Справа № 806/1263/16
Суддя: Іваненко Т.В.
Дата ухвалення: 2017-09-13 00:00:00+03
Юрисдикція: administrative

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
_____________________________________________
Головуючий у 1-й інстанції: Шимонович Р.М.
Суддя-доповідач:Іваненко Т.В.
УХВАЛА

іменем України

"13" вересня 2017 р. Справа № 806/1263/16

Житомирський апеляційний адміністративний суд у складі колегії:

головуючого судді Іваненко Т.В.

суддів: Кузьменко Л.В.

Франовської К.С.,

за участю секретаря судового засідання Нероди І.В.,

представника позивача та особи, що подала апеляційну скаргу,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Селянського фермерського господарства "Шевченківське" на постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "13" вересня 2016 р. у справі за позовом ОСОБА_3 до Головного територіального управління юстиції у Житомирській області, третя особа Реєстраційний відділ Андрушівської районної державної адміністрації Житомирської області про скасування державної реєстрації ,

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_3 звернулась до Житомирського окружного адміністративного суду з позовом, в якому просила скасувати державну реєстрацію іншого речового права № 9001263 від 11.03.2015 про державну реєстрацію договору оренди землі від 22.12.2005 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 19911257 від 11.03.2015, здійснену Попілем Володимиром Вікторовичем, державним реєстратором Андрушівського районного управління юстиції Житомирська область, як таку, що не відповідає вимогам Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Закону України "Про оренду землі". В обґрунтування позовних вимог зазначила, що спірна реєстрація здійснена після припинення дії договору оренди земельної ділянки та за відсутності додаткової угоди між нею та СФГ "Шевченківське".

Постановою Житомирського окружного адміністративного суду від 13.09.2016 адміністративний позов задоволено.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 19911257 від 11.03.2015 щодо реєстрації права оренди на земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1, на підставі укладеного між СФГ "Шевченківське" та ОСОБА_3 договору оренди землі від 22.12.2005.

Не погоджуючись з вищезазначеною постановою, Селянське фермерське господарство "Шевченківське" подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати постанову суду першої інстанції як таку, що постановлена з порушенням норм матеріального та процесуального права та ухвалити нову постанову, якою в задоволенні позову відмовити. В апеляційній скарзі зазначив, що судом першої інстанції безпідставно не було залучено СФГ "Шевченківське" до справи в якості третьої особи, не враховано, що своїми діями позивач підтвердив згоду на продовження договору оренди землі. Також зазначено, що позивачем пропущено, передбачений ст. 99 КАС України строк звернення до суду.

В судовому засіданні представник Селянського фермерського господарства "Шевченківське" апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Представник позивача вважає судове рішення законним та просить відхилити апеляційну скаргу особи, що подала апеляційну скаргу.

Переглянувши судове рішення, доводи апеляційної скарги, розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача та представника СФГ "Шевченківське", колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не належить до задоволення з таких підстав.

Встановлено, що 08.02.2015 ОСОБА_3 (Орендодавець) уклала договір оренди землі із ФГ "ЗАКО" (Орендар), відповідно до умов якого, об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 2,8438 га кадастровий номер НОМЕР_1. Право власності Орендодавця на земельну ділянку підтверджується державним актом власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 від 18.06.2003. Строк дії договору - 5 років.

31.05.2016 уповноважена особа ФГ "ЗАКО" звернулась до реєстраційного відділу Андрушівської РДА із заявою для реєстрації іншого речового права (оренди) на земельну ділянку, що розташована Житомирська область, Андрушівський район, м. Андрушівка, кадастровий номер НОМЕР_1.

07.06.2016 державний реєстратор реєстраційного відділу Андрушівської РДА прийняв рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень №29940010, оскільки заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у державному реєстрі прав. Мотивуючи рішення, третя особа керувалась статтею 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", пунктами 18 та 23 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127.

Встановлено також, що 11.03.2015 державним реєстратором Андрушівського районного управління юстиції, прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №19911257 від 11.03.2015 про реєстрацію договору оренди землі від 22.12.2005 строком дії 5 років, укладеного між ОСОБА_3 та СФГ "Шевченківське".

Не погоджуючись з рішенням про державну реєстрацію договору оренди землі укладеного між ОСОБА_3 та СФГ "Шевченківське" позивач звернувся з позовом до суду.

Суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позову.

Колегія суддів погоджується з таким висновком, виходячи з наступного.

Так, за змістом частини другої статті 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на момент прийняття спірного рішення), державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав

Згідно зі частиною першою статті 15 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; внесення записів до Державного реєстру прав; видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону; надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

Відповідно до частини першої статті 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація прав проводиться на підставі: договорів, укладених у порядку, встановленому законом; свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; рішень судів, що набрали законної сили; інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Статтею 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

1) заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону;

2) об'єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав;

3) із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа;

4) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують;

5) заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону;

5-1) заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього право набувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;

5-2) заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону;

5-3) під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку;

5-4) після завершення п'ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення;

5-5) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;

5-6) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем;

6) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.

Судом встановлено, що у 2005 році ОСОБА_3 уклала договір оренди землі з СФГ "Шевченківське" строком на 5 років.

Відповідно до п. 14.1 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Встановлено, що зазначений договір зареєстрований в Андрушівському районному відділі Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" 21.12.2006, про що у Державному реєстрі по Андрушівській міській раді вчинено запис за №46.

Отже, строк дії договору від 22.12.2005, укладеного між позивачем та СФГ "Шевченківське" обчислюється з моменту укладення даного договору та його державної реєстрації, тобто з 21.12.2006.

Відповідно строк його дії закінчився 21.12.2011.

Зазначений договір оренди землі від 22.12.2005 був зареєстрований державним реєстратором Андрушівського районного управління юстиції 11.03.2015, тобто після закінчення строку його дії.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що у державного реєстратора були відсутні правові підстави реєструвати за СФГ "Шевченківське" право оренди земельної ділянки на підставі договору від 22.12.2005 з огляду на таке.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Так, згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент спірних правовідносин), право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Статтею 126 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Об'єктом оренди є земельна ділянка.

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про оренду землі", передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Відповідно до статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Указом Президента України від 3 грудня 1999 року № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» закріплено право громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Таким чином, законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) на підставі договорів, укладення яких здійснювалось відповідно до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5.

Пунктом 3.1 зазначеного вище договору від 22.12.2005 передбачено, що після закінчення дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Поновлення договору оренди передбачене ст. 33 Закону України "Про оренду землі" ( в редакції, що діяла на час державної реєстрації договору оренди землі).

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відтак реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Судом встановлено, що СФГ "Шевченківське" як орендарем не були виконані передбачені ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вимоги, які б свідчили про продовження договору оренди землі, а саме не повідомлено позивача як орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі; не надано листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар та не додано проекту додаткової угоди.

Державним реєстратором зазначені обставини не були з'ясовані.

Відтак, без встановлення факту продовження дії договору оренди від 22.12.2005 року та з'ясування обставин його чинності на час проведення державної реєстрації 11.03.2015, державний реєстратор діяв всупереч вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Зважаючи на встановлені обставини, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що у державного реєстратора не було правових підстав для реєстрації іншого речового права (оренди земельної ділянки) на підставі договору від 22.12.2005, який припинив свою дію.

Оскільки державним реєстратором Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області не були дотримані положення чинного, на момент спірних правовідносин, законодавства, суд дійшов правильного висновку про протиправність спірного рішення та його скасування.

Доводи апелянта щодо пропуску строку звернення до суду, а також порушень норм процесуального права щодо не залучення СФГ "Шевченківське" до справи в якості третьої особи, колегія суддів вважає безпідставними.

Так, позивач зазначив, що про порушене право дізнався лише 10.06.2016, на підставі інформаційної довідки отриманої після рішення про відмову у державній реєстрації прав та обтяжень.

Апелянт зазначив, що позивач про оскаржуване рішення дізналася в травні 2015 року при розгляді справи про розірвання договору оренди. Разом із тим апелянт доказів такої обізнаності позивача не надав.

Крім того колегія суддів вважає, що фактично права ОСОБА_3 були порушені прийнятим рішенням про відмову у державній реєстрації договору оренди з ФГ "ЗАКО" за наявної державної реєстрації договору оренди землі з СФГ "Шевченківське", про яке остання дізналася 10.06.2016.

Також встановлено, що сторонами відповідно до ст. 53 КАС України не заявлялось клопотання про притягнення СФГ "Шевченківське" в якості третьої особи. Зі змісту ст.53 КАС України залучення третіх осіб до участі у справі є правом, а не обов"язком суду. Не притягнення до участі у справі СФГ "Шевченківське" не вплинуло на правильність прийняття судом першої інстанції рішення.

Відповідно до ст. 200 КАС України, суд апеляційної інстанції залишає скаргу без задоволення, а постанова суду - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а відтак підстави для скасування чи зміни судового рішення відсутні.

Керуючись ст.ст. 195, 196, 198, 200, 205, 206 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Селянського фермерського господарства "Шевченківське" залишити без задоволення, постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "13" вересня 2016 р. без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складання її в повному обсязі шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого адміністративного суду України.

Головуючий суддя Т.В. Іваненко

судді: Л.В. Кузьменко

К.С. Франовська

Повний текст cудового рішення виготовлено "14" вересня 2017 р.

Роздруковано та надіслано:р.л.п.

1- в справу:

2 - позивачу/позивачам: ОСОБА_3 АДРЕСА_2

3- відповідачу/відповідачам: Головне територіальне управління юстиції у Житомирській області м-н Соборний,1,м.Житомир,10014

4-третій особі: Реєстраційний відділ Андрушівської районної державної адміністрації Житомирської області - пл. Шевченка, 1, м.Андрушівка, Андрушівський район, Житомирська область,13401

5 - особа, що подавала апеляційну скаргу Селянське фермерське господарство "Шевченківське", вул. Хлібна (Ворошилова) 30, м. Андрушівка, Житомирська область, 13401

6 - представник позивача ОСОБА_5, АДРЕСА_1,13401 ,