Справа № 806/1264/16
Суддя: Черноліхов Сергій Вікторович
Дата ухвалення: 2016-11-07 00:00:00+02
Юрисдикція: administrative

ЖИТОМИРСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2016 року м.Житомир справа № 806/1264/16

категорія 6.3

Житомирський окружний адміністративний суд у складі:

головуючого судді Черноліхова С.В.,

секретар судового засідання Матвєєва В.К.,

за участю: представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача Сироватки К.А.,

представника третьої особи селянсько фермерського господарства "Шевченківське"

Рудюка П.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні адміністративну справу за позовом ОСОБА_4 до Головного територіального управління юстиції у Житомирській області, треті особи - Реєстраційний відділ Андрушівської районної державної адміністрації Житомирської області, селянське фермерське господарство "Шевченківське" про скасування державної реєстрації,

встановив:

ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом, у якому просить:

- скасувати державну реєстрацію іншого речового права № 8979039 від 06.03.2015 року про державну реєстрацію договору оренди землі серія та номер 160, виданий 21.12.2005 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер НОМЕР_5 від 10.03.2015 року здійснену державним реєстратором Андрушівського районного управлінням юстиції ОСОБА_5.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що є власником земельної ділянки площею 2,3700 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Між ним та ФГ "Зако" було укладено договір оренди вказаної землі від 08.02.2015 р. Вказаний договір було подано на реєстрацію до реєстраційного відділу Андрушівської районної державної адміністрації, однак було отримано відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень НОМЕР_3 від 07.06.2016 р. Вказана відмова вмотивована тим, що неможливо зареєструвати договір оренди, оскільки в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вже зареєстрована 06.03.2015 р. оренда на підставі договору оренди землі НОМЕР_6 від 21.12.2005 р. укладеного між ОСОБА_4 та СФГ "Шевченківське". Позивач зазначає, що відповідачем неправомірно здійснено державну реєстрацію іншого речового права від 06.03.2015 року, оскільки вказана реєстрація була здійснена на підставі договору НОМЕР_6 від 21.12.2005 р., що припинив свою дію 21.12.2010 року.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив задовольнити їх в повному обсязі.

Представник відповідача проти задоволення позовних заперечила, просила відмовити з підстав наведених у письмових запереченнях.

Представник третьої особи Реєстраційного відділу Андрушівської районної державної адміністрації Житомирської області до суду не прибув, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Представник селянсько - фермерського господарства "Шевченківське" стосовно задоволення позовних вимог заперечив. Пояснив, що на підставі договору від 21.12.2005 р. СФГ "Шевченківське" свої зобов'язання "орендаря" виконувало належним чином, тому цей договір вважається пролонгованим на таких же умовах, які визначені у ньому. Оскільки договір був не розірваний, орендар сплачував належну орендну плату, тому державним реєстратором правомірно проведено державну реєстрацію іншого речового права НОМЕР_4 від 06.03.2015, а позов є необґрунтованим і задоволенню не підлягає.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог, з огляду на наступне.

Встановлено, що 08.02.2015 р. ОСОБА_4 (Орендодавець) уклав договір оренди землі із ФГ "ЗАКО" (Орендар), відповідно до умов якого об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 2,3700 га кадастровий номер НОМЕР_1. Право власності Орендодавця на земельну ділянку підтверджується державним актом власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 від 18.06.2003 р. Строк дії договору - 15 років.

Уповноважена особа ФГ "ЗАКО" звернулась 31.05.2016 р. до реєстраційного відділу Андрушівської РДА із заявою для реєстрації іншого речового права (оренди) на земельну ділянку, що розташована АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1.

Державним реєстратором реєстраційного відділу Андрушівської РДА 07.06.2016 р. прийнято рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень НОМЕР_3, оскільки заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у державному реєстрі прав.

Так, згідно інформаційної довідки, державним реєстратором Андрушівського районного управління юстиції 06.03.2015 р. прийнято рішення про державну реєстрацію іншого речового права НОМЕР_4 про державу реєстрацію договору оренди землі НОМЕР_6, виданого 21.12.2005 р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень НОМЕР_5 від 10.03.2015 р. укладеного між ОСОБА_4 та СФГ "Шевченківське" у 2005 р.

Дізнавшись про існування зазначеної реєстрації, позивач звернувся до суду із даним позовом.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.

Відносини із реєстрації договорів оренди землі, на час укладення позивачем договорів оренди земельних ділянок, регулювалися, зокрема, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" №1952 - IV від 01.07.2004 р.

Так, за змістом частини другої статті 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на момент прийняття спірного рішення), державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Аналізуючи наведені положення Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме та їх обтяжень" можливо дійти висновку, що державний реєстратор обов'язково перевіряє відповідність відомостей про нерухоме майно, які наявні у Державному реєстрі прав.

Згідно зі частиною першою статті 15 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; внесення записів до Державного реєстру прав; видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону; надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

Відповідно до частини першої статті 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація прав проводиться на підставі: договорів, укладених у порядку, встановленому законом; свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; рішень судів, що набрали законної сили; інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Встановлено, що 21.12.2005 року між ОСОБА_4 (Орендодавець) та СФГ "Шевченківське" (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки НОМЕР_6 строком дії на 5 років з правом пролонгації, який був зареєстрований у Державному реєстрі прав 06.03.2015 р.

Так, згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент спірних правовідносин), право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Статтею 126 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про оренду землі", передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Відповідно до статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

При цьому, цілком обґрунтованими є доводи позивача, що у державного реєстратора були відсутні правові підстави реєструвати за СФГ "Шевченківське" право оренди земельної ділянки на підставі договору від 21.12.2005 р., з огляду на наступне.

Частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Так, позивач та СФГ "Шевченківське" дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, скріпивши 21.12.2005 р. договір своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом з тим, цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації. У момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Така правова позиція сформульована Верховним Судом України у постанові від 19.02.2014 у справі № 6-162ц13.

Отже, строк дії договору від 21.12.2005 р., укладеного між позивачем та СФГ "Шевченківське" обчислюється з моменту укладення даного договору.

Крім того, відповідно до п.14.8 розділу 14 договору, орендар (СФГ "Шевченківське") має переважне право перед іншими особами на поновлення цього договору.

Також у п.14.10 розділу 14 вищевказаного договору зазначено, що у випадку коли жодна із сторін у термін одного календарного місяця до закінчення строку дії цього договору письмово не повідомить іншу сторону про відмову від продовження терміну його дії, цей договір вважається пролонгованим на таких же умовах та на строк визначений п.3.1.

У судовому засіданні свідок - державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_5 пояснив, що на підставі заяви та доданих документів ним було прийнято рішення від 10.03.2015 р. про проведення державної реєстрації іншого речового права, відповідно ч.2 ст.9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та п.20 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень , затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 №868, оскільки умовами договору передбачено його пролонгованість.

Суд зазначає, що згідно зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Аналіз наведених правових норм дає підстави вважати, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

У судових засіданнях було встановлено, що між позивачем та СФГ "Шевченківське жодних додаткових угод не укладалось, пропозицій на їх укладення також не надходило, що свідчить про безпідставні посилання державного реєстратора вважати договір від 21.12.2005 р. пролонгованим.

Зважаючи на встановлені обставини, суд вважає, що у державного реєстратора не було правових підстав для реєстрації іншого речового права (оренди земельної ділянки) на підставі договору від 21.12.2005 р., який припинив свою дію.

Матеріали справи та встановлені обставини свідчать, що положення чинного, на момент спірних правовідносин, законодавства державним реєстратором дотримані не були, що в свою чергу зумовило необхідність звернення позивача за захистом свого порушеного права до суду.

Оскільки при розгляді справи судом встановлено порушення державним реєстратором Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області норм діючого законодавства під час реєстрації права оренди, суд, з урахуванням зазначених норм Кодексу адміністративного судочинства України, дійшов висновку про протиправність спірного рішення та його скасування.

З огляду на викладене, суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими, а тому адміністративний позов підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 86, 158-163, 167, 186, 254 Кодексу адміністративного судочинства України,

постановив:

Позовні вимоги задовольнити.

Скасувати державну реєстрацію іншого речового права НОМЕР_4 від 06.03.2015 року про державну реєстрацію договору оренди землі, серія та номер: 160, виданого 21.12.2005 року на підставі рішення про держану реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер НОМЕР_5 від 10.03.2015 року, здійснену державним реєстратором Андрушівського районного управління юстиції у Житомирській області ОСОБА_5.

Постанова набирає законної сили у строк та у порядку, що визначені статтею 254 Кодексу адміністративного судочинства України, і може бути оскаржена до Житомирського апеляційного адміністративного суду через суд першої інстанції у порядку, визначеному статтею 186 Кодексу адміністративного судочинства України, шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня отримання копії повного тексту постанови.

Суддя С.В. Черноліхов

Повний текст постанови виготовлено: 14 листопада 2016 р.