ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2026 року

м. Київ

cправа № 910/6350/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Шульги А. В. (адвокат),

відповідача - Слуцької Н. С. (адвокат),

третя особа - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Банкомзв`язок"

на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 у справі

за позовом Приватного акціонерного товариства "Банкомзв`язок"

до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Птахоплемзавод "Коробівський",

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Київська міська рада,

про витребування з незаконного тимчасового (строкового) володіння земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У травні 2024 року Приватне акціонерне товариство "Банкомзв`язок" (далі - ПрАТ "Банкомзв`язок") звернулося до Господарського суду міста Києва із позовною заявою до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Птахоплемзавод "Коробівський" (далі - СТОВ "ППЗ "Коробівський") про:

- витребування на користь ПрАТ "Банкомзв`язок' у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння СТОВ "ППЗ "Коробівський" земельну ділянку площею 3,4157 га, кадастровий номер :79:485:0021, яка розташована на проспекті Академіка Глушкова, 13/2 у Голосіївському районі м. Києва, і орендарем якої є ПрАТ "Банкомзв`язок";

- скасування Рішення, Індексний номер: 71982089 від 08.03.2024, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем.

2. Позов обґрунтовано тим, що позивач вважає, що він є законним орендарем спірної земельної ділянки, а внаслідок подальшого продажу ТРЦ "Магелан" до відповідача перейшло лише право суборенди частини земельної ділянки під зазначеним нерухомим майном, яке належало його відчужувачу. Позивач вважає, що реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за відповідачем було здійснено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком О. В. за відсутності документів, що підтверджують наявність у заявника такого права, а також всупереч права оренди на земельну ділянку, яке зареєстровано за ПрАТ "Банкомзв`язок", отже рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойка О. В. було порушено права ПрАТ "Банкомзв`язок" як законного орендаря спірної земельної ділянки.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.04.2025 (суддя Гулевець О. В.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 (судді: Кравчук Г. А. - головуючий, Хрипун О. О., Коробенко Г. П.), у задоволенні позову відмовлено повністю.

4. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог у цій справі, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що позивач заявив вимоги щодо витребування земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди відповідача щодо всієї земельної ділянки, при цьому на ній знаходиться лише дві трансформаторні підстанції 6080 (площею 62, 5 м2) та 6079 (площею 62,3 м2), зареєстровані за позивачем, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.12.2023 № 357838599, № 357861030.

Тобто визначений позивачем спосіб захисту є неспівмірним по відношенню до відповідача та інших осіб, оскільки на земельній ділянці розташовані нежитлові будівлі площею 28539,5 м2, 279,5 м2, 99,7 м2, 366,5 м2, 99,6 м2, 99,4 м2, що становить значно більшу частину площі земельної ділянки, на якій розташовані трансформаторні підстанції зареєстровані за позивачем (62,5 м2 та 62,3 м2), а відтак наслідком задоволення позовних вимог щодо витребування земельної ділянки площею 3,4157 га та скасування відповідної державної реєстрації буде втрата відповідачем прав на користування частиною земельної ділянки, право на оскарження якої у позивача відсутнє.

Отже, належним (правомірним) способом захисту у спірних правовідносинах може бути позов речово-правового характеру, зокрема, віндикаційний позов про витребування тієї частини земельної ділянки, що належить на праві користування позивачу та зареєстрована за особою - тимчасовим фактичним володільцем земельної ділянки. Таким чином, обраний позивачем спосіб захисту не буде ефективним і не призведе до відновлення порушеного права, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі ПрАТ "Банкомзв`язок" просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2025 у справі № 910/6350/24 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 у справі № 910/6350/24 в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про скасування рішення, індексний номер: 71982089 від 08.03.2024, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем, в цій частині прийняти нове рішення, яким задовольнити позовну вимогу ПрАТ "Банкомзв`язок" про скасування рішення, індексний номер: 71982089 від 08.03.2024, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що при прийнятті оскаржуваних судових рішень суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права і при цьому безпідставно не врахували актуальні висновки Верховного Суду щодо:

- наявності підстав для переходу до відповідача права оренди земельної ділянки за обставин відсутності у попереднього власника будівлі (АТ "МР БАНК") такого права (що підтверджується судовим рішенням) і застосування статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) у відповідних редакціях на час існування взаємовідносин; при цьому суди не врахували висновки Верховного Суду, викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.06.2021 справі № 910/5305/20, постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18; постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17;

- незаконності проведеної державної реєстрації права оренди за відповідачем та застосування статей 3, 20, 24, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; при цьому суди не врахували висновки Верховного Суду, викладені у постанові Касаційного господарського суду складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18;

- ефективності обраного позивачем способу захисту та застосування статті 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"; при цьому суди не врахували висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20); від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18; від 03.09.2025 у справі № 910/2546/22;

- застосування процесуальних норм, а саме статей 86, 236 ГПК України щодо оцінки доказів, повного дослідження всіх обставин справи, прийняття законного та обґрунтованого рішення; при цьому суди не врахували висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 25.06.2020 у справі № 924/233/18;

- порушення частини 1 статті 18 ГПК України, яка передбачає, що судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

7. СТОВ "ППЗ "Коробівський" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.12.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПрАТ "Банкомзв`язок" на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 у справі № 910/6350/24 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 13.01.2026.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.01.2025 відкладено розгляд касаційної скарги ПрАТ "Банкомзв`язок" на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 у справі № 910/6350/24 на 20.01.2025.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.01.2025 оголошено перерву у судовому засіданні до 10.02.2026

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

9. 27.12.1999 між Київською міською радою (орендодавець) та Акціонерним товариством відкритого типу "Банкомзв`язок" (далі - АТ "Банкомзв`язок"), правонаступником якого є ПрАТ "Банкомзв`язок" (орендар), укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. та зареєстровано в реєстрі за № 6290, зареєстрований Київським міським управління земельних ресурсів, про що зроблено запис 15.02.2000 за № 79-6-00002 (далі - договір оренди), за умовами якого Київською міською радою на підставі рішення Київради від 19.08.1999 № 6/492 передано, а Акціонерним товариством відкритого типу "Банкомзв`язок" прийнято в оренду на 49 років земельну ділянку, місце розташування якої просп. Академіка Глушкова, 13/2 у Московському районі м. Києва, розміром 35 899 м2, у тому числі: землі, що використовуються у комерційних цілях - 35 899 м2, для завершення будівництва та подальшої експлуатації громадського центру у межах, які перенесені у натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною цього договору.

10. 18.12.2006 між Київською міською радою та АТ "Банкомзв`язок" укладено договір про внесення змін до договору оренди, яким визначено розмір земельної ділянки 3,4157 га.

11. На земельній ділянці, кадастровий номер: :79:485:0021, AT "Банкомзв`язок" було побудовано та зареєстровано: нежилий будинок (літ. А), загальною площею 28 539,50 м2, розташований за адресою: м. Київ, вул. Академіка Глушкова, 13-Б, в якому було відкрило ТРЦ "Магелан".

12. АT "Банкомзв`язок" на земельній ділянці, кадастровий номер :79:485:0021, прокладено зовнішні інженерні мережі: електропостачання (5 384,7 м), водовідведення (481 м), теплопостачання (226,4 м), відведення дощових вод (842 м), зовнішнього освітлення (838 м) та інше майно: навіс для сміттєзбірника, а також благоустрій території земельної ділянки 13 466 м2, що підтверджується актом інвентаризації AT "Банкомзв`язок" від 04.05.2020, протоколом інвентаризаційної комісії від 04.05.2020 та довідкою щодо обліку майна на балансі підприємства від 18.05.2020 за вих. № 453/1.

13. АT "Банкомзв`язок" на земельній ділянці побудовано та введено в експлуатацію два окремих об`єкти нерухомого майна: трансформаторну підстанцію - 6079, загальною площею 62,3 м2 за адресою: м. Київ, проспект Глушкова Академіка, 13-Б, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000; трансформаторну підстанцію - 6080, загальною площею 62,5 м2 за адресою: м. Київ, проспект Глушкова Академіка, 13-Б, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

14. 24.12.2004 між AT "Банкомзв`язок" (продавець) та Дочірнім підприємством "Край Проперті" (далі - ДП "Край Проперті"; покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлового будинку, посвідчений Піддубною С. П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстровим № 6871 та зареєстрований в Державному реєстрі правочинів 24.12.2004 за № 402676, зареєстрований в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 11.01.2005 у реєстровій книзі № 91п-270 за реєстровим № 6259п, зареєстрований в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 22.09.2011. Відповідно до пункту 1.1 цього договору ПрAT "Банкомзв`язок" передано у власність ДП "Край Проперті" нежитловий будинок - громадський центр з об`єктами, загальною площею 28539,50 м2, за адресою: м. Київ, проспект Глушкова Академіка, 13-Б.

15. За доводами позивача, AT "Банкомзв`язок" залишило у своїй власності трансформаторну підстанцію - 6080 та трансформаторну підстанцію - 6079, обладнання зазначених трансформаторних підстанцій, зовнішні інженерні мережі, що розташовані на земельній ділянці, кадастровий номер :79:485:0021.

16. 18.08.2006 між AT "Банкомзв`язок" (орендар) та ДП "Край Проперті" (суборендар) укладено договір суборенди земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 23.02.2007 за № 79-6-00477 у книзі записів державної реєстрації договорів, відповідно до пункту 1.1 якого, AT "Банкомзв`язок" передало, а суборендар прийняв земельну ділянку, яка розташована на просп. Академіка Глушкова, 13/2 у Голосіївському районі м. Києва розміром 34157 м2, в суборенду на 40 років.

17. 06.07.2009 ДП "Край Проперті" отримало дозвіл на виконання будівельних робіт від 06.07.2009 № 1472-Гл/С, виданий ДП "Край Проперті" Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві, із реконструкції з розширенням нежилого будинку - громадського центру з об`єктами торгівлі та громадського харчування під торгівельно-розважальний комплекс "Магелан" за адресою: просп. Глушкова, 13-Б у Голосіївському районі м. Києва з правом збільшити площу будівлі додатково на 15 882,34 м2 відповідно до проектної документації, затвердженої наказом ДП "Край Проперті" від 02.04.2009 № 6 та погодженої Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 31.07.2008 за № 15-9583, із подальшими внесеннями змін до нього у 2019 році.

18. 27.09.2011 між ДП "Край Проперті" (іпотекодавець) та ПАТ "ДБ Сбербанку Росії" (правонаступником якого є Акціонерне товариство "Міжнародний резервний банк") укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 27.09.2011, за реєстровим № 11270. В забезпечення виконання зобов`язань ДП "Край Проперті", які випливають із договору про відкриття кредитної лінії від 22.09.2011 № 119-В/11/55/КЛ та договору про відкриття кредитної лінії від 22.09.2011 № 120-В/11/55/КЛ, ДП "Край Проперті" передав в іпотеку іпотекодержателю майно, а саме: нежитловий будинок (літ. А), загальною площею 28 539,50 м2, розташований за адресою: місто Київ, проспект Глушкова Академіка, 13-Б, реєстраційний номер: 34696251, та належить іпотекодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу нежилого будинку, посвідчений Піддубною С. П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за реєстровим № 6871 та зареєстрований в Державному реєстрі правочинів 24.12.2004 за № 402676, зареєстрований в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 11.01.2005 у реєстровій книзі № 91п-270 за реєстровим № 6259п, зареєстрований в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 22.09.2011. Предмет іпотеки розташовано на земельній ділянці площею 34157 м2, кадастровий номер 79:485:021, згідно з договором суборенди земельної ділянки, укладеним між АТ "Банкомзв`язок" та іпотекодавцем 18.08.2006, зареєстрованим Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 23.02.2007 за № 79-6-00477 у книзі записів державної реєстрації договорів (пункт 3.1 іпотечного договору).

19. Протягом 2016 року суборендар земельної ділянки ДП "Край Проперті" збудувало та ввело в експлуатацію на земельній ділянці за адресою: місто Київ, проспект Глушкова Академіка, 13-Б, нежитлову будівлю № 6 (279,5 м2), нежитлову будівлю № 7 (99,7 м2), нежитлову будівлю № 8 (366,5 м2), нежитлову будівлю № 9 (99,6 м2), нежитлову будівлю № 10 (99,4 м2).

20. 19.12.2017 АТ "Сбербанк" шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 27.09.2011, укладеним між ДП "Край Проперті" та АТ "Сбербанк", набуло право власності на нежитловий будинок - громадський центр з об`єктами (в літ. А), розташований за адресою: м. Київ, вул. Академіка Глушкова, 13-Б, загальною площею 28 539,5 м2, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

21. 15.01.2018 за АТ "Банкомзв`язок" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на трансформаторну підстанцію 6079, загальною площею 62,3 м2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 000) та трансформаторну підстанцію 6080, загальною площею 62,5 м2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 000), які розташовані за адресою: м. Київ, проспект Академіка Глушкова, 13-Б, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 15.01.2018 за № 110604951 та № 110620385.

22. 19.01.2018 на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна, що вноситься учасником до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Шейк" (далі - ТОВ "Шейк"), укладеного між АТ "Банкомзв`язок" та ТОВ "Шейк", трансформаторну підстанцію 6080 (площею 62,5 м2) та трансформаторну підстанцію 6079 (площею 62,3 м2) передано до статутного капіталу ТОВ "Шейк", що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.01.2018 за №№ 11151001, 11516892.

23. 13.06.2019 ТОВ "Край Проперті" внесено до статутного капіталу ТОВ "Шейк" п`ять належних йому нежитлових будівель, що розташовані на спірній земельній ділянці: № 6 (279,5 м2), № 7 (99,7 м2), № 8 (366,5 м2), № 9 (99,6 м2). № 10 (99,4 м2).

24. 15.08.2023 між Акціонерним товариством "Міжнародний резервний банк" (продавець), який є правонаступником Публічного акціонерного товариства "Сбербанк", та СТОВ "ППЗ "Коробівський" (покупець) відповідно до результатів відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом електронного аукціону від 15.06.2023 №GFE001-UA-036, укладено договір № G18N020026/2 купівлі-продажу (нерухоме майно), згідно з пунктом 1.1 якого продавець передає майно, зазначене у пункті 1.2 цього договору у власність покупцю, а покупець приймає майно і сплачує за нього обумовлену грошову суму в розмірі та і порядку, передбаченому договором.

25. Предметом купівлі-продажу за цим договором є нерухоме майно: нежилий будинок - громадський центр з об`єктами (в літ. А), загальною площею 28539,5 м2, розташований за адресою: м. Київ, проспект Академіка Глушкова, 13-Б, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00 (далі - нерухоме майно). Право власності продавця на нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.12.2017 (номер запису про право власності 24034900). Нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, яка знаходиться в м. Києві, Голосіївський район, проспект Академіка Глушкова, 13/2, загальною площею 3,4157 га, що передана в оренду згідно з договором оренди земельної ділянки, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. 27.12.1999, зареєстрованого в реєстрі за № 6290 та зареєстрованого Київським міським управлінням земельних ресурсів 15.02.2000 за № 79-6-00002 із змінами та доповненнями, з цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування нерухомого майна, яка не перебуває у власності або користуванні продавця (пункт 1.2 договору).

26. 06.12.2023 трансформаторну підстанцію 6080 (площею 62,5 м2) та трансформаторну підстанцію 6079 (площею 62,3 м2) передано у власність АТ "Банкомзв`язок", що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.12.2023 за № 357838599 та № 357861030.

27. 13.12.2023 п`ять нежитлових будівель, що розташовані на земельній ділянці за адресою: місто Київ, проспект Глушкова Академіка, 13-Б: № 6 (279,5 м2), № 7 (99,7 м2), № 8 (366,5 м2), № 9 (99,6 м2), № 10 (99,4 м2), було відчужено на користь ТОВ "Глушкова Девелопмент", що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18.12.2023 № 358813076, № 358822631, № 358817616, № 358810788, № 358827464.

28. Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.03.2024 № 369824870, 08.03.2024 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем на підставі рішення від 08.03.2024 індексний номер: 71982089, здійснено реєстраційну дію "Реєстрація переходу іншого речового права", якою додано до переліку документів, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Смоляніновою О. Я. від 15.08.2023 за реєстровим номером 2017, та змінено орендаря земельної ділянки, кадастровий номер: :79:485:0021, загальною площею 3,4157 га, що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Академіка Глушкова, земельна ділянка 13/2, з АТ "Банкомзв`язок" (позивача) на СТОВ "ППЗ "Коробівський" (відповідач).

29. За доводами позивача, після набуття АТ "Сбербанк", 19.12.2017, права власності на ТРЦ "Магелан", відповідно до чинного на той час законодавства, до останнього, як нового власника ТРЦ "Магелан", перейшло право користування частиною земельної ділянки безпосередньо під ТРЦ "Магелан" на умовах, які були у попереднього власника цієї будівлі - ДП "Край Проперті", а саме право суборенди відповідно до договору суборенди, укладеного між АТ "Банкомзв`язок" та ДП "Край Проперті" із урахуванням додаткового договору від 01.10.2015.

30. З огляду на викладене, позивач вважає, що він є законним орендарем спірної земельної ділянки, а внаслідок подальшого продажу ТРЦ "Магелан" до відповідача перейшло лише право суборенди частини земельної ділянки під зазначеним нерухомим майном, яке належало його відчужувачу.

31. Позивач вважає, що реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за СТОВ "ППЗ "Коробівський" було здійснено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком О. В. за відсутності документів, що підтверджують наявність у заявника такого права, а також всупереч праву оренди на земельну ділянку, яке зареєстровано за АТ "Банкомзв`язок", отже, рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойка О.В. було порушено права АТ "Банкомзв`язок", як законного орендаря спірної земельної ділянки.

32. На переконання позивача, належним та ефективним способом захисту порушених прав буде витребування на користь АТ "Банкомзв`язок" у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння СТОВ "ППЗ "Коробівський" земельної ділянки площею 3,4157 га, кадастровий номер якої :79:485:0021, яка розташована на проспекті Академіка Глушкова, 13/2 у Голосіївському районі м. Києва, і орендарем якої є АТ "Банкомзв`язок" та скасування рішення від 08.03.2024, індексний номер: 71982089, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком О. В.

Позиція Верховного Суду

33. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Верховний Суд в межах доводів та вимог касаційної скарги переглядає судові рішення в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про скасування рішення від 08.03.2024, індексний номер: 71982089, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем,.

34. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

35. Предметом спору є вимоги про витребування на користь позивача у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння відповідача спірної земельної ділянки та скасування рішення приватного нотаріуса, яким здійснена державна реєстрація права оренди на спірну земельну ділянки за відповідачем за відсутності у нього відповідних правовстановлюючих документів.

Водночас Верховний Суд враховує, що ухвалені у справі судові рішення в частині відмови у задоволенні вимоги про витребування на користь позивача у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння відповідача спірної земельної ділянки скаржником не оскаржуються, а тому в силу приписів статті 300 ГПК України в цій частині не є предметом касаційного перегляду.

36. Судами попередніх інстанцій встановлено, що станом на час звернення позивача до господарського суду з позовом та розгляду справи у суді першої інстанції на спірній земельній ділянці площею 3,4157 га, кадастровий номер :79:485:0021, яка розташована на проспекті Академіка Глушкова, 13/2 у Голосіївському районі м. Києва, розміщені:

- нежилий будинок - громадський центр з об`єктами (в літ. А), загальною площею 28539,5 м2, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00 (ТРЦ "Магелан"), який на праві власності належить СТОВ "ППЗ "Коробівський";

- трансформаторна підстанція 6080 (площею 62,5 м2) та трансформаторна підстанція 6079 (площею 62,3 м2), які на праві власності належать АТ "Банкомзв`язок", що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.12.2023 № 357838599, № 357861030;

- нежитлові будівлі, які належать на праві власності ТОВ "Глушкова Девелопмент": № 6 (279,5 м2), № 7 (99,7 м2), № 8 (366,5 м2), № 9 (99,6 м2). № 10 (99,4 м2).

37. За висновками судів попередніх інстанцій рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння є підставою для внесення інформації щодо прав на земельну ділянку до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в порядку, визначеному законодавством, отже належним (правомірним) способом захисту може бути позов речово-правового характеру, зокрема віндикаційний позов про витребування тієї частини земельної ділянки, що належить на праві користування позивачу та зареєстроване за особою - тимчасовим фактичним володільцем земельної ділянки. Водночас суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що позивач не може витребувати всю земельну ділянку, оскільки у позивача відсутнє право користування всією земельною ділянкою, на якій розташоване не лише майно, що зареєстроване за позивачем.

Крім того суд апеляційної інстанції зазначив, що позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію за відповідачем права оренди на спірну земельну ділянку не є належним та ефективним способом захисту порушених прав позивача.

38. У касаційній скарзі ПрАТ "Банкомзв`язок" наголошує на тому, що проведена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком О. В. реєстрація права оренди СТОВ "ППЗ "Коробівський" на спірну земельну ділянку є незаконною, а тому позовна вимога ПрАТ "Банкомзв`язок" про скасування рішення державного реєстратора є законною та обґрунтованою і підлягає задоволенню.

39. Реалізація права на захист цивільних прав здійснюється за допомогою способів захисту, якими є закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника. Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).

40. Застосування певного способу судового захисту вимагає доведеності належними доказами сукупності таких умов: наявності у позивача певного суб`єктивного права (інтересу); порушення такого права (інтересу) з боку відповідача; належності обраного способу судового захисту (адекватність наявному порушенню та придатність до застосування як передбаченого законодавством). Відсутність (недоведеність) будь-якої із зазначених умов унеможливлює задоволення позову.

Особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати чи буде воно відновлене у заявлений спосіб. Позов може бути задоволений лише у випадку встановлення факту порушення, не визнання або оспорення відповідачем (відповідачами) прав, свобод чи інтересів позивача. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

41. Звертаючись до суду з позовними вимогами про скасування рішення від 08.03.2024, індексний номер: 71982089, прийнятого приватними нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем, ПрАТ "Банкомзв`язок" наголошувало на тому, що як видно із інформаційної довідки від 14.03.2024 № 369824870, яку додано до позову, 08.03.2024 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бойко Олег Володимирович здійснив реєстраційну дію "Реєстрація переходу іншого речового права", якою фактично було внесено зміни до реєстраційної дії, вчиненої приватним нотаріусом Верповською О. В. 24.07.2018 щодо реєстрації права оренди, шляхом додання до переліку документів договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Смоляніновою О. Я. від 15.08.2023 за реєстровим номером 2017, та зміни орендаря з позивача на відповідача, що порушує права ПрАТ "Банкомзв`язок" як законного орендаря спірної земельної ділянки та власника об`єктів нерухомості, що на такій ділянці розташовані.

42. Згідно із частинами 1, 2 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини 2 статті 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду.

43. У постановах від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 та від 16.11.2022 у справі № 11/3135/20 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що правом на звернення до суду за захистом наділені особи у разі порушення, невизнання або оспорювання саме їх прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

44. Відповідно до частини 1 статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

45. Стаття 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, а також у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

46. Відповідно до частини 1 статті 5 зазначеного Закону у Державному реєстрі прав реєструються, зокрема, речові права та їх обтяження на земельні ділянки.

47. Скаржник у касаційній скарзі стверджує, що до відповідача не могло перейти право користування всією спірною земельною ділянкою, оскільки на час придбання ТРЦ "Магелан" та на час вчинення спірної реєстрації на земельній ділянці були розміщені інші об`єкти нерухомості, які належать третім особам і які відповідно також мають право користування земельною ділянкою. ПрАТ "Банкомзв`язок" наголошує на тому, спірна земельна ділянка з 1999 року перебуває у довгостроковій оренді (на 49 років) відповідно до договору оренди, укладеного між ним та Київською міською радою, який не припинений, не розірваний та не визнаний недійсним, а тому позивач був і залишається орендарем цієї земельної ділянки.

Таким чином, речове право оренди на спірну земельну ділянку виникло у позивача внаслідок укладення договору оренди та його реєстрації Київським міським управлінням земельних ресурсів, про що зроблено запис від 15.02.2000 за № 79-6-00002 у книзі записів державної реєстрації договорів. Після того, як почав функціонувати Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, право оренди спірної земельної ділянки позивача було зареєстроване у зазначеному реєстрі, на підтвердження чого до позову додано інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.11.2020 № 233508189, якою підтверджується, що 24.07.2018 державний реєстратор на підставі договору оренди зареєстрував право оренди земельної ділянки за ПрАТ "Банкомзв`язок" на 49 років (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.07.2018, індексний номер: 42211802, приватний нотаріус Верповська Олена Володимирівна, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ).

48. Частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.

За змістом пункту 9 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Таким чином наведеною вище нормою закону допускається такий спосіб судового захисту порушених прав та інтересів особи як скасування рішення державного реєстратора.

Така позиція наведена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 та Верховним Судом у постанові від 29.07.2025 у справі № 914/3180/23, від 28.01.2026 у справі № 904/1820/24.

49. Отже, обраний позивачем спосіб захисту у контексті вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень прямо передбачений у частині 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

50. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що якщо позивач заявляє вимогу, яка за належної інтерпретації може ефективно захистити його порушене право, суди не повинні відмовляти в її задоволенні виключно з формальних міркувань, оскільки це призведе до необхідності повторного звернення позивача до суду за захистом його прав (які за наведених умов могли бути ефективно захищені), що не відповідатиме принципам верховенства права та процесуальної економії (див. mutatis mutandis висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 117, 118 постанови від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20), у підпунктах 8.42-8.45 постанови від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18, від 03.09.2025 у справі № 910/2546/22), на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

51. Враховуючи особливості правового регулювання спірних правовідносин, колегія суддів вважає, що, обмежившись помилковим посиланням на обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту прав, суди попередніх інстанцій на порушення норм статей 86, 236, 269, 282 ГПК України безпідставно ухилився від розгляду по суті заявлених позовних вимог (на предмет їх обґрунтованості/необґрунтованості), зокрема, достеменно не встановив тих істотних обставин, чи відповідає рішення від 08.03.2024, індексний номер: 71982089, прийняте приватними нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком Олегом Володимировичем вимогам закону, чи порушуються цим рішенням права та інтереси позивача та чи можливо відновити порушене право шляхом скасування оспорюваного рішення.

52. Наведене в сукупності свідчить про неповне з`ясування судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи, що, в свою чергу, свідчить про необхідність скасування оскаржуваних судових рішень в оскаржуваній частині, а саме скасування рішення про державну реєстрацію, та передачі справи на новий розгляд в цій частині до суду першої інстанції.

53. Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини.

54. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.

55. Отже, зазначена скаржниками підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала часткове підтвердження під час касаційного провадження, що в розумінні пункту 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу в сукупності з відсутністю всебічного, повного та об`єктивного дослідження судами зібраних у справі доказів є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень в частині скасування рішення, індексний номер: 71982089 від 08.03.2024, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком О. В. та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції в цій частині.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

56. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

57. Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

58. З огляду на те, що для вирішення спору по суті необхідно встановити наведені вище обставини та надати оцінку доказам, враховуючи положення пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України, Верховний Суд дійшов висновку, що оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд.

За змістом частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.

59. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати в оскаржуваній частині, справу в цій частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції. Під час нового розгляду справи господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Розподіл судових витрат

60. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, а справа - передачі на новий розгляд до місцевого господарського суду, то з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Банкомзв`язок" задовольнити частково.

Рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 у справі № 910/6350/24 скасувати, справу № 910/6350/24 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай