ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.04.2026 року м. Дніпро Справа № 904/268/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач)

суддів: Дарміна М.О., Кощеєва І.М.,

при секретарі судового засідання: Кишкань М.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будтов-М"

на рішення Господарського суду Дніпропетровської області (суддя Новікова Р.Г.) від 18.06.2025р. у справі № 904/268/25

за позовом Дніпровської міської ради м. Дніпро

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будтов-М" м. Хмельницький

про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі 1 921 144 грн 96 коп., -

ВСТАНОВИВ:

Дніпровська міська рада звернулась до Товариства з обмеженою відповідальністю "Проф-Інвест 2002" з позовом про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі 1 921 144 грн 96 коп. (з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог).

В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на безоплатне користування відповідачем земельною ділянкою з кадастровим номером :01:376:0028, на якій розташоване нерухоме майно, що належало відповідачу.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025р. у справі № 904/268/25:

- позовні вимоги задоволено;

- стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будтов-М" на користь Дніпровської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі 1 921 144 грн 96 коп., витрати зі сплати судового збору у розмірі 28 817 грн 17 коп. за подання позову та витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 514 грн за подання заяви про забезпечення позову.

Рішення мотивовано тими обставинами, що відповідач у період 06.09.2021 до 22.07.2024 користувався спірною земельною ділянкою без достатньої правової підстави, тому відповідно до положень ст.ст. 1212-1214 Цивільного кодексу України повинен відшкодувати Дніпровській міській раді доходи у вигляді несплаченої орендної плати за вказаний період, що становить 1 921 144 грн 96 коп.

Не погодившись з вказаним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Будтов-М", в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025р. у справі № 904/268/25 та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог позивача відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тими обставинами, що опис та площі будівель і споруд по фактичному розміщенню яких відбувалося відведення земельної ділянки в оренду на підставі технічної документації наданої позивачем, не збігається з описом та площами будівель і споруд, які належали відповідачу на праві приватної власності, як станом на 2021 рік, так і станом на дату відчуження нерухомого майна. Отже земельна ділянка не перейшла в користування до ТОВ "Будтов-М" на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Загальна площа під об`єктом забудови після відчуження ТОВ "Будтов-М" складала 0,8766 га, що підтверджується технічним паспортом на виробничий будинок.

Суд першої інстанцій визнав встановленою ту обставину, що площа занятої відповідачем земельної ділянки дорівнює 1,0617 га, хоча фактичне обстеження земельної ділянки не здійснювалося. Матеріали справи не містять доказів, які б підтвердили, що саме відповідач одноособово здійснює господарську діяльність на визначеній у позові земельній ділянці площею 1,0617 га.

Суд першої інстанції безпідставно відхилив клопотання позивача у проведенні експертизи з питань землеустрою без належного з`ясування обставин, що мають значення для справи.

Апелянт не погоджується із здійсненням розрахунку заявленої до стягнення суми виходячи з розміру 3% річних. Згідно додатку 1 до рішення № 3/24 від 13.07.2022, річний розмір орендної плати за користування земельними ділянками для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, складає 1,3 відсотків нормативної грошової оцінки. У вказаному рішенні ради не зазначено, що воно не відноситься до земель, які були в користуванні суб`єктів господарювання без достатньої правової підстави.

Комісія з визначення розміру збитків, заподіяних Дніпровській міський раді, вважаючи, що відповідачем завдано збитків у вигляді неодержаних доходів, мала прийняти рішення про складення актів щодо визначення розміру збитків та здійснити такий розрахунок, а в подальшому затвердити відповідні акти рішенням виконавчого комітету.

Відповідачем було заявлено клопотання про призначення експертизи у справі, на вирішення якої просить поставити питання:

Чи відповідало фактичне землекористування ТОВ "Будтов-М" в період з 06.09.2021 по 26.09.2024 правовстановлювальним документам, документації із землеустрою на земельну ділянку розташовану за адресою м. Дніпро, вул. Берегова 238А, кадастровий номер :01:376:0028, площею 1,0617 га?

Яку фактичну площу земельної ділянки розташованої за адресою м. Дніпро, вул. Берегова 238А, кадастровий номер :01:376:0028 займали в період з 06.09.2021 по 23.07.2024 року об`єкти нерухомого майна: будівлі арматурного цеху, літера 3-1,31-1, 3V-1, загальною площею 1020,7 кв.м.; основа площа будівлі складає 941,7 кв.м.; будівлі бані, літера К-1, з прибудовою літера К1-1,. загальною площею 261,4 кв.м.; основа площа будівлі складає 237,8 кв.м.; будівлі котельної, літера 1-1,12-1,13-1, загальною площею 608,0 кв.м.; основа площа будівлі складає 599,6 кв.м.; у прибудові літера 11-1, площею 343,5 кв.м.; будівлі складу металу, літера AM, загальною площею 1233,9 кв.м.; основа площа будівлі складає 1095,2 кв.м.; димохід літера і; димохід літера і 1; пандус літера І2; сторожка, літера А-1, загальною площею 14,1 кв.м.; основа площа будівлі складає 8,6 кв.м.; вбиральня, літера Б-1, загальною площею 2,0 кв.м.; основа площа будівлі складає 2,0 кв.м.; ганок літера б; навіси літера Г-1, В-1, Д-1, Огорожі № 1-9,13; Естакада № 10, № 11; труба димова № 12; Замощення І, які належали ТОВ "Будтов-М" на праві приватної власності?

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Центрального апеляційного господарського суду від 18.05.2025 для розгляду справи визначено колегію суддів у складі головуючого судді: Чередко А.Є. (доповідач), суддів Дарміна М.О., Кощеєва І.М.

На підставі розпорядження керівника апарату суду щодо призначення повторного автоматизованого розподілу судової справи у зв`язку із відрядженням судді Дарміна М.О., протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.09.2025р., для вирішення питання щодо відкриття провадження у справі визначено колегію суддів у складі: головуючого судді - Чередка А.Є., суддів Мороза В.Ф., Кощеєва І.М.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 15.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою, її розгляд призначено у судове засідання на 23.12.2025р. о 15:30 год.

У зв`язку з усуненням обставин, що зумовили заміну суддів-членів колегії, а саме вихід на роботу судді Дарміна М.О., протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 22.12.2025 для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючого судді - Чередка А.Є., суддів Дарміна М.О., Кощеєва І.М.

У судовому засіданні 23.12.2025р. оголошено перерву до 06.04.2026 на 14:15.

Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що відсоток 3% річних застосовувався на підставі п. 2.2.5 рішення Дніпровської міської ради від 06.12.2017 № 13/27 "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста" (з урахуванням подальших змін, у тому числі рішенням № 11/57 від 20.05.2020 року), оскільки право постійного користування або право оренди на які в установленому законодавством порядку не оформлено. Зміни, які внесені рішенням Дніпровської міської ради від 13.07.2022 № 3/24 "Про внесення змін до рішення міської ради від 06.12.2017 № 13/27 "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста" не підлягають застосування до спірних відносин.

Згідно зі статтею 288 Податкового кодексу України орендна плата має бути визначена в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою ніж 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Твердження апелянта щодо необхідності прийняття органом місцевого самоврядування рішення про затвердження актів з визначення розміру збитків є хибним, оскільки зазначений порядок застосовується виключно у випадках відшкодування збитків, завданих власнику земельної ділянки. Натомість у даному випадку йдеться про повернення безпідставно збережених коштів відповідно до вимог статті 1212 Цивільного кодексу України внаслідок користування земельною ділянкою без достатньої правової підстави.

Позивач не вбачає підстав для призначення експертизи у справі. У даному випадку земельна ділянка є сформованою відповідно до вимог земельного законодавства, її межі та розмір визначені у затвердженій технічній документації.

Відповідач подав відповідь на відзив в якому додатково зазначив, що земельну ділянку було сформовано у 2006 році під час перебування нерухомого майна у власності Томчука Д.П. Проте опис та характеристики майна, яке набув відповідач, відрізняються від майна попереднього власника.

Протягом спірного періоду з 06.09.2021 по 23.07.2024 Дніпровською міською радою не проводилася перевірка, якою б підтверджувалося фактичне користування ТОВ "Будтов-М" земельною ділянкою площею 1,0617 га.

Суд залишив поза увагою, що розрахунки нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2021, 2022 та 2023 роки здійснені КП "Муніципальний землевпорядний офіс" Дніпровської міської ради, тобто не компетентним органом, тому не можуть підтверджувати відомості щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, відповідно до Інформаційної довідки №380621519 від 29.05.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна земельна ділянка (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) площею 1,0617га, розташована за адресою: Дніпропетровська область, місто Дніпро, вулиця Берегова (АНД район), буд. 238а, сформована як об`єкт цивільних прав 03.11.2017, цільове призначення землі промисловості, 1.10.5.

Інспекція з державного контролю за використанням та охороною земель Дніпровської міської ради здійснила обстеження земельної ділянки комунальної форми власності за адресою: вул. Берегова, буд. 238-А (кадастровий номер :01:376:0028) загальною площею 1,0617га та склала акт обстеження земельної ділянки від 13.02.2024 №6-13/02/24-Д (далі акт обстеження) (а.с.33-32 том 1).

В акті обстеження земельної ділянки було зафіксовано, що доступ до земельної ділянки обмежений; на земельній ділянці розташовані будівлі та споруди, під`їзд до земельної ділянки здійснюється з вул. Берегова; при в`їзді на земельну ділянку встановлені металеві ворота; територія земельної ділянки огороджена парканом із бетонних плит. Також зазначено про неможливість всебічного обстеження та встановлення відповідності об`єктів будівництва, розташованих на земельній ділянці, відповідно до опису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки державного інспектора не допустили на територію земельної ділянки. Тому огляд земельної ділянки з кадастровим номером :01:376:0028 здійснений візуально за її межами.

В акті обстеження також вказано про відсутність документів, що підтверджують державну реєстрацію права власності чи права постійного користування або права оренди земельної ділянки. Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно з 06.09.2021 розташоване на земельній ділянці нерухоме майно є власністю Товариства з обмеженою відповідальністю "Проф-інвест 2002".

Відповідно до Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань 06.08.2024 проведена державна реєстрація змін відомостей про юридичну особу (ідентифікаційний код 38944213). Зокрема, змінилось найменування юридичної особи з Товариства з обмеженою відповідальністю "Проф-інвест 2002" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Будтов-М".

З 23.07.2024 право власності на нерухоме майно, розташоване за адресою вул. Берегова, буд. 238-А перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю "Пром-ІН", як вклад до статутного капіталу.

Протоколом від 26.09.2024 №8 Комісії з визначення розміру збитків, заподіяних Дніпровській міській раді, власникам землі та землекористувачам при використанні земельних ділянок, були затверджені розрахунки суми коштів, які зберіг у себе землекористувач земельної ділянки - власник майна Товариство з обмеженою відповідальністю "Проф-інвест 2002" щодо земельною ділянки за адресою: вул. Берегова, 238А (кадастровий номер :01:376:0028), за рахунок власника цієї ділянки внаслідок користування землею без достатньої правової підстави з 06.09.2021 по 26.09.2024 у загальному розмірі 2 055 045 грн 24 коп.

Розрахунок суми коштів, які зберіг у себе землекористувач, здійснений на підставі: розрахунків Комунального підприємства "Муніципальний землевпорядний офіс" від 15.04.2024; витягу №НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 15.04.2024.

Під час розгляду справи позивач зменшив розмір заявленої до стягнення суми безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою без належних на те правових підстав та просив стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти в розмірі 1 921 144 грн 96 коп, що складаються з сум:

- у розмірі 179 908 грн 44 коп за період 06.09.2021 31.12.2021;

- у розмірі 617 378 грн 13 коп за період 01.01.2022 31.12.2022;

- у розмірі 709 984 грн 84 коп за період 01.01.2023 31.12.2023;

- у розмірі 413 873 грн 55 коп за період 01.01.2024 22.07.2024.

Відповідно до листа Головного управління ДПС у Дніпропетровській області №21292/5/04-36-04-02-12 від 07.05.2024 відсутня інформація про подання Товариством з обмеженою відповідальністю "Проф-інвест 2002" до державних податкових інспекцій м. Дніпра податкової звітності з плати за землю на 2023 рік.

Предметом позову у даній справі є вимога про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером :01:376:0028 за період з 06.09.2021 по 22.07.2024, на якій знаходилися належні відповідачу об`єкти нерухомого майна.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею (ст. 2, 3).

Використання землі в Україні є платним; об`єктом плати за землю є земельна ділянка; плата за землю справляється відповідно до закону (ст. 206 Земельного кодексу України).

Згідно з ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: а) розпорядження землями територіальних громад; б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.

Як вбачається зі ст. 120 Земельного кодексу України виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Водночас, ст. 125 Земельного кодексу України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту реєстрації цих прав.

У ст. 79-1 Земельного кодексу України передбачено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Аналіз наведених норм матеріального права дають підстави для висновку, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією нерухомістю.

Дніпровська міська рада відповідно до вимог пунктів 3, 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" та ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України є органом, який від імені територіальної громади здійснює права власника щодо спірної земельної ділянки.

У цій справі, як зазначено вище, відповідачу у період з 06.09.2021 по 22.07.2024 належали на праві власності об`єкти нерухомого майна, розташовані на спірній земельній ділянці.

Користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.

Частиною 1 ст. 93 і ст. 125 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Згідно зі ст.ст. 122-124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

У даному випадку, матеріали справи свідчать про те, що відповідачу спірна земельна ділянка не належала на праві власності або користування.

Разом з тим, положення глави 15, ст. 120, 125 Земельного кодексу України дають підстави стверджувати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований відповідний об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 922/2060/20 постанова від 05 серпня 2022 року, дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

З огляду на викладене, з дня набуття права власності на об`єкти нерухомого майна відповідач став фактичним користувачем земельної ділянки з кадастровим номером :01:376:0028, на якій розташоване його майно, а отже у нього виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою, а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій це майно розташовано.

Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (ст. 5 Закону України "Про оцінку земель", п. 286.2 ст. 286, пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України).

Згідно зі ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Згідно з розрахунками нормативної грошової оцінки земельної ділянки її розмір за 2021 рік складає 18 708 428 грн 04 коп., за 2022 рік складає 20 579 270 грн 84 коп., за 2023 рік складає 23 666 161 грн 47 коп., за 2024 рік складає 24 751 261 грн 53 коп.

Розрахунок безпідставно збережених коштів здійснено шляхом множення нормативної грошової оцінки за відповідний рік на 3% та на кількість днів користування.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1. статті 1 Податкового кодексу України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території (п. 284.1 ст. 284 Податкового кодексу України).

За положеннями пункту 288.5. Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: - не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

- не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Одночасно, приписами Глави 83 ЦК України визначені загальні підстави для виникнення зобов`язання у зв`язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.

Відповідно до ст. 1212 цієї глави ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна i які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

За висновками Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20 вересня 2018 у справі № 925/230/17 (провадження № 12-188гс18), фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.

Відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів (коштів) за безпідставне користування земельною ділянкою є за своїм змістом кондикційними, для яких доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).

Неповернення Дніпровській міській раді безпідставно збереженої орендної плати за користування земельною ділянкою порушує інтереси територіальної громади м. Дніпро в особі Дніпровської міської ради у частині позбавлення можливості ефективного використання права комунальної власності та неотримання місцевим бюджетом відповідного доходу.

Таким чином, з урахуванням положень наведених норм та вищезазначених фактичних обставин справи, враховуючи, що з моменту набуття права власності на майно, являючись фактичним користувачем земельної ділянки, кадастровий номер: :01:376:0028, відповідач користувався цією ділянкою без передбаченого чинним законодавством договору оренди, не сплачував плату за користування нею, що є порушенням права власника землі Дніпровської міської ради щодо отримання такої плати, місцевим господарським судом зроблено правильний висновок про наявність підстав для стягнення з відповідача недоотриманих доходів в сумі 1 921 144 грн 96 коп. за користування земельною ділянкою без достатньої правової підстави, у порядку ст. 1212 Цивільного кодексу України.

При цьому, апеляційний суд відхиляє доводи відповідача щодо неправильного застосування ставки 3% річних для розрахунку безпідставно набутих коштів, оскільки такий розмір не узгоджується зі ставками визначеними рішенням ради № 3/24 від 13.07.2022.

Так, рішенням Дніпровської міської ради №13/27 від 06.12.2017 року "Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста" визначено розміри ставок земельного податку та розміри орендної плати на території міста з неодноразовими змінами, внесеними подальшими рішеннями міської ради.

Згідно п.п. 2.2., 2.2.4 додатку 1 Рішення Дніпровської міської ради №13/27 від 06.12.2017 року, в редакції рішення Дніпровської міської ради №11/57 від 20.05.2020 (яке було чинне з 01.01.2021 до 30.12.2023), за земельні ділянки, що використовуються юридичними і фізичними особами, в тому числі у разі переходу права власності на будівлі, споруди (їх частини), але право власності на які або право оренди яких в установленому законодавством порядку не оформлено, застосовується категорія "інші" - ставка земельного податку становить у відсотках від їх нормативної грошової оцінки -12%".

Попередня редакція вказаного пункту 2.2. була викладена у рішеннях ради від 21.02.2018 № 8/30, від 19.06.2019 № 5/46, та визначала ставку категорії "інші" 3%. Саме у редакції вказаних змін у рішенні №13/27 від 06.12.2017 діє вказаний пункт.

Суд відхиляє посилання відповідача на рішення ради № 3/24 від 13.07.2022 та визначені ставки, оскільки ним не вносилися зміни до п. 2.2. додатку 1 до рішення №13/27 від 06.12.2017, а вносилися зміни, зокрема, до таблиці ставок додатку 1 до рішення №13/27 від 06.12.2017.

Щодо решти ставок у таблиці додатку 1 визначених Рішення Дніпровської міської ради №13/27 від 06.12.2017, в подальших редакціях, то ці ставки земельного податку та розміру орендної плати за землю застосовуються тільки для укладених договорів оренди земельної ділянки. Тоді як в даних правовідносинах діючого договору оренди між сторонами на період спірних правовідносин не існувало.

Окрім того, з урахуванням приписів пп.288.5.1. п.288.5 ПК України, згідно яких розмір орендної плати не може бути меншим ніж 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та вищевказаних рішень ради, колегія суддів не вбачає підставі дійти висновку, що такі розрахунки мали здійснюватися за ставкою менше 3% річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Колегія суддів відхиляє також доводи відповідача щодо визначення розміру нормативної грошової оцінки у спірний період на підставі неналежних доказів.

Так, положення Податкового кодексу України і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг із Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.

З огляду на те, що земельне законодавство і Податковий кодексу України не обмежують можливості подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом із Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка із Державного земельного кадастру, витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98- 103 ГПК України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі.

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, а також постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20.

Виходячи з викладеного, судом першої інстанції обґрунтовано прийнято як належний та допустимий доказ вартості земельної ділянки наданий позивачем витяг №НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 15.04.2024, а також розрахунки нормативної грошової оцінки за 2021-2023 роки, виконані КП "Муніципальний землевпорядний офіс".

З урахуванням відсутності можливості отримати витяги про нормативну грошову оцінку за попередні періоди 2021 2023 роки, незалежно від волевиявлення позивача, розрахунок було здійснено на підставі даних КП "Муніципальний землевпорядний офіс" ДМР. Зазначене підприємство здійснює діяльність згідно Статуту, затвердженого рішенням міської ради від 22.03.2023 р. № 68/35, п. 2.2.63 якого передбачено проведення розрахунків даних про нормативну грошову оцінку земель м. Дніпро та надання відповідної інформації. Розрахунок було здійснено на підставі діючої технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Дніпра, яку затверджено рішенням Дніпровської міської ради від 20.05.2020 № 12/57 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Дніпра".

При цьому, відповідачем не спростовано належними та допустимими доказами, визначений Комунальним підприємством "Муніципальний землевпорядний офіс" розмір нормативної грошової оцінки за 2021, 2022, 2023 роки, не надано інших доказів, які визначають нормативну грошову оцінку у ці періоди щодо спірної земельної ділянки по іншому.

Отже, апелянт не довів, що розрахунок суми коштів, які зберіг у себе землекористувач земельної ділянки за рахунок власника земельної ділянки внаслідок користування землею без достатньої правової підстави, виконано позивачем не вірно.

Також апелянт невірно тлумачить Положення про комісію з визначення розміру збитків, заподіяних Дніпровській міській раді, власникам землі та землекористувачам при використанні земельних ділянок, затверджене рішенням виконавчого комітету Дніпровської міської ради від 18.04.2023 №24-18/4, оскільки у своїх доводах він посилається на пункти, які регулюють порядок визначення розміру збитків заподіяних Дніпровській міській раді, тоді як у даному випадку йдеться про повернення коштів набутих без достатньої правової підстави, внаслідок несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою, що передбачено пунктом 4 Положення та частиною першою статті 1212 Цивільного кодексу України. Доводи апелянта щодо необхідності прийняття органом місцевого самоврядування рішення про затвердження актів з визначення розміру збитків є помилковими, оскільки зазначений порядок застосовується виключно у випадках відшкодування збитків, завданих власнику земельної ділянки.

Відхиляє апеляційний суд і доводи відповідача щодо недоведеності матеріалами справи розміру земельної ділянки, якою користується відповідач та необхідності дослідження цього питання шляхом призначення експертизи у справі, у зв`язку з наступним.

Статтею 79 Земельного кодексу України визначено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно зі статтею 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Об`єктом оренди може бути земельна ділянка, яка сформована як об`єкт цивільних прав (аналогічні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №916/2948/17 та від 09.04.019 у справі №922/652/18).

Відповідно до Інформаційної довідки №380621519 від 29.05.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна земельна ділянка (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) площею 1,0617га, розташована за адресою: Дніпропетровська область, місто Дніпро, вулиця Берегова (АНД район), буд. 238а, сформована як об`єкт цивільних прав 03.11.2017, цільове призначення землі промисловості, 1.10.5.

Відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно на земельній ділянці розташовано нерухоме майно, власником якого з 06.09.2021 по 22.07.2024 року було ТОВ "Проф-Інвест 2002" ().

Згідно з матеріалами справи, на огородженій парканом земельній ділянці з кадастровим номером :01:376:0028 площею 1,0617га розташовані будівлі та споруди, які належали відповідачу до 23.07.2024.

Так в доданих позивачем документах, зокрема, щодо передачі земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 попередньому власнику Томчуку Д.П. по фактичному розміщенню будівель та споруд, міститься рішення Дніпропетровської міської ради IV скликання від 01.03.2006 року №162/34 яким затверджено проект відведення земельної ділянки, розроблений ТОВ "Земля+", і передано земельну ділянку (план земельної ділянки додається) площею 1.0617 га (кадастровий номер :01:376:0028) в оренду строком на 15 років гр. ОСОБА_1 по фактичному розміщенню будівель та споруд за адресою: АДРЕСА_1 за рахунок земель не переданих у власність або користування, код цільового використання (УКЦВЗ) 1.10.5 (інша промисловість).

Право власності ОСОБА_1 на будівлі та споруди станом на дату розробки та затвердження відповідної технічної документації із землеустрою підтверджувалося договором купівлі-продажу будівель від двадцять першого січня дві тисячі п`ятого року, посвідченого приватним нотаріусом Кухтіною В.В., зареєстровано в реєстрі №704.

Опис будівель та споруд, належних ОСОБА_1 був наступним:

-літ. К-1 будівля бані інв. №1, заг. площа 157,2 кв.м., літ. АР будівля слюсарної майстерні інв. №6, І-1 будівля котельної інв. №23/29, заг. площа 616,1 кв.м.;

-будівля складу метала, літ. АМ-1, інв. №17;

-будівля арматурного цеху, літ. 3-1, інв. №15, приміщення 2,3, загальною площею 869,1 кв.м.

При цьому за договором відчужено і напівзруйновані об`єкти АР, ІІ-1, КІ-1.

Схема вказаного нерухомого майна на ст.219, т. 1.

В подальшому, як вбачається з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за договором купівлі-продажу від 06.09.2021 відповідач придбав у ОСОБА_1 нерухоме майно у наступному складі:

будівлі арматурного цеху, літера 3-1, 31-1, 3V-1, загальною площею 1020,7 кв.м.; основа площа будівлі складає 941,7 кв.м.;

будівлі бані, літера К-1, з прибудовою літера К1-1, загальною площею 261,4 кв.м.; основа площа будівлі складає 237,8 кв.м.;

будівлі котельної, літера І-1, І2-1, І3-1, загальною площею 608,0 кв.м.; основа площа будівлі складає 599,6 кв.м.; у прибудові літера І1-1, площею 343,5 кв.м.;

будівлі складу металу, літера AM, загальною площею 1233,9 кв.м.; основа площа будівлі складає 1095,2 кв.м.;

димохід літера і; димохід літера і 1; пандус літера І2;

сторожка, літера А-1, загальною площею 14,1 кв.м.; основа площа будівлі складає 8,6 кв.м.; вбиральня,

літера Б-1, загальною площею 2,0 кв.м.; основа площа будівлі складає 2,0 кв.м.;

ганок літера б; навіси літера Г-1, В-1, Д-1, Огорожі № 1-9,13; Естакада № 10, № 11; труба димова № 12; Замощення І.

Отже, відповідач набув у власність будівлю бані з прибудовою, будівлю котельної з суміжними приміщеннями, будівлю складу металу, будівлю арматурного цеху з суміжними приміщеннями.

Не зважаючи на зміну позначень таких об`єктів та деяку різницю площ (при цьому не в меншу сторону для відповідача), колегія суддів не вбачає підстав дійти висновку про їх кардинальну відмінність з майном попереднього власника.

Відповідач посилаючись на обставини зміни складу та площі нерухомого майна не надав жодних графічних матеріалів комплексу на час перебування у власності відповідача для порівняння розміщених об`єктів, а посилався лише на данні щодо опису приміщень, з яких неможливо дійти висновку про набуття відповідачем частини об`єктів, які належали ОСОБА_1 . Відповідач не зазначає і які саме будівлі не були придбані у Томчука Д.П.

Суд не погоджується з посиланнями відповідача на використання земельної ділянки у межах загальної площі, яку займають об`єкти нерухомого майна згідно технічного паспорту, оскільки розмір земельної ділянки по фактичному розміщенню майна включає не лише площу будівель, а і територію необхідну для їх обслуговування та експлуатації.

За викладеного колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відсутності підстав для призначення судової експертизи у справі та відхилила відповідне клопотання відповідача заявлене в апеляційному суді, про що в судовому засіданні 06.04.2026р. було постановлено усну ухвалу.

Також, суд приймає до уваги, що оформлення прав на земельну ділянку, на якій розташовано нерухоме майно відповідача, було його обов`язком. Проте, відповідач не ініціював питання оформлення права користування земельною ділянкою та визначення інших меж необхідних для користування його нерухомістю, ніж це було встановлено попереднім власником майна.

Посилання відповідача на те, що за спірною адресою зареєстровані інші суб`єкти господарювання суд відхиляє. Адреса реєстрації місцезнаходження юридичної особи не є доказом користування цією юридичною особою земельною ділянкою з кадастровим номером :01:376:0028.

Таким чином, суд доходить висновку, що відповідач у період з 06.09.2021 до 22.07.2024 користувався спірною земельною ділянкою без достатньої правової підстави та за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянкою у відповідний період саме у сформованому розмірі земельної ділянки 1,0617га.

З огляду на усе вищевикладене, судова колегія апеляційного суду вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а оскаржуване рішення таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України, для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будтов-М" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025р. у справі № 904/268/25 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.06.2025р. у справі № 904/268/25 - залишити без змін.

Витрати з оплати судового збору, понесені у суді апеляційної інстанції, віднести на Товариство з обмеженою відповідальністю "Будтов-М".

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена та підписана 14.04.2026р.

Головуючий суддя А.Є. Чередко

Суддя М.О. Дармін

Суддя І.М. Кощеєв