ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" лютого 2026 р.м. ХарківСправа № 922/4651/25

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавренюк Т.А.

при секретарі судового засідання Сіліній М.Г.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 16, )
до Харківського приватного ліцею "Вересень" Харківської області (61082, м. Харків, пр. Героїв Харкова, 230, )
про розірвання договору, зобов`язати вчинити певні дії
за участю учасників справи:

позивача - Мамалуй М.О.

відповідача - Мироненко Н.Ю.

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд:

- розірвати договір оренди № 733 від 21.11.2011, який укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Харківським приватним ліцеєм "Вересень" Харківської області;

- зобов`язати Харківський приватний ліцей "Вересень" Харківської області звільнити та повернути Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради нежитлову будівлю загальною площею 2894,2 кв.м та майно у кількості 29 одиниць за адресою: м. Харків, просп. Героїв Харкова (Московський), 230, літ. "А-2", протягом трьох робочих днів з дня набрання рішенням законної сили.

Судові витрати зі сплати судового збору та витрат на професійну правничу допомогу позивач просить суд покласти на відповідача.

При цьому позивач зазначає, що попередній орієнтовний розрахунок судових витрат, які він поніс у зв`язку із розглядом справи складається із суми сплаченого судового збору за подання позовної заяви, а також витрат на професійну правничу допомогу у сумі 20 000,00грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що у зв`язку із прийняттям рішення 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 03.12.2024 № 704/24 відбулася істотна зміна обставин, якими сторони керувалися під час укладання договору. Враховуючи втрату чинності Методики розрахунків орендної плати, що затверджене рішенням Харківської міської ради, користуючись п.3.8 договору, позивач направив відповідачу лист з пропозицією укласти додаткову угоду про зміну орендної плати, однак станом на сьогоднішній день додаткова угода не підписана, а відповідь на лист не надана.

З огляду на порушення зі сторони відповідача встановленого п.10.2 договору порядку погодження змін та відсутність між сторонами письмової угоди про збільшення розміру орендної плати, на думку позивача, у нього виникло законне право звернутися до суду за захистом порушених прав шляхом розірвання договору та повернення орендованого приміщення з підстав істотних змін обставин.

Також позивач зазначив, що у відповідача наявна заборгованість перед бюджетом Харківської міської територіальної громади з оплати орендної плати та пені за договором в сумі 48 754,59грн.

Ухвалою суду від 29.12.2025 позовну заяву прийнято до розгляду, за клопотанням позивача ухвалено її розгляд здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами. Цією ж ухвалою відповідачу визначено строк для подання заяви з запереченням проти розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - 5 календарних днів з дня вручення ухвали.

За клопотанням відповідача, з 05.01.2026 подальший розгляд справи здійснюється за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі, почато у справі підготовче провадження та призначено підготовче засідання, про що судом постановлено відповідну ухвалу.

Відповідачу визначено строк для подання відзиву на позов - протягом 15 днів з дня вручення даної ухвали для подання заперечень на відповідь на відзив (якщо така буде подана) - протягом 5 днів з дня отримання відповіді на відзив, позивачу визначено строк для подання відповіді на відзив протягом 5 днів з дня його отримання.

Відповідач у відзиві на позов проти позовних вимог заперечує повністю, просить суд в їх задоволенні відмовити, посилаючись на те, що твердження позивача про отримання відповідачем листа з пропозицією укладання додаткової угоди про зміну орендної плати, а, відповідно, і про ігнорування відповідачем надання відповіді на цей лист, не відповідає дійсності. Відповідач лист позивача № 7646 від 22.09.2025 з пропозицією про укладання додаткової угоди не отримував. Зазначений в рекомендованому повідомленні про вручення ПІБ особи не є ані штатним працівником відповідача, ані уповноваженою особою, зокрема, на отримання кореспонденції.

Як зазначає відповідач, за відсутності доказів отримання ним листа з пропозицією укладення додаткової угоди, в останнього не виник обов`язок надавати відповідь на такий лист або вчиняти будь-які дії щодо погодження змін до договору, адже відповідач не ознайомлений з пропозицією.

Також відповідач не погоджується з твердженнями позивача щодо істотної зміни обставин з підстав односторонньої зміни орендної плати позивачем, з посиланням на те, що сам по собі факт здійснення позивачем нового розрахунку орендної плати або одностороннього збільшення її розміру не свідчить про наявність істотної зміни обставин у розумінні ст.652 Цивільного кодексу України, оскільки такі дії є виключно наслідком волевиявлення позивача, а не об`єктивною зміною обставин, які існували та враховувалися сторонами на момент укладення договору. Наданий позивачем новий розрахунок орендної плати лише відображає позицію позивача щодо бажаного розміру орендної плати, яка не була погоджена сторонами у встановленому договором порядку та не може слугувати підставою для розірвання договору за рішенням суду.

Як зазначає відповідач, сам по собі факт відсутності між сторонами письмової додаткової угоди про зміну розміру орендної плати не може розглядатися як порушення, що надає позивачу право на розірвання договору, а тим більше - як підстава для застосування положень про істотну зміну обставин у розумінні ст.652 Цивільного кодексу України. На думку відповідача, позивач не може посилатися на той факт, що відповідачем порушено порядок погодження змін, що встановлений п.10.2 договору, адже цей пункт встановлює лише письмову форму внесення змін до договору, а також, що такі зміни вносяться лише за згодою сторін.

Крім того, відповідач звертає увагу на те, що позивач чітко не визначив правову підставу для розірвання договору. Одночасне посилання позивача на різні, взаємовиключні за своєю правовою природою підстави, а саме: порушення порядку внесення змін до договору, істотну зміну обставин у розумінні ст.652 Цивільного кодексу України, а також наявність заборгованості як підставу, передбачену п.7.2 договору, що, як вважає відповідач, позбавляє суд можливості встановити, яка саме норма матеріального права підлягає застосуванню до спірних правовідносин та які фактичні обставини підлягають доказуванню у межах даної справи. Така невизначеність правової позиції позивача порушує принцип правової визначеності та процесуальної добросовісності, унеможливлює належну реалізацію відповідачем права на захист, а також свідчить про відсутність належного правового обґрунтування позову, що саме по собі є підставою для відмови у його задоволенні.

Що стосується посилання позивача на наявність у відповідача заборгованості з оплати оренди, відповідач зазначає про її відсутність з посиланням на акт від 16.10.2025, складений головним спеціалістом відділу регулювання орендних відносин та затверджений Начальником управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та платіжні інструкції по оплаті оренди. Таким чином, позивачем надано до суду недостовірні дані щодо розрахунку як самої орендної плати, так і наявних у дійсності здійснених відповідачем на користь позивача оплат.

З огляду на викладене, відповідач просить суд в задоволенні позову відмовити повністю.

Також відповідач у відзиві на позов повідомив, що очікує понесення судових витрат на правову допомогу у орієнтовному розмірі 20 000,00грн, докази понесення яких будуть надані ним в передбачений законом строк.

Позивач, не погоджуючись із запереченнями відповідача на позов, надав суду відповідь на відзив, в якій посилається на те, що позивач не зобов`язаний перевіряти повноваження уповноважених осіб, які отримують кореспонденцію для відповідача.

Як зазначає позивач, розмір орендної плати за договором змінився внаслідок прийняття рішення представницьких органів місцевого самоврядування, незалежно від волі позивача.

На думку позивача, внаслідок істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, а саме затвердження рішенням 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 03.12.2024 № 704/24 нової методики розрахунку орендної плати, та з огляду на відсутність між сторонами письмової угоди про збільшення розміру орендної плати, у позивача виникло законне право звернутися до суду за захистом порушених прав шляхом розірвання договору та повернення орендованого приміщення.

У відповідь на заперечення відповідача, позивач наголошує, що наявність істотної зміни обставин як основної підстави позову не впливає на існування таких додаткових підстав, як порушення зобов`язання за договором та порядку внесення до нього змін.

Відповідач надав суду заперечення на відповідь позивача на відзив, в яких наголосив на неотриманні ним від позивача пропозиції щодо укладення додаткової угоди з посиланням на надані до відзиву докази в підтвердження своїх доводів.

Сам по собі факт зміни Методики розрахунку орендної плати, централізованих цін або тарифів не породжує автоматичної зміни розміру орендної плати та не створює для орендаря (відповідача) обов`язку сплачувати інший розмір орендної плати без відповідного правового оформлення.

У додаткових поясненнях відповідач зазначив про відсутність заборгованості по орендній платі, на підтвердження чого надав платіжні інструкції за спірний період.

Будь-яких інших заяв або клопотань по суті спору від учасників справи на адресу суду не надходило.

В судовому засіданні 12.02.2026 судом постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового засідання по суті на 26.02.2026 об 11:20.

У зв`язку з неможливістю розгляду справи 26.02.2026, ухвалою суду від 18.02.2026 її знято з розгляду у визначену судом дату та призначено судове засідання на 27.02.2026 об 11:20.

Позивач у судовому засіданні позовні вимоги підтримує, просить суд їх задовольнити.

Відповідач проти позовних вимог заперечує з підстав, викладених ним у відзиві на позов та додаткових поясненнях по суті спору.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні учасників справи, суд встановив наступне.

21.11.2011 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (позивач, орендодавець) та Харківським приватним ліцеєм "Вересень" Харківської області (відповідач, орендар) укладено договір оренди № 733.

Як зазначає позивач, та не заперечується відповідачем, на виконання умов цього договору позивач передав відповідачу об`єкт оренди, визначений договором на підставі акту приймання-передачі від 21.11.2011.

В подальшому, між сторонами було укладено ряд додаткових угод, якими сторони вносили зміни, зокрема, до п.п.1.2, 3.2 договору в частині зміни мети використання орендного майна, розміру та ставки орендної плати, строку дії договору, внесення змін до акту приймання-передачі майна, тощо.

Також, 01.12.2017 між сторонами укладено додаткову угоду № 5 до договору оренди № 733 від 21.11.2011, в якій сторони договір оренди № 733 від 21.11.2011 виклали у новій редакції.

Так, відповідно до п.1.1 договору з подальшими змінами до нього (додаткова угода № 8 від 14.01.2020), позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування нежитлову будівлю загальною площею 2894,2 кв.м (технічний паспорт від 07.11.2019, інвентаризаційна справа № 59-1) та майно у кількості 29 одиниць, яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: м. Харків, просп. Московський (нині - Героїв Харкова), 230, літ. "А-2" та знаходиться на обліку Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради.

Майно, за умовами п.1.2 договору (в редакції додаткової угоди № 8) передається в оренду з метою розміщення приватного дошкільного навчального закладу - 1536,0 кв.м, приватного навчального закладу - 1358,2 кв.м та іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна у кількості 29 одиниць.

Відповідно до п.2.1 договору набуття відповідачем права користування майном настає після підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна.

Порядок нарахування та сплати орендної плати визначено сторонами у розділі 3 договору.

Так, за умовами п.3.2 договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади м. Харкова та пропорції її розподілу Додаток 2 до Положення про оренду майна територіальної громади м. Харкова, затвердженої рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання № 755/17 від 20.09.2017.

Орендна плата складає за базовий місяць - серпень 2021 - 11 630,69грн. Ставка орендної плати становить 1%, 2%, 10% (п.3.2 в редакції додаткової угоди № 10 від 21.02.2022).

За умовами п.3.3 договору нарахування орендної плати починається з дати підписання акту приймання-передачі та згідно п.3.4. цього договору, нарахування орендної плати та пені припиняється з дати підписання акта приймання-передачі майна або з моменту розірвання договору відповідно до п.10.6.

У п.3.5 договору відповідач взяв на себе зобов`язання здійснювати орендну плату за орендоване майно щомісяця не пізніше 20 числа наступного місяця.

Відповідач, за умовами п.4.4 договору, зобов`язався своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату (у грошовій формі).

Відповідно до п.3.8 договору, розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї зі сторін у разі зміни Методики її розрахунку, централізованих цін і тарифів, затверджених у встановленому порядку, які безпосередньо впливають на розрахунок орендної плати.

У п. 7.2 договору сторони дійшли згоди, що орендодавець має право вимагати розірвання цього договору та відшкодування збитків, якщо: орендар користується майном всупереч договору або призначенню майна; орендар без дозволу орендодавця перед майно або його частину у користування іншій особі; орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна; орендар не виконує пп. 3.5, 3.6, 3.7, 4.4, 4.6, 4.7, 4.8, 4.9, 4.10, 4.11, 4.12, 4.13, 4.16, 4.17, 4.18, 4.20 та у разі внесення орендарем 3-х орендних платежів не в повному обсязі; якщо орендар не використовує майно протягом трьох місяців з моменту укладення договору або не використовує майно за цільовим признаяеням.

Зміни та доповнення, що вносяться до договору, оформлюються додатковими угодами або договорами про внесення змін, які є невід`ємними частинами цього договору (п.10.2 договору).

Сторони у п.10.3, п.10.6 договору погодили, що договір може бути розірвано на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством та умовами цього договору. Дія договору оренди припиняється достроково за згодою сторін або за рішенням суду.

Цей договір діє до 21.07.2024 (п.10.1 договору в редакції додаткової угоди № 10).

У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору протягом 30 днів після закінчення його строку, договір, відповідно до п.10.5 договору, вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

Позивач на виконання умов спірного договору передав відповідачу в оренду нежитлову будівлю загальною площею 2894,2 кв.м та майно у кількості 29 одиниць, розташоване за адресою: м. Харків, просп. Московський (нині - Героїв Харкова), 230, літ. "А-2".

Даний факт відповідачем не заперечується.

Рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання № 755/17 від 20.09.2017, яким було затверджено Методику розрахунку орендної плати за майно територіальної громади м. Харкова та пропорції її розподілу, втратило чинність на підставі рішення 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 03.12.2024 № 704/24.

Даним рішенням затверджена нова Методика розрахунку орендної плати, а також примірний договір оренди майна, що належить до комунальної власності Харківської міської територіальної громади.

У зв`язку із зміною Методики розрахунку орендної плати та порядку її використання за комунальне майно Харківської міської територіальної громади, позивач направив на адресу відповідача лист за вих. № 7646 від 22.09.2025, яким повідомив останнього про необхідність підписання додаткової угоди до договору оренди.

Відповідно до копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, даний лист отримано 08.10.2025 особою на прізвище Лисанець.

Відповідач відповіді на вказаний вище лист на адресу позивача не направив, додаткову угоду до договору оренди до теперішнього часу не уклав.

Втрата чинності рішенням 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання № 755/17 від 20.09.2017, яким було затверджено Методику розрахунку орендної плати за майно територіальної громади м. Харкова, якою сторони керувалися при укладенні спірного договору, та затвердження рішенням 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 03.12.2024 № 704/24 нової Методики розрахунку орендної плати, позивач вважає істотною зміною обставин, що є підставою для розірвання договору відповідно до ст.652 Цивільного кодексу України.

За таких обставин та з огляду на порушення зі сторони відповідача встановленого п.10.2 договору порядку погодження змін, відсутність між сторонами письмової угоди про збільшення розміру орендної плати, позивач вважає, що у нього виникло законне право вимагати розірвання договору та повернення орендованого приміщення.

Таким чином, позивач, як підстави позову, якими обґрунтовує наявне в нього право на розірвання договору оренди, зазначає ст.652 Цивільного кодексу України, посилаючись на істотну зміну обставин, що пов`язана із зміною Методики розрахунку орендної плати, та порушення відповідачем п.10.2 договору порядку погодження змін до договору через відсутність між сторонами письмової угоди про збільшення розміру орендної плати.

Виходячи із предмету та підстав позову до предмету доказування у справі входить встановлення наявності обставин, від яких залежить відповідь на ключове питання:

- чи наявні правові підстави для розірвання спірного договору в судовому порядку відповідно до ст.652 Цивільного кодексу України?

- чи наявні правові підстави для розірвання спірного договору в судовому порядку через невиконання відповідачем п.10.2 спірного договору?

Оцінивши наявні в справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За приписами ст.652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Таким чином, ст.652 Цивільного кодексу України визначає чітко підстави та випадки можливості розірвання судом договору у зв`язку з істотною зміною обставин.

Закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.

Поняття "істотна зміна обставин" є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абз.2 ч.1 ст.652 Цивільного кодексу України, яка встановлює, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

При цьому, за відсутності саме істотної зміни обставин, наприклад, у разі незначної їх зміни або при виникненні ускладнень у виконанні, які сторони могли б розумно передбачити, договір відповідно до положень ст.652 Цивільного кодексу України не підлягає розірванню як за згодою сторін, так і за рішенням суду.

Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору.

Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому можливість розірвання договору може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.

Водночас, договір у разі істотної зміни обставин може бути розірваним не лише за згодою сторін, а й на підставі рішення суду, зокрема, у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони має встановити факт зміни істотної обставини за наявності одночасно чотирьох умов, визначених ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

Застосування ст.652 Цивільного кодексу України є відображенням у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.

Існування одночасно чотирьох умов, що відповідно до ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України є необхідними для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання договору, вимагає з`ясування змісту кожної окремо взятої умови.

Так, першою умовою є умова про те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Відповідно до цієї умови події, що нібито викликали ускладнення у виконанні договору і які можна назвати "істотною зміною обставин", повинні мати місце або стати відомими заінтересованій стороні після укладення договору. Названа умова є відсутньою якщо буде встановлено, що заінтересована у розірванні договору сторона знала про ці події і могла взяти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно ігнорувати їх. Легковажно проігноровані події, які й створили ускладнення, або іншими словами "істотну зміну обставин", роблять неможливим для сторони, яка заінтересована розірвати договір, покладатися на ускладнення.

Друга умова - це умова про те, що зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення за всієї турботливості та обачності, які від неї вимагалися. Зазначена умова, з одного боку, вказує на характер причин, які зумовили зміну обставин, з іншого - передбачає оцінку поведінки заінтересованої сторони: чи могла вона усунути зазначені причини. Згідно з вимогами добросовісності виконання зобов`язань кожна зі сторін договору повинна вживати заходів щодо досягнення мети зобов`язання; вчиняти дії, направлені на полегшення виконання зобов`язання та уникати вчинення дій, які можуть обтяжити виконання зобов`язанням чи взагалі унеможливити його; не допускати порушення прав іншої сторони тощо. Тобто сторони мають докладати усіх зусиль для належного виконання договірного зобов`язання. Для відповідного обґрунтування вказаної умови суду необхідно належним чином проаналізувати умови укладеного сторонами договору та встановити належним чином обставини, які свідчили б про те, що сторона договору дійсно не може усунути обставин, які для неї істотно змінилися.

Третьою необхідною умовою є умова, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Для встановлення цієї умови слід довести порушення еквівалентності у відносинах сторін. Майнові інтереси сторін мають перебувати в збалансованому стані. Виконання договору за істотної зміни обставин може призвести до порушення цього балансу. При цьому фактор порушення співвідношення майнових інтересів сторін виступає не як суб`єктивний, а як об`єктивний критерій, фіксація якого здійснюється на підставі не стільки оцінки самими сторонами договору балансу своїх інтересів, скільки комплексного аналізу судом питання адекватності такої оцінки в умовах, що склалися.

Четвертою необхідною умовою є умова про те, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов`язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може випливати із самого характеру та змісту зобов`язання.

Саме позивач при зверненні до суду з вимогами про розірвання договору насамперед повинен довести факт наявності передбачених чинним законодавством підстав для його розірвання.

Позивачем не доведено суду наявності жодної з обов`язкових умов, передбачених ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України, які мають існувати одночасно.

Так, позивач не довів, що на момент укладення договору сторони виходили з того, що відповідні зміни не настануть, оскільки можливість перегляду орендної плати прямо передбачена умовами договору, нормативним регулюванням орендних відносин, а отже не могла бути непередбачуваною. Зміна розміру орендної плати не є тією обставиною, яка підлягає усуванню і яку позивач не міг би усунути при всій належній турботливості та обачності, оскільки вона є результатом адміністративного та договірного регулювання, випливає із суті орендних правовідносин та не є наслідком форс-мажорних чи надзвичайних подій. Так, із суті договору та звичаїв ділового обороту у сфері оренди комунального майна прямо випливає ризик зміни економічних показників та нормативних підходів до розрахунку орендної плати.

Позивачем також не доведено, що виконання договору на чинних умовах порушує співвідношення майнових інтересів сторін або позбавляє його того, на що він розраховував при укладенні договору, адже сам по собі перегляд на законодавчому рівні розміру орендної плати не свідчить про наявність обставин неможливості або надмірної обтяжливості виконання договору.

Таким чином, суд дійшов висновку про недоведеність позивачем наявності істотної зміни обставин (об`єктивних, непередбачуваних та незалежних від волі сторін подій) та наявності передбачених ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України обов`язкових умов у їх сукупності, що виключає можливість застосування до спірних правовідносин даної статті та розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин.

Перевіряючи наявність правових підстав для розірвання договору у зв`язку з порушенням зі сторони відповідача п.10.2, суд зазначає наступне.

Умови розірвання договору сторони погодили у п.10.3 договору, де передбачили, що договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у випадках передбачених законодавством та умовами цього договору.

У п. 7.2 договору сторони погодили випадки наявності в позивача права вимагати розірвання договору, але там також не має тієї підстави, на яку посилається позивач, в обґрунтування позову.

Пункт п.10.2 договору, на який посилається позивач, містить лише приписи щодо порядку внесення змін до договору де сторони визначили, що зміни та доповнення, що вносяться до договору оренди, оформлюються додатковими угодами або договорами про внесення змін, які є невід`ємними частинами договору.

Відповідний п.10.2 договору не містить підстав для розірвання договору, як і не містить певних обов`язків, невиконання яких можуть бути підставою для розірвання договору.

Із тих обставин, на які посилається позивач, обґрунтовуючи свій позов, судом вбачається, що позивач незгодний з тим, що після зміни Методики розрахунку розміру орендної плати відповідач не підписав додаткову угоду про зміну відповідного розміру.

Однак належного обґрунтування наявності правових підстав для можливості автоматичного розірвання договору через наявність відповідних обставин, як і доказів того, що позивач зробив всі необхідні відповідно до закону дії для погодження сторонами всіх умов спірного договору та приведення їх відповідно до приписів чинного законодавства, суду надано не було.

Що стосується наявності заборгованості відповідача з орендної плати, то відповідні обставини не були підтверджені належними та допустимими доказами, наявними у справі, а сам позивач в судовому засіданні зазначив, що це не є підставою його позову.

Відповідно до ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Враховуючи викладене суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для розірвання спірного договору, виходячи із тих підстав, на які посилається позивач, в обґрунтування позову.

Інші доводи та заперечення учасників справи не спростовують висновків суду під час прийняття рішення у даній справі.

Оскільки суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для розірвання спірного договору, позовні вимоги в частині зобов`язання відповідача звільнити та повернути Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради нежитлову будівлю загальною площею 2894,2 кв.м та майно у кількості 29 одиниць за адресою: м. Харків, просп. Героїв Харкова (Московський), 230, літ. "А-2", також задоволенню не підлягають.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на позивача.

Керуючись статтями 129, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дане рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення шляхом подання апеляційної скарги до Східного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено "09" березня 2026 р.

СуддяТ.А. Лавренюк