Справа № 2- 516/08
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2008 року
Приморський районний суд міста Одеси у складі:

головуючого -
судді Ярош С.В.

при секретарі - Гончарової-Парфьонової О.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті
Одесі, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним
договору купівлі-продажу квартири та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1,
ОСОБА_3 /треті особи - ЗАТ „Охорона-Комплекс”, Управління Державної служби
охорони при Головному управлінні Міністерства внутрішніх справ України в
Одеській області/ про визнання недійсними договорів та зобов'язання вчинити
певні дії,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1
звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору
купівлі-продажу квартири, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 25 травня 1995 року
між ним та відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу квартири
АДРЕСА_1. Позивач ОСОБА_1 вказує, що покупець квартири - відповідач ОСОБА_2 зобов'язаний
був прийняти вищевказану квартиру і сплатити за неї певну грошову суму, але ні
того ні іншого ним зроблено не було, а також на початку 1995 року до нього
звернувся нині покійний батько ОСОБА_2 - ОСОБА_4 з проханням переписати
квартиру, що належала позивачу, на його сина Руслана під свої зобов'язання
згодом виплатити йому гроші за квартиру з відсотками, на що останній дав згоду.
Позивач ОСОБА_1 вказує, що відповідач ОСОБА_2 у квартирі АДРЕСА_1 жодного разу
не був, в місті Одесі ніколи не проживав, всі особові рахунки по сплаті
житлово-комунальних послуг здійснює він. У листопаді 1996 року батько ОСОБА_2 -
ОСОБА_4 трагічно загинув, та що при цьому грошові зобов'язання перед ним
виконані не були, але ОСОБА_2 пообіцяв їх виконати, та попросив відстрочити час
виконання платежів. У що, зі ствердження позивача ОСОБА_1, він повірив. Позивач
зазначає, що 04 липня 1997 року відповідач видав на його ім'я довіреність на
право володіння, користування і здачу в оренду квартири АДРЕСА_1. Позивач
вказує, що згодом, 14 червня 2000 року між ОСОБА_2 та рідним братом позивача
ОСОБА_3 був укладений договір оренди вказаної квартири строком на 10 (десять)
років. Позивач ОСОБА_1 вказує, що тільки 01 березня 2005 року він зрозумів,
якими насправді є наміри відповідача ОСОБА_2, що останній не мав наміру
проводити розрахунок, а ще й свідомо затягував час. Оскільки з твердження
позивача, саме 01 березня 2005 року брат відповідача - ОСОБА_5, діючи за
дорученням, без попередження, ще з двома особами, без орендаря зайшли до квартири
АДРЕСА_1. Таким чином позивач ОСОБА_1 вважає, що термін позовної давності для
пред'явлення позову до суду ним був пропущений з поважних причин, та про
порушене його право йому фактично стало відомо тільки 01 березня 2005 року.

У
судовому засіданні позивач ОСОБА_1 позов підтримав, просив відновити термін
позовної давності для звернення з позовом до суду, визнати недійсним договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 25 травня 1995 року, укладений між
ОСОБА_1 та ОСОБА_2, засвідчений державним нотаріусом другої Одеської державної
нотаріальної контори.

Представник
відповідача ОСОБА_2 позов не визнав, вказавши, що вимоги не відповідають
дійсності, є незаконними та не підтвердженими доказами по справі. Окрім того,
представником відповідача ОСОБА_2 була подана зустрічна позовна заява, у якій
він просив суд відновити термін позовної давності для звернення з позовом до
суду; визнати недійсним та припинити договір оренди жилого приміщення -
п'ятикімнатної квартири розташованої АДРЕСА_1 від 14 червня 2000 року, укладений
між ОСОБА_1 та ОСОБА_3; визнати недійсним договір на охорону спірної квартири №
2014/1 від 01 квітня 2002 року укладений ОСОБА_1 з ЗАТ „Охорона-Комплекс”;
визнати недійсною угоду від 23 квітня 2007 року про заміну сторони в договорі №
2014/1 від 01 квітня 2002 року укладену між ОСОБА_1 з ЗАТ „Охорона-Комплекс” та
УДСО при ГУМВС України в Одеській області; винести рішення про виселення
ОСОБА_3  зі всіма  мешкаючима з ним особами з квартири
розташованої АДРЕСА_1; зобов'язати ОСОБА_3 звільнити зі віма мешкаючи ми з ним
особами квартиру АДРЕСА_1; заборонити ОСОБА_1 та ОСОБА_3 вчиняти будь-які дії
щодо перешкоджання ОСОБА_2 потрапити до його квартири, розташованої АДРЕСА_1.

Представник
третьої особи ЗАТ „Охорона-комплекс” вирішення спору залишив на розгляд суду.

Представник
третьої особи Управління державної служби охорони при Головному управлінні
Міністерства внутрішніх справ України в Одеській області вирішення спору
залишив на розгляд суду.

Суд,
заслухавши пояснення сторін, перевіривши матеріали справи, вважає, що позов
підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Як
встановлено у судовому засіданні, 25 травня 1995 року між позивачем ОСОБА_1 та
відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1
(а.с. 7-8, 82). Відповідно до пункту 3 (третього) вказаного вище договору
купівлі-продажу, продаж здійснено за сорок мільйонів карбованців, які продавець
отримав від покупця до підписання договору (а.с. 7, 82). Згідно до пункту 5
(п'ятого) договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 витрати, пов'язані з
посвідченням цього договору несе продавець, тобто позивач ОСОБА_1 (а.с. 7, 82).
Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 25 травня 1995 року був
підписаний сторонами, тобто позивачем та відповідачем по справі, та посвідчений
державним нотаріусом Другої Одеської державної нотаріальної контори
Пустомельник Т.П. (а.с. 8, 82). 26 травня 1995 року договір купівлі-продажу
квартири АДРЕСА_1 від 25 травня 1995 року був зареєстрований у Одеському
міжміському бюро технічної інвентаризації, про що було зроблено відповідний
запис на договорі (а.с. 8, 82).

Відповідно
до статті 224 ЦК України 1963 року по договору купівлі-продажу продавець
зобов'язується передати майно у власність покупця, а покупець зобов'язується
прийняти майно та сплатити за нього відповідну грошову суму. Згідно до частини
1 статті 227 ЦК України 1963 року договір купівлі-продажу житлового будинку
повинен бути нотаріально завірений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин.

Таким чином, суд
приходить до висновку, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 25
травня 1995 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 був укладений
відповідно до вимог статей 224, 227 ЦК України 1963 року, який діяв на момент
укладення вищевказаного договору. Отже в суду не має підстав визнати вказаний
вище договір недійсним.

Відповідно до
пункту 6 прикінцевих та перехідних положень ЦК України, правила ЦК України про
позовну давність застосовуються до позовів, строк пред'явлення яких,
встановлений законодавством, що діяло раніше, не сплив до набрання чинності,
цим Кодексом.

Отже, суд
вважає, що у даному випадку повинна застосовуватися стаття 71 ЦК України 1963
року, яка передбачає, що загальний строк для захисту права за позовом особи,
право якої порушено (позовна давність), встановлюється у три роки.

Згідно до статті
76 ЦК України 1963 року перебіг строку позовної давності починається зі дня
виникнення права на позов. Право на позов виникає зі дня, коли особа дізналася
або повинна була дізнатися про порушення свого права.

Відповідно до
частини 1 статті 80 ЦК України 1963 сплив строку позовної давності до
пред'явлення позову є підставою для відмови у позові.

З матеріалів
справи вбачається, що згідно до статей 71, 76 ЦК України 1963 року, строк
звернення до суду позивача ОСОБА_1 до відповідача ОСОБА_2 про визнання
недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 25 травня 1995 року
сплив 25 травня 1998 року.

Окрім того,
позивач ОСОБА_1 не надав суду доказів, на підставі яких суд міг би визнати
поважною причину пропуску строку позовної давності відповідно до частини 2
статті 80 ЦК України 1963 року.

Таким чином, суд
приходить до висновку, що строк позовної давності для звернення до суду з
позовом гром. ОСОБА_1 відновленню не підлягає.

З матеріалів
справи вбачається, що 04 липня 1997 року відповідач та одночасно позивач за
зустрічним позовом по даній справі ОСОБА_2 для збереження та утримання в
належному стані квартири АДРЕСА_1, яка належить йому на праві приватної
власності, видав довіреність позивачу та одночасно відповідачу за зустрічним
позовом ОСОБА_2 - ОСОБА_1 (а.с. 13, 85). Згідно цієї довіреності ОСОБА_2
уповноважив ОСОБА_1 вчиняти дії щодо сплати комунальних платежів, збирати
довідки, скласти та підписати від імені ОСОБА_2 договір оренди, а також вчиняти
інші дії, спрямовані на захист, збереження та утримання в належному стані
квартири, яка належить ОСОБА_2 (а.с. 13, 85). 14 червня 2000 року, за 20
(двадцять) днів до закінчення дії вказаної вище довіреності, позивач та
одночасно відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_1 уклав від свого імені
договір оренди квартири АДРЕСА_1 строком на 10 (десять) років зі своїм рідним
братом ОСОБА_3. (а.с. 9-11, 86-87). Вказаний вище договір оренди квартири
АДРЕСА_1 був зареєстрований у МЕП № 56 (а.с. 12, 88, 137). 01 квітня 2002 року
ОСОБА_1 уклав договір № 2014/1 з третьою особою за зустрічним позовом ОСОБА_2 -
ЗАТ „Охорона-Комплекс” про надання послуг охорони квартири АДРЕСА_1 (а.с.
36-39), де ОСОБА_1 значиться як власник вказаної вище квартири (а.с. 36, 88).
23 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та третьою особою за зустрічним позовом ОСОБА_2
- ЗАТ „Охорона-Комплекс” та УДСО при ГУМВС України в Одеській області було
укладено угоду про заміну сторони в Договорі № 2014/1 від 01 квітня 2002 року
(а.с. 161, 195). Згідно вказаної вище угоди права та обов'язки за договором
охорони № 2014/1 від 01 квітня 2002 року перейшли від ЗАТ „Охорона-Комплекс” до
УДСО при ГУМВС України в Одеській області (а.с. 161, 195).

З матеріалів
справи вбачається, що позивач за зустрічним позовом по справі ОСОБА_2про
існування договору оренди квартири АДРЕСА_1 дізнався лише у 2005 році, а саме
01 березня 2005 року (а.с. 3, 14, 27).

Відповідно до
пункту 6 прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України, правила
ЦК України про позовну давність застосовуються до позовів, строк пред'явлення
яких, встановлений законодавством, що діяло раніше, не сплив до набрання
чинності, цим Кодексом. Згідно пункту 7 прикінцевих та перехідних положень ЦК
України до позовів про визнання заперечуваного правочину недійсним і про
застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, право на пред'явлення
якого виникло до 01 січня 2004 року, застосовується позовна давність,
встановлена для відповідних позовів законодавством, що діяло раніше.

Отже, суд
вважає, що у даному випадку повинна застосовуватися стаття 71 ЦК України 1963
року, яка передбачає, що загальний строк для захисту права за позовом особи,
право якої порушено (позовна давність), встановлюється у три роки.

Згідно до статті
76 ЦК України 1963 року перебіг строку позовної давності починається зі дня
виникнення права на позов. Право на позов виникає зі дня, коли особа дізналася
або повинна була дізнатися про порушення свого права. Відповідно до частини 2
статті 80 ЦК України 1963 року суд вважає поважною причину пропуску строку позовної
давності і відновлює його для звернення з зустрічним позовом ОСОБА_2 до суду.

Відповідно до
пункту 9 прикінцевих та перехідних положень ЦК України до договорів, що були
укладені до 01 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності ЦК
України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків
зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Суд вважає, що
договір оренди квартири АДРЕСА_1, укладений 14 червня 2000 року між ОСОБА_1 та
його рідним братом ОСОБА_3 був укладений з перевищенням повноважень ОСОБА_1 з
наступних підстав. Позивач по справі та одночасно відповідач за зустрічним
позовом ОСОБА_2, ОСОБА_1 на дату укладання договору оренди - 14 червня 2000
року мав право заключати угоди лише до 04 липня 2000 року, відповідно до
довіреності (а.с. 13, 85). Проте, діючи з перевищенням повноважень ОСОБА_1
уклав договір оренди строком на 10 (десять) років (а.с. 9-11, 86-87). Цими
діями були порушені строки, на які поширювалися повноваження ОСОБА_1,
встановлені довіреністю (а.с. 13, 85). Відповідно до вимог статті 63 ЦК України
1963 року угода, укладена від імені другої особи особою, не уповноваженою на
укладення угоди або з перевищенням повноважень, створює, змінює і припиняє
цивільні права і обов'язки для особи, яку представляють, лише в разі подальшого
схвалення угоди цією особою.

Таким чином, суд
приходить до висновку, що в порушення норм статті 63 ЦК України 1963 року з
власником квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_2 умови договору та сам договір оренди від 14
червня 2000 року ОСОБА_1 узгоджено не було.

Відповідно до
статті 158 ЖК України договір найму жилого приміщення укладається між власником
будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у
виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління,
що ним утворюється. Договір оренди квартири АДРЕСА_1 був зареєстрований у МЕП №
56 не належним чином, тому що лист про реєстрацію вказаного вище договору не
містить реєстраційних вихідних даних (індексу, вихідного номеру) (а.с. 12, 88,
137). Суд вважає, що зазначений вище лист МЕП № 56 не відповідає вимогам, які
встановлені у Інструкції з діловодства у міністерствах, інших центральних
органах виконавчої влади, Раді Міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих
органах виконавчої влади, яка затверджена Постановою Кабінету Міністрів України
від 17 жовтня 1997 року № 1153. Відповідно до пункту 4.2.1. зазначеної вище
Інструкції службовий документ, що складається в установі повинен мати
обов'язкові реквізити і стабільний порядок їх розміщення: найменування установи
- автора документа, код установи, код форми документа, назва виду документа (не
зазначається на листах), дата, індекс, заголовок до тексту, текст, підпис,
візи, позначка про виконання документа і направлення його до справи. Згідно до
пункту 4.4.2 цієї ж Інструкції індекси вхідних і створюваних установою
документів складаються з порядкових номерів у межах групи документів, що
реєструються, які відповідно до завдань пошуку можуть доповнюватись індексами
за номенклатурою справ, питань діяльності, кореспондентів, виконавців тощо.

Відповідно до
пункту 2.1 договору оренди квартири АДРЕСА_1 від 14 червня 2000 року,
укладеному між ОСОБА_1 та його рідним братом ОСОБА_3, орендна плата за квартиру
становить 10 (десять) гривень на рік (а.с. 9, 86).

Виходячи з наведеного, суд вважає, що вказаний вище
договір був укладений на невигідних умовах для власника квартири АДРЕСА_1
ОСОБА_2, та суперечить частині 3 статті 62 Цивільного Кодексу України 1963
року, де вказано, що представник не може укладати угоди від імені довірителя ні
відносно себе, ні відносно іншої особи, представником якої він одночасно є.

У
матеріалах справи є копії квитанцій, які підтверджують, що всупереч пункту 3.1
вказаного вище договору оренди, комунальні платежі здійснював ОСОБА_1 замість
орендаря за зазначеним вище договором - ОСОБА_3 (а.с. 17).

Враховуючи
вищевикладені обставини, суд визнає недійсним договір оренди квартири АДРЕСА_1
від 14 червня 2000 року, укладеному між ОСОБА_1 та ОСОБА_3.

З
матеріалів справи вбачається, що 01 квітня 2002 року ОСОБА_1 був укладений
договір на охорону квартири АДРЕСА_1 за № 2014/1 з ЗАТ „Охорона-Комплекс”
(.а.с. 36-39, 74-77). У тексті зазначеного договору на охорону квартири позивач
та одночасно відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_2 ОСОБА_1 значиться як
власник квартири АДРЕСА_1. Проте, згідно довідки КП ОМБТІ та РОН від 09 лютого
2005 року (а.с. 91), та договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 25
червня 1995 року (а.с. 7-8, 82) вказана квартира належить ОСОБА_2на праві
приватної власності. Таким чином, суд вважає, що у ОСОБА_1 не було ніяких
правових підстав укладати договір на охорону квартири АДРЕСА_1 за № 2014/1 з
ЗАТ „Охорона-Комплекс” (а.с. 36-39, 74-77). Відповідно до статті 63 ЦК України
1963 року суд визнає недійсним договір на охорону квартири АДРЕСА_1 за № 2014/1
укладеного між ОСОБА_1 та ЗАТ „Охорона-Комплекс”.

У
матеріалах справи є угода, згідно якої права та обов'язки за договором охорони
№ 2014/1 від 01 квітня 2002 перейшли від ЗАТ „Охорона-Комплекс” до УДСО при
ГУМВС України в Одеській області (а.с. 161, 195). Відповідно до частини 1
статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим
актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Згідно
до частини 3 статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує
його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути
визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Враховуючи вище викладене, суд
вважає за потрібним визнати недійсною угоду від 23 квітня 2007 року про заміну
сторони в договорі № 2014/1 від 01 квітня 2002 року укладену між ОСОБА_1 з ЗАТ
„Охорона-Комплекс” та УДСО при ГУМВС України в Одеській області.

Із
матеріалів справи вбачається, що відповідачі за зустрічним позовом ОСОБА_2
ОСОБА_3 та ОСОБА_1 проживають у квартирі АДРЕСА_1 (а.с. 14, 26, 60, 93, 104,
107, 151, 187), яка належить на праві приватної власності ОСОБА_2. Згідно до
частини 1 статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися
та розпоряджатися своєю власністю. Відповідно до частини 4 цієї ж статті
Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
Право приватної власності непорушно. Згідно до статті 169 ЖК України у разі
припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить
громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають
разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення -
підлягають виселенню  зі всіма мешкаючи
ми з ним особами в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.
Відповідно до частини 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним.
Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його
здійсненні. Згідно до статті 291 ЦК України власник майна має право вимагати
усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм
майном. Відповідно до частини 2 статті 286 ЦК України власник, який має
підстави передбачити можливість порушення свого права власності іншою особою,
може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть
порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання
такому порушенню. Таким чином, суд приходить до висновку, що ОСОБА_3, який
проживає у квартирі АДРЕСА_1 підлягає виселенню зі всіма мешкаючи ми з ним
особами з квартири, без надання іншого житлового приміщення.

Також суд вважає
за потрібним заборонити ОСОБА_1, ОСОБА_3 вчиняти будь-які дії щодо перешкоджання
ОСОБА_2 потрапити та користуватися квартирою АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_2 на
праві приватної власності.

Керуючись  ст.ст. 62, 63, 71, 76, 80, 224, 227 ЦК
України 1963 року, ст.ст. 158, 169 ЖК України ст.ст.  3, 10, 57, 60, 208, 209, 212, 213, 214-216
ЦПК України суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні
позовної заяви ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору
купівлі-продажу квартири - відмовити.

Зустрічну
позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_3 /треті особи - ЗАТ
„Охорона-Комплекс”, Управління Державної служби охорони при Головному
управлінні Міністерства внутрішніх справ України в Одеській області/ про
визнання недійсними договорів та зобов'язання вчинити певні дії - задовольнити
частково.

Відновити
ОСОБА_2 термін позовної давності для звернення з позовом до суду до ОСОБА_1,
ОСОБА_3/треті особи - ЗАТ „Охорона-Комплекс”, Управління Державної служби
охорони при Головному управлінні Міністерства внутрішніх справ України в
Одеській області/ про визнання недійсними договорів та зобов'язання вчинити певні
дії.

Визнати недійсним та припинити договір оренди
жилого приміщення - квартири АДРЕСА_1 від 14 червня 2000 року, укладеному між
ОСОБА_1 та ОСОБА_3.

Визнати
недійсним договір на охорону квартири АДРЕСА_1 № 2014/1 від 01 квітня 2002 року
укладений ОСОБА_1 з Закритим акціонерним товариством „Охорона-Комплекс”.

Визнати
недійсною угоду від 23 квітня 2007 року про заміну сторони в договорі № 2014/1
від 01 квітня 2002 року, укладену між ОСОБА_1 з Закритим акціонерним
товариством „Охорона-Комплекс” та Управлінням Державної служби охорони при
Головному управлінні Міністерства внутрішніх справ України в Одеській області.

Виселити ОСОБА_3
зі всіма мешкаючи ми з ним особами з квартири АДРЕСА_1.

Заборонити
ОСОБА_1, ОСОБА_3 вчиняти  будь-які дії
щодо перешкоджання ОСОБА_2потрапити та користуватися квартирою АДРЕСА_1.

У задоволенні
іншої частини позовних вимог - відмовити.

Рішення може
бути оскаржено у апеляційному порядку до Апеляційного суду Одеської області
через Приморський районний суд міста Одеси шляхом подачі в 10-денний строк з
дня проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і поданням після цього
протягом 20 днів апеляційної скарги.

.

Суддя