ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" січня 2026 р.м. ХарківСправа №922/3056/25

Господарський суд Харківської області у складі судді Добрелі Н.С.

за участю секретаря судового засідання Хруслової А.К.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради
доФізичної особи-підприємця Чайки Євгена Володимировича , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Фізична особа-підприємець Чайка Антон Володимирович
про стягнення коштів

за участю представників:

позивача Жилко С.Е.

відповідача не з`явився;

третя особа не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до ФОП Чайки Є.В., в якій просить суд стягнути з відповідача на користь позивача безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати в сумі 3.070.949,97 грн за використання земельної ділянки по просп. Героїв Харкова, 283 у м. Харкові з кадастровим номером :02:005:0066 за період з 01.01.2020 до 28.02.2022.

Позов мотивовано тим, що відповідач є власником нерухомого майна, котре знаходиться на земельній ділянці, яка перебуває у власності позивача. В період з 01.01.2020 до 28.02.2022 відповідач фактично користувався земельною ділянкою безоплатно, без договору оренди, в результаті, на думку позивача, відповідач без достатньої правової підстави зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею; ці кошти на підставі частини першої 1212 ЦК України він зобов`язаний повернути позивачу.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 04.09.2025 відкрито загальне позовне провадження у справі №922/3056/25

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 30.09.2025 у справі №922/3056/25 продовжений строк підготовчого провадження на 30 днів.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 28.10.2025 залучено до участі у справі №922/3056/25 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ФОП Чайку А.В.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 11.11.2025 закрито підготовче провадження у справі №922/3056/25 та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні по суті 16.12.2025 у справі №922/3056/25 була оголошена перерва на 05.01.2026 о 12:00 год.

Присутній у судовому засіданні по суті 05.01.2026 представник позивача позовні вимоги підтримував у повному обсязі та просив суд їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві та відповіді на відзив.

Представник відповідача в призначене на 05.01.2026 судове засідання по суті не з`явився, через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" надіслав клопотання про відкладення (перенесення) розгляду справи (вх. №56/26 від 02.01.2026), в якому, посилаючись на перебування на лікарняному, просить суд відкласти судове засідання на іншу дату, не проводити розгляд справи за відсутності представника відповідача.

Розглянувши подане клопотання представника відповідача, суд зазначає наступне.

Відповідно до частини першої статті 202 ГПК України, суд відкладає розгляд справи у разі неможливості її розгляду у призначений час, якщо така неможливість обумовлена обставинами, що перешкоджають розгляду справи.

Суд зазначає, що відкладення розгляду справи є правом суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом, зокрема, у постанові від 17.09.2024 у справі № 917/827/22).

Однак відповідач був належним чином повідомлений про дату, час та місце судового засідання в даній справі у попередньому судовому засіданні, котре відбулося 16.12.2025. Суд також враховує, що явка представників учасників справи в судове засідання не визнавалася обов`язковою, окрім того, відповідачем не надано доказів неможливості направлення в судове засідання іншого представника або зв`явитися особисто.

Тому, враховуючи, що заперечення проти позову викладені відповідачем викладені у відзиві та запереченнях (на відповідь на відзив), суд вважає за можливе розглядати справу за відсутності представника ФОП Чайки Є.В. в судовому засіданні. За таких обставин клопотання про відкладення розгляду справи задоволенню не підлягає.

Правом на участь представника у судовому засіданні по суті 05.01.2026 третя особа не скористалася, про дату, час і місце судового засідання повідомлений належним чином, про що свідчить довідка про доставку електронного листа до електронного кабінету ФОП Чайки А.В. в підсистемі ЄСІТС "Електронний суд".

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі "Смірнова проти України").

Заслухавши вступне слово представника позивача, перевіривши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані позивачем докази, суд встановив наступне.

Як зазначає позивач, Харківською міською радою був проведений комплекс перевірочних заходів з питань використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова та встановлено, що відповідачу з 25.03.2016 на праві приватної власності належали нежитлові будівлі: літ. "ХК-1" загальною площею 1.610,8 кв. м, літ. "ХВ-1" загальною площею 554,8 кв. м, літ. "ХГ-2" загальною площею 393,2 кв. м, літ. "ХД-1" загальною площею 966,4 кв. м, літ. "ХЕ-1" загальною площею 1.223,1 кв. м, літ. "ХЗ-1" загальною площею 1.118,0 кв. м, літ. "ХИ-2" загальною площею 234,1 кв. м, літ. "ХК-1" загальною площею 515,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

В подальшому 11.02.2022 об`єкт нерухомого майна було закрито у зв`язку з його поділом на нежитлові будівлі: реєстраційній номер об`єкта нерухомого майна 120 - літ. "ХД-1" загальна площа 966,4 кв. м, "ХГ-2" загальна площа 393,2 кв. м, "ХВ-1" загальна площа 554,8 кв. м, літ. "ХЕ-1" загальна площа 1223,1 кв. м; реєстраційній номер об`єкта нерухомого майна 120 - літ. "ХЖ-1", загальна площа 1.610,8 кв. м; реєстраційній номер об`єкта нерухомого майна 120 - літ. "ХЗ-1", загальна площа, 1.118,0 кв. м; реєстраційній номер об`єкта нерухомого майна 120 - літ. "ХИ-2" загальна площа 234,1 кв. м, літ. "ХК-1" загальна площа 515,8 кв. м. Вказані нежитлові будівлі (далі - Майно) знаходяться за адресою: м. Харків, просп. Московський, 283, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08.08.2025 №438716763.

Майно знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :02:005:0066 загальною площею 2,2200 га, яка є власністю територіальної громади м. Харкова (далі - Земельна ділянка).

Листом від 06.08.2025 №16847/5/20-40-24-05-06 Головне управління ДПС у Харківській області повідомило Харківську міську раду про те, що ФОП Чайка Є.В. не зареєстрований платником земельного податку або орендної плати з фізичних осіб за використання Земельної ділянки. У період з 01.01.2018 по теперішній час земельний податок або орендна плата за Земельну ділянку не нараховувалася та не сплачувалася.

На думку позивача в період з 01.01.2020 до 28.02.2022 відповідач використовував Земельну ділянку без виникнення права власності/користування, що свідчить про порушення прав та інтересів Харківської міської ради та є підставою для їх захисту шляхом стягнення з відповідача на користь позивача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, що підлягала б сплаті в разі укладення договору оренди.

Заперечуючи проти позову відповідач зазначає, що так, дійсно, Майно зареєстровано за ФОП Чайкою Є.В., натомість право на використання (оренди) спірної Земельної ділянки належить ФОП Чайці А.В. згідно з укладеним з Харківською міською радою Договором оренди землі від 05.06.2015. Таким чином, відповідач не міг оформити право користування на Земельну ділянку, оскільки таке право вже було оформлено за іншим суб`єктом господарювання станом на момент набуття права власності на Майно. При цьому ФОП Чайкою А.В. сплачувалася оренда плата протягом спірного періоду, а отже відсутнє завдання шкоди правам та інтересам Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради. Також, відповідачем під час розгляду справи по суті зазначено, що розрахунок суми безпідставно збережених коштів здійснено позивачем на підставі витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2025 рік, натомість розрахунок здійснюється за інший період 2020-2022 р.р. Натомість, позивачем не надано, а матеріали справи не місять доказів, зокрема, витягів нормативної грошової оцінки спірної Земельної ділянки за ці періоди.

Третя особа в своїх поясненнях зазначає, що між ФОП Чайкою А.В. та Харківською міською радою був укладений Договір оренди землі від 05.06.2015 щодо спірної Земельної ділянки зі строком дії до 31.12.2017. Згідно з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди на Земельну ділянку було припинено 14.07.2021 на підставі Акту приймання земельної ділянки до земель запасу міста від 010.7.2021 №275/21. Разом із тим, третя особа не підписувала вказаний Акт, натомість він був складений одноособово Харківською міською радою. Третьою особою сплачувалася орендна плата за спірну Земельну ділянку протягом 2020-2022 р.р. Окрім цього, на спірній Земельній ділянці знаходиться захисна споруда цивільної оборони сховище №77038, котра передана ФОП Чайці А.В. на зберігання на підставі Договору про безоплатне зберігання захисної споруди цивільного захисту (цивільної оборони) від 17.01.2015 №100, укладеного з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області. А отже, третя особа також користується спірної Земельною ділянкою на законних підставах.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

В даному разі названі умови наявні лише частково, а саме в період з 01.07.2021 до 28.02.2022 включно, про що свідчить викладене нижче.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України).

Згідно з вимогами частин першої, другої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

В силу вимог статті 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Відповідно до статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно з приписами частини першої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди, зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі №924/856/20.

При цьому, відповідно до частин першої, другої статті 120 ЗК України (в редакції станом на дату набуття відповідачем права власності на Майно) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За положеннями частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на дату набуття відповідачем права власності на Майно) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до частини першої статті 377 ЦК України (в редакції станом на дату набуття відповідачем права власності на Майно) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

З наведених положень законодавства вбачається, що особа, яка набула право власності на майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц).

Тобто, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права та обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (вказана правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц).

Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.11.2020 у справі №904/5968/19 (пункт 21)).

Отже, земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить вияв у зазначених статтях 120 ЗК України та 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Як вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення 36 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про надання земельних ділянок для будівництва об`єктів" від 24.12.2014 №1738/14 між Харківською міською радою як орендодавцем та ФОП Чайкою А.В. як орендарем був укладений Договір оренди землі від 05.06.2015. Згідно з умовами якого орендар прийняв в строкове платне користування спірну Земельну ділянку зі строком оренди до 31.12.2017. Земельна ділянка передається в оренду для реконструкції нежитлових будівель літ. "ХЖ-1", літ. "ХВ-1", літ. ХГ-2", літ. "ХД-1", літ. "ХЕ-1", літ. "ХЗ-1", літ. "ХИ-2", літ. "ХК-1" під виробничий комплекс та подальшої експлуатації об`єкту (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації).

Передача Земельної ділянки підтверджується Актом приймання-передачі від 03.07.2015 реєстр. №95/15.

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 08.08.2025 №438716763, котра додана до позовної заяви, власником об`єкту нерухомого майна - нежитлові будівлі: літ. "ХК-1" загальною площею 1.610,8 кв. м, літ. "ХВ-1" загальною площею 554,8 кв. м, літ. "ХГ-2" загальною площею 393,2 кв. м, літ. "ХД-1" загальною площею 966,4 кв. м, літ. "ХЕ-1" загальною площею 1.223,1 кв. м, літ. "ХЗ-1" загальною площею 1.118,0 кв. м, літ. "ХИ-2" загальною площею 234,1 кв. м, літ. "ХК-1" загальною площею 515,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) до 24.03.2016 був ФОП Чайка А.В.

В подальшому, 25.03.2016 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодавця від 25.03.2016 №333 право власності на вищевказане нерухоме майно було зареєстроване за відповідачем ФОП Чайкою Є.В.

Позивач у позовній заяві стверджує, що відповідач ФОП Чайка Є.В. з дати набуття права власності на нерухоме майно та по теперішній час використовує Земельну ділянку без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав.

Як вже було зазначено судом, у розумінні положень частини другої статті 120 ЗК України, частини першої статті 377 ЦК України, частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі"при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки.

Однак автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов: (1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним; (2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження, та (3) є сформованою як об`єкт цивільних прав.

Вищевказані висновки викладені Верховним Судом у постановах від 04.07.2019 у справі №911/2244/18, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 12.02.2020 у справі №913/153/18.

Як вбачається з матеріалів справи та описаних вище фактичних обставин, Договір оренди землі від 05.06.2015 між попереднім власником об`єкту нерухомого майна ФОП Чайкою А.В. та Харківською міською радою укладений строком до 31.12.2017.

Матеріали справи не містять доказів розірвання вказаного Договору у встановленому законодавством України порядку чи інших доказів, які свідчать про його недійсність.

Таким чином, на час набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Харків, пр. Московський, 283, спірна Земельна ділянка знаходилася в орендному користуванні ФОП Чайки А.В. на підставі діючого договору оренди землі від 05.06.2015.

Земельною ділянкою є частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина перша статті 79 ЗК України).

Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї (частини перша, третя, четверта, дев`ята статті 79-1 ЗК України).

Судом встановлено, що Земельна ділянка сформована як об`єкт цивільних прав з 16.12.2014 і належить територіальній громаді м. Харкова на праві комунальної власності. Це підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 16.12.2014 №НВ-014, котрий долучений позивачем до позовної заяви. Згідно з ним земельна ділянка площею 2,2200 га по пр. Московському, 283 у м. Харкові з кадастровим номером :02:005:0066 зареєстрована 16.12.2014 в Управлінні Держземагенства у м. Харкові Харківської області. Вид використання земельної ділянки - для реконструкції нежитлових будівель літ. "ХЖ-1", літ. "ХВ-1", літ. ХГ-2", літ. "ХД-1", літ. "ХЕ-1", "ХЗ-1", літ. "ХИ-2", літ. "ХК-1" під виробничий комплекс та подальшої експлуатації об`єкту

Отже, відомості про Земельну ділянку внесено до Державного земельного кадастру з присвоєнням кадастрового номера, з огляду на що вказана земельна ділянка є сформованою у розумінні положень ЗК України.

Зазначений висновок суду повністю узгоджується з правовою позицією, яка викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19.

Таким чином, з дати набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (25.03.2016) відповідач фактично став стороною Договору оренди землі від 05.06.2015 і відповідно у нього виник обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 27.02.2019 у справі №913/661/17).

Судом встановлено, що у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилась у користуванні, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах, які були у попереднього власника, що, відповідно, передбачає припинення права користування цією ділянкою у попереднього землекористувача. При цьому, враховуючи, що відповідний договір, укладений з попереднім власником, розірванню не підлягає, а продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для нового власника майна, тобто фактично відбувається заміна сторони у зобов`язанні.

З огляду на викладене вище, твердження позивача про те, що відповідач з 25.03.2016 використовував спірну Земельну ділянку без виникнення права користування є помилковими та такими, що не ґрунтуються на положеннях чинного на той час законодавства України.

З аналогічних підстав є помилковим твердження відповідача про відсутність у нього права користування спірної Земельної ділянки, оскільки таке право перейшло до нього автоматично від попереднього користувача ФОП Чайки А.В. після набуття права власності на об`єкт нерухомого майна.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондує з приписами частини першої статті 93 ЗК України, визначено, що орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Законом України "Про оренду землі" визначений порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на час укладення договору оренди землі) договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Як вже було зазначено вище, на підставі рішення 36 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про надання земельних ділянок для будівництва об`єктів" від 24.12.2014 №1738/14 між Харківською міською радою як орендодавцем та ФОП Чайкою А.В. як орендарем був укладений Договір оренди землі від 05.06.2015. Згідно з умовами якого орендар прийняв в строкове платне користування спірну Земельну ділянку зі строком оренди до 31.12.2017. Земельна ділянка передається в оренду для реконструкції нежитлових будівель літ. "ХЖ-1", літ. "ХВ-1", літ. ХГ-2", літ. "ХД-1", літ. "ХЕ-1", літ. "ХЗ-1", літ. "ХИ-2", літ. "ХК-1" під виробничий комплекс та подальшої експлуатації об`єкту (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) (пункти 1, 2, 8, 15 вказаного Договору).

Пунктом 21 Договору оренди землі від 05.06.2015 передбачено, що після припинення дії договору орендар за актом приймання-передачі повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду за актом приймання-передачі.

Умовами пункту 31 Договору оренди землі від 05.06.2015 визначені обов`язки орендаря, зокрема, неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю в цьому випадку вноситься у розмірах, визначених цим договором.

Відповідно до підпункту "а" пункту 37 Договору оренди землі від 05.06.2015 дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до абзаців 3, 4 розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 16.07.2020) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Зважаючи на наведені положення законодавства, поновлення спірного Договору має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення Договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Разом із тим, на час вирішення даного спору матеріали справи не містять доказів на підтвердження продовження строку дії спірного Договору після 31.12.2017, як і доказів звернення ФОП Чайка Є.В. як орендаря у встановлений Договором строк (за 30 днів до його закінчення) з письмовим повідомленням орендодавця про намір продовжити дію цього Договору.

А отже станом на дату розгляду цієї справи чинність спірного Договору відповідно до пунктів 8, 36 припинено внаслідок закінчення строку, на який було його укладено.

Суд зазначає, що предметом спору в даній справі є вимоги позивача про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою без оформлення в період з 01.01.2020 до 28.02.2022 правовстановлюючих документів на право її користування.

Відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права, урегульовані нормами, закріпленими у главі 83 ЦК України.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Передбачений інститутом кондикції вид позадоговірних зобов`язань виникає за таких умов: 1) набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; 2) відсутність для цього правових підстав або якщо вони відпали.

Отже предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права (подібні висновки Великої Палати Верховного Суду викладені у постановах від 20.11.2018 у справі №922/3412/17 (провадження №12-182гс18) та від 13.02.2019 у справі №320/5877/17 (провадження №14-32цс19)).

Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно насамперед з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

Суд зазначає, що законність, обґрунтованість та вмотивованість судового рішення обумовлюється, зокрема, порядком оцінки доказів і визначенням відповідно до статті 86 ГПК України їх якості з точки зору належності, допустимості, достовірності, а сукупності зібраних доказів - з точки зору вірогідності та взаємозв`язку для прийняття відповідного процесуального рішення.

З`ясовуючи вказані обставини, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, суд дійшов висновку, що у спірних правовідносинах підстав для стягнення з ФОП Чайки Є.В. заявлених до стягнення Харківською міською радою коштів як безпідставно збережених немає, з огляду на таке.

Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі визначено статтею 34 Закону України "Про оренду землі", за умовами якої у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Пунктом 21, підпунктом "и" пункту 31 Договору оренди землі від 05.06.2015 були передбачені умови повернення земельної ділянки, а саме: після припинення дії договору орендар за актом приймання-передачі повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду за актом приймання-передачі Орендар зобов`язаний при передачі земельної ділянки орендодавцю до підписання акту прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем.

Таким чином, положеннями укладеного між сторонами Договору встановлено обов`язок орендаря повернути земельну ділянку саме у спосіб підписання акту приймання-передачі (повернення). Тобто, акт приймання-передачі (повернення) земельної ділянки свідчить про фіксацію факту повернення земельної ділянки орендарем орендодавцю.

З наявних у матеріалах справи документів судом встановлено, що на підставі Акту приймання земельної ділянки до земель запасу міста від 01.07.2021 реєстр. №275/21 спірна Земельна ділянка була прийнята Харківською міською радою до земель запас міста.

В подальшому, 14.07.2021 на підставі вказаного Акту було припинено право оренди Земельної ділянки, про що до Державного реєстру речових прав був внесений відповідний запис.

Таким чином, фактичне користування відповідачем спірної земельної ділянки після закінчення строку дії Договору оренди землі від 05.06.2021 (з 01.01.2018) та, зокрема, у період до її повернення до земель запасу міста, а саме з 01.01.2020 до 30.06.2021 включно підтверджується матеріалами справи та стверджується самим позивачем у позовній заяві.

Разом із тим, у відповідності до підпункту "л" пункту 31 Договору оренди землі від 05.06.2015 неповернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за землю у цьому випадку вноситься у розмірах, визначених цим договором.

Пунктом 287.1 статті 287 Податкового кодексу України встановлено, що власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році.

Таким чином, як чинним законодавством, так і спірним договором оренди земельної ділянки передбачено, що у разі припинення договору оренди землі орендар повинен повернути земельну ділянку та сплатити орендну плату до моменту фактичного повернення ділянки, що оформлюється відповідним актом приймання-передачі, а орендодавець, відповідно, має право прийняти земельну ділянку та отримати плату, нараховану до моменту фактичного повернення.

Враховуючи положення підпункту "л" пункту 31 Договору оренди землі від 05.06.2015, а також неповернення земельної ділянки до земель запасу міста до 30.06.2021 включно, не зважаючи на закінчення строку дії договору, вказані обставини не звільняють орендаря від плати за фактичне користування земельною ділянкою у розмірах, визначених цим договором.

Відтак, оскільки відповідач в порушення умов договору не повернув земельну ділянку орендодавцеві після закінчення строку дії Договору, а її фактичне повернення до земель запасу міста відбулося 01.07.2021, тому відповідно до підпункту "к" пункту 31 Договору орендодавець (позивач) має правові підстави вимагати плати за землю в період з 01.01.2020 до 30.06.2021 включно в порядку та розмірах, визначених саме умовами даного договору.

За таких обставин, положення статті 1212 ЦК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин у період з 01.01.2020 до 30.06.2021 включно, оскільки враховуючи умови підпункту "л" Договору обов`язок орендаря здійснювати плату за фактичне користування земельною ділянкою у розмірах, визначених цим договором, продовжує діяти та не припинений.

Отже, як Законом України "Про оренду землі", норми якого є спеціальними до даних правовідносин, так і умовами договору передбачено права та обов`язки сторін у випадку припинення дії договору оренди землі. Відтак, за умов існування між сторонами договірних правовідносин, у тому числі у зв`язку з припиненням дії договору/ закінченням строку його дії, помилковим є звернення до суду із позовом про стягнення коштів за період з 01.01.2020 до 30.06.2021 на підставі статті 1212 ЦК України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі №917/1739/17 суд висловив наступну правову позицію: "суд згідно з принципом jura novit curia ("суд знає закони") під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін. При цьому суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини. Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору. Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту".

Суд зазначає, що предметом позову вважається певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, щодо якої суд має ухвалити рішення. Під підставами позову розуміють обставини, якими позивач обґрунтовує свою вимогу, а також факти, що підтверджують ці обставини.

Згідно з частиною першою статті 162 ГПК України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.

Відповідно до пунктів 4, 5 частини третьої вищезгаданої статті позовна заява повинна містити зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них, а також виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову. З викладеного вбачається, що предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

Так, згідно з принципом "jura novit curia" ("суд знає закони") неправильна юридична кваліфікація позивачем і відповідачем спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм (пункт 83 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі №487/10128/14-ц).

У зв`язку із цим господарський суд, з`ясувавши в розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх і застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (пункт 7.43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі №924/1473/15).

Разом з тим, суд не має права самостійно змінювати предмет і підстави позову, адже це могло б свідчити про порушення принципів рівності усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін і диспозитивності (подібний висновок викладений Верховний Судом у постанові від 02.02.2023 у справі №922/2507/18).

Відтак, надаючи оцінку предмету та підставам позову, суд повинен здійснювати правильну правову кваліфікацію таких правовідносин та застосовувати для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, а не змінювати підстави позову. Такі висновки викладені у постанові Верховного Суду 07.11.2023 у справі № 910/2376/22.

Враховуючи те, що в період з 01.01.2020 до 30.06.2021 відповідач мав сплачувати позиву оренду плату за Земельну ділянки, виходячи з розміру, встановленого в Договорі оренди землі від 05.06.2015, позивачем обрано неналежний спосіб захисту права відповідно до статей 1212-1214 ЦК України.

Тобто, звертаючись до суду з даним позовом позивачем не було визначено в якості підстав позову обставини невиконання або неналежного виконання відповідачем умов Договору оренди землі від 05.06.2021 та під час здійснення розрахунку заявлених до стягнення сум не було враховано його умови в частині визначення порядку та розміру плати за фактичне користування земельною ділянкою у разі неповернення земельної ділянки, не здійснено відповідний розрахунок у відповідності до умов цього договору.

При цьому, суд позбавлений можливості змінити в даному випадку позовні вимоги щодо стягнення безпідставно збережених коштів за період з 01.01.2020 до 30.06.2021 у розмірі орендної плати відповідно до статті 1212 ЦК України та здійснити власний перерахунок таких сум на підставі умов договору оренди землі, оскільки такий Договір не був визначений позивачем в якості підстав позову.

Враховуючи, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту прав, що є самостійною підставою для відмови в позові, судом не надається правова оцінка обставинам щодо належного / неналежного виконання умов договору сторонами та відповідних правових наслідків.

Підсумовуючи викладене, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 01.01.2020 до 30.06.2021 включно в розмірі 2.089.917,91 грн.

Щодо іншої частини періоду (з 01.07.2021 до 28.02.2022) нарахування безпідставно збережених коштів у розмірі 981.032,06 грн, суд зазначає наступне.

Як вже зазначалося судом, кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Після повернення спірної Земельної ділянки до земель запасу міста у відповідача припинилося зобов`язання сплачувати оренду плату за її користування в порядку та на умовах, визначених Договором оренди землі від 05.06.2015. А виник новий обов`язок щодо оформлення права користування Земельною ділянкою у зв`язку з розміщенням на ній належного йому Майна. Кошти, які б у разі укладення договору оренди були б сплачені відповідачем позивачу, відповідач утримує (зберігає) у себе. У зв`язку з чим, суд дійшов висновку про те, що між позивачем та відповідачем у відповідності до статті 1212 ЦК України в період з 01.07.2021 до 28.02.2022 виникли кондикційні правовідносини, в силу яких відповідач зобов`язаний повернути повивачу кошти збережені ним в результаті несплати орендної плати за фактичне користування Земельною ділянкою належною позивачу.

Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, від 13.02.2019 у справі №320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17, від 21.01.2019 у справі №902/794/17, від 04.02.2019 у справі №922/3409/17, від 12.03.2019 у справі №916/2948/17, від 09.04.2019 у справі №922/652/18, від 21.05.2019 у справі №924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі №922/1008/15, від 07.12.2016 у справі №922/1009/15, від 12.04.2017 у справах №922/207/15 і № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі №922/2413/19.

За змістом решти позовних вимог, Харківська міська рада просить стягнути з ФОП Чайки Є.В. безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати в сумі 981.032,06 грн за період з 01.07.2021 до 28.02.2022 за використання Земельної ділянки.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є саме нормативна грошова оцінка земель, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України.

Відповідно до частини другої статті 20 та частини третьої статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постановах Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 08.08.2019 у справі №922/1276/18, від 01.10.2019 у справі №922/2082/18, від 06.11.2019 у справі №922/3607/18, від 29.05.2020 у справі №922/2843/19.

При цьому, наявність між сторонами позадоговірних кондикційних правовідносин не є підставою для незастосуванння при визначенні розміру несплаченої відповідачем орендної плати за земельну ділянку як безпідставно збережених грошових коштів затвердженої у встановленому законом порядку нормативної грошової оцінки цієї ділянки.

Відповідно до наданого позивачем до позовної заяви Витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 08.07.2025 №НВ-025 нормативно грошова оцінка Земельної ділянки складає 54.917.760,71грн.

За правовим висновком, викладеним у пунктах 7.19, 7.25, 7.28 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20, постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.08.2022 у справі №922/2060/20, пунктах 38, 46, 51, 58 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №910/8770/19, пунктах 5.7, 5.10 постанови Верховного Суду від 14.09.2022 у справі №904/4933/15, постанові Верховного Суду від 01.03.2023 у справі №751/1543/19, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

З інформації, яка наявна у відритому доступі вбачається, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 була затверджена Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 і застосовується з 01.01.2020. Вказане рішення є чинним та в судовому порядку недійсним не визнавалося, доказів протилежного матеріали справи не містять.

Зазначене вище Рішення було прийнято під час дії Постанови Кабінету Міністрів України «Про методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів» від 23.03.1995 №213 (далі - Постанова №213) та Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України «Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів» від 25.11.2016 №489 (далі - Наказ №489).

Зі змісту Постанови №213 та Наказу №489 вбачається, що нормативна грошова оцінка земель населених пунктів визначалася за формулою: Цн = В*Нп/Нк*Кф*Км, де: Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Умовами пункту 2-1 Постанови №213 передбачено, що дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.

Форма витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки була затверджена в Додатку 9 до Наказу №489.

В подальшому Постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147 (далі - Постанова №1147) була затверджена нова Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок (далі - Методика). Цією ж постановою визнано такими, що втратили чинність, зокрема, Постанова №213.

Окрім цього Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 04.04.2023 №716 визнано таким, що втратив чинність Наказ №489.

Згідно з пунктом 3 Методики Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за такою формулою: Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні, де: Пд - площа земельної ділянки, квадратних метрів; Нрд - норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі згідно з додатком 1; Км1 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зони впливу великих міст; Км2 - коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів; Км3 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зон радіаційного забруднення; Км4 - коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки; Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру; Кмц - коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням; Кні - добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.

Також Методикою затверджена нова форма Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок (додаток №17).

Разом із тим у пункті 4 Постанови №1147 зазначено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Отже, до затвердження нової технічної документації всі значення вартості (нормативної грошової оцінки) земельних ділянок, встановлені до набрання чинності новою Методикою, тобто з використанням даних цієї технічної документації (базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова; опис меж економіко-планувальних зон міста Харкова з відповідними значеннями коефіцієнтів функціонального використання земельної ділянки; зонального коефіцієнта, що характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту тощо) залишаються чинними.

Зазначене правило, стосується, зокрема, витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, виготовлених в період від 01.01.2020 до 10.11.2021 (дата набрання чинності затвердженою Постановою №1147 Методикою визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок) на підставі комплексу технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, затвердженої Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою №213.

Тобто витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, виготовлені у встановленому порядку в період від 01.01.2020 до 10.11.2021, дійсно можуть використовуватися для визначення поточної вартості земельної ділянки до початку застосування рішення органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

З аналізу Методики, яка була затверджена Постановою №213, та Методики, затвердженою Постановою №1147, вбачається, що відбулася зміна формули, на підставі якої визначається нормативна грошова оцінки земельної ділянки (Цн). Та, відповідно, витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформлюється наразі у відповідності до положень та за формою нової Методики, яка затверджена Постановою №1147. Тобто, з 10.11.2021 і на майбутнє істотно змінилась методика розрахунку нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Після набрання чинності Постановою №1147 і, відповідно втрати чинності Методикою нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою №213 встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій» (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель») за методиками, затвердженими Кабінетом Міністрів України (частина 3 статті 38 Закону України «Про землеустрій») з використанням засобів програмно-апаратного комплексу, що реалізує алгоритм розрахунку, передбачений чинною на дату оцінки методикою, тобто, з 10.11.2021 - саме за Методикою нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою Постановою №1147.

Позивач у додаткових поясненнях зазначив, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок була проведена у 2018 році та вступила в силу 01.01.2020 й до цього часу не змінювалася.

Разом із тим, суд зазначає, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20 йдеться саме про нормативно-грошову оцінку конкретної земельної ділянки, а не про нормативну грошову оцінку земель населених пунктів, які визначаються в межах принципово відмінних алгоритмів (перша згідно Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147, а друга згідно Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 №213) і мають принципово різне змістовне наповнення безвідносно до пролонгованості показників Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, затвердженої згаданим Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19.

Тобто в період з 01.07.2021 до 28.02.2022 послідовно діяло дві різні Методики нормативної грошової оцінки: в період від 01.07.2021 і до 09.11.2021 включно діяла Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджена Постановою №213, а в період з 10.11.2021 до 28.02.2022 діяла Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена Постановою №1147.

Проте, позивач надав до матеріалів справи відомості про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 08.07.2025 без жодного обґрунтування правомірності її застосування до спірного періоду з 01.07.2022 до 28.02.2022, на підставі нової методики з новою формулою розрахунку, у зв`язку з чим даний витяг не може бути доказом на підставі якого можливо обрахувати розмір безпідставно збережених коштів за період заявлений позивачем з 01.07.2021 до 28.02.2022.

Окрім цього, доказів в підтвердження того, що обрахована позивачем самостійно нормативно грошова оцінка спірної земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 31.12.2021 року є 36.880.903,88 грн., а за період з 01.01.2022 по 01.12.2022 року є 40.568.994,27 грн, матеріали справи не містять, це може підтверджуватися зокрема, але не виключно - технічною документацією на спірну земельну ділянку, виготовленою компетентним органом для оформлення договору оренди; довідкою з Державного земельного кадастру та/або висновком судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, відповідно до статей 98 - 103 ГПК України, як про це зазначено в пункті 7.28. постави Великої Палата Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20.

Також позивачем для визначення грошової оцінки за період з 01.01.2020 по 31.12.2021 року та за період з 01.01.2022 по 01.12.2022 року взято до уваги витяг 08.07.2025 №НВ-025, який зроблено вже на підставі нової Методики №1147, тобто відбулася зміна формули, на підставі якої визначається нормативна грошова оцінки земельної ділянки (Цн). Та, відповідно, витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформлюється наразі у відповідності до положень та за формою нової Методики, яка затверджена Постановою №1147, а позивачем в своєму розрахунку застосовуються формула за старою методикою №213 до нового витяга сформованого за новою методикою.

За таких обставин суд вважає, що з урахуванням вищенаведених змін у нормативно-правових актах, якими врегульовано проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, відповідне унеможливило дотримання умови незмінності (сталості) нормативної грошової оцінки спірної Земельної ділянки протягом всього періоду з 01.07.2021 до 28.02.2022.

Відтак, в силу норм чинного законодавства та правової позиції щодо його застосування, наведеної в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20, суд зазначає, що позивачем не доведено наявності такої необхідної умови для врахування наданого ним Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 08.07.2025 №НВ-025 як незмінність нормативно-грошової оцінки земельної ділянки у відповідний період, оскільки у витягу станом на 2025 рік нормативна грошова оцінка зазначена 54.917.760,71 грн.

Отже, обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Відповідно до частини першої статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Враховуючи те, що позивач не підтвердив належними й допустимими доказами складові розрахунку суми стягнення, зокрема, розмір нормативної грошової оцінки Земельної ділянки, без доведення факту її незмінності протягом період з 01.07.2021 до 28.02.2022, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 981.032,06 грн за період з 01.07.2021 до 28.02.2022.

Заперечення третьої особи щодо заявленого позову суд відхиляються, оскільки, з моменту оформлення права власності на об`єкт нерухомості (25.03.2016) фактичним орендарем спірної Земельної ділянки автоматично став відповідач. А отже й обов`язок щодо сплати орендної плати на підставі Договору оренди землі від 05.06.2015 перейшов до ФОП Чайки Є.В.

Щодо посилань третьої особи на те, що остання користується спірною земельною ділянкою та сплачує за нею плату, то суд зазначає, що подальша сплата третьою особою орендної плати за спірну Земельну ділянку за відсутності правової підстави, а саме договору оренди та об`єктів нерухомості у власності останнього на спірній земельній ділянки не свідчить про те, що така особа користується такою земельною ділянкою.

Щодо посилань останнього на те, що на спірній земельній знаходиться захисна споруда цивільної оборони сховище №77038, то суд зазначає що, третьою особою належними та допустимими доказами не доведено, що захисна споруда цивільної оборони сховище №77038, дійсно знаходиться в межах спірної Земельної ділянки з кадастровим номером :02:005:0066, оскільки в договорі не зазначено номеру кадастрового земельної ділянки на якій розміщені об`єкти, отже, твердження ФОП Чайки А.В. про використання спірної Земельної ділянки протягом спірного періоду не знайшли свого підтвердження під час розгляду даної справи.

Суд зазначає, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом (частини перша, друга статті 13 ГПК України).

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (пункт 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі. Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі. На зацікавлену сторону покладається обов`язок проявляти належну увагу в захисті своїх інтересів та вживати необхідних заходів, щоб ознайомитись з подіями процесу (рішення ЄСПЛ "Богонос проти Росії" від 05.02.2004).

З урахуванням викладеного, судом вжиті всі можливі заходи для надання учасникам справи часу для реалізації ними своїх процесуальних прав, передбачених ГПК України, в тому числі, права на висловлення (викладення шляхом надіслання на поштову/електронну адреси суду) своєї позиції щодо поданих учасниками справи заяв по суті спору, доказів та аргументів.

Підсумовуючи вищенаведене, виходячи із заявлених позивачем вимог та наявних у справі доказів, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги задоволенню не підлягають в повному обсязі.

Відповідно до діючого законодавства обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими у судовому засіданні.

Рішення суду має прийматися у цілковитій відповідності з нормами матеріального та процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних та допустимих доказів у конкретній справі.

Відповідно до статті ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Частиною четвертою статті 11 ГПК України унормовано, що суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні у справі "Серявін та інші проти України" від 10.02.2010 вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" від 09.12.1994).

З огляду на вищевикладене, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Частиною четвертою статті 129 ГПК України визначено, що судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача. Таким чином, витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви залишаються за позивачем.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1, 4, 13, 20, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити повністю.

2. Витрати зі сплати судового збору залишити за Харківською міською радою.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення безпосередньо до суду апеляційної інстанції Східного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено "15" січня 2026 р.

СуддяН.С. Добреля