Справа № 280/5038/25
Суддя: Круговий О.О.
Дата ухвалення: 2025-11-11 00:00:00+02
Юрисдикція: administrative

ТРЕТІЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

і м е н е м У к р а ї н и

11 листопада 2025 року м. Дніпросправа № 280/5038/25

Третій апеляційний адміністративний суд

у складі колегії суддів: головуючого - судді Кругового О.О. (доповідач),

суддів: Шлай А.В., Щербака А.А.,

за участю секретаря судового засідання Бурової А.Ю.,

за участю:

представника третьої особи: Скляр Н.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференцї в місті Дніпрі апеляційну скаргу Криворізької міської ради

на рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 19.08.2025, (суддя суду першої інстанції Прасов О.О.), прийняте в порядку спрощеного позовного провадження в м. Запоріжжі, в адміністративній справі №280/5038/25 за позовом Приватного підприємства фірми «Дарьял» до Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Криворізька міська рада про визнання протиправними та скасування витягів,

УСТАНОВИВ:

16.06.2025 Приватне підприємство -фірма «Дарьял» звернулось до суду з адміністративним позовом, в якому просило: 1) визнати протиправним та скасувати сформований Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №97-4-0.22-504/165-21 від 15.03.2021; 2) визнати протиправним та скасувати сформований Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №3131/301-24 від 15.05.2024.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що з виданих витягів видно, що земельні ділянки мають обмеження у використанні земельної ділянки Охоронні (санітарно-захисні) зони. Водночас вказує, що Км3 це коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцезнаходження земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території. Відповідно до додатку №7 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, до земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0.80 0.96. На думку позивача, відповідач зобов`язаний був застосувати коефіцієнт Км3 на вірні 0.80-0.96 при формуванні спірних Витягів.

Запорізький окружний адміністративний суд рішенням від 19.08.2025 задовольнив позовні вимоги ПП «Дарьял». Визнав протиправним та скасував сформований Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №97-4-0.22-504/165-21 від 15.03.2021. Визнав протиправним та скасував сформований Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №3131/301-24 від 15.05.2024.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції третя особа звернулась до суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом вимог норм матеріального та процесуального права просить рішення суду скасувати та прийняти нову постанову про відмову в позові.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що за приписами статті 114 Земельного кодексу України санітарно-захисні зони створюються навколо об`єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об`єктів від територій житлової забудови. У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об`єктів, об`єктів соціальної інфраструктури та інших об`єктів, пов`язаних з постійним перебуванням людей. Отже, санітарно-захисні зони це території навколо шкідливих об`єктів з обмеженим режимом землекористування, де забороняється розміщення об`єктів, пов`язаних з постійним перебуванням людей. Спеціальні положення про санітарно-захисні зони передбачені статтею 24 Закону України «Про охорону атмосферного повітря», статтею 45 Закону України «Про використання ядерної енергії та радіаційну безпеку», статтею 15 Закону України «Про видобування і переробку уранових руд», статтею 14 Закону України «Про ринок електричної енергії», статтями 21 та 32 Закону України «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об`єктів». А відтак, з викладеного вбачається про різну правову природу «охоронної зони» та «санітарно-захисної зони» щодо якої, на відміну від охоронної, підлягає застосуванню коефіцієнт місцезнаходження земельної ділянки, на що суд першої інстанції увагу не звернув, та дійшов помилкових висновків щодо їх ототожнення. Запорізьким окружним адміністративним судом в оскаржуваному рішенні встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером :04:086:0038 знаходиться промисловий об`єкт позивача, який є джерелом виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, тощо. За пунктом 1 частини четвертої статті 246 КАС України в мотивувальній частині рішення зазначаються обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини. Проте, матеріали адміністративної справи не містять жодних доказів віднесення комплексу будівель та споруд розміщених на земельній ділянці з кадастровим номером :04:086:0038 до джерел виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму.

22.09.2025 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому посилаючись на необґрунтованість доводів скарги просить рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Третя особа подала заперечення на відзив на апеляційну скаргу, в якому вказує про необґрунтованість доводів позивача.

Дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, відзиву на апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного судового рішення норм матеріального та процесуального права, суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню за наступних підстав.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що ПП «Дарьял» є орендарем земельних ділянок, зокрема, земельної з :04:086:0038 площею 0,2326 гектарів.

В матеріалах справи наявні Витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

У Витязі із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 15.05.2024 за №3131/301-24, виданому ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області на адресу Департаменту регулювання, містобудівної діяльності та земельних відносин виконкому Криворізької міської ради, зазначено: … Кадастровий номер земельної ділянки :04:086:0038; Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, гривень 4023084,00 ….

У Витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2021 за №97-4-0.22-504/165-21, виданому ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області, зазначено: … Замовник: Департамент регулювання містобудівної діяльності та земельних відносин виконкому міської ради. Кадастровий номер земельної ділянки: :04:086:0038. Місце розташування земельної ділянки: м.Кривий Ріг, Покровський район, вулиця Ракітіна, 31у, Дніпропетровська область. Категорія земель: 900 Землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення земельної ділянки: 11.02. Площа земельної ділянки, кв.м.: 1326,00. … Сукупний коефіцієнт Км3: 1,10. … Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки: 1,8972. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.: 2300371,32. ….

У Витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформованому 16.05.2025 за №НВ-025 на заяву (запит) Департаменту регулювання, містобудівної діяльності та земельних відносин виконкому Криворізької міської ради від 16.05.2025 за №ЗВ-025, зазначено: … Кадастровий номер земельної ділянки :04:086:0038. … Відомості про обмеження у використанні земельної ділянки: Вид обмеження у використанні земельної ділянки Охоронна зона навколо інженерних комунікацій. … Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0132 гектарів … Вид обмеження у використанні земельної ділянки Охоронна зона навколо (уздовж) об`єкта енергетичної системи. … Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0200 гектарів … Вид обмеження у використанні земельної ділянки Охоронна зона навколо (уздовж) об`єкта зв`язку. … Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0079 гектарів … Вид обмеження у використанні земельної ділянки Охоронна зона навколо (уздовж) об`єкта енергетичної системи. … Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0075 гектарів … Вид обмеження у використанні земельної ділянки Охоронна зона навколо інженерних комунікацій. … Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0063 гектарів … Вид обмеження у використанні земельної ділянки Охоронна зона навколо інженерних комунікацій. … Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0014 гектарів … Вид обмеження у використанні земельної ділянки Охоронна зона навколо (уздовж) об`єкта енергетичної системи. … Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0013 гектарів … Вид обмеження у використанні земельної ділянки Охоронна зона навколо (уздовж) об`єкта енергетичної системи. … Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0012 гектарів … Вид обмеження у використанні земельної ділянки Охоронна зона навколо інженерних комунікацій. … Площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0218 гектарів ….

Вважаючи, що витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, видані відповідачем із порушенням вимог чинного законодавства, а саме: із неправильним зазначенням коефіцієнта Км3, позивач звернувся до суду з адміністративним позовом у цій справі.

Вирішуючи спір між сторонами та задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції зазначив, що Відповідачем не надано до суду доказів врахування коефіцієнту локального фактору 0,80-0,96 при видачі Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 15.05.2024 за №3131/301-24 та Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2021 за №97-4-0.22-504/165-21. При цьому, відповідачем переконливо не доведено неможливість при видачі Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 15.05.2024 за №3131/301-24 та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2021 за №97-4-0.22-504/165-21 врахувати коефіцієнт локального фактору 0,80-0,96. З матеріалів справи вбачається, що відповідач в оскаржуваних Витягах застосував завищене значення коефіцієнту Км3, що вплинуло на кінцевий результат нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Норми частини 2 статті 19 Конституції України гарантують, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно визначення, що міститься у статті 1 Закону України № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Стаття 5 Закону № 1378-IV передбачає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку.

Відповідно до частин 1, 2 статті 15 Закону № 1378-IV підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Відповідно до статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій» (частина 3 статті 18 Закону № 1378-IV).

Частиною 2 статті 26 Закону України «Про землеустрій» визначено, що розробниками документації із землеустрою є:

юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;

фізичні особи - підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Тобто до розробника документації юридичної особи ставляться вищі вимоги, а саме наявність не менше двох працівників відповідної кваліфікації.

Тому, частину 3 статті 18 Закону № 1378-IV слід тлумачити у поєднанні з пунктом 1 частини 2 статті 26 Закону України «Про землеустрій». З огляду на наведені положення нормативно-правових актів, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою. Вказана норма є імперативною та не передбачає проведення фізичними особами-підприємцями нормативної грошової оцінки.

За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (частини 1, 2 статті 20 Закону № 1378-IV).

Поряд з цим Закон № 1378-IV вимагає проведення державної експертизи технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (стаття 21 Закону № 1378-IV).

Відповідно до статті 9 Закону України «Про державну експертизу» обов`язковій державній експертизі підлягають, в тому числі, схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць; технічна документація з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Згідно з частиною 2 статті 7 Закону України «Про державну експертизу» виконавцями державної експертизи є експерти, які працюють у складі спеціально уповноваженого органу виконавчої влади у сфері державної експертизи і мають високу кваліфікацію та спеціальні знання, а також висококваліфіковані спеціалісти або наукові працівники, які залучаються цими органами до її проведення відповідно до закону (далі - експерти державної експертизи).

Отже, державній експертизі підлягає як документація техніко-економічного обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, так і з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частини 1, 3 статті 23 Закону №1378-IV).

Системний аналіз норм права дає підстави для висновку, що НГО земельних ділянок здійснюється у відповідності до чітко визначеної спеціальним законодавством процедури, яка передбачає відповідні етапи та заходи.

Процедура проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів визначена «Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», затвердженим наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 (далі - Порядок №489).

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 №213.

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності (п. 3 Розділу І Порядку №489).

Відповідно до п.4 Розділу І Порядку №489 нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій», що кореспондується із частиною 3 статті 18 Закону № 1378-IV.

Згідно з п.п. 1, 3 Розділу ІІ Порядку №489 в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Нормативна грошова оцінка всіх категорій земель та земельних ділянок населених пунктів (за винятком земель сільськогосподарського призначення та земельних ділянок водного фонду, що використовуються для риборозведення) визначається згідно з формулою 1.

Визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів здійснюється за формулою: Цн = В х Нп/Нк х Кф х Км . Де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки; Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Згідно з пунктів 6, 8, 9 Розділу ІІ Порядку №489 коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою: Км = Км1 х Км2 х Км3. Де Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення; Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони); Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення коефіцієнта Км є затверджені матеріали Генеральної схеми планування території України, схем планування території Автономної Республіки Крим та областей, генеральні плани населених пунктів у частині, яка характеризує існуючий стан населеного пункту.

Значення коефіцієнтів установлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

У межах населеного пункту середня (базова) вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту, з урахуванням таких факторів: неоднорідність функціонально-планувальних якостей території; доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку; рівень інженерного забезпечення та благоустрою території; рівень розвитку сфери обслуговування населення; екологічна якість території; привабливість середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам`яток тощо.

Середня (базова) вартість одного квадратного метра земель не диференціюється для: смуги відводу магістральної залізниці, за винятком економіко-планувальних зон, які включають вокзали та привокзальні площі; смуги відводу магістральних нафто-, газо- та продуктопроводів, які проходять через територію населеного пункту і виходять за його межі; смуги відводу ліній електропостачання високої напруги і виходять за його межі.

Вартість одного квадратного метра земель населених пунктів за економіко-планувальними зонами розраховується за формулою: де Цнз=Цнм х Км, де - Цнз - середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра земель (у гривнях).

Значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Пунктом 10 Розділу ІІ Порядку №489 визначено, що вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою: Цн = Цнз х Кф х Км3.

Значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. Значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Встановлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу не менше ніж 1:10000 - для міст з чисельністю населення понад 100 тис. осіб, та 1:5000 - для інших населених пунктів.

Для обчислення Км3 враховуються локальні фактори, наведені в додатку 7, при цьому добуток пофакторних оцінок не має бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Водночас, Порядком №489 передбачено, що з метою внесення даних до Державного земельного кадастру про нормативну грошову оцінку земель населених пунктів оформлюється електронний документ відповідно до вимог Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 (далі - Порядок №1051) (п. 2 Розділу ІІІ).

Згідно з п. 24 Порядку №1051 до Державного земельного кадастру вносяться відомості про земельні ділянки, в тому числі про нормативну грошову оцінку: значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яке розраховується за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі відомостей про земельну ділянку, зазначених у цьому пункті, та відомостей про нормативну грошову оцінку земель у межах території адміністративно-територіальної одиниці згідно з підпунктом 8 пункту 22 цього Порядку; дата проведення нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до пп. 8 п. 22 Порядку №1051, до якого відсилає п. 24, до Державного земельного кадастру вносяться такі відомості про землі у межах державного кордону, як відомості про землі в межах територій адміністративно-територіальних одиниць (Автономної Республіки Крим, областей, мм. Києва та Севастополя, районів, міст, селищ, сіл, районів у містах) та за їх межами (у частині, що характеризують такі землі з урахуванням їх місцезнаходження):

- відомості про економічну та нормативну грошову оцінку земель у межах території адміністративно-територіальної одиниці:

- розподіл земель за економіко-планувальними зонами та оціночними одиницями (районами), а саме: код оціночної економіко-планувальної зони згідно з додатком 2, номер економіко-планувальної зони та оціночної одиниці (району); межі економіко-планувальних зон та оціночних одиниць (районів) з координатами їх поворотних точок; площа економіко-планувальних зон та оціночних одиниць (районів); значення зональних коефіцієнтів;

- значення нормативної грошової оцінки земель у межах адміністративно-територіальної одиниці (середньої вартості одного кв. метра земель населеного пункту, одиниці площі земель за межами населеного пункту);

- інформація про локальні фактори і зони їх дії (назви локальних факторів; межі зон дії локальних факторів (за видами) з координатами їх поворотних точок; значення коефіцієнта локального фактора в межах зони його дії);

- інформація про ареали агровиробничих груп ґрунтів відповідно до підпункту 7 цього пункту;

- інформація про бонітування ґрунтів відповідно до підпункту 9 цього пункту;

- інформація про документи, на підставі яких встановлено нормативну грошову оцінку земель у межах території адміністративно-територіальної одиниці (назва, дата та номер рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, найменування органу, що його прийняв, дата проведення нормативної грошової оцінки земель та введення в дію зазначеного рішення), електронні копії таких документів.

Водночас, п.п. 66, 67 Порядку №1051 закріплено, що до Державного земельного кадастру державними кадастровими реєстраторами вносяться відомості (зміни до них), зазначені у пунктах 21-25 цього Порядку, про об`єкти Державного земельного кадастру. Внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру здійснюється виключно на підставі та відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» та цього Порядку. Забороняється вимагати для внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру надання документів та здійснення дій, прямо не передбачених Законом України «Про Державний земельний кадастр».

Статтею 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр» передбачені підстави та основні вимоги щодо внесення відомостей до Державного земельного кадастру.

Відповідно до частини 7 цієї ж статті відомості про нормативну грошову оцінку земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації з такої оцінки.

За змістом частини 1 статті 32 цього ж Закону відомості про межі державного кордону України, межі адміністративно-територіальних одиниць, нормативну грошову оцінку земель, розташованих у межах територій адміністративно-територіальних одиниць, економічну оцінку земель, обмеження у використанні земель, встановлені законами та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами, вносяться до Державного земельного кадастру на підставі рішення відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про встановлення і зміну меж адміністративно-територіальної одиниці, про затвердження документації із землеустрою, документації з оцінки земель, яка є підставою для внесення таких відомостей.

Виходячи з аналізу вищевказаних норм законодавства, колегія суддів констатує, що нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. При цьому, підставою внесення відомостей до Держгеокадастру про нормативну грошову оцінку земель є технічна документація, яка, з урахуванням вимог статті 9 Закону України «Про державну експертизу», підлягає обов`язковій державній експертизі. У свою чергу, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, у відповідності до вимог статті 23 Закону №1378-IV затверджується сільською, селищною, міською радою.

Витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Тобто витяг складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Такий висновок узгоджується із позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 04.09.2020 у справі №821/1887/16, від 01.06.2022 у справі №640/13150/19.

Як видно з матеріалів справи позивач оскаржує два витяги з технічної документації, а саме: Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №97-4-0.22-504/165-21 від 15.03.2021 та Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №3131/301-24 від 15.05.2024.

Судом встановлено, що у Витязі з технічної документації від 15.03.2021 дійсно вказано, що коефіцієнт Км3 становить 1.10. Водночас Витяг з технічної документації від 16.05.2024 не містить інформації про використання коефіцієнта Км3 на рівні 1.10 для визначення розміру нормативної грошової оцінки землі.

На думку позивача застосування коефіцієнту КМ3 на рівні 1.10 є необґрунтованим, оскільки земельні ділянки мають місце знаходження в зоні охоронної зони (санітарно-захисної зони).

Так, згідно зі статтею 112 Земельного Кодексу України охоронні зони створюються: навколо особливо цінних природних об`єктів, об`єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів; навколо споруд електронних комунікацій, у тому числі базових станцій мобільного зв`язку, земних станцій супутникового зв`язку, уздовж ліній електронних комунікаційних мереж, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об`єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об`єкти. Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про трубопровідний транспорт» охоронна зона являє собою землі вздовж магістральних та промислових трубопроводів, навколо промислових об`єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженню, а також для зменшення їх негативного впливу на людей, суміжні землі, природні об`єкти та довкілля в цілому.

Відповідно до положень до земель трубопровідного транспорту належать земельні ділянки, на яких збудовано наземні і надземні трубопроводи та їх споруди, а також наземні споруди підземних трубопроводів. Уздовж трубопроводів встановлюються охоронні зони. Земля в межах охоронних зон не вилучається, а використовується з обмеженнями (обтяженнями) відповідно до закону або договору. Порядок встановлення, розмір та режим використання охоронної зони об`єкта трубопровідного транспорту визначаються законодавством України.

Відповідно до Правил охорони ліній електрозв`язку, які затверджені постановою Кабінету Міністрів України №135 від 29.01.1996 на трасах кабельних і повітряних ліній електрозв`язку і навколо випромінюючих споруд електрозв`язку встановлюються охоронні зони.

У межах охоронних зон ліній електрозв`язку і навколо випромінюючих споруд електрозв`язку без письмової згоди операторів телекомунікацій, а також без присутності їх представника, серед іншого, забороняється: виконувати різного виду будівельні, монтажні, вибухові і земляні роботи, а також розрівнювати ґрунт за допомогою бульдозера, екскаватора, скрепера, грейдера та іншої землерийної техніки; поводити сільськогосподарські земляні роботи на глибині більш як 0,3 метра; саджати дерева, розташовувати польові стани (табори), утримувати худобу, складати матеріали, корми, добрива, розпалювати вогнища, влаштовувати стрільбища; тощо.

За статтею 1 «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об`єктів» охоронні зони об`єктів енергетики - зона вздовж повітряних і кабельних ліній електропередачі, навколо електростанцій, трансформаторних підстанцій, розподільних пунктів та пристроїв і магістральних теплових мереж, споруд альтернативної енергетики тощо для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженню, а також для зменшення їх негативного впливу на людей, суміжні землі, природні об`єкти та довкілля.

Згідно статті 32 Закону України «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об`єктів» у межах охоронних зон об`єктів енергетики забороняється: будувати житлові будинки, будинки громадського призначення; розміщати споруди іншого призначення на меншій відстані від елементів електричних мереж, ніж встановлена нормами; складати будь-які матеріали, розпалювати вогнища, влаштовувати звалища; саджати дерева, крім кущів та саджанців з висотою перспективного росту не більше двох метрів; розташовувати автозаправні станції або сховища пально-мастильних матеріалів; влаштовувати спортивні майданчики для ігор, стадіони, ринки, зупинки громадського транспорту, проводити будь-які заходи, пов`язані з великим скупченням людей, не зайнятих виконанням дозволених у встановленому порядку робіт; запускати спортивні моделі літальних апаратів та повітряні змії; відсипати ґрунт, влаштовувати водосховища, ставки та інші водні споруди; влаштовувати зупинки та стоянки усіх видів транспорту (крім залізничного) в охоронних зонах повітряних ліній електропередачі напругою 330 кВ і вище.

Власникам і користувачам земельних ділянок, фізичним та юридичним особам у межах спеціальних зон об`єктів енергетики без письмової згоди підприємств енергетики, у віданні яких перебувають ці мережі, а також без присутності їх представника забороняється виконувати земляні, будівельні та інші роботи, що можуть призвести до порушення безаварійного функціонування об`єктів електричних мереж.

Разом з тим, за приписами статті 114 Земельного кодексу України санітарно-захисні зони створюються навколо об`єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об`єктів від територій житлової забудови. У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об`єктів, об`єктів соціальної інфраструктури та інших об`єктів, пов`язаних з постійним перебуванням людей.

Отже, санітарно-захисні зони це території навколо шкідливих об`єктів з обмеженим режимом землекористування, де забороняється розміщення об`єктів, пов`язаних з постійним перебуванням людей.

Відтак, обгрунтованими є доводи третьої особи, що «охоронна зона» та «санітарно-захисна зона» мають різну правову природу та різними за своїм значенням, відтак віднесення земельної ділянки до категорії «охоронної зони» в певних її межах, не може підтверджувати чи спростовувати віднесення такої ділянки до категорії «санітарно-захисної зони».

Водночас, третьою особою в апеляційній скарзі надані такі пояснення стосовно застосування коефіцієнту Км3 у Витязі від 15.03.2021.

Задля встановлення дійної обставини місцерозташування земельної ділянки з кадастровим номером :04:086:0038 в санітарно захисній зоні, а також можливого врахування коефіцієнту локального фактору «Місцезнаходження земельної ділянки у санітарно- захисній зоні», при видачі витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 15.05.2024 за №3131/301-24 та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.03.2021 за №97-4-0.22-504/165-21, був зроблений запит до Відділу №4 управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, який формував та видавав оскаржувані в рамках даної справи витяги.

Відділ №4 управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області листом від 29.08.2025 №2264/299-25 повідомив наступне:

Рішенням Криворізької міської ради від 24.06.2015 №3728 затверджена «Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу», яка розроблена у 2014 році Державним підприємством УДНДІПМ «Діпромісто» імені Ю.М. Білоконя (діяла на території міста Кривого Рогу з 01.01.2016 до 31.12.2021).

Під час формування 15.03.2021 витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки локальний коефіцієнт (фактор), а саме: місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні, відсутній. Це означає, що земельна ділянка по вулиці Ракітіна, 31у, площею 0,1326 га з кадастровим номером :04:086:0038 знаходиться поза межами санітарно-захисної зони.

Повідомлено, що керуючись статтею 23 Закону України «Про оцінку земель», Відділ в межах своїх повноважень надає витяги із затвердженої та обов`язкової для застосування Технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок. Витяги у 2021 році формувались спеціалістами відділу з використанням ГІС- технологій та електронних цифрових карт «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу» затвердженої рішення Криворізької міської ради від 24.06.2015 №3728, в автоматичному режимі.

Під час формування 15.05.2024 витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку вищезазначеної земельної ділянки на підставі «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Кривого Рогу», яка затверджена рішенням Криворізької міської ради від 26.05.2021 №523 (діє на території міста Кривого Рогу з 01.01.2022) локальний коефіцієнт (фактор), а саме: місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0,80 врахований.

Таким чином, судом встановлено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №97-4-0.22- 504/165-21 від 15.03.2021 був виданий на виконання рішення Криворізької міської ради від 24.06.2015 №3728, яким була затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу, станом на 01.01.2014. та яке діяло на території міста Кривого Рогу в період з 01.01.2016 до 31.12.2021.

Відповідно до вказаної технічної документації з нормативно грошової оцінки земель міста Кривого рогу, земельна ділянка, яку орендує позивач, не була віднесена до санітарно-захисної зони. Матеріали справи не містять доказів зворотнього.

Відповідно відповідач, який є лише особою, яка формує витяг з технічної документації виключно у відповідності до затведженої документації та не має права на внесення до Витягу будь-яких корективів, правомірно сформував та видав в 2021 році витяг з технічної документації із зазначенням коефцієнта Км3 на рвіні 1.10.

Водночас, при видачі Витягу від 16.05.2024 відповідач керувався даними Держгекаадастру, з урахуванням «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Кривого Рогу», яка затверджена рішенням Криворізької міської ради від 26.05.2021 №523 (діє на території міста Кривого Рогу з 01.01.2022), тому локальний коефіцієнт (фактор), а саме: місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0,80 врахований.

При цьому, суд апеляціної інстанції зазначає, що відповідно до ст. 77 КАС України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких грунтуються її вимоги або заперечення.

Позивач зазначає, що в 2024 році при видачі Витягу про номативну грошову оцінку земельної ділянки відповідач застосував коефіцієнт Км3 на рвіні 1.10, в той час як правильним коефцієнтом буде значення 0.80-0.96.

Водночас, позивачем не надано до суду жодних доказів на підтвердження того, що відповідачем дійсно застосований коефіцієнт Км3 на рівні 1.10, в той час як сам відповідач та третя особа зазначають, що кефіцієнт Км3 врахований на рівні 0.80, а сам витяг не містить значення коефіцієнтів.

Таким чином, позивачем не доведено того, що в 2024 році відповідач використав не той коефіцієнт Км3.

Надані позивачем до суду декларації з екологічного податку на підствердження того, що специфіка роботи підприємства вказує на те, що мають місце викиди заруднюючих речовин, а відтак і земельні ділянки мають бути віднесені до санітарно-захисних зон колегія суддів вважає такими, що не зумовлюють підстав для задоволення позовних вимог, оскільки внесення даних до Витягів з техічної документації земельної ділянки відбувається виключно у відповідності до Технічної документації, затвердженої рішенням відповідної ради.

Рішення Криворізької міської ради, яким затверджено технічну документацію позивачем не оскаржується, відтак віднесення земельної ділянки до тієї чи іншої каторгії, в тому числі за місцем розташування, судом, незважаючи на сплату позивачем екологічного податку, під сумнів не ставиться.

Вищенаведене залишилось поза увагою суду першої інстанції, внаслідок чого суд дійшов необгрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ПП «Дарьял».

Відповідно до ч. 1 ст. 317 КАС України, підставами для скасування судового рішення суду першої інстанції повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є: 1) неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів вважає за необхідне скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нову постанову про відмову в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. 243, 308, 310, 315, 317, 321, 325 КАС України, суд,

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Криворізької міської ради задовольнити.

Рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 19.08.2025 в адміністративній справі №280/5038/25 скасувати та ухвалити нову постанову.

Відмовити в задоволенні позовних вимог Приватного підприємства фірми «Дарьял».

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів.

Постанова в повному обсязі складена 11.11.2025.

Головуючий - суддя О.О. Круговий

суддя А.В. Шлай

суддя А.А. Щербак