ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

03 лютого 2026 року Справа № 902/839/25

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Петухов М.Г., суддя Гудак А.В. , суддя Мельник О.В.

секретар судового засідання Приступлюк Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь"

на рішення Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025

(ухвалене о 12:58 год. у м. Вінниці, повний текст складено 27.11.2025)

у справі № 902/839/25 (суддя Матвійчук В.В.)

за позовом керівника Хмільницької окружної прокуратури Вінницької області в інтересах держави в особі Калинівської міської ради

до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь"

про визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки

за участю представників:

від позивача - не з`явився;

від відповідача - не з`явився;

прокурор - Безпалов А.В.

ВСТАНОВИВ:

Керівник Хмільницької окружної прокуратури Вінницької області в інтересах держави в особі Калинівської міської ради звернувся до Господарського суду Вінницької області із позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь" про визнання недійсним договору оренди землі № 89 від 16.12.2024, укладеного між Калинівською міською радою та СТОВ "Промінь", зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.01.2025 (номер запису 58271679) та зобов`язання відповідача повернути у комунальну власність територіальної громади в особі Калинівської міської ради земельну ділянку площею 18 га, кадастровий номер :01:008:0028, розташовану за межами населеного пункту с. Заливанщина, на території Хмільницького району Вінницької області.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 15.11.2023 закінчився строк дії договору оренди землі від 21.01.2007 і СТОВ "Промінь", як орендар не повідомив орендодавця про намір поновлення договору у встановлений 30-денний строк, а звернувся з відповідним клопотанням лише 18.09.2024.

Однак, рішенням Калинівської міської ради від 09.10.2024 № 4351 договір було поновлено на 30 років шляхом укладення договору оренди № 89.

Прокурор вважає вище вказане рішення незаконним, однак його скасування не призведене до захисту прав чи інтересів держави.

Тому, на думку прокурора, слід визнати недійсним договір оренди землі № 89 від 16.12.2024, укладений на підставі рішення Калинівської міської ради від 09.10.2024 № 4351, та зобов`язати СТОВ "Промінь" повернути земельну ділянку її власнику.

Господарський суд Вінницької області рішенням від 20.11.2025 у справі № 902/839/25 позов задовольнив. Визнав недійсним Договір оренди землі № 89, укладений 16.12.2024 між Калиновською міською радою та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Промінь", зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.01.2025 за номером запису про інше речове право 58271679. Зобов`язав Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Промінь" повернути у комунальну власність територіальної громади в особі Калинівської міської ради земельну ділянку площею 18 га з кадастровим номером :01:008:0028, розташовану за межами с. Заливанщина на території Хмільницького району. Стягнув з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь" на користь Вінницької обласної прокуратури витрати по сплаті судового збору у сумі 6 056 грн.

При ухваленні вказаного рішення суд першої інстанції виходив із того, що СТОВ "Промінь" звернулося до Калинівської міської ради з пропуском строку, визначеного для укладення договору оренди землі на новий строк, а Калинівська міська рада при прийняті рішення № 4351 від 09.10.2024 та укладанні Договору оренди землі № 89 від 16.12.2024, перевищила надані їй законом повноваження.

З огляду на висновок суду про визнання Договору оренди землі № 89 від 16.12.2024 недійсним та задоволення відповідної позовної вимоги, суд задовольнив і похідну вимогу про зобов`язання СТОВ "Промінь" повернути у комунальну власність територіальної громади в особі Калинівської міської ради земельну ділянку площею 18 га з кадастровим номером :01:008:0028, розташовану за межами села Заливанщина на території Хмільницького району.

Розглядаючи спірні правовідносини місцевий господарський суд застосував відповідні положення ст. ст. 6, 11, 203, 215, 216, 251, 627, 638, 640, 792, 795, 1212 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), ст. ст. 116, 122, 123, 124, 134 Земельного кодексу України (далі ЗК України), ст. ст. 13, 18, 20, 31, 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Також суд першої інстанції надав оцінку дотримання прокурором порядку, передбаченого ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Промінь" звернулося з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, відповідно до якої просить рішення Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025 у справі № 902/839/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Апеляційна скарга обґрунтована таким.

Суд першої інстанції дійшов до помилкового висновку про те, що договір оренди землі щодо земельної ділянки було зареєстровано у 2012 році.

Додатковою угодою від 20.01.2012 до Договору оренди землі від 21.01.2007 були змінені розміри орендної плати та було визначено межі земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Після підписання додаткової угоди, 01.12.2014 документи були подані державному реєстраторові речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №31174411 від 17.12.2014 було зареєстроване право оренди вищезазначеної земельної ділянки.

У вищезазначеному витязі було зазначено строк дії договору оренди: договір укладено на 10 років з правом пролонгації. Керуючись офіційними відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно СТОВ "Промінь" 19.09.2024 звернувся з клопотання про продовження спірного договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028.

У доданій до позовної заяви прокуратури поземельної книги на земельну ділянку з кадастровим номером :01:008:0028 у розділі 3 "Земельна ділянка. Оренда, суборенда" відсутні будь які відомості про реєстрацію права оренди на вищезазначену земельну ділянку у 2012 році, що в свою чергу лише підтверджує той факт що право оренди було зареєстроване у 2014 році.

На час державної реєстрації права оренди - 01.12.2014 норми закону про обов`язковість проведення державної реєстрації договору оренди землі втратили чинність.

Державна реєстрація відповідачем права оренди є достатньою умовою виконання вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договору оренди станом на 01.01.2013 вже неможливо було здійснити.

Орендодавець на момент здійснення відповідачем реєстрації права оренди спірної земельної ділянки на підставі договору оренди від 21.01.2007 не заявляв про свою незгоду з умовами цього договору, відповідачем сплачувалась орендна плата, тому доводи прокуратури що договір закінчився у 2022 році є такими що не підлягають до уваги та не ґрунтуються на фактичних обставинах справи, а позовна заява не підлягає задоволенню.

За наведеного відповідач не погоджується із рішенням суду першої інстанції, вважає його ухваленим з порушенням норм матеріального права.

Прокурор у відзиві вказує, що безпідставними є доводи скаржника про те, що строк дії договору оренди розпочався з 17.12.2014.

Звертаючись до суду прокурор обґрунтував позовні вимоги тим, що договір оренди земельної ділянки укладений 21.01.2007. Пунктом 43 Договору передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди землі, укладений 21.01.2007 було зареєстровано 15.11.2012. Відповідно, Договір оренди землі, підписаний сторонами 21.01.2007, набув чинності для сторін 15.11.2012 - з моменту його державної реєстрації. Саме з цієї дати у сторін виникли права та обов`язки за зазначеним Договором.

Враховуючи, що Договір оренди землі від 21.01.2007 набув чинності 15.11.2012 та відповідно до пункту 8 Договору був укладений строком на десять років, строк його дії сплив 15.11.2022.

Оскільки строк дії вказаного договору оренди закінчувався 15.11.2022 то, відповідно до п. 27 розділу X "Перехідні положення" ЗК України, він вважається поновленими на один рік без волевиявлення сторін, тобто до 15.11.2023.

Скаржником не наведено обґрунтованих підстав для скасування рішення Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025 у цій справі.

Просить залишити апеляційну скаргу представника без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Калинівська міська рада не скористалася правом подати відзив на апеляційну скаргу відповідача, що відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

В судове засідання Північно-західного апеляційного господарського суду 03.02.2026 з`явився прокурор.

Представники позивача та відповідача в судове засідання не з`явилися.

При цьому, через систему Електронний суд, до суду апеляційної інстанції від представника скаржника надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке мотивоване тимчасовою непрацездатністю представника.

Прокурор заперечив проти відкладення розгляду справи, з огляду на відсутність доказів на підтвердження тимчасової непрацездатності представника відповідача.

Розглядаючи вказане клопотання, суд бере до уваги таке.

За загальним правилом відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (ст. 202 ГПК України).

При цьому, представник скаржника не вказав, а судом не встановлено обставин, за наявності котрих є неможливе вирішення спору в цьому судовому засіданні.

Крім того, суд бере до уваги, що представником СТОВ "Промінь" не надано жодних підтверджуючих документів на підтвердження обставин, котрі викладені в клопотанні.

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити про те, що учасники справи не обмежені законом в кількості уповноважених осіб для представництва їх інтересів в тому рахунку і в суді апеляційної інстанції.

Суд зважає і на те, що позиція скаржника викладена в апеляційній скарзі.

Тому, суд апеляційної інстанції відмовляє в задоволенні клопотання представника скаржника про відкладення розгляду справи.

Відтак, прокурор в судовому засіданні заперечив проти доводів та вимог апеляційної скарги. Зауважив, що відповідачем не було дотримано порядку продовження дії договору оренди землі від 21.01.2007. Просив суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Враховуючи, що учасники справи були належним чином та своєчасно повідомлені про дату, час та місце судового засідання, про що свідчать довідки про доставку електронних листів та поштова кореспонденція (т. 2, а. с. 34-35), відхилення клопотання представника скаржника про відкладення розгляду справи, а також те, що явка представників учасників справи в судове засідання обов`язковою не визнавалася, колегія суддів визнала за можливе здійснювати розгляд справи за відсутності представників учасників справи.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення прокурора, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при ухваленні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін, виходячи з такого.

Судом апеляційної інстанції встановлено та як убачається з матеріалів справи, що 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою (Орендодавець) та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Промінь" (Орендар) укладено Договір оренди землі (далі Договір від 21.01.2007; т. 1, а. с. 29-34) за умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення сільського господарства, яка знаходиться в с. Заливанщина.

Згідно із пунктом 2 Договору від 21.01.2007 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 18,0 га, у тому числі 18,0 га рілля.

У пункті 8 Договору від 21.01.2007 сторони погодили, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктами 15 та 16 Договору від 21.01.2007 визначено, що земельна ділянка передається в оренду для ведення сільського господарства; цільове призначення - вирощування сільськогосподарської продукції.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 43 Договору від 21.01.2007).

Договір підписано уповноваженими особами та скріплено печатками.

У графі "Договір зареєстрований у" вказано Заливанщинську сільську раду Калинівського району, проте Договір не містить інформації щодо дати реєстрації, реєстраційного номера та підпису відповідальної особи.

20.01.2012 сторонами було підписано зміни до Договору оренди землі, укладеного 21.01.2007 згідно із якими розділ "Орендна плата" було змінено та викладено в новій редакції (т. 1, а. с. 35-36).

Зазначені зміни до Договору зареєстровано у відділі Держкомзему в Калинівському районі Вінницької області 15.11.2012 за № 05939.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень № 31174411, сформованого станом на 17.12.2014, міститься запис про державну реєстрацію іншого речового права № 8122317 за Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Промінь", яким зареєстровано право оренди земельної ділянки. Підставою виникнення даного речового права зазначено Договір оренди землі від 21.01.2007, укладений між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь", із внесеними до нього подальшими змінами (т. 1, а. с. 61).

В подальшому, Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Промінь" звернулося до Калинівської міської ради з клопотанням № 175 від 18.09.2024 про пролонгацію на 30 років строку дії договорів оренди земельних ділянок, у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028 площею 18 га (т. 1, а. с. 60).

Розглянувши вказане клопотання, Калинівською міською радою 09.10.2024 на 63 сесії 8 скликання прийнято рішення № 4351, згідно із пунктом 1 якого вирішено поновити термін дії договору оренди землі від 21.01.2007, укладеного між Заливанщинською сільською радою та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Промінь", з урахуванням додаткових угод від 20.01.2012, 31.12.2013 та 01.12.2014, укладених між Заливанщинською сільською радою та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Промінь", щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028, на новий строк - 30 років.

Пунктом 2 цього рішення передбачено, що умови Договору оренди землі від 21.01.2007 мають бути викладені в новій редакції (т. 1, а. с. 40-41).

На виконання рішення 63-ї сесії Калинівської міської ради 8 скликання від 09.10.2024 № 4351, 16.12.2024 між Калинівською міською радою (Орендодавець) та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Промінь" (Орендар) укладено Договір оренди землі № 89 (далі - Договір № 89; т. 1, а. с. 42-46), відповідно до якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :01:008:0028.

Відповідно до пункту 2 Договору № 89 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 18 га.

Пунктом 7 Договору № 89 сторонами погоджено, що Договір укладено на 30 (тридцять років). Після закінчення строку дії Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пунктів 13 та 14 Договору № 89 земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, при цьому її цільове призначення визначено як земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами (п. 38 Договору № 89).

Договір підписано уповноваженими особами та скріплено печатками.

Відповідно до інформаційної довідки № 432071584 від 19.06.2025 отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028, площею 18,0 га, зазначено, що орендодавцем є Калинівська міська рада, орендарем - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Промінь" (т. 1, а. с. 25-28).

Листом № 56/1-276вих-25 від 10.02.2025 Хмільницька окружна прокуратура, адресованим Головному управлінню Держгеокадастру у Вінницькій області, звернулася з проханням надати до 18.02.2025 інформацію щодо того, чи здійснювалася реєстрація Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028 площею 18 га, укладеного 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь", у відповідній книзі реєстрації договорів Заливанщинської сільської ради, а також чи було зареєстровано зміни до зазначеного Договору оренди землі від 20.01.2012 у відділі Держкомзему у Калинівському районі (на той час) 15.11.2012 за № 05939 (т. 1, а. с. 47 48).

У відповідь на зазначений запит Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області листом № 554/475-25 від 13.02.2025 повідомило, що відповідно до книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, а також договорів оренди землі, запис про реєстрацію договору оренди, укладеного 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою та СТОВ "Промінь" щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028, відсутній (т. 1, а. с. 49).

Водночас повідомлено, що згідно із книгою записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельні ділянки та на право постійного користування земельними ділянками, а також договорів оренди землі, у розділі 4 міститься запис про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028, розташованої в с. Заливанщина, площею 18 га, із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Хмільницька окружна прокуратура листом № 56/1-939вих-25 від 08.05.2025 звернулася до Калинівської міської ради із запитом щодо підстав прийняття рішення про поновлення Договору оренди землі та просила надати належним чином засвідчені копії відповідних документів, а також інформацію про середню орендну плату за 1 га земельної ділянки сільськогосподарського призначення, наданої на конкурентних засадах на території Калинівської ОТГ. Строк надання інформації визначено до 13.05.2025 (т. 1, а. с. 52-53).

Оскільки станом на 19.05.2025 відповідь на зазначений запит не була отримана, прокуратурою повторно направлено запит № 56/1-1047вих-25 від 19.05.2025 аналогічного змісту з вимогою надати інформацію до 23.05.2025 (т. 1, а. с. 54-55).

У відповідь на повторний запит № 56/1-1047вих-25 від 19.05.2025 Калинівською міською радою листом № 03-07/751 від 28.05.2025 повідомлено, що договори оренди землі поновлені відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі". Також зазначено, що Калинівською міською радою 8 скликання проведено один аукціон на земельну ділянку за кадастровим номером :01:002:0245 площею 6,8941 га, за результатами якого орендна плата становить 46 000 грн, що складає 6 672 грн 37 коп. за 1 га (т. 1, а. с. 56-59).

Вище вказані обставини стали підставою для звернення прокурора до суду із цим позовом.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги такі положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Апеляційний господарський відмічає, що звертаючись із апеляційною скаргою, скаржник не оскаржує рішення Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025 у справі №902/839/25, з підстав недотримання прокурором порядку, передбаченого ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

З врахуванням викладеного, апеляційний господарський суд переглядає справу за наявними у ній доказами, перевіряє законність і обґрунтованість рішення Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025 у справі №902/839/25 в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У відповідності до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав і обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

В силу приписів ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 629 ЦК України встановлено обов`язковість виконання договору сторонами.

Згідно з статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За приписами ч. 1 ст. 93 ЗК України, яка кореспондується із ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 125 ЗК України (в редакції чинній на момент укладання Договору від 21.01.2007) право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

У відповідності до ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на момент укладання Договору від 21.01.2007) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на момент укладання Договору від 21.01.2007) передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Верховний Суд у постанові від 15.04.2021 у справі № 927/75/20 вказав, що відповідно до положень ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01.01.2013), укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки.

Крім того, Верховний Суд України вказував, що поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено у мотивувальних частинах постанов від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

З 01.01.2013 набрав чинності Закон України № 3613-VІ, згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого ст. 126 Земельного Кодексу України викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

За змістом ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Таким чином, з урахуванням викладених норм, поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" є різними.

При цьому на час законодавчо закріплених вимог щодо необхідності реєстрації договору оренди землі його чинність пов`язувалась з моментом реєстрації договору, про що свідчила стала практика Верховного Суду України (постанова від 13.06.2016 №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16)), Верховного Суду (постанова від 15.03.2018 у справі № 136/2211/15-ц).

Проте це не означає, що після внесення змін щодо відміни необхідності реєстрації самого договору оренди, момент реєстрації прав на оренду став пов`язуватись з моментом набрання чинності договором оренди.

Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Відповідна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2020 у справі № 912/3295/18.

Питання набрання чинності договорами оренди землі, підписаними його сторонами до 01.01.2013, вже перебувало на вирішенні Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як це передбачено статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення Договору оренди землі від 21.01.2007 (тобто в редакції до 01.01.2013).

У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом України "Про оренду землі", який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Підсумовуючи, суд касаційної інстанції вказав, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 Цивільного кодексу України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції частини третьої статті 640 Цивільного кодексу України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

Аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду викладені і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.

Як встановлено судом апеляційної інстанції вище, 21.01.2007 між Заливанщинською сільською радою як Орендодавцем та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Промінь" як Орендарем було укладено Договір оренди землі.

За умовами такого правочину, строк дії Договору становив 10 років, а набрання чинності вказаним правочином сторони визначили - після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, момент укладення Договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації Договору.

Як вірно зауважено судом першої інстанції, у графі "Договір зареєстрований у" зазначено Заливанщинську сільську раду Калинівського району, проте Договір від 21.01.2007 не містить відомостей про дату державної реєстрації, її реєстраційний номер та підпис відповідальної особи.

При цьому, суд апеляційної інстанції враховує, що згідно відповіді Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 13.02.2025, відповідно до книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, в розділі 4 наявний запис про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028, розташованої в с. Заливанщина, площею 18 га. Відповідно до наданої копії книги державна реєстрація Договору проведена 15.11.2012 (т. 1, а. с. 49).

Також згідно із відомостями книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, 15.11.2012 внесено запис № 5939 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки (т. 1, а. с. 51 на звороті).

Відповідно до цього запису, 15.11.2012 зареєстровано договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028, розташованої у Вінницькій області, Калинівському районі, с. Заливанщина, загальною площею 18 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Як Орендодавець у записі вказана Заливанщинська сільська рада, як Орендар - СТОВ "Промінь".

З врахуванням відсутності в матеріалах господарської справи іншого договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028, апеляційний господарський суд погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що 15.11.2012 було зареєстровано саме Договір оренди землі, укладений 21.01.2007.

Відтак, Договір оренди землі, підписаний сторонами 21.01.2007, набув чинності для сторін 15.11.2012 - з моменту його державної реєстрації. Саме з цієї дати у сторін виникли права та обов`язки за зазначеним Договором.

Колегія суддів також враховує, що Верховний Суд у постанові від 02.10.2020 у справі №912/3295/18 вказав, що орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.

Тому слушними є зауваження прокурора, що відповідачу знадобилось понад 6 років для виконання обов`язку щодо проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку згідно Договору від 21.01.2007.

Оскільки Договір оренди від 21.01.2007 набув чинності 15.11.2012, то з врахуванням п. 8 такого Договору, строк його дії спливав 15.11.2022.

При цьому, на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" від 24.03.2022 № 2145-ІХ дію вищевказаних договорів оренди землі було автоматично продовжено на один рік до 15.11.2023, оскільки підпунктом "б" пункту 1 розділу 1 такого Закону визначено, що, під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, зокрема вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: комунальної власності.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

У пункті 8 Договору сторони погодили, що після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 ЗК України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.

При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6- 8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності в постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 виклав правовий висновок про те, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке було передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу IX Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями", не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.

Із встановлених обставин справи вбачається, що строк дії Договору оренди сплив 15.11.2023, а орендар, з метою реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, звернувся до Калинівської міської ради із клопотання № 175 від 18.09.2024 щодо пролонгації на 30 років строку дії договорів оренди земельних ділянок, у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером :01:008:0028 площею 18 га, тобто із пропуском строку, визначеного для укладення договору оренди землі на новий строк.

З огляду на те, що орендарем пропущений строк на звернення до орендодавця із заявою про укладання договору на новий строк, то суд першої інстанції правомірно виснував про те, що без проведення земельних торгів, Калинівська міська рада, приймаючи рішення № 4351 від 09.10.2024 та укладаючи 16.12.2024 Договір оренди землі № 89, перевищила надані їй законом повноваження.

Апеляційна скарга не містить доводів щодо незгоди із вказаним висновком суду першої інстанції.

Посилання скаржника на правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду від 10.01.2024 у справі №390/964/21, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки у такій постанові містяться висновки, що ґрунтуються на фактичних обставинах, відмінних від обставин, які мають місце у цій справі, зокрема, у справі №390/964/21 надавалася оцінка щодо кваліфікації, як неукладеного, договору оренди землі котрий виконувався сторонами. Таким чином, відповідна правова позиція не є релевантною до правовідносин в цій справі.

Беручи до уваги, що Договір оренди землі № 89 від 16.12.2024 укладено з порушенням вимог ст. 124 ЗК України, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про обґрунтованість вимоги прокурора щодо визнання його недійсним.

З врахуванням задоволення вимоги про визнання недійсним Договору оренди землі № 89 від 16.12.2024, то похідна позовна вимога про зобов`язання Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь" повернути у комунальну власність територіальної громади в особі Калинівської міської ради земельну ділянку площею 18 га з кадастровим номером :01:008:0028, розташовану за межами села Заливанщина на території Хмільницького району теж підлягає до задоволення.

Відповідно до ч. 4 ст. 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Пронін проти України", "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації" одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Колегія суддів апеляційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що скаржник був почутим і йому надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час апеляційного провадження тому, відсутні правові підстави для її задоволення.

З урахуванням викладеного в сукупності, апеляційний господарський суд погоджується із висновком місцевого господарського суду про задоволення позову.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних в справі доказів.

В силу приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Зважаючи на вказане, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлених обставин справи, а тому не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищевикладене рішення Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025 у справі №902/839/25 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь" - без задоволення.

Керуючись статтями 269, 270, 273, 275-279, 282 ГПК України, Північно-західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Промінь" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Вінницької області від 20.11.2025 у справі №902/839/25 - без змін.

2. Справу № 902/839/25 надіслати Господарському суду Вінницької області.

3. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, строках та порядку встановлених статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "05" лютого 2026 р.

Головуючий суддя Петухов М.Г.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Мельник О.В.