Справа №2-2838 2007 р.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05
жовтня 2007 p.                                                          Смхівський
районний суд м. Львова в складі

головуючого
судді Головатого В.Я. при секретарі Мірошнікові П.В.

розглянув
у відкритому судовому засіданні в мЛьвові справу за позовом ОСОБА_1до ОСОБА_2,  треті особи Львівська обласна організація
добровільного пожежного товариства України,
Львівська філія ВАТ "Кредитпромбанк",  Закрите акціонерне товариство (ЗАТ)
"ПроКредитБанк",  ОСОБА_3,  приватне підприємством (ПП) "Агенство
"Лайф інформ",  товариство з
обмеженою відповідальністю (ТзОВ) "Бісквіт",  товариство з обмеженою відповідальністю
(ТзОВ) "Рійк Цвайн Україна",
товариство з обмеженою відловідальнсггбюв (ТзОВ) "Вінер
Захід",  магазин "House",  віконна компанія "Ґазда",  агенція нерухомості "Квартал
А",  консалтингова компанія
"Шаг Крок",  Закрите акціонерне
товариство (ЗАТ) "Американська компанія страхування АІГ життя" - про
розірвання договору аренди нежитлових приміщень,

встановив:

Позивач
ОСОБА_13вернувся до суду з вимогами про усунення перешкод у користуванні та
розпорядженні майном,  розірвання
договору найму (оренди) нежитлових римиіщень по АДРЕСА_1,  укладеного 19.10.2004р. з відповідачкою
ОСОБА_2 ,  посвідченого приватним
нотаріусом Корпало Г.В. Свої вимоги мотивує тим,  що орендар істотно порушує умови договору
оренди,  чинить,  йому як власнику спірного приміщення
перешкоди у доступі до приміщення.таким чином позбавляючи його можливості
контролю за належним використанням власного майна. 08.04.2005р. в письмовій
формі,  через нотаріуса,  попередив відповідача ОСОБА_2  про розірвання договору оренди,  через три місяці. Однак,  відповідачка,
отримавши попередження,
категорично відмовилась звільнити приміщення. За спливом вказаного
терміну,  звернувся з даним позовом до
суду.

11.07.2007
р. позивач уточнив позовні вимоги і просить розірвати з 09 липня 2005 р.
договір найму (оренди) нежитлових римиіщень по АДРЕСА_1,  укладеного 19.10.2004р. з відповідачкою
ОСОБА_2 ,  посвідченого приватним
нотаріусом Корпало Г.В.

В
судовому засіданні представник позивача позовні вимоги повністю підтримав.
Зазначив,  що відповідачка істотно
порушила умови договору: зокрема,
л.п..3.2.-чцодо своєчасної оплати за комунальні послуги.електроенергію,  водопостачання п. 4.4.2 - без його згоди тз
погоджень з відповідними службами,  за
відсутністю рішень та погоджень відповідних органів,  проводила Конструкції приміщень,  що призвело до їх руйнації та використання
приміщення не за призначенням.  Ціна
оренди є символічною і була обумовлена інтересами сина позивача,  з яким відповідачка перебувала в шлюбі. У
зв'язку із непередбачуваною смертю сина,
істотно змінились обставини і ціна договору не відповідає споживчій
вартості приміщень. Крім того,
відповідачка уклавши договори суборенди,
отримує значно більші суми орендної плати,  проте не сплачує кредитів,  які отримала в банках,  і по яких позивач виступає майновим
поручителем.  Банки звернулись до
позивача про виконання зобов'язань поручителя,
які той не може виконувати,
оскільки позбавлений права розпорядження своїм майном. ,  яке на момент укладення договорів перебувало
у заставі. Просить позов задовопити.

Позивач
ОСОБА_1 в судовому засіданні позов підтримав дав пояснення,  аналогічні доводам викладеним в позовній
заяві та поясненням представника.

Відповідач
ОСОБА_2  позов заперечила та
пояснила,  що будь-яких підстав для
розірвання договору оренди спірних приміщень немає. Дійсно між нею та позивачем
було укладено договір оренди нежитлових приміщень по АДРЕСА_1. Як орендар,  виконує всі умови договору,  сплачує необхідні платежі. Нею укладено
договори суборенди з іншими особами та проведено поточний ремонт будівлі без
згоди власника. Це передбачено умовами договору ,  а тому не порушує інтереси позивача як

власника
зазначеного приміщення. Орендна плата визначена в розмірі 5 грн. на місяць і
виплачена позивачу одноразово. Крім того,
безпідставними,  на її думку,  є твердження позивача про те,  що вона чинила перешкоди останньому у доступі
до приміщення з метою здійснення контролю за ЇЇ станом.  Навпаки,
позивач не мав бажання і не приходив в приміщення. В задоволенні позову
просить відмовити.

Представник
третьої особи ВАТ "Кредитпромбанк",
в судовому засіданні позов підтримала та пояснила,  що за договорами іпотеки,  укладеним ще до оспорюваного договору найму ,  ОСОБА_1 надав в іпотеку нерухоме майно,  нежитпові приміщення по АДРЕСА_1. Оскільки
договір оренди укладено без згоди іпотекодержателя,  і це порушує умови договору іпотеки,  яким,
забезпечуються грошові зобов'язання за кредитними договорами,  укладеними і з ОСОБА_2  та ОСОБА_1

Представники
третіх осіб,  Львівської обласної
організації добровільного пожежного товариства України,  ЗАТ "ПроКредитБанк",  ОСОБА_3,
ПП "Агенство "Лайф іиформ",  ТзОВ "Бісквіт",  ТзОВ "Рік Цвайн Україна",  ТзОВ "Вінер Захід",  магазин "House",  віконна компанія "Ґазда",  агенція нерухомості "Квартал А"
консалтингова компанія "Шаг Крок",
ЗАТ "Американська компанія страхування АІГ життя" в судове
засідання не прибули,  не повідомивши суд
про причини своєї неявки,  хоча- про час
та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Заслухавши
пояснення сторін,  дослідивши матеріали
справи,  на підставі наданих
доказів,  суд вважає що позов підлягає
задоволенню з наступних підстав.

Відповідно
до  ст.
ст. 651,  652,  783 ЦК
України,  договір може бути
розірваний на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору
другою стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом,
істотним є таке порушення стороною договору,  коли внаслідок завдання цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється того,
на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі істотної зміни
обставин,  якими сторони керувались при
укладенні договору,  такий може бути
розірваний. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки,  що якби сторони могли це передбачити,  вони не уклали б договір або уклали його на
інших умовах. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму,  якщо наймач своєю поведінкою створює загрозу
пошкодження речі,  користується нею
всупереч договору чи призначенню та порушує інші умови договору.

В
судовому засіданні встановлено,  що
19.10.2004 р. між сторонами,  позивачем
та відповідачем,  укладено договір дайму
(оренди) будівлі,  згідно якого
ОСОБА_1,  власник майна (наймодавець)
передає у тимчасове платне користування (кайм) ОСОБА_2  (наймачу) нежитлові приміщення по
АДРЕСА_1,  строком на 10 років - до
19.10.2014 року. Плата встановлена сторонами 5 гривень в місяць. Наймач
зобов"язакий самостійно оплачувати витрати за комунальні послуги,  електроенергію,  вдогюстачання та інші платежі,  які мають відношення до орендованого
приміщення,  а також несе всі витрати по
утриманню і експлуатації нерухомості.

П.п.
4.4.,  4.4.3 зазначеного договору
передбачено,  що наймодавець вправі
вимагати дострокового розірвання договору,
попередивши про це наймача,  не
пізніше ніж за три місяці.

08.04.2005
р. позивач ОСОБА_1,  письмово,  через нотаріальну контору,  попередив відповідача ОСОБА_2  про дострокове розірвання договору найму
приміщень від 19.10.2004 р. по АДРЕСА_1,
що наймачем не заперечується.

Відповідно
до у п.п.4.2.1, 4.4.2. досліджуваного договору,
позивач ОСОБА_1 мав право доступу до нерухомості для здійснення контролю
за її станом та використанням за призначенням,
а покращення стану предмету договору можливе лише за згодою наймодавця.

До того
ж,  Л.Л.4.З.1.,  4.3.2.,  4.3.3.,
4.3.4 договору передбачено обов"язок відповідача
ОСОБА_2  своєчасно вносити плату за
користування будівлею і земельною ділянкою та плату за комунальні послуги,  користуватись нерухомістю,  віповідно до цільового призначення,  забезпечувати її збереження та підтримувати у
напежному стані; за свій рахунок здійснювати реконструкцію капітальної будівлі
та поточний ремонт без письмової згоди наймодавця,  усувати погіршення стану нерухомості,  які стались з її вини та на вимогу наймодавця
відшкодувати завдані йому збитки.

Відповідно
до  ст.
638 ЦК України,  істотними умовами'договору є умови про
предмет договору та його умови. До таких істотних умов відноситься і плата за
користування майном,  розмір якої повинен
визначатись з врахуванням споживчої якості речі та інших обставин,  що мають істотне значення.

В
судовому засіданні представник позивача та позивач зазначили,  що необхідність дострокового розірвання
договору оренди,  крім невиконання
відповідачкою її зобов'язань щодо предмету договору,  виникла у зв'язку із непередбачуваною смертю
сина ОСОБА_3 в пютому 2005 р. Укладаючи договір оренди,  позивач діяв виключно в інтересах сина,  який займався підприємницькою
діяльністю,  потребував його

допомоги
та сприяння. В інтересах сина сума орендної плати була визначена символічною -
в 5 грн.на місяць за понад 1300 кв.м.
площі. ОСОБА_3 перебував у зареєстрованому шлюбі із відповідачем,  в них була спільна дитина,  вони проживали однією сім'єю. В силу
обставин,  пов'язаних із смертю
сина,  та негативною поведінкою
ОСОБА_2  в ситуації,  що склалась,
наявністю значних боргів по кредитних зобов'язаннях відповідача,  де він виступає майновим поручителем та
серйозного конфлікту між ними,  подальша
співпраця з ОСОБА_2  виключена,  а тому неможливе мирне вирішення майнових
питань. Будь-які переговори про досягнення згоди сторін щодо зміни плати за
об'єкт оренди виключені. Настоює на розірванні договору,  де однією з підстав є істотні порушення його
прав власника щодо плати за користування приміщеннями.

В даному
випадку,  до таких обставин слід віднести
те,  що об'єкт розташований в торговому
центрі міста,  на перетині авто та
залізничних магістралей,  повністю
забезпечений необхідними комунікаціями , є дуже привабливим з точки зору
купівлі або здачі в оренду та ін.; орієнтовна ціна 1 кв.м.  нежитлових приміщень по АДРЕСА_1 складає до
150 грн.,  орієнтовна вартість оренди цих
приміщень становила : в 2005р. - 363 342 грн.,
в 2006р. - 530420 грн.,  що
підтвеоджується довідкою та розрахунками складеними експертом -оцінювачем
ОСОБА_4 від 3.10.2006р. (т.3 а.с. .112-116)..

Із копій
договорів суборенди (піднайму),
укладених відповідачем ОСОБА_2  з
суборендарями -третіми особами по справі вбачається,  що суми суборендної плати значно перевищують
оплату,  встановлену в договорі між
сторонами 19.10.2004 p.,  зокрема - 585 гри.; 857 грн.,  340 грн. та ін.(з.с. 19-27).

Не
одержуючи належну орендну плату,  позивач
позбавлений можливості виконання своїх зобов'язань перед третіми особами у
справі - банківськими установами,  як
майновий поручитель по крединих зобов'язаннях ОСОБА_2 ,  які вона не сплачує,  що стверджується листами ВАТ
"Кредитпромбанку" та іншими матеріалами справи.

Отже,  суд прийшов до переконання щодо істотної
зміни обставин,  які змінились на
стільки,  що якби сторони могли це
передбачити,  зокрема позивач ОСОБА_1,  вони не уклали б договір,  або уклали його на інших умовах. Неможливість
досягнення згоди щодо зміни ціни орендної плати,  яка є істотною умовою договору , при
наведених доводах позивача,  є правовою
підставою для розірвання оспорюваного договору.

Доводи
позивача про те,  що відповідачем
чиняться перешкоди у доступі до приміщення по АДРЕСА_1підтверджуються актами
державного виконавця від 22.08.2005 p.,  з яких вбачається,  що позивач ОСОБА_1 міг потрапити в приміщення
лише у зв'язку з виконанням ухвали Шевченківського районного суду від
04.08.2005 р. про усунення перешкод ОСОБА_1 у безперешкодному огляді нежитлових
приміщень по АДРЕСА_1,  а також актами
ЛКП "Центральне' від 13.12.2006 p.,  які за
зверненням позивача намагались обстежити технічний стан приміщень,  однак,
охорона обстежити приміщення не дозволила. Зазначені докази спростовують
пояснення відповідача ОСОБА_2  про
те,  що будь-яких перешкод в доступі до
приміщення позивачеві вона не чинипа.

Судом
встановлено,  що в супереч п.п.4.3.1.
умов договору,  відповідач ОСОБА_2  своєчасно не вносила оппату за землю,  у зв'язку з чим загальна сума несплаченої
орендної плати за період 2004 - 2006 p.p.
становить 2 739 тис.  грн.,  що підтверджується листом Львівської обласної
організації добровільного пожежного товариства України від 04.09.2006 р. Право
користування земле по АДРЕСА_1,  згідно
Державного акту на право користування землею по АДРЕСА_1 від 08.02.2001р.,  саме належить третій особі - Львівській
обласній організації добровільного пожежного товариства України така належить.

Заперечення
відповідача ОСОБА_2  про те,  що вносити плату за землю вона не була
зобов'язана,  спростовується умовами
договору оренди. Крім того,  13.03.2004 p.,
позивач в належній формі доручив відповідачці оформити
документацію щодо оренди землі,  та
відповідно своєчасно вносити плату за користування такою.

Суд
визнає доведеним доводи позивача про порушення відповідачем умов договору,  передбачених п.п.4.3.2., 4.4.2.,  щодо використання нерухомості відповідно до
призначення,  забезпечення її збереження,  підтримання у належному стані та поліпшення
стану приміщень за згодою наймодавця,
оскільки з акту ЛКП "Центральне" від 13.12.2006 р.
вбачається,  що візуальним обстеженням
підвальних приміщень,  виявлено демонтаж
частини стін,  відсутні дверні
блоки,  вскритий каналізаційний
колектор,  підвальне приміщення не
використовується за призначенням,
виявяено демонтаж дверного блоку в фойє та замуровано дверний проріз в
фойє,  реконструйовані приміщення першого
поверху.

В
судовому засіданні відповідачка ОСОБА_2
не заперечила,  що дійсно частково
нею та суборендарями з метою покращення стану приміщень,  проводились реконструкції,  якими переобпаднувалась площа під офіси,  пункт обміну валют. Однак,  вважає,
що згідно п.
4.З.З. договору,  вона
вправі проводити такі роботи без згоди наймодавця і вважає це поточним
ремонтом.

Зазначені
доводи відповідачки суперечать п.п. 4.4.2. договору оренди,  згідно якого поліпшення стану предмету
договору наймач має право за згодою наймодавця. Будь-які переобладнання^
реконструкції приміщень,  в т.ч. нежитлових,  є неможливими лише після погодження таких з
відповідними пожежними,  санітарними,  технічними службами та ін. на предмет їх
відповідності БНіП,  після погоджених та
затверджених у встановленому законом порядку,
проектних пропозицій. На такі погодження згода наймодавця не
передбачена,  оскільки не є умовою
надання дозволу у разі технічної' можливості проведення таких робіт.
Проте,  якщо такі роботи здійснені
самовільно з порушенням встановленого порядку,
і не відповідають санітарно-технічним вимогам,  то це не може впливати на стан та
використання будівлі і не порушувати законних прав та інтересів її власника.

Відповідно
до листа Управління архітектури та містобудування від 14.12.2006 p.,
впродовж 2005 - 2006 p.p. дозволу на
реконструкцію приміщень по АДРЕСА_1не надавалось,  звернень з цього приводу від ОСОБА_2  не надходило,
що не заперечується самим відповідачем.

Відповідно
до  ст. 769 ЦК України
передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб,  зокрема,
права застави. При укладанні договору найму наймодавець зобов'язаний
повідомити наймача про всі права третіх осіб. Невиконання цього є підставою для
розірвання договору.

В
судовому засіданні встановлено,  що на
час укладення договору найму будівлі від 19.10.2004 p.,
нежитлові приміщення по АДРЕСА_1перебували в іпотеці
нерухомого майна,  згідно договору
іпотеки від 14.05.2004 p.,  укладеного між
ЗАТ "ПроКредит Банк", ОСОБА_1
який є майновим поручителем ОСОБА_2
та ін. в забезпечення зобов'язань останньої за П'яти кредитними
договорами,  та договору іпотеки від
19.10.200 4р.,  укладеного між ВАТ
"Кредитпромбанк" та майновим поручителем ОСОБА_1 на забезпечення
кредитного зобов'язання ОСОБА_5

Договір
оренди від 19.10.2004 р. укладено без згоди іпотекодержателя,  що є порушенням договору іпотеки,  в той час,
як обидві сторони угоди (наймодавець та наймач) .будучи І сторонами
договору іпотеки,  знали про права третіх
осіб на майно,  передане в найм,  однак,
скрипи це від банківських установ.

Суд
вважає,  що оскільки позивачем дотримано
умови договору оренди в частині його права на дострокове розірвання договору,  суд вважає,
що такий слід розірвати з 09 липня 2005 р. по закінченню трьохмісячного
терміну з дня повідомлена про намір розірвати договір.

Керуючись
Керуючись  ст.  10,
58,  59,  60,
215 ЦПК України,   ст. 15,  16,
651,  652,  759,
763,  783 ЦК України, суд,

вирішив:

Позов
задоволити. Розірвати договір найму (оренди) нежитлових приміщень по
АДРЕСА_1,  укладений 19.10.2004 р. між
ОСОБА_1та ОСОБА_2,  посвідчений приватним
нотаріусом Львівського нотаріального округу Корлало Г.В. з 09 липня 2005 р.

Заяву
про апеляційне оскарження рішення суду першої інстанції може бути подано
протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення
суду подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне
оскарження.