СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 березня 2026 року м. Харків Справа № 922/2424/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Білоусова Я.О., суддя Мартюхіна Н.О.,

за участю секретаря судового засідання Довгань А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (вх.2589Х/2)

на рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі №922/2424/25, ухвалене у приміщенні Господарського суду Харківської області суддею Пономаренко Т.О. (повне рішення складено 28.11.2025)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс", м. Харків,

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м.Харків,

за участю 3-х осіб, які не заявляють самостійні вимоги на предмет спору на стороні відповідача: 1) Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації, м. Харків,

2) Фонду державного майна України, м.Київ,

3) Харківської обласної державної (військової) адміністрації, м. Харків,

про визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" звернулось до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, в якій просило суд:

- визнати бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу незаконною та протиправною;

- зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв. №10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу та виконати процедуру приватизації державного майна згідно із вимогами Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна";

- ухвалити судове рішення, яким визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу малої приватизації у редакції, що додається у позовній заяві.

19.08.2025 через систему "Електронний суд" до Господарського суду Харківської області надійшла заява представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" Бондаренка Ярослава Олександровича (вх.№19135 від 19.08.2025) про зміну предмета позову, в якій заявник просив суд:

- визнати бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу незаконною та протиправною;

- ухвалити судове рішення, яким визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу малої приватизації у редакції, що додається.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.08.2025 заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" адвоката Бондаренка Я.О. (вх.№19135 від 19.08.2025) про зміну предмета позову задоволено.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі №922/2424/25 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, 3-і особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача -Департамент містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації та Фонд державного майна України, про визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії задоволено. Визнано незаконною та протиправною бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв. №10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу. Визнано укладеним попередній договір купівлі-продажу малої приватизації у редакції, викладеній у позовній заяві, з урахуванням заяви про зміну предмета позову (вх.№19135 від 19.08.2025) (редакція попереднього договору купівлі-продажу малої приватизації, викладена в резолютивній частині рішення).

В обґрунтування ухваленого у справі рішення місцевий господарський суд зазначає, що позивач є добросовісним орендарем, який належним чином виконує умови договору. З метою реалізації набуття права приватизації об`єкта в межах діючого договору оренди позивачем вчинено дії щодо одержання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень, щодо їх (поліпшень) проведення (вчинення) та щодо надання повноважному суб`єкту (Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Харківській області) визначеного Законом переліку документів.

За твердженням суду, фактично орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" виконано умови частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (далі - Закон), внаслідок чого у останнього виникло право на приватизацію способом викупу об`єкта приватизації, на нежитлову будівлю інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 102,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, яке фактично не визнається відповідачами, з огляду на зміст листування між вказаними учасниками судового процесу та фактичне не внесення станом на теперішній час вказаного вище об`єкта до переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс".

За твердженням суду, саме з боку Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області та Фонду державного майна України (далі - Фонд) допущено триваючу бездіяльність, яка є поза межами волевиявлення та відповідальності (наслідків) позивача, оскільки позивач не мав можливості впливу на вчинення узгоджувальних дій вказаних державних органів з іншими установами, що є виключною дискрецією останніх з урахуванням розумності строків.

Враховуючи вимоги частини 2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", суд дійшов висновку, що у позивача у зв`язку із здійснення відповідних невід`ємних поліпшень об`єкта оренди та дотримання вимог вказаної правової норми виникли легітимні очікування на приватизацію такого об`єкта шляхом його викупу, тобто у спосіб, який визначено нормою Закону.

В свою чергу, відсутність триваючий час погодження Харківської обласної державної адміністрації не є тією обставиною, яка свідчить про наявність підстав для відмови в задоволенні позову і є поза межами волевиявлення позивача, оскільки є наслідком саме бездіяльності, в тому числі регіонального відділення/Фонду щодо яких у позивача відсутні розпорядчі функції.

Крім того, на думку суду першої інстанції, виходячи з приписів реалізації статті 18 Закону та позиції Верховного Суду з подібних правовідносин, обраний позивачем спосіб захисту права є належним, оскільки призведе до належного захисту права позивача щодо реалізації права приватизації об`єкту оренди.

Водночас вимоги попереднього договору купівлі-продажу малої приватизації не порушують норми законодавства в сфері охорони культурної спадщини, оскільки умовою договору є зобов`язання покупця (позивача) укласти з органом уповноваженим на охорону культурної спадщини (Департаментом містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації) відповідний охоронний договір, а не виконання цієї умови є підставою для розірвання договору купівлі-продажу.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, 04.12.2025 через підсистему "Електронний суд" до Східного апеляційного господарського суду від відповідача надійшла апеляційна скарга, в якій скаржник просить апеляційну скаргу задовольнити, рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області про визнання незаконною та протиправною бездіяльності та укладення попереднього договору купівлі-продажу відмовити у повному обсязі. Судові засідання проводити за участю представника позивача. Одночасно скаржник просить покласти на позивача витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 10 900,80 грн.

В обґрунтування заявлених апеляційних вимог вказує про таке:

- враховуючи, що нерухоме майно, з приводу приватизації якого заявлено позов, є пам`яткою культурної спадщини, норми Закону України "Про охорону культурної спадщини" є спеціальними до норм Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і повинні застосовуватися безумовно. З огляду на положення ч.1 ст.18 Закону України "Про охорону культурної спадщини" відсутність погодження органу охорони культурної спадщини є безумовною підставою для неможливості проведення відчуження такого об`єкта, в тому числі і в процедурі приватизації, та є самостійною і достатньою підставою для відмови у задоволенні позову;

- висновки суду про неправомірну бездіяльність відповідача через зняття обтяження на спірне нерухоме майно вже після звернення позивача до суду є хибними, адже на момент звернення до суду такі обставини існували, що виключає протиправну бездіяльність відповідача;

- посилання суду першої інстанції на дотримання принципу верховенства права, на якість закону та легітимні очікування позивача не можуть бути покладені в основу рішення в даній справі, адже позивач, звертаючись до суду: втратив право на викуп майна (пропущено встановлені Законом строки); звернувся з вимогою про визнання бездіяльності неправомірною за умови наявності обтяжень майна, усуваючи ці обставини вже під час судового розгляду; звернувся з вимогою укласти попередній договір-купівлі продажу без оцінки майна, яка повинна бути проведена на момент звернення до суду, продовжуючи в судовому розгляді стверджувати про те, що така оцінка не проводиться;

- підставою для визнання противоправною бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області суд фактично визначає бездіяльність Фонду державного майна України, яким не є відповідач. Питання визнання неправомірною бездіяльність Фонду державного майна України не було предметом даного судового спору, таку вимогу не було заявлено в будь-якому іншому судовому провадженні.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.12.2025, для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Білоусова Я.О., суддя Крестьянінов О.О.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 09.12.2025 апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (вх.2589Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі №922/2424/25 залишено без руху; встановлено Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Харківській області десятиденний строк з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху для усунення недоліків апеляційної скарги шляхом приведення її у відповідність до положень ст. 258 ГПК України, зокрема, надання доказів сплати судового збору у розмірі 7 267,20 грн; роз`яснено, що наслідки неусунення недоліків, визначених цією ухвалою, у строк, встановлений судом, визначені статтями 260, 261 ГПК України.

16.12.2025 через підсистему "Електронний суд" до Східного апеляційного господарського суду від заявника апеляційної скарги надійшло клопотання про усунення недоліків апеляційної скарги (вх. № 14470), до якої додані докази сплати судового збору за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі №922/2424/25 у сумі 7267,20 грн.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.12.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (вх.2589Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі №922/2424/25; призначено справу до розгляду на "28" січня 2026 р. о 10:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61022, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 105; встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв і клопотань по суті справи та з процесуальних питань - 15 днів з дня вручення даної ухвали; витребувано у Господарського суду Харківської області матеріали справи № 922/2424/25.

26.12.2025 матеріали справи № 922/2424/25 надійшли до Східного апеляційного господарського суду.

29.12.2025 Фондом державного майна України через підсистему "Електронний суд" подано відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області на рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі № 922/2424/25 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області про визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії задовольнити в повному обсязі; розгляд справи №922/2424/25 здійснювати без участі представника Фонду за наявними матеріалами справи.

В обґрунтування своєї позиції у справі вказує про таке:

- з метою недопущення порушення норм чинного законодавства, встановлення відсутності обмежень на включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, визначених частиною другою статті 4 Закону, Фонд державного майна України листом від 18.11.2024 № 10-19-31159 звернувся до уповноваженого органу управління з проханням надати згоду на приватизацію зазначеної будівлі або вмотивовану відмову. Неотримання Фондом відповіді від Харківської обласної військової адміністрації унеможливило розгляд питання щодо включення спірної будівлі до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, оскільки в такому випадку існує ризик порушення норми законодавства, визначеної частиною другою статті 4 Закону;

- жодних винятків про застосування "принципу мовчазної згоди" відносно пам`ятки культурної спадщини чинне законодавство не містить, тому висновки суду першої інстанції про надання згоди на приватизацію даного майна, за умови відсутності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини, є неправомірними. Відсутність такого погодження органом охорони культурної спадщини є безумовною підставою для неможливості проведення відчуження спірного об`єкта, в тому числі і в процедурі приватизації, та є самостійною і достатньою підставою для відмови у задоволенні позову;

- питання визнання неправомірною бездіяльність Фонду державного майна України не було предметом даного судового спору, така вимога не була заявлена в будь-якому іншому судовому спорі, а тому не може братись до уваги.

- з метою отримання права на викуп орендар, зокрема, має подати звіт про оцінку майна, у якому визначається вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи. Звіт про оцінку майна - нежитлової будівлі, інв. № 10310064, яка є пам`яткою архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 в переліку пам`яток, затвердженому рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 за № 334), загальною площею 101,7 кв.м, розташованої за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14, на рецензування до Фонду не надходив.

30.12.2025 Департаментом містобудування та архітектури Харківської обласної державної (військової) адміністрації через підсистему "Електронний суд" подано відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області на рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 по справі № 922/2424/25 задовольнити у повному обсязі.

В обґрунтування своєї позиції у справі вказує про таке:

- місцевим господарським судом не було розглянуто доводи Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної (військової) адміністрації щодо права ТОВ "Авеню-Аніс" на приватизацію шляхом викупу нежитлової будівлі інв. №10310064, загальною площею 101,7 кв.м, яка є пам`яткою архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14;

- позивачем не дотримані норми ст. 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини", який додає до позовної заяви проект попереднього договору купівлі-продажу в зазначеній редакції;

- положення постанови Кабінету Міністрів України "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" № 634 не стосуються предмету спору, який розглядається у справі № 922/2424/25 та не застосовуються до спірних правовідносин;

- позивачем не виконаний припис абз. 4 ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", а саме: ТОВ "Авеню-Аніс" мало здійснити поліпшення до 19.04.2020.

05.01.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" через підсистему "Електронний суд" подано відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі № 922/2424/25 - без змін.

В обґрунтування своєї позиції у справі вказує про таке:

- оскільки позивач виконав вимоги національного законодавства (ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна"), які є необхідною передумовою для приватизації орендованого державного майна у спрощеному порядку (здійснив невід`ємні поліпшення об`єкту оренди не менше, ніж на 25% його вартості за згодою орендодавця), позивач має право на позитивне вирішення його заяви шляхом прийняття відповідачем відповідного рішення. Відповідач фактично ухиляються від проведення визначеної законом процедури приватизації, а тому належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про зобов`язання вчинити певні дії та спонукання до укладення попереднього договору купівлі-продажу об`єкта приватизації;

- у зв`язку із відсутністю вмотивованої відмови органу уповноваженого управляти державним майном, вважається, що згода на приватизацію в силу вимог Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» була надана;

- вимоги попереднього договору не порушують норми законодавства в сфері охорони культурної спадщини, оскільки умовою договору є зобов`язання покупця (позивача) укласти з органом уповноваженим на охорону культурної спадщини (Департаментом містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації) відповідний охоронний договір, а не виконання цієї умови є підставою для розірвання договору купівлі-продажу;

- арешт нерухомого майна, на який посилається відповідач, згідно ухвали Київського районного суду м. Харкова від 13.06.2018 у справі №640/5539/18 в рамках кримінального провадження № 00000087 від 16.03.2018, стосується нежитлової будівлі літ. «Г-2» за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, яка не є предметом спору.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.01.2026 у судовому засіданні оголошено перерву; залучено Харківську обласну військову адміністрацію (вул. Сумська, 64, м.Харків, 61002, ) до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача; зобов`язано позивача та відповідача протягом трьох днів з дня вручення даної ухвали надіслати (вручити) Харківській обласній військовій адміністрації відповідно копію позовної заяви / апеляційної скарги з додатками до них (зобов`язано сторін докази направлення вказаних документів надати до Східного апеляційного господарського суду); встановлено Харківській обласній військовій адміністрації строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв і клопотань по суті справи та з процесуальних питань - до 09.02.2026 (включно).

29.01.2026 через підсистему "Електронний суд" до Східного апеляційного господарського суду Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області на виконання вимог ухвали суду від 28.01.2026 надано докази направлення копії апеляційної скарги та інших матеріалів судової справи на адресу Харківської обласної державної (військової) адміністрації.

29.01.2026 через підсистему "Електронний суд" до Східного апеляційного господарського суду Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" надано докази надсилання копії позовної заяви з додатками на адресу третьої особи - Харківської обласної державної (військової) адміністрації.

Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.02.2026 у зв`язку з відрядженням судді Крестьянінова О.О. для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Білоусова Я.О., суддя Тарасова І.В.

Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.03.2026, у зв`язку з відпусткою судді Тарасової І.В. для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Білоусова Я.О., суддя Мартюхіна Н.О.

В ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 Господарського процесуального кодексу України було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч. 1 ст. 273 ГПК України.

В судовому засіданні представники Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації підтримали вимоги апеляційної скарги, просили суд задовольнити їх в повному обсязі. Представник позивача заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив суд рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі №922/2424/25 залишити без змін.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про причини неявки суд не повідомили. Про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, що підтверджується довідкою Східного апеляційного господарського суду про доставку електронного листа (ухвали суду від 12.02.2026 у справі №922/2424/25 в електронному вигляді) до електронного кабінету учасників справи.

Згідно з ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Зважаючи на те, що в матеріалах справи містяться докази належного повідомлення сторін про час, дату та місце судового засідання, явка сторін в судове засідання обов`язковою не визнавалась, наявні в матеріалах справи документи дозволяють визначитися відносно законності оскаржуваного судового рішення, правові позиції сторін викладені учасниками справи в процесуальних документах по суті спору, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справу за відсутністю представників інших учасників справи - за наявними у справі документами.

Відповідно до ч.1 ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, розглянувши наявні матеріали справи, колегія суддів апеляційної інстанції встановила таке.

16.06.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (далі за текстом відповідач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню_Аніс" (далі за текстом позивач, орендар) укладено договір оренди №6334-Н (далі за текстом - договір), предметом якого (п.1.1 договору) є державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлова будівля інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 102,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, (далі - майно), що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (далі за текстом балансоутримувач).

Відповідно до п.1.2 договору майно передається в оренду з метою: надання послуг з працевлаштування, в т.ч. інвалідів, учасників АТО, та включене Державною службою зайнятості до переліку суб`єктів господарювання, які надають послуги з посередництва у працевлаштуванні, та суб`єктів господарювання, які здійснюють наймання працівників для подальшого виконання ними роботи в Україні в інших роботодавців.

Стан майна на момент укладання договору визначається в акті приймання-передавання згідно довідки балансоутримувача (пункт 1.3 договору).

Згідно акту приймання-передачі до договору від 16.06.2017 майно потребує поточного ремонту.

Відповідно до п.2.2 договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Цей Договір укладено строком на два роки 11 місяців, що діє з 16.06.2017 до 16.05.2020 (п.10.1 договору).

16.06.2017 між сторонами складено акт приймання-передачі орендованого майна, відповідно до якого позивач прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: нежитлову будівлю інв. №10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 102,10 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, яке згідно із довідкою балансоутримувача від 13.03.2017 №01-05/686 потребує поточного ремонту.

26.06.2019 між сторонами укладено додаткову угоду №1 до договору про внесення змін та доповнень до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 в частині визначення об`єкту оренди, а саме: внесено зміни до розділу 1 "Предмет договору" та п.1.1 після слів: "нежитлову будівлю" викладено в новій редакції - "інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення охоронний №125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), літ. "Г-1" (згідно техпаспорту) (далі - майно) загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14" і далі по тексту.

19.05.2020 між сторонами укладено договір №2 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 №6334-Н (далі - договір № 2), відповідно до умов якого найменування орендодавця викладено в новій редакції: "Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях".

Також у даному договорі розділи 1-12 договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 сторонами викладено в новій редакції.

Договором № 2 про внесення змін до договору оренди від 16.06.2017 № 6334-Н строк дії договору продовжено до 16.04.2023.

17.08.2021 між сторонами укладено договір №3 про внесення змін до договору оренди від 16.06.2017 №6334-Н, відповідно до якого змінено найменування попереднього орендодавця за договором з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях на Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області ().

Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.05.2024 у справі №922/389/24, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2024, визнано право Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (61002, м. Харків, вул. Чернишевська, 14, ) на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації за договором оренди №6334-Н від 16.06.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м. Харків, майдан Театральний, 1, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (61002, м. Харків, вул.Чернишевська, 14, ), шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за робочим проектом - "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний №125 "Південний флігель садибного будинку за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14".

Відповідно до надано до матеріалів справи висновку експертного дослідження від 22.04.2025 №ЕД-19/117-25/5899-БТ за результатами експертного будівельно-технічного дослідження, проведеного Полтавським науково-дослідним експертно-криміналістичним центром:

1. На об`єкті оренди - нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, відповідно до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 та рішення від 24.04.2024 по справі № 922/389/24 Господарського суду Харківської області, дозвільної, проектно-кошторисної і первинної облікової документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025), виконані будівельні роботи, що відносяться до ремонту (реставраційного), а саме: Ремонт (реставраційний) "Пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний №125 "Північний флігель садибного будинку" (адреса: м. Харків, вул. Чернишевська, 14)".

Перелік і обсяги будівельних робіт, які виконані орендарем на об`єкті оренди: нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, фактично відповідають переліку та обсягу робіт, зазначеної у первинній обліковій документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025).

2. Проведені на об`єкті оренди: нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14, будівельні роботи відповідно до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 та рішення від 24.04.2024 по справі №922/389/24 Господарського суду Харківської області, які зазначені у проектно-кошторисній та первинній обліковій документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025), призвели до поліпшення технічного (фізичного) стану та підвищення експлуатаційних якостей об`єкта оренди і відносяться до невід`ємних поліпшень.

3. Здійснені поліпшення об`єкту оренди: нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська,14, проведені відповідно до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 та рішення від 25.04.2024 по справі №922/389/24 Господарського суду Харківської області, виконані відповідно до кошторисної і первинної облікової документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024-січень 2025) і не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без його пошкодження, втрати функціональних можливостей використання та знецінення.

4. Вартість виконаних будівельних робіт на об`єкті оренди - нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська,14, у відповідності до первинної облікової документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024-січень 2025) становить 557 299,20 грн з ПДВ.

Відповідно до Звіту незалежного аудитора щодо достовірності понесених витрат та джерела їх фінансування на невід`ємні поліпшення орендованого нерухомого майна за рахунок грошових коштів орендаря - ТОВ "Авеню Аніс", надана фінансова інформація і документи ТОВ "Авеню-Аніс", що наведена у відомості розрахунку вартості здійсненних поліпшень орендованого окреме індивідуально визначеного майна: нежитлової будівлі інв. №10310064, пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 Переліку пам`яток, затверджений рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (), переданих в оренду ТОВ "Авеню-Аніс") за договором №6334-Н від 16.06.2017 за рахунок власних коштів орендаря - ТОВ "Авеню-Аніс" станом на 25 березня 2025 року, відображають достовірно, в усіх суттєвих аспектах інформацію наведену в них, відповідно до вимог чинного законодавства України (Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" від 16 липня 1999 року №996-XIV (в редакції Закону України від 18 вересня 2018 року №2545-VIII) та Національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку.

30.04.2025 суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем Ачкасовим О.М. складено Звіт про оцінку вартості майна: невід`ємні поліпшення орендованого майна нежитлової будівлі літ."Г-1" пам`ятки архітектури та містобудування "Північний флігель садибного будинку", загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м.Харків, вул.Чернишевська, 14. Ринкова вартість орендованого нерухомого майна з невід`ємними поліпшеннями становить 1 635 500,00 грн без податку на додану вартість.

Директор Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" Марченко К.П. 19.09.2024 звернулася із заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (вх.№ЗП/14 від 20.09.2024) про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації (нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м.Харків, вул. Чернишевська, 14, літера "Г-1").

Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області видано наказ №00442 від 15.10.2024 "Про прийняття рішення про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації", яким: прийнято рішення про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, об`єкта державної власності нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, балансоутримувач - Департамент містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації, код за (п.1).

Регіональним відділенням направлено лист від 15.10.2024 №01-04-03985 до Фонду державного майна України щодо включення зазначеного об`єкта державної власності, а саме - нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Додатками до зазначеного листа направлено:

- копію наказу №00442 від 15.10.2024 "Про прийняття рішення про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації";

- анкету окремого нерухомого майна - нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, сформованої Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області;

- протокол перевірки, сформований Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області, по окремому нерухомому майну - нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14;

- інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №395755169 від 20.09.2024;

- копію технічного паспорту на громадський будинок за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, виготовленого станом на 22.11.2018;

- копію договору оренди №6334-Н від 06.06.2017;

- копії додаткової угоди від 26.06.2019 до договору оренди №6334-Н від 06.06.2017 та договорів №2 від 19.05.2020 та №3 від 17.08.2021 про внесення змін до договору оренди №6334-Н від 06.06.2017;

- копію охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 28.07.2017 №1006;

- копію витягу з Єдиного державного реєстру об`єктів державної власності щодо державного майна;

- копію листа Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 01.10.2024 №11-20-25,1-6408/0/19-24.

У протоколі перевірки, сформованому Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області, по окремому нерухомому майну - нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, зазначено, що об`єкт може бути включений до Переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Фонд державного майна України листом від 18.11.2024 за №10-19-31159 звернувся до Харківської обласної військової адміністрації з проханням опрацювати питання щодо надання згоди або відмови на приватизацію об`єкта і про результати розгляду повідомити Фонд та Регіональне відділення в десятиденний строк.

Фонд державного майна України листом від 14.07.2025 за №10-19-17793 повідомив Регіональне відділення, що для подальшого розгляду питання включення об`єкта до переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, необхідно усунути недоліки та надати документи відповідно до вимог Регламенту включення Фондом об`єктів права державної власності до переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, в редакції, затвердженій наказом Фонду від 03.06.2024 №1223.

Листом від 03.07.2025 №963-03-2-221 відповідач повідомив позивача про те, що на теперішній час нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, не включена до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, у зв`язку з чим розглянути питання про прийняття рішення про приватизацію даного об`єкта (визначивши спосіб приватизації) не вбачається можливим.

Вищенаведені обставини стали підставою для звернення позивача до Господарського суду Харківської області з даним позовом.

19.11.2025 ухвалено оскаржуване судове рішення з підстав, викладених вище.

Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального та матеріального права в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку про задоволення апеляційної скарги, виходячи з такого.

Згідно з частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини другої статті 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Судова колегія зазначає, що позовом у процесуальному сенсі є вимога позивача до відповідача, спрямована через суд, про захист порушеного або оспорюваного суб`єктивного права та охоронюваного законом інтересу, яке здійснюється у визначеній законом процесуальній формі.

Предметом даного розгляду, з урахуванням заяви (вх.№19135 від 19.08.2025) про зміну предмета позову, позивачем визначено:

- визнання незаконною та протиправною бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу;

- визнання укладеним попередній договір купівлі-продажу малої приватизації у редакції, що додана до позовної заяви.

Оцінивши спосіб захисту, обраний позивачем, суд зазначає таке.

За статтею 41 Конституції України громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону.

Таким чином, укладення між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" договору оренди від 16.06.2017 №6334-Н є способом реалізації конституційного права громадян на користування об`єктом права державної власності на певний строк.

Водночас право ТОВ "Авеню-Аніс" на приватизацію державного майна, яким воно користується на правах оренди, не є абсолютним, а може бути реалізоване тільки у передбачених законом випадках.

Колегія суддів зазначає, що особа, яка має майновий інтерес, може розглядатись як така, що має "легітимне очікування" успішної реалізації її права (зокрема приватизації державного майна), коли для цього інтересу є достатні підстави у національному законодавстві.

Останнє повинно давати змогу чітко визначити конкретний майновий інтерес особи, який, наприклад, має бути передбаченим у відповідних нормативних приписах або підтвердженим в іншому правовому акті, зокрема у судовому рішенні (див. для порівняння mutatis mutandis ухвалу ЄСПЛ щодо прийнятності від 2 липня 2002 року у справі "Гайдук та інші проти України" (Gayduk and Others v. Ukraine), заяви № 45526/99 та інші).

Водночас зобов`язання та обов`язки держави в найбільш загальному розумінні означають вид та міру належної поведінки держави в особі її представників щодо поваги, захисту та сприяння реалізації прав людини, що кореспондує відповідним вимогам носіїв прав і свобод.

За визначенням, наведеним у статті 1 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", приватизація державного або комунального майна - платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями.

Економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" (тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), за змістом частини першої статті 4 якого до об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.

Між сторонами виникли спірні правовідносини, пов`язані із виникненням права на приватизацію орендованого нежитлового приміщення шляхом викупу внаслідок поліпшення орендованого майна в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, регулювання яких, зокрема, здійснюється Законом України "Про приватизацію державного у комунального майна".

Способи приватизації унормовано статтею 13 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". Зокрема, приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом: 1) продажу об`єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі: аукціоні з умовами; аукціоні без умов; аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій; аукціоні із зниженням стартової ціни; аукціоні за методом вивчення цінових пропозицій; 2) викупу об`єктів приватизації.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації.

Як вбачається зі змісту позовних вимог, позивач вважає, що ними виконані усі вимоги, визначені у статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", відповідно до яких він набув право на приватизацію орендованого ним майна у відповідний спосіб (приватизацію об`єкта шляхом викупу).

За обставинами справи Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" 19.09.2024 було подано до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області заяву (вх.№ЗП/14 від 20.09.2024) про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації (нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м.Харків, вул. Чернишевська, 14, літера "Г-1").

В свою чергу бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області позивач обґрунтовує, посилаючись на порушення строків розгляду поданої заяви, які встановлені частиною 7 статті 11 Закону "Про приватизацію державного і комунального майна" з урахуванням відсутності вмотивованої відмови органу уповноваженого управляти державним майном щодо приватизації спірного нерухомого майна.

З цього приводу судова колегія зазначає, що виконання державою обов`язку забезпечення і захисту прав людини, тобто, позитивних зобов`язань, вимагає натомість активного втручання держави в реалізацію прав людини (переважно соціальних, культурних та економічних прав) і в такому випадку порушення прав людини відбуватиметься через відсутність активних дій з боку держави, які унеможливлюють їх реалізацію.

За загальновживаним визначенням бездіяльність - це певна форма поведінки особи, яка полягає у невиконанні нею дій, які вона повинна була і могла вчинити в силу покладених на неї посадових обов`язків і згідно з чинним законодавством України. У контексті обставин справи, що розглядається, бездіяльність слід розуміти як невчинення відповідачем тих дій, які він мав би вчинити на вимогу спеціального закону.

У постанові від 7 липня 2021 року у справі № 9901/345/20 Велика Палата Верховного Суду визначила, що протиправну бездіяльність суб`єкта владних повноважень треба розуміти як зовнішню форму поведінки (діяння) цього органу / його посадової особи, яка полягає (проявляється) в неприйнятті рішення чи в нездійсненні юридично значущих та обов`язкових дій на користь заінтересованих осіб, які на підставі закону та/або іншого нормативно-правового регулювання віднесені до компетенції суб`єкта владних повноважень, були об`єктивно необхідними і реально можливими для реалізації, але фактично не були здійснені; для визнання бездіяльності протиправною недостатньо одного лише факту неналежного та/або несвоєчасного виконання обов`язкових дій.

До принципів, на основі яких здійснюється приватизація, належать зокрема, законність, відкритість та прозорість, рівність та змагальність, державне регулювання та контроль.

Аналізуючи зміст статті 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", колегія суддів вказує, що викупу орендарем об`єкта малої приватизації передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому:

1) прийняття рішення про приватизацію об`єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта;

2) проведення інвентаризації та оцінки майна відповідно до законодавства;

3) укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу (частина перша).

Порядок дій Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області як органу приватизації, зокрема врегульовано процедурними нормами Порядку подання та розгляду заяв про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України 22 травня 2018 року № 675 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 20.06.2018 за №730/32182.

Так, Порядком № 675 встановлено, що:

- державний орган приватизації, до якого надійшла заява, протягом трьох днів після надходження заяви звертається щодо надання згоди на включення об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації, до уповноважених органів управління державним майном, крім випадків, коли орган приватизації є уповноваженим органом управління державним майном або уповноважений орган управління самостійно ініціював включення такого об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації (пункт 2 розділу ІV);

- державний орган приватизації, до якого надійшла заява, одночасно із зверненням до уповноважених органів управління державним майном надсилає до Фонду копії відповідного звернення, зареєстрованої заяви та доданих до неї документів (пункт 3 розділу IV);

- уповноважені органи управління державним майном надають до Фонду та державного органу приватизації, до якого надійшла заява, згоду на приватизацію об`єкта державної власності або вмотивовану відмову протягом 15 днів з дати надходження звернення від державних органів приватизації. У разі якщо державний орган приватизації не одержав у встановлений строк дозволу чи відмови від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, згода на приватизацію вважається наданою (п. 5, 6 розділу IV).

- державний орган приватизації протягом 30 днів розглядає подану заяву і додані до неї документи та приймає рішення щодо включення об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, і в п`ятиденний строк письмово повідомляє про прийняте рішення заявника, підприємство, що приватизується (балансоутримувача об`єкта), а також відповідний уповноважений орган управління (пункт 8 розділу IV);

- державний орган приватизації, який прийняв рішення про включення об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, не пізніше наступного дня інформує Фонд про прийняте рішення (пункт 9 розділу IV);

- Фонд за поданням державних органів приватизації, які прийняли рішення про включення об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації, у разі відсутності підстав для відмови затверджує переліки об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації (пункт 10 розділу IV).

За обставинами даної справи судом встановлено, що Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області було здійснено вичерпні дії в межах наданих визначених Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Порядком № 675 повноважень щодо розгляду заяви ТОВ "Авеню-Аніс", за наслідками якого видано наказ №00442 від 15.10.2024 "Про прийняття рішення про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації", а також надіслано до Фонду державного майна України лист щодо включення зазначеного об`єкта державної власності, а саме - нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Крім того, вимоги Закону щодо звернення державного органу приватизації до уповноваженого органу управління державним майном щодо надання згоди на включення спірного об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації, було дотримано за наслідками звернення Фонду державного майна України листом від 18.11.2024 за №10-19-31159 до Харківської обласної військової адміністрації, що не заперечуються учасниками справи.

Відповідно до статей 5, 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та положень Порядку № 675 повноваження щодо формування і затвердження переліків об`єктів малої приватизації належать Фонду державного майна України як центральному органу виконавчої влади із спеціальним статусом.

Системний аналіз наведених норм свідчить, що в адміністративній процедурі прийняття рішення про приватизацію об`єкта дії Регіонального відділення Фонду щодо включення об`єкта до переліку мають підготовчий характер і не породжують правових наслідків у вигляді набуття об`єктом статусу такого, що підлягає малій приватизації. Такий статус виникає виключно з дати затвердження відповідного переліку Фондом державного майна України.

Відтак позивач, стверджуючи про бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі, залишив поза увагою те, що саме рішення Фонду державного майна України про затвердження переліку такого майна є юридичним фактом, з яким закон пов`язує спірні правовідносини.

Судова колегія звертає увагу, що відповідно до ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

В судовому порядку підлягають захисту порушене право й охоронювані законом інтереси позивача саме від відповідача (аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 910/17792/17).

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що поняття "сторона у спорі" може не бути тотожним за змістом поняттю "сторона у процесі": сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Такі висновки наведені в постановах від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц, від 07.07.2020 у справі №712/8916/17, від 09.02.2021 у справі № 635/4741/17.

Отже, відповідач - це особа, яка, на думку позивача або відповідного уповноваженого суб`єкта, порушила, не визнала чи оспорила суб`єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач залучається до участі у справі у зв`язку з позовною вимогою, яка пред`являється до нього.

Належним відповідачем є така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, тоді як неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві. Саме на позивача покладено обов`язок визначити відповідача/відповідачів у справі.

В свою чергу суд на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені ГПК України, ураховуючи завдання господарського судочинства, має визначити характер спірних правовідносин та суб`єктів, які є учасниками цих правовідносин (сторони спору), і за результатами цього вирішити відповідний спір.

У кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо, суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2021 у справі №9901/172/20, від 01.07.2021 у справі №9901/381/20, від 26.10.2021 у справі №766/20797/18, від 01.02.2022 у справі №750/3192/14, від 22.09.2022 у справі №462/5368/16-ц).

Хоча у цій справі позовна вимога щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію спірної нежитлової будівлі стосуються відповідача - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (з огляду на її формулювання), обґрунтування її фактично зводиться до не включення спірного нерухомого майна до переліку майна, яке підлягає приватизації (відсутності затвердження такого переліку).

Натомість захист права на приватизацію шляхом викупу об`єкта приватизації є можливим у разі, якщо уповноваженим органом з питань приватизації, яким у цьому випадку є Фонд державного майна України, затверджено перелік об`єктів, які підлягають приватизації, і орендоване позивачем майно включено до цього переліку. За відсутності такого рішення вимагати проведення приватизаційних процедур є передчасним.

Правомірність дій Фонду державного майна України за наслідками розгляду листа Регіонального відділення від 15.10.2024 №01-04-03985 щодо включення нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул.Чернишевська, 14, до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, процесуальне становище якого у справі визначено як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, не визначено предметом судового спору.

З урахуванням вищевикладеного, позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявність бездіяльності Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі, що вказує про помилковість висновку господарського суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення зазначеної позовної вимоги.

З приводу позовної вимоги щодо визнання укладеним попереднього договору купівлі-продажу малої приватизації у редакції, що додано до позовної заяви, судова колегія зазначає таке.

Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Дискреційними є повноваження суб`єкта владних повноважень обирати у конкретній ситуації між альтернативами, кожна з яких є правомірною. Прикладом таких повноважень є повноваження, які закріплені у законодавстві із застосуванням слова "може". У такому випадку дійсно суд не може зобов`язати суб`єкта владних повноважень обрати один з правомірних варіантів поведінки, оскільки який би варіант реалізації повноважень не обрав відповідач, кожен з них буде правомірним, а тому це не порушує будь-чиїх прав.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною 2 цієї статті.

Відтак орендна державного майна не породжує беззаперечність право саме на викуп, а орган приватизації має право визначити, що приватизація такого об`єкта відбуватиметься на аукціоні (обов`язковою умовою якого є компенсація орендарю вартості невід`ємних поліпшень).

У постанові від 04.10.2023 у справі №910/8623/22 Верховний Суд зазначив, що положення частин другої та третьої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" визначають саме умови, за яких орендар набуває право на приватизацію шляхом викупу об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Таким чином, прийняття рішення про те, яким способом відбуватиметься приватизація державного або комунального майна (шляхом викупу чи шляхом проведення аукціону) належить до компетенції органу приватизації.

Як вже було зазначено вище, у відповідності до п. 10, 11 Порядку подання та розгляду заяв про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 22.05.2018 №675, об`єкт вважається включеним до переліку об`єктів малої приватизації з дати затвердження такого переліку Фондом. Отже, включення відповідачем спірного майна до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, не призведе до автоматичного виникнення у позивача права на приватизацію такого майна, оскільки, як зазначалося, об`єкт вважається включеним до переліку об`єктів малої приватизації саме з дати затвердження такого переліку Фондом державного майна України за наявності визначених для цього законом умов.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 26.01.2021 у справі №522/1528/15-ц).

Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (така позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 02.02.2021 у справі №925/642/19, від 06.04.2021 у справі №910/10011/19, від 22.06.2021 у справі №200/606/18, від 02.11.2021 у справі №925/1351/19, від 25.01.2022 у справі №143/591/20, від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц).

Позовну вимогу про визнання укладеним попередній договір купівлі-продажу малої приватизації в даному випадку апеляційний суд вважає передчасно заявленою, оскільки послідовність дії органу приватизації у процедурі приватизації перебуває у причинно-наслідковому зв`язку і являє собою логічну послідовність, яка випливає із самого факту включення об`єкта у згаданий вище перелік з боку державного органу, компетенція і повноваження якого встановлені спеціальним законом. Без включення Фондом державного майна України до переліку об`єктів, що приватизуються, майна, на викуп якого претендує позивач, подальша приватизаційна процедура не може бути здійснена.

В даному випадку матеріали справи не містять доказів прийняття Фондом державного майна України рішення про приватизацію спірного об`єкта та визначення способу його приватизації, що вказує на неефективність обраного позивачем способу захист в цій частині за наслідками заявленої позовної вимоги.

При цьому ТОВ "Авеню-Аніс" під час розгляду цієї справи не довів, що врегульовані законодавством підстави приватизації державного майна є неспівмірним обмеженням на реалізацію його права приватизувати державне майно, яким воно користується на умовах оренди.

І нарешті, враховуючи, що нерухоме майно, з приводу приватизації якого заявлено позов, є пам`яткою культурної спадщини, норми Закону України "Про охорону культурної спадщини" є спеціальними до норм Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", і повинні застосовуватися безумовно.

Так, ч.1 ст.18 Закону України "Про охорону культурної спадщини" чітко передбачено, що об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України), можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

Пам`ятка може бути приватизована лише за умови укладення майбутнім власником з відповідним органом охорони культурної спадщини попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку (її частину) з викладенням його істотних умов, у тому числі щодо цільового використання пам`ятки, робіт, які майбутній власник зобов`язується провести на пам`ятці з метою утримання її в належному стані.

Матеріали справи не містять доказів, якими підтверджується укладення позивачем (орендарем) з органом охорони культурної спадщини попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на спірне нерухоме майно, яке відноситься до пам`яток архітектури та містобудування місцевого значення відповідно до Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334 (охоронний №125), з викладенням умов, визначених ч. 1 ст. 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини".

Водночас умови п. 4.4.3 доданого до позовної заяви попереднього договору щодо зобов`язання покупця після переходу до нього права власності на нерухоме майно укласти з Департаментом містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації охоронний договір на пам`ятку архітектури, не узгоджується із визначеним чинним законодавством підставами щодо відчуження такого об`єкту.

Враховуючи викладене, відсутність погодження органу охорони культурної спадщини на відчуження спірного об`єкту (укладення попереднього охоронного договору) є безумовною підставою для неможливості проведення процедури приватизації відносно нього та є самостійною і достатньою підставою для відмови у задоволенні даної позовної вимоги.

Відтак, вказані доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження в матеріалах справи, за висновком апеляційного господарського суду вимоги скарги законні та обґрунтовані, тому вона підлягає задоволенню.

Конституційний Суд України у п. 9 мотивувальної частини рішення від 30.01.2003 №3-рп/2003 у справі № 1-12/2003 наголошує на тому, що правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах.

Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" від 09.12.1994р., серія A, №303-A, п.29).

Колегія суддів з огляду на викладене зазначає, що суд надав вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судом апеляційної інстанції, інші доводи, викладені в апеляційній скарзі, не беруться до уваги, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Пунктом 4. ч. 1 ст. 277 ГПК України визначено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Підсумовуючи вищенаведене, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду вважає, що під час розгляду справи судом першої інстанції було порушено норми матеріального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі №922/2424/25 на підставі п. 4 ч. 1 ст. 277 ГПК України підлягає скасуванню. З огляду на відсутність у позивача того права чи законного інтересу, про який він стверджує, як і обрання неналежного способу захисту суд апеляційної інстанції зазначає, що за результатами апеляційного перегляду в позові має бути відмовлено.

Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат за наслідками розгляду апеляційної скарги у даній справі, судова колегія приймає до уваги положення ст. 129 ГПК України та обґрунтованість заявлених апеляційних вимог, тому на позивача слід покласти витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі №922/2424/25 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (61057, Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, будинок 14, ) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (61057, Харківська обл., місто Харків, вул. Сумська, будинок 3, ) витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 7 267,20 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок та строки оскарження постанови апеляційного господарського суду передбачені статтями 286-289 ГПК України.

Повна постанова складена 06.04.2026.

Головуючий суддя В.В. Лакіза

Суддя Я.О. Білоусова

Суддя Н.О. Мартюхіна