СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 лютого 2026 року м. Харків Справа № 922/3108/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Склярук О.І. , суддя Хачатрян В.С.

за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.

за участю представника Харківської міської ради та представника Акціонерного товариства "УКРНАФТА"

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№30) на рішення Господарського суду Харківської області від 09.12.2025 у справі №922/3108/25

за позовною заявою Харківської міської ради

до Акціонерного товариства "УКРНАФТА"

про стягнення коштів,-

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до АТ "УКРНАФТА", в якій просить суд стягнути з відповідача на користь позивача безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати в сумі 1 600 123,56 грн за використання земельної ділянки по просп. Тракторобудівників, 2-Г у м. Харкові з кадастровим номером :04:023:0003 за період з 01.01.2020 до 28.02.2022.

Позов мотивовано тим, що відповідач є власником нерухомого майна, котре знаходиться на земельній ділянці, яка перебуває у власності позивача; у період з 01.01.2020 до 28.02.2022 відповідач фактично користувався земельною ділянкою безоплатно, без договору оренди, в результаті, на думку позивача, відповідач без достатньої правової підстави зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею; ці кошти на підставі частини першої 1212 ЦК України він зобов`язаний повернути позивачу.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.12.2025 у справі №922/3108/25 у позові відмовлено повністю; витрати зі сплати судового збору залишено за Харківською міською радою.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що спірні правовідносини між Харківською міською радою та АТ «УКРНАФТА» мають договірний, а не позадоговірний характер, що виключає можливість застосування до них положень статті 1212 ЦК України як правової підстави позову.

Суд встановив, що між сторонами був укладений договір оренди земельної ділянки від 09.10.2007, який припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Водночас суд дійшов висновку, що припинення строку дії договору саме по собі не припинило усіх договірних прав та обов`язків сторін, оскільки земельна ділянка відповідачем у передбачений договором спосіб орендодавцю повернута не була. Матеріали справи не містять доказів складання та підписання сторонами акту приймання-передачі земельної ділянки, який відповідно до умов договору є єдиним належним підтвердженням її повернення.

За таких обставин суд визнав доведеним факт фактичного користування відповідачем земельною ділянкою після припинення строку дії договору, у тому числі у спірний період з 01.01.2020 по 28.02.2022. При цьому суд звернув увагу, що умовами договору оренди передбачено обов`язок орендаря у разі неповернення земельної ділянки сплачувати плату за фактичне користування нею у розмірах і порядку, визначених договором, а не за правилами нормативної грошової оцінки, які застосовуються при визначенні орендної плати у межах кондикційних правовідносин.

Виходячи з цього, суд дійшов висновку, що між сторонами у спірний період продовжували існувати зобов`язальні відносини, похідні від договору оренди, а отже відсутня одна з обов`язкових умов застосування інституту безпідставного збагачення відсутність правової підстави для збереження майна. Наявність чинного договору в частині регулювання наслідків його припинення, на думку суду, свідчить про існування такої правової підстави.

Крім того, суд зазначив, що позивач, обираючи спосіб захисту, не пов`язав заявлені вимоги з неналежним виконанням відповідачем умов договору, не здійснив розрахунок заборгованості відповідно до його положень та фактично просив суд змінити договірну модель відповідальності на кондикційну. Водночас суд підкреслив, що він позбавлений можливості самостійно змінювати підстави та предмет позову або здійснювати перерахунок заявлених сум за іншою правовою конструкцією, ніж та, яку обрав позивач.

За таких умов суд визнав, що Харківською міською радою обрано неналежний спосіб захисту порушеного права, що саме по собі є достатньою та самостійною підставою для відмови у задоволенні позову в повному обсязі.

Харківська міська рада з відповідним рішенням суду не погодилась, звернулась з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю.

В обґрунтуванні апеляційної скарги, скаржник зазначає, що:

- між сторонами були відсутні договірні правовідносини, а тому висновок суду першої інстанції про договірну природу спірних відносин є необґрунтованим і таким, що не відповідає встановленим обставинам справи. За відсутності чинного договору оренди фактичне користування земельною ділянкою відповідачем є безправним, а відтак між сторонами виникли кондикційні правовідносини, які регулюються статтями 1212 1214 ЦК України. Скаржник вказує, що всі умови виникнення безпідставного збагачення у даному випадку наявні: відповідач зберіг кошти, які мав би сплатити як орендну плату; такі кошти збережені за рахунок власника земельної ділянки; правова підстава для їх збереження відсутня. Крім того, основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є саме нормативна грошова оцінка земель, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України.

- відсутність акту приймання-передачі земельної ділянки не може свідчити про продовження дії договору оренди. На думку апелянта, оформлення такого акту є наслідком припинення договору, а не умовою його припинення, тому сам факт непідписання акту не створює для відповідача правової підстави користування земельною ділянкою після закінчення строку договору;

- сплата відповідачем земельного податку або декларування відповідних платежів не свідчить про наявність у нього права користування земельною ділянкою, оскільки єдиною законною формою плати за землю для землекористувача комунальної власності є орендна плата, яка має сплачуватися на підставі договору або в порядку відшкодування безпідставно збережених коштів;

- суд першої інстанції неправильно застосував правові висновки Верховного Суду, зокрема безпідставно відхилив застосування правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 10.11.2021 у справі № 922/247/21, яка, на переконання скаржника, є подібною за змістом правовідносин і прямо підтверджує можливість стягнення безпідставно збережених коштів у разі користування земельною ділянкою після припинення договору оренди;

- обраний ним спосіб захисту є належним та ефективним, а висновок суду першої інстанції про неналежність способу захисту суперечить як нормам матеріального права, так і усталеній практиці Верховного Суду. Саме тому Харківська міська рада просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.

19.01.2026 від Акціонерного товариства "УКРНАФТА" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Обґрунтовує свій відзив тим, що:

- між сторонами існували та продовжували існувати договірні правовідносини, оскільки укладений 09.10.2007 договір оренди землі містить спеціальну умову, якою сторони заздалегідь врегулювали наслідки закінчення строку його дії. Зокрема, підпунктом «ї» пункту 31 договору прямо передбачено, що неповернення земельної ділянки після припинення договору не звільняє орендаря від обов`язку сплачувати плату за фактичне користування земельною ділянкою у розмірах, визначених договором, до моменту її фактичного повернення, оформленого актом приймання-передачі;

- доказів повернення земельної ділянки орендодавцю матеріали справи не містять, факт відсутності акту приймання-передачі позивачем не спростовано, а отже обов`язок зі сплати плати за землю на умовах договору продовжував діяти у спірний період;

- відсутня ключова умова для застосування статті 1212 ЦК України - відсутність правової підстави, оскільки такою підставою є чинне зобов`язання, прямо передбачене договором оренди. За наявності договірного регулювання застосування кондиційних норм є неправомірним;

- факт закінчення строку дії договору не означає автоматичного припинення зобов`язань, оскільки відповідно до статей 598, 599, 631 ЦК України та статті 180 ГК України припинення зобов`язання пов`язується з його належним виконанням, а не лише зі спливом строку договору. Оскільки земельна ділянка не була повернута, зобов`язання зі сплати плати за землю не припинилося;

- обов`язок зі сплати плати за землю фактично виконувався, а саме: здійснювалося декларування та сплата орендної плати у встановленому законом порядку, такі платежі приймалися позивачем упродовж тривалого часу, контролюючі органи не висловлювали зауважень щодо порядку чи розміру сплати, що підтверджується актом податкової перевірки та листом ДПС про відсутність заборгованості;

- поведінка позивача, який понад 15 років приймав платежі та не заявляв вимог про повернення земельної ділянки або зміну правового режиму користування, свідчить про визнання дії договірної моделі розрахунків і виключає можливість перекваліфікації правовідносин у кондиційні.

20.02.2026 від Харківської міської ради надійшли додаткові пояснення у справі, в яких остання зазначає, що:

- відповідно до правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, базою для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, а її встановлення здійснюється виключно шляхом затвердження технічної документації відповідною радою. Позивач підкреслює, що нормативна грошова оцінка не може встановлюватися договором, а зміна нормативної оцінки автоматично впливає на розмір орендної плати;

- повернення земельної ділянки є неможливим, оскільки на ній розташоване нерухоме майно, що вказує на те, що власник нерухомості має цивільний інтерес у належному оформленні прав на земельну ділянку, однак це не створює правової підстави для безоплатного або бездоговірного користування землею;

- відповідно до правових висновків Верховного Суду (зокрема у справах №922/247/21 та №804/4362/18), після припинення договору оренди відсутні підстави для нарахування орендної плати як договірного платежу, а тому користування земельною ділянкою без чинного договору утворює підстави для стягнення безпідставно збережених коштів;

- щодо безпосереднього розрахунку, позивач зазначає, що він здійснювався відповідно до статті 289 Податкового кодексу України з урахуванням нормативної грошової оцінки та коефіцієнта індексації. Розрахунок безпідставно збережених коштів здійснено на підставі нормативної грошової оцінки, затвердженої рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 №1474/19, із застосуванням річної ставки орендної плати 12%, визначеної Положенням про порядок визначення розмірів орендної плати у місті Харкові.

23.02.2026 від Акціонерного товариства "УКРНАФТА" надійшли додаткові пояснення у яких останнє зазначає, що:

- наявність договірного регулювання виключає кондиційний характер правовідносин та можливість застосування статті 1212 ЦК України;

- відповідно до 34 Закону України «Про оренду землі», у разі припинення договору орендар зобов`язаний повернути земельну ділянку на умовах, визначених договором. Матеріали справи не містять доказів повернення земельної ділянки, а отже зобов`язання не припинене, що узгоджується зі статтею 599 ЦК України. Таким чином, відповідач стверджує, що договірне зобов`язання, передбачене підпунктом «ї» пункту 31 договору, є чинним і неприпиненим. Оскільки умовами договору прямо передбачено, що у разі неповернення земельної ділянки орендна плата продовжує нараховуватися у розмірах, визначених договором, спірні правовідносини мають договірний характер і не підпадають під регулювання глави 83 ЦК України;

- автоматична зміна розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки можлива лише у випадку, якщо розмір орендної плати визначений у договорі у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Натомість спірний договір не містить такої прив`язки, а рішення Харківської міської ради 2005 року також не визначає відсоткової залежності від НГО. Відтак підстав для автоматичного застосування нової нормативної грошової оцінки немає.

Детально рух у справі на стадії апеляційного перегляду відображено в процесуальних документах суду.

У судове засідання від 23.02.2026 з`явився представник Харківської міської ради та представник Акціонерного товариства "УКРНАФТА".

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила такі обставини справи.

На підставі рішення XLIV сесії Харківської міської ради IV скликання "Про припинення та надання користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" від 23.12.2005 №257/05; рішення 5 сесії Харківської міської ради 5 скликання "Про внесення змін до рішень Харківської міської ради" від 27.09.2006 №122/06 між Харківською міською радою як орендодавцем та ВАТ "УКРНАФТА" як орендарем був укладений Договір оренди землі від 09.10.2007, який був зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам" в Державному реєстрі земель від 13.12.2007 за №02 (далі - Договір).

Згідно з його умовами орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться м. Харків, пр. Тракторобудівників, 2-Г. На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна - на праві колективної власності нежитлова будівля літ. "А-1".

Договір укладений строком до 01.12.2010. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 Договору).

Згідно з пунктом 20 Договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом десяти днів після державної реєстрації цього Договору за актом приймання-передачі.

У відповідності до пункту 21 Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Обов`язками орендаря згідно з пунктом 31 Договору є, зокрема: при передачі земельної ділянки орендодавцю до підписання акту прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем; неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю в цьому випадку вноситься в розмірах, визначених цим договором.

Дія договору припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено (підпункт «а» пункту 36 Договору).

На підставі Акту приймання-передачі земельної ділянки від 17.12.2007 реєстр. №1115 АТ "УКРНАФТА" отримало від Харківської міської ради земельну ділянку в оренду строком до 01.12.2010 площею 0,1932 га.

Позивач зазначає, що ним був проведений комплекс перевірочних заходів з питань використання та охорони земель територіальної громади м. Харкова та встановлено, що АТ «УКРНАФТА» з дня припинення Договору та по теперішній час використовує земельну ділянку загальною площею 0,1932 з кадастровим номером :04:023:0003 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав.

Листом від 19.06.2025 №13391/5/20-40-04-07-12 Головне управління Державної податкової служби у Харківській області повідомило, що АТ «УКРНАФТА» обліковується платником податку на земельну ділянку площею 0,1932 га з кадастровим номером :04:023:0003. За даними податкових декларацій з плати за землю АТ «УКРНАФТА» задекларовано до сплати та сплачено за вказану земельну ділянку за 2017 рік 289 398,58 грн, за 2018 рік 289 398,58 грн, за 2019 рік 289 398,58 грн, за 2020 рік 289 398,58 грн, за 2021 рік 289 398,58 грн, за 2022 рік 318 338,44 грн, за 2023 рік 366 088,88 грн, за 2024 рік 384 759,73 грн, за 2025 рік 1 528 064,40 грн.

Позивач вважає, що в період з 01.01.2020 до 28.02.2022 відповідач не сплачував у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою по пр. Тракторобудівників, 2-Г у м. Харкові, внаслідок чого останній зберіг за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки грошові кошти в розмірі орендної плати в сумі 1 600 123,56 грн.

Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту шляхом вжиття наведених у позові способів захисту права.

Заперечуючи проти позову відповідач зазначив, що після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного з позивачем, він фактично продовжував користуватися спірною земельною ділянкою та сплачувати за користування нею грошові кошти, як передбачено умовами договору. Разом із тим, позивач не надав жодних належних та допустимих доказів повернення земельної ділянки, у тому числі у порядку, визначеному умовами Договору, а саме за Актом приймання-передачі, котрий був би підписаний як зі сторони Харківської міської ради, так і зі сторони АТ «УКРНАФТА». Крім того, відповідач зазначає, що оскільки останній не повернув спірну земельну ділянку та продовжував здійснювати фактичне її використання в спірний період, позивач має правові підстави вимагати плату за землю в порядку та розмірах, визначених саме Договором оренди землі від 09.10.2007. Наведене свідчить про договірний характер спірних відносин, що в свою чергу виключає наявність кондиційних відносин. А отже положення статті 1212 ЦК України в даному випадку застосуванню не підлягають як помилково вважає позивач.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову повністю, що стало підставою для звернення позивача до апеляційного суду зі скаргою.

Надаючи правову оцінку обставинам справи та викладеним доводам сторін, колегія суддів виходить з наступного.

Предметом розгляду у даній справі є вимоги Харківської міської ради про стягнення з АТ «Укрнафта» 1 600 123,56 грн як безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером :04:023:0003 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Натомість предметом апеляційного розгляду у цій справі є перевірка законності та обґрунтованості рішення Господарського суду Харківської області від 09.12.2025 у справі №922/3108/25 в межах доводів апеляційної скарги Харківської міської ради.

З огляду на зміст апеляційної скарги, апеляційний суд має перевірити, чи правильно суд першої інстанції: кваліфікував спірні правовідносини як договірні; відмовив у застосуванні положень статті 1212 ЦК України; дійшов висновку про обрання позивачем неналежного способу захисту; чи відповідають встановлені судом фактичні обставини матеріалам справи і нормам матеріального права.

Як вбачається із оскаржуваного рішення, суд першої інстанції виходив з того, що спірні правовідносини між Харківською міською радою та АТ «УКРНАФТА» мають договірний, а не позадоговірний характер, що виключає можливість застосування до них положень статті 1212 ЦК України як правової підстави позову. Місцевий суд вказав, що у даному випадку обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права є самостійною підставою для відмови в позові.

Колегія суддів не погоджується із таким твердженням суду і зазначає таке.

Укладений наприкінці 2007 року між позивачем та відповідачем Договір за своєю правовою природою є договором оренди земельної ділянки, а відповідно до положень статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції на час укладення договору оренди землі) визначені істотні умови договору оренди землі. Такими істотними умовами є, зокрема, строк дії договору оренди; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.

Як вбачається із матеріалів справи, на підставі рішення XLIV сесії Харківської міської ради IV скликання "Про припинення та надання користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" від 23.12.2005 №257/05; рішення 5 сесії Харківської міської ради 5 скликання "Про внесення змін до рішень Харківської міської ради" від 27.09.2006 №122/06 між Харківською міською радою як орендодавцем та ВАТ "УКРНАФТА" як орендарем був укладений Договір оренди землі від 09.10.2007, який був зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам" в Державному реєстрі земель від 13.12.2007 за №02.

Згідно з його умовами орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться м. Харків, пр. Тракторобудівників, 2-Г. На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна - на праві колективної власності нежитлова будівля літ. "А-1".

Позивач вважає, що АТ Укрнафта з дня припинення дії договору оренди землі від 09.10.2007 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:023:0003 по просп. Тракторобудівників, 2-Г у м. Харкові - 01.12.2010 та по теперішній час, використовує її без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України.

За даними податкових декларацій з плати за землю АТ Укрнафта задекларовано до сплати та сплачено за земельну ділянку за 2017 рік 289 398,58 грн, за 2018 рік 289 398,58 грн, за 2019 рік 289 398,58 грн, за 2020 рік 289 398,58 грн, за 2021 рік 289 398,58 грн, за 2022 рік 318 338,44 грн, за 2023 рік 366 088,88 грн, за 2024 рік 384 759,73 грн, за 2025 рік 1 528 064,40 грн орендної плати.

Враховуючи вищенаведене, АТ Укрнафта у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою по просп. Тракторобудівників, 2-Г у м. Харкові, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 1 600 123,56 грн.

Колегія суддів зазначає, що відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права, урегульовані нормами, закріпленими у главі 83 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 1212 Цивільного кодексу України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Отже, у випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотримання орендної плати в порядку, визначеному статтею 1212 ЦК України.

Згідно зі статтею 1214 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, має право вимагати відшкодування зроблених нею необхідних витрат на майно від часу, з якого вона зобов`язана повернути доходи.

Судова колегія враховує правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, де зазначено на те, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Таким чином, у зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є спірна земельна ділянка сформованим об`єктом цивільних прав, за користування якою Харківська міська рада просить стягнути безпідставно збережені кошти.

Також, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі №922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Правова позиція Харківської міської ради також узгоджується із судовою практикою Верховного Суду, викладеною, зокрема, в постановах Верховного Суду від 02.06.2020 у справі №922/2845/19, від 25.02.2020 у справі №922/748/19, від 17.03.2020 у справі №922/2413/19, від 10.02.2020 у справі №922/981/18, від 28.02.2020 у справі №913/169/18.

Враховуючи викладене, відповідач як покупець нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці, після закінчення 01.12.2010 дії договору оренди земельної ділянки, зокрема, у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 фактично використовував земельну ділянку без достатніх правових підстав.

З огляду на викладене, колегія суддів зазначає, що після закінчення 01.12.2010 строку дії договору оренди земельної ділянки від 09.10.2007 між сторонами відсутні чинні договірні правовідносини щодо користування спірною земельною ділянкою, а доказів поновлення договору у встановленому законом та його умовами порядку матеріали справи не містять.

Оскільки відповідач, будучи власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 фактично користувався земельною ділянкою комунальної власності без належного оформлення права користування та без державної реєстрації такого права, у нього виник обов`язок компенсувати власнику земельної ділянки кошти, які він мав би сплатити за звичайних умов платного землекористування.

Таким чином, спірні правовідносини у зазначений період не є договірними, а за своєю правовою природою є кондиційними, що узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду та Касаційного господарського суду у справах щодо фактичного користування земельними ділянками без оформлення правовстановлюючих документів.

Відтак обраний Харківською міською радою спосіб захисту у вигляді стягнення безпідставно збережених коштів на підставі статей 1212, 1214 ЦК України є належним та ефективним способом захисту порушеного права, а висновок суду першої інстанції про неналежність такого способу захисту є помилковим.

За наведених обставин у Харківської міської ради виникло право на стягнення з відповідача коштів за фактичне користування земельною ділянкою без достатньої правової підстави, що обумовлює наявність правових підстав для скасування рішення суду першої інстанції в цій частині.

Разом з тим, відповідач вказує на те, що умовами договору (підпункт ї пункту 31) передбачено, що неповернення земельної ділянки у встановлений строк не звільняє орендаря від сплати орендної плати за фактичне користування. У такому разі орендна плата продовжує нараховуватись у розмірах, визначених договором. Відповідач після закінчення строку договору фактично продовжував користуватись земельною ділянкою, що відповідає змісту підпункту ї пункту 31 договору.

Відповідач підкреслює, що ПАТ Укрнафта не повертало земельну ділянку, розташовану по просп. Тракторобудівників, 2-Г у м. Харкові, за договором оренди та за відповідним Актом приймання-передачі (повернення) Харківській міській раді, тому він продовжував користуватись земельною ділянкою та сплачувати плату за землю на умовах, передбачених договором оренди у відповідності з підпунктом ї) пункту 31 договору.

Такі твердження відповідача прийняв до уваги суд першої інстанції та зазначив, що доказів повернення орендарем земельної ділянки, яка є предметом Договору, зокрема, відповідного акту приймання-передачі матеріали справи не містять. Натомість, фактичне користування відповідачем спірної земельної ділянки після закінчення строку дії Договору та, зокрема, у спірний період (з 01.01.2020 по 28.02.2022) підтверджується матеріалами справи.

Місцевий суд врахував положення підпункту "ї" пункту 31 Договору, а також що неповернення земельної ділянки, не зважаючи на закінчення строку дії Договору, вказані обставини не звільняють орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою у розмірах, визначених цим Договором.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що оскільки відповідач в порушення умов Договору не повернув земельну ділянку орендодавцеві та продовжував здійснювати фактичне використання земельної ділянки у спірний період, тому відповідно до підпункту "ї" пункту 31 Договору орендодавець (позивач) має правові підстави вимагати плати за землю у порядку та розмірах, визначених саме умовами даного Договору.

З огляду на викладене місцевий суд виснував, що положення статті 1212 Цивільного кодексу України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки враховуючи умови підпункту "ї" пункту 31 Договору обов`язок орендаря здійснювати плату за фактичне користування земельною ділянкою у розмірах, визначених цим Договором, продовжує діяти та не припинений.

Відтак, суд першої інстанції дійшов висновку, що за умов існування між сторонами договірних правовідносин, у тому числі у зв`язку з припиненням дії договору/закінченням строку його дії, помилковим є звернення до суду із позовом на підставі ст.1212 ЦК України. Таким чином, спірні правовідносини мають договірний характер, що виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

Проте колегія суддів вважає помилковими такі висновки суду першої інстанції, з огляду на таке.

Згідно ч. 1 ст. 31 Закону України Про оренду землі (в реакції на час укладення договору) договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Як вбачається із матеріалів справи, договір оренди укладений строком до 01.12.2010. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 Договору).

У відповідності до пункту 21 Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Підпунктом "д" пункту 30 Договору передбачено права орендаря, зокрема, в разі належного виконання своїх обов`язків відповідно до умов договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення цього договору після закінчення строку його дії у порядку, визначеному у пункті 8 договору.

Обов`язками орендаря згідно з пунктом 31 Договору є, зокрема: при передачі земельної ділянки орендодавцю до підписання акту прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем; неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю в цьому випадку вноситься в розмірах, визначених цим договором.

Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення Договору) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Отже, виходячи з того, що діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Зазначений висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі №912/1552/13, від 20.11.2012 у справі №44/69, постановах Верховного Суду від 20.09.2022 у справі №916/1382/21,від 24.01.2019 у справі №904/869/18, від 10.01.2019 у справі №911/3998/16, від 11.12.2018 у справі №923/111/18, від 03.04.2018 у справі №904/8168/17, від 22.02.2018 у справі №922/1008/17.

Разом із тим, на час вирішення даного спору матеріали справи не містять доказів на підтвердження продовження строку дії спірного Договору після 01.12.2010, як і доказів звернення АТ "УКРНАФТА" як орендаря у встановлений Договором строк (за 30 днів до його закінчення) з письмовим повідомленням орендодавця про намір продовжити дію цього Договору.

За таких обставин з 02.12.2010 правова підстава користування земельною ділянкою на умовах договору оренди відпала. Умова підпункту «ї» пункту 31 договору не може тлумачитися як така, що породжує нове або безстрокове зобов`язання після припинення договору, оскільки вона регулює наслідки неналежного виконання зобов`язання у межах дії договору, але не відновлює його чинність і не замінює процедуру поновлення, встановлену законом.

Відтак у спірний період з 01.01.2020 по 28.02.2022 між сторонами були відсутні чинні договірні правовідносини щодо користування земельною ділянкою. Фактичне використання відповідачем земельної ділянки без оформленого та зареєстрованого права оренди не ґрунтувалося на належній правовій підставі, що виключає висновок про договірний характер спірних відносин.

За таких умов правовідносини сторін у зазначений період не можуть розглядатися як договірні. Спір, у даному випадку, підлягає вирішенню з урахуванням положень статей 1212, 1214 ЦК України як такий, що виник у зв`язку з фактичним користуванням земельною ділянкою без достатньої правової підстави.

Окремо судова колегія наголошує, що відсутність у матеріалах справи акту приймання-передачі земельної ділянки не впливає на юридичний факт припинення договору оренди у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

При цьому, оформлення акту прийому-передачі земельної ділянки є наслідком припинення дії договору оренди, а не підставою його припинення.

Судова колегія враховує правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 10.11.2021 у справі №922/247/21, де зазначено, що за змістом частини першої статті 1212 ЦК України безпідставно набутим майном є майно, набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави. Відсутністю правової підстави вважається такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідносин та їх юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином. Майно не може вважатися набутим чи збереженим без достатніх правових підстав, якщо це відбулося в не заборонений цивільним законодавством спосіб, зокрема, внаслідок тих чи інших юридичних фактів, правомірних дій, які передбачені частиною другою статті 11 ЦК України. При цьому положення статті 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена або припинена, у тому числі шляхом розірвання договору (див. подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 19.02.2020 у справі №915/411/19, від 21.02.2020 у справі №910/660/19, від 17.03.2020 у справі №922/2413/19). Відповідно до положень статті 31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. За відсутності доказів поновлення такого договору в порядку, що визначений статтею 33 цього Закону або ж укладення нового договору оренди, відсутні й підстави для висновку про те, що орендар, який не повернув земельну ділянку за актом прийому-передачі, користується нею на відповідній правовій підставі, а тому стягнення з такого орендаря безпідставно збереженої орендної плати в порядку приписів статті 1212 ЦК України є цілком правомірним.

Акт приймання-передачі земельної ділянки, передбачений умовами договору, є процесуальною формою фіксації виконання обов`язку орендаря щодо повернення земельної ділянки орендодавцеві. Він підтверджує факт повернення об`єкта оренди та належне виконання відповідного зобов`язання, однак не є юридичним фактом, з яким закон пов`язує припинення самого договору.

Отже, оформлення акту приймання-передачі є наслідком припинення дії договору, а не умовою або підставою такого припинення. Непідписання сторонами зазначеного акту може свідчити про невиконання орендарем обов`язку щодо повернення земельної ділянки, але не означає продовження дії договору оренди чи збереження речового права оренди після 01.12.2010.

Таким чином, сплив строку договору сам по собі припинив правовий титул користування земельною ділянкою, а подальше фактичне її використання без поновлення договору у встановленому законом порядку не може розцінюватися як продовження договірних правовідносин.

Оцінюючи доводи відповідача стосовно того, що у додатку до позовної заяви позивачем подано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформований 05.08.2020 за №НВ-020, який містить відомості про зареєстроване право користування земельною ділянкою за відповідачем з 13.12.2007 та не містить інформації про припинення цього речового права чи строку його дії, судова колегія вважає, що відомості з Державного земельного кадастру жодним чином не спростовують доводи позивача щодо відсутності оформленого права користування спірною земельною ділянкою у період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Відповідачем не враховано, що до 01.01.2013 діяла норма про обов`язкову державну реєстрацію договорів оренди землі та про набрання чинності такими договорами після їх державної реєстрації. Таким чином, відлік строку дії договорів, підписаних до 01.01.2013, розпочинався саме від дати їх державної реєстрації.

З 01.01.2013 державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина 1 статті 638 Цивільного кодексу України).

Доказів укладення між сторонами нового договору щодо оренди спірної земельної ділянки чи доказів внесення сторонами змін до договору щодо подовження строку його дії шляхом укладення письмових додаткових угод сторонами до матеріалів справи не надано.

Таким чином, з огляду на положення ст. 93, 125 Земельного кодексу України, статті 17 Закону Про оренду землі, поза межами строку дії договору відповідач користується зазначеною земельною ділянкою без укладення відповідного договору. Оскільки договір припинив свою дію, тому встановлені договором умови не можуть бути застосовані до спірного періоду.

У справі №804/4362/18 Велика Палата Верховного Суду в постанові від 03.02.2021 дійшла висновку, що оскільки договір оренди землі припинився у зв`язку з настанням певного факту, визначеного законом - закінченням строку, на який його було укладено, нарахування до сплати орендної плати після закінчення строку дії договору є безпідставним.

У правових висновках, викладених у постанові Верховного Суду від 19.04.2021 у справі №910/11131/19, зазначено на те, що договір є підставою виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку дії договору зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами договору; а припинення договору є підставою виникнення обов`язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Користування майном за договором є правомірним, якщо воно відповідає умовам укладеного договору та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб`єктів договірних правовідносин. Після спливу строку дії Договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

Відповідач вказує на те, що документальна позапланова виїзна перевірка, Державною податковою службою України з питань дотримання АТ «Укрнафта» податкового законодавства, охоплює саме спірний за період з 2017 року по вересень 2022 року та підтверджує належне виконання АТ Укрнафта своїх податкових обов`язків щодо своєчасного та повного внесення орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер :04:023:0003, а вказане, у свою чергу, спростовує доводи позивача про безпідставне збереження коштів у розмірі орендної плати.

Колегія суддів зазначає, що сам по собі факт проведення податковим органом перевірки та встановлення відсутності порушень податкового законодавства свідчить лише про виконання платником обов`язків у сфері податкових правовідносин, зокрема щодо декларування та сплати відповідних платежів. Водночас такий акт не встановлює і не може встановлювати наявність чи відсутність цивільно-правових підстав користування земельною ділянкою після припинення строку дії договору оренди.

Податкові органи не наділені повноваженнями вирішувати питання дійсності, припинення або поновлення договорів оренди землі, а також визначати наявність чи відсутність у суб`єкта господарювання речового чи зобов`язального права користування земельною ділянкою. Відповідно, акт податкової перевірки не має преюдиціального значення для вирішення спору щодо правової природи спірних правовідносин та не підтверджує існування правового титулу користування землею у спірний період.

Крім того, належне виконання відповідачем податкового обов`язку не тотожне наявності належної правової підстави користування земельною ділянкою. Сплата певних сум на користь бюджету не замінює процедуру поновлення договору оренди та не легітимізує фактичне користування земельною ділянкою без оформленого та зареєстрованого права.

Отже, акт податкової перевірки не має для суду заздалегідь встановленої сили, не підтверджує існування правових підстав користування земельною ділянкою після 01.12.2010 та не спростовує доводів позивача про безпідставне збереження коштів у спірний період.

Крім того, заперечуючи проти розрахунку, здійсненого Харківською міською радою, відповідач посилається на витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-020 від 05.08.2020 згідно з яким цільове призначення земельної ділянки - 1.11.3, у зв`язку з чим вважає, що на момент здійснення нормативної грошової оцінки та формування витягу №ЗВ-020 від 09.07.2020 вказана земельна ділянка мала цільове призначення та відповідно у витязі міститься недостовірна інформація.

Судова колегія з такими аргументами відповідача не погоджується та зазначає про таке.

Відповідно до статті 3 Закону України Про оцінку земель, об`єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України.

Згідно з частиною 4 статті 5 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У відповідності до статті 18 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Частиною 2 статті 20 Закону України Про оцінку земель передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з положеннями частини 3 статті 23 Закону України Про оцінку земель, Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.

За змістом частини 2 статті 20 Закону України Про оцінку земель дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Так, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ- НВ-020 від 05.08.2020, цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :04:023:0003 - 1.11.3.

Листом Держкомзему України від 24.04.1998 №14-1-7/1205 затверджено Український класифікатор цільового використання землі (УКЦВЗ).

Відповідно до вказаного класифікатора, код 1.11.3. відповідає цільовому призначенню - Роздрібної торгівлі та комерційних послуг.

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (КВЦПЗ).

Відповідно до п. 1.2 КВЦПЗ код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі.

КВЦПЗ застосовується для використання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, організаціями, підприємствами, установами для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів. КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.

Статтею 20 Земельного кодексу України передбачено, що при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення.

При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення.

Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.

Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру.

Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини.

Пунктом 117 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1051 від 17.10.2012, встановлено, що відомості (зміни до них) про зареєстровані земельні ділянки вносяться до Державного земельного кадастру в разі внесення змін до відомостей про земельну ділянку, на яку відповідно до цього порядку відкрито Поземельну книгу.

Згідно з пунктом 118 Порядку, внесення до Поземельної книги відомостей (змін про них) про зареєстровану земельну ділянку (крім випадків, зазначених у пункті 119 цього Порядку) здійснюється за заявою власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до документації, що є підставою для внесення відповідних відомостей (змін до них) (крім випадків внесення відомостей про зміну виду використання).

Частиною 2 ст. 21 Закону України Про Державний земельний кадастр встановлено, що відомості про цільове призначення земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру щодо виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель: на підставі відповідної документації із землеустрою, яка розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються; на підставі письмової заяви власника (користувача) земельної ділянки державної чи комунальної власності, - у разі зміни виду використання земельної ділянки (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони); на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яким передбачена зміна її цільового призначення.

Частиною 1 статті 25 Закону України Про Державний земельний кадастр визначено, що поземельна книга є документом Державного земельного кадастру, який містить такі відомості про земельну ділянку: а) кадастровий номер; б) площа; в) місцезнаходження (адміністративно-територіальна одиниця); г) склад угідь; ґ) цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель); д) нормативна грошова оцінка; е) відомості про обмеження у використанні земельної ділянки; є) відомості про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки; ж) кадастровий план земельної ділянки; з) дата державної реєстрації земельної ділянки; и) інформація про документацію із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також внесені зміни до цих відомостей; і) інформація про власників (користувачів) земельної ділянки відповідно до даних про зареєстровані речові права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; ї) дані про бонітування ґрунтів.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Пунктом 3 Розділу І вказаного Порядку інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності.

Відповідно до пункту 3 Розділу ІІ Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів здійснюється за формулою:

Цн = В * Нп / Нк * Кф * Км

де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку (6%);

Нк - норма капіталізації (3%);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Відповідно до пункту 5 Розділу ІІ Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 за №1011/18306 (додаток 1).

Додатком 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (пункт 5 розділу ІІ) визначено коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф).

В Примітках до додатку зазначено, що у разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 3,0.

Отже, оскільки у відомостях Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :04:023:0003 по просп. Тракторобудівників, 2-Г у м. Харкові відсутній код КВЦПЗ, а лише наявний код УКЦВЗ - 1.11.3 (що не є тотожним), колегія суддів зазначає, що у Витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.08.2020 № 5302 правильно зазначено про відсутність коду КВЦПЗ.

Відповідачем не надано доказів того, що у відомостях про земельну ділянку з кадастровим номером :04:023:0003 наявний код Класифікації видів цільового призначення земель, або встановлений для спірної земельної ділянки код згідно з Українським класифікатором цільового використання землі, був приведений у відповідність до Класифікації видів цільового призначення з присвоєнням відповідного коду.

Разом з цим, чинним законодавством не передбачено автоматичної зміни коду УКЦВЗ на код КВЦПЗ у відомостях Державного земельного кадастру.

Відповідно до вимог частини 1 статті 20 Земельного кодексу України (в редакції на час видачі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.08.2020), віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проєктами землеустрою щодо їх відведення.

Частинами 1-2 статті 50 Закону України Про землеустрій, в редакції на час видачі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.03.2020 та 20.08.2020, Проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок.

Проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок погоджуються та затверджуються в порядку, встановленому Земельним кодексом України.

Доказів того, що Харківська міська рада надавала дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення земельної ділянки та відповідний проєкт розроблявся, матеріали справи не містять.

Надавши оцінку наданим сторонами доказам, судова колегія зазначає, що Харківською міською радою надано більш вірогідні докази, які підтверджують, що в період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у відомостях Державного земельного кадастру був відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель.

Отже, за розрахунком позивача розмір орендної плати, за використання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :04:023:0003 по просп. Тракторобудівників, 2-Г у м. Харкові складає:

- у 2020 88 958,83 грн в місяць, а за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020) становить 978 547,13 грн;

- у 2021 88 958,83 грн в місяць, а за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 1 067 505,96 грн;

- у 2022 92 961,73 грн в місяць, а за період з 01.01.2021 по 28.02.2022 становить 185 923,96 грн.

Також, дослідженням розрахунку встановлено, що під час його проведення, позивачем враховано дані листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 19.06.2025 №13391/5/20-40-04-07-12, де зазначено, що АТ «УКРНАФТА» обліковується платником податку на земельну ділянку з кадастровим номером :04:023:0003. За даними податкових декларацій з плати за землю АТ «УКРНАФТА» задекларовано до сплати та сплачено за вказану земельну ділянку за 2017 рік 289 398,58 грн, за 2018 рік 289 398,58 грн, за 2019 рік 289 398,58 грн, за 2020 рік 289 398,58 грн, за 2021 рік 289 398,58 грн, за 2022 рік 318 338,44 грн, за 2023 рік 366 088,88 грн, за 2024 рік 384 759,73 грн, за 2025 рік 1 528 064,40 грн.

Здійснивши перевірку розрахунку позивача, колегія суддів погоджується з доводами Харківської міської ради що сума безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 становить 1 600 123,56 грн.

Підсумовуючи, колегія суддів зазначає, що місцевий господарський суд фактично ототожнив факт неповернення земельної ділянки з продовженням дії договору оренди, надавши підпункту «ї» пункту 31 договору значення норми, яка нібито пролонгує зобов`язання зі сплати орендної плати після припинення договору. Водночас суд не врахував, що відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір припинився у зв`язку із закінченням строку його дії, а доказів його поновлення в порядку, визначеному статтею 33 цього Закону, матеріали справи не містять. Отже, з 02.12.2010 правова підстава користування земельною ділянкою на умовах договору відпала.

Помилковим є також висновок суду першої інстанції про те, що наявність у відповідача акту податкової перевірки та факт сплати ним відповідних сум до бюджету підтверджують існування правового титулу користування земельною ділянкою. Виконання податкового обов`язку не замінює оформлення речового або зобов`язального права користування землею та не свідчить про чинність договору оренди.

Крім того, місцевий суд не надав належної оцінки тому, що після припинення договору користування земельною ділянкою набуло характеру фактичного використання без оформленого права, а отже правовідносини сторін перейшли зі сфери регулятивних у сферу охоронних. За таких умов спір не може розглядатися як договірний, а підлягає вирішенню з урахуванням положень статей 1212, 1214 ЦК України.

Апеляційний суд виходить із того, що у спірний період з 01.01.2020 по 28.02.2022 відповідач фактично користувався земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави, у зв`язку з чим зберіг у себе кошти, які мав би сплатити як плату за землю. Відтак обраний Харківською міською радою спосіб захисту у вигляді стягнення безпідставно збережених коштів є належним та відповідає правовим висновкам Верховного Суду.

Здійснивши перевірку розрахунку, колегія суддів встановила, що сума безпідставно збережених коштів за спірний період становить 1 600 123,56 грн, розрахунок здійснений відповідно до нормативної грошової оцінки земельної ділянки та вимог законодавства, а тому є обґрунтованим.

З огляду на наведене, апеляційна скарга Харківської міської ради підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Харківської області від 09.12.2025 у справі №922/3108/25 - скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог повністю.

Відповідно до пп. б), в) пункту 4 частини 1 статті 282 Господарського процесуального кодексу України, у постанові має бути зазначений новий розподіл судових витрат у разі скасування чи зміни рішення.

Керуючись статтями 269, п.2 ч.1 ст. 275, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 09.12.2025 у справі №922/3108/25 скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю.

Стягнути з Акціонерного товариства «УКРНАФТА» (пров. Несторівський, буд. 3-5, м. Київ, 04053, ЄДРПОУ - 00135390) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, , платіжні реквізити: отримувач - ГУК Харків обл/МТ Харків, ЄДРПОУ - 37874947, рахунок (IBAN) UA0020649, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), код класифікації доходів бюджету - 24062200) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі - 1 600 123,56 грн за використання земельної ділянки по просп. Тракторобудівників, 2-Г у м. Харкові з кадастровим номером :04:023:0003 за період з 01.01.2020 до 28.02.2022.

Стягнути з Акціонерного товариства «УКРНАФТА» (пров. Несторівський, буд. 3-5, м. Київ, 04053, ЄДРПОУ - 00135390 на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, , платіжні реквізити: р/р UA0032986, Банк: ДКСУ м. Київ, МФО 820172 Отримувач - Харківська міська рада, ЄДРПОУ - 04059243, витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у сумі 24 001,85 грн та витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 28 802,22 грн.

Господарському суду Харківської області видати відповідні накази.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки касаційного оскарження передбачено ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 05.03.2026.

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя О.І. Склярук

Суддя В.С. Хачатрян