СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2026 року м. Харків Справа № 922/2677/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Тихий П.В., суддя Гребенюк Н.В. , суддя Слободін М.М.

за участю секретаря судового засідання Березки О.М.

та представників учасників справи:

позивача Бенденжук Л.О. (в залі суду);

відповідача Трофименко Р.О. (в залі суду);

третіх осіб Тамошюнас А.Р. (в режимі відеоконференції);

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю АКСІОМА (вх.№2876Х/1-43) на рішення Господарського суду Харківської області від 03.12.2025 (суддя Жельне С.Ч., повний текст складено 11.12.2025) у справі №922/2677/25

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аксіома", м.Харків

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача

1. Фізична особа ОСОБА_1 , м.Харків

2. Товариство з обмеженою відповідальністю АЛЬФА ІНВЕСТ ПЛЮС, м.Харків

3. Товариство з обмеженою відповідальністю ІВАННА, м.Харків

4. Фізична особа ОСОБА_2 , м.Харків

5. Товариство з обмеженою відповідальністю ЧАПЛИНКА, м.Харків

6. ОСОБА_3 , м.Харків

про стягнення коштів 6 552 295,72 грн,

ВСТАНОВИВ

Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариство з обмеженою відповідальністю «АКСІОМА» про стягнення 6 552 295,72 грн. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по шосе Салтівському, 43 у м.Харкові відповідно до договору оренди землі від 10.10.2006, зареєстрованого 10.10.2006 за №57, за період з 02.04.2017 по 28.02.2022.

В обґрунтування позову позивач посилається на несплату в повному обсязі відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою по шосе Салтівському, 43 у м.Харкові відповідно до договору оренди землі від 04.10.2004, зареєстрованого 10.10.2006 за №57, за період з 02.04.2017 по 28.02.2022.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 03.12.2025 у справі №922/2677/25 позов задоволено повністю.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «АКСІОМА» на користь Харківської міської ради 6 552 295 грн 72 коп. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по шосе Салтівському, 43 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 10.10.2006, зареєстрованого 10.10.2006 за № 57, за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 та витрати по сплаті судового збору 98 284 грн. 44 коп.

До Східного апеляційного господарського суду 30.12.2025 в системі "Електронний суд від ТОВ «АКСІОМА» надійшла апеляційна скарга, в якій просить суд:

1. Прийняти дану апеляційну скаргу;

2. Рішення Господарського суду Харківської області від 03.12.2025 року по справі №922/2677/25 скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради до ТОВ «АКСІОМА» про стягнення заборгованості з орендної плати відмовити в повному обсязі;

3. Покласти судові витрати на Позивача.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що висновки суду першої інстанції щодо правильності способу обрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку з урахуванням індексів інфляції щомісячно є хибними та не відповідають встановленим обставинам справи, що призвело до ухвалення неправомірного рішення, що стало наслідком порушення норм матеріального та процесуального права. І як наслідок є підставою для скасування судового рішення повністю, та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судових справ між суддями Східного апеляційного господарського суду від 30.12.2025 справу № 922/2677/25 передано на розгляд суду у складі колегії суддів: головуючий суддя Тихий П.В., суддя Гребенюк Н.В., суддя Слободін М.М.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.01.2026 у справі №922/2677/25 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АКСІОМА» на рішення Господарського суду Харківської області від 03.12.2025у справі №922/2677/25 залишено без руху, оскільки апелянтом в порушення пп.2, 3 ч.3 ст. 258 Господарського процесуального кодексу України до скарги не було додано доказів сплати судового збору за подання апеляційної скарги у належному розмірі та доказів надсилання копії апеляційної скарги учасникам справи. Ухвалено заявнику апеляційної скарги усунути встановлені при поданні апеляційної скарги недоліки протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху.

Від Товариства з обмеженою відповідальністю «АКСІОМА» надійшло клопотання про усунення недоліків на виконання вимог ухвали суду від 05.01.2026 (вх. № 599 від 15.01.2026). До вказаного клопотання апелянт додав платіжну інструкцію №15044 від 14.01.2026 на суму 117941,32 грн. та докази направлення апеляційної скарги та доданих до неї документів на рішення господарського суду м. Харкова від 03.12.2025 року по справі №922/2677/25 третім особам Фізичній особі ОСОБА_1 , Товариству з обмеженою відповідальністю «АЛЬФА ІНВЕСТ ПЛЮС», Товариству з обмеженою відповідальністю «ІВАННА», Фізичній особі ОСОБА_2 , Товариству з обмеженою відповідальністю «ЧАПЛИНКА», ОСОБА_3 - описи вкладення до цінного листа, накладні та чек АТ Укрпошта.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 19.01.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «АКСІОМА» на рішення Господарського суду Харківської області від 03.12.2025 у справі №922/2677/25. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/2677/25. Встановлено строк позивачу та третім особам для подання відзивів на апеляційну скаргу протягом 15 днів (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) з дня вручення даної ухвали. Призначено справу до розгляду на "18" лютого 2026 р. о 12:30 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61022, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132. Запропоновано учасникам справи визначитися із своєю явкою у судове засідання шляхом своєчасного повідомлення суду. Повідомлено, що неявка представників учасників справи належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, а також відсутність відповідного клопотання, не перешкоджає розгляду справи.

21.01.2026 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №922/2677/25.

02.02.2026 від представника ОСОБА_1 через підсистему Електронний суд надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№1351), в якому він в якому він зазначає, що підтримує положення апеляційної скарги відповідача, вважає рішення суду першої інстанції таким, що прийнято з порушенням норм матеріального права та при порушенні норм процесуального права, що є підставою для скасування рішення та прийняття нового про відмову у задоволенні позову. Зазначає, що судом першої інстанції проігноровано, що зміна розміру орендної плати повинна здійснюватись в письмовій формі за взаємною згодою сторін. Зазначає, що суд першої інстанції проігнорував алгоритм визначення розміру заборгованості орендної плати з урахуванням індексів інфляції та правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 05 лютого 2025 року в справі №925/457/23, які в силу ч.6 ст.13 ЗУ «Про судоустрій та статус суддів» повинні враховуватись судом в обов`язковому порядку.

Від представника Харківської міської ради через підсистему Електронний суд надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№1354), у якому він просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення - без змін. Зазначає, що Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 16.03.2020 року по справі №922/1658/19 зазначив, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата). Умовами договору оренди не передбачено обчислення розміру орендної плати з урахування з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у зв`язку з чим обчислення розміру орендної плати повинно здійснюватися з урахуванням індексу інфляції.

Від представника Фізичної особи ОСОБА_1 адвоката Тамошюнаса Андрія Ріманто надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів (вх.№1689 від 10.02.2026), яке задоволено ухвалою суду від 11.02.2026.

В судове засідання 18.02.2026 з`явився представник відповідача, який підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі та просив її задовольнити. Представник третьої особи Мкртчяна Р.Ю. (в режимі відеоконференції) також просив задовольнити апеляційну скаргу.

Присутній також в залі суду представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи апелянта, заслухавши у судовому засіданні уповноважених представників учасників справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, якою передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з такого.

З матеріалів справи вбачається, що 10.10.2006 між Харківською міською радою (далі - позивач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю АКСІОМА (далі - відповідач, орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований 10.10.2006 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель за № 57. (Далі-договір)

Відповідно до пункту 1 орендодавець на підставі рішення XLV сесії Харківської міської ради IV скликання від 01.02.2006 року №25/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів та рішення 4 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 26.07.2006 року №84/06 Про внесення змін та доповнень до рішень сесій Харківської міської ради надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, землі транспорту, яка знаходиться м. Харків, Салтівське шосе, 43.

Згідно з пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,8111 га, у тому числі, під забудовою -0,3141 га, інших угідь 3,4970 га.

Умовами пункту 5 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки :

- на період будівництва становить 6151721 грн.;

- на період експлуатації становить 30758604 грн.

Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено строком на період будівництва до 01.12.2009 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2054 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з умовами пункту 10 договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктом 11 договору передбачено, що орендна плата сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Пунктом 13 договору погоджено, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до пункту 15 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельно-розважального центру з розміщенням на його території пунктів громадського харчування та стоянки автомобілів, літнього майданчика-кафе з установленням розважальних атракціонів (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), та для подальшої експлуатації об`єкту.

Згідно з пунктом 16 договору цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови, землі транспорту.

Відповідно до пункту 20 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом десяти днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

27.02.2011 між орендарем та орендодавцем укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою сторони п.5, 8, 9 договору виклали у такій редакції:

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період експлуатації (з 31.12.2012р.) відповідно до витягу технічної документації №228/10 від 01.03.2010р. становить 86197935 грн.

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар на свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

8. Договір укладено: не період продовження строків будівництва до 31.12.2012 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та на період експлуатації до 01.12.2054 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку на період продовження будівництва (з дати реєстрації цієї додаткової угоди до 31.12.2012р.) згідно з розрахунком №869/10 від 07.04.2010 року на рік становить 3% річних від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 517185,33 грн., або в місяць 43098,78 грн.

Розмір орендної плати за земельну ділянку на період експлуатації (з 31.12.2012р.) згідно з розрахунком №869/10 від 07.04.2010 року на рік становить 4,8% річних від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 4137500,88 грн., або в місяць 344 791,74 грн.

Позивач зазначає, що розрахунок розміру орендної плати, яку ТОВ АКСІОМА повинно було сплачувати за користування земельною ділянкою загальною площею 3,8111 га по шосе Салтівському, 43 у м. Харкові з кадастровим номером :02:032:0005 відповідно до Договору починаючи з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 - з 01.01.2014 здійснено на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.01.2016 № 97-20.08-3-84/32-16, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки у 2016 році становила 129 999 289 грн.

Розрахунок розміру орендної плати, яку ТОВ АКСІОМА повинно було сплачувати за користування земельною ділянкою загальною площею 3,8111 га по шосе Салтівському, 43 у м. Харкові з кадастровим номером :02:032:0005 відповідно до Договору починаючи з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 2018 - з 01.01.2014 здійснено на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 03.04.2020 № 2760/176-20, згідно якого нормативна грошова оцінка у 2020 році становила 245 963 010 грн.

Згідно з листом Головного управління Державної податкової служби У Харківській області від 07.05.2025 № 10000/5/20-40-04-07-12, ТОВ АКСІОМА за земельну ділянку сплачено: за 2017 рік - 6 614 362,12 грн, за 2018 рік - 6 614 362,12 грн, за 2019 рік - 6 614 362,12 грн, за 11 місяців 2020 року - 10 822 371,17 грн, за 2021 рік 11 806 223,09 грн, за січень-лютий 2022 року - 2 164 474,24 грн.

Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018" на підставі Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі", постанови Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 №213 "Про Методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 "Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", рішення 16 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 08.11.2017 №806/17 "Про заходи щодо розроблення Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018", керуючись ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Харківська міська рада вирішила затвердити Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018.

Позивачем в обґрунтування позовних вимог зазначено, що позов стосується стягнення заборгованості з відповідача за користування земельною ділянкою по шосе Салтівському, 43 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від10.10.2006, зареєстрованого10.10.2006 за № 57. Зазначає, що спірна земельна ділянка протягом тривалого строку використовується відповідачем без належної сплати орендної плати, а тому станом на дату звернення з позовом до суду заборгованість з орендної плати за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 становить 6 552 295,72 грн.

Вказані обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач вказує, що позивач безпідставно застосував щомісячну індексацію орендної плати, тоді як договір та Податковий кодекс передбачають щорічний перегляд, і подвійна індексація (і орендної плати, і нормативної грошової оцінки законом не допускається. Будь-яких додаткових угод після 2011 року між сторонами не укладалось,а позивачем не було ініційовано внесення змін щодо порядку індексації, проте як відповідно до ст. 651 ЦК України та п. 36 договору, зміна умов допускається лише за взаємною згодою сторін у письмовій формі. З цих підстав вважає, що наведений у позовній заяві розрахунок заборгованості з орендної плати, який був здійснений позивачем з урахуванням щомісячного індексування розміру орендної плати, є таким що не ґрунтується ані на вимогах закону ані на умовах договору. Вказує, що відповідачем за спірний період було здійснено сплату орендної плати виходячи з індексації нормативно грошової оцінки землі, на виконання п.271.1. ст. 271 Податкового кодексу України, що відповідно до усталеної судової практики у разі відсутності прямого зазначення у договорі оренди про одночасну та подвійну індексацію і нормативно грошової оцінки й орендної плати, виключає законодавчо передбачену можливість одночасної подвійної індексації орендної плати та індексації нормативної грошової оцінки у ситуації що розглядається.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вказав, що в матеріалах справи відсутні докази, які б спростовували наявність заборгованості відповідача перед позивачем, а також доказів, які б свідчили про сплату орендної плати у належному розмірі за користування земельною ділянкою по шосе Салтівському, 43 у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 10.10.2006, зареєстрованого 10.10.2006 за № 57, Відтак, суд констатував, що розрахована та заявлена до стягнення заборгованість у розмірі 6 552 295,72 грн. за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 є обґрунтованою, правомірною, доведеною матеріалами справи.

Надаючи власну правову кваліфікацію спірним правовідносинам, судова колегія зазначає про таке.

Колегією суддів встановлено, що спірні правовідносини виникли з договору оренди землі.

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно із частиною 1 статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Статтею 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 цього Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 13, 14 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Кожний громадянин має право користуватися природними об`єктами права власності народу відповідно до закону. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

За приписами статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Положеннями частини 5 статті 16 та частини 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.

Згідно з статтею 80 ЗК України самостійними суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Як зазначалось вище, ТОВ «АКСІОМА» за договором оренди землі від 10.10.2006 зареєстрованого 10.10.2006 за № 57 передано в оренду земельну ділянку загальною площею 3,8111 га по шосе Салтівському, 43 y M. Харкові (кадастровий номер :02:032:0005).

Додатковою угодою від 27.02.2011 до договору оренди землі сторони п.5, 8, 9 договору виклали у наступній редакції:

« 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період експлуатації (з 31.12.2012р.) відповідно до витягу технічної документації №228/10 від 01.03.2010р. становить 86197935 грн.

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар на свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки».

« 8. Договір укладено: не період продовження строків будівництва до 31.12.2012 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та на період експлуатації до 01.12.2054 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію»

« 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку на період продовження будівництва (з дати реєстрації цієї додаткової угоди до 31.12.2012р.) згідно з розрахунком №869/10 від 07.04.2010 року на рік становить 3% річних від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 517185,33 грн., або в місяць 43098,78 грн.

Розмір орендної плати за земельну ділянку на період експлуатації (з 31.12.2012р.) згідно з розрахунком №869/10 від 07.04.2010 року на рік становить 4,8% річних від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 4137500,88 грн., або в місяць 344 791,74 грн.».

Відповідно до статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Згідно з частина 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є в тому числі орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом частини 1 статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або місцевого самоврядування.

Частиною 3 статті 762 ЦК України передбачено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Відповідно до статті 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

Позивач послався на висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, про те, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Положеннями п. 289.1 ст. 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель").

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини 2 статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. З моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Позивач вважає, що розмір орендної плати яку повинно було сплатити ТОВ «АКСІОМА» за період 02.04.2017 - 31.12.2019 з урахуванням індексів інфляції складає:

- за період 02.04.2017 31.12.2017 - 5 712 278,11 грн;

- за період 01.01.2018 - 31.12.2018 8 347 038,91 грн;

- за період 01.01.2019 31.12.2019 9 005 269,01 грн.

Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 «Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018» затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова станом на 01.01.2018, яка становить 639,78 гривень і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Вказана вартість одного квадратного метра земель міста Харкова застосовується для визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок з 01.01.2020 по теперішній час.

Позивач зазначає, що розрахунок розміру орендної плати, яку ТОВ «АКСІОМА» повинно було сплачувати за користування земельною ділянкою загальною площею 3,8111 га по шосе Салтівському, 43 у м. Харкові з кадастровим номером :02:032:0005 відповідно до Договору починаючи з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 2018 - з 01.01.2014 здійснено на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 03.04.2020 № 2760/176-20, згідно якого нормативна грошова оцінка у 2020 році становила 245 963 010 грн. Тому, розмір орендної плати за Договором, яку повинно було сплатити ТОВ «АКСІОМА» в перший місяць вступу в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - січень 2020 року складає 983 852,04 грн (відповідно до передбаченої абз. 3 п. 9 додаткової угоди до Договору ставки 4,8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік). Починаючи з лютого 2020 року орендна плата повинна була сплачуватися з урахуванням індексу інфляції, як це передбачено п. 10 Договору.

Так розмір орендної плати, яку повинно було сплатити ТОВ «АКСІОМА» за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 з урахуванням нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 та індексів інфляції складає:

- за період 01.01.2020 - 31.12.2020 11 011 821,02 грн;

- за період 01.01.2021 - 31.12.2021- 13 123 897,00 грн;

- за період 01.01.2022 - 28.02.2022-2 316 182,78 грн.

Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати (правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 по справі №920/739/17).

Позивач зазначає, що в контексті наведеного вище, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09.11.2021 у справі №905/1680/20 та Верховний Суд в постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 вказали, що як положення ПК України, так і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг із Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.

При цьому законодавство не обмежує можливості подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом із Державного земельного кадастру. Належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка із Державного земельного кадастру, витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98-103 ГПК України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі.

В позовній заяві позивач посилається на те, що з метою реалізації Закону Кабінет Міністрів України постановою №1078 від 17.07.2003 затвердив Порядок проведення індексації грошових доходів населення (далі - Порядок), пунктом 1 якого передбачено, що Порядок визначає правила обчислення індексу споживчих цін для проведення індексації та сум індексації грошових доходів населення. Індекс споживчих цін обчислюється Держстатом і не пізніше 10 числа місяця, що настає за звітним, публікується в офіційних періодичних виданнях. Сума індексації грошових доходів громадян визначається як результат множення грошового доходу, що підлягає індексації, на величину приросту індексу споживчих цін, поділений на 100 відсотків (пункти 11, 4 Порядку).

Позивач послався, що відповідно до наказу Держкомстату «Про затвердження Методики розрахунку базового індексу споживчих цін» від 27.07.2007 № 265 індекс споживчих цін - показник, що характеризує зміни у часі загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Він є показником зміни вартості фіксованого набору споживчих товарів та послуг у поточному періоді порівняно з базисним.

Згідно із Наказом Державного комітету статистики України від 14.11.2006 № 519 «Про затвердження Методологічних положень щодо організації статистичного спостереження за змінами цін (тарифів) на споживчі товари (послуги) і розрахунку індексу споживчих цін» інфляція це знецінювання грошей і безготівкових коштів, що супроводжується ростом цін на товари і послуги.

Суть інфляції полягає в тому, що національна валюта знецінюється по відношенню до товарів, послуг та іноземної валюти, які зберігають стабільність своєї купівельної спроможності. При чому процес інфляції відбувається не впродовж лише одного місяця, а на протязі тривалого часу.

Позивач вважає, що в зв`язку з цим, індекс інфляції і застосовується щомісяця до суми орендної плати за минулий місяць, який також був обчислений з урахуванням індексу інфляції за відповідний місяць. Дане застосування індексу інфляції і є кумулятивним, та запобігає знеціненню грошових коштів відповідно до товарів та послуг.

Натомість колегія суддів апеляційної інстанції вважає помилковими такі твердження позивача.

З матеріалів справи вбачається, що згідно листа Головного управління Державної податкової служби У Харківській області від 07.05.2025 № 10000/5/20-40-04-07-12, ТОВ «АКСІОМА» за земельну ділянку сплачено: за 2017 рік - 6 614 362,12 грн, за 2018 рік - 6 614 362,12 грн, за 2019 рік - 6 614 362,12 грн, за 11 місяців 2020 року - 10 822 371,17 грн, за 2021 рік 11 806 223,09 грн, за січень-лютий 2022 року - 2 164 474,24 грн.

В позовній заяві позивач здійснив помісячний розрахунок заборгованості з орендної плати за період з квітня 2017 року по лютий 2022 року, що охоплює 59 розрахункових місяців. Саме за цей проміжок часу позивач встановив розбіжності між належними до сплати сумами (з урахуванням інфляційних індексів, які прямо передбачені пунктом 10 договору) та фактичними сплатами, які здійснював відповідач.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, зокрема, відхилив доводи відповідача щодо неможливості зміни розміру орендної плати без укладення додаткової угоди, а також твердження про те, що індексація орендної плати може здійснюватися виключно за письмовим погодженням сторін, оскільки умови договору оренди містять пункт 10, який зобов`язує визначати суму орендної плати з урахуванням індексів інфляції, і такий механізм не пов`язаний із внесенням змін до договору.

Суд першої інстанції послався на висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 про те, що відсутність додаткової угоди не є перешкодою для зміни розміру орендної плати, якщо підстави такої зміни передбачені законом або договором. Сам механізм індексації не є зміною істотних умов договору, а випливає з його змісту та з обов`язку сторін враховувати економічні показники, встановлені державою.

Крім того, місцевий суд відхилив доводи відповідача про щорічний характер індексації з посиланням висновки ВП ВС у справі №914/2848/22, відповідно до яких застосування індексів інфляції здійснюється відповідно до загальної методології їх розрахунку, тобто щомісячно, а не один раз на рік, якщо інше не передбачено договором.

Проте, колегія суддів зазначає, що наведений висновок місцевого суду щодо застосування індексів інфляції з посиланням на постанову ВП ВС у справі №914/2848/22 є хибним, оскільки в цьому випадку сторони в договорі як раз передбачили інше, зокрема у п.13 Договору.

Так, відповідно до пункту 13 договору сторонами погоджено, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Судом першої інстанції не було враховано, що у договорі відсутня умова механізму обчислення орендної плати з індексом інфляції, що виключає можливість її застосування, так як умову про індексацію без механізму її здійснення та порядку розрахунку неможливо виконати, якщо інше не передбачено законодавством. В той же час, законодавством не встановлюється порядок та механізм здійснення розрахунку індексу інфляцій при розрахунку орендної плати.

Оскільки ні Договором, ні законодавством не визначено чіткого механізму обчислення індексів інфляції орендної плати за землю, ТОВ АКСІОМА у спірному періоді правомірно виходило з того, що воно як платник плати за землю (орендар земельної ділянки комунальної власності) відповідно до приписів Податкового кодексу України був зобов`язано обчислювати, декларувати та сплачувати орендні плату.

Водночас, колегія суддів зазначає, що пункти 9 13 Договору оренди землі містять лише загальне положення про врахування індексів інфляції при обчисленні орендної плати та можливість її перегляду, зокрема у зв`язку з інфляційними процесами щорічно, але не встановлюють конкретного механізму, формули або алгоритму щомісячного кумулятивного множення, обчисленого з урахуванням індексів інфляції розміру орендної плати, на індекс інфляції наступного місяця протягом багаторічного періоду.

Позивачем застосовано власну методику розрахунку, яка призводить до багаторазового щомісячного «накладання» індексів інфляції на вже обчислену з урахуванням індексів інфляції орендну плату, а також до істотного зростання розміру орендної плати без внесення відповідних змін до Договору та без погодження такого порядку з Орендарем.

Колегія суддів звертає увагу, що з тексту Договору неможливо однозначно встановити чи підлягає індексації фіксована договірна сума, чи формується нова база щомісяця, який індекс інфляції застосовується (індексація нормативно грошової оцінки чи індекс споживчих цін) і до чого саме (нормативно грошової оцінки або до орендної плати) чи має індексація характер коригування або характер зміни істотної умови договору.

Колегія суддів зазначає, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

Тлумачення «обчислення» як автоматичної щомісячної зміни розміру орендної плати призводить до нівелювання змісту пункту 13 Договору («переглядається щорічно») та фактичного ігнорування пункту 36 щодо письмової зміни істотних умов договору. Такий підхід суперечить правилам системного тлумачення, відповідно до яких жодне положення договору не може втрачати самостійного значення.

Пункт 9 встановлює конкретний розмір орендної плати Розмір орендної плати за земельну ділянку на період експлуатації (з 31.12.2012р.) згідно з розрахунком №869/10 від 07.04.2010 року на рік становить 4,8% річних від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 4137500,88 грн., або в місяць 344 791,74 грн.

Це фіксація істотної умови договору ціни.

Пункт 13 визначає підстави та порядок зміни ціни, зокрема: "внаслідок інфляції щорічно".

Отже, сторони погодили темпоральне обмеження впливу інфляції один раз на рік.

Пункт 10 містить лише загальне формулювання: "Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції".

При цьому колегія суддів зазначає, що цей пункт не встановлює:

- періодичності застосування індексів;

- початкової точки обрахунку орендної плати з урахуванням індексів інфляції;

- кумулятивності (накопичення);

- формули розрахунку;

- автоматичного характеру зміни ціни.

Якщо прийняти позицію Позивача про те, що п. 10 передбачає щомісячну автоматичну кумулятивну індексацію, то слово "щорічно" у п. 13 (в) втрачає будь-який правовий зміст. Це суперечить принципу ефективного тлумачення договору (ut res magis valeat quam pereat), згідно з яким жодне положення договору не може тлумачитися як таке, що позбавлене юридичного значення.

Пункт 10 є загальною технічною нормою про спосіб розрахунку. Пункт 13 є спеціальною нормою, що визначає підстави та періодичність зміни розміру орендної плати. За загальним правилом юридичної герменевтики, спеціальна норма має пріоритет над загальною та обмежує її дію.

Таким чином, системне тлумачення пунктів 9, 10, 13 та 36 Договору виключає можливість застосування щомісячної кумулятивної індексації без укладення відповідних додаткових угод.

Застосування розширеного тлумачення, яке істотно збільшує грошове зобов`язання Орендаря та фактично трансформує фіксований розмір орендної плати у змінну величину без дотримання процедури перегляду, суперечить принципам справедливості, добросовісності та розумності, закріпленим у статті 3 ЦК України як нормам прямої дії.

У ситуації, коли норма договору допускає різне розуміння її змісту, не може автоматично визнаватися правильним саме той варіант тлумачення, який: є найбільш обтяжливим для Орендаря; істотно збільшує грошове зобов`язання; застосовується ретроспективно; створює новий порядок визначення ціни договору.

За відсутності чітко сформульованого договірного обов`язку щодо застосування саме кумулятивної щомісячної індексації будь-яка неоднозначність або прогалина у змісті договору має тлумачитися на користь сторони, яка не формулювала його умов та не мала можливості впливати на їх зміст.

Такий підхід узгоджується з усталеною судовою практикою Верховного Суду, який застосовує доктрину contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem слова договору тлумачаться проти того, хто їх сформулював), зокрема у постановах у справах: №753/8945/19, №753/11000/14-ц, №910/16011/17, у яких зазначено, що у разі неоднозначного або неповного формулювання умов договору негативні наслідки такого формулювання не можуть покладатися на сторону, яка не визначала його зміст.

Отже, у випадку відсутності у Договорі конкретного визначення виду індексу інфляції, періодичності його застосування та алгоритму обчислення, застосування Позивачем саме індексу споживчих цін із багаторічним кумулятивним множенням є не прямим виконанням умов Договору, а результатом розширеного та одностороннього тлумачення, яке не було погоджене сторонами.

На думку колегії суддів, враховуючи пряме (буквальне) тлумачення умов Договору та виходячи виключно з його тексту, без розширювального тлумачення та без підміни понять «обчислення» і «перегляду», розмір орендної плати у спірний період мав би визначатися шляхом застосування річного індексу інфляції до базового розміру орендної плати, встановленого пунктом 9 Договору.

При цьому, з огляду на щорічний характер декларування плати за землю станом на поточний рік, логічним та послідовним є застосування річного індексу споживчих цін за попередній календарний рік, як офіційно оприлюдненого показника, відомого на момент формування річного зобов`язання.

Посилання позивача у відзиві на апеляційну скаргу на постанову Верховного Суду у справі №922/1658/19 також не підтверджують правомірності розрахунків позивача.

У справі №922/1658/19 висновки Верховний Суд зроблені за інших фактичних обставин: розмір орендної плати був змінений шляхом внесення змін до договору (визнання укладеною додаткової угоди за рішенням суду) у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки, з визначенням ставки (відсотка) від НГО та конкретного розміру річної і місячної плати. В межах цієї справи було встановлено, що відповідач за спірний період мав сплатити орендну плату, визначену саме оновленими умовами договору (з урахуванням змін, внесених рішенням суду), та порівняно її з фактично сплаченими сумами (різниця як заборгованість). У наведеній справі Верховний Суд не встановлював і не обґрунтовував правомірність багаторічного кумулятивного щомісячного множення індекс споживчих цін як універсальної методики формування платежу за договором оренди землі.

Отже, висновки Верховний Суд у справі №922/1658/19 підтверджують загальний принцип належного виконання договору та обов`язок сплачувати орендну плату у розмірі, визначеному договором (з урахуванням передбачених ним змін/перегляду), однак не містять правового висновку, який би легітимізував саме той механізм, що застосований Позивачем у цій справі кумулятивне щомісячне накопичення інфляції для визначення кожного наступного платежу.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що протягом багатьох років дії Договору Позивач приймав орендну плату у розмірах, визначених Відповідачем та не висловлював заперечень щодо порядку обчислення. Лише у 2025 році Харківська міська рада звернулась до суду з цим позовом про стягнення з відповідача недоплаченої, на думку міської ради, орендної плати за період з 2017 по 2022 роки в загальному розмірі 6552295,72 грн.

Такий підхід суперечить принципам свободи договору, правової визначеності та стабільності договірних зобов`язань, закріпленим у статтях 525, 526 та 629 Цивільного кодексу України.

Відтак, колегія суддів вважає, що декларативне, одностороннє повідомлення в 2025 році шляхом подання позову про збільшення розміру орендної плати, всупереч погодженим умовам договору не відповідає принципам розумності, добросовісності учасників господарських відносин. Крім того, за таких обставин, ретроспективне нарахування заборгованості є таким, що не відповідає загальним засадам законодавства, а також порушує принципи добросовісності, свободи договору.

У постанові Верховного Суду від 10.04.2019 року у справі №390/34/17 зазначено, що: «добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них».

Крім того, застосування Позивачем механізму кумулятивної індексації фактично є підміною правової природи орендної плати та ототожненням її з інфляційними втратами, передбаченими статтею 625 Цивільного кодексу України.

Інфляційні втрати є способом відповідальності за прострочення виконання грошового зобов`язання і не можуть використовуватися для формування або зміни самого розміру періодичного орендного платежу.

Посилання Позивача на Закон України «Про індексацію грошових доходів населення», Порядок проведення індексації грошових доходів населення, затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1078 від 17.07.2003, а також на методики Державної служби статистики України, є безпідставними, оскільки зазначені нормативно-правові акти регулюють індексацію грошових доходів населення та мають соціально-економічний характер, а не встановлюють обов`язковий порядок індексації господарських платежів за договорами оренди землі.

Відтак, доводи апеляційної скарги відповідача знайшли своє підтвердження в матеріалах справи.

За таких обставин, колегія суддів зазначає, що місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку щодо наявності підстав для задоволення вимог позивача про, а тому рішення слід скасувати та прийняти нове, яким відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

Згідно положень статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Враховуючи викладені обставини в їх сукупності, дослідивши наявні в матеріалах справи докази на підтвердження вимог та заперечень сторін, колегія суддів вважає позовні вимоги необґрунтованими, а рішення суду таким, що прийняте при неправильному застосуванні норм чинного законодавства, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду скасуванню.

Відповідно до пп. б), в) пункту 4 частини 1 статті 282 Господарського процесуального кодексу України, у постанові має бути зазначений новий розподіл судових витрат у разі скасування чи зміни рішення.

Керуючись ст. ст. 269, 270, п. 2 ч.1 ст. 275, п. 4 ч. 1 ст. 277, ст. 282 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю АКСІОМА задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 03.12.2025 у справі №922/2677/25 скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н. Конституції, буд. 7, код ЄДРПОУ 0405924) на користь з Товариства з обмеженою відповідальністю АКСІОМА (вул. Данілевського, 18, м. Харків, 61058, ) 117941,32 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Видати наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту до Верховного суду у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови складено 26.02.2026.

Головуючий суддя П.В. Тихий

Суддя Н.В. Гребенюк

Суддя М.М. Слободін