Справа № 2-210/2008 р.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М       У К Р А Ї Н И

30
липня  2008   року                               Печерський
районний  суд м. Києва  в складі:

головуючого   -
судді
Волкової С.Я.

при секретарі
Луценко К.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в  залі суду в м. Києві цивільну справу за
позовом ОСОБА_1 до Печерської районної у м. Києві ради, заступника голови
Печерської районної у м. Києві ради ОСОБА_2, КП УЖГ  “Хрещатик”, ОСОБА_3 про визнання незаконним
рішення сесії, розпорядження, визнання недійсним договору оренди,

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1
звернувся  до суду із зазначеними
вимогами,  посилаючись на те що є
власником  кв.АДРЕСА_1. 10.01.2007 р.
заступник голови Печерської районної у м. Києві ради ОСОБА_2 видав
розпорядження №3-р, яким надав ОСОБА_3 в орендне користування підвальні
приміщення площею 197,3 кв.м. та в платне користування сходову клітину площею
9,95 кв.АДРЕСА_1. Проте 25.09.2006 р., тобто за три місяці до видачі вказаного
розпорядження, Комунальним підприємством “Печерськжитло”, правонаступником
якого є КП УЖГ  “Хрещатик”, було укладено
з ОСОБА_3 договір оренди №57/608 підвального приміщення загальною площею 197,3
кв.м. в зазначеному будинку, при цьому
зазначене підвальне приміщення є частиною жилого будинку, тобто без
згоди позивача, як співвласника будинку, спочатку було укладено договір оренди,
пізніше - видано розпорядження, тому відповідачі розпорядилися приміщенням, співвласником
якого є позивач. Просить постанови рішення, яким визнати недійсним та скасувати
зазначене розпорядження, визнати недійсним наведений договір оренди. Крім того
позивач ОСОБА_1 в заяві зазначив, що підставою видачі розпорядження №3-рп від
10.01.2007 р. було рішення Печерської районної у м. Києві ради №25 від
20.06.2006 р. “Про доручення голові Печерської районної у м. Києві ради щодо
вирішення окремих питань”. Районна рада, приймаючи таке рішення,  доручила голові одноособово шляхом
розпоряджень здійснювати правомочності ради щодо оренди та надання у безоплатне
користування нерухомого майна територіальної громади району, чим порушила Закон
України “Про місцеве самоврядування”, оскільки прийняття таких рішень
відноситься до виключної компетенції ради і вказані питання вирішуються
виключно на пленарних засіданням ради. Просить постановити рішення, яким
визнати недійсним та скасувати прийняте рішення.

В судовому засіданні
позивач ОСОБА_1, його представники ОСОБА_4,
ОСОБА_5 ОСОБА_6 підтримали позовні вимоги, посилаючись на обставини,
викладені в позовній заяві.

В судовому засіданні
представник відповідача Печерської районної у м. Києві ради Палієнко О.А.
заперечувала проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1, посилаючись на те, що
рішення райради №25 від 20.06.2006 р. та розпорядження заступника голови
райради №3-р від 10.01.2007 р. визнані такими, що втратили чинність, термін дії
договору оренди №57/608 від 25.09.2006 р. закінчився, а новий не укладався.

В судове засідання відповідач
заступник голови Печерської районної у м. Києві ради ОСОБА_2 не з'явився, про
час і місце судового розгляду оповіщений у встановленому порядку, від
відповідача надійшла заява про розгляд справи за його відсутності.

В судовому засіданні представник
відповідача КП УЖГ  “Хрещатик” Немцева
Л.Ю. заперечувала проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1, посилаючись на
необґрунтованість його вимог.

В судовому засіданні
відповідачка ОСОБА_3, її представники ОСОБА_7, ОСОБА_8 заперечували проти
задоволення позовних вимог ОСОБА_1, посилаючись на те, що термін дії договору
оренди закінчився, а новий не укладався.

Встановлено, що
розпорядженням заступника голови Печерської районної у м. Києві ради ОСОБА_2
№3-р від 10.01.2007 р. “Про надання в орендне та в платне користування
нежитлових приміщень в будинку АДРЕСА_1” у відповідності до Закону України “Про
оренду державного та комунального майна”, ст.ст.29,41 Закону України “Про
місцеве самоврядування в Україні”, на підставі рішення Печерської районної у м.
Києві ради №25 від 20.06.2006 р. “Про доручення голові Печерської районної у м.
Києві ради щодо вирішення окремих питань” надано фізичній особі-підприємцю
ОСОБА_3 в орендне користування нежитлові приміщення площею 197,3 кв.м. для
розміщення складу непродовольчих товарів та в платне користування сходову
клітину площею 9,95 кв.м. в будинку АДРЕСА_1

З наданого суду договору
оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності
територіальної громади Печерського району м. Києва №57/608 від 25.09.2006
р.  вбачається, що КП УЖГ “Печерськжитло”
(орендодавець) на підставі розпорядження голови Печерської районної у м. Києві
ради №3-р від 10.01.2007 р. передав, а ОСОБА_3 (орендар) прийняла в орендне
користування нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 197,3
кв.м. (підвал) для розміщення складу непродовольчих товарів (п.1.1, 2.1
договору).

Згідно п.2.4 укладеного
договору об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади
Печерського району м. Києва.

Згідно п.9.1 зазначеної
угоди цей договір діє з 25.09.2006 р. до 23.09.2007 р.

Відповідно до ч.2 ст.382 ЦК
України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку
належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального
користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне,
сантехнічне  та інше обладнання за межами
або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди,
будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також
власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Відповідно до ст.1 Закону
України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” допоміжні
приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення
експлуатації  будинку та побутового
обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи,
поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали,
шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні катери та інші технічні
приміщення).

Положенням про порядок
передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженим наказом
Державного комітету з питань житлово-комунального господарства України №56 від
15.09.1992 р., встановлено, що приміщення, через які прокладені комунікації, є
допоміжними приміщеннями жилих будинків.

Згідно додатку 1 КДП-204/12
Україна 193-91 “Положення про систему технічного обслуговування, ремонту, та
реконструкції жилих будівель в містах і селищах України”,  затвердженого наказом Державного комітету
України по житлово-комунальному господарству №135 від 31.12.1991 р. і який
втратив чинність із введенням в дію “Правил утримання жилих будинків та
прибудинкової території”, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України №76
від 25.08.2005 р., зареєстрованих в МЮ України 25.08.2005 р. за №927/11207,
допоміжними приміщеннями є приміщення жилого будинку, призначені для
забезпечення експлуатації будинку чи побутового і культурного обслуговування
населення за місцем проживання. До допоміжних приміщень жилого будинку
відносяться сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, поза квартирні
коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, піонерські кімнати та інші
аналогічні приміщення.

Із заперечень заступника
голови Печерської районної у м. Києві ради ОСОБА_2 вбачається, що спірне
нежитлове приміщення мало статус нейпростішого укриття і відносилося до фонду
захисних споруд, що було визначено проектом на будівництво, та на момент
прийняття розпорядження №3-р від 10.01.2007 р. “Про надання в орендне та в
платне користування нежитлових приміщень в будинку АДРЕСА_1” і укладення
договору оренди зазначене приміщення було комунальною власністю Печерського
району м. Києва, тому, на думку відповідача, спірне приміщення не є допоміжним
приміщенням будинку та не є спільною сумісною власністю мешканців.

Таке твердження відповідача
спростовується матеріалами справи. Так із висновків Комунального
спеціалізованого підприємства “Центр сприяння цивільній обороні та реагування
на надзвичайні ситуації” Печерської районної у м. Києві державної адміністрації
за 2006 р. “Про технічний стан стану підвальних приміщень, пристосованих під
сховище, по АДРЕСА_1” вбачається, що будинок було побудовано у 1947 р. і
проектом явно не було передбачено використання його підвалу під бомбосховище,
оскільки об'єкти цивільної оборони (інвентарні №№103830 та 103831) були введені
до експлуатації як сховища тільки у 1952 р. (а.с.58, т.1). Зі звіту Холдінгової
компанії “Київміськбуд” ВАТ “Проектно-технологічний інститут “Київоргбуд”, що є
складовою частиною наведеного висновку Комунального спеціалізованого
підприємства “Центр сприяння цивільній обороні та реагування на надзвичайні
ситуації” Печерської районної у м. Києві державної адміністрації,
вбачається,  фахівцями ХК “Київміськбуд”
ВАТ “Проектно-технологічний інститут “Київоргбуд” при огляді підвалу було
встановлено, що в цьому приміщенні прокладено загальнобудинкові мережі
каналізації, холодного водопостачання та опалення (п.с.58, т.1).

Із пояснень в судовому
засіданні позивача ОСОБА_1 вбачається, що до переобладнання підвалу в у захисну
споруду мешканці будинку використовували його під кладовки, тобто як допоміжне
приміщення будинку. У суду відсутні підстави не довіряти зазначеним поясненням
позивача, оскільки будь-яких доказів в їх спростування в судовому засіданні
здобуто не було.

Із зазначених вище
висновків вбачається, що за своїм технічним станом та станом
санітарно-технічних систем підвальне приміщення, пристосоване під найпростіше
укриття фонду захисних споруд цивільної оборони, знаходиться в стані,
непридатному до нормальної експлуатації і використанню за призначенням,
оскільки його будівельні конструкції втратили захисні властивості внаслідок
фізичного зношення.    Комунальне
спеціалізоване підприємство “Центр сприяння цивільній обороні та реагування на
надзвичайні ситуації” Печерської районної у м. Києві державної адміністрації
вважає  вивести підвальне приміщення за
адресою: АДРЕСА_1 з обліку укриттів фонду захисних споруд цивільної оборони.

На думку суду, у разі
списання непридатних захисних споруд підвальне приміщення повинно бути передане
мешканцям будинку, які створили об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
На підтвердження списання захисної споруди відповідно до п.5-7 Інструкції про
порядок списання непридатних захисних споруд цивільної оборони, затвердженої
постановою КМ України №567 від 8.04.1999 р., створюється відповідна комісія, за
результатами роботи якої складається акт про списання захисної споруди за
відповідною формою. Суду такого акту надано не було, а надано наказ начальника
цивільної оборони Печерського району м. Києва №13 від 30.05.2006 р. “Про зняття
з обліку найпростіших укриттів фонду захисних споруд Печерського району”
(а.с.177, т.1), при цьому наданий суду протокол №2 засідання районної комісії з
питань користування та відчуження комунального майна від 3.08.2006 р. свідчить
про те, що районною комісією   звернення
ОСОБА_3 про надання в орендне користування підвального приміщення по АДРЕСА_1
для розміщення складу непродовольчих товарів розглядалося двічі 16.02 і
25.04.20О6 р., та у комісії, яка приймала рішення щодо оренди нежитлових
приміщень, не було в наявності наказу №13 від 30.05.2006 р.  (а.с.178, т.1).

Суд вбачає, що договір
оренди №57/608 від 25.09.2006 р. спірних нежитлових приміщень укладено на
підставі розпорядження голови Печерської районної у м. Києві ради №3-р від
10.01.2007 р., при цьому згідно ч.2 ст.631 ЦК України договір набирає чинності
з моменту його укладення, тому особи, які його укладали, не мали необхідного
обсягу цивільної дієздатності.

Також суд вбачає, що об'єкт
оренди не міг бути переданий орендарю 25.09.2006 р., тобто до 10.01.2007 р.,
оскільки до цього часу розпорядження про передачу підвалу в оренду не існувало,
а тому акт прийому-передачі від 25.09.2006 р. є незаконним, оскільки у
орендодавця не виникло зобов'язання передати об'єкт оренди, а у орендаря -
сплачувати орендну плату, при цьому в наведеному акті відсутній опис
орендованого майна, тобто об'єкт оренди не ідентифікований, викопіювання з
поверхового плану об'єкту оренди загальною площею 197,3 кв.м., що, як слідує з
договору, є його невідомою частиною, суду надано не було. Згідно поповерхового
плану, наданого суду Київським міським бюро технічної інвентаризації та
реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, складеним 3.03.2006 р.,
площа підвального приміщення будинку по АДРЕСА_1 становить 223,1 кв.м.
(а.с.30-45, т.2),  що не відповідає
площі, вказаній в договорі оренди.

Згідно ст.19 Закону України
“Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” спільне майно
співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та
загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності
співвласників багатоквартирного будинку і не підлягає відчуженню, загальне
майно - у спільній частковій власності. Власники приміщень володіють,
користуються і у встановлених цим законом та цивільним законодавством межах
розпоряджаються спільним майном.

Згідно ч.1 ст.1 Закону
України “Про приватизацію державного житлового фонду” суть приватизації
державного житлового фонду полягає у відчуженні квартир (будинків), кімнат у
квартирах та одноквартирних будинках, де
мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд
і приміщень (підвалів, сараїв і т.ін.) державного житлового фонду на користь
громадян України.

Відповідно до п.2 ст.10
Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” власники квартир
багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку,  технічного обладнання, елементів зовнішнього
благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з
утриманням будинку і прибудинкової
території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні
приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів
безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Конституційним Судом
України дано офіційне тлумачення положенням даного пункту зазначеної статті у
його рішенні №4-рп/2004 від 2.03.2004 р. В даному рішенні зазначається, що
допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.)
передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією
ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження
права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткової дії,
зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до
нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є
співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками
приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень
на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на
вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується
відповідно до законів України, які визначають правових режим власності. В такий
спосіб Конституційний суд України встановив та офіційно розтлумачив, що,
зокрема підвали в багатоквартирних будинках: по-перше, відносяться до категорії
допоміжних приміщень, по-друге, є об'єктами права спільної сумісної власності
громадян - власників квартир у багатоквартирних будинках, по-третє, будь-які
питання щодо вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень вирішуються
відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Оскільки відповідно до
ст.150 Конституції України рішення Конституційного Суду України є обов'язковим
до виконання на території України, остаточним і не може бути оскаржене,
наведені положення цього судового рішення щодо підвалів багатоквартирного
будинку повинні дотримуватися всіма суб'єктами, незалежно від їх статусу та
підпорядкування, при вчиненні ними будь-яких дій. Тому відповідачі, як
сторони  договору оренди, при його
укладенні повинні були дотримуватися норм чинного законодавства щодо
розпорядження об'єктами сумісної власності, а саме: ст.369 ЦК України,
відповідно до якої співвласники майна, що є у спільній сумісній власності,
володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між
ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за
згодою співвласників. Згода всіх співвласників на вчинення правочину щодо
розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або)
державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Позивач ОСОБА_1 стверджує,
що своєї згоди на оренду приміщення підвалу не надавав.

При таких обставинах вимоги
позову в частині визнання недійсним та скасування розпорядження заступника
голови Печерської районної у м. Києві ради №3-р від 10.01.2007 р., визнання
недійсним договору оренди нерухомого майна №57/608 від 25.09.2006 р., в
судовому засіданні доведені, оскільки позивача було незаконно позбавлено
належної йому власності.

При цьому в задоволенні вимог ОСОБА_1
в частині визнання недійсним та скасування рішення Печерської районної у м.
Києві ради №25 від 20.06.2006 р. слід відмовити, оскільки на момент звернення
позивача до суду (5.09.2007 р.) оскаржене рішення вже втратило чинність,
оскільки рішенням Печерської районної у м. Києві ради від 12.06.2007 р. рішення
№25 від 20.06.2006 р. було визнано таким, що втратило чинність.

На підставі викладеного,
керуючись ст.ст.19,41,55,92,140,141,144 Конституції України,
ст..ст.2-4,8,12,15,48,55-57 Закону України “Про власність”, ст.4 ЖК України,
ст..ст.4,5,6,48,113,114,128 ЦК УРСР, ст.ст.8,10 Закону України “Про
приватизацію державного житлового фонду”, ст.ст.317-319,321,355,358,386,393 ЦК
України,
ст.ст.3,4,10,11,60,169,209,212-215 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

Позов - задовольнити
частково.

Визнати недійсним та скасувати
розпорядження заступника голови Печерської районної у м. Києві ради ОСОБА_2
№3-р від 10.01.2007 р. “Про надання в орендне та платне користування нежитлових
приміщень в будинку АДРЕСА_1”.

Визнати недійсним договір №57/608 від
25.09.2006 р. оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної
власності територіальної громади Печерського району м. Києва.

В задоволенні іншим вимог ОСОБА_1 -
відмовити.

Рішення може бути оскаржене
до Апеляційного суду м. Києва через районний суд.          Заяву про апеляційне оскарження
рішення може бути подано протягом десяти днів з дня проголошення рішення.
Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів після подання
заяви про апеляційне оскарження.

СУДДЯ