ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" квітня 2026 р. м. Київ Справа № 911/899/22 (911/2954/25)

Господарський суд Київської області у складі головуючого судді Янюк О.С. розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін

позовну заяву ОСОБА_1

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія Буд Груп» в особі ліквідатора арбітражної керуючої Козловської Діани Валеріївни, Державного реєстратора Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області Олійник Наталії Анатоліївни

про скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності на об`єкт нерухомого майна

у межах справи № 911/899/22

про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія буд груп» (07854, Київська обл., Бородянський р-н., смт. Немішаєве, вул. Біохімічна, 1; ідентифікаційний код 40544482)

1. Стислий виклад позицій учасників справи (заяви по суті справи) та процесуальні дії у справі

1.1. У провадженні Господарського суду Київської області (далі - суд) перебуває справа №911/899/22 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія буд груп» (далі - ТОВ «Софія буд груп», боржник) на стадії судової процедури - ліквідація боржника, яку на підставі постанови суду від 20.04.2023 здійснює арбітражний керуючий Козловська Діана Валеріївна (свідоцтво №484 від 15.03.2023).

1.2. 16.09.2025 через електронний кабінет у підсистемі «Електронний суд» звернулася Сорокіна Ірина Володимирівна від імені ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 , позивач) із позовною заявою (вх. № 7236) до ТОВ «Софія Буд Груп» (відповідач-1) в особі ліквідатора - арбітражної керуючої Козловської Д.В. (відповідач-2), Державного реєстратора Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області Олійник Наталії Анатоліївни (далі - державний реєстратор, відповідач-3) в якій просить:

скасувати державну реєстрації права власності ТОВ «Софія Буд Груп» на приміщення (група приміщень), загальною площею 4,1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, нежитлове приміщення 341 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080), здійснену державним реєстратором Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області Олійник Наталією Анатоліївною (номер відомостей про речове право: 58253529, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 76911080 від 30.01.2025 14:54:52);

визнати за позивачем право власності на приміщення (групу приміщень), загальною площею 4,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, нежитлове приміщення 341 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080);

стягнути з відповідача-1 витрати з оплати судового збору та витрати на професійну правничу допомогу.

Позовну заяву обґрунтовує, зокрема, ст.ст. 15, 16, 331, 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст.ст. 2, 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 2, 4, 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомості» та зазначає, що позивач повністю виконала свої зобов`язання за договором купівля-продажу майнових прав, отримала всі необхідні документи для реєстрації права власності, проте не може його реалізувати, оскільки воно вже зареєстровано за відповідачем-1.

1.3 Ухвалою суду від 23.09.2025, зокрема: прийнято позовну заяву до розгляду в межах справи №911/899/22 про банкрутство ТОВ «Софія буд груп»; відкрито провадження у справі та постановлено здійснювати її розгляд у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін; установлено учасникам справи строк для надання заяв по суті справи.

1.4. Відповідачі своїм правом не скористалися, відзивів (заперечень, письмових пояснень) на позовну заяву суду не надали.

2. Фактичні обставини, встановлені судом, із посиланням на докази

2.1. 14.11.2017 ТОВ «Софія буд груп» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) підписали договір купівлі-продажу майнових прав № 215-нжп341 (далі - Договір) відповідно до п. 2.1 та додатку №1 (специфікація) яких продавець продав, а покупець придбав майнові права на об`єкт нерухомості, який розташований: АДРЕСА_1, під`їзд № 3, технічний поверх, нежитлове приміщення № 341; загальна фактична площа 4,10 кв.м.

Із змісту Договору, вбачається, що «Об`єкт нерухомості» - квартира або нежитлове приміщення, що є частиною Об`єкту будівництва та має особливі характеристики, визначені сторонами у специфікації - додаток №1 до Договору, який є його невід`ємною частиною (п. 1.2); «Майнові права» - права покупця на отримання у власність Об`єкта нерухомості після введення об`єкта будівництва в експлуатацію (п. 1.7).

У п.п. 2.6, 2.8 Договору зазначено, що об`єкт зданий в експлуатацію згідно сертифікату Державної архітектурно-будівельної експертизи ІУ №78 від 29.11.2016. За цим Договором здійснюється продаж рухомого майна - майнових прав на готовий об`єкт нерухомості, що належить продавцю.

Продавець зобов`язаний передати покупцю майнові права на об`єкт нерухомості, визначений у додатку № 1 до даного Договору (п. 3.1).

Продавець здійснює передачу майнових прав на Об`єкт нерухомості в порядку та на умовах, визначених в розділі 5 цього Договору, за умови належного і повного виконання покупцем всіх прийнятих на себе зобов`язань за Договором (п. 3.3).

Вартість майнових прав за даним Договором становить, як це визначено у додатку № 2 до даного Договору «Протокол погодження договірної ціни» 20 500,00 грн, які сплачуються на поточний банківський рахунок продавця, або через касу продавця, що підтверджується прибутковим касовим ордером, у національній валюті України в т.ч. ПДВ. Ціна одного метра квадратного загальної площі майнових прав становить 5 000,00 грн в т.ч. ПДВ. Внесення грошових коштів, зазначених у п. 4.1 Договору, проводиться покупцем в національній валюті України, шляхом банківського переказу на поточний рахунок продавця, або через касу ТОВ «Софія буд груп» (п.п. 4.1, 4.2).

За даним Договором оплата вартості майнових прав за Договором здійснюватиметься відповідно до погодженого графіку погашення платежів (додаток № 3), який є невід`ємною частиною даного Договору (п. 4.3), а саме: порядок внесення платежів - 1й внесок; термін сплати коштів - 14.11.2017.

Передача майнових прав на об`єкт нерухомості у власність покупцю здійснюється після виконання ним своїх зобов`язань щодо сплати вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, передбаченої п. 4.1 даного Договору, у повному обсязі згідно графіку погашення платежів, та після виконання продавцем своїх зобов`язань передбачених п. 2.1.1 Договору, по акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості - додаток № 4, який підписується повноважними представниками сторін (п. 5.1).

Відповідно до п. 5.2 Договору продавець зобов`язаний передати покупцеві майнові права на об`єкт нерухомості у власність по акту прийму-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості в день остаточного розрахунку покупцем за даним Договором.

Як зазначено у п.5.6 Договору, зокрема, продавець зобов`язаний передати покупцю всі документи, передбачені чинним законодавством України, для реєстрації права власності на об`єкт нерухомості протягом 5 робочих днів з дня підписання сторонами акту прийому-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості. За окремою домовленістю між сторонами реєстрацією за покупцем права власності на об`єкт нерухомості може займатися (представляти покупця перед державним реєстратором) продавець.

Цей Договір є підставою для оформлення первинного права власності на об`єкт нерухомості за покупцем в порядку встановленому законодавством (п. 12.6).

Так, на виконання умов Договору позивачем внесений платіж у загальному розмірі 20 500,00 грн, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера від 14.11.2017 № 1003219.

У цей же день між ТОВ «Софія буд груп» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) підписані акт приймання-передачі майнових прав та акт приймання-передачі об`єкту нерухомості, відповідно до яких покупцю передане від продавця нерухоме майно, яке зазначено у п. 2.1 та додатку № 1 Договору. Доказів протилежного учасниками справи суду надано не було.

2.2. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.07.2025, власником нежитлового приміщення № 341 загальною площею 4,1 кв.м., що розміщене за адресою АДРЕСА_1 з 27.01.2025 є ТОВ «Софія буд груп» (номер відомостей про речове право 58253529; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 76911080 від 30.01.2025, ОСОБА_2 , Білогородська сільська рада Бучанського району Київської області; документи, подані для державної реєстрації - витяг з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер ІУ 78, виданий 29.11.2016, видавник - ЄДЕССБ).

2.3. 29.04.2025 на замовлення ОСОБА_1 ФОП Бакланом Б.В. виготовлений технічний паспорт нежитлового приміщення № 341, яке розташоване: АДРЕСА_1, кв./оф.341.

2.4. 27.05.2025 позивач звернувся до комітету кредиторів ТОВ «Софія буд груп» з проханням розглянути питання щодо скасування речового права на вказане нежитлове приміщення, яке на даний момент зареєстроване за ТОВ «Софія буд груп», та вжити відповідних заходів для їх виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

06.06.2025 ліквідатором ТОВ «Софія буд груп» із супровідним листом №01-34/284 надіслано ОСОБА_1 витяг з протоколу № 19 від 04.06.2025 засідання комітету кредиторів у справі № 911/899/22 із змісту якого вбачається, що комітетом вирішено доручити ліквідатору тимчасово зняти з продажу об`єкт розташований за адресою АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення № 341, загальною площею 4,1 кв.м. (технічний поверх), та повідомити про відмову у виключені зазначеного майна з ліквідаційної маси банкрута (боржника) заявницю ОСОБА_1 , з пропозицією звернутися до суду для підтвердження права власності на вказане майно.

2.5. Відповідно до довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 29.08.2025 оціночна вартість об`єкта оцінки (нежитлове приміщення №341) становить 320 243,35 грн. Також із змісту довідки вбачається, що рік введення в експлуатацію будинку, в якому знаходить об`єкт оцінки - 2016 рік.

2.6. Інших доказів, які б підтверджували ті чи інші обставини учасниками справи суду надано не було.

3. Висновки суду із посиланням на докази та норми права, які застосовано

3.1. Щодо позовних вимог - визнання права власності та скасування державної реєстрації.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (ст. 317 ЦК України).

Положеннями ст. 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

У ч. 1 ст. 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

У свою чергу ст. 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абз. 3 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

У ч. 2 ст. 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості (п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17.

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16 та від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 зроблений висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Так правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19.06.2003 № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18.09.1991 № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).

Відповідно до ст. 4, ч. 5 ст. 7 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У ст. 2 Закону № 978-IV указано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію, зокрема, приміщення вбудовані в житлові будинки як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до п. 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у редакції, яка діяла на момент передачі забудовником об`єкту нерухомості позивачу), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, проводиться за заявою власника такого майна або за умови уповноваження власником такого майна на підставі договору - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому п.п. 30-34 цього Порядку.

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01.01.2013, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом з метою забезпечення державної реєстрації права власності кожного окремого власника нерухомого майна можуть бути подані для долучення до Державного реєстру прав:

документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);

затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва об`єкта нерухомого майна, або затверджений загальними зборами кооперативу список членів кооперативу;

документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

У свою чергу відповідно до абз. 1, 3 п. 77 зазначеного Порядку (у редакції на момент вчинення державним реєстратором реєстраційних дій) державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться відповідно до ст. 331 ЦК України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому ст. 332 ЦК України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі коли закінчений будівництвом об`єкт у результаті нового будівництва є складовою частиною будинку, будівлі, споруди (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення), яка після прийняття об`єкта в експлуатацію є самостійним об`єктом нерухомого майна, відомості про прийняття в експлуатацію та про присвоєння адреси отримуються щодо будинку, будівлі або споруди, складовою частиною яких є такий об`єкт, а щодо відповідної складової частини будинку, будівлі, споруди - відомості про присвоєння адреси такій частині.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі №359/5719/17 указано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керувалася тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в ч. 1 ст. 182 та ч. 2 ст. 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є нежитлове приміщення в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у ст. 16 ЦК України.

У ст. 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту ст. 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності. Отже, ст. 392 ЦК України не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений ст. 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду зокрема, в постановах від 27.02.2019 у справі № 761/32696/13-ц, від 26.06.2019 у справі № 761/3428/15-ц, від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц.

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі ст. 392 ЦК України.

Віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом ст.ст. 387, 388 ЦК України позов про витребування майна пред`являється власником до володільця спірного майна.

З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.09.2024 справа № №910/2116/21 (910/12973/23)).

Як установлено судом у п. 2.1 цього рішення, покупцем (інвестором) виконані умови Договору, а саме у повному обсязі та у визначені строки здійснені платежі відповідно до погодженого графіку погашення платежів (додаток № 3). Із свого боку у той же день продавець (забудовник) передав покупцю як майнові права так і сам об`єкт нерухомості, що підтверджується відповідними актами приймання-передачі. Будь-яких зауважень/заперечень щодо отриманого майна та/або документів, на підставі яких проводить реєстрація права власності на об`єкт нерухомості, ані в актах приймання-передачі ані у позові ОСОБА_1 зазначено не було.

Водночас до своєї позовної заяви ОСОБА_1 не надано доказів того, що останньою (починаючи з 20.11.2017) вчинялися будь-які дії для проведення державної реєстрації права власності на відповідне нерухоме майна шляхом внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Також матеріали справи не містять доказів того, що починаючи з 15.11.2017 у позивача фактично відсутня можливості володіти та користуватися спірним нерухомим майном та те, що останнє перебувало у володінні ТОВ «Софія буд груп».

Водночас як зазначалося вище постановою суду від 20.04.2023 ТОВ «Софія буд груп» визнано банкрутом та введено ліквідаційну процедуру, ліквідатором призначено арбітражну керуючу Козловську Діану Валеріївну.

Згідно з ч. 1 ст. 61 КУзПБ ліквідатор з дня свого призначення здійснює такі повноваження, зокрема, приймає у своє відання майно боржника, забезпечує його збереження; виконує функції з управління та розпорядження майном банкрута; виконує повноваження керівника (органів управління) банкрута; формує ліквідаційну масу; вживає заходів, спрямованих на пошук, виявлення та повернення майна банкрута, що знаходиться у третіх осіб; продає майно банкрута для задоволення вимог, внесених до реєстру вимог кредиторів, у порядку, передбаченому цим Кодексом.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 62 КУзПБ усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси. Майно, визначене родовими ознаками, що належить банкруту на праві володіння або користування, включається до складу ліквідаційної маси.

На виконання зазначених приписів ліквідатором виявлено та в установленому законом порядку 27.01.2025 зареєстровано за ТОВ «Софія буд груп» (забудовником) нерухоме майно, зокрема, нежитлове приміщення № 341 загальною площею 4,1 кв.м., що розміщене за адресою Київська обл., Бучанський район, с. Софіївська Борщагівка, вул.Чубинського Павла, 4-А. Доказів того, що на момент проведення державної реєстрації за ТОВ «Софія буд груп» був наявний запис про державну реєстрацію права на спірне нерухоме майно за позивачем та/або за іншої юридичною чи фізичною особою, учасниками справи суду надано не було.

Підсумовуючи зазначене, ураховуючи зміст ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та те, що позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на нерухоме майно, ніж визнання цього права у судовому порядку, суд дійшов висновку, що визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав позивача, який за договором пайової участі повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права унаслідок державної реєстрації за відповідачем-1 права власності на спірне нерухоме майно (невизнання відповідачем-1 майнового права).

Аналогічний висновок в частині невизнання товариством майнового права фізичної особи на нерухоме майно шляхом реєстрації відповідачем за собою права власності на це майно та ефективного способу захисту - визнання права власності нерухомого майна, яке введено до експлуатації та скасування державної реєстрації, викладений, зокрема, у постановах Верховного Суду від 01.02.2023 у справі № 569/6009/19, від 04.04.2023 у справі № 569/6011/19.

За таких обставин суд вважає, що позовні вимоги до відповідача-1 в частині визнання права власності на новостворене нерухоме майно є обґрунтованими та такими, які підлягають задоволенню. У зв`язку з чим, у даному випадку, позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності на спірне майно також підлягає задоволенню.

3.2. Щодо визначення державного реєстратора та арбітражного керуючого співвідповідачами.

Відповідно до ст.14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

За змістом ч. 1 ст. 45 ГПК України сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у ст. 4 цього Кодексу.

Отже, визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц).

3.2.1. Як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16 спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.

У постанові від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20 Велика Палата Верховного Суду підтвердила та розвинула цю позицію, зазначивши, що державний реєстратор, вчиняючи реєстраційну дію, виступає як суб`єкт владних повноважень, але у спорах про право на майно він не є учасником матеріальних правовідносин; належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження є особа, право якої зареєстровано; якщо позов пред`явлено до державного реєстратора, а не до особи, яка набула речове право, такий позов не може бути задоволений, оскільки пред`явлений до неналежного відповідача.

Із змісту позовної заяви вбачається, що позивачем заявлена вимога до державного реєстратора про скасування державної реєстрації права власності спірного приміщення за ТОВ «Софія буд груп» та визнання права власності. Позивач в обґрунтування позовних вимог до державного реєстратор посилається на те, що у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Софія буд груп» було порушено її право власності. Вважає, що зазначена вимога опосередковує відновлення становища, яке існувало до порушення.

Водночас із матеріалів справи вбачається, що позивач не звертався до державного ресторатора в установленому законом порядку для реєстрації за собою права власності на спірне нежитлове приміщення. Також позивачем не наведено конкретних обставин, які вказували на те, що держаним реєстратором вчинені дії, які призвели до порушення його прав та інтересів у спірних матеріально-правових відносинах у даному спорі.

3.2.2. Відповідно до ст. 1 КУзБП арбітражний керуючий - фізична особа, яка отримала відповідне свідоцтво та інформація про яку внесена до Єдиного реєстру арбітражних керуючих України; ліквідатор - арбітражний керуючий, призначений господарським судом для здійснення ліквідаційної процедури.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 10 КУзПБ арбітражний керуючий є суб`єктом незалежної професійної діяльності. Арбітражний керуючий з моменту постановлення ухвали (постанови) про призначення його керуючим санацією або ліквідатором до моменту припинення здійснення ним повноважень прирівнюється до службової особи підприємства-боржника.

Дії (бездіяльність) ліквідатора можуть бути оскаржені до господарського суду учасниками справи про банкрутство, права яких порушено такими діями (бездіяльністю) (ч .6 ст. 61 КУзПБ).

За змістом цих приписів арбітражний керуючий має спеціальний статус, за яким прирівнюється до службової особи підприємства-боржника, та не набуває статусу відповідача у разі оскарження його дій (бездіяльності) як ліквідатора. Арбітражний керуючий може бути відповідачем за похідним позовом власника (учасника, акціонера) боржника про відшкодування збитків, завданих боржникові арбітражним керуючим (п. 12 ст. 20, ст. 54 ГПК України). Проте позивач звернувся до суду з іншими вимогами. За жодною із них арбітражний керуючий не є належним відповідачем.

3.2.3. Ураховуючи зазначене та те, що позивачем заявлено позовні вимоги у цій справі до державного реєстратора та арбітражного керуючого, які не вчинили дії щодо порушення його прав та інтересів у спірних матеріально-правових відносинах, суд дійшов висновку про те, що позов поданий до неналежних відповідачів.

4. Щодо судових витрат

Загальне правило розподілу судових витрат передбачено в ч. 4 ст. 129 ГПК України, відповідно до якої судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Проте в ч.ч. 5-7 і 9 ст.129 ГПК України визначено критерії, керуючись якими суд (за клопотанням сторони або з власної ініціативи) може відступити від цього загального правила при вирішенні питання про розподіл витрат на правову допомогу.

Так, у ч. 9 ст. 129 ГПК України передбачено, що у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.

Висновок щодо застування наведеної норми викладено, зокрема в постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2021 у справі № 910/12876/19, відповідно до якого процесуальним законом не визначено поняття неправильних дій сторони. При цьому висновок суду про необхідність покладення судових витрат на сторону, внаслідок неправильних дій якої виник спір, повинен бути належним чином обґрунтованим.

Наведена норма виступає процесуальною санкцією, яка застосовується господарським судом незалежно від того, чи заявлялося відповідне клопотання заінтересованою стороною (такі висновки наведено, зокрема, в постановах Верховного Суду від 08.04.2021 у справі № 905/716/20, від 15.09.2022 у справі № 910/10159/21).

Суд має застосовувати зазначені положення процесуального закону за наявності одночасно у сукупності таких умов: 1) вирішення судом спору по суті; 2) встановлення судом одного із таких випадків: зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або коли спір виник внаслідок неправильних дій сторони. Зміст вказаної норми також свідчить про те, що останньою встановлено дискреційне повноваження суду, тобто його право, а не обов`язок здійснити розподіл судових витрат у вищезазначений спосіб. При цьому висновок суду про необхідність покладення судових витрат на сторону, внаслідок неправильних дій якої виник спір, повинен бути належним чином обґрунтованим (подібні правові висновки викладено в постановах Верховного Суду від 12.07.2022 у справі № 910/18790/19, від 31.05.2022 у справі № 927/515/21, від 25.11.2021 у справі № 904/5929/19 та додаткових постановах Верховного Суду від 12.07.2022 у справі № 910/18790/19, від 04.03.2021 у справі № 916/376/19).

Із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 (покупець), підписуючи 14.11.2017 акт приймання-передачі майнових прав та акт приймання-передачі об`єкта нерухомості від ТОВ «Софія буд груп» (продавець), на підставі п. 5.6 Договору повинна була отримати протягом 5 робочих днів з дня підписання згаданих актів усі документи, передбачені чинним законодавством України, для реєстрації права власності на об`єкт нерухомості. Доказів того, що продавцем не було виконано умови зазначеного пункту Договору позивачем суду надано не було.

Проте останньою тривалий час не вживалися заходи для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що є обов`язковим відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України. Доказів, які б вказували на неможливість виконання зазначеного припису позивачем суду надано не було.

Тому, з огляду на те, що спір виник, внаслідок бездіяльності (неправильних дій) саме ОСОБА_1 , то судові витрати, в порядку ч. 9 ст. 129 ГПК України, суд покладає на позивача.

Керуючись ст.ст. 2, 7 КУзПБ, ст.ст. 42, 73-77, 86, 129, 233, 237-241, 252 ГПК суд

ВИРІШИВ:

1. Позовну заяву ОСОБА_1 (вх. № 7236 від 16.09.2025) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія Буд Груп» в особі ліквідатора -арбітражного керуючого Козловської Діани Валеріївни, державного реєстратора Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області Олійник Наталії Анатоліївни про скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності на об`єкт нерухомого майна - задовольнити частково.

2. Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Софія Буд Груп» на приміщення (група приміщень), загальною площею 4,1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, нежитлове приміщення 341 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080), здійснену державним реєстратором Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області Олійник Наталією Анатоліївною (номер відомостей про речове право: 58253529, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 76911080 від 30.01.2025 14:54:52).

3. Визнати право власності за ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на приміщення (групу приміщень), загальною площею 4,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, нежитлове приміщення 341.

4. У частині позовних вимог до ліквідатора - арбітражного керуючого Козловської Діани Валеріївни, державного реєстратора Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області Олійник Наталії Анатоліївни - відмовити.

5. Судові витрати, в порядку ч. 9 ст. 129 ГПК України, покласти на ОСОБА_1 .

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення до Північного апеляційного господарського суду у порядку, визначеному ст. 257 ГПК України.

Суддя О.С. Янюк

Повне рішення складене та підписане 01.04.2026.

Станом на 01.04.2026 рішення законної сили не набрало.