РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

20.04.2026Справа № 910/13892/25

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Демидова В.О., за участю секретаря судового засідання Куценко К.К., розглянувши справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ДІЄСА" (01001, місто Київ, пл. Спортивна, будинок 1-А) до Акціонерного товариства "ДЕРЖАВНИЙ ОЩАДНИЙ БАНК УКРАЇНИ" (01001, місто Київ, вулиця Госпітальна, будинок 12-Г) та до Акціонерного товариства "ДЕРЖАВНИЙ ЕКСПОРТНО-ІМПОРТНИЙ БАНК УКРАЇНИ" (03150, місто Київ, вулиця Антоновича, будинок 127), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Технополіс-1" (08130, Київська обл., Києво-Святошинський р-н., с. Петропавлівська Борщагівка, вул.Велика Кільцева, 4, ) про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням,

Представники учасників справи:

від відповідача 1 - Тарасенко В.В.;

від відповідача 2 - Олійник А.О.;

від третьої особи - Трещов А.О.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

07.11.2025 на адресу суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "ДІЄСА" надійшла позовна заява до Акціонерного товариства "ДЕРЖАВНИЙ ОЩАДНИЙ БАНК УКРАЇНИ" та до Акціонерного товариства "ДЕРЖАВНИЙ ЕКСПОРТНО-ІМПОРТНИЙ БАНК УКРАЇНИ" про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням та була передана 10.11.2025 судді Демидову В.О. відповідно до автоматизованого розподілу судової справи між суддями.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ «ДІЄСА» є суб`єктом господарювання, який на законних підставах користується нежитловим приміщенням загальною площею 1050 м2, розташованим на третьому поверсі бізнес-фінансового комплексу «Gulliver» (м. Київ, Спортивна площа, 1-А).

Підставою користування є договір суборенди № 2/2024-Д від 01.08.2024, укладений між ТОВ «Технополіс-1» (орендар) та ТОВ «ДІЄСА» (суборендар). Орендар користувався приміщенням на підставі договору оренди від 27.06.2024, укладеного з ТОВ «Три О».

12.08.2025 ТОВ «ДІЄСА» отримало вимогу AT «Ощадбанк» від 06.08.2025 № 55/2-08/68, у якій повідомлялось, що 26.07.2025 AT «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк» набули право спільної часткової власності на БФК «Gulliver» у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, та про припинення користування приміщенням і звільнення його до 11.08.2025 року.

Як зазначає позивач, з 31.10.2025 працівникам ТОВ «ДІЄСА» заблоковано доступ до орендованих приміщень, пропускні картки деактивовано, фізичний доступ на поверх обмежено службами охорони комплексу.

З огляду на викладене позивач просить:

- усунути перешкоди у користуванні Товариством з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА» нежитловим приміщенням за адресою: 01001, м. Київ, Спортивна площа, 1-А, БФК «Gulliver», 3 поверх, загальною площею 1050 м2 та зобов`язати Акціонерне товариства «Державний ощадний банк України» () та Акціонерне товариства «Державний експортно-імпортний банк України» () забезпечити безперешкодний, постійний та своєчасний доступ учасників працівників і представників позивача ТОВ «ДІЄСА» (), до нежитлового приміщення, яке позивач користується на підставі договору суборенди №2/2024-Д від 01.08.2024, розташованого за адресою: м. Київ, Спортивна площа, 1-А, БЦ «Гулівер», третій поверх, загальною площею 1050 м2, шляхом припинення будь-яких дій зі сторони відповідачів або осіб під їх контролем (в тому числі блокування доступу, відключення систем пропуску, зміна замків, переміщення майна позивача чи втручання в господарську діяльність позивача) та відновлення стану користування, який існував до вчинених порушень.

Ухвалою суду від 14.11.2025 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ДІЄСА" залишено без руху.

18.11.2025 в системі «Електронний суд» представником Товариства з обмеженою відповідальністю "ДІЄСА" сформовано заяву про забезпечення позову, у якій позивач просив:

- вжити заходи забезпечення позову у справі за позовом ТОВ «ДІЄСА» до Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» () та Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» () про усунення перешкод у користуванні задля збереження майна позивача та підтримки господарської діяльності, а саме:

1.1. Заборонити Акціонерному товариству «Державний ощадний банк України» () та Акціонерному товариству «Державний експортно-імпортний банк України» (), а також будь-яким іншим особам, що діють за їх дорученням, до набрання рішенням у цій справі законної сили, обмежувати доступ до нежитлового приміщення, що розташоване на 3-му поверсі БФК «Gulliver» за адресою: 01001, м. Київ, площа Спортивна, 1-А де знаходиться майно ТОВ «ДІЄСА».

1.2. Заборонити Акціонерному товариству «Державний ощадний банк України» () та Акціонерному товариству «Державний експортно-імпортний банк України» (), а також будь-яким іншим особам, що діють за їх дорученням, до набрання рішенням у цій справі законної сили вчиняти дії, направлені на обмеження доступу Товариству з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА» його працівникам, представникам до його майна (фінансово-господарської документації, архіву, серверів, робочих комп`ютерів, офісної техніки, сейфів, меблів тощо), яке знаходиться на 3-му поверсі БФК «Gulliver» за адресою: 01001, м. Київ, площа Спортивна, 1-А, шляхом встановлення заборони:

- перешкоджання вільному доступу, а також підйомі через ліфти до третього поверху БФК «Gulliver» за адресою: 01001, м. Київ, площа Спортивна, 1-А, працівникам Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА», його представникам до майна товариства (фінансово-господарської документації, архіву, серверів, робочих комп`ютерів, офісної техніки, сейфів, меблів тощо);

- обмеження електропостачання та водопостачання до нежитлового приміщення, яке знаходиться на 3-му поверсі БФК «Gulliver» за адресою: 01001, м. Київ, площа Спортивна, 1-А, в т.ч. електроенергії виробленої генераторами електричної енергії, що забезпечують постійне живлення електроенергією БФК «Gulliver», за виключенням аварійної ситуації та відсутності електроенергії всього БФК «Gulliver»;

- перешкоджанню у вільному доступі до підземного паркінгу (поверх -2) як до укриття цивільного захисту під час тривоги;

- зміни замків або пропускних кодів;

- відключення або блокування електронних перепусток;

- обмеження електропостачання мережевого з`єднання чи пропускного режиму;

- опечатування або блокування входів;

- вилучення, переміщення чи пошкодження документів, серверів, техніки або іншого майна;

- вчинення будь-яких інших дій, що створюють перешкоди у доступі до приміщення третього поверху БФК «Gulliver» за адресою: 01001, м. Київ, площа Спортивна, 1-А.

1.3. Зобов`язати Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» () та Акціонерне товариство «Державний експортно-імпортний банк України» () забезпечити безпечне зберігання майна, документів, архівів та серверного обладнання позивача у межах спірних приміщень на 3-му поверсі БФК «Gulliver» до остаточного вирішення спору судом.

19.11.2025 в системі «Електронний суд» представником Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА» сформовано два однотипні за своїм змістом клопотання, якими представник просив при розгляді позовних вимог, заяви про забезпечення позову зважати на правильну юридичну назву договору, що надає ТОВ «ДІЄСА» право володіння та користування строком до 31.05.2027 нежитловим приміщенням, а саме частиною третього поверху (БЦ «Гулівер» за адресою 01001, м. Київ, Спортивна площа, 1-А) загальною площею 1050 кв.м.: договір оренди №2/2024-Д від 01.08.2024, а не договір суборенди з таким же номером і датою.

19.11.2025 в системі «Електронний суд» Товариством з обмеженою відповідальністю "ДІЄСА" подано заяву про зміну предмету позову та пункт 2 прохальної частини позовної заяви викладено у такій редакції:

- зобов`язати Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» () та Акціонерне товариство «Державний експортно імпортний банк України» () не чинити перешкоди Товариству з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА» у користуванні ним нежитловим приміщенням, розташованим за адресою: м. Київ, Спортивна площа, 1-А, третій поверх, загальною площею 1050 м.

Також у заяві про зміну предмету позову представник долучив заяву про усунення недоліків первісної позовної заяви.

Ухвалою суду від 20.11.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; розгляд справи ухвалено проводити за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 18.12.2025 о 11:00 год.

Ухвалою суду від 20.11.2025 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ДІЄСА" про вжиття заходів забезпечення позову задоволено частково; вжито заходи забезпечення позову по справі №910/13892/25 до набрання рішенням Господарського суду міста Києва у справі законної сили шляхом:

- заборони Акціонерному товариству «Державний ощадний банк України» () та Акціонерному товариству «Державний експортно-імпортний банк України» (), а також будь-яким іншим особам, що діють за їх дорученням, до набрання рішенням у цій справі законної сили вчиняти дії, які направлені на обмеження доступу Товариству з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА», його працівникам, представникам до його майна (фінансово-господарської документації, архіву, серверів, робочих комп`ютерів, офісної техніки, сейфів, меблів тощо), яке знаходиться на 3-му поверсі БФК «Gulliver» за адресою: 01001, м. Київ, площа Спортивна, 1-А, шляхом встановлення заборони:

- перешкоджання у вільному доступі, а також підйомі через ліфти до третього поверху БФК «Gulliver» за адресою: 01001, м. Київ, площа Спортивна, 1-А, працівникам Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА», його представникам до майна товариства (фінансово-господарської документації, архіву, серверів, робочих комп`ютерів, офісної техніки, сейфів, меблів тощо);

- обмеження електропостачання та водопостачання до нежитлового приміщення, яке знаходиться на 3-му поверсі БФК «Gulliver» за адресою: 01001, м. Київ, площа Спортивна, 1-А, в т.ч. електроенергії, виробленої генераторами електричної енергії, що забезпечують постійне живлення електроенергією БФК «Gulliver», за виключенням аварійної ситуації та відсутності електроенергії у всьому БФК «Gulliver»;

- перешкоджання у вільному доступі до підземного паркінгу (поверх -2) як до укриття цивільного захисту під час тривоги;

- зміни замків або пропускних кодів;

- відключення або блокування електронних перепусток;

- обмеження електропостачання мережевого з`єднання чи пропускного режиму;

- опечатування або блокування входів;

- вилучення, переміщення чи пошкодження документів, серверів, техніки або іншого майна;

- вчинення інших дій, що створюють перешкоди у доступі до приміщення третього поверху БФК «Gulliver» за адресою: 01001, м. Київ, площа Спортивна, 1-А.

В решті вимог заяви про вжиття заходів забезпечення позову відмовлено.

20.11.2025 в системі «Електронний суд» представником Акціонерного товариства "ДЕРЖАВНИЙ ОЩАДНИЙ БАНК УКРАЇНИ" сформовано заперечення на заяву ТОВ «Дієса» про забезпечення позову, які було передано на сектор судді Демидова В.О. 21.11.2025.

24.11.2025 Акціонерним товариством "ДЕРЖАВНИЙ ОЩАДНИЙ БАНК УКРАЇНИ" подано заяву про роз`яснення ухвали Господарського суду міста Києва від 20.11.2025 у справі № 910/13892/25.

Ухвалою суду від 01.12.2025 заяву про роз`яснення рішення у справі повернуто заявнику.

01.12.2025 Акціонерним товариством "ДЕРЖАВНИЙ ОЩАДНИЙ БАНК УКРАЇНИ" подано заяву про роз`яснення ухвали Господарського суду міста Києва від 20.11.2025 у справі № 910/13892/25.

Ухвалою суду від 03.12.2025 розгляд заяви призначено 11.12.25 о 13:45 год.

05.12.2025 в системі «Електронний суд» відповідачем-1 сформовано відзив на позовну заяву, в якому відповідач-1 зазначив, що позивач не навів жодної норми закону чи договору, з якої б випливав обов`язок відповідачів забезпечити позивачу доступ до приміщення, зокрема, між позивачем та відповідачами відсутні будь-які правовідносини зобов`язального характеру стосовно спірного приміщення.

Також відповідач зазначає, що оскільки державну реєстрацію іпотеки відповідачів щодо БФК «Gulliver» здійснено 03.10.2007, то всі права користування (оренди) приміщень БФК «Gulliver», що виникли та/ або зареєстровані після дати реєстрації іпотеки, втратили свою чинність в силу прямої вказівки закону (ч. 6 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»). Навіть у разі дійсного укладення договорів оренди та суборенди приміщення такі правочини вчинені за відсутності згоди іпотекодержателів БФК «Gulliver», а тому є нікчемними в силу ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку». У позовній заяві не пред`явлено жодних вимог стосовно визнання недійсною вимоги банків від 06.08.2025 №55/2-08/68, вона не є одностороннім правочином щодо відмови або розірвання будь-якого договору, не відповідає ознакам правочину, а тому не може бути предметом оскарження у суді.

05.12.2025 в системі «Електронний суд» представником відповідача-2 сформовано відзив на позовну заяву, у якому останній просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що між відповідачами та позивачем відсутні будь-які договірні відносини, у позивача відсутнє право користування нежитловими приміщеннями, оскільки договір, на який він посилається як на підставу виникнення такого права, є недійсним (нікчемним), і позивачем не доведено, що ТОВ «Технополіс-1» набуло права користування приміщеннями, а відтак і правом передання їх в суборенду, договір оренди між ТОВ «Технополіс-1» та позивачем укладено за відсутності згоди іпотекодавців.

09.12.2025 позивачем подано заперечення на заяву про роз`яснення рішення, де позивач зазначив, що зазначені заборони викладенні повно і зрозуміло в розумінні яких не виникають трудності, не містить суперечностей та є співмірними та адекватними. Позивачем долучено додаток 2 до договору суборенди №2/2024-Д від 01.08.2024.

11.12.2025 у судовому засіданні оголошено перерву до 12.12.2025.

Ухвалою суду від 12.12.2025 заяву Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» від 01.12.2025 про роз`яснення ухвали Господарського суду міста Києва від 20.11.2025 у справі № 910/13892/25 про вжиття заходів забезпечення позову задоволено частково.

16.12.2025 в системі «Електронний суд» представником позивача сформовано клопотання про залучення Товариства з обмеженою відповідальністю «Технополіс-1» (, адреса: 08130, Київська обл., Києво-Святошинський р-н., с. Петропавлівська Борщагівка, вул.Велика Кільцева, 4) як третьої особи яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору на стороні Позивача.

17.12.2025 в системі «Електронний Суд» представник відповідача 1 сформував клопотання про залишення позову без розгляду.

У судовому засіданні 18.12.2025 розгляд справи відкладено на 06.01.2026.

Ухвалою суду від 05.01.2026 залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Технополіс-1". Відмовлено Акціонерному товариству "Державний ощадний банк України" у задоволенні клопотання про зловживання позивачем процесуальними правами та залишення без розгляду позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Дієса" до Акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" та Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" про усунення перешкод у користуванні приміщенням.

05.01.2026 представником позивача в системі «Електронний суд» сформовано клопотання про поновлення строку подання доказів та долучення доказів до матеріалів справи.

06.01.2026 в системі «Електронний суд» представник відповідача 1 сформував клопотання про передачу справи №910/13892/25 для розгляду в межах справи №910/12677/23 про банкрутство ТОВ «Дієса».

У судовому засіданні 06.01.2026 суд продовжив строк підготовчого провадження у справі та відклав розгляд справи на 27.01.2026.

Ухвалою суду від 27.01.2026, яка занесена до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження у справі №910/13892/25 та призначено справу до розгляду по суті на 24.02.26 о 11:15 год.

27.01.2026 в системі «Електронний суд» представником Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс-1" сформовано клопотання про долучення доказів.

27.01.2026 в системі «Електронний суд» представником Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс-1" сформовано позовну заяву третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, про:

- визнання недійсним одностороннього правочину АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ДЕРЖАВНИЙ ОЩАДНИЙ БАНК УКРАЇНИ» () та АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ДЕРЖАВНИЙ ЕКСПОРТНО ІМПОРТНИЙ БАНК УКРАЇНИ» () про припинення користування та звільнення приміщення в торговельно-офісному комплексі з об`єктами громадського призначення та паркінгом (літера «В») - БФК Gulliver від 06 серпня 2025 року № 55/2-08/69;

- визнання за ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ТЕХНОПОЛІС-1» права володіння та користування (найму, оренди) нежитловим приміщенням за адресою: 01001, м. Київ, Спортивна площа, 1-А, БФК «Gulliver», 3 поверх, загальною площею 1050 м2, що виникає на підставі Договору оренди №202-2-О від 27.06.2024 від 27.06.2024 між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ТЕХНОПОЛІС-1» та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ТРИ О»;

- усунення перешкод у користуванні Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕХНОПОЛІС-1» нежитловим приміщенням за адресою: 01001, м. Київ, Спортивна площа, 1-А, БФК «Gulliver», 3 поверх, загальною площею 1050 м.

Вищевказана заява обґрунтована, зокрема, тим, що відповідно до Договору оренди №2/2024-Д від 01.08.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю «ТЕХНОПОЛІС-1» (Орендодавець) передало у тимчасове володіння й користування, а Товариство з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА» (Орендар) прийняло за двостороннім актом прийому-передачі нежитлове приміщення площею 1050,00 (одна тисяча п`ятдесят) метрів квадратних, розташоване на третьому поверсі за адресою: м. Київ, пл. Спортивна, 1-А, іменоване «об`єкт оренди, приміщення», для самостійного використання відповідно до умов цього Договору.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ТЕХНОПОЛІС-1» зазначає, що оскільки предметом спору є зокрема усунення перешкоди у користуванні Товариством з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА» нежитловим приміщенням за адресою: 01001, м. Київ, Спортивна площа, 1-А, БФК «Gulliver», 3 поверх, загальною площею 1050 м2, а тому право користування позивачем вказаним приміщенням є похідним та невідривним від права користування вказаним нежитловим приміщенням Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕХНОПОЛІС-1» за Договору оренди №202-2-О від 27.06.24.

03.02.2026 в системі «Електронний суд» відповідачем-1 подано заперечення проти заяви ТОВ "Технополіс-1" від 27.01.2026 про вступ у справу як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору.

Вищеозначена заява обґрунтована тим, що подана ТОВ "Технополіс-1" позовна заява третьої особи із самостійними вимогами не відповідає матеріально-правовому критерію (наявності єдиного предмета спору), адже: лист відповідачів від 06.08.2025 № 55/2-08/69 (помилково названий заявником як "односторонній правочин"); а також права ТОВ "Технополіс-1" на нежитлове приміщення за адресою: 01001, м. Київ, Спортивна площа, 1-А, БФК "Gulliver", 3 поверх, загальною технічною площею 1495,9 м2, про які заявник стверджує у позові, не є предметом спору за первісним позовом.

Ухвало суду від 16.02.2026 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс-1" як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору, у справі № 910/13892/25 і додані до неї документи - повернуто заявнику без розгляду.

24.02.2026 позивачем подане клопотання про відновлення стадії підготовчого провадження, поновлення строків надання доказів та долучення до матеріалів справи доказів з мотивів, що 06.02.2026 вже після закриття підготовчого засідання ТОВ «Дієса» отримало відповідь від ТОВ «Три О», яка зазначала, що ТОВ «Три О» мало право укладати договори без отримання окремої письмової згоди іпотекодержателів, оскільки листами від 25.07.206 №31/6-11-642-1057/2016-оо/вих та від 03.08.2026 №192-01/3363 банки надали дозвіл передавати в оренду приміщення без їх дозволу за умов зазначення про право іпотеки в договорах оренди, а також зобов`язання не чинити перешкоди орендарям іпотекодержателям в доступі до приміщення для перевірки. Також до клопотання додано копію договору від 27.06.2024 про внесення змін і доповнень до договору оренди №20/2-О від 27.06.2024 , відповідно до якого ТОВ «Три О» та ТОВ «Технополіс-1» домовились викласти п. 16.8 договору оренди в іншій редакції, зокрема додавши додаток №6: Особливі умови договору. Сторони домовились викласти з 27.06.2024 додаток №6 в редакції, яка є додатком до цього договору.

Відповідно до п. 1 додатку №6 відповідно до умов іпотечного договору передачі іпотекодавцем приміщень комплексу в оренду вважається здійсненою на підставі згоди іпотекодержателів за умови включення в такий договір оренди та/ чи попередній договір оренди приміщень комплексу положень, що інформують орендарів/ суборендарів про вимоги іпотекодержателів (АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк») відносно обов`язкових вимог до договорів оренди частини торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом (літера «В»), який розташований за адресою: м. Київ, площа Спортивна, буд. 1а.

Відповідно до п. 2 додатку №6, враховуючи п. 1 цього додатку, орендарю відомо, що об`єкт (частина приміщення в комплексі) знаходиться в іпотеці АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк».

За умовами п. 3 додатку №6 орендар приймає на себе зобов`язання не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (приміщень комплексу), який передано орендарю.

Також позивач надав копію додаткової угоди від 01.08.2024 до договору оренди №2/2024-Д від 01.08.2024, відповідно до умов якої ТОВ «Технополіс-1» та ТОВ «Дієса» погодили аналогічні умови договору.

24.02.2026 позивачем подане клопотання про відкладення розгляду справи.

24.02.2026 розгляд справи відкладено на 05.03.2026.

02.03.2026 відповідачем-2 сформовано заперечення на клопотання позивача про долучення доказів до матеріалів справи.

05.03.2026 в системі «Електронний Суд» представником відповідача АТ «Ощадбанк» сформовано заперечення на клопотання позивача про долучення доказів до матеріалів справи, в якому останній зазначав, що позивач не дотримався порядку подання доказів, не обґрунтував письмово, в чому полягає винятковість випадку неподання копій додаткових угод до договорів у встановлений строк, що в силу імперативних положень ч. 8 ст. 80 ГПК України виключає можливість їх прийняття судом до розгляду.

Ухвалою суду від 05.03.2026 постановлено повернутися до розгляду справи №910/13892/25 на стадію підготовчого провадження; поновлено та прийнято до розгляду докази сформовані представником позивача 23.02.2026 в системі «Електронний суд»; відкладено підготовче засідання у справі № 910/13892/25 на 12.03.26 о 10:00 год.

11.03.2026 в системі «Електронний суд» відповідачем-1 подане клопотання про витребування оригіналу письмового доказу, яке обґрунтоване тим, що позивачем до матеріалів справи долучено копії договору про внесення змін і доповнень до договору оренди № 202/2-О від 27.06.2024 між ТОВ "Три О" і ТОВ "Технополіс-1", а також додаткової угоди договору оренди № 2/2024-Д від 01.08.2024 між ТОВ "Технополіс-1" та ТОВ "Дієса". Відповідач-1 зазначає, що:

- позивач взагалі ніяк не пояснює, чому зазначені докази не були подані до суду одразу із позовом (разом із копіями первинних угод), хоча копії таких первинних угод (договору оренди № 202/2-О від 27.06.2024 та договору оренди № 2/2024-Д від 01.08.2024) були надані позивачем до матеріалів справи раніше без вказаних додатків;

- заперечуючи проти позовних вимог, Банк у відзиві, серед іншого, наголосив на нікчемності в силу закону (а саме в силу положень частини 3 статті 12 Закону України "Про іпотеку") договорів оренди/суборенди, з огляду на умови Іпотечного договору;

- копії додаткових угод, які позивач подав до матеріалів судової справи 23.02.2026 за змістом начебто укладені в дату підписання основних договорів оренди/суборенди, укладені в простій письмовій формі, містять лише ті умови, відсутність яких покладена в позицію відзиву Банку про нікчемність відповідних договорів оренди/суборенди;

- залишається незрозумілим з точки зору логіки, навіщо укладати додаткові угоди в той самий день, що й первинні угоди, замість того щоб одразу включити до тексту основних договорів усі необхідні умови;

- не може не викликати сумнівів такий "збіг обставин", за якого з істотним пропуском строку на подання доказів у позивача раптом з`являються додаткові угоди, що містять виключно ті умови, на відсутність яких звертали увагу відповідачі, заперечуючи проти позову, з чого можна зробити висновок про те, що таких додаткових угод у відповідний час просто не існувало і це виглядає як спроба ввести суд в оману та використання недостовірних доказів (які містять ознаки підробки); метою використання таких доказів може бути недопущення висновку про нікчемність договору оренди, на який позивач посилається як на підставу користування спірним приміщенням попри те, що договір укладено без згоди іпотекодержателів.

У судове засідання 12.03.2026 представники сторін прибули, надали пояснення у справі.

Ухвалою суду від 12.03.2026 відкладено підготовче засідання у справі № 910/13892/25 на 26.03.26. Витребувано у Товариства з обмеженою відповідальністю "Дієса" оригінал додаткової угоди від 01.08.2024 договору оренди № 2/2024-Д від 01.08.2024 між ТОВ "Технополіс-1" та ТОВ "Дієса". Витребувано у Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс-1" оригінал договору від 27.06.2024 про внесення змін і доповнень до договору оренди № 202/2-О від 27.06.2024 між ТОВ "Три О" і ТОВ "Технополіс-1", а також оригіналу Додатку №6 до Договору оренди №202/2-О від 27.06.2024. Встановлено строк для подання витребуваних судом доказів до 26.03.2026.

26.03.2026 позивачем подане клопотання про долучення до матеріалів справи копії дублікату додаткової угоди від 01.08.2024 до договору оренди та копії угоди від 25.03.2026 до договору оренди, посилаючись на об`єктивну неможливість подання витребуваних судом оригіналів, оскільки, починаючи з 31.10.2025 доступ позивача до об`єкта нерухомості, в якому зберігалися первині документи, був фактично відсутній, що призвело до фактичного доступу до приміщення невідомих третіх осіб. У зв`язку із несанкціонованим доступом сторонніх осіб до майна позивача, в т.ч. до його архівів фінансово-господарської документації, позивач не може віднайти оригінали додаткових угод.

26.03.2026 в системі «Електронний суд» третьою особою подано заяву про долучення до матеріалів справи дублікату договору від 27.06.2024 про внесення змін і доповнень до договору оренди №202/2-О від 27.06.2024 та дублікат додатку №6 до договору, письмове підтвердження сторін про укладання та виконання договору про внесення змін і доповнень. Також третя особа зазначає, що у зв`язку із несанкціонованим доступом сторонніх осіб до його майна, в т.ч. до його архівів фінансово-господарської документації, третя особа не може віднайти оригінали договорів.

У судовому засіданні 26.03.2026 оголошено перерву до 02.04.2026.

01.04.2026 позивачем подане клопотання про відкладення розгляду справи.

02.04.2026 відповідачем-1 подано додаткові пояснення у справі, у яких він просить не брати до уваги як докази додаткову угоду від 01.08.2024 та договір від 27.06.2024 про внесення змін і доповнень до договору оренди, а також залишити без розгляду документи, додані позивачем до клопотання від 26.03.2026 та пояснень від 26.03.2026, оскільки відповідно до вимог ч. 6 ст. 91 ГПК України якщо оригінал письмового доказу не поданий, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (електронної копії) оригіналу, такий доказ не береться судом до уваги.

Ухвалою суду від 02.04.2026, яка занесена до протоколу судового засідання, підготовче провадження у справі закрите та призначено справу до розгляду по суті на 10.04.2026.

У судовому засіданні 10.04.2026 по справі № 910/13892/25 судом на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України оголошено перерву на 20.04.2026 о 12:45 год.

У судове засідання 20.04.2026 представники від співвідповідачів та третьої особи у судове засідання прибули. Представник позивача у судове засідання не прибув, повідомлявся належним чином. Причини неявки суду не повідомив.

Розглянувши матеріали справи, всебічно та повно дослідивши надані докази, суд встановив такі фактичні обставини.

03.10.2007 між Відкритим акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України» (іпотекодержатель 1), Відкритим акціонерним товариством «Державний ощадний банк України» (іпотекодержатель-2) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О» (іпотекодавець) укладено іпотечний договір №116/31/6, відповідно до умов якого предметом іпотеки є земельні ділянки за адресою: Спортивна площа,1 у Печерському районі м. Києва, об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданих в іпотеку земельних ділянках, зазначених у пп. 1.4.1-1.4.2 договору. Після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва, вказаного в пп. 1.4.1-1.4.2 договору, а також після оформлення та реєстрації у встановленому чинним законодавством порядку права власності на нього, збудована (новостворена) нерухомість залишається предметом іпотеки.

Відповідно до п. 2.4.5 іпотечного договору зі змінами іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди кожного іпотекодержателя не здійснювати дій, пов`язаних із зміною права власності на предмет іпотеки або його частину, а також дій, пов`язаних з передачею предмета іпотеки третім особам, крім укладення договорів оренди (попередніх договорів оренди) об`єкта будівництва відповідно до умов п. 1.11 цього договору.

Згідно із договором про внесення змін та доповнень №19 від 24.10.2014 до іпотечного договору №166/31/6 від 03.10.2007 п. 1.11 ст. 1 «Предмет іпотеки» іпотечного договору викладено у новій редакції:

1.11. Укладення договорів оренди та/ або попередніх договорів оренди приміщень, які мають на меті передачу частини приміщень Комплексу в оренду, відбувається відповідно до умов цього пункту договору лише з урахуванням наступних умов:

1.11.1. зазначення в таких правочинах умови, що орендарю відомо, що об`єкт оренди (частина приміщення в Комплексі) знаходиться в іпотеці АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк»;

1.11.2. в договорах оренди встановлені зобов`язання для орендарів не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (приміщень Комплексу як предмета іпотеки за цим договором);

1.11.3. в договорах оренди (в т.ч. попередніх договорах оренди) приміщень Комплексу, мають бути зазначені реквізити поточних рахунків іпотекодавця, відкритих в АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк».

1.12. Внесення змін до укладених договорів оренди та/ або попередніх договорів оренди приміщень (частин приміщень) Комплексу щодо доповнення їх умовами, викладеними в цьому пп. 1.11 цього договору, відбувається поступово, виходячи з необхідності підписання (укладення) договорів про внесення змін до інших умов укладених договорів оренди та/ або попередніх договорів оренди приміщень (частин приміщень) Комплексу.

27.06.2024 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ТРИ О» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Технополіс-1» (орендар) укладено договір оренди №202/2-О, відповідно до п. а) 1.1.1 якого договір оренди №202 означає договір оренди №202-О (з урахуванням внесених змін та доповнень), який 16.07.2014 укладений між орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Дієса», та орендарем за яким, станом на дату укладення цього договору, на підставі укладеного 30.01.2024 між ТОВ «Три О», ТОВ «Дієса» та ТОВ «Технопосіл-1»договору про внесення змін і доповнень №19 та відступлення прав і обов`язків, є Товариство з обмеженою відповідальністю «Технополіс-1», у строковому платному користуванні якого приміщення перебуває станом на дату укладення цього договору оренди.

Пунктом 1.1.5 договору оренди передбачено, що приміщення - об`єкт оренди, це частина БЦ Технічною площею (частини), яка вказана в п. 2 додатку №1 до договору оренди, а саме частина 3-го поверху БЦ, до складу якого входять приміщення 3-го поверху БЦ: приміщення №1 групи приміщень №27; приміщення №1 групи приміщень №28, приміщення №1 групи приміщень №29, приміщення №ІІІё№V, № VІ, №ХІІ, №ХІV, №ХV групи приміщень «МСК» відповідно до плану та експлікації 3-го поверну БЦ.

За умовами п. 1.2 договору у разі переходу права власності на приміщення, у т.ч. в складі ТОК чи БЦ до третьої особи договір оренди зберігає свою чинність, а права та обов`язки орендодавця за договором переходять до нового власника. Заміна сторони договору в такому випадку відбувається на підставі положень ч. 1 ст. 770 ЦК України автоматично, без необхідності вчинення сторонами будь-яких дій.

Відповідно до п. 1.4 договору оренди орендар вправі на свій розсуд відступати (передавати) третім особам свої права та/ чи обов`язки за цим договором оренди без погодження із орендодавцем. Орендар не надає згоди будь-якій особі поручатися за нього перед орендодавцем.

Орендодавцеві заборонено відступати (передавати) свої права та/ чи обов`язки третім особам за цим договором оренди без попереднього отримання у письмовій формі згоди орендаря (п. 1.4.1. договору оренди).

За умовами п.2.3 договору оренди орендар заявляє, що йому відомо та він не заперечує проти того, що земельна ділянка (належна орендодавцеві на праві приватної власності), майнові права на ТОК, а також сам ТОК включно із БЦ - передані або будуть передані в іпотеку банкам ПАТ «Державний ощадний банк України» та / чи ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України».

Згідно із п. 3.1 договору оренди орендодавець передає у строкове платне користування орендарю приміщення, яке складається з приміщень БЦ, вказаних у п. 2 додатку №1 до цього договору.

Технічна площа приміщень визначена у п. 3 додатку №1 до договору і складає 1 495,9 кв. м (п. 3.2 договору оренди). Тривалість строку оренди за договором встановлено сторонами у п. 8 додатку №1 до договору, а саме 35 місяців (п. 4.1 договору).

01.08.2024 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Технополіс-1» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Дієса» (орендар) укладено договір оренди №2/2024-Д, за умовами п. 1.1 якого орендодавець передає в тимчасове володіння й користування, а орендар приймає за двостороннім актом прийому-передачі нежиле приміщення, площею 1050,00 кв. м, розташоване на третьому поверсі за адресою: м. Київ, пл. Спортивна, 1-А, іменоване далі - об`єкт оренди, приміщення, для самостійного використання відповідно до умов цього договору.

Пунктом 1.3.1 договору оренди орендодавець гарантує, що ніяких цивільно-правових договорів, інших угод та правочинів щодо об`єкту оренди не укладалось, об`єкт оренди не перебуває під заставою та/ чи арештом, право власності та/ чи користування на нього не є предметом спору з третіми особами.

Копія плану об`єкту оренди, перелік приміщень із позначенням червоним кольором на ньому контурів переданих в оренду приміщень є невід`ємною частиною цього договору (п.1.4 договору)

За умовами п. 3.1, 3.2 договору орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди в оренду на підставі акту приймання-передачі об`єкту оренди та не пізніше 01.08.2024 включно. У момент підписання сторонами акту приймання-передачі орендодавець передає орендареві ключі від об`єкту оренди, а також копії необхідних орендарю технічної та дозвільної документації на приміщення.

Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 31.05.2027, а строк оренди, на який передається об`єкт оренди в користування орендарю, встановлюється та обчислюється з дати підписання сторонами акту приймання-передачі об`єкту оренди та діє до 31.05.2027 включно (п.12.1 договору оренди).

01.08.2024 між сторонами ТОВ «Технополіс-1» та ТОВ «Дієса» підписано акт прийому-передачі об`єкту оренди до договору оренди №2/2024-Д від 01.08.024, за умовами якого орендодавець передає в тимчасове володіння й користування, а орендар приймає за двостороннім актом прийому-передачі нежиле приміщення, площею 1050,00 кв. м, розташоване на третьому поверсі за адресою: м. Київ, пл. Спортивна, 1-А, для самостійного використання відповідно до умов договору.

06.08.2025 відповідачі АТ «Державний ощадний банк України та АТ «Державний експортно-імпортний банк України» звернулись до позивача та ТОВ «Технополіс-1» з вимогою про припинення користування та звільнення приміщення №55/2-08/68, у якій зазначали, що 26.07.2025 АТ «Ощадбанк» як банк-координатор та АТ «Укрексімбанк» як банк-учасник, що входять до складу консорціуму державних банків, набули у спільну часткову власність БФК Gulliver. Набуття банками у власність БФК Gulliver відбулось шляхом звернення на нього стягнення як на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателів, що міститься в іпотечному договорі №166/31/6, посвідченому 03.10.2007 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №кдз-5029, відповідно до положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ «Три О» за консорціумним кредитним договором перед банками. Оскілки державну реєстрацію іпотеки банків щодо БФК Gulliver було проведено 03.10.2007, то всі користування (оренди) приміщень БФК Gulliver, що виникли та/ або зареєстровані після дати реєстрації іпотеки втратили свою чинність в силу прямої вказівки закону (ч. 6 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»). З огляду на вказане банки повідомили позивача про припинення будь-яких укладених з ТОВ «Три О» (або ж з будь-якими іншими особами) договорів оренди (найму, користування)/ суборенди приміщень БФК Gulliver в силу закону.

Банки заперечували проти подальшого користування позивачем приміщеннями БФК Gulliver та вимагали: припинити фактичне користування та звільнити приміщення БФК Gulliver, що були орендовані станом на 25.07.2025, у строк не пізніше ніж до 11.08.2025 включно; передати банкам за актом приймання-передачі приміщення БФК Gulliver, що були орендовані станом на 25.07.2025 у стані, не гіршому від того, в якому приміщення було передано, придатному до експлуатації за призначенням та вільним від майна орендаря.

Звертаючись до суду з вказаним позовом, позивач посилався на те, що він неодноразово надсилав листи з обґрунтуванням чинності договору суборенди, однак відповідачі не надали прямого роз`яснення.

31.10.2025 працівникам ТОВ «Дієса» було заблоковано доступ до орендованих приміщень, пропускні карти деактивовано, фізичний доступ на поверх обмежено службами охорони комплексу.

З урахуванням заяви про зміну предмету позову позивач просить:

- усунути перешкоди у користуванні Товариством з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА» нежитловим приміщенням за адресою: 01001, м. Київ, Спортивна площа, 1-А, БФК «Gulliver», 3 поверх, загальною площею 1050 м2;

- зобов`язати Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» () та Акціонерне товариство «Державний експортно імпортний банк України» () не чинити перешкоди Товариству з обмеженою відповідальністю «ДІЄСА» у користуванні ним нежитловим приміщенням, розташованим за адресою: м. Київ, Спортивна площа, 1-А, третій поверх, загальною площею 1050 м.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідачі зазначають, що положеннями п. 2.4.5 іпотечного договору №166/31/6 (в редакції договору про внесення змін №23 від 09.09.2020, чинній на дату укладення договору №202/2-О) передбачено обов`язок іпотекодавця без письмової згоди кожного з іпотекодержателів не вчиняти дій, пов`язаних зі зміною права власності на предмет іпотеки або його частину, а також дій, пов`язаних з передачею предмета іпотеки третім особам, крім укладення договорів оренди (попередніх договорів оренди) приміщень комплексу відповідно до умов п. 1.11 цього договору.

Відповідно до п. 1.11 іпотечного договору №166/31/6 (в редакції договору про внесення змін №19 від 24.10.2014) укладення договорів оренди та/ або попередніх договорів оренди приміщень, які мають на меті передачу частини приміщень комплексу в оренду, відбувається відповідно до умов цього пункту договору лише з урахуванням наступних вимог: зазначення в таких правочинах умови, що орендарю відомо, що об`єкт оренди знаходиться в іпотеці (п.п. 1.11.1); в договорах оренди встановлені зобов`язання для орендарів не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню банкам фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (п. п. 1.11.2); в договорах оренди мають бути зазначені реквізити поточних рахунків іпотекодавця, відкритих в АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк».

В той же час під час укладення договору оренди не було дотримано умов, визначених п. 1.11 іпотечного договору, зокрема цей договір не містить визначених п. п. 1.11.1.- 1.11.2 умов, відтак його укладення за таких обставин потребувало письмових згод від обох іпотекодержателів в силу положень п. 2.4.5 іпотечного договору та вимог ст. 9 Закону України «Про іпотеку».

З огляду на вказане відповідачі вважають договір оренди недійсним (нікчемним).

На спростування вказаних доводів відповідачів позивач під час розгляду справи надав копію договору від 27.06.2024 про внесення змін і доповнень до договору оренди №202/2-О від 27.06.2024, укладеного між ТОВ «Три О» та ТОВ «Технополіс-1», за умовами якого сторони домовились з 27.06.2024 (п. 16.8 договору оренди) про те, що невід`ємну частину договору оренди становитимуть додаток №6 до договору «Особливі умови договору».

Відповідно до додатку №6 до договору «Особливі умови договору» передача іпотекодавцем приміщень Комплексу в оренду вважається здійсненою на підставі згоди іпотекодержателів за умови включення в такий договір оренди та/ чи попередній договір оренди приміщень Комплексу положень, що інформують орендарів/ суборендарів про вимоги іпотекодержателів (АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк») відносно обов`язкових вимог до договорів оренди частини торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом (літера «В»), який розташований за адресою: м. Київ, площа Спортивна, буд. 1а.

За умовами п. 2 Особливих умов договору, враховуючи п. 1 названого додатку орендарю відомо, що об`єкт (частина приміщення в Комплексі) заходиться в іпотеці АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк».

Орендар приймає на себе зобов`язання не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (приміщень Комплексу), який передано орендарю (п. 3 Особливих умов договору).

Також позивач надав копію додаткової угоди від 01.08.2024 до договору оренди №2/2024-Д від 01.08.2024, укладеної між ТОВ «Технополіс-1» та ТОВ «Дієса, за умовами якої відповідно до умов Іпотечного договору передача іпотекодавцем приміщень Комплексу в оренду вважається здійсненою на підставі згоди іпотекодержателів за умови включення в такий договір оренди та/ чи попередній договір оренди приміщень комплексу положень, що інформують орендарів/ суборендарів про вимоги іпотекодержателів (АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк») відносно обов`язкових вимог до договорів оренди частини торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом (літера «В»), який розташований за адресою: м. Київ, площа Спортивна, буд. 1а.

За умовами п. 2 додаткової угоди від 01.08.2024, враховуючи п. 1 цього додатку, орендарю відомо, що об`єкт (частина приміщення в Комплексі) заходиться в іпотеці АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк».

Орендар приймає на себе зобов`язання не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (приміщень Комплексу), який передано орендарю (п. 3 додаткової угоди від 01.08.2024).

Також згідно з листами АТ «Ощадбанк» від 25.07.2016 №31/6-11-642-1057/2016-00/вих та АТ «Укрексімбанк» від 03.08.2016 №192-01/3363, надісланих на адресу Генерального директора ТОВ «ТРИ О», за умови включення наведених вище положень в договори оренди та/ чи попередні договори оренди приміщень Комплексу, отримання окремої письмової згоди іпотекодержателів на передачу іпотекодавцем приміщень Комплексу в оренду на підставі таких договорів оренди та / чи попередніх договорів оренди у кожному випадку не вимагається.

У зв`язку з долученням вказаних документів під час розгляду справи відповідачем-1 подане клопотання про витребування оригіналів цих письмових доказів.

На виконання вимог ухвали суду про витребування оригіналів документів представники позивача та третьої особи надали копії дублікату додаткової угоди від 01.08.2024 до договору оренди та копії угоди від 25.03.2026 до договору оренди, а також дублікату договору від 27.06.2024 про внесення змін і доповнень до договору оренди №202/2-О від 27.06.2024 та дублікат додатку №6 до договору, письмове підтвердження сторін про укладання та виконання договору про внесення змін і доповнень, а також зазначили, що у зв`язку із несанкціонованим доступом сторонніх осіб до їх майна, в т.ч. до архівів фінансово-господарської документації, вони не можуть віднайти оригінали додаткових угод.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з огляду на таке.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму (частина 3 статті 774 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч. 1 ст. 761 ЦК України).

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (частина 1 статті 762 ЦК України).

За змістом частини 1 статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Верховний Суд у постанові від 31.10.2023 у справі № 910/3317/21 зазначав, що перехід права власності на річ, передану в найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. Новий власник речі набуває права та обов`язки наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав.

Таким чином, перехід права власності на спірні приміщення не є підставою для припинення договорів оренди.

Заперечуючи проти позову, відповідачі посилалися на те, що під час укладення договору оренди не було дотримано умов, визначених п. 1.11 іпотечного договору, відтак його укладення за таких обставин потребувало письмових згод від обох іпотекодержателів в силу положень п. 2.4.5 іпотечного договору та вимог ст. 9 Закону України «Про іпотеку», а тому він є нікчемним (недійсним).

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Як зазначалося вище, відповідно до п. 2.4.5 іпотечного договору зі змінами іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди кожного іпотекодержателя не здійснювати дій, пов`язаних із зміною права власності на предмет іпотеки або його частину, а також дій, пов`язаних з передачею предмета іпотеки третім особам, крім укладення договорів оренди (попередніх договорів оренди) об`єкта будівництва відповідно до умов п. 1.11 цього договору.

Згідно із договором про внесення змін та доповнень №19 від 24.10.2014 до іпотечного договору №166/31/6 від 03.10.2007 укладення договорів оренди та/ або попередніх договорів оренди приміщень, які мають на меті передачу частини приміщень Комплексу в оренду, відбувається відповідно до умов цього пункту договору лише з урахуванням таких умов:

- зазначення в таких правочинах умови, що орендарю відомо, що об`єкт оренди (частина приміщення в Комплексі) знаходиться в іпотеці АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк»;

- у договорах оренди встановлені зобов`язання для орендарів не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (приміщень Комплексу як предмета іпотеки за цим договором);

- у договорах оренди (в т.ч. попередніх договорах оренди) приміщень Комплексу, мають бути зазначені реквізити поточних рахунків іпотекодавця, відкритих в АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 зазначено:" За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину…. З огляду на викладене визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону."

Отже, згідно з абз. 4 ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним, крім договору купівлі-продажу, укладеного у процесі приватизації єдиного майнового комплексу державного або комунального підприємства, до складу якого входить таке майно (частина третя статті 12 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України).

Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним».

Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків. Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

У постанові Верховного Суду від 08.09.2021 у справі № 369/13857/17 (провадження № 61-8071св21) вказано, що «у приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. Усталеним в судовій практиці та цивілістичній доктрині є поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані. У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов). Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків. Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину».

У постанові від 19.02.2020 у справі № 910/3127/19 Верховний Суд виснував, що :» 7.4. Суди попередніх інстанцій на підставі власної оцінки доказів, наявних в матеріалах справи, дійшли правомірного висновку, що зважаючи на те, що в матеріалах справи відсутні докази надання Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Каліпсо Фінанс" (іпотекодержателя) згоди на передання в оренду нерухомого майна за договором оренди та договором суборенди; відповідачем та третьою особою на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, не доведений факт отримання відповідної згоди іпотекодержателя, договір оренди та договір суборенди є нікчемними та визнання їх недійсними судом не вимагається. На виконання умов договору суборенди, позивач сплатив позивачу забезпечувальний платіж у розмірі 302400 грн. Оскільки договір суборенди є нікчемним та, відповідно, не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про наявність підстав для повернення сплаченого позивачем забезпечувального платежу у розмірі 302400 грн.»

У справі № 263/11275/18 (провадження № 61-2979св20) за позовом про усунення перешкод у користуванні приміщенням Верховний Суд у постанові від 06.10.2021 виснував, що з урахуванням того, що іпотекодержатель не надавав свою згоду на поновлення договору оренди, то поновлення договору оренди на строк до 01.07.2020 є нікчемним та не створює жодних юридичних наслідків, тому договір оренди припинився 30.06.2018; у позивача відсутнє право чи інтерес, які б підлягали захисту.

Суд доходить висновку про те, що позивачем не було надано доказів, що при укладенні договорів оренди та суборенди дотримано зазначені вище вимоги, зокрема, щодо зазначення в договорах оренди про право іпотеки, а також зобов`язання не чинити перешкоди орендарям іпотекодержателям в доступі до приміщення для перевірки.

Водночас під час розгляду справи останнім долучено копію договору від 27.06.2024 про внесення змін і доповнень до договору оренди №202/2-О від 27.06.2024, зокрема, шляхом доповнення договору додатком № 6, а також копію додаткової угоди від 01.08.2024 до договору оренди №2/2024-Д від 01.08.2024.

Представник АТ «Ощадбанк» висловив сумніви щодо достовірності поданих доказів та звернувся до суду з процесуальним клопотанням про витребування їх оригіналів.

На виконання вимог ухвали суду про витребування оригіналів документів позивачем та третьою особою надано копії дублікату додаткової угоди від 01.08.2024 до договору оренди та копії угоди від 25.03.2026 до договору оренди, а також дублікату договору від 27.06.2024 про внесення змін і доповнень до договору оренди №202/2-О від 27.06.2024 та дублікат додатку №6 до договору, письмове підтвердження сторін про укладання та виконання договору про внесення змін і доповнень; вказані учасники судового процесу зазначили, що у зв`язку із несанкціонованим доступом сторонніх осіб до їх майна, у т.ч. до архівів фінансово-господарської документації, є неможливим віднайдення оригінали додаткових угод.

Отже, позивачем не було подано оригіналів документів, на які він посилався як на обґрунтування своїх вимог, і такі не були надані на виконання ухвали суду, проте відповідачі ставили під сумнів такі документи.

Суд звертає увагу на те, що за ч. 4 ст. 80 ГПК України якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 91 ГПК України письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. Письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії, якщо інше не передбачено цим Кодексом. Якщо для вирішення спору має значення лише частина документа, подається засвідчений витяг з нього.

Ч. 6 ст. 91 ГПК України встановлює, що якщо подано копію (електронну копію) письмового доказу, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи може витребувати у відповідної особи оригінал письмового доказу. Якщо оригінал письмового доказу не поданий, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (електронної копії) оригіналу, такий доказ не береться судом до уваги.

У постанові Верховного Суду від 30.03.2023 у справі № 905/2307/21 (905/496/22) наведено висновок, відповідно до якого тлумачення статті 91 ГПК України свідчить, що наведеною нормою визначено загальні вимоги щодо письмових доказів у справі та врегульовано, що якщо подано копію (електронну копію) письмового доказу, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи може витребувати у відповідної особи оригінал письмового доказу. Якщо оригінал письмового доказу не поданий, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (електронної копії) оригіналу, такий доказ не береться судом до уваги. Такий наслідок неподання для огляду оригіналу письмового доказу є імперативним, а, отже, для підтвердження відповідності копії оригіналу документа сторона спору зобов`язана надати суду для огляду оригінал письмового документа або зазначити про наявність в іншої особи оригіналу цього письмового документа (висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.06.2021 у справі № 906/1336/19, постанові Верховного Суду від 03.08.2023 у справі № 910/17281/21). Судам під час оцінки письмових доказів у справі належить врахувати, що у разі сумнівів в учасника справи чи суду у відповідності поданих одним із учасників справи копій (електронних копій) письмових доказів оригіналу, суд може витребувати у відповідної особи оригінали цих доказів, неподання яких зумовлює наслідком неврахування їх судом як доказів у справі.

Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду у справі №925/1287/24 від 10.07.2025 у справі № 903/852/25 від 26.02.2026.

При цьому у постановах від 20.04.2021 у справі № 873/131/20 з урахуванням правових позицій Верховного Суду, викладених у постановах від 17.07.2018 у справі № 915/1145/17, від 18.06.2019 у справі №920/330/18, від 07.08.2019 у справі № 925/2151/14, містяться висновки, відповідно до яких, виходячи з положень статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

З огляду на вказане, враховуючи неподання позивачем витребуваних оригіналів документів, останні не можуть бути прийняті до уваги при винесенні рішення у даній справі, оскільки відповідно до ч. 6 ст. 91 ГПК України якщо оригінал письмового доказу не поданий, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (електронної копії) оригіналу, такий доказ не береться судом до уваги.

Отже, позивачем не доведено дотримання вимог чинного законодавства, зокрема, норм Закону України «Про іпотеку» при укладенні договору оренди, у зв`язку із чим відсутні правові підстави для задоволення його позову.

Також суд зазначає, що оскільки між сторонами відсутні будь-які договори, вимога банків про припинення користування та звільнення приміщення №55/2-08/68 від 06.08.2025 не є одностороннім правочином щодо відмови від договору або розірвання договору в односторонньому порядку, а є повідомленням про припинення обов`язків в силу закону.

Згідно з ч.ч. 1, 9 ст. 145 ГПК України, суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи. У випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

З урахуванням викладеного суд скасовує заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.11.2025 у справі №910/13892/25 з урахуванням Постанови Північного апеляційного господарського суду від 10.03.2026 №910/13892/25, якою резолютивна частина ухвали Господарського суду міста Києва від 20.11.2025 у справі №910/13892/25 була змінена.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача у зв`язку з відмовою у задоволенні позову про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням.

Керуючись статтями 2, 73-79, 86, 123, 129, 145, 233, 236-238, 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позовних вимог відмовити.

2. Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.11.2025 у справі №910/13892/25 з урахуванням Постанови Північного апеляційного господарського суду від 10.03.2026 №910/13892/25, якою резолютивна частина ухвали Господарського суду міста Києва від 20.11.2025 у справі №910/13892/25 була змінена.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

З повним текстом рішення можна ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою:http://reyestr.court.gov.ua/.

Повний текст рішення складено та підписано 23.04.2026

Суддя Владислав ДЕМИДОВ