ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 лютого 2026 рокум. ОдесаСправа № 916/1440/25
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Діброви Г.І.

суддів: Савицького Я.Ф., Ярош А.І.

секретар судового засідання: Ісмаілова А.Н.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури, м.Одеса

на рішення Господарського суду Одеської області від 22.10.2025 року суддя першої інстанції Желєзна С.П. повний текст складено 03.11.2025

у справі № 916/1440/25

за позовом: Заступника керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, м. Одеса

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Одестехносервіс», м.Одеса

про розірвання договору та зобов`язання повернути земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції.

11.04.2025 Заступник керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси, найменування якої було змінено на Хаджибейську окружну прокуратуру міста Одеса, звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою в інтересах держави в особі Одеської міської ради, м. Одеса до Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м. Одеса, відповідно до якої прокурор просить суд стягнути з відповідача заборгованість по сплаті орендної плати та пені у загальному розмірі 1 025 612 грн 05 коп.; розірвати договір оренди земельної ділянки від 17.09.2008, укладений між Одеською міською радою та відповідачем, зобов`язати відповідача повернути Одеській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером :65:007:0015, загальною площею 2,6767 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27.

Позовні вимоги обґрунтовані фактом неналежного виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди землі від 17.09.2008 в частині своєчасної та повної сплати орендних платежів протягом 2022-2024 років, в результаті чого у відповідача перед Одеською міською радою, м.Одеса виникла заборгованість у розмірі 1 002 710 грн 76 коп., наявність якої стала підставою для нарахування пені у розмірі 22 901 грн 29 коп.

Прокурор, в обґрунтування існування передбачених законом підстав для розірвання договору, також посилається на недотримання Товариством з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса терміну завершення будівництва на земельній ділянці, який остаточно сплинув 30.09.2018 року. Посилаючись на приписи ст. 651 Цивільного кодексу України, прокурор зазначає, що Одеська міська рада, м.Одеса, укладаючи договір оренди, очікувала на створення дієвих передумов відбудови і економічного відновлення інтересів територіальної громади, створення нових робочих місць, розвитку інфраструктури, залучення додаткових надходжень до місцевого бюджету, що було б можливим за умови належного освоєння земельної ділянки, використання її за цільовим призначенням, завершення будівництва та введення в експлуатацію виробничо-складського комплексу. Наявність заборгованості зі сплати орендної плати, за переконанням прокурора, є підставою для розірвання договору на підставі п. д ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України та не потребує доведення істотного порушення відповідачем прийнятих на себе зобов`язань, згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 16.04.2025 відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити за правилами загального позовного провадження, зобов`язано прокурора та позивача надати письмові пояснення щодо позовної вимоги прокурора про стягнення з урахуванням предмета спору у межах справи №916/680/25.

У поданих до Господарського суду Одеської області 06.05.2021 письмових поясненнях прокурором було повідомлено про відсутність відомостей про пред`явлення Одеською міською радою, м.Одеса позову до Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса у межах справи №916/680/25 на дату подання до суду позовної заяви про стягнення, розірвання договору та зобов`язання повернути земельну ділянку.

30.05.2025 до Господарського суду Одеської області від прокурора надійшла заява про зменшення позовних вимог, відповідно до якої прокурор просив стягнути з відповідача заборгованість по сплаті орендної плати та пені у загальному розмірі 56 420 грн 02 коп., розірвати договір оренди земельної ділянки від 17.09.2008 та зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку. Вказана заява була прийнята судом до розгляду.

20.06.2025 до Господарського суду Одеської області суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м. Одеса надійшло клопотання про об`єднання даної справи зі справою №916/680/25 в одне провадження.

21.07.2025 до Господарського суду Одеської області від прокурора надійшла заява про зменшення позовних вимог, відповідно до якої прокурор просив залишити без розгляду раніше подану заяву про зменшення позовних вимог, стягнути з відповідача заборгованість по сплаті орендної плати у розмірі 33 518 грн 21 коп. та пені у розмірі 3660 грн 44 коп., розірвати договір оренди земельної ділянки від 17.09.2008 та зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку. Вказана заява була прийнята місцевим господарським судом до розгляду.

01.08.2025 до Господарського суду Одеської області від прокурора надійшла заява про зміну предмета позову, відповідно до якої прокурором було вилучено з прохальної частини позову вимоги про стягнення заборгованості за орендною платою та пенею, позовні вимоги про розірвання договору та зобов`язання повернути земельну ділянку залишено на розгляді суду. При цьому всі раніше подані заяви про зменшення позовних вимог прокурор просив залишити без розгляду.

Заява про зміну предмета позову була прийнята Господарським судом Одеської області до розгляду, у зв`язку з чим предметом даного спору є вимоги прокурора в інтересах Одеської міської ради, м. Одеса до Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м. Одеса про розірвання договору та зобов`язання повернути земельну ділянку.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 22.10.2025 у справі №916/1440/25 відмовлено повністю у задоволенні позову Заступника керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, м.Одеса до Товариства з обмеженою відповідальністю «Одестехносервіс», м.Одеса .

Відмовляючи у задоволенні позовної заяви про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання повернути земельну ділянку, суд першої інстанції відхилив доводи прокурора щодо доведеності вини відповідача у тривалому невикористанні орендованої ділянки для визначеної у договорі оренди землі мети - проектування, будівництва та експлуатації виробничо-складського комплексу та зазначив, що у договорі оренди землі від 17.09.2008 відсутні умови, які визначають строки завершення будівництва.

Також, суд першої інстанції дійшов висновку, що домовленість сторін про проектування виробничо-складського комплексу протягом трирічного строку була включена до договору лише з метою надання відповідачу можливості сплачувати орендну плату за пільговими умовами протягом певного часу, що підтверджується змістом договору оренди, в якому не передбачено права Одеської міської ради, м. Одеса вимагати розірвання договору у випадку порушення відповідачем строків введення об`єкта в експлуатацію.

Крім того, відмовляючи у задоволенні позову прокурора з підстав тривалого невикористання відповідачем орендованої земельної ділянки, суд першої інстанції послався на правові висновки Верховного Суду, які наведені у постанові від 07.02.2023 у справі №922/672/21, де зазначено, що невикористання земельної ділянки за змістом приписів ст. 141 Земельного кодексу України не є самостійною підставою для припинення права користування нею.

Як наслідок, посилаючись на відсутність у Земельному кодексі України такої підстави для припинення права користування земельною ділянкою, як «невикористання земельної ділянки», суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору з наведених прокурором мотивів.

Суд першої інстанції також дійшов висновку, що обставина несплати відповідачем орендної плати, на яку посилався прокурор у позовній заяві, є встановленою. Водночас, суд першої інстанції врахував сертифікат № 5100-25-1439 про форс-мажорні обставини, виданий 11.08.2025 Одеською регіональною торгово-промисловою палатою. Суд першої інстанції дійшов висновків, що настання для відповідача форс-мажорних обставин, які стали наслідком введення в Україні воєнного стану, залучення представників товариства для виготовлення деталей для мобільних вогневих груп, та неможливість користування спірною земельною ділянкою, як наслідок цього не слід ототожнювати з таким обов`язком відповідача, як сплата орендної плати незалежно від наслідків господарської діяльності, оскільки з урахуванням наявного сертифікату доступ до орендованої земельної ділянки для відповідача є неможливим в силу об`єктивних, не залежних від нього причин..

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Заступник керівника Одеської обласної прокуратури, м. Одеса з рішенням суду першої інстанції не погодився, тому звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд рішення Господарського суду Одеської області від 22.10.2025 у справі № 916/1440/25, яким відмовлено у задоволенні позову Заступника керівника Хаджибейської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, м.Одеса до Товариства з обмеженою відповідальністю «Одестехносервіс», м. Одеса про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку, скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову прокурора.

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права та неповним з`ясуванням всіх обставин справи.

Апелянт зауважує на тому, що, за правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, наведеним у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, підставою для розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 Цивільного кодексу України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

При цьому, у пункті 4.4. договору оренди землі від 17.09.2008, укладеному між Одеською міською радою, м.Одеса та Товариством з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м. Одеса сторони узгодили, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.

Прокурор зазначає, що в оскаржуваному рішенні суд першої інстанції послався на пункт 13.4 договору оренди землі від 17.09.2008, де зазначено, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що порушення сталося не з її вини.

Однак, у своїх рішеннях Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності доведення не лише факту існування форс-мажорних обставин, а й їх прямого впливу на конкретний випадок виконання зобов`язання, враховуючи індивідуальний характер таких обставин. Одним із основних висновків Верховного Суду є те, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, тобто, їх наявність не є автоматично визнаною підставою для звільнення від відповідальності за невиконання зобов`язань. Так, в основу рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову фактично покладено сертифікат № 5100-25-1439 про форс-мажорні обставини, виданий 11.08.2025 Одеською регіональною торгово-промисловою палатою, наданий відповідачем до матеріалів справи.

Але, скаржник вважає, що сертифікат № 5100-25-1439 про форс-мажорні обставини, виданий 11.08.2025 Одеською регіональною торгово-промисловою палатою, не свідчить про наявність форс-мажорних обставин щодо виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди землі від 17.09.2008 року.

Зі змісту сертифікату № 5100-25-1439 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), виданого Одеською регіональною торгово-промисловою палатою 11.08.2025 за № 2003-14/373, вбачається, що останній видано на посвідчення форс-мажорних обставин не щодо обов`язку сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою, а щодо обов`язку (зобов`язання) використовувати земельну ділянку, відповідно до її цільового призначення (будівництва); забезпечувати належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній; забезпечувати у разі необхідності проведення ремонтно-відбудовних або будівельних робіт, вільного доступу на земельну ділянку.

Також, у сертифікаті №5100-25-1439 про форс-мажорні обставини, виданого Одеською регіональною торгово-промисловою палатою 11.08.2025 за № 2003-14/373, зазначено, що період дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) починається з 15.03.2025. Однак, у рішенні Господарського суду Одеської області від 29.08.2025 у справі № 916/680/25, яким задоволено позов Одеської міської ради до відповідача та стягнуто з останнього заборгованість з орендної плати за договором оренди землі від 17.09.2008 у розмірі 946 290 грн 74 коп. (основна сума заборгованості), зазначено, що заборгованість стягується за період з 01.01.2022 по 31.07.2024.

Таким чином, на думку прокурора, у будь-якому разі означеним сертифікатом № 5100-25-1439 не підтверджується настання форс-мажорних обставин щодо виконання зобов`язань відповідача зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 17.09.2008 за період з 01.01.2022 по 14.03.2022, тобто за два з половиною місяці.

Як вважає апелянт, відмовляючи у задоволенні позову прокурора, суд першої інстанції допустив неправильне застосування норм матеріального права, оскільки необґрунтовано застосував до спірних правовідносин ч. 1 ст. 617 Цивільного кодексу України, звільняючи Товариство з обмеженою відповідальністю «Одестехносервіс», м.Одеса від відповідальності за порушення зобов`язань за договором оренди землі від 17.09.2008, оскільки відповідач не повідомляв орендодавця про виникнення форс-мажорних обставин, а наданий відповідачем сертифікат №5100-25-1439 від 11.08.2025 про форс-мажорні обставини видано Одеською регіональною торгово-промисловою палатою на підставі документів, які не підтверджують причинно-наслідковий зв`язок між обставинами непереборної сили та спірною земельною ділянкою.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Одеської обласної прокуратури, м. Одеса на рішення Господарського суду Одеської області від 22.10.2025 у справі №916/1440/25, справу призначено до судового розгляду.

Відповідач своїм правом згідно ч. 1 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України не скористались, відзив на апеляційну скаргу, не надав, що згідно з ч. 3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду оскарженого рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Обговоривши доводи та вимоги апеляційної скарги, заслухавши представника прокуратури, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права України, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 22.10.2025 року у справі №916/1440/25 не потребує скасування, з огляду на наступне.

Господарським судом Одеської області та Південно-західним апеляційним господарським судом було встановлено та неоспорено учасниками справи наступні обставини.

05.04.2007 Одеською міською радою було прийнято рішення №1222-V, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса земельну ділянку, площею 2,6767 га, за адресою: м. Одеса, 6-й км Овідіопольської дороги, в оренду на 49 років.

18.09.2006 Виконавчим комітетом Одеської міської ради було прийнято рішення №497 "Про надання дозволу Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса на проектування та будівництво виробничо-складського комплексу в районі 6-го кілометру Овідіопольської дороги".

18.09.2006 між виконавчим комітетом Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса було укладено договір пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси. Зазначений договір був укладений у зв`язку з наданням відповідачу права на забудову земельної ділянки за адресою: м. Одеса, 6-й км Овідіопольської дороги.

20.03.2007 Виконавчим комітетом Одеської міської ради було прийнято рішення №345 про надання Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса земельної ділянки, площею 2,6767 га, за адресою: м. Одеса, 6-й км Овідіопольської дороги, в довгострокову оренду на 49 років.

17.09.2008 між Одеською міською радою, м.Одеса (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса (орендар) було укладено договір оренди землі, зареєстрований 17.11.2008 в Одеській державній регіональній філії ДП Центр ДЗК за №90, у відповідності до пп. 1.1 якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради №1222-V від 05.04.2007, передає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 26 767 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, 6-й км. Овідіопольської дороги, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною даного договору.

Згідно з пп. 2.1, 2.2 договору оренди землі від 17.09.2008 в оренду передається земельна ділянка площею 26767 кв. м. для проектування, будівництва, експлуатації виробничо-складського комплексу, у тому числі по угіддях: під спорудами - 472 кв. м., інші - 26295 кв.м. На земельній ділянці розташована будівля - нежитлове приміщення, яке належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса на підставі рішення Одеського обласного постійно діючого третейського суду асоціації "Юрікс-Тіс" (справа №ТС-4-Д/2006) від 10.05.2006, право власності на яке зареєстровано КП "ОМБТІ та РОН" 30.05.2006 в книзі 52неж-106 за номером запису 5720.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва становить 1 990 541 грн 87 коп. з урахуванням індексації за 2007 рік. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період експлуатації становить 4 777 135 грн 40 коп. з урахуванням індексації за 2007 (п. 2.3 договору оренди землі від 17.09.2008).

Відповідно до пп. 3.1, 3.2 договору оренди землі від 17.09.2008 договір укладено терміном на 49 років (у тому числі, на 3 роки на період проектування та будівництва) для проектування, будівництва, експлуатації виробничо-складського комплексу. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар має не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пп. 4.1, 4.2, 4.4 договору оренди землі від 17.09.2008 орендна плата за земельну ділянку площею 26767 кв. м., розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 59716 грн 26 коп. (на період будівництва); 143 314 грн 06 коп. (на період експлуатації). Орендна плата сплачується орендарем у грошовій безготівковій формі. Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватись Одеською міською радою, м. Одеса в межах передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні. Орендар не звільняється від сплати орендної плати і сплачує її незалежно від результатів господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку відповідно до чинного законодавства; коригування грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради, м.Одеса; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.

Земельна ділянка передається в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса для проектування, будівництва, експлуатації виробничо-складського комплексу (п. 5.1 договору оренди землі від 17.09.2008 року).

Згідно з умовами п. 6.1 договору оренди землі від 17.09.2008 передача земельної ділянки в оренду Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса здійснюється у відповідності з розробленим її проектом відведення. Підставою для розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки є рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 18.09.2006 за №497.

Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду (п. 7.1 договору оренди землі від 17.09.2008).

Згідно з розділом 9 договору оренди землі від 17.09.2008 орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п. 5.1 цього договору, додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів.

Водночас, орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержуватися вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; самостійно за даними Одеського міського управління земельних ресурсів щороку обчислювати суму орендної плати станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подавати відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом; використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням згідно з п. 5.1 цього договору (розділ 9 договору оренди землі від 17.09.2008).

Положеннями пп. 12.2 договору оренди землі від 17.09.2008 визначено, що цей договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Земельна ділянка за договором оренди землі від 17.09.2008 була передана у користування Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки.

24.09.2010 Виконавчим комітетом Одеської міської ради, м.Одеса було прийнято рішення №501, яким внесено зміни до рішення №497 від 18.09.2006, вказавши наступну адресу об`єкта земельної ділянки: м. Одеса, вул. вул. Аеропортівська, 27; термін завершення будівництва - 30.09.2012; затверджено додаткову угоду до договору пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси від 18.09.2006 року. Зазначена адреса була присвоєна нежитловій будівлі розпорядженням Малиновської районної адміністрації №578/01-06 від 26.09.2007 року.

27.09.2010 між Виконавчим комітетом Одеської міської ради, м.Одеса та Товариством з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса було укладено додаткову угоду до договору пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси від 18.09.2006 року. Крім того, 25.01.2013 до вказаного договору сторонами було внесено зміни згідно з додатковою угодою №2.

Кінцевий строк завершення Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса будівництва був продовжений Виконавчим комітетом Одеської міської ради до 30.09.2018 згідно з рішеннями виконавчого комітету Одеської міської ради, м.Одеса № 57 від 25.01.2013, №2940-VI від 19.02.2013, №29 від 25.02.2016 року.

17.10.2011 Інспекцією ДАБК в Одеській області було зареєстровано декларацію №ОД3 про початок виконання будівельних робіт від 14.10.2011, подану Товариством з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м. Одеса для виконання робіт за адресою: м. Одеса, вул. вул. Аеропортівська, 27.

В матеріалах справи також наявні 2 сторінки проекту розміщення складських приміщень від 2020 року, надані відповідачем.

17.04.2014 державним реєстратором у Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про проведення державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку з кадастровим номером :65:007:0015 за територіальною громадою м. Одеса в особі Одеської міської ради, що підтверджується витягом №379901399 від 23.05.2024. При цьому, запис про право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса земельною ділянки був внесений до державного реєстру 22.10.2018, що підтверджується витягом №379916029 від 23.05.2024 року.

Згідно інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку з кадастровим номером :65:007:0015 вказана ділянка за цільовим призначенням віднесена до земель для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; категорія земель - землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення; вид використання - для проектування, будівництва, експлуатації виробничо-складського комплексу.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 10.01.2018 у справі №916/1784/17, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 25.04.2018, рішення Господарського суду Одеської області від 13.10.2017 було скасовано, у задоволенні позовних вимог заступника керівника Одеської місцевої прокуратури №2 в інтересах держави в особі Одеської міської ради, м.Одеса до Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, про стягнення заборгованості у загальному розмірі 703 355 грн 55 коп. за договором оренди землі від 17.09.2008 року.

Висновок Одеського апеляційного господарського суду у постанові від 10.01.2018 у справі №916/1784/17 обґрунтований відсутністю в матеріалах справи доказів введення комплексу в експлуатацію, що виключає можливість здійснення розрахунку орендної плати із застосуванням ставки, передбаченої на період експлуатації об`єкта. Також суд послався на відсутність довідки державної податкової інспекції, яка б свідчила про наявність заборгованості з орендної плати.

15.11.2018 між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса було укладено додаткову угоду, яка була нотаріально посвідчена, до договору оренди землі від 17.09.2008, якою сторонами було викладено, зокрема, п. 1.1 у новій редакції, відповідно до якої орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради №2910-VI від 19.02.2013 надав, а орендар прийняв у строкове платне володіння користування земельну ділянку площею 2,6767 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27, кадастровий номер :65:007:0015, для проектування, будівництва та експлуатації виробничо-складського комплексу. Крім того, сторонами було внесено зміни до інших умов договору, які визначають розмір орендної плати за користування земельною ділянкою.

Зі змісту рішення загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса, яке оформлено протоколом №01-06-11/20 від 06.11.2020, можна встановити, що окремими учасниками були прийняті рішення про відчуження належних їм часток, які були підтримані загальними зборами товариства.

21.03.2022 директором Товариства з обмеженою відповідальності "Одестехносервіс", м. Одеса було видано наказ №03/22, відповідно до якого вирішено обмежити коло осіб, яким надається доступ на територію товариства за адресою м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27; пропуск на територію підприємства забезпечити виключно працівникам підприємства; зупинити проведення будівельних робіт за адресою м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27 до прийняття окремого наказу та отримання відповідного дозволу військових частин; приймання замовлень доручити здійснювати ОСОБА_2. та ОСОБА_1 .

Листом від 27.05.2024 Малиновська окружна прокуратура міста Одеса звернулася до Головного управління ДПС в Одеській області із запитом, у якому просила надати інформацію про наявність у Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса заборгованості зі сплати орендної плати за період з 01.01.2022 по 30.04.2024 за договором оренди від 17.09.2008, а також повідомити про вжиття ДПС заходів з метою стягнення заборгованості у випадку наявності заборгованості.

Листом від 21.06.2024 Головне управління ДПС в Одеській області у відповідь на запит прокуратури від 27.05.2024 повідомило, що станом на 17.06.2024 у Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса наявна заборгованість (податковий борг) по орендній платі у розмірі 842 435 грн 99 коп. Управлінням було прийнято рішення про стягнення коштів з рахунків товариства в рахунок погашення податкового боргу у сумі 408 126 грн 49 коп., який виник з 02.03.2022 по 01.05.2023 роки; за результатом виконання зазначеного рішення з рахунків Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса було списано 237 грн 01 коп.

17.06.2024 Малиновська окружна прокуратура міста Одеси звернулася до Одеської міської ради із запитом, у якому просила надати інформацію щодо наявної у Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди від 17.09.2008 за період з 01.01.2022 до дати надання відповіді; щодо завершення Товариством будівництва товарно-складського комплексу за адресою м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27, та введення його в експлуатацію; про причини тривалого невиконання орендарем умов договору оренди в частині незавершення будівництва, а також інформацію щодо порядку здійснення міською радою контролю за дотриманням виконання орендарем умов договору оренди.

27.06.2024 Малиновська окружна прокуратура міста Одеси звернулася до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради із запитом про надання інформації щодо звернення Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса за видачою містобудівних умов та обмежень за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27 (6-й км Овідіопольської дороги) або із заявами про надання дозволу на проведення реконструкції, демонтажу, внесення змін до інженерних систем тощо протягом 2010-2024 років.

27.06.2024 Малиновська окружна прокуратура міста Одеси звернулася до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради з запитом про надання інформації щодо звернення Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс" , м.Одеса у 2010-2024 роках для отримання документів, які надають право на початок виконання підготовчих та будівельних робіт, введення об`єктів в експлуатацію за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27.

Листом від 09.07.2024 Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради за дорученням заступника Одеського міського голови у відповідь на запит прокуратури від 17.06.2024 було повідомлено, що розмір заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса зі сплати орендної плати за договором оренди від 17.09.2008 складає 877 105 грн 99 коп., а також про вжиті заходи щодо її стягнення (направлення претензії). Крім того, у листі зазначено про ненадходження звернення орендаря щодо продовження строків на проведення будівництва; встановлення за результатами виїзду за місцезнаходженням ділянки використання її орендарем за цільовим призначенням; відсутність інформації про видачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса документів, які надають право на виконання будівельних та підготовчих робіт.

Листом від 23.07.2024 Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради у відповідь на запит прокуратури від 27.06.2024 повідомив, що в Департаменті не зареєстровані відомості про видачу містобудівних умов та обмежень для проектування об`єктів будівництва на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27, а також будь-які звернення щодо їх отримання протягом 2010-2022 років.

Листом від 12.08.2024 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради у відповідь на запит прокуратури від 27.06.2024 повідомило, що в Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформації щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру щодо об`єктів за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27. Водночас, Управлінням було повідомлено, що воно не здійснює повноваження з державного архітектурно-будівельного контролю у м. Одесі з 04.10.2016 року.

11.10.2024 Малиновська окружна прокуратура міста Одеси звернулася до Державної інспекції архітектури та містобудування України із запитом про надання інформації щодо видачі Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса дозвільних документів, які надають право на виконання будівельних робіт.

11.10.2024 Малиновська окружна прокуратура міста Одеси звернулася до Одеської міської ради із запитом, у якому просила надати інформацію про вжиття радою заходів з метою розірвання договору оренди від 17.09.2008, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса.

Листом від 14.11.2024 Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради за дорученням першого заступника Одеського міського голови у відповідь на запит прокуратури від 11.10.2024 було повідомлено про направлення необхідних документів до юридичного департаменту для розгляду питання про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса заборгованості в судовому порядку.

Листом від 15.11.2024 Державна інспекція архітектури та містобудування України у відповідь на запит прокуратури від 11.10.2024 повідомила, що шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності та його архівній складовій частині інформація та документи, що надають право на виконання будівельних робіт за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27, замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса, відсутня.

13.01.2025 Малиновська окружна прокуратура міста Одеси звернулася до Головного управління ДПС в Одеській області із запитом, у якому просила надати інформацію про наявність у Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса заборгованості зі сплати орендної плати за період з 01.01.2022 по 31.12.2024 за договором оренди від 17.09.2008, а також повідомити про вжиття ДПС заходів з метою стягнення заборгованості у випадку наявності заборгованості. У відповідь на звернення прокурора до БТІ щодо реєстрації права власності на незавершене будівництво, останнє повідомило, що такої реєстрації немає.

Листом від 23.02.2025 Головне управління ДПС в Одеській області у відповідь на запит прокуратури від 24.01.2025 повідомило, що станом на 01.01.2025 у Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса наявна заборгованість (податковий борг) по орендній платі у розмірі 1 002 710 грн 76 коп., у тому числі, пеня у розмірі 22 901 грн 29 коп. Управлінням були прийняті рішення про стягнення коштів з рахунків товариства в рахунок погашення податкового боргу, на виконання яких у 2023-2024 роках з рахунків Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса було списано 237 грн 01 коп.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса на підтвердження повідомлених обставин про залучення товариства до виготовлення деталей для мобільних вогневих груп Одеської області було надано суду численні фото, листування, подяки директору Товариства з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса тощо.

11.08.2025 Одеською регіональною торгово-промисловою палатою було видано Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса сертифікат № 5100-25-1439 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), відповідно до якого обов`язок (зобов`язання), а саме: використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення (будівництво), забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній; забезпечення, у разі необхідності, проведення ремонтно-відбудовних або будівельних робіт, вільний доступ до земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27, у термін з 15 березня 2022 року до дати видачі сертифікату, є неможливим внаслідок дії форс-мажорних обставин.

Під час видачі сертифікату №5100-25-1439 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) від 11.08.2025 Одеською регіональною торгово-промисловою палатою було враховано договір оренди від 17.09.2008, витяги, звіти, декларації, листи військових частин.

Інших належних та допустимих письмових доказів щодо наявних між сторонами спірних правовідносин матеріали господарської справи не містять.

Предметом спору у даній справі є встановлення обставин на підтвердження або спростування підстав для розірвання договору оренди, зобов`язання повернути земельну ділянку.

Норми права, які регулюють спірні правовідносини, доводи та мотиви відхилення аргументів, викладених скаржником в апеляційній скарзі, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції.

Перед тим, як переглядати оскаржуване рішення суду першої інстанції по суті позовних вимог, судова колегія досліджує підстави представництва прокурором інтересів держави в особі Одеської міської ради, м. Одеса.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави в разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Частиною 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» визначено, що наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Відповідно до ч. 4 ст. 53 Господарського процесуального кодексу України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції в спірних правовідносинах.

Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу (ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру»).

Системне тлумачення положень ст. 53 Господарського процесуального кодексу України та ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво у суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах (висновок викладений у постановах Верховного Суду від 31.10.2019 у справі № 923/35/19, від 23.07.2020 у справі № 925/383/18).

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк. Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Вирішуючи питання щодо наявності підстав для представництва, суд не повинен установлювати саме протиправність бездіяльності компетентного органу чи його посадової особи. Частиною 7 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» передбачено, що в разі встановлення ознак адміністративного чи кримінального правопорушення прокурор зобов`язаний здійснити передбачені законом дії щодо порушення відповідного провадження. Відтак, питання про те, чи була бездіяльність компетентного органу протиправною та які її причини, суд буде встановлювати за результатами притягнення відповідних осіб до відповідальності. Господарсько-правовий спір між компетентним органом, в особі якого позов подано прокурором в інтересах держави, та відповідачем не є спором між прокурором і відповідним органом, а також не є тим процесом, у якому розглядається обвинувачення прокурором посадових осіб відповідного органу у протиправній бездіяльності.

Отже, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим (аналогічні висновки викладено у пунктах 38-40, 42, 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18).

Обґрунтовуючи підстави для представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради, м.Одеса, прокурор вказав про те, що користування Товариством з обмеженою відповідальністю «Одестехносервіс», м. Одеса спірною земельною ділянкою без оплати орендних платежів відповідно до умов договору оренди землі, становить порушення майнових інтересів територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, м.Одеса. Таким чином, звернення прокурора до суду в цих спірних правовідносинах спрямоване саме на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання - захисту майнових інтересів територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради.

З матеріалів справи вбачається, що з метою встановлення наявності підстав для представництва, Малиновською окружною прокуратурою м. Одеси на адресу Одеської міської ради, м.Одеса направлено лист-повідомлення в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» за № 51-ВИХ-24 від 11.10.2024.

Але, як зазначав прокурор, фактично Одеська міська рада, м.Одеса самоусунулась від самостійного захисту майнових інтересів держави у сфері земельних відносин, надавши відповідь на вищезазначений лист - інформацію Одеської міської ради від 14.11.2024 за № 01-19/1626, відповідно до якої останні підтверджують факт наявності у Товариства з обмеженою відповідальністю «Одестехносервіс», м.Одеса заборгованості по орендній платі за користування земельною ділянкою за договором оренди від 17.08.2008 та повідомляють, що 26.09.2024 направили до Юридичного департаменту Одеської міської ради пакет документів щодо розгляду можливості стягнення заборгованості у судовому порядку, однак, згідно даних електронного інформаційного порталу «Судова влада» за посиланням https://court.gov.ua/fair/ позовна заява органами місцевого самоврядування не пред`являлась, питання щодо розгляду можливості вжиття заходів, направлених на розірвання договору оренди ні у судовому, ні позасудовому порядку не розглядалось.

Оскільки вказаним суб`єктом владних повноважень належних та достатніх заходів реагування з метою повного захисту інтересів держави, забезпечення належного регулювання правовідносин у зазначеній сфері не вжито, зазначений позов пред`являється прокурором в інтересах держави в особі вказаного органу. Вищевикладене вказує на усвідомлену пасивну поведінку уповноваженого суб`єкта владних повноважень, свідчить про нездійснення ним захисту інтересів держави та є підставою для пред`явлення цього позову прокурором в інтересах держави в особі Одеської міської ради.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що прокурором підтверджені підстави для представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради, м.Одеса і дотримано передбачений ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» порядок реалізації такого захисту.

Щодо доводів апеляційної скарги стосовно вирішення спору по суті, судова колегія зазначає таке.

За загальними положеннями цивільного законодавства, зобов`язання виникають з підстав, зазначених у статті 11 Цивільного кодексу України. За приписами частини 2 цієї ж статті, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти. Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є дії осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також дії, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Статтею 509 Цивільного кодексу України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому - одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Статтями 525, 526 і 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У відповідності до положень статей 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Укладений між сторонами договір, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов`язків, та за своєю правовою природою є договором оренди.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття13 Закону України "Про оренду землі").

Орендна плата за землю, як визначено статтею 21 Закону України "Про оренду землі", це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Положеннями ст. 24 Закону України "Про оренду землі" встановлені права та обов`язки орендодавця. Орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Статтею 25 Закону України "Про оренду землі" передбачені права та обов`язки орендаря. Так, орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному податковому органу.

Водночас у пункті "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності (ч. ч. 1, 3 ст. 78 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст. 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об`єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Згідно зі ст. 65 Земельного кодексу України землями промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення визнаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності. Порядок використання земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення встановлюється законом.

Як вбачається з матеріалів справи та зазначено вище за текстом постанови, територіальна громада м. Одеса в особі Одеської міської ради, м.Одеса є власником земельної ділянки з кадастровим номером :65:007:0015, що підтверджується витягом №379901399 від 23.05.2024. Вказана ділянка згідно відомостей з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку за цільовим призначенням віднесена до земель для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; категорія земель - землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельна ділянка з кадастровим номером :65:007:0015, площею 2,6767 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27, була передана Одеською міською радою, м.Одеса у користування Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса строком на 49 років для проектування, будівництва, експлуатації виробничо-складського комплексу, що підтверджується договором оренди землі від 17.09.2008 та додатковою угодою від 15.11.2018 до вказаного договору.

Як вірно було встановлено місцевим господарським судом, згідно з пп. 2.1, 2.2 договору оренди землі від 17.09.2008 в оренду передається земельна ділянка площею 26767 кв. м. для проектування, будівництва, експлуатації виробничо-складського комплексу, у тому числі по угіддях: під спорудами - 472 кв. м., інші - 26295 кв. м. На земельній ділянці розташована будівля - нежитлове приміщення, яке належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса на підставі рішення Одеського обласного постійно діючого третейського суду асоціації "Юрікс-Тіс" (справа №ТС-4-Д/2006) від 10.05.2006, право власності на яке зареєстровано КП "ОМБТІ та РОН" 30.05.2006 в книзі 52неж-106 за номером запису 5720.

Отже, предметом спірного договору оренди є земля, на якій розташоване, крім іншого, нерухоме майно, що належить відповідачу на праві приватної власності.

Також, умовами п. 3.1 договору оренди землі від 17.09.2008 було передбачено, що ділянка надається, в тому числі, на 3 роки на період проектування та будівництва, протягом якого сторонами було встановлено менший розмір орендної плати, ніж протягом періоду безпосереднього користування ділянкою після введення об`єкта в експлуатацію.

Кінцевий строк завершення Товариством з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса будівництва був продовжений Виконавчим комітетом Одеської міської ради до 30.09.2018 згідно з рішеннями Виконавчого комітету Одеської міської ради №501 від 24.09.2010, № 57 від 25.01.2013, №2940-VI від 19.02.2013, №29 від 25.02.2016 року.

Таким чином, на період проектування та будівництва об`єкта Товариство з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м.Одеса сплачувало орендну плату на пільгових умовах. Вказана умова договору діяла до 15.11.2018, тобто, до дати укладення додаткової угоди до договору, якою було виключено умову про пільговий розмір орендної плати та встановлений єдиний розмір орендної плати.

Як правильно зазначено господарським судом, безпосередньо у договорі оренди землі від 17.09.2008 умови, які визначають строки завершення будівництва, відсутні. Домовленість сторін про проектування об`єкта протягом трирічного строку була включена до договору лише з метою надання відповідачу можливості сплачувати орендну плату за пільговими умовами протягом певного часу. Вказаний висновок суду підтверджується змістом договору оренди, в якому не передбачено права Одеської міської ради, м.Одеса вимагати розірвання договору у випадку порушенням відповідачем строків введення об`єкта в експлуатацію.

До того ж, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, будь-яких дій саме стосовно розірвання договору з огляду на таке порушення орган місцевого самоврядування до відповідача не вчиняв.

Свобода договору, як одна з принципових засад цивільного законодавства, є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий в силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо відносини сторін регулюються імперативними нормами.

Принцип справедливості, добросовісності та розумності включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори (близький за змістом висновок, викладено у постанові від 19.05.2020 у справі №910/719/19 Великої Палати Верховного Суду).

Добросовісність (bona fides) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Тобто, цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість [подібний висновок викладено в постановах Верховного Суду від 11.11.2021 у справі №910/8482/18 (910/4866/21), від 03.08.2022 у справі №910/5408/21].

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що доктрина «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки) ґрунтується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини заборони суперечливої поведінки міститься принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (подібний висновок викладено в постановах Верховного Суду від 08.06.2022 у справі №910/9397/20, від 10.04.2019 у справі №390/34/17).

Суд враховує висновки Європейського суду з прав людини викладені у пункті 71 рішення у справі «Рисовський проти України» (Заява № 29979/04), згідно із якими, принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі «Москаль проти Польщі» (Moskal v. Poland), n. 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само). З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatis mutandis, рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), заява № 36548/97, п. 58, ECHR 2002-VIII).

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (див. зазначене вище рішення у справі «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), п. 74). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (див., серед інших джерел, mutatis mutandis, зазначене вище рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), n. 58, а також рішення у справі «Ґаші проти Хорватії» (Gashi v. Croatia), заява № 32457/05, п. 40, від 13 грудня 2007 року, та у справі «Трґо проти Хорватії» (Trgo v. Croatia), заява № 35298/04, п. 67, від 11 червня 2009 року).

Суперечливі дії органу місцевого самоврядування, який є позивачем у даній справі, зокрема, звернення до суду з вимогою сплати відповідачем заборгованості з орендної плати тільки після звернення прокурора з даним позовом, відсутність взагалі вимог само про розірвання договору з вищезазначених підстав свідчать про суперечливу недобросовісну поведінку у даних правовідносинах.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Цей висновок був застосований у пункті 91 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 461/9578/15-ц (провадження № 14-175 цс 20).

Якщо особа, яка має право на оспорення документу чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права.

Враховуючи вищевикладене, а також відсутність у Земельному кодексі України такої підстави для припинення права користування земельною ділянкою як "невикористання земельної ділянки", суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для розірвання договору з цих наведених прокурором мотивів.

Одночасно з цим, незважаючи на те, що вимоги про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати у даній справі не розглядалися після зміни прокурором предмета позову, в зв`язку з тим, що ним заявлено, як основні, саме такі підстави для скасування оскаржуваного рішення суду, розглядаючи питання про можливість розірвання договору оренди землі від 17.09.2008 з підстав систематичної несплати відповідачем орендної плати, судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до п. "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Водночас, для застосування норми статті 651 Цивільного кодексу України з метою дострокового розірвання договору суд повинен встановити таке порушення умов договору, яке має істотний характер з огляду на завдану шкоду, що позбавляє іншу сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору, в сукупності з усіма обставинами спірних правовідносин.

У постанові Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 484/301/18 за наслідками аналізу положень статті 141 Земельного кодексу України, статті 651 Цивільного кодексу України, зроблено висновок, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Зокрема, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 Цивільного кодексу України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

З урахуванням вищенаведеного колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що систематична, тобто два і більше разів несплата відповідачем орендної плати згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України є підставою для розірвання договору оренди землі від 17.09.2008 року.

Суд першої інстанції також вірно врахував, що стягнення заборгованості за договором оренди землі від 17.09.2008 за 2022-2024 роки було предметом спору у справі №916/680/25 і орган місцевого самоврядування вже захистив свої порушені права в цій частині, отримавши судовий захист, стягнувши з відповідача заборгованість в повному обсязі, включаючи нарахування штрафних санкцій. Тобто, дійсно відповідач порушив умови укладеного договору, в зв`язку з чим з нього на користь позивача була стягнута сума грошових коштів.

Водночас, в контексті даного спору, господарський суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог щодо розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки, врахував, що 11.08.2025 Одеською регіональною торгово-промисловою палатою було видано Товариству з обмеженою відповідальністю "Одестехносервіс", м. Одеса сертифікат №5100-25-1439 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), відповідно до якого обов`язок (зобов`язання), а саме: використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення (будівництво), забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній; забезпечення, у разі необхідності, проведення ремонтно-відбудовних або будівельних робіт, вільний доступ до земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Аеропортівська, 27, у термін з 15 березня 2022 року до дати видачі сертифікату, є неможливим внаслідок дії форс-мажорних обставин. Під час видачі сертифікату №5100-25-1439 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) від 11.08.2025 Одеською регіональною торгово-промисловою палатою було враховано договір оренди від 17.09.2008, витяги, звіти, декларації, листи військових частин.

Суд апеляційної інстанції зауважує, що судом вірно було враховано даний сертифікат №5100-25-1439 про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), в якості належного доказу наявності об`єктивних причин у відповідача щодо неможливості використання спірної земельної ділянки (що дійсно, не звільняє його від обов`язку здійснювати орендні платежі у випадку, коли сторона наполягає на продовженні орендних правовідносин з огляду на те, що на спірній земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомості, що належить відповідачу на праві власності і таке виключає можливість передачі цієї земельної ділянки в оренду будь-якій іншій особі.

Відповідно до частини 1 статті 617 Цивільного кодексу України, частини 2 статті 218 Господарського кодексу України (втратив чинність та підлягає застосуванню тут і далі у редакції, що була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а також вирішення спору в суді першої інстанції) та статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні і невідворотні обставини за даних умов здійснення господарської діяльності, що об`єктивно унеможливлюють виконання особою зобов`язань за умовами договору, обов`язків, передбачених законодавством.

Надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.

Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (пункт 38 постанови Верховного Суду від 21.07.2021 у справі №912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним.

Разом з тим, форс-мажор є окремою, самостійною обставиною, яка звільняє від відповідальності за порушення договірних зобов`язань, яка характеризується тим, що обставини форс-мажору повинні виникнути після укладення договору, неможливість виконання зобов`язання повинна бути у період існування таких обставин.

У постанові від 25.01.2022 у справі №904/3886/21 Верховний Суд щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" зазначив, що: - ознаками форс-мажорних обставин є наступні елементи: вони не залежать від волі учасників цивільних (господарських) відносин; мають надзвичайний характер; є невідворотними; унеможливлюють виконання зобов`язань за даних умов здійснення господарської діяльності; - форс-мажорні обставини не мають преюдиціальний (заздалегідь встановлений) характер. При їх виникненні сторона, яка посилається на дію форс-мажорних обставин, повинна це довести. Сторона, яка посилається на конкретні обставини, повинна довести те, що вони є форс-мажорними, в тому числі, саме для конкретного випадку. Виходячи з ознак форс-мажорних обставин, необхідно також довести їх надзвичайність та невідворотність. Те, що форс-мажорні обставини необхідно довести, не виключає того, що наявність форс-мажорних обставин може бути засвідчено відповідним компетентним органом; - наявність форс-мажорних обставин засвідчується Торгово-промисловою палатою України та уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами відповідно до статей 14, 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати України" шляхом видачі сертифіката.

Підтвердженням існування форс-мажорних обставин є відповідний сертифікат ТПП України чи уповноваженої нею регіональної ТПП. Водночас сертифікат Торгово-промислової палати України не є єдиним доказом існування форс-мажорних обставин; обставина форс-мажору має оцінюватися судом з урахуванням встановлених обставин справи та у сукупності з іншими доказами. Саме суд повинен на підставі наявних у матеріалах доказів встановити, чи дійсно такі обставини, на які посилається сторона, є надзвичайними і невідворотними, що об`єктивно унеможливили належне виконання стороною свого обов`язку (постанови Верховного Суду від 07.06.2023 у справі №912/750/22, від 07.06.2023 у справі №906/540/22, від 15.06.2023 у справі №910/8580/22, від 29.06.2023 у справі №922/999/22 та від 13.12.2023 у справі №922/193/23.

Посилання прокурора на те, що у сертифікаті № 5100-25-1439 про форс-мажорні обставини, виданого Одеською регіональною торгово-промисловою палатою 11.08.2025 за № 2003-14/373, зазначено, що період дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) починається з 15.03.2025 є безпідставними, оскільки матеріалами справи підтверджено, що період дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) починається з 15.03.2022 року дата закінчення - тривають станом на 11.08.2025 року. Також судом розглянуті та не прийняті твердження апелянта щодо в будь-якому випадку наявності у відповідача несплати орендної плати за січень-лютий 2022 року, оскільки суд встановив факт боргу у відповідача, який стягнуто судовим рішенням, але вважає недоцільним застосування до відповідача такого крайнього заходу, як розірвання договору з визначених вище причин.

Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст. 78 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Тлумачення змісту ст.79 Господарського процесуального кодексу України свідчить про те, що ця стаття покладає на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 16.02.2021 у справі №927/645/19.

Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови ВС від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою ВС у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п.1 ст.32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

В даному випадку, оцінюючи обставини даної справи, надані відповідачем докази у їх сукупності, та надані прокурором докази, суд апеляційної інстанції вважає вірним висновок суду про доведеність відповідачем факту неможливості використання спірної земельної ділянки та наявності форс-мажорних обставин, які повинні бути враховані судом при застосуванні саме такого виду відповідальності до відповідача, як розірвання укладеного договору в зв`язку з істотним його порушенням.

Судова колегія враховуючи критерій "пропорційності", який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, зазначає наступне.

Одним із факторів, що може братися до уваги за ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі №199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору (пункт 156 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23)..

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 Цивільного кодексу України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 Цивільного кодексу України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 Цивільного кодексу України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Судова колегія зауважує, що позивачем вже використано ефективний та пропорційний спосіб захисту свого порушеного права, який відновлює порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі, виходячи з балансу інтересів обох сторін (правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23).

Як свідчать інформація з ЄДРСР, судове рішення за позовом Одеської міської ради, м. Одеса до Товариства з обмеженою відповідальністю 'Одестехносервіс', м. Одеса про стягнення заборгованості за договором оренди землі від 17.09.2008, за період з 01.01.2022 по 31.07.2024 у справі №916/680/25, яким позов було повністю задоволено, на час розгляду цієї справи у суді апеляційної інстанції набрало законної сили.

Водночас, суд апеляційної інстанції звертає увагу і на висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 17.04.2025 у справі №904/186/23, зокрема, якщо на земельній ділянці комунальної власності розміщені об`єкти нерухомого майна, які належать відповідачу на праві приватної власності, така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника такого об`єкта.

Колегія суддів додатково звертається до принципу Superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею) принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди. Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19).

Тому, з огляду на те, що, як вже зазначалося вище за текстом постанови, розірвання договору є крайньою мірою відповідальності, яка підлягає до застосування до відповідача, у даній справі не є доцільним таке застосування.

Отже, з огляду на те, що обставини кожної справи є унікальними, а висновки Верховного Суду не мають універсального характеру та застосовуються з урахуванням обставин справи, враховуючи, що на орендованій земельній ділянці, крім іншого, знаходиться на праві власності і нерухоме майно відповідача, і несплата орендної плати відбулась у період повномасштабного вторгнення, при цьому відповідачем доведено належними, допустимими і вірогідними доказами факт неможливості використання спірної земельної ділянки та форс-мажорних обставин, судова колегія вважає, що доводи скаржника не знайшли своє підтвердження та не спростовують правильного висновку господарського суду.

Надаючи оцінку всім доказам та доводам прокурора у їх сукупності із застосуванням стандарту доказування "вірогідності доказів", судова колегія доходить висновку про те, що останнім не доведено належними, допустимими, достовірними та вірогідними доказами підстави для розірвання договору оренди від 17.09.2008 року.

З огляду на наведене, судова колегія вважає, що твердження скаржника, наведені ним в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду оскаржуваного судового рішення, а зводяться лише до незгоди з таким рішенням без належного обґрунтування для цього відповідних підстав. При цьому протилежного ані суду першої інстанції, ані суду апеляційної інстанції скаржником не доведено.

Відповідно до чинного законодавства обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими у судовому засіданні.

Рішення суду має прийматися у цілковитій відповідності з нормами матеріального та процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних та допустимих доказів у конкретній справі.

У відповідності до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права в оскаржуваній частині.

За таких обставин, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Заступника керівника Одеської обласної прокуратури, м. Одеса на рішення Господарського суду Одеської області від 22.10.2025 року у справі 916/1440/25 не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 22.10.2025 року у справі №916/1440/25 відповідає обставинам справи та вимогам закону і достатніх правових підстав для його скасування не вбачається.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури, м. Одеса на рішення Господарського суду Одеської області від 22.10.2025 року у справі 916/1440/25 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 22.10.2025 року у справі №916/1440/25 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 16.02.2026 року.

Головуючий суддя Г.І. Діброва

Судді Я.Ф. Савицький

А.І. Ярош