ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"14" січня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/4253/25

Господарський суд Одеської області у складі:

судді Малярчук І.А.,

секретаря судового засідання: Бурмехи В.С.,

за участю представників сторін:

від позивача: Бондар А.Г. - самопредставництво,

від відповідача: Мусієнко А.Ю. - за ордером серія ВН №1613662 від 24.11.2025,

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу №916/4253/25 за позовом ДЕПАРТАМЕНТУ КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ ОДЕСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, ) до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КОМБИНАТ» (65007, м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 1, ) про стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди у розмірі 18165539,85 грн,

ВСТАНОВИВ:

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача, вирішені судом заяви, клопотання сторін, вчинені судом процесуальні дії у справі:

Позивач в обґрунтування позовних вимог зазначає, що 25.09.1996 року між Акціонерним товариством закритого типу «Комбінат», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «КОМБИНАТ», (орендар) та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, представником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради, (орендодавець) було укладено договір оренди № 2017, згідно з яким орендарю надано в строкове платне користування об`єкт комунальної власності нежитлові приміщення першого та другого поверху та підвалу, загальною площею 1854,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 1. Подалі, 03.10.2011 між ТОВ «КОМБИНАТ» та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було укладено договір оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011, предметом даного договору оренди залишився вищезазначені нежитлові приміщення, а саме 69/100 частин нежитлових приміщень (літ. А. підвал приміщення 1-22, 23а, 23-32, загальною площею 614,0 кв.м,, 1 поверх приміщення 1-29, 31-45, загальною площею 645,8 кв.м, 2 поверх приміщення 1-17, 17a, 18,18а, 186, 19-23, 23a, 24-31, загальною площею 672,9 кв.м. загалом по літ. «А» 1932,7 кв.м, літ «Г» 11,12, загальною площею 55,0 кв.м, вартістю 4 527 000,00 грн), загальною площею 1987,7 кв.м, що розташовані за адресою:м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 1, строком до 03.10.2021. Наразі, позивач стверджує, що договір оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011 припинив свою дію - 03.10.2021, однак, орендар продовжував використовувати об?єкт оренди, тим самим порушуючи умови договору щодо його припинення у зв?язку із закінченням строку дії договору. На підставі викладеного, позивачем нараховано до стягнення з відповідача неустойку у розмірі 18 165 539,85 грн за прострочення виконання зобов?язань щодо повернення об?єкта оренди, яка розрахована у розмірі подвійної орендної плати за кожен місяць прострочення за період з 04.10.2021 по 30.09.2025.

24.11.2025 за вх.№ 37234/25 до суду від ТОВ «КОМБИНАТ» надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній зазначає про те, що 08.07.2025 ТОВ «Комбинат» зареєструвало в Департаменті комунальної власності Одеської міської ради заяву про повернення частини нежитлового приміщення з оренди після закінчення терміну дії договору оренди, в якій, серед іншого, зазначило, що ТОВ «Комбинат» фактично не користується 69/100 частинами нежитлового приміщення, загальною площею 1987,7 кв.м., що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Водопровідна, будинок 1, які раніше перебували в оренді товариства відповідно до укладеної 03.10.2011 із Департаментом комунальної власності Одеської міської ради нової редакції договору оренди нежилого приміщення № 2017 від 25.09.1996, посвідченої приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., зареєстрованої в реєстрі за № 3182. Зокрема з дати зміни власника та керівника ТОВ «Комбинат» відповідне майно не використовується у господарській діяльності товариства, жодні працівники на території об`єкта не перебувають, охорона не забезпечується, догляд за технічним станом приміщень не здійснюється. У результаті відсутності експлуатації та належного утримання об`єкта, стан майна істотно погіршився, а саме спостерігається фізичне зношення конструктивних елементів, утворення тріщин, часткове руйнування. Крім того, відсутність охорони об`єкта створює реальні загрози несанкціонованого доступу сторонніх осіб, що, у свою чергу, підвищує ризик крадіжок, пошкодження залишеного майна, а також несе небезпеку для громадського порядку в прилеглому районі. ТОВ «Комбинат» просило Департамент комунальної власності Одеської міської ради невідкладно прийняти за актом приймання-передачі майна з оренди 69/100 частин нежитлових приміщень (літ. А підвал приміщення 1-22, 23а, 23-32, загальною площею 614,0 кв.м., І поверх приміщення 1-29, 31-45, загальною площею 645,8 кв.м., ІІ поверх приміщення 1-17, 17а, 18, 18а, 18б, 18в, 19-23, 23а, 24-31, загальною площею 672,9 кв.м., загалом по літ «А» 1932,7 кв.м., літ. Г 11, 12 загальною площею 55,0 кв.м.,), загальною площею 1987,7 кв.м., та обладнання, що розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Водопровідна, будинок 1. Проте, Департамент комунальної власності Одеської міської ради не вчинив жодних дій з приймання майна з оренди, що свідчить про ухилення орендодавця від обов`язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна. Отже, ТОВ «Комбинат», як орендар, 23.02.2021 та 08.07.2025 направляло Департаменту комунальної власності Одеської міської ради листи з проханням прийняти орендоване майно з оренди, тобто відповідач вчиняв заходи щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди за наслідком припинення орендних правовідносин.

Поряд із цим, відповідач вважає, що позивач не врахував, що при розрахунку розміру неустойки згідно ч. 2 ст. 785 ЦК України за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму до її складу не включається податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном.

Також, виходячи з принципів справедливості, добросовісності, розумності, враховуючи баланс інтересів сторін, адекватність обсягу і міри відповідальності відповідача за допущене порушення зобов`язання та недопущення невиправданого збагачення позивача за рахунок стягнення з відповідача занадто великих штрафних санкцій, відповідач вважає за доцільне зменшити розмір нарахованої позивачем неустойки до 20 000,00 грн.

У відповіді на відзив від 08.12.2025 за вх.№ 39136/25 ДКВ ОМР відмітило про те, що відповідач вказує про намагання подати заяву про продовження договору оренди через особистий кабінет в електронній торговій системі Prozorro.Sale, як цього вимагає Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою Кабінету міністрів України №483 від 03.06.2020 року (далі Порядок №483). Однак під час спроби формувати заяву про продовження договору оренди було з`ясовано, що відповідний об`єкт оренди не зареєстрований в електронній торговій системі, що унеможливило подання заяви через електронний кабінет. Разом з тим, позивач вважає, що відповідачем не надано жодних належних і допустимих доказів, які б підтверджували факт відсутності об`єкта оренди в електронній торговій системі Prozorro.Sale на момент подання заяви про продовження договору. Таким чином, наведені твердження є суто припущеннями відповідача, які не можуть бути враховані судом як належні докази відповідно до вимог статей 73, 74, 76 ГПК України. Позивач також наголошує на тому що, ствердження відповідача про повідомлення Департаменту про необхідність підписання акта приймання-передачі з повернення майна не відповідають дійсності, оскільки останній не вчинив жодних дій з повернення майна з оренди, що свідчить про ухилення орендаря від обов`язку повернути орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.

Ухвалою суду від 27.10.2025 відкрито провадження у справі №916/4253/25; постановлено розглядати справу №916/4253/25 в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання суду на 24.11.2025 о 11:20.

У підготовчому засіданні 24.11.2025 було оголошено протокольну ухвалу про перерву у підготовчому засіданні до 15.12.2025 о 11:00.

У підготовчому засіданні 15.12.2025 судом було закрито підготовче провадження та призначено справу № 916/4253/25 до розгляду по суті на 14.01.2026 о 10:40.

Зміст спірних правовідносин, фактичні обставини справи та докази, на підставі яких судом встановлені обставини справи:

25.09.1996 між Акціонерним товариством закритого типу «Комбінат» (правонаступник ТОВ «КОМБИНАТ» (далі - Орендар) та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (правонаступник Департамент комунальної власності Одеської міської ради) (далі - Орендодавець) було укладено Договір оренди № 2017, згідно з яким Орендарю надано в строкове платне користування об`єкт комунальної власності нежитлові приміщення першого та другого поверху та підвалу, загальною площею 1854,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 1. Строк дії договору оренди № 2017 від 25.09.1996 до 25.09.2011. (п. 1.1., 1.2. Договору оренди).

01.04.1999 та 09.04.2001 сторонами договору оренди № 2017 від 25.09.1996 були укладені додаткові погодження про перерахування місячної орендної плати.

Додатковим погодженням від 01.09.2009 сторони за взаємною згодою вирішило внести зміни до п.1.1. Розділу 1 договору оренди № 2017 від 25.09.1996 в частині збільшення орендованої площі з 1907,5 кв.м. на 1987,7 кв.м. на підставі технічного паспорту КП «ОМБТІ і РОН» від 18.04.2009.

Додатковим погодженням від 22.09.2011 у тексті договору оренди № 2017 від 25.09.1996 назву Орендодавця змінено на Департамент комунальної власності Одеської міської ради на підставі рішення Одеської міської ради від 28.02.2011 № 384-VI «Про затвердження положень про виконавчі органи Одеської міської ради».

Додатковим погодженням від 23.09.2011 сторони за взаємною згодою вирішили продовжити термін дії договору оренди № 2017 від 25.09.1996 до 23.02.2012, викласти договір оренди у новій редакції та привести його форму відповідно до чинного законодавства.

03.10.2011 між Акціонерним товариством закритого типу ТОВ «КОМБИНАТ» та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради укладено договір оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011 (далі - Договір), який нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 3182, предметом даного договору оренди залишились вищезазначені нежитлові приміщення, а саме 69/100 частин нежитлових приміщень (літ. А. підвал приміщення 1-22, 23а, 23-32, загальною площею 614,0 кв.м,, 1 поверх приміщення 1-29, 31-45, загальною площею 645,8 кв.м, 2 поверх приміщення 1-17, 17a, 18,18а, 186, 19-23, 23a, 24-31, загальною площею 672,9 кв.м. загалом по літ. «А» 1932,7 кв.м, літ «Г» 11,12, загальною площею 55,0 кв.м, вартістю 4 527 000 грн.) загальною площею 1987,7 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 1. Строк дії договору оренди встановлено до 03.10.2021 (п.п. 1.1., 1.2. Договору у новій редакції).

Пунктом 7.8 Договору оренди у новій редакції від 03.10.2010 встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Договором про внесення змін № 1 до нової редакції Договору від 03.10.2011 сторони за взаємною згодою домовилися внести зміни до п.4.8. Розділу 4, п. 7.6 та п. 7.11 Розділу 7, виклавши їх у наступній редакції: «Орендар має право передавати в суборенду третім особам, належне йому право оренди нежитлових приміщень, зазначених в п. 1.1. в певній частині, яке випливає з цього договору. У разі передачі Орендарем в суборенду певної частини орендованих нежитлових приміщень, що передбачає зміну профілю або використання Суборендарем, що не є суб`єктом малого підприємства, Орендар повинен здійснити перерахунок орендної плати, передбаченої Договором оренди, укладеним між Орендодавцем та Орендарем, в частині площ, що будуть використовуватись Суборендарем не за профілем. Перерахунок орендної плати здійснюється на весь термін договору суборенди. Про надання частини нежитлових приміщень в суборенду Орендар повинен письмово повідомити Орендодавця у 5-денний термін з моменту підписання відповідного договору та надати Орендодавцеві завірену належним чином його копію. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням Господарського суду Одеської області у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди. У разі невиконання або неналежного виконання зобов`язання, передбаченого в п. 4.8 цього Договору, Орендодавець має право достроково розірвати Договір оренди нежилого приміщення № 2017. У разі розірвання договору оренди в судовому порядку або відмови від договору оренди в продовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитків, здійснених Орендарем, проведені капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності Орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають; дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю Орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації; якщо Орендар не подав Орендодавцю в строк копію договору суборенди, а саме у 5-деннний термін з дати підписання договору суборенди; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.».

Додатковим договором № 2 від 12.05.2014 до нової редакції Договору від 03.10.2011 у преамбулі та розділі «Юридичні адреси сторін» нової редакції договору оренди назву Орендаря змінено на Товариство з обмеженою відповідальністю «КОМБИНАТ» на підставі правонаступництва, згідно статуту, зареєстрованого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції 12.12.2013, номер запису 0047998.

Додатковим договором № 3 від 15.01.2016 до нової редакції Договору від 03.10.2011 перераховано місячну орендну плату. Останнім додатковим договором від 26.07.2017 сторони за взаємною згодою перерахували місячну орендну плату, яка з 24.07.2017 становить 92 253, 63 грн без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції та є базовою ставкою орендної плати за місяць.

23.02.2022 за вх.№01-14/443 та 08.07.2025 за вх.№ 01-14/253 ДКВ ОМР було зареєстровано заяви ТОВ «КОМБИНАТ» про повернення частини нежитлового приміщення з оренди після закінчення терміну дії договору оренди, в якій, серед іншого, товариство зазначило, що ТОВ «Комбинат» фактично не користується 69/100 частинами нежитлового приміщення, загальною площею 1987,7 кв.м., що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Водопровідна, будинок 1, які раніше перебували в оренді товариства відповідно до укладеної 03 жовтня 2011 року із Департаментом комунальної власності Одеської міської ради нової редакції договору оренди нежилого приміщення № 2017 від 25 вересня 1996 року, посвідченої приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., зареєстрованої в реєстрі за № 3182. Також, у заяві від 23.02.2022 за вх.№01-14/443 ТОВ «Комбинат» просило ДКВ ОМР залишити без розгляду заяву ТОВ «Комбинат» від 09.06.2021 № 88 про продовження договору оренди нежилого приміщення, загальною площею 1854, 6 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Водопровідна, 1.

В матеріалах справи наявний розрахунок неустойки на суму 18 165 539 ,85 грн у розмірі подвійної орендної плати за кожен місяць прострочення за період з 04.10.2021 по 30.09.2025 за договором оренди № 2017 від 25.09.1996 у новій редакції Договору від 03.10.2011.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши пояснення сторін, мотивовану оцінку кожного аргументу щодо наявності підстав для задоволення чи відмови у позові, суд дійшов наступних висновків.

Положеннями ч.ч.1, 2 ст.15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч.1 ст.16 ЦК України).

Згідно ч.2 ст.16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч.ч.1, 5 ст.762 ЦК України).

Частинами 1, 2, 3, 4, 9 ст. 18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Згідно ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

У відповідності до приписів ст.546 Цивільного кодексу України виконання зобов`язань може забезпечуватись неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Положеннями ст. 549 ЦК України визначено загальне поняття штрафних санкцій, яке у господарському судочинстві включає неустойку, штраф, пеню, яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил господарської діяльності, невиконання господарського зобов`язання.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. За порушення такого зобов`язання (якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення).

Отже, в розумінні загальних та спеціальних норм права, санкція (неустойка) яка передбачена ст. 785 ЦК України є мірою відповідальності, визначеною законодавцем за неправомірне користування майном після припинення договору. З огляду на те, що зазначена міра відповідальності застосовується до триваючого правопорушення (неповернення майна орендодавцю), санкція також має характер тривалості у часі (зобов`язання сплатити подвійну плату за користування річчю за весь час неправомірного користування майном). Відтак, зазначена санкція (неустойка), як така, що визначена спеціальною нормою права має певні особливості у застосуванні в порівнянні з іншими штрафними санкціями, які охоплюються загальними визначеннями ст. 549 ЦК України. Саме така правова позиція викладена у постанові Верховного суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 20.11.2020 у справі № 916/1319/19.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ч.ч.1, 2 ст.73, ч.ч.ч.1, 3 ст.74 ГПК України).

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Наявність обставин, на які сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ч.2 ст.76, ч.1 ст.77, ч.ч.1, 2 ст.79 ГПК України).

Як встановлено судом, 03.10.2011 між сторонами було укладено договір оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011, який нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 3182, предметом даного договору оренди є нежитлові приміщення, а саме 69/100 частин нежитлових приміщень (літ. А. підвал приміщення 1-22, 23а, 23-32, загальною площею 614,0 кв.м,, 1 поверх приміщення 1-29, 31-45, загальною площею 645,8 кв.м, 2 поверх приміщення 1-17, 17a, 18,18а, 186, 19-23, 23a, 24-31, загальною площею 672,9 кв.м. загалом по літ. «А» 1932,7 кв.м, літ «Г» 11,12, загальною площею 55,0 кв.м, вартістю 4 527 000 грн.), загальною площею 1987,7 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 1, строк дії договору оренди встановлено до 03.10.2021. Додатковим договором від 26.07.2017 до договору оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011 сторони за взаємною згодою перерахували місячну орендну плату, яка з 24.07.2017 становить 92 253, 63 грн без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції та є базовою місячною ставкою.

03.10.2019 набрав законної сили Закон України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до положень якого будь-яке подальше продовження договору оренди могло здійснюватися виключно у встановленому законом порядку, який вимагає дій орендаря подання заяви, оцінки, рецензії не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Між тим, 23.02.2022 за вх.№01-14/443 та 08.07.2025 за вх.№ 01-14/253 ТОВ «Комбинат» виклав прохання до ДКВ ОМР залишити без розгляду заяву ТОВ «Комбинат» від 09.06.2021 № 88 про продовження договору оренди нежилого приміщення, загальною площею 1854, 6 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Водопровідна, 1 та прийняти частину нежитлового приміщення з оренди після закінчення терміну дії договору оренди. В листі від 08.07.2025 серед іншого зазначено, що ТОВ «Комбинат» фактично не користується 69/100 частинами нежитлового приміщення, загальною площею 1987,7 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вулиця Водопровідна, будинок 1 за договором оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011. Наразі, сторонами не було підписано акту повернення частини нежитлового приміщення з оренди. Таким чином, із закінченням 03.10.2021 строку дії договору оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011, відповідач, з огляду на відсутність укладення нового договору оренди, користується орендованим майном без правових підстав, порушуючи ст. 785 ЦК України, адже належного повернення даного об`єкту за актом повернення з оренди нерухомого майна не відбулось, що не заперечується сторонами. З урахуванням викладеного, суд зазначає, що користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди). Такого характеру ВС викладені висновки у постанові від 19.04.2021 у справі №910/11131/19.

На підставі встановленого, суд вважає, що позивачем правомірно нараховано до стягнення з відповідача неустойку в порядку ст. 785 ЦК України за прострочення виконання зобов?язань щодо повернення об?єкта оренди, яка розрахована у розмірі подвійної орендної плати за кожен місяць прострочення за період з 04.10.2021 по 30.09.2025.

Між тим, перевіривши здійснений позивачем розрахунок неустойки за період з 04.10.2021 по 30.09.2025 у розмірі 18 165 539, 49 грн, суд встановив, що вказаний розрахунок є частково необґрунтованим з огляду на таке.

Позивачем не було враховано висновки, наведені у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 20.11.2020 у справі № 916/1319/19, відповідно до яких при розрахунку розміру неустойки згідно з частиною 2 статті 785 ЦК за неповернення майна з оренди після припинення дії договору найму до її складу не включається податок на додану вартість, який мав би сплачуватися орендарем орендодавцю у випадку правомірного користування майном. Такі висновки Верховного Суду ґрунтуються на тому, що застосування будь-яких заходів юридичної відповідальності за порушення господарських зобов`язань до юридичної особи не віднесено законодавцем до об`єктів оподаткування ПДВ. Основою для розрахунку ПДВ виступає додана вартість - знов створена вартість підприємством за рахунок його власних факторів виробництва (землі, капіталу, робочої сили, підприємництва тощо). Додана вартість (Value Added) це різниця між вартістю продукції, яку випускає підприємство, та вартістю засобів виробництва які ним використовуються; це вартість, яка додається в процесі виробництва товарів до вартості сировини, матеріалів, палива на кожній стадії руху товарів від виробника до споживача; це вартість послуги, яка надана юридичною особою до закупленої сировини та матеріалів своїми факторами виробництва; це чистий внесок фірми у створення товару. Виходячи з аналізу частини 2 статті 785 ЦК України, неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення її повернення, враховуючи природу її виникнення, не генерує додану вартість, оскільки не є товаром або послугою, її виникнення не пов`язане з впливом дій виробника/надавача послуг, розмір такої неустойки не залежить від вартості використаних продавцем/надавачем послуг сировини, інших товарів та додаткових послуг. Неустойка, нарахована на підставі частини 2 статті 785 ЦК, є спеціальною санкцією за порушення законодавства, вона не може бути об`єктом оподаткування податком на додану вартість в силу своєї правової природи як міри відповідальності. За таких обставин, виключенню підлягає сума ПДВ, нарахована на орендну ставку.

Поряд із цим, суд вважає за необхідне звернутися також до висновків, викладених у постанові Верховного суду від 27.05.2025 у справі №904/8325/21, в якій вказано: Як вже зазначалося, частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України передбачено право наймодавця вимагати від наймача, у разі невиконання ним обов`язку щодо повернення речі, сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі. За умовами пункту 3.1 договору оренди, укладеного між сторонами, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 № 786 (зі змінами), або за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) - серпень 2011 року - 4 437,63 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - вересень 2011 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індексації за вересень. Згідно з частиною першою статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 Цивільного кодексу України, статей 283, 284, 286 Господарського кодексу України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором оренди у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ. Після спливу строку дії договору оренди невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві. Такий правовий висновок викладено в постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19. Ураховуючи наведені положення законодавства можна дійти висновку про те, що з моменту припинення договору оренди та до часу повернення орендарем майна, орендодавець має право здійснити нарахування неустойки відповідно до положень частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України у розмірі подвійної плати за найм речі, тобто орендної плати. При цьому розмір такої неустойки має розраховуватися виходячи із розміру орендної плати станом на день припинення договору оренди майна. Проте суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги про стягнення неустойки відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України, не звернули уваги на те, що позивачем розрахунок неустойки зроблено із застосуванням індексу інфляції, який нараховується, у свою чергу, на орендну плату. З урахуванням викладеного для правильного вирішення спору у справі, яка розглядається, необхідним є встановлення обставин щодо правильності розрахунку неустойки, нарахованої позивачем відповідно до частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України, а тому суди дійшли передчасного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог..

З огляду на вищевикладене, виключенню судом підлягає, як ПДВ, так і застосований індекс інфляції, нарахований на орендну ставку. Відтак, розмір неустойки слід розраховувати виходячи із розміру орендної плати станом на день припинення договору оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011, а саме - 03.10.2021, оскільки відповідачем не було подано відповідних заяв про продовження терміну дії договору оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011 відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019.

Таким чином, судом здійснено перерахунок неустойки за період з 04.10.2021 по 30.09.2025 відповідно до розміру орендної плати без ПДВ та індексу інфляції станом на день припинення договору оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011, а саме за розміром орендної плати згідно додаткового договору від 26.07.2017 за яким орендна плата складає 92 253, 63 грн без урахування індексу інфляції та ПДВ, та за підрахунком суду розмір неустойки за означений період становить 9 023 000,20 грн, що складається з орендної плати станом на день припинення договору оренди № 2017 від 26.09.1996 у новій редакції від 03.10.2011 без ПДВ та індексу інфляції за період з 04.10.2021 по 30.09.2025, тобто за 28 днів прострочення у жовтні 2021 році та 48 місяців, розраховані судом за формулою (92 253, 63 грн х 31 днів : 28 днів + 92 253, 63 грн х 48 міс.) х 2 = 9 023 000,20 грн.

Разом з цим, слід відмітити, що санкція, передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, є неустойкою відповідно до визначення частини 1 статті 549 Цивільного кодексу України в сукупності з частиною 2 статті 551 вказаного Кодексу (штрафною санкцією відповідно до визначення, наведеного у частині 1 статті 230 Господарського кодексу України в сукупності з частиною 3 статті 231 цього Кодексу). Тобто, санкція, передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України є різновидом неустойки (штрафної санкції), яка є законною неустойкою і застосовується у разі, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі. Отже, така неустойка, передбачена частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України може бути зменшена судом за правилами частини 3 статті 551 Цивільного кодексу України. За таких обставин Верховним Судом у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського у постанові від 16.08.2024 по справі № 910/14706/22 було відступлено від висновку колегій суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постановах від 29.03.2018 у справі № 914/730/17, від 30.10.2019 у справі № 924/80/19.

Звідси, з урахуванням фактичних і правових підстав позову, заперечень відповідача на них, балансу інтересів сторін та введення військового стану по всій території України, суд вважає, що за доцільним є стягнення з відповідача на користь позивача 50% неустойки за несвоєчасне повернення відповідачем орендованого нежитлового приміщення обрахованої судом в сумі 9 023 000,20 грн за період з 04.10.2021 по 30.09.2025, а отже у розмірі 4 511 500,10 грн.

Враховуючи викладене, судом підлягають частковому задоволенню заявлені позовні вимоги ДКВ ОМР щодо стягнення з ТОВ «КОМБИНАТ» неустойки за несвоєчасне повернення орендованого нежитлового приміщення за період з 04.10.2021 по 30.09.2025 у розмірі 4 511 500,10 грн.

Згідно ч.1 ст.123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Положення п.2 ч.1 ст.129 ГПК України передбачають, що судовий збір покладається: у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що позовні вимоги позивача підлягають судом задоволенню частково, судовий збір, розрахований із суми неустойки в сумі 9 023 000,20 грн, підлягає стягненню з відповідача на користь позивача в сумі 108 276,00 грн.

Керуючись ст.ст. 123, 124, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Задовольнити частково позов ДЕПАРТАМЕНТУ КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ ОДЕСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, ) до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КОМБИНАТ» (65007, м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 1, ) про стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди у розмірі 18165539,85 грн.

2. Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КОМБИНАТ» (65007, м. Одеса, вул. Водопровідна, буд. 1, ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська,1, м. Одеса, 65039, ) 4 511 500 (чотири мільйони п`ятсот одинадцять тисяч п`ятсот) грн 10 коп неустойки, 108 276 (сто вісім тисяч двісті сімдесят шість) грн 43 коп судового збору.

3. Відмовити у решті частини заявлених Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська,1, м. Одеса, 65039, e-mail: , ) позовних вимог.

Рішення господарського суду набирає законної сили згідно зі ст.241 ГПК України, після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Відповідно до п.1 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 14 січня 2026 р.

Суддя І.А. Малярчук