ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.03.2026 Справа № 914/1662/25

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді (судді-доповідача) Прядко О.В.,

суддів: Рима Т.Я., Кравчук Н.М.,

секретар судового засідання Фарина Х.І.,

за участю представника позивача Трофимчук О.В.,

представник відповідача не прибув,

розглянувши апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячне"-12" від 26.01.2026 (вх. № 01-05/234/26 від 27.01.2026)

на рішення Господарського суду Львівської області від 22.12.2025 (повне рішення складено 05.01.2026, суддя Крупник Р.В.)

у справі № 914/1662/25

за позовом Львівського міського комунального підприємства "Львівтеплоенерго"

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячне"-12"

про встановлення сервітуту,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог.

Львівське міське комунальне підприємство "Львівтеплоенерго" (далі ЛМКП "Львівтеплоенерго", позивач) звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячне"-12" (далі ОСББ "Сонячне"-12", відповідач) про встановлення безстрокового та безоплатного сервітуту на обмежене користування частиною нерухомого майна (частини будівлі) для встановлення будинкових вузлів обліку гарячої води згідно з паспортом вузла обліку гарячої води для житлового будинку за адресою: вул. Творча, 12, м. Львів.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач звертався до відповідача з повідомленням про встановлення загального будинкового вузла обліку гарячої води у підвальному приміщенні будинку за адресою: м. Львів, вул. Творча, 12, однак мешканці будинку разом із головою правління згоду на встановлення такого вузла не надали та не допустили працівників позивача для виконання покладених на них обов`язків.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Господарський суд Львівської області рішенням від 22.12.2025 у справі №914/1662/25 позов задовольнив повністю, встановив ЛМКП "Львівтеплоенерго" безстроковий та безоплатний сервітут на обмежене користування частиною нерухомого майна (частини будівлі) для встановлення будинкових вузлів обліку гарячої води згідно з паспортом вузла обліку гарячої води для житлового будинку за адресою: вул. Творча, 12, м. Львів; стягнув з ОСББ "Сонячне"-12" на користь ЛМКП "Львівтеплоенерго" 3028,00грн судового збору.

Рішення суду мотивоване тим, що встановлення вузла обліку зумовлено необхідністю виконання вимог Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання", а також невиконанням відповідачем покладеного на нього законодавством обов`язку із самостійного встановлення такого вузла, що у свою чергу спонукало позивача як оператора зовнішніх інженерних мереж забезпечити його встановлення.

Суд першої інстанції виходив із того, що для вирішення даного спору по суті має значення, що на час ухвалення рішення у справі № 914/1662/25 спірний будинок так і не обладнаний вузлом комерційного обліку, ОСББ "Сонячне"-12" ані самостійно не встановило вузол обліку, ані надало згоди на встановлення такого вузла у житловому будинку, незважаючи на вжиті позивачем заходи, які відповідали положенням законодавства, та фактично чинило перешкоди у встановленні вузла обліку позивачем. Встановлення безстрокового та безоплатного сервітуту у даному випадку не нанесе збитків відповідачу і не є обтяжливим для нього, а задоволення вимог позивача, що спрямовані на виконання приписів Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання", за наявності заперечень відповідача, є неможливим в інший спосіб.

Також місцевий господарський суд зазначив, що ОСББ є юридичною особою, яка створюється відповідно до закону, має повний обсяг правосуб`єктності, тобто здатність бути учасником правовідносин, а отже ОСББ "Сонячне"-12" є належним відповідачем у справі щодо встановлення сервітуту спільного майна багатоквартирного будинку для облаштування та обслуговування вузла комерційного обліку. Спір у цій справі виник між двома юридичними особами, що обумовлює його віднесення до юрисдикції господарських судів за суб`єктним критерієм.

Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

ОСББ "Сонячне"-12", не погодившись із рішенням Господарського суду Львівської області від 22.12.2025 у справі № 914/1662/25, подало до Західного апеляційного господарського суду через підсистему "Електронний суд" ЄСІТС апеляційну скаргу від 26.01.2026, у якій просить скасувати вказане рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, стягнути з ЛМКП "Львівтеплоенерго" на користь ОСББ "Сонячне"-12" витрати, пов`язані з розглядом справи.

Скаржник вважає рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим, ухваленим із неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач вказує, що ОСББ є неналежним відповідачем у даній справі, оскільки не є власником спільного майна багатоквартирного будинку і не є власником будинку в цілому, здійснює лише управлінські функції, не є ані споживачем послуг, ані уповноваженим представником співвласників. Встановлення сервітуту у подальшому впливає саме на обсяг прав та обов`язків співвласників, оскільки саме на них, а не на ОСББ, буде покладено обов`язок сплачувати вартість послуг теплопостачання. Окрім того, саме співвласники квартир та нежитлових приміщень шляхом прийняття рішення на загальних зборах можуть надати ОСББ дозвіл на встановлення сервітуту, ні ОСББ, ні управитель не наділені правами самостійно приймати такі рішення.

На думку скаржника, суд першої інстанції помилково дійшов висновку про те, що факт недопуску працівників позивача є достатньою і вичерпною підставою для примусового встановлення сервітуту, адже сам позивач не дотримався процедури колективного та індивідуального повідомлення співвласників та узгодження шляхом складання відповідного протоколу умов встановлення вузла комерційного обліку.

Також скаржник зазначає, що суд першої інстанції не навів жодних мотивів, чому у даній ситуації обтяження має бути безоплатним, і не встановив жодного механізму компенсації власникам за користування їхнім майном. Встановлення безстрокового сервітуту є надмірним обмеженням права спільної власності, оскільки фактично створює постійне обтяження частини спільного майна без визначення строку дії чи можливості його перегляду. Позивач не довів, що запропоноване ним місце встановлення вузла відповідає ДБН та вимогам безпеки, тому суд не мав підстав ігнорувати доводи відповідача про технічну невідповідність та ризики для експлуатації будинку; без затвердженої проєктної документації, яка визначала б конкретне місце встановлення вузла обліку у кожній будівлі, об`єкт сервітуту не може вважатися визначеним. Встановлення сервітуту згідно паспорта вузла обліку гарячої води, якого не існує і який буде виготовлено після надання доступу до об`єкта, робить резолютивну частину рішення суду невиконуваною і суперечливою щодо будинку за адресою: вул. Творча, 12, м. Львів. Суд першої інстанції, не дослідивши питання визначеності об`єкта, фактично надав позивачу право користування невизначеною частиною спільного майна співвласників, що є надмірним втручанням у їхнє право власності та порушує принцип правової визначеності, гарантований ст. 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Аргументи ОСББ "Сонячне"-12, викладені у відповіді на відзив на апеляційну скаргу від 06.03.2026, є тотожними вищенаведеним доводам апеляційної скарги.

Короткий зміст відзиву на апеляційну скаргу.

ЛМКП "Львівтеплоенерго" у відзиві на апеляційну скаргу від 16.02.2026 просить рішення Господарського суду Львівської області від 22.12.2025 у справі № 914/1662/25 залишити без змін, а апеляційну скаргу ОСББ "Сонячне"-12" - без задоволення; витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покласти на апелянта.

Позивач вважає доводи скаржника щодо ОСББ як неналежного відповідача та необхідність подання позову до кожного співвласника окремо безпідставними, процесуально абсурдними та розцінює їх як спробу скаржника уникнути виконання норм закону.

Позивач стверджує, що вжив усіх розумних заходів для інформування про намір та узгодження умов встановлення загального будинкового вузла комерційного обліку, але натрапив на недобросовісну поведінку та фізичний супротив відповідача, що не дало можливості врегулювати спір у досудовому порядку.

Позивач зазначає, що вузол комерційного обліку це не тимчасове обладнання, а невід`ємна частина інженерної системи будинку, потреба у доступі до якого (для зняття показників, обслуговування, повірки, ремонту) існуватиме протягом усього часу, доки будинок підключений до мереж ЛМКП "Львівтеплоенерго" та споживає послугу. Позивач як оператор зовнішніх інженерних мереж здійснює встановлення вузлів обліку з дотриманням усіх чинних будівельних норм і правил. Апелянт не може використовувати наслідки власного правопорушення (недопуску) як аргумент на свій захист. Такий сервітут встановлюється не з комерційною метою позивача, а на виконання імперативної норми Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання", всі витрати зі встановлення вузла обліку покладаються законом на позивача як оператора зовнішніх інженерних мереж.

Рух справи, заяви, клопотання, процесуальні дії в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.01.2026, апеляційну скаргу ОСББ "Сонячне"-12" у справі № 914/1662/25 розподілено колегії суддів Західного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Прядко О.В., суддів: Рима Т.Я., Кравчук Н.М.

Суддя-доповідач ухвалою від 30.01.2026 у справі № 914/1662/25 залишив апеляційну скаргу без руху та встановив скаржнику десятиденний строк для усунення її недоліків шляхом подання доказів сплати судового збору у розмірі 3633,60 грн в порядку, встановленому Законом України "Про судовий збір".

09.02.2026 на виконання вимог вказаної ухвали від скаржника надійшла заява від 09.02.2026 з копією платіжної інструкції № 1407 від 01.02.2026.

Ухвалою від 11.02.2026 суд апеляційної інстанції відкрив апеляційне провадження та призначив розгляд справи № 914/1662/25 в судовому засіданні на 26.03.2026.

Матеріали справи № 914/1662/25 надійшли до апеляційного суду 24.02.2026.

Представник відповідача у судове засідання 26.03.2026 не прибув, про поважні причини неявки суд не повідомив, хоча про дату, час і місце розгляду цієї справи повідомлений належним чином, що підтверджується довідками про доставку електронних листів до електронних кабінетів ОСББ "Сонячне"-12" та адвоката Булат Н.О. (т. 2, а.с. 33, 34).

Згідно з ч. 12 ст. 270 ГПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Представник позивача у судовому засіданні 26.03.2026 просив залишити рішення суду першої інстанції без змін як законне та обґрунтоване, а апеляційну скаргу без задоволення з підстав, викладених ним у відзиві від 16.02.2026.

26.03.2026 проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, та перевірені судом апеляційної інстанції.

ЛМКП "Львівтеплоенерго" є теплопостачальною організацією, яка здійснює господарську діяльність з оснащення будівель вузлами комерційного обліку гарячої води.

До об`єктів, на яких позивач планує встановити вузол комерційного обліку на гаряче водопостачання, входить багатоквартирний будинок під номером 12 за адресою: м. Львів, вул. Творча, у якому 20.05.2016 було створено ОСББ "Сонячне-12". У матеріалах справи наявний Паспорт вузла обліку гарячої води (ВОВ) для житлового будинку на вул. Творча, 12 (т. 1; а.с. 13-29).

22.12.2021 на офіційному вебсайті ЛМКП "Львівтеплоенерго" за посиланням: https://old.lte.lviv.ua/index.php/meshkantsiam/povidomlennya-pro-namir-vstanovlennia-vuzla-komertsiinoho-obliku-na-hariache-vodopostachannia розміщено повідомлення про намір встановлення вузла комерційного обліку на гаряче водопостачання за адресою: м. Львів, вул. Творча, 12, відповідь на яке потрібно було надати у термін до 22.02.2022.

Суд першої інстанції встановив, що відповідач не забезпечив позивачу можливість встановити вузол комерційного обліку, про що свідчать акти про недопуск виконавців робіт по встановленню загальнобудинкового комерційного вузла обліку гарячої води від 04.07.2024, від 16.07.2025 (т. 1; а.с. 30, 120).

З матеріалів справи вбачається, що між сторонами велося активне листування з приводу встановлення вузла комерційного обліку гарячої води, зокрема:

1) позивач надсилав відповідачу лист №09-1195-01/24 від 31.01.2024 про намір встановити вузол комерційного обліку у будинку за адресою: м. Львів, вул. Творча, 12; відповідь просив надати до 22.03.2024 (т. 1; а.с. 78, 33-34).

Відповідач 22.03.2024 у відповідь вказав, що перед прийняттям рішення загальними зборами необхідно погодити усі детальні умови функціонування такого вузла, нюанси його експлуатації, відповідальність сторін, технологічні особливості роботи самого приладу обліку, дізнатися інформацію про вартість встановлення вузла обліку, розмір внеску за його встановлення та порядок сплати; з`ясувати вартість, яка оплачуватиметься співмешканцями будинку у майбутньому у формі регулярних платежів (т. 1; а.с. 35-36);

2) позивач надсилав відповідачу лист №09-6474-05/24 від 20.05.2024 разом із примірником паспорта вузла обліку гарячої води, у якому (листі) зазначив, що законом не передбачено погодження умов встановлення вузла обліку, встановлення вузла обліку проводитиметься безоплатно, а ЛМКП "Львівтеплоенерго" закупило лічильник, який відповідає вимогам технічних регламентів, специфікації та законодавчим вимогам. При цьому позивач просив повідомити про дату можливого встановлення вузла обліку (т. 1; а.с. 37-40).

Відповідач листом від 26.06.2024 підтвердив факт отримання документації щодо вузла обліку, який планується встановити у будинку, а саме лічильника води стандартного типу, який здійснює облік води механічним способом; висловив зауваження про те, що у лічильниках такого типу заводом-виробником передбачена похибка у роботі приладу від 2% до 5%, яка в масштабах багатоквартирного будинку призведе до переплат за фактично неспожиту мешканцями воду. Крім цього, враховуючи низьку якість води у м. Львові, ряд важких домішок поступово осідає у вигляді солей, накипу тощо, що згодом призводить до некоректного обліку води. Зважаючи на це, відповідач запропонував встановити у будинку вузол комерційного обліку гарячої води з мінімально можливими похибками та без конструктивних недоліків, яким може бути електромагнітний лічильник води або будь-який інший запропонований позивачем (т. 1; а.с. 76);

3) позивач надсилав відповідачу лист №09-7320-07/25 від 07.07.2025 про встановлення вузла обліку у буд. 12 по вул. Творча 16.07.2025 (т. 1; а.с. 119, 121).

Разом із тим, згідно з актом від 16.07.2025, працівників ЛМКП "Львівтеплоенерго" не допустили до підвального приміщення багатоквартирного будинку (т. 1; а.с. 120).

Як станом на дату ухвалення оскаржуваного рішення, так і станом на дату прийняття цієї постанови, відсутні докази того, що за адресою: м. Львів, вул. Творча, 12 позивач встановив вузол комерційного обліку гарячої води.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції під час ухвалення постанови. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 236 ГПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За приписами ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши доводи, наведені в апеляційній скарзі, та перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з нижчевикладеного.

У контексті доводів скаржника про те, що ОСББ не є належним відповідачем у справах щодо спірних правовідносин з оператором зовнішніх інженерних мереж, колегія суддів зазначає, що за загальними правилами цивільного законодавства юридична особа є учасником цивільних відносин і наділяється цивільною правоздатністю і дієздатністю (ст.ст. 2, 80, 91, 92 ЦК України). При цьому особливістю цивільної дієздатності юридичної особи є те, що така особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону (ч. 1 ст. 92 ЦК України).

Правочини юридична особа також вчиняє через свої органи, що, з огляду на приписи ст. 237 ЦК України, утворює правовідношення представництва, в якому орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана або має право вчинити правочин від імені цієї юридичної особи, в тому числі, вступаючи в правовідносини з третіми особами.

Стаття 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" унормовує, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

За приписами ч. 4 ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Об`єднання є юридичною особою, що створюється відповідно до закону (ч. 6 ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").

З аналізу наведених норм законодавства, що є однозначними та зрозумілими, вбачається наявність у ОСББ повного обсягу правосуб`єктності, тобто здатності бути учасником правовідносин: мати права та обов`язки, а також реалізувати їх через конкретні правові дії. Це комплексна юридична властивість, що включає в себе здатність мати права та обов`язки, здатність своїми діями набувати, реалізовувати права та виконувати обов`язки та здатність нести відповідальність за порушення/невиконання встановлених законом чи договором вимог.

Зазначене неодноразово враховувалося Верховним Судом під час касаційного розгляду справ, зокрема під час ухвалення постанов від 02.12.2020 у справі № 916/86/20, від 22.06.2021 у справі № 910/9672/20, від 23.02.2022 у справі № 914/807/20, від 14.07.2022 у справі № 756/7632/18, від 08.02.2023 у справі № 904/3783/21, від 01.06.2023 у справі № 914/596/22, від 05.10.2023 у справі № 911/233/22, від 28.11.2024 у справі № 918/1009/23, від 30.07.2025 у справах № 908/1117/24 та № 902/709/24, від 06.08.2025 у справі № 910/9749/24, від 21.08.2025 у справі № 910/2116/21, від 03.09.2025 у справі № 915/792/24, від 09.09.2025 у справі № 914/1027/24.

Подібного висновку дійшов також Верховний Суд у постановах від 17.09.2025 у справі № 904/3025/24 та від 30.09.2025 у справі № 904/3024/24 в аналогічних правовідносинах.

Водночас, відповідно до ст. 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", до компетенції ОСББ належить, зокрема, встановлення сервітутів, визначення порядку користування майном, а також представництво інтересів співвласників у суді та перед іншими суб`єктами.

Крім того, згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", саме ОСББ здійснює управління спільним майном, до якого, відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 1 цього Закону, належить і підвальне приміщення. У зв`язку з цим, незалежно від наявності чи відсутності господарських (договірних) відносин між оператором зовнішніх інженерних мереж та ОСББ, вимога про встановлення сервітуту має речово-правовий характер та повинна бути адресована саме ОСББ як уповноваженій юридичній особі, що здійснює управління спільним майном будинку.

Таким чином саме ОСББ, яке відповідно до закону володіє повноваженнями щодо розпорядження спільним майном, є належним відповідачем у правовідносинах з оператором зовнішніх інженерних мереж у справі про встановлення сервітуту для облаштування та обслуговування вузла комерційного обліку, що у свою чергу спростовує доводи скаржника про ОСББ "Сонячне"-12" як неналежного відповідача у даній справі.

Відповідно до ст. 11 ЦК України, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори, інші правочини, а також дії осіб, які породжують такі права і обов`язки. Однією з форм реалізації цивільного права на користування чужим майном є сервітут.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 395 ЦК України, сервітут належить до речових прав на чуже майно.

Частина 1 ст. 401 ЦК України передбачає, що сервітут може бути встановлений щодо іншого нерухомого майна, у тому числі будівлі, для задоволення потреб осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 402 ЦК України, сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Відповідно до ч.ч. 1-3, 5 ст. 403 ЦК України, сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку. Особа, яка користується сервітутом, зобов`язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.

Тобто сервітут не позбавляє власника майна його основних прав, а лише обмежує їх у певному обсязі задля забезпечення права іншої особи. Цей інститут встановлює баланс інтересів між власником майна та особою, яка потребує його часткового використання.

Частини 1, 3 ст. 404 ЦК України уточнюють, що сервітут може бути встановлений з метою забезпечення, зокрема, водопостачання, прокладання та експлуатації мереж, і може стосуватись не тільки земельних ділянок, а й іншого нерухомого майна, зокрема технічних приміщень у будівлях.

У контексті вищевикладених положень ЦК України, речове право у формі сервітуту виступає правовим інструментом, який дозволяє заінтересованій особі (сервітуарію) реалізувати своє право на ефективне використання належного їй майна (у даному випадку зовнішніх мереж централізованого водопостачання), навіть у разі відсутності домовленості з власником іншого майна, яка є необхідною для такого використання (у даному випадку згоди співвласників будинку у доступі до технічних приміщень для встановлення вузла комерційного обліку).

Відповідно, ключовою ознакою встановлення сервітуту за рішенням суду є неможливість задоволення законного інтересу заінтересованої особи будь-яким іншим способом. Якщо між сторонами відсутня домовленість про встановлення сервітуту, а відмова або перешкоди з боку власника унеможливлюють ефективне використання майна позивача, суд за наявності відповідних доказів може встановити сервітут примусово.

Таким чином, у разі звернення до суду позивач повинен довести наявність об`єктивної необхідності у користуванні частиною чужого нерухомого майна (наприклад, технічним приміщенням), а також те, що використання його власного майна без встановлення сервітуту є неможливим або істотно ускладненим. Такий підхід узгоджується з вимогами ст. ст. 401-404 ЦК України і відповідає загальним принципам цивільного права щодо забезпечення правомірного інтересу при збереженні прав власника.

02.08.2017 набрав чинності Закон України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" (далі Закон № 2119-VIII).

ЛМКП "Львівтеплоенерго" виступає оператором зовнішніх інженерних мереж, основним обов`язком якого є оснащення вузлами комерційного обліку будівель, що на день набрання чинності Законом № 2119-VIII були приєднані до його зовнішніх інженерних мереж і не були оснащені такими вузлами обліку, або якщо такі вузли обліку на день набрання чинності цим Законом вийшли з ладу (п. 2 розд. IV "Прикінцеві та перехідні положення" Закону№ 2119-VIII).

Норма п. 2 розд. IV "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 2119-VIII встановлює обов`язок оператора зовнішніх інженерних мереж протягом 24 місяців з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні здійснити оснащення відповідних будівель вузлами комерційного обліку, але водночас, не забороняє здійснювати таке оснащення до дня припинення або скасування воєнного стану в Україні за рахунок власника (співвласників) будівлі, коштів місцевого або державного бюджетів, а також з інших джерел, не заборонених законом.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 3 Закону № 2119-VIII, оснащення будівель вузлами комерційного обліку та обладнанням інженерних систем для забезпечення такого обліку здійснюється відповідно до проектної документації з дотриманням будівельних норм і правил згідно з Порядком оснащення будівель вузлами комерційного обліку та обладнанням інженерних систем для забезпечення такого обліку, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 09.08.2018 № 206 (далі Порядок № 206). Таке оснащення та відповідна проектна документація не потребують видачі технічних умов та інших вимог до встановлення вузла комерційного обліку, погодження з державними органами, органами місцевого самоврядування, їхніми посадовими особами, операторами зовнішніх інженерних мереж, виконавцями комунальних послуг. Забороняється приєднання житлових і нежитлових будівель до зовнішніх інженерних мереж без оснащення таких будівель вузлами комерційного обліку відповідних комунальних послуг відповідно до вимог цього Закону. Такими вузлами обліку обладнуються усі вводи зовнішніх інженерних мереж у будівлі, крім випадків, передбачених цим Законом. Місце встановлення вузла комерційного обліку визначається відповідно до будівельних норм і правил.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону № 2119-VIII, оператор зовнішніх інженерних мереж не менш як за два місяці до встановлення вузлів комерційного обліку повідомляє власників (співвласників) будівлі про намір встановити такий вузол та вартість такого встановлення. Порядок такого інформування визначається Кабінетом Міністрів України.

Так, постановою Кабінету Міністрів України № 444 від 06.06.2018 затверджено Порядок інформування оператором зовнішніх інженерних мереж власників (співвласників) будівлі про намір встановлення вузла комерційного обліку (далі Порядок № 444).

Відповідно до п. 4 Порядку № 444, повідомлення доводиться до відома власників (співвласників) будівлі шляхом розміщення на офіційному вебсайті оператора зовнішніх інженерних мереж, а у разі відсутності такого вебсайту - на офіційному вебсайті органу місцевого самоврядування; у загальнодоступному місці на інформаційних стендах у під`їздах будівлі. Оператор забезпечує доведення до відома власників (співвласників) будівлі інформації про намір встановити вузол комерційного обліку шляхом повідомлення на паперовому носії кожного власника (співвласника) будівлі протягом тридцяти днів з дня розміщення повідомлення на офіційному вебсайті оператора зовнішніх інженерних мереж, а у разі відсутності такого вебсайту - на офіційному вебсайті органу місцевого самоврядування та у загальнодоступному місці на інформаційних стендах у під`їздах будівлі.

Днем отримання повідомлення власниками (співвласниками) будівлі є дата розміщення повідомлення на офіційному вебсайті оператора зовнішніх інженерних мереж, а у разі відсутності такого вебсайту - на офіційному вебсайті органу місцевого самоврядування (п. 5 Порядку № 444).

Тобто вищевказані положення Порядку встановлюють двоетапний механізм інформування власників (співвласників) будівлі про намір встановлення вузла комерційного обліку.

На першому етапі законодавство покладає на оператора зовнішніх інженерних мереж подвійний обов`язок щодо інформування. Оператор зобов`язаний забезпечити публічне доведення інформації шляхом її розміщення на офіційному вебсайті або, за його відсутності, на вебсайті органу місцевого самоврядування, а також у загальнодоступному місці на інформаційних стендах у під`їздах будівлі. Крім того, оператор несе обов`язок індивідуального повідомлення кожного власника на паперовому носії протягом тридцяти днів з моменту публічного розміщення. Саме це індивідуальне повідомлення слугує гарантією того, що оператор виконав свій обов`язок і фізично довів інформацію до відома кожного суб`єкта, захищаючи власника від звинувачень у необізнаності.

Другий етап стосується визначення юридично значущої дати, від якої починають відраховуватися строки для реалізації прав власників (наприклад, подання пропозицій або заперечень). Встановлення єдиного "дня отримання" шляхом прив`язки до дати публічного розміщення (на вебсайті або стенді) є необхідним для уніфікації та чіткості процесу. Такий підхід усуває ризик виникнення множинності дат початку перебігу строків, що неминуче сталося б у разі прив`язки до дати індивідуального вручення паперового повідомлення.

Незважаючи на обов`язок оператора зовнішніх інженерних мереж індивідуально повідомити кожного власника на паперовому носії, юридично визначальною для перебігу строків є дата публічного розміщення повідомлення (на вебсайті чи інформаційному стенді). Таким чином, навіть у разі можливих недоліків індивідуального паперового сповіщення, факт публічного інформування у формі розміщення повідомлення на офіційному вебсайті оператора зовнішніх інженерних мереж ініціює перебіг встановлених строків.

Як вірно встановив суд першої інстанцій, на виконання вимог Закону № 2119-VIII та Порядку № 444, на офіційному вебсайті ЛМКП "Львівтеплоенерго" 22.12.2021 було розміщено інформацію щодо наміру позивача здійснити обладнання вузлом комерційного обліку гарячого водопостачання будинку за адресою: м. Львів, вул. Творча, буд. 12.

Поряд із цим суд першої інстанції не встановив обставин того, що кожного власника (співвласника) житлового будинку було повідомлено на паперовому носії протягом тридцяти днів з дня розміщення повідомлення на офіційному вебсайті позивача про намір встановити вузол комерційного обліку, на чому зауважує скаржник. Незважаючи на це, співвласники житлового будинку вважаються належним чином повідомленими про намір встановити вузол комерційного обліку, оскільки Порядком № 444 визначено, що днем отримання повідомлення власниками (співвласниками) будівлі є дата розміщення повідомлення на офіційному вебсайті оператора зовнішніх інженерних мереж, що і було зроблено позивачем. Крім того, позивач надсилав голові ОСББ "Сонячне-12" повідомлення про намір встановлення вузла обліку № 09-1195-01/24 від 31.01.2024 та № 09-7320-07/25 від 07.07.2025, отримання яких відповідач не заперечував.

Зазначені вище висновки відповідають правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 11.11.2025 у справі № 904/3032/24.

У цій же постанові зазначено, що метою надсилання повідомлення про намір встановлення вузла комерційного обліку є доведення інформації до власника (співвласника) будівлі для того, щоб він міг реалізувати один із видів поведінки відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону № 2119-VIII, якою унормовано, що власник (співвласники) будівлі протягом двох місяців з дня отримання такого повідомлення має право повідомити оператору зовнішніх інженерних мереж (за своїм вибором) про: згоду на встановлення вузла комерційного обліку на запропонованих оператором зовнішніх інженерних мереж умовах; намір самостійно обладнати будівлю вузлами комерційного обліку у встановленому законодавством порядку.

Поряд із передбаченими ч. 3 ст. 3 Закону № 2119-VIII правами, п. 6 Порядку № 444 та п. 4 Порядку № 206 співвласникам надано право повідомити оператору зовнішніх інженерних мереж про намір погодити з ним відмінні від запропонованих умови встановлення вузла (вузлів) комерційного обліку, у тому числі встановити вузол (вузли) комерційного обліку, придбаний(і) власником (співвласниками).

Пунктом 7 Порядку № 206 визначено, що у повідомленні про намір погодити відмінні від запропонованих оператором зовнішніх інженерних мереж умови оснащення будівлі вузлом комерційного обліку власник (співвласники) будівлі вказує(ють) запропоновані умови встановлення вузла (вузлів) комерційного обліку, відомості про уповноважену особу та поштову та/або електронну адреси для зв`язку з ним (ними). Протягом 10 робочих днів з дня отримання повідомлення про намір погодити відмінні від запропонованих умови оператор зовнішніх інженерних мереж зобов`язаний надіслати власнику (співвласникам) будівлі згоду про погодження або вмотивовану відмову від погодження запропонованих умов. Для погодження умов оснащення вузлом комерційного обліку будівлі власник (співвласники) будівлі складає(ють) з оператором зовнішніх інженерних мереж протокол узгодження умов встановлення вузла комерційного обліку, у якому зазначається місце встановлення вузла комерційного обліку.

При цьому рішення співвласників багатоквартирного будинку, яке надається оператору зовнішніх інженерних мереж, приймається відповідно до вимог Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (п. 5 Порядку № 206).

Із встановлених місцевим господарським судом обставин слідує, що загальними зборами ОСББ "Сонячне"-12" у передбаченому законодавством порядку не приймалися рішення щодо встановлення ЛМКП "Львівтеплоенерго" вузла комерційного обліку гарячого водопостачання згідно з положеннями Закону № 2119-VIII, Порядку № 444 та Порядку № 206.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що визнання відповідачем необхідності встановлення вузла обліку гарячого водопостачання під час листування сторін не може вважатися згодою на встановлення такого вузла обліку у розумінні чинного законодавства, а пропозиція відповідача щодо встановлення електромагнітного лічильника води замість лічильника стандартного типу не може вважатися такою, що свідчить про реалізацію співвласниками шляхом колегіального прийняття рішення права на погодження з оператором зовнішніх інженерних мереж відмінних від запропонованих умов встановлення вузла комерційного обліку. У той же час відповідач не повідомив про намір обладнати будинок вузлом комерційного обліку самостійно і такий прилад не встановив, що ним не заперечується. Більше того, відповідач фактично створював перешкоди для встановлення вузла обліку, не допускаючи працівників ЛМКП "Львівтеплоенерго" до підвального приміщення багатоквартирного будинку, що підтверджується актами від 04.07.2024, 16.07.2025 та змістовно не спростовується скаржником.

Зважаючи на викладене, аргументи відповідача про недотримання позивачем процедури узгодження умов встановлення вузла комерційного обліку шляхом складання відповідного протоколу не враховані судом першої інстанції правомірно, а доводи відповідача щодо недоліків у повідомленні позивача про намір встановити вузол обліку (зокрема, відсутність інформації про вартість встановлення, розмір внеску за встановлення та порядок його сплати) не впливають на вірність висновків суду першої інстанції та результат вирішення цього спору. Необхідність обладнання будинків вузлами комерційного обліку прямо передбачена Законом № 2119-VIII.

У постанові Верховного Суду від 11.11.2025 у справі № 904/3032/24 зазначено, що у межах спірних правовідносин ключовим є доведення/спростування можливості встановлення сервітуту, а повідомлення власників (співвласників) будівлі про намір встановлення вузла комерційного обліку, за встановлених обставин заперечення відповідача щодо встановлення вузла обліку, не впливають на правильність розгляду спору.

Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 13 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доводити таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

Положеннями ч. 3 ст. 3 Закону № 2119-VIII передбачено, що у разі, зокрема, якщо протягом двох місяців з дати отримання повідомлення власник (співвласники) не надав згоду на встановлення вузла комерційного обліку на запропонованих оператором зовнішніх інженерних мереж умовах або не повідомив оператора зовнішніх інженерних мереж про намір самостійно обладнати будівлю вузлами комерційного обліку у встановленому законодавством порядку, оснащення будівлі вузлами комерційного обліку здійснює оператор зовнішніх інженерних мереж.

У разі якщо власник (співвласники) будівлі не дає згоди або створює перешкоди для встановлення вузла комерційного обліку в місцях вводу зовнішніх інженерних мереж у будівлю, оператор зовнішніх інженерних мереж, до яких приєднана (приєднується) будівля, може вимагати встановлення судом сервітуту щодо частини будівлі, в/на якій обладнується вузол комерційного обліку, для встановлення та обслуговування такого вузла обліку. У такому разі порядок відшкодування витрат на оснащення будівлі вузлами комерційного обліку, встановлений цією статтею, не змінюється.

Згідно з ч. 3 ст. 402 ЦК України, у разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Виходячи із системного аналізу встановлених обставин справи та наявних у матеріалах справи доказів, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд правомірно дійшов висновку про відсутність у позивача можливості виконати вимоги чинного законодавства щодо оснащення багатоквартирного будинку вузлом комерційного обліку іншим способом, аніж встановлення сервітуту як речового права щодо підвального приміщення у будинку.

Відповідач не довів наявності безумовних або достатніх підстав для визнання місця встановлення лічильника неналежним або невірно визначеним, а відтак колегія суддів не вбачає безпідставності відхилення судом першої інстанції доводів відповідача про технічну невідповідність та ризики для експлуатації будинку. Встановлення судом сервітуту щодо частини будівлі, у якій обладнується вузол комерційного обліку, передбачене приписами Закону № 2119-VIII.

Колегія суддів погоджується із судом першої інстанції, який обґрунтовано взяв до уваги як публічний інтерес, що реалізується позивачем відповідно до Закону України "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання", так і принцип пропорційності втручання у право користування спільним майном. Встановлення вузла комерційного обліку не змінює цільового призначення приміщення, не обмежує співвласників у правах володіння, користування або розпорядження майном, а виконується виключно для забезпечення технічної реалізації вимог чинного законодавства.

Колегія суддів також зазначає, що у цій справі обрано саме безоплатний характер користування спірним приміщенням, що є обґрунтованим, з огляду на статус позивача як оператора зовнішніх інженерних мереж, на якого покладено публічно-правовий обов`язок щодо забезпечення обліку водопостачання. Дії позивача не переслідують мети отримання прибутку від використання підвального приміщення, а мають виключно технічне та функціональне значення встановлення та обслуговування приладів обліку.

Водночас такий підхід забезпечує належний баланс приватного та публічного інтересу і відповідає положенням ст. 13 Конституції України, згідно з якою власність не може використовуватися на шкоду правам, свободам і гідності інших осіб, а також ст. 3 Конституції України, яка визначає людину, її права і свободи найвищою соціальною цінністю в державі.

Отже обраний підхід до врегулювання спірних правовідносин є співмірним, правомірним та обґрунтованим з урахуванням публічного характеру функцій, які виконує позивач, натомість твердження відповідача про те, що такий сервітут має бути строковим та оплатним, є безпідставними.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів виснує, що обставини справи, встановлені судом першої інстанції, підтверджуються належними і допустимими доказами, які були всебічно, повно та об`єктивно досліджені, а правова оцінка цих обставин відповідає вимогам чинного законодавства. Скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, які виникають під час кваліфікації спірних відносин. Наведені в апеляційній скарзі доводи не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно з ч. 1 ст. 276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах наведених у апеляційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття апеляційного провадження, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги ОСББ "Сонячне"-12" від 26.01.2026 без задоволення, а рішення Господарського суду Львівської області від 22.12.2025 у справі № 914/1662/25 - без змін.

Розподіл судових витрат.

У зв`язку з тим, що колегія суддів залишає апеляційну скаргу без задоволення, судовий збір за її подання, відповідно до ст. 129 ГПК України, залишається за скаржником.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сонячне"-12" від 26.01.2026 (вх. № 01-05/234/26 від 27.01.2026) залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Львівської області від 22.12.2025 у справі № 914/1662/25 залишити без змін.

3. Матеріали справи № 914/1662/25 повернути до Господарського суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, визначені ст.ст. 287-291 ГПК України.

Повний текст постанови складено та підписано 06.04.2026.

Головуючий суддя (суддя-доповідач) Прядко О.В.

Суддя Рим Т.Я.

Суддя Кравчук Н.М.