ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2026 року

м. Київ

cправа № 922/829/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Булгакової І.В. (головуючий), Власова Ю.Л., Малашенкової Т.М.,

за участю секретаря судового засідання - Ксензової Г.Є.,

представників учасників справи:

позивача - товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСВЕ Девелопмент" - адвоката Харченка К.С. (ордер АХ № 1219545 від19.11.2024),

відповідача-1 - іноземного підприємства "Малахіт" - адвоката Шафорост Л.І. (ордер АХ № 1306715 від 26.11.2025),

відповідача-2 - акціонерного товариства "Харківобленерго" - не з`явилися,

відповідача-3 - приватного акціонерного товариства "Харківенергозбут" - адвоката Шевченко О.С. (ордер АХ № 1308015 від 02.12.2025),

третьої особи - товариства з обмеженою відповідальністю "Теріас" - адвоката Скрипки А.А. (ордер АХ № 1303417 від 12.11.2025),

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСВЕ Девелопмент" (далі - ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент")

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2025 (головуючий суддя Крестьянінов О.О., судді: Мартюхіної Н.О., Тарасової І.В.)

у справі № 922/829/25

за позовом ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент"

до: 1) іноземного підприємства "Малахіт" (далі - ІП "Малахіт")

2) акціонерного товариства "Харківобленерго" (далі - АТ "Харківобленерго")

3) приватного акціонерного товариства "Харківенергозбут" (далі - ПрАТ "Харківенергозбут"),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - товариство з обмеженою відповідальністю "Теріас" (далі - ТОВ "Теріас")

про визнання прав припиненими та договорів недійсними.

За результатами розгляду касаційної скарги Верховний Суд

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" звернулося до суду з позовом до ІП "Малахіт", АТ "Харківобленерго" та ПрАТ "Харківенергозбут" про:

(1) визнання припиненим з 04.03.2015 права оренди ІП "Малахіт":

- нежитлової будівлі літ. "М-1" загальною площею 16,8 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі договору оренди посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 723;

- нежитлової будівлі літ. "Л-3" загальною площею 526,2 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі договору оренди посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 716;

- нежитлової будівлі літ. "К-1" загальною площею 477,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі договору оренди посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 725;

- нежитлової будівлі літ. "П-5" загальною площею 31679,5 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі договору оренди посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 17.03.2009р. за реєстр. № 745 та договору оренди № 02/15-3 від 01.03.2015;

- нежитлових приміщень підвалу № І, II; 1-го поверху № 1-10, 3а, 36, 3в, 3г, 3д, 10а, 10б, 10в, 12, 17, 17а, 18, 19, 19а, 20, 20а, 20б, 20в, 23, 23а, 23б, 24-25, 27-34, І, Іa, II, III; 2- го поверху № 1-4, 6-8, 8а, 8б, 8в, 9-12, 12а, 13-16, І, II; 3-го поверху №1-26, 4а, І, II в нежитловій будівлі літ. "А-3", загальною площею 3 617,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі договору оренди посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 10.03.2009 за реєстр. № 507;

- нежитлової будівлі літ. "Н-1" загальною площею 182,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі договору оренди посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 719;

- нежитлової будівлі літ. "О-1" загальною площею 44,6 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі договору оренди посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 714;

- нежитлової будівлі літ. "И-1" загальною площею 32,4 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі договору оренди посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 729;

- нежитлової будівлі літ. "З-2" загальною площею 498,8 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі договору оренди посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 727;

(2) визнання припиненим з 04.03.2015 права ІП "Малахіт" як споживача відповідних послуг за договором про постачання електричної енергії № 5-405 К від 01.11.2011, укладеного з акціонерною компанією "Харківобленерго" (61037, м. Харків, вул. Плеханівська, 149 ; далі - АК "Харківобленерго") як постачальником відповідних послуг (далі - Договір електропостачання 2011 року) в частині об`єктів, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, б. 1 (EIC точки комерційного обліку (62Z103; 62Z574; 62Z851);

(3) визнання недійсними:

- Договору електропостачання 2011 року, укладеного АК "Харківобленерго" та ІП "Малахіт", шляхом подачі останнім заяви-приєднання до умов договору споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії на умовах договору про постачання електричної енергії № 5-405 К від 01.11.2011 в частині об`єктів, які розташовані за адресою : м. Харків, вул. Мала Панасівська, б.1 (EIC точки комерційного обліку (62Z103; 62Z574; 62Z851), із закриттям у відповідній частині у базі даних абонентів інформації за особовим рахунком № 405;

- договору про постачання електричної енергії № 5-405 К від 23.03.2022, укладеного ПрАТ "Харківенергозбут" та ІП "Малахіт", шляхом подачі останнім заяви-приєднання до умов договору про постачання електричної енергії № 5-405 К від 23.03.2022 (далі - Договір електропостачання 2022 року) в частині об`єктів, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, б. 1 (EIC точки комерційного обліку (62Z103; 62Z574; 62Z851).

Позовні вимоги обґрунтовані захистом ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" свого порушеного права та інтересу як співвласника спірних приміщень, оскільки ТОВ "Малахіт" вважає себе орендарем спірних приміщень за договорами оренди, які позивач не укладав та не знав про їх існування при набутті майна у власність, що перешкоджає позивачу реалізовувати свої правомочності як співвласника нерухомого майна, зокрема, укласти прямі договори з постачальниками електричної енергії. Крім того, ІП "Малахіт" неправомірно порушує права ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент", безпідставно нараховуючи йому платежі за використану електричну енергію на підставі договорів постачання електроенергії, які позивач, як співвласник приміщень, так само не укладав.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.06.2025 (суддя Усата В.В.):

- позов задоволено частково;

- визнано припиненим право оренди ІП "Малахіт" на спірні нежитлової будівлі з 18.03.2019, за виключенням нежитлових приміщень підвалу № І, II; 1-го поверху № 1-10, 3а, 36, 3в, 3г, 3д, 10а, 10б, 10в, 12, 17, 17а, 18, 19, 19а, 20, 20а, 20б, 20в, 23, 23а, 23б, 24-25, 27-34, І, Іa, II, III; 2- го поверху № 1-4, 6-8, 8а, 8б, 8в, 9-12, 12а, 13-16, І, II; 3-го поверху №1-26, 4а, І, II в нежитловій будівлі літ. "А-3", загальною площею 3 617,1 кв.м. право оренди яких припинено з 19.03.2019, та будівлі літ. "П-5", право оренди якої припинено з 04.07.2019;

- визнано припиненим право ІП "Малахіт", як споживача відповідних послуг за Договором електропостачання 2011 року, укладеним з АК "Харківобленерго", як постачальником відповідних послуг, в частині об`єктів, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, б. 1 (EIC точки комерційного обліку (62Z103; 62Z574; 62Z851), а саме: з 18.03.2019 щодо нежитлових будівель літ. "М-1" , літ. "Л-3", літ. "К-1", літ "Н-1", літ. "О-1", літ. "И-1", літ. "З-2"; з 19.03.2019 щодо нежитлових приміщень підвалу № І, II; 1-го поверху № 1-10, 3а, 36, 3в, 3г, 3д, 10а, 10б, 10в, 12, 17, 17а, 18, 19, 19а, 20, 20а, 20б, 20в, 23, 23а, 23б, 24-25, 27-34, І, Іa, II, III; 2- го поверху № 1-4, 6-8, 8а, 8б, 8в, 9-12, 12а, 13-16, І, II; 3-го поверху № 1-26, 4а, І, II в нежитловій будівлі літ. "А-3"; з 04.07.2019 щодо нежитлової будівлі літ. "П-5";

- визнано недійсним Договір електропостачання 2022 року в частині об`єктів, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, б. 1 (EIC точки комерційного обліку (62Z103; 62Z574; 62Z851);

- у іншій частині позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що у матеріалах справи відсутні будь-які акти приймання-передачі об`єктів в оренду до ІП "Малахіт". Також, відповідний запис щодо права оренди ІП "Малахіт" відсутній і в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - ДРРП) станом на сьогоднішній день. При цьому, переважна більшість об`єктів, які нібито орендувалися ІП "Малахіт" (за виключенням будівель літ. "Е-5" та "Ж-5"), були відчужені попередніми власниками (іноземним підприємством "Ровена" (далі - ІП "Ровена") та ПАТ "ХАРКІВСЬКИЙ ЗАВОД "ГІДРОПРИВІД" (далі - Завод)) ще у 2009 та 2018 роках відповідно. Надалі зазначені об`єкти неодноразово відчужувались наступними покупцями, які укладали договори купівлі-продажу без будь-яких згадок про обтяження речовими правами третіх осіб чи про переважні права ІП "Малахіт". У текстах договорів прямо зазначалось про відсутність будь-яких третіх осіб, які мають зареєстровані права на відповідне майно.

Місцевий господарський суд погодився з доводами позивача про те, що з моменту переходу права власності від Заводу та ІП "Ровена" до інших власників, ІП "Малахіт" не реалізовувало права оренди до жодного з наступних власників, а також з тим, що на час набуття позивачем права спільної часткової власності на спірне майно, ІП "Малахіт" фактично не користувалося спірним майном, оскільки його права оренди вже не існували (були припинені).

Водночас, судом встановлено, що більша частина приміщень вибула з власності Заводу, ще до визнання його банкрутом, у зв`язку з чим відсутні обґрунтовані підстави для визнання права оренди ІП "Малахіт" припиненим саме з моменту визнання Заводу банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури у справі № 922/605/15, тобто з 04.03.2015. Втім, захищаючи права позивача у спосіб, що не заборонений законом, а також з метою уникнення порушення прав попередніх власників майна, які не є учасниками у цій справі, суд першої інстанції дійшов висновку, що необхідно визнати право оренди ІП "Малахіт" припиненим саме з моменту набуття ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" права власності на спірні приміщення.

Що стосується вимог позивача про визнання недійсними договорів про постачання електричної енергії, суд першої інстанції зазначив, що позивач просить визнати припиненим з 04.03.2015 право ІП "Малахіт", як споживача відповідних послуг за Договором електропостачання 2011 року, а також визнати недійсним цей договір та Договір електропостачання 2022 року. Разом з цим, на час укладення Договору електропостачання 2011 року - договори оренди на нежитлові приміщення були чинними та ніким не оспорювались. Також, місцевий господарський суд звернув увагу, що право оренди ІП "Малахіт" визнано припиненим лише з моменту набуття ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" права власності на спірні приміщення, внаслідок чого саме з цього моменту припинилось і право ІП "Малахіт" як споживача відповідних послуг за цими об`єктами.

Отже, з урахуванням принципу презумпції правомірності договору підстав для задоволення позовної вимоги щодо визнання недійсним Договору електропостачання 2011 року немає. Однак, суд першої інстанції дійшов висновку, що ІП "Малахіт" не мало необхідного обсягу цивільної дієздатності (повноважень) на укладення Договору електропостачання 2022 року, оскільки, як встановлено судом, на цей час вже були припинені права оренди щодо спірного майна.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2025 зазначене рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2025 скасовано та прийнято нове рішення про відмову в позові у повному обсязі.

За висновками апеляційного суду, суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог та без наведення й за відсутності будь-яких правових підстав визнав право оренди ІП "Малахіт" припиненим з моменту набуття ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" права власності на спірні приміщення.

Апеляційний суд зазначив, що на момент укладення договорів оренди у 2009 році Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не визначав механізму реєстрації права оренди та відповідних правочинів. В свою чергу, такий правовий порядок був встановлений Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, який втратив чинність 01.01.2013. Відсутність нормативної та технічної можливості такої реєстрації, що не залежало від дій орендаря, не може свідчити ні про неукладеність договорів від 2009 року, ні про відсутність у орендаря відповідного права. За таких обставин, оскільки доказів визнання договорів 2009 року недійсними позивачем надано не було, тому такі договори є чинними і на їх підставі виникли відповідні права та обов`язки у ІП "Малахіт".

Договори оренди нежитлової будівлі літ. "Ж-5" від 01.03.2015 хоч і були укладені зі строком дії менш ніж три роки, водночас загальний безперервний строк оренди за цими договорами складає понад три роки. Не зважаючи на це, договори оренди не були зареєстровані та посвідчені нотаріально. Водночас, оскільки предметом спору не є дійсність договорів оренди нежитлової будівлі літ. "Ж-5" від 01.03.2015, апеляційний суд враховуючи положення статті 204 ЦК України виходив з презумпції правомірності цих правочинів.

Оскільки ІП "Малахіт" в момент подання заяв-приєднання мало чинні договори оренди спірних нежитлових приміщень, відповідно воно мало необхідний обсяг цивільної дієздатності (повноважень) на укладення договорів щодо електропостачання. Окрім того, станом на час подання позову ІП "Малахіт" має право оренди зазначених приміщень і відповідно право користування послугами щодо постачання електричної енергії за укладеними Договорами електропостачання 2011 року та 2022 року.

Суд апеляційної інстанції також звернув увагу, що визнаючи припиненим право ІП "Малахіт", як споживача відповідних послуг за Договором електропостачання 2011 року, в частині об`єктів, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, б.1 (EIC точки комерційного обліку (62Z103; 62Z574; 62Z851), суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог та не обґрунтував підстави припинення такого права щодо конкретних нежитлових будівель, перелік яких наведено в резолютивній частині рішення.

Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій:

(1) обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), посилається на порушення апеляційним судом норм процесуального, зокрема, статей 13, 74, 77, 86, 236 ГПК України та неправильне застосування норм матеріального права, а саме: статей 11, 16, 182, 203, 215, 626-628, 756, 759, 762, 770, 794, 795 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 3, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм у подібних правовідносинах, викладених у постановах:

- від 27.11.2018 у справі № 905/2260/17, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц, від 19.10.2022 у справі № 910/14224/20 (щодо належності обраного позивачем у цій справі способу захисту шляхом визнання відсутності права оренди у відповідача-1);

- від 05.09.2019 у справі № 921/320/18, від 22.05.2019 у справі № 918/410/18, від 20.05.2020 у справі № 911/1603/19 (про те, що право оренди будівлі або іншого нерухомого майна, укладене на строк понад три роки, виникає виключно з моменту його державної реєстрації, і відсутність такої реєстрації виключає можливість визнання цього права чинним);

(2) обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, посилається на відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування статті 38 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" у взаємозв`язку із нормами статей 770, 774 ЦК України у подібних правовідносинах.

Просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Узагальнено ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" у касаційній скарзі:

- зазначає про обрання ним належного та ефективного способу захисту при звернення з цим позовом;

- стверджує, що апеляційний суд не здійснив повного та системного аналізу доказів, наданих сторонами справи, безпідставно переоцінив встановлені судом першої інстанції факти, не навів мотивів відхилення висновків суду першої інстанції, який, зокрема, з`ясував обставини відсутності у відповідача-1 речових прав на спірні об`єкти нерухомості;

- посилається на те, що визнаючи чинними договори оренди 2009 року та права ІП "Малахіт" як орендаря, не врахував, що такі договори не були зареєстровані у встановленому законом порядку, тому не породжували жодних правових наслідків;

- наголошує на тому, що набуло вільне від будь-яких обтяжень право власності на спірні об`єкти нерухомості, яке не обмежувалося правами чи вимогами третіх осіб, у тому числі права оренди відповідача-1. Набувши разом із купівлею спірних об`єктів нерухомості права власності на них, позивач водночас отримав і право на його захист;

- вважає, що позиція ІП "Малахіт", яке стверджує про наявність у нього прав орендаря на спірне майно, об`єктивно створює стан правової невизначеності, внаслідок якого позивач як співвласник цього майна не може реалізовувати своє право у повному обсязі.

Від ІП "Малахіт", АТ "Харківобленерго", ПрАТ "Харківенергозбут" та ТОВ "Теріас" (від кожного окремо) надійшли відзиви на касаційну скаргу ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент", в яких відповідачі та третя особа, посилаючись на законність і обґрунтованість оскаржуваної позивачем постанови апеляційного суду, просять залишити її без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Перевіривши правильність застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального і процесуального права, відповідно до встановлених ними обставин справи, враховуючи підстави відкриття касаційного провадження, заслухавши доповідь судді-доповідача та пояснення представників учасників справи, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" є власником 1/2 частини об`єктів нерухомості, що знаходяться за адресою: місто Харків, вулиця Мала Панасівська, 1, а саме:

- нежитлових приміщень підвалу № І, II; 1-го поверху № 1-10, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 10а, 106, 10в, 12, 17, 17а, 18, 19, 19а, 20, 20а, 206, 20в, 23, 23а, 236, 24-25, 27-34, I, Ia, II, III; 2-го поверху № 1-8, 8а, 86, 8в, 9-12, 12а, 13-16, I, II; 3-го поверху 1-26, I, II в нежитловій будівлі літ. "А-3", загальною площею 3 623,5 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 19.03.2019 ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та ТОВ "Теріас", посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А., реєстр. № 356;

- нежитлової будівлі літ. "З-2", загальною площею 498,8 кв.м, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 18.03.2019 ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та товариством з обмеженою відповідальністю "Фідея" (далі - ТОВ "Фідея"), посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А., реєстр. № 348;

- нежитлової будівлі літ. "И-1", загальною площею 32,4 кв.м, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 18.03.2019 ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та ТОВ "Фідея", посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А., реєстр. № 349;

- нежитлової будівлі літ. "К-1", загальною площею 477,1 кв.м, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 18.03.2019 ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та ТОВ "Фідея", посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А., реєстр. № 350;

- нежитлової будівлі літ. "Л-3", загальною площею 526,2 кв.м, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 18.03.2019 ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та ТОВ "Фідея", посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А., реєстр. № 351;

- нежитлової будівлі літ. "М-1", загальною площею 16,8 кв.м, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 18.03.2019 ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та ТОВ "Фідея", посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А., реєстр. № 352;

- нежитлової будівлі літ. "Н-1", загальною площею 182,1 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 18.03.2019 ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та ТОВ "Фідея", посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А., реєстр. № 353;

- нежитлової будівлі літ. "О-1", загальною площею 44,6 кв.м, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 18.03.2019 ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та ТОВ "Фідея", посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А., реєстр. № 354;

- нежитлової будівлі літ. "П-5", загальною площею 31 679,5 кв.м, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 04.07.2019 ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та товариством з обмеженою відповідальністю "Імоджен" (далі - ТОВ "Імоджен"), посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А., реєстр. № 908.

Як вказує позивач, умови зазначених договорів купівлі-продажу є однаковими та згідно з їх пунктом 5.1: нерухоме майно вільне від будь-яких обмежень, обтяжень іпотек, податкових застав тощо, які можуть перешкоджати укладенню та нотаріальному посвідченню Договорів; нерухоме майно не продане, не подароване, іншим чином не відчужене будь-яким третім особам, і так само відсутні попередні договори щодо цього на користь третіх осіб; у будь-яких третіх осіб відсутні переважні права перед іншими особами на придбання нерухомого майна. Окрім цього, відповідно до інформації з ДРРП жодних прав третіх осіб на зазначені об`єкти нерухомості не зареєстровано.

Водночас, у провадженні Господарського суду Харківської області знаходиться декілька справ за позовом ІП "Малахіт" до ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" про стягнення коштів, витрачених на оплату комунальних послуг. Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що ІП "Малахіт" є орендарем об`єктів нерухомості на підставі укладених з колишнім власником цих об`єктів (Заводом) відповідних договорів, а саме:

- договору оренди (найму) нежитлових приміщень від 10.03.2009, укладеного ІП "Ровена" (орендодавець) та ІП "Малахіт" (орендар), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування нежитлові приміщення підвалу № І, II; 1-го поверху № 1- 10, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 10а, 10б, 10в, 12, 17, 17а, 18, 19, 19а, 20, 20а, 20б, 20в, 23, 23а, 23б, 24-25, 27-34, І, Іa, II, III; 2-го поверху № 1-4, 6-8, 8а, 8б, 8в, 9-12, 12а, 13-16, І, II; 3- го поверху № 1-26, 4а, І, II в нежитловій будівлі літ. "А-3", загальною площею 3 617,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до 10.05.2011; у разі відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору за місяць до закінчення строку його дії, договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на тих самих умовах. Договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 10.03.2009 за реєстр. № 507. 10.03.2009 вказане нежитлове приміщення було передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі;

- договору оренди (найму) нежитлової будівлі від 13.03.2009, укладеного Заводом (орендодавець) та ІП "Малахіт" (орендар), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "З-2", загальною площею 498,8 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до 13.03.2029; у разі відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору за місяць до закінчення строку його дії, договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на тих самих умовах. Договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 727. зазначене нежитлове приміщення 13.03.2009 передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі. Сторони 01.06.2009 уклали договір про внесення змін та доповнень № 1 до вказаного договору оренди, яким доповнили договір пунктами 8.9-8.13. Зокрема, пунктом 8.10 передбачено, що у випадку зміни власника приміщення даний договір оренди зберігає свою силу, а до нового власника переходять усі права й обов`язки орендодавця за цим договором;

- договору оренди (найму) нежитлової будівлі від 13.03.2009, укладеного Заводом (орендодавець) та ІП "Малахіт" (орендар), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "И-1", загальною площею 32,4 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до 13.03.2029; у разі відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору за місяць до закінчення строку його дії, договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на тих самих умовах. Договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 729. 13.03.2009 вказане нежитлове приміщення було передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі;

- договору оренди (найму) нежитлової будівлі від 13.03.2009, укладеного Заводом (орендодавець) та ІП "Малахіт" (орендар), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "К-1" загальною площею 477,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до 13.03.2029; у разі відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору за місяць до закінчення строку його дії, договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на тих самих умовах. Договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 725. Вказане нежитлове приміщення 13.03.2009 передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі. Сторони 01.06.2009 уклали договір про внесення змін та доповнень № 1 до вказаного договору оренди, яким доповнили договір пунктами 8.9-8.13. Зокрема, пунктом 8.10 передбачено, що у випадку зміни власника приміщення даний договір оренди зберігає свою силу, а до нового власника переходять усі права й обов`язки орендодавця за цим договором;

- договору оренди (найму) нежитлової будівлі від 13.03.2009, укладеного Заводом (орендодавець) та ІП "Малахіт" (орендар), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "Л-3" загальною площею 526,2 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до 13.03.2029; у разі відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору за місяць до закінчення строку його дії, договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на тих самих умовах. Договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 716. Вказане нежитлове приміщення 13.03.2009 передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі. сторони 01.06.2009 уклали договір про внесення змін та доповнень № 1 до вказаного договору оренди, яким доповнили договір пунктами 8.9-8.13. Зокрема, пунктом 8.10 передбачено, що у випадку зміни власника приміщення даний договір оренди зберігає свою силу, а до нового власника переходять усі права й обов`язки орендодавця за цим договором;

- договору оренди (найму) нежитлової будівлі від 13.03.2009, укладеного Заводом (орендодавець) та ІП "Малахіт" (орендар), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "М-1" загальною площею 16,8 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до 13.03.2029; у разі відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору за місяць до закінчення строку його дії, договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на тих самих умовах. Договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 723. Вказане нежитлове приміщення 13.03.2009 передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі. Сторони 01.06.2009 уклали договір про внесення змін та доповнень № 1 до вказаного договору оренди, яким доповнили договір пунктами 8.9-8.13. Зокрема, пунктом 8.10 передбачено, що у випадку зміни власника приміщення даний договір оренди зберігає свою силу, а до нового власника переходять усі права й обов`язки орендодавця за цим договором;

- договору оренди (найму) нежитлової будівлі від 13.03.2009, укладеного Заводом (орендодавець) та ІП Малахіт" (орендар), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "Н-1" загальною площею 182,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до 13.03.2029; у разі відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору за місяць до закінчення строку його дії, договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на тих самих умовах. Договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 719. Вказане нежитлове приміщення 13.03.2009 передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі. Сторони 01.06.2009 уклали договір про внесення змін та доповнень № 1 до вказаного договору оренди, яким доповнили договір пунктами 8.9-8.13. Зокрема, пунктом 8.10 передбачено, що у випадку зміни власника приміщення даний договір оренди зберігає свою силу, а до нового власника переходять усі права й обов`язки орендодавця за цим договором;

- договору оренди (найму) нежитлової будівлі від 13.03.2009, укладеного Заводом (орендодавець) та ІП "Малахіт" (орендар), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "О-1" загальною площею 44,6 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до 13.03.2029; у разі відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору за місяць до закінчення строку його дії, договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на тих самих умовах. Договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 13.03.2009 за реєстр. № 714. Вказане нежитлове приміщення 13.03.2009 передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі. Сторони 01.06.2009 уклали договір про внесення змін та доповнень № 1 до вказаного договору оренди, яким доповнили договір пунктами 8.9-8.13. Зокрема, пунктом 8.10 передбачено, що у випадку зміни власника приміщення даний договір оренди зберігає свою силу, а до нового власника переходять усі права й обов`язки орендодавця за цим договором;

- договору оренди (найму) нежитлової будівлі від 17.03.2009, укладеного Заводом (орендодавець) та ІП "Малахіт" (орендар), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "Е-5" загальною площею 13 920,3 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до 17.03.2029; у разі відсутності письмових заяв сторін про розірвання договору за місяць до закінчення строку його дії, договір вважається автоматично пролонгованим на той самий строк, на тих самих умовах. Договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бінус О.О. 17.03.2009 за реєстр. № 745. Вказане нежитлове приміщення 17.03.2009 передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі. Сторони 01.06.2009 уклали договір про внесення змін та доповнень № 1 до вказаного договору оренди, яким виключили пункт 8.3 договору; договір про внесення змін та доповнень № 2, яким доповнили договір пунктами 8.11-8.15. Зокрема, пунктом 8.12 передбачено, що у випадку зміни власника приміщення даний договір оренди зберігає свою силу, а до нового власника переходять усі права й обов`язки орендодавця за цим договором. 15.06.2011 сторони уклали договір про внесення змін та доповнень № 3 до договору, доповнивши договір пунктом 2.2.6, відповідно до якого орендар має право укладати прямі договори по використанню електроенергії, водовідведення, водопостачання та теплопостачання в орендованій будівлі та установлювати необхідні вимірювальні пристрої (прилади).

Окрім того, щодо нежитлової будівлі літ. "Ж-5" Заводом (орендодавець) та ІП "Малахіт" (орендар) 01.03.2015 укладено низку договорів оренди, зокрема:

- № 02/15, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "Ж-5" загальною площею 17 700 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє до повного виконання сторонами обов`язків за договором, строк оренди з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі орендованих приміщень до 31.01.2018. Вказане нежитлове приміщення 01.03.2015 передано орендарю, про що свідчить відповідний акт прийому-передачі до договору оренди № 02/15 від 01.03.2015;

- № 02/15-1, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "Ж-5" загальною площею 17 700 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він вступає в силу з 01.02.2018, строк оренди з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі орендованих приміщень до 31.12.2020;

- № 02/15-2 відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "Ж-5" загальною площею 17 700 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він вступає в силу з 01.01.2021, строк оренди з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі орендованих приміщень до 30.11.2023;

- № 02/15-3, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає нежитлову будівлю літ. "Ж-5" загальною площею 17 700 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1; розділом 7 договору передбачено, що він вступає в силу з 01.12.2023 та діє до повного виконання сторонами обов`язків за договором, строк оренди з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі орендованих приміщень до 31.10.2026.

Зазначені договори оренди долучено ІП "Малахіт" до матеріалів справи.

Окрім того, ІП "Малахіт" та АТ "Харківобленерго" 01.11.2011 уклали Договір електропостачання 2011 року. Згідно з додатком № 10 до цього договору до переліку територіально відокремлених об`єктів включені промислові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1.

Починаючи з 01.01.2019 у зв`язку з відокремленням оператора системи розподілу - АТ "Харківобленерго" від виробництва, передачі, постачання електричної енергії шляхом створення відповідних суб`єктів господарювання, ІП "Малахіт" на підставі поданої ним "заяви-приєднання" є споживачем послуг з розподілу електричної енергії на умовах Договору електропостачання 2011 року за особовим рахунком № 405 бази даних абонентів постачальника.

Згідно з додатком до заяви-приєднання до Договору електропостачання 2011 року визначено три EIC точки комерційного обліку (62Z103; 62Z574 62Z851) за об`єктами споживача, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1.

Також, ІП "Малахіт" 23.03.2022 підписало заяву-приєднання до умов Договору електропостачання 2022 року. Згідно з додатком до заяви-приєднання до Договору електропостачання 2022 року за цим договором за споживачем визначено три EIC точки комерційного обліку (62Z103; 62Z574; 62Z851), за об`єктами, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1.

Звертаючись із позовом ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" стверджувало, що зазначені договори оренди укладені з колишнім власником цих будівель та приміщень - Заводом та датовані 2009 роком, окрім договору оренди нежитлової будівлі літ. "Ж-5", який було укладено 01.03.2015.

Утім, відповідно до постанови Господарського суду Харківської області від 04.03.2015 у справі № 922/605/15 Завод (код 00223214, адреса: 61052, м. Харків, вул. Мала Панасівська, буд. 1) визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру та зобов`язано ліквідатора вжити заходів по оцінці та реалізації активів банкрута. Відповідне повідомлення розміщено на сайті Верховного Суду за посиланням: https://supreme.court.gov.ua/supreme/pro_sud/og_pov/?d=15377&v=9a84b45e00&t=5

У зв`язку із цим, позивач вважає, що починаючи з моменту визнання Заводу банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури у справі № 922/605/15, тобто з 04.03.2015 право оренди ІП "МАЛАХІТ" на вказані об`єкти нерухомості є припиненим та Договори оренди не породжують для нього жодних прав на ці об`єкти, в тому числі і право на укладення щодо цих об`єктів будь-яких договорів пов`язаних з постачанням електричної енергії, а тому дії останнього щодо стягнення витрат по сплаті електричної енергії призводять до порушення прав власника майна - ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" на володіння та користування своїм майном.

За твердженнями позивача, виходячи з обставин наведених вище, станом на 01.01.2019 року, право оренди нежитлових будівель, що розташовані за адресою: 61052, м. Харків, вул. Мала Панасівська, буд. 1, у ІП "Малахіт" було припиненим. А тому, не маючи жодних прав (ані права на володіння, ані права на користування) об`єктами нерухомого майна, у ІП "Малахіт" були відсутні будь-які правові підстави на укладення щодо цих об`єктів нерухомого майна будь-яких договорів пов`язаних з постачанням чи розподілом електричної енергії, в тому числі і шляхом подачі відповідної заяви-приєднання до цих договорів.

Таким чином, за твердженнями позивача, наявність спірних договорів оренди, які позивач не укладав та не знав про їх існування, перешкоджає ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" реалізовувати свої правомочності як співвласника нерухомого майна, зокрема, укласти прямі договори з постачальниками електричної енергії. Крім того, ІП "Малахіт" неправомірно порушує права позивача, безпідставно нараховуючи йому платежі за використану електричну енергію на підставі договорів постачання електроенергії, які позивач, як співвласник приміщень, так само не укладав.

Заперечуючи проти заявленого позову, зокрема, ІП "Малахіт" у відзиві на позов зазначило про те, що користується нежитловими будівлями та приміщеннями, розташованими за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, на підставі чинних договорів оренди (найму), укладених з попереднім власником - Заводом і з моменту набуття права власності у 2019 році ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" разом з іншим співвласником, ТОВ "Теріас", та іншими попередніми власниками (після Заводу) стало орендодавцем за договорами оренди в силу прямої вказівки закону (статті 770 ЦК України) та умов самих договорів. Окрім цього, ІП "Малахіт" вважає, що не має вирішального значення, чи знав новий власник про існування договору оренди в момент набуття права власності. Він стає орендодавцем в силу закону, а не в силу своєї поінформованості чи згоди.

Крім того, ІП «Малахіт» вказує, що витягами з ДРРП про реєстрацію права власності, право власності на спірні об`єкти, а саме літери Н-1", "О-1", "М-1", "Л-3", "К-1", "И-1", "З-2", було зареєстровано за ТОВ "Фідея" ще 24.09.2014. Літера "А-3" за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасіська, 1 належала на праві власності ІП "Ровена" з 08.12.2006 до 2018 року. Отже, станом на 04.03.2015 - дату визнання Заводу банкрутом, останній вже не був власником спірних об`єктів.

Таким чином, з моменту переходу права власності на спірні об`єкти до ТОВ "Фідея" (тобто після 24.09.2014 та відповідної державної реєстрації), саме ТОВ "Фідея" стало орендодавцем за чинними договорами оренди, укладеними з ІП "Малахіт", в силу прямої норми закону (статті 770 ЦК України), а також умов самих договорів.

ІП "Малахіт" не заперечує той факт, що об`єкти нерухомості Літ. "Е-5" та Літ. "Ж-5" за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасіська, 1 належали Заводу на праві власності станом на 04.03.2015 (дату визнання його банкрутом) та згодом були реалізовані на аукціоні в межах ліквідаційної процедури, внаслідок чого право часткової спільної власності на них зрештою перейшло до позивача (ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент"). Однак, ІП "Малахіт" заперечує проти позиції позивача про те, що визнання Заводу банкрутом 04.03.2015 автоматично призвело до припинення чинних договорів оренди зазначених об`єктів, укладених з ІП "Малахіт", а саме: договору оренди Літ. "Е-5" від 17.03.2009 (реєстр. № 745); договору оренди Літ. "Ж-5" № 02/15-3 від 01.03.2015. Відповідач -1 вважає, що в момент переходу права власності на об`єкти від Заводу до переможця аукціону (та в подальшому до позивача), до нового власника перейшли права та обов`язки орендодавця за чинними договорами оренди Літ. "Е-5" та Літ. "Ж-5" за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасіська, 1, укладеними з ІП "Малахіт".

Відповідач-1 вважає посилання позивача на частину другу статті 781 ЦК України некоректним, оскільки ця норма передбачає припинення найму у разі ліквідації юридичної особи, однак станом на 04.03.2015 (дата визнання банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури) та дотепер Завод не ліквідований як юридична особа шляхом внесення відповідного запису до ЄДР. Відкриття ліквідаційної процедури не тотожне завершеній ліквідації юридичної особи.

З урахуванням наведених заперечень та пояснень відповідача-1, викладених у відзиві на позов, позивач наполягає на тому, що з моменту переходу права власності від Заводу та ІП "Ровена" до інших власників, ІП "Малахіт" не реалізовувало права оренди до жодного з наступних власників. Саме право оренди не визнавалось жодним із власників ні у момент переходу права власності, ні під час перебування нерухомого майна у власності до наступного відчуження. Тобто, відсутні конклюдентні дії ІП "Малахіт" та інших власників нерухомості, що підтверджували б фактичне виконання договорів оренди сторонами та перебування означених об`єктів нерухомості у користуванні третьої особи, в даному випадку, відповідача-1. У цьому контексті позивач акцентує увагу на тому, що на момент придбання ним спірних об`єктів нерухомості вони були вільні від будь-яких обтяжень правами третіх осіб, в тому числі речовими правами оренди, оскільки в ДРРП не міститься жодного запису про це. Також, в договорах купівлі-продажу вказано про відсутність будь-яких речових прав на ці об`єкти у третіх осіб.

У контексті доводів та заперечень сторін судом першої інстанції досліджено обставини змін власника спірних об`єктів нерухомості та встановлено, що:

(1) Після укладення договору оренди нежитлових приміщень загальною площею 3 623,5 кв.м в будівлі літ. "А-3", остання (будівля літ. "А-3") була неодноразово відчужена, зокрема:

- ІП "Ровена" 06.11.2018 уклало договір купівлі-продажу з ТОВ "Теріас", відповідно до пункту 5 якого продавець засвідчив відсутність будь-яких обтяжень, а також будь-яких прав третіх осіб, зокрема орендарів, щодо спірного об`єкта нерухомості;

- ТОВ "Теріас" 19.03.2019 уклало договір купівлі-продажу 1/2 частини цього ж об`єкта з ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент", у пункті 5 якого також наведено гарантію продавця про відсутність у будь-яких третіх осіб переважного права на придбання нерухомого майна.

(2) Після укладення договорів оренди нежитлових будівель літ. "З-2", літ. "И-1", літ. "К-1", літ. "Л-3", літ. "М-1", літ. "Н-1", літ. "О-1" останні також неодноразово відчужувалися, зокрема:

- Завод 01.06.2009 уклав договори купівлі-продажу з іноземним підприємством "Аврора" (далі - ІП "Аврора"), які не містили відомостей про права третіх осіб на об`єкти нерухомості, що продавалися. Усі договори містили гарантії продавця про відсутність прав третіх осіб відносно майна;

- у подальшому, ІП "Аврора" внесла ці об`єкти нерухомості до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ "Пандія"), в результаті чого відбулося корпоративне набуття права власності ТОВ "ПАНДІЯ" на це майно;

- ТОВ "Пандія" 25.09.2014 уклало договори купівлі-продажу з ТОВ "Фідея", на підставі яких відбулося чергове відчуження цих об`єктів. Зазначені договори так само не містили застереження про наявність речового права оренди;

- ТОВ "Фідея" 18.03.2019 відчужила об`єкти нерухомості по 1/2 частині кожному з ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" та ТОВ "Теріас".

(3) Щодо нежитлових будівель літ. "П-5", а також літ. "Ж-5" та літ. "Е-5", судом встановлено, що право власності на нежитлові будівлі літ. "Ж-5" та літ. "Е-5" переходило, щонайменше 3 (три) рази починаючи з 2009 року та після передання його в оренду ІП "Малахіт". При цьому, ці об`єкти було продано на аукціоні в процедурі ліквідації їх колишнього власника - Заводу, з подальшим їх об`єднанням у нежитлову будівлю літ. "П-5" та припиненням об`єктів літ. "Е-5" та літ. "Ж-5".

У жодному договорі купівлі-продажу не зазначено про право оренди ІП "Малахіт" на літ. "Е-5", літ. "Ж-5" та літ "П-5", а в договорі купівлі-продажу літ. "П-5" взагалі зазначено про відсутність таких прав у будь-яких третіх осіб.

Зазначене підтверджується розширеною (історичною) довідкою з ДРРП та висновком щодо технічної можливості поєднання об`єкта нерухомого майна від 14.03.20219, виготовленим ФОП Колембет С.А., згідно якого нежитлова будівля літ. "П-5" складається з нежитлових приміщень підвалу, 1-го поверху, 2-го поверху, 3-го поверху, 4-го поверху, 5-го поверху, технічного поверху - загальною площею 31 679,5 кв.м. (нежитлова будівля літ. "Е-5" загальною площею 13 924,2 кв.м., нежитлова будівля літ. "Ж-5" загальною площею 17 735.3 кв.м).

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з таких висновків.

Стосовно нежитлових приміщень в будівлі літ "А-3" загальною площею 3 623,5 кв.м суд зазначив, що договір оренди цих приміщень укладено з 10.03.2009 до 10.05.2011 з умовою автоматичної пролонгації. Отже, оскільки даний договір передбачав право оренди більш ніж на 3 роки, тому він підлягав обов`язковій державній реєстрації. Втім факт державної реєстрації договору в установленому законом порядку не підтверджено. Крім того, з моменту укладення договору оренди у 2009 році вказаний об`єкт нерухомості двічі переходив у власність інших юридичних осіб. При цьому, жодного разу в змісті договорів купівлі-продажу не було зазначено про наявність обтяжень у вигляді права оренди ІП "Малахіт" або визнання такого права з боку нових власників. Тому, суд погодився з доводами позивача, що право користування цим об`єктом або не виникло взагалі, або ж було припинено у зв`язку з відчуженням об`єкта без відповідного врахування та збереження орендних прав.

Щодо нежитлових будівель літ. "З-2", "И-1", "К-1", "Л-3", "М-1", "Н-1", "О-1" місцевим господарським судом встановлено, що їх було передано в оренду ІП "Малахіт" на підставі нотаріально посвідчених договорів оренди нерухомого майна від 13.03.2009, укладених із Заводом. В свою чергу з 2009 року до 2019 року ці об`єкти пройшли не менше чотирьох етапів правонаступництва, і жодний з означених договорів не передбачав ані згадки про наявність чинних договорів оренди з ІП "Малахіт"; ані фіксації обтяжень у вигляді речових прав (у тому числі права користування чи найму); ані визнання будь-якого переважного права за ІП "Малахіт". За висновком суду першої інстанції, наведені обставини підтверджують підстави заявленого позову про те, що з моменту переходу права власності від Заводу до інших власників, ІП "Малахіт" не реалізовувало права оренди до жодного з наступних власників. Саме право оренди не визнавалось жодним із власників ні у момент переходу права власності, ні під час перебування нерухомого майна у власності до наступного відчуження. Тобто, відсутні конклюдентні дії ІП "Малахіт" та інших власників нерухомості, що підтверджували б фактичне виконання договорів оренди сторонами та перебування означених об`єктів нерухомості у користуванні третьої особи, в даному випадку ІП "Малахіт".

Що стосується нежитлових будівель літ. "П-5", а також літ. "Ж-5" та "Е-5", суд зазначив, що нежитлова будівля літ. "П-5" загальною площею 31 679,5 кв.м - це новий об`єкт цивільних прав, на яке не могло перейти право оренди в силу Закону. За висновком місцевого господарського суду станом на сьогоднішній день взагалі відсутні об`єкти оренди літ. "Е-5" та "Ж-5" так само, як і право оренди ІП "Малахіт" на літ. "П-5". При цьому, право власності на майно переходило щонайменше 3 рази починаючи з 2009 року та після передання його в оренду ІП "Малахіт". Об`єкти було продано на аукціоні в процедурі ліквідації їх колишнього власника - Заводу, з подальшим їх об`єднанням та припиненням об`єктів літ. "Е-5" та "Ж-5". Більш того, в жодному договорі купівлі-продажу не зазначено про право оренди ІП "Малахіт" на літ. "Е-5", "Ж-5" та "П-5", а в договорі купівлі-продажу літ. "П-5" взагалі зазначено про відсутність таких прав у будь-яких третіх осіб. За висновком суду, станом на дату укладання договору купівлі-продажу від 04.07.2019 жодних речових прав, в тому числі й права оренди ІП "Малахіт" на літ. "П-5" не існувало. Суд першої інстанції зазначив, що такий висновок підтверджується встановленими і не спростованими фактами того, що ІП "Малахіт" належним чином не зареєструвало право оренди у ДРРП, не сплачувало орендну плату та не використовувало орендоване майно, а отже не виконувало договори оренди протягом тривалого часу з моменту набуття права власності на майно позивачем. Місцевий господарський суд зазначив, що обставинами справи про банкрутство Заводу фактично підтверджено, що ІП "Малахіт" не знаходився у спірних будівлях на момент їхнього продажу та не заявляв свої права щодо цього майна. Доказів використання майна банкрута ІП "Малахіт" під час провадження у справі про банкрутство - не надано. Також, жодним учасником справи у межах наданого судом процесуального строку на підтвердження своїх заперечень проти позову не надано до суду жодного акта приймання-передачі об`єктів в оренду, що є суттєвою умовою початку оренди.

Суд першої інстанції констатував, що у матеріалах справи відсутні будь-які акти приймання-передачі об`єктів в оренду до ІП "Малахіт". Також, відповідний запис щодо права оренди ІП "Малахіт" відсутній і в ДРРП станом на сьогоднішній день. При цьому, переважна більшість об`єктів, які нібито орендувалися ІП "Малахіт" (за виключенням будівель літ. "Е-5" та "Ж-5"), були відчужені попередніми власниками (Заводом та ІП "Ровена") ще у 2009 та 2018 роках відповідно. Надалі зазначені об`єкти неодноразово відчужувались наступними покупцями, які укладали договори купівлі-продажу без будь-яких згадок про обтяження речовими правами третіх осіб чи про переважні права ІП "Малахіт". У текстах договорів прямо зазначалось про відсутність будь-яких третіх осіб, які мають зареєстровані права на відповідне майно. Місцевий господарський суд погодився з доводами позивача про те, що з моменту переходу права власності від Заводу та ІП "Ровена" до інших власників, ІП "Малахіт" не реалізовувало права оренди до жодного з наступних власників, а також з тим, що на час набуття позивачем права спільної часткової власності на спірне, ІП "Малахіт" фактично не користувалося спірним майном, оскільки його права оренди вже не існували (були припинені). Зважаючи на наведене, суд дійшов висновку щодо необґрунтованості посилання відповідача-1 та третьої особи на частину першу статті 770 ЦК України, відповідно до якої у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Місцевий господарський суд зазначив, що набуваючи право власності на 1/2 частину зазначених об`єктів нерухомості, ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" діяло добросовісно, з урахуванням презумпції публічної достовірності записів у державному реєстрі прав. Будь-яких даних про існування у третіх осіб права оренди (обтяження) на момент набуття власності у державному реєстрі не було, що цілком виключає можливість висування до набувача прав вимог про визнання речового права оренди на об`єкти нерухомості, що вже не належали первісному орендодавцю.

Водночас суд дійшов висновку, що в даному випадку посилання позивача на частину другу статті 781 ЦК України є некоректним, оскільки ця норма передбачає припинення найму у разі ліквідації юридичної особи. Станом на 04.03.2015 (дата визнання банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури) та дотепер Завод не ліквідований як юридична особа шляхом внесення відповідного запису до ЄДР. Крім того, судом встановлено, що більша частина приміщень вибула з власності Заводу, ще до визнання його банкрутом. У зв`язку з чим відсутні обґрунтовані підстави для визнання права оренди ІП "Малахіт" припиненим саме з моменту визнання Заводу банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури у справі № 922/605/15, тобто з 04.03.2015.

Утім, захищаючи права позивача у спосіб, що не заборонений законом, а також з метою уникнення порушення прав попередніх власників майна, які не є учасниками у цій справі, суд дійшов висновку, що необхідно визнати право оренди ІП «"Малахіт" припиненим саме з моменту набуття ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" права власності на спірні приміщення.

Що стосується вимог позивача про визнання недійсними договорів про постачання електричної енергії, суд першої інстанції зазначив, що позивач просить визнати припиненим з 04.03.2015 право ІП "Малахіт", як споживача відповідних послуг за Договором електропостачання 2011 року, а також визнати недійсним Договір електропостачання 2011 року та Договір електропостачання 2022 року. Разом з цим, на час укладення Договору електропостачання 2011 року договори оренди на нежитлові приміщення були чинними та ніким не оспорювались. Також, місцевий господарський суд звернув увагу, що право оренди ІП "Малахіт" визнано припиненим лише з моменту набуття ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" права власності на спірні приміщення, внаслідок чого саме з цього моменту припинилось і право ІП "Малахіт" як споживача відповідних послуг за цими об`єктами. Отже, з урахуванням принципу презумпції правомірності договору підстав для задоволення позовної вимоги щодо визнання недійсним Договору електропостачання 2011 року немає. Однак, суд першої інстанції дійшов висновку, що ІП "Малахіт" не мало необхідного обсягу цивільної дієздатності (повноважень) на укладення Договору електропостачання 2022 року, оскільки, як встановлено судом, на цей час вже були припинені права оренди щодо спірного майна.

Проте, апеляційний суд не погодився із такими виковками суду першої інстанції та, за наслідками апеляційного перегляду справи, виснував відсутність підстав для задоволення заявленого позову з огляду на таке.

Апеляційний суд відхилив доводи позивача про те, що на момент придбання спірних об`єктів нерухомості вони були вільні від будь-яких обтяжень, була відсутня державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (права оренди, найму), а також відсутні акти приймання-передачі об`єктів в оренду до ІП "Малахіт", що є однією із підстав для визнання права оренди припиненим.

Відхиляючи ці доводи позивача апеляційний суд звернув увагу, що відповідно до статті 759 ЦК України (у редакції станом на час укладання договорів оренди 2009 року) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

У силу положень статті 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 793 ЦК України).

Відповідно до статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції станом на час звернення з позовом) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті у випадках, визначених статтею 28 цього Закону, та в інших випадках, визначених законом.

Згідно зі статтею 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції чинній на момент укладання договорів оренди 2009 року) речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов`язковій державній реєстрації в порядку, встановленому цим Законом. Право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. Відповідно до цього Закону реєстрація речових прав на нерухомість, їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна. Зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незареєстрованими в разі спору щодо нерухомого майна.

За приписами статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції чинній на момент укладання договорів оренди 2009 року) обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме: 1) право власності на нерухоме майно; 2) речові права на чуже нерухоме майно: а) право володіння; б) право користування (сервітут); в) право постійного користування земельною ділянкою; г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); ґ) право забудови земельної ділянки (суперфіцій); д) право користування нерухомим майном строком більш як один рік. Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації згідно з цим Законом; 3) обмеження речових прав.

Відповідно до частини 5 Прикінцевих положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об`єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації.

З метою забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація, до прийняття Верховною Радою України згідно із статтею 210 ЦК України відповідного закону, постановою Кабінету Міністрів України № 671 від 26.05.2004 затверджено Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів (далі - Тимчасовий порядок).

Відповідно до пункту 1 Тимчасового порядку реєстратори - державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси (далі - нотаріуси), які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, проводять державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру та виконують інші функції, передбачені цим Порядком.

Державній реєстрації підлягають такі правочини: договір купівлі-продажу, міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна; договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти; договір довічного утримання (догляду), за якими передається набувачеві у власність нерухоме майно; договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж один рік; договір управління нерухомим майном; інші правочини, державна реєстрація яких передбачена законом (пунктом 5 Тимчасового порядку).

Згідно з пунктом 6 Тимчасового порядку, державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Датою державної реєстрації правочину вважається дата та час внесення відповідного запису до Реєстру (пунктом 9 Тимчасового порядку).

З посиланням на наведені положення законодавства апеляційний суд виснував, що на момент укладення договорів оренди у 2009 році Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не визначав механізму реєстрації права оренди та відповідних правочинів. В свою чергу, такий правовий порядок був встановлений Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, який втратив чинність 01.01.2013. Відсутність нормативної та технічної можливості такої реєстрації, що не залежало від дій орендаря, не може свідчити ні про неукладеність договорів від 2009 року, ні про відсутність у орендаря відповідного права.

За таких обставин, оскільки доказів визнання договорів оренди 2009 року недійсними позивачем надано не було, тому такі договори є чинними і на їх підставі виникли відповідні права та обов`язки у ІП "Малахіт".

Стосовно нежитлової будівлі літ. "Ж-5", що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, апеляційний суд зазначає таке.

Згідно зі статтею 794 ЦК України (в редакції станом на час укладення договору оренди 2015 року) право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції станом на час укладення договору 2015 року) обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, зокрема, право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном.

Отже, станом на час укладення Заводом та ІП "Малахіт" договорів оренди від 01.03.2015 був передбачений порядок державної реєстрації речових прав, зокрема, права користування, яке виникає на підставі договору найму, укладеного на строк не менш як три роки.

Договір оренди № 02/15 від 01.03.2015 укладений строком до 31.01.2018; договір оренди № 02/15-1 вступає в силу з 01.02.2018 до 31.12.2020; договір оренди № 02/15-2 вступає в силу з 01.01.2021 до 30.11.2023; договір оренди № 02/15-3 вступає в силу з 01.12.2023 до 31.10.2026.

За висновком апеляційного суду, хоча кожен із зазначених договорів оренди від 01.03.2015 щодо нежитлової будівлі літ. "Ж-5" укладений між одними й тими ж сторонами (Заводом та ІП "Малахіт") в один день (01.03.2015) зі строком дії менш ніж три роки, водночас загальний безперервний строк оренди за цими договорами складає понад три роки. Не зважаючи на це, вказані договори оренди не були зареєстровані та посвідчені нотаріально.

Водночас, оскільки предметом спору не є дійсність договорів оренди нежитлової будівлі літ. "Ж-5" від 01.03.2015, апеляційний суд, враховуючи положення статті 204 ЦК України виходив з презумпції правомірності зазначених правочинів. Заявляючи позовні вимоги про визнання права оренди припиненим з 04.03.2015, позивач, за висновком апеляційного суду, фактично визнає обставини укладення та дійсності всіх спірних договорів оренди (як 2009, так і 2015 років) принаймні до вказаної дати.

Стосовно посилань позивача на те, що судами у справі № 922/605/15 у межах перегляду скарг та позовів щодо оскарження торгів з продажу майна боржника, а саме, літ. "Ж-5" та "Е-5", було досліджено документи, що стосувалися речових прав на зазначене нерухоме майно та жодного згадування про наявність прав ІП "Малахіт" у даній справі встановлено не було; саме ІП «МАЛАХІТ», яке вважає себе законним користувачем цього майна, під час неодноразового перегляду зазначеної справи участі не брав, що на думку позивача, підтверджує відсутність у ІП "Малахіт" права оренди, апеляційний суд зазначив таке.

Ті обставини, що ІП "Малахіт" не приймало участі у справі № 922/605/15 про банкрутство Заводу, а судами, як зазначає позивач, не згадувалось про наявність у нього прав на вищевказане нерухоме майно, не свідчить про факт відсутності таких прав.

Не можуть підтверджувати цей факт і обставини знаходження або не знаходження ІП "Малахіт" за адресою орендованого майна, оскільки право користування нерухомим майном не обов`язково може бути пов`язане із фактичним перебуванням у ньому орендаря.

Апеляційним судом відхилено і доводи позивача про те, що наразі взагалі відсутні такі об`єкти як літ. "Е-5" та "Ж-5" за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, а право оренди на новостворений об`єкт літ. "П-5" у ІП "Малахіт" не виникало.

Надаючи оцінку вказаним доводам апеляційний суд зазначив, що постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.06.2025 у справі № 922/3313/24 за позовом ІП "Малахіт", треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: АТ "Харківобленерго", ПрАТ "Харківенергозбут", комунального підприємства "Харківводоканал" до ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент", треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Харківське квартирно-експлуатаційне управління, Військова частина НОМЕР_1 , ТОВ "Теріас", про стягнення, встановлено, що нежитлова будівля літ. "П-5" загальною площею 31 679,5 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, була створена та зареєстрована внаслідок об`єднання нежитлових будівель літ. "Е-5" та літ. "Ж-5", що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1. Вказане об`єднання було зареєстровано на підставі висновку щодо технічної можливості поєднання об`єкта нерухомого майна, виданого 14.03.2019 ФОП Колембет С.А. Відповідно до принципу збереження орендних прав, що закріплений у статті 770 ЦК України, право користування ІП "Малахіт" площами, які увійшли до об`єкта літера "П-5", не припинилось. Тим паче, що фактично нежитлова будівля літери "П-5" не є новоствореним об`єктом, а є об`єктом який утворився шляхом об`єднання вже існуючих приміщень нежитлових будівель літ. "Е-5" та літ. "Ж-5", які входять до об`єкту оренди ІП "Малахіт". У силу положень статті 75 ГПК України ці обставини не підлягають повторному доведенню.

Передача за договором оренди від 01.03.2015 в користування нежитлової будівлі літ. "Ж-5" площею на 35,3 кв.м менше, що ніж зареєстрована загальна площа відповідного об`єкту нерухомості, за висновком апеляційного суду, не суперечить принципу свободи договору, закріпленого статтею 3 ЦК України, та не свідчить ні про недійсність договору, ні про припинення відповідного права оренди.

Апеляційний суд також не погодився із доводами позивача та висновком суду першої інстанції про те, що право користування у ІП "Малахіт" не виникало взагалі або ж було припинено у зв`язку з відчуженням об`єкта, оскільки нежитлові будівлі були неодноразово відчужені, при цьому у договорах купівлі-продажу не містилися відомості про права третіх осіб на об`єкти нерухомості, не було зазначено про наявність обтяжень у вигляді права оренди у ІП "Малахіт", а навпаки передбачали гарантії продавця про відсутність таких прав третіх осіб.

Апеляційний суд з`ясував обставини передачі орендованих об`єктів нерухомості за договорами оренди за відповідними актами приймання-передачі та щодо подальших змін власників орендованого майна зазначив таке:

- ті обставини, що продавець не попередив покупця про права третіх осіб, жодним чином не впливають на обсяг прав цих третіх осіб щодо спірного майна. Відповідно, на останніх не має покладатися відповідальність, зокрема, у вигляді припинення права оренди за невчинення сторонами договору купівлі-продажу (стороною якого третя особа не є) певних дій;

- покупець нерухомого майна, яке обтяжене правами третіх осіб, якщо він не знав і не міг знати про такі їх права, не позбавлений права звернутися до продавця майна, який не повідомив про всі права третіх осіб, з вимогами про розірвання або внесення змін до договору, відшкодування збитків, тощо;

- ці обставини також не свідчать про те, що з моменту переходу права власності від Заводу до інших власників, ІП "Малахіт" не реалізовувало права оренди до жодного з наступних власників. Адже, як з`ясовано апеляційним судом, умовами додаткових угод до договорів оренди сторони передбачили, що у випадку зміни власника приміщення даний договір оренди зберігає свою силу, а до нового власника переходять усі права й обов`язки орендодавця за цим договором, що кореспондується з положеннями статті 770 ЦК України.

За висновком суду апеляційної інстанції, місцевий господарський суд вірно встановив, що відсутні обґрунтовані підстави для визнання права оренди ІП "Малахіт" припиненим з моменту визнання Заводу банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури у справі № 922/605/15, тобто з 04.03.2015, таким чином фактично правильно констатував, що відсутні підстави для задоволення таких позовних вимог, однак, на порушення вимог статей 14, 237 ГПК України, вийшов за межі позовних вимог та без наведення й за відсутності будь-яких правових підстав (зокрема, порушень норм матеріального права) визнав право оренди ІП "Малахіт" припиненим з моменту набуття ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" права власності на спірні приміщення.

З посиланням на наведене апеляційний суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання припиненими права оренди ІП "Малахіт" на спірні об`єкти нерухомості.

Щодо вимог позивача про визнання недійсними договорів про розподіл та постачання електричної енергії, апеляційний суд зазначає таке.

Оскільки ІП "Малахіт" в момент подання заяв-приєднання мало чинні договори оренди нежитлових приміщень, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1, відповідно воно мало необхідний обсяг цивільної дієздатності (повноважень) на укладення договорів щодо електропостачання. Окрім того, станом на час подання позову ІП "Малахіт" має право оренди зазначених приміщень і відповідно право користування послугами щодо постачання електричної енергії за укладеним Договором електропостачання 2011 року та Договором електропостачання 2022 року.

Суд апеляційної інстанції також звернув увагу на те, що місцевий господарський суд, визнаючи припиненим право ІП "Малахіт", як споживача відповідних послуг за Договором електропостачання 2011 року, в частині об`єктів, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, б.1 (EIC точки комерційного обліку (62Z103; 62Z574; 62Z851), вийшов за межі позовних вимог та не обґрунтував підстави припинення такого права щодо конкретних нежитлових будівель літ. "М-1" , літ. "Л-3", літ. "К-1", літ "Н-1", літ. "О-1", літ. "И-1", літ. "З-2", нежитлових приміщень підвалу № І, II; 1-го поверху № 1-10, 3а, 36, 3в, 3г, 3д, 10а, 10б, 10в, 12, 17, 17а, 18, 19, 19а, 20, 20а, 20б, 20в, 23, 23а, 23б, 24-25, 27-34, І, Іa, II, III; 2- го поверху № 1-4, 6-8, 8а, 8б, 8в, 9-12, 12а, 13-16, І, II; 3-го поверху № 1-26, 4а, І, II в нежитловій будівлі літ. "А-3", нежитлової будівлі літ. "П-5" за адресою: м. Харків, вул. Мала Панасівська, 1.

Натомість ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" не погоджується із висновками суду апеляційної інстанції, зазначаючи, зокрема, про порушення апеляційним судом норм статей 13, 74, 77, 86, 236 ГПК України та неправильне застосування норм статей 11, 16, 182, 203, 215, 626-628, 756, 759, 762, 770, 794, 795 ЦК України, статей 3, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм у подібних правовідносинах.

Верховний Суд, забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства закріплених у частини третій статті 2 ГПК України, зокрема, ураховуючи принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін, та дотримуючись принципу верховенства права, на підставі встановлених фактичних обставин здійснює перевірку застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

Верховний Суд звертає увагу на те, що касаційне провадження у справах залежить виключно від доводів та вимог касаційної скарги, які наведені скаржником і стали підставою для відкриття касаційного провадження.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Отже, відповідно до положень цих норм касаційний перегляд з указаних мотивів може відбутися за наявності таких складових: (1) суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду; (2) спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

Колегія суддів враховує, що процесуальний кодекс та інші законодавчі акти не містять визначення поняття "подібні правовідносини", а також будь-яких критеріїв визначення подібності правовідносин з метою врахування відповідного висновку, тому для розуміння відповідних термінів звертається до правових висновків, викладених у судовому рішенні Великої Палати Верховного Суду.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 задля юридичної визначеності у застосуванні приписів процесуального закону, які зобов`язують визначати подібність правовідносин конкретизувала висновки Верховного Суду щодо тлумачення поняття "подібні правовідносини", що полягає у тому, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що термін "подібні правовідносини" може означати як ті, що мають лише певні спільні риси з іншими, так і ті, що є тотожними з ними, тобто такими самими, як інші. Таку спільність або тотожність рис слід визначати відповідно до елементів правовідносин. Із загальної теорії права відомо, що цими елементами є їх суб`єкти, об`єкти та юридичний зміст, яким є взаємні права й обов`язки цих суб`єктів. Отже, для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін "подібні правовідносини", зокрема пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України та пункту 5 частини першої статті 296 ГПК України таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.

З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші - додатковими.

У кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і в разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів.

Для касаційного перегляду з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі недостатньо, обов`язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є подібність правовідносин у справі, в якій Верховний Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається.

Отже, правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ, а регулятивний вплив пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, якою передбачено таку підставу касаційного оскарження як застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку, поширюється саме на подібні (аналогічні) правовідносини.

Надаючи оцінку наведеним доводам скаржника щодо неврахування судом апеляційної інстанції правових висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, колегія суддів виходить з такого.

Так, скаржник зазначає про неврахування апеляційним судом висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 27.11.2018 у справі № 905/2260/17, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц, від 19.10.2022 у справі № 910/14224/20 щодо належності обраного позивачем у цій справі способу захисту шляхом визнання відсутності права оренди у відповідача-1.

У цьому контексті зазначає про обрання ним належного та ефективного способу захисту при звернення з цим позовом. Вважає, що позиція ІП "Малахіт", яке стверджує про наявність у нього прав орендаря на спірне майно, об`єктивно створює стан правової невизначеності, внаслідок якого позивач як співвласник цього майна не може реалізовувати своє право у повному обсязі.

Однак, колегією суддів відхиляються посилання скаржника на неврахування апеляційним судом висновків Верховного Суду, викладених у наведених постановах, про які зазначає скаржник, оскільки ані судом першої інстанції, ані апеляційним судом правомірність (належність/ефективність) обраного позивачем у цій справі способу захисту не ставилася під сумнів. Зазначені обставини не слугували підставою для скасування рішення суду першої інстанції та відмови в позові судом апеляційної інстанції.

У касаційній скарзі ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" також зазначає про неврахування апеляційним судом висновків Верховного Суду про те, що право оренди будівлі або іншого нерухомого майна, укладене на строк понад три роки, виникає виключно з моменту його державної реєстрації, і відсутність такої реєстрації виключає можливість визнання цього права чинним, викладених у постановах від 05.09.2019 у справі № 921/320/18, від 22.05.2019 у справі № 918/410/18, від 20.05.2020 у справі № 911/1603/19.

У цьому контексті:

- стверджує, що апеляційний суд не здійснив повного та системного аналізу доказів, наданих сторонами справи, безпідставно переоцінив встановлені судом першої інстанції факти, не навів мотивів відхилення висновків суду першої інстанції, який, зокрема, з`ясував обставини відсутності у відповідача-1 речових прав на спірні об`єкти нерухомості;

- посилається на те, що визнаючи чинними договори оренди 2009 року та права ІП "Малахіт" як орендаря, не врахував, що такі договори не були зареєстровані у встановленому законом порядку, тому не породжували жодних правових наслідків;

- наголошує на тому, що набуло вільне від будь-яких обтяжень право власності на спірні об`єкти нерухомості, яке не обмежувалося правами чи вимогами третіх осіб, у тому числі права оренди відповідача-1. Набувши разом із купівлею спірних об`єктів нерухомості права власності на них, позивач водночас отримав і право на його захист.

Надаючи оцінку цим доводам скаржника, Верховний Суд виходить з такого.

Так, у справі № 921/320/18 орган місцевого самоврядування звернувся з позовом до іншого органу місцевого самоврядування про визнання незаконними та скасувати рішення відповідача та свідоцтва про право власності, визнання права спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Тернопільської області в особі позивача на об`єкти нерухомого майна.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що прийняття відповідачем оскаржуваного рішення стало підставою для реєстрації за ним права власності на будівлю котельні та склад солі загальною площею 335 кв.м. за адресою: Тернопільська область, м. Збараж, вул. Коцюбинського, 2, та видачі свідоцтва про право власності. Наслідком оскаржуваного рішення стало рішення відповідача про взяття на баланс спірного нерухомого майна та припинення права користування Тернопільського обласного комунального підприємства теплових мереж "Тернопільтеплокомуненерго" (як балансоутримувача спірного нерухомого майна) права користування земельною ділянкою. Позивач вважав, що вказаними діями відповідача порушено право позивача, як власника вказаного нерухомого майна, набутого ним на підставі Постанови Кабінету Міністрів України № 311 від 05.11.1991 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною) власністю" та подальших рішень виконавчого комітету позивача щодо розмежування майна між комунальною власністю області, районів і м. Тернополя та позивача щодо комунальної власності області.

За наслідками розгляду справи суди позов задовольнили (з чим погодився і Верховний Суд у постанові від 05.09.2019) з мотивів того, що позивач на законних підставах у 1992 році набув право власності на спірне майно. Законодавством, чинним на момент виникнення права власності, не передбачалося обов`язкової реєстрації права комунальної власності, тому реєстрація права комунальної власності за позивачем не проводилася. Отже, в силу положень статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", право спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Тернопільської області в особі позивача на спірне майно, що виникло до набрання чинності Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", є дійсним. Позивач не приймав жодних рішень про передачу спірного майна до комунальної власності територіальної громади м. Збараж в особі відповідача. Тому рішення щодо оформлення права власності на спірне майно за іншими суб`єктами є неправомірними.

У справі № 918/410/18 військовий прокурор в інтересах держави в особі державного концерну звернувся з позовом до Головного територіального управління юстиції у області, державного підприємства та товариства з обмеженою відповідальністю про визнання недійсними результатів електронних торгів арештованим майном з продажу будівлі під розбирання автомобілів.

Позов обґрунтовано тим, що під час виконання судових рішень в межах зведених виконавчих проваджень про стягнення з державного підприємства "Рівненський автомобільний ремонтний завод" (третя особа-1) грошових коштів службовими особами відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби у Рівненській області виставлено на торги через систему електронних торгів арештованим майном лот, до складу якого входила будівля під розбирання автомобілів. Переможцем електронних торгів з продажу вищенаведеного лоту, проведених, було визнано відповідача-3. В подальшому на підставі відповідного протоколу проведення електронних торгів, акта державного виконавця про проведені електронні торги зазначене нерухоме майно відчужено. Оскільки, на переконання прокурора, право власності на вказане майно на момент проведення спірних електронних торгів належало не третій особі-1 у справі, а Державі Україна в особі позивача, за третьою особою-1 спірне майно у встановленому законом порядку зареєстровано не було, прокурор просив визнати недійсними результати вищезазначених електронних торгів, на підставі яких майно було відчужено відповідачу-3. Правовими підставами позову прокурор визначив: статті 137, 207 Господарського кодексу України, статті 326, 656, 658 ЦК України та статтю 8 Закону України "Про виконавче провадження".

За наслідками розгляду спору, суди першої та апеляційної інстанцій позов задовольнили з мотивів того, що у матеріалах справи відсутні докази прийняття рішення про закріплення спірного майна за третьою особою-1 на праві господарського відання, а також докази передачі третій особі-1 майна позивачем у господарське відання або оперативне управління. На момент проведення електронних торгів 31.03.2016 третя особа-1 не набула права господарського відання на реалізоване нерухоме державне майно, оскільки таке право не було зареєстровано у встановленому законом порядку у ДРРП, а саме майно у господарське відання не передавалось.

Проте, Верховний Суд у постанові від 22.05.2019 не погодився з такими висновками судів попередніх інстанцій та, направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, зокрема, зазначив, що:

- відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації;

- Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", який регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав, встановлює, що така державна реєстрація прав є обов`язковою. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону (у редакції, чинній на час проведення спірного аукціону);

- застосувавши зазначену норму Закону, суди не врахували положень частини третьої цієї ж статті Закону, у якій закріплено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, зокрема, якщо на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації;

- суди попередніх інстанцій, обґрунтувавши ухвалені ними рішення відсутністю у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно станом на 31.03.2016 запису про закріплення за третьою особою-1 спірного майна на праві господарського відання, не надали жодної оцінки доводам відповідачів про те, що таке речове право у третьої особи-1 виникло задовго до набрання чинності Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" і не підлягало обов`язковій реєстрації.

У справі № 911/1603/19 орган місцевого самоврядування звернувся з позовом до іншого органу місцевого самоврядування про визнання незаконним і скасування рішень відповідача, скасування державної реєстрації права власності, витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання права власності.

Позов обґрунтовано тим, що:

- оскаржувані рішення відповідача (про набуття до комунальної власності територіальної громади міста будівель та про передачу комунального майна на баланс комунального підприємства) прийняті з порушенням норм чинного законодавства, на підставі неналежних документів, є такими, що порушують право власності територіальної громади в особі позивача оскільки спірне майно знаходиться у комунальній власності м. Ірпеня та перебуває на балансі Управління освіти і науки позивача;

- державна реєстрація права комунальної власності на спірне майно за відповідачем здійснена з порушенням пунктів 9, 13 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та на підставі неналежних документів (оскаржуваного рішення відповідача від та листа Фонду державного майна України);

- стверджуючи, що відповідач незаконно, без відповідної правової підстави заволодів спірним майном, власником якого є територіальна громада м. Ірпеня в особі позивача, останній вказав на наявність підстав для витребування майна від відповідача відповідно до статті 387 ЦК України.

- обґрунтовуючи позовну вимогу про визнання права власності на спірне майно відповідно до статті 392 ЦК України, позивач зазначив, що є засновником та балансоутримувачем цього майна з 1978 року та щороку здійснює видатки з міського бюджету на його утримання, що свідчить про перебування майна у комунальній власності територіальної громади м. Ірпеня в особі позивача.

За наслідками розгляду справи, суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в позові з мотивів того, що позивачем не надано, і відповідно, матеріали справи не містять правовстановлюючих документів, інших доказів, які б свідчили про набуття права комунальної власності на спірне майно територіальною громадою м. Ірпеня в особі позивача, а відтак його права, за захистом яких позивач звернулася до господарського суду, не порушені.

Проте, Верховний Суд у постанові від 20.05.2020 не погодився з такими висновками судів попередніх інстанцій та, направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, зокрема, виснував, що не зареєстроване у ДРРП за державою в особі компетентного органу право власності на спірне майно не спростовує факту набуття державою такого права до початку функціонування вказаного реєстру, зазначив, що:

- відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації;

- за положеннями частини третьої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними, зокрема, якщо на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації;

- ураховуючи те, що спірне майно було збудовано у 1956 році, а його складові у 1980-1992 роках, речові права на таке майно виникли до набрання чинності Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" і не підлягали обов`язковій реєстрації;

- таким чином, відсутність державної реєстрації не свідчить про відсутність права комунальної власності у позивача на спірне майно або права спільної власності громад Ірпінського регіону і м. Бучі, чого суди попередніх інстанцій не врахували, посилаючись на відсутність у матеріалах справи доказів реєстрації права власності на це майно.

Проаналізувавши наведені ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" постанови та висновки Верховного Суду у справах, на які посилається скаржник, суд касаційної інстанції зазначає, що правовідносини у наведених справах № 921/320/18, № 918/410/18, № 911/1603/19 та у справі, яка розглядається № 922/829/25, за критеріями подібності правовідносин, визначеними Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, не є подібними.

У справі № 921/320/18 предметом спору є вимоги про визнання незаконними та скасування рішень органу місцевого самоврядування та свідоцтва про право власності на будівлю котельні та складу солі; визнання права спільної власності на зазначене спірне майно.

У справі № 918/410/18 спір стосувався питання наявності підстав для визнання недійсними результатів електронних торгів.

У справі № 911/1603/19 розглядався спір про визнання незаконним і скасування рішень відповідача, скасування державної реєстрації права власності, витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання права власності.

У наведених справах № 921/320/18, № 918/410/18, № 911/1603/19 містяться висновки Верховного Суду, зокрема, щодо застосування норми пункту 2 частини третьої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а не пункту 1 частини третьої статті 3 Закону, про недотримання якого у спірних правовідносинах, фактично стверджує скаржник.

Зміст наведених скаржником постанов Верховного Суду у цих справах не свідчить, що постанова суду апеляційної в оскаржуваній частині прийнята без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, оскільки предмет та підстави позовів, встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин у зазначених скаржником справах і у справі, яка переглядається № 922/829/25, є різними; у кожній із справ суди виходили з обставин та умов конкретних правовідносин і фактично-доказової бази, тобто, дійшли певних конкретних висновків з урахуванням наданих сторонами усіх доказів, що виключає подібність правовідносин у вказаних справах за змістовним критерієм. При цьому, з`ясування подібності правовідносин у рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається з урахуванням обставин кожної конкретної справи.

Отже, касаційна інстанція встановила, що висновки стосовно застосування норм права, які викладені у наведених вище постановах Верховного Суду та на які послався скаржник у касаційній скарзі, стосуються правовідносин, які не є подібними з правовідносинами у справі № 922/829/25.

При цьому, підстав для виходу за межі доводів та вимог касаційної скарги в порядку частини четвертої статті 300 ГПК України з мотивів необхідності врахування висновку щодо застосування норм права про які стверджує скаржник, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги не виявлено.

Таким чином, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини другої статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження.

Пунктом 5 частини першої статті 296 ГПК України встановлено, що суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.

У касаційній скарзі ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" також посилається на відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування статті 38 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" у взаємозв`язку із нормами статей 770, 774 ЦК України у подібних правовідносинах.

На думку скаржника, виходячи з наведених вище положень Закону, якими врегульовано питання статусу майна боржника та його господарської діяльності, з моменту відкриття ліквідаційної процедури будь-які договори оренди майна боржника - Заводу, могли бути укладені лише з метою захисту цього майна або забезпечення його збереження (підтримання) у належному стані, та виключно на тимчасовій основі - до його продажу у процедурі ліквідації. А отже, починаючи з моменту визнання Заводу банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури у справі № 922/605/15, тобто з 04.03.2015 право оренди ІП "Малахіт" на вказані об`єкти нерухомості є припиненим та договори оренди не породжують для нього жодних прав на ці об`єкти, в тому числі і право на укладення щодо цих об`єктів будь-яких договорів пов`язаних з постачанням електричної енергії.

У цьому контексті зазначає про необхідність формування правової позиці щодо:

- правових наслідків відкриття ліквідаційної процедури для чинності договорів оренди майна боржника;

- визначення моменту припинення прав орендаря після продажу об`єкта ліквідаційної маси новому власнику;

- співвідношення положень спеціального Закону про банкрутство із нормами ЦК України щодо збереження чи припинення прав оренди у разі зміни власника майна.

Відповідно до приписів пункту 3 частини третьої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Отже, по-перше, слід з`ясувати відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а по-друге, наявність/відсутність подібності правовідносин та наявність/відсутність неправильного застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Слід зазначити, що висновки Верховного Суду стосовно питань застосування норми матеріального права, які зазначені скаржником, у подібних правовідносинах, ураховуючи правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 22.03.2023 у справі № 154/3029/14-ц, відсутні.

Отже, з огляду на відсутність таких висновків, необхідно з`ясувати наявність або відсутність порушень у застосуванні судом апеляційної інстанції статті 38 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" у взаємозв`язку із нормами статей 770, 774 ЦК України.

Верховний Суд зазначає, що надаючи оцінку доводам позивача в цій частині, суди обох попередніх інстанцій виснували, що:

- у силу положень частини другої статті 781 ЦК України договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем;

- станом на 04.03.2015 та дотепер Завод не ліквідований як юридична особа. Крім того, більша частина приміщень вибула з його власності ще до визнання його банкрутом;

- за таких обставин відсутні обґрунтовані підстави для визнання права оренди ІП "Малахіт" припиненим з моменту визнання Заводу банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури у справі № 922/605/15, тобто з 04.03.2015.

Верховний Суд погоджується із такими висновками судів попередніх інстанцій, не вбачає підстав для застосування до спірних правовідносин норми статті 38 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", у тому числі у контексті, про який зазначає скаржник, а відтак і не вбачає підстав для формування висновку про який просить скаржник.

Отже, доводи касаційної скарги фактично зводяться до незгоди скаржника з встановленими обставинами справи та наданою судами попередніх інстанцій оцінкою доказів, однак, незгода скаржника з рішеннями судів попередніх інстанцій або з правовою оцінкою та правовими висновками, які містяться в рішеннях, не свідчить про їх незаконність.

Велика Палата Верховного Суду також неодноразово зауважувала, що висновки щодо застосування норм права суд формулює, виходячи з конкретних обставин справи. Інакше кажучи, на відміну від парламенту, суд не встановлює абстрактні правила поведінки для всіх життєвих ситуацій, які підпадають під дію певної норми права (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц, від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц, від 04.07.2023 у справі № 373/626/17.

Відтак, визначена ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, не знайшла свого підтвердження.

Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та практику Суду як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

За таких обставин Верховний Суд вважає, що надав відповіді на всі істотні, вагомі та доречні доводи, які викладені скаржником у касаційній скарзі та стали підставою для відкриття касаційного провадження.

Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Згідно з пунктом 5 частини першої статті 296 ГПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.

За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Верховний Суд, переглянувши рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції, прийняту за результатом перегляду цього рішення, в межах наведених у касаційних скаргах доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку про необхідність закриття касаційного провадження з підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, а з підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 цієї статті, касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

Судовий збір, сплачений ТОВ "ЕСВЕ Девелопмент" у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладається на скаржника, оскільки Суд касаційне провадження в частині підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, закриває, а в частині підстави, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, касаційну скаргу залишає без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.

Керуючись статтею 129, пунктом 5 частини першої статті 296, статтями 300, 308, 309, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційне провадження за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСВЕ Девелопмент" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2025 у справі № 922/829/25, з підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, закрити.

2. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "ЕСВЕ Девелопмент" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2025 у справі № 922/829/25, з підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, залишити без задоволення.

3. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2025 у справі № 922/829/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя І. Булгакова

Суддя Ю. Власов

Суддя Т. Малашенкова