ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" січня 2026 р. Справа№ 910/14797/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Андрієнка В.В.

суддів: Буравльова С.І.

Шапрана В.В.

секретар судового засідання - Король Д.А.

учасники справи:

від позивача: Ковальчук В.В.;

від відповідача 1: не з`явився;

від відповідача 2: Подольна О.М., Тодосієнко В.М.;

від третьої особи: не з`явився.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Печерська Тераса»

на рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 (Повний текст рішення складено 17.10.2025)

у справі № 910/14797/24 (суддя Бондаренко-Легких Г. П.)

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Печерська Тераса»

До 1) Товариства з обмеженою відповідальністю Комерційний Банк «Арма»

2) Державної іпотечної установи

За участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: ОСОБА_1

про скасування державної реєстрації права іпотеки

УСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Печерська Тераса" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Комерційний Банк "Арма" та до Державної іпотечної установи про:

- скасування проведеної на підставі Іпотечного Договору №б/н від 19.12.2008 року державної реєстрації права іпотеки Державної іпотечної установи (01133, м. Київ, бул. Лесі Українки, 34, ) на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , (відомості з державного реєстру іпотек, реєстраційний номер обтяження: 8314550, тип обтяження: іпотека, зареєстровано 29.12.2008 підстава: Договір відступлення права вимоги №2507/08 ( ОСОБА_1 ), 3360, 29.12.2008, об`єкт обтяження: квартира, загальна площа 67,40 кв.м. адреса: АДРЕСА_1 , Іпотекодавець ОСОБА_1 , Іпотекодержатель Державна іпотечна установа, розмір основного зобов`язання : 1 000 000,00 грн., строк виконання 18.04.2025), припинивши в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно обтяження речового права на таке нерухоме майно (тип обтяження заборона на нерухоме майно, реєстраційний номер обтяження: 8313329, зареєстровано: 19.12.2008 за №8313329 реєстратором: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кабаєва А.А., об`єкт обтяження: квартира адреса: АДРЕСА_1 , власник: ОСОБА_1 , додаткові дані: заборона №3321, заявник: ОСОБА_2 ).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 по справі №910/14797/24 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись з указаним рішенням, ТОВ "Будівельна компанія "Печерська Тераса" подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 року та ухвалити нове, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Вимоги апеляційної скарги обґрунтовані тим, що на думку апелянта, місцевим господарським судом необґрунтовано було відмовлено у задоволенні позовних вимог. Зокрема апелянт стверджує, що він є власником квартири за адресою АДРЕСА_1 та заявив як вододіючий власник негаторний позов про усунення перешкод в користуванні та розпорядженні своїм правом власності. Зокрема, апелянт стверджує, що він є законним власником нерухомого майна квартири АДРЕСА_2 з 2007 року (майна придбано позивачем на підставі договору купівлі-продажу від 14.06.2007 року), про що відсутні відомості у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно, проте відповідно до діючого на той час законодавства позивач є власником на підставі нотаріально посвідченого договору-купівлі продажу, зареєстрованого в Єдиному реєстрі правочинів, за яким позивач набув прав власності на нерухоме майно як покупець. Апелянт стверджує, що в 2007 році він здійснив реєстрацію права власності на об`єкт спірного нерухомого майна шляхом реєстрації свого права в реєстровій книзі КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації", що є належним способом реєстрації (Інформаційні довідки БТІ від 22.10.2020 та від 19.04.2011).

09.12.2025 відповідачем 2 через систему «Електронний суд» було подано відзив на апеляційну скаргу у якому він просив суд рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Печерська Тераса" про поновлення пропущеного процесуального строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі № 910/14797/24, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Печерська Тераса" на рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі № 910/14797/24, зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі № 910/14797/24, апеляційну скаргу призначити до розгляду на 10.12.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.12.2025 у судовому засіданні оголошено перерву до 21.01.2026.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів встановила, що 14.06.2007 між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (продавці) та ТОВ "Будівельна компанія "Печерська Тераса" (покупець) укладено Договір купівлі-продажу квартири, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №2080.

Згідно пункту 1 Договору купівлі-продажу від 14.06.2007 продавці передають у власність, а покупець приймає і зобов`язується оплатити на нижче викладених умовах квартиру за номером АДРЕСА_2 (теперішня вулиця Антоновича). Квартира складається з чотирьох жилих кімнат. Площа квартири, що відчужується становить: загальна - 67, 40 кв. м., жила - 51, 40 кв. м.

Позивачем зареєстроване право власності на вказану квартиру 09.07.2007 року в Реєстрових книгах (велись в паперовому вигляді) Бюро технічної інвентаризації м. Києва за реєстровим № 6964.

19.12.2008 між ТОВ "Будівельна компанія "Печерська Тераса" (продавець, позивач) та ОСОБА_1 (покупець, третя особа) укладено Договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А. А. та зареєстрований в реєстрі за №3313.

За умовами Договору купівлі-продажу від 19.12.2008 ТОВ "Будівельна компанія "Печерська Тераса" зобов`язався передати у власність ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна на умовах погодженої сторонами оплати у розмірі 138000,00 грн, які повністю сплачені Покупцем представнику Продавця до підписання договору.

Представник продавця - директор ОСОБА_6 своїм підписом під договором підтверджує факт повного розрахунку за продану квартиру, одержання від Покупця грошей в сумі 1380000, 00 грн. та відсутність будь-яких претензій фінансового характеру до Продавця (п.п. 3, 4 Договору купівлі-продажу від 19.12.2008).

19.12.2008 року між ОСОБА_1 як позичальником укладено Договір про іпотечний кредит №21/02-N/77 від 19.12.2008 (надалі - Кредитний договір від 19.12.2008) з ТОВ "Комерційний банк "Арма" ( Банк).

Відповідно до п. 1.1. Кредитного договору від 19.12.2008 кредитор (банк/відповідач 2) зобов`язується надати Позичальнику на умовах цього Договору грошові кошти в сумі 1 000 000,00 (один мільйон) гривень (далі - Кредит), а позичальник зобов`язується прийняти, належним чином використати та повернути Кредит в сумі 1 000 000,00 (один мільйон) гривень, а також сплатити відсотки за користування Кредитом в розмірі 14 (чотирнадцять) % річних в порядку, на умовах та в строки, визначені цим Договором.

Пункт 1.2. Кредитного договору від 19.12.2008 встановлює, що кредит надається строком погашення не пізніше " 18" квітня 2025 року на придбання квартири за договором купівлі - продажу від 19 грудня 2008 року, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (предмет іпотеки).

Умовами Кредитного договору від 19.12.2008 також було визначено, що кредитні кошти будуть надані позичальнику в повному обсязі протягом одного робочого дня з моменту виконання усіх передбачених умов кредиту, в тому числі і щодо укладення Іпотечного договору (пункт 2.1. Кредитного договору від 19.12.2008).

19.12.208 року між ОСОБА_1 як іпотекодавцем та Банком (іпотекодержателем) було укладено нотаріально посвідчений Іпотечний договір від 19.12.2008.

Згідно із п.п. 1.1., 1.2, 1.5, іпотекодавець з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з договору про іпотечний кредит, передає, а Іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 67,4 кв.м.

У відповідності до статті 18 Закону України "Про іпотеку" та у зв`язку з тим, що іпотекою забезпечується повернення кредиту, наданого Іпотекодержателем для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, Іпотечний договір укладається одночасно з укладенням договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Предмет іпотеки належить Іпотекодавцю на підставі укладеного договору купівлі-продажу квартири, нотаріально посвідченого 19.12.2008, зареєстрованого відповідно до чинного законодавства в Державному реєстрі правочинів, та право власності на яке буде зареєстровано в майбутньому КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації", і не має жодних договірних змін строків набуття права власності щодо правочинів, на підставі яких Іпотекодавець отримав право власності на предмет іпотеки.

На період дії договору іпотеки, предмет іпотеки залишається у володінні, користуванні та розпорядженні Іпотекодавця ( ОСОБА_1 )

29.12.2008 Банк (відповідач-1) передав (відступив) Державній іпотечній установі (надалі - відповідач-2) всі права вимоги за Кредитним договором та Іпотечним договором від 19.12.2008 вартістю 1 000 000, 00 грн, про що між відповідачами укладено Договір відступлення права вимоги №2507/08, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А. А. та зареєстрований в реєстрі за №3360.

Вартість права вимоги за Кредитним договором від 19.12.2008 на момент передачі прав вимоги у відповідності до п. 1.2. Договору відступлення права вимоги від 29.12.2008 включає заборгованість за основним боргом по кредиту та складає 1000 000, 00 грн.

Згідно довідки ТОВ "КБ "Арма" від 26.12.2008 №2187 вбачається, що станом на дату відступлення Державній іпотечній установі прав вимоги згідно Договору відступлення прав вимоги від 29.12.2008, ОСОБА_1 не має простроченої заборгованості за Кредитним договором від 19.12.2008, оскільки відповідно до умов кредитного договору ОСОБА_1 мав розпочати здійснення платежів по поверненню кредитних коштів та процентів відповідно до графіку платежів до Іпотечного кредиту (додаток № 1 до договору) лише в січні 2009 року, а отже станом на грудень 2008 простроченої заборгованості ОСОБА_1 , не існувало.

У довідці ТОВ "КБ "Арма" від 26.12.2008 №2187 також зазначено, що залишок заборгованості за Кредитним договором від 19.12.2008 становить 1 000 000, 00 грн.

На підставі Договору відступлення права вимоги від 29.12.2008 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване обтяження речового права на нерухоме майно (квартиру) - реєстраційний номер обтяження: 8314550, тип обтяження: Іпотека, зареєстровано 29.12.2008, реєстратором: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кабаєва А.А., підстава обтяження: Договір відступлення права вимоги №2507/08.

У даній справі позивачем фактично оскаржується дві реєстраційні дій (реєстрації) з різних реєстрів: Реєстраційна дія № 1 з Реєстру заборон відчуження нерухомого майна, вчинена 19.12.2008, про заборону на нерухоме мано щодо власника такого майна ОСОБА_1 , коли відповідач-2 не був учасником спірних правовідносин, щодо укладення кредитного договору та акцесорного зобов`язання по забезпеченню виконання основного правочину, які склалися між ОСОБА_1 та Банком (відповідачем-1) та Реєстраційна дія № 2 з Реєстру іпотек, іпотекодержатель - ДІУ, іпотекодавець - ОСОБА_1 , вчинена 29.12.2008 року на підставі договору про відступлення права вимоги № 2507/098, укладеного між Банком та ДІУ.

При цьому в обґрунтування своїх вимог апелянт стверджує про те, що Договір купівлі-продажу від 19.12.2008 спірного об`єкта нерухомості (квартири), укладений між ним як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем, не було виконано з боку покупця в частині оплати, а отже позивач залишається власником нерухомого майна.

Своє право власності на нерухоме майно позивач підтверджує нотаріально засвідченим текстом договору купівлі продажу від 19.12.2008 року, відповідно до якого квартира зареєстрована за позивачем на підставі реєстрації правочину від 14.05.2007 в реєстрі правочинів та реєстрації БТІ в реєстрових книгах 09.07.2007 року.

Також на підтвердження того, що він залишався власником квартири позивач надає довідки БТІ від 19.04.2011 та від 22.10.2020 року про реєстрацією за позивачем на підставі договору купівлі-продажу від 14.06.2007 року права власності на квартиру за ТОВ "БК "Печерська тераса" 09.07.2007 року за № 6964, і така реєстрація продовжує відображатись в Реєстрових книгах Бюро, проте до електронного Державного реєстру прав так і не була внесена.

Отже, предметом спору є вимоги позивача про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном - квартирою АДРЕСА_2 , та розпорядженні нею шляхом скасування та припинення реєстрацій заборон та обтяжень.

Згідно Інформаційної довідки №211435623 від 04.06.2020 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру прав власності на нерухоме мано, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі - Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) , а також Інформаційної довідки №407677959 від 11.12.2024 з вказаного реєстру, Інформаційної довідки № 441838628 від 02.09.2025 вбачається, що згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як до подання прозову, так і на момент розгляду справи та прийняття рішення, право власності за позивачем на нерухоме майно - квартира АДРЕСА_2 не було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав (Реєстрі прав власності), як і не було зареєстровано за жодною іншою особою.

Згідно Інформаційних довідок №211435623 від 04.06.2020, №407677959 від 11.12.2024, № 441838628 від 02.09.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) вбачається, що в Реєстрі заборон відчуження нерухомого майна власником квартири з значиться ОСОБА_1 і щодо такого нерухомого майна встановлено заборону на підставі договору іпотеки від 19.12.2008 року (оскаржувана Реєстраційна дія № 1 від 19.12.2008), наразі відповідно до Реєстраційної дії № 8314550 іпотекодавцем на об`єкт обтяження - квартира за адресою АДРЕСА_1 , значиться ОСОБА_1 (тобто третя особа), а іпотекодержателем - Державна іпотечна установа (тобто відповідач-2). Підстави обтяження: Договір відступлення права вимоги №2507/08 ( ОСОБА_1 ), 29.12.2008, Приватний нотаріус Кабаєва А. А. (оскаржувана Реєстраційна дія № 2 від 29.12.2008)

Отже, за жодною особою (в тому числі і за позивачем та Третьою особою) в Реєстрі прав власності на нерухоме майно не було зареєстровано відповідних прав власності, проте 19.12.2008 щодо ОСОБА_7 було внесено дані як про власника квартири у Єдиний реєстр заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.

Апелянт стверджує, що ним було зареєстровано право власності відповідно до норм статті 334 ЦК України, яка діяла в редакції станом на момент укладення правочину та відповідно до діючого порядку реєстрації на момент укладення договору від 14.06.2007 року, а саме шляхом реєстрації права власності в реєстрових книгах КП "БТІ" 09.07.2007 року за реєстровим №6964, і вважає, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав не була безумовною умовою виникнення у позивача прав власності на нерухоме майно.

Всупереч своїй власній позиції щодо відсутності необхідності реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно станом на червень 2007 рік, і достатності нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та реєстрації такого правочину в реєстрі правочинів, а також реєстрації права власності в паперовому вигляді через органи місцевої влади - Бюро технічної інвентаризації, позивач вважає, що ОСОБА_1 станом на грудень 2008 року мав провести таку реєстрацію в Державному реєстрі речових прав, і відсутність такої реєстрації означає, що ОСОБА_1 не набув титул власника.

З 03.08.2004 року набув чинності Закон України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (Закон 1952-IV).

На момент нотаріального посвідчення договору як в червні 2007 (на підставі даного правочину набув право власності на квартиру позивач), так і в грудні 2008 (на підставі даного правочину набув право власності на квартиру ОСОБА_1 (третя особа) року Закон 1952-IV діяв в редакції від 29.01.2006 року, яка залишалась незмінною до 01.05.2009 року, норми якого передбачали, що речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов`язковій державній реєстрації в порядку, встановленому законом. Правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього Закону (частини 1,6 статті 3).

Колегія суддів відзначає, що позивач в 2007 році, а також третя особа у 2008 році не здійснили реєстрації права власності відповідно до норм Закону України № 1952-IV в редакції від 29.01.2006 року, хоча відповідні нотаріально посвідчені правочини були вчинені щодо спірного майна у червні 2007 року та в грудні 2008 року.

Колегією суддів беруться до уваги висновки щодо застосування норм права, зокрема щодо необхідності державної реєстрації права власності на нерухоме майно відповідно до Закону 1952-IV в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, придбане до 01 січня 2013 року, та моменту набуття права власності за відсутності державної реєстрації права власності на придбане нерухоме майно, було зроблено у Постанові ВП ВС від 22.06.2021 року у справі № 334/3161/17 (пункти 75-77), а саме: "Якщо ЦК України та інший нормативно-правовий акт, що має юридичну силу закону України, містять однопредметні норми, що мають різний зміст, то пріоритетними є норми ЦК України.

Суперечність між одночасно чинними нормами частини третьої статті 3 Закону № 1952-IV (у редакції Закону № 1878-VI) та частини четвертої статті 334 ЦК України (у редакції, чинній до 01 січня 2013 року) слід вирішувати на користь норми ЦК України: до 01 січня 2013 року право власності в набувача нерухомого майна за договором купівлі-продажу виникало за правилами частини четвертої статті 334 цього Кодексу - з моменту державної реєстрації такого договору як правочину.

Особа, яка до 01 січня 2013 року придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності".

Велика Палата Верховного Суду вважає, що особа, яка здійснила державну реєстрацію правочину відповідно до норм статей 334, 657 ЦК України, набула титул власника майна. У свою чергу, необхідність реєстрації права на нерухоме майно (на момент виникнення спірних правовідносин та до 01 січня 2013 року) не впливала на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно (пункт 31 ВП ВС від 22.06.2021 року у справі № 334/3161/17).

Згідно частини 3, 4 статті 334 ЦК України, що була чинна на момент укладення Договорів купівлі-продажу про придбання майна як позивачем 14.06.2007, так і придбання майна ОСОБА_1 19.12.2008 - право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення договору, або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (тобто з моменту реєстрації договору).

Прив`язка моменту виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, саме до моменту такої реєстрації прав була здійснена в редакції частини четвертої статті 334 ЦК України, яка набрала чинності з 01 січня 2013 року (підпункт 4 пункту 3 розділу І, пункт 1 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 1878-VI).

Станом як на червень 2007 року, так і грудень 2008 року питання виникнення у набувача права власності на нерухоме майно у разі його відчуження за договором було врегульовано досить суперечливо:

-в ЦК України містилися норми як про державну реєстрацію прав, так і правочинів (частина друга статті 182 (реєстрація прав), статті 210, 334, 657 (реєстрація правочинів),

- за нормами Закону України № 1952-IV, який на дату набуття вчинення правочинів в червні 2007 та в грудні 2008 року був чинний у редакції Закону України від 29.01.2006 року, а саме пункт 5 розділу V, до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об`єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації.

11.02.2010 було прийнято Закон№ 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України", яким було викладено Закон № 1952-IV в повністю новій редакції та встановлено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно в порядку, визначеному цим Законом, здійснюється з 1 січня 2013 року. (пункт 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 1878-VI).

Відповідно до частини 4 статті 3 Закону № 1952-IV (в редакції Закону № 1878-VI), Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов:

- якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або

- якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.

У постанові від 22.06.2021 року у справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188цс20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що якщо до 01.01.2013 року, власник у межах свого суб`єктивного права власності реалізовує свої правомочності, висловивши свою волю на відчуження об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація правочину завершує перехід права власності ( право власності на об`єкт припиняється у продавця і, відповідно, виникає в покупця), тобто покупець набуває не лише правомочності власника, а й сам титул без Державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Отже, ТОВ "БК "Печерська Тераса"), який придбав квартиру за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 14.06.2007 (зареєстрований в реєстрі правочинів), а також ОСОБА_1 , який придбав квартиру у позивача за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 19.12.2008 року (зареєстрований в реєстрі правочинів), відповідно до чинного на той час законодавства не мали реєструвати свій титул власника (визнання державою та повідомлення необмеженому колу осіб факту виникнення у особи права власності на нерухоме майно) в Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

До 01.01.2013 року таке право власності на об`єкт нерухомості (квартиру) виникло як у позивача, так і у третьої особи, на підставі нотаріально посвідченого правочину, який було зареєстровано в державному реєстрі правочинів.

При цьому, реєстрація позивачем права власності в книгах паперової форми Бюро технічної інвентаризації, не може свідчити про момент виникнення права власності (прав титульного власника) саме з моменту такої реєстрації, оскільки такий момент визначається відповідно до нормам ЦК України і зазначався в самих нотаріально-посвідчених договорах та визначається з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності.

Отже, позивач набув право власності на квартиру на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 14.06.2007 року, відповідно до норм статті 210, 334, 657 ЦК України і про це зазначено в пункті 13 договору ( з моменту державної реєстрації договору він вважається вчиненим, укладеним і відбувається перехід права власності).

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (стаття 316 ЦК України). Відповідно до статті 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч. 1 статті 319 ЦК України) .

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Ці положення закону кореспондуються зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до якої кожна фізична або юридична особа має право вільно володіти своїм майном.

В подальшому, реалізуючи свою правомочності власника квартири, які ніяким чином не були обмежені та набуті позивачем в момент реєстрації нотаріально посвідченого договору від 14.06.2007 року, позивач на підставі власного волевиявлення уклав з третьою особою договір купівлі-продажу квартири від 19.12.2008, і відповідно до норм статті 210, 334, 657 ЦК України, а також зазначеного в пункті 11 договору, право власності на квартиру у покупця ( ОСОБА_1 ) виникло з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього договору, і таке право відповідно до діючого на той час законодавства не підлягало реєстрації в Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Отже, у ОСОБА_1 станом на грудень 2008 року були відсутні зобов`язання зареєструвати своє право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зокрема в розділі Реєстрація право власності на нерухоме майно, оскільки такий реєстр взагалі не функціонував до 01.01.2013 року, а норми кодексу, які мали вищий пріоритет пов`язували момент переходу права власності на нерухоме майно з фактами нотаріального посвідчення договору, та реєстрації такого договору в Реєстрі правочинів.

Таким чином, твердження апелянта про те, що ОСОБА_1 не набув права власності на квартиру за нотаріально засвідченим договором купівлі-продажу від 19.12.2008, оскільки не виконав обов`язку, встановленого Законом України № 1952-IV про реєстрацію свого права власності чи то в органах бюро технічної інвентаризації (до 01.01.2013), чи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (після 01.01.2013), є безпідставним.

Отже, ОСОБА_1 набув всіх правомочностей власника в момент укладення та реєстрації договору купівлі-продажу від 19.12.2008 та міг на підставі власного волевиявлення розпоряджатися вказаним нерухомим майно, в тому числі і шляхом передачі належного йому на праві власності нерухомого майна в іпотеку.

Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів на підтвердження посилань апелянта про те, що спірна квартира ніколи не вибувала з його власності, оскільки він лишається єдиним власником, на підставі того, що він провів реєстрацію свого права власності в Бюро технічної інвентаризації та сплачує щодо цього майна податок з нерухомого майна, а розірвання за рішенням суду договору купівлі-продажу від 19.12.2008 року між позивачем та ОСОБА_1 , в зв`язку з його неналежним виконанням ОСОБА_1 по сплаті коштів, означає повернення права власності позивачу.

Як зазначено вище, 19.12.2008 року між позивачем та ОСОБА_1 було укладено нотаріально посвідчений та зареєстровани договір купівлі-продажу від 19.12.2008 року, за яким ОСОБА_1 набув віх правомочностей власника на квартиру, і реалізуючи вказані правомочності одночасно з договором купівлі-продажу уклав з Банком (відповідачем-1) договір іпотеки, за яким передав квартиру в іпотеку банку для забезпечення виконання зобов`язань за Іпотечним кредитом від 19.12.2018. Таке одночасне укладення договору купівлі-продажу було передбачено статтею 18 Закону України "Про іпотеку".

Через тривалий час після укладення договору купівлі-продажу (майже через 17 років), позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажувід 19.12.2008 року укладеного між ним та ОСОБА_1 , де вказав, що договір ОСОБА_1 не було виконано належним чином, оскільки позивач коштів за квартиру не отримав, і звернувся з позовом до суду про розірвання вказаного договору та визнання за позивачем права власності на квартиру.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 22.11.2023 у справі №752/30909/21 договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ "Будівельна компанія "Печерська тераса" та ОСОБА_1 , у порядку частини 2 статті 651 ЦК України було розірвано, у задоволенні позовних вимог про визнання права власності - відмовлено.

Згідно частин 2, 3 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Отже, зобов`язання сторін (ТОВ "Будівельна компанія "Печерська Тераса" та ОСОБА_1 ) за Договором купівлі-продажу квартири від 19.12.2008 є припиненими з 28.12.2023 (дата набрання рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22.11.2023 у справі №752/30909/21 законної сили).

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22.11.2023 у справі №752/30909/21 щодо розірвання Договору купівлі-продажу від 19.12.2022 у порядку статті 651 ЦК України, прийнято з посиланням на статтю 82 ЦПК України (обставини, що не потребують доказування), а саме щодо обставин, встановлених рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 22.04.2011р. у справі №2-1077/11 (залишене без змін ухвалою апеляційної інстанції) за позовом Державної іпотечної установи до ОСОБА_1 , третя особа ТОВ "КБ "Арма" про стягнення заборгованості за Кредитним договором від 19.12.2008.

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 22.04.2011р. у справі №2-1077/11 було відмовлено у задоволенні позову ДІУ про стягнення з ОСОБА_1 кредитних коштів, в зв`язку з наявним простроченням виконання грошового зобов`язання, оскільки за оцінкою суду наявних доказів у справі, позивач не довів, що Банком був фактично наданий кредит ОСОБА_1 . Суд також оцінив у справі про стягнення заборгованості за кредитом обставини набуття ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, за такою оцінкою Солом`янського районного суду міста Києва фактично ОСОБА_1 квартиру не отримав, весь час з моменту укладення договору купівлі-продажу від 19.12.2008 по час звернення з позовом у справі, ОСОБА_1 не був фактичним власником квартири.

За оцінкою суду у справі № 752/30909/21, у зв`язку з істотним порушенням договору купівлі-продажу від 19.12.2008 року з боку ОСОБА_1 , а саме у зв`язку з не виконанням умови договору про оплату вартості квартири, договір купівлі продажу підлягає розірванню.

При цьому в цивільній справі № 752/30909/21 право позивача на повернення йому нерухомого майна у власність не було захищено, у задоволенні позову про визнання права власності на нерухоме майно було відмовлено.

Суд у цивільній справі № 752/30909/21 не надав оцінки змісту договору купівлі-продажу від 18.12.2008, за яким директор позивача стверджував про повну оплату вартості нерухомого майна у розмірі 1 380 000,00 грн. (тобто у сумі більшій, ніж сума кредиту), а лише зазначив, що рішенням Солом`янського суду встановлено факт не надання кредитних коштів ОСОБА_1 . Банком у розмірі 1000000,00 грн., що є преюдиційною обставиною, проте не надав оцінку тому, що сума оплати за нерухоме майно перевищувала суму кредитних коштів, не надав оцінки факту визнання позивачем на момент укладення договору факту оплати до підписання договору купівлі-продажу. А також послався на те, що не може застосувати строк позовної давності, оскільки така заява було зроблена ДІУ, яка у справі виступала стороною процесу, а не стороною спору.

Відповідачем надано в матеріали справи рішення Голосіївського районного суду від 05.03.2020 у справі №752/13903/15-ц (залишене без змін постановою апеляційної інстанції) за позовом ОСОБА_1 до ТОВ "КБ "Арма", Державної іпотечної установи, третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кабаєва А. А. про розірвання Іпотечного договору від 19.12.2008 та припинення іпотечного договору. У задоволенні позову ОСОБА_1 судом відмовлено.

У рішенні Голосіївського районного суду від 05.03.2020 у справі №752/13903/15-ц суд встановив наступне:"…твердження позивача про те, що він не був та не є власником квартири є безпідставними та такими, що не відповідають дійсності. До того ж, ОСОБА_1 ні договір про іпотечний кредит № 21/02-N/77 від 19.12.2008 року, ні Іпотечний договір від 19.12.2008 року не оскаржував, що підтверджує їх дійсність. Враховуючи, що ОСОБА_1 придбав зазначену квартиру на підставі договору купівлі-продажу квартири, яка, в подальшому, стала предметом іпотеки, відтак останній не був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору про іпотечний кредит, а тому, відсутні підстави для його розірвання та відповідно для припинення іпотеки".

Постановою Київського апеляційного суду від 07.10.2020 апеляційну скаргу ОСОБА_1 , залишено без задоволення, а рішення Голосіївського районного суду від 05.03.2020 у справі №752/13903/15-ц без змін. Зокрема, апеляційний суд зазначив: "при цьому, ОСОБА_1 , протягом семи років не ставив питання про визнання кредитного договору неукладеним або недійсним. Будь-яких звернень до банківської установи, правоохоронних органів щодо можливих шахрайських дій позивачем не надано. З умов, підписаного сторонами, іпотечного договору вбачається, що предмет іпотеки належить ОСОБА_1 на підставі укладеного договору купівлі-продажу квартири від 19 грудня 2008 року за реєстровим № 3313. Відповідні записи зареєстровані в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек. Отже мета укладення договору про іпотечний кредит позивачем реалізована, квартира ним придбана. Підстави для розірвання кредитного договору та припинення іпотечного договору відсутні".

У п.7.10 постанови від 01.09.2020 у справі №907/29/19 Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків. Натомість правова оцінка - це висновок щодо застосування права за певних життєвих обставин. Правова оцінка може полягати, зокрема, у висновках, зроблених у зв`язку з установленими судом життєвими обставинами, про те, чи виникли юридичні наслідки та які саме, чи порушене право особи, чи виконане зобов`язання належним чином відповідно до закону та договору, чи певна поведінка є правомірною або неправомірною, чи додержано стороною вимог закону тощо.

Потрібно чітко розмежовувати преюдиційні обставини, які не підлягають повторному доказуванню, та правову оцінку, надану судом певному факту.

Отже, за результатами дослідження змісту рішень у цивільних справах № 752/30909/21, № 2-1077/11, № 752/13903, суд приходить до висновку, що даними рішеннями судами здійснено різну оцінку юридичних фактів та по різному оцінено стан виконання договорів купівлі-продажу, Іпотечного кредиту та Іпотечного договору, проте такі оцінки, які є взаємосуперечливими, не є преюдиційною обставинами для суду при розгляді даної справи.

Колегія суддів відзначає, що при розгляді вказаних цивільних справ встановлено обставини фактичного укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна між ТОВ "БК "Печерська тераса" та ОСОБА_1 , укладення між Банком та ОСОБА_1 договору іпотечного кредиту, Іпотечного договору, та укладення між Банком та ДІУ договору про відступлення права вимоги, що і є обставинами, які не потребують доказуванню при розгляді даної справи.

Твердження позивача про те, що рішеннями судів в цивільних справах встановлено преюдиційні обставини для вирішення спору у даній справі про відсутність у ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, і відповідно відсутність права розпорядження таким майном шляхом укладення іпотечного договору, що свідчить про недійсність такого договору, а також про неналежне виконання Банком кредитного договору, що свідчить про порушення ОСОБА_1 зобов`язань по оплаті нерухомого майна перед позивачем за договором купівлі-продажу від 19.12.2008, суд вважає помилковим, оскільки це не обставини, встановлені судом, а правова оцінка судами вищевказаних обставин та порядку виконання договорів сторонами, і така оцінка не є фактом, що не підлягає доказуванню при розгляді іншого спору.

Підставами позову стали твердження позивача, що він є володіючим власником, який зареєстрував своє право власності відповідно до діючого на той час законодавства, і підстава, на якій він в здійснив своє волевиявлення про відчуження нерухомого майна відповідача, відпала, в зв`язку з розірванням рішенням суду договору купівлі-продажу укладеного позивача, а отже ОСОБА_1 ніколи не був власником нерухомого майна, тому не мав право передавати таке майно в іпотеку.

Позивач також обґрунтовує позов тим, що наявність Реєстраційної дії № 1 про заборону відчуження нерухомого майна-квартири та Реєстраційної дії № 2 про іпотеку квартири, іпотекодержателем якої є ДІУ, перешкоджає позивачеві як фактично володіючому квартирою власнику (позивач стверджує, що з його фактичного (фізичного) володіння квартира не вибувала) здійснювати свої правомочності власника майна щодо введення в титульне володіння (реєстрація права в Реєстрі) та розпорядження таким майном.

Твердження апелянта про те, що він автоматично після розірвання договору продовжує залишатися власником нерухомого майна - квартири на підставі того, що договір купівлі-продажу від 19.12.2008 між ним та третьою особою було розірвано за рішенням суду, в зв`язку з його фактичним невиконанням, є помилковим.

Так, суд відзначає, що у разі, якщо договір, на підставі якого друга сторона набула право власності на майно, розірвано, то друга сторона автоматично не втрачає права власності на це майно, а перша сторона не набуває права власності. При цьому відповідно до статті 392 ЦК України саме власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Тому позовна вимога про визнання права власності на майно не відповідає належному способу захисту права особи, яка право власності на це майно не набула.

Водночас унаслідок розірвання договору, на виконання якого одна сторона передала майно, не одержавши зустрічного задоволення, виникає зобов`язання, за яким друга сторона повинна повернути майно першій стороні у володіння і у власність, а перша сторона має кореспондуюче право вимагати виконання цього обов`язку. Способом захисту позивача в цьому разі є примусове виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України). Позовна вимога про стягнення майна з відповідача на підставі приписів глави 83 ЦК України відповідає такому способу (пункти 58-61 постанови ВП ВС від 08.09.2020 у справі № 916/667/18).

Позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини другої статті 16 ЦК України, припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов`язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою (в даному випадку це ОСОБА_1 ) через її статус у договірному чи іншому зобов`язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов`язально-правових способів .

Вказана правова позиція викладена в пунктах 88-94 постанови ВП ВС від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20.

Отже, належним способом захисту права власності позивача, буде звернення позивача з позовом до ОСОБА_1 про повернення нерухомого майна власникові в натурі, і рішення суду у випадку задоволення позову, може бути підставою відповідно до статті 26 Закону № 1592-V, для внесення до Реєстру реєстрації права власності позивача. Відповідачем за таким позовом має бути сторона договору купівлі-продажу, а саме ОСОБА_1 , а не визначені у даній справі відповідачі.

Колегія суддів відзначає, що такий належний спосіб захисту позивачем (ТОВ "БК "Печерська тераса) до ОСОБА_1 , який набув прав власності на квартиру, ні у цивільній справі № 752/30909/21, ні в будь-якій іншій справі не заявлявся.

Умовою задоволення негаторного позову щодо нерухомого майна є встановлення судом 1) наявності у позивача права власності на нерухоме майно (права володіння таким майном юридично - титульний власник), а не встановлення факту фізичного володіння нерухомим майном (фізичного знаходження в ньому) 2) протиправності дій відповідачів у справі, які перешкоджають власникові майна.

Із запровадженням державної реєстрації прав власності на нерухоме майно з 01.01.2013 року функцію володіння, зокрема функцію оголошення такого права, виконує саме реєстрація, а не фізичне зайняття нерухомості. У таких випадках особа, за якою зареєстроване право власності, може захищатися від порушення свого права власності негаторним позовом.

Проте судом встановлено, що право власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 в Реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстрі прав власності) взагалі не було зареєстровано за жодною особою, в тому числі і за позивачем, що пов`язано з тим, що передача права власності за нотаріально посвідченими правочинами відбувалась до 01.01.2013 року, і на той момент ЦК України встановлював інші підстави для набуття права власності. Проте дані щодо ОСОБА_1 , як власника квартири були внесені до Реєстру заборон були внесені 19.12.2008 року, після укладення договору купівлі-продажу між ТОВ "БК "Печерська тераса" та ОСОБА_1 .

У позивача на момент звернення з позовом до суду і прийняття рішення судом відсутнє юридично встановлене право володіння як складова права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 .

Отже, позивач не довів суду належними засобами доказування того, що він є власником нерухомого майна, і що він не вчинив правочин (договір купівлі-продажу від 19.12.2008) за власною волею, що стало підставою для припинення права власності позивача на нерухоме майно з 19.12.2008 року, і також не довів повернення такого права позивачеві після розірвання договору купівлі-продажу судом.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, про захист якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (схожі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц (пункт 7.23) та від 16.11.2022 у справі №911/3135/20 (підпункт 8.47).

У підпунктах 11.82-11.85 постанови від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 та підпунктах 8.43-8.46 постанови від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 Велика Палата Верховного Суду вказувала, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Встановлення судом у даній справі відсутності порушеного права позивача визначеними в позові відповідачами, є окремою підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Колегія суддів відзначає, що ОСОБА_1 з моменту укладення нотаріально-посвідченого договору купівлі-продажу від 19.12.208, зареєстрованого в реєстрі правочинів, на законних підставах володів нерухомим майном, і право позивача на повернення такого нерухомого майна в натурі від сторони договірного зобов`язання виникло тільки 28.12.2023 року - момент набрання законної сили рішенням Голосіївського районного суду міста Києві від 22.11.2023 року у справі №752/30909/21 про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 19.12.2008 року, і рішенням суду було відмовлено у задоволенні позовних вимог ТОВ "БК "Печерська тераса" про визнання права власності на нерухоме майно.

За період правомірного володіння нерухомим майном ОСОБА_1 з 19.12.2008 він мав всі правомочності власника нерухомого майна, в тому числі, і право розпорядження таким майном шляхом його передачі в Іпотеку Банку, а тому твердження позивача про те, що реєстрації обтяження нерухомого майна, вчинені 19.12.2008 року та 29.12.2008 року порушували на момент вчинення його право власності на спірне нерухоме майно, не знайшли свого підтвердження при розгляді даного спору.

Таким чином станом на 19.12.2008 ОСОБА_1 став власником, в тому числі і титульним власником нерухомого майна (квартири АДРЕСА_2 ) відповідно до чинного на той час законодавства, а відтак мав всі правомочності власника для передання такої квартири в іпотеку на підставі Іпотечного договору від 19.12.2008 для забезпечення виконання своїх зобов`язань за Іпотечним кредитом, а ТОВ "КБ "Арма" мало дійсне право вимоги до ОСОБА_1 .

Таке право вимоги банку за Кредитним та Іпотечним договором від 19.12.2008 перейшло до Державної іпотечної установи, як нового іпотекодержателя, на підставі договору про відступлення права вимоги від 29.12.2008.

Відповідно до статті 4 Закону "Про іпотеку" (Закон №898-IV) обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону, що узгоджується з п. 2 ч.1 ст. 4 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іпотека підлягає державній реєстрації як речове право, похідне від права власності.

У практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (див., зокрема, пункт 98 постанови від 21.12.2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 року у справі № 48/340 (підпункт 6.30), від 12.03.2019 року у справі № 911/3594/17 (підпункт 4.17), від 19.01.2021 року у справі № 916/1415/19 (підпункт 6.13).

Підстави припинення права застави визначені статтею 593 ЦК України, а іпотеки як окремого виду застави - статтею 17 Закону №898-IV.

Згідно з усталеною правовою позицією Верховного Суду (зокрема викладеною в постановах від 04.10.2018 у справі №908/2116/17, від 16.10.2018 у справі №924/1039/16, від 06.12.2023 у справі №906/227/20), аналіз наведених положень законодавства свідчить, що припинення іпотеки з інших підстав, ніж ті, що визначені в статті 17 Закону №898-IV та частині 1 статті 593 ЦК України, є можливим лише у випадку, коли така підстава припинення встановлена законом.

Оскільки суд прийшов до висновку про відсутність підстав для встановлення факту недійсності іпотечного договору від 19.12.2008, а рішенням у цивільній справі № 752/13903/15 від 05.03.2020 року відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання кредитного договору та припинення іпотечного договору, то відсутні підстави і для скасування/припинення реєстрацій про обтяження нерухомого майна.

З імперативних приписів статті 593 ЦК України та статті 17 Закону №898-IV вбачається, що іпотека не припиняється за обов`язками позичальника щодо заборгованості за кредитом, які існували на момент розірвання договору купівлі-продажу квартири для оплати якої був оформлений кредит.

Отже, розірвання Договору купівлі-продажу, що укладений між ТОВ "Будівельна компанія "Печерська тераса" та ОСОБА_1 не є підставою для задоволення позову про скасування державної реєстрації права іпотеки від 29.12.2008 року за Державною іпотечною установою та припинення заборон ОСОБА_1 щодо нерухомого майна, внесеним на підставі Іпотечного договору від 19.12.2008 року, оскільки судом встановлено відсутність порушеного права позивача на момент вчинення такої реєстрації обтяження, і суд прийшов до висновку, що Банк та ДІУ не вчиняли неправомірних дій щодо порушення прав позивача.

Колегія суддів відзначає, що позивачем належними та допустимими доказами не доведено допущення відповідачами порушень його прав власності на нерухоме майно, як і не доведено наявності у позивача самого права власності на спірне нерухоме майно.

Отже, необґрунтованими є посилання апелянта на висновки, зроблені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 по справі №496/1059/18, щодо ефективності способу захисту порушених прав власника нерухомого майна шляхом пред`явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки, оскільки сформовані за інших обставин справи, а саме позивач у справі № 496/1059/18 ніколи не вчиняв дій по розпорядженню своїм майном шляхом його відчуження, а право власності на ту ж саму земельну ділянку виникло у іншої особи на підставі незаконних рішень органів місцевого самоврядування, які були скасовані рішеннями судів, оскільки було встановлено, що такі рішення взагалі не приймались відповідною радою, і особа, яка незаконного набула права власності на нерухоме майно не могла передати таке майно в іпотеку без порушення прав законного власника.

Колегія суддів відзначає, що відсутність у позивача права власності на спірне нерухоме майно на момент звернення з позовом виключає можливість порушення такого права відповідачами. Вказана обставина є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N303-A, п. 29).

Отже, з огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

При цьому, слід зазначити, що іншим доводам апелянта оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.

Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.

Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі № 910/14797/24 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв`язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.

Керуючись ст. ст. 267 - 285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Печерська Тераса» на рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі № 910/14797/24 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі № 910/14797/24 залишити без змін.

3. Поновити дію рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі № 910/14797/24.

4. Витрати по сплаті судового збору покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Печерська Тераса».

5. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 16.02.2026

Головуючий суддя В.В. Андрієнко

Судді С.І. Буравльов

В.В. Шапран