РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.04.2026 м. Івано-ФранківськСправа № 909/1259/25

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Малєєвої О. В., секретар судового засідання Поп`юк Я. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу, у якій

позивач - КАЛУСЬКА МІСЬКА РАДА,

відповідач - ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ОРІАНА-ЕКО",

про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 402,3276 га з кадастровим номером :04:001:0002,

за участю представників:

від позивача - Бреславська М. М.,

від відповідача - Безрукий Р. Я.,

ухвалив таке рішення.

1. Предмет позову.

1.1. Калуська міська рада звернулася з позовом до ТОВ "Оріана-Еко" про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 402,3276 га з кадастровим номером :04:001:0002, розташованої за адресою: Івано-Франківська область, м. Калуш, вул. Шахтарська, 5, у редакції, запропонованій позивачем.

2. Вирішення процесуальних питань під час розгляду справи.

2.1. Форма судочинства.

Згідно з ухвалою про відкриття провадження у справі від 29.10.2025 суд вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

2.2. Поновлення процесуальних строків.

Відповідно до ч. 1 ст. 119 ГПК України в судовому засіданні 06.01.2026 суд визнав поважними причини пропуску позивачем строку на подання відповіді на відзив, поновив цей строк та прийняв відповідь на відзив до розгляду.

На підставі ст. 80, ч. 1 ст. 119 ГПК України в судових засіданнях 05.02.2026, 26.02.2026, 12.03.2026 суд визнав поважними причини пропуску відповідачем строку на подання доказів, поновив цей строк та прийняв подані докази до розгляду.

2.3. Перерви в судовому засіданні, проголошення рішення.

Згідно з ч. 2 ст. 216 ГПК України в судовому засіданні 05.02.2026 оголошувалась перерва до 26.02.2026 з наступним оголошенням перерви до 12.03.2026 та до 30.03.2026.

Ухвалення та проголошення судового рішення було відкладено до 08.04.2026 (ч. 1 ст. 219 ГПК України).

3. Зміст позовних вимог та заперечень на позов, пояснення учасників справи.

3.1. Позовна заява від 22.10.2025 № 2425/02-38/17 (вх. № 9401/25).

Заявлені позовні вимоги мотивовані тим, що на вказаній земельній ділянці знаходиться належна відповідачу частина об`єкта нерухомого майна Домбровського кар`єра (частка 857/1000). Між позивачем та відповідачем 21.06.2018 було укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком до 21.06.2023. Після закінчення строку дії договору відповідач продовжує користуватися земельною ділянкою, проте договір оренди землі не уклав. Позивач повідомляв відповідача про необхідність оформлення нових правовстановлюючих документів, а 26.06.2025 прийняв рішення № 4328 про надання цієї ділянки в оренду відповідачу терміном на 5 років. Позивач направив відповідачу проект нового договору оренди землі, складений з урахуванням Типового договору та актуальної нормативної грошової оцінки. Однак відповідач повернув проект договору без підписання, обґрунтовуючи відмову тим, що на земельній ділянці не здійснюється господарська діяльність. Вважає, що відповідач як власник нерухомості набув право користування земельною ділянкою відповідно до ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України і зобов`язаний оформити це право, враховуючи наявність рішення органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в оренду. Ухилення відповідача від укладення договору оренди порушує вимоги ст. 206 ЗК України щодо платності землекористування та позбавляє позивача можливості отримувати дохід у вигляді орендної плати. Позовні вимоги обґрунтовує приписами ст. 12, 116, 120, 122, 124, 206 ЗК України, ст. 648, 649 ЦК України, ст. 288 ПК України.

3.2. Відзив на позов від 13.11.2025 (вх. № 18674/25).

Відповідач позов не визнає та просить відмовити у його задоволенні, посилаючись на такі обставини.

Зазначає, що використання спірної земельної ділянки є неможливим через її небезпечний екологічний стан. Розміщений на ній Домбровський кар`єр був законсервований відповідно до наказу Міністерства промислової політики України від 21.08.2009 № 563. Господарське використання цієї ділянки становить масштабну загрозу навколишньому середовищу.

Відповідач вказує на порушення позивачем принципу добросовісності та доктрини заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium). У п. 5 та п. 6 запропонованого проекту договору позивач зазначив, що земельна ділянка не має недоліків та інших особливостей. При цьому Калуській міській раді достеменно відомо про критичну екологічну ситуацію, пов`язану із забрудненням навколишнього середовища.

Відповідач не погоджується з п. 8 проекту договору, яким передбачено нарахування орендної плати з моменту прийняття рішення міською радою. Посилаючись на приписи ЗУ "Про оренду землі", вважає, що орендна плата за договором повинна нараховуватися виключно з дати державної реєстрації відповідного речового права, а не з дати ухвалення рішення органом місцевого самоврядування.

Звертає увагу на закріплений у законодавстві принцип свободи договору. Оскільки відповідач не прийняв пропозицію позивача, повернув проект із зауваженнями та згоди щодо всіх істотних умов досягнуто не було, договір не може бути визнаний укладеним у судовому порядку.

3.3. Відповідь на відзив від 15.12.2025 № 7471/02-38/04 (вх. № 20511/25).

Позивач не погоджується з доводами відповідача, викладеними у відзиві, та зазначає, на вказану земельну ділянку не встановлено будь-яких обмежень, за винятком охоронної зони навколо об`єкта енергетичної системи, що підтверджується відповідним витягом з Державного земельного кадастру.

Стверджує, що факт консервації Домбровського кар`єру не є підставою для використання земельної ділянки комунальної власності без правовстановлюючих документів та без сплати орендної плати. Звертає увагу суду на те, що зазначена земельна ділянка раніше вже передавалася в оренду відповідачу на підставі договору оренди землі від 21.06.2018, що відбулося вже після проведення консервації Домбровського кар`єру.

Наголошує, що Калуська міська рада не приймала жодного рішення стосовно консервації земельних ділянок, а робочий проект землеустрою щодо такої консервації не розроблявся. При цьому відповідач не звертався до міської ради з питань погодження проекту землеустрою щодо консервації земель

Відхиляючи твердження відповідача про неможливість використання земельної ділянки через перебування території у зоні надзвичайної екологічної ситуації, позивач зазначає, що Указом Президента України від 10.02.2010 відповідний статус для міста Калуш та прилеглих сіл встановлювався виключно на строк дев`яносто днів. Отже, станом на сьогодні вказана місцевість не має статусу зони надзвичайної екологічної ситуації.

Позивач не заперечує проти виключення з проекту договору умови про нарахування орендної плати з моменту прийняття рішення міської ради (п. 8 проекту).

4. Обставини справи, оцінка доказів.

Дослідивши зібрані у справі докази, оцінивши їх відповідно до приписів ст. 86 ГПК України, суд встановив таке.

4.1. ТОВ "Оріана-Еко" є власником нерухомого майна Домбровського кар`єру, розташованого за адресою: Івано-Франківська область, м. Калуш, вул. Шахтарська, 5. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.04.2018, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 104, розмір частки 857/1000. Вказане підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 447445878 від 13.10.2025.

4.2. Зазначений об`єкт нерухомості розташований на земельній ділянці комунальної власності площею 402,3276 га, кадастровий номер :04:001:0002, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (далі - Земельна ділянка). Власником Земельної ділянки є територіальна громада в особі Калуської міської ради (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 446241896 від 03.10.2025).

4.3. Попередньо між сторонами був укладений договір оренди Земельної ділянки від 21.06.2018, який припинив свою дію 21.06.2023. Умови п. 5 та п. 6 цього договору передбачали те, що Земельна ділянка немає недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, і що відсутні інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини.

4.4. Позивач 04.12.2024 направив відповідачу лист № 2814/02-15/38, в якому рекомендував йому вирішити питання про укладення договору оренди Земельної ділянки на новий строк, для чого звернутись в Управління ЦНАП і надати перелік необхідних документів. Проте відповідач з такою заявою до позивача не звертався.

4.5. Калуська міська рада 26.06.2025 прийняла рішення № 4328 "Про регулювання орендних відносин ТОВ "ОРІАНА-ЕКО"", в п. 1 якого вирішила надати в оренду відповідачу Земельну ділянку строком на 5 років з цільовим призначенням для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код 11.02), у зв`язку з наявністю у відповідача права власності на нерухоме майно (Домбровський кар`єр).

4.6. Згідно з витягами із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок від 14.02.2025 № 686 та від 27.06.2025 № НВ-025 нормативна грошова оцінка Земельної ділянки становить 1 337 190 997,25 грн.

4.7. Відповідно до рішення Калуської міської ради від 29.06.2023 № 2274 з 01.01.2024 ставка орендної плати за земельні ділянки комунальної власності з кодом 11.2 - 3,5 % від нормативної грошової оцінки землі.

4.8. Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.12.2025 № НВ-025 підтверджується вид цільового призначення Земельної ділянки -11.01.

4.9. На виконання рішення від 26.06.2025 № 4328 позивач листом від 18.07.2025 № 1708/02-20/17 направив на адресу відповідача проект договору оренди землі цінним листом з описом вкладення, що підтверджується фіскальним чеком та накладною Укрпошти № 240.

Направлений відповідачу проект договору оренди землі містив такі основні умови:

п. 1 Орендодавець відповідно до рішення Калуської міської ради від 26.06.2025 № 4328 (дев`яносто перша сесія восьмого демократичного скликання) надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення кар`єру (код виду цільового призначення: 11.01) з кадастровим номером :04:001:0002, яка розташована на вул. Шахтарська, 5 в м. Калуші, Івано-Франківської області.

п. 2. В оренду передається земельна ділянка площею 402,3276 га.

п. 3. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна (Домбровський кар`єр, номер відомостей про речове право: 25627923 від 05.04.2018).

п. 4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0002 на дату укладання договору становить 1 337 190 997,25 грн.

п. 5. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.

п. 6. Інших особливостей об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, немає.

п. 7. Договір укладено строком на 5 (п`ять) років, а питання поновлення та укладення договору на новий строк регулюється ст. 126-1 Земельного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

п. 8. Орендна плата у розмірі 3,5 (три з половиною) відсотків від нормативної грошової оцінки земель нараховується з моменту прийняття рішення Калуської міської ради, зазначеного в п. 1 даного договору, і вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі в розмірі 46 801 684,90 грн на рік.

п. 11. Розмір орендної плати переглядається у випадку: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки; в інших випадках, передбачених законом;

п. 12. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

стягується пеня за кожний календарний день прострочення сплати орендної плати, включаючи день погашення, у розмірі 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день";

п. 13. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення виробничої бази (код виду цільового призначення: 11.02);

п. 18. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі, не підлягають відшкодуванню.

4.10. З листом від 28.07.2025 № 19 ТОВ "Оріана-Еко" повернуло проект договору без підписання. У листі відповідач вказав на неможливість підписання договору через невідповідність умов щодо стану земельної ділянки (екологічні проблеми) та незгоду з датою початку нарахування орендної плати.

4.11. Згідно з наказом Міністерства промислової політики України від 31.03.2008 № 183 "Про підготовку до консервації Домбровського кар`єру..." погоджено пропозицію щодо недоцільності подальшої експлуатації кар`єру та необхідності розробки проекту його консервації.

Міністерство промислової політики України відповідно до наказу від 21.08.2009 № 563 затвердило проект "Консервація Домбровського кар`єру з рекультивацією зовнішніх відвалів № 1, № 4 та хвостосховищ № 1, № 2".

Калуська міська рада згідно з рішенням від 28.07.2009 № 938 погодила вказаний проект.

Проте відповідно до ст. 54 ЗУ "Про надра" та п. 2.5, 2.6. Порядку погодження питань ліквідації та консервації гірничодобувних об`єктів або їх ділянок суду не надано наказ засновника підприємства про ліквідацію чи консервацію об`єкта, а також докази вилучення із користування Земельної ділянки при ліквідації гірничодобувного об`єкта, яке відбувається за рішенням відповідного органу місцевого самоврядування після прийняття засновником рішення про ліквідацію цього об`єкта.

4.12. Згідно з довідкою ТОВ "Оріана-Еко" від 14.11.2025 № 22 господарська діяльність товариством не ведеться, працівники відсутні, виробничі потужності не експлуатуються, а землі підлягають консервації.

4.13. Водночас надані у справі докази свідчать про те, що Домбровський кар`єр як об`єкт промислового призначення, який розташований на Земельній ділянці, перебуває у стані, що потребує спеціальних заходів екологічної безпеки; земельна ділянка є деградованою та потребує проведення робіт з рекультивації або консервації відповідно до законодавства.

Так Державна екологічна інспекція України видала доручення від 13.10.2025 про здійснення комісійного обстеження зони діяльності ТОВ "Оріана-Еко" (Домбровський кар`єр) щодо забезпечення техногенно-екологічної безпеки. На виконання цього доручення Державна екологічна інспекція Карпатського округу в листі від 13.11.2025 № 01-04/4605 повідомила відповідача про проведення обстеження у грудні 2025 року.

У листах Управління з питань надзвичайних ситуацій Калуської міської ради від 27.03.2025 № 01.1-09/16, від 20.05.2025 № 01.1-09/315 підтверджується здійснення моніторингу екологічної ситуації, зокрема щодо засолення вод та просідання земної поверхні в зоні впливу гірничих розробок.

В Акті комісійного обстеження від 30.12.2025, проведеного на виконання доручення Державної екологічної інспекції України № 1737 від 13.10.2025, за участю представників екологічної інспекції, водних ресурсів, Держпродспоживслужби та органів місцевого самоврядування, встановлено критичний стан об`єктів відповідача. Комісією зафіксовано активне підняття рівня розсолів у Домбровському кар`єрі, інтенсивне зсунення північного борту кар`єру до русла річки Сівка, а також наявність наскрізних промоїн у тілі дамби хвостосховища № 1 глибиною до 4 метрів, що призводить до винесення розсолів на прилеглі території.

У листі Державної екологічної інспекції Карпатського округу від 05.01.2026 № 01-01/98 зазначено, що екологічна ситуація в зоні діяльності ТОВ "Оріана-Еко" характеризується деградацією земель, порушенням природного стану земної поверхні та формуванням великих зон просідання і періодичних провалів над шахтними виробітками.

Відповідач на підтвердження стану Земельної ділянки надав ряд фотокарток.

4.14. Між позивачем як власником Земельної ділянки і відповідачем як її користувачем ведеться тривала переписка з приводу використання Земельної ділянки і її консервації. Відповідач надав докази звернення з відповідними листами і до інших органів.

Так відповідач звертався до Калуського міського голови з листом від 03.07.2025 № 1, в якому повідомляв про неможливість використання земельних ділянок за цільовим призначенням через їх екологічний стан та просив вжити заходи для виготовлення робочого проекту землеустрою щодо їх консервації. У відповідь на це звернення виконавчий комітет Калуської міської ради в листі № 4250/02-20/20 (вх. № 14 від 13.01.2025) повідомив, що строк дії попередніх договорів оренди закінчився, земля використовується без правових підстав, а проект консервації може бути розроблений самим землекористувачем.

Листом від 23.12.2025 № 2804/02-40/83 виконавчий комітет Калуської міської ради поінформував відповідача про завершення екологічного моніторингу, результати якого виявили небезпечні зони можливого прориву дамби хвостосховища № 2. Позивач вимагав від ТОВ "Оріана-Еко" негайно вжити запобіжні заходи щодо укріплення бортів хвостосховища для запобігання надзвичайній ситуації техногенного характеру.

Відповідач, посилаючись на неможливість господарського використання земель, звертався до контролюючих органів із листами від 23.01.2026 № 2 (до Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області) та № 3 (до Державної екологічної інспекції Карпатського округу), в яких просив провести перевірку стану земельних ділянок та внести Калуській міській раді подання про їх консервацію у зв`язку з непридатністю до використання. Аналогічна вимога щодо проведення інвентаризації та консервації земель була викладена у листі відповідача до міської ради від 13.02.2026 № 4.

У відповідь на вказане звернення позивач листом від 06.03.2026 № 1010/02-20/15 повідомив про відсутність підстав для консервації. Позивач зазначив, що згідно з відомостями Державного земельного кадастру (витяги № НВ-025 та № HB-025) будь-яких обмежень, що вказували б на деградацію чи забруднення земель, не встановлено. Крім того, міська рада зауважила, що жоден державний контролюючий орган не звертався до неї з офіційним поданням про необхідність консервації спірних ділянок.

5. Норми права та мотиви, якими суд керувався при ухваленні рішення.

5.1. Відповідно до положень ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України та ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна, зокрема будівлю або споруду, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Отже, земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (аналогічна правова позиція викладена у постанові ВП ВС від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

З огляду на викладене, у разі переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об`єкти, оскільки право власності на будівлі з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомості, у власності або користуванні.

Таким чином, відповідач після набуття права власності на об`єкт нерухомого майна набув право користування Земельною ділянкою, до 21.06.2023 здійснював це право на підставі договору оренди від 21.06.2018, після 21.06.2023 користується Земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.

5.2. Згідно зі ст. 116 ЗК України юридичні особи набувають права користування земельними ділянками із земель комунальної власності відповідно до рішення органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Міські ради передають земельні ділянки у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (ч. 1 ст. 122 ЗК України). Відповідно до ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 9 ст. 93 ЗК України).

У ст. 1 ЗУ "Про оренду землі" (далі - Закон) зазначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1, 5 ст. 6 Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

В ст. 13 Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів (ч. 2 ст. 16 Закону).

З аналізу наведених норм матеріального права, які регулюють земельні правовідносини, випливає, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про передачу земельної ділянки в оренду.

Суд встановив, що Калуська міська рада 26.06.2025 прийняла рішення № 4328 про надання в оренду відповідачу Земельної ділянки, у зв`язку з наявністю у відповідача права власності на нерухоме майно, яке розташоване на ній.

5.3. Щодо наявності у відповідача обов`язку укласти договір оренди Земельної ділянки суд виходить з того, що в п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України серед загальних засад цивільного законодавства передбачено свободу договору. Водночас свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 6 та ст. 627 ЦК України при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства.

В постанові КЦС ВС від 14.11.2025 у справі № 348/1503/23 Верховний Суд відхилив аргументи заявника про порушення його права на вільне укладення договору та відсутність законодавчо установленого обов`язку укласти відповідний договір оренди землі з вказівкою на наявність чинного рішення ради про передачу земельної ділянки в оренду відповідачу та з огляду на те, що свобода договору не є безмежною. Схожі за змістом правові висновки щодо обов`язковості укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває в комунальній власності, викладено у постановах КГС ВС від 10.04.2019 у справі № 924/857/18, від 13.08.2019 у справі № 914/1087/18, від 19.11.2019 у справі № 904/7527/17 та від 16.04.2024 у справі № 916/3669/23.

Належить також врахувати і те, що в ч. 3 ст. 179 ГК України, який був чинним до 28.08.2025 і діяв на час переддоговірних дій сторін, було передбачено, що укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом. В ч. 1 ст. 16 ЗУ "Про особливості регулювання діяльності юридичних осіб окремих організаційно-правових форм у перехідний період та об`єднань юридичних осіб" визначено, що спори, що виникають при укладенні договорів, укладення яких є обов`язковим відповідно до закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Відповідно до ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним; об`єктом плати за землю є земельна ділянка; плата за землю справляється відповідно до закону.

Наведені приписи ЦК України, ЗК України та Закону покладають обов`язок на відповідача як власника об`єкта нерухомого майна сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою. Необхідність здійснювати таку плату обумовлює обов`язковість укладення договору оренди землі і можливість вирішення такого спору судом.

5.4. Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

В ст. 14 Закону передбачено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 затверджений Типовий договір оренди землі.

Аналіз поданого позивачем проекту договору, який надсилався відповідачу та який викладений у позовній заяві, свідчить про те, що зміст зазначеного договору визначений на основі типового договору оренди землі та містить усі істотні умови, передбачені ст. 15 Закону.

Водночас, ряд заперечень відповідача щодо невідповідності умов проекту договору обставинам справи та вимогам чинного законодавства є обґрунтованими.

Зокрема, в п. 5, п. 6 проекту договору вказано, що земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню; інших особливостей об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, немає. Проте надані докази свідчать про те, що на спірній земельній ділянці розташований Домбровський кар`єр і внаслідок тривалого промислового використання відповідні землі зазнали невідворотного техногенного впливу, є деградованими та потребують спеціальних заходів.

Суд погоджується з доводами позивача про те, що юридичний режим зони надзвичайної екологічної ситуації, запроваджений Указом Президента України від 10.02.2010 № 145/2010, був обмежений у часі та на сьогодні вичерпав свою дію. Водночас, припинення дії вказаного нормативного акта не спростовує фактичного стану Земельної ділянки. Суд оцінює стан об`єкта оренди не на підставі Указу 2010 року, а на основі актуальних доказів, наявних у матеріалах справи, зокрема: Акта комісійного обстеження від 30.12.2025, листів Державної екологічної інспекції Карпатського округу від 13.11.2025 та 05.01.2026. Зазначеними документами підтверджено критичний стан об`єктів (підняття рівня розсолів, зсунення бортів кар`єру, деградація земель), що є об`єктивною перешкодою для ефективного використання ділянки у розумінні Типового договору оренди. Таким чином, відсутність чинного статусу "зони надзвичайної екологічної ситуації" не є доказом відсутності дефектів Земельної ділянки, а лише вказує на зміну її правового режиму.

Тому суд вважає за необхідне викласти вказані пункти договору в такій редакції:

"5. Об`єкт промислового призначення, який розташований на вказаній земельній ділянці, перебуває у стані, що потребує спеціальних заходів екологічної безпеки.

6. Земельна ділянка є деградованою та потребує проведення робіт з рекультивації або консервації відповідно до законодавства."

Сторони визнали, що належить змінити і п. 8 проекту договору, в якому передбачено, що орендна плата нараховується з моменту прийняття рішення Калуської міської ради. Водночас, суд відхиляє доводи відповідача про те, що обов`язок зі сплати орендної плати виникає виключно з моменту державної реєстрації права оренди. Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЗУ "Про особливості регулювання діяльності юридичних осіб окремих організаційно-правових форм у перехідний період та об`єднань юридичних осіб" день набрання законної сили рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного договору, якщо інше не визначено рішенням суду. Оскільки договір вважається укладеним з моменту набрання рішенням суду законної сили, саме з цього моменту у сторін виникають взаємні права та обов`язки, зокрема обов`язок орендаря сплачувати за користування земельною ділянкою за погодженою ставкою. Отже, належить вказати, що орендна плата нараховується з моменту укладення договору.

В п. 12 вказано, що пеня стягується за кожний календарний день прострочення сплати орендної плати, включаючи день погашення. В п. 14 Типового договору такі умови не передбачені, вони суперечать положенням ст. 252, 253, 255, 549 ЦК України, оскільки пеня може бути нарахована лише за кожен повний день прострочення виконання зобов`язання (постанова КГС ВС від 08.05.2019 у справі № 910/9078/18).

Також п. 18 проекту договору містить категоричне формулювання про те, що поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі, не підлягають відшкодуванню. Проте Типовий договір передбачає можливість укладення окремої угоди про обсяги і строки такого відшкодування (п. 23 Типового договору). З метою дотримання балансу інтересів сторін під час укладення договору суд вважає за необхідне викласти п. 18 у такій редакції: "Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі, підлягають відшкодуванню на умовах, в обсязі і у строки, які визначаються окремою угодою сторін".

5.5. Суд відхиляє доводи відповідача про відсутність господарської діяльності, неможливість використання земельної ділянки через її екологічний стан, про необхідності консервації кар`єру.

В ч. 3 ст. 319 ЦК України передбачено, що власність зобов`язує. Право власності позивача на об`єкт нерухомості зареєстроване у встановленому законом порядку та не припинене. Законодавство не ставить обов`язок здійснювати плату за землю в залежність від можливості отримання прибутку чи ведення активної господарської діяльності на ній, а пов`язує його з фактом володіння нерухомістю та користування землею.

В ст. 1 ЗУ "Про охорону земель" визначено, що консервація земель - припинення господарського використання на визначений термін та залуження або залісення деградованих і малопродуктивних земель, господарське використання яких є екологічно та економічно неефективним, а також техногенно забруднених земельних ділянок, на яких неможливо одержувати екологічно чисту продукцію, а перебування людей на цих земельних ділянках є небезпечним для їх здоров`я. Передача у власність і користування земель державної та комунальної власності, щодо яких прийнято рішення про їх консервацію, для цілей, не пов`язаних із такою консервацією, забороняються (ст. 51 ЗУ "Про охорону земель").

В ст. 51 ЗУ "Про охорону земель" передбачено, що консервація земель здійснюється відповідно до робочого проекту землеустрою щодо земель комунальної власності за рішенням органів місцевого самоврядування, які відповідно до ст. 122 ЗК України приймають рішення про передачу земельних ділянок у власність чи користування; рішення органів місцевого самоврядування про консервацію земель може прийматися за власною ініціативою або за поданням органів, які здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель.

Суд встановив, що рішення про консервацію Земельної ділянки Калуська міська рада не приймала, а тому вказані обмеження не застосовуються.

5.6. Вирішуючи цей спір, суд не вправі давати оцінку правомірності дій позивача щодо прийняття такого рішення. Вирішення цих питань може бути предметом окремого спору.

Водночас суд звертає увагу на відсутність конструктивного підходу обох сторін до вирішення проблеми деградованих земель. Позивач як власник Земельної ділянки належним чином не оцінює реальність надходження плати за неї і стверджуює про відсутність екологічних проблем, ігноруючи об`єктивний стан ділянки і висновки своїх же структурних підрозділів (Управління з питань надзвичайних ситуацій), які вказують на здійснення постійного моніторингу засолення вод та просідання поверхні в зоні Домбровського кар`єру. Натомість відповідач як власник розміщеного на ділянці промислового об`єкта та фактичний землекористувач констатує неможливість використання землі і не вживає належних заходів з консервації або рекультивації земель, хоча це безпосередньо стосується його цивільних прав та обов`язків. Суд вважає, що формальне врегулювання орендних правовідносин не є ефективним інструментом вирішення проблеми, що має критичне суспільне значення: наявність чи відсутність договору оренди не змінить фактичного стану деградованих земель та не відверне екологічних ризиків.

6. Висновки суду.

6.1. На підставі викладеного, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову і укладення договору в редакції, запропонованій позивачем, окрім п. 5, 6, 8, 18, які належить викласти в редакції, вказаній в рішенні суду.

7. Судові витрати.

7.1. Склад та порядок розподілу судових витрат визначено главою 8 ГПК України. Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

7.2. При зверненні з позовом позивач сплатив судовий збір в розмірі 3 028,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією № 245 від 16.10.2025. Інших витрат сторони не заявили.

7.3. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладенні договорів, на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони. Оскільки відповідач безпідставно ухилявся від укладення договору, судовий збір покладається на нього.

Керуючись ст. 2, 86, 129, 145, 233, 236 - 238, 240, 241, 256 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати укладеним договір між КАЛУСЬКОЮ МІСЬКОЮ РАДОЮ (77300, Івано-Франківська обл., місто Калуш, ВУЛИЦЯ ІВАНА ФРАНКА, будинок 1, ідентифікаційний код 33578261) як орендодавцем та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ОРІАНА-ЕКО" (77300, Івано-Франківська обл., місто Калуш, ВУЛИЦЯ ЄВШАНА, будинок 9, ідентифікаційний код 41136873) як орендарем про оренду земельної ділянки, що знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, м. Калуш, вул. Шахтарська, 5, площею 402,3276 га (кадастровий № :04:001:0002) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості в такій редакції:

" ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ.

1. Орендодавець відповідно до рішення Калуської міської ради від 26.06.2025 № 4328 (дев`яносто перша сесія восьмого демократичного скликання) надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код виду цільового призначення: 11.02) з кадастровим номером :04:001:0002, яка розташована на вул. Шахтарська, 5 в м. Калуші, Івано-Франківської області.

ОБ`ЄКТ ОРЕНДИ

2. В оренду передається земельна ділянка площею 402,3276 га.

3. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна (Домбровський кар`єр, номер відомостей про речове право: 25627923 від 05.04.2018).

4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0002 на дату укладання Договору становить 1 337 190 997 грн 25 коп.

5. Об`єкт промислового призначення, який розташований на вказаній земельній ділянці, перебуває у стані, що потребує спеціальних заходів екологічної безпеки.

6. Земельна ділянка є деградованою та потребує проведення робіт з рекультивації або консервації відповідно до законодавства.

СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ

7. Договір укладено строком на 5 (п`ять) років. Питання поновлення, укладення Договору на новий строк регулюється ст. 1261 Земельного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

ОРЕНДНА ПЛАТА

8. Орендна плата 3,5 (три з половиною) відсотка від нормативної грошової оцінки земель нараховується з моменту укладення договору і вноситься Орендарем в грошовій безготівковій формі в розмірі 46 801 684 грн 90 коп (сорок шість мільйонів вісімсот одна тисяча шістсот вісімдесят чотири грн. 90 коп.) в рік.

9. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі.

10. Орендна плата вноситься згідно вимог Податкового кодексу України та відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки від 27.06.2025 № HB-025, рішення Калуської міської ради від 24.06.2021 року № 623 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Калуша" та рішення Калуської міської ради від 29.06.2023 № 2274 "Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки комунальної власності на території Калуської міської територіальної громади".

11. Розмір орендної плати переглядається у випадку:

зміни умов господарювання, передбачених Договором;

зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

в інших випадках, передбачених Законом.

12. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:

у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;

стягується пеня за кожний календарний день прострочення сплати орендної плати у розмірі 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день.

УМОВИ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

13. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення кар`єру.

14. Цільове призначення земельної ділянки - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, що пов`язані з користуванням надрами (код виду цільового призначення: 11.02).

УМОВИ ЗБЕРЕЖЕННЯ СТАНУ ОБ`ЄКТА ОРЕНДИ

15. Використовувати земельну ділянку у відповідності до мети, визначеної у пунктах 13, 14 цього Договору, забезпечувати екологічну безпеку землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.

УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

16. Після припинення дії Договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець, у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.

17. Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

18. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі, підлягають відшкодуванню на умовах, в обсязі і у строки, які визначаються окремою угодою сторін.

19. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов`язань, передбачених цим Договором.

Збитками вважаються:

фактичні втрати, яких Орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов Договору Орендодавцем, а також витрати, які Орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

доходи, які Орендар міг би реально отримати в разі належного виконання Орендодавцем умов Договору.

20. Розмір фактичних витрат Орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.

ОБМЕЖЕННЯ (ОБТЯЖЕННЯ) ЩОДО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

21. На орендовану земельну ділянку обмеження не встановлено.

22. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.

ПРАВА ТА ОБОВ`ЯЗКИ СТОРІН

23. Права Орендодавця:

вимагати від Орендаря використання земельної ділянки у відповідності до мети, визначеної у пунктах 13, 14 цього Договору, забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі, своєчасного внесення орендної плати;

доступу до переданої в оренду земельної ділянки для контролю за додержанням Орендарем умов Договору;

вимагати від Орендаря збільшення розмірів орендної плати у випадках визначених у пункті 11 цього Договору.

24. Обов`язки Орендодавця:

не втручатися у господарську діяльність Орендаря і не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов цього Договору;

при зміні реквізитів рахунків по орендній платі за землю орендодавець в 10-ти денний термін в письмовій формі повідомляє Орендаря;

попередити Орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкту оренди;

при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до Закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки.

25. Права Орендаря:

вимагати надання Орендодавцем для використання земельну ділянку після державної реєстрації права оренди та відшкодування Орендодавцем упущеної вигоди і збитків, заподіяних ненаданням її у зазначений строк;

використовувати орендовану земельну ділянку на власний розсуд у відповідності до мети, обумовленої у Договорі;

одержувати доходи;

переважного права на укладення Договору оренди;

за згодою Орендодавця, зводити у встановленому Законом порядку споруди без зміни цільового призначення земельної ділянки;

за згодою Орендодавця передавати у володіння і користування орендовану земельну ділянку або її частину без зміни її цільового призначення іншій особі (суборенда) у випадках та на умовах, передбачених Законом;

користуватись, у відповідності з діючим порядком, інженерними комунікаціями з метою забезпечення належної господарської діяльності на орендованій земельній ділянці;

вимагати від Орендодавця відповідного зменшення орендної плати, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршиться не внаслідок дій Орендаря та у випадках, коли в процесі використання цієї ділянки виявились необумовлені Орендодавцем у Договорі недоліки, які суттєво перешкоджають передбаченому використанню;

утримувати із орендної плати понесені витрати на усунення недоліків орендованої земельної ділянки, які не були обумовлені Орендодавцем у Договорі оренди і суттєво перешкоджають передбаченому цим Договором її використання.

26. Обов`язки Орендаря:

використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у пункті 13, 14 цього Договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі;

в строки встановлені Податковим кодексом України надати в відповідний територіальний орган Державної податкової служби декларацію з плати за землю на поточний рік;

провести державну реєстрацію права оренди земельної ділянки відповідно до чинного законодавства;

відповідно до пункту 10 цього Договору своєчасно вносити орендну плату;

враховувати при використанні земельної ділянки права третіх осіб, набуті відповідно до Закону;

відповідно до пункту 16 цього Договору повернути Орендодавцю земельну ділянку після закінчення строку оренди;

не утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до Орендодавця;

відшкодовувати Орендодавцеві заподіяну Орендарем шкоду у разі погіршення стану земельної ділянки;

забезпечити постійний доступ до існуючих на ділянках інженерних мереж для їх ремонту і обслуговування, дотримуватись правил використання земель в охоронній зоні мережі, не чинити перешкод при будівництві нових.

РИЗИК ВИПАДКОВОГО ЗНИЩЕННЯ АБО ПОШКОДЖЕННЯ ОБ`ЄКТА ОРЕНДИ ЧИ ЙОГО ЧАСТИНИ

27. Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини несе Орендар.

СТРАХУВАННЯ ОБ`ЄКТА ОРЕНДИ

28. Згідно з цим Договором об`єкт оренди не підлягає страхуванню на весь період дії цього Договору.

ЗМІНА УМОВ ДОГОВОРУ І ПРИПИНЕННЯ ЙОГО ДІЇ

29. Зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У випадку недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір розв`язується у судовому порядку.

30. Дія Договору припиняється у разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

придбання орендарем земельної ділянки у власність;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

у разі ліквідації юридичної особи Орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених Законом.

31. Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за:

взаємною згодою сторін;

рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених Законом.

32. Розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН ЗА НЕВИКОНАННЯ АБО НЕНАЛЕЖНЕ ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ

33. За невиконання або неналежне виконання Договору сторони несуть відповідальність відповідно до Закону та цього Договору.

34. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини".

Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ОРІАНА-ЕКО", 77300, Івано-Франківська обл., місто Калуш, ВУЛИЦЯ ЄВШАНА, будинок 9, ідентифікаційний код 41136873) на користь КАЛУСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (77300, Івано-Франківська обл., місто Калуш, ВУЛИЦЯ ІВАНА ФРАНКА, будинок 1, ідентифікаційний код 33578261) 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 20.04.2026.

Суддя О. В. Малєєва