РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

08.01.2026Справа № 910/12031/25

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді ДЖАРТИ В. В., за участю секретаря судового засідання Рєпкіної Ю. Є., розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У."

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки,

Представники учасників процесу згідно з протоколом від 08.01.2026,

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У вересні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." (далі - позивач, Товариство) звернулося до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради (далі - відповідач, Рада) про визнання укладеною між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." додаткову угоду про поновлення на той самий строк - 10 років (з 28.04.2022 до 28.04.2032) - та на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 19.04.2012, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." щодо земельної ділянки за адресою: проспект Степана Бандери, 15-а в Оболонському районі м. Києва, кадастровий номер - :78:130:0002, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 28.04.2012 за № 78-6-00682 та посвідченого 19.04.2012 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрованого в реєстрі за №401, 402, у запропонованій редакції.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.09.2025 відкрито провадження у справі 910/12031/25, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 30.10.2025.

30.10.2025 через систему "Електронний суд" Київською міською радою був поданий відзив на позовну заяву.

У підготовчому засіданні 30.10.2025 було оголошено перерву до 26.11.2025.

05.11.2025 через систему "Електронний суд" від Товариства надійшла відповідь на відзив на позовну заяву.

У підготовче засідання 26.11.2025 прибула представник позивача та надала пояснення, проти закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті не заперечила.

За наслідками підготовчого засідання 26.11.2025 судом була постановлена ухвала про закриття підготовчого провадження та призначений розгляд справи по суті в судовому засіданні 29.12.2025.

У судовому засіданні 29.12.2025 судом була оголошена перерва до 08.01.2026.

Товариство в судовому засіданні 08.01.2026 просило позовні вимоги задовольнити в повному обсязі з підстав, викладених у позові та відповіді на відзив. Також представник позивача повідомив про надання доказів понесення витрат на правову допомогу.

У свою чергу представник відповідача в судовому засіданні 08.01.2026 заперечувала проти задоволення позову, надавши пояснення аналогічні тим, що викладені у відзиві на позов.

Будь-яких інших заяв чи клопотань від сторін суду не представлено.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

19.04.2012 між Київською міською радою, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У.", як орендарем, був укладений договір оренди земельної ділянки, посвідчений 19.04.2012 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі за № 401, 402 (далі - договір оренди).

28.04.2012 договір оренди було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 28.04.2012 за № 78-6-00682.

Відповідно до пункту 2.1. договору оренди об`єктом оренди є земельна ділянка комунальної власності, кадастровий номер - :78:130:0002, загальною площею 106 723 кв.м., за адресою: проспект Московський (раніше - проспект Червоних козаків, зараз - проспект Степана Бандери), 15-а в Оболонському районі м. Києва, цільове призначення - для реконструкції, будівництва та експлуатації торговельного, розважального та офісного центру.

Пунктом 3.1 договору оренди визначено, що строк дії договору - 10 років. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації.

28.04.2012 відповідач передав, а позивач прийняв у своє володіння та користування Земельну ділянку, про що сторонами було складено та підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки від 28.04.2012.

На спірній земельній ділянці розміщене нерухоме майно орендаря, а саме: Торговельно-офісний комплекс, загальною площею 28 693,40 кв.м, за адресою: м. Київ, просп. Бандери Степана, буд. 15А, право власності за Товариством зареєстровано 11.05.2011.

Відповідно до пункту 11.6 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та розмірах, встановлених цим договором.

Позивач стверджує, оскільки строк дії договору оренди становить 10 років і він набуває чинності з моменту його державної реєстрації - 28.04.2012, строк дії договору оренди становить з 28.04.2012 до 28.04.2022, в силу приписів пункту 11.6 договору оренди, повідомлення про намір поновити договір мало бути скеровано Київській міській раді не пізніше 28.01.2022.

18.01.2022 Товариство скерувало відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки разом з усіма необхідними документами, зокрема, двома проєктами додаткових угод про поновлення договору оренди.

24.01.2022 відповідач отримав Лист-повідомлення про поновлення та, відповідно, сформував його у кадастрову справу № 497052403.

20.05.2022 відповідачем було підготовлено проєкт рішення "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." договору оренди земельної ділянки від 28.04.2012 № 78-6-00682", відповідно до якого запропоновано поновити договір, проте вказане рішення не було прийнято.

12.09.2023 Товариство звернулося до відповідача з проханням включити до порядку денного найближчого засідання Постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин проєкт рішення від 20.05.2022 та підтримати його, у відповідь на що 25.09.2023 Київська міська рада повідомила, що проєкти рішень розглядаються відповідно до графіка засідань постійних комісій.

19.02.2024 позивач повторно звернувся до відповідача з листом, в якому просив вирішити питання про поновлення договору оренди. У відповідь на вказаний 13.03.2024 та 14.03.2024 відповідач знову повідомив про те, що проєкти рішень розглядаються відповідно до графіка засідань постійних комісій, а проєкт рішення щодо земельної ділянки перебуває на розгляді.

Оскільки Київська міська рада зволікає з ухваленням відповідного рішення та поновленням договору оренди земельної ділянки, Товариство звернулось із цим позовом до суду про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Київська міська рада заперечувала проти заявлених позовних вимог, посилаючись на практику Верховного Суду, та зазначила, що наданий проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки всупереч приписам абзацу 3 Розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не містить умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про наступне.

Відповідно до статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За приписами статті 78 Земельного кодексу України земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Згідно з статтею 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні.

За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України селищні міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передання в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Відповідно до статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Згідно з частиною 1 та 2 статтею 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частина 9 статті 93 Земельного кодексу України).

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України" (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України "Про оренду землі").

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини 5 та 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 14.05.2025 у справі № 910/11162/24.

Як вбачається з матеріалів справи, що розглядається, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Так, відповідно до частин 1 - 5, 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 Верховний Суд акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього.

Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

Судом встановлено, що орендар дотримався приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" та у визначені нею строки, звернувся до орендодавця з приводу поновлення договору на новий строк.

У даному випадку суду необхідно дослідити обставини належного (не належного) виконання орендарем своїх обов`язків за договором для встановлення наявності в нього права на поновлення строку дії договору на новий строк, як то обумовлено приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Обов`язок доказування та подання доказів відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.

Таким чином, принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторін. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доводити таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

Згідно з пунктом 8.4 договору орендар зобов`язаний вчасно вносити орендну плату.

Відповідно до пункту 4.1 та 4.2 договору визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить Орендодавцеві за користування Земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата встановлюється для земель комерційного використання (землі оптової торгівлі та складського господарства) у розмірі 7 (семи) відсотків від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки, для земель транспорту, зв`язку у розмірі 4 (чотирьох) відсотків від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки, для інших земель (зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво) у розмірі б (шести) відсотків від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки.

На момент звернення Товариства до Київської міської ради з Листом-повідомленням про поновлення у позивача була відсутня заборгованість по оплаті орендної плати, що підтверджується листом Головного управління ДПС у м. Києві № 109536/6/26-15-13-01-16 від 30.11.2021. Додатково у підтвердження належного виконання свого обов`язку з внесення орендної плати Товариством суду представлені докази оплати орендної плати за період з 2015 року по липень 2025 року, зокрема, податкові декларації з плати за землю, платіжні документи, довідку банку та виписки банку з рахунку позивача. Так сума фактично сплаченої орендної плати у 2015 році становить 13 247 750,72 грн, у 2016 році - 18 232 039,55 грн, у 2017 році - 24 105 114,10 грн, у 2018 році - 29 593 789,87 грн, у 2019 році - 36 096 056,34 грн, у 2020 році - 27 904 078,65 грн, у 2021 році - 30 440 813,07 грн, у 2022 році - 22 323 262,96 грн, у 2023 році - 21 981 558,26 грн, у 2024 році - 39 155 736,06 грн, в загальному розмірі 263 080 388,41 грн.

Крім того, на підтвердженням виконання обов`язку з використання земельної ділянки за цільовим призначенням (для реконструкції, будівництва та експлуатації торговельного, розважального та офісного центру) Товариством суд були представлені технічний паспорт на громадський (виробничий) будинок (приміщення) трансформаторна підстанція «ТП» від 07.07.2014 (інвентаризаційна справа № 77), технічний паспорт на громадський (виробничий) будинок (приміщення) торговельно, розважальний та офісний центр від 26.12.2017 (інвентаризаційна справи № НЖ-2870), довідка про виконання умов пайової участі № 050/08-10649 від 21.12.2017, видана Департаментом економіки та інвестицій Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація).

Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.

На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: "баланс імовірностей" (balance of probabilities) або "перевага доказів" (preponderance of the evidence); "наявність чітких та переконливих доказів" (clear and convincing evidence); "поза розумним сумнівом" (beyond reasonable doubt).

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Аналогічні правові висновки містяться в постанові Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17. Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Схожий стандарт під час оцінки доказів застосовано у рішенні ЄСПЛ від 15.11.2007 у справі "Бендерський проти України" ("BENDERSKIY v. Ukraine"), в якому суд оцінюючи фактичні обставини справи звертаючись до балансу вірогідностей вирішуючи спір виходив з того, що факти встановлені у експертному висновку, є більш вірогідним за інші докази.

Відповідно до частини четвертої статті 11 Господарського процесуального кодексу України, статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику зазначеного Суду як джерело права.

З системного аналізу наведеного слідує, що належними та допустимими доказами Товариства доведено, що позивач є добросовісним землекористувачем, який виконує свої зобов`язання за договором оренди, оскільки, строки на звернення до відповідача з листом-повідомленням про продовження договору оренди були подані з дотриманням приписів законодавства, проте відповідачем не виконані обов`язки з розгляду означеного питання та прийняття відповідного рішення, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог.

При цьому заперечення Київської міської ради, викладені у відзиві на позовну заяву не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи та визнані судом такими, що спростовуються наявними в матеріалах справи. Більш того, посилання відповідача на недотримання Товариством приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 Земельного кодексу України спростовуються змістом проєкту додаткової угоди, якою були передбачені зміни до пункту 11.6 договору оренди, спрямовані саме на виконання приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 Земельного кодексу України.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (стаття 86 Господарського процесуального кодексу України).

Надаючи оцінку іншим доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (частина 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до пункту 5 частини 4 статті 238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Разом з тим, суд відзначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.

Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункті 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994, серія A, N 303-A, п. 29). Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі № 910/13407/17.

З огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. При цьому, суд зазначає, що іншим доводам сторін оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.

За таких обставин суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог Товариства про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до приписів частини 4 та 5 статті 129 Господарського України у разі задоволення позову витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 73-79, 86, 129, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки задовольнити.

2. Визнати укладеною між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 19.04.2012, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." щодо земельної ділянки за адресою: проспект Степана Бандери, 15-а в Оболонському районі м. Києва, кадастровий номер - :78:130:0002, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 28.04.2012 за № 78-6-00682 та посвідченого 19.04.2012 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрованого в реєстрі за №401, 402, в наступній редакції:

«Додаткова угода

про поновлення договору оренди земельної ділянки

м. Київ, __________________________________________________________________ року

Київська міська рада (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 22883141, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) - далі у тексті - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича (зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 ), що діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21 травня 1997 року, № 280/97- ВР - з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." (ідентифікаційний код 34431547; місцезнаходження: 04073, місто Київ, проспект Степана Бандери, будинок 15-А, дата і номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців: 14.06.2006, № 0017773) - далі у тексті - "Орендар", в особі Корх Юлії Володимирівни (зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 ), яка діє на підставі довіреності від 31.03.2021 р., №618, 619, - з другої сторони,

керуючись ст. 792 Цивільного кодексу України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 126-1 Земельного кодексу України, ст. 9 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого Рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 року №241/2463, уклали цю Додаткову угоду (далі у тексті - Додаткова угода) про таке:

1) Поновити на 10 (десять) років Договір оренди земельної ділянки, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У.", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М., 19 квітня 2012 року за реєстровим №401, 402, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 28 квітня 2012 року за № 78-6-00682 (далі у тексті - Договір оренди).

2) Пункт 11.6 Договору оренди викласти в такій редакції:

"11.6 Переважне право Орендаря на укладення Договору на новий строк та поновлення Договору:

- Після закінчення строку дії Договору, цей Договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням Договору вважається поновлення Договору без вчинення сторонами Договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору, поданої відповідно до умов цього Договору. Вчинення інших дій сторонами Договору для його поновлення не вимагається.

Сторона Договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення Договору не пізніш як за два місяці до дати закінчення дії Договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення Договору та одночасно письмово інформує про це іншу Сторону.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору до дати закінчення дії Договору, після настання відповідної дати закінчення дії Договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

- Після закінчення строку, на який було укладено Договір, Орендар має переважне право перед іншими особами на укладення Договору на новий строк. У такому разі Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше, ніж за 1 (один) місяць до закінчення строку дії Договору. До листа-повідомлення про укладення Договору на новий строк Орендар додає проект договору:

При укладенні Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою Сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий Орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень Орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк Орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

3) Інші умови Договору оренди залишаються без змін.

4) Дана Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди і набуває чинності з дня її нотаріального посвідчення в установленому порядку.

5) Ця Додаткова угода складена у трьох примірниках. Один примірник - для зберігання у Орендаря, один - для Орендодавця, один для зберігання у нотаріуса.

Київський міський голова ____________________________________________

Орендар ___________________________________________________________».

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, 36; ідентифікаційний ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "РІАЛ ІСТЕЙТ Ф.К.А.У." (Україна, 04073, місто Київ, ПРОСПЕКТ СТЕПАНА БАНДЕРИ, будинок 15-А; ідентифікаційний ) 3 028,00 грн судового збору.

4. Після набрання рішенням Господарського суду міста Києва законної сили видати відповідний наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене 02.03.2026.

СУДДЯ ВІКТОРІЯ ДЖАРТИ