ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" січня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/3565/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Кухар Н.М.

при секретарі судового засідання Горішній Ю.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Керівника Новобаварської окружної прокуратури м.Харкова Харківської області (вул. Маршала Конєва, буд. 20, м. Харків, 61004)
до 1) Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 7, м. Харків, 61003; ) , 2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 16, м. Харків, 61003; ) , 3) Фізичної особи - підприємця Стопки Володимира Володимировича ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) , 4) Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця Івана Олександровича ( АДРЕСА_2 ) , 5) ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 )
про витребування майна
за участю :

представника прокуратури - Ткаченко К.О.,

ВСТАНОВИВ:

Керівник Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою (вх. № 3565/21 від 03.09.2021) до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, Фізичної особи - підприємця Стопки Володимира Володимировича, м.Харків, Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця Івана Олександровича, м. Харків, та ОСОБА_1 , м.Харків, в якій просить суд:

- визнати незаконним та скасувати п. 9 додатку до рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 06.07.2016 № 283/16;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 08.11.2016 № 5394-В-С, укладений між територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та фізичною особою - підприємцем Стопкою Володимиром Володимировичем, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Гавриловою С.А. (реєстровий № 1935);

- визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса ХМНО Ємця І.О., як державного реєстратора, від 19.06.2017 під індексним номером 35741207 про державну реєстрацію змін об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 01;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 16.03.2018, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Ключніковою В.О. (реєстровий № 568);

- припинити право власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01, зареєстроване на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу від 16.03.2018 (номер запису про право власності: 25275960);

- витребувати у ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради () нежитлове приміщення 1-го поверху № 16-а, загальною площею 22,8 кв.м, в житловому будинку літ. "А-4" по АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 01).

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Харківською міською радою було незаконно обрано спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, у зв`язку з чим відповідне рішення міської ради є незаконним та підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 24.09.2021 по справі №922/3565/21 вищевказану позовну заяву було повернуто керівнику Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області на підставі п. 2 ч. 5 ст. 174 ГПК України.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 01.12.2021 ухвалу Господарського суду Харківської області від 24.09.2021 у справі № 922/3565/21 скасовано; справу передано для продовження розгляду до суду першої інстанції.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 09.12.2021 вищевказану позовну заяву прийнято до розгляду; відкрито провадження у справі № 922/3565/21 за правилами загального позовного провадження та розпочато у справі підготовче провадження

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 09.12.2021 провадження у справі № 922/3565/21 зупинено до закінчення перегляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 925/1133/18 та оприлюднення повного тексту постанови.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 06.10.2025 провадження у справі № 922/3565/21 поновлено; підготовче засідання у справі призначено на 04.11.2025 о 14:40.

Протокольною ухвалою господарського суду від 04.11.2025 у підготовчому засіданні оголошена перерва до 20.11.2025 до 14:20.

17.11.2025 Харківською обласною прокуратурою були надані до суду письмові пояснення щодо підстав звернення прокурора до суду за правилами господарського судочинства з позовом про витребування спірного майна на користь територіальної громади від відповідача-3 та відповідача-5, які є фізичними особами та не приймали участі у приватизації, а набули майно за цивільним договором.

Протокольною ухвалою господарського суду від 20.11.2025 була прийнята заява Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова (вх. № 23911 від 14.10.2025) про зміну предмету позову, якою змінені позовні вимоги викладено в наступній редакції:

- витребувати у ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради () нежитлове приміщення 1-го поверху № 16-а, загальною площею 22,8 кв.м., в житловому будинку літ. "А-4" по АДРЕСА_4 , щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, внаслідок проведеної 19.06.2017 державної реєстрації змін, зазначено відомості про наявність статусу квартири, загальною площею 21,6 кв.м., житловою площею 14,4 кв.м. по АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 01).

Вказаною протокольною ухвалою підготовче засідання у справі відкладено на 09.12.2025 о 14:50.

Протокольною ухвалою господарського суду від 09.12.2025 підготовче провадження у справі № 922/3565/21 закрито; розгляд справи по суті призначено на 08.01.2026 о 14:00.

У судовому засіданні, яке відбулося 08.01.2026, представник прокуратури підтримав позовні вимоги, з урахуванням їх зміни, про просив задовольнити позов.

Відповідачі у судове засідання не з`явились; про причину неявки суд не повідомили.

Про час та місце судового засідання відповідачі 1, 2, 5 були повідомлені належним чином, про що свідчать довідки про доставку електронного документа, а саме: ухвали-повідомлення від 09.12.2025 до електронних кабінетів відповідачів у підсистемі "Електронний суд" ЄСІТС.

Копія ухвали-повідомлення від 09.12.2025, надіслана на адресу відповідача 3, повернута до господарського суду без вручення адресатові у зв`язку з його відсутністю за вказаною адресою.

Копія ухвали-повідомлення від 09.12.2025, надіслана на адресу відповідача 4, повернута до господарського суду без вручення адресатові у з зв`язку із закінченням терміну зберігання.

Відповідно до ч. 7 ст. 120 Господарського процесуального кодексу України, учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають електронного кабінету та яких неможливо сповістити за допомогою інших засобів зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає чи не перебуває.

Інформації ж про інші адреси відповідача 3 та відповідача 4 у суду немає.

У разі якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою, тобто, повідомленою суду стороною, і повернуто підприємством зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії. Сам лише факт неотримання кореспонденції, якою суд, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася в суд у зв`язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною невиконання ухвали суду, оскільки зумовлений не об`єктивними причинами, а суб`єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції, яка надходила на його адресу (постанова Верховного Суду від 25 червня 2018 року у справі № 904/9904/17).

Таким чином, судом було здійснено всі можливі заходи для належного повідомлення відповідачів 3 та 4 і про розгляд даної справи.

У встановлений ухвалою господарського суду про відкриття провадження у справі від 09.12.2021 строк, відзиви на позовну заяву відповідачами надано не було.

Враховуючи, що підстави для відкладення розгляду справи відсутні, суд визнав за можливе розглянути справу без участі представників відповідачів, за наявними у справі матеріалами, згідно зі ст. 202 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представника прокуратури, суд встановив наступне.

Слідчим відділом Новобаварського ВП ГУ НП в Харківській області в ході проведення досудового розслідування, а Харківською місцевою прокуратурою № 2 - процесуального керівництва у кримінальному провадженні № 0000002 від 04.01.2017 за ч.З ст.365-2 КК України за фактами службового підроблення під час оцінки та продажу комунального майна службовими особами Харківської міської ради, на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 (справа №639/687/19) було встановлено, що на підставі Договору оренди №3081 від 29.05.2015, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (відповідач-2) та фізичною особою - підприємцем Стопкою Володимиром Володимировичем (відповідач-3), у останнього в оренді перебували нежитлові приміщення 1-го поверху № 16-а, загальною площею 22,8 кв.м у житловому будинку літ."А-4" по вул. Полтавський шлях, 114 на території Холодногірського району м.Харкова.

Відповідно до п. 3.1 Договору, вартість об`єкту оренди складала 147 840 грн, без ПДВ.

Пунктом 5.2 Договору оренди передбачено право орендаря здійснювати ремонт, реконструкцію орендованого майна у встановленому порядку за наявності письмової згоди орендодавця.

Згідно з п. 5.3 Договору оренди, орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.

Відповідно до п.10.1 вказаного Договору оренди, строк його дії до 29.04.2018.

У подальшому фізична особа - підприємець Стопка В.В. звернувся із заявою від 20.08.2015 до Управління комунального майна (вх. № 13484), у якій просив дозволити приватизацію вказаного нежитлового приміщення. При цьому, як вказує прокурор, до вказаної заяви не було долучено жодних документів, які б надавали право на таку приватизацію.

На підставі вказаного звернення, Харківською міською радою прийнято відповідне рішення (п. 9 додатку до рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова" від 06.07.2016 № 283/16), яким міська рада включила спірні нежитлові приміщення до переліку об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу.

В подальшому на виконання вказаного рішення фізична особа - підприємець Стопка В.В. звернувся до Управління комунального майна та приватизації із заявою про приватизацію спірних нежитлових приміщень шляхом викупу від 18.07.2016 №3354.

Відповідно до наявного в матеріалах приватизаційної справи звіту про оцінку нежитлового приміщення по вул. Полтавський шлях, 114 у м. Харкові, складеного 31.07.2016 фізичною особою - підприємцем Остащенко К.Ю. та затвердженого 30.09.2016 начальником Управління комунального майна, ринкова вартість згаданих приміщень станом на 31.07.2016 склала 67 800 грн (без ПДВ).

У вказаному звіті відсутні будь-які відомості про те, що орендарем проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, в тому числі невід`ємні поліпшення.

В подальшому, 08.11.2016, між фізичною особою - підприємцем Стопкою В.В. та територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна, було укладено Договір купівлі-продажу №5394-В-С, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Гавриловою С.А. (реєстровий №1935).

За умовами згаданого договору відповідач-3 приватизував вказані нежитлові приміщення за 67 800 грн, без ПДВ (разом з ПДВ - за 81 360 грн).

Після цього, на підставі згаданого договору, а також акта приймання-передачі нерухомого майна від 29.11.2016, приватним нотаріусом ХМНО Гавриловою С.А. 02.12.2016 проведено державну реєстрацію права власності на спірне нежитлове приміщення за Стопкою В.В. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, номер запису про право власності: 17807566).

У подальшому до вказаного об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 01 приватним нотаріусом ХМНО Ємцем І.О. 19.06.2017 під індексним номером рішення 35741207 проведено державну реєстрацію змін, відповідно до яких:

- з підстав державної реєстрації видалено договір купівлі-продажу від 08.11.2016 та акт прийому-передачі від 29.11.2016, а замість вказаних документів додано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, серії ХК31, видану 31.05.2017 Інспекцією ДАБК Департаменту територіального контролю Харківської міської ради;

- на підставі вказаної декларації та технічного паспорту від 08.06.2017, виданого ТОВ "Техдокумент", нежитлове приміщення 1-го поверху № 16-а в житловому будинку літ. "А-4" змінено на житлову квартиру, загальну площу (22,8 кв.м) змінено на 21,6 кв.м, адресу (вул. Полтавський шлях, 114 м. Харків) змінено на АДРЕСА_5 .

У подальшому державну реєстрацію права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна проведено за ОСОБА_1 на підставі Договору купівлі-продажу від 16.03.2018, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Ключніковою В.О. (реєстровий №568). За змістом п. 4 вказаного договору продаж вчинено за 259 059 грн.

Прокурор вважає, що рішення Харківської міської ради про включення спірних нежитлових приміщень до переліку об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу є незаконним з наступних підстав.

Як зазначено у вказаному рішенні, його прийнято на підставі Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки, затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 №565/11 (далі - Програма).

Відповідно до п. 1.1 Програми, її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.

Згідно з п.п. 1.2, 2.2 Програми, у ній визначено мету, пріоритети та умови приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2012-2016 рр., а також її принципи.

Метою приватизації є підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходження коштів від приватизації до міського бюджету.

До пріоритетів проведення приватизації у 2012-2016 роках належать досягнення максимальної ефективності приватизації об`єктів, що підлягають приватизації відповідно до Програми.

До основних принципів індивідуальної приватизації відноситься досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта приватизації; вибір способу приватизації об`єкта.

Відповідно до п.п. 5.1, 5.23 Програми, продаж об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою для кожної групи об`єктів. Продаж об`єктів комунальної власності на конкурентних засадах здійснюється відповідно до розділу IV Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Згідно з ч. 2 ст. 345 ЦК України та ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом. Приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" (чинний на той час) (далі - Закон), приватизація проводиться з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.

Згідно з ч. 4 ст. 3 Закону, відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 1 ст. 5-1 Закону, з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано.

Як зазначено у ч. 2 ст. 5-1 Закону, об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.

Частиною 2 ст. 16-2 Закону передбачено, що викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс).

Статтею 4 цього Закону передбачено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно органи приватизації, створені місцевими Радами.

Згідно з ч. 1 ст. 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об`єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ст. 9 зазначеного Закону, за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

Згідно з ч. 2, 3 ст.11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Відповідно до абз. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Як зазначалось вище, порядок викупу встановлений ФДМУ, а саме Порядком продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим ФДМУ від 02.04.2012 №439.

Згідно з п.п. 3.3, 7.15 Порядку, у разі коли на участь в аукціоні з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, зазначений об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу, а у разі коли на конкурс з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, такий об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта.

Відповідно до п. 8.1 Порядку, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.

Згідно з п. 8.2 Порядку, ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, встановлюється на підставі результатів його оцінки.

Оцінка майна, яке підлягає приватизації, проводиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ № 1891 від 10.12.2003.

Відповідно до п. 69 Методики, вимоги цього розділу поширюються на випадки проведення оцінки об`єктів у матеріальній формі з метою їх приватизації (окреме індивідуально визначене майно, об`єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об`єкти, об`єкти соціально-культурного призначення) як об`єктів малої приватизації, застави та інші способи відчуження відповідно до законодавства.

Згідно з п. 70 Методики, для визначення вартості об`єктів нерухомості, що приватизуються відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у тому числі разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об`єкти, застосовується незалежна оцінка, яка проводиться відповідно до національних стандартів оцінки з урахуванням вимог цієї Методики та Методики оцінки земельних ділянок.

Відповідно до п. 71 Методики, вибір виду вартості об`єктів малої приватизації регулюється вимогами національних стандартів оцінки з урахуванням особливостей, визначених цією Методикою. При цьому враховуються способи їх продажу, строк корисного використання таких об`єктів, належність їх до спеціалізованого або неспеціалізованого майна. У разі викупу об`єктів малої приватизації може визначатися їх ринкова вартість або спеціальна вартість залежно від наявності передумов їх застосування, визначених Національним стандартом №1.

Згідно з абз. 6 п. 73 Методики, порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).

Зазначений порядок встановлений ФДМУ, а саме Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ від 27.02.2004 № 377.

Відповідно до п.1.1 Порядку, цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Згідно з п. 2.1 Порядку, ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Відповідно до п. 2.2 Порядку, підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:

- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;

- інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

Відповідно до системного аналізу вищевказаних правових норм вбачається, що Харківська міська рада дійсно має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу.

При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

В даному випадку фізична особа - підприємець Стопка В.В. жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді не здійснив.

У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заяві з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі, будь-які відомості про такі поліпшення відсутні.

Фізична особа - підприємець Стопка В.В. до органу приватизації, тобто до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, документів, передбачених п. 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час оренди, під час приватизації, не подавав.

Крім того, слід зауважити, що станом на 29.05.2015 ринкова вартість орендованого об`єкта нерухомого майна без ПДВ складала 147 840 грн, а станом на момент приватизації - 67 800 грн, без ПДВ. Вказане свідчить про те, що ніяких поліпшень, тим більше на 25 відсотків, не проводилось.

Таким чином, Харківська міська рада та орган приватизації незаконно обрали спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем.

При цьому слід звернути увагу, що обраний у даному випадку спосіб приватизації не тільки є незаконним, а й суперечить інтересам держави та територіальної громади, в зв`язку з тим, що він фактично є умисним шляхом уникнення проведення конкурсного продажу цих об`єктів (аукціон або конкурс), що виключає можливість отримати за об`єкт приватизації більше ринкової вартості, адже на аукціон або конкурс такий об`єкт виставляється з початковою вартістю, що дорівнює ринковій та в ході їх проведення ціна продажу може збільшитись.

Така ситуація з умисним непроведенням конкурсного продажу об`єктів суперечить меті, принципам та завданням приватизації щодо максимального наповнення бюджету, зазначеним у законодавстві, зокрема ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Програмі.

Крім того, уповноважені особи Управління комунального майна і фізична особа - підприємець Стопка В.В. були обізнані про порушення процедури приватизації шляхом викупу орендарем, а не шляхом аукціону чи конкурсу, адже в договорі купівлі-продажу наявні посилання на відповідні закони, у яких зазначено, що таке право набувається лише за умови проведення невід`ємних поліпшень вартістю понад 25 відсотків вартості об`єктів приватизації, а відповідач-3 таких поліпшень не проводив, відповідні документи не оформлював, до Управління комунального майна не надавав.

Відповідно до ст. 228 ЦК України, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Згідно з приписами ч. 2 ст. 215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Приватизаційне законодавство відповідає принципу правової визначеності, тобто є чітким, однозначним і зрозумілим. Це означає, що орендар комунального майна не може не знати порядку та підстав для приватизації шляхом викупу. При цьому, орендар обізнаний з умовами договору оренди комунального майна, зокрема, щодо порядку здійснення поліпшення майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди.

Тобто в силу об`єктивних обставин орендар, проявивши розумну обачність, знає про те, що майно є власністю територіальної громади, має спеціальний статус та порядок відчуження.

Таким чином, воля та волевиявлення орендаря формується з чіткого розуміння меж його цивільних прав на комунальне майно та відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшення майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди.

У свою чергу, таке волевиявлення виражається в юридично значущій дії - поданні заяви про приватизацію шляхом викупу. Подання такої заяви є ініціативними діями особи щодо початку спрощеної процедури приватизації для органу місцевого самоврядування порівняно з проведенням аукціону.

Передача права власності на майно, у тому числі в результаті приватизації, передбачає наявність волевиявлення як у продавця, так і у покупця такого майна. Отже, покупець, звертаючись до органів місцевого самоврядування про приватизацію орендованого нежитлового приміщення, та достовірно знаючи, що поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, ним здійснені не були та жодні дії, які б свідчили про намір здійснити такі поліпшення, ним не вчинялись, усвідомлював що його звернення є протиправним оскільки суперечить пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Продаж майна на неконкурентних засадах порушує такі основоположні принципи приватизації, як рівність прав участі громадян України у процесі приватизації, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, забезпечення конкурентності продажу, передбачених статтею 2 Закону України "Про приватизацію державного майна".

Порушення Харківською міською радою умов та порядку приватизації призвели не тільки до можливих економічних збитків (недотримання територіальною громадою коштів від відкритого продажу майна конкурентним способом), а й позбавили інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості придбати комунальне майно на відкритому конкурсі, створили для них і орендаря несправедливі умови конкуренції на ринку продажу комунального майна. При цьому орендар, відповідно, отримав непередбачені законом привілеї викупити майно неконкурентним способом.

Харківська міська рада, розпорядившись таким чином майном, діяла всупереч суспільним інтересам, поставивши в нерівні умови орендаря, який орендував комунальне майно і не здійснив його невід`ємних поліпшень, і інших потенційних покупців комунального майна, фактично протиправно позбавивши останніх права на участь у приватизації.

Відповідно до приписів частини п`ятої статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Частиною п`ятою статті 60 цього Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.

Отже, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності належать органу місцевого самоврядування, яким у спірних правовідносинах є Харківська міська рада.

При цьому статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Територіальна громада міста Харкова, як власник спірного об`єкта нерухомості, делегує Харківській міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.

Тобто воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.

Таким чином, здійснення Харківською міською радою розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 15.03.2017 у справі №916/2130/15.

Враховуючи викладене, спірне нежитлове приміщення, право власності на яке на підставі неправомірно укладеного договору купівлі-продажу перейшло до відповідача-3, підлягає поверненню територіальній громаді міста Харкова.

Поряд з цим, через пів року після укладення приватизаційного договору від 08.11.2016 та проведення за ним державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 01 ФОП Стопка В.В. звернувся до приватного нотаріуса Харківського МНО Ємця І.О., яким 19.06.2017 під індексним номером рішення 35741207 проведено державну реєстрацію змін, згідно яких:

- з підстав державної реєстрації видалено договір купівлі-продажу від 08.11.2016 та акт прийому-передачі від 29.11.2016, а замість вказаних документів додано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, серії ХК31, видану 31.05.2017 Інспекцією ДАБК Департаменту територіального контролю Харківської міської ради;

- на підставі вказаної декларації та технічного паспорту від 08.06.2017, виданого ТОВ "Техдокумент", нежитлове приміщення 1-го поверху № 16-а в житловому будинку літ. "А-4" змінено на житлову квартиру, загальну площу (22,8 кв.м) змінено на 21,6 кв.м, адресу (вул. Полтавський шлях, 114 м. Харків) змінено на вул. Полтавський шлях, 114 квартира 16-а м. Харків.

Державну реєстрацію змін державним реєстратором проведено на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації та технічного паспорта ТОВ "Техдокумент", які не є документами про переведення об`єкта з нежитлового фонду в житловий та про зміну адреси.

При цьому, жодних посилань на документи, якими б підтверджувалась наявність прийнятих компетентними органами рішень про переведення спірного нежитлового приміщення в житлову квартиру, присвоєння такій квартирі у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси ( АДРЕСА_5 ) ні означені технічний паспорт ТОВ "Техдокумент" від 08.06.2017, ні інші матеріали реєстраційної справи не містять.

Внаслідок вказаних юридичних дій зі спірним майном зміна фактичного технічного стану нежитлового приміщення не відбулася, оскільки внаслідок внесення до Державного реєстру прав змін щодо його правового статусу під приводом реконструкції не відбулося такої зміни геометричних параметрів вказаного приміщення у плані.

Незначне зменшення у Державному реєстрі прав, внаслідок вказаних вище юридичних дій, загальної площі об`єкта нерухомого майна з 22,8 кв.м до 21,6 кв.м не впливає на можливість індивідуалізації вказаного об`єкта, як такого що є предметом спору у справі, оскільки вказана обставина вбачається як із самого Державного реєстру прав, так і з документів, долучених до відповідної електронної реєстраційної справи на згаданий об`єкт.

При цьому, в будь-якому випадку, в порядку ст. 388 ЦК України можливо витребувати нерухоме майно, яке не визначено індивідуально, або майно, яке не виділено в натурі (постанова ВП ВС від 20.06.2023 у справі № 362/2707/19).

Зміна відомостей про спірні нежитлові приміщення в Державному реєстрі прав відбулась суто формально та виключно шляхом проведення реєстраційних дій в Реєстрі з єдиною метою - створення передумов для унеможливлення витребування спірних нежитлових приміщень на користь їх законного власника із застосуванням механізму віндикаційного позову.

У даному випадку позбавлення відповідача ОСОБА_1 майна не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право власності, оскільки викуп майна здійснено з порушенням вимог чинного законодавства, а саме п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Суд також бере до уваги, що укладаючи відповідний договір купівлі-продажу від 16.03.2018, ОСОБА_1 , як сторона цього правочину, мав би проявити розумну обачливість і дослідити правові підстави для реєстрації за іншою стороною правочину права власності на відповідне нерухоме майно. Про вказані обставини він міг дізнатись, як з інформації, наявної у відкритому доступі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, так і скориставшись відповідною фаховою допомогою.

Відповідно до приписів ст. 387, 388 ЦК України, власник майна може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

У разі коли відчуження майна мало місце два і більше разів після недійсного (нікчемного) правочину, це майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного чи нікчемного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною 1 статті 388 ЦК України.

У такому випадку діюче законодавство не пов`язує можливість витребування майна у добросовісного набувача з обставинами щодо наявності у відчужувача за останнім у ланцюгу договорів договором права відчужувати це майно.

Відповідно до вимог статті 330 Цивільного кодексу України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України, добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в т. ч. про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача і є підставою для витребування у нього майна.

І лише наявність у діях власника волі на передачу майна виключає можливість його витребування у добросовісного набувача.

Враховуючи відсутність у спірних правовідносинах волі Харківської міської територіальної громади на відчуження свого майна шляхом його викупу ФОП ОСОБА_2 , яке в подальшому було придбано на підставі договору купівлі-продажу ОСОБА_1 , спірне майно підлягає витребуванню у останнього набувача на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради, що прямо передбачає відповідну можливість та не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Правильне застосування законодавства, його дотримання у цивільних правовідносинах незаперечно становить суспільний інтерес. У даному випадку суспільний інтерес полягає у витребуванні майна на користь територіальної громади відповідно до механізму, встановленого національним законодавством.

Продаж майна на неконкурентних засадах порушує такі основоположні принципи приватизації, як рівність прав участі громадян України у процесі приватизації, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, забезпечення конкурентності продажу, передбачених статтею 2 Закону України "Про приватизацію державного майна".

Харківська міська рада, розпорядившись таким чином майном, діяла всупереч суспільним інтересам, поставивши в нерівні умови орендаря, який не здійснив його невід`ємних поліпшень, і інших потенційних покупців комунального майна, фактично протиправно позбавивши останніх права на участь у приватизації.

Тобто органи місцевого самоврядування порушили умови та порядок приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця, який за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування з такою заявою, що свідчить про недобросовісність дій орендаря.

Отже, позбавлення такої особи майна не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки такі наслідки обумовлені протиправною поведінкою самого набувача майна.

Повернення у власність територіальної громади майна (приміщення), незаконно відчуженого (шляхом викупу) фізичній особі органом місцевого самоврядування переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоби таке відчуження відбувалося у передбачений чинним законодавством спосіб та сприяло досягненню максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності.

Вищевказане узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах у справі № 922/623/20 від 22.01.2021, № 903/206/19 від 09.06.2021, №922/2592/19 від 07.07.2021.

Разом з тим, при вирішенні цієї категорії справ варто враховувати практику Європейського суду з прав людини у застосуванні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо втручання держави у право на мирне володіння майном (зокрема, рішення у справах "Спорронг і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21.02.1986, "Щокін проти України" віт 14.10.2010, "Сєрков проти України" від 07.07.2011, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23.11.2000, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22.01.2009, "Трегубенко проти України" від 02.11.2004, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014), якою напрацьовано три критерії для оцінки на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Так, втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу - втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття "суспільний інтерес" має широке значення (рішення від 23.11.2000 у справі "Колишній король Греції та інші проти Греції").

Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". При цьому, з питань оцінки "пропорційності" Європейський суд з прав людини, як і з питань наявності "суспільного", "публічного" інтересу, визнає за державою досить широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.

Особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного правій а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності має бути дотримана справедлива рівновага між інтересами суспільства та правами власника.

Вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної особи, Європейський суд з прав людини у рішенні "Трегубенко проти України" від 02.11.2004 вказав, що правильне застосування законодавства незаперечно становить суспільний інтерес.

Крім того, Європейський суд з прав людини, оцінюючи можливість захисту права особи за ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, загалом перевіряє доводи держави про те, то втручання в право власності відбулося у зв`язку з обґрунтованими сумнівами щодо законності набуття особою права власності на відповідне майно, зазначаючи, що існують відмінності між тією справою, в якій законне походження майна особи нe оспорюється, і справами стосовно позбавлення особи власності на майно, яке набуте злочинним шляхом або стосовно якого припускається, що воно було придбане незаконно (наприклад, рішення та ухвали у справах "Раймондо проти Італії" від 22.02.1994, "Філліпс проти Сполученого Королівства" від 05.07.2001, "Аркурі та інші проти Італії" від 05.07.2001, "Ріела та інші проти Італії" від 04.09.2001, "Ісмаїлов проти Російської Федерації" від 06.11.2008).

Таким чином, ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання справедливого балансу в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

Виходячи з вищевикладеного, у правовідносинах щодо приватизації орендарем комунального майна шляхом викупу при нездійсненні ним поліпшення майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна, відсутній критерій законності та добросовісності набуття майна у власність орендарем.

Крім того, Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 дійшов висновку, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Тобто викуп орендарем орендованого ним приміщення, виходячи з положення ст. 11, ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.

Передача права власності на майно, у тому числі в результаті приватизації, передбачає наявність волевиявлення як у продавця, так і у покупця такого майна Отже, покупець, звертаючись до органів місцевого самоврядування про приватизацію орендованого нежитлового приміщення, та достовірно знаючи, що поліпшення орендованого майна яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, ним здійснені не були та жодні дії, які б свідчили про намір здійснити такі поліпшення, ним не вчинялись, усвідомлював що його звернення є протиправним оскільки суперечить п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Крім того, при витребуванні майна у добросовісного набувача на останнього не покладається надмірний тягар, оскільки відповідно до законодавства він має засоби юридичного захисту свого цивільного права.

Зокрема, відповідно до ч. 1 ст. 661 ЦК України, покупець майна може звернутися до суду з вимогою до продавця про відшкодування збитків, завданих вилученням у нього товару за рішенням суду з підстав, що виникли до моменту його продажу.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку про обґрунтованість заявленої прокурором позовної вимоги про витребування спірного нежитлового приміщення у ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади, як законного власника, в особі Харківської міської ради.

Щодо необхідності представництва інтересів держави Новобаварською окружною прокуратурою міста Харкова Харківської області у спірних правовідносинах, суд зазначає наступне.

Відповідно до вимог ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Частиною 4 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" передбачено, що наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень.

Згідно зі ст. 327 ЦК України та ч. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", матеріальною основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

Відчуження об`єктів нерухомості з комунальної власності з порушенням вимог законодавства підриває матеріальну і фінансову основу місцевого самоврядування, що в свою чергу завдає шкоду інтересам держави, яка згідно зі ст. 7 Конституції України гарантує місцеве самоврядування.

Згідно зі ст. 131-1 Конституції України, в Україні діє прокуратура, яка здійснює: підтримання публічного обвинувачення в суді; організацію і процесуальне керівництво досудовим розслідуванням, вирішення відповідно до закону інших питань під час кримінального провадження, нагляд за негласними та іншими слідчими і розшуковими діями органів правопорядку; представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом (частина перша); організація та порядок діяльності прокуратури визначаються законом (частина друга).

Таким чином, Конституцією України встановлено вичерпний перелік повноважень прокуратури, визначено характер її діяльності і в такий спосіб передбачено її існування і стабільність функціонування. Наведене гарантує неможливість зміни основного цільового призначення вказаного органу, дублювання його повноважень/функцій іншими державними органами, адже протилежне може призвести до зміни конституційно визначеного механізму здійснення державної влади її окремими органами або вплинути на обсяг їхніх конституційних повноважень.

Повноваження прокуратури, у тому числі щодо представництва інтересів держави в суді, встановлені Основним Законом України, не можуть бути передані законом будь-яким іншим державним органам.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про прокуратуру", функції прокуратури України здійснюються виключно прокурорами; делегування функцій прокуратури, а також привласнення цих функцій іншими органами чи посадовими особами не допускається.

Відповідно до вимог ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Аналогічна позиція висловлена в рішенні Конституційного Суду України від 05.06.2019 у справі № 3-234/2018.

З урахуванням того, що Харківська міська рада представляє інтереси громади міста Харкова, однак у даному випадку вона є відповідачем у справі і саме вона вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади, так само як і Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, суд приходить до висновку про правомірність звернення прокурора самостійно до суду з даним позовом.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Керівника Новобаварської окружної прокуратури м.Харкова Харківської області обґрунтовані, підтверджуються наявними у матеріалах справи доказами та підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати покладаються на відповідача-5.

Відповідачами у позовній заяві, крім Логвінова Олександра Валерійовича, прокурором було визначено Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, Фізичної особи - підприємця Стопки Володимира Володимировича, м.Харків, Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця Івана Олександровича.

Проте, враховуючи, що після зміни предмету позову до вищевказаних відповідачів не було заявлено позовних вимог, суд вважає за необхідне закрити провадження у справі щодо вказаних відповідачів за відсутністю предмету спору.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 29, 42, 73, 74, 86, 91, 123, 129, 231, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Витребувати у ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради () нежитлове приміщення 1-го поверху № 16-а, загальною площею 22,8 кв.м, в житловому будинку літ. "А-4" по АДРЕСА_4 , щодо якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, внаслідок проведеної 19.06.2017 державної реєстрації змін, зазначено відомості про наявність статусу квартири, загальною площею 21,6 кв.м, житловою площею 14,4 кв.м по АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 01).

Стягнути з Логвинова Олександра Валерійовича ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь Харківської обласної прокуратури (вул. Б.Хмельницького, буд. 4, м. Харків, 61001; ) - витрати зі сплати судового збору в розмірі 3 885,00 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Відносно відповідача - Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 7, м. Харків, 61003; ) - закрити провадження у справі.

Відносно відповідача - Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 16, м. Харків, 61003; ) - закрити провадження у справі.

Відносно відповідача - Фізичної особи - підприємця Стопки Володимира Володимировича ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) - закрити провадження у справі.

Відносно відповідача - Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємця Івана Олександровича ( АДРЕСА_2 ) - закрити провадження у справі.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається відповідно до ст. 256-257 ГПК України.

Повне рішення складено "15" січня 2026 р.

СуддяН.М. Кухар