ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"11" лютого 2026 р.м. Одеса Справа № 916/3492/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Ю.І. Мостепаненко

при секретарі судового засідання Т.М. Меленчук

за участю представників сторін:

від позивача - Булгаров О.О. (довіреність №б/н від 01.08.2025);

від Одеської міської ради - Явченко Д.В. (в порядку самопредставництва);

від Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області - не з`явився;

від третьої особи - Буцан С.В. (в порядку самопредставництва);

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 916/3492/25

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" (65031, м. Одеса, вул. Агрономічна, буд. 205; )

до відповідачів: Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, буд. 1; ), Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області (65026, м. Одеса, пл. Біржова, буд. 1; )

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (65011, Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, буд. 83/85; )

про визнання додаткової угоди укладеною, -

ВСТАНОВИВ:

28.08.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма "Каркас" звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради, в якій просить суд визнати укладеною між ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" та Одеською міською радою додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805 та зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року № 700/50, право оренди за яким зареєстровано за ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" на той самий строк і на тих самих умовах в редакції, наведеній у позовній заяві.

В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що 23 жовтня 2002 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" був укладений договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805 та зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року № 700/50. В подальшому, як зазначає позивач, 30 березня 2016 року між міською радою та товариством укладено додатковий договір про внесення змін № 1 до вказаного договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 р.

Відповідно до п. 1.2 договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 в оренду передані земельні ділянки, які належать до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси строком на 25 років до 29.02.2025 року, загальною площею 0,7074 га, а саме: земельні ділянки, площею 0,3332 га та 0,3742 га, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, земельна ділянка 205, кадастрові номери :04:012:0002 та :04:012:0001; вид використання: для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази; цільове призначення J.11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Також позивач вказує, що на вказаних земельних ділянках розташовані нежитлові будівлі матеріально-технічної бази ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", загальною площею 1540,8 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 1 від 23.05.2013 року.

При цьому позивач зазначає, що 23.01.2025 року товариство направило до Одеської міської ради лист-повідомлення за № 1 з проєктом Додаткового договору про внесення змін № 2 до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805, про намір продовжити дію договору на новий строк та на тих же умовах, який відповідачем отриманий 28.01.2025 року. Між тим позивач додає, що на початку березня 2025 року товариством отримано від Департаменту земельних ресурсів ОМР лист від 18.02.2025 року № 01-18/149, згідно з яким повідомлено, що для поновлення договору оренди землі на новий строк необхідно надати документи відповідно до переліку. Так, позивач вказує, що 06.05.2025 року ним направлено на адресу міської ради лист № 2 від 06.05.2025 року з документами, запропонованими надати листом Департаменту земельних ресурсів ОМР від 18.02.2025 року № 01-18/149.

Подалі, як вказує позивач, у червні 2025 року товариством отримано лист Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин ОМР від 06.06.2025 року № 01-18/915, яким запропоновано надати попередню письмову згоду іпотекодержателя - АТ КБ "ПриватБанк", при цьому 15.07.2025 р. товариством направлено лист № 3 від 15.07.2025 р. на адресу міської ради з документами, які запропоновано надати листом Департаменту від 06.06.2025 року № 01-08/915.

Крім того, позивач зауважує, що 26.08.2025 року ним отримано лист Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин ОМР від 15.08.2025 року № 01-18/317, яким запропоновано надати погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі, без зазначення конкретних пропозицій, які мають бути узгоджені.

Разом з тим, ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" вважає, що відповідач порушив його право на поновлення договору оренди землі, оскільки позивач є власником майна, розміщеного на земельній ділянці, та вчинив усі дії, необхідні для оформлення права її оренди на новий строк.

Між тим позивач додає, що товариством весь час належним чином виконувалися всі умови договору оренди землі, за місяць до закінчення строку договору оренди товариство звернулося до Одеської міської ради з листом-повідомленням про намір продовжити строк оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, та надало орендодавцю проєкт додаткової угоди. Водночас, за ствердженнями позивача, відповідач не відмовив в укладенні додаткової угоди, але зволікає та вимагає надання документів, які не передбачені Законом, посилається на надання якоїсь згоди щодо істотних умов договору після спливу місячного строку, наданого Законом для його заперечень, без зазначення конкретних пропозицій, чим фактично безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди, чим порушує права позивача.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.09.2025 прийнято до розгляду позовну заяву та відкрито провадження у справі №916/3492/25 за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання на 24.09.2025

08.09.2025 до господарського суду від Одеської міської ради через підсистему "Електронний суд" надійшла заява про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача (вх.№27791/25), згідно з якою відповідач просить суд Залучити Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, буд. 83/85, код: 45839467) до участі у справі № 916/3492/25 третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача, за позовом ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" до Одеської міської ради про визнання додаткової угоди укладеною.

19.09.2025 від Одеської міської ради до господарського суду через підсистему "Електронний суд" надійшла заява про продовження строку на подання відзиву на позов (вх.№ 29165/25), відповідно до якої відповідач просить суд продовжити Одеській міській раді встановлений Господарським судом Одеської області строк на подання відзиву на позовну заяву у справі № 916/3492/25.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.09.2025 у справі № 916/3492/25 заяву Одеської міської ради (вх.№29165/25 від 19.09.2025) задоволено; продовжено Одеській міській раді строк для подання до суду відзиву на позовну заяву до 26.09.2025 включно.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.09.2025 у справі № 916/3492/25 заяву Одеської міської ради (вх.№27791/25 від 08.09.2025) про залучення третьої особи задоволено; залучено Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради до участі у справі №916/3492/25 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача; підготовче засідання відкладено на 22.10.2025

29.09.2025 до господарського суду від Одеської міської ради через підсистему "Електронний суд" надійшла заява про продовження строку на подання відзиву на позов (вх.№ 30124/25), згідно з якою відповідач просить суд продовжити Одеській міській раді встановлений Господарським судом Одеської області процесуальний строк на подання відзиву на позовну заяву у справі № 916/3492/25 укладеною до 10.10.2025 р.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.10.2025 у справі № 916/3492/25 заяву Одеської міської ради (вх.№ 30124/25 від 29.09.2025) задоволено; продовжено Одеській міській раді строк для подання до суду відзиву на позовну заяву до 10.10.2025 включно.

10.10.2025 до господарського суду від Одеської міської ради через підсистему "Електронний суд" надійшов відзив на позовну заяву (зареєстрований канцелярією суду 13.10.2025 за вх. №31800/25), згідно з яким відповідач заперечує проти заявленого позову, просить суд відмовити у його задоволенні. Так, відповідач зазначає, що для застосування положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Як вказує відповідач, у даній справі орендар 23.01.2025 р. направив Одеській міській раді лист-повідомлення № 1 про намір укласти договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, при цьому за дорученням міського голови Департамент земельних ресурсів ОМР листом від 18.02.2025 р. № 01-18/149 повідомив ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", що для подальшого розгляду питання поновлення договору оренди землі необхідно надати додаткові документи, які стосуються, зокрема, актуальної інформації щодо використання орендованої земельної ділянки. Також відповідач вказує, що листом від 06.05.2025 р. № 2 позивач надав додаткові документи та вказав вид використання орендованих земельних ділянок. Між тим відповідач зазначає, що листом від 06.06.2025 р. № 01-18/915 Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин ОМР повідомив орендаря, зокрема, про необхідність надання погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди землі, водночас, як вбачається зі змісту листа ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" від 15.07.2025 р. № 3, останнім проігноровано необхідність узгодження змін істотних умов договору оренди землі. Враховуючи зазначене, як зазначає відповідач, Департамент повторно вказав орендарю про необхідність надання погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі та приведення договору у відповідність до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 (лист від 15.08.2025 р. № 01-18/317), проте товариство не відреагувало на повідомлення орендодавця щодо необхідності внести зміни у істотні умови договору та звернувся до суду з позовом про укладення додаткової угоди на тих самих умовах всупереч позиції Одеської міської ради з цього приводу, що свідчить про недобросовісну позицію орендаря у даних правовідносинах.

Також відповідач зазначає, що на момент укладення між Одеською міською радою та ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" договору про внесення змін № 1 до договору оренди земельної ділянки, посвідченого 23.10.2002 р. за реєстровим № 11805, а саме станом на 30.03.2016 р., застосовувався типовий договір, затверджений постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 р. № 220, у редакції від 19.09.2008 р., натомість на момент звернення орендаря до міської ради щодо поновлення договору оренди землі на тих самих умовах та станом на зараз діє інша редакція типового договору оренди землі, яка передбачає зміну істотної умови договору. Як вказує відповідач, у типовому договорі оренди землі, який є обов`язковим для врахування при укладанні договору оренди земельної ділянки комунальної власності, змінилась одна з істотних умов договору, про що повідомлено орендаря - ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", з огляду на що є незаконною та не підлягає задоволенню позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди на тих самих умовах, які були визначенні договором оренди землі від 23.10.2002 р. та договором про зміни № 1 від 30.03.2016 р., без врахування обставин щодо необхідності зміни його істотної умови. Так, відповідач зазначає, що у відповідності до положень абз. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Натомість, за ствердженнями відповідача, у даній справі орендар не погодив зміну істотних умов договору, яка є обов`язковою в силу закону, та безпідставно просить суд визнати укладеною додаткову угоду на тих умовах, щодо яких орендодавцем висловлено свої обґрунтовані заперечення.

Таким чином, враховуючи непогодження сторонами істотних умов договору оренди землі, наявність законних заперечень Одеської міської ради щодо укладення додаткової угоди в тій редакції, яка запропонована орендарем, відсутності рішення Одеської міської ради, яка є орендодавцем земельної ділянки комунальної власності, щодо укладення додаткової угоди та поновлення спірного договору оренди землі на тих самих умовах, на переконання відповідача, відсутні підстави для задоволення позовних вимог у даній справі.

16.10.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" до суду через підсистему "Електронний суд" надійшла відповідь на відзив (вх. №32541/25), в якій позивач не погоджується з доводами відповідача, викладеними у відзиві на позовну заяву, оскільки вони суперечать обставинам справи, а відповідач діяв недобросовісно та з порушенням діючого законодавства. Так, позивач зазначає, що сторонами договору оренди землі є Одеська міська рада та Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", при цьому Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради не є стороною договору оренди землі, який є предметом розгляду у цій справі. З огляду на викладене позивач вважає доводи відповідача, що Одеською міською радою як орендодавцем розглянуто лист повідомлення орендаря та чітко вказано про необхідність приведення договору у відповідність до вимог нормативно-правових актів та, відповідно, погодження змін істотних умов договору, не відповідає дійсності, оскільки у справі відсутній будь-який лист саме відповідача, як сторони договору оренди землі. Так, позивач зазначає, що у матеріалах справи є листи Департаментів Одеської міської ради, які є юридичними особами та третіми особами, які не мають ніякого відношення до договору оренди землі. Між тим позивач зазначає, що представник відповідача у відзиві вказує, що Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради за дорученням міського голови розглянув лист повідомлення позивача, проте що це за доручення і яким чином воно підтверджує право на представництво Департаментом за договором оренди землі, не зрозуміло. Так, позивач наголошує, що матеріали цієї справи не містять будь-якого документу, обов`язковість та необхідність якого передбачена ЦК України, які би підтверджували повноваження Департаментів Одеської міської ради на вчинення правочинів від імені відповідача за договором оренди земельної ділянки, який є предметом розгляду цієї справи, у зв`язку з чим є усі правові підстави дійти висновку, що Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради та Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради не є представниками Одеської міської ради за договором оренди, який укладений між позивачем та відповідачем, а тому відповідач у цій справі не надав відповідь на лист пропозицію позивача щодо продовження строку дії договору оренди землі.

За ствердженнями позивача, товариство за весь час дії договору оренди землі належним чином виконувало усі умови договору оренди землі, своєчасно сплачувало орендну плату, що підтверджується довідкою ДПС про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи; за місяць до закінчення строку дії договору оренди позивач, як передбачено законодавством, звернувся до міської ради з листом-повідомленням про намір продовжити строк оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором та надав орендодавцю проект додаткової угоди. Водночас, як вказує позивач, відповідач не відмовив в укладенні додаткової угоди, але і не надав відповідь, чим фактично зволікає в укладені додаткової угоди та через третю особу, яка не є стороною договору оренди, вимагає надання документів (інформації), які не передбачені Законом, посилається про необхідність надання якоїсь згоди щодо істотних умов договору після спливу місячного строку, наданого Законом для його заперечень, без зазначення конкретних пропозицій, чим безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди та порушує права позивача.

21.10.2025 до суду від Одеської міської ради через підсистему "Електронний суд" надійшла заява про долучення документу (вх. 33196/25), згідно з якою відповідач надає копію листа Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради від 09.10.2025 р. № 01-19/818, придатну для читання.

22.10.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" до суду через підсистему "Електронний суд" надійшло клопотання про залучення до участі у справі співвідповідача (вх. №33261/25), згідно з яким позивач просить суд залучити Одеську міську військову адміністрацію Одеського району Одеської області (65026, Одеська обл., м. Одеса, пл. Біржова, буд. 1; ) до участі у господарській справі № 916/3492/25 в якості співвідповідача.

У судовому засіданні 22.10.2025 судом постановлено протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та відкладення підготовчого засідання у справі № 916/3492/25 на 05.11.2025, про що повідомлено третю особу ухвалою суду від 22.10.2025 в порядку ст. 120 ГПК України. При цьому клопотання відповідача про залучення співвідповідача (вх. №33261/25) залишено на розгляді суду.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 05.11.2025 у справі № 916/3492/25 клопотання ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" про залучення співвідповідача (вх. №33261/25 від 22.10.2025) задоволено; залучено Одеську міську військову адміністрацію Одеського району Одеської області до участі у справі №916/3492/25 в якості співвідповідача; відкладено підготовче засідання на 26.11.2025

06.11.2025 до суду від третьої особи - Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради надійшли пояснення на позовну заяву (вх. №35209/25), в яких третя особа просить суд відмовити у задоволенні позову ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" до Одеської міської ради, за участю - Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки. У вказаних поясненнях третя особа зазначає, що Департаментом для розгляду питання поновлення договору оренди землі повідомлено ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" про необхідність надання погодження на внесення змін у істотні умови договору землі, адже внесення змін в частині штрафу є приведення договору до умов типового, а отже, як зазначено в висновках Верховного Суду, виключається будь-яка можливість його конкретизації.

10.11.2025 до суду від ТОВ "ВКФ "Каркас" надійшла заява (вх. №35618/25) про долучення доказів направлення Одеській міській військовій адміністрації Одеського району Одеської області копії позовної заяви та відповіді на відзив з доданими до них документами.

12.11.2025 від Одеської міської ради до суду надійшло клопотання (вх. №35969/25) про долучення доказів направлення Одеській міській військовій адміністрації Одеського району Одеської області копії відзиву з доданими до них документами.

25.11.2025 до господарського суду від ТОВ "ВКФ "Каркас" надійшла заява про зміну предмету позову (вх. № 37504/25), в якій позивач зазначає, що договір оренди зареєстрований 07.11.2002 р. у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 700/50, тобто договір оренди землі набрав чинності 07.11.2002 р., а тому фактично він був укладений на строк - 23 роки 3 місяці та 21 день, з огляду на що позивач допустив помилку при направленні додаткової угоди відповідачу та зазначив у ній про продовження строку дії договору на 25 років. Як вказує позивач, оскільки діюче законодавство передбачає право орендаря на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, то позивач вважає за потрібне подати суду заяву про зміну предмета заявлених вимог зі зміною строку, на який повинен бути поновлений договір оренди землі.

У судовому засіданні 26.11.2025 судом постановлено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання у справі № 916/3492/25 у розумний строк згідно зі ст. 114 ГПК України на 10.12.2025 об 11:00 год., про що повідомлено Одеську міську військову адміністрацію Одеського району Одеської області ухвалою суду від 26.11.2025 в порядку ст. 120 ГПК України.

03.12.2025 від ТОВ "ВКФ "Каркас" до суду надійшло клопотання (вх. №38648/25), згідно з яким позивач просить суд витребувати у Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради список згрупованих поштових переказів в паперовій або в електронній формі із зазначенням прізвища працівника, який здійснював приймання із зазначенням дати і місця надання послуги про відправлення ТОВ "ВКФ "Каркас" листа Департаменту земельних ресурсів від 18.02.2025 року № 01-18/149, посилаючись на необхідність встановлення у справі №916/3492/25 дати відправлення відповіді на лист-повідомлення № 1 позивача від 21.01.2025 року.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.12.2025 у справі № 916/3492/25 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" про витребування доказів (вх. №38648/25 від 03.12.2025) залишено без задоволення.

У судовому засіданні 10.12.2025 суд постановив протокольні ухвали, якими: прийняв заяву позивача про зміну предмету позову до розгляду; закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 14.01.2026.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.12.2025 повідомлено Одеську міську військову адміністрацію Одеського району Одеської області про призначення справи № 916/3492/25 до розгляду по суті в засіданні суду на 14 січня 2026 р.

Cудове засідання, призначене ухвалою Господарського суду Одеської області від 10.12.2025 р. на 14.01.2026, з огляду на перебування судді Мостепаненко Ю.І. на лікарняному.

Враховуючи вихід судді Мостепаненко Ю.І. з лікарняного, ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.02.2026 призначено справу № 916/3492/25 до розгляду по суті на 11 лютого 2026 р.

03.02.2026 до господарського суду від відповідача - Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області надійшли письмові пояснення (вх. № 4127/26), в яких відповідач просить у задоволенні позовних вимог ТОВ "ВКМ "Каркас" відмовити. При цьому відповідач, посилаючись на п. 26 ч. 2 ст. 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану", вказує, що повноваження ОМВА за вказаним пунктом розповсюджуються виключно на регулювання земельних відносин у частині, зокрема, укладання договорів оренди на строк, що не перевищує один рік. Також відповідач зазначає, що у положеннях Закону України "Про оренду землі" та ЗК України визначено порядок (процедуру) поновлення договорів оренди землі, зокрема, визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України. Між тим із посиланнями на ст. 126-1 ЗК України адміністрація зауважує, що законодавством чітко врегульовано порядок та процедуру поновлення договорів оренди землі, однак позивач до Одеської міської військової адміністрації із такими заявами не звертався.

Також відповідач звертає увагу суду на наступне. Відповідно до п. 1.2 договору зазначена земельна ділянка, площею 7074 кв.м, надається у володіння та користування орендаря терміном до 25 (двадцять п`яти) років (до 29.02.2025 р.) для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази (у тому числі до 2 років для завершення будівництва об`єкту). Тобто, за ствердженнями відповідача, земельна ділянка передавалася в оренду строком на 23 роки 3 місяці та 21 день, тобто менше, але в межах 25 років. Крім того, відповідач додає, що зі змісту позову в первісній його редакції, позивач просив суд визнати укладеною додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема, в частині внесення змін до п. 1.2 договору шляхом викладення його у наступній редакції: "Зазначені земельні ділянки, площею 0,7074 га, надаються у володіння та користування Орендаря строком на 25 (двадцять п`ять) років терміном до 28.02.2050 року". Також адміністрація вказує, що за змістом матеріалів справи та заяви про зміну предмета позову, позивач визнає той факт, що також звернувся до Одеської міської ради із заявою, у якій просив укласти додаткову угоду, якою внести зміни в п. 1.2 договору та викласти її в наступній редакції: "Зазначені земельні ділянки, площею 0,7074 га, надаються у володіння та користування Орендаря строком на 25 (двадцять п`ять) років терміном до 28.02.2050 року". В цей же час, як зазначає відповідач, положеннями ст. 12-1 ЗК України передбачено, що поновлення договору можливе виключно на той самий строк. Таким чином, за ствердженнями відповідача, позивач звертався до Одеської міської ради із заявою про укладання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, до якої долучив проєкт додаткової угоди, який не відповідав вимогам закону, з чого вбачається, що зміст позову не відповідає обставинам справи, адже позивач в даному випадку просить укласти додаткову угоду, зміст якої відрізняється від змісту проєкту, який було подано ним до Одеської міської ради.

Разом з цим відповідач відмічає наступне. Договір оренди землі вперше був укладений 23.10.2022, на той час була чинною редакція Постанови КМУ № 220 від 03.03.2004 року "Про затвердження Типового договору оренди землі"; станом на 2025 рік редакція Типового договору змінювалась 11 разів, в тому числі й в частині істотних умов, та остання редакція, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин та діє по сьогодні, датована 10.08.2024. Таким чином, на переконання адміністрації, звертаючись до Одеської міської ради із заявою про внесення змін до договору оренди землі, ТОВ "ВКФ "Каркас" мало надати проєкт додаткової угоди, яка містила б зміни не тільки в частині строку дії, але й в цілому, з метою приведення всіх пунктів договору у відповідність із діючим законодавством. Як вказує відповідач, на підставі цього Одеською міською радою було запропоновано ТОВ "ВКФ "Каркас" надати згоду на внесення змін до істотних умов договору, проте позивач, не бажаючи діяти в межах закону, вирішив, що його права є порушеними та звернувся до суду з позовом, у якому продовжує наполягати на внесенні змін лише в частині строку дії договору. При цьому відповідач наголошує, що Одеська міська рада не надавала, а позивач не отримував відмови в задоволенні його заяви, факт зволікання з укладанням угоди також відсутній, про що свідчить достатньо аргументована відповідь ОМР. За ствердженнями військової адміністрації, вказане не тільки виключає наявність факту порушення прав або інтересів позивача, але й вказує на передчасність у поданні позову.

Щодо процесуального статусу ОМВА остання звертає увагу суду на наступне. Як зазначає відповідач, зі змісту позову вбачається, що ТОВ "ВКФ "Каркас" намагається захистити своє право та інтерес за наслідком дій / бездіяльності Одеської міської ради, що, на думку позивача, мало місце до жовтня 2025 року, проте навіть в контексті цього, вимоги про визнання дій / бездіяльності протиправними в позовній заяві не міститься. Разом з цим, Одеська міська військова адміністрація створена на підставі указу Президента України № 789/2025 від 15.10.2025 "Про утворення військової адміністрації". Таким чином, за ствердженнями відповідача, виниклі правовідносини мають місце ще до утворення ОМВА, а позовні вимоги фактично не пред`явлені до ОМВА, так як будь-яких взаємовідносин між ОМВА та ТОВ "ВКМ "Каркас" не існувало та не існує. На переконання військової адміністрації, вказане унеможливлює визначення статусу Одеської міської військової адміністрації як відповідача у даній справі, так як жодної вимоги останній не пред`явлено, та протиправних дій / бездіяльності по відношенню до позивача також не вчинялось та не могло бути вчинено взагалі.

Під час розгляду справи по суті позивач підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні у повному обсязі, при цьому відповідач-1 та третя особа проти заявленого позову заперечували та просили у його задоволенні відмовити.

Відповідач - 2 не з`явився в судове засідання з розгляду справи по суті, при цьому був належним чином повідомлений про дату та час розгляду справи.

В судовому засіданні 11.02.2026 було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

Як встановлено судом, 23 жовтня 2002 року між Одеською міською радою (орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою "Каркас" Мале колективне підприємство (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради № 886-ХХІІІ від 29.02.2000 р. надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, площею 7074 кв.м, що знаходиться в місті Одесі, в Іллічівському районі, по вулиці Агрономічна, під номером двісті п`ять, за рахунок земель міста, згідно з планом земельної ділянки (Додаток № 1), який є невід`ємною частиною договору.

Згідно з п. 1.2 договору оренди від 23.10.2002 зазначена земельна ділянка, площею 7074 кв.м. надається у володіння та користування Орендаря, строком до 25 (двадцять п`яти) років (до 29.02.2025 р.) для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази (у тому числі до 2 років для завершення будівництва об`єкту).

В п. 1.3 договору оренди від 23.10.2002 визначено, що зміна цільового призначення та використання зазначеної земельної ділянки можлива тільки на підставі відповідного рішення Одеської міської ради.

Положеннями п. 2.1 договору оренди від 23.10.2002 сторони погодили, що за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцеві орендну плату. Розрахунок орендної плати зроблений відповідно до "Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками та за дольову участь у землекористуванні в місті Одесі", затвердженого Рішенням Одеської міської ради за № 702-ХХІІІ від 29.02.2000р. та Рішенням Одеської міської ради за № 1709-ХХІІІ від 31.10.2000р. "Про затвердження ставки орендної плати за користування земельними ділянками у м.Одесі" та Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р. за № 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель" (з урахуванням коефіцієнта індексації 1,182 та 1,02).

Відповідно до п. 2.2 договору оренди від 23.10.2002 орендна плата вноситься орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця напротязі 30 календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітного місяця, у розмірі: на період експлуатації: 2,67 * 7074 = 18887,58 грн. на рік.

Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2002 р. № 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".

Всі розрахунки за договором здійснюються виключно в грошовій безготівковій формі. Орендна плата, згідно з п. 2.2 договору, перераховується орендарем на: Банк УДК в Одеській області, МФО 828011, код ОКПО 23862106, на рахунок одержувача - ОДК в м. Одесі, ОКПО 23862106, місцевий бюджет Іллічівського району № 0004, по коду бюджетної класифікації 13050200 (п. 2.3 договору оренди від 23.10.2002).

Пунктом 2.4 договору оренди від 23.10.2002 визначено, що орендар сплачує орендну плату, зазначену в п. 2.2 цього договору, з моменту набрання договором чинності згідно з п. 6.9.

Умовами п. 2.5 договору оренди від 23.10.2002 передбачено, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і є невід`ємними частинами цього договору. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку.

Згідно з п. 2.6 договору оренди від 23.10.2002 орендар надає управлінню земельних ресурсів Одеської міської ради копію платіжного доручення щодо внесеної орендної плати протягом 5-ти днів з моменту її сплати.

В п. 3.3 договору оренди від 23.10.2002 сторони погодили, що орендар має право:

- приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору (п.п. 3.1.1);

- самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору (п.п. 3.1.2);

- за інших рівних умов на переважне право на поновлення договору після закінчення строку його дії, за умови належного виконання обов`язків за цим договором (п.п. 3.1.3).

Положеннями п. 6.7 договору оренди від 23.10.2002 передбачено, що спори, що виникають між сторонами в ході виконання договору, вирішуються сторонами шляхом переговорів, а у разі недосягнення згоди - у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до п. 6.8 договору оренди від 23.10.2002 відносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються Законом України "Про оренду землі", Земельним кодексом України, іншими актами законодавства України, рішеннями Одеської міської ради.

Вищевказаний договір 23.10.2002 р. посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. та зареєстровано у реєстрі за № 11805. Також вказаний договір зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07.11.2002 р. за № 700/50.

Як встановлено судом та вбачається з Витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно № 918 від 26.08.2025 року, 23.05.2013 року за Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" зареєстровано право власності на нежитлові будівлі матеріально-технічної бази (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1), загальною площею 1540,8 кв.м по вул. Агрономічній, буд. 205 в м. Одеса.

Також із матеріалів справи вбачається, що 30 березня 2016 року між Одеською міською радою, що діє від імені та в інтересах територіальної громади міста Одеси (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" (орендар) укладено договір про внесення змін № 1 до договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 р., відповідно до п. 1 якого за взаємною згодою та керуючись рішенням Одеської міської ради № 6684-VI від 16.04.2015 року, сторони дійшли до згоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого 23 жовтня 2002 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим № 11805, зареєстрованого у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року за № 700/50, далі за текстом - "договір", а саме у зв`язку із реорганізацією Виробничо-комерційної фірми "Каркас" Малого колективного підприємства, зокрема:

1.1 У зв`язку із реорганізацією Малого колективного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" змінити найменування орендаря з "Малого колективного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" на "Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", а також змінити кадастровий номер з ":04:12:001; :04:12:002" на ":04:012:0001 та :04:012:0002".

1.2 Пункт 1.1 розділу 1 договору викласти його у наступній редакції:

"1.1. Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" № 161-XIV від 06.10.1998 року та рішень Одеської міської ради № 886-ХХІІІ від 29.02.2000 року та № 6684-VI від 16.04.2015 року передав, а Орендар прийняв у строкове, платне володіння, користування земельні ділянки, загальною площею 0,7074 га, а саме:

- земельну ділянку, площею 0,3332 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Агрономічна, земельна ділянка 205 (двісті п`ять), кадастровий номер :04:012:0002. Вид використання: для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази; цільове призначення: J. 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості;

- земельну ділянку, площею 0,3742 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Агрономічна, земельна ділянка 205 (двісті п`ять), кадастровий номер :04:012:0001. Вид використання: для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази; цільове призначення: 1.11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Земельні ділянки, які є об`єктом оренди, належать до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси на підставі Закону України від 06.09.2012 року за № 5245-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".

Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється згідно із Законом України від 14.05.2013 року за № 233-VІІ "Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв`язку з їх розмежуванням" та відповідно до ст. 28 Закону України від 26.11.2015 року № 834-VII "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" одночасно із державною реєстрацією права оренди.

Зазначені земельні ділянки сформовані із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси".

Вищевказаний договір 30.03.2016 р. посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано у реєстрі за № 675.

При цьому із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 918 від 26.08.2025 року вбачається, що земельна ділянка, площею 0,3332 га. з кадастровим номером :04:012:0002, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, 205, була зареєстрована 30.03.2016 р. та належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради; орендар - ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас".

Як вбачається з матеріалів справи (а.с. 19), 23.01.2025 року ТОВ "ВКФ "Каркас" звернулося до Одеської міської ради із листом-повідомленням від 23.01.2025 за вих. № 1 про намір укласти договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, що підтверджується копіями опису вкладення у цінний лист від 23.01.2025, накладної № 009 від 23.01.2025, фіскального чеку від 23.01.2025. У вказаному листі товариство, посилаючись на укладений між сторонами договір оренди землі від 23.10.2002, додатковий договір № 1 від 30.03.2016 до договору оренди землі від 23.10.2002, розділ ХІ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", ст. 33 Закону України "Про оренду землі", зазначає, що ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", як орендар, добросовісно виконувало свої обов`язки за договором оренди землі та має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин та на укладення (поновлення договору оренди землі) договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, у зв`язку з чим направляє це повідомлення. До вказаного листа-повідомлення товариством додано проект додаткового договору про внесення змін № 2 до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805, з якого вбачається наступне:

1. Сторони дійшли до згоди внести зміни до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805, зареєстрованого у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року № 700/50, де об`єктом оренди є земельні ділянки з кадастровим номером :04:012:0002 та :04:012:0001, площею 0,7074 га, про продовження дії договору на новий строк - на 25 (двадцять п`ять) років у зв`язку з чим п. 1.2. договору оренди викласти в редакції:

"1.2. Зазначені земельні ділянки, площею 0,7074 га, надаються у володіння та користування орендаря строком на 25 (двадцять п`ять) років терміном до 28.02.2050 року".

2. Доповнити договір оренди пунктом 6.12 в редакції:

"6.12. По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) на такий самий строк і на таких самих умовах. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Інші умови вищевказаного договору оренди землі залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

3. Інші умови договору залишаються без змін.

4. Додатковий договір є невід`ємною частиною договору оренди землі від 1 лютого 2011 року, реєстровий № 151, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Котом Д.Г.

5. Цей договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805. Після державної реєстрації орендар зобов`язується в 5-ти денний термін надати копію цієї угоди до відповідної державної податкової служби.

6. Витрати на посвідчення цього договору сплачує орендар.

7. Дану додаткову угоду укладено в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у нотаріуса, інші видаються сторонам".

У відповідь на вказаний лист ТОВ "ВКФ "Каркас" від 23.01.2025 за вих. № 1, за дорученням першого заступника Одеського міського голови Департамент земельних ресурсів ОМР листом від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149 вказав, що листом від 30.09.2024 № 01-10/408-297оп Департаментом архітектури та містобудування ОМР повідомлено, що для подальшого розгляду питання необхідно додатково надати документи та матеріали (згідно з переліком), після надання яких останній повернеться до розгляду порушеного питання.

Подалі, як вбачається із матеріалів справи, 06.05.2025 листом за вих. № 2 ТОВ "ВКФ "Каркас" на лист від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149 звернулося до Одеської міської ради щодо договору оренди земельної ділянки, в якому вказало, що Закон України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі на новий строк не передбачає обов`язку орендаря надавити орендодавцю документи, така угода має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а зволікання в укладені додаткової угоди у встановлений законом строк є неправомірною та може бути оскаржено в суді.

Листом від 06.06.2025 за вих. № 01-18/915 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів ОМР за дорученням першого заступника Одеського міського голови повідомив ТОВ "ВКФ "Каркас", що для подальшого розгляду питання товариству необхідно надати погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди землі. Також Департамент вказав про необхідність надання товариством відповідно до іпотечного договору від 20.06.2024 № OSVKGKS152829 письмової згоди іпотекодержателя - АТ КБ "ПриватБанк" на вчинення відповідних дій із земельними ділянками: кадастровий номер :04:012:0002, площею 0,3332 га; кадастровий номер :04:012:0001, площею 0,3742 га за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, земельна ділянка, 205, на якій розташований предмет іпотеки.

У відповідь на вказаний лист ДАМЗ ОМР від 06.06.2025 за вих. № 01-18/915 щодо надання погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди та надання письмової згоди іпотекодержателя (АТ КБ "ПриватБанк") на вчинення відповідних дій із земельними ділянками, товариство листом від 15.07.2025 за вих. № 3 вказало, що звернулося до іпотекодержателя АТ КБ "ПриватБанк", яке листом № 20.1.0.0.0/7-250618/22196 від 01.07.2025 повідомило, що земельні ділянки не є предметом договору іпотеки, а предметом іпотеки є нежитлові будівлі, з огляду на що немає підстав для надання згоди на продовження строку договору оренди землі. При цьому, посилаючись на Закон України "Про оренду землі", ТОВ "ВКФ "Каркас" зазначило, що у разі подальшого зволікання з укладенням додаткової угоди підприємство буде вимушене звернутися до суду для захисту своїх справ з покладенням судових витрат на відповідача.

Як вбачається з матеріалів справи, 15.08.2025 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів ОМР за дорученням першого заступника Одеського міського голови листом за вих. № 01-18/317 повідомив ТОВ "ВКФ "Каркас", що Департаментом враховано в роботі наданий лист АТ КБ "ПриватБанк". При цьому ДАМЗ ОМР вказав, що з метою приведення договору у відповідність до Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", як того вимагає пункт 288.1 статті 288 Податкового кодексу України необхідно надання погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі.

Разом з тим, позивач вважає, що Одеська міська рада порушила його право на поновлення договору оренди землі, оскільки ТОВ "ВКФ "Каркас" є власником нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, та вчинив усі дії, необхідні для оформлення права його оренди на новий строк на тих самих умовах і на той самий строк на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Згідно зі статтею 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

Так, 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Наразі господарський суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 ЗК України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.

При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (подібні висновки викладені у пункті 8.32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20).

Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору у відповідності до цієї статті здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 126-1 ЗК України.

При цьому господарський суд зазначає, що Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 висловив правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку суд відповідно до статті 236 ГПК України повинен враховувати у подібних правовідносинах.

Так, Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

При цьому Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

Відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно із частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, оскільки стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого письмовий правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до зазначеного реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Наведене свідчить про те, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Натомість поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" відповідно до розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Як встановлено судом вище, у ТОВ "ВКФ "Каркас" в оренді знаходяться земельні ділянки площею 0,3332 га та 0,3742 га із кадастровими номерами: :04:012:0002 та :04:012:0001, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, 205, під об`єктом нерухомості - нежитлові будівлі матеріально-технічної бази (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1), розташованим за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, буд. 205, загальною площею 1540,8 кв.м, який належить ТОВ "ВКФ "Каркас" на праві приватної власності.

Разом з цим господарським судом встановлено, що договір оренди землі від 23.10.2002 був укладений строком до 25 років до 29.02.2025 року. При цьому обставин того, що цей договір змінювався сторонами після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" судом не встановлено.

Згідно з абз. 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оскільки договір оренди землі був укладений 23.10.2002, а також 23.10.2002 посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. та зареєстрований у реєстрі за № 11805; зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07.11.2002 р. за № 700/50, тобто до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", то поновлення договору оренди землі, укладеного до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", здійснюється на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення.

За змістом положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству") після закінчення строку договору оренди орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, мав за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. При цьому у разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови могли бути змінені за згодою сторін. Також згідно з положеннями цієї статті, у разі якщо орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягав поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у справі № 903/1030/19, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині 2 цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. Незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них (пункти 34,35 постанови від 31.08.2021).

Велика Палата Верховного Суду також зазначила, що порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини 6 статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (пункт 36 постанови від 31.08.2021).

Наразі судом встановлено, що з метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі від 23.10.2002 року, ТОВ "ВКФ "Каркас", як користувач вищевказаних земельних ділянок, із посиланнями на розділ ХІ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", ч.ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству") 23.01.2025 звернувся до Одеської міської ради із листом-повідомленням про намір укласти договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, до якого додано проєкт додаткового договору про внесення змін № 2 до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805. Вказаний лист було отримано міською радою 28.01.2025 (а.с. 21 зворотня сторона).

Відтак, позивач - ТОВ "ВКФ "Каркас" заздалегідь - більш, ніж за місяць до закінчення строку дії договору від 23.10.2002 року звернувся до ОМР із відповідною заявою про поновлення договору оренди землі.

В подальшому, як вбачається із матеріалів справи, Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради листом від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149 вказав, що листом від 30.09.2024 № 01-10/408-297оп Департаментом архітектури та містобудування ОМР повідомлено, що для подальшого розгляду питання необхідно додатково надати наступні документи та матеріали: фото фіксацію об`єкта на теперішній час (в кольорі); технічні паспорта на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках; відкориговані топографо-геодезичні матеріали М 1:500, М 1:2000 з зазначенням існуючих на теперішній час будівель та споруд, інженерних комунікацій, меж земельних ділянок згідно з договором оренди; інформацію щодо використання земельних ділянок на теперішній час, у тому числі інформацію щодо виду виробничої або складської діяльності (складуємих матеріалів, предметів, тощо) для визначення класу санітарно-захисної зони підприємства у відповідності з "Державними санітарними правилами планування та забудови населених пунктів"; для уточнення місця розташування відносно функціональних зон - обміний файл контуру ділянок в державній системі координат УСК 2000 (МСК-51) у форматі SHP та XML із зазначенням інформації про відповідального виконавця (на електронному носії). Також Департамент зазначив, що після надання запитуваних документів та матеріалів останній повернеться до розгляду порушеного питання.

Подалі, як вбачається з матеріалів справи, 06.05.2025 листом за вих. № 2 ТОВ "ВКФ "Каркас" на лист від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149 звернулося до Одеської міської ради щодо договору оренди земельної ділянки, в якому вказало, що Закон України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі на новий строк не передбачає обов`язку орендаря надавити орендодавцю документи, така угода має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а зволікання в укладені додаткової угоди у встановлений законом строк є неправомірною та може бути оскаржено в суді. До вказаного листа товариством додано додатки: оригінал технічного паспорта на приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, 205 на 8-ми арк.; топографо-геодезичні матеріали М 1:500, М 1:200 із зазначеними будівлями та спорудами на теперішній час та межами земельних ділянок на 2-х арк. А 3 та 2-х арк. А4; фотофіксація об`єкта на теперішній час в кольорі на 2-х арк.

Листом від 06.06.2025 за вих. № 01-18/915 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів ОМР повідомив ТОВ "ВКФ "Каркас", що для подальшого розгляду питання товариству необхідно надати погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди землі. Також Департамент вказав, що відповідно до іпотечного договору від 20.06.2024 № OSVKGKS152829/DI, укладеного між ТОВ "ВКФ "Каркас" та АТ КБ "ПриватБанк", іпотекодавець зобов`язується розпоряджатися будь-яким чином предметом іпотеки виключно за попередньою письмовою згодою іпотекодержателя, з огляду на що товариству необхідно надати письмову згоду іпотекодержателя на вчинення відповідних дій із земельними ділянками: кадастровий номер :04:012:0002, площею 0,3332 га, та кадастровий номер :04:012:0001, площею 0,3 742 га за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, земельна ділянка, 205, на якій розташований предмет іпотеки.

У відповідь на вказаний лист ДАМЗ ОМР від 06.06.2025 за вих. № 01-18/915 щодо надання погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди та надання письмової згоди іпотекодержателя (АТ КБ "ПриватБанк") на вчинення відповідних дій із земельними ділянками, товариство листом від 15.07.2025 за вих. № 3 вказало, що звернулося до іпотекодержателя АТ КБ "ПриватБанк", яке листом № 20.1.0.0.0/7-250618/22196 від 01.07.2025 повідомило, що земельні ділянки не є предметом договору іпотеки, а предметом іпотеки є нежитлові будівлі, з огляду на що немає підстав для надання згоди на продовження строку договору оренди землі. При цьому, посилаючись на Закон України "Про оренду землі", ТОВ "ВКФ "Каркас" зазначило, що у разі подальшого зволікання з укладенням додаткової угоди підприємство буде вимушене звернутися до суду для захисту своїх справ з покладенням судових витрат на відповідача. До вказаного листа товариством додано копію № 19/06/25 від 19.06.2025 р. на 1-му арк. та копію листа АТ КБ "ПриватБанк" № 20.1.0.0.0/7-250618/22196 від 01.07.2025 р. на 1-му арк.

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, 15.08.2025 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів ОМР листом за вих. № 01-18/317 повідомив ТОВ "ВКФ "Каркас", що Департаментом враховано в роботі наданий лист АТ КБ "ПриватБанк". При цьому ДАМЗ ОМР вказав, що з метою приведення договору у відповідність до Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", як того вимагає пункт 288.1 статті 288 Податкового кодексу України, Департаментом листом від 06.06.2025 № 01-18/915 було повідомлено товариство стосовно необхідності надання погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі. У зв`язку з вищевикладеним, з метою недопущення у подальшому непорозумінь щодо викладання істотних умов договору у новій редакції, Департамент повторно просив надати погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі.

Таким чином, господарським судом встановлено, що між ТОВ "ВКФ "Каркас", Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради та Департаментом архітектури, містобудування та земельних ресурсів Одеської міської ради протягом тривалого часу велося листування стосовно поновлення договору оренди землі від 23.10.2002, проте Одеська міська рада не прийняла будь-яких рішень щодо поновлення або відмови у поновленні договору оренди, що обумовило звернення ТОВ "ВКФ "Каркас" до суду із заявленим позовом, оскільки останній вважає, що має право на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому позивач, висловлюючи заперечення на твердження міської ради, зокрема, вказав, що Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради та Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради не є представниками Одеської міської ради за договором оренди, який укладений між позивачем та відповідачем, а тому відповідач у цій справі не надав відповідь на лист-пропозицію позивача щодо продовження строку дії договору оренди землі.

Як вбачається з матеріалів справи (а.с. 49), рішенням Одеської міської ради "Про створення Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та припинення деяких виконавчих органів Одеської міської ради" № 2945-VІІІ від 16.04.2025 вирішено, зокрема:

1. Створити Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та затвердити Положення про нього згідно з додатком 1.

2. Припинити Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради шляхом його ліквідації.

3. Припинити Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради шляхом його ліквідації.

4. Визначити, що Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради є правонаступником повноважень виконавчих органів Одеської міської ради, що припиняються згідно з пунктами 2 - 3 цього рішення.

Таким чином, вказаним рішенням міської ради № 2945-VІІІ від 16.04.2025, зокрема, припинено Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради шляхом його ліквідації, створено Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та затверджено Положення про нього, а також визначено, що Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради є правонаступником, в т.ч. й Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради.

Наразі господарський суд зазначає, що відповідно до п. 1.1 Положення "Про Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради?, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 16.04.2025 року № 2945-VІІІ, Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради є правонаступником повноважень Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради.

Згідно з п. 1.3 положення Департамент є уповноваженим органом містобудування та архітектури Одеської міської ради та виконавчим органом Одеської міської ради, що здійснює контроль за використанням та охороною земель.

Положеннями п. 2.1 положення визначено, що Департамент на території міста Одеси реалізує повноваження у сфері земельних відносин, містобудування, планування та забудови територій, архітектурної діяльності та дизайну міського середовища, здійснює державний контроль за використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності, а також координацію здійснення землеустрою в межах визначених Одеською міською радою повноважень та у порядку, встановленому законодавством України.

Відповідно до п. 2.2 положення на Департамент покладені наступні функції, зокрема:

- п. 2.2.1 Підготовка проектів рішень Одеської міської ради з питань земельних відносин та у сфері містобудування, планування та забудови територій, архітектурної діяльності та дизайну міського середовища.

- п. 2.2.4 Підготовка та надання комісії з розгляду земельних спорів документів та інформації щодо спірних питань.

- п. 2.2.34 Попередній розгляд клопотань юридичних та фізичних осіб з питань надання земельних ділянок комунальної власності територіальної громади м. Одеси у власність чи користування, а також інших питань у сфері земельних відносин.

- п. 2.2.40 Підготовка документів, що посвідчують право оренди земельної ділянки, а саме:

- розрахунків розміру орендної плати за землю при підготовці проектів договорів оренди землі, поновленні договорів оренди землі, внесенні змін до договорів оренди землі;

- проектів договорів оренди землі;

- документів для укладання договорів оренди землі у письмовій формі, їх нотаріального посвідчення та державної реєстрації на виконання відповідних рішень Одеської міської ради.

- п. 2.2.50 Розгляд у межах повноважень звернень юридичних та фізичних осіб та взаємодія з державними органами виконавчої влади, виконавчими органами Одеської міської ради та правоохоронними органами з питань, що належать до повноважень Департаменту.

Приймаючи до уваги положення п.п. 1.3, 2.1, 2.2 Положення "Про Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради?, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 16.04.2025 року № 2945-VІІІ, Департамент є виконавчим органом Одеської міської ради, що здійснює контроль за використанням та охороною земель та на території міста Одеси, в т.ч., реалізує повноваження у сфері земельних відносин; здійснює розгляд клопотань юридичних та фізичних осіб з питань надання земельних ділянок комунальної власності територіальної громади м. Одеси у власність чи користування, а також інших питань у сфері земельних відносин.

З огляду на викладене господарський суд зазначає, що Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради реалізує повноваження у сфері земельних відносин відповідно до чинного законодавства України, в тому числі й щодо спірного договору оренди землі від 23.10.2002 року.

Крім того, господарський суд зазначає, що Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради входить у систему органів місцевого самоврядування, визначених ч. 1 ст. 5 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні?, а також відповідно до ст. 11 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні? є одним із виконавчих органів, який входить у систему органів місцевого самоврядування, створених Одеською міською радою, є їй підзвітний та підконтрольний.

З огляду на викладене господарський суд вважає необґрунтованими твердження позивача про те, що Одеська міська рада не надала відповідь на лист-пропозицію позивача щодо продовження строку дії договору оренди землі з огляду на те, що Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради та Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради не є представниками Одеської міської ради за договором оренди, який укладений між позивачем та відповідачем.

Разом з тим господарський враховує, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" з дати отримання листів-відповідей Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради та Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради ні протягом місяця, ні протягом пів року часу жодних заперечень проти листування із вказаними Департаментами не висловив, а також не зазначив про помилкове надання відповідей товариству не міською радою, а відповідними Департаментами та відповідно продовжував листування саме з останніми.

Разом з тим, відповідач, заперечуючи проти заявленого позову, вказує, що ТОВ "ВКФ "Каркас" не погодило зміну істотних умов договору оренди землі, з огляду на що наявні законні заперечення Одеської міської ради щодо укладення додаткової угоди у тій редакції, яка запропонована орендарем.

Як встановлено судом вище, листом від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради вказав ТОВ "ВКФ "Каркас" про необхідність надання додаткових документів та матеріалів. При цьому господарський суд додає, що листом від 06.05.2025 за вих. № 2 ТОВ "ВКФ "Каркас" були надані необхідні департаменту додаткові документи та матеріали.

В подальшому, як вбачається з матеріалів справи, листами від 06.06.2025 за вих. № 01-18/915 та від 15.08.2025 за вих. № 01-18/317 Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів ОМР вказав на необхідність надання Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди землі. При цьому суд зауважує, що у листі від 06.06.2025 за вих. № 01-18/915 Департамент обмежився лише одним реченням про необхідність надання відповідного погодження, а саме: "Для подальшого розгляду питання Вам необхідно надати погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди землі". У листі ж від 15.08.2025 за вих. № 01-18/317 Департамент вказав: "З метою приведення договору у відповідність до Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", як того вимагає пункт 288.1 статті 288 Податкового кодексу України, Департаментом листом від 06.06.2025 № 01-18/915 було повідомлено Вас стосовно необхідності надання погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі. У зв`язку з вищевикладеним, з метою недопущення у подальшому непорозумінь щодо викладання істотних умов договору у новій редакції, повторно просимо надати погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі".

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству").

Наразі господарський суд зауважує, що у вказаних листах Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради не вказав, стосовно яких конкретних істотних умов Товариству з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" необхідно надати погодження на їх зміну. З огляду на викладене господарський суд критично оцінює твердження відповідача, що сторони не погодило зміну істотних умов договору оренди землі, оскільки ні міською радою, ні відповідними Департаментами у надісланих ними листах не зазначалося орендарю - ТОВ "ВКФ "Каркас", які ж саме конкретні істотні умови договору оренди землі від 23.10.2002 року необхідно змінити. При цьому зазначення Департаментом у листі від 15.08.2025 за вих. № 01-18/317 про необхідність приведення договору у відповідність до Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", не свідчить про зазначення Департаментом конкретних істотних умов договору оренди землі від 23.10.2002 року, які сторонам необхідно змінити.

До того ж, суд вказує, що за положеннями ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"), рішення Одеської міської ради про відмову позивачу у продовженні оренди земельної ділянки повинно бути прийняте на її пленарному засіданні протягом місяця після отримання звернення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, а заперечення у поновленні договору оренди землі повинні бути надіслані позивачу протягом місяця після закінчення строку дії договору, що відповідачем не вчинено. Жодних заперечень у наявному між сторонами листуванні стосовно поновлення договору оренди землі від 23.10.2002 року міською радою у такому листуванні висловлено не було, натомість спочатку було лише зазначено про необхідність надання додаткових матеріалів, а в подальшому - надання погодження на внесення змін у істотні умови договору оренди землі від 23.10.2002 року. Наразі господарський суд наголошує, що необхідність надання додаткових матеріалів та необхідність надання погодження на зміну істотних умов договору не прирівнюються до заперечень орендодавця у поновленні договору оренди землі, які повинні бути надіслані орендарю (позивачу) протягом місяця після закінчення строку дії договору. Більш того господарський суд зауважує, що про необхідність надання товариством погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди землі від 23.10.2002 року міською радою вперше було зазначено у листі від 06.06.2025 року за вих. № 01-18/915, а відтак після спливу більше трьох місяців з дня закінчення строку дії такого договору та після спливу більш, ніж чотирьох місяців після звернення орендаря із заявою про намір укласти договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах від 23.01.2025.

У той же час, після закінчення договору оренди землі позивач - ТОВ "ВКФ "Каркас" продовжив користування наданими йому земельними ділянками, належно виконував та виконує умови договору, в тому числі й щодо сплати орендних платежів, що підтверджується наявною в матеріалах справи відповідною довідкою ГУ ДПС в Одеській області № 8454/АП/15-32-13-01-20Е від 30.09.2025 про відсутність у позивача заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи. Про відсутність у ТОВ "ВКФ "Каркас" станом на 09.10.2025 року заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 23.10.2002 року свідчить і лист Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів ОМР від 09.10.2025 за вих. № 01-19/818.

Відповідач (орендодавець) - Одеська міська рада та третя особа - Департамент архітектури, містобудування та земельних ресурсів Одеської міської ради вказані обставини не заперечили та не спростували.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позивач належним чином скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі та вчинив всі необхідні дії для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому зазначення орендарем у направленому міській раді проєкті додаткового договору про внесення змін № 2 до договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805, що земельні ділянки, площею 0,7074 га надаються у володіння та користування орендаря строком на 25 (двадцять п`ять) років терміном до 28.02.2050 року не суперечать умовам укладеного договору, оскільки, по-перше, у пункті 1.2 спірного договору оренди землі від 23.10.2002 року сторони погодили, що земельна ділянка, площею 7074 кв.м. надається у володіння та користування орендаря строком до 25 (двадцяти п`яти) років (до 29.02.2025р.) для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування матеріально-технічної бази (у тому числі до 2 років для завершення будівництва об`єкту); по-друге, міська рада, отримавши вказаний проєкт додаткового договору, жодних заперечень із вказаного питання у листах від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149, від 06.06.2025 за вих. № 01-18/915 та від 15.08.2025 за вих. № 01-18/317 не висловила.

Наразі господарський суд зазначає, що у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Наразі господарським судом встановлено, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу. Крім того, отримавши лист Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 18.02.2025 за вих. № 01-18/149 про необхідність надання додаткових документів та матеріалів, а також надавши їх орендодавцю, у ТОВ "ВКФ "Каркас" виникли правомірні очікування отримання у майбутньому рішення міської ради про поновлення вказаного договору оренди землі від 23.10.2002, натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних конкретних змін орендарю, обмежившись загальною фразою "необхідності надання погодження щодо внесення змін у істотні умови договору оренди землі", не приймаючи протягом більш, ніж пів року часу взагалі жодного рішення - ні про поновлення, ні про відмову у поновленні договору.

Крім того, господарський суд зауважує, що на земельних ділянках площею 0,3332 га та 0,3742 га із кадастровими номерами: :04:012:0002 та :04:012:0001 знаходиться об`єкт нерухомості, який належить ТОВ "ВКФ "Каркас" на праві приватної власності, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Агрономічна, буд. 205, а саме нежитлові будівлі матеріально-технічної бази (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1), загальною площею 1540,8 кв.м.

При цьому господарський суд зауважує, що чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності позивача об`єкту нерухомого майна, який розташовується на спірній земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання позивачем та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об`єкта нерухомого майна (частина четверта статті 120 ЗК України).

Також господарський суд зазначає, що відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".

Суд враховує, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

До того ж, у рішенні Європейського суду з прав людини по справі Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії суд постановив, що ст. 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Враховуючи, що позивач, за відсутності будь-яких заперечень зі сторони відповідача, продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та вчинив дії, спрямовані на поновлення договору оренди землі, то у нього виникли "правомірні очікування" щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з огляду на вищевикладені обставини.

Стосовно доповнення договору оренди пунктом 6.12 у наступній редакції: "6.12. По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, Орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) на такий самий строк і на таких самих умовах. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це Орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Інші умови вищевказаного Договору оренди землі залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення", суд зазначає, що вказаний пункт цитує статтю 33 Закону України "Про оренду землі", з огляду на що доповнення договору нормою закону є необґрунтованим.

Таким чином, суд приходить до висновку, що за наявності визначених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" підстав для поновлення спірного договору оренди землі та з огляду на те, що відповідач зволікає в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, яка відповідно до ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" мала бути укладена в обов`язковому порядку у місячний строк, суд вважає, що наявні підстави для визнання додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди землі укладеною у редакції, запропонованій позивачем (з урахуванням заяви про зміну предмету позову від 25.11.2025 за вх. №37504/25, за виключенням п. 2 такої угоди стосовно доповнення договору пунктом 6.12).

Разом з тим стосовно заявлення ТОВ "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" позовної вимоги до двох відповідачів: Одеської міської ради та Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області господарський суд вказує наступне.

На підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини 1 статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану", Указом Президента України № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року, який діє до тепер.

Закон України "Про правовий режим воєнного стану" визначає зміст правового режиму воєнного стану, порядок його введення та скасування, правові засади діяльності органів державної влади, військового командування, військових адміністрацій, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій в умовах воєнного стану, гарантії прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб.

Згідно з частинами 1, 2, 3 статті 4 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" на територіях, на яких введено воєнний стан, для забезпечення дії Конституції та законів України, забезпечення разом із військовим командуванням запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, оборони, цивільного захисту, громадської безпеки і порядку, захисту критичної інфраструктури, охорони прав, свобод і законних інтересів громадян можуть утворюватися тимчасові державні органи - військові адміністрації. Рішення про утворення військових адміністрацій приймається Президентом України за поданням обласних державних адміністрацій або військового командування.

Військові адміністрації населених пунктів утворюються в межах територій територіальних громад, у яких сільські, селищні, міські ради та/або їхні виконавчі органи, та/або сільські, селищні, міські голови не здійснюють покладені на них Конституцією та законами України повноваження, а також в інших випадках, передбачених цим Законом.

Військову адміністрацію населеного пункту (населених пунктів) очолює начальник, який призначається на посаду та звільняється з посади Президентом України за пропозицією Генерального штабу Збройних Сил України або відповідної обласної державної адміністрації.

Начальником військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) може бути призначений відповідний сільський, селищний, міський голова.

Закон України "Про військово-цивільні адміністрації" визначає організацію, повноваження і порядок діяльності військово-цивільних адміністрацій, що утворюються як тимчасовий вимушений захід з елементами військової організації управління для забезпечення безпеки та нормалізації життєдіяльності населення в районі відсічі збройної агресії Російської Федерації, зокрема в районі проведення антитерористичної операції, що не має на меті зміни та/або скасування конституційно закріпленого права територіальних громад на місцеве самоврядування.

За змістом статті 1 вказаного Закону військово-цивільні адміністрації населених пунктів - це тимчасові державні органи, що здійснюють на територіях відповідних територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України, повноваження сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад, виконавчих органів сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад, сільських, селищних, міських голів та інші повноваження, визначені цим Законом.

Військово-цивільні адміністрації є юридичними особами публічного права і наділяються цим та іншими законами повноваженнями, у межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону. Військово-цивільні адміністрації населених пунктів набувають прав та обов`язків з дня внесення запису про їх державну реєстрацію як юридичних осіб до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань (частина 2 зазначеної норми).

У разі утворення військово-цивільної адміністрації населених пунктів повноваження відповідних сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад, сільських, селищних, міських голів припиняються з дня призначення керівника такої військово-цивільної адміністрації. Повноваження виконавчих органів зазначених рад, апаратів цих рад та їх виконавчих комітетів, посадових та службових осіб місцевого самоврядування, які працюють у таких органах та апаратах, припиняються з дня, наступного за днем прийняття рішення зазначеним керівником військово-цивільної адміністрації населених пунктів про можливість цієї військово-цивільної адміністрації здійснювати повноваження, віднесені законом до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад (абзац 2 частина 1 статті 3 Закону України "Про військово-цивільні адміністрації").

У статті 3 Закону України "Про військово-цивільні адміністрації" встановлено, що у день набрання чинності актом Президента України про утворення військово-цивільної адміністрації припиняються згідно із цим Законом повноваження міської ради, її виконавчого апарату, посадових та службових осіб місцевого самоврядування, які працюють у цих органах місцевого самоврядування. Повноваження військово-цивільних адміністрацій здійснюється ними в порядку, визначеному законами України для здійснення повноважень відповідних органів місцевого самоврядування, у урахуванням особливостей, встановлених цим Законом.

Повноваження військово-цивільних адміністрацій населених пунктів починаються з дня внесення запису про їх державну реєстрацію як юридичних осіб до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань і припиняються у день відкриття першої сесії новообраної ради (абзац 2 частини 11 статті 3 Закону).

Згідно з частиною 2 статті10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" у разі утворення військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) Верховна Рада України за поданням до Президента України може прийняти рішення про те, що у період дії воєнного стану та 30 днів після його припинення чи скасування, начальник військової адміністрації, крім повноважень, віднесених до його компетенції цим Законом, здійснює повноваження сільської, селищної, міської ради, її виконавчого комітету, сільського, селищного, міського голови.

Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" військові адміністрації у своїй діяльності керуються Конституцією України, законами України "Про оборону України", "Про мобілізаційну підготовку та мобілізацію", "Про критичну інфраструктуру", цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Повноваження військових адміністрацій здійснюються ними в порядку, визначеному законами України для здійснення повноважень відповідних місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування, з урахуванням особливостей, встановлених цим Законом.

На виконання ст. 4 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" Указом Президента України "Про утворення військової адміністрації" № 789/2025 від 15.10.2025 була утворена Одеська міська військова адміністрація Одеського району Одеської області.

Розпорядженням Президента України від 15.10.2025 № 119/2025-рп призначено Лисака Сергія Петровича начальником Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" у разі утворення військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) Верховна Рада України за поданням Президента України може прийняти рішення про те, що у період дії воєнного стану та 30 днів після його припинення чи скасування:

1) начальник військової адміністрації, крім повноважень, віднесених до його компетенції цим Законом, здійснює повноваження сільської, селищної, міської ради, її виконавчого комітету, сільського, селищного, міського голови;

може затвердити тимчасову структуру виконавчих органів сільської, селищної, міської ради (для працівників, посади яких не включені до тимчасових штатних розписів, оголошується простій або здійснюється їх переведення на рівнозначну чи нижчу посаду);

2) апарат сільської, селищної, міської ради та її виконавчого комітету, інші виконавчі органи (з урахуванням абз.3 п.1 цієї частини), комунальні підприємства, установи та організації відповідної територіальної громади підпорядковуються начальнику відповідної військової адміністрації.

Водночас, як встановлено судом, розпорядженням Одеського міського голови № 1137К від 16.10.2025 "Щодо виконання обов`язків Одеського міського голови" відповідно до частини другої статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" Ігор Коваль (секретар міської ради) приступив до виконання обов`язків Одеського міського голови з 16 жовтня 2025 року.

Отже, у відповідності до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" та розпорядженням Президента України від 21.09.2022 № 195/2022-рп Лисак Сергій Петрович з 15.10.2025 призначений на посаду начальника Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області, при цьому згідно з ч. 2 ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та розпорядження Одеського міського голови № 1137К від 16.10.2025 Ігор Коваль приступив до виконання обов`язків Одеського міського голови з 16 жовтня 2025 року.

У пунктах 12 та 26 частини 2 статті 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" визначено, що військові адміністрації населених пунктів на відповідній території здійснюють повноваження із: здійснення управління майном, яке перебуває у комунальній власності відповідної територіальної громади (крім вирішення питань відчуження, у тому числі і шляхом приватизації комунального майна та надання комунального майна в оренду на строк понад один рік); вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин (крім вирішення питань відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад один рік).

Отже, з аналізу наведених норм законодавства слідує, що військові адміністрації наділені повноваженнями на вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, проте із прямою забороною відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад один рік.

Разом з тим господарський суд враховує, що події закінчення строку дії спірного договору оренди припали на початок 2025 року, натомість Одеська міська військова адміністрація Одеського району Одеської області була утворена наприкінці року - у середині жовтня 2025, з огляду на що спірні правовідносини виникли ще до утворення ОМВА.

Так, позивач 23.01.2025 звернувся саме на адресу Одеської міської ради із листом-повідомленням про намір укласти договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, до якого додано проєкт додаткового договору про внесення змін № 2 до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805. При цьому матеріали справи не містять доказів дотримання позивачем порядку, встановленого ст. 33 Закону України "Про оренду землі", саме з відповідачем-2 - Одеською міською військовою адміністрацією Одеського району Одеської області.

Крім того, проєкт додаткової угоди не містить умов, які би стосувалися військової адміністрації, що унеможливлює розгляд по суті позовних вимог до Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області. Більш того суд зауважує, що військова адміністрація сама у своїх поясненнях вказує, що повноваження ОМВА розповсюджуються виключно на регулювання земельних відносин в частині, зокрема укладання договорів оренди на строк, що не перевищує один рік. Крім того, як встановлено судом вище, начальник військової адміністрації не здійснює повноваження міського голови, такі повноваження здійснює секретар міської ради.

Приймаючи до уваги викладене вище, господарський суд зазначає, що в силу специфіки правовідносин, які склалися між сторонами, випливає, що у даній справі має бути відповідачем Одеська міська рада, як власник спірних земельних ділянок, що належать до комунальної форми власності та сторона у договорі оренди земельної ділянки від 23.10.2002 року, з огляду на що вимоги до Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області є необґрунтованими.

Між тим, стосовно зазначення Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" у проєкті Додаткового договору про внесення змін № 2 до договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805, Одеської міської ради в особі ОСОБА_1, який діє від імені та в інтересах територіальної громади міста Одеси, господарський суд зазначає наступне.

Так, як станом на дату звернення позивача із листом № 1 від 23.01.2025 до Одеської міської ради, так і станом на дату звернення товариством до суду із позовом по даній справі Одеським міським головою був ОСОБА_1 . Разом з тим, як зазначено судом вище, розпорядженням Одеського міського голови № 1137К від 16.10.2025 "Щодо виконання обов`язків Одеського міського голови" відповідно до частини другої статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" Ігор Коваль (секретар міської ради) приступив до виконання обов`язків Одеського міського голови з 16 жовтня 2025 року. Відтак, станом на дату ухвалення судом рішення по даній господарській справі саме Ігор Коваль виконує обов`язки Одеського міського голови, з огляду на що саме вказана особа має бути зазначена у Додатковому договорі про внесення змін № 2 до Договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Згідно зі ст. 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Частинами 1, 2, 3 ст. 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п. 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Оцінивши належність, допустимість і достовірність кожного наданого сторонами доказу, а також достатність і взаємний їх зв`язок у сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" частково обґрунтовані, з огляду на що підлягають частковому задоволенню.

З огляду на те, що спір виник внаслідок саме неправомірних дій відповідача - Одеської міської ради та рішення відбулося частково на користь позивача, згідно зі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору в сумі 6056,00 грн., понесені позивачем при подачі позову, покладаються на відповідача - Одеську міську раду.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 236-239, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" до відповідачів: Одеської міської ради, Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради про визнання додаткової угоди укладеною задовольнити частково.

2. Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" (65031, Одеська область, місто Одеса, вул. Агрономічна, будинок 205, ) та Одеською міською радою (65026, Одеська обл., місто Одеса, пл. Думська, 1; ) додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805 та зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року № 700/50, право оренди за яким зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" на той самий строк і на тих самих умовах у наступній редакції:

«Додатковий договір про внесення змін № 2

до Договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 року, посвідченого приватним

нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим

номером 11805

м. Одеса ______________ р.

Ми, що нижче підписались: Одеська міська рада в особі виконуючого обов`язки Одеського міського голови Ігоря Коваля, що діє від імені та в інтересах територіальної громади міста Одеси, , місцезнаходження якої: 65026, Україна, м. Одеса, пл. Біржова, 1, в подальшому іменується "Орендодавець", з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас", , місцезнаходження якого: 65031, м. Одеса, вул. Агрономічна, будинок 205, в особі директора Шлєпакова Олега Романовича, в подальшому іменується "Орендар", з другої сторони, разом іменовані "Сторони", уклали цей договір про наступне:

1. Сторони дійшли до згоди внести зміни до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805, зареєстрованого у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 07 листопада 2002 року № 700/50, де об`єктом оренди є земельні ділянки з кадастровим номером :04:012:0002 та :04:012:0001, площею 0,7074 га, про продовження дії договору на новий строк до 25 (двадцять п`яти) років у зв`язку з чим п. 1.2. Договору оренди викласти в редакції:

"1.2. Зазначені земельні ділянки, площею 0,7074 га, надаються у володіння та користування Орендаря строком до 25 (двадцять п`яти) років терміном до 21.06.2048 року".

2. Інші умови договору залишаються без змін.

3. Цей договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та є невід`ємною частиною Договору оренди земельної ділянки від 23.10.2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. за реєстровим номером 11805. Після державної реєстрації Орендар зобов`язується в 5- ти денний термін надати копію цієї угоди до відповідної державної податкової служби.

4. Витрати на посвідчення цього Договору сплачує Орендар.

5. Дану додаткову угоду укладено в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у нотаріуса, інші видаються Сторонам.

Реквізити та підписи Сторін:

Орендодавець: Орендар:

Одеська міська рада Товариство з обмеженою відповідальністю

"Виробничо-комерційна фірма "Каркас"

65026, Україна, м. Одеса, пл. Думська, 1 65031, м. Одеса, вул. Агрономічна, буд. 205»

3. Стягнути з Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, буд. 1; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" (65031, м. Одеса, вул. Агрономічна, буд. 205; ) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2422/дві тисячі чотириста двадцять дві/грн. 40 коп.

4. У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Каркас" до Одеської міської військової адміністрації Одеського району Одеської області відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повне рішення складено та підписано 16.02.2026

Суддя Ю.І. Мостепаненко