РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

03.02.2026Справа № 910/11448/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Полякової К.В., розглянувши за правилами спрощеного позовного провадження матеріали справи

за позовом Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест"

за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача 1) ОСОБА_1 , 2) ОСОБА_2 , 3) ОСОБА_3 , 4) ОСОБА_4

про стягнення 196057,11 грн.

без виклику представників сторін (без проведення судового засідання)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" про стягнення за договором від 15.08.2023 № 226/1249 про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) пені в розмірі 196057,11 грн. за прострочення виконання умов щодо передачі об`єкту нерухомості

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.09.2025 позовну заяву залишено без руху та надано строк на усунення її недоліків.

22.09.2025 через відділ діловодства та документообігу суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.09.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін (без проведення судового засідання). Залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .

У відзиві на позовну заяву відповідач зазначив, що зобов`язання щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не належить до цивільних відносин, а також не є грошовим зобов`язанням. При цьому, на виконання робіт на об`єкті будівництва вплинули обставини, настання яких відповідач не міг передбачити.

При розгляді справи судом враховано частину 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка визначає право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

15.08.2023 між позивачем (сторона 1), відповідачем (сторона 2), ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (сторона 3) укладено договір № 226/1249 про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) (далі - Договір).

Відповідно до пункту 2.1 Договору предметом останнього є об`єкт нерухомості, майнові права на який придбаваються для сторони 3 у власність (спільну часткову власність), на умовах співфінансування стороною 1 та стороною 3 в об`єкті будівництва, у порядку та на умовах передбачених цим Договором, та у відповідності до вимог чинного законодавства з наступними характеристиками: будівельна адреса: АДРЕСА_1 ; номер квартири - 92; поверх розташування - 6; кількість кімнат - 2; проектна площа - 71,50 кв.м, у тому числі: загальна площа - 71,50 кв.м, житлова площа - 31,20 кв.м.

Згідно з пунктом 2.8 Договору сторона 2 підтверджує, що на момент укладення Договору об`єкт будівництва має ступінь готовності 90%. Закінчення будівництва (запланований термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж: у IV кварталі 2023 року - 31.12.2023, згідно з листом сторони 2 від 31.07.2023 № 84.

Відповідно до пункту 3.1 Договору ціна Договору, тобто загальна вартість об`єкта нерухомості, який сторона 2 зобов`язується передати стороні 3 після прийняття в експлуатацію закінченого об`єкта будівництва, з урахуванням вартості інженерних мереж, проектних, опоряджувальних робіт та устаткування становить 2112229,17 грн, крім того ПДВ - 422445,83 грн, разом - 2534675 грн, які сплачуються у формі та спосіб, відповідно до вимог та умов Договору, а саме: сума грошових коштів, яка сплачується стороною 3 на рахунок сторони 2 становить 1267337,50 грн (підпункт 3.1.1); сума грошових коштів, яка сплачується стороною 1 на рахунок сторони 2 становить 1267337,50 грн (підпункт 3.1.2).

У пункті 5.1 Договору встановлено, що сторона 2 зобов`язується прийняти в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт будівництва, здійснити підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та передати об`єкт нерухомості стороні 3 по акту приймання-передачі об`єкта нерухомості - у IV кварталі 2023 року.

За змістом пункту 6.1.8 Договору сторона 2 зобов`язана побудувати об`єкт будівництва з додержанням будівельних норм, стандартів і правил відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, здійснити підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж (води, електроенергії, опалення, каналізації, тощо), забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта будівництва на підставі акту готовності об`єкта будівництва до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката про засвідчення відповідності закінченого будівництвом об`єкта, та передати об`єкт нерухомості стороні 3 в термін, що визначений пунктом 5.1 розділу 5 Договору, на підставі акта приймання-передачі об`єкта нерухомості.

Договір набуває чинності з дати його підписання сторонами і діє до 31.12.2023, але у будь-якому разі до повного виконання сторонами зобов`язань за Договором. Закінчення строку дії Договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії Договору (пункти 8.1, 8.2 Договору).

Із матеріалів справи слідує, що позивачем сплачено на рахунок відповідача грошові кошти в сумі 1267337,50 грн., що підтверджується платіжним дорученням від 23.08.2023 № 712; сторона 3 внесла на користь відповідача грошові кошти в розмірі 1267337,50 грн., про що відповідачем зазначено в листі від 22.08.2023 № 92.

Оскільки відповідач в установлений Договором строк не передав об`єкт нерухомості стороні 3, позивач звертався до відповідача з претензією від 06.08.2025 № 056-5437 про сплату штрафу, на яку відповіді не отримав.

Частинами 1 та 2 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з частиною 1 статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважається річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

У статті 663 ЦК України вказано, що продавець зобов`язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень статті 530 цього Кодексу.

Згідно з частиною 1 статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

За частиною 1 статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Судом ураховані доводи відповідача про те, що зобов`язання щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не належить до цивільних відносин.

Однак, у даному випадку цивільно-правові відносини між учасниками справи виникли безпосередньо на підставі Договору, у зв`язку з чим останні регулюються, зокрема, нормами ЦК України, в тому числі щодо настання відповідальності за порушення виконання зобов`язання.

Частиною 1 статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання, зокрема, може забезпечуватися неустойкою.

За змістом частини 1 статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, яке боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (частина 3 статті 549 ЦК України).

У частинах 1, 2 статті 551 ЦК України предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до пункту 7.3 Договору за невиконання або неналежне виконання стороною 2 своїх договірних зобов`язань щодо передачі об`єкта нерухомості стороні 3, сторона 2 сплачує стороні 3 та стороні 1 пеню в розмірі 1 відсоток від суми невиконаного зобов`язання за кожний день прострочення терміну виконання договірних зобов`язань, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла на момент невиконання зобов`язання щодо передачі об`єкта нерухомості.

Статтею 251 ЦК України встановлено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

У статті 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Як слідує з умов пункту 5.1 Договору, відповідач зобов`язується прийняти в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт будівництва, здійснити підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та передати об`єкт нерухомості стороні 3 по акту приймання-передачі об`єкта нерухомості - у IV кварталі 2023 року.

У пункті 2.8 Договору також указано, що закінчення будівництва (запланований термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж: у IV кварталі 2023 року - 31.12.2023 року.

Отже, кінцевим строком для передачі об`єкту нерухомості стороні 3 за Договором є 31.12.2023, доказів дотримання відповідачем якого матеріали справи не містять.

Відтак, судом не вважаються підставними посилання відповідача на правові позиції, викладені в постановах Верховного Суду від 22.07.2020 у справі № 369/6303/19, від 23.10.2024 року у справі № 757/25889/21-ц, в яких йшлося про орієнтовний строк виконання зобов`язання.

Статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

У пункті 1 частини 1 статті 263 ЦК України наведено ознаки непереборної сили та визначено, що непереборна сила це надзвичайна або невідворотна за даних умов подія.

Отже, непереборною силою є надзвичайна і невідворотна подія, що повністю звільняє від відповідальності особу, яка порушила зобов`язання, за умови, що остання не могла її передбачити або передбачила, але не могла її відвернути.

У статті 14-1 Закону України "Про Торгово-промислові палати в Україні" вказано, що Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно. Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Ознаками форс-мажорних обставин є такі елементи: вони не залежать від волі учасників цивільних (господарських) відносин; мають надзвичайний характер; є невідворотними; унеможливлюють виконання зобов`язань за таких умов здійснення господарської діяльності.

Форс-мажорні обставини не мають преюдиціальний (заздалегідь встановлений) характер. При їх виникненні сторона, яка посилається на дію форс-мажорних обставин, повинна це довести. Сторона, яка посилається на конкретні обставини повинна довести те, що вони є форс-мажорними, в тому числі, саме для конкретного випадку. Виходячи з ознак форс-мажорних обставин, необхідно також довести їх надзвичайність та невідворотність.

Наявність форс-мажорних обставин засвідчується Торгово-промисловою палатою України та уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами відповідно до статей 14, 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати України" шляхом видачі сертифіката.

У постанові від 31.08.2022 у справі № 910/15264/21 Верховний Суд виснував, що між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин.

Судом прийнято до уваги, що відповідач надав до матеріалів справи складений Торгово-промисловою палатою України висновок від 29.12.2025 № 3229/1.5-7.1 про істотну зміну обставин за Інвестиційним договором від 30.05.2017 № 050-13/і/164, укладеним між Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) «Київське інвестиційне агентство» та відповідачем.

Водночас, згідно з пунктом 11.3 Договору сторона, для якої склалися форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), зобов`язана не пізніше семи робочих днів з дати їх настання письмово (шляхом направлення цінного листа з описом вкладення та повідомлення про вручення) інформувати іншу сторону про настання таких обставин та про їх наслідки. Разом із письмовим повідомленням така сторона зобов`язана надати іншій стороні документ, виданий Торгово-промисловою палатою України або іншим компетентним органом, яким засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Неповідомлення/несвоєчасне повідомлення або не надання документу, що підтверджує форс-мажор, позбавляє сторону права посилатися на обставини форс-мажору, як на підставу для звільнення від відповідальності (пункт 11.4 Договору).

Натомість, матеріали справи доказів належного та своєчасного повідомлення відповідачем позивача про настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) за Договором не містять.

У зв`язку з цим, суд дійшов висновку про недоведеність відповідачем підстав для звільнення останнього від відповідальності за порушення умов Договору.

Здійснивши арифметичний перерахунок нарахованої позивачем пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ за період 01.02.2025-01.08.2025 на суму 1267337,50 грн., суд дійшов висновку про обґрунтованість визначення позивачем її розміру в сумі 196057,11 грн.

Ураховуючи викладене, позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Понесені позивачем витрати по оплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 86, 129, 232, 236-241 ГПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) задовольнити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (03057, м. Київ, пр-т Берестейський, 45; ідентифікаційний код 34879874) на користь Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01054, м. Київ, вул. Володимирська, 42; ідентифікаційний код 24378016) 196057 (сто дев`яносто шість тисяч п`ятдесят сім) грн. 11 коп. пені, а також3028 (три тисячі двадцять вісім) грн. витрат зі сплати судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Суддя К.В. Полякова