ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" січня 2026 р. Справа№ 911/1114/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Кравчука Г.А.

суддів: Тищенко А.І.

Сибіги О.М.

при секретарі судового засідання: Нагулко А.Л.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 29.01.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "І.С.С.А"

на рішення Господарського суду Київської області від 28.07.2025

у справі № 911/1114/25 (суддя Конюх О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "І.С.С.А"

до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Будфінгруп",

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Вагма Трейд"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів: ОСОБА_1

про визнання договору недійсним та визнання права власності,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог.

У березні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю "І.С.С.А" (далі - ТОВ "І.С.С.А", позивач) звернулось до Господарського суду Київської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будфінгруп" (далі - ТОВ "Будфінгруп", відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Вагма Трейд" (далі - ТОВ "Вагма Трейд", відповідач 2) про:

- визнання недійсним Договору купівлі-продажу майнових прав від 07.09.2015, укладеного між ТОВ "Будфінгруп" та ТОВ "Вагма Трейд";

- визнання права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 411,5 м. кв., з них житлова площа 144,1 м кв., допоміжна (підсобна) - 267,5 м кв., (відсоток готовності незавершеного будівництва складає - 100%) за ТОВ "І.С.С.А".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що, на думку позивача, укладенням Договору купівлі-продажу майнових прав від 07.09.2015 відповідачі порушили його права, оскільки за спірним правочином реалізовані майнові права на теж саме майно, що перебуває у власності позивача та було придбано ним в межах процедури банкрутства ТОВ "Укрпромінвестгруп" як таке, що входило до складу ліквідаційної маси банкрута, було реалізовано на аукціоні і перейшло до позивача за Актом про передавання права власності на майно від 14.08.2015.

Позивач акцентує увагу на тому, що оскільки майнові права, які є предметом спірного Договору, виникли на підставі Інвестиційного договору №17/1 на будівництво житлового будинку від 11.11.2005, укладеного між ТОВ "Укрпромінвестгруп" (забудовник) та ОСОБА_1 (замовник/інвестор), і ОСОБА_1 з моменту підписання Акта про отримання майна (15.07.2008) до моменту відкриття провадження у справі про банкрутство забудовника (11.06.2012) не скористалась правом, передбаченим пунктом 9.2 Інвестиційного договору, на введення в експлуатацію об`єкту інвестування, отримання права власності на нього та отримання земельної ділянки під цим об`єктом, не мала майнових претензій до забудовника і не здійснила захист своїх прав за Інвестиційним договором в порядку передбаченому статтею 23 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", не заявилась як конкурсний кредитор у справі про банкрутство, що підтверджується ухвалою попереднього засідання від 18.03.2013 у справі №Б3/004-12/13, тому на момент відкриття ліквідаційної процедури у справі про банкрутство забудовника - ТОВ "Укрпромінвестгруп", право власності на побудований будинок, що розташований на земельній ділянці №17, який входить до складу будинків, що будуються на території за адресою: АДРЕСА_1 , належало виключно ТОВ "Укрпромінвестгруп" та увійшло до складу ліквідаційної маси банкрута.

Позивач вважає, що оспорюваний Договір купівлі-продажу майнових прав підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203, 215 ЦК України з огляду на те, що у продавця - ТОВ "Вагма Трейд" було відсутнє право на предмет Договору, позаяк ОСОБА_1 не звернулась у справу про банкрутство з вимогами до боржника ТОВ "Укрпромінвестгруп" у тридцятиденний строк з дня оприлюднення оголошення про порушення провадження у справі про банкрутство, у зв`язку з чим її вимоги вважаються погашеними.

Мотивуючи підстави звернення з вимогою про визнання права власності на житловий будинок, позивач з посиланням на статтю 392 ЦК України стверджує, що саме ТОВ "Будфінгруп" оспорюється належне позивачу право власності на житловий будинок, оскільки заначений відповідач вважає, що йому належать майнові права на вказаний об`єкт і ним отримано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо формування земельної ділянки для будівництва та обслуговування цього житлового будинку для подальшої передачі в оренду (рішення Рожівської сільської ради від 07.04.2017 №281-17-УІІ).

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням господарського суду Київської області від 28.07.2025 у позові ТОВ "І.С.С.А" у справі №911/1114/25 відмовлено повністю.

Ухвалюючи зазначене рішення, суд першої інстанції встановив, що Договір купівлі-продажу майна від 14.08.2015, укладений між ТОВ "І.С.С.А" та ТОВ "Укрпромінвестгруп", як договір купівлі-продажу нерухомого майна, у відповідності до вимог статті 220 ЦК України є нікчемним, оскільки укладений із недотриманням передбаченої законом нотаріальної форми (стаття 657 ЦК України, частина 4 статті 50 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом").

Крім того, суд першої інстанції вказав на те, що зазначений Договір не містить обов`язкових істотних вимог, встановлених частиною 6 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а саме кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, спірний житловий будинок №17 не був і не є зареєстрованим у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як окремий об`єкт нерухомого майна із присвоєнням йому реєстраційного номера.

При цьому суд першої інстанції відхилив заперечення позивача щодо укладення ним 14.08.2015 з ТОВ "Укрпромінвестгруп" у простій письмовій формі саме договору купівлі-продажу майнових прав на спірний будинок, а не договору купівлі-продажу нерухомого майна, так як чинне на момент укладення цього договору законодавство не встановлювало будь-яких особливостей щодо форми та змісту договорів купівлі-продажу майнових прав, тому до таких договорів застосовуються загальні положення цивільного законодавства про купівлю-продаж.

На підставі досліджених у справі доказів та встановлених обставин, враховуючи, що у даній справі позов про визнання недійсним оспорюваного Договору подано заінтересованою особою, яка не є стороною цього Договору, та яка вважає себе власником спірного житлового будинку, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про визнання недійсним Договору купівлі-продажу майнових прав від 07.09.2015, укладеного між ТОВ "Вагма Трейд" та ТОВ "Будфінгруп, у зв`язку з тим, що не вбачається порушення його сторонами законодавства, чинного станом на дату укладення оспорюваного Договору, та не доведенням позивачем факту порушення цим Договором будь-яких його прав.

Оскільки в матеріалах справи відсутні докази набуття позивачем права власності на спірний житловий будинок №17 по вул. Береговій в с. Рожівка Броварського району на законних підставах, суд першої інстанції виснував, що вимога позивача про визнання права власності на цей будинок на підставі статті 392 ЦК України не підлягає задоволенню.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ТОВ "І.С.С.А" 18.09.2025 звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 28.07.2025 у справі №911/1114/25 та ухвалити нове рішення, яким визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 07.09.2015, укладений між ТОВ "Вагма Трейд" та ТОВ "Будфінгруп", визнати за ТОВ "І.С.С.А." право власності на житловий будинок №17, що знаходиться за адресою: Київська обл., Броварський р-н, с. Рожівка, вул. Берегова, на земельній ділянці №17, з відсотком готовності 100%.

Мотивуючи вимоги апеляційної скарги, позивач вказує, що оскаржуване рішення є необґрунтованим та незаконним у зв`язку з неповним з`ясуванням судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильним застосуванням положень цивільного та господарського законодавства та допущенням порушень при його ухваленні основних засад (принципів) господарського судочинства щодо оцінки доказів та розподілу доказового тягаря.

Узагальнені доводи апеляційної скарги позивача зводяться до того, що суд першої інстанції:

- не надав оцінку положенням Інвестиційного договору №17/1 від 11.11.2005, а поклав в основу прийнятого рішення лише Акт прийому-передачі будинку від 05.07.2008, укладеного між ТОВ "Укрпромінвестгруп" та ОСОБА_1 , як підтвердження виконання забудовником зобов`язань за Інвестиційним договором №17/1;

- не врахував, що Акт прийому-передачі будинку від 05.07.2008, укладений між ТОВ "Укрпромінвестгруп" та ОСОБА_1 , не породжував права власності на об`єкт нерухомості, оскільки відповідно до статті 331 ЦК України право власності на об`єкти нерухомості виникає виключно з моменту їх державної реєстрації, докази чого в матеріалах справи відсутні; факт підписання Акта не підтверджує обставин завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію в установленому законом порядку, що є обов`язковою умовою виникнення права власності на житловий будинок;

-не надав належної оцінки доводам позивача про те, що відповідно до умов пункту 9.2 Інвестиційного договору та змісту пункту 6 Акта прийому-передачі будинку АДРЕСА_1 забудовник не завершив свої зобов`язання щодо передачі права власності, а інвестор не виконав покладених на нього дій, що унеможливлює виникнення у нього права власності на житловий будинок, а згідно з пунктом 4.2.1 Інвестиційного договору до моменту набуття замовником/інвестором права власності на об`єкт інвестиції власником усіх використаних для будівництва матеріалів, а відтак і об`єкта незавершеного будівництва, визнавався забудовник. Отже, ОСОБА_1 фактично не отримала у власність будинок, а лише майнові права на нього;

- проігнорував те, що ОСОБА_1 не оформила право власності на будинок до порушення справи про банкрутство забудовника, що виключає виникнення у неї права власності на спірне майно;

-визнав нікчемним договір купівлі-продажу від 14.08.2015, укладений між ТОВ "Укрпромінвестгруп" та ТОВ "І.С.С.А", фактично вийшовши за межі позовних вимог, чим порушив вимоги статей 13, 236 ГПК України, оскільки жодна із сторін не заявляла позовних вимог про визнання недійсним чи нікчемним цього договору, а також він не оспорювався у жодному іншому судовому провадженні;

- дійшов помилкового висновку, що предметом договору купівлі-продажу від 14.08.2015 був житловий будинок як об`єкт нерухомого майна та безпідставно застосував законодавство щодо обов`язковості нотаріального посвідчення такого правочину та наявності у ньому кадастрового номеру земельної ділянки, в той час як за вказаним договором відбулося відчуження об`єкта незавершеного будівництва, відтак висновок суду першої інстанції про нікчемність договору купівлі-продажу від 14.08.2015 є безпідставним і ґрунтується на неправильному застосуванні норм матеріального права;

- необґрунтовано виснував, що забудовник ніколи не був власником об`єкта, оскільки право власності на спірний об`єкт належало саме ТОВ "Укрпромінвестгруп" і він був включений до складу ліквідаційної маси боржника у процедурі банкрутства;

-дійшов неправильного висновку, що вимога ТОВ "І.С.С.А" про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 07.09.2015, укладеного відповідачами, не підлягає задоволенню у зв`язку з відсутністю порушень закону та прав позивача, оскільки такий висновок суперечить нормам статей 203, 204, 215, 321 ЦК України та усталеній практиці Верховного Суду, оспорюваний договір було укладено без правового титулу у відчужувача, що саме по собі свідчить про його недійсність, а також порушує права та законні інтереси позивача;

-безпідставно відмовив у задоволенні вимоги позивача про визнання права власності на будинок, так як така відмова ґрунтується на помилковому застосуванні статті 392 ЦК України, неправильному встановленні фактичних обставин, не наданні належної оцінки положенням пунктів 4.2.1 та 9.2 Інвестиційного договору №17/1 від 11.11.2005, протоколу аукціону від 10.08.2015, договору купівлі-продажу майна від 14.08.2015, актові приймання-передачі від 14.08.20215, а також платіжним документам, що підтверджують повну та своєчасну сплату вартості придбаного майна.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.

Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.09.2025 апеляційну скаргу у справі № 911/1114/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Руденко М.А., суддів Барсук М.А., Пономаренко Є.Ю.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "І.С.С.А" на рішення Господарського суду Київської області від 28.07.2025 у справі №911/1114/25, справу призначено до розгляду на 11.11.2025 об 11 год 00 хв, запропоновано учасникам справи вчинити відповідні процесуальні дії у встановлені судом строки, витребувано у Господарського суду Київської області матеріали справи № 911/1114/25.

01.10.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №911/1114/25.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи задоволено, розгляд справи відкладено до 09.12.2025.

У судовому засіданні 09.12.2025 постановленою ухвалою задоволено заяву про самовідвід суддів Руденко М.А., Барсук М.А., Пономаренко Є.Ю. від розгляду апеляційної скарги ТОВ "І.С.С.А" на рішення Господарського суду Київської області від 28.07.2025 у справі №911/1114/25; матеріали справи №911/1114/25 передано для здійснення визначення складу судової колегії автоматизованою системою у відповідності до положень статті 32 ГПК України.

Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 11.12.2025 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи.

Відповідно до Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.12.2025 справу № 911/1114/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Кравчука Г.А., суддів Тищенко А.І., Сибіги О.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2025 вказаною колегією суддів прийнято до свого провадження апеляційну скаргу ТОВ "І.С.С.А" на рішення Господарського суду Київської області від 28.07.2025 у справі №911/1114/25, розгляд справи призначено на 29.01.2026 о 13 год 00 хв.

Позиція інших учасників справи.

Відповідачі та третя особа своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу (пояснення) не скористалися. Проте, зазначене не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції у даній справі в апеляційному порядку.

Явка представників сторін.

У судове засідання 29.01.2026 представники учасників справи не з`явилися.

29.12.2025 до суду апеляційної інстанції через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від представника позивача - адвоката Гребенюк В.Г., надійшло клопотання про відкладення (перенесення) розгляду справи на іншу дату у зв`язку з перебуванням представника у щорічній відпустці без надання до клопотання документів на підтвердження зазначених обставин.

Колегія суддів апеляційного господарського суду за результатами розгляду зазначеного клопотання представника позивача постановила ухвалу без оформлення окремого документа, зазначивши про це у протоколі судового засідання, про відмову у його задоволенні, оскільки юридична особа не позбавлена можливості залучити іншого представника для участі у судовому засіданні, при цьому у відповідності до положень пункті 2 частини 3 статті 202 ГПК України суд не позбавлений можливості розглянути справу у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки. Водночас, судом апеляційної інстанції не встановлено неможливості розгляду даної справи без представника позивача.

Відповідачі та третя особа не забезпечили участь у судовому засіданні своїх представників, хоча були належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання, із заявами до суду про відкладення розгляду справи з зазначенням будь-яких поважних причин неможливості явки представників у судове засідання не зверталися.

Враховуючи наведене, висновки Європейського суду з прав людини у рішенні від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", а також те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги по суті за відсутності представників зазначених учасників справи.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.

Як убачається з матеріалів справи, 11.11.2005 між ТОВ "Укрпромінвестгруп" (забудовник) та Бондаренко Мариною Вікторівною (замовник/інвестор) було укладено Інвестиційний договір №17/1 на будівництво житлового будинку (далі - Інвестиційний договір), відповідно до умов якого:

- забудовник зобов`язується своїми або залученими силами і засобами збудувати будинок, розташований на земельній ділянці №17 загальною площею 403 кв.м, згідно до умов Договору, проектно-кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул. Броварська, с. Рожівка Броварського району Київської області, та передати його замовнику/інвестору у власність на умовах даного Договору (пункт 2.1);

- загальна вартість об`єкту інвестування на дату підписання Договору визначається у сумі 1 300 000,00 грн, в тому числі ПДВ - 216 666,00 грн (пункт 4.1);

- замовник/інвестор має право отримати у власність об`єкт інвестування після повної сплати його вартості та завершення будівництва (пункт 6.3);

- приймання-передача завершеного будівництвом об`єкта інвестування проводиться після виконання сторонами всіх зобов`язань на протязі 14 календарних днів з моменту направлення забудовником на адресу замовника/інвестора письмового повідомлення про готовність об`єкта до передачі. Приймання-передача завершеного будівництвом об`єкта інвестування оформлюється Актом приймання-передачі (пункт 9.1);

- всі витрати пов`язані з введенням в експлуатацію, оформленням права власності на об`єкт інвестування та отриманням земельної ділянки покладаються на замовника/інвестора (пункт 9.2).

17.04.2006 між забудовником ТОВ "Укрпромінвестгруп" (орендар) та Рожівською сільською радою (орендодавець) було укладено та нотаріально посвідчено Договір оренди землі, за яким забудовнику була передана земельна ділянка загальною площею 12,0 га на 49 років для обслуговування оздоровчої зони "Озеро" та будівництва житлових будинків за адресою Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська 1.

23.10.2006 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Броварської районної державної адміністрації забудовнику ТОВ "Укрпромінвестгруп" було видано Дозвіл на виконання будівельних робіт №31 на виконання будівельних робіт з будівництва оздоровчої зони "Озеро" та садибної житлової забудови в с. Рожівка Броварського району.

15.07.2008 між забудовником ТОВ "Укрпромінвестгруп" та інвестором ОСОБА_1 було складено та підписано Акт прийому-передачі будинку №17 (сімнадцять) замовнику/інвестору за Інвестиційним договором №17/1 від 11.11.2005, відповідно до якого:

- забудовник побудував та передав інвестору, а інвестор прийняв будинок №17, що знаходиться на земельній ділянці №17 на території: вул. Броварська, с. Рожівка Броварського району;

- замовник/інвестор сплатив 100% вартості об`єкту інвестування;

- будинок побудований згідно з існуючими будівельними нормами та у відповідності до Інвестиційного договору;

- будинок має проектну площу 403 кв.м;

- сторони підтверджують, що зауваження та претензії з приводу виконання зобов`язань за Інвестиційним договором №17/1 від 11.11.2005 до забудовника відсутні. Будинок повністю відповідає вимогам і побажанням інвестора і замовник/інвестор позбавляється права пред`являти будь-які претензії згідно Інвестиційного договору №17/1 від 11.11.2005;

- всі витрати пов`язані з виготовленням технічного паспорту та оформленням права власності на об`єкт інвестування покладаються на замовника/інвестора.

Рішенням Рожівської сільської ради від 21.08.2009 №604 ХХУІ-У "Про найменування вулиць на території Рожівської сільської ради" вулиці, яка відповідно до схеми генерального плану забудови території населеного пункту АДРЕСА_1 проходить в зоні садибної забудови на території оздоровчої зони " ІНФОРМАЦІЯ_1 ", присвоєно назву вулиця Берегова.

27.06.2013 між ОСОБА_1 (продавець) та ТОВ "Вагма Трейд" (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого продавець передав, а покупець купив майнові права в розмірі 100% вартістю 1 300 000,00 грн за Інвестиційним договором №17/1 на будівництво житлового будинку від 11.11.2005, укладеним між продавцем та ТОВ "Укрпромінвестгруп" на будинок АДРЕСА_1 .

Право власності на майнові права підтверджується Інвестиційним договором №17/1 на будівництво житлового будинку від 11.11.2005 та довідкою про 100% оплату об`єкту інвестування продавця, виданою 07.03.2007 ТОВ "Укрпромінвестгруп" (пункт 1 Договору).

За цим Договором покупець отримує право вимагати від ТОВ "Укрпромінвестнруп" передачі права власності та здачі в експлуатацію будинку №17 загальною площею 403 кв.м, проінвестованого на 1 300 000,00 грн, що складає 100% від загальної вартості об`єкту інвестування (пункт 2 Договору).

Продавець передає покупцю оригінали документів, які свідчать про дійсність та правочинність Договору купівлі-продажу майнових прав (пункт 3 Договору).

Договір вступає в силу та право власності на майнові права за Інвестиційним договором №17/1 на будівництво житлового будинку від 11.11.2005 переходить до покупця після його підписання сторонами (пункт 7 Договору).

Договір купівлі-продажу майнових прав від 27.06.2013 підписано сторонами, посвідчено приватним нотаріусом Мазарчук Н.В. та зареєстровано в реєстрі за №2495.

07.09.2015 між ТОВ "Вагма Трейд" (продавець) та ТОВ "Будфінгруп" (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав (далі - Договір купівлі-продажу майнових прав від 07.09.2015, оспорюваний Договір), відповідно до пункту 1 якого продавець передав, а покупець прийняв у власність майнові права на житловий будинок АДРЕСА_1 , в розмірі 100% вартістю 1 300 000,00 грн, які виникли на підставі за Інвестиційного договору №17/1 на будівництво житлового будинку від 11.11.2005, укладеним між ОСОБА_1 (замовник/інвестор) та ТОВ "Укрпромінвестгруп" (забудовник).

Майнові права, що відчужуються за цим Договором, належать продавцю на підставі Договору купівлі-продажу від 27.06.2013 між ОСОБА_1 та ТОВ "Вагма Трейд", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н.В. в реєстрі за №2495; Інвестиційного договору №17/1 на будівництво житлового будинку від 11.11.2005 та довідкою про 100% оплату об`єкту інвестування (пункт 2 зазначеного Договору).

За цим Договором покупець отримує право вимагати від ТОВ "Укрпромінвестнруп" здачі в експлуатацію будинку №17 загальною площею 403 кв.м, проінвестованого на 1 300 000,00 грн, що складає 100% від загальної вартості об`єкту інвестування (пункт 3 Договору).

Право власності на майнові права переходять до покупця з підписанням сторонами цього Договору (пункт 6 Договору).

Рішенням Рожівської сільської ради від 07.04.2017 №281-17-УІІ "Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо формування земельної ділянки в комунальну власність в с. Рожівка Броварського району Київської області" сільська рада, розглянувши заяву ТОВ "Будфінгруп", вирішила надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо формування земельної ділянки у комунальну власність площею 1,1234 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) по АДРЕСА_1 для подальшої передачі в оренду ТОВ "Будфінгруп".

Разом із тим, ухвалою Господарського суду Київської області від 13.01.2012 порушено провадження у справі за заявою ПАТ "АКБ "Київ" про банкрутство ТОВ "Укрпромінвестгруп".

Ухвалою підготовчого засідання від 11.06.2012 у справі №Б3/004-12/13 введено процедуру розпорядження майном боржника ТОВ "Укрпромінвестгруп", розпорядником майна призначено арбітражного керуючого Гороховського А.В.

Оголошення про порушення справи про банкрутство опубліковано у випуску газети "Голос України №112 від 20.06.2012.

З ухвали попереднього засідання від 18.03.2013 вбачається, що ОСОБА_1 із заявою конкурсного кредитора до арбітражного керуючого не зверталась; у затвердженому вказаною ухвалою від 18.03.2013 реєстрі вимог кредиторів ОСОБА_1 відсутня. В ухвалі із посиланням на частину 2 статті 14 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" зазначено, що вимоги конкурсних кредиторів, що заявлені після закінчення строку, встановленого для їх подання, або не заявлені взагалі не розглядаються і вважаються погашеними.

Постановою Господарського суду Київської області від 04.02.2015 у справі №Б3/004-12/13 ТОВ "Укрпромінвестгруп" визнано банкрутом та відкрито відносно нього ліквідаційну процедуру, господарську діяльність банкрута завершено; призначено ліквідатором Білоусова О.А.; відмовлено у задоволенні заяви ТОВ "Вагма Трейд" від 26.11.2014 про залучення до участі у справі в якості інвестора.

10.08.2015 було проведено аукціон з продажу майна ТОВ "Укрпромінвестгруп" (протокол №05/10-15/2 від 10.08.2015), зокрема лот №2 житловий будинок загальною площею 411,5 кв.м, відсоток готовності об`єкта незавершеного будівництва 100%, що знаходиться за адресою Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова 17, на земельній ділянці № НОМЕР_1 .

У протоколі вказано, що майно належить ТОВ "Укрпромінвестгруп" на праві власності відповідно до статті 331 ЦК України, відповідно до якої до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва, та на підставі статті 42 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", оскільки всі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання на дату відкриття ліквідаційної процедури, та виявлені в ході ліквідаційної процедури, включаються до складу ліквідаційної маси.

Переможцем аукціону визнано ТОВ "І.С.С.А".

Позивач платіжним дорученням від 29.07.2015 сплатив гарантійний внесок для участі в аукціоні в сумі 31 070,00 грн; в подальшому, платіжним дорученням від 17.08.2015 сплатив вартість лоту 403 910,00 грн.

14.08.2015 між ТОВ "Укрпромінвестгруп" в особі ліквідатора Білоусова О.А. та ТОВ "І.С.С.А" (покупець) у простій письмовій формі було укладено договір купівлі-продажу майна, предметом якого є передача продавцем у власність покупцеві майна:

- продавець зобов`язується передати у власність покупцю будинок загальною площею 411,5 кв.м, відсоток готовності незавершеного об`єкта будівництва 100%, що знаходиться за адресою Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова 17, на земельній ділянці номер 17 (пункт 1.1 Договору);

- зазначене майно належить продавцю на праві приватної власності відповідно до статті 331 ЦК України, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) як об`єкту незавершеного будівництва (пункт 1.2 Договору);

- зазначене майно на підставі статті 42 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", оскільки всі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання на дату відкриття ліквідаційної процедури, та виявлені в ході ліквідаційної процедури, включаються до складу ліквідаційної маси (пункт 1.3 Договору);

- продаж об`єкта здійснюється за 434 980,00 грн, без ПДВ (пункт 2.1 Договору);

- продавець зобов`язаний передати покупцеві вказаний у Договорі об`єкт, одночасно із технічною документацією на нього протягом 3 робочих днів з дня перерахування покупцем коштів за придбаний об`єкт. Факт передачі об`єкта продавцем та прийняття його покупцем оформлюється Актом про передання права власності на нерухоме майно (3.2.2);

- право власності на об`єкт, що є предметом цього Договору, переходить до покупця після повної оплати суми коштів та передачі об`єкта продавцем і приймання його покупцем за передавальними актами, що підписуються сторонами і оформлюються відповідно до законодавства. Право власності на об`єкт виникає у покупця з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно (пункт 4.1 Договору).

14.08.2015 між ТОВ "Укрпромінвестгруп" в особі ліквідатора Білоусова О.А. (продавець) та ТОВ "І.С.С.А" (покупець) складено та підписано Акт про передання права власності на майно, відповідно до якого:

- на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна на аукціоні б/н від 14.08.2015 продавець передає у власність, а покупець приймає у власність житловий будинок загальною площею 411,5 кв.м. за адресою Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова 17, на земельній ділянці номер 17 (пункт 1 Акта);

- покупець повністю сплатив запропоновану ним ціну за лот №2, до складу якого входить нерухоме майно, у розмірі 434 980,00 грн, без ПДВ (пункт 5 Акта);

- покупець не має претензій щодо стану нерухомого майна (пункт 6 Акта).

Ухвалою Господарського суду Київської області від 24.05.2022 у справі №Б3/004-12/13 затверджено звіт ліквідатора та ліквідаційний баланс ТОВ "Укрпромінвестгруп", постановлено ліквідувати юридичну особу банкрута ТОВ "Укрпромінвестгруп", , зобов`язано державного реєстратора та орган державної статистики за місцем знаходження боржника провести державну реєстрацію припинення юридичної особи ТОВ "Укрпромінвестгруп", яке виключити з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

ТОВ "І.С.С.А" звернувся до Калинівської селищної ради з листом від 24.05.2024 №70 щодо надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо формування земельної ділянки в комунальну власність за адресою с. Рожівка Броварського району Київської області, вул. Берегова 17. У відповідь листом від 27.05.2024 №1503 Калинівська селищна рада повідомила, що відповідно до рішенням Рожівської сільської ради від 07.04.2015 дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо формування земельної ділянки площею 0,1234 га надано ТОВ "Будфінгруп".

Зазначені обставини, за доводами позивача, слугували підставою для його звернення до господарського суду з позовом у даній справі про визнання недійсним Договору купівлі-продажу майнових прав від 07.09.2015, укладеного між ТОВ "Вагма Трейд" та ТОВ "Будфінгруп", та визнання за позивачем права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , відсоток готовності 100%, на земельній ділянці №17.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Частиною 2 статті 4 ГПК України передбачено право юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, фізичних осіб, які не є підприємцями, державних органів, органів місцевого самоврядування на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини 1, 2 статті 5 ГПК України).

За змістом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові.

Так само підставою для відмови у позові є відсутність у позивача того права чи законного інтересу, про який він стверджує.

Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Тобто, підставою для звернення до суду є наявність порушеного права, і таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 24.12.2020 у справі № 910/10734/18, у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.10.2020 у справі №910/12787/17.

Таким чином, з огляду на положення процесуального закону (зокрема статті 236, 237, 267, 270, 282 ГПК України) суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги.

За змістом положень статей 14, 269 ГПК України передбачено обов`язок господарського суду при здійсненні правосуддя керуватися принципом диспозитивності, суть якого полягає у тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Позивач у даній справі обрав такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним укладеного 07.09.2015 між відповідачами Договору купівлі-продажу майнових прав на житловий будинок та визнання за позивачем права власності на цей же спірний житловий будинок, розташований за адресою по АДРЕСА_1 , відсоток готовності 100%, на земельній ділянці №17.

Відповідно до пунктів 1, 2 частини 2 статті 16 ЦК України серед можливих способів захисту цивільних прав та інтересів передбачено, зокрема, визнання права та визнання правочину недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Так, цією статтею зокрема встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За приписами статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

За змістом частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У розумінні приписів наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Подібний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 913/204/18.

При вирішенні спору про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Зазначена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17.

У статті 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (частина 1). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2).

Згідно з частиною 1 статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (стаття 626 ЦК України) й сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору (статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Приписами частини 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтями 598, 599 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

З огляду на те, що позивач не є стороною оспорюваного ним Договору, який укладено між відповідачами, у вирішенні даного спору необхідно з`ясувати як правову заінтересованість первісного позивача у позові, так і спроможність обраного ним способу захисту ефективно захистити його порушене право або законний інтерес за умови встановлення факту такого порушення чи оспорення.

Оскільки позивач стверджує, що до укладення оспорюваного Договору купівлі-продажу майнових прав саме ТОВ "І.С.С.А" набуло спірний об`єкт нерухомого майна у власність за результатами аукціону у процедурі банкрутства ТОВ "Укрпромінвестгруп", колегія суддів апеляційного господарського суду у відповідності до положень частин 1, 4 статті 269 ГПК України вважає за необхідне при перегляді справи в межах доводів та вимог апеляційної скарги перевірити законність і обґрунтованість ухваленого рішення суду першої інстанції щодо встановлення обставин обґрунтованості/необґрунтованості безпосередньо заявлених позовних вимог та правильності застосування норм матеріального права.

Згідно із частинами 1, 5 статті 49 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (у редакції, чинній на дату проведення аукціону та укладення договору купівлі-продажу майна) продаж майна боржника в провадженні у справі про банкрутство здійснюється в порядку, встановленому цим Законом, шляхом проведення торгів у формі аукціону, за винятком майна, продаж якого відповідно до законодавства України здійснюється шляхом проведення закритих торгів. Замовником є ліквідатор, призначений господарським судом у порядку, встановленому цим Законом.

Продаж майна на аукціоні оформлюється договором купівлі-продажу, який укладається власником майна чи замовником аукціону з переможцем торгів (частина 1 статті 50 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом").

Відповідно до статті 650 ЦК України особливості укладення договорів на організованих ринках капіталу, організованих товарних ринках, аукціонах (публічних торгах), конкурсах тощо встановлюються відповідними актами законодавства.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Частиною 4 статті 656 ЦК України встановлено, що до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Аналізуючи положення наведених норм чинного законодавства, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що правова природа реалізації у справі про банкрутство майна боржника на торгах у формі аукціону полягає у продажі цього майна, тобто у забезпеченні переходу прав власності на нього до покупця переможця торгів (аукціону), невід`ємною і завершальною стадією якого є оформлення результатів продажу (аукціону) договором купівлі-продажу, що укладається власником майна чи замовником аукціону з переможцем торгів (аукціону) відповідно до загальних вимог до договорів купівлі-продажу, визначених Цивільним кодексом України.

Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

За приписами спеціальної норми - частини 4 статті 50 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", також передбачено, що укладений на аукціоні договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Відповідно до вимог частини 6 статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на дату проведення аукціону та укладення договору купівлі-продажу майна) істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідно до цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Як встановлено судом першої інстанції та не спростовано позивачем, спірний житловий будинок не був і не є зареєстрованим у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як окремий об`єкт нерухомого майна із присвоєнням йому реєстраційного номера.

Також матеріали справи не містять технічного паспорту на зазначений будинок, зміст договору купівлі-продажу майна від 14.08.2015 та акта про передання права власності на майно від 14.08.2015 не містять інформації про виготовлення технічного паспорта на будинок станом на момент оформлення вказаних документів.

Відповідно до положень статті 220 ЦК (у редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу майна від 14.08.2015) у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

З огляду на встановленні обставини та норми чинного законодавства, суд першої інстанції правомірно виснував, що Договір купівлі-продажу майна від 14.08.2015, укладений між ТОВ "І.С.С.А" та ТОВ "Укрпромінвестгруп" як договір купівлі-продажу нерухомого майна є нікчемним, позаяк укладений із недотриманням законом встановленої форми.

При цьому колегія суддів апеляційного господарського суду враховує приписи частини 2 статті 215 та частини 1 статті 216 ЦК України, відповідно до яких недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин); у цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається; недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Отже, доводи позивача в апеляційній скарзі про неправомірність висновку суду першої інстанції про нікчемність Договору купівлі-продажу майна від 14.08.2015, укладеного між ТОВ "І.С.С.А" та ТОВ "Укрпромінвестгруп", оскільки останній не був предметом позову у даній справі, не оспорювався в жодному іншому судовому провадженню і не визнаний судом недійсним чи нікчемним, колегією суддів апеляційного господарського суду відхиляються.

Нікчемним договором не можуть обґрунтовуватися та підтверджуватися підстави наявності у позивача права власності на спірний житловий будинок.

Твердження позивача про те, що між ним та ТОВ "Укрпромінвестгруп" 14.08.2015 був укладений не договір купівлі-продажу нерухомого майна (до якого застосовуються вимоги статті 657 ЦК щодо укладення у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню), а був укладений у простій письмовій формі договір купівлі-продажу майнових прав на спірний будинок, правомірно спростовані судом першої інстанції з огляду на таке.

Згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Верховний Суд неодноразово наголошував, що майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому, майнові права є об`єктом цивільних правовідносин, а отже і предметом договорів купівлі-продажу.

Чинне на момент укладення досліджуваного Договору законодавство не встановлювало будь-яких особливостей щодо форми та змісту договорів купівлі-продажу майнових прав, тому до таких договорів застосовуються загальні положення цивільного законодавства про купівлю-продаж.

На підставі наявних у справі доказів, суд першої інстанції правильно встановив, що позивач не набув майнові права на житловий будинок АДРЕСА_1 за Договором купівлі-продажу від 14.08.2015, оскільки з моменту завершення будівництва та підписання 15.07.2008 Акту прийому-передачі будинку №17 замовнику/інвестору за Інвестиційним договором №17/1 від 11.11.2015 всі майнові права були передані інвестору/замовнику - ОСОБА_1 і забудовнику - ТОВ "Укрпромінвесгруп" не належали.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі №359/5719/17 вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому. Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Забудовник - ТОВ "Укрпромінвесгруп" ніколи не був власником спірного об`єкту як сукупності матеріалів та обладнання в порядку статті 331 ЦК України з огляду на те, що таким власником до завершення будівництва була інвестор/замовник ОСОБА_1 , яка сплатила 100% вартості об`єкту інвестування, що підтверджується пунктом 2 Акту прийому-передачі будинку від 15.07.2008, та довідкою, виданою ТОВ "Укрпромінвесгруп" від 07.03.2007, яка була пред`явлена нотаріусу та передана покупцю майнових прав ТОВ "Вагма Трейд" при укладенні нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу майнових прав від 27.06.2013 №2495.

Надалі майнові права були відчужені на користь ТОВ "Будфінгруп"; покупцю також були передані документи, що підтверджують вказані права.

Зважаючи на викладене, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про відсутність підстав для задоволення вимоги позивача про визнання недійсним Договору купівлі-продажу майнових прав від 07.09.2015, укладеного між ТОВ "Вагма Трейд" та ТОВ "Будфінгруп", оскільки, по-перше, не вбачається порушення його сторонами законодавства, чинного станом на дату укладення оспорюваного Договору, по-друге, відсутній факт порушення вказаним Договором будь-яких прав позивача.

Щодо позовної вимоги ТОВ "І.С.С.А" про визнання права власності на спірний будинок, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що вона також не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно з вказаною нормою право на подання позову про визнання права власності належить лише власнику майна.

За усталеною позицією Верховного Суду, вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України, судам слід враховувати, що за змістом наведеної статті судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його. Передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права власності особи щодо майна, право власності на яке оспорюється або не визнається іншою особою, а також підтверджене належними доказами порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

Як правильно встановив суд першої інстанції, у даних спірних правовідносинах наявними у матеріалах справи доказами позивачем не доведено набуття ним на законних підставах права власності на спірний будинок №17 по вул. Берегова у с. Рожівка Броварського району.

Нікчемність укладеного між ТОВ "І.С.С.А" та ТОВ "Укрпромінвестгруп" Договору купівлі-продажу майна від 14.08.2015 встановлена матеріалами справи.

Таким чином, суд першої інстанції правомірно відмовив позивачу у задоволенні заявлених ним позовних вимог у повному обсязі. Доводи скаржника не спростовують правильності прийняття судом першої інстанції оскаржуваного рішення.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції керується висновками, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Колегія суддів апеляційного господарського суду з огляду на викладене зазначає, що у даній постанові надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судом апеляційної інстанції, інші доводи, викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції у вказаній справі та, відповідно, не впливають на вирішення спору у даній справі.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Нормою статті 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду у даній справі відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування не вбачається. Скаржником не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства щодо спростування висновків суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "І.С.С.А" на рішення Господарського суду Київської області від 28.07.2025 у справі №911/1114/25 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 28.07.2025 у справі №911/1114/25 залишити без змін.

3. Матеріали справи №911/1114/25 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

У зв`язку з відпусткою судді Кравчука Г.А. з 23.02.2026 по 27.02.2026 повний текст постанови складено 02.03.2026.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Судді А.І. Тищенко

О.М. Сибіга