Справа № 819/1670/14-а
Суддя: Мандзій О.П.
Дата ухвалення: 2014-09-16 00:00:00+03
Юрисдикція: administrative

ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ
АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 819/1670/14-a

"16" вересня 2014 р.
м.
Тернопіль

Тернопільський окружний
адміністративний суд в складі:

головуючого судді Мандзія
О.П.

при секретарі Бойко
Н.Б.

за участю:

представника позивача Мички
С.В.

представника відповідача Гути
О.М.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Тернополі
справу за адміністративним позовом
товариства з обмеженою
відповідальністю «Золота Нива» до
реєстраційної служби Заліщицького
районного управління юстиції
Тернопільської області, третя особа,
яка не заявляє самостійних вимог на
предмет спору, на стороні відповідача
ОСОБА_3 про визнання неправомірними дій
та скасування рішення,-

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою
відповідальністю «Золота Нива» (надалі
- позивач, ТзОВ «Золота Нива»)
звернулося до суду з адміністративним
позовом до реєстраційної служби
Заліщицького районного управління
юстиції Тернопільської області (далі -
РС Заліщицького РУЮ), третя особа, яка
не заявляє самостійних вимог на
предмет спору, на стороні відповідача
ОСОБА_3 про визнання неправомірними дій
та скасування рішення про державну
реєстрацію прав та їх обтяжень №6335678
від 28.09.2013 року.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що
23.05.2007 року між позивачем та ОСОБА_3
(орендодавець) було укладено договір
оренди землі № 24, за умовами якого
позивач прийняв у строкове (на 20 років)
платне користування земельну ділянку
сільськогосподарського призначення
площею 1,71 га, яка розташована в межах
Блищанської сільської ради. Договір
оренди зареєстрований в органах
державного земельного кадастру. В
подальшому такий догорів розірваний на
підставі угоди про дострокове
розірвання договору оренди земельної
ділянки від 20.10.2011 року, а 28.09.2013 року
відповідачем було проведено державну
реєстрацію припинення речового права.
Угоду про дострокове розірвання
договору оренди підписав колишній
директор ТзОВ «Золота Нива», у зв'язку з
призначенням нового директора
позивачу стало про такі обставини лише
у квітні 2014 року.

Позивач вважає прийняте державним
реєстратором РС Заліщицького РУЮ про
проведення державної реєстрації
припинення речового права
неправомірним, оскільки угода про
дострокове розірвання договору оренди
земельної ділянки від 20.10.2011 року не
пройшла державної реєстрації у порядку
встановленому діючим на той час
законодавством, а відтак вважалася
неукладеною. На підставі чого, у
державного реєстратора були відсутні
законні підстави для проведення
державної реєстрації припинення права
оренди.

В обґрунтування своєї правової позиції
ТзОВ «Золота Нива» посилається на
положення Цивільного кодексу України
та Закону України «Про оренду землі»,
які на момент виникнення спірних
правовідносин передбачали державну
реєстрацію правочинів та розірвання
договору, та норми Закону України «Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень».

У судовому засіданні представник
позивача адміністративний позов
підтримав з підстав, викладених у
позовній заяві та додаткових письмових
поясненнях, просив позовні вимоги
задовольнити.

Представник відповідача в судовому
засіданні позовні вимоги не визнала,
надавши письмові заперечення на позов,
у яких вказує на те, що державний
реєстратор діяв в межах та у спосіб, що
передбачені Законом України «Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень».

Пояснила, що відповідач не наділений
повноваженнями перевіряти дійсність
укладених угод, які подаються для
державної реєстрації відповідних
речових прав, що виникають на підставі
таких договорів. Припинення права
оренди земельної ділянки проведено на
підставі законодавства, яке було чинне
на момент подання заяви про державну
реєстрацію такого права. Також
зауважила, що законодавство України не
передбачає конкретного строку для
подачі договорів для державної
реєстрації речових прав, встановлено
лише обов'язкову державну реєстрацію
таких прав, з моменту якої вони й
виникають. Підстав для відмови у
державній реєстрації речових прав їх
припинення), передбачених Законом
України «Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень» у державного реєстратора не
було. Просила у задоволенні позовних
вимог відмовити.

ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилась,
надіславши на адресу суду заяву про
розгляд справи за її відсутності,
додатково повідомила, що дійсно нею
було укладена угода від 20.10.2011 року про
дострокове розірвання договору оренди
землі укладений з ТзОВ «Золота Нива»
23.05.2007 року. Дана угода подана нею
особисто для реєстрації припинення
права оренди в РС Заліщицького РУЮ
28.09.2013 року.

Третя особа, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору, на стороні
відповідача у судові засідання не
з'явилась, подавши заяву про розгляд
справи за її відсутності. Разом з тим
ОСОБА_3 письмово повідомила суду, що
дійсно нею було укладено угоду від
20.10.2011 року про дострокове розірвання
договору оренди землі, укладеного з
ТзОВ «Золота Нива», яка в подальшому
подана в реєстраційну службу
Заліщицького РУЮ) для реєстрації
припинення права оренди. Жодних
правовідносин по оренді землі з ТзОВ
«Золота Нива» не бажає мати, а тому
уклала новий договір з іншим орендарем
(а. с. 22).

Заслухавши в судовому засіданні
пояснення представників сторін,
оцінивши зібрані по справі докази та
дослідивши норми чинного
законодавства, суд прийшов до висновку,
що позовні вимоги до задоволення не
підлягають, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 23.05.2007 року між
ТзОВ «Золота Нива» (орендарем) та
ОСОБА_3 (орендодавцем) було укладено
договір оренди землі № 24, за умовами
якого позивач (орендар) прийняв у
строкове (на 20 років) платне
користування земельну ділянку
сільськогосподарського призначення
площею 1,71 га, яка розташована в межах
Блищанської сільської ради (а.с. 5-6).

Вказана земельна ділянка належала
ОСОБА_3 на підставі державного акту на
право власності на земельну ділянку
серії ТР №033994, виданого Заліщицькою
районною державною адміністрацією
01.10.2004 року (а.с. 35). Договір оренди землі
від 23.05.2007 року зареєстрований у
Державному реєстрі земель 05.10.2007 року
Заліщицьким реєстраційним відділом
Тернопільської філії Дії центру ДЗК,
про що свідчить відповідна відмітка
про державну реєстрацію на договорі.

В подальшому договір оренди землі від
23.05.2007 року був розірваний на підставі
угоди про дострокове розірвання
договору оренди земельної ділянки від
20.10.2011 року (а.с. 7).

28.09.2013 року за результатами розгляду
заяви ОСОБА_3, про державну реєстрацію
прав та їх обтяжень, державним
реєстратором реєстраційнї служби
Заліщицького РУЮ було прийнято рішення
про державну реєстрацію прав та їх
обтяжень, індексний номер 6335678 від
28.09.2013 року про проведення державної
реєстрації іншого речового права,
права оренди земельної ділянки на
земельну ділянку з реєстраційним
номером 20, що розташована за
адресою: Тернопільська область,
Заліщицький район, в межах Блищанської
сільської ради, кадастровий номер
земельної ділянки 0:01:001:0322.

Державним реєстратором РС
Заліщицького РУЮ було внесено записи
про реєстрацію договору оренди землі
від 23.05.2007 року в органах державного
земельного кадастру та реєстрацію
припинення речового права, що
підтверджується витягом з Державного
реєстру прав на нерухоме майно про
реєстрацію іншого речового права
індексний №10150499 (а.с. 9).

Згідно ст.31 Закону України «Про оренду
землі» договір оренди землі може бути
розірваний за згодою сторін. На вимогу
однієї із сторін договір оренди може
бути достроково розірваний за рішенням
суду в порядку, встановленому законом.

Твердження про те, що директор ТзОВ
«Золота Нива» не уповноважений був
укладати відповідні договори не є
підставою державному реєстратору
самостійно визнавати такий правочин
неправомірним та виносити рішення про
відмову в проведенні реєстрації
речових прав, які виникли на підставі
таких правочинів.

Так, згідно ст.204 Цивільного кодексу
України передбачено, що правочин є
правомірним, якщо його недійсність
прямо не встановлена законом або якщо
він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до статті 215 Цивільного
кодексу України підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом,
нікчемний правочин може бути визнаний
судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін
або інша заінтересована особа
заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин
може бути визнаний судом недійсним
(оспорюваний правочин).

На день проведення реєстраційних дій
державними реєстраторами РС
Заліщицького РУЮ жодного судового
рішення щодо визнання правочинів на
підставі яких проводилися
реєстраційні дії до реєстраційної
служби представлено не було. Тобто
можна зробити висновок, що дані
правочини на сьогоднішній день є
чинними, а відповідно в державних
реєстраторів відсутні підстави для
відмови в проведенні державної
реєстрації речових прав.

В позовних вимогах позивач стверджує,
що угода від 20.10.2011 року про дострокове
розірвання договору оренди № 24 від
23.05.2007 року укладена неправомірно і
являється нечинною згідно вимоги
положень Цивільного кодексу України
щодо дотримання форми договору оренди
землі та форми угоди про дострокове
розірвання договору оренди, оскільки
вказана угода про дострокове
розірвання договору оренди не пройшла
процедури державної реєстрації після
її підписання.

Суд не може погодитись із даними
твердженнями відповідача оскільки
останні не відповідають дійсності з
слідуючих підстав.

Відповідно до статті 4 Закону України
«Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01
липня 2004 року № 1952-IV (далі - Закон №
1952-IV), що обов'язковій державній
реєстрації підлягають речові права та
обтяження на нерухоме майно, розміщене
на території України, що належить
фізичним та юридичним особам, державі в
особі органів, уповноважених управляти
державним майном, іноземцям та особам
без громадянства, іноземним юридичним
особам, міжнародним організаціям,
іноземним державам, а також
територіальним іромадам в особі
органів місцевого самоврядування, а
саме: 1) право власності на нерухоме
майно; 2) право володіння; право
користування (сервітут); право
користування земельною ділянкою для
сільськогосподарських потреб
(емфітевзис); право забудови земельної
ділянки (суперфіцій); право
господарського відання; право
оперативного управління; право
постійного користування та право
оренди земельної ділянки; право
користування (найму, оренди) будівлею
або іншими капітальними спорудами, їх
окремими частинами; іпотека; довірче
управління майном; 3) інші речові права
відповідно до закону; 4) податкова
застава, предметом якої є нерухоме
майно, та інші обтяження. Речові права
па нерухоме майно, зазначені в пунктах 2
і 3 частини першої цієї статті, є
похідними і реєструються після
державної реєстрації права власності
на таке майно, крім випадків,
передбачених статтею 4-1 цього Закону.

Рішення про державну реєстрацію прав
та їх обтяжень, про відмову в державній
реєстрації, про її зупинення, внесення
змін до Державного реєстру прав
приймає державний реєстратор, який
також встановлює відповідність
заявлених прав і поданих документів
вимогам законодавства, а також
відсутність суперечностей між
заявленими та вже зареєстрованими
правами на нерухоме майно та їх
обтяженнями, зокрема: відповідність
обов'язкового дотримання письмової
форми правочину та його нотаріального
посвідчення (у випадках, встановлених
законом); відповідність повноважень
особи, яка подає документи на державну
реєстрацію прав та їх обтяжень;
відповідність відомостей про нерухоме
майно, наявних у Державному реєстрі
прав та поданих документах; наявність
обтяжень прав па нерухоме майно,
зареєстрованих відповідно до вимог
цього Закону; наявність факту
виконання умов правочину, з якими закон
та/або договір (угода) пов'язує
можливість проведення державної
реєстрації виникнення, переходу,
припинення прав на нерухоме майно або
обтяження таких прав (пункти 1, 2 частини
другої статті 9 Закону № 1952-IV).

Пунктом 1 частини другої етапі 9 Закону
№ 1952-IV, який зазначений вище, чітко
регламентовано дії державного
реєстратора, зокрема, щодо
встановлення відповідності
обов'язкового дотримання письмової
форми правочину та його нотаріального
посвідчення (у випадках, встановлених
законом). У спірному випадку угода від
20.10.2011 року про дострокове розірвання
договору оренди № 24 від 23.05.2007 року була
укладена в письмовій формі,
нотаріальне посвідчення такого
правочипу чинне законодавство не
передбачало.

Щодо необхідності державної
реєстрації договору, суд враховує
наступне.

Положення Цивільного кодексу України
та Закону України «Про оренду землі»,
чинні до 01.01.2013 року, передбачали, що
моментом укладення договору оренди
землі (набуття договором чинності) є
його державна реєстрація, зокрема, ч. 3
статті 640 Цивільного кодексу України
визначала, що договір, який підлягає
державній реєстрації, вважається
укладеним з моменту його державної
реєстрації, статті 18, 20 Закону України
«Про оренду землі» вказували на
набуття чинності договором оренди
землі після його державної реєстрації.

У спірному випадку мова йде про угоду
про розірвання договору оренди землі.

Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу
України зміна або розірвання договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту. При цьому,
форму укладення правочину регламентує
стаття 205 Цивільного кодексу України,
яка передбачає, що правочин може
вчинятися усно або в письмовій формі;
сторони мають право обирати форму
правочипу, якщо інше не встановлено
законом; правочин, для якого законом не
встановлена обов'язкова письмова
форма, вважається вчиненим, якщо
поведінка сторін засвідчує їхню волю
до настання відповідних правових
наслідків. Згідно з вимогами статті 639
Цивільного кодексу України, договір
може бути укладений у будь-якій формі,
якщо вимоги щодо форми договору не
встановлені законом; якщо сторони
домовилися укласти договір у певній
формі, він вважається укладеним з
моменту надання йому цієї форми, навіть
якщо законом ця форма для даного виду
договорів не вимагалася; якщо сторони
домовились укласти у письмовій формі
договір, щодо якого законом не
встановлена письмова форма, такий
договір є укладеним з моменту його
підписання сторонами; якщо сторони
домовилися про нотаріальне
посвідчення договору, щодо якого
законом не вимагається нотаріальне
посвідчення, такий договір є укладеним
з моменту його нотаріального
посвідчення.

Таким чином, правочин про зміну або
розірвання договору належить вчиняти у
тій самій формі, у якій договір
укладався, але поняття «форма
договору» не охоплює поняття «державна
реєстрація», державна реєстрація не є
різновидом форми договору.

У спірному випадку має місце укладення
угоди про розірвання договору оренди
до 2013 року, однак угода про розірвання
договору до 01.01.2013 року не пройшла
процедури державної реєстрації.
Вирішуючи спірне питання, необхідно
з'ясовувати, чи мають внесені зміни до
законодавства зворотну дію в часі, чи
застосовуються вони до правовідносин,
які виникли раніше.

01.01.2013 року внесено ряд змін до
законодавства, які стосуються
визначення моменту укладення
договорів, права в яких підлягають
державній реєстрації, у тому числі
договорів оренди землі. За цими змінами
з частини третьої статті 640 Цивільного
кодексу України виключені положення,
які передбачають набуття чинності
договором з моменту його державної
реєстрації, та виключені статті 18 і 20
Закону України «Про оренду землі», які
передбачали набуття договорами оренди
чинності з моменту їхньої реєстрації.
Разом із тим, змінами в етапі 125
Земельного кодексу України та статтю 4
Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» передбачено, що
право оренди земельної ділянки
підлягає обов'язковій державній
реєстрації та виникає з моменту її
реєстрації. Отже, з 01.01.2013 року чинне
законодавство визначало, що державній
реєстрації підлягає не договір як
матеріальна форма домовленості сторін,
а саме право оренди (речове право).
Таким чином, діючі положення
законодавства України визначають, що
договір оренди земельної ділянки
набуває чинності (вважається
укладеним) з моменту досягнення згоди з
усіх його істотних умов та його
підписання сторонами, а право
володіння та користування цією
земельною ділянкою (право оренди) в
орендаря виникає з моменту реєстрації
цього права.

За нормами Цивільного кодексу України,
акт цивільного законодавства не має
зворотної дії в часі, крім випадків,
коли вій пом'якшує або скасовує
цивільну відповідальність особи. Якщо
цивільні відносини виникли раніше і
регулювалися актом цивільного
законодавства, який втратив чинність,
новий акт цивільного законодавства
застосовується до прав і обов'язків,
які виникли з моменту вступу його в
силу (стаття 5 Цивільного кодексу
України).

Відповідно до статті 638 Цивільного
кодексу України, договір є укладеним,
якщо сторони в належній формі досягли
згоди з усіх істотних умов договору.
Законом України «Про оренду землі»
передбачено, що договір оренди
укладається в письмовій формі.

На період до 01.01.2013 року законодавство
передбачало, що моментом укладення
договорів оренди землі є їхня державна
реєстрація, після 01.01.2013 року державна
реєстрація договорів відсутня. Таким
чином, у разі коли договір оренди було
підписано до 2013 року та у встановленому
на той час порядку його не було
зареєстровано, останній, за умови його
відповідності встановленим законом
вимогам, набуває чинності (вважається
укладеним) з моменту скасування
обов'язкової державної реєстрації
таких договорів, тобто з 01.01.2013 року, а
право володіння та користування
земельною ділянкою (право оренди) в
орендаря виникає з моменту реєстрації
цього права.

Таким чином, підписаний, але не
зареєстрований до 2013 року договір
оренди землі набуває чинності з 01.01.2013
року, та на підставі такого договору з
01.01.2013 року можуть бути зареєстровані
відповідні речові права.

У спірному випадку на момент
реєстрації речового права (його
припинення) на підставі угоди від 20.10.2011
року про дострокове розірвання
договору оренди № 24 від 23.05.2007 року, яка
відбулась 08.11.2013 року, державна
реєстрація права оренди здійснювалась
у відповідності до Закону № 1952-1V в
редакції Закону України від 04.07.2012 №
5037-УІ «Про внесення змін до деяких
законодавчих актів України щодо
вдосконалення та спрощення процедури
державної реєстрації земельних
ділянок та речових прав на нерухоме
майно», яка набрала чинності 08.08.2012
року.

Отже, угода від 20.10.2011 року про
дострокове розірвання договору оренди
№ 24 від 23.05.2007 року, є чинною з 01.01.2013
року, а відповідне речове право (його
припинення) виникло з моменту
реєстрації в Державному реєстрі
речових прав на нерухоме майно про
реєстрацію іншого речового права тобто
28.09.2013 року.

Реєстрація речового права (його
припинення) на підставі угоди від 20.10.2011
року про дострокове розірвання
договору, вчинена державним
реєстратором Заліщицького РУЮ,
відповідає вимогам законодавства, яке
діяло на час її здійснення.

Положення статті 24 Закону № 1952-ІУ, яка
визначають випадки у яких у державній
реєстрації прав та їх обтяжень може
бути відмовлено.

За наявності підстав для відмови в
державній реєстрації державний
реєстратор приймає рішення про відмову
в державній реєстрації прав та їх
обтяжень. Відмова в державній
реєстрації прав та їх обтяжень з
підстав, не передбачених цим Законом,
заборонена.

Вказаний перелік підстав для відмови в
державній реєстрації прав та їх
обтяжень є вичерпним. У спірному
випадку у державного реєстратора були
відсутні підстави, визначенні статтею
24 Закону № 1952-1V для прийняття рішення
про відмову в державній реєстрації
прав та їх обтяжень.

Таким чином, враховуючи встановлені
обставини справи та наведені положення
чинного законодавства, суд приходить
до висновку, що у спірному випадку
державний реєстратор правомірно та
обґрунтовано прийняв рішення №6335678 від
28 вересня 2013 року про державну
реєстрацію прав та їх обтяжень, у
зв'язку з чим у задоволенні позовних
вимог про визнання протиправними дій
державного реєстратора та скасування
такого рішення слід відмовити.

Згідно із ч.1 ст.71 КАС України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на яких ґрунтуються її вимоги та
заперечення, крім випадків,
встановлених ст.72 цього Кодексу.

Керуючись ст.ст.2, 53, 70, 71, 86, 158-163, Кодексу
адміністративного судочинства
України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

У задоволенні адміністративного
позову товариства з обмеженою
відповідальністю «Золота Нива» до
реєстраційної служби Заліщицького
районного управління юстиції
Тернопільської області, третя особа,
яка не заявляє самостійних вимог на
предмет спору, на стороні відповідача
ОСОБА_3 про визнання неправомірними дій
та скасування рішення про державну
реєстрацію прав та їх обтяжень №6335678
від 28 вересня 2013 року - відмовити.

Постанова суду може бути оскаржена до
Львівського апеляційного
адміністративного суду через
Тернопільський окружний
адміністративний суд в порядку і
строки, передбачені ст.186 Кодексу
адміністративного судочинства
України.

Постанова суду набирає законної сили в
порядку, визначеному ст.254 Кодексу
адміністративного судочинства
України.

/Постанова складена в повному обсязі
та підписана 22 вересня 2014 року/

Головуючий суддя
Мандзій О.П.

копія вірна:

Суддя
Мандзій
О.П.