ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2026 р. Справа № 906/1299/25

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Кравець С.Г.,

за участю секретаря судового засідання Виговської Д.Ю.,

представників сторін:

від позивача: Евін А.К. - ордер серія АМ №1034749 від 22.10.2022,

від відповідача: Ващук Ю.С. - ордер серії АМ №1161863 від 15.10.2025,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі за правилами загального

позовного провадження справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест"

до: Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області

про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки.

В судовому засіданні оголошувалась перерва з 15.01.2026 до 04.02.2026.

Процесуальні дії по справі.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" (далі - позивач, ТОВ "Надра Інвест") звернулось до Господарського суду Житомирської області з позовом до Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (далі - відповідач, Селищна рада) про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером :05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами в редакції, згідно прохальної частини позовної заяви.

Ухвалою суду від 30.09.2025 вказану позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі №906/1299/25 за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 22.10.2025.

Ухвалою суду від 22.10.2025 відкладено підготовче засідання на 17.11.2025. Роз`яснено позивачу право подати заперечення на відповідь на відзив у строк, встановлений в ухвалі суду від 30.09.2025.

У судовому засіданні 17.11.2025 оголошено перерву до 04.12.2025.

Ухвалою суду від 04.12.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 15.01.2026.

У судовому засіданні 15.01.2026 оголошено перерву до 04.02.2026.

02.02.2026 через систему "Електронний суд" від представника ТОВ "Надра Інвест" надійшли додаткові пояснення від 01.02.2026.

04.02.2026 через систему "Електронний суд" від представника Селищної ради надійшло клопотання від 04.02.2026, у якому відповідач просить поновити строк на подання доказів та долучити до матеріалів справи: заяву ТОВ "Надра Інвест" від 19.11.2025, рішення Хорошівської селищної ради №2783 від 18.12.2025, проєкт договору про встановлення земельного сервітуту від 26.12.2025 додатком, заяву ТОВ "Надра Інвест" від 06.01.2026, лист Хорошівської селищної ради №03-13/144 від 02.02.2026.

У судовому засідання 04.02.2026 представник Хорошівської селищної ради підтримала подане клопотання та просила суд поновити строк на подання вищевказаних доказів.

Представник Товариства спочатку заперечив проти задоволення даного клопотання, а у подальшому зазначив, що якщо суд дійде висновку про необхідність долучення даних доказів, то сторона позивача не буде заперечувати щодо цього.

Розглянувши клопотання Хорошівської селищної ради від 04.02.2026 про поновлення пропущеного строку на подання доказів та долучення їх до матеріалів справи, господарський суд зазначає таке.

Згідно частини 1 ст.119 ГПК України, суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.

Частиною 4 ст.119 ГПК України передбачено, що одночасно із поданням заяви про поновлення процесуального строку має бути вчинена процесуальна дія (подані заява, скарга, документи тощо), стосовно якої пропущено строк.

Обґрунтовуючи подане клопотання про поновлення строку для подачі доказів, представник відповідача зазначила про те, що подані документи не могли бути подані на стадії підготовчого провадження, оскільки на той час їх не існувало.

Суд зауважує, що питання про поважність причин пропуску процесуального строку в розумінні ст.86 ГПК України вирішується судом за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12.07.2023 суд акцентує увагу на те, що обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності, з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення. Усебічність дослідження доказів означає те, що суд враховує аргументи всіх осіб, що беруть участь у справі, дослідження та подальшу оцінку доказів проводить не з позиції однієї зі сторін, а з позиції незалежного арбітра.

При цьому суд враховує, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (частина 5 ст.236 ГПК України).

Враховуючи доводи відповідача, які покладені в обґрунтування поважності причин пропуску строку на подання доказів, а саме відсутність поданих доказів на стадії підготовчого провадження, господарський суд на підставі статті 119 ГПК України, дійшов висновку про наявність підстав для поновлення відповідачу пропущеного строку для подання доказів та долучення до матеріалів справи клопотання Селищної ради від 04.02.2026 з додатками.

Представник позивача при розгляді справи по суті позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позовній заяві та письмових поясненнях та просив позов задовольнити.

Представник відповідача просила у задоволенні позову відмовити, з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву. Зазначила, що у разі ухвалення рішення на користь відповідача, останнім буде подано заяву про стягнення витрат на професійну правничу допомогу у строк, встановлений ГПК України.

У судовому засіданні 04.02.2026 судом оголошено скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що ТОВ "Надра Інвест" не погодилось на укладення договору оренди земельної ділянки в редакції Хорошівської селищної ради, про що повідомило відповідача листом вих.№20 від 01.10.2024 з додатками. Орендодавцю надано Протокол узгодження розбіжностей від 01.10.2024, де орендарем запропоновано власні редакції спірних пунктів 7, 9 договору оренди земельної ділянки. Протягом двадцяти днів після одержання пропозиції про зміну договору оренди землі відповіді від Хорошівської селищної ради не отримано. Відповідно, при укладенні договору оренди земельної ділянки, між сторонами виник переддоговірний спір щодо положень договору, які регулюють строк оренди та розмір орендної плати, її обчислення. Позивач зазначає, що при визначенні розміру орендної плати мають бути враховані імперативні приписи п.284.4 ст.284 Податкового кодексу України та її розмір має становити 25% податку обчисленого відповідно до ст.274 Податкового кодексу України та рішень Хорошівської селищної ради про встановлення (затвердження) розміру земельного податку на відповідний рік. Строк дії договору оренди повинен визначатися з урахуванням строку дії виданого ТОВ "Надра Інвест" дозволу на користування надрами, тобто на 20 років (а.с.1-10).

Відповідач у відзиві від 15.10.2025 просить відмовити у задоволенні позову. В обґрунтування заперечень Селищна рада посилається на те, що позивач, реалізовуючи своє переважне право, звернувся до відповідача з листом та додав проект додаткової угоди, у якій самостійно, без погодження з орендодавцем, визначив строк продовження договору оренди в бік збільшення (на 20 років), чим змінив істотні умови договору. Лист-повідомлення вих.№13 від 25.07.2024 та проект додаткової угоди були розглянуті, шляхом прийняття відповідного рішення, та на виконання рішення було підготовлено та надано Товариству, як того вимагає діюча редакція ст.33 ЗУ "Про оренду землі", проект договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:0109, який містить, такі умови: строк оренди 5 років, орендна плата у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Товариство не погодилось із запропонованими відповідачем умовами та подало лист-відповідь від 01.10.2024 про згоду укласти договір на інших умовах, до якого долучено протокол узгодження розбіжностей від 01.10.2024. Протокол розбіжностей відповідачем не був погоджений, тобто остаточної згоди щодо редакції пунктів 7, 9 договору сторони не дійшли. Звертає увагу, що в даному випадку не приймалось рішення про укладення нового договору оренди землі, а вирішувалось клопотання Товариства щодо реалізації його переважного права, передбаченого ст.33 ЗУ "Про оренду землі", заява про укладення нового договору оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:0109 станом на 29.08.2024 від Товариства не надходила. Отже, сторони не досягли домовленості щодо таких істотних умов договору оренди землі, як орендна плата та строк оренди, тому згідно з нормами закону, переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк є припиненим та не підлягає судовому захисту, а тому відсутні підстави для визнання укладеним договору оренди землі (а.с.65-70).

Товариство у додаткових поясненнях від 27.10.2025 повідомляє, що рішенням адміністративної колегії Північного міжобласного територіального відділення Антимонопольного комітету України від 23.10.2025 №60/212-р/к "Про порушення законодавства про захист економічної конкуренції" визнано дії Хорошівської селищної ради, які полягають у встановленні суб`єктам господарювання, які є потенційними конкурентами та діють або можуть діяти на одних товарних ринках, орендної плати за земельні ділянки з однаковим цільовим призначенням в різному відсотковому розмірі від нормативної грошової оцінки землі, а також без врахування імперативних приписів п.284.4 ст.284 Податкового кодексу України, порушенням, передбаченим абзацом 8 ч.2 ст.15 та п.3 ст.50 Закону України "Про захист економічної конкуренції", у вигляді антиконкурентних дій органу місцевого самоврядування, внаслідок яких окремим суб`єктам господарювання створюються дискримінаційні умови діяльності порівняно з конкурентами; зобов`язано Хорошівську селищну раду у двомісячний строк із дати отримання рішення припинити дане порушення. На переконання позивача, вказані обставини свідчать про те, що відповідач під час прийняття рішення №1943 від 29.08.2024 "Про поновлення договору оренди землі на новий строк з ТОВ "Надра Інвест" у частині встановлення для позивача ставки орендної плати у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки, діяв всупереч вимогам чинного законодавства, що призвело до встановлення для орендаря невигідних і дискримінаційних умов користування земельною ділянкою (а.с.89-92).

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" є юридичною особою, яка зареєстрована за законодавством України - 04.08.2004. Основним видом діяльності Товариства є добування декоративного та будівельного каменю, вапняку, гіпсу, крейди та глинистого сланцю (а.с.13).

Державною службою геології та надр України видано ТОВ "Надра Інвест" спеціальний дозвіл на користування надрами №3555 від 09.12.2004 на видобування корисних копалин на об`єкті надрокористування - Маславське родовище.

11.06.2009 між Володарсько-Волинською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Надра Інвест" (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до п.1 якого, орендодавець надає, а орендар приймає на підставі розпорядження голови обласної державної адміністрації від 05.05.2009 №138 в строкове платне користування земельну ділянку землі промисловості, яка знаходиться на території Суховільської сільської ради, Володарсько-Волинського району (за межами населеного пункту на північний схід від с. Суховоля на відстані 0,5 км.) (а.с.14-16).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,8034 га, у тому числі рілля - 2,8034 га (п.2 договору).

Згідно п.5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 497 267,00грн з врахуванням коефіцієнта індексації 1,152 буде становити 572 851,58грн.

Пунктом 8 договору передбачено, що його укладено строком на час дії ліцензії до 09.12.2024. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.п.15, 16 договору, земельна ділянка передається в оренду для розширення кар`єру промислової розробки та проммайданчика на Масловському родовищі гранітів. Цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є Розпорядження голови обласної державної адміністрації №223 від 18.06.2007 "Про вилучення і надання земельних ділянок та погодження місць розташування об`єктів" (п.18 договору).

Згідно витягу з Державного земельного кадастру, земельна ділянка з кадастровим номером :05:001:0109 має цільове призначення: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами (а.с.20-25).

Актом приймання-передачі від 11.06.2009 орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду строком до 09.12.2024 земельну ділянку загальною площею 2,8034 га, у тому числі рілля 2,8034 га для розширення кар`єру промислової розробки та проммайданчика на Масловському родовищі гранітів на території Суховільської сільської ради за межами населеного пункту с. Суховоля на відстані 0,5 км на північний схід (а.с.17).

17.11.2020 здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за договором оренди від 11.06.2009, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (а.с.19).

30.04.2021 між Житомирською обласною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Надра Інвест" (орендар) укладено додаткову угоду №1 до договору оренди землі від 11.06.2009, якою внесено зміни до договору оренди землі та викладено п.2 та п.9 договору у новій редакції: "2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,8034 га (рілля), кадастровий номер :05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами на території Хорошівської селищної ради Житомирського району."

"9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 25% податку, обчисленого відповідно до статей 274 і 277 Податкового кодексу України на рік." (а.с.18).

Строк дії спеціального дозволу ТОВ "Надра Інвест" на користування надрами продовжено на 20 (двадцять) років, відповідно до наказу Державної служби геології та надр України №218 від 07.05.2024 (а.с.26).

ТОВ "Надра Інвест" звернулося до Хорошівської селищної ради з листом-повідомленням вих.№13 від 25.07.2024, у якому Товариство повідомило орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі від 11.06.2009. У зв`язку з чим, просило поновити договір оренди землі шляхом укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. До вказаного листа, серед іншого, додано проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі (а.с.27-29).

Рішенням 28 сесії 9 скликання Хорошівської селищної ради №1943 від 29.08.2024 вирішено:

1. Внести зміни до договору оренди землі від 11.06.2009 між Житомирською ОДА з ТОВ "Надра Інвест", площею 2,8034 га, кадастровий номер :05:001:0109, цільове призначення: 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського р-ну Житомирської обл.:

- замінити сторону договору орендодавця: Житомирську ОДА на Хорошівську селищну раду та зареєструвати право комунальної власності;

- пункт 5 договору викладено в такій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахування щорічної індексації становить 2 957 695,07грн".

2. Поновити TOB "Надра Інвест" договір оренди земельної ділянки, площею 2,8034 га, кадастровий номер :05:001:0109, цільове призначення: 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського р-ну Житомирської обл., шляхом укладання нового договору терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно визначених коефіцієнтів.

3. Установити ТОВ "Надра-Інвест" річну орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769,51грн (а.с.39).

На виконання даного рішення Селищною радою підготовлено проект договору оренди земельної ділянки від 12.09.2024, яким передбачено строк оренди - 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі - 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769,51грн в рік (а.с.40-41).

ТОВ "Надра Інвест" не погодилось на укладення договору оренди у редакції, запропонованої Селищною радою, про що повідомило останню листом №20 від 01.10.2024. Товариством надано орендодавцю протокол узгодження розбіжностей від 01.10.2024 у якому ТОВ "Надра Інвест" запропоновано власні редакції спірних пунктів договору оренди земельної ділянки (а.с.43-45).

ТОВ "Надра Інвест" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Хорошівської селищної ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером :05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами в редакції, наведеній в прохальній частині позовної заяви.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 у справі №906/1071/24 у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025 апеляційну скаргу ТОВ "Надра Інвест" на рішення Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 у справі №906/1071/24 залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 у справі №906/1071/24 змінено Викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 23.09.2025 у справі №906/1071/24 касаційні скарги ТОВ "Надра Інвест" залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 (у редакції постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025), постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025 та додаткову постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 30.07.2025 у справі №906/1071/24 залишено без змін.

Також, ТОВ "Надра Інвест" звернулося до Господарського суду Житомирської області із позовом до Хорошівської селищної рад, у якому просило: визнати протиправним та скасувати рішення Хорошівської селищної ради від 29.08.2024 №1943 в частині визначення ТОВ "Надра Інвест" 5-річного терміну оренди земельної ділянки та встановлення річної орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769,51грн на рік; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 11.06.2009 у запропонованій позивачем редакції.

08.05.2025 Господарський суд Житомирської області у справі №906/1220/24 ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2025, про відмову у задоволенні позову.

Постановою Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17.09.2025 у справі №906/1220/24 постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2025 та рішення Господарського суду Житомирської області від 08.05.2025 у справі №906/1220/24 залишено без змін.

Посилаючись на те, що у справі №906/1071/24 ТОВ "Надра Інвест" відмову у задоволенні позовних вимог, зокрема, апеляційною інстанцією, було мотивовано тим, що "у позовній заяві позивач фактично просить суд визнати укладеним договір у новій, повній редакції, яка виходить за межі протоколу узгодження розбіжностей, не відповідає редакції договору, щодо якої позивач готував протокол розбіжностей, та не була предметом реального погодження між сторонами".

З огляду на вказане, з врахуванням того, що господарський оборот між сторонами фактично триває, а правова визначеність ТОВ "Надра Інвест" під час фактичного користування земельною ділянкою відсутня, Товариство звернулось з позовом у даній справі з вимогою про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки в редакції, що була предметом реального погодження між сторонами.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Відповідно до приписів статті 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Як встановлено судом, 11.06.2009 між Володарсько-Волинською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Надра Інвест" (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до п.1 якого, орендодавець надає, а орендар приймає на підставі розпорядження голови обласної державної адміністрації від 05.05.2009 №138 в строкове платне користування земельну ділянку землі промисловості, яка знаходиться на території Суховільської сільської ради, Володарсько-Волинського району (за межами населеного пункту на північний схід від с. Суховоля на відстані 0,5 км) (а.с.14-16).

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що його укладено строком на час дії ліцензії до 09.12.2024. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди).

Відповідно до ст.33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При цьому імперативна норма частини 4 ст.33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

ТОВ "Надра Інвест" звернулося до Селищної ради з листом-повідомленням вих.№13 від 25.07.2024, у якому повідомило про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі від 11.06.2009. У зв`язку з чим, просило Раду поновити договір оренди землі шляхом укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (а.с.27-29).

Рішенням 28 сесії 9 скликання Хорошівської селищної ради №1943 від 29.08.2024 вирішено:

1. Внести зміни до договору оренди землі від 11.06.2009 між Житомирською ОДА з ТОВ "Надра Інвест", площею 2,8034 га, кадастровий номер :05:001:0109, цільове призначення: 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського р-ну Житомирської обл.:

- замінити сторону договору орендодавця: Житомирську ОДА на Хорошівську селищну раду та зареєструвати право комунальної власності;

- пункт 5 договору викладено в такій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахування щорічної індексації становить 2 957 695,07грн".

2. Поновити TOB "Надра Інвест" договір оренди земельної ділянки, площею 2,8034 га, кадастровий номер :05:001:0109, цільове призначення: 11.01 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського р-ну Житомирської обл., шляхом укладання нового договору терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно визначених коефіцієнтів.

3. Установити ТОВ "Надра-Інвест" річну орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769,51грн (а.с.39).

На виконання даного рішення Селищною радою підготовлено проект договору оренди земельної ділянки від 12.09.2024, яким передбачено: строк оренди - 5 років; орендна плата - 10% від НГО земельної ділянки (а.с.40-41).

Не погоджуючись із вищевказаним рішенням, ТОВ "Надра Інвест" звернулося до суду з позовом до Хорошівської селищної ради про визнання протиправним та скасування рішення Ради №1943 від 29.08.2024 в частинах визначення 5-річного строку оренди та орендної плати у розмірі 10% від НГО земельної ділянки, а також визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 11.06.2009 у запропонованій позивачем редакції.

08.05.2025 Господарський суд Житомирської області ухвалив рішення у справі №906/1220/24, яке залишене без змін постановами Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2025 та Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17.09.2025, про відмову у задоволенні позову.

У межах справи №906/1220/24, враховуючи недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору, а також наявності спору у справі №906/1071/24, суди дійшли висновку про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк на підставі частини 4 ст.33 Закону України "Про оренду землі". При цьому суди вказали, що подальші дії сторін (вчинені за наслідками прийняття спірного рішення Ради) спрямовані на укладання нового договору оренди землі на загальних підставах, що є окремим предметом судового розгляду у справі №906/1071/24 між тими ж сторонами, а тому рішення Ради в оспорюваній частині підлягає оцінці саме в контексті укладення нового договору оренди, після припинення переважного права.

Також судом встановлено, що ТОВ "Надра Інвест" звернулося до суду з позовом до Хорошівської селищної ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами в редакції, наведеній в прохальній частині позовної заяви.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 у справі №906/1071/24 у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025 апеляційну скаргу ТОВ "Надра Інвест" залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 у справі №906/1071/24 змінено. Викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 23.09.2025 у справі №906/1071/24 касаційні скарги ТОВ "Надра Інвест" залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 (у редакції постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025), постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025 та додаткову постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 30.07.2025 у справі №906/1071/24 залишено без змін.

Апеляційний господарський суд у постанові від 16.07.2025 дійшов висновку, що договір від 12.09.2024, який направляла Рада позивачу, проект якого було підготовлено на виконання рішення Ради №1943 від 29.08.2024, не відповідає змісту договору, редакція якого зазначена ТОВ "Надра Інвест" у прохальній частині позовної заяви. При цьому, з листа позивача від 01.10.2024 вбачається, що ТОВ "Надра Інвест" надіслало орендодавцю протокол узгодження розбіжностей лише щодо пунктів 7 та 9 договору, тобто здійснило часткове врегулювання окремих положень договору, а не подало власну повну редакцію договору. Однак у позовній заяві Товариство просило визнати укладеним договір у новій, повній редакції, яка виходить за межі протоколу узгодження розбіжностей, не відповідає редакції договору щодо якої позивач готував протокол розбіжностей та не була предметом реального погодження між сторонами.

Відтак, в межах справ №906/1220/24 та №906/1071/24 суди дійшли висновків про припинення переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

Згідно частини 4 статті 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Предметом позову у даній справі є вимога ТОВ "Надра Інвест" про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:0109 у запропонованій позивачем редакції, у зв`язку з продовженням строку дії спеціального дозволу на спеціальне користування надрами на 20 (двадцять) років. На переконання позивача, поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки у даному випадку є обов`язковим між сторонами, виходячи з положень статті 18 Кодексу законів про надра.

Позивач доводить, що дана редакція договору оренди, розроблення з урахуванням протоколу розбіжностей та у повній мірі відповідає статті 66 Земельного кодексу України та пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України, щодо строку дії договору та розміру орендної плати, стосовно яких між сторонами наявні розбіжності.

Як встановлено судом, ТОВ "Надра Інвест" є юридичною особою, основним видом діяльності якого є добування декоративного та будівельного каменю, вапняку, гіпсу, крейди та глинистого сланцю. Товариство здійснює діяльність з видобутку корисних копалин, згідно спеціального дозволу на користування надрами №3555 від 09.12.2004, виданого Державною службою геології та надр України.

У рамках дії спеціального дозволу №3555 від 09.12.2004 Товариству надано право на користування надрами на об`єкті - Маславського родовища, площею 3,8 га.

Земельна ділянка з кадастровим номером :05:001:0109, загальною площею 2.802 га, розташована в межах Маславського родовища гранітів (а.с.16). Згідно витягу з Державного земельного кадастру, цільове призначення земельної ділянки: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами (а.с.20-25).

Згідно з частиною 1 ст.13 та частиною 1 ст.14 Конституції України земля, її надра, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування. Земля є основним національним багатством, що знаходиться під особливою охороною держави.

За приписами ст.24 Кодексу України про надра, користувач надр (інвестор), який отримав спеціальний дозвіл на користування надрами та гірничий відвід (у разі його необхідності) або уклав угоду про розподіл продукції, має виключне право здійснювати в його межах користування надрами відповідно до цього спеціального дозволу та угоди про розподіл продукції.

Статтею 24 Кодексу України про надра встановлено, що користувачі надр мають право здійснювати на наданій їм ділянці надр геологічне вивчення, комплексну розробку родовищ корисних копалин та інші роботи згідно з умовами спеціального дозволу або угоди про розподіл продукції; розпоряджатися видобутими корисними копалинами, якщо інше не передбачено законодавством або умовами спеціального дозволу тощо.

Права та обов`язки користувача надр виникають з дня, наступного за днем внесення інформації про спеціальний дозвіл на користування надрами до Державного реєстру спеціальних дозволів на користування надрами, якщо в такому спеціальному дозволі на користування надрами не передбачено більш пізній строк, а в разі укладення угоди про розподіл продукції - з дня набрання чинності такою угодою, якщо інше не передбачено самою угодою, та діють до завершення строку дії спеціального дозволу на користування надрами або до набрання законної сили рішенням суду про дострокове припинення прав на користування надрами (припинення дії спеціального дозволу на користування надрами) з підстав, встановлених цим Кодексом.

При цьому статтею 18 Кодексу України про надра передбачено особливості надання земельних ділянок для потреб, пов`язаних з користуванням надрами. Відповідно до якої, надання земельних ділянок для потреб, пов`язаних з користуванням надрами, провадиться в порядку, встановленому земельним законодавством України. Земельні ділянки для користування надрами, крім випадків, передбачених статтею 23 цього Кодексу, надаються користувачам надр після одержання ними спеціальних дозволів на користування надрами чи гірничих відводів. Місцеві ради при наданні земельної ділянки для розробки родовищ корисних копалин місцевого значення одночасно надають у користування і надра.

В статті 3 Кодексу України про надра визначено, що гірничі відносини в Україні регулюються Конституцією України, законами України "Про адміністративну процедуру", "Про охорону навколишнього природного середовища", цим Кодексом та іншими актами законодавства України, що видаються відповідно до них.

Водночас у частині 4 цієї ж статті наголошено, що земельні, лісові та водні відносини регулюються відповідним законодавством України.

У свою чергу поняття земельного законодавства та його завдання містяться у статті 4 Земельного кодексу України, відповідно до якої, земельне законодавство включає цей Кодекс, інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин, його завданням є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.

Частинами 1-2 ст.3 Земельного кодексу України передбачено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Земельні відносини, що виникають при використанні надр, лісів, вод, а також рослинного і тваринного світу, атмосферного повітря, регулюються цим Кодексом, нормативно-правовими актами про надра, ліси, води, рослинний і тваринний світ, атмосферне повітря, якщо вони не суперечать цьому Кодексу.

Отже, за існуючої моделі правового регулювання безумовний пріоритет в регулюванні земельних відносин (суспільних відносин щодо володіння, користування і розпорядження землею) надається саме земельному законодавству, а норми іншого законодавства, зокрема, цивільного та гірничого застосовуються до нього субсидіарно і в частині, яка йому не суперечить. (Такий висновок викладений у п.п.5.10-5.11 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.11.2025 у справі №902/1257/24).

Стаття 395 Цивільного кодексу України регламентує, що речовими правами на чуже майно є: право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій). Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно.

Відповідно до частини 1 ст.9 Цивільного кодексу України його положення застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, а також до трудових та сімейних відносин, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства.

Статтею 122 Земельного кодексу України (тут і надалі - у редакції, чинній на час спірних правовідносин) визначено повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування. Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

За приписами ч.1 ст.127 ЗК України, органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.2 ст.134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: використання земельних ділянок для потреб, пов`язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів.

Тобто, за наявності у ТОВ "Надра Інвест" діючого спеціального дозволу №3555 від 09.12.2004 на користування надрами на об`єкті - Маславського родовища, площею 3,8 га, відповідач позбавлений права передати земельну ділянку з кадастровим номером :05:001:0109 в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) іншій особі.

Господарський суд зазначає, що частину 4 статті 66 Земельного кодексу України доповнено абзацом другим згідно із Законом №402-IX від 19.12.2019 в редакції Закону №2805-IX від 01.12.2022.

Так, згідно з частиною 4 статті 66 ЗК України, надання земельних ділянок для потреб, пов`язаних з користуванням надрами, проводиться після оформлення в установленому порядку прав користування надрами і відновлення земель згідно із затвердженим відповідним робочим проектом землеустрою на раніше відпрацьованих площах у встановлені строки.

Земельні ділянки усіх форм власності та категорій надаються у користування власникам спеціальних дозволів на геологічне вивчення, у тому числі дослідно-промислову розробку, корисних копалин з подальшим видобуванням корисних копалин (промислову розробку родовищ) загальнодержавного та місцевого значення та (або) на видобування корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення шляхом встановлення земельних сервітутів згідно з межами ділянок надр та строками дії відповідних спеціальних дозволів на користування надрами, а також за межами таких ділянок надр для будівництва та розміщення споруд/об`єктів, пов`язаних із зазначеним видом діяльності (з автоматичним продовженням строку дії земельного сервітуту в разі продовження строку дії відповідного спеціального дозволу на користування надрами). Встановлення земельних сервітутів для зазначених цілей здійснюється без зміни цільового призначення таких земельних ділянок, крім земель природно-заповідного фонду, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення.

Доповнивши 01.12.2022 статтю 66 Земельного кодексу України абзацом четвертим, законодавець в такий спосіб визначив особливості надання земельних ділянок (у тому числі юридичний титул, на якому вони надаються) для потреб, пов`язаних з користуванням надрами.

Загальний порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування встановлений статтею 123 Земельного кодексу України, а статтею 124-1 цього кодексу визначено порядок встановлення земельних сервітутів на землях державної, комунальної власності.

Згідно з пунктом в-3 ст.99 Земельного кодексу України, власники або землекористувачі земельних ділянок чи інші заінтересовані особи можуть вимагати встановлення такого земельного сервітуту, як право на користування земельною ділянкою для потреб геологічного вивчення, у тому числі дослідно-промислової розробки, корисних копалин з подальшим видобуванням корисних копалин (промислової розробки родовищ) загальнодержавного та місцевого значення та (або) для видобування корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення з правом будівництва та розміщення споруд/об`єктів, пов`язаних із зазначеним видом діяльності, за умови що при цьому не порушуються права землевласника, передбачені статтею 98 цього Кодексу.

Статтею 98 Земельного кодексу України визначено, що право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

За змістом статті 66 Земельного кодексу України, саме встановлення земельного сервітуту і є тим юридичним титулом, який легітимізує здійснення надрокористувачем своєї діяльності в межах земельних ділянок (як сформованих у встановленому порядку, так і тих, формування яких не здійснено). Даний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.11.2025 у справі №902/1257/24.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 11.03.2025 у справі №903/667/24 зробив висновок про те, що Земельний кодекс України встановлює можливість власника спеціального дозволу на видобування корисних копалин отримати у користування земельну ділянку в межах відповідних надр (або за межами, для будівництва та розміщення споруд/об`єктів, пов`язаних із зазначеним видом діяльності). Отримати таке право власник дозволу може саме шляхом встановлення земельного сервітуту. Саме після встановлення земельного сервітуту в межах надр, відповідна особа матиме можливість здійснювати роботи, які передбачені спеціальним дозволом. Реалізації такого права фактично зумовлює здійснення дій, які зумовлюють користування земельною ділянкою, зокрема і шляхом видобування корисних копалин.

Таким чином, норми частини 4 ст.66 та пункту "в-3" ст.99 Земельного кодексу України визначають порядок надання надрокористувачам земельних ділянок усіх форм власності та категорій, а саме шляхом встановлення земельних сервітутів згідно з межами ділянок надр та строками дії відповідних спеціальних дозволів на користування надрами. Зокрема, встановлення земельних сервітутів для зазначених цілей передбачено здійснювати без зміни цільового призначення таких земельних ділянок, за винятком певних категорій земель, які перебувають під особливою охороною держави.

За вищевикладеного, на переконання суду, після припинення орендних правовідносин, ТОВ "Надра Інвест" має право на отримання у користування земельної ділянки в межах відповідних надр на строк дії спеціального дозволу, саме шляхом встановлення земельного сервітуту, а не шляхом визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, як просить позивач у позові. Тому, у задоволенні позову про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером :05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами в редакції, згідно прохальної частини позовної заяви, суд відмовляє.

Враховуючи наведене суд приходить до висновку, що досягнення мети, яка спонукала позивача звернутись до суду з цим позовом, може бути реалізована виключно шляхом встановлення земельного сервітуту. Такий спосіб захисту відповідатиме вимогам чинного законодавства та дозволить досягти правової визначеності у спірних правовідносинах.

Як вбачається з матеріалів справи, сторонами розпочато процедуру реалізації укладення договору сервітуту. Так, ТОВ "Надра Інвест" подано заяву від 19.11.2025 про встановлення земельного сервітуту. 18.12.2025 Хорошівською селищною радою прийнято рішення №2783 "Про встановлення земельного сервітуту ТОВ "Надра Інвест" на земельну ділянку з кадастровим номером :05:001:0109". ТОВ "Надра Інвест" подано до Хорошівської селищної ради заяву від 06.01.2026 про погодження укладення договору про встановлення земельного сервітуту із зауваженнями щодо строку його дії. Листом від 02.02.2026 Хорошівська селищна рада повідомила ТОВ "Надра Інвест" про те, що питання щодо приведення умов договору у відповідність до вимог земельного законодавства буде винесено на розгляд постійної комісії з питань охорони навколишнього природного середовища та регулювання земельних відносин з подальшим розглядом на пленарному засіданні сесії Хорошівської селищної ради у встановленому законодавством порядку.

Судові витрати за результатами розгляду справи.

Згідно з частинами 1, 2 ст.123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

При зверненні до суду з даним позовом позивачем сплачено 3 028,00грн судового збору, що підтверджується платіжною інструкцією №2272 від 24.09.2025 (а.с.12).

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову судові витрати, згідно статті 129 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись статтями 119, 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Апеляційна скарга на рішення може бути подана до Північно-західного апеляційного господарського суду.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 13.02.26

Суддя Кравець С.Г.

Надіслати

1 - позивачу та представнику - електронний суд,

2 - відповідачу та представнику - електронний суд