ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"16" березня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/4930/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.

при секретарі судового засідання Лещенко Л.С.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження

справу №916/4930/25

за позовом Керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Лада Експорт

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях

про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання повернути земельну ділянку

за участю представників:

від прокуратури: Капустін М.В. /прокурор відділу Одеської обласної прокуратури/

від позивача: Явченко Д.В. /самопредставництво/

від відповідача: Горєв В.О. /довіреність від 26.06.2024/

від третьої особи: не з`явився

В С Т А Н О В И В:

Керівник Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт», в якому просить суд:

- розірвати договір оренди земельної ділянки укладений 20.10.2005 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» за № 800, посвідчений 20.10.2005 приватним нотаріусом ОМНО Карімовою Л.М. в реєстрі № 800, зареєстрований в Одеському міському управлінні ОРФ ЦДЗК за № 44, відомості про який 28.08.2019 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно індексний номер рішення 48465343, номер запису про інше речове право 33027228;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» повернути Одеській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером :16:002:0013, загальною площею 50 952 кв. м що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1

- стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» на користь Одеської обласної прокуратури сплачений судовий збір у розмірі 4844, 80 гривень за подачу позову на рахунок Одеської обласної прокуратури за наступними реквізитами: отримувач коштів Одеська обласна прокуратура (юридична та поштова адреса 65026, м. Одеса, вул. Італійська, 3, тел. 7319800); код отримувача за ; рахунок отримувача: UA0000564; банк отримувача: Держказначейська служба України, м. Київ; код банку отримувача: 820172; код класифікації доходів бюджету 22030101.

Позовні вимоги обґрунтовані посиланнями на те, що рішенням Господарського суду Одеської області від 02.10.2024 за № 916/2427/24, яке залишено у силі Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду Одеської області від 14.01.2025 та ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 05.03.2025, розірвано договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - спортивного комплексу (будівельна готовність 70 %), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, на земельній ділянці загальною площею 50 952 кв. м з кадастровим номером :16:002:0013, укладеного 15.05.2002 за № 926 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та ТОВ «Лада Експорт», постановлено повернути у державну власність Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях за актом прийому-передачі державне нерухоме майно спортивний комплекс (будівельна готовність 70 %), що розташований за адресою м. Одеса, вул. ВасиляСтуса, 1. З огляду на те, що земельна ділянка площею 50 952 кв. м за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 надана із фонду земель комунальної власності на умовах оренди ТОВ «Лада Експорт» для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу будівельною готовністю 70 %, який був придбаний ТОВ «Лада Експорт» у Регіонального відділення ФДМУ саме за умови завершити будівництво і ввести в експлуатацію спортивний комплекс, яка виконана не була, а земельна ділянка надана в оренду відповідачу саме з цією метою, з моменту повернення спортивного комплексу державі відпала підстава надання в оренду ТОВ «Лада Експорт» земельної ділянки площею 50 952 кв. м за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 15.12.2025 позовну заяву Керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради залишено без руху та останньому встановлено строк для усунення недоліків позовної заяви протягом 10 (десяти) днів з дня вручення даної ухвали суду.

17.12.2025 за вх.№40534/25 господарським судом одержано заяву на виконання ухвали суду.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.12.2025 позовну заяву Керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 21.01.2026 о 09:30, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

05.01.2026 за вх.№23426 господарським судом одержано відзив на позовну заяву.

У підготовчому засіданні 21.01.2026, за участю представників прокуратури та позивача в залі судових засідань та представника відповідача в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документу, якою: 1) на підставі ст. 50 ГПК України, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, із встановленням останньому 7-ми денного строку з дня отримання ухвали на подання до суду письмових пояснень щодо позову та із зобов`язанням керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси надіслати третій особі копію позовної заяви із доданими до неї документами.; 2) відкладено підготовче засідання на 04.02.2026 о 10:30, із викликом учасників справи у підготовче засідання.

26.01.2026 за вх.№2932/26 господарським судом одержано відповідь прокуратури на відзив.

27.01.2026 за вх.№3105/26 господарським судом одержано заяву прокуратури, в якій повідомлено про скерування копії позовної заяви та доданих до неї документів на адресу залученої третьої особи.

02.02.2026 за вх.№3815/26 господарським судом одержано заперечення на відповідь на відзив.

04.02.2026 підготовче засідання не відбулося, у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони в м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги та ухвалою Господарського суду Одеської області від 04.02.2026 керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси, Одеську міську раду, Товариство з обмеженою відповідальністю Лада Експорт та Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях в порядку ст.120 ГПК України повідомлено про призначення підготовчого засідання на 18.02.2026 о 12:20, із викликом учасників справи у судове засідання.

У підготовчому засіданні 18.02.2026, за участю представників прокуратури, позивача та третьої особи в залі судових засідань та представника відповідача в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документа, якою закрито підготовче провадження та призначено судове засідання щодо розгляду справи по суті на 11.03.2026 о 10:20, із викликом учасників справи у судове засідання.

11.03.2026 за вх.№8617/26 господарським судом одержано пояснення третьої особи щодо позову або відзиву.

У судовому засіданні 11.03.2026, за участю представників прокуратури та позивача в залі судових засідань та представника відповідача в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом постановлено ухвалу без оформлення окремого документу, якою оголошено перерву у судовому засіданні щодо розгляду справи по суті до 16.03.2026 о 17:30, із викликом учасників справи у судове засідання.

У судовому засіданні щодо розгляду справи по суті 16.03.2026, за участю представників прокуратури, позивача та третьої особи в залі судових засідань та представника відповідача в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Стислий виклад позиції прокуратури:

- В якості правового обґрунтування заявлених позовних вимог у справі прокурором зазначено істотне порушення умов договору з боку ТОВ «Лада Експорт». Укладаючи договір оренди земельної ділянки площею 50 952 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. В. Стуса, 1, Одеська міська рада, як орендодавець, очікувала на створення дієвих передумов відбудови і економічного відновлення інтересів територіальної громади міста Одеси, створення нових робочих місць, розвиток інфраструктури, залучення додаткових надходжень від податкових надходжень до місцевого бюджету, що було б можливим за умови належного освоєння земельної ділянки, використання її за цільовим призначенням, завершення будівництва та введення в експлуатацію виробничо-складського комплексу, з урахуванням орендної ставки, що підлягала би сплаті за умови введення об`єкта в експлуатацію, як це передбачено Пунктом 4.1. Розділу 4 Договору Оренди, яка склала 3,23 % на період завершення будівництва та 4,53 % на період експлуатації за 1 кв. м земельної ділянки на рік

- Вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі, та є наслідками задоволення вимоги про розірвання такого договору.

- Відповідно до інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, станом на звернення до суду із даною позовною заявою за ТОВ «Лада Експорт» право оренди земельної ділянки не припинено. Таким чином, позовні вимоги прокурора у даній справі викладені у відповідності до вимог матеріального права та є ефективним та правильним способом захисту майнових прав та законних інтересів територіальної громади м. Одеси, оскільки ТОВ «Лада Експорт», маючи зареєстроване право оренди спірної земельної ділянки порушує право Одеської міської ради на розпорядження своїм майном на власний розсуд.

- З урахуванням наявності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відомостей про реєстрацію права оренди за відповідачем на спірну земельну ділянку та сплату ТОВ «Лада Експорт» орендної плати за спірним договором оренди земельної ділянки, зазначений суб`єкт господарювання продовжив використання спірної земельної ділянки, яка була предметом договору оренди землі від 20.10.2005, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Лада Експорт» навіть після розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 15.05.2002 за № 926, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та відповідачем.

- Твердження відповідача про те, що останнім помилково здійснювалась сплата орендної плати за використання спірної земельної ділянки є необґрунтованим, не підтвердженим належними та допустимими письмовими доказами та таким, що спрямовано на уникнення цивільно-правової відповідальності.

Стислий виклад позиції відповідача:

- Оскільки з 23 квітня 2025 року право власності на спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, набула держава в особі Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях, в силу імперативних приписів ч. 1 ст. 377 ЦК України та ч. 4 ст. 120 ЗК України право оренди земельної ділянки під вказаним спорткомплексом за договором оренди землі, посвідченим 20.10.2005 приватним нотаріусом ОМНО Карімовою Л.М. в реєстрі № 800, вважається таким, що автоматично перейшло від ТОВ «Лада Експорт» (попередній власник спорткомплексу) до держави в особі Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях (набувач спорткомплексу). Відтак, оскільки починаючи з 23 квітня 2025 року ТОВ «Лада Експорт» не є орендарем вказаної земельної ділянки, а таким орендарем вважається держава в особі Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях, ТОВ «Лада Експорт» не є належним відповідачем за цим позовом прокурора

- З приводу доводу прокурора про те, що ТОВ «Лада Експорт» начебто продовжило використання земельної ділянки під спорткомплексом слід зазначити наступне: 1) Помилкова переплата бухгалтерією ТОВ «Лада Експорт» орендної плати за земельну ділянку у 2025 році не є доказом її фактичного використання товариством після 23 квітня 2025 року, а є підставою для відшкодування безпідставно отриманих від товариства коштів; 2) Прокурор хоча і помилився в даті (помилково вказав 25 квітня 2025 року замість 23 квітня 2025 року), проте по суті правильно вказав, що ТОВ «Лада Експорт» позбавлена можливості завершити будівництво і здійснювати подальшу експлуатацію спортивного комплексу. Відповідно, якщо спорткомплекс з 23 квітня 2025 року вже не перебуває ні у власності, ні у володінні ТОВ «Лада Експорт», то й земельною ділянкою під спорткомплексом товариство об`єктивно не може користуватися через відсутність доступу до спорткомплексу, а відтак і до земельної ділянки під ним. Останні знаходяться під контролем держави в особі Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях; 3) Прокурор не зазначив яким чином ТОВ «Лада Експорт», на його думку, продовжує використовувати земельну ділянку (для яких, власне, видів діяльності) та не надав до позовної заяви жодного доказу, який би свідчив, що товариство фактично користується вказаною земельною ділянкою тим чи іншим чином.

- Верховний Суд у своїх постановах у справах з подібних правовідносин неодноразово викладав наступні висновки щодо застосування ст. 120 ЗК і ст. 377 ЦК України:

1) Висновок № 1: У разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди у відчужувача (попереднього власника), до набувача автоматично одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі (укладення додаткової угоди) із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається. Даний висновок міститься у постанові КГС ВС від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, постанові ВП ВС від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, постанові ВП ВС від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16.

2) Висновок № 2: Особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється у зв`язку з тим, що новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, а тому договір оренди земельної ділянки не підлягає розірванню. Даний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18.

- Відповідно до ч. 4 ст. 31-6 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація переходу права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, що розміщений на земельній ділянці будь-якої форми власності, яка перебувала у користуванні (на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію) відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права користування такою земельною ділянкою від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до його набувача. Про перехід відповідного права державний реєстратор зобов`язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію (якщо інформація про його місце проживання (місцезнаходження) міститься у Державному реєстрі прав) поштовим відправленням або електронною поштою. Таким чином, Регіональне відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях як заявник реєстраційної дії та державний реєстратор Карпенко Анатолій Анатолійович (Лиманська селищна рада Роздільнянського району Одеської області, Одеська обл.), до якого заявник звернувся за вчиненням реєстраційної дії з державної реєстрації за собою права власності на спорткомплекс на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 02.10.2024 р. у справі № 916/2427/24 та Акту приймання-передачі від 23 квітня 2025 року, повинні були забезпечити одночасну державну реєстрацію в ДРРП на нерухоме майно за заявником такого, що перейшло до заявника, права оренди земельної ділянки під спорткомплексом.

Стислий виклад позиції третьої особи:

- ТОВ «Лада Експорт» продовжило використання земельної ділянки площею 50 952 кв.м з кадастровим номером :16:002:0013 за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1, яка була предметом договору оренди від 20.10.2005, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Лада Експорт» після розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 15.05.2002 за № 926., укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та відповідачем. Враховуючи викладене, Регіональне відділення ФДМУ підтримує позов Прокурора та вважає що наявні достатні підстави та докази для задоволення позову у повному обсязі та розірвання договору оренди земельної ділянки, посвідченого 20.10.2005 приватним нотаріусом ОМНО Карімовою Л.М. в реєстрі № 800, зареєстрований в Одеському міському управлінні ОРФ ЦДЗК та повернення земельної ділянки територіальній громаді міста Одеси.

Обставини справи встановлені судом.

15.05.2002 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (нині Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, Продавець, третя особа) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» (Покупець, відповідач) укладений договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні за методом заниження ціни лота № 926, згідно з яким Продавець зобов`язується передати у власність Покупцю об`єкт незавершеного будівництва «Спортивний комплекс» (будівельна готовність 70 %), що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. В. Стуса, 1, та розташований на земельній ділянці 0,9 га (Об`єкт приватизації), а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт приватизації і сплатити ціну згідно до умов, що визначені у цьому Договорі.

Відповідно до п.1.2 договору купівлі-продажу право власності на Об`єкт приватизації переходить до Покупця з моменту підписання акту приймання-передачі.

Згідно з п.4.3 договору купівлі-продажу Покупець з моменту переходу до нього права власності на Об`єкт приватизації вирішує питання відведення, купівлі або довгострокової оренди земельної ділянки під Об`єктом приватизації в порядку п. 3 ст. 27 ЗУ «Про приватизацію державного майна».

Відповідно до п.5.1 договору купівлі-продажу Покупець зобов`язаний, зокрема, закінчити будівництво Об`єкта протягом 5 (п`яти) років з моменту підписання акту приймання-передачі, але не пізніше « 20» червня 2007 року.

Згідно з п.11.1 договору купівлі-продажу у разі неможливості завершення будівництва Покупцем у встановлений цим Договором термін за наявності відповідних обґрунтувань термін завершення будівництва може бути змінено за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір не пізніше терміну закінчення будівництва.

На виконання умов договору купівлі-продажу 27.05.2002 сторонами підписаний акт передачі державного майна № 538.

24.07.2007 сторонами укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні за методом зниження ціни лота від 15.05.2002 за № 926, яким продовжено строк закінчення будівництва об`єкта до 15 травня 2012 року.

24.12.2012 сторонами укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні за методом зниження ціни лота від 15.05.2002 за № 926 із змінами від 24.07.2007 за № 1634, яким продовжено строк закінчення будівництва об`єкта до 31 грудня 2014 року.

Водночас з метою обслуговування спортивного комплексу будівельною готовністю 70 %, що був об`єктом продажу та знаходиться за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, рішенням Одеської міської ради від 15.07.2005 за № 4309-IV затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі та надано ТОВ «Лада Експорт» земельну ділянку площею 50 952 кв. м за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса,1, для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу.

02.08.2005 складений акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) Товариства з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса,1.

20.10.2005 між Одеською міською радою (Орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» (Покупець, відповідач) укладений договір оренди землі, згідно з яким Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення Одеської міської ради № 4309-IV від 15 липня 2005 року надає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, загальною площею 50952 (п`ятдесят тисяч дев`ятсот п`ятдесят два) кв.м., що знаходиться у місті Одесі, Малиновському районі, вулиця Василя Стуса № 1, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

Відповідно до п.2.1 договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка загальною площею 50952 кв.м., для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу, у тому числі угіддя:

- під капітальною забудовою - 4090 (чотири тисячі дев`яносто) кв.м.;

- під спорудами - 460 (чотириста шістдесят) кв.м.;

- під проїздами, проходами та площадками - 7750 (сім тисяч сімсот п`ятдесят) кв.м.;

- під спортивними майданчиками - 19223 (дев`ятнадцять тисяч двісті двадцять три) кв.м інші - 19429 (дев`ятнадцять тисяч чотириста двадцять дев`ять) кв.м.

Згідно з п.2.2 договору оренди землі відповідно до договору купівлі-продажу від 15 травня 2002 року та акту передачі держмайна № 538 від 27 травня 2002 року, ТОВ «Лада Експорт» належить об`єкт незавершений будівництвом - спортивний комплекс. Інженерне забезпечення - від існуючих міських мереж.

Відповідно до п.2.3 договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 10 984 741 (десять мільйонів дев`ятсот вісімдесят чотири тисячі сімсот сорок одну) гривню 68 копійок.

Згідно з п.п.2.4,2.5 договору оренди землі недоліків, що можуть перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки, яка передається в оренду не встановлено. Інших особливостей об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини не встановлено.

Відповідно до п.3.1 договору оренди землі зазначена земельна ділянка, площею 50952 кв.м. надається у володіння і користування орендаря, терміном на 25 (двадцять п`ять) років (у тому числі на 2 роки на період завершення будівництва), для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу.

Згідно з п.3.2 договору оренди землі після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.п.4.1,4.3 договору оренди землі орендна плата, вноситься орендарем з моменту Державної реєстрації цього договору у грошовій безготівковій формі у розмірі:

- за земельну ділянку площею 50952 кв.м.

3,23 * 50952 = 164574,96 гри. (сто шістдесят чотири тисячі п`ятсот сімдесят чотири гривні дев`яносто шість копійок) на рік (на період завершення будівництва);

4,53 * 50952 = 230812,56 грн. (двісті тридцять тисяч вісімсот дванадцять гривень п`ятдесят шість копійок) на рік (на період експлуатації)

де 3.23 та 4,53 - ставки орендної плати за 1 (один) кв.м земельної ділянки на рік.

Орендна плата, вноситься за базовий податковий період, якій дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі ЗО календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітного місяця: на Банк - УДК в Одеській області. МФО 828011. , на рахунок одержувача - ВДК у місті Одесі. . місцевий бюджет Малиновського району № 0007, код бюджетної класифікації 13050200. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р. №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".

Розділом 5 договору оренди землі визначено умови використання Орендарем земельної ділянки.

Відповідно до п.5.1 договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду ТОВ «Лада Експорт», для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу.

Згідно з п.п.5.2,5.3 договору оренди землі категорія земель за основним цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення.

Умови збереження стану об`єкта оренди - забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будинків і споруд, що будуть відбудовані, та охорони зелених насаджень.

Відповідно до п.7.1 договору оренди землі після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.

Згідно з п.п.7.2,7.3 договору оренди землі здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі відшкодуванню не підлягають.

Відповідно до п.п.9.1.1, 9.1.3 договору оренди землі Орендодавець має право:

- вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п. 5.1. цього договору, додержання Орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проєктних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;

- вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання Орендарем його обов`язків , передбачених Законом України "Про оренду землі, цим договором, а також на підставах , визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з п.9.4.2 договору оренди землі Орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 5.1. договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній.

Відповідно до п.9.4.5 договору оренди землі Орендар зобов`язаний повідомити в тижневий термін Орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди.

До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною в п.1. договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується Орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

Згідно з п.12.1 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій (нотаріальній) формі за взаємною згодою сторін.

Відповідно до п.12.2 договору оренди землі цей договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін.

На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків, передбачених Законом України Про оренду землі, цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з п.п.14.1-14.3 договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання його сторонами, нотаріального посвідчення та його державної реєстрації.

Цей договір укладено у 5-ти примірниках, що мають однакову юридичну силу.

Невід`ємними частинами договору є: план земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень; акт визначення меж земельної ділянки в натурі; акт приймання-передачі об`єкта оренди.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 01.07.2014 № НВ-014, земельна ділянка кадастровий номер :16:002:0013, за адресою: Одеська область, м. Одеса, вулиця Василя Стуса, 1, належить на праві комунальної власності Одеській міській раді, орендарем земельної ділянки є Товариство з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт», дата державної реєстрації речового права 08.08.2006 строком на 25 років.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 02.02.2024 у справі №916/2427/24 за позовом заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лада Експорт" про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.01.2025, позовні вимоги задоволено в повному обсязі.

Розірвано договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - спортивного комплексу (будівельна готовність 70 %), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, і на земельній ділянці загальною площею 50952 га з кадастровим номером :16:002:0013, укладеного 15.05.2002 за № 926 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» (, м. Одеса вул. Василя Стуса 1).

Повернуто у державну власність Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (код 43015722, м. Одеса вул. Велика Арнаутська 15) за актом прийому-передачі державне нерухоме майно спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1.

У рішенні Господарського суду Одеської області від 02.02.2024 у справі №916/2427/24 встановлені наступні обставини: «через невиконання Відповідачем взятих на себе зобов`язань, будівництво спортивного комплексу, розташованого за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 не завершено в строк, визначений Договором, а Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях тривалий час не вживає заходів, спрямованих на розірвання Договору та повернення майна до державної власності, суттєво порушуються інтереси держави, адже вже тривалий час державне нерухоме майно не використовується за призначенням, спортивний комплекс, який мав би задовольняти культурні потреби жителів міста Одеси та інших регіонів України, функціонування якого створювало б нові робочі місця та сприяло розвитку туризму, залучення іноземних інвестицій та економічному розвитку як на рівні державного так і на рівні місцевого бюджетів, значною мірою позбавляє того, на що сторона розраховувала при укладенні Договору.»

У постанові Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.01.2025 у справі №916/2427/24 встановлені наступні обставини: «оскільки об`єкт приватизації - спортивний комплекс, розташований за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 в експлуатацію не прийнятий, а будівництво не завершене, Відповідачем сплачується орендна плата з урахуванням ставки, передбаченої на період завершення будівництва у розмірі 3,23 %, а відтак, розмір надходжень до місцевого бюджету за користування земельною ділянкою на період завершення будівництва значно менший, аніж міг бути за користування земельною ділянкою за період експлуатації.»

Ухвалою Верховного Суду від 05.03.2025 у справі №916/2427/24 касаційне провадження у справі № 916/2427/24 за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Лада Експорт" на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.01.2025 і рішення Господарського суду Одеської області від 02.10.2024 закрито.

23.04.2025 складений акт державного виконавця про передачу стягувачу майна ВП №77315220, при примусовому виконанні наказу №916/2427/24, виданого 03.02.2025 Господарським судом Одеської області, про повернення у державну власність Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (код 43015722, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 15) за актом прийому передачі державне нерухоме майно спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1. Вказаний акт засвідчує факт передачі вищезазначеного нерухомого майна від боржника, Товариство з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт», код 31716060, до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, код 43015722.

Акт підписаний головним державним виконавцем Хаджибейського відділу державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса), Мазур Вікторією Володимирівною, представником Регіонального відділення Фонду державного майна України но Одеській та Миколаївській областях (стягувач) Коваленко А.А. та понятими. В акті зазначено про відсутність боржника Товариства з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт».

Також 23.04.2025 складено акт приймання-передачу державного нерухомого майна спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, який підписаний Регіональним відділенням Фонду державного майна України но Одеській та Миколаївській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт», та згідно з яким Товариство з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» передає державне нерухоме майно спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, а Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях в особі представника за довіреністю приймає у державну власність в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.

08.05.2025 Головним державним виконавцем Хаджибейського відділу державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) Мазур Вікторією Володимирівною, при примусовому виконанні наказу від 03.02.2025 у справі №916/2427/24 про повернення у державну власність Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (код 43015722, м. Одеса вул. Велика Арнаутська 15) за актом прийому-передачі державне нерухоме майно спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, винесено постанову від 08.05.2025 про закінчення виконавчого провадження, згідно з якою рішення суду виконано в повному обсязі.

У листі від 23.05.2025 №09/2/1-1369-25 Одеська обласна прокуратура звернулась до Одеської міської ради та повідомила, що невстановлені особи організували внесення державним реєстратором відомостей до реєстру щодо прав власності за ГО «Асоціація спортивної боротьби Одеської області» не лише придбаного нерухомого майна у вигляді нежитлових будівель стадіону, за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, площею 174,1 кв. м, у складі адміністративної будівлі літ. «Б», літ. «В», а і майна, яке не є нерухомими - бігові доріжки стадіону, лівнева каналізація, стадіонне футбольне поле, стадіонна огорожа, з метою придбання шляхом обману права на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1.

У листі від 05.06.2025 №01-19/833 Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради повідомив Одеську обласну прокуратуру, що на даний час відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником незавершеного будівництва (будівельна готовність 70%) на підставі ухвали Касаційного господарського суду від 05.03,2025 справа № 916/2427/24 є Держава, в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.

У запиті у порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» від 08.10.2025 №51-8534ВИХ-25 Хаджибейська окружна прокуратура міста Одеси звернулась до Одеської міської ради та у зв`язку з необхідністю вирішення питання щодо наявності підстав для представництва інтересів держави в суді та відповідно до ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», просила надати на адресу Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси належним чином завірені копії договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :16:001:0013 площею 50 952 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1; Рішення Одеської міської ради від 15.07.2005 № 4309-IV. Окрім того, просила повідомити Хаджибейську окружну прокуратуру міста Одеси, чи вживались Одеською міською радою заходи, направлені на усунення порушення умов використання земельної ділянки з боку ТОВ «Лада Експорт», у тому числі, чи надсилались Одеською міською радою вимоги, листи- повідомлення або претензії з підстав повернення земельної ділянки до комунальної власності або з підстав дострокового припинення (розірвання) договору оренди із наданням копій такого листування. Окремо просила проінформувати про вжиті заходи, або такі що планується вжити, у тому числі у судовому порядку. Повідомлено, що у разі невжиття таких заходів, Хаджибейською окружною прокуратурою міста Одеси буде вирішуватись питання щодо захисту державних інтересів та звернення до господарського суду із відповідною позовною заявою.

У відповідь на запит Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради листом від 22.10.2025 №01-19/979 повідомив, що на даний час відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником незавершеного будівництва (будівельна готовність 70%) на підставі ухвали Касаційного господарського сулу від 05.03.2025 справа № 916/2427/24 є Держава, в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях. Також, 23.04.2025 за адресою: вулиця Стуса Василя, будинок 1 зареєстровано нежитлові будівлі стадіону, загальна площею (кв.м): 174.1, Опис: об`єкт в цілому складається з: адміністративна будівля - літ."Б"; склад - літ."В". Разом з нежитловими будівлями згідно акту приймання - передачі передається: бігові доріжки стадіону, лівнева каналізація, стадіонне футбольне поле, стадіонна огорожа, підсобні приміщення, на підставі договір купівлі-продажу від 15.04.2003 між ГО «Асоціація спортивної боротьби Одеської області» та ВАТ «Будгідравліка». На підставі ухвали суду справа № 521/7048/25 від 05.05.2025, виданої Хаджибейським районним судом м. Одеси, на вищезазначене нерухоме майно накладено арешт. Особа, в інтересах якої встановлено обтяження: Головне управління Національної поліції в Одеській області. Департамент не є учасником судових справ, предметом яких є розірвання договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Лада Експорт» щодо земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1.

У запиті у порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» від 21.11.2025 №51-10121ВИХ-25 Хаджибейська окружна прокуратура міста Одеси звернулась до Головного управління ДПС в Одеській області та відповідно до ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», просила повідомити щодо задекларованих та сплачених сум із визначенням періодів нарахування та сплати ТОВ «Лада Експорт» за користування земельною ділянкою 50 952 кв.м за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 з кадастровим номером :16:001:0013 на умовах договору оренди від 20.10.2005, який посвідчено 20.10.2005 приватним нотаріусом ОМНО Карімовою Л.М. в реєстрі № 800, зареєстрований в Одеському міському управлінні ОРФ ЦДЗК за № 44 за період 2021 по 2025 рік.

У відповідь на вказаний запит Головне управління ДПС в Одеській області повідомило прокуратуру листом від 01.12.2025 №20511/5/15-32-04-06-05, що згідно з даними інформаційно - комунікаційної системи ДПС, Товариством задекларовано та сплачено орендну плату з юридичних осіб до Одеської територіальної громади за земельну ділянку площею 50952 кв. м з кадастровим номером :16:002:0013, за адресою: м. Одеса, вул. В. Стуса, буд. 1, за період 2021 - 2025 роки.

У запиті у порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» від 21.11.2025 №51-10120ВИХ-25 Хаджибейська окружна прокуратура міста Одеси звернулась до Одеської міської ради та просила у зв`язку із суспільною значущістю питання, у відповідності до ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», повідомити Хаджибейську окружну прокуратуру міста Одеси чи зверталось ТОВ «Лада Експорт» до Одеської міської ради із заявами (повідомленнями) щодо дострокового припинення (розірвання) договору оренди від 20.10.2005 укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Лада Експорт»; чи надсилались Орендодавцем - Одеською міською радою заяви/ повідомлення/ вимоги до ТОВ «Лада Експорт» як діючого орендаря щодо дострокового розірвання (припинення) договору оренди/ звільнення земельної ділянки із наданням на адресу окружної прокуратури копій такого листування та чи підписано між сторонами акт приймання-передачі щодо повернення земельної ділянки. Разом із тим, прокуратура просила повідомити чи вживались або будуть вжиті заходи на повернення земельної ділянки до фонду земель територіальної громади міста Одеси шляхом розірвання договору оренди у судовому або позасудовому порядку. У разі невжиття таких заходів, Хаджибейською окружною прокуратурою міста Одеси буде вирішуватись питання щодо захисту інтересів територіальної громади міста Одеси та звернення до господарського суду із відповідною позовною заявою.

У відповідь на вказаний запит Департаментом архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради у листі від 09.12.2025 №01-19/1355 повідомив прокуратуру, що за наявною в Департаменті інформацією та даними з Єдиного державного реєстру судових рішень, Одеською міською радою не пред`являлись до суду позови, предметом розгляд яких є розірвання договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Лада Експорт», щодо земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса,1.

У повідомленні в порядку ст.23 Закону України «Про прокуратуру» від 09.12.02025 №51-10735ВИХ-25 Хаджибейська окружна прокуратура міста Одеси повідомила Одеську міську раду, що прокуратурою підготовлено позовну заяву в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ «Лада Експорт» про розірвання договору оренди земельної ділянки укладеного 20.10.2005 між Одеською міською радою та ТОВ «Лада Експорт» за № 800, посвідченого 20.10.2005 приватним нотаріусом ОМНО Карімовою Л.М. в реєстрі № 800, зареєстрованого в Одеському міському управлінні ОРФ ЦДЗК за № 44, зобов`язання ТОВ «Лада Експорт» повернути Одеській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером :16:002:0013, загальною площею 50 952 кв. м що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1. Позовна заява найближчим часом буде скерована до Господарського суду Одеської області для розгляду по суті.

В матеріалах справи також наявні:

- Інформація Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Слиною реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомою майна щодо об`єкта нерухомого майна від 30.10.2025 №450029148 за параметром запиту земельна ділянка з кадастровим номером :16:002:0013, з якої вбачається, що вказана земельна ділянка належить на праві комунальної власності територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради (дата реєстрації права власності 29.09.2014) та 28.08.2019 зареєстровано право оренди земельної ділянки за ТОВ «Лада Експорт» на підставі договору оренди землі №800 від 20.10.2005;

- дозвіл на розголошення відомостей досудового розслідування від 03.12.2025 за підписом процесуального керівника у кримінальному провадження прокурора відділу Одеської обласної прокуратури щодо матеріалів кримінального провадження №0000413 від 30.04.2025 за ч. 4 ст. 190, ч. 3 ст. 362, ч. З ст.358 КК України;

- Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №431313734 від 13.06.2025, згідно з якою об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 101 - незавершене будівництво, спортивний комплекс, об`єкт житлової нерухомості: Ні, будівельна готовність - 70%, розташований за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Стуса Василя, будинок 1, - належить на праві власності державі в особі Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях. Дата державної реєстрації 01.05.2025. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78721127 від 05.05.2025 на підставі поданих документів: акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 23.04.2025, видавник: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та ТОВ "Лада Експорт"; рішення суду, серія та номер: 916/2427/24, виданий 02.10.2024, видавник: Господарський суд Одеської області; постанова суду, серія та номер: 916/2427/24, виданий 14.01.2025, видавник: Південно-західний апеляційний господарський суд; ухвала суду, серія та номер: 916/2427/24, виданий 05.03.2025, видавник: Касаційний господарський суд Верховного Суду.

Висновки суду.

Відповідно до ст.509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу.

У п.1 ч.2 ст.11 ЦК України встановлено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами.

Як вище встановлено господарським судом, між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області відповідачем укладений договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні за методом заниження ціни лота № 926 від 15.05.2002, за умовами якого відповідачу передано у власність об`єкт незавершеного будівництва «Спортивний комплекс» (будівельна готовність 70 %), що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. В. Стуса, 1, та розташований на земельній ділянці 0,9 га, який є об`єктом приватизації.

Також господарським судом встановлено, що з метою обслуговування вказаного об`єкту приватизації, для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу, між сторонами у справі укладений договір оренди землі від 20.10.2005, за умовами якого відповідачу надано у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, загальною площею 50952 кв.м., що знаходиться у місті Одесі, Малиновському районі, вулиця Василя Стуса № 1.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За приписами ч.1 ст.93 ЗК України, яка кореспондується зі ст.1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч.1 ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Відповідно ло ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно зі ст.141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Разом із цим частинами першою, другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 наголосила, що порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору».

Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно, істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Як вище встановлено господарським судом пунктом 2.2 договору передбачено, що відповідно до договору купівлі-продажу від 15 травня 2002 року та акту передачі держмайна № 538 від 27 травня 2002 року, ТОВ «Лада Експорт» належить об`єкт незавершений будівництвом - спортивний комплекс.

Відповідно до п. 5.1 договору земельна ділянка передається в оренду ТОВ «Лада Експорт», для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу.

Згідно з п.5.2 договору оренди землі категорія земель за основним цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення.

Отже, земельна ділянка передана відповідачу за договором оренди землі від 20.10.2005 саме для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу, знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. В. Стуса, 1, та є об`єктом приватизації за договором договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва шляхом продажу на аукціоні за методом заниження ціни лота № 926 від 15.05.2002.

При цьому пунктом 9.1.1 спірного договору оренди передбачено право Орендодавця вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п. 5.1. цього договору, додержання Орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проєктних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів, а пунктом 9.4.2 договору встановлений обов`язок Орендаря використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 5.1. договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній.

Між тим, як вище встановлено господарським судом, договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - спортивного комплексу (будівельна готовність 70 %), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, і на земельній ділянці загальною площею 50952 га з кадастровим номером :16:002:0013, укладений 15.05.2002 за № 926 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт», було розірвано за рішенням Господарського суду Одеської області від 02.02.2024 у справі №916/2427/24, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.01.2025. Також вказаним рішенням повернуто у державну власність Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях за актом прийому-передачі державне нерухоме майно спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1.

При цьому, рішення Господарського суду Одеської області від 02.02.2024 у справі №916/2427/24 ухвалено з підстав невиконання відповідачем взятих на себе зобов`язань, внаслідок чого будівництво спортивного комплексу, розташованого за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 не завершено в строк, визначений Договором, внаслідок чого суттєво порушуються інтереси держави, адже вже тривалий час державне нерухоме майно не використовується за призначенням, спортивний комплекс, який мав би задовольняти культурні потреби жителів міста Одеси та інших регіонів України, функціонування якого створювало б нові робочі місця та сприяло розвитку туризму, залучення іноземних інвестицій та економічному розвитку як на рівні державного так і на рівні місцевого бюджеті.

Об`єкт незавершеного будівництва - спортивний комплекс, що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, передано Регіональному відділенню Фонду державного майна України но Одеській та Миколаївській областях згідно з актом приймання-передачу від 23.04.2025 державного нерухомого майна спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, підписаного між третьою особою та відповідачем, та 01.05.2025 проведено держану реєстрацію права власності на вказане нерухоме майно за державі в особі Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.

За таких обставин, повернення у державну за актом прийому-передачі від 23.04.2025 державного нерухомого майна - спортивного комплексу (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, унеможливлює подальше використання відповідачем земельної ділянки кадастровий номер :16:002:0013, яка є об`єктом оренди за спірним договором оренди землі від 20.10.2005, за цільовим призначенням згідно з п.5.1 спірного договору саме для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу.

Водночас Одеська міська рада, укладаючи спірний договір оренди землі саме для мети - завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу, об`єктивно розраховувала на виконання своїх обов`язків зі сторони відповідача, в тому числі щодо забудови земельної ділянки, що відповідало соціальному плану міста Одеси.

Між тим, ТОВ «Лада Експорт» протягом тривалого часу (майже 23 роки) користування земельною ділянкою фактично не виконало умови, передбаченої п. 5.1 договору, а саме: завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу, не забезпечило належного використання землі, відповідно до мети договору, чим допустив нераціональне використання земельного ресурсу територіальної громади.

Такі дії відповідача призвели до втрати міською радою як орендодавцем очікуваних економічних та соціальних вигод, у тому числі надходжень до місцевого бюджету, що мали бути отримані внаслідок реалізації передбаченого проєкту будівництва. Вищевказане відповідно також призводить до неефективності використання майна земель комунальної форми власності

При цьому, пунктом 4.1 договору передбачено різні ставки орендної плати на період завершення будівництва (3,23) та на період експлуатації (4,53).

Відповідно до ч.4 ст.75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Так, у постанові Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.01.2025 у справі №916/2427/24 встановлені наступні обставини: «скільки об`єкт приватизації - спортивний комплекс, розташований за адресою м. Одеса, вул. В. Стуса, 1 в експлуатацію не прийнятий, а будівництво не завершене, Відповідачем сплачується орендна плата з урахуванням ставки, передбаченої на період завершення будівництва у розмірі 3,23 %, а відтак, розмір надходжень до місцевого бюджету за користування земельною ділянкою на період завершення будівництва значно менший, аніж міг бути за користування земельною ділянкою за період експлуатації.»

За таких обставин, враховуючи порушення відповідачем договору оренди землі від 20.10.2005 щодо виконання зобов`язань за договором в частині використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, зазначеного в п. 5.1. договору, а саме: для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу, враховуючи, що договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - спортивного комплексу (будівельна готовність 70 %), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1, від 15.05.2002 №926 на даний час розірваний та відповідно об`єкт приватизації спортивний комплекс повернуто у державну власність Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях згідно з актом приймання-передачу від 23.04.2025, господарський суд дійшов висновку, що вказане порушення є істотним та значною мірою позбавляє позивача того, на що він як орендодавець розраховував укладаючи спірний договір оренди землі від 20.10.2005, а відтак позовні вимоги Керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки укладений 20.10.2005 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

У ч. 2 ст.653 ЦК України встановлено, що у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Згідно з ч.1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Докази повернення земельної ділянки кадастровий номер :16:002:0013, яка є об`єктом оренди за спірним договором оренди землі від 20.10.2005, після повернення у державну власність Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях об`єкту приватизації спортивного комплексу згідно з актом приймання-передачу від 23.04.2025, - в матеріалах справи відсутні та до суду не надано.

Отже, враховуючи припинення зобов`язань сторін за договором оренди землі від 20.10.2005 внаслідок його розірвання, відповідач позбавляється права користування земельною ділянкою та з урахуванням того, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку, приймаючи до уваги, що спірна земельна ділянка на даний час належать на праві комунальної власності позивачу, господарський суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог про зобов`язання відповідача повернути позивачу земельну ділянку з кадастровим номером :16:002:0013, загальною площею 50 952 кв. м що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1.

Щодо посилань відповідача на те, що ТОВ «Лада Експорт» не є належним відповідачем за цим позовом прокурора, оскільки 23.04.2025 в силу імперативних приписів ч.1 ст.377 ЦК України та ч.4 ст.120 ЗК України право оренди земельної ділянки під вказаним спорткомплексом за договором оренди землі, посвідченим 20.10.2005 приватним нотаріусом ОМНО Карімовою Л.М. в реєстрі № 800, вважається таким, що автоматично перейшло від ТОВ «Лада Експорт» (попередній власник спорткомплексу) до держави в особі Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях (набувач спорткомплексу), а відтак, починаючи з 23.04.2025 ТОВ «Лада Експорт» не є орендарем вказаної земельної ділянки, та таким орендарем вважається держава в особі Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях, господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до ч.4 ст.120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Згідно зі ст.377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Згідно з усталеною практикою Верховного Суду, яка відображена у чисельних постановах, зокрема і тих, на які посилається відповідач (постанова КГС ВС від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, постанова ВП ВС від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, постанова ВП ВС від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16), чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється у зв`язку з тим, що новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, а тому договір оренди земельної ділянки не підлягає розірванню.

Даний висновок викладений, зокрема, у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, на які також посилається відповідач.

Водночас вказаний підхід є загальним та не підлягає застосуванню до спірних правовідносин з огляду на таке.

Так, відповідно до ст.ст.1, 4 Закону України «Про управління об`єктами державної власності» управління об`єктами державної власності - здійснення Кабінетом Міністрів України та уповноваженими ним органами, іншими суб`єктами, визначеними цим Законом, повноважень щодо реалізації прав держави як власника таких об`єктів, пов`язаних з володінням, користуванням і розпоряджанням ними, у межах, визначених законодавством України, з метою задоволення державних та суспільних потреб.

Суб`єктом управління об`єктами державної власності є, зокрема, Фонд державного майна України.

Згідно з ч.1 ст.1 Закону України «Про Фонд державного майна України» Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.

Повноваження Фонду державного майна України передбачені статтею 5 Закону України «Про Фонд державного майна України», згідно з ч.1 якої Фонд державного майна України:

1) у сфері нормативного забезпечення: розробляє та вносить в установленому порядку Кабінету Міністрів України проекти законів та інших нормативно-правових актів; видає власні нормативно-правові акти; бере участь у: розробленні проектів міжнародних договорів з питань державної власності та її використання; розробленні та реалізації міжнародних проектів і програм; здійснює співробітництво з міжнародними організаціями, державними органами і неурядовими організаціями іноземних держав з питань, що належать до його компетенції;

2) у сфері приватизації державного майна:

бере участь у: підготовці спільних проектів щодо фінансування міжнародними організаціями структурних перетворень в економіці держави, приватизації та післяприватизаційної підтримки підприємств; формуванні інвестиційної політики; сприяє залученню недержавних інвестицій в об`єкти державного сектора економіки, зокрема шляхом реалізації інвестиційних проектів на засадах спільної чи інвестиційної діяльності; змінює у процесі приватизації організаційну форму підприємств, що перебувають у державній власності; приймає рішення про припинення юридичної особи у процесі приватизації; здійснює повноваження власника державного майна, у тому числі корпоративних прав, у процесі приватизації та контролює діяльність підприємств, установ та організацій, що належать до сфери його управління; здійснює продаж державного майна в процесі його приватизації; підписує акти приймання-передачі державного майна, у тому числі акцій (часток), у процесі утворення господарських товариств; приймає рішення про приватизацію; утворює аукціонні комісії; бере та передає функції управління майном державних підприємств;

затверджує: плани розміщення акцій акціонерних товариств у процесі приватизації; переліки об`єктів малої приватизації;

укладає: угоди щодо проведення підготовки об`єктів до приватизації та їх продажу; договори на проведення незалежної оцінки майна у процесі приватизації та в інших випадках, установлених законодавством; угоди щодо проведення аудиту, екологічного аудиту об`єктів приватизації у випадках, передбачених законодавством; договори з операторами організованих ринків капіталу, іншими уповноваженими особами щодо проведення аукціонів з продажу майна, у тому числі акцій акціонерних товариств, утворених у процесі приватизації (корпоратизації), а також інших суб`єктів господарювання, у статутному капіталі яких є державна частка; та розриває контракти з керівниками державних підприємств, функції з управління майном яких передані Фонду державного майна України;

виступає відповідно до Закону України "Про управління об`єктами державної власності": з боку держави засновником та учасником підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності, або у разі придбання державою пакетів акцій (часток) в інших власників; правонаступником державних підприємств, установ та організацій стосовно суб`єктів господарювання, раніше утворених за їх участю, а також державних внесків до статутного капіталу недержавних суб`єктів господарювання;

представляє відповідно до законодавства інтереси України з питань визнання прав і регулювання відносин власності та використання державного майна, визначає право власності держави на розташоване на території України майно, майнові права та інші активи підприємств, установ та організацій колишнього союзного підпорядкування, які під час утворення господарських товариств передаються до їх статутного капіталу;

здійснює контроль за виконанням умов договорів купівлі-продажу державного майна;

вживає спільно з органами Антимонопольного комітету України заходів до запобігання монополізації товарних ринків у процесі приватизації та оренди державного майна;

залучає у випадках, установлених законодавством, на конкурентних засадах радників, незалежних консультантів та експертів у процесі приватизації об`єктів приватизації;

приймає рішення про подальше використання державного майна (крім матеріальних носіїв секретної інформації), що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств у процесі приватизації;

підтверджує факт передачі державного майна до статутного капіталу господарських товариств, утворених у процесі приватизації (корпоратизації) у порядку, встановленому законодавством;

здійснює контроль щодо своєчасного та повного надходження коштів від продажу об`єктів приватизації;

публікує в офіційних друкованих виданнях Фонду державного майна України інформацію про приватизацію;

3) у сфері управління корпоративними правами держави: здійснює управління корпоративними правами держави, що перебувають у сфері його управління; проводить аналіз ефективності управління корпоративними правами держави, що перебувають у сфері його управління; бере участь у методологічному забезпеченні управління корпоративними правами держави; забезпечує погодження договорів застави та фінансових запозичень господарських товариств, що належать до сфери його управління; проводить моніторинг сплати дивідендів до Державного бюджету України господарськими товариствами, що належать до сфери його управління; проводить моніторинг фінансово-економічних показників діяльності господарських товариств, які належать до сфери його управління; здійснює реструктуризацію господарських товариств, у статутних капіталах яких корпоративні права держави перевищують 50 відсотків і які належать до сфери його управління; погоджує мирові угоди, плани санації і умови продажу майна у справах про банкрутство господарських організацій з корпоративними правами держави понад 50 відсотків їх статутного капіталу; бере участь у провадженні справ про банкрутство господарських товариств з корпоративними правами держави; подає Кабінету Міністрів України пропозиції щодо доцільності придбання державою пакетів акцій (часток) господарських товариств, утворених у процесі приватизації (корпоратизації), в інших власників та акцій додаткової емісії; погоджує пропозиції уповноважених органів управління щодо: передачі повноважень з управління корпоративними правами держави уповноваженим органам управління та господарським структурам; за погодженням з Кабінетом Міністрів України приймає рішення про утворення державних холдингових компаній у процесі приватизації; утворює державні холдингові компанії; виступає засновником державних холдингових компаній у процесі приватизації державних підприємств; організовує ведення реєстру корпоративних прав держави відповідно до Закону України "Про управління об`єктами державної власності"; сприяє стабільному функціонуванню фондового ринку;

4) у сфері оренди державного майна: виступає орендодавцем цілісних (єдиних) майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств у процесі приватизації (корпоратизації), що перебувають у державній власності; здійснює контроль за надходженням до Державного бюджету України плати за оренду державного майна; забезпечує проведення інвентаризації єдиних майнових комплексів державних підприємств, їх структурних підрозділів, орендодавцем яких є Фонд державного майна України, а також затверджує акти оцінки (висновки про вартість майна), щодо якого виступає орендодавцем; здійснює контроль за використанням орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, виконанням умов договорів оренди цілісних майнових комплексів державних підприємств; бере участь у здійсненні контролю за поверненням цілісних майнових комплексів державних підприємств до сфери управління уповноважених органів управління після закінчення строку дії договорів оренди;

5) у сфері оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності:

здійснює: державне регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності; контроль за виконанням суб`єктами оціночної діяльності та оцінювачами вимог законодавства; контроль за дотриманням єдності методичного та організаційного забезпечення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності; професійну оціночну діяльність у процесі приватизації та оренди державного майна;

утворює відповідно до Закону України "Про центральні органи виконавчої влади" наглядову раду з питань оціночної діяльності з числа представників Фонду державного майна України, представників, делегованих іншими органами державної влади, представників громадських організацій, науковців, фахівців у сфері оціночної діяльності; інші консультативні, дорадчі, допоміжні органи та організовує їх роботу, бере участь у їх роботі;

організовує професійну підготовку оцінювачів, затверджує вимоги до керівників суб`єктів оціночної діяльності та оцінювачів, що працюють у їх складі;

затверджує склад та порядок роботи екзаменаційних комісій з професійної підготовки оцінювачів, організовує їх роботу, затверджує програми навчання та складання іспитів;

визнає статус саморегулівних організацій оцінювачів, їх об`єднань та здійснює контроль за додержанням ними правил громадського регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності;

сприяє розвитку громадського регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності;

веде у визначеному ним порядку Державний реєстр оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності, які здійснюють оцінку майна, майнових прав і провадять професійну оціночну діяльність за відповідними напрямами (спеціалізаціями);

здійснює методичне регулювання у сфері оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності, затверджує методики та приймає нормативно-правові акти, у тому числі правила організації системи зовнішнього контролю якості, які містять правила організації, випадки, порядок, строки та періодичність проведення перевірок системи зовнішнього контролю якості, порядок рецензування звітів про оцінку (актів оцінки майна), а також можливості та способи відшкодування завданої шкоди (збитків);

вживає заходів, спрямованих на впровадження у вітчизняну практику оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності міжнародних норм і правил оцінки майна, та заходів, спрямованих на вдосконалення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності;

сприяє створенню конкурентного середовища серед суб`єктів оціночної діяльності;

забезпечує широке інформування суспільства з питань оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності, стану та особливостей ціноутворення на майно та майнові права;

провадить іншу діяльність, пов`язану із здійсненням наданих законодавством повноважень з державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності;

6) у сфері розпорядження земельними ділянками державної власності:

здійснює: повноваження власника земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об`єкти, що підлягають приватизації; повноваження щодо розпорядження земельними ділянками державної власності, на яких розташовані об`єкти, що підлягають приватизації; приймає рішення про внесення земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об`єкти, що підлягають приватизації, до статутного капіталу господарських товариств;

7) забезпечує відповідно до Закону України "Про управління об`єктами державної власності" формування і ведення Єдиного реєстру об`єктів державної власності, є його держателем;

8) засновує медіа в порядку, встановленому законом;

9) погоджує (приймає) відповідно до законодавства рішення про передачу об`єктів державної власності в комунальну власність, до сфери управління інших уповноважених органів управління або Національній академії наук України, галузевим академіям наук, а також погоджує рішення про передачу об`єктів комунальної власності в державну власність;

10) проводить аналіз використання державного майна у випадках, визначених законодавством;

11) приймає рішення про створення, реорганізацію (реструктуризацію) та ліквідацію підприємств і організацій, заснованих на державній власності, що належать до сфери його управління;

12) здійснює управління підприємствами та організаціями, заснованими на державній власності, що перебувають у сфері його управління;

13) надає центральному органу виконавчої влади з питань економіки в установленому цим органом порядку звіти про виконання функцій з управління об`єктами державної власності, в тому числі корпоративними правами держави, зокрема зведену інформацію про показники фінансового плану підприємств, установ та організацій, що належать до сфери його управління;

14) проводить роботу із залучення та використання міжнародної фінансової, технічної допомоги у сферах, що належать до його компетенції;

15) залучає науково-дослідні інститути, вищі навчальні заклади, інші установи, а також фахівців для надання консультацій та проведення експертиз під час вирішення питань, що належать до його компетенції;

16) виступає замовником та координатором виконання завдань державних науково-технічних програм з питань, що належать до його компетенції;

17) виступає організатором продажу нерухомого майна державних унітарних підприємств.

Отже, виходячи з вимог Закону України «Про Фонд державного майна України» Фонд державного майна України здійснює повноваження власника державного майна, проте не наділений повноваженнями щодо здійснення будівництва/завершення будівництва державного нерухомого майна.

Відтак, враховуючи мету договору оренди землі від 20.10.2005, визначену п.3.1 - для завершення будівництва і подальшої експлуатації спортивного комплексу, цільове призначення земельної ділянки, визначене п.5.1 для завершення будівництва та подальшої експлуатації спортивного комплексу, а також категорію земель землі рекреаційного призначення, господарський суд вважає, що Фонд державного майна України та його регіональні відділення, які здійснюють повноваження власника державного майна, та які позбавлені повноважень щодо здійснення завершення будівництва такого майна, не можуть виступати орендарем за вказаним договором оренди.

Тобто, автоматичного переходу права оренди земельної ділянки від попереднього власника нерухомого майна та орендаря - ТОВ «Лада Експорт», новому власнику нерухомого майна РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях, в даному випадку не відбувається.

Більш того, умовами п.9.4.5 спірного договору оренди землі встановлений обов`язок орендаря повідомити в тижневий термін Орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди.

До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною в п.1. договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується Орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

При цьому, як встановлено господарським судом відповідач протягом всього 2025 року, після повернення в державну власність спірного нерухомого майна продовжує сплачувати орендну плату, як то передбачено умовами п.9.4.5 договору.

Посилання відповідача на помилковість переплати бухгалтерією ТОВ «Лада Експорт» орендної плати за земельну ділянку у 2025 році, що є підставою для відшкодування безпідставно отриманих від товариства коштів, господарським судом не приймаються до уваги з огляду на відсутність жодних доказів на підтвердження таких посилань, зокрема, листування з приводу помилкової переплати.

Верховний Суд неодноразово наголошував (з урахуванням конкретних обставин справи) на необхідності врахування поведінки учасників спору з точку зору її відповідності принципу добросовісності.

Так, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 зазначив, що добросовісність (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на давньоримській максимі "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі цієї доктрини є принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно на них покладається.

В даному випадку доводи відповідача у даній справі щодо помилкової переплати бухгалтерією ТОВ «Лада Експорт» орендної плати за земельну ділянку у 2025 році при тому, що така переплата тривала протягом всього часу після підписання відповідачем акту про повернення спірного нерухомого майна від 23.04.2025 та до звернення прокурора до суду з даним позовом, за відсутності жодних звернення відповідача щодо помилковості переплати навіть під час розгляду даної справи господарським судом, свідчать про суперечливу поведінку відповідача та порушує права позивача, який розумно покладається на попередню поведінку відповідача, який самостійно сплачує орендну плати за спірну земельну ділянку.

Також господарським судом враховується, що відповідно до п.5 Порядку повернення у державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів, затвердженого наказом Фонду державного майна від 18.10.2018 №1331, приймання об`єкта приватизації, що повертається у державну (комунальну) власність, здійснюється органом приватизації протягом 30 календарних днів після затвердження результатів інвентаризації. Передача оформлюється актом приймання-передачі об`єкта приватизації, що повертається у державну (комунальну) власність (далі - Акт), за формою, наведеною у додатку до цього Порядку.

Акт складається у двох примірниках, які підписують представник органу приватизації та представник покупця і затверджує орган приватизації.

До Акта додаються, зокрема, документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт приватизації.

Між тим, в матеріалах справи відсутні та до суду не надані докази, що до підписаного між третьою особою та відповідачем акту від 23.04.2025 приймання-передачу державного нерухомого майна спортивний комплекс (будівельна готовність 70%), що розташований за адресою м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1.

Посилання відповідача на те, що Регіональне відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях як заявник реєстраційної дії та державний реєстратор Карпенко Анатолій Анатолійович (Лиманська селищна рада Роздільнянського району Одеської області, Одеська обл.), до якого заявник звернувся за вчиненням реєстраційної дії з державної реєстрації за собою права власності на спорткомплекс на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 02.10.2024 р. у справі № 916/2427/24 та Акту приймання-передачі від 23 квітня 2025 року, повинні були забезпечити одночасну державну реєстрацію в ДРРП на нерухоме майно за заявником такого, що перейшло до заявника, права оренди земельної ділянки під спорткомплексом, господарський суд не приймає до уваги з підстав, про які зазначено вище.

За таких обставин, позовні вимоги Керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради підлягають задоволенню.

На підставі ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В:

1.Позов Керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради задовольнити.

2.Розірвати договір оренди земельної ділянки укладений 20.10.2005 між Одеською міською радою (65026, м. Одеса, площа Біржова, 1, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» (65033, Одеська обл., місто Одеса, вул. Василя Стуса, будинок 1, ) за № 800, посвідчений 20.10.2005 приватним нотаріусом ОМНО Карімовою Л.М. в реєстрі № 800, зареєстрований в Одеському міському управлінні ОРФ ЦДЗК за № 44, відомості про який 28.08.2019 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно індексний номер рішення 48465343, номер запису про інше речове право 33027228.

3.Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» (65033, Одеська обл., місто Одеса, вул. Василя Стуса, будинок 1, ) повернути Одеській міській раді (65026, м. Одеса, площа Біржова, 1, ) земельну ділянку з кадастровим номером :16:002:0013, загальною площею 50 952 кв. м що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Василя Стуса, 1.

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Лада Експорт» (65033, Одеська обл., місто Одеса, вул. Василя Стуса, будинок 1, ) на користь Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вул. Італійська, 3; код отримувача за ; рахунок отримувача: UA0000564; банк отримувача: Держказначейська служба України, м. Київ; код банку отримувача: 820172; код класифікації доходів бюджету 22030101) витрати по сплаті судового збору у розмірі 4844 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири) грн. 80 коп.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 17.03.2026.

Суддя Г.Є. Смелянець