Справа № 2-252/2008
РІШЕННЯ

Іменем України

14 жовтня 2008 року                                               Полтавський
районний суд Полтавської області

у складі:          головуючої
судді:      Путрі О.Г.

при
секретарі:            Кузуб С.Є.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві
справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу
нерухомого майна, -

ВСТАНОВИВ:

У січні
2008 року позивач ОСОБА_1. звернувся до Полтавського районного суду Полтавської
області з позовними вимогами до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу
житлового будинку з господарськими побудовами та спорудами. В обґрунтування
позовних вимог зазначив, що згідно нотаріально посвідченого договору
купівлі-продажу житлового будинку від 20.12.2007 року він купив у відповідачки
ОСОБА_2 за 20 000 грн.
житловий будинок з господарськими будівлями, який знаходиться в АДРЕСА_1 Після
звільнення житлового будинку від належних відповідачці речей, ним безпосередньо
було встановлено, що житловий будинок має істотні порушення щодо якісних
характеристик згідно існуючих державних будівельних норм ДБН В.2.2.-15-2005
року «Житлові будинки. Основні положення», затверджених Наказом Державного
комітету України з будівництва і архітектури від 29.09.2006 року №175, у
зв'язку із чим є непридатним для постійного проживання. Так, були виявлені
наступні недоліки: внаслідок неякісної побудови просідають кути житлового
будинку , що призводить до появи шпарин , висота кімнат 1-3 та 1-4 не
відповідає мінімально встановленій нормі, дощана підлога має провали, які
прикриті лінолеумом, в одній із кімнат дощана підлога взагалі відсутня, на
внутрішніх стінах та стелі кімнат будинку осипається штукатурка, стіни мають
дірки, замасковані наклеєною шпалерою, облицювальна частина стін товщиною &frac12; цеглини має
тенденцію до відшарування від основної стіни, , дерев'яні стінки за піввіковий
термін експлуатації в неприйнятних гідрогеологічних умовах та за відсутності
вимощення втратили несучу спроможність, жила кімната 1-4 фактично складається з
двох кімнат, оскільки має поперечну стіну старого будинку, яку неможливо
демонтувати, розміри віконних прорізів не відповідають вимогам діючих державних
будівельних норм щодо інсоляції житлових приміщень, вікна глухі, приміщення
кухні позбавлене прямого освітлення і вентиляції. Оскільки житловий будинок в
існуючому стані є непридатним для проживання, а для приведення його в стан,
який відповідатиме нормативним вимогам, необхідно виконати капітальний ремонт,
пов'язаний з непропорційними витратами та затратами часу, що підтверджується
архітектурно-будівельним висновком КП «БТІ та містобудування Полтавського
району», відповідно до вимог ст. 678 ЦК України він відмовляється від договору
купівлі-продажу житлового будинку та просив суд вказаний договір розірвати, а
сплачену за житловий будинок грошову суму 20 000 грн.
стягнути з відповідачки на його користь.

В ході
розгляду справи в суді позивач змінив точку зору та зазначив, що він
безпосередньо житловий будинок не оглядав, тому вказати, чи має будинок
недоліки щодо якості та які саме, він не може і відповідно претензій до якісних
характеристик житлового будинку в нього немає. Такі претензії виникли в його
матері ОСОБА_3 яка останні п'ять років проживає в м. Москві і яка фактично
придбала у власність житловий будинок, де в даний час проживають його брат та
мати. Не заперечував, що при укладенні договору купівлі-продажу був присутній
особисто, договір підписував власноручно та з його умовами був ознайомлений
повністю. При цьому повідомив суду, що особисто його права та інтереси ніким не
порушені та не оспорюються.

Представник
позивача ОСОБА_3, допущений судом до участі в справі відповідно до вимог ч.6
ст. 42 ЦПК України, позовні вимоги підтримав, вказав, що будинок знаходиться на
болоті,  будинок тримається не на кутах,
а на стінах, є непридатним для постійного проживання та  вказав на недоліки, зазначені в позовній
заяві.

Відповідачка
ОСОБА_2, будучи належним чином повідомленою про час та місце розгляду справи в
суді, в судові засідання не з'явилася, від неї на адресу суду надійшли письмові
заперечення (а.с. 35-36), згідно яких позовні вимоги вважає необґрунтованими та
просила в їх задоволенні відмовити. Вказала, що до укладення договору
купівлі-продажу позивач безпосередньо оглядав будинок з господарськими
побудовами, будь-яких претензій до якості житлового будинку у нього не було, що
підтверджується п.7 договору купівлі продажу від 20.12.2007 року. Крім того,
враховуючи, що житловий будинок був побудований ще в 1957 році, а також його
якісні характеристики, нею та позивачем була визначена продажна вартість
житлового будинку меншою, ніж інвентаризаційна оцінка будинку. Також зазначила,
що довідка-характеристика, яка була видана КП «БТІ та містобудування
Полтавського району» з метою відчуження житлового будинку, будь-яких даних про
непридатність його для проживання не містить.

ОСОБА_3 - представник за дорученням відповідача по справі
приватного нотаріуса Полтавського районного нотаріального округу Москівця В.А.,
притягнутого до участі у справі згідно ухвали суду від 14.04.2008 року (а.с.
43), позовні вимоги не визнала. Вказала, що договір купівлі-продажу житлового
будинку між позивачем ОСОБА_1 який виступав покупцем, та відповідачкою ОСОБА_2,
яка виступала продавцем, був укладений відповідно до вимог діючого
законодавства. Претензій до якості житлового будинку покупець не пред'являв,
про що вказано в п.7 тексту договору. Доводи позивача щодо істотного порушення
якості житлового будинку та непридатності його для постійного проживання вважає
необґрунтованими, а архітектурно-будівельний висновок щодо стану спірного
будинку - таким, що не відповідає дійсності та складеним з порушенням правових
норм.

Допитана
в судовому засіданні в якості свідка ОСОБА_3 - мати позивача, пояснила, що
спірний житловий будинок купила для себе, огляд будинку, як до укладення
договору купівлі-продажу, так і після його укладення ,здійснювала вона, а не її
син. Вказала, що житловий будинок має такі суттєві недоліки, як тріщини із
зовнішньої сторони, дірки на стінах, які заклеєні шпалерою, провали в дощаній
підлозі, осипання штукатурки на стінах і стелі, просідання кутів, будинок є
низьким і холодним, крім того, після огляду житлового будинку з'явилася
комірка. Зазначила, що після придбання житлового будинку в ньому проживає її
син, а також, вона, коли приїжджає з м. Москви, де постійно проживає.

Свідок
ОСОБА_3 пояснила суду, що вона є близькою знайомою сім'ї ОСОБА_1 та після
укладення договору купівлі-продажу разом з ОСОБА_3 здійснила огляд житлового
будинку. У частині недоліків щодо якості житлового будинку дала показання аналогічні
показанням свідка ОСОБА_4 та вказала, що одразу після укладення
цивільно-правової угоди в житловому будинку почав проживати син останньої.

Допитаний
в якості свідка ОСОБА_5 - технік КП «БТІ та містобудування Полтавського
району», остаточно пояснив суду, що він безпосередньо здійснював роботи з
технічної інвентаризації житлового будинку, провів детальний огляд внутрішнього
і зовнішнього стану будинку та зробив необхідні заміри, на підставі чого був
виготовлений технічний паспорт на житловий будинок. Вважає, що будинок є
придатним для постійного проживання, а недоліки, на які посилається представник
позивача, в тому числі, наявність тріщин на зовнішній облицювальній частині
стін будинку, поперечної несучої стіни в жилій кімнаті, не є прихованими та вцілому
не впливають на якість і технічний стан житлового будинку.

Допитаний
у якості свідка ОСОБА_6 - головний архітектор КП «БТІ та містобудування
Полтавського району», остаточно пояснив суду, що ним був складений
архітектурно-будівельний висновок стану житлового будинку. Висновок було
складено на основі наявної технічної документації на будинок, без виїзду на
місце. Вказав, що архітектурно-будівельний висновок має рекомендаційний,
пізнавальний характер та відображає відповідність житлового будинку діючим на
даний час державним будівельним нормам, а дійсний технічний стан будинку
зафіксовано в технічному паспорті на нього, який попередньо було складено КП
«БТІ та містобудування Полтавського району». Повідомив, що під час розгляду
справи в суді, на передодні судового засідання, він за власною ініціативою
здійснив виїзд на місце та оглянув стан житлового будинку. Тріщини, які маються
на облицювальній частині стін та всі інші недоліки щодо якісних характеристик
житлового будинку, на які вказує представник позивача не є прихованими, є
сталими, та встановити час їх виникнення не уявляється можливим. Вважає, що
зазначені представником позивача недоліки не можуть впливати на технічний стан
житлового будинку, в цілому спірний будинок є придатним для проживання та в ньому
на даний час мешкають люди.

СвідокОСОБА_6.
- директор КП «БТІ та містобудування Полтавського району», пояснила суду, що
працівниками КП «БТІ та містобудування Полтавського району» була здійснена
інвентаризація житлового будинку, виготовлена технічна документація. Згідно
даних, які маються в КП «БТІ та містобудування Полтавського району», житловий
будинок є придатним для постійного проживання. Вказала, що в даному випадку при
визначенні технічного стану житлового будинку ДБН В.2.2.-15-2005 застосовуватися
не можуть.

Допитаний
у якості свідка ОСОБА_7 - голова Валківської сільської ради Полтавського району
Полтавської області, вважає, що спірний житловий будинок є придатним для
постійного проживання. Як до укладення, так і після укладення договору купівлі-продажу
житлового будинку в ньому постійно проживають люди.

Аналогічне
пояснила в судовому засіданні свідок ОСОБА_3 - секретар Валківської сільської
ради Полтавського району Полтавської області.

Суд,
заслухавши пояснення позивача, представників позивача і відповідача, показання
свідків, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного висновку :

Судом
встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно
до ст. 673 ЦК України, продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого
відповідає умовам договору купівлі-продажу. У разі відсутності в договорі
купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов'язаний передати
покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно
використовується. Якщо продавець при укладенні договору купівлі-продажу був
повідомлений про конкретну мету придбання товару, продавець повинен передати
покупцеві товар, придатний для використання відповідно до цієї мети.

Зі
змісту ст.ст. 379, 380 ЦК України, вбачається, що житловим будинком є будівля
капітального типу, споруджена з дотриманням встановлених вимог і призначена для
постійного в ній проживання, тобто, однією із суттєвих умов договору
купівлі-продажу житлового будинку є його якість і придатність для проживання.

Відповідно
до вимог ч.2 ст. 678 ЦК України, у разі істотного порушення вимог щодо якості
товару (виявлення недоліків, які неможна усунути, недоліків, усунення яких
пов'язане з непропорційними витратами та затратами часу, недоліків, які
виявилися неодноразово чи з'явилися знову після їх усунення) покупець має право
за своїм вибором відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за
товар грошової суми, або вимагати заміни товару.

Судом
встановлено, що 20.12.2007 року між відповідачкою по справі ОСОБА_2 (продавцем)
та позивачем ОСОБА_8(покупцем) укладено договір купівлі-продажу нерухомого
майна, який був посвідчений приватним нотаріусом Полтавського районного
нотаріального округу Москівцем В.А. та в ході розгляду справи в суді сторонами не оспорювався, що
підтверджується договором купівлі-продажу (а.с.6) та письмовими поясненнями
приватного нотаріуса (а.с. 58, 71).

Предметом
договору купівлі-продажу є житловий будинок з господарськими побудовами та
спорудами. у АДРЕСА_1 який належав відповідачці на праві власності згідно
свідоцтва про право власності від 11.12.1996 року, виданого виконавчим
комітетом Валківської сільської ради Полтавського району та області.

КП «БТІ
та містобудування Полтавського району» була здійснена технічна інвентаризації
спірного житлового будинку, 27.11.2007 року виготовлено технічний паспорт та
28.11.2007 року житловий будинок був зареєстрований в реєстрі прав власності на
нерухоме майно, запис НОМЕР_1 Книга 12, з метою укладення договору
купівлі-продажу, що підтверджується витягом з реєстру № НОМЕР_2 (а.с. 59), який
був наданий при нотаріальному оформленні вказаної цивільно-правової угоди. При
цьому будь - яких зауважень щодо технічного стану житлового будинку, чи даних
щодо непридатності до постійного проживання вищевказані документи не містять,
що також підтвердив допитаний у судовому засіданні в якості свідка технік КП
«БТІ та містобудування Полтавського району» ОСОБА_5, який здійснював огляд
внутрішнього та зовнішнього стану будинку.

21.02.2008
року, за спливом менше ніж 2-х місяців, КП «БТІ та містобудування Полтавського
району» складено архітектурно-будівельний висновок, згідно якого вбачається, що
планувальне та конструктивне вирішення будинку не відповідає вимогам діючих на
даний час державних будівельних норм ДБН В.2.2.-15-2005 року «Житлові будинки.
Основні положення», затверджених Наказом Державного комітету України з
будівництва і архітектури від 29.09.2006 року №175, та відповідно житловий
будинок «А-І» по АДРЕСА_1 в існуючому стані не можна визнати придатним для
постійного проживання. Для приведення будинку в стан, який відповідатиме
нормативним вимогам, необхідно виконати капітальний ремонт несучих та
огороджуючи конструкцій, ремонт зовнішнього та внутрішнього оздоблення та
приведення висоти приміщень з існуючими нормативними вимогами, що буде
пов'язане з непропорційними витратами та значними затратами часу.

Зазначений  архітектурно-будівельний висновок - доказ, на
який посилається позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги, суд оцінює критично,
оскільки згідно преамбули ДБН В.2.2.-15-2005 поширюються на проектування нових
і реконструкцію житлових будинків, до яких не відноситься спірний житловий
будинок, що відповідно до технічного паспорту був збудований у 1957 році.Тому
посилання у висновку на діючі ДБН є безпідставними.

При
цьому, суд враховує показання свідка ОСОБА_9. - архітектора КП «БТІ та
містобудування Полтавського району», який складав  архітектурно-будівельний висновок на основі
технічної документації, без виїзду на місце та здійснення обстеження будинку
21.02.2008 року, як зазначено у вступній частині висновку, та пояснив суду, що
будівельний висновок відображає лише відповідність житлового будинку діючим на
даний час  державно - будівельним нормам
та має рекомендаційний характер, реальний технічний стан житлового будинку
зафіксований у технічному паспорті на нього, який раніше був складений КП «БТІ
та містобудування Полтавського району» та відповідно має правове значення у
даному випадку.

Суд
критично оцінює та не приймає до уваги пояснення ОСОБА_1 та свідка ОСОБА_4 в
частині  того, що позивачем житловий
будинок взагалі не оглядався та дійсним покупцем будинку є ОСОБА_3, оскільки
вони спростовуються договором купівлі-продажу житлового будинку, власноручно
підписаним позивачем, та позовною заявою, поданою до суду.

Доводи
позивача та його представника відносно тих обставин, що житловий будинок має:
приховані недоліки щодо якості,  істотні
порушення   якісних характеристик та
технічного стану згідно існуючих норм, недоліки, які не можна усунути та
недоліки усунення яких пов'язане з непропорційними витратами і затратами часу,
вказані  як в позовній заяві, так і під
час розгляду справи в суді, не знайшли свого підтвердження , оскільки повністю
спростовуються вищенаведеними письмовими доказами, поясненнями свідків
ОСОБА_10ОСОБА_11які підтвердили, що житловий будинок вцілому є придатним для
проживання, а недоліки, на які посилається позивач, у будь-якому випадку не
можуть впливати на якість та технічний стан.

Даний
факт підтвердили також свідкиОСОБА_6. - директор КП «БТІ та містобудування
Полтавського району», ОСОБА_7 - голова Валківської сільської ради Полтавського
району та області та ОСОБА_3 - секретар цієї ж
сільської ради.

У
зв'язку з вищезазначеним, пояснення свідків ОСОБА_4 та ОСОБА_3 щодо неналежної
якості житлового будинку та непридатності його для проживання суд також оцінює
критично, оскільки вони повністю спростовуються наведеними доказами, при цьому
враховує, що свідки відповідно являються близькими родичкою та знайомою і не
мають технічних пізнань.

Таким чином, аналіз змісту вищезазначених норм
права та встановлених судом фактів свідчить про те  , що в задоволенні позовних вимог необхідно
відмовити за недоведеністю.

На
підставі викладеного, керуючись ст. 379, 380, 673, 678 ЦК України, ст.ст. 10,
11, 60, 209, 212, 214-215, 218 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

У
задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору
купівлі-продажу нерухомого майна - відмовити в повному обсязі.

Рішення
може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Полтавської
області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня
проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і подання після цього
протягом 20 днів апеляційної скарги або в порядку ч.4 ст.295 ЦПК України.

Суддя: