Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ

26 листопада   2008 року

м. Київ

Колегія суддів
Судової палати у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого

Лященко Н.П.,

суддів:

Жайворонок Т.Є.,    Костенка
А.В.,

Перепічая В.С.,      Прокопчука
Ю.В.

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2,
ОСОБА_3, Обухівського районного управління земельних ресурсів, Київської
регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного
кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» про визнання
дійсним попереднього договору, переведення прав та обов'язків покупця за
договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання права власності на
земельну ділянку, визнання недійсним Державного акта про право власності на
земельну ділянку, визнання недійсною державної реєстрації вказаного Державного
акта, зобов'язання Київської регіональної філії державного підприємства «Центр
державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних
ресурсах» скасувати реєстрацію, за касаційними скаргами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на
рішення Обухівського районного суду Київської області від 28 травня 2008 року
та ухвалу апеляційного суду Київської області від 8 серпня 2008 року,

в с т а н о в и л а:

У червні 2007 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним
позовом, посилаючись на те, що 15.06.2006 року уклав з ОСОБА_2 попередній
письмовий договір купівлі-продажу земельної ділянки розміром 0,2496 га, яка
розташована по АДРЕСА_1. При цьому досягли згоди з усіх істотних умов договору.
У зв'язку з відсутністю у відповідачки необхідного пакету документів, вони не
мали можливості одразу укласти основний договір
і домовилися це зробити не пізніше 30.03.2007 року, проте відповідачка
ухилилася від виконання зобов'язання.
7.03.2007 року ОСОБА_2 уклала нотаріально посвідчений договір
купівлі-продажу спірної земельної ділянки з ОСОБА_3. Просив визнати  дійсним попередній договір, недійсним договір
купівлі-продажу земельної ділянки від 7.03.2007 року, який укладений під
впливом обману, перевести на нього права покупця за цим договором, визнати за
ним право власності на вказану земельну ділянку відповідно до умов попереднього
договору. Просив також визнати недійсним Державний акт про право власності на
землю від 18.01.2008 року на ім'я ОСОБА_2 та зобов'язати Київську регіональну
філію державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по земельних ресурсах» скасувати державну
реєстрацію акту про право власності на земельну ділянку на ім'я ОСОБА_3.

Рішенням
Обухівського районного суду Київської області від 28 травня 2008 року,
залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 8 серпня
2008 року, позов задоволено. Ухвалено визнати дійсним попередній договір від 15
червня 2006 року. Переведено права та обов'язки покупця за договором
купівлі-продажу земельної ділянки від 7 березня 2007 року, що був укладений між
ОСОБА_2 та ОСОБА_3, на ОСОБА_1 Визнано за останнім право власності на спірну
земельну ділянку. Визнано недійсними
Державний акт на право власності на земельну ділянку на ім'я ОСОБА_3 та
його реєстрацію. Зобов'язано Київську регіональну філію державного підприємства
«Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по
земельних ресурсах» державну реєстрацію скасувати реєстрацію вказаного
Державного акту.

У поданих касаційних скаргах ОСОБА_2 та ОСОБА_3  просять скасувати рішення Обухівського
районного суду Київської області від 28 травня 2008 року та ухвалу апеляційного
суду Київської області від 8 серпня 2008 року, посилаючись на неправильне
застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального
права, і ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити.

Касаційні скарги підлягають  задоволенню.

Визнаючи
дійсним попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки та переводячи на
позивача права покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, суди
виходили з того, що сторони  досягли
згоди по всіх істотних умовах договору та домовилися, що у разі укладення
продавцем договору купівлі-продажу з третіми особами в обхід покупця за цим
договором, останній має право звернутися в суд з позовом про переведення на
нього прав та обов'язків покупця та про визнання за ним права власності на
земельну ділянку.

З  рішеннями суду
першої та апеляційної  інстанції
погодитись не можна, виходячи з наступного.

За правилами ст.635 ЦК України попереднім є договір,
сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти
договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім
договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного
договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

При розгляді справи судом встановлено, що за змістом
наданого суду тексту попереднього договору від 15.06.2006 року, укладеного у
простій письмовій формі, між ОСОБА_2(продавець) та ОСОБА_1(покупець) досягнуто
згоди про купівлю-продаж земельної ділянки розміром 0,2496 га, яка розташована
по АДРЕСА_1. Основний договір  мав бути
укладений  не пізніше 30.03.2007 року.
7.03.2007 року ОСОБА_2 уклала нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу  вказаної земельної ділянки з ОСОБА_3.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності
до вимог ст.657 ЦК України має бути укладений у письмовій формі і підлягає
нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу
земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений.

Згідно зі ст.220
ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне
посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо
усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і
відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася
від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Тобто, для визнання спірного попереднього договору
дійсним необхідно встановити факт ухилення однієї із сторін від його
нотаріального посвідчення.

ОСОБА_2  заперечує
свій підпис на  попередньому договорі, як
і сам факт  його укладення.

ОСОБА_1 обгрунтовує свої вимоги тим, що для укладення
основного  договору необхідно було
зібрати пакет  документів, а тому вони
домовились укласти попередній договір. При цьому взагалі не посилається на
ухилення з боку відповідачки   від
нотаріального посвідчення попереднього договору.

Не встановивши факт ухилення відповідачки від
нотаріального посвідчення попереднього договору, суд  визнав
його дійсним без законних на то підстав .

Крім того, дійсним може бути визнано такий договір, який
на момент його вчинення міг бути укладений сторонами з дотриманням вимог закону
та посвідчений нотаріально згідно з положеннями Інструкції про порядок вчинення
нотаріальних дій нотаріусами України. Тобто, на цей момент повинен бути в
наявності весь пакет правовстановлюючих документів.

Відповідно до  ч.2 с.635 ЦК України сторона, яка
необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім
договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням,
якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного
законодавства.

Тобто, наслідками
неукладення  основного договору є
відшкодування збитків.

Дійсно, за змістом п.3 спірного попереднього договору  у разі укладення основного договору в обхід
покупця останній має право звернутися в суд позовом про переведення на нього
прав покупця.

Така  домовленість
повністю узгоджується з правилами ст.3 ЦПК України, але  визнання у попередньому договорі самого лише
права покупця на звернення до суду не є само по собі підставою для  задоволення вимог  про переведення прав покупця і визнання права
власності на спірну земельну ділянку, так як для цього відсутні правові
підстави.

Виходячи зі змісту ст.635 ЦК України та правової природи
попереднього договору як договору про намір укласти правочин у майбутньому,
відсутні підстави вважати, що продавець може бути примушений до укладення
основного договору.

А висновок суду про переведення прав та обов'язків
покупця на ОСОБА_1 у договорі купівлі-продажу спірної земельної ділянки, який
було укладено  7.03.2007 року між ОСОБА_2
та  ОСОБА_3, без визнання  цього договору  недійсним в частині покупця та на умовах
попереднього договору, взагалі суперечить засадам цивільного законодавства.

Таким чином, при вирішенні даного спору  суд
першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд,
неправильно застосували   норми
матеріального права, а тому  рішення  підлягають до скасування з ухваленням нового
рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст. 336, 341 ЦПК України, колегія суддів
Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України

в и р і ш  и л а :

Касаційні скарги ОСОБА_2 та ОСОБА_3 задовольнити .

Рішення Обухівського районного суду Київської області від
28 травня 2008 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 8 серпня
2008 року   скасувати.

Відмовити у задоволенні позову  ОСОБА_1
до ОСОБА_2, ОСОБА_3, Обухівського районного управління земельних
ресурсів, Київської регіональної філії державного підприємства «Центр
державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних
ресурсах» про визнання дійсним попереднього договору, переведення прав та
обов'язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання
права власності на земельну ділянку, визнання недійсним Державного акта про
право власності на земельну ділянку, визнання недійсною державної реєстрації
вказаного Державного акта, зобов'язання Київської регіональної філії державного
підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті
України по земельних ресурсах» скасувати реєстрацію.

Рішення оскарженню
не підлягає.

Головуючий

Н.П. Лященко

Судді:

Т.Є. Жайворонок
А.В. Костенко   В.С. Перепічай   Ю.В. Прокопчук