ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" березня 2026 р. Справа№ 920/20/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коробенка Г.П.

суддів: Сибіги О.М.

Кравчука Г.А.

за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.

за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 12.03.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми"

на рішення Господарського суду Сумської області

від 20.06.2025 (повний текст складено та підписано 30.06.2025)

у справі №920/20/25 (суддя Ковтун В.М.)

за позовом Управління комунального майна Сумської міської ради

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія

"Домком Суми"

про розірвання договору оренди, виселення з нежитлового приміщення та стягнення 83 440 грн 17 коп.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Управління комунального майна Сумської міської ради звернулося до Господарського суду Сумської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми", в якому просить суд:

1) Достроково розірвати договір оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29.02.2016, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" на нерухоме майно за адресою: м. Суми вул. Троїцька буд. 49 загальною площею - 554,5 кв.м.

2) Стягнути з відповідача на користь Управління комунального майна Сумської міської ради заборгованість у розмірі 56 539,09 грн, з яких 53445,84 грн. - заборгованість з орендної плати, 3093,25 грн. - пеня.

3) Виселити відповідача з нерухомого майна за адресою м. Суми, вул. Троїцька буд. 49 загальною площею - 554,5 кв.м., а саме з:

- адміністративна будівля площею 167,8 кв.м (літ. Б-1);

- склад площею 229,1 кв.м (літ. Д-І);

- гараж площею 23,0 кв.м (літ. К-І);

- майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л-І);

- склад площею 19,0 кв.м (літ. М-І);

- склад площею 15,5 кв.м (літ. Н-І).

В процесі розгляду справи позивачем подано заяву відповідно до змісту якої просить збільшити позовні вимоги до 83 440,17 грн, з яких: 77 267,41 грн орендна плата, 6 172,76 грн - пеня, яку суд прийняв до розгляду.

Короткий зміст оскарженого рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду Сумської області від 20.06.2025 позов задоволено частково.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Домком Суми" на користь Управління комунального майна Сумської міської ради заборгованість з орендної плати за період з квітня 2024 року по січень 2025 року у розмірі 53 631 грн 21 коп, пеню у сумі 4 657 грн 21 коп., а також витрати по сплаті судового збору у даній справі в розмірі 7 255 грн 09 коп.

Розірвано договір оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29.02.2016, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Домком Суми".

Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Домком Суми" з нерухомого майна за адресою м. Суми, вул. Троїцька буд. 49 загальною площею -386,7 кв.м., а саме з:

- склад площею 229,1 кв.м (літ. Д-1);

- гараж площею 23,0 кв.м (літ. К-1);

- майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л-І);

- склад площею 19,0 кв.м (літ. М-І);

- склад площею 15,5 кв.м (літ. Н-І).

В інший частині позову - відмовлено.

Приймаючи оскаржуване рішення, суд дійшов висновку, що враховуючи встановлений судом факт неналежного виконання відповідачем зобов`язань щодо сплати орендної плати, є правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню позовні вимоги в частині стягнення з відповідача 53 631,28 грн заборгованості зі сплати орендної плати за період з квітня 2024 року по січень 2025 року.

Здійснивши перерахунок здійснених позивачем нарахувань пені по кожному періоду (місяцю платежу) окремо в межах строків нарахування пені визначених позивачем та враховуючи, що з 06.04.2025 розмір орендної плати становив 5 324,62 грн, суд дійшов висновку, що загальний розмір пені становить 4 657,21 грн.

Крім того, оскільки відповідач у тривалий період, а саме з квітня 2024 по січень 2025 року, неналежно виконує умови договору щодо своєчасної та повної оплати орендної плати, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для дострокового розірвання договору.

Також суд зазначив, що оскільки відповідач, фактично частину орендованих ним приміщень, зокрема приміщення адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ. Б-1) повернув позивачу 05.04.2024, тому в цій частині позовних вимог суд не вбачає правових підстав для їх задоволення.

Щодо позовних вимог в частині виселення відповідача з нерухомого майна за адресою м. Суми, вул. Троїцька буд. 49, а саме з: гараж площею 23,0 кв.м (літ. К-І); майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л-І); склад площею 19,0 кв.м (літ. М-І); склад площею 15,5 кв.м (літ. Н-І), суд дійшов до висновку про їх обґрунтованість та доведеність належними та допустимими доказами.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 20.06.2025 у справі №920/20/25 скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийняте місцевим судом з порушеннм норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. При цьому скаржник стверджує, що судом не надано належної оцінки ситуації, що під час спільних зустрічей (05.04.2024 та 25.11.2024) позивачем (орендодавцем) не надано доступу до частини приміщень відповідачу (орендарю) та не вчинено жодних дій протягом 2024-2025 років для надання такого доступу, через бездіяльність позивача відповідач не міг бути допущеним до частини приміщень (363,70 кв.м), знаходитись у них, зберігати у приміщенні речі.

Скаржник також зазначає, що представники позивача повинні були вчинити дії направлені на усунення перешкод (про які вказував відповідач) та надати відповідачу доступ до орендованих приміщень. До того ж апелянт наголошує, що позивач не довів факт перебування відповідача/його речей за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49, що привело до безпідставного нарахування відповідачу заборгованості за орендну плату.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги, заяв та клопотань

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.07.2025 апеляційну скаргу у справі №920/20/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Кравчук Г.А., Шапран В.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.07.2025 витребувано матеріали справи з суду першої інстанції та відкладено вирішення питання щодо подальшого руху справи.

06.08.2025 матеріали справи №920/20/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.08.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" на рішення Господарського суду Сумської області від 20.06.2025 у справі №920/20/25 залишено без руху, надано скаржнику строк для усунення недоліків апеляційної скарги.

15.08.2025 до суду від апелянта надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2025, у зв`язку з перебуванням судді Шапрана В.В. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №920/20/25.

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 26.08.2025, справу №920/20/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Кравчук Г.А., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" на рішення Господарського суду Сумської області від 20.06.2025 у справі №920/20/25. Судове засідання призначено на 30.09.2025.

26.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

У зв`язку з тим, що 30.09.2025 о 09:30 до 10:29 годин була відсутня можливість авторизації в особистому кабінеті Електронного суду, що призвело до неможливості проведення технічної фіксації судових засідань, судове засідання у справі №920/20/25 у призначений час не відбулось.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.09.2025 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" на рішення Господарського суду Сумської області від 20.06.2025 у справі №920/20/25 призначено на 21.10.2025.

17.10.2025 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, яке суд задовольнив ухвалою від 29.10.2025.

У зв`язку з перебуванням судді Кравчука Г.А. на лікарняному судове засідання призначене на 21.10.2025 не відбулось.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.10.2025 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" на рішення Господарського суду Сумської області від 20.06.2025 у справі №920/20/25 призначено на 25.11.2025.

20.11.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, яку суд задовольнив ухвалою від 25.11.2025.

У судовому засіданні 25.11.2025 оголошено перерву до 25.12.2025.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 25.12.2025, у зв`язку з перебуванням судді Тарасенко К.В. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №920/20/25.

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 25.12.2025, справу №920/20/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Кравчук Г.А., Сибіга О.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.12.2025 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" на рішення Господарського суду Сумської області від 20.06.2025 у справі №920/20/25 колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач), Сибіга О.М., Кравчук Г.А., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.12.2025. Розгляд апеляційної скарги призначено на 13.01.2026.

У зв`язку з тим, що 13.01.2026 з 10:30 до 12:50 годин булла нестабільна робота підсистеми ВКЗ, був відсутній доступ до підсистеми "Електронний суд", що призвело до неможливості коректної роботи та здійснення технічної фіксації судових засідань, а тому судове засідання у справі №920/20/25 у призначений час не відбулось.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.01.2026 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" на рішення Господарського суду Сумської області від 20.06.2025 у справі №920/20/25 призначено на 10.02.2026.

У судових засіданнях оголошувались перерви.

У судовому засіданні 12.03.2026 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників сторін

У судовому засіданні 12.03.2026 призначеному для ухвалення та проголошення судового рішення були присутні представники позивача та відповідача.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

29 лютого 2016 року між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" було укладено договір оренди № УМКВ-0922 нерухомого комунального майна (надалі-Договір).

Відповідно до п. 1.1. Договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд 49, а саме:

- Адміністративна будівля площею 171,8 кв.м (літ. Б-1 по плану БТІ);

- майстерня площею 332,1 кв.м. (літ. П-ІІ по плану БТІ);

- майстерня площею 151,7 кв.м. (літ. Л-І по плану БТІ);

- ангар площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І по плану БТІ);

- гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К по плану БТІ);

- навіс площею 5,5 кв.м. (літ. Ц по плану БТІ);

- склад площею 18,9 кв.м. (літ. М по плану БТІ);

- склад площею 15,6 кв.м. (літ. Н по плану БТІ);

- гараж площею 28,1 кв.м. (літ. Ф по плану БТІ);

- навіс площею 23,8 кв.м. (літ. Ш по плану БТІ);

- навіс площею 17,4 кв.м. (літ. Щ по плану БТІ);

- вбиральня площею 8,1 кв.м. (літ. Т по плану БТІ);

- огорожа (1-6 по плану БТІ).

Згідно з п. 3.1. Договору Орендар вступає у строкове платне користування Об`єктом оренди з моменту підписання акту приймання-передачі Об`єкта оренди, що є додатком № 3 до цього Договору.

Приміщення передано на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 01.09.2016 року. Загальна площа переданих приміщень становила 1025,1 кв.м.

Відповідно до п.п. 3.2, 3.3. Договору у разі припинення дії цього Договору Орендар зобов`язаний в триденний термін повернути Орендодавцеві Об`єкт оренди у стані, не гіршому, ніж він був одержаний, з урахуванням нормального фізичного зносу, чи в інший термін, визначений за згодою Сторін, оформленою у письмовій формі. Об`єкт оренди вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання Сторонами акту приймання-передачі.

07.07.2017 було підписано акт приймання-передачі нежитлових приміщень, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" (Орендар) передала, а Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (Орендодавець) прийняв нежитлові приміщення по вул. Троїцький, 49, площею 470,6 кв.м.

У подальшому, 07.07.2017 між Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" (Орендар) укладено Зміну № 1 до Договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016, шляхом викладення його у новій редакції.

Відповідно пункту 1.1 Договору в редакції Зміни №1, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування (в оренду) на умовах, визначених цим Договором, нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49, загальною площею 554,5 кв. м, а саме:

- Адміністративна будівля площею 167,8 кв.м (літ. Б-1);

- склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І);

- гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К-І);

- майстерня площею 100,1 кв.м. (літ. Л-І);

- склад площею 19,0 кв.м. (літ. М-І);

- склад площею 15,5 кв.м. (літ. Н-І),

право на оренду якого Орендар набув на підставі наказу управління майна комунальної власності Сумської міської ради від 13.11.2015 № 08.01-10/223 та наказу департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 13.03.2017 № 06.01-10/40.

30.06.2021 між Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" (Орендар) укладено Зміну № 3 до договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016.

Відповідно пункту 4.1 Договору в редакції Зміни № 3, об`єктом оренди є нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49 загальною площею 554,5 кв. м, а саме:

- Адміністративна будівля площею 167,8 кв.м (літ. Б-1);

- склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І);

- гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К-І);

- майстерня площею 100,1 кв.м. (літ. Л-І);

- склад площею 19,0 кв.м. (літ. М-І);

- склад площею 15,5 кв.м. (літ. Н-І).

Відповідно до п. 9.1 Договору місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону становить 5216,59 грн без ПДВ (протокол № UA-PS 2021-05-14-000008-1 від 03.06.2021.

Пунктом 10.1 Договору сторони обумовили, що розмір авансового платежу становить 10433,18 грн - 2 (два) місяці орендної плати, якщо переможцем аукціону є особа, що була орендарем Майна станом на дату оголошення аукціону (пункт 150 Порядку).

Згідно з п.п. 3.1. Договору орендна плата становить суму, визначену в п. 9 цих умов. У випадку реєстрації Орендодавця платником податку на додану вартість сума орендної плати збільшується на 20 %.

До складу орендної плати не входять витрати на утримання Майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з-ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у т. ч.: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою.

Орендар несе ці витрати на основі договору, укладеного із Балансоутримувачем у порядку, визначеному пунктом 6.5. цього Договору.

Орендна плата визначена за результатами аукціону, орендна плата за січень-грудень року оренди, наступного за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди. Орендна плата за січень-грудень третього і кожного наступного календарного року оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що нараховувалась у попередньому році, на річний індекс інфляції такого року (п. 3.2. Договору).

Орендар сплачує орендну плату до бюджету Сумської міської ТГ у 100 %-му розмірі щомісяця, до 15 числа місяця, наступного за звітним (п. 3.3. Договору).

Орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків Орендодавця. У випадку реєстрації Орендодавця платником податку на додану вартість сума орендної плати збільшується на 20 % (п. 3.4 Договору).

В дату укладання цього Договору або до такої дати Орендар сплачує орендну плату за кількість місяців, зазначену у пункті 10 цих Умов (авансовий платіж з орендної плати) на підставі документів, визначених у пункті 3.6. цього Договору (п.3.5 Договору).

Підставою для сплати авансового платежу з орендної плати є протокол про результати електронного аукціону (п. 3.6 Договору).

Орендна плата, не перерахована своєчасно або не в повному обсязі, стягується Орендодавцем (п. 3.7 Договору).

На суму заборгованості Орендаря зі сплата орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати (п. 3.8 Договору).

Надміру сплачена сума орендної плати, що надійшла до бюджету, підлягає, в установленому порядку заліку в рахунок майбутніх платежів, а в разі неможливості такого заліку у зв`язку з припиненням орендних відносин - поверненню Орендарю.

Сума орендної плати, сплаченої авансом відповідна до пункту 3.5. цього Договору, підлягає зарахуванню в рахунок сплата орендної плата за перші місяці оренди після підписання Акту приймання - передачі Майна (п. 3.9 Договору).

Припинення цього Договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, в повному обсязі, враховуючи санкції (п. 3.10 Договору).

Орендар зобов`язаний на вимогу Орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і підписувати акти звірки (п. 3.11 Договору).

Відповідно до п. 4.1. Договору у разі припинення або розірвання цього Договору Орендар зобов`язаний:

- протягом 3 робочих днів звільнити Майно від належних Орендарю речей і повернути його відповідно до Акта повернення з оренди Майна, у стані, не гіршому ніж Майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо Орендарем були виконані невід`ємні поліпшення або здійснено капітальний ремонт - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом;

- сплатити орендну плату, нараховану до дати, що передує даті повернення Майна із оренди, пеню, неустойку, сплатити Балансругримувачу платежі за договором про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю, нараховану до дати, що передує даті повернення Майна з оренди;

- відшкодувати Орендодавцю збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) Майна з вини Орендаря (і в межах сум, що перевищують суму страхового відшкодування, якщо воно поширюється на такі випадки погіршення стану або втрату Майна) або в разі демонтажу або іншого вилучення невід`ємних поліпшень/капітального ремонту.

Відповідно до п. 4.2. Договору передбачено, що протягом 3 робочих днів з моменту припинення або розірвання цього Договору Орендодавець зобов`язаний оглянути Майно і зафіксувати його поточний стан, а також стан розрахунків за цим Договором в Акті повернення з оренди орендованого Майна.

Орендодавець складає Акт повернення з оренди Майна у трьох оригінальних примірниках і надає підписані примірники Орендарю.

Орендар зобов`язаний;

- підписати три примірники Акта повернення з оренди орендованого Майна не пізніше ніж протягом наступного робочого дня з моменту їх отримання і одночасно повернути Орендодавцю два примірники підписаних Орендарем актів:

- звільнити Майно одночасно із поверненням підписаних Орендарем актів.

Згідно з п. 4.3. Договору Майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання Орендодавцем та Орендарем Акта повернення з оренди орендованого Майна.

Якщо Орендар не повертає Майно після отримання від Орендодавця примірників Акту повернення з оренди Майна Орендар зобов`язаний сплатити до бюджету Сумської міської ТГ неустойку в розмірі подвійної орендної плати за кожний день користування Майном після дати припинення цього Договору.

Пунктом 12.1. Договору сторони обумовили строк дії Договору - 5 років з 29 січня 2021 року по 28 січня 2026 року включно.

06.03.2024 Відповідач направив на адресу Позивача лист від 06.03.2024 № 395 з проханням достроково з 1 квітня 2024 розірвати договір, в свою чергу зазначив у листі, що заборгованість по сплаті орендної плати відсутня.

29.03.2024 Відповідач направив лист від 29.03.2024 № 421 на адресу Позивача з проханням залишити без розгляду лист № 395 від 06.03.2024 про дострокове розірвання договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016. Окрім цього просили внести зміни до договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016, а саме: залишити у строковому платному користуванні (в оренді) нерухоме майно: гараж площею 23,0 кв.м. (літ К-І) та організувати 01.04.2024 підписання Акта повернення з оренди нерухомого майна у складі, а саме: адміністративна будівля (167,8 кв.м), склад (229,1 кв.м), майстерня (100,1 кв.м), склад (19,0 кв.м), склад (15,5 кв.м).

05.04.2024 - працівники Позивача, разом із представниками Відповідача вийшли на місце об`єкту оренди: м. Суми, вул. Троїцька, 49 з метою повернення частини майна Орендодавцю, а саме: адміністративна будівля (167,8 кв.м), склад (229,1 кв.м), майстерня (100,1 кв.м), склад (19,0 кв.м), склад (15,5 кв.м), про що складено Акт від 05.04.2024 про повернення майна об`єкту (за договором оренди нерухомого майна №УМВК-0922 від 29.02.2016).

В акті про повернення майна об`єкту від 05.04.2024 членами комісії зафіксовано:

- представниками ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" (Орендарем) надано доступ до адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ. Б-1), приміщення звільнено від належних Орендарю речей. Представниками Орендодавця приміщення опечатано, ключ від приміщення отримано;

- майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л.-1) має два окремих входи до двох окремих приміщень. До одного з таких приміщень представниками ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" (Орендарем) надано доступ, приміщення звільнено від належних орендарю речей;

- до іншої частини майстерні площею 100,1 кв.м. (літ Л-1), складу площею 229,1 кв.м. (літ.Д-1), складу площею 19,0 кв.м. (літ. М-1), складу площею 15,5 кв.м. (літ. Н-1) доступ представники ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" (Орендар) не мають, ключі відсутні;

- на території об`єкту оренди перебувала третя особа, яка мала ключі від частини майстерні площею 100,1 кв.м (літ. Л-1), складу площею 229,1 кв.м (літ Д-1), складу площею 19,0 кв.м (літ. М-1), складу площею 15,5 кв.м. (літ.Н-1) та надала представникам Орендодавця доступ. Третя особа віддати ключі від приміщень відмовилась, пояснень не надала.

Акт від 05.04.2024 про повернення майна об`єкту (за договором оренди нерухомого майна № УМВК-0922 від 29.02.2016) підписаний комісією у складі представників від позивача та відповідача без будь-яких зауважень.

09.04.2024 позивачем направлено на адресу відповідача лист 09.07.2024 №506/10.01-09 (на № 421 від 29.03.2024) про внесення змін до договору оренди та підписання акта повернення з оренди майна.

Лист отриманий відповідачем 12.04.2024 за вх. № 152, про що свідчить штамп Відповідача на листі.

До означеного листа було додано позивачем:

- проект Зміни № 4 до договору оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29.02.2016. Відповідно до змісту яких зазначалося, що у зв`язку зі зміною площі орендованого майна, внести зміни до п. 4.1., 9.1 Договору. Зокрема викласти п. 4.1 Договору, в наступній редакції: "Інформація про об`єкт оренди - нерухоме майно: м. Суми, вул. Троїцька, буд. 49, загальна площа 386,7 кв.м., а саме: склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І); гараж площею 23,0 кв.м. (літ. К-І); майстерня площею 100,1 кв.м. (літ. Л-І); склад площею 19,0 кв.м. (літ. М-І); склад площею 15,5 кв.м. (літ. Н-І). Пункт 9.1. викласти в наступній редакції: "Місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону - 5324,62 грн, без ПДВ.".

- проект Додатку № 4 до договору оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29.02.2016 "Розрахунок розміру місячної орендної плати до договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016";

- проект акту повернення з оренди майна.

Цими змінами до договору та актом повернення з оренди майна передбачалось виключення зі складу об`єктів оренди адміністративної будівлі площею 167,80 кв.м. (літ. Б-1) та відповідно до розрахунку зменшення суми орендної плати.

03.05.2024 відповідач направив позивачу листа, у якому повідомив про результати розгляду листа від 09.04.2024 № 506/10.01-09. Зокрема зазначив, що відповідно до наданого позивачем акту повернення з оренди майна, управління комунального майна Сумської міської ради приймає нежитлові приміщення за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, б. 49 загальною площею 167.8 кв.м. В свою чергу зазначає, що TOB "Керуюча Компанія "Домком Суми" не може підписати наданий акт, у зв`язку з тим, що відповідно до листа № 421 від 29.03.2024 ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" просить розірвати договір оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29 лютого 2016 року та прийняти майно загальною площею 554.50 кв.м. Також зазначає, що ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" готове передати/повернути нерухоме майне за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 6. 49 загальною площею 554,50 кв.м. 01.04.2024 ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" повністю звільнило займані приміщення від свого майна та фактично не перебуває там. Повторно просить організувати підписання Акта повернення з оренди майна саме нежитлових приміщень за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, б 49, загальною площею 554,50 кв.м.

18.06.2024 Управління комунального майна Сумської міської ради направило на адресу ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" лист від 18.06.2024 №819/10.01.-09 на № 490 від 03.05.2024. Відповідно до змісту листа було зазначено, що на звернення ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми"від 03.05.2024 №490, Управління комунального майна Сумської міської ради, даним листом направляє акт повернення майна з оренди та угоду про розірвання договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016 у трьох примірниках, які ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми"необхідно підписати, скріпити печаткою та повернути до Управління комунального манна Сумської міської ради. Крім того, було зазначено прохання повідомити про час та дату звільнення нежитлових приміщень комунальної власності Сумської міської територіальної громади за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, 49, площею 554,5 кв.м. Додатково зазначалося, що як вважає позивач, відповідно до листа від 29.03.2024 № 421 ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" просило внести зміни до вищевказаного договору оренди, а не розірвати його.

До листа додано проект Угоди про розірвання договору до договору про оренду нерухомого комунального майна № УМКВ від 29.02.2016 та проект Акту повернення майна з оренди.

Відповідно до відмітки на рекомендованому повідомлення про отримання поштового відправлення № 369 (лист від 18.06.2024 з додатками), відповідачем поштове відправлення було отримано 21.06.2024.

12.09.2024 позивачем було надіслано відповідачу Претензію від 12.09.2024 №639/10.01-11, відповідно до змісту якої зазначає, що в порушення положень Договору та законодавства України відповідач не сплатив орендну плату, внаслідок чого станом на вересень 2024 виникла заборгованість у розмірі 31382,83 грн, з яких 30540,48 грн - орендна плата, 842,35 грн - пеня. У зв`язку з означеним просить сплатити заборгованість в строк не більше 5 днів.

У відповідь на претензію відповідач надав позивачу листа від 14.10.2024 вих №759, відповідно до якого зазначив, що 01.04.2024 ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" повністю звільнило займані приміщення від свого майна та фактично не перебуває там. Управління комунального майна Сумської міської ради повідомлено про необхідність розірвання договору № УМВК-0922 від 29.02.2016 у встановлені строки.

06.11.2024 Управлінням комунального майна Сумської міської ради надіслано на адресу Відповідача лист "Про надання інформації" від 06.11.2024 № 1783/10.01-09 (на № 759 від 14.10.2024), відповідно до змісту якого зазначає, що розглянувши звернення ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" № 759 від 14 жовтня 2024 року, повторно просить Відповідача повідомити про час та дату прийняття нежитлового приміщення з оренди та повернути до Управління комунального майна Сумської міської ради акти та угоди, які були направлені 18 червня 2024 року. Також зазначає, що станом на 06 листопада 2024 року вказані нежитлові приміщення не повернуті до Управління комунального майна Сумської міської ради та договір оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29 лютого 2016 року є чинним. Також стверджує, що станом на листопад 2024 року заборгованість з орендної плати становить 47 976,49 грн. з яких 45 810.72 грн - орендна плата та 2 165,77 грн - пеня.

21.11.2024 ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" надіслало на адресу Управління комунального майна Сумської міської ради лист від 21.11.2024 №835, відповідно до змісту якого повідомило, що з 01.04.2024 ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" повністю звільнило займане приміщення від свого майна та фактично не перебуває там. Вказує також, що Управління комунального майна Сумської міської ради повідомлено про необхідність розірвання договору № УМВК-0922 від 29.02.2016 у встановлені строки та відмовилося прийняти приміщення з оренди. 05.04.2024 представникам відділу обліку комунального майна Управління комунального майна СМР та відділу орендних відносин Управління комунального майна СМР товариством надано доступ до орендованого нерухомого майна, що зафіксовано у акті про повернення майна об`єкту. Поміж цього зазначає, що з 01.04.2024 ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" не перебуває та не використовує нерухоме майно за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд. 49. Окрім цього зазначає, що у листі від 06.11.2024 №1783/10.01-09 Управління комунального майна СМР просить призначити та повідомити про час та дату прийняття нежитлового приміщення з оренди. Для необхідності врегулювання даного питання, Відповідач висловив прохання направити представника Управління комунального майна СМР за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд. 49 у понеділок 25.11.2024 о 09:00. ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми", в свою чергу зазначило, що не визнає наявності заборгованості з орендної плати у розмірі 47976,49 грн.

Відповідно до змісту Акту обстеження нерухомого комунального майна за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд.49, площею 554,5 кв.м. від 25.11.2024, зазначено наступне. З метою ефективного використання майна комунальної власності Сумської міської ТГ, відповідно до рішення Сумської міської ради від 03.11.2022 № 3176-МР "Про Положення про Управління комунального майна Сумської міської ради" (зі змінами) та враховуючи звернення ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" від 21.11.2024 № 835 начальником відділу правового та кадрового забезпечення Рибалкою Мариною Вікторівною, головним спеціалістом-юрисконсультом відділу правового та кадрового забезпечення Денисенком Владиславом Сергійовичем, головним спеціалістом відділу орендних відносин Фандіковою Людмилою Сергіївною, головним спеціалістом відділу обліку комунального майна Авраменко Ольгою Валеріївною, у присутності представників орендаря ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" (директора Майстренка Ігоря Сергійовича та юрисконсульта Яременко Тетяни Олександрівни), здійснено обстеження нежитлових приміщень площею 554,5 кв.м, які належать до комунальної власності Сумської міської ТГ, за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд. 49 та орендує ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" відповідно до договору оренди нерухомого комунального майна № УМВК-0922 від 29.02.2016 року.

Зокрема актом було зафіксовано, що при обстеженні доступ до приміщень надано не було. Зазначено, що зі слів представників ТОВ "Керуюча Компанія "Домком Суми" у орендованих ними приміщеннях, знаходяться речі невідомих третіх осіб. На пропозицію представників Управління комунального майна Сумської міської ради викликати представників поліції, зафіксувати наявність речей третіх осіб в орендованих приміщеннях та з`ясувати кому вони належать, представники орендарів відмовились. У зв`язку з вищевикладеним Управління комунального майна Сумської міської ради не може прийняти зазначені приміщення за актом приймання-передачі.

Будь-які зауваження до Акту обстеження нерухомого комунального майна за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд. 49, площею 554,5 кв.м. від 25.11.2024 з боку відповідача в матеріалах справи відсутні.

В обґрунтування позовних вимог, позивач зазначає, що спір між сторонами не врегульований, а тому Управління звернулося з даним позовом до суду, відповідно до вимог якого просить достроково розірвати договір оренди нерухомого комунального майна, стягнути з відповідача орендну плату та пеню за порушення строків оплати оренди за період з квітня 2024 року по січень 2025 року та виселити відповідача із займаного приміщення.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач посилається на те, що договір оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016 припинив свою дію 01.04.2024, також стверджує, що відповідач не перебуває за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, б. 49, приміщеннями не користується, звільнив приміщення від своїх речей, змінив юридичну адресу та неодноразово повідомляв позивача про готовність передати майно, а також зазначає що станом на 01.04.2024 у відповідача відсутня заборгованість перед позивачем з орендної плати.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та надані сторонами пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні чи скасуванню, виходячи з такого.

Щодо стягнення заборгованості з орендної плати.

Стаття 11 Цивільного кодексу України визначає, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.

В силу ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з вимогами частин 1, 5 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч.1 ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч.1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Згідно з ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до ч. 6 статті 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Обставини, зазначені у даній статті можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.

У частині шостій статті 762 Цивільного кодексу України відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження.

У пункті 6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року вказано у справі №910/7495/16 вказано, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Отже, для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

Тобто, орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини.

При цьом звільнення від сплати оренди є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо.

З матеріалів справи вбачається, що 05.04.2024 представниками Орендодавця (Позивача) приміщення "адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ Б-1)" опечатано, ключ від приміщення отримано, що підтверджується Актом про повернення майна об`єкту (за договором оренди нерухомого майна № УМВК-0922 від 29.02.2016), у зв`язку з чим є вірним висновок суду першої інстанції про реальну неможливість відповідача користуватися приміщенням адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ Б-1) з 06.04.2024, оскільки представниками позивача воно було опечатано, ключі повернуті Орендарю.

У свою чергу, в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували неможливість користуватися Орендарю приміщенням адміністративної будівлі площею 386,7 кв.м. (554,5 - 167,8=386,7), зокрема актів приймання передачі приміщення чи ключів від приміщення Орендодавцю (позивачу).

Також відповідачем не надано доказів у підтвердження використання спірного майна третьою особою, на чому відповідач (апелянт) наголошує в апеляційній скарзі. Натомість, з матеріалів справи вбачається, що майно, загальною площею 554,5 кв.м. прийняте відповідачем за спірним договором (в редакції Зміни №3) без будь-яких зауважень, протягом дії оренди відповідачем не ставилося питання перед позивачем про використання орендованого майна іншою особою чи наявність на його території сторонніх осіб - третіх осіб. Будь-які претензії з боку відповідача до позивача чи третіх осіб про усунення перешкод в користування орендованого майна, що є предметом оренди за договором оренди нерухомого майна № УМКВ-0922 від 29.02.2016 в матеріалах справи відсутні. відповідач з моменту укладення спірного договору до 01.10.2023 сплачував орендну плату за оренду майна загальною площею 554,5 кв.м. без будь-яких зауважень.

Більше того, місцевий господарський суд доцільно наголосив, що в листі від 29.03.2024 № 421 відповідач, звертаючись до позивача, просив внести зміни до договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 22.02.2016, а саме: залишити у строковому платному користування (в оренді) нерухоме майно: гараж площею 23,0 кв. м. (літ К-І). та просив організувати 01.04.2024 підписання Акта повернення з оренди нерухомого майна у складі: адміністративна будівля площею 167,8 кв.м (літ. Б-1); склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-І); майстерня площею 100,1 кв.м. (літ. Л-І); склад площею 19,0 кв.м. (літ. М-І); склад площею 15,5 кв.м. (літ. Н-І).

Тобто, з аналізу змісту зазначеного листа вбачається, що відповідач станом на 29.03.2024 не заперечував щодо наявності у нього в оренді всього майна, яке є предметом договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0922 від 22.02.2016, оскільки висловлював свій намір повернути його за виключенням гаражу площею 23,0 кв.м., відсутнє також твердження відповідача про перебування на його території чи використання майна третьою особи.

При цьому суд враховує, що інформація про наявність на території об`єкту оренди третьої особи, яка має доступ до частини приміщень та має ключі від цих приміщень наявна лише в акті про повернення майна об`єкту (за договором оренди нерухомого майна № УМВК-0922 від 29.02.2016). Проте, з наведеного Акта не вбачається ідентифікації такої особи і на яких підставах остання перебуває на території орендованого майна.

Будь-яких доказів які б свідчили про вчинення відповідачем, який є орендарем спірних приміщень, дій щодо усунення перешкод, якщо такі були, в користуванні спірним майном, матеріали справи не містять та суду не надано.

Доводи апелянта про те, що представники позивача повинні були вчинити дії направлені на усунення перешкод та надати відповідачу доступ до орендованих приміщень, колегія суддів оцінює критично, оскільки в згаданому вище Акті обстеження нерухомого комунального майна за адресою: м. Суми, вул. Троїцька, буд.49, площею 554,5 кв.м. від 25.11.2024, зазначено, що представниками Управління комунального майна Сумської міської ради було висловлено пропозицію викликати представників поліції, зафіксувати наявність речей третіх осіб в орендованих приміщеннях та з`ясувати кому вони належать, з чим представники орендарів відмовились, не надавши при цьому будь-яких зауважень до Акту.

Відповідно до здійсненого позивачем розрахунку, відповідачу нарахована орендна плата за період з квітня 2024 року по січень 2025 року на загальну суму 77 267,41 грн за загальну площу орендованого майна 554,5 кв.м. з розрахунку 7 264,62 грн на місяць.

Перевіривши правильність здійсненого позивачем розрахунку, беручи до уваги встановлені судом обставини того, що відповідач з 06.04.2024 фактично не міг використовувати приміщення площею 167,8 кв.м., колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду, що обгрунтованою до стягнення є сума заборгованості зі сплати орендної плати за період з квітня 2024 року по січень 2025 року, яка становить 53 631,28 грн (5 709,70 грн (за квітень 2024: 1 272,52 грн за 5 днів з 01.04.2024 по 05.04.2024 з розрахунку 7 635,12 грн та 4 437,18 грн за 25 днів з з 06.04.2024 по 30.04.2024 з розрахунку 5 324,62 грн) + 47 921,58 грн (за травень 2024 - січень 2025 рр (9 міс. х 5 324,62 грн )).

Крім того, у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем його грошових зобов`язань, позивач також просив суд стягнути з відповідача 6 172,76 грн пені, нарахованої за загальний період з 01.10.2023 по 31.01.2025.

Статтею 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Право встановити в договорі розмір та порядок нарахування штрафних санкцій надано сторонам частиною 4 статті 231 Господарського кодексу України.

Так, розмір штрафних санкцій відповідно до частини 4 статті 231 Господарського кодексу України встановлюється законом, а в разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в передбаченому договором розмірі. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або в певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

Пунктом 3.8. договору оренди (в редакції Зміни № 3) визначено, що на суму заборгованості Орендаря зі сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожен день прострочення перерахування орендної плати.

Здійснивши перерахунок заявленого до стягнення розміру пені, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про часткове задоволення вимоги позивача про стягнення з відповідача пені, що за розрахунком суду становить 4 657,21 грн.

Щодо вимоги позивача про дострокове розірвання договору та виселення відповідача з нежитлового приміщення, що є об`єктом оренди.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з п. 1 ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

За умовами ст. 615 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом. Внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Умовами п.п. 12.7.2 договору сторони погодили, що договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати становить більше, ніж плата за 3 місяці.

Обгрунтовуючи наявність підстав для дострокового розірвання договору позивач зазначає про несплату відповідачем орендної плати, через що у відповідача наявна заборгованість з оренди за загальний період понад 3 місяці, що за умовами п.п. 12.7.2 договору є підставою для його припинення.

Судом вище встановлено, що відповідач в порушення умов договору оренди не здійснював платежі з орендної плати за загальний період з квітня 2024 по січень 2025 року (10 місяців).

На підставі вищенаведеного, враховуючи, що відповідач у тривалий період, а саме з квітня 2024 по січень 2025 року, неналежно виконує умови договору щодо своєчасної та повної оплати орендної плати, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про наявність правових підстав для дострокового розірвання договору.

Твердження апелянта про те, що договір оренди нерухомого комунального майна №УМКВ-0922 від 29.02.2016 припинив свою дію 01.04.2024, з посиланням на лист від 06.03.2024 № 395 з проханням достроково з 1 квітня 2024 розірвати договір, колегія суддів відхиляє, оскільки з аналізу вказаного листа слідує, що підстави для дострокового розірвання договору в односторонньому порядку відповідачем у ньому не зазначалися. Окрім цього, через 23 дні відповідачем направлено на адресу позивача лист від 29.03.2024 № 421, в якому відповідач просив залишити лист від 06.03.2024 № 395 без розгляду. Інших звернень Орендаря до Орендодавця, в яких ставилося б питання про дострокове розірвання договору Орендарем до матеріалів справи не надано.

Відповідно до ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Положеннями ч.1 ст. 785 ЦК України унормовано, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Судом вище встановлено, що відповідач, фактично частину орендованих ним приміщень, зокрема приміщення адміністративної будівлі площею 167,8 кв.м. (літ. Б-1) повернув позивачу 05.04.2024, тому є вірним висновок суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позову в цій частині.

Щодо позовних вимог в частині виселення відповідача з нерухомого майна за адресою м. Суми, вул. Троїцька буд. 49, загальною площею 386,7 кв.м., а саме: склад площею 229,1 кв.м. (літ. Д-1); гараж площею 23,0 кв.м (літ. К-І); майстерня площею 100,1 кв.м (літ. Л-І); склад площею 19,0 кв.м (літ. М-І); склад площею 15,5 кв.м (літ. Н-І), місцевий господарський суд дійшов обгрунтованого висновку про те, що вказані вимоги підлягають задоволенню.

Таким чином, дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд дійшов висновку, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та ухвалив законне обґрунтоване рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.

Викладені в апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони зводяться виключно до переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну оцінку, та не спростовують правомірних висновків суду першої інстанції про наявність підстав для часткового задоволення позову, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми".

Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини першої статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За результатами перегляду даної справи колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об`єктивно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а також вірно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у даній справі рішення від 20.06.2025 відсутні.

Оскільки доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, скарга задоволенню не підлягає.

Колегія суддів також погоджується із здійсненим судом першої інстанції розподілом судових витрат, а витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги відповідно до статті 129 ГПК України покладаються судом на апелянта, оскільки апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Сумської області від 20.06.2025 у справі №920/20/25 залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми".

Матеріали справи №920/20/25 повернути Господарському суду Сумської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 30.03.2026 після виходу судді Сибіги О.М. з відпустки

Головуючий суддя Г.П. Коробенко

Судді О.М. Сибіга

Г.А. Кравчук