ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
УХВАЛА

"04" лютого 2026 р.м. Одеса Справа № 916/4957/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Литвинової В.В., за участю секретаря судового засідання Самойлової С., розглянувши у відкритому засіданні справу

за позовом заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави

до відповідача-1- Одеської міської ради

відповідача-2- ОСОБА_1

про усунення перешкод у користуванні, визнання недійсним договору та зобов`язання повернути ділянку

за участю представників:

від прокуратури - Савицький Д.

від відповідача-1 - Асташенкова О.

від відповідача-2 Бурда Т.

в с т а н о в и в:

Заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави звернувся з позовом до Одеської міської ради та ОСОБА_1 , яким просить суд:

- Усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси земельною ділянкою, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :16:002:0003), шляхом скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на нерухоме майно нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), здійсненої на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Ладіної Л.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.10.2019 індексний номер: 49218119, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна.

- Усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :16:002:0003), шляхом зобов`язання ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) звільнити земельну ділянку, загальною площею 0,0147 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :16:002:0003, знести за власний рахунок об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

- Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 0,0147 га (кадастровий номер :16:002:0003) за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між Одеською міською радою та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.04.2025 за № 521 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101), індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 78201769 від 03.04.2025 (номер запису про інше речове право: 59317617).

- Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради (, м. Одеса, пл. Біржова, 1, 65004) земельну ділянку, площею 0,0147 га з кадастровим номером :16:002:0003 за адресою: АДРЕСА_1 , а Одеську міську раду - прийняти вказану земельну ділянку.

Ухвалою від 12.12.2025 відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання на 14.01.2026.

Ухвалою від 14.01.2026 розгляд справи відкладено на 04.02.2026.

В засіданні розглянуто та задоволено клопотання прокурора про витребування доказів.

Прокурор просить витребувати з Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради реєстраційну справу № 0 на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 у паперовій та електронній формі.

Прокурор зазначає, що "позовна заява обґрунтовується тим, що державним реєстратором Приваловою Є.Є., за наявності підстав для відмови ОСОБА_2 у проведенні первинної державної реєстрації права власності на нежитлові адміністративно-торговельні приміщення, площею 80,1 кв. м, розташовані по АДРЕСА_1 , в порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не з`ясувавши наявність речового права на земельну ділянку, на якій розташоване спірне майно, та правовстановлюючих документів на нього, зареєструвала за ним право власності на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), за відсутності жодного документу, передбаченого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703, та видала незаконне свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 25.12.2013 індексний номер 15363079.

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

У подальшому вказаний самочинно збудований об`єкт нерухомого майна на земельній ділянці комунальної власності, яка не надавалась її власником під вказане будівництво, ОСОБА_2 було відчужено на підставі договору купівлі-продажу від 18.10.2016, зареєстрованого в реєстрі за № 1992, у спільну часткову власність ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , які у свою чергу відчужили вказане приміщення ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 17.10.2019, про що приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ладіною Л.С. на підставі рішення від 17.10.2019 № 49218119 внесено запис у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Враховуючи те, що в силу положень Земельного кодексу України та Цивільного кодексу України у ОСОБА_2 лише з факту державної реєстрації права власності не виникло право власності на самочинно збудоване майно, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , а у подальшому ОСОБА_1 не набули і не могли набути у встановленому законом порядку право власності на нього.

Верховний Суд у постанові від 18.04.2024 у справі № 915/1567/21 погодився з позицією суду апеляційної інстанції про те, що договір купівлі-продажу, предметом якого є об`єкт самочинного будівництва, є нікчемним в силу положень ст. 228 ЦК України.

Таким чином, правочини щодо самочинно збудованого майна площею 80,1 кв.м, а саме договір купівлі-продажу від 18.10.2016, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 , а також договір купівлі-продажу від 17.10.2019, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 та ОСОБА_1 є нікчемними.

Дані обставини, вказують на неправомірність набуття права власності на самочинно збудоване майно та відсутність належних документів у осіб, які вважали себе власниками майна і здійснили реєстрацію права власності на це майно.

Крім того, встановлено, що у подальшому за заявою ОСОБА_1 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т.І. 16.12.2019 за індексним номером: 50254586 внесено зміни до розділу об`єкту у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: «загальна площа (кв.м) 80,1 змінено на загальна площа 120,1»; «нежитлове приміщення змінено на нежила будівля» та 28.12.2019 за індексним номером: 50254586 внесено зміни: «нежила будівля змінено на нежитлова будівля».

Водночас встановлено, що фактично ОСОБА_1 ні реконструкцію, ні капітальний ремонт нежитлової будівлі не здійснювала, а здійснила нове будівництво об`єкту нерухомого майна, яке також є самочинним будівництвом виходячи з наступного.

Згідно листа УДАБК ОМР від 27.05.2020 № 01-10/147-36 у ході здійснення комісійного обстеження (акт від 26.05.2020) об`єкту будівництва «Капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 » встановлено, що земельну ділянку огороджено металопрофільним парканом, розмірами 26м*9м , а нежитлову будівлю знесено.

За результатом повторного обстеження даного об`єкту містобудування 29.07.2020 спеціалістами Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, УДАБК ОМР та Київської районної адміністрації Одеської міської ради встановлено побудову одноповерхової будівлі з червоної цегли. Земельну ділянку огороджено металевим парканом, висотою 3 метри. На час проведення огляду здійснювались роботи з утеплення зовнішніх стін будівлі.

Таким чином, ОСОБА_1 , здійснила знесення придбаної нею будівлі, та побудувала на її місці нову цегляну будівлю, чим фактично здійснила нове будівництво об`єкту нерухомого майна, яке є самочинним будівництвом також відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, оскільки правовстановлюючих документів на земельну ділянку в неї не було на час здійснення цього будівництва, як і не було відповідних правовстановлюючих та дозвільних документів щодо виконання будівельних робіт та введення об`єкту в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.

В обґрунтуванні позову зазначено про об`єктивні підстави вважати, що для здійснення державної реєстрації речового права подано пакети документів, які не відповідають вимогам чинного законодавства, містять/містили недостовірні відомості, що виключає можливість державної реєстрації такого речового права як офіційного визначення і підтвердження державою факту виникнення у відповідача прав на нерухоме майно.

За наведених підстав, у позовній заяві однією із позовних вимог заявлено вимогу про скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на нерухоме майно нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), здійснену на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Ладіної Л.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.10.2019 індексний номер: 49218119, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна".

Згідно з ч.1 ст. 81 ГПК України учасник справи у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування доказів судом. Таке клопотання повинно бути подане в строк, зазначений в частинах другій та третій статті 80 цього Кодексу.

Частиною 2 статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

Частиною 1 статті 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що реєстраційна справа формується у паперовій та електронній формі після відкриття розділу на об`єкт нерухомого майна у Державному реєстрі прав та внесення до нього відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав та зберігається протягом всього часу існування об`єкта.

Реєстраційній справі присвоюється реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості.

Частиною 2 статті 17 вказаного Закону передбачено, що реєстраційна справа включає заяви на проведення реєстраційних дій, документи, на підставі яких проведено реєстраційні дії, документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, а також відомості з реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав, запити державного реєстратора та документи, отримані із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року.

Зберігання реєстраційних справ у паперовій формі здійснюється виключно виконавчими органами міських рад міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення, Київською, Севастопольською міськими, районними, районними у містах Києві та Севастополі державними адміністраціями за місцезнаходженням відповідного майна (ст. 9 Закону).

Відповідно до рішення Одеської міської ради від 16.12.2015 № 16-VII «Про здійснення виконавчим органом Одеської міської ради на території міста Одеси повноважень суб`єктів державної реєстрації прав, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виконавчим органом Одеської міської ради, який здійснюватиме повноваження суб`єктів державної реєстрації прав, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на території міста Одеси є юридичний департамент Одеської міської ради.

У позовній заяві суд проінформовано, що прокуратура не володіє оригіналами документів, копії яких додані до позовної заяви, оскільки реєстраційна справа №01щодо спірного об`єкта нерухомого майна знаходиться в Управлінні державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради, та її одержання можливе лише за судовим рішенням згідно ч. 6 ст. 17 вказаного Закону.

З урахуванням викладеного, з метою огляду документів реєстраційної справи №01 на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв.м по просп. Небесної Сотні, 15/1 у місті Одесі, є необхідність у витребуванні вищевказаної реєстраційної справи.

Керуючись ст. 81, 234, 235 ГПК України,

ухвалив:

1. Зобов`язати Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради терміново надати суду копії матеріалів реєстраційної справи № 0 на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 15/1, а також в електронній формі.

Ухвала набрала законної сили 04.02.2026 і не підлягає оскарженню.

Суддя В.В. Литвинова