ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

31.03.2026м. СумиСправа № 920/1632/25

Господарський суд Сумської області у складі судді Вдовенко Д.В.,

за участю секретаря судового засідання Шишло Н.С.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу № 920/1632/25

за позовом Фермерського господарства Калюх О.М. (вул. Кардашівська, буд. 13, с. Кардашівка, Охтирський район, Сумська область, 42760),

до відповідача Грунської сільської ради (пл. ім. Остапа Вишні, буд. 3, с. Грунь, Охтирський район, Сумська область, 42733),

про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною,

представники учасників справи:

від позивача Коваленко О.І.;

від відповідача Кутовий Я.А.;

УСТАНОВИВ:

Позивач подав позовну заяву, в якій просить суд визнати укладеною між Грунською сільською радою та Фермерським господарством Калюх О.М. додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18 жовтня 2018 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0985 площею 7,1301 гектара на території Грунської сільської ради Охтирського району Сумської області (рішення про державну реєстрацію № 44257219 від 27.11.2018) на тих самих умовах і той самий строк в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви.

Ухвалою від 08.12.2025 Господарський суд Сумської області відкрив провадження у справі № 920/1632/25; призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 08.01.2026, 11:00; надав відповідачу п`ятнадцятиденний строк з дня отримання ухвали про відкриття провадження у справі для подання відзиву на позовну заяву; надав позивачу семиденний строк з дня отримання відзиву на позовну заяву для подання відповіді на відзив; надав відповідачу семиденний строк з дня отримання відповіді на відзив для подання заперечення.

23.12.2025 відповідач подав клопотання (вх. № 6551 від 23.12.2025), в якому просить суд на підставі ст. 119 ГПК України продовжити строк для подання відзиву на позовну заяву.

30.12.2025 позивач подав заяву про забезпечення позову (вх. № 6658 від 30.12.2025).

Ухвалою від 31.12.2025 господарський суд частково задовольнив заяву Фермерського господарства Калюх О.М. про забезпечення позову (вх. № 6658 від 30.12.2025) у справі № 920/1632/25; заборонив Грунській сільській раді вчиняти дії з продажу на земельних торгах у формі електронного аукціону права оренди (виставляти на земельні торги у формі електронного аукціону право оренди) на земельну ділянку кадастровий номер :01:001:0985 площею 7,1301 га до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 920/1632/25; у задоволенні заяви про забезпечення позову в іншій частині відмовив.

08.01.2026 відповідач подав клопотання (вх. № 86 від 08.01.2026), в якому просить суд відкласти розгляд справи.

Ухвалою від 08.01.2026 господарський суд задовольнив клопотання представника відповідача (вх. № 89 від 08.01.2026) про участь у судовому засіданні у справі № 920/1632/25 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

У судовому засіданні 08.01.2026, за участю представників позивача та відповідача, суд постановив протокольні ухвали про: продовження відповідачу строку для подання відзиву на позовну заяву на 10 днів від 08.01.2026 відповідно до ст. 2, 13, 119, 165 ГПК України; відкладення підготовчого засідання на 27.01.2026, 10:15; забезпечення участі представнику відповідача у судовому засіданні 27.01.2026 о 10 год. 15 хв. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.

16.01.2026 відповідач подав відзив на позовну заяву (вх. № 300 від 19.01.2026), в якому просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог повністю. Відповідач зазначає, що 16.09.2025 до відповідача надійшов лист позивача щодо продовження строку дії договору оренди на підставі доданого до листа проекту додаткової угоди. 29.09.2025 Грунська сільська рада внесла відповідне питання до порядку денного чергової 49 сесії та розглянула у присутності представника заявника. 16.10.2025 відповідач направив на адресу позивача лист № 02-27/02-27/1022а, в якому повідомив заявника про не продовження терміну дії договору та причини відмови. 22.10.2025 відповідач направив позивачу лист № 02-27/1047, в якому інформував про відмову у прийнятті рішення про продовження терміну дії договору оренди. 20.10.2025 позивач повторно надіслав відповідачу лист повідомлення про продовження строку дії договору оренди. 26.11.2025 на 50 (п`ятдесятій) сесії 8-го скликання Грунської сільської ради Охтирського району Сумської області прийняте рішення про відмову у продовженні строку дії договору оренди. Листом від 08.12.2025 про вказане проінформовано позивача. Відповідач зазначає, що при проведенні відкритих конкурсних процедур (аукціонів) орган місцевого самоврядування має можливість укласти договір оренди земельної ділянки за значно вищою ціною та отримувати до дотаційного бюджету громади орендну плату у ринковому розмірі - 81,95 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, за 2024 рік існує факт несвоєчасної та не в повному обсязі сплати позивачем орендної плати за користування земельною ділянкою. Відповідач також вказує на те, що зміст додаткової угоди, яку позивач надсилав для підписання відповідачу 16.09.2025 та 20.10.2025, відрізняється від додаткової угоди, яку позивач просить визнати укладеною за рішенням суду. Суттєвою розбіжністю є пропозиція відповідачу внести зміни до розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та узгодити розмір збільшеної орендної плати у розмірі 40 085 грн на рік (у справі позивач просить визнати укладеною додаткову угоду згідно з якою поновити договір оренди на тих самих умовах). Відповідач заперечує щодо стягнення з нього витрат на правничу допомогу у розмірі 20 000 грн., вважає, що такий є завищеним, неспівмірним зі складністю виконаної роботи. Відповідач повідомляє, що уклав договір про надання правової допомоги та планує понести витрати на правничу допомогу з розрахунку 3000 гривень за 1 годину роботи адвоката.

21.01.2026 відповідач подав пояснення (вх. № 343 від 21.01.2026) щодо складеного судом акту про відсутність вкладень від 19.01.2026.

22.01.2026 позивач подав відповідь на відзив (вх. № 369 від 22.01.2026), в якій просить суд задовольнити позовні вимоги. Позивач зазначає, що 29.09.2025 Грунська сільська рада не прийняла рішення ні щодо продовження дії договору, ні про відмову. Клопотання позивача щодо поновлення строку дії договору по суті відповідачем не розглянуто. Щодо рішення про відмову від 26.11.2025 позивач зазначає, що таке рішення не містить обґрунтувань. Тільки у відзиві на позовну заяву відповідач вказує на розмір оренди. Однак відповідач не враховує, що у проекті додаткової угоди позивач запропонував збільшити оренду плату з 34016,21 грн. до 40085,00 грн. У зв`язку з тим, що ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачає продовження строку дії договору лише на тих самих умовах позивач не має право їх змінювати у прохальній частині позовної заяви. Щодо наявності заборгованості позивач зазначає, що вчасно та в повному обсязі виконує взяті на себе зобов`язання. До відзиву надана довідка фінансового відділу Грунської сільської ради № 01/29/23 від 15.01.2026 відповідно до якої заборгованість з орендної плати за 2025 рік відсутня. За 2024 рік орендна плата сплачена в повному обсязі. Станом на 06.06.2024 переплата ФГ «Калюх О.М.» перед Грунською ТГ за оренду плату становила 1094659,22 грн. З витягу з ІКС ДПС вбачається, що станом на 01.06.2024 за «Орендна плата з юридичних осіб» переплата у сумі 1795340,86 грн. У зв`язку з наявною переплатою за оренду земельної ділянки 07.06.2024 ФГ «Калюх О.М.» звернулося до ГУ ДПС у Сумській області про повернення надміру сплачених коштів. Після перевірки ГУ ДПС у Сумській області, грошові кошти (попередня оплата з оренди землі) були повернуті ФГ «Калюх О.М.». Відповідно до витягу з ІКС ДПС наданого до позовної заяви за 2024 рік вбачається сума передоплати у розмірі 454,82 грн.

26.01.2026 відповідач подав заперечення на відповідь на відзив (вх. № 423 від 2.01.2026), в якому просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. Відповідач зазначає, що рішення про продовження строку дії договору оренди не було прийнято. Відповідач визнає ту обставину, що коли позивач звернувся до суду з позовом заборгованість по сплаті орендної плати за 2025 рік була відсутня. Щодо переплати за 2024 рік, кошти на які вказує позивач стосувалися оплати інших земельних ділянок, за іншими договорами. Довідка з податкового органу від 20.01.2026 про відсутність заборгованості не є доказом на підтвердження того, що позивач не здійснював порушення строків оплати орендної плати у 2024 році. Належними докази цієї обставин є виключно платіжні доручення, у яких вказується як дата оплати, так і чітке призначення платежу.

26.01.2026 позивач подав клопотання (вх. № 398 від 26.01.2026), в якому просить суд долучити до матеріалів справи скріншот з сайту Укрпошти на підтвердження дати отримання позивачем листа від 08.12.2025 № 02-27/1243 разом з рішенням від 26.11.2025 (27.12.2025).

28.01.2026 відповідач подав клопотання (вх. № 460, 464 від 28.01.2026), в якому просить суд приєднати до матеріалів справи та дослідити в судовому засіданні відеозапис засідання спільної комісії Грунської сільської ради від 29.09.2025 щодо питання продовження строку дії договору.

30.01.2026 відповідач подав клопотання (вх. № 517 від 30.01.2026), в якому просить суд повторно приєднати додаток спільне засідання постійних комісій сільської ради від 29.09.2025 у іншому форматі, у зв`язку з виявленими дефектами (файл не відкривається).

Судове засідання 27.01.2026 у справі не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді Вдовенко Д.В. на лікарняному.

Ухвалою від 04.02.2026 господарський суд призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 10.02.2026, 10:30; забезпечив участь представнику відповідача у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

У судовому засіданні 10.02.2026, за участю представників позивача та відповідача, суд постановив протокольні ухвали про: продовження відповідачу строку для подання доказів та прийняття доказів поданих разом з клопотаннями від 28.01.2026 та від 30.01.2026 до розгляду; закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до розгляду по суті на 10.03.2026 о 14 год. 30 хв.; забезпечення участі представнику відповідача у судовому засіданні 10.03.2026 о 14 год. 30 хв. в режимі відеоконференції.

У судовому засіданні 10.03.2026, за участю представників позивача та відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про оголошення перерви в судовому засіданні з розгляду справи по суті до 24.03.2026 о 10 год. 00 хв.; забезпечення участі представнику відповідача у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою від 24.03.2026 господарський суд задовольнив клопотання представника позивача (вх. № 1279 від 24.03.2026) про участь у судових засіданнях у справі 920/1632/25 в режимі відеоконференції.

У судовому засіданні 24.03.2026, за участю представників позивача та відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про відкладення ухвалення та проголошення судового рішення на 31.03.2026 о 10 год. 00 хв. відповідно до ст. 219 ГПК України; забезпечення участі представникам позивача та відповідача у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для подання доказів в обґрунтування своїх позицій по справі, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, господарський суд, в межах наданих йому повноважень, створив належні умови для реалізації учасниками процесу своїх прав.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов таких висновків.

18.10.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області та Фермерським господарством «Калюх О.М.» укладений договір оренди землі за умовами якого позивачу у строкове платне користування передана земельна ділянка сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 7,1301 га з кадастровим номером :01:001:0985, яка розташована за межами населених пунктів на території Грунської сільської ради Охтирського району Сумської області.

Відповідно до п. 5, 9 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер :01:001:0985) на дату укладення становить - 144869,51 грн і підлягає щорічній індексації. Орендна плата за користування земельною ділянкою, право оренди якої набуто на електронних земельних торгах на підставі протоколу № 81 проведення електронних торгів від 18 жовтня 2018 року вноситься орендарем у розмірі 34016,21 грн на рік, що становить 23,480586% від визначеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації відповідно до вимог Податкового кодексу України.

Згідно з п. 8 договору, він укладений на строк 7 років (у разі оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк оренди не може бути меншим як сім років).

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами (п. 40 договору).

Право оренди позивача на земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.11.2018 (рішення про державну реєстрацію № 44257219 від 27.11.2018), що підтверджується інформаційною довідкою № 279041217.

16.09.2025 позивач звернувся до відповідача, як власника земельної ділянки, з листом-повідомленням щодо продовження строку дії договору від 18.10.2018 на підставі переважного права.

До листа позивач додав проект додаткової угоди № 1, згідно з якою пропонує внести зміни до преамбули договору щодо орендодавця, до п. 5 договору щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, п. 9 договору щодо розміру орендної плати, поновити договір з 19 жовтня 2025 року до 18 жовтня 2032 року.

Листами від 16.10.2025 та від 21.10.2025 відповідач повідомив позивача, що лист-повідомлення від 16.09.2025 про продовження строку дії договору оренди від 18.10.2018 було розглянуто 29.09.2025 на засіданні 49 сесії Грунської сільської ради восьмого скликання. За результатами розгляду рішення про продовження строку дії договору оренди землі з ФГ «Калюх О.М.» не прийняте, у зв`язку з недостатністю кількості голосів.

20.10.2025 позивач повторно звернувся до відповідача, як власника земельної ділянки, з листом-повідомленням щодо продовження строку дії договору від 18.10.2018 на підставі переважного права. До листа позивач додав проект додаткової угоди № 1 аналогічний за змістом попередньому.

Листом від 20.11.2025 відповідач повідомив позивача, що з моменту отримання листа-повідомлення від 20.10.2025 засідання сесії не проводилися, питання включене до порядку денного 50-ї сесії Грунської сільської ради, яке відбудеться 25.11.2025.

Рішенням 50 сесії 8 скликання Грунської сільської ради від 26.11.2025, за результатами розгляду листа-повідомлення (вх. № 1887/02-26 від 20.10.2025) ФГ «Калюх О.М.» відмовлено у продовженні (поновленні) строку дії договору оренди землі від 18.10.2018, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 29114958 від 22.11.2018 року), укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області та ФГ «Калюх О.М.» щодо земельної ділянки площею 7,1301 га кадастровий номер :01:001:0985 з цільовим призначенням 01.01. - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів на території Грунської (бувшої Гнилицької) сільської ради Охтирського району Сумської області.

Листом від 08.12.2025 відповідач повідомив позивача про прийняття рішення від 26.11.2025 про відмову у продовженні строку дії договору оренди землі з ФГ «Калюх О.М.».

В обґрунтування позовних вимог, з посиланням на ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції на момент укладення договору (2018 рік), позивач зазначає, що відповідач не висловив у встановлений законом місячний термін заперечень щодо поновлення договору оренди землі, позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, сплачує орендну плату, орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, тому позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення на той самий строк та на тих самих умовах.

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є, зокрема договори та інші правочини. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі"; далі - Закон про оренду землі).

Щодо редакції Закону про оренду землі, який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах, суд враховує правову позицію Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23 листопада 2023 року по справі № 906/1314/21 та зазначає таке.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діє нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.

Згідно зі ст. 33 Закону про оренду землі, в чинній редакції на час виникнення спірних правовідносин, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору у відповідності до цієї статті здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.

Імперативна норма частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має.

Суд встановив, що у встановлений договором та законом строк позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням від 16.09.2025 про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий термін.

Позивач не пропонував відповідачу укласти договір на тих самих умовах. Відповідно до проекту додаткової угоди № 1 позивач пропонував внести зміни до преамбули договору щодо орендодавця, до п. 5 договору щодо збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, п. 9 договору щодо збільшення розміру орендної плати, поновити договір з 19 жовтня 2025 року до 18 жовтня 2032 року.

На засіданні спільної комісії Грунської сільської ради 29.09.2025 щодо продовження строку дії договору оренди сторони обговорювали питання щодо сплати орендної плати (наявності/відсутності заборгованості).

Питання про продовження строку дії договору розглядалось на засіданні 49 сесії 8 скликання Грунської сільської ради 29.09.2025. Рішення, відповідно до виписки з протоколу засідання, не прийняте (за 8, проти 0, утримались 4).

Листами від 16.10.2025 та від 21.10.2025 відповідач повідомив позивача, що лист-повідомлення від 16.09.2025 про продовження строку дії договору оренди від 18.10.2018 було розглянуто 29.09.2025 на засіданні 49 сесії Грунської сільської ради восьмого скликання. За результатами розгляду рішення про продовження строку дії договору оренди землі з ФГ «Калюх О.М.» не прийняте, у зв`язку з недостатністю кількості голосів.

20.10.2025 позивач повторно звернувся до відповідача, як власника земельної ділянки, з листом-повідомленням щодо продовження строку дії договору від 18.10.2018 на підставі переважного права на умовах, які пропонував раніше 16.09.2025, в тому числі щодо зміни розміру орендної плати.

Листом від 20.11.2025 відповідач повідомив позивача, що з моменту отримання листа-повідомлення від 20.10.2025 засідання сесії не проводилися, питання включене до порядку денного 50-ї сесії Грунської сільської ради, яке відбудеться 25.11.2025.

Вказане свідчить про відсутність бездіяльності відповідача, ухилення від розгляду питання про продовження договору оренди.

Рішенням 50 сесії 8 скликання Грунської сільської ради від 26.11.2025, за результатами розгляду листа-повідомлення (вх. № 1887/02-26 від 20.10.2025) ФГ «Калюх О.М.» відмовлено у продовженні (поновленні) строку дії договору оренди землі від 18.10.2018, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 29114958 від 22.11.2018 року), укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області та ФГ «Калюх О.М.» щодо земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0985.

З урахуванням викладеного, суд встановив, що позивач пропонував відповідачу укласти договір на новий строк на змінених умовах щодо розміру орендної плати. Згоду на укладення договору оренди на змінених умовах (зокрема щодо розміру орендної плати) відповідач не надав.

Вимогу позивача, з посиланням на ч. 6 ст. 33 Закону в редакції на дату укладення договору, щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору на той самий строк та на тих самих умовах, враховуючи, що позивач звертався до відповідача в порядку реалізації переважного права з іншою пропозицією, суд вважає необґрунтованою, оскільки нова редакція статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди" (постанова Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 918/456/24, від 02.07.2025 у справі № 925/1423/24, від 05.08.2025 у справі № 924/681/24).

Стаття 33 Закону в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин (станом 16.09.2025) визначає наслідком недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору припинення переважного право орендаря на укладення договору оренди землі.

За цих обставин суд відмовляє у задоволенні позову про визнання укладеною між Грунською сільською радою та Фермерським господарством Калюх О.М. додаткової угоди про поновлення договору оренди від 18 жовтня 2018 року земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0985 на тих самих умовах і той самий строк.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України витрати позивача по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. 2, 13, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Відповідно до ст. 241, 256, 257 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене та підписане суддею 08.04.2026.

СуддяД.В. Вдовенко