СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 лютого 2026 року м. Харків Справа № 922/2970/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Слободін М.М., суддя Гребенюк Н.В. , суддя Шутенко І.А.

за участю секретаря судового засідання Бєлкіної О.М.

за участю представників сторін:

позивача Жилко С.Е.

відповідача Прокопенко М.І.

розглянувши апеляційну скаргу ПП "Геюр+" (вх.№ 2711Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі № 922/2970/25 (повне рішення складено 27.11.2025 суддею Пономаренко Т.О. у приміщенні господарського суду Харківської області)

за позовом Харківської міської ради (м. Харків, м-н Конституції, 7; )

до Приватного підприємства "Геюр+" (61024, м. Харків, вул. Ярослава Мудрого, 29; )

про стягнення заборгованості

ВСТАНОВИВ:

27.08.2025 Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Приватного підприємства "Геюр+", в якій просить суд стягнути з Приватного підприємства "Геюр+" на користь Харківської міської ради 1 845 763,35 грн. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою розташованою на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0022) відповідно до договору оренди землі від 01.04.2005, зареєстрованого 01.04.2005 за №63355/05, за період 01.01.2020 по 28.02.2022, а також стягнути з відповідача витрати зі сплати судового збору у розмірі 27 686,45 грн.

В обґрунтування позову позивач посилається на неповну сплату відповідачем орендної плати у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 за договором оренди землі від 01.04.2005, зареєстрованого 01.04.2005 за №6355/05 за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :09:001:0022 площею 0,3960 га на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові.

Рішенням господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі № 922/2970/25 позов Харківської міської ради до Приватного підприємства "Геюр+" про стягнення заборгованості задоволено.

Стягнуто з Приватного підприємства "Геюр+" (61024, м. Харків, вул. Ярослава Мудрого, 29; ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003; , платіжні реквізити: отримувач ГУК Харків обл/МТГ Харків, код отримувача (ЄДРПОУ) 37874947, рахунок (IBAN) UA0020649, банк отримувача Казначейство України (ЕАП), код класифікації доходів бюджету 18010600) заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, розташованої на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0022) відповідно до договору оренди землі від 01.04.2005, зареєстрованого 01.04.2005 за №6355/05, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у розмірі 1 845 763 (один мільйон вісімсот сорок п`ять тисяч сімсот шістдесят три) грн. 35 коп.

Стягнуто з Приватного підприємства "Геюр+" (61024, м. Харків, вул. Ярослава Мудрого, 29; ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003; , платіжні реквізити: отримувач Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) 04059243, рахунок (IBAN) UA0032986, банк Державна казначейська служба України м. Київ, МФО 820172) витрати зі сплати судового збору у сумі 27 686 (двадцять сім тисяч шістсот вісімдесят шість) грн. 45 коп.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що :

- абзацом 2 пункту 9 додаткової угоди до Договору передбачено, що розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 5,6% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки;

- розрахунок розміру орендної плати, яку ПП ГЕЮР+ повинно було сплачувати за користування земельною ділянкою загальною площею 0,3960 га розташованою на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові з кадастровим номером :09:001:0022 відповідно до Договору починаючи з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - з 01.01.2020 здійснено на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 21.01.2021 №332, згідно якого нормативна грошова оцінка у 2021 році становила 24 821 095 грн;

- нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 0,3960 га розташованої на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові з кадастровим номером :09:001:0022 у 2020-2021 роках становила 24 821 095 грн., а у 2022 році (з урахуванням коефіцієнту індексації 1,1) 2 7 303 204,50 грн., тому розмір орендної плати за Договором, яку повинно було сплачувати ПП ГЕЮР+ після вступу в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - з 01.01.2020 складає 5,6% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить:- у 2020 році -1 15 831,78 грн. в місяць, за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) становить 1 274 149,58 грн.;- у 2021 році - 115 831,78 грн. в місяць, за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 1 389 981,36 грн., - у 2022 року - 127 414,96 грн. в місяць, за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 становить 254 829,92 грн.;

- згідно з листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 10.07.2025 №14975/5/20-40-04-07-12 ПП ГЕЮР+ за земельну ділянку сплачено: за 11 місяців 2020 року - 324 655,87 грн., за 2021 рік - 632 570,40 грн., за січень-лютий 2022 року - 1 15 971,24 грн. орендної плати;

- різниця сплаченої ПП ГЕЮР+ орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 складає: - за період 01.01.2020 - 31.12.2020 складає 1 274 149,58 грн. (орендна плата за період) - 324 655,87 грн. (фактично сплачено) = 949 493,71 грн. (розмір заборгованості); - за період 01.01.2021 - 31.12.2021 складає 1 389 981,36 грн. (орендна плата за період) - 632 570,40 грн. (фактично сплачено) = 757 410,96 грн. (розмір заборгованості); - за період 01.01.2022 - 28.02.2022 складає 254 829,92 грн. (орендна плата за період) - 115 971,24 грн. (фактично сплачено) = 138 858,68 грн. (розмір заборгованості), отже у відповідача перед позивачем утворилась заборгованість у загальному розмірі 1 845 763,35 грн.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, ПП "Геюр+" звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі № 922/2970/25 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. Також просить стягнути на користь Приватного підприємства "Геюр+" судові витрати.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що:

- між сторонами договору виникло зобов`язання у разі зміни нормативної грошової оцінки переглянути орендну плату та відповідно до п. 36 Договору закріпити змінений розмір орендної плати Додатковою угодою і це чітко випливає з норм о ч. 1 та п. 1 ч. 2 ст. 11 та п. 1 та п. 4 ст. 14 ЦК України та договірних відносин між позивачем та відповідачем (пункт 36 Договору), водночас, нівелювання вказаних обов`язків з посиланням на висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, суперечить складовим принципу верховенства права, правової визначеності та законності;

- відповідності до змісту предпроектних матеріалів фактичне використання орендованої земельної ділянки площею 0,3960 га на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0022) несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови для будівництва кафе з літнім майданчиком можливе лише 0,09 га, що не відповідає умовам договору оренди, а саме пункту 2, 26 договору оренди, тобто ПП «ГЕЮР+» може скористатися площею забудови тільки 0,09 га., тоді як частина цієї земельної ділянки площею 0,3060 знаходиться під забороною забудови, так як діють охоронні зони енергетичних мереж, трубопровідного транспорту, водночас, відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

- зважаючи на наведене, заборгованість зі сплати орендної плати за користування відповідачем земельною ділянкою загальною площею 0,3960 га на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0022) відповідно до договору оренди землі від 01.04.2005 №6355/05 за період з 01.01.2020 до 28.02.2022 відсутня;

- розгляд справи №922/2970/25 по суті 19.11.2025 судом першої інстнації був здійснений без участі Відповідача, у зв`язку з невідкладенням судового засідання через хворобу його уповноваженої особи, призвів до того, що Відповідач фактично був позбавлений доступу до суду та відповідно права на справедливий суд, гарантованого ст. 6 ЄКПЛ та Конституцією України .

Також відповідачем разом з апеляційною скаргою подане клопотання, в якому він просить долучити до матеріалів справи додаткові докази, а саме: копію Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ025 від 07.11.2025 та Додаток до нього (кадастровий план земельної ділянки); копію Предпроектних пропозицій розташування кафе з літнім майданчиком на перехресті пров О. Яроша та пр. Науки від 2024.

Зазначене клопотання обґрунтовує тим, що необхідність долучення до матеріалів справи вказаних доказів обумовлене необхідністю підтвердження факту встановлення обмеження використання земельної ділянки загальною площею 0,3960 га на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0022), що у сукупності з доводами, викладеними в апеляційній скарзі по справі, підтверджує необґрунтованість рішення суду першої інстанції. Поряд з цим, неподання зазначених доказів до господарського суду Харківської області обґрунтовується тим, що уповноважена особа ПП «Геюр+» директор Демченко А.Ю. під час судового розгляду справи по суті був об`єктивно позбавлений можливості безпосередньо приймати участь у судовому розгляді, оскільки 29.10.2025 ним було подано клопотання про відкладення судового засідання у зв`язку з оформленням відстрочки від призову на службу, а 19.11.2025 директор відповідача перебував на лікарняному, інших уповноважених осіб на представництво інтересів відповідача у суді немає. Однак, 19.11.2025 господарський суд Харківської області відмовив у відкладенні судового засідання та виніс оскаржуване рішення без участі відповідача, що об`єктивно позбавило останнього можливості надати необхідні та належні докази до суду.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.12.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ПП "Геюр+" (вх.№ 2711Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі № 922/2970/25. Призначено справу до розгляду на 10.02.2026 об 11:00 год. Позивачу встановлений строк для подання відзиву на апеляційну скаргу - протягом 10 днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі.

Протокольною ухвалою від 10.02.2026 оголошено перерву в судовому засіданні до 25.02.2026 о 9:30 год.

13.02.2026 від ПП "Геюр+" надійшли додаткові пояснення у справі, в яких воно зазначило про те, що:

- долучення до матеріалів справи №922/2970/25 копії Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-025 від 07.11.2025 та Додатку до нього з посиланням на ч. 1 ст. 75 ГПК України не суперечитиме ст. 269 ГПК України, а лише сприятиме дотриманню основних засад господарського судочинства, передбачених у ч. 3 ст. 2 ГПК України ;

- умови Договору не передбачали автоматичну зміну його умов в частині розміру орендної плати, а додаткових угод сторони не укладали, також, пропозиції щодо укладення додаткових угод до Договору від позивача, як орендодавця, не надходило і позиція Великої Палати Верховного Суду у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22, на яку посилається позивач в обґрунтування позову, не є нормою права та не може створювати для сторін договору додаткових прав та обов`язків, як і змінювати положення Договору в контексті розміру орендної плати та порядку його зміни в рамках Договору.

17.02.2026 від Харківської міської ради надійшли додаткові пояснення у справі, в яких вона зазначила про те, що:

- відповідно до пункту 21 договору оренди землі від 01.04.2005, зареєстрованого 01.04.2005 за № 6355/05 було передбачено, що на орендовану земельну ділянку площею 0,0770 га встановлено обмеження (обтяження) санітарно-захисні зони інженерно-технічних споруд і комунікацій (що також відображено у додатку до договору Кадастровий план меж зон обмежень земельної ділянки), тобто, укладаючи договір оренди, орендар достеменно знав, що на частину земельної ділянки, яку він отримує в оренду, встановлено обмеження ;

- з наданого відповідачем витягу від 07.11.2025 № НВ-025 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :09:001:0022, який відображає відомості про земельну ділянку, взагалі вбачається, що площа обмежень земельної ділянки зменшилася до 0,0093 га., також з вказаного витягу взагалі не підтверджується теза відповідача, що земельна ділянка 0,3060 знаходиться під забороною забудови, так як діють охоронні зони енергетичних мереж, трубопровідного транспорту ;

- наявність на земельній ділянці з кадастровим номером :09:001:0022 охоронних зон жодним чином не вливає на обов`язок користувача земельної ділянки здійснювати плату за землю відповідно до вимог ст. 206 ЗК України і наявність на земельній ділянці охоронних зон з метою забезпечення їх безперебійного функціонування, не свідчить про неможливість використання земельної ділянки з її видом використання, передбаченому п. 15 договору ;

- Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22і було виснувано, що у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом, а також, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

13.02.2026 від ПП "Геюр+" надійшли додаткові пояснення у справі, в яких воно зазначило про те, що:

- з інформації, зазначеної у висновку архітектора Степічевої В.Й., вбачається, що земельна ділянка фактично розділена межами обмежень, що робить неможливим її повноцінне використання за договором. ПП «Геюр+» фактично позбавлений можливості використовувати 0,3060 га із 0,3960 га орендованої площі і зазначена обставина виникла незалежно від волі апелянта, не пов`язані з його діями чи бездіяльністю;

- відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

- позиція позивача про наявність заборгованості ґрунтується виключно на розрахунку орендної плати. виходячи з нормативної грошової оцінки всієї земельної ділянки, що не відповідає фактичній можливості її використання. ПП «ГЕЮР+» здійснювало сплату орендної плати у порядку, передбаченому договором, а зміни до договору в частині її розміру у встановленому договором порядку не вносилися.

В судове засідання 25.02.2026 з`явився представник відповідача, який підтримав апеляційну скаргу, а також представник позивача, які проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечував.

Розглянувши клопотання апелянта про долучення до матеріалів справи додаткових доказів (копії Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ025 від 07.11.2025 та Додатку до нього (кадастровий план земельної ділянки); копії Предпроектних пропозицій розташування кафе з літнім майданчиком на перехресті пров О. Яроша та пр. Науки від 2024), колегія суддів дійшла висновку про відмову в його задоволенні, зважаючи на таке.

Відповідно до частини 1 -3 статті 269 ГПК України сСуд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Відповідач як на поважність причини неподання ним додаткових доказів суду першої інстанції посилається на те, що директор Демченко А.Ю. під час судового розгляду справи по суті був об`єктивно позбавлений можливості безпосередньо приймати участь у судовому розгляді, оскільки 29.10.2025 ним було подано клопотання про відкладення судового засідання у зв`язку з оформленням відстрочки від призову на службу, а 19.11.2025 директор відповідача перебував на лікарняному, інших уповноважених осіб на представництво інтересів відповідача у суді немає. Однак, 19.11.2025 господарський суд Харківської області відмовив у відкладенні судового засідання та виніс оскаржуване рішення без участі відповідача, що об`єктивно позбавило останнього можливості надати необхідні та належні докази до суду.

Однак колегія суддів вважає, що зазначені обставини не можуть вважатися поважною причиною неподання відповідачем додаткових доказів суду першої інстанції.

Так, 29.10.2025 до суду першої інстанції від директора Приватного підприємства "Геюр+" Демченка А.Ю. надійшло клопотання (вх.№25120 від 29.10.2025) про відкладення судового засідання, у зв`язку з оформленням директором Приватного підприємства Геюр+ права на відстрочку від призову на військову службу під час мобілізації, на особливий період та об`єктивною неможливістю прибути в судове засідання, а також враховуючи відсутність інших уповноважених працівників на підприємстві.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 29.10.2025 відкладене судове засідання на 19.11.2025.

19.11.2025 до суду від директора Приватного підприємства "Геюр+" Демченка А.Ю. надійшло клопотання (вх.№26909 від 19.11.2025) про відкладення судового засідання, у зв`язку з хворобою директора Приватного підприємства Геюр+ та об`єктивною неможливістю прибути в судове засідання, а також враховуючи відсутність інших уповноважених працівників на підприємстві.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 19.11.2025 відмовлено у задоволенні клопотання директора Приватного підприємства "Геюр+" Демченка А.Ю. (вх.№26909 від 19.11.2025) про відкладення судового засідання, у зв`язку з відсутністю доказів хвороби та перебування директора Приватного підприємства "Геюр+" Демченка А.Ю. на лікарняному.

Отже, після першого відкладення місцевим господарським судом розгляду справи за клопотанням відповідача (вх.№25120 від 29.10.2025) у останнього було достатньо часу сформувати свою правову позицію по справі та надати додаткові докази у справі.

Відмова суду першої інстанції у задоволенні другого клопотання відповідача (вх.№26909 від 19.11.2025) про відкладення розгляду справи була цілком правомірна, оскільки, як зазначалося, відповідач не надав доказів на підтвердження викладеної у вказаному клопотанні обставини хвороби директора відповідача та знаходження його на лікарняному.

Водночас, відповідач, посилаючись на відсутність у нього уповноваженого представника, жодним чином не обґрунтував неможливості укласти відповідний договір з адвокатом на представництво інтересів відповідача в суді першої інстанції.

Зважаючи на наведене, колегія суддів не вбачає достатніх правових підстав для задоволення клопотання відповідача про долучення додаткових доказів у справі.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

Як свідчать матеріали справи, на підставі рішення 21 сесії Харківської міської ради 24 скликання від 28.04.2004 № 66/04 Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів 01.04.2005 між Харківською міською радою та Приватним підприємством ГЕЮР+ укладено договір оренди землі, зареєстрований 01.04.2005 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) за №6355/05.

Відповідно до умов вищезазначеного Договору, ПП ГЕЮР+ передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,3960 га на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0022) несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови для будівництва кафе з літнім майданчиком (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об`єкту строком: на період будівництва - до 31.12.2006 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на період експлуатації - до 31.12.2029.

Відповідно до п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки:

- на період будівництва згідно з довідкою №2820/04 від 24.11.2004 становить: 667 768 грн.;

- на період експлуатації згідно з довідкою №2821/04 від 24.11.2004 становить: 3 338 840 грн.

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Відповідно до абз. 2 п. 9 Договору розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва: 2004 рік: 1 066,76 грн.; 2005 рік 1 422,35 грн.; 2006 рік: 2 094,01 грн.;

- на період експлуатації: 2006 рік: 8 255,28 грн.; з 2007 року: 11 964,18 грн.

Пунктом 10 Договору встановлено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Рішенням господарського суду Харківської області від 15.04.2014 у справі №922/732/14 за позовом Харківської міської ради до ПП ГЕЮР+ про внесення змін до договору, внесено зміни до договору оренди землі від 01.04.2005 №6355/05, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі.

Вищевказаним рішенням, зокрема, внесені зміни до пунктів 5 та 9 Договору, та викладено їх у такій редакції:

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 407 від 17.10.2013 становить 11 295 900 грн. (одинадцять мільйонів двісті дев`яносто п`ять тисяч дев`ятсот гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №326/14 від 23.10.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 632 570,40 грн. (шістсот тридцять дві тисячі п`ятсот сімдесят гривень 40 коп.), або в місяць - 52 714,20 грн. (п`ятдесят дві тисячі сімсот чотирнадцять гривень 20 коп.)

Згідно із листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 10.07.2025 №14975/5/20-40-04-07-12, ПП ГЕЮР+ обліковується платником орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером :09:001:0022 загальною площею 0,3960 та.

За даними податкових декларацій з плати за землю ПП ГЕЮР+ сплачено, зокрема, за 11 місяців 2020 року - 324 655,87 грн., за 2021 рік - 632 570,40 грн., за січень-лютий 2022 року - 115 971,24 грн. орендної плати.

Як зазначає позивач, розмір орендної плати за Договором, яку повинно було сплачувати ПП ГЕЮР+ після вступу в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - з 01.01.2020 складає 5,6% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить:

- у 2020 році -1 15 831,78 грн. в місяць, за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) становить 1 274 149,58 грн.;

- у 2021 році - 115 831,78 грн. в місяць, за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 1 389 981,36 грн.;

- у 2022 року - 127 414,96 грн. в місяць, за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 становить 254 829,92 грн.

Згідно з листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 10.07.2025 №14975/5/20-40-04-07-12 ПП ГЕЮР+ за земельну ділянку сплачено: за 11 місяців 2020 року - 324 655,87 грн., за 2021 рік - 632 570,40 грн., за січень-лютий 2022 року - 1 15 971,24 грн. орендної плати.

Отже, заборгованість зі сплати орендної плати за користування ПП ГЕЮР+ земельною ділянкою, розташованою на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0022) відповідно до договору оренди землі від 01.04.2005, зареєстрованого 01.04.2005 за № 6355/05, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 складає 1 845 763,35 грн.

Як зазначив позивач, оскільки, спірна земельна ділянка протягом тривалого строку використовується відповідачем без належної сплати орендної плати, Харківська міська рада змушена звернутися до суду за захистом своїх прав шляхом стягнення заборгованості за договором оренди землі від 01.04.2005, зареєстрованого 01.04.2005 за № 6355/05, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у сумі 1 845 763,35 грн. Доказів сплати відповідачем вказаної заборгованості за спірний період матеріали справи не містять.

Здійснюючи апеляційний перегляд справи, колегія суддів керується таким.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач просив суд стягнути з відповідача заборгованість по Договору, яка, на думку відповідача, виникла у зв`язку із автоматичним підвищенням розміру орендної плати через зміну нормативно грошової оцінки землі, тоді як відповідач сплачував орендну плату землю без врахування вказаної зміни її розміру.

Колегія суддів не може погодитись із таким тлумаченням закону, оскільки воно суперечить як приписам національного законодавства, так і практиці ЄСПЛ, а крім того, із невідворотністю тягне порушення гарантованих Конституцією прав.

У зв`язку із цим колегія суддів зазначає про таке.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є:

об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

дата укладення та строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі», яка є спеціальною нормою, якою врегульована зміна суттєвих умов договору оренди землі, зміна таких умов здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Ця норма земельного законодавства гарантує учасникам правовідносин з оренди землі право узгоджувати умови цього договору між собою або отримати таке визначення у судовому порядку. «Автоматичної» зміни суттєвих умов договору наведена норма не передбачає в принципі.

Відповідно до статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Отже, враховуючи зазначені норми в сукупності, зміна умов договору оренди землі, в тому числі при зміні нормативно грошової оцінки землі, здійснюється за взаємною згодою сторін, яка має бути оформлена у письмовій формі додатковою угодою до основного договору оренди землі.

Крім того, самим Договором також передбачена умова про обов`язкове оформлення будь-яких змін до договору у письмовій формі додатковою угодою.

Так, згідно з п. 36 Договору зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємної згоди сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Разом з цим, з моменту укладення договору оренди землі жодних додаткових угод, змін чи доповнень до договору щодо розміру орендної плати сторони не укладали.

При цьому, автоматична зміна розміру орендної плати або зміна такого розміру в односторонньому порядку ані умовами договору, ані нормами законодавства не передбачена.

В аспекті викладеного колегія суддів зауважує на виключній важливості застосування норми права саме таким чином, який в ній зазначений.

Так, ЄСПЛ у своєму рішенні у справі «ТолстойМилославський проти Сполученого Королівства» зазначив, що поняття «встановлений законом» передбачає і якість відповідного закону і його доступність для осіб, причетних до справи. Тобто закон (норма) має бути сформульовані таким чином, щоб за необхідності, за допомогою відповідної консультації можливо було з усією очевидністю передбачити наслідки, які може тягнути за собою певна дія.

Буквальне розуміння закону є інструментом, який забезпечує юридичну визначеність, саму здатність суб`єктів правозастосування передбачувати правові наслідки своїх дій.

Аналогічно Верховний Суд у постанові від 17.02.2020 у справі №820/3556/17 зазначив, що існує усталене правило тлумачення юридичних текстів «casus omissus pro omisso habendus est», що означає, що «пропущений випадок має вважатися таким, що пропущений навмисно».

Колегія суддів зазначає, що ступінь свободи інтерпретації має мати певні рамки. Те, що не охоплено законом - законом не охоплено. Будь-яке «домислення» за законодавця (тобто, видавання певної думки, тези, яку насправді законодавець на увазі не мав) - не може бути втілене в судовий прецедент й бути джерелом судової практики, оскільки підміна судом законодавця посягає на поділ влади. У разі, коли під час правозастосування закон тлумачиться розширено, необхідно провести чітке і ясне розмежування, установити межі між тим, що саме запровадив законодавець, і тим, що останній мав на увазі й бажав донести до широкого кола осіб на переконання суб`єкта правозастосування (хибне тлумачення, орієнтоване на пошук того, що законодавець міг задумати, замість того, що законодавець об`єктивно впровадив).

Таким чином, при правотлумаченні необхідно утримуватись від безпідставного викривлення норми права через «судову правотворчість».

Слід зазначити, що позивачем в обґрунтування позову не наведено жодної норми законодавства, яка б передбачала можливість вносити у договір, що був укладений в письмовій формі, зміни, оминаючи письмову форму правочину.

Позивача в позовній заяві посилається лише на правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22, відповідно до якої для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Велика Палата Верховного Суду висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Однак необхідно зазначити, що позиція Великої Палати Верховного Суду, на яку посилається позивач в обґрунтування позову, не є нормою права та не може створювати для сторін договору додаткових прав та обов`язків, як і змінювати положення договору в контексті розміру орендної плати та порядку його зміни в рамках договору.

Так, відповідно до приписів ч. 6 ст. 13 Закону України Про судоустрій і статус суддів висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Колегія суддів підкреслює, що в країнах ліберальних демократій імперативний припис закону не може бути сформульований фразами на кшталт враховується, приймається до уваги тощо.

Отже, врахування судами позицій ВС при вирішенні спорів є певною когнітивною процедурою, яка повинна забезпечувати належну якість правосуддя, в тому числі релевантність такого застосування; відсутність протиріч між визначеною правовою позицією та іншими правовими позиціями ВС; відповідність обраного судом способу вирішення спору загальним засадам цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України), нормам міжнародного законодавства, вимогам правової визначеності тощо.

Очевидно, що покладення в основу нормативного обґрунтування позову лише правової позиції Верховного Суду є недостатнім.

В той же час матеріальні норми зобов`язального права пов`язують виникнення додаткового грошового зобов`язання у договірних правовідносинах або з угодою сторін, або із прямою вказівкою закону. Такі обставини у даному спорі відсутні.

Окремо колегія суддів зазначає про неприпустимість регулювання спірних правовідносин таким чином, на якому наполягає позивач.

Очевидно, що правова позиція ВП ВС, на яку посилається позивач, тлумачить закон прямо протилежним чином, аніж ст. 30 ЗУ «Про оренду землі».

Як відомо, правові позиції ВС, на відміну від законів, не підлягають оприлюдненню. Вони не є нормами права і на них не розповсюджується ані обов`язок громадян та юридичних осіб бути обізнаними, ані презумпція про обізнаність.

Такими чином, учасник обороту, вступаючи у правовідносини оренди землі і добросовісно покладаючись на зміст закону (ст. 30 ЗУ «Про оренду землі» та інших наведених норм), в дійсності отримує прямо протилежне правове регулювання, вчинене на підставі позиції, які не є публічними і щодо яких немає обов`язку бути освідомленим.

Без жодних сумнівів, такий спосіб правового регулювання є неприпустимим, оскільки перетворює регулювання важливих для суспільства і держави відносин оренди землі на «мінне поле», де норми права не діють; правові наслідки дій учасників обороту залежать не від змісту закону, а від змісту актуальної на день вирішення правової позиції; зміст правової позиції прямо протилежний змісту норм закону, на які може опиратись учасник обороту, плануючи свої дії і передбачаючи їх наслідки.

Окрім невідповідності принципу правової визначеності, таке правове регулювання порушує і право мирного володіння майном учасників обороту.

Так, Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях у справах Мелахер та інші проти Австрії від 19.12.1998, Бурдов проти Росії від 07.05.2002, Прессос Компанія Нав`єра С.А. та інші проти Бельгії від 28.10.1995, Пайн Велі Девелопмеї Лтд. та інші проти Ірландії від 23.10.1991 визначив, що під поняттям майна" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно із законодавством країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі рішень, активи, які можуть виникнути, правомірні очікування /законні сподівання особи.

Концепція майна в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися правом власності, а відтак, і майном, До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі Іатрідіс проти Греції від 25.03.1999, заява № 311107/96, п. 54).

У справі Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії Європейський суд з прав людини постановив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосовувати для захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування.

Отже, відповідач, мирно володіючи земельною ділянкою, розташованою на перехресті пров. Отакара Яроша та просп. Науки у м. Харкові (кадастровий номер :09:001:0022) відповідно до договору оренди землі від 01.04.2005 № 6355/05, мав правомірні очікування того, що будь-які зміни до Договору, в тому числі і щодо зміни орендної плати, будуть відбуватися не інакше, як в порядку, встановленому законодавством (статті 14, 15 та 30 Закону України «Про оренду землі», статті 654 Цивільного кодексу України) та умовами договору (пункт 36 Договору), тобто шляхом укладення письмової додаткової угоди до Договору, а також правомірні очікування того, що у разі відсутності письмової угоди про зміну орендної плати з нього не буде стягнуто орендну плату у непередбаченому договором розмірі.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що запропонований позивачем спосіб правового регулювання спірних правовідносин є прямім порушенням ряду норм Конституції, що, на переконання колегії суддів, є наслідком застосування до приватно-правових відносин приписів публічного права.

Так, позивач в обґрунтування позову висновує, що з моменту початку застосування зміненої нормативної грошової оцінки, відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Таким чином, до порядку визначення сторонами розміру орендної плати застосовані норми Податкового кодексу України, які регулюють адміністративно-правові відносини, для яких характерним є наявність між учасниками відносин влади та підпорядкування. Водночас, правовідносини, з яких виник спір у справі №922/2970/25, а саме: правовідносини щодо стягнення орендної плати по договору оренди землі, є приватно-правовими, що характеризуються рівністю учасників таких правовідносин.

Колегія суддів зазначає, що незважаючи на те, що орендні правовідносини дійсно в певній частині регулюються нормами ПК України, застосування цих норм таким чином, який прямо суперечать змісту спеціальних норм земельного законодавства, з невідворотністю тягне порушення норм Конституції України щодо рівності форм власності та права на здійснення підприємницьку діяльність, перетворюючи ці норми Конституції України на фікцію.

Зокрема, розмір нормативної грошової оцінки землі у межах міст встановлює відповідна міська рада (ст. 12 ЗК України, ст. 15 ЗУ «Про оцінку земель» тощо), тобто одна сторона договору оренди землі - орендодавець.

Другій стороні договору орендарю, норми земельного законодавства, наведені вище, гарантують додержання балансу інтересів сторін шляхом узгодження нової ціни договору оренди через додаткову угоду або передання спору про справедливу ціну договору до суду.

Враховуючи, що спір стосується вже укладеного договору, а земельне законодавство не передбачає розірвання договорів оренди землі в односторонньому порядку і подібна норма відсутня у договорі сторін, застосування правової позиції, на якій наполягає позивач, є нічим іншим, як покладенням на відповідача обов`язку оплати будь-яку ціну договору, яку забажає позивач.

Колегія суддів зазначає, що і право розірвання договору через суд ніяк не захищає відповідача від нарахування і стягнення з нього нарахованої орендодавцем орендної плати за весь час проведення судового спору про розірвання договору, що є очевидним і безпідставним втручанням у право мирного володіння майном.

Відповідно до ст. 42 Конституції України кожен має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом. Держава забезпечує захист конкуренції у підприємницькій діяльності. Не допускаються зловживання монопольним становищем на ринку, неправомірне обмеження конкуренції та недобросовісна конкуренція. Види і межі монополії визначаються законом.

На переконання колегії суддів, створення юридичного механізму, яким орендар примушується до «автоматичної сплати» будь-якої ціни оренди, яка встановлюється орендарем, за відсутності юридичної можливості узгоджувати ціну оренди або відмовитися від такої «орендної кабали» в односторонньому порядку, перетворює право на підприємництво на фікцію, оскільки за своєю суттю такий юридичний механізм є примушенням орендаря до ведення збиткової діяльності.

Відповідно до ч.4 ст. 13 Конституції держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом.

Очевидно, що юридичний механізм, за яким міська рада самостійно встановлює ціну оренди і «автоматично» стягує її з орендаря, із позбавленням останнього права узгодити цю ціну чи відмовитись від договору в односторонньому порядку, є проявом відвертої економічної нерівності.

Колегія суддів в аспекті великої кількості подібних, однакових за суттєвими обставинами спорів, вважає за необхідне зазначити, що впровадження концепції «автоматичного підвищення орендної плати в разі збільшення НГО» несе екстремальні ризики спотворення господарських відносин у сфері оренди комунальної землі.

З огляду на невідповідність цієї концепції прямим нормам земельного законодавства, а також гарантованим Конституцією України і Конвенцією правам учасників обороту, колегія суддів вважає неможливим застосування у даному спорі правової позиції позивача, яка ґрунтується на висновках, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22.

Щодо доводів апеляційної скарги про наявність на спірній земельній ділянці заборон, які унеможливлюють використання відповідачем зазначеної земельної ділянки відповідно до умов Договору, то такі доводи апелянта не беруться колегією суддів до уваги у зв`язку із відмовою у задоволенні клопотання апелянта про долучення до матеріалів справи додаткових доказів, які надані ним в обґрунтування вищевказаної позиції. Бездоказові тези не можуть бути покладені судом в основу рішення.

Підсумовуючи викладене, колегії суддів зазначає, що місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку щодо наявності достатніх правових підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, яка обумовлена підвищення розміру орендної плати через зміну нормативно-грошової оцінки землі за відсутності відповідної додаткової угоди. У зв`язку з цим рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення, яким в позові слід відмовити.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 280-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ПП "Геюр+" (вх.№ 2711Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі № 922/2970/25 задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 19.11.2025 у справі № 922/2970/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003; , платіжні реквізити: отримувач Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) 04059243, рахунок (IBAN) UA0032986, банк Державна казначейська служба України м. Київ, МФО 820172) на користь Приватного підприємства "Геюр+" (61024, м. Харків, вул. Ярослава Мудрого, 29; ) витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 33 223,74 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 09.03.2026.

Головуючий суддя М.М. Слободін

Суддя Н.В. Гребенюк

Суддя І.А. Шутенко