Справа № 340/5550/22
Суддя: С.В. Дегтярьова
Дата ухвалення: 2023-02-28 00:00:00+02
Юрисдикція: administrative

КІРОВОГРАДСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2023 року м. Кропивницький Справа № 340/5550/22

Кіровоградський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді Дегтярьової С.В., розглянувши матеріали у справі

за позовом: фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 )

до відповідача: Фонду державного майна України (01133, м. Київ, вул. Генерала Алмазова, 18/9, )

про визнання протиправним та скасування наказу,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся з позовом, в якому просить визнати протиправним та скасувати наказ Фонду державного майна України від 09.09.2022 р. №1016 про анулювання сертифіката суб`єкта оціночної діяльності від 18.06.2021 р. №477/21, виданого фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 .

Позовні вимоги мотивовані тим, що оскаржуване рішення ґрунтується на рецензіях, проведених неповноважною особою, оскільки вона не є членом Громадської організації "Всеукраїнська Спілка оцінювачів землі", а відтак не може входити до складу експертної ради саморегулівної організації оцінювачів. Рецензія виконана з перевищенням повноважень, оскільки її проведено у відношенні оцінювача, який є членом саморегулівної організації оцінювачів і зареєстрований поза межами адміністративних територій Київської, Черкаської та Чернігівської областей. А також рецензія проведена без належних на те підстав без запиту особи, в інтересах якої здійснюється визначення оціночної вартості об`єкта нерухомості.

Фонд державного майна України проти задоволення адміністративного позову заперечував. У запереченнях на адміністративний позов зазначив, зокрема, що оцінювачем ОСОБА_1 було складено два звіти про незалежну оцінку майна, на кожен з яких є рецензії ОСОБА_2 , який мав чинний кваліфікаційний документ та працював в Управлінні забезпечення повноважень у Черкаській області Регіонального відділення ФДМ України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях. Дані рецензії класифікують діяльність оцінювача як грубі порушення нормативно-правових актів з оцінки майна, майнових прав і професійної оціночної діяльності.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив наступне.

Згідно Звіту про оцінку вартості майна двокімнатної квартири, загальною площею 46,00 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_2 та Звіту про оцінку вартості майна - трикімнатної квартири, загальною площею 95,80 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_3 , фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 проведено згідно із Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національним та міжнародними стандартам оцінки майна, оцінку майна (Свідоцтво про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів №ОЗ №80 від 04.10.2003 року, посвідчення про підвищення кваліфікації №МФ №3802-ПК від 09.06.2022 року, сертифікат суб`єкта оціночної діяльності від 18.06.2021 р. №477/21).

Дані рецензії виконано рецензентом - ОСОБА_2 який працював в Управлінні забезпечення повноважень у Черкаській області Регіонального відділення ФДМ України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях та мав:

- свідоцтво про включення інформації про оцінювача до Державного реєстру оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності №2700 від 19.04.2005 року,

- посвідчення про підвищення кваліфікації №МФ №7268-ПК від 03.12.2021 року,

- кваліфікаційне свідоцтво оцінювача №ЕО-65 від 26.10.2000 року.

В рецензіях в якості підстави проведення рецензування міститься посилання на лист Фонду державного майна України від 12.07.2022 року №10-66-8803 (вх.Управління від 04.08.2022 №48/1686) (а.с.16, 20).

Вищевказані звіти про оцінку майна кваліфіковані рецензентом як такі, що не відповідають вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісними та непрофесійними і не можуть бути використані.

09.09.2022 року Фондом державного майна України прийнято наказ №1016 «Про анулювання сертифіката суб`єкта оціночної діяльності», згідно з яким наказано анулювати сертифікат суб`єкта оціночної діяльності від 18.06.2021 року №477/21, виданого Фондом державного майна України фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 .

Відповідно до констатуючої частини вищезазначеного наказу, останній прийнято відповідно до абзацу другого частини першої статті 20 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», згідно з абзацом 10 п.1 розділу ІІ Положення про порядок анулювання сертифікатів суб`єкта оціночної діяльності - суб`єктів господарювання та їх поновлення після анулювання, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27 березня 2006 року №513, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11 квітня 2006 року за №417/12291 (а.с.10).

Правові засади здійснення професійної оціночної діяльності (далі - оціночна діяльність) в Україні з метою захисту законних інтересів держави, територіальних громад та інших суб`єктів правовідносин у питаннях незалежної оцінки об`єктів (далі - оцінка об`єктів оцінки) та використання її результатів визначає Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» №2685 (далі за текстом Закон №2685).

Згідно ст.3 Закону №2685 оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання.

Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. У випадках самостійного проведення оцінки майна органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 цього Закону.

Згідно ст.5 Закону №2685 суб`єктами оціночної діяльності є:

- суб`єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб`єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб`єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону;

- органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Згідно ст.14 Закону №2685 професійна підготовка оцінювачів здійснюється навчальними закладами, які уклали угоди про співробітництво з професійної підготовки оцінювачів з Фондом державного майна України. Фонд державного майна України повинен сприяти створенню конкурентного середовища серед навчальних закладів, які здійснюють професійну підготовку оцінювачів.

Професійна підготовка оцінювачів складається з навчання за програмами базової підготовки та підвищення кваліфікації. Загальні вимоги до змісту навчальних програм підлягають обов`язковому погодженню Фондом державного майна України. Фонд державного майна України та саморегулівні організації оцінювачів спільно здійснюють контроль за якістю професійної підготовки оцінювачів.

У відповідності до ст.15 Закону №2685 кваліфікаційне свідоцтво оцінювача (далі - кваліфікаційне свідоцтво) є документом, який підтверджує достатній фаховий рівень підготовки оцінювача за програмою базової підготовки для самостійного проведення оцінки майна. Форми кваліфікаційних свідоцтв оцінювача встановлюються Фондом державного майна України. Право на отримання кваліфікаційного свідоцтва набувають фізичні особи, які мають закінчену вищу освіту, пройшли навчання за програмою базової підготовки та стажування протягом одного року у складі суб`єкта оціночної діяльності разом з оцінювачем, який має не менше ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, отримали його позитивну рекомендацію та успішно склали кваліфікаційний іспит.

Згідно ч.1 ст.17 Закону №2685 фонд державного майна України веде Державний реєстр оцінювачів, які отримали кваліфікаційне свідоцтво.

Відповідно до ст.18 Закону №2685 сертифікат суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання (далі - сертифікат) є документом, що засвідчує право суб`єкта оціночної діяльності на внесення його до Державного реєстру суб`єктів оціночної діяльності, які здійснюють оціночну діяльність у формі практичної діяльності з оцінки майна та які визнані суб`єктами оціночної діяльності за напрямами оцінки майна, що в ньому зазначені.

Сертифікат видається в порядку, встановленому цим Законом, Фондом державного майна України. Форма сертифіката встановлюється зазначеним органом. У сертифікаті зазначаються найменування органу державної влади, що його видав, найменування суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання, його юридичні реквізити, код Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ), дата видачі та строк дії, напрями оцінки майна, щодо яких дозволена практична діяльність. Сертифікат підписується керівником Фонду державного майна України та засвідчується печаткою. Сертифікат видається строком на три роки та може бути анульований з підстав, зазначених у статті 20 цього Закону.

Отже, Закон № 2658 розрізняє поняття "кваліфікаційне свідоцтво", яке підтверджує фаховий рівень оцінювача, та "сертифікат", який підтверджує право фактично здійснювати оціночну діяльність за певними напрямами, що в ньому вказані.

Згідно з п.3 ч.2 ст.4 Закону №2685 оціночна діяльність може здійснюватися, зокрема, у формі рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.

У відповідності до ст.12 Закону №2685 звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщо процедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбачене попереднє проведення оцінки майна повністю або частково суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до ст.13 Закону №2685 рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах, зазначених у статті 5 цього Закону.

Якщо письмовим запитом про необхідність проведення рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість майна, така вимога задовольняється шляхом проведення оцінки майна. У цьому випадку рецензент здійснює або забезпечує здійснення оцінки майна в порядку, встановленому нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) оцінювачем, який працює в органі державної влади, на запити органів державної влади або у зв`язку з виконанням своїх посадових обов`язків здійснюється в межах повноважень, визначених посадовими інструкціями. Якщо запитом органу державної влади передбачено надання висновку про вартість майна і підготовка зазначеного висновку вимагає проведення незалежної оцінки, органи державної влади забезпечують її проведення у порядку, встановленому цим Законом.

В інших випадках рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на платній основі.

З аналізу наведеної норми слідує, що рецензування звіту про оцінку майна здійснюється виключно на письмову вимогу заінтересованої особи (особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість), а Експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів можуть проводити рецензування звітів наданих лише членами такої організації з метою контролю за якістю оцінки майна.

Судом встановлено, що рецензування звітів про оцінку майна здійснено на підставі листа Фонду державного майна України від 12.07.2022 року №10-66-8803. В даному листі вказано, що Фонд, за результатами аналізу інформації зі звітів про оцінку майна, внесених суб`єктами оціночної діяльності, виявив інформацію про оціночну вартість об`єктів оцінки зі звітів про оцінку майна, складених ФОП ОСОБА_1 , достовірність і об`єктивність яких потребує перевірки (а.с.60).

Посилань на наявність письмової вимоги заінтересованої особи (особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість) чи на письмовий запит до осіб, які мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) в розумінні ст.13 Закону № 4487-1 лист Фонду державного майна України від 12.07.2022 року №10-66-8803 не містить (а.с.60).

Позивач посилався на те, що рецензування звітів про оцінку майна забезпечують наступні уповноважені органи:

1) Експертна рада саморегулівної організації оцінювачів (якщо оцінювач є членом такої організації);

2) Член Екзаменаційної комісії, якому доручено здійснити рецензування (якщо оцінювач не є членом жодної із саморегулівних організацій оцінювачів).

При цьому позивач вказав, що інші особи рецензування звітів про оцінку майна виконувати не можуть.

Суд вважає таке твердження помилковим, оскільки в силу норм ст.13 Закону №2685 рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати:

- оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна,

- експертні ради, що спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації,

- оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах, зазначених у статті 5 цього Закону.

Згідно ст.20 №2685 сертифікат може бути анульовано Фондом державного майна України виключно з підстав, вказаних у даній нормі, зокрема, за наявності порушень вимог цього Закону та інших нормативно-правових актів з оцінки майна, виявлених шляхом рецензування, які призвели до визнання неякісною оцінки майна, проведеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, або оцінювачами, які працюють у його штатному складі.

До матеріалів справи надано копії звітів про оцінку майна, виконаних ФОП ОСОБА_1 : Звіт про оцінку вартості майна двокімнатної квартири, загальною площею 46,00 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_2 та Звіт про оцінку вартості майна - трикімнатної квартири, загальною площею 95,80 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_3 (а.с.80-156).

Відповідно до п.65 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1, "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440 (далі за текстом - НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ № 1), у рецензії повинні зазначатися:

- підстави проведення рецензування;

- повна назва звіту про оцінку майна, що був об`єктом рецензування, відомості про його виконавців, їх кваліфікацію та висновок про можливість проведення зазначеними особами оцінки майна відповідно до правових вимог провадження професійної оціночної діяльності;

- строк проведення рецензування і дата підписання рецензії;

- висновок про обґрунтованість вибору виду вартості та її відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;

- висновок про зібрані виконавцем звіту про оцінку майна вихідні дані та іншу інформацію (їх повнота, достатність для проведення оцінки майна та розкриття у звіті);

- висновок про відповідність і правильність застосування під час проведення оцінки методичних підходів, методів та оціночних процедур з урахуванням мети і бази оцінки, обґрунтованість використаних припущень;

- загальний висновок про достовірність оцінки майна.

У відповідності до п.66 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1 рецензія може містити перелік аргументованих рецензентом зауважень до звіту про оцінку майна, у тому числі застереження про можливість впливу цих зауважень на достовірність оцінки майна.

У процесі рецензування рецензент не повинен брати до уваги будь-яку додаткову інформацію про об`єкт оцінки або подібне майно, що виникла після дати складення звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна до дати підписання рецензії.

Судом встановлено, що прорецензовано два Звіти про оцінку майна, виконані позивачем:

- двокімнатної квартири, загальною площею 46,00 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_2 (далі за текстом Звіт про оцінку двокімнатної квартири) та

- трикімнатної квартири, загальною площею 95,80 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_3 , (далі за текстом Звіт про оцінку трикімнатної квартири).

1. За результатами рецензування Звіту про оцінку двокімнатної квартири в пункті 2 щодо об`єкту оцінки вказано, що назва об`єкту оцінки, зазначена в розділі « 1.Завдання на оцінку» на стор.5 Звіту не відповідає назві визначеній договором (перед словом «квартира» упущено слово «двокімнатна»). Які саме наслідки потягли дані обставини, рецензентом не вказано.

Судом досліджено стор.5 Звіту про оцінку двокімнатної квартири, а також інші його аркуші. Так, на титульній сторінці звіту вказано ідентифікація об`єкту оцінки: «двокімнатна квартири, загальною площею 46,00 кв.м., розташована за адресою: АДРЕСА_2 » (а.с.81). Така ідентифікація вказана і на інших сторінках.

Суд вважає, що відсутність слова «двокімнатна» в розділі « 1.Завдання на оцінку» на с.5 Звіту за наявності інших ідентифікаторів, зокрема, вказаної адреси такої квартири, загальної площі, не впливає на суть здійсненої оцінки та суттєвим зауваженням не є.

За результатами рецензування Звіту про оцінку трикімнатної квартири в пункті 2 щодо об`єкту оцінки вказано, що назва об`єкту оцінки, зазначена в розділі « 1.Завдання на оцінку» на стор.6 Звіту не відповідає назві зазначеній договором (перед словом «квартира» упущено слово «Двокімнатна»).

Суд вважає таке посилання безпідставним, так як предметом оцінки була трикімнатна квартира, а не двокімнатна.

2. В пункті 3 рецензії «основні ціноутворюючі характеристики та показники об`єкта оцінки, які дають змогу його ідентифікувати» Звіту про оцінку двокімнатної квартири вказано зауваження: «Ідентифікувати наявність в квартирі вбудованої шафи і кладовки та їх площу, а також поверховість будинку та поверх розташування квартири неможливо із-за відсутності в Звіті та додатках до нього копії Експлікації приміщень квартири форми Технічного паспорта на квартиру згідно додатку 4 до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за №582/5773 (а.с.17).

Відповідно до п.1 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за №582/5773, вона (Інструкція) визначає механізм проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна всіх форм власності, що здійснюють суб`єкти господарювання, і діє на всій території України.

Згідно п.5 ця Інструкція визначає механізм проведення технічної інвентаризації збудованих (реконструйованих) будинків, господарських будівель та споруд з метою:

1) встановлення їх наявності;

2) визначення їх фактичної площі та об`єму;

3) огляду та опису наявних конструктивних елементів об`єктів;

4) встановлення наявності змін у їх плануванні та складі;

5) визначення фізичного зносу конструктивних елементів об`єктів.

Вказівки про необхідність її використання в ході здійснення оцінки нерухомого майна, Інструкція не містить. Не вказано також відповідних норм щодо цього і самим рецензентом.

Відповідно до п.14 Інструкції, складовими частинами технічного паспорта на квартиру (кімнату, жилий блок, секцію) у будинку квартирного типу (гуртожитку) (додаток 4) є експлікація приміщень квартири (кімнати, жилого блоку, секції, посімейного, спільного заселення).

Необхідність виконання суб`єктом оціночної діяльності експлікації приміщень квартири саме у формі додатку 4 до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за №582/5773 відповідачем не доведена.

Судом встановлено, що у Звіті про оцінку двокімнатної квартири вказано про наявність в квартирі вбудованої шафи і кладовки, а також поверховість будинку (п`ятиповерховий) та поверх розташування квартири (четвертий).

В Звіті про оцінку трикімнатної квартири вказано, що "об`ємно-планувальні характеристики об`єкта оцінки відображені в описі ідентифікації не відповідають назві об`єкта оцінки в договорі від 12.05.2022 року №01/2801" та "ідентифікувати відповідність об`єкта оцінки вихідним даним неможливо із-за низької якості (нечитабільності) копій останніх".

Судом встановлено, що в договорі від 12.05.2022 року №01/2801 в п.1.1. допущено описку замість "трикімнатна" вказано "двокімнатна". Інші дані відповідають вихідним даним об`єкта оцінки.

Суд вважає, що така описка не вплинула на процедуру та результати самої оцінки, а тому суттєвим порушенням не є.

3. В пункті 4 «дата оцінки» рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири зазначено, що договорами оцінки не визначена дата оцінки.

Судом досліджено Звіт про оцінку двокімнатної квартири та Звіт про оцінку трикімнатної квартири та встановлено, що вони містять дату оцінки 13 травня 2022 року та 12 травня 2022 року відповідно (а.с.80-84, 111, 115-117, 119). Яким чином вплинула відсутність такої дати в договорах оцінки, які не є частиною Звітів про оцінку, на результат оцінки, рецензентом не вказано, а відповідачем не доведено.

4. В пункті 5 «мета оцінки» рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що договорами оцінки не визначена мета оцінки, а висновок про вартість майна має формулювання з різним змістовним об`ємом:

- «За інформацією, отриманою від Замовника, результати оцінки мають бути використані для відчуження майна»

- «Оцінка проводилась для визначення ринкової вартості об`єкту оцінки для оподаткування» (стор.5, 6 Звітів);

- «Визначення вартості об`єкта оцінки майна для оподаткування та нарахування і сплати інших обов`язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» (стор.3 та 3 Звітів);

- «Визначення ринкової вартості об`єкту оцінки для оподаткування» (стор.31, 40 Звітів).

Суд зазначає, що вказані формулювання щодо мети оцінки, вказані в звітах, відповідають тій меті, яку мав замовник для відчуження майна, оскільки така операція передбачає визначення ринкової вартості об`єкту оцінки для оподаткування та нарахування і сплати інших обов`язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.

Додатково суд звертає увагу на те, що договір про проведення грошової оцінки об`єкту нерухомості не є частиною звіту про оцінку майна, а тому оцінений в процедурі рецензування як документ, який, на думку рецензента, має відповідні недоліки, бути не може. Таким чином, висновок про відсутність в договорі мети оцінки за умови наявності такої мети в самому звіті, який рецензується, на висновок рецензента вплинути не може.

5. В пункті 6 "вид вартості" рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що обґрунтування вибору бази оцінки у звітах відсутнє.

Згідно п. 3. НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1 база оцінки комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

В даному пункті рецензентом не вказано та не обґрунтовано того що комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, не відповідають виду вартості майна, а також того що при виборі бази оцінки не враховано мети оцінки та умов використання її результатів, та, як наслідок, не доведено того, що такі обставини безпосередньо вплинули на визначення оцінки такого майна.

Рецензент лише вказав, що на сторінках 3, 4, 6, 14, 16, 31 Звіту про оцінку двокімнатної квартири та на сторінках 3, 5, 6, 13, 14, 15 Звіту про оцінку трикімнатної квартири вказано "ринкова без ПДВ", а на сторінках 14 та 16 Звіту про оцінку двокімнатної квартири та на сторінках 14, 15 Звіту про оцінку трикімнатної квартири "оціночна".

Згідно п.11. НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1 оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна.

Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

З огляду на те, що договори на проведення експертної грошової оцінки об`єкту нерухомості від 13.05.2022 року та від 12.05.2022 року не визначали вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, суб`єктом оціночної діяльності визначено його ринкову вартість.

6. В пункті 7 "використані методичні підходи, методи оцінки та наявність обґрунтування їх застосування" рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що обґрунтування вибору застосування методичних підходів відсутнє. При цьому рецензентом вказано про використання позивачем порівняльного підходу.

Згідно п.3 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1 методичні підходи загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки. Принципи оцінки покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна.

У відповідності до п.14 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1 визначення ринкової вартості об`єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації.

За п.15 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Згідно п.16 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1 визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача.

Судом встановлено, що позивач використав порівняльний метод, що ґрунтувався на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна.

Норми, яка би зобов`язувала суб`єкта оціночної діяльності обґрунтовувати вибір порівняльного методу при визначенні ринкової вартості об`єкта оцінки рецензентом не вказано.

7. В пункті 8 "обмеження щодо застосування результатів оцінки" рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що обмеження 6-місячного терміну дії звіту та висновку про вартість умовою "при незмінності маркетингових умов" суперечить Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженому наказом Фонду державного майна України від 17 травня 2018 року №658.

Згідно п.56 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1 Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити, зокрема, дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства.

Згідно Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженому наказом Фонду державного майна України від 17 травня 2018 року №658 період дії такого звіту для цілей оподаткування становить 6 місяців, а тому порушень в цій частині суб`єктом оціночної діяльності не допущено. Приписка "при незмінності маркетингових умов" на оцінку об`єкту не вплинула, що виключає обґрунтованість висновку рецензента про неможливість використання такого звіту про оцінку.

8. В пункті 10 "склад вихідних даних, що містяться у додатках до звіту про оцінку майна, та інша інформація, використана у звіті про оцінку майна, фотографії об`єкта оцінки та його складових" рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що:

- структура звіту не відповідає вимогам пункту 56 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1 та передбачуваній оцінювачем структурі, частково описаній на с.5. Звіту;

- відсутня копія Експлікації приміщень квартири, передбачена формою Технічного паспорта на квартиру згідно додатку 4 до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за №582/5773;

- копії джерел інформації неякісні, нечитабельні, фрагментарні. Без дати публікації.

В рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири також вказано про нечитабельність деяких копій.

Пункт 56 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ № 1, як вказано вище за текстом, передбачає перелік складових, які повинен містити Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі.

Якій частині пункту на думку рецензента не відповідає структура звіту в рецензії не вказано. Необґрунтоване також зауваження рецензента щодо невідповідності структури звіту передбачуваній оцінювачем, з вказівки в рецензії описаній на стор.5. Звіту, оскільки такої структури сторінка 5 не містить.

З приводу відсутності копії Експлікації приміщень квартири, передбачена формою Технічного паспорта на квартиру згідно додатку 4 до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за №582/5773, судом надана оцінка в п.2 даного рішення.

В обґрунтування неякісності та нечитабельності джерел інформації відповідач копії таких додатків суду не надав, недостовірності їх змісту не підтвердив.

Таким чином, дане зауваження не є обґрунтованим належним чином.

9. В пункті 11 "наявність та достатність переліку нормативно-правових актів, використаної літератури та довідкових даних, відповідно до яких проводилась оцінка" рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що перелік нормативно-правових актів та використаної літератури наявний у Звіті в недостатньому об`ємі: відсутні посилання на Податковий кодекс України та на Порядок ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженому наказом Фонду державного майна України від 17 травня 2018 року №658.

Суд звертає увагу на той факт, що рецензентом не вказано, які саме норми та в яких частинах звітів не зазначено суб`єктом оціночної діяльності у звітах, що свідчить про те, що дане зауваження не є обґрунтованим належним чином.

10. В пункті 12 "наявність та обґрунтованість аналізу зовнішніх факторів та ринку подібного майна" рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що соціальна інфраструктура району розташування об`єкту оцінки не проаналізована, аналіз ринку подібного майна недостатній для виконання оцінки.

Додатково рецензентом в рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири вказано, що об`єкти порівняння, приведені у Вибірці інформації по пропозиціям на продаж під №1 та №3 (с.24 Звіту) згідно електронних адрес, приведених в таблиці 5.4. (с.16 Звіту) та фото, відображених у вибірці, є одним і тим же об`єктом; опис об`єктів-аналогів, приведений в таблиці 5.1. (с.15 Звіту) не відповідає інформації копії джерел у вибірці на с.с.24-25 Звіту.

Судом встановлено, що опис об`єкта оцінки суб`єктом оціночної діяльності виконано на сторінці 11 та 12 Звіту про оцінку двокімнатної квартири та Звіту про оцінку трикімнатної квартири. Додатково наявне схематичне відтворення розташування об`єктів оцінки відносно об`єктів соціальної інфраструктури району, а тому посилання на відсутність аналізу в цій частині є безпідставним.

Посилання на те, що об`єкти порівняння, приведені у Вибірці інформації по пропозиціям на продаж під №1 та №3 (с.24 Звіту) згідно електронних адрес, приведених в таблиці 5.4. (с.16 Звіту) та фото, відображених у вибірці (Звіт про оцінку двокімнатної квартири), є одним і тим же об`єктом, є безпідставним, оскільки загальна площа об`єкту №1 42,30 м.кв., а об`єкту №3 40,43 м.кв. Стверджуючи про те, що опис об`єктів-аналогів, приведений в таблиці 5.1. (с.15 Звіту) не відповідає інформації копії джерел у вибірці на с.с.24-25 Звіту рецензентом здійснено без вказання відповідних розбіжностей, що свідчить про те, що дане зауваження не є обґрунтованим належним чином.

11. В пункті 13 "наявність та обґрунтованість аналізу існуючого стану використання об`єкта оцінки та визначення умов його найбільш ефективного використання" рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що аналіз існуючого стану використання об`єкта оцінки наявний але не обґрунтований об`ємом вихідних даних. Визначення умов найбільш ефективного використання об`єкта оцінки відсутнє всупереч нормі пункту 56 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1. В розділі 4 Звітів приведено аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки не пов`язаної з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 56 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1 звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен, зокрема, містити визначення умов найбільш ефективного використання об`єкта оцінки.

Судом встановлено, що на сторінці 14 Звітів суб`єктом оціночної діяльності вказано, що кращим та найбільш ефективним використанням оцінюваної нерухомості є використання в якості житла, що відповідає сьогоднішньому цільовому призначенню, а тому посилання зворотне в рецензії є безпідставним.

Додатково суд вказує, що приведення аналізу найбільш ефективного використання земельної ділянки не пов`язаної з об`єктом оцінки не вплинуло на оцінку об`єктів, а тому суттєвим порушенням не являється.

12. В пункті 14 "наявність та обґрунтованість розрахунків, що відповідають методичним підходам, методам та оціночним процедурам, за допомогою яких отримано висновок про вартість" рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що:

- використані для розрахунків показники об`єктів порівняння не обґрунтовані аналізом ринку подібного майна;

- розміри поправок коригування відмінностей між об`єктами подібного майна та об`єктом оцінки не обґрунтовані;

- узгодження отриманих величин вартостей об`єктів порівняння не обґрунтоване.

При цьому рецензентом вказано, що розрахунки у звітах наявні.

Суд вважає дані посилання рецензента не обґрунтованими відповідними фактами.

Додатково суд звертає увагу на те, що рецензент не посилається на недостовірність висновку про вказану суб`єктом оціночної вартості ціну об`єктів оцінки.

13. В пункті 16 "висновок про вартість майна та його відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна" рецензії Звіту про оцінку двокімнатної квартири та рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири рецензентом в якості зауваження зазначено, що наявний у Звіті в двох варіантах (стор.3, 31 та 3,40 відповідно), але частково не відповідає вимогам пункту 60 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1, зокрема:

- назва об`єкта оцінки у варіантах Висновку не відповідає назві об`єкта оцінки зазначеній у розділі 1 Звіту "Завдання на оцінку" та назві згідно договору;

- варіант висновку на стор.3 Звіту не містить короткої характеристики об`єкта оцінки;

- норми пункту 60 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1 не передбачають зазначення відомостей про дату складення звіту (стор.3) та підставу для проведення оцінки (с.с.3. 31);

- зазначена у Висновку дата оцінки не визначена договором від 13.05.2022 року №01/1305 та договором від 12.05.2022 року №01/2801 відповідно;

- варіант висновку на с.31 та на стор.40 Звітів містить застереження в якому стверджується, що Звіт є частиною висновку.

Аналіз судом твердження рецензента з приводу того, що назва об`єкта оцінки не відповідає назві об`єкта оцінки зазначеній у розділі 1 Звітів "Завдання на оцінку" та назві згідно договору від 13.05.2022 року №01/1305та договору від 12.05.2022 року №01/2801, з приводу того, що дата оцінки не визначена договорами даний в п.п.3 даного рішення.

Що стосується посилання в рецензії Звіту про оцінку трикімнатної квартири на те, що назва об`єкта оцінки у варіантах Висновку не відповідає назві об`єкта оцінки зазначеній у розділі 1 Звіту "Завдання на оцінку" та назві згідно договору від 13.05.2022 року №01/1305 суд звертає увагу відповідача на те, що підставою для здійснення оцінки трикімнатної квартири був договір від 12.05.2022 року №01/2801, а не договір від 13.05.2022 року №01/1305, а тому посилання в цій частині є безпідставним.

Згідно пункту 60 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1 висновок про вартість майна повинен містити відомості про:

- замовника оцінки та виконавця звіту про оцінку майна;

- назву об`єкта оцінки та його коротку характеристику;

- мету і дату оцінки;

- вид вартості, що визначався;

- використані методичні підходи;

- величину вартості, отриману в результаті оцінки.

У разі потреби оцінювач має право відобразити у висновку свої припущення та застереження щодо використання результатів оцінки.

Висновок підписується оцінювачем (оцінювачами), який безпосередньо проводив оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання. Законодавством можуть бути встановлені додаткові вимоги до оформлення висновку про вартість об`єкта оцінки.

Суд вважає, що хоча норми пункту 60 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1 не передбачають зазначення відомостей про дату складення звіту (стор.3) та підставу для проведення оцінки, їх зазначення суб`єктом оціночної діяльності у висновку про вартість майна порушенням не є.

Посилання рецензентом на те, що варіант висновку на стор.3 Звітів не містить короткої характеристики об`єкта оцінки не обґрунтований тим, чого саме, на думку рецензента, наведена позивачем характеристика не включає, зважаючи на її фактичну наявність.

Суд звертає увагу на те, що варіант висновку не містить застереження в якому стверджується, що Звіт є частиною висновку, а тому посилання рецензента на зворотне є безпідставним.

Судом встановлено, що загальним висновком рецензента є:

- звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний (Звіт про оцінку двокімнатної квартири);

- звіт класифікується за ознакою абзацу п`ятого пункту 67 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1, як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний (Звіт про оцінку трикімнатної квартири) (а.с.64, 68).

У відповідності до п.63 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1 рецензування полягає у неупередженому об`єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації його кваліфікаційного свідоцтва.

Згідно п.67 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1 рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. Звіт класифікується за такими ознаками:

- звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;

- звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;

- звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;

- звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

З огляду на зміст п.65 НАЦІОНАЛЬНОГО СТАНДАРТУ №1, класифікація за ознакою "звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний" є наслідком грубих та суттєвих порушень, допущених суб`єктом оціночної діяльності при складані звіту, наявність яких безпосередньо підтверджена відповідними доказами та фактичними обставинами, обґрунтована реальним порушенням відповідних норм. Даний висновок побудований на припущеннях та міркуваннях бути не може. При цьому така рецензія повинна бути проведена з наявності легітимної підстави.

Частиною ч.3 статті 2 КАС України передбачено, що у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб`єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони:

§ на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України;

§ з використанням повноваження з метою, з якою це повноваження надано;

§ обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії);

§ безсторонньо (неупереджено);

§ добросовісно;

§ розсудливо;

§ з дотриманням принципу рівності перед законом, запобігаючи несправедливій дискримінації;

§ пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія);

§ з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення;

§ своєчасно, тобто протягом розумного строку.

Так зокрема, принцип прийняття рішення на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, є одночасно і орієнтиром при реалізації повноважень владного суб`єкта, який вимагає від останнього діяти на виконання закону, за умов та обставин, визначених ним, з дотриманням встановленої законом процедури.

З огляду на те, що письмовий запит особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, до відповідача не надходив, суд вважає відсутніми підстави для проведення рецензування в випадку, що розглядається. Більш того, як описано вище, в ході судового розгляду не встановлення обставин грубого порушення позивачем національних стандартів оцінки й нормативно-правових актів з оцінки при складанні звітів.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку про недотримання відповідачем вищезазначеного принципу реалізації владних управлінських функцій та як наслідок про обґрунтованість позовних вимог і необхідність їх задоволення в повному обсязі.

Відповідно до частини першої статті 139 КАС України при задоволенні позову сторони, яка не є суб`єктом владних повноважень, всі судові витрати, які підлягають відшкодуванню або оплаті відповідно до положень цього Кодексу, стягуються за рахунок бюджетних асигнувань суб`єкта владних повноважень, що виступав відповідачем у справі, або якщо відповідачем у справі виступала його посадова чи службова особа.

На підставі вищенаведеного, в силу вимог статті 139 КАС України, слід стягнути з відповідача сплачений позивачем судовий збір у розмірі 2481,00 грн.

Керуючись ст. ст. 241, 242, 243 ч.3, 245, 246, 262, 295, 297, суд,

ВИРІШИВ:

1. Адміністративний позов задовольнити повністю.

2. Визнати протиправним та скасувати наказ Фонду державного майна України від 09.09.2022 р. №1016 про анулювання сертифіката суб`єкта оціночної діяльності від 18.06.2021 р. №477/21, виданого фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 .

Стягнути на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) за рахунок бюджетних асигнувань Фонду державного майна України() судовий збір в сумі 2481,00 грн. (дві тисячі чотириста вісімдесят одна грн. 00 коп.).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку апеляційного оскарження, а у разі його апеляційного оскарження - з моменту проголошення судового рішення суду апеляційної інстанції. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Третього апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення за правилами, встановленими ст.ст.293, 295 - 297 КАС України.

Суддя Кіровоградського

окружного адміністративного суду С.В. Дегтярьова