Справа № 826/17598/13-а
Суддя: Горбатюк С.А.
Дата ухвалення: 2015-06-11 00:00:00+03
Юрисдикція: administrative

ВИЩИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД УКРАЇНИ
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"11" червня 2015 р. м. Київ К/800/13169/14

Колегія суддів Вищого адміністративного суду України в складі:

Головуючого, суддіГорбатюка С.А. (доповідач)
СуддівМороз Л.Л.
Шведа Е.Ю.
провівши у письмовому порядку касаційний розгляд адміністративної справи за позовом ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві, Державної реєстраційної служби України, третя особа - Публічне акціонерне товариство "Ерде Банк" про визнання дій протиправними за касаційними скаргами ОСОБА_6 - представника ОСОБА_4 та ОСОБА_5, а також ОСОБА_7 - представника Публічного акціонерного товариства (далі - ПАТ) "Ерде Банк" на постанову Окружного адміністративного суду м. Києва від 25 грудня 2013 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 27 лютого 2014 року

в с т а н о в и л а :

У листопаді 2013 року ОСОБА_4 та ОСОБА_5 в Окружному адміністративному суді м. Києва пред'явили позов до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві, Державної реєстраційної служби України, третя особа - ПАТ "Ерде Банк" про визнання дій протиправними.

В обґрунтування позову зазначили, що 27 травня 2013 року на підставі договору іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателя було проведено реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ПАТ "Ерде Банк".

Вважають, що реєстраційна дія була вчинена всупереч положенням Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", що призвело до порушення їхнього права на об'єкт нерухомого майна.

Просили:

- визнати протиправними дії державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві щодо державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ПАТ "Ерде Банк";

- скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ПАТ "Ерде Банк";

- зобов'язати Реєстраційну службу Головного управління юстиції у м. Києві скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ПАТ "Ерде Банк";

- зобов'язати Реєстраційну службу Головного управління юстиції у м. Києві відновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_4

Постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 25 грудня 2013 року, залишеною без зміни ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 27 лютого 2014 року, у задоволенні адміністративного позову відмовлено.

З вказаними судовими рішеннями судів попередніх інстанцій не погодилися представник ОСОБА_4, ОСОБА_5 - ОСОБА_6 та ПАТ "Ерде Банк". Ними подані до суду касаційні скарги.

В обґрунтування касаційних скарг послалися на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

У касаційній скарзі ОСОБА_6 просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нову постанову про задоволення його позовних вимог.

У касаційній скарзі ОСОБА_7 - представник ПАТ "Ерде Банк" просить змінити ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 27 лютого 2014 року, а саме:

- виключити з мотивувальної частини наступний висновок - "… з метою реєстрації права власності на квартиру ПАТ "Ерде Банк" повинно було надати державному реєстратору рішення про прийняття предмета іпотеки у власність, оскільки у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя від 12 вересня 2011 року сторони обумовили, що саме воно є підставою для переходу права власності".

- виключити з мотивувальної частини наступний висновок - "… із матеріалів реєстраційної справи вбачається, що в порушення наведених законодавчих приписів банк подав державному реєстратору звіт про незалежну оцінку майна складений 01 січня 2013 року, тобто за 9 днів до направлення іпотекодавцю першої вимоги".

Заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи касаційних скарг та перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із преамбулою Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-ІV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин; далі - Закон № 1952-ІV) цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

За приписами пункту першого частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" обов'язковій державній реєстрації підлягає право власності на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування.

Згідно з частиною тринадцятою статті 15 Закону № 1952-IV порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Кабінет Міністрів України своєю постановою від 22 червня 2011 року № 703 затвердив Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, (далі - Порядок), який визначає процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку реєстрації).

Пунктом 15 Порядку реєстрації передбачено, що під час розгляду заяви і документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо наявності обтяжень на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону.

Державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав виключно за наявності підстав для такої відмови, що визначені Законом № 1952 -ІV (пункт 28 Порядку реєстрації).

Згідно з пунктом 5 статті 24 Закону № 1952-IV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, зокрема, у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Судами у цій справі встановлено, що 12 вересня 2011 року між ПАТ "Ерде Банк" та ОСОБА_4 укладено кредитний договір за умовами якого остання отримала 46 000 дол. США на умовах строковості та платності.

З метою виконання позичальником зобов'язань за вказаним договором у цей же день між ПАТ "Ерде Банк" та ОСОБА_4 укладено іпотечний договір.

Згідно з останнім договором ОСОБА_4 передав в іпотеку трикімнатну квартиру АДРЕСА_1

Також 12 вересня 2011 року між ПАТ "Ерде Банк" та ОСОБА_4 укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким передбачено право банка отримати у власність предмет іпотеки після спливу 31-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодавця письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання за кредитним договором.

Відповідно до пункту 4.1 цього договору право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з дати прийняття ним письмового рішення про прийняття предмета іпотеки у власність в рахунок задоволення вимог іпотекодержателя. З цієї дати заборгованість іпотекодавця по кредитному договору вважається погашеною.

Вимоги про усунення порушень зобов'язань за кредитним договором направлялись банком на адресу позивачів 10 січня 2013 року та 05 березня 2013 року і згідно з повідомленнями про вручення поштового відправлення, були отримані адресатами відповідно 18 січня 2013 року та 18 березня 2013 року.

13 травня 2013 року ПАТ "Ерде Банк" звернулося до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві із заявою про проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень (щодо права власності) на квартиру № 147 по

вул. Братиславській, 9-а в м. Києві.

Відповідно до картки прийому заяви № 2204817 позивач також подав: копії вимог про погашення заборгованості, копію кредитного договору, копію іпотечного договору, копію договору про задоволення вимог іпотекодержателя, копії повідомлень про вручення поштових відправлень, звіт про незалежну оцінку майна від 01 січня 2013 року та інші документи.

27 травня 2013 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України ОСОБА_8 прийнято рішення

№ 2602892 "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень", яким проведено державну реєстрацію права власності квартиру АДРЕСА_1 за ПАТ "Ерде Банк".

Вирішуючи даний спір суди попередніх інстанцій виходили із того, що рішення державним реєстратором прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України ОСОБА_8 прийнято на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, з дотриманням вимог чинного законодавства.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком судів, оскільки він ґрунтується на неповно з'ясованих обставинах у справі та є такими, що не відповідають вимогам чинного законодавства з огляду на таке.

Згідно з пунктом 30 Порядку для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно на підставі договору, відповідно до якого право власності або інше речове право на нерухоме майно набувається у зв'язку з настанням або ненастанням певної події, заявник, крім документів, що зазначені в пунктах 27- 29 цього Порядку, подає документ, що підтверджує факт настання або ненастання такої події.

Зокрема, такими є наступні події:

- ухвалення ПАТ "Ерде Банк" письмового рішення про прийняття предмету іпотеки у власність;

- сплата ПАТ "Ерде Банк" на користь ОСОБА_4 грошових коштів у вигляді перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Так, ухвалення ПАТ "Ерде Банк" письмового рішення про прийняття предмету іпотеки у власність передбачено абзацом четвертим пункту 7.4.1 Іпотечного договору від 12 вересня 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коноваловою Е.А., та зареєстрованого в реєстрі за № 2762, а також абзацом п'ятим пункту 4.1 Договору від 12 вересня 2011 року про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого також приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коноваловою Е.А., та зареєстрованого в реєстрі за № 2764.

Зокрема, вказаними договорами визначено, що право власності на предмет іпотеки переходить до ПАТ "Ерде Банк", як до іпотекодержателя, з дати прийняття ним письмового рішення про прийняття предмета іпотеки у власність в рахунок задоволення вимог іпотекодержателя.

Також згідно з абзацами другим та третім пункту 7.4.1 Іпотечного договору у випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки, ПАТ "Ерде Банк", як іпотекодержатель, набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.

Тобто перехід права власності на предмет іпотеки здійснюється шляхом придбання.

Абзацом другим пункту 2.1 договору від 12 вересня 2011 року про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коноваловою Е.А., та зареєстрованого в реєстрі за № 2764, у разі набуття права власності на предмет іпотеки ПАТ "Ерде Банк", як іпотекодержатель, зобов'язаний відшкодувати ОСОБА_4, як іпотекодавцю, перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Це положення договору відповідає вимогам частини третьої статті 37 Закону України "Про іпотеку".

Отже, для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно ПАТ "Ерде Банк" мав надати, а у випадку не надання, державний реєстратор - витребувати документи на підтвердження того, що ПАТ "Ерде Банк" ухвалено рішення про прийняття предмету іпотеки у власність та сплачено ОСОБА_4 грошові кошти у вигляді перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У матеріалах справи відсутні відповідні докази виконання ПАТ "Ерде Банк" умов договорів. Суди на ці обставини не звернули уваги, у цій частині не встановили обставини, а отже, й вони залишилися поза увагою та без належної правової оцінки.

Між тим встановлення цих обставин є важливим для визначення правомірності (неправомірності) оскаржуваних дій та рішення суб'єкта владних повноважень, а також щодо забезпечення дотримання останнім прав позивача.

Пунктом 34 Порядку визначено, що для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 27 і 28 цього Порядку, подає:

- завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодерджателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов'язання, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менше ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги;

- документ, що підтверджує сплив 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя, якщо більш тривалий строк не вказано у надісланій іпотекодаржателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмовій вимозі;

- звіт про оцінку предмета іпотеки, складений після спливу строку, що зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотеко держателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця.

ОСОБА_4 у своїх поясненнях заперечував, що він, як іпотекодавець, отримував від ПАТ "Ерде Банк", як від іпотекодержателя, будь-які письмові вимоги про усунення порушень зобов'язань за кредитним договором ОСОБА_5, а також що на його адресу надходили такі повідомлення у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги.

Як видно з матеріалів реєстраційної справи, яка міститься у цій судовій справі, аналогічних доказів направлення відповідних вимог про усунення порушення зобов'язань представником ПАТ "Ерде Банк" не було надано й до органу державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Не можуть бути визнаними беззаперечним доказом надані представником ПАТ "Ерде Банк" для державної реєстрації права власності корінці повернутих повідомлень про вручення ОСОБА_4 саме письмової вимоги про усунення порушень. Ці обставини можуть бути підтвердженими засвідченим органом поштового зв'язку опису вкладення в поштове відправлення про відправлення саме такого документу або іншими документами, які безпосередньо вказують на це.

У відповідності до підпункту 3 пункту 34 Порядку для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки подається звіт (оригінал а не копія) про оцінку предмета іпотеки, складений після спливу строку, що зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця.

Згідно з карткою прийому заяви № 2204817 представником ПАТ "Ерде Банк" разом з іншими документами для державної реєстрації подавалася й копія звіту про незалежну оцінку майна, який виданий 01 січня 2013 року, видавник - ГТП "Манускрипт".

Проте, у матеріалах реєстраційної справи, копія якої надана до цієї судової справи, такий документ відсутній.

Суд першої інстанції, а в решті й суд апеляційної інстанції не з'ясували причини не надання до суду копії цього звіту та чи наявний це документ серед оригіналів реєстраційної справи.

Між тим, він важливий для встановлення обставин щодо повноти надання необхідних документів для здійснення реєстрації права власності та дотримання ПАТ "Ерде Банк" терміну та послідовності його виготовлення з огляду на дату направлення вимоги про усунення порушення кредитного договору.

За відсутності звіту про оцінку предмета іпотеки не можна вважати, що ПАТ "Ерде Банк" подано усі визначені чинним законодавством документи для здійснення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, зокрема, - трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_1, а державним реєстратором правомірно здійснено таку реєстрацію.

Згідно із частиною другою статті 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Тому, якщо сторонами кредитних відносин обрано саме такий спосіб звернення стягнення як перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок погашення кредитних зобов'язань позичальника (передбачений статтею 37 Закону України "Про іпотеку"), то саме на державного реєстратора права власності на нерухоме майно як єдину державну (позасудову) інстанцію та представника суб'єкта владних повноважень покладається обов'язок перевірки дотримання вимог чинного законодавства в ході реалізації переходу права власності.

Не дотримання суб'єктом владних повноважень цього обов'язку може бути наслідком порушення права іпотекодавця на отримання компенсації перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог й інших гарантованих Конституцією України прав.

Відповідно до частини першої статті 159 судові рішення повинні бути законними і обґрунтованими.

Суди першої та апеляційної інстанції не виконали вимог вказаного процесуального закону та ухвалили у справі незаконні та необґрунтовані судові рішення, які підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід більш повно встановити обставини справи в обсязі вказівок суду касаційної інстанції та в залежності від встановленого вирішити спір.

При цьому суду слід мати на увазі, що пунктом 7 Порядку визначено, що для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав заяву про державну реєстрацію. Водночас у відповідності до вимог пункту 9 Порядку заявник під час подання заяви про державну реєстрацію пред'являє органові державної реєстрації прав документ, що посвідчує його особу.

Крім того, відповідно до пункту 27 цього ж Порядку документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, є зокрема укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат.

Не забезпечення виконання вказаних вимог Порядку також може бути підставою для визнання неправомірними оскаржуваних дій та рішень суб'єкта владних повноважень.

На підставі наведеного, керуючись статтями 210, 220, 222, 230 Кодексу адміністративного судочинства України, колегія суддів

у х в а л и л а :

Касаційні скарги ОСОБА_6 - представника ОСОБА_4 ОСОБА_5 та ОСОБА_7 - представника Публічного акціонерного товариства "Ерде Банк" на постанову Окружного адміністративного суду м. Києва від 25 грудня 2013 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 27 лютого 2014 року задовольнити частково.

Постанову Окружного адміністративного суду м. Києва від 25 грудня 2013 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 27 лютого 2014 року скасувати, а справу за позовом ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві, Державної реєстраційної служби України, третя особа - Публічне акціонерне товариство "Ерде Банк" про визнання дій протиправними направити на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала набирає законної сили через п'ять днів після направлення її копій особам, які беруть участь у справі.

Судді Горбатюк С.А.

Мороз Л.Л.

Швед Е.Ю.