ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2026 року Справа № 918/56/20(918/723/25)

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Розізнана І.В., суддя Павлюк І.Ю. , суддя Крейбух О.Г.

секретар судового засідання Дика А.І.

за участю представників сторін:

ОСОБА_1 - Місюк Р.П.

СГПП "Несвіч" - Тертичний Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Рівненської області від 20.11.25, повний текст складено 21.11.25 у справі № 918/56/20(918/723/25) (суддя Бережнюк В.В.)

за позовом ОСОБА_1

до відповідача 1) ОСОБА_2

до відповідача 2) Сільськогосподарського приватного підприємства "Несвіч"

про визнання недійсними результатів аукціону та визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, застосування реституції

у межах справи про неплатоспроможність ОСОБА_2

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 20.11.2025 у справі №918/56/20(918/723/25) відмовлено у задоволенні позову повністю. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Сільськогосподарського приватного підприємства "Несвіч" - 60 000 (шістдесят тисяч) грн. 00 коп. витрат на правову допомогу.

Не погоджуючись із оскаржуваним судовим рішенням від ОСОБА_1 до Північно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга. Із підстав висвітлених у апеляційній скарзі скаржник просить прийняти апеляційну скаргу до розгляду та відкрити апеляційне провадження. Рішення Господарського суду Рівненської області від 20.11.2025 у справі №918/56/20(918/723/25) - скасувати, прийнявши нове рішення, яким: - позовні вимоги задовольнити; - визнати недійсними результати аукціону, який відбувся 27.01.2025 року та оформлений протоколом ВКГЮ01-ЦА-974; - визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07.02.2025 року, який укладений між ОСОБА_2 в особі керуючого реалізацію, арбітражним керуючим Мельник Іриною Анатоліївною та Сільськогосподарським приватним підприємством "Несвіч" щодо купівлі земельної ділянки кадастровий номер :11:047:0017 площею 0,0136 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 із застосуванням реституції. Стягнути з відповідачів судові витрати.

Листом суду апеляційної інстанції № 918/56/20(918/723/25) від 12.12.2025 витребувано матеріали справи у місцевого господарського суду. 17.12.25 від Господарського суду Рівненської області до Північно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 18.12.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Рівненської області від 20.11.2025 року у справі №918/56/20(918/723/25). Розгляд апеляційної скарги призначено на 03.02.2026 р. об 14:30 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601 м. Рівне вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань №1.

06.01.26 від СГ ПП "Несвіч" до суду апеляційної інстанції надійшов відзив на апеляційну скаргу. Відповідач - 2 вважає, що апеляційна скарга є безпідставною та необґрунтованою, а оскаржуване судове рішення ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

06.01.26 через підсистему "Електронний Суд" від представника СГ ПП "Несвіч" Тертичного Ю.В. до суду апеляційної інстанції надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку за допомогою власних технічних засобів представника.

07.01.26 ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду заяву представника СГ ПП "Несвіч" Тертичного Ю.В. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку за допомогою власних технічних засобів задоволено.

03.02.26 у судове засідання з`явились в режимі відеоконференції представник СГ ПП "Несвіч" Тертичний Ю.В., у приміщенні суду апеляційної інстанції арбітражний керуючий Мельник І.А. та представник апелянта Місюк Р.П..

Учасники справи надали пояснення з приводу апеляційної скарги та оскаржуваного судового рішення.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.02.26 оголошено перерву в судовому засіданні до 17.02.2026 р. об 16:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59, у залі судових засідань №1. Забезпечено представнику СГ ПП "Несвіч" Тертичному Ю.В. участь в судовому засіданні "17" лютого 2026 р. о 16:00 год. у справі №918/56/20 (918/723/25) в режимі відеоконференції за допомогою власних технічних засобів системи відеоконференцзв`язку.

17.02.26 від керуючого реалізацією - арбітражного керуючого Мельник І.А. через підсистему "Електронний Суд" до суду апеляційної інстанції надійшло клопотанння про розгляд апеляційної скарги без арбітражної керуючої у зв`язку з її участю у іншому судовому засіданні. Просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване судове рішення залишити без змін.

17.02.26 у судове засідання з`явився в режимі відеоконференції представник СГ ПП "Несвіч" Тертичний Ю.В. та в приміщенні суду представник апелянта Місюк Р.П..

Учасники справи надали додатково пояснення з приводу апеляційної скарги та оскаржуваного судового рішення.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що докази, на які покликаються учасники судового процесу містяться безпосередньо в матеріалах справи № 918/56/20 про неплатоспроможність ОСОБА_2 .. Враховуючи зазначені обставини, з метою повного та всебічного розгляду справи №918/56/20(918/723/25) суд апеляційної інстанції повважав за необхідне відкласти розгляд справи задля витребування матеріалів справи № 918/56/20 з місцевого господарського суду та дослідження усіх доводів у розрізі з доказами, які наявні в матеріалах справи № 918/56/20 про неплатоспроможність ОСОБА_2 ..

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17.02.26 відкладено розгляд апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Рівненської області від 20.11.25 у справі № 918/56/20(918/723/25) на 12.03.2026 р. об 12:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59, у залі судових засідань №1. Зобов`язано Господарський суд Рівненської області невідкладно надіслати усі матеріали справи №918/56/20 до Північно-західного апеляційного господарського суду.

03.03.26 від Господарського суду Рівненської області до Північно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 918/56/20.

06.03.26 через підсистему "Електронний Суд" від представника ОСОБА_1 адвоката Місюка Р.П. до суду апеляційної інстанції надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку за допомогою власних технічних засобів.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 10.03.26 клопотання представника ОСОБА_1 адвоката Місюка Р.П. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку за допомогою власних технічних засобів задоволено.

12.03.26 від керуючої реалізацією - арбітражного керуючого Мельник І.А. надійшло клопотання про розгляд апеляційної скарги без її участі. Арбітражна керуюча просить звернути увагу на відзив, який подавався нею до суду першої інстанції під час розгляд справи, відмовити в задоволенні апеляційної скарги та залишити без змін оскаржуване судове рішення.

12.03.26 у судове засідання з`явились в режимі відеоконференції представник СГ ПП "Несвіч" Тертичний Ю.В. та представник апелянта Місюк Р.П..

У судовому засіданні судом апеляційної інстанції проголошено скорочений текст судового рішення.

Відповідно до ст.ст. 269, 270 ГПК України апеляційна інстанція переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Під час дослідження матеріалів справи апеляційним судом встановлено наступне.

До Господарського суду Рівненської області надійшла заява ОСОБА_2 про відкриття провадження у справі про неплатоспроможність, в якій останній просить відкрити провадження у справі про банкрутство ОСОБА_2 , що зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний обліковий номер платника податків: НОМЕР_1 .

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 05.03.2020 року відкрито провадження у справі про неплатоспроможність боржника - ОСОБА_2 , введено процедуру реструктуризації боргів боржника, введено мораторій на задоволення вимог кредиторів.

Постановою Господарського суду Рівненської області від 31.03.2021 заяву про затвердження Плану реструктуризації боргів боржника від 10.09.2020 року з врахуванням змін до нього від 16.12.2020 року залишено без розгляду. Припинено процедуру реструктуризації боргів ОСОБА_2 та повноваження керуючого реструктуризацією - арбітражного керуючого Мельник І.А.. Визнано банкрутом ОСОБА_2 .. Введено відносно ОСОБА_2 процедуру погашення боргів. Призначено керуючим реалізацією майна ОСОБА_2 арбітражного керуючого Мельник І.А.. Зобов`язано керуючого реалізацією: 1) не пізніше 30 днів з дня введення процедури погашення боргів боржника провести спільно з боржником інвентаризацію майна боржника та визначити його вартість, у відповідності до ч. 2 ст. 130 Кодексу України з процедур банкрутства; 2) здійснити процедуру погашення боргів боржника в порядку, встановленому Кодексом України з процедур банкрутства; 3) надати суду документально підтверджений звіт про виконану роботу з інформацією про фінансове становище і майно боржника при проведенні процедури погашення боргів боржника станом на день подання звіту.

Згідно ст. 131 КУзПБ (у редакції чинній на момент ухвалення постанови суду першої інстанції від 31.03.2021 про визнання ОСОБА_2 банкрутом) майно боржника, що підлягає реалізації у процедурі погашення боргів боржника, складає ліквідаційну масу. До складу ліквідаційної маси включається все майно боржника, що перебуває у його власності, а також те, що буде отримано боржником у власність після визнання його банкрутом і до завершення процедури погашення боргів боржника, крім майна, визначеного частинами шостою і сьомою цієї статті та статтею 132 цього Кодексу. До складу ліквідаційної маси може бути включено майно, що є часткою боржника у спільній власності. У такому разі відбувається виділення частки боржника із спільного майна за правилами, передбаченими цивільним законодавством. З моменту визнання боржника банкрутом розпорядження усіма правами щодо майна, включеного до складу ліквідаційної маси, здійснює керуючий реалізацією від імені боржника. З моменту визнання боржника банкрутом і до винесення судового рішення про закриття процедури банкрутства реєстрація переходу права власності від/до боржника та обтяжень майна боржника, включаючи нерухоме майно і цінні папери, що існують в бездокументарній формі, відбувається виключно на підставі заяви керуючого реалізацією. До складу ліквідаційної маси не включається житло, яке є єдиним місцем проживання сім`ї боржника (квартира загальною площею не більше 60 квадратних метрів або житловою площею не більше 13,65 квадратного метра на кожного члена сім`ї боржника чи житловий будинок загальною площею не більше 120 квадратних метрів) та не є предметом забезпечення, а також інше майно боржника, на яке згідно із законодавством не може бути звернено стягнення. До складу ліквідаційної маси не включаються кошти, що перебувають на рахунках боржника у пенсійних фондах та фондах соціального страхування. Продаж майна банкрута здійснюється відповідно до умов та в порядку, визначених цим Кодексом для юридичних осіб.

Згідно ч. 6, 7 ст. 75 КУзПБ комітет кредиторів, забезпечений кредитор можуть прийняти рішення про: надання згоди на продаж майна на запропонованих умовах; надання згоди на продаж майна, змінивши умови продажу; відмову в наданні згоди на продаж майна з обґрунтуванням причин. У разі якщо комітет кредиторів або забезпечений кредитор прийняв рішення про відмову в наданні згоди на продаж майна або не прийняв жодного рішення на засіданні комітету кредиторів чи протягом 20 днів з дня, коли забезпечений кредитор одержав чи мав одержати умови продажу, або якщо арбітражний керуючий не згоден з прийнятим комітетом кредиторів або забезпеченим кредитором рішенням, арбітражний керуючий зобов`язаний звернутися до суду. У такому разі умови аукціону визначаються судом.

Ураховуючи норми Книги 5 КУзПБ в справі про неплатоспроможність фізичної особи функції комітету кредиторів виконують збори кредиторів.

У зв`язку із зазначеними приписами КУзПБ керуюча реалізацією - арбітражна керуюча Мельник І.А. 02.06.2021 звернулася до зборів кредиторів із пропозицією надати згоду провести продаж об`єкта "Офісні приміщення, літ. Е-2", загальною площею 270, 80 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта на нерухоме майно - 101, на умовах, які запропоновані керуючим реалізацією.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що протоколом № 6 загальних зборів кредиторів по справі № 918/56/20 про неплатоспроможність ОСОБА_2 від 14.06.2021, зокрема, по питанню № 3 було прийнято рішення та постановлено надати згоду на продаж об`єкта нерухомого майна, що не є предметом забезпечення на наступних умовах: "склад майна (лот) - "Офісні приміщення, літ. Е-2, загальною площею 270, 80 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ., реєстраційний номер об`єкта на нерухоме майно - 101" (справа № 918/56/20, том 14, а.с. 62-67).

Також ухвалою Господарського суду Рівненської області від 28.07.2021 у справі №918/56/20 визначено наступні умови проведення аукціону з продажу майна, яке є предметом забезпечення перед АТ "Укрсиббанк": Склад майна (лот) - "Офісні приміщення, літ. І-1", загальною площею 123,3 кв.м., що складається з І-1 - частина приміщення складу № 12-а (приміщення з №2 по № 6), і - тамбур, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта на нерухоме майно - 101. Початкова ціна - 3 202 000,00 грн. У разі закінчення аукціону без визначення переможця початковою вартістю повторного аукціону є зменшена на 20 відсотків початкова ціна першого аукціону і становитиме 2 561 600,00 грн. У разі закінчення першого повторного аукціону без визначення переможця початковою ціною другого повторного аукціону є зменшена на 25 відсотків початкова ціна першого повторного аукціону і становитиме 1 921 200,00 грн. Крок аукціону становитиме 1,00% від початкової вартості встановленій при проведенні аукціону. Можливість зниження початкової ціни - перший аукціон проводиться без зниження початкової ціни. У разі закінчення аукціону без визначення переможця повторний аукціон проводиться з можливістю зниження початкової ціни до 1 178 336,00 грн. У разі закінчення повторного аукціону без визначення переможця другий повторний аукціон проводиться з можливістю зниження початкової ціни до 845 328,00 грн. За рахунок коштів отриманих від продажу заставного майна будуть відшкодовані витрати, пов`язані з утриманням, збереженням та продажем цього майна (в тому числі, але не виключно, витрати на оплату послуг оцінки ринкової вартості цього лоту за виготовлення звіту про оцінку майна - 3 000,00 грн), проводиться сплата додаткової винагороди арбітражного керуючого відповідно до положень статті 30 цього Кодексу (3 відсотки суми погашених вимог кредиторів) (справа № 918/56/20, том 14, а.с. 138-147).

Таким чином колегія суддів апеляційної інстанції виснує, що продаж об`єктів нерухомого майна боржника ОСОБА_2 було погоджено для керуючого реалізацією - арбітражному керуючому Мельник І.А.:

- зборами кредиторів боржника ОСОБА_2 відносно продажу об`єкта "Офісні приміщення, літ. Е-2", загальною площею 270, 80 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта на нерухоме майно - 101, що підтверджується протоколом № 6 загальних зборів кредиторів по справі № 918/56/20 про неплатоспроможність ОСОБА_2 від 14.06.2021;

- ухвалою Господарського суду Рівненської області від 28.07.2021 у справі №918/56/20 відносно продажу майна, яке є предметом забезпечення перед АТ "Укрсиббанк": склад майна (лот) - "Офісні приміщення, літ. І-1", загальною площею 123,3 кв.м., що складається з І-1 - частина приміщення складу № 12-а (приміщення з №2 по № 6), і - тамбур, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта на нерухоме майно - 101.

У вересні 2021 року ОСОБА_1 придбав у власність на електронному аукціоні з продажу майна банкрута (номер лоту UA- PS-2021-09-13-000059-3) нерухоме майно - "Офісні приміщення, літ. І-1", загальною площею 123,30 кв.м., реєстраційний номер об`єкта на нерухоме майно - 101, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказана обставина підтверджується актом про придбання майна на електронному аукціоні від 07.09.2021. (справа №918/56/20 (918/723/25), том 1, а.с. 19).

Згідно даного акту про придбання майна на електронному аукціоні (передання права власності на об`єкт нерухомого майна ) від 07.09.2021 року об`єкт: "Офісні приміщення. літ. І-1", загальною площею 123,30 кв.м., реєстраційний номер об`єкта на нерухоме майно - 101, розташований за адресою: АДРЕСА_1 (дев`ять), знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер якої :11:047:0017 площею 0.0136 га.

Відповідно до нотаріально засвідченого свідоцтва від 21.10.2021, яке зареєстроване в реєстрі за №3518, зазначене вище майно (нежитлове приміщення) належить ОСОБА_1 на праві власності. (справа №918/56/20 (918/723/25), том 1 арк.с. 20).

Згідно матеріалів справи відповідач-2 СГПП "Несвіч" також є власником нерухомого майна - офісних приміщень літ. Е-2, яке знаходиться у приміщенні, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці кадастровий номер :11:047:0017 площею 0.0136 га.

Даний факт підтверджується актом про придбання на електронному аукціоні № UA-PS-2021-10-25-000097-1 від 15.11.2021 року, витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, технічним паспортом. (справа №918/56/20 (918/723/25), том 1 арк.с. 68-74).

Згідно акта про придбання на електронному аукціоні № UA-PS-2021-10-25-000097-1 від 15.11.2021 року СГ ПП "Несвіч" було придбано: офісні приміщення літ.Е-2, загальною площею 270,8кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 22.07.2022 року здійснено державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна: офісні приміщення літ.Е-2, загальною площею 270,8кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101.

Рішенням Луцької міської ради від 30.08.2023 року, вулицю Романюка в місті Луцьку перейменовано на вулицю Спокійну (https://www.lutskrada.gov.ua/publications/z-l-zhovtnia-tsoho-roku-u-lutsku-pereimenuiut-shche-14-vulyts).

31.01.2024 позивач звертався до арбітражного керуючого Мельник І.А. з клопотанням про можливий викуп земельної ділянки з кадастровим номером :11:047:0017 площею 0,0136 га. Клопотання мотивував тим, що у зв`язку з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. (справа №918/56/20 (918/723/25), том 1 арк.с. 21-22).

Звернення позивача, яке датоване 31.01.2024 року щодо придбання ним земельної ділянки без проведення аукціону, було винесено арбітражним керуючим на розгляд зборів кредиторів в справі 918/56/20. 05.03.2024 року згідно рішення зборів кредиторів, яке оформлене протоколом №18, дане звернення було відхилене, про що позивач був повідомлений шляхом надсилання йому листа відповіді на електронну пошту. (справа №918/56/20 (918/723/25), том 1 арк.с. 199-200).

08.11.2024 року зборами кредиторів було погоджено умови продажу майна банкрута - ОСОБА_2 : земельна ділянка кадастровий номер :11:047:0017, площею 0,0136 га, що відображено у протоколі №20 загальних зборів кредиторів по справі №918/56/20. (справа №918/56/20 (918/723/25), том 1 арк.с. 156).

28.112024 року через електронний майданчик ТОВ "Ю.БІЗ" було розміщено в системі "Прозорро.Продажі" оголошення про проведення аукціону з продажу майна банкрута ОСОБА_2 , що доступне для перегляду за посиланням -https://prozorro.sale/auction/BRE001-UA-830/.

12.12.2024 року о 20:00:02 в системі "Прозорро.Продажі" було автоматично сформовано Протокол про результати аукціону № BRE001-UA-830, в якому повідомилося, що аукціон не відбувся через відсутність учасників.

17.12.2024 року через електронний майданчик ТОВ "Ю.БІЗ" розміщено в системі "Прозорро.Продажі" оголошення про проведення повторного аукціону з продажу майна банкрута ОСОБА_2 , що доступне для перегляду за посиланням - https://prozorro.sale/auction/BRE001-UA-123/.

26.12.2024 року о 20:00:05 в системі "Прозорро.Продажі" було автоматично сформовано протокол про результати аукціону № BRE001-UA-123, в якому повідомилося, що аукціон не відбувся через відсутність учасників.

15.01.2025 року через електронний майданчик ТОВ "Ю.БІЗ" розміщено в системі "Прозорро.Продажі" оголошення про проведення другого повторного аукціону з продажу майна банкрута ОСОБА_2 (доступне для перегляду за посиланням - https://prozorro.sale/auction/BRD001-UA-974/.), а саме продаж земельної ділянки в м. Луцьку, кадастровий номер :11:047:0017; загальна площа 0,0136 га.; цільове призначення - для обслуговування приміщення бару та літнього кафе; наявність на земельній ділянці комунікацій - не відомо; обмеження щодо використання земельної ділянки (установлені на підставі містобудівних та санітарних норм і правил, включаючи архітектурно-планувальні, технічні, екологічні умови) - відсутні; місце знаходження - 43016, м. Луцьк, вул. Романюка, № 9

27.01.2025 року о 16:40:32 в системі "Прозорро.Продажі" було автоматично сформовано Протокол про результати аукціону № BRD001-UA-974, в якому повідомлялося, що аукціон відбувся. Кількість учасників аукціону 4, у тому числі позивач ОСОБА_1 та відповідач СГПП "Несвіч". Переможець аукціону: Сільськогосподарське приватне підприємство "Несвіч", , Україна, Волинська область, Несвіч, вул. Центральна, буд. 30.

ТОВ "Е-ТЕНДЕР" 29.01.2025 року розмістила підписаний протокол в електронній торговій системі.

30.01.2025 року переможець аукціону сплатив запропоновану ним ціну (з урахуванням різниці між розміром сплаченого гарантійного внеску і розміром винагороди оператора авторизованого електронного майданчика) на рахунок боржника.

04.02.2025 року гарантійний внесок, сплачений переможцем аукціону, зменшений на розмір винагороди оператора авторизованого електронного майданчика, було ТОВ "Е-ТЕНДЕР" перераховано на рахунок боржника та відповідно зараховано арбітражним керуючим до ціни, що підлягає сплаті за лот.

Сплата вартості лоту на рахунок боржника відбулася 04.02.2025 року, у зв`язку з чим в електронній торговій системі та на веб-сайтах авторизованих електронних майданчиків 05.02.2025 року були розміщені докази повної оплати ціни шляхом завантаження 03.02.2025 року доказів надходження частини коштів від переможця на рахунок боржника та 05.02.2025 року доказів надходження на рахунок боржника частини гарантійного внеску сплаченого переможцем на рахунок оператора авторизованого електронного майданчика.

За наслідками проведеного аукціону, 07.02.2025 між ОСОБА_2 в особі керуючого реалізацією - арбітражного керуючого Мельник І.А. та СГ ПП "Несвіч" було підписано акт про придбання майна на аукціоні (копію якого було розміщено в електронній торговій системі та на веб-сайтах авторизованих електронних майданчиків), та договір купівлі- продажу нерухомого майна. (справа № 918/56/20 (918/723/25), том 1 арк.с. 29-32).

Відповідно до п.2.1 договору від 07.02.2025 продавець ОСОБА_2 в особі керуючого реалізацією арбітражного керуючого Мельник І.А. передає, а покупець СГ ПП "Несвіч" приймає у власність нерухоме майно - земельну ділянку кадастровий номер :11:047:0017 площею 0,0136 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивач ОСОБА_1 звернувся до місцевого господарського суду з даним позовом та вказує, що згідно схеми розташування земельної ділянки, виготовленої ФОП Труш А.М. від 25.07.2025, нежитлове приміщення, а саме: офісне приміщення, літ. 1-1, загальною площею 123,30 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яке належить на праві власності позивачу, повністю розміщене в межах (фактично по периметру/в контурах) земельної ділянки кадастровий номер :11:047:0017 площею 0,0136 га, що відповідно також знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка була продана на аукціоні відповідачу-2 СГПП "Несвіч".

Також вказує, що і нерухоме майно - "Офісні приміщення, літ. 1-1", загальною площею 123,30 кв.м., і земельна ділянка з кадастровим номером :11:047:0017 площею 0,0136 га, до відповідних продажів, належали боржнику у справі про банкрутство за №918/56/20 - ОСОБА_2 ..

На переконання позивача такі порушення норм Земельного кодексу України та норм Кодексу України з процедур банкрутства в частині організації та проведення спірного аукціону є підставою для задоволення позовних вимог.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 20.11.2025 у справі №918/56/20(918/723/25) відмовлено у задоволенні позову повністю.

Суд першої інстанції дійшов висновку про відмову в задоволенні позову з огляду на те, що позивачем не доведено наявності сукупності обов`язкових умов, необхідних для визнання результатів аукціону недійсними. Дослідивши матеріали справи, суд першої інстанції встановив, що керуючим реалізацією - арбітражним керуючим Мельник І.А. під час реалізації майна боржника дотримано всі вимоги, передбачені КУзПБ та Порядком організації та проведення аукціонів. Умови продажу майна були належним чином погоджені зборами кредиторів, оголошення про проведення аукціонів своєчасно та у повному обсязі оприлюднювались в електронній системі, а самі аукціони проведені з дотриманням установленої процедури. Порушень щодо порядку визначення умов продажу, допуску учасників, строків проведення аукціонів, оформлення їх результатів та укладення договору купівлі-продажу судом не встановлено. Місцевий господарський суд також врахував, що відповідно до усталеної практики Верховного Суду для визнання результатів аукціону недійсними необхідно встановити: порушення вимог законодавства при його проведенні, вплив таких порушень на результати аукціону, а також порушення прав та інтересів особи, яка оспорює результати. Однак у даному випадку позивач не навів належних і допустимих доказів на підтвердження жодної з цих обставин.

Крім того, суд першої інстанції встановив, що спірна земельна ділянка не могла переходити до позивача разом із набутими ним приміщеннями, оскільки предметом відчуження була лише частина будівлі (приміщення), а не самостійний об`єкт нерухомості у вигляді будівлі чи споруди. На переконання суду першої інстанції на такі правовідносини не поширюється принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, передбачений земельним і цивільним законодавством.

Окремо місцевий господарський суд зазначив, що позивач був обізнаний про порядок та умови проведення аукціону, однак не довів, яким саме чином його права були порушені внаслідок реалізації майна боржника.

Щодо вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування реституції, суд виходив з того, що обраний позивачем спосіб захисту не є ефективним. Навіть у разі задоволення цієї вимоги це не призведе до відновлення порушених прав позивача, оскільки не змінить його правового становища та не забезпечить набуття ним права на спірну земельну ділянку. Відтак такий спосіб захисту не відповідає критеріям ефективності та процесуальної економії, сформованим у практиці Верховного Суду.

Із огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, оскільки позивач не довів порушення процедури проведення аукціону, не обґрунтував порушення своїх прав, а також обрав неналежний та неефективний спосіб їх захисту.

Апелянт не погоджується із рішенням суду першої інстанції, вважає його незаконним та таким, що ухвалене з неповним з`ясуванням обставин справи та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Зокрема, апелянт зазначає, що суд першої інстанції безпідставно дійшов висновку про відсутність порушень при організації та проведенні аукціону, оскільки фактично не було надано належної оцінки тому, що предметом продажу стала земельна ділянка, на якій розміщене нерухоме майно, що належить іншій особі. На думку апелянта, така обставина сама по собі свідчить про істотне порушення прав власника нерухомого майна, а відтак і про порушення вимог законодавства при реалізації майна банкрута.

Апелянт наголошує, що суд неправильно застосував положення статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, дійшовши помилкового висновку про їх незастосування до спірних правовідносин. На переконання апелянта, навіть якщо йдеться про частину будівлі (приміщення), це не виключає необхідності врахування правового зв`язку між нерухомістю та земельною ділянкою, а також не може ігнорувати права власника такого майна на користування земельною ділянкою під ним.

Крім того, апелянт вказує, що судом першої інстанції не враховано, що продаж земельної ділянки без урахування існування на ній об`єктів нерухомості інших власників фактично обмежує або унеможливлює реалізацію їх прав, що суперечить принципу єдності юридичної долі земельної ділянки.

Також апелянт стверджує, що суд безпідставно визнав відсутність порушення його прав, оскільки сам факт відчуження земельної ділянки іншій особі створює юридичну невизначеність щодо користування нею та ставить під загрозу можливість нормального використання належного апелянту нерухомого майна.

Окремо апелянт заперечує висновок суду про неефективність обраного способу захисту. На його думку визнання недійсними результатів аукціону та укладеного за його наслідками договору купівлі-продажу є належним і ефективним способом захисту, оскільки саме ці правочини стали підставою вибуття земельної ділянки із власності боржника. Скасування таких правочинів, на переконання апелянта, призведе до відновлення попереднього правового становища та усунення порушення.

Крім того, апелянт вказує, що суд першої інстанції формально підійшов до оцінки дотримання процедури аукціону, обмежившись констатацією відповідності дій арбітражного керуючого вимогам законодавства, однак не перевірив, чи були забезпечені права та інтереси всіх заінтересованих осіб, зокрема власника нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці.

З урахуванням викладеного, апелянт вважає, що суд першої інстанції дійшов передчасних та необґрунтованих висновків про відсутність правових підстав для визнання аукціону недійсним та договору купівлі-продажу нерухомого майна, застосування реституції і просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове - про задоволення позову.

СГПП "Несвіч" у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти доводів апеляційної скарги та зазначає, що рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, оскільки прийняте з дотриманням норм матеріального права та на підставі належної оцінки доказів. Відповідач наголошує, що аукціон проведено у повній відповідності до вимог Кодексу України з процедур банкрутства та Порядку організації та проведення аукціонів. На переконання відповідача-2 апелянтом не доведено жодного порушення порядку підготовки чи проведення аукціону, а також відсутні правові підстави, передбачені ст. 73 КУзПБ, для визнання його недійсним. Доводи апелянта щодо застосування норм цивільного та земельного законодавства не стосуються процедури аукціону та не впливають на його законність. При цьому законодавство не передбачає заборони продажу земельної ділянки, на якій розташоване майно різних власників, а також не встановлює жодного переважного права на її придбання. Крім того, апелянт сам брав участь у спірному аукціоні та мав можливість придбати земельну ділянку, однак не зробив цього. Ліквідаційна маса сформована правомірно, а іншого способу реалізації майна закон не передбачає. Водночас обраний позивачем спосіб захисту є неефективним, оскільки навіть у разі задоволення позову майно підлягало б повторному продажу на аукціоні та не призвело б до відновлення його прав. З огляду на викладене, апеляційна скарга є необґрунтованою та підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

У розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Під захистом права розуміється державна примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути виражений як концентрований вираз змісту (суті) державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинене порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в іншій спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Згідно ч. 1,2 ст. 7 КУзПБ спори, стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею. Господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство (неплатоспроможність), у межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про відшкодування шкоди та/або збитків, завданих боржнику; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника, у тому числі спори про визначення та сплату (стягнення) грошових зобов`язань (податкового боргу), визначених відповідно до Податкового кодексу України.

Щодо незгоди ОСОБА_1 із оскаржуваним судовим рішенням, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає про наступне.

Як убачається з матеріалів справи, між ОСОБА_2 в особі керуючого реалізацією - арбітражного керуючого Мельник І.А. та апелянтом - ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07.09.2021, згідно якого боржником було продано у власність апелянта нежитлові приміщення - "Офісні приміщення, літ. І-1", загальною площею 123.30 кв.м., реєстраційний номер об`єкта на нерухоме майно - 101, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що розташований на земельній ділянці кадастровий номер якої :11:047:0017 площею 0,136 га (справа № 918/56/20 том 14, а.с. 187-189).

15.01.2025 в електронній системі "Прозорро.Продажі" через майданчик ТОВ "Ю.БІЗ" оприлюднено оголошення про проведення другого повторного аукціону з продажу майна банкрута ОСОБА_2 , а саме земельної ділянки, яка розміщена в м. Луцьку (кадастровий номер :11:047:0017, площа 0,0136 га, для обслуговування бару та літнього кафе).

27.01.2025 системою сформовано протокол результатів аукціону № BRD001-UA-974, згідно з яким аукціон відбувся (4 учасники). Переможцем визначено СГ ПП "Несвіч". 29.01.2025 підписаний протокол оприлюднено ТОВ "Е-ТЕНДЕР". Переможець 30.01.2025 сплатив ціну лоту, а 04.02.2025 на рахунок боржника зараховано також гарантійний внесок (за мінусом винагороди оператора). 05.02.2025 в системі оприлюднено підтвердження повної оплати. 07.02.2025 між ОСОБА_2 (в особі арбітражного керуючого Мельник І.А.) та СГ ПП "Несвіч" підписано акт про придбання майна на аукціоні та договір купівлі-продажу.

Таким чином за результатами проведеного аукціону СГ ПП "Несвіч" було придбано земельну ділянку з кадастровим номером :11:047:0017, площа 0,0136 га, на якій знаходиться, зокрема, нежитлове приміщення, а саме офісне приміщення, літ. І-1, яке є власністю ОСОБА_1 , що підтверджується доказами, які наявні в матеріалах справи.

Як убачається з оскаржуваного судового рішення, місцевий господарський суд зазначив, що арбітражним керуючим Мельник І.А. не було допущено порушень вимог КУзПБ в частині формування оголошення про продаж лоту, порушень в частині розміщення відповідних оголошень в системі "Прозорро.Продажі", та в частині оформлення результатів його проведення.

На переконання колегії суддів апеляційної інстанції такий формальний підхід до надання правової оцінки результатам проведеного аукціону не відповідає вимогам матеріального права з огляду на наступне.

У постанові Верховного Суду від 20.03.2024 у справі № 916/1261/16 (916/2158/21) зазначено наступне:

"Порядок формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство, правовідносини та правила реалізації майна боржника, включеного у ліквідаційну масу боржника, регламентовані, зокрема нормами Розділів IV «Ліквідаційна процедура», V «Продаж майна в провадженні у справі про банкрутство» Кодексу України з процедур банкрутства, а також загальними нормами цивільного законодавства, якими врегульовані правовідносини з купівлі-продажу - глава 54 «Купівлі-продаж», підрозділ 1, розділ ІІІ книги п`ятої Цивільного кодексу України, зокрема статтею 650 цього Кодексу (щодо укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах).

За змістом цих норм правова природа процедури реалізації майна в межах провадження у справі про банкрутство (на торгах, у формі аукціону) полягає в продажу майна боржника у процедурі банкрутства, тобто у забезпеченні переходу права власності на майно боржника до покупця - переможця торгів (аукціону), невід`ємною і завершальною стадією якої є оформлення результатів такого продажу, зокрема протоколом про проведення аукціону та актом про придбання майна на аукціоні, які є підставою для видачі нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та державної реєстрації права власності або іншого майнового права на нерухоме майно в порядку, передбаченому законодавством.

Стаття 73 КУзПБ передбачає, що правочин щодо продажу майна, вчинений на аукціоні, проведеному з порушенням встановленого порядку його підготовки або проведення, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною, може бути визнаний недійсним господарським судом у межах провадження у справі про банкрутство за заявою боржника, арбітражного керуючого, кредитора або особи, інтереси якої були при цьому порушені.

Поряд з цим, порушення правил формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство також є підставою для визнання недійсним правочину з відчуження майна боржника, вчиненого у цій судовій процедурі. Подібний висновок сформульований Верховним Судом, зокрема, в постанові від 19.10.2021 у справі № 2/264.

Дотримуючись вказівок Верховного Суду у постанові від 18.10.2022 у цій справі щодо дослідження обставин формування ліквідаційної маси Боржника з включенням до її складу спірної земельної ділянки в контексті наведених висновків щодо права на земельну ділянку, на якій побудований багатоквартирний будинок, порядку та правил реалізації цього права відповідним суб`єктом, судами достеменно перевірено обставини справи та встановлено, що ліквідатором ТОВ «Прогресбуд-Інвест» як при формуванні ліквідаційної маси банкрута, так і при підготовці майна банкрута для продажу, не було надано належної правової оцінки правам третіх осіб щодо об`єкту нерухомого майна, зареєстрованого за банкрутом, зокрема, правам ОСББ «Іспанський 1» на земельну ділянку (кадастровий номер :08:006:0007, площею 0,4993 га).

Помилкове включення вказаного об`єкту до складу ліквідаційної маси банкрута призвело до безпідставного надання відповідачу-3 - ТОВ «Публічні процедури» права на реалізацію вказаного об`єкту на публічних торгах, визначення переможця аукціону, підписання з відповідачем-2 - ТОВ «Чорномор 2020» акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021 та видачі свідоцтва на право власності від 10.06.2021 відповідачу-2, як підстави для реєстрації за ним відповідного права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Відтак, надаючи оцінку належності обраного позивачем способу захисту суди вірно вказали, що продаж земельної ділянки на аукціоні 15.04.2021 є підставою для набуття ТОВ «Чорномор 2020» права на неї зі здійсненням відповідної державної реєстрації права власності на земельну ділянку. За відсутності у позивача після реєстрації вказаного права власності за ТОВ «Чорномор 2020» заперечень, скасування/визнання недійсною тієї матеріально-правової підстави, яка стала підставою для переходу/набуття відповідачем-2 права на земельну ділянку, позивач втрачав би можливість реалізувати своє право на земельну ділянку у встановленому законом порядку відповідно до статті 42 Земельного кодексу України та статей 1, 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». А тому обраний позивачем спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах в частині оскарження результатів аукціону від 15.03.2021 є належним."

Колегія суддів апеляційної інстанції враховує те, що у вищезазначеній справі Верховним Судом досліджувалось порушення прав третіх осіб, а саме прав співвласників багатоквартирного будинку, розташованого на проданій земельній ділянці. Разом із тим Верховний Суд наголосив, що не лише підстави, які передбачені ст. 73 КУзПБ визначають за можливе визнати недійсним правочин, вчинений з порушенням порядку підготовки та проведення аукціону. Встановлення обставин порушення формування ліквідаційної маси боржника у справі про банкрутство також є підставою для визнання недійсним правочину з відчуження майна боржника, вчиненого у судовій процедурі.

Апелянт акцентує увагу на порушенні правил формування ліквідаційної маси боржника у даній справі та наголошує, що згідно схеми розташування земельної ділянки від 25.07.2025, нежитлове приміщення, а саме: офісне приміщення, літ І-1, загальною 123.30 кв.м., що знаходиться за адресою: Волинська область, м. Луцьк, вул. Спокійна (колишня Романюка), буд. 9, яке належить на праві власності позивачу, повністю розміщене в межах (фактично по периметру/ в контурах) земельної ділянки, кадастровий номер :11:047:0017 площею 0,0136 га, що відповідно також знаходиться за адресою: Волинська область, м. Луцьк, вул. Спокійна (колишня Романюка), будинок 9, яка була продана на аукціоні відповідачу 2.

Також досліджуючи протокол про проведення аукціону №BRD001-UA-974 від 27.01.2025 та долучені до аукціону світлини, судом апеляційної інстанції встановлено, що на даній земельній ділянці розміщено двоповерхове нежитлове приміщення.

Згідно ч.ч. 1,2, 16 ст. 120 Земельного кодексу України (чинної станом на момент проведення аукціону) у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті. У разі набуття частки у праві спільної власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва право власності на земельну ділянку (крім земель державної, комунальної власності), на якій розміщено такий об`єкт, одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача у розмірі належної відчужувачу (попередньому власнику) частки у праві спільної власності на такий об`єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі. Якщо відчужувачу (попередньому власнику) у праві спільної власності на такий об`єкт належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі, право власності переходить у такому самому розмірі. При вчиненні правочину, який передбачає перехід права власності на частку у праві спільної власності на такий об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті. Предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об`єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об`єкта (частки у праві спільної власності на неї).

Оцінюючи спірні правовідносини, суд враховує приписи статті 120 Земельного кодексу України, якою врегульовано питання переходу прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на ній.

Зазначеною нормою установлено, що у разі набуття права власності на будівлю або споруду до набувача переходять відповідні права на земельну ділянку, на якій розміщено такий об`єкт, у межах та на умовах, що існували у попереднього землекористувача або власника землі.

Водночас наведені приписи свідчать про те, що законодавець пов`язує можливість належного використання об`єкта нерухомого майна з наявністю у його власника відповідного обсягу прав на земельну ділянку, необхідного для обслуговування такого майна.

Отже, положення статті 120 Земельного кодексу України спрямовані на забезпечення узгодженості правового режиму земельної ділянки та розміщеного на ній нерухомого майна, а також на недопущення виникнення ситуацій, за яких такі об`єкти перебувають у відриві один від одного без належного правового зв`язку.

З огляду на викладене, при вирішенні питання щодо можливості відчуження земельної ділянки як окремого об`єкта після реалізації розташованого на ній нерухомого майна, підлягає врахуванню необхідність дотримання передбаченого статтею 120 Земельного кодексу України правового зв`язку між такими об`єктами та забезпечення прав особи, яка набула у власність відповідне нерухоме майно.

Згідно із принципом superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі №923/196/20 (пункт 34), від 21.12.2021 у справі №910/3499/19).

У постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Як свідчать приписи Земельного кодексу України, а також стала практика Верховного Суду, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розміщеного на ній нерухомого майна, правовий режим земельної ділянки перебуває у тісному зв`язку з об`єктом нерухомості, який на ній розташований, а її використання має забезпечувати належну експлуатацію такого об`єкта.

Cудом апеляційної інстанції встановлено, що керуючою реалізацією - арбітражним керуючим Мельник І.А. у межах процедури погашення боргів було виставлено на аукціон нерухоме майно боржника, розташоване на спірній земельній ділянці. На переконання колегії суддів апеляційної інстанції після відчуження нерухомого майна правовий зв`язок між таким майном та земельною ділянкою зберігається, а права на земельну ділянку мають реалізовуватися з урахуванням прав та інтересів співласників об`єктів нерухомості, які знаходяться на земельній ділянці. З огляду на викладене, подальше відчуження земельної ділянки як окремого об`єкта речового права та без урахування правового зв`язку з уже відчуженим нерухомим майном є таким, що суперечить вимогам законодавства. За таких обставин, суд доходить висновку, що реалізація земельної ділянки після відчуження розташованого на ній нерухомого майна, без належного врахування правового зв`язку між цими об`єктами є неправомірною, а результати відповідного аукціону не можуть вважатися такими, що відповідають вимогам закону та сталій судовій практиці Верховного Суду. Ураховуючи зазначене, продаж земельної ділянки, на якій розташоване двоповерхове приміщення (два поверхи з яких є власністю різних осіб, а саме перший поверх належить ОСОБА_1 та другий поверх СГ ПП "Несвіч") порушує право позивача на оформлення речового права на земельну ділянку під офісними приміщеннями, власником яких він є.

До того ж цілком слушним є зауваження апелянта, що під час проведення спірного аукціону переможцем могла бути взагалі третя особа, що порушувало б не тільки цивільні права ОСОБА_1 , але й СГ ПП "Несвіч". Адже переможцем може бути виключно один учасник аукціону (СГ ПП "Несвіч", ОСОБА_1 або третя особа, яка вирішила взяти участь у проведенні аукціону. Інакшими словами той, хто запропонує найвищу пропозицію відносно земельної ділянки). Дане зауваження апелянта віднайшло своє підтвердження, адже в матеріалах справи № 918/56/20 наявне клопотання ОСОБА_3 про надання інформації та вчинення дій від 02.04.2024. Як убачається зі змісту даного клопотання ОСОБА_3 хотів брати участь у аукціоні з продажу земельної ділянки з кадастровим номером :11:047:0017 площею 0,0136 га однак зауважив, що він як потенційний покупець убачає незаконність проведення даного аукціону з огляду на правові приписи ст. 120 ЗК України, а також правовий висновок, який висвітлено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18. Із урахуванням зазначеного останній просив повідомити яким чином він зможе користуватися земельною ділянкою в разі її придбання з аукціону з огляду на те, що на зазначеній ділянці вже розміщений об`єкт нерухомого майна, який є власністю іншої особи (справа № 918/56/20, том 18, арк.с. 17-19).

Також згідно ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Зміст наведених положень свідчить про те, що цивільне законодавство, так само як і земельне, виходить із необхідності забезпечення нерозривного зв`язку між об`єктом нерухомості та земельною ділянкою, яка забезпечує його використання.

Щодо обрання ефективного способу захисту у даній справі, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає про наступне.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2024 у справі № 910/2592/19 комплексно надано правовий висновок на питання: яка правова природа аукціону з реалізації майна боржника, щодо якого здійснюється провадження у справі про банкрутство?; ? яке коло осіб може звертатися до суду з вимогами про визнання недійсними результатів аукціону та договору купівлі-продажу майна боржника, щодо якого здійснюється провадження у справі про банкрутство?; ? чи є ефективним способом захисту порушених прав особи вимоги про визнання недійсними результатів аукціону та укладеного за його наслідком договору купівлі-продажу майна боржника у справі про банкрутство?; ? які правові наслідки визнання результатів аукціону та договору купівлі-продажу майна боржника недійсними?

Так, у даній постанові зазначено наступне:

"Відповідно до частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, ? відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Тлумачення змісту частини першої статті 216 ЦК України свідчить, що недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов`язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю.

Такими наслідками є відновлення становища сторін, яке існувало до порушення (двостороння реституція), тобто взаємне повернення переданого за недійсним правочином та відшкодування збитків, якщо їх завдано.

Двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнання судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами.

Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину (див. постанову судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23 вересня 2021 року у справі № 904/1907/15).

Вимога про визнання договору недійсним та застосування наслідків недійсності в порядку, передбаченому статтею 216 ЦК України, не може розглядатися як санкція (покарання) лише для однієї з сторін правочину за допущене іншою стороною порушення (див. постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 924/637/20, від 12 квітня 2023 року у справі № 16/89).

Реституція спрямована на відновлення status quo ante у фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобовязана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України)...

Тож хоча положення Закону про банкрутство не визначають правовим наслідком необхідність повернення відчуженого майна боржнику у разі визнання недійсними результатів аукціону та договору купівлі-продажу майна боржника, однак з урахуванням цілей та завдань провадження у справі про банкрутство очевидним є те, що пред`явлення подібних вимог своєю метою має повернення майна боржника, відчуженого на аукціоні з порушенням вимог закону, до ліквідаційної маси для його подальшої справедливої реалізації на новому аукціоні за якомога найвищою ціною та задоволення за рахунок нього вимог кредиторів.

Схожі за своїм змістом правові наслідки закріплені законодавцем у статті 20 Закону про банкрутство, положення якої передбачають наслідком визнання недійсним правочину боржника повернення майна у ліквідаційну масу боржника. Подібна норма наразі закріплена у статті 42 КУзПБ...

У правовідносинах з повернення відчуженого майна на аукціоні у справі про банкрутство відновлення порушеного права позивача здійснюється у різні способи, зокрема:... - якщо за результатами аукціону з переможцем укладено договір купівлі-продажу то ефективним способом захисту порушеного права особи, яка вправі оскаржувати результати аукціону, є предявлення позову про визнання недійсними результатів аукціону й укладеного з переможцем аукціону договору купівлі-продажу майна боржника та застосування реституції (у випадку повернення майна, що перебуває у власності переможця аукціону)".

Із урахуванням встановлених обставин справи, доводів апеляційної скарги, а також наведених норм матеріального права та правових висновків Верховного Суду, колегія суддів апеляційної інстанції виснує, що продаж земельної ділянки як самостійного об`єкта цивільного права, після відчуження розташованого на ній об`єкта нерухомого майна, право власності на який належить різним особам, має здійснюватися з обов`язковим урахуванням правового зв`язку між таким майном та земельною ділянкою, що випливає з приписів ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України та принципу superficies solo cedit. Ігнорування цього зв`язку призводить до порушення прав власника нерухомого майна на належне оформлення та реалізацію прав на земельну ділянку, необхідну для його обслуговування. У даному випадку керуючим реалізацією - арбітражним керуючим Мельник І.А. при формуванні ліквідаційної маси та подальшій реалізації майна боржника не було враховано наявність прав третьої особи: власника нежитлового приміщення - ОСОБА_1 , майно якого повністю розташоване в межах спірної земельної ділянки, що свідчить про порушення правил формування ліквідаційної маси. Таке порушення є самостійною підставою для визнання недійсними результатів аукціону та укладеного за його наслідками договору купівлі-продажу, незалежно від дотримання формальних процедур проведення аукціону.

Судом не приймаються до уваги доводи керуючого реалізацією арбітражного керуючого Мельник І.А. про надання згоди на продаж земельної ділянки зборами кредиторів, що на її думку, є правовою підставою для продажу даної земельної ділянки саме на таких умовах, адже якщо умови продажу є незаконними і арбітражний керуючий не згоден з прийнятим рішенням зборів кредиторів про надання згоди на реалізацію майна на таких умовах, арбітражний керуючий згідно ч. 6, 7 ст. 75 КУзПБ та Книги 5 КУзПБ зобов`язана була звернутися до суду для визначення умов продажу земельної ділянки.

Як наслідок колегія суддів апеляційної інстанції виснує, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді визнання недійсними результатів аукціону та договору купівлі-продажу із застосуванням наслідків недійсності правочину (реституції) є належним та ефективним, оскільки спрямований на відновлення порушеного правового становища.

Також колегія суддів апеляційної інстанції враховує, що двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнання судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами. Ураховуючи наявність правових підстав для визнання недійсним результатів аукціону, який відбувся 27.01.2025 та оформлений протоколом BRD001-UA-2974 та договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.02.2025 року, колегія суддів апеляційної інстанції вважає за необхідне:

- зобов`язати СГ ПП "Несвіч" повернути ОСОБА_2 у власність земельну ділянку, кадастровий номер :11:047:0017 площею 0,136 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- зобов`язати ОСОБА_2 в особі керуючого реалізацією, арбітражного керуючого Мельник І.А. повернути СГ ПП "Несвіч" сплачені кошти у розмірі 104 851 грн на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.02.2025 року, укладеного за результатами проведеного аукціону від 27.01.2025 та оформленого протоколом BRD001-UA-2974.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно з ч.ч. 1-3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Таким чином колегія суддів апеляційної інстанції виснує про наявність правових підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного судового рішення із ухваленням нового судового рішення - про задоволення позовних вимог.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається: у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 271, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Рівненської області від 20.11.25 у справі № 918/56/20(918/723/25) задоволити.

2. Скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 20.11.25 у справі №918/56/20(918/723/25) та ухвалити нове судове рішення, яким позов задоволити.

3. Визнати недійсними результати аукціону, який відбувся 27.01.2025 та оформлений протоколом BRD001-UA-2974.

4. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07.02.2025 року, укладений між ОСОБА_2 в особі керуючого реалізацією, арбітражного керуючого Мельник Ірини Анатоліївни та Сільськогосподарським приватним підприємством "Несвіч" про купівлю земельної ділянки, кадастровий номер :11:047:0017 площею 0,136 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

5. Зобов`язати Сільськогосподарське приватне підприємство "Несвіч" (45652, Волинська обл., Луцький р-н, с. Несвіч, вул. Центральна, 30) повернути ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , ІПН НОМЕР_1 ) у власність земельну ділянку, кадастровий номер :11:047:0017 площею 0,136 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

6. Зобов`язати ОСОБА_2 в особі керуючого реалізацією, арбітражного керуючого Мельник Ірини Анатоліївни (35100, Рівненська обл., смт. Млинів, вул. Несторі Літописця, буд. 25, ІПН НОМЕР_1 ) повернути Сільськогосподарському приватному підприємству "Несвіч" (45652, Волинська обл., Луцький р-н, с. Несвіч, вул. Центральна, 30, ЄДРПОУ) сплачені кошти у розмірі 104 851 грн на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.02.2025 року, укладеного за результатами проведеного аукціону від 27.01.2025 та оформленого протоколом BRD001-UA-2974.

7. Стягнути з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , ІПН НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , ІПН НОМЕР_2 ) 3028 грн судового збору сплаченого за подання позовної заяви та 4542 грн судового збору сплаченого за подання апеляційної скарги.

8. Стягнути з Сільськогосподарського приватного підприємства "Несвіч" (45652, Волинська обл., Луцький р-н, с. Несвіч, вул. Центральна, 30) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , ІПН НОМЕР_2 ) 3028 грн судового збору сплаченого за подання позовної заяви та 4542 грн судового збору сплаченого за подання апеляційної скарги.

9. Господарському суду Рівненської області видати судові накази.

10. Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст.ст. 287-291 ГПК України.

11. Справу №918/56/20(918/723/25) та справу № 918/56/20 повернути до Господарського суду Рівненської області.

Повний текст постанови складений "24" березня 2026 р.

Головуючий суддя Розізнана І.В.

Суддя Павлюк І.Ю.

Суддя Крейбух О.Г.