№
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М   У К Р А Ї Н И

28
листопада   2007 року  Іллічівський райсуд м. Маріуполя Донецької
області під головуванням судді Топчій Т.В. при секретарі  Кучерявій О.Г.,  розглянувши у відкритому судовому засіданні у
м. Маріуполі цивільну справу за позовом
ВАТ «Маріупольський завод важкого машинобудування» до ОСОБА_1 про зміну
умов договору найму (оренди) житлового приміщення  та за зустрічним позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 та
ОСОБА_3  до ВАТ «Маріупольський завод
важкого машинобудування» про визнання правочину недійсним, визнання права
користування житловим приміщенням, визнання відокремленого проживання сім'єю, -

В С Т А Н О В И В:

У липні
2007 року позивач -  ВАТ
«МЗТМ»  звернувся до суду з позовною
заявою до ОСОБА_1 про зміну умов договору найму (оренди) житлового
приміщення  № 153 від 11.03.04 р.
зазначивши у позовній заяві, що з відповідачкою яка перебувала з підприємством
у трудових відносинах був укладений договір оренди житлового приміщення  від 11.03.04 р. на проживання за адресою
АДРЕСА_1, згідно якого був визначений розмір орендної плати встановлений для
працівників підприємства виходячи з п'яти ліжко-місць в сумі 33,36 грн за одне
ліжко-місце. Після розірвання трудового договору відповідачкою повинен
змінитися розрахунок орендної плати за одне ліжко-місце в сумі 131,40 грн,
визначений на підставі наказу по ВАТ «МЗТМ» № 434 від 04.12.06 р. про
встановлення тарифу, погодженого відповідно з рішенням виконавчого комітету
Маріупольської міської ради з наступними змінами.  Оскільки ОСОБА_1 не погодилася зі змінами
умов договору оренди житлового приміщення стосовно підвищення орендної плати,
просив  суд змінити умови договору оренди
житлового приміщення  № 153 від  11.03.04 р. на умовах визначених
підприємством.

У
судовому засіданні представник позивача - Майська А.В. діюча на підставі
доручення № 250-40 Д від 02.01.07 р., підтримала позовні вимоги у повному
обсязі та пояснила, що гуртожиток № 7
був включений до  статутного  фонду приватизації ВАТ «Азов» та належить
позивачу на праві власності відповідно до свідоцтва про право власності.
Відповідачка - ОСОБА_1 яка працювала на підприємстві вселилася у гуртожиток № 7
ВАТ «МЗТМ» разом з  двома членами її
сім'ї та займає блок з двох кімнат на п'ять ліжко-місць. Перебуваючи з
підприємством у трудових відносинах, відповідачка уклала договір  (оренди) житлового приміщення  № 153 від 11.03.04 р.  виходячи з п'яти ліжко-місць з розрахунку
орендної плати 33,36 грн за одне койко-місце, відповідно  за п'ять ліжко-місць - 437,80 грн у місяць,
зазначений тариф був встановлений на підприємстві наказом № 54 від 01.03.04 р.
« Про оплату за   проживання   у
гуртожитку»   погодженого   з
виконкомом  Маріупольської  міської
ради.

31.01.06 р.
ОСОБА_1 звільнилася з підприємства. Наказом підприємства № 364 від 04.10.06 р.
зі змінами внесеними наказом № 434 від 04.12.06 р. погодженим   відповідно
з  рішенням   виконкому
Маріупольської  міської ради від
20.10.06 р. № 285   розмір орендної плати
за проживання у гуртожитку № 7  для осіб
які не являються працівниками підприємства було підвищено до 131,40 грн за одне
ліжко-місце у місяць,  відповідно за
п'ять ліжко-місць у місяць відповідачі повинні сплачувати 657 грн. З
урахуванням нового встановленого тарифу відповідачка відмовилася   змінити
договірні умови  стосовно  орендної
плати. У зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися
при укладенні договору, та відсутності домовленості сторін, просила змінити
договір стосовно розміру орендної плати у відповідності до визначеного тарифу в
сумі 657 грн щомісяця з розрахунку за п'ять ліжко-місць  та порядку зміни умов договору. Позовні
вимоги заявлені відповідачкою  у зустрічній
позовній заяві не визнала, вважає їх безпідставними, оскільки договір оренди №
153 від 11.03.04 року був укладений відповідачкою за її вільним волевиявленням,
на час підписання договору її влаштовували його умови, право користування
ОСОБА_1 та членів  її сім'ї житловим
приміщенням у гуртожитку позивач не оспорює.

У
судовому засіданні відповідачка - ОСОБА_1 позовні вимоги заявлені ВАТ «МЗТМ» до
неї про зміну умов договору оренди не визнала, підтримала свої позовні
вимоги   та пояснила, що вселилася у
гуртожиток АДРЕСА_1 разом з сім'єю з
двох чоловік, знаходячись у трудових відносинах з ВАТ «МЗТМ» з 1985 року. У
2000 році вона була звільнена з підприємства за скороченням штату працівників,
потім знову працевлаштувалася на підприємство та звільнилася за власним
бажанням 31.01.06 р. У 1995 році за її заявою її сім»ї для відокремленого
проживання був виділений  блок № 95, який
складається з двох кімнат. До 2004 року вони вносили плату за проживання
виходячи з площі житлового приміщення, яку займала її сім»я. 11.03.04 року,
працюючи у ВАТ «МЗТМ»  вона змушена була
укласти з  позивачем договір оренди
житлового приміщення № 153 на умовах запропонованих підприємством, оскільки
адміністрація ВАТ «МЗТМ» наполягала на укладенні договорів оренди з мешканцями
гуртожитків, погрожувала вжиттям заходів у разі відмови від підписання
договору, психологічно тиснули на мешканців гуртожитку. Оскільки розмір
орендної плати встановлений для робітників підприємства на час укладання
договору її влаштовував, вона підписала договір. Вважає, що її волевиявлення
при укладенні договору оренди житлового приміщення  з позивачем не було вільним, просила визнати
договір оренди № 153 від 11.03.04 р. недійсним. Тариф, встановлений позивачем,
який позивач пропонує вважати орендною платою за житло вважає занадто високим
та таким, що не відповідає обсягу послуг, які надаються мешканцям гуртожитку.
Житла яке б належало їй на праві власності у неї нема, придбати житло її  сім»я не має матеріальної можливості. Вважає,
що займає з сім'єю
відокремлене житлове приміщення у гуртожитку АДРЕСА_1 з двох кімнат, яке було
надано адміністрацією підприємства у встановленому законом порядку, що
підтверджується картками прописки її та членів її сім»ї. Просила визнати  право відокремленого  проживання її сім'ї у гуртожитку.

Представником   позивачів - ОСОБА_2   та   ОСОБА_3 -
ОСОБА_4, діючою на   підставі   доручення, у   судовому
засіданні  були   дані
аналогічні   пояснення   та заявлені аналогічні вимоги, посилаючись
на те, що правовідносини сторін повинні регулюватися нормами ЖК України,
регулюючими проживання громадян у гуртожитках
та примірним Положенням про гуртожитки, затвердженого постановою Ради
міністрів УССР від 03.06.86 р. № 208, відповідно з яким сім»я Лемешевих
проживає у відокремленому житловому приміщені у гуртожитку та повинна вносити
плату виходячи з розміру житлової площі яку вони займають. Просила визнати
договір оренди житлового приміщення
недійсним, оскільки виходячи з свідоцтва про право власності на нерухоме
майно від 26.11.03 року гуртожиток № 7 визначений як нежитлова будівля, тому договір
оренди нежитлового приміщення з відповідачами повинен був бути укладений у
письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням договору у
відповідності з вимогами ст.793,794 ЦК України. Оскільки договір найму (оренди)
житлового приміщення № 153 від 11.03.04 р. укладений у формі яка не відповідає
вимогам закону стосовно нотаріального посвідчення договору вважає зазначений
договір нікчемним.

Допитані
у судовому засіданні свідки - ОСОБА_6 та ОСОБА_5 пояснили, що під час укладання
договорів оренди  з мешканцями
гуртожитків адміністрація ВАТ «МЗВМ» наполягала на укладенні зазначених
договорів, висловлювалися наміри застосувати заходи до тих хто не буде укладати
договір оренди житла, проте вони договорів оренди житла з ВАТ «МЗВМ» не
уклали.

Допитана
у судовому засіданні представник БТІ - Амстиславська Т.Л. пояснила, що
свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 26.11.03 р.  ВАТ «МЗВМ» на гуртожиток АДРЕСА_1 було видано
на підставі рішення виконкому Маріупольської міської ради від 20.08.03 р.

Суд,
вислухавши сторони,  дослідивши матеріали
справи, вважає, що позовні вимоги ВАТ «МЗТМ» до ОСОБА_1 про зміну умов договору
найму (оренди) житлового приміщення  №
153 від 11.03.04 р. та позовні вимоги за
зустрічним позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3  до ВАТ «Маріупольський завод важкого
машинобудування» про визнання правочину недійсним, визнання права користування
житловим приміщенням та  визнання
відокремленого проживання сім'єю не підлягають задоволенню за наступними
підставами.

У
судовому засіданні встановлено, що відповідачка - ОСОБА_1 перебувала з
позивачем у трудових відносинах з 08.04.85 року ( л/с -31  )  та
вселилася АДРЕСА_1  як працівник
позивача. За її заявою до адміністрації підприємства від 11.05.95 р. ( л/с - 39
) її було надано житлове приміщення - к. АДРЕСА_1. Згідно запису у трудовій
книжці відповідачка звільнилася з ВАТ «МЗТМ»
31.01.06 р. ( л/с -36 )

Відповідно
з довідкою наданою позивачем гуртожиток АДРЕСА_1 увійшов до статутного
фонду  під час приватизації ВАТ «Азов» (
л/с -45-46 )  та на час розгляду справи
належить ВАТ «МЗТМ» на праві власності
на підставі  свідоцтва про право
власності  на нерухоме майно від 26.10.07
р.( л/с -74 ).

На час
розгляду справи  судом ОСОБА_1 разом з
членами її сім»ї - ОСОБА_2 та ОСОБА_3 мешкають у гуртожитку № 7 на підставі
договору оренди житлового приміщення  №
153 від 11 березня 2004 року ( л/с -6-7 ), укладеного з власником гуртожитку -
ВАТ «МЗТМ». Відповідно з п. 1.2. укладеного договору  відповідачка разом з  сім'єю - ОСОБА_2 та ОСОБА_3  займають п»ять ліжко-місць та зобов'язана вносити
орендну плату позивачу, визначену у п. 2.1 зазначеного договору. Виходячи з п.
8.1. зазначеного договору він набирає сили з моменту його підписання та
являється безстроковим.

Виходячи
з пояснень відповідачки - ОСОБА_1  під
час укладання договору оренди від 11.03.04 року вона перебувала з позивачем у
трудових відносинах та підписала договір оренди житлового приміщення на вимогу
адміністрації підприємства побоюючись того, що її буде виселено з гуртожитку
або до неї будуть застосовуватися негативні заходи адміністративного впливу з
боку адміністрації підприємства, проте будь-яких доказів того, що її
волевиявлення при укладенні договору оренди житлового приміщення не було
вільним, або того, що договір було укладено унаслідок фізичного або психічного
тиску з боку другої сторони,
відповідачкою суду не надано. Пояснення свідків - ОСОБА_6 та ОСОБА_5 про
наявність психологічного тиску з боку адміністрації ВАТ «МЗВМ» при укладенні
договорів оренди житлового приміщення суд розцінює критично, оскільки вони
особисто незважаючи на зазначені обставини договору оренди житла з ВАТ «МЗВТ»
не укладали.  Окрім того, відповідачка у
судовому засіданні повідомила, що вона не бажала укладання договору оренди
житлового приміщення, але умови договору запропоновані позивачем її
влаштовували та вона підписала договір, тому суд вважає, що підстави
передбачені ст. 203 ч 3, ст. 231 ЦК України для визнання договору оренди
житла  № 153 від 11.03.04 р.
недійсним  відсутні.

Посилання
представника відповідачів - ОСОБА_4 про те, що
договір оренди житла № 153 від 11.03.04 р є нікчемним на підставі ст.
220 ЦК України  у зв'язку з невиконанням
сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору  у зв'язку з тим, що гуртожиток  № 7 відповідно до свідоцтва про право
власності на нерухоме майно від 26.11.03 р. визначений як нежитлова
будівля,   суд  вважає неспроможними, оскільки  виходячи з свідоцтва про право власності  на нерухоме майно  від 26.10.07 р. ( л/д - 74 ) гуртожиток АДРЕСА_1
визначений як будинок, на думку суду гуртожиток не може бути визнано нежитловою
будівлею, окрім того рішенням  виконкому
від 04.07.75 р. ( л/д -107 ) були затверджені
акти прийомки у експлуатацію цього будинку як гуртожитку. Тому суд
вважає, що договір оренди житла з ОСОБА_1 був укладений ВАТ «МЗВМ»  у письмовій формі у відповідності  з
вимогами ст. 811 ЦК України, та підстав для визнання договору  нікчемним за ст. 220 ЦК України через не
додержання форми договору не встановлено.

Проаналізувавши
досліджені у судовому засіданні докази, суд вважає що правовідносини сторін по
справі регулюються нормами ст. 810  ЦК
України, відповідно з якими за договором найму (оренди) житла одна сторона -
власник житла ( наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачу) житло для
проживання в  ньому на визначений строк
за плату. Відповідно до ч 3. ст. 810 ЦК України до договору найму житла, окрім
найму житла, яке є об'єктом
державної або комунальної власності застосовуються положення  Цивільного Кодексу України, а не Житлового
Кодексу.

З тих
самих підстав суд вважає, що вимоги відповідачів ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до
ВАТ «МЗТМ» про  визнання відокремленого
проживання  сім'єю  у гуртожитку не підлягають задоволенню
оскільки ОСОБА_1 з позивачем ВАТ «МЗВМ»
укладено договір оренди житла виходячи з п'яти  ліжко - місць, а не займаної житлової
площі.

Оскільки
правовідносини сторін регламентовані цивільно-правовим договором оренди
житлового приміщення  можливість зміни
умов цього договору у судовому порядку
передбачена  у  ст. 652 ЦК України у зв'язку з істотною
зміною обставин, на які посилався позивач у своїх позовних вимогах.

Однак
з досліджених у судовому засіданні доказів вбачається, що розмір орендної плати
у договорі № 153 від 11.03.04 р. укладеного з відповідачкою - ОСОБА_1 був
визначений позивачем на підставі наказу по ВАТ «МЗТМ» № 54 від 01.03.04 р.,
погодженого рішенням виконкому Маріупольської міської ради № 224 від 19.05.04
р. у розмірі 33,36 грн за одне ліжко-місце у місяць.  Пізніше у
відповідності з наказом підприємства № 364 від 04.10.06 р. зі змінами
внесеними наказом № 434 від 04.12.06 р. ( л/с - 13) була затверджена нова плата
за проживання у гуртожитку № 7 у розмірі 131,40 грн за одне ліжко-місце.
Проте виходячи з рішення  виконкому  Маріупольської  міської ради від 20.10.06 р. № 285 ( л/с -
14-15) з позивачем був узгоджений
розмір  плати за проживання у
гуртожитку № 7 у сумі 113,40 грн
за одне ліжко-місце, що  не  заперечувалося представником позивача  у судовому засіданні.

Виходячи
з вимог ст. 820 ЦК України  розмір плати
за користування житлом встановлюється у договорі. Якщо законом  встановлений максимальний розмір плати за
користування житлом, плата  яка
встановлена  у договорі не може
перевищувати цього розміру.

Таким   чином,
суд   приходить   до
висновку   про   те, що
позовні вимоги ВАТ «МЗВМ»   у
частині  зміни   у  п.
2.1. договору  оренди  стосовно збільшення  розміру
орендної плати в сумі 657 грн (131,40 грн х 5 ліжко-місць), не
підлягають задоволенню, оскільки розмір орендної плати запропонованої позивачем
не відповідає  розміру орендної плати
погодженої рішенням  виконкому  Маріупольської  міської ради від 20.10.06 р. № 285   та суперечить вимогам   ст.28
Закону України «Про місцеве самоврядування», відповідно до якої до
відання виконавчих органів міських рад належить встановлення в порядку і в
межах визначених законодавством  тарифів
щодо оплати побутових, комунальних, транспортних та інших послуг які надаються
підприємствами та організаціями комунальної та не комунальної власності..

За
тими самими підставами суд вважає, що розмір орендної плати не може
встановлюватися лише наказом  Голови  правління - Генерального директора ВАТ
«МЗВМ», та вважає ці вимоги такими, що суперечать закону.  Суд також вважає, що редакція  п.2.3. та п 2.4 договору оренди житлового
приміщення запропонована позивачем
відповідно до якої позивачу надається право у односторонньому порядку на
свій розсуд змінювати  розмір орендної
плати  та повідомляти про це наймачів в
усній формі на відповідає загальним
вимогам закону стосовно договорів та зобов'язань взагалі,  передбачених ст. 525, 651 ЦК України,
відповідно до яких одностороння зміна умов договору не допускається. Окрім
того, відповідно до ст. 654 ЦК України зміна
умов договору здійснюється сторонами у тій самій формі як і договір,
який змінюється, тому зміна умов договору оренди житла повинна здійснюватися
сторонами у письмовій, а не в усній
формі, як пропонує позивач.

Оскільки
позивач - ВАТ  «МЗВМ»  є власником гуртожитку АДРЕСА_1 та на  власний розсуд  здійснює своє право власності відповідно до
ст. 319 ЦК України, держава не може втручатися у здійснення позивачем його
права власності  та його господарчу
діяльність, суд не може змінити умови договору оренди  житла
№ 153 від 11.03.04 р  укладеного з
відповідачкою на власний розсуд.

Проаналізувавши
досліджені у судовому засіданні докази, суд вважає, що у позовних вимогах  ВАТ «МЗВМ» про зміну  договору оренди житла № 153 від 11.03.04 р  з відповідачкою ОСОБА_1  на умовах запропонованих позивачем слід
відмовити.

Оскільки
у позовних вимогах сторонам відмовлено,
відповідно до ст. 88 ЦПК України
кожна зі сторін несе судові витрати по справі самостійно.

Керуючись
ст.ст. 10, 60, 212, 213, 215   ЦПК України,
ст. 810, 820, 652 ЦК України

В И Р І Ш И В:

У позовних
вимогах  ВАТ «Маріупольський завод
важкого машинобудування» до ОСОБА_1 про зміну умов договору найму (оренди)
житлового приміщення  № 153 від 11.03.04
р. -  відмовити.

У
позовних вимогах ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3
до ВАТ «Маріупольський завод важкого машинобудування» про визнання
договору (оренди) житлового приміщення  №
153 від 11.03.04 р.  недійсним, визнання
права користування житловим приміщенням, визнання відокремленого проживання сім'єю  у гуртожитку
- відмовити.

На рішення може бути подана апеляція до Апеляційного суд
Донецької області через Іллічівський районний суд м. Маріуполя. Заяву про
апеляційне оскарження рішення може бути подано потягом десяти  днів з дня проголошення рішення, а апеляційна
скарга повинна бути подана протягом двадцяти днів після подання заяви про
апеляційне оскарження.

Апеляційна
скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне
оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання  заяви про апеляційне оскарження.

Суддя: