РІШЕННЯ Іменем України

16.01.07              року.              Олександрійський                 міськрайонний                суд

Кіровоградської
області в складі головуючого судді Квітки О.М. при секретарі Баранник Н.В., розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Олександрії цивільну справу за позовом приватного
підприємства „Одіссей" до Фонду комунального майна Олександрійської
міської ради, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів
купівлі-продажу та дарування, повернення об'єкту приватизації у комунальну
власність та за зустрічного позову про усунення перешкод  в
користуванні  майном,   -

УСТАНОВИВ:

Позивач просить визнати недійсним з моменту укладення договір НОМЕР_1 купівлі-продажу приміщення шляхом викупу від 23.08.02 року, за яким ОСОБА_1 придбала нежитлове приміщення загальною площею 168 м2 в АДРЕСА_1, яке належало на праві власності територіальній громаді міста Олександрії,
та договір дарування від 17.03.06 року, згідно з яким,
право власності на зазначене приміщення перейшло до ОСОБА_2. Та просить
повернути Фонду комунального майна Олександрійської міської ради спірне
приміщення для здійснення управління цим об'єктом приватизації до моменту його
відчуження в результаті повторного продажу та визнати недійсним свідоцтво про
право власності на об'єкт нерухомого майна - магазин
непродовольчих товарів після реконструкції нежитлових приміщень, видане
виконавчим комітетом Олександрійської
міської  Ради  15  серпня  2006  року.

Вимоги    мотивує
тим,     що    зміст
договорів    суперечить    чинному законодавству,     укладено     в
порушення     норм    Закону
України     „Про приватизацію  невеликих
державних  підприємств    (малу
приватизацію)", Закону
України       „Про      оцінку      майна       та
професійну      оціночну
діяльність",   а  саме:

На підставі договору суборенди нерухомого майна (будівель, споруд,
приміщень) НОМЕР_2
від 27.10.99 року Фондом комунального майна міської Ради у строкове оплатне користування
приватного підприємства «Одіссей» за актом передачі приміщення (будівлі) в
суборенду було передано нежитлове приміщення площею 21,2 м2 за адресою:   АДРЕСА_1.

Зазначене приміщення знаходиться у користуванні приватного підприємства
«Одіссей» до теперішнього часу. Повернення об'єкта оренди на користь
орендодавця -
Фонду комунального майна міської Ради, відповідним актом
не оформлено, у зв'язку з чим та на підставі ч. 2 ст. 7
95 ЦК України, дія договору суборенди нерухомого майна
(будівель, споруд, приміщень) від 27.10.99 року НОМЕР_2
не припинена. Проте, в березні 2006 року була одержана інформація, що з 4.01.01 року нежитлове приміщення загальною площею 158,8 м2, до складу якого входить нежитлове приміщення площею 21,2 м2   за   адресою:
АДРЕСА_1    згідно   з
договором

суборенди нерухомого майна
(будівель, споруд приміщень) було передане у користування ОСОБА_1, яка згодом уклала із Фондом комунального
майна міської Ради договір оренди зазначеного приміщення НОМЕР_3 від 1.08.01 року та, як орендар
цього майна, на підставі договору НОМЕР_1 купівлі-продажу приміщення шляхом викупу від 23.08.02  року  приватизувала
це  приміщення.

Перевіркою прокуратури м. Олександрії було встановлено, що договір НОМЕР_1 купівлі-продажу приміщення шляхом викупу від 23.08.02 року, за яким у власність ОСОБА_1.
передане вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 168,0 м2 за адресою: АДРЕСА_1, укладений на
підставі підроблених документів: заяви ПП «Одіссей» про відмову від суборенди
приміщення площею 21,2 м2 та
договору суборенди нерухомого  майна   (будівель,
споруд,   приміщень)   від  4.01.01  року.

За фактом підроблення цих документів постановою від 17.05.0 6 року порушено кримінальну справу за ознаками злочину, передбаченого  ч.   1.ст.   358   КК  України.

Факт укладення договору НОМЕР_1 купівлі-продажу
приміщення шляхом викупу на підставі підроблених документів свідчить про те, що
цей договір  вимогам  закону
не  відповідає.

За приписами ст. 48
ЦК Української РСР, який діяв на момент укладення
спірного договору, угода, що не відповідає вимогам закону,   є
недійсною.

На невідповідність вимогам закону договору НОМЕР_1 купівлі-продажу приміщення шляхом викупу вказують також чисельні порушення
закону, які  було  допущено
при  оцінці  об'єкта
приватизації.

Згідно з ч. З ст. 7
Закону України „Про оцінку майна та професійну оціночну
діяльність в Україні", у випадках відчуження державного та комунального
майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або
у разі продажу одному покупцю,
проведення  незалежної  оцінки
майна  є  обов'язковим.

У відповідності до ч. 2 ст. 9,
ст. 12 Закону України „Про

приватизацію        невеликих                державних                підприємств                  (малу

приватизацію)", ціна продажу
об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу визначається експертним шляхом,
або способами, що враховують потенційну прибутковість, відповідно до методики,
затвердженої  Кабінетом  Міністрів
України.

Згідно з п. 24
Методики оцінки вартості майна під час приватизації
(затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.00 року №1554)
у разі, коли оцінка проводилася з метою продажу майна
шляхом викупу, висновок експерта, отриманий у процесі виконання договору на
проведення незалежної оцінки майна, який укладається з державним органом
приватизації, підлягає затвердженню
керівником  державного  органу
приватизації.

У свою чергу, за приписами ч. З ст. 13 Закону України
„Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в
Україні", якщо оцінка майна погоджується, затверджується або приймається
органом влади або органом місцевого самоврядування України  рецензування
звіту  про  оцінку
майна   є  обов'язковим.

Звіт про визначення вартості об'єкту: нежитлове приміщення за адресою:
АДРЕСА_1
експертом торгово-промислової палати ОСОБА_3, складений на виконання угоди з
Фондом    комунального    майна
міської    Ради    від
22.07.02    року   N'2
на

проведення     незалежної      оцінки
майна.      Така      оцінка
провадилася експертом  з  метою
продажу  об'єкту  оцінки
шляхом  викупу.

Проте, у порушення вимог ч. З ст. 13 Закону України
„Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в
Україні", наказом керівника органу приватизації від 13.08.02 року №78
звіт про визначення вартості нежитлового приміщення по
АДРЕСА_1, затверджено без проведення рецензування  цього
звіту.

Таким чином, оцінка майна об'єкта малої приватизації здійснена з порушенням
порядку, встановленого законодавством про оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність. Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації
шляхом викупу, визначена не у відповідності до Методики оцінки вартості майна
під час приватизації, у зв'язку з чим договір купівлі-продажу не
відповідає  вимогам  закону,
а  тому  є
недійсним.

Згідно з ч. 1
ст. 7 Закону України „Про
приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", переліки
об'єктів, які перебувають у комунальній власності і підлягають продажу на
аукціоні, за конкурсом, шляхом викупу затверджують місцеві  ради.

У переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади міста
Олександрії, що підлягають приватизації (відчуженню) у 2002 році, затвердженому рішенням Олександрійської міської Ради від 12.06.02 року НОМЕР_4
спірне приміщення, яке є предметом договору
купівлі-продажу, відсутнє. Замість нього до переліку за цією адресою  включене
приміщення  загальною  площею
180,0  м2.

У зв'язку з цим Фондом комунального майна Олександрійської міської Ради за
оспорюваним договором продаж цього приміщення вчинено без згоди власника цього
майна -
територіальної громади міста Олександрії в особі її
представницького органу Олександрійської міської Ради, і це також вказує на
недійсність цього  договору.

У відповідності до ч. 2 ст. 8 Закону України „Про

приватизацію невеликих державних підприємств (малу
приватизацію)",

строк підготовки об'єкта малої приватизації до продажу не
повинен

перевищувати двох місяців з дня прийняття рішення про
включення

його        до        відповідного        переліку        об'єктів,                що
підлягають

приватизації.

Підготовка до продажу спірного приміщення здійснена з перевищенням цього
строку (Перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м.
Олександрії, що підлягають приватизації (відчуженню) у 2002 році затверджено 12.06.02 року, договір
купівлі-продажу укладено 23.08.02 року) і це також вказує
на порушення  закону  при
відчуженні  відповідачем  спірного
приміщення.

У відповідності до ч. 2 ст. 4 8 ЦК Української РСР, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім
тих, що пов'язані з його недійсністю, а саме: по недійсній угоді кожна з сторін
зобов'язана  повернути  другій
стороні  все  одержане
за  угодою.

Виходячи з цих вимог Закону, на підставі договору купівлі-продажу спірного
приміщення від 23.08.02 року відповідач
ОСОБА_1   право  власності
на  нього  не
набула.

У відповідності до частин 1,2 ст. 319 ЦК України, лише власник майна
має    право    на
власний    розсуд    володіти,     користуватися    та

розпоряджатися    належним
йому    майном,     вчиняти
щодо    свого    майна будь-які  дії,
які  не  суперечать
закону.

З огляду на ці обставини зміст договору дарування від 17.03.06
року, за яким ОСОБА_1 подарувала спірне приміщення
ОСОБА_2 суперечить ч. 1,
2 ст. 319 ЦК України, 4.1,2 ст. 4
Закону України „Про власність", що у відповідності
до ч. 1
ст. 215 ЦК  України
є  підставою  недійсності
цього  правочину.

Незважаючи на існування договору суборенди нерухомого майна (будівель,
споруд, приміщень) від 27.10.99 року НОМЕР_2, право приватного підприємства «Одіссей» на користування спірним приміщенням
не визнається ОСОБА_2, який звернувся до Олександрійського
міськрайонного суду із позовом про усунення перешкод у користуванні зазначеним
приміщенням. Ухвалою від 20.09.06 року за цією позовною
заявою порушено провадження у справі  №2-4126  2006.

У відповідності до ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа
має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання
або оспорювання. Способом захисту цивільного права та інтересу  у  суді  може
бути  визнання  правочину
недійсним.

ОСОБА_2 позов не визнав і звернувся з зустрічним позовом, в якому просить
усунути перешкоди в користуванні належним йому спірним приміщенням шляхом
зобов'язання ПП "Одисей" звільнити це
приміщення.

Вимоги мотивує тим, що викупив спірне приміщення і використання приміщення
ПП "Одисей" без належних підстав порушує його права володіння,
користування та розпорядження майном в супереч
вимог  ч.1  ст.   319  ЦК  України.

Представник Фонду комунального майна Олександрійської
міської

ради, ОСОБА_1.
та ОСОБА_2 просить відмовити в

задоволенні позовних вимог, посилається на те, що позивач
не має

права на звернення до суду з вимогою про визнання
недійсним

оспорюваного договору купівлі-продажу, вказала на те, що
договір

відповідає вимогам чинного законодавства, укладено без
порушення

норм  Закону     України      „Про
приватизацію     невеликих     державних

підприємств(малу   приватизацію)",    Закону
України   „Про   оцінку
майна та  професійну  оціночну
діяльність".

Представник відповідача за зустрічним позовом просить відмовити в
задоволенні зустрічних позовних вимог як необґрунтованих.

Дослідивши докази, заслуховуванні пояснення представників сторін  та
останніх  суд  встановив
наступне:

Рішенням Олександрійської міської ради НОМЕР_4 від 12.06.02 року затверджено
перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Олександрії,
що підлягають приватизації (відчуженню) в 2002 році, згідно з
п. 5 якого, в 2002
році підлягає приватизації Спірне приміщення. В ході
підготовки об'єкта до приватизації було проведено інвентаризацію приміщення, за
результатами якої уточнено розмір площі приміщення. Наказом по Фонду
комунального майна міської ради №77 від 13.09.02 року затверджено площу в розмірі 168 м2.

Рішення міської ради НОМЕР_4
від 12.06.02 року прийнято відповідно до повноважень, наданих п. ЗО ст. 2 6, ст. 5
9 Закону України „Про місцеве самоврядування в
Україні", ч. 1
ст.7
Закону України „Про приватизацію   невеликих
державних   підприємств(малу   приватизацію)".

Таким  чином,
посилання
позивача  на   вчинення
продажу  приміщення   без згоди
власника  не  ґрунтується
на  матеріалах  справи.

Згідно зі ст. 8
Закону України „Про приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)", підготовка об'єкта малої приватизації до
продажу здійснюється органами приватизації, які визначають ціну продажу об'єкта,
що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну продажу об'єкта на
аукціоні, за конкурсом.

Згідно з ч. З ст. 7
Закону України „Про оцінку майна та професійну оціночну
діяльність", у випадку приватизації майна, що є у комунальній власності,
проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим.

Згідно з п. 24
Методики оцінки вартості майна під час приватизації,
затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.00 року №1554,
висновок експерта, отриманий у процесі виконання договору
на проведення незалежної оцінки майна, який укладено з державним органом
приватизації, підлягає затвердженню керівником державного органу приватизації у
разі, коли така оцінка проводилася з метою продажу цього майна шляхом викупу
або продажу одному покупцю, на аукціоні (за конкурсом) з продажу цілісних
майнових комплексів та індивідуально визначеного майна під час приватизації.

Ч. З ст. 13
Закону України „Про оцінку майна та професійну оціночну
діяльність", рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо
зазначена оцінка погоджується, затверджується або  приймається
органом  місцевого  самоврядування,   є
обов'язковим.

Судом встановлено, що рецензування звіту про оцінку спірного приміщення
проводилось рецензентом ОСОБА_4. Згідно з висновком  рецензента,   звіт
придатний  для  використання.

Таким чином, суд прийшов до висновку, що оцінку спірного приміщення  проведено
з  дотриманням  норм
чинного  законодавства.

18.07.02 року в Фонд комунального майна міської ради звернулась ОСОБА_1 із заявою
про приватизацію спірного об'єкта.

Відповідно до довідки НОМЕР_5 від 3.01.07 року, заяв щодо - участі в

процесі
приватизації     спірного     приміщення     від
інших     осіб                     не

надходило.

23.08.02 року між відповідачами - Фондом комунального майна

міської ради та ОСОБА_1 було укладено договір НОМЕР_1 купівлі-

продажу приміщення шляхом викупу, згідно з яким ОСОБА_1

придбала спірне приміщення. Договір відповідає вимогам
ст.ст. 224,

225,
227, 228, 229 ЦК УРСР, що діяв на момент укладення договору

та відповідно ст.ст.
203,
655, 656, 657, 662, 689, 692 ЦК України,

Закону України „Про приватизацію невеликих державних
підприємств

(малу
приватизацію)".     Порушень        чинного    законодавства    під
час

укладення
договору  купівлі  продажу
встановлено  не  було.

Відповідно до зазначеного договору суборенди позивач набув тільки права на
користування об'єктом суборенди в строки, встановлені цим договором.
Приватизація спірного об'єкта була проведена відповідно до вимог та в порядку
визначеному Законом України „Про приватизацію невеликих державних підприємств
(малу приватизацію).
Позивач не звертався до міської ради з приводу
приватизації    об'єкта    оренди,
він    не    являвся
суб'єктом    процесу

приватизації,     а
тому    не    має
права    оспорювати    договір
купівлі-продажу.

Коло підстав, за умови яких договір оренди припиняється, викладено в ч. 2 ст. 26
Закону України „Про оренду державного та комунального
майна". Зокрема зазначено, що договір оренди припиняється в разі: закінчення
строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем
(за участю орендаря); банкрутства орендаря;
загибелі об'єкта оренди. Єдиною підставою продовження строку дії договору
оренди без підписання додаткової угоди є випадок, передбачений ч. 2 ст. 17
Закону України „Про оренду державного та комунального
майна, а саме у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або
зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії
договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах,
які були передбачені договором. Ст. 22 цього закону
визначено, що строк надання майна у суборенду не може перевищувати  строку
дії  договору  оренди.

Оренда майна будь-якої форми власності, як різновид майнового найму,
регулюється, як положеннями ЦК, так і ЗУ "Про оренду державного та
комунального майна". Норми цивільно-правового інституту (ст.ст. 256-27 6 ЦК УРСР, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) і норми Закону
про оренду узгоджуються, крім положень щодо істотних умов договору та порядку
передачі майна  в  суборенду.

Згідно з ч. 2
ст. 22 ЗУ "Про оренду
державного та комунального майна", орендар має право передати в суборенду
нерухомість та інше окреме індивідуально визначене майно, якщо інше не
передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна в суборенду не може
перевищувати строку дії договору оренди. Отже, договір суборенди є похідним від
договору оренди і може зберігати свою чинність
тільки     поряд  із
договором  оренди.

Відповідно до ст. 17
ЗУ "Про оренду державного та комунального
майна", строк договору оренди визначається за погодженням сторін.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на
встановлення    зміну    або
припинення    цивільних    прав
та    обов'язків

(ст. 626 ЦК України).
Отже, способом припинення договору оренди є домовленість
сторін, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої
права і виконати свої обов'язки відповідно
до  договору   (ст.   631  ЦК  України).

Визначені ст. 22
ЗУ "Про оренду державного та комунального
майна" та ст. 174
ЦК України положення, що строк договору суборенди    (піднайому)    не
може   перевищувати   строки
договору   оренди

(найму) є
положенням, яке визначає одну із підстав припинення договору суборенди
(піднайму).
Системний аналіз статей 7 63, 773, 774 ЦК України та статей 22,
23 і 26
Закону "Про оренду державного комунального
майна" свідчить, що відносини піднайму мають похідний від відносин найму
характер, оскільки права піднаймача щодо володіння та користування майном не
можуть перевищувати прав, які наймодавець передав наймачеві, а тому умови
договору піднайму мають кореспондуватися з умовами договору найму, у тому числі
стосовно   його   дії
в   часі,    і
припинення   договору   майнового
найму

(оренди) обумовлює припинення дії договору піднайму (суборенди) .

Припинення     дії     договору
найму     обумовлює                    припинення     відносин

піднайму  приміщень

Згідно з довідкою Фонду комунального майна міської ради Договір оренди
нерухомого майна, укладений між Фондом комунального майна Олександрійської
міської ради та ТОВ „Фірма „ВІТ" від 13.07.99 року був припинений з 1.07.04 року та не продовжувався на новий строк тому і договір суборенди від 27.10.99 року, відповідно до вимог ст. 22 Закону України
„Про оренду державного та комунального майна", припинив свою дію з 1.07.04 року. Таким чином, посилання позивача на правомірність користуванням
спірним приміщенням, що дає право на звернення до суду є необгрунтованим. Інших
доказів правомірності користування спірним приміщенням позивачем     за
первісним  позовом  суду
не  надано.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном
на власний розсуд. Згідно з ч. 7 цієї статті, діяльність
власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано
допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку,
встановлених законом. Ст. 321 ЦК України встановлено,
-що право власності є непорушним. Згідно з ч. 2 цієї статті, особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його
здійсненні лише у випадках, і в порядку, встановлених законом. Відповідно до
вимог ст. 48
ЗУ „Про власність", позивач має право вимагати
усунення перешкод  в  користуванні
майном.

Сторони не мають наміру укладати інший договір суборенди, а тому спір
необхідно вирішити, зобов'язавши ПП „Одіссей" звільнити спірне  приміщення.

Доводи позивача про те, що при приватизації були допущені грубі порушення
чинного законодавства, які суттєво вплинули на проведення приватизації, суд не
може покласти в основу рішення, так як суттєвих порушень допущено не було і
сторонами купівлі-продажу  вони  не
оспоруються.

Позивач не являвся стороною договору купівлі-продажу майна, доказів того,
що він мав намір брати участь в приватизації не надав. Крім того, пояснив, що
він мав намір укласти договір суборенди спірного приміщення і для цього надавав
своєму бухгалтеру бланки документів з підписом та печаткою, але без тексту.
Тобто на час приватизації визнавав права ОСОБА_1. та Осінського та те, що про
зміну власника йому було відомо ще тоді, а
тому  в  позові
йому  необхідно  відмовити.

Посилання позивача як на підставу звернення до суду, на ту обставину, що
ним використовується спірне приміщення на підставі договору суборенди від 27.10.99 року НОМЕР_2,
який не був розірваний належним чином, а саме приміщення
не було передано орендодавцю після закінчення його строку, а тому цей договір
діє до сьогоднішнього дня, суд не може покласти в основу рішення з
зазначених  вище  обставин.

Посилання позивача на наявність постанови про закриття кримінальної справи
з нереабілітуючих для померлого підстав, суд також не може покласти в основу
рішення, так як сама кримінальна справа була порушена незаконно, після
закінчення строків притягнення до кримінальної відповідальності (ст.49 КК України), та коли відповідно до вимог п. 8 ст. б КПК України, вона могла бути
порушена  лише  для
реабілітації  померлого.

Зустрічний  позов  підлягає
задоволенню  в  повному
обсязі.

Судові витрати, відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України присуджуються  з  позивача
за     первісним  позовом.

На підставі ст.ст. 174,
321, 763, 773, 774, ч. 1 ст. 319
ЦК України, ст. 48 ЗУ „Про
власність", керуючись ст.ст. 10, 11, 209, 212,   214-215,
217,   218  ЦПК  України
суд,   -

РІШИВ:

Позов  ОСОБА_2  задовольнити.

В  позові  приватному
підприємству  „Одіссей"  відмовити.

Зобов'язати ПП „Одіссей" звільнити приміщення загальною площею 22,2  м2  в
АДРЕСА_1.

Заяву про апеляційне оскарження рішення суду до Апеляційного суду
Кіровоградської області може бути подано протягом десяти днів з дня
проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається до
Апеляційного суду Кіровоградської області протягом двадцяти днів після подання
заяви про апеляційне оскарження, через Олександрійський  міськрайонний
суд.