Справа № 280/8102/25
Суддя: Чепурнов Д.В.
Дата ухвалення: 2026-03-24 00:00:00+02
Юрисдикція: administrative

ТРЕТІЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

і м е н е м У к р а ї н и

24 березня 2026 року м. Дніпросправа № 280/8102/25
Суддя І інстанції Лазаренко М.С.

Третій апеляційний адміністративний суд

у складі колегії суддів: головуючого - судді Чепурнова Д.В. (доповідач),

суддів: Чередниченка В.Є., Сафронової С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дніпрі апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

на рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 18 листопада 2025 року у справі за адміністративним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Приазов`я Енергоресурс» до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Запорізька міська рада, про визнання протиправними дій та скасування витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок,-

ВСТАНОВИВ:

ТОВ «Приазов`я Енергоресурс» звернулося до суду з вищевказаним адміністративним позовом в якому, з урахуванням уточнень, просило:

- визнати протиправним дії Головного управління Держгеокадастру в Запорізькій області щодо застосування невірних коефіцієнтів впливу локальних факторів КмЗ у Витягах №594/33-23 від 19.03.2023 р. № НВ-024 від 24.06.2024р. із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :02:006:0017;

- скасувати Витяги із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №594/33-23 від 19.03.2023 р. № НВ-024 від 24.06.2024р. по земельній ділянці кадастровий номер :02:006:0017, як такі що містить недостовірну інформацію та суперечить законодавству України.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що дії відповідача при формуванні витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від №594/33-23 від 19.03.2023 р. № НВ-024 від 24.06.2024р є протиправними, оскільки не застосовані локальні фактори, які мають вплив на земельну ділянку та мають локальні коефіцієнти з від`ємними значенням, а отже знижують вартість нормативно грошової оцінки, і їх незастосування призводить до завищення орендної плати.

Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 18 листопада 2025 року позовні вимоги було задоволено.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області подало апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просить скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нову постанову, якою відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі. Вказує, що з 25 квітня 2024 року позивач отримував від комунального підприємства «Водоканал» послуги з централізованого водопостачання та водовідведення. Отже, вказаний доказ апріорі свідчить про те, що земельна ділянка з кадастровим номером :02:006:0017 щонайменше з 25 квітня

2024 року була забезпечена водопостачанням та водовідведенням. Таким чином, причинно-наслідковий зв`язок наведених спірних правовідносин полягає у тому, що станом на момент видання оскаржуваного витягу від 24.06.2024 № НВ-024земельна ділянка з кадастровим номером :02:006:0017 була на виконання умов договору від 25.04.2024 №12618 забезпечена водопостачанням та водовідведенням і суду першої інстанції залишалось лише констатувати це. Детальний аналіз змісту договору від 25.04.2024 №12618 дає підстави стверджувати про те, що в ньому в розумінні ч. 1 ст. 72 КАС України відсутні дані, які дають можливість встановити обставину, пов`язану із будівництвом на земельній ділянці з кадастровим номером :02:006:0017 мереж водопостачання та водовідведення. Отже, недоведеною є обставина, пов`язана із змістом договору від 25.04.2024 №12618 у вигляді будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером :02:006:0017 мереж водопостачання та водовідведення, яку суд першої інстанції визнав встановленою. Стверджує про існуванням мереж водопостачання та водовідведення на земельній ділянці з кадастровим номером :02:006:0017 станом на момент надання оскаржуваного витягу у 2023 році. Зазначає, що у 2009 році позивач звертався за витягом з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :02:006:0017, яка є предметом даного судового розгляду. При цьому заявник власноруч декларував відомості про наявність інженерно інфраструктурних факторів названої земельної ділянки, тобто позивач ще у 2009 році особисто підтверджував обставину, пов`язану із забезпеченням станом на 2009 рік земельної ділянки з кадастровим номером :02:006:0017 мережами водопостачання та водовідведення і суд першої інстанції не надав оцінку вказаним доказам. Також зазначає, що згідно схеми прояву локальних факторів «Історико-культурні фактори. Природно-ландшафтні фактори» (наявна в матеріалах судової справи), земельна ділянка за адресою: м. Запоріжжя вул. Перспективна, 8а, кадастровий номер: :02:006:0017, знаходиться в межах зони магістралей підвищеного містоформувального значення 1.10. Акцентує увагу на тому, що ані норми Закону України «Про оцінку земель», ані положення підзаконного акту у вигляді Методики, не передбачають наявність можливості використання під час формування витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок відомостей, які надані концернами, комунальними підприємствами, установами, організаціями тощо. Наведене обумовлюється тим, що діюче національне законодавство передбачає можливість використання під час формування витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок документів, відомостей, планово-картографічних матеріалів, тощо, які входять до складу технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя.

У письмових поясненнях Запорізька міська рада підтримала вимоги апеляційної скарги.

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Приазов`я Енергоресурс» просить відмовити у її задоволенні та залишити без змін рішення суду першої інстанції.

Перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених позовних вимог, а також правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права та правової оцінки обставин у справі, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з письмових матеріалів справи, Рішенням Запорізької міської ради від 24.12.2008 № 62/48 «Про передачу в оренду ТОВ «Приазов`я-Енергоресурс» земельної ділянки по вул. Перспективній, буд. 8а для розташування торговельно-розважального комплексу, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,3683 га по вул. Перспективній, буд. 8а, ТОВ «Приазов`я-Енергоресурс» для розташування торговельно-розважального комплексу, розробленим КП «Градпроект» та передана у користування на підставі договору оренди земельної ділянки ТОВ «Приазов`я-Енергоресурс».

10.04.2009 між Запорізькою міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приазов`я Енергоресурс» (Орендар) було укладено договір оренди землі, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 14.05.2009 №42 (далі за текстом Договір).

Згідно з п. 1 Договору орендодавець, відповідно до рішення двадцять восьмої сесії п`ятого скликання Запорізької міської ради №62/48 від 24 грудня 2008р., надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування торгівельно-розважального комплексу, яка знаходиться за адресом: м. Запоріжжя, вул. Перспективна, 8а.

Предметом оренди є земельна ділянка загальною площею 0,3683 га, кадастровий номер :02:006:0017 за адресом: м. Запоріжжя, вул. Перспективна, 8а (далі земельна ділянка) яка сформована та зареєстрована 14.05.2009 на підставі Проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

При укладенні договору Управлінням Держкомзему України у місті Запоріжжя Запорізької області була розроблена Технічна документація щодо нормативної грошової оцінки земель, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2176653,00 грн. станом на 01.01.2009.

Рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 за № 7 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, виконану Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто», затверджено базову вартість 1 м.кв. земель м. Запоріжжя, з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік, в розмірі 299,14 грн., затверджено економіко-планувальне зонування території міста Запоріжжя, затверджено коефіцієнти місцерозташування (Км2) згідно з додатком 1, коефіцієнти впливу локальних факторів (Км3) згідно з додатком 2 та введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста з 01.01.2016.

Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області сформований витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок №594/33-23 від 19.03.2023, згідно з яким нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8 812 571,91 грн. із застосуванням таких значень:

Базова вартість 1 м.кв. земель 299.14 грн.;

Зональний коефіцієнт Км2 1.79;

Сукупний локальний коефіцієнт Км3 0.93:

- місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів 1.12,

- у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення 1.10,

- у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`ятників природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів 1.05,

- місцезнаходження земельної ділянки в межах території, що має схил поверхні понад 20% 0.85,

- на грунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг/кв.см. при потужності понад два метри 0,85.

Коефіцієнт цільового призначення (Кцп) 2.50.

Коефіцієнт індексації Кі 1.922. Площа земельної ділянки 3683 кв. м.

В подальшому Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області сформований витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок № НВ-024 від 24.06.2024 , згідно з яким нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 261 934,74 грн. із застосуванням таких значень:

Базова вартість 1 м.кв. земель 299.14 грн.;

Зональний коефіцієнт Км2 1.79;

Сукупний локальний коефіцієнт Км3 0.93:

- місце знаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів 1.12,

- у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення 1.10,

- у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`ятників природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів - 1.05,

- місцезнаходження земельної ділянки в межах території, що має схил поверхні понад 20% - 0.85,

- на грунтах з несучою спроможністю меньше 1,0 кг/кв.см. при потужності понад два метри 0,85.

Коефіцієнт цільового призначення (Кцп) 2.50.

Коефіцієнт індексації Кі 2.020.

Площа земельної ділянки 3683 кв. м.

Вважаючи, що відповідачем протиправно при формуванні оскаржуваних Витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок невірно визначено сукупний локальний коефіцієнт Км3 на рівні 0,93 внаслідок незастосування локальних факторів, які мають вплив на земельну ділянку та мають локальні коефіцієнти зі знижуючим значенням, а отже знижують розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки та застосування локального фактору з локальним коефіцієнтом, який підвищує відповідне значення, позивач звернувся із даним позовом до суду.

Задовольняючи частково позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що відповідач під час формування спірних Висновків безпідставно не врахував зменшувальні локальні коефіцієнти, а саме: 0,95 - земельна ділянка яка не забезпечена централізованим водопостачанням; 0,95 - земельна ділянка яка не забезпечена централізованим водовідведенням; 0,95 - земельна ділянка яка не забезпечена централізованим теплопостачанням; 0,95 - земельна ділянка, не забезпечена централізованим газопостачанням, та безпідставно застосовано збільшувальний локальний коефіцієнт, а саме: 1,10 - розташування земельної ділянки у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення, що вплинуло на кінцевий результат нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» №161-XIV від 06.10.1998 (далі - Закон №161-XIV) визначено, що відносини, пов`язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 21 Закону №161-XIV орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Положеннями частини п`ятої статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно з частинами 3, 5 статті 201 Земельного кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 №1378-IV (далі - Закон №1378-IV) визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов`язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.

За приписами частини 1 статті 1 Закону №1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами; рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки.

Відповідно до статті 2 Закону №1378-IV правове регулювання оцінки земель здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», цього Закону, законів України, інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Статтею 5 Закону №1378-IV передбачено, зокрема, залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

бонітування ґрунтів;

грошова оцінка земельних ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Частиною першою статті 13 Закону № 1378-IV передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до статті 15 Закону № 1378-IV підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено приписами статті 18 Закону № 1378-IV.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;

розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

За результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (частини перша та друга статті 20 Закону України Про оцінку землі).

Відповідно до статті 15 цього ж Закону підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з положеннями частини третьої та четвертої статті 23 Закону № 1378-IV, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.

Рішення рад щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Зокрема, у цьому пункті зазначено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Виходячи з аналізу наведених правових норм суд прешої інстанції дійшов до вірного висновку про те, що нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. При цьому, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради. Таке рішення офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що узгоджується з правовими висновками викладеними у постановах Верховного Суду від 31.07.2018 у справі №804/7823/14, від 30.10.2018 у справі №804/2111/14.

Методологічні засади проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосовується у випадках, визначених Законом України «Про оцінку земель» встановлює Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147 (далі Методика №1147).

Відповідно до пункту 3 Методики №1147 нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за такою формулою:

Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні, де:

Пд - площа земельної ділянки, квадратних метрів;

Нрд - норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі згідно з додатком 1;

Км1 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зони впливу великих міст;

Км2 - коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів;

Км3 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зон радіаційного забруднення;

Км4 - коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки;

Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру;

Кмц - коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням;

Кні - добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.

Пунктом 19 Методики №1147, зокрема, передбачено, що за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Датою нормативної грошової оцінки земельної ділянки є дата, зазначена в технічній документації.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок включає:

рішення про проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок;

завдання на виконання робіт;

пояснювальну записку, що містить відомості про місце розташування території територіальної громади, чисельність населення територіальної громади, її адміністративного центру та інших населених пунктів, обґрунтування оціночного зонування території територіальної громади та визначення коефіцієнта, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км4);

відомості про величину нормативів капіталізованого рентного доходу;

схему оціночних районів;

таблицю із зазначенням для кожного оціночного району коефіцієнта, який враховує розташування території територіальної громади в межах зони впливу великих міст (Км1), коефіцієнта, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів (Км2), коефіцієнта, який враховує розташування території територіальної громади в межах зон радіаційного забруднення (Км3), коефіцієнта, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км4);

схему природно-сільськогосподарських районів на територію територіальної громади;

картограму агровиробничих груп ґрунтів на територію територіальної громади;

таблицю із зазначенням переліку агровиробничих груп ґрунтів та їх балів бонітету за сільськогосподарськими угіддями;

таблицю із зазначенням коефіцієнтів, які враховують цільове призначення земельної ділянки (Кцп);

таблицю із зазначенням коефіцієнтів, які враховують особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням (Кмц);

розрахунок добутку коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки (Кні).

Запорізька міська рада рішенням від 30.06.2015 №7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», зокрема, постановила:

- затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, виконану Державним підприємством Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя;

- затвердити схему основних агровиробничих груп грунтів згідно матеріалів технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя;

- затвердити базову вартість одного квадратного метра земель міста Запоріжжя станом на 01.01.2013 року в розмірі 239,50 гривень (двісті тридцять дев`ять грн. 50 коп.), та з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік - 299,14 гривень (двісті дев`яносто дев`ять грн. 14 коп.);

- затвердити економіко-планувальне зонування території міста Запоріжжя. В місті Запоріжжі 371 економіко-планувальна зона;

- затвердити значення коефіцієнтів місце розташування Км2 згідно з додатком 1;

- затвердити значення коефіцієнтів впливу локальних факторів Км3 згідно з додатком 2;

- ввести в дію нормативну грошову оцінку земель міста з 01.01.2016 року;

- нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя підлягає щорічній індексації відповідно до вимог діючого законодавства;

- Головне управління Держземагентства у Запорізькій області забезпечує оформлення та видачу витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок міста Запоріжжя.

В рішенні Запорізької міської ради від 30.06.2015 №7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» вся територія міста Запоріжжя розділена на економіко-планувальні зони із зазначенням відповідних коефіцієнтів Км2 (додаток 1 рішення).

У Додатку 2 до рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 №7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» затверджені значення коефіцієнтів впливу локальних факторів Км3:

1. Розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів 1,12.

2. Розташування земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення 1,10.

3. Розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту 1,08.

4. Розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів 1,05.

5. Розташування земельної ділянки в прирейковій зоні (ділянка розташована або примикає до відводу залізниці, має під`їзну залізничну колію) 1,05.

6. Земельна ділянка, що примикає до вулиці без твердого покриття 0,95.

7. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим водопостачанням 0,95.

8. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим водовідведенням 0,95.

9. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим теплопостачанням 0,95.

10. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим газопостачанням 0,95.

11. Земельна ділянка розташована в межах території, що має схил більш 20% 0,85.

12. Земельна ділянка розташована в зоні залягання ґрунтових вод менше 3 метрів 0,90.

13. Земельна ділянка розташована в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад 2 м) 0,90.

14. Земельна ділянка розташована на ґрунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг/кв см при потужності понад 2 м 0,85.

15. Земельна ділянка розташована в зоні значної заболоченості з грунтовим живленням, що важко осушується 0,90.

16. Земельна ділянка розташована в зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія яри понад 10м, штучні підземні виробки катакомби, підроблені території, провали та значні тріщини у земній корі, у тому числі з виходом метану на поверхню) 0,75.

17. Земельна ділянка розташована на намивних територіях 1,02.

18. Земельна ділянка розташована в межах заповідної території 1,15.

19. Земельна ділянка розташована в зоні регулювання забудови 1,10.

20. Земельна ділянка розташована в зоні історичного ландшафту, що охороняється 1,10.

21. Земельна ділянка розташована в зоні охорони поодиноких пам`яток 1,08.

22. Земельна ділянка розташована у межах території природоохоронного призначення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`яток природи) 1,10.

23. Земельна ділянка розташована у межах території рекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон) 1,07.

24. Земельна ділянка розташована в водоохоронній зоні* 1,02.

25. Земельна ділянка розташована в санітарно-захисній зоні 0,80.

26. Земельна ділянка розташована в зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля 0,90.

27. Земельна ділянка розташована в зоні перевищення припустимого рівня шуму 0,90.

28. Земельна ділянка розташована на території забруднення ґрунтів важкими металами 0,90.

Згідно із пунктом 20 Методики №1147, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою, форму якої наведено в додатку 16, що подається в електронній або паперовій формі, як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за формою згідно з додатком 17.

Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.

У разі відсутності в Державному земельному кадастрі відомостей про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що унеможливлює автоматичну видачу витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок із використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру, такий витяг оформляється протягом трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви із наявної технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за підписом працівника відповідного територіального органу Держгеокадастру, до посадових обов`язків якого належить надання зазначених витягів.

У разі подання заяви в електронній формі витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок або мотивована відмова в наданні такого витягу видається в електронній формі за допомогою технічних засобів електронних комунікацій накладенням кваліфікованого електронного підпису відповідно до вимог Закону України «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги», а за бажанням заявника може також надаватися в паперовій формі.

Так у зв`язку з відсутністю в Державному земельному кадастрі відомостей про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, оскаржувані Витяги із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок на запит Запорізької міської ради відповідачем було оформлено протягом трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви, із наявної технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач фактично не згоден з розрахунком нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки вважає, що відповідачем неправильно використані коефіцієнти, внаслідок чого завищено розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що, у свою чергу, прямо впливає на розмір орендної плати за орендовану земельну ділянку.

Позивач не погоджується з діями відповідача при формуванні витягу, оскільки не врахований зменшувальний локальний коефіцієнт: 0,95 - земельна ділянка яка не забезпечена централізованим водопостачанням; 0,95 - земельна ділянка яка не забезпечена централізованим водовідведенням; 0,95 - земельна ділянка яка не забезпечена централізованим теплопостачанням; 0,95 - земельна ділянка, не забезпечена централізованим газопостачанням. Також, позивач не згоден із застосуванням збільшувального локального коефіціенту, а саме: 1,10 розташування земельної ділянки у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення.

В той же час віповідач стврджує, що схема прояву локальних факторів надана до відзиву, дає змогу встановити перебування вказаної земельної ділянки, яка перебуває в користуванні позивача, в економіко-планувальній зоні 323, забезпеченій ценралізованим водопостачанням, водовідведенням, теплопостачанням та газопостачанням.

Однак, позивач не погоджується з таким твердженням, оскільки доказів забезпеченості спірної земельної ділянки станом на дату формування оскаржуваного Витягу та станом на момент розгляду справи відповідач не надав.

Надаючи оцнку вищевкзаним доводам сторін та досліджу.юи титульні сторінки з Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, фрагмент зі схеми прояву локальних факторів оцінки (інженерно-інфраструктурні фактори, магістральні мережі та головні споруди водопостачання, водовідведення, теплопостачання та газопостачання) в збільшеному розмірі, план земельної ділянки (затверджений у 2008 році), доповідну від 06.10.2025 суд прешої інстанції вірно виходив з насутпного.

Так в економіко-планувальній зоні (323), на якій перебуває земельна ділянка, наявні об`єкти інженерної інфраструктури:

- мережа водопроводу (позначено лінією синього кольору з чорною літерою «В») та самопливні напірні каналізаційні мережі (позначено лінією зеленого кольору з чорними літерами «кн»;

- мережа газопроводу (позначено лінією синьо-зеленого кольору з чорними літерами «Гв»).

Однак, схема прояву локальних факторів оцінки (інженерно-інфраструктурні фактори магістральні мережі та головні споруди теплопостачання та газопостачання) не містить відомостей, що в межах економіко-планувальної зони (323) наявна мережа централізованого теплопостачання.

Надаючи оцінку змісту рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7, суд першої інстанції вірно зазначив, що визначальною обставиною для застосування локальних коефіцієнтів є незабезпеченість саме земельної ділянки, а не зони розташування земельної ділянки централізованим водопостачанням, водовідведенням, теплопостачанням та газопостачанням.

У відповідності до п. 10 Методики №1147 коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км4), диференціюється за оціночними районами, які встановлюються на основі економічної оцінки території, з урахуванням таких груп факторів, зокрема, як рівень інженерного забезпечення та благоустрою території (наявність і можливість підключення об`єктів нерухомості до мереж водо-, електро-, газо-, теплопостачання та водовідведення).

Доказів, що станом на формування спірних Витягів саме земельна ділянка забезпечена централізованим водопостачанням, водовідведенням, теплопостачанням та газопостачанням, а об`єкти нерухомості розташовані на ній мають можливість підключення до мереж газопостачання, відповідачем до справи не надано і доводами апеляційної скарги вказаних обставин не спростовано.

Додатково вказані обставини також підтверджуються наданими представником позивача копій листів-відповідей:

- від Концерну Міські теплові мережі, відповідь (лист №00485/42/6724 від 19.08.2025) згідно якої об`єкти ТОВ «Приазов`я-Енергоресурс» розташовані за адресою м. Запоріжжя, вул. Перспективна 8а не підключені до центральної магістралі теплопостачання Концерну «МТМ».

- від АТ «Запоріжгаз», відповідь (лист №69051-лв-11572-0825) згідно якої об`єкти ТОВ «Приазов`я-Енергоресурс» розташовані за адресою м. Запоріжжя, вул. Перспективна 8а не підключені до газорозподільних мереж АТ «Запоріжгаз».

Крім того на підтвердження відсутнього на земельній ділянці централізованого водовідведення та водопостачання станом на формування спірного Витягу у 2023 році представником позивача надано договір про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення №12618 від 25.04.2024, укладений ним з КП «Водоканал», відповідно якого на земельній ділянці було здійснено будівництво мереж водопостачання та відведення та підключення їх до центральних мереж.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що відповідач під час формування спірних Висновків безпідставно не врахував зменшувальні локальні коефіцієнти, а саме: 0,95 - земельна ділянка яка не забезпечена централізованим водопостачанням; 0,95 - земельна ділянка яка не забезпечена централізованим водовідведенням; 0,95 - земельна ділянка яка не забезпечена централізованим теплопостачанням; 0,95 - земельна ділянка, не забезпечена централізованим газопостачанням, що вплинуло на кінцевий результат нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

При цьому доводи апеляційної скарги з приводу того, що позивач самостійно декларував відомості про наявність інженерно інфраструктурних факторів названої земельної ділянки, тобто позивач ще у 2009 році особисто підтверджував обставину, пов`язану із забезпеченням станом на 2009 рік земельної ділянки з кадастровим номером :02:006:0017 мережами водопостачання та водовідведення є неприйнятними, оскільки спростовані іншими матеріалами справи.

Надаючи оцінку застосування відповідачем під час формування спірних Витягів збільшувального локального коефіцієнту, а саме: 1,10 - розташування земельної ділянки у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення, суд першої інстанції вірно виходив з наступного.

Згідно до Додатку 7 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (пункт 10 розділу II), затвердженого наказом Міністерство аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (далі - Порядок), що діяв на час формування Технічної документацію з нормативно-грошової оцінки земель міста Запоріжжя, розробленої Державним підприємством Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя в 2013 році, до групи локальних факторів віднесено, зокрема, місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів, у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення, у зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту, у зоні пішохідної доступності до національних природних, регіональних ландшафтних, зоологічних та дендрологічних парків, парків - пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, біосферних та природних заповідників, пам`яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів. Застосування при здійсненні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки коефіцієнту, який характеризує локальні фактори місцеположення земельної ділянки у межах граничних розмірів.

Відповідно до Розділу 5 (сторінка 31) Технічної документації з Нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, розроблених ДП Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «Діпромісто» імені Ю.М.Білоконя в 2013 році (Розділ 5 сторінка 31) до магістралей підвищеного місто формуючого значення відносяться: проспекти Леніна, Ювілейний та Радянський; шосе Північне, Південне, Дніпропетровське, Хортицьке та Харків-Сімферополь; вулиці Перемоги, Горького, Героїв Сталінграду, Космічна, Дзержинського, 8-го Березня, Бородинська, Талалихіна, Істоміна та Набережна магістраль.

Зі схеми прояву локальних факторів оцінки (функціонально-планувальні фактори) вбачається, що земельна ділянка знаходиться у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення.

З наданих представнику позивача роз`яснень листом-відповіддю №5-762 від 10.09.2025 Державним підприємством Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя, земельна ділянка потрапляє до зони впливу магістралі загальноміського значення регульованого руху вул. Мирослава Симчича (колишня вул. Лізи Чайкіної). Параметри зони впливу від магістралі загальноміського значення регульованого руху складає 300 м. (по 150 м. в обидві сторони).

В той же час судом першої інстанції звернута увага на те, що земельна ділянка не має перетину з визначеними проспектами, вулицями, шосе та магістралями, що визначені Розділом 5 Технічної документації з Нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, розроблених ДП Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «Діпромісто» імені Ю.М.Білоконя в 2013 році, які вважаються магістралей підвищеного місто формуючого значення, та знаходиться у значній віддаленості від них. В тому числі, зазначена у листі №5-762 від 10.09.2025 вул. Мирослава Симчича (колишня вул. Лізи Чайкіної) не віднесена до магістралей підвищеного місто формуючого значення.

За таких обставин суд першої інстанції принагідно встановлено правову невизначеність в частині встановлення зони впливу магістралей підвищеного місто формуючого значення на земельну ділянку.

При цьому відповідачем не було належним чином доведено, що земельна ділянка потрапляє у визначену зону магістралей підвищеного містоформувального значення, а діючі у місті Запоріжжя норми грошової оцінки земельних ділянок не дозволяють однозначно встановити межі зон впливу магістралей підвищеного містоформувального значення.

За таких обставин, вірним є висновок суд першої інстанції, про безпідставність застосування збільшувального локального коефіцієнту, а саме: 1,10 - розташування земельної ділянки у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення, що призвело до збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що має безпосередній вплив на розмір орендної плати для позивача.

Сукупність викладених обставин свідчать на користь висновку суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позивних вимог.

Доводи викладені в апеляційній скарзі зводяться до переоцінки висновків суду першої інстанції.

Наведені в апеляційній скарзі доводи про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, які привели до неправильного вирішення спору по суті не знайшли свого підтвердження, а тому рішення суду першої підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.

Керуючись п. 1 ч. 1 ст. 315, ст.ст. 316, 321, 322 КАС України, колегія суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області залишити без задоволення.

Рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 18 листопада 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дати ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення в повному обсязі.

В повному обсязі постанова складена 24 березня 2026 року.

Головуючий - суддя Д.В. Чепурнов

суддя В.Є. Чередниченко

суддя С.В. Сафронова