ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" лютого 2026 р. Справа№ 911/2308/23 (369/10482/23)

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Станіка С.Р.

суддів: Сотнікова С.В.

Отрюха Б.В.

за участю секретаря судового засідання Яценко І.В.

за участю представників учасників справи згідно з протоколом судового засідання від 10.02.2026,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 18.06.2025р. (повний текст рішення виготовлено 28.07.2025р.)

по справі №911/2308/23(369/10482/23) (суддя Лопатін А.В.)

за позовом ОСОБА_2

до ОСОБА_1

третя особа - арбітражний керуючий Приходько Дмитро Володимирович

про визнання права власності на майнові права на квартиру

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст заявлених вимог, рух справи

У провадженні господарського суду Київської області перебуває справа № 911/2308/23 за заявою боржника ОСОБА_1 про неплатоспроможність.

Ухвалою господарського суду Київської області від 14.02.2024 відкрито провадження у справі про неплатоспроможність ОСОБА_1 , введено мораторій на задоволення вимог кредиторів, введено процедуру реструктуризації боргів боржника ОСОБА_1 , призначено керуючим реструктуризацією арбітражного керуючого Приходька Д.В.

ОСОБА_2 звернулась до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом до ОСОБА_1 , в якому просила: визнати за ОСОБА_3 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ; АДРЕСА_1 ) право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 .

Позовні вимоги ОСОБА_2 мотивовані тим, що нею, як інвестором, були вчинені всі дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на об`єкт будівництва - квартиру АДРЕСА_3 знаходиться в селі АДРЕСА_7. Зокрема,

Таким чином, оскільки квартира АДРЕСА_3 знаходиться в АДРЕСА_3 оплачена позивачем, знаходиться в об`єкті новоствореного нерухомого майна (житлового будинку), після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію стане окремим майном, тобто, до прийняття об`єкта в експлуатацію - позивачу належать майнові права на неї, в тому числі, право на оформлення у власність вказаної квартири після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться квартира.

Виходячи з наведених вище обставин, позивачем заявлено позовну вимогу про визнання за ОСОБА_3 права власності на майнові права (у тому числі право на отримання у натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на квартиру АДРЕСА_2 .

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17.05.2024 справу направлено до господарського суду Київської області.

Матеріали справи № 369/10482/23 надійшли до господарського суду Київської області 04.07.2024 р. та, згідно протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 04.07.2024 р., передані для розгляду судді Лопатіну А.В., в провадженні якого перебуває справа про неплатоспроможність ОСОБА_1 , справі присвоєно номер 911/2308/23 (369/10482/23).

Ухвалою господарського суду від 11.07.2024 прийнято до свого провадження справу № 911/2308/23 (369/10482/23) за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання права власності на майнові права на квартиру в межах провадження у справі № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_1 , розгляд справи вирішено здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження, розгляд справи по суті призначено на 18.09.2024, залучено керуючого реструктуризацією арбітражного керуючого Приходька Дмитра Володимировича до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача.

Короткий зміст заперечень проти позову

У відзиві на позов відповідач заперечував проти заявлених позовних вимог і просив суд відмовити у задоволенні позову повністю.

Узагальнені доводи відповідача зводяться до того, що відповідно до п. 6 попереднього договору сторони передбачили наслідки невиконання умов попереднього договору, а саме: повернення всієї суми авансового платежу. Крім цього, відповідач наголошував, що згідно з частиною третьою статті 635 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення, а відповідно до п. 15 вказаного договору сторони зазначили, що зі змістом ст. 525, 635 Цивільного кодексу України вони ознайомлені і проект попереднього договору відповідає волевиявленню сторін і ними схвалений та нез`ясованих питань у них немає. З посиланням у тому числі на наведене, відповідач заявляє, що позов не визнає, у зв`язку з його незаконністю та необґрунтованістю.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції та мотиви його ухвалення

Рішенням господарського суду Київської області від 18.06.2025р. у справі №911/2308/23(369/10482/23) позов задоволено частково; визнано за ОСОБА_3 право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 ; стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 3 111,89 грн. судового збору; стягнуто з ОСОБА_1 в дохід Державного бюджету України 1 555,95 грн. гривень судового збору; відмовлено в іншій частині в задоволенні позову.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції вказав, що позивачем було належним чином виконано умови попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 27.12.2017 щодо сплати авансу у сумі 311 089,00 грн., більше того, згідно змісту розписки, наданої представником продавця, який діяв, як встановлено вище, від імені відповідача під час укладення наведеного попереднього договору, покупцем було сплачено повну суму вартості квартири - 311 189,00 грн., будівництво якої вона проінвестувала та яку мала і має намір отримати у власність, з урахуванням того, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, а відповідач звернулась до суду з заявою про відкриття провадження у справі про її неплатоспроможність і наразі триває процедура реструктуризації боргів останньої, що ставить під сумнів можливість виконання нею своїх зобов`язань за договором, суд дійшов висновку про обгрунтованість вимог позивача про визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування, а саме, квартиру АДРЕСА_2 .

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із винесеним рішенням, 17.08.2025р. ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу на рішення господарського суду Київської області від 18.06.2025р. у справі №911/2308/23(369/10482/23), в якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі; стягнути з позивача на користь відповідача судові витрати, понесені в суді першої та апеляційної інстанцій.

Апеляційна скарга мотивована неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що суд першої інстанції неправильно кваліфікував правову природу укладеного між сторонами договору від 27.12.2017 як змішаного договору з елементами інвестиційного договору, тоді як за своєю суттю це є виключно попередній договір про укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу квартири, що прямо випливає зі змісту договору та норм ст. 635 Цивільного кодексу України; суд першої інстанції, кваліфікуючи договір як змішаний з елементами інвестиційного, вийшов за межі волевиявлення сторін; судом першої інстанції також не враховано, що позивач не виконав свої зобов`язання за договором у повному обсязі, оскільки не сплатив повну вартість квартири (не сплачений залишок у сумі 100,00 грн, який зобов`язувався сплатити під час підписання основного договору), однак, оскільки основний договір не укладено, повна оплата не відбулася, що також виключає набуття майнових прав; суд не врахував процедуру реструктуризації боргів, де введено мораторій на задоволення вимог кредиторів; суд не всебічно дослідив докази, надані відповідачем (текст договору, пояснення щодо волі сторін), та не оцінив вплив мораторію на можливість задоволення вимог; суд ігнорував доводи відповідача про реальну волю сторін (укладення саме попереднього договору, передбачення наслідків невиконання); суд ігнорував участь третьої особи (арбітражного керуючого), яка не надала аргументів, але мала б оцінити вплив на процедуру банкрутства.

Крім того, розгляд справи у спрощеному провадженні без повного з?ясування обставин призвів до необгрунтованого рішення.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

17.10.2025 через відділ документального забезпечення суду підсистему «Електронний суд» від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого останній просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Узагальнені доводи відзиву зводяться до того, що зі змісту попереднього договору вбачається, що сторони не лише погодили укладення договору в майбутньому, а дійшли згоди щодо всіх умов інвестування, зокрема: узгодили характеристики квартири, узгодили ціну продажу квартири та квадратного метру, узгодили порядок та строк здійснення оплати за квартиру, узгодили плановий строк будівництва будинку - до 31.07.2018; на практиці в сфері будівництва житла досить поширеною є ситуація, коли сторони укладають договори, які формально іменуються "попередніми", однак за своєю правовою природою фактично є змішаними договорами з елементами інвестиційного; суд вірно встановив характер правовідносин та дійшов обґрунтованого висновку, що за своєю суттю укладений між позивачем і відповідачем договір є змішаним, натомість скаржник, посилаючись виключно на формальну назву договору, недобросовісно намагається представити його як попередній, щоб уникнути виконання своїх зобов`язань і позбавити позивача результату інвестування; посилання скаржника на те, що суд вийшов за межі принципу свободи договору, є безпідставним, оскільки позивач якраз і розцінював укладений правочин як інвестування у будівництво, сплатив відповідні кошти, погодив характеристики квартири та очікував її введення в експлуатацію; враховуючи те, що квартира АДРЕСА_5 , проінвестована позивачем розташована у першій секції багатоквартирного житлового будинку, яка вже майже збудована (встановлено вікна, засклені лоджії, пофарбований фасад 1 секції, частково проведено комунікації) позивач має всі правові підстави на набуття майнових прав на таку квартиру; ухвалою Господарського суду Київської області від 18.06.2025 у справі про банкрутство №911/2308/23 суд відхилив вимоги позивача, заявлені у заяві з вимогами до боржника б/д (вх. №3395/24 від 12.03.2024) саме у зв`язку із задоволенням позову ОСОБА_3 про визнання права власності на майнові права; ухвалою Господарського суду Київської області від 11.07.2024 було залучено керуючого реструктуризацією - арбітражного керуючого Приходька Д.В. до участі у розгляді справи у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача. Також позивач вказав, що попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які позивач очікує понести у зв`язку із розглядом справи у суді апеляційної інстанції складається із витрат на правничу допомогу становить 20 000, 00 грн.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2025 апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення господарського суду Київської області від 18.06.2025 у справі №911/2308/23(369/10482/23) залишено без руху та повідомлено, що протягом десяти днів з дня вручення даної ухвали ОСОБА_1 має право усунути недоліки, а саме подати до Північного апеляційного господарського суду докази про сплату судового збору в сумі 5601,41 грн.

30.09.2025 до апеляційної інстанції від ОСОБА_1 , на виконання вимог ухвали Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2025р., надійшла заява про усунення недоліків, до якої додано клопотання про звільнення від сплати судового збору, згідно якого заявник просить звільнити ОСОБА_1 на підставі п.1 ч.1, ч.2 ст.8 Закону України "Про судовий збір" від сплати судового збору у розмірі - 5 601,41 грн. за подання апеляційної скарги на рішення господарського суду Київської області від 18.06.2025р. у справі №911/2308/23(369/10482/23) за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , за участю третьої особи - арбітражного керуючого Приходька Дмитра Володимировича, про визнання права власності на майнові права на квартиру, у зв`язку із тим, що розмір судового збору перевищує 5 відсотків розміру річного доходу ОСОБА_1 за 2024 рік, а кошти та майно арештовано.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025р. у справі №911/2308/23(369/10482/23) постановлено перейти зі стадії розгляду справи правилами спрощеного позовного провадження та без повідомлення учасників справи (без проведення судового засідання) до розгляду за правилами загального позовного провадження та розпочати розгляд справи №911/2308/23(369/10482/23) зі стадії відкриття провадження у справі; клопотання ОСОБА_1 про звільнення від сплати судового збору задоволено; звільнено ОСОБА_1 від сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 5601,41 грн.; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення господарського суду Київської області від 18.06.2025р. у справі №911/2308/23(369/10482/23) та призначено її до розгляду на 17.11.2025р.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.12.2025 заяву суддів Північного апеляційного господарського суду Пантелієнка В.О. та Козир Т.П. про самовідвід у справі №911/2308/23(369/10482/23) задоволено. Матеріали справи №911/2308/23 (369/10482/23) передано для здійснення визначення складу судової колегії автоматизованою системою у відповідності до положень п.п.17.4 п.17 ч.1 розділу ХІ "Перехідні положення" Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.12.2025 справу № 911/2308/23 (369/10482/23) за апеляційною скаргою ОСОБА_1 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Станік С.Р., судді - Сотніков С.В., Отрюх Б.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.12.2025 справу № 911/2308/23 (369/10482/23) за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 18.06.2025 прийнято до провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя: Станік С.Р., судді - Сотніков С.В., Отрюх Б.В., розгляд справи № 911/2308/23 (369/10482/23) за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 18.06.2025 у справі № 911/2308/23 (369/10482/23) призначено на 10 лютого 2026 року о 13 год 45 хв.

Відповідно до статті 64 Конституції України права громадян на звернення до суду та отримання правничої допомоги не можуть бути обмежені, а мають реалізовуватися з урахуванням умов існуючого воєнного стану.

Таким чином, оскільки судова система має забезпечувати дотримання права на доступ до правосуддя і здійснення такого правосуддя, з метою дотримання прав учасників справи на участь у судовому засіданні та забезпечення права на справедливий суд, дотримання принципу пропорційності, реалізації засад змагальності, враховуючи завдання господарського судочинства, з метою всебічного, повного і об`єктивного розгляду справи у розумні строки, колегія суддів дійшла висновку розглянути справу у розумний строк, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав.

Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання

Представник відповідача (скаржника) у судовому засіданні 10.02.2026 підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити.

Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.

Крім того, через систему «Електронний суд» подав клопотання про долучення до матеріалів справи результатів вирішення спору з аналогічних правовідносин у іншій справі, які судом долучено до матеріалів справи.

Учасники справи належним чином повідомлялись про розгляд апеляційної скарги в порядку, визначеному статтями 6, 120, 242 Господарського процесуального кодексу України, шляхом направлення ухвал суду за допомогою Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, що підтверджується довідками про доставку електронного документа до електронних кабінетів сторін і третьої особи.

Оскільки явка сторін у судове засідання не була визнана обов`язковою, суд, на підставі ч.12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, ухвалив здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представника третьої особи.

Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що у випадку, коли представники сторін чи інші учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Відтак, неявка представників учасників справи у судове засідання за умови належного повідомлення сторін про час і місце розгляду справи, не є безумовною підставою для відкладення розгляду справи, у зв`язку з чим суд дійшов висновку, що підстави для відкладення розгляду апеляційної скарги - відсутні.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вірно встановлено судом першої інстанції та перевірено судом апеляційної інстанції, 27.12.2017 між ОСОБА_1 , в особі її представника ОСОБА_4 , який діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М. (продавець), та ОСОБА_3 (покупець), укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області, зареєстровано в реєстрі за № 7013, відповідно до умов якого за цим договором у строк до тридцять першого липня дві тисячі вісімнадцятого року продавець зобов`язується передати у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу (далі - основний договір), а покупець зобов`язується прийняти і оплатити квартиру АДРЕСА_6 , збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - :03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_7 та підключеному до центральних комунікацій (водопостачання та водовідведення, газопостачання та електроенергії) у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором (п. 1).

Суд першої інстанції вказав, що копія довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Михальченко М.М., на підставі якої від продавця діяв ОСОБА_4 міститься в матеріалах справи № 911/2308/23 про неплатоспроможність ОСОБА_1 , у межах провадження в якій розглядається даний спір.

Відповідно до п. 2 зазначеного договору, вказана земельна ділянка, на якій буде побудовано вказаний будинок належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого Михальченко М.М., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області 07 березня 2017 року за реєстровим № 1063, право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 07 березня 2017 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 224.

Також сторони домовились про такі умови основного договору:

- продавець зобов`язується збудувати на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - :03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_4 житловий будинок до 31.07.2018 року, в якому буде розташовуватись визначена квартира;

- квартира АДРЕСА_5 в житловому будинку згідно плану забудови земельної ділянки знаходиться на п`ятому поверсі і буде передана покупцю по основному договору в наступному вигляді:

в квартиру будуть заведені електропровода, будуть встановлені лічильники холодної води та електрики. На підлозі буде виконана чистова стяжка. Будуть встановлені сталеві радіатори 21 типу, з розмірами згідно теплотехнічного розрахунку, буде встановлено запорну арматуру на вводах води і газу, встановлено лічильник газу і двоконтурний (турбінного типу) котел на опалення і гаряче водопостачання. Вхідні двері в квартиру сталеві.

- договір купівлі-продажу квартири має бути нотаріально посвідчений не пізніше тридцять першого липня дві тисячі вісімнадцятого року;

- ціна продажу - 311 189 (триста одинадцять тисяч сто вісімдесят дев`ять) гривень 00 копійок, що на момент укладення договору еквівалентно 11 206 (одинадцять тисяч двісті шість) доларів США. Ціна за 1 кв.м квартири становить 11 525 (одинадцять тисяч п`ятсот двадцять п`ять) гривень 50 копійок.

- у випадку зміни загальної площі квартири більше або менше ніж на 1 кв.м, сторони зобов`язуються сплатити різницю за ціною визначеною цим попереднім договором;

- підготовкою і збиранням документів на квартиру, що розташована за вищевказаною адресою, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири займатиметься продавець;

- витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням основного договору сторони сплачують порівну.

Згідно з п. 4 вказаного договору, при укладенні цього договору на підтвердження намірів сторін покупець передав, а продавець прийняв передоплату у вигляді авансу в розмірі 311 089 (триста одинадцять тисяч вісімдесят дев`ять) гривень 00 копійок. Зазначений вище аванс у фактично наданому розмірі підлягає зарахуванню в якості оплати вартості за основним договором. Залишок суми у розмірі 100 (сто) гривень 00 копійок покупець зобов`язується сплатити до тридцять першого липня дві тисячі вісімнадцятого року.

Сторони також домовились, що у випадку відмови (ухилення) продавця від продажу квартири у строк, передбачений цим договором, або наявної заборони на продаж майна продавцем, або визнання об`єкту будівництва незаконною забудовою, або наявність підстав для визнання забудови як об`єкту будівництва, побудованого з порушенням чинних норм, що не дає можливості ввести його в експлуатацію, продавець повинен повернути покупцю одержану від нього суму авансу в розмірі 311 089 (триста одинадцять тисяч вісімдесят дев`ять) гривень 00 копійок протягом одного місяця (п. 6 договору).

Поряд з наведеним, матеріали справи містять копію розписки ОСОБА_4 , якою він підтверджує, що отримав від ОСОБА_3 особисто кошти в розмірі 311 189,00 грн., як оплату згідно попереднього договору, посвідченого 27.12.2017 приватним нотаріусом Михальченко М.М. за № 7013.

Позивач зазначав, що незважаючи на те, що за умовами попереднього договору покупець зобов`язався збудувати житловий будинок до тридцять першого липня дві тисячі вісімнадцятого року та укласти із позивачем основний договір, на сьогоднішній день будівництво об`єкта нерухомості не завершено (призупинено), об`єкт не введено в експлуатацію. Разом з тим, квартира АДРЕСА_5 , проінвестована позивачем розташована у першій секції багатоквартирного житлового будинку, яка вже майже збудована (встановлено вікна, засклені лоджії, пофарбований фасад 1 секції, частково проведено комунікації). Позивач вважає, що згідно змісту попереднього договору, сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу (вартість квартири, площа, внутрішнє оздоблення та комунікації тощо). При укладенні попереднього договору позивач платив відповідачу аванс, який в контексті правовідносин, що склались між сторонами є по своїй правовій природі оплатою за договорами купівлі-продажу.

Виходячи з наведеного, на думку позивача, між сторонами було укладено не попередній договір у відповідності до статті 635 Цивільного кодексу України правової конструкції, а договір купівлі-продажу відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України.

Також, позивач зазначав, що беручи до уваги те, що у погоджені сторонами строки відповідач не виконав взятих на себе зобов`язань (основний договір купівлі-продажу квартири між сторонами не підписано, квартира у власність позивача не передана, будівництво житлового будинку не закінчено), позивач змушений звертатися до суду за захистом своїх прав із позовною заявою про визнання майнових прав на квартиру.

Поряд з наведеним, позивач наголошував, що із змісту попереднього договору вбачається, що сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору купівлі-продажу, а саме: узгодили істотні умови (характеристики) квартири, узгодили ціну продажу квартири, узгодили порядок та строк здійснення оплати за квартиру, узгодили плановий строк будівництва будинку - до 31.07.2018.

Також, у попередньому договорі встановлено зобов`язання позивача щодо внесення грошових коштів, які зараховуються на виконання зобов`язання щодо сплати загальної ціни купівлі-продажу квартири, тобто сторони узгодили між собою зобов`язання майнового характеру у вигляді сплати грошових коштів, які в контексті правовідносин, що склались між сторонами є по своїй правовій природі оплатою за договором купівлі-продажу.

За таких обставин, із посиланням на положення частини першої статті 655 Цивільного кодексу України, позивач наголошує, що між позивачем та відповідачем було укладено не попередній договір в межах передбаченої статтею 635 Цивільного кодексу України правової конструкції, а договір купівлі-продажу відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України. При цьому, враховуючи, що предметом договору, укладеного між позивачем та відповідачем є квартира АДРЕСА_5 , який незважаючи на плановий термін закінчення будівництва, встановлений у пункті 3 попереднього договору, станом на дату звернення до суду є незакінченим (тобто об`єкт будівництва є незавершеним, а відповідно майно квартира) станом на дату звернення до суду не існує), випливає, що між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав на майбутню квартиру в об`єкті незавершеного будівництва. Тобто, за правочином укладеним між позивачем та відповідачем, позивач отримав у власність не індивідуально визначену умовами попереднього договору нерухомість з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин.

Позивачем, як нею наголошено, як інвестором, були вчинені всі дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на об`єкт будівництва.

Таким чином, оскільки квартира АДРЕСА_3 знаходиться в АДРЕСА_3, під АДРЕСА_4 оплачена позивачем, знаходиться в об`єкті новоствореного нерухомого майна (житлового будинку), після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію стане окремим майном, тобто, до прийняття об`єкта в експлуатацію - позивачу належать майнові права на неї, в тому числі, право на оформлення у власність вказаної квартири після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться квартира.

Виходячи з наведених вище обставин, позивачем заявлено позовну вимогу про визнання за ОСОБА_3 права власності на майнові права (у тому числі право на отримання у натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на квартиру АДРЕСА_2 .

Відповідач, заперечуючи проти позову, вказував що відповідно до п. 6 попереднього договору сторони передбачили наслідки невиконання умов попереднього договору, а саме: повернення всієї суми авансового платежу. Крім цього, відповідач наголошує, що згідно з частиною третьою статті 635 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення, а відповідно до п. 15 вказаного договору сторони зазначили, що зі змістом ст. 525, 635 вони ознайомлені і проект попереднього договору відповідає волевиявленню сторін і ними схвалений та нез`ясованих питань у них немає.

Межі, мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства, спори стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.

Згідно із ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Північний апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.

Верховний Суд неодноразово наголошував щодо необхідності застосування категорій стандартів доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, це й принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони.

Одночасно, цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц.

Для виконання вимог ст. 86 Господарського процесуального кодексу України необхідним є аналіз доказів та констатація відповідних висновків за результатами такого аналізу. Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, в тому числі у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи.

Водночас 17.10.2019 набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", яким було, зокрема внесено зміни до Господарського процесуального кодексу та змінено назву ст. 79 ГПК України з "Достатність доказів" на нову - "Вірогідність доказів" та викладено її у новій редакції з фактичним впровадженням у господарський процес стандарту доказування "вірогідність доказів".

Стандарт доказування "вірогідність доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач.

Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду і на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Зазначений підхід узгоджується з судовою практикою ЄСПЛ, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом" ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Аналогічний підхід до стандарту доказування "вірогідність доказів" висловлено Касаційним господарським судом у постановах від 29.01.2021 у справі № 922/51/20, від 31.03.2021 у справі № 923/875/19, від 25.06.2020 у справі № 924/233/18.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що розгляд даної справи здійснюється в порядку, передбаченому нормами Господарського процесуального кодексу України, відповідно, і оцінка доказів у ній здійснюватиметься через призму такого стандарту доказування, як "баланс вірогідностей" .

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Права та обов`язки сторін у справі виникли на підставі попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 27.12.2017, посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області, зареєстровано в реєстрі за № 7013.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

Відповідно до положень статті 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Скаржник наголошує, що наведений договір, укладений між сторонами 27.12.2017 - є не попереднім договором про укладення договору купівлі-продажу квартири, а є саме договором купівлі-продажу.

Положеннями частини першої статті 635 Цивільного кодексу України (у редакції чинній на дату укладення попереднього договору) передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Аналіз вказаної норми права свідчить про те, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов`язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутніх об`єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо.

Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій:

спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку;

фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.

Аналогічного правового висновку дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 22.01.2025 р. N 753/7776/22 (N 61-9678св23).

Водночас, статтею 655 Цивільного кодексу України (у зазначеній редакції) визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частинами першою та другою статті 656 Цивільного кодексу України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Дослідивши наявні докази, надавши їм оцінку, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, з яким погоджується і суд апеляційної інстанції, і що не було спростовано скаржником, що позивачем не доведено, що воля сторін наведеного договору була спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин ніж ті, що передбачені попереднім договором та настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені таким правочином.

Попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 27.12.2017, згідно його змісту, відповідає поняттю попереднього договору і не є самим договором купівлі-продажу майна, а лише передбачає укладення такого договору у майбутньому у відповідні строки, визначені сторонами.

Крім того, інвестиційний договір - основний правовий документ, що регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності. Він є правовою формою взаємовідносин між інвестором та іншими учасниками інвестиційної діяльності. Договір має відповідати сутності інвестування, тобто закріплювати факт вкладання коштів або інших матеріальних чи інтелектуальних цінностей в об`єкт інвестування; визначати мету та основні права та обов`язки сторін.

Судом першої інстанції обгрунтовано враховано, з чим погоджується і суд апеляційної інстанції, що сторони мають право укласти договір, у якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (частина друга ст. 628 Цивільного кодексу України).

За своєю суттю укладений між позивачем і відповідачем договір є змішаним, оскільки в ньому містяться елементи різних договорів, що не заборонено законом. Так, згідно змісту оспорюваного правочину багатоповерховий будинок, в якому продавець зобов`язується в майбутньому продати покупцю квартиру недобудований та не введений в експлуатацію, а відтак, сплачений покупцем, на виконання такого договору аванс у розмірі 311 189,00 грн., що підтверджується умовами договору, з урахуванням письмової розписки про отримання коштів, наданої представником продавця (копію додано до позову), в сукупності свідчить про виникнення правовідносин інвестування будівництва.

За змістом положень статей 15, 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 190 Цивільного кодексу України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Згідно з частиною другою статті 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно статті 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 Цивільного кодексу України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до частини четвертої статті 236 Господарського процесуального кодексу України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року в справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18) зазначено, що:

"захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Судами встановлено, що ОСОБА_4 виконав свої зобов`язання сторони за договором №0326/322-405 пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив пайові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв`язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав щодо "долі пайщика", зокрема, права на отримання в подальшому спірної квартири та двох місць для паркування. Отже, висновки судів про те, що до завершення будівництва об`єкту нерухомості, а саме 4-кімнатної квартири АДРЕСА_1 (1 черга будівництва, 4- секційний будинок), а також місця паркінгу у другій черзі будівництва блок "В" комплексу по АДРЕСА_1 на другому поверсі і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт, є правильними.

Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок АДРЕСА_1 на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) зазначено, що:

"захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Встановивши під час розгляду справи, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, а також ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, ТОВ "Фірма "Консоль ЛТД" припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав за позивачкою на об`єкт інвестування".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) вказано, що:

"під майновим правом слід розуміти "право очікування", що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно у майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (див. постанову Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16).

Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року в справі № 1522/16455/12 (провадження № 14-370цс19) зазначено, що

"установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма "Консоль ЛТД" не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири.".

Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц (провадження № 14-614цс18), від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц (провадження № 14-146цс19) та від 20 березня 2019 року у справі№ 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що:

"відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів з фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що:

"13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає у тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.".

Отже, матеріалами справи підтверджується, що між позивачем (покупець) та відповідачем (продавець) укладено попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 27.12.2017, відповідно до умов якого за цим договором у строк до тридцять першого липня дві тисячі вісімнадцятого року продавець зобов`язується передати у власність покупця з укладенням договору купівлі-продажу (далі - основний договір), а покупець зобов`язується прийняти і оплатити квартиру № 125 (сто двадцять п`ять) загальною площею 27 кв.м., секція 1 (один) в багатоквартирному житловому будинку, збудованому на земельній ділянці площею 0,1009 га, кадастровий номер якої - :03:006:0021, що знаходиться в АДРЕСА_8 та підключеному до центральних комунікацій (водопостачання та водовідведення, газопостачання та електроенергії) у порядку та на умовах, передбачених відповідно цим та основним договором (п. 1).

За своєю суттю укладений між позивачем і відповідачем договір є змішаним, оскільки у ньому містяться елементи різних договорів, що не заборонено законом. Так, згідно змісту наведеного правочину багатоповерховий будинок, в якому продавець зобов`язується продати покупцю квартиру недобудований та не введений в експлуатацію, тобто на стадії будівництва, а відтак, сплачений покупцем на виконання такого договору аванс у сумі 311 189,00 грн., що підтверджується умовами договору, з урахуванням письмової розписки про отримання коштів, наданої представником продавця (копію додано до позову), ), в сукупності свідчить про виникнення правовідносин інвестування будівництва. Аналогічних правомірних висновків дійшов і суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, і що не було спростовано скаржником в апеляційній скарзі.

Поряд з наведеним, судом апеляційної інстанції встановлено, продавцем, у порушення умов попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири, у встановлений таким договором строк до 31.07.2018, не було добудовано житловий будинок, в якому мала розташовуватись квартира, що є предметом продажу за попереднім договором та за яку покупцем сплачено аванс, не введено об`єкт будівництва в експлуатацію та, відповідно, не передано покупцю квартиру.

Також, судом апеляційної інстанції встановлено відповідно до п. 3 попереднього договору підготовкою і збиранням документів на квартиру, що розташована за вказаною адресою, необхідних для укладення договору купівлі-продажу квартири займається продавець. Таким чином, саме на продавця (відповідач) умовами попереднього договору покладено обов`язок організації та підготовки до укладення основного договору, що ним виконано не було. Аналогічних правомірних висновків дійшов і суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, і що не було спростовано скаржником в апеляційній скарзі.

Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Приватноправовий інструментарій (як в договірних, так і в позадоговірних відносинах) має використовуватись особами добросовісно, не зловживаючи правом. Зокрема, такий інструментарій не може використовуватись особою на шкоду іншим учасникам правовідносин.

Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

Частиною третьою статті 13 Цивільного кодексу України визначено, що не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Формулювання "зловживання правом" необхідно розуміти як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права. Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, у тому числі всупереч меті такого права.

Судом першої інстанції вірно встановлено, і з чим погоджується суд апеляційної інстанції, що саме недобросовісна поведінка відповідача призвела до не укладення з позивачем у встановлений попереднім договором строк договору купівлі-продажу квартири, тобто основного договору,.

За таких обставин, враховуючи, що позивачем було належним чином виконано умови попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири від 27.12.2017 щодо сплати авансу у сумі 311 089,00 грн., більше того, згідно змісту розписки, наданої представником продавця, який діяв, як встановлено вище, від імені відповідача під час укладення наведеного попереднього договору, покупцем було сплачено повну суму вартості квартири - 311 189,00 грн., будівництво якої вона проінвестувала та яку мала і має намір отримати у власність, з урахуванням того, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, а відповідач звернулась до суду з заявою про відкриття провадження у справі про її неплатоспроможність і наразі триває процедура реструктуризації боргів останньої, що ставить під сумнів можливість виконання нею своїх зобов`язань за договором, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обгрунтованість вимог позивача про визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування, а саме, квартиру АДРЕСА_2 . Аналогічних правомірних висновків дійшов і суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, і що не було спростовано скаржником в апеляційній скарзі.

Також, суд першої інстанції обгрунтовано зазначив відносно вимоги позивача про визнання права власності на майнові права із зазначенням: "у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва", про відсутність правових підстав для її задоволення та необхідності у задоволенні зазначеної вимоги позивача, тобто з одночасним роз`ясненням у рішенні прав, що набула позивач та порядку реалізації таких прав.

Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що часткове задоволення позову не впливає на процедуру реструктуризації боргів та введений мораторій на задоволення вимог кредиторів у справі про неплатоспроможність відповідача, а ухвалою Господарського суду Київської області від 18.06.2025 у справі про банкрутство №911/2308/23 суд відхилив вимоги позивача, заявлені у заяві з вимогами до боржника б/д (вх. №3395/24 від 12.03.2024) саме у зв`язку із задоволенням позову ОСОБА_3 про визнання права власності на майнові права.

Також, доводи скаржника про те, що суд ігнорував участь третьої особи (арбітражного керуючого), яка не надала аргументів, але мала б оцінити вплив на процедуру банкрутства - судом апеляційної інстанції відхиляються як необгрунтовані та такі, що спростовуються наявними матеріалами справи, адже ухвалою Господарського суду Київської області від 11.07.2024 було залучено керуючого реструктуризацією - арбітражного керуючого Приходька Д.В. до участі у розгляді справи у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, а також здійснювалось повідомлення арбітражного керуючого про розгляд справи, докази чого наявні в матеріалах справи. Проте, арбітражний керуючий правом на участь в судових засіданнях не скористався з власної ініціативи.

Крім того, доводи скаржника про те, що розгляд справи у спрощеному провадженні без повного з?ясування обставин призвів до необгрунтованого рішення - судом апеляційної інстанції відхиляються як такі, що спростовуються наявними матеріалами справи. Крім того, суд першої інстанції в ухвалі від 11.07.2024 обгрунтовано зазначив, що:

- відповідно до положень частини першої статті 7 Кодексу України з процедур банкрутства спори, стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею;

- частиною другої вказаної статті Кодексу визначено, що господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство (неплатоспроможність), в межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника;

- склад учасників розгляду спору визначається відповідно до Господарського процесуального кодексу України;

- Господарський суд розглядає спори, стороною в яких є боржник, за правилами, визначеними Господарським процесуальним кодексом України. За результатами розгляду спору суд ухвалює рішення.

- заяви (позовні заяви) учасників провадження у справі про банкрутство (неплатоспроможність) або інших осіб у спорах, стороною в яких є боржник, розглядаються в межах справи про банкрутство (неплатоспроможність) за правилами спрощеного позовного провадження.

Отже, вищенаведені та усі інші доводи, посилання та обгрунтування учасників справи судом апеляційної інстанції враховані при вирішенні спору, доводи скаржника є такими, що не спростовують висновків суду першої інстанції та висновків суду апеляційної інстанції у даній постанові щодо спірних правовідносин учасників справи, а судом першої інстанції, в свою чергу, надано належну оцінку усім наявним у справі доказам та правовідносинам учасників справи та ухвалено обґрунтоване рішення у відповідності до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, яким частково задоволено позовні вимоги, а саме в частині визнання за ОСОБА_3 право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 .

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що учасникам спору було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені скаржником в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції у оскаржуваному рішенні.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

У відповідності до вимог ч. ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).

Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України визначено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Ч. 1 статті 276 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на викладене, Північний апеляційний господарський суд визнає, що доводи скаржника викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні, оскаржуване рішення ухвалено з повним і достовірним встановленням всіх фактичних обставин, а також з дотриманням норм процесуального та матеріального права, у зв`язку з чим, суд апеляційної інстанції не вбачає підстав для зміни або скасування оскаржуваного рішення, за наведених скаржником доводів апеляційної скарги.

Розподіл судових витрат

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 у справі №911/2308/23(369/10482/23) клопотання ОСОБА_1 про звільнення від сплати судового збору задоволено та звільнено ОСОБА_1 від сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 5601,41 грн.

Керуючись ст.ст. 129, 240, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, ст. 9 Кодексу України з процедур банкрутства, Північний апеляційний господарський суд,-

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 18.06.2025 у справі № 911/2308/23 (369/10482/23) - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 18.06.2025 у справі № 911/2308/23 (369/10482/23) - залишити без змін.

3. Матеріали справи № 911/2308/23 (369/10482/23) повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у господарських справах, яким є Верховний Суд, шляхом подачі касаційної скарги в порядку, строки та випадках, визначених ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Касаційна скарга на постанову подається протягом 20 днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, що оскаржується, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено та підписано: 18.02.2026.

Головуючий суддя С.Р. Станік

Судді С.В. Сотніков

Б.В. Отрюх