Апеляційний суд Запорізької області
Справа № 22- 1013 / 2007 р.                            Головуючий у 1 інстанції
Суддя-доповідач: Пільщик Л.В.
УХВАЛА

ІМЕНЕМ     УКРАЇНИ

4 квітня 2007 року                                                                        м.
Запоріжжя

Колегія судців судової палати у цивільних справах
апеляційного суду Запорізької області у складі:

Головуючого:
Пільщик Л.В.

Суддів:             Краснокутської О.М.

Сапун
О.А. При секретарі: Ткаченко М.О.

розглянула у
відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду
державного майна України по Запорізькій області на рішення Ленінського
районного суду м. Запоріжжя від 27
грудня 2006 року по
справі за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по
Запорізькій області до ОСОБА_1про розірвання договору купівлі - продажу від 13.05.2002 року №585 та повернення
майна до державної власності та зустрічний позов ОСОБА_1до Регіонального
відділення Фонду Держмайна України по Запорізькій області про внесення змін до
договору,

ВСТАНОВИЛА:

У жовтні 2006 року
регіональне відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області
(надалі - РВ ФДМУ)
звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1про розірвання договору 13.05.2002 року №585 купівлі - продажу об'єкта
незавершеного будівництва та повернення майна до державної власності. - житлового
будинку АДРЕСА_1,
укладеного між сторонами

У позовній заяві зазначалося, що 13.05.2002 між РФ ФДМУ по Запорізькій
області та ОСОБА_1. укладено договір №585 купівлі-продажу державного майна -
об'єкт незавершеного будівництва: житловий будинок АДРЕСА_1. Договір нотаріально
посвідчений. Об'єкт був проданий за 173
грн.

Згідно до умов договору покупець зобов'язаний протягом
трьох років з моменту переходу

права власності на об'єкт до 10.06.2005 року завершити
будівництво і ввести його в

експлуатацію.
При перевірці     було
встановлено  ,що        зобов'язання не виконано.
В

добровільному
порядку покупець відмовляється розірвати договір і повернути державне майно.

2

Посилаючись на невиконання покупцем зобов'язання,
передбаченого п.5.2.2. договору про закінчення будівництва і введення об'єкта в
експлуатацію, позивач просив розірвати договір і повернути державне майно.

ОСОБА_1. звернувся до суду з зустрічною позовною вимогою
до Регіонального відділення Фонду Держмайна України по Запорізькій області про
внесення змін до договору, в якій зазначав, що з незалежних від нього причин, з
вини виконавчого комітету Запорізької міської ради , який всупереч
закону не вчинив дій щодо передання йому в оренду земельної ділянки під
об'єктом незавершеного будівництва, у строк передбачений договором добудова
об'єкту закінчена не була .

12.07.2006
року він звернувся до позивача з пропозицією про внесення змін, до договору
купівлі - продажу
щодо продовження строків, передбачених п.5.2.1 і 5.2.2. щодо переоформлення права забудовника і закінчення
будівництва . Листом
від 17.07.20066 року № 4548/26-213 повідомлено про
відмову розглядати його пропозицію .

З підстав , передбачених
ст..652 ЦК України
у зв'язку з істотною зміною обставин, ОСОБА_1. просив суд змінити договір
купівлі - продажу,
шляхом викладення п.
5.2.1. , 5.2.2 у новій редакції:

«п.5.2.1. Переоформити право забудовника на об'єкт протягом одного року з
моменту виникнення у Покупця права користування земельною ділянкою під об'єктом
незавершеного будівництва»;

п. 5.2.2 «Завершити
будівництво і ввести об'єкт в експлуатацію протягом трьох років з моменту
виникнення у Покупця права користування земельною ділянкою під об'єктом
незавершеного будівництва»;

Рішенням
Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 27 грудня 2006
року в позові РВ ФДМУ по Запорізькій області відмовлено. Зустрічний позов
задоволено.

Змінено договір купівлі -
продажу об'єкту незавершеного будівництва від 13.05.2002 року, шляхом
викладення п. 5.2.1.,
5.2.2 у такій редакції:

«п.5.2.1. Переоформити право забудовника на об'єкт
протягом одного року з моменту виникнення у Покупця права користування
земельною ділянкою під об'єктом незавершеного будівництва»

п. 5.2.2
Завершити будівництво і ввести об'єкт в експлуатацію протягом трьох років з
моменту виникнення у Покупця права користування земельною ділянкою під об'єктом
незавершеного будівництва».

Апеляційне
провадження порушено за скаргою РВ ФДМУ у Запорізькій області. У  скарзі
РВ   ФДМУ  просить
скасувати  рішення,   постановити
нове  рішення  про задоволення позову РВ ФДМУ та відмову у
задоволенні зустрічного позову, посилаючись на те, що висновки суду першої
інстанції не відповідають фактичним обставинам справи та рішення ухвалено з
порушенням норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення учасників процесу, перевіривши
матеріали справи, колегія суддів прийшла до висновку, що апеляційна скарга
Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області
підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову про розірвання договору купівлі- продажу
об'єкту незавершеного будівництва -
житлового будинку та задовольняючи вимоги про внесення змін у даний договір
щодо перенесення строку переоформлення прав забудовника та завершення будівництва
об'єкту, суд виходив з того, що відсутня вина ОСОБА_1. у невиконанні договору.

Проте суд не повністю встановив фактичні обставини справи і відповідні їм
правовідносини, а тому
прийшов до передчасних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи ,
13 05.2002 р між регіональним від- діленням Фонду державного майна
України в Запорізькій області та ОСОБА_1. було укладено і нотаріально
засвідчено договір купівлі-продаж №
585 об'єкта незавершеного будівництва -житловий
будинку АДРЕСА_1, на
земельній ділянці площею 0,98
га. Відповідно до п.1.5 покупець придбав об'єкт за 173,00 грн.

Згідно з п.5.2.1
договору в редакції відповідно до додаткової угоди від 3.02.2004 р. ОСОБА_1
зобов'язаний був переоформити право забудовника на об'єкт в строк до 01.05.2004

3

p., а відповідно до
п.5.2.2. - в строк
до 10.06.2005 року
завершити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію

Актом №
33 від 15.06.2006 року за
результатами перевірки контрольно-ревізійного відділу РФ Фонду державного
майна зафіксовано невиконання ОСОБА_1. п.5.2.1 і п. 5.2.2, будівництво не
розпочато. Зазначені обставини ОСОБА_1. не оспорює.

Відповідно до статті ст. 526 ЦК України зобов'язання має
виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу,
інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст.. 629 ЦК України договори
є обов'язковими для виконання сторонами.

Статтею 526 ЦК України
передбачено, що якщо у зобов'язані встановлено строк (термін) його виконання, то воно повинно
виконуватися у цей строк.

ОСОБА_1. просив внести зміни у договір про перенесення строків з підстав,
передбачених ст..652 ЦК України
і зазначав, що перешкодою для оформлення прав забудовника та будівництва стало
не вирішення питання про передачу йому земельної ділянки.

Відповідно до ч.1 ст.652 ЦК
України підставою для зміни договору є істотна зміна обставин.

Частина 2 ст.652 ЦК України визначає
, що зміна
обставин є істотною , якщо
вони змінилися настільки, що ,
якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б
його на інших умовах.

Проте обставини , які б
могли бути підставою для зміни умов договору у відповідності до ст..652 ЦК, не встановлені.

Суд розглянув вимоги ОСОБА_1. про зміну терміну оформлення прав забудовника
та закінчення будівництва житлового будинку ,не витребувавши від ОСОБА_1.
техніко-економічного обґрунтування ,
звіт про виконання ним передбачених законодавством дій, необхідних для
здіснення переоформлення прав забудовника та будівництва, проектну
документацію, розробки програм фінансування будівництва . Між тим, головне
управління архітектури та містобудування листом С-2949, С-2950 від 10.08.2006 р. повідомило
ОСОБА_1., що
завершувати будівництво за застарілим проектом неможливо ( а.с.44). Про
відсутність належного проекту стверджується і у листі від 17.10.2006 р. № 7730 головного
управління архітектури і містобудування .
Проте суд на зазначені обставини не звернув на увагу і фактично по справі
не встановив чи є будь-які гарантії для виконання договору за зміненими
умовами.

За приписами статті 24
Закону України „Про планування і забудову території"" фізичні та
юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва об'єктів
містобудування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад
дозвіл на будівництво об'єкта містобудування.

ОСОБА_1. на час вирішення спору не надав докази, які б підтверджували , що виконавчий
комітет Запорізької міської Ради дав згоду на будівництво у відповідності до ст..24
Закону України „Про планування і забудову території" та погоджено строки
будівництва відповідно до пропозиції ОСОБА_1.

Відмовляючи у розірванні договору ,
суд послався на те ,
що відсутня вина ОСОБА_1. у невиконанні умов договору і виходив із доведеності
факту , що
всупереч закону виконавчий комітет Запорізької міської Ради вдавався до дій , які перешкоджали
ОСОБА_1 виконанню зобов'язань ,
визначених у п.
5.2.1. і п. 5.2.2.
Проте виконком Запорізької міської Ради до участі у справі не притягувався,
а тому суд не міг робити висновки про його права та обов'язки.

До того ж, як зазначалося ,
відповідно до статті 24
Закону України „Про планування і забудову території*" фізичні та
юридичні особи можуть вести будівництво об'єктів містобудування при наявності дозволу
на будівництво виконавчих органів відповідних рад . Тому при
вирішенні питання про внесення змін у договір щодо продовження строків
будівництва вимагало участі у справі виконкому Запорізької міської Ради .

Допущені судом першої інстанції порушення процесуального
закону при встановлені фактичної сторони справи не можуть бути усунуті при
розгляді справи в апеляційній інстанції і рішення суду підлягає скасуванню з
направленням справи на новий розгляд у відповідності до п.4 ст.311 ЦПК України.

Керуючись ст. ст.. 307,311,314,315    ЦПК України, колегія суддів,-

4

УХВАЛИЛА :

Апеляційну скаргу регіонального відділення Фонду
державного майна України по Запорізькій області задовольнити частково.

Рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 27 грудня 2006 року скасувати,
справу направити на новий розгляд.

Ухвала набирає
законної сили з моменту проголошення ,
проте може бути оскаржена до Верховного Суду України протягом двох місяців.".