Справа № 521/3331/26
Номер провадження:1-кс/521/2135/26
УХВАЛА

Іменем України

12 травня 2026 року м. Одеса

Слідчий суддя Хаджибейського районного суду м. Одеси ОСОБА_1 , за участю секретаря судового засідання ОСОБА_2 , прокурора ОСОБА_3 , розглянувши у закритому судовому засіданні клопотання старшого слідчого СП ВнП № 3 ОРУП №1 ГУНП в Одеській області ОСОБА_4 , погоджене прокурором Хаджибейської окружної прокуратури м. Одеси ОСОБА_3 , про проведення огляду по кримінальному провадженню внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000232 від 19.02.2026 за ознаками кримінального проступку, передбаченого ч.3 ст. 197-1 КК України,

ВСТАНОВИВ:

Слідчим відділом відділення поліції №3 Одеського районного управління поліції №1 ГУНП в Одеській області проводиться досудове розслідування за матеріалами кримінального провадження, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №0000232 від 19.02.2026 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 197-1 КК України.

У ході досудового розслідування встановлено, що на підставі договору від 14.02.2007, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим № 390, ОСОБА_6 набув шляхом купівлі-продажу від ОСОБА_7 нежитловi будiвлi під № 17, що розташованої по вул. Аеропортівській у місті Одесі та складаються в цілому: 1-А основне, 2-Б склад, 3-В склад, 4-Г склад, 5-Е склад, 6-Д навіс, 7-И навіс, 8-Ж навіс, 9-З вагова, 10-К битова, 11-Л битова, загальною площею 878,9 кв. м, згідно витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно від 11.12.2006 за № 12840572.

За п. 1 угоди ці нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці площею 6603 кв. м.

Технічні характеристики будівлі площею 878,9 кв. м відображені в технічних паспортах від 29.06.2004 та 19.06.2006, складених КП «Одеське МБТІ та РОН», наданих на запит прокурора КП «БТІ» Одеської міської ради.

Право власності на ці споруди ОСОБА_6 зареєстровано КП «Одеське МБТІ та РОН» 06.03.2007 (номер запису: 5731 в книзі: 61-неж-192).

У подальшому на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 69646658 від 09.10.2023 державного реєстратора Долинської сільської ради Подільського району Одеської області ОСОБА_8 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про реєстрацію права власності ОСОБА_6 на комплекс будівель та споруд виробничого призначення за адресою: АДРЕСА_1 вже загальною площею 1957,7 кв. м.

Підставою для внесення такого запиту до Реєстру із збільшення площі об`єкта нерухомого майна на 1 078,8 кв. м стали наступні документи:

- витяг з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер: ОД19, видавник: ЄДЕССБ;

- договір купівлі-продажу, серія та номер: 390, виданий 14.02.2007, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу одеської області ОСОБА_5 .

Отже, підставою для збільшення об`єкту, придбаного ОСОБА_6 площею 878,9 кв. м до площі 1957,7 кв. м, стали договір про придбанні цього ж майна первинною площею 878,9 кв. м та декларація про готовність до експлуатації об`єкта ОД19.

Згідно декларації про готовність до експлуатації об`єкта ОД19 від 22.08.2023, зафіксовано прийняття в експлуатацію об`єкта «Реконструкція нежитлових будівель без змін зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 17», вид будівництва - реконструкція без зміни зовнішніх геометричних розмірі.

Технічні характеристики об`єкту за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 17 після «реконструкції без зміни зовнішніх геометричних розмірі» відображені та зафіксовані в технічному паспорті на комплекс будівель та споруд виробничого призначення, виготовлений 17.01.2023 ФОП ОСОБА_9 .

Водночас, порівняльною характеристикою технічних документів на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 до «реконструкції без зміни зовнішніх геометричних розмірі» та технічного паспорту на комплекс будівель та споруд виробничого призначення, виготовлений 17.01.2023 ФОП ОСОБА_9 вбачається, що власником будівель фактично здійснено реконструкцію будівель зі зміною площі та геометричних параметрів будівель, забудовою додаткових будівель та споруд, що слідує з наступних фактичних даних:

- основна будівля літ. «А», яка складала до «реконструкції без зміни зовнішніх геометричних розмірі», площу по єдиному першому поверху 577,4 кв. м, в новому технічному паспорті від 17.01.2023 площу змінено до 857,3 кв. м також на єдиному поверсі. Таким чином площа будівлі під літ. «А» збільшилась на 279,9 кв. м. Повністю змінена й конфігурація будівлі;

- замість об`єктів «В» - 15,6 кв. м, «Г» - 15,6 кв. м та «Е» - 96,6 кв. м сукупною площею 127,8 кв. м забудовано будівлю «Е» площею 795,4 кв. м, що на 667,6 кв. м більше сукупної площі будівель, що були розташовані на об`єкті до реконструкції;

- будівля «К» складала 11,9 кв. м, після реконструкції 23,1 кв. м, що на 11,2 кв. м більше;

- будівля «Л» площею 24,0 кв. м збільшена до розміру 161,1 кв. м та іменована літерою «М», таким чином збільшена на 137,1 кв. м;

Так, відповідно до пункту 3.2 ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», будівництво це нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт та технічне переоснащення об`єктів будівництва. Таким чином, термін реконструкція це один із підвидів будівництва.

Реконструкція це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності). (п. 3.21 ДБН).

Верховний Суд у постановах від 29.04.2020 у справі № 742/1756/17 та від 15.05.2020 у справі № 813/1885/16 наголошує на тому, що реконструкцією можуть вважатися будівельні роботи, в результаті яких здійснюється зміна основних техніко-економічних показників об`єкту, забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. При цьому зазначені зміни та вдосконалення мають бути наслідком зміни геометричних розмірів та/або функціонального призначення об`єкту будівництва. Відповідно, роботи, якими не змінено площу нежитлового приміщення, його конструкцію та функціональне призначення, не є реконструкцією, а тому не потребують отримання дозвільних документів на їх виконання.

Таким чином, з наведених законодавчих норм, документів, що стали підставою для реєстрації, відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та технічних документів на нерухоме майно вбачається, що проведена реконструкція на підставі декларації про готовність до експлуатації об`єкта ОД19 від 22.08.2023 є нічим іншим, аніж реконструкцією зі зміною геометричних розмірів нерухомого майна та зайняттям додаткової площі земельної ділянки, право на яке жоден з власників не мав.

Наведене свідчить про внесення неправдивих відомостей до декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД19 від 22.08.2023 «Реконструкція нежитлових будівель без змін зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 17» та те, що наведена декларація не посвідчує готовність до екслуатації об`єкту, реконструкція якого відбулась зі зміною геометричних розмірів та площі об`єкту, із зайняттям земельної ділянки комунальної власності.

Відповідно до наведеної декларації вказано, що містобудівні умови та обмеження щодо забудови земельної ділянки відсутні, право на земельну ділянку під будівлями відсутнє.

Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради сповістив, що рішень щодо надання в оренду земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 17 не має, містобудівні умови та обмеження щодо забудови земельної ділянки не видавались.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частина 2 статті 376 ЦК України містить імперативну норму: особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Здійснення особою самочинного будівництва відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України не породжує в неї права власності на таке майно, відтак виключає це майно із цивільного обороту (постанова Верховного суду від 15.03.2023, справа № 201/2288/20).

На підставі викладеного, вбачається висновок про самочинну реконструкцію будівель за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 17 на земельній ділянці комунальної форми власності, яка власнику на жодному з речових прав не належала.

За положеннями ч. 1 ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», тільки після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Відповідно до пункту 3.2 ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», будівництво це нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт та технічне переоснащення об`єктів будівництва. Таким чином, термін реконструкція це один із підвидів будівництва.

Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 Земельного кодексу України), землекористувачі (стаття 95 Кодексу), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки (стаття 102-1 Кодексу) або з інших передбачених законом підстав.

Відповідно до ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам тощо.

Частиною 1 ст. 122 Земельного кодексу України передбачено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (ч. 1 ст. 116 ЗК України).

Статтею 117 ЗК України чітко визначено порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами, а ст.ст. 123, 124 ЗК України визначено загальну процедуру формування земельної ділянки з метою надання її в користування.

Статті 127-129 ЗК України передбачають порядок продажу земельних ділянок на конкурентних засадах (земельних торгах), передачу в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, за результатами проведення земельних торгів регламентують ст. ст. 124, 134 ЗК України.

Отже, Закон передбачає чітко визначений порядок набуття права на земельну ділянку.

Відповідно до положень п. 4 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 6 від 30.03.2012 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)», під наданням земельної ділянки слід розуміти рішення компетентного органу влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність або надання у користування, або передачу права користування земельною ділянкою на підставі цивільно-правових договорів із фізичною чи юридичною особою.

Згідно зі ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Отже, у жодного з власників об`єкту нерухомості за адресою: місто Одеса, вулиця Аеропортівська, 17, не було права на земельну ділянку під зареєстрованими спорудами за однойменною адресою, що свідчить про наявність ознаки самочинного будівництва.

Крім того, згідно зі ст. 376 ЦК України, однією з ознак самочинного будівництва, є будівництво без належного дозволу чи належно затвердженого проекту.

Належним дозволом є передбачений Законом України № 3038-VI дозвільний документ (статті 35 - 37), що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об`єкту і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі.

Під проєктом слід розуміти залежно від категорії об`єкта будівництва відповідний склад документації, визначеної статтями 1, 7 та 8 Закону України № 687-XIV, отриманої відповідно до статей 29, 31 Закону № 3038-VI, а також будівельний паспорт та технічні умови, отримані відповідно до статей 27, 30 зазначеного Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник має право виконувати будівельні роботи після:

1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;

2) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля".

Як передбачає ч. 7 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється (ч. 2 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України набуття права власності на нерухоме майно відбувається після введення в експлуатацію та державної реєстрації об`єкта будівництва.

За ч. ч. 1, 2 ст. 39 цього Закону № 3038-VI, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. 2. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Крім того, усупереч ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», будівництво об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 здійснено за відсутності містобудівних умов та обмежень щодо забудови земельної ділянки.

Не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці (п. п. 92, 93 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі №923/196/20).

На думку Великої Палати Верховного Суду, викладеної в постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ст. 376 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 38 Закону України «По регулювання містобудівної діяльності», за рішенням суду самочинно збудований об`єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов`язаних із знесенням об`єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.

Верховний суд у постанові від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18 звернув увагу, що правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва.

Так, згідно правової позиції суду, за змістом ч. 7 ст. 376 ЦК України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише в разі: 1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; 2) істотного порушення будівельних норм і правил.

У випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, ст. 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови».

У постанові від 29.01.2020 (справа № 822/2149/18) Верховний Суд сформував правовий висновок про те, що обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об`єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об`єкта будівництва.

Наведене свідчить про самовільне будівництво будівель або споруд на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , а також незаконну реєстрацію права власності на самочинно забудоване нерухоме майно загальною площею 857,3 кв. м. шляхом порушення земельного та містобудівного законодавства.

Ураховуючи вищевикладене, фактичні будівельні роботи з реконструкції будівлі та збільшення площі проведені із захопленням земель комунальної власності міста Одеси.

Разом із тим, відповідно інтернет-джерела кадастрової інформації установлено, що земельна ділянка, на якій здійснено самочинне будівництво не сформована, право власності (володіння, користування, у тому числі на умовах договору оренди) не виникало, рішень Одеської міської ради щодо передачі в оренду чи у приватну власність не приймалося.

Так, в межах вказаного кримінального провадження було призначено будівельно-технічної експертизи.

Відповідно до положень ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Вказана норма узгоджується зі ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав та основоположних свобод, відповідно до якої будь-яке обмеження власності повинно здійснюватися відповідно до закону, а отже суб`єкт, який ініціює таке обмеження повинен обґрунтувати свою ініціативу в контексті норм закону.

На підставі наведеного, з метою виявлення відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення та їх фіксації, для з`ясування обставин, що мають значення для кримінального провадження, з метою проведення подальших необхідних слідчих дій та призначення ряду експертиз, виникла необхідність у проведенні огляду нерухомого майна, розташованого за адресою АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_6 , із залученням судового експерта, спеціалістів та співробітників відділення поліції №3 ОРУП №1 ГУНП в Одеській області.

В судовому засіданні прокурор клопотання підтримав, посилаючись на викладені в ньому доводи та на долучені до матеріалів клопотання документи.

Заслухавши пояснення прокурора, дослідивши матеріали, якими обґрунтовується подане клопотання, надходжу до висновку про наявність підстав для задоволення клопотання, з наступних підстав.

Згідно із ст. 30 Конституції України не допускається проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за вмотивованим рішенням суду.

Статтею 233 КПК України визначено, що підставами для проведення слідчої (розшукової) дії є наявність достатніх відомостей, що вказують на можливість досягнення її мети.

Відповідно до ст. 237 КПК України з метою виявлення та фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення слідчий, прокурор проводять огляд місцевості, приміщення, речей та документів.

Огляд житла чи іншого володіння особи здійснюється згідно з правилами цього Кодексу, передбаченими для обшуку житла чи іншого володіння особи.

Статтею 233 КПК України визначено, що ніхто не має права проникнути до житла чи іншого володіння особи з будь-якою метою, інакше як лише за добровільною згодою особи, яка ними володіє, або на підставі ухвали слідчого судді.

Прокурором було обґрунтовано доведено, що наявні підстави вважати, що в даному випадку, огляд є найбільш доцільним та ефективним способом фіксації відомостей щодо обставин вчинення кримінального правопорушення, які мають суттєве значення для досудового розслідування.

Даний огляд має суттєве значення для досудового розслідування і таким чином, слідчий суддя вважає, що є всі законні підстави для надання дозволу на проведення огляду.

Таким чином на теперішній час, з метою фіксації відомостей, що мають значення для кримінального провадження, здійснення відповідних замірів, виникла необхідність в проведенні огляду нерухомого майна, розташованого за адресою АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_6 , із залученням судового експерта, спеціалістів та співробітників відділення поліції №3 ОРУП №1 ГУНП в Одеській області

За таких обставин є підстави, передбачені ст.ст. 234, 237 КПК України, для надання дозволу на проведення огляду.

Керуючись ст.ст. 40-1, 237, 234 КПК України, -

УХВАЛИВ :

Клопотання старшого слідчого СП ВнП № 3 ОРУП №1 ГУНП в Одеській області ОСОБА_4 , погоджене прокурором Хаджибейської окружної прокуратури м. Одеси ОСОБА_3 , про проведення огляду по кримінальному провадженню внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000232 від 19.02.2026 за ознаками кримінального проступку, передбаченого ч.3 ст. 197-1 КК України задовольнити.

Надати дозвіл на проведення огляду земельної ділянки та нежитлової будівлі, розташованої за адресою АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_6 слідчому слідчого відділення відділення поліції №3 Одеського районного управління поліції №1 ГУНП в Одеській області ОСОБА_4 або слідчим які включені до слідчої групи у кримінальному провадженні, із залученням судового експерта, спеціалістів та співробітників відділення поліції №3 ОРУП №1 ГУНП в Одеській області.

Встановити строк дії ухвали протягом одного місяця з дня її постановлення.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Слідчий суддя ОСОБА_1