Справа № 806/1115/15
Суддя: Жизневська А.В.
Дата ухвалення: 2015-08-19 00:00:00+03
Юрисдикція: administrative

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
_____________________________________________
Головуючий у 1-й інстанції: Токарева М.С.
Суддя-доповідач:Жизневська А.В.
УХВАЛА

іменем України

"19" серпня 2015 р. Справа № 806/1115/15

Житомирський апеляційний адміністративний суд у складі колегії:

головуючого судді Жизневської А.В.

суддів: Котік Т.С.

Малахової Н.М.,

при секретарі Єрикаловій О.О. ,

за участю представника селянського (фермерського) господарства "НА ВАЛАХ",

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 на постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "21" травня 2015 р. у справі за позовом ОСОБА_3 до Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції третя особа: селянське (фермерське) господарство "НА ВАЛАХ", про визнання дій протиправними та скасування державної реєстрації речового права на оренду земельної ділянки ,

ВСТАНОВИВ:

Постановою Житомирського окружного адміністративного суду від 21 травня 2015 року ОСОБА_3 відмовлено у задоволенні адміністративного позову до Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції про визнання дій протиправними та скасування державної реєстрації речового права на оренду земельної ділянки.

В апеляційній скарзі апелянт, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить вказану постанову скасувати та прийняти нову, якою відмовити у задоволенні позовних вимог.

Перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що вона не підлягає до задоволення з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що 20 квітня 2005 року ОСОБА_3 на підставі розпорядження Чуднівської райдержадміністрації №73 від 02.02.2005 року видано Державний акт серії НОМЕР_1 на право власності на земельну ділянку площею 8,5507 га, що розташована на території Кілківської сільської ради Чуднівського району, цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_2.

02.07.2012 року між ОСОБА_3 та селянським (фермерським) господарством "На Валах" було укладено договір оренди земельної ділянки.

Рішенням державного реєстратора реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції за заявою керівника СФГ "На Валах", було проведено державну реєстрацію права оренди вищезазначеної земельної ділянки.

Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позовних вимог, виходив з того, що перевірка державним реєстратором договору оренди земельної ділянки на відповідність правилам оформлення офіційних документів лежить поза межами повноважень державного реєстратора.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, враховуючи наступне.

Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 №1952-IV (далі - Закон).

Положеннями статті 2 Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За статтею 4 вказаного Закону право оренди земельної ділянки підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Відповідно до ч.3 ст.3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Частиною 7 ст.16 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правонабувача, сторін (сторони) правочину, за яким виникло право, або уповноважених ними (нею) осіб.

Зміст повноважень Реєстратора щодо перевірки заявлених прав і поданих документів на відповідність вимогам законодавства визначений абзацом першим пункту 1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV.

Наведеною нормою передбачено, що реєстратор перевіряє: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення; відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Колегія суддів звертає увагу, що зазначена норма передбачає чіткий перелік обставин, які має перевірити реєстратор, для того щоб упевнитися у відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно. Відтак, підстави для розширеного тлумачення цього переліку відсутні.

Частиною першою статті 24 Закону № 1952-VI передбачено вичерпний перелік підстав відмови в державній реєстрації прав, а саме: заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону; об'єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав; із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують; заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону; заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 2) заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених статтею 4 - 2 та частиною дев'ятою статті 15 цього Закону; під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку; після завершення п'ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення; заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем; заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.

Сторонами не заперечується, що СФГ "На Валах" подало реєстратору повний та належно оформлений пакет документів, який вимагається Законом для вчинення відповідної реєстраційної дії.

З огляду на це, а також законодавчу заборону відмовляти в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених ст.24 Закону, у державного реєстратора Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції не було правових підстав для відмови у реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Щодо істотних умов укладеного договору оренди, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Згідно із статтею 15 Закону України "Про оренду землі", чинною на момент укладення сторонами договору оренди від 02.07.2012 року, істотними умовами договору оренди визначені такі: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Законом України від 12.02.2015 №191-VIII "Про внесення змін до деяких нормативно правових актів" наведена норма виключена із ст. 15 закону. За новою редакцією закону договір оренди землі має містити лише три істотні умови, а саме: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата (її розмір, індексацію, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату).

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (ч.2).

Як вбачається із змісту договору оренди від 02.07.2012 року, сторони досягли згоди щодо всіх умов договору оренди, договір укладено у письмовій формі, підписано сторонами, тобто відповідає формі, визначеній ч.1 ст.14 Закону України "Про оренду землі".

Колегія суддів звертає увагу на те, що спірний договір відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220, в редакції чинній на момент його укладення.

Із змінами Закону N 3613-VI ( 3613-17 ) від 07.07.2011 редакція Типового договору не змінювалась, відтак дані про кадастровий номер земельної ділянки містилися лише в державному акті на право власності на земельну ділянку, який є невід"ємною частиною договору оренди.

Щодо іншої істотної умови договору - умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, колегія суддів зазначає наступне.

Частиною 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

За частиною 5 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Відповідно до п.14 Перехідних положень Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час укладення договору), до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.

Наступними змінами до Земельного кодексу України зазначений мораторій продовжено до 01.01.2016 року.

Пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України також встановлена до 01.01.2016 р. заборона на укладення угод щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення та передбачено, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

За таких обставин, не можна вважати, що у спірному договорі оренди землі відсутні умови щодо передачі права оренди земельної ділянки до статутного капіталу господарського товариства та права передачі у заставу.

Посилання апелянта на те, що в момент державної реєстрації договору оренди землі цей договір вже не відтворював волю власника землі на його укладення та не був спрямований на його реальне виконання, суд не бере до уваги, оскільки жодною нормою права не встановлено обов'язку сторін договору оренди землі після його підписання сторонами повторно досягати згоди з усіх істотних умов договору при державній реєстрації.

Крім того, договір про оренду землі від 02.07.2012 року в установленому законом порядку не визнавався недійсним та не розірвано сторонами. Водночас, як вбачається із змісту адміністративного позову, орендна плата за фактичне використання землі ОСОБА_3 виплачувалася з порушенням умов договору, що свідчить про його часткове виконання, хоч і неналежне.

Доводи позивача про те, що саме державний реєстратор повинен перевіряти зміст правочину на його відповідність вимогам чинного законодавства, а саме на відповідність вказаного договору оренди від 02.07.2012 року вимогам ЦК України, Закону України "Про оренду землі", є безпідставними, так як не відповідають вимогам чинного цивільного законодавства і є результатом довільного трактування положень Закону України "Про оренду землі".

За приписами ст.16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є самостійним судовим способом захисту цивільних прав та інтересів особи. Тобто, визнання договору оренди землі від 02.07.2012 року укладеним із порушенням вимог певних правових норм здійснюється виключно шляхом звернення до суду із відповідним позовом, а не за рішенням державного реєстратора.

Суд першої інстанції дослідив належним чином представлені докази, встановив обставини, що мають значення для вирішення справи та зробив вірний висновок про відсутність підстав для задоволення позову.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду і не впливають на правильність прийнятого судового рішення. Постанову прийнято з додержанням вимог матеріального та процесуального права, підстави для її скасування відсутні.

Керуючись ст.ст. 195, 196, 198, 200, 205, 206, 212 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення, а постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "21" травня 2015 р. без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складання її в повному обсязі шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого адміністративного суду України.

Головуючий суддя А.В. Жизневська

судді: Т.С. Котік

Н.М. Малахова

Повний текст cудового рішення виготовлено "19" серпня 2015 р.

Роздруковано та надіслано:р.л.п.

1- в справу:

2 - позивачу ОСОБА_3 АДРЕСА_2

представнику позивача ОСОБА_5 АДРЕСА_1

3- відповідачу Реєстраційна служба Чуднівського районного управління юстиції вул. Героїв Майдану, 125,м. Чуднів,Житомирська область,13200

4-третій особі Селянське (фермерське) господарство "НА ВАЛАХ" - вул.Шевченка, 4-А,с.Кілки,Чуднівський район, Житомирська область,13232,