ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"04" березня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/41/26

Господарський суд Одеської області у складі судді Деркач Т. Г.,

за участю секретаря судового засідання Джабраїлової В. В.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу №916/41/26

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» (65023, м. Одеса, вул. Коблевська, 40, );

до відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 15, );

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» (65026, м. Одеса, Митна площа, 1, );

про визнання права на приватизацію, визнання укладеним попереднього договору та зобов`язання вчинити певні дії

за участю представників:

від позивача: Желобницький Я. С.;

від відповідача: Басюк Т. В.;

від третьої особи: не з`явився;

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далі також товариство) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (далі - Регіональне відділення ), в якому просить:

- визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» право на приватизацію шляхом викупу із зарахуванням вартості здійснених невід`ємних поліпшень державного нерухомого майна, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Євгена Танцюри (колишня назва - Петрова генерала), 59А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1), що обліковується на балансі Державного підприємства «ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ»;

- зобов`язати Регіональне відділення вчинити необхідні дії відповідно до чинного законодавства України щодо визначення та затвердження вартості об`єкта приватизації - державного нерухомого майна, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Євгена Танцюри (колишня назва - Петрова генерала), 59-А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1), для цілей його приватизації шляхом викупу;

- визнати попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації державного нерухомого майна, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово- лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Євгена Танцюри (колишня назва - Петрова генерала), 59-А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1), що обліковується на балансі Державного підприємства «ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ», укладеним з дати затвердження органом приватизації висновку про вартість об`єкта приватизації, між ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» та Регіональним відділенням в редакції позивача.

В обґрунтування позовних вимог ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ посилається на те, що ним виконані усі умови для отримання права на викуп об`єкта оренди, визначені ст. 18 Закону від 18.01.2018 № 2269-VIII "Про приватизацію державного і комунального майна" (далі Закон № 2269-VIII), а відтак позивач має право на приватизацію Об`єкта оренди шляхом викупу.

Заяви, клопотання, процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.01.2026 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.

14.01.2026 господарський суд одержав заяву позивача про усунення недоліків.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.01.2026 прийнято позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 09.02.2026 о 14:00 год.

03.02.2026 за вх№ 4014/26 господарський суд одержав від відповідача відзив на позовну заяву.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.02.2026 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача та залучено Державне підприємство «Одеський морський торговельний порт» до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

У підготовчому засіданні 09.02.2026, за участю представників сторін суд постановив протокольну ухвалу, якою підготовче засідання відклав на 19.02.2026 о 14:00.

19.02.2026 за вх№ 6073/26 господарський суд отримав додаткові пояснення позивача та клопотання про долучення доказів.

У підготовчому засіданні 19.02.2026, за участю представників сторін, суд постановив протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначив справу до розгляду по суті на 02.03.2026 о 17:00.

У судовому засіданні 02.03.2026 суд постановив протокольну ухвалу про долучення доказів, наданих відповідачем та розпочав розгляд справи по суті, судове засідання щодо розгляду справи по суті відклав на 04.03.2026 о 10:00, із викликом учасників справи у судове засідання.

У судовому засіданні 04.03.2026, за участю представників сторін, суд на підставі ст. 240 ГПК України проголосив скорочене рішення.

Стислий виклад позиції позивача

Позивач та відповідач уклали Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 27.06.2018 року (далі Договір оренди). Невдовзі Сторони уклали Договір про внесення змін до Договору оренди, яким Договір оренди викладено в новій редакції. Об`єктом за Договором оренди є будівля дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Петрова генерала (нова назва Євгена Танцюри), 59-А, та перебуває на балансі Державного підприємства «ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ».

Згідно з умовами укладеного Договору оренди (п. 6.4.), у разі виконання положень статті 18 Закону №2269-VIII позивач набуває право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

За результатами звернення до Регіонального відділення, останнє не заперечило щодо виконання робіт згідно проектно-кошторисної документації, на загальну суму 8 904,47 тис. грн (без ПДВ), за рахунок власних коштів орендаря та за умов, визначених Міністерством інфраструктури України у листі від 15.04.2019 №4685/16/10-19.

Водночас за результатами отриманого з боку позивача експертного висновку Регіональне відділення не заперечило щодо проведення робіт згідно з проектно-кошторисною документацією на загальну суму 7 286 289 грн (без ПДВ), за рахунок власних коштів орендаря та за умов, викладених Міністерством інфраструктури України у листі від 15.04.2019 №4685/16/10-19.

Позивач надалі здійснив невід`ємні поліпшення на суму 2 796 826,67 грн, що перевищує 25% вартості Об`єкта оренди.

Беручи до уваги виконання приписів статті 18 Закону №2269-VIII, а саме:

- вчинення поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна;

- отримання письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень;

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, , визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- чинність договору оренди момент приватизації;

на переконання позивача, виконано усі умови для отримання права на викуп об`єкта оренди, а тому ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» має право на приватизацію Об`єкта оренди шляхом викупу.

Окрім того, що стосується визначення Об`єкта оренди як об`єкта соціально-культурного призначення, листом ДП «Одеський морський торговельний порт» від 20.05.2021 № 06/29/783 повідомило, що Об`єкт оренди не відповідає поняттю об`єкта соціально-культурного призначення в розумінні п. 4 ч.2 ст. 5 Закону №2269-VIII; за результатами звернення щодо можливості приватизації комбінату Міністерство соціальної політики України листом від 23.06.2021 №11163/0/2- 21/13 повідомило Регіональне відділення про те, що інформація щодо віднесення Об`єкту оренди до об`єктів соціально-культурного призначення відсутня; у державному реєстрі майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей Об`єкт оренди не зареєстрований.

ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» зауважило також, що Міністерство інфраструктури України листом від 14.07.2021 №8733/16/10-21 повідомило, що погоджує включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації Об`єкту оренди. Державне підприємство «Одеський морський торговельний порт» листом від 23.06.2021 №28/12-164/1019 також повідомило про погодження на включення Об`єкта оренди до переліку об`єктів малої приватизації.

Наказом Регіонального відділення від 24.12.2021 №2133 прийнято рішення про включення до переліку об`єктів малої приватизації об`єкт державної власності об`єкт нерухомого майна.

Оскільки протягом тривалого часу відповідач не вчинив належних дій, спрямованих на завершення приватизації, - зокрема укладення договору купівлі-продажу, позивач звернувся до суду.

Стислий виклад заперечень відповідача

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про Фонд державного майна України» Фонд є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.

Згідно зі ст. 4 Закону України «Про Фонд державного майна України» основними завданнями Фонду державного майна України є реалізація державної політики у сфері приватизації; управління об`єктами державної власності, зокрема корпоративними правами держави у статутних капіталах господарських товариств, щодо яких прийнято рішення про приватизацію та затверджено план розміщення акцій; захист майнових прав державних підприємств, а також державних пакетів акцій (часток), що належать до сфери управління Фонду державного майна України на території України.

Відповідно ч. 1 ст. 4, ч. 2 ст. 7, ч. 10 ст. 11, ч. 1 ст. 12 Закону №2269-VIII до об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих. приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.

Статтею 11 Закону №2269-VIII встановлено порядок формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації. Згідно з зазначеною процедурою ініціювати приватизацію об`єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб`єкти управління об`єктами державної і комунальної власності або покупці. Переліки об`єктів малої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, затверджуються Фондом державного майна України.

Регіональне відділення у відзиві вказало, що позовна заява є передчасною, оскільки об`єкт не включено до переліку об`єктів малої приватизації, право позивача не порушено.

Примірна форма попереднього договору купівлі-продажу шляхом викупу затверджена наказом Фонду державного майна України № 3142 від 30.11.2023 «Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 27.09.2022 № 1107 «Про затвердження примірних попередніх договорів купівлі-продажу та договорів купівлі-продажу об`єктів малої приватизації». На переконання відповідача, умови запропонованого договору не відповідають ані примірному попередньому договору купівлі-продажу шляхом викупу, ані цивільному законодавству. В умовах договору не визначено ціну об`єкта приватизації, тобто вартість, за якою позивач планує викуповувати спірний об`єкт. Умови договору побудовані на вільний розсуд позивача та загальних умовах та не містять конкретики.

Окрім того, відповідач стверджує, що положення Договору оренди характеризують спірний об`єкт як об`єкт соціально-культурного призначення об`єкт освіти.

За наведених обставин, відповідач просить відмовити у позові.

Обставини справи встановлені судом

Між Регіональним відділенням (Орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності .

Доданим Актом приймання-передавання від 27.06.2018 підтверджується передача майна за укладеним Договором оренди.

10.10.2019 укладено Договір про внесення змін до Договору оренди, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., зареєстрований в реєстрі за №2326, яким Договір оренди викладено в новій редакції.

Згідно з умовами Договору оренди (п. 1.1.) Орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: будівлю дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2 031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Петрова генерала (нова назва Євгена Танцюри), 59-А, що обліковується на балансі Державного підприємства «ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ» (далі Об`єкт оренди).

Вказана будівля належить Державі Україна, в особі Міністерства інфраструктури України, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.04.2013 року Одеським міським управлінням юстиції, Одеська область, за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 1, номер запису про право власності 785910.

Майно обліковується на балансі ДП «ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ», вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ТОВ «Експертне агенство «Укрконсалт» станом на 31.03.2018 та становить 8 890 719,00 грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення приватного навчального закладу (дитячий садок).

Стан майна визначено в акті приймання-передавання майна за договором оренди, який є невід`ємним додатком до Договору оренди.

Згідно з п. 10.1. Договору оренди термін дії 10 (десять) років з дати державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав, а саме з 10.10.2019 до 10.10.2029.

Доданим витягом до матеріалів справи з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права підтверджується право користування ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» вказаною будівлею, дата державної реєстрації 10.10.2019.

Окрім того, на виконання п. 5.12 Договору оренди, 27.06.2018 позивач та ДП «Одеський морський торговельний порт» уклали Договір компенсації КД-20843 про компенсацію витрат на сплату земельного податку на земельну ділянку, площею 11 477,0 кв.м., розташовану під об`єктом державного нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Петрова генерала (нова назва Євгена Танцюри), 59-А, що перебуває в оренді за договором № ДФ-424 від 27.06.2018.

Також 13.08.2018 позивач та ДП «Одеський морський торговельний порт», на виконання п. 5.12. Договору оренди, уклали договір № КД-20904 від 13.08.2018 про відшкодування вартості витрат за спожиту електроенергію, супутніх послуг з електропостачання та інших витрат, що можуть виникнути під час дії вказаного договору.

На виконання п. 5.9. Договору оренди, 11.07.2018 ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» та ПАТ «Страхова компанія «АЛЬФА СТРАХУВАННЯ» уклали Договір добровільного страхування (однієї групи) майна за програмою «Майно юридичних осіб» №016.1482311.401.

Відповідно до умов п. 6.4. Договору оренди у разі, якщо буде прийнято рішення про приватизацію об`єкта оренди та Орендарем будуть виконані умови, передбачені частиною 2 статті 18 Закону №2269-VIII, останній має право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Листом від 02.02.2019 №02/02-19 ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» звернулось до Регіонального відділення із заявою про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна.

Відповідно до листа Міністерства інфраструктури України від 15.04.2019 №4685/16/10-19 Міністерство погодило доцільність здійснення Орендарем невід`ємних поліпшень Об`єкта оренди згідно з Договором оренди від 27.06.2018 за умов, визначених у листі.

У листі Регіонального відділення від 15.05.2019 №11-06-02103, з урахуванням висновку органу управління Міністерства інфраструктури України про доцільність здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого майна, Регіональне відділення не заперечило щодо проведення робіт згідно наданої проектно-кошторисної документації, на загальну суму 8 904,47 тис. грн (без ПДВ), за рахунок власних коштів Орендаря та за умов, визначених Міністерством у листі від 15.04.2019 №4685/16/10-19.

Відповідно до листа від 06.06.2019 №11-06-02408 (в додаток до листа Регіонального відділення від 15.05.2019 №11-06-02103) Регіональне відділення повідомило, що для надання остаточної відповіді з зазначеного питання (надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна за договором оренди) ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» необхідно надати до Регіонального відділення експертний висновок з визначення, ідентифікації та розмежування від`ємних та невід`ємних поліпшень на підставі аналізу наданої кошторисної документації.

Листом від 20.06.2019 № 04/06-19 позивач направив до Регіонального відділення експертний висновок з виконання запланованих будівельних робіт, з визначенням, ідентифікацією та розмежуванням від`ємних та невід`ємних поліпшень на підставі аналізу проектно-кошторисної документації для надання остаточної відповіді Регіонального відділення з викладеного питання.

Листом від 01.08.2019 №11-06-03248 Регіональне відділення, враховуючи висновок органу управління Міністерства інфраструктури України, викладений у листі від 15.04.2019 №4685/16/10-19 про доцільність здійснення орендарем невід`ємних поліпшень, не заперечило щодо проведення робіт згідно наданої проектно-кошторисної документації, на загальну суму 7 286 289 грн (без ПДВ), за рахунок власних коштів Орендаря та за умов, визначених Міністерством у листі від 15.04.2019 №4685/16/10-19.

Тобто, суд встановив, що ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» отримало згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна в порядку, встановленому чинним законодавством.

Згідно з матеріалами справи, позивач невдовзі здійснив невід`ємні поліпшення на суму 2 796 826,67 грн (без ПДВ), що підтверджується Актом приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2020 року, підписаним 28.10.2020 між ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» та ТОВ «ПГС».

Вартість здійснених невід`ємних поліпшень Об`єкта оренди становить 2 796 826,67 грн (без ПДВ), фактичне виконання яких на вказану суму підтверджується:

- Висновком експертного дослідження (будівельно-технічного) №11/05-1-с від 05.11.2020, що проведене судовим експертом Накул О. М. Згідно вказаного Висновку експертного дослідження №11/05-1-С (будівельно-технічного) від 05.11.2020 обсяги будівельних робіт заявлені в Акті приймання виконаних робіт по об`єкту «Поточний ремонт будівлі (літ. А) дитячого комбінату №105, розташованого за адресою м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 59а», за жовтень 2020 року відповідають фактично виконаним будівельним роботам в повному обсязі. Проведений ремонт нежитлової будівлі є результатом заходів, спрямованих на покращення технічного стану та якісних характеристик земельних поліпшень (будівлі), відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень (будівлі), ремонтно-будівельні роботи в нежитловій будівлі дитячого комбінату №105 (инв. №078770), площею 2031,7 кв.м., по вул. Генерала Петрова, 59а, в м. Одесі, здійснені орендарем, є невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна;

- Висновком експертного дослідження №237 судової-економічної експертизи, що проведене судовим експертом Бочкарьовою Е. І. Відповідно до Висновку експертного дослідження №237 судово-економічної експертизи, проведених дослідженням даних первинних облікових документів та облікових регістрів визначено, що відповідно до норм чинного законодавства України, ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» станом на 01.12.2020 здійснено фінансування за рахунок власних оборотних коштів поліпшення будівлі дитячого комбінату №105, загальною площею 2031,70 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Генерала Петрова, будинок 59а, в сумі 3 356 192,00 грн, в тому числі ПДВ 559 365,33 грн (сума без ПДВ 2 796 826,67 грн);

- Звітом про незалежну оцінку невід`ємних поліпшень № 2317 від 01.03.2021, виконаним суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертне агенство «Укрконсалт» (Сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 505/20 від 12.06.2020, виданого Фондом державного майна України). Згідно зі звітом №2317 від 01.03.2021 про незалежну оцінку невід`ємних поліпшень будівлі дитячого комбінату №105, загальною площею 2031,70 кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Генерала Петрова, будинок 59а від 01.03.2021, вартість невід`ємних поліпшень становить без урахування ПДВ 2 796 826,67 грн, ПДВ 559 365,33 грн, з урахуванням ПДВ 3 356 192,00 грн;

- Рецензією на вказаний Звіт про незалежну оцінку невід`ємних поліпшень від 09.03.2021, здійсненого кваліфікованими оцінювачами Всеукраїнської асоціації фахівців оцінки. Як вбачається з Рецензії від 09.03.2021 на звіт №2137 від 01.03.2021, вказаний звіт в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» листом від 22.03.2021 №22/03-2021 повідомило Регіональне відділення про здійснення робіт, визначених проектно-кошторисною документацією та надало відповідні підтверджуючі документи.

У відповідь на лист позивача від 29.12.2020 № 29/1-20/12, Державне підприємство «Одеський морський торговельний порт» листом від 20.05.2021 № 06/29/783 повідомило, що Об`єкт оренди не відповідає поняттю об`єкта соціально-культурного призначення в розумінні п. 4 ч. 2 ст. 5 Закону №2269-VIII.

ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» листом від 19.04.2021 № 19-04-21/1 звернулось до Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» з проханням надати інформацію чи фінансувався Об`єкт оренди за рахунок державних коштів.

Державне підприємство «Одеський морський торговельний порт» листом від 20.05.2021 №06/28/787 повідомило позивача, що Об`єкт оренди обліковується на балансі Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» та фінансувався за власні кошти державного підприємства з моменту ведення відповідного обліку, за рахунок державних коштів не фінансувався. ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» у листі від 03.06.2021 №03-06-21/1 звернулося до Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» з проханням повідомити, чи входить Об`єкт оренди до складу єдиних майнових комплексів, що забезпечують основні види діяльності Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт», чи використовувався Об`єкт оренди у виробничій діяльності, а також чи планується подальше використання Об`єкта оренди у діяльності Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт». Державне підприємство «Одеський морський торговельний порт» в листі від 23.06.2021 №28/12-163/1017 вказало, що Об`єкт оренди не входить до складу єдиних майнових комплексів, що забезпечують основні види діяльності Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт», а подальше використання Об`єкту оренди у діяльності Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» не планується.

Позивач листом від 12.05.2021 №01 звернувся до Регіонального відділення з проханням, щоб відповідач звернувся до Міністерства соціальної політики України з метою отримання інформації щодо перебування Об`єкта оренди в Державному реєстрі майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей, а також щодо позиції Міністерства соціальної політики України стосовно приватизації Об`єкта оренди. Регіональне відділення листом від 08.09.2021 № 11-08-04089 повідомило позивача, що Регіональне відділення листом від 04.06.2021 № 07-08-02687 звернулося до Міністерства соціальної політики України з приводу належності Об`єкта оренди до об`єктів соціально-культурного призначення та можливості його приватизації.

Міністерство соціальної політики України листом від 23.06.2021 №11163/0/2- 21/13 повідомило Регіональне відділення про те, що інформація щодо віднесення Об`єкту оренди до об`єктів соціально-культурного призначення відсутня. Водночас у державному реєстрі майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей Об`єкт оренди не зареєстрований.

Згідно з листом від 26.05.2021 №26-05-21/1 ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» звернулося до Регіонального відділення із заявою від 26.05.2021 про включення Об`єкта оренди до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Регіональне відділення у листі від 01.06.2021 №07-08-02577, скерованого до Міністерства інфраструктури України вказало, що до них надійшла заява ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» про включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, Об`єкта оренди, а тому уповноважений орган управління Об`єкта оренди (Міністерство інфраструктури України) повинен прийняти рішення про надання згоди або вмотивованої відмови стосовно Об`єкту оренди.

ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» листом від 03.06.2021 №03-06-21/2 звернулось до Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» з проханням повідомити, чи не заперечує останнє щодо приватизації Об`єкту оренди шляхом викупу товариством. Державне підприємство «Одеський морський торговельний порт» листом від 23.06.2021 №28/12-164/1019 повідомило про погодження на включення Об`єкта оренди до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Регіональне відділення листом від 05.07.2021 № 02-08-03135 звернулось до Департаменту освіти і науки Одеської обласної державної адміністрації з метою надання відповіді про належність Об`єкту оренди до об`єктів соціально-культурного призначення та можливості його приватизації. Департамент освіти і науки Одеської обласної державної адміністрації листом від 16.07.2021 №3269/02/52-01-01 повідомив Регіональне відділення про спрямування листа за належністю до Департаменту освіти і науки Одеської міської ради для розгляду та надання відповіді. Департамент Одеської міської ради листом від 26.07.2021 №01-19-3/2760/3331 проінформував Регіональне відділення про те, що Об`єкт оренди (відповідно до листа Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» від 12.02.2020 №28/12/51/257) знаходиться на балансі Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» і підпорядковується Міністерству інфраструктури України.

Міністерство інфраструктури України листом від 14.07.2021 №8733/16/10-21 повідомило Регіональне відділення про розгляд листа від 01.06.2021 № 07-08-02577 та, враховуючи позицію Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт», викладену у листі (лист від 23.06.2021 № 28/12-160/1015), погоджує включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, Об`єкта оренди.

Наказом Регіонального відділення від 24.12.2021 №2133 прийнято рішення про включення до переліку об`єктів малої приватизації об`єкта державної власності - об`єкт нерухомого майна: Будівля дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова (нова назва Євгена Танцюри), 59а.

До матеріалів справи додано докази звернення до Фонду державного майна України 07.12.2021 за № 01-08-05594 та 24.12.2021 за № 01-08-05879 щодо прийняття рішення про включення об`єкта державної власності будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Петрова генерала (нова назва Євгена Танцюри), 59-А, до переліку об`єктів малої приватизації.

Згідно з ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.02.2026, ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» та Регіональне відділення уклали Мирову угоду від 09 лютого 2026 року у справі № 916/3356/25 за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до ТОВ "АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ" про стягнення 703 238,67 грн заборгованості, розірвання Договору оренди та зобов`язання повернути майно. Відповідно до вказаної мирової угоди ТОВ "АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ" зобов`язалося погасити заборгованість з орендної плати у розмірі 263 577,53 грн, пені у розмірі 203 526,54 грн, протягом 10 (десяти) календарних днів з дня підписання цієї Мирової угоди та затвердження її судом.

Висновки суду

Щодо позовної вимоги про визнання права на приватизацію шляхом викупу

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим регулюються Законом №2269-VIII.

Відповідно до ст. 1 Закону №2269-VIII приватизація державного або комунального майна - платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями.

Статтею 3 Закону №2269-VIII визначено, що основною метою приватизації є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об`єктів приватизації ефективному приватному власнику. Приватизація здійснюється на основі таких принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; продажу об`єктів приватизації з урахуванням особливостей таких об`єктів; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного та достовірного інформування про об`єкти приватизації та порядок їх приватизації; забезпечення конкурентних умов приватизації.

До об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України (ст. 4 Закону №2269-VIII).

Відповідно до ст. 5 Закону №2269-VIII до об`єктів малої приватизації належить, зокрема, окреме майно. Окремим майном вважається рухоме та нерухоме майно державних або комунальних підприємств (у тому числі будівлі, споруди, нежитлові приміщення), майно, що залишилося після закінчення процедури ліквідації державних або комунальних підприємств, визнаних банкрутами; майно підприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державним або комунальним майном; майно державних або комунальних підприємств, що не були продані як єдині майнові комплекси; державне або комунальне майно, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств та перебуває на обліку господарських товариств, створених унаслідок приватизації або корпоратизації.

Згідно з ст. 7 Закону №2269-VIII Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим становлять єдину систему державних органів приватизації. Державні органи приватизації здійснюють державну політику у сфері приватизації та діють на підставі Закону України «Про Фонд державного майна України», цього Закону, інших актів законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону №2269-VIII порядок приватизації державного і комунального майна передбачає формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації, опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті ФДМ України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни, проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства, проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації.

Відповідно до ст. 13 Закону №2269-VIII приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом продажу об`єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі аукціоні з умовами; аукціоні без умов; аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій; аукціоні із зниженням стартової ціни; викупу об`єктів приватизації.

Відповідно до ст. 18 Закону №2269-VIII приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Положеннями ч. 2 ст. 18 Закону №2269-VIII встановлено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- договір оренди є чинним на момент приватизації.

Відповідно до частини 3 статті 18 Закону №2269-VIII орендар, який виконав умови, передбачені частиною 2 цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

Тобто, наведені положення статті 18 Закону №2269-VIII визначають правові підстави набуття орендарем права на приватизацію шляхом викупу об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Наведене свідчить про те, що у випадку, коли орендарем виконано всі умови, передбачені статтею 18 Закону №2269-VIII, відсутні законодавчі обмеження на приватизацію спірного об`єкта, та якщо органом приватизації прийнято рішення про приватизацію орендованого майна шляхом викупу, в орендаря виникає право на приватизацію орендованого об`єкта у визначений спосіб (шляхом викупу).

Що виконання зазначених умов, передбачених ч. 2 ст. 18 Закону №2269-VIII.

І. Суд встановив, що ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» здійснено невід`ємні поліпшення на суму 2 796 826,67 грн, що перевищує 25% вартості Об`єкта оренди, яка становила 8 890 719,00 грн згідно з п. 1.1 Договору оренди:

8 890 719,00 грн * 25% = 2 222 679,75 грн (25% ринкової вартості Об`єкта оренди для цілей оренди, вказаної в п.1.1. Договору оренди); 2 796 826,67 грн > 2 222 679,75 грн (вартість здійснених невід`ємних поліпшень перевищує 25% ринкової вартості Об`єкта оренди для цілей оренди, вказаної в п.1.1. Договору оренди).

Відсоток здійснених поліпшень фактично становить 31 %.

Відповідний факт відповідачем не спростовано.

При цьому, суд погоджується з твердженнями позивача, що приписи ч. 2 ст. 18 Закону №2269-VIII не встановлюють, щоб невід`ємні поліпшення були виконані в об`ємі, на який отримано погодження/згоду, а лише вказано, щоб невід`ємні поліпшення мають становити в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна.

ІІ. ТОВ «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» отримано письмову згоду Регіонального відділення на здійснення невід`ємних поліпшень згідно з листом Регіонального відділення від 01.08.2019 №11-06-03248 (який є додатком до листа Регіонального відділення від 15.05.2019 №11-06-02103), в якому вказувалось, що Регіональне відділення не заперечувало щодо проведення робіт згідно наданої проектно-кошторисної документації. При цьому, у листі від 15.05.2019 №11-06-02103 вказано, що погодження надається, керуючись вимогами Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого Наказом Фонду Держмайна України від 25.05.2018 №686.

ІІІ. Невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку, що підтверджується Актом приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2020 року, підписаного 28.10.2020 (дата укладання Договору оренди 27.06.2018).

ІV. Здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень підтверджується Висновком експертного дослідження (будівельно-технічного) №11/05-1-с від 05.11.2020, Висновком експертного дослідження №237 судової-економічної експертизи, Звітом про незалежну оцінку невід`ємних поліпшень №2317 від 01.03.2021 та Рецензією на вказаний Звіт про незалежну оцінку невід`ємних поліпшень від 09.03.2021.

ІV. ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ належно виконувались умови Договору оренди, заборгованість за договором оренди відсутня. Суд враховує, що ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.02.2026 у справі №916/3356/25 за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ про стягнення, розірвання договору оренди та зобов`язання повернути майно затверджено мирову угоду, провадження у справі закрито.

В судовому засіданні 04.03.2026 представник позивача та представник відповідача підтвердили факт сплати коштів за мировою угодою та відсутність заборгованості з орендної плати за Договором оренди.

В межах розгляду справи суд також встановив, що на виконання умов Договору оренди:

- 27.06.2018 між ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ та ДП «Одеський морський торговельний порт» укладено Договір компенсації КД-20843 на виконання п. 5.12 Договору оренди;

- 11.07.2018 між ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ та Приватним акціонерним товариством «Страхова компанія «АЛЬФА СТРАХУВАННЯ» укладено Договір добровільного страхування (однієї групи) майна за програмою «Майно юридичних осіб» №016.1482311.401 на виконання п. 5.9. Договору оренди, після чого товариством надалі укладалися договори добровільного страхування майна;

- 13.08.2018 між ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ та Державним підприємством «Одеський морський торговельний порт» укладено Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого державного нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №КД-20904 на виконання вимог п. 5.12 Договору оренди;

- згідно з п. 10.1 Договору оренди майно передається в оренду строком на 10 років, строк оренди діє до 10.10.2029 року включно, тобто, договір є чинним на період розгляду справи.

Відповідачем наведені обставини не спростовано, доказів недотримання позивачем умов ч. 2 ст. 18 Закону № 2269-VIII ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ не надано.

З огляду на викладене, а також на наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ виконано умови ч. 2 ст. 18 Закону № 2269-VIII, а отже у позивача виникло право на приватизацію орендованого державного майна шляхом викупу.

Наведене свідчить про те, що у випадку, коли орендарем виконано всі умови, передбачені статтею 18 Закону № 2269-VIII, та відсутні законодавчі обмеження на приватизацію Об`єкта оренди, в орендаря виникає право на приватизацію орендованого майна у визначений спосіб (шляхом викупу). Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14.04.2021 у справі №910/5147/20, від 01.06.2021 у справі №910/5640/20, від 07.03.2023 у справі №910/4874/21.

Водночас варто зауважити, що за змістом ч. 3 ст. 18 Закону № 2269-VIII, якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Право товариства на зарахування під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації вартості невід`ємних поліпшень не обмежується законом, а тому позивач набув права на зарахування йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації вартості невід`ємних поліпшень, які ним були понесені за власний рахунок під час здійснення за згодою орендодавця невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 20.12.2023 у справі №910/4874/21, в якій суд підтвердив правомірність визнання судом першої інстанції за юридичною особою права на приватизацію шляхом викупу із зарахування вартості невід`ємних поліпшень.

Окремо господарський суд вважає за необхідне звернути увагу на такі обставини.

Щодо твердження відповідача про передчасність звернення до суду із вказаним позовом, оскільки на момент звернення з позовом Об`єкт оренди не включений Фондом державного майна України до переліку об`єктів малої приватизації.

Суд встановив, що згідно з листом Міністерства інфраструктури України від 14.07.2021 №8733/16/10-21, останнє, враховуючи позицію ДП «Одеський морський торговельний порт», погоджує включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, спірного об`єкта.

Тобто, державою в особі Міністерства інфраструктури України висловлено згоду на здійснення приватизації вказаного Об`єкта.

За змістом положень частин 1, 3 Закону № 2269-VIII ініціювати приватизацію об`єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб`єкти управління об`єктами державної і комунальної власності або покупці. Переліки об`єктів малої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, затверджуються Фондом Держмайна України.

Відповідно до абзаців 1, 3-5 частини 7 статті 11 Закону №2269-VIII заяви про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, подаються потенційними покупцями до державних органів приватизації за місцезнаходженням об`єкта, що приватизується, у порядку, що встановлюється Фондом. Державні органи приватизації протягом трьох днів після надходження заяви звертаються щодо надання згоди на включення такого об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації, до уповноважених органів управління державним майном, крім випадків, коли орган приватизації є уповноваженим органом управління державним майном або уповноважений орган управління самостійно ініціював включення такого об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації. Уповноважені органи управління державним майном надають згоду на приватизацію об`єкта державної власності або вмотивовану відмову протягом 15 днів з моменту надходження звернення від державних органів приватизації. У разі якщо орган приватизації не одержав у встановлений строк дозвіл чи відмову від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, згода на приватизацію вважається наданою.

Згідно з абзацом 1 частини 8 статті 11 Закону №2269-VIII державні органи приватизації протягом 30 днів розглядають заяви та приймають рішення щодо включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, і в 5-денний строк письмово повідомляють про це заявника, підприємство, що приватизується (балансоутримувача об`єкта), а також відповідний уповноважений орган управління.

Відповідний порядок та дії передбачені Порядком подання та розгляду заяв про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, затверджений наказом Фонду Держмайна України від 22.05.2018 №675 (далі Порядок).

Державний орган приватизації, до якого надійшла заява про включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, одночасно із зверненням до уповноважених органів управління державним майном надсилає до Фонду копії відповідного звернення, зареєстрованої заяви та доданих до неї документів (п. 3 Розділу 4 Порядку).

Уповноважені органи управління державним майном надають до Фонду та державного органу приватизації, до якого надійшла заява, згоду на приватизацію об`єкта державної власності або вмотивовану відмову протягом 15 днів з дати надходження звернення від державних органів приватизації (п. 5 Розділу 4 Порядку). Враховуючи згаданий лист Міністерства інфраструктури України від 14.07.2021, такі заперечення та/або відмова відсутні.

У разі якщо державний орган приватизації не одержав у встановлений строк дозволу чи відмови від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, згода на приватизацію вважається наданою (п. 6 Розділу 4 Порядку).

Державний орган приватизації, який прийняв рішення про включення об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, не пізніше наступного дня інформує Фонд про прийняте рішення (п. 9 Розділу 4 Порядку).

Відповідно до частини 9 статті 11 Закону №2269-VIII та п. 1 Розділу 5 Порядку відмова державними органами приватизації у включенні до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, можлива у разі:

- коли підприємство, що пропонується приватизувати, перебуває у процесі ліквідації;

- коли законодавством установлено обмеження щодо приватизації об`єкта;

- вмотивованої відмови органу, уповноваженого управляти державним майном, у погодженні щодо включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації;

- невключення Кабінетом Міністрів України за поданням Фонду державного майна України до переліку об`єктів великої приватизації, що підлягають приватизації.

Суд встановив, а відповідач не заперечив, що такі підстави відсутні.

У п. п., 28, 29 постанови Верховного Суду від 26.11.2024 у справі № 910/18857/21, під час розгляду подібного спору, останній дійшов такого висновку:

«Згідно з абзацом 1 частини 8 статті 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" державні органи приватизації протягом 30 днів розглядають заяви та приймають рішення щодо включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, і в 5-денний строк письмово повідомляють про це заявника, підприємство, що приватизується (балансоутримувача об`єкта), а також відповідний уповноважений орган управління.

У зв`язку з цим колегія суддів відхиляє безпідставні доводи скаржника-1 (Фонду) про передчасну (без отримання погодження Фонду) видачу наказу РВ ФДМУ по місту Києву від 23.04.2021 № 962 "Про прийняття рішення щодо включення нежитлових приміщень до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації", оскільки, зважаючи на встановлені судами обставини звернення Спілки до РВ ФДМУ по місту Києву 23.03.2021 із заявою про включення орендованого майна до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, відповідач-2 прийняв зазначене рішення в 30-денний строк, тобто з дотриманням вимог абзацу 1 частини 8 статті 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та з урахуванням неодержання від ФДМУ відповіді (вмотивованої відмови) в 15-денний термін, встановлений абзацом 5 частини 7 цієї статті.

Таким чином, норма абзаців 4, 5 частини 7 статті 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" є імперативною, абсолютно-визначеною і розширеному тлумаченню не підлягає. Відтак неодержання органом приватизації дозволу чи відмови у приватизації об`єкта державної власності від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, є достатньою підставою вважати, що така згода надана (аналогічний висновок викладено в пункті 5.10 постанови Касаційного господарського суду Верховного Суду від 04.06.2020 у справі № 910/6319/19 зі спору, що виник із подібних приватизаційних правовідносин).

У зв`язку з цим колегія суддів наголошує на тому, що зазначеному правовому висновку Верховного Суду цілком відповідає покладений в основу оскаржуваних судових рішень обґрунтований висновок судів попередніх інстанцій про презумпцію надання згоди Фонду (органу управління спірним майном) на приватизацію об`єкта оренди на підставі положень абзацу 5 частини 7 статті 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", що зумовлено достовірно встановленими судами обставинами неодержання органом приватизації (РВ ФДМУ по місту Києву) у визначений законом (абзацом 4 частини 7 цієї статті) 15-денний строк відмови в приватизації об`єкта державної власності від органу, уповноваженого управляти відповідним державним майном, а саме внаслідок пропуску Фондом зазначеного граничного строку».

До матеріалів справи додано докази звернення до Фонду державного майна України 07.12.2021 за № 01-08-05594 та 24.12.2021 за № 01-08-05879 про включення об`єкта державної власності будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Петрова генерала (нова назва Євгена Танцюри), 59-А, до переліку об`єктів малої приватизації.

Наказом Регіонального відділення від 24.12.2021 №2133 прийнято рішення про включення до переліку об`єктів малої приватизації об`єкт державної власності об`єкт нерухомого майна: Будівля дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова (нова назва Євгена Танцюри), 59а.

Доказів мотивованої відмови Фонду державного майна України до матеріалів справи не долучено. У зв`язку з цим, суд відхиляє заперечення відповідача про передчасну заявлену вимогу (без отримання погодження Фонду).

Отже, беручи до уваги викладене, господарський суд вважає, що позивач у встановленому законом порядку набув право на приватизацію шляхом викупу об`єкта приватизації державного нерухомого майна, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Євгена Танцюри (колишня назва - Петрова генерала), 59-А. За вказаних умов суд задовольняє позов в цій частині.

Водночас суд відхиляє доводи відповідача, що об`єкт приватизації є об`єктом соціально-культурного призначення об`єктом освіти, з огляду на таке.

За змістом частини 1 статті 4 Закону №2269-VIII (у редакції, чинній на момент укладення Договору оренди), об`єктами оренди за цим Законом є:

- цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць);

- нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

- майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації;

- захисні споруди цивільного захисту із збереженням їх цільового призначення, крім зазначених у частині другій цієї статті.

Отже, предметом оренди є саме нерухоме майно згідно з п. 3 ч. 1 ст. 4 Закону №2269-VIII.

В свою чергу, положення ч. 2 ст. 5 Закону №2269-VIII визначають, що до об`єктів малої приватизації належать:

1) єдині майнові комплекси державних і комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, у тому числі єдині майнові комплекси та їх структурні підрозділи, що передані в оренду, крім єдиних майнових комплексів державних і комунальних підприємств, що належать до об`єктів великої приватизації;

2) окреме майно.

Окремим майном вважається рухоме та нерухоме майно державних або комунальних підприємств (у тому числі будівлі, споруди, нежитлові приміщення), майно, що залишилося після закінчення процедури ліквідації державних або комунальних підприємств, визнаних банкрутами; майно підприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державним або комунальним майном; майно державних або комунальних підприємств, що не були продані як єдині майнові комплекси; державне або комунальне майно, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств та перебуває на обліку господарських товариств, створених унаслідок приватизації або корпоратизації;

3) об`єкти незавершеного будівництва (будівлі, споруди, передавальні пристрої, які не введені в експлуатацію), законсервовані об`єкти;

4) об`єкти соціально-культурного призначення.

До об`єктів соціально-культурного призначення належать об`єкти освіти, охорони здоров`я, культури, фізичної культури та спорту, туризму, мистецтва і преси, телебачення, радіомовлення, видавничої справи; санаторно-курортні заклади, будинки і табори відпочинку, профілакторії; інші об`єкти, призначені для задоволення соціальних та культурних потреб громадян незалежно від вартості майна; об`єкти соціально-культурного призначення, що не включені до статутного капіталу господарських товариств;

5) пакети акцій акціонерного товариства, утвореного у процесі приватизації або корпоратизації, акції (частки), що належать державі у статутному капіталі господарських товариств, інших господарських організацій і підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності та розташованих на території України або за її межами, крім пакетів акцій акціонерних товариств, що належать до об`єктів великої приватизації;

6) пули та інші об`єкти, що не належать до об`єктів великої приватизації.

Відповідно до положень абз. 8 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про оздоровлення та відпочинок дітей» дитячий заклад оздоровлення та відпочинку - постійно або тимчасово діючий, спеціально організований або пристосований заклад, призначений для оздоровлення, відпочинку, розвитку дітей, що має визначене місце розташування, матеріально-технічну базу, кадрове забезпечення та технології для надання послуг з оздоровлення та відпочинку дітей відповідно до державних соціальних стандартів надання послуг з оздоровлення та відпочинку.

Дитячі заклади оздоровлення та відпочинку незалежно від форми власності, що діють як юридичні особи або не мають статусу юридичної особи і перебувають у складі підприємств, установ та організацій як їхні філіали чи структурні підрозділи, обов`язково включаються до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку. Майнові об`єкти оздоровлення та відпочинку дітей обов`язково вносяться до Державного реєстру майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей (ч. 1 ст. 15 вказаного Закону).

Таким чином, дитячий оздоровчий табір має діяти або як юридична особа, або як такий, що не має статусу юридичної особи і перебуває у складі підприємства, установи та організації як їхній філіал чи структурний підрозділ, а також бути включеним до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку.

Окрім цього, відповідно до частини 1 статті 20 Закону України «Про оздоровлення та відпочинок дітей» дитячий заклад оздоровлення та відпочинку, що має статус юридичної особи, володіє, користується і розпоряджається майном, земельною ділянкою відповідно до законодавства.

Водночас доказів того, що спірний об`єкт діє як юридична особа, або як такий, що не має статусу юридичної особи і перебуває у складі підприємства, установи та організації як їхній філіал чи структурний підрозділ, а також включений до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку, відповідачем не надано.

З матеріалів справи судом також встановлено, що у відповідь на лист ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ Державне підприємство «Одеський морський торговельний порт» листом від 20.05.2021 № 06/29/783 повідомило, що Об`єкт оренди не відповідає поняттю об`єкта соціально-культурного призначення в розумінні п. 4 ч. 2 ст. 5 Закону №2269-VIII.

ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ листом від 19.04.2021 № 19-04-21/1 звернулось до Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» з проханням надати інформацію чи фінансувався об`єкт оренди за рахунок державних коштів.

Державне підприємство «Одеський морський торговельний порт» листом від 20.05.2021 №06/28/787 повідомило позивача, що об`єкт оренди обліковується на балансі Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» та фінансувався за власні кошти державного підприємства з моменту ведення відповідного обліку, а за рахунок державних коштів не фінансувався.

ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ у листі від 03.06.2021 №03-06-21/1 звернулося до Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» з проханням повідомити, чи входить Об`єкт оренди до складу єдиних майнових комплексів, що забезпечують основні види діяльності Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт», чи використовувався Об`єкт оренди у виробничій діяльності, а також чи планується подальше використання Об`єкта оренди у діяльності Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт».

Державне підприємство «Одеський морський торговельний порт» в листі від 23.06.2021 №28/12-163/1017 вказало, що об`єкт оренди не входить до складу єдиних майнових комплексів, що забезпечують основні види діяльності Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт», а подальше використання об`єкта оренди у діяльності Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» не планується.

ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ листом від 12.05.2021 №01 зверталося до Регіонального відділення з проханням звернутися до Міністерства соціальної політики України з метою отримання інформації щодо перебування Об`єкта оренди в Державному реєстрі майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей, а також щодо позиції Міністерства соціальної політики України стосовно приватизації товариством Об`єкта оренди.

Так, Регіональне відділення листом від 08.09.2021 № 11-08-04089 повідомило ТОВ АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ, що Регіональне відділення листом від 04.06.2021 № 07-08-02687 звернулося до Міністерства соціальної політики України з приводу належності Об`єкта оренди до об`єктів соціально-культурного призначення та можливості його приватизації.

Міністерство соціальної політики України листом від 23.06.2021 №11163/0/2-21/13 повідомило Регіональне відділення про те, що інформація щодо віднесення Об`єкту оренди до об`єктів соціально-культурного призначення відсутня. Натомість у державному реєстрі майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей Об`єкт оренди не зареєстрований.

Регіональне відділення листом від 05.07.2021 № 02-08-03135 звернулось до Департаменту освіти і науки Одеської обласної державної адміністрації з метою надання відповіді про належність Об`єкту оренди до об`єктів соціально-культурного призначення та можливості його приватизації.

Департамент освіти і науки Одеської обласної державної адміністрації листом від 16.07.2021 №3269/02/52-01-01 повідомив Регіональне відділення про спрямування листа за належністю до Департаменту освіти і науки Одеської міської ради для розгляду та надання відповіді.

Департамент Одеської міської ради листом від 26.07.2021 №01-19-3/2760/3331 проінформував Регіональне відділення про те, що Об`єкт оренди не входить до мережі закладів освіти комунальної власності територіальної громади м. Одеси, нерухоме майно знаходиться на балансі Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» і підпорядковується Міністерству інфраструктури України.

Крім того, судом встановлено, що зі змісту наказу Регіонального відділення від 24.12.2021 №2133 не вбачається, що об`єкт приватизації визначено саме як об`єкт соціально-культурного призначення.

Посилання відповідача на обов`язки, передбачені договором оренди, а також мету оренди - розміщення приватного навчального закладу (дитячий садок) не можуть ототожнюватись з класифікацією об`єкта оренди саме як об`єкта соціально-культурного призначення. Натомість, вказані умови Договору оренди стосуються виключно кола обов`язків орендаря, а не визначають вид об`єкта малої приватизації.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що об`єктом приватизації є окреме майно у розумінні ст. 5 Закону №2269-VIII, а не об`єкт соціально-культурного призначення.

Щодо позовної вимоги про зобов`язання вчинити дії щодо визначення та затвердження вартості об`єкта приватизації.

Зі змісту ст. 10 Закону №2269-VIII вбачається, що укладенню договору купівлі-продажу передує етап проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства.

Відповідно до положень ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України).

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 Цивільного кодексу України).

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст. 638 Цивільного кодексу України).

Отже, істотними умовами договору купівлі-продажу є предмет та ціна.

В свою чергу, п. 29 ч. 1 ст. 1 Закону №2269-VIII встановлено, що ціна продажу - ціна, за якою об`єкт приватизації продано покупцю у спосіб, визначений цим Законом.

Як підкреслював Верховний Суд, ціна на викупу об`єкта приватизації визначається за результатами незалежної оцінки відповідно до законодавства і не обмежується роком прийняття рішення про приватизацію. Вирішальне значення при визначенні вартості викупу об`єкта приватизації має дійсність висновку про вартість об`єкта приватизації на дату укладення договору купівлі-продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу (постанова Верховного Суду від 03.09.2025 у справі №918/1177/23).

Так, ч. 2 ст. 18 Закону №2269-VIII встановлено, що Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.

Для проведення оцінки об`єктів державної і комунальної власності, які відповідно до Закону №2269-VIII належать до об`єктів малої приватизації та підлягають продажу шляхом викупу застосовується Методика оцінки майна, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891 (далі Методика).

Проведення оцінки передбачає проходження обов`язкових етапів, зокрема: відбір суб`єктів оціночної діяльності на конкурсних засадах(п. 12 Методики), укладення договору про проведення оцінки майна (п. 13 Методики), проведення оцінки майна, рецензування висновку про оцінку, затвердження оцінки майна (п. 16 Методики).

Обов`язковою умовою для погодження, затвердження або прийняття висновку про вартість майна (акта оцінки) є наявність висновку рецензента, що міститься в рецензії (п. 16 Методики).

Затвердження оцінки майна здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації (іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується, і рецензія на акт оцінки або звіт про оцінку майна (п. 17 Методики).

Вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки (п. 57 Методики).

Процедура проведення рецензування звітів про оцінку майна регулюється Положенням про порядок рецензування звітів про оцінку майна та майнових прав рецензентами, що працюють у штаті Фонду державного майна України, його регіональних відділень та представництв, затвердженого наказом Фонду Держмайна України від 30.10.2011 №1585/1 (далі Положення).

Рецензенти, що працюють в апараті Фонду державного майна України та його регіональних відділеннях, забезпечують рецензування звітів про оцінку майна у випадках прийняття, погодження та затвердження оцінки майна державними органами приватизації або іншим органом державної влади чи органом місцевого самоврядування на підставі письмового запиту (п. 2.2 Положення).

Строки рецензування звітів про оцінку майна визначаються з урахуванням строків виконання нормативно-правових та розпорядчих актів, на виконання яких здійснювалася оцінка майна, але не повинні перевищувати 30 календарних днів з дня надходження звіту про оцінку майна до структурного підрозділу, який забезпечує його рецензування (п. 4.3 Положення).

З викладеного вбачається, що проведення оцінки Об`єкта приватизації є багатоетапним та досить тривалим процесом.

Між тим, згідно з ч. 3 ст. 18 Закону №2269-VIII визначено, що у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

У випадках, передбачених статтями 16 і 18 Закону №2269-VIII ціна продажу об`єкта малої приватизації сплачується на відповідний поточний рахунок органу приватизації не пізніше ніж протягом 20 робочих днів, ціна продажу об`єкта великої приватизації - не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

Наказом Фонду державного майна України від 27.09.2022 №1107 затверджено Примірний попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації (крім акцій, частки), шляхом викупу (додаток 2)(далі Примірний попередній договір).

Зокрема, положеннями п. 2.1 Примірного попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації визначено, що Покупець зобов`язаний сплатити за Об`єкт приватизації його вартість у повному обсязі протягом 20 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.

Отже, викладені положення Закону №2269-VIII та Примірного попереднього договору визначають чіткі часові проміжки, які не підлягають продовженню:

- 20 робочих днів з дня укладення попереднього договору на оплату вартості Об`єкта приватизації;

- 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору на укладення договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації.

Натомість, пропуск відповідних строків має наслідком відмову Покупцю в укладені договору купівлі-продажу (п. 6.1 Примірного попереднього договору) або припинення дії попереднього договору (п. 7.2 Примірного попереднього договору).

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635 ЦК).

Згідно з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеної, зокрема, у постановах від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 5 ГПК, у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

З урахуванням викладеного, господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог про зобов`язання відповідача вчинити необхідні дії щодо визначення та затвердження вартості об`єкта приватизації. Задоволення вимог в цій частині є належним та ефективним способом захисту прав та інтересів позивача, який має право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу.

Щодо позовної вимоги про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним у запропонованій позивачем редакції

Отже, згідно з наведеним вище, суд встановив, що позивач як орендар державного нерухомого майна виконав умови, визначені ч. 2 ст. 18 Закону №2269-VIII, внаслідок чого набув право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу.

Однак, наразі позивач не може реалізувати своє право, оскільки, як встановлено судом, після направлення відповідачем листів 17.12.2021, 24.12.2021 до Фонду державного майна України, процедура приватизації фактично призупинилась, що свідчить про порушене право позивача.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 18 Закону №2269-VIII орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

У разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

Беручи до уваги встановлені у справі обставини та висновки, викладені господарським судом, на переконання останнього, обраний позивачем спосіб захисту є належним, ефективним, що узгоджується з висновками Верховного Суду у подібних правовідносинах.

Верховний Суд у постанові від 02.08.2023 по справі №918/1056/20 вказував, що якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але органи місцевого самоврядування ухиляються від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення купівлі-продажу.

Суд зазначив, що кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (статті 15, 16 ЦК України). Цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання чи оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (п. 6.13 постанови).

Задоволення позовних вимог про зобов`язання місцевої ради вчинити дії щодо визнання протиправною власної бездіяльності, яка полягає у неприйнятті рішення за результатами розгляду заяви про включення об`єкта права комунальної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, та про зобов`язання місцевої ради включити майно до такого переліку, не виключають необхідності дотримання радою вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" щодо порядку та способу прийняття рішення щодо включення майна до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації та не призведуть до набуття позивачем права власності на ці приміщення. Можливість виконання такого рішення суду має високий ризик залежності від суб`єктивних дій або недогляду відповідача, тобто, такий спосіб захисту є неналежним та неефективним (п. 6.15 постанови).

Натомість якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але органи місцевого самоврядування ухиляються від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу (п. 6.16 постанови).

Такий підхід підтверджується зокрема і тим, що Законом України від 28.07.2022 № 2468-ІХ законодавець вніс зміни до Закону №2269-VIII, доповнивши частину третю статті 18 цього Закону абзацом такого змісту: «У разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору", чим підтвердив необхідність дотримання переддоговірної процедури у разі приватизації об`єкта шляхом викупу.

Верховний Суд зазначив, що вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що відповідає способам захисту, визначеним пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18 та постановах Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 910/6138/20, від 02.06.2021 у справі № 910/6139/20, від 07.03.2023 у справі № 910/4847/21(п. 6.17).

Подібні висновки викладені також у постанові Верховного Суду від 19.12.2023 у справі №910/2490/23. Суд зазначив, що задоволення позовних вимог про зобов`язання Фонду державного майна України внести зміни до наказу Фонду державного майна України від 04.01.2022 року №1 «Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2022 році», включивши (доповнивши) пункт щодо приватизації спірного майна не виключають необхідності дотримання вимог Закону №2269-VIII щодо порядку та способу прийняття рішення щодо включення майна до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації та не призведуть до набуття позивачем права власності на ці приміщення. Можливість виконання такого рішення суду має високий ризик залежності від суб`єктивних дій або недогляду відповідача, тобто, такий спосіб захисту є неналежним та неефективним. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав за усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду є самостійною підставою для відмови в позові.

Натомість якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але відповідний орган приватизації ухиляється від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.

Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 06.05.2025 у справі №916/3748/23.

Суд підкреслив, що відповідно до сталої позиції Верховного Суду у разі, якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але органи місцевого самоврядування ухиляються від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу (постанови від 02.08.2023 у справі № 918/1056/20 та від 19.12.2023 у справі № 910/2490/23).

Водночас суд відхиляє заперечення відповідача щодо арґументів, що позивач не звертався із пропозицією укласти договір.

Варто зауважити, що положення Закону №2269-VIII як спеціального закону, що регулює правовідносини у сфері приватизації, не передбачає такого етапу у процедурі приватизації як звернення із пропозицією укласти договір. Більш того, норми Закону №2269-VIII не містять окремих положень, які б визначали необхідність та порядок здійснення пропозиції укласти договір та її прийняття органом приватизації.

Щодо заперечень відповідача в частині невідповідності запропонованої позивачем редакції попереднього договору, суд звертає увагу на таке.

Проаналізувавши умови запропонованої позивачем редакції попереднього договору, суд дійшов до висновку, що вона в цілому відповідає Примірному попередньому договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації (крім акцій, частки), шляхом викупу, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.09.2022 №1107.

Окремо, суд звертає увагу на приписи ст. 630 ЦК України, згідно з якими законом або договором може бути встановлено, що окремі умови договорів визначаються відповідно до типових умов договорів (типових договорів) та примірних договорів певного виду.

Кабінет Міністрів України, органи державної влади, уповноважені Кабінетом Міністрів України або законом, можуть рекомендувати орієнтовні умови договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.

Сторони не можуть відступати від змісту типових умов договорів (типових договорів), але мають право конкретизувати їх. Сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст.

З огляду на викладе, а також враховуючи фактичні обставини справи, які встановлені судом (зокрема, відсутність на момент розгляду справи затвердженої у встановленому законом порядку оцінки майна), господарський суд дійшов висновку, що запропонована позивачем редакція попереднього договору відповідає вимогам чинного законодавства, позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Відповідно до положень статей 74, 76-79, 86 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За змістом ч. 1 ст. 14 ГПК України суд розглядає справу не інакше як, зокрема, на підставі доказів поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно із частинами 1, 2, 3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

За наведених обставин, господарський суд дійшов висновку про задоволення позову повністю.

За результатами вирішення спору судові витрати щодо судового збору у справі покладаються на відповідача відповідно до ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» (65023, м. Одеса, вул. Коблевська, 40, ) право на приватизацію шляхом викупу із зарахуванням вартості здійснених невід`ємних поліпшень державного нерухомого майна, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Євгена Танцюри (колишня назва - Петрова генерала), 59 А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1), що обліковується на балансі Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» (65026, м. Одеса, Митна площа, 1, ).

3. Зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 15, ) вчинити необхідні дії відповідно до чинного законодавства України щодо визначення та затвердження вартості об`єкта приватизації - державного нерухомого майна, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Євгена Танцюри (колишня назва - Петрова генерала), 59-А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1), для цілей його приватизації шляхом викупу.

4. Визнати попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації державного нерухомого майна, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Євгена Танцюри (колишня назва - Петрова генерала), 59-А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1), що обліковується на балансі Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» (65026, м. Одеса, Митна площа, 1, ), укладеним з дати затвердження органом приватизації висновку про вартість об`єкта приватизації, між Товариством з обмеженою відповідальністю «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» (65023, м. Одеса, вул. Коблевська, 40, ) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 15, ) в наступній редакції:

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

купівлі-продажу об`єкта малої приватизації

державного нерухомого майна - будівлі дитячого комбінату №105 (учбово - лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Євгена Танцюри (колишня назва - Петрова генерала), 59-А

місто Одеса

Ми, що нижче підписалися,

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (, запис про державну реєстрацію №0070262 від 23.05.2019, місто Одеса, вулиця Велика Арнаутська, будинок 15, 65048) в особі Голови комісії з реорганізації Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях Гончарова Дмитра Володимировича, (далі - Продавець), з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» (, запис про державну реєстрацію № 0063303 від 04.08.2017, місто Одеса, вулиця Павла Зеленого (колишня назва Коблевська), будинок 40, 65023), від імені якого діє керівник Пішов Максим Володимирович, з іншої сторони,

далі за текстом разом іменуються - Сторони, а кожен окремо також - Сторона, попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства України щодо недійсності правочинів, володіючи достатнім обсягом цивільної дієздатності, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам`яті та діючи на підставі вільного волевиявлення, уклали цей Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації державного нерухомого майна, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Євгена Танцюри (колишня назва Петрова генерала), 59-А (далі - Попередній договір) про таке.

1. Предмет Попереднього договору

1.1. Покупець зобов`язується сплатити ціну продажу об`єкта малої приватизації державного нерухомого майна, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), загальною площею 2031,70 кв.м., що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Євгена Танцюри (колишня назва Петрова генерала), 59-А (далі - Об`єкт приватизації), здійснити заходи з виготовлення документів для здійснення нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації відповідно до вимог законодавства, укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем на визначених цим Попереднім договором умовах та здійснити його нотаріальне посвідчення, а Продавець зобов`язується укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Покупцем на умовах, встановлених цим Попереднім договором.

Об`єкт приватизації належить Державі Україна в особі Міністерства інфраструктури України, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.04.2013 року Одеським міським управлінням юстиції Одеської області, за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 1, номер запису про право власності 785910.

Об`єкт приватизації на момент укладення цього Попереднього договору знаходиться в оренді у Покупця на підставі Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 27.06.2018 та Договору про внесення змін від 10.10.2019 до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 27.06.2018, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, Чужовською Н.Ю., зареєстрованого в реєстрі за №2326.

1.2. Перелік державного нерухомого майна об`єкта малої приватизації, а саме: будівлі дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне), що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Євгена Танцюри (колишня назва Петрова генерала), 59-А, загальною площею 2031,70 кв.м., яке входить до складу Об`єкта приватизації, складається з:

- будівля Дитячого комбінату №105 (учбово-лікувальне) інв. № 078770, реєстровий №01125666.1.АААИВЛ991, загальною площею 2031,70 кв.м.

2. Ціна та порядок розрахунків

2.1. Ринкова вартість Об`єкта приватизації (з урахуванням виконаних невід`ємних поліпшень, із зазначенням вартості невід`ємних поліпшень (частка орендаря) та вартості частки державної власності) вказана у звіті про незалежну оцінку Об`єкта приватизації.

Покупець зобов`язаний сплатити за Об`єкт приватизації вартість частки державної власності, що викуповується, визначеної за результатами незалежної оцінки в порядку, встановленому чинним законодавством України, у повному обсязі на рахунок Продавця протягом 20 робочих днів з дати визначення вартості Об`єкта приватизації відповідно до п. 2.1 цього Попереднього договору.

3. Обов`язки сторін

3.1. Кожна Сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим Попереднім договором, не перешкоджати іншій Стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов`язків, передбачених умовами Попереднього договору.

3.2. Сторона, яка порушила взяті відповідно до цього Попереднього договору зобов`язання, повинна усунути ці порушення. Порушенням зобов`язання за цим Попереднім договором є його невиконання або неналежне виконання умов, визначених цим Попереднім договором.

4. Обов`язки Покупця

4.1. Покупець зобов`язаний в строк та порядку, встановлені цим Попереднім договором, сплатити ціну продажу Об`єкта приватизації.

4.2. Покупець зобов`язаний протягом 30 робочих днів з дня укладення Попереднього договору укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем та здійснити його нотаріальне посвідчення. До Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації мають бути включені такі умови:

4.2.1. Покупець зобов`язаний прийняти Об`єкт приватизації за актом приймання - передачі в установлений Договором строк.

4.2.2. Покупець зобов`язаний надавати на вимогу Продавця інформацію, необхідну для здійснення ним контролю за виконанням умов цього Договору.

4.2.3. У разі якщо до складу Об`єкта приватизації включені об`єкти, що віднесені до пам`яток культурної спадщини, Покупець повинен дотримуватись вимог чинного законодавства щодо охорони культурної спадщини.

4.2.4. Відчуження Об`єкта приватизації (його частини) до повного виконання умов Договору, можливо виключно за згодою Продавця в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

4.2.5. Зобов`язання, визначені у цьому Договорі, зберігають свою дію для осіб, які придбавають Об`єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань.

4.2.6. У разі подальшого відчуження Об`єкта приватизації до нового власника переходять зобов`язання, передбачені Договором і не виконані на дату такого відчуження.

4.2.7. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на такий об`єкт зобов`язаний подати Продавцю копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності.

4.2.8. Новий власник, а також кредитор фінансування купівлі Об`єкта приватизації повинні відповідати вимогам до покупців об`єктів приватизації, встановленим статтею 8 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

4.2.9. Передача Об`єкта приватизації (його частини) в заставу або внесення такого об`єкта (нерухомого майна) до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов цього Договору здійснюється за згодою Продавця в установленому Фондом державного майна України порядку.

4.2.10. Інші умови Договору купівлі-продажу, в тому числі щодо набуття права власності, передачі об`єкта приватизації, відповідальності Покупця, які визначаються згідно з примірним договором купівлі-продажу відповідного об`єкта приватизації, затвердженим Фондом державного майна України.

5. Обов`язки Продавця

5.1. Продавець зобов`язаний відповідно до чинного законодавства України вчинити усі необхідні дії щодо визначення ринкової вартості Об`єкта приватизації згідно п. 2.1. цього Попереднього договору.

5.2. Продавець зобов`язаний після виконання Покупцем усіх умов, визначених цим Попереднім договором, протягом 30 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору укласти з Покупцем Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації на умовах, визначених відповідно до підпунктів 4.2.1-4.2.10 пункту 4.2 Попереднього договору.

6. Відповідальність Покупця

6.1. У разі невиконання пунктів 4.1 - 4.2 Попереднього договору, у разі виявлення невідповідності Покупця вимогам статті 8 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», неподання Покупцем документів або відомостей, обов`язкове подання яких передбачено цим Законом, подання Покупцем неправдивих відомостей про себе, Продавець відмовляє Покупцю в укладенні Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації.

7. Зміни умов Попереднього договору та його припинення

7.1. Зміни до Попереднього договору можуть бути внесені за взаємною згодою Сторін, що оформлюється договором про внесення змін до Попереднього договору, який потребує нотаріального посвідчення.

7.2. Цей Попередній договір припиняє свою дію з моменту укладення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації Сторонами, у випадку, встановленому пунктом 6.1 Попереднього договору, або якщо Договір купівлі-продажу не укладений протягом строку, встановленого Попереднім договором.

8. Підстави звільнення від відповідальності

8.1. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим Попереднім договором в разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які не існували під час укладання цього Попереднього договору та виникли поза волею Сторін, які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами цього Попереднього договору, та які прямо передбачені Законом України «Про торгово-промислові палати в Україні».

8.2. Сторона, що не може виконувати зобов`язання за цим Попереднім договором унаслідок дії обставин непереборної сили, повинна протягом 5 (п`яти) робочих днів з моменту, коли їй стало відомо про їх виникнення, повідомити про це іншу Сторону у письмовій формі.

Сторона повідомляє іншу Сторону про закінчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) протягом 2 днів з дня, коли їй стало відомо про їх закінчення. За умови виконання умов, зазначених у цьому пункті, перебіг терміну (строку) виконання зобов`язань продовжується на строк дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

8.3. Доказом виникнення та закінчення обставин непереборної сили та строку їх дії є відповідні документи, які видаються Торгово-промисловою палатою України або уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами.

9. Розв`язання спорів

9.1. Усі спори, що виникають при виконанні зобов`язань за цим Попереднім договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами.

10. Антикорупційне застереження

10.1. Сторони визначають та підтверджують, що вони впроваджують політику повної нетерпимості до неправомірної вигоди, корупції, неправомірних виплат за сприяння або спрощення формальностей у зв`язку з виконанням цього Договору, неправомірних виплат за забезпечення більш швидкого вирішення тих чи інших питань. Сторони керуються у своїй діяльності законодавством, спрямованим на запобігання та уникнення ситуацій, предметом яких є неправомірна вигода і корупція зокрема.

10.2. Сторони гарантують, що їм самим, їхнім працівникам та уповноваженим представникам заборонено пропонувати, давати або обіцяти надати будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо) будь-яким особам (включаючи серед іншого, службовим особам, уповноваженим особам юридичних осіб, державним службовцям), а також вимагати отримання, приймати або погоджуватись прийняти від будь-якої особи, прямо чи опосередковано, будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо).

11. Прикінцеві положення

11.1. Витрати, пов`язані з виготовленням документів для нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації, покладаються на Покупця.

11.2. Цей Договір набуває чинності з дати його укладення, якщо інше не встановлено рішенням суду.

12. Місцезнаходження (місце проживання) та банківські реквізити Сторін

Продавець: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (, запис про державну реєстрацію №0070262 від 23.05.2019, місто Одеса, вулиця Велика Арнаутська, будинок 15, 65048) в особі Голови комісії з реорганізації Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях Гончарова Дмитра Володимировича.

Покупець: Товариство з обмеженою відповідальністю «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» (, запис про державну реєстрацію №0063303 від 04.08.2017, місто Одеса, вулиця Павла Зеленого (колишня назва Коблевська), будинок 40, 65023), від імені якого діє керівник Пішов Максим Володимирович.

5. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 15, ідентифікаційний код 43015722) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «АП ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» (65023, м. Одеса, вул. Павла Зеленого (колишня назва Коблевська), 40, ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 2 662,40 грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 09 березня 2026 р.

Суддя Т.Г. Деркач