Справа
№2-182/2007
РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

про задоволення
позову про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним

14 березня 2007 р.                                                                АРМЯНСЬКИЙ
МІСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ
РЕСПУБЛІКИ КРИМ

у складі: головуючого судді                     -
ШЕСТАКОВСЬКОЇ Л.П.

за участю: секретаря                                 - ШЕВЧЕНКО С.В.

позивача                                   - ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні
суду в м. Армянську АР Крим справу за позовом ОСОБА_1до ОСОБА_2, ОСОБА_3,
ОСОБА_4, ОСОБА_5про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1
звернулася до суду з позовом до товарної біржі „Смарагд-Південь",
розташованої в м. Херсоні по вул. Радянська, буд. № 19/33, про визнання
права приватної власності на трикімнатну АДРЕСА_1. Свої позовні вимоги
позивачка обґрунтувала тим, що 04.11.1997
р. Херсонською товарною біржею „Смарагд-Південь" було посвідчено
договір купівлі-продажу №
НОМЕР_1 між нею, як покупцем, з однієї сторони, та продавцями
ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, з другої сторони, згідно з яким вона купила
зазначену квартиру та стала її власником. В подальшому вказаний договір
нотаріально не посвдчувався.

Позивачка в
позові стверджує, що на момент вчинення договору купівлі-продажу через біржу їй
ніхто не говорив про недійсність такої угоди через відсутність її нотаріального
посвідчення. Та саме відсутність у неї, як у власника квартири, нотаріально
посвідченого договору купівлі-продажу вищезгаданої квартири на даний момент
перешкоджає їй розпорядитися вказаним об'єктом нерухомості на свій розсуд,
вчинивши будь-який передбачений законом правочин.

В позові ОСОБА_1
просила суд визнати за нею право власності на квартиру № АДРЕСА_1.

На початку
розгляду справи по суті позивачка змінила предмет позову, залишивши без змін
підстави позову. - Замість
визнання за нею права власності на придбану квартиру, позивачка просить визнати
дійсним договір купівлі-продажу цієї квартири № НОМЕР_1 від 04.11.1997
p., укладений між нею та відповідачами, посвідчений
Херсонською товарною біржею „Смарагд-Південь", згідно з якими вона купила
зазначену квартиру та стала її власником, що підтверджується витягом із реєстру
драв власності на нерухоме майно, оскільки вказаний договір був нею
зареєстрований у встановленому законом порядку в Джанкойському БТІ 8.12.1997 p., а потім
і в Кримському республіканському підприємстві „Бюро реєстрації і технічної
інвентаризації м. Армянська" 6.12.2006
p., a в подальшому внесено до відповідного державного реєстру.

В суді позивач свій позов зі зміненим предметом позову
підтримав.

Відповідачі в
судове засідання не з'явилися. Від ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 надійшли заяви,
а від ОСОБА_5телеграма, в яких вони вказали, що позов визнають, не заперечують
проти його задоволення судом, справу просять розглянути у їх відсутності.

Від третьої
особи товарної біржі „Смарагд-Південь" надійшов відгук на позов, в якому
позов теж не оспорюється та є прохання розглянути справу у відсутності
представника біржі.

Від третьої
особи приватного нотаріуса Армянського міського нотаріального округу ОСОБА_6
також надійшов лист з проханням розглянути справу за її відсутності на підставі
наявних у справі доказів і матеріалів.

В суді
встановлено, що дійсно 04.11.1997
р. товарною біржею „Смарагд-Південь", розташованою в м. Херсоні, було
посвідчено договір купівлі-продажу № НОМЕР_1 від 04.11.1997 р. між позивачем,
як покупцем, з однієї сторони, та відповідачами ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4,
ОСОБА_5, як продавцями, з другої сторони, згідно з яким позивач став власником
трикімнатної АДРЕСА_1, загальною площею 70.7
кв.м, жилою площею 41,8
кв. м. Після укладання цього нотаріально не посвідченого договору позивач
зареєстрував його в Джанкойському
БТІ 8.12.1997 p., що
підтверджується виданим йому відповідним технічним паспортом та реєстраційним
свідоцтвом, чинним на той час.

Реєстрація
Джанкойським БТІ права власності ОСОБА_1 на спірну квартиру на підставі
договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, на той момент
не суперечило чинному законодавству. Інструкція про порядок Державної
реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, які перебувають у власності
юридичних і фізичних осіб, зареєстрована в Міністерстві юстиції України
НОМЕР_2, затверджена наказом Держкомітету будівництва, архітектури й житлової
політики України НОМЕР_3 і Доповнення № 1 до цієї Інструкції передбачали
перелік документів, на підставі яких здійснюється державна реєстрація права
власності на об'єкти нерухомого майна. У пункті 9 Доповнення №
1 такими підставами зазначені договори купівлі-продажу й міни, зареєстровані
біржею. Така ж підстава для державної реєстрації була передбачена і в
Тимчасовому положенні про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно,
затвердженому наказом Міністерства юстиції України

Отже, угода
купівлі-продажу квартири, укладена 4.11.1997
р. сторонами та посвідчена товарною біржею "Смарагд-Південь"м.
Херсона, перебувала в межах правового поля України, підлягала державній
реєстрації у встановленому порядку, тому повинна бути визнана судом дійсною.

При цьому
існуюча тепер у позивача перешкода при вчиненні будь-якого дозволеного законом
правочину стосовно вказаної квартири, яка вимагає нотаріального оформлення,
також обгрунтована і правомірна. -
Як ст. 227 ЦК
України в редакції 1963 року,
так і ст. 657 ЦК
України в редакції 2003 року, що
набрав чинності з 01.01.2004
року, до форми договорів купівлі-продажу житла (квартир) висувають
спеціальну вимогу - вони
підлягають нотаріальному посвідченню й державній реєстрації.

Ст.ст. 47,227 ЦК України в
редакції 1963 р. прямо
передбачають, що недотримання передбаченої законом вимоги до форми договору
тягне недійсність цього договору.

Аналогічне
посилання міститься й у нормах нового ЦК України, що набрали чинності з 1.01.2004 р. Так, ч.1 ст. 220 вказує, що у
випадку недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення
договору такий договір є нікчемним.

Але в даному
випадку суд вважає необхідним застосувати положення ч.2 ст. 220 ЦК України,
оскільки дійшов висновку про те, що сторони, укладаючи 4.11.1997 р. договір
купівлі- продажу квартири, домовилися щодо усіх істотних умов договору, що
підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне виконання договору, але
сторони ухилилися від нотаріального посвідчення цього договору. За таких
обставин суд вважає обгрунтованим та законним визнати цей договір дійсним, і в
цьому разі не вимагається його наступного нотаріального посвідчення.

Крім того, ч. 2
ст. 331 ЦК
України передбачає в разі, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до
закону підлягає державній реєстрації, то право власності

виникає з моменту державної
реєстрації. - 3 наданого
позивачем суду Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно ( а.с. 9), видно, що спірна
квартира вже занесена до вказаного реєстру як приватна власність позивача. З 1997 р. і до цього
часу її ніхто не оспорював.

Вислухавши
позивача та його представника, дослідивши матеріали справи, оцінивши
представлені докази в їхній сукупності, суд вважає позов належним до
задоволення.

Виниклу в сторін
ситуацію з біржовим посвідченням договору купівлі-продажу квартири, подальшою
державною реєстрацією права власності покупця на цю квартиру у встановленому
порядку, а також з наступною неможливістю позивача відносно вказаної квартири
оформити подальшу угоду, що вимагає нотаріального посвідчення, суд відносить на
недосконалість і непослідовність державного регулювання ринку нерухомості, правова
база якого в 90-х роках минулого століття перебувала в суперечливому стані,
породжувала колізії закону й призводила до невідповідностей в діях нотаріусів,
бірж й органів державної реєстрації об'єктів нерухомості. У результаті цього
сторони не змогли однозначно визначити спосіб, порядок і форму угоди з
нерухомістю.

Суд дійшов
висновку, що сторонами договір купівлі-продажу виконаний у повному обсязі,
однак в наслідок необізнаності та правової непоінформованості вони ухилилися
від своєчасного його нотаріального посвідчення.

Ст. 41 Конституції
України вказує, що кожний має право володіти, користуватися й розпоряджатися
своєю власністю, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності,
право власності є непорушним.

Ст. 12 Закону України
«Про власність» передбачає, що громадяни набувають право власності внаслідок
угод, не заборонених законом.

Оформлення угод
купівлі-продажу житлових будинків і квартир через біржі і державна реєстрація
таких договорів в 1997 році
законом заборонено не було.

За таких
обставинах суд визнає договір купівлі-продажу спірної квартири дійсним і в
даному випадку наступне нотаріальне посвідчення договору вже не потрібне.

Підстав, що
перешкоджають задоволенню позову ОСОБА_1, судом не встановлено.

Керуючись ст.
ст. 10, 11, 60-61, 209,
212-215 ЦПК України, ст. ст. 47, 227 ЦК України (в редакції 1963 року), ст. ст. 220,
657 ЦК України (в редакції 2003
p.), ст. ст. 4, 12,19 Закону України
«Про власність», ст. 41 Конституції
України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1задовольнити.

Визнати дійсним
договір купівлі-продажу №
НОМЕР_1 від 04.11.1997
р. трикімнатної АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1, як покупцем, та ОСОБА_2,
ОСОБА_3,ОСОБА_4, ОСОБА_5, як продавцями, посвідчений товарною біржею
„Смарагд-Південь", розташованою в м. Херсон по вул. Радянська, буд. №
19/33.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до
Апеляційного суду АРК через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний
термін з дня проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і поданням
після цього протягом 20 днів апеляційної скарги, з подачею її копії до
апеляційної інстанції або в порядку ч. 4 ст. 295 ЦПК України.