ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" лютого 2026 р. Справа№ 911/3109/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Мальченко А.О.

суддів: Михальської Ю.Б.

Тищенко А.І.

при секретарі судового засідання Линник А.М.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка»

на рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2025

у справі № 911/3109/24 (суддя Т.П. Карпечкін)

за позовом Вороньківської сільської ради Бориспільського району Київської області

до Громадської організації Товариство індивідуальних забудов «Нова Романівка»

про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення 77314,30 грн (збільшено до 395 663,82 грн), -

за участю представників сторін згідно з протоколом судового засідання, -

ВСТАНОВИВ:

Вороньківська сільська рада Бориспільського району Київської області (далі також - Рада) звернулась до Господарського суду Київської області із позовними вимогами до Громадської організації Товариство індивідуальних забудов «Нова Романівка» (далі також - Товариство) про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення 395 663,82 грн заборгованості з орендної плати.

Рішенням Господарського суду Київської області від 18.07.2025 у справі №911/3109/24 позов задоволено у повному обсязі. Розірвано Договір оренди земельної ділянки, укладений між Вороньківською сільською радою та Громадською організацією Товариством індивідуальних забудов «Нова Романівка» від 07.11.2008. Стягнуто з Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка» на користь Вороньківської сільської ради 395 663,82 грн заборгованості зі сплати орендної плати та 8 962,95 грн витрат зі сплати судового збору.

Рішення суду першої інстанції мотивовано нормами статей 526, 396, 611, 629, 651, 762 Цивільного кодексу України, статей 93, 141 Земельного кодексу України, статей 1, 4, 6, 13, 15, 17, 21, 23, 24, 27, 32 Закону України «Про оренду землі», статей 14, 288 Податкового кодексу України та встановленими судом обставинами наявності між сторонами договірних правовідносин, а також неналежного, систематичного (протягом 3-х років) невиконання Товариством як орендарем зобов`язань в частині сплати орендних платежів.

Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Громадська організація Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка» звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та постановити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги вказує на неправильне застосування судом ст. ст. 15, 516 ЦК України, ст. 4 ГПК України та ст. 55 Конституції України, оскільки матеріали справи не містять, а судом не встановлено наявності правонаступництва Вороньківською сільською радою прав та обов`язків Головурівської сільської ради як орендодавця за договором оренди.

Також, судом неправильно застосовано норму ч. 6 ст. 762 ЦК України, оскільки матеріалами справи підтверджено наявність обставин, які вказують на неможливість використання орендованої земельної ділянки.

Під час визначення розміру основного боргу судом першої інстанції проігноровано доводи Товариства про неправильне обчислення Радою розміру орендної плати, а саме, Радою неправильно взято розмір нормативної грошової оцінки землі. При цьому, судом першої інстанції не враховано правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22.

Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.10.2025 апеляційну скаргу Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка» передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Тищенко А.І., Михальської Ю.Б.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.10.2025 апеляційну скаргу Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка» на рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2025 у справі № 911/3109/24 залишено без руху та надано скаржникові строк для усунення недоліків, допущених останнім при поданні апеляційної скарги.

17.10.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від представника скаржника надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка» на рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2025 у справі № 911/3109/24 та призначено її розгляд на 13.11.2025. Вороньківській сільській раді Бориспільського району Київської області встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу до 05.11.2025. Ухвалою суду також витребувано з Господарського суду Київської області матеріали справи №911/3109/24.

04.11.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від Вороньківської сільської ради Бориспільського району Київської області надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому Рада просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін. Вважає безпідставними доводи Товариства про відсутність у Ради прав Орендодавця за договором оренди, укладеним між Товариством та Головурівською сільською радою.

Рада також наголошує на правильності визначення нею розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, яка, по-перше, була затверджена відповідним рішенням ради, а, по-друге, проіндексована відповідно до вимог п. 2 ст. 289 ПК України.

Безпідставними, за доводами Ради, є твердження Товариства про неможливість використання ним спірної земельної ділянки, що унеможливлює звільнення від сплати орендної плати у порядку ч. 6 ст. 762 ЦК України.

06.11.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від представника Вороньківської сільської ради Бориспільського району Київської оюласті надійшло клопотання про приєднання документів до матеріалів справи. Зокрема, Рада просить долучити до матеріалів справи витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яким підтверджується обставина приналежності земельної ділянки, що є предметом договору Вороньківській сільській раді.

За змістом ч. ч. 1, 3 ст. 263 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Оскільки до клопотання Радою не надано обґрунтувань неможливості надання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно до суду першої інстанції, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення поданого нею клопотання про приєднання документів до матеріалів справи.

У судовому засіданні 13.11.2025 встановлено, що станом на 13.11.2025 до суду апеляційної інстанції не надійшли матеріали справи №911/3109/24 з Господарського суду Київської області.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.11.2025 розгляд апеляційної скарги Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка» на рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2025 у справі № 911/3109/24 відкладено на 15.01.2026.

15.01.2026 розгляд справи № 911/3109/24 не відбувся у зв`язку з перебуванням головуючої судді Мальченко А.О. у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.01.2025 розгляд апеляційної скарги Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка» на рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2025 у справі № 911/3109/24 призначено на 05.02.2026.

У судовому засіданні 05.02.2026 представники Товариства підтримали апеляційну скаргу, подану Товариством, просили суд апеляційної інстанції скасувати рішення суду та постановити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Натомість, представник Ради заперечив проти задоволення апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції залишити без задоволення.

05.02.2026 у судовому засіданні колегією суддів було проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Обговоривши доводи апеляційної скарги Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка», відзиву на апеляційну скаргу, дослідивши докази наявні у справі, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, 07.11.2008 між Головурівською сільською радою (Орендодавець, правонаступником орендодавця є Вороньківська сільська рада Бориспільського району Київської області (позивач) та Громадською організацією Товариство індивідуальних забудов «Нова Романівка» (Орендар (відповідач)) укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:035:0002.

Відповідно до п. 1.3 Договору в оренду передана земельна ділянка, яка знаходиться у селі Кийлів Бориспільського району Київської області загальною площею 4,0589 га для культурно-оздоровчих цілей. Кадастровий номер :03:035:0002.

Згідно з п. 1.4. Договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 256580,52 грн.

Відповідно до п. 2.2. Договору оренди цільове призначення земельної ділянки для культурно оздоровчих цілей. Згідно з довідкою № 4659 від 13.10.2008, виданою Управлінням земельних ресурсів у Бориспільському районі, земельна ділянка відноситься до категорії земель рекреаційного призначення.

Згідно з п. 2.3.1. Договору оренди Договір укладається строком на 49 (сорок дев`ять) років, починаючи з дати його державної реєстрації.

Відповідно до п. 2.4. Договору оренди земельна ділянка площею 4,0589 га відводиться у довгострокову оренду для культурно-оздоровчих цілей в селі Кийлів Бориспільського району Київської області (угіддя піски (включаючи пляжі).

Відповідно до п. 2.7.1. Договору встановлюється річний розмір орендної плати в сумі 25 658,05 грн, що складає 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата проводиться щомісячно в рівних частинах до 15 числа наступного за звітним місяцем.

Відповідно до п. 3.1. Договору у разі припинення або розірвання Договору Орендар зобов`язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду з урахуванням зміни її якісних характеристик, викликаних нормальним використанням земельної ділянки Орендарем відповідно до умов цього Договору.

Відповідно до п. 2.7.2 Договору Орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.

Предметом спору у справі, що переглядається, є вимога Ради про стягнення заборгованості з орендної плати, а також про розірвання договору у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати.

Заперечуючи проти позовних вимог, Товариство вказує на виконання ним зобов`язань за договором оренди у тому числі щодо своєчасного внесення орендних платежів. Зокрема, Товариство посилається на приписи частини 6 ст. 762 ЦК України, за якою наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Такі обставини мають місце з 2022 року, зокрема, у зв`язку з тим, що у водному просторі річки Дніпро перед спірною орендованою земельною ділянкою, переданою для рекреаційних цілей, яка знаходиться в межах прибережної захисної смуги були протиправно виділені третім особам земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства. Ці ділянки фактично накладаються на територію водойми, що суперечить земельному та водному законодавству. Натомість саме ці обставини щодо виділення, формування на кадастровій карті та передачі у власність третіх осіб фактично водойми, значно знизили інвестиційну привабливість орендованої відповідачем земельної ділянки та зробили неможливим користування нею за цільовим призначенням.

Оскільки з 2022 року в Україні введено військовий стан, для відповідача також настали форс-мажорні обставини, які звільняють його від сплати орендної плати.

Розглядаючи спір, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, з чим погоджується колегія суддів апеляційного суду.

Так, відповідно до ст. ст. 1, 4, 6 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі ст. ст. 13, 17 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Рішенням Господарського суду Київської області від 20.05.2013 у справі № 911/1021/13 було внесено зміни до Договору оренди земельної ділянки від 07.11.2008, а саме:

- п. 1.4 Договору викладено у наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 067 646,23 грн (один мільйон шістдесят сім тисяч шістсот сорок шість грн. 23 коп.).

- п. 2.7.1 Договору оренди викладено у наступній редакції: «Річна орендна плата вноситься «орендарем» виключно в грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі на підставі витягу (або довідки) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного Управлінням Держкомзему у Бориспільському районі Київської області, на рахунок № 0109 Бориспільське ГУДКСУ в Київській області МФО 821018, код 38007070, щомісячно протягом 30 календарних днів наступних за останнім календарним днем звітного (податкового місяця).

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, відповідно до п. 2.7.1. договору річний розмір орендної плати визначено в сумі 32 029,38 грн, що складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до рішення Господарського суду Київської області від 20.05.2013 у справі № 911/1021/13.

Радою розраховано розмір орендних платежів шляхом індексації протягом 2014 - 2024 років орендного платежу, визначеного рішенням Господарського суду Київської області від 20.05.2013 у справі № 911/1021/13 (в сумі 32 029,38 грн) та заявлено до стягнення орендну плату за останні три роки (2022, 2023, 2024) з урахуванням індексу інфляції, а саме: 122 448,28 грн (2022 рік) + 128 693,14 грн (2023 рік) + 144 522,40 грн (2024 рік) = 395 663,82 грн.

Відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Однією з істотних умов договору оренди є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).

Пунктом 14.1.136 ст.14 Податкового кодексу України передбачено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, і платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: розірвання договору; відшкодування збитків.

Одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання (стаття 615 цього ж Кодексу).

Оскільки матеріалами справи не спростовано наявність заборгованості з оплати орендних платежів за 2022-2024 роки у розмірі 395 663,82 грн, з яких 122 448,28 грн за 2022 рік, 128 693,14 грн за 2023 рік, 144 522,40 грн за 2024 рік, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність фактичних та правових підстав для задоволення позовних вимог у цій частині.

Колегія суддів також вважає обґрунтованими висновки суду першої інстанції про відсутність правових підстав для звільнення Товариства від сплати орендних платежів на підставі частини 6 ст. 762 ЦК України.

Так, ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України визначено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Обґрунтовуючи неможливість використання спірної земельної ділянки, Товариство вказує на те, що земельна ділянка має рекреаційне призначення та знаходиться в межах прибережної захисної смуги річки Дніпро, та була взята в оренду з метою створення організованого місця відпочинку для населення на воді, в тому числі організації спочатку тимчасових заходів відпочинку (для прикладу проведення заходів, свят біля води), а в майбутньому по мірі фінансових можливостей облаштування місця відпочинку для мешканців села і гостей на постійній основі. Оскільки земельна ділянка знаходиться в межах прибережної захисної смуги, Товариство розраховувало, що відвідувачі/відпочиваючі зможуть вільно користуватися водоймою як місцем рекреаційного призначення та загального користування.

В той же час, Товариству стало відомо про те, що у водному просторі річки Дніпро перед орендованою земельною ділянкою, що знаходиться на прибережній смузі вказаної річки і має цільове призначення - землі рекреації, були незаконно виділені іншим особам земельні ділянки під особисте селянське господарство. Ці ділянки фактично накладаються на територію водойми, що суперечить земельному та водному законодавству. Натомість саме ці обставини щодо виділення, формування на кадастровій карті та передачі у власність третіх осіб фактично водойми, значно знизили інвестиційну привабливість орендованої відповідачем земельної ділянки та зробили неможливим користування нею за цільовим призначенням.

Надаючи оцінку обставинам, зазначеним Товариством, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ці обставини лише можуть створювати загрозу неможливості повноцінного користування його земельною ділянкою, однак жодних фактичних обставин існування реальних перешкод Товариством не наведено.

При цьому, як правильно зауважено судом першої інстанції, норми ст. 396 Цивільного кодексу України та ст. 27 Закону України «Про оренду землі» визначають, що правомірно набуте право користування підлягає захисту нарівні з правом власності, в тому числі від самого орендодавця. Тобто, саме Товариство, як Орендар, у разі порушення його права користування земельною ділянкою, мало би вчиняти дії щодо захисту свого права користування.

Зокрема, згідно зі ст. 396 Цивільного кодексу України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.

Згідно зі ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Матеріали справи не містять доказів того, що Товариство вживало хоча б якихось заходів, спрямованих на захист своїх прав, у тому числі, щодо зменшення розміру орендної плати, або ж щодо усунення перешкод у користуванні належної йому на праві оренди земельної ділянки.

За таких обставин, посилання Товариства на вказані обставини в контексті приписів частини 6 ст. 762 ЦК України, лише вказують на намагання Товариства уникнути виконання обов`язку в частині сплати орендної плати.

Безпідставними є також апеляційні доводи Товариства про те, що суд не перевірив правильність розрахунку розміру орендної плати, здійсненого Радою. Зокрема, судом першої інстанції не враховано правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Базою для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України «Про оцінку земель».

Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас, обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

У своїй постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Тобто, визначальним під час визначення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності є з`ясування питання розміру нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки, а саме, моменту затвердження такої оцінки відповідним органом місцевого самоврядування.

Як встановлено судом під час розгляду спору у справі № 911/1021/13 за позовом заступника Бориспільського міжрайонного прокурора Київської області в інтересах держави в особі Головурівської сільської ради Бориспільського району Київської області до Громадської організації товариства індивідуальних забудовників «Нова Романівка» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, Головурівська сільська рада Бориспільського району Київської області 29.12.2009 прийняла рішення №1682-41-V «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Головурівської сільської ради» та рішення № 207-09-ІV від 12.07.2011 «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок», якими затверджено технічну документацію із нормативно грошової оцінки земель сільських населених пунктів Головурівської сільської ради сіл Головурів та Кийлів, встановлено відсоткові ставки по договорах оренди землі в залежності від мети використання земельної ділянки. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, якою на умовах оренди користується Товариство індивідуальних забудов «Нова Романівка», становить 1 067 646,23 грн, що підтверджується Витягом з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки №7973-п від 24.09.2010.

Отже, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, яка є предметом договору оренди, була затверджена ще у 2009 році.

Матеріали справи, що переглядається, не містять доказів проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є предметом договору оренди, після 2009 року, а також затвердження нової технічної документації із нормативної грошової оцінки.

Поряд з цим, відповідно до приписів п. 2 ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Отже, розрахунок орендної плати здійснюється шляхом індексації нормативно-грошової оцінки встановленої рішенням ради у 2009 році. Застосовується кумулятивний індекс, а саме, станом на 2022-2024 роки, оскільки саме за ці роки Радою заявлено до стягнення орендну плату.

Здійснивши перевірку заявленого до стягнення розміру орендної плати, колегія суддів приходить до висновку, що Радою правильно визначено базу нарахування оренди, а саме, нормативну грошову оцінку, зокрема, з урахуванням необхідності індексації чинної на дату розрахунку нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

За таких обставин, доводи Товариства про неправильність здійсненого позивачем розрахунку розміру оренди не ґрунтуються на доказах, наявних у матеріалах справи та нормах матеріального права, якими врегульовано спірні правовідносини сторін.

Також, переглядаючи позовну вимогу про розірвання договору оренди, колегія суддів керується таким.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою визначено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, як підстава для розірвання договору оренди.

Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотні умови договору оренди землі визначено ст. ст. 15, 21-23 Закону України «Про оренду землі», до яких віднесено орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

З огляду на зміст ст. ст. 13, 21, 24 Закону України «Про оренду землі», основною метою надання земельної ділянки в оренду та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою є істотним порушенням прав орендодавця за договором оренди землі, внаслідок якого орендодавець значною мірою позбавляється своєчасно сплачених орендних платежів, на які він розраховував при укладенні договору.

За наведених обставин, враховуючи систематичну протягом трьох років несплату відповідачем орендних платежів за користування земельною ділянкою в період 2022-2024 років в загальній сумі 395 663,82 грн, з яких 122 448,28 грн за 2022 рік, 128 693,14 грн за 2023 рік, 144 522,40 грн за 2024 рік, що Товариством не спростовано належними та допустимими доказами, з огляду на норму п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати є істотним порушенням прав орендодавця земельної ділянки і є підставою для розірвання договору оренди землі у відповідності до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов мотивованого висновку про наявність фактичних та правових підстав для задоволення позовних вимог про розірвання укладеного 07.11.2008 між Головурівською сільською радою (Орендодавець, правонаступником орендодавця є Вороньківська сільська рада Бориспільського району Київської області (позивач) та Громадською організацією Товариство індивідуальних забудов «Нова Романівка» (Орендар/відповідач) Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:035:0002.

Колегія суддів також відхиляє доводи Товариства про відсутність доказів правонаступництва Вороньківською сільською радою Бориспільського району Київської області прав та обов`язків Головурівської сільської ради.

Так, у матеріалах справи є рішення Вороньківської сільської ради від 08.12.2020 №10-1-VIII (т. 1 арк. 29-32) про початок реорганізації Головурівської сільської ради шляхом її приєднання до Вороньківської сільської ради, згідно з яким Вороньківська сільська рада є правонаступником всього майна, прав та обов`язків Головурівської сільської ради, Мирненської сільської ради, Процівської сільської ради, Сошниківської сільської ради та Старівської сільської ради.

За інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, розміщеного на сайті Міністерства юстиції України (режим доступу: https://usr.minjust.gov.ua/content/free-search/person-result), Головурівська сільська рада (код 04363515) є припиненою з 11.11.2021 (номер запису: 013003636) на підставі рішення щодо реорганізації.

Отже, оскільки Головурівська сільська рада є припиненою з 2021 року, то наявні у матеріалах справи рішення Вороньківської сільської ради від 08.12.2020 №01-1-VIII та від 08.12.2020 №10-1-VIII (а.с.28, 29-32, 45) належним чином підтверджують наявність правових підстав у Ради для звернення до суду із відповідним позовом.

Водночас, суд апеляційної інстанції звертає увагу скаржника на наявну в матеріалах справи довідку фінансового відділу Вороньківської сільської ради від 05.02.2025 №01-15/08 (а.с.72), про надходження коштів у бюджет саме Вороньківської сільської територіальної громади по ККД 18010600- Орендна плата з юридичних осіб за період з 01.01.2021- 31.12.2024, з якої вбачається, що 02.02.2022 мало місце зарахування коштів в якості орендної плати від ГО ТІЗ «Нова Романівка» на користь позивача.

Згідно зі ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємозв`язок доказів у їх сукупності.

Частиною 1 ст. 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи усі фактичні обставини справи, встановлені місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції, а також доводи апеляційної скарги Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка», колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2025 відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.

Доводи Товариства про неправильне застосування судом ст. ст. 15, 516, ч. 6 ст. 762 ЦК України, ст. 4 ГПК України та ст. 55 Конституції України, а також про неврахування судом правової позиції, викладеної у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, - не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду спору.

Колегія суддів також враховує доводи відзиву на апеляційну скаргу у тій мірі, у якій вони узгоджуються з висновками суду апеляційної інстанції, зробленими за наслідками розгляду апеляційної скарги.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доказів і доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, яких дійшов Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

За змістом п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень та висновків Європейського суду з прав людини, викладених у рішеннях у справах «Трофимчук проти України», «Серявін та інші проти України», очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника - Громадську організацію Товариство індивідуальних забудов «Нова Романівка».

Керуючись ст. ст. 129, 269, 275-277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Громадської організації Товариства індивідуальних забудов «Нова Романівка» на рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2025 у справі №911/3109/24 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 18.07.2025 у справі №911/3109/24 залишити без змін.

3. Матеріали справи №911/3109/24 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені ст.ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 16.02.2026.

Головуючий суддя А.О. Мальченко

Судді Ю.Б. Михальська

А.І. Тищенко