РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

06.04.2026Справа № 910/15907/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Пукаса А.Ю., за участю секретаря судового засідання Салацької О.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Скай Фітнесс» (Спортивна площа, буд. 1-А, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 38866413)

до 1) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірини Миколаївни (вул. Панаса Мирного, буд. 14, група приміщень № 28, приміщення з № 1 по № 13; ідентифікаційний код )

2) Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» (01001, м. Київ, вул. Госпітальна, буд. 12-Г; ідентифікаційний код: 00032129)

3) Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» (03150, м. Київ, вул. Антоновича, буд. 127; ідентифікаційний код: 00032112)

про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації прав, заборону вчиняти дії,

Представники сторін:

від позивача: Гунчак Артур Віталійович

від відповідача-1: не з`явився

від відповідача-2: Шагірманов Дмитро Олександрович

від відповідача-3: Олійник Аліна Олегівна

РОЗГЛЯД СПРАВИ СУДОМ

1. Стислий виклад позиції Позивач.

До Господарського суду міста Києва звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю «Скай Фітнесс» (далі за текстом - ТОВ «Скай Фітнесс», Позивач) з позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірини Миколаївни (далі за текстом - Приватний нотаріус, Відповідач-1), Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» (далі за текстом - АТ «Ощадбанк», Відповідач-2), Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» (далі за текстом - АТ «Укрексімбанк», Відповідач-3) та в якому Позивач просить суд (згідно поданої заяви про уточнення позовних вимог):

- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірини Миколаївни, про державну реєстрацію прав від 18.08.2025 № 80425391, на підставі якого цим державним реєстратором проведено державну реєстрацію припинення іншого речового права Товариства з обмеженою відповідальністю «Скай Фітнесс» (), запис про яке (інше речове право) внесений в Державний реєстр речових прав за номером 4058240;

- скасувати проведену 18.08.2025 державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль Іриною Миколаївною, на підставі рішення цього ж державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 18.08.2025 № 80425391 державну реєстрацію припинення іншого речового права Товариства з обмеженою відповідальністю «Скай Фітнесс» (), запис про яке (інше речове право) внесений в Державний реєстр речових прав за номером 4058240;

- заборонити Акціонерному товариству «Державний ощадний банк України» () та Акціонерному товариству «Державний експортно-імпортний банк України» () передавати будь-яким особам у володіння та/чи користування нежитлове приміщення загальною площею 1 822, 3 м2 або його окрему(і) частину(и) на 10 (десятому) поверсі торгово-розважальної частини торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом за адресою: місто Київ, Спортивна площа, будинок 1-А, яке є об`єктом оренди за Договором оренди № 180-О, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вороною Т.С. та зареєстрований в реєстрі за № 1293, на період до спливу строку оренди за таким договором оренди.

В обґрунтування заявлених вимог Позивач зазначає, що припинення його права користування частиною приміщення, яке було іпотечним майном, суперечить умовам пункту 1.3 Договору оренди та положенням статті 770 ЦК України оскільки за спірних правовідносин відбулась заміна сторони орендодавця, що жодним чином не є підставою для припинення орендних правовідносин згідно положень пункту 15.3 Договору оренди (в редакції Договору про внесення змін № 22 від 23.04.2025 року до Договору оренди) та статті 781 ЦК України.

Позивач стверджує, що проведена 18.08.2025 Відповідачем-1 реєстраційна дія в частині припинення його права користування є незаконною оскільки: Банками не надано відповідно доказів припинення Договору оренди в силу чого Відповідач-1 мав би відмовити останнім у такій реєстрації в силу положень пункту 4 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» чого здійснено не було.

Станом на дату звернення до суду з позовом Позивач вважає себе законним користувачем в силу чинності Договору оренди, що в свою чергу є підставою для збереження його прав на користування нежитловим приміщенням загальною площею 1 822, 3 м2 на 10 поверсі торгово-розважальної частини торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом за адресою: місто Київ, Спортивна площа, будинок 1-А.

2. Стислий виклад позиції Відповідача - 2

Заперечуючи щодо задоволення позову, Відповідач-1 стверджує про припинення права Позивача користуватися орендованим приміщенням в силу положень частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» з огляду на вищий пріоритет Банків, як іпотекодержателів.

3. Стислий виклад позиції Відповідача - 3

Заперечуючи щодо задоволення позову, Відповідач-1 стверджує, що договір оренди є нікчемним оскільки не відповідає вимогам пункту 1.11 Іпотечного договору, а відтак укладений без згоди Іпотекодержателя.

Відповідач-2 стверджує про припинення права Позивача користуватися орендованим приміщенням в силу положень частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» з огляду на вищий пріоритет Банків, як іпотекодержателів.

4. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.12.2025 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, підготовче засідання призначено на 19.01.2026.

02.01.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позовну заяву від Відповідача-3.

05.01.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позову заяву від Відповідача-2.

08.01.2026 та 09.01.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшли відповіді на відзиви на позовну заяву.

14.01.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшли заперечення Відповідача - 2 та 3 на відповідь на відзив на позовну заяву.

15.01.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшла заява Позивача про забезпечення позову.

Підготовче засідання 19.01.2026 відкладено на 26.01.2026.

У зв`язку із тривалою повітряною тривогою підготовче засідання 26.01.2026 не відбулося.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.01.2026 розгляд справи призначено на 02.02.2026.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.02.2026 відмовлено у задоволенні заяви про забезпечення позову.

У підготовчому засіданні 02.02.2026 судом закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду на 02.03.2026.

03.02.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшли письмові пояснення від Відповідача-1.

Судове засіданні 02.03.2026 відкладено на 06.04.2026.

У судовому засіданні 06.04.2026 представник Позивача надав пояснення по суті заявлених вимог, просив суд задовольнити позов.

Представники Відповідача-2 та 3 просили суд відмовити у задоволенні позову.

Представник Відповідача-1 у дане засідання не з`явився, належним чином повідомлений про місце, дату та час розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників, 06.04.2026 судом відповідно до статті 240 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом - ГПК України) оголошено вступну та резолютивну частини рішення про відмову у задоволенні позову.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

09.06.2006 між Відкритим акціонерним товариством «Державний ощадний банк України» та Відкритим акціонерним товариством Акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України» як кредитодавцями з однієї сторони та ТОВ «Три О» як позичальником з іншої сторони укладено Консорціумний кредитний договір № 129/31/1-2, що діє зі змінами та доповненнями, внесеними додатковими угодами № 1 - № 67 до такого договору (далі за текстом - Кредитний договір).

Відповідно до пункту 1.2 Кредитного договору (у редакції додаткової угоди № 55 від 25.04.2013) Банки зобов`язалися надати на умовах цього Договору, а Позичальник зобов`язався прийняти, належним чином використовувати та повернути в передбачені цим Договором строки у формі мультивалютної невідновлюваної кредитної лінії із загальним лімітом кредитування в розмірі, еквівалентному 440 990 000,00 доларів США, сплатити проценти за користування кредитом, комісійні винагороди та інші платежі в порядку та на умовах, визначених цим Договором.

На виконання вказаних умов Кредитного договору, Банками у строки та відповідно до досягнутих домовленостей видано Позичальнику кредит, чим виконано власні зобов`язання за Кредитним договором в повному обсязі.

В забезпечення виконання ТОВ «Три О» своїх зобов`язань перед Відповідачами-2, 3 укладено іпотечні договори, предметом яких виступили земельні ділянки на яких зведено торгівельно-офісний комплекс «Gulliver» у м. Києві, а також сам ТОК Gulliver.

03.10.2007 між Банками, як іпотекодержателями та ТОВ «Три О», як іпотекодавцем в забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором укладено Іпотечний договір № 166/31/6, посвідчений 03.10.2007 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим № кдз-5029 з подальшими змінами та доповненнями (далі за текстом - Іпотечний договір).

Відповідно до пункту 1.4 Іпотечного договору предметом іпотеки за цим договором є:

? земельна ділянка площею 1,1379 га, розташована за адресою: м. Київ, площа Спортивна, земельна ділянка 1-А, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 0, кадастровий номер земельної ділянки - :76:058:0008, що знаходиться в межах кордону: А до А - Товариство з обмеженою відповідальністю «Три О»; Б до В - землі загального користування (вул. Басейна); В до Г - Товариство з обмеженою відповідальністю «Три О»; Г до Д - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інформзахист»; Д до Е - землі не надані у власність чи користування; Е до Є - землі не надані у власність чи користування; Є до Ж - землі загального користування (проїзд); Ж до Ж - Комунальне підприємство "Київський метрополітен";

? всі об`єкти, які належать/будуть належати на праві власності Іпотекодавцю та розташовані/будуть розташовані на вказаній земельній ділянці, переміщення яких (об`єктів) є неможливим без їх знецінення та зміни (пункт 1.4.1 Іпотечного договору в редакції Договору про внесення змін та доповнень №17 від 27.09.2013 року); торговельно-офісний комплекс з об`єктами громадського призначення та паркінгом (літера "В"), розташований за адресою: м. Київ, площа Спортивна, 1а, загальною площею 151 805,3 кв. м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00 (пункт 1.4.2 Іпотечного договору в редакції Договору про внесення змін та доповнень № 22 від 27.05.2020).

Державна реєстрація іпотеки ТОК Gulliver за Банками відбулась 03.10.2007 (номери записів про іпотеку №2943318, 2943275).

Невиконання ТОВ «Три О» своїх зобов`язань за Кредитним договором призвело до ухвалення Відповідачами рішення про відкликання кредиту з направленням вимог до Позивача про дострокове повернення кредиту. Невиконання цієї вимоги спонукало Банки скористатися своїм правом на позасудове звернення стягнення на іпотеку, в рахунок часткового погашення заборгованості за кредитом.

14.02.2025 Банками на адресу ТОВ «Три О» направлено повідомлення про відмову від Плану реструктуризації від 26.08.2020, що має наслідком його дострокове розірвання (припинення), а також вимогу про відкликання кредиту та дострокове виконання зобов`язань за Кредитним договором.

26.07.2025 Банками звернуто стягнення на предмет іпотеки (зокрема в частині будівлі ТРЦ) в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» та частково задоволено свої вимоги за Кредитним договором.

Після звернення стягнення на ТОК Gulliver Банки, як нові власники майна вчинили дії щодо припинення інших речових прав відносно такого майна посилаючись на положення статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Позивач стверджує, що він є суб`єктом господарювання, який на законних підставах користується нежитловим приміщенням загальною площею 1 822, 3 м2 на 11 поверсі торгово-розважальної частини торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом за адресою: місто Київ, Спортивна площа, будинок 1-А.

Підставою користування є договір оренди № 180-О від 25.12.2013, укладений між Позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О», строк оренди за яким спливає 31.07.2036 (далі за текстом - Договір).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права станом на 25.12.2013 № 15412060 за Позивачем зареєстровано наступне право оренди: частина площі ТРЦ, у тому числі:

а) «Приміщення № 1», до складу якого входять приміщення № 1, № 2 і № 3 групи приміщень № 19, відповідно до плану та експлікації одинадцятого поверху ТРЦ, наведеної у Технічному паспорті;

б) «Приміщення № 2», до складу якого входить частина, що становить 0,8881 приміщення № 1 (загальною площею 782,8 м2) групи приміщень № 17, відповідно до плану та експлікації десятого поверху ТРЦ, наведеної у Технічному паспорті;

в) «Приміщення № 3», до складу якого входить частина, що становить 0,1119 приміщення № 1 (загальною площею 782,8 м2) групи приміщень № 17, відповідно до плану та експлікації десятого поверху ТРЦ, наведеної у Технічному паспорті.

Загальна площа - 1 724,2 м2, в тому числі: Приміщення № 1 - 941,4 м2, Приміщення № 2 - 695,2 м2, Приміщення № 3 - 87,6 м2.

Однак, як зазначено вище 26.07.2025 державним реєстратором - приватним нотаріусом Гамаль І.М. прийнято рішення про державну реєстрацію за банками (Відповідачами) права власності на Комплекс (торговельно-офісний комплекс з об`єктами громадського призначення та паркінгом (літера «В»), розташований за адресою: місто Київ, Спортивна площа, будинок 1а, загальною площею 151 803,3 м2, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00) та на підставі такого рішення - проведено державну реєстрацію права власності Банків на весь комплекс.

18.08.2025 державним реєстратором - приватним нотаріусом Гамаль І.М. проведено державну реєстрацію припинення права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, запис про яке внесений в ДРРП - на підставі рішення про державу реєстрацію прав № 80425391 від 18.08.2025, зокрема і в частині орендованих Позивачем приміщень.

18.12.2025 Позивач отримав вимогу від 15.12.2025 від представника АТ «Державний ощадний банк України» від імені та в інтересах АТ «Державний ощадний банк України» про припинення користування та звільнення приміщення в торговельно-офісному комплексі з об`єктами громадського призначення та паркінгом (літера «В») - БФК Gulliver, у якій Банк вимагає:

1) здійснити оплату всіх платежів, визначених Договором оренди, за період з 26.07.2025 по 31.10.2025;

2) припинити фактичне користування та звільнити приміщення у строк до 19.12.2025 включно;

3) передати банкам Приміщення за актом приймання-передачі приміщення.

Позивач наполягає, що у спірних правовідносинах відсутні підстави для дострокового припинення Договору оренди на вимогу Банків, зокрема, згідно положень пункту 1.3, пункту 15.3 останнього та статті 781 ЦК України.

Пунктом 1.3 Договору оренди визначено наступне: «У разі переходу права власності на ТОК чи БЦ окремо за будь-якими цивільно-правовими угодами, або внаслідок реорганізації, злиття чи поділу Орендодавця, цей Договір оренди зберігає свою чинність, а права та обов`язки Орендодавця переходять до нового власника на ТОК чи БЦ окремо з дня, наступного за днем державної реєстрації втрати права власності Орендодавця на ТОК чи БЦ окремо. Заміна Сторони в цьому Договорі здійснюється на підставі положень статті 770 ЦК України без яких-небудь юридично значущих дій якої-небудь із Сторін, але не пізніше, ніж через один місяць після заміни Сторони Орендар і новий власник ТОК чи БЦ окремо зобов`язані укласти додаткову угоду про виклад в новій редакції найменування Орендодавця і його реквізитів, умови якого застосовуються до стосунків Орендаря і нового Орендодавця з моменту заміни Сторони».

Пунктом 15.3 Договору оренди (в редакції Договору про внесення змін № 22 від 23.04.2025 до Договору оренди) визначено, що Орендодавець має право відмовитись від Договору оренди або вимагати розірвання Договору оренди виключно з підстав, встановлених законодавством.

Як вбачається, ані Орендар, ані Нові орендодавці не перебувають у стані припинення (ліквідації), а отже, припинення договору оренди з підстав, визначених статтею 781 ЦК України, є неможливим.

На підставі статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. Проте, станом на 13.08.2025 (день звернення Новими орендодавцями до Державного реєстратора із Заявою), як і на 18.08.2025 (день прийняття державним реєстратором оскаржуваного рішення та проведення державної реєстрації припинення права Орендаря на користування (найму (оренди)) Приміщенням) з 26.07.2025 (момент набуття Новими орендодавцями прав і обов`язків наймодавця за Договором оренди) не пройшло і 1 повного місяця, а отже, Нові орендодавці не мали права відмовитися від договору оренди на підставі статті 782 ЦК України.

Крім цього, Позивач звертає увагу суду, що 24.10.2025 Орендарем на підставі Договору оренди сплачено на користь АТ «Ощадбанк» у повному обсязі орендну плату за період користування Приміщенням з 26.07.2025 (момент набуття Новими орендодавцями прав і обов`язків наймодавця за Договором оренди) по 31.08.2025, а саме - наступними платежами: 19 354,84 грн. згідно із платіжною інструкцією кредитового переказу коштів від 24.10.2025 № 1702; 100 000,00 грн. згідно із платіжною інструкцією кредитового переказу коштів від 24.10.2025 року № 1703.

Станом на дату звернення до суду з позовом вказані кошти Позивачу не повернуто.

Важливим Позивач також вважає оприлюднений засобами масової інформації і загальновідомий факт зупинення Новими орендодавцями функціонування комплексу з 31.10.2025, що унеможливило користування Позивачем орендованими приміщеннями та, відповідно, звільняє орендаря від орендної плати за період з 31.10.2025 на підставі частини шостої статті 762 ЦК України, а тому перебіг передбачених частиною першою статті 782 ЦК України трьох місяців підряд - зупинено.

Позивач у позові стверджує, що державним реєстратором при проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно 18.08.2025 порушено наступні принципи адміністративної процедури:

- верховенство права - шляхом ігнорування державним реєстратором висновків про застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду від 12.03.2019 по справі № 909/367/18 та від 16.04.2018 по справі № 910/6737/16;

- обґрунтованість - шляхом ігнорування державним реєстратором тієї обставини, що на момент розгляду ним заяви Банків про припинення іншого речового права орендаря на користування (найму (оренди)) приміщенням державою вже визнано перехід до нових орендодавців прав та обов`язків наймодавця за договором оренди, а також ненаведення державним реєстратором у оскаржуваному Рішенні обґрунтування його прийняття та, зокрема, відсутності у такому Рішенні мотивувальної частини;

- пропорційність - шляхом завдання орендареві значних негативних наслідків прийнятим рішенням;

- гарантування права особи на участь в адміністративному провадженні - шляхом неповідомлення державним реєстратором орендаря про намір державної реєстрації припинення його іншого речового права на користування (найму (оренди)) приміщенням.

У якості порушення порядку державної реєстрації припинення іншого речового права орендаря (Позивач) на приміщення, яке виникло на підставі договору оренди і про яке в ДРРП внесено запис, новими орендодавцями (Банками) подано, а державним реєстратором - прийнято, виключно заяву від 13.08.2025.

При цьому, для державної реєстрації припинення іншого речового права орендаря на приміщення новими орендодавцями не надавалося державному реєстратору ані надісланої новими орендодавцями та одержаної орендарем вимоги нових орендодавців про розірвання договору оренди, необхідність якої випливає зі змісту статті 783 ЦК України, ані надісланого новими орендодавцями та одержаного орендарем повідомлення нових орендодавців про відмову від договору оренди, передбаченого частиною другою статті 782 ЦК України.

Зазначене, на думку Позивача суперечить пункту 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23.08.2016 № 553), а відповідно до пункту 4 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для відмови в державній реєстрації прав є обставина, коли подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Так, державний реєстратор не виконав передбачену пунктом 4 частини 1 статті 18 вказаного закону вимогу щодо перевірки документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень, та, всупереч положенням пункту 5 частини 1 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прийняв необ`єктивне рішення за наявності підстав для відмови у проведенні державної реєстрації припинення іншого речового права орендаря на Приміщення.

З огляду на викладене, Позивач стверджує, що прийняте оскаржуване рішення державним реєстратором є незаконним та підлягає скасуванню, натомість Відповідачі набули права орендодавців за Договором оренди (який згідно доводів Позивача є діючим), однак не забезпечує Орендарю право користування орендованими приміщеннями та тим самим порушує пункти 11.2.2, 11.2.6, 11.2.7, 11.2.8 Договору оренди.

Так, загальновідомим є факт зупинення новими орендодавцями функціонування Комплексу з 31.10.2025, що унеможливило користування Орендарем Приміщенням. При цьому, зупинення функціонування Комплексу відбулося не внаслідок будь-яких зовнішніх чинників, а за рішенням самих Нових орендодавців, що підтверджується публічною заявою АТ «Ощадбанк», оприлюдненою ним на власній офіційній інтернет-сторінці за адресою: https://www.oschadbank.ua/news/zaava-osadbanku-sodo-timcasovogo-pripinenna-roboti-torgovelno-ofisnogo-kompleksu-gulliver, відповідно до якої: «… власники ухвалили рішення тимчасово закрити комплекс з 22:00 30.10.2025».

В силу зазначеного, Відповідачі, не виконуючи взяті на себе зобов`язання за Договором оренди, порушують право Позивача на безперешкодне користування приміщенням відповідно до умов Договору оренди.

Заперечуючи щодо задоволення Позову, позиція Банків зводиться до наступного.

Між ТОВ «Скай Фітнесс» та Відповідачами - 2, 3 не існувало жодних договірних правовідносин і абсолютно необґрунтованим є твердження Позивача про правонаступництво останніх за Договором оренди.

Відповідно до пункту 1.11 Договору іпотеки № 166/31/6 (в редакції Договору про внесення змін та доповнень № 11 від 15.07.2011) Іпотекодавець має право протягом строку дії цього Договору до моменту введення в експлуатацію Об`єкта будівництва, оформлення та реєстрації в установленому чинним Законодавством порядку права власності на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, без письмової згоди Іпотекодержателів укладати щодо Предмета іпотеки попередні договори оренди. Іпотекодавець після введення в експлуатацію Об`єкта будівництва, оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством порядку права власності на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, а також укладення відповідно до пункту 1.4.2 цього Договору Додаткового договору (Договору про внесення змін) до цього Договору (нового Договору іпотеки нерухомого майна) щодо зміни Предмета Іпотеки, має право протягом строку дії цього Договору без письмової згоди Іпотекодержателів укладати Договори оренди щодо Предмета іпотеки (його частин) за дотримання наступних умов:

(а) зазначення в таких Договорах оренди (попередніх договорах оренди) умови: «Орендарю відомо, що Об`єкт оренди (частина нежитлового приміщення - торгово - офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом за адресою: площа Спортивна, 1 у Печерському районі м. Києва) знаходиться в іпотеці АТ «Ощадбанк» та ВАТ «Укрексімбанк»;

(б) надання Іпотекодержателям реєстрів укладених договорів оренди (попередніх договорів оренди) приміщень такої нерухомості, станом на дату надання таких реєстрів, до 20 числа щомісячно до моменту повернення Кредиту із зазначенням найменування орендаря, реквізитів укладеного договору оренди (попереднього договору оренди), орендованої площі, терміну дії договору оренди (попереднього договору оренди), орендної ставки, а також надання Іпотекодержателям належним чином засвідчених копій укладених Договорів оренди (попередніх договорів оренди) приміщень Предмета Іпотеки.

Відповідно до пункту 1.16 Договору іпотеки № 166/31/6 (в редакції Договору про внесення змін та доповнень № 11 від 15.07.2011) сторонам роз`яснено зміст таких статей: «статті 12 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої правочин щодо розпорядження Предметом іпотеки, його частиною, відчуження Іпотекодавцем Предмета іпотеки або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг без письмової згоди Іпотекодержателя є недійсним».

Відповідно до пункту 2.4.5 Договору іпотеки № 166/31/6 (в редакції Договору про внесення змін та доповнень № 11 від 15.07.2011) без письмової згоди кожного Іпотекодержателя не здійснювати дій, пов`язаних із зміною права власності на Предмет іпотеки або його частину, а також дій, пов`язаних з передачею Предмета іпотеки третім особам, крім укладення Договорів оренди (попередніх договорів оренди) Об`єкта будівництва відповідно до умов пункту 1.11 цього Договору.

Відповідач - 2, посилаючись на зазначене, стверджують, що Позивачем не доведено в належний спосіб, що при укладенні Договору оренди дотримано умов наведеного вище пункту 1.11 Договору іпотеки - згоди Банків на укладення ТОВ «Три О» договору оренди, на підставі якого Позивачем набуто у користування приміщення.

При цьому пунктом 1.11 Договору іпотеки передбачено що лише за умови виконання визначених цим пунктом умов, передання предмета іпотеки в іпотеку не потребує окремої письмової згоди Іпотекодержателів.

Більше того, така згода передбачається положеннями Закону України «Про іпотеку», адже право користування на іпотечне майно може виникнути у третьої особи лише за згоди іпотекодержателя. За відсутності такої згоди право користування не виникає, а відповідні договори є недійсними (частина 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку»).

У зв`язку із викладеним Відповідач - 2 стверджує, що укладений без згоди Банків Договір оренди є нікчемним та не створює жодних юридичних наслідків.

Окрім того, що Позивач не набув прав та обов`язків за нікчемним правочином. Відповідачі вважають, що після звернення стягнення на майно та реєстрації права власності за Банками в силу імперативних норм спеціального закону, спеціальне майнове право Позивача припинилося, оскільки мало нижчий пріоритет відповідно до норм Закону України «Про іпотеку».

Так стаття 37 Закону України «Про іпотеку» визначає порядок передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. Зокрема, положення цієї статті визначають порядок вирішення конкуренції прав на нерухоме майно у випадку звернення стягнення на нього іпотекодержателем та підстави встановлення пріоритету іпотеки над іншими зареєстрованими правами щодо предмету іпотеки.

Втрата чинності правом строкового користування нерухомим майном із нижчим пріоритетом є правовим наслідком звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку шляхом набуття на нього права власності.

Положення статті 770 ЦК України не підлягають застосуванню, оскільки з огляду на приписи частини 3 статті 575 ЦК України в даному випадку підлягали б застосуванню спеціальні положення Закону України «Про іпотеку» у відповідності до яких право користування Позивача, якщо таке й існувало, припинене з моменту звернення стягнення в силу імперативних норм закону і позиція Позивача (щодо законності користування спірними приміщеннями) не ґрунтується на вимогах законодавства.

Враховуючи вищий пріоритет прав Банків за зареєстрованою іпотекою над зареєстрованими правами оренди (права Банків, як Іпотекодержателів нерухомого майна виникли раніше за право користування Позивача) в силу норм спеціального закону право користування вважається припиненим у зв`язку з набуттям Банками права власності на ТОК Gulliver. При тому така втрата чинності права користування не залежить від волевиявлення Банків та орендарів в силу вищезазначених імперативних норм.

Відтак, на переконання Банків обставина зміни власника ТОК Gulliver (з ТОВ «Три О» на АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк») не може бути підставою для правонаступництва за Договором оренди з огляду на спеціальне нормативне регулювання, визначене Законом України «Про іпотеку», що спростовує твердження Позивача про законність користування спірними приміщеннями та порушення Банками, як новими Орендодавцями його прав за Договором оренди.

Щодо тверджень Позивача про нібито визнання державою переходу до Банків прав і обов`язків наймодавця Відповідачі зазначають, що державним реєстратором у відповідності з нормами чинного законодавства (абзац 4 пункту 37 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1141 від 26.10.2011) після переходу права власності на нерухоме майно до Банків приведено у відповідність та внесено достовірні дані до Державного реєстру, що не свідчить про визнання чинності іншого речового права та тим паче чинності договорів оренди на підставі яких ці інші речові права виникли.

При цьому, Банки не звертались до державного реєстратора із заявами про державну реєстрацію змін до записів про оренду комплексу, а втрата чинності Позивачем права строкового користування нерухомим майном із нижчим пріоритетом є правовим наслідком звернення стягнення Банками на іпотечне майно в позасудовому порядку шляхом набуття на нього права власності, тому для внесення відповідних змін/даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Банки не зобов`язані надавати Державному реєстратору Договір оренди та вимогу про припинення, як про це зазначає Позивач в силу чого у Державного реєстратора відсутні підстави для відмови Банкам у вчиненні реєстраційної дії, оскільки у відповідності до норм чинного законодавства, як нові власники Банки подали заяву на припинення іншого речового права у зв`язку з вищим пріоритетом щодо права строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем.

У своєму відзиві АТ «Ощадбанк» також заявляє про помилковість доводів Позивача щодо прийняття Банком коштів 119 354, 84 грн. орендної плати та тим самим визнання чинності Договору оренди та прямо стверджує про те, що Банком жодних дій з метою визнання Договору оренди не вчинялось.

Банк послідовно продовжує наполягати на тому, що право користування Позивача нежитловими приміщеннями за Договором оренди втратило чинність внаслідок звернення стягнення Банками на Іпотечне майно в силу прямої вказівки в законі про це.

Невчинення з боку АТ «Ощадбанк» дій з повернення перерахованих Позивачем коштів очевидно не свідчить і не підтверджує визнання ним правонаступництва за Договором оренди, а виключно означає, що такі кошти не були повернуті банком. За таких обставин перерахування Позивачем коштів після втрати чинності правом користування нежитловим приміщенням та його неповернення Банку можуть бути кваліфіковані виключно в площині положень статті 1212 ЦК України та не свідчать про визнання Банком факту правонаступництва та набуття ним статусу орендодавця.

Заперечуючи доводи Відповідачів щодо відсутності згоди Банків на укладення Договору оренди, Позивач зазначає, що ТОВ «Три О» надано Орендареві для ознайомлення лист АТ «Ощадбанк» від 25.07.2016 № 31/6-11/642-1057/2016 та лист АТ «Укрексімбанк» від 03.08.2016 № 192 01/3363, відповідно до яких Банки підтвердили, що за умови включення до договорів оренди приміщень ряду умов така передача відбувається відповідно до умов Іпотечного договору, вважається здійсненою на підставі згоди Іпотекодержателів, а отримання окремої письмової згоди Іпотекодержателів на передачу первинним орендодавцем приміщень Комплексу в оренду на підставі таких договорів оренди у кожному окремому випадку не вимагається.

Так, Позивач наполягає на відповідності умов Договору оренди положенням пункту 1.11 Іпотечного договору, що вбачається з наступних пунктів Договору оренди:

пункту 2.3, яким визначено, що Орендар заявляє, що йому відомо та він не заперечує проти того, що Земельна ділянка (належна Орендодавцеві на праві приватної власності, ТОК включно із ТРЦ (далі - «Об`єкт застави») передані або будуть передані в іпотеку банкам «ПАТ «Державний ощадний банк України» та/чи ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України». Орендодавець цим підтверджує, що (а) передача в іпотеку Об`єкта Застави та отримання фінансування від зазначених вище банків не створює та не створюватиме жодних додаткових зобов`язань з боку Орендаря та (б) умовами договору іпотеки Орендодавцеві надано право на укладення договорів оренди щодо приміщень ТРЦ та/чи ТОК без попереднього отримання згоди іпотекодержателів.

пункту 12.2.3 Договору оренди (у редакції Договору про внесення змін № 2 від 21.01.2015), яким визначено, що Орендар зобов`язаний не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (Комплексу як предмета іпотеки за Іпотечним договором)»;

пункту 18.1 Договору оренди (у редакції Договору про внесення змін № 2 від 21.01.2015) вказані реквізити поточних рахунків ТОВ «Три О» як Іпотекодавця, відкритих в АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк».

Крім того, у вимозі від 15.12.2025 Банками не заперечувалося щодо чинності Договору оренди та законності користуванням Позивачем орендованим приміщенням до 26.07.2025 року.

Що стосується пріоритету на іпотечне майно, Позивач у відповіді на відзив посилається на правову позицію, викладену Верховним Судом у постанові від 05.05.2025 по справі № 466/2651/23 та стверджує, що пріоритет стосується тільки тих прав і вимог стосовно майна, які можна задовільнити шляхом стягнення такого майна. Це зумовлено тим, що саме такі свої вимоги кредитор може задовільнити, продавши таке майно. Тобто пріоритет - це механізм визначення черговості задоволення грошових вимог кредиторів за рахунок вартості одного й того ж обтяженого майна.

Таким чином, оскільки орендар не може задовільнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки шляхом стягнення такого майна, то його право користування ніяк не конкурує із правом іпотекодержателя набути право власності на предмет іпотеки. Отже, Договір оренди не міг автоматично втратити чинність на підставі положення частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Відтак, Позивач наполягає на необхідності застосування положень статті 770 ЦК України та пункту 1.3 Договору оренди.

В частині обґрунтованості незаконності реєстраційних дій, а саме припинення права Позивача на користування приміщенням, останній посилається на пункт 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, стверджуючи, що право користування приміщенням, яке виникло на підставі Договору оренди, може бути припинене з підстав та на умовах, визначених самим Договором оренди та/або законодавством, що врегульовує правовідносини найму (оренди) майна, а тому для державної реєстрації припинення іншого речового права орендаря на приміщення Банки повинні були подати Державному реєстратору документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов Договору оренди чи настання певних обставин, передбачених законодавством, що врегульовує правовідносини найму (оренди) майна. Натомість Банками було подано, а державним реєстратором - прийнято, виключно заяву про державну реєстрацію, у якій викладена власна інтерпретація Банків щодо застосування норм права.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА ТА МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД

Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За умовами статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів судом, зокрема, є припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; припинення правовідношення. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Так, для того, щоб право на доступ до суду було ефективним, особа повинна мати чітко визначену та дієву можливість оскаржити подію, яка, на її думку, порушує її права й охоронювані законом інтереси.

Звертаючись до суду з даним позовом Позивач стверджує, що його незаконно позбавлено права користуватися приміщенням, на підставі укладеного Договору оренди, який станом на дату звернення до суду (згідно позиції Позивача) є чинним.

Позбавлення права користування орендованим приміщенням відбулося у зв`язку із задоволенням Відповідачем - 2 та 3 вимог за Іпотечним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» 26.07.2025 шляхом реєстрації права власності на торговельно-офісний комплекс з об`єктами громадського призначення та паркінгом, загальною площею 151 805, 3 м2, розташований за адресою м. Київ, площа Спортивна, 1а (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) за Банками та як наслідок припинення 18.08.2025 на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірини Миколаївни, про державну реєстрацію прав від 18.08.2025 № 80425391 права користування Позивача, запис про яке (інше речове право) внесений в Державний реєстр речових прав за номером 4058240 і силу положень імперативної норми частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Позивач стверджує, що припинення права користування частиною приміщення, яке було іпотечним майном, суперечить умовам пункту 1.3 Договору оренди та положенням статті 770 ЦК України оскільки за спірних правовідносин відбулась заміна сторони орендодавця, що жодним чином не є підставою для припинення орендних правовідносин згідно положень пункту 15.3 Договору оренди (в редакції Договору про внесення змін № 22 від 23.04.2025 до Договору оренди) та статті 781 ЦК України.

Відповідач-3 натомість стверджує, що укладений Договір оренди є нікчемним оскільки не відповідає вимогам пункту 1.11 Іпотечного договору (в редакції Договору про внесення змін та доповнень № 11 від 15.07.2011), а право користування Позивача припинено в силу положень статті 37 Закону України «Про іпотеки» в силу вищого пріоритету Банків на орендоване Позивачем приміщення.

Звертаючи до суду з даним позовом, Позивач, зокрема, просить суд скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірини Миколаївни, про державну реєстрацію прав від 18.08.2025 № 80425391, на підставі якого державним реєстратором проведено державну реєстрацію припинення іншого речового права Товариства з обмеженою відповідальністю «Скай Фітнесс» (), запис про яке (інше речове право) внесений в Державний реєстр речових прав за номером 4058240 та відповідно скасувати, проведену 18.08.2025 державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль Іриною Миколаївною, на підставі рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 18.08.2025 № 80425391, державну реєстрацію припинення іншого речового права Товариство з обмеженою відповідальністю «Скай Фітнесс» (), запис про яке (інше речове право) внесений в Державний реєстр речових прав за номером 4058240.

Пунктом 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно пункту 4 частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають, зокрема, іпотека.

Відповідно до абзацу 4 статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частиною 1 статті 37 Закону України «Про іпотеку» закріплено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Частиною 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» закріплено, що право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

26.07.2025 державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Гамаль І.М. на підставі рішення № 80092483 здійснено державну реєстрацію права власності за Банками на нерухоме майно згідно умов Іпотечного договору.

Зазначена реєстраційна дія не оскаржується та не заперечується сторонами.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2025 № 1127 (в редакції постанови КМУ

від 23.08.2016 № 553) (далі за текстом - Порядок № 1127) визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Пунктом 19 Порядку № 1127 визначено, що державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває розділ в Державному реєстрі прав та/або вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права, обтяження речових прав. У випадках, передбачених законом, державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав також закриває розділ в Державному реєстрі прав.

Пунктом 26 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1141 від 26.10.2011 (далі за текстом - Порядок № 1141) визначено, що відомості про речові права, обтяження речових прав вносяться до Державного реєстру прав виключно на підставі рішення державного реєстратора, крім випадку державної реєстрації прав в автоматичному режимі.

Відповідно до положень абзацу 1 та 4 пункту 37 Порядку № 1141 до Державного реєстру прав під час проведення державної реєстрації набуття права власності, довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов`язання замість наявних відомостей, що містяться у розділі Державного реєстру прав, вносяться нові відомості про право власності, довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов`язання, передбачені у пункті 30 цього Порядку.

У разі коли під час проведення державної реєстрації набуття права власності у відкритому розділі Державного реєстру прав містяться відомості про інше речове право, похідне від права власності, що містять відомості про власника, замість наявних відомостей про попереднього власника вносяться також відомості про актуального власника.

Із наданих до матеріалів справи доказів вбачається, що 26.07.2025 під час реєстрації права власності за Банками іпотечного майна державним реєстратором змінено відомості попереднього власника на нового (актуального), зокрема в частині відомостей про суб`єктів іншого речового права - орендодавців.

Так, наявність у витязі з Державного реєстру речових прави № 437024707 від 26.07.2025 та станом після 26.07.2025 відомостей про Орендаря - Позивача (ТОВ «Скай Фітнесс»), жодним чином не свідчить про законність такого запису станом на 26.07.2025 оскільки питання припинення права користування державним реєстратором станом на вказану дату не розглядалось.

При цьому, судом враховано диспозитивність процесу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що вбачається з пункту 6 Порядку № 1127, згідно якого державна реєстрація прав проводиться за саме за заявою заявника.

Крім того, пунктом 38 Порядку № 1141 визначено, що підстава для державної реєстрації припинення речового права, обтяження речового права за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав вноситься з переліку документів, поданих чи отриманих у порядку інформаційної взаємодії для державної реєстрації прав, та відображених у відповідній заяві, що відповідно підтверджує аргумент Відповідачів щодо необхідності окремої заяви задля вирішення питання припинення права користування -окремо.

З матеріалів справи вбачається, що Відповідач - 2 та 3, як нові власники об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 00 звернулися 14.08.2025 до державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. із заявою від 13.08.2025 № 55/2-09/104801/2025 про державну реєстрацію припинення речового права, похідного від права власності, а саме прав користування (оренди) третіх осіб щодо приміщень торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом (літера «В») (м. Київ, площа Спортивна, 1а, загальною площею 151 805, 3 кв.м., ідентифікаційний код 00), зокрема і права користування Позивача, яке ним набуто на підставі укладеного Договору оренди.

Як встановлено судом вище, 18.08.2025 державним реєстратором прав на нерухове майно прийнято рішення № 8042539, який припинено право користування нерухомим майном за реєстраційним номером 00, в тому числі і права користування Позивача орендованим приміщенням з 14.08.2025 на підставі заяви Банків від 13.08.2025 № 55/2-09/104801/2025 про державну реєстрацію припинення речового права.

Із наданих державним реєстратором пояснень (Відповідач-1) вбачається, що окрім заяви Банками також подано витяги з ДРРП, які підтверджують набуття ними права власності на нежитлові приміщення як іпотекодержателів на підставі Іпотечного договору, що в своїй сукупності стало підставою для прийняття оскаржуваного Позивачем рішення враховуючи вищий пріоритет банків згідно Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до пункту 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації прав, що набуваються, змінюються або припиняються у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість набуття, зміни чи припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Згідно з частиною 3 статті 575 ЦК України правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Відповідно до частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. Права та вимоги третіх осіб, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, щодо якого іпотекодержателем набуто право власності або спеціальне майнове право, втрачають чинність.

При цьому, статтею 1 вказаного закону закріплено наступні визначення термінів:

вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна;

нижчий пріоритет - пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна;

пріоритет - переважне право однієї особи щодо права іншої особи на те саме нерухоме майно.

Як встановлено судом вище, іпотека зареєстрована за Відповідачами 03.10.2007, натомість право користування приміщеннями у Позивача виникло (зареєстровано) 25.12.2013, тобто пізніше і відповідно є нижчим пріоритетом щодо спірного нерухомого майна.

Відтак, суд погоджується з позицією Відповідачів, що в даному випадку припинення права користування Позивача (в межах спірних правовідносин) відбулося в силу імперативної норми закону - частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» та було реалізовано шляхом звернення нових власників (Банків) із відповідною заявою про внесення актуальних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині прав третіх осіб на об`єкт нерухомого майна.

Посилання Позивача на судову практику, викладену Верховним Судом у постанові від 05.05.2025 по справі № 466/2651/23 жодним чином не спростовують зазначені вище висновки суду оскільки у вказаній справі судом розглядалося питання доцільності накладення арешту на майно як захід забезпечення позову при існуванні іпотеки на таке майно, оскільки такими заходами може бути порушено майновий інтерес іпотекодержателя з огляду на пріоритет останнього на таке майно.

Також суд не погоджується з доводами Позивача, що його право користування ніяк не конкурує із правом іпотекодержателя набути право власності на предмет іпотеки оскільки диспозиція частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» чітко розділяє права та вимоги третіх осіб (зокрема право користування Позивача), які втрачають свою чинність з огляду на нижчий пріоритет, що тим самим спростовує доводи Позивача про перехід прав нового орендодавця до Відповідачів-2,3, знову ж таки оскільки такі права припинено в силу положень закону.

Зворотного Позивачем не доведено.

В сукупності зазначеного, суд не вбачає підстав для відмови Відповідачу - 1 у проведенні реєстраційної дії припинення права користування Позивача на підставі пункту 4 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» оскільки таке припинення зумовлено законом, а відтак і наявність підстав для задоволення позову в частині скасування реєстраційних дій відсутня.

Те саме стосується і вимоги Позивача заборонити Відповідачу - 2 та 3 передавати будь-яким особам у володіння та/чи користування спірне орендоване приміщення оскільки з моменту задоволення Банками своїх вимог шляхом звернення стягнення на нерухоме майно в силу положень частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» права Позивача в частині такого користування є припиненими.

Здійснені судом висновки жодним чином не спростовуються доводами та аргументами сторін в частині дійсності та нікчемності Договору оренди, однак суд вважає необхідних зазначити наступне.

Як встановлено судом вище, Договір оренди укладено пізніше Іпотечного договору.

З Договору оренди, а саме пункту 2.3, пункту 12.2.3 Договору оренди (у редакції Договору про внесення змін № 02 від 21.01.2015) вбачається, що останній станом на дату його укладення містив інформацію про передачу ТОК включно із ТРЦ в іпотеку із зазначенням в подальшому інформації, що Орендар зобов`язаний не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (Комплексу як предмета іпотеки за Іпотечним договором)» та зазначення реквізитів поточних рахунків ТОВ «Три О» як Іпотекодавця, відкритих в АТ «Ощадбанк» та АТ «Укрексімбанк».

Крім того, з дій Відповідача-2 та 3 вбачається, що ними станом до 26.07.2025 не заперечувалась дійсність Договору оренди, що вбачається з вимоги від 15.12.2025 про припинення користування та звільнення приміщення в торговельно-офісному комплексі з об`єктами громадського призначення та паркінгом (літера «В») - БФК GULLIVER, в якій Відповідач - 2 стверджує про припинення права оренди в силу положень частини 6 статті 37 Закону України, фактично визнаючи, що таке право існувало.

Відтак, суд критично ставиться до заперечень Відповідача-2 в частині нікчемності Договору оренди, при тому, що судом надано вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Іншим доводам сторін оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.

ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ

В сукупності зазначеного вище та на підставі встановлених судом обставин, суд дійшов висновку, що Позивачем не доведено належними та допустимими доказами незаконності проведеної Відповідачем-1 18.08.2025 реєстраційної дії та припинення права Позивача користуватися орендованими приміщеннями, а враховуючи положення частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» доводи Відповідачів є обґрунтованими та такими, що спростовуються будь які права Позивача на орендне майно з 26.07.2025 в силу чого позов не підлягає задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на Позивача та йому не відшкодовується.

Kеруючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, 123, 129, статтями 236-238, статтями 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Скай Фітнесс» - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення підписано: 26.04.2026

Суддя Антон ПУКАС