Справа 2-2701/07 р.
І М Е Н Е М         У К Р А Ї Н И
„08” червня   2007 року                                                                                 м.
районний суд м. Києва в складі:
Головуючого судді                                САВЛУК Т.В.
секретарі                                         Паріста Я.С.
відкритому судовому засіданні в приміщенні Дніпровського районного суду м.
Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, треті особи: Приватне
підприємство “Владіс”, ОСОБА_4 про розірвання
попереднього договору і стягнення завдатку та зустрічним позовом ОСОБА_3
до  ОСОБА_2, Приватне підприємство
“Владіс” про визнання попереднього договору купівлі-продажу будинку недійсним
та стягнення  моральної шкоди,
ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом,
відповідно до якого  просить розірвати
попередній договір купівлі-продажу НОМЕР_1, укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 про
продаж земельної ділянки і будинку АДРЕСА_1, стягнути з ОСОБА_3 на його користь
Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 03 травня 2007 року
судом прийнято зустрічний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_2, Агентства нерухомості
„Владіс” про визнання попередніх договорів купівлі-продажу недійсними та
стягнення моральної (немайнової) шкоди.
Позивач ОСОБА_2 в судовому засіданні поданий ним позов підтримав, проти
зустрічного позову заперечував, пояснив, що з метою поліпшення своїх житлових
умов мав намір придбати  приватний
будинок разом із земельною ділянкою, здійснюючи наміри ознайомився з
пропозиціями щодо продажу приватних будинків в місті Києві через Інтернет,
вибравши необхідний варіант він звернувся за контактним телефоном, виявилось,
земельну ділянку та будинок АДРЕСА_1 реалізовується через Агентство „Владі”,
оглянувши дані об'єкти нерухомого майна, виявив бажання їх придбати ,  за попередньою домовленістю з відповідачкою
визначили дату укладання попереднього договору, та 13 березня 2007 року уклали
сам договір, відповідачка погодилась з умовами договору та визначеною договором
ціну продажу будинку та земельної ділянки,
на забезпечення виконання договору він особисто передав відповідачці
завдаток на суму 3000 доларів США, однак через декілька днів відповідачка йому
зателефонувала та повідомила, що не має наміру продавати будинок та земельну
ділянку за ціною визначеною у попередньому договорі, вважає, що ціна не
відповідає дійсним цінам на нерухоме майно в цьому районі, розривати договір
відповідачка відмовилась та пояснила, що віддавати завдаток не збирається, тому
вважає, що відповідачка порушила умови попереднього договору,  відмовилась укладати договір купівлі-продажу,
тому має повернути завдаток в подвійному розмірі, проти зустрічного позову заперечує,
оскільки вважає, його безпідставним та необґрунтованим,
Відповідачка   ОСОБА_3 в судовому засіданні проти позову
заперечувала, поданий нею зустрічний позов підтримала, пояснила, що дійсно мала
намір продати  земельну ділянку і будинок
АДРЕСА_1, що належить їй на праві приватної власності,  з цією метою звернулась до  директора Агентства нерухомості „Владіс”
ОСОБА_6, який виставив даний об'єкт на продажу за попередньою ціною 130000,00
доларів США, в березні місяці він повідомив, що є клієнт на будинок, призначив
зустріч, та 13 березня 2007 року в Агентстві „Владіс” було укладено попередній
договір на купівлю-продаж будинку з позивачем, який в присутності інших осіб
передав їй завдаток в сумі 3000,00 доларів США, однак пізніше вона дізналась,
що її будинок та земельна ділянка оцінюються набагато дорожче, тому укладання
даного договору їй особисто невигідно, тому вона попередила Агентство
нерухомості „Владіс” та позивача, що не має наміру укладати в майбутньому
договір купівлі - продажу на таких умовах, та запропонувала іншу ціну на будинок
та земельну ділянку, однак позивач не погодився на її нові умови, навпаки почав
погрожувати їй, звонив з погрозами по телефону, вона мала намір повернути
позивачу завдаток 3000,00 доларів США, однак він відмовився отримати ці гроші,
на даний час вважає, що укладений між нею та позивачем попередній договір не
відповідає вимогам чинного законодавства та має бути визнаний недійсним,
оскільки даний договір потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, що не
були виконано сторонами у справі, також просить стягнути з позивача моральну
шкоду в сумі 5000,00 грн., оскільки перенесла психологічні страждання з приводу
неодноразових телефонних дзвінків позивача з погрозами на її адресу, у зв'язку
з чим погіршився її нервовий стан, вимушена була вживати ліки.
Представник відповідача ОСОБА_5 в судовому засіданні проти заявлених
позовних вимог заперечувала, поданий зустрічний позов підтримала з підстав,
викладених у зустрічному позові.
Представник третьої особи та одночасно відповідач по зустрічному позову
ОСОБА_6 в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, проти зустрічного позову
заперечував, пояснив, що в січні 2007 року відповідачка звернулась до нього з
проханням продати належний їй будинок та земельну ділянку, з відповідачкою було
узгоджену ціну об'єкта 130000,00 грн., за яку фактичну виставлявся будинок, у
березні 2007 року до нього подзвонив позивач, якого влаштовувала ціна об'єкта
та після його огляду, він запропонував укласти попередній договір, 13 березня
2007 року дана угода між позивачем, відповідачкою та Агентством нерухомості
„Владіс” була укладена, відповідачка отримала завдаток в сумі 3000,00 грн.,
однак через декілька днів відповідачка йому зателефонувала та повідомила, що не
погоджується з ціною будинку та земельної ділянки, яка зазначена в попередньому
договорі, оскільки вона є значно заниженою, тому не має наміру в майбутньому
укладати договір купівлі-продажу,
вважає, що укладання договору не відбулось з вини відповідачки, яка в
односторонньому порядку відмовилась від договору, однак не вбачає підстав для
визнання даного попереднього договору недійсним, оскільки нотаріальне
посвідчення даної категорії договорів цивільним законодавством не визначено.
Третя особа ОСОБА_4 в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, проти
зустрічного позову заперечував, пояснив, що не має відношення до укладання
попереднього договору між сторонами у справі, йому відомо, що позивач уклав
попередній договір щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу
будинку та земельної ділянки, оскільки 16 березня між ним та позивачем укладено
попередній договір на продаж  квартири
позивача АДРЕСА_2, враховуючи, що позивачу необхідно було  здійснити оплату в майбутньому за придбаний у
відповідачки будинок, однак оскільки
позивач не придбав у позивачки будинок, укладений між ним та позивачем
договір також були вимушені розірвати.
Заслухавши пояснення позивача,
адвоката позивач ОСОБА_1, відповідача, представника відповідача, третіх осіб
ОСОБА_6, ОСОБА_4, свідків ОСОБА_7,
ОСОБА_8, ОСОБА_9,  дослідивши
матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, суд приходить до висновку,
що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до частини третьої ст.6 Цивільного кодексу України сторони в
договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і
врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Відповідно до ч.1 ст.635 Цивільного кодексу України попереднім є договір,
сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти
договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених  попереднім договором.
Судом встановлено, за договором НОМЕР_1 між ОСОБА_2, ОСОБА_3 та Агентством
нерухомості „Владіс” укладено попередній договір про укладення договору
земельної ділянки і будинку АДРЕСА_1, повна вартість даного
об'єкту складає 135000,00 доларів США, що еквівалентно 681750,00 грн. по курсу
НБУ 5,05 грн. за долар, з визначеним строком
укладання договору купівлі-продажу 14 травня 2007 року (18 год.00 хв.)
Згідно п.6.2 даного Договору покупець при підписанні даного  договору та в забезпечення його виконання, на
підставі ст.570 Цивільного кодексу України, виплачує продавцю грошові кошти
3000,00 доларів США.
Статтею 14 цього Кодексу визначено, що цивільні обов'язки виконуються у
межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Виконання
цивільних обов'язків забезпечується засобами заохочення та відповідальністю,
які встановлені договором або актом цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язання є
правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь
другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати
послугу, сплатити гроші тощо) або утримуватись від певної дії, а кредитор має
право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
У відповідності до ст.526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні
виконуватись належним чином відповідно до умов договору, актів цивільного
Виходячи з умов спірного договору, сторонами досягнуто згоди на укладання в
майбутньому договору купівлі-продажу квартири земельної ділянки і будинку
АДРЕСА_1, обумовлено істотні умови договору та погоджено взаємні права та
обов'язки сторін, що підтверджується підписами сторін під договором.
Відповідно до ст. 570 Цивільного кодексу України завдатком є грошова сума
або нерухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з
нього договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його
Відповідно до ст. 571 Цивільного
кодексу України. Якщо порушення зобов'язань сталось з вини боржника, завдаток
залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталось з вини кредитора,
він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в
розмірі завдатку або його вартості.
Під зобов'язанням, виникнення якого підтверджується видачею завдатку,
можуть розумітися зобов'язання, що виникли на підставі попереднього договору
(ст.635 Цивільного кодексу України).
Таким чином, в розрізі даного спору підставою для застосування наслідків,
встановлених ст. 570 Цивільного кодексу України є ухилення відповідачки від
укладення договору, передбаченого попереднім договором.
Підстави для зміни або розірвання договору визначені в ст.651 Цивільного
З огляду на викладене, суд  дійшов
висновку, що при укладанні попереднього договору сторонами досягнуто згоди по
всім істотним умовам необхідним для правочину даної категорії, однак, в розрізі
даного спору має місце неналежне виконання умов договору з боку відповідача,
а  саме, відмова відповідача укласти
договір купівлі-продажу на визначений договором об'єкт нерухомого майна -
земельну ділянку і будинок АДРЕСА_1, на попередньо узгоджених умовах щодо ціни
будинку, відповідач в період дії зазначеного договору безпідставно, підвищив
ціну на будинок, даний факт підтверджено сторонами у справі, показами свідка
ОСОБА_8, яка була присутня при укладанні спірного договору та підтвердила добру
волю відповідачки на укладання даного договору.
Відповідно до ст.220 у разі недодержання сторонами вимоги закону про
нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що
підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання
договору, але одна із сторін ухилилась від його нотаріального посвідчення, суд
може визнати такий договір дійсним.
Порядок укладання попереднього договору, врегульований главою 52 Цивільного
Виходячи зі змісту правових норм, які регулюють форму та зміст попереднього
договору, безпосередньо ст.ст. 635, 639 Цивільного кодексу України, не
передбачена пряма вказівка щодо обов'язкового нотаріального посвідчення
попереднього договору, тому з врахуванням дійсних обставин справи, пояснень
сторін у справі, суд приходить до висновку, що відсутні підстави для визнання
недійсним спірного договору.
Разом з тим, судом встановлено, що на день розгляду справи в суді
відповідачем Приватним підприємством „Владіс” без належних правових підстав
утримуються правовстановлюючи документи щодо нерухомого майна, яке належить
відповідачці, а саме, оригінали правовстановлюючих документів на земельну
ділянку і будинок АДРЕСА_1, виданих на ім'я ОСОБА_3, а саме: свідоцтво про
право на спадщину за законом (реєстраційний номер НОМЕР_2) та свідоцтво про
право на спадщину за законом (реєстраційний номер НОМЕР_3, тому вимоги
позивачки про витребування у Приватного підприємства „Владіс” даних особистих
документів є обґрунтованими, не заперечуються відповідачем, тому підлягають
ст.23 Цивільного кодексу України  особа
має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її
прав, в тому числі, моральна шкода полягає у душевних стражданнях, яких фізична
особа зазнала у зв'язку із знищенням чи пошкодженням її майна.
Відшкодування моральної (немайнової) шкоди служить виключно меті захисту
немайнових прав, які є абсолютними, невідчужуваними і не можуть бути предметом
Отже порушенням договірних зобов'язань безпосередньо особисті немайнові
права не зачіпаються.
Враховуючи, що між сторонами у справі виникли договірні зобов'язання, тому
дана правова норма не поширюється на випадки коли моральна шкода завдається
порушенням зобов'язання..
Таким чином, в частині заявлених відповідачкою ОСОБА_3 вимог щодо
відшкодування моральної шкоди в сумі 5000,00 грн. позов задоволенню не
підлягає, оскільки дані вимоги суперечать нормам чинного цивільного
законодавства, а також факт заподіяння моральної шкоди з інших підстав
відповідачкою не доведено, тому суд не враховує покази свідка ОСОБА_9, яка
свідчила про порушення психологічного стану відповідачки в період укладання
попереднього договору.
Таким чином, суд вважає, що позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3, треті особи: Приватне
підприємство  „Владіс”, ОСОБА_4про
розірвання попереднього договору і стягнення завдатку  задовольнити підлягає задоволенню в повному
обсязі, в той же час зустрічний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_2, Приватного
підприємства  „Владіс” про визнання
попереднього договору купівлі-продажу будинку недійсним,  стягнення моральної шкоди та повернення
правовстановлюючих документів слід задовольнити частково, а саме, зобов'язати
Приватне підприємство „Владіс” повернути ОСОБА_3 оригінали правовстановлюючих
документів на земельну ділянку і будинок АДРЕСА_1, виданих на ім'я ОСОБА_3, а
саме: свідоцтво про право на спадщину за законом (реєстраційний номер НОМЕР_2)
та свідоцтво про право на спадщину за законом (реєстраційний номер НОМЕР_3.
Відповідно до ст.88 Цивільного процесуального
кодексу України суд присуджує з відповідача ОСОБА_3 на користь позивача
понесені судові витрати по сплаті державного мита в сумі 150,00 грн., та  витрати на інформаційно-технічне забезпечення
розгляду справи в сумі 30,00 грн.,
Враховуючи наведене та керуючись
ст.ст. 23, 220, 509, 526, 570, 571, 631, 635, 639 Цивільного кодексу України,
ст.ст. 10, 58, 88, 208, 212-215, 218 Цивільного процесуального кодексу України,
суд-
ОСОБА_3, треті особи: Приватне підприємство
„Владіс”, ОСОБА_4про розірвання попереднього договору і стягнення
завдатку  задовольнити.
Розірвати попередній договір купівлі-продажу НОМЕР_1,
укладений між ОСОБА_2, ОСОБА_3 та Приватним підприємством „Владіс”, про продаж
земельної ділянки і будинку АДРЕСА_1.
на користь ОСОБА_2  завдаток в сумі
Стягнути з ОСОБА_3 на користь держави витрати по сплаті
судового збору за подання позову до суду
ОСОБА_3 до ОСОБА_2, Приватного підприємства  „Владіс” про визнання попереднього договору
купівлі-продажу будинку недійсним,
стягнення моральної шкоди та повернення правовстановлюючих документів
задовольнити частково.
Зобов'язати Приватне підприємство „Владіс” повернути
ОСОБА_3 оригінали правовстановлюючих документів на земельну ділянку і будинок
АДРЕСА_1, виданих на імя ОСОБА_3, а саме: свідоцтво про право на спадщину за законом
(реєстраційний номер НОМЕР_2) та свідоцтво про право на спадщину за законом
(реєстраційний номер НОМЕР_3.
В іншій частині позовних вимог відмовити.
Рішення може бути
оскаржено до Апеляційного суду м. Києва протягом 20-ти днів після подання заяви
про апеляційне оскарження, яка може бути подана протягом 10-ти днів з дня
проголошення рішення.

С у д д я