Справа № 806/1114/15
Суддя: Франовська К.С.
Дата ухвалення: 2015-08-17 00:00:00+03
Юрисдикція: administrative

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
_____________________________________________
Головуючий у 1-й інстанції: Шимонович Р.М.
Суддя-доповідач:Франовська К.С.
УХВАЛА

іменем України

"17" серпня 2015 р. Справа № 806/1114/15

Житомирський апеляційний адміністративний суд у складі колегії:

головуючого судді Франовської К.С.

суддів: Бондарчука І.Ф.

Моніча Б.С.,

при секретарі Шведюк М.М. ,

за участю сторін,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 на постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "25" червня 2015 р. у справі за позовом ОСОБА_3 до Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції, Чуднівського районного управління юстиції, третя особа- Селянське (фермерське) господарство "НА ВАЛАХ" про визнання дій протиправними та скасування державної реєстрації речового права на оренду земельної ділянки ,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2015 року ОСОБА_3 звернулась в суд з позовом до Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції, у якому просила визнати протиправними дії Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції з реєстрації за Селянським (фермерським) господарством "НА ВАЛАХ" речового права оренди належної їй на праві власності земельної ділянки площею 4,67 га кадастровий номер:03:000:0006, та визнати протиправною і скасувати державну реєстрацію .

14.04.2015року позивач частково змінила предмет позову та просила суд визнати протиправним рішення Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції № 12854361 від 06.05.2014 про реєстрацію за СФГ "НА ВАЛАХ" речового права оренди належної їй на праві приватної власності земельної ділянки площею 4,67 га кадастровий номер НОМЕР_1 та скасувати державну реєстрацію речового права СФГ "НА ВАЛАХ" на оренду зазначеної ділянки.

Позов мотивований тим, що укладений договір оренди землі не відповідає вимогам статті 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІV «Про оренду землі», оскільки не містить істотних умов : кадастрового номеру об"єкту оренди та не визначено умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що є підставою для відмови у реєстрації речового права оренди земельної ділянки.

Ухвалою Житомирського окружного адміністративного суду від 07 травня 2015 року до участі у справі в якості другого відповідача притягнуто Чуднівське районне управління юстиції.

Постановою Житомирського окружного адміністративного суду від 25 червня 2015 року у позові ОСОБА_4 відмовлено.

Не погоджуючись з постановою суду першої інстанції, її оскаржив позивач ОСОБА_3, яка вважає, що рішення суду ґрунтується на неповно з"ясованих обставинах справи, неправильному застосуванні норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову. Зокрема, вказує в апеляційній скарзі ОСОБА_3, висновок суду про те, що при реєстрації договору державний реєстратор не зобов"язаний перевіряти договір на предмет відповідності закону, не відповідає вимогам ст.15 Закону України " Про оренду землі", згідно якої відсутність хоча б однієї з визначених законом істотних умов договору, є беззастережною підставою для відмови у його державній реєстрації.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а постанову суду першої інстанції без змін, виходячи з наступного.

18 квітня 2005 року ОСОБА_3 на підставі розпорядження Чуднівської райдержадміністрації №73 від 02.02.2005 року видано Державний акт серії НОМЕР_2 на право власності на земельну ділянку площею 4,6700 га, що розташована на території Кілківської сільської ради Чуднівського району, цільовим призначенням ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровим номером НОМЕР_1.

У 2007 році ОСОБА_3 уклала договір оренди земельної ділянки з СФГ "НА ВАЛАХ" на 5 років.

02.07.2012 року сторони переуклали договір оренди земельної ділянки строком на 10 років , та підписали його у встановленому порядку.

02.07.2012 року сторонами складено та підписано Акт прийому-передачі земельної ділянки(а.с.38).

01 жовтня 2013 року сторони договору склали Акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Згідно Акту межі та конфігурація земельної ділянки погоджені сторонами і спору з цих питань не виникає, як і з сторони суміжних землекористувачів. Актом підтверджено факт визначення меж земельної ділянки, площею 4,6700га , на території Кілківської сільради Чуднівського району, кадастровий номер НОМЕР_1. Сторони зазначили, що даний Акт є невід"ємною частиною договору(а.с.42).

Договір від 02.07.2012 року у Відділі Держкомзему Чуднівського району не зареєстрований.

Рішенням державного реєстратора Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції від 06.05.2014 № 12854361 Заболотної Н.В., за заявою голови СФГ "НА ВАЛАХ" ОСОБА_7, що діяв на підставі довіреності, виданої ОСОБА_3, проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, що розташована: Житомирська область, Чуднівський район, Кілківська сільська рада, кадастровий номер НОМЕР_1 (а.с. 21, 96).

Вважаючи, що внаслідок державної реєстрації договору оренди її права порушені, позивач звернулась до суду з даним позовом.

Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позовних вимог, виходив з того, що перевірка державним реєстратором договору оренди земельної ділянки на відповідність правилам оформлення офіційних документів лежить поза межами повноважень державного реєстратора.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, враховуючи наступне.

В період з 2008 до 2010 років реєстрація правовстановлюючих документів на земельні ділянки здійснювалася Центром державного земельного кадастру згідно з Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.07.2003 за № 641/7962.

З 2011 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 за № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01.01.2013, відповідними повноваженнями були наділені територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.

З 01.01.2013 набрали чинність Закон України «Про Державний земельний кадастр», постанова Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З прийняттям зазначених нормативних актів повноваження щодо державної реєстрації прав на земельні ділянки та скасування державної реєстрації цих прав не розповсюджуються на компетенцію органів земельних ресурсів України.

Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 №1952-IV.

Положеннями статті 2 Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно зі ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право оренди земельної ділянки підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Відповідно до ч.3 ст.3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно з п.п.1 п.1 ст.8 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державну реєстрацію прав та їх обтяжень проводить орган державної реєстрації прав.

Частиною 7 ст.16 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав проводиться на підставізаяви правонабувача, сторін (сторони) правочину , за яким виникло право, або уповноважених ними (нею) осіб.

Зміст повноважень Реєстратора щодо перевірки заявлених прав і поданих документів на відповідність вимогам законодавства визначений абзацом першим пункту 1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV.

Наведеною нормою передбачено, що реєстратор перевіряє: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення; відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Колегія суддів звертає увагу, що конструкція цієї норми передбачає чіткий перелік обставин, які має перевірити реєстратор, для того щоб упевнитися у відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно.

Це означає, що підстави для розширеного тлумачення цього переліку відсутні.

Частиною першою статті 24 Закону № 1952-VI передбачено вичерпний перелік підстав відмови в державній реєстрації прав:

заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону; об'єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав; із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують; заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону; заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 2) заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених статтею 4 - 2 та частиною дев'ятою статті 15 цього Закону; під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку; після завершення п'ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення; заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем; заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.

Сторонами не заперечується, що представник ОСОБА_3- ОСОБА_7 подав реєстратору повний та належно оформлений пакет документів, який вимагається Законом для вчинення відповідної реєстраційної дії.

З огляду на це, а також законодавчу заборону відмовляти в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом (частина четверта статті 24 Закону № 1952-VI), у державного реєстратора Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції не було правових підстав для такої відмови ОСОБА_7.

Стосовно істотних умов договору укладеного договору оренди, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Згідно зі статтею 15 Закону України «Про оренду землі», чинною на момент укладення сторонами договору оренди від 02.07.2012 року, істотними умовами договору оренди визначені такі :

об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та

розмір земельної ділянки); Абзац другий частини першої статті 15

в редакції Закону N 3613-VI ( 3613-17 ) від 07.07.2011 \

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм

платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та

відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки,

яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної

ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження

або знищення об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін;

умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду

права оренди земельної ділянки. Статтю 15 доповнено абзацом

дванадцятим згідно із Законом N 509-VI ( 509-17 ) від 16.09.2008 \

Законом України від 12.02.2015 №191-VIII «Про внесення змін до деяких нормативно правових актів» наведена норма виключена із ст. 15 закону. За новою редакцією закону договір оренди землі має містити лише три істотні умови, а саме: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата (її розмір, індексацію, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату).

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (ч.2).

Вбачається, що сторони оспорюваного договору досягли згоди щодо всіх умов договорів оренди, надали згоді форми, встановленої ч.1 ст.14 Закону України "Про оренду землі" форми - складання письмових договорів оренди землі та їх підписання сторонами.

Отже є підстави вважати, що всі умови договору були погоджені сторонами оренди в день його підписання.

Колегія суддів звертає увагу на те, що спірний договір відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220, в редакції чинній на момент їх укладення.

Із змінами Закону N 3613-VI ( 3613-17 ) від 07.07.2011 редакція Типового договору не змінювалась, відтак дані про кадастровий номер земельної ділянки містилися лише в Державному акті на право власності на земельну ділянку, який є невід"ємною частиною договору оренди.

Крім того, суд враховує, що укладення договорів оренди землі за вказаною типовою формою є правом, а не обов'язком учасників цивільно-правових відносин, оскільки в ст.627 ЦК України закріплено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Щодо іншої істотної умови договору - умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, слід мати на увазі таке.

Ч.2 ст.25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що Орендар земельної ділянки зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Ч.5 ст.93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Відповідно до п.14 Перехідних положень Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час укладення договорів), до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.

Наступними змінами до Земельного кодексу України зазначений мораторій

продовжено до 01.01.2016 р.

Пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України також встановлена до 01.01.2016 р. заборона на укладення угод щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення та передбачено, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

За таких обставин, не можна вважати, що у спірному договорі оренди землі відсутні умови щодо передачі права оренди земельної ділянки до статутного капіталу господарського товариства та права передачі у заставу .

Представник позивача посилається на те, що в момент державної реєстрації договорів оренди землі цей договір вже не відтворював волю власника землі на його укладення та не був спрямований на його реальне виконання.

На це слід зауважити, що законодавством не встановлений строк, протягом якого повинен бути зареєстрований договір оренди землі після його підписання сторонами.

Також жодною нормою права не встановлено обов'язку сторін договору оренди землі після його підписання сторонами повторно досягати згоди з усіх істотних умов договору в момент проведення його державної реєстрації.

Обов'язку органу, що здійснює державну реєстрацію договору оренди землі, перевіряти наявність в договорі всіх істотних умов, встановлених на момент реєстрації, а не підписання договору, а також вимагати заяви про проведення державної реєстрації договору від обох сторін договору законодавством не передбачено.

Волевиявлення Орендодавців на укладення договорів оренди землі повинно бути наявне саме не момент підписання ними з орендарем договорів оренди землі, а не на момент державної реєстрації цих договорів.

Крім того, позивачем не надано жодного доказу стосовно відсутності її волі на державну реєстрацію спірного договору.

На підставі наведеного, та враховуючи, що предметом дослідження у цій справі є виключно відповідність дій реєстратора вимогам закону щодо процедури реєстрації, цей позов не може вважатися обґрунтованим.

Доводи позивача та його представника, що саме Державний реєстратор повинен перевіряти зміст правочину на його відповідність вимогам чинного законодавства, а саме на відповідність вказаного договору оренди від 02.07.2012 року вимогам ЦК України, Закону України "Про оренду землі", є безпідставними, так як не відповідають вимогам чинного цивільного законодавства і є результатом довільного трактування положень Закону України "Про оренду землі".

За приписами ст.16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є самостійним судовим способом захисту цивільних прав та інтересів особи. Тобто, визнання договору оренди землі від 02.07.2012 року укладеним із порушенням вимог певних правових норм здійснюється виключно шляхом звернення до суду із відповідним позовом, а не шляхом прийняття рішення Державним реєстратором.

Одночасно суд зазначає, що здійснена реєстрація речового права не позбавляє позивача, як сторону правочину, здійснювати свій судовий захист у спосіб, передбачений статтею 16 Цивільного кодексу України.

За приписами Закону України "Про оренду землі", Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також вказаним договором про оренду землі позивач наділена цілого ряду правами. А тому, якщо позивач вважає, що має місце порушення її прав як власника чи орендодавця вказаної земельної ділянки, то наявність рішення про реєстрацію вказаного речового права та судове рішення з цього предмету спору не позбавляє позивача звернутися із відповідним позовом до суду загальної юрисдикції щодо захисту того чи іншого права.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що позов ОСОБА_3 заявлено до неналежного відповідача.

За змістом пункту 2 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV єдиним суб'єктом, наділеним повноваженнями приймати рішення щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень, відмови в державній реєстрації, є державний реєстратор.

З матеріалів справи вбачається, що оскаржувані рішення про реєстрацію винесено державним реєстратором служби Заболотною Н.В., яка, як суб'єкт владних повноважень, не була залучена до участі у справі.

Таким чином, Реєстраційна служба не є тим суб'єктом, до компетенції якого належить відновлення порушених прав.

Разом з тим, оскільки суд не встановив порушення прав ОСОБА_3 і обґрунтовано відмовив у позові, дане процесуальне порушення на правильність висновків не впливає.

З огляду на викладене суд апеляційної інстанції приходить до переконання, що суд першої інстанції, вирішуючи даний публічно-правовий спір, правильно встановив фактичні обставини справи та надав їм належну правову оцінку, а відтак апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 195, 196, 198, 200, 205, 206 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 залишити без задоволення, а постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "25" червня 2015 р. без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складання її в повному обсязі шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого адміністративного суду України.

Головуючий суддя К.С. Франовська

судді: І.Ф.Бондарчук

Б.С. Моніч

Повний текст cудового рішення виготовлено "18" серпня 2015 р.

Роздруковано та надіслано:р.л.п.

1- в справу:

2 - позивачу/позивачам: ОСОБА_3 АДРЕСА_1

3- відповідачу/відповідачам: Реєстраційна служба Чуднівського районного управління юстиції вул. Героїв Майдану, 125,м. Чуднів,Житомирська область,13200 Чуднівське районне управління юстиції вул.Героїв Майдану,125,м.Чуднів,Житомирська область,13200

4-третій особі: Селянське (фермерське) господарство "НА ВАЛАХ" - вул.Шевченка, 4-А,с.Кілки,Чуднівський район, Житомирська область,13232,