Справа № 22ц-702/2008
Головуючий у першій інстанції
Категорія - цивільна
Доповідач - Скрипка А.А.
Апеляційний суд Чернігівської
суддів:
Штупун О.М., Рачовій І.І.
представників позивача
-Ковальчука О.О., Войла О.П.; представника
ДП „ Постач - Нафто- Сервіс” - Мухи Н.М., ОСОБА_1.,  представника  ОСОБА_2.-ОСОБА_3
у відкритому судовому засіданні в м. Чернігові
цивільну  справу за апеляційною
скаргою ВАТ „Продовольча компанія „Ясен” на рішення Новозаводського районного
суду м. Чернігова від 18 лютого 2008 року по справі за позовом ВАТ „Продовольча
компанія „Ясен” до Дочірнього підприємства „Постач - Нафто - Сервіс” відкритого  акціонерного товариства  „Постачальник”, суб'єкта підприємницької
діяльності ОСОБА_1, ОСОБА_2 про переведення прав і обов'язків покупця за
договором купівлі - продажу, -
В апеляційній скарзі ВАТ „Продовольча
компанія „Ясен” просить скасувати
оскаржуване рішення суду першої інстанції  і ухвалити нове рішення  про
задоволення  в  повному
обсязі    позовних вимог про  переведення прав і обов'язків  покупця за договором  купівлі - продажу. Доводи  апеляційної скарги зводяться до того, що  твердженням позивача не було надано належної
уваги, у зв'язку з чим суд першої інстанції прийняв незаконне та необґрунтоване
рішення. Апелянт посилається на те, що після 27 лютого 2007 року від дочірнього
підприємства „ Постач -Нафто -Сервіс” не надходило заперечень у порядку
статті  764 ЦК України, а тому договір
оренди вважався продовженим. Висновок суду про те, що позивач мав
заборгованість по орендних платежах є невірним, оскільки суд  не врахував його пояснення з приводу того, що
згідно з умовами п.5.2 Договору оренди № 1 від 21.01.2002 року орендна плата
сплачується в безготівковому порядку на рахунок
орендодавця згідно з виставлених рахунків. Як зазначає апелянт, за весь
час договірних відносин відповідач рахунки виставляв нерегулярно, зі значними
затримками. Позивач вважає, що він належним чином виконував умови договору
оренди, а тому він має право на переважне право на купівлю спірних приміщень.

Оскаржуваним рішенням
Новозаводського районного суду м. Чернігова від 18 лютого 2008 року у
задоволенні позову ВАТ „Продовольча компанія „Ясен” відмовлено. Суд прийшов до
висновку, що станом на 15 серпня 2007 року позивач не був наймачем, який
належним чином виконував свої обов'язки за договором найму, оскільки він мав
заборгованість по орендних платежах в сумі 36538 грн. 85 коп., на вказану дату
у господарському суді перебувала справа за позовом ВАТ „ Продовольча компанія „
Ясен” до ДП „ Постач - Нафто - Сервіс” ВАТ „ Постачальник”  про визнання неукладеним договору оренди , а
отже позивач не набув переважного права перед іншими особами на придбання
майна. Крім того, суд врахував, що станом на 15.08.2007 року  ОСОБА_1. і ОСОБА_2. були орендарями частини
спірного майна, а позивач був лише частини складських приміщень і кабінетів, а
до решти взагалі не мав ніякого відношення, тобто предмет договорів оренди від
21.01.2002 року, 18.02.2002 року і предмет договору купівлі - продажу від
15.08.2007 року не співпадають.

Як вбачається з матеріалів справи, - ( а. с. 2-5), в грудні 2007 року ВАТ
„Продовольча компанія „Ясен” звернулось в суд з позовом до Дочірнього
підприємства „Постач - Нафто - Сервіс” ВАТ „Постачальник”, суб'єкта
підприємницької діяльності ОСОБА_1., ОСОБА_2. про переведення прав і обов'язків
покупця за договором купівлі - продажу від 15 серпня 2007 року щодо орендованих
позивачем приміщень . Позивач
обгрунтовував свої вимоги тим, що 21.01.2002 року між позивачем та ДП
„Постач-Нафто-Сервіс” був укладений договір оренди № 1 складського приміщення
площею   756 кв. м, який було змінено
додатковою угодою  №1 від  26.06.2003 року та  погоджено
вартість орендної плати за місяць. 31.12.2004 року сторони підписали
додаткову угоду до договору №1  від
21.01.2002 р., якою продовжили строк орендних відносин до 29.12.2005 року.
Після закінчення цього терміну сторони продовжували виконувати договір, у
зв'язку з чим, як вказує позивач,
відповідно до статті  764
Цивільного кодексу  України, він вважався
поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. А оскільки
додаткові угоди є невід'ємною частиною договору , то його дія, як вказує
позивач, продовжена  з 29.12. 2005
року  по 28.11. 2008 року. Позивач
зазначає, що за  весь цей час орендар
продовжував користуватись орендованим приміщенням та сплачувати орендну плату.
У вересні 2007 року позивач дізнався про те, що на підставі договору купівлі -
продажу СПД ОСОБА_1. і ОСОБА_2. придбали у Дочірнього підприємства „Постач -
Нафто - Сервіс” ВАТ „Постачальник” нежитлові будівлі, які  були
предметом договору оренди від 21.01.2002 року № 1, укладеного з
позивачем. Про намір продажу дочірнім підприємством складських приміщень
позивач повідомлений не був і йому не було запропоновано придбати це нерухоме
майно. Позивач вважає, що згідно положень
статті  777 ч.2 ЦК України ,
наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разу продажу
речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її
придбання. У зв'язку з наведеним, позивач
вважає, що його переважне право на купівлю цих приміщень порушено
відповідачем, а тому просив суд винести рішення, яким перевести права та
обов'язки покупця за договором купівлі - продажу щодо складського приміщення,
площею 756 кв. м  та офісних приміщень ,
площею 122 кв. м  , які орендував
позивач,  по АДРЕСА_1, укладеного між Дочірнім
підприємством „Постач-Нафто-Сервіс” ВАТ „ Постачальник”і СПД ОСОБА_2. і
ОСОБА_1. на ВАТ „Продовольча компанія „Ясен”.

Після уточнення позовних вимог (
а. с. 202 - 203) ВАТ „Продовольча компанія „Ясен” просило  перевести
права та обов'язки покупця за договором купівлі - продажу від 15
серпня  2007 року , зареєстрованому в
реєстрі за №  4346 , укладеного між
Дочірнім підприємством „ Постач-Нафто-Сервіс” і
фізичною особою - підприємцем
ОСОБА_1. та ОСОБА_2. з   суб'єкта
підприємницької діяльності -  фізичної
особи - підприємця ОСОБА_1. та ОСОБА_2.
на  ВАТ „ Продовольча компанія „
Ясен”.

Вислухавши суддю - доповідача,
пояснення  учасників судового розгляду,
перевіривши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи,
апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а рішення
суду першої інстанції, - залишенню без змін, з наступних підстав.

Відповідно до положень статті 308
ЦПК України, - апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу  і залишає рішення без змін, якщо визнає,  що суд
першої інстанції ухвалив рішення з додержанням  норм матеріального  і процесуального права. Не може бути  скасоване
правильне по суті  і справедливе
рішення суду  з одних лише  формальних міркувань.

Доводи апеляційної скарги щодо
незаконності та необґрунтованості оскаржуваного рішення суду  першої інстанції не можуть бути прийняті до
уваги апеляційним судом, оскільки рішення суду першої інстанції відповідає
положенням статті  213 ЦПК України.

Судом при розгляді даної
цивільної справи встановлено і дані факти сторонами не оспорюються , що  21
січня 2002 року  між ДП „ Постач-
Нафто- Сервіс” ВАТ „ Постачальник” і ВАТ „ Продовольча компанія „ Ясен” у
простій письмовій формі було укладено договір оренди  № 1 складського приміщення  по АДРЕСА_1 , загальною площею  756 кв. м
на строк  з 21 грудня  2001 року по
31 грудня 2004 року  (а. с. 8-11).

31 грудня 2004 року  між ДП „ Постач -Нафто - Сервіс” і ВАТ  „Продовольча компанія „ Ясен” у простій
письмовій формі  було укладено додаткову
угоду  до договору № 1  від 21 січня
2002 року  про продовження
терміну  дії договору  до 29 грудня
2005 року ( а. с. 14).

18 червня  2002 року
між ДП „ Постач - Нафто - Сервіс”
і ВАТ  „Продовольча компанія „
Ясен”  у простій письмовій формі було
укладено договір оренди  №5 шести
кабінетів , загальною площею  122 кв.
м  на строк  з 20 червня
2002 року  по 31 грудня 2004
року  ( а. с. 32- 34).

31 грудня 2004 року між ДП „
Постач- Нафто - Сервіс” і ВАТ „Продовольча компанія „ Ясен”  у простій письмовій формі було укладено
додаткову угоду  до договору № 5  від 18 червня 2002 року  про продовження терміну дії договору  до 29 грудня
2005 року ( а. с. 37).

Судом першої інстанції
обґрунтовано встановлено, що після збігу строків договорів оренди № 1  від 21 січня 2002 року і № 5 від  18 червня 2002 року  - 29 грудня
2005 року , між ДП „ Постач- Нафто - Сервіс” ВАТ  „Постачальник „ і позивачем  протягом 2006 - 2007 років  тривало листування з приводу  зміни умов
цих договорів, розміру орендної плати
( а. с. 178 - 182,  185 - 192)
,  але згоди  досягнуто не було  ( а. с. 58, 59).

Разом з тим, позивач  продовжував використовувати орендовані  складське та офісні приміщення,  наполягаючи , що строк дії договорів  оренди збігає
27 лютого 2007 року ( а. с.  58).
ДП „ Постач - Нафто - Сервіс „ ВАТ
„Постачальник” , зважаючи на недосягнення згоди  по зміні суттєвих умов договорів оренди ,
неодноразово попереджувало орендаря , що строк дії договорів  збігає
29 грудня  2006 року і ДП „
Постач  - Нафто - Сервіс” ВАТ  „Постачальник”  не має наміру продовжувати  орендні відносини ( а. с. 59, 62).

Доводи апеляційної скарги відносно
того, що згідно положень статті 764
Цивільного кодексу України , після 29 грудня  2005 року
договори були  продовжені більше,
ніж на три роки , а саме: договір №1- до грудня   2009 року, договір №5  - до червня 2009 року ( а. с. 232),  не можуть бути підставою для скасування
вірного по суті оскаржуваного судового рішення, оскільки вони суперечать
положенням ч.2 статті  793 Цивільного
кодексу України. Зазначена правова норма регламентує ,що договір найму будівлі або  іншої капітальної споруди  ( їх окремої частини)  строком на три роки і більше  підлягає нотаріальному посвідченню( редакція
ч.2 статті 793 Цивільного кодексу України , Закон України  від 20.12. 2006 року № 501- V/ У.К. від
10.01. 2007р.). До внесення зазначених змін ч. 2 статті  793 Цивільного кодексу України ( від 16 січня
2003 року) регламентувала, що  договір
найму будівлі або іншої капітальної споруди ( їх окремої частини)  строком на один рік і більше підлягає
нотаріальному посвідченню. Оскільки вказаного нотаріального посвідчення додаткових
угод до договорів оренди   в наявності
не  було , то даний довод апеляційної
скарги не узгоджується з положеннями зазначених правових норм, і таким чином,
не може бути підставою для скасування рішення.

Пунктом 9  Прикінцевих та перехідних положень  Цивільного кодексу України    визначено
, що   до договорів , укладених до
01 січня 2004 року, які продовжують діяти
після набрання чинності  Цивільним
кодексом України , застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав , порядку
і наслідків  зміни або розірвання  договорів
окремих видів  незалежно від дати
їх укладення.

Стаття 654 Цивільного кодексу України
регламентує, що  зміна або розірвання
договору  вчиняється в такій саме формі ,
що й договір , що змінюється або розривається , якщо інше не встановлено
договором  або законом  чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Зазначені договори оренди між сторонами укладені  у простій письмовій формі , з додержанням
вимог  Цивільного кодексу України (в
редакції 1963 року)  , який був чинним на
час їх укладення. Проте, на час укладення
додаткових угод ( 31 грудня  2004
року)  набрав чинності Цивільний кодекс
України в редакції  2003 року,    ч. 2 статті 793( в редакції 2003року) якого
вимагала нотаріального посвідчення
договору найму  будівлі або
іншої  капітальної споруди  строком на один рік і більше. Таким
чином,  станом  на 31
грудня  2004 року  закон передбачав необхідність нотаріального
посвідчення  додаткових угод до договорів
оренди. Додатковий  договір до  основного договору  за своєю суттю є правочином , який вносить
зміни  до останнього, оскільки включає у
себе  погоджені сторонами умови, що є
відмінними від раніше закріплених умов. Укладення додаткового договору  змінює відносини між сторонами , породжуючи
нові  стосунки , які базуються  на комплексі погоджених умов , як основного
договору , так і умов додаткового договору . Тобто виникають нові, змінені і
погоджені сторонами,  взаємовідносини.

З врахуванням наведеного, апеляційний
суд приходить до висновку, що оскільки сторони під час дії Цивільного кодексу
України ( в редакції 2003 року)  уклали
додаткові угоди  до основного
договору  найму ( оренди) , який був
укладений за правилами  Цивільного
кодексу  України ( в редакції 1963 року),
і відносини між сторонами містили ознаки, закріплені у статтях   793 та 794 Цивільного  кодексу України , то додаткові угоди  підлягали нотаріальному посвідченню та  державній реєстрації в Державному
реєстрі   правочинів.

24 листопада 2006 року  ДП „ Постач - Нафто - Сервіс” на адресу
позивача було направлено лист ( а. с. 59) про відсутність наміру  продовжувати з ВАТ „ Продовольча компанія „
Ясен”  договору оренди. Проте,  позивач
не направив своїх представників  в
зазначений час для  участі в роботі
комісії  по передачі орендованих
приміщень і майна та складання відповідних актів , як вбачається з акту  від  29
грудня 2006 року  ДП „ Постач -  Нафто - Сервіс” ( а. с. 189).

За
таких обставин є обґрунтованими твердження ДП „ Постач - Нафто-  Сервіс” ВАТ „ Постачальник” щодо закінчення
строку дії договорів оренди  (найму)
орендованих позивачем приміщень 29 грудня 2006 року , з врахуванням положень
статті 764 Цивільного кодексу України, і на час укладання договору купівлі -
продажу   від 15 серпня 2007 року  між ДП
„Постач - Нафто - Сервіс” ВАТ „ Постачальник” з ОСОБА_1. та  ОСОБА_2
орендні  відносини  між
позивачем та  ДП „ Постач - Нафто
- Сервіс” ВАТ „ Постачальник”  були
припинені.

Крім того, з урахуванням всіх
обставин справи, суд першої інстанції прийшов до вірного висновку відносно
того, що  позивача не можна  вважати
наймачем, який належним чином виконував свої обов'язки за договором
найму, як це передбачено положеннями ч. 2 статті 777 Цивільного кодексу України
. Зазначена норма закону регламентує, що
наймач, який  належно виконує свої
обов'язки  за договором найму , у разі
продажу речі , переданої у найм , має переважне право  перед іншими особами  на її придбання. Тобто, переважне право перед
іншими особами на придбання  речі, переданої  у найм , має тільки  той наймач , який своєчасно сплачував
плату  за користування майном ; утримував
майно в належному стані , не допускаючи його погіршення ; сумлінно виконував
інші обов'язки наймача , передбачені договором найму  і законом.

Як вбачається з матеріалів справи, - ( а.
с. 64 -65), позивач взагалі заперечував
укладення договору оренди № 1 і
справа за позовом ВАТ
„Продовольча компанія „ Ясен” до ДП „ Постач- Нафто- Сервіс” ВАТ  „Постачальник” про визнання неукладеним договору
оренди № 1 перебувала в провадженні
господарського суду Чернігівської області ( а. с. 64 - 65) .

По справі встановлено , що позивачем
систематично порушувалися  строки  сплати орендної плати , орендодавець  неодноразово з цього приводу надсилав
орендарю  претензії,  між сторонами виникали суперечки з приводу
розміру орендної плати ( а. с. 97- 108, 130 -136, 181,  182 , 185, 190).

Як вбачається з матеріалів справи (
а. с. 63, 200, 201 ) та пояснень представника ДП „ Постач - Нафто - Сервіс” в
судовому  засіданні апеляційного суду
,  в 2006 році позивач без  погодження з орендодавцем, що суперечить
умовам укладеного договору оренди , та без
відповідного дозволу   Інспекції
Держенергонагляду в Чернігівській області і без проектного рішення , в
порушення п. 2.1  „Правил  приєднання
електроустановок до електричних мереж
„ , підключив зі свого гаражу кабельну лінію КЛ - 0,4 кВ   до
орендованого приміщення складу , чим
було виведено з ладу електричний кабель . Надана  апелянтом
копія акту підключення кабельної лінії 0, 4 кВ  до орендованого приміщення складу оптової
торгівлі ВАТ  „ Ясен” ( а. с. 238)  не спростовує
зазначеного порушення , вчиненого позивачем, оскільки даний акт  стосується
прокладення кабелю  ВАТ „
Ясен”  до автостоянки транспорту
підприємства, а не  до приміщення
орендованого складу. Тобто, в наданому
апелянтом акті йде мова про
прокладення кабелю до іншого об'єкту . Акт підключення  кабельної лінії  від 27 червня 2002 року ( а. с. 239), наданий
апелянтом , також не свідчить про законність
підключення  кабельної лінії  0,4 кВ до орендованого приміщення складу  оптової торгівлі  ВАТ „ Ясен „ , оскільки він складений  працівниками ВАТ „ Продовольча компанія  „ Ясен”, без відповідного погодження з
компетентними  органами.

Не заперечувалися  позивачем і твердження представника  ДП
„Постач- Нафто - Сервіс” відносно того, що позивач без погодження з
орендодавцем, що також суперечить умовам укладеного договору оренди ,  встановив кіоск в орендованому приміщенні
складу і створив там робочі місця .

Таким чином, є обґрунтованим висновок
суду першої інстанції стосовно того, що
з врахуванням зазначених обставин справи,  позивач
у відповідності до положень ч. 2
статті 777 Цивільного Кодексу України не
набув переважного права перед іншими особами  на придбання майна.

Твердження апелянта відносно того, що
за період користування орендованим майном позивач не допустив погіршення його
стану  або псування також не можуть бути
підставою для задоволення позовних вимог, оскільки вони не підтверджені жодними
доказами по справі.

Крім того, як вбачається з
пояснень  представника ДП „ Постач -
Нафто - Сервіс” в судовому засіданні апеляційного суду  та матеріалів справи, - ( а. с. 177),-
підприємством відповідача рекомендованим листом
31 березня 2006 року  на адресу
позивача направлялася інформація щодо неналежного виконання своїх обов'язків
позивачем, як орендарем , і у зв'язку з цим
ДП  „ Постач - Нафто - Сервіс” ВАТ
„ Постачальник”   зроблено висновок   щодо відсутності у позивача переважного
права на придбання орендованого приміщення . Зі змісту даного листа  та пояснень
представника  ДП „ Постач - Нафто
- Сервіс” ВАТ „ Постачальник” в судовому засіданні апеляційного суду  також вбачається , що  ДП „ Постач - Нафто - Сервіс” ВАТ „
Постачальник” до направлення даного листа на адресу позивача  пропонувало ВАТ „ Продовольча компанія „
Ясен” купити спірні приміщення, але згоди з даного питання   на запропонованих  підприємством відповідача умовах досягнуто не
було.

Враховуючи вищенаведене, суд першої
інстанції обґрунтовано, з врахуванням конкретних обставин справи та
положень  правових норм, які
регламентують спірні правовідносини , відмовив в задоволенні позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги не
спростовують висновків оскаржуваного рішення суду першої інстанції, а тому і не
можуть бути підставою для його скасування.

Керуючись статтями :  303, 307, 308, 313 , 314, 315, 317, 319 ЦПК
України, апеляційний суд, -

у
х в а л и в:

Апеляційну скаргу  відкритого
акціонерного  товариства „Продовольча
компанія „Ясен”  відхилити.

Рішення
Новозаводського районного суду м. Чернігова від 18 лютого 2008 року залишити
без змін.

Ухвала набирає чинності негайно після її ухвалення і може бути
оскаржена до Верховного Суду України в касаційному порядку на протязі двох місяців після
набрання законної сили ухвалою апеляційного суду.

Головуючий:

Судді: