Справа № 420/34742/24
Суддя: Кравченко К.В.
Дата ухвалення: 2025-07-07 00:00:00+03
Юрисдикція: administrative

П`ЯТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 липня 2025 р.м. ОдесаСправа № 420/34742/24

Перша інстанція: суддя Завальнюк І.В.,

повний текст судового рішення

складено 12.03.2025, м. Одеса

П`ятий апеляційний адміністративний суд у складі колегії:

головуючого судді Кравченка К.В.,
судді Джабурія О.В.,
судді Вербицької Н.В.,
при секретарі Марченко І.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні Одеської міської ради та Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 03 березня 2025 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, за участю третьої особи Одеської міської ради, про визнання протиправним та скасування рішення, зобов`язання надати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на об`єкт будівництва, -

В С Т А Н О В И В:

08.11.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» звернулось до одеського окружного адміністративного суду з позовом до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, за участю третьої особи Одеської міської ради, в якому просило суд:

- визнати протиправним та скасувати рішення Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 06 вересня 2024 року про відмову у видачі містобудівних обмежень Товариству з обмеженою відповідальністю «Сайтленд»;

- зобов`язати Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради надати Товариству з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки :21:030:0015 на об`єкт будівництва «Реконструкція частини торгівельних павільйонів ринку із збільшенням площі і без зміни поверховості за адресою: Одеська обл., Одеський район, Одеська територіальна громада, м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142».

В обґрунтування позовних вимог ТОВ «Сайтленд» посилалось на те, що воно є власником земельної ділянки з кадастровим номером :21:030:0015 за адресою: Одеська обл., Одеський район, Одеська територіальна громада, м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142. Право власності на вказану земельну ділянку позивач набув на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 01.03.2019, укладеного між позивачем та Одеською міською радою. При цьому позивач звертав увагу на те, що на стадії підготовки до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та під час його укладення, було достовірно встановлено цільове призначення земельної ділянки В.03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, вид використання - для експлуатації та обслуговування будівель торгово-сервісного комплексу (категорія землі землі - громадської забудови). Також позивач вказував, що договір купівлі-продажу був укладений за наявності повідомлення Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради (правонаступником якої є Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради) від 14.08.2018 №01-11/3368-50п, отриманого перед придбанням земельної ділянки, зокрема про відсутність обмежень у використанні (забудови), а також про включення земельної ділянки до зон Г-6 та Ж-4 (без зони ТР-2).

Враховуючи мету придбання земельної ділянки (подальша її експлуатації за призначенням, а також реконструкція частини належних позивачу торгівельних павільйонів ринку зі збільшенням площі і без змін поверховості), позивач звернувся до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради із заявою про видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, але отримав відмову від 06.09.2024, яку вважав протиправною, оскільки вона суперечить принципам добросовісності і заборони суперечливої поведінки, адже у минулому, перед придбанням земельної ділянки, відповідач повідомив про відсутність відповідних обмежень встановлених такою містобудівною документацією.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 03.03.2025, ухваленим у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження, частково задоволений позов ТОВ «Сайтленд» наступним чином:

- визнане протиправним та скасоване рішення Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 06 вересня 2024 року про відмову у видачі містобудівних обмежень Товариству з обмеженою відповідальністю «Сайтленд»;

- зобов`язано Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради повторно розглянути заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» про видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки :21:030:0015 на об`єкт будівництва «Реконструкція частини торгівельних павільйонів ринку із збільшенням площі і без зміни поверховості за адресою: Одеська обл., Одеський район, Одеська територіальна громада, м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142», з урахуванням висновків суду;

- в іншій частині позовних вимог відмовлено;

- стягнуто з бюджетних асигнувань Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» судовий збір в розмірі 3028 грн.;

- повернуто з Державного бюджету України через Головне управління Державної казначейської служби України в Одеській області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» судовий збір в розмірі 3028 грн..

Не погоджуючись із зазначеним судовим рішенням, Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржуване рішення Одеського окружного адміністративного суду від 03.03.2025 та ухвалити нову постанову, якою відмовити у задоволенні позовних вимог ТОВ «Сайтленд».

В обґрунтування вимог апеляційної скарги Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради зазначає, що оскаржуване рішення є необґрунтованим, оскільки не відповідають дійсності висновки суду про те, що невідповідність намірів Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» зонінгу міста Одеси в межах правовідносин у даній справі не має юридичного значення, а тому не могло бути підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень.

Також апелянт вказує про помилковість висновків суду першої інстанції, що план зонування території міста Одеси в частині віднесення частини земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, кадастровий номер :21:030:0015, до зони транспортної інфраструктури ТР-2 не відповідає вимогам пункту 1 частини третьої статті 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», оскільки не відповідає рішенням та намірам Одеської міської ради, а саме: у Одеської міської ради відсутній намір розширювати вулицю Люстдорфська дорога шляхом включення до її території частини земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, кадастровий номер :21:030:0015. При цьому, апелянт звертає вагу на те, що рішення Одеської міської ради від 19 жовтня 2016 року №1316-VІІ «Про затвердження плану зонування території (зонінгу) м. Одеси» є нормативно-правовим актом та на час виникнення спірних правовідносин є чинним та не оскаржувалося позивачем в судовому порядку, у тому числі не є предметом позову, тому суд першої інстанції не мав повноважень надавати оцінку даному документу щодо відповідності чи невідповідності вищевказаного рішення міської ради вимогам чинного законодавства.

Одеська міська рада також подала апеляційну скаргу в якій просить скасувати оскаржуване рішення Одеського окружного адміністративного суду від 03.03.2025 в частині, якою задоволені позовні вимоги та ухвалити в цій частині нову постанову, якою відмовити у задоволенні позовних вимог ТОВ «Сайтленд», а в іншій частині оскаржуване рішення залишити без змін.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги Одеська міська рада зазначає, що оскаржуване рішення ухвалене внаслідок неповного з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що призвело до виходу адміністративного суду за межі позовних вимог та ухвалення незаконного рішення, яке підлягає скасуванню.

Так, Одеська міська рада вказує, що відмова у наданні містобудівних умов та обмежень ґрунтується виключно на вимогах закону, оскільки було встановлено невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, що є однією з підстав для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень.

Посилаючись на рішення від 26.03.2015 №6489-УІ «Про затвердження Генерального плану м. Одеси» та від 19.10.2016 №1316-VII «Про затвердження плану зонування території (зонінгу) м. Одеси», апелянт звертає вагу на те, що земельна ділянка розташована у громадській зоні Г-6 (торгівельпі зони), та частково розташована в межах зони транспортної інфраструктури ТР-2 (дороги, вулиці ті майдани у межах червоних ліній), також земельна ділянка розташована у зоні обмеження висотності забудови + 50 м, + 150 м, та частина земельної ділянки з боку Люстдорфської дороги знаходиться в охоронній зоні ЛЕП.

Апелянт вказує, що реконструкція частини торгівельних павільйонів ринку зі збільшенням площі і без зміни поверховості за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, має відбуватися з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та з урахуванням вимог Державних будівельних норм. Проте, в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, до видів використання якої входять території вулиць, майданів, наземних та підземних пішохідних переходів, інформаційних реклам, малих архітектурних форм декоративно-технологічного призначення, заборонено розміщення капітальних будівель будь-якого призначення, а тому ніяка будівля або споруда, що не відповідає вимогам Зонінгу, не може бути замінена на іншу будівлю чи споруду, що також не відповідає вимогам Зонінгу. Саме за таких, законних на думку апелянта, підставах позивачу було відмовлено у видачі містобудівних умов та обмежень - невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Вказує Одеська міська рада і на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, зокрема щодо висновків стосовно Плану зонування території (зонінг) м. деси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 №1316-VII.

Апелянт вважає, що суд першої інстанції залишив поза увагою той факт, що План зонування є нормативно-правовим актом, особливості оскарження якого передбачені спеціальними нормами КАС України (постанови ВС від 24.09.2020 у справі №520/11333/16-а та від 21.10.2019 у справі №522/22780/16-а), який не був предметом спору, а тому висновки суду першої інстанції щодо невідповідності Плану зонування вимогам чинного законодавства є виходом за межі позовних вимог, призвело до ухвалення незаконного судового рішення. При цьому, апелянт зауважує, що суд першої інстанції не дотримався процедури розгляду справ предметом розгляду яких є оскарження нормативно-правових актів, та, вийшовши за межі позовних вимог, не обґрунтував це в мотивувальній частині оскаржуваного рішення, не зазначив про необхідність виходу за межі позовних вимог, підстави для такого виходу і яким чином таке рішення суду зможе забезпечити належний захист прав та інтересів позивача.

Одеська міська рада вважає, що суд першої інстанції дійшов висновку про зміщення зони ТР-2 вулиці Левітана на південь, виключно зі слів ТОВ «Сайтленд» на підставі наданих ним же документів, за відсутності судової експертизи, що є припущеннями та недостатнім для такого висновку. Вказане, на думку апелянта, свідчить про порушення оцінки наданих сторонами доказів.

Апелянт наголошує на тому, що незалежно від наслідків розгляду поданої ним апеляційної скарги по суті спору, мотивувальна частина рішення Одеського окружного адміністративного суду від 03.03.2025 року у справі №420/34742/24 має бути змінена, шляхом виключення з оскаржуваного рішення оцінки адміністративний судом Плану зонування.

Помилковими вважає апелянт і висновки суду першої інстанції про те, що умови використання земельних ділянок, визначені Планом зонування, підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі, оскільки, якщо запланований вид використання не передбачений у переліку дозволених та допустимих видів забудови, це не означає, що така земельна ділянка має обмеження у використанні, відомості про що вносяться в Державний земельний кадастр. Одеська міська рада вказує на те, що факт того, що земельна ділянка розташована в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, є виключно визначеним Планом зонування видом використання, а не обмеженням у використанні земельної ділянки, як помилково зазначено в оскаржуваному судовому рішенні, а отже такі відомості не підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі.

Таким, що не відповідає фактичним обставинам справи вважає апелянт і висновок суду першої інстанції про недотримання принципу добросовісності органами місцевого самоврядування у спірних правовідносинах, оскільки саме від власника земельної ділянки залежить вирішення органами місцевого самоврядування питання щодо зміни цільового призначення земельної ділянки та функціонального призначення земельної ділянки, яке визначається містобудівною документацією, зокрема планом зонування.

Оскільки планування території здійснюється стосовно цілого міста, кварталу, району, мікрорайону, а не щодо окремих земельних ділянок, апелянт вказує, що питання цільового призначення окремих земельних ділянок відповідно до вимог законодавства не вирішується та не повинно вирішуватися у плані зонування території населеного пункту. При цьому, визначеність певного правового статусу земельної ділянки (встановлення її цільового призначення, приналежність речових прав на цю земельну ділянку певним особам тощо) жодним чином не спростовує потреби у плануванні відповідної території в цілому та не обмежує орган місцевого самоврядування у визначенні перспективних напрямків розвитку територій населеного пункту у відриві від існуючої на момент планування ситуації.

Апелянт акцентує увагу на тому, що план зонування не є кресленням, що відображає дійсний стан речей; завданням його розроблення є не створення діючої мапи міста та сформованих земельних ділянок, а деталізація передбачених у генеральному плані міста стратегічних вирішень у сфері розвитку міста. По суті план зонування виступає ілюстрацією територіальної організації «майбутнього міста», реалізація якої, втім, вимагає дотримання всіх передбачених у законодавстві процедур, в тому числі, за потреби, і щодо зміни цільового призначення відповідних земельних ділянок.

Отже, апелянт вважає, що встановлений вид використання, належної позивачу земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування будівель торгово-сервісного комплексу, не передбачає можливість проведення реконструкції належних позивачу будівель, оскільки це призведе до більшої невідповідності Плану зонування, що і було встановлено Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради.

У відзивах на апеляційні скарги Одеської міської ради та Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, Товариство з обмеженою відповідальністю «Сайтленд», посилаючись на доводи, що узгоджуються із висновками суду першої інстанції, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.

Апеляційний суд, заслухавши суддю-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг, вважає, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню з таких підстав.

Суд встановив, що відповідно до матеріалів справи у 2018 році у Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» виник намір придбати земельну ділянку під належним позивачу об`єктом нерухомого майна торгово-сервісним комплексом за адресою будинок № 142 по вулиці Люстдорфській дорозі місто Одеса.

У зв`язку з цим Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, листом від 14 серпня 2018 року №01-11/3368-50п (т.1 а.с.88-89) повідомило Департамент комунальної власності Одеської міської ради про те, що відповідно до плану зонування території (зонінгу) міста Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 18 жовтня 2016 року №1316-VII, земельна ділянка за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142 розташована в наступних зонах: громадській зоні Г-6 (торгівельна зона), житловій зоні Ж-4 (зоні змішаної багатоквартирної житлової забудови та громадської забудови).

20 грудня 2018 року Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, направило Товариству з обмеженою відповідальністю «Спектр Нова» лист №01-11/5187, яким надав каталог координат меж кварталу за адресою: вул. Люстдорфська дорога, 142: (-7984,588, 534,161; -7967,021, -444,252; 8026,886, -429,408), а також графічну схему із накладенням меж кварталу на топографічний план кварталу, виходячи з якого будівлі ринку знаходились у межах кварталу, тобто без перетину червоних ліній вулиць Люстдорфська дорога і Левітана (т.1 а.с.90-92).

21 березня 2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» та Одеською міською радою був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, за яким позивач придбав земельну ділянку площею 0,3094 га, за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, кадастровий номер :21:030:0015, цільове призначення В.03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, вид використання для експлуатації та обслуговування будівель торгово-сервісного комплексу (категорія землі землі - громадської забудови).

Пунктом 1.2 договору передбачено, що відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 17 жовтня 2012 року, не зареєстровані, що підтверджено Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-019, виданого 29 січня 2019 року Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (т.1 а.с.58-60).

Відповідно до листа Управління дорожнього господарства Одеської міської ради від 12 липня 2023 року, наданого на запит про доступ до публічної інформації ТОВ «Сайтленд» від 26.06.2023, станом на дату надання відповіді відсутня будь-яка інформація щодо намірів розширити вулицю Левітана (т.1 а.с.93).

Відповідно до листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 12.07.2023 за вих. №01-12/67/ЗПИ, наданого на запит про доступ до публічної інформації ТОВ «Сайтленд» від 26.05.2023, позивачу надана інформація стосовно нормативних документів щодо розміщення «червоних ліній», щодо оприлюднення таких актів, щодо заборони реконструкції об`єктів у межах «червоних ліній» (т.1 а.с.94-97).

Відповідно до матеріалів справи, 26.09.2023 Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради листом за вих. №01-11/1936, на заяву позивача від 30.08.2023 надав позивачу наявну інформацію з бази даних геоінформаційної системи містобудівного кадастру м. Одеси за земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вулиця Люстдорфська дорога, 142, а саме: витяг з містобудівної документації м.Одеси із зазначенням функціональної зони території, в межах якої вона розташована: вид цільового призначення 03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, та обмежень у використанні території для містобудівних потреб, в тому числі сформовані на основі бази геоданих (т.1 а.с.98, 99-103).

Так, відповідно до копії витягу №01-11/1936 з містобудівної документації м.Одеси для земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вулиця Люстдорфська дорога, 142, на вказану земельну ділянку розповсюджується така містобудівна документація, зокрема:

- Інтернет-ресурс (офіційний веб-сайт), що містить геоінформаційні дані щодо чинної містобудівної документації;

- Генеральний план міста Одеси, затверджений рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 №6489-VI; ділянка розташована в межах зони багатоповерхової забудови та частково в межах червоних ліній житлових вулиць;

- План зонування території міста Одеси (Зонінг), затверджений рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 №1316-VIІ; Ділянка розташована в зоні Ж-4 зоні змішаної житлової та громадської забудови, частково в зоні Г-6 зоні об`єктів торгівлі; також частково в зоні транспортної інфраструктури ТР-2;

- функціональні зони та коди (номер) згідно Зонінгу: Зона Ж-4 зона змішаної житлової забудови та громадської забудови призначена для розташування багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 9-ти до 16-ти поверхів, супутніх об`єктів повсякденного обслуговування населення, комунальних об`єктів, окремих об`єктів загальноміського та районного значення; зона Г-6 зона об`єктів торгівлі; зона ТР-2 - зона транспортної інфраструктури. Коди функціональних зон прийняті згідно з ДСТУ-Н Б Б 1.1-12:2011 «Настанова про склад та зміст плану зонування території (зонінг)».

Також у витязі №01-11/1936 вказано, що:

- площа функціональної зоні (Ж-4) в межах ділянки 0,1858 га;

- площа функціональної зоні (Г-6) в межах ділянки 0,0724 га;

- площа функціональної зоні (ТР-2) в межах ділянки 0,0512га;

Координати та площі функціональних зон в межах ділянки наведені у графічній частини цього витягу: План зонування території (зонінг) м. Одеси М1:1000 від 30.08.2023 (т.1 а.с.105), Функціональні зони: площа та координати (МСК 51) М 1:500 (т.1 а.с.106).

Також, витяг №01-11/1936 з містобудівної документації м. Одеси для земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вулиця Люстдорфська дорога, 142 містить переліки переважних, супутніх та допустимих видів використання території (земельної ділянки) в зонах Ж-4, Г-6, ТР-2 (т.1 а.с.100-102).

Так, зокрема, у переліку переважних, супутніх та допустимих видів використання території (земельної ділянки) в зоні ТР-2 зазначено:

- Переважні: території вулиць, майданів; зупинки громадського транспорту кіосками продажу проїзних квитків; наземні пішохідні переходи; підземні пішохідні переходи;

- Супутні: інформаційна реклама; малі архітектурні форми декоративно-технологічного призначення; велосипедні доріжки; тротуари, хідники; зелені насадження спеціального призначення; інженерне устаткування та устрої, що забезпечують безпеку руху (турнікети, освітлення, світлофори, дорожні знаки, розмітка проїзної частини, транспортні перетини в одному рівні);

- Допустимі: (потребують спеціального дозволу або погодження): відкриті майданчики для стаціонарного та тимчасового зберігання транспортних засобів; стаціонарні малі архітектурні форми.

Також вказано, що використання території зони, розміщення споруд здійснюється з урахуванням вимог чинного законодавства та державних нормативних документів: Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема статті 26 Закону, та інших законодавчих актів України та у відповідності до чинної містобудівної документації м. Одеси, в т.ч. згідно п.2 додатка до рішення Одеської міської ради №51-VIII від 03.02.2021.

У розділі «Планувальні обмеження», окрім іншого вказано, що території - в червоних лініях - обмеження щодо використання в межах червоних ліній житлових вулиць (в межах зони ТР-2 площею 0,0512 га. Звернута увага на те, що ділянка в межах зони ТР-2 площею 0,0512 га, що належить до земель загального користування, не може передаватись у приватну власність згідно з п.4 ст.83 Земельного кодексу України.

Листом від 25.10.2023 за вих. №0110/114/ЗПИ Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, на запит про доступ до публічної інформації ТОВ «Сайтленд» від 26.05.2023 щодо планів (намірів) Одеської міської ради з викупу чи примусового вилучення землі (земельних ділянок чиїх частин) в Київському адміністративному районі м. Одеси в межах вулиць Академіка Корольова, вулиця Костанді, Люстдорфської дороги, вулиці Тульської, а також земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 142, кадастровий номер :21:030:0015, повідомив позивача про те, що Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради (нині Департамент) 14.08.2018 листом №01-11/3368-50п на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надана інформація щодо відповідності цільового призначення земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, чинній містобудівній документації (т.1 а.с.104) також повідомлено, що детальні плати території у межах вказаних вулиць, до яких входить вказана земельна ділянка, не затверджувались, та за даними архіву і відділу загального листування містобудівні умови та обмеження для проектування об`єктів будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером :21:030:0015 в Департаменту не зареєстровані.

Відповідно до витягу з державного земельного кадастру від 02.08.2023 №НВ-019 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :21:030:0015, за адресою: Одеська обл., Одеський район, Одеська територіальна громада, м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, не зареєстровані відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою КМУ №1051 від 17.10.2012 (т.1 а.с.62-66)

06.08.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» звернулось до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради із заявою про видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки :21:030:0015 на об`єкт будівництва «Реконструкція частини торгівельних павільйонів ринку із збільшенням площі, без зміни поверховості за адресою: Одеська обл., Одеський район, Одеська територіальна громада, м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142» (т.1 а.с.20-21).

Разом із заявою були надані такі документи:

- договір купівлі-продажу земельної ділянки від 21 березня 2019 року щодо земельної ділянки кадастровий номер :21:030:0015 (т.1 а.с.58-61);

- витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-023 від 02 серпня 2023 року (т.1 а.с.62-65);

- копія інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №200894296 від 19 лютого 2020 року (т.1 а.с.22-28);

- технічний паспорт на громадський будинок торгово-сервісний комплекс №142 по вулиці Люстдорфська дорога місто Одеса від 20 грудня 2010 року (т.1 а.с.29-57);

- викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000 (т.1 а.с.66);

- містобудівний розрахунок «Реконструкція частини торгівельних павільйонів ринку із збільшенням площі і без зміни поверховості за адресою: м. Одеса, Київський район, вул. Люстдорфська дорога, 142» (т.1 а.с.67-87).

Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради за наслідками розгляду заяви ТОВ «Сайтленд», реєстраційний номер A867353372, яка надійшла до Департаменту 06.08.2024 (вх. ДАМ від 06.08.2024 №01-06/58) було прийняте рішення №01-06/58 (A867353372) від 06.09.2024 реєстраційний номер документу в ЄДЕССБ MU01:5919-3738-7574-1983, яким Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради відмовив ТОВ «Сайтленд» у наданні містобудівних умов та обмежень, відповідно до частини 4 статті 29 закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме: невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, оскільки відповідно до плану зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 № 1316-VII, земельна ділянка за адресою: Одеська обл., м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142 (кадастровий номер :21:030:0015), частково розташована в торговельній зоні Г-6, призначеної для розміщення об`єктів торгівлі (магазинів, торгівельних комплексів), ринкових комплексів, а частково в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, до якої входять території вулиць, майданів та доріг, які за містобудівною документаціє знаходяться в межах червоних ліній; частина земельної ділянки з боку Люстдорфської дороги знаходиться в охоронній зоні ЛЕП (т.1 а.с.17-19).

Вирішуючи спір та частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що у випадку встановлення планом зонування території обмежень (вимог) до забудови окремих територій (функціональних зон) щодо земельної ділянки або її частини, відомості про таке обмеження обов`язково мали бути внесені до Державного земельного кадастру, та доступ до такої інформації у разі її наявності забезпечується саме відповідачем. Проте, перед придбанням позивачем земельної ділянки відповідачем була надана інформація про відсутність обмежень у використанні (забудови), а також про відсутність включення частини земельної ділянки до зони ТР-2, але після придбання позивачем у власність земельної ділянки позивачу було відмовлено у видачі містобудівних умов та обмежень на реконструкцію частини об`єкта нерухомого майна на даній земельній ділянці, саме з підстав того, що частина земельної ділянки розташована в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, а розміщення капітальних будівель будь-якого призначення у межах вказаної територіальної зони не відповідає положенням діючої містобудівної документації на місцевому рівні.

Оскільки Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, надавши спочатку інформацію про те, що земельна ділянка не перетинає межі червоних ліній (тобто не перебуває в зоні транспортної інфраструктури), а в подальшому посилається на розташування частини земельної ділянки в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, як на підставу відмови у наданні містобудівних умов та обмежень, суд першої інстанції встановив порушення відповідачем принципу «належного урядування»,

Перевіряючи доводи сторін по суті предмету спору, суд першої інстанції виходив з того, що не знайшли свого підтвердження посилання відповідача, як на підставу для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень, на те, що частина належної позивачу земельної ділянки розташована в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, оскільки, відповідно до наданих відповідачем позивачу документів, зона обмеження забудови ТР-2 вулиці Левітана не охоплює на плані зонування саму вулицю Левітана, а необґрунтовано зміщена на південь (зокрема, у бік належної позивачу земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, кадастровий номер :21:030:0015) та безпідставно включає в себе замість території вулиці (дороги) територію, розміщену на півдні від вулиці Левітана, зокрема частину належної позивачу земельної ділянки (до зони вулиці також потратили багатоквартирні житлові будинки, проте межі зони ТР-2 проходять через будівлі, не оминаючи їх контури), що не має ніякого відношення до дороги, є ділянкою громадської забудови, а не транспорту.

Перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції фактичних обставин справи та правильність застосування норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд дійшов такого висновку.

Відповідно до оскаржуваного рішення Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 06 вересня 2024 року про відмову у видачі містобудівних обмежень вбачається, підставою для такої відмови є те, що відповідно до плану зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 №1316-VII, земельна ділянка за адресою: Одеська обл., м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142 (кадастровий номер :21:030:0015), частково розташована в торговельній зоні Г-6, призначеної для розміщення об`єктів торгівлі (магазинів, торгівельних комплексів), ринкових комплексів, а частково в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, до якої входять території вулиць, майданів та доріг, які за містобудівною документаціє знаходяться в межах червоних ліній. Також частина земельної ділянки з боку Люстдорфської дороги знаходиться в охоронній зоні ЛЕП.

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 №3038-VI (надалі Закон №3038-VI в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин 06.09.2024) встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів

Відповідно до ч.2 ст.29 Закону №3038-VI, фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.

Частиною 3 статті 29 Закону №3038-VI встановлено, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки), до якої додаються:

1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію - у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

2) копія документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці - у разі, якщо право власності на об`єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);

3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000.

Інформацію про речове право на земельну ділянку, право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, відомості з Державного земельного кадастру уповноважені органи містобудування та архітектури отримують відповідно до частини восьмої статті 9 Закону України «Про адміністративні послуги».

Для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовник також додає містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника, який складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об`єкта будівництва.

Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.

Витяг з містобудівного кадастру для формування містобудівних умов та обмежень до документів замовника додає служба містобудівного кадастру (у разі її утворення).

Перелік об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.

Відповідно до ч.4 статті 29 Закону №3038-VI, підставами для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є:

1) неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;

2) виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;

3) невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Відмова у наданні містобудівних умов та обмежень з обґрунтуванням підстав такої відмови надається у строк, що не перевищує встановлений строк їх надання.

Надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову в їх наданні здійснюється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви, затверджується наказом такого органу (ч.6 ст.29 Закону №3038-VI).

Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради () зареєстрований, як юридична особа 26.03.2003, та до прийняття Одеською міською радою рішення №4686-VII від 12.06.2019 «Про зміну найменування управління архітектури та містобудування Одеської міської ради» мав назву Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради.

Рішенням Одеської міської ради від 16.04.2025 №2945-VIII «Про створення Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та припинення деяких виконавчих органів Одеської міської ради» створений Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та затвердити Положення про нього (п. 1 рішення); припинений Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради шляхом його ліквідації (п. 2 рішення); припинений Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради шляхом його ліквідації (п. 3 рішення). Також визначено, що Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради є правонаступником повноважень виконавчих органів Одеської міської ради, що припиняються згідно з пунктами 2 - 3 цього рішення (п.4 рішення).

Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради зареєстрований в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 28.04.2025, .

Відповідно до Положення про управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради №3295-VI від 16.04.2013, Завданнями Управління є реалізація на території міста державної і місцевої політики у сфері планування, забудови та іншого використання територій, а також у сфері архітектурної діяльності, дизайну міського середовища та благоустрою (пп.2.1.1 п.2.1); Управління відповідно до покладених на нього завдань у сфері регулювання забудови територій визначає відповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні та надає відповідні висновки, надає суб`єктам містобудівної діяльності у встановленому порядку містобудівні умови та обмеження забудови земельних ділянок, забезпечує отримання інших вихідних даних на проектування об`єктів, а також іншої інформації з містобудівного кадастру відповідно до законодавства (пп.2.3.1 п. 2.3.). Управління відповідно до покладених на нього завдань у сфері землеустрою, у випадках, передбачених законодавством, погоджує проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, готує та видає відповідні висновки (пп.2.4.2 п.2.4).

Відповідно до Положення про Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради №4686-VII від 12.06.2019, Департамент відповідно до покладених на нього завдань у сфері регулювання забудови територій визначає відповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні та надає відповідну довідкову інформацію з цього питання (пп.2.3.1 п.2.3); надає суб`єктам містобудівної діяльності у встановленому порядку містобудівні умови та обмеження забудови земельних ділянок (далі містобудівні умови та обмеження), забезпечує отримання інших вихідних даних на проектування об`єктів, а також забезпечує можливість отримання інформації з містобудівного кадастру відповідно до вимог чинного законодавства України (пп.2.3.2 п.2.3). Департамент відповідно до покладених на нього завдань у сфері землеустрою, у випадках, передбачених законодавством України, погоджує проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, готує та видає відповідні висновки (пп.2.4.2 п.2.4). Департамент відповідно до покладених на нього завдань у сфері містобудівного кадастру, організовує роботу служби містобудівного кадастру, в тому числі пов`язану з формуванням і веденням баз даних геоінформаційної системи (пп.2.5.1. п.2.5); здійснює заходи з організації технічного та програмного забезпечення системи містобудівного кадастру, в тому числі з питань експлуатації WEB-порталу та WEB-геопорталу містобудівного кадастру (пп.2.5.2. п.2.5). Аналогічні повноваження та функції Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради були закріплені і у новій редакції Положення про Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради № 138-VIII від 17.03.2021.

Відповідно до Положення про Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 16.04.2025 №2945-VIII, Департамент на території міста Одеси реалізує повноваження у сфері земельних відносин, містобудування, планування та забудови територій, архітектурної діяльності та дизайну міського середовища, здійснює державний контроль за використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності, а також координацію здійснення землеустрою в межах визначених Одеською міською радою повноважень та у порядку, встановленому законодавством України (п.2.1). на Департамент покладені функції з організації планування територій на місцевому рівні, аналіз стану містобудування на території міста, організація розробки, експертизи і подання на затвердження у встановленому законодавством України порядку містобудівних програм, Генерального плану міста Одеси, іншої містобудівної документації (пп.2.2.5); з надання в установленому законом порядку адміністративних послуг, що належать до компетенції Департаменту (п.2.2.8); з надання суб`єктам містобудівної діяльності у встановленому порядку містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок (далі містобудівні умови та обмеження), забезпечення отримання інших вихідних даних для проєктування об`єктів, а також забезпечує отримання інформації з містобудівного кадастру відповідно до вимог чинного законодавства (пп.2.2.18); організація та контроль за здійсненням заходів, направлених на забезпечення загальнодоступності містобудівної документації, інформації, яка міститься у містобудівному кадастрі (крім відомостей, що належать до інформації з обмеженим доступом), а також перенесення містобудівної документації з паперових носіїв у векторну цифрову форму (пп.2.2.27); здійснення заходів з організації технічного та програмного забезпечення системи містобудівного кадастру, в тому числі з питань експлуатації WEB-порталу та WEB-геопорталу містобудівного кадастру (пп.2.2.28); Підготовка та надання на замовлення суб`єктів містобудівної діяльності у встановленому чинним законодавством України порядку витягів з містобудівної документації та кадастрової довідки з містобудівного кадастру (пп.2.2.31); визначення відповідності місця розташування об`єкта (земельної ділянки) вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, Генерального плану міста Одеси та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання і охорони земель міста, проєктів землеустрою щодо впорядкування територій міста, затверджених у встановленому законом порядку (пп.2.2.38).

Отже, Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, який є правонаступником Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, що мав попередню назву Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, є уповноваженим органам містобудування та архітектури, яким надаються містобудівні умови та обмеження на підставі містобудівної документації на місцевому рівні.

Рішенням Одеської міської ради №1316-VII від 19.10.2016 «Про затвердження плану зонування території (зонінгу) м. Одеси» затверджений план зонування території (зонінгу) м. Одеси, розроблений товариством з обмеженою відповідальністю «Інститут Харківпроект» (https://omr.gov.ua/ru/acts/council/89148/).

Відповідно до п.6.3 «Порядок забудови та використання земельних ділянок, які на момент затвердження Зонінгу не відповідають його вимогам» Розділу 6 «Регулювання забудови та іншого використання земельних ділянок» пояснювальної записки плану зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради №1316-VII від 19.10.2016, відведені земельні ділянки та інші існуючі об`єкти на момент набуття чинності Зонінгу, об`єкти нерухомого майна, що за видом або способом використання, техніко-інженерними показниками не відповідають вимогам Зонінгу, можуть використовуватися без визначення терміну приведення їх у відповідність до містобудівного регламенту, якщо вони не створюють загрози для життя, здоров`я людини, для оточуючого середовища, об`єктів культурної спадщини.

Зміна видів використання земельних ділянок і об`єктів будівництва фізичними та юридичними особами здійснюється у відповідності до переліків видів переважного, супутнього, допустимого видів використання в межах відповідної територіальної зони при дотриманні вимог містобудівних регламентів та в порядку, визначеному законодавством, за умов забезпечення надійності та безпеки об`єктів нерухомого майна.

Дозволяється капітальний ремонт та експлуатація будівель та споруд, які не відповідають вимогам Зонінгу, а також їх реконструкція і технічне переоснащення, якщо це не призведе до збільшення невідповідностей Зонінгу.

Ніяка будівля або споруда, що не відповідає вимогам Зонінгу, не може бути замінена на іншу будівлю чи споруду, що також не відповідає вимогам Зонінгу.

Перевіряючи висновки суду першої інстанції та доводи апеляційних скарг, апеляційний суд зазначає.

Відповідно до п.1.2 договору купівлі-продажу від 21.03.2019, за яким позивач придбав у власність земельну ділянку за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, кадастровий номер :21:030:0015, відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 17 жовтня 2012 року, не зареєстровані. Така сама інформація міститься у витязі з державного земельного кадастру від 02.08.2023 №НВ-019, що був доданий до заяви про надання містобудівних умов та обмежень.

Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр», в редакції чинній на час видачі витягу з державного земельного кадастру від 02.08.2023 №НВ-019, до Державного земельного кадастру включаються такі відомості про земельні ділянки, як, окрім іншого, відомості про обмеження у використанні земельних ділянок.

Статтею 14 Закону України «Про Державний земельний кадастр», в редакції чинній на час видачі витягу з державного земельного кадастру від 02.08.2023 №НВ-019, встановлено, що до Державного земельного кадастру включаються такі відомості про обмеження у використанні земель: вид; опис меж; площа; зміст обмеження; опис режимоутворюючого об`єкта контури, назви та характеристики, що обумовлюють встановлення обмежень (за наявності такого об`єкта), інформація про документи, на підставі яких встановлено обмеження у використанні земель.

Пунктом 23 постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» від 17 жовтня 2012 року №1051, у редакції що діяла на момент видачі витягу від 02.08.2023 №НВ-019, визначено, що до Державного земельного кадастру вносяться такі відомості про обмеження у використанні земель: 1) назва та код, обліковий номер обмеження (в цілому і за окремими контурами) згідно з додатками 2 і 6 та пунктами 28 і 30-1 цього Порядку; 2) контури обмеження з координатами їх поворотних точок та довжиною; 3) площа обмеження (в цілому і за окремими контурами); 4) перелік заборонених видів діяльності та обов`язків щодо вчинення певних дій з посиланням на нормативно-правові акти, згідно з якими встановлено обмеження, строк дії обмеження; 5) опис режимоутворюючого об`єкта (за його наявності): найменування; контури меж режимоутворюючого об`єкта з координатами поворотних точок та довжиною; контур межі режимоутворюючого об`єкта, від якого встановлюється обмеження у використанні земель; відстань від контуру режимоутворюючого об`єкта, на яку встановлюється обмеження у використанні земель; площа (в цілому і за окремими контурами); характеристики, що обумовлюють встановлення обмеження; 6) інформація про документи, на підставі яких встановлено обмеження (назва, дата та номер рішення про затвердження документації із землеустрою, за якою встановлено обмеження, найменування органу, що його прийняв, дата, з якої діє обмеження), електронні копії таких документів.

Так, Додатком 6 до постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» від 17 жовтня 2012 року № 1051 встановлено перелік обмежень щодо використання земельних ділянок, який включає обмеження щодо зони особливого режиму забудови, до яких віднесений, зокрема і код 06 «Інші обмеження», 06.01 «Зона особливого режиму забудови», 06.01.1 «Території в червоних лініях».

Відповідно до частини першої статті 17 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції чинній як на час видачі витягу від 02.08.2023 №НВ-019, так і на час прийняття оскаржуваного рішення від 06.09.2024 про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень) генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.

За приписами частин першої та другої статті 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції чинній як на час видачі витягу від 02.08.2023 №НВ-019, так і на час прийняття оскаржуваного рішення від 06.09.2024 про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень) план зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

План зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації.

Таким чином, апеляційний суд відхиляє доводи апелянтів та погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що у випадку встановлення планом зонування території обмежень (вимог) до забудови окремих територій (функціональних зон) щодо земельної ділянки або її частини, відомості про таке обмеження обов`язково мали бути внесені до Державного земельного кадастру.

Враховуючи приписи ч.5 ст.24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції чинній як час придбання позивачем земельної ділянки власність,) та Положення про Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, саме на цей департамент покладений обов`язок забезпечувати відкритість, доступність та повноту інформації про наявність у Державному земельному кадастрі обмежень і обтяжень земельних ділянок, розташованих на території міста Одеси, зокрема і земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, кадастровий номер :21:030:0015, що придбавалась позивачем.

Проте, як підтверджено матеріалами справи та не спростовано доводами апеляційних скарг, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради перед придбанням позивачем земельної ділянки, надало інформацію щодо земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, кадастровий номер :21:030:0015, зокрема, про відсутність обмежень у використанні (забудови), а також про включення земельної ділянки до зон Г-6 та Ж-4 (без зазначення інформації щодо зони ТР-2 та наявності червоних ліній).

Разом з тим, відмова у наданні містобудівних умов та обмежень на реконструкцію частини належного позивачу об`єкта нерухомого майна, розміщеного на вказаній земельній ділянці, пов`язана з тим, що відповідно до Плану зонування території (зонінг) м. Одеси частина земельної ділянки розташована в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, а розміщення капітальних будівель будь-якого призначення у межах вказаної територіальної зони не відповідає положенням діючої містобудівної документації на місцевому рівні.

При цьому, рішення Одеської міської ради №1316-VII, яким затверджено План зонування території (зонінг) м. Одеси, було прийняте 19.10.2016, тобто до надання Департаментом (Управління) архітектури та містобудування Одеської міської ради листа №01-11/5187 та укладення договору-купівлі продажу, а також формування витягу №НВ-019.

Вказане, як правильно зазначив суд першої інстанції, беззаперечно свідчить про те, що Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради допустив недобросовісну поведінку, оскільки, надавши спочатку інформацію про те, що земельна ділянка не перетинає межі червоних ліній (тобто не перебуває в зоні транспортної інфраструктури), в подальшому посилається на розташування частини земельної ділянки в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, як на підставу відмови у наданні містобудівних умов та обмежень.

Наполягаючи на тому, що наміри забудови замовника-позивача не відповідають вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, апелянти наголошують на тому, що Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради не мав законних підстав для видачі містобудівних умов та обмежень на проектування об`єкту.

Перевіряючи висновки суду першої інстанції та доводи апеляційних скарги в частині встановлення червоних ліній не в реальних межах вулиці Левітана, апеляційний суд зазначає таке.

Відповідно до каталогу координат меж кварталу, наданих Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 20.12.2018 (а.с.90-92), червоні лінії вулиці Левітана по південній її межі граничить з земельною ділянкою позивача, але не перетинають саму земельну ділянку.

Проте, відповідно до плану зонування та функціональних зон, доданих до витягу №01-11/1936 з містобудівної документації м. Одеси для земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вулиця Люстдорфська дорога, 142, наданого до листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 26.09.2023 (т.1 а.с.105-107), червоні лінії вулиці Левітана по південній її межі, граничить з земельною ділянкою позивача, а також її пересікають та водночас проходять по житловій забудові, у тому числі багатоповерхових будинках, та по земельній ділянці позивача.

Графічне позначення зони ТР-2 на плані зонування та функціональних зон, наданих до листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 26.09.2023 (т.1 а.с.105-107), не відповідає фактичному розміщенню будинків та вулиць на розі перетину вулиці Левітана та Люстдорфської дороги, і це є візуально очевидним фактом, встановлення якого не потребує залучення судом відповідного спеціаліста у галузі будівництва.

Отже, встановлений судом першої інстанції факт зміщення зони ТР-2 по АДРЕСА_1 на південь, підтверджений та не спростований доводами апеляційних скарг.

Також, апелянти не надали докази існування намірів перенесення (розширення) дороги по вул. Левітана у відповідності до меж функціональної зони ТР-2 (та червоних ліній).

Відповідно до листа Управління дорожнього господарства Одеської міської ради від 12 липня 2023 року станом на дану дату відсутня будь-яка інформація щодо намірів розширити вулицю Левітана.

В апеляційній скарзі Одеська міська рада не наводить відомостей щодо наявності (рішень прийнятих до 19.10.2016) намірів розширювати проїзну частину вулиці Левітана, зокрема до поточних червоних ліній, що вимагало б знесення вже існуючих об`єктів нерухомості з примусовим викупом земельних ділянок з приватної власності.

Відповідно до п.1 ч.3 ст.18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зонування території здійснюється з дотриманням таких вимог: урахування попередніх рішень щодо планування і забудови території.

Отже, як правильно встановив суд першої інстанції та не спростовано доводами апеляційних скарг, наданий відповідачем позивачу план зонування (т.1 а.с.105) та функціональні зони (т.1 а.с.106), а також витяг №01-11/1936 (т.1 а.с.99-103), не відповідають вимогам п.1 ч.3 ст.18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

При цьому, доводи щодо не оскарження в межах цієї справи Плану зонування території м.Одеси (зонінг), затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2019 №1316-VII, не спростовують наведених вище висновків суду першої інстанції, оскільки в межах цієї справи суд першої інстанції надав правову оцінку саме плану зонування (т.1 а.с.105) та функціональним зонам (т.1 а.с.106), а також витягу №01-11/1936 (т.1 а.с.99-103), а не всьому в цілому Плану зонування території м. Одеси (зонінг), затвердженому рішенням Одеської міської ради від 19.10.2019 №1316-VII.

Відтак, у межах спірних правовідносин дійсно наявна невідповідність між рішенням Одеської міської ради №1316-VII 19 жовтня 2016 року про затвердження зонінгу, зокрема в частині земельної ділянки, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 142, та вимогами Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Крім того, погоджується колегія суддів і з висновками суду першої інстанції про те, що наданий зонінг не відповідає також вимогам ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських та сільських поселень», за приписами яких зона транспортної інфраструктури охоплює території вулиць, майданів (в межах червоних ліній) (пункт 5.13.), адже зона ТР-2 вулиці Левітана за поточним зонінгом (т.1 а.с.106, 107) навіть не охоплює територію зазначеної вулиці, оскільки північна частина вулиці Левітана перебуває за межами червоних ліній даної вулиці, а з південного боку червоні лінії «захоплюють» частину житлової забудови (розмір «захоплення» території житлової забудови приблизно дорівнює розміру вулиці Левітана, що перебуває за межами червоних ліній).

За встановлених судом першої інстанції обставин, які знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду, та не спростовані доводами апеляційних скарг, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що зонінг міста Одеси в частині розміщення червоних ліній вулиці Левітана та, відповідно, зони ТР-2 щодо земельної ділянки позивача, не підлягає застосуванню до спірних правовідносин у цій справі.

За приписами частини першої статті 375 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

При цьому, отримання містобудівних умов та обмежень є першим етапом у реалізації права на забудову земельної ділянки.

У свою чергу, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина 1 статті 321 ЦК України). Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).

Як правильно зазначив суд першої інстанції, у практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті суспільний, публічний інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Принцип пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. Справедлива рівновага передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.

Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24 червня 2003 року Стретч проти Сполученого Королівства визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком ЄСПЛ у зазначеній справі, наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції.

У рішенні ЄСПЛ у справі Рисовський проти України (заява №29979/04, пункт 70) Суд підкреслив особливу важливість принципу належного урядування. Він зазначив, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип належного урядування, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

У рішенні ЄСПЛ у справі Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії від 23 жовтня 1991 року зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.

Правомірні очікування дійсно є важливим аспектом захисту права власності та інших прав, що випливає із статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (ЄКПЛ). Це поняття стосується ситуацій, коли особа має обґрунтовану підставу очікувати реалізації своїх прав або інтересів, навіть якщо ці права ще не набули завершеного юридичного оформлення. У контексті національного законодавства України, такі очікування також можуть бути захищені за допомогою норм Конституції та інших законодавчих актів.

Матеріалами справи підтверджено, що позивачу на підставі свідоцтва про право власності належить будівлі торгівельно-сервісного комплексу загальною площею 1738,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142.

Рішенням Одеської міської ради від 25.06.2014 №5184-VI ТОВ Сайтленд надано земельну ділянку площею 0,3094 га, розташовану за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, в оренду строком до 15-ти років, до початку реалізації планувальних рішень території, для експлуатації та обслуговування будівель торгово-сервісного комплексу.

За наявності відповідного повідомлення Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради (правонаступником якої є Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради) від 14.08.2018 №01-11/3368-50п перед придбанням земельної ділянки позивачем щодо земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, кадастровий номер :21:030:0015, зокрема про відсутність обмежень у використанні (забудови), а також про включення земельної ділянки до зон Г-6 та Ж-4 (без зони ТР-2), позивачем було придбано земельну ділянку шляхом оформлення відповідного договору із Одеською міською радою з метою подальшої її експлуатації за призначенням, а також реконструкції частини належних позивачу торгівельних павільйонів ринку зі збільшенням площі і без зміно поверховості.

В зазначеному повідомленні окремо зазначено, що розташування земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 142, вид використання для експлуатації та обслуговування будівель торгово-сервісного комплексу, в межах зон Г-6 та Ж-4 відповідає затвердженій містобудівній документації.

При цьому такі правомірні очікування є об`єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Правомірні очікування дійсно є важливим аспектом захисту права власності та інших прав, що випливає із статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (ЄКПЛ). Це поняття стосується ситуацій, коли особа має обґрунтовану підставу очікувати реалізації своїх прав або інтересів, навіть якщо ці права ще не набули завершеного юридичного оформлення. У контексті національного законодавства України, такі очікування також можуть бути захищені за допомогою норм Конституції та інших законодавчих актів.

У справі Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії ЄСПЛ підкреслив важливість правомірних очікувань, навіть якщо початковий дозвіл на будівництво пізніше був скасований.

Вищезазначена справа є ключовою у контексті правомірних очікувань, яку розглядав Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ). Вона демонструє, як принцип правової визначеності та захист легітимних інтересів осіб (інвесторів) реалізується в судовій практиці.

ЄСПЛ закріплено низку ключових висновків по цій справі, таких як: інвестори, які діяли в межах чинного законодавства та отримали дозволи, мають право розраховувати на стабільність цих дозволів; - якщо дозвільна документація видана з помилками, спричиненими органами влади, це не може перекладатися на інвесторів; - держава повинна дотримуватися балансу між публічними інтересами та захистом прав інвесторів.

Таким чином, важливо, що якщо земельна ділянка була продана органом місцевого самоврядування без застережень, але згодом цим органом переглянуті умови її використання, це не має ставати підставою для порушення прав покупця. Суд наголошує на необхідності дотримання принципу правової визначеності, який захищає очікування покупця, сформовані рішеннями компетентних органів місцевого самоврядування.

Так, стаття 41 Конституції України гарантує право власності та захист від незаконного позбавлення майна. Також Цивільний кодекс України передбачає захист права власності та добросовісних очікувань. Суд враховує концепцію правомірних очікувань при вирішенні даного спору, оскільки інвестори, вкладаючи кошти у будівництво, очікують, що їхні права будуть захищені у разі дотримання ними законодавчих вимог. Якщо забудовник отримав усі необхідні дозволи та документацію від державних органів, інвестори мають правомірні очікування, що об`єкт буде введено в експлуатацію.

У свою чергу, держава зобов`язана діяти передбачувано. У випадках, коли компетентні органи видали дозвільну документацію, але інші органи пізніше намагаються її скасувати, це може порушувати принцип правової визначеності.

У контексті оцінки кожного аргументу (доводу), наданого стороною, суд звертає увагу на позицію Європейського суду з прав людини, зокрема, у справах Проніна проти України (пункт 23) і Серявін та інші проти України (пункт 58): принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що у рішеннях судів і інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення.

З огляду на такий підхід Європейського суду з прав людини до оцінки аргументів сторін, суд вважає, що решта аргументів (доводів) сторін, які мають значення для правильного вирішення спору, на вирішення спірних правовідносин не впливають та не змінюють судовий розсуд цього спору за результатами судового процесу.

В адміністративному судочинстві принцип верховенства права зобов`язує суд надавати законам та іншим нормативно-правовим актам тлумачення у спосіб, який забезпечує пріоритет прав людини при вирішенні справи. Тлумачення законів та нормативно-правових актів не може спричиняти несправедливих обмежень прав людини.

Доведення має випливати із сукупності ознак чи неспростовних презумпцій, достатньо вагомих, чітких і узгоджених між собою, однак позивач в ході судового розгляду справи не доведено ґрунтовності пред`явлених вимог.

Вирішуючи спір, суд також враховує, що орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі Суомінен проти Фінляндії (Suominen v. Finland), № 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року).

Суд враховує позицію Європейського суду з прав людини у справі Голдер проти Сполученого Королівства, згідно з якою саме небезпідставність доводів позивача про неправомірність втручання в реалізацію його прав є умовою реалізації права на доступ до суду.

Отже, звертаючись до суду з позовом про захист своїх прав, позивач обтяжений обов`язком довести небезпідставність своїх доводів щодо порушеного права за захистом якого він звернувся до суду, надавши відповідні докази зі змісту яких можливо встановити наявність спору саме на момент звернення до суду.

Апеляційний суд погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що, відмовляючи оскаржуваним рішенням від 06.09.2024 №01-06/58 у видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки відповідно до частини 4 статті 29 закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме через невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, відповідачем порушено принцип юридичної визначеності та допущено непослідовну і суперечливу поведінку, як органу місцевого самоврядування.

Також, колегія суддів погоджується і з обраним судом першої інстанції засобом відновлення порушеного права, оскільки наданню містобудівних умов та обмежень передує вчинення органом місцевого самоврядування дій, спрямованих на перевірку (встановлення) інформації, яка має міститися у містобудівних умовах та обмеженнях відповідно до ч.5 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Таким чином, оскільки рішення Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 06 вересня 2024 року про відмову у видачі містобудівних обмежень Товариству з обмеженою відповідальністю «Сайтленд» не відповідає критеріям, встановленим ст.2 КАС України (не прийнято з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії); без дотримання необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія), і насамкінець, недобросовісно, оскільки суперечить попередній комунікації із суб`єктом владних повноважень), враховуючи відсутність у спірних правовідносинах дискреційних повноважень у відповідача (відсутнє право прийняття рішення на власний розсуд), але за відсутності з`ясування відповідачем інших питань, які підлягають з`ясуванню при прийнятті рішення про видачу містобудівних умов та обмежень, та не дослідження цих питань в межах цієї справи, колегія суддів зазначає, що достатнім та належним способом захисту порушеного права позивача є зобов`язання відповідача повторно розглянути звернення ТОВ «Сайтленд» та прийняти рішення із урахуванням висновків суду першої інстанції.

Отже, не знайшли свого підтвердження доводи апелянтів щодо неповного з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що призвело до виходу адміністративного суду за межі позовних вимог та ухвалення незаконного рішення, яке підлягає скасуванню.

Відхиляє апеляційний суд і посилання апелянта Одеської міської ради на порушення судом першої інстанції порядку розгляду справи щодо оскарження нормативно-правового акту, оскільки в межах цієї справи суд першої інстанції, надав правову оцінку плану зонування в контексті спірних правовідносин (щодо належної позивачу земельної ділянки) та на підставі наявних доказів, зокрема і тих, які були надані відповідачем уповноваженою особою на їх видачу, у різні часи, але з різним змістом, як текстовим, так і графічним. Посилаючись на відсутність доказів, апелянт Одеська міська рада не вказує, які самі докази суд першої інстанції мав дослідити, але не дослідів. При цьому до апеляційної скарги Одеської міської ради не надано додаткових доказів, зокрема і на підтвердження доводів апеляційної скарги.

Відповідно до ст.242 КАС України, судове рішення повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене судом на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин в адміністративній справі, підтверджених такими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Таким чином, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи, та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, внаслідок чого апеляційні скарги залишається без задоволення, а оскаржуване судове рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст.ст.2-12, 72-78, 242, 308, 310, 315, 316, 321, 322, 325, 327-329 КАС України,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційні скарги Одеської міської ради та Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради залишити без задоволення, рішення Одеського окружного адміністративного суду від 03 березня 2025 року без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дати її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складений 07.07.2025 р.

Суддя-доповідач К.В. Кравченко
Судді О.В. Джабурія Н.В. Вербицька