ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" квітня 2026 р. Справа№ 910/6602/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Мальченко А.О.

Тищенко А.І.

при секретарі судового засідання Супрун В.В.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю «Релікт-С» на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 (повний текст підписано 04.08.2025)

у справі №910/6602/25 (суддя Пукас А.Ю.)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Релікт-С»

про стягнення 954 717, 39 грн,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

До Господарського суду міста Києва звернулась Київська міська рада (далі за текстом - КМР, Позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Релікт-С» (далі за текстом - ТОВ «Релікт-С», Відповідач) про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,1318 га з кадастровим номером :69:046:0001 на вул. Олекси Тихого, 16/15 у Солом`янському районі міста Києва за період з 01.01.2020 по 07.04.2025 у сумі 954 717, 39 грн.

В обґрунтування заявлених вимог Позивач зазначає, що Відповідач є власником нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці площею 0,1318 га з кадастровим номером :69:046:0001 на вул. Олекси Тихого, 16/15 у Солом`янському районі міста Києва в силу чого рішенням органу місцевого самоврядування таку земельну ділянку надано у тимчасове користування (оренду) Відповідачу та зобов`язано останнього надати документи для подальшого укладення договору оренди.

Станом на дату звернення до суду з позовом між сторонами так і не укладено договір оренди земельної ділянки однак Відповідачем така земельна ділянка фактично використовується в силу чого останнім утримуються кошти з орендної плати, які мали бути сплачені Позивачу.

Звертаючись до суду з даним позовом, Позивач просить суд на підставі статті 1212 ЦК України стягнути з Відповідача кошти в розмірі 954 717, 39 грн.

Заперечуючи щодо задоволення позову Відповідач посилається на наступні обставини:

- договір оренди земельної ділянки не укладено між сторонами в силу неналежної поведінки саме Позивача;

- здійснений Позивачем розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки не обґрунтований належними та достатніми доказами;

- Позивачем при здійснені нарахувань не враховано зміни в законодавства та звільнення його від обов`язку здійснювати орендні платежі з огляду на запровадженні карантинні обмеження та перебування міста Києва в зоні активних бойових дій у зв`язку із запровадженням на території України воєнного стану, а тому наданий Позивачем розрахунок підлягає коригуванню;

- Відповідачем сплачено земельний податок, зокрема 19.05.2025, який не враховано Позивачем при написанні позову.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №910/6602/25 позов задоволено частково.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Релікт-С» на користь Київської міської ради безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою 592 488 (п`ятсот дев`яносто дві тисячі чотириста вісімдесят вісім) грн 99 коп та судовий збір - 7 109 (сім тисяч сто дев`ять) грн 87 коп.

У задоволенні іншої частини позову - відмовлено.

Задовольняючи позов частково, суд виходив з власного перерахунку суми, що підлягає до стягнення.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач 18.08.2025 звернувся до суду з апеляційною скаргою (документ сформовано в системі «Електронний суд» 18.08.2025), в якій просить оскаржуване рішення скасувати в частині відмовлених позовних вимог та в цій частині прийняти нове про задоволення позову в повному обсязі.

Доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, зводяться до наступного.

Відповідач не мав оформленого права користування земельною ділянкою;

податкові пільги, передбачені Податковим кодексом України (пп. 52-4, пп. 69 підрозділу 10 розділу ХХ), застосовуються виключно до власників або орендарів земельної ділянки;

Відповідач є лише «фактичним користувачем», а тому не має права на застосування таких пільг.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач 25.08.2025 звернувся до суду з апеляційною скаргою (документ сформовано в системі «Електронний суд» 22.08.2025), в якій просить оскаржуване рішення скасувати частково в частині визначення розміру безпідставно збережених коштів, що підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальностю «Релікт-С».

Ухвалити нове рішення в цій частині, яким зменшити розмір стягнення, визначити суму безпідставно збережених коштів, що підлягають стягненню, виходячи з орендної ставки 4% (замість помилково застосованої 5%) та стягнути з Товариства з обмеженою відповідальностю «Релікт-С» безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі 536 284,20 грн.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 18.08.2025 апеляційну скаргу відповідача передано на розгляд судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Тищенко А.І., Мальченко А.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.08.2025 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/6602/25.

Відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалів справи №910/6602/25.

Матеріали справи №910/6602/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді у справі.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №910/6602/25; справу призначено до розгляду в судовому засіданні.

Відповідно до витягу з протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (судді-доповідачу)(складу суду) від 25.08.2025 апеляційну скаргу відповідача передано на розгляд судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Тищенко А.І., Мальченко А.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2025 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/6602/25.

Відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Релікт-С» на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалів справи №910/6602/25.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Релікт-С» на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №910/6602/25. Об`єднано в одне провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Релікт-С» на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №910/6602/25 з апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №910/6602/25. Справу призначено до розгляду в судовому засіданні.

До матеріалів справи представником відповідача подано відзив на апеляційну скаргу позивача, в якому останній категорично заперечує доводи позивача (апелянта), в додаткових поясненнях до своєї апеляційної скарги вказує про невірний розрахунок суду першої інстанції в частині визначення ставки 5% замість вірних 4%, та просить врахувати свою позицію при прийняття постанови у справі.

Явка представників сторін

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача підтримав свою апеляційну скаргу, просив її задовольнити, проти задоволення апеляційної скарги відповідача заперечував.

Представник відповідача в судовому засіданні апеляційної інстанції заперечував доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, просив її відхилити з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу, апеляційну скаргу відповідача просив задовольнити.

В судовому засіданні 06.04.2026 колегія суддів, в порядку ст.219 ГПК України оголосила про перехід до стадії ухвалення судового рішення та його проголошення 15.04.2026 о 16 год.00 хв.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Судом встановлено, що згідно інформаційної довідки № 4 від 22.05.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Відповідач з 15.05.2013 є власником нерухомого майна за реєстраційним номером 0: нежитловий будинок (літ.А), загальною площею 2 571, 5 кв.м., розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :69:046:0001, за адресою: м. Київ, вул. Виборська, буд. 16/15.

21.05.2015 Київською міською радою прийнято рішення №519/1383 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Релікт-С» земельної ділянки для обслуговування та експлуатації адміністративного будинку на вул. Виборзькій, 16/15 у Солом`янському районі міста Києва», пунктом 2.2 якого ТОВ «Релікт-С» зобов`язано у місячний строк надати необхідні документи для укладання договору оренди.

Позивач стверджує, що станом на дату звернення до суду із позовною заявою договір оренди між Київською міською радою та ТОВ «Релікт-С» на виконання рішення №519/1383 від 21.05.2015 не укладено при тому, що користування земельною ділянкою відбувається.

Так, відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у Відповідача в період з 01.01.2020 по 07.04.2025 не може бути визнане як її самовільне використання, однак, не надає права на її безоплатне використання в силу чого Відповідачем має сплачуватися орендна плата за користування земельною ділянкою.

Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі, положення глави 15 статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України, те що Відповідач є фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташоване його майно, Позивачем нараховано орендну плату виходячи із вартості земельної ділянки згідно витягів з Державного земельного кадастру (№ НВ-025 від 28.04.2025 та № НВ-024 від 20.05.2024) та листа Держгеокадастру від 24.04.2025 № 8-10-0.978-574/19-25 в розмірі 954 717, 39 грн. за період з 01.01.2020 по 07.04.2025, яка підлягає стягненню на підставі статті 1212 ЦК України.

Відповідно до розрахунку Київської міської ради загальна сума відшкодування розраховується таким чином:

1) з 01.01.2020 по 31.12.2020 10 327 364, 96*4%/366*366 днів = 413 094, 60 грн.;

2) з 01.01.2021 по 31.12.2021 10 327 364, 96*4%/365*365 днів = 413 094, 60 грн.;

3) з 01.01.2022 по 31.12.2022 11 360 101, 46*4%/365*365 днів = 454 404, 06 грн;

4) з 01.01.2023 по 31.12.2023 13 064 116, 67*4%/365*365 днів = 522 564, 67 грн;

5) з 01.01.2024 по 18.01.2024 13 730 386, 63*4%/366*18 днів = 27 010, 60 грн;

6) з 19.01.2024 по 31.12.2024 11 442 152, 79*4%/366*348 днів = 435 176, 96 грн;

7) з 01.01.2025 по 07.04.2025 12 814 811, 94*4%/365*97 днів = 136 223, 21 грн,

Заперечуючи щодо задоволення позову, Відповідач зазначає, що ним неодноразово вчинялися дії з метою укладення договору оренди земельної ділянки, на якій розташоване майно, починаючи з 2017 року.

Однак в силу об`єктивних підстав та ігнорування Позивачем прохання Відповідача про зменшення розміру орендної плати договір оренди станом на дату звернення до суду з позовом так і не укладено.

У поданому відзиві Відповідач зазначає, що положення Податкового кодексу України, так і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі: довідку, витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.

Відповідач звертає увагу суду на те, що до позовної заяви, Позивач додає лише дві копії витягу, а саме копію витягу № НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 28.04.2025, №НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 20.05.2024 та лист Держгеокадастру із зазначенням у ньому нормативної грошової оцінки за 2020 рік.

Проте, жодних інших документів на підтвердження нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2021-2023 року Позивач не додає в силу чого нормативно грошова оцінка землі за 2021-2023 та частково за 2024 рік Позивачем визначено самостійно та без достатніх підтверджуючих документів щодо всього заявленого періоду в силу чого задоволення позову може призвести до завищення суми безпідставно збережених коштів у спірні періоди Відповідачем.

У відзиві, Відповідач звертає увагу суду на те, що Позивачем не враховано положення підпункту 524 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу 10 Перехідні положення Податкового кодексу України відповідно до якого з 01.03.2020 по 31.03.2020 відсутній факт безпідставного набуття (збереження) коштів, а тому у Відповідача не виник обов`язок перед Позивачем сплатити суму орендної плати за вказаний період.

Відповідно до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідні положення Податкового кодексу України власники та користувачі земельних ділянок не нараховують та не сплачують плату за землю (земельний податок та/або орендна плата) на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих Російською Федерацією, що на переконання Відповідача свідчить про відсутність підстав для стягнення за період 01.03.2022 по 31.12.2022.

Крім цього, відповідно до платіжної інструкції кредитового переказу коштів від 19.05.2025, Відповідачем здійснено оплату земельного податку з юридичних осіб за квітень 2025 року у розмірі 10 679 грн. 34 коп., що на переконання сторони свідчить про необхідність врахувати суму земельного податку, сплачену за період з 01.04.2025 - 07.04.2025, а саме: 10 679,34/30*7 = 2 491, 85 грн.

У відзиві Відповідачем наведено власний розрахунок суми, яка на його переконання може бути стягнута на користь Позивача у якості коштів, які мали б бути сплачені як орендна плата.

У відповіді на відзив Позивач звертає увагу суду на те, що незалежно від наявності вини в поведінці Відповідача, сам факт несплати Відповідачем за користування земельною ділянкою свідчить про втрату Позивачем майна та є підставою для задоволення вимог.

Обґрунтовуючи правомірність визначення Позивачем розмірів нормативної оцінки земельної ділянки за спірний період сторона посилається на положення статті 18 Закону України «Про оцінку земель», згідно якої нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Відповідно до положень пункту 289.2 статті 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Індекс споживчих цін встановлюється Державною службою статистики України, є загальнодоступним, розміщується на їх офіційному сайті.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, адже саме цей орган уповноважений реалізовувати державну політику у сфері земельних відносин, (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2024-rik/), де зазначено: «Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: 2019 рік - 1,0; за 2020 рік - 1,0; за 2021 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); 2022 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь); 2023 рік - 1,051».

В силу зазначеного, враховуючи загальнодоступні індекси споживчих цін та коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, Позивачем вирахувано нормативну грошову оцінку земельної ділянки за 2020 рік - (10 327 364,96 * 1); нормативно грошову оцінку за 2022 рік - 11 360 101,46 грн (10 327 364,96 * 1,1); нормативно грошова оцінка за 2023 рік - 13 064 116,68 грн (11 360 101,46 * 1,15); нормативно грошова оцінка за період 01.01.2024 - 18.01.2024 - 13 730 386,63 грн. (13 064 116,68 * 1,051).

Оскільки в період 01.01.2020-18.01.2024 код виду цільового призначення земельної ділянки не визначався, а в період 19.01.2024-30.04.2024 був визначений як 03.10 (для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку) вказаний період визначався (частково) із застосуванням коефіцієнтів та формули, яка визначена в Податковому кодексі України.

Також, Позивач зазначає, що в період 01.03.2020 - 31.03.2020 та 01.03.2022- 31.12.2022 плата за землю підлягає сплаті Відповідачем оскільки ним не оформлено жодного виду права користування землею, а відповідно до положень абзацу 1 підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу розділу XX Перехідні положення Податкового кодексу України Відповідач не звільняється від сплати коштів за користування, при тому що територія міста Києва включена до п. 2.11 підрозділу 2 Території активних бойових дій розділу І Переліку № 309 із зазначенням дати початку бойових дій 24.02.2022 та дати завершення бойових дій 30.04.2022.

У вказаних двох випадках, які Відповідач вважає необхідним виключити Позивач зауважує, що пільговий період застосовувався виключно до суб`єктів господарювання, у яких на момент настання цього періоду був укладений та чинний договір оренди земельної ділянки.

Крім того, Позивач звертає увагу суду на розмежування понять «земельний податок» та «орендна плата за земельні ділянки комунальної чи державної власності», що помилково ототожнює Відповідач, який в силу свого статуту не може бути платником земельного податку.

При цьому, судом встановлено, що Позивач у поданому позові віднімає сплачений Відповідачем земельний податок в розмірі згідно даними ГУ ДПС у місті Києва (лист від 07.04.2025 № 10961/5/26-15-04-15-03) станом на 31.03.2025.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

У відповідності до ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

При цьому колегія суддів зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін (рішення Суду у справі «Трофимчук проти України» no.4241/03 від 28.10.2010).

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла наступних висновків.

12.04.2006 на підставі рішення від 19.12.2002 № 171/331 між Київською міською радою та ТОВ «Юнітрейд ЛТД» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 13.04.2006 за № 72- 6-00381. Підпунктом 3.1 договору оренди земельної ділянки визначено строк дії договору 25 років, тобто до 13.04.2031.

24.11.2009 приватним нотаріусом видано свідоцтво про право власності на майно ТОВ «РЕЛІКТ-С», а саме: нежитловий будинок загальною площею 2571,5 кв.м. літ. «А», який придбано на прилюдних торгах та знаходиться на вул. Виборзька, 16/15 в м. Києві. Свідоцтво зареєстровано за № 3192. Реєстрація права власності ТОВ «РЕЛІКТ-С» на будівлю підтверджується витягом № 26864370 про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 29.07.2010 та інформаційною довідкою № 428102874 від 22.05.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 21.05.2015 на підставі статей 93, 120, 123, 124 Земельного кодексу України Київська міська рада прийняла рішення №519/1383 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «РЕЛІКТ-С» земельної ділянки для обслуговування та експлуатації адміністративного будинку на вул. Виборзькій, 16/15 у Солом`янському районі міста Києва». Пунктами 1, 2.2 вказаного рішення Київська міська рада вирішила: Передати Товариству з обмеженою відповідальністю «РЕЛІКТ-С», за умови виконання пункту 2 цього рішення, у короткострокову оренду на 1 рік земельну ділянку площею 0,1318 га (кадастровий номер :69:046:0001) для обслуговування та експлуатації адміністративного будинку на вул. Виборзькій, 16/15 у Солом`янському районі м. Києва за рахунок земель, переданих відповідно до пункту 5 рішення Київської міської ради від 19.12.2002 № 171/331 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», право користування якими посвідчено договором оренди земельної ділянки від 13.04.2006 № 72-6-00381, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (свідоцтво від 24.11.2009 № 3192) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, заява ДЦ № 01109- 04 від 06.06.2014, справа Д-5765).

Крім того, у п. 4 вищезазначеного Рішення КМР зазначено розірвати за згодою сторін договір оренди земельної ділянки від 13.04.2006 № 72-6-00381, укладений між Київською міською радою та ТОВ «Юнітрейд ЛТД», з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Релікт-С».

На сьогоднішній день договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :69:046:0001 між КМР та ТОВ «Релікт-С» не укладено, тому фактично договір оренди земельної ділянки від 13.04.2006 № 72-6-00381 і всі його умови все ще діють.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Крім того питання переходу права оренди земельної ділянки до особи, якій перейшло право власності на будівлю//споруду, розташовану на такій ділянці було предметом розгляду Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 року у справі №263/6022/16-ц викладена правова позиція Великої Палати Верховного Суду, яка полягає в наступному: «...після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою. Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна. Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування».

З моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (пункт 47 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

Як неодноразово наголошував Верховний Суд у своїх постановах, особа, яка набула право власності на нерухоме майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 (пункт 5.15)).

За таких правових обставин судом без належних обгрунтувань при визначенні суми безпідставно збережених коштів не враховано орендну ставку 4%, що діяла за договором з ТОВ «Юнітрейд ЛТД». Проте суд помилково застосував ставку 5%.

Застосування 5% ставки не враховувало спеціальних норм законодавства про правонаступництво у користуванні земельною ділянкою. Фактично, на момент набуття ТОВ «Релікт-С» права власності на будівлю, діяв договір оренди із ставкою 4%, і новий власник мав право продовжувати користування землею на цих умовах доти, доки договір не буде змінений за згодою сторін або розірваний у встановленому порядку. Ні Земельний кодекс України, ні Закон України «Про оренду землі» не передбачають автоматичної зміни орендної плати (чи інших істотних умов) виключно через перехід права власності на нерухомість - навпаки, закріплено правило збереження чинних умов користування.

Таким чином, визначення судом першої інстанції орендної ставки у розмірі 5% є безпідставним та суперечить вищевказаним нормам матеріального права, що потягнуло за собою неправильне визначення суми безпідставно збережених коштів.

В оскаржуваному рішенні, суд першої інстанції зазначає, що йому «є незрозумілим застосування Позивачем при здійсненні розрахунку 4% ставки з посиланням на договір оренди від 13.04.2006, стороною та правонаступником якого Відповідач не є».

Такі висновки суду першої інстанції є необґрунтованими у зв`язку з неправильністю установлених обставин, які мають значення для справи, внаслідок неправильного їх дослідження та оцінки, ігнорування доказів, які були надані Позивачем та Відповідачем у даній справі, не застосуванням норм матеріального права, які повинні бути застосовані до даних правовідносин.

Як вбачається з матеріалів справи, розрахунок Позивача був здійснений із застосуванням 4% ставки і, відповідно, сума процентної ставки для вирахування сум безпідставно збережених коштів не була предметом спору у суді першої інстанції. Сума стягнення вийшла значно більшою, ніж мала б бути за умов дотримання ставки 4%.

Суд першої інстанції, при правильному застосуванні норм матеріального права для визначенні періоду ненарахування сум безпідставно збережених коштів у період коронавірусної хвороби (COVID-19) в 2020 році та в період введення на території України військового стану в 2022 році, здійснив неправильний розрахунок безпідставно збережених

коштів, застосувавши ставку 5% (замість необхідних 4%), через що зробив помилковий висновок щодо розміру зобов`язання Відповідача, безпідставно завищивши суму стягнення за 2020 та 2022 роки.

Таким чином, з урахуванням всіх обставин, що мають значення для здійснення правильного розрахунку суми безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою, з урахуванням звільнення юридичних осіб від сплати орендної плати за земельні ділянки в період з 01.03.2020 по 31.03.2020, 01.03.2022 по 31.12.2022, загальна сума безпідставно збережених коштів повинна бути розрахована наступним чином:

1) З 01.01.2020 по 31.12.2020 - 10 327 364,9*4%/366*335 днів = 378 105,71грн.;

2) З 01.01.2021 по 31.12.2021 - 10 327 364,9*4%/365*365 днів = 413 094,60 грн.;

3) З 01.01.2022 по 31.12.2022 - 11 360 101,46*4%/365*59 днів = 73 451,61грн.;

4) З 01.01.2023 по 31.12.2023 - 13 064 116,68*4%/365*365 днів = 522 564,67 грн.;

5) З 01.01.2024 по 18.01.2024 - 13 730 386,63*4%/366*18 днів = 27 010,60 грн.;

6) 19.01.2024 по 31.12.2024 - 11 442 152,79*4%/366*348 днів = 435 176, 96 грн.;

7) 01.01.2025 по 07.04.2025 - 12 814 811,94*4%/365*97 днів = 136 223,21 грн.,

що разом за період з 01.01.2020 по 07.04.2025 становить: 378 105,71 грн. + 413

094,60 грн. + 73 451,61 грн. + 522 564,67 грн. + 27 010,60 грн. + 435 176, 96 грн. +

136 223,21 грн. = 1 985 627,36 грн.

Враховуючи те, що Відповідачем за спірний період здійснювались платежі щодо оплати земельного податку (що також підтверджувалось і Позивачем) в загальній сумі 1 449 343,16 грн., то сума безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельної ділянки, яка підлягає стягненню з відповідача становить 536 284 (п`ятсот тридцять шість тисяч двісті вісімдесят чотири гривень) 20 копійок.

Доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, про те, що відповідач не мав оформленого права користування земельною ділянкою; податкові пільги, передбачені Податковим кодексом України (пп. 52-4, пп. 69 підрозділу 10 розділу ХХ), застосовуються виключно до власників або орендарів земельної ділянки; відповідач є лише «фактичним користувачем», а тому не має права на застосування таких пільг, колегією суддів відхиляються виходячи з наступного.

Кваліфікація Відповідача як «фактичного користувача земельної ділянки без достатньої правової підстави» є помилковою у зв`язку з тим, що Позивач неправильно визначає правовий статус Відповідача.

Відповідач не є особою, яка здійснює самовільне або безпідставне користування земельною ділянкою.

Право користування земельною ділянкою перейшло до Відповідача в силу прямої норми закону, а саме: статті 120 Земельного кодексу України; статті 7 Закону України «Про оренду землі»; статті 377 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини 4 статті 120 Земельного кодексу України, а також статті 7 Закону України «Про оренду землі», у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, до набувача такого майна одночасно переходить право користування (оренди) земельною ділянкою в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.

Теж саме регулювання передбачено і в статті 377 Цивільного кодексу України.

Крім того, питання переходу права оренди землі до нового власника нерухомого майна неодноразово було предметом розгляду Верховного Суду, за результатом якого виникла судова практика, зокрема постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 47), постанова Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 (пункт 5.15).

Позивач обізнаний із зазначеними нормами закону та практикою Верховного Суду. Більш того, саме на ці норми закону та практику суду посилається Позивач при обґрунтуванні своїх доводів, звертаючись із позовною заявою до господарського суду (2 аркуш справи (друга сторінка) та 3 аркуш справи).

Матеріалами даної судової справи підтверджено, що:

попередній власник об`єкту нерухомого майна (ТОВ «Юнітрейд ЛТД») мав чинний договір оренди земельної ділянки від 13.04.2006 строком до 13.04.2031 (абзац 3-4, аркуш справи 2; аркуш справи 37 - 41);

21.05.2015 Київська міська рада прийняла рішення №519/1383 про передачу земельної ділянки Відповідачу (абзац 7 аркуш справи 2; аркуш справи 20);

відповідно до рішення Київської міської ради договір оренди з попереднім орендарем припиняється лише з моменту укладення та державної реєстрації договору з новим орендарем - Відповідачем (п. 4 Рішення Київської міської ради, аркуш справи 20, сторінка 2);

такий договір оренди з Відповідачем укладено не було, а отже попередній договір оренди продовжує діяти і на сьогоднішній день.

Тобто, відповідно до зазначених норм закону, фактично відбувся автоматичний перехід права користування земельною ділянкою до нового власника об`єкту нерухомого майна - Відповідача.

У зв`язку з набуттям Відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на спірній земельній ділянці: до нього автоматично перейшло право користування (оренди) земельною ділянкою; у тому ж обсязі та на тих самих умовах, що існували у попереднього орендаря.

Крім того, сам Позивач стверджує у своїй позовній заяві, що: «відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у ТОВ «Релікт-С» не може бути визнане як самовільне використання» (аркуш справи 3, сторінка 2, абзац 1);

при розрахунку суми, що підлягає стягненню з Відповідача, Позивач посилається на договір оренди з попереднім власником об`єкту нерухомого майна, як на діючий договір оренди з Відповідачем (аркуш справи 6, сторінка 2, абзац 3).

Таким чином, право користування (оренди) земельною ділянкою існує та належним чином перейшло до Відповідача.

Судова практика, на яку посилається Позивач, є нерелевантною та не може бути застосована до даних правовідносин.

В апеляційній скарзі, а також під час судового розгляду даної справи в суді апеляційної інстанції, Позивач посилається на практику Верховного Суду, зокрема, постанови Верховного Суду по справі № 759/16048/24 від 25 грудня 2025 року, по cправі № 910/8635/24 від 11 листопада 2025 року та по справі № 922/2378/20 від 27.04.2021 р.

Проте, посилання Позивача на практику Верховного Суду щодо неможливості застосування податкових пільг до осіб без оформленого права користування в даній справі є безпідставним.

Зазначена судова практика сформована щодо правовідносин, у яких: особа не мала жодного правового титулу на земельну ділянку; користування земельною ділянкою було самовільним.

Натомість у даній справі:

Відповідач є належним землекористувачем в силу прямої норми закону, а саме ч.4 ст.120 Земельного кодексу України, ст.7 Закону України «Про оренду землі» та статті 377 Цивільного кодексу України;

правовий титул існує і виник автоматично;

сам Позивач, при зверненні до суду з позовною заявою визнає Відповідача правомірним користувачем земельної ділянки на підставі договору оренди, що був укладений з попередніми власником об`єкту нерухомого майна.

Отже, така судова практика є нерелевантною та не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, а посилання Позивача на дану судову практику, як на підставу своїх доводів і заперечень, викладених в апеляційній скарзі є необґрунтованою.

Щодо процесуальної непослідовності позиції Позивача колегія суддів зазначає наступне.

Як вже було зазначено, сам Позивач у позовній заяві посилається на положення ст.120 Земельного кодексу України, ст.7 Закону України «Про оренду землі» та статті 377 Цивільного кодексу України та практику Верховного С уду про перехід права оренди земельної ділянки до нового власника об`єкту нерухомого майна на якій воно розташоване (2 аркуш справи (друга сторінка) та 3 аркуш справи); фактично визнає перехід права користування (оренди) земельною ділянкою до Відповідача у позовній заяві, посилаючись на ст.120 Земельного кодексу України, ст.7 Закону України «Про оренду землі» та статті 377 Цивільного кодексу України (2 аркуш справи (друга сторінка) та 3 аркуш справи); використовує умови договору оренди з попереднім власником об`єкту нерухомого майна, при здійсненні розрахунку сум, що підлягають стягненню з Відповідача (аркуш справи 6, сторінка 2, абзац 3), фактично визнаючи дію даного договору на даний момент при регулюванні правовідносин між Позивачем та Відповідачем.

Таким чином, у даній справі, Позивач займає взаємовиключну позицію:

з одного боку - визнає наявність прав користування та застосування умов договору оренди по відношенню до Відповідача;

з іншого боку - заперечує їх для цілей застосування податкових пільг.

Така поведінка Позивача є взаємовиключною та суперечить принципу добросовісності, закріпленому, зокрема, у статті 3 Цивільного кодексу України, а також доктрині venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), відповідно до якої сторона не може займати позицію, що суперечить її попереднім діям або заявам.

Щодо застосування податкових пільг до Відповідача, як до правомірного користувача колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до пп. 52-4 та пп. 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України:

пільги застосовуються до земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди;

визначальним є факт правомірного користування земельною ділянкою.

Закон не встановлює вимоги щодо обов`язкової наявності укладеного та зареєстрованого договору оренди як єдиної підстави для застосування пільги.

Таким чином, враховуючи те, що у періоди з 01.03.2020 по 31.03.2020 та з 01.03.2022 по 31.12.2022, Податковим кодексом України встановлено відсутність обов`язку зі сплати плати за землю, то:

у Відповідача не виник обов`язок здійснювати відповідні платежі;

відсутній сам факт безпідставного збереження коштів у ці періоди.

Отже, враховуючи вищевикладене:

1. Відповідач є належним землекористувачем (орендарем) в силу закону, а не «фактичним користувачем без достатньої правової підстави».

2. Право користування земельною ділянкою перейшло до нього автоматично.

3.Судова практика, на яку посилається Позивач у своїй апеляційній скарзі та під час розгляду справи в судовому засіданні, не застосовується до даних правовідносин.

4. Податкові пільги застосовані судом першої інстанції правомірно.

5. У відповідні періоди дії податкових пільг відсутній сам факт безпідставного збереження коштів.

У зв`язку з викладеним, доводи апеляційної скарги Позивача є необґрунтованими та не підлягають задоволенню.

В той же час, аргументи відповідача, викладені в апеляційній скарзі щодо скасування рішення суду першої інстанції в частині застосування ставки 5% при здійсненні розрахунку стягнутої суми враховані колегією суддів при прийнятті постанови у справі з огляду на наступне.

Суд першої інстанції при визначенні розміру безпідставно збережених коштів не застосував ставку 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що призвело до неправильного визначення розміру стягнення.

При цьому:

Позивач у позовній заяві здійснював розрахунок саме із застосуванням ставки 4% (аркуш справи 6, сторінка 2, абзац 3);

зазначена ставка прямо передбачена умовами договору оренди земельної ділянки (п.4.2. Договору) (аркуш справи 37).

Крім того, ані Позивач, ані Відповідач не заперечували щодо застосування ставки 4% при розрахунку суми боргу, під час розгляду даної справи.

Матеріалами справи підтверджено, що:

договір оренди земельної ділянки, укладений із попереднім орендарем, встановлює ставку орендної плати у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки;

саме цю ставку застосовував Позивач при розрахунку заявлених позовних вимог.

Таким чином, розмір плати за користування земельною ділянкою фактично не є спірним між сторонами та визначений самим Позивачем.

Проте, суд першої інстанції, не наводячи жодного аргументу на користь не застосування ставки 4%, безпідставно відійшов від умов визначення її розміру в договорі оренди, та самостійно зробив перерахунок, застосувавши на власний розсуд ставку 5%.

Проте, саме застосування ставки 4% при здійснення розрахунку коштів, що підлягають стягненню з Відповідача:

відповідає умовам договору оренди земельної ділянки;

узгоджується з вимогами податкового та земельного законодавства щодо визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

була застосована самим Позивачем при розрахунку позовних вимог.

Таким чином, застосування саме цієї ставки є правомірним та обґрунтованим, а відступ суду першої інстанції від ставки 4% порушує принцип правової визначеності та створює ситуацію, коли розмір платежу визначається довільно, без опори на встановлені умови, що призвело до необґрунтованого збільшення розміру стягнення.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів враховує, що ставка 4% прямо передбачена договором оренди; саме її застосовував Позивач при розрахунку позову; застосування такої ставки відповідає законодавству; при визначенні безпідставно збережених коштів мають застосовуватись умови, аналогічні орендній платі; суд першої інстанції безпідставно відступив від цієї ставки.

У зв`язку із зазначеним, розрахунок суду першої інстанції в цій частині є неправильним та підлягає коригуванню із застосуванням ставки 4%, відповідно до розрахунку, наведеного Відповідачем у своїй апеляційній скарзі.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно з частинами 1-3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до частини 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі статтею 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до п.58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (заява №4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994, серія А, №303-А, п.29).

З огляду на вказані обставини, ґрунтуючись на матеріалах справи, апеляційна скарга Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №910/6602/25 задоволенню не підлягає, в той же час апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Релікт-С» підлягає задоволенню, оскаржуване рішення підлягає частковому скасуванню, з викладенням резолютивної частини в редакції даної постанови.

Судовий збір відповідно до статті 129 ГПК України за подання позовної заяви покладається на відповідача пропорційно задоволеній частині позовних вимог, за подання апеляційної скарги у зв`язку з її задоволенням - на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, ст.ст.281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №910/6602/25 залишити без задоволення.

2. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Релікт-С» на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №910/6602/25 задовольнити.

3. Рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №910/6602/25 скасувати частково, виклавши резолютивну частину рішення в наступній редакції:

« 1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальностю «Релікт-С» (вул. Олекси Тихого, 16/15, м. Київ, 03056; ідентифікаційний код 36472758) на користь Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 22883141) безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою 536 284 (п`ятсот тридцять шість тисяч двісті вісімдесят чотири) гривні 20 копійок, 6435,18 грн судового збору за подання позовної заяви.

3. В решті позову відмовити.»

3.Стягнути з Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальностю «Релікт-С» (вул. Олекси Тихого, 16/15, м. Київ, 03056; ідентифікаційний код 36472758) 13 747,93 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

4.Доручити Господарському суду міста Києва видати накази.

5. Матеріали справи №910/6602/25 повернути до суду першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді А.О. Мальченко

А.І. Тищенко