СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2026 року м. Харків Справа № 922/2341/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Склярук О.І. , суддя Хачатрян В.С.

за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.

за участю прокурора

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх. №2641) на рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 у справі №922/2341/25

за позовом Керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області (61004, м. Харків, бульв. Гончарівський, 20) в інтересах держави, в особі Харківської міської ради (майдан Конституції, 7, м. Харків, 61003)

до Фізичної особи-підприємця Алі Йалмаз Феім ( АДРЕСА_1 )

про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання права власності

ВСТАНОВИВ:

Керівник Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Алі Йалмаз Феім, в якому просить:

- визнати недійсним договір від 17.02.2025 оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:017:0030, по вул. Гвардійців Залізничників, 15 в м. Харкові, площею 0,2346 га, укладений між Харківською міською радою та Алі Йалмаз Феімом, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 58724963);

- усунути перешкоди територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером :02:017:0030, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Залізничників, 15, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. «Б-1», загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул. Гвардійців Залізничників, 15, у м. Харкові.;

- зобов`язати фізичну особу-підприємця Алі Йалмаз Феіма (рнокпп НОМЕР_1 ) передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради нежитлову будівлю літ.«Б-1», загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул. Гвардійців Залізничників, 15, у м. Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером :02:017:0030, шляхом укладання акту прийому передачі;

- судові витрати покласти на відповідача та стягнути за такими реквізитами: Харківська обласна прокуратура, код 02910108, банк отримувач: Державна казначейська служба України м. Київ, рахунок UA0007171, МФО 820172, код класифікації видатків бюджету 2800.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 у справі №922/2341/25 в задоволенні позову відмовлено; скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Харківської області від 28.07.2025.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що відповідач набув право власності на об`єкт нерухомого майна у законний та добросовісний спосіб. Майно було отримано на підставі договору іпотеки та звернення стягнення на предмет іпотеки в установленому законом порядку. Реєстрація права власності відбулася на підставі відповідних документів, і вона не була оскаржена.

Також суд не побачив ознак самочинного будівництва. Аргументи прокуратури про те, що будівлі були зведені без відповідних дозволів, ґрунтувалися переважно на аерофотознімках, які не дозволяють достовірно встановити наявність або відсутність споруд у конкретні роки. Крім того, суд зазначив, що відповідач зареєстрував право власності після завершення будівництва у порядку, передбаченому законодавством, і сам факт самочинності об`єкта на момент реєстрації не доведено.

Щодо передачі земельної ділянки в оренду, суд вказав, що така передача відбулася у відповідності до рішення міської ради та з урахуванням того, що на ділянці вже знаходився об`єкт нерухомості, який належав відповідачу. З огляду на це, згідно з ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, земельна ділянка могла бути передана в оренду без проведення земельних торгів, а відтак - підстав для визнання договору оренди недійсним не вбачається.

Крім того, суд зауважив, що прокуратура не надала належних доказів на підтвердження своїх вимог, а тому відсутні як правові, так і фактичні підстави для визнання недійсними реєстраційних дій чи передачі землі. Також суд врахував принцип правової визначеності та позицію Європейського суду з прав людини щодо захисту добросовісно набутого права власності, наголосивши, що особа не повинна нести негативні наслідки через помилки або недогляд органів державної влади, якщо вона діяла у межах закону.

Харківська обласна прокуратура з відповідним рішенням суду не погодилась, звернулась з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги прокурора. Розподілити судові витрати.

В обґрунтуванні апеляційної скарги, скаржник зазначає, що:

- суд неправильно застосував положення статей 124 та 134 Земельного кодексу України. На його думку, земельна ділянка була передана в оренду без дотримання обов`язкової процедури проведення земельних торгів, що є грубим порушенням вимог законодавства. Відповідач не мав законних підстав для отримання ділянки без аукціону, оскільки на момент укладення договору оренди він не володів правом власності на нерухоме майно, яке знаходилося на цій землі. Таким чином, на думку апелянта, не діяли винятки, передбачені частиною другою статті 134 ЗК України, що дозволяють укладання договору оренди без проведення торгів;

- об`єкт нерухомості (гаражні бокси) є самочинно збудованим. Прокурор стверджує, що відповідач не надав дозвільної документації на будівництво, а також що реєстрація права власності була здійснена на підставі технічного паспорта без підтвердження правових підстав для забудови. Тобто, на думку скаржника, об`єкт не може вважатися таким, що набув правового статусу, а отже, право власності на нього зареєстроване незаконно;

- суд першої інстанції неправильно оцінив докази, зокрема аерофотознімки, які свідчать про відсутність забудови на спірній земельній ділянці протягом тривалого часу. Це, на думку апелянта, свідчить про те, що гаражі були збудовані не раніше 2021 року, і тому не могли бути законно зареєстровані у власність;

- державний реєстратор допустив порушення, не перевіривши належним чином підстави набуття права. На думку скаржника, відповідач не мав правового титулу на майно і не міг реєструвати його у власність, а дії реєстратора мали би бути оскаржені;

- передача земельної ділянки в оренду відбулася із порушенням інтересів територіальної громади, яка втратила можливість розпоряджатися своєю землею у законний спосіб. Він вважає, що фактично відповідач заволодів землею та майном без згоди громади і без відповідних юридичних підстав.

Крім того, апелянт зазначає, що суд першої інстанції не врахував усталену судову практику Верховного Суду щодо визнання недійсними договорів оренди, укладених без проведення торгів, а також рішень, у яких висвітлювалися критерії самочинного будівництва. Він вважає, що такі порушення мають бути виправлені апеляційною інстанцією, і просить скасувати рішення суду першої інстанції та задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Детально рух у справі на стадії апеляційного перегляду відображено в процесуальних документах суду.

У судове засідання від 19.01.2026 з`явився прокурор. Представник Фізичної особи-підприємця Алі Йалмаз Феім у судове засідання не з`явився , правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористався.

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила такі обставини справи.

Як вказано в позовній заяві, Новобаварською окружною прокуратурою м. Харкова при виконанні повноважень, визначених статтею 131-1 Конституції України та статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», встановлено порушення інтересів держави при самовільній забудові земельної ділянки і передачі її в оренду, та наявність підстав для представництва інтересів держави у сфері земельних правовідносин.

Так, рішенням Харківської міської ради від 19.08.2024 №640/24 «Про надання громадянам дозволу на розроблення документації із землеустрою» Алі Йалмаз Феіму надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0,2346 га для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15 (Новобаварський район).

Під час вивчення рішення Харківської міської ради від 03.12.2024 за №717/24 «Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок» в частині надання в оренду Алі Йалмаз Феіму земельної ділянки комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер :02:017:0030) для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харкова (Новобаварський район), прокуратурою встановлено наявність порушень вимог чинного законодавства, пов`язаних з невжиттям Харківською міською радою належних заходів з метою захисту порушених прав за фактами самовільного зайняття під самочинне будівництво земельної ділянки комунальної форми власності, а також незаконного розміщення та реєстрації об`єктів нерухомого майна, що стало підставою для передачі в оренду земельної ділянки всупереч вимогам ст. 134 ЗК України.

Прокуратура вказує, що зі змісту вказаного рішення вбачається, що затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :02:017:0030 та надання в оренду до 01.12.2027 зазначеної земельної ділянки здійснено для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою вул. Гвардійців-Залізничників, 15, м. Харкова.

Згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за адресою м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15, зареєстровані гаражні бокси у літ. Б-1 з реєстраційним номером №101.

Право власності на гаражні бокси літ. Б-1, загальною площею 569,7 кв.м., за адресою м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15, 20.03.2024 зареєстроване за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), країна громадянства: Болгарія, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 72207320 від 22.03.2024, приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І.О., номер відомостей про речове право 54244353.

Документами поданими для державної реєстрації слугували: Витяг з реєстру будівельної діяльності ЄДЕСББ, серія та номер ХК87 та технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:8906-8393-4054-9522, виданий 13.02.2024, видавник ЄДЕССБ.

Отже, державну реєстрацію права власності проведено на підставі технічного паспорта, за змістом якого вказано про його виготовлення ФОП Луценко Світлана Павлівна станом на 09.02.2024, а також Витягу з реєстру будівельної діяльності ЄДЕСББ, в якому вказано відомості про рік початку будівництва 2024 та загальну площу приміщень - 569,7 м.кв.

У витязі з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва зазначено про відсутність документу на земельну ділянку.

20.03.2024 згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І.О. проведено реєстрацію змін розділу, а саме загальну площу об`єкта 413,3 кв.м. змінено на загальну площу 569,7 кв.м.

Також прокуратурою встановлено, що 21.11.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І.О. зареєстровано договір іпотеки від 21.11.2019 № 6734 між ОСОБА_2 (Іпотекодавець) та ОСОБА_1 (Іпотекодержатель), згідно якого, з метою забезпечення виконання зобов`язання, що виникло у ОСОБА_2 (надалі Боржник) за укладеним із Іпотекодержателем ОСОБА_1 договором позики від 21.11.2019, на суму 367 500,00 гривень, із строком повернення грошей не пізніше 21.12.2019 року, Іпотекодавець надає в іпотеку Іпотекодержателю належні йому гаражні бокси у літ. Б-1, загальною площею 413,3 кв.м., що знаходяться за адресою АДРЕСА_2 (далі по тексту «Предмет іпотеки»).

Згідно п.2 Договору Іпотеки вищевказані гаражні бокси належать на праві власності ОСОБА_2 , право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.09.2019, номер запису про право власності 33341685, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Право власності за ОСОБА_2 було посвідчено з відкриттям розділу №101 17.09.2019 державним реєстратором Комунального підприємства «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Дунаєвою Оксаною Володимирівною. Підставою для прийняття вказаного рішення стала довідка видана 26.08.2019 ФОП Каросьов В.В. про обстеження об`єкту нерухомого майна гаражних боксів у літ. «Б-1» в АДРЕСА_2 , де зазначена загальна площа 413,3 м.кв., рік будівництва 1991.

Згідно п. 9 Договору іпотеки Іпотекодержатель здобуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні Боржником та/або Іпотекодавцем сплати боргу більш ніж на п`ять календарних днів за договором позики в забезпечення якої укладається цей договір.

В подальшому 18.01.2022 приватним нотаріусом Ємцем І.О. посвідчено право власності на предмет Іпотеки за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), країна громадянства: Болгарія, через порушення основного зобов`язання за Договором Іпотеки №6734.

Однак, в позовній заяві прокуратура наполягає на тому, що документи, вперше надані Поповим О.В. державному реєстратору не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно.

В позовній заяві вказано, що відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості в районі вул. Гвардійців-Залізничників, 15, (за даними Google Earth Pro) станом на 2000, 2005 рік будівлі у літ. Б-1 по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, у м. Харкові взагалі відсутні, що спростовує інформацію зазначену у технічному паспорті та довідці виданих ФОП Каросьовим В.В., про рік будівництва 1991, які стали підставою для реєстрації права власності на гаражні бокси у літ. «Б-1» вперше з відкриттям розділу.

Відповідно до даних аерокосмічної зйомки за даними Google Earth Pro станом на 01.03.2020, 02.08.2021 гаражні бокси у літ. «Б-1» по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, у м. Харкові також відсутні. В подальшому згідно даних станом на 20.02.2022 підтверджується наявність гаражних боксів у літ. «Б-1» по вул. Гвардійців-Залізничників, 15.

А отже, за твердженнями прокуратури, вказана інформація у сукупності з наявними відомостями у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Публічній кадастровій карті, генеральному плані м. Харкова, Єдиному адресному реєстрі міста Харкова тощо, свідчить про факт фізичної відсутності будівель у 1991 році.

Крім цього, прокуратура звертає увагу, що частиною 2 ст.18 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (далі Порядок) визначено, що цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону державної реєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Частиною 3 ст.10 Закону (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно) передбачено, що державний реєстратор:

1. Встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2. Перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

3. Під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав, похідних від права власності, здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії;

4. Під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.

Так, п. 40 Порядку передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком.

Згідно з п. 7 Порядку, для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком.

Частиною 1 ст. 27 Закону передбачено перелік документів на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав. Пунктом 14 ч. 1 ст. 27 Закону зазначено серед підстав «інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Втім, за твердженнями прокуратури, технічний паспорт та довідка про інвентаризацію об`єкту не є правовстановлюючими документами.

Державним реєстратором проведено державну реєстрацію права власності на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна вперше з відкриттям нового розділу в Державному реєстрі прав та присвоєнням реєстраційного номера цьому об`єкту нерухомого майна, а тому, прокуратура вважає, що під час розгляду заяви ОСОБА_2 про реєстрацію, державному реєстратору слід було керуватися п.41 Порядку, яким встановлено перелік документів, що подаються для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.

Так, відповідно до п.41 Порядку (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно) для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Водночас, як зазначено прокуратурою, вивченням матеріалів електронної реєстраційної справи на згаданий об`єкт нерухомого майна не встановлено наявності документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, обов`язкове подання яких було передбачене чинним на час відкриття в Реєстрі розділу на згаданий об`єкт пунктом 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за №1127, яким було передбачено перелік документів, що подавалися для державної реєстрації права власності на новозбудовані об`єкти нерухомого майна.

Крім того, прокуратурою зазначено, що п. 42 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси. Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.

У разі коли індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 05.08.1992 та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення господарського обліку, замість документів, передбачених цим пунктом, можуть бути подані документи, передбачені статтею 31 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Проте, як стверджує прокуратура, жодних посилань на правовстановлюючі документи, якими б підтверджувалась належність ОСОБА_2 відповідного об`єкту нерухомого майна, наявність документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння йому у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси, ні означений технічний паспорт, ні інші матеріали реєстраційної справи, всупереч ч.ч.1, 3 п.41, п. 42 Порядку, не містять. Відомості про кадастровий номер земельної ділянки під згаданим об`єктом та реєстрацію права власності на таку ділянку в матеріалах електронної реєстраційної справи відсутні.

А отже, за твердженнями прокуратури, діями державного реєстратора порушено інтереси територіальної громади міста Харкова, представником якої є Харківська міська рада. Адже своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова.

Оскільки, земельна ділянка під згаданими гаражними боксами належить до земель комунальної власності, у приватну власність або користування забудовника чи інших осіб на той час не передавалася, прокуратура вважає, що права на земельну ділянку не виникали у ОСОБА_2 та в подальшому у ОСОБА_1 , та до них не переходили.

Крім того, на думку прокуратури, Харківська міська рада, як власник самовільно зайнятої земельної ділянки :02:017:0030, мала підстави звернутись з позовом до ОСОБА_2 , та в подальшому до ОСОБА_1 , про знесення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна або про визнання права власності на цей об`єкт самочинного будівництва. Однак, як убачається, таких заходів Харківською міською радою не вживалося.

Разом з цим, прокуратура наполягає, що відповідні гаражні бокси є самочинним будівництвом, право власності на яке, незважаючи на проведену державну реєстрацію цього права, не виникало, ОСОБА_1 не набув права власності на гаражні бокси у літ. Б-1 з реєстраційним номером 101.

Державна реєстрація права власності на цей об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 відбулась на підставі витягу з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер НОМЕР_2 .

Схему розташування будівель і споруд, поповерхові плани гаражів та інші технічні характеристики наведено в технічному паспорті, виготовленому станом на 09.02.2024 ФОП Луценко С.П.

З відомостей Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва вбачається, що Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради 14.02.2024 зареєстровано декларацію ХК87 про готовність до експлуатації об`єкта під назвою «Реконструкція гаражних боксів №1/1 та №2/1 у літ. «Б-1» за адресою: м. Харків, вулиця Гвардійців-Залізничників, 15. Код ДКБС- 1242.1 Гаражі наземні. Клас наслідків СС1. Дата початку будівництва 26.01.2024, дата завершення будівництва 09.02.2024. Відомості про містобудівні умови та обмеження відсутні. Документ на земельну ділянку відсутній у зв`язку з реконструкцією або капітальним ремонтом об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаменту у плані.

Втім, прокуратура наполягає на тому, що реєстрація будь-яких декларацій щодо самочинного будівництва, у тому числі реєстрація 14.02.2024 означеної декларації ХК87 про готовність об`єкта до експлуатації, суперечить вимогам чинного законодавства, зокрема вимогам ст.ст.178, 316, 317, 376 ЦК України, згідно яких не можуть бути в цивільному обороті об`єкти самочинного будівництва. При цьому, прокуратурою зазначено, що після реєстрації за ОСОБА_1 20.03.2024 права власності на об`єкт нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі зареєстрованої 14.02.2024 органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації ХК87 про готовність об`єкта до експлуатації, така декларація вичерпала свою дію фактом її виконання, у зв`язку з чим, скасування цієї декларації не створить будь-яких правових наслідків.

Також прокуратурою зазначено, що згідно Інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, площею 0,2346 га, з кадастровим номером :02:017:0030 зареєстровано 21.10.2024; цільове призначення: 02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів.

В подальшому, на підставі рішення Харківської міської ради від 03.12.2024 за №717/24 «Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок» між останньою та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) укладено договір оренди землі від 17.02.2025 щодо передачі в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД (02.05) для будівництва індивідуальних гаражів, з кадастровим номером :02:017:0030, яка розташована по АДРЕСА_2 . Договір укладено строком до 01.12.2027.

Отже, за твердженнями прокуратури, на момент реєстрації за ОСОБА_1 права власності на гаражні бокси у літ. «Б-1», загальною площею 569,7 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 , спірна земельна ділянка з кадастровим номером :02:017:0030 не була сформована, а тому ОСОБА_1 не мав права отримати таку ділянку в користування на позаконкурентних засадах, оскільки самочинно збудоване майно не є об`єктом права власності.

За твердженнями прокуратури, в силу частини другої статті 124 та частини першої статті 134 Земельного кодексу України відповідач у спірних правовідносинах мав право отримати спірну земельну ділянку лише за результатами проведених земельних торгів. Проте, всупереч зазначеним нормам земельного законодавства, Харківська міська рада шляхом прийняття підпункту 1 Додатку 3 до Рішення Харківської міської ради від 03.12.2024 за № 717/24 «Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок», надала ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку (кадастровий номер :02:017:0030) площею 0,2346 га із земель територіальної громади м. Харкова на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів).

Відповідно до п.3 Договору оренди від 17.02.2025 на земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна нежитлові будівлі літ. «А-1», літ. «Б-1», металевий контейнер та металеві споруди.

Вказана земельна ділянка з кадастровим номером :02:017:0030 передана в оренду для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів (п.15 Договору).

Відомості про державну реєстрацію вказаного договору оренди 21.02.2025 посвідчено державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Перебоєвою Т.І. в Державному реєстрі речових прав, номер відомостей про речове право 58724680.

Разом з цим, аналізом відомостей Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності, технічного паспорту на об`єкт нерухомості, проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, прокуратурою встановлено, що гаражні бокси у літ. «Б-1» мають загальну площу забудови 0,05697 га, тоді як площа земельної ділянки, яка відводиться, становить 0,2346 га. Тобто, площа забудови гаражних боксів становить лише 24 % від площі земельної ділянки, яка відводиться ОСОБА_1 .

З урахуванням викладеного, прокуратура вважає, що рішення Харківської міської ради щодо надання земельної ділянки, розташованої по вул. Гвардійців-Залізничників, 15 у м. Харкові, в оренду Алі Йалмаз Феіму є незаконним і слугувало підставою для подальшого оформлення права користування на зазначену земельну ділянку. А отже, за твердженнями прокуратури Договір оренди землі не відповідає законові та порушує права власника, а саме Харківської міської ради. У зв`язку з чим, на думку прокуратури, Договір оренди землі підлягає визнанню недійсним у судовому порядку. Крім цього, з огляду на порушення порядку відведення земельної ділянки в користування, земельна ділянка підлягає поверненню власнику.

В позовній заяві також зазначається, що окружною прокуратурою направлявся лист в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» від 12.02.2025 за №52-106-968вих-25 до Харківської міської ради щодо встановлених порушень земельного законодавства.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради листом від 12.03.2025 за №2077/0/225-25 повідомлено про наступне:

"За наявною в Департаменті інформацією, рішенням 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання «Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок» від 03.12.2024 №717/24 Алі Йалмаз Феіму затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,2346 га (кадастровий номер :02:017:0030) за рахунок земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою вул. Гвардійців- Залізничників, 15. Надано в оренду строком до 01.12.2027 вищевказану земельну ділянку.

На підставі вказаного рішення, між Харківською міською радою та Алі Йалмаз Феімом укладено договір оренди землі від 17.02.2025 № б/н на користування земельною ділянкою, площею 0,2346 га, кадастровий номер :02:017:0030, для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів, строком до 01.12.2027 (номер запису про інше речове право: 58724963, дата державної реєстрації 21.02.2025).

Згідно з інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:017:0030, обліковуються наступні відомості: вид цільового призначення земельної ділянки 02.05 «Для будівництва індивідуальних гаражів»; вид використання для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів; категорія земель землі житлової та громадської забудови; земельна ділянка зареєстрована на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки виготовленого 07.10.2024 фізичною особою підприємцем Сидоренко О.М., дата державної реєстрації земельної ділянки 21.10.2024; право власності зареєстровано за Харківською міською радою, номер запису про право власності 58724680; інше речове право право оренди зареєстровано за Алі Йалмаз Феім, номер запису про інше речове право 58724963.

За умови встановлення факту самовільного будівництва на земельній ділянці, площею 0,2346 га, кадастровий номер :02:017:0030, за адресою м. Харків, вул. Гвардійців Залізничників, 15, належним способом захисту порушених прав Харківської міської ради є звернення з вимогою про визнання права власності на самочинно побудоване майно.»

Отже, вказані вище обставини стали підставою для звернення керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області в інтересах держави в особі Харківської міської ради до суду з відповідним позовом до суду, в якому прокуратура просить: визнати недійсним договір від 17.02.2025 оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:017:0030, по вул. Гвардійців Залізничників, 15 в м. Харкові, площею 0,2346 га, укладений між Харківською міською радою та Алі Йалмаз Феімом, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 58724963); усунути перешкоди територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером :02:017:0030, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Залізничників, 15, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. «Б-1», загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул. Гвардійців Залізничників, 15, у м. Харкові; зобов`язати фізичну особу-підприємця Алі Йалмаз Феіма (рнокпп НОМЕР_1 ) передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради нежитлову будівлю літ.«Б-1», загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул. Гвардійців Залізничників, 15, у м. Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером :02:017:0030, шляхом укладання акту прийому передачі.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову повністю, що стало підставою для звернення Харківської обласної прокуратури зі скаргою.

Надаючи правову оцінку обставинам справи та викладеним доводам сторін, колегія суддів виходить з наступного.

Предметом розгляду у справі №922/2341/25 є вимоги прокуратури в інтересах Харківської міської ради про:

- визнання недійсним договору від 17.02.2025 оренди земельної ділянки, укладеного між Харківською міською радою та Алі Йалмаз Феімом, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 58724963);

- усунення перешкод територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером :02:017:0030, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. «Б-1», загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул. Гвардійців Залізничників, 15, у м. Харкові.;

- зобов`язання фізичної особи-підприємця Алі Йалмаз Феіма передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради нежитлову будівлю літ.«Б-1», загальною площею 569,7 кв.м., за адресою по вул. Гвардійців Залізничників, 15, у м. Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером :02:017:0030, шляхом укладання акту прийому передачі;

Натомість, предметом апеляційного розгляду є законність та обґрунтованість рішення Господарського суду Харківської області, яким у задоволенні всіх позовних вимог було відмовлено.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно ч. 1 ст. 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Частиною 1 ст. 321 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Як вбачається із матеріалів справи, земельна ділянка за адресою: м. Гвардійців-Залізничників, 15, розташована у межах міста Харкова, не перебувала у приватній та державній власності, у зв`язку з чим в силу закону є комунальною власністю територіальної громади міста в особі Харківської міської ради.

Відповідно до ч. 4 ст. 373 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Відповідно до ч.1 ст.375 Цивільного кодексу України право давати дозвіл на будівництво на своїй земельній ділянці будівель та споруд іншим особам має власник земельної ділянки

Згідно ч.ч. 1-5 ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Судами встановлено, що 21.11.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І.О. зареєстровано договір іпотеки від 21.11.2019 № 6734 між ОСОБА_2 (Іпотекодавець) та ОСОБА_1 (Іпотекодержатель), згідно якого, з метою забезпечення виконання зобов`язання, що виникло у ОСОБА_2 (надалі Боржник) за укладеним із Іпотекодержателем ОСОБА_1 договором позики від 21.11.2019, на суму 367 500,00 гривень, із строком повернення грошей не пізніше 21.12.2019, Іпотекодавець надає в іпотеку Іпотекодержателю належні йому гаражні бокси у літ. Б-1, загальною площею 413,3 кв.м., що знаходяться за адресою АДРЕСА_2 (далі «Предмет іпотеки»).

Згідно п.2 Договору Іпотеки вищевказані гаражні бокси належать на праві власності ОСОБА_2 , право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.09.2019, номер запису про право власності 33341685, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Згідно п. 9 Договору іпотеки Іпотекодержатель здобуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні Боржником та/або Іпотекодавцем сплати боргу більш ніж на п`ять календарних днів за договором позики в забезпечення якої укладається цей договір.

18.01.2022 приватним нотаріусом Ємцем І.О. посвідчено право власності на предмет Іпотеки за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), країна громадянства: Болгарія, через порушення основного зобов`язання за Договором Іпотеки № 6734.

Також з відомостей Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва вбачається, що Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради 14.02.2024 зареєстровано декларацію ХК87 про готовність до експлуатації об`єкта під назвою «Реконструкція гаражних боксів №1/1 та №2/1 у літ. «Б-1» за адресою: м. Харків, вулиця Гвардійців-Залізничників, 15. Код ДКБС- 1242.1 Гаражі наземні. Клас наслідків СС1. Дата початку будівництва 26.01.2024, дата завершення будівництва 09.02.2024. Відомості про містобудівні умови та обмеження відсутні. Документ на земельну ділянку відсутній у зв`язку з реконструкцією або капітальним ремонтом об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаменту у плані.

20.03.2024 згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ємцем І.О. проведено реєстрацію змін розділу, а саме загальну площу об`єкта 413,3 кв.м. змінено на загальну площу 569,7 кв.м.

Отже, згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за адресою АДРЕСА_2 , зареєстровані гаражні бокси у літ. Б-1 з реєстраційним номером №101.

Право власності на гаражні бокси літ. Б-1, загальною площею 569,7 кв.м., за адресою АДРЕСА_2 , 20.03.2024 зареєстроване за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), країна громадянства: Болгарія, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 72207320 від 22.03.2024, приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І.О., номер відомостей про речове право 54244353.

Втім, як було вище зазначено, звертаючись до суду з позовом прокуратурою наголошено, що документи, вперше надані Поповим О.В. державному реєстратору не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно.

З матеріалів справи встановлено, що право власності на об`єкт нерухомого майна - гаражні бокси у літ. «Б-1», розташовані за адресою: АДРЕСА_2 - було зареєстроване за Поповим О.В. 17.09.2019. Державна реєстрація здійснена державним реєстратором Комунального підприємства «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Дунаєвою Оксаною Володимирівною шляхом відкриття відповідного розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Підставою для реєстрації права власності слугували технічний паспорт об`єкта нерухомості та довідка про обстеження, видана 26.08.2019 фізичною особою-підприємцем Каросьовим В.В., у якій, зокрема, зазначено загальну площу об`єкта (413,3 кв. м) та рік його будівництва - 1991. Надані документи оформлені у передбаченому законом порядку, а їх зміст не викликає сумнівів щодо фактичного існування об`єкта та часу його створення.

З огляду на викладене, апеляційний суд приходить до висновку, що право власності на спірний об`єкт нерухомості було набуто Поповим О.В. у встановленому законом порядку, з дотриманням вимог чинного законодавства, та зареєстроване уповноваженою особою без виявлених порушень процедури. Докази, подані прокурором, не спростовують презумпції правомірності набуття відповідачем права власності, а також не містять належного підтвердження факту самочинного будівництва або недійсності державної реєстрації.

Апеляційний суд окремо звертає увагу на те, що вимога прокурора про зобов`язання фізичної особи-підприємця Алі Йалмаз Феіма передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради нежитлову будівлю літ. «Б-1» та земельну ділянку шляхом укладання акту прийому-передачі - не відповідає способам захисту, передбаченим чинним законодавством України.

Так, відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України, у випадку, коли власник або користувач земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на самочинне будівництво за іншою особою, або якщо таке будівництво порушує права інших осіб, єдино належним способом правового реагування є знесення відповідного об`єкта особою, яка здійснила таке будівництво, або за її рахунок. Закон не передбачає передачу майна у власність територіальної громади в примусовому порядку на підставі судового рішення через укладання акту прийому-передачі.

Таким чином, навіть за умови доведеності обставин самочинного будівництва, прокурор не вправі обирати довільний спосіб захисту, який не передбачений Цивільним кодексом або іншим законом. Вимога про примусову передачу об`єкта нерухомості у власність територіальної громади суперечить принципу правової визначеності, порушує засади захисту права власності та виходить за межі юрисдикції судового захисту, як це передбачено у статтях 16, 376 Цивільного кодексу України.

Водночас, за твердженнями прокуратури, відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості в районі вул. Гвардійців-Залізничників, 15, (за даними Google Earth Pro) станом на 2000, 2005 рік будівлі у літ. Б-1 по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, у м. Харкові взагалі відсутні, що спростовує інформацію зазначену у технічному паспорті та довідці виданих ФОП Каросьовим В.В., про рік будівництва 1991, які стали підставою для реєстрації права власності на гаражні бокси у літ. «Б-1» вперше з відкриттям розділу. Відповідно до даних аерокосмічної зйомки за даними Google Earth Pro станом на 01.03.2020, 02.08.2021 гаражні бокси у літ. «Б-1» по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, у м. Харкові також відсутні. В подальшому згідно даних станом на 20.02.2022 підтверджується наявність гаражних боксів у літ. «Б-1» по вул. Гвардійців-Залізничників, 15. Жодних інших доказів окрім аерокосмічної зйомки прокурором надано не було.

Суд, дослідивши подані прокуратурою фотознімки аерокосмічної зйомки місцевості, виконані за допомогою сервісу Google Earth Pro, дійшов обґрунтованого висновку про їхню неналежність як доказів у цій справі. Вказані зображення не містять необхідної об`єктивної та ідентифікованої інформації, яка б дозволила зробити беззаперечний висновок про відсутність на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомості - гаражних боксів у літ. «Б-1» у ті періоди часу, на які посилається прокурор.

По-перше, в наданих матеріалах відсутні достовірні відомості про джерело походження зображень, а також про методи їх отримання та технічні характеристики. Вони не супроводжуються жодними документами, які б підтверджували дату зйомки, місце фіксації або координати конкретної ділянки, що унеможливлює належну перевірку їх справжності та відповідності обставинам справи. Наявне візуальне зображення, без додаткової технічної експертизи, не дозволяє встановити, що саме ці фотознімки були зроблені у вказані дати - 2000, 2005, 2020, 2021, 2022 роки.

По-друге, навіть за умови припущення, що вказані зображення відображають відповідну територію, з них неможливо з належною точністю ідентифікувати окремі об`єкти нерухомого майна, а саме - будівлі, позначені як літ. «А-1» та літ. «Б-1», що знаходяться за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15. Наявність або відсутність споруд на фотознімках є технічно складною для встановлення без залучення спеціальних знань або експертного аналізу. Подача таких знімків без будь-яких підтверджень щодо їх достовірності та без аналітичного висновку спеціаліста не може вважатися достатньою для спростування наданих відповідачем документів: технічного паспорта та довідки про обстеження об`єкта, виданих ФОП Каросьовим В.В., в яких рік будівництва зазначено як 1991.

По-третє, суд обґрунтовано зазначив, що належним доказом самочинного будівництва в розумінні вимог цивільного та господарського законодавства не можуть бути лише фотографії, які не дозволяють встановити факт волевиявлення щодо зведення об`єкта, відсутність правової підстави для будівництва або порушення містобудівних норм. Відповідні обставини мають підтверджуватися належними письмовими доказами, зокрема - дозволами на будівництво, архівними довідками, актами перевірок, висновками експертиз тощо, яких у матеріалах справи прокуратурою подано не було.

Виходячи з процесуального обов`язку, передбаченого статтями 74, 76, 79 Господарського процесуального кодексу України суди повинні були надати всебічну та повну оцінку аргументам прокурора щодо ідентичності земельних ділянок, перевіривши, чи узгоджуються відомості, викладені в актах обстеження від 21.09.2023 та 13.06.2024, із даними Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав, технічною документацією із землеустрою, кадастровими планами, викопіюваннями та матеріалами технічної інвентаризації.

Ураховуючи підстави позову та обов`язок суду надавати оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України.

При цьому належна оцінка доводів сторін передбачає не формальне посилання на аерокомічні знімки, а перевірку всіх індивідуалізуючих ознак об`єкта: кадастрового номера, площі, конфігурації та меж земельної ділянки, її цільового призначення, координат межових знаків, матеріалів технічної інвентаризації, даних Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав. Суд має встановити, чи йдеться мова про одну й ту саму земельну ділянку та чи відображені у них об`єкти збігаються за своїм статусом, фізичними характеристиками та фактичним місцезнаходженням.

Лише комплексне дослідження цих доказів у сукупності може дати підстави для обґрунтованого висновку щодо ідентичності або відмінності об`єктів, правильності віднесення спірної земельної ділянки до тієї, на якій фактично розташоване зареєстроване майно. Невиконання судом цього обов`язку свідчить про неповноту з`ясування фактичних обставин справи та передчасність зроблених висновків.

З огляду на зазначене, подані прокуратурою зображення аерокосмічної зйомки не можуть вважатися належними та допустимими доказами у розумінні ст. 73, 74 ГПК України, оскільки вони:

- не підтверджують факт відсутності будівлі у 1991 році;

- не дозволяють ідентифікувати конкретні споруди на зображеннях;

- не містять достовірних технічних атрибутів для перевірки їх автентичності;

- не є достатніми для спростування легітимності документів, що стали підставою для державної реєстрації права власності на спірний об`єкт.

Таким чином, суд обґрунтовано не прийняв ці матеріали як належний доказ, здатний поставити під сумнів достовірність наданих відповідачем документів щодо правомірності набуття ним права власності.

В обґрунтування позовних вимог прокуратурою також зазначено, що жодних посилань на правовстановлюючі документи, якими б підтверджувалась належність ОСОБА_2 відповідного об`єкту нерухомого майна, наявність документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння йому у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси, ні означений технічний паспорт, ні інші матеріали реєстраційної справи, всупереч ч.ч.1, 3 п. 41, п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за №1127, не містять.

Як слушно зауважив місцевий суд, п.40 Порядку передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком.

Згідно з п. 7 Порядку для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком.

Разом з цим, слід зауважити, що відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень саме на державного реєстратора покладено обов`язок щодо перевірки наданих для реєстрації прав на нерухоме майно документів та отримання необхідних відомостей. Вказане твердження прокуратурою не спростовано, а напроти, підтверджено за змістом позовної заяви.

Так, зокрема, в позовній заяві прокуратурою зазначено наступне: «З урахуванням того, що державним реєстратором відповідно до п.20 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за №1127, проведено державну реєстрацію права власності на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна вперше з відкриттям нового розділу в Державному реєстрі прав та присвоєнням реєстраційного номера цьому об`єкту нерухомого майна, під час розгляду заяви ОСОБА_2 , державному реєстратору слід було керуватися п.41 Порядку, яким встановлено перелік документів, що подаються для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.». Крім того, прокуратурою у позовній заяві вказано, що «Такими діями державного реєстратора порушено інтереси територіальної громади міста Харкова, представником якої є Харківська міська рада. Адже своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова».

Відповідно термінів, що містяться у ч. 1. ст. 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, є добросовісною (пункт 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Оскільки відомості щодо наявності у ОСОБА_2 права власності на гаражні бокси у літ. «Б-1» в Харківській області, м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15, були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, та відповідно, ОСОБА_1 (відповідач у даній справі) мав законні сподівання розраховувати на достовірність таких відомостей.

Отже, як свідчать матеріали справи, 18.01.2022 відповідач шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 21.11.2019, зареєстрованим в реєстрі за № 6734, на підставі ст. 37 Закону України Про іпотеку та відповідно до застереження узгодженого у договорі іпотеки, набув у власність гаражні бокси у літ Б-1 площею 413,3 кв.м, які розташовані в м. Харкові по вул. Гвардійців Залізничників, 15.

Матеріали справи свідчать, що Договір іпотеки був укладений у письмовій формі, нотаріально засвідчений та зареєстрований у встановленому порядку, предмет договору іпотеки був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Так, відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

При цьому, за загальним правилом, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч. 2 ст. 328 ЦК України).

Зважаючи на вказане, слід зауважити, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, які спростовують встановлену ч. 2 ст. 328 Цивільного кодексу України презумцію правомірності набуття права власності відповідачем на спірне майно.

Крім цього, суди погоджуються з доводами відповідача, що навіть за умови того, що гаражні бокси у літ. Б-1 під час їх будівництва мали ознаки самочинної забудови, обставини цієї справи виключають застосування ч. 5 ст. 376 Цивільного кодексу України про визнання права власності на вищезазначене майно за позивачем з огляду на таке.

Як свідчать матеріали справи, у період з 26.01.2024 по 09.02.2024 відповідачем була проведена реконструкція гаражних боксів № 1/1 та № 2/1 у літ. Б-1 за адресою: м. Харків, вулиця Гвардійців- Залізничників, 15.

Після реконструкції загальна площа гаражних боксів у літ. Б-1 за адресою: м. Харків, вулиця Гвардійців-Залізничників, 15, збільшилася з 463,3 кв.м до 569,7 кв.м.

14.02.2024 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради зареєстровано декларацію ХК87 про готовність до експлуатації об`єкта під назвою Реконструкція гаражних боксів № 1/1 та № 2/1 у літ. Б-1 за адресою: м. Харків, вулиця Гвардійців-Залізничників, 15. Код ДКБС - 1242.1 Гаражі наземні. Клас наслідків СС1. Дата початку будівництва - 26.01.2024, дата завершення будівництва - 09.02.2024.

У п. 42 постанови від 12.06.2019 року по справі № 916/1986/18 року Верховний Суд зазначив, що ... після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення.

Так, 20.03.2024, на підставі зареєстрованої декларації ХК87 про готовність до експлуатації гаражних боксів у літ. Б-1 за адресою: м. Харків, вулиця Гвардійців-Залізничників, 15, державним реєстратором була проведена реєстрація права власності на них.

А отже, у зв`язку з проведенням вищевказаної реєстрації права власності на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, було виключено можливість віднесення спірного об`єкту до самочинного в силу його узаконення.

Роздруківка Інформаційної довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №437715008 від 31.07.2025 додана до матеріалів справи.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що 25.07.2024 відповідач звернувся до Харківської міської ради із заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,2346 га для будівництва та експлуатації гаражних боксів.

19.08.2024 відповідачем отримано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0,2346 га для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців Залізничників, 15 (Новобаварський район).

Згідно Інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, площею 0,2346 га, з кадастровим номером :02:017:0030 зареєстровано 21.10.2024; цільове призначення: 02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів.

Рішенням 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок від 03.12.2024 №717/24 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер :02:017:0030) для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15 (Новобаварський район). Надано в оренду строком до 01.12.2027 земельну ділянку комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер :02:017:0030) для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15 (Новобаварський район).

На підставі вказаного рішення, між Харківською міською радою та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) укладено договір оренди землі від 17.02.2025 щодо передачі в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД (02.05) для будівництва індивідуальних гаражів, з кадастровим номером :02:017:0030, яка розташована по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, у м. Харкові. Договір укладено строком до 01.12.2027.

За таких обставин, суди вважають, що у 2024 році Харківська міська рада підтвердила свої наміри використовувати земельну ділянку, що розташована в м. Харкові по вулиці Гвардійців-Залізничників, 15, шляхом розміщення на ній гаражів, про що свідчить рішення 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок від 03.12.2024 №717/24 про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер :02:017:0030) для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15 (Новобаварський район) та надання в оренду строком до 01.12.2027 земельної ділянки комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,2346 га (кадастровий номер :02:017:0030) для експлуатації та обслуговування індивідуальних гаражів за адресою: вул. Гвардійців-Залізничників, 15 (Новобаварський район).

Отже, розміщення гаражних боксів у літ Б-1 на земельній ділянці, що знаходиться в м. Харкові по вулиці Гвардійців-Залізничників,15, відповідає волевиявленню Харківської міської ради, а відтак не чинить їй перешкод у здійсненні права користування земельною ділянкою (кадастровий номер :02:017:0030), що свідчить про відсутність порушеного права.

Крім цього, суд вважає, що за вказаних обставин, слід дійти висновку про відсутність підстав для застосування положень ч. 5 ст. 376 ЦК України щодо визнання права власності за Харківською міською радою на гаражні бокси у літ. Б-1, що розташовані в м. Харкові по вулиці Гвардійців-Залізничників, 15.

Таким чином, на підставі всебічного аналізу матеріалів справи та встановлених обставин апеляційний суд доходить висновку, що право власності відповідача на об`єкт нерухомого майна - гаражні бокси у літ. «Б-1», розташовані в м. Харкові по вул. Гвардійців-Залізничників, 15, набуте на законних підставах та не може вважатися таким, що виникло в результаті самочинного будівництва. Зокрема, суд встановив, що право власності на вказаний об`єкт було зареєстровано за результатами звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору, укладеного у нотаріальній формі, та відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку». Реєстраційні дії державного реєстратора здійснені відповідно до вимог чинного законодавства та не були скасовані або визнані недійсними в установленому порядку.

Додатково суд враховує, що згодом у 2024 році було здійснено реконструкцію гаражних боксів, після чого в установленому порядку було зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації. Реєстрація права власності на об`єкт після завершення реконструкції на підставі такої декларації має правовий наслідок у вигляді узаконення об`єкта та, відповідно до правової позиції Верховного Суду, виключає можливість віднесення його до самочинного будівництва.

Крім того, суд звертає увагу, що Харківська міська рада, як уповноважений орган місцевого самоврядування, своїми діями фактично підтвердила законність розміщення на спірній земельній ділянці відповідного об`єкта, а саме: надала дозвіл на розроблення проекту землеустрою, затвердила проект щодо відведення ділянки площею 0,2346 га для експлуатації та обслуговування гаражів, і в подальшому уклала з відповідачем договір оренди землі. Вказані дії свідчать про узгоджене волевиявлення власника земельної ділянки та заперечують наявність будь-яких порушень його прав.

Ураховуючи наведене, підстав для застосування частини п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України, яка передбачає визнання права власності на самочинне будівництво за власником земельної ділянки (тобто Харківською міською радою), відсутні, оскільки:

- об`єкт нерухомості не визнано самочинним у встановленому порядку;

- він зареєстрований за відповідачем на законних підставах;

- відсутнє порушення права власника земельної ділянки;

- орган місцевого самоврядування сам ініціював передачу відповідної землі в оренду під вже наявні об`єкти.

Таким чином, твердження прокуратури про незаконність набуття права власності на об`єкт нерухомості, самочинність його будівництва та порушення інтересів територіальної громади є непідтвердженими та не ґрунтуються на належних і допустимих доказах, а сам позов - не підлягає задоволенню.

Що стосується доводів прокуратури про невідповідність рішення міської ради та договору оренди землі вимогам ст. ст. 124, 134 ЗК України, що є підставою для визнання недійсним договору оренди та застосування правових наслідків недійсності правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною 1 ст.203 цього Кодексу.

Частиною 1 ст. 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Відповідно до ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Згідно ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Так, прокуратура вважає, що гаражні бокси у літ. Б-1 є об`єктами самочинного будівництва, у зв`язку з чим у відповідача було відсутнє право на отримання земельної ділянки в оренду для її експлуатації на позаконкурентних засадах, оскільки, як вказує прокурор, самочинно збудоване майно не є об`єктом власності.

Втім, як вбачається з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за адресою м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15, також зареєстровані нежитлові приміщення першого поверху №№1-9, 11 в літ. «А-1», загальною площею 154,4 кв.м., та нежитлові приміщення першого поверху №10 в літ. «А-1», загальною площею 213 кв.м., з реєстраційним номером №101.

Право власності на зазначені нежитлові приміщення, 13.08.2019 зареєстроване за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), країна громадянства: Болгарія, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48217623 від 13.08.2019, приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця І.О., номер відомостей про речове право 32798941. Документом, поданим для державної реєстрації слугував договір купівлі-продажу №4662, виданий 13.08.2019, згідно якого ОСОБА_1 прийняв у власність нежитлові приміщення першого поверху №№1-9, 11 в літ. «А-1», загальною площею 154,4 кв.м., нежитлові приміщення першого поверху №10 в літ. «А-1», загальною площею 213 кв.м., що знаходяться за адресою м. Харків, вул. Гвардійців-Залізничників, 15, від ТОВ «ПАСТ».

А отже, матеріали справи свідчать, що на переданій в оренду земельній ділянці, кадастровий номер :02:017:0030, по вул. Гвардійців Залізничників, 15, знаходяться не тільки гаражні бокси у літ. Б-1, але й приміщення нежитлової будівлі у літ. А-1, які належать відповідачу на праві власності. Вказане зумовлює надання відповідачу земельної ділянки в оренду із застосуванням виняткового застереження, передбаченого абзацом 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, та, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірної земельної ділянки.

Також зі змісту позовної заяви вбачається, що на переконання прокуратури, приписи ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України передбачають можливість надання у користування на позаконкурентних засадах лише земельних ділянок, на яких безпосередньо розташоване нерухоме майно орендаря з площею для її обслуговування, що не перевищує площі нерухомості. Отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної орендарю будівлі, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів.

Проте, з цього приводу Верховний Суд у п. 27 постанові від 19.01.2022 у справі №922/461/21 зауважив ... що ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє проект землеустрою (технічна документація із землеустрою), за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.

Аналогічний висновок міститься також у постанові Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18 зі спору, що виник з подібних правовідносин.

В той же час, матеріали не містять належних та допустимих доказів наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи того факту, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим.

Разом з цим, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею об`єкта нерухомості відповідно до вищезазначених висновків Верховного Суду не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі незаконною.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що доводи прокуратури про невідповідність рішення 33 сесії Харківської міської ради 8 скликання Про передачу у власність та надання в оренду громадянам земельних ділянок від 03.12.2024 №717/24 та укладеного договору оренди землі вимогам ст. ст. 124, 134 Земельного кодексу України є необґрунтованими, і підстави для визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки № б/н від 17.02.2025 відсутні, як і відсутні підстави для повернення земельної ділянки.

Крім цього, розглядаючи даний спір, апеляційний суд зауважує, що частиною 1 статті 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

У практиці ЄСПЛ (рішення у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства", "Серков проти України") напрацьовано три критерії, які слід оцінювати стосовно сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.

Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то Європейський суд з прав людини констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Втручання держави у право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, якою необхідно досягти, та засобами, які застосовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

Одним із елементів дотримання принципу "пропорційності" при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації, питання про яку прокурор взагалі не порушував.

Потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки"). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", "Ґаші проти Хорватії", "Трґо проти Хорватії").

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків ("Лелас проти Хорватії").

Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються ("Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", "Ґаші проти Хорватії").

У контексті скасування помилково наданого права на майно принцип "належного урядування" може не лише покладати на державні органи обов`язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку, а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові.

В даному випадку, матеріали справи не містять доказів встановлення протиправних дій зі сторони відповідача. Разом з цим, суд вважає слушними доводи відповідача про те, що виходячи з національної системи регулювання підстав та порядку набуття права на новостворене нерухоме майно, виникненню права власності у ОСОБА_2 , а згодом у ОСОБА_1 , слугувала та передувала активна участь в такому процесі держави в особі відповідних органів, в тому числі, якими було здійснено реєстрацію прав власності на спірне нерухоме майно в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно (незаконність якої не визнана у встановленому порядку, проте заперечується прокурором), архітектурно-будівельного контролю, якими надано дозвіл на будівництво (реконструкцію) спірного нерухомого майна та процес якого вони були уповноважені контролювати, а потім прийняли до експлуатації закінчений після будівництва об`єкт. А отже, з вищенаведеного слідує, що право власності на гаражні бокси у літ. Б-1 було набуте в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур, а тому відповідальність за вказані процедури не може покладатися лише на відповідача, який розраховував на їх належність та легітимність.

На підставі повного, всебічного та об`єктивного аналізу обставин справи, доводів сторін, зібраних доказів, а також застосування норм чинного законодавства та практики Європейського суду з прав людини, апеляційний суд приходить до переконливого висновку про правильність і законність рішення суду першої інстанції.

Зокрема, суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку, що право власності на гаражні бокси у літ. «Б-1» було набуте відповідачем у відповідності до вимог чинного законодавства, на підставі договору іпотеки, посвідченого нотаріально, в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, а також з урахуванням того, що раніше право власності на цей об`єкт було зареєстроване на підставі належно оформлених технічного паспорта та довідки про обстеження об`єкта нерухомого майна.

Суди надали належну оцінку наданим прокуратурою доказам, зокрема фотознімкам аерокосмічної зйомки, і визнали їх неналежними, оскільки такі не дозволяють з достовірністю встановити факт фізичної відсутності будівель на спірній земельній ділянці в конкретні періоди часу, не містять ідентифікуючих ознак об`єкта, координат, дати та підтвердження справжності. Інших доказів, здатних поставити під сумнів легітимність державної реєстрації права власності, позивачем не подано.

Навіть у разі, якщо б первісне будівництво мало ознаки самочинного, подальше проведення відповідачем реконструкції об`єкта з відповідною реєстрацією декларації про готовність до експлуатації та державною реєстрацією змін - виключає можливість визнання такого об`єкта самочинним відповідно до правової позиції Верховного Суду. Водночас судом встановлено, що орган місцевого самоврядування не лише не заперечував проти використання земельної ділянки, а й сам ініціював її передачу в оренду, затвердив проект землеустрою та уклав відповідний договір з відповідачем.

Крім того, суд першої інстанції обґрунтовано відхилив доводи прокуратури щодо недійсності договору оренди, оскільки на момент його укладення на спірній ділянці вже перебували об`єкти нерухомості у власності відповідача, а отже, правові підстави для передачі цієї земельної ділянки на позаконкурентних засадах відповідали виняткам, встановленим ч. 2 ст. 134 ЗК України.

Оцінюючи правову позицію прокуратури також через призму статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, втручання у право власності відповідача, за відсутності доказів незаконного набуття майна, було б несумісним із принципом пропорційності та порушувало б гарантоване право на мирне володіння майном. Навіть якщо були допущені помилки з боку державних органів, відповідальність за них не може бути покладена на добросовісного набувача, який покладався на достовірність державних реєстрів та дії уповноважених осіб.

Отже, апеляційний суд повністю погоджується з висновками суду першої інстанції, визнає їх законними, обґрунтованими та такими, що ґрунтуються на належному застосуванні норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області без змін.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується положеннями ст. 129 ГПК України, та враховуючи висновки суду про відмову у задоволенні позову, витрати зі сплати судового збору залишаються за прокуратурою.

Керуючись статтями 269, п.1 ч.1 ст. 275, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 у справі №922/2341/25 залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки касаційного оскарження передбачено ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 29.01.2026.

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя О.І. Склярук

Суддя В.С. Хачатрян