РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

10.11.2025Справа № 910/7693/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., розглянувши матеріали справи

за позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Володимирський»

до товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент»

про визнання незаконними та скасування рішень, скасування записів про держану реєстрацію,

Представники:

від позивача Запасін М.Р.

від відповідача не прибули

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду міста Києва звернулося з позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Володимирський» до товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент», в якому просить:

1. Визнати незаконними та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Авраменко Олени Миколаївни про державну реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент» на:

групу нежитлових приміщень 1-9, загальною площею 8,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), індексний номер рішення 70618162 від 08.12.2023;

групу нежитлових приміщень 1-10, загальною площею 7,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), індексний номер рішення 70618185 від 08.12.2023;

групу нежитлових приміщень 1-11, загальною площею 10,2 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), індексний номер рішення 70618209 від 08.12.2023;

групу нежитлових приміщень 1-12, загальною площею 9,9 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), індексний номер рішення 70618230 від 08.12.2023.

2. Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент» на:

групу нежитлових приміщень 1-9, загальною площею 8,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (номер запису про право власності 52873826 від 06.12.2023);

групу нежитлових приміщень 1-10, загальною площею 7,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (номер запису про право власності 52873839 від 06.12.2023);

групу нежитлових приміщень 1-11, загальною площею 10,2 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (номер запису про право власності 52873859 від 06.12.2023);

групу нежитлових приміщень 1-12, загальною площею 9,9 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (номер запису про право власності 52873875 від 06.12.2023).

Суд своєю ухвалою від 25.06.2025 залишив без руху позовну заяву.

Позивач у строк, встановлений судом, усунув недоліки позовної заяви.

Суд своєю ухвалою від 01.07.2025 відкрив провадження у справі № 910/7693/25, постановив розглядати справу в порядку загального позовного провадження.

Позивач стверджує, що спірні нежитлові приміщення, право власності на які зареєстровано за відповідачем, за своїм функціональним призначенням та проєктними рішеннями є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку по вул. Антоновича, 109 у м. Києві (далі - Будинку), призначеними для забезпечення його експлуатації, безпеки та обслуговування потреб усіх співвласників, а отже, є їхньою спільною сумісною власністю та не могли бути зареєстровані як окремі об`єкти нерухомості за іншою особою.

Державна реєстрація права власності на спірні приміщення за відповідачем створює позивачу та співвласникам Будинку перешкоди у вільному володінні, користуванні та розпорядженні своїм спільним майном, оскільки юридично закріплює право власності на допоміжні приміщення за особою, яка не є співвласником Будинку в частині цих приміщень. Така реєстрація, на переконання позивача, є незаконною, порушує права та законні інтереси співвласників Будинку, які представляє ОСББ «ЖК Володимирський», та підлягає скасуванню в судовому порядку для усунення існуючих перешкод.

Відповідач позов відхилив повністю. Відповідач вважає, що спірні приміщення не призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування, і не належать до категорії допоміжних. Такі висновки відповідача ґрунтуються на тому, що група нежитлових приміщень 1-11 має окремий вихід з вулиці, група нежитлових приміщень 1-12 - окремий вихід. Ці приміщення розташовані в цокольному поверсі, у них відсутнє технічне обладнання, інженерні комунікації, без доступу до яких експлуатація житлового будинку є неможливою.

Також відповідач зазначив, що позивач обрав неналежний спосіб захисту. Належним способом захисту, на його думку, є віндикаційна вимога.

Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, всебічно та повно з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

26.03.2021 завершено будівництво житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення на перетині вулиць Антоновича та Володимиро-Либідської у Голосіївському районі м. Києва.

25.08.2021 Державна архітектурно-будівельна інспекція України шляхом видачі сертифікату готовності № ІУ90 засвідчила відповідність закінченого будівництвом цього об`єкта проектній документації та готовність його до експлуатації, а 25.10.2021 розпорядженням Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації об`єкту присвоєно адресу: місто Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (далі - Будинок).

Будівництво вказаного Будинку мало місце з залученням інвестицій товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент», яке діяло від свого імені, але в інтересах та за рахунок активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент». Залучення інвестицій здійснювалось за договором № 07-04/17 організації будівництва об`єктів нерухомого майна, що укладений 07.04.2017 з товариством з обмеженою відповідальністю «Сінега-сервіс». 15 листопада 2021 року товариство з обмеженою відповідальністю «Сінега-сервіс» та товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент», що діє від свого імені, але в інтересах та за рахунок активів пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтергалбудінвест», підписали акт приймання-передачі об`єктів, за яким остання прийняла такі нежитлові приміщення Будинку:

нежитлове приміщення 1-9 (1 поверх), площею 8,30 кв.м.;

нежитлове приміщення 1-10 (1 поверх), площею 7,30 кв.м.;

нежитлове приміщення 1-11 (цоколь), площею 10,20 кв.м.;

нежитлове приміщення 1-12 (цоколь), площею 9,90 кв.м (далі - Спірні приміщення).

Наведені вище обставини визнаються сторонами, у суду відсутні підстави вважати їх недостовірними, а тому, відповідно до ч. 1 ст. 75 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК) України, вони не підлягають доказуванню.

06.12.2023 державний реєстратор - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Авраменко Оленою Миколаївною, провів державну реєстрацію за товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент» права власності на Спірні приміщення. Зокрема:

право власності на групу нежитлових приміщень 1-9, загальною площею 8,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), зареєстровано за рішенням, індексний номер, 70618162 від 08.12.2023;

право власності на групу нежитлових приміщень 1-10, загальною площею 7,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), зареєстровано за рішенням, індексний номер, 70618185 від 08.12.2023;

право власності на групу нежитлових приміщень 1-11, загальною площею 10,2 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), зареєстровано за рішенням, індексний номер, 70618209 від 08.12.2023;

право власності на групу нежитлових приміщень 1-12, загальною площею 9,9 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), зареєстровано за рішенням, індексний номер, 70618230 від 08.12.2023.

Група нежитлових приміщення 1-9 та нежитлових приміщень 1-10 розташовані на першому поверсі Будівлі. Група нежитлових приміщень 1-11 та нежитлових приміщень 1-12 розташовані на цокольному поверсі Будівлі.

Група нежитлових приміщень 1-9, загальною площею 8,3 кв.м., складаються з кімнати 1 (нежитлове приміщення) площею 6,6 кв.м., кімнати 2 (санвузол) площею 1,7 кв.м.

Група нежитлових приміщень 1-10, загальною площею 7,3 кв.м,, складаються з кімнати 1 (нежитлове приміщення) площею 7,3 кв.м.

Група нежитлових приміщень 1-11, загальною площею 10,2 кв.м., складаються з кімнати 1 (нежитлове приміщення) площею 7,6 кв.м., кімнати 2 (санвузол) площею 2,6 кв.м.

Група нежитлових приміщень 1-12, загальною площею 9,9 кв.м., складаються з кімнати 1 (нежитлове приміщення) площею 7,5 кв.м, кімнати 2 (санвузол) площею 2,4 кв.м.

Вирішення цього спору полягає в наданні відповіді на такі питання: правовий статус Спірних приміщень, наявність у позивача права на позов, ефективність обраного позивачем способу захисту. Вирішуючи ці питання суд виходить з такого.

Будинок за адресою: місто Київ, вулиця Антоновича, 109, є багатоквартирним будинком.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон), який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

У розумінні цього Закону багатоквартирним будинком є житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

За призначенням Закон виділяє такі складові багатоквартирного будинку: житловий фонд; нежитлові приміщення; спільне майно. Така класифікація має наслідком різний правовий режим регулювання відносин власності: до об`єктів житлового фонду та нежитлових приміщень застосовуються норми щодо права власності; до спільного майна - норми, що регулюють відносини, які виникають із приводу володіння, користування та розпорядження спільним майном.

Нежитловим приміщенням є ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону).

Під спільним майном багатоквартирного будинку Закон (п. 6 ч. 1 ст. 1) розуміє приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Схоже визначення спільного майна наведено у ст. 382 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України: спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, згідно з п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону, є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Критерій ізольованості, як одна з кваліфікуючих ознак нежитлового приміщення, є притаманний також і для допоміжних приміщень. А тому розмежування одних від інших визначається метою використання та функціональним призначенням приміщення: допоміжне приміщення забезпечує експлуатацію будинку та побутового обслуговування його мешканців, нежитлове приміщення такі функції не здійснює.

Функціональність, як кваліфікуючий фактор допоміжних приміщень, наведено у рішенні Конституційного Суду України, у справі 1-22/2011 від 09.11.2011, який у ньому зазначив, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення.

Отже ізольовані приміщення, які обладнані окремими входами, які за своїм функціональним призначенням забезпечують експлуатацію будинку та побутове обслуговування співвласників, є допоміжними приміщеннями, що є загальним та неподільним майном.

Верховний Суд у складі суддів Касаційного господарського суду від 31 травня 2023 року у справі № 922/1406/21 зробив правовий висновок про те, що чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. В його основу покладені висновки Верховного Суду від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17 про те, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Така презумпція, в розрізі виконання обов`язку доказування, відповідно до правового висновку Верховного суду у справі № 922/1406/21, звільняє позивача від обов`язку доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім покладає на відповідача, який є їх останнім набувачем, обов`язок довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто, з самого початку, вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру.

За приписами ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК) України при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З огляду на це, обов`язок доказування належності Спірних приміщень до таких, які на стадії проектування та будівництва за функціональним призначенням не забезпечували експлуатацію будинку та побутове обслуговування співвласників, а мали на меті комерційне чи інше особисте використання відповідачем є обов`язком останнього.

Відповідач таких доказів не надав.

Натомість докази позивача дають можливість дійти висновку про те, що Спірні приміщення за своїм функціональним призначенням забезпечують експлуатацію Будинку та побутове обслуговування співвласників, а отже є допоміжними приміщеннями, що є загальним та неподільним майном.

Зокрема, згідно з проектним призначенням, закладеним у робочій документації на будівництво Будинку, розробленій ТОВ «Проектне бюро «Апія Дизайн»:

- група нежитлових приміщень 1-9 (відповідає проектному приміщенню №102 на 1-му поверсі «Приміщення консьєржа/ЦПУ СПЗ»:

згідно з експлікацією приміщень 1-го поверху, наведеною в томі 5 Робочої документації, розділ 052.5.01.00-ВК «Водопостачання та каналізація», приміщення за №102 має найменування «Приміщення консьєржа/ЦПУ СПЗ» площею 6,87 кв.м.. Суміжне з ним приміщення №103 визначене як «Санвузол» площею 1,75 кв.м.. Відповідно до плану 1-го поверху до приміщення № 103 (санвузол) підведено водопостачання та каналізація з проектними позначками «Ст В1, Т3 (конс)» та «Ст К1-конс», що вказує на те, що санвузол проектувався для обслуговування приміщення консьєржа як місця постійного або тривалого перебування персоналу;

в томі 6 Робочої документації, розділ 052.5.01.00-ЕТР «Електрообладнання та електроосвітлення», приміщення № 102 також ідентифіковане як «прим. консьєржа/ЦПУ СПЗ». В ньому розміщено загальнобудинкове обладнання: ЩА (щит автоматики), ЩПЗ-1 (щит протипожежного захисту), МД-1 (модуль диспетчеризації), ПК-1 (пульт консьєржа або пожежний), ЩПС-1 (щит пожежної сигналізації), що підтверджує доводи позивача про те, що приміщення проектувалося як центральний пункт управління та моніторингу загальнобудинковими системами життєзабезпечення та безпеки;

в томі 3 Робочої документації, розділ 87.08.2017- СКД «Система контролювання доступу» на плані 1-го поверху приміщення № 102 позначене як «Приміщення консьєржа/ЦПУ СПЗ». У ньому запроектовано розміщення точки доступу ТД1.2 з відповідним обладнанням (зчитувач ЗЧ1.2, кнопка виходу КВ1.2, контролер електромагнітного замка КЕМ1.2, сигналізатор стану магнітного контакту СТМК1.2). Також в приміщенні передбачено АРМ2 (автоматизоване робоче місце), що вказує, що «Приміщення консьєржа/ЦПУ СПЗ» планувалося як вузол системи контролю доступу до Будинку, з можливістю моніторингу та управління доступом, тобто як приміщення з контрольованим доступом, що виконує загальнобудинкові функції безпеки;

в томі 4 Робочої документації, розділ 052.5.01.00- ОВ «Опалення та вентиляція», на плані 1-го поверху приміщення № 102 («Приміщення консьєржа/ЦПУ СПЗ») обладнане системами опалення (радіатор Profil 22К-90) та вентиляції (припливна система П1, витяжна система В12), включаючи вогнезатримуючий клапан КПВ-1,0-100х100Е з електричним приводом ВLF230-Т. Наявність таких інженерних систем, вогнезатримуючого клапана, підтверджує його важливість та відповідність вимогам до приміщень з постійним перебуванням персоналу та розміщенням критичного обладнання;

на схемі зовнішніх проводок з розділу 052.5.01.00-ЕД «Диспетчеризація лічильників водопостачання» вказано, що щит ЩА та концентратори Іzar Center Меmoгу (В-А10, В-А11), які збирають дані з лічильників води з усього Будинку, розташовані в «Приміщенні консьєржа / ЦПУ СПЗ на 1-му поверсі». Також тут встановлюється шафа контролера комплекту фірми «АСКО-ІТ»;

- група нежитлових приміщень 1-10 (що відповідає проєктному приміщенню №105 на 1-му поверсі - «Колясочна»):

згідно з експлікацією приміщень 1-го поверху, наведеною в томі 5 Робочої документації, розділ 052.5.01.00-ВК «Водопостачання та каналізація», приміщення за № 105 має найменування «Колясочна» площею 7,91 кв.м. На плані 1-го поверху з цього ж розділу показано підведення до цього приміщення стояків водопостачання В1(вб)-2, В1(вб)-3 та каналізації К1(вб)-2, К1(вб)-3;

в томі 6 Робочої документації, розділ 052.5.01.00-ЕТР «Електрообладнання та електроосвітлення», приміщення №105, згідно з експлікацією 1-го поверху, має найменування «Колясочна»;

в томі 4 Робочої документації, розділ 052.5.01.00- ОВ «Опалення та вентиляція», приміщення № 105 на плані 1-го поверху, що згідно з експлікацією є «Колясочною», обладнане системами опалення та вентиляції (зокрема, система В453, О125, 1.200м/год);

згідно зі схемою зовнішніх проводок з розділу 052.5.01.00-ЕД «Диспетчеризація лічильників водопостачання», лічильники води обліковують, у тому числі, водоспоживання приміщення «Колясочна», тобто таке водоспоживання здійснюється в рамках загальнобудинкової системи;

- група нежитлових приміщень 1-11» (що відповідає проектному приміщенню № 002 на цокольному поверсі - «Охорона паркінгу»):

згідно з експлікацією приміщень цокольного поверху, наведеною в томі 5 Робочої документації, розділ 052.5.01.00-ВК «Водопостачання та каналізація», приміщення за № 002 має найменування «Охорона паркінгу» площею 7,52 кв.м.. Суміжне з ним приміщення № 003 визначене як «Санвузол» площею 2,66 кв.м.. До приміщення № 003 (санвузол) підведено водопостачання Си В1-1 та каналізації Си К1-1, санвузол проектувався для обслуговування приміщення охорони паркінгу, що є необхідним для забезпечення належних умов роботи персоналу охорони;

в томі 6 Робочої документації, розділ 052.5.01.00-ЕТР «Електрообладнання та електроосвітлення», приміщення № 002 також має найменування «Охорона паркінгу»;

в томі 3 Робочої документації, розділ 87.08.2017-СКД «Система контролювання доступу», на плані цокольного поверху приміщення № 002, що згідно з експлікацією є «Охороною паркінгу», обладнане точкою доступу ТД-1.2 з відповідним обладнанням (зчитувач ЗЧ-1.2, кнопка виходу КВ-1.2, контролер електромагнітного замка КЕМ-1.2, сигналізатор стану магнітного контакту СТМК-1.2). А тому дане приміщення проектувалося як контрольована зона в рамках загальнобудинкової системи безпеки, призначена для забезпечення контролю доступу до паркінгу;

на схемі зовнішніх проводок з розділу 052.5.01.00-ЕД «Диспетчеризація лічильників водопостачання» показано, що лічильники холодної води з «Охорони паркінгу» підключені до загальнобудинкових концентраторів Іzaг Сепtег Меmогу, розташованих у «Приміщенні консьєржа / ЦПУ СПЗ»;

- група нежитлових приміщень 1-12 (що відповідає проектному приміщенню № 016 на цокольному поверсі - «Охорона»):

згідно з експлікацією приміщень цокольного поверху, наведеною в томі 5 Робочої документації, розділ 052.5.01.00-ВК «Водопостачання та каналізація», приміщення за № 016 має найменування «Охорона» площею 6,42 кв.м.. Суміжне з ним приміщення № 017 визначене як «Санвузол» площею 2,43 кв.м.. До приміщення №017 (санвузол) підведено водопостачання Си В1-2 та каналізація Си К1-2. Санвузол проектувався для обслуговування саме приміщення охорони, що є необхідним для забезпечення належних умов роботи персоналу;

в томі 6 Робочої документації, розділ 052.5.01.00-ЕТР «Електрообладнання та електроосвітлення», приміщення № 016 має найменування «Охорона»;

в томі 3 Робочої документації, розділ 87.08.2017- СКД «Система контролювання доступу», приміщення № 016, що згідно з експлікацією є «Охороною» , обладнане точкою доступу ТД-1.9 з відповідним обладнанням (зчитувач ЗЧ-1.9, кнопка виходу КВ-1.9, контролер електромагнітного замка КЕМ-1.9, сигналізатор стану магнітного контакту СТМК-1.9), а тому проектувалося як контрольована зона в рамках загальнобудинкової системи безпеки;

на схемі зовнішніх проводок з розділу 052.5.01.00-ЕД «Диспетчеризація лічильників водопостачання» лічильники холодної води з «Охорони вбудованих приміщень» підключені до загальнобудинкових концентраторів Іхаг Сеnter Меmоrу, розташованих у «Приміщенні консьєржа / ЦПУ СПЗ».

Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з частинами першою, третьою статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: «баланс імовірностей» (balance of probabilities) або «перевага доказів» (preponderance of the evidence); «наявність чітких та переконливих доказів» (clear and convincing evidence); «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt).

Стаття 79 ГПК України закріпила в господарському процесі стандарт доказування «вірогідності доказів».

Стандарт доказування «вірогідності доказів» підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (пункт 1 статті 32 Конвенції). Конвенція та практика ЄСПЛ є джерелом права (ч. 4 ст. 11 ГПК України, ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини»). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи є вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».

Схожий стандарт під час оцінки доказів застосовано у рішенні ЄСПЛ від 15.11.2007 у справі «Бендерський проти України» («BENDERSKIY v. Ukraine»), в якому суд оцінюючи фактичні обставини справи звертаючись до балансу вірогідностей вирішуючи спір виходив з того, що факти встановлені у експертному висновку, є більш вірогідним за інші докази.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

В розрізі наведеного стандарту доказування, не надання відповідачем будь-яких доказів про те, що Спірні приміщення на стадії проектування та будівництва за функціональним призначенням передбачали комерційне чи інше особисте використання їх відповідачем, суд вважає доведеним позивачем належність цих приміщень до допоміжних.

Відповідно до частини 1 статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

За змістом статей 1, 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Згідно із статтею 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане: забезпечувати виконання вимог статуту об`єднання; припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.

Як зазначено вище, особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначені та регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Відповідно до статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним. Рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

Відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно із статями 5, 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

Отже об`єднання співвласників багатоквартирного будинку як особа, що створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна, наділена правом на позов про захист права на майно, що є спільною власністю.

Можливість судового захисту суб`єктивного права у разі його порушення гарантована Конституцією України. У постановах від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 Велика Палата Верховного Суду вказувала, що захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

За усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Схожі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23) та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 (підпункт 8.47).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, ураховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, як правило, державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку [див., зокрема, постанови від 20.06.2023 у справі № 362/2707/19 та від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц (підпункт 9.9)].

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом № 1952-IV.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV).

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону № 1952-IV).

У практиці Великої Палати закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (такий висновок сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц і в подальшому повторювався у практиці Верховного Суду). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.30), від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (пункт 4.17), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13) та інші).

Велика Палата Верховного Суду у постанові у справі № 910/2546/22 від 03.09.2025 зазначила, що цей фактичний стан володіння слід відрізняти від права володіння, яке належить власникові (частина перша статті 317 ЦК України) незалежно від того, є він фактичним володільцем майна чи ні. Тому власник не втрачає права володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо остання не набула права власності. Натомість ця особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає фактичним володільцем останнього, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчує державна реєстрація права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункти 65-67); від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (пункт 92), від 20.06.2023 у справі № 362/2707/19].

В абзаці 2 частини 3 статті 26 Закону № 1952-IV, зокрема, встановлюється, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Отже вимога власника про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права за особою, якій таке право не належить, є вимогою власника про витребування майна з фактичного володіння особи, якій таке право не належить.

Порушення права спільної власності співвласників Будинку відбулось саме внаслідок державної реєстрації права власності на Спірні приміщення, а тому заявлені позивачем вимоги про визнання незаконним та скасування рішень державного реєстратора, та про скасування записів про державну реєстрацію права безпосередньо відновлюють становище, яке існувало до порушення, і їх задоволення є ефективним способом захисту прав.

З огляду на викладене позов підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України суд покладає на відповідача судовий збір.

На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Задовольнити повністю позов об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Володимирський» до товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент».

2. Визнати незаконними та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Авраменко Олени Миколаївни про державну реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент» на:

групу нежитлових приміщень 1-9, загальною площею 8,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), індексний номер рішення 70618162 від 08.12.2023;

групу нежитлових приміщень 1-10, загальною площею 7,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), індексний номер рішення 70618185 від 08.12.2023;

групу нежитлових приміщень 1-11, загальною площею 10,2 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), індексний номер рішення 70618209 від 08.12.2023;

групу нежитлових приміщень 1-12, загальною площею 9,9 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), індексний номер рішення 70618230 від 08.12.2023.

3. Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент» на:

групу нежитлових приміщень 1-9, загальною площею 8,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (номер запису про право власності 52873826 від 06.12.2023);

групу нежитлових приміщень 1-10, загальною площею 7,3 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (номер запису про право власності 52873839 від 06.12.2023);

групу нежитлових приміщень 1-11, загальною площею 10,2 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (номер запису про право власності 52873859 від 06.12.2023);

групу нежитлових приміщень 1-12, загальною площею 9,9 кв.м., за адресою: м. Київ, вулиця Антоновича, будинок 109 (номер запису про право власності 52873875 від 06.12.2023).

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал ессет менеджмент» (вул. Острозьких Князів, 8, м. Київ, 01010, код 33943393) на користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Володимирський» (вул. Антоновича, 109, м. Київ, 03150, код 45012194) 24224,00 грн судового збору.

Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга може бути подана до Північного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення складений 25.02.2026.

Суддя С. А. Ковтун