ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 лютого 2026 року

м. Київ

cправа № 922/382/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

представники учасників справи:

прокуратури - Савицька О. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 (судді: КрестьяніновО. О. - головуючй, Гребенюк Н. В., Медуниця О. Є.) та рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 (суддя Лаврова Л. С.) у справі

за позовом Керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова Новікова Едуарда Юрійовича в інтересах держави, в особі Харківської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄВРОПАРТНЕР КОМПАНІ"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "РА "ЗУМ"

про визнання договору недійсним, скасування реєстрації, зобов`язання повернути земельну ділянку з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У лютому 2025 року керівник Київської окружної прокуратури міста Харкова (далі - прокурор) в інтересах держави, в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄВРОПАРТНЕР КОМПАНІ" (далі - ТОВ "Європартнер компані") про:

- визнання недійсним договору від 23.02.2024 оренди земельної ділянки кадастровий номер :08:004:0019 на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові площею 2,7142 га (далі - спірна земельна ділянка), укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" та скасування права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 53938781);

- скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 № ХК 12 по об`єкту "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" під магазини на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові";

- скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 № ХК 00 по об`єкту "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" під магазини на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові";

- скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на багатоквартирний житловий будинок, що складається з квартир № 1-63,211-249,341-403 та нежитлових приміщень 1-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 688,7 м2, 1-го поверху №№ 1-:-5 площею 111,7 м2, 2-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, нежитлові приміщення 2-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 656,6 м2, 1-го поверху №№ 1-:-4 площею 104,3 м2, 2-го поверху № 1,2,І площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1,2,І площею 96,4 м2, нежитлові приміщення 3-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 688,7 м2, 1-го поверху № №1-:-5 площею 111,7 м2, 2-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, розташованих за адресою: м. Харків, провулок Шевченківський, будинок 50, корп. 2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101) (далі - багатоквартирний житловий будинок корпус 2), запису про право власності 42228010, внесеного державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.05.2021 № 58446969) з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" із закриттям розділу 101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "ЄВРОПАРТНЕР КОМПАНІ" на багатоквартирний житловий будинок, що складається з квартир № 1-63,211-249,341-403 та нежитлових приміщень 1-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 688,7 м2, 1-го поверху №№ 1-:-5 площею 111,7 м2, 2-го поверху №1-:-3 площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, нежитлові приміщення 2-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 656,6 м2, 1-го поверху №№ 1-:-4 площею 104,3 м2, 2-го поверху № 1,2,І площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1,2,І площею 96,4 м2, нежитлові приміщення 3-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 688,7 м2, 1-го поверху №№ 1-:-5 площею 111,7 м2, 2-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, розташованих за адресою: м. Харків, провулок Шевченківський, будинок 50, корп. 1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101) (далі - багатоквартирний житловий будинок корпус 1), запису про право власності 42226918, внесеного державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.05.2021 №58443980) з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" із закриттям розділу 101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "Ж-1" площею 59,2 м2, розташовану за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, будинок 50 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101) (далі - нежитлова будівля літ. "Ж"), запис про право власності 35028703 внесений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.01.2020 № 50643302) з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" та закриттям розділу 101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути спірну земельну ділянку Харківській міській раді з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" та багатоквартирних житлових будинків корпуси 1, 2.

1.2. Позовні вимоги з посиланням, зокрема, на положення статей 124, 134, 135 Земельного кодексу України, статей 203, 215, 216 Цивільного кодексу України, норми Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані тим, що згідно з рішенням Харківської міської ради від 18.04.2018 № 1049/18 було надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 6,0085 га із земель територіальної громади м. Харкова для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів Товариству з обмеженою відповідальністю "Архелай" (далі - ТОВ "Архелай"), за умови знесення нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1", які належать товариству на праві власності.

Рішенням Харківської міської ради від 28.11.2018 № 1297/18 погоджена вказана технічна документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 6,0085 га (кадастровий номер :08:004:0014) на земельні ділянки: ділянка № 1 площею 5,2678 га та ділянка № 2 площею 0,7407 га, а згідно з рішенням від 27.02.2019 № 1459/19 надано в оренду ТОВ "Архелай" земельну ділянку кадастровий номер :08:004:0015 площею 5,2678 га із земель територіальної громади м. Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу на пров. Шевченківському, 50 до 01.03.2022.

Проте ТОВ "Архелай" договір оренди не уклав, а у зв`язку із добровільною відмовою ТОВ "Архелай" від земельної ділянки рішенням Харківської міської ради від 26.02.2020 № 2014/20 (пункт 4 додатку до рішення) скасовано рішення від 27.02.2019 за № 1459/19 про надання земельної ділянки в оренду ТОВ "Архелай".

Отже, прокурор наголошував, що ТОВ "Архелай" правовстановлюючі документи на земельну ділянку кадастровий номер :08:004:0015 площею 5,2678 на пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові не оформлювалися.

Водночас, ТОВ "Архелай" на підставі договорів купівлі-продажу № 77 від 14.01.2020 та № 75 від 14.01.2020 відчужив ТОВ "Європартнер компані" нежитлові будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 м2 та літ. "Е-1" площею 60,0 м2, розташовані на спірній земельній ділянці.

Як зазначав прокурор, спірна земельна ділянка на час придбання ТОВ "Європартнер компані" нежитлових будівель за договорами купівлі-продажу від 14.01.2020 не була сформована, а товариство мало право на отримання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з метою, пов`язаною із розташуванням належного йому нерухомого майна у відповідному розмірі.

У той же час, Харківською міською радою приймалися рішення щодо спірної земельної ділянки, зокрема, згідно з пунктами 7.3, 7.4 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 за № 2230/20 надано ТОВ "Європартнер компані" в оренду земельну ділянку кадастровий номер :08:004:0019 площею 2,7142 га із земель територіальної громади м. Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові та зобов`язано виконувати будівництво з урахуванням знесення будівель літ. "Ж-1", літ. "Е-1", які належать на праві власності ТОВ "Європартнер компані".

Прокурор зазначав, що рішення Харківської міської ради про надання земельної ділянки в оренду та договір оренди були оскаржені до суду і судовими рішеннями у справі № 922/826/21 визнано незаконними та скасовано пункти 7.3, 7.4 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 за № 2230/20 про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів ТОВ "Європартнер компані", а також визнано недійним договір від 23.11.2020 оренди земельної ділянки, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані", зобов`язано ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку.

Проте незважаючи на рішення суду Харківська міська рада прийняла рішення від 22.11.2023 № 476/23 про затвердження ТОВ "Європартнер компані" документації із землеустрою та надала відповідачу спірну земельну ділянку в оренду на підставі договору оренду від 23.02.2024.

Прокурор акцентував увагу на тому, що спірну земельну ділянку всупереч норм чинного законодавства було надано відповідачу в оренду без проведення торгів.

Також прокурор зазначав про порушення законодавства у сфері містобудівної діяльності, вказуючи на те, що на даний час в Реєстрі зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. "Г-1" за Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОВЕНТУС" та на нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1" і "Ж-1" за ТОВ "Європартнер компані". У реєстрі будівельної діяльності наявна інформація щодо об`єкта будівництва "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" під магазини на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові" (повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 № ХК 12, декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 № ХК 00, замовник: ТОВ "Архелай").

Разом з цим за змістом відповідей Комунального підприємства "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" від 20.08.2021 та від 22.11.2021 за наявними архівними матеріалами реєстрація права власності на об`єкти нерухомості на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові станом на 31.12.2012 та їх інвентаризація не проводилась.

Відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості в району провулку Шевченківському у м. Харкові (за даними Google Earth Pro) станом на 16.11.2002, 24.09.2005, 13.06.2008, 27.08.2016, 26.09.2017, 05.06.2018 будь-які будівлі на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові відсутні.

Прокурор вказував на те, що вказана інформація у сукупності з наявними відомостями у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Публічній кадастровій карті, генеральному плані м. Харкова, Єдиному адресному реєстрі міста Харкова свідчить про факт фізичної відсутності нежитлових будівель на момент укладення договорів купівлі-продажу такого майна та подання документів, що дозволяли право на будівництво. Договори купівлі-продажу цього майна від 15.03.2002, 01.03.2018, 02.03.2018, 14.01.2020 (№ № 71, 73, 75 і 79) не були спрямовані на реальне настання обумовлених ним правових наслідків купівлю-продаж об`єктів нерухомості літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Д-1", "Е-1" та "Ж-1" на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, оскільки вказані будівлі фізично не існували на момент укладення цих правочинів.

Договори купівлі-продажу від 01.03.2018 та від 02.03.2018 за якими Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Креноль" продало нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" та "Ж-1" ТОВ "Архелай" не містять інформації про кадастровий номер земельної ділянки, на якій такі будівлі розташовані на час укладення цих договорів, а тому укладення договору купівлі-продажу від 15.03.2002 суперечило статтям 48, 49, 58 Цивільного кодексу УРСР, а при укладенні договорів купівлі-продажу від 01.03.2018, 02.03.2018, 14.01.2020 (№ № 71, 73, 75 і 79) порушено положення статей 203, 215, 234 Цивільного кодексу України.

Прокурор також зазначав, що документи, надані власником державному реєстратору не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно. Діями державного реєстратора порушено інтереси територіальної громади міста Харкова, оскільки своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова.

1.3. У відзиві на позовну заяву ТОВ "Європартнер компані" просило відмовити в її задоволенні, зазначаючи, що товариство є власником нежитлових будівель літ. "Ж-1" та літ. "Е-1", які розташовані за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50 на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових будівель від 14.01.2020, що підтверджується інформацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майн. Вказані договори купівлі-продажу недійсними у встановленому законом порядку не визнавались.

Розміщення на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна, яке належить на праві власності особам, виключає відчуження земельної ділянки виключно на конкурсних засадах (частина 2 статті 134 Земельного кодексу України). Відведення земельної ділянки у такому випадку здійснюється у порядку статті 123 Земельного кодексу України.

Відповідач вказував на те, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, у зв`язку з чим оскаржуваною декларацією не порушуються права та інтереси позивача, а скасування реєстрації такої декларації не буде мати правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у задоволенні позову відмовлено.

2.2. Суд першої інстанції вказав, що на момент надання Харківською міською радою земельної ділянки ТОВ "Європартнер компані" мало у власності нежитлові будівлі право власності на які було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Вказана підстава, а саме розташування на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна є незалежною (альтернативною) підставою не проведення земельних торгів. Відведення земельної ділянки у такому випадку здійснюється у порядку статті 123 Земельного кодексу України.

Суд також вказав, що законність проведення реконструкції підтверджується як зареєстрованим повідомленням про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 № ХК 12 на підставі якого була розпочата реконструкція, так і зареєстрованою декларацією про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 № ХК 00. Оскільки замовником реконструкції ТОВ "Архелай" було зареєстровано право власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації, то відчужені відповідачу нежитлові будівлі літ. "Ж-1", "В-1", "Б-1" на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові не можуть відноситися до самовільно збудованих.

Після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, у зв`язку з чим оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивача не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного.

Враховуючи встановлені обставини та положення діючого законодавства, суд першої інстанції визнав недоведеними та необґрунтованими позовні вимоги прокурора.

2.3. Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 12.08.20025, зокрема, залучено до участі у справі Товариство з обмеженою відповідальністю "РА "ЗУМ" (колишня назва ТОВ "Архелай", ДАЛІ - ТОВ "РА ЗУМ") як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

2.4. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у справі скасовано, прийнято нове рішення, позовні вимоги задоволені частково, а саме:

- визнано недійсним договір від 23.02.2024 оренди земельної ділянки кадастровий номер :08:004:0019 на пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, площею 2,7142 га, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані";

- закрито провадження у справі в частині позовних вимог про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на багатоквартирні житлові будинки, внесені державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С. В. на підставі рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.05.2021, з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" та закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- в іншій частині позовних вимог відмовлено.

2.5. Суд апеляційної інстанції зазначив, що оскільки на момент переходу до ТОВ "Європартнер компані" права власності на нежитлові будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 м2 та літ. "Е-1" площею 60,0 м2 на пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові попереднім власником не було оформлено право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщене, ТОВ "Європартнер компані" не набуло автоматичного права користування спірною земельною ділянкою та на позаконкурентних засадах мало право отримати земельну ділянку в користування саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідного належного йому на праві власності об`єкту нерухомого майна та в межах, які необхідні для обслуговування такого майна.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що формування (у тому числі визначення площі) та реєстрація в Державному земельному кадастрі земельної ділянки кадастровий номер :08:004:0019 здійснювалось на підставі заяви ТОВ "Європартнер компані" в порядку відведення земельної ділянки саме за проєктом землеустрою, розробленим на підставі рішення Харківської міської ради від 22.04.2020 № 2089/20, за яким її відведення передбачено не для мети, що пов`язана з розміщенням на ній об`єкта нерухомого майна, який належить ТОВ "Європартнер компані", а для будівництва нового об`єкта нерухомого майна (житлового комплексу).

При цьому суд апеляційної інстанції установив, що матеріали справи не містять доказів звернення ТОВ "Європартнер компані" до міської ради із заявою про надання земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, саме з метою експлуатації такого об`єкта. В матеріалах справи відсутні докази того, що зазначена земельна ділянка надавалась міською радою ТОВ "Європартнер компані" для експлуатації об`єкту нерухомого майна, який належить товариству на праві власності.

Також суд апеляційної інстанції звернув увагу на тому, що площа земельної ділянки, яка передана товариству у користування оскаржуваними рішенням та договором, майже у 185 разів перевищує площу нерухомого майна, яке на ній розташоване.

У свою чергу, розмір земельної ділянки необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема Державних будівельних норм «Житлові будинки. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням.

Суд апеляційної інстанції з посиланням на правові висновки Верховного Суду зазначив, що в матеріалах справи відсутній проєкт землеустрою з відповідним обґрунтуванням необхідності виділення земельної ділянки площею 2,7142 га. У свою чергу, отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу нежитлової будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що у цьому випадку договір від 23.02.2024 оренди земельної ділянки укладено між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" з порушенням вимог чинного законодавства, а тому наявні підстави для визнання його недійсним.

Щодо позовних вимог прокурора про скасування права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд апеляційної інстанції з урахуванням положень статей 26, 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" вказав на те, що фактичне володіння нерухомим майном здійснюється шляхом оголошення в реєстрі права на нерухоме майно. Володіння, оголошення (як і будь-який факт) не можуть бути скасовані. Отже, ця вимога не відповідає належному способу захисту прав та інтересів. Натомість сам факт визнання на підставі судового рішення недійсним договору оренди є підставою для коригування відповідних відомостей у реєстрі.

Стосовно позовних вимог про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт та скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що скасування декларацій, які є індивідуальними актами одноразового застосування, не призведе до поновлення прав позивача, адже декларації вичерпали свою дію після реєстрації права власності на об`єкт будівництва (повідомлення про початок виконання будівельних робіт діяла до завершення будівництва і втратила свою чинність після його завершення та реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а декларація про готовність об`єкта до експлуатації діяла до реєстрації права власності на об`єкт на її підставі).

При цьому вимоги про скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об`єкта стосуються прав та обов`язків замовника (особи, на користь якої така декларація зареєстрована), який вчиняв відповідні дії і який має бути належним відповідачем за цими вимогами. У цьому випадку замовником об`єкта реконструкції станом на 2019 рік було ТОВ "Архелай" (наразі змінено назву на ТОВ "РА "ЗУМ"). Пред`явлення позовних вимог до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у позові в цій частині.

Стосовно позовних вимог про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на багатоквартирні житлові будинки, суд апеляційної інстанції зазначив, що станом на час розгляду справи у суді апеляційної інстанції об`єкти нерухомого майна, щодо яких заявлено позовні вимоги про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" знищено, тобто предмет спору перестав існувати, що є підставою для закриття провадження у справі на підставі пункту 2 частини першої статті 231 Господарського процесуального кодексу України.

Стосовно позовних вимог про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "Ж-1" площею 59, 2 м2, розташовану за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, будинок 50, з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" та закриттям розділу у реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд апеляційної інстанції вказав, що право власності на цю нежитлову будівлю набуто ТОВ "Європартнер компані" на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 14.01.2020, укладеного з ТОВ "Архелай". Доводи прокурора про те, що вказана будівля фізично не існувала на момент укладення правочину не підтверджені належними та допустимими доказами, вказаний договір не визнаний недійсним, відповідні вимоги про визнання його недійсним прокурором не заявлялись.

При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що обрання неналежного та неефективного способу захисту є окремою підставою для відмови у задоволенні позовних вимог, зокрема, про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності з припиненням речових прав та закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Щодо позовних вимог про повернення спірної земельної ділянки, суд вказав, що нежитлова будівля літ. "Ж-1" на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові знаходиться у власності відповідача на відповідній правовій підставі, тому відсутні підстави для її знесення.

Стосовно вимог про знесення багатоквартирних житлових будинків та нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, провулок Шевченківський, будинок 50, корп. 1 та 2, суд апеляційної інстанції виходив з ненадання прокурором доказів фактичної наявності на земельній ділянці площею 2,7142 га багатоквартирних житлових будинків та нежитлових приміщень.

Водночас, апеляційним судом встановлено, що в реєстрах міститься інформація, що об`єкти нерухомого майна з такими реєстраційними номерами знищено.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для прийняття рішення про повернення спірної земельної ділянки Харківській міській раді, вказавши на те, що у цьому випадку на земельній ділянці перебуває нерухоме майно, яке належить на праві власності відповідачу - нежитлова будівля літ. "Ж-1", площею 59,2 м2.

Отже, відповідач має право на користування земельною ділянкою, принаймні в обсязі, яка необхідна для обслуговування належного йому нерухомого майна, що на ній знаходиться.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. Не погоджуючись з постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 та рішенням Господарського суду Харківської області від 16.06.2025, прокурор у касаційній скарзі просить їх скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог та задовольнити їх, а саме вимог про:

- скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "Ж-1" площею 59,2 м2, розташовану за адресою: м. Харків, провулок Шевченківський, 50, з припиненням речових прав товариства та закриттям розділу;

- зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га кадастровий номер :08:004:0019 Харківській міській раді з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 м2 та багатоквартирних житлових будинків.

В іншій частині постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 і рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 залишити без змін.

3.1.1. Оскаржуючи судові рішення у справі з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, прокурор у касаційній скарзі вказує на те, що судами першої та апеляційної інстанцій застосовано:

- частини 1, 2 статті 376 Цивільного кодексу України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладених у постанові Верховного Суду від 10.09.2025 у справі № 442/1225/23, постановах Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 та від 12.04.2023 у справі № 511/2303/19,від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22;

- частину 1 статті 182, статтю 376 Цивільного кодексу України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16;

- статті 203, 204, 215, 216 Цивільного кодексу України без урахування висновків щодо застосування цих норм, викладених у постановах Верховного Суду України від 02.03.2016 у справі № 6-308цс16, постановах Верховного Суду від 03.10.2018 у справі № 369/2770/16-ц від 07.11.2018 у справі № 357/3394/16-ц, від 21.11.2018 у справі № 577/5321/17, постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц;

- статтю 228 Цивільного кодексу України в сукупності зі статтею 134 Земельного кодексу України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладених у постанові Верховного Суду від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22;

- статтю 120 Земельного кодексу України без урахування висновку щодо застосування цієї норми, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18;

- статтю 16 Цивільного кодексу України без урахування висновку щодо застосування цієї норми, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/141/19, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19;

- статті 387, 391 Цивільного кодексу України, статтю 152 Земельного кодексу України без урахування висновків щодо застосування цих норм, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц, постанові Верховного Суду від 11.01.2023 у справі № 924/820/21;

- статтю 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" без урахування висновку щодо застосування цієї норми, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20), Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19, від 18.11.2020 у справі № 750/5622/19, від 18.11.2020 у справі № 154/883/19, від 20.08.2020 у справі № 916/2464/19, від 16.09.2020 у справі № 352/1021/19, від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19, від 15.12.2021 у справі № 641/6902/19, від 14.12.2022 у справі № 569/15729/18, від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18 та від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22;

- статті 3, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19;

- статті 14, 73, 74, частину 1 та пункти 4, 5 частини 3 статті 162, частину 1 статті 237 Господарського процесуального кодексу України стосовно принципу "jura novit curia" ("суд знає закони") без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 904/5726/19, постанові Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 685/1008/20;

- статті 13, 14, пункт 2 частину 1 статті 231 та статтю 269 Господарського процесуального кодексу України без урахування висновку щодо застосування цих норм, викладених у постановах Верховного Суду від 18.06.2020 у справі № 909/965/16, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 13.01.2021 у справі № 10/Б-921/1442/2013), від 06.12.2023 у справі № 918/604/23), постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 30.08.2024 у справі № 916/3006/23.

3.1.2. Прокурор зазначає, що договори купівлі-продажу, повідомлення про початок виконання будівельних робіт і декларація про готовність до експлуатації об`єкта складені без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цими документами, вони містять недостовірні відомості щодо наявності нежитлових будівель літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" і "Ж-1". Реальною метою їх складання було отримання юридичними особами прав на земельні ділянки, на яких нібито розташовувались вказані будівлі поза передбаченою чинним законодавством конкурсною процедурою.

Здійснення державної реєстрації права власності на зазначені нежитлові будівлі не означає припинення правового режиму цього майна як самочинного будівництва. Тому не можна вважати, що в спірних правовідносинах держава офіційно визнала та підтвердила факт виникнення у ТОВ "Архелай", а в подальшому у ТОВ "Європартнер компані" права власності на нежитлову будівлю літ. "Ж-1" як на нерухоме майно.

Суд апеляційної інстанції необґрунтовано послався на дію стосовно нежитлової будівлі літ. "Ж-1" принципу презумпції правомірності набуття права власності на неї ТОВ "Європартнер компані" на підставі договору купівлі-продажу від 14.01.2020, залишивши при цьому поза увагою, що положення договору купівлі-продажу від 14.01.2020, зокрема, стосовно передачі у власність ТОВ "Європартнер компані" нежитлової будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 м2, розташованої за адресою: м. Харків, провулок Шевченківський, будинок 50, є нікчемними.

Прокурор зазначає, що суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що з огляду на те, що відбулося спорудження самочинного будівництва за відсутності земельної ділянки, відведеної для цієї мети, у відповідача не було законних підстав вважати, що реєстрація права власності на об`єкт самочинного будівництва здатна його легітимізувати, як не було і жодних підстав вважати, що знаходження такого будівництва на комунальній землі зобов`язує орган місцевого самоврядування надати її в користування особі, що таке будівництво здійснила.

Проте, судом залишено поза увагою, що хоча у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. "Ж-1", як на об`єкт нерухомого майна, останнє не є таким об`єктом, оскільки відомості про введення його в експлуатацію відсутні.

У матеріалах справи відсутні відомості про наявність документів, які дають право виконувати будівельні роботи. При цьому, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не є власником чи користувачем земельної ділянки, отже, будівля є самочинно збудованим об`єктом, а тому у ТОВ "Архелай" (попередній власник) не виникло та не могло виникнути права власності на неї та останнє не мало права її відчужити на користь ТОВ "Європартнер компані".

Оскільки відчуження об`єкта нерухомого майна на підставі договору купівлі-продажу від 14.01.2020 здійснено ТОВ "Архелай", яка не набула права власності на таке майно, а набувач (відповідач) після оформлення такого договору ініціював процедуру оформлення прав на земельну ділянку у позаконкурентний спосіб, такий договір згідно із частинами 1 та 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним.

На переконання прокурора, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом демонтажу (знесення) майна, яке на ній встановлене, можливо лише після скасування записів про державну реєстрацію речових прав (права приватної власності) на це майно.

Водночас, відповідні відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно створюють для Харківської міської ради перешкоди у реалізації нею прав власника спірної земельної ділянки, зокрема, відчуження або передачі у користування цієї земельної ділянки іншим особам, оскільки відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна, одночасно переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт.

Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачем, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідача, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своєю земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду та Верховний Суд неодноразово висловлювали подібну правову позицію про застосування статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" згідно з якою пред`явлення позову про скасування рішення державного реєстратора є ефективним та належним способом захисту порушеного права, а тому суди дійшли помилкового висновку, що позовні вимоги про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора у даному випадку не може забезпечити захисту порушеного права.

Прокурор звертає увагу на тому, що на стадії апеляційного провадження відповідачем ТОВ "Європартнер компані" були вчинені дії, наслідком яких стало закриття об`єктів нерухомого майна № 101 та № 101.

Також, на думку прокурора, суд апеляційної інстанції необґрунтовано відмовив у долученні доказів, поданих прокурором до суду апеляційної інстанції разом із клопотанням від 08.10.2025, пославшись на саму лише обставину, що зазначених доказів не існувало на момент розгляду справи в суді першої інстанції.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутнього у судовому засіданні представника прокуратури, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково з огляду на таке.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили такі обставини:

- рішенням Харківської міської ради від 18.04.2018 № 1049/18 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано ТОВ "Архелай" дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 6,0085 га із земель територіальної громади м. Харкова для будівництва житлового комплексу на пров. Шевченківському, 50. Будівництво об`єкту виконати з урахуванням знесення нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" на пров. Шевченківському, 50, які належать на праві приватної власності ТОВ "Архелай" (пункт 7 додатку 2 до рішення);

- рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 № 1459/19 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками" надано ТОВ "Архелай" в оренду земельну ділянку кадастровий номер :08:004:0015 площею 5,2678 га із земель територіальної громади м. Харкова, за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу на пров. Шевченківському, 50 (пункт 9.1 додатку 1);

- рішенням Харківської міської ради від 26.02.2020 № 2014/20 "Про внесення змін до рішень Харківської міської ради з містобудівних питань" скасовано пункт 9 додатку 1 до рішення Харківської міської ради "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками" від 27.02.2019 № 1459/19 у зв`язку з добровільною відмовою ТОВ "Архелай" від земельної ділянки;

- договір оренди землі з ТОВ "Архелай" не укладався;

- 14.01.2020 між ТОВ "Архелай" (продавець) та ТОВ "Європартнер компані" (покупець) укладені два договори купівлі-продажу нежитлової будівлі, за умовами яких покупець передав у власність продавця нежитлові будівлі літ. "Б-1" загальною площею 54,1 м2, літ. "В-1" загальною площею 53,0 м2, літ. "Ж-1" загальною площею 59,2 м2, літ. "Е-1" загальною площею 60,0 м2, які розташовані за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50. Відповідно до пунктів 5 договорів купівлі-продажу нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці кадастровий номер :08:004:0015 площею 5,2678 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури;

- 14.01.2020 в Державному реєстрі речових прав зареєстровано право власності на вказані нежитлові приміщення, про що свідчить інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (реєстраційні номера об`єктів: 101, 101, 101, 101);

- рішенням Харківської міської ради від 26.02.2020 № 2009/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано ТОВ "Європартнер компані" дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки кадастровий номер :08:004:0015 площею 5,2678 га. Фінансування робіт із землеустрою (технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки забезпечити за рахунок коштів ТОВ "Європартнер компані" за його згодою (лист від 29.01.2020 № 012920), згідно з укладеним договором із розробником документації із землеустрою;

-- рішенням Харківської міської ради від 22.04.2020 № 2089/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" погоджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки кадастровий номер :08:004:0015 площею 5,2678 га із земель територіальної громади м. Харкова на земельні ділянки: № 1 - площею 1,8191 га, № 2 - площею 0,7345 га, № 3 - площею 2,7142 га для будівництва житлового комплексу на пров. Шевченківському, 50;

- згідно з витягом з державного земельного кадастру на земельну ділянку від 24.07.2020 № НВ-020 24.07.2020 зареєстровано земельну ділянку кадастровий номер :08:004:0019 площею 2,7142 га, місце розташування: м. Харків, пров. Шевченківський, 50; цільове призначення: 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для будівництва житлового комплексу; форма власності: комунальна;

-- рішенням Харківської міської ради від 19.08.2020 № 2230/20 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано ТОВ "Європартнер компані" в оренду земельну ділянку кадастровий номер :08:004:0019 площею 2,7142 га із земель територіальної громади м. Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу на пров. Шевченківському, 50 до 01.07.2022. Будівництво об`єкту виконати з урахуванням знесення будівель літ. "Е-1", літ. "Ж-1", які належать ТОВ "Європартнер компані" на праві приватної власності;

- рішенням Господарського суду Харківської області від 06.07.2021 у справі № 922/826/21, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 23.10.2024, за позовом в.о. керівника Харківської місцевої прокуратури № 1 до Харківської міської ради та ТОВ "Європартнер компані" позовні вимоги задоволено, визнано незаконними та скасовано пункти 7.3, 7.4 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 № 2230/20 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів", яким ТОВ "Європартнер компані" надано в оренду земельну ділянку кадастровий номер :08:004:0019 площею 2,7142 га для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові до 01.07.2022; визнано недійним договір від 23.11.2020 оренди земельної ділянки, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані"; зобов`язано ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га кадастровий номер :08:004:0019 Харківській міській раді.

Постановою Верховного Суду від 05.02.2025 постанову Східного апеляційного господарського суду від 23.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 05.07.2021 у справі № 922/826/21 скасовано в частині визнання незаконними та скасування пунктів 7.3, 7.4 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 за № 2230/20 прийнято у цій частині нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено у зв`язку із обранням позивачем неналежного способу захисту, оскільки рішення органу місцевого самоврядування повністю реалізоване шляхом укладання відповідного договору. В іншій частині судові рішення залишено без змін.

4.3. Водночас, як установили суди, 23.02.2024 між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" укладено договір оренди землі строком до 01.12.2026, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Харківської міської ради від 22.11.2023 № 476/23 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку з цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД - (02.10) - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, кадастровий номер :08:004:0019, яка розташована на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові.

Умовами договору передбачено таке:

- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7142 га, у тому числі під забудовою 2,7142 га (пункт 2 договору);

- на земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна - об`єкт на стадії будівництва (пункт 3 договору);

- пунктами 15-17 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД - (02.10) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки, розміщення тимчасових споруд та малих архітектурних форм без оформлення відповідних документів, передбачених законодавством;

- договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Земельна ділянка вважається переданою орендареві з моменту державної реєстрації права оренди (пункти 40, 41 договору).

4.4. За змістом статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Відповідно до статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Згідно частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

У частині 2 цієї норми передбачено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

За змістом статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

У частинах 2, 3 зазначеної норми закріплено, що особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за документацією із землеустрою, звертається з заявою про надання дозволу на розробку документації із землеустрою до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. У заяві зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До заяви додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки.

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає заяву і дає дозвіл на розроблення документації із землеустрою або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Отже, стаття 123 Земельного кодексу України врегульовує загальний порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування в тих випадках, коли згідно із законом земельні торги не проводяться; визначає вимоги до змісту клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; забороняє компетентним органам вимагати не передбачені цією статтею матеріали та документи; установлює загальні підстави для відмови в наданні такого дозволу.

При цьому відповідно до частин 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічні положення містить стаття 377 Цивільного кодексу України, відповідно до положень якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруд.

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (пункти 51 та 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18).

У постанові від 16.06.2020 у справі № 689/26/17 Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо застосування статті 120 Земельного кодексу України, висловлений у постановах від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15, від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16 та інших, визначивши, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності. Якщо сторони в договорі, спрямованому на відчуження будинку, не обумовили розміру земельної ділянки, на якій такий будинок розташований, то встановлення розміру здійснюється відповідно до нормативів, визначених у цій місцевості, та мети, з якою земельна ділянка використовується.

4.5. Суд апеляційної інстанції установив, що оскільки на момент переходу до ТОВ "Європартнер компані" права власності на нежитлові будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 м2 та літ. "Е-1" площею 60,0 м2 на пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові попереднім власником (ТОВ "Архелай") не було оформлено право користування земельною ділянкою на якій розміщене майно, ТОВ "Європартнер компані" не набуло автоматичного права користування спірною земельною ділянкою кадастровий номер :08:004:0019 та на позаконкурентних засадах мало право отримати земельну ділянку в користування саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідного належного йому на праві власності об`єкту нерухомого майна та в межах, які необхідні для обслуговування такого майна.

Разом з цим, суд апеляційної інстанції установив, що формування (у тому числі визначення площі) та реєстрація у Державному земельному кадастрі земельної ділянки кадастровий номер :08:004:0019 здійснювалось на підставі заяви ТОВ "Європартнер компані" в порядку відведення земельної ділянки саме за проєктом землеустрою, розробленим на підставі рішення Харківської міської ради від 22.04.2020 № 2089/20, за яким відведення земельної ділянки передбачено не для мети, що пов`язана з розміщенням на ній об`єкта нерухомого майна, яке належить ТОВ "Європартнер компані", а для будівництва нового об`єкта нерухомого майна (житлового комплексу).

При цьому суд апеляційної інстанції виходив з того, що матеріали справи не містять доказів звернення ТОВ "Європартнер компані" до міської ради із заявою про надання земельної ділянки, на якій розташований належний товариству об`єкт нерухомого майна, саме з метою експлуатації такого об`єкта. Сторонами також не надано доказів того, що зазначена земельна ділянка надавалась міськрадою ТОВ "Європартнер компані" для експлуатації об`єкту нерухомого майна, який належить останньому на праві власності.

Суд апеляційної інстанції звернув увагу на те, що площа земельної ділянки, яка передана ТОВ "Європартнер компані" у користування майже у 185 разів перевищує площу нерухомого майна, яке на ній розташоване.

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Крім того, законодавство передбачало можливість передачі у користування земельної ділянки у разі розташування на ній об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, а щодо інших земельних ділянок право користування підлягало продажу окремими лотами на конкурентних засадах. З огляду на зазначене отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належного позивачу об`єкта нерухомості майна, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19).

Суд апеляційної інстанції установив, що в матеріалах справи відсутній проєкт землеустрою з відповідним обґрунтуванням необхідності виділення земельної ділянки площею 2,7142 га. У свою чергу отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу нежитлової будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України.

4.6. Водночас, суд апеляційної інстанції з урахуванням положень чинного законодавства, установивши такі обставини справи та дійшовши висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 23.02.2024, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" відповідно до статей 203, 215 Цивільного кодексу України, вказав про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про повернення спірної земельної ділянки Харківській міській раді шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" та багатоквартирних житлових будинків корпуси 1, 2 на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові.

4.7. Положення частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину.

Цивільний кодексу України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.

Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття "заінтересована особа" такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Частинами 1 і 2 статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами. Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину (аналогічний висновок викладено в пунктах 64, 65 постанови судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.09.2021 у справі № 904/1907/15).

4.8. Суд апеляційної інстанції відмовляючи задоволенні позовних вимог щодо знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові виходив з того, що ця будівля перебуває у власності відповідача на відповідній правовій підставі, а доказів фактичної наявності на земельній ділянці площею 2,7142 га кадастровий номер :08:004:0019 багатоквартирних житлових будинків та нежитлових приміщень прокурором до позову не надано, у той час як станом на час апеляційного перегляду в реєстрах міститься інформація, що такі об`єкти нерухомого майна (з відповідними реєстраційними номерами) знищено.

Проте суд апеляційної інстанції дійшовши висновку про недійсність договору оренди землі від 23.02.2024 через порушення норм чинного законодавства та відсутність у відповідача права на земельну ділянку площею 2,7142 га кадастровий номер :08:004:0019, не навів обґрунтувань відсутності підстав для повернення такої земельної ділянки власникові - територіальній громаді в особі Харківської міської ради, а також не зазначив чи свідчить інформація у реєстрах про знищення нерухомого майна, внесена під час апеляційного розгляду справи, про фактичну відсутність такого майна на спірній земельній ділянці, а тому судове рішення в цій частині слід скасувати з передачею справи на новий розгляд в цій частині позовних вимог.

4.9. Щодо оскарження прокурором постанови суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "Ж-1" площею 59,2 м2, розташовану за адресою: м. Харків, провулок Шевченківський, 50, з припиненням речових прав товариства та закриттям розділу, колегія суддів зазначає таке.

За змістом статей 317, 321 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Суд апеляційної інстанції виходив з того, що право власності на нежитлову будівлю літ. "Ж-1" площею 59,2 м2, розташовану за адресою: м. Харків, провулок Шевченківський, будинок 50, було набуто ТОВ "Європартнер компані" на підставі договору купівлі-продажу від 14.01.2020, укладеного з ТОВ "Архелай".

При цьому суд апеляційної інстанції не взяв до уваги посилання прокурора на те, що договір купівлі-продажу від 14.01.2020 (як і інші попередні договори купівлі-продажу від 15.03.2002, 01.03.2018, 02.03.2018) не був спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, а саме купівлю-продаж об`єкту нерухомості, у зв`язку з тим, що вказана будівля фізично не існувала на момент укладення правочину, установивши, що такі доводи не підтверджені належними та допустимими доказами, а договір купівлі-продажу від 14.01.2020, укладений між ТОВ "Архелай" (продавець) та ТОВ "Європартнер компані" (покупець) не визнаний недійсним, відповідні вимоги про визнання його недійсним прокурором не заявлялись.

У касаційній скарзі прокурор не спростовує таких висновків суду апеляційної інстанції, а доводи касаційної скарги зводяться до незгоди із судовим рішенням в цій частині.

4.10. У касаційній скарзі прокурор також зазначає про те, що суд апеляційної інстанції необґрунтовано відмовив у долученні доказів, поданих прокурором до суду апеляційної інстанції разом із клопотанням від 08.10.2025, пославшись на саму лише обставину, що зазначених доказів не існувало на момент розгляду справи в суді першої інстанції.

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За змістом статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Принцип рівності сторін у процесі у розумінні "справедливого балансу" між сторонами вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище стосовно другої сторони.

Статтею 80 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач повинен подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.

Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу; у випадку визнання поважними причин неподання учасником справи доказів у встановлений законом строк суд може встановити додатковий строк для подання вказаних доказів.

Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

Отже, докази, що підтверджують заявлені вимоги, мають бути подані учасниками справи одночасно з заявами по суті справи у суді першої інстанції, а неможливість подання доказів у цей строк повинна бути письмово доведена позивачем суду та належним чином обґрунтована.

При цьому докази, якими учасники справи обґрунтовують свої вимоги, повинні існувати на момент звернення до суду з відповідним позовом, і саме на учасника справи покладено обов`язок подання таких доказів одночасно з позовною заявою.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що прокурор у клопотанні просив долучити до матеріалів справи копії постанови від 08.10.2025 про дозвіл на розголошення відомостей, що стали відомі під час досудового розслідування у кримінальному провадженні № 0001484, копії протоколу огляду місця події від 03.10.2025 у кримінальному провадженні від 01.10.2025 з додатками, а саме фототаблицями та копією кадастрової зйомки.

Проте, суд апеляційної інстанції відмовляючи у задоволенні цього клопотання, з урахуванням норм процесуального законодавства, виходив з того, що докази, які прокурор просить долучити не існували на момент розгляду справи у суді першої інстанції, отже відсутні підстави для прийняття їх до розгляду.

Прокурор у касаційній скарзі, обмежившись посиланням на необґрунтованість відмови суду апеляційної інстанції у долученні доказів, не навів правових обґрунтувань порушення судом апеляційної інстанції норм Господарського процесуального кодексу України.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

5.2. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

Згідно із частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

5.3. Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025, якою рішення суду першої інстанції частково скасовано, слід скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про повернення спірної земельної ділянки, а справу в цій частині передати на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду. У решті постанову суду апеляційної інстанції слід залишити без змін.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 у справі № 922/382/25 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄВРОПАРТНЕР КОМПАНІ" повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер :08:004:0019 Харківській міській раді, з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1", площею 59,2 м2 та багатоквартирних житлових будинків, розташованих за адресою: м. Харків, провулок Шевченківський, будинок 50, корп. 1, 2.

Справу в цій частині передати на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.

3. В іншій частині постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 у справі № 922/382/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак