ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.04.2026 року м. Дніпро Справа № 912/958/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач)

суддів: Мороза В.Ф., Іванова О.Г.

при секретарі судового засідання: Кишкань М.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Альбіон-Істейт"

на рішення Господарського суду Кіровоградської області (суддя Тимошевська В.В.) від 12.08.2025р. у справі № 912/958/25

за позовом Державного закладу професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі"

до відповідача: Приватного підприємства "Альбіон-Істейт"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Кіровоградської обласної державної адміністрації

за участю Кіровоградської обласної прокуратури

про розірвання договору, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання вчинити дії, -

ВСТАНОВИВ:

Державний заклад професійної освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" звернувся до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Приватного підприємства "Альбіон-Істейт", де просив:

- розірвати Інвестиційний договір №08/07 від 21.09.2007, укладений між Кіровоградським професійним ліцеєм сфери послуг та Приватним підприємством "Альбіон-Істейт";

- скасувати державну реєстрацію права власності Приватного підприємства "Альбіон-Істейт", здійснену в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, який є невід`ємною архівною складовою частиною Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щодо об`єкта незавершеного будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером :29:255:0010, за адресою: м. Кіровоград (нова назва Кропивницький), вул. Декабристів (нова назва Панченка Володимира), буд. 26, реєстраційний номер майна 38893387, дата прийняття рішення про державну реєстрацію 28.12.2012;

- зобов`язати Приватне підприємство "Альбіон-Істейт" усунути перешкоди Державному закладу професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером :29:255:0010 за адресою: м. Кропивницький, вул. Панченка Володимира, буд. 26, шляхом демонтажу фундаменту, об`єкта незавершеного будівництва та звільнення земельної ділянки від будівельних матеріалів.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2025р. у справі № 912/958/25:

- позовні вимоги задоволено повністю;

- розірвано Інвестиційний договір №08/07 від 21.09.2007 року, укладений між Кіровоградським професійним ліцеєм сфери послуг та Приватним підприємством "Альбіон-Істейт";

- скасовано державну реєстрацію права власності Приватного підприємства "Альбіон-Істейт", здійснену в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, який є невід`ємною архівною складовою частиною Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щодо об`єкта незавершеного будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером :29:255:0010, за адресою: м. Кіровоград (нова назва Кропивницький), вул. Декабристів (нова назва Панченка Володимира), буд. 26, реєстраційний номер майна 38893387, дата прийняття рішення про державну реєстрацію 28.12.2012;

- зобов`язано Приватне підприємство "Альбіон-Істейт" усунути перешкоди Державному закладу професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером :29:255:0010 за адресою: м. Кропивницький, вул. Панченка Володимира, буд. 26, шляхом демонтажу фундаменту, об`єкта незавершеного будівництва та звільнення земельної ділянки від будівельних матеріалів;

- стягнуто з Приватного підприємства "Альбіон-Істейт на користь Державного закладу професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" 7 267,20 грн судового збору.

Рішення мотивовано обставинами істотного порушення умов договору його тривале невиконання відповідачем, що є підставою для розірвання такого договору в порядку ч. 2 ст. 651 ЦК України. Суд скасував державну реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва, оскільки його реєстрація за відповідачем відбувалась без погодження з позивачем та за відсутності прав на земельну ділянку. Вимога про звільнення земельної ділянки мотивована тим, що будівельні матеріали, власником яких є відповідач до завершення будівництва, розміщені на земельній ділянці, яка належить на праві постійного користування позивачу за відсутності правових підстав внаслідок розірвання Інвестиційного договору та скасування державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Не погодившись з вказаним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулося Приватне підприємство "Альбіон-Істейт", в якій просить скасувати рішення Господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2025р. у справі № 912/958/25 та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог позивача відмовити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тими обставинами, що судом безпідставно залучено у справі прокурора. Державний заклад професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" самостійно звернувся до суду за захистом своїх порушених прав, клопотання про вступ у справу прокуратури, подано поза межами повноважень наданих органам прокуратури Конституцією України та Законом України "Про прокуратуру"; судом не було досліджено в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави.

Суд помилково долучив до судових засідань та на момент вирішення питання про вступ прокуратури у справу, прокурора, на підставі документа, який посвідчує особу, а не надає повноваження на здійснення представництва інтересів в суді.

Також суд безпідставно залучив до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Кіровоградську обласну державну адміністрацію.

Апелянт не вбачає істотного порушення умов договору, роботи за договором були розпочаті та є готовність до їх виконання. Позивач добровільно на власний розсуд погодився на умови Інвестиційного договору - без зазначення строків будівництва та строків виконання апелянтом своїх зобов`язань. За відсутності визначених строків будівництва, позивач, укладаючи Інвестиційний договір, саме на дату його укладення - 21.09.2007 р., не міг розраховувати на отримання частини приміщень у чітко визначений строк (термін). Вказана обставина виключає застосування частини другої статті 651 ЦК України. Також до договірних відносин не може бути застосоване поняття "розумний строк", яке використовується у правовідносинах врегульованих процесуальними нормами права.

Ініційовані судові спори щодо визнання недійсним договору також відтермінували виконання договору.

Розірвання Інвестиційного договору завдасть позивачеві значно більшої шкоди, ніж наявність невизначеної (умовної) шкоди, яку на думку позивача йому завдано у зв`язку з порушенням цього договору відповідачем.

Позивачем не дотримано вимог Інвестиційного договору в частині досудового врегулювання та не ініційовано жодних змін щодо строків будівництва, не направлено претензій чи пропозицій щодо укладення договору з визначеним строком.

Термін дії Дозволу на виконання будівельних робіт №244/2008-Кр від 06 листопада 2008 року діє станом на сьогоднішній день. Відповідачем отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт №244/2008-Кр від 06 листопада 2008 року на якому є відмітка про продовження строку його дії до 31.01.2012 року. У зв`язку з набранням чинності 12.03.2011 року Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", відповідно до пункту 8 Розділу V вказаного Закону, дозволи на виконання будівельних робіт, отримані до набрання чинності цим Законом, є чинними до завершення будівництва об`єкта.

Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність необхідного переліку документів для реєстрації відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва. За доводами відповідача Інвестиційний договір містить правові ознаки суперфіцію. Вимога про те, що для реєстрації додаються документи, що посвідчують право на земельну ділянку, саме заявника, була відсутня. Умови Інвестиційного договору передбачають, що земельна ділянка на якій відповідачем здійснюється будівництво, перебуває у користуванні позивача.

Відповідач вважає, що суд мав би врахувати норму права передбачену частиною 1 пункту 3 статті 388 Цивільного кодексу України та застосувати її в частині визнання за апелянтом статусу добросовісного набувача у зв`язку з наявністю строку державної реєстрації права з 2012 року, що на дату подання позову становить більше ніж 13 років.

Також відповідач посилається на обставини спливу строку позовної давності за заявленими вимогами в частині скасування державної реєстрації.

У мотивувальній частині оскаржуваного рішення суд не зазначив, яка саме норма матеріального права підлягала застосуванню до даного спору, зокрема, не визначив конкретний спосіб захисту порушеного права, передбачений статтею 152 Земельного кодексу України.

Задоволення позову свідчить про повне ігнорування "суспільного", "публічного" інтересу, оскільки задоволення позовних вимог матиме наслідком порушення права на мирне володіння майном, здійснення інвестиційної діяльності відповідно до Закону України "Про інвестиційну діяльність" та покладення на позивача обов`язку компенсувати всі витрати та збитки відповідно до вимог п.11.3 Інвестиційного договору.

При цьому, ні в позовній заяві, ні в рішенні суду першої інстанції, не зазначено, яким чином буде забезпечений суспільний інтерес, внаслідок скасування державної реєстрації на майно, яке побудовано відповідно до Інвестиційного договору та діючого законодавства за погодженням з позивачем.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.10.2025р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою, її розгляд призначено в судове засідання на 28.01.2026р. о 15:30 год.

В судовому засіданні 28.01.2026р. оголошено перерву на 08.04.2026р. o 17:00 год.

Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що прокурор обґрунтовано вступив у справу. Позивач є бюджетною установою, закладом освіти підпорядкованим Міністерству освіти і науки України. Спірна земельна ділянка перебуває у позивача в постійному користуванні для розміщення будівель і споруд закладу освіти, належить до державної форми власності. Відтак, неправомірне використання спірної земельної ділянки становить суспільний інтерес. Також відповідач в скарзі не зазначає, яким чином задоволення клопотання прокуратури про вступ у справу, а також залучення третьої особи призвело до неправильного вирішення справи.

Повноваження прокурора, який здійснює представництво інтересів держави в господарському процесі, підтверджуються службовим посвідченням, як це відбулось у даній справі.

Зазначає, що всі сторони договору при його укладенні мають керуватися принципом розумності, в тому числі і щодо строку виконання зобов`язань, що перебуває в сфері регулювання цивільним законодавством. Кожна сторона має об`єктивні та обґрунтовані підстави розраховувати на дотримання принципу розумності іншою стороною.

Внаслідок того, що відповідачем не виконані умови спірного Інвестиційного договору, позивач не одержав нічого із того, на що розраховував при його укладенні. Єдиним наслідком укладення Інвестиційного договору для позивача є позбавлення його права користування та розпорядження земельною ділянкою внаслідок розміщення на ній будівельних матеріалів відповідача протягом більше, ніж 17 років.

Позивач, при укладенні договору, враховуючи зміст договору, проведені до його укладення переговори, розраховував на завершення будівництва об`єкту та одержання у власність його частини на початку 2011 року, входячи з Висновку комплексної державної інвестиційної експертизи від 27 жовтня 2008 року №Ф-112К/08 та дозволу на виконання будівельних робіт №244/2008-Кр від 6 листопада 2008 року. Ці документи виготовлені/надані відповідачеві за його зверненням і, саме, відповідачем визначено строк будівництва, і надано копії цих документів, із зазначенням строку будівництва, позивачеві.

Щодо спорів про визнання недійсним договору, як перешкоди для виконання його умов, то розгляд останньої із цих справ завершився за 14 років до звернення позивача із позовом до суду у даній справі.

Дозвіл на виконання будівельних робіт №244/2008-Кр від 06.11.2008 є чинним, проте не надає відповідачеві права на виконання будівельних робіт, оскільки особа, яка здійснює технічний нагляд (відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт) та особа, яка здійснює авторський нагляд припинені.

Облаштований відповідачем фундамент, також, не може використовуватися для подальшого будівництва, оскільки новозбудована будівля повинна мати укриття.

Посилання відповідача на те, що позивачем не дотримано досудового порядку вирішення спору є необґрунтованим, оскільки кожна особа має право вільно обирати не заборонений законом спосіб захисту прав і свобод, у тому числі й судовий.

Судом було надано належну обґрунтовану оцінку твердженню відповідача про те, що в п. 4.2. Розділу IV Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно не зазначено про те, що додаються документи, що посвідчують право на земельну ділянку, саме заявника.

Відповідач зазначав, що Інвестиційний договір є, в розумінні п. 2.2 Розділу ІІ Тимчасового положення, договором, за яким відповідно до законодавства передбачається перехід права власності. Порядок проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва регламентований спеціальними нормами розділу IV Положення. В свою чергу, Додаток 2 до Тимчасового положення містить Перелік правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно.

Інвестиційний договір не має правових ознак договору суперфіцію, з підстав, того що згідно приписів статті 413 Цивільного кодексу України, лише власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

Доводи апелянта про неврахування судом норми п. 1 ч. 3 ст. 388 Цивільного кодексу України є безпідставними, оскільки ця норма не регулює спірні правовідносини.

Також позивач зазначає, що відповідач заяви про застосування строків позовної давності не подавав. До того ж, позивач звернувся до суду із позовом про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою. Негаторний позов може бути пред`явлений позивачем протягом часу існування відповідного правопорушення.

Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює його фактичних та юридичних характеристик, а відтак і не наділяє такий об`єкт ознаками нерухомої речі. Відповідач до закінчення будівництва є власником лише матеріалів.

Відповідач подав відповідь на відзив позивача де вказує, що посилання прокурора на те, що спірна земельна ділянка належить державі, саме по собі не створює підстав для його вступу у справу, а посилання на незаконне використання земельної ділянки необґрунтоване та не може бути обґрунтоване з огляду на відсутність доказів незаконного використання.

Беручи до уваги текст укладеного Інвестиційного договору, вбачається, що апелянтом не порушені умови Інвестиційного договору щодо строків виконання зобов`язань з будівництва об`єкта, оскільки такі строки не вказані у самому договорі.

Висновок комплексної державної інвестиційної експертизи від 27.10.2008 року №Ф-112К/08 (30 місяців) не є умовою чи частиною Інвестиційного договору і не може розглядатися як обов`язковий строк виконання по інвестиційному Договору, його не погоджували та не підписували сторони.

Для того щоби вчинити істотне порушення умов Інвестиційного договору та застосувати частину 2 статті 651 Цивільного кодексу України, необхідно щоби його умовами було визначено конкретний строк виконання зобов`язання. Приватне підприємство "Альбіон-Істейт" не заперечує проти виконання обов`язків щодо передачі у власність після введення в експлуатацію частини об`єкту відповідно до умов пункту 1.2 Інвестиційного договору.

Прокуратура проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає наступне. Участь прокурора у справі обумовлена оцінкою наявності державного/публічного інтересу та необхідності його належного захисту. Інтерес держави у справі є ширшим, ніж приватний інтерес позивача. Державний навчальний заклад є бюджетною установою, що використовує державне майно та бюджетні кошти. Його права та обов`язки пов`язані з охороною державного майна, ефективним використанням бюджетних ресурсів та захистом публічного інтересу.

Невиконання вказаного Договору має негативні наслідки, оскільки маючи право власності на об`єкт нерухомості, який знаходиться на земельній ділянці, що належить державі, відповідач набуває привілейованого права на користування такою земельною ділянкою, що в свою чергу призводить до обмеження у володінні, розпорядженні та користуванні земельною ділянкою її власником та постійним користувачем. Такі дії варто розцінювати виключно як спробу набуття права користування земельною ділянкою в обхід встановленої законом процедури.

Зареєстрований об`єкт незавершеного будівництва унеможливлює здійснення оцінки повноти отриманих вигід/благ закладом освіти у недобудованому об`єкті, на вимогах, передбачених Інвестиційним договором, зокрема неможливо виокремити частку навчального закладу.

Прокурор належним чином повідомив суд про свою посаду, приналежність до органу прокуратури та пред`явив службове посвідчення. Прокурор здійснює функцію представництва інтересів держави, яка є елементом його службових повноважень. Це не є представництво за дорученням, тому довіреність від юридичної особи не вимагається, а процесуальні повноваження прокурора виникають безпосередньо із закону.

Доводи апелянта щодо нібито правомірності тривалого невиконання зобов`язань з огляду на відсутність конкретних строків будівництва є безпідставними, суперечать принципам добросовісності та розумності виконання зобов`язань.

Власник та постійний користувач позбавляється права вільно володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою, переданою відповідачу для будівництва. Фактично, ділянка не використовується за цільовим призначенням протягом тривалого часу.

Доводи апелянта про те, що тривалий розгляд судових справ нібито відтерміновував виконання ним умов Інвестиційного договору, є безпідставними. Сам факт звернення сторін до суду та розгляду справ щодо визнання договору недійсним не припиняє та не зупиняє його дії. До того ж такі спори були закінчені у 2010-2011 роках.

Невжиття переговорних процедур не може розцінюватися як порушення, яке позбавляє сторону права на судовий захист або робить позов передчасним.

Апелянт безпідставно посилається на вартість робіт понад 5 мільйонів гривень, які він втратить. Зазначена вартість визначена виключно за висновком Кіровоградського об`єднаного БТІ станом на 06.07.2011 року та не підтверджує реальні витрати апелянта, не враховує амортизацію, зміну стану об`єкта, до того ж, визначення вартості об`єкта було здійснено більш ніж десять років тому.

Твердження апелянта про те, що не зазначено, яким чином буде забезпечено суспільний інтерес у разі скасування державної реєстрації права власності на об`єкт є безпідставними. Скасування реєстрації безпосередньо відповідає суспільному інтересу, оскільки спрямоване на захист прав та законних інтересів позивача, ефективне використання об`єкта освітнього призначення та дотримання вимог законодавства. Реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не передбачалась укладеним між сторонами Інвестиційним договором та здійснена за відсутності будь-якого погодження з власником земельної ділянки та/або землекористувачем.

Відповідач подав відповідь на відзив прокурора в якому додатково зазначив, що судом не було досліджено в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, з урахуванням того, що позов у справі вже подано позивачем.

Щодо твердження прокуратури про спробу набуття користування земельною ділянкою в обхід встановленої законом процедури, відповідач зазначає, що він як інвестор - забудовник здійснював на законних підставах будівництво інвестиційного об`єкту та зафіксував етап роботи у вигляді реєстрації об`єкту незавершеного будівництва відповідно до чинного законодавства.

Чинним законодавством і умовами Інвестиційного договору визначено, що ПП "Альбіон-Істейт" набуває майнових прав на об`єкт будівництва, тобто сторонам було відомо про результат реалізації Інвестиційної угоди - набуття права власності інвестором-забудовником на "інвестиційний об`єкт" за виключенням тих площ, які передбачалося передати позивачу.

Відповідач звертає увагу на захист інтересів інвестора-забудовника, який вклав кошти у реалізацію даного Інвестиційного проекту та сподівається на справедливе дотримання його прав та інтересів.

Спосіб захисту, який підтримує прокуратура, свідчить про повне ігнорування "суспільного", "публічного" інтересу, оскільки задоволення позовних вимог матиме наслідком порушення права на мирне володіння майном, здійснення інвестиційної діяльності відповідно до Закону України "Про інвестиційну діяльність" та покладення на позивача обов`язку компенсувати всі витрати та збитки відповідно до вимог п.11.3 Інвестиційного договору.

Третя особа відзив на апеляційну скаргу не надала, у судові засідання не з`явилась. Про дату, час та місце судових засідань повідомлена належним чином; її неявка не перешкоджає апеляційному перегляду.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін та прокурора, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 21.09.2007 між ПП "Альбіон-Істейт" (Інвестор-забудовник) та Кіровоградським професійним ліцеєм сфери послуг (Замовник) укладено інвестиційний договір № 08/07 (далі - Інвестиційний договір, Договір), предметом якого є таке:

- За цим Договором Інвестор-забудовник з одного боку бере на себе зобов`язання здійснити інвестування коштів (майна) в будівництво об`єкту, всіх передбачених Договором та законодавством дій щодо реалізації проекту і передати у власність Замовнику частину результату здійсненого інвестування (прийнятого в експлуатацію об`єкту), а Замовник, зі свого боку, зобов`язується передати Інвестору-забудовнику свої функції, права та обов`язки замовника будівництва об`єкту і надати земельну ділянку під це будівництво (п. 1.1.).

- Після прийняття побудованого об`єкту в експлуатацію Інвестор-забудовник набуває у встановленому законодавством порядку права власності на нього, за винятком приміщення перукарні та дев`яти готельних номерів, які передає у власність Замовнику. Загальна площа частини об`єкту, що передається Замовнику становить 678 кв. м. Остаточна величина цієї площі може корегуватися та дорівнюватиме, відповідно до проектно-кошторисної документації, фактичній площі приміщень, що передаються у власність Замовнику. (п. 1.2.).

- Частки власності сторін у відсотках до загального розміру об`єкту визначаються в додатковій угоді сторін, яка буде невід`ємною частиною цього Договору, після отримання позитивного висновку експертизи виготовленої проектно-кошторисної документації (п. 1.3.).

- Об`єкт має бути розташований на земельній ділянці площею 0,19 га згідно з генеральним планом та планом землекористування (п. 1.4.).

- Характеристики об`єкту визначаються проектно-кошторисною документацією (п. 1.5.).

- Інвестор-забудовник виконує функції, зазначені в п. 1.1 цього договору, за рахунок власних, запозичених та /або залучених коштів на власний розсуд (п. 1.6.).

- Обсяги, структура і термін фінансування будівництва об`єкту визначаються Інвестором - забудовником із урахуванням умов цього договору (п. 1.7.).

Згідно розділу 2 Договору:

- Статус замовника (окрім майнових прав на об`єкт у відповідності до п.1.2) за цим договором залишається у замовника лише в обсязі прав та обов`язків, що не можуть бути передані Інвестору-забудовнику відповідно до вимог законодавства України (п.2.1.).

- У правовідносинах з третіми особами (в т.ч. з органами державної влади, державного контролю та органами місцевого самоврядування), повноваження Замовника виконує Інвестор-забудовник, на якого згідно з договором або укладених на його виконання угодами, покладені функції щодо реалізації проекту (п.2.2.).

- Замовник зобов`язується вчинити всі необхідні дії та сприяти набуттю, оформленню та реалізації майнових прав на об`єкт Інвестором-забудовником передбачених цим договором та тих, що випливають з факту набуття ним майнових прав на об`єкті (п.23.).

- У момент укладення сторонами договору замовник передає Інвестору - забудовнику всі документи, пов`язані з реалізацією проекту (п. 2.4.).

Договір серед прав та обов`язків Замовника передбачає:

- набути право власності на частину об`єкту, визначену пп. 1.2-1.3. цього Договору після прийняття закінченого будівництвом об`єкту в експлуатацію, у порядку та строки, визначені Договором;

- сприяти у випадку потреби Інвестору-забудовнику в одержанні у відповідних органах, організаціях, установах необхідних вихідних даних на проектування, правовстановлюючих та інших дозвільних документів, необхідних для реалізації проекту;

- надати земельну ділянку Інвестору-забудовнику під будівництво об`єкту з відповідними правовстановлюючими документами на неї (пункти 3.1., 3.2.).

За підпунктом 3.3.1. пункту 3.3. Договору Інвестор-забудовник має права замовника нового будівництва.

Згідно підпункту 3.4.1. пункту 3.4. Договору, з моменту передачі Інвестору-забудовнику Замовником земельної ділянки, наданої під будівництво та розміщення об`єктів та споруд і правовстановлюючих документів на неї, Інвестор-забудовник приймає на себе за цим Договором зобов`язання виконувати обов`язки по реалізації проекту (але не виключно), зокрема виконувати обов`язки замовника по будівництву об`єкту на весь період реалізації проекту у обсязі, необхідному для цього.

Інвестор-забудовник в межах своєї компетенції, яка випливає з функцій, переданих їй за цим договором, укладає з третіми особами угоди, що необхідні для реалізації проекту (підпункт 4.1. пункту 4).

Підпункт 5.1. пункту 5 Договору передбачає, що майнові права на інвестиції, об`єкт інвестиції та результат їх здійснення крім майнових прав замовника передбачених п.1.2 належать Інвестору-забудовнику, якщо інше не випливає із цього та інших укладених ним договорів.

Цей Договір набуває чинності з моменту затвердження цього Договору Міністерством освіти і науки України, і діє до моменту повного виконання Сторонами своїх зобов`язань (п. 8.1.).

Договір містить погодження на його укладення Спеціальною комісією з майнових питань Міністерства освіти і науки України, зазначеного на останній сторінці Договору.

Земельна ділянка за адресою: м. Кіровоград, вул. Декабристів, 26 (діюче найменування м. Кропивницький, вул. Панченка Володимира, 26) перебуває у позивача на праві постійного користування згідно Державного акта серія ЯЯ № 159008 від 08.04.2010 (а.с. 11).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав щодо земельної ділянки: кадастровий номер земельної ділянки :29:255:0010, загальна площа 0,6255 га, власники - орган державної влади Кіровоградська обласна державна адміністрація.

27.10.2008 надано позитивний висновок комплексної державної інвестиційної експертизи на проект будівництва 6-ти поверхового адміністративно-торговельно-готельного комплексу по вул. Декабристів, 26 в м. Кіровограді (а.с. 15).

06.11.2008 ПП "Альбіон-Істейт" видано Дозвіл на виконання будівельних робіт зі строком дії до 31.01.2011 (а.с. 14). На дозволі є відмітка про продовження строку його дії до 31.01.2012.

Позивач стверджує, що відповідач допустив істотне порушення умов Договору, оскільки Договір не виконаний, жодного об`єкту не побудовано, внаслідок чого позивач зі спливом сімнадцяти років після укладення Договору не отримав нічого із того, на що розраховував при укладенні договору. Позивач вказує, що відповідач зареєстрував за собою право власності на незавершене будівництво за відсутності дозволу на виконання будівельних робіт та документів, що посвідчують право відповідача на користування земельною ділянкою, чим порушено відповідні вимоги законодавства та внаслідок чого порушено право позивача на користування відповідною земельною ділянкою.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Згідно із ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог 11 ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості

За своєю суттю та правовою природою інвестиційний контракт є інвестиційним договором, укладеним між двома суб`єктами господарювання. Водночас, інвестиційний договір, як окремий вид цивільно-правових договорів, може містити положення різних видів цивільно-правових договорів залежно від предмету та цілей інвестування (договору про спільну діяльність, капітального будівництва, кредитування, купівлі-продажу, довірчого управління майном).

Здійснивши аналіз умов інвестиційного контракту апеляційний суд встановив, що інвестиційний контракт містить окремі положення договору будівельного підряду, зберігаючи, при цьому, правову природу інвестиційного договору.

За змістом Закону України "Про інвестиційну діяльність" (тут і далі в редакції, чинній час укладення спірного договору), що визначає загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України, інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно.

Відповідно до ст. 7 цього Закону всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. За рішенням інвестора права володіння, користування і розпорядження інвестиціями, а також результатами їх здійснення можуть бути передані іншим громадянам та юридичним особам у порядку, встановленому законом. Взаємовідносини при такій передачі прав регулюються ними самостійно на основі договорів. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності (ст. 9 Закону України "Про інвестиційну діяльність").

Згідно зі ст. 837 ЦК України за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов`язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов`язується прийняти та оплатити виконану роботу. Договір підряду може укладатися на виготовлення, обробку, переробку, ремонт речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові. Для виконання окремих видів робіт, встановлених законом, підрядник (субпідрядник) зобов`язаний одержати спеціальний дозвіл. До окремих видів договорів підряду, встановлених параграфами 2-4 цієї глави, положення цього параграфа застосовуються, якщо інше не встановлено положеннями цього Кодексу про ці види договорів.

Відповідно до ст. 875 ЦК України за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов`язаних з місцезнаходженням об`єкта. До договору будівельного підряду застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Частиною 2 ст. 846 ЦК України передбачено, що якщо у договорі підряду не встановлені строки виконання роботи, підрядник зобов`язаний виконати роботу, а замовник має право вимагати її виконання у розумні строки, відповідно до суті зобов`язання, характеру та обсягів роботи та звичаїв ділового обороту.

У даному випадку укладений між сторонами Договір передбачає реалізацію Інвестором-забудовником проекту з будівництва адміністративно-торгівельно-готельного комплексу на земельній ділянці, яка належить Замовнику на праві постійного користування згідно Державного акта серії ЯЯ № 159008, виданого 08.04.2010. Цільове призначення земельної ділянки - під розміщення будівель і споруд. Вказаний акт було видано на підставі рішення сесії Кіровоградської міської ради від 28.12.2007 № 405.

При цьому, рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 10.12.2007 у справі № 9/397, яке набрало законної сили, зобов`язано Кіровоградську міську раду видати Кіровоградському професійному ліцею сфери послуг державний акт на право постійного користування земельною ділянкою площею 6255,31 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Кіровоград, вул. Декабристів, 26.

Згідно вказаного рішення суду встановлено, що позивач (як правонаступник ПТУ-18 м. Кіровограда) є користувачем забудованої земельної ділянки громадського призначення загальною площею 6255, 31 кв.м.

Також у матеріалах справи наявні рішення суду у справах № 14/94 і № 12/128, якими встановлено обставини відсутності порушених прав Державного закладу професійної освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі", у тому числі, прав постійного землекористувача, за укладеним Договором та відповідність такого Договору нормам того законодавства, оцінка на відповідність якого досліджувалась.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 19.08.2010 у справі №14/94, яке набрало законної сили, відмовлено у задоволені позову Кіровоградського професійного ліцею сфери послуг до ПП "Альбіон-Істейт" про визнання недійсним інвестиційного договору №08/07 від 21.09.2007. Згідно вказаного рішення суду встановлено відсутність порушення прав позивача, оскільки згідно умов оспорюваного договору ПП "Альбіон-Істейт" не набув прав оренди чи власності земельної ділянки.

Згідно постанови Вищого господарського суду України від 13.04.2011 у справі №12/128 скасовано рішення господарського суду Кіровоградської області від 26.11.2010 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 21.02.2011 та постановлено нове рішення, яким у задоволенні позову Кіровоградського професійного ліцею сфери послуг до ПП "Альбіон Істейт" про визнання недійсним інвестиційного договору № 08/07 від 21.09.2007 відмовлено.

Приймаючи постанову від 13.04.2011 у справі №12/128, суд касаційної інстанції, виходячи з встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи, визнав необґрунтованими їх висновки про наявність підстав для задоволення позову, посилаючись на те, що суди попередніх інстанцій не звернули увагу на те, що згідно з пунктом 2.4 контракту директор ліцею має право укладати господарські договори та інші угоди, а також видавати доручення, звідси інвестиційний договір є укладеним відповідно до умов чинного законодавства та підстави для визнання його недійсним відсутні.

За викладеного, суд першої інстанції вірно виходив з презумпції правомірності спірного правочину.

Відповідно до ст. 180 ГК України (чинній станом на момент виникнення спірних правовідносин) зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Частина 3 ст. 653 ЦК України також передбачає, що договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.

Відповідно до ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У ст. 651 ЦК України зазначено про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Тобто суди повинні встановити, чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Вирішуючи питання щодо наявності обставин істотного порушення відповідачем зобов`язань за інвестиційним договором, суд першої інстанції встановив обставини зупинки будівництва та нездійснення відповідачем будівельних робіт протягом більше десяти років. При цьому відповідач не заперечував вказаних обставин.

Виходячи місту договору та врахувавши обставини, які встановлені рішеннями суду у справах № 14/94, № 12/128, за вказаним інвестиційним договором позивач поклав на відповідача виконання функцій замовника (забудовника) будівництва на земельній ділянці, яка належить позивачу на праві постійного користування. Відповідач за Договором зобов`язався виконувати функції замовника (забудовника) будівництва із залученням власних коштів чи коштів третіх осіб та з правом на укладення угод з третіми особами до повної реалізації проєкту - введення в експлуатацію побудованого об`єкта.

Нове будівництво передбачає собою певну послідовність комплексу заходів та робіт, необхідних для створення об`єкта будівництва, від підготовки до завершення та введення в експлуатацію.

В межах виконання Договору відповідач одержав висновок комплексної державної інвестиційної експертизи на проект будівництва від 27.10.2008 № Ф-112К/08 та отримав дозвіл на виконання будівельних робіт від 06.11.2008.

Крім того, на виконання Договору на земельній ділянці розпочато будівництво та побудовано 10% об`єкту. На вказане незавершене будівництво зареєстровано право власності за ПП "Альбіон-Істейт" 28.12.2012.

Щодо строків завершення будівельних робіт об`єкту інвестування слід зазначити, що інвестиційним договором дійсно не передбачено чіткий строк їх завершення.

Проте частиною 2 статті 846 ЦК України передбачено, що якщо у договорі підряду (елементи якого містяться у інвестиційному договорі) не установлені строки виконання роботи, підрядник зобов`язаний виконати роботу, а замовник має право вимагати її виконання у розумні строки, відповідно до суті зобов`язання, характеру та обсягів роботи та звичаїв ділового обороту.

З огляду на відсутність в інвестиційному договорі конкретних строків виконання відповідачем своїх зобов`язань з виконання будівельних робіт суд першої інстанції правильно надав оцінку обставинам виконання відповідачем своїх зобов`язань з врахуванням положень ч. 2 ст. 846 ЦК України, оскільки, за таких обставин відповідач повинен був виконати зазначене зобов`язання у розумні строки.

Поняття "розумний строк" є оціночним, тобто таким, що визначається у кожному конкретному випадку з огляду на сукупність усіх обставин, він залежить від багатьох факторів та не повинен перевищувати меж необхідності.

Надавши оцінку усім наявним у матеріалах справи доказам, а також умовам укладеного між сторонами інвестиційного договору, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про те, що термін невиконання відповідачем протягом майже двадцяти років взятих на себе зобов`язань за інвестиційним контрактом щодо будівництва об`єкту інвестування не є розумним, що свідчить про порушення відповідачем взятих на себе зобов`язань та істотне порушення відповідачем умов вказаного договору, внаслідок чого позивач був позбавлений того на що він розраховував - отримання у власність частини об`єкту інвестування, що за наведених обставин є підставою для його розірвання в силу ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Відповідач не обґрунтував наявності будь-яких обставин, що виправдовують тривале невиконання договору або унеможливлюють його виконання, при тому, що будівництво об`єкта залишається незавершеним протягом майже 20 років з дати укладення.

Апеляційний суд вважає слушним твердження позивача про його правомірні очікування щодо виконання Договору з урахуванням строків, зазначених у відповідній документації з будівництва.

Зокрема, наданий позитивний висновок комплексної державної інвестиційної експертизи від 27.10.2008 містить строк щодо тривалості будівництва - 30 місяців. Дозвіл на виконання будівельних робіт від 06.11.2008 передбачав строк його дії до 31.01.2011.

Продовження вказаного дозволу до 31.01.2012 та його чинність станом на цей час, в силу положень п. 8 Прикінцевих положень закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", жодним чином не спростовує факту того, що недосягнення жодних результатів договору протягом майже 20 років не може відповідати критеріям розумності.

Останні дії щодо виконання Договору здійснювались відповідачем в період до 2012 року. В матеріалах справи відсутні жодні докази стосовно здійснення будь-яких дій по виконанню Договору після наведених вище подій (отримання висновку, дозволу, реєстрації права).

Отже, відповідач не дотримався строків виконання будівництва згідно первісно розробленої документації та упродовж тривалого часу з 2012 року взагалі не вчиняє жодних дій по виконанню обов`язків за Договором.

Навіть у разі відсутності чітко визначених строків у договорі, зобов`язання має бути виконане у строки, які є об`єктивно необхідними для його належного виконання з урахуванням характеру зобов`язання. Однак у даному випадку відповідач не наводить жодних пояснень щодо причин не виконання Договору впродовж всього строку дії Договору.

Наявність судових спорів стосовно правомірності укладення спірного договору, які завершились до 2012 року, також не пояснює причини невиконання договору після 2012 року.

Як правильно зазначено судом першої інстанції, результатом виконання Договору є прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та набуття позивачем права власності на його частину. Натомість, після укладення Договору та протягом всього його строку дії, який на час звернення до суду перевищує вісімнадцять років, позивач не отримав нічого з того, на що розраховував при укладені Договору. Натомість збереження договірних відносин матиме наслідком обмеження прав позивача на користування земельною ділянкою протягом невизначеного проміжку часу.

Твердження відповідача про завдання шкоди відповідачу внаслідок розірвання Договору не доведено. Вартість втрат у 5 млн. визначена відповідачем за висновком Кіровоградського об`єднаного БТІ станом на 06.07.2011 року та не підтверджує реальні витрати апелянта на теперішній час, не враховує зміну стану об`єкта тощо. Окрім того, суд не позбавляє відповідача права власності на матеріали, власниками яких є останній згідно ч. 3 ст. 331 ЦК України.

За положеннями ч.ч. 2, 3 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом:

а) визнання прав;

б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;

в) визнання угоди недійсною;

г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;

ґ) відшкодування заподіяних збитків;

д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Як встановлено, 28.12.2012 зареєстровано право приватної власності ПП "Альбіон-Істейт" на об`єкт незавершеного будівництва на земельній ділянці кадастровий номер :29:255:0010.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Абзац перший частини 3 ст. 331 ЦК України передбачає, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У відповідності до абзацу другого наведеної норми в редакції на дату оспорюваної реєстрації права власності на об`єкт, у разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.

Законом, який регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав є Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (тут і далі в редакції, чинній на час проведення спірної реєстрації).

В абзаці другому частини першої статті 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" вказано, що державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

Згідно з приписами частини 13 статті 15 цього ж Закону порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також порядок надання інформації з Державного реєстру прав встановлює Кабінет Міністрів України.

Згідно п.п. 72-74 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703, державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва проводиться у порядку, встановленому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.

Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташований такий об`єкт, за заінтересованою особою.

У разі проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва заінтересованою особою є особа, яка здійснює його будівництво.

Для проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва заявник подає органові державної реєстрації прав:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, та завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії;

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;

3) документи, що зазначені у пункті 28 цього Порядку.

Розділом ІV Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 07.02.2002 № 7/5, та яке було чинним на дату спірної реєстрації, передбачалось таке:

- державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва проводиться реєстратором БТІ відповідно до вимог Положення та з урахуванням особливостей, визначених цим розділом (п. 4.1.);

- у разі проведення державної реєстрації виникнення, переходу або припинення права власності на об`єкт незавершеного будівництва до заяви про державну реєстрацію прав заявником (заявниками) додаються документи, що посвідчують право на земельну ділянку, та дозвіл на виконання будівельних робіт, їх копії, документи, що підтверджують оплату за проведення державної реєстрації прав, видачу витягу про державну реєстрацію прав та надання витягу з Реєстру прав, а також інші документи, визначені Положенням (п. 4.2.).

Отже, одним із обов`язкових документів, який подається для реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, є документ, який посвідчує право на земельну ділянку заявника, тобто документ, який підтверджує право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна згідно абзацу другого ч. 3 ст. 331 ЦК України.

Згідно наданих ОКП "Кіровоградське обласне бюро технічної інвентаризації" документів, підставою реєстрації права стали такі документи: дозвіл на виконання будівельних робі від 06.11.2008, виданий ПП "Альбіон-Істейт"; Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою від 07.03.2008, виданий Кіровоградському професійному ліцею послуг; план меж земельної ділянки; інвестиційний договір № 08/07 від 21.09.2007; замовлення ПП "Альбіон-Істейт" по проведення інвентаризації від 18.11.2009 (а.с. 107-116).

Отже, серед документів щодо земельної ділянки відповідач надав державний акт, який посвідчує право Кіровоградського професійного ліцею на земельну ділянку, та інвестиційний договір, укладений між сторонами.

Однак, укладений між сторонами Договір не передбачає передачу ПП "Альбіон-Істейт" права користування земельною ділянкою, що слідує як зі змісту Договору, так і встановлених рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 19.08.2010 у справі №14/94 обставин.

Також вказаний Договір не має правових ознак суперфіцію, оскільки згідно приписів ст. 413 ЦК України лише власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

Стаття 92 Земельного кодексу України визначає право постійного користування земельною ділянкою, як право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

У рішенні Конституційного Суду України від 22.09.2005 у справі № 1-17/2005 зазначено, що суб`єктивне право постійного користування земельною ділянкою суттєво відрізняється від суб`єктивного права власності на землю та суб`єктивного права оренди. Власники землі та орендарі поряд із повноваженнями щодо володіння та користування наділяються і повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками (орендарі - в частині передачі земель у суборенду за згодою власника), а постійні користувачі такої можливості позбавлені.

Отже, суб`єкт права постійного користування землею не має права розпоряджатися земельною ділянкою, яка перебуває у його користуванні.

Недотриманням наведених вище вимог щодо подання всіх необхідних документів для реєстрації права свідчить про незаконність такої реєстрації, що порушує права позивача, як законного землекористувача відповідної земельної ділянки.

При цьому, державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює його фактичних та юридичних характеристик, а відтак і не наділяє такий об`єкт ознаками нерухомої речі. Відповідач до закінчення будівництва є власником лише матеріалів.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду.

У даному випадку скасування державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва відновлює права позивача оскільки: виключає можливість використання відомостей незаконного запису з відповідними наслідками такого використання; надає можливість позивачу, як законному землекористувачу, користуватись земельною ділянкою без обмежень, які виникають внаслідок реєстрації права іншої особи на об`єкт, розташований на такій земельній ділянці.

На підставі викладеного, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо скасування державної реєстрації права власності відповідача на об`єкт незавершеного будівництва. Тоді як, незаконне набуття права власності на освітній об`єкт створює загрозу порушення суспільних інтересів та законності у сфері освіти.

При цьому, апеляційний суд не вбачає підстав досліджувати обставини пропуску строку позовної давності та її наслідків, оскільки відповідно до частини 3 статті 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. ПП "Альбіон-Істейт" заяви про застосування строків позовної давності не подавало.

Реалізація основної позовної вимоги про усунення перешкод у користування земельною ділянкою є можливою винятково за умови одночасного припинення речових прав на об`єкт незавершеного будівництва, державна реєстрація яких проведена з порушеннями.

Негаторний позов - це вимога титульного володільця (орендаря, управителя) або власника до третіх осіб про усунення перешкод у користуванні чи розпорядженні майном, якщо володіння річчю не втрачено. Право на позов мають особи, чиє право засноване на законі або договорі (титульні власники), а строк позовної давності не застосовується.

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном та факти, які підтверджують дії відповідача у створенні позивачу перешкод щодо здійснення цих правомочностей.

При цьому поняття перешкод у реалізації прав користування і розпорядження є загальним поняттям і може включати не лише фактичну відсутність доступу до земельної ділянки та можливості використати її за цільовим призначенням, а й будь-які інші неправомірні дії порушника прав, а також рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, договори, інші правочини, у зв`язку з якими розпорядження і користування майном ускладнене або повністю унеможливлене.

Розташування на земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва, що зареєстрований на праві власності відповідача, перешкоджає позивачу вільно користуватися та розпоряджатися належним нерухомим майном (земельною ділянкою).

Відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Враховуючи, що умови Інвестиційного договору передбачають виникнення у позивача права власності лише після введення об`єкта в експлуатацію, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що ПП "Альбіон-Істейт" є власником матеріалів, які були використанні під час будівництва об`єкта. Вказані матеріали, включаючи фундамент, розміщені на земельній ділянці, яка належить на праві постійного користування позивачу.

З урахуванням обставин розірвання інвестиційного договору та скасування реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, наразі вказані матеріали розміщуються відповідачем за відсутності правових підстав.

Розміщення таких матеріалів на земельній ділянці позивача перешкоджає останньому в безперешкодному користуванні земельною ділянкою, у тому числі, з урахуванням мети використання як майна освіти згідно Закону України "Про освіту".

З урахуванням викладеного позовні вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу фундаменту, об`єкта незавершеного будівництва та звільнення земельної ділянки від будівельних матеріалів вірно задоволено місцевим господарським судом.

При цьому, спір у справі не стосується позбавлення відповідача права власності на нерухоме майно на підставі положень статті 388 ЦК України, а отже підстави для врахування даної норми при вирішенні спору відсутні.

Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.

Колегія суддів відхиляє доводи відповідача щодо безпідставного вступу у справі прокурора. Факт звернення суб`єкта до суду не виключає повноважень прокурора. Саме оцінка наявності державного/публічного інтересу та необхідності його належного захисту є ключовою для участі у справі прокурора, а не формальний факт подання позову самим позивачем.

Прокурор у даній справі представляє не лише інтерес конкретного закладу освіти, а інтерес держави як власника майна та гаранта забезпечення діяльності закладу освіти.

На відміну від закладу освіти, який виступає стороною у правочині та реалізує свої конкретні майнові права, прокурор представляє більш широкий суспільний інтерес, забезпечуючи законність, збереження державної та комунальної власності, належне використання майна для освітніх потреб та запобігання неправомірному вибуттю такого об`єкта з публічної сфери.

Маючи право власності на об`єкт нерухомості, який знаходиться на земельній ділянці, що належить державі в особі Кіровоградської обласної державної адміністрації, (постійний користувач Державний заклад професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі"), відповідач набуває фактично права на користування такою земельною ділянкою, що в свою чергу призводить до обмеження у володінні, розпорядженні та користуванні земельною ділянкою її власником та постійним користувачем.

Стаття 80 Закону України "Про освіту" зазначає, що до майна об`єктів закладів освіти, належать земельні ділянки і вони повинні використовуватися за цільовим призначенням, тісно пов`язаним з навчально-виховним процесом, а об`єкт незавершеного будівництва Приватного підприємства "Альбіон-Істейт" не використовується для навчальних цілей. Вирішальним в аспекті неухильного дотримання вимог зазначеної норми законодавець визначає обов`язкове використання об`єктів освіти і науки, що фінансуються з бюджету, за цільовим призначенням, тобто тісну пов`язаність з навчально-виховним процесом мети такого використання.

Невиконання умов Інвестиційного договору № 08/07 від 21.09.2007, а також наявність незавершеного будівництва упродовж тривалого часу на території навчального закладу суперечить вимогам чинного законодавства України та порушує права позивача, який є закладом освіти.

Стаття 53 Господарського процесуального кодексу України прямо передбачає право прокурора вступати у справу на будь-якій стадії судового процесу для захисту інтересів держави.

У поданому клопотанні прокуратурою визначено, у чому полягає інтерес держави; обґрунтовано факт його порушення; наведено підстави, які зумовлюють необхідність участі прокурора.

Суд першої інстанції, дослідивши наведені аргументи та матеріали справи, дійшов правомірного та обґрунтованого висновку про наявність передбачених законом підстав для вступу прокурора у справу, що відображено в ухвалі суду першої інстанції від 06.05.2025 року.

Доводи апелянта про відсутність у прокурора повноважень на участь у справі у зв`язку з тим, що службове посвідчення лише посвідчує особу та не надає повноважень представництва, є безпідставними, такими, що суперечать нормам процесуального законодавства та Закону України "Про прокуратуру".

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України та статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює функцію представництва інтересів держави, яка є елементом його службових повноважень. Участь прокурора в суді є публічно-правовою функцією, а не цивільним представництвом.

Суд не вбачає порушень процесу у зв`язку з залученням в якості третьої особи Кіровоградської обласної державної адміністрації - органу, який здійснює повноваження власника спірної земельної ділянки. Відповідач не доводить, яким чином залучення вказаної особи впливало на прийняття рішення у даній справі та його законність.

Доводи відповідача про порушення його права на мирне володіння майном та непропорційність втручання у право власності є необґрунтованими.

Суд звертає увагу, що у межах даної справи вирішується спір про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, а не питання припинення чи позбавлення відповідача права власності на належне йому майно. Оскаржуване рішення спрямоване виключно на відновлення порушеного права позивача на користування належною йому земельною ділянкою.

Розміщення майна відповідача на спірній земельній ділянці здійснено наразі без належних правових підстав, що створює перешкоди у реалізації прав позивача як користувача земельної ділянки. За таких умов обов`язок усунути такі перешкоди є прямим наслідком неправомірної поведінки відповідача щодо тривалого невиконання договору.

Втручання у право відповідача на мирне володіння майном, гарантоване статтею 1 Першого протоколу до Європейська конвенція з прав людини, у даному випадку:

передбачене законом, оскільки ґрунтується на положеннях цивільного та земельного законодавства щодо захисту права власності;

переслідує легітимну мету - забезпечення ефективного захисту прав власника (титульного володільця) земельної ділянки;

є пропорційним, оскільки не позбавляє відповідача права власності як такого, а лише покладає на нього обов`язок припинити порушення прав іншої особи. Суд не припиняв права власності на матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва та власником яких є відповідач до закінчення такого будівництва згідно ч. 3 ст. 331 ЦК України.

Таким чином, обраний спосіб захисту є належним, ефективним та співмірним порушенню, а доводи відповідача щодо непропорційності втручання безпідставними.

Також суд враховує, що згідно ст. 20 Закону України "Про інвестиційну діяльність" при недодержанні договірних зобов`язань суб`єкти інвестиційної діяльності несуть майнову та іншу відповідальність, передбачену законодавством України і укладеними договорами.

З огляду на усе вищевикладене, судова колегія апеляційного суду вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а оскаржуване рішення таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України, для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні.

Щодо розподілу витрат на правничу допомогу у апеляційній інстанції суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 123 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.

Під час вирішення питання про розподіл витрат на професійну правничу допомогу суд: 1) має право зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами, керуючись критеріями, які визначені у ч. 4 ст. 126 ГПК України (а саме: співмірність розміру витрат на оплату послуг адвоката зі складністю справи, часом, обсягом наданих адвокатом послуг, ціною позову та (або) значенням справи для сторони), але лише за клопотанням іншої сторони; 2) з власної ініціативи або за наявності заперечення сторони може відмовити стороні, на користь якої ухвалено рішення, у відшкодуванні понесених нею витрат на правову допомогу повністю або частково, керуючись критеріями, що визначені ч.ч. 5-7, 9 ст. 129 ГПК України (а саме: пов`язаність витрат з розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність розміру витрат до предмета спору, з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, у тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; поведінка сторони під час розгляду справи щодо затягування розгляду справ; дії сторін щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом; істотне перевищення чи заявлення неспівмірно нижчої суми судових витрат, порівняно з попереднім (орієнтовним) розрахунком; зловживання процесуальними правами).

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

Позивач просив стягнути з відповідача витрати на професійну правничу допомогу, понесені позивачем у суді апеляційної інстанції та подав докази понесення таких витрат у розмірі 20 000,00 грн.

Так, 18.11.2025 року Державний заклад професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" (клієнт) та адвокат Надєєва Оксана Олександрівна уклали договір про надання правничої допомоги № 18/11, відповідно до якого (пункт 1.1) клієнт доручає, а адвокат зобов`язується надати правничу допомогу Клієнтові щодо представництва інтересів Клієнта у Центральному апеляційному господарському суді у справі №912/958/25.

Правнича допомога надається у зв`язку з оскарженням Приватним підприємством "Альбіон-Істейт" рішення суду першої інстанції та відкриттям Центральним апеляційним господарським судом, ухвалою від 27.10.2025, апеляційного провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства "Альбіон-Істейт" на рішення Господарського суду Кіровоградське області від 12.08.2025р. у справі № 912/958/25 (п. 1.2).

Відповідно до п. 1.3. договору комплекс послуг, що належать до предмету договору:

Аналіз матеріалів справи, апеляційної скарги та підготовка правової позиції.

Підготовка та подання до суду відзиву на апеляційну скаргу та/або інших необхідних процесуальних документів.

Представництво інтересів Клієнта у всіх судових засіданнях, що відбудуться в суді апеляційної інстанції.

Ознайомлення з матеріалами справи в суді (за необхідності).

Підготовка та подання заяв, клопотань та інших процесуальних документів.

Отримання судового рішення апеляційної інстанції.

Інші дії, необхідні для ефективного захисту інтересів Клієнта в межах апеляційного провадження.

Відповідно до п.п. 3.1., 3.2. договору за надання правничої допомоги, що входить до предмету даного Договору, Клієнт сплачує Адвокату гонорар у розмірі 20 000,00 грн. Оплата здійснюється шляхом перерахування коштів на банківський рахунок Адвоката протягом 10 банківських днів з моменту укладення цього Договору.

Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та діє до 01 червня 2026 року (п. 4.1. договору).

21.11.2025 року між сторонами було підписано акт приймання-передачі наданої правничої допомоги (наданих послуг) за Договором про надання правничої допомоги. Підписання цього Акта свідчить про повне виконання Адвокатом зобов`язань за Договором у частині надання правничої допомоги, та Клієнтом - у частині її прийняття. Адвокатом надана та продовжує надаватися Клієнтові правнича допомога у справі № 912/958/25. Загальна вартість (гонорар) за надану правничу допомогу становить 20 000,00 грн.

Згідно платіжної інструкції № 533 від 25.11.2025 року позивачем на користь адвоката здійснено оплату у сумі 20 000, 00 грн.

У справі також наявний ордер ВА № 1136491, виданий на адвоката Надєєву Оксану Олександрівну.

Зі справи вбачається, що цим адвокатом було подано від імені позивача відзив на апеляційну скаргу та він був присутній у судових засіданнях.

Отже, наявними у справі доказами підтверджується факт отримання позивачем правової допомоги обсягом та вартістю, відповідно до умов договору про надання правової допомоги.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Апелянт не наводив заперечень щодо заявлених позивачем витрат на професійну правову допомогу у суді апеляційної інстанції.

Суд також не вбачає підстав засовувати самостійно критерії, що визначені ч.ч. 5-7, 9 ст. 129 ГПК України, та відмовити позивачу, на користь якого ухвалено рішення та відмовлено у задоволенні апеляційної скарги відповідача, повністю або частково у відшкодуванні понесених ним витрат на правову допомогу.

Враховуючи викладене, колегія суддів доходить до висновку про наявність підстав для покладення на відповідача витрат позивача на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції, у розмірі 20 000,00 грн., оскільки цей розмір судових витрат відповідно до ст. 74 ГПК України доведений, документально обґрунтований та відповідає критерію розумної необхідності таких витрат.

Відповідно до ст. 129 ГПК України та виходячи з результатів розгляду апеляційної скарги, сплачений за її подання судовий збір слід покласти на апелянта.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Альбіон-Істейт" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2025р. у справі № 912/958/25 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2025р. у справі № 912/958/25 - залишити без змін.

Витрати з оплати судового збору, понесені у суді апеляційної інстанції, віднести на Приватне підприємство "Альбіон-Істейт".

Стягнути з Приватного підприємства "Альбіон-Істейт" на користь Державного закладу професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" втрати на професійну правничу допомогу у сумі 20 000,00 грн.

Видачу наказу, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Кіровоградської області.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена та підписана 14.04.2026р.

Головуючий суддя А.Є. Чередко

Суддя В.Ф. Мороз

Суддя О.Г. Іванов