Справа № 2-139/08/08
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ      УКРАЇНИ

04
квітня 2008 року                                                                                              м.
Харків

Київський
районний суд м. Харкова в складі:

головуючого      - судді Муратової С.О.

при
секретарях  -           Носач О.Ю., Нагорній Ю.О.,  Плохая В.Є.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Харкові цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1,
ОСОБА_2 до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки
та комунального майна Харківської міської ради, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5,
треті особи, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_6,
ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 про визнання недійсним договору
купівлі-продажу нежитлового приміщення, договору оренди нежитлового приміщення
та поновлення порушеного права на користування цим приміщенням, -

встановив:

Позивачі
ОСОБА_1, ОСОБА_2 в жовтні 2006 року звернулися до Київського районного суду м.
Харкова з позовними вимогами про визнання недійсним договору купівлі-продажу
нежитлових приміщень, орендованих суб'єктом підприємницької діяльності -
фізичною особою ОСОБА_3 № 3616-В-С від 27.04.2006 р.; визнання недійним договору
оренди № 1593 від 17.08.2005 р. між вказаними суб'єктами; зобов'язання
Управління комунального майна та приватизації Головного Управління економіки та
комунального майна Харківської міської ради внести зміни до Програми
приватизації об'єктів комунальної власності щодо виключення з переліку об'єктів
продажу території під'їзду № 1 в будинку за адресою: АДРЕСА_1, поновлення
порушеного права на користування цим приміщенням, вказуючи, що згідно з
Програмою приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади м.
Харкова на 2003-2006 роки приміщення 1 поверху №LIIIа, №LIIIб, загальною площею 13,9 кв. м літ
«А-5», розташовані за адресою: АДРЕСА_1, підлягали продажу. На підставі цієї
Програми 27.04.2006р. між Управлінням комунального майна та приватизації
Головного Управління економіки та комунального майна Харківської міської ради
та підприємцем ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу нежитлових
приміщень, орендованих суб'єктом підприємницької діяльності № 3616-В-С, з
тексту якого вбачалося, що, нібито, ОСОБА_3 орендував на тепер викуплені
приміщення з 17.08.2005р., згідно договору оренди № 1593. Позивачі вважають, що
договір оренди № 1593 від 17.08.2005р.та укладений на його підставі договір
купівлі-продажу № 3616-В-С від 27.04.2006р. є незаконними з наступних підстав:
«Продавець» в п. 1 Договору № 3616-В-С посилається на те, що продані нежитлові
приміщення належать територіальній громаді м. Харкова на підставі свідоцтва про
власність, що суперечить вимогам п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію
державного житлового фонду», де встановлено, що власники квартир
багатоповерхових будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку,
призначених для забезпечення експлуатації та побутового обслуговування
мешканців будинку. Позивачі, як мешканці будинку, користувалися проданими
приміщеннями, так як воно є невідокремленою частиною під'їзду, а саме, його
парадним входом. За час проживання мешканці будинку за спільні кошти встановили
подвійні двері із замками з метою забезпечення безпеки користування та для
збереження тепла помешкань, ключі від яких були роздані всім мешканцям
під'їзду. За спільні кошти також проводився ремонт під'їзду, та його
прибирання. 23.10.2006р. «новий власник» під'їзду ОСОБА_3 встановив залізні
двері, чим перешкодив користування виходом з під'їзду, а позивачам пояснив, що
він викупив це приміщення для власних потреб. Після чого вони, як і всі  мешканці квартир, змушені користуватись
додатковим виходом з під'їзду, який веде у двір будинку, що створює суттєві
незручності в побуті. Додатковий вихід з під'їзду  непридатний для постійного користування і не
може замінити парадний вихід з під'їзду на вулицю АДРЕСА_1. В осінній та
зимовий період запасним виходом в під'їзд мешканці будинку ніколи не
користувалися, так як двір є непридатним для цього - територія не освітлена,
сніг та обледеніння не прибираються. В п. 2 Договору № 3616-В-С вказано, що,
нібито, ОСОБА_3 орендував вхід в під'їзд будинку з 17.08.2005р., проти чого
вони заперечують і стверджують, що вперше про здійснені, на їх думку, незаконні
угоди відносно невідокремленої частини під'їзду вони дізналися тільки тоді,
коли він встановив залізні двері. До того часу вони ніколи його на спірній
території не бачили і він не міг цим приміщенням користуватися, так як під'їзд
зачинявся, а ключі були тільки в його мешканців. Вказані дії були поведені
ОСОБА_3 в той час, коли мешканці підготували на тепер відчужену територію для
розміщення на ній охорони під'їзду та підготовки до зимового періоду. Описані
дії грубо порушили їх право та права мешканців будинку на користування
незаконно відчуженою територією. Крім того, позивачі вважають, що здійснена
угода між Управлінням комунального майна та приватизації Головного Управління
економіки та комунального майна Харківської міської ради та ОСОБА_3 з
купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих суб'єктом підприємницької
діяльності, суперечить вимогам рішення Конституційного Суду України від
02.03.2004р. № 4-рП/2004 та п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію
державного житлового фонду», згідно яких допоміжні приміщення передаються
безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир
багатоквартирних будинків, вказуючи, що підтвердження права власності на
допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення
об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу  до нього.

В
судовому засіданні ОСОБА_11, яка діяла як представник кожного з позивачів,
повністю підтримала позовні вимоги щодо визнання вказаних договорів
купівлі-продажу та оренди зазначених нежитлових приміщень недійсними, оскільки
вони порушують права її довірителів, та укладені стосовно місць загального
користування - частини під'їзду, тому просить суд також поновити порушене право
позивачів на користування цим приміщенням.

В
стадії доповнень представник позивачів ОСОБА_11 подала заяву про залишення без
розгляду позовної заяви в частині позовних вимог щодо зобов'язання Управління
комунального майна та приватизації Головного Управління економіки та
комунального майна Харківської міської ради внести зміни до Програми
приватизації об'єктів комунальної власності щодо виключення з переліку об'єктів
продажу території під'їзду № 1 в будинку за адресою: АДРЕСА_1 (т.2 а.с.
136-137), пояснила при цьому, що вказана вимога в ході судового розгляду справи
була фактично виконана відповідачем - Управлінням комунального майна та
приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської
ради.

Ухвалою
Київського районного суду м. Харкова від 03 квітня 2008 року вказану позовну
вимогу було залишено без розгляду та продовжено розгляд інших позовних вимог
ОСОБА_1, ОСОБА_2 (т.2 а.с. 138).

В
судовому засіданні представник відповідача - Управління комунального майна та
приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської
ради Воронова Ю.В., визнала позовні вимоги позивачів ОСОБА_1, ОСОБА_2

До суду
було надано також 03.04.2008р. письмові пояснення від імені начальника
Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та
комунального майна Харківської міської ради, згідно яких, Рішенням 11 сесії 5
скликання Харківської міської ради від 21.02.2007р. «Про комунальну власність
м. Харкова» скасовано п. 53 додатку 1 рішення 44 сесії Харківської міської ради
4 скликання від 23.12.2005р. № 237/05 «Про внесення змін та доповнень до
програми приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади м.
Харкова на 2003-2006р.р., яким приміщення
по АДРЕСА_1 площею 13,9 кв. м в м. Харкові були доповнені до переліку
об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, на
підставі чого Управління визнає позовні вимог ОСОБА_1, ОСОБА_2 (т.2 а.с.
135).

В
судовому засіданні відповідач ОСОБА_3 та його представник ОСОБА_12 заперечували
проти позовних вимог, вказуючи, що ОСОБА_3 при укладенні договорів дотримався
всіх вимог закону, жодним чином не порушував права позивачів. Представник
ОСОБА_12, в обґрунтування своїх заперечень на позовні вимоги, зазначив, з
посиланням на висновок спеціаліста, на висновок судової будівельно-технічної
експертизи № 10603 від 07.02.2008р., що спірні приміщення не відносяться до
допоміжних приміщень, тобто таких, які необхідні для забезпечення технічної
експлуатації житлового будинку, просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

В
судовому засіданні  представник
відповідача ОСОБА_4 - ОСОБА_12, і він же як представник відповідача ОСОБА_5
заперечував проти позовних вимог з тих же підстав, просив суд відмовити в їх
задоволенні.

В ході
судового розгляду справи 20.03.2008р. до Київського районного суду м. Харкова
надійшла заява про залучення до участі у справі в якості третіх осіб, які не
заявляють вимог щодо предмету спору, від імені ОСОБА_14, ОСОБА_6, ОСОБА_15,
ОСОБА_7, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_8, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_10,
зазначених в заяві як людей, що мешкають за адресою, АДРЕСА_1, 1 під'їзд,
квартири відповідно №№ 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 17, 15, 20 (т.2 а.с. 107).
Згідно тексту заяви, зазначені особи вказують, що вони мешкають в під'їзді № 1
будинку АДРЕСА_1, і користуються парадним входом в приміщення як
невідокремленою частиною під'їзду № 1. 23.10.2006р. ОСОБА_3 встановив залізні
двері, чим перешкодив користування виходом з під'їзду № 1, підтримують позов
ОСОБА_1, ОСОБА_2

В
подальшому, судом було направлено лист вказаним особам із роз'ясненням порядку
залучення третіх осіб (т.2 а.с. 121), та залучено до участі у справі як третіх
осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору, лише тих осіб, які
з'явилися в судове засідання та підтримали заяву, зокрема: ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8,
ОСОБА_18, ОСОБА_10

В
судовому засідання третя особа ОСОБА_7 підтримала позовні вимоги ОСОБА_1,
ОСОБА_2, пояснила, що вона є власником квартири № 8 за вказаною адресою, що
розташована в під'їзді № 1, та зареєстрована в ній з 1998 року, про що надала відповідні
документи (т.2 а.с. 111-113, 126), і, як мешканець під'їзду, вона користувалася
парадним входом під'їзду № 1 весь цей час як його невідокремленою частиною, до
23.10.2006р., коли були встановлені залізні двері та перешкоджено користування
виходом з під'їзду № 1. Пояснила, що ніколи в під'їзді не було ніякого
нежитлового приміщення, ніхто нічого там ніколи не продавав, що в кожного
мешканця під'їзду були ключі від вхідних дверей до нього,  поки їх право користування не було припинено
23.10.2006р. До цього, в серпні 2006 року, силами мешканців під'їзду, вони
проводили в ньому «косметичний» ремонт.

В
судовому засідання третя особа ОСОБА_10, та її представник ОСОБА_7,  підтримали позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2,
пояснила, що вона є співвласником квартири № 20 на п'ятому поверсі за вказаною
адресою, що розташована в під'їзді № 1, та зареєстрована в ній з 1988 року, про
що надала відповідні документи (т.2 а.с. 108-110, 134), проте, проживає вона в
цьому під'їзді з 1958 року - з самого народження,  коли мешкала в квартирі № 10 на третьому
поверсі зі своїми батьками, котрі й зараз продовжують там мешкати, і до
теперішнього часу, що раніше в квартирі № 2 взагалі було розташовано
приміщення, де зберігався весь інвентар прибиральника, і, як мешканець під'їзду,
вона, члені її сім'ї, користувалися протягом всього часу, починаючи з 1958
року, парадним входом під'їзду № 1 як його невідокремленою частиною весь цей
час, до 23.10.2006р., коли були встановлені залізні двері та перешкоджено
користування виходом з під'їзду № 1, що створює суттєві незручності, її батьки
похилого віку змушені долати відстань на вулицю в обхід через двір.

В
судовому засідання представник третьої особи ОСОБА_8 - ОСОБА_7, підтримала
позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2, пояснила, що ОСОБА_8 є співвласником квартири
№ 11 за вказаною адресою, що розташована в під'їзді № 1, та зареєстрований в
ній з 1991 року, про що надала відповідні документи (т.2 а.с. 114-117, 127), і,
як мешканець під'їзду, він та члени його сім'ї, весь час  користувалися парадним входом під'їзду № 1 як
його невідокремленою частиною, до 23.10.2006р., коли були встановлені залізні
двері та перешкоджено користування виходом з під'їзду № 1.

В судовому засідання третя особа ОСОБА_6, та
його представник ОСОБА_7, підтримали позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2, пояснив,
що він є співвласником квартири № 5 за вказаною адресою, що розташована на 2
поверсі в під'їзді № 1, та зареєстрований в ній з 1985 року, про що надав
відповідні документи (т.2 а.с. 128, 141), і, як мешканець під'їзду, він та члени
його сім'ї, весь час користувалися парадним входом під'їзду № 1 як його
невідокремленою частиною, до 23.10.2006р., коли були встановлені залізні двері
та перешкоджено користування виходом з під'їзду № 1. Пояснив також, що раніше
цю площу вже був намір «захватити», коли викупили квартири № 1 та № 2,
розташовані на першому поверсі в їх під'їзді № 1, він особисто звертався до
різних інстанцій та отримав відповідь, оригінал якої надав до суду для огляду
та  засвідчення копії (т.1 а.с. 91), що
тоді вже було вирішено конфлікт та захищені права мешканців. Пояснив, що ніяка
підприємницька діяльність в під'їзді № 1 не здійснювалась.

В
судовому засідання третя особа ОСОБА_18, та її представник ОСОБА_7, підтримали
позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2, пояснила, що вона є власником квартири № 12 за
вказаною адресою, що розташована в під'їзді № 1, та зареєстрована в ній з 1997
року, про що надала відповідні документи (т.2 а.с. 129, 130-131, 132), і, як
мешканець під'їзду, вона весь час користувалася парадним входом під'їзду № 1 як
його невідокремленою частиною, до 23.10.2006р., коли були встановлені залізні
двері та перешкоджено користування виходом з під'їзду № 1. Пояснила, що до
того, коли викупили квартири № 1 та № 2 на першому поверсі під магазини, виходи
з цих квартир були розташовані саме на першому поверсі, в тій частині під'їзду,
про яку зараз йдеться спір, що це завжди був під'їзд.

Суд,
вислухавши пояснення учасників процесу, дослідивши зібрані докази по справі, в
тому числі матеріали інвентаризаційної справи № 50610 з адресою: АДРЕСА_1,
прошитої та завіреної належним чином КП «Харківське міське бюро технічної
інвентаризації» (папка № 1 на 551 арк., папка № 2 на 28 арк.), встановивши
відповідні обставини і визначивши відповідно до них правовідносини,  вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2,
підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно
до ч.1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за
зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в
межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які
беруть участь у справі.

Відповідно
до ст. 60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини,
на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню
підлягають ті обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і
щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виник спір.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Судом достовірно встановлено, та не заперечується сторонами, що 17.08.2005
р. між  Управлінням комунального майна та
приватизації Харківської міської ради - «Орендодавцем» в особі начальника, що
діє на підставі Положення про Управління комунального майна та приватизації
Харківської міської ради, з одного боку, та суб'єктом підприємницької
діяльності -фізичною особою ОСОБА_3 - «Орендатором», що діє на підставі
свідоцтва, з другого боку, було укладено договір № 1593 оренди нежитлового
приміщення (будівлі), предметом якого, згідно тексту договору, є майно -
нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 13, 9 м кв. (технічний
паспорт КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», інвентарний номер
№ 50610 від 13.01.2005р.), розташоване за адресою: АДРЕСА_1 літера «А-5».
Набуття Орендарем права користування Майном настає після підписання сторонами
цього договору та акту приймання-передачі Майна (п.2.1. договору) (т.1 а.с.
48-54).

Згідно Акту приймання-передачі, в цей же день, 17.08.2005р., суб'єкт
підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_3 прийняв, а зам. начальника
Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради передав
в орендне користування нежитлове приміщення площею 13, 9 м кв., розташоване за
адресою: АДРЕСА_1 літера «А-5». В цьому ж акті зазначається «коротка технічна
характеристика: нежитлові приміщення першого поверху (№LIIIа, №LIIIб) у 5-поверховому житловому
будинку. Вхід з під'їзду та з вулиці. Опалення, водопроводу та каналізації
немає. Освітлення є. Санітарно-технічний стан приміщення задовільний»  (т.1 а.с. 55).

Згідно п. 1.3  договору № 1593 оренди
нежитлового приміщення від 17.08.2005р.,
майно передається в оренду з метою використання під пункт з надання
населенню послуг мобільного зв'язку (т.1. а.с. 48).

Обов'язками Орендаря, серед інших, в названому договорі № 1593 оренди
нежитлового приміщення від 17.08.2005р. зазначено й такі: п. 4.2 - використовувати
орендоване Майно відповідно до його призначення та умов цього Договору;  п. 4.3 - підтримувати орендоване Майно
відповідно до вимог ДБНіП, забезпечити експлуатацію будівельних елементів  інженерного обладнання згідно технічних норм
і правил; п.4.4. - своєчасно в повному обсязі за орендоване Майно відповідно
сплачувати орендну плату (у грошовій формі); п.4.7- змінювати стан орендованого
Майна виключно за письмовою згодою Орендодавця; п. 4.8 - здійснювати поточний
ремонт. За письмовою згодою Орендодавця, при наявності  узгодженої проектно-кошторисної документації
та дозволу, отриманого відповідно з рішенням Харківської міської ради чи її
комітету здійснювати капітальний ремонт орендованого Майна  за свій рахунок. Після проведення
перепланування або реконструкції, згідно встановленого порядку, що потягла за
собою зміну конструктивних елементів приміщення (будівлі), замовити за свій  рахунок в КП «Харківське міське бюро технічної
інвентаризації технічний паспорт на це приміщення (будівлю) і не пізніше 3-х
місяців після закінчення ремонтних робіт надати його  Орендодавцю з метою внесення змін до договору
оренди; п.4.10 - здійснити укладення договорів на отримання комунальних послуг
(газо-,  водо-, теплопостачання, послуги
водовідведення та електрифікації), договорів на оплату експлуатаційних витрат
та договір на пропорційну частину відшкодувань на утримання прилеглої до
будинку території у термін, визначений відповідними розпорядчими документами
обслуговуючих підприємців з дати підписання акту прийому-передачі; п.4.12 -
узгодити призначення приміщення з органами пожежно безпеки, за необхідністю з
санітарно-епідеміологічною службою за місцем знаходження об'єкту оренди та
надати копії вищезазначених договорів Орендодавцю.

Правами Орендаря, серед інших, в п. 5.6 названого договору № 1593 оренди
нежитлового приміщення від 17.08.2005р. зазначено право Орендаря, який належно
виконує свої обов'язки, у разі продажу Майна, що передане в Оренду, переважного
права перед іншими особами на його придбання.

Згідно умов п. 10.1 договору оренди № 1593, він діє з 17.08.2005р. по
17.07.2006р. (т.1 а.с. 53).

Судом також достовірно встановлено, та не заперечується сторонами, що
27.04.2006р. між  Територіальною громадою
м. Харкова в особі Харківської міської ради Харківської області, від імені якої
діє Управлінням комунального майна та приватизації Головного управління
економіки та комунального майна Харківської міської ради Харківської області ,
як виконавчий орган Харківської міської ради Харківської області, в особі
начальника Управління, що діє на підставі Положення про Управління комунального
майна та приватизації Харківської міської ради - «Продавець», з одного боку, та
фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 - «Покупець», що діє на підставі
свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця, з другого боку,
було укладено договір № 3616-В-С купівлі-продажу нежитлових приміщень,
орендованих суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_3
Предметом договору є, згідно тексту п.1.1. договору, нежитлові приміщення 1-го
поверху №LIIIа, №LIIIб, загальною площею 13, 9 м кв., літ. «А-5», розташовані за адресою:
АДРЕСА_1, орендовані суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою
ОСОБА_3 згідно з договором оренди № 1593 від 17.08.2005р. (т.1 а.с. 41-46).

Згідно п.4.2. вказаного договору від 27.04.2007р., передача нежитлових
приміщень „Продавцем” „Покупцю” здійснюється за актом прийму-передачі в
триденний термін після сплати в повному обсязі загальної суми нежитлових
приміщень, що встановлена цим договором, а також повної сплати за договором
оренди № 1593 від 17.08.2005р., що припиняє свою дію згідно з п. 9.2 цього
Договору (т.1 а.с. 42). Згідно акту № 3616-В-С прийому-передачі, складеного
17.05.2006р., Продавець передає, а Покупець приймає продані 27.04.2006р. шляхом
викупу вказані нежитлові приміщення (т.1 а.с. 47).

Згідно договору купівлі-продажу частин нежитлових приміщень від  08.06.2006р., ОСОБА_3 передав у власність
покупцям  - ОСОБА_4, ОСОБА_5 в рівних
частках кожному, 2/3 частин нежитлових приміщень 1-го поверху  №LIIIа, №LIIIб в Літ. А-5, загальною площею 13,9 м кв., що знаходяться
за адресою: АДРЕСА_1, а покупці прийняли у власність цю частину неритових
приміщень в рівних частках кожний і сплатили за неї обумовлену цим договором
грошову суму (т.1 а.с. 77).

Відповідно до листа КП „Харківське міське бюро технічної інвентаризації”
від 31.05.2007р. № 3503/2, нежитлові приміщення 1-го поверху  №LIIIа, №LIIIб в Літ. А-5, загальною площею 13,9 м кв., що знаходяться
за адресою: АДРЕСА_1, зареєстровані на ім'я фізичної особи-підприємця ОСОБА_3
-1/3 частина на підставі договору купівлі-продажу № 3616-В-С, посвідченого 27
квітня 2006 року приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_21., р. НОМЕР_2 та акту
приймання-передачі № 3616-В-С від 17 травня 2006 року, ОСОБА_5 - 1/3 частина на
підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 08 червня 2006 року приватним
нотаріусом ХМНО ОСОБА_22, р. НОМЕР_1; ОСОБА_4 - 1/3 частина на підставі
договору купівлі-продажу, посвідченого 08 червня 2006 року приватним нотаріусом
ХМНО ОСОБА_22, р. НОМЕР_1 (т. 2 а.с. 57).

В ході
судового розгляду є також встановленим, що Рішенням 11 сесії 5 скликання
Харківської міської ради від 21.02.2007р. «Про комунальну власність м. Харкова»
скасовано п. 53 додатку 1 рішення 44 сесії Харківської міської ради 4 скликання
від 23.12.2005р. № 237/05 «Про внесення змін та доповнень до програми
приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова
на 2003-2006р.р.», яким приміщення  по
АДРЕСА_1 площею 13,9 кв. м в м. Харкові були доповнені до переліку об'єктів
комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу (т. 2 а.с.
28-31).

Судом достовірно встановлено, що позивачі по справі не були стороною договорів,
які в теперішній час вони просять визнати недійсними.

Разом з тим, судом достовірно
встановлено, що ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_23 мають на праві спільної сумісної
власності квартиру № 14, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі
свідоцтва про право власності на житло від 30.04.1999 р., реєстраційний №
2-99-181091, виданого Харківським міським центром приватизації державного
житлового фонду Харківської міської ради, згідно з розпорядженням від
30.04.1999р. № 30716 (т.1 а.с. 5), яка розташована, згідно технічного паспорту
на квартиру, на 4-му поверсі 5-поверхового будинку (т.1 а.с. 6-7).

Рішенням Конституційного Суду України від 25.12.1997р. № 9-зп встановлено,
що  ч.1 ст. 55 Конституції України
містить загальну норму, яка означає право кожного звернутися до суду, якщо його
права чи свободи порушені або порушуються, створено чи створюються перешкоди
для їх реалізації, мають місце інші ущемлення прав та свобод.

Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити
цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам
суспільства.

Ст. 177 ЖК України покладає на громадян обов'язки  по забезпеченню схоронності житлових
будинків, серед яких - обов'язок додержувати чистоту у під'їздах, кабінах ліфтах,
на сходових клітках і в інших місцях загального користування.

„Правила користування приміщеннями житлових будинків”, затверджені
Постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2006р. № 45 „Про внесення змін
до постанови Кабінету Міністрів України” від 08 жовтня 1992 р. № 572,
визначають порядок користування приміщення житлових будинків.

В досліджених в судовому засіданні матеріалах інвентаризаційної справи №
50610 за адресою: АДРЕСА_1, відсутня частина поверхового плану з позначенням
спірної площі як частини під'їзду № 1 по АДРЕСА_1. При цьому відсутнє в
поверховому плані й зазначення цього приміщення як нежитлового саме на момент
побудови будинку по АДРЕСА_1 в 1958 році.

Разом з тим, суд приходить до висновку, що спірне приміщення є місцем
загального користування, а саме, частиною прохідного під'їзду, в якій також
розташовані вхідні двері та сходова клітина, виходячи з наступного.

Згідно
ст. 57 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд
встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і
заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх
представників, допитаних як свідків, письмових доказів, речових доказів,
зокрема, звуко- і відеозаписів, висновків експертів.

Посилання на спірне приміщення як на частину під'їзду (чи прохідного
під'їзду)  мається в листуванні з
офіційними установами.

Зокрема, згідно листа начальника Управління комунального майна та приватизації
Харківської міської Ради від 18.12.2000р. № 11072, адресованого Бутовському
(для мешканців будинку по АДРЕСА_1, в Управління комунального майна та
приватизації звернень про передачу в користування східної клітини та парадного
входу в під'їзді № 1 будинку по АДРЕСА_1 не надходило. Також в листі
повідомляється, що вказані приміщення є місцями загального користування та не
підлягають передачі в оренду (користування). Оскільки квартири № 1 та № 2 в
зазначеному під'їзді є приватизованими, дозвіл на ведення будівельно-монтажних
робіт надає інспекція ДАБК після затвердження відповідного рішення
міськвиконкому (т.1 а.с. 91).

В
судовому засіданні треті особи - ОСОБА_6, ОСОБА_18, ОСОБА_10,  ОСОБА_7 - мешканці цього під'їзду та власники
квартир, розташованих в ньому,  пояснили,
що цей лист було адресовано мешканцям, за зверненням ОСОБА_6, коли викупили
квартири № 1 та № 2 під магазини, розташовані на першому поверсі в їх під'їзді
№ 1, та здійснювався намір сторонніх осіб частину під'їзду переобладнати як нежиле
приміщення.

Суд не
ставить під сумнів пояснення допитаних в судовому засіданні третіх осіб,
зазначені вище, щодо користування тривалий час парадним входом під'їзду № 1 як
його невідокремленою частиною, майже до 23.10.2006р., коли були встановлені залізні
двері та припинено можливість користування виходом з під'їзду № 1, що в тій
частині під'їзду, про яку зараз йдеться спір, завжди був під'їзд, оскільки такі
пояснення повністю об'єктивно узгоджуються з іншими зібраними по справі
доказами,  дослідженими в їх
сукупності.

Згідно копії припису Інспекції Держархбудконтролю м. Харкова, датованого
14.11.2006 р., який адресовано власнику, в графі назва об'єкту, який будується,
його адреса, зазначено - будівельні роботи (сходова клітина) в 1 під'їзді
по АДРЕСА_1, пропонується терміново прибути в інспекцію Держархбудконтролю з
паспортом, правовстановлюючими документами
(рішення МВК, РВК, узгодження проекту, технічний паспорт міськБТІ, та
т.і) для розгляду інформації прокуратури Київського району. В графі особливі
умови зазначено: забороняється ведення будівельних робіт без отримання дозволу
на їх ведення у встановленому порядку (т.1 а.с. 34). Отже, спірне приміщення
сприймалося як сходова клітина в 1 під'їзді по АДРЕСА_1, як частина
прохідного під'їзду.

Відповідно до висновків інженерно-технічного висновку спеціаліста ХНДІСЕ
ім. Бокаріуса за № 826 від 21.02.2005р., нежитлові приміщення прохідних
під'їздів першого поверху, розташовані за адресами: зокрема, АДРЕСА_1, літ.
А-5 № LIIIа, №LIIIб загальною площею 13,9 кв. м не відносяться до допоміжних приміщень, що
призначені для забезпечення технічної експлуатації житлового будинку і
можуть бути використані у встановленому порядку. Як вбачається з вступної
частини цього Висновку, на вирішення фахівця поставлене наступне питання: чи
мають нежилі приміщення прохідних під'їздів першого поверху, розташовані
за адресами: зокрема, АДРЕСА_1, літ. А-5 № LIIIа, №LIIIб загальною площею 13,9 кв. м,
статус допоміжних приміщень у житлових будинках. В дослідницькій частині
висновку  фахівець зазначає, що
приміщення № LIIIа, №LIIIб загальною площею 13,9 кв.
представляють собою прохідне приміщення в сходову клітину під'їзду, вхід
в приміщення здійснюється з АДРЕСА_1, приміщення відокремлені від сходової
клітини стіною з дверним прорізом. Вхід в сходову клітину здійснюється зі
сторони двора (т.1 а.с. 101-130).

Відповідно
до ст. 66 ЦПК України, висновок експерта - докладний опис проведених експертом
досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на
питання, задані судом.

Ухвалою
Київського районного суду м. Харкова від 16.10.2008р. по вказані цивільній
справі було призначено за клопотанням представника позивачів ОСОБА_11 судову
будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам ХНДІСЕ ім..
Бокаріуса (т.2 а.с. 84-85).

Відповідно
до Заключної частини висновку судової будівельно-технічної експертизи № 10603
від 07.02.2008р., нежитлові приміщення 1-го поверху № LIIIa, LIIIб в літ. А-5, загальною площею 13,9
кв. м., що розташовані в житловому будинку по АДРЕСА_1, які зареєстровані на
ім'я фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 - 1/3, ОСОБА_5 - 1/3, ОСОБА_4 - 1/3
частина, входять до складу житлового будинку по АДРЕСА_1; нежитлові приміщення
1-го поверху № LIIIa, LIIIб, в літ. А-5 загальною площею 13,9 кв. м., що знаходяться за адресою:
АДРЕСА_1, не відносяться до допоміжних приміщень (технічних), тобто таких,
які необхідні для забезпечення технічної експлуатації житлового будинку;
згідно з наданими матеріалами копії інвентаризаційної справи не надається можливим
встановити призначення вищевказаних приміщень; згідно з технічним паспортом
призначення приміщень № LIIIa, LIIIб вказані як „основне”; згідно з фактичним використанням на
момент складання висновку приміщення не являються прохідними до сходової
клітини; згідно планувального рішення поверхового плану до встановлення
дверного блоку приміщення № LIIIa, LIIIб могли виконувати функцію прохідного приміщення
загального користування до сходової клітини приміщення № LIII. (т.2 а.с. 89-98).

В
дослідницькій частині вказаного висновку № 10603 від 07.02.2008р. зазначається
в тому числі й про те, що дослідження проводилось методом візуального
обстеження приміщень по АДРЕСА_1, співставлення результатів обстеження з
наданою документацією і вимогами нормативних документів. Висновок складено в
лабораторії судових будівельно-технічних досліджень. В будинку мається п'ять
сходових клітин, вхід в які здійснюється з дворового фасаду. Предметом
дослідження являються приміщення № LIIIa, LIIIб, які суміжні з приміщенням сходової клітини № LIII. Приміщення № LIIIa, LIIIб загальною площею 13,9 кв. м. розташовані на першому
поверсі житлового будинку поряд з приміщенням сходової клітини № LIII, вхід в приміщення здійснюється через дверний отвір в
зовнішній стіні, а також через дверний отвір у внутрішній стіні через
приміщення сходової клітини. Приміщення розташоване в обсязі огороджуючих
конструкцій будинку і являється складовою частиною будинку. Згідно з довідкою
КВЖРЕП-1 та результатами візуального обстеження встановлено, що в досліджуваних
приміщеннях відсутні електрощитові, запірна арматура, що пов'язані з житловим
будинком. В досліджуваних приміщеннях відсутня запірно-регулююча арматура,
рамки вводу комунікацій, електрощитові.

Експерти
вказують, що на дослідження не було надано заявлену в надісланому на адресу
суду клопотанні від 04.12.2007 року проектну документацію на будівництво
будинку АДРЕСА_1, тому встановити первинне призначення приміщень при
проектуванні та будівництві не надається можливим; зазначають, що тлумачення терміну
„під'їзд” в нормативній літературі відсутнє; згідно з матеріалами
інвентаризаційної справи не надається можливим встановити яким було призначення
приміщень, фактичне їх використання та чи являлись вони частиною „під'їзду” на
першому поверсі вказаного будинку. В результаті візуального обстеження
встановлено, що в дверний проріз в стіні між приміщеннями № LIIIa, LIIIб та
приміщенням сходової клітини установлено дверний блок з металевими дверима.
Далі експерти вказують, що, таким чином, на підставі наданих судом матеріалів
не надається можливим встановити призначення приміщень № LIIIa, LIIIб.
Експерти приходять до висновку, виходячи з планувального рішення досліджуваних
приміщень, що вони могли використовуватись також як прохідні приміщення
загального користування до сходової клітини з АДРЕСА_1.

В дослідницькій частині експертизи експерти вказують: „ згідно з
Ухвалою  Конституційного Суду України №
46-у/2004 від 12.05.2004р., п. 11, „... предметом розгляду Конституційного Суду
України були питання, що стосуються набуття громадянами спільної власності на
допоміжні приміщення багатоквартирних будинків при приватизації квартир (кімнат
у квартирах). Саме в цьому аспекті Конституційним Судом України дано офіційне
тлумачення відповідних положень Закону (2482-12). Питання  про тлумачення терміна „допоміжні приміщення”
Конституційний Суд України не вирішував, оскільки в конституційних подані і
зверненні воно не порушувалося. Тому наведений у підпункті 1.1. резолютивної
частини рішення (v004p710-04)перелік допоміжних приміщень
„(підвали, сараї, кладочки, горища, колясочні і т. ін.) не є офіційним
тлумаченням терміна „допоміжні приміщення” та інших термінів, що вживаються у
законах...”. Далі експерт приходить до висновку, що „в результаті дослідження
встановлено, що приміщення № LIIIa, LIIIб в літ. А-5, загальною площею 13,9 кв. м., що
знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 не відносяться до технічних приміщень, що
необхідні для забезпечення технічної експлуатації житлового будинку (т.2
а.с. 89-98).

Виходячи з приведених в даному рішенні суду вище обов'язків Орендаря, серед
інших, в названому договорі № 1593 оренди нежитлового приміщення від
17.08.2005р., суд ставить під сумнів той факт, що при укладанні договору оренди
сторони договору мали намір створення правових наслідків, які обумовлювалися
цим правочином. Суду надано відомості нарахувань та оплат по договору оренди
від 17.08.2005р. та протокол розрахунку (т.2 а.с 25-27). Проте, суд вважає це
недостатнім для підтвердження такого наміру.
Доказів того, що на момент його укладання - 17.08.2005р.,  вказана площа була відокремленим нежитловим
приміщенням, суду не представлено. Також суду не представлено й доказів того,
що вказане приміщення протягом дії укладеного договору оренди використовувалося
як пункт надання населенню послуг мобільного зв'язку.

Відповідно до ст. 234 ЦК України,
фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення наслідків, які
обумовлювалися цим право чином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Методичні рекомендації з питань технічної інвентаризації об'єктів
нерухомого майна, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу України від
05.03.2003р. № 146, на які полаються й експерти у Висновку № 10603 від
07.02.2008р., визначають: „допоміжні приміщення багатоповерхового житлового
будинку - приміщення будинку, призначені для забезпечення експлуатації будинку
(загально будинкові коридори, вестибулі, сходові клітки, ліфтові холи, тамбури
тощо)” (т.2 а.с.  92, 94).

Судом достовірно встановлено, що укладеним договором оренди, а в подальшому
- договором купівлі-продажу,  були
порушені права мешканців під'їзду, зокрема, позивачів по справі, щодо їх права
користування місцями загального користування.

Таким чином, суд задовольняє позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2, поновлює їх
порушене право щодо користування спірним приміщенням, яке фактично є частиною
прохідного під'їзду, місцем загального користування, на відновлення порушеного
права визнає недійсним як фіктивний правочин та такий, що порушує права
позивачів, договір № 1593 оренди нежитлового приміщення (будівлі), укладений
17.08.2005 р. між  Управлінням
комунального майна та приватизації Харківської міської ради, з одного боку, та
суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_3, з другого боку,
предметом якого, згідно тексту договору, є майно - нежитлові приміщення першого
поверху загальною площею 13, 9 м кв., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 літера
«А-5»;  визнає недійсним укладений на
підставі зазначеного правочину договір № 3616-В-С купівлі-продажу нежитлових
приміщень, орендованих суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою
ОСОБА_3, укладений 27.04.2006р. між Територіальною громадою м. Харкова в особі
Харківської міської ради Харківської області, від імені якої діє Управлінням
комунального майна та приватизації Головного управління економіки та
комунального майна Харківської міської ради Харківської області, як виконавчий
орган Харківської міської ради Харківської області, в особі начальника
Управління, з одного боку, та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3, згідно
п.1.1. якого, нежитлові приміщення 1-го поверху №LIIIа, №LIIIб, загальною площею 13, 9 м кв.,
літ. «А-5», розташовані за адресою: АДРЕСА_1, орендовані суб'єктом
підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_3 згідно з договором оренди
№ 1593 від 17.08.2005р., який суд в теперішній час визнає недійсним.

Оскільки судом достовірно встановлено, що позивачі по справі ОСОБА_1,
ОСОБА_2 не були сторонами ані договору оренди від 17.08.2005р., ані договору
купівлі-продажу від 27.04.2006р., суд, незважаючи на визнання вказаних
договорів недійсними, не  застосовує
наслідки двосторонньої реституції, передбачені ст. 216 ЦК України.  Проте, вважає необхідним роз'яснити, що
сторони вказаних договорів мають право звернутися до суду з відповідним позовом
щодо застосування наслідків, що настають у зв'язку із визнанням договорів
недійними.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 47, 55 Конституції України, ст.
10 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду”, Рішенням
Конституційного Суду України № 4-рп/2004 від 02.03.2004р.,  Рішенням Конституційного Суду України від
25.12.1997р. № 9-зп,  Ухвалою  Конституційного Суду України № 46-у/2004 від
12.05.2004р., ст. ст. 10, 11, 60, 209, 212-215, 217, 218 ЦПК України, ст. 16,
ст. 203 ч. 1, ст. 204, 215, 234, 236 ЦК України, ст. 177 ЖК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1,
ОСОБА_2 - задовольнити.

Поновити
порушене право ОСОБА_1, ОСОБА_2  щодо
користування спірним приміщенням - частиною прохідного під'їзду № 1, площею 13,
9 м кв., розташованого по АДРЕСА_1.

Визнати
недійсним договір № 1593 оренди нежитлового приміщення (будівлі), укладений
17.08.2005 р. між  Управлінням
комунального майна та приватизації Харківської міської ради, з одного боку, та
суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_3, з другого боку,
предметом якого є нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 13, 9 м
кв., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 літера «А-5».

Визнати
недійсним договір № 3616-В-С купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих
суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_3, укладений
27.04.2006р. між Територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської
ради Харківської області, від імені якої діє Управлінням комунального майна та
приватизації Головного управління економіки та комунального майна Харківської
міської ради Харківської області, як виконавчий орган Харківської міської ради
Харківської області, та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3, предметом якого
є нежитлові приміщення 1-го поверху №LIIIа, №LIIIб, загальною площею 13, 9 м кв., літ. «А-5», розташовані
за адресою: АДРЕСА_1, орендовані суб'єктом підприємницької діяльності -
фізичною особою ОСОБА_3 згідно з договором оренди № 1593 від 17.08.2005р.

Рішення
може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської
області шляхом подачі протягом 10 днів після проголошення вступної та
резолютивної частини рішення через Київський районний суд м. Харкова заяви про
апеляційне оскарження рішення суду та шляхом подачі протягом 20 днів після
подачі вказаної заяви апеляційної скарги
через Київський районний суд м. Харкова, або в порядку ч.4 ст. 295 ЦПК
України.

Суддя
-