ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" січня 2026 р. Справа №921/291/25

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді О.С. Скрипчук

суддів Н.М. Кравчук

І.Ю. Панова,

секретар судового засідання Постолатій В.Р.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Збаразької міської ради б/н від 24.10.25 (вх. №01-05/3125/25)

на рішення Господарського суду Тернопільської області від 02.10.2025 (повний текст рішення складено 08.10.25, м. Львів, суддя Охотницька Н.В)

у справі № 921/291/25

за позовом Збаразької міської ради

до відповідача-1: Фізичної особи-підприємця Кущака Ярослава Івановича

до відповідача-2: Фізичної особи-підприємця Кущака Ігоря Івановича

до відповідача-3: Фізичної особи-підприємця Іваськіва Богдана Зеновійовича

до відповідача-4: Фізичної особи-підприємця Табаки Володимира Володимировича

про: визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року

За участю представників сторін:

від позивача: не з`явився

від відповідача-1, -2, -3, -4: Шмигельська О.В.

ВСТАНОВИВ:

Збаразька міська рада звернулася до Господарського суду Тернопільської області з позовною заявою до відповідачів: 1. Фізичної особи-підприємця Кущака Ярослава Івановича, 2. Фізичної особи-підприємця Кущака Ігоря Івановича, 3. Фізичної особи-підприємця Іваськіва Богдана Зеновійовича, 4. Фізичної особи-підприємця Табаки Володимира Володимировича про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року.

Позивач обґрунтовуючи заявлені вимоги, вказує на те, що земельна ділянка, площею 1,0493 га, яка була передана в оренду фізичним особам-підприємцям Іваськіву Б.З., Кущаку І.І., ОСОБА_1 , Табаці В.В. за договором оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року, на момент укладення договору перебувала у державній власності, обліковувалась в землях запасу, розташованих за межами населеного пункту (с. Ліски) Залужанської сільської ради, і повноваження щодо її передачі у власність та/або користування належали Головному управлінню Держземагенства у Тернопільській області (пункт 4 статті 122 Земельного кодексу України).

На даний час, враховуючи норми чинного земельного законодавства, зокрема Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28 квітня 2021 року (дата набрання чинності - 01.07.2021), дана земельна ділянка перейшла у комунальну власність, її власником є Збаразька міська територіальна громада в особі Збаразької міської ради. Також, у зв`язку із затвердженням і введенням в дію Генерального плану с. Ліски, земельна ділянка введена в межі населеного пункту.

У зв`язку із наведеними обставинами, та оскільки відповідачі продовжують користуватися земельною ділянкою відповідно до договору оренди землі №187-СГ від 22.12.2014, Збаразька міська рада з метою приведення договору у відповідність до вимог чинного законодавства України, направила останнім проект додаткової угоди з пропозицією внести зміни до договору в частині заміни орендодавця, адреси розташування орендованої земельної ділянки, зміни нормативно-грошової оцінки землі, строку дії договору, орендної плати та реквізитів її сплати. Проте сторони не досягли згоди щодо зміни умов договору №187-СГ від 22.12.2014, жодних звернень, пропозицій, жодних протоколів розбіжностей по даному проекту додаткової угоди від відповідачів не надходило, зокрема і щодо її підписання без викладення у новій редакції пунктів, що стосуються орендної плати. Зазначене спонукало позивача на звернення до суду із цим позовом.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 02.10.2025 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Місцевий суд дослідивши матеріали справи зазначив, що Збаразька міська рада, як власник земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0628, якою відповідачі продовжують користуватися відповідно до Договору оренди землі №187-СГ від 22.12.2014, з метою приведення договору у відповідність до вимог чинного законодавства України направила останнім листи з проектом додаткової угоди щодо внесення змін до договору, а саме в частині:

- заміни орендодавця та його реквізитів: Головного управління Держземагентства у Тернопільській області на Збаразьку міську раду;

- зазначення адреси розташування орендованої земельної ділянки (п.1 Договору),

- виключення в п.2 Договору абзаців 2, 3, у яких зазначено інформацію про віднесення земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0628 до земель державної власності сільськогосподарського призначення (землі запасу) під господарськими будівлями та дворами, і її розташування за межами населеного пункту на території Залужанської сільської ради Збаразького району Тернопільської області;

- зазначення в п.7 Договору умови про те, що Договір укладено на 14 років;

- зміни нормативної грошової оцінки землі, чинної на дату укладення додаткової угоди (замість 21 030,92 грн на 2 313 647,74 грн), а також розміру орендної плати з урахуванням зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, реквізитів її сплати.

Отже, місцевий суд вказав, що направлений відповідачам Збаразькою міською радою проект додаткової угоди, містив пропозицію щодо внесення змін до істотних умов Договору оренди землі №187-СГ від 22.12.2014, проте згоди щодо зміни договору сторони в позасудовому порядку не досягли.

Що стосується умов додаткової угоди про зміну розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то місцевий суд враховуючи правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 дійшов висновку про те, що позивачем обрано неналежний та неефективний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові в цій частині.

Не погодившись з даним рішенням, Збаразька міська рада звернулась до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою б/н від 24.10.25 (вх. №01-05/3125/25), у якій просить скасувати рішення Господарського суду Тернопільської області від 02.10.2025 року по справі № 921/291/25 та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 187-СГ від 22 грудня 2014 року.

На переконання апелянта, рішення ухвалено з порушенням норм матеріального і процесуального права. Зокрема зазначає, що він як правонаступник прав та обов`язків Залужанської сільської ради є орендодавцем земельної ділянки яка є предметом договору оренди землі від 22.12.2014 року, а отже на підставі цього договору та ст 33 Закону України «Про оренду землі» має право ініціювати внесення змін в діючий договір оренди земельної ділянки в частині заміни орендодавця, розташування та форми власності орендованої земельної ділянки, строку дії договору, зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру орендної плати та реквізитів її сплати.

Представник відповідача-1, -2, -3, -4 подав до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Тернопільської області без змін.

Відзив на апеляційну скаргу мотивований тим, що апеляційна скарга є необґрунтованою та висновків місцевого господарського суду не спростовує.

У судове засідання 28.01.2026 позивач явки уповноваженого представника не забезпечив, через систему «Електронний суд» 27.01.2026 подав заяву про розгляд апеляційної скарги без участі представника позивача.

У судове засідання 14.01.2026 з`явився представник відповідача-1, -2, -3, -4, надав пояснення, проти доводів апеляційної скарги заперечив.

Відповідно до п. 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

22 грудня 2014 року між Головним управлінням Держземагентства у Тернопільській області (як Орендодавцем), на підставі пункту 4 статті 122 Земельного кодексу України, Положення про Головне управління Держземагентства у Тернопільській області, затвердженого наказом Держземагентства України від 05.06.2013 №243, та фізичними особами-підприємцями Іваськівим Богданом Зеновійовичем (свідоцтво про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця серія ВОО №125178); ОСОБА_2 , ОСОБА_1 (свідоцтво про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця серія ВОО №125487); ОСОБА_3 (свідоцтво про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця серія ВОО №125335) (далі Орендар), на виконання наказу Головного управління Держземагентства у Тернопільській області від 27.06.2014 №19-501/14-14 СГ «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки в оренду» укладено Договір оренди землі №187-СГ.

У відповідності до п.1 Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,0493 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості із земель державної власності сільськогосподарського призначення (землі запасу), яка розташована за межами населеного пункту на території Залужанської сільської ради Збаразького району Тернопільської області.

В п.2 Договору визначено, що передається в оренду земельна ділянка площею 1,0493 га, у тому числі 1,0493 га угіддя - землі промисловості, кадастровий номер :01:002:0628 із земель державної власності сільськогосподарського призначення (землі запасу) під господарськими будівлями та дворами, розташована за межами населеного пункту на території Залужанської сільської ради Збаразького району Тернопільської області.

Згідно з п.4 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на базовий податковий (звітний) період становить 21 030,92 грн (двадцять одна тисяча тридцять грн 92 коп.), що встановлюється з урахуванням нормативної грошової оцінки по Тернопільській області, яка складає 20 042,81 (двадцять тисяч сорок дві грн 81 коп.).

В пункті 7 Договору сторони погодили, що договір укладено на 7 (сім) років. По закінченню строку, на який було укладено Договір, Орендар, у випадку належного виконання обов`язків умовами укладеного Договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). У цьому разі Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 30 календарних днів до спливу строку Договору оренди землі. До листа - повідомлення про поновлення Договору оренди землі Орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

У випадку якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади у встановленому законодавством порядку.

В п.8 Договору передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем виключно у грошовій формі в розмірі 5% (п`ять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки чинної в базовий податковий (звітний) період, що становить 1051,55 грн (одна тисяча п`ятдесят одна гривня 55 коп.), а саме: Іваськів Богдан Зеновійович 175,27 грн (сто сімдесят п`ять грн 27 коп.), Кущак Ігор Іванович 175,27 грн (сто сімдесят п`ять грн 27 коп.), Кущак Ярослав Іванович 210,29 грн (двісті десять грн. 29 коп.), ОСОБА_3 490,72 грн (чотириста дев`яносто грн 72 коп.), відповідно до статті 286.6, Податкового кодексу України. Нормативна грошова оцінка застосовується з урахуванням коефіцієнта індексації відповідно до вимог чинного законодавства. У разі зміни коефіцієнтів індексації відповідно до вимог чинного законодавства до застосування підлягають коефіцієнти індексації чинні на початок бюджетного періоду (календарного року) без внесення змін та доповнень до даного Договору.

Базовий податковий (звітний) період дорівнює календарному року. У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до вимог чинного законодавства до застосування для розрахунку орендної плати підлягає нова нормативна грошова оцінка земельної ділянки чинна на початок поточного бюджетного періоду (календарного року) без внесення змін та доповнення до даного Договору (п.9 Договору).

В п.10 Договору зазначено, що орендна плата сплачується щомісячно рівними частинами в розмірі 1/12 річної суми до 30 числа місяця, наступного за звітним, на рахунок Залужанської сільської ради №0212 в УДК в Збаразькому районі, МФО 838012, ЗКПО 37753768.

Згідно з п.11 Договору, розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором оренди землі;

- зміни розміру плати за землю та в інших випадках, передбачених законом.

У такому разі розмір орендної плати за земельну ділянку змінюватиметься шляхом внесення змін та доповнень до цього договору за додатковою угодою.

За змістом п.32 Договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.

31.12.2014, на підставі вказаного Договору оренди землі від 22.12.2024 №187-СГ, проведено державну реєстрацію інших речових прав - права оренди земельної ділянки площею 1,0493 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств; строк дії 7 років, з правом пролонгації; розмір орендної плати у рік складає 1051,55 грн, що становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Надалі, рішенням 29 сесії 7 скликання Залужанської сільської ради Збаразького району Тернопільської області №1205 від 14.07.2019 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Ліски Збаразького району Тернопільської області» вирішено:

- затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель, розташованих в межах населеного пункту села Ліски Залужанської сільської ради Збаразького району Тернопільської області (п.1);

- встановити з 01.01.2020 року базову вартість квадратного метра земель села Ліски в розмірі 96,10 грн/кв.м. (п.2);

- встановити нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення розроблену на підставі картограми агровиробничих груп ґрунтів, розроблену ґрунтознавцями ДП «Тернопільський інститут землеустрою» згідно додатку Е (п.3);

- після введення в дію затвердженої цим рішенням нормативної грошової оцінки земель села Ліски Збаразького району Тернопільської області, технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель села Ліски, розроблену державним підприємством Тернопільський науково дослідний та проектний інститут землеустрою земельного кадастру та затвердженої рішенням Залужанської сільської ради від 16.07.2012, вважати такою, що втратила чинність (п.4).

Відповідно до рішення Збаразької міської ради від 15.12.2020 «Про реорганізацію сільських рад» розпочато процедуру реорганізації (припинення) юридичних осіб шляхом приєднання до Збаразької міської ради (), зокрема Залужанської сільської ради (, адреса: Україна, 47306, Тернопільська область, Збаразький район, село Залужжя).

В п.2 Рішення зазначено, що Збаразька міська рада є правонаступником всього майна, прав та обов`язків сільських рад, зазначених в пункті першому даного рішення.

Листом №210/03-04 від 24.01.2025 Збаразька міська рада повідомила Кущака Я.І., Кущака І.І., ОСОБА_4 , ОСОБА_3 про те, що їх звернення до Збаразької міської ради вх. №Ко-15/020 від 16.01.2025 з питання орендної плати за земельну ділянку площею 1,0493 га за кадастровим номером :01:002:0628 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості по вул. Морозенка бічна, 10, 10А, с. Ліски розглянуто.

Зазначено, що нова нормативно-грошова оцінка земель с. Ліски затверджена рішенням сесії Залужанської сільської ради від 14 липня 2019 року №1205 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель с. Ліски Збаразького району Тернопільської області» та згідно з п. 5 цього рішення була оприлюднена в засобах масової інформації та вступила в дію з 01.01.2020 року. При цьому, пунктами діючого Договору оренди землі від 22.12.2014 на земельну ділянку за кадастровим номером :01:002:0628 передбачено, що орендар самостійно проводить розрахунок орендної плати при зміні нормативної грошової оцінки землі, визначає розмір орендної плати з врахуванням встановленого відповідно до чинного законодавства коефіцієнта індексації, без внесення змін та доповнень до даного договору.

Враховуючи вищенаведене, та оскільки термін дії договору закінчився і по умовах договору він продовжив свою дію на тих самих умовах і на той самий термін, але це потрібно зафіксувати додатковою угодою, у листі повідомлено про необхідність звернутися до Збаразької міської ради за адресою майдан І. Франка, 1, для підписання додаткової угоди до Договору оренди землі та до 30.01.2025 погасити заборгованість за оренду землі відповідно до вказаних раніше розрахунків на загальну суму 355 056,49 грн.

В якості додатків до вказаного листа відповідачам надіслано: копію рішення сесії Залужанської сільської ради від 14 липня 2019 року №1205 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель с. Ліски Збаразького району Тернопільської області» та Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Також, Збаразька міська рада звернулася до відповідачів з листами №878/03-04, №879/03-04, №880/03-04, №881/03-04 від 02.04.2025, у яких зазначила, що останні продовжують користуватися відповідно до Договору оренди землі №187-СГ від 22.12.2014 земельною ділянкою кадастровий номер 612248300:01:002:0628, площею 1,0493 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, обслуговування власної будівлі, по вул. Морозенка бічна, 10, 10А, с. Ліски, який був укладений на 7 років. В п.7 Договору передбачено, що у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутністю заперечень орендодавця, такий договір вважається поновлений на той самий строк і на тих самих умовах, які передбачені Договором. У цьому випадку укладається додаткова угода про поновлення договору оренди землі.

До листів долучено проект додаткової угоди до Договору оренди землі №187-СГ від 22.12.2014 для розгляду та погодження. Окрім того, Збаразька міська рада просила в термін, визначений законодавством, з`явитися до Збаразької міської ради за адресою майдан Івана Франка, 1, м. Збараж (земельний відділ) для підписання цієї угоди; в разі відмови у підписанні додаткової угоди - подати вмотивовану відповідь до Збаразької міської ради у визначений законодавством термін.

У відповідь на вказані листи, Кущак Я.І., Кущак І.І., Іваськів Б.З., ОСОБА_3 листом (вх.№Ко-262/020 від 09.04.2025) повідомили, що у провадженні Тернопільського окружного адміністративного суду знаходиться адміністративна справа №500/1338/25 за їхнім позовом до Збаразької міської ради про визнання протиправним та нечинним рішення Залужанської сільської ради від 14 липня 2019 року №1205 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Ліски Збаразького району Тернопільської області». Відтак, до набрання рішенням у вказаній справі законної сили, укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки №187-СГ від 22.12.2024 є передчасним з огляду на те, що передбачена додатковою угодою нормативна грошова оцінка земельної ділянки була встановлена рішенням Залужанської сільської ради, яке є предметом оскарження у адміністративній справі №500/1338/25. Зазначили, що пропозиція про укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки №187-СГ від 22.12.2024 буде невідкладно розглянута після набрання рішенням Тернопільського окружного адміністративного суду у справі №500/1338/25 законної сили.

Як з`ясовано судом, рішенням Тернопільського окружного адміністративного суду від 19.06.2025 у справі №500/1338/25 відмовлено у задоволенні позову фізичних осіб-підприємців Кущака Я.І., Кущака І.І., Іваськіва Б.З., Табаки В.В. про визнання протиправним та нечинним рішення Залужанської сільської ради від 14.07.2019 №1205 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Ліски Тернопільського району Тернопільської області».

При цьому, за результатами розгляду вказаної адміністративної справи, суд дійшов висновку, що відповідачем доведено, що під час прийняття рішення Залужанської сільської ради від 14.07.2019 №1205 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Ліски Тернопільського району Тернопільської області» був наявний аналіз регуляторного впливу, а проект регуляторного акта та сам акт був оприлюднений відповідно до вимог Закону №1160-IV, з огляду на що відсутні підстави для визнання його протиправним та нечинним.

Станом на час розгляду справи №921/291/25, рішення Тернопільського окружного адміністративного суду від 19.06.2025 у справі №500/1338/25 не набрало законної сили (відповідна відмітка у Єдиному державному реєстрі судових рішень відсутня).

Отже, рішення Залужанської сільської ради від 14.07.2019 №1205 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Ліски Тернопільського району Тернопільської області» на час розгляду справи є чинним.

Згідно з Витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №НВ-024, сформованим 31.01.2024, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0628 станом 31.01.2024 складала 2 065 756 грн 91 коп.

Відповідно до інформації, що міститься у Витягах із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №НВ-025 та №НВ-025, сформованих відповідно 20.01.2025 та 13.03.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0628 станом на вказані дати складає 2 313 647 грн 74 коп.

Згідно з інформацією, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (відповідь з Реєстру №1758862, сформована на запит суду від 10.09.2025), 03.07.2025 за Збаразькою міською радою (територіальна громада) зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :01:002:0628, площею 1,0493 га, розташовану за адресою: Тернопільська область, Збаразький район, с. Ліски, вул. Морозенка, 10, 10а, підстава Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" №5245-VI від 06.09.2012».

Як вказує позивач, оскільки сторонам не вдалося досягти згоди щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі №187-СГ від 22.12.2014, Збаразька міська рада з метою приведення договору у відповідність до вимог чинного законодавства України звернулася до господарського суду із цим позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року щодо внесення змін до договору в частині заміни орендодавця, адреси розташування орендованої земельної ділянки, строку дії договору, зміни нормативно-грошової оцінки землі, орендної плати та реквізитів її сплати в редакції, викладеній у позовній заяві. Зокрема, вказаною редакцією передбачено:

1. В договорі провести заміну Орендодавця на Збаразька міська рада в особі Збаразького міського голови Полікровського Р.С., діючого на підставі рішення сесії Збаразької міської ради №01 від 04.12.2020р. «Про визнання повноважень міського голови Збаража обраного 25.10.2020 р», Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та внести відповідні зміни в реквізити сторін.

2. Пункт 1 викласти в такій редакції: Орендодавець надає, а орендарі приймають в строкове платне користування земельну ділянку за кадастровим номером: :01:002:0628 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств, яка розташована за адресою вул. Морозенка-бічна, 10, 10а, с. Ліски, Тернопільський район, Тернопільська область.

3. В пункті 2 виключити абзац 2, 3.

4. Пункт 4 викласти в такій редакції: Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, на дату укладання додаткової угоди згідно витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки становить 2 313 647,74 грн (два мільйони триста тринадцять тисяч шістсот сорок сім гривень 74 коп).

5. В пункті 7 провести заміну в частині «Договір укладено на 14 років».

6. В пункті 8 провести зміну розрахованої орендної плати, а саме: після слів, що становить, суми орендної плати замінити на: «115 682,39 грн (сто п`ятнадцять тисяч шістсот вісімдесят дві гривні 39 коп), а саме, Іваськів Б.З. 19281,66 грн (дев`ятнадцять тисяч двісті вісімдесят вісім гривень 66 коп), Кущак І.І. 19281,66 грн (дев`ятнадцять тисяч двісті вісімдесят вісім гривень 66 коп), Кущак Я.І. 23134,26 грн. (двадцять три тисячі сто тридцять чотири гривні 26 коп.), Табака В.В. 53984,81 грн (п`ятдесят три тисячі дев`ятсот вісімдесят чотири гривні 81 коп.)».

7. Пункт 10 викласти в такій редакції: «Орендна плата вноситься Орендарями щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати на р/р ГУК у Тернопільській обл. територіальна громада м. Збараж / 18010900, код отримувача 37977599 Казначейство України, UA 0019761 код класифікації доходів 18010900 щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця відповідно до Податкового кодексу України».

8. Всі інші умови договору, до яких не внесені зміни, доповнення зберігають чинність.

Додаткова угода є невід`ємною частиною вищевказаного договору, складена у п`ятьох примірниках, по одному примірнику для кожної із сторін та набирає чинності з моменту її підписання сторонами.

Невід`ємними частинами додаткової угоди є: - витяг з із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

В якості Додатку 1 до додаткової угоди до договору оренди землі укладеного 22.12.2014 позивачем вказано Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку, із змісту якого, наведеного у прохальній частині позовної заяви, вбачається, що орендна плата становить 115682,39 грн в рік (доказів направлення вказаного Розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку відповідачам матеріали справи не містять).

При винесенні постанови колегія суддів виходила з наступного.

Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Як встановлено з матеріалів справи, Договір оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року укладений між відповідачами та Орендодавцем - Головним управлінням Держземагентства у Тернопільській області.

Об`єктом оренди в п.1 Договору визначено земельну ділянку, площею 1,0493 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості із земель державної власності сільськогосподарського призначення (землі запасу), яка розташована за межами населеного пункту на території Залужанської сільської ради Збаразького району Тернопільської області.

Відповідно до п.2 Договору в оренду передається земельна ділянка площею 1,0493 га, у тому числі 1,0493 га угіддя - землі промисловості, кадастровий номер :01:002:0628 із земель державної власності сільськогосподарського призначення (землі запасу) під господарськими будівлями та дворами, розташована за межами населеного пункту на території Залужанської сільської ради Збаразького району Тернопільської області.

В п.7 Договору міститься умова про те, що останній укладено на 7 (сім) років, а також про те, що у випадку якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до Закону України «Про утворення та ліквідацію районів» від 17.07.2020, у Тернопільській області ліквідовано: Бережанський, Борщівський, Бучацький, Гусятинський, Заліщицький, Збаразький, Зборівський, Козівський, Кременецький, Лановецький, Монастириський, Підволочиський, Підгаєцький, Теребовлянський, Тернопільський, Чортківський, Шумський райони, та, зокрема, утворено Тернопільський район (з адміністративним центром у місті Тернопіль) у складі територій Байковецької сільської, Бережанської міської, Білецької сільської, Великоберезовицької селищної, Великобірківської селищної, Великогаївської сільської, Залозецької селищної, Збаразької міської, Зборівської міської, Золотниківської сільської, Іванівської сільської, Козівської селищної, Козлівської селищної, Купчинецької сільської, Микулинецької селищної, Нараївської сільської, Озернянської сільської, Підволочиської селищної, Підгаєцької міської, Підгороднянської сільської, Саранчуківської сільської, Скалатської міської, Скориківської сільської, Теребовлянської міської, Тернопільської міської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України.

Також матеріали справи вказують на те, що Залужанську сільську раду (, адреса: Україна, 47306, Тернопільська область, Збаразький район, село Залужжя) реорганізовано шляхом приєднання до Збаразької міської ради (), яка є правонаступником всього майна, прав та обов`язків Залужанської сільської ради.

Як вказує позивач, у зв`язку із затвердженням і введенням в дію Генерального плану с. Ліски, земельна ділянка з кадастровим номером :01:002:0628 введена в межі населеного пункту с. Ліски. Окрім того, враховуючи норми чинного земельного законодавства, зокрема Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28 квітня 2021 року (дата набрання чинності - 01.07.2021), дана земельна ділянка перейшла з державної у комунальну власність Залужанської сільської ради, а її власником на даний час є Збаразька міська територіальна громада в особі Збаразької міської ради.

Суд першої інстанції встановив, що докази в підтвердження дати та підстави введення земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0628 в межі населеного пункту с. Ліски, та відповідно дати переходу такої земельної ділянки у комунальну власність Залужанської сільської ради, матеріали справи не містять, у зв`язку з чим суд позбавлений можливості встановити відповідні обставини.

Зазначене вказує на недоведеність Збаразькою міською радою обставини набуття орендованої відповідачами земельної ділянки у власність Збаразької територіальної громади внаслідок правонаступництва за Залужанською сильською радою, на яку позивач покликається як на підставу заявлених позовних вимог.

Як свідчать матеріали справи, 02.04.2025 Збаразька міська рада, як власник земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0628, якою відповідачі продовжують користуватися відповідно до Договору оренди землі №187-СГ від 22.12.2014, з метою приведення договору у відповідність до вимог чинного законодавства України направила останнім листи з проектом додаткової угоди щодо внесення змін до договору, а саме в частині:

- заміни орендодавця та його реквізитів: Головного управління Держземагентства у Тернопільській області на Збаразьку міську раду;

- зазначення адреси розташування орендованої земельної ділянки (п.1 Договору),

- виключення в п.2 Договору абзаців 2, 3, у яких зазначено інформацію про віднесення земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0628 до земель державної власності сільськогосподарського призначення (землі запасу) під господарськими будівлями та дворами, і її розташування за межами населеного пункту на території Залужанської сільської ради Збаразького району Тернопільської області;

- зазначення в п.7 Договору умови про те, що Договір укладено на 14 років;

- зміни нормативної грошової оцінки землі, чинної на дату укладення додаткової угоди (замість 21 030,92 грн на 2 313 647,74 грн), а також розміру орендної плати з урахуванням зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, реквізитів її сплати.

Отже, направлений відповідачам Збаразькою міською радою проект додаткової угоди, містив пропозицію щодо зміни істотних умов Договору оренди землі №187-СГ від 22.12.2014, проте згоди щодо зміни договору сторони в позасудовому порядку не досягли.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №32/563 (провадження №12-172гс18) зазначено, що норми Господарського кодексу України визначають загальний порядок укладення господарських договорів, натомість відносини щодо передачі земельних ділянок в користування (оренду) із земель комунальної власності та укладення відповідних договорів оренди регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в Земельному кодексі України та Законі України "Про оренду землі". Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

До того ж, положення ч.1 ст. 4 Господарського кодексу України (чинного до 28.08.2025) передбачали, що земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу.

У зв`язку із наведеним, посилання позивача на положення статей 180, 181, 188 ГК України під час обґрунтування заявлених вимог, судом до уваги не приймаються.

У частині 1 статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Пунктом 32 Договору оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Відповідно до п.7 Договору його умови можуть бути також змінені за згодою сторін при поновленні договору оренди землі. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до вимог пункту 6 частини 2 статті 16 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є зміна правовідношення.

Додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в істотних умовах основного договору.

Якщо сторона відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена Законом України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту (пункт 67 Постанови ВП ВС від 26.05.2020 року у справі №908/299/18).

Предметом розгляду у цій справі є вимога Збаразької міської ради до відповідачів про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року щодо внесення змін до договору в частині заміни орендодавця, розташування та форми власності орендованої земельної ділянки, строку дії договору, зміни нормативної грошової оцінки землі, орендної плати та реквізитів її сплати.

Щодо строку дії договору.

Як вже зазначалось вище, відповідно до п.7 Договору оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року останній укладено на 7 (сім) років. По закінченню строку, на який було укладено Договір, Орендар, у випадку належного виконання обов`язків умовами укладеного Договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). У цьому разі Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 30 календарних днів до спливу строку Договору оренди землі. До листа - повідомлення про поновлення Договору оренди землі Орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

У випадку якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади у встановленому законодавством порядку.

При цьому, сторонами підтверджується, що відповідачі на даний час, після закінчення семирічного строку дії договору, продовжують користуватися земельною ділянкою з кадастровим номером :01:002:0628 та сплачувати орендну плату, з урахуванням визначеної в Договорі нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на дату укладення Договору №187-СГ від 22.12.2014), яка мала назву «Поновлення договору оренди землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зазначено, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі (в редакції чинній на дату укладення Договору №187-СГ від 22.12.2014) було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Поряд з цим, у разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 03.04.2024 у справі №910/14933/22, від 23.08.2023 у справі №910/605/20, від 29.03.2023 у справі № 917/115/21.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер має назву «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі» в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) у відповідності до статті 322 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

Згідно із частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» базується на положеннях статті 126-1 ЗК України, що унормовує саме механізм поновлення договору без укладення правочину щодо поновлення. Норма пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

При цьому імперативна норма частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду у постанові від 28.01.2025 у справі №914/1025/24 саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. Без волевиявлення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування, неможливе укладення нового договору оренди землі на змінених умовах.

Суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.07.2021 у справі №915/2586/20, від 08.07.2021 у справі №915/1889/19, від 09.04.2024 у справі №902/453/23.

Таким чином, оскільки в пункті 7 Договору оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року сторони погодили, що договір укладено на 7 (сім) років, а також погодили умову про те, що у випадку якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором, тому в силу вказаної умови Договору та положень частин 6-10 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент укладення Договору), у відповідачів виник обов`язок щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

Водночас запропонована позивачем редакція додаткової угоди містить умову про внесення змін до договору, визначивши строк його дії - 14 років.

Враховуючи, що позивач звернувся до відповідачів з пропозицією укласти договір на інший строк, ніж визначено в договорі, докази погодження відповідачами вказаної умови відсутні, відтак позов в цій частині є необґрунтованим, оскільки у відповідачів не виник обов`язок укладення додаткової угоди з урахуванням визначеної позивачем умови строку його дії 14 років, за відсутності рішення органу місцевого самоврядування, яким було би визначено зміну істотної умови, а саме строку дії договору.

Щодо орендодавця та його реквізитів, об`єкта оренди та реквізитів сплати орендної плати.

Згідно з частинами 1, 2 ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Згідно з ч.1 ст. 1481 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Як свідчать матеріали справи, 03.07.2025 Збаразька міська рада зареєструвала право власності на орендовану відповідачами земельну ділянку з кадастровим номером :01:002:0628, що підтверджується відповіддю з Державного реєстру речових прав №1758862 від 10.09.2025 на запит суду.

Підстава Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» №5245-VI від 06.09.2012.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» також передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв`язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.

Таким чином, на момент ухвалення судом рішення, до Збаразької міської ради, у зв`язку із переходом до неї права власності на вказану земельну ділянку, перейшли права та обов`язки орендодавця за Договором оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року; земельна ділянка із кадастровим номером :01:002:0628 перебуває у комунальній власності Збаразької міської ради та в межах населеного пункту за адресою: вул. Морозенка-бічна, 10, 10а, с. Ліски Тернопільського району Тернопільської області.

В такому випадку новий власник землі вправі переукласти договір оренди з відповідачами в межах визначеного строку оренди земельної ділянки, як це передбачено п.36 Договору оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року.

Водночас, укладення додаткової угоди в даному випадку (з визначенням орендодавцем Збаразької міської ради та її реквізитів (в тому числі реквізитів щодо сплати орендної плати), форми власності земельної ділянки та її місця розташування) є не обов`язковим, оскільки перехід прав та обов`язків орендодавця до Збаразької міської ради за Договором оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року відбувся автоматично, незалежно від того, внесено зміни до договору оренди землі чи ні.

Щодо нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

Подібні за змістом положення містяться в ст. 24 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до п. 288.1 та 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Пунктом 285.1 та 285.2 статті 285 Податкового кодексу України, базовим податковим (звітним) періодом для плати за землю є календарний рік. Базовий податковий (звітний) рік починається 1 січня і закінчується 31 грудня того ж року (для новостворених підприємств та організацій, а також у зв`язку із набуттям права власності та/або користування на нові земельні ділянки може бути меншим 12 місяців).

Згідно п. 288.7 ст. 288 Податкового кодексу України податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285-287 цього розділу.

Відповідно до пп.288.5.1, 288.5.2. ст. 288 Податкового кодексу розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки; та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок (пп.289.1. ст.289 ПК України).

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель (пп.289.3. ст.289 ПК України).

Згідно з частиною 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.

Стаття 1 Закону України «Про оцінку земель» визначає нормативну грошову оцінку земельних ділянок як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»).

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Так, в п.4 Договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на базовий податковий (звітний) період становить 21 030,92 грн (двадцять одна тисяча тридцять грн 92 коп.), що встановлюється з урахуванням нормативної грошової оцінки по Тернопільській області, яка складає 20 042,81 (двадцять тисяч сорок дві грн 81 коп.).

Пунктом 8 Договору передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем виключно у грошовій формі в розмірі 5% (п`ять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки чинної в базовий податковий (звітний) період. Нормативна грошова оцінка застосовується з урахуванням коефіцієнта індексації відповідно до вимог чинного законодавства. У разі зміни коефіцієнтів індексації відповідно до вимог чинного законодавства до застосування підлягають коефіцієнти індексації чинні на початок бюджетного періоду (календарного року) без внесення змін та доповнень до даного Договору.

Водночас згідно з Витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №НВ-024, сформованим 31.01.2024, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0628 станом 31.01.2024 складає 2 065 756 грн 91 коп.

Відповідно до інформації, що міститься у Витягах із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №НВ-025 та №НВ-025, сформованих відповідно 20.01.2025 та 13.03.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0628 станом на вказані дати складає 2 313 647 грн 74 коп.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, та виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки. За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Задоволення судом позовної вимоги про внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки здатне створити хибне уявлення про зміст прав та обов`язків сторін до набрання судовим рішенням законної сили. Адже якщо договір змінений судом, то згідно із ч.3 ст.653 Цивільного кодексу України відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі №921/530/18).

Таким чином задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки (та зміною, у зв`язку з цим, розміру орендної плати), не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав, а орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

З урахуванням вищенаведеного, позовні вимоги щодо визнання укладеною додаткової угоди в частині зміненої нормативної грошової оцінки землі, чинної на дату укладення додаткової угоди (замість 21 030,92 грн на 2 313 647,74 грн), а також розміру орендної плати з урахуванням зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, до задоволення не підлягають.

За змістом частини першої статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Зазначений захист має бути ефективним, тобто повинен здійснюватися з використанням такого способу захисту, який може відновити, наскільки це можливо, відповідні права, свободи й інтереси позивача (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17).

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі №925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 54), від 22.06.2021 у справі №200/606/18 (провадження №14-125цс20, пункт 76), від 01.03.2023 у справі №522/22473/15-ц (провадження № 12-1 Згс22, пункт 127).

З урахуванням вищенаведеного, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що позовні вимоги щодо визнання укладеною додаткової угоди в частині зміненої нормативної грошової оцінки землі, чинної на дату укладення додаткової угоди (замість 21 030,92 грн на 2 313 647,74 грн), а також розміру орендної плати з урахуванням зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, до задоволення не підлягають.

Відтак, місцевий суд дійшов вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №187-СГ від 22 грудня 2014 року, що укладений між Головним управлінням Держземагентства у Тернопільській області та ФОП Іваськівим Б.З., ФОП Кущаком І.І., ФОП Кущаком Я.І. та ФОП Табакою В.В., у редакції, яка визначена у позовній заяві.

Підсумовуючи все вищевказане, колегія суддів зазначає, що доводи скаржника не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційної скарги. Ці доводи не спростовують фактів, покладених в основу рішення Господарського суду Тернопільської області від 02.10.2025 у справі №921/291/25.

За приписами частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ч.ч. 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов`язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

З огляду на вищевказане, колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції вірно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Судові витрати

З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. ст. 86, 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ :

1.Апеляційну скаргу Збаразької міської ради б/н від 24.10.25 (вх. №01-05/3125/25) залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду Тернопільської області від 02.10.2025 у справі №921/291/25 залишити без змін.

3. Судовий збір сплачений за апеляційну скаргу покласти на апелянта.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Строки та порядок оскарження постанов апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.

Повний текст постанови виготовлено 06.02.2026.

Головуючий суддя О.С. Скрипчук

Суддя Н.М. Кравчук

Суддя І.Ю. Панова