Р І Ш Е Н НЯ

І М Е Н Е М       У К Р
А Ї Н И

28 січня
2008 року Семенівський районний суд Полтавської області в складі:

головуючого - судді Халявки В.І.

при секретарі - Козулі Н.П.

позивача-відповідача ОСОБА_1

представника ОСОБА_1- ОСОБА_3

позивача-відповідача - ОСОБА_2

розглянувши
у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Семенівка цивільну справу за
позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення орендної плати за користування нежилим
приміщенням, стягнення моральної шкоди та зустрічним позовом ОСОБА_2 до
ОСОБА_1, ліквідатора ВАТ «Веселоподільський цукровий завод», арбітражного
керуючого ОСОБА_4 з третьою особою без самостійних вимог на стороні
відповідачів філією Державної госпрозрахункової установи Агентства з питань
банкрутства в Полтавській області про визнання недійсним публічних торгів
(аукціону) з продажу нежилого приміщення та визнання недійсним договору
купівлі-продажу нежилого приміщення,

В С Т А Н О В И В :

У листопаді 2003 року фізична особа
ОСОБА_1 звернувся до районного суду з позовом до приватного підприємця ОСОБА_2
про усунення перешкод у користуванні нежилим приміщенням та виселення із
нежилого приміщення незаконного користувача.

В позові йшлося про те, що ОСОБА_1 2
жовтня 2003 року купив приміщення кафе-їдальні по вул.Космонавтів,2 в
смт.Семенівці Полтавської області, а відповідач ОСОБА_2 незаконно використовує
приміщення для здійснення підприємницької діяльності.

ОСОБА_2 у вересні 2004 року
пред'явив зустрічний позов до ОСОБА_1 та ліквідатора ВАТ «Веселоподільський цукровий
завод» ОСОБА_4 про визнання недійсними відкритих торгів (аукціону) з продажу
спірного нежилого приміщення та визнання недійсним договору купівлі-продажу
нежилого приміщення по вул.Космонавтів,2 в смт.Семенівка від 2 жовтня 2003
року.

Згодом позивач ОСОБА_1 неодноразово
в ході розгляду справи змінював предмет та підстави позову, збільшував та
зменшував розмір позовних вимог.

Згідно з останніми уточненими
позовними вимогами, викладеними ОСОБА_1 у позовній заяві від 27,09,2007 року,
позивач ставить питання про стягнення з ОСОБА_2 орендної плати за
користування  приміщеннями у розмірі 16
тис. гривень, за прострочку грошового зобов'язання, тобто несвоєчасну сплату
орендної плати,940 гривень та 5 тис. гривень на відшкодування моральної шкоди.

Позивач ОСОБА_1 вказував, що 2
жовтня 2003 року між ним та ВАТ «Веселоподільський цукровий завод» в особі  ліквідатора ОСОБА_4 було укладено договір
купівлі-продажу нежилого приміщення (їдальня і готель) по вул.Космонавтів,2 в смт.Семенівці
Полтавської області. Продаж вказаного приміщення відбувся шляхом публічних
торгів (аукціону).

Договір купівлі-продажу нотаріально
посвідчено та зареєстровано в Лубенському міжрайонному бюро технічної
інвентаризації.

Про укладення договору і перехід
права власності на куплене приміщення він вчасно повідомив приватного
підприємця ОСОБА_2, що орендував вказане приміщення, але той до закінчення
терміну дії договору оренди, тобто до 1 червня 2006 року ні разу не сплатив
орендної плати із ставкою в 500 грн. за місяць. Таким чином ОСОБА_2 не
сплачував орендну плату протягом 2 років і 8 місяців і при цьому заборгував 16
тис. гривень. Окрім того за прострочку грошового зобов'язання ОСОБА_2 повинен
сплатити 940 гривень. ОСОБА_1 вказував, що несплатою орендної плати протягом 2
років і 8 місяців ОСОБА_2 завдав йому моральної шкоди в розмірі 5 тис. гривень.

Таким чином ОСОБА_1 просив стягти з
ОСОБА_2 загалом 21940 гривень.

ОСОБА_2 у зустрічному позові до
ОСОБА_1 та ліквідатора ОСОБА_4 вказував, що 1 червня 2001 року він, ОСОБА_2, та
ВАТ «Веселоподільський цукровий завод» уклали договір оренди приміщення по вул.
Космонавтів,2 у смт.Семенівці терміном на 5 років, тобто до 1 червня 2006 року.
Згодом господарським судом Полтавської області ВАТ «Веселоподільський цукровий
завод» було оголошено банкрутом та було відкрито ліквідаційну процедуру. В ході
ліквідації підприємства орендоване ним приміщення було продане з аукціону
ОСОБА_1

При цьому аукціон було проведено з
численними порушеннями, що є підставою для визнання недійсним і аукціону і
самого договору купівлі-продажу нежилого приміщення. ОСОБА_2 вказував, що він
відповідно до договору оренди від першого червня 2001 року мав переважне право
на купівлю орендованого приміщення, а його незаконно було позбавлено такого
права.

В судовому засіданні ОСОБА_1
підтримав свої позовні вимоги про стягнення орендної плати, пені та моральної
шкоди. Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 про визнання недійсним аукціону з
продажу майна та договору купівлі-продажу не визнав.

ОСОБА_2 в судовому засіданні позов
ОСОБА_1 про стягнення орендної плати, пені та моральної шкоди не визнав. Свої
позовні вимоги підтримав. На підтвердження свої позовних вимог ОСОБА_2 пояснив,
що аукціон з продажу майна було проведено з порушенням чинного законодавства,
зокрема законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію
невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» і таке інше. На думку
ОСОБА_2 ОСОБА_1 не мав права брати участь в аукціоні, бо не подав як фізична
особа декларацію про свої доходи.

Окрім того оголошення про проведення
аукціону не відповідає вимогам закону «Про інформацію», бо повинно було бути
поміщеним в офіційному органі, яким є газети «голос України» та «Урядовий
кур'єр». ОСОБА_2 вказував також на те, що в призначений у оголошенні день
аукціон не відбувся і був перенесений на іншу дату без оголошення про це в
засобах масової інформації. ОСОБА_2 також вказував, що були порушені строки
проведення аукціону та строки укладання самого договору купівлі-продажу.

Заперечуючи проти позову ОСОБА_1 про
стягнення орендної плати ОСОБА_2 вказував, що договір оренди нежилого
приміщення розірваний Господарським судом Полтавської області, а також з нього
на користь ОСОБА_1 стягнуто орендну плату.

ОСОБА_1, заперечуючи проти позову
ОСОБА_2 вказував, що він, ОСОБА_2, не мав переважного права на викуп
орендованого приміщення, бо термін договору оренди скінчувався тільки 1 червня
2006 року. ОСОБА_1 наголошував, що аукціон з продажу приміщення відбувся
відповідно до діючого законодавства і він є законним власником купленого
приміщення.

Суд, вислухавши пояснення ОСОБА_1,
ОСОБА_2, ліквідатора ОСОБА_4 який не визнав позовних вимог ОСОБА_2, дослідивши
докази у справі, вважає, що позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_1 та ліквідатора
ОСОБА_4 про визнання аукціону з продажу приміщення та договору купівлі-продажу
недійсним задоволенню не підлягає. Вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення
моральної шкоди не підлягають задоволенню, а провадження у справі про стягнення
орендної плати підлягає закриттю.

Судом встановлено, що 1 червня 2001
року між приватним підприємцем ОСОБА_2 та ВАТ «Веселоподільський цукровий
завод» укладено договір оренди нежилого приміщення (їдальня, кафе) площею 300
кв. м., що розташоване по вул. Космонавтів,2 в смт.Семенівці Полтавської
області. Договір укладено терміном на 5 років, тобто до 1 червня 2006 року (Т.1
а.с.14,15).

Згідно з п.2 розділу 3 договору по
закінченні терміну дії договору орендар має першочергове право на придбання
орендованого приміщення. Орендна плата складала 1,66 грн за 1 кв. м., або 498
грн на місяць ( в договорі 500 грн).

Відповідно до постанови
Господарського суду Полтавської області від 16 січня 2003 року ВАТ
«Веселоподільський цукровий завод» визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну
процедуру. Ліквідатором призначено арбітражного керуючого ОСОБА_4 (Т.2 а.с.81).

14 березня 2003 року ВАТ
«Веселоподільський цукровий завод» в особі ліквідатора ОСОБА_4 уклав угоду про
продаж активів боржника на публічних торгах (аукціоні) з філією Державної
госпрозрахункової установи Агентства з питань банкрутства в Полтавській області
(Т.2 а.с. 82). Відповідно до укладеної угоди агентство зобов'язувалося
підготувати та провести публічні торги з продажу майна- нежилого приміщення по
вул.Космонавтів,2 в смт.Семенівці.

Відповідно до чинного законодавства
виконавець, тобто Агентство, в друкованому засобі масової інформації - газеті
«Біаф» розмістило оголошення про проведення публічних торгів (аукціону) з
продажу двоповерхової цегляної будівлі їдальні з готелем загальною площею 581,7
кв. м. по вул.Космонавтів,2 в смт.Семенівці Полтавської області (а.а.81 Т.2).
Аукціон було призначено на 27 червня 2003 року.

Згідно з протоколом проведення
публічних торгів (аукціону) від 27 червня 2003 року (а.с.84 Т.2) торги в цей
нень не відбулися та були перенесені на 21 серпня 2003 року.

В протоколі вказано, що торги не
відбулися у зв'язку з виготовленням дублікатів свідоцтва про право власності на
об'єкт, а фактично, як встановлено судом, через відсутність документів про
право власності. Встановлено,і це не заперечується учасниками процесу, що 27
червня 2003 року учасниками аукціону були дві особи ОСОБА_1 як фізична особа та
ще один громадянин ОСОБА_5. Встановлено, що торги були перенесені на 21 серпня
2003 року з участю саме цих учасників і без оголошення в засобах масової інформації.

Відповідно до протоколу №97 про
проведення публічних торгів (аукціону) від 21 серпня 2003 року (а.с.85 Т.2)
цього дня відбувся аукціон за участю ОСОБА_1 та ОСОБА_5. Покупцем (переможцем)
аукціону визнано ОСОБА_1, а 2 жовтня 2003 року між ОСОБА_1 та ВАТ
«Веселоподільський цукровий завод» в особі ліквідатора ОСОБА_4 укладено та
нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (їдальні і
готелю), розташованої в смт.Семенівці Полтавської області загальною площею
581,7 кв. м., що по вул.Космонавтів,2. Продаж вчинено за 19750 гривень 20
жовтня 2003 року право власності ОСОБА_1 зареєстровано в комунальному
підприємстві «Лубенське міжрайонне бюро технічної інвентаризації» та внесено до
Державного реєстру прав власності на нерухоме майно (а.с.5-7 Т.1).

Відмовляючи ОСОБА_2 в позові про
визнання недійсним аукціону та договору купівлі- продажу приміщення суд
виходить з такого.

Із системного аналізу діючого на час
укладання договору оренди нежилого приміщення законодавства України, зокрема
Цивільного кодексу України, Закону України «Про власність», Закону України «Про
оренду державного та комунального майна» та інших  вбачається, що в законодавстві не існувало
такого поняття як першочергове право на придбання орендованого майна. Наявність
такого права суперечила б самому змістові права власності, зокрема праву
власника розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд і на
найвигідніших умовах.

Діюче на час укладання договору
оренди законодавство, зокрема ч.3 ст.17 Закону України від 10 квітня 1992 року
«Про оренду державного та комунального майна» передбачає лише переважне право
орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки, за інших рівних умов,
на продовження договору оренди на новий термін. Отже мова йде тільки про
переважне право на укладання договору на новий термін і тільки за інших рівних
умов.

Таким чином записане в договорі
оренди від 1,06,2001 року першочергове право на викуп орендованого майна не
обумовлювалося діючим на той час законодавством України.

На підтвердження своїх позовних
вимог ОСОБА_2 в  зустрічному позові
вказує, що він як орендар, добросовісно виконував умови договору. З таким
твердженням ОСОБА_2 не можна погодитися. Як встановлено в судовому засіданні
ОСОБА_2 від часу укладення договору оренди не сплачував власнику майна орендної
плати і станом на квітень 2004 року заборгував ВАТ 14032,26 грн., які були з
нього стягнуті рішенням Господарського суду Полтавської області від 29 квітня
2004 року на користь приватного підприємця ОСОБА_6, якій ліквідатор ВАТ уступив
право вимоги боргу (Т,2а.с. 31-33).

Таким чином ОСОБА_2 не можна вважати
добросовісним орендарем.

З огляду на викладене ОСОБА_2 не мав
переважного права на придбання (викуп) орендованого майна.

Суд також зважає на ту обставину, що
записане в договорі оренди його переважне право на придбання майна пов'язується
із закінченням терміну договору оренди, тобто 1 червня 2006 року. Майно ж було
відчужено (продано) у 2003 році, тобто до закінчення дії договору оренди.

Самим фактом продажу майна на
аукціоні не порушено право орендаря, оскільки відповідно до ст.268 Цивільного
кодексу України (в редакції 1964 року) при переході права власності на здане в
найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для
нового власника.

ОСОБА_2 також вказував, що при
проведенні  аукціону було допущено низку
суттєвих порушень, що є також підставою для визнання торгів недійсними. Зокрема
позивач вказує, що оголошення про аукціон опубліковане не в належному засобі масової
інформації, що аукціон незаконно переносився на іншу дату, що другий учасник
аукціону приймав участь у його проведенні формально.

З такими твердженнями ОСОБА_2 не
можна погодитися.

Встановлено, що оголошення про
публічні торги (аукціон) зроблено у встановлені законодавством строки в друкованому
засобі масової інформації - газеті «Біаф» (а.с. 81 Т.2). Агентство з питань
банкрутства, як державний орган, мало право робити оголошення про торги в цій
газеті.

Відповідно до ст.21 Закону України
«Про інформацію» інформація державних органів та органів місцевого і
регіонального самоврядування доводиться до відома заінтересованих осіб в тому
числі шляхом: опублікування її в друкованих засобах масової інформації.

Відповідно до повідомлення Головного
управління юстиції в Полтавській області газета «Біаф» бувша «Бізнес -Афіша» є
друкованим засобом масової інформації. Сфера розповсюдження видання - місцева
(Полтавська область) (а.с. 57 Т.3).

Таким чином суд вважає, що
оголошення про проведення торгів зроблено Агентством відповідно до чинного
законодавства.

Встановлено судом, що 27 червня 2003
року прилюдні торги за участю двох учасників ОСОБА_1 і ОСОБА_7 не відбулися
через відсутність документів про право власності на приміщення, що підлягало
продажу, та були перенесені на 21 серпня 2003 року з тими ж учасниками.

Процедура проведення прилюдних
торгів (аукціону) передбачена «Порядком продажу активів у рахунок погашення
податкового боргу боржника в процедурах банкрутства», затвердженим наказом
Міністерства економіки України від 7 червня 2001 року №123 та  зареєстрованим в Міністерстві юстиції України
22 червня 2001 року.

Відповідно до п.1,3 вказаного
«Порядку» продаж активів платника податків може здійснюватись у формі відкритих
торгів, публічних торгів (аукціону) або конкурсу, якщо в них беруть участь не
менше двох учасників. Активи, не продані на перших торгах, конкурсі можуть
виставлятись на повторні торги, конкурс.

Відповідно до п.5,12 цього ж
«Порядку» якщо лот не було продано на перших публічних торгах, то за
погодженням з комітетом кредиторів повторні публічні торги проводяться не
раніше ніж через місяць з часу проведення перших публічних торгів.

Із викладеного вбачається, що
повторні публічні торги призначаються в разі, коли майно не було продано на
перших публічних торгах, тобто торги проведені, а майно не продане.

У випадку з продажем майна ВАТ
«Веселоподільський цукровий завод» 27 червня 2003 року торги (аукціон) не були
проведені через відсутність правоустановлювального документа  на приміщення і тому були перенесені на 21 серпня
2003 року за участі тих же учасників - ОСОБА_1 і ОСОБА_7. У цьому суд не вбачає
порушення, що було б підставою  для
визнання торгів недійсними.

Проведення торгів у термін, що
перевищує 90 днів та укладення договору купівлі-продажу майна у термін, що
перевищує 15 днів, на що звертав увагу позивач ОСОБА_2, є порушенням «Порядку
продажу активів у рахунок погашення податкового боргу боржника в процедурах
банкрутства» але, на думку суду, такі порушення не можуть слугувати підставою
для визнання торгів недійними.

Відповідно до п.7,9 «Порядку продажу
активів у рахунок погашення податкового боргу боржника в процедурах
банкрутства» спори, що виникають при продажу активів платника податків,
вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до ст. 20 Закону України
«Про приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)», аукціон, конкурс може бути припинено і
об'єкт знімається з торгів, конкурсного відбору на вимогу будь-якого з його
учасників або органу приватизації у випадках, коли:

·     Не виконано
вимог щодо змісту інформації про об'єкти, що підлягають продажу на аукціоні, за
конкурсом та терміну її опублікування;

·     Об'єкт включено
до відповідного переобліку об'єктів, що підлягають приватизації з порушенням
чинного законодавства;

·     Покупець
не  визнається як таким згідно із
законодавством про приватизацію;

·     Істотно
порушені інші правила оголошення та проведення аукціону.

Зазначені порушення можуть бути підставою для визнання судом
недійсними угод, укладених на аукціоні, конкурсі. Заява про визнання угод
недійсними подається будь-ким з учасників аукціону, конкурсу або органом
приватизації у місячний строк з дати проведення аукціону.

Із викладеного вбачається, що право оспорювати результати
аукціону, конкурсу надається лише його учасникам та органам приватизації. Тобто
позивач ОСОБА_2, як орендар майна, не є суб'єктом оскарження результатів
аукціону і, відповідно, не є належним позивачем у цій справі.

Таким чином, суд, відмовляючи ОСОБА_2 у позові про визнання
недійсними аукціону та договору купівлі-продажу виходить з того, що він,
ОСОБА_2, не мав переважного права на викуп майна, не є належним позивачем у
справі, що його права, як орендаря, не були порушені при продажу на аукціоні,
що аукціон проведено відповідно до чинного на той час законодавства України.

Закриваючи справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення
орендної плати, суд виходить з того, що рішенням Господарського суду
Полтавської області від 18 травня 2004 року за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2
розірвано достроково договір оренди нежилого приміщення від 1,06,2001 року,
приватного підприємця ОСОБА_2 виселено з приміщення та стягнуто з ОСОБА_2 на
користь ОСОБА_1 заборговану орендну плату у розмірі 3500 гривень (Т.3 а.с.
22,23).

У позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення моральної шкоди
слід відмовити за безпідставністю позовних вимог, оскільки позивач не довів
факту нанесення йому моральної шкоди.   Позивач
ОСОБА_2 просив визнати договір купівлі-продажу нежилого приміщення недійсним на
підставі ст.48 ЦК України в редакції 1964 року.

Відповідно до ч.1 ст48 ЦК України недійсною є та угода, що не
відповідає вимогам закону.          Суд
вважає, що при укладенні договору купівлі-продажу від 2 жовтня 2003 року
дотримано вимог чинного законодавства України, тому підстав для визнання угоди
недійсною немає.

На підставі наведеного, керуючись
ст.ст.48,268Цивільного кодексу України ( в редакції 1964 року), Законом україни
«Про відновлення платоспроможності боржника або оголошення його банкрутом»,
ст.20 Закону України «Про приватизацію невеликих державних  підприємств (малу приватизацію)», ст. 17
Закону України «Про оренду державного та комунального майна», «Порядком продажу
активів у рахунок погашення податкового боргу боржника в процедурах
банкрутства», п.2 ст.205 ЦПК України,

Р І Ш И В :

У позові приватного підприємця
ОСОБА_2 до громадянина (фізичної особи) ОСОБА_1 та ліквідатора ОСОБА_4 про
визнання недійсними публічних торгів (аукціону) з продажу двоповерхової будівлі
їдальні з готелем по вул. Космонавтів,2 в смт.Семенівці Полтавської області, що
відбулися 21 серпня 2003 року в м. Полтаві -
відмовити. Відмовити у визнанні недійсним договору купівлі-продажу
нежилого приміщення загальною площею 581,7 кв. м., що по вул.Космонавтів,2 в
смт.Семенівці, укладеного 2 жовтня 2003 року між покупцем ОСОБА_1 та продавцем
ВАТ «Веселоподільський цукровий завод» в особі ліквідатора ОСОБА_4,
посвідченого нотаріусом Семенівського нотаріального округу.

В позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2  про стягнення моральної шкоди відмовити за
безпідставністю позовних вимог.

Провадження у справі за позовом
ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості орендної плати закрити в
зв'язку з вирішенням цього спору у Господарському суді та наявністю не
скасованого рішення.

Заходи для забезпечення позову у
вигляді заборони ОСОБА_1 здійснювати відчуження приміщення їдальні-готелю, що
по вул.Космонавтів,2 в смт.Семенівці Полтавської області та арешт приміщення -
скасувати.

Рішення може бути оскаржено до
апеляційного суду Полтавської області шляхом подачі протягом 10 днів заяви про
апеляційне оскарження та подачі після цього протягом 20 днів апеляційної
скарги.

Головуючий
- підпис

З оригіналом „Згідно”

Голова Семенівського районного суду

Полтавської області
В.О.Любицький