Справа № 826/22710/15
Суддя: Келеберда В.І.
Дата ухвалення: 2015-12-10 00:00:00+02
Юрисдикція: administrative

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ

10 грудня 2015 року № 826/22710/15

Окружний адміністративний суд міста Києва у складі головуючого судді Келеберди В.І. розглянувши у письмовому провадженні адміністративну справу

за позовом ОСОБА_1
до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Коломієць Ольги Анатоліївни Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві
про визнання протиправним та скасування рішення, зобов'язання вчинити дії

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

ОСОБА_1 (далі - позивач) звернулась до суду з адміністративним позовом до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Коломієць Ольги Анатоліївни, Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві з вимогами про визнання протиправним та скасування рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень № 24034103 від 31.08.2015 року та про зобов'язання Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві провести державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за позивачем.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що державним реєстратором прав на нерухоме майно Коломієць Ольгою Анатоліївною безпідставно відмовлено у реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 з підстав наявності арешту на майно ТОВ «Дроід-Сіті», а саме на незавершене будівництво. Позивач вказував, що вищенаведене обтяження встановлено на незавершене будівництво, а не на окремі його об'єкти нерухомості, зокрема на квартиру АДРЕСА_1.

В судовому засіданні замінено відповідачів - Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві на Головне територіальне управління юстиції у м. Києві.

Представник відповідачів проти задоволення позовних вимог заперечував з підстав, викладених у письмових запереченнях, які долучено до матеріалів справи. В якості безпідставності позовних вимог представник відповідача вказував, що при винесенні оскаржуваного рішення державний реєстратор прав на нерухоме майно діяв у межах повноважень та у спосіб встановлений чинним законодавством. Зокрема, представник відповідача зазначив, що за наслідками здійснення відповідних пошуків у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно встановлено, що на незавершене будівництво, об'єкт житлової нерухомості за адресою: м. Київ, вул. Жмаченка Генерала/бульвар Дарницький накладено арешти на підставі Ухвали Господарського суду міста Києва від 27.02.2015 року по справі № 910/4080/15-г на майно ТОВ «Дроід-Сіті»; внесено запис про іпотеку № 6198851 та накладено заборону на нерухоме майно (номер запису № 619835). А тому представник відповідачів посилався на правомірність відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень № 24034103.

В судовому засіданні з урахуванням положень ч. 4 ст. 122 Кодексу адміністративного судочинства судом ухвалено про вирішення справи в порядку письмового провадження.

Розглянувши подані позивачем та відповідачем документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Окружний адміністративний суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

06.04.2015 року між ОСОБА_1 (Довіритель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло капітал» (Управитель) було укладено договір № 39-0604/2015-4 про участь у Фонді фінансування будівництва відповідно до умов якого позивач зобов'язувався передати в управління грошові кошти з метою отримання у власність житла, а Управитель в свою чергу зобов'язувався включити позивача до переліку осіб, яким забудовник у подальшому зобов'язаний передати у власність закріплені за ним об'єкти інвестування.

В подальшому, за наслідками виконання умов вищевказаного Договору, отримання забудовником технічного паспорту, підписання акту прийняття-передачі об'єкту інвестування представником позивача подано заяву до Головного територіального управління юстиції у м. Києві про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 в житловому комплексі з торгівельними приміщеннями та підземним паркінгом.

Рішенням Державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Коломієць Ольги Анатоліївни № 24034103 від 31.08.2015 року відмовлено у державній реєстрації права власності, оскільки заява про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуження нерухомого майна , подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.

Позивач вважає, що відмовляючи в державній реєстрації прав та їх обтяжень порушуються права та охоронювані законом інтереси позивача, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду.

Оцінивши докази, які є у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об'єктивному дослідженні, суд вважає позов таким, що не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Основні правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації та їх обтяжень визначає Закон України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2014 N 1952-IV ( далі - Закон N 1952-IV).

Процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав визначає Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17.10.2013 (далі - Порядок № 868).

Так, згідно п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону N 1952-IV обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, зокрема право власності на нерухоме майно.

Приписи п. 1 ч. 1 ст. 8 вказаного закону визначають, що орган державної реєстрації прав проводить державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмовляє у їх реєстрації.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 15 Закону N 1952-IV державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться у декілька етапів, зокрема шляхом прийняття і перевірки документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви, встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень.

Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку реєстрації).

Пунктом 15 Порядку реєстрації передбачено, що під час розгляду заяви і документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо наявності обтяжень на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону.

Державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав виключно за наявності підстав для такої відмови, що визначені Законом № 1952-ІV (пункт 28 Порядку реєстрації).

Згідно з пунктом 5 статті 24 Закону № 1952-IV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону.

Аналіз наведених норм матеріального права дає колегії суддів підстави для висновку про те, що наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте. Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права була висловлена Верховним Судом України у постанові від 11 листопада 2014 року (справа №21-357а14).

Як вказувалось вище, 10.08.2015 року представником позивача подано заяву до Головного територіального управління юстиції у м. Києві про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 в житловому комплексі з торгівельними приміщеннями та підземним паркінгом, за наслідками розгляду якої відповідачем 1 відмовлено у державній реєстрації прав та їх обтяжень.

Заперечуючи проти позовних вимог та обґрунтовуючи правомірність прийнятого рішення відповідачі посилаючись на п. 10 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів від 26.10.2011 року № 1141 вказують про наявність записів про іпотеку № 6198851 та заборони на нерухоме майно (номер запису № 6198305) як на одну із підстав відмови у державній реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до п. 10 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів від 26.10.2011 року № 1141 під час розгляду заяви (запиту) державний реєстратор здійснює пошук у Державному реєстр прав відомостей про: нерухоме майно; право власності та суб'єкта цього права; інші речові права та суб'єкта цих прав; іпотеку та суб'єкта цього права; обтяження прав на нерухоме майно та суб'єкта цих прав.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна 02.07.2014 о 17:11:26 приватним нотаріусом Михайленко Сергієм Анатолійовичем вчинено запис про іпотеку № 6198851, предметом іпотеки є майнові права на всі житлові, нежитлові та допоміжні приміщення об'єкту будівництва 25-поверхового будинку, в тому числі: кв. №№ 1, 2, 4, 5, 6, 8, 10, 1, 13, 16, 17, 19, 22, 25, 28, 29, 31, 32, 34, 35, 43, 46, 47, 48, 52, 53, 54, 55, 59, 60, 61, 63, 64, 65, 66, 69, 70, 71, 72, 73 та інші згідно переліку секції № 1Б (а. с. 76).

Також під номером 6198305 міститься запис про заборону на нерухоме майно вчинений 02.07.2014 о 16:47:52 приватним нотаріусом Михайленко Сергієм Анатолійовичем, предметом обтяження є майнові права на всі житлові, нежитлові та допоміжні приміщення об'єкту будівництва 25-поверхового будинку, в тому числі: кв. №№ 1, 2, 4, 5, 6, 8, 10, 1, 13, 16, 17, 19, 22, 25, 28, 29, 31, 32, 34, 35, 43, 46, 47, 48, 52, 53, 54, 55, 59, 60, 61, 63, 64, 65, 66, 69, 70, 71, 72, 73 та інші згідно переліку секції № 1Б (а. с. 78).

Проте, згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1, відносно якої представником позивача подано заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, квартира розташована на 10 поверсі 10 поверхового будинку.

Також, згідно сертифікату серії IV №38 виданого 02.12.2014, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкту "Будівництво житлового комплексу з торговельними приміщеннями та підземним паркінгом на перетині вул. Генерала Жмаченко та бульвару Дарницького у Дніпровському районі м. Києва (І пусковий комплекс) об'єкт має наступні характеристики: загальна площа квартир 6020,0 кв.м., житлова площа квартир 2727,0 кв.м., кількість квартир 78 квартир; кількість поверхів - 10 поверхів; загальна площа технічних приміщень (ТП, електрощитові, ІТП, венткамери) 408,0 кв.м.

Отже, об'єкт "Будівництво житлового комплексу з торговельними приміщеннями та підземним паркінгом на перетині вул. Генерала Жмаченко та бульвару Дарницького у Дніпровському районі м. Києва" має кілька комплексів.

Тобто, вищевказані обтяження прав на нерухоме майно, що наявні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно під №№ 6198851 та 6198305 стосуються майнових прав іншого об'єкту будівництва, а саме квартири № 73 25-поверхового будинку, державна реєстрація прав на яку позивачем або його представником не подавалась.

Докази накладення обтяжень на об'єкт нерухомого майна "Будівництво житлового комплексу з торговельними приміщеннями та підземним паркінгом на перетині вул. Генерала Жмаченко та бульвару Дарницького у Дніпровському районі м. Києва (І пусковий комплекс), який має наступні характеристики: загальна площа квартир 6020,0 кв.м., житлова площа квартир 2727,0 кв.м., кількість квартир 78 квартир; кількість поверхів - 10 поверхів; загальна площа технічних приміщень (ТП, електрощитові, ІТП, венткамери) 408,0 кв.м. та, зокрема, квартиру 73, яка знаходиться у вказаному об'єкті, в матеріалах справи відсутні.

Отже, відмова у державній реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 з мотивів наявності обтяження на вказаний об'єкт на думку суду є безпідставною та не ґрунтується на нормах Закону № 1952-IV, що вказує на наявність правових підстав для визнання задоволення позову в частині визнання протиправним та скасування рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень № 24034103 від 31.08.2015.

Підставою для проведення державної реєстрації прав, згідно із ст. 19 Закону № 1952-IV, є 1) договори, укладені у порядку, встановленому законом; 2) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; 3) свідоцтво про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; 4) державний акт на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; 5) рішення судів, що набрали законної сили; 6) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Згідно із ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Тобто основний акт цивільного законодавства України фактично визначив три моменти виникнення права власності на об'єкт новоствореного нерухомого майна: один, так би мовити, безумовний - момент завершення будівництва, та два випадки, які діють у разі якщо вони прямо передбачені законодавством - момент прийняття майна до експлуатації та момент його державної реєстрації.

Судом встановлено, що 27.06.2014 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» (Управитель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент» (Забудовник) укладено договір управителя із забудовником № 27/06/14 відповідно до умов якого Забудовник зобов'язувався на замовлення Управителя організувати виготовлення та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об'єкта будівництва, а саме житлового комплексу з торговими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: перетин вулиць Генерала Жмаченка та бульвару Дарницького у Дарницькому районі міста Києва на підставі цієї проектно-кошторисної документації, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування (окрема квартира або приміщення соціально-побутового призначення) Довірителям (фізична або юридична особа, яка є уставником управління майном та учасником Фонду фінансування будівництва, та яка передає майно Управителю у довірчу власність на підставі Договору про участь у ФФБ) в порядку та в строки, встановлені Договором та правилами ФФБ, а Управитель зобов'язувався своєчасно здійснювати фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів Довірителів на умовах, визначених цим Договором та правилами ФФБ.

06.04.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» (Управитель) та ОСОБА_1 (довіритель) укладено договір № 39-0604/2015-4 про участь у Фонді фінансування будівництва, яким передбачено, що відповідно до умов даного Договору Довіритель зобов'язувався передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об'єкти інвестування), а Управитель зобов'язувався прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, правилами ФФБ виду А «ЖК Артеміда».

Статтею 19 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок. Органи, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об'єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування.

Відповідно до картки прийому заяви №23537827 представником позивача для державної реєстрації права власності на вказану квартиру було надано: технічний паспорт, договір про участь у Фонді фінансування будівництва, довідку, акт прийому-передачі, копію реєстру довірителів, копію паспорту громадянина.

Враховуючи, що державна реєстрація права власності довірителя на об'єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування, оскільки позивачем було надано таку довідку, отже на думку суду представником позивача було надано відповідачу всі визначені України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та Закону № 1952-IV документи для проведення державної реєстрації права власності.

Щодо позовних вимог в частині зобов'язання провести державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за позивачем суд зазначає наступне.

Рекомендаціями Комітету Міністрів Ради Європи від 11.03.1980 № R(80)2 Державам-членам "Стосовно реалізації адміністративними органами влади дискреційних повноважень". констатується, що, коло питань, які вирішують адміністративні органи влади, дедалі розширюється і що під час їх вирішення такі органи часто стикаються з необхідністю застосування дискреційних повноважень; по-друге, що в таких умовах доцільним є впровадити заходи, які б забезпечували захист прав, свобод та інтересів як фізичних, так і юридичних осіб проти свавілля чи будь-яких інших зловживань дискреційними повноваженням.

Згідно ч. 3 ст. 2 КАСУ, у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень адміністративні суди, крім перевірки дотримання законності (п. 1), перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони: з використанням повноваження з метою, з якою це повноваження надано (п. 2); обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії) (п. 3); безсторонньо (неупереджено) (п. 4); добросовісно (п. 5); розсудливо (п. 6); з дотриманням принципу рівності перед законом, запобігаючи всім формам дискримінації (п. 7); пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія) (п. 8); з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення (п. 9); своєчасно, тобто протягом розумного строку (п. 10).

Перевірка дотримання принципів об'єктивності й безсторонності, рівності перед законом, належної рівноваги, розумного строку виходить за межі формальної законності і потребує врахування інших чинників. Неврахування цих чинників не дозволить ефективно контролювати застосування дискреційних повноважень, позбавить осіб приватного права засобів захисту свої прав.

Отже, сукупність повноважень суду практично відповідає тим критеріям, які висуває Рекомендація № R(80)2 до обов'язків органів влади при здійсненні дискреційних повноважень.

Враховуючи, що судом встановлено, що рішення № 24034103 від 31.08.2015 про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень є протиправним, у позивача наявні всі документи для проведення державної реєстрації права власності на згадувану квартиру, отже право власності позивача на вказаний об'єкт підлягає реєстрації.

З огляду на викладене, з метою захисту прав позивача суд дійшов висновку щодо доцільності задоволення позовних вимог щодо зобов'язання провести державну реєстрацію права власності на вказану вище квартиру.

Відповідно до частини першої статті 71 Кодексу адміністративного судочинства України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 72 цього Кодексу.

Зважаючи на вищенаведене, виходячи з наявних матеріалів справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги позивача підлягають задоволенню.

З огляду на викладене, керуючись статтями 69, 70, 71, 122, 158-163 Кодексу адміністративного судочинства України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати протиправним та скасувати рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень № 24034103 від 31.08.2015 прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Коломієць Ольгою Анатоліївною.

3. Зобов'язати Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві провести державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1.

Відповідно до статті 254 Кодексу адміністративного судочинства України постанова набирає законної сили після закінчення строку для її апеляційного оскарження. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження або набрання законної сили рішенням за наслідками апеляційного провадження. Постанова може бути оскаржена до суду апеляційної інстанції протягом десяти днів за правилами, встановленими статтями 185-187 Кодексу адміністративного судочинства України. Апеляційна скарга подається до адміністративного суду апеляційної інстанції через суд першої інстанції, який ухвалив оскаржуване судове рішення. Копія апеляційної скарги одночасно надсилається особою, яка її подає, до суду апеляційної інстанції. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення. У разі застосування судом частини третьої статті 160 цього Кодексу, а також прийняття постанови у письмовому провадженні апеляційна скарга подається протягом десяти днів з дня отримання копії постанови.

Суддя В.І. Келеберда