ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" березня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/4091/25

Господарський суд Одеської області у складі головуючої судді Демченко Т.І.,

За участі секретаря судового засідання: Кастрової М.С.,

За участю представників сторін:

Прокурор: Шафарчук О.В.,

від Чорноморської міської ради: не з`явився,

від Товариства з обмеженою відповідальністю Зіон: Калужинський О.В., Павлова А.А.,

від третьої особи: Соколов Д.С.,

Дослідивши у судовому засіданні матеріали справи:

за позовом: Керівника Чорноморської окружної прокуратури Одеської області (68000, Одеська обл., Одеський р-н, м. Чорноморськ, вул.Віталія Шума, буд. 9/102Н) в інтересах держави

до відповідача 1: Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області (68000, Одеська обл., Одеський р-н, м. Чорноморськ, просп. Миру, 33)

до відповідача 2: Товариства з обмеженою відповідальністю Зіон (79024, Львівська обл., м. Львів, вул. Пластова, 1)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю ,,Технострой (68000, Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Транспортна, 20)

про скасування державної реєстрації та зобов`язання вчинити певні дії,

обставини справи:

07.10.2025 до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява Керівника Чорноморської окружної прокуратури Одеської області в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю Зіон, у якій просить суд:

- скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки ТОВ Зіон на об`єкт нерухомого майна земельну ділянку площею 0,3533 га, кадастровий номер :01:002:0008 (реєстраційна справа на об`єкт нерухомого майна: 108);

- зобов`язати ТОВ Зіон повернути Чорноморській територіальній громаді в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області земельну ділянку площею 0,3533 га, кадастровий номер :01:002:0008, яка знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон.

Обґрунтовуючи звернення із позовом до суду прокурор посилається на те, що Чорноморська міська рада незаконно передала в оренду земельну ділянку площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008 за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон в оренду згідно з договором земельної ділянки від 07.10.2020 № 112, що суперечить інтересам держави та територіальної громади. Вказана земельна ділянка, в силу імперативних приписів ч.2 ст. 134 ЗК України, підлягала обов`язковому продажу на земельних торгах. Водночас, Чорноморська міська рада, укладаючи спірний договір про передачу земельної ділянки зі зміною цільового призначення у поза конкурентний спосіб, мотивувала такий порядок наявністю на цій земельній ділянці у власності орендаря трансформаторної підстанції площею 19,6 кв.м, що свідчить про намір обійти встановлену законом процедуру формування земельної ділянки з огляду на зміну цільового призначення і значно більшу площу земельної ділянки, аніж об`єкт власності.

Зважаючи на те, що рішення Чорноморської міської ради Одеської області від 30.07.2021 № 111/6-VIII ,,Про затвердження Товариству з обмеженою відповідальністю ,,Технострой проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,3533 га цільове призначення якої змінюється за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон є незаконним, то договір оренди землі від 15.09.2021 № 74, укладений на виконання цього рішення, як похідний правочин є нікчемним у зв`язку зі своєю невідповідністю законодавчим приписам. Оскільки оспорюваний договір оренди за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами 1 та 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним, тому визнання його недійсності в судовому порядку не вимагається. З огляду на викладене, Товариство з обмеженою відповідальністю Зіон також не набуло права оренди на спірну земельну ділянку внаслідок укладення додаткової угоди від 07.12.2021 до нікчемного договору оренди від 15.09.2021 № 74.

Отже, зважаючи на нікчемність укладених договорів, необхідним є приведення у відповідність відомостей наявних у Державному реєстрі речових прав шляхом скасування права оренди землі за Товариством з обмеженою відповідальністю Зіон, а також застосування правових наслідків недійсності правочину у вигляді повернення земельної ділянки у власність територіальної громади, що є належними та ефективними способами захисту у даній справі.

Господарський суд Одеської області ухвалою від 13.10.2025: прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі № 916/4091/25; постановив розглядати справу за правилами загального позовного провадження з викликом учасників справи у підготовче засідання 04.12.2025; залучив Товариство з обмеженою відповідальністю ,,Технострой в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача.

Господарський суд Одеської області ухвалою від 05.12.2025 повідомив сторони, що: підготовче засідання 04.12.2025 не відбулося у зв`язку з технічною несправністю в роботі підсистеми ВКЗ; наступне підготовче засідання відбудеться 09.12.2025.

Господарський суд Одеської області ухвалою від 09.12.2025 повідомив сторони, що наступне підготовче засідання відбудеться 09.01.2026.

Господарський суд Одеської області ухвалою від 12.01.2026 повідомив сторони, що: підготовче засідання призначене на 09.01.2026 не відбулося у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді Демченко Т.І.; наступне підготовче засідання відбудеться 21.01.2026.

Господарський суд Одеської області ухвалою від 21.01.2026 закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті у судове засідання на 10.02.2026.

Господарський суд Одеської області ухвалою від 10.02.2026 повідомив сторони про судове засідання, яке відбудеться 20.02.2026.

Господарський суд Одеської області протокольною ухвалою від 20.02.2026 оголосив перерву до 03.03.2026, а протокольною ухвалою від 03.03.2026 до 10.03.2026.

Ухвалами Господарського суду Одеської області забезпечено представникам Товариства з обмеженою відповідальністю Зіон можливість участі у засіданнях суду в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням онлайн сервісу відеозв`язку ,,EASYCON.

Представник Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області у засідання суду, в якому ухвалено рішення, не з`явився. Про дату, час та місце його проведення повідомлений належним чином, що підтверджується довідкою про доставку ухвали в електронний кабінет.

Згідно з приписами ст.233,240 ГПК України у судовому засіданні 10.03.2026 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

28.10.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю ,,Технострой надійшли письмові пояснення, в яких просить відмовити у задоволенні позову прокуратури в повному обсязі, оскільки доводи прокуратури про ухилення від продажу права оренди земельної ділянки є безпідставними, адже спірна земельна ділянка була сформована до виникнення права власності на розміщений на ній об`єкт нерухомого майна, перебувала у користуванні ТОВ ,,Технострой (суборенді) з 04.04.2011 та в подальшому була передана в оренду як власнику розміщеного на ній нерухомого майна, яке було збудовано за період перебування земельної ділянки у суборенді за погодженням із власником земельної ділянки, на підставі абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України.

Крім того, у письмових поясненнях товариство вказує, що у нього виник обов`язок з приведення цільового призначення земельної ділянки у відповідність із прийнятим детальним планом частини території міста Чорноморськ, адже рішенням Чорноморської міської ради від 21.05.2021 № 69/18-VIII затверджено детальний план частини території міста Чорноморськ, Одеського району, Одеської області, 13го мікрорайону. Згідно з викопіюванням з проєктного плану, суміщеного з планом червоних ліній та схемою планування обмежень у масштабі 1:1000, прийнятим Детальним планом території на зазначеній території передбачено розміщення будівлі автозаправної станції.

Зважаючи на те, що право власності на об`єкт нерухомості, який розташований на спірній земельній ділянці виник коли у ТОВ ,,Технострой було оформлено право користування цією земельною ділянкою, а не до такого оформлення, Чорноморська міська рада Одеського району Одеської області правомірно застосувала абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України.

З системного аналізу ст. 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України вбачається, що ТОВ «Зіон» як новий власник нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, яка перебувала в оренді у попереднього власника, з власним кадастровим номером, що відображено у договорі купівлі-продажу нерухомого майна, в силу закону зобов`язаний прийняти на себе право користування такою земельною ділянкою у тому вигляді, в якому вона існувало для попереднього орендаря, не змінюючи умови оренди.

28.10.2025 від ТОВ «Зіон» надійшов відзив на позовну заяву, в якому просить в повному обсязі відмовити у задоволенні позовних вимог прокуратури, оскільки:

- за приписами частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

- особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до частини другої статті 134 Земельного кодексу України має право на отримання на поза конкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав саме на ту земельну ділянку (її частину), право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості в силу статей 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України;

- згідно з свідоцтвом про право власності на будівлю трансформаторної підстанції від 05.11.2012 та рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 25.10.2012 № 629, які долучено прокурором до позовної заяви, зазначений об`єкт нерухомості належав ТОВ ,,Технострой на праві приватної власності ще з 2012 року. Як видно із рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 25.10.2012 № 629 будівля трансформаторної підстанції побудована ТОВ ,,Технострой на земельній ділянці площею 0,3533 га та на підставі дозвільних документів: декларації про початок виконання будівельних робіт зареєстрованої в Інспекції ДАБК в Одеській області від 23.04.2012 № ОД31. Вказаний об`єкт нерухомого майна був введений в експлуатацію на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 18.09.2012 № ОД4;

- оскільки земельна ділянка з кадастровим номером :01:002:0008, яка розташована за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон, станом на момент переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до ТОВ «Зіон» була сформована та існувала як об`єкт цивільних прав, а ТОВ «Технострой» як попереднім власником нерухомого майна було у встановленому порядку оформлено право користування земельною ділянкою, до даних правовідносин мають застосовуватись положення ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, адже земельна ділянка, яка відводиться за рахунок земель, наданих у власність чи користування, відноситься до земель, які згідно ч. 2 ст. 134 ЗК України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах.

- у правовідносинах, які розглядались судами у справі № 910/5201/19, та на які посилається прокуратура у цій справі, земельна ділянка первинно відводилась з цільовим призначенням/видом використання - для будівництва, експлуатації та обслуговування СТО шляхом її первинного формування у відповідності до норм земельного законодавства. Натомість, при виникненні спірних правовідносин у даній справі при набутті земельної ділянки на праві оренди ТОВ «Технострой», така земельна ділянка вже була сформована, зареєстрована в Державному земельному кадастрі, право комунальної власності щодо неї зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, її цільове призначення було визначено «для іншої житлової забудови» із категорією землі «землі житлової та громадської забудови», що допускало ще до моменту укладення договору оренди землі від 15.09.2021 забудову земельної ділянки. Таким чином, шляхом укладення договору оренди землі від 15.09.2021 не формувалась спірна земельна ділянка, не визначалось її первинне цільове призначення, яке допускало нове будівництво на ній, а відтак такі правовідносини істотно відрізняються від правовідносин, які існували та досліджувались Великою Палатою Верховного Суду у справі № 910/5201/19, що також свідчить про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин у даній справі положень ч.1 ст.134 ЗК України;

- прокурором не доведено належними та допустимими доказами необхідності використання первинно ТОВ «Технострой», а в подальшому ТОВ «Зіон» земельної ділянки у меншому розмірі, та не наведено жодних порушень чинного законодавства при затвердженні проєкту землеустрою спірної земельної ділянки, наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою, не відповідності такого проекту землеустрою вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також не враховано неявну містобудівну документацію щодо спірної земельної ділянки, яка передбачає її використання відповідно до цільового призначення;

- рішення Чорноморської міської ради від 04.09.2020 №609/66-VII, від 18.06.2021 №98-VIII та від 30.07.2021 №111/6-VIII вчинені саме в інтересах територіальної громади, з метою формування, актуалізації даних Державного земельного кадастру;

- укладенням договору оренди земельної ділянки №74 від 15.09.2021 Чорноморською міською радою з ТОВ «Технострой» на підставі чинного рішення органу місцевого самоврядування не відбувалось незаконне заволодіння земельною ділянкою, оскільки земельна ділянка залишалась в комунальній власності, за ним змінювалось лише цільове призначення та вид використання земельної ділянки, рішення про її повернення чи припинення права користування органом місцевого самоврядування не приймалось;

- у даній справі право користування земельною ділянкою виникає не внаслідок процедур, передбачених статтями 134 та 135 Земельного кодексу України, які вимагають дотримання конкурентних засад, а на підставі спеціального правового регулювання, визначеного статтею 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України;

- виникненню права оренди у ТОВ «Технострой», а в подальшому у ТОВ «Зіон», виходячи з національної системи регулювання підстав та порядку набуття такого права, слугувала та передувала активна участь в такому процесі органів влади, зокрема, і Чорноморської міської ради, а тому відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача, який розраховував на їх належність та легітимність, а тому скасування державної реєстрації оренди нерухомого майна та повернення земельної ділянки є за своєю суттю втручання у право особи мирно володіти майном;

- незаконність рішень Чорноморської міської ради та відповідність договору оренди землі вимогам закону потребує визнання його недійсним в судовому порядку, а заявлення прокурором позовних вимог про скасування державної реєстрації права оренди землі та повернення земельної ділянки в інтересах територіальної громади (власника земельної ділянки) замість визнання відсутнім права оренди та без заявлення позовної вимоги про недійсність договору оренди не є ефективним способом захисту порушеного права, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

04.11.2025 від прокуратури надійшли письмові пояснення, в яких, спростовуючи доводи третьої особи, вказує таке:

- підставою для надання земельної ділянки в оренду стало набуття ТОВ «Технострой» права власності на об`єкт нерухомого майна, а не переважне право, як орендаря цієї земельної ділянки, тому ТОВ «Технострой» вправі претендувати на відведення в орендне користування поза процедурою земельних торгів лише земельної ділянки, безпосередньо зайнятої існуючим об`єктом нерухомого майна будівлею трансформаторної підстанції, площею 19,6 кв м з виключно для обслуговування та експлуатації цієї будівлі;

- формування земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0008, визначення її площі та державна реєстрація здійснювались на підставі клопотання ТОВ «Технострой» за проектом землеустрою, розробленим і затвердженим на підставі оспорюваного рішення Чорноморської міської ради, за якими відведення земельної ділянки здійснювалось не для мети, що пов`язана з обслуговуванням та експлуатацією існуючого об`єкту нерухомого майна;

- рішення Чорноморської міської ради про укладення договору оренди землі з ТОВ «Технострой» на земельній ділянці площею 0,3533 га (кадастровий номер :01:002:0008), цільове призначення: J.12.11 «для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу», категорія земель: «землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення», вид використання «для розміщення та експлуатації автозаправного комплексу» строком на 49 років не містить жодної згадки про надання земельної ділянки в довгострокову оренду для обслуговування трансформаторної підстанції;

- оренда земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для часткової забудови 13 мікрорайону міста, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України (правова позиція Верховного Суду у постанові від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19, від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г).

04.11.2025 від Чорноморської міської ради надійшов відзив на позовну заяву, в якому, не погоджуючись з доводами прокуратури у позовній заяві, просить відмовити у її задоволенні, адже:

- первісно земельна ділянка передана у користування у 2006 році ТОВ «Стройтехснаб» рішенням Іллічівської міської ради від 17.02.2006 №546/107-IV для забудови другої частини 13-го мікрорайону м. Іллічівська коли не існувало обмежень у передачу в користування земельних ділянок виключно на конкурсних засадах та у 04.04.2011 передана в суборенду ТОВ «Технострой»;

- в подальшому на належним чином сформованій частці земельної ділянки у відповідності до виданої дозвільної документації ТОВ «Техносторой» збудувало, ввело в експлуатацію та отримало правовстановлюючі документи на нерухоме майно;

- діючим законодавством на час укладення у 2020 році договору оренди з ТОВ «Техносторой» не передбачалось одноосібного права та/або обов`язку міської ради на поділ наявної сформованої земельної ділянки, такі права відсутні і на цей час. За таких обставин та відсутності заяви ТОВ «Технострой» на зменшення розміру ділянки міська рада прийняла єдине можливе рішення, про надання у користування усієї сформованої ділянки.

06.11.2025 від прокуратури надійшла відповідь на відзив, в якому, підтримуючи вимоги позовної заяви, вказує, що:

- з моменту розірвання договору оренди земельної ділянки площею 2,2265 га від 05.10.2010 за рішенням Господарського суду Одеської області від 02.07.2019 у справі № 916/667/19, ТОВ «Техносторой» втратило переважне право на укладення договору оренди в порівняні з іншими зацікавленими особами, оскільки таке право було припинене рішенням суду саме через неправомірну поведінку ТОВ «Техносторой» (систематична несплата орендної плати), проте Чорноморська міська рада, усвідомлюючи недобросовісну поведінку ТОВ «Техносторой» щодо виконання орендних зобов`язань в частині своєчасності сплати грошових коштів через рік після рішення суду про розірвання договору оренди, знов передає в оренду земельну ділянку, але вже іншої площі та на інших умовах, в порушення вимог чинного законодавства недобросовісному орендарю - ТОВ ««Техносторой»;

- враховуючи подані документи, ТОВ «Техносторой» вправі претендувати на відведення в орендне користування поза процедурою земельних торгів лише земельної ділянки, безпосередньо зайнятої існуючим об`єктом нерухомого майна будівлею трансформаторної підстанції, площею 19,6 кв.м з виключно для обслуговування та експлуатації цієї будівлі, проте жодної згадки про надання земельної ділянки ТОВ «Техносторой» в довгострокову оренду для обслуговування трансформаторної підстанції, рішення міської ради не містить;

- у постанові від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19 Верховний Суд зробив висновок, що в силу наведених приписів у ч. 2 ст.124, абз. 13 ч.1 ст. 134 та ч. ч. 1, 2 ст. 135 Земельного кодексу України, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) для експлуатації та обслуговування саме об`єктів дорожнього сервісу підлягали виключно продажу на земельних торгах. Крім того, у п. 44 постанови Верховного Суду від 07.12.2021 у справі № 910/23595/17 за позовом прокурора про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання відсутності права зазначено, що апеляційний господарський суд задовольнив позов з підстав, зазначених у цій постанові, у зв`язку з наданням земельної ділянки для нового будівництва і обслуговування об`єктів дорожнього сервісу не на конкурентних засадах (зазначене є окремою і самостійною підставою для задоволення позову), а не для обслуговування існуючого нерухомого майна (ще і /навіть з урахуванням того, що надана земельна ділянка за висновком суду апеляційної інстанції значно перевищує площу нерухомого майна).

11.12.2025 від прокуратури надійшли пояснення, в яких з посиланням на існуючу судову практику вказано, що Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.08.2021 у справі № 922/443/20 сформовано правову позицію щодо надання у користування земельної ділянки державної чи комунальної форми власності фізичним або юридичним особам без проведення земельних торгів. Так, у п. 76 постанови Верховним Судом зазначено, що, виходячи із системного аналізу положень ч. 2 ст. 124 і абз. 2 ч. 2 ст.134 Земельного кодексу України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання, відповідно до того цільового призначення, яке існувало на момент їх придбання. У випадку ж формування нової земельної ділянки, визначення за проєктом землеустрою щодо її відведення площі і цільового призначення не для мети, що пов`язана з розміщенням об`єктів нерухомого майна , а для будівництва нових об`єктів нерухомості право користування такою земельною ділянкою підлягає продажу виключно за результатами проведення земельних торгів . Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 05.09.2018 по справі № 910/1356/13, чинним земельним законодавством передбачений порядок відчуження прав на земельні ділянки комунальної власності виключно на конкурентних засадах, за виключенням випадків щодо земельних ділянок, на яких розташоване належне особі на праві приватної власності нерухоме майно. Проте у цьому випадку за приписами частини 2 статті 134 Земельного кодексу України власник нерухомості має право на отримання на позаконкурентних засадах тільки земельної ділянки, на якій безпосередньо розташоване таке майно (будівля, споруда). Так, у п.69 постанови від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 Велика палата Верховного Суду погодилась з висновком суду апеляційної інстанції та зазначила, що отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України.

Окрім цього, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02.06.2025 №144/1440/22, Верховний Суд вирішив відступити від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 грудня 2024 року у справі №130/8/23 (провадження №61-6874св24) що: «ефективним способом захисту та таким, що забезпечує реальне відновлення порушеного права у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору оренди, є усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом скасування державної реєстрації». Зокрема, Верховний Суд виснував, «що такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися для захисту (невизнання чи оспорювання) різноманітних приватних прав (зобов`язальних, речових, виключних, спадкових, права на частку в спільній частковій власності і т. д.). По своїй суті такий спосіб захисту як визнання права охоплює собою і визнання права відсутнім. Належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача».

02.02.2026 від прокуратури надійшли письмові пояснення, в яких, реагуючи на поданий ТОВ «Зіон» висновок комплексної судової експертизи з питань землеустрою від 27.11.2025 № 5497-Е, зазначає таке:

- предметом висновку комплексної судової експертизи з питань землеустрою №5497-Е від 27.11.2025, в порушення вимог ч. 2 ст. 98 ГПК України, є питання права;

- оспорюваною судовою експертизою з питань землеустрою досліджено обставини, які не входять до предмету доказування по цій справі (щодо визнання незаконним чи скасування проекту землеустрою або технічної документації) та висновки цієї експертизи жодним чином не впливають на заявлені прокурором позовні вимоги.

09.02.2026 від ТОВ «Зіон» надійшли письмові пояснення, в яких вказано, що:

- у висновку комплексної судової експертизи з питань землеустрою від 27.11.2025 № 5497-Е експерти констатували, в порядку, визначеному Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та згідно своєї експертної спеціальності лише факт відповідності документації з питань землеустрою нормативним вимогам. Експерт не робив висновків щодо правомірності набуття права оренди, не надавав оцінку законності рішень Чорноморської міської ради та не вирішував спір по суті. Враховуючи те, що методологія дослідження відповідає вимогам законодавства про судову експертизу, а встановлені експертом обставини мають технічний (фактичний) характер, доводи позивача про порушення ч. 2 ст. 98 ГПК України є необґрунтованими та спрямованими на безпідставне усунення належного доказу з матеріалів справи;

- відповідно до вимог ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. При цьому відповідна норма не визначає жодного виду цільового призначення, за яким діє встановлена процедура. Законодавцем не передбачено виключень щодо вказаної норми, залежно від обраного орендарем виду цільового призначення земельної ділянки. Передбачено, що у разі розташування на земельних ділянках державної чи комунальної власності об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб, законом охороняються і права зазначених осіб на відповідні земельні ділянки, на яких розташовано згадані об`єкти, при цьому такі земельні ділянки або права на них в силу ч. 2 ст. 134 3К України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах). Таким чином, правовий режим права власності або права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна є похідним від наявності права власності на такий об`єкт. Тобто, за законом право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, має належати виключно особі, якій належить об`єкт нерухомого майна, що знаходиться на відповідній земельній ділянці;

- Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що якщо на земельній ділянці державної або комунальної власності розташовано об`єкт нерухомого майна, що перебуває у приватній власності, то земельна ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника таких об`єктів. При цьому, відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об`єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об`єктами (постанови Верховного Суду від 13.09.2023 у справі №918/1132/22 та від 20.11.2024 у справі №917/1938/23);

- Чорноморська окружна прокуратура вказуючи про незаконність рішень не вдається у з`ясування та аналіз фактичних обставин, які існували до прийняття вказаних рішень органу місцевого самоврядування щодо спірної земельної ділянки, та мають визначальне значення для правильного вирішення справи;

- юридичні дії ТОВ «Технострой» у 2020 році щодо оформлення права користування земельною ділянкою площею 0,3533 га були спричинені необхідністю оформлення продовження користування такою земельною ділянкою, як того вимагала на той час встановлена законом процедура (розподіл земельної ділянки та оформлення договору оренди земельної ділянки). Однак, таке оформлення не свідчило про нове відведення земельної ділянки площею 0,3533 га, адже вона не відводилась із несформованих земельних ділянок, не наданих у власність чи користування, чи земель запасу, як того вимагають положення ст.79-1 Земельного кодексу України;

- право користування ТОВ «Технострой» було оформлено на земельну ділянку площею 0,3533 га, без зміни її меж, які були визначені ще до моменту виникнення на даній земельній ділянці нерухомого майна, тому прокурор помилково посилається на необхідність застосування норм ст. 134 Земельного кодексу України до спірних правовідносин щодо продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або передачі їх у користування на конкурентних засадах, які, власне, застосовуються до відведення та відчуження або передачі у користування раніше несформованих чи не переданих у власність чи в користування земельних ділянок;

- враховуючи вимоги законодавства у сфері регулювання містобудівної діяльності, зважаючи на обов`язковість вимог затвердженої у встановленому порядку містобудівної документації, ТОВ «Технострой» здійснило юридичні дії для приведення цільового призначення земельної ділянки до вимог містобудівної документації. При цьому, станом на момент затвердження Чорноморською міською радою 21.05.2021 детального плану території, ТОВ «Технострой» належала на праві оренди земельна ділянка площею 0,3533 га, та перебувало у його приватній власності нерухоме майно, ТОВ «Технострой» не втрачало право користування земельною ділянкою площею 0,3533 га, однак таке затвердження містобудівної документації із визначенням функціонального призначення земельної ділянки площею 0,3533 га свідчило про можливість подальшого її використання з врахуванням вимог розробленої містобудівної документації;

- прокурор хибно вказує, що з проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,3533 га, цільове призначення якої змінюється, убачається взагалі відсутність об`єктів нерухомості на заявленій земельній ділянці та оформленні речових прав на них, адже спростовується ст. 8 проєкту землеустрою наведено експлікацію земельних угідь, в якій зазначено, що земельна ділянка в розмірі 0,3533 га віднесена до угідь, як земля, зайнята поточним будівництвом. Крім того, складовою та невід`ємною частиною проєкту землеустрою є договір оренди земельної ділянки від 07.10.2020 року №112 (ст. 21-29 проєкту землеустрою), в п. 2.2. якого передбачено, що на земельній ділянці розташовано об`єкти нерухомого майна: будівля трансформаторної станції. Більше того, відповідно до п.2.2. договору оренди земельної ділянки від 15.09.2021 №74 на земельній ділянці розташовано об`єкти нерухомого майна: будівля трансформаторної станції.

установив:

Рішенням Іллічівської міської ради від 17.02.2006 №546/107-IV ТОВ «Стройтехснаб» надано дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки площею 10 га для забудови другої частини 13-го мікрорайону м. Іллічівська.

Рішенням Іллічівської міської ради від 21.08.2009 № 568/20-V ТОВ «Стройтехснаб» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передано в оренду на 49 років земельну ділянку площею 10 га для часткової забудови 13-го мікрорайону м. Іллічівська.

05.10.2010 року Іллічівською міською радою та ТОВ «Стройтехснаб» укладено договір оренди земельної ділянки 2,2265 га.

04.04.2011 року ТОВ «Стройтехснаб» та ТОВ «Технострой» укладено договір суборенди земельної ділянки площею 0,3533 га на підставі Акту від 30.03.2011 визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ТОВ «Технострой» для часткової забудови 13 мікрорайону м. Іллічівська.

Згідно декларації про початок виконання будівельних робіт від 23.04.2012 інспекції ДАБК в Одеській області ТОВ «Технострой» побудувало будівлю трансформаторної підстанції, яка розташована на земельній ділянці 0,3533 га.

Згідно декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 18.09.2012, закінчений будівництвом об`єкт був готовий до експлуатації.

Рішенням виконкому Іллічівської міської ради 25.10.2012 № 629 ТОВ «Технострой» видано свідоцтво про право власності від 05.11.2012 № 36586 на об`єкт нерухомого майна будівлю трансформаторної підстанції.

16.01.2013 року ТОВ «Стройтехснаб» нотаріальною заявою надало згоду на вилучення земельної ділянки площею 0,3533 га, що є частиною орендованої ним земельної ділянки площею 2,2265 га.

Рішенням Іллічівської міської ради від 22.02.2013 № 296/2-VI ТОВ «Технострой» надано дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею 0,3533 га з подальшою передачею в оренду на 49 років.

Рішенням Іллічівської міської ради від 25.12.2013 № 439/6-VI надано дозвіл ТОВ «Стройтехснаб» на розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 2,2265 га (кадастровий номер :02:002:0004).

Рішенням Господарського суду Одеської області від 02.07.2019 року у справі № 916/667/19 розірвано Договір оренди земельної ділянки площею 2,2265 га від 05.10.2010 року із ТОВ «Стройтехснаб».

Рішенням Чорноморської міської ради від 21.02.2020 №551/12-VII надано дозвіл на розробку технічної документації щодо поділу земельної ділянки площею 2,2265 га (кадастровий номер :02:002:0004) (02.07. «для іншої житлової забудови») заходи із замовлення тех. документації доручено здійснити управлінню комунальної власності та земельних відносин.

10.07.2020 до Чорноморської міської ради Одеської області надійшло клопотання ТОВ «ТЕХНОСТРОЙ» про передачу в оренду строком на 49 років земельної ділянки площею 0,3533 га для часткової забудови 13 мікрорайону у зв`язку з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна, який розташований на цій земельній ділянці (номер запису про право власності 7684099 від 11.11.2014, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 08).

07.08.2020 Юридичним відділом управління державної реєстрації прав та правового забезпечення виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області підготовлено лист начальнику УКВ та ЗВ Чорноморської міської ради стосовно розгляду заяви ТОВ «Технострой» про передачу в оренду земельної ділянки :01:002:0008, в якому зазначено, що на сформованій земельній ділянці розташований об`єкт нерухомості належний цьому Товариству на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 05.11.2012 за № 36586. На земельній ділянці кадастровий номер :01:002:0008 площею 0,3533 га, за адресою м. Чорноморськ, вул.Транспортна 23-т інші об`єкти нерухомості, об`єкти будівництва яких розпочато та не завершено відсутні.

Рішенням Чорноморської міської ради від 04.09.2020 № 609/22 VII затверджено поділ земельної ділянки площею 2,2265 га (кадастровий номер :02:002:0004) на земельні ділянки: площею 0,3533 га (кадастровий номер :01:002:0008), площею 0,3780 га (кадастровий номер :01:002:0009), площею 1,4952 га (кадастровий номер :01:002:0010).

Враховуючи лист юридичного відділу, рекомендації постійної комісії з питань будівництва, регулювання земельних відносин, охорони навколишнього середовища та благоустрою про задоволення клопотання ТОВ «ТЕХНОСТРОЙ», Чорноморською міською радою Одеської області прийнято рішенням від 04.09.2020 № 609/66-VII, яким передано в оренду ТОВ «Технострой» земельну ділянку площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008 за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон», з видом цільового призначення 02.07 для іншої житлової забудови строком на 49 років.

07.10.2020 Чорноморською міською радою та ТОВ «Технострой» укладено Договір оренди земельної ділянки площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008 за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон», з видом цільового призначення 02.07 для іншої житлової забудови.

Рішенням Чорноморської міської ради від 21.05.2021 № 69/18-VIII був затверджений Детальний план частини території міста Чорноморськ, Одеського району, Одеської області, 13го мікрорайону.

Згідно з викопіюванням з проєктного плану, суміщеного з планом червоних ліній та схемою планування обмежень у масштабі 1:1000, прийнятим Детальним планом території на зазначеній території передбачено розміщення будівлі автозаправної станції.

25.05.2021 ТОВ «Т Технострой» звернулось до Чорноморської міської ради з заявою про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення у оренду земельної ділянки загальною площею 0,3533 га цільове призначення якої змінюється за адресою: Одеська обл, м.Чорноморськ, 13 мікрорайон.

18.06.2021 Чорноморською міською радою прийнято рішення № 98-VIII «Про надання дозволу товариству з обмеженою відповідальністю «Технострой» на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,3533 га, цільове призначення якої змінюється, за адресою: Одеська обл, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон».

23.06.2021 ТОВ «Технострой» звернувся до ТОВ «Праймконсалт» з клопотанням виконати комплекс робіт по розробці проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється з «для іншої житлової забудови» на «для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу», загальною площею 0,3533 га за адресою: Одеська обл, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон.

До названого клопотання Товариством додано рішення Чорноморської міської ради від 18.06.2021 за № 98-VIII, виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та Статут. У пояснювальній записці проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється з «для іншої житлової забудови» на «для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу» товариству з обмеженою відповідальністю «Технострой» за адресою: Одеська обл, м.Чорноморськ, 13 мікрорайон, яку складено ТОВ «Праймконсалт» за змістом та відповідно до вимог встановлених ст. 29 Закону України «Про землеустрій», у таблиці 1 Експлікація земельних угідь (відомості про земельну ділянку за рахунок якої передбачено відведення) зазначено, що землі, зайняті поточним будівництвом та відведенні під будівництво (будівництво на яких не розпочато) становить усю площу земельної ділянки 0,3533 га. Також, у пояснювальній записці зазначено, що на земельній ділянці, яка підлягає відведенню в оренду ТОВ «Технострой» відсутні будівлі, споруди та речові права на них.

ТОВ «Праймконсалт» розробило проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється з «для іншої житлової забудови» на «для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу» Товариству з обмеженою відповідальністю «Технострой» за адресою: Одеська обл, м.Чорноморськ, 13 мікрорайон.

Рішенням Чорноморської міської ради від 30.07.2021 № 111/6-VIIІ зазначений проект землеустрою про зміну цільового призначення було затверджено, оскільки новий вид цільового призначення земельної ділянки відповідав положенням діючої містобудівної документації детального плану територій.

15.09.2021 року Чорноморською міською радою та ТОВ «Технострой» укладено Договір оренди земельної ділянки площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008 за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон», з видом цільового призначення 12.11 «для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу», попередній договір оренди від 07.10.2020 року розірвано.

У подальшому, між ТОВ «Технострой» (продавець) та ТОВ «Зіон» (покупець) укладено Договір купівлі продажу від 18.11.2021 № 1925, відповідно до п. 1 якого продавець передав, а покупець прийняв у власність об`єкт нерухомого майна, будівлю трансформаторної підстанції загальною площею 19,60 м2, розташовану за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вулиця 1 Травня (нині Захисників України), будинок 23-Т.

Рішенням Чорноморської міської ради від 03.12.2021 № 143/33-VIII внесено зміни до договору оренди земельної ділянки площею 0,3533 га від 15.09.2021 № 74 шляхом укладання додаткової угоди з ТОВ «Зіон».

07.12.2021 Чорноморською міською радою та ТОВ «Зіон» укладено Додаткову угоду від до Договору оренди 15.09.2021 № 74, згідно з якою ТОВ «Зіон» визнано новим орендарем земельної ділянки площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008, із видом цільового призначення 12.11 «для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу», за адресою: м. Чорноморськ, 13 мікрорайон.

Посилаючись на те, що ТОВ «ТЕХНОСТРОЙ» вправі претендувати на відведення в орендне користування поза процедурою земельних торгів лише земельної ділянки, безпосередньо зайнятої існуючим об`єктом нерухомого майна будівлею трансформаторної підстанції, площею 19,6 кв.м виключно для обслуговування та експлуатації цієї будівлі, а фактично відбулася передача в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі без дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України, прокуратура звернулась з позовом до господарського суду в рамках провадження у цій справі.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, керуючись принципом верховенства права та права на судовий захист, суд дійшов таких висновків.

Для належного вирішення спору господарським судом повинні бути послідовно досліджені з метою підтвердження або спростування питання:

- щодо законності рішень Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області від 04.09.2020 № 609/66-VII «Про передачу в оренду товариству з обмеженою відповідальністю «Технострой» земельної ділянки площею 0,3533 га за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон», від 18.06.2021№ 98-VIII «Про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду зазначеної земельної ділянки площею 0,3533 3 кадастровим :01:002:0008, цільове призначення якої змінюється», від 30.07.2021 № 111/6-УШ «Про затвердження товариству з обмеженою відповідальністю «Технострой» проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,3533 з кадастровим номером :01:002:0008, цільове призначення якої змінюється» та від 03.12.2021 № 143/33-VIII «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки площею 0,3533 га за адресою: Одеська обл., Одеський р-н, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон від 15.09.2021 № 74 шляхом укладення додаткової угоди відповідальністю «Зіон»;

- щодо нікчемності в силу положень ст. 228 ЦК договорів оренди землі, укладених між Чорноморською міською радою та ТОВ ,,Технострой, а надалі з ТОВ «Зіон»;

- щодо необхідності скасування державної реєстрація речового права оренди землі ТОВ «Зіон»;

- щодо повернення у розпорядження Чорноморської територіальної громади земельної ділянки площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008 за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон.

Розглядаючи питання законності рішень Чорноморської міської ради, господарський суд виходив з такого.

Частиною другою статті 19 Конституції України визначено обов`язок органів державної влади, органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 80 ЗК України, суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.

Згідно з ч. 1 ст. 83 Земельного кодексу України, у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Відповідно до ст. 12 Земельного кодексу України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам тощо.

Частиною 1 ст. 122 Земельного кодексу України передбачено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевога самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (ч.1 ст.116 ЗК України).

Статтями 123, 124 ЗК України визначено загальну процедуру формування земельної ділянки з метою надання її в користування, яка полягає в наступному:

- особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки, звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; у клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення, додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки;

- відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні;

- за замовленням заінтересованої особи спеціалізованою організацією розробляється проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, який погоджується в порядку статті 186 ЗК України;

- орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування приймає рішення про надання земельної ділянки в користування, яким затверджує проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

- передача в оренду земельної ділянки здійснюється на підставі такого рішення шляхом укладення договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Частина 2 статті 124 ЗК України містить імперативне правило: передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведения земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України, земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Відповідно до ч. 2 ст.134 Земельного кодексу України, не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Згідно з ч. 3 ст. 134 Земельного кодексу України, земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу.

Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19-21 частини першої статті 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту».

Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів (ч.1 ст.135 Земельного кодексу України).

Таким чином, виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 і абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів (аналогічні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19).

Як виснувала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної особі будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України.

Таким чином, Верховний Суд неодноразово вказував на можливість отримати комунальну земельну ділянку в користування лише в межах та з метою, пов`язаною із розміщенням та обслуговуванням належних особі на праві власності нежитлових приміщень.

Верховний Суд у постанові від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г дійшов до висновку, що норми ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України передбачають, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, проте, не передбачають такого виключення для земельних ділянок під будівництво об`єктів, що не входять в перелік, зазначений у ч.2 ст. 134 ЗК України.

Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.08.2021 у справі № 922/443/20 сформовано правову позицію щодо надання у користування земельної ділянки державної чи комунальної форми власності фізичним або юридичним особам без проведення земельних торгів.

Так, у п. 76 постанови Верховним Судом зазначено, що, виходячи із системного аналізу положень ч. 2 ст. 124 і абз. 2 ч. 2 ст.134 Земельного кодексу України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання, відповідно до того цільового призначення, яке існувало на момент їх придбання.

У випадку ж формування нової земельної ділянки, визначення за проєктом землеустрою щодо її відведення площі і цільового призначення не для мети, що пов`язана з розміщенням об`єктів нерухомого майна, а для будівництва нових об`єктів нерухомості - право користування такою земельною ділянкою підлягає продажу виключно за результатами проведення земельних торгів.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 05.09.2018 у справі № 910/1356/13, чинним земельним законодавством, передбачений порядок відчуження прав на земельні ділянки комунальної власності виключно на конкурентних засадах, за виключенням випадків щодо земельних ділянок, на яких розташоване належне особі на праві приватної власності нерухоме майно. Проте у цьому випадку за приписами частини 2 статті 134 Земельного кодексу України власник нерухомості має право на отримання на позаконкурентних засадах тільки земельної ділянки, на якій безпосередньо розташоване таке майно (будівля, споруда).

Так, у п.69 постанови від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 Велика Палата Верховного Суду погодилась з висновком суду апеляційної інстанції та зазначила, що отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України.

Таким чином, в силу наведених положень ч. 2 ст. 124, ч. 1 ст. 134 та ч.ч. 1, 2 ст. 135 ЗК України, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) для часткової забудови мікрорайону, а в подальшому розміщення та експлуатації автозаправного комплексу, підлягають виключно продажу на земельних торгах.

Таким чином, господарський суд висновує, що ураховуючи подані документи, ТОВ «Технострой» вправі претендувати на відведення в орендне користування поза процедурою земельних торгів лише земельної ділянки, безпосередньо зайнятої існуючим об`єктом нерухомого майна - будівлею трансформаторної підстанції, площею 19,6 кв.м виключно для обслуговування та експлуатації цієї будівлі, тоді як формування земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0008, визначення її площі та державна реєстрація здійснювались на підставі клопотання TOB «Технострой» за проектом землеустрою, розробленим і затвердженим на підставі оспорюваного рішення Чорноморської міської ради, за якими відведення земельної ділянки здійснювалось не для мети, що пов`язана з обслуговуванням та експлуатацією існуючого об`єкту нерухомого майна.

Отже, дослідженим в описовій частині рішенням Чорноморської міської ради від 30.07.2021 № 111/6-VIII «Про затвердження товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕХНОСТРОЙ» проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,3533 га, цільове призначення якої змінюється з 02.07 «для іншої житлової забудови» на 12.11 експлуатації об`єктів дорожнього сервісу», за адресою: м. Чорноморськ, 13 «для розміщення та мікрорайон» всупереч приписам чинного законодавства затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється з «для іншої житлової забудови» на «для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу» та, яка за площею неспівмірна порівняно з площею розташованої на ній капітальної споруди.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду у постанові від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19, від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для часткової забудови 13 мікрорайону міста, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу.

Втім, незважаючи на вищевикладені обставини, що унеможливлювали відведення в оренду ТОВ «ТЕХНОСТРОЙ» земельної ділянки поза процедурою земельних торгів, Чорноморською міською радою прийнято рішення від 04.09.2020 за № 609/66-VII «Про передачу в оренду товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕХНОСТРОЙ» земельної ділянки площею 0,3533 га за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон». При цьому у зазначеному рішенні не вказано, що земельна ділянка площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008 відводиться в орендне користування для обслуговування та експлуатації існуючого об`єкту нерухомого майна.

Верховний Суд із посиланням на відповідну усталену судову практику, зокрема, на правову позицію, викладену в постановах Верховного Суду від 05.09.2018 у справі №910/1356/13, від 14.03.2019 у справі №915/182/17, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19, від 31.03.2021 у справі № 922/1431/20, від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, зазначив, що у разі, якщо земельні ділянки надаються суб`єктам господарювання на позаконкурентних засадах не для обслуговування розташованих на ній об`єктів нерухомого майна, а саме для будівництва нового об`єкта, зокрема, для будівництва закладу громадського харчування, офісно-торгівельної будівлі, комплексу багатофункціонального призначення (готелів, офісних будівель та торгівельних приміщень з підземним паркінгом), торговельно-сервісного комплексу (з реконструкцією існуючих будівель), житлового комплексу тощо це свідчить про порушення конкурентної процедури (земельних торгів), передбаченої ст. 124, 134, 135 ЗК України.

Враховуючи викладене, господарський суд вважає, що наведені вище рішення Чорноморської міської ради прийнято з порушенням норм профільного законодавства, а саме без проведення земельних торгів.

Щодо нікчемності в силу положень ст. 228 ЦК договорів оренди землі, укладених між Чорноморською міською радою та ТОВ ,,Технострой, а надалі з ТОВ «Зіон»;

Згідно з ч.1 ст.202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

В ч.1 ст.236 ЦК України закріплено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Частинами 1, 2 ст. 228 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Як вже зазначалось, рішення Чорноморської міської ради Одеської області від 30.07.2021 №111/6-VIII «Про затвердження товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕХНОСТРОЙ» проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,3533 га цільове призначення якої змінюється за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон» є незаконним, отже договір оренди землі № 74 від 15.09.2021, укладений на виконання цього рішення, як похідний правочин є нікчемним, а також у зв`язку зі своєю невідповідністю закону, а саме, оскільки оспорюваний договір оренди за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами 1 та 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №688/2908/16-ц та від 20.07.2022 у справі №923/196/20.

Отже, зважаючи на те, що договір оренди земельної ділянки № 74 від 15.09.2021 є нікчемним правочином, оскільки укладений у позаконкурентний спосіб, в свою чергу ТОВ «ЗІОН», за результатом нікчемного правочину, не набув права оренди земельної ділянки, площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008, розташовану за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, 13 мікрорайон (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 108).

Щодо необхідності скасування державної реєстрація речового права оренди землі ТОВ «Зіон».

За даними державного реєстру речових прав, на земельну ділянку площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 108) зареєстровано інше речове право (номер запису про інше речове право: 44201314), а саме право оренди за ТОВ «Зіон».

При цьому, державна реєстрація права оренди земельної ділянки комунальної власності загальною площею 0,3533 га з кадастровим номером: :01:002:0008 це офіційне визнання та підтвердження державою факту надання вказаної землі юридичній особі строком до 2070 року (тобто автоматичне вибуття із користування територіальної громади промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення на досить тривалий проміжок часу земель).

Відповідні записи в Державному реєстрі створюють для територіальної громади міста перешкоди у реалізації ним прав власника спірної земельної ділянки, зокрема відчуження або передачі у її користування іншим особам, оскільки відповідно до ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Процедура внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру регламентована Законом № 1952-IV.

За загальним правилом, у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав чи їх обтяжень, державний реєстратор повинен керуватися нормами Закону № 1952-IV, чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення (аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пункті 127 постанови від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

Абзацами другим та четвертим частини третьої статті 26 Закону № 1952- IV у чинній редакції передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У

Відповідно до вимог ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», підставою для реєстрацій прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав є, зокрема, рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно і обмежень цих прав, що набрали законної сили.

За таких обставин, оскільки судом встановлено нікчемність договору оренди землі, на підставі якого проведено державну реєстрацію та з метою приведення у відповідність відомостей наявних у Державному реєстрі речових прав, господарський суд задовольняє позовну вимогу прокуратури про скасування права оренди землі TOB «Зіон» площею 0,3533 гa з кадастровим номером :01:002:0008 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 108 номер запису про інше речове право 38638286).

Щодо повернення у розпорядження Чорноморської територіальної громади земельної ділянки площею 0,3533 га з кадастровим номером :01:002:0008 за адресою: Одеська область, Одеський район, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон.

Зважаючи на те, що рішення Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області від 04.09.2020 за № 609/66-ІІ «Про передачу в оренду товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕХНОСТРОЙ» земельної ділянки площею 0,3533 га за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон», від 30.07.2021 за № 111/6-VIII «Про затвердження товариству з обмеженою відповідальністю «ТЕХНОСТРОЙ» проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки площею 0,3533 га, цільове призначення якої змінюється, за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон» є незаконними, а договір оренди земельної ділянки № 74, який укладено за наслідком прийняття цих рішень, нікчемним в силу вимог ст. 228 Цивільного Кодексу України підлягають застосуванню правові наслідки недійсності правочину з метою ефективного захисту порушених прав держави.

Згідно з ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Зважаючи на наведене, те, що договір оренди землі від 15.09.2021 укладений між Чорноморською міською радою та ТОВ «Зіон» є нікчемним, а його сторони помилково вважають, що між ними існують права та обов`язки, які виникли на його підставі та у подальшому планують їх виконувати, господарський суд задовольняє позовну вимогу прокуратури про повернення земельної ділянки площею 0,3533 га у власність територіальної громади, адже для ефективного захисту інтересів держави у спірних правовідносинах достатньо повернути спірну земельну ділянку її власникові.

Європейський суд справ людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до ч.1-5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Згідно п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на те, що у виникненні спірних правовідносин є вина кожного відповідачів, сплачений прокурором судовий збір у рівних частинах покладається на кожного з відповідачів.

Керуючись ст.129,232,233,238,240,241 ГПК України,

ухвалив:

1. Позов задовольнити.

2. Скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю «Зіон» на об`єкт нерухомого майна - земельну ділянку площею 0,3533 га, кадастровий номер :01:002:008 (реєстраційна справа на об`єкт нерухомого майна: 108).

3. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Зіон» повернути Чорноморській територіальній громаді в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області земельну ділянку площею 0,3533 га, кадастровий номер :01:002:008, яка знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, 13 мікрорайон.

4. Стягнути з Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області (68000, Одеська обл., Одеський р-н, м. Чорноморськ, просп. Миру, 33; ) на користь Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вулиця Пушкінська, будинок 3; ) 3028/три тисячі двадцять вісім/грн 00 коп. судового збору.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Зіон (79024, Львівська обл., м. Львів, вул. Пластова, 1; ) Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вулиця Пушкінська, будинок 3; ) 3028/три тисячі двадцять вісім/грн 00 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання повного його тексту і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено 20 березня 2026 року.

Суддя Демченко Т.І.