ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 березня 2026 року

м. Київ

cправа № 918/1031/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. 0. - головуючий, Мачульський Г. М., Случ 0. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 (суддя Торчинюк В. Г.), додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18.03.2025 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 (Бучинська Г. Б. - головуючий, судді Василишин А. Р., Філіпова Т. Л.) у справі

за позовом заступника керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради

до: 1) Фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни,

2) ОСОБА_1

про усунення перешкод у праві користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

(у судове засідання з`явилися: прокурор Ковальчук О. І., представники: відповідача 1 - Гуль Н. В., відповідача 2 - Януль В. С.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У листопаді 2024 року заступник керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни та ОСОБА_1 , у якому просив:

Зобов`язати ОСОБА_1 усунути перешкоди Рівненській міській раді у праві користування та розпорядження земельною ділянкою площею 18 кв. м з кадастровим номером :01:026:0069, шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва торгового павільйону площею 7,4 кв. ;

Скасувати державну реєстрацію права приватної власності за Зубик Н. Ф. на об`єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 7, 4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна;

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 18 кв. м з кадастровим номером :01:026:0069, укладений 07.06.2019 між Рівненською міською радою та Зубик Н. Ф. ;

Зобов`язати Зубик Н. Ф. повернути Рівненській міській раді земельну ділянку площею 18 кв. м з кадастровим номером :01:026:0069.

Позов мотивований тим, що будучи обізнаною про відмову у поновленні права оренди, за відсутності документів, що посвідчують право власності на об`єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 7,4 кв.м. по АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 розробила технічний паспорт на нього, з якого вбачається, що він розміщений на земельній ділянці з к.н. :01:026:0069. Також, даному об`єкта не присвоювалася поштова адреса, що підтверджується інформацією Рівненської міської ради №05-01-3762/24-8275/24 від 14.10.2024.

Торговий павільйон площею 7,4 кв.м. було самочинно збудовано на земельній ділянці комунальної власності з к.н. :01:026:0069, що не була відведена для цієї мети, так як остання надавалася в оренду ФОП ОСОБА_1 для розміщення тимчасової споруди (кіоску), а не для будівництва та обслуговування об`єкта нерухомого майна. Таким чином, ОСОБА_1 не набула право власності на торговий павільйон у визначений законом спосіб, а тому не могла розпорядитися ним як об`єктом нерухомого майна, а саме відчужити його Зубик Н.Ф. оскільки, ОСОБА_1 та Зубик Н.Ф. не набули право власності на самочинно збудований об`єкт - торговий павільйон, земельна ділянка з к.н. :01:026:0069 не могла бути передана в користування Зубик Н.Ф. на неконкурентних засадах.

Таким чином, внаслідок самочинного будівництва (без відповідних погоджувальних та дозвільних документів) приміщення площею 7,4 кв. м на земельній ділянці комунальної форми власності, що не була відведена для цієї мети, порушено права власника земельної ділянки - територіальної громади міста Рівне в особі Рівненської міської ради щодо користування, володіння, розпорядження земельною ділянкою під об`єктом самочинного будівництва.

З огляду на викладене, первісна державна реєстрація права власності на приміщення за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер - 101) та подальша його перереєстрація за Зубик Н.Ф. прийняті за відсутності належних правових підстав, порушує встановлений чинним законодавством порядок проведення державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна. Таким чином, укладений договір оренди землі між Рівненською міською радою та Зубик Н.Ф. від 07.06.2019 підлягає визнанню недійсним, а земельна ділянка поверненню власнику - Рівненській міській раді.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, ФОП ОСОБА_1, на підставі рішень Рівненської міської ради (№600 від 26 грудня 2001 року «Про вилучення та надання земельних ділянок під встановлення кіосків, павільйонів та кіосків з літніми майданчиками», №296 від 17 квітня 2003 року «Про оформлення права на оренду земельних ділянок під тимчасові споруди», №1049 від 27 жовтня 2004 року «Про оформлення права на оренду земельних ділянок під малі архітектурні форми для здійснення підприємницької діяльності», №1718 від 27 липня 2008 року «Про продовження права оренди земельних ділянок під малі архітектурні форми для здійснення підприємницької діяльності», №3383 від 08 квітня 2010 року «Про продовження права оренди земельної ділянки на АДРЕСА_3 під малу архітектурну форму для здійснення підприємницької діяльності», №3282 від 26 вересня 2013 року «Про поновлення договору оренди земельної ділянки на АДРЕСА_3 (у районі центрального ринку)» та укладених з Рівненською міською радою договорів (від 29 січня 2002 року, 10 червня 2003 року, 31 грудня 2004 року, 08 грудня 2008 року, 22 липня 2010 року, 08 листопада 2013 року) була орендарем земельної ділянки з к.н. :01:026:0069, яка надавалась їй для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи.

Згідно умов укладених договорів в оренду передається земельна ділянка для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи. Цільове призначення земельної ділянки - для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи.

В матеріалах справи міститься Акт переносу в натуру меж земельної ділянки підприємця ОСОБА_1 АДРЕСА_3 від 17 листопада 2008 року, який складено за участі Спеціаліста 1-ї категорії РМБТІ, Начальника управління Держкомзему міста Рівного та землекористувача. В акті вказано, що на збереження передано межові знаки, якими закріплені перенесені в натуру (на місцевість) межі земельної ділянки, виділеної для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд в м.Рівне, АДРЕСА_3.

Відповідно до пункту 3 Договору оренди від 08 грудня 2008 року на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна.

Рішенням Рівненської міської ради №3383 від 08 квітня 2010 року вирішено продовжити на три роки право оренди земельної ділянки, площею 18 m2 (в районі центрального ринку) з числа забудованих земель житлової та громадської забудови міста суб`єкту підприємницької діяльності ОСОБА_1 для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи.

Пунктом 3 Договору оренди від 22 липня 2010 року передбачено, що на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна.

Згідно з пунктом 1 рішення Рівненської міської ради за №3282 від 26 вересня 2013 року «Про поновлення договору оренди земельної ділянки на АДРЕСА_3 (у районі центрального ринку)», вирішено поновити ФОП ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки площею 18 m2 на АДРЕСА_3 (у районі центрального ринку) з числа земель, які надані їй в оренду (договір оренди землі від 23 вересня 2010 року №82). Договір оренди поновити на п`ять років для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи).

У пункті 3 Додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 08 листопада 2013 року сторонами було погоджено, що на земельній ділянці знаходиться кіоск.

Акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 28 жовтня 2013 року містить інформацію про те, що земельна ділянка площею 0,0018 га передається в оренду на 5 років для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в м.Рівному на АДРЕСА_3 (у районі центрального ринку).

03 квітня 2014 року ФОП ОСОБА_1 було видано паспорт прив`язки на розміщення стаціонарної тимчасової споруди (кіоск з реалізації товарів промислової групи) по АДРЕСА_3 (в районі Центрального ринку) в м. Рівне з реєстраційним номером №01 -ТС/2803.04.2024.

Паспорт прив`язки був дійсний (з урахуванням продовжень) до 08 листопада 2018 року. Площа тимчасової споруди - кіоску, на яку видавався паспорт прив`язки за №01 -ТС/28 становила - 6,50 кв.м. (лист Рівненської міської ради №05-01-3762/24- 8275/24 від 14 жовтня 2024 року).

При цьому, прокурор зазначає, що дозвільні документи на розміщення тимчасової споруди - кіоску до 03 квітня 2014 року ФОП ОСОБА_1 не видавалися (лист Рівненської міської ради №05- 01-3855/24-84 від 21 жовтня 2024 року).

Рішенням Рівненської міської ради №4982 від 27 вересня 2018 року ФОП ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди землі від 08 листопада 2013 року.

Відповідно до вказаного рішення Рівненської міської ради припинено право оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у зв`язку з тим, що кіоск розміщений на частині дворової території будинку АДРЕСА_2 .

В матеріалах справи міститься технічний паспорт №326 від 23 жовтня 2018 року, виданий ФОП Дорощук Б.А. та витяг про реєстрацію договору оренди землі №14731165 від 16 грудня 2013 року.

З технічного паспорту вбачається, що замовником технічної інвентаризації є ОСОБА_1. Даний торговий павільйон знаходиться на земельній ділянці площею 18 кв.м. з к.н. :01:026:0069, рік побудови якого вказано - 1991; фундамент - бетон, метал.

Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 08 листопада 2018 року на підставі рішення державного реєстратора управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради №44008010 від 13 листопада 2018 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - торговий павільйон загальною площею 7,4 кв.м. по АДРЕСА_1 та присвоєно реєстраційний номер - 101 /т.1, а.с.17/.

15.11.2018 між ОСОБА_1 (продавець) та Зубик Н.Ф. (покупець) укладено договір купівлі-продажу торгового павільйону, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Дядковою О.М. за №1216 /т.1, а.с.23 - 25/.

Відповідно до пункту 2.1. договору продаж предмета договору, за взаємною згодою сторін вчинено за 1 1 1800 грн.

15.11.2018 за Зубик Н.Ф. зареєстровано право власності на торговий павільйон площею 7,4 кв.м. з реєстраційним номером 101, що знаходиться по АДРЕСА_1 , а саме на земельній ділянці з к.н. :01:026:0069.

Рішенням Рівненської міської ради №5707 від 14 березня 2019 року «Про передачу громадянці Зубик Н.Ф. в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_3 (у районі центрального ринку), на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна» передано громадянці Зубик Н.Ф. в оренду на п`ять років земельну ділянку площею 18 m2 на АДРЕСА_3 (у районі центрального ринку) з кадастровим номером :01:026:0069 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи).

07 червня 2019 року між Рівненською міською радою та Зубик Наталією Федорівною укладено договір оренди землі вказаної земельної ділянки. На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна (пункт 3 договору) /т.1, а.с.58/.

05 липня 2024 року за заявою Зубик Н.Ф. Рівненським науково-дослідним експертно-криміналістичним центром МВС України було складено висновок експертного дослідження №ЕД-19/118-24/6544-БТ. Судовим експертом О.В. Соловей зроблено наступні висновки:

1. Об`єкт торговий павільйон загальною площею 7,4 m2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (індексний номер 44008010 від 13 листопада 2018 року), що розташований на земельній ділянці Рівненської міської територіальної громади загальною площею 18 m2 по АДРЕСА_3 (у районі центрально ринку з кадастровим номером :01:026:0069) є нерухомим майном.

2. Об`єкт торговий павільйон загальною площею 7,4 m2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (індексний номер 44008010 від 13 листопада 2018 року), що розташований на земельній ділянці Рівненської міської територіальної громади загальною площею 18 m2 по АДРЕСА_3 (у районі центрально ринку з кадастровим номером :01:026:0069) відповідає основним характеристикам та відомостям, які зазначені в технічному паспорті №326 від 23 жовтня 2018 року /т.1, а.с.63-68/.

Листом №05-01-3762/24-8275/24 від 14 жовтня 2024 року Рівненська міська рада повідомила прокурора про наступне:

1. Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради, що є уповноваженим, органом з присвоєння адрес на території Рівненської міської територіальної громади, рішень щодо присвоєння адреси торговому павільйону, що розташований по АДРЕСА_1 не приймалось.

2. Між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 було укладено додатковий договір про поновлення договору оренди землі від 08 листопада 2013 року щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 18 кв.м. на АДРЕСА_3 (в районі центрального ринку) (кадастровий номер земельної ділянки :01:026:0069) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи).

Рішенням Рівненської міської ради від 27 вересня 2018 року №4982 відмовлено в поновленні ОСОБА_1 договору оренди землі на АДРЕСА_3 (в районі центрального ринку) (кадастровий номер земельної ділянки :01:026:0069).

Відповідно до вищевказаного рішення Рівненської міської ради припинено право оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

3. На підставі рішення Рівненської міської ради від 14 березня 2019 року №5707 між Рівненською міською радою та Зубик Н.Ф. 07 червня 2019 року укладено договір оренди земельної ділянки площею 18 кв.м. з к.н. :01:026:0069 з строком дії на 5 років. На даний час, підготовлено проект рішення Рівненської міської ради про укладення з Зубик Н.Ф. договору на новий строк /т.1, а.с.18/.

Листом №05-01-3855/24-84 від 21 жовтня 2024 року Рівненська міська рада повідомила прокурора , що Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради паспорти прив`язки ТС ОСОБА_1 в порядку встановленому наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21 жовтня 2011 року №244 від 03 квітня 2014 року не надавалися. Договір на право тимчасового користування землею ( в тому числі на умовах оренди) від 29 січня 2002 року №20 було укладено на підставі рішення Рівненської міської ради від 26 грудня 2001 року №600 для обслуговування торгового кіоску з реалізації товарів непродовольчої групи. Відомості щодо здійснення ОСОБА_1 будівництва торгового павільйону по АДРЕСА_3 в м. Рівному у Рівненській міській раді відсутні. Згідно із планом земельної ділянки доданого до заяви ОСОБА_1 про надання в користування земельної ділянки, на підставі якої Рівненською міською радою прийнято рішення від 26 грудня 2001 року №600, на земельній ділянці по АДРЕСА_3 в м. Рівне, розміщено кіоск.

Листом №50-56-8894вих24 від 25 жовтня 2024 року Рівненська окружна прокуратура повідомила Рівненську міську раду про наявність підстав для вжиття заходів до захисту інтересів держави в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

У відповідь Рівненська міська рада своїм листом №05-01-4061/24-8740/24 від ЗО жовтня 2024 року зазначила, що Рівненською міською радою чи її виконавчими органами не вчинялися заходи реагування. У разі встановлення підстав для реалізації представницьких повноважень в інтересах Рівненської міської ради щодо вчинення вказаних у листі дій, Рівненська міська рада не заперечує щодо захисту інтересів Рівненської міської територіальної громади за зверненням Рівненської окружної прокуратури з позовною заявою до суду.

Керівником Рівненської окружної прокуратури, на виконання приписів абзацу З частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру», направлено Рівненській міській раді повідомлення №50-56-9285вих-24 від 07.11.2024 про прийняте рішення про звернення до Господарського суду Рівненської області з позовною заявою.

В матеріалах справи також міститься Акт від 17.02.2025 за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Рівненської області Данилевич Ірини Євгеніївни щодо розгляду заяви про державну реєстрацію права власності від 07 листопада 2017 року №31071530 поданої ОСОБА_1

За результатами перевірки встановлено, що державним реєстратором проведено державну реєстрацію прав: без документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; без документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; без направлення відповідного запиту до органу, який проводив оформлення та/або реєстрацію прав про надання інформації, необхідної для державної реєстрації прав, що виникли до 01.01.2013.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 у справі № 918/1031/24 відмовлено у задоволені позову.

Судове рішення мотивоване тим, що правомірність дій Зубик Н. Ф. та ОСОБА_1 щодо укладання договору купівлі - продажу від 15.11.2018 не спростовано наданими прокурором доказами, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог щодо знесення спірного об`єкта нерухомого майна та припинення володіння спірним нерухомим майном.

Враховуючи те, що Рівненською міською радою надано в оренду Зубик Н.Ф. спірну земельну ділянку за цільовим призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (пункт 1 Договору) для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи з кадастровим номером :01:026:0069, відповідно вказаний договір укладений з дотриманням статті 134 Земельного кодексу України, тому відсутні правові підстави для скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

3.2 Додатковим рішення Господарського суду Рівненської області від 18.03.2025 у справі № 918/1031/24 частково задоволено заяву представника фізичної особи- підприємця Зубик Н. Ф. про ухвалення додаткового судового рішення.

Стягнуто з Рівненської обласної прокуратури на користь ФОП Зубик Н. Ф. 5000 грн витрат на професійну правничу допомогу.

Додаткове рішення обґрунтоване тим, що враховуючи обсяг та обґрунтованість підготовлених та поданих до суду документів, їх значення для вирішення спору, стягнення з прокурора витрат у заявленій сумі (15 000 грн) буде суперечити принципу розподілу таких витрат, а тому суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для зменшення розміру витрат на професійну правничу допомогу до 5 000 грн

3.3. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 у справі №918/1031/24 рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 змінено. Викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови. Додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 залишено без змін.

Постанова аргументована тим, що скасування державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва не є ефективними способами захисту прав позивача як власника землі, оскільки задоволення відповідної позовної вимоги не забезпечить усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

Використання фізичною особою-підприємцем Зубик Н.Ф. належної Рівненській міській раді земельної ділянки, на якій розташований спірний об`єкт нерухомості, врегульовано чинним договором оренди від 07 червня 2019 року. Згідно з пунктом З цього договору, на земельній ділянці з кадастровим номером :01:026:0069 знаходиться об`єкт нерухомого майна, що підтверджує обізнаність та згоду орендодавця (власника землі) із розміщенням такого об`єкта.

Суд звернув увагу на суперечливу поведінку Рівненської міської ради, яка, з одного боку, відмовляється визнавати правомірність розміщення об`єкта нерухомості на земельній ділянці, а з іншого - сама укладає з фізичною особою-підприємцем Зубик Н.Ф. договір оренди, в якому прямо зазначає наявність такого об`єкта. Така поведінка свідчить про непослідовність дій органу місцевого самоврядування та створює для контрагента обґрунтовані очікування щодо правомірності ситуації.

Посилання прокурора на те, що фізична особа-підприємець Зубик Н.Ф. повинна була перевірити правомірність реєстрації права власності на об`єкт, є помилковим, оскільки така вимога є непропорційною порівняно з поведінкою самої Рівненської міської ради, яка є власником земельної ділянки та впродовж тривалого часу визнавала існування споруди й не вживала жодних дій щодо оскарження чи скасування реєстрації права на неї. Покладення подібного обов`язку лише на добросовісного набувача суперечить принципу юридичної визначеності та порушує баланс інтересів сторін, гарантований статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Крім того, відповідно до пунктів 3 договорів оренди, укладених із попереднім орендарем ОСОБА_1 , Рівненська міська рада також визнавала наявність об`єкта нерухомого майна на цій же земельній ділянці (зокрема, у договорах від 08 грудня 2008 року, 22 липня 2010 року, 08 листопада 2013 року). Це також підтверджується тим, що у рішенні №3282 від 26 вересня 2013 року прямо зазначено, що договір оренди поновлюється «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі». Тобто, надання земельної ділянки ОСОБА_1, а згодом і Зубик Н.Ф., відбувалося з усвідомленням факту наявності об`єкта нерухомості на землі, а також із прямим цільовим призначенням саме для будівництва та обслуговування таких об`єктів.

Спірний об`єкт збудований у 1991 році (технічний паспорт №326 від 23 жовтня 2018 року); зареєстрований як об`єкт нерухомого майна у 2018 році до набуття права власності на нього ФОП Зубик Н.Ф.; право власності ФОП Зубик Н.Ф. виникло на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу; чинний договір оренди укладено з Рівненською міською радою після набуття майна у власність.

Тобто, станом на час звернення прокурора з позовом, правовідносини щодо землекористування і права власності на об`єкт нерухомості вже були врегульовані на законних підставах. Зазначене унеможливлює кваліфікацію об`єкта як такого, що побудований самочинно на невідведеній земельній ділянці та підлягає знесенню відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України.

Враховуючи тривалість існування спірного об`єкта, правомірність його придбання відповідачем 1, наявність чинного договору оренди землі, відсутність заперечень з боку Рівненської міської ради, підтверджене цільове призначення земельної ділянки саме для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, суд апеляційної інстанції виснував, що вимога про знесення об`єкта нерухомості є юридично необґрунтованою, суперечать принципу superficies solo cedit, нормам частини п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України та є несумісними з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Рівненською міською радою Зубик Н.Ф. правомірно надано в оренду спірну земельну ділянку з кадастровим номером :01:026:0069 за цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» (пункт 1 договору), зокрема для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи. Вказаний договір оренди укладено з дотриманням вимог статті 134 Земельного кодексу України, а відтак відсутні правові підстави для визнання такого правочину недійсним.

4.Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій і задовольнити позовні вимоги.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.

4.2. Скаржник стверджує, що судами не враховано висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 10.05.2018 у справі №910/15993/16, від 18.04.2024 у справі № 915/1567/21, від 05.03.2025 у справі № 904/4076/23 щодо застосування статті 376 ЦК України.

Рівненська міська рада починаючи з 2008 року дотримувалася чіткої і послідовної позиції щодо передачі спірної земельної ділянки ОСОБА_1 в оренду виключно з метою обслуговування наявного у неї об`єкта малої архітектурної форми, а не нового будівництва. Більше того, орган місцевого самоврядування зобов`язував ОСОБА_1 отримати паспорт прив`язки тимчасової споруди, яка мала бути розміщена на спірній земельній ділянці.

Отримання такого виду дозвільного документу притаманно виключно для тимчасових споруд, а не капітальних. Термін «для будівництва та обслуговування об`єктів торгівлі» у вказаних договорах вжито виключно з метою зазначення цільового призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, а не мети оренди. Суди не надали належної оцінки змісту рішень Рівненської міської ради, на підставі яких укладались договори оренди спірної земельної ділянки з ОСОБА_1 , не дослідили змісту самих правочинів, як наслідок, прийшли до хибного висновку, що земельна ділянка к.н. :01:026:0069 надавалась для будівництва об`єктів нерухомого майна, а не для його обслуговування.

Рішенням Рівненської міської ради № 4982 від 27.09.2018 ФОП ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди землі від 08.11.2013. Однак, з метою узаконення самочинно збудованого об`єкта, вказана особа звернулась до державного реєстратора із технічним паспортом №326 від 23.10.2018 та витягом про реєстрацію договору оренди землі №14731165 від 16.12.2013 та зареєструвала право власності на об`єкт нерухомого майна. Втім, суди не надали оцінку тому факту, що подані ОСОБА_1 державному реєстратору документи не могли бути підставою для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно

Міністерством юстиції України проведено камеральну перевірку державного реєстратора Данилевич І.Є, за результатами якої складено акт від 17.02.2025 № 609/19.1.1/25 та видано наказ від 17.02.2025 № 434/5. Зокрема встановлено, що заявником - ОСОБА_1 не подано, а державним реєстратором Данилевич І.Є. не витребувано, документ, який відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси. Державним реєстратором Данилевич І.Є. порушено вимоги ст. ст. З, 10, 18, 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пунктів 12,14, 40, 41 Порядку № 1127.

15.11.2018 ОСОБА_1 відчужила ОСОБА_3 спірне майно. Приймаючи рішення від 14.03.2019 № 5707 «Про передачу громадянці Зубик Н.Ф. в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_3 (у районі центрального ринку), на якій розташований об`єкт нерухомого майна» та укладаючи договір оренди землі від 07.06.2019, Рівненська міська рада виходила з того, що на цій земельній ділянці знаходився об`єкт нерухомого майна, який відповідно до інформації розміщеної у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, належить на праві власності Зубик Н.Ф . Отже, у Рівненської міської ради були відсутні обґрунтовані підстави для відмови в укладенні із Зубик Н.Ф. договору оренди землі.

Після встановлення усіх обставин набуття Зубик Н.Ф. права власності на вищевказане нерухоме майно, Рівненською міською радою питання щодо укладення з Зубик Н.Ф. договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк було виключено з порядку денного сесії Рівненської міської ради, яка мала відбутись 14.03.2024. Отже, висновки про непослідовну позицію Рівненської міської ради є надуманими та не підтверджуються доказами.

За умов, що у ОСОБА_1 не виникло права власності на об`єкт самочинного будівництва, оскільки він збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, остання не могла розпоряджатися ним, зокрема укладати із ОСОБА_4 договір купівлі-продажу від 15.11.2018. А тому, зазначений правочин є нікчемним, як такий що укладений особою, яка не є власником предмета продажу.

Зубик Н.Ф. , укладаючи договір купівлі-продажу з ОСОБА_1 , проявивши розумну обачність, мала б знати про незаконність здійснення забудови за відсутності у попереднього власника майна відповідних правовстановлюючих документів.

Укладення договору оренди землі від 07.06.2019 між Рівненською міською радою та Зубик Н.Ф. , на якій знаходиться самочинно збудоване майно, не позбавляє його такого статусу та не свідчить про законність здійсненого будівництва, а також не може бути способом узаконення самочинного будівництва.

Оскільки ОСОБА_1 та Зубик Н.Ф. не набули право власності на самочинно збудований об`єкт, земельна ділянка не могла бути передана в користування Зубик Н.Ф. на неконкурентних засадах, а тому укладений договір оренди землі підлягає визнанню недійсним.

Судом апеляційної інстанції зроблено невірні висновки про те, що вимога про скасування державної реєстрації права приватної власності за Зубик Н.Ф. на об`єкт нерухомого майна є неефективним способом захисту.

Оскільки, рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 у справі № 918/1031/24 підлягає скасуванню, то підлягає й скасуванню додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18.03.2025.

4.3. У відзивах на касаційну скаргу відповідачі вказують на безпідставність доводів скаржника та просять залишити без змін оскаржені судові рішення.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.3. Справа № 918/1031/24 зупинялася до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21 і висновки, викладені у постанові від 17.12.2025 у вказаній справі колегія суддів враховує на підставі частини четвертої статті 300 ГПК України.

Так, у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на таке.

Власник земельної ділянки, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).

Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частини другої статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.

Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.

Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.

Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред`явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).

Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.

Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди.

Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.

Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).

Слід з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів.

Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об`єкт самочинного будівництва.

Належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

5.4. У справі № 918/1031/24, яка розглядається, з урахуванням викладеного вище висновку, належним відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва є ФОП Зубик Н. Ф., оскільки саме ця особа, як слідує із позову, чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

Однак, у цій справі вимога про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва пред`явлена прокурором до ОСОБА_1 як забудовника. Натомість таку вимогу, яка є належною та призводить до реального захисту прав особи, потрібно пред`являти до останнього набувача.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц, від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20, від 20.06.2018 у справі № 308/3162/15-ц, від 21.11.2018 у справі № 127/93/17-ц, від 12.12.2018 у справах № 570/3439/16-ц і № 372/51/16-ц).

У постанові від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що за результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та постановляє рішення щодо суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

За усталеним висновком Верховного Суду, звернення з позовом до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в позові (пункт 9.61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.09.2025 у справі № 910/2546/22, пункт 103 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 907/825/22, пункт 8.18 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).

Оскільки позовну вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва пред`явлено прокурором до забудовника, а не до останнього набувача об`єкта самочинного будівництва, який чинить позивачу перешкоди у користуванні земельною ділянкою, то в задоволенні цієї вимоги необхідно відмовити з огляду на її пред`явлення до неналежного відповідача.

У свою чергу, оскільки інші позовні вимоги, зокрема щодо скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, зобов`язання Зубик Н. Ф. повернути земельну ділянку засновані на обставинах самочинного будівництва, які мають розглядатися у межах позову, заявленого до належного відповідача, Верховний Суд також вважає, що у позові необхідно відмовити в цій частині.

Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що у цій справі правильним є висновок у відмови у позові, однак з мотивів, викладених у цій постанові з урахуванням висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.

У свою чергу, оскільки доводи касаційної скарги не містять змістовних мотивів щодо скасування додаткового рішення Господарського суду Рівненської області від 18.03.2025, колегія суддів також не убачає підстав для його скасування.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Відповідно до частини першої статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

6.3. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частина четверта статті 311 ГПК України).

7. Розподіл судових витрат

7.1. Судовий збір, сплачений скаржником у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладається на скаржника, оскільки Суд касаційну скаргу залишає без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій - без змін, з мотивів, викладених у цій постанові.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 у справі № 918/1031/24 змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

В решті рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025, додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18.03.2025 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 у справі № 918/1031/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді Г. М. Мачульський

О. В. Случ