Справа № 521/9234/25
Номер провадження:1-кс/521/3482/25
УХВАЛА

25 вересня 2025 року м. Одеса

Слідчий суддя Хаджибейського районного суду м. Одеси ОСОБА_1 , при секретарі ОСОБА_2 , за участю слідчого ОСОБА_3 , розглянувши у закритому судовому засіданні клопотання старшого слідчого відділення поліції №3 Одеського районного управління №1 ГУНП в Одеській області ОСОБА_3 про дозвіл на проведення огляду за кримінальним провадженням №0000047 від 02.06.2025 року, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 197-1 КК України,

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з клопотання слідчого, на підставі свідоцтва приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4 за № 1909 ОСОБА_5 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) належали на праві власності нежитлові будівлі, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 547,8 кв. м, що складаються в цілому з будівель та споруд: літ. «Е», «Ж», «З», «К», «Л», «Ш», «М», «Н», «О», «П», «Р», «С», «Т», «Ф», «У», яке належало ПАТ «Одеське шахтоуправління».

У подальшому ОСОБА_5 за договором дарування від 10.12.2015, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за реєстровим № 3351, подаровано ОСОБА_6 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) 67/100 часток нежитлової будівлі, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Бірюкова, 5, зокрема нежитлові будівлі та споруди: літ. «Н», «О», ОСОБА_7 , «Ф», «У» загальною площею 365,8 кв. м.

Таким чином, у ОСОБА_5 залишилось у власності 33/100 часток нежитлової будівлі, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Бірюкова, 5, зокрема нежитлові будівлі та споруди: «Е», «Ж», ОСОБА_8 , «М» площею 182 кв. м.

Водночас, на підставі технічного паспорту, серія та номер: б/н, виданий 14.03.2017 ТОВ «Інжинірінг тех буд», свідоцтва, серія та номер: 1909, виданий 07.12.2015 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та висновку, серія та номер: 17/328, виданий 14.03.2017, ТОВ «Інжинірінг тех буд», зареєстровано право власності ОСОБА_5 на нежитлову будівл. літ. К площею 600 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , тобто на іншій об`єкт будівництва.

Відповідно до технічного паспорту, серія та номер: б/н, виданий 14.03.2017 ТОВ «Інжинірінг тех буд», за адресою: м. Одеса, вул. Бірюкова, 5, замість нежитлових будівель та споруд: «Е», ОСОБА_9 , «М» площею 182 кв. м розміщено один об`єкт нежитлова будівля під літ. «К» площею 600 кв. м та самовільно використано адресу АДРЕСА_1 .

Нове будівництво нежитлової будівлі під літ. «К» площею 600 кв. м. на місці старих об`єктів нерухомості нежитлових будівель та споруд літ. «Е», «Ж», «З», «К», «Л», «Ш», «М» площею 182 кв. м., право на які мав ОСОБА_5 , відображається на супутникових знімках (програма «Google Earth»).

На підставі договору купівлі-продажу від 29.09.2017, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_10 за реєстровим №1033, 65/100 часток новоствореної будівлі під літ. «К» площею 600 кв. мю (388,4 кв. м) відчужено на користь ОСОБА_6 (РНОКПП: НОМЕР_2 ), а на підставі договору купівлі-продажу від 29.09.2017, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_10 за реєстровим №1030, 35/100 часток новоствореної будівлі під літ. «К» площею 600 кв. м. (211,6 кв. м.) відчужено на користь ОСОБА_11 (РНОКПП: НОМЕР_3 ).

Право спільної часткової власності ОСОБА_6 та ОСОБА_11 на нежитлову будівлю під літ. «К» площею 600 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 29.09.2017 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №37348694 від 29.09.2017 та №37347061 від 29.09.2017 приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_10 ).

У подальшому договором про виділ нерухомого майна зі складу спільного майна подружжя від 12.07.2024, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_12 за реєстровим №856, право на усю будівлю під літ. «К» площею 600 кв. м. перейшло на користь ОСОБА_11 . Наведене право зареєстровано до Реєстру 12.07.2024 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №74096007 від 12.07.2024 приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_12 .

За положеннями ч. 1 ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», тільки після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Відповідно до пункту 3.2 ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», будівництво це нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт та технічне переоснащення об`єктів будівництва. Таким чином, термін реконструкція це один із підвидів будівництва.

Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 Земельного кодексу України), землекористувачі (стаття 95 Кодексу), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки (стаття 102-1 Кодексу) або з інших передбачених законом підстав.

Відповідно до ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам тощо.

Частиною 1 ст. 122 Земельного кодексу України передбачено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (ч. 1 ст. 116 ЗК України).

Статтею 117 ЗК України чітко визначено порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами, а ст.ст. 123, 124 ЗК України визначено загальну процедуру формування земельної ділянки з метою надання її в користування.

Статті 127-129 ЗК України передбачають порядок продажу земельних ділянок на конкурентних засадах (земельних торгах), передачу в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, за результатами проведення земельних торгів регламентують ст. ст. 124, 134 ЗК України.

Отже, Закон передбачає чітко визначений порядок набуття права на земельну ділянку.

Відповідно до положень п. 4 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 6 від 30.03.2012 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)», під наданням земельної ділянки слід розуміти рішення компетентного органу влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність або надання у користування, або передачу права користування земельною ділянкою на підставі цивільно-правових договорів із фізичною чи юридичною особою.

За даними Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, рішення про надання у власність чи користування будь-яким фізичним чи юридичним особам земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , не приймалось.

Відомості Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно свідчать про відсутність реєстрації права власності чи користування та відсутність формування земельної ділянки під будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно зі ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Отже, у жодного з власників об`єкту нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , (в тому числі зі зміненою адресою: місто Одеса, вулиця Бірюкова (Ігоря Іванова), 5-В), не було права на земельну ділянку під зареєстрованими спорудами за однойменною адресою, що свідчить про наявність ознаки самочинного будівництва.

Крім того, згідно зі ст. 376 ЦК України, однією з ознак самочинного будівництва, є будівництво без належного дозволу чи належно затвердженого проекту.

Належним дозволом є передбачений Законом України № 3038-VI дозвільний документ (статті 35 - 37), що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об`єкту і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі.

Під проєктом слід розуміти залежно від категорії об`єкта будівництва відповідний склад документації, визначеної статтями 1, 7 та 8 Закону України № 687-XIV, отриманої відповідно до статей 29, 31 Закону № 3038-VI, а також будівельний паспорт та технічні умови, отримані відповідно до статей 27, 30 зазначеного Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник має право виконувати будівельні роботи після:

1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;

2) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля».

Як передбачає ч. 7 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється (ч. 2 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

За інформацією Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, в Реєстрі будівельної діяльності відсутні інформація щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру щодо об`єкту за адресою: м. Одеса, вул. Бірюкова (Ігоря Іванова), 5-В. Також до Управління не надходили та реєструвались документи дозвільного/декларативного характеру на виконання будівельних робіт, прийняття в експлуатацію об`єкта.

Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України набуття права власності на нерухоме майно відбувається після введення в експлуатацію та державної реєстрації об`єкта будівництва.

За ч. ч. 1, 2 ст. 39 цього Закону №3038-VI, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. 2. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Крім того, усупереч ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», будівництво об`єкту за адресою: АДРЕСА_2 , здійснено за відсутності містобудівних умов та обмежень щодо забудови земельної ділянки.

За інформацією Департаменту з благоустрою міста Одеси Одеської міської ради дозволу на порушення об`єкту благоустрою за наведеною адресою не надавалось.

Розпорядження про присвоєння адреси м. Одеса, вул. Бірюкова (Ігоря Іванова), 5-В, за даними міської ради не видавались, що свідчить про самовільне використання цієї адреси.

Наведені фактичні обставини та законодавчі вимоги свідчать про наявність у набутого ОСОБА_5 , згодом - ОСОБА_6 та ОСОБА_11 другої ознаки самочинного будівництва: будівництво без документів, що надають право на виконання будівельних робіт та посвідчують готовність закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації та належно затвердженого проєкту.

Наявність хоча б однієї із трьох ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним. Саме такий правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 10 жовтня 2018 року у справі №520/17520/14-ц.

Здійснення особою самочинного будівництва відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України не породжує в неї права власності на таке майно, відтак виключає це майно із цивільного обороту (постанова Верховного суду від 15.03.2023, справа №201/2288/20).

Не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці (п. п. 92, 93 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі №923/196/20).

На думку Великої Палати Верховного Суду, викладеної в постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ст. 376 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 38 Закону України «По регулювання містобудівної діяльності», за рішенням суду самочинно збудований об`єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов`язаних із знесенням об`єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.

Верховний Суд у постанові від 29.01.2020 у справі №822/2149/18 звернув увагу, що правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва.

Так, згідно правової позиції суду, за змістом ч. 7 ст. 376 ЦК України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише в разі: 1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; 2) істотного порушення будівельних норм і правил.

У випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, ст. 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови».

У постанові від 29.01.2020 (справа № 822/2149/18) Верховний Суд сформував правовий висновок про те, що обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об`єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об`єкта будівництва.

Наведене свідчить про самовільне будівництво будівель або споруд на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_2 , а також незаконну реєстрацію права власності на самочинно забудоване нерухоме майно загальною площею 600 кв. м. шляхом порушення земельного та містобудівного законодавства.

Ураховуючи вищевикладене, фактичні будівельні роботи з реконструкції будівлі та збільшення площі проведені із захопленням земель комунальної власності міста Одеси.

Разом із тим, відповідно інтернет-джерела кадастрової інформації установлено, що земельна ділянка, на якій здійснено самочинне будівництво не сформована, право власності (володіння, користування, у тому числі на умовах договору оренди) не виникало, рішень Одеської міської ради щодо передачі в оренду чи у приватну власність не приймалося.

Так, в межах вказаного кримінального провадження було призначено будівельно-технічної експертизи.

11.08.2025 року до відділення поліції №3 ОРУП №1 ГУНП в Одеській області, надійшло клопотання експерта про необхідність забезпечення доступу до об`єкту нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Ігоря Іванова, 5 та 5-В

Відповідно до положень ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Вказана норма узгоджується зі ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав та основоположних свобод, відповідно до якої будь-яке обмеження власності повинно здійснюватися відповідно до закону, а отже суб`єкт, який ініціює таке обмеження повинен обґрунтувати свою ініціативу в контексті норм закону.

На підставі наведеного, з метою виявлення відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення та їх фіксації, для з`ясування обставин, що мають значення для кримінального провадження, з метою проведення подальших необхідних слідчих дій та призначення ряду експертиз, виникла необхідність у проведенні огляду нерухомого майна, розташованого за адресою м. Одеса, вул. вул. Ігоря Іванова, 5в, із залученням судового експерта ОСОБА_13 та співробітників відділення поліції №3 ОРУП №1 ГУНП в Одеській області.

Слідчий у судовому засіданні підтримав клопотання та просив його задовольнити.

Вивчивши клопотання та матеріали додані до нього, вислухавши думку слідчого, слідчий суддя вважає, що клопотання слідчого підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Стаття 40 КПК України передбачає, що слідчий уповноважений проводити слідчі дії у випадках встановлених КПК України, а також звертатись за погодженням із прокурором до слідчого судді з клопотанням про проведення слідчих дій.

Згідно положень ч. 1 ст. 237 КПК України, з метою виявлення та фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення слідчий, прокурор проводять огляд місцевості, приміщення, речей, документів та комп`ютерних даних.

Частина 2 ст. 237 КПК України закріплює, що огляд житла чи іншого володіння особи здійснюється згідно з правилами цього Кодексу, передбаченими для обшуку житла чи іншого володіння особи.

Згідно положень ч. 1 ст. 234 КПК України, обшук провадиться з метою виявлення та фіксації відомостей про обставини вчинення кримінального правопорушення, відшукання знаряддя кримінального правопорушення або майна, яке було здобуте у результаті його вчинення, а також встановлення місцезнаходження розшукуваних осіб.

Частина 2 ст. 234 КПК України закріплює, що обшук проводиться на підставі ухвали слідчого судді місцевого загального суду, в межах територіальної юрисдикції якого знаходиться орган досудового розслідування, а у кримінальних провадженнях щодо злочинів, віднесених до підсудності Вищого антикорупційного суду, - на підставі ухвали слідчого судді Вищого антикорупційного суду.

Під час розгляду клопотання слідчим суддею встановлено, що дійсно мали місце дії, які формально підпадають під ознаки кримінального правопорушення, які передбачені ч. 3 ст. 197-1 КК України.

Розглянувши клопотання та долучені до нього матеріали, слідчий суддя приходить до висновку, що клопотання слідчого про надання дозволу на проведення огляду нерухомого майна є обґрунтованим та таким, що матиме суттєве значення для встановлення істини та обставин кримінального провадження, що відповідає меті проведення огляду, а відтак підлягає задоволенню.

Слідчий суддя вважає, що потреби досудового розслідування виправдовують такий ступінь втручання у права і свободи особи, оскільки завдання, для виконання якого слідчий звернувся до слідчого судді, могло бути виконано лише шляхом проведення огляду.

Керуючись ст.ст. 40, 234, 237, 369-372 КПК України, слідчий суддя, -

УХВАЛИВ:

Клопотання старшого слідчого відділення поліції №3 Одеського районного управління №1 ГУНП в Одеській області ОСОБА_3 про дозвіл на проведення огляду за кримінальним провадженням №0000047 від 02.06.2025 року, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 197-1 КК України, задовольнити.

Надати дозвіл слідчому слідчого відділення відділення поліції №3 Одеського районного управління поліції №1 ГУНП в Одеській області ОСОБА_3 або іншим слідчим, які включені до слідчої групи у кримінальному провадженні, прокурору Хаджибейської окружної прокуратури м. Одеси ОСОБА_14 на проведення огляду нерухомого майна, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , що належить ОСОБА_11 , із залученням судового експерта ОСОБА_13 .

Cтрок дії ухвали слідчого судді становить 30 (тридцять) днів і обчислюється з моменту її ухвалення, тобто з 25.09.2025 року. Ухвала слідчого судді припиняє свою дію 25.10.2025 року.

Ухвала слідчого судді оскарженню не підлягає.

Слідчий суддя: ОСОБА_15