ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.11.2025 року м.Дніпро Справа № 904/2816/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді: Верхогляд Т.А. (доповідач)

суддів: Іванова О.Г., Паруснікова Ю.Б.,

секретар судового засідання: Абадей М.О.

представники сторін:

від позивача: Кобеляцький Д.М.;

від відповідача: Кононенко М.Г.

розглянувши апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 24.12.2024 року у справі №904/2816/24 (суддя Золотарьова Я.С.)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32", м. Нікополь, Дніпропетровська обл.

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД", м. Нікополь, Дніпропетровська обл.

про стягнення заборгованості,-

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД", м. Нікополь, Дніпропетровська обл.

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32", м. Нікополь, Дніпропетровська обл.

про визнання протиправним та скасування рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32", проведених 13.11.2018 та оформлених протоколом № 4,-

ВСТАНОВИВ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" звернулося до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" про стягнення заборгованості по внескам на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі 118 427,40 грн та витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000,00 грн.

В обґрунтування позову вказувало, що ТОВ "Торговий дім "Голівуд" відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта є власником вбудованого нежитлового приміщення житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 загальною корисною площею 939,9 кв.м.

Рішенням загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформлених протоколом № 4 від 13.11.2018 року, було затверджено розмір обов`язкових платежів на утримання будинків, споруд та прибудинкової території в розмірі 3,50 гривень за 1 кв. метр площі квартири з 01.12.2018 року.

З урахуванням площі нежитлового приміщення відповідача - 939,9 кв.м., ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" нараховано до сплати за період з червня 2021 року по 31 травня 2024 року 118 427,40 грн. ( 3,50 грн. (діючий тариф) х 939,9 кв.м. (площа приміщення відповідача) х 36 (кількість місяців).

Це є обов`язковий платіж (внесок) на утримання будинків та споруд та прибудинкової території, який відповідачем не оплачений.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" звернулось до суду з зустрічною позовною заявою до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32", в якій просило суд рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32", проведених 13.11.2018 року та оформлених протоколом № 4, в частині затвердження розміру членських внесків на управління будинком та прибудинковою територією визнати протиправним та скасувати його, а також стягнути судові витрати.

В зустрічному позові вказано, що рішенням загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформленим протоколом № 4 від 13.11.2018 року, було затверджено розмір обов`язкових платежів на утримання будинків, споруд та прибудинкової території з 01.12.2018 року - 3,50 гривень за 1 кв. метр площі квартири.

Вказане рішення згідно з п. 8 розд. III Статуту ОСББ "АСТРА-32" могло бути прийнятим на загальних зборах об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" лише при голосуванні за нього не менш, як 40 співвласниками (60 х 2/3 = 40).

Проте, відповідно до протоколу загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" від 13.11 2018 року №4 (див. додаток № 1) за рішення про затвердження розміру членських внесків на управління ОСББ "АСТРА-32" в розмірі 3 грн 50 коп. за 1 м2 проголосувало лише 33 співвласники, що не відповідає критерію прийняття рішення голосуванням за нього не менш, як дві третини загальної кількості усіх співвласників.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 24.12.2024 року у цій справі первісний позов задоволено частково; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" основний борг у розмірі 44 664,05 грн та судовий збір у розмірі 1 141,99 грн; в іншій частині первісного позову відмовлено; зустрічний позов задоволено повністю; визнано протиправним та скасовано рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32", проведених 13.11.2018 року та оформлених протоколом № 4, в частині затвердження розміру членських внесків на управління будинком та прибудинковою територією.

Приймаючи рішення про часткове задоволення позовних вимог за первісним позовом, суд першої інстанції виходив із тих обставин, що рішення загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформлене протоколом №5 від 11.03.2015 року, яким затверджено внесення обов`язкових внесків (платежів) на утримання будинку та прибудинкової території в розмірі 01 грн 32 коп. за один квадратний метр загальної площі приміщення з 01 квітня 2015 року, є чинним, а відтак, стягненню підлягають витрати по утриманню будинку та прибудинкової території за період з червня 2021 року по травень 2024 року згідно тарифів вказаного рішення.

Приймаючи рішення про задоволення зустрічних позовних вимог, суд першої інстанції виходив з обставин відсутності кворуму для прийняття рішення загальними зборами ОСББ.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" звернулось до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.

Просить оскаржуване рішення скасувати в частині відмови в задоволені первісного позову щодо стягнення з ТОВ "ТД "ГОЛІВУД" 73 763,35 грн основного боргу та задоволення зустрічної позовної заяви ТОВ "ТД "ГОЛІВУД"; прийняти нове рішення, яким задовольнити первісний позов в частині стягнення з ТОВ "ТД "ГОЛІВУД" заборгованості по внескам на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі 73 763,35 грн, в задоволені зустрічної позовної заяви ТОВ "ТД "ГОЛІВУД" про визнання протиправним та скасування рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32", проведених 13.11.2018 року та оформлених протоколом № 4 - відмовити у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги скаржник вказує наступне:

Власником 4 неприватизованих квартир є єдиний 1 власник - територіальна громада, а отже, кількість осіб, яким належить 56 квартир - є 53 особи, а саме: (56 квартир - 4 неприватизовані) = 52 квартири (особи) + 1 власник (4 неприватизованих квартир) = 53 особи.

В будинку є й нежитлові приміщення, які відповідно до Інформації з державного реєстру належать 4 особам. Таким чином, кількість осіб в будинку, яким належать як житлові так і не житлові приміщення, складає 57 осіб (53 + 4).

При цьому, відповідно до приписів Статуту ОСББ "АСТРА-32", при голосуванні та прийнятті рішень основним є не площа приміщень, а кількість співвласників багатоквартирного будинку.

Статутом ОСББ передбачено голосування за рішення, які стосуються питань визначення переліку та розмірів внесків співвласників не двома третинами загальної кількості голосів співвласників, а двома третинами загальної кількості усіх співвласників.

За доводами скаржника, рішення загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформлене протоколом №4 від 13.11.2018 року, було прийнято за наявності встановленого законом та статутом ОСББ кворуму.

Додатково скаржник зазначає, що скасування протоколу №4 від 13.11.2018 року, яким було встановлено розмір внеску на 3,50 грн і це рішення підтримано мешканцями будинку ОСББ "АСТРА-32", призведе до порушення їх законних прав та інтересів. Так, в розмір внеску 3,50 грн.за 1 кв.м. було закладено зарплатню персоналу (двірники, обслуговуючи персонал), вартість електроенергії (при освітлені під`їздів) та ін.

На переконання позивача за первісним позовом, вирішуючи спір, господарський суд Дніпропетровської області повинен був установити наявність порушених прав заявника внаслідок порушення процедури скликання та проведення зборів, тобто, встановити не тільки недотримання норм закону під час скликання і проведення зборів, а й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є, в тому числі, визнання рішення недійсним.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" також звернулось до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.

За доводами цього апелянта він просить змінити мотивувальну частину рішення господарського суду Дніпропетровської області від 24.12.2024 року в справі № 904/2816/24 у відповідності до фактичних обставин та письмових доказів, які наявні в матеріалах цієї справи; оскаржуване рішення скасувати в частині стягнення з ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" на користь ОСББ "АСТРА-32" основного боргу в розмірі 44 664,05 грн та судового збору у розмірі 1 141,99 грн, в іншій частині рішення залишити без змін.

В обґрунтування апеляційної скарги скаржник вказує наступне:

Первісний позивач не звертався до господарського суду з позовними вимогами про стягнення з апелянта 44 664, 05 грн за період з червня 2021 року по 31 травня 2024 року на підставі іншого рішення - рішення загальних зборів співвласників ОСББ "АСТРА-32" від 11.03.2015 року, оформленого протоколом № 5, а відтак, відсутні підстави для стягнення витрат на підставі вказаного протоколу.

На думку апелянта на час ухвалення оскаржуваного рішення, рішення загальних зборів співвласників ОСББ "Астра-32" від 13.11.2018 року, оформлене протоколом № 4, фактично ще не було визнано протиправним та не скасовано, оскільки оскаржуване рішення не набрало законної сили, а отже, в правовому полі не існувало такої, що втратила чинність, норми поведінки, встановленої рішенням загальних зборів співвласників ОСББ "АСТРА-32" від 11.03.2015 року, оформленим протоколом № 5, щодо обов`язку апелянта, як співвлас ника, сплачувати щомісячно внески в розмірі 1 грн 32 коп за 1 м2 площі квартири або нежитлового приміщення.

Також скаржник вважає, що суд першої інстанції невірно визначив загальну кількості всіх співвласників ОСББ "АСТРА-32" лише на підставі протоколу загальних зборів співвласників ОСББ "АСТРА-32" № 4 від 13.11.2018 року, а саме - 57 осіб, тоді як загальна кількість складає 73 особи (16 співвласників володіють частками квартир).

Апелянт вважає, що невраховані власники також повинні приймати участь у загальних зборах.

Скаржник звертає увагу, що довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджують обставини відсутності реєстрації в реєстрі права власності станом на 13.11.2018 року прав власності ОСОБА_1 на квартиру НОМЕР_1 , ОСОБА_2 на квартиру НОМЕР_2 , ОСОБА_3 на квартиру НОМЕР_3 ; ОСОБА_4 на квартиру НОМЕР_4 , ОСОБА_5 на квартиру НОМЕР_5 , ОСОБА_6 на квартиру НОМЕР_6 та право власності ОСОБА_7 на квартиру НОМЕР_7 .

Крім того, апелянт вважає, що безпідставною є також зазначена судом першої інстанції обставина, що загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень співвласників, які голосували за рішення, становить 1913,55 кв.м, тобто 55,6%, що менше,як дві третини загальної кількості усіх співвласників ОСББ "АСТРА-32", оскільки загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень співвласників, які голосували за рішення, фактично дорівнює не 1913,55 кв.м, а 1471,2 кв.м.

При цьому, відповідно до Акта приймання-передачі житлового комплексу, розташованого за адресою АДРЕСА_1 з балансу комунального підприємства "МЖТІ" НМР на баланс ОСББ "АСТРА-32" від 09.09.2014 року загальна площа квартир та нежитлових приміщень будинку фактично становить не 3435,8 кв.м, як це зазначено судом першої інстанції, а 4161,4 кв.м. А відтак, частка загальної площі квартир та/або нежитлових приміщень співвласників, які голосували за рішення, від загальної площі квартир та нежитлових приміщень будинку фактично становить не 55,6%, а лише 35,4%.

ОСББ "АСТРА-32" згідно відзиву на апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" просить залишити скаргу без задоволення. В обгрунтування зазначає, що наявність та законність рішення загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформленого протоколом №5 від 11.03.2015 року, підтверджується рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 11.12.2017 року по справі №904/9871/17.

Позивач за первісним позовом наголошує, що про проведення загальних зборів 13.11.2018 року керівництво ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" було повідомлене завчасно, хоч і спрямовано уникало офіційних відміток про своє повідомлення, а саме - підпису про отримання повідомлення про проведення загальних зборів.

На переконання позивача за первісним позовом, вимога про визнання недійсним рішення загальних зборів заявлена лише з підстави неповідомлення ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" про проведення загальних зборів після спливу тривалого часу з дня прийняття спірного рішення, не відповідає ефективному способу захисту прав та інтересів товариства у цих правовідносинах, не призведе до анулювання заборгованості ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" перед ОСББ "АСТРА-32", а тому не відновить жодних майнових прав товариства у спірних правовідносинах, а також не відновить права товариства на участь у загальних зборах.

Позивач за первісним позовом вказує, що право власності осіб, права голосу яких заперечує ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД", було зареєстровано до 01.01.2013 року, а відтак, в Реєстрі прав власності відсутня інформація про реєстрацію права власності по цим особам.

ОСОБА_4 було допущено до загальних зборів на підставі даної ОСОБА_8 довіреності в якості представника власника квартири НОМЕР_4 . При цьому, ОСОБА_4 є сином ОСОБА_8 , яка є власником квартири в НОМЕР_4 .

ОСОБА_5 було допущено до загальних зборів на підставі даної ОСОБА_9 довіреності в якості представника власника квартири НОМЕР_5 . При цьому, ОСОБА_5 є власником квартири в НОМЕР_5 на сьогоднішній день.

ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" згідно відзиву на апеляційну скаргу ОСББ "АСТРА-32" просить залишити скаргу без задоволення. В обґрунтування відзиву посилається на обставини, зазначені в поданій ним апеляційній скарзі.

ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" згідно відповіді на відзив ОСББ "АСТРА-32" вказує, що суд першої інстанції не зазначив обставину неповідомлення апелянта про час і місце проведення загальних зборів співвласників ОСББ "Астра-32" як підставу оскаржуваного рішення в справі 904/2816/24, тому аргументація первісного позивача з цього приводу не має значення для вирішення справи та зазначена ним у відзиві на апеляційну скаргу для види мості більшої кількості аргументів.

Щодо посилання первісного позивача на необхідність встановлення судом обставин порушення прав ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" оскаржуваним рішенням загальних зборів, у відзиві вказано, що ОСББ "АСТРА-32" не є господарським товариством, а норми права, які регулюють правовідносини, що виникають у зв`язку із діяльністю господарських товариств, не поширю ються на об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідач за первісним позовом вважає, що посилання первісного позивача на вказані ним постанови Верховного Суду є безпідставними.

Товариство наголошує, що на даний час в матеріалах справи відсутні докази наявності прав власності у осіб, на яких товариство посилається у своїй апеляційній скарзі.

Обговоривши доводи апеляційних скарг, дослідивши докази, перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів доходить до висновку, що апеляційна скарга ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" не підлягає задоволенню, а апеляційна скарга ОСББ "АСТРА-32" підлягає задоволенню з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що 31.05.2012 року за реєстраційним номером 1 004020 державним реєстратором Виконавчого комітету Нікопольської міської ради проведена державна реєстрація Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32".

22.10.2014 року на виконання рішення Нікопольської міської ради від 06.07.2012 року № 39-21/VI та рішення Нікопольської міської ради від 28.08.2014 року № 25-49/ VI рішенням Виконавчого комітету Нікопольської міської ради № 770 було затверджено акт приймання-передачі житлового комплексу на АДРЕСА_1 з балансу КП "МЖТІ" НМР в повне господарське відання (на баланс) ОСББ "АСТРА-32".

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єктаТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" є власником вбудованого нежитлового приміщення, що розташоване у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 загальною корисною площею 939,9 кв.м.

13.11.2018 року відбулись загальні збори ОСББ "АСТРА-32", рішення якого зафіксовано протоколом № 4 від 13.11.2018 року (т.1 а.с.55).

В протоколі зазначено наступне:

Загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку - 57 осіб, загальна площа квартир та нежитлових приміщень будинку - 3 435,8 кв.м., на зборах взяли участь співвласники в кількості 42 осіб, яким належать квартири загальною площею 2 267,01 кв.м., обрано головою зборів ОСОБА_11, секретарем зборів ОСОБА_10 .

Порядок денний:

1. Затвердження розміру членських внесків на управління будинків і споруд та прибудинкових територій.

Вирішили: Затвердити кошторис витрат у запропонованому складі і розмір членських внесків на управління будинком та прибудинковою територією 3,50 грн з 1кв.м. площі квартири з 01.12.2018 року.

"За" проголосували 33 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 1 786,61 кв.м. Рішення прийнято.

Також в матеріалах справи знаходиться протокол № 4 від 13.11.2018 року (т.1 а.с.131). В протоколі зазначено наступне:

Загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку - 57 осіб, загальна площа квартир та нежитлових приміщень будинку - 3 435,8 кв.м. На зборах взяли участь співвласники в кількості 42 осіб, яким належать квартири загальною площею 2 037,45 кв.м. обрано головою зборів ОСОБА_12., секретарем зборів ОСОБА_10 .

Порядок денний:

1. Затвердження розміру обовязкових внесків на управління будинком № АДРЕСА_2.

Вирішили: Затвердити розмір обовязкових внесків на управління будинком № АДРЕСА_2 3,50 грн з 1кв.м. площі квартири або нежитлового приміщення з 01.12.2018 року.

"За" проголосували 39 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 1 913,55 кв.м. Рішення прийнято.

До протоколу додано додаток № 1 з поіменним переліком осіб, які були присутні на загальних зборах (т.1 а.с.132).

Тобто, рішенням загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформленим протоколом № 4 від 13.11.2018 року було затверджено розмір обов`язкових платежів на утримання будинків, споруд та прибудинкової території в розмірі 3,50 гривень за 1 кв. метр площі квартири з 01.12.2018 року.

З урахуванням площі нежитлового приміщення відповідача - 939,9 кв.м., позивачем за первісним позовом нараховано ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" до сплати: за період з червня 2021 року по 31 травня 2024 року - 3,50 грн. (діючий тариф) х 939,9 кв.м. (площа приміщення відповідача) х 36 (кількість місяців) = 118 427,40 грн.

Підставами для здійснення ОСББ "АСТРА-32" нарахування відповідачу за первісним позовом вищезазначених обов`язкових платежів (внесків) на утримання будинків та споруд та прибудинкової території стало рішення зборів ОСББ "АСТРА-32", оформлене протоколом № 4 від 13.11.2018 року.

ОСББ "АСТРА-32" було пред`явлено на адресу ТОВ ТД "ГОЛІВУД" претензію №05/2 від 27.05.2024 року (т.1 а.с.24). Претензія була отримана відповідачем за первісним позовом 11.06.2024 року, що підтверджується витягом із сайту "Укрпошта відстеження" за трек-номером 550.

Позивач за первісним позовом вказує, що відповідачем за первісним позовом за період з червня 2021 року по 31.05.2024 року не було сплачено жодних коштів на оплату обов`язкового платежу (внеску) на утримання будинку та прибудинкової території. У зв`язку із цим у останнього перед ОСББ "АСТРА-32" виникла заборгованість по сплаті обов`язковий платіж (внесок) на утримання будинків та споруд та прибудинкової території в розмірі 118 427,40 грн, що і стало причиною виникнення спору за первісним позовом.

За твердженням зустрічного позивача, підставою нарахування цього обов`язкового платежу (внеску) на утримання будинків та споруд та прибудинкової території у розмірі 118 427,40 грн є рішенням загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформлене протоколом № 4 від 13.11.2018 року, яке було прийнято з порушенням норм чинного законодавства та статуту ОСББ "АСТРА-32", що і стало причиною виникнення спору за зустрічним позовом.

Щодо оскаржуваного рішення загальних зборів колегія суддів зазначає наступне.

Статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків (ч.1 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Відповідно ст. 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (тут і далі у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі також - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

За змістом ч.ч.1,9 ст.10 зазначеного Закону органами управління об`єднання є загальні збори співвласників. До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема: визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Згідно з ч.ч.12,13 ст. 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Статутом об`єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

У ч.14 ст.10 цього Закону визначено, що рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі, якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.02.2022 року у справі №910/5179/20 зазначила, що для визначення необхідної кількості голосів із питання визначення переліку та розміру внесків і платежів співвласників судам належить, поряд із приписами частини чотирнадцятої статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", застосовувати положення статуту ОСББ, які можуть не передбачати спеціальних вимог щодо кількості голосів, що необхідні для прийняття рішення по такому питанню, у дві третини загальної кількості голосів співвласників, і тоді зазначене питання буде вирішуватися більшістю голосів співвласників. Такі ж правила застосовуються і до рішень про затвердження кошторису на утримання будинку та прибудинкової території, оскільки кошторис визначає розмір видатків, які мають бути покриті внесками і платежами співвласників.

Такі висновки Великої Палати Верховного Суду були застосовані та підтримані Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постанові від 15.09.2022 року у справі № 910/4102/21.

Судом встановлено, що пунктом 1 розділу ІІІ статуту ОСББ "АСТРА-32" передбачено, що органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, збори представників, правління, ревізійна комісія об`єднання.

Відповідно до пункту 2 розділу ІІІ статуту ОСББ "АСТРА-32" вищим органом управління об`єднання є загальні збори.

Відповідно до пункту 11 розділу III Статуту ОСББ "АСТРА-32" рішення загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту, є обов`язковим для всіх співвласників.

Відповідно до ч.9 ст.10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" до виключної компетенції загальних зборів об`єднання, зокрема, відноситься визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Відповідно до пункту 3 Розділу III Статуту ОСББ "АСТРА-32" до виключної компетенції загальних зборів ОСББ належить, зокрема, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

Пунктом 8 розділу ІІІ статуту ОСББ "АСТРА-32" передбачено, що рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування. Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі, якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, більшістю голосів.

З наведених вище положень Статуту вбачається, що у разі розгляду на загальних зборах співвласників будь-яких питань щодо розміру будь-яких внесків, за прийняття цих рішень має проголосувати не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників.

Пунктом 7 розділу ІІІ статуту ОСББ "АСТРА-32" встановлено, що кожний співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку.

Таким чином, у Статуті ОСББ "АСТРА-32" міститься положення, аналогічне за змістом з ч.14 ст.10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

У постанові Верховного Суду від 16.04.2024 року у справі № 910/21426/21 зазначено, що прийняття рішень загальними зборами за відсутності необхідної кількості голосів у будь-якому разі порушує права співвласників на участь в управлінні багатоквартирним будинком. Затвердження змін до статуту, кошторису, розміру внесків і платежів, безперечно, становить інтерес для співвласників будинку. Невідповідність таких рішень загальних зборів нормам законодавства, порушення вимог закону та/або установчих документів під час скликання та проведення загальних зборів може порушувати права співвласників і, як наслідок, слугувати підставою для визнання таких рішень недійсними (що є належним та ефективним способом захисту).

Верховний Суд у постанові від 30.07.2025 року у справі № 908/1117/24 наголосив, що вирішуючи питання щодо визнання недійсними рішення загальних зборів, суди мають з`ясувати, яке саме право співвласника було порушено оскаржуваним рішенням і можливості його відновлення саме через скасування рішень, а не іншим шляхом. Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ, позивач має довести, що цим рішенням порушуються саме його права та інтереси, а не права та інтереси інших осіб, які не є учасниками справи. Суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, в тому числі і шляхом скасування рішень, у разі, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників і за своїм змістом не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника, який оскаржує такі рішення в судовому порядку.

Також у постановах від 22.09.2022 року у справі №924/1146/21, від 23.02.2022 року у справі №914/807/20, від 15.06.2022 року у справі №916/3074/20, від 21.10.2021 року у справі №910/15071/20, від 26.10.2022 року у справі №916/1010/21 Верховний Суд вказав, що безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів є: прийняття загальними зборами рішення за відсутності кворуму для проведення загальних зборів чи прийняття рішення; прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів.

Тож для визначення факту достатності/недостатності голосів для прийняття рішень на загальних зборах суд має встановити загальну кількість співвласників багатоквартирного будинку та загальну площу квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Як зазначено вище, 13.11.2018 року відбулися загальні збори ОСББ "АСТРА-32", на яких було прийнято низку рішень, зокрема про затвердження бюджету та розмірів щомісячних платежів і внесків співвласників.

Відповідно до Акту приймання-передачі житлового комплексу від 22.10.2014 року зазначено, що кількість квартир у будинку складає 56, з яких 4 неприватизованих. Загальна площа квартир складає 2 701,9 м2. Додатково, в даному будинку знаходяться нежитлові приміщення - 733,9 м2, які розташовані на 1 поверсі.

Власниками неприватизованих квартир, що належать до державного житлового фонду, є територіальна громада (в особі місцевих рад) або держава (в особі державних підприємств, організацій, установ) (ч. 2 ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.1992 року № 2482-XII).

Таким чином, власником 4 неприватизованих квартир є єдиний 1 власник - територіальна громада, а отже кількість осіб, яким належить 56 квартир - є 53 особи, а саме: (56 квартир - 4 неприватизовані) = 52 квартири (особи) + 1 власник (4 неприватизованих квартир) = 53 особи.

Також в будинку є нежитлові приміщення, які відповідно до інформації з державного реєстру належать 4 особам. Таким чином, кількість осіб в будинку, яким належать як житлові, так і не житлові приміщення, складає 57 осіб (53 + 4).

На загальних зборах ОСББ "АСТРА-32" 13.11.2018 року згідно протоколу особисто були присутні лише 42 співвласники із загальної кількості 57, із яких 39 осіб (загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 1 913,55 кв.м.) проголосували "за".

Відтак, 13.11.2018 року за прийняття рішення зборів проголосували співвласники, які сукупно володіють більш ніж дві третини загальної кількості усіх співвласників.

При цьому, колегія суддів звертає увагу, що серед усіх співвласників з позовом про визнання недійсними рішень загальних зборів звернулося лише Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД". Докази того, що інші власники, які за твердженнями позивача за зустрічним позовом не брали участі у загальних зборах, з позовами до ОСББ "АСТРА-32" не зверталися та належним чином сплачують визначені рішенням внески.

Скаржник "Торговий дім "ГОЛІВУД" вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкових висновків про те, що за рішення проголосували 39 співвласники, загальна площа квартир та нежитлових приміщень яких становить 1 913,55 кв.м., оскільки вважає, що у голосуванні взяли участь особи, що не мали права брати в них участь. Також позивачем за первісним позовом до вказаної кількості голосів помилково не включені власники ще 2 247, 85 кв.м. квартир та нежитлових приміщень, які не брали участі у спірному голосуванні, а свої голоси щодо певної кількості площі віддали особам, які не є власниками відповідних квартир та нежитлових приміщень.

У апеляційній скарзі ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" наводить прізвища осіб, які проголосували за оспорюване рішення, і на переконання скаржника, проголосували усією площею квартири без урахування розміру належної відповідній особі частки у власності майна, або проголосували особи, які не були власниками квартир.

На підтвердження таких обставин скаржник посилається на інформаційні довідки, які містяться у матеріалах справи (т.2 а.с. 10-27).

Як вбачається із матеріалів справи, позивач за зустрічним позовом на підтвердження наведених вище обставин надав відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо власників квартир та нежитлових приміщень у спірному багатоквартирному будинку станом на 2024 рік.

Разом з тим, колегія суддів відхиляє вказані доводи скаржника і подані ним докази на їх підтвердження, оскільки оспорюване рішення загальних зборів ОСББ "АСТРА-32" ухвалене у 2018 році, тому відомості щодо власників нерухомого майна станом на 2018 рік та станом на 2024 рік можуть не співпадати через подальшу зміну власників.

Також колегія суддів звертає увагу, що посилання ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" на загальний розмір площі, включаючи площу підвальних приміщень, також є безпідставним, оскільки відповідно до приписів Статуту ОСББ "АСТРА-32" при голосуванні та прийнятті рішень основним є не площа приміщень, а кількість співвласників багатоквартирного будинку.

За встановлених вище обставин колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги про визнанання протиправним та скасування рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32", проведених 13.11.2018 року та оформлених протоколом № 4, в частині затвердження розміру членських внесків на управління будинком та прибудинковою територією, не підлягають задоволенню.

Товариство апелянта не довело, яке саме право його, як співвласника порушено оскаржуваним рішенням загальних зборів. Рішення про встановлення розміру обов`язкових внесків на утримання будинку і прибудинкової території з власників нежитлових приміщень з 01.12.2018 року в розмірі 3, 50 грн за 1 кв.м. площі нежитлового приміщення підтримані більшістю співвласників, а розунок заборгованості ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" перед ОСББ за спірний період вірно проведено на підставі вищезгаданого рішення загальних зборів.

Отже, суд першої інстанції, задовольняючи зустрічний позов, неналежним чином оцінив надані докази та дійшов помилкового висновку про відсутність кворуму для прийняття оскаржуваного рішення загальних зборів ОСББ.

Щодо стягнення внесків з ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД" на користь ОСББ "АСТРА-32" колегія суддів зазначає наступне.

У ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Статтею 13 Конституції України встановлено, що власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Згідно п.8 ч.1 ст.1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Відповідно до ч.4 ст.4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об`єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Відповідно до ч.3 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон про ОСББ) балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом.

Постановою Кабінету Міністрів України "Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги" № 869 від 01.06.2011 року та вищезазначеними правовими актами визначений обов`язок власників, наймачів, орендарів брати участь у загальних для всього будинку витратах пропорційно загальній площі, що використовується на праві оренди чи належить на праві власності.

Відповідно до Правил користування приміщеннями житлових будинків, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 08.10.1992 року, власники, наймачі або орендарі зобов`язані відшкодовувати витрати на утримання будинку та прибудинкової території пропорційно займаної площі.

Частинами 5, 6 статті 13 Закону про ОСББ передбачено, що укладення договору між власником окремого приміщення у житловому комплексі та управителем є обов`язковим і не залежить від членства в об`єднанні. У разі відмови власника приміщення укладати договір або сплачувати обов`язкові платежі на утримання та ремонт неподільного майна та відповідної частки загального майна об`єднання має право звернення до суду для стягнення нарахованих платежів у судовому порядку.

Згідно з ч.ч. 5, 8 ст. 22 Закону про ОСББ у разі, якщо правління об`єднання самостійно здійснює функції управителя, воно за договором із постачальниками комунальних послуг може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг. У цьому випадку об`єднання несе повну відповідальність за своєчасну сплату вартості фактично спожитих членами об`єднання комунальних послуг. Відмова від укладення договору, від оплати рахунків або несплата рахунків не допускається. Такі дії є порушенням прав інших членів об`єднання і підставою для звернення до суду про стягнення заборгованості з плати за відповідними рахунками у примусовому порядку.

Згідно пункту 2 розділу IV статуту ОСББ "АСТРА-32" сплата встановлених загальними збори об`єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань, до ремонтного, резервного фондів у розмірах і в строки, що встановлені загальними зборами об`єднання, є обов`язковою для всіх співвласників.

Оскільки колегія суддів дійшла висновку про правомірність та чинність рішення загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформленого протоколом № 4 від 13.11.2018 року, яким затверджено розмір обов`язкових платежів на утримання будинків, споруд та прибудинкової території в розмірі 3,50 гривень за 1 кв. метр площі квартири з 01.12.2018 року, відповідно, при розрахунку заборгованості підлягає застосуванню вказане рішення.

Здійснивши перерахунок витрат по утриманню будинку та прибудинкової території за період з червня 2021 по травень 2024 (36 місяці) на підставі рішення загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформленого протоколом №4 від 13.11.2018 року, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" до ТОВ "ТД "ГОЛІВУД" про стягнення витрат по утриманню будинку та прибудинкової території за період з червня 2021 по травень 2024 (36 місяці) в розмірі 118 427, 40 грн. підлягають задоволенню.

Між тим, суд першої інстанції безпідставно провів розрахунок заборгованості на підставі рішення загальних зборів ОСББ "АСТРА-32", оформленого протоколом №5 від 11.03.2015 року, яким затверджено внесення обов`язкових внесків (платежів) на утримання будинку та прибудинкової території в розмірі 01 грн 32 коп. за один квадратний метр загальної площі приміщення з 01 квітня 2015 року.

З цього приводу колегія суддів вважає обгрунтованими доводи апеляційної скарги ОСББ "АСТРА-32" щодо волевиявлення членів ОСББ на затвердження такого тарифу, який наразі є економічно обґрунтованим та необхідним, на неправомірну поведінку відповідача за зустрічним позовом щодо несплати належних внесків та необхідності позивача за первісним позовом стягувати з нього заборгованість в судовому порядку.

Отже, з урахуванням фактичних обставин справи, підтверджених відповідними доказами, з огляду на норми законодавства, які підлягають до застосування у спірних правовідносинах, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку, що доводи скаржника ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД", наведені в його апеляційній скарзі є необґрунтованими, а відтак апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

При цьому, доводи апеляційної скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" знайшли своє підтвердження під час перегляду оскаржуваного судувого рішення в апеляційному порядку, відповідно, такц апеляційну скаргу слід задовольнити.

Відповідно до ч.1 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно з п.1 ч.1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Як передбачено п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

У зв`язку з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням норм матеріального права, у зв`язку з чим його належить скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення первісного позову в повному обсязі і відмову в задоволенні зустрічної позовної заяви.

Відповідно до ст.129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за подання первісної позовної заяви та апеляційної скарги позивача за первісним позовом покладаються на ТОВ "Торговий дім "ГОЛІВУД",

Витрати за подання зустрічної позовної заяви та апеляційної скарги позивача за зустрічним позовом також покладаються на позивача за зустрічним позовом.

Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 24.12.2024 року у справі №904/2816/24 - залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 24.12.2024 року у справі №904/2816/24 задовольнити.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 24.12.2024 року у справі №904/2816/24 скасувати.

Ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" - задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" (53224, м. Нікополь, вул. Електрометалургів, буд. 32А; ідентифікаційний код 24998463) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" (53224, м. Нікополь, вул. Електрометалургів, буд. 32А; ідентифікаційний код 38167791) заборгованість в розмірі 118 427,40 грн та судовий збір у розмірі 3 028,00 грн. Видати наказ.

В задоволені зустрічного позову відмовити.

Судовий збір за розгляд зустрічної позовної заяви покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" (53224, м. Нікополь, вул. Електрометалургів, буд. 32А; ідентифікаційний код 24998463) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АСТРА-32" (53224, м. Нікополь, вул. Електрометалургів, буд. 32А; ідентифікаційний код 38167791) судові витрати за розгляд апеляційної скарги в розмірі 7 267,00 грн. Видати наказ.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ГОЛІВУД" покласти на апелянта.

Видачу наказів доручити господарському суду Дніпропетровської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Постанова складена в повному обсязі 02.02.2026 року.

Головуючий суддя Т.А. Верхогляд

Суддя О.Г. Іванов

Суддя Ю.Б. Парусніков