ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 березня 2026 р. м. Житомир Справа № 906/1439/25

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Сікорської Н.А.

секретар судового засідання: Рудницька Н.В.

за участю:

представника позивача: Мезенцев О.О., адвокат, ордер серія АМ №1172554 від 01.12.2025р.;

представника відповідача: Дідовець Ю.П., діє згідно виписки з ЄДРЮОФОПГФ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Дочірнього підприємства "Аеропорт Житомир" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд"

до Житомирської міської ради

про внесення змін до договору оренди

Процесуальні дії по справі.

Дочірнє підприємство "Аеропорт Житомир" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" звернулось з позовом до Житомирської міської ради про внесення змін в п.1 додаткової угоди від 15.07.2021 р. до договору оренди землі №335 від 28.11.2014р., оформлену Змінами до договору оренди №92, виклавши його в наведеній у позові редакції.

Ухвалою суду від 05.11.2025р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 04.12.2025р.

01.12.2025р. від Житомирської міської ради надійшов відзив на позовну заяву (а.с. 34-38).

Ухвалою від 04.12.2025р. суд відклав підготовче судове засідання на 23.12.2025р.

22.12.2025р. від позивача до суду надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи (а.с. 97, 98)

У вказаному клопотанні позивач просить долучити до матеріалів справи рішення 5 сесії Житомирської міської ради 8 скликання від 25.03.2021 р. № 141 «Про розгляд технічних документацій із землеустрою щодо поділу, встановлення (відновлення) меж земельних ділянок та надання права користування земельними ділянками суб`єктам земельних відносин».

Судове засідання, призначене на 23.12.2025р. не відбулось у зв`язку з повітряною тривогою, оголошеною у Житомирському районі Житомирської област

Ухвалою від 25.12.2025р. суд призначив підготовче засідання на 22.01.2026р.

Ухвалою від 22.01.2026р. суд закрив підготовче провадження та призначив справу №906/1439/25 до судового розгляду по суті на 17.02.2026р.

В судовому засіданні 17.02.2026р. суд оголосив перерву до 02.03.2026р.

В судовому засіданні 02.03.2026р. судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що зміни від 15.07.2021 р. в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, до договору оренди землі №335 від 28.11.2014 р. були внесені на підставі витягу з технічної документації, який виданий з порушенням вимог законодавства.

Рішенням Житомирського окружного адміністративного суду від 13.05.2022р. у справі №240/35111/21 визнано протиправними дії органу Держгеокадастру при визначенні нормативної грошової оцінки, а розрахунок таким, що підлягає здійсненню з урахуванням інших коефіцієнтів.

На виконання рішення Житомирського окружного адміністративного суду від 13.05.2022р. позивач отримав новий витяг з технічної документації від 09.08.2022 р., згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка перебуває в оренді позивача, є суттєво меншою.

На думку позивача, оскільки орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною та визначається на підставі нормативної грошової оцінки, встановлення її розміру на підставі документа, прийнятого внаслідок протиправних дій суб`єкта владних повноважень, суперечить вимогам законодавства.

Житомирська міська рада добровільно внести відповідні зміни до договору відмовилась.

Позивач просить суд привести умови договору у відповідність до судового рішення та визначити правильний розмір нормативної грошової оцінки й орендної плати з 15.07.2021р.

Житомирська міська рада не погоджується з позицією позивача та зазначає, що рішення Житомирського окружного адміністративного суду у справі №240/35111/21 має преюдиційне значення лише в частині встановлених обставин щодо дій Держгеокадастру, однак не створює цивільно-правових наслідків для сторін договору оренди, не визнає недійсним жоден витяг та не покладає на міську раду обов`язку змінювати договір. На момент внесення змін 15.07.2021р. витяг від 26.04.2021р. був чинним, не скасованим та підлягав обов`язковому застосуванню як регульований показник, сформований компетентним органом.

Відповідач наголошує, що нормативна грошова оцінка є базою для визначення орендної плати, однак її зміна не тягне автоматичної зміни умов договору.

Зазначив, що відповідно до статей 21, 30 Закону України «Про оренду землі», статей 632, 651, 653 ЦК України зміна істотних умов договору можлива лише за згодою сторін або за рішенням суду і діє з моменту набрання таким рішенням законної сили, якщо інше прямо не встановлено. Законодавство не передбачає зворотної дії нормативної грошової оцінки, а тому витяг від 09.08.2022р. не може регулювати правовідносини 2021 року та бути підставою для зміни орендної плати з 15.07.2021р.

Крім того, відповідач вказує на пропуск позивачем строку позовної давності, оскільки про новий розмір НГО останньому було відомо ще у серпні 2022 року, однак із відповідним позовом він звернувся лише у 2025 році.

На думку міської ради, позивач не довів безпосереднього порушення своїх прав саме її діями, а посилається виключно на обставини, пов`язані з діяльністю іншого органу, що також свідчить про безпідставність заявлених вимог.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

28.11.2014р. між Житомирською міською радою (орендодавець) та Дочірнім підприємством "Аеропорт Житомир" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" (орендар) було укладено договір оренди землі (а.с. 12, 13).

Пунктом 31 договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку. Усі інші умови, які не зазначені в договорі передбачаються рішенням Житомирської міської ради, Положенням про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі які перебувають у державній і комунальній власності та чинним законодавством.

15.07.2021р. сторонами підписано Зміни №92 до договору оренди, якими на підставі рішення 5 сесії Житомирська міська рада 8 скликання від 25.03.2021р. №141 було внесено зміни до умов договору оренди землі (а.с. 14, 15).

Відповідно до Змін № 92, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :06:001:0039 станом на 26.04.2021р. становить 77376397,00 грн.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить 2321291,91 грн. в рік, коєфіцієнт співвідношення - 3,000.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :06:001:0039 на рівні 77376397,00 грн. визначена згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Міськрайонного управління у Житомирському районі та у м. Житомирі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області від 26.04.2021р. №97-6-0.15 1638/183-21.

Рішенням Житомирського окружного адміністративного суду від 13.05.2022 р. у справі №240/35111/21 за позовом Дочірнього підприємства "Міжнародний аеропорт Житомир ім. С.П. Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" до Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області в особі Міськрайонного управління у Житомирському районі та м.Житомирі, яке набрало законної сили 28.07.2022р., визнано протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області щодо неврахування п.4 рішення Житомирської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Житомира та введення в дію нових розмірів плати за земельні ділянки у м.Житомир" №931 від 10.06.2015 при наданні Дочірньому підприємству "Міжнародний аеропорт Житомир ім. С.П. Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кадастровим номером :06:001:0039, яка складається з трьох частин: площею 1,1344 га; площею 0,0184 га та площею 17,3020 га, які розташовані за адресою: м.Житомир, вул.Авіаторів, 9, а саме: застосування при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки коефіцієнта Км2 в розмірі, що перевищує максимальне значення 0,306.

Зобов"язано Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області при розрахунку Дочірньому підприємству "Міжнародний аеропорт Житомир ім. С.П. Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером :06:001:0039, яка складається з трьох частин: площею 1,1344 га; площею 0,0184 га та площею 17,3020 га, які розташовані за адресою: м.Житомир, вул.Авіаторів, 9, застосувати коефіцієнт Км2, що не перевищує максимальне значення 0,306, яке визначене п.4 рішення Житомирської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Житомира та введення в дію нових розмірів плати за земельні ділянки у м.Житомир" №931 від 10.06.2015, а також застосувати коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки за 2016 рік у розмірі 1,060 (а.с. 21-25).

11.08.2022р. позивачем отримано Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.08.2022 р. №412/459-22, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 18,4548 га з кадастровим номером :06:001:0039 становить 14572365,03 грн. (а.с. 9).

Позивач вважає, що з 15.07.2021р. (дата прийняття змін №92 до договору оренди) нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки має становити 14572365,03 грн., відповідно до витягу від 09.08.2022р. №412/459-22, отриманого на виконання рішення Житомирського окружного адміністративного суду.

Виходячи з указаного розміру нормативної грошової оцінки та встановленого договором коефіцієнта співвідношення 3,000, орендна плата повинна становити 437170,95 грн. на рік.

Позивач зазначив, що до Житомирської міської ради направив письмові звернення №103 від 20.03.2023р. та №15 від 23.04.2024р. (а.с. 18-20), щодо розгляду питання про внесення відповідних змін до договору оренди землі з урахуванням нового витягу про нормативну грошову оцінку, однак такі звернення залишено без задоволення.

З урахуванням наведеного, позивач звернувся до суду з вимогою про внесення змін до пункту 1 додаткової угоди до договору оренди землі № 335 від 28.11.2014р., оформленої Змінами до договору оренди № 92 від 15.07.2021р., виклавши його у редакції, запропонованій у позовній заяві, з визначенням розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, який становить 14572365,03 грн. та розміру орендної плати в сумі 437170,95 грн. на рік.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно з частиною 1 статті 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди.

Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Судом встановлено, що правовідносини між сторонами виникли на підставі договору оренди землі № 335 від 28.11.2014р., до якого 15.07.2021р. були внесені зміни, оформлені Змінами до договору № 92 в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :06:001:0039 та розміру орендної плати за користування нею.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Податковим кодексом України встановлено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Згідно з п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено (підп. 271.1.1, 271.1.2 п. 271.1 ст. 271 Податкового кодексу України).

Підпунктом 14.1.125 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно з ч. 7 ст. 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр» відомості про нормативну грошову оцінку земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації з такої оцінки.

Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 та ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оцінку земель», дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Предметом позову у даній справі є вимога про внесення змін до додаткової угоди від 15.07.2021 р. до договору оренди землі №335 від 28.11.2014 р., в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :06:001:0039 на рівні 14572365,03 грн. та розміру орендної плати, що становить 437170,95 грн.

Суд зазанчає, що зміна умов договору - це коригування або доповнення початкових домовленостей сторін під час дії угоди за їхньою взаємною згодою або через суд. Зміни оформлюються у тій же формі, що й основний договір, а зобов`язання сторін продовжують діяти в новому вигляді.

Підстави для зміни або розірвання договору передбачені ст. 651 ЦК України і, за загальним правилом викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку ч. 1 ст. 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених законом.

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, як підставу для розірвання договору на вимогу однієї сторони закон передбачає не тільки факт порушення умов договору другою стороною, а й обов`язково наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Так, ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

У п. 31 договору оренди землі від 28.11.2016 р. сторони визначили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.

Отже, ні закон, ні договір не передбачають інших умов для внесення змін до договору, аніж істотне порушенняіншою стороною умов договору.

Судом встановлено, що 15.07.2021 р. сторони шляхом підписання Змін № 92 внесли зміни до договору оренди землі № 335 від 28.11.2014р. вказавши, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :06:001:0039 становить 77376397,00 грн., а розмір орендної плати - 2321291,91 грн. в рік.

Дані про нормативно грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :06:001:0039 отримані на підставі Витягу з технічної документації від 26.04.2021р. №97-6-0.15-1638/183-21.

Разом з тим, як зазначає позивач, визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, покладене сторонами в основу Змін № 92 від 15.07.2021р., відбулося внаслідок протиправних дій Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області, що підтверджується відповідним судовим рішенням Житомирського окружного адміністративного суду від 13.05.2022р. у справі №240/35111/21, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент підписання змін становила 14572365,03 грн.

Звернувшись з вимогою про внесення змін до договору, позивач має намір привести умови договору в частині невірно визначеного розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у відповідність до норм законодавства та усунути наслідки протиправних дій Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області при наданні Дочірньому підприємству "Міжнародний аеропорт Житомир ім. С.П. Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кадастровим номером :06:001:0039.

Разом з тим, як наголошувалось вище, за рішенням суду договір може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України визначено, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивачем у позові не наведено обставин щодо істотного порушення договору Житомирською міською радою, що могло б бути підставою для внесення змін до договору на підставі рішення суду, у зв`язку з чим, суд не вбачає підстав для задоволення позову.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно частини 1 статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

У зв`язку з викладеним позовні вимоги Дочірнього підприємства «Міжнародний аеропорт Житомир імені С.П. Корольова» ТОВ «Акорд» про внесення змін до додаткової угоди до договору оренди землі №335 від 28.11.2014р. задоволенню не підлягають.

Судові витрати за результатами розгляду справи.

Відповідно до п. 2 ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що суд відмовив в задоволенні позову, судовий збір покладається на позивача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 12.03.26

Суддя Сікорська Н.А.

1 - до справи