РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.04.2026 м. Івано-ФранківськСправа № 909/221/26

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Малєєвої О. В.,

секретар судового засідання Шмаюн Ю. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу, у якій

позивач - КАЛУСЬКА МІСЬКА РАДА,

відповідач - ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ОРІАНА-ЕКО",

про стягнення 3 771 919,28 грн заборгованості з орендної плати за договором оренди землі від 21.06.2018 за період з 01.03.2023 до 30.04.2023,

за участю представниці позивача Бойко В. З.,

представники відповідача в судове засідання не з`явились,

ухвалив таке рішення.

1. Предмет позову.

1.1. Предметом позову є вимога про стягнення з відповідача на користь позивача 3 771 919,28 грн заборгованості з орендної плати згідно з договором оренди землі від 21.06.2018, укладеного між сторонами на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0037 за період з 01.03.2023 до 30.04.2023.

2. Вирішення процесуальних питань під час розгляду справи.

2.1. Форма судочинства.

Згідно з ухвалою про відкриття провадження у справі від 26.02.2026 суд вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

2.2. Повідомлення про розгляд справи.

Відповідно до ч. 5 ст. 176 ГПК України ухвала про відкриття провадження у справі надсилається учасникам справи в порядку, встановленому ст. 242 цього Кодексу, та з додержанням вимог ч. 4 ст. 120 цього Кодексу. За приписами ч. 11 ст. 242 ГПК України, якщо учасник справи має електронний кабінет, суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в електронній формі виключно за допомогою Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи чи її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами.

Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.

Ухвала про відкриття провадження у справі та інші ухвали були внесені до АСДС та автоматично направлені в електронний кабінет відповідача, що підтверджується довідками, сформованами в автоматизованій системі документообігу суду.

Отже, відповідач належним чином повідомлявся про розгляд цієї справи.

2.3. Участь в судових засіданнях.

Представники відповідача в судове засідання не з`являлись, будь-яких клопотань не подавали.

2.4. Подання заяв по суті спору.

Суд в ухвалі про відкриття провадження встановив відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву та всіх документів, що підтверджують заперечення проти позову - п`ятнадцять днів з дня вручення ухвали. Відповідач у встановлений строк відзив не подав.

А тому згідно з ч. 9 ст. 165, ч. 2 ст.178 ГПК України суд вирішує спір за наявними матеріалами справи. Початок розгляду справи по суті, перерви в судовому засіданні, проголошення рішення.

3. Зміст заяв по суті справи.

3.1. Позовна заява від 19.02.2026 № 416/02-38/17 (вх. № 155/26 від 23.02.2026).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 21.06.2018 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки площею 244,1306 га з кадастровим номером :03:001:0037. Позивач зазначає, що рішенням Калуської міської ради від 24.06.2021 № 623 було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Калуша. Відповідно до витягу з технічної документації від 14.01.2022 № 494 нова нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 562 273 681,55 грн.

З урахуванням законодавчо визначеного коефіцієнта індексації 1,15 нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки за спірний період (з 01.03.2023 до 30.04.2023) складає 646 614 733,78 грн. Посилаючись на правову позицію ВП ВС, викладену в постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, позивач стверджує, що має право вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки ділянки комунальної власності.

4. Обставини справи, оцінка доказів.

Заслухавши пояснення представниці позивача, дослідивши зібрані у справі докази, оцінивши їх відповідно до приписів ст. 86 ГПК України, суд встановив таке.

4.1. Між Калуською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Оріана-Еко" (Орендар) 21.06.2018 було укладено Договір оренди землі (далі - Договір)

Відповідно до п. 1, 2, 3 Договору Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення виробничої бази (код КВЦПЗ 11.02) площею 244,1306 га з кадастровим номером :03:001:0037, яка розташована у межах населеного пункту за адресою: Івано-Франківська область, м. Калуш, вул. Промислова, 14 (далі - Земельна ділянка).

На земельній ділянці розміщений об`єкт нерухомого майна Орендаря сульфатно-збагачувальна фабрика (п. 3 Договору).

Договір укладено строком на п`ять років, а саме до 21.06.2023 включно (п. 7 Договору).

Державна реєстрація права оренди земельної ділянки проведена 22.08.2018, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 27665192).

На момент укладання Договору нормативна грошова оцінка (НГО) земельної ділянки становила 412 512 791,46 грн (п. 4 Договору).

В п. 8 Договору сторони погодили, що орендна плата встановлюється у розмірі 3,5% від НГО та складає 14 437 947,70 грн на рік.

Згідно з п. 11 Договору орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного періоду і сплачується в розмірі 1/12 річної суми, обчисленої відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 23.06.2018. № 558/0/203-18 (рішення Калуської міської ради від 14.07.2014 № 2577 «Про нормативну грошову оцінку земель міста Калуша» та від 24.06.2015 № 3138 «Про порядок розрахунку орендної плати за землю на території міста Калуша»).

Відповідно до п. 11 Договору розмір орендної плати переглядається у випадку:

зміни умов господарювання, передбачених Договором;

зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендарів, що підтверджено документами;

зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності;

в інших випадках, передбачених Законом.

Передбачено, що Орендар має право вимагати від Орендаря збільшення розмірів орендної плати у випадках, визначених у п. 11 Договору (п. 23 Договору).

Згідно з п. 26 Договору Орендар зобов`язаний, зокрема, у строки, встановлені Податковим кодексом України, надати в державну податкову інспекцію розрахунок орендної плати на поточний рік, відповідно до п. 10 Договору своєчасно вносити орендну плату.

4.2. Калуська міська рада 24.06.2021 прийняла рішення № 623 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Калуша", яким затвердила технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Калуша. Згідно з п. 2 цього рішення НГО земель міста Калуша введено в дію з 01.01.2022. Вказане рішення було опубліковане в газеті "Нафтохімік-Калуш" від 02.07.2021 № 27 (234). Надалі п. 2 вказаного рішення було виключено (рішення Калуської міської ради від 27.04.2023 № 2119).

4.3. Відповідно до Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 14.01.2022 № 494 НГО Земельної ділянки становить 562 273 681,55 грн.

4.4. Згідно з рішенням Калуської міської ради від 21.06.2018 № 1634 "Про встановлення ставок земельного податку та орендної плати на території міста Калуша" з 01.01.2019 встановлені ставки орендної плати на території міста Калуша згідно з додатком. Відповідно до п. 3.5. додатку до цього рішення для земель з кодом КВЦПЗ 11.02 встановлено ставку орендної плати в розмірі 3,5% від НГО.

4.5. Довідкою Фінансового управління Калуської міської ради від 17.02.2026 № 04-12/92 підтверджується те, що надходжень коштів до місцевого бюджету від сплати орендної плати від відповідача за період з 01.03.2023 до 31.01.2026 не було.

4.6. Згідно з розрахунком позивача, з урахуванням визначеного законодавством коефіцієнта індексації 1,15, нормативна грошова оцінка Земельної ділянки в період з 01.03.2023 до 30.04.2023 становила 646 614 733,78 грн. Виходячи зі ставки орендної плати 3,5% від проіндексованої НГО, річна сума орендної плати визначена в розмірі 22 631 515,68 грн і за період з 01.03.2023 до 30.04.2023 нарахована орендна плата в розмірі 3 771 919,28 грн.

5. Норми права та мотиви, якими суд керувався при ухваленні рішення.

5.1. За приписами ст. 1 ЗУ "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 ЗУ "Про оренду землі").

Суд встановив, що між сторонами був укладений договір оренди Земельної ділянки, невиконанням умов якого щодо сплати орендних платежів позивач обґрунтовує заявлені позовні вимоги.

5.2. Згідно зі ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору.

В ст. 21 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі; розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

5.3. Встановлені обставини справи свідчать про те, що позивач здійснив нарахування орендної плати за Договором з 01.03.2023 до 30.04.2023, використовуючи розмір НГО Земельної ділянки за 2022 рік, підтверджений витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 14.01.2022 № 494, з урахуванням коефіцієнта індексації НГО в 2023 р. згідно зі ст. 289 ПК України.

Відповідно до ч. 4 ст. 236 ГПК України у питанні щодо впливу зміни НГО для визначення розміру орендної плати за землі комунальної власності суд враховує висновки щодо застосування норм матеріального права, викладені в постанові ВП ВС від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.

Для визначення розміру орендної плати за землі комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено ЗУ "Про оцінку земель".

Відповідно до ч. 5 ст. 5 ЗУ "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності.

В ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель" встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності (абз. 2 ч. 1 ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель").

Згідно із ч. 1 ст. 15 ЗУ "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу місцевого самоврядування.

За змістом ст. 18 ЗУ "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до ЗУ "Про землеустрій".

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений в ч. 1, 3, 4 ст. 23 ЗУ "Про оцінку земель" і передбачає, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України.

В п. 271.2 ст. 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями п. 289.1 ст. 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. З моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Вказана позиція послідовно підтримується Верховним Судом. Так, у постанові ВП ВС від 15.10.2025 у справі № 907/882/22 застосовуються правові висновки, викладені в постанові ВП ВС від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, і зазначається, що у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати, зміна вказаної нормативної грошової оцінки призводить до зміни розміру орендної плати. Водночас технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

З огляду на викладене, зміна НГО земель міста Калуша за рішенням Калуської міської ради від 24.06.2021 № 623 і визначення НГО Земельної ділянки в 2022 році в розмірі 562 273 681,55 грн є підставою для автоматичної зміни прав та обов`язків сторін Договору в частині розміру орендної плати, який визначений у відсотковому співвідношенні до НГО.

5.4. Водночас як положення ПК України (ст. 271, 289), так і ЗУ "Про оцінку земель" (ст. 13, 15, 18, 23) визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.

З огляду на те, що земельним законодавством та ПК України не обмежується можливість подання доказів щодо НГО земельної ділянки комунальної власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом з Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування НГО земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до ст. 98 - 103 ГПК України, які містять інформацію щодо предмета спору в справі.

Вказаний висновок викладений у постанові ВП ВС від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 та постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20.

Позивач самостійно розрахунково визначив НГО Земельної ділянки в 2023 році в розмірі 646 614 733,78 грн, доказів на підтвердження такої оцінки не надав. Проте індексація нормативної грошової оцінки не може застосовуватись судом автоматично у вигляді математичної дії (множення на коефіцієнт), оскільки формування та видача відомостей про актуальну (проіндексовану) НГО є виключною компетенцією органів Держгеокадастру, що має оформлюватися відповідним витягом або підтверджуватись іншими доказами. Тому нарахування орендної плати на підставі Договору за спірний період належало здійснювати відповідно до розміру НГО за 2022 рік (562 273 681,55 грн), який підтверджений належним чином.

Суд здійснив перерахунок орендної плати і встановив, що її розмір за період з 01.03.2023 до 30.04.2023 становить 3 279 929,81 грн (562 273 681,55 грн ? 3,5% / 12 міс ? 2 міс.).

6. Висновки суду.

6.1. Враховуючи викладене, позов належить задовольнити частково стягнути з відповідача на користь позивача 3 279 929,81 грн заборгованості з орендної плати за Договором за період з 01.03.2023 до 30.04.2023, відмовити в позові в частині стягнення 491 989, 47 грн.

7. Судові витрати.

7.1. Склад та порядок розподілу судових витрат визначено главою 8 ГПК України.

Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Позивач сплатив судовий збір в розмірі 56 578,79 грн, що підтверджується платіжною інструкцією від 17.02.2026 № 38.

Інших судових витрат не заявлено.

7.2. Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, враховуючи часткове задоволення позову, судовий збір покладається на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог в сумі 49 198,95 грн.

Керуючись ст. 2, 86, 129, 233, 236-238, 240, 241, 247, 252, 256 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ОРІАНА-ЕКО" (77300, Івано-Франківська обл., місто Калуш, ВУЛИЦЯ ЄВШАНА, будинок 9, ідентифікаційний код 41136873) на користь КАЛУСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (77300, Івано-Франківська обл., місто Калуш, ВУЛИЦЯ ІВАНА ФРАНКА, будинок 1, ідентифікаційний код 33578261) 3 279 929,81 грн (три мільйони двісті сімдесят дев`ять тисяч дев`ятсот двадцять дев`ять гривень вісімдесят одну копійку) заборгованості з орендної плати згідно з договором оренди землі від 21.06.2018, укладеного між сторонами на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0037, за період з 01.03.2023 до 30.04.2023, а також 49 198,95 грн (сорок дев`ять тисяч сто дев`яносто вісім гривень дев`яносто п`ять копійок) судового збору.

Відмовити в задоволенні позову в частині стягнення 491 989, 47 грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 23.04.2026.

Суддя О. В. Малєєва