ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" квітня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/4324/25

ІНФОРМАЦІЯ_2 у складі:

судді ОСОБА_1

при секретарі судового засідання ОСОБА_2

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Керівника ІНФОРМАЦІЯ_3 ( АДРЕСА_1 ) 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ІНФОРМАЦІЯ_4 ( АДРЕСА_2 )
до 1. ІНФОРМАЦІЯ_5 ( АДРЕСА_3 ) , 2. ІНФОРМАЦІЯ_6 ( АДРЕСА_4 ) , 3.Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 ( АДРЕСА_5 ) 4. ОСОБА_4 ( АДРЕСА_6 ), 5. ОСОБА_5 ( АДРЕСА_6 )
про визнання недійсним договору та повернення майна
за участю представників:

прокуратури ОСОБА_6 ;

3-ої особи не з`явився;

відповідача 1 не з`явився;

відповідача 2- не з`явився;

відповідача 3 ОСОБА_7

відповідача 4 ОСОБА_8 ;

відповідача 5 - не з`явився;

ВСТАНОВИВ:

Керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області звернувся до ІНФОРМАЦІЯ_7 з позовом до ІНФОРМАЦІЯ_5 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , в якому просить:

- Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 № 5304-В-С, укладений між ІНФОРМАЦІЯ_6 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_3 (код НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_9 і зареєстрований в реєстрі за № 2493;

- Зобов`язати Фізичну особу-підприємця ОСОБА_3 (код НОМЕР_1 ) повернути ІНФОРМАЦІЯ_8 в особі ІНФОРМАЦІЯ_5 (код ЄДРПОУ НОМЕР_2 ) об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01 нежитлове приміщення підвалу № 6 у житловому будинку літ. «Б-8», загальною площею 83 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_7 , а ІНФОРМАЦІЯ_9 - прийняти у власність зазначене приміщення;

- Судові витрати покласти на відповідачів та стягнути за такими реквізитами: ІНФОРМАЦІЯ_10 , код 02910108, банк отримувач: ІНФОРМАЦІЯ_11 , рахунок НОМЕР_3 , код класифікації видатків бюджету 0901010.

Ухвалою ІНФОРМАЦІЯ_7 від 09.12.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/4324/25. Постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження з повідомленням сторін. Призначено підготовче засідання на 22 грудня 2025 року о 11:15. Цією є ухвалою залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ІНФОРМАЦІЯ_4 ( АДРЕСА_2 ЄДРПОУ НОМЕР_4 ).

18.12.2025 через систему «Електронний суд» представником третьої особи подані пояснення за вх. № 29760.

22.12.2025 через систему «Електронний суд» представником відповідача -3 подано заяву за вх. № 29882 про надання доступу до матеріалів справи та відкладення підготовчого засідання.

В судовому засіданні 22.12.2025 задоволено клопотання відповідача-3 про відкладення розгляду справи, у зв`язку з чим на підставі п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України постановлено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 19.01.2026 о 14:30 год.

06.01.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-3 подано заяву про вступ до участі у справі та надання доступу і можливості для ознайомлення з матеріалами справи за вх. № 243, а також заяву за вх. № 244 про ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді.

06.01.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-3 (адвокатом ОСОБА_10 ) подано заяву про припинення участі представника у справі за вх. № 329.

07.01.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-3 (адвокатом ОСОБА_11 ) подано заяву за вх. № 378, в якій повідомлено, що договір про надання правничої допомоги укладений між адвокатом ОСОБА_11 та ФО-П ОСОБА_3 у рамках вищенаведеної справи - розірвано.

07.01.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-3 (адвокатом ОСОБА_12 ) подано заяву про вступ у справу як представника за вх. № 438.

15.01.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-3 подано заяву про застосування строків позовної давності за вх. № 1150, клопотання про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору за вх. № 1155, клопотання про долучення доказів за вх. № 1157.

16.01.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-1 подані пояснення за вх. № 1299, заяви про застосування строків позовної давності за вх. № 1310 та за вх. № 1311.

Ухвалою ІНФОРМАЦІЯ_7 від 19.01.2026 знято з розгляду справу № 922/4324/25, призначену до розгляду у судовому засіданні на "19" січня 2026 р. о 14:30 год. Призначено розгляд справи № 922/4324/25 у судовому засіданні на "26" січня 2026 р. о 13:30 год. Попереджено, що дату та час проведення судового засідання може бути змінено, з урахуванням поточної обстановки у місті Харкові, про що учасників справи буде повідомлено додатково ухвалою суду.

26.01.2026 через систему «Електронний суд» Шевченківською окружною прокуратурою міста Харкова подано клопотання про залучення до участі у справі співвідповідачів за вх. № 2007.

Ухвалою ІНФОРМАЦІЯ_7 від 26.01.2026 клопотання Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова про залучення до участі у справі співвідповідачів (вх. № 2007 від 26.01.2026) задоволено. Залучено до участі у справі №922/4324/25 у якості співвідповідачів ОСОБА_4 (місце проживання: АДРЕСА_8 , ідентифікаційній код: НОМЕР_5 ) та ОСОБА_5 (місце проживання: АДРЕСА_8 , ідентифікаційній код: НОМЕР_6 ).

В судовому засіданні 26.01.2026 на підставі ч. 3 ст. 177 ГПК України постановлено протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та на підставі п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України постановлено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 16.02.2026 о 14:00 год.

28.01.2026 через систему «Електронний суд» Харківською обласною прокуратурою подані заперечення на заяву ІНФОРМАЦІЯ_5 про застосування строків позовної давності за вх. № 2259.

02.02.2026 через систему «Електронний суд» Харківською обласною прокуратурою подані заперечення на заяву ОСОБА_3 про застосування строків позовної давності за вх. № 2668.

10.02.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-4 подано заяву про застосування строків позовної давності за вх. № 3263.

16.02.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-4 подано заяву про вступ у справу як представника за вх. № 3750.

16.02.2026 через систему «Електронний суд» Шевченківською окружною прокуратурою міста Харкова подано заяву про зміну предмета позову (в порядку ст. 46 ГПК України) за вх. № 3802, в якій прокуратура викладає резолютивну частину позовної заяви у наступній редакції:

«Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 № 5304-В-С, укладений між ІНФОРМАЦІЯ_6 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_3 (код НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_9 і зареєстрований в реєстрі за № 2493;

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 (код НОМЕР_5 ) об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01 нежитлове приміщення підвалу № 6 у житловому будинку літ. «Б-8», загальною площею 83 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_7 ;

Визнати недійсним іпотечний договір від 23.12.2025, укладений між ОСОБА_4 (код НОМЕР_5 ) та ОСОБА_5 (код НОМЕР_6 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області ОСОБА_13 і зареєстрований в реєстрі за № 1731;

Судові витрати покласти на відповідачів та стягнути за такими реквізитами: ІНФОРМАЦІЯ_10 , код НОМЕР_7 , банк отримувач: ІНФОРМАЦІЯ_11 , код банку НОМЕР_8 , рахунок IBAN: НОМЕР_3 , код класифікації видатків бюджету 0901010.»

В судовому засіданні 16.02.2026 встановлено, що до заяви представника ОСОБА_4 (вх.№ 3263 від 10.02.2026) про застосування строків позовної давності додано ордер на підтвердження повноважень представника, який містить інший номер справи, аніж та, яка наразі розглядається. Внаслідок чого, судом постановлено протокольну ухвалу про залишення без розгляду заяви представника ОСОБА_4 (вх. № 3263 від 10.02.2026). Заява представника ОСОБА_4 (вх. № 3750 від 16.02.2026) про вступ у справу, як представника, також залишена судом без розгляду з аналогічних підстав, про що постановлено протокольну ухвалу. Крім того, за наслідком розгляду усного клопотання прокурора, на підставі п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України постановлено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 09.03.2026 о 14:10 год.

17.02.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-4 подано заяву про вступ у справу як представника за вх. № 3899.

19.02.2026 через систему «Електронний суд» Шевченківською окружною прокуратурою міста Харкова подано клопотання за вх. № 4232 про долучення до матеріалів справи платіжної інструкції щодо доплати судового збору за заявою прокурора про зміну предмета позову.

09.03.2026 представником відповідача-4 до суду подано клопотання про розгляд справи спочатку на підставі ч. 4 ст. 48 ГПК України за вх. № 5682.

В судовому засіданні 09.03.2026 заяву Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова про зміну предмета позову (вх. № 3802 від 16.02.2026) прийнято до провадження та постановлено подальший розгляд справи здійснювати з її урахуванням, про що постановлено окрему ухвалу. Задоволено клопотання представника відповідача-4 (вх. № 5682 від 09.03.2026) та на підставі ч. 4 ст. 48 ГПК України постановлено розпочати розгляд справи № 922/4324/25 спочатку. Крім того, на підставі п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України постановлено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 19.03.2026 о 14:00 год.

13.03.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-4 подано відзив на позов за вх. № 6149.

18.03.2026 через систему «Електронний суд» представником відповідача-4 подано заяву про проведення засідання за відсутності учасника справи за вх. № 6531.

19.03.2026 через систему «Електронний суд» Шевченківською окружною прокуратурою міста Харкова подано відповідь на відзив відповідача 4, ОСОБА_4 за вх. № 6580.

В судовому засіданні 19.03.2026 на підставі п. 3 ч. 2 ст. 185 ГПК України постановлено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 30.03.2026 о 15:00 год.

Ухвалою ІНФОРМАЦІЯ_7 від 30.03.2026 знято з розгляду справу № 922/4324/25, призначену до розгляду у судовому засіданні на "30" березня 2026 р. о 15:00 год. Призначено розгляд справи № 922/4324/25 у судовому засіданні на "08" квітня 2026 р. о 15:40 год. Попереджено, що дату та час проведення судового засідання може бути змінено, з урахуванням поточної обстановки у місті Харкові, про що учасників справи буде повідомлено додатково ухвалою суду.

В судовому засіданні 08.04.2026 на підставі ч. 2 ст. 216 ГПК України постановлено протокольну ухвалу про оголошення перерви у судовому засіданні з розгляду справи по суті до 13.04.2026 о 13:00 год.

В судовому засіданні 13.04.2026 присутній представник прокуратури підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив позов задовольнити.

Представники відповідача-3 та відповідача-4 проти позову заперечували, просили застосувати строки позовної давності.

Інші учасники справи своїх представників в судове засідання не направили.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Водночас, суд звертає увагу на те, що явка сторін у судове засідання обов`язковою не визнавалась, а брати участь у судових засіданнях є правом учасників справи, що встановлено ст. 42 ГПК України.

Окрім того, матеріали справи свідчать про те, що судом було створено всім учасникам судового процесу належні умови для доведення останніми своїх правових позицій та надання ними доказів, які, на їх думку, є достатніми для обґрунтування своїх вимог чи заперечень.

Разом з цим, за висновками суду у матеріалах справи достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору, внаслідок чого, суд дійшов висновку, що справа може бути розглянута за наявними у ній документами.

Отже, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

Шевченківською окружною прокуратурою м. Харкова здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000064 від 22.03.2023 за ч. 2 ст. 364 КК України.

Під час досудового розслідування на підставі ухвали слідчого судді Дзержинського районного суду м. Харкова (наразі Шевченківського районного суду м. Харкова) від 20.07.2023 у справі № 638/2612/23 в ІНФОРМАЦІЯ_5 отримано тимчасовий доступ до ряду приватизаційних справ, у тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень, розташованих за адресою: АДРЕСА_7 .

Вивченням зазначеної приватизаційної справи Шевченківською окружною прокуратурою м. Харкова встановлено, що 06.11.2014 між ІНФОРМАЦІЯ_6 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 укладено договір оренди нежитлових приміщень № 4132 (далі Договір оренди).

На підставі вказаного договору в строкове платне користування ФОП ОСОБА_3 передано нежитлове приміщення підвалу № 6 у житловому будинку літ. «Б-8», площею 83 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_7 (далі Майно), що належало до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, строком до 06.10.2017.

Вартість об`єкту оренди склала 166 200 гривень.

Відповідно до п. 4.3 Договору оренди необхідно підтримувати орендоване Майно відповідно до вимог ДБНіП, забезпечувати експлуатацію будівельних елементів і інженерного обладнання згідно технічних норм і правил.

Згідно з п. 4.8 Договору оренди орендар зобов`язаний здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою Орендодавця. За свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою Орендодавця при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством. Здійснювати реконструкцію орендованого Майна за письмовою згодою Орендодавця за свій рахунок за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з ІНФОРМАЦІЯ_12 до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством. Після проведення перепланування або реконструкції, згідно встановленого порядку, що потягли за собою заміну конструктивних елементів приміщення (будівлі), замовити за свій рахунок в КП « ІНФОРМАЦІЯ_13 » технічний паспорт на це приміщення (будівлю) і не пізніше 1-го місяця після закінчення ремонтних робіт надати його Орендодавцю з метою внесення змін до договору оренди.

Орендар має право здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, улаштування окремих входів у встановленому порядку, при наявності письмової згоди Орендодавця, за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з ІНФОРМАЦІЯ_12 до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством (п. 5.2 Договору оренди).

За змістом п. 5.3 Договору оренди Орендар має право за письмовою згодою Орендодавця вносити зміни до складу орендованого Майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення Майна зроблені за згодою Орендодавця, Орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта оренди у власність. Поліпшення, зроблені без згоди Орендодавця, які неможливо відокремити без пошкодження орендованого Майна, не породжують зобов`язання Орендодавця відшкодувати їх вартість.

У грудні 2014 року Орендар звернувся до ІНФОРМАЦІЯ_14 з листом (вх. №18279 від 10.12.2014) про надання дозволу на викуп орендованого Майна.

При цьому до вказаного листа не було долучено жодних документів, які б надавали право на приватизацію шляхом викупу.

Рішенням 40 сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 6 скликання від 24.06.2015 № 1925/15 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова», вирішено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова шляхом викупу (згідно з додатком).

Пунктом 6 вказаного додатку передбачено, що приватизації (відчуженню) шляхом викупу Орендарем ФО-П ОСОБА_3 підлягають:

- нежитлове приміщення підвалу в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_9 , площею 83 кв. метрів.

Після цього, ФОП ОСОБА_3 30.06.2015 (тобто майже через 8 місяців після укладання договору оренди (06.11.2014) до ІНФОРМАЦІЯ_14 подано заяву № 9807 про приватизацію орендованого Майна, розглянувши яку, орган приватизації дозволив здійснити викуп.

Таким чином, підставою для викупу орендарем вищевказаних нежитлових приміщень є здійснення за згодою орендодавця за рахунок власних коштів поліпшень орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна, з наданням підтверджуючих документів щодо таких поліпшень та отримання в установленому порядку дозволів на їх проведення у разі проведення ремонтних, реставраційних тощо робіт, які проводяться на підставі погодженої з органом охорони культурної спадщини науково-проектної документації.

На підставі заяви ФОП ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_14 листом від 30.06.2015 № 8556 запропоновано ФОП ОСОБА_14 , як суб`єкту оціночної діяльності, провести оцінку Майна, з метою визначення вартості об`єкту для приватизації шляхом викупу.

Суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_14 складено звіт про оцінку, відповідно до якого вартість Майна станом на 30.06.2015 склала 167 100 грн, без ПДВ, тобто всього лише на 900 грн більше, аніж вартість об`єкту згідно договору оренди (вартість майна за договором оренди 166 200 грн).

Прокуратура зауважує, що у вказаному звіті відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, у тому числі невід`ємні поліпшення. Крім того, середньозважений фізичний знос складає 30%.

Згідно листа від 16.07.2015 ІНФОРМАЦІЯ_15 наданого на адресу начальника ІНФОРМАЦІЯ_14 , будинок за адресою: АДРЕСА_9 , перебуває на державному обліку як пам`ятка архітектури місцевого значення та має охоронний № 40 Списку пам`яток архітектури, затвердженого рішенням ІНФОРМАЦІЯ_16 від 30.04.1980 № 334. Вказана будівля не занесена до Списку будівель - пам`яток архітектури, приватизація яких заборонена.

У цьому ж листі, Управління не заперечувало проти приватизації ФОП ОСОБА_3 нежитлового приміщення загальною площею 83 кв. м у будівлі - пам`ятці архітектури за адресою: АДРЕСА_9 , в порядку, передбаченому чинним законодавством.

При цьому повідомлено, що ФОП ОСОБА_3 виконано вимоги абз. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» - укладено попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку (її частину).

Так, між ІНФОРМАЦІЯ_15 (орган охорони) та ФОП ОСОБА_3 16.07.2015 укладено попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини (її частину) (далі Попередній договір).

Крім того, складено акт від 16.07.2015 технічного стану пам`ятки, в якому зазначено у тому числі стан внутрішніх архітектурно-конструктивних і декоративних елементів пам`ятки (приміщень підвалу №6).

Згідно з п.п. 1.1.2., 1.1.3. Попереднього договору за охоронним договором власник бере на себе зобов`язання щодо охорони пам`ятки, її використання відповідно до встановленого режиму використання, а також утримання пам`ятки в належному стані на умовах і в порядку, визначеному охоронним договором.

Власник пам`ятки зобов`язаний використовувати пам`ятку «Житловий будинок «Червоний промисловець» виключно під перукарню та у спосіб, що забезпечить збереження предмету її охорони, матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоблення тощо; утримувати пам`ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані, мати у приміщеннях пам`ятки належне обладнання згідно з вимогами органів протипожежної, санітарної, екологічної охорони та інших уповноважених органів; не змінювати призначення пам`ятки, її частин та елементів без погодження з органом охорони, утримувати територію пам`ятки упорядженою, не допускати використання території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб, що може зашкодити пам`ятці. Не робити будь-яких прибудов до пам`ятки, не переробляти її ззовні, так і всередині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території пам`ятки без спеціального письмового дозволу органу охорони; своєчасно проводити поточний та капітальний ремонт пам`ятки і роботи з упорядження території, виконувати реставраційні, ремонтні та інші роботи в терміни, передбаченні охоронним договором, а у разі потреби в терміни, визначені окремим розпорядженням органу охорони; проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи відповідно до науково-проєктної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом органу охорони. Копії матеріалів про проведення обміру та дослідження пам`ятки, а також науковопроєктну документацію безоплатно передавати органові охорони в 10-денний строк після її затвердження; з метою збереження пам`ятки та створення належних умов для її використання власник зобов`язаний забезпечити виконання реставраційних, консерваційних, ремонтних робіт з упорядження території пам`ятки, інших заходів, спрямованих на збереження пам`ятки, необхідність яких визначається органом охорони: виконати поточний ремонт приміщень з виключенням причин та наслідків замокань протягом 2015-2017 років; власник має інші обов`язки, що випливають з умов охоронного договору та чинного законодавства України.

Відповідно до п. 1.1.4. Попереднього договору у разі невиконання власником вимог законодавства про охорону культурної спадщини орган охорони в установленому порядку накладає на власника штрафні санкції, а також зобов`язує власника усунути порушення та відшкодувати завдані ним збитки; власник несе відповідальність за дотримання вимог техніки безпеки при проведенні ремонтно-реставраційних та інших робіт на пам`ятці та за якість виконання таких робіт; у разі самовільного проведення власником робіт, пов`язаних з перебудовою чи переробленням пам`ятки, інших робіт, які призвели до спотворення пам`ятки, її території, їх наслідки повинні бути усунені за рахунок власника в терміни, визначені письмовим розпорядженням органу охорони тощо.

Згідно зі п.п. 2.1., 2.2., 3.3. Попереднього договору набувач зобов`язаний у разі настання обставин, зазначених у п. 1.1. цього договору, у визначений цим договором, укласти охоронний договір на пам`ятку з органом охорони.

У 20-денний строк з моменту набуття права власності на пам`ятку надати органу охорони правовстановлюючі документи на пам`ятку та документи, що підтверджують правосуб`єктність набувача, а у випадку укладення охоронного договору за дорученням власника іншою особою доручення (довіреність) власника на здійснення таких дій. Усі документи мають бути завірені належним чином і подані у 2-х примірниках.

Неукладення охоронного договору у встановлений п. 1.1. цього договору строк з вини набувача є підставою для розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу.

Згідно інформації від 06.11.2025, наданої ІНФОРМАЦІЯ_17 будівля за адресою: АДРЕСА_7 , перебуває на обліку як пам`ятка містобудування та архітектури місцевого значення «Жилий будинок «Червоний промисловець», охоронний № 7263- Ха, занесена до Державного реєстру нерухомих пам`яток України наказом ІНФОРМАЦІЯ_18 від 04.06.2020 № 1883 (прийнята на облік рішенням ІНФОРМАЦІЯ_19 від 30.04.1980 № 334 під охоронним №40).

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір.

Департаментом на адресу ФОП ОСОБА_3 направлений припис від 03.04.2025 № 05-25/880 та лист від 16.05.2025 №05-25/1325 щодо необхідності укладення охоронного договору. Звернень від ФОП ОСОБА_3 щодо укладення охоронного договору на вказане приміщення у зазначеній пам`ятці до Департаменту не надходило.

Водночас, ФОП ОСОБА_3 укладено Попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини (її частину) від 16.07.2015 № 223 з ІНФОРМАЦІЯ_20 орган охорони культурної спадщини ІНФОРМАЦІЯ_21 стосовно об`єктів архітектури та містобудування на момент укладення договору. ІНФОРМАЦІЯ_20 надано згоду на приватизацію ФОП ОСОБА_3 нежитлового приміщення площею 83,0 кв.м у вказаному будинку.

Крім того, за інформацією ІНФОРМАЦІЯ_17 , ФОП ОСОБА_3 з ІНФОРМАЦІЯ_20 05.10.2015 укладено охоронний договір № 915 (строк дії договору з 05.10.2015 по 06.10.2017).

Також, з листа ІНФОРМАЦІЯ_17 вбачається, що науково-проектна документація щодо режиму використання пам`ятки не розроблялась, оскільки редакція Закону України «Про охорону культурної спадщини», чинна на момент приватизації ФОП ОСОБА_3 нежитлового приміщення, не містила таких вимог.

Згідно статті 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» роботи на пам`ятках здійснюються за наявності письмового дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини та підставі письмового дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини на підставі погодженої з ним науково-проектної документації.

Так, Департаментом, як органом охорони культурної спадщини, науково-проектна документація на проведення робіт у вищевказаному приміщенні не погоджувалась, дозвіл на її проведення не надавався. На теперішній час звернень від ФОП ОСОБА_3 щодо отримання дозволу на проведення робіт у вищевказаному приміщенні пам`ятки до Департаменту не надходило. Інформація про виконання робіт по приміщенню підвалу № 6 в літ. «Б-8», визначених у п. 14 Охоронного договору від 05.10.2015 № 915, до Департаменту не надходила.

Разом з цим, як вказує прокуратура, вже 26.10.2015 (тобто через 4 місяці після рішення міської ради про приватизацію комунального майна (дата прийняття рішення 24.06.2015) між ІНФОРМАЦІЯ_6 та ФОП ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу № 5304-В-С, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_9 і зареєстрований в реєстрі за № 2493, на підставі якого шляхом викупу за 167 100 грн, без ПДВ, у власність ФОП ОСОБА_3 перейшло все Майно, яке було орендовано на підставі договору оренди, а саме: нежитлове приміщення підвалу № 6, загальною площею 83 кв. м у житловому будинку літ. «Б-8», розташоване за адресою: АДРЕСА_7 (далі Майно) (реєстраційний номер 01). Акт прийому-передачі складений 26.10.2015, в Державному реєстрі майно зареєстроване 26.10.2015.

Згідно довідки з Державного реєстру речових прав на майно від 01.12.2025 № 451459370 власником спірного майна на цей час був ОСОБА_3 .

Однак, як стверджує прокурор, у даному випадку ФОП ОСОБА_3 дозвіл органів місцевого самоврядування на проведення невід`ємних поліпшення не отримував та жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді не здійснив, більш того, оскільки спірний об`єкт є пам`яткою архітектури місцевого значення, будь-які ремонтні роботи чи поліпшення без отримання дозволу органу охорони культурної спадщини та розроблення, погодження науково - проектної документації є незаконними. У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заяві ФОП ОСОБА_3 з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі, будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. ФОП ОСОБА_3 до органу приватизації, тобто до ІНФОРМАЦІЯ_22 , не подавав документи, передбачені п. 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації. Таким чином, ІНФОРМАЦІЯ_23 незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Тобто, за твердженнями прокуратури, відповідне рішення міської ради є незаконним, а договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства та має бути визнаний недійсним.

Зважаючи на вказане, прокуратура звернулась до суду з позовом, в якому просила: визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 № 5304-В-С, укладений між ІНФОРМАЦІЯ_6 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_3 (код НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_9 і зареєстрований в реєстрі за № 2493; зобов`язати Фізичну особу-підприємця ОСОБА_3 (код НОМЕР_1 ) повернути ІНФОРМАЦІЯ_8 в особі ІНФОРМАЦІЯ_5 (код ЄДРПОУ НОМЕР_2 ) об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01 нежитлове приміщення підвалу № 6 у житловому будинку літ. «Б-8», загальною площею 83 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_7 , а ІНФОРМАЦІЯ_9 - прийняти у власність зазначене приміщення.

Разом з цим, після відкриття судом провадження у справі (ухвала від 09.12.2025), відповідачем-3, ОСОБА_3 , 23.12.2025 спірне приміщення продано ОСОБА_4 , що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та договором купівлі-продажу № 1728 від 23.12.2025. Отже, на теперішній час кінцевим набувачем спірного майна став ОСОБА_4 .

Крім того, відповідно до іпотечного договору № 1731 від 23.12.2025 ОСОБА_4 (іпотекодавець) передав спірне приміщення в іпотеку ОСОБА_5 (іпотекодержателю). Строк виконання основного зобов`язання: 15.10.2028.

Зважаючи на вказане, ІНФОРМАЦІЯ_24 звернулась із заявою про зміну предмета позову (в порядку ст. 46 ГПК України). Ухвалою суду від 09.03.2026 заяву прокуратури про зміну предмета позову (вх. № 3802 від 16.02.2026) прийнято до провадження та постановлено подальший розгляд справи здійснювати з її урахуванням.

З урахуванням зміни предмету позову, Шевченківська окружна прокуратура міста Харкова просить: визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 № 5304-В-С, укладений між ІНФОРМАЦІЯ_6 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_3 (код НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_9 і зареєстрований в реєстрі за № 2493; витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 (код НОМЕР_5 ) об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01 нежитлове приміщення підвалу № 6 у житловому будинку літ. «Б-8», загальною площею 83 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_7 ; визнати недійсним іпотечний договір від 23.12.2025, укладений між ОСОБА_4 (код НОМЕР_5 ) та ОСОБА_5 (код НОМЕР_6 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області ОСОБА_13 і зареєстрований в реєстрі за № 1731.

Щодо правого обґрунтування необхідності представництва інтересів держави у суді Шевченківською окружною прокуратурою м. Харкова у спірних правовідносинах, зазначено наступне.

Відповідно до ст. 131-1 Конституції України на органи прокуратури покладено функцію представництва інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Одночасно, організація і порядок діяльності органів прокуратури України визначаються законом.

Статтею 23 Закону України «Про прокуратуру» визначені підстави представництва прокурором інтересів держави в суді, а саме, у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі №1-1/99, державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону, гарантування державної економічної інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.

Із врахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Таким чином, «інтереси держави» охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не підлягають точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом.

Надмірна формалізація «інтересів держави» може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно (аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.04.2018 по справі № 806/1000/17).

Прокурор набуває право на реалізацію своїх функцій, визначених законом, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захист або здійснює його неналежно.

«Не здійснення захисту» виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

«Здійснення захисту неналежним чином» виявляється в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є належною.

«Неналежність» захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який серед іншого включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.

Захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захист або робить це неналежно. У кожному такому випадку прокурор повинен навести причини, які перешкоджають захисту інтересів держави належним суб`єктом, і які є підставами для звернення прокурора до суду.

У справах за позовами прокурорів, заявлених в інтересах держави в особі уповноважених органів, позивачами є відповідні уповноважені органи, а прокурор у таких справах здійснює представництво їх інтересів в суді. Статус позивача прокурор набуває лише у випадках, коли звертається з позовом в інтересах держави у разі відсутності уповноваженого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду (постанова ІНФОРМАЦІЯ_25 від 26.06.2019 у справі №587/430/16-ц).

Відповідно до вимог ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Частиною 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», передбачено, що наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень.

Процедура, передбачена абзацами третім і четвертим частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» застосовується тільки до встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку, якщо захист законних інтересів держави не здійснює або неналежним чином здійснює суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження такого захисту (пункт 70 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц). Інакше кажучи, прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта лише тоді, коли той має повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, але не здійснює чи неналежно їх здійснює.

Водночас, у постанові ВП ВС від 11 червня 2024 у справі № 925/1133/18 продемонстровано правову позицію ВП ВС щодо субсидіарної ролі, яку виконує прокурор, замінюючи в судовому провадженні відповідний компетентний орган, котрий усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

У цій справі ВП ВС пояснила, що прокурор звертається до суду в особі органу, якщо: 1) орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси; 2) орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави.

Натомість як самостійний позивач прокурор звертається до суду, якщо: 1) відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; 2) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

Саме прийняття ІНФОРМАЦІЯ_26 рішення від 24.06.2015 № 1925/15, призвело до порушень приватизаційного законодавства та приватизації спірного майна в порушення передбаченого законом порядку, що унеможливлює звернення прокурора в інтересах ІНФОРМАЦІЯ_5 , адже цей орган сам і допустив ці порушення.

Отже, прокурор є самостійним позивачем у цьому спорі, оскільки ІНФОРМАЦІЯ_23 не може та не повинна бути позивачем за позовом прокурора, оскільки саме міська рада допустила порушення інтересів держави (територіальної громади) у спірних правовідносинах, а тому вона не є органом, який може здійснювати захист порушених інтересів у тих самих відносинах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові ВП ВС від 16.07.2025 у справі № 910/2389/23.

Як наслідок, в даному випадку прокурор звертається за захистом інтересів держави до суду як самостійний позивач, оскільки суб`єкт владних повноважень, до повноважень якого віднесені повноваження такого захисту, а саме ІНФОРМАЦІЯ_23 , є відповідачем за вказаним позовом, тому відповідне повідомлення про звернення до суду ІНФОРМАЦІЯ_27 не направлялось.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18.

Згідно із ст. 327 ЦК України та ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», матеріальною основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

Відчуження об`єктів нерухомості з комунальної власності з порушенням вимог законодавства підриває матеріальну і фінансову основу місцевого самоврядування, що в свою чергу завдає шкоду інтересам держави, яка згідно із ст. 7 Конституції України, гарантує місцеве самоврядування.

Постановою ІНФОРМАЦІЯ_28 від 26.04.2016 у справі № 916/2129/15 щодо аналогічних правовідносин за позовом заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі ІНФОРМАЦІЯ_29 до ТОВ « ІНФОРМАЦІЯ_30 » про витребування майна зазначено наступне.

Так, «суспільним», «публічним» інтересом звернення прокурора до суду з вимогою витребування комунального майна із володіння ТОВ « ІНФОРМАЦІЯ_30 » є задоволення суспільної потреби у відновленні законності та становища, яке існувало до порушення права комунальної власності, захист такого права шляхом повернення до комунальної власності об`єктів комунальної власності, які були передані із порушенням чинного законодавства.

Окрім цього, ІНФОРМАЦІЯ_31 у постановах від 02.11.2016 у справі № 6- 2161цс16, від 23.11.2016 у справі № 3-1058гс16 та Велика ІНФОРМАЦІЯ_25 у постанові від 05.12.2018 у справі № 522/2110/15-ц зазначали, що воля держави як власника може виражатися лише в таких діях органу державної влади, які відповідають вимогам законодавства та інтересам держави.

Тож право власності на комунальне майно належить територіальним громадам, від імені та в інтересах яких діють відповідні органи місцевого самоврядування. Прийняття органом місцевого самоврядування рішень попри встановлену законом процедуру приватизації не буде відображати волю територіальної громади як власника комунального майна, оскільки її інтереси визначаються доцільністю, економністю та ефективністю використання майна.

Таким чином, з огляду на характер спірних правовідносин, установлені судом обставини та застосовані правові норми, не вбачається невідповідності втручання держави у право власності критеріям правомірного втручання у право особи на мирне володіння майном.

Крім того, застосовуючи принцип «справедливого балансу» між «суспільними» та «приватними» інтересами, суд дійшов висновку про порушення у відповідних правовідносинах.

Згідно зі ст. ст. 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Таким чином, Конституцією України встановлено вичерпний перелік повноважень прокуратури, визначено характер її діяльності і в такий спосіб передбачено її існування і стабільність функціонування. Наведене гарантує неможливість зміни основного цільового призначення вказаного органу, дублювання його повноважень/ функцій іншими державними органами, адже протилежне може призвести до зміни конституційно визначеного механізму здійснення державної влади її окремими органами або вплинути на обсяг їхніх конституційних повноважень.

Повноваження прокуратури, у тому числі щодо представництва інтересів держави в суді, встановлені Основним Законом України, не можуть бути передані законом будь-яким іншим державним органам.

Відповідно до статті 5 Закону України «Про прокуратуру» функції прокуратури України здійснюються виключно прокурорами; делегування функцій прокуратури, а також привласнення цих функцій іншими органами чи посадовими особами не допускається.

Аналогічна позиція висловлена в рішенні Конституційного Суду України від 05.06.2019 у справі № 3-234/2018.

З урахуванням того, що ІНФОРМАЦІЯ_23 представляє інтереси міської громади, однак, у даному випадку вона є відповідачем у справі і саме вона вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади, так само як і ІНФОРМАЦІЯ_6 , прокурор самостійно подає вказаний позов.

Звернення прокурора до суду спрямоване на дотримання встановленого Конституцією України принципу верховенства права, задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні питання про передачу комунального майна у власність.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що прокуратурою підтверджено наявність підстав для представництва інтересів держави та звернення до суду із вказаним позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Так, у рішенні 40 сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 6 скликання від 24.06.2015 № 1925/15 зазначено, що його прийнято на підставі законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки, затвердженої рішенням 12 сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 6 скликання від 23.12.2011 № 565/11 (далі Програма).

Відповідно до п. 5.4 вказаної програми продаж об`єктів групи А здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та цієї Програми шляхом викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом.

Орендар має переважне право на викуп орендованого майна, якщо ним за згодою орендодавця здійснені за рахунок власних коштів поліпшення, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків залишкової вартості майна (будинки, споруди, приміщення) (п.5.7).

Відповідно до ч. 2 ст. 345 ЦК України та ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом. Приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного майна», що діяв на час виникнення спірних правовідносин, приватизація проводиться з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.

Відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону України «Про приватизацію державного майна», відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Згідно з ч. 6 ст. 29 Закону України «Про приватизацію державного майна», порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України.

Відповідно до ч. 1 ст. 5-1 Закону України «Про приватизацію державного майна», з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано.

У відповідності з ч. 2 ст. 5-1 Закону України «Про приватизацію державного майна», об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.

Частиною 2 статті 16-2 Закону України «Про приватизацію державного майна» передбачено, що викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Згідно зі ст. 3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», що діяв на час виникнення спірних правовідносин, приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс).

Статтею 4 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності є, відповідно, органи приватизації, створені місцевими Радами.

Відповідно до ч. 1 ст. 8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об`єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Згідно зі ст. 9 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється ІНФОРМАЦІЯ_32 .

Згідно з абз. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному ІНФОРМАЦІЯ_32 або місцевою радою.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону, орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

Як зазначалось вище, порядок викупу встановлений ФДМУ. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим ФДМУ від 02.04.2012 № 439.

Згідно з п.п. 3.3., 7.15. Порядку, у разі коли на участь в аукціоні з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, зазначений об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу.

А у разі коли на конкурс з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, такий об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта.

Відповідно до п. 8.1. Порядку, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу ІІІ та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.

Згідно з п. 8.2. Порядку, ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.

Як зазначено вище оцінка майна, яке підлягає приватизації проводиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ №1891 від 10.12.2003.

Відповідно до п. 63 Методики (в редакції від 22.08.2015, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу), вимоги цього розділу поширюються на випадки проведення оцінки об`єктів у матеріальній формі з метою їх приватизації (окреме індивідуально визначене майно, об`єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об`єкти, об`єкти соціально-культурного призначення) як об`єктів малої приватизації, застави та інші способи відчуження відповідно до законодавства.

Згідно з п. 64 Методики, до об`єктів у матеріальній формі застосовується незалежна оцінка. Незалежна оцінка окремого індивідуально визначеного майна, що приватизується, проводиться у двомісячний строк від дати оцінки. При цьому звіт про оцінку та висновок про вартість подаються до державного органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення вищезазначеного строку.

Відповідно до п. 65 Методики, вибір баз оцінки об`єктів у матеріальній формі регулюється вимогами національних стандартів з урахуванням особливостей, встановлених цією Методикою. При цьому враховується строк корисного використання таких об`єктів, належність їх до спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції.

Згідно з п. 67 Методики, вартість орендованого нерухомого майна під час приватизації на аукціоні (конкурсі) або шляхом викупу у разі прийняття рішення про компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди, визначається на підставі оцінки його ринкової вартості та ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Для визначення ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід`ємних поліпшень, що здійснені орендарем, та його ринковою вартістю на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна визнається у сумі, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря у здійснення ідентифікованих невід`ємних поліпшень. Під час оцінки встановлюється питома вага часток держави та орендаря у ринковій вартості орендованого нерухомого майна.

Для продажу нерухомого майна, яке перебуває в оренді, на аукціоні (конкурсі) та щодо якого прийнято рішення про компенсацію невід`ємних поліпшень, його ринкова вартість та ринкова вартість поліпшень, визначені на дату оцінки, є початковою вартістю такого майна.

У разі коли в процесі продажу початкова вартість орендованого нерухомого майна зросла, покупець оплачує кошти за державну частку в об`єкті приватизації, які дорівнюють фактичній ціні продажу орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, за вирахуванням ринкової вартості таких поліпшень, визначеної під час оцінки.

У разі коли в процесі продажу ціна продажу орендованого нерухомого майна зменшилася порівняно з його початковою вартістю, покупець сплачує кошти за державну частку в об`єкті приватизації, яка дорівнює фактичній ціні продажу орендованого нерухомого майна, скоригованій з урахуванням питомої ваги державної частки у ньому, визначеній у процесі оцінки. Втрата вартості орендованого нерухомого майна в процесі такого продажу визнається його економічним зносом.

Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Цим Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

Зазначений порядок встановлений ІНФОРМАЦІЯ_33 , а саме Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ІНФОРМАЦІЯ_33 від 27.02.2004 № 377.

Відповідно до п. 1.1. Порядку, цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Згідно з п. 2.1. Порядку, ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Відповідно до п. 2.2. Порядку, підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:

- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;

- інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

Відповідно до системного аналізу вищевказаних правових норм вбачається, що ІНФОРМАЦІЯ_23 дійсно має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме ІНФОРМАЦІЯ_34 , має право укласти відповідний договір купівлі-продажу.

При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 22 Закону України «Про охорону культурної спадщини» (в редакції від 05.04.2015, чинній на час викупу) пам`ятки, їхні частини, пов`язане з ними рухоме та нерухоме майно забороняється зносити, змінювати, замінювати, переміщувати (переносити) на інші місця.

Згідно з ч. ч. 1, 2, 3 ст. 24 Закону України «Про охорону культурної спадщини» (в редакції від 05.04.2015, чинній на час викупу) власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.

Використання пам`ятки повинно здійснюватися відповідно до режимів використання, встановлених органами охорони культурної спадщини, у спосіб, що потребує якнайменших змін і доповнень пам`ятки та забезпечує збереження її матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо.

Режими використання пам`яток встановлює:

- центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини щодо пам`яток національного значення;

- орган виконавчої влади Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації щодо пам`яток місцевого значення.

Забороняється змінювати призначення пам`ятки, її частин та елементів, робити написи, позначки на ній, на її території та в її охоронній зоні без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.

Згідно з ч. 1 ст. 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» (в редакції від 05.04.2015, чинній на час викупу) консервація, реставрація, реабілітація, музеєфікація, ремонт, пристосування пам`яток національного значення здійснюються лише за наявності письмового дозволу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини на підставі погодженої з ним науково-проектної документації.

Консервація, реставрація, реабілітація, музеєфікація, ремонт, пристосування пам`яток місцевого значення здійснюються за наявності письмового дозволу органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції, на підставі погодженої з ними науково-проектної документації.

Розробленню проектів консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту, пристосування пам`яток передує проведення необхідних науково-дослідних робіт, у тому числі археологічних і геологічних.

Відповідно до п.п. 8, 9, 10, 17 «Порядку укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, щойно виявлені об`єкти культурної спадщини чи їх частини», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1768 від 28.12.2001 в охоронному договорі, складеному за формою згідно з додатком 1, зазначаються вимоги щодо режиму використання пам`ятки чи її частини, види і строки виконання робіт з консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту, пристосування пам`яток, інших пам`яток охоронних заходів, необхідність яких визначається відповідним органом охорони культурної спадщини.

Власник (користувач) пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини або уповноважений ним орган (особа) повинен забезпечити дотримання вимог пожежної, санітарної, екологічної безпеки, режиму використання пам`яток та пов`язаних з ними будівель, територій, культурних цінностей.

У разі коли власник (користувач) пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини або уповноважений ним орган (особа) вважає за необхідне провести будь-які роботи, пов`язані з консервацією, реабілітацією, реставрацією, музеєфікацією, пристосуванням, ремонтом пам`ятки, проведенням інших пам`яткоохоронних заходів, він повинен подати відповідному органу охорони культурної спадщини науково-проектну документацію на розгляд. Роботи можуть проводитися лише за наявності письмового дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини на підставі погодженої з ним науково-проектної документації.

Охоронний договір на пам`ятку архітектури чи її частину складається за формою згідно з додатком 1 та повинен містити такі додатки:

1) акт технічного стану пам`ятки (форма якого визначається МКІП) з фотофіксацією, що не перевищує трьох місяців до дати укладення охоронного договору. Для комплексів (ансамблів) складається окремий акт на кожну їх складову. Акт технічного стану поновлюється не рідше ніж раз на п`ять років. Якщо стан пам`ятки або її частини значно змінився після проведення робіт на пам`ятці, - протягом п`яти календарних днів після його зміни;

2) опис культурних цінностей і предметів, які належать до пам`ятки, розташовуються на її території чи пов`язані з нею і становлять історичну, наукову, художню цінність, з визначенням місця і умов зберігання та використання;

3) технічний паспорт;

4) план пам`ятки чи її частини у масштабі 1:100, 1:200 (можуть бути у складі технічного паспорта);

5) план території пам`ятки;

6) паспорт пам`ятки (форма якого визначається МКІП).

Таким чином, відповідно до вищевказаних вимог законодавства у сфері охорони культурної спадщини ФОП ОСОБА_3 у тому числі для отримання письмового дозволу на проведення реставраційних, ремонтних та інших робіт відповідно до науково-проектної документації, затвердженої в установленому порядку, до органу охорони культурної спадщини не звертався та не отримував, також не звертався до ІНФОРМАЦІЯ_17 щодо укладення охоронного договору, який повинен містити у тому числі оновлений акт технічного стану пам`ятки.

У постанові від 09.09.2025 у справі № 440/10514/23 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду звернув увагу на те, що відповідно до ч. 4 ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» власники пам`яток архітектури зобов`язані виконувати встановлені законом вимоги щодо збереження, утримання та використання таких об`єктів, у тому числі підтримувати їх у належному стані. Отже, навіть у разі відсутності укладеного охоронного договору власники не звільняються від обов`язку належно дбати про збереження пам`ятки та утримувати її у стані, що виключає погіршення або руйнування об`єкта культурної спадщини.

В даному випадку, ФОП ОСОБА_3 дозвіл органів місцевого самоврядування на проведення невід`ємних поліпшення не отримував та жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді не здійснив, більш того, оскільки спірний об`єкт є пам`яткою архітектури місцевого значення, будь-які ремонтні роботи чи поліпшення без отримання дозволу органу охорони культурної спадщини та розроблення, погодження науково - проектної документації є незаконними.

У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заяві ФОП ОСОБА_3 з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі, будь-які відомості про такі поліпшення відсутні.

ФОП ОСОБА_3 до органу приватизації, тобто до ІНФОРМАЦІЯ_22 , не подавав документи, передбачені п. 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації.

Таким чином, ІНФОРМАЦІЯ_23 незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем.

Тобто відповідне рішення міської ради є незаконним, а договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності ІНФОРМАЦІЯ_35 від 29.05.2025 у справі № 922/3727/19 та об`єднаної палати ІНФОРМАЦІЯ_35 від 22.01.2021 у справі № 922/623/20.

Статтями 317, 319 ЦК України передбачено, що саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Згідно з частиною п`ятою статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Частиною п`ятою статті 60 цього Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.

За приписами ст. 41 Конституції України, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Правовий статус суб`єктів права різних форм власності ґрунтується на єдиних конституційних принципах. Разом із тим правовий статус кожного з них має особливості, що і характеризують того чи іншого суб`єкта права власності як такого.

Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності як у тому, що є загальним для них, так і в його особливостях відповідно до законів, дія яких на них поширюється. Підставам виникнення та припинення права власності присвячені гл.гл. 24, 25 ЦК України.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

При цьому, за загальним правилом, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч. 2 ст. 328 ЦК України).

Усі підстави виникнення права власності можна поділити на первісні і похідні способи. В основу цього поділу може бути покладений критерій волі (коли визначальне значення має воля на виникнення права власності, її відсутність) та критерій правонаступництва (коли значення має наявність або відсутність правонаступництва при виникненні права власності).

Первісними вважаються такі способи набуття права власності, при яких право власності на річ виникає вперше або незалежно від волі попереднього власника.

Похідні способи характеризуються тим, що право власності переходить від однієї особи до іншої (правонаступництво) та виникає внаслідок взаємного волевиявлення цих осіб.

При цьому, таке волевиявлення виникає спочатку у однієї сторони (ініціатора) та адресується іншій, яка, у свою чергу, може виразити власне волевиявлення.

До похідних способів набуття права власності належать договори, спрямовані на передачу майна у власність, перехід майна в порядку спадкування, приватизація державного і комунального майна (ст. 345 ЦК України).

Отже, при приватизації державного і комунального майна волевиявлення наявне як у покупця, так і у продавця такого майна.

Воля та волевиявлення орендаря формується з чіткого розуміння меж його цивільних прав на комунальне майно та відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшення майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди.

У свою чергу, таке волевиявлення виражається в юридично значущій дії поданні заяви про приватизацію шляхом викупу.

Крім того, подання цієї заяви є ініціативними діями особи щодо початку спрощеної процедури приватизації для органу місцевого самоврядування порівняно з проведенням аукціону.

Такі дії свідчать про їх недобросовісність у зв`язку з усвідомленням незаконності особою, що розраховує на помилку або співучасть у порушенні закону з боку органу місцевого самоврядування.

Згідно з абз. 15 ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» право комунальної власності це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду. Доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою.

Слід зазначити, що волю юридичних осіб виражають її органи. Так само і волю держави й інших публічних утворень виражають відповідні органи (державної влади, влади АРК, місцевого самоврядування).

При цьому, на відміну від приватних осіб, територіальні громади реалізують право комунальної власності через відповідні органи місцевого самоврядування, які в силу приписів ч. 2 ст. 19 Конституції України повинні діяти на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Варто пам`ятати, що дії та рішення органу місцевого самоврядування не завжди відповідають волі та інтересам територіальної громади як власника комунального майна.

Так, ІНФОРМАЦІЯ_31 у постановах від 02.11.2016 у справі № 6-2161цс16, від 23.11.2016 у справі № 3-1058гс16 та Велика ІНФОРМАЦІЯ_25 у постанові від 05.12.2018 у справі № 522/2110/15-ц зазначали, що воля держави як власника може виражатися лише в таких діях органу державної влади, які відповідають вимогам законодавства та інтересам держави.

Тож право власності на комунальне майно належить територіальним громадам, від імені та в інтересах яких діють відповідні органи місцевого самоврядування. Прийняття органом місцевого самоврядування рішень попри встановлену законом процедуру приватизації не буде відображати волю територіальної громади як власника комунального майна, оскільки її інтереси визначаються доцільністю, економністю та ефективністю використання майна.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах ІНФОРМАЦІЯ_25 від 29.05.2019 у справі №367/2022/15-ц, від 26.11.2019 у справі № 914/3224/16, та постанові об`єднаної палати ІНФОРМАЦІЯ_35 від 22.01.2021 у справі № 922/623/20.

Крім того, ІНФОРМАЦІЯ_22 та ФОП ОСОБА_3 були обізнані про порушення процедури приватизації шляхом викупу орендарем, а не шляхом аукціону чи конкурсу, адже в договорі купівлі-продажу наявні посилання на Програму приватизації, у якій зазначено що викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.

Визначення добросовісності набуття майна у власність необхідно через поняття дії, зокрема вольової, що вимагає точнішого уявлення про волю, її формування та зовні для того, щоб завдяки цьому особа мала можливість діяти і цим набути для себе права та обов`язки.

Так, воля приватної особи формується шляхом усвідомлення нею того, що відбудеться, її прагнень та бажань цього і їх виразу в такій формі, щоб вони стали зрозумілими і сприйнятими іншими особами. Тому об`єктивно існують дві фази такого психодієвого процесу воля та волевиявлення.

Усталеним є уявлення про волю як про внутрішній намір особи, спрямований на реалізацію певної правової мети, психічне регулювання поведінки особи, що полягає в детермінованому та мотивованому бажанні досягнення поставленої мети, у виборі рішення, розробці шляхів, засобів та докладанні зусиль для їх здійснення.

Отже, внутрішня воля полягає у формуванні мотиву, уявленні про правову мету правочину, прагненні її досягнення, обранні способу для цього.

Процес формування волі людини, спрямований на вчинення правочину, проходить три стадії: виникнення потреби та усвідомлення способів її задоволення; вибір способу задоволення потреби; прийняття рішення про вчинення правочину. Усе це визначає усвідомлення особою відповідності її майбутніх дій правовим вимогам.

Оскільки воля, будучи внутрішнім бажанням особи вчинити правочин, є проявом її психологічної діяльності, про неї можна судити лише за її зовнішнім виявом волевиявленням. Завдяки цьому вона стає доступною для сприйняття іншими особами.

Тобто воля та волевиявлення пов`язані між собою та мають значення для правочину, так як втілюються в дію, що породжує права та обов`язки в особи. Від усвідомлення волі людини залежить здійснення нею тієї або іншої дії, якій можна надати відповідну юридичну оцінку.

Якщо воля виражається зовні у волевиявленні, то важливою є її форма. Значення набуває проблематика форми правочину, що має значення для визначення волі втіленою.

Існує загальне правило про те, що доведення волі особи до відома інших осіб сторін правочину має відбуватися у спосіб, передбачений законом, для запобігання негативним наслідкам у вигляді недійсності правочину.

Воля як психічний процес формується вільно, і правил щодо порядку її формування не існує. Урешті-решт вона трансформується у волевиявлення і вже на цій стадії важливе усвідомлення особою тих меж, за які не допустимо виходити при виявленні нею своєю волі.

Тобто воля особи має певним шляхом корегуватися або вміститися в дозволену правову площину. Цей процес безпосередньо залежить від правосвідомості, правової культури особи.

При цьому право досить широко визначає ці межі, а критерії їх встановлення і додержання абсолютно зрозумілі будь-якій особі. Зокрема, ст. 13 ЦК України встановлює обов`язок особи утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, вчинення дій з наміром завдати шкоди іншій особі тощо.

Усі ці вимоги, на які має орієнтуватися воля, безпосередньо пов`язані із формуванням добросовісності в діях особи, яку ст. 3 ЦК України визначено як одну із найважливіших цивілістичних засад.

Недобросовісність є хибою (пороком) правочину, оскільки в ньому відсутня душа. Застосувати до нього закон, розрахований на добросовісний правочин, означало б не лише не виконати закон, а й допустити його порушення, допустити глум над ним.

Отже, добросовісність дій особи варто визначати виходячи з її дій, що виявляють її волю та волевиявлення, а також формуються відповідно до усвідомлення меж, за які не допустимо виходити.

Повертаючись до спірних правовідносин, слід зазначити, що їх учасниками є фізична особа й територіальна громада в особі відповідного органу місцевого самоврядування.

Характеризуючи критерій добросовісності набуття права власності на комунальне майно фізичною особою шляхом викупу у приватизаційній процедурі, необхідно виходити з того, що приватизаційне законодавство відповідає принципу правової визначеності, тобто є чітким, однозначним і зрозумілим. Це означає, що орендар комунального майна не може не знати порядку та підстав для приватизації шляхом викупу.

При цьому орендар обізнаний з умовами договору оренди комунального майна, зокрема щодо порядку здійснення поліпшення майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди.

Тобто в силу об`єктивних обставин орендар, проявивши розумну обачність, знає про те, що майно є власністю територіальної громади, має спеціальний статус та порядок відчуження.

Таким чином, воля та волевиявлення орендаря формується з чіткого розуміння меж його цивільних прав на комунальне майно та відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшення майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди.

У свою чергу, таке волевиявлення виражається в юридично значущій дії поданні заяви про приватизацію шляхом викупу.

Крім того, подання цієї заяви є ініціативними діями особи щодо початку спрощеної процедури приватизації для органу місцевого самоврядування порівняно з проведенням аукціону.

Такі дії свідчать про їх недобросовісність у зв`язку з усвідомленням незаконності особою, що розраховує на помилку або співучасть у порушенні закону з боку органу місцевого самоврядування.

Більш того, в даному випадку недобросовісність має місце не тільки під час процедури приватизації, але і в процесі користування приватизованим майном, яке є частиною об`єкту, що має перебувати під посиленою охороною пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення «Житловий будинок «Червоний промисловець».

Зокрема, такі недобросовісні дії полягають також у неукладенні ФОП ОСОБА_3 з жовтня 2017 року охоронного договору на частину вищезазначеної пам`ятки, що суперечить чинному законодавству та порушує режим використання вказаної пам`ятки.

Приписи ст. 13 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Частиною 1 ст. 21 ЦК України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно з ч. 1 ст. 393 цього Кодексу правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.

Оскільки приватизація спірного майна проведена із порушенням норм чинного законодавства, слід дійти висновку, що рішення 40 сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 6 скликання від 24.06.2015 № 1925/15 є незаконним в частині пункту 6 додатку є незаконним, у зв`язку з тим, що прийнято з порушенням вимог ст. 345 ЦК України, ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 1, 2, 4, 29, Закону України «Про приватизацію державного майна», ст.ст. 11, 18- 2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Разом з цим, згідно сталої судової практики, зокрема, викладеної у справі № 922/3727/19 від 29.05.2025, рішення 40 сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 6 скликання від 24.06.2015 № 1925/15 вичерпало свою дію, як наслідок визнання його незаконним та скасування є неефективним способом захисту порушеного права держави, тому окремо така вимога прокурором не заявлялась.

Крім того, відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване. Цей підхід у судовій практиці є усталеним (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 (пункт 83), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 109), від 08.08.2023 у справі № 910/5880/21 (пункт 53)). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - «суд знає закони». Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення (пункт 109 постанови ІНФОРМАЦІЯ_25 від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).

Разом з цим, слід зазначити, що згідно з вимогами ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Так, визначеною ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності спірних правочинів є недодержання в момент їх вчинення вимог, встановлених ч. 1 ст. 203 цього Кодексу, а саме: невідповідність змісту договору вимогам ч. 2 ст. 345 ЦК України, якою передбачено, що приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом, який в даному випадку, як зазначено вище, порушено.

У зв`язку з вищевикладеним, слід дійти висновку, про наявність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 № 5304-В-С, що укладений між ІНФОРМАЦІЯ_6 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_3 .

Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Так, згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 216 ЦК України, у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Разом з цим, виходячи з положень ст.ст. 203, 216 ЦК України вимогу щодо реституції за недійсним правочином можливо пред`явити лише стороні договору.

В той же час, судом встановлено, що після відкриття судом провадження у справі ОСОБА_3 23.12.2025 спірне приміщення продано ОСОБА_4 , що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та договором купівлі-продажу № 1728 від 23.12.2025. Отже, на теперішній час кінцевим набувачем спірного майна став ОСОБА_4 .

Крім того, відповідно до іпотечного договору № 1731 від 23.12.2025 ОСОБА_4 (іпотекодавець) передав спірне приміщення в іпотеку ОСОБА_5 (іпотекодержателю). Строк виконання основного зобов`язання: 15.10.2028.

Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Метою позову про витребування майна з чужого володіння є забезпечення введення позивача у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений.

Так, у випадку позбавлення власника його нерухомого майна означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на таке майно (близькі за змістом висновки, викладені у постановах ІНФОРМАЦІЯ_25 від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 89), від 7 листопада 2018 року у справах № 488/5027/14-ц (пункт 95) та № 488/6211/14-ц (пункт 84), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 114, 142), від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 67), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028- 10/13 (пункт 10.29), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 100), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц).

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, власник з дотриманням вимог статті 387 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Близький за змістом підхід сформулював ІНФОРМАЦІЯ_31 у висновку, викладеному у постанові від 17.12.2014 у справі № 6-140цс14.

Саме задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, призводить до ефективного захисту прав власника саме цього майна (постанова ІНФОРМАЦІЯ_25 від 20.06.2023 у справі № 633/408/18).

Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту. До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб).

Аналогічну правову позицію про те, що цивільно - правовий договір не може використовуватися учасниками цивільних відносин з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову викладено у постанові Верховного Суду від 30.11.2022 у справі № 522/14900/19.

Що стосується добросовісності набуття майна останнім набувачем, ОСОБА_4 , то підтвердження такої добросовісності покладається на набувача, який має довести, що він не знав і не міг знати про те, що воно придбане у особи, яка не мала права його відчужувати.

Тобто добросовісність учасника судового процесу має доводитися ним, як і будь-яка інша обставина, на яку він посилається. При цьому, як виснувала ІНФОРМАЦІЯ_36 у постанові від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц: «Добросовісність набуття виключається, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться записи про арешт майна, заборону його відчуження, наявна інформація в Єдиному державному реєстрі судових рішень про судовий спір щодо цього майна, за обставинами якого останнє може перебувати у володінні іншої особи, ніж власник, і може бути повернутим власникові чи витребуваним на його користь.

Такі відомості повинні спонукати покупця до більшої обачливості» Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (п. 145), звертала увагу на те, що: «Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України). Якщо йдеться про укладення договору, то і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема поводитися добросовісно, розумно, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності».

Поряд з цим, у п. 146 цієї постанови Велика ІНФОРМАЦІЯ_25 зазначила: «Пропозиція однією стороною нерозумних умов договору, тобто таких, які завідомо є неприйнятними через існування законодавчих заборон і обмежень, а також прийняття іншою стороною таких умов може підтверджувати недобросовісність поведінки обох сторін».

Не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону (постанови ІНФОРМАЦІЯ_25 від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).

Разом з цим, при набутті відповідачем 4 ОСОБА_4 права власності на спірні нежитлові приміщення (23.12.2025) вже тривав судовий спір щодо цього майна у справі № 922/4324/25 (провадження відкрито 09.12.2025).

Також, відповідач 5 ОСОБА_5 не може вважатися добросовісним набувачем права іпотеки на спірні приміщення, оскільки:

- договір іпотеки укладений через 14 днів після відкриття провадження у справі № 922/4324/25 та в один день (23.12.2025) з договором купівлі-продажу, відповідно до якого спірне приміщення відчужено відповідачем ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 (через 42 хв потому);

- як зазначено в іпотечному договорі, обидві сторони (іпотекодавець ОСОБА_4 та іпотекодержатель ОСОБА_5 ) проживають за однією адресою: АДРЕСА_8 , тобто є пов`язаними особами.

Аналогічних висновків дійшов суд і у постанові Верховного Суду від 09.08.2023 у справі № 404/5748/17, зазначивши, що особа, набуваючи майно, мала проявити розумну обачливість та звернути увагу на те, що спірне майно протягом нетривалого часу відчужувалось декілька разів за договорами купівлі-продажу, що свідчить про недобросовісність набувача.

З урахуванням викладеного, слід дійти висновку про правомірність доводів прокуратури про можливість витребування спірних приміщень з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на підставі ст. 387 ЦК України.

Разом з цим, суд погоджується, що захист права власності ІНФОРМАЦІЯ_37 на спірні приміщення не буде ефективним без вирішення питання про визнання недійсним іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_4 і ОСОБА_5 , предметом якого є спірні приміщення.

Згідно із частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.

Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Договір як приватно-правова категорія, оскільки є універсальним регулятором між учасниками цивільних відносин, покликаний забезпечити регулювання цивільних відносин, та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Приватно-правовий інструментарій (зокрема, вчинення фраудаторного договору) не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для уникнення чи унеможливлення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди) або виконання судового рішення про стягнення боргу (коштів, збитків, шкоди), що набрало законної сили, чи виконавчого напису (див. постанову Верховного Суду від 05.04.2023 у справі № 523/17429/20).

Застосування конструкції «фраудаторності» при оплатному цивільно-правовому договорі має певну специфіку, яка проявляється в обставинах, що дозволяють кваліфікувати оплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору.

До таких обставин, зокрема, відноситься: момент укладення договору; контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, дружина чи колишня дружина боржника, чоловік чи колишній чоловік боржника, родич боржника, пасинок боржника, пов`язана чи афілійована юридична особа); ціна (ринкова/неринкова), наявність/відсутність оплати ціни контрагентом боржника) (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 755/17944/18, від 26.04.2023 у справі № 644/5819/20).

Як зауважив Верховний Суд у постанові від 02.07.2025 у справі №761/16134/19, застосування конструкції «фраудаторності» при майновому характері договору (договір іпотеки та/або договір про внесення змін до договору іпотеки) має певну специфіку, яка проявляється в обставинах, що дозволяють кваліфікувати договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору. Очевидно, що для мотивування кваліфікації такого правочину як фраудаторного недостатньо ствердження про наявність зловживання правом і наявність права вимоги. Таке мотивування має відбуватися через обґрунтування наявності/відсутності тих обставин, які дозволяють кваліфікувати договір іпотеки та/ або договір про внесення змін до договору іпотеки як вчинений на шкоду кредитору. До таких обставин, зокрема, відноситься: створення переваг одного кредитора перед іншим чи створення «свого забезпеченого кредитора» для боржника; момент укладення договору (наприклад, після пред`явлення позову про стягнення коштів); контрагент, з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родич боржника (зокрема, син, онук, мати, батько), дружина чи колишня дружина боржника, чоловік чи колишній чоловік боржника, пасинок боржника, пов`язана чи афілійована юридична особа, інший кредитор. Тобто пов`язаність осіб, які вчиняють фраудаторний правочин, може бути досить різноманітною. Зокрема, між особами, які вчиняють фраудаторний правочин можуть бути родинні, квазіродинні відносини, інші цивільні відносини, навіть трудові чи «товариські»).

За приписами частини третьої статті 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Позов особи, яка не була учасником правочину, про визнання недійсним оспорюваного правочину може бути задоволений лише в тому разі, якщо таким правочином порушено право цієї особи - не учасника правочину, і воно може бути відновлене шляхом повернення сторін цього правочину до первісного стану.

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка звертається з позовом про визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 Цивільного кодексу України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала; у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість заінтересованої особи законно реалізувати свої права.

Чинне законодавство прямо не визначає кола осіб, які можуть бути позивачами у справах, пов`язаних з визнанням правочинів недійсними. З аналізу положень статті 16 Цивільного кодексу України та статті 4 Господарського процесуального кодексу України, крім учасників правочину (сторін за договором), а в передбачених законом випадках - прокурора, державних та інших органів, позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, а також фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин. Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 25.11.2021 у справі № 911/1726/18.

У постановах Верховного Суду від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18 та від 29.06.2021 у справі № 910/23097/17 зазначено, що для вирішення питання про визнання недійсним правочину, оспорюваного заінтересованою особою, правове значення має встановлення впливу наслідків вчинення такого правочину на права та законні інтереси цієї особи. У такому випадку важливим є врахування того, що таке звернення заінтересованої особи до суду з позовом про визнання недійсним договору є направленим на усунення несприятливих наслідків для цієї особи (недопущення їх виникнення у майбутньому), пов`язаних з вчиненням такого правочину.

Крім того, позиції Верховного Суду визначають певні критерії можливості віднесення договорів до фраудаторних, зокрема: договір, має бути укладений з метою уникнути виконання договору та зобов`язання зі сплати боргу, що є зловживанням правом на укладання договору та розпорядження власністю, оскільки унеможливлює виконання зобов`язання і завдає шкоди кредитору; вчинення власником майна правочину з розпорядження належним йому майном з метою унеможливити задоволення вимоги іншої особи - стягувача за рахунок майна цього власника (подібні правові висновки викладені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 07.12.2018 у справі №910/7547/17, від 24.11.2021 у справі №905/2030/19 (905/2445/19)).

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним (п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України), відновлення становища, яке існувало до порушення (п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Верховний Суд у постанові від 10.02.2021 у справі №754/5841/17 зауважив наступне:

«У справі, що переглядається: очевидно, що учасники цивільних відносин (сторони договору купівлі-продажу від 26 червня 2018 року частки у праві спільної часткової власності на квартиру) «вживали право на зло», оскільки цивільно-правовий інструментарій (договір купівлі-продажу від 26 червня 2018 року) використовувався учасниками для унеможливлення звернення стягнення на частку ОСОБА_1 і зумовив для неї настання таких негативних наслідків;

колегія суддів, вважає, що обраний ОСОБА_1 спосіб захисту (відновлення становища яке існувало до порушення, шляхом повернення частки в праві спільної часткової власності ОСОБА_2 ) передбачений пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України та є ефективним для захисту її порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах».

Визнання недійсним фраудаторного правочину в позаконкурсному оспорюванні має гарантувати інтереси кредитора (кредиторів) «через можливість доступу до майна боржника» (постанова Верховного Суду від 02.07.2025 у справі № 761/16134/19).

Іпотечний договір від 23.12.2025, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , є фраудаторним правочином, враховуючи наступні обставини:

- договір укладений через 14 днів після відкриття провадження у справі №922/4324/25 та в один день (23.12.2025) з договором купівлі-продажу, відповідно до якого спірне приміщення відчужено відповідачем ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 ;

- як зазначено в іпотечному договорі, обидві сторони (іпотекодавець ОСОБА_4 та іпотекодержатель ОСОБА_5 ) проживають за однією адресою: АДРЕСА_8 .

У даному випадку прокурор як позивач у справі є заінтересованою особою, яка має право просити суд визнати іпотечний договір від 23.12.2025 № 1731 недійсним, оскільки мета «фраудаторного повернення» полягає в тому, щоб відновити майно боржника для подальшого примусового стягнення, таким чином, щоб кредитор опинився в тому стані, в якому він був до вчинення фраудаторного правочину.

Разом з цим, відповідачами 1, 3 та 4 у цій справі заявлено про застосування строку позовної давності.

Строк, у межах якого пред`являється позов як безпосередньо особою, право якої порушене, так і тими суб`єктами, які уповноважені законом звертатися до суду з позовом в інтересах іншої особи - носія порушеного права (інтересу) ЦК визначено як позовну давність (стаття 256 ЦК України).

Позовна давність застосовується судом за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові (ч.ч.3, 4 ст.267 ЦК України).

За загальним правилом норми про позовну давність поширюються на всі цивільні правовідносини, у тому числі й на ті, що виникли з участю держави та її адміністративно-територіальних утворень як суб`єктів цивільних прав.

Якщо відновлення порушеного суб`єктивного права не досягнуто в оперативному або претензійному порядку, управомочена особа може звернутися за захистом своїх прав і законних інтересів до юрисдикційного органу. Можливість захисту права у примусовому порядку обмежена встановленими законом строками позовної давності. Призначення останніх полягає не лише у тому, щоб визнати існуючим, відновити суб`єктивне право або юридичний обов`язок або іншим способом захистити їх, а й забезпечити здійснення, реалізацію закладених у суб`єктивному праві можливостей і задовольнити інтерес управомоченого.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України), перебіг якої, відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Статтею 253 ЦК України визначено, що перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якої пов`язано його початок.

Важливе значення має визначення початкового моменту перебігу позовної давності, оскільки від нього залежить і правильне обчислення строку давності і в кінцевому підсумку захист порушеного матеріального права.

Якщо позовні вимоги господарським судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, то суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України та вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто або відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або, за наявності поважних причин її пропущення, - захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму ЦК України).

Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (порушення права), так і суб`єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) аспекти. Порівняльний аналіз термінів "довідався" та "міг довідатися", що містяться в статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо. Позивач повинен також довести, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 74 ГПК України, про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.

У постанові від 20.06.2018 у справі № 697/2751/14-ц ІНФОРМАЦІЯ_36 дійшла висновку про те, що для вирішення питання про дотримання строку звернення до суду за захистом прав, суду слід встановити, коли прокурор дізнався чи міг дізнатися про порушення інтересів держави.

При застосуванні наведених положень законодавства слід враховувати правову позицію, викладену у постанові від 20.11.2018 у справі №907/50/16, в якій зазначено, що правило щодо початку обчислення позовної давності пов`язане не тільки з часом безпосередньої обізнаності особи про певні обставини (факти порушення її прав), а й з об`єктивною можливістю цієї особи знати про такі обставини. Подібна правова позиція викладена у постановах від 14.03.2023 у справі №922/1974/19, від 08.02.2023 у справі №922/3589/21.

Можливість знати про порушення своїх прав випливає із загальних засад захисту цивільних прав та інтересів (ст.ст. 15, 16, 20 ЦК України), за якими особа, маючи право на захист, здійснює його на власний розсуд у передбачений законом спосіб, що створює в неї цю можливість знати про посягання на права. Подібна правова позиція міститься у постанові від 20.11.2018 у справі №907/50/16.

Позивач повинен довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого ст.74 ГПК України, про обов`язковість доведення стороною справи тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Подібні висновки викладені у постановах від 14.03.2023 у справі №922/1974/19, від 17.01.2023 у справі №911/1014/20.

У постанові від 20.06.2018 у справі №697/2751/14-ц ІНФОРМАЦІЯ_36 дійшла висновку про те, що для вирішення питання про дотримання строку звернення до суду за захистом прав, суду слід встановити, коли прокурор дізнався чи міг дізнатися про порушення інтересів держави.

У постанові від 17.10.2018 у справі № 362/44/17 ІНФОРМАЦІЯ_38 наведений висновок було конкретизовано та зазначено, що позовна давність починає обчислюватися з дня, коли про порушення права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися прокурор, у таких випадках:

1) прокурор, який звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, довідався чи мав об`єктивну можливість довідатися (під час кримінального провадження, прокурорської перевірки тощо) про порушення або загрозу порушення таких інтересів чи про особу, яка їх порушила або може порушити, раніше, ніж орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах;

2) прокурор звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави за відсутності відповідного органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження щодо захисту таких інтересів.

Отже застосування інституту позовної давності є одним з інструментів, який забезпечує дотримання принципу юридичної визначеності, тому, вирішуючи питання про застосування позовної давності, суд має повно з`ясувати усі обставини, пов`язані з фактом обізнаності та об`єктивної можливості особи бути обізнаною щодо порушення її прав та законних інтересів, ретельно перевірити доводи учасників справи у цій частині, дослідити та надати належну оцінку наданим ними в обґрунтування своїх вимог та заперечень доказів. Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 08.10.2024 у справі №922/1057/20.

Прокурор, приймаючи на себе компетенцію представляти інтереси держави у спірних правовідносинах, автоматично приймає на себе обов`язок бути компетентним (обізнаним) в усіх юридично значущих обставинах цих відносин. Подібний висновок викладено у постанові від 08.02.2023 у справі №922/3589/21.

Рішенням 40 сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 6 скликання від 24.06.2015 № 1925/15 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» вирішено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу.

Згідно п.6 додатку до рішення нежитлові приміщення підвалу в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_9 ", підлягали приватизації шляхом викупу фізичною особою підприємцем ОСОБА_3 .

Рішення ІНФОРМАЦІЯ_26 ухвалене 24.06.2015.

Прокурор звернувся до суду із даним позовом 03.12.2025, тобто через десять років і шість місяців після ухвалення рішення.

Відповідно до ч. 17 ст. 46 Закону України «Про місцеве самоврядування України» сесії ради проводяться гласно із забезпеченням права кожного бути присутнім на них, крім випадків, передбачених законодавством. Порядок доступу до засідань визначається радою відповідно до закону. Протоколи сесії ради є відкритими та оприлюднюються і надаються на запит відповідно до Закону України "Про доступ до публічної інформації".

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про порядок висвітлення діяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування в Україні засобами масової інформації» рішення органів місцевого самоврядування, інші нормативно-правові акти публікуються в офіційних друкованих виданнях. У друкованих засобах масової інформації можуть публікуватися офіційні документи органів державної влади та органів місцевого самоврядування, інша публічна інформація відповідно до законодавства і на засадах, передбачених укладеним між такими органами та редакціями друкованих засобів масової інформації договором.

Рішення ІНФОРМАЦІЯ_5 , яке прокуратура вважає незаконним було оприлюднено на офіційному сайті ІНФОРМАЦІЯ_5 25.06.2015 року.

Отже, прокурор вважається таким, що довідався або міг би довідатись про порушення прав та прийняття оскаржуваного рішення безпосередньо в день пленарного засіданні сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 або оприлюднення 24.06.2015 та 25.06.2015.

З позовної заяви не вбачається обґрунтування тих причин, які вплинули на можливість прокурора протягом значного періоду часу дізнатися про підстави для прийняття та зміст оскаржуваного рішення, за наявності для цього відповідних повноважень. Прокурор не навів обставин, за яких він не міг раніше довідатися про вказані порушення.

Окрім цього, відповідно до Регламенту ІНФОРМАЦІЯ_5 6 скликання від 22.12.2010 р. № 17/10:

Частина 2 статті 3 - У ході відкритого засідання міської ради в залі засідань мають право бути присутніми, крім депутатів, міського голови, секретаря міської ради, посадові особи органів виконавчої влади, посадові особи виконавчих органів міської ради, акредитовані журналісти, що здійснюють телевізійну та фото- зйомку, члени делегацій, що знаходяться в міській раді з офіційним візитом, громадяни, а також особи, запрошені до участі в засіданні сесії міської ради в порядку, визначеному статтею 7 цього Регламенту.

Частина 1 статті 6 закріплює, що персональні робочі місця передбачаються також для запрошених: голови обласної державної адміністрації та його заступників, голови обласної ради, представників прокуратури м. Харкова, правоохоронних органів м. Харкова, голів Адміністрацій районів м. Харкова.

Як підтверджено матеріалами справи, згідно Протоколу пленарного засідання 40 сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 6 скликання від 24 червня 2015 року, на якому розглядалося питання про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова, на цьому пленарному засіданні була присутня старший прокурор прокуратури м. Харкова ОСОБА_15 .

З цього приводу слід зазначити, що прокуратура України становить єдину систему, яка в порядку, передбаченому цим Законом, здійснює встановлені Конституцією України функції з метою захисту прав і свобод людини, загальних інтересів суспільства та держави (ст. 1 Закону України «Про прокуратуру»).

Таким чином, посилання прокуратури на те, що про факт порушення процедури продажу стало відомо лише з Ухвали ІНФОРМАЦІЯ_39 від 20.07.2023 року не є належним обґрунтуванням пропуску строку позовної давності, адже позивач пропустив строк позовної давності з дати Рішення 40 сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 6 скликання, що відбулася 24.06.2015 року, на якому був присутнім представник прокуратури, і яке знаходиться з 25.06.2015 у публічному доступі у Єдиному міському реєстрі актів за посиланням ІНФОРМАЦІЯ_40

Крім того, у відповідності до правової позиції, що висловлена у постанові ІНФОРМАЦІЯ_25 від 26.11.2019 у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19), за результатами розгляду якої ІНФОРМАЦІЯ_41 дійшла висновку, що з огляду на принцип непорушності права володіння майном початок перебігу позовної давності обчислюється з моменту, коли майно вибуло з власності власника.

Як вбачається з матеріалів справи, з комунальної власності спірне нерухоме майно вибуло на підставі договору купівлі-продажу від 26.10.2015 №5304-В-С, укладеного між ІНФОРМАЦІЯ_6 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 .

Згідно ч. 2 ст. 30 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» строк позовної давності для звернення з позовом про відмову в затвердженні протоколу аукціону, визнання недійсними результатів приватизації об`єкта малої приватизації або договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації становить три місяці.

Таким чином, строк позовної давності для звернення з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації становить три місяці. Саме такого висновку дійшов Верховний Суд в постановах від 06.06.2023 у справі № 922/4169/19, від 20.06.2023 у справі № 922/243/22, від 02.04.2019 у справі № 910/11054/18, від 31.10.2018 у справі № 914/111/18, від 20.11.2019 у справі № 914/411/19.

Разом з тим, прокурор лише у грудні 2025 року звернувся до ІНФОРМАЦІЯ_7 з позовною заявою про визнання недійсним договору купівлі продажу від 26.10.2015 № 5304-В-С з пропущенням строку позовної давності.

Оскільки держава зобов`язана забезпечити належне правове регулювання відносин і відповідальна за прийняті її органами незаконних правових актів, їх скасування не повинне ставити під сумнів стабільність цивільного обороту, яку покликані підтримувати норми про позовну давність, тому, на відміну від інших учасників цивільних правовідносин, держава несе ризик спливу строку позовної давності на оскарження незаконних правових актів державних органів, якими порушено право власності чи інше речове право. При цьому, держава в такому випадку може нести ризик спливу строку позовної давності на оскарження нею незаконних дій державних органів, зокрема шляхом укладання правочинів з порушенням вимог законодавства (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду: від 06.06.2018 у справі №348/1237/15-ц, від 10.05.2018 у справі №914/1708/17).

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що положення закону про початок перебігу позовної давності поширюється і на звернення прокурора до суду із заявою про захист державних інтересів.

Суд звертає увагу, що відповідно до приписів ч.ч. 2, 3, 4, 5 ст. 267 ЦК України, заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Крім того, відповідно до змісту норм Цивільного кодексу України, якими врегульовано позовну давність, та правової позиції Верховного Суду щодо їх застосування, позивач (у даному випадку, прокурор) має не лише вказати, коли йому фактично стало відомо про порушене право, але й довести неможливість дізнатися про вказане порушення раніше зазначеної ним дати.

Разом з тим, прокурором не доведено, які обставини вплинули на не можливість своєчасно дізнатися про прийняття спірного рішення та укладення на його виконання договору купівлі-продажу.

Прокурором не надано та не доведено жодних переконливих аргументів щодо причин пропуску строку на звернення до суду з відповідним позовними вимогами.

Відповідно до п. 3 наказу Генерального прокурора України від 28.05.2015 № 6нг «Про організацію роботи органів прокуратури щодо представництва інтересів громадянина або держави в суді та їх захисту при виконанні судових рішень» першому заступнику та заступникам Генерального прокурора України, прокурорам обласного рівня, міським, районним, міжрайонним, районним у містах та прирівняним до них прокурорам, керівникам відповідних структурних підрозділів наказано відомості щодо наявності підстав для застосування представницьких повноважень отримувати, зокрема, з публікацій у засобах масової інформації, у тому числі мережі Інтернет.

Прокурор, зобов`язаний був та мав всі можливості протягом строку позовної давності ознайомитися з матеріалами, які стали підставою для прийняття міською радою оскаржуваного рішення, довідатись про його законність та за необхідністю підготувати та подати до суду відповідний позов.

Вирішуючи питання про поважність причин пропуску позовної давності необхідно враховувати, що поважними визнаються лише ті обставини, які є об`єктивно непереборними і пов`язані з дійсними труднощами для вчинення процесуальних дій у встановлений строк (постанова Верховного Суду від 06.10.2021 у справі №359/4206/19).

В даному разі обставини, на які посилається прокурор в позовній заяві не носять об`єктивний і непереборний характер.

Навпаки обставини справи однозначно вказують на суб`єктивний характер причин пропущення прокурором строків позовної давності.

Так, з абз. 4 ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» вбачається, що прокурор має право отримувати інформацію, яка на законних підставах належить цьому суб`єкту, витребовувати та отримувати від нього матеріали та їх копії.

Тобто, виключно від самого прокурора залежить вирішення питань щодо порядку та строків вчинення відповідних заходів по збору інформації, необхідної для захисту інтересів держави.

Всупереч вимогам статей 13, 74 Господарського процесуального кодексу України (кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень), прокурором не доведено (і навіть не наведено) жодної з обставин, котра дійсно перешкоджала подачі позову у встановлений законом строк позовної давності. Такими обставинами могли б бути, зокрема, приховування проекту Рішення та відповідних матеріалів сесії; відсутність публікації Рішення; ненадання (несвоєчасне надання) матеріалів приватизаційної справи на запит прокурора; знищення, підробка матеріалів приватизаційної справи тощо.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.08.2019 у справі №911/3681/17 зазначила, що якщо позовні вимоги господарським судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України і вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто або відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або за наявності поважних причин її пропущення - захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму).

Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) чинники.

Аналіз стану проінформованості особи, вираженого дієсловами «довідалася» та «могла довідатися» у статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.

Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 13 ГПК України та статтею 74 цього Кодексу, про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.

Позовна давність є строком пред`явлення позову як безпосередньо особою, право якої порушено, так і тими суб`єктами, які уповноважені законом звертатися до суду з позовом в інтересах іншої особи - носія порушеного права.

Отже, положення закону про початок перебігу позовної давності поширюється і на звернення прокурора до суду із заявою про захист державних інтересів.

Така ж правова позиція щодо початку перебігу позовної давності у схожих правовідносинах міститься у постанові ІНФОРМАЦІЯ_42 у складі колегії суддів ІНФОРМАЦІЯ_35 від 15 травня 2018 року у справі № 911/3210/17.

Позовна давність не є інститутом процесуального права та не може бути відновлена (поновлена) в разі її спливу, але за приписом частини п`ятої статті 267 ЦК України позивач має право отримати судовий захист у разі визнання судом поважними причин пропуску позовної давності.

При цьому саме на позивача покладено обов`язок доказування тієї обставини, що строк було пропущено з поважних причин. У цій справі прокурор не довів, а суд не встановив обставин, що вказували б на поважність причин пропущення позовної давності.

Оцінюючи клопотання прокурора про визнання поважними причин пропуску позовної давності, необхідно врахувати також усталену практику Європейського суду з прав людини з аналогічних питань (Semenov v Russia, 17254/15, в п. 66, від 16.03.2021 року, Gavrilova v. Russia, 2625/17, п. 82, від 16.03.2021, Zoubulidis V. Greece (no. 2), 36963/06, пп. 32 та 35, 25 червня 2009). В цих та інших рішеннях ЄСПЛ надано негативну оцінку намаганням прокурора вести відлік строку позовної давності не з моменту порушення права, а з моменту одержання ним, прокурором, інформації про таке порушення в результаті відповідної перевірки. За висновками ЄСПЛ використаний прокурором підхід є неправильним, адже позбавляє закон про строки позовної давності його реальної сили, надає владі непропорційну перевагу, наділяє позови держави фактично безстроковим статусом, сприяє правовій невизначеності на ринку нерухомості тощо.

Отже можливо зробити висновок про те, що строк позовної давності пропущений прокурором не з об`єктивних, а з суб`єктивних причин. Останні пов`язані з внутрішніми особливостями організації роботи прокуратури по вирішенню питань щодо необхідності вчинення тих чи інших процесуальних дій на захист інтересів держави, їх порядку, строків та черговості. Тому підстави для визнання поважними причин пропущення позовної давності відсутні.

У позовній заяві ІНФОРМАЦІЯ_24 не наведено обставин, за яких прокурор не міг раніше довідатися про вказані порушення.

Прокурор стверджує, що дізнався про факт порушення процедури продажу спірних нежитлових приміщень лише після отримання слідчим у кримінальному провадженні № 0000064 дозволу на тимчасовий доступ до приватизаційних справ, та вилучення їх копій на підставі ухвали слідчого судді від 20.07.2023 у справі № 638/2612/23, в т.ч. щодо приватизації спірних приміщень розташованих по АДРЕСА_7 .

Однак, слід звернути увагу, що зі змісту мотивувальної частини ухвали слідчого судді Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.07.2023 у справі №638/2612/23 (розміщена у вільному доступі в Єдиному державному реєстрі судових рішень), на яку безпосередньо посилається прокурор, вбачається, що в обґрунтування клопотання прокурора Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова ОСОБА_3, про тимчасовий доступ до речей і документів, які містять охоронювану законом таємницю по кримінальному провадженню, внесеному до ЄРДР за № 0000064 від 22.03.2023 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 364 КК України, зазначено про відчуження ІНФОРМАЦІЯ_12 комунального майна шляхом викупу на підставі Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова на 2012-2016 роки та переліку рішень, зокрема оспорюваного рішення від 24.06.2015 № 1925/15.

При цьому з ухвали слідчого судді від 20.07.2023 у справі №638/2612/23 вбачається, що «рішення про відчуження об`єктів комунального майна проведено без продажу на аукціоні, що в свою чергу спричинило тяжкі наслідки».

На підставі аналізу змісту ухвали від 20.07.2023 у справі № 638/2612/23 можливо зробити висновок, що станом на момент звернення до суду з відповідним клопотанням про надання тимчасового доступу до речей і документів по кримінальному провадженню 0000064 від 22.03.2023 прокурору вже було відомо про системний характер продажу об`єктів нерухомого майна шляхом викупу їх орендарями з порушенням закону про приватизацію майна.

Більше того, Законом України від 12.03.2025 року №4292-IX статтю 261 ЦК України було доповнено новою частиною такого змісту: "8. Перебіг позовної давності за вимогами щодо витребування чи визнання права щодо нерухомого майна, переданого з державної або комунальної власності у приватну власність, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, починається від дня державної реєстрації права власності першого набувача або дати передачі першому набувачеві нерухомого майна, щодо якого на момент такої передачі законом не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності".

З наведеного вище вбачається, що початок строку звернення до суду з цим позовом пов`язаний також з моментом державної реєстрації права власності на нерухоме майно у встановленому законом порядку.

Спірний договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 року № 5304-В-С, був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно 26.10.2015 року.

Наведеним також спростовуються доводи прокурора про те, що перебіг позовної давності слід пов`язувати з датою отримання ухвали слідчого судді ІНФОРМАЦІЯ_15 від 20.07.2023 у справі № 638/2612/23, в т.ч. щодо приватизації спірних приміщень ФОП ОСОБА_3 , оскільки моментом вибуття спірного майна з комунальної власності у володіння іншої особи є дата державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав права власності на майно за набувачем цього майна.

Оскільки позивачем у цій справі є прокурор, який не був стороною спірного правочину, то строк позовної давності оскарження договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 року № 5304-В-С для прокурора почався саме з дати державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав права власності на майно за набувачем цього майна - фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 , тобто 26.10.2015.

А отже, прокурор вважається таким, що довідався або міг би довідатись про порушення не з моменту порушення кримінальної справи №0000064 - 20.07.2023, а з моменту пленарного засіданні сесії ІНФОРМАЦІЯ_5 або оприлюднення 24.06.2015 та 25.06.2015 та вибуття нерухомого майна з комунальної власності на підставі договору купівлі-продажу від 26.10.2015 № 5304-В-С, укладеного між ІНФОРМАЦІЯ_6 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 .

Враховуючи вищевикладене, прокурором не доведено жодної з обставин, котра перешкоджала подачі позову у строк при наявності всіх необхідних для цього відомостей, документів, можливостей, повноважень тощо. Хоча, цей строк сам по собі є цілком достатнім для формування правової позиції у спірних правовідносинах, підготовки та подачі відповідного позову. Тим більше, він є достатнім з огляду на те, що такий позов не є унікальним.

За таких обставин, прокурором не наведено жодних переконливих аргументів в обґрунтування причин пропуску строку на звернення до суду з відповідними позовними вимогами. А тому пропуск прокуратурою строку позовної давності є підставою для відмови у задоволенні позову на підставі ч. 4 ст. 267 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, Суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, враховуючи відмову у задоволенні позовних вимог, судові витрати покладаються на прокуратуру.

Враховуючи викладене та керуючись нормами ст. 2, 46, 53, 74, 76, 77, 78, 86, 129, 236-238, 240, 241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ст.ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до ІНФОРМАЦІЯ_43 протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення, з урахуванням приписів п.п. 17.5 п.17 Перехідних положень ГПК України.

Прокуратура: Шевченківська окружна прокуратура міста Харкова Харківської області ( АДРЕСА_1 , Код ЄДРПОУ/Умовний код: НОМЕР_9 ).

Відповідач-1: ІНФОРМАЦІЯ_23 ( АДРЕСА_10 , код ЄДРПОУ НОМЕР_2 ).

Відповідач-2: ІНФОРМАЦІЯ_6 ( АДРЕСА_4 , код ЄДРПОУ НОМЕР_10 )

Відповідач-3: Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 ( АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 ).

Відповідач-4: ОСОБА_4 ( АДРЕСА_6 , ідентифікаційній код: НОМЕР_5 ).

Відповідач-5: ОСОБА_5 ( АДРЕСА_6 , ідентифікаційній код: НОМЕР_6 ).

3-я особа: ІНФОРМАЦІЯ_4 ( АДРЕСА_2 , код ЄДРПОУ НОМЕР_4 ).

Повне рішення складено "14" квітня 2026 р.

СуддяОСОБА_1

справа № 922/4324/25