ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" лютого 2026 р. Справа № 907/1106/25

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.

суддів Галушко Н.А.

Желіка М.Б.

розглянув без повідомлення (виклику) представників сторін апеляційну скаргу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради

на рішення Господарського суду Закарпатської області від 28.11.2025 (повне рішення складено 28.11.2025, суддя Лучко Р.М.)

у справі № 907/1106/25

за позовом Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, м. Ужгород

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Техносервіс-Пакт», м Ужгород

про стягнення 26 134,81 грн

Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради звернувся до Господарського суду Закарпатської області з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Техносервіс-Пакт» 5892,12 грн заборгованості з орендної плати, посилаючись на неналежне виконання відповідачем договору оренди землі від 14.05.2021 № 2272 у період з березня 2021 року по травень 2024 року включно. За несвоєчасну сплату орендної плати позивачем також нараховано відповідачу 7904,76 грн штрафу, 1793,59 грн пені, а також 10 544,34 грн неустойки за невиконання обов`язку з повернення земельної ділянки після закінчення строку дії договору оренди з травня 2024 року по серпень 2025 року включно.

Господарський суд Закарпатської області 28.11.2025 ухвалив рішення, яким позовні вимоги задовольнив частково; стягнув з Товариства з обмеженою відповідальністю «Техносервіс-Пакт» на користь Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради 5892,12 грн заборгованості, 1793,59 грн пені, 658,73 грн штрафу, 7914,90 грн неустойки та 2723,35 грн судового збору. В задоволенні решти позову - відмовлено.

Суд першої інстанції задовольнив вимогу про стягнення основного боргу та пені у повному обсязі. Водночас, місцевий суд зменшив розмір штрафу, визнавши його неспівмірним наслідкам порушення зобов`язання та таким, що носить каральний, а не компенсаційний характер, з урахуванням відсутності доведених збитків позивача та принципів розумності, справедливості й пропорційності. Крім того, судом стягнуто суму неустойки визначену у правильному розмірі після її належного перерахунку.

Позивач не погодився з ухваленим рішенням місцевого господарського суду, оскаржив його в апеляційному порядку, позаяк вважає його таким, що прийняте з порушенням норм матеріального права.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги зазначив, що рішенням Ужгородської міської ради від 30.03.2021 ТзОВ «Техносервіс-Пакт» було передано в оренду земельну ділянку площею 226 кв.м. (кадастровий номер :64:001:0086) для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства строком на 3 роки, а право оренди зареєстроване у Державному реєстрі речових прав.

Зазначив, що розмір орендної плати визначено на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки та умов договору № 2272 від 14.05.2021, який передбачає право орендодавця на односторонній перегляд розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки та індексації. Зміна нормативної грошової оцінки земель державної та комунальної власності автоматично змінює розмір орендної плати відповідно до законодавства та правової позиції Верховного Суду, а Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради скористався цим правом у 2022 та 2024 роках. Наголосив, що на дату подання позовної заяви сукупний борг відповідача становив 26 134,81 грн, у тому числі: заборгованість за орендною платою 5892,12 грн, штраф 7 904,76 грн, пеня 1 793,59 грн та неустойка 10 544,34 грн, а систематична несплата орендних платежів завдала місцевому бюджету збитків у вигляді упущеної вигоди.

Апелянт вважає, що суд першої інстанції неправомірно зменшив розмір штрафу на 91,67%, не врахувавши факту завдання збитків та недобросовісної поведінки відповідача, що суперечить нормам ЦК України та усталеній судовій практиці.

З огляду на викладене, зазначив, що розмір штрафних санкцій, пені та неустойки підлягає стягненню у повному обсязі відповідно до умов договору № 2272, а висновок суду про відсутність факту завдання збитків місцевому бюджету є необґрунтованим.

Щодо зменшення розміру неустойки вказав, що ч.2 ст.785 ЦК України передбачено право наймодавця вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення у разі невиконання наймачем обов`язку щодо повернення речі. Зі змісту зазначеної статті неустойка стягується безпосередньо за весь час прострочення.

Рішення Ужгородської міської ради про встановлення річної орендної плати у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки не є законодавчою зміною орендної плати і не може слугувати підставою для зменшення неустойки без наявності узгодженої сторонами умови в договорі. Водночас, договір № 2272 передбачає право орендодавця на односторонній перегляд розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки, відсоткових ставок, ставок земельного податку або інших умов, передбачених договором.

Вважає, що місцевий суд помилково не врахував зміни ставки орендної плати до 5% та права орендодавця на односторонній перегляд, що призвело до фактичного зменшення розміру неустойки нижче рівня безпідставно збережених коштів, що суперечить принципам пропорційності, добросовісності та недопущення отримання вигоди від протиправної поведінки.

Враховуючи викладене, скаржник вважає, що судове рішення від 31.10.2025 в частині відмови у стягненні заборгованості та штрафних санкцій за договором оренди № 1112/0 за період з 29.05.2025 до 01.07.2025 є незаконним і необґрунтованим, підлягає скасуванню та повторному розгляду з урахуванням правильного визначення розміру неустойки, виходячи з чинної відсоткової ставки 5% та умов договору.

Процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу відповідач не скористався.

З огляду на приписи ч. 10 ст. 270 ГПК України, з врахуванням ціни позову, розгляд апеляційної скарги Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, здійснюється Західним апеляційним господарським судом без виклику представників сторін.

Розглянувши матеріали справи та дослідивши наявні докази, судова колегія встановила наступне:

14.05.2021 між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради (надалі - відповідно до рішення Ужгородської міської ради від 07.09.2021 № 425 перейменованого у Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради (позивач, за договором орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Техносервіс-Пакт» (відповідач, за договором орендар) укладено договір оренди землі № 2272.

Договір було укладено на підставі рішення IV сесії VIII скликання Ужгородської міської ради від 30.03.2021 № 144, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення ТзОВ «Техносервіс-Пакт» земельної ділянки кадастровий номер :64:001:0086 площею 0,0226 га для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства за адресою: вул. Проектна, 7 та передано її в оренду на 3 роки.

Право комунальної власності Ужгородської територіальної громади на земельну ділянку кадастровий номер :64:001:0086 та реєстрація права оренди відповідача на неї підтверджуються Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав № 443463565 від 15.09.2025 (дата реєстрації права власності: 07.09.2021 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 09.09.2021, індексний номер 60277853).

Відповідно умов договору оренди землі № 2272, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :64:001:0086 для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства в м. Ужгороді на вул. Проектній, 7 (п.1). В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0226 га (п.2). На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: майстерня, літ. Г, загальною площею 62,4 м.кв (п.3). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2021 рік становить 158 276,84 грн згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданої відділом в Ужгородському районі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області № 2060/0/192-21 від 31.03.2021 року (п.5). Строк дії договору 3 роки. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір використати переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк (п.8). Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової-оцінки землі у грошовій формі та складає 4 748,31 грн на рік (п.10). Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 395,69 грн (п.11). Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п.12). Розмір орендної плати переглядається щороку у разі: - зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни нормативно - грошової оцінки землі, розмірів земельного податку, зміні ставок орендної плати, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено відповідними документами; - зміні граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України; - інших випадках, передбачених законом (п.13). У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100% річної орендної плати, встановлений цим договором; - справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення (п.14). Орендодавець має право в односторонньому порядку вносити зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, коефіцієнтів інфляції (визначених у відповідності до вимог чинного законодавства) ставок земельного податку та ставок орендної плати відповідно до змін чинного законодавства шляхом надсилання відповідних повідомлень (п.27). Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, крім випадків визначених абзацом 1 пункту 27 даного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку (п.33). Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Право оренди землі виникає в порядку визначеному чинним законодавством; орендар зобов`язався сплатити плату за землю за фактичне її використання у період від 30.03.2021 року до моменту державної реєстрації права оренди землі. При цьому, розмір місячних нарахувань такої плати встановлюється у відповідності до вимог чинного законодавства (виходячи з розміру нормативної грошової оцінки у відповідний період) із урахуванням пунктів 5, 10, 11 та 30 даного договору (п.40).

На виконання умов договору, земельна ділянка кадастровий номер :64:001:0086, площею 0,0226 га за адресою: м. Ужгород, вул. Проектна, 7 передана в оренду відповідачу згідно з актом прийняття-передачі земельної ділянки від 14.05.2021

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав № 443471110 від 15.09.2025, позивач підтвердив право власності відповідача (орендаря) на майстерню літ. Г площею 62,4 мІ, розташовану за адресою: м. Ужгород, вул. Проектна, буд. 7.

23.03.2022 та 24.01.2024 позивач направляв до відповідача листи № 30.01-12/577 від 23.03.2022 та № 24.01-12/214 від 24.01.2024 із повідомленням про односторонній перегляд орендної плати (поштові конверти та поштові накладні із трек-номерами відправлення № 957 та № 460). В зазначених листах Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради повідомляв, що у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель у 2024 році (лист Держгеокадастру від 12.01.2023 № 6-28-0.222-323/2-23) місячна орендна плата за договором за 2022 та 2024 роки підлягає зміні та становить відповідно 435,26 грн та 263,04 грн. Така зміна здійснена з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 рік, що дорівнює 1,266 та відповідає нормативній грошовій оцінці земельної ділянки згідно з витягом про нормативно-грошову оцінку станом на 19.01.2024.

Як зазначено позивачем, відповідач неналежним чином виконував свої договірні зобов`язання, а саме не здійснив повну оплату орендної плати за користування земельною ділянкою у строки, передбачені договором, за період з березня 2021 року по травень 2024 року включно. Внаслідок чого, з врахуванням часткової сплати орендної плати в сумі 8836,97 грн (від 16.11.2022 в розмірі 8 156,97 грн та від 18.01.2023 в розмірі 680,00 грн), у відповідача утворилася заборгованість що становить 5 892,12 грн. Крім того, за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань за період з травня 2021 року по травень 2024 року зокрема за період з 01.07.2021 по 27.12.2024, позивачем було нараховано пеню у розмірі 1 793,59 грн; у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх обов`язків щодо своєчасної сплати орендної плати за червень 2023 року та лютий 2024 року, Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради, відповідно до п.14 договору було нараховано Товариству з обмеженою відповідальністю «Техносервіс-Пакт» штраф у розмірі 7 904,76 грн.

У зв`язку із закінченням строку дії договору оренди, 29.05.2024 орендодавець направив орендарю лист № 24.01-12/1581 «Про регулювання земельних відносин», у якому повідомляв про необхідність ініціювання питання щодо продовження дії договірних відносин (з врахуванням потреби погашення наявної заборгованості зі сплати орендної плати) та/або повернення земельної ділянки орендодавцю у порядку, визначеному п.22 договору.

Надсилання зазначеного листа відповідачу підтверджується наявними в матеріалах справи описом вкладення в цінний лист, фіскальним чеком від 29.05.2024 та поштовою накладною № 214, які також підтверджують отримання орендарем листа 06.06.2024.

Враховуючи невиконання орендарем обов`язку повернення земельної ділянки після закінчення строку дії договору (14.05.2024) та відсутність дій зі сторони орендаря щодо продовження договірних відносин, позивачем за період з травня 2024 року по серпень 2025 року включно у порядку, передбаченому ст.785 ЦК України, нараховано відповідачу неустойку у розмірі 10 544,34 грн. При цьому, як зазначено позивачем, розрахунок неустойки здійснено з врахуванням нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої рішенням Ужгородської міської ради від 22.02.2024 № 1663 (чинної з 01.01.2025), а також змін до Порядку встановлення ставок орендної плати у м. Ужгороді відповідно до рішення Ужгородської міської ради від 11.07.2024 № 1862.

Так, згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № НВ-025 від 15.09.2025, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :64:001:0086 у 2025 році становить 98 599,39 грн, а відповідно до п. 12.04 Порядку встановлення ставок орендної плати у м. Ужгороді (із змінами, внесеними з 01.01.2025 рішенням Ужгородської міської ради від 11.07.2024 № 1862), ставка орендної плати за земельні ділянки для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства становить 5% від нормативно-грошової оцінки.

З врахуванням такої ставки позивачем здійснено розрахунок неустойки за 2025 рік.

Надіслані орендодавцем 25.09.2024 на адресу орендаря претензії від 25.09.2024 № 24.01-13/345, від 01.08.2024 № 24.01-13/277, від 31.10.2024 № 24.01-13/398 з вимогами погасити заборгованість зі сплати орендної плати, пені, штрафу та неустойки залишилися відповідачем без відповіді та задоволення.

Надіслана позивачем 19.09.2025 на адресу відповідача вимога від 19.09.2025 № 24.01-12/2474 про повернення за актом приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер :64:001:0086 з долученим примірником підписаного позивачем акту приймання-передачі земельної ділянки (список згрупованих поштових відправлень, опис вкладення в цінний лист, фіскальний чек від 19.09.2025) залишилася невиконаною відповідачем, а орендована за договором земельна ділянка з оренди позивачу не повернута.

Враховуючи наведене, Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради звернувся до Господарського суду Закарпатської області з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Техносервіс-Пакт» 5892,12 грн заборгованості з орендної плати, 7904,76 грн штрафу, 1793,59 грн пені, а також 10 544,34 грн неустойки.

Оцінивши наявні у справі докази та перевіривши їх відповідність встановленим обставинам, колегія суддів дійшла висновку, що підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні, з огляду на таке:

Пункт 1 ч.2 ст. 11 ЦК України передбачає, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

В даному випадку, між сторонами виникли взаємні права та обов`язки на підставі укладеного договору оренди землі № 2272 від 14.05.2021.

За змістом ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст.13 вказаного Закону, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду, та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ст.ст.15, 21 ЗУ «Про оренду землі»).

Відповідно до п.288.4 ст.288 Податкового кодексу України, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Індексація нормативної грошової оцінки земель передбачена п.289.1 ст.289 Податкового кодексу України, відповідно до якого для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель (п. 289.2 ст. 289 ПК України). Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

За змістом ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Судом встановлено, що договором оренди землі № 2272 від 14.05.2021 визначено розмір орендної плати та порядок її сплати, зокрема за фактичне користування земельною ділянкою з 30.03.2021. У зв`язку з індексацією нормативної грошової оцінки земель, розмір орендної плати було переглянуто до 435,26 грн та 263,04 грн, відповідно, на місяць, про що відповідача повідомлено листами орендодавця від 23.03.2022 та 24.01.2024.

Обов`язок щодо своєчасної і повної сплати орендної плати за період з березня 2021 року по травень 2024 року відповідач не виконав, сплативши лише частково 8836,97 грн, у результаті чого виникла заборгованість у розмірі 5892,12 грн. Факт користування земельною ділянкою відповідачем та порушення ним договірних зобов`язань підтверджено належними доказами.

Положеннями ст. 611 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

У відповідності до ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (ст. 551 ЦК України).

Так, у п.14 договору № 2272 від 14.05.2021 сторони погодили, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Відповідач, уклавши договір оренди землі, погодився на викладені в ньому умови, в тому числі і умову про нарахування пені за неналежне виконання зобов`язань.

З врахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що договір оренди землі № 2272 від 14.05.2021 є чинним та обов`язковим для виконання сторонами, а відтак, погоджується з висновками суду першої інстанції щодо обґрунтованості позовних вимог Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради та покладення на ТзОВ «Техносервіс-Пакт» обов`язку зі сплати заборгованості в розмірі 5 892,12 грн та 1 793,59 грн пені.

Щодо заявлених до стягнення з відповідача штрафу та неустойки, колегія суддів зазначає наступне:

Чинним законодавством передбачено можливість забезпечення виконання зобов`язань шляхом застосування штрафу. При цьому, закон не встановлює обмежень для учасників господарських відносин щодо передбачення в договорі одночасного стягнення пені та штрафу, що відповідає принципу свободи договору, закріпленому ст.627 ЦК України, та приписам ст. 546 ЦК України.

Наведене також узгоджується з позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19.

Однак, слід зазначити, що у постанові від 18.03.2020 у справі № 902/417/18 Велика Палата Верховного Суду також вказала, що якщо відповідальність боржника перед кредитором за неналежне виконання обов`язку щодо своєчасного розрахунку не обмежена жодними межами, а залежить виключно від встановлених договором процентів (штрафу, пені, річних відсотків), то за певних обставин обсяг відповідальності може бути нерозумним, з огляду на його непропорційність наслідкам правопорушення. Він може бути несправедливим щодо боржника, а також щодо третіх осіб, оскільки майновий тягар відповідних виплат може унеможливити виконання боржником певних зобов`язань, зокрема з виплати заробітної плати своїм працівникам та іншим кредиторам, тобто цей тягар може бути невиправдано обтяжливим чи навіть непосильним. У таких випадках, невизнання за судом права на зменшення розміру відповідальності може призводити до явно нерозумних і несправедливих наслідків. Тобто, має бути дотриманий розумний баланс між інтересами боржника та кредитора.

Колегія суддів, застосовуючи наведені принципи до конкретних обставин справи зазначає, що штраф за порушення строків сплати орендної плати призначений виключно для компенсації кредитору майнових втрат, що виникли внаслідок несвоєчасного виконання зобов`язань і не має карального характеру. Разом з тим, штраф у сумі 7904,76 грн значно перевищує розмір прострочених зобов`язань відповідача та є непропорційним допущеному порушенню, що створює несправедливий і непомірний тягар для боржника.

Частиною 3 ст.551 ЦК України встановлено, що розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

Таким чином, апеляційний суд вважає справедливим стягнення з відповідача штрафу в розмірі фактичного простроченого зобов`язання зі сплати орендної плати за червень 2023 року та лютий 2024 року в сумі 658,73 грн.

За змістом ст.785 ЦК України, в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

У відповідності до висновків Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду, викладених у постанові від 27.05.2025 у справі № 904/8325/21, після спливу строку дії договору, невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за ч.2 ст.785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

За змістом ч.2 ст.785 ЦК України, неустойка має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов`язання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.

Неустойка, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення договору, коли користування майном стає неправомірним.

Отже, яким би способом в договорі не регламентувалися правовідносини між сторонами у разі невиконання (несвоєчасного виконання) наймачем (орендарем) обов`язку щодо повернення речі з найму (оренди) з її подальшим користуванням після припинення договору, проте ці правовідносини не можуть врегульовуватись іншим чином, ніж визначено ч.2 ст.785 ЦК України (зокрема, з установленням для наймача (орендаря) будь-якого іншого (додаткового) зобов`язання, окрім того, що передбачений вказаною нормою). Аналогічна правова позиція викладена у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.03.2023 у справі № 922/1155/20.

У пункті 8 договору оренди землі № 2272 від 14.05.2021 сторонами визначено, що строк його дії становить 3 роки та передбачено переважне право орендаря, який належно виконував договірні зобов`язання, на укладення договору оренди землі на новий строк за умови письмового повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 60 днів до закінчення дії договору. Відповідно до п. 34 договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, а згідно п.22 договору, після припинення дії орендар зобов`язаний повернути земельну ділянку орендодавцеві у стані не гіршому, ніж на момент її передачі в оренду.

У відповідності до позиції Верховного Суду у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду, викладеної у постанові від 22.04.2024 у справі № 922/4278/21, до предмета доказування при вирішенні спорів щодо стягнення неустойки в порядку, передбаченому ч.2 ст.785 ЦК України, як подвійної плати за користування орендованим майном після спливу строку дії договору оренди або його розірвання належать обставини, пов`язані з невжиттям орендарем належних заходів щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди за наслідком припинення орендних правовідносин, за відсутності умов, які б перешкоджали орендарю вчасно повернути майно орендодавцю у визначений договором оренди строк; умисним ухиленням орендаря від обов`язку щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди; утриманням орендованого майна у володінні орендаря та перешкоджанням орендарем у доступі орендодавця до належного йому об`єкта оренди; відсутністю з боку орендодавця бездіяльності та невчиненням ним дій, спрямованих на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.

При вирішенні питання щодо підстав нарахування неустойки за ч.2 ст.785 ЦК України право наймодавця вимагати оплати неустойки та обов`язок наймача сплачувати таку неустойку зберігається до моменту повернення наймачем наймодавцю орендованого майна. Винятком з такого правила можуть бути зокрема підтверджені належними доказами неправомірні дії (бездіяльність) наймодавця, спрямовані на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно та оформити повернення наймачем орендованого майна.

Отже, для застосування наслідків, передбачених зазначеною статтею, необхідна вина особи, яка порушила зобов`язання. У розрізі цього важливим є встановлення можливості передати спірне майно, а також чи було невиконання вказаного обов`язку умисним (постанова Верховного Суду від 23.10.2024 у справі № 916/3409/22).

З матеріалів справи вбачається, що укладений між сторонами договір припинив свою дію 14.05.2024, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. За таких обставин, з урахуванням положень п. 22 і п. 34 договору, а також ст. 34 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 785 ЦК України, у відповідача виник обов`язок повернути орендовані земельні ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому вони були отримані в оренду. Однак, зазначений обов`язок відповідачем виконаний не був.

Сам по собі факт невикористання земельної ділянки та/або наявність на ній об`єктів нерухомого майна, що належать відповідачу, не звільняє його від обов`язку повернути земельну ділянку після припинення дії договору оренди, оскільки земельне законодавство не передбачає винятків із такого обов`язку залежно від права власності на розташовані на ділянці об`єкти. У разі неврегулювання орендарем правомірного користування земельною ділянкою та за відсутності доведення відсутності його вини, на нього покладається обов`язок сплати неустойки, передбаченої ст.785 ЦК України, до моменту належного оформлення відповідних правовідносин, при цьому, відповідно до ст. 614 ЦК України вина особи презюмується, а тягар доказування її відсутності покладається на відповідача.

За відсутності доказів належного оформлення орендарем права користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору (14.05.2024), як і будь-яких інших доказів прояву останнім ініціативи з укладення нового договору оренди, сама по собі наявність на земельній ділянці нерухомого майна відповідача не надає йому права на її безоплатне використання.

Отже, після закінчення строку дії договору 14.05.2024 відповідач не вчинив жодних дій, спрямованих на належне та своєчасне оформлення права користування спірною земельною ділянкою, зокрема шляхом поновлення договору оренди, укладення нового договору або захисту свого права у судовому порядку. Доказів зворотнього суду не надано.

В силу приписів ч.1 ст.206 ЗК України, використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 902/417/18 зазначила, що загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним із принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою.

Відтак, право на стягнення неустойки, встановленої ч.2 ст.785 ЦК України, пов`язується саме із простроченням орендарем виконання зобов`язання з повернення орендованого майна за актом приймання-передачі.

За змістом ст. ст. 15, 21, 30 ЗУ «Про оренду землі», ст. ст. 632, 651 ЦК України, а також положень Податкового кодексу України, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, розмір якої встановлюється у договорі оренди за згодою сторін та може змінюватися виключно у випадках і порядку, передбачених законом або самим договором.

Колегія суддів виходить з того, що орган місцевого самоврядування при вирішенні питань регулювання земельних відносин зобов`язаний діяти в межах повноважень та у спосіб, визначених законом. Мінімальний і максимальний розмір орендної плати за земельні ділянки, з урахуванням її правової природи як загальнодержавного податку, встановлюються виключно Податковим кодексом України, тоді як порядок зміни умов договору оренди визначається нормами законодавства та умовами відповідного договору.

Рішення Ужгородської міської ради від 11.07.2024 № 1862 про встановлення річної орендної плати у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати у розумінні статті 288 ПК України та саме по собі не може вважатися підставою для зміни умов договору оренди землі щодо розміру орендної плати, оскільки органи місцевого самоврядування не наділені повноваженнями встановлювати або змінювати такі граничні розміри. Зазначене узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду.

Такі рішення можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати виключно у разі, якщо відповідна можливість прямо передбачена умовами договору оренди та погоджена сторонами, що відповідає принципу свободи договору. Оскільки змін до договору оренди землі сторонами внесено не було, нарахування відповідачу з 01.01.2025 неустойки на підставі частини другої статті 785 ЦК України, виходячи зі ставки орендної плати у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки, є неправомірним.

З огляду на встановлені обставини, апеляційний суд погоджується з висновком місцевого господарського суду про необхідність визначення розміру неустойки, виходячи зі ставки орендної плати, встановленої п.10 договору оренди землі, а саме 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Перевіривши здійснений позивачем розрахунок, колегія суддів дійшла висновку, що розмір неустойки за період з 15.05.2025 по 31.08.2025, розрахований виходячи з нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :64:001:0086 у сумі 98 599,39 грн та ставки орендної плати 3%, становить 7 914,90 грн.

В частині нарахування неустойки в сумі 2 629,44 грн у задоволенні позову правомірно відмовлено, оскільки такі нарахування здійснені позивачем з використанням ставки орендної плати за відсутності правових підстав для зміни її розміру встановленого договором.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального та процесуального права, належно оцінив докази та ухвалив законне й обґрунтоване рішення.

Відповідно до статей 73, 74 ГПК України, доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.

Згідно з ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частиною 1 ст. 77 ГПК України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

У відповідності до ст. 78 ГПК України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 13 ГПК України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Арґументи, наведені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, не доводять порушення або неправильного застосування судом під час розгляду справи норм матеріального та процесуального права, а тому не можуть бути підставою для зміни чи скасування ухваленого у цій справі рішення.

З врахуванням викладеного вище в сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення ухвалене відповідно до норм чинного законодавства та встановлених обставин справи.

Судові витрати, у відповідності до ст. 129 ГПК України, покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 269, 273, 275, 277, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

В задоволенні вимог апеляційної скарги Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради відмовити.

Рішення Господарського суду Закарпатської області від 28.11.2025 у справі № 907/1106/25 залишити без змін.

Судові витрати за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і оскарженню не підлягає.

Справу повернути в Господарський суд Закарпатської області.

Головуючий суддя Г.В. Орищин

суддя Н.А. Галушко

суддя М.Б. Желік