ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2026 року

м. Київ

cправа № 904/4854/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 (головуючий Кощеєв І. М., судді: Дармін М. О., Чус О. В.) і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.04.2025 (суддя Золотарьова Я. С.) у справі

за позовом керівника Криворізької східної окружної прокуратури в інтересах держави в особі Криворізької міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Криворіждарлен»

про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні самовільно зайнятою земельною ділянкою шляхом знесення розміщених на ній будівель і споруд, скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно та скасування державної реєстрації права

(за участю представників: прокурор - Савицька О.В., відповідача - Ямковий В.І.)

Історія справи

Обставини справи, встановлені судами

1. 28.08.1997 Мале підприємство «Восход» та ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ) у Криворізькому філіалі Універсальної товарної біржі «Нерухомість Н» уклали договір № 89 купівлі-продажу нерухомого майна - нежитлової будівлю торгового павільйону в АДРЕСА_1 в загальною площею 135,8 кв м (далі - торговий павільйон).

2. У матеріалах справи міститься дві довідки КП ДОР «Криворізьке БТІ», а саме:

(1) від 29.01.2013 № 124098 (видана ОСОБА_1 ) про те, що відповідно до архівної справи станом на 31.12.2012 торговий павільйон в АДРЕСА_1 зареєстрований в КП ДОР «Криворізьке БТІ» в реєстровій книзі 1ВС, сторінка 32, на ім`я ОСОБА_1 згідно договору купівлі-продажу від 28.08.1997 № 89;

(2) від 23.09.2024 № 923 (отримана на запит прокуратури) про те, що в архіві КП ДОР «Криворізьке БТІ» за адресою: АДРЕСА_1 , відсутні будь-які дані.

3. Відповідно до інформації Виконавчого комітету Довгинцівської районної ради в м. Кривому Розі від 13.07.2023 № 8/24-277 рішення про присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомості - торговому павільйону не приймалися.

4. 12.04.2024 державний реєстратор здійснив державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю торгового павільйону літ. А, площею 135,8 кв м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060). Підстава державної реєстрації - договір купівлі-продажу від 28.08.1997 №89, технічний паспорт від 10.04.2024.

5. За актом приймання-передачі нерухомого майна від 13.05.2024 ОСОБА_1 внесла торговий павільйон до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Криворіждарлен» (далі - ТОВ «Криворіждарлен», відповідач). На підставі вказаного акта приймання-передачі 14.05.2024 проведена державна реєстрація права власності ТОВ «Криворіждарлен» на торговий павільйон.

6. Криворізька міська рада (далі - Рада, позивач) рішенням від 25.09.2024 № 3106: затвердила ТОВ «Криворіждарлен» проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0260 га з кадастровим номером :03:183:0057, що формується в результаті об`єднання земельних ділянок 0,0219 га з кадастровим номером :03:183:0014 та 0,0041 га, що потребує формування; надала ТОВ «Криворіждарлен» в оренду строком на 5 років земельну ділянку житлової та громадської забудови площею 0,0260 га з кадастровим номером :03:183:0057 (далі - земельна ділянка 0,0260 га) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, на якій розміщений об`єкт нерухомого майна -торговий павільйон.

7. На виконання вказаного рішення 18.10.2024 між Радою та ТОВ «Криворіждарлен» укладено договір оренди №2024575 земельної ділянки 0,0260 га. Державна реєстрація права оренди відповідача проведена 22.10.2024

8. Прокурор зазначає, що опрацюванням відкритих даних GoogleMaps, Національної кадастрової системи та співставленням їх з технічним паспортом торгового павільйону від 10.04.2024 ним встановлено, що торговий павільйон розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :03:183:0014 біля будинку АДРЕСА_2 , де раніше знаходилась тимчасова споруда, що належала ФОП Власенко О.М.

9. Так, Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 03.03.2020 у справі № 904/5357/19, яке набрало законної сили, задовольнив позов Ради та зобов`язав ФОП Власенко О.М. привести у придатний для використання стан земельну ділянку площею 0,0219 га з кадастровим номером :03:183:0014 по АДРЕСА_1 шляхом демонтажу тимчасового торговельного павільйону та повернути її Раді. Рішення суду на теперішній час не виконано, що підтверджується листом Довгинцівського ВДВС у місті Кривому Розі Криворізького району Дніпропетровської області ПМУМЮ (м. Одеса) № 157231 від 25.10.2021. У вказаній справі суд встановив, що земельна ділянка з кадастровим номером :03:183:0014 площею 0,0219 га з 21.03.2006 по 05.04.2014 на підставі договору оренди перебувала в користуванні ФОП Власенко О.М. для розміщення тимчасового торговельного павільйону з літнім майданчиком.

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

10. Керівник Криворізької східної окружної прокуратури (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Ради до ТОВ «Криворіждарлен», в якому просив:

- зобов`язати відповідача усунути перешкоди територіальній громаді міста Кривого Рогу в особі Ради у праві користування та розпорядження земельною ділянкою 0,0260 га та повернути цю земельну ділянку шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва - торгового павільйону;

- скасувати державну реєстрацію права власності відповідача на об`єкт нерухомого майна - торговий павільйон від 14.05.2024 № 55076876 шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 060;

- скасувати державну реєстрацію права оренди відповідача на земельну ділянку 0,0260 га.

11. Прокурор посилається на зведення відповідачем на земельній ділянці комунальної власності самочинно забудованого об`єкта без отримання речових прав на землю та без відповідних погоджувальних та дозвільних документів на будівництво. Отже, реєстрація права власності за ОСОБА_1. та в подальшому за відповідачем здійснені на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, який розташований на земельній ділянці комунальної власності, яка у користування для будівництва такого об`єкта не передавалась. Зазначені дії порушують право Ради як власника земельної ділянки на користування та розпорядження нею, тому існує необхідність усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна.

12. Унаслідок незаконної державної реєстрації самовільно збудоване майно отримало статус об`єкта нерухомого майна, а укладений між Радою та відповідачем договір оренди земельної ділянки 0,0260 га є нікчемним як такий, що порушує публічний порядок, оскільки спрямований на протиправне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

13. Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 15.04.2025, яке залишив без змін Центральний апеляційний господарський суд постановою від 25.11.2025, у позові відмовив.

14. Суд першої інстанції зазначив, що з огляду на відведення власником земельної ділянки 0,0260 га під розміщення існуючого об`єкта нерухомості - торгового павільйону та передача землі в оренду власнику нерухомості, розміщеної на вказані земельній ділянці, відсутні підстави вважати договір оренди нікчемним на підставі статті 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Оскільки укладений між Радою та відповідачем договір оренди земельної ділянки є оспорюваним, недійсним в судовому порядку не визнавався, відсутні правові підстави для скасування державної реєстрації права оренди відповідача на земельну ділянку 0,0260 га, яка була надана відповідачу під вже збудоване майно.

15. ОСОБА_1 набула право власності на торговельний павільйон у період чинності ЦК УРСР 1963 року, а отже спірне майно не може бути визнано таким, що збудовано самочинно, оскільки на час його будівництва відповідного правового регулювання не існувало. Право власності ОСОБА_1 на спірне майно виникло з моменту передачі майна за договором купівлі-продажу у 1997 році, а тому здійснення за нею 12.04.2024 державної реєстрації права власності на спірний об`єкт не свідчить про момент виникнення вказаного права власності вперше в момент такої реєстрації. Отже відсутні підстави для скасування державної реєстрації права власності відповідача на торговий павільйон, яка здійснена на підставі чинного правочину - акта приймання-передачі майна від 13.05.2024.

16. Суд апеляційної інстанції в цілому погодився з висновками суду першої інстанції по суті спору, додатково зазначивши про те, що наявність між Радою та ТОВ «Криворіждарлен» правовідносин оренди виключає можливість звернення до суду з негаторним позовом, що є самостійною підставою для відмови прокурору в задоволенні позовної вимоги про усунення перешкод в користування земельною ділянкою з підстави обрання ним неналежного способу захисту прав.

Касаційна скарга

17. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, прокурор звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Аргументи учасників справи

Узагальнені доводи касаційної скарги

18. Суди попередніх інстанцій неправильно застосували:

- статтю 12 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) без урахування висновку Верховного Суду в постановах від 18.12.2024 у справі № 907/825/22, від 07.04.2021 у справі № 911/15/19, постановах Верховного Суду України від 30.09.2015 у справі № 3-553гс15, від 14.11.2011 у справі № 3-119гс11 стосовно того, що обов`язковою умовою передачі у власність чи користування земельних ділянок комунальної власності є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування;

- статті 375, 376 ЦК України без урахування висновків Верховного Суду у постановах від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 11.06.2024 у справі № 910/12441/18, від 03.07.2024 у справі № 925/752/23, від 04.09.2024 у справі № 910/8317/23 стосовно принципу не набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має речового права на земельну ділянку, на якій це майно розміщено; у постановах від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, від 10.04.2020 у справі № 344/4319/16-а, від 04.01.2024 у справі 680/1009/16-ц, 29.01.2024 у справі № 587/517/21, від 07.02.2024 у справі № 306/947/20, від 15.02.2024 щодо принципу залежності правового порядку знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва;

- статті 26, 26-3, 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності, статтю 9 Закону «Про архітектурну діяльність», без урахування висновків Верховного Суду в постановах від 08.03.2023 № 199/2943/20, від 14.11.2023 у справі № 521/1193/21, від 14.02.2024 у справі № 523/8263/20, від 13.03.2024 у справі № 522/3835/22, від 05.06.2024 № 521/13158/19, від 28.08.2024 у справі № 521/14346/20 щодо дотримання забудовником порядку здійснення будівництва та відповідальності щодо достовірності даних у декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

- статті 134, 135 ЗК України без урахування висновку Верховного Суду в постанові від 20.07.2022 у справі №923/196/20 щодо неможливості набуття права власності на самочинно збудовані об`єкти, що унеможливлює набуття земельних ділянок під цими об`єктами у неконкурентний спосіб на підставі частини 2 статті 134 ЗК України;

- частини 4 статті 75 ГПК України, без урахування висновку Верховного Суду в постанові від 30.08.2022 у справі № 904/1427/21 щодо встановлення фактів які мають преюдиційне значення.

19. Прокурор зазначає про помилковість висновків судів попередніх інстанцій про те, що право власності на спірне нерухоме майно виникло у ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продаж від 28.08.1997, оскільки такий правочин не був зареєстрований у встановленому порядку до 01.01.2013, що виключає можливість державної реєстрації права власності такої особи на торговий павільйон в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно після 01.01.2013. У зв`язку з чим набуття відповідачем права оренди земельної ділянки у неконкурентний спосіб на підставі незаконно зареєстрованого права власності на самочинно збудований об`єкт за жодних обставин не може свідчити про легітимізацію такого об`єкта як нерухомого майна. Оскільки згідно з частиною 2 статті 376 ЦК України відповідач не набув право власності на спірний самочинно збудований об`єкт, вказане унеможливлює набуття ним земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб.

Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу

20. Вважає доводи касаційної скарги безпідставними і такими, що ґрунтуються на нерелевантних правових висновках Верховного Суду, погоджується з наведеними в оскаржуваних судових рішеннях мотивами та висновками судів по суті спору. Просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.

Позиція Верховного Суду

21. Відмовляючи прокурору в позові, суди обох інстанцій вважали, що проведена в 2024 році державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на спірне нерухоме майно лише підтверджує право власності на цю нерухомість, набуте нею в 1997 році. Отже, спірне нерухоме майно не є самочинним будівництвом та набуто відповідачем на підставі укладеного з ОСОБА_1 чинного правочину. Тому Рада з дотриманням закону надала відповідачу в користування земельну ділянку під вже збудоване нерухоме майно.

22. Заперечуючи такі висновки судів, прокурор звертається до аргументу про те, що договір купівлі-продажу від 28.08.1997 не був зареєстрований у встановленому порядку до 01.01.2013, що виключає можливість державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на торговий павільйон в 2024 році. Спірний об`єкт нерухомості збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, а також без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. Отже, вказаний об`єкт вважається самочинним будівництвом згідно із нормами частини 1 статті 376 ЦК України. Відтак відсутня обставина надання ТОВ «Криворіждарлен» земельної ділянки в установленому порядку під уже збудоване нерухоме майно, а укладений між Радою та відповідачем договір оренди землі є нікчемним, оскільки спрямований на протиправне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності.

23. Верховний Суд погоджується з аргументами прокурора, вважає наведені висновки судів попередніх інстанцій помилковими та зазначає про таке.

24. Згідно із частиною 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

25. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 ЦК України).

26. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК України).

27. Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.

28. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина 1 статті 375 ЦК України).

29. Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.

30. Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

31. Виходячи зі змісту частини 1 статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

32. Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.

33. Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.

34. Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.

35. У справі, що переглядається, висновки про відсутність порушення прав Ради на землю зведенням на земельній ділянці комунальної власності торгового павільйону суди обґрунтували тим, що на момент придбання ОСОБА_1 спірного майна у 1997 році законодавство пов`язувало момент набуття права власності на майно з моментом передачі речі. З огляду на це суди визнали законною державну реєстрацію в 2024 році права власності на нерухомість спочатку за ОСОБА_1 , а потім за відповідачем і, як наслідок, дійшли висновку про правомірність виділення останньому земельної ділянки в користування під вже зведеним нерухомим майном.

36. Верховний Суд наголошує на помилковості підходу, застосованого судами, відповідно до якого сама по собі державна реєстрація речового права на об`єкт нерухомості розглядається як спосіб легітимізації виникнення речового права цієї особи на земельну ділянку, при цьому реєстрація права на нерухомість передує отриманню та реєстрації права на земельну ділянку.

37. У практиці Верховного Суду існує усталений підхід, за якого не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (на яку посилається заявник касаційної скарги), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

38. Застосування такого помилкового підходу насамперед стало наслідком ігнорування судами попередніх інстанцій встановленого до 01.01.2013 порядку державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, яку проводило Бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ).

39. Так, станом на 1997 рік були чинними Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.12.1995 № 56 (далі - Правила), які передбачали обов`язкову державну реєстрацію в БТІ об`єктів нерухомості, розташованих на території України.

40. За змістом пункту 1.8 Правил державній реєстрації підлягають тільки ті об`єкти нерухомості, будівництво яких закінчено, та прийняті в експлуатацію у встановленому порядку незалежно від форм їхньої власності та при наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим бюро технічної інвентаризації, яке проводить державну реєстрацію права власності на ці об`єкти.

41. Відповідно до встановленого пунктом 2.1 Правил порядку здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно, зокрема: на оригіналі правовстановлювального документа робиться реєстраційний напис; якщо на правовстановлювальному документі, немає місця для реєстраційного напису, то видається реєстраційне посвідчення, яке є невід`ємною частиною такого документа; на копії правовстановлювального документа, робиться відмітка про реєстрацію з посиланням на реєстровий номер та дату реєстрації.

42. У подальшому відповідний порядок врегульовувався Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5 (чинним до 31.12.2012), відповідно до якого право власності та інші речові права на нерухоме майно, розміщене на території України, також підлягали обов`язковій державній реєстрації.

43. З 01.01.2013 відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запроваджена нова система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, у зв`язку з чим БТІ припинило діяльність з технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, реєстрації права власності на це майно, та інших видів робіт щодо інвентаризації нерухомого майна.

44. Згідно з імперативними положеннями частини 3 статті 3 названого Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

45. Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.

46. До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.

47. Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

48. У справі, що переглядається, суди не встановили наявності доказів здійснення ОСОБА_1 державної реєстрації торгового павільйону в органах БТІ у порядку, встановленому до 01.01.2013 (шляхом або вчинення реєстраційного напису на правовстановлювальному документі, або видачі окремого реєстраційного посвідчення). Навпаки, за даними КП ДОР «Криворізьке БТІ» відсутні дані про реєстрацію нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1. Відсутність такої реєстрації згідно з імперативними приписами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виключає можливість легітимізації речових прав вказаної особи шляхом визнання їх правопорядком у спосіб державної реєстрації після 01.01.2013.

49. Разом з тим суди у цій справі також не встановили і наявності доказів відведення земельної ділянки для будівництва торгового павільйону будь-якій особі у період до 2024 року, як і доказів отримання будь-ким дозвільних документів на таке будівництво.

50. Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами 4-6 статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.

51. Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.

52. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.

53. Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини 2 статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

54. Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.

55. За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Такий висновок сформульовано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 (на яку посилається заявник касаційної скарги).

56. У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).

57. При цьому термін «визнання», який вживається в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нормах статті 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов`язаних із самочинним будівництвом, термін «визнання» має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений статтею 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.

58. У постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності.

59. Як слідує із змісту частини третьої статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку. Верховний Суд в порядку частини 4 статті 300 ГПК України звертається до власних правових висновків в постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.

60. Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

61. Поширюючи відповідні висновки на правовідносини у справі, яка переглядається, Верховний Суд враховує, що за встановленими у цій справі обставинами:

(1) для будівництва торгового павільйону земельна ділянка будь-якій особі ніколи не виділялась, дозвільні документи на будівництво компетентними органами не видавались;

(2) КП ДОР «Криворізьке БТІ» повідомило про відсутність даних про реєстрацію нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1;

(3) орган місцевого самоврядування не приймав рішення про присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомості - торговому павільйону;

(4) 12.04.2024 державний реєстратор здійснив державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1. на нежитлову будівлю торгового павільйону по АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 28.08.1997 №89;

(5) 14.05.2024 державний реєстратор здійснив державну реєстрацію права власності ТОВ «Криворіждарлен» на торговий павільйон.

62. Установлені у справі обставини свідчать про те, що спірне нерухоме майно слід кваліфікувати як самочинне будівництво, правовий режим якого не змінила державна реєстрація права власності, проведена спочатку за ОСОБА_1., а потім за відповідачем.

63. Як було зазначено вище, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

64. З огляду на викладене Верховний Суд висновує, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника земельної ділянки, належним способом захисту якого, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва - торгового павільйону відповідно до частини 4 статті 376 ЦК України.

65. Щодо укладеного 18.10.2024 між Радою та ТОВ «Криворіждарлен» договору оренди земельної ділянки 0,0260 га та пов`язаного з цією обставиною висновку суду апеляційної інстанції про неможливість заявлення прокурором негаторного позову (про знесення самочинного будівництва) Верховний Суд зазначає про таке.

66. Відповідно до частини 1 статті 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

67. За вимогами частин 1, 2 статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

68. Згідно з частиною 1 статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

69. Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (частина 2 статті 134 ЗК України).

70. За відсутності виключень, визначених у частині 2 статті 134 ЗК України, продаж права оренди ділянок державної чи комунальної власності здійснюється виключно на земельних торгах в порядку визначеному статтями 135 - 139 ЗК України.

71. У справі, що переглядається, державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 не означає виникнення у відповідача права власності на цей об`єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Тому відповідач не набув право власності на цей самочинно збудований об`єкт. Вказане унеможливлювало набуття ним земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини 2 статті 134 ЗК України.

72. У такому випадку треба застосовувати загальні правила статті 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір. Проте торгів із продажу права оренди земельної ділянки 0,0260 га не було.

73. Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частини 1, 2 статті 228 ЦК України).

74. Оскільки спірний договір оренди за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини 2 статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами 1, 2 статті 228 ЦК України є нікчемним (див. близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, на яку посилається прокурор в касаційній скарзі).

75. За усталеними висновками Верховного Суду у разі, коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину, обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю. З урахуванням наведеного, проведена на підставі нікчемного правочину державна реєстрація за відповідачем права оренди земельної ділянки 0,0260 га підлягає скасуванню.

76. Разом з тим Верховний Суд зазначає, що наразі усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

77. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

78. Отже, у даному спорі про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлена прокурором позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності відповідача на торговий павільйон є неналежною та такою, що не спрямована на реальний захист прав та інтересів позивача.

79. За наведеного доводи касаційної скарги, обґрунтовані підставою касаційного оскарження, передбаченою пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, знайшли своє часткове підтвердження під час касаційного розгляду справи.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

1. Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

2. Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина 1 статті 311 ГПК України).

3. Враховуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що внаслідок неправильного застосування норм матеріального права суди дійшли помилкового висновку про відмову задоволення позовних вимог про знесення торгового приміщення та про скасування державної реєстрації права оренди відповідача земельної ділянки. Тому рішення судів попередніх інстанцій у цій частині необхідно скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

4. В іншій частині (щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності відповідача на торговий павільйон) оскаржувані судові рішення слід залишити без змін з урахуванням мотивів, наведених у цій постанові.

5. У зв`язку з чим касаційна скарга підлягає задоволенню частково.

Розподіл судових витрат

6. Відповідно до частини 14 статті 129 ГПК України у зв`язку із задоволенням касаційної скарги та прийняттям судом касаційної інстанції нового рішення по суті спору в частині двох позовних вимог витрати Ради зі сплати судового збору за подання позовної заяви апеляційної та касаційної скарг покладаються на відповідача у розмірі, передбаченому статтею 4 Закону України «Про судовий збір».

Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу першого заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.04.2025 у справі № 904/4854/24 скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про: (1) зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Криворіждарлен» усунути перешкоди територіальній громаді міста Кривого Рогу в особі Криворізької міської ради у праві користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва; (2) скасування державної реєстрації права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Криворіждарлен» на земельну ділянку.

Ухвалити в цій частині нове рішення, яким позов задовольнити.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Криворіждарлен» (ідентифікаційний код 45535708) усунути перешкоди територіальній громаді міста Кривого Рогу в особі Криворізької міської ради (ідентифікаційний код 33874388) у праві користування та розпорядження земельною ділянкою, розташованою за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 0,0260 га, кадастровий номер :03:183:0057 шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва - нежитлової будівлі торгового павільйону літ. А площею 135,8 кв м.

Скасувати державну реєстрацію права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Криворіждарлен» (ідентифікаційний код 45535708) на земельну ділянку з кадастровим номером :03:183:0057 площею 0,0260 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 110, номер запису про речове право 57289772).

3. В іншій частині постанову Центрального апеляційного господарського суду від 25.11.2025 і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.04.2025 у справі № 904/4854/24 залишити без змін.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Криворіждарлен» (Дніпропетровська обл., м. Кривий Ріг, вул. 129-ї бригади територіальної оборони 1/27; ідентифікаційний код 45535708) на користь Дніпропетровської обласної прокуратури (м. Дніпро, просп. Дмитра Яворницького, 38; ідентифікаційний код 02909938) 21 801,60 грн судового збору за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг.

5. Доручити Господарському суду Дніпропетровської області видати накази.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І. С.

Судді Берднік І. С.

Зуєв В. А.