ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" лютого 2026 р. Справа №926/2321/25

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя О.В. Зварич

судді Т.Б. Бонк

М.Б. Желік,

секретар судового засідання Р.А. Пишна,

розглянув у судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба» за вих. № 1-11 від 11.11.2025 року (вх. № 01-05/3297/25 від 11.11.2025 року)

на рішення Господарського суду Чернівецької області від 15.10.2025 року (суддя О.Г.Проскурняк; повне рішення складено 24.10.2025 року)

у справі № 926/2321/25

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба» (надалі ТзОВ «Дружба»)

до відповідача: Чернівецької міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Сіті оф Хілс-1» (надалі ОКЖБК «Сіті оф Хілс-1»)

про визнання договору укладеним,

за участю:

від позивача (в режимі відеоконференції): Чепишко Д.В. адвокат (ордер серії СЕ №1125440 від 19.01.2026 року);

від відповідача (в режимі відеоконференції): Сьоміна І.В. (самопредставництво юридичної особи);

від третьої особи (в режимі відеоконференції): Білянський М.І. адвокат (ордер серії СЕ №1130797 від 22.01.2026 року,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

11.07.2025 року ТзОВ «Дружба» звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради про визнання договору укладеним.

Позовні вимоги мотивовані тим, що між сторонами не укладено договору про пайову участь відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а тому позивач вважає, що його порушене право підлягає захисту шляхом подання позову про визнання укладеним договору про пайову участь у розвитку інфраструктури м.Чернівці.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 05.08.2025 року задоволено заяву позивача про залучення до участі у справі третьої особи на стороні відповідача. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив Сіті оф Хілс-1.

Короткий зміст оскарженого рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 15.10.2025 року у справі №926/2321/25 відмовлено у позові.

В ході розгляду справи суд першої інстанції встановив, що 15.01.2007 року між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Дружба» укладено договір оренди землі, за яким міська рада на підставі рішення 8 сесії V скликання від 27.10.2006 року № 136 надала, а ТзОВ «Дружба» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку по вул. Руській, 267 площею 0,1486 га в строк до 07.07.2015 року. У подальшому 16.09.2015 року та 05.07.2016 року сторони підписали додатковий договір №5/3384 та додатковий договір №7/3384 до договору оренди землі, згідно змісту яких договір оренди землі від 15.01.2007 року поновлено з 07.07.2015 року до 03.03.2016 року (до завершення процедури обміну земельними ділянками), орендовану земельну ділянку зараховано до земель запасу міста, а ТзОВ «Дружба» передано в користування земельну ділянку площею 0,2706 га за кадастровим номером :32:003:0109 за адресою: м.Чернівці, вул. Руська, 213-Б з метою будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення.

Судом також встановлено, що додатковим договором № 8/3384 до договору оренди землі від 28.12.2016 року поновлено дію договору оренди землі від 15.01.2007 року з 12.11.2016 року до 08.12.2011 року для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення.

Згідно з містобудівними умовами та обмеженнями від 13.04.2017 року № 1414/17 ТзОВ «Дружба» отримало вихідні дані на забудову земельної ділянки у м. Чернівці по вул. Руській, 213-Б, шляхом будівництва багатоквартирного житлового будинку. 17.07.2018 року ТзОВ «Дружба» надано Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради Дозвіл №ЧВ23 на виконання будівельних робіт Будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Руській, 213-Б в м. Чернівці (місце розташування :32:003:0109, вул. Руська, 213-Б, м. Чернівці, Чернівецька обл., вид будівництва нове будівництво).

Встановлено, що у замовника робіт - ТзОВ «Дружба» виник обов`язок звернутись до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, оскільки будівництво було розпочато у 2018 році; станом на 01.01.2020 року об`єкт не введено в експлуатацію і договір про сплату пайової участі не було укладено, вказаного законодавчого обов`язку ТзОВ «Дружба» не виконало.

Водночас, у рішенні місцевий господарський суд звернув увагу на те, що з 01.01.2020 року передбачений до цього статтею 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту перестав існувати та виснував, що визнання судом договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладеним і встановлення цивільних прав та обов`язків сторін договору на майбутнє на підставі нормативно-правового акта, який було скасовано, суперечитиме принципу правової визначеності.

З урахуванням наведеного, суд першої інстанції дійшов висновку про відмову у позові.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 15.10.2025 року у справі №926/2321/25 та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позов та визнати укладеним між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Дружба» договір про пайову участь у розвитку інфраструктури м. Чернівців на умовах, викладених у прохальній частині позову. Скаржник, покликаючись на статтю 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», заявляє, що наведеними нормами встановлено обов`язок замовника будівництва прийняти пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, який реалізується шляхом укладення відповідного договору у визначеному Законом та деталізованому актом органу місцевого самоврядування порядку. Апелянт зазначає, що у листопаді 2019 року Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради звертався до нього з проханням укласти договір, але жодного проекту договору про пайову участь він не отримував. Вказує на те, що даний факт залишено поза увагою місцевим господарським судом, який безпідставно стверджує про невиконання позивачем обов`язку щодо укладення договору про пайову участь. Апелянт стверджує, що стверджуючи про втрату чинності норми статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а відтак і втрату у сторін можливості укладення відповідного договору, суд не врахував положення локальних актів. Звертає увагу суду на те, що рішенням Міської ради VІІ скликання 24.12.2015 року №54 затверджено Положення про порядок пайової участі замовників у розвитку інфраструктури м.Чернівців, яке є чинним на день розгляду цієї справи в суді. Також зазначає, що вказаним рішенням міської ради затверджено примірний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури м.Чернівців. Скаржник стверджує, що з огляду на диспозитивність приватно-правових відносин та враховуючи чинність рішень міської ради про порядок укладення договору про пайову участь, його форму, зміст, розмір та порядок сплати пайового внеску, позивачем обрано належний спосіб захисту його не визнаного права. Вказує на те, що суд не дав жодної оцінки покликанням позивача на зазначені рішення міської ради, не навів мотиви їх відхилення та неможливості застосування до спірних правовідносин. Апелянт зазначає, що договір, який позивач просить визнати укладеним, відповідає вищевказаному Положенню та примірному договору. В апеляційній скарзі позивач вказав, що при визначенні розміру пайового внеску суд відхилив доводи про понесення третьою особою витрат у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Чернівці. Вважає такі висновки суду першої інстанції хибними, оскільки позивач при визначенні розміру пайового внеску керувався кошторисною вартістю будівництва і відсотком, встановленим органом місцевого самоврядування. Заявляє, що отриману суму позивач розподілив між ним та третьою особою згідно договору від 16.07.2018 року №1 про спільне будівництво пропорційно набутим часткам у збудованому майні. Стверджує, що витрати третьої особи в розрахунку пайового внеску взяті не були.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Відповідач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржене рішення без змін. Зокрема зазначає, що починаючи з 01.01.2020 року передбачений до цього статтею 40 Закону № 3038-VI обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту перестав існувати. Вказує на те, що замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки виступає саме ТзОВ «Дружба», тоді як ОК ЖБК «Сіті оф Хілс-1» була виконавцем частини функцій замовника щодо організації, здійснення та фінансування будівництва від імені та в інтересах відповідача саме як повірений.

В судовому засіданні представники позивача та третьої особи підтримали доводи, наведені в апеляційній скарзі.

Представник відповідача заперечив проти доводів скаржника.

Обставини справи

Як видно із наявних у справі копій документів, 15.01.2007 року між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ «Дружба» (орендар) укладено договір оренди землі, згідно якого міська рада на підставі рішення 8 сесії V скликання від 27.10.2006 року № 136 надала, а ТзОВ «Дружба» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться в м. Чернівці на вул. Руській, 267 площею 0,1486 га в строк до 07.07.2015 року.

У подальшому 16.09.2015 року сторони підписали додатковий договір №5/3384 до договору оренди землі, згідно змісту якого договір оренди землі від 15.01.2007 року поновлено з 07.07.2015 року до 03.03.2016 року (до завершення процедури обміну земельними ділянками) для будівництва торговельно-побутового комплексу «Каскад».

В даному додатковому договорі зазначено, що з моменту завершення процедури обміну земельну ділянку за адресою вул. Руська, 267, площею 0,1486 га зарахувати до земель запасу міста.

05.07.2016 року сторони підписали додатковий договір №7/3384 до вищевказаного договору оренди землі, відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення, яка знаходиться за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 213-Б, площею 0,2706 га (кадастровий номер земельної ділянки :32:003:0109) строком на 4 місяці по 12.11.2016 року включно.

28.12.2016 року сторони підписали додатковий договір №8/3384 до вищевказаного договору оренди землі, згідно змісту якого договір оренди поновлено з 12.11.2016 року до 08.12.2021 року для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення.

В матеріалах справи наявна копія містобудівних умов та обмежень №1414/17 від 13.04.2017 року, де зазначено: (1) назва об`єкта будівництва будівництво багатоквартирного житлового будинку; (2) інформація про замовника ТзОВ «Дружба»; (3) адреса будівництва або місце розташування об`єкта вул. Руська, 213-Б; (4) площа земельної ділянки 0,2706 га.

Також матеріали справи містять копію договору про спільне будівництво від 16.07.2018 року між ТзОВ «Дружба» (сторона-1) та Обслуговуючим кооперативом «Житловий будівельний кооператив «Сіті оф Хілс-1» (сторона-2).

В розділі 1 вказаного договору зазначено, що «Об`єкт, Об`єкт будівництва» багатоквартирний житловий будинок, який має бути збудований на земельній ділянці, з наступними основними орієнтовними техніко-економічними показниками площа забудови - 1300 кв.м, загальна площа будинку 11300,3 кв.м, житлова площа будинку 7462,60 кв.м, будівельний об`єм 43498 куб.м.

«Земельна ділянка» - земельна ділянка загальною площею 0,2706 га (кадастровий номер - :32:003:0109), що знаходиться за адресою: вулиця Руська, 213-Б місто Чернівці та перебуває в користуванні Сторони 1 на підставі договору оренди землі від 15.01.2007 р. №3384.

Відповідно до пункту 2.1 предметом цього договору є діяльність сторін на засадах часткової участі щодо будівництва (створення) Об`єкта на земельній ділянці з подальшим розподілом приміщень Об`єкта між сторонами згідно умов договору та набуття сторонами права власності на створене нерухоме майно квартири, нежитлові приміщення та місця для паркування автомобілів (паркомісця), що розміщені в Об`єкті.

За положеннями пункту 2.2 договору в порядку та на умовах, визначених договором, Сторона-1 зобов`язується передати Стороні-2 функції замовника будівництва Об`єкта, а Сторона-2 зобов`язується здійснити будівництво Об`єкта та ввести Об`єкт в експлуатацію.

Відповідно до пункту 2.3 договору результатом виконання договору є створення Об`єкта, який підлягає розподілу між Сторонами.

Згідно Акта приймання-передачі від 26.07.2018 року ТзОВ «Дружба» передало, а Обслуговуючий кооператив «Житловий будівельний кооператив «Сіті оф Хілс-1» прийняв: (1) проект будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. Руська, 213-Б місто Чернівці - 8 томів; (2) містобудівні умови та обмеження №1414/17 від 13.04.2017р.; (3) декларація про початок виконання підготовчих робіт; (4) дозвіл на виконання будівельних робіт ЧВ 23.

Матеріали справи містять копію Дозволу на виконання робіт від 17.07.2018 року ЧВ 23 замовнику ТзОВ «Дружба» на будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Руській, 213-Б в м. Чернівці (місце розташування об`єкта будівництва: :32:003:0109, м. Чернівці, вул. Руська, буд. 213-Б) та копію Довіреності на виконання функцій замовника від 26.07.2018 року, зі змісту якої вбачається, що ТзОВ «Дружба» цією довіреністю передає ОКЖБК «Сіті оф Хілс-1» функції замовника будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: вул. Руська, 213-Б, м. Чернівці.

23.03.2021 року між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ «Дружба» (орендар) укладено договір оренди землі №11587, згідно умов якого на підставі рішення Чернівецької міської ради VIII скликання від 28.01.2021 року №62 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва трансформаторної підстанції, яка знаходиться за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, буд. 213-Б, загальною площею 0,0050 га (кадастровий номер :32:003:0101) строком на 5 років до 23.03.2026 року включно.

Відповідно до Акта прийому-передачі земельної ділянки від 23.03.2021 року орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку за адресою вул. Руська, 213-Б, площею 0,0050 га (кадастровий номер :32:003:0101).

В матеріалах справи наявна копія Положення про порядок пайової участі замовників у розвитку інфраструктури м. Чернівців.

Відповідно до пункту 3.1 Положення договір про пайову участь замовників у розвитку інфраструктури м. Чернівців укладається під час надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (з попереднім розрахунком пайового внеску відповідно до укрупнених показників вартості будівництва) або впродовж тридцяти календарних днів з моменту реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт (для замовників будівництва, що подали для реєстрації декларацію про початок виконання будівельних робіт або заяву на отримання дозволу на виконання будівельних робіт після набрання чинності цього Положення).

Згідно пункту 3.2 Положення договір про пайову участь у розвитку інфраструктури м.Чернівців укладається між міською радою та замовником не пізніше п`ятнадцяти робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію.

До вказаного Положення доданий примірний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури м. Чернівців.

Актом готовності об`єкта до експлуатації (дата створення: 23.11.2021 року) підтверджується закінчення будівництва об`єкта за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, буд.213-Б, загальна площа квартир 8291,5 кв.м, кошторисна вартість будівництва становить 74564,327 тис. грн, будівельні роботи виконано у строк: початок робіт: липень 2018; закінчення робіт: липень 2021 року; замовник робіт - Товариство з обмеженою відповідальністю «Дружба».

Сертифікатом № ЧВ86 Виконавчий комітет Чернівецької міської ради в особі Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю засвідчив відповідність закінченого будівництвом проектній документації та підтвердив готовність його до експлуатації. Разом з тим, вказаним Сертифікатом також підтверджено, окрім іншого, що замовником об`єкта є Товариство з обмеженою відповідальністю «Дружба».

З листа Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин від 20.11.2019 року, доданого позивачем до позовної заяви, вбачається, що ТзОВ «Дружба» не зверталось до Чернівецької міської ради з метою укладання договору про пайову участь у розвитку інфраструктури м . Чернівців.

Позовні вимоги поданого позову мотивовані тим, що між сторонами не укладено договору про пайову участь відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а тому позивач вважає, що його порушене право підлягає захисту шляхом подання позову про визнання укладеним договору про пайову участь у розвитку інфраструктури м.Чернівців у запропонованій позивачем редакції.

Норми права та мотиви, якими керується суд апеляційної інстанції при ухваленні постанови та висновки суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Згідно із частиною 1 статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» відповідно до Конституції України визначає систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

За положеннями статті 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить: розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Згідно статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є, зокрема територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

Відповідно до частини 2 статті 116 Земельного кодексу України набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

За приписами частини 1 статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

У відповідності до частини 1 статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно із частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі від 15.01.2007 року) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Отже, вказаними нормами передбачено, що міська рада наділена повноваженнями надавати в користування (оренду) землі комунальної власності.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 3 Закону України «Про оренду землі» унормовано, що об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

За положеннями статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із частиною 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).

За змістом частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У цій справі суд встановив, що 15.01.2007 року між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ «Дружба» (орендар) укладено договір оренди землі, згідно якого міська рада на підставі рішення 8 сесії V скликання від 27.10.2006 року № 136 надала, а ТзОВ «Дружба» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться в м. Чернівці на вул. Руській, 267 площею 0,1486 га в строк до 07.07.2015 року.

У подальшому 16.09.2015 року сторони підписали додатковий договір №5/3384 до договору оренди землі, згідно змісту якого договір оренди землі від 15.01.2007 року поновлено з 07.07.2015 року до 03.03.2016 року (до завершення процедури обміну земельними ділянками) для будівництва торговельно-побутового комплексу «Каскад».

05.07.2016 року сторони підписали додатковий договір №7/3384 до вищевказаного договору оренди землі, відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення, яка знаходиться за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 213-Б, площею 0,2706 га (кадастровий номер земельної ділянки :32:003:0109) строком на 4 місяці по 12.11.2016 року включно.

28.12.2016 року сторони підписали додатковий договір №8/3384 до вищевказаного договору оренди землі, згідно змісту якого договір оренди поновлено з 12.11.2016 року до 08.12.2021 року для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення.

Отже, як вірно зазначив суд першої інстанції, сторони уклали договір та додаткові договори оренди землі з метою будівництва та обслуговування позивачем багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення за адресою: м. Чернівці, вул.Руська, 213-Б.

Предметом позовних вимог у цій справі є визнання укладеним між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Дружба» договору про пайову участь у розвитку інфраструктури м.Чернівців у запропонованій позивачем редакції.

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

У статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, чинній на момент видачі дозволу на виконання робіт) визначено, що:

- замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву;

- містобудівна документація - затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій;

- містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об`єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Відповідно до частини 1 статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

Згідно із частиною 2, 3 статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, чинній на момент видачі містобудівних умов та обмежень у цій справі) фізична або юридична особа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів - районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва. Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними спеціально уповноваженими органами містобудування та архітектури на безоплатній основі.

В ході розгляду справи суд встановив, що згідно з містобудівними умовами та обмеженнями від 13 квітня 2017 року № 1414/17 ТОВ «Дружба» отримало вихідні дані на забудову земельної ділянки у м. Чернівці по вул. Руській, 213-Б, шляхом будівництва багатоквартирного житлового будинку. 17 липня 2018 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради видано Товариству Дозвіл № ЧВ 23 на виконання будівельних робіт Будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Руській, 213-Б в м.Чернівці (місце розташування :32:003:0109, вул. Руська, 213-Б, м. Чернівці, Чернівецька обл., вид будівництва нове будівництво). Як слідує із акту готовності об`єкта до експлуатації від 23 листопада 2021, у липні 2021 року закінчено будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Руській, 213- Б у м. Чернівці Чернівецької області, загальна площа квартир 8291,5 кв.м, кошторисна вартість будівництва становить 74 564 327 грн, будівельні роботи виконано у строк: початок робіт липень 2018, закінчення робіт липень 2021 року; замовник робіт - Товариство з обмеженою відповідальністю Дружба. Сертифікатом №ЧВ86, зареєстрованим в ЄДЕССБ 08 грудня 2021 року, Виконавчий комітет Чернівецької міської ради в особі Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю засвідчив відповідність закінченого будівництвом проектній документації та підтвердив готовність його до експлуатації.

До 01 січня 2020 року відносини щодо участі замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту врегульовувалися приписами статті 40 вказаного Закону.

Зокрема вказаною статтею було зазначено наступне.

Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону.

Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов`язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому не враховуються витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.

Органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об`єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п`ятою статті 30 цього Закону.

Розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається протягом десяти робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об`єкта, з техніко-економічними показниками.

У разі зміни замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму коштів, сплачених попереднім замовником відповідно до укладеного ним договору про пайову участь.

Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. Істотними умовами договору є: 1) розмір пайової участі; 2) строк (графік) сплати пайової участі; 3) відповідальність сторін. Невід`ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором. Кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту. Інформація щодо договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та його виконання зазначається у декларації про готовність об`єкта до експлуатації або в акті готовності об`єкта до експлуатації.

Як правильно зазначив суд першої інстанції, з аналізу вказаної статті вбачається визначений обов`язок у передбачених цим Законом випадках щодо перерахування замовником об`єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту до прийняття такого об`єкта в експлуатацію, а також обов`язок щодо укладення відповідного договору про пайову участь, положеннями якого мала бути визначеною належна до перерахування сума (розмір пайової участі).

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» статтю 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» було виключено з 01.01.2020 року.

Таким чином, починаючи з 01 січня 2020 року передбачений до цього статтею 40 Закону обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту перестав існувати.

Разом з тим, відповідно до пункту 2 Розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» установлено, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (далі - пайова участь) у такому розмірі та порядку: розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом): для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об`єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.

Також згідно пункту 3, 5 та 6 Розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» замовник будівництва зобов`язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об`єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об`єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об`єкта будівництва. Кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту. Інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об`єкта до експлуатації або в акті готовності об`єкта до експлуатації.

Суд зазначає, що передбачений Прикінцевими та перехідними положеннями Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" порядок пайової участі замовника будівництва було впроваджено законодавцем для: 1) об`єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2020 не були укладені; 2) об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.

Системний аналіз зазначених норм та обставин дає підстави для висновку, що обов`язок замовника будівництва щодо звернення у 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва виникає: (1) для об`єктів, будівництво яких розпочато у попередні роки, якщо станом на 01.01.2020 вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, - протягом 10 робочих днів після 01.01.2020; (2) для об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році, - протягом 10 робочих днів після початку такого будівництва.

Подібний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 19.02.2025 року у cправі №903/468/24.

Як було вище вказано, Актом готовності об`єкта до експлуатації (дата створення: 23.11.2021 року) підтверджується закінчення будівництва об`єкта за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, буд. 213-Б, загальна площа квартир 8291,5 кв.м, кошторисна вартість будівництва становить 74564,327 тис. грн, будівельні роботи виконано у строк: початок робіт: липень 2018; закінчення робіт: липень 2021 року; замовник робіт - Товариство з обмеженою відповідальністю «Дружба».

Відтак, у замовника робіт - Товариство з обмеженою відповідальністю «Дружба» виник обов`язок звернутись до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, оскільки будівництво було розпочато у 2018 році; станом на 01.01.2020 року об`єкт не введено в експлуатацію і договір про сплату пайової участі не було укладено, а отже вказаного законодавчого обов`язку Товариство з обмеженою відповідальністю «Дружба» не виконало.

Апелянт зазначає в апеляційній скарзі про те, що у листопаді 2019 року Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради звертався до нього з проханням укласти договір, але жодного проекту договору про пайову участь він не отримував. У зв`язку з цим не погоджується з висновком суду першої інстанції про невиконання Товариством обов`язку щодо укладення договору про пайову участь.

Однак, необхідно зауважити, що положеннями статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції до 01.01.2020 року) було передбачено, що саме замовник будівництва повинен звернутись до органу місцевого самоврядування про укладення договору про пайову участь із додаванням документів, що підтверджують вартість будівництва об`єкта, з техніко-економічними показниками. Водночас, докази такого звернення в матеріалах справи № 926/2321/25 відсутні.

Суд першої інстанції звернув увагу сторін, що з 01.01.2020 року передбачений до цього статтею 40 Закону обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту перестав існувати.

Зважаючи на наведене, місцевий господарський суд виснував, що визнання судом договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладеним та встановлення цивільних прав та обов`язків сторін договору на майбутнє на підставі нормативно-правового акта, який було скасовано, суперечитиме принципу правової визначеності.

Враховуючи вищеописані норми та встановлені у цій справі обставини, колегія суддів вважає наведений висновок суду першої інстанції правомірним, оскільки на момент подання позову до суду (11.07.2025 року) законодавцем виключено норму (положення) про обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Покликання скаржника на неврахування судом першої інстанції приписів локальних актів, зокрема Положення про порядок пайової участі замовників у розвитку інфраструктури м.Чернівців колегія суддів вважає необґрунтованим, оскільки після виключення з 01.01.2020 року статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» про обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту локальні нормативні акти повинні бути приведені у відповідність із цим Законом (п.12 Перехідних положень Закону № 3038-VI).

В апеляційній скарзі позивач вказав, що при визначенні розміру пайового внеску суд відхилив доводи про понесення третьою особою витрат у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Чернівці. Вважає такі висновки суду першої інстанції хибними, оскільки позивач при визначенні розміру пайового внеску керувався кошторисною вартістю будівництва і відсотком, встановленим органом місцевого самоврядування. Заявляє, що отриману суму позивач розподілив між ним та третьою особою згідно договору від 16.07.2018 року №1 про спільне будівництво пропорційно набутим часткам у збудованому майні. Стверджує, що витрати третьої особи в розрахунку пайового внеску взяті не були.

На вказані доводи колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції обґрунтовано не взяв до уваги доводів позивача і третьої особи щодо понесених витрат у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Чернівці, як підстави для зменшення розміру пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, з огляду на те, що Чернівецькою міською радою не приймалися рішення щодо надання згоди на виконання відповідних робіт та прийняття цих об`єктів будівництва у комунальну власність, як і не приймалися рішення про зменшення розміру пайової участі (внеску) у розвитку інфраструктури міста.

Статтею 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (що діяв на момент початку будівництва), Прикінцевими та перехідними положеннями Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» передбачено, що пайова участь сплачується виключно грошовими коштами.

Згідно із частиною 4 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Відповідно до частини 5 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі з додатковими договорами) проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Як було вказано вище, у статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, чинній на момент видачі дозволу на виконання робіт) визначено, що замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Згідно із частиною 3 статті 413 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Відповідно до частини 1, 2 статті 8-1 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

Отже, право на забудову земельної ділянки та функції замовника будівництва нерозривно пов`язані з правом власності особи на земельну ділянку або правом користування земельною ділянкою, наданою для будівництва; функції замовника будівництва можуть перейти до іншої особи у разі набуття такою особою статусу замовника будівництва, а для цього необхідно отримати належним чином оформлене право на використання під будівництво земельної ділянки, або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій); делегування функцій замовника будівництва без набуття права користування земельною ділянкою можливе лише у випадках, прямо передбачених законом.

З аналізу вищеописаних обставин справи випливає, що замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки виступає саме ТОВ «Дружба».

Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов`язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

Отже, з урахуванням вищенаведених норм, встановлених обставин справи та наведених у цій постанові мотивів колегія суддів приходить до висновку про те, що оскаржене рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права із з`ясуванням усіх обставин, що мають значення для справи, а відтак суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позову.

За наслідками апеляційного перегляду суд апеляційної інстанції констатує, що доводи апелянта не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційної скарги. Ці доводи не спростовують висновків, наведених в рішенні Господарського суду Чернівецької області від 15.10.2025 року у справі №926/2321/25.

Відповідно до частин 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Підсумовуючи вищенаведене, апеляційний господарський суд вважає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, ухвалив законне, обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржене рішення без змін.

Судові витрати

З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на апелянта відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись, ст. ст. 86, 197, 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба» за вих. №1-11 від 11.11.2025 року (вх. № 01-05/3297/25 від 11.11.2025 року) залишити без задоволення, рішення Господарського суду Чернівецької області від 15.10.2025 року у справі №926/2321/25 без змін.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Справу повернути в Господарський суд Чернівецької області.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.

Строки та порядок оскарження постанов (ухвал) апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.

Веб-адреса судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень: http//reyestr.court.gov.ua.

Головуючий суддя О.В. Зварич

Суддя Т.Б. Бонк

Суддя М.Б. Желік