ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 лютого 2026 рокум. ОдесаСправа № 916/3613/23
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №6

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді Савицького Я.Ф.,

суддів: Діброви Г.І.,

Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання - Полінецька В.С.,

за участю представників учасників судового процесу:

від позивача (прокуратури): Шафарчук О.В., за посвідченням;

від відповідача-1: не з`явився;

від відповідача-2: Гудима І.Б., за ордером;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Одеської області

від 11 березня 2025 року (повний текст складено 21.03.2025)

у справі № 916/3613/23

за позовом Керівника Доброславської окружної прокуратури

до відповідачів: 1. Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області;

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "БЕЛЛ"

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання договору недійсним та зобов`язання вчинити певні дії,

суддя суду першої інстанції: Пінтеліна Т.Г.

місце винесення рішення: м. Одеса, проспект Шевченка, 29 Господарський суд Одеської області

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 11.02.2026, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2023 року Керівник Доброславської окружної прокуратури (далі також - прокурор, позивач) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області (далі також - відповідач-1, Фонтанська сільська рада, Сільська рада) та товариства з обмеженою відповідальністю «БЕЛЛ» (далі також - відповідач-2, ТОВ «БЕЛЛ», Товариство), в якому просив суд:

1. Визнати незаконним та скасувати рішення Фонтанської сільської ради №531-VIII від 17.08.2021 "Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки кадастровий номер :01:002:2679 площею 7,8000 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1;

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 7,8000 га з кадастровим номером :01:002:2679, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений 03.09.2021 між Фонтанською сільською радою та ТОВ "БЕЛЛ", який посвідчений 03.09.2021 приватним нотаріусом Марченко О.М., та зареєстрований в реєстрі за № 567, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 227;

3. Зобов`язати ТОВ "БЕЛЛ" повернути державі в особі територіальної громади, а Фонтанську сільську раду - прийняти земельну ділянку площею 7,8000 га з кадастровим номером :01:002:2679, розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що Фонтанська сільська рада Одеського району Одеської області, при прийнятті оспорюваних рішень, допустила порушення положень чинного законодавства, зокрема, Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Законів України: «Про охорону земель», «Про місцеве самоврядування», «Про оцінку земель», внаслідок чого розпорядилась земельною ділянкою усупереч відповідним нормам законодавства та інтересам територіальної громади і держави, оскільки ТОВ "БЕЛЛ" придбало у власність земельну ділянку за ціною у 15 разів нижчою за ринкову ціну, й площа земельної ділянки, яка продана Фонтанською сільською радою ТОВ "БЕЛЛ" у 13 разів перевищує площу забудованих будівлями земель.

Також, прокурором обґрунтовано підстави для його самостійного представництва інтересів держави в суді, з урахуванням того, що спірна земельна ділянка знаходиться у комунальній власності Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області, яка в свою чергу, як орган, уповноважений здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, визначена прокурором в якості відповідача, оскільки прокурор оскаржує рішення саме Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.03.2025 у справі №916/3613/23 (суддя Пінтеліна Т.Г.) у задоволенні позовних вимог Керівника Доброславської окружної прокуратури відмовлено у повному обсязі.

У вказаному рішенні суд першої інстанції дійшов висновку про те, що оскільки в даному випадку мав місце викуп ТОВ «БЕЛЛ» земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомого майна, що належать відповідачу на праві власності, а нормами чинного на момент продажу земельної ділянки законодавства не визначалось, яку площу повинна мати земельна ділянка, що підлягає викупу в зв`язку із знаходженням на ній об`єкту нерухомого майна, що є власністю покупця, а тому доводи прокурора стосовно того, що площа відчуженої земельної ділянки більша, ніж це необхідно для обслуговування нерухомого майна, суд визнав необґрунтованими.

Суд зазначив, що позивачем не надано належних та допустимих доказів, які б свідчили про наявність недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи про той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим.

Відхиляючи доводи прокурора щодо відсутності об`єктів нерухомого майна на нижньому платі спірної земельної ділянки, суд вказав, що останні спростовуються тим, що на даній частині земельної ділянки розташовані такі належні на праві власності ТОВ «БЕЛЛ» об`єкти нерухомого майна, як: насосна станція морського водозабору літ. И, протизсувні гідротехнічні споруди ІІІ; трансформаторна підстанція - IV; підпірна стіна - ІХ; огорожа - №1.

Крім того, в відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, суд першої інстанції з посиланням на відповідні приписи ст.ст. 203, 215, 216 Цивільного кодексу України, виходив з того, що без доведення позивачем обставин недодержання сторонами в момент вчинення оспорюваного правочину конкретних вимог законодавства, суд не має підстав для задоволення відповідної позовної вимоги. Зокрема, суд першої інстанції послався на те, що чинне законодавство України не пов`язує недійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки з самим лише фактом заниження її вартості (ціни договору).

Також, місцевий господарський суд дійшов висновку про те, що ТОВ «БЕЛЛ» є добросовісним набувачем спірної земельної ділянки, оскільки набув право власності на неї за відплатним договором купівлі-продажу та не може відповідати за допущені порушення в рамках процедур відчуження земельної ділянки іншими особами. Таким чином, за висновком суду, задоволення позову про витребування майна в цій справі матиме наслідком покладення на добросовісного набувача індивідуального й надмірного тягаря, що є неприпустимим, так як конструкція, за якої добросовісний набувач - ТОВ «БЕЛЛ» втрачає такий статус всупереч приписам ст. 388 Цивільного кодексу України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат.

Водночас, місцевий господарський суд звернув увагу на обрання прокурором неефективного способу захисту у вигляді негаторного позову та вказує, що позов у даній справі, за своєю правовою природою, є саме віндикаційним, оскільки спрямований на витребування майна з чужого незаконного володіння (у даній справі мета прокурора спрямована на відновлення власником володіння спірною земельною ділянкою). Так, на переконання суду першої інстанції, виходячи з мети позову, який заявив прокурор, і його обґрунтування, позовну вимогу про зобов`язання ТОВ "БЕЛЛ" повернути державі в особі територіальної громади, а Фонтанську сільську раду прийняти спірну земельну ділянку слід розуміти як вимогу про витребування цієї ділянки з володіння ТОВ "БЕЛЛ". Тому не є належними й ефективними способами захисту вимоги прокурора визнати незаконним та скасувати рішення Фонтанської сільської ради щодо затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продажу спірної земельної ділянки, а також - визнання недійсним договору купівлі-продажу цієї земельної ділянки.

З посиланням на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у справах №925/642/19, №200/606/18 суд першої інстанції вказав, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.

Також, на думку суду першої інстанції, позовні вимоги порушують принцип правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, тому є необґрунтованими, оскільки суд не встановив наявності всіх трьох критеріїв для оцінки відповідності втручання держави у право власності відповідача на спірну земельну ділянку. Зокрема, суд не віднайшов, що таке втручання у право володіння ТОВ «БЕЛЛ» земельною ділянкою, на якій знаходиться його нерухоме майно, є законним, чи відповідає суспільним інтересам та чи є пропорційним переслідуваним цілям одночасно.

Разом з цим, суд першої інстанції дійшов висновку про правомірність звернення до суду із відповідним позовом саме прокурора.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 11.03.2025 у справі № 916/3613/23 скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову прокурора.

Крім того, апелянт просить здійснити розподіл судових витрат та перерахувати останні на користь Одеської обласної прокуратури.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, прокурор посилається на те, що оскаржуване рішення ухвалене з порушенням норм процесуального права, зокрема, ст. 2, ч. 6 ст. 75, ст.ст. 79, 86, 236, ч. 4 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України, та неправильним застосуванням норм матеріального права, зокрема, ст.ст. 229, 216 Цивільного кодексу України, ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України.

Так, апелянт звертає увагу на те, що позовну заяву прокурора обґрунтовано, серед іншого, тим, що Фонтанська сільська рада, укладаючи з ТОВ «БЕЛЛ» договір купівлі-продажу від 03.09.2021 за №567 щодо спірної земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679, не маючи повноважень щодо самостійного проведення оцінки земельних ділянок, припустилась помилки щодо обставин, які мають істотне значення, а саме ціни ділянки та продала таку ділянку за ціною у 15 разів нижчою за ринкову (за 7 410 000,00 грн замість 118 258 139,00 грн). З огляду на викладене, прокурором у позовній заяві зазначено, що до спірних правовідносин, що виникли, слід застосувати ст. 229 Цивільного кодексу України, де зазначено, що якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

При цьому, за твердженням прокурора, на обґрунтування обставин укладення Фонтанською сільською радою спірного договору купівлі-продажу внаслідок помилки щодо вартості відчужуваної ділянки, позивачем долучено до позовної заяви висновок судової оціночно-земельної експертизи від 22.02.2023 за № 22-6033, складений Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз (ОНДІСЕ) у кримінальному провадженні №0000015, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань від 26.07.2022 за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст. 364 Кримінального кодексу України. Проте, місцевий господарський суд, в порушення ч. 3 ст. 86, ч. 4 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України, не надав мотивованої оцінки поданому прокурором доказу, не мотивував його відхилення або врахування та, як наслідок, допустив неправильне застосування норм матеріального права, оскільки необґрунтовано не застосував ст. 229 Цивільного кодексу України, на яку посилався прокурор у позовній заяві.

Водночас, ТОВ «БЕЛЛ» належних та допустимих доказів на спростування висновків судової оціночно-земельної експертизи від 22.01.2023 за № 22-6033 не надало, а тому у матеріалах справи відсутні будь-які більш вірогідні докази, які б у своїй сукупності спростовували доводи прокурора про те, що ТОВ «БЕЛЛ» придбало спірну земельну ділянку комунальної форми власності з кадастровим номером :01:002:2679 за заниженою ціною у 15 разів меншою від дійсної ринкової вартості.

Також, прокурор вказує, що на момент розгляду даної справи в суді першої інстанції позивачем було надано суду вирок Комінтернівського районного суду Одеської області 08.11.2023 у справі №504/3382/23, яким затверджено угоду про визнання винуватості між обвинуваченим ОСОБА_1 та прокурором Доброславської окружної прокуратури Одеської області Касян Т.В., укладену 11.08.2023, та визнано винуватим ОСОБА_1 у скоєнні кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 358 Кримінального кодексу України шляхом складення та подальшою видачою оцінювачем ТОВ «Синергія Інвест» ОСОБА_1 завідомо підробленого офіційного документу - звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679 площею 7,8000 га без встановлення дійсної ринкової вартості об`єкта оцінки, відповідно до якого ОСОБА_1 визначив вартість вказаної земельної ділянки у розмірі 7 410 000,00 грн, що є нижче ринкової. Саме за вказаною вартістю спірна земельна ділянка перейшла у власність ТОВ «БЕЛЛ», враховуючи те, що зазначений звіт про оцінку землі, в подальшому був затверджений рішенням 17 сесії Фонтанської сільської ради № 531-VIII від 17.08.2021, на підставі якого був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679. Однак, суд першої інстанції взагалі не надав жодної оцінки як доказу вироку Комінтернівського районного суду Одеської області від 08.11.2023 у справі №504/3382/23, чим допустив порушення норм процесуального права, а саме ч. 6 ст. 75, ч. 3 ст. 86, ч. 4 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України.

Крім того, прокурор зауважує, що відмовляючи у задоволенні позову в частині вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Фонтанської сільської ради № 531-VIIІ від 17.08.2021 «Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки кадастровий номер :01:002:2679 площею 7,8000 га, розташований за адресою: АДРЕСА_1», суд першої інстанції допустив неправильне застосування норм матеріального права, оскільки не застосував спосіб захисту інтересів держави, визначений у ст.ст. 16, 21, 393 Цивільного кодексу України, ч. 10 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», оскільки Фонтанська сільська рада, не маючи повноважень щодо самостійного проведення оцінки земельних ділянок, поклалась на вартість земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679 площею 7,8000 га, визначену у звіті про експертну грошову оцінку, складеному оцінювачем ТОВ «Синергія Інвест» ОСОБА_1., неправильно сприйняла фактичні обставини договору купівлі-продажу земельної ділянки, що вплинуло на її волевиявлення, тобто помилилась щодо обставин, які мають істотне значення (дійсної вартості земельної ділянки).

Отже, за твердженням прокурора, Фонтанська сільська рада, укладаючи з ТОВ «БЕЛЛ» договір купівлі-продажу від 03.09.2021 за № 567, помилилась щодо обставин, які мають істотне значення, а саме: вартості земельної ділянки як предмету договору, оскільки така вартість була визначена на підставі недостовірного звіту про експертну оцінку. Водночас, помилка щодо вартості відчуженої земельної ділянки з різницею понад 100 млн грн є істотною, оскільки внаслідок продажу майна комунальної форми власності територіальна громада недоотримала значну суму коштів, які можливо було б спрямувати на фінансування місцевих програм різних напрямків, розвитку транспорту та зв`язку, розвитку освіти та медичного обслуговування тощо.

Відповідно, на переконання апелянта, відмовляючи у задоволенні позову прокурора в частині визнання договору купівлі-продажу від 03.09.2021 за № 567 недійсним з тих мотивів, що чинне законодавство України не пов`язує недійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки з самим лише фактом заниження її вартості (ціни договору), суд першої допустив неправильне застосування норм матеріального права, а саме ст. 229 Цивільного кодексу України.

Враховуючи вказане прокурор наголошує на тому, що висновки суду першої інстанції стосовно того, що ефективним способом захисту у спірних правовідносинах є саме витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння, - аналогічно є неправильним застосуванням ст. 229 Цивільного кодексу України, оскільки у означеній статті законодавець прямо визначив спосіб захисту прав - визнання правочину недійсним у разі, якщо його вчинено внаслідок помилки щодо обставин, які мають істотне значення.

Як наслідок, відмовляючи у задоволенні позову прокурора в частині зобов`язання ТОВ «БЕЛЛ» повернути спірну земельну ділянку, суд першої інстанції допустив неправильне застосування норм матеріального права, оскільки не застосував закон, який підлягав застосуванню, а саме ст. 216 Цивільного кодексу України, де у частині 1 зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Також апелянт не погоджується з висновками, викладеними у рішення суду першої інстанції щодо законністю придбання ТОВ «БЕЛЛ» земельної ділянки, оскільки, на думку апелянта, так земельна ділянка набута зі значною територією, яка вільна від забудов (нижнє плато ділянки площею 2,7 га) поза процедурою земельних торгів, як це передбачено у ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України. Прокурор вказує, що відповідні висновки суду суперечать встановленим обставинам справи, а обставини щодо співрозмірності (зокрема, наявності будівель на нижньому плато конфігурації спірної ділянки), які суд першої інстанції визнав встановленими, є недоведеними (пункти 2, 3 ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України). Позивач зауважує, що площа земельної ділянки 7,8 га, яка визначена у проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки, що є необхідною для розміщення існуючих нежитлових будівель та споруд берегової випробувальної станції загальною площею 5 617,2 кв. м, належних ТОВ «БЕЛЛ», є необґрунтованою.

Щодо наявності підстав для втручання у мирне володіння майном в контексті принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, то апелянт вважає, що добросовісність дій ТОВ «БЕЛЛ» щодо купівлі-продажу спірної земельної ділянки за ціною, нижче ринкової, а також неспіврозмірною площею по відношенню до існуючих будівель - підлягає обґрунтованому сумніву.

Більш детально доводи Заступника керівника Одеської обласної прокуратури викладені в апеляційній скарзі.

За результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом від 10.04.2025, для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 11.03.2025 у справі №916/3613/23 та призначено її розгляд на 11.06.2025 о 12:00 год. Крім того, вказаною ухвалою відповідачам встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цій строк подати до суду будь-які заяви та клопотання.

20.05.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Фонтанської сільської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач-1 просить поновити строк на подачу відзиву, посилаючись на те, що відповідний пропуск строку був пропущений через велике навантаження на юридичний відділ останньої із-за чисельної кількості судових справ за участю Фонтанської сільської ради.

По суті відзиву Сільська рада повністю підтримує позицію прокурора, вважає оскаржуване рішення Господарського суду Одеської області незаконним, необґрунтованим та таким, що підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову прокурора у повному обсязі.

Розглянувши клопотання Фонтанської сільської ради про поновлення строку на подання відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів відмовляє у задоволенні останнього, у зв`язку із наступним.

Відповідно до ч. 1 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом апеляційної інстанції в ухвалі про відкриття апеляційного провадження.

Пунктом 3 резолютивної частини ухвали від 22.04.2025 про відкриття провадження у справі №916/3613/23 встановлено, що учасники справи мають право подати відзив на апеляційну скаргу та докази надсилання відзиву учасникам справи у строк, якій дорівнює 10 днів з дня отримання ухвали про відкриття провадження у справі.

Згідно з п. 6 ч. 2 ст. 42 Господарського процесуального кодексу України, учасники справи зобов`язані виконувати процесуальні дії у встановлені законом або судом строки.

Відповідачу-1 зазначена ухвала доставлена в електронному вигляді в його Електронний кабінет 22.04.2025 о 19:19 год, про що свідчить наявна у матеріалах справи Довідка Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 про доставку електронного листа

Відповідно до ст. 5 Європейської конвенції про обчислення строків від 16.05.1972, при обчисленні строку суботи, неділі та офіційні свята враховуються.

Згідно з п. "а" ч. 1 ст. 1 Європейської конвенції про обчислення строків від 16.05.1972, ця Конвенція застосовується до обчислення строків у цивільних, комерційних і адміністративних справах, включаючи процедуру стосовно таких справ, якщо такі строки встановлені законом або судовим чи адміністративним органом.

Частиною 1 ст. 115 Господарського процесуального кодексу України визначено, що строки, встановлені законом або судом, обчислюються роками, місяцями і днями, а також можуть визначатися вказівкою на подію, яка повинна неминуче настати.

За змістом ч. 1, 4, 6, 7 ст. 116 Господарського процесуального кодексу України, перебіг процесуального строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок. Якщо закінчення строку припадає на вихідний, святковий чи інший неробочий день, останнім днем строку є перший після нього робочий день. Останній день строку триває до 24 години, але коли в цей строк слід було вчинити процесуальну дію тільки в суді, де робочий час закінчується раніше, строк закінчується в момент закінчення цього часу. Строк не вважається пропущеним, якщо до його закінчення заява, скарга, інші документи чи матеріали або грошові кошти здані на пошту чи передані іншими відповідними засобами зв`язку.

Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України, днем вручення судового рішення є, зокрема, день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи (п. 2 вказаної частини).

При цьому, відповідно до абз. 2 п. 5 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України, якщо судове рішення надіслано до електронного кабінету пізніше 17 години, судове рішення вважається врученим у робочий день, наступний за днем його відправлення, незалежно від надходження до суду повідомлення про його доставлення.

Доказів неможливості користування Фонтанської сільської ради своїм особистим електронним кабінетом у підсистемі «Електронний Суд» матеріали справи не містять та відповідачем-1 суду не надано.

Враховуючи вищезазначене, перебіг встановленого апеляційним господарським судом строку на подання відзиву починається зі спливом 10 днів з моменту отримання апелянтом ухвали, тобто 23.04.2025 (оскільки ухвалу отримано 22.04.2025 о 19:19 год), а завершується 03.05.2025. Проте, відзив на апеляційну скаргу скеровано Сільською радою до Південно-західного апеляційного господарського суду через систему «Електронний суд» 20.05.2025, тобто з пропущенням строку.

Частиною 1 ст. 119 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.

Водночас, за ч. 2 ст. 119 Господарського процесуального кодексу України, встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.

Таким чином, законодавець розмежовує поняття строків на «встановлені законом» та «встановлені судом» та відрізняє види звернення з відповідними клопотаннями та терміном їх подання.

Строк на подання відзиву встановлюється судом, отже, його поновлення чинним процесуальним законом не передбачено, а положеннями ч. 2 ст. 119 Господарського процесуального кодексу України передбачено саме продовження такого строку з врахуванням терміну подання відповідного клопотання до закінчення визначеного судом строку.

Таким чином, відповідач-1 мав можливість у строк, встановлений ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2025 (у даному випадку до 03.05 2025 включно) подати відзив на апеляційну скаргу або подати до апеляційного суду заяву про продовження судом процесуального строку у відповідності до ч. 2 ст. 119 Господарського процесуального кодексу України, однак таких звернень до суду апеляційної інстанції від Сільської ради у встановленому порядку не надходило.

Статтею 118 Господарського процесуального кодексу України визначено, що право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

Ураховуючи наведене, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення клопотання про поновлення строку на подання відзиву на апеляційну скаргу, у зв`язку з чим, відзив Фонтанської сільської ради на апеляційну скаргу суд апеляційної інстанції залишає без розгляду та врахування, однак, приєднує його до матеріалів справи.

В свою чергу, ТОВ «БЕЛЛ» 22.05.2025 також надіслало до суду апеляційної інстанції через систему «Електронний суд» відзив на апеляційну скаргу прокурора, в якому спростовує доводи останньої, вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, у зв`язку з чим просить суд залишити його в силі та поновити строк на подання відзиву, але не наводить жодного обґрунтування щодо такого поновлення.

Водночас, з огляду на вищенаведені норми чинного законодавства та з урахуванням того, що ТОВ «БЕЛЛ» мало можливість у строк до 03.05 2025 включно (оскільки ухвалу про відкриття відповідач-2 отримав 22.04.2025 в Електронному кабінеті о 19:19 год) подати відзив на апеляційну скаргу або подати до апеляційного суду заяву про продовження судом процесуального строку у відповідності до ч. 2 ст. 119 Господарського процесуального кодексу України, але цього не зробило, колегія суддів також відмовляє у задоволенні клопотання Товариства про поновлення строку на подання відзиву на апеляційну скаргу, у зв`язку з чим, відзив ТОВ «БЕЛЛ» на апеляційну скаргу залишається без розгляду.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.06.2025 задоволено заяву представника ТОВ "БЕЛЛ" - адвоката Гудими Ігора Борисовича про надання йому можливості брати участь у розгляді справи №916/3613/23 поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів - через систему відеоконференцзв`язку "EasyCon"; вирішено здійснювати розгляд даної справи в режимі відеоконференції.

Ухвалою суду від 11.06.2025 у судовому засіданні оголошено перерву до 25.06.2025 о 13:45 год.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 25.06.2025 продовжено розгляд апеляційної скарги Заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 11.03.2025 у справі №916/3613/23 на розумний строк та відкладено розгляд справи на 08.10.2025 о 12:30 год.

Однак, у зв`язку із перебуванням судді-члена колегії Принцевської Н.М. з 09.09.2025 по 10.10.2025 у відпустці, судове засідання, призначене на 08.10.2025 у даній справі не відбулось, про що складено відповідну довідку судового засідання.

Ухвалою суду від 13.10.2025 учасників справи №916/3613/23 було повідомлено про те, що її розгляд відбудеться 19.11.2025 о 10:30 год.

Проте, задля збереження життя та здоров`я учасників судового процесу, вказане судове засідання не відбулось з причини оголошення системою цивільної оборони на території м. Одеса повітряної тривоги, про що складено відповідну довідку судового засідання.

Ухвалою суду від 25.11.2025 учасників даної справи повідомлено про те, що розгляд справи №916/3613/23 відбудеться 17.12.2025 о 12:00 год. в режимі відеоконференції, за допомогою комплексу технічних засобів та програмного забезпечення "EasyCon".

Враховуючи нез`явлення у судове засідання представника Фонтанської сільської ради, з метою забезпечення законних прав та інтересів усіх учасників судового процесу, повного, об`єктивного та всебічного розгляду обставин справи, з огляду на обставини, пов`язані зі запровадженням в Україні воєнного стану - постійні тривали повітряні тривоги, відключення електроенергії та інші чинники тощо; приймаючи до уваги навантаження суду апеляційної інстанції, принцип незмінності складу суду, у судовому засіданні 17.12.2025 оголошено перерву до 11.02.2026 о 10:30 год, про винесено відповідну ухвалу суду.

11.02.2026 у судовому засіданні представник прокуратури підтримав доводи апеляційної скарги і наполягав на задоволенні останньої.

Представник ТОВ «БЕЛЛ» заперечував проти апеляційних аргументів прокурора та, виклавши свою позицію у справі, просив суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги і залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.

Представник Фонтанської сільської ради 11.02.2026 до суду не з`явився. Про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.

Враховуючи положення ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до яких неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи та те, що матеріали справи містять докази повідомлення учасників судового процесу про дату, час та місце судового засідання; з огляду на те, що судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи; участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторін; явка учасників судового процесу ухвалами суду не визнана обов`язковою; матеріалів справи достатньо для її розгляду та прийняття рішення; зважаючи на відсутність обґрунтованих клопотань про відкладення розгляду справи, судова колегія вважає за можливе розглянути подану апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції за відсутністю представника відповідача-1.

У судовому засіданні 11.02.2026 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Статтею 269 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представників учасників процесу, розглянувши доводи та вимоги апеляційних скарг, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як правильно встановлено судом першої інстанції та підтверджено матеріалами справи, ТОВ «БЕЛЛ» є власником об`єкта нерухомого майна: нежилих будівель та споруд Берегової випробувальної станції загальною площею 5617.2 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1.

Підставою набуття права власності є Договір купівлі-продажу від 27.12.2002, згідно якого Відкрите акціонерне товариство "Одеське виробниче об`єднання "Холодмаш" продало, а ТОВ "БЕЛЛ" купило об`єкт нерухомого майна загальною площею 5 617,2 кв.м. - Берегову випробувальну станцію, а також передавальні пристрої та обладнання, що розташовані на земельній ділянці площею 80000 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Розпорядженням Комінтернівської районної державної адміністрації №459 від 07.07.2003 ТОВ "БЕЛЛ" було передано в короткострокову оренду строком на 5 років земельну ділянку загальною площею 8,00 га забудованих земель для розміщення Берегової випробувальної станції.

16.09.2003 між Крижанівською сільською радою та ТОВ "БЕЛЛ" укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано в Книзі записів договорів оренди на право тимчасового користування землею за №08 від 16.09.2003.

Відповідно до вказаного договору оренди, земельна ділянка передається в оренду ТОВ "БЕЛЛ" для розміщення Берегової випробувальної станції.

Розпорядженням Одеської обласної державної адміністрації № 5/А-2019 від 03.01.2019 ТОВ "БЕЛЛ" надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність шляхом викупу орієнтовною площею 8,0 га.

15.07.2020 Відділом у Горохівському районі Міжрайонного управління у Горохівському та Локачинському районах Головного управління Держгеокадастру у Волинській області здійснена державна реєстрація земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (за межами населеного пункту) на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 05.06.2019, виготовленого ТОВ "Одеська проектна землевпорядна група", ОСОБА_2 .

Кадастровий номер земельної ділянки: :01:002:2679; категорія земель: землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення; вид цільового призначення земельної ділянки: 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; площа земельної ділянки, гектарів: 7.8.

Згідно до експлікації земельних угідь: всього площа земельної ділянки - 7, 8 га. ; 011.01 землі під будівлями та спорудами промислових підприємств - 3,2883 га; інші - 4,5117 га.

В подальшому, ТОВ «БЕЛЛ» звернулось до Фонтанської сільської ради із заявою про намір придбати у власність земельну ділянку із кадастровим номером :01:002:2679, площею 7,8 га та з проханням вирішити питання про проведення експертної грошової оцінки даної земельної ділянки.

06.12.2021 Фонтанською сільською радою Одеського району Одеської області на 13 сесії прийнято Рішення №316-VIII "Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, яка підлягає продажу та перебуває у користуванні ТОВ "БЕЛЛ", розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:002:2679".

Відповідно до вказаного Рішення, розглянувши клопотання Генерального директора ТОВ "БЕЛЛ" Петрова В.Б. та керуючись чинним законодавством, Фонтанська сільська рада Одеського району Одеської області вирішила, зокрема:

- Провести експертну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 7,8 га, кадастровий номер :01:002:2679, цільове призначення земельної ділянки: 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, під об`єктом нерухомого майна, яке є власністю ТОВ "БЕЛЛ", розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (пункт 1);

- Конкурсній комісії з відбору суб`єктів оціночної діяльності для проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна - вжити заходи щодо визначення суб`єкта оціночної діяльності для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :01:002:2679 відповідно до вимог чинного законодавства (пункт 2);

- Доручити сільському голові Крупиці Н.Г. від імені ради укласти договір на проведення експертної грошової оцінки вказаної земельної ділянки з суб`єктом оціночної діяльності у встановленому законом порядку (пункт 3);

- Звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки :01:002:2679 подати на розгляд сесії Фонтанської сільської ради для розгляду, затвердження та прийняття рішення про продаж ТОВ "БЕЛЛ" вказаної земельної ділянки (пункт 6).

У матеріалах справи наявна копія Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки :01:002:2679, яка була виконана оцінювачем ТОВ "Сінергія Інвест" ОСОБА_1 на замовлення Фонтанської сільської ради, у відповідності до договору від 03.08.2021 №69 на надання послуг з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, укладеного між Фонтанською сільською радою та ТОВ "Сінергія Інвест".

Матеріали справи свідчать, що 17.08.2021 Фонтанською сільською радою на 17 сесії прийнято Рішення №531-VIII "Про затвердження звіту про експертну грошову оцінку та продаж земельної ділянки кадастровий номер :01:002:2679 площею 7,8000 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1" (далі - Рішення №531-VIII).

Даним Рішенням №531-VIII Фонтанська сільська рада вирішила, у тому числі:

1) затвердити звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянка, кадастровий номер :01:002:2679 площею 7,8000 га (78000 кв.м.) із цільовим призначенням: 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, землі запасу, що використовується для обслуговування та експлуатації берегової випробувальної станції, а також передавальних пристроїв та обладнання, яка підлягає продажу ТОВ "БЕЛЛ" та розташована за адресою: АДРЕСА_1, виконаний ТОВ "Сінергія Інвест";

2) затвердити вартість земельної ділянки (кадастровий номер :01:002:2679) площею 7, 8000 га в сумі 7 410 000,00 грн. (сім мільйонів чотириста десять тисяч) гривень 00 копійок;

3) продати земельну ділянку загальною площею 7,8000 га (кадастровий номер :01:002:2679) розташовану за адерсою: АДРЕСА_1, ТОВ "БЕЛЛ" для розміщення та експлуатації основних, підсобних, допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості;

7) Уповноважити сільську голову Крупицю Наталію Григорівну укласти з ТОВ "БЕЛЛ" договір купівлі-продажу земельної ділянки (кадастровий номер :01:002:2679) площею 7,8000 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, для розміщення та експлуатації основних, підсобних допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості;

8) ТОВ "БЕЛЛ":

- використовувати земельну ділянку за цільовим призначення та виконувати обов`язки власника земельної ділянки, згідно з ст. 91 Земельного кодексу України;

- оформити право власності на земельну ділянку (кадастровий номер :01:002:2679) площею 7,8000 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, згідно із Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень";

- оплатити нотаріальну послуги та інші супутні витрати, пов`язані з укладанням договору купівлі-продажу земельної ділянки (кадастровий номер :01:002:2679) площею 7,8000 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1.

На виконання цього Рішення, 03.09.2021 між Фонтанською сільською радою (Продавець) в особі сільського голови Крупиці Наталії Григорівни та Товариством з обмеженою відповідальністю "БЕЛЛ" (Покупець) в особі генерального директора - Петрова Володимира Борисовича був укладений Договір купівлі продажу земельної ділянки розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (за межами населеного пункту) (далі - Договір).

Пунктом 1.1. Договору визначено, що Фонтанська сільська рада передала у власність, а ТОВ "БЕЛЛ" сплачує гроші зазначені у п. 2.2. цього Договору та прийняло у власність земельну ділянку із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення площею 7,8000 га, з них: землі під будівлями та спорудами промислових підприємств - 7,8000 га.

Кадастровий номер: :01:002:2679.

Цільове призначення земельної ділянки: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємства переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Вид використання: для обслуговування та експлуатації берегової випробувальної станції, а також передавальних пристроїв та обладнання.

Згідно з п. 1.2. Договору, земельна ділянка належить Продавцю на праві власності, що зареєстровано в ДРРП на нерухоме майно 20.08.2021 року за №43704017 державним реєстратором Виконавчого комітету Южненської міської ради Одеського району Одеської області Харьковською Наталею Петрівною.

Відповідно до п. 2.1. Договору, вартість земельної ділянки складає 7 410 000,00 грн, згідно Звіту про експертну грошову оцінку, складеного ТОВ "Сінергія Інвест" 03.08.2021.

За положеннями п. 2.2 Договору, продаж, за домовленістю сторін, відбувається за 7 410 000,00 грн.

Сторони погодили порядок розрахунків за цим Договором, згідно з графіком який є невід`ємною частиною Договору.

Положеннями розділу 3 Договору Сторонами узгоджено, зокрема те, що: при укладенні цього Договору відсутній будь-які обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані Продавцем або Покупцем (п. 3.1.); на відчужуваній земельній ділянці розташований об`єкт нерухомого майна, який належить Покупцю на праві приватної власності (п. 3.4.); передача земельної ділянки відбувалась до підписання цього Договору та не потребує укладення додаткових документів на підтвердження цього факту (п. 3.5.).

Даний Договір посвідчений приватним нотаріусом Марченко О.М. та зареєстрований в реєстрі за №567.

У матеріалах справи наявна довідка Фонтанської сільської ради про рух коштів з 01.01.2021 по 12.09.2022 щодо платника ТОВ «БЕЛЛ», відповідно до якої Товариством здійснено повний розрахунок за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 03.09.2021 у сумі 7 473 251,76 грн з урахуванням індексу інфляції.

Судом першої інстанції встановлено, що ТОВ "БЕЛЛ" в межах спірного Договору були здійснені наступні розрахунки:

- Платіжне доручення № 739 від 12.07.2021 ТОВ "БЕЛЛ" сплачено авансовий внесок в розмірі 133 693,67 грн;

- Платіжне доручення №849 від 21.09.2021 ТОВ "БЕЛЛ" сплачено 3 571 306,33 грн;

- Платіжне доручення №992 від 23.12.2021 ТОВ "БЕЛЛ" сплачено 3 768 251,76 грн.

Разом з тим, звертаючись до господарського суду із даним позовом, прокурор зазначив, що обставини, які стали підставою такого звернення були встановлені ним під час досудового розслідування у кримінальному провадженні №0000015.

Так, апеляційною колегією встановлено, що за результатами розгляду кримінальної справи №504/3382/23 (провадження №1-кп/504/685/23) у кримінальному провадженні №0000015 Комінтернівським районним судом Одеської області 08.11.2023 винесено вирок, яким затверджено угоду про визнання винуватості між обвинуваченим ОСОБА_1 та прокурором Доброславської окружної прокуратури Одеської області Касян Т.В., укладену 11.08.2023; ОСОБА_1 визнано винуватим у скоєнні кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст.358 КК України.

Означеним вироком суду встановлено, що оцінювачем ТОВ «Синергія Інвест» ОСОБА_1 складено та видано завідомо підроблений офіційний документ - Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679 площею 7,8000 га без встановлення дійсної ринкової вартості об`єкта оцінки, відповідно до якого визначив вартість вказаної земельної ділянки у розмірі 7 410 000,00 грн, що є нижче ринкової.

Також вироком суду встановлено, що у подальшому зазначений Звіт про оцінку земельної ділянки був затверджений Рішенням 17 сесії Фонтанської сільської ради №531-VIII від 17.08.2021 і на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 03.09.2021, зареєстрованого за №567, земельна ділянка з кадастровим номером :01:002:2679 перейшла у власність ТОВ "БЕЛЛ" за 7 410 000,00 грн, що є нижче ринкової.

Відповідно до змісту вироку суду, у судовому засіданні обвинувачений - оцінювач ТОВ «Синергія Інвест» ОСОБА_1 свою вину в інкримінованому йому кримінальному правопорушенні визнав повністю, у скоєному розкаявся та просив суд затвердити угоду про визнання винуватості.

Відповідно до публічно доступних відомостей в Єдиному державному реєстрі судових рішень, зазначений вирок набрав законної сили 08.12.2023 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/114758173).

У зв`язку з цим, прокурором в суді першої інстанції було заявлене клопотання про поновлення строку для подання доказів та повернення до стадії підготовчого провадження, яке обґрунтовано наявністю доказів, отриманими в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні №0000015.

Ухвалою від 05.11.2025 Господарський суд Одеської області повернувся до стадії підготовчого провадження у справі №916/3613/23 та долучив до матеріалів справи копію вироку Комінтернівського районного суду Одеської області 08.11.2023 у справі № 504/3382/23.

При цьому, судом першої інстанції було встановлено, що в межах кримінального провадження №0000015 Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз відносно земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679 було проведено оціночно-земельну експертизу, в результаті якої складено висновок експерта №22-6033 від 22.02.2023.

Відповідно до висновку експерта, Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679, складений ТОВ «Синергія Інвест» на підставі договору №69 від 03.08.2021 з Фонтанською сільською радою Одеського району Одеської області не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, а ринкова вартість спірної земельної ділянки станом на 03.08.2021 становить 118 258 139,00 грн.

Отже, з огляду на встановлені у кримінальному проваджені обставини факту заниження ринкової вартості проданої ТОВ «БЕЛЛ» земельної ділянки, прокурор звернувся до господарського суду з даним позовом для захисту прав та законних інтересів держави в особі територіальної громади - Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області, зазначаючи, що продаж землі за ціною, у 15 разі нижчою за ринкову, порушує інтереси територіальної громади у сфері ефективного використання земельних ресурсів з максимально вигідним економічним результатом.

Водночас, обґрунтовуючи підстави для представництва в суді, прокурор виходив з того, що Сільською радою заходи щодо скасування Рішення від 17.08.2021 №531-VIII та спірного Договору купівлі-продажу не вживались, а оскілки спірне Рішення №531-VIII, що є предметом спору у даній справі приймала Фонтанська сільська рада, яка в свою чергу не може звернутись до суду з позовом про визнання незаконним свого власного акту, оскільки позивач та відповідач будуть співпадати в одній особі, то прокурор набуває у даному випадку статус позивача, враховуючи положення ст. 53 господарського процесуального кодексу України та ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Проаналізувавши апеляційну скаргу в межах її доводів, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.

Щодо вимоги прокурора про визнання недійсним Рішення №531-VIII Фонтанської сільської ради, яким, зокрема, затверджено Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, вартість спірної земельної ділянки та вирішено здійснити продаж останньої на користь ТОВ «БЕЛЛ».

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 16 Цивільного кодексу України встановлено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Обраний спосіб захисту має бути ефективним, тобто призводити до реального відновлення порушених прав.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача у цих правовідносинах, позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

У пункті 8.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, зроблено правовий висновок про те, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням, а можливість його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою (подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду в постановах від 21.08.2019 у справі №911/3681/17 (пункт 39), від 11.02.2020 у справі №922/614/19, від 28.09.2022 у справі №483/448/20.

За усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду, якщо рішення органу державної влади, місцевого самоврядування виконане, вимога про визнання такого рішення недійсним не відповідає належному способу захисту, бо її задоволення не призводить до відновлення прав позивача. При цьому, якщо таке рішення не відповідає закону, воно не створює тих наслідків, на які спрямоване. Тому відсутня необхідність оскаржувати таке рішення - позивач може обґрунтовувати свої вимоги, зокрема, незаконністю такого рішення (пункт 4.50 постанови Верховного Суду від 23.10.2024 у справі №910/9933/20).

У справі, що розглядається, прокурор заявив вимогу про визнання незаконним та скасування рішення Фонтанської сільської ради №531-VIII від 17.08.2021, яким вирішено, у тому числі, здійснити продаж земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679, площею 7,8000 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

Однак, як свідчать матеріали справи, на підставі вказаного рішення між Сільською радою та ТОВ «БЕЛЛ» був укладений спірний Договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679, внаслідок чого за Товариством було зареєстровано право приватної власності на цю земельну ділянку, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якій міститься у матеріалах даної справи (долучений до позовної заяви).

Тобто оскаржуване рішення органу місцевого самоврядування вичерпало свою дію шляхом виконання.

Відповідно до сталої судової практики Великої Палати Верховного Суду (зокрема, постанови від 21.08.2019 у справі №911/3681/17, від 11.02.2020 у справі 922/614/19), рішення суб`єкта владних повноважень у сфері земельних відносин, яке має наслідком виникнення права користування земельною ділянкою, вичерпує свою дію після його реалізації.

У разі якщо речове право на майно (земельну ділянку) вже зареєстроване за іншою особою, саме лише скасування рішення органу місцевого самоврядування не є ефективним способом захисту, оскільки не призводить до відновлення володіння майном. Задоволення вимоги про визнання рішення недійсним не відновить права територіальної громади, адже земельна ділянка фактично перебуває у володінні відповідача.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові. Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 05.10.2022 у справі № 922/1830/19 (пункт 8.2).

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відмову у задоволенні вимоги про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, оскільки таке рішення вже виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення 03.09.2021 договору купівлі-продажу земельної ділянки та подальшою реєстрацією права власності. Визнання недійсним такого рішення не може забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади, оскільки вимагає спростування в судовому порядку законності укладення такого договору купівлі-продажу та повернення спірної земельної ділянки або відшкодування шкоди (за наявності підстав).

Щодо вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Як зазначалось вище, прокурор обґрунтовував свою позовну заяву, зокрема тим, що Фонтанська сільська рада не мала повноважень на проведення оцінки земельних ділянок самостійно та в подальшому, використовуючи вартість земельної ділянки, визначену у Звіті про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 7,8 га, розроблену ТОВ «Сінергія Інвест», припустилась помилки щодо обставин, які мають істотне значення при укладенні договору купівлі-продажу від 03.09.2021 за №567 з ТОВ «БЕЛЛ» щодо спірної земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679, а саме: ціни ділянки та продала таку ділянку за ціною у 15 разів нижчою за ринкову (за 7 410 000,00 грн замість 118 258 139,00 грн).

З огляду на викладене, прокурор переконаний у тому, що до спірних правовідносин у даному випадку слід застосувати ст. 229 Цивільного кодексу України, де зазначено, що якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

У контексті наведеного судова колегія виходить з того, що відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Колегія суддів апеляційного суду зазначає, що, звертаючись із позовом про визнання недійсним правочину, позивач згідно з вимогами статей 13, 74 Господарського процесуального кодексу України повинен довести наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення. Без доведення позивачем обставин недодержання сторонами в момент вчинення оспорюваного правочину конкретних вимог законодавства суд не має підстав для задоволення відповідного позову. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі №910/7975/21.

Згідно з ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 1 ст. 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.

При цьому, наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення.

Отже, наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України).

Водночас, за положеннями ч. 1 ст. 229 Цивільного кодексу України, правочин може бути визнаний судом недійсним, якщо особа, яка вчинила такий правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Правочини, вчинені внаслідок помилки, належать до категорії правочинів, в яких внутрішня воля співпадає з волевиявленням та дійсно спрямована на досягнення мети правочину, але формування такої волі відбулося під впливом обставин, які спотворили справжню волю особи. Помилка - це неправильне сприйняття особою фактичних обставин, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений. Для визнання правочину недійсним як укладеного під впливом помилки необхідно, щоб помилка мала істотне значення. Під помилкою, що має істотне значення, розуміється помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

З урахуванням вищезазначеного апеляційний суд зауважує, що правові висновки щодо застосування судами положень ст. 229 Цивільного кодексу України, викладено, зокрема у постановах від 24.09.2020 у справі №910/12729/19, від 13.02.2019 у справі №911/1171/18, від 04.06.2019 у справі №910/9070/18, від 14.06.2023 у справі №910/13250/21, і є сталими та послідовними, у яких, зокрема зазначено, що особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, наявність обставин, які вказують на помилку - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, дійсно було і має істотне значення; у разі якщо сторона спірного правочину була обізнана або не могла не бути обізнана стосовно обставин, щодо яких стверджує про наявність помилки, це виключає застосування наведених норм ст. 229 Цивільного кодексу України.

Як свідчать матеріали справи, на обґрунтування обставин укладення Фонтанською сільською радою Договору купівлі-продажу №567 від 03.09.2021 внаслідок помилки щодо вартості відчужуваної ділянки прокурором долучено до позовної заяви висновок судової оціночно-земельної експертизи від 22.02.2023 за № 22-6033, складений Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз (ОНДІСЕ) у кримінальному провадженні №0000015, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань від 26.07.2022 за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 364 Кримінального кодексу України.

За результатами зазначеного експертного дослідження експертом зроблено наступні висновки:

« 1. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679, складений ТОВ «Синергія Інвест» на підставі договору №69 від 03.08.2021 з Фонтанською сільською радою Одеського району Одеської області (на підставі якого у п. 2.1 Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 03.09.2021 за №567, укладеного між Фонтанською сільською радою Одеського району Одеської області та ТОВ «БЕЛЛ», визначено вартість спірної земельної ділянки у розмірі 7 410 000,00 грн), не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, а саме:

- розрахунок вартості земельної ділянки за методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, не відповідає вимогам п. 4 та п. 8 Методики №1531, п. 16 та п. 52 Національного стандарту №1;

- розрахунок вартості земельної ділянки за методичним підходом, що базується на капіталізації чистого операційного доходу, не відповідає вимогам п.7 Методики №1531 та п. 13 Національного стандарту №2;

2. Ринкова вартість земельної ділянки кадастровий номер :01:002:2679, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, площею 7,8 га, станом на 03.08.2021 становить: 118 258 139,00 грн (сто вісімнадцять мільйонів двісті п`ятдесят вісім тисяч сто тридцять дев`ять грн 00 коп.) у розрахунку на 1 м2 земельної ділянки 1 516,13 грн/кв.м (одна тисяча п`ятсот шістнадцять грн 13 коп.)».

Апеляційний господарський суд враховує, що висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань (ст. 98 господарського процесуального кодексу України).

У постановах Верховного Суду від 10.07.2019 у справі № 686/23256/16-ц, від 25.03.2021 у справі №752/21411/17 зроблено висновки, що отриманий відповідно до вимог закону висновок експерта у кримінальній справі є письмовим доказом у цивільній справі, якому суд має надати оцінку.

Аналогічна позиція наведена Верховним Судом у постановах: від від 23.11.2022 у справі №761/4564/19, від 08.09.2022 у справі №125/1501/20-ц тощо.

Відповідно до положень ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків (ст. 73 Господарського процесуального кодексу України).

Положеннями ст.ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Проте, місцевим господарським судом не було надано оцінки поданому прокурором доказу і, відмовляючи у задоволенні вимоги про визнання недійсним спірного Договору купівлі-продажу земельної ділянки, суд не мотивував ні відхилення висновку судової оціночно-земельної експертизи від 22.02.2023 за №22-6033, на його врахування та, відповідно, не звернув уваги на обґрунтування прокурором позовних вимог саме положеннями ст. 229 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, окремо апеляційний суд звертає увагу на те, що у постанові від 15.04.2021 у справі №759/15556/18 Верховний Суд дійшов висновку, що у випадку незгоди з висновком експерта за результатами експертизи, проведеної у кримінальному провадженні, сторона не позбавлена можливості заявити клопотання про призначення експертизи у цивільній справі.

Проте, з огляду на матеріали даної справи вбачається, що ні Фонтанська сільська рада, ні ТОВ «БЕЛЛ», незважаючи на незгоду з долученим прокурором висновком судової оціночно-земельної експертизи від 22.02.2023 за №22-6033, не заявили клопотання про призначення експертизи у цієї господарській справі.

Водночас, виходячи з вищезазначеного висновку судової оціночно-земельної експертизи від 22.02.2023 за № 22-6033, складеного Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз у кримінальному провадженні №0000015, а також з обставин, встановлених Комінтернівським районним судом Одеської області у межах справи №504/3382/23 (провадження 1-кп/504/685/23), за результатом розгляду якої 08.11.2023 винесено вирок, відповідно до якого, зокрема, визнано винуватим ОСОБА_1 - оцінювача ТОВ «Синергія Інвест» у скоєнні кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 358 Кримінального кодексу України, апеляційний суд зауважує, що вказані документи свідчать про те, що ціна, за яку Сільська рада відчужила земельну ділянку ТОВ «БЕЛЛ» за спірним Договором купівлі-продажу, а саме 7 410 000,00 грн, не відповідала реальної вартості такої землі.

У відповідача-1, при укладенні з відповідачем-2 відповідного Договору, було сформоване помилкове уявлення про вартість земельної ділянки (кадастровий номер :01:002:2679) площею 7, 8000 га в сумі 7 410 000,00 грн., про що свідчить винесене Сільською радою Рішення №531-VIII, яким, зокрема: затверджено Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянка, кадастровий номер :01:002:2679 площею 7,8000 га (78000 кв.м.), яка підлягає продажу ТОВ "БЕЛЛ" та розташована за адресою: АДРЕСА_1 , виконаний ТОВ "Сінергія Інвест"; затверджено вартість цієї земельної ділянки у вказаному розмірі - 7 410 000,00 грн. та вирішено продати земельну ділянку загальною площею 7,8000 га (кадастровий номер :01:002:2679) розташовану за адерсою: АДРЕСА_1, ТОВ "БЕЛЛ".

Разом з цим, невідповідність вищезазначеної вартості земельної ділянки її реальній цині було встановлено вже після укладення спірного Договору купівлі-продажу останньої.

Так, вищезгаданим вироком від 08.11.2023 Комінтернівського районного суду Одеської області у справі №504/3382/23 (провадження 1-кп/504/685/23) встановлено, що оцінювачем ТОВ «Синергія Інвест» ОСОБА_1. складено та видано завідомо підроблений офіційний документ - Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679 площею 7,8000 га без встановлення дійсної ринкової вартості об`єкта оцінки, відповідно до якого визначив вартість вказаної земельної ділянки у розмірі 7 410 000,00 грн, що є нижче ринкової.

Також вироком суду встановлено, що у подальшому зазначений Звіт про оцінку затверджено рішенням 17 сесії Фонтанської сільської ради № 531-VIII від 17.08.2021, та на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки, зареєстрованого за № 567 від 03.09.2021, земельна ділянка з кадастровим номером :01:002:2679 перейшла у власність ТОВ «БЕЛЛ» за 7 410 000,00 грн, що є нижче ринкової.

При цьому, відповідно до змісту вироку суду, обвинувачений - оцінювач ТОВ «Синергія Інвест» ОСОБА_1. свою вину в інкримінованому йому кримінальному правопорушенні визнав повністю та просив суд затвердити угоду про визнання винуватості.

Відповідно до ч. 6 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, обвинувальний вирок суду в кримінальному провадженні або постанова суду, якою особу притягнуто до адміністративної відповідальності у справі про адміністративне правопорушення, які набрали законної сили, є обов`язковими для господарського суду, що розглядає справу про правові наслідки дій чи бездіяльності особи, стосовно якої ухвалений вирок або постанова суду, лише в питанні, чи мали місце ці дії (бездіяльність) та чи вчинені вони цією особою.

Отже, в контексті зазначеного судова колегія вважає, що внаслідок існування складеного оцінювачем ТОВ «Синергія Інвест» Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679 із визначенням вартості останньої у розмірі 7 410 000,00 грн, у Фонтанської сільської ради та ТОВ «БЕЛЛ» було сформоване помилкове уявлення про ціну землі, яка була придбана Товариством за укладеним із Сільською радою Договором; Фонтанська сільська рада, не маючи повноважень щодо самостійного проведення оцінки земельних ділянок, поклалась на вартість, яка була визначена у Звіті про експертну грошову оцінку ТОВ «Синергія Інвест», що вплинуло на її волевиявлення.

Відповідна помилка мала істотне значення, стосувалась саме дійсної вартості земельної ділянки, яка була значно зниженою вказаним Звітом ТОВ «Синергія Інвест». Така помилка існувала на момент вчинення правочину, однак виявилась згодом.

За приписами ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

До істотних умов договору відносяться предмет, ціна та строк дії договору, які сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити при укладенні господарського договору.

Відповідно до ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України «Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної форми власності громадянам та юридичним особам» (в редакції, чинній на дату укладення оспорюваного Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 03.09.2021 за №567), ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб`єктами господарювання, які є суб`єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції, чинній на дату укладення спірного Договору купівлі-продажу від 03.09.2021 за №567), експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, крім випадку, передбаченого абзацом 7 ч. 1 цієї статті.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов`язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту (ст. 1 Закону України «Про оцінку земель» в редакції, чинній на час складення Звіту про експертну грошову оцінку від 03.08.2021).

Оцінка земель проводиться на підставі, зокрема, принципів законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель (ст. 4 Закону України «Про оцінку земель»).

Таким чином, з огляду на те, що предметом Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 03.09.2021 за № 567 була саме земельна ділянка комунальної форми власності, то ціна Договору визначалась виключно на підставі експертної грошової оцінки земельної ділянки, яка має проводитись з додержанням законів та інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель.

З огляду на те, що відповідачами не подано належних та допустимих доказів на спростування висновків судової оціночно-земельної експертизи від 22.01.2023 за №22-6033, то у матеріалах справи відсутні будь-які більш вірогідні докази, які б у своїй сукупності спростовували доводи прокурора про те, що ТОВ «БЕЛЛ» придбало спірну земельну ділянку комунальної форми власності з кадастровим номером :01:002:2679 за заниженою ціною у 15 разів меншою від дійсної ринкової вартості.

Отже, з огляду на встановлені в ході апеляційного перегляду справи обставини, правочин - Договір купівлі-продажу №567 від 03.09.2021 земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679 не може вважатись законним, оскільки суперечить ст. ст. 203 та 229 Цивільного кодексу України, оскільки укладений щодо земельної ділянки вартість якої пунктом 2.1 Договору визначена на рівні 7 410 000,00 грн, згідно зі Звітом про експертну грошову оцінку, складеним ТОВ «Сінергія Інвест» 03.08.2021 року, в той час як реальна вартість земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:2679 станом на 03.08.2021 становила 118 258 139,00 грн, що є підставою для визнання його недійсним.

При цьому, судова колегія погоджується з позицією апелянта відносно того, що помилка щодо вартості відчуженої земельної ділянки з різницею понад 100 млн грн є істотною, оскільки внаслідок продажу майна комунальної форми власності територіальна громада недоотримала значну суму коштів, які можливо було б спрямувати на фінансування місцевих програм різних напрямків, розвитку транспорту та зв`язку, розвитку освіти та медичного обслуговування тощо.

Відтак, апеляційний суд погоджується з позицією апелянта відносно того, що відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання Договору купівлі-продажу від 03.09.2021 за №567 недійсним з тих мотивів, що чинне законодавство України не пов`язує недійсність Договору купівлі-продажу земельної ділянки з самим лише фактом заниження її вартості (ціни договору), суд першої допустив неправильне застосування норм матеріального права, а саме ст. 229 Цивільного кодексу України.

Щодо застосування наслідків недійсності правочину.

Недійсність договору як приватноправова категорія спрямована на недопущення порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату, породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу, набуття, зміни, встановлення або припинення прав взагалі).

Загальним майновим наслідком недійсності правочину є реституція (лат. restitutio - "відновлення") - повернення становища сторін недійсного правочину у початковий стан.

Реституція як спосіб захисту порушеного права закріплена у ст. 216 Цивіль6ного кодексу України, відповідно до ч. 1 якої недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Разом з тим, апеляційна колегія виходить з того, що у постанові від 12.12.2018 у справі №644/7422/16-ц Велика Палата Верховного Суду виснувала, що застосування правових наслідків, зазначених у ст. 216 Цивільного кодексу України, засвідчує факт повернення сторін у первісний стан. У цивілістичній науці та судовій практиці цей процес називають двосторонньою реституцією.

Реституція визначає спеціальний наслідок недійсного правочину, а тому її ознаки та особливості застосування безпосередньо пов`язані із природою самого недійсного правочину.

При цьому Цивільний кодекс України не пов`язує можливість застосування наслідків недійсності правочину з добросовісністю сторін правочину, і добросовісність сторони до уваги не береться. Сторони зобов`язані повернути все отримане за недійсним правочином лише тому, що правочин визнано недійсним.

Аналогічна позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.12.2018 у справі № 644/7422/16-ц, від 11.09.2018 у справі № 909/968/16 (пункт 86).

Як зазначалось вище, за загальними правилами щодо правових наслідків недійсності правочинів, сформульованих у ст. 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (частина 1).

Відповідно до ч. 2 ст. 216 Цивільного кодексу України, якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Правові наслідки, передбачені частинами 1 та 2 цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (ч. 3 ст. 216 Цивільного кодексу України).

Застосовуючи ст. 216 Цивільного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі №923/196/20 зробила висновки, за якими за змістом абзацу 1 ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов`язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю. Одним з таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo anteу фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину (абз. 2 ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України).

За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається в його сторони. У разі неможливості здійснити реституцію в натурі, зокрема тоді, коли одержане полягає в користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, сторони зобов`язані відшкодувати вартість того, що одержали, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац 2 ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України). Крім того, наслідком недійсності правочину є відшкодування за рахунок винної сторони другій стороні недійсного правочину або третій особі збитків і моральної шкоди, завданих у зв`язку із вчиненням недійсного правочину (ч. 2 ст. 216 Цивільного кодексу України).

Отже, Цивільний кодекс України визначає такі загальні юридичні наслідки недійсності правочину: 1) основний - двостороння реституція - повернення сторін недійсного правочину до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення (абзац 2 ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України); 2) додатковий - відшкодування збитків і моральної шкоди винною стороною на користь другої сторони недійсного правочину та третьої особи, якщо їх завдано у зв`язку із вчиненням такого правочину (ч. 2 ст. 216 цього Кодексу). Правові наслідки, передбачені частинами 1 та 2 ст. 216 Цивільного кодексу України, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (ч. 3 ст. 216 Цивільного кодексу).

Висновки про те, що за недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину підтверджено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі №918/1043/21 (пункт 8.43).

У вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у категорії справ з позовними вимогами про визнання оспорюваного правочину недійсним та застосування правових наслідків недійсності правочину суд, задовольняючи вимогу сторони про повернення переданого за недійсним правочином майна, має також присудити стягнути з позивача на користь відповідача одержані за правочином кошти (повернути передане нею майно). Таке стягнення не є задоволенням окремої позовної вимоги, а є необхідним наслідком визнання недійсним правочину та задоволення вимоги про застосування реституції. Інше тлумачення ст. 216 Цивільного кодексу України, за якого відповідач має заявити вимогу про повернення йому переданого за недійсним правочином, покладатиме на відповідача непропорційний тягар у вигляді позбавлення його майна без повернення/відшкодування всього, що інша сторона одержала на виконання недійсного правочину (пункти 8.44, 8.45).

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі №918/1043/21, виходячи з буквального тлумачення змісту ст. 216 Цивільного кодексу України, дійшла висновку, що якщо законом не встановлені особливі умови застосування правових наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів, позивач, який заявляє вимогу про повернення йому в натурі переданого за недійсним правочином або відшкодування вартості переданого, заявляє реституційну вимогу, яку суд за існування для того підстав задовольняє, застосовуючи двосторонню реституцію. У цьому випадку відповідач є стягувачем у частині рішення про повернення йому переданого ним за недійсним правочином майна або відшкодування вартості.

Водночас у постанові від 13.02.2024 у справі №910/2592/19 Велика Палата Верховного Суду наголосила на необхідності розмежовувати випадки застосування двосторонньої реституції як наслідку недійсності правочину та витребування майна як способу захисту прав власника, порушених незаконним відчуженням його майна. За загальним правилом, речово-правові способи захисту прав особи застосовуються, якщо сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами або ж такі правовідносини між ними не стосуються вчиненого порушення права власності чи іншого речового права. У разі конкуренції речово-правових (віндикаційного, негаторного) та зобов`язально-правових (договірного) способів захисту перевагу має саме зобов`язально-правовий.

Тобто реституція як правовий наслідок недійсності правочину та спосіб захисту суб`єктивного цивільного права застосовується лише за наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним або який визнано недійсним.

Але, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі №914/2350/18(914/608/20)).

З огляду на зазначене вище, суд приймає до уваги, що у даному випадку зобов`язання ТОВ «БЕЛЛ» повернути земельну ділянку загальною площею 7,8 га з кадастровим номером :01:002:2679 Фонтанській сільській раді є похідною вимогою від основної (визнання недійсним Договору купівлі продажу земельної ділянки) у розумінні ст. 216 Цивільного кодексу України в розрізі застосування ст. 229 Цивільного кодексу України, оскільки у означеній статті законодавець прямо визначив спосіб захисту прав - визнання правочину недійсним у разі, якщо його вчинено внаслідок помилки щодо обставин, які мають істотне значення.

Вимога про повернення земельної ділянки у цьому спорі не має самостійного правового значення та може бути задоволена виключно у разі встановлення недійсності правочину, на підставі якого відбулося відчуження земельної ділянки, оскільки за відсутності такої недійсності правові підстави для повернення земельної ділянки відсутні.

Таким чином, висновки суду першої інстанції щодо того, що ефективним способом захисту у даних спірних правовідносинах є саме витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов), - є неправильним з огляду на не застосування судом положень ст. 229 та ст. 216 Цивільного кодексу України, які підлягають застосуванню у цьому випадку.

Разом з тим, позовні вимоги, з якими звернувся прокурор у цій справі - №916/3613/23, спрямовані на застосування наслідків недійсності правочину, укладеного між відповідачами (Договору купівлі-продажу).

У такій категорії справ суд, задовольняючи вимогу сторони про повернення переданого за недійсним правочином майна, має також присудити стягнути з позивача на користь відповідача одержані за правочином кошти (повернути передане нею майно).

Проте, апеляційний суд звертає увагу на те, що питання про проведення двосторонньої реституції у даній справі не вирішувалось судом, так як не заявлялось у позові.

Водночас, колегія суддів дійшла висновку, що враховуючи вищезазначені висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 18.09.2024 у справі №918/1043/21, відсутність сформульованої прокурором реституційної позовної вимоги про стягнення з Фонтанської сільської ради на користь ТОВ «БЕЛЛ» сплачених за придбану земельну ділянку грошових коштів, у даному випадку не виключає задоволення заявлених позовних вимог про визнання недійсним спірного Договору купівлі-продажу, оскільки у даному випадку суд, задовольняючи реституційну вимогу позивача, має також застосувати двосторонню реституцію (як необхідний наслідок визнання недійсним Договору та задоволення реституційної вимоги позивача), саме відповідно до Закону (ст. 216 Цивільного кодексу України) з огляду на те, що відповідач у цьому випадку є стягувачем у частині рішення про повернення переданого йому за недійсним правочином майна.

Враховуючи обґрунтування наявності підстав для визнання недійсним оспорюваного Договору відповідно до ст. 229 Цивільного кодексу України, грошові кошти у розмірі 7 410 000,00 грн, сплачені відповідачем-2 (Покупцем) на виконання недійсного за рішенням суду Договору купівлі-продажу земельної ділянки підлягають поверненню відповідачем-1 відповідачу-2.

Такий висновок цілком узгоджується з позицією Великої Палати Верховного Суду, застосованою у постанові від 18.09.2024 у справі №918/1043/21.

Судова колегія зауважує, що таке стягнення не є задоволенням окремої позовної вимоги, а є необхідним наслідком недійсності правочину. Інше тлумачення ст. 216 Цивільного кодексу України, за якого відповідач-2 має заявити вимогу про повернення йому переданого за недійсним правочином, покладатиме на останнього непропорційний тягар у вигляді позбавлення його майна без повернення/відшкодування всього, що інша сторона одержала на виконання недійсного правочину (постанова Верховного Суду від 03.12.2025 у справі №904/2612/24).

Крім того, щодо обґрунтування прокурором наявності підстав для представництва інтересів держави в суді, колегія суддів визнає доводи останнього обґрунтованими, оскільки, як установив господарський суд першої інстанції, прокурор виконав вимоги ст. 53 Господарського процесуального кодексу України та належним чином обґрунтував наявність підстав для звернення до суду із позовом в межах цієї справи. При цьому, у прокурора були наявні законодавчо визначені підстави для звернення до суду в інтересах держави як самостійного позивача, оскільки орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах (Фонтанська сільська рада), є безпосередньо учасником спірних відносин та, на думку прокурора, порушує інтереси держави, у зв`язку з чим визначений відповідачем у даній справі.

Приймаючи до уваги обставини справи в їх сукупності, судова колегія вважає, що вищевикладеним доведено можливість часткового задоволення вимог апеляційної скарги прокурора

Водночас, аналізуючи питання обсягу дослідження доводів Скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" ( Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006р. ).

Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" від 09.12.1994, пункт 29).

Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Тому, колегія суддів вважає за необхідне відзначити, що інші доводи та міркування заявника апеляційної скарги судом розглянуті, але до уваги та врахування при вирішенні даної справи не приймаються, оскільки на результат вирішення спору не впливають.

За змістом п. 2 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право повністю або частково скасувати судове рішення.

Відповідно до ст. 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на встановлені та досліджені у даній справі обставини в їх сукупності, апеляційна колегія зазначає про помилковість висновків місцевого господарського суду щодо відмови у задоволенні позовних вимог прокурора про визнання недійсним спірного Договору купівлі-продажу земельної ділянки та повернення останньої Фонтанській сільській раді, у зв`язку з чим оскаржуване рішення в даній частині підлягає скасуванню, з прийняттям нового рішення про задоволення вказаних позовних вимог, а апеляційна скарга, відповідно, підлягає частковому задоволенню.

Судові витрати розподіляються згідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 277, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Одеської області від 11.03.2025 у справі №916/3613/23 - скасувати частково.

Позов Керівника Доброславської окружної прокуратури задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 7,8000 га з кадастровим номером :01:002:2679, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений 03.09.2021 між Фонтанською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "БЕЛЛ", який посвідчений 03.09.2021 приватним нотаріусом Марченко О.М., та зареєстрований в реєстрі за №567, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 227.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "БЕЛЛ" повернути Фонтанській сільській раді земельну ділянку площею 7,8000 га з кадастровим номером :01:002:2679, розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

Стягнути з Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області (, адреса: 67571, Одеська область, Одеський район, село Фонтанка, вул. Степна, буд. 4) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «БЕЛЛ» (, адреса: 67584, Одеська область, Одеський район, селище Ліски, вул. Миколаївська дорога, 30) кошти у сумі 7 410 000 (сім мільйонів чотириста десять тисяч) грн 00 коп, отримані за договором купівлі-продажу земельної ділянки площею 7,8000 га з кадастровим номером :01:002:2679, укладеного 03.09.2021 між Фонтанською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "БЕЛЛ", посвідченого 03.09.2021 приватним нотаріусом Марченко О.М. та зареєстрованого в реєстрі за №567.

В задоволенні іншої частини позову - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «БЕЛЛ» (, адреса: 67584, Одеська область, Одеський район, селище Ліски, вул. Миколаївська дорога, 30) на користь Одеської обласної прокуратури (, адреса: 65026, м. Одеса, вул. Італійська, 3; рахунок отримувача -UA0000564, банк отримувача - ДКСУ у м. Києві, код банку отримувача - 820172) 56 917,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви.

Стягнути з Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області (, адреса: 67571, Одеська область, Одеський район, село Фонтанка, вул. Степна, буд. 4) на користь Одеської обласної прокуратури (, адреса: 65026, м. Одеса, вул. Італійська, 3; рахунок отримувача -UA0000564, банк отримувача - ДКСУ у м. Києві, код банку отримувача - 820172) 56 917,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви.

Доручити Господарському суду Одеської області на виконання даної постанови видати відповідні накази.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.

Повний текст постанови складений та підписаний 16.02.2026.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Діброва Г.І.

Суддя Принцевська Н.М.