Справа № 600/2101/25-а
Суддя: Анісімов Олег Валерійович
Дата ухвалення: 2025-06-24 00:00:00+03
Юрисдикція: administrative

ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 червня 2025 р. м. Чернівці Справа № 600/2101/25-а

Чернівецький окружний адміністративний суд у складі:

головуючого судді - Анісімова О.В.,

за участю:

секретаря судового засідання - Жабокріцької Я.В.,

представника відповідача - Агатія В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному позовному провадженні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Траст" до Головного управління ДПС у Чернівецькій області про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення рішення,-

В С Т А Н О В И В:

I. РУХ СПРАВИ

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю РІАЛ ТРАСТ (далі позивач або ТОВ «РІАЛ ТРАСТ») звернулось до суду з позовом до Головного управління ДПС у Чернівецькій області (далі відповідач), в якому просить:

- визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС у Чернівецькій області від 07.02.2025 №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057, яким збільшено суму грошового зобов`язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн.: сума грошового зобов`язання за податковими та/або іншими зобов`язаннями - 22 947 877,81 грн., за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 5 736 969,45 грн.

1.2. Ухвалою суду від 07.05.2025 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження в адміністративній справі, вирішено розгляд справи здійснювати в порядку загального позовного провадження. Підготовче засідання по справі призначено на 09:30 год. 22.05.2025 року.

1.3. 14.05.2025 року відповідачем до суду подано відзив на позовну заяву.

1.4. 22.05.2025 року представник позивача до суду не з`явився, у зв`язку із чим розгляд справи було відкладено на 14:30 год 02.06.2025 року.

1.5. 02.06.2025 року представник позивача до суду повторно не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, у зв`язку із чим судом на обговорення було поставлено питання про залишення позовної заяву без розгляду. Представник відповідача наполягав на розгляді справи по суті, оскільки на його думку неявка не перешкоджає розгляду справи.

Судом продовжено підготовче засідання без участі представника позивача.

1.6. Ухвалою суду від 02.06.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача про залучення до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача Чернівецьку міську раду.

1.7. Ухвалою суду від 02.06.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження на призначено справу до судового розгляду по суті на 10:30 год. 09.06.2025 року.

1.8. 09.06.2025 року представник позивача до суду не з`явився, у зв`язку із чим розгляд справи було відкладено на 14:30 год 16.06.2025 року.

1.9. 16.06.2025 року представник позивача вчергове до суду не з`явився.

Однак від нього надійшло ряд письмових клопотань, які судом розглянуто. Зокрема:

- про зупинення провадження у справі до розгляду апеляційної скарги Західним апеляційним господарським судом особи, яка не залучена до участі у справі але щодо якої суд вирішив її права та обов`язки, ТОВ «ЧЕРНІВЦІ-МОНОЛІТ» у справі №926/428/23 за позовом Чернівецької міської ради до ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Ухвалою суду від 16.06.2025 року у задоволенні клопотання відмовлено;

- про залучення ТОВ «ЧЕРНІВЦІ-МОНОЛІТ» до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача. Ухвалою суду від 16.06.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, у задоволенні клопотання відмовлено, оскільки податкові правовідносини, не передбачають залучення інших осіб (окрім податкових агентів та представників) до сплати нарахований податковий зобов`язань;

- про повернення до підготовчого провадження. Ухвалою суду від 16.06.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, у задоволенні клопотання відмовлено у зв`язку з його необґрунтованістю;

- про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції. Ухвалою суду від 16.06.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, у задоволенні клопотання відмовлено у зв`язку з пропуском строків подання заяви про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду (заява подана 16.06.2025 року), які визначені частиною 2 статті 195 Кодексу адміністративного судочинства України (далі КАС України) та у зв`язку із технічною можливістю.

- про відкладення справи. Ухвалою суду від 16.06.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, у задоволенні клопотання відмовлено у зв`язку із системною неявкою представника позивача до суду, що на думку суду свідчить про штучне затягування процесу (вступ у справу нового представника не є підставою для відкладення розгляду справи);

- про подання додаткового доказу (висновку експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою від 04.03.2025 року, №479/03.2025). Ухвалою суду від 16.06.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, у задоволенні заяви про подання додаткового доказу відмовлено на підставі частини 8 статті 79 КАС України (докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, що їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї);

- про долучення додаткових пояснень. Ухвалою суду від 16.06.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, у задоволенні заяви про долучення додаткових пояснень відмовлено на підставі частини 8 статті 79 КАС України (докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, що їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї).

1.10. Також, 16.06.2025 року судом відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ «ЧЕРНІВЦІ-МОНОЛІТ» про залучення його до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача.

1.11. 16.06.2025 року судом прийнято рішення про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення о 09:30 год 24.06.2025 року.

ІІ. ОБСТАВИНИ СПРАВИ ТА АРГУМЕНТИ СТОРІН

Позиція позивача

2.1. Обґрунтовуючи цей позов позивач зазначає, що 3 лютого 2005 року між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Ріал Траст» було укладено договір оренди землі № 1669 на ділянку площею 13,5373 га для будівництва котеджного містечка, розташовану за адресою м. Чернівці, вул. Чорновола, кадастровий номер :32:002:0008. Згодом договір змінювався щодо розміру орендної плати та терміну дії.

2.2. Чернівецька міська рада звернулася до суду з вимогою змінити договір оренди, зокрема пункти 2.3, 6 та 7, щоб річна орендна плата з 01.01.2023 становила 15 078 869,70 грн, або 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

2.3. 29 січня 2024 року Господарський суд Чернівецької області задовольнив цей позов у справі № 926/428/23. 21 травня 2024 року Західний апеляційний господарський суд залишив це рішення без змін. Наразі рішення переглядається за апеляційною скаргою ТОВ «ЧЕРНІВЦІ-МОНОЛІТ».

2.4. З 26 грудня 2024 року по 1 січня 2025 року Головне управління ДПС у Чернівецькій області провело позапланову документальну перевірку ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» щодо повноти нарахування та своєчасності сплати орендної плати за період з 01.01.2023 по 31.10.2024. За результатами перевірки, 8 січня 2025 року було складено Акт № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057, який встановив заниження орендної плати на загальну суму 22 947 877,81 грн.

2.4. На підставі Акту перевірки, 7 лютого 2025 року податковим органом було прийнято податкове повідомлення-рішення № 00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057, яким збільшено суму грошового зобов`язання на 28 684 847,26 грн, включаючи 22 947 877,81 грн основного зобов`язання та 5 736 969,45 грн штрафних санкцій.

2.5. Позивач подав скаргу на податкове повідомлення-рішення до Державної податкової служби України 17 березня 2025 року, яка була отримана ДПС України 20 березня 2025 року. Станом на дату подання позову скарга ще не розглянута. Відповідно до Податкового кодексу України, рішення контролюючого органу можуть бути оскаржені в адміністративному або судовому порядку. При адміністративному оскарженні строк розгляду скарги становить 20 календарних днів, який може бути продовжений до 60 днів за рішенням керівника контролюючого органу. Позивач стверджує, що 20-денний строк розгляду скарги пропущений, і його не повідомили про продовження строку, тому він звертається до суду без пропуску строку звернення.

2.6. Позивач стверджує, що податковий орган необґрунтовано посилається на судові рішення у справі № 926/428/23, оскільки предметом розгляду у цій справі було виключно внесення змін до договору оренди, а не правомірність первинного формування орендної плати. Крім того, рішення суду у цій справі перебуває на апеляційному перегляді.

2.7. Верховний Суд у постанові від 10 вересня 2024 року у справі № 926/5008/22 зазначив, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації, яка здійснюється відповідною місцевою радою. З моменту початку застосування нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, права та обов`язки сторін договору оренди щодо розміру орендної плати автоматично змінюються, якщо вона визначена у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки, без необхідності внесення щоразу змін до договору оренди.

2.8. Позивач заперечує віднесення земельної ділянки до земель водного фонду, оскільки відповідно до Державного земельного кадастру (ДЗК) вона обліковується як землі житлової та громадської забудови з цільовим призначенням 02.10 "Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури".

2.9. Незважаючи на те, що договір оренди № 1669 від 03.02.2005 умовно розділяє земельну ділянку на три частини з різним цільовим призначенням (під водоймищем, прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей та для будівництва котеджного містечка), позивач наголошує, що земельна ділянка може належати лише до однієї категорії та мати лише одне цільове призначення. Відомості в договорі оренди та ДЗК щодо категорії земельної ділянки є відмінними.

2.10. Позивач розмежовує поняття цільового призначення земельної ділянки та функціонального призначення (використання) території.

Цільове призначення це юридично встановлене використання земельної ділянки, визначене Земельним кодексом України та зазначене у Державному земельному кадастрі. Його зміна вимагає офіційних дозвільних процедур.

Функціональне призначення це містобудівне поняття, що визначається містобудівною документацією (генеральними планами, планами зонування) і уточнює, як саме можна використовувати земельну ділянку в межах її цільового призначення.

Законодавство розмежовує ці поняття і не вимагає змінювати цільове призначення раніше сформованих земельних ділянок у разі визначення функціонального призначення територій. Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення.

2.11. Також у позові позивач звертає увагу, що Рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 затверджено «Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях». Згідно з цим Положенням, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку ставка орендної плати становить 3%. Тобто, податковим органом безпідставно застосовано 5% як для земель водного фонду, що суперечить чинному законодавству.

2.12. Крім цього, вважає, що нормативна грошова оцінка землі, використана ДПС, розрахована з порушенням методики.

Позиція відповідача

2.13. Відповідно до наявного у справі відзиву та пояснень представника відповідача, наданих них під час судового засідання, Головне управління ДПС у Чернівецькій області вважає позовні вимоги безпідставними та необґрунтованими, просить відмовити у їх задоволенні.

2.14. Так, у позивача в оренді перебуває земельна ділянка загальною площею 13,5373 га на вул. Чорновола у м. Чернівці, яка поділена на три частини водний фонд (2,87 га + 1,95 га) та житлова забудова (8,72 га). В договорі оренди передбачена річна орендна плата, з можливістю її перерахунку після введення об`єкта в експлуатацію.

2.15. Упродовж 20052016 років до договору неодноразово вносились зміни щодо строку дії, розміру орендної плати, нормативної оцінки та цільового призначення ділянки. Востаннє, згідно з договором від 29.07.2016, орендна плата становила 2,12 млн грн на рік.

2.16. Відповідно до витягу від 21.04.2023, нормативна грошова оцінка ділянки становить 301 577 393,61 грн. При ставці 5%, орендна плата за 2023 рік мала становити 15 078 869,70 грн, а за 10 місяців 2024 року 13 206 576,70 грн.

2.17. Відповідачем на підставі наказу №1735-п від 16.10.2024 проведено документальну позапланову невиїзну перевірку ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» з питань дотримання вимог податкового законодавства щодо повноти нарахування та своєчасності сплати орендної плати за землю за період з 01.01.2023 по 31.10.2024.

2.18. За результатами перевірки, 08.01.2025 року було складено Акт № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057, який зафіксував заниження орендної плати у сумі 22 947 877,81 грн зокрема: у 2023 році 12 233 431,11 грн, у 2024 році 10 714 446,70 грн. Основою стали подані декларації, договори оренди та витяги з технічної документації.

Фактично ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» задекларувало сплату: у 2023 році 2 845 438,59 грн, у 2024 році 2 492 130,00 грн. Таким чином, заниження податкових зобов`язань є очевидним та підтверджується документально.

2.19. На підставі акту перевірки, 07.02.2025 року податковим органом було винесено податкове повідомлення-рішення (ППР) № 00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057, яким позивачу донараховано 22 947 877,81 грн орендної плати та 5 736 969,45 грн штрафних санкцій.

2.20. Господарський суд Чернівецької області рішенням від 29.01.2024 у справі № 926/428/23, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024, задовольнив позов Чернівецької міської ради до ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» про зміну умов договору оренди землі № 1669 від 03.02.2005. Суд встановив розмір річної орендної плати за земельну ділянку з 01.01.2023 у розмірі 15 078 869,70 грн, що становить 5% від її нормативної грошової оцінки (нормативна оцінка 301,5 млн грн.). Відповідач зазначає, що ці судові рішення є підставою для визначення податкових зобов`язань.

2.21. Також, звертає увагу, що позивач подав скаргу до ДПС України, яка залишена без розгляду через недотримання вимог Податкового кодексу України щодо подання. Належне вручення рішення було здійснено згідно з вимогами статті 42 Податкового кодексу України.

2.22. Вважає, що ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» зобов`язане сплачувати орендну плату згідно з чинним договором, судовими рішеннями та нормативною оцінкою. Його доводи про відсутність порушення не спростовують висновків акта перевірки.

2.23. Відповідач посилається на частину 1 статті 289 Податкового кодексу України, де зазначено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земель. У разі, якщо нормативна грошова оцінка земельної ділянки змінюється, то розмір орендної плати має бути відповідним чином скоригований.

2.24. Відповідно до пункту 288.5.1 статті 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3% та не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки. За рішенням суду у справі № 926/428/23, орендна плата встановлена у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки. Податковий орган діяв відповідно до чинного законодавства.

2.25. Також, відповідач спростовує твердження позивача щодо віднесення ділянки виключно до земель житлової та громадської забудови. Відповідно до матеріалів справи та договору оренди, земельна ділянка фактично включає об`єкти водного фонду (водоймище та прибережну захисну смугу), що відображено у договорі оренди та враховано при визначенні нормативної грошової оцінки. Віднесення її до земель водного фонду є обґрунтованим.

2.26. Відповідач підкреслює, що незважаючи на різницю між поняттями «цільове призначення земельної ділянки» та «функціональне призначення території», в даному випадку ключовим є фактичне використання земельної ділянки, а також зміст договору оренди, який передбачає різні цільові використання частин ділянки. Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого законодавством.

ІІІ. ОБСТАВИНИ ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

3.1. Дослідженням матеріалів справи судом встановлено, що відповідно до рішення 26 сесії IV скликання Чернівецької міської ради від 04.11.2004 року, №565 03.02.2005 року між Чернівецькою міською радою (Орендодавець) та ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, згідно змісту якого орендар приймає в строкове платне користування та володіння строком до 30.09.2014 року земельну ділянку площею 13,5373 га з цільовим призначенням, зазначеним в пункті 13 цього договору.

Земельна ділянка знаходиться в адміністративних межах міста Чернівці, за адресою: м.Чернівці, вул. Чорновола, економіко-планувальна зона №32, квартал №002. Кадастровий номер земельної ділянки :32:002:0008 (Т.1, а.с.9).

Згідно з пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем -віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибрежною захисною смугою - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га - під забудову - віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

Відповідно до пункту 3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 5738974 гривні.

Договір укладено до 30.09.2014 року. Після закінчення строку договору, Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 5 договору).

Орендна плата сплачується орендарем виключно у грошовій формі у розмірі 106171,03 грн. на рік (пункт 6 договору).

Цільове призначення земельної ділянки: площею 2,8700 га під водоймищем та частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибрежною захисною смугою - для рекреаційних цілей; частина земельної ділянки площею 8,7185 га для будівництва котеджного містечка (пункт 13 договору).

Відповідно до пункту 30 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягненні згоди щодо змін умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

3.2. Договором від 01.02.2006 року про зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.02.2005 року, зареєстрованим в Державному реєстрі правочинів 03.02.2005 року за номером 460623 (Т.1, а.с.215-216), внесено зміни, у т.ч., але не виключно:

- пункт 2 договору викладено в такій редакції: «2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибрежною захисною смугою - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га - для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщеннями соціально-культурно- побутового призначення та підземним автопаркінгом» - віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови»;

- пункт 6 викладено в такій редакції: «6. Орендна плата сплачується орендарем виключно у грошовій формі у розмірі 109887,02 грн за рік. …

Після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію, ставка орендної плати за землю підлягає перерахунку»;

- пункт 12 договору викладено в наступній редакції: «12.Земельна ділянка передається в оренду для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщеннями соціально-культурного побутового призначення та підземним автопаркінгом та благоустрію рекреаційної території»;

- пункт 13 договору викладено в такій редакції «13. Цільове призначення земельної ділянки: - частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем та частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибрежною захисною смугою - для рекреаційних цілей; частина земельної ділянки площею 8,7185 га - для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщеннями соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом».

3.3. Також, 12.02.2008 року Чернівецькою міською радою з ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» укладено додатковий договір до договору оренди земельної ділянки №1669 від 03.02.2005 року (Т.1, а.с.219), яким пункт 5 викладено в наступній редакції:

- «5. Річна орендна плата земельної ділянки прощею 2,87га становить 361,28 грн., земельної ділянки площею 1,9488 га становить 259,58 грн., земельної ділянки площею 8,7185 га становить 362617,24 грн. Орендна плата вноситься Орендарем рівними частинами на рахунок Чернівецької міської ради (23246436) №0002 в управлінні Державного казначейства Чернівецької області, МФО 856135 код 13050200 у строк до 30-го числа місяця, наступного за звітним».

Крім цього, відповідно до пункту 3 цього договору «У разі введення в дію з 01.078.2008 року нормативної грошової оцінки земель м. Чернівці, річна орендна плата підлягає перерахунку. Для цього «ОРЕНДАРЮ» необхідно отримати в управлінні земельних ресурсів Держземагентства витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та до 15.08.2008 року звернутись в департамент перерахунку річної орендної плати за оренду земельної ділянки».

3.4. 21.04.2015 року Чернівецькою міською радою з ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» укладено додатковий договорі до договору оренди земельної ділянки (Т.1, а.с.221-223), яким внесено зміни та доповнення, у т.ч., але не виключно:

- «на підставі рішення 57 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 01.12.2014 р №1422 та за взаємною згодою, уклали цей договір про внесення змін (надалі Договір про внесення змін) до договору оренди землі від 03.02.2005 №1669 на земельну ділянку площею 13,5373 га (кадастровий номер :32:002:0008) на вул. Чорновола Вячеслава, в тому числі: під подоймищем площею 2,8700га (зона рекреації), під прибрежною захисною смугою площею 1,9488 га (зона рекреації), для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщеннями соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом площею 8,7185 га, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. 03 лютого 2005 року за №532, зі змінами до нього, викладеними в Договорі про зміни, посвідченому приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Н.М. 01 лютого 2006 року за №513, (надалі Договір оренди землі) про поновлення строку його дії та зміну його умов, а саме:

1. Доповнити п.5 Договору оренди землі новим абзацом такого змісту: «Договір оренди землі поновлюється з 30.09.2014 р. до 01.12.2024 р.

2. Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок від 31.12.2014 р №1651/02-1/3-14 пункт 6 Договору оренди викласти в такій редакції: «6.Річна орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 2251509,04 грн…, а саме: - за земельну ділянку площею 2,8700га - 422860,90 грн; за земельну ділянку площею 1,9488 га - 287132,85 грн.; за земельну ділянку площею 8,7185 га - 1541515,29 грн.

Після введення об`єкта в експлуатацію річна орендна плата підлягає перерахунку».

4. Пункт 10 Договору оренди землі викласти в новій редакції: «10. Розмір орендної плати переглядається у разі: 10.1. затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці; 10.2. зміни ставок земельного податку; 10.3.зміни ставок орендної плати; 10.4. в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством або умовами Договору оренди землі».

Згідно з додатком №1 до додаткового договору від 21.04.2015 р. для землі рекреаційного призначення площею 2,8700 га та 1,9488 га нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2015 р. становить 8457217,56 грн. та 5742657,20 грн., відповідно, та встановлено ставку орендної плати у розмірі 5%, для землі житлової та громадської забудови площею 87,185 га нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 51383842,51 грн., ставка орендної плати - 3% (Т.1, а.с.225).

3.5. Додатковим договором №4/1669 від 29.07.2016 року до договору оренди землі (Т.1, а.с.227-228) внесено зміни та доповнення, у т.ч., але не виключно, про наступне:

- Пункт 3 Договору оренди землі викласти в наступній редакції: «2.3.Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.07.2016 р.№97-28-0.2-1175/2-16 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 57168018,00 грн., економіко-планувальна зона №150»….

- Пункт 6 Договору оренди землі викласти в такій редакції: «6.Річна орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 2122036,38 грн., а саме: за земельну ділянку площею 2,8700га - 606000,50 грн.; за земельну ділянку площею 1,9488 га -411489,10 грн.; за земельну ділянку площею 8,7185 га - 1104546,78 грн. Після введення об`єкта в експлуатацію річна орендна плата підлягає перерахунку»….

Згідно з додатком №1 до додаткового договору №4/1669 від 29.07.2016 р. (Т.1, а.с.229) для землі рекреаційного призначення площею 2,8700 га та 1,9488 га нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 22.07.2016р. становить 12120010 грн. та 8229782,40 грн., відповідно, встановлена ставка орендної плати - 5%. Для землі житлової та громадської забудови площею 87,185 га нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 36818225,60 грн., ставка орендної плати - 3%.

3.6. Згідно з отриманим від Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради витягу № НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (дата формування витягу: 21.04.2023 року) на земельну ділянку кадастровий номер :32:002:0008 нормативна грошова оцінка становить 301577393,61 гривень (Т.1, а.с.207).

3.7. Крім цього, у матеріалах справи наявне рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 р. у справі №926/428/23, яке залишене без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 р., у справі за позовом Чернівецької міської ради до ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» про внесення змін до договору оренди землі №1669 від 03.02.2005 року в частині розміру орендної плати за землю (Т.1, а.с.195-206).

Відповідно до резолютивної частини рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 р. у справі №926/428/23:

«1. Позов Чернівецької міської ради до товариства з обмеженої відповідальності «Ріал Траст» про внесення змін до договору оренди землі №1669 від 03 лютого 2005 року в частині розміру орендної плати за землю, задовольнити.

2. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки №1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженої відповідальності «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівцях по вул. Чорновола Вячеслава, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:

«1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301577393,61 грн.

2.1. Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, (п`ятнадцять мільйонів сімдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят дев`ять грн 70 коп.), що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

2.2. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/ Чернівецька ТГ/ , р/р UА 0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

3.8. Відповідно до мотивувальної частини рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 р. у справі №926/428/23 (Т.1, а.с.200), встановлені фактичні обставини справи:

«…Відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, затвердженого рішення Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 (зі змінами внесеними рішенням Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221), розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством, або умовами Договору оренди землі.

Згідно пункту 2 рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» якщо земельна ділянка надана в оренду для різних видів функціонального використання, при визначенні розміру річної орендної плати застосовується більша ставка орендної плати.

Підпунктом 1.3.2 пункту 1 рішення Чернівецької міської ради від 29.03.2012 № 467 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» зазначено, що ставка орендної плати за використання земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти водного фонду (водойми, ставки, озера) та об`єкти рекреаційного призначення - 5 %».

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів ; рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» затверджено технічну документацію з нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міста «Дніпромісто» ім. Ю. М. Білоконя». Згідно з пунктом 2 рішення, нормативно грошова оцінка земель міста Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022.

Згідно витягу № НВ-023 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. 1 В`ячеслава Чорновола (кадастровий номер :32:002:0008), відповідно до якого станом на 21.04.2023, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 301577393,61 грн.

Прийнятий для розрахунку розмір річної орендної плати при ставці 5 % від нормативної грошової оцінки за оренду спірної земельної ділянки в сумі 15078869,70 грн. та повністю узгоджується і підтверджується метою визначення розміру земельного податку та річної орендної плати передбачено пунктами 2.3 та 6 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної за земельні ділянки в м. Чернівцях.

Судом встановлено, що позивачем на адресу відповідача було направлено письмову пропозицію (додаткову угоду) щодо зміни умов Договору, підписав уповноваженою особою однак, останнім залишено без відповіді та належно реагування».

3.9. Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області, на підставі підпункту 20.1.4 пункту 20.1 статті 20, підпункту 75.1.2 пункту 75.1 статті 75, підпункту 78.1.1, підпункту 78.1.4 пункту 78.1 статті 78, статті 79, пункту 82.2 статті 82 розділу ІІ Податкового Кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI, наказу Головного управління ДПС у Чернівецькій області від 16.10.2024 №1735-п проведена документальна позапланова невиїзна перевірка ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» щодо повноти нарахування та своєчасності сплати орендної плати за земельну ділянку за період з 01.01.2023 по 31.10.2024, яка задокументовано актом перевірки від 08.01.2025 року, №891/Ж5/24-13-07-02/33002057.

3.10. Перевіркою встановлено порушення ТОВ «РІАЛ ТРАСТ, п.287.1 ст. 287, п. 288.1, п.288.5 ст.288, п.289.1 Податкового кодексу України від 02.12.2010р. № 2755-V (із змінами та доповненнями) у результаті чого занижено суму орендної плати за земельну ділянку державної і комунальної власності за період з 01.01.2023 року по 31.10.2024 року на загальну суму 22 947 877,81 грн., в тому числі за 2023 рік в сумі 12 233 431,11 грн., за 2024 рік в сумі 10 714 446,70 грн (Т.1, а.с.160-171).

3.11. У зв`язку із наведеним 07.02.2025 року Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області складено податкове повідомлення-рішення №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057, яким збільшено суму грошового зобов`язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн.: сума грошового зобов`язання за податковими та/або іншими зобов`язаннями - 22 947 877,81 грн., за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 5 736 969,45 грн (Т.1, а.с.172-175).

3.12. 17.03.2025 року ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» подало скаргу на податкове повідомлення-рішення №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057 від 07.02.2025 року до ДПС України (Т.1, а.с.151-153), яка рішенням ДПС України від 04.04.2025 року № 953/6/99-00-06-03-02-06 залишена без розгляду, у зв`язку із порушенням 10-денного терміну оскарження та не подання клопотання про поновлення строку (Т.1, а.с.154).

Про прийняте рішення про залишення скарги без розгляду, позивача повідомлено відповідно до вимог Податкового кодексу України (Т.1, а.с.155-157).

3.13. Також, дослідженням матеріалів справи встановлено, що 24.03.2025 року ухвалою Західний апеляційний господарський суд відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою особи, яка не брала участі у справі - ТОВ «Чернівці-Моноліт», на рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 року, у справі №926/428/23 (Т.1, а.с.80-81) та ухвалою від 19.05.2025 року зупинив дію судових рішень, а саме рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 року та постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 року у справі №926/428/23 (Т.2, а.с.18-19).

Усі наведені процесуальні дії Західного апеляційного господарського суду були вчиненні, після складання позивачем оскаржуваного податкового повідомлення-рішення.

ІV. ПОЗИЦІЯ СУДУ

4.1. Так, предметом оскарження у цій справі є податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС у Чернівецькій області від 07.02.2025 №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057, яким позивачеві збільшено суму грошового зобов`язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн та якому суд надасть оцінку на предмет відповідності чинним нормативно-правовим актам, через призму верховенства права.

4.2. Обґрунтовуючи цей позов позивач звертає увагу насамперед на незаконність нормативної грошової оцінки земельних ділянок на земельну ділянку кадастровий номер :32:002:0008, грошова оцінка, якої становить 301577393,61 грн та протиправність внесення, на підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 року, змін до Договору оренди земельної ділянки №1669 від 03.02.2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, згідно яких орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У позові позивач розмежовує поняття цільового призначення земельної ділянки та функціонального призначення (використання) території, а також звертає увагу суду, що договір оренди № 1669 від 03.02.2005 умовно розділяє земельну ділянку на три частини з різним цільовим призначенням (під водоймищем, прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей та для будівництва котеджного містечка), позивач наголошує, що земельна ділянка може належати лише до однієї категорії та мати лише одне цільове призначення.

Також, як на підставу для скасування оскаржуваного податкового повідомлення-рішення позивач зазначає, що ним подана скарга на податкове повідомлення-рішення до Державної податкової служби України 17.03.2025 року, яка була отримана ДПС України 20.03.2025 року і станом на дату подання позову вона не розглянута, тому таке рішення слід вважати скасованим.

4.3. Відповідач, обґрунтовуючи правомірність податкового повідомлення-рішення від 07.02.2025 року, №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057, зазначає, що при його складанні бралися до уваги нормативно грошова оцінка землі та діючий договір оренди земельної ділянки №1669 від 03.02.2005 року, що відповідає положення податкового законодавства України.

4.4. Вирішуючи цей спір по суті, суд виходить з того, що принцип верховенства права підпорядковує державу інтересам людини, а не навпаки. Коли учасником правовідносин виступає держава, остання у суперечці щодо права з будь-якою особою, має поступитися на користь опонента, оскільки вона сама створила ситуацію правової невизначеності і порушила в такий спосіб принцип верховенства права.

4.5. Окрім цього, відповідно до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права, безумовним складником якого є законність, включаючи прозору, з`ясовну (поясненну) та демократичну процедуру надання юридичної сили актам права (див. Доповідь Європейської комісії За демократію через право «Про верховенство права» від 04.04.2011 року, дослідження №512/2009).

4.6. Сутність принципу законності розкрито у частині 2 статті 19 Конституції України, згідно якої органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (аналогічні положення містяться у пункті 1 частини 2 статті 2 КАС України).

4.7. Головне управління ДПС у Чернівецькій області в розумінні КАС України є суб`єктом владних повноважень, який в силу принципу законності, зобов`язаний діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

4.8. При вирішенні питання щодо протиправності рішення такого суб`єкта, суд має здійснити його перевірку через призму відповідності його закону або іншим нормативно-правовим актам, перевірити чи прийнято воно з дотриманням встановленої законом процедури, та чи не перевищенні повноваження суб`єктом владних повноважень при його прийнятті.

При цьому суд звертає увагу, що така перевірка здійснюється за період прийняття такого рішення (починаючи від організації проведення податкової перевірки та закінчуючи моментом прийняття рішення).

Щодо сутті спору

4.9. Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов`язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов`язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства регулює Податковий кодекс України (далі ПК України, у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).

4.10. Згідно з пунктом 61.1 статті 61 ПК України податковий контроль - система заходів, що вживаються контролюючими органами та координуються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику, з метою контролю правильності нарахування, повноти і своєчасності сплати податків і зборів, а також дотримання законодавства з питань регулювання обігу готівки, проведення розрахункових та касових операцій, патентування, ліцензування та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи.

4.11. Пунктом 75.1 статті 75 ПК України визначено, що контролюючі органи мають право проводити камеральні, документальні (планові або позапланові; виїзні або невиїзні) та фактичні перевірки.

4.12. Отже, проведення камеральних, документальних (планових або позапланових; виїзних або невиїзних) та фактичних перевірок є повноваженнями ГУ ДПС у Чернівецькій області, як податкового органу.

4.8. Відповідно до підпункту 75.1.3 пункту 75.1 статті 75 ПК України фактичною вважається перевірка, що здійснюється за місцем фактичного провадження платником податків діяльності, розташування господарських або інших об`єктів права власності такого платника. Така перевірка здійснюється контролюючим органом щодо дотримання норм законодавства з питань регулювання обігу готівки, порядку здійснення платниками податків розрахункових операцій, ведення касових операцій, наявності ліцензій, свідоцтв, у тому числі про виробництво та обіг підакцизних товарів, дотримання роботодавцем законодавства щодо укладення трудового договору, оформлення трудових відносин з працівниками (найманими особами).

4.9. Згідно підпункту 78.1.1. пункту 78.1 статті 78 ПК України документальна позапланова перевірка здійснюється за наявності хоча б однієї з таких підстав: отримано податкову інформацію, що свідчить про порушення платником податків валютного, податкового законодавства, законодавства у сфері запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення та іншого не врегульованого цим Кодексом законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, якщо платник податків не надасть пояснення та їх документальні підтвердження на обов`язковий письмовий запит контролюючого органу, в якому зазначаються порушення цим платником податків відповідно валютного, податкового та іншого не врегульованого цим Кодексом законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, протягом 15 робочих днів з дня, наступного за днем отримання запиту.

4.10. Пунктом 79.1. статті 79 ПК України передбачено, що документальна невиїзна перевірка здійснюється у разі прийняття керівником (його заступником або уповноваженою особою) контролюючого органу рішення про її проведення та за наявності підстав для проведення документальної перевірки, визначених статтями 77 та 78 цього Кодексу. Документальна невиїзна перевірка здійснюється на підставі зазначених у підпункті 75.1.2 пункту 75.1 статті 75 цього Кодексу документів та даних, наданих платником податків у визначених цим Кодексом випадках, або отриманих в інший спосіб, передбачений законом.

4.11. Аналізуючи матеріали справи та наявні у ній заяви по суті, слід прийти до висновку, що при організації та проведенні податкової документальної позапланової невиїзної перевірки, Головне управління ДПС у Чернівецькій області діяло відповідно до своїх повноважень, у спосіб та на підставі ПК України.

Жодних аргументів, які б спростовували наведене, позивач суду не надав.

Зазначені вище, нормативні приписи ПК України були дотримані.

4.12. Також, відповідно до підпункту 14.1.1-1. пункту 14.1 статті 14 ПК України під адмініструванням податків, зборів, митних платежів, єдиного внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування (далі - єдиний внесок) та інших платежів відповідно до законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи (далі - податків, зборів, платежів) розуміють сукупність рішень та процедур контролюючих органів і дій їх посадових осіб, що визначають інституційну структуру податкових та митних відносин, організовують ідентифікацію, облік платників податків і платників єдиного внеску та об`єктів оподаткування, забезпечують сервісне обслуговування платників податків, організацію та контроль за сплатою податків, зборів, платежів відповідно до порядку, встановленого законом.

4.13. Підпунктом 41.1.1. пункту 41.1 статті 41 ПК України визначено, що контролюючими органами є податкові органи (центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, його територіальні органи) - щодо дотримання законодавства з питань оподаткування (крім випадків, визначених підпунктом 41.1.2 цього пункту), законодавства з питань сплати єдиного внеску, а також щодо дотримання іншого законодавства, контроль за виконанням якого покладено на центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, чи його територіальні органи.

4.14. Отже, аналізуючи наведене, слід прийти до висновку, що ГУ ДПС у Чернівецькій області в розумінні ПК України є контролюючим органом, який контролює дотримання законодавства з питань оподаткування.

4.15. Також, відповідно до підпункту 265.1.3. пункту 265.1. статті 265 ПК України податок на майно в тому числі складається з плати за землю, платниками якої є платники орендної плати - землекористувачі (орендарі) земельних ділянок державної та комунальної власності на умовах оренди (підпункт 269.1.2. пункту 269.1. статті 269 ПК України).

4.16. Підсумовуючи наведене, слід прийти до висновку, що оренда плата, як складова плати за землю, входить до структури податку на майно та адмініструється ГУ ДПС у Чернівецькій області.

4.17. Згідно із статті 1 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 року № 161-XIV(із змінами та доповненнями) (далі - Закон №161-XIV) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

4.18. Відповідно до статті 13 Закону №161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (статті 14 Закону № 161-XIV).

4.19. Згідно із статті 30 Закону №161-XIV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

4.20. Відповідно до статті 35 Закону №161-XIV - спори, пов`язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

4.21. Відповідно до статті 15 Закону №161-XIV істотними умовами договору оренди землі є зокрема, об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

4.22. Подібні за змістом норми містить і Цивільний кодекс України.

4.23. Згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.

4.24. Підпунктом 270.1.2 пункту 270.1 статті 270 ПК України передбачено, що об`єктами оподаткування орендною платою є земельні ділянки державної та комунальної власності, надані в користування на умовах оренди, а згідно підпункту 271.1.1 пункту 271.1 статті 271 ПК України базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.

4.25. Відповідно до пунктів 289.1, 289.2 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кi = І:100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

4.26. Статтею 288 ПК України врегульовані правовідносини щодо сплати орендної плати.

Зокрема, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Форма надання інформації затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.

Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (пункт 288.1 статті 288 ПК України).

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами) (пункт 288.4. статті 288 ПК України).

Пунктом 288.5 статті 288 ПК України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1. не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

4.26. Аналізуючи наведені положення ПК України, слід прийти до висновку, що Головне управління ДПС у Чернівецькій області, при здійсненні контрольних заходів щодо дотримання податкового законодавства, насамперед оперує такими визначеннями, як «платник податків», «об`єкт оподаткування» та «база оподаткування», для чого використовує договір оренди земельної ділянки та нормативно грошову оцінку землі.

4.27. Вище судом було встановлено, що відповідно до рішення 26 сесії IV скликання Чернівецької міської ради від 04.11.2004 року, №565 03.02.2005 року між Чернівецькою міською радою (Орендодавець) та ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, згідно змісту якого орендар приймає в строкове платне користування та володіння строком до 30.09.2014 року земельну ділянку площею 13,5373 га з цільовим призначенням, зазначеним в пункті 13 цього договору.

Земельна ділянка знаходиться в адміністративних межах міста Чернівці, за адресою: м.Чернівці, вул. Чорновола, економіко-планувальна зона №32, квартал №002. Кадастровий номер земельної ділянки :32:002:0008 (Т.1, а.с.9).

Згідно з пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем -віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибрежною захисною смугою - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га - під забудову - віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

4.28. Крім цього, додатковим договором від 21.04.2015 року до договору оренди земельної ділянки пункт 10 Договору оренди землі викладений в новій редакції: «10. Розмір орендної плати переглядається у разі: 10.1. затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці; 10.2. зміни ставок земельного податку; 10.3.зміни ставок орендної плати; 10.4. в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством або умовами Договору оренди землі».

4.29. Також, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 р. у справі №926/428/23, яке залишене без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 р., у справі за позовом Чернівецької міської ради до ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» про внесення змін до договору оренди землі №1669 від 03.02.2005 року в частині розміру орендної плати за землю (Т.1, а.с.195-206), вирішено:

«1. Позов Чернівецької міської ради до товариства з обмеженої відповідальності «Ріал Траст» про внесення змін до договору оренди землі №1669 від 03 лютого 2005 року в частині розміру орендної плати за землю, задовольнити.

2. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки №1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженої відповідальності «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівцях по вул. Чорновола Вячеслава, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:

«1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301577393,61 грн.

2.1. Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, (п`ятнадцять мільйонів сімдесят вісім тисяч вісімсот шістдесят дев`ять грн 70 коп.), що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

2.2. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/ Чернівецька ТГ/ , р/р UА 0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 - орендна плата з юридичних осіб».

Це рішення, на момент складання оскаржуваного податкового повідомлення-рішення, набрало законної сили та відповідно встановило нові правовідносини до сторін договору оренди землі №1669 від 03.02.2005 року, які також були використані відповідачем при прийнятті оскаржуваного рішення.

4.30. Окрім цього, відповідно до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, затвердженого рішення Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 (зі змінами внесеними рішенням Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221), яке знаходиться в загальному доступі в силу його нормативно-правової природи, розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством, або умовами Договору оренди землі.

Згідно пункту 2 рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» якщо земельна ділянка надана в оренду для різних видів функціонального використання, при визначенні розміру річної орендної плати застосовується більша ставка орендної плати.

Підпунктом 1.3.2 пункту 1 рішення Чернівецької міської ради від 29.03.2012 № 467 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» зазначено, що ставка орендної плати за використання земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти водного фонду (водойми, ставки, озера) та об`єкти рекреаційного призначення - 5 %.

4.31. Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів ; рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» затверджено технічну документацію з нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців, розроблену Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міста «Дніпромісто» ім. Ю. М. Білоконя». Згідно з пунктом 2 рішення, нормативно грошова оцінка земель міста Чернівці вводиться в дію з 01.01.2022 року (https://www.city.cv.ua/search/documents?q=&q_location=all&type=3&date_from=26.02.2021&date_to=27.02.2021&number=118&status=&sortable=®ulator_act=on).

4.32. Наведені рішення Чернівецької міської ради у тому числі були використані при ухваленні рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 р., у справі №926/428/23.

4.33. В контексті наведеного суд звертає увагу, на висновок щодо застосування права, який викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 року, справа №914/2848/22, згідно якого:

« 100. Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

101. Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

102. Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

103. Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки».

4.34. Як зазначено судом вище, Чернівецькою міською радою рішенням від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів ; рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» затверджено технічну документацію з нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців, внаслідок чого Департаментом урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради на адресу відповідача спрямовано витяг № НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (дата формування витягу: 21.04.2023 року) на земельну ділянку кадастровий номер :32:002:0008, нормативна грошова оцінка якої становить 301577393,61 гривень (Т.1, а.с.207).

4.35. Отже, враховуючи правову позицію, яка викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 року, справа №914/2848/22, це є самостійною, автоматичною підставою для змін прав та обов`язків сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки, що має місце у цій справі.

При цьому суд повторно звертає увагу, що згідно пункту 2 рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2011 № 221 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» якщо земельна ділянка надана в оренду для різних видів функціонального використання, при визначенні розміру річної орендної плати застосовується більша ставка орендної плати, а відповідно до підпункту 1.3.2 пункту 1 рішення Чернівецької міської ради від 29.03.2012 № 467 «Про внесення змін в Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 № 715» ставка орендної плати за використання земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти водного фонду (водойми, ставки, озера) та об`єкти рекреаційного призначення - 5 %.

4.36. Отже, на момент прийняття оскаржуваного податкового повідомлення-рішення базою оподаткування була нормативно грошова оцінка, яка зазначена у витягу №НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (дата формування витягу: 21.04.2023 року) на земельну ділянку кадастровий номер :32:002:0008, яка становила 301577393,61 грн та була правомірно застосовано відповідачем.

При цьому суд звертає увагу, що об`єктом оподаткування була орендована земельна ділянка відповідно до Договору оренди земельної ділянки №1669 від 03 лютого 2005 року.

4.37. Окрім цього, Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області у ході перевірки обґрунтовано та правомірно застосовано положення Договору оренди земельної ділянки №1669 від 03.02.2005 року, в редакції із врахуванням рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 р., у справі №926/428/23, яке набрало законної сили та було чинним, а отже створювало правові наслідки для сторін договору.

Такий зміст договору визначав, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301577393,61 грн, а річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4.38. Жодних підстав не враховувати наведені умови договору оренди земельної ділянки у відповідача не було, навпаки це було його обов`язком згідно положень ПК України.

4.39. Як додаток до податкового повідомлення-рішення Головного управління ДПС у Чернівецькій області від 07.02.2025 №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057, у справі наявний розрахунок податкових зобов`язань та штрафних санкцій.

При цьому суд звертає увагу, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства (пункт 289.1, 289.2 статті 289 ПК України).

4.40. Так, встановлений Державним комітетом статистики України індекс споживчих цін (індекс інфляції) становить: за 2023 рік - 105,1 % (index.minfin.com.ua).

Відповідно до даних Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру для визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки для несільськогосподарських угідь на 2024 рік - в розмірі 1,051.

4.41. Таким чином, з урахуванням вищенаведеного розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки загальною площею 13,5373 га, розміщеною за адресою м.Чернівці вул. Чорновола, кадастровий номер земельної ділянки :32:002:0008 становить:

- 2023 рік 301 577 393,61 грн.:

- 2024 рік 316 957 840,68 грн. (301577393,61 х 1,051).

Орендна плата за земельну ділянку (кадастровий номер: :32:002:0008) становить:

за 2023 рік - 15 078 869,70 грн. (301 577 393,61 х 5%)

за 2024 рік (з 01.01.2024 по 31.10.2024) - 13 206 576,70 грн. (316 957 840,68 х 5%)/12*10).

4.42. За даними ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» (декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) орендна плата за 2023 рік становить 2 845 438,59 грн. (04.09.2023 № ), за 2024 рік - 2 492 130,0 грн. (20.02.2024 №).

4.43. Наведене свідчить, що ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» в порушення вимог п.287.1 ст. 287, п. 288.1, п.288.5 ст.288, п.289.1 ПК України занижено задекларовані в періоді з 01.01.2023 по 31.10.2024 роки податкові зобов`язання з орендної плати за землю на загальну суму 22947 877,81 грн, в тому числі за 2023 рік в сумі 12 233 431,11 грн., за 2024 рік (з 01.01.2024 по 31.10.2024 р.р.) в сумі 10714446,70 грн.

4.44. Перевіркою правильності розрахунку штрафної санкції, встановлено, що вона розраховано правильно, відповідно до положень пункту 123.2 статті 123 ПК України (25% від суми визначеного податкового зобов`язання).

4.45. Таким чином, узагальнюючи викладене у своїй сукупності, слід прийти до висновку, що Головне управління ДПС у Чернівецькій області, при організації та проведенні податкової перевірки ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» та прийнятті за її наслідками рішення, діяла на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені ПК України. Зокрема, ним використана актуальна нормативна грошова оцінка землі та остання редакція договору оренди земельної ділянки, розрахунок проведений правильно.

Водночас суд звертає увагу, що відповідач у цих правовідносинах не наділений повноваженнями визначати правильність встановлення нормативно грошової оцінки землі та ставок договору оренди. Він виключно використовує ту інформацію, яка надана органом місцевого самоврядування.

4.46. Позиція позивача у цій справі є помилковою, оскільки ні формування нормативно грошової оцінки землі, ні змісту договору оренди земельної ділянки, не віднесене до компетенції Головного управління ДПС у Чернівецькій області, так як і не віднесено розмежування поняття цільового призначення земельної ділянки та функціонального призначення (використання) території.

У даному разі, позивач незадоволений діями органу місцевого самоврядування, а не Головного управління ДПС у Чернівецькій області, і саме його рішення мав би оскаржувати у разі незгоди з ними.

4.47. Щодо того, що 17.03.2025 року ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» подало скаргу на податкове повідомлення-рішення №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057 від 07.02.2025 року до ДПС України (Т.1, а.с.151-153), то суд зазначає, що така, рішенням ДПС України від 04.04.2025 року № 953/6/99-00-06-03-02-06 залишена без розгляду, у зв`язку із порушенням 10-денного терміну оскарження та не подання клопотання про поновлення строку (Т.1, а.с.154), а отже це не може бути підставою для визнання протиправним та скасування рішення.

Про прийняте рішення про залишення скарги без розгляду, позивача повідомлено відповідно до вимог Податкового кодексу України (Т.1, а.с.155-157).

4.48. Щодо того, що 24.03.2025 року ухвалою Західний апеляційний господарський суд відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою особи, яка не брала участі у справі - ТОВ «Чернівці-Моноліт», на рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 року, у справі №926/428/23 (Т.1, а.с.80-81) та ухвалою від 19.05.2025 року зупинив дію судових рішень, а саме рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 року та постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 року у справі №926/428/23 (Т.2, а.с.18-19), то суд звертає увагу на те, що наведені процесуальні дії Західного апеляційного господарського суду були вчиненні, після складання позивачем оскаржуваного податкового повідомлення-рішення.

Тобто, відповідач про них не знав та не міг знати.

4.49. Водночас суд зазначає, що наявні процесуальні інструменти КАС України, надають можливість переглянути судове рішення, яке буду прийняте у цій справі за наявними матеріалами, у разі скасування рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 року, у справі №926/428/23 (наприклад нововиявлені обставини, тощо).

4.50. За таких обставин, суд відмовляє у задоволенні позову повністю.

V. ВИСНОВКИ СУДУ

5.1. Статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. На розвиток зазначених положень Конституції України частиною 2 статті 2 КАС України визначені критерії законності рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень, яким є відповідач.

5.2. Відповідно до частини 1 статті 77 КАС України кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 78 цього Кодексу. В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень обов`язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача.

5.3. Головне управління ДПС у Чернівецькій області, при організації та проведенні податкової перевірки ТОВ «РІАЛ ТРАСТ», та прийнятті за її наслідками рішення, діяла на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені ПК України. Зокрема, ним використана актуальна нормативна грошова оцінка землі та остання редакція договору оренди земельної ділянки, розрахунок проведений правильно. У цих правовідносинах відповідач не наділений повноваженнями визначати правильність встановлення нормативно грошової оцінки землі та ставок договору оренди. Він виключно використовує ту інформацію, яка надана органом місцевого самоврядування.

5.4. Натомість суд вважає помилковою позицію позивача, оскільки ні формування нормативно грошової оцінки землі, ні змісту договору оренди земельної ділянки, не віднесене до компетенції Головного управління ДПС у Чернівецькій області, так як і не віднесено розмежування поняття цільового призначення земельної ділянки та функціонального призначення (використання) території.

5.5. На момент прийняття оскаржуваного податкового-повідомлення рішення, ухвал Західного апеляційного господарського про відкриття апеляційне провадження за апеляційною скаргою особи, яка не брала участі у справі - ТОВ «Чернівці-Моноліт», та про зупинення дії судових рішень, а саме рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 року та постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 року у справі №926/428/23, не було, а отже такі ухвали не могли бути враховані відповідачем.

5.6. Ключовим для цих правовідносин є те, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки, що мало місце у цій справі.

5.7. За таких обставин суд прийшов до висновку, що зазначений позов не підлягає задоволенню повністю.

VІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ

6.1. Оскільки у задоволені позові відмовлено повністю, суд не стягує та не присуджує на користь позивача понесені ним судові витрати.

На підставі викладеного, керуючись статтями 73-77, 90, 241-246, 250 КАС України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Траст" до Головного управління ДПС у Чернівецькій області про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення рішення, відмовити повністю.

У відповідності до статей 255, 293, 295, 297 Кодексу адміністративного судочинства України рішення може бути оскаржене до Сьомого апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повне судове рішення складено 02 липня 2025 р.

Повне найменування учасників процесу:

Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Траст" (просп. Центральний, 73, м. Миколаїв, Миколаївський р-н, Миколаївська обл., 54017 );

Відповідач - Головне управління ДПС у Чернівецькій області (вул. Героїв Майдану, 200А, м. Чернівці, Чернівецький р-н, Чернівецька обл.,58013 ).

Суддя О.В. Анісімов