ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.02.2026 року м.Дніпро Справа № 908/1196/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),

суддів: Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.,

розглянувши у порядку письмового провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Оберон на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.08.2025 (суддя Науменко А.О., повний текст якого підписаний 08.09.2025) у справі № 908/1196/25

за позовом: Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Оберон, м. Запоріжжя

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Головне управління ДПС у Запорізькій області, м. Запоріжжя

про стягнення 153 593 грн 16 коп.

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Запорізької області 29.04.2025 через систему Електронний суд надійшла позовна заява Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Оберон про стягнення заборгованості з орендної плати за додатковим договором оренди землі № 00619 від 14.12.2015 за період з 03.04.2017 по 31.08.2024 у розмірі 153 593, 16 грн.

Позовні вимог мотивовані тим, що обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац 2 ч. 1 ст. 13 Закону України Про оцінку земель). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. З моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки (вказана правова позиція викладена в п. 103 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22). Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від Орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 27.08.2025 у справі №908/1196/25 позов задоволено частково.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Оберон м.Запоріжжя на користь Запорізької міської ради м. Запоріжжя 146 481 грн 61 коп. заборгованості з орендної плати за додатковим договором оренди землі № 00619 від 14.12.2015 за період з 03.04.2017 по 31.08.2024 та 2 310 грн. 24 коп. судового збору.

В іншій частині позову відмовлено.

Не погодившись із зазначеним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю Оберон, в якій просить скасувати оскаржуване рішення повністю та ухвалити нове судове рішення, яким залишити без задоволення позовні вимоги.

В апеляційній скарзі відповідач посилається на те, що на виконання умов Додаткового договору своєчасно та в повному обсязі вносив орендну плату із застосуванням коефіцієнтів індексації у вказаний в позовній заяві період: з квітня 2017 року по грудень 2024 року. Відповідач звертає увагу суду, що наданий позивачем лист ГУ ДПС в Запорізькій області від 25.10.2024 № 12160/5/08-01-04-07 містить неправильні дані щодо розміру сплаченої орендної плати за земельну ділянку в 2024 році: помилково вказана сума сплаченої орендної плати 93 819,99 грн., а фактично було сплачено 115 712,18 грн. У відповідача наявні платіжні документи про сплату орендної плати за земельну ділянку в 2024 році розміром 115 712,18 грн. Окрім того, ГУ ДПС в Запорізькій області надало відповідачу листа № 24916/6/08-01-04-08 від 28.05.2025, в якому зазначено про сплату Відповідачем орендної плати за земельну ділянку в 2024 році розміром 115 712,18 грн. Цей лист ГУ ДПС в Запорізькій області виданий пізніше і містить уточнену інформацію щодо сплати відповідачем орендної плати. Між позивачем та відповідачем вже виникав спір щодо сплати орендної плати за земельну ділянку, який був врегульований рішенням Господарського суду Запорізької області від 04.03.2024 у господарській справі № 908/3729/23. Наведений в позовній заяві розрахунок суми орендної плати, яку на думку позивача мав сплатити відповідач в період з квітня 2017 року по грудень 2024 року, є неправильним. Для розрахунку позивач застосовує величину - нормативну грошову оцінку розміром 3 084 071,67 грн. Між тим, рішенням Господарського суду Запорізької області від 04.03.2024 у господарській справі № 908/3729/23 у спорі між тими ж сторонами встановлено інше: 3 084 071,67 грн.- це нормативна грошова оцінка в цінах 2023 року.

Позивач у відзиві просить апеляційну скаргу ТОВ «ОБЕРОН» на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.08.2025 по справі № 908/1196/25 залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Запорізької області від 27.08.2025 (повне судове рішення складено та підписано 08.09.2025) по справі № 908/1196/25 залишити без змін.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 29.09.2025 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді Іванова О.Г. (доповідач), судді Парусніков Ю.Б., Верхогляд Т.А.

З огляду на відсутність в суді апеляційної інстанції матеріалів справи на час надходження скарги, ухвалою суду від 03.10.2025 здійснено запит матеріалів справи із Господарського суду Запорізької області та відкладено вирішення питання про рух апеляційної скарги до надходження матеріалів справи до суду апеляційної інстанції.

13.10.2025 матеріали оскарження ухвали надійшли до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 14.10.2025 (суддя доповідач Іванов О.Г.) апеляційну скаргу залишено без руху через неподання апелянтом належних доказів оплати судового збору (визначена сума сплати 3633,60 грн). Скаржнику наданий строк (10 днів) для усунення недоліків апеляційної скарги відповідно до ч. 2 ст. 174 Господарського процесуального кодексу України.

21.10.2025 на адресу суду від скаржника, на виконання вимог ухвали від 14.10.2025 надійшла заява про усунення недоліків скарги до якої додано квитанцію про сплату №5909-6661-0995-9091 від 20.10.2025 про сплату 3633,60 грн.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 06.11.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Оберон на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.08.2025 у справі № 908/1196/25, ухвалено розглянути апеляційну скаргу у порядку спрощеного позовного провадження, без повідомлення учасників справи, за наявними у справі матеріалами, в порядку письмового провадження.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши відповідність оскаржуваного рішення нормам діючого законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.

Між Запорізькою міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю ОБЕРОН (Орендар) укладено договір оренди землі від 08.12.2005 № 54 (зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах 20.12.2005) (Договір оренди землі), відповідно до якого, Запорізькою міською радою надано, а ТОВ ОБЕРОН прийнято в оренду земельну ділянку з кадастровим номером :01:005:0037 загальною площею 0,0747 га, речове право на яку зареєстровано в Реєстраційній службі Запорізького міського управління юстиції Запорізької області, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 17.12.2015 за № 12692392.

За умовами Договору оренди землі Орендодавець відповідно до рішення двадцять третьої сесії четвертого скликання Запорізької міської ради від 15.09.2005 № 21/104 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування клубу, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Шкільна (Героїв Сталінграду), 4 а.

Відповідно до п. 8 Договору оренди землі, договір укладено на 10 років (до 20.12.2015).

Пунктом 9 Договору оренди землі передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 3001 грн. 82 коп. (три тисячі одна грн. 82 коп.), за календарний рік в цінах 2005 року. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п. 10 Договору оренди землі).

Пунктом 11 Договору оренди землі передбачено, що орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

У подальшому між Запорізькою міською радою та ТОВ ОБЕРОН укладено Додаткові угоди до Договору оренди землі від 30.01.2008 за № 96 та від 25.06.2012 за № 00640 в частині зміни орендної плати (п. 9 Договору оренди землі).

Згодом, на підставі рішення двадцять третьої сесії четвертого скликання Запорізької міської ради від 15.09.2005 № 21/104 та шістдесят першої сесії шостого скликання міської ради від 07.10.2015 № 58/4 між Запорізькою міською радою та ТОВ ОБЕРОН укладено Додатковий договір до Договору оренди землі від 14.12.2015 за № 00619 (далі Додатковий договір).

Відповідно до пункту 1 Додаткового договору, договір оренди землі від 08.12.2005 № 54 викладено в наступній (новій) редакції, згідно якого Орендарю (ТОВ ОБЕРОН) передано в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :01:005:0037 площею 0,0747 га, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Шкільна (Героїв Сталінграду), 4, для розташування клубу-розважального центру.

Земельна ділянка передавалася разом із будівлями клубу-розважального центру, що є власністю орендаря (п.п. 4 та 5 Додаткового договору).

Відповідно до п. 11 Додаткового договору, договір укладено до 20.12.2034. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 928 513 грн. 53 коп. (дев`ятсот двадцять вісім тисяч п`ятсот тринадцять грн. 53 коп.) в цінах 2015 року (п. 6 Додаткового договору).

У пункті 12 Додаткового договору визначено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошові формі та в розмірі 27 855 грн. 41 коп. (двадцять сім тисяч вісімсот п`ятдесят п`ять грн. 41 коп.), що складає 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки за календарний рік в цінах 2015 року.

Згідно із п. 13 Додаткового договору, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Відповідно до п. 14 Договору оренди землі орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на розрахунковий рахунок місцевого бюджету.

Рішенням Запорізької міської ради від 19.02.2016 № 73, вулиця Героїв Сталінграду було перейменовано на вулицю Шкільну (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайту Запорізької міської ради за посиланням: https://zp.gov.ua/uk/sessions/40/resolution/4569).

Запорізька міська рада повністю виконала покладені на неї зобов`язання передбачені договором, та передала орендарю земельну ділянку з кадастровим номером :01:005:0037 загальною площею 0.0747 га, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Шкільна (Героїв Сталінграду), 4, а Орендар прийняв вказану земельну ділянку в оренду, відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки за Договором оренди землі та Додатковим договором.

За таких умов, у орендаря за результатами підписання Договорів та Додаткових угод виник обов`язок сплачувати орендну плату на розрахунковий рахунок місцевого бюджету. 30.06.2015 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 7 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя", згідно з яким вирішено, зокрема, впровадити оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2016. Рішення за №7 оприлюднене 14.07.2015 в газеті Запорізька Січ та набрало чинності з 01 січня 2016 року.

30.06.2015 Запорізька міська рада прийняла рішення № 6 Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю) (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайту Запорізької міської ради за посиланням: https://zp.gov.ua/uk/sessions/45/resolution/4153). Відповідно до додатку 3 цього рішення, встановлено розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).

28.11.2018 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 26 Про встановлення розміру орендної плати (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайту Запорізької міської ради за посиланням: https://zp.gov.ua/uk/documents/item/33564), яким затверджено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності в межах міста Запоріжжя.

Рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 та від 28.11.2018 № 26 не скасовувались і на сьогодні є чинними.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно (№ 419728322 від 26.03.2025), з 09.04.2015 за товариством з обмеженою відповідальністю ОБЕРОН зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна (будівля, клубу-розважального центру літ. Д-2, загальна площа (кв.м): 480) розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Шкільна (Героїв Сталінграду), 4, та інше речове право: право оренди зазначеної земельної ділянки.

Проте, відповідач не сплачував орендну плату за Договорами оренди землі у відповідності до нової НГО з 2016 року внаслідок чого у нього утворилась заборгованість зокрема, за період з 03.04.2017 по 31.08.2024.

Відповідно до листа ГУ ДПС у Запорізькій області №12160/5/08-01-04-07 від 25.10.2024, згідно якого надано інформацію щодо сплати ТОВ ОБЕРОН () орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :01:005:0037 за період з 2017 по 2024 роки: - 70 567,08 грн. у 2017 році (01.01.2017 - 31.12.2017); - 70 567,08 грн. у 2018 році (01.01.2019 - 31.12.2018); - 70 567,08 грн. у 2019 році (01.01.2019 - 31.12.2019); - 64 686,49 грн. у 2020 році (з урахуванням наданої пільги за березень 2020) (01.01.2020 - 31.12.2020); - 70 567,08 грн. у 2021 році (01.01.2021 - 31.12.2021); - 12 937,30 грн. у 2022 році (за періоди з 01.01.2022 - 28.02.2022, з урахуванням уточнюючої декларації, згідно ЗУ № 3050); - 89 267,35 грн. у 2023 році (01.01.2023 - 31.12.2023); - 93 819,99 грн. у 2024 році (01.01.2024 - 31.12.2024).

Запорізькою міською радою складено наступний розрахунок, щодо розміру орендної плати, не сплаченої орендарем ТОВ ОБЕРОН за Договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:005:0037 за період з 03.04.2017 по 31.08.2024, який розраховано наступним чином:

1) Сума орендної плати з 03.04.2017 по 31.12.2017 (8 міс. 28 д.) дорівнює: 3 084 071, 67 грн. (НГО в цінах 2017 року) * 3% / 12 = 7710,18 (розмір орендної плати за місяць). 7710,18 / 30 (д.) = 257, 01 грн (1 д.). 257,01 * 28 (д.) = 7196,28 грн. 7710,18 * 8 (міс.) = 61681,44 грн. 7196,28 + 61681,44 = 68877,72 грн. (розмір орендної плати за період використання). Фактична плата за землю за період використання, дорівнює: 70567,08 / 12 / 30 * 28 * 8 = 47044,72 + 5488,56 = 52533,28 грн. Сума заборгованості за період з 03.04.2017 по 31.12.2017 становить: 68877,72 52533,28 = 16344,44 грн.

2) Сума орендної плати з 01.01.2018 по 31.12.2018 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2018 року) * 3% = 92522,15 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2018 по 31.12.2018 становить: 92522,15 70567,08 = 21955,07 грн.

3) Сума орендної плати з 01.01.2019 по 31.12.2019 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2019 року) * 3% = 92522,15 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2019 по 31.12.2019 становить: 92522,15 70567,08 = 21955,07 грн.

4) Сума орендної плати з урахуванням пільги за березень 2020 року з 01.01.2020 по 31.12.2020 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2020 року) * 3% = 84811,97 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 становить: 84811,97 64686,49 = 20125,48 грн.

5) Сума орендної плати з 01.01.2021 по 31.12.2021 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2021 року) * 3% = 92522,15 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить: 92522,15 70567,08 = 21955,07 грн.

6) Сума орендної плати з 01.01.2022 по 28.02.2022 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2021 року) * 1,1 = 3 392 478,84 грн (НГО в цінах 2022 року) * 3% = 101774,37 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 становить: 101774,37/12= 8 481,20 * 2 12937,30 = 4 025,10 грн.

7) Сума орендної плати з 01.01.2023 по 31.12.2023 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2021 року) * 1,1 * 1,15 = 3 901 350,66 грн (НГО в цінах 2023 року) Сума заборгованості за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 становить: 117040,52 89267,35 = 27773,17 грн.

8) Сума орендної плати з 01.01.2024 по 31.08.2024 дорівнює: 3 084 071, 67 грн (НГО в цінах 2021 року) *1,1 * 1,15 * 1.051 = 4 100 319, 55 (НГО в цінах 2024 року). Сума заборгованості за період з 01.01.2024 по 31.08.2024 становить: 82006, 40 62 546, 64 = 19459, 76 грн.

Загальний розмір заборгованості з орендної плати ТОВ ОБЕРОН за Договором оренди землі за період з 03.04.2017 по 31.08.2024 склала: 16 344,44 + 21 955,07 + 21 955,07 + 20 125,48 + 21 955,07 + 4 025,10 + 27 773,17 + 19 459, 76 = 153 593, 16 грн, яку позивач просить стягнути в судовому порядку.

Приймаючи рішення, Господарський суд послався на те, що позивач обґрунтовано звернувся до суду з позовною заявою до Відповідача, адже у п. 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 чітко визначено, що несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Однак, згідно з платіжними дорученнями, наданими відповідачем, із призначенням платежу орендна плата за 2024 рік, за 01.2024-08.2024, підтверджено сплату 69 658 грн 19 коп., а не 62 546 грн 64 коп., як зазначено у розрахунку позивача.

Таким чином, позивачем безпідставно заявлено до стягнення 7 111 грн 55 коп. боргу з орендної плати за період: з 01.01.2024 по 31.08.2024.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.

Відповідно до частини першої статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

За змістом частини 9 статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Стаття 2 Закону України Про оренду землі встановлює, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 13 Закону України Про оренду землі вказано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України Про оренду землі орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Апеляційний господарський суд зазначає, що обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України Про оцінку земель). Таким чином, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідно до п. 8 Договору оренди землі, договір укладено на 10 років (до 20.12.2015).

Пунктом 9 Договору оренди землі передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 3001 грн. 82 коп. (три тисячі одна грн. 82 коп.), за календарний рік в цінах 2005 року. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п. 10 Договору оренди землі).

Пунктом 11 Договору оренди землі передбачено, що орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Окрім того, у подальшому між Запорізькою міською радою та ТОВ «ОБЕРОН» укладено Додаткові угоди до Договору оренди землі від 30.01.2008 за № 96 та від 25.06.2012 за № 00640 в частині зміни орендної плати (п. 9 Договору оренди землі).

Згодом, на підставі рішення двадцять третьої сесії четвертого скликання Запорізької міської ради від 15.09.2005 № 21/104 та шістдесят першої сесії шостого скликання міської ради від 07.10.2015 № 58/4 між Запорізькою міською радою та ТОВ «ОБЕРОН» укладено Додатковий договір до Договору оренди землі від 14.12.2015 за № 00619 (далі Додатковий договір).

Відповідно до пункту 1 Додаткового договору, договір оренди землі від 08.12.2005 № 54 викладено в наступній (новій) редакції, згідно якого Орендарю (ТОВ «ОБЕРОН») передано в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :01:005:0037 площею 0,0747 га, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Шкільна (Героїв Сталінграду), 4, для розташування клубу-розважального центру.

Земельна ділянка передавалася разом із будівлями клубу-розважального центру, що є власністю орендаря (п.п. 4 та 5 Додаткового договору). Відповідно до п. 11 Додаткового договору, договір укладено до 20.12.2034.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 928 513 грн. 53 коп. (дев`ятсот двадцять вісім тисяч п`ятсот тринадцять грн. 53 коп.) в цінах 2015 року (п. 6 Додаткового договору)

У пункті 12 Додаткового договору визначено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошові формі та в розмірі 27 855 грн. 41 коп. (двадцять сім тисяч вісімсот п`ятдесят п`ять грн. 41 коп.), що складає 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки за календарний рік в цінах 2015 року.

Згідно з п. 13 Додаткового договору, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Відповідно до п. 14 Договору оренди землі орендна плата вноситься щомісячно рівними частинами протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на розрахунковий рахунок місцевого бюджету.

Наразі, жодних додаткових угод між сторонами за договором оренди землі від 20.12.2005 № 54 не укладалося.

Своєю чергою, Запорізька міська рада рішенням № 7 від 30.06.2015 Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя впровадила оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2016 і встановила, що нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя підлягає щорічній індексації відповідно до вимог діючого законодавства.

30.06.2015 Запорізька міська рада прийняла рішення № 6 «Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)» (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайту Запорізької міської ради за посиланням: https://zp.gov.ua/uk/sessions/45/resolution/4153). Відповідно до додатку 3 цього рішення, встановлено розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).

28.11.2018 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 26 «Про встановлення розміру орендної плати» (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайту Запорізької міської ради за посиланням: https://zp.gov.ua/uk/documents/item/33564), яким затверджено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності в межах міста Запоріжжя. Рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 та від 28.11.2018 № 26 не скасовувались і на сьогодні є чинними.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно (№ 419728322 від 26.03.2025), з 09.04.2015 за товариством з обмеженою відповідальністю «ОБЕРОН» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна (будівля, клубу-розважального центру літ. Д-2, загальна площа (кв.м): 480) розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Шкільна (Героїв Сталінграду), 4, та інше речове право: право оренди зазначеної земельної ділянки.

Окрім того, згідно із п. 15 до Додаткового договору оренди землі від 14.12.2015 за № 00619 (далі Додатковий договір), розмір орендної плати переглядається зокрема у разі: зміни розмірів земельного податку; підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Додатковим договором також встановлені обов`язки Орендаря. Так, у п. 34.4. визначено, що Орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату.

Пунктом 34.17 Додаткового договору передбачено, що у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, орендарем протягом місяця з моменту прийняття такого рішення Запорізькою міською радою та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту, зобов`язаний звернутись до орендодавця із заявою про внесення змін до пункту 12 договору оренди землі щодо зміни розміру орендної плати за цим договором, а також здійснити всі необхідні дії для виготовлення, укладання додаткової угоди про зміну розміру орендної плати за договором оренди землі, та подати цю додаткову угоду до податкових органів. У випадку невиконання Орендарем вищевказаного обов`язку та/ або відсутності укладеної додаткової угоди щодо зміни розміру орендної плати за договором оренди землі протягом 3 місяців з дати подачі заяви, вказаної у даному пункті, це є підставою для одностороннього розірвання договору оренди землі Орендодавцем, та/ або стягнення з Орендаря збитків, що складаються з неоплаченої суми орендної плати за весь строк її недоплати, та/або звернення Запорізької міської ради до суду з вимогою викласти договір оренди в частині розміру орендної плати у новій редакції.

Відповідач до Запорізької міської ради із заявою про внесення змін до пункту 12 Додаткового договору на укладання додаткової угоди щодо зміни розміру орендної плати за договором оренди землі не звертався. В даному випадку має місце зміна нормативної грошової оцінки землі, що призвело до зміни розміру орендної плати за договором.

Згідно з інформацією центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь) за 2016 рік становить 1.06, за 2017-2020 роки становить 1.00, за 2021 рік 1.10, за 2022 рік - 1.15, за 2023 рік 1.051.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (надалі - НГО) № НВ-1403/207-20 від 25.03.2020, нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 0,0747 га з кадастровим номером :01:005:0037, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Шкільна (Героїв Сталінграду), 4, становить 3 084 071,67 грн. (три мільйона вісімдесят чотири тисячі сімдесят одна гривня 67 копійок) у цінах 2020 року.

Запорізькою міською радою складено наступний розрахунок, щодо розміру орендної плати, не сплаченої орендарем ТОВ «ОБЕРОН» за Договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:005:0037 за період з 03.04.2017 по 31.08.2024, який розраховано наступним чином: Сума орендної плати з 03.04.2017 по 31.12.2017 (8 міс. 28 д.) дорівнює: 3 084 071, 67 грн. (НГО в цінах 2017 року) * 3% / 12 = 7710,18 (розмір орендної плати за місяць). 7710,18 / 30 (д.) = 257, 01 грн (1 д.). 257,01 * 28 (д.) = 7196,28 грн. 7710,18 * 8 (міс.) = 61681,44 грн. 7196,28 + 61681,44 = 68877,72 грн. (розмір орендної плати за період використання). Фактична плата за землю за період використання, дорівнює: 70567,08 / 12 / 30 * 28 * 8 = 47044,72 + 5488,56 = 52533,28 грн. Сума заборгованості за період з 03.04.2017 по 31.12.2017 становить: 68877,72 52533,28 = 16344,44 грн. Сума орендної плати з 01.01.2018 по 31.12.2018 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2018 року) * 3% = 92522,15 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2018 по 31.12.2018 становить: 92522,15 70567,08 = 21955,07 грн. Сума орендної плати з 01.01.2019 по 31.12.2019 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2019 року) * 3% = 92522,15 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2019 по 31.12.2019 становить: 92522,15 70567,08 = 21955,07 грн. Сума орендної плати з урахуванням пільги за березень 2020 року з 01.01.2020 по 31.12.2020 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2020 року) * 3% = 84811,97 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 становить: 84811,97 64686,49 = 20125,48 грн. Сума орендної плати з 01.01.2021 по 31.12.2021 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2021 року) * 3% = 92522,15 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить: 92522,15 70567,08 = 21955,07 грн. Сума орендної плати з 01.01.2022 по 28.02.2022 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2021 року) * 1,1 = 3 392 478,84 грн (НГО в цінах 2022 року) * 3% = 101774,37 грн. Сума заборгованості за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 становить: 101774,37/12= 8 481,20 * 2 12937,30 = 4 025,10 грн. Сума орендної плати з 01.01.2023 по 31.12.2023 дорівнює: 3 084 071,67 грн (НГО в цінах 2021 року) * 1,1 * 1,15 = 3 901 350,66 грн (НГО в цінах 2023 року) Сума заборгованості за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 становить: 117040,52 89267,35 = 27773,17 грн. Сума орендної плати з 01.01.2024 по 31.08.2024 дорівнює: 3 084 071, 67 грн (НГО в цінах 2021 року) *1,1 * 1,15 * 1.051 = 4 100 319, 55 (НГО в цінах 2024 року). Сума заборгованості за період з 01.01.2024 по 31.08.2024 становить: 82006, 40 62 546, 64 = 19459, 76 грн. Загальний розмір заборгованості з орендної плати ТОВ «ОБЕРОН» за Договором оренди землі за період з 03.04.2017 по 31.08.2024 склала: 16 344,44 + 21 955,07 + 21 955,07 + 20 125,48 + 21 955,07 + 4 025,10 + 27 773,17 + 19 459, 76 = 153 593, 16 грн.

Отже, внаслідок невиконання відповідачем рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 та від 28.11.2018 № 26 до місцевого бюджету впродовж 2017-2024 років недоотримано 153 593, 16 грн. орендної плати.

Судом першої інстанції перераховано суму заборгованості з орендної плати, яка склала 146 481 грн. 19 коп.

Судом враховано надані відповідачем платіжні доручення із призначенням платежу «орендна плата за 2024 рік» з 01.2024 по 08.2024, де підтверджено сплату 69 658 грн. 19 коп., а не 62 546 грн. 64 коп., як зазначено у вищевказаному розрахунку позивача.

Доводи скаржника стосовно права застосування нової нормативної грошової оцінки для визнання розміру орендної плати лише після внесення відповідних змін до умов договорів оренди, апеляційний господарський суд відхиляє, з огляду на такі обставини.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024, прийнятій за результатами розгляду скарги у справі № 914/2848/22, зазначила, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Тобто, обов`язок зі сплати орендної плати за землі державної або комунальної власності відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки, виникає з моменту введення в дію нової нормативно-грошової оцінки.

Таким чином, з огляду на викладене, орендодавець зобов`язаний сплачувати орендну плату за новою нормативною грошовою оцінкою.

Наведеним спростовуються доводи скаржника щодо недоведення позивачем розміру нормативної грошової оцінки для сплати орендної плати у спірний період.

Враховуючи викладене, судова колегія апеляційного суду вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а оскаржуване рішення таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України, для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення господарського суду відсутні.

Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.

З підстав наведеного та керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Оберон на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.08.2025 у справі № 908/1196/25 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 27.08.2025 у справі № 908/1196/25 - залишити без змін.

Судові витрати Товариства з обмеженою відповідальністю Оберон за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і не підлягає касаційному оскарженню, крім випадків, зазначених у пункті 2 частини 3 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 04.02.2026.

Головуючий суддя О.Г. Іванов

Суддя Т.А. Верхогляд

Суддя Ю.Б. Парусніков