Справа № 806/1112/15
Суддя: Іваненко Т.В.
Дата ухвалення: 2015-08-18 00:00:00+03
Юрисдикція: administrative

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
_____________________________________________
Головуючий у 1-й інстанції: Лавренчук О.В.
Суддя-доповідач:Іваненко Т.В.
УХВАЛА

іменем України

"18" серпня 2015 р. Справа № 806/1112/15

Житомирський апеляційний адміністративний суд у складі колегії:

головуючого судді Іваненко Т.В.

суддів: Зарудяної Л.О.

Кузьменко Л.В.,

при секретарі Білоцькій А.В. ,

за участю представників третьої особи,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 на постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "18" травня 2015 р. у справі за позовом ОСОБА_3 до Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Селянське (фермерське) господарство "НА ВАЛАХ" про скасування державної реєстрації речового права на оренду земельної ділянки ,

ВСТАНОВИВ:

В березні 2015 року ОСОБА_3 звернулась до суду з позовом в якому, з урахуванням часткової зміни позовних вимог, просила визнати протиправним рішення Реєстраційної служби Чуднівського районного управління юстиції № 11859634 від 24.03.2014 року про реєстрацію за Селянським (фермерським) господарством "На валах" речового права оренди належної на праві приватної власності ОСОБА_3 земельної ділянки площею 2,4439 га кадастровий номер НОМЕР_1, та скасувати державну реєстрацію речового права СФГ " На валах" на оренду вказаної земельної ділянки. Позов обґрунтовано тим, тим, що укладений договір оренди землі не відповідає вимогам статті 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІV «Про оренду землі», оскільки, не містить істотних умов : кадастрового номеру об'єкту оренди та не визначено умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що є підставою для відмови у реєстрації речового права оренди земельної ділянки.

Постановою Житомирського окружного адміністративного суду від 18.05.2015 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з постановою суду першої інстанції, позивач подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить її скасувати та постановити нову, якою позов задовольнити. В апеляційній скарзі позивач зазначає, що висновок суду про те, що при реєстрації договору державний реєстратор не зобов'язаний перевіряти договір на предмет відповідності закону, не відповідає вимогам ст.15 Закону України " Про оренду землі", згідно якої відсутність хоча б однієї з визначених законом істотних умов договору, є беззастережною підставою для відмови у його державній реєстрації.

Позивач, її представник та представник відповідача в судове засідання 18.08.2015 року не з'явилися. Про час, дату та місце повідомлені вчасно та належним чином.

Представники третьої особи щодо задоволення апеляційної скарги заперечували. Просили відмовити в задоволенні. Вважають рішення суду законним та обґрунтованим.

Колегія суддів, заслухавши пояснення представників третьої особи, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, прийшла до висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Суд встановив, що ОСОБА_3 на праві власності належить земельна ділянка площею 2,4439 га кадастровий номер НОМЕР_1, що знаходиться на території Кілківської сільської ради Чуднівського району Житомирської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 (а.с. 8-10).

02 липня 2012 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та Селянським (фермерським) господарством "На валах" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, строком на 10 років. Відповідно до даного договору, об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 2,4439 га.

01 жовтня 2013 року орендарем та орендодавцем складено та підписано Акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (а.с. 45).

24.03.2014 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Заболотною Н.В., Реєстраційною службою Чуднівського районного управління юстиції було прийнято рішення № 11859634, яким зареєстровано речове право оренди належної позивачу земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 за Селянським (фермерським) господарством "На валах".

Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004, № 1952-IV (далі - Закон, в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) регулюються правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Згідно зі ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право оренди земельної ділянки підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Частиною 7 ст.16 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правонабувача, сторін (сторони) правочину, за яким виникло право, або уповноважених ними (нею) осіб.

Зміст повноважень Реєстратора щодо перевірки заявлених прав і поданих документів на відповідність вимогам законодавства визначений абзацом першим пункту 1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV.

Наведеною нормою передбачено, що реєстратор перевіряє: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення; відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Колегія суддів звертає увагу, що конструкція цієї норми передбачає чіткий перелік обставин, які має перевірити реєстратор, для того щоб упевнитися у відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно.

Це означає, що підстави для розширеного тлумачення цього переліку відсутні.

Частиною першою статті 24 Закону № 1952-VI передбачено вичерпний перелік підстав відмови в державній реєстрації прав: заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону; об'єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав; із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують; заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону; заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 2) заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених статтею 4 - 2 та частиною дев'ятою статті 15 цього Закону; під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку; після завершення п'ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення; заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем; заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.

Суд встановив, що головою СФГ «На валах» ОСОБА_7 було подано необхідний пакет документів, який вимагається Законом для вчинення відповідної реєстраційної дії, а документи, що подані для проведення державної реєстрації у повній мірі ідентифікують земельну ділянку, що передана в оренду.

Стосовно істотних умов договору укладеного договору оренди, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно ч. 1, 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент винесення оскаржуваного рішення про державну реєстрацію прав) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Вбачається, що сторони оспорюваного договору досягли згоди щодо всіх умов договорів оренди, надали згоді форми, встановленої ч.1 ст.14 Закону України "Про оренду землі" форми - складання письмових договорів оренди землі та їх підписання сторонами.

Отже, є підстави вважати, що всі умови договору були погоджені сторонами оренди в день його підписання.

Колегія суддів звертає увагу на те, що спірний договір відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220, в редакції чинній на момент їх укладення.

Із змінами Закону N 3613-VI ( 3613-17 ) від 07.07.2011 редакція Типового договору не змінювалась, відтак дані про кадастровий номер земельної ділянки містилися лише в Державному акті на право власності на земельну ділянку, який є невід'ємною частиною договору оренди.

Щодо іншої істотної умови договору - умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, слід зазначити наступне.

Частиною 2 ст.25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що Орендар земельної ділянки зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Частиною 5 ст.93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Відповідно до п.14 Перехідних положень Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час укладення договорів), до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.

Наступними змінами до Земельного кодексу України зазначений мораторій продовжено до 01.01.2016 р.

Пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України також встановлена до 01.01.2016 р. заборона на укладення угод щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення та передбачено, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

За таких обставин, не можна вважати, що у спірному договорі оренди землі відсутні умови щодо передачі права оренди земельної ділянки до статутного капіталу господарського товариства та права передачі у заставу .

Колегія суддів зазначає, що обов'язку органу, що здійснює державну реєстрацію договору оренди землі, перевіряти наявність в договорі всіх істотних умов, встановлених на момент реєстрації, а не підписання договору, а також вимагати заяви про проведення державної реєстрації договору від обох сторін договору законодавством не передбачено.

Волевиявлення Орендодавців на укладення договорів оренди землі повинно бути наявне саме не момент підписання ними з орендарем договорів оренди землі, а не на момент державної реєстрації цих договорів.

Крім того, позивачем не надано жодного доказу стосовно відсутності її волі на державну реєстрацію спірного договору.

Доводи апеляційної скарги, що Державний реєстратор повинен перевіряти зміст правочину на його відповідність вимогам чинного законодавства, а саме на відповідність вказаного договору оренди від 02.07.2012 року вимогам ЦК України, Закону України "Про оренду землі", є безпідставними, так як не відповідають вимогам чинного цивільного законодавства і є результатом довільного трактування положень Закону України "Про оренду землі".

За приписами ст.16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є самостійним судовим способом захисту цивільних прав та інтересів особи. Тобто, визнання договору оренди землі від 02.07.2012 року укладеним із порушенням вимог певних правових норм здійснюється виключно шляхом звернення до суду із відповідним позовом, а не шляхом прийняття рішення Державним реєстратором.

Одночасно суд зазначає, що здійснена реєстрація речового права не позбавляє позивача, як сторону правочину, здійснювати свій судовий захист у спосіб, передбачений статтею 16 Цивільного кодексу України.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що позов ОСОБА_3 заявлено до неналежного відповідача.

За змістом пункту 2 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV єдиним суб'єктом, наділеним повноваженнями приймати рішення щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень, відмови в державній реєстрації, є державний реєстратор.

З матеріалів справи вбачається, що оскаржувані рішення про реєстрацію винесено державним реєстратором служби Заболотною Н.В., яка, як суб'єкт владних повноважень, не була залучена до участі у справі.

Позивач подавав заяву від 29.04.2015р. про заміну неналежної сторони, однак, просив замінити первісного відповідача Реєстраційну службу Чуднівського районного управління юстиції на належного відповідача - Чуднівське районне управління юстиції. Протокольною ухвалою суду в судовому засіданні 18.05.2015 року позивачу відмовлено в задоволенні клопотання про заміну відповідача.

Таким чином, Реєстраційна служба не є тим суб'єктом, до компетенції якого належить відновлення порушених прав.

Разом з тим, оскільки, суд не встановив порушення прав позивача, і обґрунтовано відмовив у позові, дане процесуальне порушення на правильність висновків не впливає.

Суд приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду і не впливають на правильність прийнятого судового рішення. Постанову прийнято з додержанням вимог матеріального права, підстави для її скасування відсутні.

Керуючись ст.ст. 195, 196, 198, 202, 205, 207 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення, а постанову Житомирського окружного адміністративного суду від "18" травня 2015 р. без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складання її в повному обсязі шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого адміністративного суду України.

Головуючий суддя Т.В. Іваненко

судді: Л.О. Зарудяна

Л.В. Кузьменко

Повний текст cудового рішення виготовлено "19" серпня 2015 р.

Роздруковано та надіслано:р.л.п.

1- в справу:

2 - позивачу/позивачам: ОСОБА_3 АДРЕСА_2

3- відповідачу/відповідачам: Реєстраційна служба Чуднівського районного управління юстиції вул. Героїв Майдану, 125, м. Чуднів, Житомирська область,13200

4-третій особі: Селянське (фермерське) господарство "НА ВАЛАХ" - вул.Шевченка, 4-А, с.Кілки,Чуднівський район, Житомирська область,13232

5- ОСОБА_8 - АДРЕСА_1,