СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 березня 2026 року м. Харків Справа № 922/4414/21

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Гребенюк Н.В., суддя Слободін М.М., суддя Шутенко І.А.,

за участю секретаря судового засідання Пляс Л.Ф.,

за участю:

від прокуратури прокурор відділу Харківської обласної прокуратури, Горгуль Н.В., службове посвідчення (в залі суду),

від першого відповідача адвокат Головко А.І., на підставі ордера (в залі суду),

інші учасники справи в судове засідання не з`явились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс", м. Харків, (вх.№203Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 (повний текст рішення підписаний 09.01.2023, суддя Калініченко Н.В.) у справі №922/4414/21

за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради, м. Харків,

до відповідачів:

1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс", м. Харків,

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Індастріал Інвест Плюс", м. Харків,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради в особі Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, м. Харків,

про скасування рішень державного реєстратора, зобов`язання повернути земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2021 року керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області до ТОВ Наукова Апартментс та ТОВ Індастріал Інвест Плюс з наступними вимогами:

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 12 січня 2021 року індексний №56112398;

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича від 09 квітня 2021 року індексний №57549208;

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний №57720247 від 19 квітня 2021 року;

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 серпня 2021 року індексний №60013972;

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Вєлєвої Анастасії Олексіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17 вересня 2021 року індексний №60433050;

- визнати незаконним та скасувати рішення від 12 квітня 2021 року єдиного учасника Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" про прийняття від Товариства з обмеженою відповідальністю "Індастріал Інвест Плюс" в якості внеску до статутного капіталу будинку квартирного типу літ. "Л-4", об`єкт житлової нерухомості, загальною площею 7586, 5кв.м, житловою площею 1 098, 2кв.м, що знаходиться за адресою: місто Харків, вулиця Серпова, будинок 4;

- визнати недійсним акт приймання-передачі внеску до статутного капіталу від 13 квітня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Макушевою Н.В., зареєстрованого в реєстрі за №№296, 297.

- ухвалити рішення про усунення перешкод у користуванні територіальною громадою належною їй земельною ділянкою шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0, 2862га, з кадастровим номером :07:006:0130, розташовану за адресою: місто Харків, вулиця Серпова, 4, з приведенням її у придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного захоплення, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, частково цокольного поверху), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що будівництво на вказаній земельній ділянці проводиться самочинно, земельна ділянка самовільно захоплена, відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єктів, які нібито перебували на вказаній дiлянцi, внесені незаконно на пiдставi неналежних документів, а зареєстроване повідомлення щодо вказаного будівництва містить недостовірні дані, що є підставою для їх скасування у судовому порядку.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 у справі №922/4414/21 позов керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави, в особі Харківської міської ради задоволено частково. Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича про державну реєстрації прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 12 січня 2021 року індексний №56112398. Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича від 09 квітня 2021 року індексний №57549208. Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний №57720247 від 19 квітня 2021 року. Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 серпня 2021 року індексний №60013972. Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Вєлєвої Анастасії Олексіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17 вересня 2021 року індексний №60433050. Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою належною їй земельною ділянкою шляхом повернення Харківській міській територіальній громади в особі Харківської міської ради земельної ділянки площею 0, 2862га, з кадастровим номером :07:006:0130, розташованої за адресою: місто Харків, вулиця Серпова, 4, з приведенням її у придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного захоплення, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, частково цокольного поверху), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану). Стягнуто судові витрати. В іншій частині позову відмовлено.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано тим, що Харківська міська рада не є учасником (засновником) ТОВ "Наукова Апартментс", тобто не володіє її корпоративними правами, отже не є учасником цього товариства, у зв`язку з чим, відсутні підстави для задоволення позову в частині визнання недійсним рішення єдиного учасника. У зв`язку з тим, що приймання-передачі внеску до статутного капіталу від 13.04.2021 був укладений на виконання рішення єдиного учасника, позовна вимога про скасування такого акту також не підлягає задоволенню.

В частині задоволених позовних вимог суд першої інстанції дійшов висновку, що у змісті листа ТОВ "ПРІМА-КР" належним чином не розкрито, яким чином нежитлова будівля літ. "Л-3" площею 1 932, 5кв.м фактично є літ. "Л-4" площею 7 586, 5кв.м; з матеріалів справи не вбачається, що з моменту набуття 2-им відповідачем права власності на об`єкт літ. "Л-3" було проведено повну технічну інвентаризацію об`єкту літ. "Л-3", не враховуючи інвентаризацію, яка була проведена для складання технічного паспорта на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами на нежитлову будівлю літ. "Л-3" станом на 24.12.2020.

За висновком місцевого господарського суду, за зазначеною адресою має бути розташована нежитлова будівля літ. "Л-3".

На підставі матеріалів справи місцевий господарський суд встановив наступне: 1) об`єкт літ. "К-2" був знищений, що не заперечується сторонами; 2) об`єкт літ. "Л-4" не існував, адже ТОВ "ПРІМА-КР", яке виявило, нібито, помилку під час технічної інвентаризації та зазначило, що будівля літ. "Л-3", площею 1 932, 5кв.м фактично є літ. "Л-4", площею 7 586, 5кв.м, в подальшому надало прокурору лист, яким повідомило, що зазначені документи таким товариством не складалися; 3) об`єкт літ. "Л-3" був знищений і на земельній ділянці площею 0, 2862га, з кадастровим номером :07:006:0130 по вул. Серпова, 4 здійснюється нове будівництво. Враховуючи вищевикладене у сукупності, суд прийшов до висновку про наявність умов для віднесення наявного на земельній ділянці з кадастровим номером :07:006:0130 об`єкту до самочинно збудованого з огляду на наступне: відсутній належний дозвіл на будівництво - відносно самочинно збудованого об`єкту не подавалися повідомлення про початок виконання будівельних робіт за видом будівництва "Нове будівництво", а міститься лише повідомлення першого відповідача про початок виконання будівельних робіт відносно об`єкту літ. "Л-4" за видом будівництва "Реконструкція"; відсутній належним чином затверджений проєкт - в матеріалах справи не міститься проєкт на проведення нового будівництва за адресою вул. Серпова, 4 у м. Харкові: під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил; перший відповідач незаконно користується земельною ділянкою.

Також суд першої інстанції дійшов висновку, що реєстрація права власності не відповідає фактичним відомостям, реєстраційні рішення прийняті державними реєстраторами на підставі недостовірних документів, отже, рішення державного реєстратора є незаконними.

Не погоджуючись із зазначеним судовим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповного дослідження обставин справи, просить рішення Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 у справі №922/4414/21 скасувати в частині задоволених позовних вимог та прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Свої вимоги апелянт обґрунтовує тим, що прокурором не доведено, а судом не досліджено належним чином підстав для представництва прокуратури інтересів Харківської міської ради у даній справі, оскільки у даному випадку розумних строків, які дають можливість відповідному органу відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, прокурором дотримано не було. Крім того, прокурором також не зазначається, який саме державний орган потребує прокурорського захисту в судовому порядку.

На думку апелянта, суд першої інстанції дійшов хибного висновку про наявність самочинного будівництва на земельній ділянці за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4. Прокурор не вказує жодних індивідуальних ознак та властивостей самочинної забудови, які б дали змогу відрізнити нежитлову будівлю, що є самочинним будівництвом та підлягає знесенню, від інших нежитлових будівель, що знаходяться на земельній ділянці та належать 1-му відповідачу на праві власності. Спірна земельна ділянка не є самовільно зайнятою ТОВ "Наукова Апартментс", оскільки на вказаній земельній ділянці розташоване майно, що належить останньому на праві власності.

Апелянт посилається на те, що органи місцевої влади, відповідного державного архітектурно-будівельного контролю обізнані щодо проведення ТОВ "Наукова Апартментс" на земельній ділянці з кадастровим номером :07:006:0130, розташованій за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4, робіт з будівництва та оформлення відповідних документів. При цьому, органами державного архітектурно-будівельного контролю будь-яких порушень в діяльності ТОВ "Наукова Апартментс" на земельній ділянці виявлено не було, протоколи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності не складались та відповідні приписи не виносились, в тому числі за зверненнями органів прокуратури.

Як зазначає апелянт, судом прийнято рішення, яке порушить охоронюване законодавством право власності ТОВ "Наукова Апартментс". Зобов`язання знесення будівель та надання земельної ділянки у власність чи користування іншим особам призведе до порушення прав ТОВ "Наукова Апартментс", обмежить або ж взагалі унеможливить реалізацію належного ТОВ "Наукова Апартментс" права на безперешкодне користування розміщеними на земельній ділянці об`єктами нерухомого майна, які належать йому на праві приватної власності.

Для розгляду апеляційної скарги згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.01.2023 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя (суддя- доповідач) Зубченко І.В., судді Медуниця О.Є., Радіонова О.О.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.02.2023 у справі №922/4414/21 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" на рішення Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 у справі №922/4414/21; призначено розгляд справи №922/4414/21 на "07" березня 2023 року о 14:45год.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.02.2023, у зв`язку із звільненням у відставку головуючого судді Зубченко І.В., для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Гребенюк Н.В., суддя Слободін М.М., суддя Шутенко І.А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.02.2023 у справі №922/4414/21, зокрема, прийнято справу №922/4414/21 до свого провадження; призначено розгляд справи на "15" березня 2023 р. о 10:30 год.

27.02.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю Наукова Апартментс надійшли додаткові пояснення, в яких перший відповідач зазначає, що судом першої інстанції під час розгляду справи не було залучено до участі у справі державних реєстраторів, що свідчить про порушення місцевим господарським судом норм процесуального права.

27.02.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Харківської обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечує проти вимог апеляційної скарги, просить залишити їх без задоволення, оскаржуване судове рішення залишити без змін.

Як зазначає прокурор, апелянт не наводить обґрунтованих аргументів та не посилається на наявні в матеріалах справи докази про те, що довідка ТОВ "Пріма-КР" від 26.03.2021 про нібито допущену при первинній інвентаризації помилку, на підставі якої до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно згідно оскаржуваного рішення державного реєстратора від 09.04.2021 №57549208 внесено запис про зміни об`єкта нерухомого майна літ. "Л-3" площею 1 932, 5кв.м, є належним правоустановчим документом, який спроможний встановити юридичні акти, що є підставою для набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно.

Прокурор посилається на те, що 1-им відповідачем зазначені недостовірні відомості в оспорюваних документах щодо виду будівництва: реконструкція, хоча фактично відбувається нове будівництво. Прокурор вважає, що апелянтом не спростовано наявність сукупності умов, визначених частиною 1 статті 376 Цивільного кодексу України, за яких об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва: земельна ділянка не відведена для цієї мети; відсутній належний дозвіл на будівництво; відсутній належним чином затверджений проєкт; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.

Як зазначає прокурор, будівництво та експлуатація самочинно збудованих об`єктів нерухомого майна, що знаходяться на спірній земельній ділянці, порушують права та інтереси Харківської міської ради. Така ситуація не лише обмежує права власності Харківської міської ради щодо користування та розпорядження належною їй земельною ділянкою, а й призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об`єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства; враховуючи штучне, за відсутності законних підстав, заниження класу наслідків (відповідальності) об`єктів будівництва до СС1, створюється небезпека життю та здоров`ю необмеженого кола осіб, що є порушенням прав мешканців територіальної громади, представником якої є Харківська міська рада. Разом з тим, Харківська міська рада у даному випадку не вжила будь-яких заходів позовного характеру, тобто, за наявності порушення інтересів держави, допустила бездіяльність.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.03.2023 у справі №922/4414/21 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю Наукова Апартментс про відкладення розгляду справи задоволено; розгляд справи відкладено на 18.04.2023 об 11:30 год.

13.04.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю Наукова Апартментс надійшло клопотання, в якому останнє надає для відома до суду проєкт мирової угоди між сторонами спору.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 18.04.2023 у справі №922/4414/21 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю Наукова Апартментс про відкладення розгляду справи задоволено; розгляд справи відкладено на 09 травня 2023 року о 14:30 год.

З огляду на заявлене першим відповідачем клопотання про відкладення розгляду справи, викладені наміри сторін щодо урегулювання спору шляхом укладення мирової угоди, судова колегія, беручи до уваги розумність строків розгляду справи та необхідність недопущення судом формального підходу при їх врахуванні при розгляді справи, враховуючи завдання господарського судочинства та засади верховенства права, з метою сприяння учасникам справи скористатись своїми процесуальними правами, дійшла висновку про можливість відкладення розгляду справи на 06.06.2023 об 11год 30хв.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 та від 14.06.2023 оголошувались перерви у судовому засіданні до 14.06.2023 об 11:00годині та до 21.06.2023 о 10:30годині відповідно.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.06.2023 у справі №922/4414/21, зокрема задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю Наукова Апартментс про призначення судової будівельно-технічної експертизи; призначено у справі №922/4414/21 судову інженерно-технічну (будівельно-технічну) експертизу, проведення якої доручено експертам Національного наукового центру Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса; на вирішення судових експертів поставлено наступне питання: Чи відповідає розроблена проектна документація з будівництва житлового комплексу Urban One Naukova Apartments на земельній ділянці з кадастровим номером :07:006:0130 за адресою: м. Харків, вул. Серпова, буд. 4, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо)?; для проведення експертизи матеріали справи №922/4414/21 разом з ухвалою направлено до експертної установи Національному науковому центру Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса; провадження у справі № 922/4414/21 зупинено на час проведення експертизи.

13.07.2023 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Національного наукового центру Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса надійшло клопотання про надання додаткових матеріалів та призначення обстеження, необхідних для проведення експертизи № 20732, у якому експерт просить:

1. Розглянути питання щодо уточнення призначеної експертизи, а саме можливості призначення комісійної експертизи у відповідності до ст. 105 ГПК України та п 1.2.14. Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, у зв`язку із великою площею об`єктів дослідження (більше 7 500кв.м).

2. Надати договір на розробку проектної документацію на будівництво (реконструкцію) об`єкту нерухомого майна (літ. Л-4) по вул. Серпова, 4 в м. Харкові.

3. Надати завдання на проектування будівництва (реконструкції) по об`єкту нерухомого майна (літ. Л-4) за вище вказаною адресою.

4. Надати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на будівництво (реконструкцію) по об`єкту нерухомого майна (літ. Л-4) за вище вказаною адресою.

5. Надати проектну документацію на будівництво (реконструкцію) по об`єкту нерухомого майна (літ. Л-4) (стадія ІТ) за вище вказаною адресою (в повному обсязі).

6. Надати проектну документацію на будівництво (реконструкцію) по об`єкту нерухомого майна (літ, Л-4) (стадія Р) за вище вказаною адресою (в повному обсязі).

7. Надати експертний звіт щодо розгляду проектної документації по об`єкту нерухомого майна (літ. Л-4) за вище вказаною адресою (в повному обсязі).

8. Надати робочу документацію Нове будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Серпова, 4 в. м. Харкові (в повному обсязі).

9. Надати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :07:006:0130.

10. Забезпечити прибуття, належні умови праці, а також безперешкодне обстеження об`єкту дослідження (літ. Л-4) по вул. Серпова, 4 в м. Харкові. Обстеження буде проводитись після надання додаткових матеріалів та оплати. Дату обстеження узгодити з експертом за тел. .

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 17.07.2023 у справі №922/4414/21, зокрема поновлено провадження у справі №922/4414/21 для розгляду клопотання судового експерта та призначено його до розгляду на "25" липня 2023 р. о 12:30 год.; витребувано у Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" визначені експертом у клопотанні додаткові матеріали, необхідні для проведення судової експертизи.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.07.2023, зокрема задоволено клопотання експерта про уточнення експертизи, надання додаткових матеріалів та призначення обстеження, необхідних для проведення експертизи №20732 частково; уточнено вид експертизи та призначено у справі №922/4414/21 комісійну інженерно-технічну (будівельно-технічну) експертизу, проведення якої доручено експертам Національного наукового центру Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса; направлено Національному наукового центру Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса матеріали справи №922/4414/21 та надані Товариством з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" визначені експертом у клопотанні додаткові матеріали, необхідні для проведення судової експертизи, а саме: робочу документацію Нове будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Серпова, 4 в. м. Харкові (в повному обсязі); узгоджено проведення експертизи у строк понад 90 календарних днів; провадження у справі № 922/4414/21 зупинено на час проведення експертизи.

04.11.2025 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Національного наукового центру Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса надійшло клопотання про призначення обстеження, необхідного для проведення експертизи №20732/22881, в якому експерти просять забезпечити прибуття, належні умови праці, а також безперешкодне обстеження об`єкту дослідження ЖК Urban One Naukova Apartments на земельній ділянці з кадастровим номером :07:006:0130 за адресою: м. Харків, вул. Серпова, буд. 4. Обстеження буде проводитись 05.12.2025 у першій половині дня з 09:00 до 13:00 год. Напередодні дати обстеження узгодити доставку експертів за тел. .

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.11.2025 поновлено провадження у справі. Розгляд справи призначено на "18" листопада 2025 р. о 15:15год. Постановлено учасникам справи у строк до 12.11.2025 надати до Східного апеляційного господарського суду письмові пояснення та конкретні пропозиції щодо заявленого експертом клопотання про призначення обстеження, необхідного для проведення експертизи.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 18.11.2025 задоволено клопотання експертів про призначення обстеження, необхідного для проведення експертизи №20732/22881. Постановлено Товариству з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" забезпечити прибуття, належні умови праці, а також безперешкодне обстеження об`єкту дослідження ЖК "Urban One Naukova Apartments" (літ. Л-4) на земельній ділянці з кадастровим номером :07:006:0130 за адресою: вул. Серпова, 4 в м. Харкові. Обстеження буде проводитись 05.12.2025 в першій половині дня з 9.00 до 13.00. Напередодні дати обстеження узгодити доставку експертів за тел. . Провадження у справі №922/4414/21 зупинено на час проведення експертизи.

16.02.2026 до Східного апеляційного господарського суду надійшов висновок експертів №20732/22881 від 27.01.2026, відповідно до якого: "Розроблена проєктна документація - Робоча документація "Житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями по вул. Серпова, 4 в м. Харкові" з будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером :07:006:0130 відповідає вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо), за умов які зазначені в дослідній частині".

Разом з висновком експертів надійшли також матеріали справи №922/4414/21 та робоча документація "Житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями по вул. Серпова, 4 в м. Харкові".

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 17.02.2026 поновлено провадження у справі. Розгляд справи призначено на "17" березня 2026 р. об 11:30год.

01.03.2026 Харківською обласною прокуратурою подані письмові пояснення, зазначає, що експертами не досліджувалась проєктна документація на нове будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт та технічне переоснащення щодо будівельного житлового комплексу Urban One Naukova Apartments. Предметом дослідження була тільки робоча документація. Визначену експертами відповідність робочої документації постановлено в залежність від умов, які зазначені в дослідницькій частині висновку.

Прокурор вважає, що висновки судової експертизи не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції про наявність самочинного будівництва на спірній земельній ділянці. З огляду на викладене, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення.

16.03.2026 1-им відповідачем подано до суду додаткові пояснення у справі, вважає, що звернення прокурора з даним позовом є передчасним, оскільки знесення самочинного будівництва є крайньою мірою впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством України заходи реагування та притягнення винної особи до відповідальності, заходи з метою усунення порушень та коли неможлива перебудова об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.

1-ий відповідач посилається на те, що у випадку доведення обставин проведення відповідачем реконструкції належного на праві власності нерухомого майна шляхом знесення самочинного будівництва не можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такий вид самочинного будівництва дає достатні підстави для висновку щодо необхідності вирішення питання чи можливо його приведення до легітимного стану шляхом перебудови, за наслідками надання підтверджуючих доказів з боку заінтересованої особи. Реконструкція не має наслідком створення нової речі, оскільки створена з прив`язкою до вже існуючої нерухомості з використанням її функціональних елементів, тому передчасно стверджувати, що реконструйований об`єкт є іншим об`єктом нерухомості. З огляду на зазначене, апелянт просить апеляційну скаргу задовольнити.

17.03.2026 від Харківської міської ради надійшло клопотання про розгляд скарги без участі її представника.

У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 17.03.2026 представниця апелянта підтримала доводи апеляційної скарги, просить її задовольнити.

Прокурор проти доводів апеляційної скарги заперечує, просить у її задоволенні відмовити.

Інші учасники справи своїм правом на участь у судовому засіданні не скористались, їх представники у судове засідання не з`явились, хоча були належним чином повідомлені про час, дату та місце судового засідання.

Враховуючи, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду скарги, представниця апелянта та прокурор висловили доводи і вимоги щодо апеляційної скарги, а неявка у судове засідання представників інших учасників справи не перешкоджає розгляду скарги, судова колегія вважає можливим розглянути скаргу в даному судовому засіданні.

При цьому, судова колегія зазначає про необхідність розгляду апеляційної скарги впродовж розумних строків в контексті встановлених пункту 1 статті 6 ратифікованої Україною Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року гарантій, з огляду на приписи пункту 10 частини 3 статті 2 та частини 2 статті 114 ГПК України, якими встановлено, що основними засадами (принципами) господарського судочинства є розумність строків розгляду справи судом, а строк є розумним, якщо він передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.

Враховуючи значимість даної справи, недопущення судом формального підходу при врахуванні строків при розгляді справи, завдання господарського судочинства та засади верховенства права, суд апеляційної інстанції у даному випадку розглянув скаргу у межах розумних строків у розумінні пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Як вбачається із доводів і вимог апеляційної скарги, апелянт просить рішення Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 у справі №922/4414/21 скасувати в частині задоволених позовних вимог та прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Відтак, суд апеляційної інстанції переглядає рішення Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 у справі №922/4414/21 в частині задоволених позовних вимог.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи апелянта та доводи прокурора, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з такого.

Як встановлено місцевим господарським судом, Шевченківською окружною прокуратурою м. Харкова виявлені порушення iнтересiв держави у сфері містобудівної діяльності та земельній сфері. За вказаним фактом окружною прокуратурою забезпечується процесуальне керівництво у кримінальному провадженні №0000192 за ч. 3 ст. 197-1, ч. 3 ст. 358, ч. 1 ст. 275 КК України.

Встановлено, що за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4 (Шевченківський район міста Харкова) здійснюється будівництво багатоповерхового житлового комплексу One Naukova Apartшents. Вказане будівництво здійснюється на земельній дiлянцi з кадастровим номером :07:006:0130, яка перебуває у комунальній власності громади міста Харкова в особі Харківської міської ради та будь-які права на неї (оренди, суперфiцiю, сервітуту тощо) приватним юридичним або фізичним особам не передано, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру.

Прокурором зазначено, що вивченням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та скан-копiй реєстраційних справ, які містяться у цьому реєстрі щодо наявності зареєстрованого права на об`єкти нерухомого майна за цією адресою встановлено наступне.

На пiдставi свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконавчим комітетом Харківської міської ради 15.11.2007 на підставі розпорядження Харківського міського голови вiд 12.11.2007 №3109, за ТОВ "IНВЕСТСИНТЕЗ" () зареєстроване право приватної власності на нерухоме майно - нежитлові будiвлi літ. "К-2" загальною площею 886, 4кв.м, літ. "Л-3" загальною площею 1 932, 5кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4, у КП БТI 19.11.2007, номер витягу 16702538, реєстраційний номер 16588633, номер запису 2456.

У подальшому на пiдставi договору купiвлi-продажу №8214 вiд 20.12.2007, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Шевченко В.Ю. вказані приміщення, ТОВ "IНВЕСТСИНТЕЗ" відчужено на користь ТОВ "MIPEKC ДЕВЕЛОПМЕНТ". Згодом вищевказані приміщення на пiдставi договору купiвлi-продажу вiд 07.04.2015 ТОВ "MIPEKC ДЕВЕЛОПМЕНТ" відчужено на користь ТОВ "МЕНЕДЖМЕНТ БIЗНЕС СУППОРТ Л.П.".

На пiдставi договору купiвлi-продажу вiд 16.12.2019 №6114, укладеного мiж ТОВ "МЕНЕДЖМЕНТ БIЗНЕС СУППОРТ Л.П.", та МIЛТОН IНВЕСТ Л.П. (MILTONINVEST L.P.), якi не є резидентами України (країна реєстрації Сполучене Королівство Великобританії та Пiвнiчної Iрландiї), право приватної власності на вищевказані приміщення перейшло МIЛТОН IНВЕСТ Л.П. (MILTONINVEST L.P.). У подальшому на пiдставi договору купiвлi-продажу вiд 22.12.2020, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко O.I. за №5329, укладеного мiж МIЛТОН ОСОБА_1 (MILTONINVEST L.P.) та ТОВ "Iндастрiал Iнвест Плюс", право власності на нежитлові будівлі літ. "К-2" загальною площею 886, 4кв.м, літ. "Л-3" загальною площею 1 932, 5кв.м, що розташовані за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4, перейшло до останнього.

На пiдставi акта приймання-передачi нерухомого майна, серiя та номер 403, 404, виданого 17.05.2021 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Макушевою Н.В., право приватної власності на нежитлову будівлю лiт. "К-2" загальною площею 886, 4кв.м перейшло до ТОВ "Наукова Апартментс" як внесок до статутного капiталу останнього (рішення про державну реєстрацію 58190467 вiд 18.05.2021).

Згодом ТОВ "Наукова Апартментс" звернулося до державного реєстратора iз заявою про проведення державної реєстрації знищення об`єкта нерухомого майна за номером 101, оскільки згідно з довідкою обстеження, складеною ТОВ "ПРIМА-КР" вiд 10.08.2021, за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4, нежитлову будівлю літ. "К-2" загальною площею 886, 4кв.м знищено шляхом руйнування ycix конструктивних елементів. Як наслідок, 16.08.2021 державним реєстратором Малоданилiвської селищної ради Жбадинським О.М. до Державного реєстру внесено вiдомостi про знищення об`єкту нерухомого майна літ. "К-2", індексний номер рішення 59853991.

Що стосується нежитлової будiвлi літ. "Л-3", за заявою ТОВ "Iндастрiал Iнвест Плюс", 12.01.2021 на пiдставi довідки б/н, виданої 26.03.2021 ТОВ "ПРIМА-КР" та технічного паспорту, складеного ТОВ "ПРIМА-КР" б/н вiд 26.03.2021 рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 56112398) вiд 12.01.2021 державного реєстратора Печенiзької районної державної адміністрації Зоткіним С.В. у Державному реєстрi за ТОВ "Iндастрiал Iнвест Плюс" зареєстровано право приватної власностi на об`єкт літ. "Л-3" - багатоквартирний житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. "Л-4", розташований за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4. Зокрема, у вказаній довiдцi ТОВ "ПРIМА-КР" вiд 26.03.2021, зазначено, що згідно замовлення, ймовірно, ТОВ "Iндастрiал Iнвест Плюс", за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4, проведено обстеження, згідно з яким встановлено, що при первинній інвентаризації була допущена помилка, а саме, нежитлова будівля літ. "Л-3", по факту є багатоквартирним житловим будинком з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. "Л-4" за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4, загальна площа якого складає 7 586, 5кв.м, загальна площа житлових квартир (№№ 1-:-54) складає 1 409, 9кв.м, загальна площа нежитлових вбудованих приміщень складає 4 661, 4кв.м, з них основна 3 327, 4кв.м, підсобна 1 334, 0кв.м, а також мiсця загального користування площею 1 340, 8кв.м та літні приміщення площею 174, 4кв.м.

У подальшому 09.04.2021 рішенням державного реєстратора Печенізької районної державної адмiнiстрацiї Харківської області Зоткiна С.В. (iндексний номер рішення 57549208) до Державного реєстру внесено зміни, зокрема, нежитлова будівля літ. "Л-3" змінено на об`єкт житлової нерухомості - будинок квартирного типу літ. "Л-4", що складається з квартир №1-:-54 та нежитлових приміщень, загальна площа будiвлi змінена з 1 932, 5кв.м на 7 586, 5кв.м, житлової - 1 098, 2кв.м. Цим же рішенням попередній запис змінено на будинок квартирного типу літ. "Л-4", що складається з квартир №1-:-54 та нежитлових приміщень підвалу №№1-:48 площею 1 755, 7кв.м, 1-го поверху №№1-45 площею 1 353, 0кв.м, 2-го поверху №№1-:37, I, II площею 1 340, 1кв.м, 3-го поверху №№1-:37, I, II площею 1 682, 9кв.м, 4-го поверху №№1-10, I, II, III, IV, V площею 1 112, 0кв.м.

На пiдставi вищевказаного висновку, рішенням ТОВ "IНДАСТРIАЛ IHBECT ПЛЮС" вiд 12.04.2021, як єдиним засновником, визначено (уточнено) в якості внеску до статутного капіталу ТОВ "НАУКОВА АПАРТМЕНТС" передати нерухоме майно літ. "Л-4", загальною площею 7 586, 5кв.м, розташованого за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4. Актом приймання-передачi вiд 13.04.2021, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Макушевою Н.В. та зареєстрованого в реєстрі за №№296, 297, ТОВ "IНДАСТРIАЛ IHBECT ПЛЮС" передало ТОВ "НАУКОВА АПАРТМЕНТС" в якості внеску до статутного капіталу нерухоме майно саме лiт. "Л-4", загальною площею 7 586, 5кв.м, розташованого за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4.

19.04.2021 на пiдставi рішення єдиного учасника ТОВ "Наукова Апартментс" вiд 12.04.2021, акта приймання-передачi майна учасника, яке вноситься до статутного капіталу ТОВ "Наукова Апартментс" вiд 13.04.2021, будинок квартирного типу літ. "Л-4", об`єкт житлової нерухомості, загальною площею 7 586, 5кв.м, житловою площею 1 098, 2кв.м, (реєстраційний номер 101), ТОВ "Iндастрiал Iнвест Плюс" передало, а ТОВ "Наукова Апартментс" прийняло у приватну власність вищевказані приміщення, про що в свою чергу внесено вiдомостi до Реєстру приватним нотаріусом Макушевою Н.В. (індексний номер рішення 57720247).

Актом приймання-передачi вiд 17.05.2021, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Макушевою Н.В. та зареєстрованого в реєстрі за №№403, 404, ТОВ "IНДАСТРIАЛ IHBECT ПЛЮС" передало ТОВ "НАУКОВА АПАРТМЕНТС" в якості додаткового внеску до статутного капіталу нерухоме майно лiт. К-2, загальною площею 886, 4кв.м, розташованого за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4.

У подальшому, за вiдповiдною заявою ТОВ "НАУКОВА АПАРТМЕНТС" вiд 20.08.2021, посвідченою приватним нотаріусом ХМНО Макушевою Н.В. та зареєстрованого в реєстрі за №747, згідно довідки ТОВ "ПРIМА-КР" вiд 10.08.2021, було проведено державну реєстрацію знищення об`єкта нерухомого майна лiт. "К-2", загальною площею 886, 4кв.м, розташованого за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4.

Пiсля цього, рішенням державного реєстратора Печенізької районної державної адмiнiстрацiї Харкiвської областi Зоткiна С.В. вiд 26.08.2021 (індексний номер 60013972) об`єкт нерухомого майна - будинок квартирного типу змінено на будинок квартирного типу (гуртожиток).

Вiдповiдно до Реєстру будiвельної дiяльностi, розташованому на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (https://econstruction.gov.ua/), 30.08.2021 за заявою ТОВ "Наукова Апартментс", Інспекцiєю державного архiтектурно-будiвельного контролю Департаментом територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт ХК35 щодо реконструкції багатоквартирного житлового будинку лiт. "Л-4" за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4.

Відповідно до вказаного повідомлення генеральний підрядник ТОВ "Буд-Еліт Форм" розпочинає реконструкцію багатоквартирного житлового будинку літ. "Л-4" за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4 (клас наслідків СС1).

Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою, першим відповідачем у повiдомленнi не зазначається через те, що проводиться реконструкція об`єктів будівництва без зміни зовнiшнiх геометричних розмiрiв їxнix фундаментів у плані. Вiдповiдно до технiко-економiчних показникiв, зазначених у повiдомленнi, пiсля реконструкції об`єкт будівництва матиме такі значення: загальний будівельний об`єм: 10 520 куб.м; загальна площа квартир: 1 331, 3кв.м; кiлькiсть поверхiв: 4 та пiдвал; загальна площа будiвлi: 2 394, 1кв.м; загальна кiлькiсть квартир: 49; житлова площа примiщень 1 098, 2кв.м; площа мiсць загального користування: 670кв.м; площа 392, 8кв.м. Після чого рішенням державного реєстратора Департаменту реєстрації Харкiвської мiської ради вiд 17.09.2021 (індексний номер 60433050) видалено вiдомостi, внесені до реєстру рішенням 57549208 вiд 09.04.2021, будинок квартирного типу (гуртожиток), що є об`єктом житлової нерухомості змінено на об`єкт нежитлової нерухомості - незавершене будівництво лiт. "Л-4".

Як вказує прокурор, вiдповiдно до відомостей з сайту забудовника (https://naukova.urbanl.kh.ua/) на вказаному мiсцi фактично будується житловий комплекс One Naukova, який складатиметься з однієї 18-поверхової будiвлi бiзнес-класу, у якій будуть розташовані офiснi та торгiвельнi приміщення, а також 371 квартира, що підтверджується протоколом огляду відповідного сайту.

Крім того, забудовником створено спеціальний сайт для цього проекту: https://naukova.urbanl.kh.ua, на якому в тому числі розташовані відеоролики та звіти щодо здійснення будівництва. Так, 27.10.2021 опубліковано iнформацiю щодо ходу будівництва, зокрема, викладено вiдеоролiк робіт, здійснених забудовником протягом серпня-вересня 2021, на якому була залита фундаментна плита, ведуться роботи влаштуванню вертикальних монолітних конструкцій цокольного поверху.

На підтвердження здійснення самочинного будівництва прокурором до суду надано протокол огляду від 02 листопада 2021 року по кримінальному провадженню №0000192. Зі змісту цього протоколу вбачається: "Оглядом встановлено: за адресою м. Харків, вул. Серпова, 4 знаходиться об`єкт незавершеного будівництва. По периметру забудови знаходиться металевий паркан сріблястого кольору. На момент проведення огляду на будівництві проводяться землеробні роботи та роботи по установці палів. Зі східної сторони забудови знаходяться металеві ворота, які на момент огляду зачинені. Доступ до забудові обмежений. На будівельному майданчику знаходиться будівельний кран, який працює. Поруч із будівельним майданчиком знаходиться новобудова без облицювальних робіт висотою 6 поверхів". Зі змісту протоколу вбачається, що на земельній ділянці за адресою вул. Серпова, 4 станом на 02 листопада 2021 року ведуться землеробні роботи та роботи по установці палів. З фототаблиці, що є невід`ємним додатком до протоколу, вбачається, що по вул. Серпова, 4 дійсно ведуться певні будівельно-землеробні роботи, детальний зміст яких суду не представлений.

Водночас, як вбачається з технічного паспорту на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами на нежитлову будівлю літ. "Л-3" станом на 24 грудня 2020 року за адресою м. Харків, вул. Серпова, 4 розташована 3-х поверхова споруда загальною площею 1 932, 5кв.м. Відомості про те, що цей технічний паспорт є не чинним до суду не надано. З фототаблиці як і з описової частини протоколу не вбачається наявність такої 3-х поверхової будівлі.

Щодо повноважень прокурора на звернення до суду з даним позовом судова колегія зазначає таке.

Згідно із частиною третьою статті 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежно здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Відповідно до частини четвертої статті 23 згаданого Закону, наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи його законним представником або суб`єктом владних повноважень.

Наведеним правовим нормам кореспондують відповідні приписи частин четвертої, п`ятої статті 53 ГПК України.

Отже, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежно здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц).

У першому випадку прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі №912/2385/18).

У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що прокурором дотримано вимоги частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" та письмово повідомлено позивача про намір звернутися до суду з позовом з метою захисту інтересів держави у спірних правовідносинах та запропоновано позивачу самостійно здійснити захист інтересів держави шляхом пред`явлення відповідного позову, що підтверджується листом № 55-4657вих-21 від 02.11.2021.

Позивачем самостійно відповідний позов не пред`являвся.

Дійсно, враховуючи те, що територіальна громада як суб`єкт права власності реалізує своє право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, Рада як представницький орган та розпорядник земель комунальної власності має право звернутися із відповідним позовом.

Водночас у разі порушення інтересів держави або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежно здійснює орган місцевого самоврядування, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, прокурор може звернутися з таким позовом в інтересах держави в особі Харківської міської ради за умови належного обґрунтування підстав для представництва.

На переконання судової колегії, доводи прокурора про те, що спірна земельна ділянка під розташованою на цій ділянці самочинно збудованою відповідачем будівлею є комунальною власністю (на думку прокурора) за ознакою її належності до меж населеного пункту м. Харків, тобто на підставі ч. 2 ст. 83 ЗК України; на спірній земельній ділянці наявна самочинна забудова, що нівелює її інвестиційну привабливість, створює перешкоди для подальшого розпорядження Харківською міською радою цією земельною ділянкою, в тому числі шляхом її передачі іншим землекористувачам або передачі у власність відповідно до вимог чинного законодавства, призводить до порушень вимог законодавства та порушень інтересів держави в особі Харківської міської рад, вказують на наявність правових підстав для звернення прокурора з даним позовом в інтересах Харківської міської ради.

Таким чином, судова колегія погоджується, що прокурором дотримані процедури, передбачені законодавством України для звернення до суду в інтересах держави, так само як і обґрунтовано в чому може полягати порушення інтересів держави.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд апеляційної інстанції виходить з такого.

Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимоги прокурора про усунення перешкод у користуванні територіальною громадою належною їй земельною ділянкою шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0, 2862га, з кадастровим номером :07:006:0130, розташовану за адресою: місто Харків, вулиця Серпова, 4, з приведенням її у придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного захоплення, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, частково цокольного поверху), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану), а також скасування рішень державного реєстратора щодо нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку, що у зв`язку із встановленням судом, що перший відповідач незаконно користується земельною ділянкою, місцевий господарський суд констатував про задоволення вимоги прокурора - про усунення перешкод у користуванні територіальною громадою належною їй земельною ділянкою шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" повернути Харківській міській територіальній громади в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 0, 2862га, з кадастровим номером :07:006:0130, розташовану за адресою: місто Харків, вулиця Серпова, 4, з приведенням її у придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного захоплення, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, частково цокольного поверху), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану).

Суд апеляційної інстанції не погоджується з даною позицією суду першої інстанції та вирішуючи питання щодо обрання прокурором ефективного способу захисту порушених прав територіальної громади щодо правомочності з володіння, користування та розпорядження спірною земельною ділянкою зазначає таке.

За змістом статті 15 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено статтею 16 цього Кодексу.

Таким чином, у розумінні закону суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

При цьому, під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Вказаними нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

Отже, суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Велика Палата Верховного Суду, зокрема в постанові від 20.06.2023 у справі №554/10517/16-ц зауважувала, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних правовідносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 22.01.2019 у справі №912/1856/16.

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив`язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що будівництво багатоповерхового житлового будинку здійснено на земельній ділянці, яка не була відведена для відповідних цілей в установленому законом порядку (з визначенням належного цільового призначення), зазначена земельна ділянка самовільно зайнята, відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єктів, які перебувають на вказаній ділянці, внесені незаконно на підставі неналежних документів. Прокурор доводить суду, що будівництво проводилося 1-им відповідачем самочинно з огляду на відсутність будь-яких прав на земельну ділянку під цим будівництвом. У поданій позовній заяві прокурор вказує, що 1-им відповідачем зазначені недостовірні відомості в оспорюваних документах щодо виду будівництва: реконструкція, хоча фактично відбувається нове будівництво.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України). Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ "Землі України" ЗК України), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки.

Так само є нормативно регламентованим право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 ЦК України). Відповідно до змісту частини четвертої статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.

Відповідно до частин першої, другої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 виснувала, що можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна. Тобто, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

У випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Вирішуючи справи щодо самочинного будівництва суди повинні перевіряти загальні умови, дотримання яких вимагається при будівництві або реконструкції будь-якого об`єкта нерухомості, а також наявність права на земельну ділянку, на якому ведеться нове будівництво, або дозвіл власника цієї ділянки, або власника вже існуючої будівлі на будівництво, реконструкцію; дотримання цільового призначення та дозволеного використання земельної ділянки, а також червоних ліній, встановлених проектами планування.

Як вбачається з матеріалів справи, 1-им відповідачем було набуто право власності на об`єкти нерухомого майна на пiдставi акта приймання-передачi нерухомого майна, серiя та номер 403, 404, виданого 17.05.2021 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Макушевою Н.В., право приватної власності на нежитлову будівлю лiт. "К-2" загальною площею 886, 4кв.м перейшло до ТОВ "Наукова Апартментс" як внесок до статутного капiталу останнього (рішення про державну реєстрацію 58190467 вiд 18.05.2021).

Згодом ТОВ "Наукова Апартментс" звернулося до державного реєстратора iз заявою про проведення державної реєстрації знищення об`єкта нерухомого майна за номером 101, оскільки згідно з довідкою обстеження, складеною ТОВ "ПРIМА-КР" вiд 10.08.2021, за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4, нежитлову будівлю літ. "К-2" загальною площею 886, 4кв.м знищено шляхом руйнування ycix конструктивних елементів. Як наслідок, 16.08.2021 державним реєстратором Малоданилiвської селищної ради Жбадинським О.М. до Державного реєстру внесено вiдомостi про знищення об`єкту нерухомого майна літ. "К-2", індексний номер рішення 59853991.

Що стосується нежитлової будiвлi літ. "Л-3", 09.04.2021 рішенням державного реєстратора Печенізької районної державної адмiнiстрацiї Харківської області Зоткiна С.В. (iндексний номер рішення 57549208) до Державного реєстру внесено зміни, зокрема, нежитлова будівля літ. "Л-3" змінена на об`єкт житлової нерухомості - будинок квартирного типу літ. "Л-4", що складається з квартир №1-:-54 та нежитлових приміщень, загальна площа будiвлi змінена з 1 932, 5кв.м на 7 586, 5кв.м, житлової - 1 098, 2кв.м. Рішенням ТОВ "IНДАСТРIАЛ IHBECT ПЛЮС" вiд 12.04.2021, як єдиним засновником, визначено (уточнено) в якості внеску до статутного капіталу ТОВ "НАУКОВА АПАРТМЕНТС" передати нерухоме майно літ. "Л-4", загальною площею 7 586, 5кв.м, розташованого за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4. Актом приймання-передачi вiд 13.04.2021, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Макушевою Н.В. та зареєстрованого в реєстрі за №№296, 297, ТОВ "IНДАСТРIАЛ IHBECT ПЛЮС" передало ТОВ "НАУКОВА АПАРТМЕНТС" в якості внеску до статутного капіталу нерухоме майно саме лiт. "Л-4", загальною площею 7 586, 5кв.м, розташованого за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4.

19.04.2021 на пiдставi рішення єдиного учасника ТОВ "Наукова Апартментс" вiд 12.04.2021, акта приймання-передачi майна учасника, яке вноситься до статутного капіталу ТОВ "Наукова Апартментс" вiд 13.04.2021, будинок квартирного типу літ. "Л-4", об`єкт житлової нерухомості, загальною площею 7 586, 5кв.м, житловою площею 1 098, 2кв.м, (реєстраційний номер 101), ТОВ "Iндастрiал Iнвест Плюс" передало, а ТОВ "Наукова Апартментс" прийняло у приватну власність вищевказані приміщення, про що в свою чергу внесено вiдомостi до Реєстру приватним нотаріусом Макушевою Н.В. (індексний номер рішення 57720247).

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі №924/856/20.

Згідно з ч. 1 ст. 316, ч. ч. 1, 2 ст. 319, ч. ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Беззаперечні докази на підтвердження обставини, які б свідчили про позбавлення відповідача права власності на належний йому об`єкт нерухомого майна літ. "Л-3" чи підстави обмеження його права матеріали справи не містять. Право власності надає власнику також і право розпорядження належним йому майном. Право розпорядження - забезпечена законом можливість власника визначати фактичну та юридичну долю речі. Це право включає можливість знищення та реконструкції речі.

Матеріали справи не містять технічного паспорту на об`єкт нерухомого майна, який містить дані про те, що об`єкт літ. "Л-3" знищений, в матеріалах справи відсутня заява власника нежитлового приміщення згідно зі статтею 349 ЦК України про припинення права власності у зв`язку зі знищення нерухомого майна.

Водночас, згідно матеріалів справи, у довiдцi ТОВ "ПРIМА-КР" вiд 26.03.2021 зазначено, що згідно замовлення, ймовірно, ТОВ "Iндастрiал Iнвест Плюс", за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4, проведено обстеження, згідно з яким встановлено, що при первинній інвентаризації була допущена помилка, а саме, нежитлова будівля літ. "Л-3", по факту є багатоквартирним житловим будинком з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. "Л-4" за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4, загальна площа якого складає 7 586, 5кв.м, загальна площа житлових квартир (№№ 1-:-54) складає 1 409, 9кв.м, загальна площа нежитлових вбудованих приміщень складає 4 661, 4кв.м, з них основна 3 327, 4кв.м, підсобна 1 334, 0кв.м, а також мiсця загального користування площею 1 340, 8кв.м та літні приміщення площею 174, 4кв.м. 09.04.2021 рішенням державного реєстратора Печенізької районної державної адмiнiстрацiї Харківської області Зоткiна С.В. (iндексний номер рішення 57549208) до Державного реєстру внесено зміни, зокрема, нежитлова будівля літ. "Л-3" змінена на об`єкт житлової нерухомості - будинок квартирного типу літ. "Л-4", що складається з квартир №1-:-54 та нежитлових приміщень, загальна площа будiвлi змінена з 1 932, 5кв.м на 7 586, 5кв.м, житлової - 1 098, 2кв.м. Цим же рішенням попередній запис змінено на будинок квартирного типу літ. "Л-4", що складається з квартир №1-:-54 та нежитлових приміщень підвалу №№1-:48 площею 1 755, 7кв.м, 1-го поверху №№1-45 площею 1 353, 0кв.м, 2-го поверху №№1-:37, I, II площею 1 340, 1кв.м, 3-го поверху №№1-:37, I, II площею 1 682, 9кв.м, 4-го поверху №№1-10, I, II, III, IV, V площею 1 112, 0кв.м.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Відповідно до статті 9 Закону України "Про архітектурну діяльність", будівництво (нове будівництво, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Право на виконання будівельних робіт виникає у забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачених статтями 27, 29-31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а також у передбачених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (статті 34, 37 цього Закону).

Відповідно до частини першої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" замовник має право виконувати будівельні роботи після:

подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;

видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля".

Контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю.

Виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом (частина сьома статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 26 серпня 2015 року № 747) затверджено Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт (далі - Порядок № 466).

Згідно із пунктами 4, 5, 11, 13 Порядку № 466, підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, можуть виконуватися замовником після набуття права на земельну ділянку відповідного цільового призначення та подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт (далі - дозвіл).

Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та: подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта; видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та за виконання будівельних робіт без повідомлення.

В свою чергу, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить до одного з етапів проектування та будівництва об`єктів, що здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок (пункт 5 частина п`ята стаття 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Частиною восьмою статті 39 вказаного Закону передбачено, що експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами Цивільного кодексу України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 26.04.2023 у справі № 501/1256/17.

З матеріалів справи вбачається, що на час прийняття державним реєстратором Зоткіним С.В. рішення від 09.04.28 дозвільних документів на проведення будівельних робіт і прийняття об`єкта до експлуатації не існувало, хоча до Державного реєстру внесено зміни, зокрема, нежитлова будівля літ. "Л-3" змінена на об`єкт житлової нерухомості - будинок квартирного типу літ. "Л-4", що складається з квартир №1-:-54 та нежитлових приміщень, загальна площа будiвлi змінена з 1 932, 5кв.м на 7 586, 5кв.м, житлової - 1 098, 2кв.м, які виконати без проведення будівельних робіт з реконструкції неможливо.

Зміни внесено на підставі довiдки ТОВ "ПРIМА-КР" вiд 26.03.2021, в якій зазначено, що згідно замовлення, ймовірно, ТОВ "Iндастрiал Iнвест Плюс", за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4, проведено обстеження, згідно з яким встановлено, що при первинній інвентаризації була допущена помилка, а саме, нежитлова будівля літ. "Л-3", по факту є багатоквартирним житловим будинком з вбудованими нежитловими приміщеннями літ. "Л-4" за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4, загальна площа якого складає 7 586, 5кв.м, загальна площа житлових квартир (№№ 1-:-54) складає 1 409, 9кв.м, загальна площа нежитлових вбудованих приміщень складає 4 661, 4кв.м, з них основна 3 327, 4кв.м, підсобна 1 334, 0кв.м, а також мiсця загального користування площею 1 340, 8кв.м та літні приміщення площею 174, 4кв.м.

Отже, ця реєстраційна дія державного реєстратора є незаконною та такою, що суперечить приписам чинного законодавства, правових підстав зміни функціонального призначення літ. "А-3" на літ. "А-4" з іншою площею не було.

У подальшому, 30.08.2021 за заявою ТОВ "Наукова Апартментс" Інспекцiєю державного архiтектурно-будiвельного контролю Департаментом територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт ХК35 щодо реконструкції багатоквартирного житлового будинку лiт. "Л-4" за адресою: м. Харкiв, вул. Серпова, 4. Відповідно до вказаного повідомлення генеральний підрядник ТОВ "Буд-Еліт Форм" розпочинає реконструкцію багатоквартирного житлового будинку літ. "Л-4" за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4 (клас наслідків СС1). Отже, вказані повідомлення надають дозвіл на реконструкцію лише окремих приміщень, а не будинку в цілому.

Відтак, як встановлено судом, перший відповідач незаконно користується земельною ділянкою, адже як перший, так і другий відповідачі не оформили права користування (оренди) земельною ділянкою площею 0, 2862га з кадастровим номером :07:006:0130 в період володіння об`єктами літ. "К-2" та літ. "Л-3" відповідно; за інформацією, наданою до суду, було знищено об`єкт літ. "К-2"; об`єкт літ. "Л-3" безпідставно змінено на літ. "Л-4", ведеться нове будівництво.

Відповідно до статті 78 Земельного кодексу України, право власності на землю - це право володіти, користуватися та розпоряджатися земельними ділянками.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).

Частиною другою статті 152 Земельного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав на земельні ділянки здійснюється у передбачений законом спосіб.

У свою чергу, колегія суддів зауважує, що сама лише кваліфікація нерухомого майна, як об`єкта самочинного будівництва, не призводить до виникнення абсолютного наслідку у вигляді безумовного знесення такого об`єкта, розташованого на земельній ділянці комунальної форми власності.

Європейський суд з прав людини у справі "Іванова і Черкезов проти Болгарії" (№46577/15) від 21 квітня 2016 року, підтвердив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

У постанові Верховного Суду від 26.04.2023 у справі №2-3067/11 суд прийшов до висновку, що за приписами частини четвертої статті 376 ЦК України об`єкт самочинного будівництва підлягає знесенню у разі, якщо продовження фізичного існування нерухомого майна (тобто збереження об`єкта) порушує права інших осіб.

Так, за правилом частини третьої статті 376 Цивільного кодексу України, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Таким чином, законом передбачено, що дефект у підставі речового права на земельну ділянку може бути нівельований зацікавленою особою шляхом одержання правовстановлюючих документів на земельну ділянку.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Так, за змістом статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

Пунктом 17 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 року № 553 (далі - Порядок № 553) передбачено, що у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, крім акта перевірки, складається протокол, видається припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил або припис про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт (далі - припис).

Згідно із абзацом 3 пункту 21 Порядку № 553, у разі відмови суб`єкта містобудування, щодо якого здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль, від отримання акта та припису, вони надсилаються йому рекомендованим листом з повідомленням.

Таким чином, положення частини першої статті 38 Закону № 3038-VI встановлюють перелік юридичних фактів, які обумовлюють виникнення повноваження на пред`явлення позову про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсації витрат, пов`язаних з таким знесенням, до яких віднесено такі дії:

1) виявлення факту самочинного будівництва об`єкта;

2) визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою;

3) внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;

4) встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.

Тобто, зверненню суб`єкта владних повноважень з позовом про зобов`язання знести самочинне будівництва передує саме наявність вищезазначених обставин.

У свою чергу, вимога про зобов`язання привести об`єкт самочинного будівництва до попереднього стану можливо розцінювати як належний та ефективний спосіб судового захисту і як вимогу про знесення за обставин, коли самочинне будівництво полягало у зміні раніше введеного в експлуатацію об`єкта внаслідок робіт з реконструкції, перебудови, капітального ремонту тощо і цей об`єкт повністю або частково зберігся, тобто фізично існує на момент звернення відповідного органу до суду з вищевказаними вимогами і можливість приведення його у попередній стан не втрачена.

При цьому, можливість перебудови та усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

Таким чином, у випадку доведення обставин проведення 1-им відповідачем реконструкції належного на праві власності нерухомого майна шляхом знесення самочинного будівництва неможливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такий вид самочинного будівництва дає достатні підстави для висновку щодо необхідності вирішення питання чи можливо його приведення до легітимного стану шляхом перебудови, за наслідками надання підтверджуючи доказів з боку заінтересованої особи.

У даному випадку визначена передумова для звернення прокурором з зазначеними позовними вимогами є важлива, оскільки з матеріалів справи вбачається наявність суперечливих даних щодо обставин реконструкції чи знищення об`єкту літ. "Л-3" з метою здійснення нового житлового багатоквартирного будинку.

Тягар доказування наявності вказаних фактів та умов покладається на суб`єкті владних повноважень, що звертається до суду, а їх перевірка покладена на суд.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" будівництво - нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва.

Відповідно до ДБН - 2.2-3-2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво п. 3.11 - нове будівництво - будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об`єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в тому числі добудова зупинених об`єктів незавершеного будівництва.

Відповідно до пункту 3.21, реконструкція - перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

У свою чергу, право власності на нову річ, виготовлену відповідно до статті 332 Цивільного кодексу України внаслідок переробки іншої речі, може виникати лише у тому разі, якщо в результаті здійсненої переробки з`являється інший об`єкт, відмінний за своїми характеристиками, тобто об`єкт, який може бути кваліфікований як нова річ.

Не може вважатися новою річчю (новоствореним об`єктом) об`єкт нерухомого майна, який перероблений з прив`язкою до вже існуючого нерухомого майна та з використанням функціональних елементів цього майна, тобто такий, що фактично є тим самим об`єктом з видозміненими загальними характеристиками.

Відтак, реконструкція не має наслідком створення нової речі, оскільки створена з прив`язкою до вже існуючої нерухомості з використанням її функціональних елементів, тому передчасно стверджувати, що реконструйований об`єкт є іншим об`єктом нерухомості.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 10.01.2024 у справі № 907/385/22.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України). Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Судова колегія враховує, що за фактичними обставинами справи вбачається, що 1-ий відповідач здійснює новостворений об`єкт архітектури, якого станом на дату набуття права власності фізично не існувала.

Водночас прокурором не надано належних та беззаперечних доказів, якими спростовується можливість реконструкції набутого ТОВ "Наукова Апартментс" нежитлової будівлі літ. "Л-3" в багатоквартирний житловий будинок за вказаною адресою з повним або частковим збереженням елементів несучих конструкцій, як висновку щодо можливості штучного створення 1-им відповідачем передумов для узаконювання зведеної ним будівлі в такий спосіб.

За висновком щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна №269/12-20 від 24.12.2020, нежитлова будівля літ. "Л-3" загальною площею 1 932, 5кв.м має відокремлені входи, власну групу основних та підсобних приміщень та є самостійним об`єктом нерухомого майна за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4. За технічними показниками об`єкт може бути поділено без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення.

Проведена у справі №922/4414/21 судова комісійна інженерно-технічна (будівельно-технічна) експертиза з будівництва житлового комплексу Urban One Naukova Apartments на земельній ділянці з кадастровим номером :07:006:0130 за адресою: м. Харків, вул. Серпова, буд. 4, також не охоплювала вирішення зазначеного питання.

При розгляду даного питання судова колегія також враховує відомості долучених прокурором та позивачем до матеріалів справи наступних документів:

- технічний паспорт на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами будівлі літ. "Л-3",

- технічний паспорт на будинок квартирного типу (гуртожиток) по вулиці Серповій у місті Харкові літ. "Л-4",

- технічний паспорт об`єкта незавершеного будівництва літ. "Л-4" за адресою: м. Харків, вул. Серпова, буд. 4,

- протоколу огляду від 02.11.2021 у кримінальному провадженні №0000192;

- протокол огляду сайту від 02.11.2021 у кримінальному провадженні №0000192;

- акт обстеження земельної ділянки від 22.11.2021 Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради;

- копія обґрунтування меж та розмірів земельної ділянки з додатками;

- сканкопії з документів реєстраційної справи;

- кадастрова зйомка земельної ділянки по вул. Серповій, 4 у місті Харкові;

- протокол огляду з місця події від 02.12.2021,

- договір №03/2812-20 про створення (передачу) проектно-вишукувальної продукції від 28.12.2020,

- договір генпідряду №23/04-21 від 23.04.2021,

- науково-технічний звіт про інженерно-геологічні вишукування щодо будівництва житлового дому з вбудованими нежитловими приміщеннями по вул. Серпова, 4 у місті Харкові.

Разом з тим, надані документи не містять зафіксованої ретроспективної інформації щодо стану належної 1-му відповідачу нежитлової будівлі (її фактичного існування) на момент початку будівництва спірного багатоквартирного житлового будинку на підтвердження обставин знищення такого нерухомого майна, відповідно не мають в собі доказової сили щодо визначення частини зведеної будівлі, яка має ознаки самочинного будівництва.

З огляду на розумні строки розгляду справи та межі повноважень суду апеляційної інтанції, визначені ст. 269 ГПК України, щодо можливості прийняття нових доказів у справі на стадії апеляційного перегляду справи, судова колегія наразі не вбачає за можливе дослідити відповідні обставини іншим шляхом.

Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності застосування під час розгляду справи категорій стандартів доказування - правил, які дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.

На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: "баланс імовірностей" (balance of probabilities) або "перевага доказів" (preponderance of the evidence); "наявність чітких та переконливих доказів" (clear and convincing evidence); "поза розумним сумнівом" (beyond reasonable doubt).

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18).

Тобто обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

Схожий стандарт під час оцінки доказів застосований Європейським судом з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні від 15.11.2007 у справі "Бендерський проти України" ("BENDERSKIY v. Ukraine"), в якому суд оцінюючи фактичні обставини справи звертаючись до балансу вірогідностей вирішуючи спір виходив з того, що факти встановлені у експертному висновку, є більш вірогідним за інші докази.

Статтею 86 ГПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У пунктах 1 - 3 частини першої статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

З`ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених статтею 86 ГПК України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв`язку доказів у їх сукупності.

Судова колегія, керуючись стандартом доказування "вірогідність доказів" вказує, що матеріали справи не містять доказів, на підставі яким можливо зробити однозначний висновок, чи 1-им відповідачем проведено реконструкцію нежитлового будинку за адресою м. Харків, вул. Серпова, 4 зі зміною геометричних розмірів та/або функціонального призначення, чи фактично здійснено нове будівництво з повним знищенням того об`єкта, намір про реконструкцію якого заявлявся. Посилання прокурора на те, що фактично будівництво житлового будинку ведеться не на існуючому фундаменті раніше збудованого та введеного в експлуатацію об`єкта будівництва, а на земельній ділянці комунальної власності в межах кадастрового номеру :07:006:0130 мають декларативний характер, як такі, що не ґрунтуються на інформації, яка міститься в наданих до матеріалів справи доказах.

Як зазначено вище, в поданій позовній заяві прокурор не заявляє вимог про перебудову чи приведення спірних правовідносин у правове поле іншим чином, крім знесення нерухомого майна.

Водночас, в даному випадку, як зазначено вище, відсутні дві з обов`язкових та визначальних обставин, які дають прокурору право на звернення до суду із позовом про знесення самочинного будівництва, а саме винесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності та встановлення факту невиконання 1-им відповідачем вимог зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.

органи місцевої влади, відповідного державного архітектурно-будівельного контролю обізнані щодо проведення ТОВ "Наукова Апартментс" на земельній ділянці з кадастровим номером :07:006:0130, розташованій за адресою: м. Харків, вул. Серпова, 4, робіт з будівництва та оформлення відповідних документів.

При цьому, згідно матеріалів справи, органами державного архітектурно-будівельного контролю будь-яких порушень в діяльності ТОВ "Наукова Апартментс" на земельній ділянці виявлено не було, протоколи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності не складались та відповідні приписи не виносились, в тому числі за зверненнями органів прокуратури.

Проте, зазначене залишилось поза увагою суду першої інстанції.

З огляду на надані до матеріалів справи докази, прокурором не доведено, що обраний ним спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним з точки зору забезпечення захисту саме тих прав та інтересів, порушення яких слугувало підставою для звернення до суду з цим позовом, можливості виконання судового рішення, ухваленого по суті спору з урахуванням таких вимог позовної заяви, яке б забезпечило непорушність права власності 1-го відповідача, правомірність якого жодною зі сторін справи не спростовується, а також забезпечення захисту прав власності територіальної громади на земельну ділянку комунальної власності шляхом усунення перешкод у користуванні нею за наслідками проведення на ній самочинного будівництва.

Відповідно до усталеної позиції Верховного Суду, якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

Поряд із цим варто зауважити, що обов`язковість судового рішення закріплена у законодавстві України як одна з основних засад (принципів) судочинства загалом і господарського судочинства зокрема (пункт 9 частини другої статті 129 Конституції України, пункт 5 частини третьої статті 2), є однією з засад організації судової влади відповідно до статті 13 Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII "Про судоустрій і статус суддів"; за змістом норм частин другої, третьої статті 129-1 Конституції України виконання судового рішення у визначеному законом порядку забезпечується державою і контролюється судом.

Виконання судового рішення необхідно розглядати як одну з стадій судового процесу і невід`ємну складову права кожного на справедливий судовий захист.

В даному випадку задоволення позову не відповідатиме принципу процесуальної економії, згідно з яким штучне подвоєння судового процесу є неприпустимим, бо вирішення справи у суді має усунути необхідність заінтересованої особи у новому зверненні до суду для вжиття додаткових засобів захисту порушеного права.

Отже, застосування до 1-го відповідача зобов`язання щодо знесення самочинно збудованого об`єкта є передчасним та не співмірним заходом, оскільки прокурором не використано всі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винних осіб до відповідальності, що вказує на невідповідність прийнятого за наслідками задоволення позовних вимог рішення завданню господарського судочинства, визначеного в ст. 2 ГПК України, на що не звернув увагу господарський суд першої інстанції, ухвалюючи оскаржуване судове рішення.

Щодо посилання прокурора на незаконність та наявність правових підстав для скасування рішень державного реєстратора, колегія суддів зазначає, що скасування такої реєстрації відповідно до правової позиції, яка сформована у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22, не є належним способом захисту, оскільки не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

При цьому, необґрунтованими є доводи апелянта щодо допущення судом першої інстанції порушення норм процесуального права через незалучення до участі у справі державних реєстраторів, оскільки спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі №823/2042/16 (пункт 36), від 16.01.2019 у справі № 755/9555/18 (пункт 25), від 21.08.2019 у справі №805/2857/17-а, від 15.01.2020 у справі № 587/2326/16-ц (пункт 24), від 26.02.2020 у справі №287/167/18-ц (пункт 52), від 23.06.2020 у справі №680/214/16-ц (пункт 72)).

Не менш важливим перед судом постало питання що визначення дотримання принципу заборони суперечливої поведінки, належного урядування, загальних принципів міжнародного права при втручанні в право власності особи, яка набула його на законних підставах (дотримання принципу пропорційності).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що добросовісність (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

За загальним правилом, у справах про знесення самочинного будівництва позивач зобов`язаний довести не лише факт самочинного будівництва, а й порушення його прав як власника (співвласника) чи користувача земельної ділянки таким самочинним будівництвом. Лише у випадку доведеності порушення самочинним будівництвом прав позивача, знесення самочинного будівництва можливо оцінювати на предмет можливості його застосування як крайнього заходу впливу на забудовника (постанова Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 947/38994/20, провадження № 61-5435св24).

Частиною 2 статті 19 Конституції України установлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Зміст цього положення розкритий, зокрема, в п. п. 70, 71 рішення ЄСПЛ від 20.10.2011 "Рисовський проти України", де ЄСПЛ підкреслює особливу важливість принципу належного урядування. Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення у справах Беєлер проти Італії [ВП] (Beyeler v. Italy [GC]), заява № 33202/96, п. 120, ECHR 2000-I, Онер`їлдіз проти Туреччини [ВП] (Oneryildiz v. Turkey [GC]), заява №48939/99, п. 128, ECHR 2004-XII,.com S.r.l. проти Молдови"(Megadat.com S.r.l. v. Moldova), заява №21151/04, п. 72, від 08.04.2008 і Москаль проти Польщі"(Moskal v. Poland), заява № 10373/05, п. 51, від 15.09.2009).

Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (див., наприклад, рішення у справах Лелас проти Хорватії (Lelas v. Croatia), заява № 55555/08, п. 74, від 20.05.2010 і Тошкуце та інші проти Румунії (Toscuta and Others v. Romania), заява № 36900/03, п. 37, від 25.11.2008) і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (див. зазначені вище рішення у справах"Онер`їлдіз проти Туреччини"(Oneryildiz v. Turkey), п. 128, та"Беєлер проти Італії"(Beyeler v. Italy), п. 119).

Принцип належного урядування, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі Москаль проти Польщі (Moskal v. Poland), n. 73).

Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само). З іншого боку, потреба виправити минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatis mutandis, рішення у справі Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки (Pincova and Pine v. the Czech Republic), заява №36548/97, п. 58, ECHR 2002-VIII).

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (див. зазначене вище рішення у справі Лелас проти Хорватії (Lelas v. Croatia), п. 74).

Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (див., серед інших джерел, mutatis mutandis, зазначене вище рішення у справі Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки (Pincova and Pine v. the Czech Republic), n. 58, а також рішення у справі Ґаші проти Хорватії (Gashi v. Croatia), заява № 32457/05, п. 40, від 13.12.2007 та у справі Трґо проти Хорватії (Trgo v. Croatia), заява № 35298/04, п. 67, від 11.06.2009).

У рішенні ЄСПЛ у справі Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії від 23.10.1991 зазначено, що ст. 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.

Таким чином, діючи в період чинності наданих дозволів та рішень органів місцевого самоврядування до оцінки судовим рішенням, 1-ий відповідач діяв у межах правомірних очікувань та принципу належного самоврядування.

Крім того, якщо особа, яка має право на оспорення документа (наприклад, свідоцтва про право на спадщину) чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права (постанова Верховного Суду від 07.10.2020 у справі №450/2286/16-ц).

Водночас позиція органів місцевого самоврядування, які надавали 1-му відповідачу дозволи та погодження, що породило у останнього відповідні правомірні очікування та реалізацію наданого права на час подання даного позову, щодо необхідності в подальшому їх скасування, вказує на суперечливу поведінку представницького органу публічної влади (заборону якої не однократно було окреслено в судовій практиці Європейського суду з прав людини).

Більш того, якщо втручання у право мирно володіти своїм майном було спричинене в контексті виправлення помилки, допущеної органом державної влади, принцип належного врядування може не лише покладати на владу зобов`язання діяти негайно, щоб виправити свою помилку, але також такі помилки не можна виправляти коштом відповідної особи, особливо якщо на карту не поставлені інші суперечливі приватні інтереси. Органи влади повинні мати можливість виправляти свої помилки, але не в ситуації, коли відповідна особа повинна нести надмірний тягар.

В даному випадку, крім принципів цивільного права - справедливості, добросовісності та розумності, суд керується аксіомою цивільного судочинства: "Placuit in omnibus rebus praecipuum esse iustitiae aequitatisque quam stricti iuris rationem", яка означає "У всіх юридичних справах правосуддя й справедливість мають перевагу перед строгим розумінням права".

Предметом регулювання ст. 1 Першого протоколу є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23 вересня 1982 року, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21 лютого 1986 року, "Щокін проти України" від 14 жовтня 2010 року, "Сєрков проти України" від 7 липня 2011 року, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23 листопада 2000 року, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22 січня 2009 року, "Трегубенко проти України" від 2 листопада 2004 року, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями ст. 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно "суспільний", "публічний" інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення ст. 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними із втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що ставиться для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

При цьому ЄСПЛ у питаннях оцінки пропорційності, як і в питаннях наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.

Тож для розкриття критерію пропорційності вагоме значення має визначення судами добросовісності/недобросовісності набувача майна.

Беручи до уваги те, що житло за будь-яких умов є одним із основних матеріальних благ, необхідних для успішної організації життєдіяльності людини, забезпечення доступу населення до житла є одним із соціальних зобов`язань держави, особливо в умовах воєнного стану, коли саме житловий сектор зазнає істотних руйнувань. Україна має стати гарантом забезпечення доступу населення до житла та в умовах воєнного стану, особливо для населення, постраждалого від війни, з огляду на те, що внаслідок продовження військової агресії рф збільшуватиме руйнування житлового сектору держави.

В даному випадку, з огляду на норми статей 375 та 376 Цивільного кодексу України суд вважає доводи прокурора про знесення самочинного будівництва надмірними.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд не забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх фактичних обставин, що мають значення для справи, та не надав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" слід задовольнити, рішення Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 у справі №922/4414/21 - скасувати в частині задоволених позовних вимог та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог. У решті рішення Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 у справі №922/4414/21 залишити без змін.

Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати апелянта зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на Харківську обласну прокуратуру як розпорядника бюджетних коштів Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова.

Керуючись статтями 129, 256, 269-270, 273, п. 2 ч. 1 ст. 275, п. 1 ч. 1 ст. 277, ст.ст. 282-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 у справі №922/4414/21 скасувати в частині задоволених позовних вимог про визнання незаконними та скасування рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича про державну реєстрації прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 12 січня 2021 року індексний №56112398, рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича від 09 квітня 2021 року індексний №57549208, рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний № 57720247 від 19 квітня 2021 року, рішення державного реєстратора Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Зоткіна Сергія Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 серпня 2021 року індексний № 60013972, рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Вєлєвої Анастасії Олексіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17 вересня 2021 року індексний №60433050, зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою належною їй земельною ділянкою шляхом повернення Харківській міській територіальній громади в особі Харківської міської ради земельної ділянки площею 0,2862 га, з кадастровим номером :07:006:0130, розташованої за адресою: місто Харків, вулиця Серпова, 4, з приведенням її у придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного захоплення, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, частково цокольного поверху), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану), та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

В решті рішення Господарського суду Харківської області від 26.12.2022 у справі №922/4414/21 залишити без змін.

Стягнути з Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, 4; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукова Апартментс" (61166, м. Харків, вул. Серпова 4, ) 16 344, 00грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження постанови передбачені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 27.03.2026.

Головуючий суддя Н.В. Гребенюк

Суддя М.М. Слободін

Суддя І.А. Шутенко