ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.02.2026 року м.Дніпро Справа № 908/1817/23

Центральний апеляційний господарський суд у складі: головуючого судді Мартинюка С.В. (доповідач у справі)

суддів: Фещенко Ю.В., Соп`яненко О.Ю.

секретар судового засідання: Рибалка Г.Д.

представники сторін:

від позивача: Рембецький В.Ю. (прокурор);

від відповідача-1: Крат А.С. (адвокат);

від відповідача-2: не з`явився;

від відповідача-3: Рибалко В.О. (адвокат);

від третьої особи: не з`явився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Заступника керівника Запорізької обласної прокуратури на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.11.2025 (повний текст складено 27.11.2025), суддя Давиденко І.В.

у справі № 908/1817/23

за позовом Заступника керівника Запорізької обласної прокуратури, м. Запоріжжя

до відповідача 1: Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

до відповідача 2: Товариства з обмеженою відповідальністю Корт Інвест, м. Запоріжжя

до відповідача 3: Товариства з обмеженою відповідальністю Торгівельний комплекс Ювілейний-4 , м. Харків

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Державний реєстратор Виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Євген Васильович

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, повернення земельної ділянки

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ

Заступник керівника Запорізької обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом в інтересах держави до Запорізької міської ради та ТОВ «Корт Інвест» про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, повернення земельної ділянки, скасування права власності та знесення об`єкту, третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача 2 - державний реєстратор виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Євген Васильович.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

09.04.2024 Постановою Центрального апеляційного господарського суду рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 залишено без змін, апеляційну скаргу позивача без задоволення.

Постановою Верховного Суду від 20.11.2024 постанову Центрального апеляційного господарського суду рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 та рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2023 скасовано, справу передано на новий розгляд.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 03.12.2024, справу № 908/1817/23 передано на новий розгляд судді Давиденко І.В.

Ухвалою суду від 09.12.2024 справу № 908/1817/23 прийнято до провадження суддею Давиденко І.В., присвоєно справі номер провадження 15/163/23-19/205/24. Розглядати справу ухвалено за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 12.08.2025 заяву прокурора про зміну предмету позову задоволено. Судом розглядаються позовні вимоги прокурора в редакції заяви від 28.07.2025 про зміну предмету позову, а саме:

1. Визнати незаконним та скасувати рішення Запорізької міської ради від 27.03.2019 № 45/27 Про поновлення ТОВ Корт Інвест договору оренди землі по пр. Маяковського, 19Б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу.

2. Визнати недійсним додатковий договір № 00273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 06, укладений 10.12.2019, щодо земельної ділянки площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 30162302).

3. Зобов`язати товариство з обмеженою відповідальністю Торгівельний комплекс Ювілейний-4 повернути на користь Запорізької міської територіальної громади в особі Запорізької міської ради земельну ділянку площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090, вартістю 36914550,12 грн, яка розташована по бульвару Примаченко Марії (стара назва - проспект Маяковського), 19Б у м. Запоріжжя.

Підготовче засідання відкладено на 16 вересня 2025 року о 12 год. 10 хв.

18.08.2025 від Запорізької міської ради надійшли додаткові пояснення у справі, відповідно до яких просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог повному обсязі.

25.08.2025 від ТОВ «Корт Інвест» надійшли додаткові пояснення до відзиву у справі у зв`язку з поданням заяви про заміну предмету позову.

09.09.2025 від Державного реєстратора Виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Є. надійшло клопотання про виключення його зі складу учасників справи та просить розглянути клопотання за відсутності його та його представника.

15.09.2025 від ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» надійшли додаткові пояснення з урахуванням позиції позивача про заміну предмету позову, відповідно до яких просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

16.09.2025 від ТОВ «Торгівельний комплекс Ювілейний-4» надійшло клопотання про надання можливості ознайомитись з матеріалами справи та відкласти розгляд справи.

Ухвалою суду від 16.09.2025 підготовче засідання відкладено на 17.09.2025.

Ухвалою суду від 17.09.2025 підготовче засідання закрито та призначено розгляд справи по суті на 07.10.2025.

Ухвалою суду від 07.10.2025 відмовлено у задоволенні клопотання представника Христенка Є.В. про виключення ОСОБА_1 зі складу учасників справи.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем 2 без отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт побудовано будівлю КПП площею 7 кв.м. на орендованій земельній ділянці та в подальшому зареєстровано право власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна. Під час будівництва КПП порушені вимоги п. п. 16.2, 25, 29, 30 договору, статті 331, 375 ЦК України та статті 26, 29, 34, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Враховуючи те, що відповідач 2 під час користування орендованою земельною ділянкою порушив умови договору шляхом побудови на ній нерухомого майна без дозвільних документів, орендар втратив переважне право на поновлення договору оренди землі. У такому випадку набуття права користування (оренди) земельною ділянкою повинно здійснюватися на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону відповідно до положень статей 124, 127, 134 Земельного кодексу України. Також спірним рішенням Запорізька міська рада всупереч ст. 20 Земельного кодексу України змінила цільове призначення орендованої земельної ділянки, оскільки відповідний проект не розроблювався та не затверджувався. Враховуючи порушення відповідачем 2 умов договору оренди землі, останній не мав правомірних (справедливих) сподівань на поновлення договору оренди землі у порядку ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та тим самим незаконно, на думку прокуратури, набув право оренди на земельну ділянку поза конкурсною процедурою.

Також внаслідок набуття права власності на нерухоме майно ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4», відповідно до договору від 06.12.2024, до останнього у відповідності до ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України перейшло право користування спірною земельною ділянкою. Таким чином, повернути спірну земельну ділянки можливо зобов`язавши відповідача 3 - ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» повернути її на користь Запорізької міської ради. У зв`язку з цим, виникла необхідність у заміні первісної позовної вимоги про «зобов`язати ТОВ «Корт Інвест» повернути земельну ділянку…» на «зобов`язати ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» повернути на користь Запорізької міської територіальної громади в особі Запорізької міської ради земельну ділянку площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090, вартістю 36914550,12 грн, яка розташована по бульвару Примаченко Марії (стара назва - проспект Маяковського), 19Б у м. Запоріжжя».

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ОСКАРЖУВАНОГО СУДОВОГО РІШЕННЯ У СПРАВІ

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 03.11.2025 у справі №908/1817/23 у задоволенні позову відмовлено.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ВИМОГ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ

Не погодившись з зазначеним рішенням, заступник керівника Запорізької обласної прокуратури звернувся, через систему «Електронний суд» до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду від 03.11.2025 та прийняти нове рішення, яким позов прокурора задовольнити в повному обсязі; про час та місце розгляду справи повідомити її учасників, Запорізьку та Дніпропетровську обласні прокуратури.

УЗАГАЛЬНЕНІ ДОВОДИ ОСОБИ, ЯКА ПОДАЛА АПЕЛЯЦІЙНУ СКАРГУ

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, Скаржник не погоджується з висновком господарського суду та вважає, що судом неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, порушено норми процесуального права та неправильно застосовано норми матеріального права, які призвели до постановлення помилкового рішення.

У поданій скарзі апелянт зазначає, що вимоги прокурора у даній справі спрямовані на захист прав власника земельної ділянки територіальної громади м. Запоріжжя, порушення яких відбулось внаслідок недобросовісних дій орендаря земельної ділянки комунальної власності. Відповідно до зібраних прокурором доказів землекористувачем ТОВ «Корт Інвест» здійснено самочинне будівництво на орендованій землі, що є порушенням умов договору оренди та вимог законодавства. Оскільки право не виникає внаслідок неправомірних дій (ex iniuria ius non oritur), ТОВ «Корт Інвест» безпідставно отримало переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

В свою чергу Скаржник вважає, що Запорізька міська рада не здійснила належний захист інтересів територіальної громади, та допустила порушення вимог ст. 134 ЗК України під час прийняття рішення про поновлення договору оренди землі.

УЗАГАЛЬНЕНИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ІНШИХ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

У поданому 12.02.2026 відзиві на апеляційну скаргу відповідач-1 Запорізька міська рада заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.

В обґрунтування заявленої позиції Відповідач-1 зазначає, що договір оренди землі продовжено внаслідок належного виконання умов договору орендарем, своєчасного його звернення за продовженням договору та ніяким чином не пов`язано з наявністю об`єктів нерухомості на земельній ділянці.

Відповідач-1 вважає, що Позивачем не доведено належними та допустимим доказами факт незаконності будівництва КПП на спірній земельній ділянці та правова доля будівлі КПП жодним чином не впливає і ніколи не могла вплинути на підстави продовження договору оренди землі, оскільки на момент укладення договору вимога про нерухомість була відсутня.

У поданому 16.02.2026 відзиві на апеляційну скаргу відповідач-2 ТОВ "Корт-Інвест" заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.

В обґрунтування заявленої позиції Відповідач-2 зазначає, що рішення адміністративного суду, на яке посилається позивач, не має преюдиціального значення для вирішення даного спору. Зазначені прокуратурою доводи, наведенні в позовній заяві та апеляційній скарзі, ТОВ "Корт-Інвест" вважає лише припущеннями позивача, які не доведено належними та допустимим доказами.

Також Відповідач-2 зазначає, що всі умови останнім було виконано і власник земельної ділянки (Запорізька міська рада) не мала заперечень проти поновлення договору оренди.

У поданому 13.02.2026 відзиві на апеляційну скаргу відповідач-3 ТОВ "Торгівельний комплекс "Ювілейний-4" заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.

В обґрунтування заявленої позиції Відповідач-3 зазначає, наведенні в позовній заяві та апеляційній скарзі обставини позивачем вважає лише припущеннями останнього, які не доведено належними та допустимим доказами.

ТОВ "ТК "Ювілейний-4" вважає, що спірний договір передбачає всі елементи належного використання ділянки, у т.ч. надходження орендної плати. Поновлення договору забезпечує стабільність земельних відносин та надходження до бюджету, а спірна ділянка не вибула з власності громади.

Відповідачем-3 зазначено, що оскільки вимога про визнання договору недійсним є безпідставною, похідна вимога про повернення земельної ділянки також не підлягає задоволенню.

У поданих 16.02.2026 поясненнях третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Державний реєстратор Виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенко Євген Васильович просить суд врахувати письмові пояснення останнього, які були подані раніше до матеріалів справи.

В матеріалах справи наявні письмові пояснення третьої особи на апеляційну скаргу від 04.04.2024, за змістом яких рішення зазначає, що порушень при прийнятті рішення про державну реєстрацію права власності про державну реєстрацію права власності від 07.03.2019 №33034815 не допущено. Вважає рішення суду першої інстанції ухвалив законним та обґрунтованим з додержанням норм матеріального та процесуального прав.

В свою чергу у поданих 04.04.2024 поясненнях третя особа зазначає, що суду по суті позовних вимог в даній справі не може вплинути на права та обов`язки Христенка Є.В., який не перебуває на посаді державного реєстратора, а тому участь останнього у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача-2 є недоцільним.

РУХ СПРАВИ В СУДІ АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 03.11.2025 у справі №908/1817/23 у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись з зазначеним рішенням, заступник керівника Запорізької обласної прокуратури звернувся, через систему «Електронний суд» до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду від 03.11.2025 та прийняти нове рішення, яким позов прокурора задовольнити в повному обсязі; про час та місце розгляду справи повідомити її учасників, Запорізьку та Дніпропетровську обласні прокуратури.

Згідно до протоколу автоматизованогорозподілу судової справи між суддями від 17.12.2025 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Дармін М.О., Кощеєв І.М.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.12.2025 відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи № 908/1817/23. Доручено Господарському суду Запорізької області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи № 908/1817/23.

25.12.2025 матеріали справи надійшли до Центрального апеляційного господарського суду.

12.01.2026 року судді Чус О.В., Кощеєв І.М., Дармін М.О. подали заяву про самовідвід у справі № 908/1817/23 з посиланням на приписи ч. 3 ст.36 ГПК України.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.01.2026 заяви суддів Чус О.В., Кощеєва І.М., Дарміна М.О. про самовідвід у справі № 908/1817/23 задоволено. Постановлено справу № 908/1817/23 передати для здійснення визначення складу судової колегії автоматизованою системою відповідно до положень ст. 32 ГПК України.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.01.20.26 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді Мартинюка С.В. (доповідач), судді Фещенко Ю.В., Соп`яненко О.Ю.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 26.01.2026 апеляційну скаргу заступника керівника Запорізької обласної прокуратури на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.11.2025 у справі № 908/1817/23 залишено без руху.

29.01.2026 через систему Електронний суд від заступника керівника Запорізької обласної прокуратури надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої долучило докази належного виконання ухвали від 26.01.2026.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 02.02.2026 відкрито апеляційне провадження у справі та призначено апеляційну скаргу до розгляду в судовому засіданні на 24.02.2026.

12.02.2026 до суду через систему "Електронний суд" від відповідача-2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого заявник заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.

13.02.2026 до суду через систему "Електронний суд" від відповідача-1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого заявник заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.

13.02.2026 до суду через систему "Електронний суд" від відповідача-3 надійшов відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого заявник заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.

16.02.2026 до суду через систему "Електронний суд" від відповідача-2 повторно надійшов відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого заявник заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.

16.02.2026 до суду через систему "Електронний суд" від третьої особи надійшла заява про врахування попередньо наданих пояснень при розгляді справи та проведення судового засідання без участі останнього.

ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ ОБСТАВИНИ

24.08.2008 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 62/1 про передачу в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» земельної ділянки площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090 для розташування спортивно-оздоровчого комплексу, яка знаходиться: м. Запоріжжя, прибережна зона р. Дніпро в районі каскаду «Райдуга».

05.05.2010 між Запорізькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» (орендар) укладено договір оренди землі (договір) строком на 10 років.

Договір оренди зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.05.2010 за № 06.

Між сторонами підписано акт прийому-передачі земельної ділянки.

Відповідно до умов вищезазначеного договору, земельна ділянка, яка знаходиться : м.Запоріжжя, прибережна зона р.Дніпро в районі каскаду «Райдуга», надана в оренду для розташування спортивно-оздоровчого комплексу (п. 1).

Відповідно до п. п. 3, 4 договору оренди землі, на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: вільна від забудови, інші об`єкти інфраструктури: відсутні. Земельна ділянка передається в оренду разом з: вільна від забудови.

Цільове призначення земельної ділянки - землі рекреаційного призначення.

27.03.2019 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 45/27 про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» строком на 19 років договору оренди землі (кадастровий номер :05:019:0090) пр. Маяковського, 19 Б площею 4,0653 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови) для розташування спортивно-оздоровчого комплексу.

10.12.2019 між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» укладено додатковий договір № 00273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 06 (додатковий договір).

З урахуванням умов додаткового договору ТОВ «Корт Інвест» отримало земельну ділянку для розташування спортивно-оздоровчого комплексу, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського, 19 Б. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Строк дії договору: до 27.03.2038.

13.01.2020 здійснено державну реєстрацію права оренди ТОВ «Корт Інвест» на вищезазначену земельну ділянку.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.07.2019 № 2206/207-19, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :05:019:0090 складає 36 914 550,12 грн.

Відповідно до умов додаткового договору на земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна - будівля КПП, яка належить орендарю (п. п. 4, 5).

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» 07.03.2019 зареєстровано право власності на будівлю КПП літ. «А», загальною площею 7 кв.м., яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського 19Б.

11.10.2021 проведено камеральну перевірку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича, про що складено акт перевірки.

В акті перевірки зазначено про те, що при розгляді заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест» про державну реєстрацію права власності від 07.03.2019 № 33034815, державний реєстратор Христенко Є.В. зобов`язаний був зупинити розгляд заяви з підстав, визначених пунктом 1 частини першої статті 23 Закону, оскільки заявником не подано документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси. Таким чином, при проведенні реєстраційних дій порушено вимоги абзацу першого пункту 12, пункту 41 Порядку № 1127, та частини третьої статті 10, пункту 1 частини першої статті 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

12.10.2021 Міністерством юстиції України видано наказ № 3678/5 про анулювання державному реєстратору виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенку Євгену Васильовичу доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

04.04.2023 рішенням Запорізького окружного адміністративного суду у справі № 280/602/23 позовні вимоги державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича до Міністерства юстиції України, м. Київ, треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Корт Інвест», м. Запоріжжя, Товариство з обмеженою відповідальністю «Зед Концепт», м. Запоріжжя про визнання протиправним та скасування наказу задоволено.

Визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України № 3678/5 від 12 жовтня 2021 року «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича».

22.09.2023 постановою Третього апеляційного адміністративного суду у справі № 280/602/23 апеляційну скаргу Міністерства юстиції України залишено без задоволення. Рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 04 квітня 2023 року залишено без змін.

Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду у справі № 280/602/23 від 04.04.2023 позов задоволено з тих підстав, що: «Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи підставою для проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича вказані стаття 37-1 Закону, Порядку № 990 та листа слідчого управління Головного управління Національної поліції в Запорізькій області від 25.08.2021 № 7734/6-2021. Слідчий з метою проведення перевірки дій державного реєстратора мав право звернутися до Міністерства юстиції України виключно на підставі певного процесуального рішення у формі постанови, а не листа, або ж на підставі вірно оформленого процесуального документа, слідчий мав право звернутись до відповідача з витребуванням наявних вже висновків ревізій чи актів перевірки, однак не з вимогою про проведення такої перевірки»

Таким чином, з огляду на порушення процедури проведення камеральної перевірки є підстави для визнання протиправним та скасування наказу № 3678/5 від 12 жовтня 2021 року «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича», яким на підставі акту від 11.10.2021 р. за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича наказано анулювати державному реєстратору виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Євгена Васильовича доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Окрім цього, адміністративний суд зазначив, що позбавлення заінтересованої особи (позивача) можливості взяти участь у розгляді скарги є істотним порушенням процедури проведення камеральної перевірки, яке ставить під сумнів безсторонність (неупередженість), повноту перевірки та обґрунтованість обставин, які зокрема відображені у акті за результатами проведення камеральної перевірки від 11.10.2021 р., що є достатньою підставою для визнання протиправним та скасування спірного наказу, а тому ці обставини не підлягають перевірці по суті з приводу прийняття державним реєстратором Христенком Є.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.08.2018 № 42638064, від 13.03.2019 № 45909255. (Даний висновок узгоджується з правовою позицією, що міститься, зокрема у постановах Верховного Суду від 28 березня 2018 року у справі № 826/19452/16, від 20 травня 2019 року у справі № 826/9046/16)».

06.12.2024 між ТОВ «Корт Інвест» та ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна (будівлі охорони).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майн від 24.07.2025, будівля охорони, площею 9,4 кв.м., розташована на земельній ділянці з кадастровим номером :05:019:0090, по вул. Примаченко Марії, 19-Б в м.Запоріжжі, на праві привітної власності зареєстрована за ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4».

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 03.11.2025 у справі №908/1817/23 у задоволенні позову відмовлено.

Судове рішення мотивоване тим, що за наявними у справі доказами позивачем не доведено порушення умов договору оренди з боку ТОВ «Корт Інвест», дотримання ТОВ «Корт Інвест» порядку та строків для звернення про продовження договору оренди, відсутність в діях Запорізької міської ради порушень при ухваленні рішення № 45/27 від 27.03.2019 про поновлення ТОВ «Корт Інвест» договору оренди, відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення Запорізької міської ради від 27.03.2019 № 45/27 Про поновлення ТОВ Корт Інвест договору оренди землі по пр. Маяковського, 19Б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу та про визнання недійсним додаткового договору № 00273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 06, укладеного 10.12.2019 щодо земельної ділянки площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 30162302).

ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ І ВИСНОВКІВ СУДУ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).

Апеляційний господарський суд, переглядаючи в апеляційному порядку оскаржуване судове рішення, в межах доводів та вимог апеляційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши правильність застосування судом попередньої інстанції норм матеріального і процесуального права, дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Предметом спору у даній справі є встановлення наявності/відсутності порушення Запорізькою міською радою вимог законодавства при постановленні рішення про поновлення договору оренди ТОВ «Корт Інвест» та при укладенні додаткового договору між відповідачами 1 та 2.

Перевіряючи правильність застосування судом попередньої інстанції норм права при ухвалені оскаржуваного судового рішення, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Так, статтею 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Частиною 2 ст. 331 ЦК України визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Матеріалами справи підтверджено, про що безпосередньо зазначено у оскаржуваному рішенні суду, що на час надання земельної ділянки в оренду ТОВ «Корт Інвест» остання була вільна від забудови.

Відомості технічного паспорту від 15.12.2018, виготовленого ФОП Атаманюк Д.Ш., в частині року побудови спірної споруди не є належними та достовірними доказами, що підтверджують рік будівництва з огляду на наступне.

Згідно з даними технічного паспорту на будівлю КПП, замовником технічної інвентаризації є ТОВ «Корт Інвест».

Механізм проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна всіх форм власності, що здійснюють суб`єкти господарювання, і діє на всій території України, визначається Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, що затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 127 від 24.05.2001 (далі Інструкція).

Положенням розділу 9 Інструкції визначено, що інвентаризаційні роботи виконуються у випадках, передбачених пунктом 6 розділу I цієї Інструкції. Ці роботи виконуються у присутності замовника та після їх завершення абрис (ескіз) скріплюється його підписом.

У разі відсутності у замовника відповідної документації матеріали конструктивних елементів та рік спорудження будинків, допоміжних (господарських) будівель і споруд зазначає замовник, що відображається в абрисі (ескізі) та засвідчується його підписом.

Суду не надано підтверджуючих документів, на підставі яких можна було б встановити рік побудови КПП.

За таких обставин, з огляду на положення ст. 79 ГПК України, колегія суддів вважає більш вірогідним докази того, що будівництво КПП було здійснено відповідач-2 як орендарем спірної земельної ділянки у період чинності договору оренди землі.

Колегія суддів бере до уваги сторін на той факт, що будівництво здійснено без дозволу власника земельної ділянки, без отримання документів, які надають право виконувати будівельні роботи, та без затвердженого проекту, а будівля КПП суперечить меті, якій надавалась земельна ділянка.

Зокрема, за інформацією виконавчого комітету Запорізької міської ради від 09.09.2022 № 08127/03-20/05 містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з кадастровим номером :05:019:0090 не реєструвались, адреса об`єкту будівництва/нерухомості пр. Маяковського, 19Б не присвоювалась; за інформацією Державної інспекції архітектури та містобудування України від 23.12.2021 № 6826/05/13-21 дозвільні документи на будівництво за указаною адресою не реєструвались; за інформацією ТОВ «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 17.08.2022 № 928 (товариство, яке є зберігачем усіх інвентаризаційних справ на об`єкти нерухомості у м. Запоріжжя) інвентаризаційна справа на об`єкт нерухомості, що розташований за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського, 19Б відсутня (не заводилась).

Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Із сукупного аналізу наданих до справи доказів (землевпорядна документація, договір оренди землі, супутникові зображення земельної ділянки, відповіді уповноважених органів щодо відсутності дозвільних документів на будівництво тощо) висновується, що будівля КПП була самочинно збудована.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного ст. 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті.

Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст. 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Разом з цим, 09.12.2024 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за заявою ТОВ «Корт Інвест» внесено запис про припинення права власності на будівлю КПП літ. «А» загальною площею 7 кв.м у зв`язку зі знищенням останньої.

Апеляційний суд вважає, що самочинне будівництво будівлі КПП на земельній ділянці на узбережжі р. Дніпро впливає на інтереси власника земельної ділянки територіальної громади м. Запоріжжя, оскільки позбавляє її права на вільне розпорядження своєю власністю, призводить до хаотичної та нераціональної забудови рекреаційної зони міста, а також порушує права необмеженого кола громадян на вільне використання водного об`єкту для відпочинку та рекреаційних цілей, природних властивостей прибережної зони та безпечне довкілля. У свою чергу експлуатація не прийнятих у встановленому законом порядку будівель становить небезпеку людям, які перебувають в них.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» міські ради є органом місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування.

Таким чином, територіальна громада м. Запоріжжя як власник земельних ділянок комунальної власності делегувала Запорізькій міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її імені, в її інтересах виключно у спосіб та у межах повноважень, визначених законом. При цьому, міська рада зобов`язана вживати заходів до захисту прав та інтересів територіальної громади м. Запоріжжя.

Отже, спірні правовідносини впливають на інтереси Запорізької міської ради як представника прав територіальної громади, а суд першої інстанції помилково дійшов висновку про відсутність порушень прав Запорізької міської ради.

При цьому, апеляційний суд зауважує, що суд першої інстанції неправомірно ототожнив позицію органу місцевого самоврядування з позицією власника земельної ділянки територіальної громади, що нівелює значення останньої як основного носія функцій та повноважень суб`єкта місцевого самоврядування та основних принципів місцевого самоврядування в цілому.

Додатково колегія суддів звергає увагу на те, що Верховний Суд, переглядаючи дійсну справу, акцентував увагу на тому, що саме територіальна громада є суб`єктом права комунальної власності, а дії органу місцевого самоврядування в особі Запорізької міської ради під час передачі в оренду спірної земельної ділянки є суперечливими.

Разом з цим, суд першої інстанції лише зазначив, що Запорізька міська рада не заперечувала проти визнання права власності на нерухоме майно за Відповідачем 2, жодних спорів з цього приводу не існувало.

Європейський суд з прав людини підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належній і якомога послідовні спосіб.

Органи місцевого самоврядування та суб`єкти господарювання мають неухильно дотримуватись вимог законодавства та діяти добросовісно при здійсненні своєї діяльності.

У даному випадку у діях Запорізької міської ради вбачаються ознаки суперечливої поведінки, оскільки спершу, передавши в оренду земельну ділянку вільною від забудови, передбачивши при цьому у договорі оренди умову здійснення будівництва лише за згодою землевласника, при поновленні договору оренди землі Рада знала, що на ній вже знаходиться об`єкт нерухомості, збудований за відсутності відповідних дозволів (оскільки такі дозволи вона не видавала), а отже мала можливість встановити, що орендар неналежно виконував обов`язки за умовами договору. Однак будь-яких дій щодо попередження зловживання з боку ТОВ «Корт Інвест» не вчинила.

За встановленими у справі обставинами на підставі рішення Запорізької міської ради від 24.08.2008 № 62/1 ТОВ «Корт Інвест» передано в оренду земельну ділянку площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090 для розташування спортивно-оздоровчого комплексу, яка знаходиться у прибережній зоні р. Дніпро в районі каскаду «Райдуга» у м. Запоріжжі. Між Запорізькою міською радою та ТОВ «Корт Інвест» 05.05.2010 укладено договір оренди землі (далі Договір оренди) строком на 10 років, який зареєстровано 21.05.2010.

Відповідно до умов вищезазначеного договору земельна ділянка надана в оренду для розташування спортивно-оздоровчого комплексу (п.1). Земельна ділянка на момент передачі в оренду ТОВ «Корт Інвест» була вільною від забудови (п. п. 3, 4).

Цільове призначення земельної ділянки - землі рекреаційного призначення.

Між Запорізькою міською радою та ТОВ «Корт Інвест» підписаноакт прийому передачі земельної ділянки з кадастровим номером :05:019:0090, згідно з яким земельна ділянка була вільною від забудови.

Факт відсутності будь-яких будівель та споруд на указаній земельній ділянці до моменту її формування як об`єкта цивільних прав та передачі її в оренду ТОВ «Корт Інвест» підтверджено наступними доказами: (1) акт резервування земельної ділянки на проведення проектно вишукувальних робіт від 11.11.2005 № 491; (2) висновок Міської санепідстанції м.Запоріжжя від 14.02.2006 № 10; (3) висновок Головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 03.08.2007 № 6655; (4) лист Управління з питань екології Запорізької міської ради від 05.10.2007 № 01-07/88; (5) проєкт землеустрою щодо відведення ТОВ «Корт Інвест» земельної ділянки, який розроблено у 2007 році ТОВ «Синергія»; (6) договір оренди землі від 05.05.2010; (7) акт прийому передачі земельної ділянки з кадастровим номером :05:019:0090; (8) супутникові знімки спірної земельної ділянки у ретроспективі.

Суддівська колегія визначає, що під час дії Договору оренди 07.03.2019 за заявою директора ТОВ «Корт Інвест» Шевченка О.М. державним реєстратором виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Христенком Є.В. за ТОВ «Корт Інвест» зареєстровано право власності на будівлю КПП літ. «А» загальною площею 7 кв. м, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, пр. Маяковського, 19Б.

Підставою для реєстрації права власності на вищезазначений об`єкт слугували: акт від 15.12.2018, акт від 15.12.2018, технічний паспорт від 15.12.2018, які виготовлені

ФОП Атаманюк Д.Ш., договір оренди землі від 05.05.2010.

Відповідно до технічного паспорту будівля КПП збудована у 1991 році, у зв`язку з чим колегія суддів констатує, що з урахуванням державної реєстрації ТОВ «Корт Інвест» як юридичної особи лише 21.10.2004, останнє не могло мати будь-які достовірні відомості про існування будівлі КПП літ. «А» з 1991 року.

Беручи до уваги відсутність будь-яких відомостей в офіційних джерелах та документації про фактичне існування та розташування будівлі КПП літ. «А» у межах земельної ділянки з кадастровим номером :05:019:0090 з розумним ступенем достовірності, апеляційний суд виснує, що ТОВ «Корт Інвест» не мало можливості на законних підставах набути право власності на нерухоме майно, у тому числі на підставі п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127 у редакції на час вчинення реєстраційних дій (далі - Порядок).

Окрім того, «спрощений механізм» державної реєстрації, визначений п. 42 Порядку, стосується саме здійснення державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них. У той же час державну реєстрацію на спірний об`єкт нерухомості проведено державним реєстратором як на нежитлову будівлю, про що зазначено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, що виключає можливість такої реєстрації лише на підставі технічного паспорту на об`єкт нерухомого майна та документу, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Заперечуючи проти вказаних доводів прокурора, ТОВ «Корт Інвест» зазначило, що будівля КПП була зведена у 1991 році та існувала упродовж усього часу оренди спірної земельної ділянки, а у 2019 році товариством лише здійснено державну реєстрацію права власності на зазначену будівлю. На підтвердження таких доводів Відповідач-2 посилається лише на вищезазначений технічний паспорт.

Натомість будь-яких інших доказів, які б підтверджували зазначені обставини або спростовували доводи прокурора, відповідачами не надано.

Отже, враховуючи те, що законних підстав виникнення права власності на спірний об`єкт у ТОВ «Корт Інвест» на час реєстрації права власності і на будівництво такого (коли б таке не відбулось) не було і до суду не надано, будівля КПП літ. «А» є самочинним будівництвом, оскільки здійснювалось без жодних дозвільних документів та проектної документації.

Ураховуючи, що спірна земельна ділянка перебувала увесь час у користуванні лише у ТОВ «Корт Інвест», у суборенду нікому не передавалась, на час її формування та передачі в оренду була вільною від забудови, то спорудження на ній будівлі КПП могло відбутися лише під час дії Договору оренди.

Суд враховує, що одним із елементів права на суд (окрім права на доступ) є принцип процесуальної рівноправності сторін, або так званий принцип "рівної зброї" ("equality of arms") згідно з яким кожній стороні має бути надано розумну можливість подати обґрунтування своєї позиції за умов, які б не ставили цю сторону у становище істотно невигідне по відношенню до опонента.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч.1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).

Апеляційний суд зазначає, що обов`язком сторін у господарському процесі є доведення суду тих обставин, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень.

Так, за змістом положень статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять до предмета доказування.

Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень в господарському процесі, є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 05.02.2019 у справі №914/1131/18, від 26.02.2019 у справі №914/385/18, від 10.04.2019 у справі № 04/6455/17, від 05.11.2019 у справі №915/641/18.

При цьому, одним з основних принципів господарського судочинства є принцип змагальності.

Названий принцип полягає в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається на підтвердження чи заперечення вимог.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.11.2019 зі справи № 902/761/18, від 20.08.2020 зі справи № 914/1680/18).

Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Вимоги, як і заперечення на них, за загальним правилом обґрунтовуються певними обставинами та відповідними доказами, які підлягають дослідженню, зокрема, перевірці та аналізу. Все це має бути проаналізовано судом як у сукупності (в цілому), так і кожен доказ окремо, та відображено у судовому рішенні.

Крім того, відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування вірогідність доказів, на відміну від достатності доказів, підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати саме ту їх кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Суд зазначає, що позивач, звертаючись до суду з вимогою про стягнення з відповідача коштів за договором про поворотну фінансову допомогу, повинен довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, а саме довести факт наявності договірних відносин між сторонами, та як наслідок обов`язку відповідача щодо повернення боргу, та на підставі яких суд може встановити наявність цих обставин (фактів).

Апеляційний суд виснує про те, що обставини здійснення самочинного будівництва будівлі КПП саме ТОВ «Корт Інвест» є доведеними прокурором, оскільки докази, надані на їх підтвердження, є більш вірогідними, ніж докази, надані товариством на їх спростування.

Окрім того, суд дійшов помилкових висновків про відсутність порушень законодавства державним реєстратором під час проведення державної реєстрації права власності на будівлю КПП за ТОВ «Корт Інвест».

Як було зазначено вище, 07.03.2019 державним реєстратором виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Христенком Є.В. проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ «Корт Інвест» на будівлю КПП літ. «А», яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Маяковського, 19Б.

Підставою для реєстрації права власності на вищезазначений об`єкт слугували акти від 15.12.2018, технічний паспорт від 15.12.2018, які виготовлені ФОП Атаманюк Д.Ш., договір оренди землі від 05.05.2010 (державна реєстрації від 21.05.2010).

За даними технічного паспорта від 15.12.2018 будівля КПП літ. «А» має загальну площу 7 кв. м та збудована у 1991 році.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Системний аналіз положень вищенаведеного закону дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 21.12.2022 у справі № 263/18985/19, від 28.06.2023 у справі № 539/5295/21.

Відповідно до письмових пояснень представника третьої особи державного реєстратора Христенка Є.В., які подані до суду 14.08.2023, державним реєстратором була застосована спрощена процедура реєстрації майна, як такого, що збудоване до 05.08.1992.

Зазначена спрощена процедура державної реєстрації прав була передбачена п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, та стосується об`єктів нерухомого майна, які закінчені будівництвом до 05.08.1992, а саме: індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них.

У свою чергу, поняття індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку, господарської (присадибної) будівлі і споруди, прибудов до них визначені у Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку будівництва та житлово-комунальногогосподарства України03.03.2018 № 158.

Зокрема, індивідуальний (садибний) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно правовими актами, поверховість якої не має перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного в ній проживання, що складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень, і прибудова до неї.

Дачний будинок - будинок, який використовується протягом року з метою позаміського відпочинку, та прибудова до нього.

Садовий будинок - будинок для літнього використання та прибудова до нього. Господарські (присадибні) будівлі це допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо, та прибудови до них.

Господарські (присадибні) споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій, до яких належать колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо, та прибудови до них.

З аналізу зазначених нормативних актів вбачається, що будівля КПП не відноситься до вищепереліченої категорії будівель та споруд, у зв`язку з чим «спрощений» порядок до реєстрації такої будівлі не міг застосовуватися.

Окрім того, акт (фактично документ без назви) ФОП Атаманюк Д.Ш. від 15.12.2018 б/н не є документом про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна у розумінні вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

Так, рішенням Запорізької міської ради від 29.08.2018 № 50 затверджено Порядок присвоєння та зміни поштових адрес об`єктам нерухомого майна в м. Запоріжжя (зазначений Порядок знаходиться у вільному доступі за посиланням: https://zp.gov.ua/upload/content/o_1cmhqhavb18ap1ar0gi1d049p52n.pdf).Указаним порядком визначено, що присвоєння та зміна поштових адрес об`єктам нерухомого майна здійснюється шляхом прийняття наказу директором департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради.

Будь-яких документів, які б підтверджували правомірність набуття ТОВ «Корт Інвест» права власності на спірну будівлю, державному реєстратору надано не було та в матеріалах справи відсутні.

Колегія суддів зауважує, що за таких обставин, при здійсненні первинної державної реєстрації права власності на будівлю КПП державний реєстратор повинен був керуватись п. 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до п. 41 вищевказаного Порядку для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Однак як матеріали реєстраційної справи, так і матеріали господарської справи не містять відповідних доказів в розумінні статей 76, 77 78, 79, 91 ГПК України на підтвердження звернення державного реєстратора до органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідних для такої реєстрації.

Колегія суддів доходить до висновку про те, що державний реєстратор прийняв незаконне рішення про первинну державну реєстрацію права власності за обставин, коли подані документи не давали змогу встановити набуття права власності ТОВ «Корт Інвест» на нежитлову будівлю КПП, а також за відсутності документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та присвоєння об`єкту нерухомості адреси.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та п. 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, державний реєстратор зобов`язаний встановити відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевірити документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Статтею 24 Закону визначено такі підстави для відмови в державній реєстрації прав, як: подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом (п. 3 ч. 1); подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження (п. 4 ч. 1).

Таким чином, державний реєстратор у порушення вищезазначених нормативних актів здійснив державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, фактично легалізувавши самочинно збудований об`єкт.

Указані порушення з боку державного реєстратора підтверджені результатами камеральної перевірки, проведеної Міністерством юстиції України (акт за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Є.В. від 11.10.2021). Згідно з наказом Міністерства юстиції України від 12.10.2021 №3678/5 державному реєстратору Христенку Є.В. анульовано доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Разом з цим, суд першої інстанції, спростовуючи доводи прокурора щодо незаконних дій державного реєстратора, взяв до уваги рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 04.04.2023, залишене без змін Третім апеляційним адміністративним судом від 22.09.2023, у справі № 280/602/23, яким задоволено позов державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Є.В., визнано протиправним та скасовано наказ Мінюсту від 12.10.2021 № 3678/5 «Про результати проведення камеральної перевірки державного реєстратора виконавчого комітету Комишуваської селищної ради Оріхівського району Запорізької області Христенка Є.В.».

Однак, указані судові рішення у справі № 280/602/23 були скасовані Верховним Судом (постанова від 26.11.2024)ще до моменту розгляду дійсної справи по суті, а у подальшому рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 24.04.2025, залишеним без змін постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 08.10.2025, у задоволенні позовних вимог державного реєстратора відмовлено у повному обсязі.

Частиною 4 ст. 75 ГПК України визначено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, висновки суду стосовно законності дій державного реєстратора ґрунтуються на підставі судових рішеннях, які були скасовані Верховним Судом.

Окремо суддівська колегія не погоджується із з висновками господарського суду першої інстанції стосовно відсутності підстав у Запорізької міської ради для відмови в поновленні договору оренди землі на час прийняття рішення від 27.09.2019 № 45/27 виходячи з наступного.

Висновки суду у цій частині суперечать вимогам ст. ст. 13, 33 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 124, 134 Земельного кодексу України та ст. ст. 525, 526, 629, 777 ЦК України.

Відповідно до ст. ст. 1, 2 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі в редакції на час виникнення спірних правовідносин) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України (тут і далі в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 525, 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до вимог закону, умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається, крім випадків, передбачених законом.

З вищенаведеного слідує, що обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору оренди землі та вимог законодавства повинен виконуватись ним безперервно, упродовж усього строку дії договору оренди землі.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» має назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналогічні норма щодо переважного права наймача визначена у ст. 777 ЦК України.

Ураховуючи викладене, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 777 ЦК України, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 16.05.2019 у справі № 925/478/17 (п. п. 6.3 -6.5).

Разом з цим колегія суддів вважає, що ТОВ «Корт Інвест» неналежним чином виконувало свої обов`язки орендаря, тим самим втратило переважне право на поновлення договору оренди землі. У зв`язку з цим у Запорізької міської ради не було достатніх підстав, визначених п. п. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», для поновлення договору оренди землі, з огляду на наступне.

Зокрема, пунктом 16.2 Договору визначено, що орендар зобов`язаний використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до умов договору та виконувати вимоги, викладені у пункті 30 даного договору.

Відповідно до п. 29 Договору орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження шляхом прийняття відповідних рішень органами виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.

Пунктом 30 Договору визначено, що орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов договору оренди землі, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.

Окрім цього, у складі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та безпосередньо на кадастровому плані земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору оренди землі, були встановлені наступні типи обмежень та обтяжень щодо земельної ділянки (згідно з УКПОКЧЗД): правові обмеження: 1.1 (зміна цільового використання); 1.4 (заборона будівництва об`єктів); спеціальні обмеження: 4.3.1 (будь-яке будівництво будинків і споруд); 4.3.4 (виконання земляних робіт на глибині більше 0,3 м та планування ґрунту); 4.3.5 (застосування ударних механізмів та скидання важких предметів вагою більше 5 тонн); 4.3.8 (влаштування звалищ); обтяження: 2 (використання земельної ділянки для прокладання і ремонту лінійних інженерних споруд); 8 (інші права, визначені судом або взаємною угодою).

Проте апеляційний суд вважає за необхідне звернути увагу на те, що, не дивлячись на взяті на себе зобов`язання за умовами Договору та обмеження щодо забудови орендованої земельної ділянки, ТОВ «Корт Інвест» без дозволу власника та без отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт здійснило самочинне будівництво будівлі КПП літ. «А» на земельній ділянці з кадастровим номером :05:019:0090.

Таким чином, відповідні дії з боку Відповідача-2 щодо здійснення ТОВ «Корт Інвест» самочинного будівництва будівлі КПП є порушенням п. п. 16.2, 25, 29, 30 Договору, ст. ст. 331, 375 ЦК України та ст. ст. 26, 29, 34, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», що виключає можливість поновлення договору оренди земельної ділянки з підстав наявності переважного права (ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Судом першої інстанції також неправильно застосовані положення ст. ст. 19, 20, 21, 38, 50, 60 Земельного кодексу України, ст. 63 Закону України «Про охорону навколишнього природного середовища» та ст. ст. 1, 21 Закону України «Про державний земельний кадастр», внаслідок чого помилково зроблено висновок, що Запорізькою міською радою цільове призначення земельної ділянки не змінювалося.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.

Фактично ж під цільовим призначенням земельної ділянки варто розуміти установлені законодавством порядок, умови та правовий режим її експлуатації (використання), тобто допустимі з урахуванням особливостей та характеристик кожної окремої ділянки види діяльності на ній.

Особливий статус земельної ділянки у цивільних правовідносинах визначається тим, що вона є природним об`єктом та, крім економічної та соціальної, має й екологічну цінність, перебуваючи у постійному тісному взаємозв`язку з іншими природними об`єктами (атмосферним повітрям, водами, надрами, лісами тощо).

Такі унікальні характеристики визначають цільове призначення кожної окремої земельної ділянки.

Для встановлення цільового призначення земель визначальне значення має те, які саме угіддя за якісними характеристиками складають земельну ділянку, а не дані земельного кадастру чи землевпорядна та містобудівна документація. Якщо землевпорядна, містобудівна або кадастрова документація не відповідають фактичному стану земельних ділянок, вони мають бути виправлені, оскільки за своєю правовою природою така документація фіксує існуюче цільове призначення земельної ділянки, а не є підставою для його встановлення.

Відповідно до ст. 20 Земельного кодексу України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу.

Як зазначалось вище, на підставі рішення Запорізької міської ради від 27.03.2019 №45/27 поновлено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:019:0090. Оскаржуваним рішенням Запорізької міської ради було визначено, що земельна ділянка з кадастровим номером :05:019:0090 відноситься до земель житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» (пункт 1 рішення).

Указані зміни щодо цільового призначення спірної земельної ділянки були внесені до Державного земельного кадастру, що об`єктивно підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 06.12.2024 № НВ-024 та від 24.03.2025 № НВ-025 (є в матеріалах справи), а також додатковим договором від 10.12.2019 (п. 18), де зазначено категорію земель (цільове призначення) землі житлової та громадської забудови, для розташування спортивно-оздоровчого комплексу.

Відповідно до ст. 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування.

Статтею 50 Земельного кодексу України визначено, що до земель рекреаційного призначення належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.

До земель рекреаційного призначення належать земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельні ділянки, зайняті територіями будинків відпочинку, пансіонатів, об`єктів фізичної культури і спорту, туристичних баз, кемпінгів, яхт-клубів, стаціонарних і наметових туристично-оздоровчих таборів, будинків рибалок і мисливців, дитячих туристичних станцій, дитячих та спортивних таборів, інших аналогічних об`єктів, а також земельні ділянки, надані для дачного будівництва і спорудження інших об`єктів стаціонарної рекреації (ст. 51 Земельного кодексу України).

Окрім цього, ст. 63 Закону України «Про охорону навколишнього природного середовища» визначено, що рекреаційними зонами є ділянки суші і водного простору, призначені для організованого масового відпочинку населення і туризму.

Рекреаційна зона, разом з іншими природоохоронними територіями, утворює єдину територіальну систему яка перебуває під особливою охороною держави.

Таким чином, землі житлової та громадської забудови та землі рекреаційного призначення мають зовсім різні цілі використання, статус цих земель та мають різну цінність як об`єкта речових прав.

Статтею 1 Закону України «Про державний земельний кадастр» визначено, що державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж.

Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України «Про державний земельний кадастр» відомості про цільове призначення земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру: а) щодо категорії земель: на підставі відповідної документації із землеустрою, що розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються; на підставі заяви власника (розпорядника, у визначених законом випадках - користувача) земельної ділянки та комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади, генерального плану населеного пункту - щодо земельних ділянок, цільове призначення яких змінюється на підставі такої документації; на підставі технічної документації із землеустрою - щодо інвентаризації земель; б) щодо виду цільового призначення в межах певної категорії земель: на підставі відповідної документації із землеустрою, що розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються; на підставі заяви власника (розпорядника, у визначених законом випадках - користувача) земельної ділянки відповідно до комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади, генерального плану населеного пункту.

Таким чином, з аналізу вищезазначених законодавчих актів вбачається, що саме власник своїм рішенням визначає цільове призначення земельної ділянки під час розгляду та затвердження проектної документації. У подальшому на підставі такої документації відповідні відомості вносяться до Державного земельного кадастру.

Тобто, Державний земельний кадастр не є першоджерелом інформації про категорію та цільове призначення земельної ділянки, а якщо існують суперечності, повинні використовуватися дані з проектної документації (паперовий носій). До подібних висновків дійшов Верховний Суд, переглядаючи справу № 205/1874/23 (постанова від 27.08.2025).

З матеріалів справи вбачається, що земельна ділянка знаходиться на узбережжі р. Дніпро, частково у прибережній захисній смузі, та за своїм функціональним призначенням та якісними характеристиками відноситься до земель рекреаційного призначення. Указане повністю узгоджується з п. п. 1, 14, 15 Договору та проєктом землеустрою, де визначено що земельна ділянка передана для розташування спортивно-оздоровчого комплексу та відноситься до земель рекреаційного призначення.

Разом з цим, Запорізька міська рада без розроблення та затвердження відповідного проєкту про зміну цільового призначення земельної ділянки, незаконно його змінила, фактично позбавивши її природоохоронного та рекреаційного потенціалу. Прийняття вказаного рішення дало можливість укласти додатковий договір від 10.12.2019 до договору оренди землі від 21.05.2010, визначивши іншу категорію та цільове призначення земельної ділянки, а ніж ту, яка визначена у проєктній документації щодо відведення земельної ділянки.

У подальшому під час розгляду дійсної справи на підставі заяви ТОВ «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» від 24.06.2025 № 066-2410, Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області 04.07.2025 були внесені зміни до Державного земельного кадастру в частині категорії та цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером :05:019:0090, а саме замість «землі житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» зазначено категорія земель «землі рекреаційного призначення; вид цільового призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення».

Враховуючи зазначене, апеляційний суд виснує про наявність порушення Запорізькою міською радою під час зміни категорії та цільового призначення земельної ділянки, що є окремою підставою для визнання незаконним рішення Запорізької міської ради від 27.03.2019 № 45/27 та визнання додаткового договору від 10.12.2019 до договору оренди землі недійсним відповідно до положень ст. 21 Земельного кодексу України.

Підсумовуючи вищенаведене, врахувавши доводи та вимоги апеляційної скарги щодо оскарження судового рішення, а також з огляду на зазначені вище мотиви та норми чинного законодавства України, колегія суддів дійшла до висновку про скасування оскаржуваного судового рішення місцевого господарського суду з ухваленням нового рішення, про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ

Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Рішення господарського суду зазначеним вимогам не відповідає.

На підставі викладеного, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом допущено невірне застосування норм матеріального права та порушені норми процесуального права, що призвело до ухвалення помилкового рішення, яке відповідно до ст. 277 ГПК України підлягає скасуванню та ухваленню нового рішення про задоволення позовних вимог.

Враховуючи наведене та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга Заступника керівника Запорізької обласної прокуратури підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду у даній справі має бути скасоване, позов задоволено у повному обсязі.

СУДОВІ ВИТРАТИ

Відповідно до п. б ч. 4 ст. 282 ГПК України, у зв`язку зі скасуванням судового акту попередньої інстанції і ухваленням нового рішення про задоволення позову, підлягають новому перерозподілу і судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій.

Відповідно до ч. 4 ст.129 ГПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Апеляційний суд зазначає, що розподіл судових витрат, у тому числі понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, має здійснюватися за наслідками вирішення усіх позовних вимог тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Дотримуючись вищезазначених приписів колегія суддів зазначає, що позивачем понесено судові витрати у вигляді сплати судового збору за подання позовної заяви в розмірі 13 420, 00 грн. відповідно до платіжної інструкції №1040 від 17.05.2023, за подання апеляційної скарги в розмірі 20 130, 00 грн. відповідно до платіжної інструкції №2672 від 09.11.2023, за подання касаційної скарги в розмірі 21 472, 00 грн. відповідно до платіжної інструкції №1398 від 17.05.2024, за подання апеляційної скарги на новому розгляді справи в розмірі 9 656, 00 грн. відповідно до платіжної інструкції №3136 від 03.12.2025 та 6, 40 грн. відповідно до платіжної інструкції №113 від 28.01.2026.

Зважаючи на задоволення апеляційної скарги Заступника керівника Запорізької обласної прокуратури, судові витрати, понесені останнім за наслідками вирішення усіх позовних вимог, в т.ч. на новому розгляді, в загальному розмірі 64 684, 40 грн. підлягають відшкодуванню та покладаються на Відповідачів в рівних частинах.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Заступника керівника Запорізької обласної прокуратури на рішення Господарського суду Запорізької області від 03.11.2025 - задовольнити.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 03.11.2025 у справі №908/1817/23 скасувати.

Ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Визнати незаконним та скасувати рішення Запорізької міської ради від 27.03.2019 №45/27 «Про поновлення ТОВ «Корт Інвест» договору оренди землі по пр. Маяковського, 19Б для розташування спортивно-оздоровчого комплексу».

Визнати недійсним додатковий договір № 00273 до договору оренди землі від 21.05.2010 № 06, укладений 10.12.2019, щодо земельної ділянки площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 30162302).

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» (, юридична адреса: Харківська обл., м. Харків, пр. Ювілейний, 63-Д) повернути на користь Запорізької міської територіальної громади в особі Запорізької міської ради (, юридична адреса: 69105, м. Запоріжжя, проспект Соборний, 206) земельну ділянку площею 4,0653 га з кадастровим номером :05:019:0090, вартістю 36914550,12 грн, яка розташована по бульвару Примаченко Марії (стара назва - проспект Маяковського), 19Б у м. Запоріжжя.

Стягнути із Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, просп. Соборний, буд. 206; ідентифікаційний код юридичної особи 04053915) на користь Запорізької обласної прокуратури (69005, місто Запоріжжя, вулиця Дмитра Апухтіна, будинок 29А; ідентифікаційний код юридичної особи 02909973) судовий збір в розмірі 21 561, 47 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КОРТ ІНВЕСТ» (69041, м. Запоріжжя, вул. Дніпровські зорі, буд. 10; ідентифікаційний код юридичної особи ) на користь Запорізької обласної прокуратури (69005, місто Запоріжжя, вулиця Дмитра Апухтіна, будинок 29А; ідентифікаційний код юридичної особи 02909973) судовий збір в розмірі 21 561, 47 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгівельний комплекс «Ювілейний-4» (61118, м. Харків, пр. Ювілейний, 63-Д; ідентифікаційний код юридичної особи 44200003) на користь Запорізької обласної прокуратури (69005, місто Запоріжжя, вулиця Дмитра Апухтіна, будинок 29А; ідентифікаційний код юридичної особи 02909973) судовий збір в розмірі 21 561, 47 грн.

Видачу відповідних наказів доручити Господарському суду Запорізької області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст. ст. 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 06.03.2026.

Головуючий суддя С.В. Мартинюк

Суддя Ю.В. Фещенко

Суддя О.Ю. Соп`яненко