ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" грудня 2025 р. Справа№ 910/13925/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Хрипуна О.О.

суддів: Михальської Ю.Б.

Коробенка Г.П.

при секретарі судового засідання Король Я.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КРОУН"

на рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025

(повний текст рішення складено та підписано 21.07.2025)

у справі № 910/13925/24 (суддя Балац С.В.)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КРОУН"

про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія "КРОУН"

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки

за участю представників:

від позивача: Воєводіна А.О.

від відповідача: Тоцька А.О., Кочерєв Д.Г.

ВСТАНОВИВ:

Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва із позовом до ТОВ "БК "КРОУН" про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, припинення права оренди.

Позовні вимоги обґрунтовані незаконним набуттям відповідачем права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :91:312:0100, площею 0,8517 га, що розташована на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (просп. Георгія Гонгадзе) внаслідок державної реєстрації такого права приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Первушиною Наталією Юріївною за ТОВ "БК "КРОУН".

Ухвалою господарського суду міста Києва від 05.12.2024 прийнято до спільного розгляду за первісним позовом зустрічну позовну заяву ТОВ "БК "КРОУН" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги за зустрічним позовом мотивовані наявністю підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в частині продовження строку його дії, оскільки за наслідками неодноразових звернень позивача за зустрічним позовом, рішення про таке продовження, або відмову у такому продовженні, відповідачем за зустрічним позовом не прийнято.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі № 910/13925/24 первісний позов задоволено повністю, вирішено усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, наступним шляхом:

- скасувати рішення приватного нотаріуса Первушиної Н.Ю. від 15.02.2022 №63454191 про державну реєстрацію іншого речового права (права оренди земельної ділянки) за ТОВ "БК "КРОУН" на земельну ділянку з кадастровим номером :91:312:0100, площею 0,8517 га, що розташована на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (просп. Георгія Гонгадзе);

- припинити речове право, а саме право оренди ТОВ "БК "КРОУН" на земельну ділянку з кадастровим номером :91:312:0100, площею 0,8517 га, що розташована на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (просп. Георгія Гонгадзе).

Стягнуто з ТОВ "БК "КРОУН" на користь Київської міської ради витрати по сплаті судового збору в сумі 6 056,00 грн.

У задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.

Задовольняючи первісний позов місцевий господарський суд дійшов висновку, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :91:312:0100 за ТОВ "БК "Кроун" здійснена без належних правових підстав, оскільки договір оренди, укладений у 2003 році, припинив дію 03.12.2008, не був поновлений у встановленому законом порядку. У зв`язку з цим рішення приватного нотаріуса Первушиної Н.Ю. від 15.02.2022 № 63454191 підлягає скасуванню, а речове право оренди вказаної земельної ділянки, зареєстроване за ТОВ "БК "КРОУН", - припиненню.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, місцевий господарський суд виходив з того, що спірний договір оренди земельної ділянки припинив свою дію 03.12.2008; відповідним законодавством (в редакції чинній на час укладання та припинення спірного договору оренди) та умовами спірного договору не передбачено автоматичну пролонгацію договору оренди земельної ділянки; докази права власності ТОВ "БК "КРОУН" на нерухомість у межах спірної ділянки відсутні; Київською міською радою не приймалося рішення щодо продовження або поновлення дії договору від 21.11.2003.

Не погодившись з прийнятим рішенням, ТОВ "БК "КРОУН" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.08.2025 у справі № 910/13925/24 у повному обсязі, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Київської міської ради залишити без задоволення, позовні вимоги за зустрічним позовом задовольнити у повному обсязі; судові витрати покласти на позивача.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 відкрито провадження за апеляційною скаргою ТОВ "БК "КРОУН" на рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі № 910/13925/24, розгляд справи призначено на 17.09.2025.

01.09.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив, в якому Київська міська рада просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги ТОВ "БК "КРОУН" у повному обсязі та залишити рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі № 910/13925/24 без змін.

У зв`язку із перебуванням у відпустці судді Владимиренко С.В., розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2025 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями.

Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду справи № 910/13925/24 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Хрипуна О.О., суддів: Михальської Ю.Б., Коробенка Г.П.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2025 апеляційну скаргу прийнято до провадження новим складом колегії суддів, розгляд справи ухвалено здійснювати в раніше призначеному судовому засіданні.

В судовому засіданні оголошувались перерви до 10.12.2025.

04.11.2025 та 08.12.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли додаткові пояснення ТОВ "БК "КРОУН".

Представники скаржника в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційної скарги підтримали та просили її задовольнити.

Представник позивача в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційної скарги заперечив, доводячи її безпідставність.

Відповідно до вимог ч. 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Колегія суддів, розглянувши наявні матеріали, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права встановила наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджено матеріалами справи, 21.11.2003 на підставі рішення Київради від 29.05.2003 № 486-2/646 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "БК "Кроун" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., реєстровий номер №1136, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 03.12.2003 за № 85-6-00080.

За цим договором ТОВ "БК "Кроун" надано в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку, площею 0,8517 га, з кадастровим номером :91:312:0100, для будівництва житлових будинків із вбудованими приміщеннями соціальної сфери, розташовану на перетині проспекту Правди та проспекту Радянської України в Подільському р-ні у місті Київ.

Договір набуває чинності з дня його державної реєстрації (п. 15 договору).

Згідно з п. 14 договору його дія припиняється у випадках, зокрема, закінчення терміну, на який його укладено.

У п. 7.1 договору сторони передбачили, що орендар має право переважного придбання у власність земельної ділянки, а також за рівних інших умов на поновлення договору оренди після закінчення строку дії договору.

24.07.2008 ТОВ "БК "Кроун" отримало дозвіл на виконання будівельних робіт №0593-Пл/Т, виданий Інспекцією ДАРБК в м. Києві на забудову земельної ділянки за кадастровим номером :91:312:0100. Строк дії дозволу до 03.12.2008.

У листі від 29.11.2023 № 05716-15804 Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради Київської міської державної адміністрації) до Управління захисту прав та інтересів територіальної громади міста Києва зазначено про те, що за даними Міського земельного кадастру дія договору від 21.11.2003 припинилась 03.12.2008.

Також повідомлено, що ТОВ "БК "Кроун" зверталось до Київської міської ради з клопотаннями від 17.03.2009 № 01/0309 та від 14.10.2014 № 03 про поновлення договору, за результатами розгляду яких Департаментом готувався проект рішення "Про поновлення договору оренди земельної ділянки від 03.12.2003 № 85-6-00080 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на перетині просп. Правди та просп. Георгія Гонгадзе та внесення змін до нього" ПР-6540 від 10.02.2015. Водночас, рішення щодо вищевказаного проекту рішення Київською міською радою не приймалось.

Після закінчення дії договору, Київська міська рада не приймала жодних рішень щодо передачі у власність чи користування фізичним або юридичним особам земельної ділянки з кадастровим номером :91:312:0100, що розташована за адресою: проспект Правди, 102-А у Подільському районі міста Києва.

Проте, 15.02.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Первушиною Н.Ю. прийнято рішення № 63454191 (номер запису про інше речове право 46701213) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та здійснено на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрацію права оренди за ТОВ "БК "Кроун" на земельну ділянку з кадастровим номером :91:312:0100 за адресою: пр-т Правди, 102-А у Подільському районі м. Київ.

Відповідно до наявного в матеріалах справи № 910/13925/24 витягу з Державного земельного кадастру від 28.10.2024 № НВ-024 власником спірної земельної ділянки є територіальна громада міста Києва.

За твердженням позивача, прийняття рішення приватним нотаріусом Первушиною Н.Ю. від 15.02.2022 № 63454191 про державну реєстрацію іншого речового права, а саме права оренди земельної ділянки, здійснено за відсутності волевиявлення власника територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради як єдиного розпорядника всіх земель комунальної власності в м. Києві та без належно оформленої додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.11.2003 № 1136, що є доказом незаконності вказаного рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за відповідачем та достатньою підставою для його скасування в судовому порядку.

Позивач також вважає, що ефективним захистом порушеного права територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради є також припинення іншого речового права (права оренди) ТОВ "БК "Кроун" на земельну ділянку з кадастровим номером :91:312:0100, що розташована на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (просп. Георгія Гонгадзе).

Проте, у постанові від 29.11.2023 у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію. Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 19.02.2024 у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23) зробив висновок про те, що "належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.

Такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися для захисту (невизнання чи оспорювання) різноманітних приватних прав (зобов`язальних, речових, виключних, спадкових, права на частку в спільній частковій власності і т. д.). По своїй суті такий спосіб захисту як визнання права охоплює собою і визнання права відсутнім".

У справі, яка переглядається, Київська міська рада, як орендодавець, який вважає, що зареєстроване право оренди за відповідачем відсутнє, позовних вимог про визнання відсутнім права оренди не заявляла.

Тому у задоволенні позовних вимог Київської міської ради належить відмовити з огляду на обрання позивачем неналежного способу захисту саме із зазначених підстав.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 09.07.2024 у cправі № 915/1257/23.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України "Про оренду землі").

Згідно зі ст. 16 Закону України "Про оренду землі" укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Істотними умовами договору оренди землі, відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі", є, зокрема, строк дії договору оренди, який за змістом ч. 1 ст. 19 цього Закону визначається за згодою сторін.

Договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено (п. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України. Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Тобто, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Вказана правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.

Відповідно до правил, встановлених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції чинній на момент укладення договору оренди та закінчення його дії, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Оскільки законодавством станом на 2008 рік не передбачалось автоматичного поновлення договорів оренди землі, то реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Вказана позиція викладена у постанові Верховного Суду від 30.07.2024 № 910/4928/23.

Матеріали справи не містять доказів прийняття Київською міською радою рішення про поновлення спірного договору оренди, дія якого припинилась 03.12.2008, тому, як мотивовано вказав суд першої інстанції, відсутні підстави для визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 21.11.2003 укладеною.

Наявність об`єкта незавершеного будівництва на спірній земельній ділянці, на який посилається скаржник, може свідчити про право власника з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, проте не може слугувати підставою для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Порушення судом першої інстанції норм процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, неправильне застосування норм матеріального права, згідно із ч. 1 ст. 277 ГПК України є підставою для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі № 910/13925/24 в частині задоволення первісного позову та ухвалення в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

В частині відмови у задоволенні зустрічного позову рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі № 910/13925/24 слід залишити без змін.

Понесені відповідачем судові витрати у вигляді сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до ст. 129 ГПК України, підлягають відшкодуванню позивачем пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст. 269, 270, 275, 277, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КРОУН" на рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі № 910/13925/24 задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі № 910/13925/24 скасувати в частині задоволення первісного позову. В цій частині прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

3. Залишити без змін рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі № 910/13925/24 в частині відмови у задоволенні зустрічного позову.

4. Стягнути з Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "КРОУН" (02160, місто Київ, вулиця Празька, будинок 8, квартира 5, ідентифікаційний код 31988448) 4 542,00 грн судового збору за подачу апеляційної скарги.

5. Доручити Господарському суду міста Києва видати наказ.

6. Матеріали справи № 910/13925/24 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів в порядку, визначеному ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 14.01.2026 у зв`язку із перебуванням судді Коробенка Г.П. з 15.12.2025-22.12.2025 у відпустці, перебуванням головуючого судді Хрипуна О.О. з 18.12.2025-31.12.2025 на лікарняному, з 01.01.2026-13.01.2026 у відпустці.

Головуючий суддя О.О. Хрипун

Судді Ю.Б. Михальська

Г.П. Коробенко