ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" лютого 2026 р.м. Одеса Справа № 916/5148/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Литвинової В.В., розглянувши матеріали справи

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до фізичної особи-підприємця Жмур Дмитра Володимировича

про розірвання договору та виселення

До суду надійшла позовна заява Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до фізичної особи-підприємця Жмур Дмитра Володимировича, якою позивач просить суд:

1. Розірвати договір оренди нежилого приміщення № 572/17 від 19.06.2017 укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Фізичною особою - підприємцем Жмур Дмитро Володимирович.

2. Виселити фізичну особу - підприємця Жмура Дмитра Володимировича ( АДРЕСА_1 , код НОМЕР_1 ) з нежилого приміщення першого поверху загальною площею 34,7 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-В. на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ).

Ухвалою від 25.12.2025 відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження без призначення засідань. Встановлено відповідачу строк для подання відзиву 15 днів з дня вручення ухвали.

Відповідно до відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань зареєстроване місцезнаходження відповідача м. Нова Каховка м. Таврійськ Херсонської області, вул. Котляревського, 6, що наразі є окупованою територією.

Суд розмістив оголошення для відповідача на сайті суду 29.12.2025.

Згідно з ч. 1 ст. 12-1 Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" якщо остання відома адреса місця проживання (перебування), місцезнаходження чи місця роботи учасників справи знаходиться на тимчасово окупованій території, суд викликає або повідомляє учасників справи, які не мають офіційної електронної адреси, про дату, час і місце першого судового засідання у справі через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України, яке повинно бути розміщене не пізніше ніж за двадцять днів до дати відповідного судового засідання.

Суд викликає або повідомляє таких учасників справи про дату, час і місце інших судових засідань чи про вчинення відповідної процесуальної дії через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України, яке повинно бути розміщене не пізніше ніж за десять днів до дати відповідного судового засідання або вчинення відповідної процесуальної дії.

З опублікуванням такого оголошення відповідач вважається повідомленим про дату, час і місце розгляду справи.

З огляду на викладене, відповідача належним чином повідомлено про розгляд справи.

Відзиву на позовну заяву відповідач не надав суду, тому справа розглядається за наявними матеріалами відповідно до ст. 178 ГПК України.

Крім того, суд надіслав ухвалу за адресою приміщення, яке орендує відповідач: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-В. Однак, ухвала повернулась до суду з відміткою пошти «адресат відсутній».

Також позивач надав до матеріалів справи докази того, що він 25.12.2025 надіслав копію позовної заяви з додатками на адресу орендованого приміщення, оскільки пошта не працює на окупованих територіях.

Згідно з ст. 248 ГПК України суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.

Розглянувши матеріали справи, суд

встановив:

Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить нежитлова будівля загальною площею 104,7 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-В, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 21795195 від 04.08.20017 та технічним паспортом від 21.03.2017.

Відповідно до Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021 № 137-VIII, позивач є виконавчим органом Одеської міської ради, у своїй діяльності керується Конституцією та законами України, актами Президента України та Кабінету Міністрів України, іншими нормативно-правовими актами, рішеннями Одеської міської ради, її виконавчого комітету, розпорядженнями міського голови та цим Положенням. Департамент підзвітний та підконтрольний Одеській міській раді, підпорядкований міському голові та Виконавчому комітету Одеської міської ради. Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м.Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради.

Матеріалами справи підтверджується, що19 червня 2017 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент, орендодавець, позивач) та Фізичною особою - підприємцем Жмур Дмитром Володимировичем (далі - орендар, відповідач) було укладено договір оренди № 572/17 (далі - Договір оренди).

Згідно з п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частини нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 34,7 кв м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-В.

У п. 4.1 договору зазначено, що вказані у п. 1.1 приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для розміщення майстерні з надання побутових послуг населенню.

Відповідно до п. 2.2 договору, орендна плата становить 628,10грн без урахування ПДВ та індексу інфляції та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції. Орендні платежі починають нараховуватись з моменту підписання відповідного акта приймання-передачі орендованих приміщень.

Згідно з п. 2.3 договору, орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

В п. 2.5 договору зазначено, що розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку передбаченому чинним законодавством.

Термін дії договору оренди з 19.06.2017 до 19.05.2020 (п. 1.3).

Згідно з актом приймання-передачі нежилих приміщень від 20.09.2017 Департаментом було передано частина нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 34,7 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська. буд. 58-В.

Додатковим договором № 1 від 03.12.2019 продовжено термін дії договору до 03.11.2022.

У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до п. 20 ч. 1 ст. 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» в Україні введено воєнний стан з 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року, який діє по сьогоднішній день.

27.05.2022 Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 63 4 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» (далі за текстом - Постанова № 634).

Відповідно до п. 5 Постанови № 634 Договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

За таких обставин договір оренди від 19.06.2017 вважається таким, що продовжив свою дію.

Відповідно до акту обстеження від 23.09.2025 нежитлового приміщення загальною площею 34.7 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-В переданого в оренду за договором № 572/17 від 19.06.2017, комісією Департаменту комунальної власності Одеської міської ради встановлені наступні порушення умов договору оренди.

-Так, згідно з п. 4.1 договору, приміщення передане орендарю виключно для розміщення майстерні з надання побутових послуг населенню. Фактично встановлено, що приміщення використовується для іншого виду діяльності, а саме сервісу з ремонту автомобільних коліс, що суперечить визначеному в договорі цільовому призначенню.

-Самовільне зайняття частини приміщення більшої площі, ніж передбачено договором. Відповідно до п. 1.1 договору, орендарю передано приміщення загальною площею 34,7 кв.м. Під час обстеження встановлено, що орендар фактично використовує площу на 26 кв.м більше ніж орендує, що є неправомірним використанням майна територіальної громади та суперечить умовам договору, яким не передбачено використання будь-яких додаткової площадь.

-Також актом встановлено незаконну реконструкцію та перепланування приміщення.

Згідно з п. 4.4 договору проведення реконструкції, технічного переобладнання та перепланування об`єкта оренди можливе лише за письмовим дозволом орендодавця, капітальний ремонт або зміна конструктивних елементів будівлі здійснюються виключно на підставі погодженої проектної документації.

Під час обстеження встановлено, що орендар самовільно здійснив переобладнання приміщення, а саме облаштував окремий вихід на фасад будівлі на вул. Бугаївську, без отримання будь-якого дозволу Орендодавця та без погодженої проектної документації, що є прямим порушенням п. 4.4 договору.

- Відповідно до п. 4.2(6) договору орендар зобов`язаний забезпечувати утримання об`єкта оренди у належному санітарному та технічному стані.

Фактично встановлено, що приміщення перебуває у незадовільному санітарному стані, що також є порушенням умов договору.

Пунктом 5.5. розділу V Договору оренди передбачено, що Договір може бути достроково припинений на вимогу Орендодавця, якщо Орендар використовує Майно не за цільовим призначенням, визначеним у пункті 4.1. розділу IV Договору.

Фізичною особою - підприємцем Жмуром Дмитром Володимировичем допущено істотні порушення умов Договору оренди у виді невиконання зобов`язань щодо використання орендованого майна відповідно до його цільового призначення, що грубо суперечить п. 4.1 та п. 1.1. Договору оренди.

З наведеного вище вбачається, що орендар систематично допускає істотні порушення умов Договору оренди, зокрема щодо невиконання зобов`язань по використанню орендованого майна відповідно до його цільового призначення.

На адресу Департаменту жодних заяв чи пропозицій від відповідача щодо узгодження та/або затвердження зміни цільового призначення орендованого майна не надходило. Будь-яких змін, додаткових погоджень, угод до Договору оренди не вносилось та не укладалось.

Таким чином, відповідачем систематично допускаються істотні порушення умов Договору оренди у вигляді невиконання зобов`язань щодо використання орендованого майна відповідно до його цільового призначення, що суперечить п.4.1 та п. 1.1. Договору оренди і, в свою чергу, може призвести до знищення об`єкта оренди або до його значного пошкодження. Вищенаведене є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна Орендодавцю.

Враховуючи, що укладений між сторонами Договір оренди за своєю правовою природою відноситься до договорів оренди, а майно, яке виступає предметом Договору, належить до комунальної власності, відтак, між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ч.1,2 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Частинами 1, 3, 5 ст. 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Загальні підстави для зміни або розірвання договору визначено у статті 651 ЦК України, за змістом якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

При цьому, варто зауважити, що істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилась порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17, від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі №910/4427/18. від 07.05.2020 у справі № 910/5027/19.

Відповідно до правових позицій Верховного Суду, викладених у постановах від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19 та від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України. Проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обгрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

У частині 1 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

За змістом частини 2 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

У п. 8.6. п. 8.17. постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 викладено правову позицію:

«Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом».

Відповідач грубо та істотно порушує мету укладення договору оренди нежилого приміщення. Орендодавець, вступаючи в договірні відносини з Орендарем, розраховує, зокрема, на належне і своєчасне виконання умов договору оренди, в тому числі в частині цільового призначення орендованого майна.

З огляду на розірвання договору оренди через систематичність його порушення Орендарем, відсутні правові підстави для продовження користування відповідачем нерухомим майном.

Позовна вимога про виселення відповідача з нежитлового приміщення є похідною вимогою від вимоги про розірвання договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» правовим наслідком припинення договору оренди є обов`язок орендаря протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна мас право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Враховуючи викладене, виселення є ефективним способом захисту, так як забезпечує поновлення порушеного права позивача як особи, яка має речове право на майно - право господарського відання, та відповідно право орендодавця на вільне розпорядження об`єктом оренди. Так, з огляду на закінчення строку дії договору оренди та обов`язок Орендаря повернути майно Орендодавцю після закінчення дії договору, у випадку невиконання відповідного обов`язку, ефективним способом захисту прав є саме вимога про виселення, яка передбачає реальне відновлення порушеного права.

Отже, вимога про виселення відповідача є обґрунтованою та такою, що забезпечує поновлення порушеного права позивача як орендодавця.

Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 916/2467/21 та у постанові Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 916/5704/23.

Отже, позовні вимоги є обгрунтованими і підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, дійшов висновку задовольнити позовні вимоги.

Згідно з ст. 129 ГПК України судові витрати в розмірі сплаченого судового збору покладаються на відповідача.

На підставі вищевикладених норм права, керуючись ст.ст. 129, 232-240, 243, Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1. Позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

2. Розірвати договір оренди нежилого приміщення № 572/17 від 19.06.2017, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та фізичною особою - підприємцем Жмур Дмитром Володимировичем.

3. Виселити фізичну особу - підприємця Жмура Дмитра Володимировича ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) з нежилого приміщення першого поверху загальною площею 34,7 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Бугаївська, 58-В, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ).

4. Стягнути з фізичної особи - підприємця Жмур Дмитра Володимировича ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради ( м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ) 6056грн судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Південно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 10 лютого 2026 р.

Суддя В.В. Литвинова