Справа № 826/18283/13-а
Суддя: Межевич М.В.
Дата ухвалення: 2014-03-25 00:00:00+02
Юрисдикція: administrative

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
Головуючий у 1-й інстанції: Добрівська
Суддя-доповідач: Межевич М.В.
ПОСТАНОВА

Іменем України

25 березня 2014 року
м. Київ

Київський апеляційний
адміністративний суд у складі колегії
суддів: головуючого -судді Межевича
М.В., суддів Земляної Г.В. та Сорочка Є.О.,
за участю секретаря судового засідання
Міщенко Ю.М. представників позивача
ОСОБА_2 та ОСОБА_3, розглянувши у
відкритому засіданні в м. Києві
апеляційну скаргу Державного
реєстратора прав на нерухоме майно
Реєстраційної служби Іванківського
управління юстиції Київської області
Ковальової Аліни Олексіївни на
постанову Окружного адміністративного
суду міста Києва від 13 січня 2014 року у
справі за адміністративним позовом
ОСОБА_5 до Державного реєстратора прав
на нерухоме майно Реєстраційної служби
Іванківського управління юстиції
Київської області Ковальової Аліни
Олексіївни, за участю третіх осіб
ОСОБА_6, Публічного акціонерного
товариства Банк "Столиця" про
зобов"язання вчинити дії, -

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2013 року ОСОБА_5 звернулась
до суду з позовом до Державного
реєстратора прав на нерухоме майно
Реєстраційної служби Іванківського
міжрайонного управління юстиції
Київської області Ковальової А.О. з
вимогами про:

- визнання протиправним та скасування
рішення Держреєстратора про відмову
ОСОБА_5 у державній реєстрації прав та
їх обтяжень №7058559 від 22.10.2013 року;

- зобов'язання Держреєстратора вчинити
дії щодо реєстрації за ОСОБА_5 права
власності на квартиру АДРЕСА_3.

Постановою Окружного
адміністративного суду м. Києва від
13.01.2014 року позов задоволено.

Державний реєстратор прав на нерухоме
майно Реєстраційної служби
Іванківського управління юстиції
Київської області Ковальова А.О. в
апеляційній скарзі просить скасувати
постанову від 13.01.2014 року, оскільки
вважає, що судом порушено норми
матеріального і процесуального права,
неповно з'ясовано судом всіх обставин,
що мають значення для вирішення справи.

Ухвалою від 25 лютого 2014 року, до участі
у справі в якості третьої особи без
самостійних вимог на предмет спору на
стороні відповідача залучено Публічне
акціонерне товариство Банк «Столиця»,
оскільки судове рішення у даній справі
може вплинути на права, обов'язки та
інтереси зазначеної особи.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення
представників позивача, розглянувши
матеріали справи, апеляційну скаргу та
заперечення на неї, колегія суддів
вважає, що апеляційна скарга підлягає
задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, 08
липня 2009 року між фізичною особою
ОСОБА_6 (Забудовник) і позивачем
(Інвестор) укладений договір № 02 (далі -
договір) про пайову участь у
будівництві житлового будинку.

09.08.2013 року між фізичною особою ОСОБА_7 -
довіреною особою ОСОБА_6 та ОСОБА_5
складено Акт приймання-передачі
об'єктів нерухомості, де вказано, що
відповідно до зазначеного Акту ОСОБА_6
передав, а ОСОБА_5 отримала у власність
квартири у будинку АДРЕСА_2

Згідно з матеріалами справи, 14 жовтня
2013 року позивач звернулась до
Реєстраційної служби із заявою про
державну реєстрацію прав та їх
обтяжень на квартиру АДРЕСА_2.

Рішенням від 22 жовтня 2013 року №7058559,
прийнятого за результатами розгляду
зазначеної заяви, позивачу відмовлено
у державній реєстрації права
власності.

ОСОБА_5, вважаючи неправомірною відмову
у державній реєстрації, подала позов до
суду.

Суд першої інстанції, приймаючи
рішення про задоволення позовних
вимог, дійшов висновку, що оскільки
державній реєстрації права власності
на нежитлове приміщення має передувати
відповідна процедура, дотримання якої
у повному обсязі є предметом розгляду
зазначеної справи, а також зважаючи на
те, що судом під час розгляду справи
була встановлена відсутність підстав
для відмови ОСОБА_5 у проведенні
державної реєстрації права власності
на квартиру, суд з метою повного
відновлення порушеного права позивача
та його повного захисту, зобов'язав
Реєстраційну службу Іванівського
міжрайонного управління юстиції
Київської області вчинити дії щодо
реєстрації за позивачем права
власності на квартиру АДРЕСА_2.

Суд апеляційної інстанції не
погоджується з висновком суду першої
інстанції з огляду на таке.

Як вбачається з матеріалів справи, 08
липня 2009 року між фізичною особою
ОСОБА_6 (Забудовник) і позивачем
(Інвестор) укладений договір № 02 про
пайову участь у будівництві житлового
будинку.

Згідно з п. 1.1 договору інвестор приймає
пайову участь у будівництві житлового
будинку за будівельною адресою
Київська область, Іванківський район,
смт Іванків, вул. Розважівська, буд. 109,
виходячи з поточної вартості одного
квадратного метра загальної площі
квартири на момент внесення
інвестицій.

Відповідно до п. 1.2. договору Інвестор
зобов'язується у визначені Договором
строки передати Забудовнику погоджену
сторонами суму коштів, а Забудовник
зобов'язується після здачі житлового
будинку в експлуатацію, надати
Інвестору всі необхідні документи для
виділення та наступного оформлення
погоджених площ у власність у вигляді
квартир, відповідно до погодженої цим
договором частки у забудові житлового
будинку за будівельною адресою:
АДРЕСА_2.

Рішенням виконавчого комітету
Іванківського району Київської
області від 26.03.2010 року № 55 визнано за
ОСОБА_6 право приватної власності на
квартири житлового будинку АДРЕСА_2.

Водночас 05.10.2006 року між Публічним
акціонерним товариством Банк
«Столиця» та ОСОБА_6 було укладено
Договір кредиту № 23-06/F про надання
іпотечного кредиту.

В забезпечення виконання умов Договору
кредиту між ОСОБА_6 та Публічним
акціонерним товариством Банк
«Столиця» укладений договір іпотеки №
23/06-Р-12 від 06.10.2006, відповідно до якого в
іпотеку надано об'єкт незавершеного
будівництва: 117-ти квартирний житловий
будинок, загальною площею 6171,6
квадратних метрів, що розташований на
земельній ділянці для розміщення
основних, підсобних та допоміжних
будівель і споруд, за адресою АДРЕСА_2.

Як вбачається з матеріалів справи, у
зв'язку з тим, що ОСОБА_6 не виконав
своїх зобов'язань за договором кредиту,
Банк звернувся до суду з позовом про
звернення стягнення на предмет
іпотеки. Рішенням Іванківського
районного суду від 19.10.2011 року
задоволено позов Банку до ОСОБА_6,
прийнято рішення звернути стягнення на
предмет іпотеки: АДРЕСА_2, для
задоволення вимог Банку, які заявлені
станом на 21.12.2010 в розмірі 18 634 932,82 грн.

На підставі рішення суду від 19.10.2011,
судом виданий виконавчий лист по
справі № 2-12/2011 від 11.04.2012.

Згідно із записами в Єдиному реєстрі
заборон відчуження об'єктів нерухомого
майна № 3851388 та Державному реєстрі
іпотек № 380916 на вказаний предмет
іпотеки (117-ти квартирний житловий
будинок за адресою вулиця
Розважівська, будинок № 109 в смт
Іванків Київської області) накладено
заборону на відчуження.

Відповідно п.2 ст. 586 Цивільного кодексу
України заставодавець має право
відчужувати предмет застави,
передавати його в користування іншій
особі або іншим чином розпоряджатися
ним лише за згодою заставодержателя.
Заставодержателем за даними реєстрів
виступає Публічне акціонерне
товариство Банк «Столиця».

Відповідно до ч. 3 ст. 55 Закону України
«Про нотаріат» в разі наявності
заборони угода про відчуження майна,
обтяженого боргом, посвідчується лише
у разі згоди кредитора і набувача на
переведення боргу на набувача.

Як зазначає Публічне акціонерне
товариство Банк «Столиця» у своїх
запереченнях, жодного дозволу на
відчуження предмету іпотеки, як усього
будинку так і окремої квартири, надано
не було.

Згідно з ч. 9 ст. 55 Закону України «Про
нотаріат» після закінчення
будівництва збудована нерухомість
продовжує бути предметом іпотеки
відповідно до умов іпотечного
договору. У цьому разі
іпотекодержатель на підставі
документа про право власності реєструє
у встановленому законом порядку
обтяження прав власника на збудовану
нерухомість. Якщо іпотечним договором
передбачено, нотаріус накладає
заборону на відчуження нерухомості,
яка є предметом іпотеки, за
повідомленням іпотекодержателя. У разі
зміни характеристик нерухомості, яка є
предметом іпотеки (зміна площі
нерухомості, зміни у плануванні
приміщень тощо), нотаріус на підставі
документа, який підтверджує право
власності на нерухомість, зобов'язаний
зробити відмітку на примірнику
іпотечного договору, що належить
іпотекодержателю. При цьому нотаріус
не має права вимагати додаткових
документів та згоди іпотекодавця.

Відповідно до ст. 187 Цивільного кодексу
України складовою частиною речі є все
те, що не може бути відокремлене від
речі без її пошкодження або істотного
знецінення. При переході права на річ
її складові частини не підлягають
відокремленню.

Тобто, зважаючи на існування заборони
відчуження на весь АДРЕСА_2, окремо
відчужити квартиру, що є складовою
цього будинку, закон не дозволяє.

При цьому, згідно з витягом про
державну реєстрацію прав КП «Бюро
технічної інвентаризації
Києво-Святошинської районної ради
Київської області» від 08.10.2010 року
(а.с.54) власником квартири за адресою
АДРЕСА_2 є фізична особа ОСОБА_6.

Позивач вважає, що Акт
приймання-передачі об'єктів
нерухомості від 09.08.2013 року, відповідно
до якого ОСОБА_6 передав, а ОСОБА_5
отримала у власність квартири, у тому
числі квартиру АДРЕСА_2, є достатньою
правовою підставою для реєстрації за
собою права власності на вказану
квартиру.

Проте, суд апеляційної інстанції
звертає увагу на те, що законом не
перебачено перехід права власності між
фізичними особами за актами
приймання-передачі об'єктів
нерухомості з огляду на наступне.

Статтею 328 Цивільного кодексу України
передбачено підстави набуття права
власності.

Зокрема, відповідно до ч. 1 ст. 328
Цивільного кодексу України, право
власності набувається на підставах, що
не заборонені законом, зокрема із
правочинів.

Відповідно до ст. 203 Цивільного кодексу
України зміст правочину не може
суперечити Цивільному кодексу України,
іншим актам цивільного законодавства,
а також інтересам держави і
суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до норм цивільного
законодавства, перехід права власності
на нерухоме майно між фізичними
особами відбувається на основі
договору, який укладається у письмовій
формі та підлягає нотаріальному
посвідченню.

Згідно з ч. 2 ст. 328 Цивільного кодексу
України право власності вважається
набутим правомірно, якщо інше прямо не
випливає із закону або незаконність
набуття права власності не встановлена
судом.

Тобто, за наведених обставин, законом
не передбачено перехід права власності
на об'єкти нерухомості від однієї
фізичної особи до іншої на підставі
актів приймання-передачі об'єктів
нерухомості. Таке право може
переходити лише на підставі договору.

Відповідно до п. 4. ст. 15 Закону України
«Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень»
державній реєстрації підлягають
виключно заявлені права та їх
обтяження за умови їх відповідності
законодавству і поданим документам.

Відповідно до п. 12 Порядку державної
реєстрації прав на нерухоме майно та їх
обтяжень, затвердженого постановою КМУ
від 22.06.2011 № 703 під час розгляду заяви
про державну реєстрацію і документів,
що додаються до неї, державний
реєстратор встановлює відповідність
заявлених прав і поданих документів
вимогам законодавства, а також
відсутність суперечностей між
заявленими та зареєстрованими
речовими правами на нерухоме майно, їх
обтяженнями, зокрема щодо:

1) обов'язкового дотримання письмової
форми правочину та його нотаріального
посвідчення (у встановлених законом
випадках);

2) повноважень заявника;

3) відомостей про нерухоме майно,
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень, наявних у Державному реєстрі
прав та поданих документах;

4) наявності обтяжень прав на нерухоме
майно, зареєстрованих відповідно до
закону;

5) наявності факту виконання умов
правочину, з якими закон та/або договір
(угода) пов'язує можливість проведення
державної реєстрації виникнення,
переходу, припинення прав на нерухоме
майно або обтяження таких прав.

Згідно з п. 16. Порядку державної
реєстрації прав на нерухоме майно та їх
обтяжень за результатами розгляду
заяви про державну реєстрацію та
документів, необхідних для її
проведення, державний реєстратор
приймає рішення про державну
реєстрацію прав та їх обтяжень або
рішення про відмову в такій реєстрації.

Таким чином, дослідивши обставини
справи, суд апеляційної інстанції
вважає, що суд першої інстанції дійшов
неправильного висновку про
задоволення позовних вимог, оскільки
правова підстава для реєстрації права
власності за ОСОБА_5 квартири АДРЕСА_2,
відсутня, а тому Рішення від 22 жовтня 2013
року №7058559 про відмову у державній
реєстрації права власності на
зазначену квартиру, є правомірним.

Встановивши, що судом першої інстанції
порушено норми матеріального права та
неповно з'ясовані обставини справи, що
мають значення для правильного
вирішення спору, суд апеляційної
інстанції вважає за необхідне
апеляційну скаргу задовольнити,
постанову Окружного адміністративного
суду міста Києва від 13 січня 2014 року
скасувати.

Керуючись ст.ст. 160, 195, 196, 198, 202, 205, 207,212,254
КАС України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Державного
реєстратора прав на нерухоме майно
Реєстраційної служби Іванківського
управління юстиції Київської області
Ковальової Аліни Олексіївни
задовольнити.

Постанову Окружного адміністративного
суду міста Києва від 13 січня 2014 року
скасувати.

У позові відмовити повністю.

Постанова може бути оскаржена протягом
двадцяти днів з дня складання в повному
обсязі шляхом подачі касаційної скарги
безпосередньо до Вищого
адміністративного суду України.

Головуючий суддя
М.В. Межевич

Суддя
Г.В. Земляна

Суддя
Є.О. Сорочко

Повний текст постанови виготовлений
27.03.2014 року.

Головуючий суддя

Межевич М.В.

Судді:

Земляна Г.В.

Сорочко Є.О.