РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

26.02.2026Справа № 910/16408/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Удалової О.Г., за участю секретаря судового засідання Літовка М..В., розглянув матеріали господарської справи

за позовом Заступника керівника Київської міської прокуратури

в інтересах держави в особі

Київської міської ради

до 1) Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Ескалаторний міст"

3) Комунального підприємства "Печерськсервіс"

про визнання недійсним договору оренди та повернення майна

За участю представників учасників справи:

прокурор Винник О.О.

від позивача не з`явився

від відповідача-1 Онищенко Т.О.

від відповідача-2 Коваль В.Б.

від відповідача-3 Рижова Л.Є., Ковальов В.Б.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду міста Києва звернувся Заступник керівника Київської міської прокуратури (прокурор) з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради (позивач) до Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю "Ескалаторний міст" (відповідач-2), Комунального підприємства "Печерськсервіс" (відповідач-3), в якому просить:

- визнати недійсним договір оренди № 3937 нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, укладений за результатами аукціону 19.08.2024 між Департаментом комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (код 19020407, вул. Хрещатик, 10, м. Київ, 01001), Товариством з обмеженою відповідальністю "Ескалаторний міст" (код 32852321, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 43, м. Київ, 01054) та Комунальним підприємством "Печерськсервіс" (код 19024635, Військовий проїзд, 1, м. Київ, 01103) з урахуванням змін, внесених договором від 13.06.2025 № 1;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Ескалаторний міст" (код 32852321, вул. Бульварно-Кудрявська, буд. 43, м. Київ, 01054) повернути Комунальному підприємству "Печерськсервіс" (код 19024635; Військовий проїзд, 1, м. Київ, 01103) нежитлові приміщення загальною площею 1 411 кв. м, що розташовані за адресою: м. Київ, Військовий проїзд, 1 літ К (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на те, що укладення договору оренди від 19.08.2024 № 3937 нерухомого комунального майна відбулось з порушенням вимог законодавства, у зв`язку з чим наявні підстави для визнання його недійсним в судовому порядку.

Ухвалою суду від 06.01.2026 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено проведення підготовчого засідання на 02.02.2026, встановлено строки для вчинення учасниками справи процесуальних дій.

21.01.2026 від Комунального підприємства "Печерськсервіс" надійшов відзив на позовну заяву.

21.01.2026 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Ескалаторний міст" надійшов відзив на позовну заяву.

23.01.2026 від Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшов відзив на позовну заяву.

30.01.2026 від Київської міської ради надійшли пояснення на позовну заяву.

02.02.2026 суд оголосив перерву в підготовчому засіданні до 19.02.2026.

05.02.2026 від Київської міської прокуратури надійшла відповідь на відзив.

У підготовчому засіданні 19.02.2026 присутні представники учасників справи зазначили, що вважають виконаними завдання підготовчого провадження, у зв`язку з чим ухвалою суду від 19.02.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 26.02.2026.

У судовому засіданні 26.02.2026 прокурор підтримав позов та просив задовольнити його повністю, представники відповідачів проти задоволення позову заперечували та просили відмовити в його задоволенні, представник позивача в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

У судовому засіданні 26.02.2026 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.

Судом відповідно до вимог статей 222-223 ГПК України здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовні вимоги, а також заперечення на такі вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради від 02.12.2010 № 284/5096 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» неохолоджувальне сховище (2,5 т) площею 3720 кв. м за адресою: м. Київ, Військовий проїзд, 1 включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Києва (п. 8.11 таблиці 4 додатку № 6 до рішення Київради від 02.12.2010 № 284/5096).

Відповідно до наказу Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 20.04.2018 № 210 «Про закріплення майна комунальної власності територіальної громади міста Києва за Комунальним підприємством «Печерськсервіс» закріплено на праві господарського відання низку об`єктів нерухомості, у тому числі, охолоджувальне сховище (частина будівлі) загальною площею 3732,3 кв. м по вул. Військовий проїзд, 1, літ. К у місті Києві.

Згідно з п. 1.1 статуту, затвердженого розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 25.11.2013 № 2132, Комунальне підприємство «Печерськсервіс» засноване на комунальній власності територіальної громади міста Києва та входить до сфери управління виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) відповідно до рішення Київської міської ради від 20.09.2012 № 37/8321.

Відповідно до п. 1.3 статуту засновником та власником КП «Печерськсервіс» є територіальна громада міста Києва, від імені якої виступає Київська міська рада.

Пунктом 1.4 статуту КП «Печерсьсервіс» визначено, що за своєю організаційною формою є комунальним унітарним підприємством і безпосередньо підпорядковується Департаменту промисловості та розвитку підприємництва виконавчого органу КМР (КМДА).

Департамент промисловості та розвитку підприємництва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) листом від 29.03.2024 погодив включення до Переліку першого типу нежитлових приміщень приміщення загальною площею 1401,2 кв. м за адресою: м.Київ, вул. Військовий проїд, 1 літ. К та проведення аукціону на право користування зазначеними приміщеннями.

Згідно з опублікованим 09.07.2024 на сайті електронної системи публічних закупівель Prozorro оголошенням про передачу нерухомого майна в оренду на аукціоні об`єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 1401,2 кв. м за адресою: м.Київ, Військовий проїзд, 1 літ. К, які обліковуються на балансі КП «Печерськсервіс».

У вказаному оголошенні зазначено, що залишкова балансова вартість об`єкта оренди станом на 30.04.2024 становить 7 023 916,01 грн, первісна балансова вартість об`єкта оренди станом на 30.04.2024 - 8 576 567,50 грн. Стартову орендну плату визначено в сумі 70 239,16 грн без урахування ПДВ.

23.07.2024 проведено електронний аукціон щодо лоту: оренда нежитлових приміщень загальною площею 1401,2 кв. м за адресою: м. Київ, Військовий проїзд, 1 літ. К, організатор аукціону - Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).

Згідно з інформацією АТ «Прозорро.Продажі» від 30.07.2025 учасниками вказаного електронного аукціону LLE001-UA-609 були ТОВ «Ескалаторний міст» (код 32852321), ТОВ «Планета кави» (код 30634527) та ПП «Ернерінг Борг» (код 45382707).

Згідно з протоколом про результати електронного аукціону № LLE001-UA-20240709- 45609, розміщеним за посиланням: https://prozorro.sale/auction/LLE001-UA-20240709- 45609/, його переможцем визначено ТОВ «Ескалаторний міст», яким запропоновано орендну плату на місяць в сумі 152 795,00 грн без ПДВ (разом з ПДВ - 183 354,00 грн).

У подальшому за результатами вказаного аукціону між Департаментом комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (орендодавець), ТОВ «Ескалаторний міст» (орендар) та КП «Печерськсервіс» (балансоутримувач) 19.08.2024 укладено договір оренди № 3937, за умовами якого об`єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 1401,2 кв. м, які розташовані за адресою: м.Київ, вул. Військовий проїзд, 1 літ. К.

Згідно з п. 6.1 розділу І (змінювані умови договору) балансова вартість переданого в оренду майна станом на 30.04.2024 становить 7 023 916, 01 грн.

Як визначено п. 6.2.1 розділу І договору, страхова вартість майна - 15 279 500,00 грн без податку на додану вартість.

Відповідно до п. 8.1 розділу І договору місячна орендна плата, визначена за результатами аукціону, становить 152 795,00 грн без податку на додану вартість.

Відповідно до п. 11 розділу І вказаного договору строк його дії - 5 років з дати набрання чинності цим договором.

Згідно з п. 2.1 розділу ІІ договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

На виконання умов договору оренди від 19.08.2024 № 3937 КП «Печерськсервіс» (балансоутримувач) передало, а ТОВ «Ескалаторний міст» (орендар) прийняло в строкове платне користування нерухоме майно, що належить до комунальної власності, а саме: нежитлові приміщення загальною площею 1401,2 кв. м по Військовому проїзду, 1 літ. К у місті Києві, про що між орендарем та балансоутримувачем 19.08.2024 підписано акт приймання-передачі в оренду нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності.

За інформацією КП «Печерськсервіс» від 07.10.2025, в лютому 2025 року балансоутримувачем проведено заходи з технічної інвентаризації приміщень, які обліковуються на балансі підприємства, під час яких було виявлено та відображено в технічній документації збільшення площі приміщень по Військовому проїзду, 1 літ. К з 1401,2 кв. м до 1411 кв. м (на 9,8 кв. м більше).

У зв`язку з цим, між Департаментом комунальної власності міста Києва, ТОВ «Ескалаторний міст» та КП «Печерськсервіс» 13.06.2025 підписано договір № 1 про внесення змін до Договору оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, укладений за результатами аукціону, від 19.08.2024 № 3937.

Відповідно до договору від 13.06.2025 № 1 про внесення змін до договору оренди від 19.08.2024 № 3937 об`єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 1411,00 кв. м, що розташовані за адресою: м. Київ, Військовий проїзд, 1 літ. К, та обліковуються на балансі КП «Печерськесрвіс».

Згідно з п. 6.1 Змінюваних умов договору балансова залишкова вартість майна станом на 01.06.2025 становить 6 650 408,18 грн.

Відповідно до п. 8.1 Змінюваних умов договору місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону становить, 172 327,28 грн.

Звертаючись до суду з даним позовом, прокурор вказує, що укладення вищевказаного договору оренди нерухомого комунального майна відбулось з порушенням вимог законодавства, у зв`язку з чим наявні підстави для визнання його недійсним в судовому порядку, з огляду на те, що:

- об`єкт оренди (нежитлові приміщення загальною площею 1401,2 кв. м) був (і залишається) частиною будівлі (нежитлових приміщень) загальною площею 3732,3 кв. м по Військовому проїзду, 1 літ. К у місті Києві, і у цього об`єкта (нежитлові приміщення площею 1401,2 кв. м) і на момент проведення аукціону, і на момент укладення оспорюваного договору оренди була відсутня балансова вартість;

- незважаючи на відсутність балансової вартості потенційного об`єкта оренди, всупереч вимогам ч. 2 ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» балансоутримувач (КП «Печерськсервіс») не провів переоцінку нежитлових приміщень загальною площею 1401,2 кв. м по Військовому проїзду, 1 літ. К у місті Києві;

- згідно з листами КП «Печерськсервіс» від 21.07.2025 та 07.10.2025 балансову вартість нежитлових приміщень площею 1401,2 кв. м за адресою: м. Київ, Військовий проїзд, 1 літ. К комунальним підприємством визначено на підставі звіту про оцінку майна від 30.09.2020, згідно з яким балансова вартість нежитлових приміщень площею 3732,3 кв. м, розташованих за адресою: м.Київ, Військовий проїзд, 1, літ. К, становила 22 063 000 грн. При цьому при розрахунку вартості нежитлових приміщень площею 1401,2 кв. м станом на 01.08.2024 балансова вартість такого об`єкту сформована КП «Печерськсервіс» пропорційно до площі потенційного об`єкта оренди;

- у Звіті про оцінку майна від 30.09.2020, використаному КП «Печерськсевірс» для визначення балансової вартості потенційного об`єкта оренди, оцінювалась вартість не цього об`єкта (нежитлових приміщень площею 1401,2 кв. м), а нежитлових приміщень площею 3732,3 кв. м, а отже, балансова вартість саме потенційного об`єкта оренди не могла визначатись, виходячи з вказаного Звіту;

- балансоутримувач об`єкта оренди, зокрема, окремої частини приміщення, зобов`язаний здійснити переоцінку такого об`єкта, оскільки, зазвичай, окрема частина приміщення не є окремим об`єктом обліку у балансі юридичної особи, і тому така частина приміщення не має балансової вартості, про що, за твердженням прокурора, вказується в науково-правовому висновку Інституту держави і права імені В.М. Корецького, підготовленому на запит Національного агентства з питань запобігання корупції;

- у об`єкта оренди - нежитлових приміщень площею 1401,2 кв. м за вказаною вище адресою ні на момент розміщення оголошення про передачу нерухомого майна в оренду на аукціоні, ні на момент проведення аукціону, ні на момент укладення оспорюваного договору оренди не було балансової вартості, що було підставою для обов`язкового проведення переоцінки;

- КП «Печерськсервіс» та Департаментом комунальної власності міста Києва при визначенні балансової вартості потенційного об`єкту оренди перед проведенням аукціону у липні 2024 року та перед укладенням договору оренди від 19.08.2024 використано Звіт про оцінку майна, виконаний станом на 30.09.2020 (дата завершення складання звіту - 23.10.2020), тобто після спливу дванадцяти місяців від дати оцінки, а отже, такий звіт, як вказує прокурор, взагалі не міг використовуватись, оскільки він вже був нечинним.

Таким чином, як зазначає прокурор, при проведенні електронного аукціону, переможцем якого визнано ТОВ «Ескалаторний міст» і за результатами якого укладено договір оренди від 19.08.2024 № 3937 (зі змінами від 13.06.2025), порушено вимоги ч. 2 ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», п. 2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1998 № 629 (у редакції постанови КМУ від 02.01.2003 № 3), внаслідок чого занижено стартову орендну плату.

При цьому через три місяці після проведення аукціону - 08.11.2024 заступником директора Департаменту комунальної власності міста Києва Плотніковим Ю.А. затверджено висновок про вартість майна, згідно з яким ринкова вартість нежитлових приміщень загальною площею 1 401,2 кв. м по вул. Військовий проїзд, 1 літ. К у місті Києві станом на 30.09.2024 становила 17 472 000,00 грн без урахування ПДВ та 20 966 400 грн з урахуванням ПДВ. Вищевказане, за висновками Національного агентства з питань запобігання корупції, свідчить про те, що стартова ціна оренди нежитлових приміщень загальною площею 1 401,2 кв. м по Військовому проїзду, 1 літ. К у місті Києві мала становити не менше 174 720,00 грн (1% від оціночної вартості), що більше, ніж запропонована переможцем аукціону - ТОВ «Ескалаторний міст» кінцева ціна оренди (152 795,00 грн). Наслідком такого заниження стартової орендної плати за доводами прокурора є недоотримання коштів від оренди комунального майна.

Позивачем в поясненнях на позовну заяву підтримано вимоги позову прокурора.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог відповідач-1 (Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) вказує на те, що:

- договір оренди від 19.08.2024 № 3937 укладений з дотриманням загальних вимог, дотримання яких є необхідним для чинності правочину відповідно до статті 203 ЦК України;

- звіт від 30.09.2020 було використано балансоутримувачем для визначення балансової вартості в 2020 році. У свою чергу, для цілей визначення стартової орендної плати вже у 2024 році було застосовано балансову вартість охолоджувального сховища, розраховану пропорційно до площі, яка передавалась в оренду. При чому, як вказує відподач-1, у 2024 році у балансоутримувача не було обов`язку здійснювати нову переоцінку вартості зазначеного охолоджувального сховища, оскільки станом на момент оголошення аукціону балансова вартість об`єкту оренди не була нульовою і була більше 10%. До того ж пропорційність розрахунку балансової вартості площі частини об`єкту відносно вартості до загальної площі об`єкту жодним нормативно-првовим актом не визначена, а є складовою облікової політики підприємства, яку підприємство визначає самостійно, виходячи з положень і стандартів бухгалтерського обліку;

- відповідно до пункту 7 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634, на період воєнного стану у разі, коли залишкова балансова вартість об`єкта оренди, що є нерухомим майном, є меншою, ніж 10 відсотків його первісної балансової вартості, або інформація про залишкову балансову вартість такого об`єкта оренди відсутня, з метою розрахунку стартової орендної плати для проведення електронного аукціону на право оренди нерухомого майна балансоутримувач може не здійснювати переоцінку такого об`єкта оренди. Стартова орендна плата для проведення електронного аукціону в такому разі встановлюється з розрахунку 1 гривня за 1 кв. м об`єкта оренди, що у даному випадку становило б стартову орендну плату у розмірі 1401,2 грн. Отже, доводи прокуратури щодо заниження стартової орендної плати не відповідають дійсності і є хибними;

Відповідач-2 (ТОВ «ЕСКАЛАТОРНИЙ МІСТ»), заперечуючи проти позову, посилається на наступне:

- твердження прокурора про «занижену вартість ціни оренди» є суто теоретичним припущенням, у той час як факти свідчать про зворотне, зокрема, в аукціоні брали участь 3 незалежні учасники. В ході конкурентної боротьби ціна лота зросла у 2,2 рази від стартової. Саме результат відкритих торгів у системі «Prozorro.Продажі» є єдиним об`єктивним показником ринкової вартості оренди на момент проведення торгів та укладення правочину. Оцінка прокурора є суб`єктивною і не враховує реальний попит та стан майна;

- прокуратура помилково стверджує про відсутність балансової вартості. Об`єкт оренди обліковувався у складі цілісної будівлі літ. «К» за адресою: Військовий проїзд, 1 (загальна площа 3732,3 кв. м), що перебуває на балансі Відповідача-3. Закон не вимагає виготовлення окремого балансового рахунку на кожну кімнату. Балансова вартість частини приміщень (1401,2 кв. м) була визначена пропорційно до вартості всієї будівлі. На момент оголошення аукціону (30.04.2024) вона не була нульовою і становила понад 10% від первісної вартості. Отже, переоцінка згідно з ч. 2 ст. 8 Закону не була обов`язковою;

- для цілей визначення стартової ціни оренди на аукціоні використовувалися дані бухгалтерського обліку відповідача-3 станом на 30.04.2024 (відповідно до ч.1 ст. 8 Закону), а не звіт 2020 року, як стверджують прокурор та позивач;

- збільшення площі з 1401,2 кв. м до 1411 кв. м у додатковій угоді № 1 від 13.06.2025 не є зміною об`єкта. Це результат технічної інвентаризації (проведеної в лютому 2025), яка виправила технічні розбіжності та привела умови договору у відповідність до даних Реєстру речових прав на нерухоме майно;

- висновок Інституту держави і права ім. В.М. Корецького згідно зі ст.ст. 108, 109 ГПК України має лише консультативний характер та не є доказом;

- ТОВ «ЕСКАЛАТОРНИЙ МІСТ» є добросовісним орендарем та визнання договору недійсним призведе до: припинення надходжень до бюджету; порушення права на «мирне володіння майном», що є порушенням ст. 1 Першого протоколу Конвенції; збитків для бізнесу, які значно перевищують будь-яку гіпотетичну вигоду держави; у військовий час стабільність цивільного обороту та підтримка бізнесу, що сплачує податки та оренду, є пріоритетом, який прокурор безпідставно намагається нівелювати.

Відповідач-3 (КП «Печерськсервіс»), заперечуючи проти задоволення позову, посилається на те, що:

- балансова вартість частини приміщення була розрахована пропорційно до загальної балансової вартості всієї будівлі, що на момент оголошення аукціону не була нульовою і становила понад 10% від первісної вартості. Таким чином, підприємство виходило з наявності актуальних даних бухгалтерського обліку;

- саме по собі посилання прокурора на занижену вартість без ґрунтовного доведення реальної можливості здати майно дорожче є припущенням. Оцінка прокурора є теоретичною і зробленою постфактум, тоді як ціна договору є ринковою та реальною, що, в свою чергу, підтверджується результатами проведеного аукціону, в якому брали участь три учасника, та за результатами якого (аукціону) ціна оренди зросла в 2,2 рази від початкової;

- балансова вартість для цілей аукціону визначалася не за результатами нової незалежної оцінки, а на підставі існуючих даних бухгалтерського обліку станом на останнє число місяця, що передує аукціону, як того вимагає ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а дані обліку базувалися на попередній переоцінці, яка була належним чином відображена в балансі підприємства;

- орендна плата за результатами аукціону (152 795,00 грн) значно перевищила стартову (70 239,16 грн), що свідчить про ефективне використання комунального майна та наповнення бюджету. Визнання договору недійсним призведе до припинення надходжень та необхідності повторних витрат на процедурні питання, що не відповідає принципу економічної доцільності та інтересам територіальної громади, принципу «належного урядування», згідно з яким державні органи повинні діяти вчасно та в належний спосіб, а помилки державного органу не повинні виправлятися за рахунок приватної особи, крім випадків, коли йдеться про захист суспільних інтересів (повернення майна громаді);

- повернення майна та визнання договору недійсним є непропорційним заходом, який руйнує правомірні очікування орендаря, особливо якщо орендар вже почав використовувати майно, сплачувати оренду, податки та проводив ремонтні роботи, як у цій справі. На засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності та регуляторної політики від 21.01.2025 (протокол № 1/160) погоджено питання про надання згоди ТОВ «Ескалаторний міст» на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна ТОВ «Ескалаторний міст», листом від 14.07.2025 № 121-07/25 було повідомлено Департамент про завершення робіт з невід`ємних поліпшень орендованого майна;

- оскаржуваний договір відповідає всім вимогам закону, зокрема: зміст правочину - договору не порушує імперативних норм закону (ЦК України, ГК України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» інших нормативно-правових актів), не суперечить інтересам держави, суспільства та моральним засадам; дієздатність сторін - сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності на момент укладення угоди; волевиявлення - воля сторін була вільною, відповідала їхній внутрішній волі, не була виражена під впливом обману, насильства, помилки чи зловмисної домовленості; форма правочину - договір укладено у формі, передбаченій законом (письмово, нотаріально тощо); спрямованість на реальні наслідки - договір укладено з наміром реального настання його наслідків, а не є фіктивним чи удаваним.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України (ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно з ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Як передбачено п. 2 ч. 2 вказаної норми, способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 202 ЦК України).

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч.ч. 1, 3ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема, щодо того що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Оспорюваний у даній справі договір за своєю правовою природою є договором оренди.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

При цьому особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» останній регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Крім того, постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, який визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Об`єктом оренди, переданим в користування ТОВ «Ескалаторний міст» на підставі оспорюваного договору від 19.08.2024 № 3937, є комунальне нерухоме майно, а тому процедура передачі в оренду нежитлових приміщень загальною площею 1401,2 кв. м (з урахуванням внесених змін до вказаного договору - 1411 кв. м) за адресою: Військовий проїзд, 1 літ. К у місті Києві регулюється Законом України «Про оренду державного та комунального майна» та здійснюється відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483.

Як визначено п. 10 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 вказаного Закону об`єктами оренди є: єдині майнові комплекси підприємств, їхніх відокремлених структурних підрозділів; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини); інше окреме індивідуально визначене майно тощо.

Згідно з ч. 1 ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вартістю об`єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.

Як визначено ч. 2 ст. 8 вказаного Закону, балансоутримувач потенційного об`єкта оренди обов`язково здійснює переоцінку такого об`єкта у разі, якщо: у об`єкта оренди відсутня балансова вартість; залишкова балансова вартість об`єкта оренди дорівнює нулю; залишкова балансова вартість об`єкта оренди становить менше 10 відсотків його первісної балансової вартості (балансової вартості за результатами останньої переоцінки).

За ч. 3 ст. 8 Закону переоцінка здійснюється після внесення інформації про потенційний об`єкт оренди до ЕТС в порядку, передбаченому частиною четвертою статті 6 цього Закону, і до розміщення оголошення про передачу майна в оренду, передбаченого статтею 12 цього Закону. Після переоцінки потенційного об`єкта оренди балансоутримувачі зобов`язані збільшити балансову вартість відповідного майна згідно з результатами оцінки відповідно до правил бухгалтерського обліку.

Як вказує прокурор, об`єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 1401,2 кв. м, які були та залишаються частиною будівлі (нежитлових приміщень) загальною площею 3732,3 кв. м по Військовому проїзду, 1 літ. К у місті Києві, та у цього об`єкта (нежитлові приміщення площею 1401,2 кв. м) і на момент проведення аукціону, і на момент укладення оспорюваного договору оренди була відсутня балансова вартість. Разом з цим, незважаючи на відсутність балансової вартості потенційного об`єкта оренди, всупереч вимогам ч. 2 ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» балансоутримувач (КП «Печерськсервіс») не провів переоцінку нежитлових приміщень загальною площею 1401,2 кв. м по Військовому проїзду, 1 літ. К у місті Києві та вказані дії призвели, за твердженням прокурора, до зменшення стартової ціни розміру орендної плати та такий об`єкт оренди.

Заперечуючи проти вказаних доводів прокурора, відповідачі вказують на те, що з метою визначення справедливої (ринкової) вартості охолоджувального сховища для відображення в бухгалтерському обліку підприємства КП «Печерськсервіс» замовило звіт про оцінку майна. Датою складання звіту є 30.09.2020. На підставі даного звіту КП «Печерськсервіс» було здійснено переоцінку вартості зазначеного нерухомого об`єкту та відповідно відображено його результати в облікових документах.

У подальшому, оскільки на момент вирішення питання оголошення аукціону на право оренди об`єкту площею 1401,2 кв. м було необхідно визначити стартовий розмір орендної плати, балансоутримувачем було надано інформаційну довідку щодо його балансової вартості, яка надалі стала підставою для розрахунку стартової орендної плати для цілей аукціону. При чому, як вказують відповідачі, у 2024 році у балансоутримувача не було обов`язку здійснювати нову переоцінку вартості зазначеного охолоджувального сховища, оскільки станом на момент оголошення аукціону балансова вартість об`єкту оренди не була нульовою і була більше 10%. До того ж пропорційність розрахунку балансової вартості площі частини об`єкту відносно вартості до загальної площі об`єкту жодним нормативно-правовим актом не визначена, а є складовою облікової політики підприємства, яку підприємство визначає самостійно, виходячи з положень і стандартів бухгалтерського обліку.

Крім того, як вказують відповідач-1 та відповідач-3, прокурором не враховано приписів п. 7 постанови Кабінет Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», згідно з якими на період воєнного стану у разі, коли залишкова балансова вартість об`єкта оренди, що є нерухомим майном, є меншою, ніж 10 відсотків його первісної балансової вартості, або інформація про залишкову балансову вартість такого об`єкта оренди відсутня, з метою розрахунку стартової орендної плати для проведення електронного аукціону на право оренди нерухомого майна балансоутримувач може не здійснювати переоцінку такого об`єкта оренди. Стартова орендна плата для проведення електронного аукціону в такому разі встановлюється з розрахунку 1 гривня за 1 кв. метр об`єкта оренди, а гарантійний внесок встановлюється в порядку, визначеному абзацами восьмим - чотирнадцятим пункту 58 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року № 483. З урахуванням положень вищезазначеної постанови стартова орендна плата мала становити 1 401,20 грн.

Поряд з цим, стартова ціна об`єкту оренди встановлена в розмірі 70 239,16 грн без урахування ПДВ.

При цьому за результатами проведеного аукціону переможцем запропоновано орендну плату на місяць в сумі 152 795,00 грн без ПДВ (разом з ПДВ - 183 354,00 грн), що перевищує стартову ціну оренди більше, ніж у два рази.

Крім того, відповідачі посилаються на відсутність підстав для представництва інтересів Київської міської ради прокурором для звернення до суду з даним позовом.

Стосовно вказаних доводів відповідачів про відсутність підстав для представництва інтересів Київської міської ради для звернення до суду з даним позовом, суд вказує про наступне.

Нежитлові приміщення, передані в оренду ТОВ «Ескалаторний міст», є власністю територіальної громади міста Києва.

При цьому правомочності стосовно розпорядження майном територіальної громади міста Києва від імені останньої здійснює Київська міська рада, оскільки статтею 143 Конституції України встановлено, що територіальні громади безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є у комунальній власності.

Відповідно до ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Крім того, згідно з ст. 6 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» місцеве самоврядування у місті Києві здійснюється територіальною громадою міста як безпосередньо, так і через Київську міську раду, районні в місті ради (у разі їх утворення) та їх виконавчі органи.

Відповідно до ст. 18-2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» орган місцевого самоврядування може бути позивачем та відповідачем у судах загальної юрисдикції, зокрема, звертатися до суду, якщо це необхідно для реалізації його повноважень і забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування.

Згідно зі ст. 60 цього Закону територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно.

Тобто правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності від імені та в інтересах територіальної громади здійснює Київська міська рада, а отже вона є органом, уповноваженими здійснювати функції держави у зазначених правовідносинах, а тому позов подається прокурором в інтересах держави в особі Київської міської ради.

Київська міська рада як власник зобов`язана вживати заходи щодо сумлінного та добросовісного управління комунальним майном, забезпечувати його ефективне використання, контролювати стан збереження, а у випадку порушення права власності територіальної громади - невідкладно реагувати на порушення законодавства.

Так, Київська міська прокуратура 26.09.2025 направила на адресу Київської міської ради та Департаменту комунальної власності міста Києва лист (№ 15/3-612вих-25) в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» щодо матеріалів НАЗК та виявлених порушень інтересів держави внаслідок недотримання вимог законодавства при передачі в оренду нежитлових приміщень по Військовому проїзду, 1 літ. К у місті Києві. Вказані листи отримано та зареєстровано Київрадою та Департаментом 29.09.2025 та 30.09.2025.

Тобто після виявлення порушення інтересів територіальної громади Київрада мала б звернутись до суду щодо захисту порушеного права, однак, маючи таку можливість, не реалізувала її.

З відповіді Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 15.10.2025, наданої на вказаний вище лист Київської міської прокуратури, вбачається, що Департамент не вбачає у даному випадку порушень інтересів держави, про вжиття самостійних заходів, спрямованих на поновлення порушених прав територіальної громади столиці, Київська міська рада не повідомляла, що свідчить про самоусунення уповноваженого органу від виконання своїх функцій захисту у спірних правовідносинах.

Отже, звернення прокурора до суду з цим позовом має допоміжний (субсидіарний) характер та спрямоване на виконання конституційної функції представництва порушених інтересів держави в суді з метою їх відновлення. Так, щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту.

Подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, у постанові Верховного Суду від 27.10.2022 у справі № 910/8259/16.

Необхідність представництва прокурором інтересів держави в суді у цьому випадку кореспондується зі ст. 131-1 Конституції України, оскільки обумовлена, на переконання прокурора, особливими обставинами порушення інтересів держави при передачі з недотриманням вимог законодавства в оренду комунального нерухомого майна, внаслідок чого територіальна громада, як стверджує прокурор, не доотримує кошти за використання такого майна, а також тим, що уповноважений орган заходів щодо захисту порушених інтересів не вживає.

Таким чином, суд не погоджується з доводами відповідачів про відсутність підстав для представництва інтересів Київської міської ради прокурором при поданні даного позову.

Водночас, стосовно доводів прокуратури про необхідність здійснення оцінки майна, яке планувалось здавати в оренду на підставі ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та нечинності звіту про оцінку майна від 30.09.2020 з тих підстав, що з моменту його виготовлення до моменту проведення аукціону минуло понад 12 місяців, суд вказує таке.

Звіт про оцінку майна від 30.09.2020 не покладався відповідачем-3 в основу визначення стартової ціни орендної плати, оскільки після виготовлення вказаного звіту балансова вартість охолоджувального сховища була відображена в бухгалтерській документації КП «Печерськсервіс», та в подальшу стартова ціна орендної плати за об`єкт оренди 1401,2 кв. м була розрахована пропорційно площі такого об`єкту оренди.

При цьому прокурором не наведено приписів законодавства, які б зобов`язували КП «Печерськсервіс» провести нову оцінку об`єкту оренди, який планувалось здати в оренди.

Крім того, як вказано судом вище, відповідно до п. 7 постанови Кабінет Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» згідно з якими на період воєнного стану у разі, коли залишкова балансова вартість об`єкта оренди, що є нерухомим майном, є меншою, ніж 10 відсотків його первісної балансової вартості, або інформація про залишкову балансову вартість такого об`єкта оренди відсутня, з метою розрахунку стартової орендної плати для проведення електронного аукціону на право оренди нерухомого майна балансоутримувач може не здійснювати переоцінку такого об`єкта оренди. Стартова орендна плата для проведення електронного аукціону в такому разі встановлюється з розрахунку 1 гривня за 1 кв. метр об`єкта оренди, а гарантійний внесок встановлюється в порядку, визначеному абзацами восьмим - чотирнадцятим пункту 58 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483.

У зв`язку з викладеним, з урахуванням вказаних положень вищезазначеної постанови стартова орендна плата становила б 1401,20 грн, у той час, як згідно з даними, відображеними при проведенні аукціону, така ціна була встановлена в розмірі 70 239,16 грн без урахування ПДВ. У подальшому така ціна за результатами аукціону становила 152 795,00 грн без ПДВ (разом з ПДВ - 183 354,00 грн).

Крім того, судом враховано, що при проведенні аукціону стартова ціна орендної плати збільшилась більш, ніж в два рази, до 152 795,00 грн без ПДВ. Водночас, прокурором та позивачем не доведено того, що така орендна плата могла бути більшою за вказану суму.

Також, як вказано відповідачами та не спростовано прокурором та позивачем під час розгляду даної справи, у відповідача-2 відсутня заборгованість зі сплати орендної плати, що, у свою чергу, спростовує доводи прокурора про наявність порушень інтересів територіальної громади міста Києва у вигляді недоотримання орендної плати від здачі в оренду комунального майна, оскільки кінцева ставка орендної плати була погоджена за результатом проведеного аукціону, що в подальшому відображено в умовах укладеного між відповідачами договору.

Вищевказане відповідає вимогам чинного законодавства, зокрема, вимогам Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та положенням постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану».

За вказаних обставин, під час розгляду даної справи прокурором не доведено порушення вимог законодавства при укладанні оспорюваного договору та наявність підстав для визнання недійсним договору № 3937 нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва від 19.08.2024, укладеного за результатами аукціону, у зв`язку з чим суд відмовляє у вказаній вимозі.

Вимога прокурора про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Ескалаторний міст" повернути Комунальному підприємству "Печерськсервіс" нежитлові приміщення загальною площею 1 411 кв. м, що розташовані за адресою: м. Київ, Військовий проїзд, 1 літ К (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), є похідною від вимоги про визнання недійсним договору, тому, враховуючи відсутність підстав для визнання недійсним договору оренди № 3937 від 19.08.2024, похідна вимога про зобов`язання повернути майно, передане за таким договором, враховуючи, що строк оренди за таким договором не закінчився, також не підлягає задоволенню

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, оскільки у позові суд відмовляє, сплачений за подання позову судовий збір покладається на прокуратуру.

Керуючись статтями 129, 233, 236-237, 240 та 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 18.03.2026.

Суддя О.Г. Удалова