Справа № 810/911/14-а
Суддя: Брагіна О.Є.
Дата ухвалення: 2014-03-25 00:00:00+02
Юрисдикція: administrative

КИЇВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ
СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 березня 2014 року
Справа №810/911/14-а

Суддя Київського окружного
адміністративного суду Брагіна О.Є.;

при секретарі судового засідання -
Мостовому О.В.;

за участю:

представників позивача - Полєвого В.О.,
Зінченко С.В.;

представника відповідача - Ігнатенка
В.М.;

представників третіх осіб - Пушенко
Н.В., Пошелюзного С.В.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні адміністративну справу:

за позовом житлово-будівельного
кооперативу "Нектарний"

до комунального
підприємства Київської обласної ради
"Обухівського бюро технічної
інвентаризації",

треті особа - Обухівська міська
рада Київської області, приватне
акціонерне товариство "Спільне
українсько-болгарське підприємство
"Богдан",

про визнання незаконним та скасування
рішення,

в с т
а н о в и в:

позивач звернувся до суду з даним
позовом, пред'явивши вимоги до
комунального підприємства Київської
обласної ради «Обухівського бюро
технічної інвентаризації» про
визнання незаконним та скасування
рішення відповідача від 03.07.2009 р. №276593786
про визнання права власності за ЗАТ
«Спільним українсько-болгарським
підприємством «Богдан» на об'єкт
незавершеного будівництва за адресою:
вул.Київська,174-А, м.Обухів Київської
області; виключити інформацію із
Державного реєстру речових прав та
обтяжень відносно права власності на
вищевказаний об'єкт цього
підприємства.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що
діями відповідача порушені права
співласників квартир будинку 174-А по
вул. Київській в м.Обухові Київської
області.

Ухвалою суду від 26.02.2014 р. було відкрито
провадження у даній справі, справу
призначено до судового розгляду. Усною
ухвалою суду від 25.03.2014 р. до участі у
справі у якості третьої особи на
стороні відповідача було залучено
приватне акціонерне товариство
«Спільне українсько-болгарське
підприємство «Богдан», що стало
правоноступником ЗАТ «Спільного
українсько-болгарського підприємства
«Богдан».

Представники позивача у судовому
засіданні підтримали заявлені вимоги
та пояснили, що про факт реєстрації
права власності за ПрАТ "Богдан" їм
стало відомо тільки на початку 2014 р.

Житлово-будівельний кооператив
«Нектарний» був створений та
зареєстрований 16.03.2010 р. для вирішення
проблеми, яка виникла між фізичними
особами-інвесторами та генеральним
підрядником будівницта- ТОВ «Першою
Українською
Індустріально-Інвестиційною
компанією», яка, на думку позивача,
повинна була попередити інвесторів, що
земельна ділянка, на якій проводилось
будівництво належить на праві
власності іншій юридичній особі- ЗАТ
«Спільному українсько-болгарському
підприємству «Богдан», а також
зазначили, що відповідач при
проведенні державної реєстрації прав
на об'єкт нерухомого майна повинен був
перевірити правомірність та
законність дій третьої особи- ПрАТ
«Спільного українсько-болгарського
підприємства «Богдан» на предмет його
права укладати договір договір
суборенди з ТОВ «Першою Українською
Індустріальною-Інвестиційною
компанією» та відмовити у реєстрації
права на об'єкт незавершеного
будівництва-житловий комплекс в
будинку №174-А по вул. Київській в
м.Обухові Київської області. Як на
підставу для звернення з позовом до
суду вказують на своє намагання
отримати у власність кооператива
зазначений об'єкт незавершеного
будівництва.

Представник відповідача вимоги не
визнав та пояснив, що в період
прийняття рішення від 03.07.2009 р. №276593786
про реєстрацію права власності за ЗАТ
«Спільним українсько-болгарським
підприємством «Богдан» на об'єкт
незавершеного будівництва за адресою:
вул.Київська,174-А м.Обухів Київської
області позивач як юридична особа не
існував, тому вказаним рішенням
об'єктивно його права жодним чином не
могли бути порушені. Крім того,
стверджував, що реєстрація речових
прав на майно відбувалась із суворим
дотрииманням чинного на той час
законодавства. Просив у задоволенні
позову відмовити.

Представник третьої особи ПрАТ
«Спільного українсько-болгарського
підприємства «Богдан» позовні вимоги
не визнав та зазначив про їх
безпідставність з урахуванням того, що
підприємство дотрималось всіх правил
та процедур при проведенні державної
реєстрації речових прав на об'єкт
незавершеного будівництва за адресою:
вул.Київська,174-А м.Обухів Київської
області, цими діями інтереси позивача,
який був зареєстрований у 2010 р., в
жодному разі не могли бути порушені.

Представник третьої особи Обухівської
міської ради пояснила, що, на її думку,
формальних підстав для скасування
оспорюваного рішення немає, проте для
захисту інтересів інвесторів
будівництва-фізичних осіб вважає, що
позовні вимоги необхідно
задовольнити.

Суд, розглянувши подані документи і
матеріали, заслухавши пояснення
представників сторін та третіх осіб,
з'ясувавши обставини, на яких
ґрунтується позов та заперечення до
нього, приходить до висновку про
необхідність відмови у його
задоволенні, з огляду на наступне:

житлово-будівельний кооператив
«Нектарний» був зареєстрований 16.03.2010
р. Обухівською районною державною
адміністрацією Київської області,
номер в ЄДР 0002382, як некомерційна
організація по обслуговуванню
домашнього господарства.

02.12.2005 р., між виконавчим комітетом
Обухівської міської ради Обухівського
району Київської області та ЗАТ
«Спільним українсько-болгарським
підприємством «Богдан» було укладено
договір оренди землі б/н. Згідно п.1.1
договору орендар- ЗАТ «Богдан»
одержало у строкове платне
користування земельну ділянку
загальною площею 2 га в м.Обухові по вул.
Київській в будинку №174-а . Згідно акту
прийому-передачі від цього ж числа
земельна ділянка була передана у
фактичне користування орендаря.

25.04.2005 р., ЗАТ «Спільне
українсько-болгарське підприємство
«Богдан» уклало з ТОВ «Першою
Українською
Індустріально-Інвестиційною
Компанією» договір №1/ОБ участі у
будівництві житлового будинку із
вбудовано-прибудованими приміщеннями
соціальної сфери, підземним паркінгом
та торговельним центром, в якому між
сторонами договору були врегульовані
правові аспекти участі організації
будівництва житлового будинку. За
приписами п.1.4 ЗАТ «Богдан» прийняв на
себе зобов'язання виконати функції
замовника будівництва до підписання
цього договору. Після підписання
договору і до введення об'єкту
незавершеного будівництва в
експлуатацію передати ТОВ «Першій
Індустріально-Інвестиційній Компанії»
функції замовника будівництва, а ТОВ
«Перша Індустріально-Інвестиційна
Компанія» виконати функції замовника
будівництва.

Таким чином, до введення будинку по вул.
Київській,174-А в експлуатацію функції
замовника виконувало ТОВ «Перша
Індустріально-Інвестиційна Компанія».

19.06.2006 р., між вкаазними підприємства
було також укладено договір суборенди
земельної ділянки, площею 2,0 га в
м.Обухові Київської області про
надання у строкове користування землі
для здійснення будівництва житлового
комплексу по вул.Київській.

14.05.2006 р., між ТОВ «Першою Українською
Індустріально-Інвестиційною
Компанією» та АТЗТ
"Будівельно-монтажним управлінням №2"
був укладений договір генерального
підряду на будівництво житлового
будинку з вбудованими офісними
приміщеннями за адресою: м.Обухів
Київської області, вул. Київська, 174-А, в
якому ТОВ "Індустріальна Компанія"
виступила у якості підрядника робіт.

В зазначений період часу на підставі
документів, оформлених між службовими
особами АКБ «Київ», фізичними та
юридичними особами, за участю ТОВ
«Першої Індустріальної-Інвестиційної
Компанії» було укладено договори про
надання кредитів та видано кредитні
кошти під заставу майнових прав на
багатоквартирний житловий комплекс за
адресою: м.Обухів, вул. Київська,174 А.

Вказаний будинок постановою від 09.03.2010
р. ст.слідчого в ОВС ГСУ МВС України був
визнаний речовим доказом, приєднаний
до матеріалів кримінальної справи як
такий та переданий на відповідальне
зберігання Обухівського РВ ГУ МВС
України в Київській області.

З урахуванням того, що за даними
органів досудового розслідування був
виявлений факт підроблення деяких
документів, що стали підставою для
одержання кредитів, а також враховуючи
суперечності, які виникли між
інвесторами-фізичними особами,
генпідрядником та кредитною установою,
потенційні власники квартир вирішили
об'єднатися для захисту своїх прав у
житловий кооператив та звернулися до
суду про визнання рішення про
реєстрацію права власності на об'єкт
незавершеного будівництва по вул.
Київській, 174-А незаконним з метою
подальшого оформлення права власності
на вказаний об'єкт на кооператив.

Надаючи правової оцінки відносинам, що
склалися між сторонами суд зважає на
таке:

для правильного прийняття рішення по
даній справі необхідна наявність
розуміння поняття об'єкт незавершеного
будівництва в цивільному праві,
встановлення особливостей його
правового режиму шляхом здійснення
аналізу чинного законодавства,
теоретичних положень наукової
практики, з позицій правової
обґрунтованості та практичної
доцільності.

Згідно із ст. 1 Закону України від 5.06. 2003
р. "Про іпотеку" об'єкт незавершеного
будівництва -це об'єкт, на який видано
дозвіл на будівництво, понесені
витрати на його спорудження, але який
не прийнятий в експлуатацію відповідно
до законодавства. У наказі Фонду
державного майна України від 15.03.2006 р. №
461 "Про затвердження Класифікатора
державного майна" під незавершеним
будівництвом розуміється об'єкт, щодо
якого розпочато будівництво і не
прийнято в експлуатацію, включаючи
законсервований об'єкт. В Положенні про
Єдиний реєстр заборон відчуження
об'єктів нерухомого майна, об'єкт
незавершеного будівництва
розглядається як нерухома річ. Зокрема,
вказане Положення визначає, що
нерухомою річчю є земельні ділянки, а
також об'єкти, розташовані на земельній
ділянці, в тому числі об'єкти
незавершеного будівництва, які
невід'ємно пов'язані з нею, переміщення
яких є неможливим без їх знецінення та
зміни їх призначення. Наведені норми
законодавства дають підстави
визначити часові межі існування
об'єкта незавершеного будівництва.
Слід говорити про створення об'єкта -
речі та виділити фізичний та юридичний
його аспекти. Юридичний аспект полягає
у тому, що початком "існування" об'єкта
незавершеного будівництва є отримання
необхідних дозволів на будівництво.
Фізичний аспект можна визначити як
процес створення (будівництва) речі,
коли будівельні матеріали, які
використовуються для його спорудження,
стають частиною нової речі і утворюють
власне об'єкт незавершеного
будівництва. При цьому будівельні
матеріали (цегла, пісок тощо)
перестають існувати в своєму
первісному стані і входять до складу
нової речі.

Кінцевим моментом є прийняття об'єкта
будівництва до експлуатації (юридичний
аспект), що в свою чергу є головною
кваліфікуючою ознакою у розмежуванні
об'єкта завершеного будівництва від
незавершеного. З моменту прийняття
об'єкта незавершеного будівництва до
експлуатації він перестає існувати".
Фізичний аспект - закінчення
будівельних робіт об'єкта.

З урахуванням наведеного в
цивілістичній доктрині сформувалося 2
підходи щодо правового режиму об'єкта
незавершеного будівництва. Відповідно,
з початку будівництва та до моменту
прийняття об'єкта в експлуатацію та
його державної реєстрації в реєстрі
прав на нерухоме майно об'єкт
незавершеного будівництва - це: рухоме
майно (сукупність будівельних
матеріалів); та нерухома річ з усіма
ознаками, що притаманні нерухомим
речам. Для визнання об'єкта
незавершеного будівництва рухомою або
нерухомою річчю необхідно визначити
його основні ознаки.

У ст. 181 Цивільного кодексу (ЦК) України
наводяться ознаки, за якими
проводиться розподіл речей на рухомі
та нерухомі. Якщо розглядати об'єкт
незавершеного будівництва з точки зору
фізичного критерію, який закладено в ч.
1 ст. 181 ЦК України, то його головною
характеристикою буде безпосередній
фізичний зв'язок із земельною ділянкою,
на якій він будується і окремо від якої
існувати не може. Виходячи з
вищевикладеного можна визнати, що
об'єкт незавершеного будівництва
становить собою фактично нерухому річ.

Згідно із абзацом 1 ч. З ст. 331 ЦК
України до завершення будівництва
особа вважається власником матеріалів,
які були використані в процесі цього
будівництва. З моменту, коли будівельні
матеріали стають об'єктом будівництва
до моменту його прийняття до
експлуатації цей об'єкт виступає як
фізично нерухома річ. Для того, щоб
набути на нього право власності,
необхідне здійснення його державної
реєстрації.

Державна реєстрація права власності
на об'єкт незавершеного будівництва
проводиться відповідно до порядку,
встановленого в законодавстві (абзац 2
ч. З ст. 331 ЦК України, лист Міністерства
юстиції України, Закону України від 01.07.
2004 р. "Про державну реєстрацію речових
прав на нерухоме майно та їх обтяжень",
Закону про державну реєстрацію та
Тимчасового положення про порядок
державної реєстрації прав власності на
нерухоме майно (далі - Тимчасове
положення).

Відповідно до абзаца 2 ч. З ст. 331 ЦК
України державна реєстрація права
власності на об'єкт незавершеного
будівництва може здійснюватися лише у
випадку, якщо стосовно такого об'єкта
необхідно укладення правочину
(розпорядження об'єктом). На цьому
наголошується також у пункті 6 ст. З
Закону про державну реєстрацію, згідно
з яким правочини щодо нерухомого майна
вчиняються лише тоді, коли право
власності на це майно зареєстровано
відповідно до закону.

Статтею 331 ЦК України закріплено
право особи на оформлення права
власності саме на весь об'єкт
незавершеного будівництва.

Для того, щоб здійснити реєстрацію
об'єкта незавершеного будівництва,
необхідно подати документи, що
посвідчують право на земельну ділянку
(користування), дозвіл на виконання
будівельних робіт та заяву про
реєстрацію права власності на об'єкт
незавершеного будівництва (пункт 7. 1
Тимчасового положення). Отже, до
здійснення відповідної державної
реєстрації в реєстрі прав на нерухоме
майно фізично нерухомий об'єкт
незавершеного будівництва не може
знаходитися в цивільному обороті.

Відсутність права власності на об'єкт
незавершеного будівництва не виключає
існування інших речових прав на нього.

Правомочність володіння об'єктом
нерухомого майна належить підряднику,
який за жодних умов не має права
розпорядження цим об'єктом як своїм.
Тобто замовнику чи підряднику за
договором підряду (ст. 876 ЦК України) або
землекористувачу, який будує об'єкт,
належить правомочність володіння на
об'єкт незавершеного будівництва. Тому
за загальним правилом до моменту
державної реєстрації права власності
на об'єкт незавершеного будівництва
або здачі його в експлуатацію особі
-замовнику, підряднику або
землекористувачу ділянки належить
право володіння та користування на
фізично нерухомий, але юридично
рухомий об'єкт будівництва (будівельні
матеріали стосовно об'єкта, що
будується).

Як уже зазначалось Законом України
«Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обмежень», від
01.07.2004 р. №1952-IV та Тимчасовим положенням
про порядок реєстрації прав власності
на нерухоме майн о врегламентовано
порядок реєстрації речових прав на
таке майно, установлено, що бюро
технічної інвентаризації здійснюють
державну реєстрацію прав власності на
нерухоме майно.

В розумнні Закону України «Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обмежень»
державна реєстрація речових прав на
нерухоме майно та їх обмежень (далі -
державна реєстрація прав) - офіційне
визнання і підтвердження державою
фактів виникнення, переходу або
припинення речових прав на нерухоме
майно та їх обмежень, що
супроводжується внесенням даних до
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно та їх обмежень.

Частиною 1 ст.4 Закону України №1952-IV
передбачено, що обов'язковій державній
реєстрації підлягають речові права на
нерухоме майно, що знаходиться на
території України, фізичних та
юридичних осіб, держави,
територіальних громад, іноземців та
осіб без громадянства, іноземних
юридичних осіб, міжнародних
організацій, іноземних держав.
Частиною 4 цієї ж статті Закону
передбачено, що право власності на
будівлю, споруду, їх частину (квартиру,
офісне приміщення тощо) може бути
зареєстровано незалежно від того, чи
зареєстровано право власності на
земельну ділянку, якщо власники даної
земельної ділянки та будівель, споруд,
розташованих на ній, не поєднуються в
одній особі.

Відповідно до положень ч.1 ст.17 Закону
України №1952-IV державна реєстрація
речових прав проводиться в такому
порядку: облік заяви про державну
реєстрацію речових прав; прийняття і
перевірка документів, поданих для
державної реєстрації речових прав;
установлення відсутності підстав для
відмови в державній реєстрації речових
прав; державна реєстрація речових прав
або відмова в такій реєстрації прав та
внесення даних до Державного реєстру
прав; присвоєння кадастрового номера
об'єкту нерухомого майна; видача
документів, що підтверджують
зареєстроване речове право.

Частиною 1 ст. 18 Закону. №1952-IV
встановлено, що державна реєстрація
речових прав на нерухоме майно
проводиться на підставі заяви
правоволодільця (правонабувача),
сторін (сторони) правочину, за яким
виникло речове право, або
уповноважених ними (нею) осіб.

Пунктом 1.6. Тимчасового положення про
порядок реєстрації прав власності на
нерухоме майно, затвердженого Наказом
Міністерства юстиції України від 7.02. 2002
р. N 7/5, передбачено, що реєстрації
підлягають права власності тільки на
об'єкти нерухомого майна, будівництво
яких закінчено та які прийняті в
експлуатацію. Утім, Лист Міністерства
юстиції України від 10.06 2006 р. №19-32/1
визначив приблизний порядок
реєстрації об'єктів незавершеного
будівництва. Для реєстрації прав до БТІ
подаються наступні документи: дозвіл
на виконання будівельних робіт;
державний акт на право власності або
постійного користування земельною
ділянкою або договір оренди;
проектно-кошторисна документація.

Важливою особливістю реєстрації права
власності на об'єкт незавершеного
будівництва є те, що ані свідоцтво про
право власності на об'єкт
незавершеного будівництва, ані
будь-який інший правовстановлювальний
документ не оформлюється. Функцію
право- встановлювального документу,
фактично, виконує наведений вище пакет
документів. На підтвердження державної
реєстрації прав власності на об'єкт
незавершеного будівництва власнику
видається витяг про реєстрацію прав
власності на нерухоме майно та витяг з
Реєстру прав власності на нерухоме
майно.

ЗАТ «Спільним Українсько-болгарським
підприємством «Богдан» до державного
реєстратора була подана заява, дозвіл
на виконання будівельних робіт №19/04-03/06
від 15.05.2006 р., завдання на проектування
-будівництво 14-16 поверхового будинку з
паркінгом, по вул.Київській,174-А,
поетажний план будинку, зведений
комплексний висновок №79 від 03.05.2006 р.,
договір №3/ОБ від 14.05.2006 р. генерального
підряду на капітальне будівництво,
типовий договір оренди земельної
ділянки з додатками, витяг із рішення
Обухівської міської ради Київської
області двадцять шостої сесії
четвертого скликання про затвердження
проекту відведення із землеустрою щодо
надання земельної ділянки площею 0,2 га
в користування на умовах оренди під
будівництво житлового комплексу ЗАТ
«Спільним Українсько-болгарським
підприємством «Богдан»; зведений
кошторисний розрахунок вартості
будівлі, нотаріально засвідчена копія
свідоцтва про державну реєстрацію ЗАТ
«Спільного Українсько-болгарського
підприємства «Богдан»; витягу із ЄДР;
статуту тощо. Матеріали
інвентаризаційної справи були
оглянуті судом у засіданні.
Представлені документи відповідають
вимогам ЦК України.

Судом встановлено, що ЗАТ «Спільне
Українсько-болгарське підприємство
«Богдан» до органу реєстрації подало
всі необхідні документи, які визначені
чинним на той час законодавством для
проведення державної реєстрації
речових прав на об'єкт незавершеного
будівництва. З урахуванням
специфічного статусу обєкту, який
підлягав реєстрації - незавершене
будівництво, ЗАТ одержало право на його
володіння та користування.

Формально, виходячи із положень норм
вищевказаних законів, зареєструвати
речові права на вказаний об'єкт могло і
ТОВ «Перша Українська
Індустріально-Інвестиційна Компанія»,
позаяк земельна ділянка знаходилась у
нього в суборенді. Проте, з урахуванням
того, що документація про відвід
земельної ділянки в користування
рішенням Обухівської міської ради
оформлено на ЗАТ «Богдан», вказане не
протирічило чинному на той час
законодавству, оскільки саме ЗАТ
«Богдан» було землекористоувачем, тому
мало право зареєструвати речові права
на майно, а ТОВ «Індустріальна
Компанія» могла використати своє право
в силу свого становища підрядник
робіт.

При проведенні реєстраційних дій
відповідач здійснив перевірку
документів у порядку, визначеному ч.1
ст.17 Закону України №1952-IV. До обов'язків
державного реєстратора, згідно
законодавства, яке регламентувало
правовідносини на той час, не входила
перевірка законності дій заявника,
тому суд відкидає твердження позивача
про порушення, начебто допущені
державним реєстратором, які виявилися
у тому, що останній не витребував у
товариства договір суборенди
земельної ділянки. Крім того, позивач
не довів у судовому засіданні про
обізнаність відповідача з приводу
існування такого договору.

Ураховуючи, що право зареєструвати
речові права на об'єкт незавершеного
будівництва належало як ЗАТ "Богдан",
так і ТОВ "Індустріальна Компанія" факт
укладання договору суборенди для
відповідача, при прийнятті
оспорюваного рішення, не мав ніякого
значення та не міг вплинути на його
обов'язок офіційного визнання та
підтвердження державою виникнення
права власності.

До того, судом взято до уваги, що всі
інвестори житлового комплексу по вул.
Київській,174-А в м.Обухові, які в
подальшому скооперувались у певне
об'єднання, є носіми майнових прав на
багатоквартирний житловий комплекс
(тобто після прийняття незавершеного
будівництва в експлуатацію він стає
житловим комплексом). До моменту
прийняття в експлуатацію
недобудованого будинку, такий об'єкт
права власності як жилови комплекс, не
існує, а є лише незавершений об'єкт
будівництва. В цьому контексті,
рішенням відповідача ні права
інвесторів, ні тим більше, права
житлового кооперативу не можуть
вважатися порушеними.

На думку суду, позивачем неправильно
обрано форму правового захисту, позаяк
захист прав інвесторів будинку
житлового комплексу лежить у сфері не
публічно-правових, а цивільно-правових
відносин, тому і їх вимоги підлягають
розгляду загальним місцевим судом, в
порядку цивільного судочинства.

З урахуванням викладеного, позовні
вимоги задоволенню не підлягають.

Керуючись статтями 11, 14, 70, 71, 72, 86, 94,
159-163, 167, 254 Кодексу адміністративного
судочинства України, суд

п о с т а н о в и в:

У задовленні адміністративного
позову,-відмовити.

Постанова набирає законної сили після
закінчення строку подання апеляційної
скарги, якщо скаргу не було подано в
установлені строки. У разі подання
апеляційної скарги постанова, якщо її
не скасовано, набирає законної сили
після повернення апеляційної скарги,
відмови у відкритті апеляційного
провадження або набрання законної сили
рішенням за наслідками апеляційного
провадження.

Апеляційна скарга на постанову суду
подається до Київського апеляційного
адміністративного суду через
Київський окружний адміністративний
суд протягом десяти днів з дня
отримання копії постанови.

Суддя
Брагіна О.Є.

Дата виготовлення і підписання
повного тексту постанови - 28 березня 2014
р.