Справа № 2-472/2008
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И
09 липня 2008 року Лозівський міськрайонний суд Харківської області у
-    головуючого - судді -
-    при секретареві -
-    за участю адвоката-
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Лозова Харківської
області у залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1, інтереси якого по
довіреності представляє ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди дійсним
та зустрічним позовом ОСОБА_3, інтереси якої по довіреності представляє ОСОБА_4
до ОСОБА_1 про розірвання договору найма будівлі,-
Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_3 про визнання
договору оренди дійсним, в якій зазначає, що 08 серпня 2003 року між позивачем
та відповідачем був укладений договір оренди нежитлового приміщення, згідно
якого орендодавець, ОСОБА_3, за актом прийому-передачі від 11 серпня 2003 року
передала приватному підприємцю ОСОБА_1, орендарю, приміщення магазину за
адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 269,9 м&sup2;, терміном
На протязі більш як чотирьох років, орендар користувався приміщенням згідно
договору, регулярно сплачував орендну плату, утримував об'єкт в належному
стані, здійснював поточний ремонт та виконував всі умови договору.
Оскільки в момент укладення, договір не був нотаріально посвідчений, то
26.01.2008 року орендар, згідно діючого законодавства, виявив бажання
засвідчити його нотаріально, про що направляв ОСОБА_3 лист, де зазначив своє
бажання, та вказав термін відповіді на цей лист, згідно діючого законодавства.
В зазначений законом термін відповіді не поступило.
ОСОБА_3 звернулася з зустрічним позовом до ОСОБА_1  про розірвання договору найма будівлі в якій
зазначає, що ОСОБА_1 тривалий час ухиляється від виконання обов'язків:
утримувати об'єкт у належному технічному стані, нести всі витрати з його
експлуатації, усувати несправності та пошкодження комунікацій, обладнувати
об'єкт за згодою «орендодавця», укладати договори на надання комунальних послуг
в повному обсязі зі спеціалізованими організаціями.
Щодо технічного стану об'єкту, то ОСОБА_1 умисно та суттєво його погіршив,
оскільки він повністю демонтував центральне опалення приміщення та відповідно,
тривалий час не укладав договори зі спеціалізованими організаціями як щодо
надання таких послуг так і щодо обслуговування.
За заявою позивача до Лозівського районного управління з питань
наглядово-профілактичної діяльності ГУ МНС України Харківської області  від 09.01.2008 року інспектором Лозівського
РУ ГУ МНС України в Харківській області була проведена експертиза, в ході якої
фахівцем виявлено ряд порушень, як правил пожежної безпеки так і правил
технічної експлуатації електроприборів
та електромереж. Переважна їх більшість є грубими, та такими, які могли
та можуть призвести до виникнення пожеж. Також порушення  технічної експлуатації нежитлового
приміщення, такі як неузгодження з органами архітектурно-будівельного контролю
проведення робіт з капітального його ремонту.
Подібна експлуатація об'єкту позивача не задовільняє, у зв'язку з чим він і
вимушений звернутися до ОСОБА_1 про розірвання договору найма будівлі.
Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 в судовому засіданні свої позовні вимоги,
викладені в позовній заяві підтримав, просив позов задовольнити в повному
обсязі, оскільки ОСОБА_1 користувався приміщенням згідно договору, регулярно
сплачував орендну плату, утримував об'єкт в належному стані, здійснював
поточний ремонт та виконував всі умови договору. Зустрічний позов ОСОБА_3 не
визнав, так як немає жодних підстав для розірвання договору найма будівлі,
оскільки умови договору виконуються сумлінно.
Представник ОСОБА_3 - ОСОБА_4 та адвокат ОСОБА_5 в судовому засіданні
позовні вимоги ОСОБА_1 не визнали, а свої вимоги викладені в зустрічному позові
підтримали та просили їх задовольнити в повному обсязі, оскільки ОСОБА_1
тривалий час ухиляється від виконання обов'язків по утриманню об'єкту у
належному технічному стані, не несе витрат з його експлуатації, не усуває
несправності та пошкодження комунікацій, не укладає договори на надання
комунальних послуг в повному обсязі зі спеціалізованими організаціями, умисно
та суттєво погіршив технічний стан об'єкту, оскільки повністю демонтував
центральне опалення приміщення та відповідно, тривалий час не укладав договори
зі спеціалізованими організаціями, як щодо надання таких послуг, так і щодо
Свідок ОСОБА_6 - державний інспектор в Державній інспекції з енергетичного
нагляду за режимами споживання, електричної і теплової енергії в Харківській
області в судовому засіданні пояснив, що в спірному нежитловому приміщенні
відсутній електротехнічний персонал, який має право обслуговувати діючу
електричну установку, не встановлена особа відповідальна за
електрогосподарство. Є багато порушень в електропроводці, вона не відповідає
правилам, немає актів на скриті роботи. Але був наданий термін для усунення
вищевказаних недоліків, який ще не сплив, про що в подальшому буде складений
акт. на цей час робота підприємства не зупинена. Проект не електропостачання
магазину належним чином оформлений.
Свідок ОСОБА_7 - заступник начальника Лозівського районного управління
головного управління МНС України в Харківській області, тобто начальник відділу
з питань наглядово-профілактичної діяльності в судовому засіданні пояснив, що в
наглядовій справі знаходиться договір оренди. В січні до них звертався власник
об'єкта з заявою про пожежний стан. Інспектором був наданий експертний
висновок. Власником був не наданий сертифікат якості на опалювані прилади, але
не надання таких документів не можуть призвести до пожежі. У зв'язку з не
наданням сертифікатів, припинялася експлуатація пожежно безпечної дільниці.
Орендар був притягнутий до адміністративної відповідальності у вигляди штрафу.
В тому стані в якому знаходився об'єкт він міг експлуатуватися.
Свідок ОСОБА_8 - теплотехнік комунального підприємства «Теплові мережі» в
судовому засіданні пояснила, що між їх підприємством та оспорюваним приміщенням
договірних відносин не існує, але теплопостачання зебезпечується. В приміщенні
вся система опалення була присутня та знаходилася в належному стані.
Свідок ОСОБА_9 - юристконсульт комунального підприємства «Теплові мережі» в
судовому засіданні пояснив, що між їх підприємством та оспорюваним приміщенням
договірних відносин не існує. Дозвіл на демонтаж чи монтаж опалювальних
приладів вони не дають, так як вони не являються компетентним органом в цих
Свідок ОСОБА_10 - головний інженер ПП «Бумеранг- 2» в судовому засіданні
пояснив, що як такої тепломережі в приміщенні не має, батареї видалені та
закриті гіпсокартоном. З дозволом на демонтаж опалювальних приладів до них
ніхто не звертався. Без згоди заклали двері до подвалу. Демонтаж батерей
вплинув на тепловий баланс.
Свідок ОСОБА_11 - інспектор госпож нагляду в Лозівському управлінні МНС
України в судовому засіданні пояснив, що по заявам дає експертну оцінку з
пожежної безпеки. За період 2007 року зупинок в роботі об'єкта не було, лише
тільки в 2008 році. Якщо і були незначні порушення, то вони усувалися в
зазначений термін. Всі можливі причині по яким міг би трапиться пожар на
Вислухавши пояснення сторін, свідків, дослідивши матеріали справ, судом
встановлені такі факти і відповідні їм правовідносини.
08 серпня 2003 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений договір оренди
нежитлового приміщення, згідно якого орендодавець - ОСОБА_3 передала приватному
підприємцю ОСОБА_1 - орендарю, приміщення магазину за адресою: АДРЕСА_1,
загальною площею 269,9 м&sup2;, терміном на десять років (а.с. 17-20).
Згідно з актом прийому-передачі від 11 серпня 2003 року ОСОБА_3 передала, а
приватний підприємець ОСОБА_1 прийняв, приміщення магазину за адресою:
АДРЕСА_1, загальною площею 269,9 м&sup2;, для здійснення всіх необхідних заходів,
обумовлених в договорі оренди (а.с. 16).
Договір оренди та акт прийому-передачі підписаний сторонами та ніким не був
На протязі більш як чотирьох років, орендар користувався приміщенням згідно
договору, своєчасно сплачував орендну плату, утримував об'єкт в належному
стані, здійснював поточний ремонт та виконував всі умови договору (а.с.24-65)
26 січня 2008 року позивач звернувся до орендаря з листом-проханням, в
зв'язку з діючим законодавством, посвідчити даний договір оренди, нотаріально,
однак відповіді не отримав, тому змушений був звернутися до суду з позовною
заявою про визнання договору оренди дійсним (а.с.12).
Згідно зі ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних
умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або
часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його
нотаріального посвідчення. суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі
подальше нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
ОСОБА_3 просить розірвати договір найму нежитлової будівлі з ОСОБА_1  посилаючись на те, що ОСОБА_1 порушує п.п.
7.1-7.3 укладеного договору - тривалий час ухиляється від виконання обов'язків:
утримувати об'єкт у належному технічному стані, нести всі витрати з його
експлуатації, усувати несправності та пошкодження комунікацій, обладнувати об'єкт
за згодою «орендодавця», укладати договори на надання комунальних послуг в
повному обсязі зі спеціалізованими організаціями. Він демонтував центральне
опалення приміщення, не уклав договір з ПП «Бумеранг-2» на вивіз твердих
побутових матеріалів, не дотримує правил пожежної безпеки, про що був складений
акт, та представник орендаря ОСОБА_12 притягувався до адміністративної
відповідальності (а.с. 91-94).
Незважаючи на те, що згідно експертного висновку Головного Управління МНС
України в Харківській області Лозівского районного управління протипожежного
стану об'єкту від 09 січня 2008 року було встановлено, що приміщення магазину
не в повному обсязі  забезпечене
противопожежними засобами, та приміщення не відповідає правилам пожежної
безпеки, орендар усунув усі вказані недоліки, що підтверджується актом
перевірки № Х-21-165а від 03.06.2008 року (а.с. 178-179)
Крім того, згідно у відповідності до п 7.1 договору оренди нежитлової
будівля від 08 липня 2003 року в обов'язки орендаря входить використовувати об'єкт
за його цільовим призначенням, своєчасно здійснювати орендні платежі, нести всі
витрати з експлуатації об'єкта, утримувати об'єкт в належному стані,
здійснювати за власний рахунок поточний ремонт, усувати несправності та поломки
комунікацій об'єкта. Орендар виконував ці обов'язки в повному обсязі.
У відповідності до п. 7.3 вищенаведеного договору  орендар самостійно і від власного імені
укладає договори на надання комунальних послуг у повному обсязі із
спеціалізованими організаціями.
В судовому засіданні встановлено, що орендар уклав низку договорів  на надання комунальних послуг на об'єкт
оренди та своєчасно їх оплачує, а саме: проект електропостачання магазину,
проект автоматичної установки пожежної сигналізації, договір страхування
орендного майна, договір на надання послуг електрозв'язку, договір на
постачання електричної енергії, договір на постачання води та відвід стоків
На протязі дії договору оренди, орендар систематично поновлював дозволи та
узгодження: дозволом № 11 Лозівського районного управління ГУ МНС України в
Харківській області від 18 січня 2008 року, дозволом № 98 від 26 березня 2006
року виданого виконавчим комітетом Лозівської міської ради про узгодження
розміщення об'єкту торгівлі, та дозволом № 73 від 1 квітня 2008 року ( а.с.
Враховуючи вищенаведене, суд вважає, що позовні вимоги позивача про
визнання договору оренди нежитлового приміщення магазину за адресою: АДРЕСА_1,
загальною площею 269,9 м&sup2; підлягають задоволенню в повному обсязі.
Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_3, інтереси якої по довіреності представляє
ОСОБА_4 до ОСОБА_1 про розірвання договору найма будівлі задоволенню не
підлягають за відсутності підстав для його розірвання.
Керуючись ст. ст. 10, 11, 57, 60,
209, 212, 213-215 ЦПК України, ст. ст. 209, 220, 651, 652, 654 ЦК України, суд,
Позовні вимоги ОСОБА_1, інтереси якого по довіреності представляє ОСОБА_2
до ОСОБА_3 про визнання договору оренди дійсним - задовольнити.
Визнати договір оренди нежитлового
приміщення, за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 269,9 кв.м від 08 серпня
2003 року, укладений між приватним підприємцем ОСОБА_1 та ОСОБА_3 - дійсним.
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_3,
інтереси якої по довіреності представляє ОСОБА_4 до ОСОБА_1 про розірвання
договору найма будівлі - відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному
порядку до апеляційного суду Харківської області через Лозівський міськрайонний
суд Харкiвської області шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення
рішення заяви про апеляційне оскарження і поданням після цього протягом 20 днів
апеляційної скарги, з подачею її копії до апеляційної інстанції або в порядку
ч. 4 ст. 295 ЦПК України.

Суддя: