ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 березня 2026 року

м. Київ

cправа № 920/1124/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.,

за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р.К.

та представників

позивача: не з`явились,

відповідача: Спасьоненко О.В. (в режимі відеоконференції),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Фермерського господарства "Вікторія-2012"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.10.2025

та рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025

у справі № 920/1124/24

за позовом Фермерського господарства "Вікторія-2012"

до Буринської міської ради

про визнання додаткової угоди укладеною,

В С Т А Н О В И В:

Фермерське господарство «Вікторія-2012» звернулось до Господарського суду Сумської області з позовом до Буринської міської ради, в якому просило суд визнати укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви, додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, зареєстрованого 22.10.2012 за № 01922.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 (суддя Вдовенко Д.В.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.10.2025 (колегія суддів у складі: Хрипун О.О. - головуючий, Коробенко Г.П., Шапран В.В.), у задоволенні позову відмовлено.

Судами обох інстанцій встановлено, що 26.09.2012 між Буринською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладений договір оренди землі № 41 за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення для організації фермерського господарства (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), які знаходяться на території Гвинтівської сільської ради Буринського району.

Пунктом 2 договору передбачено, що в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 160,3323 га із земель запасу на території Гвинтівської сільської ради Буринського району в тому числі: ділянка №1 площею 9,3372 га із них 9,3372 га ріллі; ділянка № НОМЕР_1 площею 18,8050 га із них 18,8050 га ріллі; ділянка № НОМЕР_2 площею 53,7295 га із них 53,7295 га ріллі; ділянка № НОМЕР_3 площею 46,9585 га із них 46,9585 га ріллі; ділянка № НОМЕР_4 площею 31,5021 га із них 31,5021 га ріллі.

За умовами п. 5 договору він укладений на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 6 договору орендна плата на 2012 рік та на наступні роки встановлюється з моменту реєстрації договору в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно з п. 38 договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Буринському районі, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22.10.2012.

07.11.2012 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань проведено державну реєстрацію юридичної особи ФГ «Вікторія - 2012», створеного ОСОБА_1

21.04.2017 Головне Управління Держгеокадастру в Сумській області та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору про внесення змін до п.п. 4, 5, 7, 11 договору.

Відповідно до п. 4 договору у новій редакції нормативна грошова оцінка земельних ділянок підлягає проведенню на замовлення та за рахунок орендаря у тримісячний строк з моменту державної реєстрації права користування земельними ділянками із поданням орендарем у встановленому законом порядку впродовж цього ж строку технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок на розгляд та затвердження відповідному органу місцевого самоврядування. До моменту набрання чинності рішенням відповідного органу місцевого самоврядування, яким, затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, визначення суми орендної плати, що вноситься орендарем згідно з цього договору, здійснюється за даними про площу земельних ділянок, нормативна грошова оцінка яких не проведена та середнього розміру нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Сумській області, що на 01.01.2017 складає 29 426,66 грн за 1 та ріллі. Для земельної ділянки загальною площею 9,3372 гектара з кадастровим номером :07:001:0006 нормативна грошова оцінка складає 27 4762 грн 61 коп. Для земельної ділянки загальною площею 46,9585 гектара з кадастровим номером :07:001:0005 нормативна грошова оцінка складає 1 381 831 грн 81 коп. Для земельної ділянки загальною площею 18,8050 гектара з кадастровим номером :07:001:0004 нормативна грошова оцінка складає 553 368 грн 34 коп. Для земельної ділянки загальною площею 53,7295 гектара з кадастровим номером :07:001:0003 нормативна грошова оцінка складає 1 581 079 грн 73 коп. Для земельної ділянки загальною площею 31,5021 гектара з кадастровим номером :07:001:0002 нормативна грошова оцінка складає 927 001 грн 58 коп.

Згідно з п. 5 договору у новій редакції договір укладено строком на 12 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За умовами п. 7 договору у новій редакції орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки державної власності в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок виключно у грошовій формі.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав 05.01.2017 зареєстроване право оренди ФГ «Вікторія-2012» на земельні ділянки за кадастровими номерами :07:001:0006, :07:001:0005, :07:001:0004, :07:001:0003, :07:001:0002 на підставі договору оренди № 41 від 26.09.2012.

30.07.2024 позивач звернувся до Буринської міської ради з клопотанням про продовження строку дії договору оренди на 7 років. До клопотання позивач додав проект додаткової угоди згідно з яким позивач пропонував: 1) продовжити термін дії договору оренди землі на 7 років; 2) внести зміни до п. 5 договору оренди землі, виклавши його у наступній редакції: « 5. Договір укладається терміном на 19 років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

Спір у даній справі на думку позивача виник у зв`язку з тим, що відповідач у встановлений законом строк не розглянув клопотання позивача, не надав обґрунтованих заперечень, не прийняв рішення про поновлення договору оренди, у зв`язку з чим позивач на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» звернувся з даним позовом.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що наявність обґрунтованих заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк через відсутність згоди щодо розміру орендної плати, встановленого у договорі, наміром передати земельні ділянки в користування (оренду) на конкурентних засадах для збільшення розміру орендної плати за результатами земельних торгів з метою збільшення надходжень до місцевого бюджету не суперечить нормам чинного законодавства. При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що з урахуванням відсутності домовленості між орендарем та орендодавцем щодо істотної умови договору (ціни), можливість передачі в користування земельних ділянок державної чи комунальної власності без проведення земельних торгів у разі укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря, не може позбавити власника такого майна права на передачу земельної ділянки в оренду саме на конкурентних засадах, адже саме на конкурентних засадах повинні визначатися орендарі, які як переможці пропонують державі або територіальній громаді кращі умови оренди. При цьому вказане не свідчить про обмеження права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки останній не позбавлений права приймати участь у відповідному конкурсі і за умови рівності пропозицій буде мати переважне право перед іншими учасниками конкурсу на укладення відповідного договору оренди.

Не погоджуючись з постановою апеляційного та рішенням місцевого господарських судів, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення Закону України «Про оренду землі» та не врахували, що протягом дії договору оренди землі позивач добросовісно виконував всі покладені на нього договором обов`язки орендаря. Доказів зворотного відповідачем не надано і на такі обставини відповідач не посилався. При цьому відповідач не звертався до ФГ "Вікторія-2012" після отримання клопотання про поновлення договору оренди землі з пропозицією щодо збільшення орендної плати за договором оренди, а тому в спірних правовідносинах не було «недосягнення домовленості», чим підтверджується порушення орендодавцем ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та необґрунтованість відмови орендодавця в продовженні договору оренди.

Скаржником умотивовано подання касаційної скарги на підставі п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме:

- судами не враховано висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 25.09.2024 у справі № 912/944/23, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 06.11.2024 у справі № 927/1237/23 щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі», згідно з якими обов`язковою умовою для реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, у тому числі в судовому порядку, є належне виконання орендарем умов договору оренди землі, тобто добросовісність орендаря;

- висновок апеляційного господарського суду про те, що у спірних правовідносинах укладення договору оренди землі на новий строк за відсутності рішення відповідача (органу місцевого самоврядування) буде свідчити про те, що судом буде порушено законодавчо встановлену процедуру поновлення договорів оренди землі новий строк, оскільки суд не може підміняти інший орган державної або місцевої влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції цього органу, суперечить правовому висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц;

- апеляційним господарським судом застосовані правові висновки, зазначені у постановах Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17, які не відповідають обставинам справи № 920/1124/24;

- відсутній висновок Верховного Суду щодо ефективного способу захисту прав орендаря при поновленні договору оренди землі в судовому провадженні (визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі) шляхом заборони, передбаченої ч. 12 ст. 137 ГПК України, на забезпечення позову шляхом зупинення аукціону (торгів) на спірну земельну ділянку, якщо орендодавець (державний орган або орган місцевого самоврядування), всупереч заборони, встановленої п. 15 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, проводить (здійснює дії щодо проведення) аукціон.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.12.2025 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 20.01.2026 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 26.12.2025.

До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу (з урахуванням заяви про виправлення описки), у якому представник просить залишити її без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін, посилаючись на правильність викладених у них висновків.

У зв`язку з тимчасовою непрацездатнісю головуючого судді розгляд касаційної скарги 20.01.2026 не відбувся, і ухвалою від 28.01.2026 повідомлено учасників справи, що розгляд касаційної скарги відбудеться 24.02.2026.

В судовому засіданні 24.02.2026 оголошено перерву у справі до 10.03.2026.

До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 05.03.2026 від Буринської міської ради надійшли додаткові пояснення у справі.

Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)

При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.

На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Так скаржник в якості підстави касаційного оскарження, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України посилається на неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 25.09.2024 у справі № 912/944/23, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 06.11.2024 у справі № 927/1237/23 щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі», згідно з якими обов`язковою умовою для реалізації передбаченого переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, у тому числі в судовому порядку, є належне виконання орендарем умов договору оренди землі, тобто добросовісність орендаря.

Колегія суддів звертає увагу на те, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

При цьому, як зазначено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Судами у справі № 920/1124/24 встановлено, що у встановлений договором строк позивач звернувся до відповідача із клопотанням про поновлення договору оренди на новий строк (7 років), до якого додав проект додаткової угоди.

08.08.2024, у встановлений строк, Буринська міська рада прийняла рішення «Про відмову Фермерському господарству «Вікторія-2012» в продовженні терміну дії договору оренди землі №41 від 26.09.2012, зареєстрований за №01922, який був укладений між Буринською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2.» згідно з яким, розглянувши клопотання Фермерського господарства «Вікторія-2012» про продовження дії договору оренди землі №41 від 26.09.2012, яке було отримано Буринською міською радою 30.07.2024, врахувавши рекомендації постійної комісії Буринської міської ради восьмого скликання, керуючись пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статтею 33 Закону України «Про оренду землі», статтею 12 Земельного кодексу України, у зв`язку із тим, що дійсний на даний час розмір річної орендної плати (8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) за договором оренди землі №41 від 26.09.2012 не відповідає інтересам Буринської міської ради у разі продовження терміну його дії, та намірами Буринської міської ради включити земельні ділянки, які надані в оренду за договором оренди землі №41 від 26.09.2012 -, після закінчення строку його дії, до переліку земельних ділянок, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, з метою збільшення розміру орендної плати за результатами таких земельних торгів (стартова ціна річної орендної плати на земельних торгах становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), з метою збільшення надходжень до місцевого бюджету, а також у зв`язку із недосягненням домовленості щодо орендної плати за вказаним вище договором оренди землі, та у зв`язку із наявністю заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк, а також у зв`язку з недотриманням орендарем умов пункту 5 договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, яким передбачено обов`язок орендаря не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, вирішила відмовити Фермерському господарству у продовженні терміну дії договору оренди землі №41 від 26.09.2012.

Про прийняття зазначеного рішення відповідач повідомив позивача листами від 12.08.2024, від 14.08.2024, які були надіслані позивачу за адресою місцезнаходження.

Отже, відповідач не погодився на укладення договору, зазначив, що розмір річної орендної плати за договором оренди землі №41 від 26.09.2012 не відповідає інтересам Буринської міської ради у разі продовження терміну його дії, зазначив про наміри Буринської міської ради включити земельні ділянки, які надані в оренду за договором оренди землі №41 від 26.09.2012, після закінчення строку його дії, до переліку земельних ділянок, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, з метою збільшення розміру орендної плати за результатами таких земельних торгів (стартова ціна річної орендної плати на земельних торгах становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) для збільшення надходжень до місцевого бюджету.

Таким чином, відповідач відреагував на лист позивача щодо його наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, як того вимагає стаття 33 Закону України «Про оренду землі».

Наявність обґрунтованих заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк через не згоду із розміром орендної плати, що встановлений у договорі, наміром передати земельні ділянки в користування (оренду) на конкурентних засадах для збільшення розміру орендної плати за результатами земельних торгів з метою збільшення надходжень до місцевого бюджету не суперечить нормам чинного законодавства.

При цьому суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що з урахуванням відсутності домовленості між орендарем та орендодавцем щодо істотної умови договору (ціни), можливість передачі в користування земельних ділянок державної чи комунальної власності без проведення земельних торгів у разі укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря, не може позбавити власника такого майна права на передачу земельної ділянки в оренду саме на конкурентних засадах, адже саме на конкурентних засадах повинні визначатися орендарі, які як переможці пропонують державі або територіальній громаді кращі умови оренди,

Вказане не свідчить про обмеження права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки останній не позбавлений права приймати участь у відповідному конкурсі і за умови рівності пропозицій буде мати переважне право перед іншими учасниками конкурсу на укладення відповідного договору оренди.

Враховуючи викладене та встановлені судами обставини справи, колегія суддів не вбачає невідповідності висновків судів попередніх інстанцій висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду від 25.09.2024 у справі № 912/944/23, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 06.11.2024 у справі № 927/1237/23 щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

При цьому колегія суддів відхиляє посилання скаржника на те, що висновок апеляційного господарського суду про те, що у спірних правовідносинах укладення договору оренди землі на новий строк за відсутності рішення відповідача (органу місцевого самоврядування) буде свідчити про те, що судом буде порушено законодавчо встановлену процедуру поновлення договорів оренди землі новий строк, оскільки суд не може підміняти інший орган державної або місцевої влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції цього органу, як такий, що суперечить правовому висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, оскільки у зазначеній постанові Великої Палати Верховного Суду, по-перше, такого висновку не міститься, а по-друге, у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч. 6 с. 33 Закону України «Про оренду землі», тобто правовідносини у цій справі та розглядуваній не є подібними.

В свою чергу, посилання скаржника на те, що апеляційним господарським судом застосовані правові висновки, зазначені у постановах Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17, які не відповідають обставинам справи № 920/1124/24, колегією суддів не розглядаються, оскільки у тексті касаційної скарги відсутні доводи скаржника яким саме чином висновки щодо застосування норм права, викладені у зазначених постановах, не відповідають обставинам цієї справи, або в чому полягає відмінність об`єкта спору, підстав позову та фактичної бази у порівнюваних справах, а також яким саме чином висновки у цих справах свідчать про неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права. При цьому Верховний Суд не наділений повноваженнями за скаржника доповнювати касаційну скаргу міркуваннями та відповідним зазначенням підстави відкриття провадження у справі, яку не визначив сам скаржник. У іншому випадку, вказане б призводило до порушення таких принципів господарського процесу, як змагальності та диспозитивності.

Що ж до підстави касаційного оскарження, передбаченої п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, то відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи. При цьому формування правового висновку не може ставитись у пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними ст. 300 ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.

Водночас з тексту касаційної скарги не вбачається, яким саме чином «відсутність висновку Верховного Суду щодо ефективного способу захисту прав орендаря при поновленні договору оренди землі в судовому провадженні (визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі) шляхом заборони, передбаченої ч. 12 ст. 137 ГПК України, на забезпечення позову шляхом зупинення аукціону (торгів) на спірну земельну ділянку, якщо орендодавець (державний орган або орган місцевого самоврядування), всупереч заборони, встановленої п. 15 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, проводить (здійснює дії щодо проведення) аукціон» впливає на вирішення даного спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.

При цьому саме лише зазначення відсутності певного висновку Верховного Суду, без належного обґрунтування того, як саме цей висновок має бути сформульований та яким чином він вплине на правильне застосування норм матеріального чи процесуального права судами попередніх інстанцій у даній справі, не є достатньою підставою для перегляду судового рішення за п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, оскільки правовий висновок не може бути відірваним від конкретних обставин справи та предмета позову.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд касаційної інстанції ґрунтується на висновках, які зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. У цій справі Верховний Суд дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків господарських судів попередніх інстанцій.

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до положень ст. 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених ст. 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Оскільки в ході касаційного розгляду не було виявлено неправильного застосування судами норм матеріального права чи порушень норм процесуального права в межах підстав касаційного оскарження, то і підстав для зміни чи скасування оскаржуваних судових рішень у касаційному провадженні також не має, у зв`язку з чим касаційна скарга не підлягає задоволенню, а постанова апеляційного та рішення місцевого господарських судів підлягають залишенню без змін.

Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржені судові рішення, судові витрати, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на заявника касаційної скарги.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Фермерського господарства "Вікторія-2012" залишити без задоволення.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.10.2025 та рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 у справі № 920/1124/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С.К.

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.