РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

16.12.2025Справа № 910/20100/23

Господарський суд міста Києва у складі судді Ягічевої Н.І., за участі секретаря судового засідання Петькун Д.О., розглянувши матеріали справи

за позовом Першого заступника керівника Київської міської прокуратури (03150, місто Київ, вулиця Предславинська, будинок 45/9) в інтересах держави

до 1)Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36) 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "П-18" (04082, місто Київ, вул. Пріорська, будинок 18)

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та скасування рішення про державну реєстрацію

Представники сторін: згідно протоколу судового засідання;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Перший заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач 1) та до Товариства з обмеженою відповідальністю "П-18" (далі - відповідач 2) про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та скасування рішення про державну реєстрацію.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішенням Київської міської ради від 23.06.2022 № 4839/4880 передано ТОВ "П-18" в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,1831 га (кадастровий номер :78:055:0010) для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок по вул. Пріорській, 18 у Оболонському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

Відповідно до пояснювальної записки до проекту вказаного рішення Київської міської ради на земельній ділянці по вул. Пріорській, 18 у Оболонському районі міста Києва за ТОВ "П-18" зареєстровано право власності на нежитлову будівлю (літ А) загальною площею 2 035,8 кв.м.

На виконання вказаного рішення між Київською міською радою та ТОВ "П-18" 15.12.2022 укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за № 581.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.12.2022, індексний номер 65802025, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "П-18" зареєстровано право оренди зазначеної земельної ділянки.

Прокурор вказує, що рішення Київської міської ради від 23.06.2022 прийнято, а договір оренди земельної ділянки від 15.12.2022 укладено з порушенням вимог чинного земельного законодавства, всупереч інтересам держави та територіальної громади, у зв`язку з чим рішення має бути визнано незаконним та скасовано, а договір оренди підлягає визнанню недійсним.

З огляду на вказане просить:

- визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 23.06.2022 № 4839/4880 "Про передачу ТОВ "П-18" земельної ділянки в оренду для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок на вул. Пріорській, 18 в Оболонському районі міста Києва";

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,1831 га по вул. Пріорській, 18 в Оболонському районі міста Києва (кадастровий номер :78:055:0010), укладений між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальності "П-18", який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. та зареєстровано в реєстрі 15.12.2022 за №581;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.12.2022, індексний номер 65802025, та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 0,1831 га (кадастровий номер :78:055:0010) по вул. Пріорській, 18 в Оболонському районі міста Києва за ТОВ "П-18".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.11.2024 у справі № 910/20100/23, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2025, у задоволенні позову було відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 06.08.2025 вищевказані судові рішення було скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.08.2025 справу № 910/20100/23 передано для розгляду судді Ягічевій Н.І.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.08.2025 суддя Ягічева Н.І. прийняла до свого провадження справу та призначила підготовче засідання на 23.09.2025.

08.09.2025 в системі "Електронний суд" відповідачем 2 сформовано заперечення по справі.

08.09.2025 в системі "Електронний суд" Київською міською прокуратурою сформовано пояснення з урахуванням постанови Верховного Суду від 06.08.2025.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.09.2025 призначено розгляд справи на 14.10.2025, у зв`язку з перебуванням судді Ягічевої Н.І. у відпустці.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.10.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу по суті на 04.11.2025.

В судовому засіданні 04.11.2025 оголошено перерву до 25.11.2025.

24.11.2025 в системі "Електронний суд" відповідачем 2 сформовано клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 відкладено розгляд справи на 16.12.2025.

В судовому засіданні 16.12.2025 представник прокурора підтримав позовні вимоги, представники відповідачів 1,2 заперечили проти задоволення позовних вимог.

У судовому засіданні 16.12.2025 було закінчено розгляд справи по суті та оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради від 23.06.2022 № 4839/4880 передано ТОВ "П-18" в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,1831 га (кадастровий номер :78:055:0010) для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок по вул. Пріорській, 18 у Оболонському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

Відповідно до пояснювальної записки до проекту вказаного рішення Київської міської ради на земельній ділянці по вул. Пріорській, 18 у Оболонському районі міста Києва за ТОВ "П-18" зареєстровано право власності на нежитлову будівлю (літ. А) загальною площею 2 035,8 кв.м.

15.12.2022 на виконання вказаного рішення між Київською міською радою та ТОВ "П-18" укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. та зареєстровано в реєстрі за № 581.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.12.2022, індексний номер 65802025, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "П-18" зареєстровано право оренди зазначеної земельної ділянки.

Позовна заява обґрунтована тим, що первинна реєстрація права власності на 3-хповерхову нежитлову будівлю загальною площею 939 кв.м. по вул. Полупанова (Пріорська), 18 у м. Києві здійснена на підставі свідоцтва про право власності від 19.04.1997 за Мінською районною радою народних депутатів.

04.06.1997 право власності на вказану нежитлову будівлю загальною площею 939 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу перейшло до МПП фірма "Комета-К".

24.10.1997 МПП фірма "Комета-К" на підставі договору купівлі-продажу здійснила відчуження даного об`єкта нерухомого майна загальною площею 939 кв.м. АТЗТ "Агрокомплекс "Омега", яке згодом продало його ТОВ "Будкомплекс" за договором купівлі-продажу від 11.04.2000.

19.12.2013 зареєстровано право власності ТОВ "Будкомплекс" на нежитлову будівлю загальною площею 939 кв.м. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00).

18.02.2021 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором внесено відомості про закриття розділу щодо вказаного об`єкту нерухомого майна загальною площею 939 кв.м. у зв`язку з його поділом (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00).

Підставою поділу стали технічний паспорт від 12.02.2021, довідка про показники об`єкта нерухомого майна від 12.02.2021 №12/02/2021-1 та висновок від 12.02.2021 №12/02/2021 про можливість поділу нерухомого майна, з яких вбачається, що об`єкт нерухомого майна по вул. Пріорській, 18 у місті Києві складається з нежитлових приміщень (секція 1) в літ. "А" загальною площею 1 204,6 кв.м та (секція 2) в літ. "А" загальною площею 831,2 кв.м. Загальна площа об`єкту збільшилася за рахунок влаштування приміщень в підвалі під дворовим покриттям, які раніше не були враховані до загальної площі будинку та врахування приміщень в горищному просторі.

18.02.2021 зареєстровано за ТОВ "Будкомплекс" право власності на нежитлові приміщення (секція 1) в літ. "А" загальною площею 1 204,6 кв.м та (секція 2) в літ. "А" загальною площею 831,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

20.05.2021 закрито розділи щодо вказаних об`єктів нерухомого майна у зв`язку з їх об`єднанням та того ж дня за ТОВ "Будкомплекс" зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. "А" загальною площею 2035,8 кв.м. по вул. Пріорській, 18 у м. Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

20.07.2021 ТОВ "Будкомплекс" на підставі договору купівлі-продажу здійснило відчуження зазначеного об`єкта нерухомого майна загальною площею 2 035,8 кв.м. на користь ОСОБА_1 , за яким 20.07.2021 в Державному реєстрі прав зареєстровано право власності на вказану нежитлову будівлю.

23.07.2021 ОСОБА_1 за актом прийому-передачі вніс вказану нежитлову будівлю літ. "А" загальною площею 2035,8 кв.м. до статутного капіталу ТОВ "Гіперіон Фінанс".

27.07.2021 здійснено державну реєстрацію права власності на вказану нежитлову будівлю за ТОВ "Гіперіон Фінанс"

19.08.2021 ТОВ "Гіперіон Фінанс" на підставі договору купівлі-продажу відчужило нежитлову будівлю літ. "А" загальною площею 2035,8 кв.м. на користь ТОВ "П-18", і цього ж дня державним реєстратором зареєстровано право власності на вказану будівлю за ТОВ "П-18".

Звертаючись до суду з цим позовом, прокурор посилався на те, що вказана нежитлова будівля по вул. Пріорській, 18 у м. Києві знаходиться у занедбаному стані та має 3 поверхи. У вказаній будівлі майже відсутній дах, а також частково відсутні перекриття між поверхами, фасадні стіни та вікна. Інформація з приводу збільшення у 2021 році площі будівлі з 939 кв.м. до 2035,8 кв.м. не відповідає дійсності, а спірна земельна ділянка площею 0,1831 га (кадастровий номер :78:055:0010) фактично надана ТОВ "П-18" для реконструкції напівзруйнованого нежитлового будинку з неіснуючими технічними характеристиками.

Також вказує, що відповідно до пояснювальної записки №ПЗН-33873 від 07.12.2021 до проєкту оспорюваного рішення Київської міської ради, земельна ділянка площею 0,1831 га з кадастровим номером :78:055:0010 перебувала в оренді ТОВ "Будкомплекс" на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 №719/1380 для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок.

22.08.2008 на виконання рішення Київської міської ради від 24.05.2007 №719/1380 з ТОВ "Будкомплекс" було укладено договір оренди земельної ділянки з терміном дії до 22.02.2013. Вказаний договір закінчився 22.02.2013 та не поновлювався.

Таким чином прокурор зазначає, що нежитлова будівля загальною площею 2035,8 кв.м., право власності на яку вперше зареєстровано за ТОВ "Будкомплекс" у зв`язку з вчиненням ряду реєстраційних дій щодо поділу та об`єднання майна, неодноразово відчужувалась фізичним та юридичним особам, якими за час володіння нерухомим майном не було оформлено жодних правовстановлюючих документів на землю. Крім того, спірну земельну ділянку надано ТОВ "П-18" для створення нового об`єкта невиробничого призначення - житлового будинку, тобто фактично для нового будівництва. Надання Київською міською радою земельної ділянки площею 0,1831 га по вул. Пріорській, 18 у місті Києві із зміною виду її цільового призначення із земель громадської забудови (код УКЦВЗ 1.13.2, що співвідноситься з кодом КВЦПЗ 03.10) на землі житлової забудови (код КВЦПЗ 02.03) для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок без розроблення проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення суперечить вимогам земельного законодавства.

Вважає, що надання земельної ділянки ТОВ "П-18" для містобудівних потреб поза процедурою аукціону суперечить вимогам законодавства.

Враховуючи вказівки, викладені у постанові Верховного Суду від 06.08.2025 у справі № 910/20100/23, оцінюючи наявні в матеріалах справи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає таке.

За висновками Верховного Суду, здійснюючи судовий розгляд справи, господарські суди попередніх інстанцій не встановили, чи було оспорюваним рішенням Київської міської ради від 23.06.2022 № 4839/4880 змінено вид цільового призначення спірної земельної ділянки.

Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначений ст. 16 Цивільного кодексу України.

Поряд з цим, положеннями ст. 9 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень Київської міської ради в галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб та надання земельних ділянок у користування.

Згідно зі ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Із зазначеною нормою Конституції кореспондуються положення ч. 3 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", якими встановлено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Як зазначалося вище, Рішенням Київської міської ради від 23.06.2022 № 4839/4880 передано ТОВ «П-18» в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,1831 га (кадастровий номер :78:055:0010) для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок по вул. Пріорській, 18 у Оболонському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

Відповідно до пояснювальної записки до проекту вказаного рішення Київської міської ради на земельній ділянці по вул. Пріорській, 18 у Оболонському районі міста Києва за ТОВ «П-18» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю (літ А) загальною площею 2 035,8 кв.м.

На виконання вказаного рішення між Київською міською радою та ТОВ «П-18» 15.12.2022 укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано в реєстрі за № 581.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.12.2022, індексний номер 65802025, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «П-18» зареєстровано право оренди зазначеної земельної ділянки.

Щодо зміни оспорюваним рішенням Київської міської ради цільового призначення земельної ділянки без складання відповідної документації із землеустрою.

Чинне земельне законодавство розмежовує цільове призначення земель житлової та громадської забудови.

На земельних ділянках, які за функціональним призначенням належать до земель житлової забудови не повинно дозволятися будівництво громадських будинків, оскільки така територія призначена для розміщення житлової забудови, а не для задоволення публічних інтересів (для розміщення громадських будівель і споруд - готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів тощо).

Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 18.10.2023 у справі № 910/20745/20 та від 19.04.2021 у справі № 640/11650/20.

Згідно абзацу 3 ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Частинами 1, 3 ст. 19 Земельного кодексу України визначено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, однією з яких є землі житлової та громадської забудови. Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим.

Отже, усі землі у межах України мають своє цільове призначення, як це передбачено ст. 19 Земельного кодексу України, а цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.

При встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення. При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення (ч. 1 ст. 20 Земельного кодексу України).

За ч. 2 ст. 20 Земельного кодексу України віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок щодо земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, здійснюється за рішенням відповідного органу.

Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у ст. 38 Земельного кодексу України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано ст. 39 Земельного кодексу України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Відповідно до ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру. Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини.

Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, наведений у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, передбачає розширений перелік кодів видів цільового призначення земельних ділянок, у тому числі співвідношення кодів виду цільового призначення з кодами згідно з УКЦВЗ та КВЦПЗ.

Розділом 02 кодів виду цільового призначення зазначеного Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок передбачено, що до земель житлової забудови відносять земельні ділянки, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше); земельні ділянки, які використовуються для розміщення гаражного будівництва.

Водночас, земельні ділянки громадської забудови визначено розділом 03 кодів виду цільового призначення вказаного Класифікатора видів цільового призначення, до яких відносять земельні ділянки, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об`єктів загального користування.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру від 26.10.2020 державна реєстрація земельної ділянки площею 0,1831 га з кадастровим номером :78:055:0010 по вул. Полупанова (Пріорській), 18 у місті Києві здійснена 22.02.2008 на підставі проекту землеустрою від 28.09.2007. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - житлової забудови і комерційної забудови, вид використання земельної ділянки - для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок.

За матеріалами проекту землеустрою від 28.09.2007 (земельно-кадастрова інформація на земельну ділянку) код УКЦВЗ вказаної земельної ділянки 1.13.2 - землі населених пунктів житлової забудови і комерційного використання.

Так, відповідно до зазначеного Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок, наведеного у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, код УКЦВЗ 1.13.2 - землі населених пунктів житлової забудови і комерційного використання відповідає коду виду цільового призначення земель громадської забудови 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку.

Водночас, оспорюваним рішенням Київської міської ради від 23.06.2022 код виду цільового призначення земельної ділянки площею 0,1831 га з кадастровим номером :78:055:0010 по вул. Пріорській, 18 у місті Києві визначено як 02.03 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, що відповідає категорії земель житлової забудови.

Згідно інформації Департаменту містобудування та архітектури від 10.08.2023 № 055- 6011 земельна ділянка площею 0,1831 га з кадастровим номером :78:055:0010 по вул. Пріорській, 18 відповідно до Генерального плану міста Києва за функціональним призначенням відноситься до території багатоповерхової житлової забудови.

При цьому, включення земельної ділянки із визначеним видом цільового призначення до меж функціональної зони не тягне за собою обов`язковості зміни виду її цільового призначення незалежно від того, чи належить цей вид до переліку видів цільового призначення, визначення яких є можливим у межах такої зони (ч. 10 ст. 20 Земельного кодексу України).

Частиною 6 ст. 20 Земельного кодексу України передбачено, що зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує прийняття рішень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування (крім рішень про встановлення і зміну цільового призначення земельних ділянок, розпорядження якими здійснюють такі органи).

Водночас, відповідно до ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зокрема, у разі надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення.

Разом з тим, з огляду на розміщення на спірній земельній ділянці громадської нежитлової будівлі проект землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки (на землі житлової забудови) не розроблявся та не затверджувався, у зв`язку з чим оспорюване рішення Київської міської ради від 23.06.2022 прийнято всупереч вимог ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України.

Таким чином, беручи до уваги закріплений нормами Земельного кодексу України загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, надання Київською міською радою земельної ділянки площею 0,1831 га по вул. Пріорській, 18 у місті Києві із зміною виду її цільового призначення із земель громадської забудови (код УКЦВЗ 1.13.2, що співвідноситься з кодом КВЦПЗ 03.10) на землі житлової забудови (код КВЦПЗ 02.03) для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок без розроблення проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення суперечить вимогам земельного законодавства.

Про вказане також зазначено у правовому висновку від 31.12.2021 № 08/230-3034 управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради до проекту рішення Київради від 10.12.2021 № 08/231-4451/ПР, який наявний в матеріалах справи.

Згідно ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

За ч.ч. 1, 2 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Відповідно до абзацу першого частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. Зазначене правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового призначення об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів, без розробленого детального плану території та дотримання державних будівельних норм.

Вказане положення законодавства також спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України.

Як вбачається з матеріалів справи спірна земельна ділянка площею 0,1831 га по вул. Пріорській, 18 у Оболонському районі міста Києва оспорюваним рішенням Київської міської ради від 23.06.2022 поза процедурою аукціону надана в оренду ТОВ «П-18» на підставі ст. 120 Земельного кодексу України у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю (літ А) загальною площею 2 035,8 кв.м.

Слід звернути увагу, що вказана земельна ділянка надана не для експлуатації та обслуговування майна товариства, а для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок, тобто фактично для нового будівництва багатоповерхового житлового будинку.

У зв`язку з цим, надання спірної земельної ділянки на підставі ст. 120 Земельного кодексу України для реконструкції напівзруйнованої нежитлової будівлі площею 939 кв.м під житловий багатоповерховий (23 поверхи) будинок є неможливим.

Крім того, згідно пояснювальної записки № ПЗН-33873 від 07.12.2021 до проекту оспорюваного рішення Київської міської ради вбачається, що земельна ділянка площею 0,1831 га з кадастровим номером :78:055:0010 перебувала в оренді ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 719/1380.

Строк дії договору оренди закінчився та не поновлювався.

Згідно акту № 4 прийому-передачі приміщення від 28.04.2000, який міститься в розділі 6 (правовстановлюючі документи на будівлі) проекту землеустрою від 2005 року щодо відведення ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» земельної ділянки на вул. Полупанова (Пріорській), 18 у Оболонському районі міста Києва, товариству на праві власності належить нежитловий будинок загальною площею 939 кв.м, що складає 1 (одну) ідеальну частину. Будинок знаходиться у стані, який потребує капітального ремонту.

Відповідно до витягу з протоколу № 27 засідання постійної комісії Київської міської ради з питань земельних відносин, містобудування та архітектури від 12.11.2013, який міститься в матеріалах кадастрової справи № А-20405, протягом дії договору оренди земельної ділянки ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» не було проведено реконструкцію напівзруйнованого нежитлового будинку по вул. Полупанова (Пріорській), 18 у Оболонському районі міста Києва. Станом на час засідання комісії земельна ділянка перебувала в занедбаному стані, на ділянці повалені дерева, від будівлі залишились тільки стіни без внутрішніх перегородок та стелі.

За результатами засідання комісії ухвалено рішення про підготовку Департаментом земельних ресурсів проекту рішення Київської міської ради про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ «БУДКОМПЛЕКС».

Таким чином, з 22.02.2013 до часу прийняття оспорюваного у даній справі рішення Київської міської ради від 23.06.2022 земельна ділянка площею 0,1831 га по вул. Пріорській, 18 у Оболонському районі міста Києва не перебувала у законному користуванні будь-яких осіб.

При цьому, нежитлова будівля загальною площею 2 035,8 кв.м, право на яку вперше зареєстровано за ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» у зв`язку з вчиненням ряду реєстраційних дій щодо поділу та об`єднання майна, неодноразово відчужувалась фізичним та юридичним особам, якими за час володіння нерухомим майном не було оформлено жодних правовстановлюючих документів на землю.

Водночас, розмір та кадастровий номер земельної ділянки (які згідно положень ч. 8 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на об`єкт нерухомого майна розміщений на ділянці) не було зазначено у договорі купівліпродажу від 20.07.2021 на підставі якого ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» відчужило нежитлову будівля загальною площею 2 035,8 кв.м ОСОБА_1 , який у свою чергу за актом прийому передачі від 23.07.2021 вніс її до статутного капіталу ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС».

Як зазначено в позові та вбачається з рішення Київської міської ради від 23.06.2022 ТОВ «П-18» набуло право користування земельною ділянкою площею 0,1831 га по вул. Пріорській, 18 поза процедурою аукціону відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м, яку товариство придбало у ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 19.08.2021.

Згідно п. 1.1 договору купівлі-продажу від 19.08.2021 ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» передало у власність ТОВ «П-18» нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по вул. Пріорській, 18 у місті Києві, що розташована на земельній ділянці площею 0,1831 га з кадастровим номером :78:055:0010.

Однак, право користування спірною земельною ділянкою площею 0,1831 га за ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» оформлено не було.

Таким чином, оспорюване рішення Київради від 23.06.2022 прийнято на підставі ст. 120 Земельного кодексу України, яка не може бути застосована у даному випадку, оскільки на дату набуття нерухомого майна у його продавця було відсутнє будь-яке право на земельну ділянку, на якій таке майно розташоване.

За відсутності в попередніх власників нерухомого майна (ТОВ «БУДКОМПЛЕКС», ОСОБА_1 , ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС») на момент його відчуження належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, положення ст. 120 Земельного кодексу України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають.

Подібна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 (п. 65).

При цьому, слід наголосити, що оспорюваним рішенням Київська міська рада надала ТОВ «П-18» земельну ділянку на позаконкурентних засадах не для обслуговування та експлуатації розташованого на ній нерухомого майна - нежитлової будівлі, а фактично для нового будівництва багатоповерхового житлового будинку, оскільки як вбачається з матеріалів кадастрової справи № А-20405 та підтверджується інформацією Національного центру управління та випробувань космічних засобів Державного космічного агентства України від 04.08.2023 нежитлова будівля, розташована на земельній ділянці перебуває у напівзруйнованому та занедбаному стані, що виключає її використання за призначенням.

З огляду на зазначений вище стан об`єкта нерухомого майна його експлуатація очевидно є неможливою, що додатково підтверджує передачу земельної ділянки поза процедурою аукціону саме для нового будівництва житлового будинку.

Водночас, необхідно зазначити, що у разі законного набуття ТОВ «П-18» права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю, яка розташована на спірній земельній ділянці, товариство може набути не на конкурентних засадах право користування земельною ділянкою лише для експлуатації та обслуговування вказаного об`єкта нежитлової нерухомості.

Вказана правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19.

Також варто звернути увагу, що відповідно до п. 3.21 Державних будівельних норм України «Склад та зміст проектної документації на будівництво» ДБН А.2.2-3:2014 (в редакції станом на час прийняття оспорюваного рішення Київської міської ради) реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/ або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його технікоекономічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Однак, матеріали справи не містять доказів введення в експлуатацію нежитлової будівлі площею 2 035,8 кв.м по вул. Пріорській, 18 у місті Києві, яка належить на праві власності ТОВ «П-18».

При цьому слід зазначити, що нежитлова будівля по вул. Пріорській, 18 не експлуатується, оскільки перебуває у занедбаному напівзруйнованому стані, від будівлі залишились тільки стіни без внутрішніх перегородок та стелі, що підтверджується інформацією Національного центру управління та випробувань космічних засобів Державного космічного агентства України від 04.08.2023 № 2095-4-17-2023 з відповідними супутниковими фотознімками.

Згідно п. 3.11 ДБН А.2.2-3:2014 нове будівництво - це будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об`єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в тому числі добудова зупинених об`єктів незавершеного будівництва.

Таким чином, спірну земельну ділянку надано ТОВ «П-18» для створення нового об`єкта - житлового будинку, тобто фактично для нового будівництва, оскільки у даному випадку новостворений об`єкт жодним чином не забезпечить удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг, які були б пов`язані з функціональним призначенням нежитлового будинку, який перебуває у власності товариства.

Крім того, ТОВ «П-18» отримано містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва від 09.12.2021 № 1737 (в редакції № 2 від 26.09.2023), згідно яких передбачено забудову земельної ділянки житловим будинком висотою 73,5 м.

Як вбачається з п. 5 містобудівних умов та обмежень для проектування будівництва № 1737 від 09.12.2021 забудовнику необхідно врахувати законні інтереси та вимоги власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва, згідно із ст. 5 Закону України «Про основи містобудування».

Водночас, ТОВ «П-18» до Департаменту містобудування та архітектури (КМДА) 29.08.2023 подано заяву про внесення змін до розділів «Максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки» та «Земельні ділянки» у зв`язку з намірами товариства здійснити реконструкцію нежитлової будівлі літ. «А» під житловий будинок по вул. Пріорській, 18 у місті Києві зі зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту будівлі у плані, із розширенням капітальної забудови.

Таким чином, надання земельної ділянки ТОВ «П-18» для містобудівних потреб поза процедурою аукціону суперечить вимогам законодавства та не враховує законні інтереси територіальної громади та мешканців прилеглих будинків.

Щодо надання Київською міською радою в оренду ТОВ «П-18» земельної ділянки у зв`язку з реєстрацією права власності на нерухоме майно.

Так, первинна реєстрація права власності на 3-х поверхову нежитлову будівлю загальною площею 939 кв.м по вул. Полупанова, 18 (на даний час вул. Пріорська) у місті Києві здійснена на підставі свідоцтва про право власності від 19.04.1997 за Мінською районною радою народних депутатів.

У подальшому, право власності на вказану нежитлову будівлю загальною площею 939 кв.м на підставі договору купівлі-продажу від 04.06.1997 перейшло до МПП фірма «Комета-К».

МПП фірма «КОМЕТА-К» на підставі договору купівлі-продажу від 24.10.1997 здійснило відчуження даного об`єкта нерухомого майна загальною площею 939 кв.м АТЗТ «Агрокомплекс «ОМЕГА», яке згодом продало його ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» за договором купівлі-продажу від 11.04.2000.

В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» на нежитлову будівлю загальною площею 939 кв.м зареєстровано 19.12.2013.

Далі, 18.02.2021 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором внесено відомості про закриття розділу щодо вказаного об`єкту нерухомого майна загальною площею 939 кв.м у зв`язку з його поділом.

Підставою поділу стали технічний паспорт від 12.02.2021, довідка про показники об`єкта нерухомого майна від 12.02.2021 та висновок від 12.02.2021 про можливість поділу нерухомого майна, з яких вбачається, що об`єкт нерухомого майна по вул. Пріорській, 18 у місті Києві, який перебуває у власності ТОВ «БУДКОМПЛЕКС», складається із нежитлових приміщень (секція 1) в літ. «А» загальною площею 1 204,6 кв.м та (секція 2) в літ. «А» загальною площею 831,2 кв.м. Загальна площа об`єкту збільшилася за рахунок влаштування приміщень в підвалі під дворовим покриттям, які раніше не були враховані до загальної площі будинку та врахування приміщень в горищному просторі.

Право власності на нежитлові приміщення (секція 1) в літ. «А» загальною площею 1 204,6 кв.м та (секція 2) в літ. «А» загальною площею 831,2 кв.м зареєстровано за ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» 18.02.2021.

У подальшому вказаним державним реєстратором 20.05.2021 закрито розділи щодо вказаних об`єктів нерухомого майна у зв`язку з їх об`єднанням та того ж дня за ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по вул. Пріорській, 18 у місті Києві.

Далі, ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» на підставі договору купівлі-продажу від 20.07.2021 здійснило відчуження зазначеного об`єкта нерухомого майна загальною площею 2 035,8 кв.м на користь громадянина ОСОБА_1 ОСОБА_1 у свою чергу, згідно з актом прийому передачі від 23.07.2021 вніс нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м до статутного капіталу ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС».

Державна реєстрація права власності за ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м здійснена 27.07.2021.

Далі, ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 19.08.2021 відчужило нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по вул. Пріорській, 18 у місті Києві на користь ТОВ «П-18».

Державним реєстратором 19.08.2021 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м за ТОВ «П-18», яке до теперішнього часу є власником даного об`єкту нерухомого майна.

Водночас, слід зазначити, що відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, за змістом ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності із фактом його державної реєстрації.

При дослідженні обставин існування в особи права власності, першочерговим є підстава, на якій особа набула це право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібної правової позиції дотримується Верховний Суд у своїх постановах, зокрема, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18 та від 07.10.2020 у справі № 920/728/18.

Згідно інформації Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 16.11.2023 № 062/14-14979 (И-2023) за результатами технічної інвентаризації 2000 року будинку літ. «А» по вул. Пріорській, 18 встановлено, що його загальна площа становить 939 кв.м.

При цьому, як вбачається з матеріалів кадастрової справи № А-20405, попередньому орендарю - ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» земельна ділянка у 2007 році надавалась для реконструкції під житловий будинок нежитлового будинку саме загальною площею 939 кв.м.

Відповідно до пояснювальної записки ПЗ-10535 від 13.11.2013 до проекту рішення Київської міської ради про відмову ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» в поновленні договору оренди зазначено, що площа ділянки під забудовою орієнтовно складає 405 кв.м (співвідноситься з площею першого поверху - 312 кв.м згідно експлікації від 06.03.2000 внутрішніх площ будівлі літ. «А» по вул. Полупанова (Прірській), 18 у місті Києві, в той час як згідно технічного паспорта від 06.05.2021 на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м (характеристика громадського будинку) площа основи (забудови) підвалу складає 898 кв.м, тобто більша ніж у два рази.

З вказаного вбачається, що технічні характеристики нежитлового будинку (загальною площею 2 035,8 кв.м), право власності на який зареєстровано за ТОВ «П-18», та який став підставою для надання земельної ділянки поза процедурою аукціону, не відповідають фактично розташованому на земельній ділянці по вул. Пріорській, 18 у місті Києві нежитловому будинку (загальною площею 939 кв.м).

Таким чином, інформація з приводу збільшення у 2021році площі будівлі з 939 кв.м до 2 035,8 кв.м не відповідає дійсності, а спірна земельна ділянка площею 0,1831 га (кадастровий номер :78:055:0010) фактично надана ТОВ «П-18» для реконструкції напівзруйнованого нежитлового будинку з неіснуючими технічними характеристиками.

Разом з тим, збільшення площі нежитлового будинку по вул. Пріорській, 18 у місті Києві з 939 кв.м до 2 035,8 кв.м, а також реєстраційні дії щодо зміни його власників здійснено протягом досить короткого періоду часу у 2021 році, в той час як жодна особа не мала правовстановлюючих документів на земельну ділянку та будь-яких дозвільних документів на будівництво, реконструкцію чи введення в експлуатацію розташованого на земельній ділянці об`єкта нерухомості площею 2 035,8 кв.м.

Отже, вказані реєстраційні дії зі зміни площі об`єкта нерухомості здійснено виключно з метою збільшити площу забудови для подальшого нового комерційного будівництва багатоповерхового житлового будинку.

Слід зазначити, що Київській міській раді на момент надання земельної ділянки в оренду ТОВ «П-18» було достеменно відомо про відсутність об`єкта нерухомого майна загальною площею 2 035,8 кв.м, оскільки згідно землевпорядної документації земельна ділянка у 2007 році надавалась попередньому орендарю - ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» з огляду на розташування на ділянці нежитлового будинку саме загальною площею 939 кв.м, що також підтверджується техніко-економічними показниками об`єкта зазначеними в Декларації про початок будівельних робіт КВ 39 від 04.03.2014, яка видана ТОВ «БУДКОМПЛЕКС».

Однак, товариство взятих на себе обов`язків за договором оренди не виконало та не здійснило реконструкцію зазначеного майна.

Крім того, слід звернути увагу, що згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ТОВ «П-18» () засновано 26.04.2021 та зареєстровано по вул. Пріорській, 18 у місті Києві, тобто у напівзруйнованому будинку, який і по даний час не експлуатується.

При цьому, власником нежитлового будинку в той час було ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» (з 11.04.2000 по 20.07.2021).

Отже можна дійти висновку, теперішній власник нерухомого майна на спірній земельній ділянці - ТОВ «П-18» та ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» є взаємопов`язаними особами.

Вказане свідчить про те, що зазначені вище реєстраційні дії з нерухомим майном щодо штучного збільшення його загальної площі здійснені виключно з метою створення умов для отримання в оренду земельної ділянки на позаконкурентних засадах для її комерційної забудови житловим будинком, тобто вказані недобросовісні дії спрямовані насамперед на створення уявної видимості законності набуття та реєстрації права власності на об`єкт нерухомості більшої площі.

У зв`язку з цим, слід зазначити, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (п. 6 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України). Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Принцип добросовісності - це загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконання своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав.

Добросовісність при реалізації прав включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб.

Аналогічної позиції щодо неприпустимості недобросовісної поведінки суб`єкта дійшов Верховний Суд у постанові від 02.06.2022 у справі № 916/3626/20.

Водночас, здійснення державної реєстрації права власності за ТОВ «П-18» на непридатний для експлуатації напівзруйнований нежитловий об`єкт із неіснуючими характеристиками (за рахунок штучного збільшення пов`язаною особою - ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» площі нерухомого майна, у тому числі основи забудови об`єкту) свідчить про недобросовісність товариства та намір забудувати комунальну земельну ділянку новим об`єктом - багатоповерховим житловим будинком.

З огляду на вказані обставини, заступник керівника Київської міської прокуратури у травні 2024 року звернувся з позовом у справі № 756/6372/24 в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ «П-18», ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС», ОСОБА_1 , ТОВ «БУДКОМПЛЕКС» про скасування рішень про державну реєстрацію прав та визнання недійсними правочинів щодо нежитлової будівлі загальною площею 2 035,8 кв.м, яка розташована на комунальній земельній ділянці по вул. Пріорській, 18 в місті Києві.

Постановою Київського апеляційного суду від 10.06.2025 у справі № 756/6372/24 позов заступника керівника Київської міської прокуратури задоволено в повному обсязі.

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.08.2021, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 2 035,8 кв.м по вул. Пріорській, 18 у місті Києві.

Крім того, скасовано рішення державних реєстраторів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі яких реєструвалось право власності на вказану нежитлову будівлю за ТОВ «БУДКОМПЛЕКС», ОСОБА_1 та ТОВ «ГІПЕРІОН ФІНАНС», а також визнано недійсними правочини, на підставі яких здійснювалось відчуження нежитлової будівлі загальною площею 2 035,8 кв.м між вказаними особами.

Ухвалюючи зазначену постанову Київський апеляційний суд, зокрема, дійшов висновку, що реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, технічні характеристики якого не відповідають фактично розташованому на земельній ділянці нежитловому будинку, була здійснена з метою заволодіння земельною ділянкою максимально великої площі, що в подальшому стало підставою для надання в оренду ТОВ «П-18» земельної ділянки поза процедурою аукціону для реконструкції напівзруйнованого нежитлового будинку.

Отже, спірну земельну ділянку товариство отримало в оренду в обхід земельного аукціону не для добросовісної експлуатації власного майна та приведення його до належного стану, а для інших цілей - з метою комерційної забудови.

При цьому, при наданні земельної ділянки в оренду для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок порушено містобудівну документацію.

Так, відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним або юридичним особам для містобудівних потреб допускається за умови, що відповідні земельні ділянки розташовані в межах території, щодо якої затверджено принаймні один із таких видів містобудівної документації на місцевому рівні: комплексний план, складовою частиною якого є план зонування території; генеральний план населеного пункту, складовою якого є план зонування території; план зонування території як окремий вид містобудівної документації на місцевому рівні, затверджений до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель»; детальний план території.

Згідно пояснювальної записки № ПЗН-33873 від 07.12.2021 до проекту рішення Київської міської ради детальний план території щодо земельної ділянки по вул. Пріорській, 18 у місті Києві відсутній.

Разом з цим, оспорюваним рішенням Київської міської ради від 23.06.2023 земельну ділянку площею 0,1831 га надано в оренду ТОВ «П-18» не для експлуатації та обслуговування наявного у товариства на праві власності нерухомого майна - триповерхового нежитлового будинку, а для його реконструкції під багатоповерховий (висотністю 73,5 м) житловий будинок, тобто для містобудівних потреб.

Таким чином, оскільки щодо території земельної ділянки площею 0,1831 га по вул. Пріорській, 18 у місті Києві відсутня визначена ч. 3 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівна документація, то передача вказаної земельної ділянки в оренду ТОВ «П-18» для реконструкції нежитлової будівлі під житловий будинок не відповідає нормам земельного законодавства.

Зазначене вбачається також з правового висновку від 31.12.2021 № 08/230-3034 управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради до проекту рішення Київради від 10.12.2021 № 08/231-4451/ПР, яким проект рішення повернуто без погодження як такий, що не відповідає нормам земельного законодавства України (ст. 39 Земельного кодексу України).

Отже, Київська міська рада приймаючи оспорюване рішення від 23.06.2022 була достеменно обізнана про його невідповідність вимогам чинного законодавства, однак всупереч інтересам територіальної громади вказані порушення органом місцевого самоврядування було проігноровано.

Щодо позовної вимоги прокурора про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У відповідності до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Так, в силу приписів ст. 204 Цивільного кодексу України правомірність правочину презюмується.

Отже, заявляючи позов про визнання недійсним договору (його частини), позивач має довести наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настанням відповідних наслідків.

Під час вирішення даної справи суд виходить з того, що договори можуть бути визнані недійсними лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в справі про визнання договорів недійсними суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання їх недійсними і настання певних юридичних наслідків.

Разом з тим, суд зазначає, що вимога позивача щодо визнання недійсним спірного договору є похідною від вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради № 4839/4880 від 23.06.2022.

Враховуючи наявність підстав для задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради № 4839/4880 від 23.06.2022, вимога прокурора про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,1831 га, також підлягає задоволенню.

Враховуючи, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки площею 0,1831 га (кадастровий номер :78:055:0010) по вул. Пріорській, 18 в Оболонському районі міста Києва за ТОВ "П-18" відбулася з порушенням вимог земельного законодавства, є необхідність у скасуванні рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Частинами 3, 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з частинами 1, 2 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

З огляду на вищевикладене, дослідивши всі обставини справи, перевіривши їх наявними доказами, судом встановлено обґрунтованість заявлених прокурором позовних вимог, відтак позов підлягає задоволенню.

При цьому, суд зазначає, що іншим доводам сторін оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.

Витрати прокурора по сплаті судового збору відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідачів, оскільки позов підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 74, 76-80, 86, 129, 236-242, 252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва,

ВИРІШИВ:

1.Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 23.06.2022 № 4839/4880 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «П-18» земельної ділянки в оренду для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок на вул.Пріорський, 18 в Оболонському районі міста Києва».

3. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,1831 га по вул. Пріорській, 18 в Оболонському районі міста Києва (кадастровий ж Ц у :78:055:0010), укладений між Київською міською радою (ЄДРЩ 22883141, вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01044) та Товариством з обмеженою відповідальністю «П-18» (, вул. Пріорська, 18, м. Київ, 04082), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міське] нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі 15.12.2022 № 581.

4. Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.12.2022, індексний номер 65802025, та здійснену на його підставі |у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 0,1831 га (кадастровий номер :78:055:0010) по вул. Пріорській, 18 в Оболонському районі міста Києва за ТОВ «П -18» ().

5. Стягнути з Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36) на користь Київської міської прокуратури (03150, місто Київ, вулиця Предславинська, будинок 45/9, ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 4 026 (чотири тисячі двадцять шість) грн 00 коп.

6.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "П-18" (04082, місто Київ, вул. Пріорська, будинок 18) на користь Київської міської прокуратури (03150, місто Київ, вулиця Предславинська, будинок 45/9, ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 4 026 (чотири тисячі двадцять шість) грн 00 коп.

7.Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене у строки та порядку, встановленому розділом ІV ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 05.01.2026.

Суддя Наталія ЯГІЧЕВА