ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" лютого 2026 р. м. Рівне Справа № 918/900/25

Господарський суд Рівненської області у складі судді Церковної Н.Ф., при секретарі судового засідання І.Шилан, розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом Рівненської міської ради до Фізичної особи-підприємця Шиманської Тетяни Тагирівни про визнання укладеним договору оренди землі

за участю представника позивача - Єгорової І.С.,від відповідача - Твердий М.К.

ВСТАНОВИВ:

Рівненська міська рада 26.09.2025 року звернулася до Господарського суду Рівненської області з позовом до ФОП Шиманської Т.Т. про визнання укладеним договору оренди землі від 03.06.2025 року в редакції, запропонованій позивачем.

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.

Між Рівненською міською радою та Шиманською Тетяною Тагирівною укладено додатковий договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 24 квітня 2017 року (номер запису про інше речове право 2086394) щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 179 м2 з кадастровим номером :01:024:0052 на вул. Соборній, 312-Б для реконструкції торгового павільйону під кафе-бар та його обслуговування строком до 18 листопада 2025 року.

Рішенням Рівненської міської ради від 01 травня 2025 року №6491 вирішено укласти на новий строк договір оренди земельної ділянки площею 179 м2 на вул. Соборній, 312-Б (кадастровий номер земельної ділянки - :01:024:0052) для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (код КВЦПЗД - 03.08) (для реконструкції торгового павільйону під кафе-бар та його обслуговування).

Відповідно до ч.2 п.1 рішення договір оренди земельної ділянки вирішено укласти на 10 (десять) років, без умови щодо його автоматичного поновлення, для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (код КВЦПЗД - 03.08) (для реконструкції торгового павільйону під кафе-бар та його обслуговування).

Позивач зазначає, що зважаючи на те, що необхідною передумовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній (комунальній) власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки в оренду, зобов`язання укласти такий договір відповідно до Земельного кодексу України є правом позивача на звернення до суду, що обумовлене наявністю відмови відповідачів в оформленні земельної ділянки.

Таким чином, на думку позивача, рішення міської ради від 01 травня 2025 року №6491 прийняте в межах чинного законодавства України та підлягає обов`язковому виконанню відповідачем, відповідно до ст.73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та ст. 144 Конституції У країни. Однак, відповідач ухиляється від оформлення права користування земельною ділянкою і, відповідно, від сплати орендної плати за неї.

В зв`язку з цим, позивач звернувся до відповідача із даним позовом про визнання укладеним договору оренди землі від 03.06.2025 року в редакції, запропонованій позивачем.

Відповідач у своєму відзиві на позовну заяву зокрема зазначив, що позивачем не підтверджується факт порушення його права як орендодавця спірної земельної ділянки площею 179 кв.м., а також належність та ефективність способу його захисту. Зокрема у тому, що спірна земельна ділянка була надана в оренду відповідачці на підставі договору оренди від 05.10.2004 року у тому ж розмірі і орендна плата за яку вносилась у визначеному законом розмірі, зокрема і у 2025 році (доказ додається).

Зазначає, що право позивача на отримання орендної плати не порушене, а договір оренди від 24 квітня 2017 року що виконується стороною добровільно, є дійсним, а, отже, і укладеним. При цьому, просив суд закрити провадження у даній справі, оскільки даний спір не підсудний в порядку господарського судочинства.

Прийняті у справі судові рішення та інші процесуальні дії.

Ухвалою від 30.09.2025 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено розглядати її за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 21.10.2025 року.

21.10.2025 року від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, у якому ФОП Шиманська Т.Г. просить закрити провадження у справі у зв`язку з тим, що спір не підлягає розгляду за правилами господарського судочинства, а також продовжити строк підготовчого засідання.

Ухвалою від 21.10.2025 підготовче засідання відкладено на 11.11.2025 року.

29.10.2025 року від Рівненської міської ради надійшла відповідь на відзив, у якому позивач щодо закриття провадження у справі заперечив.

Ухвалою від 11.11.2025 у задоволенні клопотання Шиманської Т.Т. про закриття провадження у справі - відмовлено, підготовче засідання відкладено на 25.11.2025.

Ухвалою суду від 25.11.2025 підготовче провадження у справі закрито, призначено справу до судового розгляду по суті на 12 січня 2026 року.

Розпорядженням керівника апарату Господарського суду Рівненської області від 16 грудня 2025 року № 03-04/84/2025, у зв`язку із Указом Президента України від 13.12.2025 № 951/2025 "Про призначення судді" суддю Романюк Юлію Геннадіївну призначено на посаду судді Північно-західного апеляційного господарського суду, а тому у даній справі виникла необхідність призначити повторний автоматизований розподіл справи № 918/900/25. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.12.2025 справу № 918/900/24 передано на розгляд судді Церковній Н.Ф.

Ухвалою суду від 18.12.2025 справу № 918/900/25 прийнято до свого провадження. Замінено дату розгляду справи по суті з 12.01.2026 року на 12:30 год. на 14.01.2026 року на 13:15 год.

Ухвалою суду від 14.01.2026 року розгляд справи судом відкладено на 21.01.2026 року.

21 січня 2026 року від відповідача надійшла заява про розгляд справи 21.01.2026 року без його участі та відкладення розгляду справи на іншу дату для дослідження матеріалів справи та участі у судових дебатах.

В судовому засіданні 21.01.2026 року, судом розпочато розгляд справи по суті та заслухано представника позивача.

Ухвалою суду від 21.01.2026 року розгляд справи судом відкладено на 23.02.2026 року.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини.

Заслухавши в судовому засіданні представника позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд встановив наступне.

Як зазначено судом вище по тексту між Рівненською міською радою та Шиманською Тетяною Тагирівною укладено додатковий договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 24 квітня 2017 року (номер запису про інше речове право 2086394) щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 179 м2 з кадастровим номером :01:024:0052 на вул. Соборній, 312-Б для реконструкції торгового павільйону під кафе-бар та його обслуговування строком до 18 листопада 2025 року.

Рішенням Рівненської міської ради від 01 травня 2025 року №6491 вирішено укласти на новий строк договір оренди земельної ділянки площею 179 м2 на вул. Соборній, 312-Б (кадастровий номер земельної ділянки - :01:024:0052) для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (код КВЦПЗД - 03.08) (для реконструкції торгового павільйону під кафе-бар та його обслуговування).

Відповідно до ч.2 п.1 рішення договір оренди земельної ділянки вирішено укласти на 10 (десять) років, без умови щодо його автоматичного поновлення, для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (код КВЦПЗД - 03.08) (для реконструкції торгового павільйону під кафе-бар та його обслуговування).

Згідно із статтею 126 Земельного кодексу України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Зважаючи на те, що необхідною передумовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній (комунальній) власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки в оренду, зобов`язання укласти такий договір відповідно до Земельного кодексу України, є правом позивача на звернення до суду. Таким чином, як стверджує позивач, рішення міської ради від 01 травня 2025 року №6491 прийняте в межах чинного законодавства України та підлягає обов`язковому виконанню відповідачем, відповідно до ст.73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та ст. 144 Конституції У країни. Однак, відповідач ухиляється від оформлення права користування земельною ділянкою.

За ч.2 ст.638 Цивільного кодексу України, договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до ч. 1, 2 ст.641 Цивільного кодексу України, пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття.

23.07.2025 Рівненською міською радою надіслано відповідачу пропозицію від 03.06.2025 №08-01-948/25 та проект договору оренди землі від 03.06.2025, в силу вимог статей 638, 641 Цивільного кодексу України, що підтверджується фіскальним чеком від 23.07.2025 року.

Відповідач наполягає, що спірна земельна ділянка була надана в оренду відповідачці на підставі договору оренди від 05.10.2004 року, право позивача на отримання орендної плати не порушене, а договір оренди від 24 квітня 2017 року що виконується стороною добровільно, є дійсним. При цьому, стверджує, що спір не підсудний в порядку господарського судочинства.

Норми права, що підлягають до застосування, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів, наведених сторонами.

Відповідно до статті 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Предметна та суб`єктна юрисдикція господарських судів, тобто сукупність повноважень господарських судів щодо розгляду справ, віднесених до їх компетенції, визначена статтею 20 ГПК України. Так, за частиною першою цієї статті господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною 2 цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці (пункт 6); вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, визнання недійсними актів, що порушують права на майно (майнові права), якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав чи спору, що виник з корпоративних відносин, якщо цей спір підлягає розгляду в господарському суді і переданий на його розгляд разом з такими вимогами (пункт 13); інші справи у спорах між суб`єктами господарювання (пункт 15).

За змістом частин першої - третьої статті 3 Господарського кодексу України (далі - ГК України) (в редакції чинній на момент укладення правочину) під господарською діяльністю розуміється діяльність суб`єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність. Господарська діяльність, яка здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом, а суб`єкти підприємництва - підприємцями. Господарська діяльність може здійснюватися і без мети одержання прибутку (некомерційна господарська діяльність). Діяльність негосподарюючих суб`єктів, спрямована на створення і підтримання необхідних матеріально-технічних умов їх функціонування, що здійснюється за участю або без участі суб`єктів господарювання, є господарчим забезпеченням діяльності негосподарюючих суб`єктів.

Ознаками спору, на який поширюється юрисдикція господарського суду, є: наявність між сторонами господарських відносин, врегульованих Цивільним кодексом України, ГК України, іншими актами господарського і цивільного законодавства, і спору про право, що виникає з відповідних відносин; наявність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення спору господарським судом; відсутність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення такого спору судом іншої юрисдикції. Аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 904/1083/18.

Водночас, за змістом частини першої статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.

Критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність у них спору про право цивільне, а по-друге, - суб`єктний склад такого спору (однією зі сторін у спорі, як правило, є фізична особа). Разом із цим, критеріями розмежування між справами цивільного та господарського судочинства є одночасно суб`єктний склад учасників процесу та характер спірних правовідносин.

Визначаючи юрисдикцію спору, необхідно зважати як на суть права та/або інтересу, за захистом якого звернулася особа, заявлені вимоги, характер спірних правовідносин, так і на відповідний суб`єктний склад учасників у цій справі. Такі висновки викладені в постанові Верховного Суду від 10.05.2023 у справі № 920/343/22.

В даній справі позивач, звернувся до відповідача як до Фізичної особи-підприємця Шиманської Тетяни Тагирівни щодо визнання укладеним договору оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (код КВЦПЗД - 03.08) (для реконструкції торгового павільйону під кафе-бар та його обслуговування).

Відповідно до статті 55 ГК України суб`єктами господарювання визнаються, зокрема, громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які зареєстровані відповідно до закону як підприємці, та здійснюють господарську діяльність, реалізуючи господарську компетенцію (сукупність господарських прав та обов`язків), мають відокремлене майно і несуть відповідальність за своїми зобов`язаннями в межах цього майна, крім випадків, передбачених законодавством.

Чинне законодавство не виділяє такого суб`єкта права власності як фізична особа-підприємець та не містить норм щодо права власності фізичної особи - підприємця. Отже, суб`єктом права власності визнається саме фізична особа, яка може бути власником будь-якого майна, крім майна, що не може перебувати у власності фізичної особи. При цьому, правовий статус фізичної особи-підприємця не впливає на правовий режим майна, що перебуває у його власності. Аналогічний правовий висновок міститься в постанові Верховного Суду від 15.05.2018 у справі №920/1275/16 та від 13.03.2024 №925/989/22.

Враховуючи зазначене, даний спір підлягає розгляду в порядку господарського судочинства.

За положеннями ч.ч.1, 2 ст.11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності до ч.4 ст.124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 ст.627 ЦК України, визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України .

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зазначила, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

Відповідно до положень ст.1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ч. 1 ст.14 Закону України "Про оренду землі").

У відповідності до ст.17 Закону України "Про оренду землі", передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Відповідно до ст.18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Як вбачається з матеріалів справи останній договір оренди землі укладений між позивачем та відповідачем (додатковий договір про поновлення договору оренди) 24.04.2017 року строком до 18.11.2024 року. Згідно якого орендар має переважне право поновлення його на навий строк. Уцьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору (а.с. 10)).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Так, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

При цьому, суд зауважує, що матеріали справи не містять доказів вчинення вищевказаних процесуальних дій з боку відповідача щодо продовження дії договору оренди.

Отже, є безпідставним в даному випадку твердження представника відповідача, що договір оренди від 24.04.2017 року земельної ділянки з кадастровим № :01:024:0052 на вул. Соборній, 312-Б є чинним .

За таких обставин, суд вважає, що позивач в даному випадку звернувся до суду із даним позовом правомірно.

Поряд з цим, як вбачається із матеріалів справи, відповідачем до відзиву залучено суду висновок судового експерта №191209/1_30 від 18.12.2018 року (а.с. 53), який прийнятий судом до розгляду (у попередньому складі суду) та згідно якого вбачається що фактичне розташування адміністративної будівлі №314 по вул. Соборній в м. Рівне відносно меж земельних ділянок не відповідає технічній документації з надання частини земельної ділянки у власність шляхом викупу та частини в оренду для обслуговування нежитлового (адміністративного) приміщення, оскільки адміністративна будівля частково розташована на земельній ділянці № :01:024:0052.

Вказані обставини позивачем не спростовані та не заперечувались.

Висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.

Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з частинами 1, 3 статті 74 зазначеного Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, зі збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Згідно з ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Відповідно до ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів, що запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

Отже, з наданого експертного висновку вбачається, що в межах запропонованої до передачі в оренду земельної ділянки розташована адміністративна будівля, яка належить іншій особі та не перебуває у власності чи користуванні орендодавця або потенційного орендаря. Така обставина свідчить про фактичну наявність на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомого майна третьої особи, права якої підлягають правовому захисту.

За загальними засадами земельного та цивільного законодавства, передача земельної ділянки в оренду передбачає можливість її вільного та безперешкодного використання орендарем відповідно до цільового призначення, а також відсутність обтяжень чи прав третіх осіб, які унеможливлюють або істотно обмежують таке використання. Наявність на земельній ділянці іншої адміністративної будівлі третіх осіб об`єктивно виключає можливість її використання в повному обсязі та створює правову невизначеність щодо меж реалізації прав орендаря.

Як передбачено ст.319, 321 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном (ст. 391 ЦК України).

Більше того, розміщення об`єкта нерухомості третьої особи без врегулювання питання правового режиму земельної ділянки під ним свідчить про невідповідність запропонованої ділянки умовам її надання в оренду, оскільки така передача потенційно порушує права власника будівлі та може призвести до виникнення спорів щодо користування землею, доступу до будівлі, обслуговування інженерних мереж тощо.

Отже, з урахуванням встановлених експертизою обставин, запропонована земельна ділянка не відповідає експлікації земельних угідь (а.с.16) та не відповідає вимогам щодо можливості її передачі в оренду як об`єкта самостійного та повноцінного користування, що є підставою для висновку про невідповідність її умовам надання в оренду, а тому позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Розподіл судових витрат.

Згідно з ч.1 ст.123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до п.2 ч.1ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

У зв`язку із відмовою у задоволенні позову судові витрати у розмірі 3028,00 грн залишаються за позивачем.

Керуючись ст. ст. 73, 74, 76-79, 91, 120, 123, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволені позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.

Повний текст рішення складено та підписано 27.02.2026 року.

Суддя Н.Церковна