Справа № 2- 182/2008
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ

19 листопада 2008р.
м. Приморськ

Приморський районний суд Запорізької області, в складі:

головуючий суддя  Булашев Р.Л.,

при секретарі Тафрової І.І.

З участю представника позивача ОСОБА_4, представника  відповідача ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому засіданні Приморського  районного суду Запорізької області  цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
приватного підприємства «Таліор», ОСОБА_2, треті особи на боці відповідача:
Акціонерний банк «АвтоЗПЗбанк»,
приватний нотаріус ОСОБА_3,  про
визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя

встановив:

Позивач  звернулась
до суду з позовом до ОСОБА_2 та приватного підприємства „Таліор” про визнання
недійсним договору  про задоволення
вимог  іпотекодержателя  від 10 грудня 2007 року, укладеного між  ОСОБА_2 та ПП „Таліор” щодо будівлі,
розташованої за адресою: АДРЕСА_1, посилаючись на те, що внаслідок  укладання та виконання цього договору
порушено її законні права та інтереси, як орендаря  приміщень зазначеної будівлі. ОСОБА_1 орендує
приміщення будівлі,   розташованої за
адресою: АДРЕСА_1 згідно договорів оренди. Згідно умов цих договорів, ОСОБА_1
має переважне право на викуп предмету оренди - приміщень будівлі. Позивач
належним чином виконувала обов'язки
сторони договору, здійснювала утримування приміщень, поточний і капітальний
ремонт, інші поліпшення майна. ПП „Таліор”, як орендодавець приміщень, жодним
чином не висловлювало будь-яких зауважень або заперечень щодо виконання умов
договорів оренди.  ПП „Таліор” письмово не
повідомляло позивача про намір продати предмет оренди, або про умови його
продажу. На початку 2008 року їй стало відомо про факт відчуження будинку ПП
„Таліор” на користь ОСОБА_2 Підставою для реєстрації прав власності ОСОБА_2 на
будівлю став договір задоволення вимог іпотекодержателя, укладений 10.12.2007
р. між ОСОБА_2 та ПП „Таліор”, посвідчений
приватним нотаріусом Мелітопольського міського нотаріального округу
ОСОБА_3 10.12.2007 р., зареєстровано в реєстрі за № 5251. Згідно цього договору
ПП „Таліор” передає право власності на будівлю ОСОБА_2 Про факт передачі прав
власності свідчить витяг з реєстру Приморського бюро технічної інвентаризації
від 11.12.2007р. Позивач вважає, що внаслідок договору про задоволення вимог
іпотекодержателя, укладеного 10.12.2007 р. між ОСОБА_2 та ПП „Таліор” порушено
її   переважне право перед іншими особами
на придбання найманої речі.   Вважає
договір укладено с суттєвими порушеннями норм закону і він підлягає визнанню
недійсним.

В судовому засіданні інтереси позивача представляла ОСОБА_4 за дорученням. Представник позивача
просить визнати недійсним вказаний договір
і доповнила, що нотаріус не мала права реєструвати таку угоду так як не
мала витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, взагалі угоду укладено не по місцю
розташування нерухомості, на час укладання угоди малось рішення Жовтневого
райсуду міста Запоріжжя про арешт цієї будівлі, крім того, на цей час було
дійсним рішення Третейського суду за яким ПП «Таліор» визнало власником будівлі
ОСОБА_1, а крім того, договір підписано особою, яка не мала права підпису від
ПП «Таліор» так як директором підприємства був ОСОБА_6, а не ОСОБА_7 Просить
стягнути солідарно з ОСОБА_2 та ПП „Таліор” судові витрати.

Представник ПП «Таліор» за дорученням ОСОБА_5 погодилась з позовом. Підтвердила всі викладені факти, та додатково
повідомила, що взагалі на час укладання ос пореної угоди, не було ніяких
боргових зобов`язань ПП «Таліор» перед Банком, так як строк дії договору
кредиту  був до жовтня 2009р. і звідки
взялась сума боргу в 90 000 грн., які сплатив ОСОБА_2 - невідомо.

Судом притягнуто до участі по справі третіх осіб: АБ «АвтоЗАЗбанк» та
нотаріуса ОСОБА_3

В судове засідання відповідач ОСОБА_2, його представник, представник Банку
не з`явились, хоча були належно
повідомлені про час та місце розгляду справи, причини відсутності не надали,
заяву про відкладення розгляду справи не подали. ( а.с. 85-86). Вони були
присутніми на інших судових засіданнях, подали всі свої пояснення та
заперечення, тому суд може розглянути справу в їх відсутності з-за неповажності
їх неявки.

Нотаріус ОСОБА_3, надіслала суду заяву в якій просить справу розглянути без
неї, її явку не визнано обов`язковою,
тому суд може розглянути справу без її участі ( а.с. 87).

ОСОБА_2 та його представник, заперечували проти позову
тим, що ОСОБА_2 виконав боргові зобов`язання
ПП «Таліор» перед Банком в розмірі 90 000 грн. і на нього перейшли права
іпотекодержателя на предмет іпотеки - будинок вАДРЕСА_1 і він зареєстрував право власності на підставі закону ( а.с. 19-21).

Представником Банку також надано свій відзив
на позов, де він не погоджується з ним і вказує, що вказаний договір укладено
на законних підставах. Крім того, іпотекодержатель має переважне право на
задоволення своїх вимог з боржника перед іншими кредиторами і посилається на ст..
1 ЗУ «Про іпотеку» ( а.с. 47-50).

Заслухавши сторони, вивчивши матеріали справи
суд дійшов таких висновків.

Підприємець ОСОБА_1 з 1 вересня 2004 року орендує
приміщення будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, про що свідчать надані
нею договори про оренду між ОСОБА_1 та приватним підприємством „Таліор” від
01.09.2007 р., 01.09.2006 р., 01.10.2005 р. та 01.09.2004 р., акт
приймання-передачі  будівлі від
01.09.2004 р. ( а.с. 7-8).

Згідно умов цих
договорів, та за ст. 777 Цивільного Кодексу України, ОСОБА_1 має переважне
право на викуп предмету оренди - приміщень будівлі, розташованої за адресою:
АДРЕСА_1. Позивач належним чином виконувала обов'язки
орендаря, здійснювала утримування приміщень, капітальний ремонт та інші
поліпшення майна.

Вона здійснила за свій рахунок невідокремлені поліпшення
будівлі на суму, більше ніж 50 000 (п'ятдесят тисяч) грн. і згідно умов
договору оренди від 01.09.2004 р. отримала право на викуп будівлі. Умовами
договору передбачено, що орендар становиться співвласником будівлі на суму
здійснених ним за свій рахунок невідокремлених поліпшень. Доля ОСОБА_1 у праві
власності  на будівлю відповідає вартості
її витрат на поліпшення у відношенні до договірної ціни будівлі на момент
передачі в оренду.  Загалом сума
невідокремлених поліпшень, здійснених за рахунок позивача становить 93119
(дев'яносто три тисячі сто дев'ятнадцять)
грн. Враховуючи вартість будівлі на момент передачі в оренду у
розмірі  23 957 (двадцять три тисячі
п'ятьсот п'ятдесят) грн., ОСОБА_1 стала
співвласником будівлі. Таким чином, ПП „Таліор” передало ОСОБА_2 право
власності на будівлю, що також підтверджено Рішенням Третейського суду від
17.04.07р. № 0076/07, яким визнано дійсним договір оренди з правом викупу,
укладений 01.09.2004 р. між ОСОБА_1 та Приватним підприємством „Таліор”;
заборонено ПП „Таліор” здійснювати відчуження, передачу в іпотеку, заставу,
оренду будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 без письмової згоди ОСОБА_1
іншим особам; визнано вартість невідокремлених поліпшень у сумі 93119 (дев'яносто
три тисячі сто дев'ятнадцять) грн., здіснених ОСОБА_1, відповідно до умов
договору оренди від 01.09.2004 р., що підлягають обов'язковому
відшкодуванню,  або врахуванню при викупі
ОСОБА_1 будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1..

Крім цього,
умовами договору від 01.09.2004 р. передбачено заборону приватному підприємству
„Таліор” здійснювати відчуженя, передачу в іпотеку зазначеної будівлі без
письмового погодження з орендарем, якщо приватне підприємство „Таліор” не
відшкодувало орендарю вартість зроблених ним невідокремлених поліпшень.
Приватне підприємство „Таліор” порушило ці вимоги договору, так як передало в
іпотеку будівлю, не відшкодувавши вартість поліпшень та не отримавши письмової
згоди позивача.

Згідно ст. 55 Закону України „Про третейські суди”
рішення третейського суду виконується забовязаною стороною добровільно, в
порядку та в строки, що встановлені  в
рішенні. Якщо в рішенні строк його виконання не встановлений, рішення підлягає
негайному виконанню.

Приватне підприємство „Таліор”  погодилось з рішенням суду, про що свідчить
факт його неоскарження у передбачені законодавством строки.  Таким чином, ПП „Таліор” не виконало рішення
третейського суду, укладаючи угоди з ОСОБА_2 і АБ „АвтоЗаЗбанк”.

Крім цього з`ясовано,
що ухвалою Жовтневого райсуду Запорізької області від 07.12.07р. нкладено арешт
і заборону відчуження на вказану будівлю і це рішення було залишено чинним
ухвалою Апеляційного суду Запорізької області від 25.06.08р. по справі №
22-2197/08.

За висновком ГУ юстиції у Запорізькій області від
14.02.08р. № 6-37/05.08 встановлено порушення вимог ст.. 55 ЗУ «Про нотаріат»
при посвідченні нотаріусом ОСОБА_3 договору
про задоволення вимог
іпотекодержателя  від 10 грудня
2007 року, укладеного між  ОСОБА_2 та ПП
«Таліор», які полягали у відсутності витягу з ЄРЗВОНМ.

Крім того, за витягом з Єдиного держреєстру юридичних
осіб та фізичних осіб-підприємців, директором ПП «Таліор» є ОСОБА_6 Тому, не є
законним вчинення підпису в оспореному договорі за ПП «Таліор» ОСОБА_7, що є
порушенням вимог ст.. 207 ч.2 ЦК України.

Також суд вважає, що викликає сумнів виконання ОСОБА_2
боргу ПП «Таліор» перед Банком, так як суду не надано, незважаючи на наданий
термін, відповідних доказів Банком. За договором кредиту № 3/07 від 19.04.07р.
Банк надав ПП «Таліор» 200 000 грн. кредиту до 16.10.2009р. Графік погашення
боргу визначає в п. 3.5 Договору початок першої сплати з 23.04.09р. Щомісячно
виплачуються процент з розрахунку 19% річних. Тому, звідки виник борг в 90 000
грн., який сплатив ОСОБА_2 - невідомо ( а.с. 69-70).

З зазначеного випливає, що на час укладання оспореної
угоди 10.12.07р., були суттєві перепони для його укладання: наявність рішення
Третейського суду від 17.04.07р.. наявність арешту предмета угоди за ухвалою
Жовтневого райсуду Запорізької області від 07.12.07р. Крім того, ОСОБА_7, не
мав повноважень на вчинення підпису в договорі від ПП «Таліор» і підприємство
не визнає законності такої угоди в суді.

Відповідно до п.
103 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України,
договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачає передачу права
власності на іпотеку в рахунок забов'язань та є правовою підставою для
реєстрації прав власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом
іпотеки, тобто, даний правочин є договором відчуження і повинен укладатись по
місцю розташування нерухомості, тобто в Приморському районі, але така угода
укладена в м.Мелітополі. Таким чином, договір про задоволення вимог
іпотекодержателя, укладений 10.12.2007 р. між ОСОБА_2  То ж, договір посвідчено нотаріально з
порушенням законодавства, що свідчить про недійсність правочину.

Сдом щє встановлено, що 03.12.2007 р.  ОСОБА_2 уклав з АБ „АвтоЗаЗбанк” в особі  Мелітопольської філії  договір поруки, тобто, забовязався солідарно
відповідати перед банком за виконання зобов`язань ПП „Таліор” за кредитним
договором. При цьому, в договорі поруки не зазначено, що ОСОБА_2 виконує свої
обов'язки поручителя при умові передачі
йому прав іпотекодержателя на будівлю,
розташовану за адресою: АДРЕСА_1. Договори про відступлення прав
кредитора та іпотекодержателя було укладено
між ОСОБА_2, АБ „АвтоЗаЗбанк” в особі Мелітопольської філії та ПП
„Таліор” лише 10.12.2007 р., після виконання
зобов'язань поручителя. В іпотеці у АБ „АвтоЗаЗбанк” в забезпечення
зобов'язань ПП „Таліор” за кредитною
угодою знаходилось декілька об'єктів
нерухомого  майна. Тобто, при виконанні
договору поручительства ОСОБА_2 діяв на свій ризик, не маючи гарантій
задоволення своїх вимог до ПП „Таліор” саме за рахунок задоволення вимог
іпотекодержателя на будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1. ( а.с. 27-30).

Згідно п.1. ч.2 ст. 11 Цивільного Кодексу України
підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші
правочини. У відповідності до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є  правовідношення,
в якому одна сторона (боржник) зобов'язана
вчинити на користь другої сторони (кредитора) певні дії (передати майно,
виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної
дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав,
встановлених ст. 11 ЦК України.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до
звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч.1 ст 203 ЦК України зміст правочину не
може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також
моральним засадам суспільства. Згідно ч.1 ст.
215 ЦК України підставами недійсності
правочину   є недодержання в
момент здійснення правочину стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами
1-3, 5 і 6 ст. 203 ЦК України. Відповідно до ч.3 ст. 215 ЦК України якщо
недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін  або інша
заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених
законом, такий правочин  може бути
визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ст.1
Закону України „Про іпотеку” № 898-IV від 05.06.2003 р. іпотекодержатель має
право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою забов'язання одержати задоволення своїх вимог за
рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у
порядку встановленому цим Законом.

То ж ОСОБА_2 має право на задоволення своїх вимог за
рахунок іншого майна ПП «Таліор» що виходить за рамки цього позову. На підставі
цього суд не вирішує питання про відновлення сторін у первісному стані після
визнання правочину недійсним, а крім того, про це сторони заяву не подавали.

Викладене дає підстави суду вважати позов таким, що
підлягає задоволенню, а доводи сторін що заперечували проти позову не
підтверджуються доказами і до уваги судом не беруться.

По справі позивач витратив 8,50 грн. судового збору та
7,50 грн. на ІТЗ, які підлягають стягненню з відповідачів солідарно.

Судом накладено арешт на будинок
в с.Коларівка вул.Заводська №1 для забезпечення
позову, який потрібно залишити до набрання чинності цим рішенням.

Керуючись ст. 203, 207, 215, 216 ЦК України, ст.ст. 7, 8, 10, 174,  209, 214, 215
ЦПК України, суд

вирішив:

Позов задовольнити в повному обсягу.

Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя від
10.12.2007р. між ОСОБА_2 та приватним підприємством «Таліор» який посвідчено
приватним нотаріусом ОСОБА_3.

Стягнути з відповідачів: приватного підприємства «Таліор» та  ОСОБА_2, в солідарному порядку на користь
ОСОБА_1 судових витрат16 грн.

Арешт на будинок в АДРЕСА_1, за ухвалою
Приморського районного суду Запорізької області від 03.04.08р. залишити до
набрання чинності цим рішенням.

Копію рішення надіслати відповідачам, третім особам.

Заяву про оскарження рішення можна подати до Приморського
районного суду протягом 10 діб, після цього можна оскаржити рішення до
Запорізького апеляційного суду, через Приморський районний суд на протязі 20
діб.

Суддя
Р.Л. Булашев

Копія вірна: суддя
Р.Л. Булашев