ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 лютого 2026 року

м. Київ

cправа № 907/983/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Лесько А. О. (адвокат),

відповідача - не з`явилися,

третьої особи - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Грицик Лариси Олексіївни на постанову Західного апеляційного господарського суду від 17.11.2025 у справі

за позовом фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни

до Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (попереднє найменування - Департамент міського господарства Ужгородської міської ради),

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Ужгородської міської ради,

про визнання угоди недійсною.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. 03.12.2021 фізична особа-підприємець Грицик Лариса Олексіївна (далі - ФОП Грицик Л. О., Підприємиця, Орендар, позивач) звернулася до Господарського суду Закарпатської області з позовом до Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради (наразі перейменовано на Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради) (далі - Департамент, Орендодавець, відповідач), за участю третьої особи - Ужгородської міської ради (далі - Ужгородська міськрада, Міськрада, третя особа) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в редакції додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 1691/1 (договору оренди землі в новій редакції від 30.10.2018) (далі - договір оренди від 18.02.2014 (у редакції від 30.10.2018), договір № 1691/1, оспорюваний договір), укладеного з ФОП Грицик Л. О., посилаючись на положення статей 3, 203, 215, 648, 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 3 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 14, 269, 271, 288, 289 Податкового кодексу України (далі - ПК України), статей 13, 15 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон України № 161-XIV), статей 5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", статей 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 9, 21 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації".

2. Позовна заява обґрунтовується невідповідністю вимогам закону пунктів 5, 10 та 11 додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 (далі - додаткова угода від 30.10.2018), які містять істотні умови договору (щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати), недійсність яких тягне недійсність договору в цілому, позаяк Підприємниця не погоджується з розміром нормативної грошової оцінки, на підставі якої було розраховано орендну плату за земельну ділянку.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 09.12.2024 (суддя Ремецькі О. Ф.) позов задоволено повністю в зв`язку з обґрунтованістю позовних вимог, оскільки договір оренди від 18.02.2014 (у редакції від 30.10.2018) є протиправним з огляду на те, що:

1) на час укладення додаткової угоди від 30.10.2018 не було виготовлено актуальної технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, яка би містила позитивний висновок державної експертизи, дійсний в межах трирічного строку, встановленого статтею 36 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації";

2) висновок державної експертизи щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгорода від 05.06.2014 № 698-14 містить зауваження та пропозиції до землевпорядної документації та не містить оцінки допустимості та можливості прийняття рішення щодо об`єкта державної експертизи, а в підсумковій оцінці результатів експертизи зазначено, що "технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгорода не в повній мірі відповідає вимогам чинного законодавства України, встановленим нормам і правилам та повертається на доопрацювання", натомість матеріали справи не містять відомостей щодо доопрацювання технічної документації та одержання позитивного висновку державної експертизи технічної документації з нормативної грошової оцінки та землевпорядної документації земель міста Ужгорода, як того вимагає стаття 35 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації", тому така технічна документація не могла бути законною підставою для визначення нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода та спірної земельної ділянки при укладенні договору оренди землі у новій редакції від 30.10.2018.

При цьому суд першої інстанції взяв до уваги складений за зверненням ФОП Грицик Л. О. висновок експертного дослідження від 15.12.2015 № 209/12-15 (далі - експертний висновок № 209/12-15), яким встановлено неправильність обчислення локальних коефіцієнтів, що характеризують функціональне використання земельної ділянки, що вплинуло на розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, наданої Підприємниці в оренду, а саме у експертному висновку № 209/12-15 вказується про неправильно застосовані локальні коефіцієнти за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до зелених зон; 2) розташування земельної ділянки у прирейковій зоні; 3) розташування земельної ділянки у зоні пішохідного доступу до міського пасажирського транспорту; 4) розташування земельної ділянки у водоохоронній зоні, а також не застосовано локальні коефіцієнти, які підлягали застосуванню за такими факторами: а) місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (0.9); б) місцезнаходження земельної ділянки у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (0.95).

4. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 17.11.2025 (головуючий - Якімець Г. Г., судді Бойко С. М., Бонк Т. Б.) рішення Господарського суду Закарпатської області від 09.12.2024 скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.

5. Постанова мотивована обранням позивачем неефективного способу захисту свого порушеного права, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки, зважаючи на встановлені обставини щодо розташування на земельній ділянці, яка є предметом оспорюваного договору, належного у спірний період позивачу нерухомого майна, а також обставини укладення додаткової угоди від 30.10.2018 разом із протоколом розбіжностей, що встановлено в межах розгляду справи № 907/12/19, обставини, зазначені Орендарем на обґрунтування своїх позовних вимог, підлягають встановленню та доказуванню в межах справ про стягнення з нього заборгованості з орендної плати (справи № 907/882/22 і № 907/146/24).

Короткий зміст вимог касаційної скарги

6. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, Грицик Л. О. звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

7. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що:

1) апеляційний суд не врахував висновків щодо застосування положень статей 15, 16, 203, 215, 236 ЦК України та статті 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) в подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц, у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05.09.2019 у справі № 638/2304/17 і в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.11.2021 у справі № 907/12/19, внаслідок чого обраний Грицик Л. О. спосіб захисту є ефективним, оскільки встановлення в договорі оренди земельної ділянки розміру орендної плати, який не відповідає вимогам закону, порушує її права як власника нерухомості (на час звернення з позовом до суду), розташованої на орендованій земельній ділянці, на сплату належного розміру орендної плати, а не її завищеного (необґрунтованого) розміру;

2) суд апеляційної інстанції не врахував висновку щодо застосування норм частини 2 статті 21 Закону України № 161-XIV та статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель" у подібних правовідносинах (у контексті того, що у спорах, які стосуються визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності, у тому числі у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, доводи учасників щодо правомірності/неправомірності визначеного розміру нормативної грошової оцінки землі як бази обрахунку орендної плати підлягають обов`язковій перевірці), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22;

3) висновок апеляційного суду про обрання позивачем неефективного способу захисту з посиланням лише на те, що обставини, зазначені позивачем для обґрунтування своїх позовних вимог, підлягають встановленню та доказуванню в межах справ № 907/882/22 і № 907/146/24 (про стягнення з Грицик Л. О. заборгованості з орендної плати), яких (справ) навіть не існувало на час звернення Грицик Л. О. з позовом про визнання правочину недійсним, не ґрунтується на нормах матеріального та процесуального права.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

8. Відповідач і третя особа не скористалися правом на подання відзиву на касаційну скаргу.

Розгляд справи Верховним Судом

9. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Грицик Л. О. на постанову Західного апеляційного господарського суду від 17.11.2025 у справі № 907/983/21 та призначено її до розгляду в судовому засіданні на 03.02.2026.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

10. 18.02.2014 між Департаментом міського господарства Ужгородської міськради (перейменовано на Департамент міської інфраструктури Ужгородської міськради) (Орендодавець) і ФОП Грицик Л. О. (Орендар) укладено договір № 1691/1, за умовами пунктів 1, 2, 5, якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер :34:001:0228, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості на вул. Електрозаводській, 35 у м. Ужгороді. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,2617 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 222 989,23 грн згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим Управлінням Держземагентства в Ужгородському районі Закарпатської області від 15.01.2014 № 01-22/45.

Згідно з пунктами 8, 9 договору оренди від 18.02.2014 строк дії договору - до 24.10.2018. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Рішення про продовження договору оренди приймає Ужгородська міськрада відповідно до чинного законодавства.

У пунктах 10- 13, 16, 17 договору № 1691/1 сторони погодили, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та становить 66 689,68 грн на рік. Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 5557,47 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Розмір орендної плати переглядається щороку у разі, зокрема, зміни нормативно-грошової оцінки землі, розмірів земельного податку, зміні ставок орендної плати, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Земельна ділянка передається в оренду із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення земельної ділянки - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Пунктом 33 договору оренди від 18.02.2014 передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

11. У матеріалах справи міститься висновок державної експертизи землевпорядної документації від 05.06.2014 № 698-14, затверджений першим заступником голови Державного агентства земельних ресурсів України щодо державної експертизи технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгорода Закарпатської області.

Рішенням Ужгородської міськради від 14.11.2014 № 1398 "Про затвердження технічної документації по нормативній грошовій оцінці земель населеного пункту м. Ужгорода Ужгородської міської ради" затверджено технічну документацію із нормативної грошової оцінки земель населеного пункту м. Ужгорода по базовій вартості 1 м2 забудованої території в розрізі економіко-планувальних зон та грошової оцінки сільськогосподарських угідь населеного пункту згідно з додатком.

12. Рішенням Ужгородської міськради від 30.10.2018 № 1354 "Про поновлення, припинення та відмову у поновленні дії договорів оренди земельних ділянок" передбачено поновити дію договору оренди від 18.02.2014 строком на 5 років - до 30.10.2023.

23.11.2018 Департамент надіслав Підприємиці пропозицію щодо укладення договору оренди землі, посилаючись на зміну порядку укладення таких договорів у зв`язку з прийняттям Ужгородською міськрадою рішення від 30.08.2016 № 356 "Про Тимчасове положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам".

У додатку до зазначеної пропозиції Орендодавець надіслав проєкт додаткової угоди від 30.10.2018, якою положення договору № 1691/1 викладено у новій редакції та запропоновано внести зміни до пунктів 5, 8, 10, 11, 14 цього договору, а саме: щодо нормативної грошової оцінки землі, строку дії договору, розміру орендної плати на рік та на місяць, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки; доповнити пункт 30 договору щодо обов`язків Орендаря.

Із зазначеного проєкту вбачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2018 рік становить 13 859 395,99 грн (пункт 5); строк дії договору встановлено до 30.10.2023 (пункт 8); розмір орендної плати на рік становить 415 781,88 грн, на місяць - 34 648,49 грн (пункти 10, 11). Пункт 14 договору запропоновано викласти в такій редакції: "У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором; справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення". Пункт 30 договору запропоновано у новій редакції, згідно з якою його доповнено абзацом 1 такого змісту: "здійснити у 20-ти денний термін державну реєстрацію права оренди у відповідно до вимог чинного законодавства. У разі несвоєчасного здійснення права оренди справляється пеня у розмірі, визначеному пунктом 14 цієї угоди".

13. Згідно з пунктом 5 договору оренди від 18.02.2014 (у редакції від 30.10.2018) розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду ФОП Грицик Л. О., станом на 2018 рік становив 13 859 395,99 грн згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим відділом в Ужгородському районі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області від 19.09.2018 № 1209.

Як убачається із вказаного витягу для розрахунку нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки застосовано, зокрема, такі локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки: розташування в зоні пішохідної доступності до міського пасажирського транспорту (1,10); розташування в зоні пішохідної доступності до зелених зон (1,10); розташування в прирейковій зоні (1,05); розташування в зоні перевищення припустимого рівня шуму (0,97); розташування у водоохоронній зоні (1,05).

11.12.2018 ФОП Грицик Л. О. повернула Орендодавцю підписану додаткову угоду з протоколом розбіжностей до пунктів 14, 30 договору № 1691/1, зокрема, Орендар запропонував виключити абзац 1 пункту 14 щодо сплати штрафу у розмірі 100 % річної орендної плати та навів власну редакцію абзацу 1 пункту 30 договору, згідно з якою запропонував виключити з нього друге речення щодо справляння пені.

14. Судовими рішеннями у справі № 907/12/19 (за позовом Департаменту до ФОП Грицик Л. О. про визнання укладеними у редакції Департаменту пункту 14 та абзацу 1 пункту 30 додаткової угоди від 30.10.2018 (договору оренди землі в новій редакції від 30.10.2018) та за зустрічним позовом Підприємиці до Департаменту про визнання недійсними пунктів 5, 10, 11 додаткової угоди від 30.10.2018) встановлено, що сторонами було погоджено передбачені Законом України № 161-XIV істотні умови оспорюваного договору оренди землі, у тому числі строк дії договору, орендну плату та її розмір, тому між сторонами існують договірні правовідносини оренди землі, які виникли у зв`язку з укладенням відповідного договору в редакції додаткової угоди від 30.10.2018 шляхом погодження його істотних умов, у тому числі з урахуванням протоколу розбіжностей.

Водночас щодо зустрічного позову ФОП Грицик Л. О. Верховний Суд у постанові від 18.11.2021 зазначив про те, що оскільки пункти договору оренди, які оспорює Орендар, є істотною умовою цього договору (стосуються орендної плати та її розміру), то такий договір не може бути визнаний недійсним у цій частині, а лише в цілому. Водночас така позовна вимога, як визнання договору недійсним в цілому, заявлена не була.

15. У 2019 році ФОП Грицик Л. О. звернулася до Закарпатського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Ужгородської міськради та Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області (справа № 260/164/19), в якому просить:

1) визнати неправомірним: - застосування Головним управлінням Держгеокадастру в Закарпатської області у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки на 2015, 2016, 2017, 2018 роки локальних коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельної ділянки площею 12617 м2, що розташована на вул. Електрозаводська, 35 у м. Ужгороді, кадастровий номер :34:001:0228, "землі промисловості", яка знаходиться у користуванні ФОП Грицик Л. О. на підставі договору № 1691/1 - "місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до зелених зон, в прирейковій зоні, у зоні пішохідного доступу до міського пасажирського транспорту, у водоохоронній зоні";

- не застосування локальних коефіцієнтів за наступними факторами: "місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (0,9); місцезнаходження земельної ділянки у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (0,95), місцезнаходження земельної ділянки у зоні перевищення припустимого рівня шуму від залізниці, автодоріг, електропідстанцій та аеродромів (0,97)";

2) скасувати витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки на 2016, 2017, 2018 роки, отримані позивачем 13.08.2018.

Спір у зазначеній адміністративній справі станом на цей час не вирішено, позаяк ухвалою Закарпатського окружного адміністративного суду від 13.05.2019 провадження в адміністративній справі № 260/164/19 зупинено до набрання законної сили судовим рішенням в адміністративній справі № 807/1533/15 за позовом ФОП Грицик Л. О. до Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області про визнання дій протиправними, скасування витягу та зобов`язання вчинити дії.

16. У матеріалах справи міститься також експертний висновок № 209/12-15, складений за зверненням ФОП Грицик Л. О., у якому зазначено про те, що локальні коефіцієнти, що наведені у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30.04.2015 № 10-709-0.5-4329/2-15, складеному Управлінням Держземагентства в Ужгородському районі Закарпатської області для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 12 617 м2, що розташована на вул. Електрозаводській, 35 у м. Ужгороді, і перебуває в оренді Підприємиці, обчислено неправильно.

Зокрема експертом зазначено про невірно застосовані локальні коефіцієнти за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до зелених зон; 2) розташування земельної ділянки у прирейковій зоні; 3) розташування земельної ділянки у зоні пішохідного доступу до міського пасажирського транспорту; 4) розташування земельної ділянки у водоохоронній зоні; а також не застосовано локальні коефіцієнти, які підлягали застосуванню за такими факторами: а) місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (0,9); б) місцезнаходження земельної ділянки у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (0,95).

Позиція Верховного Суду

17. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені в касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

18. В основу рішення про задоволення позову покладено висновок місцевого господарського суду про наявність підстав для визнання недійним оспорюваного договору в зв`язку з його укладенням з порушенням вимог статей 35, 36 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації", позаяк станом на час укладення додаткової угоди від 30.10.2018 технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, яка була затверджена Ужгородською міськрадою, не містила позитивного висновку державної експертизи, дійсного в межах встановленого трирічного строку.

19. У свою чергу в основу оскаржуваної постанови покладено висновок апеляційного суду про обрання Підприємицею неефективного способу захисту свого порушеного права, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки обставини, зазначені Орендарем на обґрунтування своїх позовних вимог, підлягають встановленню та доказуванню в межах справ про стягнення з нього заборгованості з орендної плати (справи № 907/882/22 і № 907/146/24).

20. Колегія суддів вважає зазначений висновок суду апеляційної інстанції передчасним, у зв`язку з чим убачає підстави для скасування оскаржуваної постанови та передачі справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції та водночас погоджується з доводами скаржника в частині неврахування апеляційним судом як висновку щодо застосування положень статей 15, 16, 203, 215, 236 ЦК України та статті 4 ГПК України в подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05.09.2019 у справі № 638/2304/17 і в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.11.2021 у справі № 907/12/19 (між тими самими сторонами), так і висновку щодо застосування норм частини 2 статті 21 Закону України № 161-XIV та статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель" у подібних правовідносинах (у контексті того, що у спорах, які стосуються визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності, у тому числі у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, доводи учасників щодо правомірності/неправомірності визначеного розміру нормативної грошової оцінки землі як бази обрахунку орендної плати підлягають обов`язковій перевірці), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, з огляду на таке.

21. Відповідно до частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів передбачено у статті 16 ЦК України. Такий перелік не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини 2 статті 16 ЦК України).

22. Отже, стаття 16 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Під захистом цивільних прав розуміють передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.

Вирішуючи спір, суд повинен дати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу позивача на момент його звернення до суду. При цьому право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним.

23. Положення частини 2 статті 16 ЦК України та статті 20 Господарського кодексу України (чинного до 27.08.2025) передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

ЦК України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

24. Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

25. Водночас недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).

При застосуванні положень статей 215, 217 ЦК України необхідно врахувати те, що умова договору, щодо якої ставиться вимога про визнання її недійсною, не може бути істотною умовою договору, оскільки в такому випадку правочин має бути визнано недійсним в цілому (схожий правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 12.03.2018 у справі № 910/22319/16).

26. Відповідно до частин 1, 2 статті 15 Закону України № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Згідно з частиною 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

27. Із матеріалів справи вбачається, що ФОП Грицик Л. О., подаючи позов про визнання недійсним договору оренди від 18.02.2014 (у редакції від 30.10.2018), фактично оспорює пункти договору оренди, які є істотною умовою цього договору (стосуються орендної плати та її розміру).

Змінюючи мотивувальну частину постанови суду апеляційної інстанції, якою зокрема було відмовлено в задоволенні зустрічного позову ФОП Грицик Л. О. про визнання недійсними пунктів 5, 10, 11 додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди від 18.02.2014, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в пункті 6.37 постанови від 18.11.2021 у справі № 907/12/19 (між тими самими сторонами) виснував про те, що оскільки пункти договору оренди, які оспорює ФОП Грицик Л. О., є істотною умовою цього договору (стосуються орендної плати та її розміру), то такий договір не може бути визнаний недійсним у цій частині, а лише в цілому. Водночас така позовна вимога, як визнання договору недійсним в цілому, заявлена не була.

Таким чином, Верховний Суд у зазначеній постанові фактично підтвердив, що належним способом захисту прав сторони правочину, яка, оспорюючи розмір орендної плати як істотну умову договору, просить визнати його недійсним у цій частині, є вимога про визнання недійсним правочину в цілому, оскільки в розумінні статті 217 ЦК України відповідний правочин не міг бути вчинений без включення до нього недійсної частини.

Адже договір оренди землі не може вважатися укладеним, якщо сторони не досягли згоди з такої істотної умови як орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

28. Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Такі висновки сформульовано в пунктах 53, 54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17, предметом позову в якій є визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень та зобов`язання орендаря звільнити їх і повернути балансоутримувачу за актом приймання-передачі.

Ухвалюючи зазначену постанову, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для зміни мотивувальної частини постанови суду апеляційної інстанції шляхом визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень із моменту його укладення, та, як наслідок, не визначила вказану позовну вимогу як неналежний чи неефективний спосіб захисту прав власника майна.

29. Крім того, у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05.09.2019 у справі № 638/2304/17 (предмет позову - визнання недійсним договору дарування) викладено висновок про те, що недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

30. Колегія суддів також наголошує на тому, що в пунктах 74, 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 (предмет позову - визнання недійсним нікчемного договору про розірвання договору застави майнових прав) викладено чіткий висновок про те, що такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним, застосовується до оспорюваних правочинів, тоді як визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону.

31. Зважаючи на предмет і підстави позовів, встановлені судами фактичні обставини незгоди Орендаря (позивача) із розміром орендної плати, визначеним договором оренди від 18.02.2014 (у редакції від 30.10.2018), та правове регулювання спірних правовідносин (норми статей 16, 203, 215, 236, 638 ЦК України та статті 15 Закону України № 161-XIV) у справах №№ 907/12/19, 905/1227/17, 916/3156/17 і в цій справі (№ 907/983/21), колегія суддів вважає, що спори в зазначених справах виникли з подібних правовідносин, а тому наявне помилкове неврахування апеляційним судом висновків щодо застосування зазначених норм матеріального права, викладених у постанові, призвело до передчасного висновку суду апеляційної інстанції про обрання Підприємницею неефективного способу захисту свого порушеного права виключно з тих мотивів, що обставини, зазначені Орендарем на обґрунтування своїх позовних вимог, підлягають встановленню та доказуванню в межах справ про стягнення з ФОП Грицик Л. О. заборгованості з орендної плати за період 2020- 2021 рр. (справи № 907/882/22 і № 907/146/24).

32. Водночас у пункті 114 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду виснувала про те, що у спорах, які стосуються визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності, у тому числі у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, доводи учасників щодо правомірності/неправомірності визначеного розміру нормативної грошової оцінки землі як бази обрахунку орендної плати підлягають обов`язковій перевірці з огляду на положення частини 2 статті 21 Закону України № 161-XIV та статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель".

33. Разом із тим суд касаційної інстанції констатує, що покладений в основу оскаржуваної постанови висновок апеляційного суду про відмову в задоволенні позову в зв`язку з неефективністю обраного Орендарем способу захисту своїх прав суперечить викладеному в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (пункт 110) і від 15.10.2025 у справі № 907/882/22 (між тими самими сторонами (пункт 8.46)) висновку про те, що належному способу захисту саме орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, несплаченої орендарем.

34. З урахуванням наведеного вище доводи скаржника отримали часткове підтвердження (в частині обрання позивачем ефективного способу захисту порушеного права орендаря).

35. Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

36. Відповідно до підпункту "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.

37. Згідно з частиною 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

38. Колегія суддів наголошує на тому, що всупереч вимогам статей 86, 236, 269, 282 ГПК України оскаржувана постанова не містить жодних вказівок апеляційного суду про те, який же спосіб захисту прав орендаря є дійсно ефективним у спірних правовідносинах, якщо визнання оспорюваного правочину недійсним вважається неефективним способом захисту прав орендаря.

39. Ураховуючи особливості правового регулювання спірних правовідносин, колегія суддів вважає, що, обмежившись помилковим посиланням на обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав, суд апеляційної інстанції в порушення статей 86, 236, 269, 282 ГПК України безпідставно ухилився від апеляційного перегляду рішення місцевого господарського суду по суті заявлених позовних вимог (на предмет їх обґрунтованості, невідповідності оспорюваного договору законодавству, чинному на момент його укладення, порушенням оспорюваним правочином прав Орендаря).

40. Наведене в сукупності свідчить про неповне з`ясування саме апеляційним судом фактичних обставин справи, що, в свою чергу, свідчить про необхідність скасування оскаржуваної постанови та передачі справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, оскільки згідно з частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

Щодо інших доводів касаційної скарги

41. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено в пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено в пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).

42. Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування положень статей 15, 16, 203, 215, 236 ЦК України та статті 4 ГПК України в подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (предмет позову - визнання протиправними дій Правління Національного банку України, скасування постанови Правління Національного банку України та зобов`язання відповідача вчинити певні дії), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (предмет позову - визнання договорів іпотеки припиненими з минулої дати), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (предмет позову - визнання договору поруки припиненим), оскільки за змістовим, суб`єктним і об`єктним критеріями спірні правовідносини в цій справі та зазначених справах не є подібними з огляду на істотні відмінності у фактичних обставинах таких спорів, пов`язаних із правами та обов`язками їх сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин і виключає застосування вказаних правових позицій як нерелевантних для вирішення цього господарського спору.

43. Адже в усіх зазначених постановах взагалі не міститься висновку Великої Палати Верховного Суду щодо ефективності чи неефективності такого способу захисту прав позивача, як визнання оспорюваного правочину недійсним, позаяк під час розгляду справ №№ 910/3009/18, 916/1415/19, 522/1528/15-ц питання недійсності договорів не досліджувалися.

44. Відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, суд має у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог норм процесуального права щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

45. Таким чином, суд зобов`язаний надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, які містяться в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів із урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

46. Ураховуючи викладене вище, суд касаційної інстанції вважає, що оскаржувана постанова не відповідає положенням статей 86, 236, 269, 282 ГПК України, оскільки ухвалена без дослідження всіх наявних у матеріалах справи доказів у їх сукупності, без урахування правової позиції Верховного Суду в подібних правовідносинах, а тому помилковим є висновок апеляційного суду про відмову в задоволенні позову виключно з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав.

47. З огляду на особливості правового регулювання спірних правовідносин колегія суддів вважає, що висновок суду апеляційної інстанції про скасування рішення місцевого господарського суду не відповідає положенням статей 86, 236, 269, 282 ГПК України, оскільки, надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам із урахуванням фактичних підстав позовних вимог і заперечень проти них, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позову виключно з мотивів обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав, та, як наслідок, безпідставно ухилився від апеляційного перегляду рішення від 09.12.2024 по суті заявлених позовних вимог (на предмет їх обґрунтованості, невідповідності оспорюваного договору законодавству, чинному на момент його укладення, порушенням оспорюваним правочином прав Орендаря), тоді як у силу імперативних положень частини 2 статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

48. Наведене в сукупності свідчить про неповне з`ясування саме апеляційним судом фактичних обставин справи, що в свою чергу свідчить про необхідність скасування оскаржуваної постанови та передачі справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

49. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

50. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала часткове підтвердження під час касаційного провадження, оскільки суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду не відповідно, а всупереч висновкам щодо застосування положень статей 15, 16, 203, 215, 236 ЦК України та статті 4 ГПК України в подібних правовідносинах, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05.09.2019 у справі № 638/2304/17 і в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.11.2021 у справі № 907/12/19 (між тими самими сторонами), у зв`язку з чим колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржувану постанову - скасувати, а справу - направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

51. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

52. Згідно з частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

53. За наведених обставин висновок суду апеляційної інстанції про скасування рішення місцевого господарського суду не відповідає положенням статей 86, 236, 269, 282 ГПК України, оскільки надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних підстав позовних вимог і заперечень проти них, саме апеляційний суд дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позову виключно з мотивів обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав, та, як наслідок, безпідставно ухилився від апеляційного перегляду рішення від 09.12.2024 по суті заявлених позовних вимог (на предмет їх обґрунтованості/необґрунтованості, доведеності порушення оспорюваним правочином прав позивача тощо).

54. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала часткове підтвердження під час касаційного провадження, що в розумінні пункту 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу в сукупності з відсутністю всебічного, повного та об`єктивного дослідження судами зібраних у справі доказів є підставою для скасування оскаржуваної постанови і передачі справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, яким було допущено порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

55. Під час нового розгляду справи апеляційному господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.

Розподіл судових витрат

56. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий апеляційний розгляд, колегія суддів зазначає, що з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, в тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Грицик Лариси Олексіївни задовольнити частково.

Постанову Західного апеляційного господарського суду від 17.11.2025 у справі № 907/983/21 скасувати.

Справу № 907/983/21 передати на новий розгляд до Західного апеляційного господарського суду.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай