ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 лютого 2026 року

м. Київ

cправа № 908/2499/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Амірханян Р. К.,

розглянувши касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Запорізьке кар`єроуправління»

на рішення Господарського суду Запорізької області від 01.03.2023 (суддя Науменко А. О.) та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 01.10.2025 (колегія суддів Мороз В. Ф., Чередко А. Є., Чус О. В.) у справі

за позовом керівника Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, - Запорізької міської ради

до Приватного акціонерного товариства «Запорізьке кар`єроуправління»

про внесення змін до договору,

(у судове засідання з`явилися: прокурор Одуденко А. В., представники: позивача -Савченко І. Г., відповідача - Чіняєва О. М.),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. 30.08.2021 до Господарського суду Запорізької області звернувся керівник Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області, в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах: Запорізької міської ради з позовом від 25.08.2021 № 53-3160 вих-21 до Приватного акціонерного товариства Запорізьке кар`єроуправління про внесення змін до п. 5 та п. 9 договору оренди землі від 07.09.2007 № 98.

У позові прокурор просив:

- внести зміни до п.5 договору оренди землі, зареєстрованого 19 вересня 2007 за № 98 у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством Запорізьке кар`єроуправління, щодо земельної ділянки площею 18.1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1, наданої для розташування промислового майданчика, виклавши його в такій редакції: нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 145 954 673 грн 28 коп. в цінах на 2021 рік;

- внести зміни до п. 9 договору оренди землі, зареєстрованого 19 вересня 2007 за №98 у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством Запорізьке кар`єроуправління, щодо земельної ділянки площею 18.1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1, наданої для розташування промислового майданчика, виклавши його в такій редакції: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 4 378 640 грн 20 коп., що складає 3% від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах на 2021 рік.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 07.09.2007 між Запорізькою міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством Запорізьке кар`єроуправління (орендар, змінено організаційно - правову форму юридичної особи на Приватне акціонерне товариство Запорізьке кар`єроуправління) укладено договір оренди землі (далі договір від 07.09.2007).

Відповідно до п. п. 1, 2 договору від 07.09.2007 в строкове платне користування надається земельна ділянка площею 18.1056 га, що знаходиться по вул. Дніпровські зорі, 1 м. Запоріжжя для розташування промислового майданчика.

Кадастровий номер земельної ділянки - :04:026:0037, цільове призначення - землі промисловості.

Цей договір від 07.09.2007 укладено строком на двадцять п`ять років (п. 8 договору від 07.09.2007).

Згідно з п. 5 договору від 07.09.2007 і розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку, грошова оцінка якої проведена на 01.01.2007 та який є додатком і невід`ємною частиною договору, нормативно - грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2007 складала 17 189 456,64 грн.

Відповідно до п. 9 договору від 07.09.2007, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі: 42 973,64 грн, що складає 0,25 % від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2007 року.

Пунктом 39 договору від 07.09.2007 визначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державну реєстрацію договору від 07.09.2007 було здійснено Запорізькою регіональною філією Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах 19.09.2007 за № 98.

За актом прийому - передачі земельної ділянки за договором оренди землі від 19.09.2007 №98 орендодавець передав, а орендар отримав у користування на праві оренди земельну ділянку з кадастровим номером :04:026:0037 площею 18.1056 га, яка знаходиться по вул. Дніпровські зорі, 1, м. Запоріжжя.

Рішенням Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015 затверджено нормативно грошову оцінку земель міста Запоріжжя, зокрема п. 3 рішення визначено, що базова вартість одного квадратного метра земель міста Запоріжжя станом на 01.01.2013 становила 239,5 грн. та з урахуванням коефіцієнта індексації нормативно грошова оцінка земель за 2014 рік становила 299,14 грн. Вказане рішення міської ради введено в дію з 01.01.2016 ( п. 7 Рішення).

Крім того, рішенням Запорізької міської ради № 6 від 30.06.2015 встановлено на території міста податок на майно (в частині плати за землю), розмір орендної плати за земельні ділянки у відсотках від їх нормативної грошової оцінки (додаток 3), а також затверджено Положення про податок на майно.

Так, згідно із п. 9 таблиці додатку 3 до рішення Запорізької місцевої ради від 30.06.2015 № 6, ставка орендної плати за використання іншими (крім чітко зазначеного у таблиці переліку) земельними ділянками складає 3% від їх нормативної грошової оцінки.

Також, згідно з п.15 Додатку до рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 встановлено річний розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності та дорівнює 3% від їх нормативної грошової оцінки. Вказане рішення міської ради введено в дію з 01.01.2019 (п. 3 Рішення).

Землі промисловості згідно з рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 6 та рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 відносяться до категорії інших земель, ставка орендної плати за використання якими складає 3% від їх нормативної грошової оцінки.

Наразі згідно з умовами п. 9 договору від 07.09.2007 орендна плата складає 0,25 % від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2007 року.

Згідно з листом Головного управління Державної податкової служби у Запорізькій області №197/5/08-01-04-13 від 14.01.2021, за оренду земельної ділянки кадастровим номером :04:026:0037 ПАТ Запорізьке кар`єроуправління щорічно здійснюється плата в сумі 4035365 грн. 28 коп.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області № 578/207-21 від 15.07.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037 становить 145 954 673,28 грн.

Отже, за доводами прокурора річна орендна плата за договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037 повинна становити 3 % від нормативної грошової оцінки (145 954 673,28 грн + 100 х 3 = 4 378 640,20 грн).

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 01.03.2023 у справі № 908/2499/21 позов задоволено.

Рішення аргументоване тим, що пунктом 12 договору від 07.09.2007 серед підстав для перегляду розміру орендної плати один раз на рік визначено зміну розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Отже, наявні всі підстави для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зазначення розміру нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати.

З огляду на ті обставини, що рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 та затверджена ним технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя чинні, доводи відповідача про невідповідність витягу із нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки (виготовлено на підставі останніх) нормам земельного законодавства України судом відхилені. У свою чергу, експертне дослідження ТОВ «НВК «Консул» не відповідає вимогам ст. 98 ГПК України.

3.2. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 01.10.2025 рішення Господарського суду Запорізької області від 01.03.2023 у справі № 908/2499/21 змінено. Позов задоволено частково.

Внесено зміни до п. 5 договору оренди землі, зареєстрованого 19 вересня 2007 за № 98 у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством Запорізьке кар`єроуправління, щодо земельної ділянки площею 18.1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1, наданої для розташування промислового майданчика, виклавши його в такій редакції: нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 117068999 грн 04 коп. (сто сімнадцять мільйонів шістдесят вісім тисяч дев`ятсот дев`яносто дев`ять гривень 4 копійки) в цінах на 2021 рік.

Внесено зміни до п. 9 договору оренди землі, зареєстрованого 19 вересня 2007 за №98 у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством Запорізьке кар`єроуправління, щодо земельної ділянки площею 18.1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1, наданої для розташування промислового майданчика, виклавши його в такій редакції: орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 3 512 069 грн 97 коп. (три мільйони п`ятсот дванадцять тисяч шістдесят дев`ять гривень 97 копійок), що складає 3% від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах на 2021 рік.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Постанова аргументована тим, що орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною, тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (бази оподаткування) тягне за собою зміну розміру земельного податку та орендної плати, а отже є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

У 2007 році при укладенні Договору в пункті 9 Договору сторони визначили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 42 973 грн. 64 коп., що складає 0,25% від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2007 року.

Водночас, 30.06.2015 Запорізькою міською радою було прийнято рішення № 6 «Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)» (зі змінами внесеними рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26), яким було затверджено розміри орендної плати за використання земельними ділянками, які перебувають у комунальній власності в межах міста Запоріжжя (далі - рішення № 6).

Так, згідно з п. 9 таблиці Додатку 3 до вказаного рішення № 6 від 30.06.2015, ставка орендної плати за використання іншими (крім чітко визначеного у таблиці переліку) земельними ділянками складає 3% від їх нормативної грошової оцінки.

Також, згідно з п. 15 Додатку до рішення Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 встановлено річний розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності та дорівнює 3 % від їх нормативної грошової оцінки. Вказане рішення міської ради введено в дію з 01.01.2019.

Землі промисловості згідно з рішенням Запорізької міської ради № 6 від 30.06.2015 та рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 відносяться до категорії інших земель, ставка орендної плати за використання якими складає 3% від їх нормативної грошової оцінки.

Тобто, розмір орендної плати за орендовану відповідачем земельну ділянку має складати 3 відсотки від нормативної грошової оцінки землі.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області № 578/207-21 від 15.07.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037 становить 145 954 673 грн. 28 коп.

Відповідно до розрахунку прокурора розмір орендної плати за користування земельною ділянкою по договору оренди землі в цінах 2021 року складає 4378640 грн. 20 коп. (145 954 673 грн. 28 коп. / 100 х 3 = 4378640 грн. 20 коп.).

З огляду на викладене, пункт 5 Договору оренди землі має бути викладений в новій редакції та приведений у відповідність вимогам земельного та податкового законодавства України.

Сторони безпосередньо в самому договорі визначили підстави для внесення до нього змін, а наявність відповідного договірного обґрунтування внесення таких змін у судовому порядку є тим фактичним складом, який може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Оскільки в даній справі внесення змін до договору оренди землі пов`язано не тільки зі зміною нормативної грошової оцінки землі, а й зі зміною ставки орендної плати (з 0,25 % на 3%), обраний прокурором спосіб захисту є ефективним.

Щодо посилання на невідповідність технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя положенням чинного законодавства України, то судом з`ясовано, що у провадженні Запорізького окружного адміністративного суду перебувала справа № 280/5928/19 за позовом ТОВ « 7 днів Запоріжжя» до Запорізької міської ради про визнання протиправним та скасування рішення від 30.06.2015 № 7.

Рішенням суду від 06.04.2020, залишеним без змін постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 08.10.2020, у задоволенні позову відмовлено. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, затверджена рішенням від 30.06.2015 № 7, погоджена органом, уповноваженим на проведення державної експертизи землевпорядної документації та відповідає вимогам земельного законодавства.

Відповідач (скаржник) не погоджувався із показниками, які зазначені у Витягу від 15.07.2021 № 578/207-21, з підстав їх невідповідності положенням чинного законодавства України, зокрема, рішенню Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015, а саме вважає, що значення економіко-планувальної зони (241) є неправильним, оскільки земельна ділянка розташована в двох економіко планувальних зонах (51, 54), що відповідно впливає на значення коефіцієнту Км2.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 21.02.2024 призначено у справі № 908/2499/21 судову комплексну інженерно-технічну експертизу, проведення якої доручити Дніпропетровському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (49000, м. Дніпро, вул. Січеславська набережна, 17, оф. 801).

На вирішення експертам було поставлено наступні питання:

Який розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037, площею 18.1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1?

Чи відповідає виконана оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037, площею 18.1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1, вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?.

На адресу суду надійшов висновок експерта від 07.02.2025 року №651-24 за результатами проведення комплексної судової експертизи з питань землеустрою та оціночно-земельної експертизи у господарській справі №908/2499/21, згідно з яким:

По першому питанню:

Виконана нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037, площею 18,1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1, що відображена у витязі із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області № 578/207-21 від 15.07.2021 (дата формування витягу: 14.07.2021 року) по якій здійснено дослідження в об`ємі наданих матеріалів відповідає технічній документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя виготовленої ДП Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» імені Ю.М. Білоконя, 2013 р. та вимогам нормативно-правових актів.

Неможливо повного мірою визначити відповідність виконаної нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037, площею 18,1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1, що відображена у витязі із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області № 578/207-21 від 15.07.2021 (дата формування витягу: 14.07.2021 року) технічній документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя виготовленої ДП Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» імені Ю.М. Білоконя, 2013 р. та вимогам нормативно-правових актів з причин зазначених у Дослідницькій частині.

Встановити (визначити) самостійно розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037, площею 18,1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1 не відноситься до основних завдань експертиз з питань землеустрою та виходить за межі кваліфікації судового експерта.

По другому питанню:

Неможливо надати висновок на поставлене питання чи відповідає виконана оцінка земельної ділянки-з. кадастровим номером :04:026:0037, площею 18,1056, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1, вимогам нормативно- правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам, якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності у зв`язку з невиконанням клопотання №651-24 від 08.10.2024.

Апеляційний суд звернув увагу, що одним із засобів встановлення обставин справи є висновок судового експерта (п. 2 ч. 2 ст. 73, ч. 2 ст. 98 ГПК України). Проте, як засіб доказування висновок експерта оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими ч. 3 ст. 86 цього Кодексу та може бути відхилений мотивованим судовим рішенням (ст.ст. 104, 232 та 234 ГПК України).

У даному випадку, висновок експерта хоча частково і підтвердив відповідність Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037, площею 18,1056 га від 15.07.2021 № 578/207-21 технічній документації та вимогам нормативно-правових актів, проте повною мірою не надав відповіді на поставлені судом питання, в тому числі щодо правильного обрахунку НГО по спірній земельній ділянці.

Так само, суд не міг прийняти як належний та допустимий доказ визначення нормативно-грошової оцінки спірної земельної ділянки експертний висновок ТОВ НВК «Консул», оскільки ТОВ «НВК «Консул» не є належною спеціалізованою установою, яка має право здійснювати судово-експертну діяльність в розумінні Закону України «Про судову експертизу». До висновку не долучено та матеріали справи не містять доказів включення осіб, які складали висновок, до державного Реєстру атестованих судових експертів, атестації та отримання кваліфікації судового експерта з певної спеціальності. Тому експертне дослідження ТОВ «НВК «Консул» не відповідає вимогам, що ставляться до такого ст. 98 ГПК України. Також, в порушення вимог Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 № 53/5 з наступними змінами, у наданому експертному висновку не зазначено вид судової експертизи (експертного дослідження), яку було проведено ТОВ «НВК «Консул». Крім того, виходячи з додатків до експертного дослідження для його проведення використовувались Звіт про дорозвідку розроблюваного запорізького родовища гранітів (1987 рік) та Містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками про можливість розміщення промислового майданчика (2011 року). Натомість Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя була затверджена Запорізькою міською радою в 2015 році. Тобто, документи, які були використані при проведенні експертизи ТОВ «НВК «Консул», є неактуальними до предмету дослідження, а тому не можуть бути застосовні до нього.

Разом з тим, з метою з`ясування питання щодо відповідності застосованих у Витягу від 15.07.2021 № 578/207-21 показників чинному законодавству, у т.ч. рішенню Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015, Дніпровською окружною прокуратурою м.Запоріжжя до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області скеровано відповідного листа.

Оцінюючи лист ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області інформації від 16.02.2024 № 10-8-0.37.1-652/2-24, суд апеляційної інстанції погодився з позицією прокурора та позивача, що при формуванні Витягу від 15.07.2021 № 578/207-21 такі локальні фактори та номери економіко-планувальних зон не підлягали застосуванню, відхиляючи заперечення відповідача про те, що «суд першої інстанції не взяв до уваги рішення господарського суду Запорізької області по справі № 908/5336/15 від 07.05.2019 за позовом Запорізької міської ради до відповідача: Приватне акціонерне товариство «Запорізьке кар`єроуправління», третя особа Управління Держгеокадастру у Запорізькому районі Запорізької області про внесення змін до договору оренди землі від 19.09.2007 № 98, залишене в силі Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, в якому суд першої інстанції погодився з доводами ПрАТ «Запорізьке кар`єроуправління» про те, що Управлінням Держземагентства у Запорізькій області при формуванні технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :04:026:0037 не враховані наступні чинники: знаходження земельної ділянки одночасно в двох економіко планувальних зонах 51, 54; наявність інших локальних факторів, які впливають на розрахунок та визначення сукупного локального коефіцієнту Км3, що фактично вплинуло на правильність визначення грошової оцінки земельної ділянки».

У справах №908/5336/15 та №908/2499/21 судом оцінювалася технічна документація щодо нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, затверджена різними рішеннями Запорізької міської ради, а відповідність Витягу від 15.07.2021 № 578/207-21 вимогам чинного законодавства України не була предметом розгляду у справі №908/5336/15, відтак не має преюдиційного значення для розглядуваної справи оцінка судом обставин іншої справи, зроблена з урахуванням різної доказової бази та фактажу.

Посилання відповідача на відмінність коефіцієнтів локальних факторів на місцезнаходження земельної ділянки: «Земельна ділянка розташована в межах території, що має схил поверхні більш 20 %», «Земельна ділянка розташована у зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія яри понад 10 м, штучні підземні виробки катакомби, підроблені території, провали та значні тріщини у земній корі, у тому числі з виходом метану на поверхню)», «Земельна ділянка розташована у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля» також відхиляється судом, адже коефіцієнти цих факторів, які вказані у Витягу від 15.07.2021 № 578/207-21 та Додатку 2 рішення Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015 відрізняються впливом відсотку перетину спірної земельної ділянки із цими локальними зонами.

Отже, локальні коефіцієнти, які застосовані у Витягу від 15.07.2021 № 578/207-21 повністю відповідають Додатку 2 рішення Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015, а тому, доводи скаржника щодо неврахування та неправильного застосування відповідних коефіцієнтів спростовуються вищевикладеним.

Втім, дослідивши інформацію щодо незастосування у Витягу від 15.07.2021 № 578/207-21 локального чинника Км3 «земельна ділянка розташована в санітарно-захисній зоні» (значення коефіцієнта 0.80), судом встановлено, що причини такого незастосування Головному управлінню Держгеокадастру у Запорізькій області невідомі.

Лист ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області є належним та допустимим доказом, на підставі якого можливо встановити вихідні дані, що взяті у розрахунок НГО та перевірити правильність її обчислення у відповідному Витягу з ДЗК про земельну ділянку.

При формуванні Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037 від 15.07.2021 № 578/207-21 необхідно було застосовувати такі значення: Цнм - 299.14; Км2 - 1.54; Км3 - 0.77; Кф - 1.20; Кі - 1.519 . Площа земельної ділянки, м2 181056. Таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037 у Витягу від 15.07.2021 № 578/207-21 мала б становити 117 068 999,04 грн. Отже, орендна плата, яка складає 3 % від нормативно грошової оцінки, має бути визначена у розмірі 3 512 069,97 грн, а не 4 378 640,20 грн, як помилково виснував господарський суд.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. ПАТ «Запорізьке кар`єроуправління» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій викладено прохання судові рішення скасувати і у позові відмовити.

Підставами касаційного оскарження є пункти 1, 4 частини другої статті 287 ГПК України.

Скарга обґрунтована тим, що судами не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 щодо необхідності перевірки доводів учасників щодо правомірності/неправомірності визначеного розміру нормативної грошової оцінки землі та коефіцієнтів як бази обрахунку орендної плати, від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, щодо належних доказів на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, від 19.03.2025 у справі №925/1524/23 щодо належного способу захисту прав орендаря.

Крім того, у постановах Верховного Суду від 09.11.2021 № 635/4233/19, від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, від 21.11.2018 у справі № 911/3627/17, від 27.11.2018 у справі № 910/21685/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19 зауважено про те, що рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати.

Скаржник не погоджується з показниками які зазначені у Витязі із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.07.2021 № 579/207-21 та наявністю суперечливих даних у доказах, що містяться в матеріалах.

Судом першої інстанції не було з`ясовано обставини, що мають значення для справи та фактично не досліджено аргументи відповідача щодо витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.07.2021 № 579/207-21, викладених як в процесуальних документах першої інстанції так і в апеляційній скарзі.

Відповідач вважає, що висновок експерта від 07.02.2025 №651-24 не відповідає змісту ухвали суду про призначення експертизи.

Також скаржник посилається на висновки Верховного Суду щодо оцінки доказів у справі та висновку експерта, наведені у постановах від 12.02.2020 у справі №910/21067/17, від 15.06.2021 у справі №916/2479/17, від 16.05.2023 у справі № 910/16093/18, від 09.02.2023 у справі № 369/6092/20, від 16.07.2020 у справі № 922/1640/19, від 19.06.2019 у справі № 910/4055/18, від 16.04.2019 у справі № 925/2301/14, від 16.03.2023 у справі № 925/400/21.

На думку відповідача, враховуючи висновки, наведені у постанові Верховного Суду від 25.08.2021 у справі № 920/639/17, керуючись статтями 98, 99, 107 ГПК України, з метою повного, всебічного і об`єктивного з`ясування обставин справи, а також у зв`язку з фактичним невиконанням попереднього експертного завдання, суд мав право призначити додаткову експертизу, а не підміняти висновок експерта листом Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 16.02.2024 №10-08-0.37.1-652/2-24.

Крім того, суд апеляційної інстанції не врахував правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20, щодо належних доказів на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Лист Головного управління Держгеокадастру у запорізькій області від 16.02.2024 № 10-08-0.37.1-652/2-24 має виключно інформаційний характер і не може бути належим доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки

У випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми і належний способом захисту у такому випадку є позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Отже, прокурор, заявивши вимогу внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обрав неналежний спосіб захисту.

Крім того, відповідач вважає, що рішення Запорізькою міською радою ради від 30.06.2015 (в частині плати за землю)» (зі змінами внесеними рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26) про встановлення ставки орендної плати в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати. Договором оренди передбачено таку підставу для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати; Однак суди не надали оцінки доводам Відповідача з приводу не прийняття Запорізькою міською радою рішення щодо внесення змін до Договору від 07.09.2007.

Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції належним чином не оцінив, зокрема, належність, допустимість кожного наявного у справі доказу окремо, зокрема і Висновок експерта, а також достатність та взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, а також встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів, зокрема листа ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області.

4.2. У відзиві на касаційну скаргу прокурор вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржену постанову.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Щодо внесення змін до пункту 5 договору оренди землі стосовно визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянк4

Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України «Про оцінку земель».

Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

З моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.

Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

Зазначений висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, на яку посилається скаржник.

У справі № 908/2499/21 прокурор звертаючись із позовною вимогою про внесення змін до пункту 5 спірного договору оренди землі, фактично просив викласти його в редакції в частині визначення іншого розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Однак, як зазначено у вищенаведеній постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав, а тому суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про те, що зміна розміру нормативної грошової оцінки є підставою для внесення змін до договорів оренди судовим рішенням.

У зв`язку із викладеним, судові рішення у цій частині необхідно скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у позові.

Водночас колегія суддів відхиляє доводи відзиву на касаційну скаргу, оскільки судами попередніх інстанцій не враховано зазначені вище висновки Верховного Суду і за таких обставин відсутні підстави для залишення без змін оскаржених судових рішень.

5.4. Щодо внесення змін до пункту 9 договору оренди землі

За змістом положень статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку селищної ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничний (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.

Такі рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Зазначений висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, якою обґрунтована підстава касаційного оскарження.

Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17, від 21.11.2018 у справі № 911/3627/17, від 27.11.2018 у справі № 910/21685/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі № 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19, на які посилається скаржник.

У пункті 12 договору оренди землі від 07.09.2007 сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати; в інших випадках, передбачених законом.

Як установили суди попередніх інстанцій, 30.06.2015 Запорізькою міською радою було прийнято рішення № 6, яким затверджено розміри орендної плати за використання земельними ділянками, які перебувають у комунальній власності в межах міста Запоріжжя . Так, згідно з пунктом 9 таблиці Додатку 3 до рішення № 6, ставка орендної плати за використання іншими (крім чітко визначеного у таблиці переліку) земельними ділянками складає 3% від їх нормативної грошової оцінки.

Згідно з пунктом 15 Додатку до рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 встановлено річний розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності та дорівнює 3 % від їх нормативної грошової оцінки. Вказане рішення міської ради введено в дію з 01.01.2019.

Землі промисловості згідно з рішенням Запорізької міської ради № 6 від 30.06.2015 та рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 відносяться до категорії інших земель, ставка орендної плати за використання якими складає 3 % від їх нормативної грошової оцінки.

Саме зважаючи на викладене, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що розмір орендної плати за орендовану відповідачем земельну ділянку має складати 3 відсотки від нормативної грошової оцінки землі.

Верховний суд зауважує, що зі змісту спірних договірних відносин слідує, що сторони самостійно визначили можливість перегляду розміру орендної плати одноосібно орендодавцем.

У цьому контексті помилковими є доводи скаржника на те, що рішення Запорізькою міською радою ради від 30.06.2015 та від 28.11.2018 № 26) про встановлення ставки орендної плати в розмірі 3 % не є законодавчою зміною орендної плати. У цих правовідносинах підставою для зміни розміру орендної плати є не законодавчі зміни, а саме прийняття рішення Запорізької міською радою, що передбачено і самим договором.

Колегія суддів відхиляє твердження скаржника про те, що для зміни розміру орендної плати Запорізька міська рада мала прийняти рішення щодо внесення змін до Договору від 07.09.2007. Так, зі змісту рішень Запорізької міської ради № 6 і № 28 чітко вбачається установлення розміру орендної плати. Крім того, у пункті 5 рішення від 28.11.2018 № 26 визначено необхідність привести у відповідність із даним рішенням договори оренди землі шляхом укладання додаткових угод про внесення змін (в частині розміру орендної плати) до договорів оренди землі. Отже, Запорізька міська рада як орендодавець прийняла рішення щодо визначення розміру орендної плати і за встановленими спірним договором умовами (пункт 12), зазначене є підставою для внесення відповідних змін.

Колегія суддів зауважує, що у справах № 635/4233/19, № 910/7905/17 та інших на які посилається скаржник, судами встановлено, що відповідними договорами не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування. Водночас у справі № 908/2499/21, яка переглядається, зміст пункту 12 договору надає право орендодавцю змінити розмір орендної плати.

У постанові від 19.03.2025 у справі №925/1524/23, на яку посилається скаржник, Верховний Суд направляючи справу на новий розгляд вказав на те, що судами не досліджувалося рішення міської ради щодо зміни орендної плати у зв`язку із зміною розміру коефіцієнта з 3 % до 12 % від нормативної грошової оцінки і в цій частині суди дійшли передчасних висновків щодо неналежності способу судового захисту в частині внесення змін до договору стосовно визначення іншого розміру ставки орендної плати.

5.5. Щодо визначення розміру орендної плати у пункту 9 договору в частині

Відповідно до пункту 9 договору від 07.09.2007, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі: 42 973,64 грн, що складає 0,25 % від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2007 року.

Звертаючись із позовом, прокурор просив внести зміни у пункт 9 договори оренди, виклавши його в такій редакції: «орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 3 512 069 грн 97 коп. (три мільйони п`ятсот дванадцять тисяч шістдесят дев`ять гривень 97 копійок), що складає 3 % від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах на 2021 рік».

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.

Статтею 12 Закону України «Про оцінку земель» регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов`язково (стаття 13 цього Закону).

Відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Частиною другою статті 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з положеннями частини третьої статті 23 цього Закону витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Процедура проведення нормативної грошової оцінки земель визначається Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (далі - Порядок № 489).

Результатом нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є технічна документація на неї, а надання витягу з технічної документації є послугою компетентного органу (Держгеокадастру та його територіальних органів), який веде відповідний облік згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 (далі - Порядок № 1051), про що зазначено в пункті 2 розділу Порядку № 489.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Пунктом 162 Порядку № 1051 визначено відомості, які можуть надаватися державними кадастровими реєстраторами у такій формі: 1) витягу з Державного земельного кадастру про об`єкт Державного земельного кадастру; 2) довідки, що містить узагальнену інформацію про землі (території), за формою згідно з додатком 41; 3) викопіювання з картографічної основи Державного земельного кадастру, кадастрової карти (плану); 4) копій документів, що створюються під час ведення Державного земельного кадастру. Витяги, довідки, викопіювання та копії документів, що створюються під час ведення Державного земельного кадастру, в паперовій та електронній формі відповідно до Закону України «Про електронні документи та електронний документообіг» мають однакову юридичну силу.

Технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель», також є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.

Отже, власник (землекористувач) може використати технічну документацію на обґрунтування нормативної грошової оцінки, надавши суду її оригінал або належно засвідчену копію. Відтак технічна документація, виготовлена на конкретну земельну ділянку уповноваженим органом, може бути належним доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набула статусу об`єкта цивільних прав.

Згідно з пунктом 286.2 статті 286 та підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельної ділянки; платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку; при поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Отже, як положення ПК України, так і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно зі статтею 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Отже, якщо певні обставини можуть підтверджуватися тільки конкретно визначеними законодавством доказами, то такі докази слід вважати допустимими. Якщо обставини, які входять до предмета доказування, можуть бути підтверджені або спростовані доказами безвідносно до конкретних засобів доказування, то ці докази вважаються належними.

З огляду на те, що земельним законодавством та ПК України не обмежується можливість подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом з Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98 - 103 ГПК України, які містять інформацію щодо предмета спору в справі.

Вказаний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20 та постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, на які посилається скаржник.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 зазначено, що у спорах, які стосуються визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності, у тому числі і у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, доводи учасників щодо правомірності / неправомірності визначеного розміру нормативної грошової оцінки землі як бази обрахунку орендної плати підлягають обов`язковій перевірці з огляду на положення частини другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» та статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель».

Як слідує із оскарженої постанови, апеляційний господарський суд змінюючи рішення суду першої інстанції, надав оцінку витягу від 15.07.2021 № 578/207-21 та листу ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області інформації від 16.02.2024 № 10-8-0.37.1-652/2-24 і вказав, що при формуванні Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037 від 15.07.2021 № 578/207-21 необхідно було застосовувати такі значення: Цнм - 299.14; Км2 - 1.54; Км3 - 0.77; Кф - 1.20; Кі - 1.519 . Площа земельної ділянки, м2 181056. Отже, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:026:0037 у Витягу від 15.07.2021 № 578/207-21 мала б становити 117 068 999,04 грн.

Саме з огляду на зазначене, суд апеляційної інстанції вважав, що, орендна плата, яка складає 3 % від нормативно грошової оцінки, має бути визначена у розмірі 3 512 069,97 грн, а не 4 378 640,20 грн.

Колегія суддів зауважує, що оскаржена постанова відповідає висновку, викладеному у постановах Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20, від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 містить аналіз змісту наданих сторонами доказів. Встановлюючи розмір нормативної грошової оцінки, суд врахував як витяг від 15.07.2021 № 578/207-21, так і лист ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області інформації від 16.02.2024 № 10-8-0.37.1-652/2-24. Суд апеляційної інстанції дослідив надані докази щодо визначення нормативної грошової оцінки, як і оцінив доводи відповідача на спростування відповідних доводів.

Колегія суддів звертає увагу на те, що у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, Велика Палата Верховного Суду здійснювала розрахунок за відповідними формулами та визначала нормативну грошову оцінки відповідної земельної ділянки. Суд апеляційної інстанції у справі № 908/2499/21, яка переглядається, досліджуючи докази та оцінюю доводи сторін визначила правильний розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

Водночас колегія суддів, з огляду на приписи статті 300 ГК України, не має повноважень оцінки доказів у справі, як і враховувати обставини, які вже відхилені судом.

У цьому контексті колегія суддів відхиляє посилання скаржника на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 12.02.2020 у справі №910/21067/17, від 15.06.2021 у справі №916/2479/17, від 16.05.2023 у справі № 910/16093/18, від 09.02.2023 у справі № 369/6092/20, від 16.07.2020 у справі № 922/1640/19, від 19.06.2019 у справі № 910/4055/18, від 16.04.2019 у справі № 925/2301/14, від 16.03.2023 у справі № 925/400/21, від 25.08.2021 у справі № 920/639/17 та доводи щодо оцінки судом апеляційної інстанції експертизи та необхідності призначення додаткової експертизи.

Згідно з частиною першою статті 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством.

Верховний Суд виходить з того, що відповідно до статті 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.

Водночас положеннями статті 107 ГПК України передбачено, що якщо висновок експерта є неповним або неясним, за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити додаткову експертизу, яка доручається тому самому або іншому експерту (експертам).

Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Верховний Суд зауважує, що призначення додаткової експертизи є правом суду, а не обов`язком. При цьому, питання призначення експертизи вирішується судом у кожному конкретному випадку з урахуванням предмета, підстав позову та обставин справи (аналогічні висновки Верховного Суду містяться у постановах від 16.12.2020 у справі № 916/2740/19, від 06.09.2022 у справі № 924/898/21, від 02.11.2022 у справі № 915/442/21).

5.6. У свою чергу, у межах підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник стверджує, що суд належним чином не оцінив, зокрема, належність, допустимість кожного наявного у справі доказу окремо, зокрема і Висновок експерта, а також достатність та взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, а також встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів, зокрема листа ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області.

Однак, Верховний Суд зазначає, що наведені у касаційній скарзі доводи фактично зводяться до незгоди з висновками судів попередніх інстанцій стосовно оцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, та спрямовані на доведення необхідності переоцінки доказів і встановленні інших обставин, у тому контексті, який, на думку скаржника, свідчить про наявність підстав для скасування судових рішень.

Відповідно до пункту 4 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

У разі посилання на встановлення судами обставин, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів, скаржник повинен вказати, який із доказів, на його думку, є недопустимим, та обґрунтувати таке твердження, а також зазначити, які обставини встановлено на підставі цього доказу, чому вони є суттєвими або як вони вплинуть на прийняття оскаржуваного рішення.

Колегія суддів зазначає, що законність, обґрунтованість та вмотивованість судового рішення обумовлюється, зокрема, порядком оцінки доказів і визначенням відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України їх якості з точки зору належності, допустимості, достовірності, а сукупності зібраних доказів - з точки зору вірогідності та взаємозв`язку для прийняття відповідного процесуального рішення.

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (стаття 78 Господарського процесуального кодексу України).

Разом із тим за приписами статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Отже, неналежні докази та недопустимі докази - це різні поняття. Така правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 910/13647/19.

Згідно із частинами першою, другою статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Отже, недопустимі докази - це докази, які отримані внаслідок порушення закону. Відповідно тягар доведення недопустимості доказу лежить на особі, яка наполягає на тому, що судом використано недопустимий доказ. Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 02.03.2021 у справі № 922/2319/20, від 16.02.2021 у справі № 913/502/19, від 13.08.2020 у справі № 916/1168/17, від 16.03.2021 у справі № 905/1232/19.

Як слідує зі змісту касаційної скарги, відповідач вважає, що лист ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області інформації від 16.02.2024 № 10-8-0.37.1-652/2-24 є недопустимим доказом, однак не наводить доводів на підтвердження зазначеного, фактично обґрунтовуючи його неналежність.

Верховний Суд зауважує, що суд апеляційної інстанції встановлював обставини визначення розміру орендної плати у контексті приписів пункту 9 спірного договору, оцінював сукупність поданих доказів, а саме витяг від 15.07.2021 № 578/207-21, як основний доказ, але також врахував обставини, наведені у листі ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області інформації від 16.02.2024 № 10-8-0.37.1-652/2-24, здійснив розрахунок та визначив розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки. Саме вчинення зазначених дій відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, наведеним у постановах від 09.11.2021 у справі №905/1680/20, від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що підстава оскарження, передбачена пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України не підтвердилася.

5.7. колегія суддів касаційної інстанції акцентує, що переглядаючи справу в касаційному порядку, Верховний Суд, який відповідно до частини третьої статті 125 Конституції України виконує функцію «суду права», а не «суду факту», відповідно до статті 300 ГПК України перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи.

Зважаючи на викладене, оскільки доводи скаржника щодо неправильного застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права в межах підстав касаційного оскарження частково підтвердилися, колегія суддів вважає за необхідне скасувати рішення в частині внесення змін до пункту 5 договору оренди землі та ухвалення в цій частині нового рішення про відмову у позові. Водночас з огляду на те, що суд апеляційної інстанції змінив рішення суду першої інстанції в частині вимоги про внесення змін до пункту 9 договору, Верховний Суд залишає без змін постанову Центрального апеляційного господарського суду від 01.10.2025 у справі № 908/2499/21 в цій частині.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Згідно з пунктом 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішенні у відповідній частині або змінити рішення у відповідній частині, не передаючи справу на новий розгляд.

6.3. Відповідно до частин першої, третьої статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

7. Розподіл судових витрат

7.1. За змістом частини чотирнадцятої статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З огляду на скасування судових рішень попередніх інстанцій в частині вимоги про внесення змін до пункту 5 договору та з прийняттям нового рішення про відмову в позові в цій частині, на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір в частині цієї вимоги за подання апеляційної скарги у розмірі 1702,5 грн та за подання касаційної скарги у розмірі 1 816 грн (сплачений, з урахуванням коефіцієнта 0.8%) грн.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Запорізьке кар`єроуправління» задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 01.03.2023 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 01.10.2025 у справі № 908/2499/21 скасувати в частині внесення змін до пункту 5 договору оренди землі, зареєстрованого 19.09.2007 № 98 у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, укладеного між Запорізькою міською радою та Приватним акціонерним товариством Запорізьке кар`єроуправління, щодо земельної ділянки площею 18.1056 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, 1, наданої для розташування промислового майданчика.

Ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в позові.

В решті постанову Центрального апеляційного господарського суду від 01.10.2025 у справі № 908/2499/21 залишити без змін.

Стягнути із Запорізької обласної прокуратури (код 02909973, вул. Дмитра Апухтіна, 29-А, м. Запоріжжя, 69005) на користь Приватного акціонерного товариства Запорізьке кар`єроуправління, ідентифікаційний код юридичної особи 00110183 (69015, м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, буд.1) 3 518, 5 грн судового збору, сплаченого за подання апеляційної та касаційних скарг.

Доручити Господарському суду Запорізької області видати наказ на виконання цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ