ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" березня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/5054/25

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі судового засідання Я.С. Кондратюк

за участю представників:

від позивача Желобницький Я.С.,

від відповідача Стапінський В.О.,

від третьої особи Пахомов К.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Державного підприємства Одеський морський торговельний порт про визнання протиправним та скасування наказу, визнання права на приватизацію шляхом викупу, зобов`язання вчинити певні дії, визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним у запропонованій позивачем редакції, -

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, в якому просить суд:

- визнати протиправним та скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях від 24.12.2021 р. № 2134 в частині словосполучення як об`єкт соціально-культурного призначення в пункті 1, яким визначено об`єкт малої приватизації (об`єкт нерухомого майна: Дитячий оздоровчий табір, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16) як об`єкт соціально-культурного призначення;

- визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест право на приватизацію шляхом викупу із зарахуванням вартості здійснених невід`ємних поліпшень об`єкта малої приватизації окремого майна дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), що обліковується на балансі Державного підприємства Одеський морський торговельний порт;

- зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях вчинити необхідні дії відповідно до чинного законодавства України щодо визначення та затвердження вартості об`єкта приватизації окремого майна дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), для цілей його приватизації шляхом викупу;

- визнати попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації окремого майна дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), що обліковується на балансі Державного підприємства Одеський морський торговельний порт, укладеним з дати затвердження органом приватизації висновку про вартість об`єкта приватизації, між ТОВ Глобал Трейдбудінвест та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях у запропонованій редакції.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначає, що між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 18 липня 2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Гашовою В.В., зареєстрований у реєстрі за № 506.

Як стверджує позивач, за змістом договору оренди товариство прийняло в строкове платне користування державне нерухоме майно дитячого оздоровчого табору, площею 3182,9 кв.м, а також покриття номер: І, інвентарний № 085623, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА013, площею 6272,00 кв.м, загальною площею 9454,90 кв.м, та 587 пог.м за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, буд. 16, що обліковується на балансі Державного підприємства Одеський морський торговельний порт.

Позивач вказує, що 30.09.2019 між сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Гашовою В.В., зареєстрований у реєстрі за № 506. Вказаним договором включено п. 6.4, згідно з яким у разі, якщо буде прийнято рішення про приватизацію об`єкта оренди та орендарем будуть виконані умови, передбачені частиною 2 статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна від 18.01.2018 року № 2269-VIII, останній має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

Так, позивач додає, що листом від 08.04.2019 № 9/4-1 товариство звернулося до Регіонального відділення із заявою про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного нерухомого майна. Відповідно до листа Міністерства інфраструктури України від 14.05.2019 № 5751/16/10-19 останнім погоджено доцільність здійснення орендарем невід`ємних поліпшень об`єкта оренди згідно договору оренди від 18.07.2018.

При цьому позивач зауважує, що згідно з листом Регіонального відділення від 01.08.2019 № 11-06-003246, враховуючи висновок органу управління Міністерства інфраструктури України (згідно зазначеного листа) про доцільність здійснення орендарем невід`ємних поліпшень вищезазначеного орендованого майна, відділення не заперечувало щодо проведення робіт зі здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна. Відповідно товариством було отримано згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна у порядку, встановленому чинним законодавством.

Відтак, позивач зазначає, що товариством здійснено невід`ємні поліпшення на суму 3182000,00 грн., які завершено у вересні 2019 року. У подальшому підготовлені всі необхідні документи по невід`ємним поліпшенням та листом від 03.12.2019 такі документи подані до Регіонального відділення.

Крім того, позивач, обґрунтовуючи наявність права на приватизацію об`єкта шляхом викупу, стверджує, що товариством виконані усі умови для отримання права на викуп об`єкта оренди, визначені ст. 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, а саме:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, у розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- договір оренди є чинним на момент приватизації.

Так, позивач повідомляє, що вартість здійснених невід`ємних поліпшень об`єкта оренди становить 3182000,00 грн., що підтверджується висновком експертного дослідження (будівельно-технічного) від 03.10.2019, висновком експертного дослідження судової-економічної експертизи від 18.10.2019, звітом та висновком за результатом проведення незалежної оцінки ринкової вартості проведених невід`ємних поліпшень від 14.11.2019 та рецензією на вказаний звіт про незалежну оцінку від 20.11.2019. Отже, за ствердженням позивача, технічний стан об`єкта оренди задовільний, а у зв`язку з проведеними невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна технічний стан об`єкта оренди покращився. Листом товариства від 03.12.2019 № 03/12/19 повідомлено Регіональне відділення про здійснення будівельних робіт та надано відповідні підтверджуючі документи. Згідно з листом Регіонального відділення від 27.02.2020 за №1106-00917останнім прийнято документи та погоджено виконання вищевказаних невід`ємних поліпшень. Інформація про здійснення поліпшення внесена до баз даних інформаційно-пошукової системи Етап-Оренда.

Таким чином, за ствердженням позивача, товариством у встановленому законом порядку здійснено невід`ємні поліпшення об`єкта оренди на суму 3182000,00 грн., що перевищує 25% вартості об`єкта оренди, яка становила 8610000,00 грн. згідно п. 1.1 договору оренди.

Крім того, позивач зазначає, що орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу. Невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку, що підтверджується актом приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2019 року.

Також позивач наголошує, що заборгованість по орендній платі відсутня, що підтверджує належне виконання умов договору оренди.

У подальшому, як зазначає позивач, 18.07.2018 між товариством та портом укладено договір компенсації КД-20894 на виконання п. 5.12 договору оренди. Так, на виконання п. 5.16 договору оренди товариством залучено відповідні інвестиції (капіталовкладення), частину з яких товариство реалізувало та використало на фінансування невід`ємних поліпшень об`єкта оренди на суму 3182000,00 грн.

Додатково позивач зазначає, що 18.07.2018 між товариством та портом укладено соціальну угоду № КД-20870 на виконання вимог п. 5.17 договору оренди.

Щодо виконання п. 5.20 договору оренди, згідно з яким орендар зобов`язаний надати орендодавцю та балансоутримувачу положення про дитячий оздоровчий табір, зареєстроване згідно з чинним законодавством України, позивач зазначає, що об`єкт від початку договору оренди, у зв`язку з ремонтними роботами, дією на території України карантину, оголошенням воєнного стану, не розпочав приймати відвідувачів як дитячий оздоровчий табір. Крім того, строк виконання цього зобов`язання договором не встановлений. Водночас, у зв`язку із запровадженням воєнного стану фактично неможливо проводити роботу дитячого оздоровчого табору, оскільки це створює загрозу життю та здоров`ю людей.

Наразі позивач зазначає, що договір оренди є чинним на момент приватизації згідно з п. 10.1 договору оренди, майно передається в оренду строком на 10 років. Строк оренди діє до 17.07.2028 року включно.

Між тим позивач наголошує, що ТОВ Глобал Трейдбудінвест звертався до Регіонального відділення із заявою від 07.09.2021 про включення орендованого нерухомого майна дитячого оздоровчого табору до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

При цьому Міністерством інфраструктури України листом № 10319/16/10-19 від 19.09.2019 повідомляло Регіональне відділення про те, що Мінінфраструктури не заперечує щодо включення об`єкта оренди до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Натомість Державне підприємство Одеський морський торговельний порт листом від 13.09.2019 № 41-13/1-403/1732 повідомляло, що Дитячий оздоровчий табір більше трьох років не використовується у виробничій діяльності і подальше його використання не планується. Враховуючи зазначене, Державне підприємство Одеський морський торговельний порт вважає за можливе включення зазначеного об`єкту до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Крім того, як наголошує позивач, листом від 15.08.2019 № 41-13/1-358/1524, ДП Одеський морський торговельний порт повідомило, що означений об`єкт не задіяний у виробничій діяльності та оренда означеного майна не порушує цілісності майнового комплексу, що забезпечує основні види діяльності державного підприємства Одеський морський торговельний порт. На виконання Наказу ДП від 30.10.13. № 742 об`єкти дитячого оздоровчого табору Юний моряк було виведено з експлуатації. При цьому об`єкт оренди не належить до об`єктів соціально-культурного призначення.

Разом з цим позивач зазначає, що листом від 20.05.2021 № 06/25/784 Державне підприємство Одеський морський торговельний порт повідомило, що орендоване ТОВ Глобал Трейдбудінвест майно не відповідає поняттю дитячого закладу оздоровлення та відпочинку в розумінні абз. 8 ч. 1 ст. 1 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей та не належить до об`єктів соціально-культурного призначення у розумінні п. 4 ч. 2 ст. 5 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна.

Також позивач посилається на лист Міністерства соціальної політики України № 9534/0/2-21/13 від 27.05.2021, в якому міністерство зазначило, що, враховуючи відсутність в Державному реєстрі майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей відомостей про дитячий заклад оздоровлення, а також відсутність інформації Одеської обласної державної адміністрації про мережу дитячих закладів оздоровлення та відпочинку та листа Національної сервісної служби України Мінсоцполітики, не заперечує щодо відчуження Дитячого оздоровчого табору, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16.

У подальшому, як зазначає позивач, наказом Регіонального відділення від 24.12.2021 № 2134 (далі наказ №2134) прийнято рішення про включення до переліку об`єктів малої приватизації об`єкт державної власності як об`єкт соціально-культурного призначення об`єкт нерухомого майна: Дитячий оздоровчий табір, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16. Однак, на момент звернення до суду з позовом, Регіональним відділенням будь-яких заходів щодо приватизації вжито не було.

Однак, як стверджує позивач, посилаючись на ст. 4 Закону України Про оренду державного та комунального майна, ст. 188 ЦК України, ст. 5 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, ст.ст. 1, 20 ст. 1 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей, дитячий оздоровчий табір за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, зареєстрований саме як об`єкт нерухомого майна, та не є підприємством чи єдиним майновим комплексом.

При цьому, як наголошує позивач, необґрунтоване визначення Регіональним відділенням об`єкта приватизації як об`єкта соціально-культурного призначення безпідставно створює для позивача додаткові обов`язки, зокрема, щодо збереження профілю діяльності (ч. 6 ст. 11, ч. 4 ст. 15 Закону про приватизацію), що порушує права та інтереси позивача як суб`єкта приватизації.

Водночас позивач із посиланнями на положення статей Закону України Про приватизацію державного і комунального майна зауважує, що товариством у повному обсязі виконані умови, передбачені ч. 2 ст. 18 Закону про приватизацію, адже, позивачем було здійснено невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, та які у свою чергу були погоджені Регіональним відділенням, Міністерством інфраструктури України у відповідності до Закону про приватизацію та договору оренди.

Крім того, позивач зазначає, що у договорі оренди (з урахуванням договору про внесення змін від 30.09.2019) сторони закріпили право за товариством на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, а чинність зазначеного договору оренди має бути припинена внаслідок саме здійснення товариством приватизації орендованого майна.

Посилаючись на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 20.12.2023 у справі № 910/4874/21, позивач зазначає про безспірне право товариства на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, то за таких підстав позивач має беззаперечне право на приватизацію означеного об`єкта шляхом викупу із зарахуванням під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації вартості понесених ним невід`ємних поліпшень та позитивне вирішення звернення товариства шляхом прийняття відповідачем відповідного рішення.

При цьому позивач вказує, що у разі, якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

Також позивач наголошує на висновках Верховного Суду, викладені у постанові від 02.08.2023 по справі № 918/1056/20, згідно з якими якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але органи місцевого самоврядування ухиляються від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 року позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест про визнання протиправним та скасування наказу, визнання права на приватизацію шляхом викупу, зобов`язання вчинити певні дії, визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним у запропонованій позивачем редакції залишено без руху.

25.12.2025 р. від Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест через підсистему Електронний суд ЄСІТС до господарського суду надійшла заява про усунення недоліків (вх. № 41417/25), в якій позивачем на виконання вимог ухвали суду від 22.12.2025 р. надано докази сплати судового збору у сумі 9689,60 грн. із урахуванням коефіцієнту 0,8.

Ухвалою Господарського суду Одеської області 30.12.2025 р. вказану позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/5054/25, розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження з викликом учасників справи, при цьому підготовче засідання призначено на 29.01.2026 р. об 11:30 год.; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Державне підприємство Одеський морський торговельний порт.

28.01.2026 р. від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях через підсистему Електронний суд ЄСІТС до господарського суду надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 3300/26). Так, відповідач зазначає, що наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях № 2134 від 24.12.2021 року - є актом індивідуальної дії. Індивідуальний акт - це акт (рішення) суб`єкта владних повноважень, виданий (прийняте) на виконання владних управлінських функцій або в порядку надання адміністративних послуг, який стосується прав або інтересів визначеної в акті особи або осіб та дія якого вичерпується його виконанням або має визначений строк (п. 19 ч. 1 ст. 4 КАС України).

Відповідач посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2021 року по справі № 816/228/17, в якій зазначено, що п. 19 ч. 1 ст. 4 КАС України визначено, що індивідуальний акт - акт (рішення) суб`єкта владних повноважень, виданий (прийняте) на виконання владних управлінських функцій або в порядку надання адміністративних послуг, який стосується прав або інтересів визначеної в акті особи або осіб та дія якого вичерпується його виконанням або має визначений строк.

Відтак, відповідач наголошує, що наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях встановлює не загальні правила поведінки, а конкретний припис, а саме включити до переліку об`єктів малої приватизації - об`єкта соціально-культурного призначення - дитячого оздоровчого табору Юний моряк; звернений до окремого індивіда чи окремої юридичної особи включення до переліку об`єктів малої приватизації; застосований одноразово, оскільки після видання у пункті 2 зазначено, що заходи з приватизації здійснюються виключно за умов затвердження Фондом державного майна України переліку об`єктів малої приватизації. Об`єкт вважається включеним до переліку об`єктів малої приватизації з дати затвердження такого переліку Фондом державного майна України після реалізації наказу, такий наказ вичерпав свою дію.

При цьому відповідач наводить постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2018 року по справі № 9901/415/18, в якій Велика Палата зазначила, що законодавчі обмеження стосовно можливості оскарження актів індивідуальної дії не шкодять самій суті права на доступ до суду, оскільки ці акти можуть бути оскаржені у суді їхніми адресатами, тобто суб`єктами, для яких відповідні акти створюють права та/чи обов`язки. Однією з цілей таких обмежень є недопущення розгляду у судах позовів третіх осіб в інтересах (або всупереч інтересам) адресатів індивідуальних актів, зокрема, як у цій справі, ліквідовуваних або створюваних судів. І така мета досягається законодавчо встановленим обмеженням, тобто останнє є пропорційним переслідуваній меті.

Відтак, відповідач вказує, що право на оскарження індивідуального акта суб`єкта владних повноважень надано особі, щодо якої цей акт прийнятий або прав, свобод та інтересів якої він безпосередньо стосується.

Також щодо позовної вимоги про визнання за ТОВ Глобал Трейдбудінвест права на приватизацію шляхом викупу із зарахуванням вартості здійснених невід`ємних поліпшень об`єкта малої приватизації, відповідач додатково вказує, що відповідно до наявного у матеріалах справи листа Регіонального відділення від 01.08.2019 року № 11-06-03246: керуючись вимогами вищевказаного Порядку, враховуючи висновок органу управління - Регіональне відділення не заперечує щодо проведення робіт згідно з наданою проектно-кошторисною документацією та зазначені поліпшення повинні здійснюватись в першу чергу за рахунок амортизаційних відрахувань на суму 9130948,40 грн. (без ПДВ), проте позивач у своїй позовній заяві неодноразово вказує, що невід`ємні поліпшення здійснені на суму 3182000,00 грн.

Разом з тим відповідач вказує, що на орендаря за договором оренди було покладено ряд зобов`язань, а саме:

5.16. Орендар зобов`язаний залучити в об`єкт оренди (майно) капіталовкладення в розмірі 18,5 млн грн. протягом 5 років після укладення договору оренди, однак позивач не надав доказів виконання вищезазначеного пункту договору - невід`ємні поліпшення не можуть розглядатись як капіталовкладення, та сума здійснених невід`ємних поліпшень значно менше ніж 18,5 млн гривень, строк виконання вищезазначеного зобов`язання сплинув.

5.17. Укласти з ДП Одеський МТП соціальну угоду про перехід діючих працівників дитячого оздоровчого табору Юний моряк до орендаря зі збереженням соціальних гарантій

5.18. Забезпечувати відпочинок дітей працівників ДП Одеський МТП на пільгових умовах - відповідач не надав доказів виконання вищезазначеного пункту договору.

5.20. Орендар зобов`язаний надати орендодавцю та балансоутримувачу Положення про дитячий оздоровчий табір, зареєстроване згідно з діючим законодавством України - відповідач не надав доказів виконання вищезазначеного пункту договору. Отже, з наведеного вбачається, що було отримано в оренду саме дитячий оздоровчий табір, який за своєю природою є оздоровчим закладом із регламентованим режимом, призначений для відпочинку практично здорових людей, з огляду на що є об`єктом саме соціально-культурного призначення.

Крім того, відповідач стверджує, що позовна заява позивача є передчасною, оскільки наразі вищезазначений об`єкт навіть не включений до переліку об`єктів малої приватизації, а таким чином права та інтереси позивача не порушено.

При цьому відповідач наголошує, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76).

Наразі відповідач вказує, що в матеріалах справи відсутні докази включення даного об`єкта до переліків малої приватизації як об`єкта соціально-культурного призначення, а тому, на думку Регіонального відділення, права та інтереси позивача не є порушеними.

Відповідач зазначає, що навіть задоволення позовної заяви не призведе до поновлення прав позивача, оскільки такі вимоги не є самостійним ефективним способом захисту права позивача. У цьому разі для відновлення прав останнього необхідним буде вжиття додаткових способів захисту, якими за обставинами цієї справи є звернення до суду з позовом про зобов`язання повторно розглянути у межах визначених законом заяву позивача про включення об`єкту до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації. Саме таким шляхом можна поновити право позивача у спірних правовідносинах.

Щодо вимоги про укладання договору в запропонованій позивачем редакції відповідач зауважує, що на даний час примірна форма попереднього договору купівлі-продажу шляхом викупу затверджена наказом Фонду державного майна України № 3142 від 30.11.2023 Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 27.09.2022 № 1107 Про затвердження примірних попередніх договорів купівлі-продажу та договорів купівлі-продажу об`єктів малої приватизації.

Однак, відповідач стверджує, що поданий позивачем до суду проєкт договору не відповідає ані примірному попередньому договору купівлі-продажу шляхом викупу, ані цивільному законодавству, а також в умовах договору не визначено ціну об`єкта приватизації, тобто вартість, за якою позивач планує викуповувати спірний об`єкт, умови договору побудовані на вільний розсуд позивача та загальних умовах та не містять конкретики.

Крім того, на думку відповідача, в цій частині вимоги право позивача не є порушеним Регіональним відділенням, оскільки ТОВ Глобал Трейд Будінвест не зверталось до Регіонального відділення із пропозицією укласти договір саме в запропонованій редакції. А Регіональне відділення не відмовляло позивачу в цій частині.

Таким чином, відповідач зазначає, що відсутність порушеного права є підставою для відмови у позові, натомість запропоновані умови містять вимоги зобов`язального характеру, які не передбачені жодною нормою законодавства, на стадії попереднього договору.

Ухвалою Господарського суду Одеської області 29.01.2026 р. відкладено підготовче засідання на 10 лютого 2026 р. о 12:45 год.

10.02.2026 р. від Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест через підсистему Електронний суд ЄСІТС до господарського суду надійшло клопотання (вх. № 4816/26), відповідно до якого позивач просить суд поновити строк для подання доказів та долучити до матеріалів справи № 916/5054/25 копію договору про інвестування в розвиток бізнесу від 18.01.2022; копію листа № 01/14-22 від 14.03.2022 та копію листа № 02/27-23 від 27.04.2023.

Так, 10.02.2026 р. від Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях до господарського суду надійшла заява про проведення підготовчого засідання без участі відповідача (вх. № 4915/26), відповідно до якої відповідач не заперечує щодо закриття підготовчого провадження та переходу до розгляду справи по суті.

Крім того, 10.02.2026 р. від ДП Одеський морський торговельний порт до господарського суду надійшла заява про проведення підготовчого засідання без участі представника третьої особи (вх. № 4918/26), відповідно до якої третя особа не заперечує щодо закриття підготовчого провадження та переходу до розгляду справи по суті.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.02.2026 р. закрито підготовче провадження у справі № 916/5054/25; призначено справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 24 лютого 2026 р. о 15:30 год.

24.02.2026 р. від Державного підприємства Одеський морський торговельний порт до господарського суду надійшла заява про проведення підготовчого засідання 24.02.2026 р. без участі представника третьої особи (вх. № 6607/26).

У судовому засіданні господарського суду 24 лютого 2026 р. по справі № 9165054/25 протокольно оголошено перерву до 27 лютого 2026 р. об 11:00 год.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.02.2026 р. повідомлено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Державне підприємство Одеський морський торговельний порт про те, що розгляд справи № 916/5054/25 відбудеться у судовому засіданні 27 лютого 2026 р. об 11:00 год.

Під час розгляду справи у судовому засіданні 27.02.2026 р. представник позивача позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити їх у повному обсязі, натомість відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував та просив у їх задоволенні відмовити.

У судовому засіданні 27.02.2026 року суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та оголосив перерву у судовому засіданні до 06 березня 2026 р. о 10:45 год.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 08.12.2014 р., індексний номер: 30589060, власником об`єкта нерухомого майна дитячого оздоровчого табору за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, буд. 16, є Держава Україна в особі Міністерства інфраструктури України.

18.07.2018 року Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Гашовою В.В., зареєстрований в реєстрі за № 506.

Відповідно до п. 1.1 договору від 18.07.2018 р. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно дитячого оздоровчого табору, площею 3182,9 м.кв, що в цілому складається з таких складових частин:

- літній театр літ. В, інвентарний № 085609, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА006;

- будівля спального корпусу № 3, літ. В2, інвентарний № 085604, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА002;

- будівля спального корпусу літ. Г, інвентарний № 085603, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА001;

- навіс літ. Д, Ю, Я, інвентарний № 085621, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА011;

- будиночок спальний літ. И, інвентарний № 085615, № 085616, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА018, 01125666.1.АААИГА019, літ. О, інвентарний № 085613, № 085614, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА016, 01125666.1.АААИГА017;

- будиночок спальний літ. С, інвентарний № 085617, № 085618, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА021, 01125666.1.АААИГА008; літ. П, інвентарний № 085611, № 085612, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА007, 01125666.1.АААИГА015;

- дворовий туалет літ. К1, інвентарний № 085621, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА011;

- туалет літ. К, інвентарний № 085605, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА003;

- спальний корпус піонертабору літ. М, інвентарний № 085605, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА003;

- будівля їдальні літ. Н, інвентарний № 085606, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА004;

- будівля кухні літ. Н1, інвентарний № 085607, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА005;

- веранда, літ. Р, інвентарний № 085619, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА010;

- склад літ. Ж, інвентарний № 085621, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА011; літ. У інвентарний № 085605, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА003;

- павільйон ПК-2 літ. Ч, інвентарний № 085619,реєстровий номер 01125666.1.АААИГА010;

- підсобна будівля літ. Т, інвентарний № 085605, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА003;

- навіс номер 1-7; -

- огорожа номер: 4-9, інвентарний № 085624, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА014;

- теплотраса піонертабору номер: II, інвентарний № 085622, реєстровий номер01125666.1.АААИГА012;

- покриття номер: І, інвентарний номер № 085623, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА013, площею 6272,00 кв.м,

загальною площею 9454,90 кв.м та 587 пог.м за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, що обліковується на балансі ДП Одеський морський торговельний порт, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ТОВ Експертне агентство Укрконсалт станом на 31.01.2018 та становить 8610000,00 грн.

Державне нерухоме майно дитячого оздоровчого табору, яке передається в оренду, належить Державі Україна в особі Міністерства інфраструктури України на підставі свідоцтва про право власності, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 08.12.2014 року (індексний номер: 30588863, бланк СТА 108876), Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 06.07.2018 року, індексний номер витягу: 129970890, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, виданий Хоменко Ю.А., Комунальне підприємство Агенція державної реєстрації, Одеська обл.; технічного паспорту, серія та номер: б/н, виданий 19.06.2018 року, видавник: ТОВ Нове Бюро технічної інвентаризації.

Майно передається в оренду з метою: розміщення дитячого оздоровчого табору (п. 1.2 договору від 18.07.2018 р.).

Відповідно до п. 4.3 договору від 18.07.2018 р. поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю держави.

Згідно з п. 4.4 договору від 18.07.2018 р. для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 року № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 року за № 1123/12997.

Пунктом 5 договору від 18.07.2018 р. погоджено, що орендар зобов`язаний, зокрема:

- залучити в об`єкт оренди (майно) капіталовкладення у розмірі 18,5 млн. гривень протягом 5 (п`яти) років після укладення договору оренди (підп. 5.16);

- укласти з Державним підприємством Одеський морський торговельний порт соціальну угоду про перехід діючих працівників дитячого оздоровчого табору Юний моряк до орендаря зі збереження соціальних гарантій (підп. 5.17);

- забезпечувати відпочинок дітей працівників Державного підприємства Одеський морський торговельний порт на пільгових умовах (підп. 5.18);

- орендар зобов`язаний надати орендодавцю та балансоутримувачу Положення про дитячий оздоровчий табір зареєстроване згідно чинного законодавства України (підп. 5.20).

За умовами підпункту 7.4 п. 7 договору від 18.07.2018 р. у разі здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого майна, орендодавець або балансоутримувач зобов`язані здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень.

Положеннями п. 10.1 договору від 18.07.2018 р. погоджено, що цей договір передбачає передачу майна в оренду строком на 10 (десять) років. Строк оренди обліковується з моменту підписання акту приймання-передавання, нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди та діє з 18 липня 2018 року по 17 липня 2028 року включно. Умови цього договору зберігають силу протягом усього строку цього договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлені правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до повного виконання зобов`язань.

Відповідно до розділу 12 договору від 18.07.2018 р. додатки до цього договору є його невід`ємною і складовою частиною. До цього договору додаються: розрахунок орендної плати; акт приймання-передавання орендованого майна.

Із матеріалів справи вбачається, що 18 липня 2018 р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест (орендар) підписано акт приймання-передавання державного нерухомого майна, що обліковується на балансі Державного підприємства Одеський морський торговельний порт, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно дитячого оздоровчого табору, площею 3182,9 м.кв., що в цілому складається зі складових частин, зазначених в пункті 1.1 договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 18.07.2018 р. При цьому даний акт погоджено балансоутримувачем - Державним підприємством Одеський морський торговельний порт.

Також Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест підписано розрахунок плати за оренду державного нерухомого майна наданого в оренду.

У подальшому, 30 вересня 2019 р. Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест (орендар) укладено договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 18.07.2018 р., яким сторони погодили п. 5.15 Розділ 5 Обов`язки орендаря договору викласти у такій редакції:

5.15. Орендар не має право приватизувати об`єкт, передавати його в суборенду та передавати право власності на орендоване майно до третіх осіб, якщо інше не передбачено договором оренди.

II. Розділ 6 Права орендаря договору доповнити пунктом 6.4 наступного змісту:

6.4. У разі, якщо буде прийнято рішення про приватизацію об`єкта оренди та орендарем буде виконанні умови, передбачені частиною 2 статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна від 18.01.2018 року № 2269-VІІ, останній має право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

III. Пункт 10.6 розділу 10 Строк чинності, умови зміни та припинення договору договору доповнити підпунктом такого змісту:

- приватизації орендованого майна орендарем.

IV. Пункт 10.7 розділу 10 Строк чинності, умови зміни та припинення договору договору доповнити підпунктом такого змісту:

Крім випадків, передбачених цим договором.

V. Цей договір діє з моменту його підписання та є невід`ємною та складовою частиною договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, посвідченого Гашовою В.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області 18.07.2018 року за реєстровим № 506.

Крім того, 18.07.2018 р. між Державним підприємством Одеський морський торговельний порт (порт) та Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест (замовник) укладено договір компенсації № КД-20894, відповідно до п. 1.1 якого замовник здійснює порту компенсацію витрат зі сплати плати за землю у вигляді орендної плати за земельні ділянки (п. 14.1.147 ПКУ), загальною площею 14572,0 кв.м, розташовані під об`єктами державного нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, що перебувають в оренді за договором № ДФ-426 від 18 липня 2018 р.

Замовник компенсує порту щорічну сплату орендної плати за земельні ділянки, на яких знаходяться об`єкти державного нерухомого майна, що перебувають в оренді за договором № ДФ-426 від 18 липня 2018р. на підставі виставлених портом рахунків.

За умовами п. 7 договору № КД-20894 від 18.07.2018 р. цей договір набуває чинності з моменту підписання уповноваженими представниками сторін та скріплення печатками, і діє весь строк, протягом якого порт є платником орендної плати за земельні ділянки, але не більше строку дії договору оренди № ДФ-426 від 18 липня 2018 р.

Також між Державним підприємством Одеський морський торговельний порт та Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест укладено соціальну угоду № КД-20870 від 18 липня 2018 року, згідно з якою сторони зобов`язуються забезпечити перехід шляхом переведення діючих працівників дитячого оздоровчого табору Юний моряк до орендаря із збереженням соціальних гарантій та істотних умов праці.

За умовами п. 2 соціальної угоди орендар зобов`язується зберегти стосовно працівників, що переводяться, такі умови оплати праці та соціальні гарантії, зокрема:

- збереження середньомісячної заробітної плати працівників, що переводяться, на рівні 6830,00 (шість тисяч вісімсот тридцять) грн. на місяць (підп. 2.1);

- забезпечення щорічного підвищення заробітної плати на рівні не менше 10 (десяти)% (підп. 2.3);

- надання працівникам щорічної оплачуваної відпустки строком на 24 календарних дні (підп. 2.5).

Пунктом 3 соціальної угоди зазначено, що перелік працівників, що переводяться до орендаря, наведений у штатному розписі дитячого оздоровчого табору Юний моряк, що є додатком № 1 та невід`ємною частиною цієї угоди.

Положеннями п. 4 соціальної угоди закріплено, що переведення працівників здійснюється сторонами з дотриманням норм чинного законодавства, за згодою працівників.

Відповідно до п. 5 соціальної угоди орендар не може відмовити особам, що переводяться, в укладенні трудового договору.

Між тим позивачем надано до суду технічний паспорт на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, дитячий оздоровчий табір, за адресою: Одеська область м. Одеса, Київський район, буд. 16, від 25.07.2022 р.

Як встановлено судом, 18 січня 2022 року Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест (одержувач) укладено з Товариством з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія Валта Груп (інвестор) договір про інвестування в розвиток бізнесу, відповідно до п. 2.1 якого інвестор зобов`язується на умовах, у порядку та у строки, визначені цим договором, здійснити інвестування шляхом надання інвестиції одержувачу інвестиції, а одержувач інвестиції зобов`язується прийняти інвестицію, використати її виключно для реалізації інвестиційного проекту та здійснення капіталовкладень, а також у визначений цим договором строк повернути інвестицію та виплатити інвестиційний дохід.

Згідно з п. 2.3 договору від 18.01.2022 р. сторони прямо погоджуються, що інвестиція: не є вкладом до статутного капіталу одержувача інвестиції; не надає інвестору будь-якої частки у статутному капіталі одержувача інвестиції; не надає інвестору прав власності, користування або розпорядження, інших речових прав щодо дитячого оздоровчого табору чи будь-яких об`єктів, створених або поліпшених у межах реалізації інвестиційного проекту; не створює між сторонами відносин спільної діяльності; не надає інвестору права на одержання регулярних грошових виплат у вигляді прибутку. Договір не є договором щодо організації та фінансування будівництва об`єкта та не передбачає набуття речових прав на нерухоме майно або майнових прав на нього. Одержувач інвестицій не набуває будь-яких майнових прав на нерухоме майно дитячого оздоровчого табору, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, буд. 16.

Пунктом 3.1 договору віл 18.01.2022 р. визначено, що загальний розмір інвестиції за договором становить 25000000,00 грн.

За умовами п. 3.3 договору від 18.01.2022 р. інвестор зобов`язується здійснити перерахування інвестиційних коштів у повному обсязі не пізніше 18.07.2023 року.

У п. 8.1 договору від 18.01.2022 р. сторони звільняються від відповідальності за часткове чи повне невиконання або неналежне виконання зобов`язань за договором, якщо вони є наслідком непереборної сили (пожежі, повені, землетрусу, стихійного лиха, воєнних дій і інших обставин непереборної сили), і якщо ці обставини безпосередньо вплинули на виконання договору.

Положеннями п. 8.2 договору від 18.01.2022 р. закріплено, що у випадку настання форс-мажору, строк виконання сторонами своїх зобов`язань за договором продовжується на час дії таких обставин.

Подалі, як вбачається з листа Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія Валта Груп від 10 березня 2022 року за вих. № 01/14-22, посилаючись на введення Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022, у зв`язку з початком широкомасштабної збройної агресії російської федерації проти України, воєнного стану на всій території України, інвестор зазначає про можливість зміщення строків виконання зобов`язань за договором, що об`єктивно залежить від тривалості дії форс-мажорних обставин та відновлення можливості належної реалізації інвестиційного проекту. Водночас товариство наголошує, що інвестор не відмовляється від виконання своїх зобов`язань за договором. Крім того, товариство посилається на п. 8.2 договору від 18.01.2022 р., яким передбачено, що у випадку настання форс-мажору, строк виконання сторонами своїх зобов`язань за договором продовжується на час дії таких обставин.

У листі № 02/27-23 від 27.04.2023 року до ТОВ Глобал Трейдбудінвест ТОВ Фінансова компанія Валта Груп просило не ініціювати питання відповідальності інвестора за невиконання зобов`язань інвестора за договором в передбачені таким договором строки, посилаючись на підвищений безпековий фактор та ризик реальної небезпеки втрати інвестованих коштів у разі можливого знищення або суттєвого пошкодження об`єкта.

Як вбачається зі змісту позовної заяви, позивач вважає, що він виконав усі вимоги, визначені у ст. 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, відповідно до яких він набув право на приватизацію орендованого ним майна у відповідний спосіб, водночас позивач звернувся за захистом свого суб`єктивного права, зміст якого визначається законом та договором і являє собою гарантовану можливість поведінки.

Так, суд зазначає, що правові, економічні та організаційні засади приватизації державного і комунального майна, регулюються Законом України Про приватизацію державного і комунального майна.

Згідно із частиною 1 статті 7 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна (тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим становлять єдину систему державних органів приватизації. Державні органи приватизації здійснюють державну політику у сфері приватизації та діють на підставі Закону України Про Фонд державного майна України, цього Закону, інших актів законодавства.

За умовами частини 2 статті 7 України Про приватизацію державного і комунального майна державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють, зокрема, такі повноваження: затверджують переліки об`єктів, що підлягають приватизації; класифікують об`єкти приватизації відповідно до цього Закону; приймають рішення про приватизацію об`єктів державної власності у випадках, установлених законодавством.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна порядок приватизації державного і комунального майна передбачає, зокрема: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

Відтак, у позові товариство просить визнати за ним право приватизації об`єкта малої приватизації дитячий оздоровчий табір шляхом викупу із зарахуванням вартості невід`ємних поліпшень під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Як було раніше зазначено, пунктом 6.4 договору оренди визначено, що у разі, якщо буде прийнято рішення про приватизацію об`єкта оренди та орендарем будуть виконані умови, передбачені частиною 2 статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна від 18.01.2018 № 2269-VIII, орендар має право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

За частиною 1 статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною 2 цієї статті.

Отже, вказаною нормою передбачено дві форми приватизації державного майна або шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу.

Частиною 2 статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 3 статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна орендар, який виконав умови, передбачені частиною 2 цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень.

Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Отже, наведені положення статті 18 Закону визначають правові підстави набуття орендарем права на приватизацію шляхом викупу об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Як встановлено судом позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест звернувся до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Одеській області із заявою про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного нерухомого майна від 08.04.2019 № 9/4-1, в якій зазначив, що здійснення поліпшень майна зумовлене станом майна та необхідністю забезпечення можливості використання майна з метою, визначеною договором оренди.

Міністерством інфраструктури України листом від 14.05.2019 № 5751/16/10-19 погоджено доцільність здійснення орендарем невід`ємних поліпшень об`єкта оренди за договором оренди від 18.07.2018, за умов, що невід`ємні поліпшення державного нерухомого майна будуть здійснюватися за рахунок коштів орендаря без права на компенсацію та зарахування їх вартості в рахунок орендної плати з боку держави та/або балансоутримувача, а також заборони здійснення поліпшень, у результаті яких може бути створена нова річ, і відповідно може виникнути право власності на створену річ.

При цьому Регіональне відділення Фонду державного майна України в Одеській області у листі від 01.08.2019 №11-06-003246, керуючись вимогами Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 25.05.2018 р. № 686, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 11.06.2018 р. за № 711/32163 (надалі - Порядок), враховуючи висновок органу управління Міністерства інфраструктури України (лист від 14.05.2019 № 5751/16/10-19) про доцільність здійснення орендарем невід`ємних поліпшень вищезазначеного орендованого майна, зазначило, що регіональне відділення не заперечує щодо проведення робіт згідно з наданою проектно-кошторисною документацією та з урахуванням експертного висновку від 07.06.2019 на загальну суму 9130948,40 грн. (без ПДВ), за умов, визначених Міністерством інфраструктури України у листі від 14.05.2019 року № 5751/16/10-19. Зазначені поліпшення повинні здійснюватися в першу чергу за рахунок амортизаційних відрахувань, нарахованих на орендовані основні засоби.

Листом від 03.12.2019 № 03/12/19 ТОВ Глобал Трейдбудінвест повідомило Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях про здійснення частини будівельних робіт, визначених проектно-кошторисною документацією поточного ремонту орендованого майна, та проведення відповідних експертних досліджень щодо об`єму та вартості виконаних ремонтно-будівельних робіт, з огляду на що просив прийняти проведенні роботи, визначені у відповідних експертних дослідженнях. Додатками до даного листа є висновок експертного дослідження № 2086, висновок експертного дослідження № 03-А/10, рецензія на висновок експертного дослідження № 2086.

Також в матеріалах справи наявний акт приймання виконаних робіт за вересень 2019 року (форми № КБ-2в) щодо поточного ремонту будівель та споруд дитячого оздоровчого табору Юний моряк, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, № 16, відповідно до якого вартість виконаних робіт складає 3182000,00 грн.

Так, розглянувши лист ТОВ Глобал Трейдбудінвест від 03.12.2019 № 03/12/19 щодо здійснених невід`ємних поліпшень державного нерухомого майна дитячого оздоровчого табору загальною площею 9454,9 кв.м та 587 пог.м, за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, Регіональне відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях повідомило товариство листом від 27.02.2020 за № 11-06-00917 про прийняття документів та погодження виконання невід`ємних поліпшень, а також вказало, що інформація про здійсненні поліпшення внесена до бази даних інформаційно пошукової системи Етап-Оренда.

Таким чином, як встановлено судом, позивачем отримано згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, при цьому такі поліпшення прийняті та затвердженні орендодавцем.

Крім того, як убачається з матеріалів справи, на підставі листа-звернення ТОВ Глобал Трейдбудінвест проведено експертне будівельно-технічне та оціночно-технічне дослідження по визначенню об`ємів фактично виконаних ремонтно-будівельних робіт у нежитлових будівлях та спорудах дитячого оздоровчого табору Юний моряк по вулиці Дача Ковалевського, № 16, в м. Одесі, за результатами якого судовим експертом Накул О.М. складено висновок експертного дослідження (будівельно-технічного) № 03-А/10 від 03.10.2019.

Проведеним дослідженням встановлено, що обсяги будівельних робіт, заявлені як виконані в акті приймання виконаних робіт по об`єкту Поточний ремонт будівель та споруд дитячого оздоровчого табору Юний моряк, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, № 16 за вересень 2019 р., відповідають фактично виконаним будівельним роботам у повному обсязі. При цьому судовим експертом зроблено висновок про те, що проведений ремонт нежитлових будівель та споруд є результатом заходів, спрямованих на покращення технічного стану та якісних характеристик земельних поліпшень (будівлі), відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень (будівлі), ремонтно-будівельні роботи нежитлових будівель та споруд дитячого оздоровчого табору Юний моряк, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, № 16 в м. Одесі, здійснені орендарем, являються невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна.

Між тим відповідно до висновку експертного дослідження № 212 судово-економічної експертизи судового експерта Бочкарьової Емілії Іванівни за результатами проведених досліджень даних первинних облікових документів та облікових регістрів ТОВ Глобал Трейдбудінвест встановлено, що у відповідності до норм чинного законодавства України, ТОВ Глобал Трейдбудінвест станом на 18.10.2019 здійснено фінансування за рахунок власних оборотних коштів поліпшення орендованих будівель та споруд дитячого оздоровчого табору Юний моряк, що належить до державної власності України в особі Міністерства інфраструктури України та обліковується на балансі Державного підприємства Одеський морський торговельний порт за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, буд. 16, у сумі 3182000 грн., у тому числі ПДВ 530333,33 грн. (без ПДВ 2651666,67 грн.). Сума амортизації станом на вересень 2019 року склала 502250,00 грн.

Між тим відповідач, заперечуючи проти задоволення позову, вказує, що Регіональним відділенням було погоджено проведення робіт згідно з наданою проектно-кошторисною документацією на суму 9130948,40 грн. (без ПДВ), проте позивачем здійснені невід`ємні поліпшення на суму 3182000,00 грн.

Так, господарський суд зазначає, що чинним законодавством України передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується, зокрема, умова щодо здійснення поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна.

Наразі судом встановлено, що на виконання вимог ч. 2 ст. 18 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна позивачем здійснено та належним чином підтверджено факт здійснення поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди у розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, оскільки відповідно до п. 1.1 договору оренди вартість такого майна станом на 31.01.2018 р. становила 8610000,00 грн., а відтак 3182000,00 грн., що є вартістю невід`ємних поліпшень, становить більше 25% ринкової вартості такого майна.

Крім того, суд зазначає, що відповідачем було прийнято та погоджено такі поліпшення, відтак ствердження відповідача щодо невиконання даної вимоги позивачем є необґрунтованими та такими, що не відповідають вимогам закону.

Між тим невід`ємні поліпшення виконані у межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди, оскільки ринкова вартість майна визначена станом на 31 січня 2018 року. Разом з тим, як встановлено судом, відповідно до акту приймання виконаних будівельних робіт такі невід`ємні поліпшення були здійсненні у 2019 році та прийняті у вересні 2019 року, тобто у межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна.

При цьому здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності.

Також відповідно до п. 10.1 договору від 18.07.2018 р. цей договір передбачає передачу майна в оренду строком на 10 (десять) років. Строк оренди обліковується з моменту підписання акту приймання-передавання, нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди та діє з 18 липня 2018 року по 17 липня 2028 року включно. Умови цього договору зберігають силу протягом усього строку цього договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлені правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до повного виконання зобов`язань. Відтак, даний договір на момент розгляду даної справи є чинним.

Як встановлено судом, виконувач обов`язків керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси звертався до Господарського суду Одеської області з позовом в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до ТОВ Глобал Трейдбудінвест про стягнення 335372,67 грн. заборгованості за договором оренди від 18.07.2018 № 506, розірвання договору оренди від 18.07.2018 № 506 та зобов`язання повернути державі в особі позивача державне нерухоме майно дитячого оздоровчого табору за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16.

Так, рішенням Господарського суду Одеської області від 10.09.2025 р. по справі № 916/1753/25 закрито провадження за відсутністю предмету спору в частині позовних вимог про стягнення 335372,67 грн.; у задоволенні решти позову про розірвання договору та зобов`язання повернути нерухоме майно відмовлено. Подалі ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2026 р. затверджено мирову угоду від 11.12.2025 у справі № 916/1753/25, укладену між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест; визнано нечинним рішення Господарського суду Одеської області від 10.09.2025 у справі № 916/1753/25; провадження у справі № 916/1753/25 закрито.

Відтак, як вбачається з матеріалів справи, орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати, підписано договір про інвестування в розвиток бізнесу, відповідно до умов якого залучено інвестицій на 25000000,00 грн., який є чинним та обов`язковим до виконання сторонами, укладено з балансоутримувачем соціальну угоду про перехід діючих працівників дитячого оздоровчого табору до позивача зі збереженням соціальних гарантій.

Водночас, як стверджує позивач, об`єкт від початку дії договору оренди, у зв`язку з ремонтними роботами, дією на території України карантину, оголошенням воєнного стану не розпочав приймати відвідувачів як дитячий оздоровчий табір, при цьому строк виконання зобов`язання п.п. 5.20, 5.18 договором не встановлений. Також позивач наголошує, що у зв`язку із запровадженням воєнного стану фактично неможливо проводити роботу дитячого оздоровчого табору, оскільки це створює загрозу життю та здоров`ю людей.

Так, господарський суд зазначає, що обставини постійних обстрілів території Одеської міської територіальної громади є загальновідомими фактами, підтвердженими підзаконними нормативно-правовими актами, численними публікаціями в засобах масової інформації. Таким чином, постійні обстріли Одеської міської територіальної громади свідчать про загрозу життю та здоров`ю населення.

Згідно зі статтею 3 Конституції України людина, її життя і здоров`я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю. Права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави. Держава відповідає перед людиною за свою діяльність. Утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов`язком держави.

Ключовим у визнанні права людини на життя за Конституцією України є положення, згідно з яким це право є невід`ємним (частина перша статті 27 Конституції України), невідчужуваним та непорушним (стаття 21). Право на життя належить людині від народження і захищається державою. Конституція України проголошує, що конституційні права і свободи, зокрема, право людини на життя, гарантуються і не можуть бути скасовані (частина друга статті 22), що забороняється внесення будь-яких змін до Конституції України, якщо вони передбачають скасування прав і свобод людини і громадянина (частина перша статті 157). Не допускається також звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод, в тому числі невід`ємного права людини на життя, в разі прийняття нових або внесення змін до чинних законів (частина третя статті 22 Конституції України).

Частиною першою статті 2 Конвенції про захист прав і основоположних свобод проголошено, що право кожного на життя охороняється законом. Нікого не може бути умисно позбавлено життя інакше ніж на виконання смертного вироку суду, винесеного після визнання його винним у вчиненні злочину, за який закон передбачає таке покарання.

За статтею 2 Конвенції про захист прав і основоположних свобод обов`язки держави полягають у такому:

1) негативний обов`язок - у тому, що державні органи та службові особи держави не можуть позбавляти людину життя за винятком ситуацій, коли таке позбавлення є абсолютно необхідним (випадки, за яких держава може застосувати летальну силу, перелічені у частині другій статті 2 Конвенції). Протиправне заподіяння державою в особі її органів влади та службових осіб смерті людині є порушенням зазначеного обов`язку;

2) позитивний обов`язок має два різновиди:

- матеріальний, за яким держава повинна встановити законодавчі положення, які би захищали життя людини, передбачити юридичну відповідальність за протиправне позбавлення людини життя, а також має вживати обґрунтованих заходів для запобігання неправомірному позбавленню життя, коли відомо чи має бути відомо про реальний і безпосередній ризик для життя конкретної людини або групи людей, зумовлений злочинними діями третіх осіб.

Відповідальність за порушення останнього з наведених позитивних матеріальних обов`язків за статтею 2 Конвенції може настати, якщо держава (а) володіла інформацією про те, що за певних обставин життя конкретної людини чи групи людей могло бути поставлене під загрозу (необхідно довести, що влада знала або мала знати про цю загрозу), (б) могла вжити заходів, які би усунули ризик для життя, але не вжила їх. ЄСПЛ тлумачить зазначений конвенційний обов`язок так, щоби не покладати на державні органи непосильний або надмірний тягар.

- процесуальний, за яким держава має забезпечити об`єктивне й ефективне розслідування фактів посягання на людське життя незалежним органом. Для того щоби бути ефективним, розслідування має дозволити встановити та покарати осіб, відповідальних за порушення права на життя.

Україна залишається об`єктом збройної агресії з боку російської федерації, яку остання здійснює, серед іншого, і через підтримку та забезпечення масштабних терористичних атак (абзац перший затвердженого постановою від 27 січня 2015 року № 129-VIII Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй (далі - ООН), Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором (далі - Звернення).

Так, із 20 лютого 2014 року тривають силові дії російської федерації (перша фаза збройної агресії), які є актами збройної агресії відповідно до пунктів а, b, c, d та g статті 3 Резолюції 3314 (ХХIХ) Генеральної Асамблеї ООН Визначення агресії від 14 грудня 1974 року (абзац сімнадцятий пункту 1, схваленої постановою від 21 квітня 2015 року № 337-VIII, Заяви Верховної Ради України Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків (далі - Заява). Беручи до уваги Статут ООН і Резолюцію Генеральної Асамблеї ООН 3314 Визначення агресії від 14 грудня 1974 року, Верховна Рада України визнала російську федерацію державою-агресором (абзац шостий Звернення).

У квітні 2014 року розпочалася друга фаза збройної агресії російської федерації проти України, коли контрольовані, керовані і фінансовані спецслужбами російської федерації озброєні бандитські формування проголосили створення Донецької народної республіки (07 квітня 2014 року) та Луганської народної республіки (27 квітня 2014 року) (абзац п`ятий пункту 1 Заяви).

27 серпня 2014 року третя фаза збройної агресії російської федерації розпочалася масовим вторгненням на територію Донецької та Луганської областей регулярних підрозділів збройних сил російської федерації (абзац чотирнадцятий пункту 1 Заяви).

Наслідком збройної агресії російської федерації проти України стала нелегітимна воєнна окупація і подальша незаконна анексія території Автономної Республіки Крим та міста Севастополя - невід`ємної складової державної території України, воєнна окупація значної частини території України у Донецькій та Луганській областях (абзац перший пункту 3 Заяви). російська федерація своїми протиправними діями заподіяла також нематеріальну шкоду Україні, порушуючи права громадян України, у тому числі право на життя, в Автономній Республіці Крим і місті Севастополі, у Донецькій та Луганській областях. Жертвами збройної агресії російської федерації стало мирне населення, зокрема жінки та діти (абзаци четвертий і п`ятий пункту 3 Заяви).

24 лютого 2022 року розпочалася та триває ще одна фаза збройної агресії російської федерації проти України - повномасштабне вторгнення агресора на нашу суверенну територію. У цей день Україна розірвала з російською федерацією дипломатичні відносини.

02 березня 2022 року збройну агресію російської федерації проти України у резолюції ES-11/1 Агресія проти України визнала Генеральна Асамблея ООН. Вона вимагає від російської федерації негайного припинення застосування сили проти України, утримання від погроз чи застосування сили проти будь-якої держави ООН, повного та безумовного виведення збройних сил з території України у межах її міжнародно-визнаних кордонів, а також забезпечення повного захисту цивільних осіб, включаючи гуманітарний персонал, журналістів та осіб, які перебувають у вразливому становищі, у тому числі жінок і дітей.

14 квітня 2022 року Верховна Рада України визнала дії, вчинені збройними силами російської федерації та її політичним і військовим керівництвом під час останньої фази збройної агресії проти України, яка розпочалася 24 лютого 2022 року, геноцидом Українського народу (пункт 1 Заяви Верховної Ради України Про вчинення Російською Федерацією геноциду в Україні, схваленої згідно з Постановою Верховної Ради України № 2188-IX).

27 квітня 2022 року Парламентська Асамблея Ради Європи ухвалила резолюцію Наслідки продовження агресії Російської Федерації проти України: роль і відповідь Ради Європи № 2433. Визнала, що агресія російської федерації проти України є безпрецедентним актом як сама по собі, так і за її далекосяжними наслідками, бо провокує найважчу гуманітарну кризу в Європі з найбільшою кількістю жертв, наймасштабнішим внутрішнім і зовнішнім переміщенням населення з часів Другої світової війни.

Наприклад, у наступних випадках Суд вирішив, що Держава була зобов`язана вживати практичних превентивних заходів, спрямованих на захист однієї чи багатьох осіб, яких заздалегідь можна було визначити як потенційні мішені для заподіяння смерті, зокрема, вбивство у зоні збройного конфлікту (Кіліч проти Туреччини (Kэlэз v. Turkey), 2000, §3; Махмут Кая проти Туреччини (Mahmut Kaya v. Turkey), 2000, § 88)/

Крім того, Європейський суд з прав людини зазначав, що у випадку діяльності, здатної становити загрозу для людського життя через по своїй суті небезпечний характер, наприклад, проведення будівництва, Держава повинна вживати розумних заходів, які за потреби гарантували б безпеку осіб, включно із нормативно-правовою базою, адаптованою до специфіки даної діяльності (Чевріоглу проти Туреччини (Cevrioрlu v. Turkey), 2016, § 57, з іншими посиланнями). Зокрема, за відсутності необхідних заходів безпеки будь-який будівельний майданчик, особливо в житловому районі, має потенційний ризик виникнення небезпечних для життя нещасних випадків, що можуть вплинути не тільки на професійних будівельників, краще обізнаних з можливими ризиками, але й на населення в цілому, включаючи вразливі групи, такі як діти, які можуть легко стати об`єктом цих ризиків (Зінатуллін проти Росі (Zinatullin v. Russia), 2020, § 28).

Відтак, Товариство з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест не може забезпечити безпеку працівників, а також відвідувачів оздоровчого табору при функціонуванні дитячого оздоровчого табору, адже постійні обстріли несуть загрозу для їх життя та здоров`я.

Враховуючи все викладене вище, суд доходить висновку, що у даному випадку неможливість виконання зобов`язання з боку позивача полягає постійних обстрілах російською федерацією міста Одеса, а відтак з огляду на наявність обставин, за які жодна зі сторін не відповідає.

Таким чином, позивачем виконано вимоги ч. 2 ст. 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, з огляду на що орендар має право на приватизацію державного майна шляхом викупу орендованого майна.

У подальшому, як вбачається з матеріалів справи, 07 вересня 2021 року ТОВ Глобал Трейдбудінвест подано заяву про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації щодо нерухомого майна дитячого оздоровчого табору, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, буд. 16 та знаходить на балансі Державного підприємства Одеський морський торговельний порт.

При цьому Міністерство інфраструктури України листом за № 10319/16/10-19 від 19.09.2019 повідомило Фонд державного майна України по Одеській та Миколаївській областях про те, що Мінінфраструктури не заперечує щодо включення об`єкта оренди до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Між тим ДП Одеський морський торговельний порт у листі від 15.08.2019 № 41-13/1-358/1524 повідомило, що об`єкт нерухомого майна дитячого оздоровчого табору, що складається з групи інвентарних номерів, загальною площею 9454,90 кв.м та 587,00 пог.м, не задіяний у виробничій діяльності та оренда означеного майна не порушує цілісності майнового комплексу, що забезпечує основні види діяльності Державного підприємства Одеський морський торговельний порт. Крім того, балансоутримувач вказав, що на виконання наказу ДП від 30.10.13. № 742 об`єкти дитячого оздоровчого табору Юний моряк було виведено з експлуатації, проте у зв`язку з передачею в оренду зазначеного об`єкту згідно з договором оренди від 18.07.2018 р. № ДФ-426 нерухомого майна, що належить до державної власності, об`єкти дитячого оздоровчого табору Юний моряк введено в експлуатацію.

Також листом від 13.09.2019 № 41-13/1-403/1732 Державне підприємство Одеський морський торговельний порт на запит щодо надання позиції про можливість включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, зокрема, об`єкту державного нерухомого майна, що обліковується на балансі ДП Одеський морський торговельний порт, повідомляло, що Дитячий оздоровчий табір, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, більше трьох років не використовуються у виробничій діяльності і подальше його використання не планується, з огляду на що підприємство вважає за можливе включення зазначеного об`єкту до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Відповідно до наявного у матеріалах справи наказу ДП Одеський морський торговельний порт № 742 від 30.10.2013 р. Дитячий оздоровчий табір Юний моряк виведено з експлуатації з 31.10.2013 р.

При цьому у листі від 20.05.2021 № 06/25/784 Державне підприємство Одеський морський торговельний порт у відповідь на лист ТОВ Глобал Трейдбудінвест зазначило, що дитячий оздоровчий табір має діяти або як юридична особа, або як такий, що не має статусу юридичної особи і перебуває у складі підприємства, установи та організації як їхній філіал чи структурний підрозділ, а також бути включеним до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку. Водночас такий структурний підрозділ як дитячий оздоровчий табір відсутній у складі Державного підприємства Одеський морський торговельний порт. З огляду на викладене орендоване майно не відповідає поняттю дитячого закладу оздоровлення та відпочинку у розумінні абз. 8 ч. 1 ст. 1 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей та не належить до об`єктів соціально-культурного призначення у розумінні п. 4 ч. 2 ст. 5 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна.

Водночас Міністерство соціальної політики України у листі № 9534/0/2-21/13 від 27.05.2021, посилаючись на ст. 15 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей, вказало, що дитячі заклади оздоровлення та відпочинку незалежно від форми власності, що діють як юридичні особи або не мають статусу юридичної особи і перебувають у складі підприємств, установ та організацій як їхні філіали чи структурні підрозділи, обов`язково включаються до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку. Майнові об`єкти оздоровлення та відпочинку дітей обов`язково вносяться до Державного реєстру майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей (далі - Реєстр). При цьому міністерство зазначило, що наразі відомості щодо нерухомого майна дитячого оздоровчого табору Юний моряк, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, у цьому Реєстрі відсутні. Відповідно до інформації Одеської обласної державної адміністрації про мережу дитячих закладів оздоровлення та відпочинку (працюючих та непрацюючих) Одеської області відомості щодо зазначеного закладу в мережі регіону відсутні. Враховуючи відсутність у Державному реєстрі майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей відомостей про дитячий заклад оздоровлення, а також відсутність інформації Одеської обласної державної адміністрації про мережу дитячих закладів оздоровлення та відпочинку та листа Національної соціальної сервісної служби України, Мінсоцполітики не заперечує щодо відчуження.

Так, наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях від 24.12.2021 № 2134 Про прийняття рішення про включення до переліку об`єктів малої об`єкта державної власності Дитячий оздоровчий табір, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16 включено до Переліку об`єктів малої приватизації об`єктів державної власності як об`єкт соціально-культурного призначення, що підлягає приватизації у 2020 році (додаток 3). Згідно з цим наказом вирішено заходи з приватизації об`єкта малої приватизації об`єкта нерухомого майна: Дитячий оздоровчий табір здійснювати виключно за умов затвердження Фондом державного майна України переліку об`єктів малої приватизації, в якому буде міститься зазначений об`єкт. Об`єкт вважається включеним до переліку об`єктів малої приватизації з дати затвердження такого переліку Фондом державного майна України.

Статтями 10, 11 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна врегульовані питання порядку приватизації, формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна порядок приватизації державного і комунального майна передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

Згідно з ч. 3 ст. 11 цього закону переліки об`єктів малої приватизації державної власності, що підлягають приватизації, затверджуються Фондом державного майна України.

Заяви про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, подаються потенційними покупцями до державних органів приватизації за місцезнаходженням об`єкта, що приватизується, у порядку, що встановлюється Фондом державного майна України. (ч. 7 ст. 11 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна).

Статтею 18 цього Закону передбачені особливості приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду. Зокрема, орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з умов, передбачених частиною другої цієї статті.

Так, положення ст. 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна визначають правові підстави набуття орендарем права на приватизацію шляхом викупу об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Наведене свідчить про те, що у випадку, коли орендарем виконано всі умови, передбачені статтею 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, то відсутні законодавчі обмеження на приватизацію спірного приміщення, та якщо органом приватизації прийнято рішення про приватизацію орендованого майна шляхом викупу, в орендаря виникає право на приватизацію орендованого приміщення у визначений спосіб (шляхом викупу). Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14.04.2021 у справі № 910/5147/20, від 01.06.2021 у справі № 910/5640/20, від 07.03.2023 по справі № 910/4874/21.

При цьому згідно з абз. 3 ч. 2 Прикінцевих та перехідних положень Про оренду державного та комунального майна № 157-IX від 03.10.2019, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Крім того, умовами договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (зі змінами від 30.09.2019 р.), а саме пунктом 10.6 визначено, що чинність цього договору припиняється, зокрема, внаслідок приватизації орендованого майна орендарем.

При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову. Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 17.01.2025 у справі № 910/7625/23.

Якщо обраний позивачем спосіб захисту порушеного права враховує зміст порушеного права, характер його порушення, наслідки, які спричинило порушення, правову мету, якої прагне позивач, обставини, наслідки порушення, такий спосіб захисту відповідає властивості (критерію) належності. Іншою не менш важливою, окрім належності, є така властивість (критерій) способу захисту порушених прав та інтересів, як ефективна можливість за наслідком застосування засобу захисту відновлення, наскільки це можливо, порушених прав та інтересів позивача. Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 17.01.2025 у справі № 910/7625/23.

Ефективним є спосіб захисту, який забезпечує відновлення порушеного права позивача (спричиняє потрібні результати) без необхідності вчинення інших дій з метою захисту такого права, повторного звернення до суду задля відновлення порушеного права. Тобто спосіб захисту, який, виходячи з характеру спірних правовідносин та обставин справи, здатен призвести до відновлення порушених, невизнаних або оспорюваних прав та інтересів (має найбільший ефект у відновленні). Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 17.01.2025 у справі № 910/7625/23.

У постанові КГС ВС від 19.12.2023 у справі № 910/2490/23 зазначено, що якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але відповідний орган приватизації ухиляється від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.

Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що відповідає способам захисту, визначеним пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18 та постановах Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 910/6138/20, від 02.06.2021 у справі № 910/6139/20, від 07.03.2023 у справі № 910/4847/21.

Разом з цим суд зазначає, що на момент укладення договору оренди позивач мав законні очікування на реалізацію ним свого права, як орендаря відповідного майна, на можливість проведення його поліпшення. Відповідне право орендаря передбачене як законом, так і укладеним між сторонами договором оренди.

Крім того, наявними в матеріалах справи доказами підтверджується, що позивачем виконано умови договору та законодавства, яке регулює спірні правовідносини, зокрема, позивачем здійснено невід`ємні поліпшення орендованого державного майна у встановленому законодавством порядку. Відтак, як встановлено судом, орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати. Доказів протилежного всупереч принципу змагальності відповідачем не надано, обставин належного виконання з боку позивача своїх обов`язків за договором оренди від 18.07.2018 р. відповідачем не спростовано. Доказів розірвання вказаного правочину станом на теперішній час матеріали справи також не містять.

Згідно зі ст. 7 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна заяви про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, подаються потенційними покупцями до державних органів приватизації за місцезнаходженням об`єкта, що приватизується, у порядку, що встановлюється Фондом державного майна України.

Заяви про включення об`єктів права комунальної власності до переліків об`єктів, що підлягають приватизації, подаються покупцями до органів приватизації територіальних громад і розглядаються ними в порядку, встановленому відповідними місцевими радами.

Державні органи приватизації протягом трьох днів після надходження заяви звертаються щодо надання згоди на включення такого об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації, до уповноважених органів управління державним майном, крім випадків, коли орган приватизації є уповноваженим органом управління державним майном або уповноважений орган управління самостійно ініціював включення такого об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації.

Уповноважені органи управління державним майном надають згоду на приватизацію об`єкта державної власності або вмотивовану відмову протягом 15 днів з моменту надходження звернення від державних органів приватизації.

У разі якщо орган приватизації не одержав у встановлений строк дозвіл чи відмову від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, згода на приватизацію вважається наданою.

Відповідно до ч. 8 ст. 11 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна державні органи приватизації протягом 30 днів розглядають заяви та приймають рішення щодо включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, і в п`ятиденний строк письмово повідомляють про це заявника, підприємство, що приватизується (балансоутримувача об`єкта), а також відповідний уповноважений орган управління.

Частиною 10 ст. 11 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна встановлено, що державні органи приватизації забезпечують оприлюднення переліків об`єктів, що підлягають приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України протягом п`яти календарних днів з дня їх затвердження. Якщо протягом року у передбаченому цією статтею порядку приймаються рішення про включення додаткових об`єктів права державної власності до переліків об`єктів, що підлягають приватизації, Фонд державного майна України має включити такі об`єкти до відповідного переліку та оприлюднити відповідний змінений перелік об`єктів, що підлягають приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України протягом 10 календарних днів з дня прийняття такого рішення.

Натомість відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна рішення про приватизацію об`єкта, який включено до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації, приймається державними органами приватизації шляхом видання наказу, але не пізніше 30 днів з дня включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, за винятком випадку, передбаченого частиною другою цієї статті.

Опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта здійснюється протягом п`яти робочих днів з дня видання державним органом приватизації відповідного наказу на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України.

Як встановлено судом, позивач звертався до Регіонального відділення із заявою від 07.09.2021 про включення орендованого нерухомого майна - дитячого оздоровчого табору до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

При цьому Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Одеській та Миколаївській областях прийнято наказ № 2134 від 24.12.2021, яким включено до переліку об`єктів малої приватизації об`єкт державної власності як об`єкт соціально-культурного призначення - Дитячий оздоровчий табір, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16.

Однак, як вказує позивач на момент звернення до суду з позовом Регіональним відділенням будь-яких заходів щодо приватизації вжито не було.

Так, господарський суд зазначає, що Регіональне відділення допустило бездіяльність, яка полягає в ухиленні від дотримання порядку приватизації державного і комунального майна, передбаченого ч. 1 ст. 10 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна. Крім того, як зазначає сам відповідач, останнім не приймалося жодне рішення щодо приватизації спірного об`єкта.

Таким чином, відповідач протягом майже 4 років не здійснював жодних дій, спрямованих на дотримання порядку приватизації майна, з огляду нащо суд дійшов до висновку про те, що Регіональне відділення фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях ухилилося від проведення визначеної законом процедури.

Відтак, належним способом захисту прав та інтересів позивача є вимога про визнання укладеним такого договору у судовому порядку у запропонованій позивачем редакції.

Тобто, з наведеного вбачається, що фактично орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест виконано умови ч. 2 ст. 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, внаслідок чого у останнього виникло право на приватизацію способом викупу об`єкта приватизації на державне нерухоме майно дитячого оздоровчого табору, загальною площею 3182,9 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, яке фактично не визнається відповідачем, з огляду на доводи, викладені у відзиві на позовну заяву, та фактичне не внесення станом на теперішній час вказаного вище об`єкта до переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест.

Конструкція норми частини 2 статті 18 зазначеного Закону не містить застережень щодо можливості визначення іншого умовами договору оренди, що вказує на абсолютність відповідного права у разі його виникнення, з огляду на виконання орендарем сукупності певних умов.

Крім того, слід звернути увагу, що Конституційний Суд України, розвиваючи практику застосування статті 8 Основного Закону України, вказав, що верховенство права слід розуміти, зокрема, як механізм забезпечення контролю над використанням влади державою та захисту людини від свавільних дій держави. Верховенство права як нормативний ідеал, до якого має прагнути кожна система права, і як універсальний та інтегральний принцип права необхідно розглядати, зокрема, у контексті таких основоположних його складових: принцип законності, принцип юридичної визначеності, принцип справедливого суду. Верховенство права означає, що органи державної влади обмежені у своїх діях заздалегідь регламентованими та оголошеними правилами, які дають можливість передбачити заходи, що будуть застосовані в конкретних правовідносинах, і, відповідно, суб`єкт правозастосування може передбачати й планувати свої дії та розраховувати на очікуваний результат (абзаци третій, четвертий, шостий пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 20 червня 2019 року №6-р/2019).

Конституційний Суд України виходить з того, що принцип юридичної визначеності як складова конституційного принципу верховенства права є сукупністю вимог до організації та функціонування системи права, процесів правотворчості та правозастосування у спосіб, який забезпечував би стабільність юридичного становища індивіда. Зазначеного можна досягти лише шляхом законодавчого закріплення якісних, зрозумілих норм (абзац третій підпункту 3.3 пункту 3 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 6 червня 2019 року № 3-р/2019).

Юридичну визначеність необхідно розуміти через такі її складові: чіткість, зрозумілість, однозначність норм права; право особи у своїх діях розраховувати на розумну та передбачувану стабільність існуючого законодавства та можливість передбачати наслідки застосування норм права (законні очікування). Таким чином, юридична визначеність передбачає, що законодавець повинен прагнути до чіткості та зрозумілості у викладенні норм права. Кожна особа відповідно до конкретних обставин має орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних правових наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права (абзаци четвертий - шостий підпункту 4.1 пункту 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 20 червня 2019 року №6-р/2019).

За правовою позицією Конституційного Суду України, викладеною у рішенні від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005, із конституційних принципів рівності і справедливості випливає вимога визначеності, ясності і недвозначності правової норми, оскільки інше не може забезпечити її однакове застосування, не виключає необмеженості трактування у правозастосовній практиці і неминуче призводить до сваволі (абзац другий підпункту 5.4 пункту 5 мотивувальної частини).

У загальному розумінні процес приватизації державного або комунального майна слід розуміти як специфічну сукупність заходів щодо платного відчуження мана, яке знаходиться в публічній власності, у власність фізичних та/або юридичних осіб. Для реалізації цього основними юридичними фактами, які призводять до виникнення, зміни або припинення приватизаційних правовідносин, є юридичні акти - правомірні дії, з якими норми права повязують юридичні наслідки (дотримання субєктами приватизації певних умов та послідовності дій, визначених у Закону України Про приватизацію державного і комунального майна). При цьому орган приватизації у таких відносинах є лише особою, яка представляє власника майна. Такі висновки сформульовані у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.01.2025 у справі № 910/7625/23.

Крім того, у рішенні Конституційного Суду України від 23 січня 2020 року № 1-р/2020 вказано, що юридичну визначеність слід розуміти через такі її складові елементи: чіткість, зрозумілість, однозначність норм права; право особи у своїх діях розраховувати на розумну та передбачувану стабільність існуючого законодавства та можливість передбачати наслідки застосування норм права (легітимні очікування).

У рішенні Конституційного Суду України від 23 січня 2020 року № 1-р/2020 також зазначено, що кожна особа залежно від обставин повинна мати можливість орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних юридичних наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права.

За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) вираз згідно із законом насамперед вимагає, щоб оскаржуване втручання мало певну підставу в національному законодавстві; він також стосується якості відповідного законодавства і вимагає, щоб воно було доступне відповідній особі, яка, крім того, повинна передбачати його наслідки для себе, а також це законодавство повинно відповідати принципу верховенства права.

Відповідно до сталої позиції Верховного Суду у разі якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але органи місцевого самоврядування ухиляються від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу (див. постанови від 02.08.2023 у справі № 918/1056/20 та від 19.12.2023 у справі № 910/2490/23).

Поняття якість закону (quality of law) охоплює такі характеристики відповідного акта законодавства як чіткість, точність, недвозначність, зрозумілість, узгодженість, доступність, виконуваність, передбачуваність і послідовність. Ці характеристики стосуються як положень будь-якого акта (норм права, які у ньому містяться), так і взаємозв`язку такого акта з іншими актами законодавства такої ж юридичної сили. При цьому норми права, що не відповідають критерію якості закону (зокрема, не відповідають принципу передбачуваності (principle of foreseeability) або передбачають можливість різного тлумачення та правозастосування), суперечать і такому елементу принципу верховенства права як заборона свавілля, а застосування таких норм може призвести до порушення конституційних прав особи та неможливість адекватного захисту від необмеженого втручання суб`єктів владних повноважень у права такої особи.

Поняття легітимні очікування, головним чином походять від англійського терміну legitimate expectations як розумні, небезпідставні або обґрунтовані очікування. У юридичній практиці зазначений термін також має такі альтернативні назви як правомірні, законні, розумні або виправдані сподівання.

Реалізація принципу легітимних очікувань полягає у досягненні бажаного результату шляхом вчинення правомірних дій з огляду на заздалегідь передбачені ймовірні наслідки; втілення легітимних очікувань унеможливлюється, зокрема, у випадку, коли особа не може досягнути прогнозованого результату внаслідок зміни правової основи у такі строки, що не є розумними та обґрунтованими.

Легітимні очікування не можна ототожнювати із сподіваннями, що виникають на підставі особистого сприйняття або помилкової оцінки певних обставин чи правових норм; не можуть виникати легітимні очікування, якщо існує спір щодо правильного тлумачення та застосування національного законодавства; обов`язковою умовою, за наявності якої певне сподівання (вимога) особи набуває ознак легітимного очікування є те, що таке очікування (вимога) має належне правове підґрунтя, тобто наявне достатнє джерело для відповідного очікування (вимоги).

Правовим підґрунтям для виникнення в особи легітимного очікування можуть бути: норми права (законодавство), судова практика, акт індивідуальної дії, конкретне судове рішення, що набуло законної сили, або умови договору; відсутність у законі приписів щодо певного права, яке однак, слідує із загальних конституційних принципів або природного права, або відсутність закону, який визначає механізм реалізації такого права, не може свідчити про відсутність правового підґрунтя для виникнення в особи легітимного очікування щодо реалізації такого права.

Отже, з огляду на наведене вище, враховуючи вимоги ч. 2 ст.18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, суд дійшов висновку, що у позивача у зв`язку зі здійсненням відповідних невід`ємних поліпшень об`єкта оренди та дотримання вимог вказаної правової норми виникли легітимні очікування на приватизацію такого об`єкта шляхом його викупу, тобто у спосіб, який визначено нормою Закону.

Суд зазначає, що механізм реалізації набуття права позивачем чітко внормовано статтею 18 Закону та умовами договору, а саме пунктом 10.6 договору визначено, що чинність цього договору припиняється внаслідок приватизації орендованого майна орендарем. Позивач є добросовісним орендарем, який належним чином виконує умови договору. З метою реалізації набуття права приватизації об`єкта в межах діючого договору оренди позивачем вчинено дії щодо одержання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень, щодо їх (поліпшень) проведення (вчинення) та щодо надання повноважному суб`єкту (Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях) визначеного Законом переліку документів, за наслідками чого останнім було прийнято відповідне рішення і подальші дії щодо узгодження вже були в площині дій Регіонального відділення та Фонду державного майна України, які останні мали вчинити з врахуванням розумності строків на їх вчинення. Тобто, з боку позивача вчинено вичерпні дії та останній мав правомірні очікування на набуття (реалізацію) права.

Проте, саме з боку Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях допущено триваючу бездіяльність, яка є поза межами волевиявлення та відповідальності (наслідків) позивача, оскільки позивач не мав можливості впливу на вчинення узгоджувальних дій Фондом державного майна України та його регіональних відділень. Вчинення таких дій є виключною дискрецією Фонду, його регіонального відділення, з врахуванням розумності строків.

Тобто, позивач, яким вчинено всі залежні від нього дії, мав правомірні очікування на реалізацію права приватизації об`єкта оренди (до процедури реалізації якого входить проміжний етап - отримання згоди) та в розумні строки задля реалізації свого права на приватизацію об`єкта оренди.

Відповідно, суд констатує, що узгодження, а в даному випадку його відсутність, є проміжним і є наслідком триваючої бездіяльності регіонального відділення.

Наразі суд зауважує, що у даному випадку наявна суперечна поведінка регіонального відділення, оскільки договір оренди на певних умовах (в тому числі щодо невід`ємних поліпшень та можливості приватизації об`єкту оренди) є укладеним, регіональним відділенням погоджено можливість вчинення позивачем невід`ємних поліпшень, і, відповідно регіональне відділення/Фонд розуміли правові наслідки укладення договору на певних умовах та погодження (надання згоди) вчинити певні дії та спонукання до укладення попереднього договору купівлі-продажу об`єкта приватизації.

Виходячи з приписів реалізації статті 18 Закону та з врахуванням позиції Верховного Суду, обраний позивачем спосіб захисту права є належним, оскільки призведе до належного захисту права позивача щодо реалізації права приватизації об`єкту оренди.

Фактично, свою бездіяльність регіональне відділення намагається перекласти як зону відповідальності на позивача і підставу відмови в захисті порушеного права.

Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24 червня 2003 року Стретч проти Сполученого Королівства визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом влади. За висновком ЄСПЛ, наявність порушень з боку органу публічної влади не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції.

У рішенні ЄСПЛ у справі Рисовський проти України (заява № 29979/04, пункт 70) Суд підкреслив особливу важливість принципу належного урядування. Він зазначив, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Потреба виправити минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обовязків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

У рішенні ЄСПЛ у справі Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії від 23 жовтня 1991 року зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.

За наявності відповідного рішення органу щодо передання у користування об`єкта нерухомості - укладення договору оренди на певних умовах, а тим паче надання дозволу на проведення поліпшень, в особи орендаря виникають правомірні очікування мирно володіти майном (право користування, приватизація об`єкта). При цьому такі правомірні очікування є об`єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

За таких обставин, виходячи з вищевикладеного у сукупності, суд дійшов висновку щодо обґрунтованості та наявності достатніх підстав для задоволення позовної вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, щодо визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним у запропонованій позивачем редакції.

Водночас, суд зазначає, що з огляду на положення ст. 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.

Незалежна оцінка нерухомого майна здійснюється суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні на замовлення органу приватизації.

Як було встановлено судом, при укладанні договору оренди від 18.07.2018 р. вартість державного нерухомого майна - дитячого оздоровчого табору, площею 3182,9 м.кв, за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, буд. 16, була визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 31.01.2018 року та становить 8610000,00 грн.

У подальшому, до прийняття Верховною Радою України Закону України Про внесення змін до деяких законів України щодо особливостей приватизації об`єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду від 16.04.2025 № 4360-ІХ тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, оцінка об`єктів приватизації не проводилася на підставі Постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022.

Відтак, у подальшому незалежна оцінка об`єкта приватизації органами приватизації не проводилася.

Водночас, як вбачається, проведення оцінки майна є обов`язковим етапом переддоговірної процедури, який здійснюється з метою визначення ціни викупу об`єкта приватизації.

Порядок проведення незалежної оцінки майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, а також порядок визначення ціни продажу такого об`єкта приватизації (вартості майна) визначені Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика).

Відповідно до пункту 2 Методики незалежна оцінка - визначення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання на підставі договору про проведення оцінки певного виду вартості майна, крім оціночної, відповідно до національних стандартів оцінки та інших нормативно-правових актів з методичного регулювання незалежної оцінки.

Пунктом 57 Методики передбачено, що вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

Аналогічні положення містить частина друга статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна, яка встановлює, що ціна викупу визначається за результатами незалежної оцінки майна.

Пункт 6 Методики передбачає, що оцінці майна передує підготовчий етап, який, зокрема, включає в себе: проведення інвентаризації майна (у разі необхідності), аудиту (у разі необхідності), відбору суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання (у разі проведення незалежної оцінки), збору вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна.

Тобто у випадках приватизації шляхом викупу об`єктів малої приватизації державної форми власності органи приватизації з метою проведення незалежної оцінки майна забезпечують відбір суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання, відбір яких здійснюється на конкурсних засадах у порядку, що встановлюється Фондом державного майна України (пункт 12 Методики).

У разі приватизації об`єкта державний орган приватизації затверджує результати оцінки державного майна (пункт 18 Методики), що здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації (іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується, і рецензія на акт оцінки або звіт про оцінку майна (пункт 17 Методики).

Таким чином, наведені положення законодавства передбачають визначення ціни викупу об`єкта приватизації з урахуванням встановленої його вартості за результатом оцінки, яка здійснюється у декілька етапів.

При цьому ані норми Методики, ані норми частини другої статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна не встановлюють часові обмеження для проведення оцінки об`єкта приватизації в залежності від дати прийняття рішення про приватизацію.

Разом з тим, відповідно до абзацу 3 пункту 22 Методики висновок про вартість об`єкта приватизації дійсний протягом 18 місяців після дати оцінки. При цьому висновок про вартість об`єкта приватизації повинен бути дійсним на дату укладення договору купівлі-продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або на момент проведення торгів.

Проте можливість використання висновку про вартість об`єкта приватизації лише протягом 18 місяців після дати оцінки не свідчить про неможливість використання результатів оцінки об`єкта приватизації, яка була проведена не в той саме рік, коли прийнято рішення про приватизацію.

Отже, вирішальне значення при визначенні вартості викупу об`єкта приватизації має дійсність висновку про вартість об`єкта приватизації на дату укладення договору купівлі-продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу.

Більш того, підхід, за якого визначення вартості викупу об`єкта приватизації обмежується роком, у якому прийнято рішення про приватизації, може призвести до неможливості укладання приватизаційного договору взагалі через відсутність ціни викупу, оскільки оцінку майна у такий строк не було проведено.

Частиною третьою статті 18 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна передбачено, що орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Відтак, враховуючи викладене вище, вбачається, що необхідною умовою приватизації шляхом викупу є проведення органом державної приватизації незалежної оцінки вартості обєкта приватизації, що забезпечить ефективний захист порушених прав та інтересів позивача. Таким чином, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовної вимоги щодо зобов`язання Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях вчинити необхідні дії відповідно до чинного законодавства України щодо визначення та затвердження вартості об`єкта приватизації окремого майна дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), для цілей його приватизації шляхом викупу.

Щодо вимоги про визнання незаконним та скасування наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях в частині словосполучення як об`єкт соціально-культурного призначення від 24.12.2021 № 2134, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

До об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України (ст. 4 вказаного Закону).

Так, відповідно до частини 1 статті 4 Закону України Про оренду державного та комунального майна (у редакції, що діяла на момент укладення договору оренди) об`єктами оренди за цим Законом є: 1) цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); 2) нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств; 3) майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації); 4) захисні споруди цивільного захисту із збереженням їх цільового призначення, крім зазначених у частині другій цієї статті.

Отже, виходячи з положень договору оренди, товариство взяло в оренду нерухоме майно у розумінні п. 3 ч. 1 ст. 4 Закону.

В свою чергу, відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону про приватизацію, за класифікацією об`єктів приватизації до об`єктів малої приватизації належать:

1) єдині майнові комплекси державних і комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, у тому числі єдині майнові комплекси та їх структурні підрозділи, що передані в оренду, крім єдиних майнових комплексів державних і комунальних підприємств, що належать до об`єктів великої приватизації;

2) окреме майно;

3) об`єкти незавершеного будівництва (будівлі, споруди, передавальні пристрої, які не введені в експлуатацію), законсервовані об`єкти;

4) об`єкти соціально-культурного призначення;

5) пакети акцій акціонерного товариства, утвореного у процесі приватизації або корпоратизації, акції (частки), що належать державі у статутному капіталі господарських товариств, інших господарських організацій і підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності та розташованих на території України або за її межами, крім пакетів акцій акціонерних товариств, що належать до об`єктів великої приватизації;

6) пули та інші об`єкти, що не належать до об`єктів великої приватизації.

За змістом абзацу 2 пункту 4 частини 2 статті 5 Закону про приватизацію, до об`єктів соціально-культурного призначення належать об`єкти освіти, охорони здоров`я, культури, фізичної культури та спорту, туризму, мистецтва і преси, телебачення, радіомовлення, видавничої справи; санаторно-курортні заклади, будинки і табори відпочинку, профілакторії; інші об`єкти, призначені для задоволення соціальних та культурних потреб громадян незалежно від вартості майна; об`єкти соціально-культурного призначення, що не включені до статутного капіталу господарських товариств.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації поділяються на об`єкти малої приватизації та об`єкти великої приватизації.

До об`єктів малої приватизації належать: 1) єдині майнові комплекси державних і комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, у тому числі єдині майнові комплекси та їх структурні підрозділи, що передані в оренду, крім єдиних майнових комплексів державних і комунальних підприємств, що належать до об`єктів великої приватизації; 2) окреме майно.

Окремим майном вважається рухоме та нерухоме майно державних або комунальних підприємств (у тому числі будівлі, споруди, нежитлові приміщення), майно, що залишилося після закінчення процедури ліквідації державних або комунальних підприємств, визнаних банкрутами; майно підприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державним або комунальним майном; майно державних або комунальних підприємств, що не були продані як єдині майнові комплекси; державне або комунальне майно, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств та перебуває на обліку господарських товариств, створених унаслідок приватизації або корпоратизації; 3) об`єкти незавершеного будівництва (будівлі, споруди, передавальні пристрої, які не введені в експлуатацію), законсервовані об`єкти; 4) об`єкти соціально-культурного призначення.

До об`єктів соціально-культурного призначення належать об`єкти освіти, охорони здоров`я, культури, фізичної культури та спорту, туризму, мистецтва і преси, телебачення, радіомовлення, видавничої справи; санаторно-курортні заклади, будинки і табори відпочинку, профілакторії; інші об`єкти, призначені для задоволення соціальних та культурних потреб громадян незалежно від вартості майна; об`єкти соціально-культурного призначення, що не включені до статутного капіталу господарських товариств; 5) пакети акцій акціонерного товариства, утвореного у процесі приватизації або корпоратизації, акції (частки), що належать державі у статутному капіталі господарських товариств, інших господарських організацій і підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності та розташованих на території України або за її межами, крім пакетів акцій акціонерних товариств, що належать до об`єктів великої приватизації; 6) інші об`єкти, що не належать до об`єктів великої приватизації.

Порядок продажу об`єктів малої приватизації регулює ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". Так, за ч. ч. 1, 4 цієї статті об`єкти малої приватизації продаються виключно на електронних аукціонах. Для продажу об`єктів малої приватизації державними органами приватизації, органом місцевого самоврядування протягом 10 робочих днів з дня прийняття рішення про приватизацію об`єкта утворюється аукціонна комісія, діяльність якої регулюється положенням, що затверджується Фондом державного майна України, органом місцевого самоврядування. Об`єкти соціально-культурного призначення приватизуються з умовою збереження профілю діяльності. Об`єкти соціально-культурного призначення, що не функціонують більше трьох років або перебувають в аварійному стані, можуть бути перепрофільовані, крім закладів фізичної культури і спорту, баз олімпійської та паралімпійської підготовки, фізкультурно-оздоровчих і спортивних споруд, лікувальних (лікувально-фізкультурних) і лікувально-профілактичних закладів.

Частиною 3 ст. 21 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна встановлено, що в інформаційному повідомленні про приватизацію державного або комунального майно зазначаються, зокрема, дані про будівлі (споруди, нежитлові приміщення) та земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт приватизації (місцезнаходження, кадастровий номер (за наявності), площа, цільове призначення земельної ділянки, інформація про особу, якій земельна ділянка належить на праві власності або на праві користування, інформація про наявність обтяжень на земельну ділянку), функціональне використання будівель (споруд, нежитлових приміщень) та умови користування ними.

Суд зазначає, що принцип юридичної визначеності вимагає, щоб у випадку прийняття спеціального закону з певного питання, цей закон не ставився під сумнів, зокрема, шляхом його невиконання, а сторони, яких він стосується, мають обґрунтовано очікувати, що він буде застосовуватися.

Здійснюючи аналіз норм вказаного Закону, Верховний Суд у постанові від 01.11.2022 у справі № 911/1385/21 зазначив, що зміст ч. 4 ст. 15 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна додатково встановлює вимоги щодо приватизації об`єктів соціально-культурного призначення. Зокрема, у вказаній нормі встановлено можливість приватизації таких об`єктів з умовою збереження профілю діяльності. А у постанові від 09.11.2021 у справі № 908/3182/20 Верховний Суд виснував, що поняття збереження профілю діяльності об`єкта приватизації та забезпечення функціонування об`єкта приватизації не є тотожнім. Так, поняття збереження профілю діяльності об`єкта приватизації - це пасивний обов`язок покупця об`єкта приватизації зберігати профіль його діяльності, залишати без змін (не змінювати) виробничий статус, цільове призначення та вид діяльності, за яким експлуатувався об`єкт приватизації до моменту його приватизації, що полягає в утриманні покупця від вчинення активних дій, спрямованих на зміну профілю діяльності об`єкта; поняття забезпечення функціонування об`єкта приватизації - це активний обов`язок покупця об`єкта приватизації, який повинен забезпечити виконання об`єктом приватизації своїх функцій, обов`язок розпочати діяльність об`єкта приватизації.

Отже, об`єкти соціально-культурного призначення, до яких відносяться, серед іншого, об`єкти таборів відпочинку, можуть бути об`єктом приватизації за умови збереження їх профілю діяльності (за виключенням об`єктів, які не функціонують більше трьох років або перебувають у аварійному стані з урахуванням деяких обмежень, встановлених ст. 15 вказаного Закону).

Так, ч. 4 ст. 15 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей від 04.09.2008 № 375-VI передбачено, що засновник (власник) дитячого закладу оздоровлення та відпочинку державної чи комунальної форми власності не має права ліквідувати його, зменшувати територію, кількість ліжко-місць, а також передавати в оренду приміщення (будівлі) для провадження діяльності, не пов`язаної з оздоровленням та відпочинком дітей, під час перебування дітей у відповідному закладі без погодження з центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері оздоровлення та відпочинку дітей.

Реорганізація або ліквідація дитячих закладів оздоровлення та відпочинку державної чи комунальної форми власності допускається виключно за погодженням з центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері оздоровлення та відпочинку дітей (частина 5 статті 15 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей).

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей дитячі заклади оздоровлення та відпочинку незалежно від форми власності, що діють як юридичні особи або не мають статусу юридичної особи і перебувають у складі підприємств, установ та організацій як їхні філіали чи структурні підрозділи, обов`язково включаються до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку.

Відповідно до Типового положення про дитячий заклад оздоровлення та відпочинку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 422 від 28.04.2009, дитячі заклади можуть функціонувати як юридичні особи або не мати статусу юридичної особи і перебувати у складі підприємств, установ та організацій як їх філії чи структурні підрозділи.

Отже, дитячий оздоровчий центр має діяти або як юридична особа, або як такий, що не має статусу юридичної особи і перебуває у складі підприємства, установи та організації як їхній філіал чи структурний підрозділ, а також бути включеним до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей мережа дитячих закладів оздоровлення та відпочинку - це сукупність дитячих закладів оздоровлення та відпочинку (працюючих та непрацюючих) незалежно від форми власності, типу та підпорядкування.

Дитячі заклади оздоровлення та відпочинку незалежно від форми власності можуть мати або не мати статусу юридичної особи. Одним з основних напрямів державної політики у сфері оздоровлення та відпочинку дітей є збереження і розвиток мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку (ст.ст. 3, 15 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей).

Частиною 3 ст. 20 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей встановлено, що основні фонди, земельні ділянки та інше майно дитячого закладу оздоровлення та відпочинку державної або комунальної форми власності не підлягають вилученню, крім випадків, передбачених законодавством.

Водночас, як стверджує позивач, дитячий оздоровчий табір зареєстрований саме як об`єкт нерухомого майна, з огляду на що не є дитячим оздоровчим табором та об`єктом соціально-культурного призначення та є окремим майном. Відтак, за ствердженням позивача, необґрунтоване визначення відповідачем об`єкта приватизації як об`єкта соціально-культурного призначення порушує права та інтереси позивача та створює додаткові обов`язки.

Як вбачається з листа ДП Одеський морський торговельний порт від 15.08.2019 № 41-13/1-358/1524, об`єкт нерухомого майна дитячого оздоровчого табору, що складається з групи інвентарних номерів, загальною площею 9454,90 кв.м та 587,00 пог.м, не задіяний у виробничій діяльності та оренда означеного майна не порушує цілісності майнового комплексу, що забезпечує основні види діяльності ДП ОМТП. Крім того, балансоутримувач вказав, що на виконання наказу ДП від 30.10.2013 № 742 об`єкти дитячого оздоровчого табору Юний моряк було виведено з експлуатації, проте у зв`язку з передачею в оренду зазначеного об`єкту згідно з договором оренди від 18.07.2018 р. № ДФ-426 нерухомого майна, що належить до державної власності, об`єкти дитячого оздоровчого табору Юний моряк введено в експлуатацію.

Відтак, відповідно до наявного в матеріалах справи наказу ДП Одеський морський торговельний порт № 742 від 30.10.2013 р. Дитячий оздоровчий табір Юний моряк виведено з експлуатації з 31.10.2013 р.

При цьому у листі від 20.05.2021 № 06/25/784 ДП Одеський морський торговельний порт у відповідь на лист ТОВ Глобал Трейдбудінвест зазначило, що дитячий оздоровчий табір має діяти або як юридична особа, або як такий, що не має статусу юридичної особи і перебуває у складі підприємства, установи та організації як їхній філіал чи структурний підрозділ, а також бути включеним до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку. Водночас такий структурний підрозділ як дитячий оздоровчий табір відсутній у складі ДП Одеський морський торговельний порт, з огляду на що орендоване майно не відповідає поняттю дитячого закладу оздоровлення та відпочинку в розумінні абз. 8 ч. 1 ст. 1 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей та не належить до об`єктів соціально-культурного призначення у розумінні п. 4 ч. 2 ст. 5 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна.

Так, Міністерство соціальної політики України № 9534/0/2-21/13 від 27.05.2021, посилаючись на ст. 15 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей, вказало, що дитячі заклади оздоровлення та відпочинку незалежно від форми власності, що діють як юридичні особи або не мають статусу юридичної особи і перебувають у складі підприємств, установ та організацій як їхні філіали чи структурні підрозділи, обов`язково включаються до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку. Майнові об`єкти оздоровлення та відпочинку дітей обов`язково вносяться до Державного реєстру майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей (далі - Реєстр). При цьому міністерство зазначило, що наразі відомості щодо нерухомого майна дитячого оздоровчого табору Юний моряк, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, у цьому Реєстрі відсутні. Відповідно до інформації Одеської обласної державної адміністрації про мережу дитячих закладів оздоровлення та відпочинку (працюючих та непрацюючих) Одеської області відомості щодо зазначеного закладу в мережі регіону відсутні. Враховуючи відсутність в Державному реєстрі майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей відомостей про дитячій заклад оздоровлення, а також відсутності інформації в Одеської обласної державної адміністрації про мережу дитячих закладів оздоровлення та відпочинку та листа Національної соціальної сервісної служби України, Мінсоцполітики не заперечує щодо відчуження.

Таким чином, оскільки ДП Одеський морський торговельний порт, якому було передане це майно, не використовувало його у своїй діяльності (в якості дитячого оздоровчого центру), при цьому даний об`єкт був виведений з експлуатації у 2013 році відповідно до наказу № 742 від 30.10.2013 р. та, як стверджує позивач, у зв`язку з ремонтними роботами, а згодом введенням військового стану, заклад не функціонує.

Крім того, згідно з абз. 11 ч. 1 ст. 1 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей Державний реєстр майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей - це електронна база даних про об`єкти права власності (працюючі та непрацюючі), призначені для оздоровлення та відпочинку дітей, незалежно від форми власності та підпорядкування.

Зі змісту абзацу 9 ч. 2 статті 3 вказаного закону вбачається, що основною метою створення Державного реєстру майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей є запобігання ліквідації, передачі під заставу, перепрофілюванню, використанню не за призначенням таких об`єктів, а також з метою забезпечення доступності та відкритості інформації про дитячі заклади оздоровлення та відпочинку і послуги, які вони надають.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України Про оздоровлення та відпочинок дітей дитячі заклади оздоровлення та відпочинку незалежно від форми власності, що діють як юридичні особи або не мають статусу юридичної особи і перебувають у складі підприємств, установ та організацій як їхні філіали чи структурні підрозділи, обов`язково включаються до складу мережі дитячих закладів оздоровлення та відпочинку.

Майнові об`єкти оздоровлення та відпочинку дітей обов`язково вносяться до Державного реєстру майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей.

Водночас, як вбачається з матеріалів справи, а також зазначав у своїх листах балансоутримувач та власник майна, відповідний дитячий табір відсутній в Державному реєстрі майнових об`єктів оздоровлення та відпочинку дітей, при цьому відповідний структурний підрозділ дитячий оздоровчий табір відсутній у складі ДП Одеський морський торговельний порт.

Враховуючи викладене, суд зазначає, що спірний об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, загальною площею 3182,9 кв.м, за встановлених обставин не відносить до об`єктів соціально-культурного призначення, а є окремим майном згідно з п. 2 ч. 2 ст. 5 Закону про приватизацію, відноситься до об`єктів малої приватизації та може бути приватизований шляхом викупу.

Крім того, оскільки об`єкт оренди не є об`єктом соціально-культурного призначення, то в такому разі не підлягає застосуванню норма абз. 5 ч.4 ст.15 Закону про приватизацію, а саме що об`єкти соціально-культурного призначення приватизуються з умовою збереження профілю діяльності.

У свою чергу, Закон про приватизацію не обмежує приватизацію шляхом викупу об`єктів соціально-культурного призначення. Частиною 2 ст. 18 Закону про приватизацію вказано, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення).

Отже, у ч. 2 ст. 18 Закону про приватизацію визначені види майна (в тому числі види майна, яке може бути об`єктом оренди згідно Закону України Про оренду державного та комунального майна), а не категорії об`єктів малої приватизації, які вказані у ч. 2 ст. 5 Закону про приватизацію (до яких також відносяться об`єкти соціально-культурного призначення). Серед інших категорій об`єктів, вказаних у ч. 2 ст. 5 Закону про приватизацію, також можуть бути будівлі, споруди, нежитлові приміщення.

Частина 2 ст. 18 Закону про приватизацію не обмежує приватизацію шляхом викупу об`єктів соціально-культурного призначення, а дозволяє приватизацію шляхом викупу будівлі, споруди, нежитлового приміщення, які також можуть бути об`єктами соціально-культурного призначення.

За наведеного суд погоджується з доводами позивача відносно того, що в наказі Регіонального відділення № 2134 від 24.12.2021 (яким вирішено включити до переліку об`єктів малої приватизації об`єкт державної власності як об`єкт соціально-культурного призначення об`єкт нерухомого майна Дитячий оздоровчий табір, що розташований за адресою м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16, помилково визначено, що об`єкт малої приватизації є об`єктом соціально-культурного призначення, тобто згідно з класифікацією за ч. 2 ст. 5 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна.

Так, суд зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до частини 1 статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що в разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини того, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.06.2022 у справі № 903/1173/15, від 09.11.2021 у справі №906/1388/20, від 26.08.2021 у справі № 924/949/20, від 23.10.2018 у справі № 903/857/18, від 20.08.2019 у справі № 911/714/18, від 13.10.2020 у справі № 911/1413/19.

Отже, підставами для визнання недійсним (незаконним) акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і водночас порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі. Аналогічні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 14.06.2022 у справі № 903/1173/15, від 09.11.2021 у справі № 906/1388/20, від 26.08.2021 у справі № 924/949/20, від 05.12.2019 у справі № 914/73/18, від 14.01.2020 у справі № 910/21404/17, від 13.10.2020 у справі № 911/1413/19.

Відтак, твердження відповідача про те, що наказ № 2134 від 24.12.2021 р. є актом індивідуальної дії, а відтак не підлягає оскарженню, оскільки вичерпав свою дію, є таким, що не відповідає чинному законодавству та усталеній судовій практиці, а відтак відхиляється судом.

Враховуючи вищезазначене, такі дії Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях щодо визначення об`єкта малої приватизації об`єкта нерухомого майна Дитячого оздоровчого табору, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, буд. 16, за класифікацією згідно з ч. 2 ст. 5 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна як об`єкт соціально-культурного призначення у наказі № 2134 від 24.12.2021 є незаконними, а вимога позивача в цій частині є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Надаючи оцінку іншим доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 Європейського суду з прав людини у справі Руїс Торіха проти Іспанії). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.

У рішенні Європейського суду з прав людини Серявін та інші проти України (SERYAVIN OTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі Руїс Торіха проти Іспанії (Ruiz Torija v.Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі Суомінен проти Фінляндії (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі Гірвісаарі проти Фінляндії (Hirvisaari v. Finland), № 49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, господарський суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі Проніна проти України, в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. Аналогічна правова позиція викладена у постановах від 13.03.2018, від 24.04.2019, від 05.03.2020.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з положеннями ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно зі ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідіність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оцінюючи надані позивачем докази в сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, у зв`язку з чим підлягають задоволенню.

У зв`язку з тим, що спір виник внаслідок неправомірних дій відповідача та рішення відбулось на користь позивача, згідно зі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору в сумі 9689,60 грн. (із урахуванням коефіцієнту 0,8 з огляду на подання позову через Електронний суд ЄСІТС), понесені позивачем при подачі позову, покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 236-239, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Державного підприємства Одеський морський торговельний порт про визнання протиправним та скасування наказу, визнання права на приватизацію шляхом викупу, зобов`язання вчинити певні дії, визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним у запропонованій позивачем редакції задовольнити.

2. Визнати протиправним та скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях від 24.12.2021 № 2134 в частині словосполучення як об`єкт соціально-культурного призначення в пункті 1, яким визначено об`єкт малої приватизації (об`єкт нерухомого майна: Дитячий оздоровчий табір, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 16), як об`єкт соціально-культурного призначення.

3. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест право на приватизацію шляхом викупу із зарахуванням вартості здійснених невід`ємних поліпшень об`єкта малої приватизації окремого майна дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), що обліковується на балансі Державного підприємства Одеський морський торговельний порт.

4. Зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях вчинити необхідні дії відповідно до чинного законодавства України щодо визначення та затвердження вартості об`єкта приватизації окремого майна дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, буд. 16, загальною площею 3182,90 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), для цілей його приватизації шляхом викупу.

5. Визнати попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації окремого майна дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), що обліковується на балансі Державного підприємства Одеський морський торговельний порт, укладеним з дати затвердження органом приватизації висновку про вартість об`єкта приватизації, між ТОВ Глобал Трейдбудінвест та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях у наступній редакції:

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

купівлі-продажу об`єкта малої приватизації

окремого майна дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м.

місто Одеса

Ми, що нижче підписалися,

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (, запис про державну реєстрацію №0070262 від 23.05.2019, місто Одеса, вулиця Велика Арнаутська, будинок 15, 65048) в особі Голови комісії з реорганізації Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях Гончарова Дмитра Володимировича, (далі - продавець), з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест (Код , запис про державну реєстрацію №0063129 від 17.07.2017, місто Одеса, вулиця Пантелеймонівська, будинок 101/11, 65007), від імені якого діє керівник Мельника Андрія Вікторовича, з іншої сторони,

далі за текстом разом іменуються - сторони, а кожен окремо також - сторона, попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства України щодо недійсності правочинів, володіючи достатнім обсягом цивільної дієздатності, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам`яті та діючи на підставі вільного волевиявлення, уклали цей попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації - дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м. (далі - попередній договір) про таке.

1. Предмет попереднього договору

1.1. Покупець зобов`язується сплатити ціну продажу об`єкта малої приватизації окреме майно - дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м (далі - об`єкт приватизації), здійснити заходи з виготовлення документів для здійснення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об`єкта приватизації відповідно до вимог законодавства, укласти договір купівлі-продажу об`єкта приватизації з продавцем на визначених цим попереднім договором умовах та здійснити його нотаріальне посвідчення, а продавець зобов`язується укласти договір купівлі-продажу об`єкта приватизації з покупцем на умовах, встановлених цим попереднім договором.

Об`єкт приватизації належить Державі Україна в особі Міністерства інфраструктури України на підставі свідоцтва про право власності, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області 08.12.2014 року (індексний номер: 30588863, бланк СТА 108876), право власності на який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Одеським міським управлінням юстиції, номер запису про право власності: 7973753, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01.

Об`єкт приватизації на момент укладення цього попереднього договору знаходиться в оренді у покупця на підставі договору оренди від 18.07.2018, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Гашовою В.В., зареєстрованого в реєстрі за № 506.

1.2. Перелік державного нерухомого майна дитячий оздоровчий табір, який розташований за адресою: Одеська область, місто Одеса, вул. Дача Ковалевського, будинок 16, загальною площею 3182,90 кв.м, яке входить до складу об`єкта приватизації, складається з:

- літній театр літ. В, інвентарний № 085609, реєстровий номер № 01125666.1.АААИГА006;

- будівля спального корпусу № 3, літ. В2, інвентарний № 085604, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА002;

- будівля спального корпусу літ. Г, інвентарний № 085603, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА001;

- навіс літ. Д, Ю, Я, інвентарний № 085621, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА011;

- будиночок спальний літ. И, інвентарний № 085615, № 085616, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА018, 01125666.1.АААИГА019; літ. О, інвентарний № 085613, № 085614, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА016, 01125666.1.АААИГА017;

- будиночок спальний літ С, інвентарний № 085617, № 085618, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА021, 01125666.1.АААИГА008; літ. П, інвентарний № 085611, № 085612, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА007, 01125666.1.АААИГА015;

- дворовий туалет літ. К1, інвентарний № 085621, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА011;

- туалет літ. К, інвентарний № 085605, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА003;

- спальний корпус піонертабору літ. М, інвентарний № 085605, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА003;

- будівля їдальні літ. Н, інвентарний № 085606, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА004;

- будівля кухні літ. Н1, інвентарний № 085607, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА005;

- веранда, літ. Р, інвентарний № 085619, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА010; - склад літ. Ж, інвентарний № 085621, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА011; У інвентарний № 085605, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА003;

- павільйон ПК-2 літ. Ч, інвентарний № 085619, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА010;

- підсобна будівля літ. Т, інвентарний № 085605, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА003;

- навіс номер 1-7;

- огорожа номер: 4-9, інвентарний № 085624, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА014;

- теплотраса піонертабору номер: II, інвентарний №085622, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА012;

- покриття номер: І, інвентарний номер №085623, реєстровий номер 01125666.1.АААИГА013, площею 6272,00 кв. м., загальною площею 9 454,90 кв. м. та 587 пог. м.

2. Ціна та порядок розрахунків

2.1. Ринкова вартість об`єкта приватизації (з урахуванням виконаних невід`ємних поліпшень, із зазначенням вартості невід`ємних поліпшень (частка орендаря) та вартості частки державної власності) вказана у звіті про незалежну оцінку об`єкта приватизації. Покупець зобов`язаний сплатити за об`єкт приватизації вартість частки державної власності, що викуповується, визначеної за результатами незалежної оцінки в порядку, встановленому чинним законодавством України, у повному обсязі на рахунок продавця протягом 20 робочих днів з дати визначення вартості об`єкта приватизації відповідно до п. 2.1 цього попереднього договору.

3. Обов`язки сторін

3.1. Кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим попереднім договором, не перешкоджати іншій стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов`язків, передбачених умовами попереднього договору.

3.2. Сторона, яка порушила взяті відповідно до цього попереднього договору зобов`язання, повинна усунути ці порушення. Порушенням зобов`язання за цим попереднім договором є його невиконання або неналежне виконання умов, визначених цим попереднім договором.

4. Обов`язки Покупця

4.1. Покупець зобов`язаний в строк та порядку, встановлені цим попереднім договором, сплатити ціну продажу об`єкта приватизації.

4.2. Покупець зобов`язаний протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору укласти договір купівлі-продажу об`єкта приватизації з продавцем та здійснити його нотаріальне посвідчення. До договору купівлі-продажу об`єкта приватизації мають бути включені такі умови:

4.2.1. Покупець зобов`язаний прийняти об`єкт приватизації за актом приймання - передачі в установлений договором строк.

4.2.2. Покупець зобов`язаний надавати на вимогу продавця інформацію, необхідну для здійснення ним контролю за виконанням умов цього договору.

4.2.3. У разі якщо до складу об`єкта приватизації включені об`єкти, що віднесені до пам`яток культурної спадщини, покупець повинен дотримуватись вимог чинного законодавства щодо охорони культурної спадщини.

4.2.4. Відчуження об`єкта приватизації (його частини) до повного виконання умов договору, можливо виключно за згодою продавця в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

4.2.5. Зобов`язання, визначені у цьому договорі, зберігають свою дію для осіб, які придбавають об`єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань.

4.2.6. У разі подальшого відчуження об`єкта приватизації до нового власника переходять зобов`язання, передбачені договором і не виконані на дату такого відчуження.

4.2.7. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на такий об`єкт зобов`язаний подати продавцю копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності.

4.2.8. Новий власник, а також кредитор фінансування купівлі об`єкта приватизації повинні відповідати вимогам до покупців об`єктів приватизації, встановленим статтею 8 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна.

4.2.9. Передача об`єкта приватизації (його частини) в заставу або внесення такого об`єкта (нерухомого майна) до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов цього договору здійснюється за згодою продавця в установленому Фондом державного майна України порядку.

4.2.10. Інші умови договору купівлі-продажу, в тому числі щодо набуття права власності, передачі об`єкта приватизації, відповідальності покупця, які визначаються згідно з примірним договором купівлі-продажу відповідного об`єкта приватизації, затвердженим Фондом державного майна України.

5. Обов`язки Продавця

5.1. Продавець зобов`язаний відповідно до чинного законодавства України вчинити усі необхідні дії щодо визначення ринкової вартості об`єкта приватизації згідно п. 2.1. цього попереднього договору.

5.2. Продавець зобов`язаний після виконання покупцем усіх умов, визначених цим попереднім договором, протягом 30 робочих днів з дня укладення цього попереднього договору укласти з покупцем договір купівлі-продажу об`єкта приватизації на умовах, визначених відповідно до підпунктів 4.2.1-4.2.10 пункту 4.2 попереднього договору.

6. Відповідальність Покупця

6.1. У разі невиконання пунктів 4.1 - 4.2 попереднього договору, у разі виявлення невідповідності покупця вимогам статті 8 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна, неподання покупцем документів або відомостей, обов`язкове подання яких передбачено цим Законом, подання покупцем неправдивих відомостей про себе, продавець відмовляє покупцю в укладенні договору купівлі-продажу об`єкта приватизації.

7. Зміни умов попереднього договору та його припинення

7.1. Зміни до попереднього договору можуть бути внесені за взаємною згодою сторін, що оформлюється договором про внесення змін до попереднього договору, який потребує нотаріального посвідчення.

7.2. Цей попередній договір припиняє свою дію з моменту укладення договору купівлі-продажу об`єкта приватизації сторонами, у випадку, встановленому пунктом 6.1 попереднього договору, або якщо договір купівлі-продажу не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

8. Підстави звільнення від відповідальності

8.1. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим попереднім договором в разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які не існували під час укладання цього попереднього договору та виникли поза волею сторін, які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами цього попереднього договору, та які прямо передбачені Законом України Про торгово-промислові палати в Україні.

8.2. Сторона, що не може виконувати зобов`язання за цим попереднім договором унаслідок дії обставин непереборної сили, повинна протягом 5 (п`яти) робочих днів з моменту, коли їй стало відомо про їх виникнення, повідомити про це іншу сторону у письмовій формі. Сторона повідомляє іншу сторону про закінчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) протягом 2 днів з дня, коли їй стало відомо про їх закінчення. За умови виконання умов, зазначених у цьому пункті, перебіг терміну (строку) виконання зобов`язань продовжується на строк дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

8.3. Доказом виникнення та закінчення обставин непереборної сили та строку їх дії є відповідні документи, які видаються Торгово-промисловою палатою України або уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами.

9. Розв`язання спорів

9.1. Усі спори, що виникають при виконанні зобов`язань за цим попереднім договором, вирішуються шляхом переговорів між сторонами.

10. Антикорупційне застереження

10.1. Сторони визначають та підтверджують, що вони впроваджують політику повної нетерпимості до неправомірної вигоди, корупції, неправомірних виплат за сприяння або спрощення формальностей у зв`язку з виконанням цього договору, неправомірних виплат за забезпечення більш швидкого вирішення тих чи інших питань. Сторони керуються у своїй діяльності законодавством, спрямованим на запобігання та уникнення ситуацій, предметом яких є неправомірна вигода і корупція зокрема.

10.2. Сторони гарантують, що їм самим, їхнім працівникам та уповноваженим представникам заборонено пропонувати, давати або обіцяти надати будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо) будь-яким особам (включаючи серед іншого, службовим особам, уповноваженим особам юридичних осіб, державним службовцям), а також вимагати отримання, приймати або погоджуватись прийняти від будь-якої особи, прямо чи опосередковано, будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо).

11. Прикінцеві положення

11.1. Витрати, пов`язані з виготовленням документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об`єкта приватизації, покладаються на покупця.

11.2. Цей договір набуває чинності з дати його укладення, якщо інше не встановлено рішенням суду.

12. Місцезнаходження (місце проживання) та банківські реквізити сторін продавець: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (, запис про державну реєстрацію №0070262 від 23.05.2019, місто Одеса, вулиця Велика Арнаутська, будинок 15, 65048) в особі Голови комісії з реорганізації Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях Гончарова Дмитра Володимировича.

Покупець: Товариство з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест (Код , запис про державну реєстрацію №0063129 від 17.07.2017, місто Одеса, вулиця Пантелеймонівська, будинок 101/11, 65007), від імені якого діє керівник Мельника Андрія Вікторовича.

6. СТЯГНУТИ з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Глобал Трейдбудінвест (65007, м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 101/11; ) витрати по сплаті судового збору у розмірі 9689/дев`ять тисяч шістсот вісімдесят дев`ять/грн. 60 коп.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складення повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено та підписано 12 березня 2026 р.

Суддя В.С. Петров