Деснянський районний суд міста Києва
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 лютого 2010 року Деснянський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Галась І.А.

при секретарі Жуковій Л.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Дизайнпроектбуд, Деснянської районної у місті Києві державної адміністрації, Комунального підприемства Ватутінськінвестбуд, Деснянської районної у місті Києві ради, Закритого акціонерного товариства Національна будівельна компанія про визнання майнового (речового) права на обєкт інвестування,

ВСТАНОВИВ:

18 листопада 2009 року позивачка звернулась до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю Дизайнпроектбуд, Деснянської районної у місті Києві державної адміністрації, Комунального підприемства Ватутінськінвестбуд, Деснянської районної у місті Києві ради, Закритого акціонерного товариства Національна будівельна компанія про визнання майнового (речового) права на обєкт інвестування.

В ході судового розгляду справи позивачка уточнила свої вимоги та просила визнати за нею майнові права на отримання в натурі і оформлення у власність обєкту інвестування з такими характеристиками: квартира № 39, загальною площею 71,94 м2, кімнат 2, поверх 9 у будинку, що розташований на будівельній ділянці № 12, секції В, в мікторайоні 26-А у житловому масиві Троєщина Деснянського району міста Києва та має поштову адресу м. Київ, вул. Градинська, 9.

Свої позовні вимоги позивачка обгрунтовує тим, що 06 липня 2005 року між позивачкою та ТОВ Дизайнпроектбуд було укладено інвестиційний контракт № 64.

На день звернення з позовом до суду умови договору не виконані.

Враховуючи викладене, позивач просить визнати за ним майнове (речове) право на Об′єкт будівництва з такими характеристиками: квартира № 110, поверх: 19, кількість кімнат: 1, загальна площа: 50,10 кв.м., у будинку, що розташований за адресою : вул. Лаврухіна, будівельний майданчик. № 8 мікрорайон 26-А к Деснянському районі міста Києва

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги, повністю підтримав, просив вимоги позову задовольнити..

Представник відповідачів Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації та Деснянської районної у м. Києві ради в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог не заперечував.

Представник відповідача КП Ватутінськінвестбуд в поданому до суду клопотання просив справу слухати за його відсутності.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю Дизайнпроектбуд, Закритого акціонерного товариства Національна будівельна компанія вирішення справи залишив на розсуд суду.

Всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному і обєктивному розгляді справи, зібрані по справі докази, керуючись законом, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 12.02.2004 року між Київською міською радою в особі ОСОБА_2, з однієї сторони, та Деснянською районною у м. Києві радою в особі Голови ОСОБА_3, з другої сторони, на виконання Рішення Київської міської ради № 31/905 від 25.09.2003 року строком на 5 років уклали Договір оренди земельної ділянки, згідно з умовами якого Орендодавець передає Орендарю земельну ділянку з наступними характеристиками: 26-а мікрорайон ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва, розмір 86100 кв.м., цільове призначення для будівництва житлових будинків з об′єктами соціально-побутової інфраструктури, кадастровий номер :62:096:0043.

Право на оренду, згідно із п. 1.4 Договору ОЗД у Орендаря виникло з 25.02.2004 року, з дати державної реєстрації Договору Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 62-6-00120 у книзі державної реєстрації договорів.

Згідно із п. 4.4 Договору ОЗД Орендар має право зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди, отримувати продукцію і доходи, а також відповідно до п. 2.4 Договору Орендар має право передавати Земельну ділянку або її частину у суборенду.

Відповідно до п. 4.5 Договору ОЗД Орендар зобов′язаний майново-правові питання вирішувати в установленому порядку, питання пайової участі вирішувати до початку будівництва відповідно до рішення Київради від 27.02.2003 року за № 271/431 Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва передати виконавчому органу Київради Київській міській державній адміністрації (Головному управлінню житлового забезпечення) 5 % загальної площі будинків (крім службової).

Згідно із ч. 1 ст. 25 Закону України Про планування і забудову територій комплексна забудова території є засобом забезпечення громадських та приватних інтересів, спрямованих на попереднє проведення інженерної підготовки, спорудження зовнішніх інженерно-транспортних мереж, об′єктів соціальної сфери, жилих будинків, благоустрою території, інших об′єктів містобудування. Комплексна забудова території забезпечується одним або кількома забудовниками.

Таким чином, Деснянська районна у м. Києві рада, згідно Договору ОЗД, є особою, яка з метою забезпечення цільового використання земельної ділянки отримала повноваження забудовника ділянки.

Відповідно до ст. 24 Закону України Про планування і забудову територій Деснянська районна у м. Києві рада, як особа, що мала намір здійснити будівництво об′єктів містобудування на земельній ділянці, зобов′язана була отримати від Київської міської державної адміністрації дозвіл на будівництво об′єкта містобудування.

Отримання статусу забудовника Деснянською районною у м. Києві радою підтверджується Дозволом на виконання будівельних робіт № 2070-ДС від 30.06.2006 року, який Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виданий Деснянській районній у м. Києві раді на виконання будівельних робіт з будівництва житлових будинків з об′єктами соціально-побутової інфраструктури, що входить до складу забудови 26-А мікрорайону ж/м Вигурівщина-Троєщина, обмеженого вул. Бальзака, вул. Градинська, вул. Радунська та вул. Лаврухіна у Деснянському районі м. Києва.

Враховуючи той факт, що виконавчим органом Деснянської районної у м. Києві ради є Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація, рада, як забудовник, уповноважила свій виконавчий орган укласти нижчевказаний договір на інвестування будівництва на земельній ділянці у Деснянському районі м. Києва.

Так, 01 травня 2005 року між Деснянською районною у м. Києві державною адміністрацією (Замовник), КП Ватутінськінвестбуд (виконавець) та ТОВ Дизайнпроектбуд (Інвестор) було укладено Договір № І 26 А-04-33 На інвестування будівництва у Деснянському районі м. Києва.

Відповідно до п. 1 Договору Замовник передає, а Інвестор-Підрядчик приймає на себе обов′язки по Інвестуванню та будівництву житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями в 26-А м-ні ж/м Троєщина у Деснянському районі м. Києва (будинок № 12).

Відповідно до умов договору від 01.05.2005 року ТОВ Дизайнпроектбуд отримало право на оформлення у власність після введення в експлуатацію зазначених будинків 90 % житлової площі та 90 % площі вбудовано-прибудованих приміщень.

Згідно із ч. 3 ст. 25 Закону України Про планування і забудову територій функції замовника на будівництво виконавчий орган відповідної ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, виконують безпосередньо або делегують їх на конкурсній основі генеральній будівельній організації (підрядній організації) у порядку, встановленому законодавством.

Таким чином, Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація як виконавчий орган Деснянської районної у м. Києві ради отримала права на виконання функцій забудовника на Земельній ділянці та, скориставшись наданими їй правами, делегувала ТОВ Дизайнпроектбуд право на залучення грошових коштів для забезпечення цільового використання Земельної ділянки будування будинку на будівельній ділянці № 12.

За загальним правилом, закріпленим законодавчо та звичаями ділового обороту, делегування певних функцій однією особою другій особі не знімає з першої особи обов′язок перед третіми особами вчиняти контроль за належним виконанням другою особою делегованих їй функцій. Деснянська районна у м. Києві рада як забудовник в цілому та її виконавчий орган державна адміністрація зокрема несуть повну відповідальність перед третіми особами, зокрема, перед позивачем, за правильне оформлення другою особою ТОВ залучених від третіх осіб коштів, за належний контроль їх цільовим використанням, а у випадку нецільового використання залучених від третіх осіб коштів за невиконання взятих другою особою перед третіми особами зобов′язань.

В той же час, Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація, згідно із ст. 876 ЦК України, має певні права, зокрема, вважається власником недобудованого об′єкту інвестування, що обтяжене майновими правами на недобудовані квартири та нежитлові (офісні) приміщення (частки Об′єкту інвестування), що належать третім особам, в тому числі позивачу, так як позивач вклав свої кошти у будівництво Об′єкту інвестування або отримав Об′єкт інвестування за договором переуступки.

01.06.2007 року було укладено договір № 10-06/07 на виконання генпідрядних робіт по будівництву житлового масиву Вигурівщина Троєщина Деснянського району м. Києва між ТОВ Дизайнпроектбуд, Деснянською районною у місті Києві державною адміністрацією та Закритого акціонерного товариства Національна будівельна компанія, відповідно до якого ТОВ Дизайнпроектбуд передало ЗАТ Національна будівельна компанія функції генпідрядника по будівництву будинку № 12. залишивши за собою права Інвестора та частково функції замовника будівництва.

06 липня 2005 року між позивачкою та ТОВ Дизайнпроектбуд було укладено інвестиційний контракт № 64 (а.с.10-16)

Згідно Договору (п.2.1.) ТОВ Дизайнпроектбуд зобовязується збудувати, ввести в експлуатацію та передати позивачу у власність обєкт інвестування. а інвестор зобовязується сплатити ТОВ Дизайнпроектбуд грошові кошти за закріплений обєкт інвестування та прийняти обєкт інвестування на зазначених контрактом умовах.

П.2.3. визначено характеритстики обєкту інвестування: обєкт інвестування двокімнатна квартира; поверх 9; тип квартири 2А-3; квартира № 39; адреса обєкта: мікрорайон 26-А Ж/М Троещина у Деснянському районі міста Києва, будинок № 12.

Відповідно до довідки № 64 від 06 липня 2005 року позивачка повністю сплатила кількість вимірних одиниць, відповідно до контракту сума склала 316536 гривень. (а.с.18)

Згідно із ст. 1 Закону України Про інвестиційну діяльність інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об′єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Статтею 2 Закону встановлено, що інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.

Відповідно до ст. 5 вищевказаного Закону інвестори - суб′єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об′єкти інвестування.

Статтею 7 цього Закону встановлено, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об′єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Статтею 9 Закону передбачено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб′єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов′язань, будь-який інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб′єктів інвестиційної діяльності.

Умови договорів, укладених між суб′єктами інвестиційної діяльності, згідно із ст. 18 Закону, чинні на весь строк дії цих договорів і у разі, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб′єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору.

Стаття 19 Закону визначає, що захист інвестицій це комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих та створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об′єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, в тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності.

Так, Законом України Про інвестиційну діяльність не передбачено механізму передачі майнових прав інвестору на об′єкти інвестицій. Разом з тим, ч. 7 ст. 8 ЦПК України визначено, що якщо спірні відносини не врегульовані законом, суд застосовує закон, що регулює подібні за змістом відносини (аналогія закону).

Подібні за змістом відносини врегульовано Законом України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництвах житла та операціях з нерухомістю.

Згідно із ст. 9 вищевказаного Закону управитель укладає із забудовником договір, за яким замовляє забудовнику збудувати один або декілька об′єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об′єкти інвестування установникам цього фонду та на умовах, визначених цим Законом та Правилами фонду.

Відповідно до ст. 10 Закону в договорі має бути передбачене зобов′язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об′єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов′язань перед управителем. За кожним об′єктом будівництва забудовник та управитель укладають, зокрема, договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об′єктом будівництва, з відкладальними умовами.

Система функціонування Фонду фінансування будівництва передбачає, згідно із ст. 13 Закону, зокрема, передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об′єкти інвестування, майнових прав на ці об′єкти інвестування за договором про уступку майнових прав.

Таким чином, спеціальне законодавство України передбачає передачу майнових прав на об′єкти інвестування, в тому числі й на ті об′єкти, які на момент передачі таких прав не прийняті в експлуатацію, а отже і право на визнання за конкретною особою інвестором майнового права на об′єкт інвестування.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних справ та обов′язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір це домовленість щодо встановлення, зміни або припинення зобов′язання як правовідношення. Предметом договору є зобов′язання, в якому одна сторона (боржник) зобов′язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов′язку.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу, а одним із способів захисту цивільного права є визнання права.

Згідно із ст. 12 ЦК України особа може за відплатним або безвідплатним договором передати своє майнове право іншій особі, крім випадків, встановлених законом. Статтею 177 ЦК України передбачено, що об′єктами цивільних прав є речі, в тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Стаття 178 ЦК України встановлює, що об′єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід′ємними від фізичної чи юридичної особи. Відповідно до ст. 190 ЦК України майнові права є неспоживною річчю, майнові права визнаються речовими правами.

Майновим правом, згідно із ст. 49 Закону України Про заставу, є право вимоги по зобов′язаннях, в яких він є кредитором, як належних йому на момент укладення договору, так і тих, що можуть виникнути в майбутньому. Визначення поняття майнові права міститься також в ст. 3 Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, відповідно до якого майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов′язані з майном, відмінні від права власності, в тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Отже, право на отримання Об′єкту будівництва та оформлення його у власність, є майновим правом позивача і може вільно передаватись іншій особі.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов′язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таким умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов′язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна), як це передбачено ст. 328 ЦК України.

Розпорядженнями Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації від 18.03.2009 року № 231 Про присвоєння поштової адреси незавершеним будівництвом житловим будинкам № 11, № 12, № 13, № 14 у 26-А мікрорайоні ж/масиву Вигурівщина Троєщина будинку під будівельним номером 12 присвоєно поштову адресу м. Київ, вул. Градинська, будинок № 9.

Аналізуючи зібрані по справі докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі, враховуючи конституційні права громадян на житло та їх право на інвестування грошових коштів в будівництво, той факт, що на даний час будівництво зупинено, строки здачі будинку в експлуатацію прострочені, тому за позивачкою повинно бути визнано майнове права на об′єкт будівництва.

На підставі викладеного, керуючись ст. 10, 15, 60, 212-215 ЦПК України, Конституцією України, ст. 11, 12, 16, 177, 178, 190, 328, 525, 526, 876 ЦК України, Законом України Про інвестиційну діяльність, Законом України Про планування і забудову територій, Законом України Про заставу, Законом України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, Законом України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати визнати за ОСОБА_1 майнові права на отримання в натурі і оформлення у власність обєкту інвестування з такими характеристиками: квартира № 39, загальною площею 71,94 м2, кімнат 2, поверх 9 у будинку, що розташований на будівельній ділянці № 12, секції В, в мікторайоні 26-А у житловому масиві Троєщина Деснянського району міста Києва та має поштову адресу м. Київ, вул. Градинська, 9.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Апеляційного суду міста Києва через суд першої інстанції шляхом подачі в 10 денний строк з дня проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і подання після цього протягом 20 днів апеляційної скарги.

Суддя