Справа
№2-5076/08
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 липня 2008 року Приморський районний суд м. Одеси у
складі:

головуючого - судді Шенцевої О.П.

при секретарі - Ющенко В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в
розташуванні суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, третя
особа суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_2 про
зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди та за позовом суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 до представництва по
управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, третя особа ОСОБА_1 про
зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди, про стягнення вартості
ремонту, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1
звернувся до суду з позовом до представництва по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради (надалі - “представництво”), третя особа
суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_2 (надалі - “СПД
ОСОБА_2”) про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди, в якому
просить суд зобов'язати Представництво укласти з СПД ОСОБА_2 додаткову угоду до
договору оренди №3/7 від 21.10.2005 р., укладеного між нею та представництвом
по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (надалі - “договір
оренди”). Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що у зв'язку з відмовою
представництва укласти додаткову угоду до договору оренди, строк дії якого
сплив 09.12.2007 року, порушені його права як учасника спільної діяльності.

ОСОБА_1 у судове
засідання не з'явився, про час і місце розгляду справи належним чином
повідомлений.

Представник
ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав повністю та просив їх задовольнити за підстав,
наведених у позовній заяві.

У попередньому
судовому засіданні третя особа - СПД ОСОБА_2 пред'явила самостійний позов до
представництва в якому просила зобов'язати представництво укласти додаткову
угоду до договору оренди №3/7 від 21.10.2005 р. строком на 10 років, а також
стягнути з представництва на її користь витрати на ремонт, виконаний нею в
орендованому приміщенні у 2005 році в сумі 111753.60 грн. Свої вимоги СПД
ОСОБА_2 обґрунтовує тим, що нею до представництва було подано пропозицію про
продовження строку оренди на 10 років. Вказує, що на пропозицію відповідь
отримано не було, проте вона продовжує використовувати приміщення та сплачувати
орендну плату. СПД ОСОБА_2 вказує, що незважаючи на те, що представництво
продовжу виставляти рахунки на сплату орендної платні угода про продовження
строку дії договору оренди не підписана, чим порушені права та інтереси
орендаря. За таких обставин вважає, що у відповідності до ст. 638 ЦК України
представництво фактично прийняло пропозицію щодо продовження строку оренди на
10 років, а тому повинно бути зобов'язано підписати відповідну додаткову угоду.
Також СПД ОСОБА_2 вважає, що вартість виконаних неї у 2005 році ремонтних робіт
з урахуванням 3% річних підлягає стягненню з відповідача на підставі ст.ст.
625, 1213 ЦК України, як невідокремлені поліпшення.

В судове
засідання СПД ОСОБА_2 не з'явилась, про час і місце розгляду справи належним
чином повідомлена.

Представник СПД
ОСОБА_2 заявлений позов підтримав повністю та просив його задовольнити.

Представник
представництва позов ОСОБА_1 не визнав, вважає, що позивач не може ставити
питання про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди, оскільки
не є стороною договору. Позов СПД ОСОБА_2 представник представництва також не
визнав, вказуючи на те, що спір підлягає розгляду господарським судом.

Вивчивши
матеріали справи, вислухавши думку сторін та їх представників, суд приходить до
висновку, що в задоволенні позову ОСОБА_1 слід відмовити у повному обсязі, а
позов СПД ОСОБА_2 підлягає частковому задоволенню за наступних обставин.

Судом
встановлені наступні обставини та відповідні ним правовідносини.

В період
з 2002 року - по 21.10.2005 року, СПД ОСОБА_2, за згодою представництва, на
правах суборенди займала нежитлове підвальне приміщення загальною площею 262,5
кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 6 (надалі -
“приміщення”). 30.04.2002 р. між ОСОБА_1 та СПД ОСОБА_2 було укладено договір
про спільну діяльність, метою якої є організація функціювання кафе “Сезам”, яке
розташоване у вищевказаному приміщенні. У зв'язку з незадовільним станом
приміщення в травні 2005 року СПД ОСОБА_2 були замовлені ремонтні роботи на
суму 111753,60 грн., які були виконані ТОВ “КОНКОРД ТЕПЛО-СЕРВІС”.
Ремонтні роботи на вказану суму були сплачені СПД ОСОБА_2, що підтверджується
актом приймання виконаних робіт від травня 2005 року. Як вбачається з акту
приймання виконаних робіт, у зв'язку з проведенням ремонту у приміщенні були
виконані ремонтні роботи, якими були зроблені невідокремлювані поліпшення на
суму 111753,60 грн. Під час розгляду справи встановлено, що на проведення
ремонтних робіт СПД ОСОБА_2 письмової згоди від представництва не отримувала.
21.10.2005 року, тобто після закінчення ремонту, приміщення було передано СПД
ОСОБА_2 в оренду, про що між нею та представництвом укладено договір №3/7
оренди нежитлового приміщення (надалі - договір оренди). Згідно з укладеним
договором оренди представництво передало, а СПД ОСОБА_2 прийняла у тимчасове
відплатне користування нежитлове підвальне приміщення загальною площею 189,4
кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 6 для
розміщення й експлуатації кафе. За договором приміщення передано в оренду до
01.10.2006 р. Згідно з проведеною оцінкою експертна вартість приміщення складає
374013,00 грн. З 21.10.2005 року СПД ОСОБА_2 на правах орендаря та на умовах
укладеного договору оренди використовує приміщення для розміщення та
експлуатації кафе. Додатковим погодженням до договору оренди №3/7, укладеним
09.01.2007 р. визначений розмір щомісячної орендної плати в сумі 5048,1 грн.,
визначено загальну площу орендованих приміщень - 262,5 кв. м., строк дії
договору оренди продовжено до 09.12.2007 р. Додатковим погодженням до договору
оренди №3/7, підписаним 13.04.2007 р. збільшено розмір щомісячної орендної
плати з 01.01.2007 р. до 8792,4 грн.

01.11.2007
р. СПД ОСОБА_2 звернулась до представництва з проханням продовжити строк дії
договору оренди на 10 років.

09.12.2007
року закінчився строк дії договору оренди.

За
період дії договору оренди станом на 18.01.2008 р. у СПД ОСОБА_2 перед
представництвом виникла заборгованість по орендній платі в сумі 83752,34 грн.

11.02.2008
р. від представництва на адресу СПД ОСОБА_2 надійшла пропозиція про оплату
заборгованості, розірвання договору оренди та повернення орендованого
приміщення.

До цього
часу СПД ОСОБА_2 відповідь на пропозицію не отримувала, проте представництво
продовжує нараховувати орендну плату, виставляє рахунки та приймає від СПД
ОСОБА_2 гроші.

Після
відкриття провадження у справі - у травні 2008 року представництво звернулось
до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди та виселення
СПД ОСОБА_2 з займаного приміщення.

Вирішуючи
спір про суті суд виходить з наступного. Оскільки ОСОБА_1 не є стороною
договору оренди №3/7, суд вважає, що він не вправі вимагати внесення змін до
договору оренди. Зазначений висновок зроблений на підставі ст.ст. 651, 652 ЦК
України. Суду не надано доказів, що у зв'язку з не укладенням між
представництвом та ОСОБА_1 додаткової угоди до договору оренди, порушуються
його права та інтереси, позовні вимоги, як це передбачено ст.ст. 10, 60 ЦПК
України не доведені. За таких обставин у задоволені позову ОСОБА_1 слід
відмовити.

Водночас
суд вважає, що позов СПД ОСОБА_2 є обґрунтованим та підлягає задоволенню за
таких обставин. Як встановлено судом, після закінчення строку дії договору
оренди №3/7, сторони фактично продовжують виконувати його умови, так
представництво продовжує нараховувати та отримувати від СПД ОСОБА_2 орендну
плату, СПД ОСОБА_2 продовжує оплачувати оренду та використовувати приміщення
згідно з призначенням. Відповідно до ст. 641 ЦК України, СПД ОСОБА_2 звернулась
до представництва з пропозицією про укладення угоди про продовження строку дії
договору оренди №3/7 строком на 10 років. Строком відповіді на пропозиція слід
вважати дату закінчення строку дії договору оренди - тобто 09.12.2007 р. Суд
приходить до висновку, що згідно з ч.2 ст. 642 ЦК України пропозиція СПД
ОСОБА_2 була представництвом була прийнята, оскільки представництво продовжує
нараховувати орендну плату, з вимогою про повернення приміщення представництво
не зверталось.

Частиною
2 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір укладається шляхом пропозиції
однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою
стороною.

Таким
чином між сторонами фактично було досягнуто згоди щодо укладення додаткової
угоди до договору оренди про продовження його строку дії на 10 років із
збереженням інших умов договору.

Суд
погоджується з позицією СПД ОСОБА_2 стосовно визначення розміру щомісячної
орендної плати. Під час розгляду справи не встановлено, що СПД ОСОБА_2
використовує приміщення для розміщення більярду. Враховуючи експертну вартість
приміщення, яка складає 374013,00 грн. та положення постанови Кабінету
Міністрів України №786 від 04.10.1995 р. та постанови №1846 від 27.1.22006 р.,
розмір щомісячної орендної плати у гривнях повинен розраховуватись за наступною
формулою: 374013,00 (визначена експертом вартість приміщення) х 15% х 0,7 х
індекс інфляції / 12 місяців.

Враховуючи
строк оренди - 10 років, додаткова угоду підлягає нотаріальному посвідченню.

Суд вважає, що
вимоги СМПД ОСОБА_2 щодо стягнення з представництва невідокремлених поліпшень у
вигляді виконаних ремонтних робіт задоволенню не підлягають. Судом встановлено,
що ремонтні роботи були виконані СПД ОСОБА_2 без отримання згоди з боку
Представництва. За таких обставин до спірних правовідносин положення ст. 1213
ЦК України застосовані бути не можуть.

Керуючись ст.ст.
6-11, 15, 60, 88, 212 - 215 ЦПК України, ст.ст. 16, 625, ч. 2 ст. 638, ч. 1 ст.
641, ч. 2 ст. 642, ст. 1213 ЦК України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні
позову ОСОБА_1 відмовити.

Позов суб'єкта
підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 задовольнити частково.

Зобов'язати
представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
укласти та нотаріально посвідчити з суб'єктом підприємницької діяльності -
фізичною особою ОСОБА_2 додаткову угоду до договору оренди №3/7 від 21.10.2006
р. з визначенням строку оренди - на 10 (десять) років та розміру щомісячної
орендної плати, що розраховується за формулою: 374013.00 х 15% х 0.7 х індекс
інфляції / 12.

Зобов'язати
суб'єкта підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_2 сплатити витрати за
нотаріальне посвідчення угоди.

В задоволенні
решти вимог - відмовити.

Рішення може
бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області через Приморський районний
суд м. Одеси шляхом подання заяви про апеляційне оскарження протягом десяти
днів з дня його проголошення та поданням апеляційної скарги протягом двадцяти
днів після подання заяви про апеляційне оскарження або в порядку ч. 4 ст. 295
ЦПК України.

Суддя