ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" лютого 2026 р.м. ХарківСправа № 922/1110/22

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавренюк Т.А.

при секретарі судового засідання Сіліній М.Г.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Немишлянської окружної прокуратури міста Харкова (61099, м. Харків, бул. Б. Хмельницького, 36-А)
до Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, ) , Товариства з обмеженою відповідальністю "Гиалит" (вул. Космічна, буд. 12, м. Харків, 61145, )
про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого
за участю учасників справи:

прокурора - Клейн Л.В.

першого відповідача - Руденко Д.Ю.

другого відповідача - Скриннік І.А.

ВСТАНОВИВ:

Керівник Немишлянської окружної прокуратури м. Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Гиалит", в якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просив:

- визнати незаконним та скасувати пункт 17 додатку 1 до рішення 3 сесії Харківської міської ради 8 скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок" від 24.02.2021 № 49/21;

- визнати незаконним та скасувати пункт 1.1 додатку до рішення 6 сесії Харківської міської ради 8 скликання "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам" від 14.07.2021 № 159/21;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) від 17.08.2021 серія та номер 848, загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером :03:031:0030, що розташована за адресою: вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків, укладений між Харківською міськрадою та ТОВ "Гиалит";

- зобов`язати ТОВ "Гиалит" повернути Харківській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міськради земельну ділянку загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером :03:031:0030, що розташована за адресою: вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оспорювані рішення ради прийнято, а договір укладено з порушенням норм чинного законодавства та всупереч інтересам територіальної громади міста Харкова, оскільки земельну ділянку передано без проведення земельних торгів.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 27.09.2024, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.09.2025, у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.12.2025 касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 27.09.2024 у справі № 922/1110/22 в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути земельну ділянку скасовано, справу в скасованій частині направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

В постанові Касаційного господарського суду зазначається, що суди попередніх інстанцій не встановлювали та не з`ясовували обставин - земельна ділянка якого розміру мала бути продана на позаконкурсних засадах ТОВ "Гиалит" для обслуговування нежитлової будівлі загальною площею 93,0 кв.м, та чи містить проєкт землеустрою такі обґрунтування.

При встановленні співмірності розміру земельної ділянки суд має надати власну оцінку співвідношенню площ нерухомості та ділянки, що відчужується. Таке встановлення здійснюється шляхом дослідження доказів, зокрема технічної документації із землеустрою та, за необхідності, висновків експертизи, проведеної з урахуванням чинних Державних будівельних норм (ДБН), санітарних норм та правил тощо.

Враховуючи вищевикладене справа в скасованій частині призначена до нового розгляду в підготовчому засіданні, про що постановлено ухвалу суду від 05.01.2026. Цією ж ухвалою відповідачам встановлено строк для подання відзиву на позов, прокурору для надання відповіді на відзив, з врахуванням вказівок, що містяться в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.12.2025.

Прокурор у письмових поясненнях, з урахуванням вказівок Верховного Суду, викладених у постанові від 03.12.2025, зазначає про те, що ТОВ "Гиалит" мав право звернутися до Харківської міської ради з метою формування та набуття без проведення земельних торгів права на спірну земельну ділянку виключно для обслуговування та експлуатації належної йому на праві власності нежитлової будівлі літ. "А-1". Натомість спірну земельну ділянку другому відповідачу надано не для обслуговування розташованого на ній об`єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. "А-1", а для її реконструкції (як підвиду будівництва). Прокурор вважає, що наявність на земельній ділянці об`єкта нерухомості використано відповідачами лише як формальний привід для уникнення проведення процедури земельних торгів.

На момент звернення ТОВ "Гиалит" з заявою до Харківської міської ради (31.07.2020) спірна земельна ділянка в межах кадастрового номеру ще не існувала в реальній дійсності; намір ТОВ "Гиалит" щодо виду використання земельної ділянки ще на стадії набуття права на розробку проєкту землеустрою стосувався саме реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" як підвиду будівництва, а не її експлуатації; ТОВ "Гиалит" при зверненні до Ради визначило свій майновий інтерес у отриманні конкретної земельної ділянки саме для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торгівельно-розважальний центр; метою формування спірної земельної ділянки, згідно прийнятого міськрадою рішення від 19.08.2020 за № 2229/20 (п. 9 додатку 1), є подальша реконструкція нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр за адресою: м. Харків, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А.

Як зазначає прокурор, передача спірної земельної ділянки ТОВ "Гиалит" у власність не для експлуатації нежитлової будівлі літ. "А-1", а для її реконструкції під торговельно-розважальний центр суперечить вимогам чинного законодавства, що є підставою для визнання спірного договору купівлі продажу від 17.08.2021 недійсним.

Прокурор також наголошує на тому, що ТОВ "Гиалит" отримано спірну земельну ділянку площею, яка в 26,5 разів перевищує площу нежитлової будівлі літ. "А-1", а саме: площа забудови нежитлової будівлі становить лише 3,8% від площі земельної ділянки, яка відведена ТОВ "Гиалит". Прокурор зазначає про те, що площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об`єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більше такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об`єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням.

Проте, проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 14.09.2020 не містить жодного обґрунтування наявної у ТОВ "Гиалит" необхідності використання земельної ділянки саме площею 0,2467 га, обумовленості використання саме такого розміру земельної ділянки.

Щодо проведення експертизи для належного обґрунтування позову, пред`явленого з підстав перевищення площі земельної ділянки відносно площі об`єкта нерухомого майна та/або встановлення обставин наявності недоліків або неточностей у розробленій документації із землеустрою, прокурор посилається на висновки Верховного Суду, які вказують на можливі способи доказування розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування об`єктів нерухомого майна, проте не встановлюють правил щодо їх виключної наявності для підтвердження відповідних вимог.

За розрахунком прокурора, необхідна площа земельної ділянки для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ "А-1", з урахуванням площі забудови (93 кв.м), становить в межах від 0,014136 га до 0,016182 га. Прокурор вважає, що застосована ним формула розрахунку є арифметично простою і доступною та не потребує застосування спеціальних знань.

На думку прокурора, саме ТОВ "Гиалит" повинен довести належними доказами необхідність та обґрунтованість виділення йому площі землі 0,2467га для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" площею 93 кв.м, як про це товариство зазначило у заяві Харківському міському голові від 31.07.2020, з урахуванням цільового та функціонального призначення зазначеної нежитлової будівлі яке існувало на момент придбання її товариством, а Харківська міська рада повинна була довести належними доказами необхідність та обґрунтованість виділення ТОВ "Гиалит" земельної ділянки з кадастровим номером :03:031:0030, площею 0,2436 га з межами на земній поверхні згідно з відомістю визначення координат поворотних точок СК-63, що міститься у складі затвердженого проєкту землеустрою.

Посилаючись на вірогідність доказів, прокурор вважає, що за обставин належної оцінки наявних у матеріалах справи доказів, у Господарського суду Харківської області наявна процесуальна можливість встановити з вірогідністю неможливість для ТОВ "Гиалит" набути право власності на спірну земельну ділянку в межах кадастрового номеру :03:031:0030, площею 0,2436 га у позаконкурентний спосіб, на підставі чого просить суд позовні вимоги в цій частині задовольнити.

Перший відповідач надав суду письмові пояснення щодо аргументів прокурора, наведених у позовній заяві, з урахуванням висновків Верховного Суду, в яких просить суд в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути земельну ділянку відмовити.

Щодо вимог прокурора про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 17.08.2021 земельної ділянки з кадастровим номером :03:031:0030, площею 0,2467 га, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А, укладеного між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Гиалит" та зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Гиалит" повернути вказану земельну ділянку, Харківська міська рада зазначає про відсутність підстав для визнання вказаного правочину недійсним, оскільки прокурор посилається виключно на неспівмірність розміру земельної ділянки та розташованого на ній об`єкту нерухомого майна.

Як зазначає перший відповідач, Державні будівельні норми, на які посилається прокурор, не встановлюють залежність площі земельної ділянки від площі нерухомого майна, яке на ній розміщене. Прокурор, як позивач у справі, не підтвердив належними та допустимими доказами свої доводи про безпідставне, значне перевищення площі земельної ділянки порівняно з площею об`єкту нерухомості другого відповідача, обмежившись лише посиланням на математичний розрахунок співвідношення площі забудови нежитлової будівлі та земельної ділянки, із посиланням на вірогідність доказів, що згідно висновків Верховного Суду, зокрема викладених і у постанові від 23.01.2025 у справі № 922/1121/21, не є належним обґрунтуванням пред`явленого позову. Прокурор взагалі не надав жодних аргументів щодо невідповідності розробленого ФОП Друзенок А.Г. на замовлення ТОВ "Гиалит" щодо відведення земельної ділянки для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр за адресою: м. Харків, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А, наявності в ньому недоліків тощо.

Чинне земельне законодавство не визначає методики визначення площі, яка для орендаря/власника землі є достатньою з метою обслуговування, функціонування та експлуатації будівлі (ведення господарської діяльності).

Як зазначає перший відповідач, формування земельних ділянок виключно під об`єктом забудови не є раціональним використанням земельної ділянки, оскільки в кожному окремому випадку такі вимоги необхідно оцінювати з урахуванням сформованої забудови, червоних ліній, охоронних зон, санітарних зон, містобудівної документації, чинних державних будівельних норм тощо.

Сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову.

На момент формування земельної ділянки, кадастровий номер :12:003:0094, Державні будівельні норми 360-92 "Містобудування, Планування і забудова міських і сільських поселень", затверджені Наказом Державного комітету України у справах містобудування і архітектури від 17.04.1992 № 44 не були діючими, що унеможливлює їх врахування. А Державні будівельні норми "Житлові будинки Основні положення" ДБН В.2.2-15-2005, затверджені наказом Держбуду України від 18.05.2005 за № 80, яким надано чинності наказом Держбуду України від 28.09.2005 за № 175 (втратили чинність 01.12.2019) стосуються житлових будинків, та не можуть впливати на визначення площі земельної ділянки для нежитлової будівлі, яка розташована на землях громадської забудови.

Перший відповідач також звертає увагу на те, що формування земельних ділянок виключно під об`єктом забудови не є раціональним використання земельної ділянки, оскільки в кожному окремому випадку такі вимоги необхідно оцінювати з урахуванням сформованої забудови, червоних ліній, охоронних зон, санітарних зон, містобудівної документації, чинних державних будівельних норм тощо.

Прокурором взагалі не взято до уваги та не досліджено можливість формування окремої земельної ділянки, з урахуванням сформованої забудови, червоних ліній, наявних інженерних мереж, охоронних та/або санітарних зон, містобудівної документації та Державних будівельних норм, для того щоб прийти до висновку, що є можливість виділення окремої вільної земельної ділянки, в межах сформованої земельної ділянки з кадастровим номером :03:031:0030, для будівництва (з урахуванням чинних будівельних норм, зокрема щодо дотримання відстаней до наявних будівель і споруд) яка могла б бути цікава іншим юридичним та/або фізичним особам, мала би попит на ринку продажу.

У додаткових поясненнях з урахуванням пояснень наданих Харківською обласною прокуратурою, перший відповідач вказує на те, що графічні матеріли від 05.08.2020, на які посилається прокурор, були виготовлені Департаментом містобудування та архітектури Харківської міської ради відповідно до покладених на них повноважень, в частині встановлення відповідності розташування об`єкту містобудівній документації.

Саме розташування на земельній ділянці об`єкту нерухомого майна є підставою для продажу земельної ділянки юридичній особі в порядку ст.128 Земельного кодексу України, а не в порядку ст.ст.134, 135 Земельного кодексу України.

В даних правовідносинах не йдеться про створення нового об`єкту нерухомого майна на спірній земельній ділянці. Земельна ділянка відводилась під існуючим об`єктом нерухомого майна.

Щодо проєкту землеустрою Харківська міська рада зазначає, що чинне законодавство України не передбачає обов`язку розробника проєкту землеустрою зазначати в документації, яка саме частина земельної ділянки (за площею та межами) призначена виключно для реконструкції/обслуговування об`єкта нерухомості. Вимога позивача виходить за межі встановлених законом вимог до змісту проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Харківська міська рада звертає увагу також і на той факт, що більша частина земельної ділянки площею 0,2102 га розташована в санітарно-захисній зоні від залізничних колій, що свідчить про обмеження у її використанні.

Перший відповідач вважає посилання прокурора на основні стандарти доказування: "баланс ймовірностей" (balance of probabilities) або "перевага доказів" (preponderance of the evidence); "наявність чітких та переконливих доказів" (clear and convincing evidence); "поза розумним сумнівом" (beyond reasonable doubt), не підтверджують доводи позивача, що математичний розрахунок співмірності площі забудови об`єкту нерухомого майна та площі земельної ділянки свідчить про незаконність рішення органу місцевого самоврядування про продаж земельної ділянки, нераціональне використання землі та порушення інтересів територіальної громади міста Харкова, оскільки в даному випадку встановлення обставин на які посилається прокурор потребують системного підходу, а не математичного розрахунку здійсненому на підставі державних будівельних норм, на який посилається прокурор.

Щодо посилання прокурора на Державні будівельні норми "Планування та забудова територій" ДБН Б.2.2.-12:2019 перший відповідач зазначає, що зазначені норми поширюються на планування і забудову території населених пунктів та міжселених територій на державному, регіональному та місцевому рівні та є обов`язковими для органів державного управління, місцевого самоврядування, підприємств і установ незалежно від форми власності та відомчого підпорядкування, громадських об`єктів і громадян, які здійснюють проєктування, будівництво і благоустрій на території міських і сільських населених пунктів, та не застосовуються для визначення розміру земельної ділянки.

Додаток Г.1. ДБН Б.2.2.-2019 "Планування та забудова території", як зазначено у ньому, взагалі є довідковим та не є обов`язковим і визначає саме мінімальну щільність забудови. Поняття "мінімальної щільності забудови" прокурором в поясненнях не визначено. Посилання на вказаний Додаток і здійснений на його підставі розрахунок, із застосуванням відсотку відношення площі забудови об`єкту нерухомого майна до земельної ділянки, для місцевої промисловості у розмірі 52-72%, без врахування того, що земельна ділянка, кадастровий номер :03:031:0030, відноситься до земель житлової та громадської забудови та не використовується як майданчик промислового підприємства або технопарк не можуть сприйматись судом як аргументовані, релевантні та законні доводи. Прокурор застосовує норми, призначені для промислових зон, до ділянки, яка за своїм призначенням віднесена до земель житлової та громадської забудови.

Прокурором при зверненні до суду, не було визначено розмір земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, що належить ТОВ "Гиалит".

Харківська міська рада наголошує, що поняття "реконструкція" не тотожне поняттю "нове будівництво".

Позивачем не заперечувалось у позовній заяві, що на земельній ділянці, кадастровий номер :03:031:0030, розташовані об`єкти нерухомого майна, які належать на праві приватної власності другому відповідачу. Вказана підстава, а саме розташування на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна є незалежною підставою не проведення земельних торгів. При цьому, жодних додаткових умов, Земельний кодекс України не визначає та не вимагає.

Харківська міська рада вважає, що посилання прокурора на необхідність застосування конкурентної процедури щодо надання права власності на земельну ділянку, у випадку розташування об`єкту нерухомого майна на такій земельній ділянці, призведе до порушення принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

На підставі зазначеного, перший відповідач просить суд позовну заяву Немишлянської окружної прокуратури м. Харкова залишити без задоволення.

Другий відповідач у відзиві на позов, з урахуванням вказівок Верховного Суду, викладених у постанові від 03.12.2025, зазначає про те, що кваліфікація видів цільового призначення земель для такої категорії земель, як землі житлової та громадської забудови, не передбачала такого виду використання земель в межах цієї категорія, як для експлуатації та обслуговування цих об`єктів, які належать на праві власності юридичній особі.

На думку другого відповідача, прийняття Харківською міською радою рішення, яким затверджено проєкт землеустрою земельної ділянки із земель житлової та громадської забудови для будівництва і обслуговування будівель торгівлі відповідає вимогам, встановленим Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 № 1011/18306.

Твердження прокурора, що розмір земельної ділянки, на отримання якої має право другий відповідач, має відповідати площі, яку безпосередньо займають нежитлові споруди (виключно площу під об`єктами нерухомого майна) або може бути дещо більшою (у разі необхідності обслуговування цих об`єктів) не ґрунтується на нормах чинного законодавства України, оскільки у відповідності до ч.1 ст.79-1 Земельного кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Рішення органу місцевого самоврядування, яким було затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,2467 га (кадастровий номер :03:031:0030) для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр по вул. Дванадцятого Квітня, 2-А (Індустріальний район), є виконаним. Прокурором не наведено, яким нормам чинного законодавства не відповідало вказане рішення, яке стало підставою для укладення спірного договору.

Твердження прокурора про невідповідність розміру наданої другому відповідачу земельної ділянки з посиланням на Державні будівельні норми "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92", затверджені наказом Держкоммістобудування від 17.04.1992 за № 44; державні будівельні норми ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, затверджених Наказом Мінрегіону від 26.04.2019 № 104, Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 № 173; Державних будівельних норм "Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005", затверджених наказом Держбуду України від 18.05.2005 № 80, другий відповідач вважає безпідставними, оскільки вказані акти не містять норм, які встановлюють виключні нормативи розміру та межі земельних ділянок в залежності від розміру нерухомого майна, що розташоване на ній, як і не ставлять площу відведеної земельної ділянки в залежність від площі споруд, що на них знаходиться.

Державні будівельні норми не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування будівлі, оскільки є нормами з іншим предметом правового регулювання, які містять вимоги саме для будівництва об`єктів нерухомості, а не для обслуговування нерухомого майна.

Як зазначає другий відповідач, прокурором не було надано жодних доказів на підтвердження необхідності використання Товариством з обмеженою відповідальністю "Гиалит" іншого розміру земельної ділянки для обслуговування об`єкту нерухомості, не ініційовано питання визначення такого розміру шляхом проведення експертизи у досудовому порядку або на стадії судового розгляду справи.

Таким чином, на думку другого відповідача, прокурором не спростована правомірність встановлення площі земельної ділянки як підстави для передання Харківською міською радою земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Гиалит" у власність без проведення процедури земельних торгів.

Жодним нормативним актом, який регулює порядок передачі у власність чи користування земельних ділянок комунальної власності, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не унормовано, що при розробленні проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок мають враховуватись певні пропорції співвідношення площі таких об`єктів та площі земельної ділянки, яка відводиться.

Прокурором не доведено та не надано належних і допустимих доказів щодо розміру земельної ділянки, яка є дійсно необхідною для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, не наведено обставини недоліків проєкту землеустрою про формування земельної ділянки, який був затверджений відповідним рішенням Харківської міської ради, а також обставин невідповідності проєкту землеустрою нормам законодавства. Звертаючись до суду із позовом, прокурор обмежився лише пропорційним математичним співвідношенням загальної площі нежитлової будівлі до площі земельної ділянки.

Другий відповідач посилається на те, що виникненню у нього права власності, виходячи з національної системи регулювання підстав та порядку набуття такого права, слугувала та передувала активна участь в такому процесі органів влади, зокрема, і Харківської міської ради, а тому відповідальність за вказані процедури не може покладатися на другого відповідача, який розраховував на їх належність та легітимність, а тому визнання договору недійсним є за своєю суттю втручання у право особи мирно володіти майном.

За таких обставин, другий відповідач вважає, що підстави для задоволення позовних вимог щодо витребування із володіння ТОВ "Гиалит" земельної ділянки та передання її Харківській міській раді відсутні, у зв`язку з чим просить суд відмовити прокурору у задоволенні позовних вимог.

В судовому засіданні 05.02.2026 судом постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду в судовому засіданні по суті на 19.02.2026 об 10:20.

Прокурор в судовому засіданні позовні вимоги підтримує, просить суд їх задовольнити.

Перший відповідач проти позовних вимог прокурора заперечує з підстав, викладених ним у відзиві на позов та додаткових поясненнях по суті спору.

Другий відповідач в повному обсязі підтримує правову позицію першого відповідача, просить суд в задоволенні позову відмовити.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні учасників справи, суд встановив наступне.

ТОВ "Гиалит" (другий відповідач) є власником об`єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. "А-1", загальною площею 93,0 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Дванадцятого квітня, 2-А, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер витягу 208789752 від 13.05.2020).

Рішенням Харківської міської ради (перший відповідач) від 19.08.2020 № 2229/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано ТОВ "Гиалит" дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 0,2436 га із земель територіальної громади м. Харкова для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр на вул. Дванадцятого Квітня, 2-А.

На виконання п.9.1 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 за № 2229/20 Фізичною особою-підприємцем Друзенком А.Г. на замовлення ТОВ "Гиалит" розроблено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр за адресою: м. Харків, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А, Індустріальний район (кадастровий номер :03:031:0030).

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (від 03.02.2022 № НВ-022) дата державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером :03:031:0030 - 28.09.2020.

Рішенням Харківської міської ради від 24.02.2021 № 49/21 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок" було затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,2467 га (кадастровий номер :03:031:0030) для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр по вул. Дванадцятого Квітня, 2-А (Індустріальний район).

В Пояснювальній записці, яка міститься в проєкті землеустрою, зазначається, що згідно з Генеральним планом м. Харкова, затвердженим рішенням сесії Харківської міської ради від 23.06.2044 № 89/04 зі змінами, затвердженими рішеннями сесії Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1902/19 земельна ділянка розташована:

на території житлової багатоквартирної забудови;

згідно з планом зонування території (зонінгом) м. Харкова у житловій зоні, підзоні багатоквартирної житлової забудови Ж-4 (від 5 до 9 поверхів) та Ж-5 (від 10 до 16 поверхів);

частково - у санітарної захисній зоні від залізничних колій;

поза межами "червоних ліній" вулиць.

Відповідно до пункту 1.1 додатку до рішення Харківської міської ради від 14.07.2021 № 159/21 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам", прийнятого щодо ТОВ "Гиалит", вирішено продати земельну ділянку із земель комунальної власності: кадастровий номер: :03:031:0030. Місце розташування: м. Харків, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А, Індустріальний район; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр; форма власності: комунальна; площа земельної ділянки, га: 0,2467; ціна продажу земельної ділянки: 2 279 000,00 грн.

На підставі рішення Харківської міської ради від 14.07.2021 № 159/21 між Харківською міською радою (продавцем) та ТОВ "Гиалит" (покупцем) укладено договір купівлі-продажу від 17.08.2021 № 848 (далі - договір купівлі-продажу), згідно з яким продавець передає за плату, а покупець приймає і оплачує вартість земельної ділянки площею 0,2467 га, у тому числі за земельними угіддями: землі під соціально-культурними об`єктами - 0,1423 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0310 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0295 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0256 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0125 га, землі під соціально-культурними об`єктами - 0,0058 га, із земель житлової та громадської забудови по вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у Індустріальному районі м. Харкова (кадастровий номер :03:031:0030), згідно з планом земельної ділянки, що додається (абзац 1 пункту 1.1, далі - договір купівлі-продажу).

Земельна ділянка, зазначена в пункті 1.1 цього договору купівлі-продажу, продається для реконструкції нежитлової будівлі літ. "А-1" під торговельно-розважальний центр (пункт 1.2. договору купівлі продажу).

Ціна продажу земельної ділянки становить 2 279 000, 00 грн (пункт 2.1 договору купівлі-продажу).

Покупець, зокрема, зобов`язаний використовувати земельну ділянку згідно п.1.2. цього договору (п.3.1.5 договору).

Право власності ТОВ "Гиалит" на спірну земельну ділянку з кадастровим номером :03:031:0030 зареєстровано у державному реєстрі речових прав 07.10.2021.

Як вважає прокурор, передача спірної земельної ділянки ТОВ "Гиалит" у власність не для експлуатації нежитлової будівлі літ. "А-1", а для її реконструкції під торговельно-розважальний центр, здійснена з порушенням вимог чинного законодавства (поза процедурою проведення земельних торгів), оскільки другий відповідач отримав спірну земельну ділянку площею, яка в 26,5 разів перевищує площу нежитлової будівлі літ. "А-1", а тому є підстави для визнання спірного договору купівлі-продажу від 17.08.2021 недійсним та повернення земельної ділянки Харківській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Порядок надання земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб регулюється Земельним кодексом України.

Статтею 9 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень Харківської міської ради у галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб та надання земельних ділянок у користування.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч.1, ч.2 ст.116 Земельного кодексу України).

Статтею 122 Земельного кодексу України визначено що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Так, відповідно до ч.1 ст.127 Земельного кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.2 ст.127 Земельного кодексу України продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

За приписами ст.128 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

До заяви (клопотання) додаються:

а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд);

б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу;

г) копія свідоцтва про реєстрацію постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України - для юридичних осіб, створених та зареєстрованих відповідно до законодавства іноземної держави.

Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

Відповідно до ч.5 ст.128 Земельного кодексу України підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб`єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;

г) встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність;

ґ) відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Частиною 6 ст.128 Земельного кодексу України встановлено, що рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Приписами ч.1 ст.134 Земельного кодексу України передбачено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Такими випадками за змістом ч.2 ст.134 Земельного кодексу України є: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. У такому разі земельні ділянки державної чи комунальної власності (або права на них) не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).

Отже, зазначеними нормами законодавства передбачено, що у разі розташування на земельних ділянках державної чи комунальної власності об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб, законом охороняються і права зазначених осіб на відповідні земельні ділянки, на яких розташовано такі об`єкти, при цьому такі земельні ділянки або права на них в силу частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).

Верховний Суд у постанові від 03.03.2021 по справі № 910/12366/18 також зазначив, що аналіз норм ч.1, ч.2 ст.134 Земельного кодексу України дає підстави стверджувати, що вони прямо пов`язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці об`єктів нерухомого майна.

У висновках, які містяться в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 689/26/17, вказується, що враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства (п. 6.27).

Як вже було зазначено вище, на земельній ділянці, переданій у власності другого відповідача, знаходиться нерухоме майно - нежитлова будівля літ. "А-1", загальною площею 93,0 кв.м за адресою: м. Харків, вулиця Дванадцятого квітня, будинок 2-А, належне останньому на праві власності, що підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер витягу 208789752 від 13.05.2020).

Право власності зареєстровано, незаконним не визнано.

Як підтверджується матеріалами справи, вказано самим позивачем та не заперечується сторонами, належний другому відповідачу об`єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :03:031:0030, а тому проведення земельних торгів стосовно надання у власність вказаної земельної ділянки проводитись не могло. Проведення ж таких земельних торгів є порушенням прав власника нерухомого майна, яке розташоване на сформованій земельній ділянці.

Суд не погоджується з доводами прокурора про те, що оскільки передача спірної земельної ділянки ТОВ "Гиалит" у власність відбулась не для експлуатації нежитлової будівлі літ. "А-1", а для її реконструкції під торговельно-розважальний центр, тому другий відповідач мав право отримати спірну земельну ділянку лише за результатами проведення земельних торгів, з огляду на наступне.

Згідно з п.3.21 ДБН - 2.2-3-2014 "Склад та зміст проєктної документації на будівництво" реконструкція це перебудова введеного в експлуатацію в установленому законом порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбудеться зміна основних техніко-економічних показників.

Як вже було зазначено судом, підставою для надання земельної ділянки відповідно до ч.2 ст.134 Земельного кодексу України не на конкурентних засадах є розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. При цьому, реконструкція відповідного існуючого об`єкта нерухомого майна не передбачає його знищення та, відповідно, не виключає факту існування такого об`єкту на земельній ділянці, що, відповідно до ч.2 ст.134 Земельного кодексу України є підставою для передання такої земельної ділянки не на конкурентних засадах.

Так, реконструкція не передбачає знесення існуючого об`єкта нерухомості, а здійснюється на його основі на відміну від нового будівництва. І саме така правова позиція підтримується і усталеною судовою практикою.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 29.04.2020 у справі № 742/1756/17, Верховний Суд зазначив, що реконструкція це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, в наслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Реконструкцією можуть вважатися будівельні роботи, у результаті яких здійснюється зміна основних техніко-економічних показників, забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. При цьому, зазначені зміни та удосконалення мають бути наслідком зміни геометричних розмірів та/або функціонального призначення об`єкта будівництва.

Водночас, нове будівництво це зведення будівель та споруд, їх комплексів, що здійснюється не на основі існуючих об`єктів і в цьому і є його принципова відмінність від реконструкції, яка не передбачає знесення існуючих об`єктів нерухомості.

Тому суд вважає помилковою позицію позивача з посиланням на те, що надання спірної земельної ділянки з метою реконструкції існуючого на ній об`єкта нерухомості виключає факт надання відповідної земельної ділянки для експлуатації існуючого на ній об`єкта нерухомості. Реконструкція не передбачає знесення існуючого об`єкта і не є новим будівництвом.

Саме тому посилання прокурора на правову позицію викладену у постановах Верховного суду України у справі № 910/1356/13 та у справі № 910/4528/15-г також не приймається судом, оскільки вони стосувалися правовідносин з приводу надання земель для нового будівництва.

Скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій та залишаючи в силі рішення місцевого господарського суду в справі № 910/4528/15-г, яким було задоволено позов заступника прокурора міста Києва про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 23.10.2013 № 419/9907 "Про передачу ТОВ "Вагра" земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку на вул. Волгоградській,25 у Солом`янському районі м. Києва" і визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,1521 га, розташованої на вул. Волгоградській,25 у Солом`янському районі м. Києва, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 09.02.2018 дійшов висновку, що в першу чергу, ТОВ "Вагра" в своєму клопотанні від 22.02.2013, а в другу чергу, Київська міська рада у спірному рішенні від 23.10.2013 незаконно об`єднали в одне ціле земельну ділянку саме для нового будівництва та земельну ділянку саме для обслуговування та експлуатації житлового будинку на вул. Волгоградській, 25, оскільки отримання права оренди на вказані земельні ділянки мало відбуватися в абсолютно різному порядку. Відтак законним є висновок суду першої інстанції про прийняття рішення Київської міської ради від 23.10.2013 № 19/9907 без проведення земельних торгів з порушенням вимог норм статей 120, 124, 134, 135 ЗК України.

У свою чергу, скасовуючи рішення судів першої та апеляційної інстанцій і передаючи справу на новий розгляд до Господарського суду міста Києва, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 05.09.2018 у справі № 910/1356/13 виходив передусім з тих обставин, що за спірним рішенням Київської міської ради земельна ділянка надавалась для будівництва, експлуатації та обслуговування дитячого кафе з дитячим майданчиком, але ні саме рішення, ні укладений на його виконання договір купівлі-продажу від 24.12.2010 не містять відомостей про розташування на земельній ділянці будь-якого нерухомого майна.

На відміну від справи № 910/4528/15-г і справи № 910/1356/13, у справі, що розглядається, суд виходить із фактичних обставин про те, що на спірній земельній ділянці розташовано нежитлову будівлю, яка належать ТОВ "Гиалит" на праві приватної власності та на підставі рішень міської ради передається у власність сформована відповідно до вимог чинного законодавства земельна ділянка саме для реконструкції існуючої нежитлової будівлі літ. "А-1".

Аналіз висновків, зроблених у вказаній справі, не свідчить про їх невідповідність висновкам, викладеним у постанові Верховного Суду, на які посилається прокурор, оскільки зазначені висновки не є різними за своїм змістом, а зроблені судами з урахуванням інших предмета і підстав заявленого позову, фактичних обставин, встановлених судами у кожній справі, які формують зміст правовідносин і зумовлюють прийняття відповідного рішення, що не дає підстави вважати правовідносини у цих справах подібними.

Що стосується доводів прокурора про те, що розмір наданої земельної ділянки значно перевищує той розмір, який є необхідним для обслуговування існуючих на ній об`єктів нерухомого майна, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до ч.1 ст.79-1 Земельного кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру

Проєкт землеустрою - сукупність економічних, проєктних і технічних документів щодо обґрунтування заходів з використання та охорони земель, які передбачається здійснити за відповідним проєктом.

Склад проєкту землеустрою визначається ст.50 Закону України "Про землеустрій".

Обґрунтування питання раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки повинно випливати саме із проєкту землеустрою, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться і саме ці показники будуть впливати на обґрунтування необхідного розміру земельної ділянки, яка формується.

При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проєкті землеустрою чи той факт, що проєкт землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.

Доведення обставин, пов`язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, в тому числі щодо розміру земельної ділянки покладається на сторони в судовому процесі. При цьому відповідно до загальних засад господарського судочинства, визначених статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 Господарського процесуального кодексу України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами ту обставину, що проєкт землеустрою чи технічна документація із землеустрою не відповідають вимогам чинного законодавства, в тому числі, в частині визначення конкретної площі земельної ділянки.

Суд зазначає, що чинне законодавство України не передбачає обов`язку розробника проєкту землеустрою зазначати в документації, яка саме частина земельної ділянки (за площею та межами) призначена виключно для реконструкції/обслуговування об`єкта нерухомості. Вимога позивача виходить за межі встановлених законом вимог до змісту проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Ані Закон України "Про землеустрій", ані Земельний кодекс України не передбачає у складі документації із землеустрою документа "розрахунок площі земельної ділянки". В той же час, проєкт землеустрою містить пояснювальну записку та технічну документацію, виходячи із яких встановлюється, на підставі діючих норм та існуючих на цій земельній ділянці обмежень, необхідний розмір такої земельної ділянки.

Таким чином, лише констатація факту перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову, оскільки доведенню підлягає саме факт неправильного розрахунку відповідної площі виходячи із законодавчих вимог та існуючих на цій земельній ділянці обмежень, що будуть впливати на визначення відповідного розміру.

У зв`язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у власність з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач (прокурор) повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у ст.14 Господарського процесуального кодексу України.

Крім того, державні будівельні норми, "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92", затверджені наказом Держкоммістобудування від 17.04.1992 за № 44, Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 № 173; Державні будівельні норми "Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005", затверджені наказом Держбуду України від 18.05.2005 № 80 не містять норм, які б прямо встановлювали нормативи розміру та межі земельних ділянок, не ставлять в залежність площу земельної ділянки від розміру нерухомого майна, що розташоване на ній, як і не ставлять площу відведеної земельної ділянки в залежність від площі споруд, що на них знаходиться.

В пункті 6.1 Державні будівельні норми "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92", на який посилається прокурор, а також у примітках 1 та 2 вказується, що для розрахунку установ і підприємств обслуговування слід враховувати нормативи забезпеченості, які відображають соціально гарантований рівень відповідно до таблиці 6.1. Наведені у таблиці 6.1 нормативи є усередненими показниками по Україні (з розбивкою на міські і сільські поселення) і у кожному конкретному випадку підлягають уточненню у процесі проєктування залежно від демографічного прогнозу, величини поселення і його місця у системі розселення, виробничого і соціально-культурного потенціалів тощо.

Необґрунтованим є посилання прокурора на п.3.25 та п. 3.25а ДБН 360-92, як на підставу визначення площі земельної ділянки під нежитловими будівлями, оскільки ці норми передбачають лише, що відстань до сусідньої ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни треба приймати не менше 1,0 м, а відстань між житловими будинками та господарськими спорудами слід приймати відповідно від санітарних норм.

Отже, п.3.25а ДБН 360-92 також не визначає площу земельної ділянки, а в цьому пункті мова йде про відстань між житловими будинками та господарськими спорудами, а також відстань до сусідньої земельної ділянки.

Крім того, ДБН 360-92 передбачають усереднені нормативи, які можуть як зменшуватися, так і збільшуватися в залежності від забезпеченості інженерними системами і комунікаціями, розміщення підсобних будинків і споруд, чисельності населення тощо.

Отже, вказані Державні будівельні норми не встановлюють залежність площі земельної ділянки від площі нерухомого майна, яке на ній розміщене, а тому посилання прокурора в позовній заяві на вказані норми не знайшло свого підтвердження.

Щодо посилання прокурора на Державні будівельні норми "Планування та забудова територій" ДБН Б.2.2.-12:2019, зазначені норми поширюються на планування і забудову території населених пунктів та міжселених територій на державному, регіональному та місцевому рівні та є обов`язковими для органів державного управління, місцевого самоврядування, підприємств і установ незалежно від форми власності та відомчого підпорядкування, громадських об`єктів і громадян, які здійснюють проєктування, будівництво і благоустрій на території міських і сільських населених пунктів, та не застосовуються для визначення розміру земельної ділянки.

Також суд не погоджується із посиланням прокурора на додаток Г.1. ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" щодо розрахунку щільності забудови, оскільки виходячи із самої сфери застосування ДБН Б.2.2-12:2019, яка в них зазначена, їх дія не поширюється на визначення необхідної площі, меж, розмірів земельних ділянок під уже існуючими, збудованими об`єктами, або на будь-яку іншу діяльність, що пов`язана з формуванням земельних ділянок в розумінні статті 79 Земельного кодексу України, як частин земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Суд звертає увагу також на те, що Додаток Г.1. ДБН Б.2.2.-2019 "Планування та забудова території", як зазначено у ньому, є довідковим та не є обов`язковим і визначає саме мінімальну щільність забудови.

Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, які б підтвердили доводи прокурора про безпідставне, значне перевищення площі земельної ділянки, кадастровий номер :03:031:0030, яка була продана другому відповідачу, порівняно з площею об`єкту нерухомості другого відповідача та необхідності проведення в такому випадку земельних торгів.

В той же час, із аналізу до пояснювальної записки до проєкту землеустрою судом вбачається, що згідно із генеральним планом м. Харкова земельна ділянка розташована, зокрема, на: території житлової багатоквартирної забудови, у житловій зоні, частково у санітарно-захисній зоні від залізничних колій, земельну ділянку перетинають інженерні мережі, що свідчить про наявність значних обмежень у визначенні її розміру виходячи із можливості її використання.

Відповідно до проєкту землеустрою більша частина земельної ділянки площею 0,2102 га розташована в санітарно-захисній зоні від залізничних колій, що свідчить про обмеження у її використанні, що підтверджується, зокрема, витягом з Державного земельного кадастру на спірну земельну ділянку та самим проєктом землеустрою щодо відведення земельної ділянки, виготовленого ФОП Друзенок А.Г.

Так, відповідно до ч.1, ч.2 ст.114 Земельного кодексу України, санітарно-захисні зони створюються навколо об`єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об`єктів від територій житлової забудови. У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об`єктів, об`єктів соціальної інфраструктури та інших об`єктів, пов`язаних з постійним перебуванням людей.

Прокурором не взято до уваги та не доведено можливість формування окремої земельної ділянки, з урахуванням сформованої забудови, червоних ліній, наявних інженерних мереж, охоронних та/або санітарних зон, містобудівної документації та Державних будівельних норм, для того щоб прийти до висновку, що є можливість виділення окремої вільної земельної ділянки, в межах сформованої земельної ділянки з кадастровим номером :03:031:0030, для будівництва (з урахуванням чинних будівельних норм, зокрема щодо дотримання відстаней до наявних будівель і споруд).

Жодних інших доказів, які б визначали розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування нежитлових будівель, прокурором надано не було.

Поряд із тим, прокурором також не було надано жодних доказів на підтвердження необхідності використання ТОВ "Гиалит" іншого розміру земельної ділянки для обслуговування об`єкту нерухомості, не ініційовано питання визначення такого розміру шляхом проведення експертизи у досудовому порядку або на стадії судового розгляду справи.

В той же час, в силу принципів змагальності, диспозитивності та рівності сторін суд не має права з власної ініціативи отримувати докази.

Таким чином, із наявних матеріалів справи в суду відсутня можливість встановити факт неспівмірності розміру сформованої та проданої ТОВ "Гиалит" у позаконкурентний спосіб спірної земельної ділянки в межах кадастрового номеру :03:031:0030, площею 0,2436 га, розміру, необхідному для обслуговування існуючого на ній об`єкта нерухомості. І прокурором на підставі належних та допустимих доказів такий факт доведений не був.

Відповідно до ст.204 Цивільного кодексу України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Загальні підстави визнання недійсними правочинів і настання відповідних наслідків встановлені статтями 215, 216 Цивільного кодексу України.

За приписами ч.1 та ч.3 ст.215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Спірний договір, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Гиалит", підписано уповноваженим суб`єктом, нотаріально посвідчений, проведено державну реєстрацію оспорюваного договору, із зазначенням всіх істотних умов, передбачених діючим законодавством для договору купівлі-продажу.

Суд зазначає, що вирішуючи спір про визнання договору або його частини недійсним, господарський суд має встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання договору (його частини) недійсним і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту договору вимогам закону, додержання встановленої форми договору; правоздатність сторін за договором; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.

При цьому, суперечність договору актам законодавства як підстава його недійсності, повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним договором (чи його частиною) імперативного припису законодавства чи укладення певного договору всупереч змісту чи суті правовідносин сторін.

Враховуючи те, що прокурором не доведено суду належними та допустимими доказами, що укладений між першим та другим відповідачем договір купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) від 17.08.2021 суперечить вимогам чинного законодавства, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в цій частині.

Оскільки в задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) від 17.08.2021 судом відмовлено, позовні вимоги в частині зобов`язання ТОВ "Гиалит" повернути Харківській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером :03:031:0030, що розташована за адресою, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків, також задоволенню не підлягають.

Крім того, суд вважає за необхідне відзначити, що задоволення поданого прокурором позову та повернення переданого у власність ТОВ "Гиалит" майна може бути розцінено як непропорційне втручання держави у право власності відповідної особи, а також порушення принципу «належного урядування», відповідного до якого ризики будь-якої помилки державного органу повинні покладатись на саму державу та не можуть виправлятись за рахунок осіб, яких вони стосуються, без відповідної компенсації.

Так, ч.1 ст.1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Аналізуючи практику Європейського суду з прав людини слід зазначити, що концепція "майна" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак, і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення ЄСПЛ від 25.03.1999 у справі "Ятрідіс проти Греції", заява № 311107/96, п. 54).

Тобто, крім традиційної для України концепції власності (рухоме і нерухоме майно) та прав, що пов`язані з відносинами власності між особами (акції, інтелектуальна власність, тощо), власністю у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції є і оренда майна.

Право власності ТОВ "Гиалит" на спірну земельну ділянку становить "майно", яке підпадає під захист не тільки національного, а і міжнародного законодавства, зокрема, Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу до неї.

У практиці ЄСПЛ (рішення у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства", "Серков проти України") напрацьовано три критерії, які слід оцінювати стосовно сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.

Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то Європейський суд з прав людини констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Втручання держави у право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, якою необхідно досягти, та засобами, які застосовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

При поданні позову прокурор не обґрунтував дотримання критерію пропорційності, оскільки конкуруючий суспільний інтерес прокурора у зобов`язанні повернути земельну ділянку не може вважатися домірним із правомірними очікуваннями відповідача щодо використання отриманої земельної ділянки. Отже справедливий баланс у результаті здійсненого втручання дотриманий не буде, що призведе до порушення Конвенції.

Одним із елементів дотримання принципу "пропорційності" при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації, питання про яку прокурор взагалі не порушував.

Потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки"). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", "Ґаші проти Хорватії", "Трґо проти Хорватії").

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків ("Лелас проти Хорватії").

Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються ("Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", "Ґаші проти Хорватії").

У контексті скасування помилково наданого права на майно принцип "належного урядування" може не лише покладати на державні органи обов`язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку, а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові.

Виникненню права власності у ТОВ "Гиалит", виходячи з національної системи регулювання підстав та порядку набуття такого права, слугувала та передувала активна участь в такому процесі органів влади, зокрема, і Харківської міської ради, а тому відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача, який розраховував на їх належність та легітимність.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовної вимоги про зобов`язання ТОВ "Гиалит" повернути Харківській об`єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,2467 га з кадастровим номером :03:031:0030, що розташована за адресою, вул. Дванадцятого Квітня, 2-А у місті Харків.

Частинами 1, 2 статті 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст.76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно з ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Статтею 78 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Відповідно до ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до ч.1 с.86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Враховуючи викладене суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на прокуратуру.

Керуючись статтями 129, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дане рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення шляхом подання апеляційної скарги до Східного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено "02" березня 2026 р.

СуддяТ.А. Лавренюк