ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 березня 2026 рокум. ОдесаСправа № 915/861/25
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Діброви Г.І.

суддів: Богатиря К.В., Ярош А.І.

розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м. Південноукраїнськ Миколаївської області

на рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 року суддя першої інстанції Ільєва Л.М., повний текст складено 08.12.2025

у справі №915/861/25

за позовом: Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м. Південноукраїнськ Миколаївської області

до відповідача: Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м. Південноукраїнськ Миколаївської області

про стягнення 244 463 грн 15 коп.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції.

03.06.2025 Фізична особа підприємець Лисенко Людмила Олексіївна, м. Південноукраїнськ Миколаївської області звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м.Південноукраїнськ Миколаївської області про стягнення 244463 грн 15 коп., з яких 231905 грн 01 коп. - вартість невід`ємних поліпшень майна, 9889 грн 64 коп. інфляційні втрати, 2668 грн 50 коп. 3% річних.

Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем договору №103/17 (зокрема, п. 11.6), а саме, після припинення оренди майна відповідач не компенсував позивачу вартість відповідних невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів позивача та за згодою орендодавця.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 11.07.2025 позовну заяву Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м.Південноукраїнськ Миколаївської області прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 915/861/25 за правилами спрощеного позовного провадження без виклику учасників справи за наявними у справі матеріалами.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 року у справі №915/861/25 у задоволенні позову Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м.Південноукраїнськ Миколаївської області до Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м.Південноукраїнськ Миколаївської області про стягнення 244 463 грн 15 коп відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м.Південноукраїнськ Миколаївської області про стягнення вартості невід`ємних поліпшень майна є необґрунтованими, не відповідають вимогам чинного законодавства і матеріалам справи, у зв`язку з чим не підлягають задоволенню. Враховуючи те, що у задоволенні позовних вимог відмовлено, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для застосування наслідків спливу строків позовної давності.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Фізична особа підприємець Лисенко Людмила Олексіївна, м.Південноукраїнськ Миколаївської області з рішенням суду першої інстанції не погодилася, тому звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 у справі №915/861/25 повністю і ухвалити нове судове рішення, яким позов Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м.Південноукраїнськ Миколаївської області задовольнити повністю. Стягнути з Комунального підприємства «Житлово експлуатаційне об`єднання» Південноукраїнської міської ради, м.Південноукраїнськ Миколаївської області на користь Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м. Південноукраїнськ Миколаївської області 244463 грн 15 коп. та судовий збір.

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального права та неповним з`ясуванням всіх обставин справи.

Зокрема, Фізична особа підприємець Лисенко Людмила Олексіївна, м. Південноукраїнськ Миколаївської області, зазначив, що відповідач не заперечує здійснення позивачем поліпшень майна в межах ремонту.

Скаржник зауважує, що судом першої інстанції не враховано, що Фізична особа підприємець Лисенко Людмила Олексіївна, м. Південноукраїнськ Миколаївської області подавала до Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м. Південноукраїнськ Миколаївської області звернення про проведення обстеження орендованого приміщення майна, з метою встановлення вже наявного факту здійснення його поліпшення, а не заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, а тому і обов`язок надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень у позивача не виникав.

Також, апелянт зазначає, що судом не прийнято до уваги те, що встановлений законодавством обов`язок надання орендарем заяви та відповідного пакету документів є одним із підготовчих етапів у процедурі надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна і є обов`язковою передумовою для розгляду орендодавцем заяви та документації орендаря, та прийняття відповідного рішення. Зазначений порядок не регулює відносини між орендодавцем та орендарем у ситуації, коли орендодавець погодився щодо ремонту та невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених за результатами такого ремонту, що відбувся до отримання документально оформленої згоди, але у відповідності до умов укладеного договору.

Скаржник зауважує, що судом не взято до уваги те, що у позивача не було потреби і не виникав обов`язок звертатися до орендодавця з відповідною заявою з відповідним пакетом документів, оскільки Фізична особа підприємець Лисенко Людмила Олексіївна, м.Південноукраїнськ Миколаївської області зверталася до відповідача вже після проведення ремонту майна, з метою встановлення вже наявного на той час факту його поліпшення.

Крім цього, апелянт звертає увагу на те, що п. 5.2 міститься в розділі 5 договору №103/17 «Використання амортизаційних відрахувань» та стосується окремого аспекту договірних відносин між позивачем та відповідачем, а саме здійснення поліпшень орендованого майна за рахунок амортизаційних відрахувань. При цьому, під час розгляду судом цієї справи питання нарахування та використання амортизаційних відрахувань, у тому числі їх використання для здійснення поліпшень орендованого майна, взагалі не досліджувалися.

У рішенні суду та документах, наданих відповідачем, відсутня інформація щодо відмови орендодавця в наданні дозволу на здійснення ремонту майна, завдяки якому було покращено його стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі позивачу, після отримання звернення позивача. Натомість, відповідач підтвердив і погодив здійснене позивачем поліпшення майна. Під час проведення позивачем ремонту майна не здійснювалася його реконструкція.

Також, відповідно до п. 11.6 договору №103/17 вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених Фізичною особою підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м.Південноукраїнськ Миколаївської області за згодою Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м. Південноукраїнськ Миколаївської області, компенсується відповідачем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації. Отже, договором №103/17 врегульовано питання визначення кола суб`єктів, які були уповноважені сторонами договору на надання згоди щодо компенсації вартості здійснених невід`ємних поліпшень в залежності від виду проведених робіт (реконструкція чи поточний ремонт).

Визначаючи недоведення позивачем факту наявності різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю орендованого позивачем майна на час його передачі в оренду, як на підставу для відхилення позовних вимог, судом не враховано відсутність у позивача об`єктивної можливості бути обізнаним щодо вартості орендованого приміщення станом на 2018 рік після проведених «поліпшень», оскільки Комунальне підприємство Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м. Південноукраїнськ Миколаївської області і ОСББ «Центральний 5/14» не відображали в балансі початкову вартість майна, його амортизацію, переоцінку та всі інші операції, що впливають на його балансову вартість.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2026 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м. Південноукраїнськ Миколаївської області на рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 у справі №915/861/25, справу вирішено розглядати у спрощеному позовному провадженні без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами в порядку письмового провадження.

11.02.2026 року до Південно-західного апеляційного господарського суду від Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м. Південноукраїнськ Миколаївської області надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просив суд у задоволенні апеляційної скарги на рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 у справі №915/861/25 про стягнення заборгованості відмовити, рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 у справі №915/861/25 залишити без змін.

Комунальне підприємство Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м. Південноукраїнськ Миколаївської області наголошує, що суд першої інстанції правильно вказав про те, що умовами договору та нормами законодавства чітко встановлено порядок вчинення дій Фізичною особою підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м. Південноукраїнськ Миколаївської області, з яким пов`язаний момент виникнення права у орендаря на отримання компенсації за проведені у орендованому майні невід`ємні поліпшення.

Як вважає відповідач, твердження апелянта, що судом не взято до уваги те, що у орендаря не було потреби і не виникав обов`язок звертатися до орендодавця з відповідною заявою і вказаним вище пакетом документів, оскільки позивач зверталася до відповідача вже після проведення ремонту майна, з метою встановлення вже наявного на той час факту його поліпшень, є хибним і може трактуватися як порушення умов договору та вимог закону, що в подальшому позбавляє орендаря права на компенсацію, навіть, якщо поліпшення наявні.

Крім того, відповідач звертає увагу, що п. 6.6. договору оренди наголошено, що згода на проведення або відмова у проведенні поліпшень (реконструкції) орендованого майна надається орендарю на підставі відповідного рішення Южноукраїнської міської ради, однак, жодного рішення про надання згоди на поліпшення вищевказаного майна Южноукраїнська міська рада не приймала.

Комунальне підприємство Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м. Південноукраїнськ Миколаївської області стверджує, що згода на поліпшення державного (комунального) майна є адміністративною процедурою, де саме орендар виступає ініціатором та заявником для отримання вищевказаного рішення.

Так, посилання апелянта на те, що матеріали справи не містять відповідного рішення міської ради є цілком влучним, адже саме орендар і мав би звернутися з клопотанням до міської ради (уповноваженого органу) для його отримання. Вищевказане свідчить знову ж таки про самовільність дій орендаря.

Так, у відповідності до вищевказаного договору, проведення поліпшень вимагає попередньої згоди орендодавця та надання експертного висновку ПКД, а орендар не подавав заяву на здійснення поліпшень, а лише звернувся про обстеження вже виконаних робіт, що ще раз підтверджує недотримання процедури погодження. Саме тому судом першої інстанції у рішенні наголошено, що самі обставини того, що відповідачем було здійснено комісійне обстеження орендованого приміщення на предмет визначення відповідності фактично виконаних робіт обсягам і видам робіт, зазначених в акті виконаних робіт та дефектного акту, не свідчать про надання відповідачем згоди позивачу на здійснення таких поліпшень, оскільки поліпшення орендованого майна має відбуватись після проведення процедури, що чітко визначена законодавством та наданням згоди орендодавця на їх проведення.

В апеляційній скарзі апелянт вказує на те, що умовами договору та нормами Цивільного кодексу чітко встановлено порядок вчинення дій позивача, які у сукупності свідчать про виникнення права у орендаря на отримання компенсації за проведені у орендованому майні невід`ємні поліпшення, проте, такий порядок позивачем при здійсненні поліпшень орендованого майна не дотримано. Матеріали справи не містять доказів надання Комунальним підприємством Житлово-експлуатаційне об`єднання Південноукраїнської міської ради, м. Південноукраїнськ Миколаївської області, як орендарем за договором згоди на проведення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Відзив долучено до матеріалів справи.

Приписи п. 1 ч. 5 ст. 12 Господарського процесуального кодексу України визначають, що малозначними справами є справи, у яких ціна позову не перевищує ста розмірів прожиткового мінімуму (що станом на момент подання позову у даній справі складає 3028 грн.).

В порядку спрощеного провадження за законом підлягають розгляду малозначні справи, і в даному випадку єдиним критерієм для такого розгляду є саме ціна позову. Судова колегія дійшла висновку, що у даному випадку справа №915/861/25 відповідає ознакам малозначної справи за законом, оскільки ціна позову складає 244463 грн 15 коп.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Переглянувши у порядку письмового провадження оскаржуване у справі рішення суду першої інстанції, дослідивши доводи та вимоги апеляційної скарги, правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права України, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м. Південноукраїнськ Миколаївської області на рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 року у справі №915/861/25 не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 року у справі №915/861/25 не потребує скасування, виходячи з наступного.

Господарським судом Миколаївської області та Південно-західним апеляційним господарським судом було встановлено та неоспорено учасниками справи наступні обставини.

06.11.2017 між Комунальним підприємством Житлово-експлуатаційне об`єднання, м.Південноукраїнськ Миколаївської області (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м.Південноукраїнськ Миколаївської області (орендар, позивач) було укладено договір від 06.11.2017 №103/17 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності (далі договір), за змістом якого Комунальне підприємство Житлово-експлуатаційне об`єднання передало, а Фізична особа-підприємець Лисенко Людмила Олексіївна прийняла в тимчасове платне користування нерухоме майно площею 20,20 кв.м (торгівельний об`єкт з продажу непродовольчих товарів магазин одягу), розміщене за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14, під`їзд №7 прим. №VII (далі - майно) (протокол №21 засідання конкурсної комісії по наданню в оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська від 17.10.2017) (п. 1.1 договору).

Стан майна на момент укладення договору (коротка технічна характеристика стану майна) визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком орендодавця і орендаря щодо проведення поточного та капітального ремонту (п. 1.3. договору).

Відповідно до п. 2.1. договору орендар вступає у строкове платне користування майно у термін, указаний у договорі, одночасно із підписанням сторонами договору та акта приймання передачі вказаного майна, який є невід`ємною частиною договору.

Передача нерухомого майна в оренду не надає орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається територіальна громада, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.2. договору).

Відповідно до п. 5.1. договору амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. У разі оренди будівель і споруд передбачені законодавством амортизаційні відрахування на орендоване майно нараховуються орендарем і в першочерговому порядку використовуються ним на повне відновлення орендованих основних фондів.

Згідно з п. 5.2. договору поліпшення орендованого майна, здійсненні за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю територіальної громади. Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за № 1123/12997.

Відповідно до п. 6.1. договору орендар зобов`язується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов договору.

Згідно з п. 6.5. договору орендар зобов`язується за власні кошти проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасаду приміщень будинку, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування орендованого приміщення, підтримувати її в належному стані. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень.

Згідно з п. 6.6. договору згода на проведення або відмова у проведені поліпшень (реконструкції) орендованого майна надається орендарю на підставі відповідного рішення Южноукраїнської міської ради.

Відповідно до п. 7.1. орендар має право використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та в межах, визначених чинним законодавством України і умовами цього договору.

Згідно з п. 8.2. договору у разі здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого майна орендодавець зобов`язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень. Відшкодовувати орендарю у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

За положенням п. 9.1. договору орендодавець має право контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання майна, переданого в оренду за цим договором.

В п. 11.1. договору передбачено, що цей договір набирає чинності з моменту підписання та застосовується до відносин, що виникли з 06.11.2017 до 30.09.2020.

Реорганізація орендодавця або перехід права власності на орендоване майно третім особам не є підставою для зміни або припинення чинності цього договору, і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників), за винятком випадків приватизації орендованого майна орендарем (ФОП Лисенко Л.О.) (п. 11.4. договору).

Відповідно до п. 11.5. договору чинність цього договору припиняється внаслідок, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до п. 11.6. договору у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід`ємне поліпшення комунальною власністю територіальної громади міста. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсується орендодавцем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації.

Додатками до договору відповідно до п.12 договору є: додаток № 1 розрахунок орендної плати; додаток № 2.2 А.2-Б розрахунки вартості експлуатаційних витрат; додаток № 3 розрахунок обсягів та вартості надання послуг ТПВ.

Договір підписаний сторонами та скріплений печаткою Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області.

06.11.2017 між Комунальним підприємством Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м. Південноукраїнськ Миколаївської області складено та підписано акт прийому передачі орендованого приміщення, яке розташоване за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14, №VII, загальною площею 20,2 кв.м.

12.04.2019 Фізична особа-підприємець Лисенко Людмилою Олексіївною, м. Південноукраїнськ Миколаївської області звернулась із заявою до директора Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області Гульман З.С., в якій просила провести обстеження орендованого приміщення, що знаходиться за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14, прим. №VII, з метою встановлення факту його поліпшення до підписання договору оренди та після проведення поточного ремонту вказаного приміщення для влаштування магазину, а також затвердження кошторису поліпшення. Додатками до вказаної заяви є: договір № 103/17, акт прийому передачі від 06.11.2017, акт № 1 приймання виконання будівельних робіт за листопад 2018 року, дефектний акт на виконання поточного ремонту.

Позивач вказує, що відповідно до акту № 1 приймання виконаних будівельних робіт і підсумкової відомості ресурсів за листопад 2018 року, витрати на поліпшення майна склали 231905 грн 01 коп., у тому числі: вартість матеріалів, виробів та конструкцій 111522 грн 59 коп.; заробітна плата 112714 грн 23 коп.; вартість експлуатації машин 7668 грн 19 коп.

Листом Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області від 11.05.2019 повідомлено Фізичну особу-підприємця Лисенко Людмилою Олексіївною, м. Південноукраїнськ Миколаївської області про проведення комісійного обстеження орендованого приміщення №VII п.№7 по пр-т Незалежності, 14 на предмет визначення відповідності фактично виконаних робіт та обсягах і видах робіт зазначених в акті виконаних робіт та дефектному акті. З вказаним листом Комунальне підприємство Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області направило Фізичній особі-підприємцю Лисенко Людмилі Олексіївні, м. Південноукраїнськ Миколаївської області оформлений відповідними фахівцями Комунального підприємства акт виконаних робіт по вказаному приміщенню.

Як вказує позивач, здійснення ним поліпшень та ремонту майна, а також збільшення вартості майна підтверджується висновками експерта, ФОП Полупаненко М.М. (діє на підставі Сертифіката суб`єкта оціночної діяльності від 04.12.2023 №656/2023, виданого Фондом Державного майна України та відповідно до договору від 16.01.2024 №6/01/006, укладеного з ФОП Лисенко Л.О.). Відповідно до звіту, складеного зазначеним експертом 26.01.2024, станом на 24.01.2024, ринкова вартість майна становила 245 317 грн.

Рішенням Южноукраїнської міської ради Миколаївської області від 03.10.2019 №1659 (55 сесії 7 скликання) вирішено списати з балансу Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області об`єкт нерухомого майна, до складу якого входить і майно, та передати його в управління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Центральний 5/14. Вказане підтверджується актом про списання багатоквартирного будинку з балансу від 03.07.2019, що міститься в матеріалах справи.

Відповідно до акту приймання-передачі документації багатоповерхового житлового будинку по бульвару Шевченка 5/пр. Незалежності, 14, за висновком комісії: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Центральний 5/14 прийнято встановлену даним актом технічну документацію на житловий будинок; Комунальним підприємством Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області припинено надання послуг по вивезенню ТПВ та управлінню даного житлового будинку з прибудинковою територією з 01.11.2019.

В подальшому 01.11.2019 між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку Центральний 5/14 (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м. Південноукраїнськ Миколаївської області (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна №01/11/19, за умовами якого орендодавець зобов`язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування індивідуально визначене нерухоме майно для використання згідно умов договору; місцезнаходження об`єкту оренди: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14; загальна площа - 20,2 кв.м, об`єкт оренди передається орендарю для використання під торгівельний об`єкт з продажу непродовольчих товарів (магазин одягу) (п.п. 1.1.- 1.4. договору).

Договір вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди по всіх істотних умовах договору та вводиться в дію з 01.11.2019. Договір укладено до 31.12.2020 включно (п.п.2.1., 2.2. договору).

Відповідно до п. 2.4. договору продовження строку дії договору на новий строк можливо виключно у випадку укладення сторонами відповідної додаткової угоди до даного договору.

Відповідно до акту прийому-передачі в оренду майна, що належить до власності Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Центральний 5/14 за договором №01/11/19 від 01.11.2019, який підписаний сторонами договору, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Центральний 5/14 передало, а Фізична особа-підприємець Лисенко Людмила Олексіївна прийняла в строкове платне користування приміщення загальною площею 20,2 кв.м., що знаходиться за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, пр-т Незалежності, 14.

З матеріалів справи вбачається, що 29.11.2023 між Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Центральний 5/14 (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м. Південноукраїнськ Миколаївської області (орендар) було укладено додаткову угоду № 4 до договору оренди нерухомого майна №01/11/19 від 01.11.2019, відповідно до якої внесено зміни до умов договору та, зокрема п.2. викладено в наступній редакції: п.2.2. договір укладено з 01.01.2024 по 31.12.2024. По закінченню терміну дії договору, у разі відсутності підстав для розірвання договору, дія даного договору оренди нерухомого майна подовжується ще на один календарний рік.

Надалі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Центральний 5/14 повідомило Лисенко Людмилу Олексіївну про припинення дії договору оренди нежитлового приміщення та додаткової угоди у зв`язку із закінченням терміну оренди нежитлового приміщення з 31.12.2024, що підтверджується повідомленням вих. №1 від 25.11.2024 про припинення дії договору оренди нежитлового приміщення.

За ствердженнями позивача, всупереч положенням договору №103/17 (зокрема, п. 11.6) після припинення оренди майна Комунальне підприємство Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області не компенсувало Фізичній особі-підприємцю Лисенко Людмилі Олексіївні, м. Південноукраїнськ Миколаївської області вартість відповідних невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця.

26.03.2025 Фізична особа-підприємець Лисенко Людмила Олексіївна, м. Південноукраїнськ Миколаївської області звернулась до Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області із претензією від 26.03.2025 №1 щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень майна на суму 231905 грн 01 коп.

З відповіді на претензію Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області від 07.05.2025 №569, адресованій Фізичній особі - підприємцю Лисенко Людмилі Олексіївні, м.Південноукраїнськ Миколаївської області, вбачається, що останньою не було дотримано процедури надання орендарю згоди орендодавця комунального майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна, зазначаючи, що Фізичною особою - підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м. Південноукраїнськ Миколаївської області не було зібрано та подано вичерпний перелік документів, не було складено графіку виконання робіт і не подано орендодавцю, тощо. Також в листі зазначено, що жодного рішення про надання згоди на поліпшення майна Южноукраїнська міська рада не приймала. Окрім того, Комунальне підприємство Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області не є стороною договору оренди №103/17 від 06.11.2017, не є орендодавцем чи власником майна, зазначеного у договорі; усі права та обов`язки щодо володіння майна перейшли до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Центральний 5/14. Комунальне підприємство Житлово-експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області у відповіді повідомляє, що не вбачає підстав для задоволення вимог, вказаних у претензії та відмовляє у зазначеній вимогі.

Як вказує позивач, в результаті здійснення Фізичною особою - підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м.Південноукраїнськ Миколаївської області невід`ємних поліпшень майна було збільшено його вартість і корисність, можливий строк експлуатації та економічні вигоди від його використання, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі, а також враховуючи згоду Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об`єднання, м.Південноукраїнськ Миколаївської області на проведення таких поліпшень, отже вважає, що відповідач зобов`язаний відшкодувати позивачу понесені нею витрати на невід`ємні поліпшення майна у розмірі 231 905 грн 01 коп., що обумовило звернення позивача до суду з даним позовом.

Інших належних та допустимих доказів матеріали справи не містять.

Предметом спору у даній справі є встановлення обставин на підтвердження або спростування підстав для стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості вартості невід`ємних поліпшень майна, здійснених за рахунок власних коштів позивача у загальному розмірі 244 463 грн 15 коп.

Норми права, які регулюють спірні правовідносини, доводи та мотиви відхилення аргументів, викладених скаржником в апеляційній скарзі, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції.

За загальними положеннями цивільного законодавства, зобов`язання виникають з підстав, зазначених у ст. 11 Цивільного кодексу України. За приписами ч. 2 цієї ж статті підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти. Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є дії осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також дії, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.205 Цивільного кодексу України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 207 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Як убачається зі змісту ст. 626, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Зобов`язання, в свою чергу, за вимогами ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст. 638 Цивільного кодексу України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За ст. 509 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ч. 1 ст. 598 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Зокрема, зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (ст. 599 Цивільного кодексу України).

Так, як вбачається з п. 1.1. спірного договору орендар користується на умовах тимчасового платного користування нерухомим майном, розміщеним за адресою: м. Южноукраїнськ Миколаївської області, пр-т Незалежності, 14 під`їзд №7 прим. № VII, на підставі протоколу №21 засідання конкурсної комісії по наданню в оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська від 17.10.2017.

Згідно п. 1.3. договору оренди стан майна на момент укладення договору (коротка технічна характеристика стану майна) визначається в акті приймання передачі за узгодженим висновком орендодавця і орендаря щодо проведення поточного та капітального ремонту.

Як вбачається з п. 6.5. договору, орендар зобов`язується за власні кошти проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасаду приміщень будинку, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування орендованого приміщення, підтримувати її в належному стані. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень.

Так, з матеріалів справи вбачається, що на підставі звернення позивача 12.04.2019 про проведення обстеження орендованого приміщення майна з метою встановлення факту його поліпшення, відповідачем було проведено обстеження орендованого майна та оформлено акт виконаних робіт, який підтверджує фактично виконані роботи.

Пунктом 9.1. договору передбачено, що орендодавець має право контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання майна, переданого в оренду за цим договором.

Отже, відповідачем як орендодавцем зафіксовано фактичний обсяг виконаних робіт орендарем поточного ремонту орендованого приміщення у відповідності до умов п. 6.5. та п. 9.1. договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 773 Цивільного кодексу України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Водночас, за приписами статті 776 Цивільного кодексу України, зокрема, передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов`язання належить боржнику, якщо інше не встановлене договором.

Так, суд апеляційної інстанції враховує, що сторонами договору в п. 5.2. договору узгоджено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за №1123/12997.

Отже, умовами договору та нормами законодавства чітко встановлено порядок вчинення дій позивача, з якими пов`язаний момент виникнення права у орендаря на отримання компенсації за проведені у орендованому майні невід`ємні поліпшення.

Разом з тим, згідно з п. 2, 3 Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03 жовтня 2006 року № 1523, що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 18 жовтня 2006 року за № 1123/12997 (із змінами), на який міститься посилання в спірному договорі оренди, процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: подання заяви і пакета документів орендарем; розгляд заяви і документації орендаря; прийняття відповідного рішення. Для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву та такий пакет документів:

1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення;

2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;

3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності);

4) довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;

5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди;

6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

Пунктом 4 Порядку передбачено, що інформація про доцільність здійснення невід`ємних поліпшень надається на підставі наданих орендарем документів, у разі оренди цілісного майнового комплексу, будівлі або споруди органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном (за його наявності), а в разі оренди приміщень, частин будівель і споруд - цим самим органом або за його дорученням чи за його

відсутності - балансоутримувачем.

Відповідно до п.п. 8-10 Порядку згода на здійснення поліпшень надається з урахуванням висновків комісії та умов договору у формі листа орендодавця орендарю, у якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна. У листі вказується на необхідність першочергового використання амортизаційних відрахувань на орендоване майно для здійснення поліпшень, які збільшують вартість орендованого державного майна. Після отримання згоди орендар складає графік виконання робіт і подає його орендодавцю. Після здійснення дозволених орендарю невід`ємних поліпшень орендар надає інформацію орендодавцю про завершення виконання робіт з поданням копій, підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.

Наразі, як вірно встановлено місцевим господарським судом, в матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази того, що позивачем дотримані усі вище перелічені етапи процедури надання орендодавцем комунального майна згоди на здійснення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна, зокрема: відсутні докази звернення позивача у встановленому порядку до орендодавця з відповідною заявою і наданням останньому вказаного вище в Порядку відповідного пакету документів.

Скаржником не спростовано ненадання ним пакету документів для отримання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна та ненадання відповідачем згоди на здійснення вказаних поліпшень.

Окрім того, суд апеляційної інстанції зауважує, що в п. 6.6. договору оренди сторонами узгоджено, що згода на проведення або відмова у проведені поліпшень (реконструкції) орендованого майна надається орендарю на підставі відповідного рішення Южноукраїнської міської ради, проте, апелянтом до матеріалів справи не надано відповідного рішення міської ради.

Також, відповідач при розгляді місцевим господарським судом цієї справи підтвердив, що таке рішення Южноукраїнською міською радою не приймалось.

Таким чином, суд апеляційної інстанції вважає, що судом першої інстанції вірно встановлено, що умовами договору та нормами Цивільного кодексу України визначено порядок вчинення дій позивача, які у сукупності свідчать про виникнення права у орендаря на отримання компенсації за проведені у орендованому майні невід`ємні поліпшення, проте такий порядок позивачем при здійсненні поліпшень орендованого майна не дотримано, а матеріали справи не містять доказів надання Комунальним підприємством Житлово експлуатаційне об`єднання, як орендарем за договором, згоди на проведення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого майна, так і погодження здійснення таких поліпшень на підставі відповідного рішення міської ради.

Доводи скаржника про те, що відповідачем було здійснено комісійне обстеження орендованого приміщення на предмет визначення відповідності фактично виконаних робіт обсягам і видам робіт, зазначених в акті виконаних робі та дефектному акту, суд апеляційної інстанції відхиляє, оскільки відповідний акт не свідчать про надання відповідачем згоди позивачу на здійснення таких поліпшень, та поліпшення орендованого майна має відбуватись після проведення процедури, яка чітко визначена законодавством та наданням згоди орендодавцем на їх проведення, чого не було встановлено судом першої інстанції, відносно спірного об`єкту.

З урахуванням викладеного, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку, що позивачем не доведено факт здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, у відповідності з умовами договору оренди № 103/17, а також відповідно до вищевказаного Порядку після надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень.

Крім того, в п. 11.6. договору сторони узгодили, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід`ємне поліпшення комунальною власністю територіальної громади міста. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсується орендодавцем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації.

Згідно з ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (чинний на момент укладення та дії спірного договору), якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Зміст цієї норми свідчить про те, що орендар має право на компенсацію не вартості поліпшень (будівельних матеріалів, робіт з капітального ремонту та реконструкції), а на компенсацію йому різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі в оренду. Наведений правовий висновок щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого комунального/державного майна викладений по постанові Верховного Суду від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.

Суд першої інстанції, на підставі належних та допустимих доказів, наданих позивачем, вірно зазначив, що наявні в матеріалах справи докази не дозволяють встановити обставини щодо збільшення вартості орендованого майна, зокрема, наявності різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю орендованого позивачем майна на час його передачі в оренду.

Так, з наданої позивачем до позову копії акту №1 приймання виконаних будівельних робіт і підсумкової відомості ресурсів за листопад 2018 року вбачається лише вартість матеріалів, виробів та конструкцій 111522 грн 59 коп., заробітна плата 112714 грн 23 коп. та вартість експлуатації машин 7668 грн 19 коп., але це не вказує на вартість орендованого майна станом на після проведення поліпшень. До того ж, вартість ремонту орендованого майна не підлягає компенсації, як відшкодування вартості невід`ємних поліпшень.

При цьому, суд апеляційної інстанції враховує правову позицію Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду викладену в постанові від 24.02.2021 року у справі №905/435/19, зокрема, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди.

Щодо посилань позивача на те, що здійснення ним поліпшень та ремонту майна, а також збільшення вартості майна підтверджується висновками експерта ФОП Полупаненко М.М. (діє на підставі сертифіката суб`єкта оціночної діяльності від 04.12.2023 №656/2023, виданого Фондом Державного майна України та відповідно до договору від 16.01.2024 №6/01/006, укладеного з ФОП Лисенко Л.О.) судом першої інстанції зауважено, що відповідно до звіту, складеного зазначеним експертом 26.01.2024, станом на 24.01.2024 ринкова вартість майна становила 245317,00 грн, у той час як відповідно до п. 1.1 договору №103/17 станом на 31.07.2017 вона дорівнювала 22291,00 грн. Між тим, вказаний звіт не підтверджує вартість орендованого позивачем приміщення станом на 2018 рік після проведених поліпшень, про які вказує позивач.

Отже, суд апеляційної інстанції вважає, що скаржником не доведено факту наявності різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю орендованого позивачем майна на час його передачі в оренду.

До того ж, суд відхиляє доводи апелянта щодо права позивача вимагати відшкодування відповідачем вартості здійснених поліпшень після закінчення строку дії договору оренди нерухомого майна №01/11/19 від 01.11.2029 року, укладеного між ОСББ Центральний 5/14 та Фізичною особою підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м. Південноукраїнськ Миколаївської області, оскільки вказаний договір не є продовженням дії спірного договору оренди №103/17, укладеного між позивачем та відповідачем в межах діючого на час його укладення законодавства в сфері оренди комунального майна. Відтак, спірний договір оренди №103/17 між позивачем та відповідачем припинився з моменту укладення між ОСББ Центральний 5/14 та Фізичною особою підприємцем Лисенко Людмилою Олексіївною, м. Південноукраїнськ Миколаївської області договору оренди нерухомого майна №01/11/19 від 01.11.2029 року, після списання згідно з рішенням Южноукраїнської міської ради від 03.10.2019 року №1659 з балансу Комунального підприємства Житлово експлуатаційне об`єднання, м. Південноукраїнськ Миколаївської області житлового будинку, розташованого на проспекті Незалежності 14/бульвар Шевченка, 5 у місті Южноукраїнську.

В свою чергу, за умови дотримання позивачем процедури отримання згоди на здійснення поліпшень орендованого майна, позивач мав право ініціювати перед відповідачем питання щодо можливості відшкодування вартості таких поліпшень, після припинення дії спірного договору ще у листопаді 2019 року, а не після припинення правовідносин між позивачем та ОСББ Центральний 5/14.

Крім того, навіть за умови встановлення судом відповідної різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на час його передачі відповідачем в оренду позивачу, вартість таких поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, у будь-якому випадку не підлягає компенсації відповідачем.

Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст. 78 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Тлумачення змісту ст.79 Господарського процесуального кодексу України свідчить про те, що ця стаття покладає на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 16.02.2021 у справі №927/645/19.

Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови ВС від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою ВС у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п.1 ст.32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Надаючи оцінку всім доказам та доводам позивача у їх сукупності із застосуванням стандарту доказування «вірогідності доказів», судова колегія доходить висновку про те, що докази, надані позивачем на підтвердження існування обставин для стягнення з відповідача грошових коштів у розмірі є такими, що не відповідають таким стандартам і останній не довів ані місцевому господарському суду, ані суду апеляційної інстанції належними засобами доказування наявність обставин для їх стягнення.

Отже, враховуючи вищевикладені обставини, оцінивши наявні у справі докази, судова колегія вважає, що позивачем не доведено належними, допустимими та вірогідними доказами підстав для покладення на відповідача обов`язку щодо відшкодування позивачу в якості вартості невід`ємних поліпшень коштів в сумі 231 905 грн 01 коп.

В свою чергу, у зв`язку з відсутністю у відповідача зобов`язання з відшкодування вартості невід`ємних поліпшень, що свідчить про відсутність прострочення у відповідача виконання грошового зобов`язання, а тому відсутні підстави для застосування положень ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України стосовно нарахування 3% річних та інфляційних втрат, що заявлені до стягнення.

Враховуючи те, що у задоволенні позовних вимог відмовлено, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для розгляду питання щодо застосування наслідків спливу строків позовної давності, яке розглядається судом тільки у випадку встановлення підстав для задоволення заявлених позовних вимог.

Тому колегія суддів вважає, що у даному випадку суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, вірно застосував положення національного законодавства, надав вірну оцінку спірним правовідносинам у контексті зазначених норм, у зв`язку із чим оскаржуване рішення, яке переглядалося в апеляційному порядку, є правомірним, а доводи Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м. Південноукраїнськ Миколаївської області, викладені в апеляційній скарзі, є такими, що не спростовують наведених висновків господарського суду першої інстанції, а, відтак, підстави для скасування чи зміни судового рішення у даному випадку відсутні.

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим визнається рішення суду, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.

За таких обставин, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м. Південноукраїнськ Миколаївської області не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 року у справі №915/861/25 відповідає обставинам справи та вимогам закону і достатніх правових підстав для його скасування не вбачається.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фізичної особи підприємця Лисенко Людмили Олексіївни, м. Південноукраїнськ Миколаївської області на рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 у справі №915/861/25 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Миколаївської області від 08.12.2025 року у справі №915/861/25 залишити без змін.

Постанова суду є остаточною і не підлягає оскарженню, крім випадків, передбачених у п.2 ч. 3 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 23.03.2026 року.

Головуючий суддя Г.І. Діброва

Судді К.В. Богатир

А.І. Ярош