РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

05.03.2026Справа № 910/1121/23

Господарський суд міста Києва у складі судді Турчина С.О. за участю секретаря судового засідання Невечери С.А., розглянув матеріали господарської справи

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків"

до 1.Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой"

2 Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Скульська Тетяна Анатоліївна

про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації

представники сторін:

від позивача: Бахуринська В.С.

від відповідача 1: не з`явився

від відповідача 1: не з`явився

від третьої особи: не з`явився

РОЗГЛЯД СПРАВИ СУДОМ

Короткий зміст позовних вимог

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой", Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" про: визнання недійcними договорів купівлі продажу майнових прав №МН/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017, №МН/НП/03.01-17/2 від 03.01.2017, скасування державної реєстрації права власності за ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" на нежитлове приміщення №1 котельня загальною площею 77,9 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, номер запису про право власності 27813344), скасування державної реєстрації права власності за ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" на нежитлове приміщення №2 котельня загальною площею 56,9 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, номер запису про право власності 27815915) та визнання недійсним договору купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017, визнання недійсним договору купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017 (з урахуванням пояснень від 12.07.2023).

Позов обґрунтовано тим, що відчужувані приміщення котелень разом із обладнанням та тепловим пунктом є складовою частиною єдиної системи опалення та газопостачання будинку №3-А по вулиці Степана Руданського в місті Києві, що належить на праві спільної сумісної власності всім власникам квартир багатоквартирного будинку та призначені для забезпечення експлуатації всього будинку.

Процесуальні дії у справі, розгляд заяв, клопотань

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.01.2023 позовну заяву Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой", Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації повернуто заявнику.

Постановою Північного апеляційного суду від 29.03.2023 апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків" на ухвалу Господарського суду міста Києва від 31.01.2023 у справі № 910/1121/23 задоволено, eхвалу Господарського суду міста Києва від 31.01.2023 у справі № 910/1121/23 скасовано, справу №910/1121/23 передано до Господарського суду міста Києва для продовження розгляду зі стадії відкриття провадження у справі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.04.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання у справі призначено на 18.05.2023, залучено до участі у справі третю особу , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Скульську Тетяну Анатоліївну .

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.05.2023 відкладено підготовче засідання у справі № 910/1121/23 на 15.06.2023.

У судовому засіданні 15.06.2023 суд постановив протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та про відкладення судового засідання на 06.07.2023.

У підготовчому засіданні 06.07.2023 суд постановив протокольну ухвалу без виходу до нарадчої кімнати про закриття підготовчого провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 27.07.2023.

12.07.2023 через систему "Електронний суд" від позивача надійшли письмові пояснення щодо прохальної частини позову.

26.07.2023 на електронну пошту суду від відповідача-2 надійшли клопотання про відкладення розгляду справи та клопотання про призначення експертизи у справі.

27.07.2023 через систему "Електронний суд" від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Протокольною ухвалою від 27.07.2023 суд прийняв до розгляду письмові пояснення щодо прохальної частини позову.

У судовому засіданні 27.07.2023, розглянувши клопотання відповідача-2 про призначення будівельно-технічної експертизи у справі, суд постановив протокольну ухвалу без виходу до нарадчої кімнати про відмову у задоволенні зазначеного клопотання, оскільки питання щодо призначення експертизи у справі господарський суд вирішує у підготовчому засіданні, а відповідне клопотання заявлено відповідачем-2 під час розгляду справи по суті.

Протокольною ухвалою від 27.07.2023 відкладено судове засідання по суті на 17.08.2023.

16.08.2023 на електронну пошту суду від відповідача-2 надійшли клопотання про відкладення розгляду справи, заява про виклик експерта та заява про застосування строку позовної давності.

Ухвалою від 17.08.2025 Господарський суд міста Києва постановив: відмовити у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" про відкладення розгляду справи; вирішив повернутися до розгляду справи №910/1121/23 у підготовчому провадженні та продовжити підготовче засідання; зупинити провадження у справі №910/1121/23 до набрання законної сили судовим рішенням у справі №910/11881/19.

Ухвалою від 23.12.2025 Господарський суд міста Києва поновив провадження у справі №910/1121/23, призначив підготовче засідання на 29.01.2025, запропонував учасникам справи надати суду письмові пояснення по суті спору з урахуванням усунення обставин, що викликали зупинення провадження у справі.

26.01.2026 через систему "Електронний суд" від позивача надійшло клопотання від 25.01.2026 про проведення підготовчого засідання без участі представника позивача, у випадку його неявки.

28.01.2026 до відділу діловодства суду від позивача надійшла заява, відповідно до якої останній повідомляє суд про укладення нового договору про надання правової допомоги та залучення нового представника.

29.01.2026 через систему "Електронний суд" від позивача надійшло клопотання про продовження строку підготовчого провадження у справі №910/1121/23, відкладення підготовчого засідання та прийняття до розгляду письмових пояснень.

Ухвалою від 29.01.2026 Господарський суд міста Києва відклав підготовче засідання у справі № №910/1121/23 на 12.02.2026.

Ухвалою від 05.02.2026 Господарський суд міста Києва задовольнив заяву Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків" про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, постановив розгляд справи №910/1121/23 у судових засіданнях, зокрема 12.02.2026, здійснити в режимі відеоконференції за участю представника позивача - Бахуринської Вікторії Сергіївни.

12.02.2026 через систему "Електронний суд" від позивача надійшли письмові пояснення.

У підготовчому засіданні 12.02.2026 суд постановив протокольну ухвалу без оформлення окремого документа про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 05.03.2026.

Представники відповідача у судове засідання 05.03.2026 не прибули.

Оскільки у відповідача-1 відсутній електронний кабінет в Єдиній судовій інформаційно-телекомунікаційній системі, з метою повідомлення відповідача про розгляд справи ухвала суду від 12.02.2026, якою повідомлено про розгляд справи по суті була направлена судом рекомендованим листом з повідомленням про вручення на адресу місцезнаходження відповідача-1, зазначену в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Направлена на адресу відповідача-1 ухвала суду від 12.02.2026 повернута на адресу суду поштовим відділенням з відміткою про відсутність адресата. Отже, згідно із п.5 ч.6 ст.242 Господарського процесуального кодексу України відповідач-1 був належним чином повідомлений про розгляд справи по суті.

Про судове засідання з розгляду справи по суті був відповідач-2 повідомлений ухвалою суду від 05.03.2026, що підтверджується повідомленням про доставлення процесуального документа до електронного кабінету особи.

Присутній у судовому засіданні 05.03.2026 представник позивача надав пояснення по суті позовних вимог, просив суд їх задовольнити у повному обсязі.

У судовому засіданні 05.03.2026, суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши вступне слово та пояснення представника позивача, оголосив про перехід до стадії ухвалення рішення та час його проголошення в цьому судовому засіданні.

У порядку ст.240 Господарського процесуального кодексу України, в судовому засіданні 05.03.2026 судом проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення.

ПОЗИЦІЯ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Позиція позивача

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на таке:

- відповідно до укладеного з ТОВ "Мегаполісстрой" договору №МП/НП/03.01-17/1 купівлі-продажу майнових прав від 03.01.2017 ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" придбав майнові права на об`єкт нерухомості (нежитлове приміщення (котельня) № 1, загальною площею 77,9 кв.м. розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва;

- відповідно до укладеного з ТОВ "Мегаполісстрой" договору №МП/НП/03.01-17/2 купівлі-продажу майнових прав від 03.01.2017 ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" придбав майнові трава на об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення (котельня) № 2, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва;

- договір №МП/НП/03.01-17/1 купівлі-продажу майнових прав від 03.01.2017 та договір №МП/НП/03.01-17/2 купівлі-продажу майнових прав від 03.01.2017 є недійсними, оскільки котельня №1 та котельня №2 за своїм функціональним призначенням є допоміжними приміщеннями та спільною сумісною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, 3-A в м. Києві, а тому відповідачі не мали права розпоряджатися нею та укладати зазначені договори;

- договори купівлі-продажу майнових прав №МП/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017 та №МП/НП/03.01-17/2 від 03.01.2017 є удаваними правочинами, оскільки відповідачі мали на меті укласти договори купівлі-продажу нерухомого майна, а не майнових прав;

- договори купівлі-продажу майнових прав №МП/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017 та №МП/НП/03.01-17/2 від 03.01.2017 є договорами купівлі-продажу нерухомого майна, які укладені в простій письмовій формі без дотримання вимоги про їх нотаріальне посвідчення, а тому відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України є нікчемними;

- наслідком недійсності зазначених договорів є скасування державної реєстрації права власності за ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення (котельня) № 1, загальною площею 77,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-А у м. Києві та на нежитлове приміщення (котельня) № 2, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-А;

- згідно укладеним з ТОВ "Мегаполісстрой" договором №1/17 від 03.01.2017 купівлі-продажу котельні ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" набуло у власність котельню у складі 19 котлів марки "Wessex-220М" та допоміжного котельного обладнання відповідно до специфікації;

- згідно укладеним з ТОВ "Мегаполісстрой" договором № 2/17 від 03.01.2017 купівлі-продажу теплового пункту, ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" набуло у власність обладнання індивідуального теплового пункту, що змонтоване в приміщеннях за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А;

- договір купівлі-продажу котельні № 1/17 від 03.01.2017 та договір купівлі-продажу теплового пункту № 2/17 від 03.01.2017 є недійсними, оскільки обладнання котельні за своїм функціональним призначенням використовується для обслуговування та забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, 3-A в м. Києві, а тому відповідачі не мали права розпоряджатися ним та укладати зазначені договори.

Позиція відповідачів

Відповідач проти позову заперечив, посилаючись на таке:

- нежитлові приміщення, набуті ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" на підставі оспорюваних договорів, не є допоміжними, а є окремими нежитловими приміщеннями і самостійними об`єктами цивільних прав;

- укладені відповідачами договори купівлі-продажу майнових прав №МП/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017 та №МП/НП/03.01-17/2 від 03.01.2017 не є удаваними і відповідають вимогам законодавства;

- відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків" створене 15.07.2019 та станом на час укладення спірних договорів позивача не існувало, а тому його права вимоги не могли бути порушені укладеними між відповідачами договорами;

- державна реєстрація прав на нежитлові приміщення, придбаних згідно з оспорюваними договорами проведена відповідно до чинного на той момент законодавства;

- визнання недійсними оспорюваних договорів та скасування державної реєстрації на нерухоме майно не буде мати наслідком поновлення права власності на зазначені приміщення у позивача;

ОБСТАВИНИ ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

03.01.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой" та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" укладено договір МП/НП/03.01-17/1 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого відповідач придбав майнові права на об`єкт нерухомості (нежитлове приміщення (котельня) № 1, загальною площею 77,9 кв.м. розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва.

03.01.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой" та Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" підписали акт прийому-передачі нежитлового приміщення № 1 (котельня), відповідно до якого ТОВ "Мегаполісстрой" передало, а ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" прийняло у власність нежитлове приміщення № 1.

Право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення (котельня) № 1, загальною площею 77,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у м. Києві зареєстровано 04.09.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А. (з відкриттям розділу), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

03.01.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой" та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" укладено договір №МП/НП/03.01-17/2 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" придбав майнові трава на об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення (котельня) № 2, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва.

03.01.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой" та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення № 2 (котельня), відповідно до якого товариство з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой" передало, а товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" прийняло у власність нежитлове приміщення № 2.

Право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення (котельня) № 2, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у м. Києві зареєстровано 04.09.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А. (з відкриттям розділу), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

03.01.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой" та Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" уклали договір купівлі-продажу котельні № 1/17 та підписали відповідний акт приймання-передачі, відповідно до яких ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" набуло у власність котельню у складі 19 котлів марки "Wessex-220М" та допоміжного котельного обладнання відповідно до специфікації, сплативши 1614854,22 грн. Котельня розташована на 1 та 2 технічних поверхах секції 1 в будинку за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А.

03.01.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой" та Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" уклали договір купівлі-продажу теплового пункту №2/17 та підписали відповідний акт приймання-передачі, відповідно до яких товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" набуло у власність обладнання індивідуального теплового пункту. Обладнання змонтоване в приміщеннях за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що договорами порушуються права співвласників багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, 3-A в м. Києві, оскільки проведена на підставі зазначених правочинів державна реєстрація права власності на котельні за ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД", а також передача йому у власність котельного обладнання та теплового пункту обмежує право співвласників багатоквартирного будинку володіти, користуватись та розпоряджатися майном, яке є їх спільною сумісною власністю та призначене для використання на забезпечення експлуатації будинку та для його обслуговування.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Метою подання позову у цій справі є захист прав співвласників багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, 3-A в м. Києві, оскільки проведена на підставі спірних правочинів державна реєстрація права власності на котельні за ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" та передача останньому у власність котельного обладнання та теплового пункту обмежує право співвласників багатоквартирного будинку володіти, користуватись та розпоряджатися майном, яке є їх спільною сумісною власністю та призначене для використання на забезпечення експлуатації будинку та для його обслуговування.

Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17).

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19).

Якщо обраний позивачем спосіб захисту порушеного права враховує зміст порушеного права, характер його порушення, наслідки, які спричинило порушення, правову мету, якої прагне позивач, обставини, наслідки порушення, такий спосіб захисту відповідає властивості (критерію) належності. Іншою не менш важливою, окрім належності, є така властивість (критерій) способу захисту порушених прав та інтересів, як ефективність можливість за наслідком застосування засобу захисту відновлення, наскільки це можливо, порушених прав та інтересів позивача. Ефективним є спосіб захисту, який забезпечує відновлення порушеного права позивача (спричиняє потрібні результати) без необхідності вчинення інших дій з метою захисту такого права, повторного звернення до суду задля відновлення порушеного права. Тобто спосіб захисту, який виходячи з характеру спірних правовідносин та обставин справи здатен призвести до відновлення порушених, невизнаних або оспорюваних прав та інтересів (має найбільший ефект у відновленні). Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту.

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (пункт 8.54. постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі №910/10784/16).

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає наступне: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19, від 26 січня 2021 року у справі №522/1528/15-ц, від 08 лютого 2022 року у справі №209/3085/20).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі №910/3009/18).

Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах неодноразово зазначала, що перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором, законом, судом у визначених законом випадках. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Визнання правочину недійсним не з метою домогтися відновлення власного порушеного права (та/або інтересу) у спосіб реституції, що застосовується між сторонами такого правочину, а з метою створити підстави для подальшого звернення з іншим позовом або преюдиційну обставину чи доказ для іншого судового провадження суперечать завданням цивільного судочинства, наведеним у частині першій статті 2 ЦПК України.

Близька за змістом позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі №908/976/19.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі №911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі №910/1809/18, від 22 червня 2021 року у справі №200/606/18.

Суд вважає, що визнання недійсними договору №МП/НП/03.01-17/1 купівлі-продажу майнових прав від 03.01.2017 та договору №МП/НП/03.01-17/2 купівлі-продажу майнових прав від 03.01.2017 не є ефективним способом захисту, оскільки не відновить порушених прав позивача, а правильним захистом буде саме подання віндикаційного позову до кінцевого володільця майна.

Відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна відсутні договірні відносини і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

Відповідно до частини третьої статті 388 ЦК України, якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Положення статті 388 ЦК України застосовується як правова підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 листопада 2019 року у справі № 911/3680/17).

Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів місцевого самоврядування або документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право власності, оскільки їхнє задоволення не відновить володіння позивачем його майном.

Такі висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц; від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц.

Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи (стягнення з неї) нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову щодо такого майна, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння, є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за кінцевим набувачем, який є відповідачем (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункти 98, 123), від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16 (пункти 115, 116), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (пункт 80), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 63, 74), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146).

У постанові від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16 (провадження №14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду дійшла правового висновку про те, що "судове рішення про задоволення віндикаційного позову саме по собі є достатньою підставою для внесення державним реєстратором відповідних записів до Державного реєстру. Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно. Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем".

У пункті 74 постанови від 29 травня 2019 року у справі №367/2022/15 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що "рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. А тому після внесення такого запису скасування зазначеного рішення не може бути належним способом захисту права або інтересу позивача. За певних умов таким належним способом може бути скасування запису про проведену державну реєстрацію права (пункт 5.17 постанови від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18. Проте у випадку, коли заявлена вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування запису про проведену державну реєстрацію права також не є належним способом захисту прав позивача".

Суд зазначає, що у справі №910/11881/19, до розгляду якої суд зупиняв провадження у справі, що розглядається, позивач заявив саме віндикаційний позов.

Судовим рішенням у справі №910/11881/19 суд встановив, що приміщення котельні №1, загальною площею 77,9 кв.м., котельні № 2 загальною площею 56,9 кв.м. та все технічне обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, є спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.05.2025 у справі у справі №910/11881/19 позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків" до Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" задоволено повністю. Ухвалено витребувати із чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків" приміщення котельні № 1, загальною площею 77,9 кв.м. (реєстраційний номер 000), котельні № 2 загальною площею 56,9 кв.м. (реєстраційний номер 000), диспетчерської загальною площею 67,3 кв.м. (реєстраційний номер 000) та всього технічного обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А.

Рішення Господарського суду міста Києва від 19.05.2025 у справі №910/11881/19 в апеляційному порядку не оскаржено та набрало законної сили.

На виконання рішення Господарського суду міста Києва від 19.05.2025 у справі №910/11881/19 приміщення котелень №1 та №2, а також 502 приміщення (диспетчерська) зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як спільна сумісна власність власників квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку у м. Києві по вул. Степана Руданського, будинок 3-А, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав №№ 452417807, 451206585, 452383330, наданими позивачем до письмових пояснень від 12.02.2026.

Таким чином, на виконання судового рішення у справі №910/11881/19 про витребування нерухомого майна здійснено державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна (приміщення котельні № 1, загальною площею 77,9 кв.м. та котельні № 2 загальною площею 56,9 кв.м.) за співвласниками багатоквартирного будинку, у зв`язку з чим їхні права як співвласників є захищеними у належний спосіб.

Отже, такий спосіб захисту прав, як визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав №МП/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017 та №МП/НП/03.01-17/2 та скасування державної реєстрації права не є належним способом захисту прав позивача, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу котельні № 1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту № 2/17 від 03.01.2017, то суд зазначає таке.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3 , 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття "заінтересована особа" такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Частинами першою та другою статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами. Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину (аналогічний висновок викладено в пунктах 64 і 65 постанови судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.09.2021 у справі № 904/1907/15).

Поряд з цим, у постанові Верховного Суду від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21 звернуто увагу на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, наведений у постанові від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц про те, що "якщо на виконання спірного правочину товариством сплачені кошти або передане інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не приводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача (зокрема, на підставі частини першої статті 216, статті 387, частин першої, третьої статті 1212 ЦК України)".

Разом з цим, Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 26.05.2023 у справі № 905/77/21 уточнив висновок, викладений у постанові від 03.12.2021 у справі № 906/1061/20, з урахуванням актуальних правових висновків, сформульованих у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, від 01.03.2023 у справі №522/22473/15-ц, вказавши, що "Позовна вимога про визнання недійсним договору є належним способом захисту, який передбачено законом. Разом із тим позовна вимога про визнання виконаного/частково виконаного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту цивільних прав лише в разі, якщо вона поєднується з позовною вимогою про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, про стягнення коштів на користь позивача, витребування майна з володіння відповідача. Окреме заявлення позовної вимоги про визнання виконаного/частково виконаного договору недійсним без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, бо не призводить до поновлення майнових прав позивача".

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі №638/2304/17 зроблено висновок, що недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

Отже, саме по собі визнання недійсними договорів купівлі-продажу котельні № 1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту № 2/17 від 03.01.2017 без одночасного заявлення вимоги про повернення обладнання, яке використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку, не призведе до поновлення майнових прав держави, що свідчить про неефективність обраного позивачем способу захисту.

Судовим рішенням у справі №910/11881/19 встановлено, що відповідно до договорів купівлі-продажу котельні № 1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту № 2/17 від 03.01.2017 (вимоги про визнання недійсними яких заявлені у справі №910/1121/23) ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" набуло у власність котельню у складі 19 котлів марки "Wessex-220М", допоміжне котельне обладнання відповідно до специфікації та обладнання індивідуального теплового пункту. Котельня розташована на 1 та 2 технічних поверхах секції 1 в будинку за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А, а обладнання змонтоване в приміщеннях за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А.

Рішенням від 19.05.2025 у справі у справі №910/11881/19 витребувано із чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків" все технічне обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А.

Суд зазначає, що матеріали справи не містять специфікацій до договорів купівлі-продажу котельні № 1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту № 2/17 від 03.01.2017, однак, позивачем/відповідачем не надано належних і допустимих доказів на підтвердження того, що за договорами купівлі-продажу котельні № 1/17 від 03.01.2017 та теплового пункту № 2/17 від 03.01.2017 було передано обладнання, відмінне від того, яке витребувано рішенням суду у справі № 910/11881/19.

При цьому відповідно до преамбули та статті 6 параграфу 1 Конвенції про захист прав та свобод людини, а також рішення Європейського суду з прав людини від 25.07.02 року у справі за заявою № 48553/99 "Совтрансавто-Холдінг" проти України" та рішення Європейського суду з прав людини від 28.10.1999 року у справі за заявою № 28342/95 "Брумареску проти Румунії" встановлено, що існує усталена судова практика конвенційних органів щодо визначення основним елементом верховенства права принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.

З урахуванням наведеного, враховуючи належність майна за спірними догорами позивачу, у задоволенні позовних про визнання недійсними договорів купівлі-продажу котельні № 1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту № 2/17 від 03.01.2017 належить відмовити.

Суд також зазначає, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (рішення від 28.10.2010) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

З огляду на викладене суд зазначає, що учасникам справи надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

ВИСНОВКИ СУДУ

З урахуванням встановлених обставин, відповідно до ст.86 ГПК України, суд оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Волейків" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполісстрой", Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" про: визнання недійсними договорів купівлі продажу майнових прав №МН/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017, №МН/НП/03.01-17/2 від 03.01.2017, скасування державної реєстрації права власності за ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" на нежитлове приміщення №1 котельня загальною площею 77,9 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, номер запису про право власності 27813344), скасування державної реєстрації права власності за ТОВ "РЕМБУДСЕРВІС ЛТД" на нежитлове приміщення №2 котельня загальною площею 56,9 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, номер запису про право власності 27815915) та визнання недійсним договору купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017, визнання недійсним договору купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017.

РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ

За приписами ст.129 ГПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 73-74, 76-79, 86, 129, 233, 240, 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 18.03.2026.

Суддя С.О. Турчин