ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" лютого 2026 р. Справа№ 911/2712/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Майданевича А.Г.

суддів: Гаврилюка О.М.

Суліма В.В.

за участю секретаря судового засідання: Гончаренка О.С.

представників сторін:

від позивача: Онопрієнко Ю.О.

від відповідача-1: Самарцев Я.О.

від відповіда-2: не з`явився

від третьої особи: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни

на рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025, повний текст якої складений 20.08.2025,

у справі № 911/2712/24 (суддя Подоляк Ю.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ»

до 1. Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни,

2.Товариства з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Силіва торг»

про розірвання договорів оренди та зобов`язання повернути приміщення

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» (далі - позивач) звернулось до Господарського суду Київської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни (далі -відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ» (далі -відповідач-2) про: розірвання договору оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 1, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною; розірвання договору оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 2, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною; розірвання договору оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 3, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною. Зобов`язати Фізичну особу-підприємця Мельник Інни Володимирівни повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» приміщення загальною площею 96,3 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі; зобов`язати Фізичну особу-підприємця Мельник Інни Володимирівни повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» приміщення загальною площею 41,87 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі; зобов`язати Фізичну особу-підприємця Мельник Інни Володимирівни повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» приміщення загальною площею 461,23 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі. Розірвати договір оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 1, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «СИЛІВА ТОРГ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ»; розірвати договір оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 2, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «СИЛІВА ТОРГ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ»; розірвати договір оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 3, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «СИЛІВА ТОРГ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ».

В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що між ним та першим відповідачем були укладені договори оренди нерухомого майна від 04.04.2020 №№ 1, 2, 3, відповідно до яких передано в оренду - приміщення загальною площею 96,3 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі; приміщення загальною площею 41,87 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі; приміщення загальною площею 461,23 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі. У подальшому позивач відчужив на користь ТОВ «Силіва торг» перелічене нерухоме майно на підставі договорів купівлі-продажу від 13.07.2021, яке (нерухоме майно) ТОВ «Силіва торг» передало в користування другому відповідачу на підставі договорів оренди нерухомого майна від 08.06.2022 №№ 1, 2, 3. У свою чергу, другий відповідач уклав з першим відповідачем договір суборенди, внаслідок чого ФОП Мельник І.В. продовжувала фактично користуватися зазначеними вище приміщеннями.

У подальшому між позивачем та ТОВ «Силіва торг» укладено договори від 15.06.2023 про розірвання раніше укладених договорів купівлі-продажу від 13.07.2021, внаслідок чого об`єкти оренди (суборенди) було повернуто попередньому їх власнику - ТОВ «БРОВАРИІНВЕСТ», а відтак до позивача перейшли права орендодавця за договорами оренди нерухомого майна від 08.06.2022 №№ 1, 2, 3.

Враховуючи невиконання взятих на себе зобов`язань першим відповідачем за договорами оренди нерухомого майна від 04.04.2020 №№ 1, 2, 3, укладених з позивачем щодо сплати орендної плати за користування об`єктами оренди, ТОВ «БРОВАРИІНВЕСТ» просило суд розірвати вказані договори оренди та зобов`язати першого відповідача повернути об`єкти оренди.

Також, враховуючи неналежне виконання другим відповідачем своїх зобов`язань за договорами оренди нерухомого майна від 08.06.2022 №№ 1, 2, 3, укладених між ТОВ «Силіва торг» та другим відповідачем, права орендодавця за якими, як вказує позивач, перейшли до нього щодо сплати орендної плати, ТОВ «БРОВАРИІНВЕСТ» просить суд розірвати вказані договори оренди.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 11.02.2025 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Силіва торг».

Короткий зміст рішення господарського суду та мотиви їх прийняття

Рішенням Господарського суду Київської області від 01.07.2025 позовні вимоги задоволено частково.

Розірвано договір оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 1, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною.

Розірвано договір оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 2, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною.

Розірвано договір оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 3 укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» (вул. Кобилянської Ольги, 7, місто Бровари, Броварський р-н, Київська обл., 07402, ідентифікаційний код 41576515) та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ).

Зобов`язано Фізичну особу-підприємця Мельник Інну Володимирівну ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» (вул. Кобилянської Ольги, 7, місто Бровари, Броварський р-н, Київська обл., 07402, ідентифікаційний код 41576515) приміщення загальною площею 96,3 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі.

Зобов`язано Фізичну особу-підприємця Мельник Інну Володимирівну ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» (вул. Кобилянської Ольги, 7, місто Бровари, Броварський р-н, Київська обл., 07402, ідентифікаційний код 41576515) приміщення загальною площею 41,87 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі.

Зобов`язано Фізичну особу-підприємця Мельник Інну Володимирівну ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» (вул. Кобилянської Ольги, 7, місто Бровари, Броварський р-н, Київська обл., 07402, ідентифікаційний код 41576515) приміщення загальною площею 461,23 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі.

Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» (вул. Кобилянської Ольги, 7, місто Бровари, Броварський р-н, Київська обл., 07402, ідентифікаційний код 41576515) 18168 (вісімнадцять тисяч сто шістдесят вісім) грн. витрат по сплаті судового збору.

В решті позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» до Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - Товариства з обмеженою відповідальністю «Силіва торг» про: розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 1, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «СИЛІВА ТОРГ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ»; розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 2, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «СИЛІВА ТОРГ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ»; розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 3, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «СИЛІВА ТОРГ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ», відмовлено.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись з прийнятим рішенням, Фізична особа-підприємець Мельник Інна Володимирівна звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 скасувати та відмовити у задоволенні позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Скаржник посилається на те, що судом не враховано п.27.5 ст.25 договорів оренди нерухомого майна ( які є ідентичними у всіх трьох договорах), відповідно до яких встановлено порядок реалізації орендарем переважного права на придбання об`єкта оренди, який (порядок) не ставить наявність права в залежність від належного виконання договору оренди орендарем. Тобто орендар має переважне право на придбання об`єкта оренди, який продається орендодавцем, і може його реалізувати без будь-яких передумов чи застережень. Проте, апелянт зазначає, що всупереч умовам договору, жодних пропозицій щодо відчудження або придбання об`єктів нерухомості від орендодавця орендарю не надходило.

Скаржник вказує, що 13.07.2021 ТОВ «Бровариінвест» уклало з ТОВ «Силіва Торг» договіри купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 41,6 кв.м та нежитлового приміщення загальною площею 557,8 кв.м, які розташовано за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вул.Центральна, 116. ФОП Мельник І.В., дізнавшись про порушення своїх прав звернулася до Господарського суду Київської області із позовом про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, (справа №911/3564/21). Після чого, ТОВ «Силіва Торг» погодилось укласти договір оренди між ТОВ «Силіва Торг» та ТОВ «Рієлторська фірма Бровари». У жовтні 2023 року ТОВ «Бровариінвест» вважаючи, що строк дії договорів оренди з ФОП Мельник І.В, закінчився звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до ФОП Мельник І.В, про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом зобов`язання звільнити займані приміщення. Рішенням Господраського суду Київської області від 28.05.2024 у справі №910/13690/23 у позовних вимогах було відмовлено з підстав, що договори оренди від 06.04.2020 є діючими. Таким чином скаржник вважає, що спірні приміщення є об`єктами оренди та до позовної заяви не додано жодних доказів, які підтверджують порушення прав позивача на об`єкт оренди з боку ФОП Мельник І.В.

Апелянт наголошує, що судом помилково зазначено, що ФОП Мельник І.В. зобов`язань за договорами оренди №1, №2, №3 зі сплати орендної плати не виконує з червня 2023 року, внаслідок чого за нею утворилась заборгованість. Скаржник зазначає, що ФОП Мельник І.В. спірними приміщеннями вже не користувалась, оскільки там знаходився інший орендар ТОВ «Рієлторська фірма «Бровари», а тому вона не мала сплачувати жодних платежів. Про те, що позивач та ТОВ «Силіва Торг» уклали договори куплі продажу, які у подальшому були розірвані, ФОП Мельник І.В.не було відомо.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

У свою чергу, заперечуючи проти апеляційної скарги, Товариство з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» у своєму відзиві, наданому до суду 04.10.2025, зазначає, що рішення суду прийнято при повному з`ясуванні обставин справи, з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, без їх порушення, тому апеляційна скарга задоволенню не підлягає і рішення слід залишити без змін.

Позивач наголошує на тому, що апеляційна скарга по суті є спробою уникнути відповідальності за невиконання договірних зобов`язань, без наведення переконливих правових підстав. Жоден з доводів апеляційної скарги не підтверджує наявності правових підстав для скасування рішення, а апеляція спрямована на переоцінку встановлених судом фактичних обставин. Скаржник у своїй скарзі фактично намагається повторно оскаржити процесуальне рішення, що не допускається нормами процесуального права.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.09.2025 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 у справі № 911/2712/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Майданевич А.Г., суддів Сулім В.В., Коротун О.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.09.2025 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 у справі № 911/2712/24 залишено без руху.

15.09.2025 на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшла заява про усунення недоліків, до якої додано докази надсилання копії апеляційної скарги з доданими до неї документами відповідачу-2 та третій особі.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.09.2025, у зв`язку з перебуванням судді Коротун О.М. у відрядженні, апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 у справі № 911/2712/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Майданевич А.Г., суддів Сулім В.В., Ткаченко Б.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 у справі № 911/2712/24 та призначено розгляд справи на 27.10.2025.

Розгляд справи, призначений на 27.10.2025 не відбувся у зв`язку з перебуванням судді Суліма В.В.на семінарі-практикумі НШСУ.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.11.2025 розгляд апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 у справі № 911/2712/24 призначено на 24.11.2025.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.11.2025 у зв`язку з перебуванням судді Ткаченко Б.О. у відрядженні справу № 911/2712/24 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Майданевич А.Г., суддів Сулім В.В., Гаврилюк О.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 прийнято справу №911/2712 за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 до провадження у складі колегії суддів: головуючий суддя - Майданевич А.Г., суддів Сулім В.В., Гаврилюк О.М. та розгляд справи призначено на 19.01.2026.

Розгляд справи, призначений на 19.01.2026 не відбувся у зв`язку з перебуванням головуючого судді Майданевича А.Г. на лікарняному у період з 13.01.2026 по 23.01.2026.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2026 відкладено розгляд справи № 911/2712/24 за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області на 23.02.2026.

Розгляд клопотань

13.01.2026 представник ФОП Мельник І.В. звернувся до Північного апеляційного господарського суду з клопотанням про долучення доказів, в якому зазначив, що йому стало відомо, що у позивача ТОВ «Бровариінвест» відсутне право власності на майно щодо якого прийнято рішення та вважає, що дана обставина може вплинути на законність та обґрунтованість судового рішення у даній справі.

Колегія суддів вважає, що у задоволенні клопотання представника ФОП Мельник І.В. про долучення нових доказів, які на час вирішення спору місцевим господарським судом не існували та не були предметом дослідження відмовити, оскільки відповідно до ст. 269 ГПК України здобуття нових доказів на стадії апеляційного перегляду справи суперечить основоположним принципам змагальності та рівності сторін господарського судочинства.

Явка представників сторін

Представник третьої особи у судове засідання, призначене на 23.02.2026, не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце судового засідання був повідомлений належним чином шляхом доставлення електронного документу до електроного кабінету, що підтверджується відповідними довідками, наявними у матеріалах справи.

Враховуючи положення частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якого неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, зважаючи на те, що явка представника третьої особи у судове засідання не визнавалась, судова колегія вважає за можливе розглянути справу у відсутність представника третьої особи.

Межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.

Згідно зі статтею 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Так, колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, переглядає справу №911/2712/24 у межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Судом першої інстанції встановлено, що між позивачем (далі - орендодавець) та відповідачем-1 (далі - орендар) укладено договір оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 1 (далі - договір від 06.04.2020 № 1), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати в тимчасове строкове платне користування (надалі - оренда) приміщення (надалі - об`єкт оренди) загальною площею 96,3 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вул. Центральна, будинок 116, а орендар зобов`язується прийняти, належним чином використовувати об`єкт оренди, сплачувати плату за оренду та повернути об`єкт оренди на умовах та в порядку встановлених цим договором (п. 1.1 договору від 06.04.2020 № 1).

Між позивачем (далі - орендодавець) та відповідачем-1 (далі - орендар) укладено договір оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 2 (далі - договір від 06.04.2020 № 2), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати в тимчасове строкове платне користування (надалі - оренда) приміщення (надалі - об`єкт оренди) загальною площею 41,87 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вул. Центральна, будинок 116, а орендар зобов`язується прийняти, належним чином використовувати об`єкт оренди, сплачувати плату за оренду та повернути об`єкт оренди на умовах та в порядку встановлених цим договором (п. 1.1 договору від 06.04.2020 № 2).

Між позивачем (далі - орендодавець) та відповідачем-1 (далі - орендар) укладено договір оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 3 (далі - договір від 06.04.2020 № 3), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати в тимчасове строкове платне користування (надалі - оренда) приміщення (надалі - об`єкт оренди) загальною площею 461,23 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вул. Центральна, будинок 116, а орендар зобов`язується прийняти, належним чином використовувати об`єкт оренди, сплачувати плату за оренду та повернути об`єкт оренди на умовах та в порядку встановлених цим договором (п. 1.1 договору від 06.04.2020 № 3).

Наведені нижче пункти вказаних вище договорів оренди є ідентичними та дублюють один одного, а саме.

Цей договір набуває чинності з моменту його укладання та діє до 28.02.2023, але в будь-якому випадку до повного виконання сторонами зобов`язань встановлених цим договором. Строк оренди закінчується 28.02.2023 (п. 5.1, 5.2 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3).

Відповідно до п. 6.1 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 у разі відсутності письмової заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору за 30 календарних днів до дати закінчення строку дії договору, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

Згідно із п. 6.2 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 сторони встановлюють, що строк дії цього договору може бути припинений (розірваний) за згодою сторін на підставі укладеного сторонами договору про припинення (розірвання) дії цього договору, якщо інше не передбачено законодавством України та цим договором.

Пунктом 7.1 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 передбачено, що орендар щомісячно сплачує орендодавцю суми грошових коштів у вигляді орендної плати за оренду об`єкта оренди (далі - орендна плата).

Щомісячна орендна плата з 06 квітня 2020 року становить 10 000,00 грн. за 96,3 кв.м. з ПДВ (п. 8.1 договору оренди від 06.04.2020 № 1).

Щомісячна орендна плата з 06 квітня 2020 року становить 10 000,00 грн. за 41,87 кв.м. з ПДВ (п. 8.1 договору оренди від 06.04.2020 № 2).

Щомісячна орендна плата з 06 квітня 2020 року становить 180 000,00 грн. за 461,23 кв.м. з ПДВ (п. 8.1 договору оренди від 06.04.2020 № 3).

Згідно із п. 8.4 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 у разі виникнення заборгованості орендаря перед орендодавцем, яка не погашена протягом 3 (трьох) місяців підряд, орендодавець має право ініціювати припинення (розірвання) цього договору, повідомивши письмово про це орендаря.

Пунктом 9.1 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 передбачено, що орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату за оренду об`єкта оренди у розмірі та у строки, які визначаються цим договором.

Цей договір вважається укладеним, починаючи з дати його підписання сторонами, та діє до дати закінчення встановленої в п. 5.2 цього договору, або до дня з якого цей договір сторонами буде припинено (розірвано), або буде вважатись сторонами таким, що достроково припинив (розірваним) дію, відповідно до умов цього договору (п. 25.1 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3).

Сторонами в п. 27.6 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 погоджено, що у випадку відчуження орендодавцем об`єкта оренди останній зобов`язується протягом 10 робочих днів від дати укладання договору купівлі продажу, письмово сповістити про таке орендаря, при цьому дія цього договору не припиняється, а до нового власника об`єкта оренди переходять всі права та обов`язки орендодавця за цим договором.

У пункті 28.5 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 сторонами погоджено, що орендодавець має право повністю відмовитись від зобов`язань за цим договором та припинити (розірвати) цей договір у разі невиконання орендарем зобов`язання зі сплати орендної плати протягом 3 місяців підряд.

На виконання умов договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 позивач передав, а відповідач-1 прийняв в строкове платне користування об`єкти оренди - приміщення площею 96,3 кв.м, 41,87 кв.м та 461, 23 кв.м, що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вул. Центральна, будинок 116, що підтверджується актами приймання-передачі від 06.04.2020, які підписані в двосторонньому порядку уповноваженим представником позивача та відповідачем, підписи яких скріплені печатками товариства та фізичної особи-підприємця.

Загальна площа об`єктів оренди за вказаними договорами складає 599,40 кв.м.

Як вбачається із матеріалів справи та не заперечується учасниками процесу, між позивачем (далі - продавець) та Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа - покупець) укладено договір купівлі-продажу від 13.07.2021, який посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області та зареєстрований в реєстрі за № 1353, відповідно до умов якого продавець передав за плату у власність покупця, а покупець прийняв у власність житловий будинок з приміщенням магазину загальною площею 557, 8 кв.м,, що знаходиться за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116.

Між позивачем (далі - продавець) та Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа - покупець) укладено договір купівлі-продажу від 13.07.2021, який посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області та зареєстрований в реєстрі за № 1362, відповідно до умов якого продавець передав за плату у власність покупцю, а покупець прийняв у власність належні продавцю групу нежитлових приміщень під номером 1, літера «а», загальною площею 41,6 кв.м, що знаходиться у будинку № 116 по вулиці Центральній в селі Пухівка, Броварського району Київської області.

Загальна площа об`єктів купівлі - продажу за вказаними договорами склала 599,40 кв.м.

Між Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа - орендодавець) та відповідачем-2 (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 1 (далі - договір від 08.06.2022 № 1), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати в тимчасове строкове платне користування приміщення загальною площею 461,23 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116, а орендар зобов`язується прийняти, належним чином використовувати об`єкт оренди, сплачувати плату за оренду та повернути об`єкт оренди на умовах та в порядку встановлених цим договором.

Між Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа - орендодавець) та відповідачем-2 (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 2 (далі - договір від 08.06.2022 № 2), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати в тимчасове строкове платне користування приміщення загальною площею 41,87 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116, а орендар зобов`язується прийняти, належним чином використовувати об`єкт оренди, сплачувати плату за оренду та повернути об`єкт оренди на умовах та в порядку встановлених цим договором.

Між Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа - орендодавець) та відповідачем-2 (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 3 (далі - договір від 08.06.2022 № 3), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати в тимчасове строкове платне користування приміщення загальною площею 96,3 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116, а орендар зобов`язується прийняти, належним чином використовувати об`єкт оренди, сплачувати плату за оренду та повернути об`єкт оренди на умовах та в порядку встановлених цим договором.

Між Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» та відповідачем-2 08.06.2022 підписано акти приймання-передачі до вказаних вище договорів оренди від 08.06.2022 №№ 1, 2, 3, відповідно до яких третя особа - орендодавець передала, а другий відповідач - орендар прийняв приміщення загальною площею 461,23 кв.м, 41,87 кв.м та 96,3 кв.м, що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116.

Загальна площа об`єктів оренди за вказаними договорами склала 599,40 кв.м.

Об`єкти оренди та об`єкти купівлі продажу за вищезазначеними договорами є одні й ті самі приміщення загальною площею 599,40 кв.м.

У подальшому, Товариство з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа) надіслало відповідачу-1 у справі повідомлення-попередження від 21.02.2023 та від 10.03.2023 про те, що якщо Товариство з обмеженою відповідністю «Рієлтерська фірма «Бровари» (відповідач-2) своєчасно не сплатить оренду плату і не погасить наявну заборгованість за договорами оренди № 1, 2, 3 від 08.06.2022, відповідачу-1 буде припинено доступ до об`єкту суборенди. Надіслання зазначеної кореспонденції підтверджується описами вкладення № 1109, № 105, накладеними «Укрпошта» від 01.03.2023 від № 1109, від 10.03.2023 № 105. Відповідачем-1 отримана зазначена кореспонденція, що підтверджується рекомендованими повідомленням про вручення поштових відправлень № 109 та № 105.

Також Товариство з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа) надіслало другому відповідачу у справі повідомлення-попередження від 10.03.2023 про необхідність сплати заборгованості у розмірі 1 053 334,00 грн. до 31.03.2023 та у разі несплати орендних платежів, договори оренди № 1, 2, 3 від 08.06.2022 будуть розірвані. Надіслання зазначеної кореспонденції підтверджується описом вкладення № 113, накладною «Укрпошта» від 10.03.2023 № 113.

Товариство з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа) надіслало Товариству з обмеженою відповідністю «Рієлтерська фірма «Бровари» (відповідачу-2 у справі) повідомлення за вих. №№ 13, 14, 15 від 14.06.2023 про відмову від договору оренди нерухомого майна №№ 1, 2, 3 від 08.06.2022, у зв`язку з невиконанням своїх зобов`язань зі сплати орендних платежів та просило негайно повернути об`єкти оренди. Направлення вказаних повідомлень підтверджується описами вкладення № 694, № 708, №686, накладними та чеками поштового відділення за аналогічними номерами.

Між позивачем та Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа) укладено договір від 15.06.2023 про розірвання договору купівлі-продажу від 13.07.2021, посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області за реєстровим номером 1362.

Між позивачем та Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» (третя особа) укладено договір від 15.06.2023 про розірвання договору купівлі-продажу від 13.07.2021, посвідчено приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області за реєстровим номером 1353.

21.06.2023 позивач звернувся до відповідачів із вимогами про усунення перешкод у користуванні власністю. У вказаних вимогах позивач зазначив, що йому відомо про розірвання укладених договорів оренди №№ 1, 2, 3 від 08.06.2022 між третьою особою та другим відповідачем, в односторонньому порядку, а оскільки позивач не бажає укладати договори оренди щодо належного йому майна, він вимагав терміново звільнити самовільно зайнятті приміщення та передати їх за актами приймання-передачі. Направлення вказаних вимог відповідачам підтверджується описами вкладення № 758, накладною та чеком «Укрпошта».

Звертаючись з даним позовом позивач зазначає, що ФОП Мельник І.В. проігнорувала вимогу ТОВ «БРОВАРИІНВЕСТ» та продовжує користуватися об`єктом оренди не сплачуючи при цьому орендних платежів. У жовтні 2023 року ТОВ «БРОВАРИІНВЕСТ», вважаючи, що строк дії договорів оренди з ФОП Мельник І.В. закінчився, звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до ФОП Мельник І.В. про усунення перешкод в користуванні власністю шляхом зобов`язання звільнити займані приміщення. Рішенням Господарського суду Київської області від 28.052024 у справі № 910/13690/23 в позовних вимогах було відмовлено з тих підстав, що договори оренди від 06.04.2020 є діючими.

ФОП Мельник І.В. зобов`язань за договорами зі сплати орендної плати не виконує з червня 2023 року, внаслідок чого за відповідачем-1 утворилася заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди № 1 від 06.04.2020 в розмірі 107 537,64 грн; за договором оренди № 2 від 06.04.2020 в розмірі 117 537,64 грн; за договором оренди № 3 від 06.04.2020 в розмірі 2 115 778,00 грн. Всього заборгованість на загальну суму 2 340 853,28 грн.

13.07.2024 ТОВ «БРОВАРИІНВЕСТ» на адресу ФОП Мельник І.В. надіслало повідомлення № 13 від 13.07.2024 про відмову від договорів оренди нерухомого майна від 06.04.2020№ 1, 2, 3. Надіслання зазначеної кореспонденції підтверджується описом вкладення №963, накладною та фіскальним «Чеком Укрпошта» від 14.07.2024 №963.

Також відповідно до опису вкладення від 02.08.2024 позивач надіслав на адресу першого відповідача рахунки на оплату, акти звіряння розрахунків за договорами оренди нерухомого майна від 06.04.2020№ 1, 2, 3, копії яких залучені до матеріалів справи.

Враховуючи невиконання взятих на себе зобов`язань відповідачем-1 за договорами оренди нерухомого майна від 04.04.2020 №№ 1, 2, 3 щодо сплати орендної плати за користування об`єктами оренди, ТОВ «БРОВАРИІНВЕСТ», просив суд розірвати вказані договори оренди та зобов`язати відповідача-1 повернути об`єкти оренди.

Також, враховуючи неналежне виконання відповідачем-2 своїх зобов`язань за договорами оренди нерухомого майна від 08.06.2022 №№ 1, 2, 3, укладених між ТОВ «Силіва торг» та другим відповідачем, права орендодавця за якими, як вказує позивач перейшли до нього щодо сплати орендної плати, ТОВ «БРОВАРИІНВЕСТ» просив суд розірвати вказані договори оренди.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Згідно із статтею 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У відповідності до статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Надаючи правову оцінку укладеним сторонами договорам, колегія суддів зазначає, що між сторонами склалися правовідносини з оренди майна, які регулюються главою 58 ЦК України.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Згідно із ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 782 ЦК України передбачено наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.

Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, є правом, а не обов`язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.

Систематична несплата орендної плати, яка передбачена договором, є підставою для розірвання договору оренди, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його майно використовує інша особа.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку.

Отже, враховуючи перелічені норми законодавства та беручи до уваги те, що відповідно до умов договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 майно було передано відповідачу-1 в строкове платне користування, проте, орендна плата останнім в порушення умов договору систематично не сплачувалась, доказів протилежного перший відповідач суду не надав, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що про допущення відповідачем-1 істотних порушень умов договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 і як наслідок використання останнім орендованого майна всупереч договорів, що відповідно до вимог ст. 651 ЦК України є підставою для їх розірвання за рішенням суду за вимогою наймодавця.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що вимоги позивача про: розірвання договору оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 1, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною; розірвання договору оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 2, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною; розірвання договору оренди нерухомого майна від 06.04.2020 № 3, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» та Фізичною особою-підприємцем Мельник Інною Володимирівною є доведеними та обґрунтованими, та підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно зі ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Частиною 2 ст. 795 Цивільного кодексу України визначено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Враховуючи вищенаведені вимоги ст. 785 ЦК України та той факт, що договори оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3, на підставі яких перший відповідач займав приміщення розірвані за рішенням суду, перший відповідач зобов`язаний негайно повернути орендовані приміщення позивачу за відповідними актами про повернення.

З огляду на зазначене та враховуючи вказані норми права, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що вимоги позивача про: зобов`язання Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» приміщення загальною площею 96,3 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі; зобов`язання Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» приміщення загальною площею 41,87 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі; зобов`язання Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» приміщення загальною площею 461,23 кв.м, що розташоване за адресою: Київська область, Броварський район, село Пухівка, вулиця Центральна, будинок 116 за актом приймання - передачі є доведеними, обґрунтованими, першим відповідачем не спростованими, та підлягають задоволенню.

Колегія суддів відхиляє як безпідставні доводи відповідача-1, що судом не враховано п.27.5 ст.25 договорів оренди нерухомого майна (які є ідентичними у всіх трьох договорах), відповідно до яких встановлено порядок реалізації орендарем переважного права на придбання об`єкта оренди, який (порядок) не ставить наявність права в залежність від належного виконання договору оренди орендаерм. Тобто орендар має переважне право на придбання об`єкта оренди, який продається орендодавцем, і може його реалізувати без будь-яких передумов чи застережень. Проте, апелянт зазначає, що всупереч умовам договору, жодних пропозицій щодо відчудження або придбання об`єктів нерухомості від орендодавця орендарю не надходило. Колегія суддів з цього приводу зазначає наступне.

У даній справі встановлено наявність у договорах оренди, укладених між ТОВ «Бровариінвест» та відповідачем-1, положень про право орендаря на придбання об`єкта оренди за відповідними умовами.

Так, у пунктах 27.5 договорів оренди сторони, зокрема, погодили, що орендодавець зобов`язується в письмовому вигляді повідомити орендаря, у разі прийняття рішення щодо відчуження об`єкта оренди чи надходження серйозної пропозиції щодо придбання об`єкта оренди від третіх осіб під час дії договору:

Орендар має право протягом 20 календарних днів, з дня отримання такого повідомлення, письмово надати свою пропозицію щодо придбання об`єкта оренди за ціною та на умовах, встановлених на розсуд орендодавця. В разі прийняття орендарем рішення щодо придбання об`єкта оренди останній зобов`язується розпочати з орендодавцем переговори щодо придбання об`єкта оренди та укладання відповідного договору купівлі - продажу (підпункти 27.5.1);

Якщо протягом 30 календарних днів, з дня отримання орендарем відповідного повідомлення, між орендарем та орендодавцем не буде укладено відповідний договір купівлі-продажу об`єкта оренди орендодавець має право продати об`єкт оренди третім особам за ціною та на умовах на власний розсуд (підпункти 27.5.2).

При вирішенні даного спору суд першої інстанції правомірно вдався до дослідження іншої обов`язкової умови для отримання переважного права придбання спірного нерухомого майна - належного виконання обов`язків орендарем.

Належну правову оцінку виконання обов`язків орендарем надано у постанові Верховного Суду від 05.11.2025 у справі №911/379/24, де зазначено, суди попередніх інстанцій встановили порушення позивачкою (ФОП Мельник І.В.) умов договорів оренди щодо своєчасної сплати орендної плати (пункти 8.3 договорів оренди) та щодо укладення відповідних договорів на відшкодування витрат (оплату) на утримання об`єктів оренди та постачання відповідних мереж (пункти 10.1 договорів оренди).

Так, встановлені обставини неналежного виконання ФОП Мельник І.В. зобов`язань за договорами оренди, виключають виникнення у орендаря переважного права на придбання об`єктів оренди.

Стосовно позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «БРОВАРИІНВЕСТ» про: розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 1, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «СИЛІВА ТОРГ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ»; розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 2, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «СИЛІВА ТОРГ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ»; розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.06.2022 № 3 ,укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «СИЛІВА ТОРГ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЄЛТЕРСЬКА ФІРМА «БРОВАРИ», то суд зазначає наступне.

Як встановлено судом вище, між позивачем, як власником нерухомого майна та відповідачем-1, як орендарем було укладено договори оренди нерухомого майна від 04.04.2020 №№ 1, 2, 3.

У подальшому позивач на підставі договорів купівлі-продажу від 13.07.2021 № 1353 та № 1362 відчужив належне йому нерухоме майно, яке було предметом оренди за вказаними договорами оренди нерухомого майна від 04.04.2020 №№ 1, 2, 3, Товариству з обмеженою відповідністю «Силіва Торг».

Положеннями ст. 770 Цивільного кодексу України врегульовано, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Чинне законодавство надає наймачу додатковий захист шляхом встановлення правила про те, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. При цьому новий власник речі автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму (подібні правові висновки містяться у постановах Верховного Суду від 22.06.2022 у справі № 904/5429/18, від 12.03.2019 у справі № 909/367/18, від 05.06.2018 у справі № 922/2318/17, від 17.07.2018 у справі № 923/70/18).

Договори оренди нерухомого майна від 04.04.2020 №№ 1, 2, 3, укладені між позивачем та відповідачем-1 не передбачають положень щодо його припинення у разі зміни власника речі, переданої у найм. Навпаки, пунктом 27.6 договорів оренди від 06.04.2020 №№ 1, 2, 3 передбачено, що у випадку відчуження орендодавцем об`єкта оренди останній зобов`язується протягом 10 робочих днів від дати укладання договору купівлі продажу, письмово сповістити про таке орендаря, при цьому дія цього договору не припиняється, а до нового власника об`єкта оренди переходять всі права та обов`язки орендодавця за цим договором.

Внесення або невнесення змін до договору найму стосовно нового власника не має для сторін жодних негативних наслідків. Їхні права та обов`язки згідно з договором найму залишаються незмінними, за винятком виникнення обов`язку наймача сплачувати орендну плату новому власнику речі та виконувати інші обов`язки наймача на користь нового наймодавця.

За вказаних обставин, внаслідок переходу нерухомого майна, що належало позивачу у власність третьої особи ТОВ «Силіва Торг», останнє автоматично набуло прав та обов`язків сторони договорів оренди нерухомого майна від 04.04.2020 №№ 1, 2, 3 (орендодавця).

Не зважаючи на набуття Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» прав та обов`язків сторони договорів оренди нерухомого майна від 04.04.2020 №№ 1, 2, 3 (орендодавця), між Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» та відповідачем-2 укладено договори оренди нерухомого майна від 08.06.2022 №№ 1, 2, 3, за якими об`єктом оренди визначено нерухоме майно, яке відповідно до договорів від 04.04.2020 №№ 1, 2, 3 перебувало в користуванні відповідача-1.

Відповідно до положень ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 ст. 760 Цивільного кодексу України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Зі змісту наведених норм, слідує що істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування.

Статтею 638 Цивільного кодексу України унормовано, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Передавати в оренду майно, яке вже перебуває в оренді неможливо, оскільки орендар вже має права на користування цим майном згідно з укладеним договором.

Враховуючи вищевикладене, на момент укладення між Товариством з обмеженою відповідністю «Силіва Торг» та відповідачем-2 договорів оренди нерухомого майна від 08.06.2022 №№ 1, 2, 3 договірні відносини між сторонами не могли існувати, позаяк були чинні інші договори оренди спірного приміщення, що є істотною умовою для договорів даного виду, а відтак в силу зазначених вище вимог законодавства, зокрема, ст. 638 Цивільного кодексу України, договори оренди нерухомого майна від 08.06.2022 №№ 1, 2, 3 є неукладеним, а тому не породжують для його сторін бажаного правового результату, юридичних фактів і відповідних прав та обов`язків. Доказів протилежного сторони у справі та третя особа суду не надали.

Оскільки договори оренди нерухомого майна від 08.06.2022 №№ 1, 2, 3 є неукладеним, внаслідок чого вони не породжують юридичних фактів, прав та обов`язків, тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що відсутні правові підстави для розірвання вказаних правочинів в судовому порядку.

З огляду на вищевикладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

Інші доводи, викладені відповідачем не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.

На переконання колегії суддів апеляційного господарського суду, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Колегія суддів зазначає, що відповідно до пункуту 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України).

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статті 76 Господарського процесуального кодексу України).

Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, що їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї (частини 8 статті 80 Господарського процесуального кодексу України).

Таким чином, апелянтом не надано до суду належних і допустимих доказів на підтвердження тих обставин, на які він посилається в апеляційній скарзі. Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на припущеннях та зводяться до намагань здійснити переоцінку обставин справи, вірно встановлених судом першої інстанції.

Отже, підсумовуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати не вбачається.

Таким чином, апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 у справі № 911/2712/24 задоволенню не підлягає. Рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 у справі № 911/2712/24 підлягає залишенню без змін.

З урахуванням відмови в задоволенні апеляційної скарги, судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покладаються на апелянта в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1.Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни на рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 у справі № 911/2712/24 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 01.07.2025 у справі № 911/2712/24 залишити без змін.

3. Судовий збір за розгляд справи у суді апеляційної інстанції покласти на апелянта.

4. Матеріали справи №911/2712/24 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до статей 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 13.03.2026 у зв`язку з перебуванням судді Гаврилюка О.М. у відпустці та перебуванням судді Суліма В.В. у відрядженні з 10.03.2026 по 12.03.2026.

Головуючий суддя А.Г. Майданевич

Судді О.М. Гаврилюк

В.В. Сулім