ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 лютого 2026 рокум. ОдесаСправа № 916/1246/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богатиря К.В.

суддів: Поліщук Л.В., Таран С.В.

секретар судового засідання Шаповал А.В.

за участю представників сторін у справі:

Від Одеської міської ради Явченко Д.В.

Від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Сметанюк І.М.

Від Міністерства культури та стратегічних комунікацій України - Олексієнко В.М.

Прокурор Тунік В.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу: Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ"

на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025, суддя суду першої інстанції Демешин О.А., м. Одеса, повний текст рішення складено та підписано 06.05.2025

по справі №916/1246/23

за позовом Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави

в особі Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ"

треті особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1) Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації

2) Департамент міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради (стара назва - Департамент культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради)

3) Міністерство культури та стратегічних комунікацій України

4) Департамент комунальної власності Одеської міської ради

про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути нежитлові приміщення

з підстав порушення умов договору, -

ВСТАНОВИВ:

Описова частина.

27.03.2023 заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ", яким просив суд:

- розірвати договір купівлі-продажу від 06.07.2012 року, укладений між Одеською міською радою та ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ", посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрований в реєстрі за № 6556;

- зобов`язати ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" повернути Одеській міській раді нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м., основною площею 1173,4 кв. м., шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі.

В якості обґрунтування заявлених вимог Заступник керівника Одеської обласної прокуратури посилається на те, що з боку ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" не виконуються умови договору купівлі-продажу щодо належної експлуатації будівлі-пам`ятки, яка гарантує надійність будівельних конструкцій, щодо утримання об`єкта купівлі-продажу відповідно до охоронного договору та норм, передбачених Законом України «Про охорону культурної спадщини», дотримання державних стандартів, норм, правил та іншого законодавства в сфері охорони культурної спадщини, тобто істотно порушується договір, що своєю чергою завдає шкоди державним інтересам в сфері охорони культурної спадщини та значною мірою позбавляє Одеську міську раду, як продавця вказаного об`єкта того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, збереження об`єкта культурної спадщини національного значення.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 позов задоволено повністю; розірвано договір купівлі-продажу від 06.07.2012, укладений між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ", посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрований в реєстрі за № 6556; зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" повернути Одеській міській раді нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м., основною площею 1173,4 кв. м., шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на користь Одеської обласної прокуратури на рахунок Одеської обласної прокуратури 295 136,90 грн судового збору.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що належний відповідачеві будинок за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, зазнав значних погіршень стану після укладання Договорів купівлі-продажу та Охоронного Договору, та до збройної агресії Росії проти України. І таке погіршення відбулось у зв`язку із недбалим ставленням власника до будівлі-пам`ятки національного значення та порушення ним умов охоронного договору, Закону України «Про охорону культурної спадщини». На переконання суду першої інстанції дані обставини є підставою для розірвання договору та повернення спірного нерухомого майна, з огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Аргументи учасників справи.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23.

Апелянт вказує, що у рішенні суду першої інстанції не міститься висновку, яке саме зобов`язання, передбачене договором купівлі-продажу від 06.07.2012, було порушено відповідачем. Крім того, а ні пункт 5.4.2, а ні пункт 5.4.7 договору купівлі-продажу не містять строкових зобов`язань за договором, які б не були виконані відповідачем. Самі ж норми вказаних пунктів (окрім обов`язку по оформленню відповідної охоронної документації та повідомлення про це) не встановлюють для сторін конкретних правил поведінки, мають декларативний та відсильний (бланкетний) характер до законодавства в сфері охорони культурної спадщини.

Апелянт вказує, що договір відповідача з Одеською міською радою від 06.07.2012 року був виконаний сторонами і на момент розгляду справи в суді втратив чинність, що також виключає можливість його розірвання. Будь-який правовий зв`язок Одеської міської ради із предметом договору купівлі-продажу після укладання договору купівлі-продажу, державної реєстрації права власності ТОВ «ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР XXI» та підписання Акту від 21.02.2014 року підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу, був повністю припинений.

Апелянт зазначає, що оскільки ТОВ «ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР XXI» не порушило приписів ані ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ані ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", відповідач не може бути позбавленим права власності на належний йому об`єкт приватизації шляхом розірвання договору купівлі-продажу.

Апелянт посилається на те, що спеціальний закон «Про охорону культурної спадщини» чітко встановлює спосіб захисту інтересів держави в суді уповноваженим на це органом охорони культурної спадщини у разі, якщо пам`ятці загрожує пошкодження, руйнування чи знищення внаслідок недобросовісних дій або бездіяльності власника пам`ятки, що мало місце й у спірних в цій справі правовідносинах, а саме - шляхом пред`явлення позову про викуп пам`ятки. Іншого правового регулювання закон не містить. Таким спеціальним органом є Мінкультури.

Апелянт вказує, що саме Мінкульт може виступати позивачем у спорах про викуп памяток культурної спадщини національного значення та об`єктів всесвітньої спадщини. Мінкульт було залучено до участі у цій справі на стороні позивача, але жодних самостійних позовних вимог до відповідача воно не висувало.

На думку апелянта, Одеська міська рада не наділена правом на звернення до суду з позовом в сфері охорони пам`яток культурної спадщини національного значення чи, тим паче, об`єктів всесвітньої спадщини. Прямої вказівки на це в законі не існує. Оскільки Одеська міська рада не є належним позивачем у цій справі, то це виключає й участь прокурора у справі в її інтересах.

Апелянт вказує, що спір у даній справі виник внаслідок намагання здійснення позивачем владно-управлінських функцій з охорони культурної спадщини, а відтак за свою суттю, є публічно-правовим, тому мав бути віднесеним до юрисдикції адміністративного суду і, відповідно до пункту 6 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України, не підлягав вирішенню в порядку господарського судочинства.

Керуючись викладеним вище, апелянт просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 01 травня 2025 року та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Крім того, до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла заява апелянта про застосування строку позовної давності до вимог прокурора про розірвання договору купівлі-продажу від 06.07.2012 року та зобов`язання повернути нежитлові приміщення, ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити в повному обсязі.

Короткий зміст відзиву на апеляційну скаргу.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Заступника керівника Одеської обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23.

Прокурор вказав, що спір у даній справі не є публічно-правовим, оскільки виник не за участю суб`єктів владних повноважень, які реалізують у спірних правовідносинах надані чинним законодавством владні управлінські функції, а за участю рівноправних учасників правочину, наділених в силу ч. 3 ст. 203 ЦК України вільним волевиявленням, та пов`язаний з вирішенням питання щодо майнового права, зокрема, позбавлення відповідача права приватної власності на нерухомий об`єкт культурної спадщини національного значення шляхом розірвання відповідного договору купівлі-продажу.

Прокурор зазначив, що перебування будівлі-пам`ятки за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, 5, у незадовільному, аварійному технічному стані обумовлено в першу чергу бездіяльністю її власника ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ", через непроведення ним жодних ремонтно-реставраційних робіт, про що судом першої інстанції зроблено обґрунтований висновок. При цьому, в апеляційній скарзі ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" ніяким чином не спростовано доводи прокурора та висновки суду першої інстанції, які ґрунтуються на вищевказаних фактичних обставинах.

Прокурор вказує, що хибною є позиція апелянта, що вимога про розірвання договору купівлі-продажу є необґрунтованою у зв`язку з нібито припиненням зобов`язань за договором через їх повне виконання. Адже з огляду на спеціальний статус об`єкта нерухомого майна, набутого ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" у власність, не достатньо лише сплатити вартість об`єкта для належного виконання договору купівлі-продажу.

Прокурор також зазначає, що спірний об`єкт культурної спадщини національного значення розташований в історичному центрі м. Одеси, тобто на території культурно-історичної пам`ятки «Історичний центр міста-порту Одеса», включеної до Списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, чим підкреслюється його значущість, як для територіальної громади міста, так і для міжнародної спільноти, що, в свою чергу, покладає додаткову відповідальність за його збереження на власника, органи місцевого самоврядування та державу в цілому і відповідно зобов`язує до вжиття всіх можливих заходів для його захисту.

Прокурор вказав, що висновку про належність та ефективність такого способу захисту порушених прав та законних інтересів, як розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути майно, дійшов Верховний Суд у своїй постанові від 02.07.2024 за результатами розгляду подібних спірних правовідносин у справі № 916/2646/23.

Крім того, прокурор послався на те, що в умовах сьогодення викуп пам`ятки культурної спадщини, на який апелянт посилається як на справедливий механізм захисту інтересів держави в сфері охорони культурної спадщини, не є ефективним способом захисту інтересів держави та суспільства у виниклих спірних правовідносинах. Адже, за наявною офіційною інформацією від органів охорони культурної спадщини, відсутні бюджетні кошти (не виділяються з Державного бюджету) на зазначені цілі, що фактично унеможливлює викуп пам`яток культурної спадщини.

Прокурор також зазначив, що саме повна бездіяльність відповідача як власника спірного об`єкта культурної спадщини національного значення, яка спостерігається вже понад 10 років, призводить до його поступового знищення, чим завдається значна шкода інтересам держави та суспільства. Своєю чергою, задоволення судом першої інстанції заявлених у справі позовних вимог не є свавільним позбавленням права власності відповідача на спірне нерухоме майно без достатніх правових підстав і відповідної компенсації, як про те безпідставно стверджує апелянт.

Керуючись викладеним вище, прокурор просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23 без змін.

Крім того, до Південно-західного апеляційного господарського суду від Заступника керівника Одеської обласної прокуратури надійшли заперечення на заяву про застосування строків позовної давності.

Прокурор вказав, що позовна давність за заявленими прокурором у справі №916/1246/23 вимогами не пропущена, оскільки відповідачем вчиняється триваюче правопорушення, яке мало місце і на час звернення прокурора до суду з відповідними позовними вимогами.

На думку прокурора, звертаючись до суду з вказаною заявою про застосування строків позовної давності, відповідач лише підтверджує істотне порушення ним договору купівлі-продажу через невиконання передбачених умовами договору зобов`язань і фактично визнає наявність порушення інтересів держави в особі органу місцевого самоврядування та відповідно обґрунтованість заявлених у справі позовних вимог.

Прокурор вказує, що заява відповідача про застосування строків позовної давності до заявлених прокурором позовних вимог у справі № 916/1246/23 задоволенню не підлягає.

Письмові пояснення сторін по справі.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу.

Апелянт вказав, що прокурором не спростовано доводи апеляційної скарги про те, що висновки суду, викладені в оскаржуваному судовому рішенні, не відповідають фактичним обставинам справи, суперечать законодавству України, яке регулює спірні правовідносини, не враховує сталу судову практику Верховного суду України, а справа розглянута із суттєвим порушенням процесуального законодавства.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Департаменту міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради надійшли письмові пояснення по справі.

Департамент вказав, що ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" не виконуються умови договору купівлі-продажу щодо належної експлуатації будівлі-пам`ятки, яка гарантує надійність будівельних конструкцій, щодо утримання об`єкта купівлі-продажу відповідно до охоронного договору та норм, передбачених Законом України «Про охорону культурної спадщини», дотримання державних стандартів, норм, правил та іншого законодавства в сфері охорони культурної спадщини, тобто істотно порушується договір, що своєю чергою завдає шкоди державним інтересам в сфері охорони культурної спадщини та значною мірою позбавляє Одеську міську раду, як продавця вказаного об`єкта того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, збереження об`єкта культурної спадщини національного значення.

Департамент вважає, що Господарським судом Одеської області у повному обсязі досліджені та враховані усі наявні докази, а також належним чином враховано ненадання ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" документації, витребуваної експертом у якості доказу відсутності проведення будь-яких робіт у будівлі, а отже, порушення строків виконання зобов`язань, покладених на відповідача.

Департамент зазначає, що відповідач був обізнаний про необхідність здійснити заходи щодо збереження пам`ятки, проте умисно допустив протиправну бездіяльність, яка призводить до погіршення стану пам`ятки, подальшому її руйнуванню та загрозі повного знищення.

Керуючись викладеним вище, Департамент міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради просить апеляційну скаргу ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі № 916/1246/23 без змін.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшли додаткові письмові пояснення по справі.

Департамент комунальної власності зазначив, що ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" не виконуються умови договору купівлі-продажу щодо спірного об`єкта культурної спадщини національного значення, бездіяльність якого призводить до поступового знищення будівлі-пам`ятки, що своєю чергою завдає шкоди державним інтересам в сфері охорони культурної спадщини та значною мірою позбавляє Одеську міську раду, як продавця вказаного об`єкта того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, збереження об`єкта культурної спадщини національного значення.

На думку Департаменту комунальної власності, договір купівлі-продажу від 06.07.2012 підлягає розірванню, а будівля-пам`ятка підлягає поверненню до комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Керуючись викладеним вище, Департамент комунальної власності ОМР просить апеляційну скаргу ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі № 916/1246/23 без змін.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" надійшли зауваження до пояснень Департаменту комунальної власності ОМР.

Апелянт вказав, що із вміщеного до Пояснень переліку повноважень Департаменту не вбачається наявності в цього органу ОМР компетенції щодо здійснення контролю за збереженням об`єкта культурної спадщини національного значення. Тому, оцінка Департаментом якості виконання відповідачем умов охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини за № 04-02/1317 від 08.05.2014 та тлумачення наслідків його порушення не має будь-якого значення в цій справі.

Апелянт зазначив, що Департаментом не спростовано доводи апеляційної скарги про те, що висновки суду, викладені в оскаржуваному судовому рішенні, не відповідають фактичним обставинам справи, суперечать законодавству України, яке регулює спірні правовідносини, не враховує сталу судову практику Верховного суду України, а справа розглянута із суттєвим порушенням процесуального законодавства.

Рух справи у суді апеляційної інстанції.

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №916/1246/23 було визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Богатир К.В., судді Поліщук Л.В., Таран С.В., що підтверджується витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.05.2025.

На момент надходження апеляційної скарги, матеріали справи №916/1246/23 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.06.2025 відкладено вирішення питання про можливість відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду; доручено Господарському суду Одеської області невідкладно надіслати матеріали справи №916/1246/23 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/1246/23.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.06.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23 залишено без руху; встановлено Товариству з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" строк для усунення недоліків при поданні апеляційної скарги шляхом надання Південно-західному апеляційному господарському суду доказів 1) на підтвердження реєстрації Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" електронного кабінету відповідно до статті 6 ГПК України 2) сплати судового збору за подачу апеляційної скарги у сумі 352 553,88 грн протягом 10 днів з дня вручення цієї ухвали; роз`яснено апелянту, що при невиконанні вимог даної ухвали, апеляційна скарга вважається неподаною та повертається апелянту.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги. До даної заяви були долучені докази на підтвердження реєстрації Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" електронного кабінету відповідно до статті 6 ГПК України та сплати судового збору за подачу апеляційної скарги у сумі 352 553,88 грн. Таким чином, недоліки апеляційної скарги були усунуті.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.07.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23; встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, а також будь-яких заяв чи клопотань з процесуальних питань до 28.07.2025; призначено справу №916/1246/23 до розгляду на 28.08.2025 о 10:30; встановлено, що засідання відбудеться у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду за адресою: м. Одеса, пр. Шевченка, 29, зал судових засідань № 7, 3-ій поверх; явка представників учасників справи не визнавалася обов`язковою; роз`яснено учасникам судового провадження їх право подавати до суду заяви про розгляд справ у їхній відсутності за наявними в справі матеріалами; роз`яснено учасникам судового провадження їх право брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду у тому числі із застосуванням власних технічних засобів.

Судове засідання призначене на 28.08.2025 не відбулося у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді Поліщук Л.В.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.09.2025 вирішено розглянути справу №916/1246/23 у розумний строк відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод; призначено справу №916/1246/23 до розгляду на 22.09.2025 о 12:00.

22.09.2025 у судовому засіданні прийняли участь представник Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" адвокат Гусаров О.Л., представник Міністерства культури та стратегічних комунікацій України Олексієнко В.М., представник Одеської міської ради Явченко Д.В. та прокурор Тунік В.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 повідомлено учасників справи про оголошену перерву у судовому засіданні по справі №916/1246/23 до 09.10.2025 о 15:00 год.

09.10.2025 у судовому засіданні прийняли участь представник Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" адвокат Гусаров О.Л., представник Міністерства культури та стратегічних комунікацій України Олексієнко В.М., представник Одеської міської ради Явченко Д.В., представник Департаменту міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради Бродецька Т.В. та прокурор Тунік В.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 залучено Департамент комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, ) до участі у справі №916/1246/23 у якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет позову на стороні позивача; зобов`язано Департамент комунальної власності Одеської міської ради у строк до 06.11.2025 надати до Південно-західного апеляційного господарського суду пояснення по суті справи; зобов`язано Департамент комунальної власності Одеської міської ради у строк до 06.11.2025 надати до Південно-західного апеляційного господарського суду належним чином засвідчену копію листа (з усіма додатками до нього) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-10/00382 від 06.01.2023, направленого на адресу Директора Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради; відкладено розгляд справи №916/1246/23 на 13.11.2025 о 14:00.

13.11.2025 у судовому засіданні прийняли участь представник Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" адвокат Гусаров О.Л., представник Одеської міської ради Явченко Д.В., представник Департаменту міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради Бродецька Т.В., представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Сметанюк І.М. та прокурор Тунік В.М.

На виконання ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 представником Департаменту комунальної власності було надано до апеляційного суду копії наступних документів:

- листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-10/00382 від 06.01.2023;

- листа Одеської обласної прокуратури №02.2-13/1363 від 06.12.2022;

- листа Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради №154 від 26.12.2022;

- листа Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради №154 від 22.12.2022;

- листа Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради №154 від 16.12.2022;

- листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.11.2025 зобов`язано Департамент комунальної власності Одеської міської ради у строк до 01.12.2025 надати до Південно-західного апеляційного господарського суду належним чином засвідчену копію Акту від 21.02.2014 підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012; відкладено розгляд справи №916/1246/23 на 16.12.2025 о 14:00.

16.12.2025 у судовому засіданні прийняли участь представник Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" адвокат Гусаров О.Л., представник Одеської міської ради Явченко Д.В., представник Департаменту міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради Бродецька Т.В., представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Сметанюк І.М. та прокурор Тунік В.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 повідомлено учасників справи про оголошену перерву у судовому засіданні по справі №916/1246/23 до 26.01.2026 о 11:00 год.

26.01.2025 у судовому засіданні прийняли участь представник Одеської міської ради Каланжова А.О., представник Департаменту міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради Бродецька Т.В., представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Сметанюк І.М. та прокурор Тунік В.М.

26.01.2026 під час судового засідання стався технічний збій сервісу відеоконференцзв`язку, у зв`язку з чим продовження судового засідання було неможливим.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.01.2026 призначено справу №916/1246/23 до розгляду на 10.02.2026 о 14:30.

10.02.2026 у судовому засіданні прийняли участь представник Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" адвокат Гусаров О.Л., представник Одеської міської ради Явченко Д.В., представник Департаменту міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради Бродецька Т.В., представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Сметанюк І.М., представник Міністерства культури та стратегічних комунікацій України - Олексієнко В.М. та прокурор Тунік В.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 повідомлено учасників справи про оголошену перерву у судовому засіданні по справі №916/1246/23 до 17.02.2026 о 15:30 год.; встановлено, що засідання відбудеться у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду за адресою: місто Одеса, проспект Шевченка, 29, в залі засідань № 7, 3-й поверх; явка представників учасників у справі не визнавалася обов`язковою; роз`яснено учасникам судового провадження їх право подавати до суду заяви про розгляд справ у їхній відсутності за наявними в справі матеріалами; роз`яснено учасникам судового провадження їх право брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду у тому числі із застосуванням власних технічних засобів.

17.02.2026 у судовому засіданні прийняли участь представник Одеської міської ради Явченко Д.В., представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Сметанюк І.М., представник Міністерства культури та стратегічних комунікацій України - Олексієнко В.М. та прокурор Тунік В.М.

Представники інших учасників справи у судове засідання не з?явилися, хоча про його дату, час та місце проведення повідомлялися належним чином.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 120 ГПК України суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.

Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.

Як вбачається з матеріалів справи, копія ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.02.2026, якою повідомлено учасників справи про оголошену перерву у судовому засіданні по справі №916/1246/23 до 17.02.2026 о 15:30 год, була отримана в електронному кабінеті Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" 11.02.2026, Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації 11.02.2026, Департаментом міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради 11.02.2026.

Явка представників сторін у судове засідання, призначене на 17.02.2026, не визнавалась апеляційним господарським судом обов`язковою, про наявність у сторін доказів, які відсутні у матеріалах справи та без дослідження яких неможливо розглянути апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23, до суду не повідомлялося.

Таким чином, колегія суддів вважає, що в даному судовому засіданні повинен відбутися розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23 по суті, не дивлячись на відсутність представників окремих учасників справи, повідомлених про судове засідання належним чином. Відсутність зазначених представників у даному випадку не повинно заважати здійсненню правосуддя.

Щодо доказів, які були долучені апелянтом до апеляційної скарги, колегія суддів зазначає наступне.

Разом з апеляційною скаргою було подано доказ, який не було подано до суду першої інстанції, а саме Акт від 21.02.20214 підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезонінку, загальною площею 2 390,00 кв.м, які розташовані за адресою м. Одеса, бульвар Приморський, 5.

Відповідно до ч. 3 ст. 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Даний Акт було підписано між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ". Крім того, Акт затверджено В.о. Директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Даний доказ не було надано до суду першої інстанції, в той же час посилання на даний Акт містилося у наявних в матеріалах справи документах.

Зокрема, в матеріалах справи міститься копія листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-10/00382 від 06.01.2023 на адресу Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції, в якому окрім іншого було зазначено наступне:

« 21.04.2014 між Департаментом та ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" підписано акт підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 яким зафіксовано виконання покупцем зобов?язань, передбачених пунктами 5.4.1., 5.4.2., 5.4.3., 5.4.4., 5.4.5., 5.4.6., 5.4.7., 5.4.8. Договору.

Пунктом 5.1. Акта серед іншого визначено, що Акт є підставою для зняття Департаментом договору купівлі-продажу від 06.07.2012 з контролю…

…Департаментом належним чином перевірено виконання покупцем умов договору та з моменту підписання Акта підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу Департамент позбавлений контролювати дії покупця.»

Зі змісту даного листа вбачається, що до нього були наявні додатки на 15 аркушах, які в матеріалах справи були відсутні.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 залучено Департамент комунальної власності Одеської міської ради до участі у справі №916/1246/23 у якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет позову на стороні позивача;; зобов`язано Департамент комунальної власності Одеської міської ради у строк до 06.11.2025 надати до Південно-західного апеляційного господарського суду належним чином засвідчену копію листа (з усіма додатками до нього) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-10/00382 від 06.01.2023, направленого на адресу Директора Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради.

На виконання ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 представником Департаменту комунальної власності було надано до апеляційного суду копії наступних документів:

- листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-10/00382 від 06.01.2023;

- листа Одеської обласної прокуратури №02.2-13/1363 від 06.12.2022;

- листа Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради №154 від 26.12.2022;

- листа Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради №154 від 22.12.2022;

- листа Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради №154 від 16.12.2022;

- листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

У судовому засіданні 13.11.2025 представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надав пояснення щодо виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012, зазначених у листі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-10/00382 від 06.01.2023, в тому числі щодо підписання сторонами договору Акту підсумкової перевірки від 21.02.2014, який не був наданий третьою особою до апеляційного суду як додаток до листа №01-10/00382 від 06.01.2023.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.11.2025 зобов`язано Департамент комунальної власності Одеської міської ради у строк до 01.12.2025 надати до Південно-західного апеляційного господарського суду належним чином засвідчену копію Акту від 21.02.2014 підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшла заява, в якій зазначено, що Департаментом було вжито всіх можливих та залежних від нього заходів для встановлення місцезнаходження Акту від 21.02.2014 підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012. З цією метою здійснено комплекс дій щодо пошуку відповідного документа, зокрема залучено профільні та функціонально відповідальні структурні підрозділи Департаменту, у віданні яких могли зберігатися матеріали щодо перевірки виконання умов договору купівлі- продажу; проведено внутрішню інвентаризацію документів у підрозділах, відповідальних за контроль виконання договірних умов покупцями комунального майна; уточнено інформацію в підрозділах, які здійснювали ведення справи у відповідні роки, включно з архівними підрозділами та службами документального забезпечення; здійснено додаткові телефонні та письмові комунікації з посадовими особами, які могли брати участь у підготовці чи передачі відповідного акту.

Однак, Департамент комунальної власності вказав, що Акт від 21.02.2014 підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 у Департаменті комунальної власності Одеської міської ради відсутній. Незважаючи на всебічний пошук та задіяння всіх відповідальних підрозділів, зазначений документ не був виявлений у матеріалах Департаменту, в архівних фондах та серед документації, що зберігалася у структурних підрозділах, відповідальних за контроль виконання умов договорів приватизації.

Таким чином і Департамент комунальної власності Одеської міської ради, і Товариство з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" підтверджують факт складання ними Акту від 21.02.20214 підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012.

Жодна із сторін цієї справи не заперечувала обставин складання вищевказаного Акту від 21.02.2014 підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012.

В свою чергу, обставини виконання чи невиконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 мають ключове значення при вирішенні спору у даній справі, адже саме неналежне виконання відповідачем умов договору і стали підставою для звернення з позовом у даній справі.

Враховуючи те, що Департамент комунальної власності ОМР повідомив про неможливість надати відповідний Акт, однак підтвердив факт його існування, колегія суддів, з метою повного та всебічного розгляду справи, беручи до уваги пов?язаність даного доказу з предметом доказування у справі, вважає за потрібне відповідний Акт від 21.02.20214 підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 прийняти як доказ у даній справі, адже такий доказ згадувався під час розгляду справи судом першої інстанції у листі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-10/00382 від 06.01.2023, а його існування підтверджується обома сторонами такого Акту.

Фактичні обставини, встановлені судом.

В м. Одесі за адресою Приморський бульвар, 5 розташований «Прибутковий будинок Лехре», споруджений у 1823 - 1826 роках та добудований у 1895 році за проектом архітектора Г.К. Шеврембрандта (далі Будівля), який постановою Ради Міністрів УРСР від 06.09.1979 року № 422 прийнятий під охорону держави як пам`ятка містобудування та архітектури національного значення. (Т. 1 а.с. 33-34).

Відповідно до Переліку пам`яток культурної спадщини національного значення Одеської області, занесених до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, «Прибутковий будинок Лехре», розташований за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, 5, постановою Кабінету Міністрів України від 10.10.2012 року № 929 взято під охорону держави як пам`ятку архітектури та історії національного значення (охоронний номер: 150026-Н).

06.07.2012 було укладено Договір купівлі-продажу від 06.07.2012, між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діє Департамент комунальної власності Одеської міської ради (Продавець), та Товариством з обмеженою відповідальністю «Приморський бульвар XXI» (Покупець), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрований в реєстрі за № 6556.

Відповідно до п. 1.1. Договору купівлі-продажу, продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене нерухоме майно комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м, основною площею 1173,4 кв. м.

Відповідно до п. 1.2 договору купівлі-продажу цей Договір укладено згідно з рішеннями Одеської міської ради від № 821-VI «Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2011 році та внесення змін до рішень Одеської міської ради», від 20.09.2011 року № 1259-VI «Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2011 році, внесення змін до рішень Одеської міської ради» (п. 6.1), від 28.02.2012 року № 1730-VI «Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню, та внесення змін до рішень Одеської міської ради», на підставі Цивільного кодексу України, рішення Одеської міської ради від 28.04.2000 № 946-III «Про нову редакцію Положення «Про механізм відчуження об`єктів комунальної власності» (з наступними змінами).

Відповідно до п. 1.5. Договору, Ціна продажу об`єкта, зазначеного у п. 1.1. цього Договору, становить 19 407 393,60 грн.

Відповідно до п. 3.1. Договору, передача об`єкта-купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у 3-денний термін з моменту перерахування покупцем на рахунок продавця у повному обсязі коштів, передбачених розділом 2 цього договору, та оформлюється Актом приймання-передачі, що підписується сторонами за цим договором.

Відповідно до п. 3.3. Договору, відповідальність за збереження об`єкта купівлі-продажу з моменту підписання договору купівлі-продажу несе покупець.

Відповідно до п. 5.4.1. Договору, покупець зобов`язаний у встановлений цим договором терміну сплатити ціну продажу вищевказаного об`єкту продажу.

Відповідно до п. 5.4.2. Договору, покупець зобов`язаний узгоджувати проведення робіт з консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту та пристосування до сучасних потреб, а також проводити ці роботи при наявності погодженої проєктної документації та дозволу, виданих управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради та управління охорони об?єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації; забезпечувати належну експлуатацію об?єктів нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій; забезпечувати вільний доступ до інженерних мереж службам, які їх експлуатують та утримувати їх у належному технічно-справному стані; проводити роботу по благоустрою прилеглої території.

Відповідно до п. 5.4.3. Договору, покупець зобов`язаний не допускати розміщення в об`єкті шкідливого виробництва; виконувати вимоги Закону України «Про забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення», відповідних державних санітарних, протипожежних норм та правил.

Відповідно до п. 5.4.4. Договору, покупець зобов`язаний підписати та одержати у продавця Акт приймання-передачі об`єкта купівлі-продажу у встановлений у цьому договорі термін.

Відповідно до п. 5.4.5. Договору, покупець зобов`язаний протягом 30 календарних днів з моменту одержання Акта приймання-передачі звернутися до компетентних органів для оформлення права землекористування у встановленому чинним законодавством порядку.

Пунктом 5.4.6. Договору встановлено, що покупець зобов`язаний до моменту підписання акта підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу безперешкодно допускати працівників Департаменту комунальної власності Одеської міської ради для проведення перевірки дотримання умов Договору купівлі-продажу, надавати продавцю необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов цього договору у 15-денний термін з моменту отримання запиту.

Пунктом 5.4.7. Договору передбачено, що покупець зобов`язаний протягом 30 календарних днів з моменту виникнення права власності на об`єкт купівлі-продажу оформити з державним органом охорони об`єктів культурної спадщини відповідну охоронну документацію на користування приміщеннями у будівлі-пам`ятці та у цей же строк повідомити Департамент комунальної власності Одеської міської ради і надати докази виконання зазначеного зобов`язання. А також покупець зобов`язується утримувати об`єкт купівлі-продажу відповідно до вимог охоронного договору та норм, передбачених Законом України «Про охорону культурної спадщини», дотримуватись державних стандартів, норм, правил та іншого законодавства у сфері охорони культурної спадщини.

Відповідно до п. 5.4.8 Договору Покупець зобов`язаний після виконання зобов`язань, передбачених пунктами 5.4.1., 5.4.4., 5.4.5., 5.4.7., підписати та одержати у продавця акт підсумкової перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу.

Відповідно до п. 5.4.9 Договору, до моменту підписання Акта підсумкової перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу подальше відчуження та передача в заставу покупцем об`єкта купівлі-продажу здійснюється за погодженням з продавцем із забезпеченням переходу до нового власника всіх зобов`язань, не виконаних покупцем на момент такого відчуження, відповідальності за їх невиконання, визначених законодавством та цим договором, прав та обов`язків покупця згідно з законодавством України.

У разі подальшого відчуження об`єкта купівлі-продажу новий власник зобов`язаний у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на об`єкт подати продавцю належним чином засвідчені копії документів, що підтверджують його право власності.

Відповідно до п. 6.3. Договору, у разі відчуження покупцем об`єкта купівлі-продажу до моменту підписання Акта підсумкової перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу без погодження з продавцем є підставою для визнання правочину щодо такого відчуження недійсним.

Пунктом 6..4. Договору передбачено, що за неналежне виконання чи невиконання покупцем зобов?язань за цим договором, вказаних у п.5.4.2., 5.4.3. Покупець несе відповідальність згідно з чинним законодавствам України.

Згідно з п. 6.5. Договору, сплата штрафу, пені, відшкодування збитків не звільняє винну сторону від виконання умов цього договору.

Відповідно до п. 8.4. Договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони Договору за рішенням суду в порядку, визначеним чинним законодавством України

В матеріалах справи наявний Акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності від 07.08.2012, відповідно до якого продавець передав, а покупець прийняв індивідуально визначене нерухоме майно комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м, основною площею 1173,4 кв. м, вартістю 19 407 393,60 грн.

На підставі договору купівлі-продажу від 06.07.2012, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 6556, вказаний будинок відчужено Одеською міською радою на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ". На підставі договору державним реєстратором Литвиненко Л.М. проведена державна реєстрація права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на зазначене нерухоме майно, номер витягу 35437948.

04.06.2013 між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (орган охорони та третя особа) та ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" (Відповідач по справі) укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини за №04-02/1317, відповідно до якого, відповідач бере на себе зобов?язання щодо охорони пам?ятки містобудування та архітектури національного значення Прибутковий будинок Лерхе, побудований у 1823-1826 роках, добудований у 1895 році, за архітектором Г.К. Шеврембрандтом.

Пунктом 2 охоронного договору передбачено, що термін дії даного охоронного договору встановлено з моменту підписання даного договору на період дії права власності дійсного власника.

Пунктом 4 охоронного договору встановлено, що розпорядження відповідного органу охорони в межах його повноважень є обов`язковим для власника.

Пунктом 5 охоронного договору передбачено, що власник несе відповідальність за рухоме та нерухоме майно, що належить до пам?ятки.

Власник зобов`язується:

- використовувати пам?ятку виключно для розміщення готелю приміщень виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці.

- здійснювати продаж, передачу у володіння, користування чи управління частиною пам?ятки тільки після письмової згоди центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини.

- утримувати пам?ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані. Мати у приміщеннях пам?ятки належне обладнання згідно з вимогами органів протипожежної, санітарної, екологічної охорони та інших уповноважених органів.

- утримувати територію пам?ятки упорядженою, не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб, що можуть зашкодити пам?ятці. Не робити будь-яких прибудов до пам?ятки, не переробляти їх як зовні, так і всередині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території пам?ятки без спеціального письмового дозволу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини.

- не використовувати пам?ятку як постійне або тимчасове житло.

- погоджувати в установленому порядку з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини розміщення реклами, інших написів та позначок на пам?ятці, її частинах та елементах, на її території та в її охоронній зоні.

- забезпечувати доступ до пам?ятки з метою її екскурсійного відвідування не передбачається;

- безперешкодно допускати представників відповідного органу охорони чи уповноважених ним осіб для здійснення контролю за виконанням правил утримання зазначеної частини пам?ятки, її території та зон охорони або для її наукового обстеження. Акт технічного стану пам?ятки поновлюється не рідше ніж раз на 5 років.

- своєчасно проводити поточний та капітальний ремонт частини пам?ятки і роботи з упорядження території пам?ятки. Виконувати реставраційні, ремонтні та інші роботи в терміни, передбачені пунктом 13 цього договору, а у разі потреби в терміни, визначені окремим розпорядженням органу охорони.

- проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи відповідно до науково-проектної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом органу охорони. Копії матеріалів про проведення обміру та дослідження пам?ятки, а також науково-проектну документацією безоплатно передавати відповідному органу охорони в 10-денний термін після її затвердження.

Пунктом 13 Охоронного договору встановлено, що з метою збереження пам`ятки та створення належних умов для її використання, власник зобов?язаний виконати такі роботи:

- розробка науково-проектної документації травень-жовтень 2013 року;

- виконання ремонтно-реставраційних робіт листопад 2012 року квітень 2013 року;

- поточний ремонт приміщень та інженерних мереж частини пам?ятки, що належить власнику на протязі експлуатації приміщень у відповідності з вимогами ВСН 58-88 (Р).

Пунктом 15 Охоронного договору передбачено, що у разі невиконання власником вимог законодавства та умов цього договору орган охорони накладає в установленому порядку на власника штрафні санкції згідно з винним законодавством, а також зобов`язує власника відшкодувати завдані ним збитки.

Відповідно до п. 21 Охоронного договору, якщо в результаті дій або бездіяльності власника пам?ятки їй загрожує пошкодження або знищення, відповідний орган охорони культурної спадщини робить власнику пам?ятки відповідне попередження.

Якщо власник пам?ятки не вживає заходів щодо її збереження, зокрема у зв?язку з неможливістю створення необхідних для цього умов, суд за позовом відповідного органу охорони культурної спадщини може постановити рішення про її викуп.

Пунктом 22 Охоронного договору встановлено, що відповідний орган охорони має право привілейованої купівлі пам`ятки національного значення.

Крім того, умовами Охоронного договору передбачено, що контроль за виконанням цього договору здійснює відділ інспекційного нагляду управління.

11.09.2023 було укладено Додаткову угоду до Охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини за №04-02/1317.

Даною додатковою угодою було викладено в новій редакції наступні пункти Охоронного договору:

- пункт 12 «Проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи відповідно до науково-проектної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини. Копії матеріалів про проведення обміру та дослідження пам?ятки, а також науково-проектну документацією безоплатно передавати відповідному органу охорони в 10-денний термін після її затвердження.»

- пункт 10 «Своєчасно проводити поточний та капітальний ремонт пам?ятки і роботи з упорядження території пам?ятки. Виконувати реставраційні, ремонтні та інші роботи в терміни, передбачені пунктом 13 цього договору, а у разі потреби в терміни, визначені окремим розпорядженням центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини.»

- пункт 15 «У разі невиконання власником вимог законодавства та умов цього договору центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини накладає в установленому порядку на власника штрафні санкції згідно з винним законодавством, а також зобов`язує власника відшкодувати завдані ним збитки.

21.02.2014 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" було складено Акт підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезонінку, загальною площею 2 390,00 кв.м, які розташовані за адресою м. Одеса, бульвар Приморський, 5.

Зі змісту даного Акту вбачається, що він складений як документ підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 індивідуально визначеного майна комунальної, придбаного ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ".

Відповідно до п. 3.1. Акту, розрахунок за об?єкт по договору 19 407 393,60 грн сплачено.

Відповідно до п. 3.2. Акту, виконання умов покупця:

- 5.4.1. - зобов`язаний у встановлений цим договором терміну сплатити ціну продажу вищевказаного об`єкту продажу виконано;

- 5.4.2. - зобов`язаний узгоджувати проведення робіт з консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту та пристосування до сучасних потреб, а також проводити ці роботи при наявності погодженої проєктної документації та дозволу, виданих управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради та управління охорони об?єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації; забезпечувати належну експлуатацію об?єктів нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій; забезпечувати вільний доступ до інженерних мереж службам, які їх експлуатують та утримувати їх у належному технічно-справному стані; проводити роботу по благоустрою прилеглої території покупець повідомлений;

- 5.4.3. - зобов`язаний не допускати розміщення в об`єкті шкідливого виробництва; виконувати вимоги Закону України «Про забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення», відповідних державних санітарних, протипожежних норм та правил на час перевірки порушень не виявлено, претензій зі сторони санітарних та пожежних служб міста не надходило;

- 5.4.4. - підписати та одержати у продавця Акт приймання-передачі об?єкта купівлі-продажу у встановлений у цьому Договорі термін виконано;

- 5.4.5. - зобов`язаний протягом 30 календарних днів з моменту одержання Акта приймання-передачі звернутися до компетентних органів для оформлення права землекористування у встановленому чинним законодавством порядку виконано;

- 5.4.6. - зобов`язаний до моменту підписання акта підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу безперешкодно допускати працівників Департаменту комунальної власності Одеської міської ради для проведення перевірки дотримання умов Договору купівлі-продажу, надавати продавцю необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов цього договору у 15-денний термін з моменту отримання запиту порушень не виявлено;

- 5.4.7. - зобов`язаний протягом 30 календарних днів з моменту виникнення права власності на об`єкт купівлі-продажу оформити з державним органом охорони об`єктів культурної спадщини відповідну охоронну документацію на користування приміщеннями у будівлі-пам`ятці та у цей же строк повідомити Департамент комунальної власності Одеської міської ради і надати докази виконання зазначеного зобов`язання. А також покупець зобов`язується утримувати об`єкт купівлі-продажу відповідно до вимог охоронного договору та норм, передбачених Законом України «Про охорону культурної спадщини», дотримуватись державних стандартів, норм, правил та іншого законодавства у сфері охорони культурної спадщини виконано;

- 5.4.8 - зобов`язаний після виконання зобов`язань, передбачених пунктами 5.4.1., 5.4.4., 5.4.5., 5.4.7., підписати та одержати у продавця акт підсумкової перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу покупець повідомлений.

Відповідно до пунктів 4.1., 4.2. Акту, застосування штрафних санкцій:

- за порушення терміну сплати за об?єкт купівлі-продажу не виявлено;

- за невиконання умов договору не виявлено.

Відповідно до п. 5.1. Акту, умови договору купівлі-продажу від 06.07.2012 індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезонінку, загальною площею 2 390,00 кв.м, які розташовані за адресою м. Одеса, бульвар Приморський, 5, станом на 21.02.2014 виконані.

Акт є підставою для зняття Департаментом договору купівлі-продажу від 06.07.2012 з контролю.

Даний Акт було затверджено В.о. Директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та скріплено печаткою Департаменту.

На підтвердження технічного стану спірного нерухомого майна, в матеріалах справи містяться наступні докази:

1. Акт технічного стану пам`ятки від 16.08.2011 року, який є додатком до паспорту пам`ятки, складеного Державною службою з питань національної культурної спадщини Міністерства культури і туризму України, в якому зафіксовано, що в цоколі та відмостки біля них: відмостки асфальтовані, з боку бул. Приморського і пров. Воронцовського стан відмостки і цоколя задовільний; з боку двору зафіксовані сліди замокання, тріщини, відшарування тиньку, локальні ділянки руйнування цоколю та асфальтових відмосток, стан - незадовільний; стіни: з пиляних блоків каменя-черепашника на вапняному розчині (частково - мурування з керамічної цегли); стан в цілому задовільний; дах (крокви і лати, покрівля, водозливні труби): дах - двосхилий, горищний; конструктивні елементи даху не обстежувалися; система зовнішнього водовідведення (на головному південно-східному фасаді) у задовільному стані; на фасадах з боку двору - стан незадовільний; зовнішнє декоративне оздоблення (обличкування, пофарбування, карнизи, колони, пілястри, ліплення, скульптура, живопис на фасадах): поверхня фасадних стін потинькована і пофарбована, у наявності локальні фрагменти замокання і руйнування верхнього шару фарби балконних плит; стан елементів архітектурного декорування (пілястри, картуші, сандрики та інш.) головного фасаду в цілому задовільний. З боку двору фасади знаходяться у незадовільному стані, про що свідчать численні ділянки руйнування верхніх шарів фарби і тиньку, розкриття мурування, сліди замокання, тріщини та враження пліснявою. Стан внутрішніх архітектурно-конструктивних і декоративних елементів пам`ятки: загальний стан: незадовільний; перекриття: міжповерхові перекриття пласкі дерев`яні балки, стан - незадовільний; в приміщеннях другого поверху (ліворуч головного входу) зафіксовані значні ділянки повного руйнування перекриття - навіть візуально стан можна визначити як вкрай аварійний; підлога: мозаїчний цемент (приміщення вхідної групи), дощаті, паркетні, керамічна плитка, зафіксовані численні пошкодження та руйнування; стан в цілому незадовільний; стіни: з каменя-черепашника у сполученні з керамічною цеглою, пофарбовані, зафіксовані численні ділянки пошкодження та замокання, враження пліснявою, тріщини та відшарування фарби; стан незадовільний; стовпи, колони: в приміщеннях вхідної групи на першому поверсі - чотири металеві колони, що підтримують перекриття сходів; стан - задовільний; двері, вікна: дерев`яні заповнення віконних прорізів пофарбовані, в більшості оснащені автентичною (ймовірно з міді) фурнітурою (шпінгалети, ручки), технічний стан - незадовільний; дерев`яні дверні полотна в приміщеннях другого поверху - автентичні, оформлені металевими (ймовірно з міді) накладками орнаментального декорування рослинного мотиву, які спотворені пофарбуванням, - стан незадовільний; сходи: парадні сходи (літ. "А) - з мармуровими сходинками, огородження - коване візерунчасте (спотворене багатошаровим пофарбуванням), стан - незадовільний; сходи в інших корпусах - металеві, в підвал - залізобетонна; стан - незадовільний; стеля: потинькована, пофарбована, зафіксовані численні ділянки пошкодження та замокання, враження пліснявою, тріщини та відшарування фарби; стан незадовільний; і) внутрішнє декоративне оздоблення, живопис, предмети прикладного мистецтва: На момент обстеження в інтер`єрах приміщень будівлі (літ. "А") зафіксовані як численні втрати автентичних елементів декорування (руйнація значної частини кесонної стелі, втрата частин горельєфних зображень на стелях та кахельних печах), так і їх спотворення (пофарбування одного мармурового каміну, дверних полотен з декоративними металевими накладками, кахельних печей та ліплення на стелях і падугах). Автентичні елементи в інтер`єрах приміщень потребують додаткового обстеження на предмет їх мистецької цінності. Сад, парк, двір, ворота, огорожа: стан прилеглої території з боку бул. Приморського і пров. Воронцовського - задовільний, територія внутрішнього двору занедбана, асфальтове покриття зруйновано; стан - незадовільний. Брама воріт проїзду у двір (з боку пров. Воронцовського) спотворена внаслідок закриття ажурної металевої вставки суцільними металевими листами і пофарбуванням (Т. 3 а.с. 71-73).

2. Акт технічного стану пам`ятки від 16.05.2013 року, який є додатком до охоронного договору від 04.06.2013 року, складений управлінням охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, згідно якого в цілому будівля знаходиться в незадовільному технічному стані, загальний стан внутрішніх архітектурно-конструктивних і декоративних елементів аварійний, зокрема: фундаменти не розкривалися; цоколі цокольні стіни штукатурені, в цілому у задовільному стані; стіни з блоків каменю-черепашника на вапняному розчині, штукатурені, в цілому у задовільному стані; сходи - мармурові у задовільненому стані; система зовнішнього водовідведення - у задовільному технічному стані; зовнішнє декоративне оздоблення обличкування, карнизи, пілястри, напівколони, ліплення штукатурені, пофарбовані, в цілому у задовільненому стані; перекриття пласкі не розкривалися; підлога оздоблена мармуром, паркетом, керамічною плиткою та лінолеумом; стовпи, колони чавунні колони у задовільненому стані; двері, вікна заповнення віконних та зовнішнього дверного прорізів дерев`яне у незадовільненому стані; стеля дерев`яне перекриття у незадовільному стані; двір озеленений, з асфальтовим покриттям в цілому у задовільному стані; ворота ворота арки проїзду у двір металеві, у задовільному стані (Т. 1 а.с. 66-67, 198-199).

3. Акт візуального обстеження від 24.04.2020 року № 70/2020 , складений управлінням з питань охорони об`єктів охорони культурної спадщини Одеської міської ради, згідно якого фасад чільного корпусу будівлі з боку Приморського бульвару потребує проведення протиаварійних робіт. Технічний стан будівлі фасаду погіршився внаслідок невжиття своєчасних ремонтно-реставраційних заходів. На фасаді наявні тріщини оздоблювального шару, численні зони замокання, ділянки втрат ліпного декору. Пишне ліпне оздоблення кронштейнів, що підтримують балкони другого та третього поверху, деформоване. Між балконними плитами та ліпним декором кронштейнів утворилися тріщина розкриттям від 1 до 12-15 см., у зв`язку з цим існує небезпека обвалення важких декоративних елементів фасаду на тротуарну частину бульвару Приморського. Вірогідність обвалення та травмування людей визначається як висока. Аварійна ситуація потребує негайного усунення (Т. 1 а.с. 77, Т. 2 а.с. 84).

4. Акт візуального обстеження від 03.08.2021 року № 141/2021, складений управлінням з питань охорони об`єктів охорони культурної спадщини Одеської міської ради, згідно якого фасад чільного корпусу будівлі з боку Приморського бульвару потребує проведення протиаварійних робіт. Технічний стан фасаду будівлі погіршився внаслідок невжиття своєчасних ремонтно-реставраційних заходів. На фасаді наявні тріщини оздоблювального шару, численні тріщини, зони замокання, ділянки втрат ліпного декору. Найбільше пошкоджень оздоблювального шару, ділянок обвалення декоративних елементів фіксується на карнизі, балконах та інших декоративних деталях, що виступають з площини фасаду. На балконах наявна рослинність, що свідчить про багаторічну відсутність елементарних заходів з належної експлуатації будівлі. 02.08.2021 сталося обвалення масивного ліпного декоративного кронштейну (з маскароном) балкону другого поверху, що розташований у правій частині фасаду. Під час обвалення було деформовано і збито також металевий декоративний світильник Зазначені декоративні елементи обвалилися на тротуар. Місце обвалення на тротуаре огороджене сигнальною стрічко. Декоративний металевий світильник відсутній. Декоративний кронштейн знаходиться на проїжджій частині. Мілкі уламки обвалених елементів з тротуару видалені. Фронтальна частина декоративного кронштейну (маскарон) не збереглися. Інші елементи фасадного декору будівлі загрожують обваленням у подальшому (Т. 1 а.с. 86, Т. 2 а.с. 87).

5. Акт візуального обстеження від 23.06.2022 року № 50/2022, складений управлінням з питань охорони об`єктів культурної спадщини, яким встановлено, що Будівля протягом 5 років не експлуатується. Фасад чільного корпусу будівлі з боку Приморського бульвару потребує проведення протиаварійних та ремонтно- реставраційних робіт. Технічний стан фасаду будівлі неухильно погіршується впродовж останніх 5 років внаслідок неналежної експлуатації та невжиття своєчасних ремонтно-реставраційних заходів. Частина скляного заповнення віконних прорізів відсутня, що знижує захист будівлі від атмосферних впливів та провокує пошкодження інтер`єрів. На фасаді наявні численні тріщини оздоблювального шару, зони замокання, плісняви, ділянки втрат ліпного декору. Найбільше пошкоджень оздоблювального шару, ділянок обвалення ліпних фрагментів фасадного декору фіксуються на карнизі, балконах, сандриках та інших декоративних елементах, що виступають з площини фасаду. На балконах наявна рослинність, коренева система якої руйнує конструкції та декор чільного фасаду та є свідченням безгосподарності власника. Протягом 2017 - поточного періоду 2022 років частина фрагментів фасадного декору (особливо ліпних кронштейнів балконів) обвалилася самовільно або була демонтована комунальними службами задля запобігання травмуванню людей. Інша частина фасадного декору загрожує подальшим обваленням.

Таким чином, будівля продовжує утримуватися у неналежному стані, протиаварійні заходи на вживаються, ремонтні роботи не виконуються, зберігається висока вірогідність подальшого руйнування будівлі, аварійне обвалення фасадного декору (Т. 2 а.с. 94).

6. Акт візуального обстеження від 28.10.2022 року № 103/2022, складений управлінням з питань охорони об`єктів культурної спадщини, яким доповнено попередній Акт від 23.06.2022 року, а саме зазначено, що вранці 28.10.2022 р. сталося аварійне обвалення архітектурного декору у правій частині чільного фасаду. Через систематичне замокання та враження грибком (про що свідчать характерні плями на камені-черепашнику) обвалились частина конструктивних елементів та декоративного обличкувань - горизонтального паску (карнизу) між першим та другим поверхами, довжиною близько 8 метрів. Разом з конструктивними елементами (блоки каменю-черепашнику) та декоративними обличкуваннями обвалилися також металеві листи покриття зазначеного карнизу. Під час обвалення люди та майно не постраждали. (Т. 2 а.с. 90).

7. Акт огляду від 29.11.2022 року, складений Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини, який в цілому фіксує вкрай незадовільнений стан Будівлі (Т. 1 а.с. 147, 233-234).

8. Акт візуального обстеження від 17.04.2023 року № 05-02/04/37, складений Департаментом культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради, яким також зафіксовано подальше руйнування Будівлі, та зазначено, що, станом на 17.04.2023 року, Будівля продовжує утримуватися у неналежному стані, протиаварійні заходи не вживаються, ремонтні роботи не виконуються, зберігається висока вірогідність подальшого руйнування будівлі, аварійного обвалення фасаду декору та внутрішніх конструктивних елементів (Т. 2 а.с. 100).

9. Акт візуального обстеження від 05.06.2023 року № 05-02/04/68, складений Департаментом культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради, в якому зроблено висновок, що приміщення Будівлі утримується в неналежному технічному стані, через невжиття своєчасних заходів щодо ремонту (особливо покрівлі), реставрації належного утримання, забезпечення охорони будівлі від проникнення сторонніх осіб та згубного впливу атмосфери, цінні інтер`єри будівлі зазнали пошкоджень та руйнувань, частина автентичних декоративних елементів в інтер`єрах, що є унікальними, втрачено безповоротно (Т. а.с. 119-122).

10. Акт огляду від 05.06.2023 року, складений Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини, в якому зазначено, що фасади будівлі знаходяться у незадовільному стані, частково відсутні декоративні елементи; будівля не експлуатується; у приміщеннях наявні чисельні ділянки руйнування оздоблення, сліди замокання; у частині приміщень між другим та третім поверхами зафіксоване часткове обвалення перекриття; на автентичних кахельних печах відсутні металеві елементи; частина приміщень захаращена будівельним та побутовим сміттям (Т. 3 а.с. 113).

11. Під час розгляду справи, 05.06.2023 року Господарським судом Одеської області у складі судді Демешина О.А., за участю секретаря судового засідання Ващенко О. В. та старшого судового розпорядника Ісак Д. П. здійснено огляд речових доказів за їх місцезнаходженням, в порядку ст. 82 ГПК України, а саме - будівлі, яка розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 (далі Будівля) по справі № 916/1246/23, про що складено протокол огляду доказів за їх місцезнаходженням.

Так, при огляді судом першої інстанції встановлено наступне: Зовнішній вигляд фасадної частини Будівлі, що виходить на Приморський бульвар м.Одеси, містить ознаки часткового руйнування та пошкоджень, зокрема: відшарування декоративного шару; руйнування трьох декоративних елементів із чотирьох таких елементів, що були розташовані над першим поверхом фасадної частини Будівлі; відсутні декоративні кронштейни над центральним входом, які були розташовані на 3-му поверсі будівлі у лівій частині фасаду 3-го поверху відсутнє скляне заповнення; колони перед центральним входом знизу доверху мають тріщини по всій їхній площі. Оглядом внутрішньої частини Будівлі встановлено наступне. Перший поверх: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; у приміщенні, що розташоване у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково відсутнє перекриття між 1-м та 2-м поверхами; частково зруйновані стіни між приміщеннями Будівлі. Другий поверх: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; камін в одному з приміщень має сколи та частково зруйнований; у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково зруйноване і відсутнє перекриття між 2-м та 3-м поверхами та зруйнована і обвалена підлога. Третій поверх: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково зруйноване і відсутнє перекриття між 3-м поверхом і мансардою та зруйнована та обвалена підлога; камін в одному з приміщень має сколи та частково зруйнований. Сходи між першим та третім поверхами мають численні сколи та пошкодження. Мансарда: в усіх приміщеннях мають місце пошкодження штукатурки, покриття стін, стелі та покриття підлоги; у приміщенні, що розташоване у лівому флігелі частково зруйноване і відсутнє перекриття між мансардою і дахом Будівлі та зруйнована і обвалена підлога; з мансарди лівого флігеля через обвалену стелю вбачається, що в цій частині Будівлі повністю зруйнований дах і відсутня покрівля (Т. 2 а.с. 215-217, диск відеофіксації а.с. 218).

12. Акт від 29.12.2023 року огляду технічного стану об`єкта культурної спадщини, який пошкоджений внаслідок воєнних дій у період збройної агресії Російської Федерації проти України. При цьому, суд враховує, що цей акт складений самим Відповідачем по справі на підставі наказу ТОВ «Приморський бульвар ХХІ» № 8 від 14.12.2023 року, голова комісії директор, а секретар комісії адвокат ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ".

В Акті зафіксовано погіршення стану об`єкту, у порівнянні з даними попереднього обстеження, що обумовлено воєнними діями, а саме, збільшення: місць відшарування та відпадіння штукатурних шарів стін; кількості тріщин та місць відшарування і відпадіння штукатурних шарів стін; кількості тріщин у декоративних елементах оздоблення фасадів - карнизах, міжповерхових тягах, архівольтах, сандриках, русті та ін.; кількості локальних місць відпадіння окремих ділянок декоративних ліпних елементів декору, площі руйнування перекриття - ділянки між 1-м та 2-м поверхами з руйнуванням несучої балки; руйнування перекриття між 3-м поверхом та горищем - ділянка над приміщенням №6; руйнування перекриття між 3-м поверхом та горищем - ділянка над приміщенням №10 та частково над приміщеннями №11, 9; кількості тріщин у штукатурному шарі стель та падугах, збільшення кількості місць відшарування та відпадіння штукатурного шару стель; кількості тріщин у балконних плитах; кількості тріщин в декоративних ліпних елементах опорядження, відпадіння окремих ділянок декоративних елементів оздоблення тощо. Приблизно 90% скління віконних заповнень фасадного флігеля зруйновано, окремі віконні заповнення мають певні ушкодження.

Крім того, в Акті зафіксовані численні ознаки значного погіршення стану Будівлі, які не пов`язані з військовими діями: виявлено наявність зволоження стін підвалу, цокольної частини фасадних стін; тріщини з боку приміщень підвалу та цокольної частини стін; місцями виявлені сліди зволоження стін, окремі локальні тріщини, забруднення та пошкодження фарбувального шару місцями, а також інші дефекти та ушкодження, відображені у Звіті "Про технічний стан..."; виявлено значне ураження деревини гниллю, прогини крокв, наскрізні тріщини у деревині несучих елементів даху, ураження жуками-деревоточцями, замокання конструкцій та інші дефекти та ушкодження, що зафіксовані у Звіті "Про технічний стан..."; виявлено ураження дерев`яних елементів перекриттів гнилизною та жучком, хиткість перекриттів; виявлені окремі ділянки міжповерхових перекриттів, що знаходяться на межі руйнування; також зафіксовані інші дефекти та ушкодження, що відображені у Звіті "Про технічний стан..."; парадні мармурові сходи мають окремі локальні тріщини, механічні пошкодження, відколи та вибоїни у мармурових сходинках, дрібні пошкодження, ураження корозією металевої огорожі сходів; зафіксовані інші дефекти та ушкодження.

Крім того, на підставі ухвали Господарського суду Одеської області від 18.07.2023 було проведене судову будівельно-технічну експертизу та 22.01.2025 суд першої інстанції отримав висновок експерта №23-4025 судової будівельно-технічної експертизи від 27.12.2024.

Так, на розгляд експертів було поставлено наступні питання та отримано такі відповіді судового експерта:

1. Чи перебували в аварійному стані нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м., до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" договору купівлі-продажу вказаних об`єктів від 06.07.2012?

- з огляду на відомості наведені у документах станом на 2011 рік, наданих на дослідження, встановлено, що до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" договору від 06.07.2012 купівлі-продажу технічний стан нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2 390,0 кв.м можливо вважати незадовільним, проте слід зауважити, що відповідно до Акту технічного стану пам`ятки на 16.08.2011 в цілому будівля мала ознаки аварійності.

2. В якому стані до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" договору купівлі-продажу від 06.07.2012року нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м., - перебувало перекриття між першим та другим поверхами і перекриття даху будівлі розташованої за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5?

- за результатами проведеного аналізу документів наданих на дослідження встановлено, що до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" договору купівлі-продажу від 06.07.2012 нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2». загальною площею 2390,0 кв.м.: в приміщеннях другого поверху (ліворуч головного входу) були зафіксовані значні ділянки повного руйнування перекриття, тобто перекриття між першим та другим поверхами - було у аварійному стані; конструктивні елементи перекриття даху будівлі не обстежувалися, але система зовнішнього водовід ведення на фасадах з боку двору знаходилася у незадовільному стані.

3. Чи наявні суттєві погіршення стану нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м., у порівнянні зі станом цих приміщень, який існував до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" договору купівлі-продажу від 06.07.2012 року?

- з огляду на вищенаведене та враховуючи результати натурного обстеження нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0 кв.м., можливо зробити висновок, що у порівнянні зі станом цих приміщень, який існував до укладення між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" договору купівлі-продажу їх від 06.07.2012 року зазначені приміщення зазнали погіршення стану.

4. Яким на цей час є технічний стан нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м.? Які причини наявних пошкоджень та руйнувань зазначених приміщень та їх елементів?

- на момент обстеження технічний стан внутрішніх нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, Приморський бульвар, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 м2 в цілому можливо оцінити як незадовільний: наявні множинні тріщини на стінах та стелях; сліди вогкості, обвалення штукатурного та фарбувального шарів; пошкодження гнилизною дерев`яних конструкцій, руйнування міжповерхових перекриттів на окремих ділянках, руйнування та відсутність ліпного декору та ін. Конструкції, елементи і деталі приміщень що обстежувалися, мають ряд пошкоджень різного характеру. Причини зазначеного - це знос матеріалів і конструкцій за тривалий період експлуатації, невжиття своєчасних ремонтно-реставраційних заходів власником, а також наслідки впливу військових дій.

5. Чи забезпечено Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ", як власником не житлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0 кв.м. їх збереження, належне утримання, належну експлуатацію, які гарантують надійність будівельних конструкцій?

- Відповідь на питання про забезпечення збереження приміщень, їх належне утримання, належну експлуатацію, які гарантують надійність будівельних конструкцій, Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ", як власником нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв.м. це оцінка дій власника відповідно до умов договору купівлі-продажу, що може мати ознаки питань права, вирішення яких не входить до компетенції експертів, які атестовані за спеціальністю 10.6 «Дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів», згідно з інструкцією від 08.10.1998 № 53/5 про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, абзац п`ятий пункт 2.3 розділ.

6. Чи проводились, починаючи з 06.07.2012р., ремонтно-реставраційні, протиаварійні роботи у нежитлових приміщеннях підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. „А, „А1, „А2, загальною площею 2390,0кв.м.? Визначити обсяги і вартість виконаних будівельних робіт, їх відповідність проектно-кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва?

- приймаючи до уваги, що клопотання експерта не задоволено в повному обсязі, на дослідження не надано проектно-кошторисну та виконавчу документацію, а також первинних облікових документів, зокрема актів приймання виконаних будівельних робіт у житлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну у будівлі, що розташована за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5 та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв.м., в експерта нема ніяких підстав стверджувати чи спростовувати, що будь-які роботи проводились у період починаючи з 06.07.2012 року. Також, з тієї ж причини не надається можливим визначити обсяги і вартість виконаних будівельних робіт, їх відповідність проектно-кошторисній документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва.

Крім того, в матеріалах справи наявні наступні листи:

1) Лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-10/00382 від 06.01.2023 на адресу Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції, якому окрім іншого було зазначено наступне:

« 21.04.2014 між Департаментом та ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" підписано акт підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 яким зафіксовано виконання покупцем зобов?язань, передбачених пунктами 5.4.1., 5.4.2., 5.4.3., 5.4.4., 5.4.5., 5.4.6., 5.4.7., 5.4.8. Договору.

Пунктом 5.1. Акта серед іншого визначено, що Акт є підставою для зняття Департаментом договору купівлі-продажу від 06.07.2012 з контролю.

Повідомляємо, що на виконання пункту 5.4.7. Договору ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" надано Департаменту охоронний договір на пам?ятку культурної спадщини від 04.06.2012 №04-02/1317, укладений між ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" та Управлінням охорони об?єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації.

…Департаментом належним чином перевірено виконання покупцем умов договору та з моменту підписання Акта підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу Департамент позбавлений контролювати дії покупця.

…Департамент не наділений правоздатністю виступати позивачем у справах про розірвання договорів купівлі-продажу комунального майна територіальної громади м. Одеси оскільки стороною договору є Одеська міська рада.

Натомість як вбачається з умов Охоронного договору та норм ЗУ «Про охорону культурної спадщини» обов?язок щодо здійснення контролю та нагляду за порядком експлуатації власниками об?єктів культурної спадщини покладено на відповідні державні органи, до яких серед іншого відноситься Управління охорони об?єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації, яке мало погоджувати ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" відчуження будівлі загальною площею 2 390 кв.м, що розташована за адресою м. Одеса, бульвар Приморський, 5.»

2) Лист Управління з питань охорони об?єктів культурної спадщини Одеської міської ради №01-29/832вих від 03.08.2021, направлений на адресу Одеської обласної прокуратури, в якому управління повідомляло, що до його повноважень віднесено інформування органів охорони культурної спадщини вищого рівня про пошкодження, руйнування або можливу загрозу пошкодження, руйнування пам`яток, що знаходяться на території Одеської міської ради.

Управління вказує, що направляло листом від 24.04.2020 №01-30/197 на адресу Міністерства культури та інформаційної політики України акт візуального обстеження будівлі-пам`ятки та зверталося стосовно усунення аварійно небезпечної ситуації, що скалася на її чільному фасаді, відповідь Міністерства не була отримана.

Також Управління зверталося з листами №01/30/201 від 29.04.2020 та №01/30/200 від 29.04.2020 до ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" з вимогою дотримуватися законодавства у сфері охорони культурної спадщини.

Листом від 21.07.2021 №01-26/С-240 Управління інформувало Міністерство про вжиті місцевими органами охорони культурної спадщини заходи для фіксації факту неналежного утримання будинку-пам`ятки.

Листом від 05.08.2021 №01-26/293 Управління інформувало Міністерство, що 02.08.2021 з фасаду будинку-пам`ятки національного значення за вказаною адресою обвалився фрагмент ліпного декору, а саме декоративний кронштейн (з маскароном) балкону другого поверху у правій частині фасаду.

До листа Управління з питань охорони об?єктів культурної спадщини Одеської міської ради №01-29/832вих від 03.08.2021 додано наступні додатки:

- Лист від 24.04.2020 №01-30/197 на адресу Міністерства культури та інформаційної політики України;

- Акт візуального обстеження №70/2020 від 24.04.2020;

- Лист №01/30/200 від 29.04.2020 на адресу ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ";

- Лист №01/30/201 від 29.04.2020 на адресу ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ";

- Лист від 21.07.2021 №01-26/С-240 на адресу Міністерства культури та інформаційної політики України;

- Лист від 05.08.2021 №01-26/293 на адресу Міністерства культури та інформаційної політики України;

- Акт візуального обстеження №141/2021 від 03.08.2021.

3) Лист Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації №01-07/5600 від 19.11.2021 на адресу Одеської обласної прокуратури.

У даному листі зокрема вказано про те, що оскільки власником не вживаються відповідні заходи щодо утримання будівлі-пам`ятки по бул. Приморському, 5 в належному стані, що відповідно призводить до її пошкодження та руйнації, Департамент листом від 06.05.2020 №01-12/1856 направив на адресу Міністерства культури та інформаційної політики України акт про вчинення правопорушення в сфері охорони культурної спадщини та проєкт постанови про накладення фінансових санкцій за порушення законодавства України в сфері охорони культурної спадщини.

4) Лист Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 06.05.2020 №01-12/1856 на адресу Міністерства культури та інформаційної політики України, яким Департамент повідомив, що ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" не вживає заходи щодо утримання будівлі-пам`ятки по бул. Приморському, 5 в належному стані, що призводить до її пошкодження та руйнації.

Даним листом Департамент направив на адресу Міністерства акт про вчинення правопорушення у сфері охорони культурної спадщини та проєкт постанови про накладення фінансових санкцій за порушення законодавства України у сфері охорони культурної спадщини.

5) Лист Міністерства культури та інформаційної політики України на адресу Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації у відповідь на лист від 06.05.2020 №01-12/1856. Міністерство вказало, що між ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" та Департаментом було укладено охоронний договір від 04.06.2013 №04-02/1317, відповідно до умов якого, у разі невиконання власником законодавства та умов зазначеного договору орган охорони накладає в установленому порядку на власника штрафні санкції згідно з чинним законодавством, а також зобов`язує власника відшкодувати завдані ним збитки.

6) Лист Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 17.08.2017 №01-17/2199 на адресу Міністерства культури України, яким Департамент повідомив, що ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" не вживає заходи щодо утримання будівлі-пам`ятки по бул. Приморському, 5 в належному стані та просив розглянути можливість звернення з позовом до суду стосовно примусового викупу будівлі-пам`ятки.

7) Лист Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 17.08.2017 №01-13/2198 на адресу ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ", яким повідомлено, що Товариству необхідно терміново надати погоджену з Міністерством культури України науково-проектну документацію на реставрацію будівлі та пояснення стосовно невиконання вимог охоронного договору від 04.06.2013 №04-02/1317.

Мотивувальна частина.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами, та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 ст. 269 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову, виходячи з таких підстав.

І. Щодо права прокурора на звернення з позовом, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про прокуратуру» прокуратура України становить єдину систему, яка в порядку, передбаченому цим Законом, здійснює встановлені Конституцією України функції з метою захисту прав і свобод людини, загальних інтересів суспільства та держави.

Абзацом 1 частини 3 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» визначений вичерпний перелік підстав для здійснення прокуратурою представництва інтересів держави в суді.

Так, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Конституційний Суд України зазначив, що поняття «орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах» означає орган, на який державою покладено обов`язок щодо здійснення конкретної діяльності у відповідних правовідносинах, спрямованої на захист інтересів держави. Таким органом, відповідно до статей 6, 7, 13 та 143 Конституції України, може виступати орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження органу виконавчої влади (абзац 2 частини 5 Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційними поданнями Вищого арбітражного суду України та Генеральної прокуратури України щодо офіційного тлумачення положень статті 2 Арбітражного процесуального кодексу України (справа про представництво прокуратурою України інтересів держави в арбітражному суді) від 08 квітня 1999 року № 3-рп/99).

Отже, вирішення питання про орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, полягає у встановленні органу, який, використовуючи на підставі норм законодавства надані йому повноваження, зобов`язаний з метою захисту інтересів держави вчиняти юридичні дії, що впливають на права та обов`язки суб`єктів спірних правовідносин, зобов`язуючи їх припинити порушення інтересів держави та усунути наслідки цих порушень (зокрема, звертатись до суду з відповідним позовом).

Відповідно до абзаців 1 - 3 частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

Згідно із частиною 4 статті 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

Відповідно до абзацу 2 частини 5 статті 53 ГПК України у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, пункт 40; від 06.07.2021 у справі № 911/2169/20, пункт 8.37; від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, пункт 7.16; від 20.06.2023 у справі № 633/408/18, пункт 10.17; від 21.06.2023 у справі № 905/1907/21, пункт 8.54; від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц, пункт 8.16).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні компетентні органи, а не прокурор. Прокурор не повинен вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати компетентний орган, який може і бажає захищати інтереси держави. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 826/13768/16, від 05.03.2020 у справі № 9901/511/19, від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, пункти 45, 47; від 06.07.2021 у справі № 911/2169/20, пункт 8.39, 8.40; від 21.06.2023 у справі № 905/1907/21, пункт 8.56, 8.57).

Частини 3 та 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» серед іншого встановлюють умови, за яких прокурор може виконувати субсидіарну роль із захисту інтересів держави за наявності органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження (орган, уповноважений здійснювати функції держави у спірних правовідносинах).

Встановлена цим законом умова про необхідність звернення прокурора до компетентного органу перед пред`явленням позову, спрямована на те, аби прокурор надав органу можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18). За позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача.

Тобто визначений частиною 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» обов`язок прокурора перед зверненням з позовом звернутись спершу до компетентного органу стосується звернення до органу, який надалі набуде статусу позивача. У цій статті не йдеться про досудове врегулювання спору і, відповідно, вона не покладає на прокурора обов`язок вживати заходів з такого врегулювання шляхом досудового звернення до суб`єкта, якого прокурор вважає порушником інтересів держави і до якого як до відповідача буде звернений позов.

Іншими словами, прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта лише тоді, коли той має повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, але не здійснює чи неналежно їх здійснює. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 826/13768/16, від 15.01.2020 у справі № 698/119/18, пункти 26, 27; від 11.02.2020 у справі № 922/614/19, пункти 57, 58; від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, пункт 7.18; від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц, пункт 8.18).

Так при зверненні до суду з відповідним позовом в інтересах держави, прокурором зазначено позивачем Одеську міську раду.

В матеріалах справи наявні наступні листи на підтвердження виконання прокурором вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру»:

- лист Одеської обласної прокуратури №15/3/2-1090ВИХ-22 від 21.10.2022 на адресу Одеської міської ради, в якому прокуратура просила повідомити у строк до 31.10.2022, які заходи вжито та чи вживаються Одеською міською радою заходи у зв?язку з невиконанням ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 щодо належної експлуатації будівлі-пам?ятки;

- лист Управління з питань охорони об?єктів культурної спадщини Одеської міської ради №01-21/592вих від 07.11.2022 направлений на адресу Одеської обласної прокуратури у відповідь на лист №15/3/2-1090ВИХ-22 від 21.10.2022, в якому повідомлялося, що з метою ефективного впливу на ситуацію з не додержанням власниками зазначеної будівлі-пам`ятки вимог законодавства у сфері охорони культурної спадщини, Управління неодноразово зверталося до компетентних органів культурної спадщини вищого рівня з проханням вжити рішучих заходів щодо притягнення ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" до відповідальності в порядку ст. 44-45 Закону України «Про охорону культурної спадщини» за порушення умов охоронного договору та інших вимог пам?яткоохоронного законодавства;

- лист Одеської обласної прокуратури №15/3/2-1317ВИХ-22 від 28.11.2022 на адресу Одеської міської ради, в якому прокуратура просила повідомити у строк до 05.12.2022, які заходи вжито та чи вживаються Одеською міською радою заходи у зв?язку з невиконанням ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 щодо належної експлуатації будівлі-пам?ятки;

- лист Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради №06-02/13/11 від 31.01.2023, направлений на адресу Одеської обласної прокуратури №15/3/2-1317ВИХ-22 від 28.11.2022, в якому зокрема зазначено наступне:

«Департамент культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради 16.12.2022 звернувся до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з проханням надати інформацію про вжиті заходи щодо розірвання договору купівлі-продажу від 06.07.2012.

У відповідь на зазначене звернення Департамент комунальної власності Одеської міської ради проінформував, що 06.07.2012 між Територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради в особі директора Позднякової І.В. та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" в особі директора Котляра О.М. укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Деордієвою І.В. та зареєстрований в реєстрі за №6506.

Окрім того, у листі-відповіді зазначено, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради належним чином перевірено виконання покупцем умов договору купівлі-продажу та з моменту підписання Акту підсумкової перевірки виконання умов цього договору Покупцем Департамент комунальної власності Одеської міської ради позбавлений права контролювати його дії.»

- лист Одеської обласної прокуратури №15/3/2-253ВИХ-23 від 10.01.2023 на адресу Одеської міської ради на виконання вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», в якому прокуратура повідомила про звернення до суду з позовною заявою про розірвання договору купівлі-продажу від 06.07.2012 та повернення відчуженого за цим договором нерухомого майна до комунальної власності територіальної громади міста.

У даному випадку, саме Територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради є стороною Договору купівлі-продажу від 06.07.2012 та відповідно уповноважена на звернення з позовом про розірвання такого договору та вимогою про повернення такого майна у власність територіальної громади.

Таким чином, прокурором в повному обсязі дотримано вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

З урахуванням наведеного, колегія суддів дійшла висновку про підтвердження прокурором підстав для представництва інтересів держави, а наявність або відсутність порушених прав позивачів має встановлюватися судом під час розгляду справи по суті.

ІІІ. Щодо розгляду позовних вимог по суті, колегія суддів зазначає наступне.

Як було встановлено, постановою Ради Міністрів УРСР від 06.09.1979 року № 422, серед іншого, «Прибутковий будинок Лехре», споруджений у 1823 - 1826 роках та добудований у 1895 році за проектом архітектора Г.К. Шеврембрандта, розташований в м. Одесі за адресою Приморський бульвар, 5, віднесено до пам`яток містобудування та архітектури національного значення.

Відповідно до Переліку пам`яток культурної спадщини національного значення Одеської області, занесених до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, «Прибутковий будинок Лехре», розташований за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, 5, постановою Кабінету Міністрів України від 10.10.2012 року № 929 взято під охорону держави як пам`ятку архітектури та історії національного значення (охоронний номер: 150026-Н).

До 12.07.2000 правовідносини, пов`язані з пам`ятками історії та культури, а також їх збереженням, регулював Закон УРСР «Про охорону і використання пам`яток історії та культури».

Відповідно до статті 1 Закону УРСР «Про охорону і використання пам`яток історії та культури» пам`ятками історії та культури є споруди, пам`ятні місця і предмети, зв`язані з історичними подіями в житті народу, розвитком суспільства і держави, твори матеріальної і духовної творчості, які становлять історичну, наукову, художню чи іншу культурну цінність. Усі пам`ятки історії та культури, які знаходяться на території Української РСР, охороняються державою.

Статтею 6 Закону УРСР «Про охорону і використання пам`яток історії та культури» встановлено, що пам`ятки містобудування і архітектури - архітектурні ансамблі і комплекси, історичні центри, квартали, площі, вулиці, залишки стародавнього планування і забудови міст та інших населених пунктів; споруди цивільної, промислової, військової, культової архітектури, народного зодчества, а також зв`язані з ними твори монументального, образотворчого, декоративно-прикладного, садово-паркового мистецтва, природні ландшафти.

Частиною першою статті 8 Закону УРСР «Про охорону і використання пам`яток історії та культури» (у редакції, чинній на 17.04.1987) визначено, що виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів у межах прав, наданих законом, забезпечують виявлення, облік, охорону і використання пам`яток історії та культури, що знаходяться на території Ради, залучають громадськість до проведення заходів по охороні, використанню і пропаганді цих пам`яток, організують шефство підприємств, установ, організацій над ними, забезпечують додержання законодавства про охорону і використання пам`яток історії та культури.

Отже, споруда (Прибутковий будинок Лехре), розташована за адресоюм. Одеса, Приморський бульвар, 5, з 06.09.1979 є пам`яткою містобудування та архітектури національного значення.

Починаючи з 12.07.2000 особливості правовідносин, пов`язаних з культурною спадщиною та її збереженням, врегульовані Законом України «Про охорону культурної спадщини».

У преамбулі Закону України «Про охорону культурної спадщини» зазначено, що об`єкти культурної спадщини, які знаходяться на території України, охороняються державою. Охорона об`єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

Пунктом 5 розділу Х «Прикінцеві положення» Закону України «Про охорону культурної спадщини» визнано таким, що втратив чинність, зокрема, Закон УРСР «Про охорону і використання пам`яток історії та культури».

Тобто Закон України «Про охорону культурної спадщини» було ухвалено на заміну Закону УРСР «Про охорону і використання пам`яток історії та культури» щодо регулювання правовідносин, пов`язаних з пам`ятками історії та культури.

Стаття 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу) розкриває, зокрема, такі терміни:

культурна спадщина - сукупність успадкованих людством від попередніх поколінь об`єктів культурної спадщини;

об`єкт культурної спадщини - визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти, інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність;

пам`ятка об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України;

нерухомий об`єкт культурної спадщини об`єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності;

охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об`єктів культурної спадщини;

предмет охорони об`єкта культурної спадщини - характерна властивість об`єкта культурної спадщини, що становить його історико-культурну цінність, на підставі якої цей об`єкт визнається пам`яткою.

Згідно з пунктом 3 розділу Х «Прикінцеві положення» Закону України «Про охорону культурної спадщини» об`єкти, включені до списків (переліків) пам`яток історії та культури відповідно до Закону УРСР «Про охорону і використання пам`яток історії та культури», визнаються пам`ятками відповідно до цього Закону.

Набрання чинності Законом України «Про охорону культурної спадщини», який замінив Закон УРСР «Про охорону і використання пам`яток історії та культури» в регулюванні питань, пов`язаних з пам`ятками історії та культури, не призвело до скасування охоронюваного статусу об`єктів культурної спадщини.

Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі №910/8413/21.

Отже, спірне нерухоме майно охороняється Законом України «Про охорону культурної спадщини».

Абзацом 1 частини першої статті 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» унормовано, що об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

Згідно із приписами абзацу 3 частини першої статті 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» пам`ятка може бути приватизована лише за умови укладення майбутнім власником з відповідним органом охорони культурної спадщини попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку (її частину) з викладенням його істотних умов, у тому числі щодо цільового використання пам`ятки, робіт, які майбутній власник зобов`язується провести на пам`ятці з метою утримання її в належному стані.

Положеннями статті 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» імперативно передбачено, що усі власники пам`яток чи їхніх частин або уповноважені ними органи, незалежно від форм власності на ці пам`ятки, зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України. Відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із цього Закону.

У договорі купівлі-продажу від 06.07.2012 сторони передбачили зобов`язання покупця Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" оформити відповідний охоронний договір об`єкта культурної спадщини та його подальше утримання у відповідності до укладеного охоронного договору та державних стандартів, норм і правил у сфері охорони культурної спадщини (підпункт 5.4.7. пункту 5.4. договору купівлі-продажу).

Після укладення договору купівлі-продажу, 04.06.2013 між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (орган охорони та третя особа) та ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" (Відповідач по справі) укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини за №04-02/1317, відповідно до якого, відповідач бере на себе зобов?язання щодо охорони пам?ятки містобудування та архітектури національного значення Прибутковий будинок Лерхе, побудований у 1823-1826 роках, добудований у 1895 році, за архітектором Г.К. Шеврембрандтом.

Згідно із частиною першою статті 24 Закону України «Про охорону культурної спадщини» встановлено, що власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.

Прокурором в якості підстави пред`явленого позову визначену ту обставину, що Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" не виконуються умови договору купівлі-продажу щодо належної експлуатації будівлі-пам`ятки, яка гарантує надійність будівельних конструкцій, щодо утримання об`єкта купівлі-продажу відповідно до охоронного договору та норм, передбачених Законом України «Про охорону культурної спадщини», дотримання державних стандартів, норм, правил та іншого законодавства в сфері охорони культурної спадщини, тобто істотно порушується договір, що своєю чергою завдає шкоди державним інтересам в сфері охорони культурної спадщини та значною мірою позбавляє Одеську міську раду як продавця вказаного об`єкта того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, збереження об`єкта культурної спадщини національного значення, що є істотним порушенням умов договору та відповідно надає право його розірвання в судовому порядку із похідною від цього вимогою про повернення будівлі-пам`ятника у комунальну власність.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із частиною другою статті 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7)припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі №334/3161/17).

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово нагадувала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив`язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 Цивільного кодексу України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 Господарського процесуального кодексу України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Крім того, згідно з ч.1 ст.598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (ст.599 ЦК України).

Принцип "належного виконання" полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмета; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 07.12.2022 у справі № 910/11949/21).

У даному випадку, 21.02.2014 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" було складено Акт підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезонінку, загальною площею 2 390,00 кв.м, які розташовані за адресою м. Одеса, бульвар Приморський, 5.

Зі змісту даного Акту вбачається, що він складений як документ підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 06.07.2012 індивідуально визначеного майна комунальної власності, придбаного ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ".

Відповідно до п. 5.1. Акту, умови договору купівлі-продажу від 06.07.2012 індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезонінку, загальною площею 2 390,00 кв.м, які розташовані за адресою м. Одеса, бульвар Приморський, 5, станом на 21.02.2014 виконані.

Акт є підставою для зняття Департаментом договору купівлі-продажу від 06.07.2012 з контролю.

Підписання даного Акту фактично свідчить про виконання Договору купівлі-продажу від 06.07.2012 та припинення зобов`язань за даним договором шляхом виконанням, проведеним належним чином.

Таким чином, починаючи з 21.02.2014 правовідносини між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" щодо купівлі-продажу (приватизації) спірного нерухомого майна фактично були припинені, що свідчить про припинення обов`язку відповідача виконувати вимоги пункту 5.4. Договору купівлі-продажу.

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи), незалежно від форм власності на ці об`єкти, зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір.

При передачі пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам`ятка, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із цього Закону.

В той же час, 04.06.2013 між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (орган охорони) та ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" (Відповідач по справі) укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини за №04-02/1317, відповідно до якого, відповідач бере на себе зобов?язання щодо охорони пам?ятки містобудування та архітектури національного значення Прибутковий будинок Лерхе, побудований у 1823-1826 роках, добудований у 1895 році, за архітектором Г.К. Шеврембрандтом.

Пунктом 2 охоронного договору передбачено, що термін дії даного охоронного договору встановлено з моменту підписання даного договору на період дії права власності дійсного власника.

Пунктом 15 Охоронного договору передбачено, що у разі невиконання власником вимог законодавства та умов цього договору центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини накладає в установленому порядку на власника штрафні санкції згідно з винним законодавством, а також зобов`язує власника відшкодувати завдані ним збитки.

Відповідно до п. 21 Охоронного договору, якщо в результаті дій або бездіяльності власника пам?ятки їй загрожує пошкодження або знищення, відповідний орган охорони культурної спадщини робить власнику пам?ятки відповідне попередження.

Якщо власник пам?ятки не вживає заходів щодо її збереження, зокрема у зв?язку з неможливістю створення необхідних для цього умов, суд за позовом відповідного органу охорони культурної спадщини може постановити рішення про її викуп.

Пунктом 22 Охоронного договору встановлено, що відповідний орган охорони має право привілейованої купівлі пам`ятки національного значення.

Крім того, умовами Охоронного договору передбачено, що контроль за виконанням цього договору здійснює відділ інспекційного нагляду управління.

Таки чином, починаючи з 04.06.2013 щодо спірного нерухомого майна виникли охоронні правовідносини на підставі відповідного договору №04-02/1317, укладеного між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ".

Відповідно саме на підставі цього договору та Закону України «Про охорону культурної спадщини» регулюються обов`язки відповідача щодо охорони пам?ятки містобудування та архітектури національного значення Прибутковий будинок Лерхе, побудований у 1823-1826 роках, добудований у 1895 році, за архітектором Г.К. Шеврембрандтом.

Відповідно негативні наслідки невиконання таких вимог також врегульовані Договором №04-02/1317 та Законом України «Про охорону культурної спадщини».

Частиною першою статті 316 Цивільного кодексу України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 Цивільного кодексу України).

Статтею 319 Цивільного кодексу України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до частин першої та другої статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

У Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, ратифікованій Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР, закріплено гарантії здійснення права власності та його захисту. Зокрема, у статті 1 Першого протоколу до неї зазначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Наведені положення Конвенції мають своє втілення у статті 41 Конституції України, приписи якої визначають, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Колегія суддів зауважує, що позбавлення права власності, зокрема й на об`єкти культурної спадщини, є посяганням на одне із найфундаментальніших прав учасників цивільних правовідносин право приватної власності. З іншого боку, держава має право вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до суспільних інтересів.

У чинному законодавстві, що регулює правові відносини у сфері охорони культурної спадщини, визначені підстави та порядок примусового відчуження (викупу) пам`яток культурної спадщини.

Відповідно до пункту 5 частини першої статті 346 Цивільного кодексу України право власності припиняється у разі викупу пам`яток культурної спадщини.

Поряд з цим, стаття 352 Цивільного кодексу України передбачає, що, якщо в результаті дій або бездіяльності власника пам`ятки культурної спадщини їй загрожує пошкодження або знищення, відповідний орган охорони культурної спадщини робить власнику пам`ятки відповідне попередження (частина 1). Якщо власник пам`ятки культурної спадщини не вживе заходів щодо її збереження, зокрема у зв`язку з неможливістю створення необхідних для цього умов, суд за позовом відповідного органу охорони культурної спадщини може постановити рішення про її викуп (частина 2). У разі невідкладної необхідності забезпечення умов для збереження пам`ятки культурної спадщини позов про її викуп може бути пред`явлено без попередження (частина 3). Викуплена пам`ятка культурної спадщини переходить у власність держави (частина 4). Викупна ціна пам`ятки культурної спадщини визначається за згодою сторін, а в разі спору судом (частина 5).

Аналогічний спосіб захисту цивільних прав викладено у статті 21 Закону України «Про охорону культурної спадщини», відповідно до якої якщо в результаті дій або бездіяльності власника пам`ятки їй загрожує пошкодження або знищення, державний орган з питань охорони пам`яток історії та культури робить власнику пам`ятки відповідне попередження (частина 1). Якщо власник пам`ятки не вживе заходів щодо її збереження, зокрема у зв`язку з неможливістю створення необхідних для цього умов, суд за позовом державного органу з питань охорони пам`яток історії та культури може постановити рішення про її викуп (частина 2). У разі невідкладної необхідності забезпечення умов для збереження пам`ятки позов про її викуп може бути пред`явлено без попередження (частина 3). Викуплена пам`ятка переходить у власність держави. Викупна ціна пам`ятки визначається за згодою сторін, а в разі спору судом (частина 4).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що за наслідками застосування статті 352 Цивільного кодексу України, статті 21 Закону України «Про охорону культурної спадщини» викуплена пам`ятка переходить у власність держави, а відтак, власник втрачає усі правомочності з володіння, користування та розпорядження майном, а держава набуває право власності на втрачене власником майно. При цьому колегія суддів підкреслює, що перехід пам`ятки у власність держави має оплатний характер.

Таким чином, як приписи Цивільного кодексу України, положення Закону України «Про охорону культурної спадщини» і Охоронного договору №04-02/1317 від 04.06.2013, передбачають викуп пам`ятки культурної спадщини у разі невжиття власником пам`ятки культурної спадщини заходів щодо її збереження.

Натомість у цій справі прокурор звернувся з позовом про розірвання договору купівлі-продажу пам`ятки архітектури та повернення будівлі-пам`ятки до комунальної власності з підстав істотного порушення відповідачем умов договору, яке виразилося у невиконанні обов`язків власника з належної експлуатації та утримання будівлі-пам`ятки.

Частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із частиною першою статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Статтею 653 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Отже наслідком розірвання договору є припинення зобов`язання, що виникли між сторонами на підставі такого розірваного договору.

Відповідно до сталої та послідовної позиції Верховного Суду розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір (постанови Верховного Суду від 11.09.2025 у справі № 925/1565/24, від 07.08.2018 у справі № 910/7981/17, від 14.07.2021 у справі № 911/1442/19, від 21.06.2022 у справі № 911/3276/20 та від 18.11.2019 у справі № 910/16750/18).

В той же час, як було встановлено вище колегією суддів, договір купівлі-продажу від 06.07.2012 було виконано належним чином та відповідно припинено шляхом виконання, проведеним належним чином.

Безпідставним є посилання прокурора на те, що відповідачем не були виконані вимоги п. 5.4.2. Договору купівлі-продажу, відповідно до яких покупець зобов`язаний узгоджувати проведення робіт з консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту та пристосування до сучасних потреб, а також проводити ці роботи при наявності погодженої проєктної документації та дозволу, виданих управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради та управління охорони об?єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації; забезпечувати належну експлуатацію об?єктів нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій; забезпечувати вільний доступ до інженерних мереж службам, які їх експлуатують та утримувати їх у належному технічно-справному стані; проводити роботу по благоустрою прилеглої території.

Адже в будь-якому випадку це обов`язки, які були покладені на відповідача приватизаційним Договором, який був виконаний у повному обсязі та аналогічні обов`язки були покладені на відповідача саме охоронним договором, адже вони стосуються саме охорони пам`ятки культурної спадщини.

Тобто зазначення таких обов`язків у договорі купівлі-продажу робиться з метою покладення обов`язків охорони пам`ятки від моменту укладення договору купівлі-продажу до укладення відповідного охоронного договору на дану пам`ятку.

Дані обставини підтверджуються також Актом підсумкової перевірки, відповідно до якого умови договору купівлі-продажу від 06.07.2012 індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезонінку, загальною площею 2 390,00 кв.м, які розташовані за адресою м. Одеса, бульвар Приморський, 5, станом на 21.02.2014 виконані.

Таким чином, починаючи з 21.02.2014 обов`язки відповідача зі збереження пам`ятки виходять безпосередньо з умов охоронного договору та вимог законодавства про охорону культурної спадщини, а не з умов фактично виконаного сторонами договору купівлі-продажу від 06.07.2012.

З огляду на сталу правову позицію щодо того, що розірваним може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір, враховуючи те, що починаючи з 21.02.2014 договір купівлі-продажу від 06.07.2012 є виконаним належним чином та відповідно зобов`язання за даним договором припинені, колегія суддів дійшла висновку про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору купівлі-продажу від 06.07.2012 року, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ".

В свою чергу, враховуючи те, що вимога прокурора про зобов`язання ТОВ "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" повернути Одеській міській раді нежитлові приміщення підвалу, першого, другого, третього поверхів, мансарди та мезоніну, що розташовані за адресою: м. Одеса, бульвар Приморський, будинок 5, та в цілому складаються з приміщень літ. «А», «А1», «А2», загальною площею 2390,0 кв. м., основною площею 1173,4 кв. м., шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі, фактично є похідною від вимоги про розірвання договору, тому також не підлягає задоволенню судом.

Таким чином, колегія суддів вважає, що враховуючи виконання договору купівлі-продажу від 06.07.2012 у повному обсязі, укладення відповідачем охоронного договору, то у разі невжиття власником пам`ятки культурної спадщини заходів щодо її збереження, належним способом захисту порушеного права держави є звернення до суду державного органу з питань охорони пам`яток історії та культури з позовом про викуп пам`ятки культурної спадщини, оскільки такий спосіб захисту кореспондує конкретному правопорушенню, визначеному статтею 352 Цивільного кодексу України та статтею 21 Закону України «Про охорону культурної спадщини».

Крім того, колегія суддів не приймає до уваги посилання прокурора на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02.07.2024 по справі №916/2646/23, адже у даних справах різні фактичні обставини, зокрема в частині виконання договору купівлі-продажу пам`ятки та відповідно дані висновки Верховного Суду не є релевантним до справи №916/1246/23.

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову по суті, колегія суддів залишає без розгляду заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" про застосування строків позовної давності.

Висновки суду апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

У даному випадку, суд першої інстанції не з?ясував в повному обсязі обставини, що мають значення для справи, крім того, наявне неправильне застосування норм матеріального права, у зв`язку з чим, апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на задоволення апеляційної скарги та прийняття нового рішення про відмову у задоволенні позову, витрати по сплаті судового збору за подачу позовної заяви покладаються на позивача, крім того витрати відповідача на сплату судового збору за подачу апеляційної скарги також покладаються на позивача.

Керуючись статтями 269-271, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23 задовольнити.

Рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2025 по справі №916/1246/23 - скасувати.

Прийняти нове рішення.

Відмовити у задоволенні позову Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради.

Витрати по сплаті судового за подачу позовної заяви покласти на позивача.

Стягнути з Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вул. Італійська, буд. 3, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРИМОРСЬКИЙ БУЛЬВАР ХХІ" (01030, м. Київ, вул. Пирогова, буд. 2/37, ) витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги у розмірі 352 553,88 грн.

Зобов`язати Господарський суд Одеської області видати наказ з дотриманням Закону України «Про виконавче провадження» щодо вимог до виконавчого документу.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст. 287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено та підписано 27.02.2026.

Головуючий К.В. Богатир

Судді: Л.В. Поліщук

С.В. Таран