Справа № 810/1726/17
Суддя: Брагіна О.Є.
Дата ухвалення: 2017-11-06 00:00:00+02
Юрисдикція: administrative

КИЇВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 листопада 2017 року № 810/1726/17

Суддя Київського окружного адміністративного суду Брагіна О.Є., розглянувши в порядку письмового провадження адміністративну справу за позовом приватного акціонерного товариства «Технологічна Аграрна Компанія Об'єднана» до державного реєстратора Сквирської міської ради Київської області Яременко Марини Василівни, державного реєстратора Сквирської міської ради Київської області Шерстюк Альони Олександрівни, державного реєстратора управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції Київської області Рисак Олени Олександрівни, державного реєстратора комунального підприємства "Центру розвитку та інвестицій Васильківського району" Київської області Іванця Василя Васильовича, треті особи на стороні відповідачів, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: приватне підприємство "Агроспілка Малолисовецька", товариство з обмеженою відповідальністю "Урожай Сквирщини" про визнання протиправними та скасування рішень,

в с т а н о в и в:

ТОВ «Технологічна Аграрна Компанія Об'єднана» (далі по тексту- "ТАКО") звернулось до суду з вимогами до відповідачів про визнання протиправними та скасування їх рішень про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок в межах Селезенівської сільської ради Сквирського району Київської області за третіми особами ПП "Агроспілка Малолисовецька" та ТОВ "Урожай Сквирщини", мотивуючи своє звернення тим, що діями відповідачів, які не мали право реєструвати таке право вдруге, порушено його право як первісного орендаря .

У призначений для розгляду справи час відповідачі у судове засідання не з'явилися, про дату та місце проведення судового засідання, були повідомлені належним чином, заяв чи клопотань про розгляд справи за їхньої відсутності не надали. 02.11.2017 р., від ГТУЮ у Київській області надійшла заява, з якої вбачається, що відповідачка Рисак О.О. була звільнена із займаної посади за власним бажанням 06.09.2016 р. наказом №1789/3.

Дослідивши подані документи та матеріали, встановивши фактичні обставини справи, з наданням їм відповідної правової оцінки, суд приходить до висновку про необхідність відмови у задоволенні позову, з урахуванням наступного:

на протязі 2006 - 2009 р.р., позивач ЗАТ "Технологічна Аграрна Компанія" уклала договори оренди з власниками земельних ділянок на території Селезенівської сільської ради Сквирського району Київської області: ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 ОСОБА_11 ОСОБА_12 строком на 10- 15 років. Вказані договори були зареєстровані у встановленому законом порядку Сквирським районним відділом Київської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру", що підтверджується відмітками у текстах договорів, а також листом відділу ГУ Держгеокадастру від 14.04.2017 р. №10/116-17.

В подальшому, орендодавцями- власниками земельних діялянок, були вдруге укладені договори оренди на ті самі земельні ділянки тільки вже з іншими підприємствами - ПП "Агроспілка Малолисовецька", ТОВ "Урожай Сквирщини", які зареєстрували свої права орендарів у порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Коли позивачу стало відомо, що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідачами 05.08.2016 р., 19.12.2016 р., 02.04.2016 р. та 25.04.2016 р. були внесені відомості про реєстрацію права оренди на спірні земельні ділянки, які були предметом договору позивача з власниками землі, останній звернувся до суду з вимогами про скасування державної реєстрації, вважаючи, що саме суб'єктом владних повноважень при вчиненні реєстраційних дій були порушені його права землекористувача.

У наданих до суду письмових запереченнях третя особа ТОВ "Урожай Сквирщини" в обґрунтування незгоди своєї позиції з вимогами позивача зазначила, що на підставі п.3 ч.3 ст.10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" обов'язок державних реєстраторів запитувати інформацію від органів, які здійснювали раніше реєстрацію прав на земельні ділянки виникає лише у випадку, якщо така реєстрація здійснюється відносно прав, що виникли до 01.01.2013 р..В інших випадках такий обов'язок у реєстратора відсутній. Тобто, відповідачі не були зобов'язані запитувати в державних органах та установах документи, інформацію та відомості, необхідні для проведення реєстрації, у разі відсутності доступу до таких носіїв, за відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, або неподання належних документів заявником.

Саме на невиконанні відповідачами своїх професійних обов'язків наполягає позивач у своїй заяві.

Таким чином, предметом спору у даній справі є дії відповідачів, які виявилися у проведенні державної реєстрації прав оренди на земельні ділянки, що були раніше зареєстровані за іншими особами, тобто проведення реєстрації на існуючи права оренди.

З урахуванням чого, суд зазначає, що у 2006 р. діяв Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, який був затверджений постановою КМУ від 25.12. 1998 р. №2073 та визначав єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок. За визначенням п.2 Порядку державна реєстрація договорів оренди - це офіційне визнання та підтвердження державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Згідно п. 3 Порядку №2073, державна реєстрація договорів оренди проводилась виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Факт державної реєстрації засвідчувався у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Після засвідчення факту державної реєстрації, договір оренди реєструвався у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка велась державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком, п.12-13 Порядку.

У 2009 р., процедура реєстрації права оренди була врегульована Порядком ведення Поземельної книги, який був затверджений постановою КМУ від 09.09.2009 р. №1021. Цей Порядок визначав процедуру ведення за формою згідно з додатком Поземельної книги - документа, який є складовою частиною державного реєстру земель, містив відомості про земельну ділянку, обмеження на використання земельної ділянки, суб'єктів прав на земельну ділянку та правовстановлюючі документи, а також дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, її цільове призначення, склад земельних угідь. Поземельна книга була власністю держави. Державна реєстрація земельної ділянки здійснювалась шляхом відкриття Поземельної книги. На підставі п.13-5 Порядку №1021 державна реєстрація земельної ділянки здійснювалась протягом 14 календарних днів з дати подання відповідних документів. Під час державної реєстрації земельної ділянки проводилась державна реєстрація: 1) державного акта або договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності у Книзі записів; 2) обмежень у використанні земельної ділянки, які існували на момент державної реєстрації земельної ділянки у Поземельній книзі, - п. 13-6 Порядку №1021. Відповідно до п. 13-2 Порядку державна реєстрація земельної ділянки проводилась територіальним органом Держземагентства за її місцезнаходженням на підставі наданих заявником документів. Згідно п.13-6 Порядку під час державної реєстрації земельної ділянки здійснювалась державна реєстрація: 1) державного акта або договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності у Книзі записів; 2) обмежень у використанні земельної ділянки, які існують на

момент державної реєстрації земельної ділянки у Поземельній книзі.

Частиною 1 ст. 638 ЦКУ передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч.1 ст. 210 ЦКУ).

Відповідно до ч.2 ст. 792 ЦКУ відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.04 р. № 1952-IV встановлюються правові, економічні та організаційні засади проведення держреєстрації речових та інших прав та їх обтяжень. Цей закон спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав на майно, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів таких прав;

Загальними засадами державної реєстрації прав є:1) гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; 2) обов'язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав; 3) публічність державної реєстрації прав; 4) внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених Законом; 5) відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя.

Державній реєстрації прав підлягають: 1) право власності; 2) речові права, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки і т.п. права.

Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку:1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Державна реєстрація обтяжень, іпотек речових прав проводиться у строк, що не перевищує двох робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав. Внесення змін до записів Державного реєстру прав, надання інформації з Державного реєстру прав у паперовій формі здійснюються у строк, що не перевищує одного робочого дня з дня реєстрації відповідної заяви у Державному реєстрі прав.

У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: 1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до Закону; 2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою;3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом;4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; 6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; 7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 8) після завершення строку, встановленого Законом, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;9) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; 10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 12) заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.

За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

На підставі ч.3 ст. 10 Закону України №1952-IV держреєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, передбачених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на держреєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Держреєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих згідно з вимогами цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення держреєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

За приписами п.3 ч.3 ст.10 Закону України №1952-IV під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов'язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Як слідує із матеріалів справи у позивача та третіх осіб на день розгляду справи є наявні договори оренди землі з власниками земельних ділянок на одні і ті ж земельні ділянки в межах Селезенівської сільради Сквирського району Київської області. Вказані договори оренди як позивач, так і треті особи зареєструвати у встановленому порядку, відтак вони є чинними в силу вимог закону, а тому права та обов'язки сторін у цих договорах виникли та діють з моменту їх реєстрації.

Позивач, як орендарь за договором вважає своє право користування земельними ділянками порушеним тим, що відповідачами - державними реєстраторами була здійснена реєстрація права оренди за діючими договорами за третіми особами, які уклали їх на ті самі земельні ділянки.

Перевіривши дії державних реєстраторів під час проведення ними реєстраційних дій на відповідність вимогам Закону України №1952-IV, суд дійшов висновку про їх правомірність. Так, для реєстрації третіми особами був поданий повний пакет необхідних документів для внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на майно. З огляду на законодавчу заборону у відмові в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених Законом №1952-IV (ч.4 ст.24), у відповідачів не було правових підстав для відмови у проведенні реєстраційних дій.

Приймаючи до уваги, що предметом дослідження у даній справі є виключно дії реєстратора та їх відповідність вимогам закону щодо процедури реєстрації, заявлені позивачем претензії не можуть вважатися обґрунтованими.

Твердження позивача про порушення реєстраторами п.1 ч.3 ст.10 Закону України №1952-IV не знайшло свого підтвердження під час розгляду справи, оскільки позивач наполягає на перевірку їх дій в контексті з'ясування: чи переконались відповідачі про наявність вже зареєстрованих прав оренди на земельні ділянки; чи визначились вони, щодо того, що раніше укладені договори оренди не були припинені, оскільки відповідно до їх змісту зміна власника не була підставою для припинення договорів, а також наполягає, що відповідачі повинні були відмовити у державній реєстрації із зазначених підстав.

Суд не може з цим погодитись, оскільки такі дії виходять за межі повноважень, наданих реєстраторам.

Крім того, неправомірність дій відповідачів товариство обґрунтовує відсутністю права на реєстрацію оренди за новими договорами до втрати чинності попередніми.

У зв'язку з чим суд констатує, що позов заявлено до неналежних відповідачів, оскільки реєстратори не є тими суб'єктами, які порушили права позивача на оренду земельної ділянки, тому до їх компетенції не входить і відновлення такого права. Дії відповідачів у даному випадку є похідними від дій, пов'язаних з укладанням нових правочинів, отже, право позивача було порушене не фактом реєстрації нових договорів оренди з іншими орендаторами, а фактом їх укладання вдруге на ті самі земельні ділянки.

Результат проведення відповідної судової перевірки на предмет правомірності укладання таких договорів з іншими орендаторами та прийняття відповідного рішення з цих підстав може слугувати єдиною законною підставою для скасування вже проведеної реєстрації.

У зв'язку з цим, суд не погоджується з висновком Верховного Суду України, зробленим у постанові від 29.09.2015 р. у справі за позовом ТОВ "Агрофірми "Ободівська" до Реєстраціної служби про визнання протиправними дій та рішень та зазначає, що в обґрунтування своєї постанови ВСУ послався на обов'язок державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій, в межах п.3 ч.3 ст.10 Закону №1952-IV, запитувати та перевіряти інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення подвійної реєстрації.

При цьому, ВСУ не вказав, яким чином у даному випадку конституційне положення про обов'язок суб'єкта владних повноважень діяти в межах повноважень та у спосіб, передбачений законом буде узгоджуватись з його діями, що вчиняються всупереч п.3 ч.3 ст.10 Закону України №1952-IV, коли реєстратор обов'язково, суцільним порядком, буде запитувати додаткову інформацію для здійснення реєстрації щодо всіх заявників.

Крім того, суд звертає увагу, що за таким підходом Верховний суд ставить у привілейоване становище одних орендарів порівняно з іншими, право яких реєструється пізніше, адже при проведенні попередньої реєстрації така ретельна перевірка не застосовувалось. Виходячи із загального правилами рівності всіх учасників перед законом та судом, суд не знаходить підстав апріорі визнавати правомірним користування об'єктом нерухомості первинного заявника тільки тому, що його право було зафіксовано раніше та скасовувати реєстрацію права оренди другого користувача, пов'язуючи таке рішення виключно із необхідністю уникнення подвійної реєстрації.

Загальними засадами державної реєстрації прав, держава гарантувала всім зареєстрованим правам їх об'єктивне відображення, достовірність та повноту внесених відомостей про майно та його обтяження.

Дія Закону №1952-IV спрямована на забезпечення визнання та захисту державою прав на майно, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. Спрощене ставлення до реєстрації прав на нерухоме майно, в тому числі і користування ним, руйнує засади функціонування ринку нерухомості та ставить у невизначене становище суб'єктів права власності та користування.

Тому, скасування державної реєстрації прав має відбуватися у випадку суттєвого порушення процедури реєстрації та викривленого, необ'єктивного або недостовірного відображення відповідних відомостей у державному реєстрі.

На переконання суду, вирішення спору у даній справі лежить у площині цивільно-правових відносин, тому для захисту своїх прав та інтересів позивач повинен правильно визначитись із юрисдикцією поданого позову. Ураховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про необхідність відмови у задоволенні заявлених вимог.

Керуючись статтями 11, 14, 70, 71, 72, 86, 94, 159-163, 167, 254 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

п о с т а н о в и в:

у задоволенні позову, -відмовити.

Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано в установлені строки. У разі подання апеляційної скарги постанова, якщо її не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження або набрання законної сили рішенням за наслідками апеляційного провадження.

Апеляційна скарга на постанову суду подається до Київського апеляційного адміністративного суду через Київський окружний адміністративний суд протягом десяти днів з дня отримання копії постанови.

Суддя Брагіна О.Є.