ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"23" грудня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/938/22

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Ю.С.

при секретарі судового засідання: Степанюк А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні позовні вимоги Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, площа Думська, буд. 1, ) та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, )

до відповідача: Громадської організації Соціально-правозахисна (65031, Одеська обл., м. Одеса, вул. Паркова, буд. 77, кв. 82, )

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивачів: Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (65107, Одеська обл., м. Одеса, вул. Канатна, буд. 83, )

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивачів: Департамент міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, вул. Європейська, буд. 14, )

про визнання договору недійсним та зобов`язання вчинити певні дії, -

за участю учасників справи:

прокурор Тунік В.М.

від позивача (Одеської міської ради): Явченко Д.В., діє в порядку самопредставнитцва

від позивача (Департаменту комунальної власності Одеської міської ради): не з`явився

від відповідача: Нікішев О.В., адвокат, діє на підставі ордеру

від третьої особи (Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації): не з`явився

від третьої особи (Департаменту міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради): не з`явився

Суть спору: Заступник керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації Соціально-правозахисна, в якому просить суд:

- визнати недійсним договір оренди нежилого приміщення №415/1-19 від 31.01.2020, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Соціально-правозахисна на громадський будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6;

- зобов`язати Громадську організацію Соціально-правозахисна повернути об`єкт комунальної власності - громадський будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відповідно до акту приймання-передачі.

Позов обґрунтовано тим, що спірний договір оренди був укладений з порушенням ст.ст. 16-18, 23 Закону України Про охорону культурної спадщини, а саме без отримання попереднього погодження з боку органу культурної спадщини та без включення до договору істотної умови щодо забезпечення орендарем збереження пам`ятки у відповідності до охоронного договору, який взагалі не був укладений на той момент.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 08.04.2024 у справі №916/938/22 (суддя Літвінов С.В.) у задоволенні позову Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеська міська рада та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до відповідача Громадської організації Соціально-правозахисна, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивачів: Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради про визнання договору недійсним та зобов`язати вчинити певні дії відмовлено повністю. У вказаному рішенні судом першої інстанції було зазначено, зокрема, наступне:

- надаючи юридичну оцінку вказаним обставинам справи на предмет порушення вимог ст.ст. 16-18 Закону України Про охорону об`єктів культурної спадщини як підстави для визнання недійсним укладеного Департаментом комунальної власності Одеської міської ради з відповідачем договору оренди як такого, що був укладений без погодження відповідного погодження органу культурної спадщини, суд звертає увагу, що частина 2 статті 18 цього Закону забороняє власнику об`єкта культурної спадщини передавати цю пам`ятку у володіння, користування чи управління іншій особі без погодження відповідного органу охорони культурної спадщини; вказане свідчить про безальтернативний обов`язок власника передавати належний йому на праві власності об`єкт культурної спадщини іншим особам у володіння, користування чи управління виключно за наявності отриманого ним раніше погодження на це від відповідного погодження органу культурної спадщини; саме такого тлумачення цієї норми матеріального права додержувались позивачі у справі, що підтверджується наявним у справі листуванням між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Департаментом культури, національностей і релігій та об`єктів культурної спадщини з приводу спірного об`єкта, подальшим укладенням відносно нього охоронного договору та тим, що у судовому засіданні, яке було 12.03.2024 представник Департаменту комунальної власності Одеської міської ради визнала, саме її довірителем було порушено вказані вище законодавчі вимоги під час укладення спірного договору; також сторони безпосереднього у договорі врегулювали те, що відповідач не відповідає за зобов`язаннями позивача незалежно від їх цивільно-правового змісту; таким чином недотримання вимог ч.2 ст. 18 Закону України Про охорону об`єктів культурної спадщини під час укладання спірного договору оренди відбулось внаслідок бездіяльності позивачів, а отже і порушення їх прав по цій справі, задля усунення яких прокурором згідно вимог ч.3 ст. 23 Закону України Про прокуратуру був поданий позов до суду, відбулися саме з їх вини;

- в постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 27.01.2020 у справі №761/26815/17 викладено висновок про те, що недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати; за своєю суттю ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим; також, суд враховував правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 29.08.2023 у справі №910/5958/20, згідно якого відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові (така правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 04.12.2019 у справі №910/15262/18, від 03.03.2020 у справі №910/6091/19); поряд з цим у названих постановах Верховного Суду також відзначено, що у разі з`ясування обставин відсутності порушеного права позивача (що є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові), судам не потрібно вдаватись до оцінки спірного правочину на предмет його відповідності положенням законодавства; враховуючи те, що відповідач у справі не порушував права та охоронювані законом інтереси позивачів, суд доходить до висновку, що адресовані до нього позовні вимоги не захищають права останніх та не усувають допущені ними ж самими порушення чинного законодавства і не покладають на суд обов`язку оцінювати оскаржений по цій справі договір на предмет його відповідності положенням законодавства.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.10.2024 апеляційну скаргу заступника Керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 08.04.2024 у справі №916/938/22 залишено без задоволення; рішення Господарського суду Одеської області від 08.04.2024 у справі №916/938/22 залишено без змін. У вказаній постанові судом апеляційної інстанції було зазначено, зокрема, наступне:

- зі змісту норм Закону України Про охорону об`єктів культурної спадщини та положень відповідальних органів вбачається, що обов`язок погоджувати договір оренди культурної спадщини з органом охорони культурної спадщини та укладення охоронного договору покладається саме на його власника або уповноваженого ним органу, а не на особу, якій такий об`єкт передається в оренду; тобто, у даному випадку, вказаний вище обов`язок щодо надання в оренду об`єкту культурної спадщини, що є пам`яткою за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини, який, як стверджує прокурор, не був виконаний під час укладення спірного договору оренди, покладався саме на Одеську міську раду, як власника спірного об`єкту нерухомого майна та на Департамент комунальної власності, як уповноваженого власником органу; отже, недотримання вимог ч.2 ст. 18 та ст. 23 Закону України Про охорону об`єктів культурної спадщини під час укладання спірного договору оренди відбулось внаслідок бездіяльності саме позивачів - Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, а не відповідача у даній справі - Громадської організації Соціально-правозахисна; вказане свідчить про те, що порушення прав позивачів, задля усунення яких прокурор звернувся до суду з відповідним позовом, відбулися саме з їх вини, оскільки вони є уповноваженими органами в сфері розпорядження комунальним майном, який має статус об`єкта культурної спадщини та мають повноваження на захист порушених інтересів держави; отже, саме Одеська міська рада та Департамент комунальної власності Одеської міської ради у даній справі в контексті спірних правовідносин та підстав позову прокурора, допустили порушення вказаних інтересів держави; в даному випадку прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради та в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; оскільки органи місцевого самоврядування в даному випадку діяли всупереч закону, а за відсутності інших органів, наділених повноваженнями на захист порушених інтересів територіальної громади прокурор мав право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду як самостійний позивач, а органи місцевого самоврядування, які вчинили дії, що порушують інтереси держави, повинні були набути статусу відповідачів; з огляду на правові висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18, в даному випадку прокурор неправомірно звернувся з даним позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради та в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

- захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду; тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем; відповідну правову позицію викладено, зокрема, у постанові Верховного Суду від 19.09.2023 у справі №910/19668/21; у постанові від 29 серпня 2023 року у справі №910/5958/20 Верховний Суд зазначив, що крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин; у розгляді позову про визнання недійсним оспорюваного правочину суд повинен вирішувати питання про спростування презумпції правомірності правочину та має встановити не лише наявність підстав, з якими закон пов`язує визнання правочину недійсним, але й чи було порушене цивільне право або інтерес особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право (інтерес) порушене та в чому полягає порушення; колегія суддів зазначила, що особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено; у разі з`ясування обставин відсутності порушеного права позивача, судам не потрібно вдаватись до оцінки спірного правочину на предмет його відповідності положенням законодавства; приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі №761/42030/21 (провадження №61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі №607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22));

- з дослідженого місцевим господарським судом та перевіреного колегією суддів вбачається, що прокурором не надано жодного документального підтвердження порушення прав та охоронюваних законом інтересів позивачів зі сторони відповідача в контексті спірних правовідносин; як вже зазначалося раніше, відсутність порушеного права (інтересу) у позивача зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин; вищенаведені висновки узгоджуються з правовою позицією, викладеною Верховним Судом, зокрема, у постанові від 14.09.2023 у справі №906/402/22; враховуючи вищевикладене у сукупності, судова колегія дійшла висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору оренди нежилого приміщення та зобов`язання Громадську організацію Соціально-правозахисна повернути об`єкт Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, підставою позову якого було укладення спірного договору з порушенням ст.ст. 16-18 Закону України Про охорону об`єктів культурної спадщини, а саме без отримання власником спірного приміщення попереднього погодження з боку органу культурної спадщини та без включення до договору істотної умови щодо забезпечення орендарем збереження пам`ятки у відповідності до охоронного договору, оскільки недотримання вимог ч.2 ст. 18 та ст. 23 Закону України Про охорону об`єктів культурної спадщини під час укладання спірного договору оренди відбулось внаслідок бездіяльності саме позивачів - Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, що, у свою чергу, свідчить про недоведеність порушення прав та охоронюваних законом інтересів позивачів зі сторони відповідача в контексті спірних правовідносин.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 23.04.2025 касаційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури задоволено частково; постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.10.2024 і рішення Господарського суду Одеської області від 08.04.2024 у справі №916/938/22 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

У вказаній постанові касаційний суд, зокрема, визначив наступне:

- суди першої та апеляційної інстанцій виснували про відсутність підстав для задоволення позову, зважаючи на те, що обов`язок щодо надання в оренду об`єкта культурної спадщини, що є пам`яткою, за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини покладався саме на Одеську міську раду як власника об`єкта оренди та на Департамент комунальної власності, як уповноваженого власником органу, а тому недотримання вимог закону під час укладення договору оренди відбулося внаслідок бездіяльності позивачів, а не відповідача; з посиланням на висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18, суди зазначили, що оскільки органи місцевого самоврядування в даному випадку діяли всупереч закону, а за відсутності інших органів, наділених повноваженнями на захист порушених інтересів територіальної громади, прокурор мав право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду як самостійний позивач, а органи місцевого самоврядування, які вчинили дії, що порушують інтереси держави, повинні були набути статусу відповідачів; керуючись наведеним, суди дійшли висновків про те, що прокурор неправомірно звернувся з даним позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності;

- у постанові від 28.09.2022 у справі №483/448/20, на неврахування висновків якої апеляційним судом посилається скаржник, Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на таке: 8.8. Прокурор може звертатися до суду в інтересах держави в особі органу державної влади чи місцевого самоврядування, зокрема, тоді, коли цей орган є стороною правочину, про недійсність якого стверджує прокурор. Оскільки таку позовну вимогу вправі заявити, зокрема, будь-яка сторона правочину, відповідний орган може бути позивачем. У такій ситуації прокурор для представництва інтересів держави в особі компетентного органу як сторони правочину має продемонструвати, що цей орган не здійснює або неналежним чином здійснює захист відповідних інтересів, не реагуючи на повідомлення прокурора про наявність підстав для звернення до суду (абзац третій частини четвертої статті 23 Закону України Про прокуратуру). Близькі за змістом висновки сформулював Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 27 січня 2021 року у справі №917/341/19. 8.9. Велика Палата Верховного Суду вважає, що, оскаржуючи рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування та правочин щодо розпорядження майном прокурор вправі звернутися до суду або як самостійний позивач в інтересах держави, визначивши такий орган відповідачем (коли оскаржується рішення останнього), або в інтересах держави в особі відповідного органу, зокрема тоді, коли цей орган є стороною (представником сторони) правочину, про недійсність якого стверджує прокурор. У разі задоволення вимоги про визнання недійсним правочину та про повернення отриманого за ним (наприклад, земельної ділянки) чи про витребування майна від набувача, таке повернення та витребування відбувається на користь держави чи територіальної громади, від імені яких відповідний орган може діяти тільки як представник. Такі висновки узгоджуються із постановами Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі №587/430/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі №698/119/18, від 15 вересня 2020 року у справі №469/1044/17. 8.11. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що у кожному випадку звернення до суду в інтересах держави, перед тим, як визначити коло відповідачів, прокурор має встановити, насамперед: (а) суб`єкта, якому належать повноваження звертатися до суду за захистом відповідного права або інтересу; (б) ефективний спосіб захисту такого права чи інтересу; (в) залежно від установленого коло відповідачів. При цьому слід мати на увазі, що вимогу про визнання недійсним договору може заявити як його сторона, так й інша заінтересована особа. Крім того, якщо земельна ділянка має одночасно декілька цільових призначень (наприклад, належить і до земель водного фонду як прибережна захисна смуга, і до земель природно-заповідного фонду, будучи частиною території чи об`єкта такого фонду), то залежно від підстав позову повноваження захищати інтерес держави у використанні такої ділянки за відповідним призначенням може належати різним суб`єктам (як органам державної влади, так і місцевого самоврядування);

- надаючи оцінку суб`єктному складу сторін та визначенню прокурором відповідачем Громадської організації, суди попередніх інстанцій не врахували наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду, а також того, що прокурором, окрім позовних вимог про визнання недійсним правочину оренди, сторонами якого є Департамент комунальної власності та Громадська організація, була заявлена також і вимога щодо повернення майна, яке перебуває у комунальній власності Одеської міської ради; у пункті 7.17 постанови від 25.06.2019 у справі №910/17792/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що сторони - це суб`єкти матеріально-правових відносин, які виступають на захист своїх інтересів і на яких поширюється законна сила судового рішення. Позивачем є особа, яка має право вимоги (кредитор), а відповідачем - особа, яка повинна виконати зобов`язання (боржник). При цьому відповідач має бути такою юридичною чи фізичною особою, за рахунок якої, в принципі, можливо було б задовольнити позовні вимоги. З огляду на зміст наведених норм захисту в судовому порядку підлягають порушене право й охоронювані законом інтереси саме від відповідача;

- про безпідставність визначення відповідачами Департаменту комунальної власності та Одеської міської ради свідчить те, що у даній справі це призведе до неможливості задоволення вимоги про повернення майна з оренди, адже саме відповідач є особою, за рахунок якої можливе задоволення позовних вимог; залучення прокурором як відповідача Громадської організації, яка є орендарем спірного майна, відповідає зазначеній меті; не зважаючи на те, що визначена скаржником підстава для касаційного оскарження, яка передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, підтвердилась, відсутність у Верховного Суду в силу приписів статті 300 ГПК України процесуальної можливості з`ясовувати та встановлювати фактичні обставини справи перешкоджає прийняттю нового рішення по суті справи, а тому судові рішення підлягають скасуванню з переданням справи на новий розгляд до суду першої інстанції;

- вважаючи, що визначення прокурором неналежного суб`єктного складу сторін у справі, є самостійною підставою для відмови у позові, суди попередніх інстанцій не надавали оцінку доводам сторін по суті спору; за твердженням прокурора, до предмета договору оренди (громадський будинок з господарськими (допоміжними будівлями) та спорудами загальною площею 1061,6 кв.м) входить внутрішньодворова окремо розташована двоповерхова будівля, розташована на вул. Віри Інбер, 6 в м. Одесі, яка належить до об`єктів культурної спадщини (житловий будинок, побудований в 1870 році), передача якої в оренду без погодження з відповідним органом охорони культурної спадщини є незаконним;

- під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене у цій постанові, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, зокрема, щодо обставин, які стосуються обґрунтованості позову в частині наявності/відсутності підстав для визнання правочину оренди недійсним, дати їм належну юридичну оцінку і в залежності від встановленого та у відповідності з вимогами чинного законодавства вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.05.2025 справу №916/938/22 розподілено судді Бездолі Ю.С.

Ухвалою суду від 12.05.2025 прийнято справу №916/938/22 до свого провадження; розгляд справи №916/938/22 вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 28.05.2025 о 10:15.

14.05.2025 за вх.№15360/25 до суду від третьої особи - Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації надійшли письмові пояснення та додаткові документи, які долучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях третя особа вказує, зокрема, наступне:

- внутрішньодворова окремо розташована будівля, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6, належить до об`єктів культурної спадщини - Житловий будинок, побудований в 1870 році; розпорядженням представника Президента України від 08.04.1993 №197/93 зазначену будівлю прийнято під охорону держави як пам`ятку містобудування та архітектури місцевого значення;

- щодо відсутності інформації про будівлю за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6 в Державному реєстру нерухомих пам`яток України вказує наступне; з прийняттям Закону України Про охорону культурної спадщини законодавцем з метою врегулювання правових, організаційних, соціальних та економічних відносин у сфері охорони культурної спадщини було запроваджено Державний реєстр нерухомих пам`яток України, із внесенням відомостей до якого про об`єкт культурної спадщини і було визначено момент набуття ним статусу пам`ятки культурної спадщини, а відтак, і встановлення регламентованого таким Законом охоронного режиму відносно нього; при цьому, з метою збереження відповідних об`єктів за час розроблення порядку реєстрації їх в Державному реєстрі нерухомих пам`яток України та здійснення такої реєстрації в пункті 3 Прикінцевих положень Закону України Про охорону культурної спадщини і було зазначено, що об`єкти, включені до списків (переліків) пам`яток історії та культури відповідно до Закону Української РСР Про охорону і використання пам`яток історії та культури, визнаються пам`ятками відповідно до цього Закону; станом на сьогоднішній день законодавцем було внесено зміни і доповнення до Закону України Про охорону культурної спадщини, а саме: Законом України Про внесення змін до Закону України Про охорону культурної спадщини щодо визначення поняття пам`ятка культурної спадщини, який набрав чинності з 03.08.2017, було змінено визначення пам`ятки культурної спадщини, встановивши, що це об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України;

- листом від 26.09.2019 №01-12/1501 Департамент повідомив про те, що: ..двоповерхова будівля, яка розташована за зазначеною адресою та виходить на червону лінію забудови вул. В. Інбер та позначена на схемі, під охорону держави як пам`ятка культурної спадщини не приймалася. Разом із цим, внутрішньодворова окремо розташована двоповерхова будівля, яка розташована по вул. В. Інбер, 6 належить до об`єктів культурної спадщини - Житловий будинок, побудований в 1870 р. Розпорядженням представника Президента України від 08.04.1993 №197/93 зазначену будівлю прийнято під охорону держави як пам`ятку містобудування та архітектури місцевого значення;

- 31.01.2020 Департамент комунальної власності Одеської міської ради без погодження з третьою особою уклав договір оренди нежитлового приміщення №415/1-19 за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6 загальною площею 1061,6 кв.м без внесення вищезазначеної істотної умови; як проголошено у преамбулі Закону України Про охорону культурної спадщини, об`єкти культурної спадщини, які знаходяться на території України, охороняються державою; охорона об`єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування; статус об`єкта культурної спадщини не несе загрозу праву власності; з`являється обов`язок зберігати історико-культурний об`єкт, що згідно положень статті 54 Конституції України є обов`язком усіх громадян України.

28.05.2025 за вх.№16494/25 до суду від прокурора надійшли письмові пояснення, які долучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях прокурор вказує, зокрема, наступне:

- предметом доказування у справі №916/938/22 є, зокрема, обставини наявності у внутрішньодворової окремо розташованої будівлі (флігель Б), загальною площею 572,3 кв.м, розташованої по вул. В. Інбер, 6 в м. Одесі, статусу об`єкта культурної спадщини на момент укладення оскаржуваного договору оренди; зазначені обставини підтверджуються, зокрема, листом Департаменту культури, національностей, релігій та охорони культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, одержаним у відповідь на лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 20.09.2019 № 01-13/4528, та фактом звернення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Департаменту культури Одеської обласної державної адміністрації з відповідним листом (від 25.11.2021 №01-13/4332) задля укладення охоронного договору на вищевказану будівлю та послідуюче укладення відповідного охоронного договору №01-12/6823 від 26.01.2022; своєю чергою, постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 11.08.2023 задоволено апеляційну скаргу обласної прокуратури на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.12.2021 у справі №420/23337/21 - скасовано рішення суду першої інстанції та відмовлено у задоволенні позову ГО Соціально-правозахисна до Одеської обласної державної адміністрації про визнання протиправним та скасування розпорядження представника Президента України в Одеській області від 08 квітня 1993 року №197/93 в частині включення в додатковий перелік пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в м. Одесі житлового будинку, за адресою: м. Одеса, вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року; у вказаній постанові, яка залишається чинною, судом апеляційної інстанції зазначено, що частина орендованого майна є будівлею-пам`яткою, а отже обов`язковою передумовою укладення договору щодо нього є наявність відповідного погодження органу культурної спадщини; зазначене погодження, всупереч статті 18 Закону України Про охорону культурної спадщини, не надавалось;

- незастосовним є принцип належного урядування до спірних правовідносин, що є предметом розгляду в межах справи №916/938/22; так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.09.2023 у справі №910/8413/21 зауважує, що передбачені принципом належного урядування гарантії стосуються випадків, коли, діючи добросовісно, особа набула майнове право від держави чи територіальної громади, які діяли під впливом помилки; тоді як недобросовісна поведінка набувача майна чи як його, так і відчужувача відповідного майна, не є набуттям права під впливом помилки органу влади та не зумовлює таке набуття; у даному ж випадку безпосередньо відповідач під час первинного розгляду справи стверджував не про помилку органу місцевого самоврядування як наймодавця, а про недотримання (порушення) ним вимог чинного законодавства під час укладення оскаржуваного договору оренди; разом з цим, немає жодних підстав вважати, що перед тим, як вчиняти правочин, спрямований на одержання у користування відповідного комунального майна, до складу якого увійшов об`єкт культурної спадщини, у відповідача були перешкоди ознайомитись із вимогами законодавства та зробити висновки щодо спеціального статусу та відповідного режиму використання такого об`єкта; тим більше, пунктом 4.13 оскаржуваного договору оренди передбачено, якщо будинок, в якому знаходиться об`єкт оренди, є пам`ятником архітектури і містобудування місцевого значення, орендар зобов`язується у 30-ти денний термін з моменту укладення договору оренди укласти охоронний договір з уповноваженим органом;

- такі дії (бездіяльність) відповідача свідчать про їх недобросовісність у зв`язку з усвідомленням незаконності укладеного правочину особою, що розраховує на помилку або співучасть у порушенні закону з боку відповідного органу місцевого самоврядування; своєю чергою, укладення договору оренди з порушенням законодавства порушує інтереси держави щодо ефективного використання та збереження комунальної власності, зокрема, об`єкта культурної спадщини, а дотримання вимог чинного законодавства у цій сфері правовідносин становить значний суспільний інтерес;

- з представлених до суду матеріалів вбачається, що надані в оренду приміщення громадського будинку, зокрема, пам`ятки архітектури не використовуються взагалі та перебувають у незадовільному технічному стані, що свідчить про неефективне використання комунального майна, яке призводить до його подальшого руйнування, зокрема, будівлі-пам`ятки; зазначене підтверджується, зокрема, актом огляду будівлі та прилеглої до неї території по вул. Віри Інбер, 6 в м. Одесі, складеним 10.12.2021 головним спеціалістом Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації Ковальчуком О.В.

У підготовчому засіданні 28.05.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 177 ГПК України про продовження строків підготовчого провадження та у порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 26.06.2025 о 10:00. Ухвалою суду від 17.06.2025 підготовче засідання призначено на 04.07.2025 о 12:45.

20.06.2025 за вх.№19599/25 до суду від прокурора надійшло клопотання про заміну учасника справи на його правонаступника.

04.07.2025 за вх.№21236/25 до суду від відповідача надійшли додаткові пояснення, які долучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях відповідач вказує, зокрема, наступне:

- звертаючись до постанови Верховного Суду по цій справі, відповідач вважає, що суд касаційної інстанції так хотів винести рішення на користь Держави, що залишив поза увагою такий важливий момент, як права та охоронювані Законом інтереси, які мали бути порушені відповідачем та які мають бути захищені судом по цій справі, шляхом задоволення поданого по цій справі позову; тобто, в постанові Верховний Суд вже заздалегідь визначився з обставинами по справі та правовими підставами, за яких цей позов має бути задоволений, що єдине, що його турбувало - це як виконати рішення суду, яке, на думку суду, має бути обов`язково винесене на користь прокуратури; відповідач вже не має можливості адресувати ці доводи Верховному Суду, так як постанова вже винесена та не може бути оскаржена до ЄСПЛ, а тому звертає увагу суду першої інстанції по цій справі на положення ст. 126 Конституції України, згідно якої судам та суддям гарантовано незалежність і недоторканність;

- незалежно від змісту постанови Верховного Суду по цій справі вона не може обмежувати суд першої інстанції при розгляді цієї справи у праві повно, всебічно та об`єктивно оцінити докази у цій справі, встановити обставини на їх підстави, надати їм юридичну оцінку та винести по результатам цього законне і обґрунтоване рішення; незалежно від визначеного прокурором складу сторін - по справі повинно існувати порушення прав та охоронюваних Законом інтересів саме позивача у справі, яке має бути усунуто шляхом задоволення поданого по цій справі позову; вимоги норм ст.ст. 16, 18 Закону України Про охорону культурної спадщини не були виконані саме позивачами у справі, що визнано безпосередньо представником Департаменту комунальної власності у судовому засіданні по цій справі, яке мало місце 12.03.24; вказане підтверджується змістом п.4.1.4 оспореного договору, згідно із яким орендар не відповідає за зобов`язаннями орендодавця, що підтверджує вказану вище тезу, що передбачений обов`язок погоджувати договір оренди культурної спадщини з органом охорони культурної спадщини був безпосереднім обов`язком Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності і він не підлягав передачі відповідачу у справі у договірному порядку; отже невиконання такого обов`язку позивачами у справі - не є порушенням їх прав та охоронюваних Законом інтересів з боку відповідача і він не повинен за це відповідати;

- незалежно від того, що Верховний Суд по цій справі з питання правильності визнання прокурором в позові - в якості позивачів - Одеської міської ради та її Департаменту комунальної власності, права яких явно не порушені спірним договором, прокурор повинен був поряд з ними зазначити в позові які саме права, охоронювані законом інтереси були порушені, і оскільки фактично позов був поданий в інтересах цих осіб, які не представляють державу ні в яких правовідносинах, а представляють територіальну громаду м. Одеси, прокурор, не вказуючи в позові окремо державу як позивача, або її повноважний орган у сфері спірних правовідносин, мав вказати, які саме права, охоронювані законом інтереси територіальної громади м. Одеси порушуються по цій справі;

- прокурор у позові та в інших процесуальних документах навмисно забуває, що за спірним договором відповідач фактично отримав не один об`єкт, а два - один з яких (літ. Б 572,3 кв.м), на думку прокурора - є об`єктом культурної спадщини, а інший (літ. А) таким не являється, у позові прокурора не наведено причин, з яких спірний договір є незаконним в частині передачі обох об?єктів; по цій справі прокурором не наведено доводів на користь того, що літ. Б та літ. А є взаємопов`язаними настільки, що не можуть окремо використовуватися;

- відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном; ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права; предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є втручання держави у право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи власності на майно; концепція майна в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися правом власності, а відтак, і майном; до таких активів може відноситися право оренди (рішення ЄСПЛ у справі Ятрідіс проти Греції від 25.03.1999, заява № 311107/96); у справі Меллахер та Інші проти Австрії (1989 року), ЄСПЛ вказав, що право на укладення договору оренди є частиною права власності (право володіння та користування), і тому дане право є одним із аспектів права власності; у практиці Європейського суду з прав людини (зокрема, у справах Спорронг і Льоннрот проти Швеції, Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, Вєренцов проти України, Щокін проти України, Сєрков проти України, Колишній король Греції та інші проти Греції, Булвес АД проти Болгарії, Трегубенко проти України) напрацьовані три критерії, що їх слід оцінювати з тим, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно; якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то Європейський суд з прав людини констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод; у рішенні ЄСПЛ від 24.06.2003 Стретч проти Сполученого Королівства визначено, що майном у статті 1 Першого протоколу до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. У рішенні ЄСПЛ у справі Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії від 23.10.1991 ЄСПЛ зазначив, що статтю 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей; так, за змістом рішення ЄСПЛ у справі Рисовський проти України Суд підкреслює особливу важливість принципу належного урядування; він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб; зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси;

- з огляду на викладене, отримане ГО Соціально-правозахисна за спірним договором право оренди є - майном у розумінні Першого протоколу до Конвенції по захист прав людини та основоположних свобод; звідси всі вказані вище положення рішень ЄСПЛ у повній мірі розповсюджуються на спірні правовідносини; на щастя, Верховний Суд в постанові по цій справі не спромігся послатися, що у порушенні законодавства у сфері захисту культурної спадщини по цій справі є вина відповідача, чи він якимось чином сприяв укладенню спірного договору без погодження з органами захисту культурної спадщини; в той же час, представники Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у судових засіданнях по цій справі визнавали, що вказане порушення (з існуванням якого ми не погоджуємось) виникло саме з їх вини;

- слід врахувати, що з одного боку відповідач по цій справі ГО Соціально-правозахисна - не є підприємницьким товариством і так само метою його створення, видом діяльності не є отримання комунального майна в оренду, а з іншого боку по цій справі позивачем є Одеська міська рада, яка в силу приписів статті 143 Конституції України регулярно розпоряджається майном територіальної громади, та її Департамент комунальної власності, який взагалі був створений нею саме з цією метою; висновок з наведеного доволі простий та зрозумілий, якщо у ГО Соціально-правозахисна в силу особливостей її створення та діяльності відсутні необхідні знання у сфері оренди нерухомого майна комунальної власності та професійні навички з цього питання, то у Одеської міської ради та її Департаменту комунальної власності, який постійно передає в оренду комунальне майно, явно вони є та мають бути достатніми, щоб на них покладалися звичайні суб`єкти господарювання, або взагалі громадські організації та об`єднання, які для цього не створені;

- з наведеного випливає, що укладаючи оскаржений договір відповідач розумно покладався на законність та обґрунтованість дій своїх контрагентів Одеської міської ради та її Департаменту комунальної власності, а звідси відповідач мав легітимні очікування на законність отримання ним майна за спірним договором, а отже ризик будь-якої помилки вказаних органів повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок відповідачів яких вони стосуються (див., серед інших джерел, mutatis mutandis, зазначене вище рішення у справі Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки, п.58, а також рішення у справі Ґаші проти Хорватії, заява № 32457/05, п.40, від 13 грудня 2007 року, та у справі Трґо проти Хорватії, заява №35298/04, п.67, від 11 червня 2009 року).

У підготовчому засідання 04.07.2025 судом у протокольній формі задоволено клопотання за вх.№19599/25 від 20.06.2025 та здійснено заміну третьої особи - Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, вул. Катерининська, буд. 14, ) на його правонаступника - Департамент міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, вул. Європейська, буд. 14, ). У підготовчому засіданні 04.07.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 17.07.2025 о 12:40. У підготовчому засіданні 17.07.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 04.09.2025 о 10:45. У підготовчому засіданні 04.09.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 185 ГПК України про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 25.09.2025 о 12:15.

04.09.2025 за вх.№27489/25 до суду від прокурора надійшли письмові пояснення, які долучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях прокурор вказує, зокрема, наступне:

- суд касаційної інстанції фактично погодився з обґрунтованістю визначення прокурором в якості позивачів, тобто органів, уповноважених на здійснення функцій держави у виниклих спірних правовідносинах, Одеської міської ради як власника майна, переданого за оскаржуваним договором у користування відповідача, та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради як органу, уповноваженого на управління вказаним майном, який безпосередньо уклав оскаржуваний договір; окрім того, хибною є позиція відповідача, що органи місцевого самоврядування, визначені в якості позивачів у справі, не представляють державу ні в яких правовідносинах, адже у п.37 постанови від 04.11.2022 у справі №420/18905/21 Верховний Суд зазначив, що хоча у Конституції України не йдеться про захист прокурором інтересів суспільства, але інтерес держави є насамперед інтересом більшості членів суспільства, якому вона служить; отже, інтерес держави охоплює суспільні (публічні) інтереси, тому прокурор може захищати і суспільні інтереси, зокрема, громад з тих самих підстав, що й інтереси держави; відтак, позов прокурора в інтересах громади прирівнюється до позову прокурора в інтересах держави; своєю чергою, перекладання на позивачів тягаря відповідальності за укладення оскаржуваного договору оренди в порушення вимог чинного законодавства не спростовує позиції щодо недобросовісності поведінки відповідача у виниклих спірних правовідносинах;

- у юридичній науці існує презумпція знання законодавства (лат. ignorantia juris non excusat - незнання закону не вибачається), яка полягає в обов`язку кожного неухильно додержуватися Конституції України та законів України (ст. 68 Конституції України); презумпція знання законодавства поширюється не тільки на закони, а й на інші нормативно-правові акти, які доведені до відома населення в порядку, встановленому законом, та є неспростовною; крім того, про обмеження в обороті предмета договору можуть свідчити його характеристики, які є у загальнодоступних даних: Генеральному плані населеного пункту, детальному плані території, історико-архітектурному опорному плані, іншій містобудівній документації, рішеннях відповідних органів державної влади та місцевого самоврядування (про взяття на облік щойно виявленого об`єкта культурної спадщини, внесення об`єктів до Державного реєстру нерухомих пам`яток, про створення об`єктів природнозаповідного фонду тощо); обґрунтоване припущення про те, що спірне майно обмежене в обороті, навіть за відсутності спеціальних знань, можливо зробити під час візуального огляду земельної ділянки та наявних на ній чи поряд споруд із вивісками, які інформують про укриття, гідроспоруди, пам`ятки історії й архітектури тощо; Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на важливості встановлення розумної обачності як критерію добросовісності набувача; разом з цим, немає жодних підстав вважати, що перед тим, як вчиняти правочин, спрямований на одержання у користування відповідного комунального майна, до складу якого увійшов об`єкт культурної спадщини, у відповідача були перешкоди ознайомитись із вимогами законодавства та зробити висновки щодо спеціального статусу та відповідного режиму використання такого об`єкта;

- не відповідає фактичним обставинам справи твердження відповідача про нібито фактичне одержання ним у користування двох об`єктів, адже з матеріалів справи вбачається, що на підставі договору оренди нежилого приміщення №415/1-19, нову редакцію якого складено та підписано 31.01.2020 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ГО «Соціально-Правозахисна», у строкове платне користування останнього передано один об`єкт - громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, по вул. В. Інбер, 6 в м. Одесі, до складу якого увійшла внутрішньодворова окремо розташована будівля (флігель Б), загальною площею 572,3 кв.м, що належить до об`єктів культурної спадщини; про укладення вказаного договору оренди в порушення вимог чинного законодавства свідчать, зокрема, фактичні обставини, встановлені постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 11.08.2023 у справі №420/23337/21, в якій судом апеляційної інстанції встановлено, зокрема, що частина орендованого майна є будівлею-пам`яткою, а отже обов`язковою передумовою укладення договору щодо нього є наявність відповідного погодження органу культурної спадщини;

- безпідставним є посилання відповідача на статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод в обґрунтування своєї позиції, адже вона гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність; тобто, гарантується захист на мирне володіння майном, як складову права власності на таке майно (правомочності: володіння, користування, розпорядження); - у даному ж випадку не оспорюється право власності, а лише право користування відповідним майном; водночас, як раніше неодноразово зазначалось прокурором, з представлених до суду матеріалів вбачається, що надані в оренду приміщення громадського будинку, зокрема пам`ятки архітектури, не використовуються взагалі та перебувають у незадовільному технічному стані, що свідчить про неефективне використання комунального майна, яке призводить до його подальшого руйнування;

- відповідачем тривалий час не виконуються зобов`язання за договором оренди №415/1-19 від 31.01.2020, зокрема, щодо повноти та своєчасності сплати орендної плати; орендні платежі за вказаним договором взагалі не сплачувались відповідачем з лютого 2022 року по травень 2024 року, в результаті чого виникла заборгованість перед місцевим бюджетом в розмірі 2683681,31 грн.; враховуючи викладене, приймаючи до уваги невиконання орендарем зобов`язань за договором оренди, в результаті чого орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, своєчасності та повноти надходження орендних платежів, а також збереження об`єкта оренди, тобто істотне порушення договору, обласна прокуратура звернулась до Господарського суду Одеської області з окремим позовом в інтересах держави в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ГО Соціально-Правозахисна про стягнення заборгованості та нарахованої пені за договором оренди нежилого приміщення, розірвання договору оренди, зобов`язання повернути комунальне майно (справа №916/2804/24, провадження у якій наразі зупинено до набрання законної сили рішенням суду у справі №916/938/22); при цьому, з посилання відповідача на принцип «належного урядування», про незастосовність якого до виниклих спірних правовідносин зазначено у попередніх письмових поясненнях прокуратури, незрозуміло, яку вигоду можуть отримати позивачі за рахунок відповідача у разі задоволення поданого прокурором позову у даній справі.

У судовому засіданні 25.09.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 24.10.2025 о 10:30. У судовому засіданні 24.10.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 13.11.2025 о 10:20. У судовому засіданні 13.11.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 02.12.2025 о 15:00. У судовому засіданні 02.12.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 23.12.2025 об 11:20.

У судовому засіданні 23.12.2025 прокурор та представник позивача - Одеської міської ради просять суд задовольнити позов.

Представник відповідача у судовому засіданні 23.12.2025 просить суд відмовити у задоволенні позову.

Інші учасники справи у судове засідання 23.12.2025 не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи належним чином повідомлені.

У зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 Про введення воєнного стану в Україні, затвердженим Законом України від 24.02.2022 №2102-IX, в Україні було введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який неодноразово продовжувався, зокрема, Указом Президента України від 20 жовтня 2025 року №793/2025, затвердженим Законом України від 21.10.2025 №4643-IX, продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 05 листопада 2025 року строком на 90 діб.

Справа №916/938/22 розглядається судом в період оголошеного на всій території України воєнного стану через військову агресію російської федерації проти України.

Жодних заяв та/або клопотань, пов`язаних з неможливістю вчинення якихось процесуальних дій у зв`язку з воєнним станом, про намір вчинити такі дії до суду від сторін не надійшло.

У відповідності до вимог статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод - кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку. Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід вважати строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.

В судовому засіданні 23.12.2025 господарський суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті.

Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 23.12.2025 оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Натомість повне рішення складено 20.01.2026 у зв`язку з введенням в м. Одесі графіків відключень електроенергії через масовані атаки країни-агресора, обстріл об`єктів критичної інфраструктури, тривалу відсутність електроенергії у суді. Відповідні процесуальні строки на апеляційне оскарження вказаного рішення обчислюються з дати складання повного тексту (20.01.2026), на що суд звертає увагу учасників справи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши прокурора, представника позивача - Одеської міської ради та представника відповідача, господарський суд встановив:

08.04.1993 Представником Президента України в Одеській області було видано розпорядження №197/93 Про додатковий перелік пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в м. Одесі, пунктом 1 якого було передбачено включити до переліку пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення об`єкти, які розташовані в м. Одесі, за переліком, який додається. У пункті 6 переліку був вказаний житловий будинок за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6, корпус А (дата спорудження 1870 рік).

06.12.2000 КП ОМБТІ та РОН було виготовлено технічний паспорт №4659 м/с на Вендиспансер за адресою: м. Одеса, Купальний провулок, 6, користувачем якого зазначено Вендиспансер та згідно з яким загальна площа об`єкта нерухомості склала 1061,6 кв.м, у тому числі по його складовим літ. А - 489,3 кв.м та літ. Б - 573 кв.м.

20.09.2019 Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації з листом №01-13/4528, в якому просив повідомити чи є пам`яткою культурної спадщини нежитлова будівля загальною площею 1061,6 кв.м, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6.

26.09.2019 Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації надав відповідь на вказаний вище лист за №01-12/1501, згідно з яким двоповерхова будівля, яка розташована за зазначеною в листі від 20.09.2019 адресою, під охорону держави як пам`ятка культурної спадщини не приймалася; разом із цим було повідомлено, що внутрішньодворова окремо розташована двоповерхова будівля, яка розташована на вулиці Віри Інбер, 6, належить до об`єктів культурної спадщини - житловий будинок, побудований в 1870 році, який був прийнятий під охорону держави як пам`ятка містобудування та архітектури місцевого значення розпорядженням Представника Президента України від 08.04.1993 №197/93; додатково повідомлено, що вказані будівлі розташовані на території центрального історичного ареалу м. Одеса, межі та режим використання якого визначені науково-проектною документацією, розробленою Науково-дослідним інститутом пам`яткоохоронних досліджень та Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст Діпромісто і затвердженою наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008 №728/0/16-08. Додатком до вказаного листа є схема розташування об`єктів культурної спадщини.

04.12.2019 Виконавчим комітетом Одеської міської ради було прийнято рішення №427 Про реєстрацію права комунальної власності на об`єкти комунальної власності, розташовані у м. Одесі, пунктом 1 якого передбачено зареєструвати право комунальної власності на об`єкти комунальної власності, розташовані у м. Одесі згідно із переліком; у пункті 5 додатку до вказаного рішення виконавчого комітету Одеської міської ради передбачено, що одним із об`єктів комунальної власності, на який має бути зареєстроване право власності, є нежитлові будівлі загальною площею 1061,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6.

30.01.2020 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецьким С.О. було проведено державну реєстрацію права комунальної власності на вказаний вище об`єкт нерухомості за територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, про що ним було внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за №35271017.

31.01.2020 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Громадською організацією Соціально-правозахисна (орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення (нова редакція) №415/1-19, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Янковською О.С. та зареєстрований в реєстрі за №277, яка того ж дня на підставі цього договору також зареєструвала право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за записом №35289725.

Відповідно до п.1.1 договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, будинок під номером 6; характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий КП БТІ Одеської міської ради від 25.09.2019.

За п.1.3 договору оренди термін дії договору оренди: на двадцять років.

Пунктами 3.1-3.6 договору оренди передбачено, що орендодавець має право проводити реконструкцію, реставрацію або капітальний ремонт нежилих приміщень; орендодавець має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень, переданих в оренду; орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі; орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежилого приміщення згідно з п.1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами; орендодавець зобов`язується не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованими приміщеннями на умовах цього договору; орендодавець не відповідає за зобов`язаннями орендаря.

Згідно з п.4.1 договору оренди вказані у п.1.1 приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для розміщення громадської організації.

Відповідно до п.4.2 договору оренди протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов`язаний, зокрема: забезпечувати збереження об`єкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню; утримувати об`єкт оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території.

Пунктом 4.13 договору оренди передбачено, що якщо будинок, в якому знаходиться об`єкт оренди, є пам`ятником архітектури і містобудування місцевого значення, орендар зобов`язується у 30-денний термін з моменту укладення зазначеного договору оренди укласти охоронний договір з уповноваженим органом, у той же термін надати відповідний договір орендодавцю.

Згідно з п.4.14 договору оренди орендар не відповідає за зобов`язаннями орендодавця.

У листі від 25.11.2021 №013/4332 Департамент комунальної власності Одеської міської ради просив Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації підготувати охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини - громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6.

У листі від 10.12.2021 №01-07/6069 Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації повідомив, зокрема, що внутрішньодворова окремо розташована двоповерхова будівля, яка розташована по вул. В. Інбер, 6 належить до об`єктів культурної спадщини - Житловий будинок, побудований в 1870 році; розпорядженням представника Президента України від 08.04.1993 №197/93 зазначену будівлю прийнято під охорону держави як пам`ятку містобудування та архітектури місцевого значення; таким чином, власник був повідомлений про статус зазначеної будівлі як об`єкта культурної спадщини; за отриманням погодження, передбаченого ст. 18 Закону, на передачу об`єкта в оренду власник до Департаменту не звертався; обов`язок захисту та збереження об`єкта культурної спадщини за адресою: вул. В. Інбер, 6, з формально-юридичної точки зору покладено на власника.

В матеріалах справи наявний акт огляду будівлі за адресою вул. В. Інбер, 6 та прилеглої території до будівлі від 10.12.2021, складений головним спеціалістом Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації О.В. Ковальчук, в якому вказано, що: будівля-пам`ятка не експлуатується; загальний стан будівлі-пам`ятки - незадовільний; у приміщеннях зафіксовані ділянки замокання, обвалення оздоблення стін та стелі, наявні тріщини різного розкриття та напрямку; територія пам`ятки неупоряджена, потребує проведення робіт з благоустрою. До вказаного акту додано матеріали фотофіксації.

30.12.2021 рішенням Одеського окружного адміністративного суду у справі №420/23337/21 було задоволено адміністративний позов Громадської організації до Одеської обласної державної адміністрації, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту культури, та визнано дії Представника Президента України щодо включення в додатковий перелік пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в м. Одесі житлового будинку за адресою: вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року незаконними, а також визнано протиправним та скасовано розпорядження Представника Президента України від 08.04.1993 № 197/93 в частині включення в додатковий перелік пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в м. Одесі житлового будинку, за адресою: вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року.

26.01.2022 між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (орган охорони) та територіальною громадою м. Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (власник) був укладений охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини №01-12/6823, відповідно до пункту 1 якого власник бере на себе зобов`язання щодо охорони пам`ятки (флігель Б) загальною площею 572,3 кв.м, у будівлі-пам`ятці: по вул. Віри Інбер, 6 у м. Одесі, яка прийнята під охорону держави розпорядженням Представника Президента України від 08.04.1993 №197/93 як пам`ятка містобудування та архітектури місцевого значення.

В матеріалах справи наявні додатки до охоронного договору №01-12/6823, а саме: акт технічного стану пам`ятки від 10.12.2021, відповідно до якого: стан зовнішніх архітектурно-конструкційних елементів пам`ятки (загальний стан - незадовільний); стан внутрішніх архітектурно-конструкційних і декоративних елементів пам`ятки (загальний стан - задовільний); опис архітектурно-художніх елементів пам`ятки культурної спадщини; фотофіксація.

У листі від 19.01.2022 №01-21/38вих Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради, у відповідь на лист прокурора від 10.01.2022, повідомило, зокрема, що: - у зв`язку з тим, що в Управлінні відсутні матеріали технічної інвентаризації будівель, споруд чи домоволодіння за вказаною адресою, можливості надати інформацію під якою саме літерою фігурує/позначена згадана будівля-пам`ятка на схемі земельної ділянки чи у технічному паспорті (літера А, Б тощо) в Управління немає; - на розгляд Управління науково-проектна чи будь-яка інша документація щодо проведення робіт за адресою: м. Одеса, вул. Інбер Віри, буд. 6 не надходила, висновок Управлінням не надавався; - на розгляд Управління документи щодо відчуження або передачі будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Інбер Віри, буд. 6 не надходили, висновок Управлінням не надавався.

У листі від 25.01.2022 №01-19/77 Департамент комунальної власності Одеської міської ради, у відповідь на лист прокурора від 10.01.2022, повідомив, зокрема, щодо укладення договору №415/1-19 від 31.01.2020 та вказав, що з метою забезпечення контролю за використанням орендованого майна Департаментом 07 вересня 2021 року здійснено перевірку, за результатами якої встановлено, що приміщення громадського будинку перебувають в післяремонтному стані; обстежувані приміщення використовуються під розміщення робочих місць працівників організації.

У листі від 16.05.2022 №01-19/503.01-19/511 Департамент комунальної власності Одеської міської ради, у відповідь на лист прокурора від 03.05.2022, повідомив, зокрема, що листом №01-12/1501 від 26.09.2019 Департамент культури, національностей, релігій та об`єктів культурної спадщини повідомлено, що двоповерхова будівля, яка розташована за адресою: м, Одеса, вул. Віри Інбер, 6, під охорону держави як пам`ятка культурної спадщини не приймалась; у зв`язку з відсутністю можливості сплати судового збору Департаментом не подавався позов про визнання недійсним або розірвання вищевказаного договору оренди; Одеською міською радою за наявною інформацією також відповідний позов не подавався.

У повідомленнях від 19.05.2022 №15/3/2-429вих та №15/3/2-428вих прокурор в порядку ст. 23 Закону України Про прокуратуру повідомив Одеську міську раду та Департамент комунальної власності Одеської міської ради, що приймаючи до уваги, що ні Одеською міською радою, ні Департаментом комунальної власності Одеської міської ради як уповноваженими органами самостійно не вжито заходи, направлені на захист інтересів держави у виниклих спірних правовідносинах, зокрема, шляхом визнання недійсним договору оренди нежилого приміщення №415/1-19, укладеного з ГО Соціально-Правозахисна, та повернення переданого у строкове платне користування за цим договором комунального майна, що свідчить про бездіяльність уповноважених органів, керуючись положеннями ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», обласною прокуратурою готується відповідна позовна заява в порядку представництва.

11.08.2023 постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду у справі №420/23337/21 було скасовано рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.12.2021 у цій справі та прийнято нову постанову, якою відмовлено у задоволенні адміністративного позову Громадської організації. У вказаній постанові зазначено, зокрема, наступне:

- є помилковими висновки суду першої інстанції про відсутність історичної, наукової, художньої або іншої культурної цінності будівлі-пам`ятки через ненадання документів, які формувались до 1993 року, у зв`язку із втратою чинності норми про їх збереження та новими нормами щодо охорони таких пам`яток, що залишилось поза увагою суду при винесенні оскаржуваного рішення;

- власник житлового будинку, за адресою вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року - громада міста Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, була проінформована Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації про статус цього об`єкту ще у вересні 2019 року; більш того, навіть після укладення договору оренди власник звернувся за укладанням охоронного договору та уклав його 26.01.2022 на відповідну пам`ятку культурної спадщини; тобто власник будівлі-пам`ятки визнає той факт, що житловий будинок, за адресою вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року є пам`яткою культури та не оскаржує його; таким чином, жодні права позивача не були порушені, оскільки він взяв в оренду будівлю, яка вже мала статус пам`ятки на момент укладання договору; до того ж, враховуючи те, що частина орендованого майна є будівлею-пам`яткою, обов`язковою передумовою укладення договору є наявність відповідного погодження органу культурної спадщини; зазначене погодження, всупереч статті 18 Закону України Про охорону культурної спадщини, не надавалось; крім того, відповідно до статті 23 Закону України Про охорону культурної спадщини істотною умовою договору оренди нежитлового приміщення від 31 січня 2020 року №415/1-19 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Соціально-правозахисна має бути забезпечення особою, якій передається пам`ятка, збереження пам`ятки відповідно до вимог Закону та умов охоронного договору, укладеного власником з відповідним органом охорони культурної спадщини; зазначена істотна умова відсутня; послідуючі порушення щодо оренди будівлі-пам`ятки жодним чином не впливають на її спеціальний статус.

Справа наразі перебуває на новому розгляді суду першої інстанції.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до вимог ст. 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Як вже було зазначено вище, направляючи справу на новий розгляд, суд касаційної інстанції у постанові від 23.04.2025 по справі №916/938/22 визначив, що:

- суди першої та апеляційної інстанцій виснували про відсутність підстав для задоволення позову, зважаючи на те, що обов`язок щодо надання в оренду об`єкта культурної спадщини, що є пам`яткою, за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини покладався саме на Одеську міську раду як власника об`єкта оренди та на Департамент комунальної власності, як уповноваженого власником органу, а тому недотримання вимог закону під час укладення договору оренди відбулося внаслідок бездіяльності позивачів, а не відповідача; з посиланням на висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18, суди зазначили, що оскільки органи місцевого самоврядування в даному випадку діяли всупереч закону, а за відсутності інших органів, наділених повноваженнями на захист порушених інтересів територіальної громади, прокурор мав право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду як самостійний позивач, а органи місцевого самоврядування, які вчинили дії, що порушують інтереси держави, повинні були набути статусу відповідачів; керуючись наведеним, суди дійшли висновків про те, що прокурор неправомірно звернувся з даним позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності;

- у постанові від 28.09.2022 у справі №483/448/20, на неврахування висновків якої апеляційним судом посилається скаржник, Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на таке: 8.8. Прокурор може звертатися до суду в інтересах держави в особі органу державної влади чи місцевого самоврядування, зокрема, тоді, коли цей орган є стороною правочину, про недійсність якого стверджує прокурор. Оскільки таку позовну вимогу вправі заявити, зокрема, будь-яка сторона правочину, відповідний орган може бути позивачем. У такій ситуації прокурор для представництва інтересів держави в особі компетентного органу як сторони правочину має продемонструвати, що цей орган не здійснює або неналежним чином здійснює захист відповідних інтересів, не реагуючи на повідомлення прокурора про наявність підстав для звернення до суду (абзац третій частини четвертої статті 23 Закону України Про прокуратуру). Близькі за змістом висновки сформулював Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 27 січня 2021 року у справі №917/341/19. 8.9. Велика Палата Верховного Суду вважає, що, оскаржуючи рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування та правочин щодо розпорядження майном прокурор вправі звернутися до суду або як самостійний позивач в інтересах держави, визначивши такий орган відповідачем (коли оскаржується рішення останнього), або в інтересах держави в особі відповідного органу, зокрема тоді, коли цей орган є стороною (представником сторони) правочину, про недійсність якого стверджує прокурор. У разі задоволення вимоги про визнання недійсним правочину та про повернення отриманого за ним (наприклад, земельної ділянки) чи про витребування майна від набувача, таке повернення та витребування відбувається на користь держави чи територіальної громади, від імені яких відповідний орган може діяти тільки як представник. Такі висновки узгоджуються із постановами Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі №587/430/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі №698/119/18, від 15 вересня 2020 року у справі №469/1044/17. 8.11. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що у кожному випадку звернення до суду в інтересах держави, перед тим, як визначити коло відповідачів, прокурор має встановити, насамперед: (а) суб`єкта, якому належать повноваження звертатися до суду за захистом відповідного права або інтересу; (б) ефективний спосіб захисту такого права чи інтересу; (в) залежно від установленого - коло відповідачів. При цьому слід мати на увазі, що вимогу про визнання недійсним договору може заявити як його сторона, так й інша заінтересована особа. Крім того, якщо земельна ділянка має одночасно декілька цільових призначень (наприклад, належить і до земель водного фонду як прибережна захисна смуга, і до земель природно-заповідного фонду, будучи частиною території чи об`єкта такого фонду), то залежно від підстав позову повноваження захищати інтерес держави у використанні такої ділянки за відповідним призначенням може належати різним суб`єктам (як органам державної влади, так і місцевого самоврядування);

- надаючи оцінку суб`єктному складу сторін та визначенню прокурором відповідачем Громадської організації, суди попередніх інстанцій не врахували наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду, а також того, що прокурором, окрім позовних вимог про визнання недійсним правочину оренди, сторонами якого є Департамент комунальної власності та Громадська організація, була заявлена також і вимога щодо повернення майна, яке перебуває у комунальній власності Одеської міської ради; у пункті 7.17 постанови від 25.06.2019 у справі №910/17792/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що сторони - це суб`єкти матеріально-правових відносин, які виступають на захист своїх інтересів і на яких поширюється законна сила судового рішення. Позивачем є особа, яка має право вимоги (кредитор), а відповідачем - особа, яка повинна виконати зобов`язання (боржник). При цьому відповідач має бути такою юридичною чи фізичною особою, за рахунок якої, в принципі, можливо було б задовольнити позовні вимоги. З огляду на зміст наведених норм захисту в судовому порядку підлягають порушене право й охоронювані законом інтереси саме від відповідача;

- про безпідставність визначення відповідачами Департаменту комунальної власності та Одеської міської ради свідчить те, що у даній справі це призведе до неможливості задоволення вимоги про повернення майна з оренди, адже саме відповідач є особою, за рахунок якої можливе задоволення позовних вимог; залучення прокурором як відповідача Громадської організації, яка є орендарем спірного майна, відповідає зазначеній меті; не зважаючи на те, що визначена скаржником підстава для касаційного оскарження, яка передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, підтвердилась, відсутність у Верховного Суду в силу приписів статті 300 ГПК України процесуальної можливості з`ясовувати та встановлювати фактичні обставини справи перешкоджає прийняттю нового рішення по суті справи, а тому судові рішення підлягають скасуванню з переданням справи на новий розгляд до суду першої інстанції;

- вважаючи, що визначення прокурором неналежного суб`єктного складу сторін у справі є самостійною підставою для відмови у позові, суди попередніх інстанцій не надавали оцінку доводам сторін по суті спору; за твердженням прокурора, до предмета договору оренди (громадський будинок з господарськими (допоміжними будівлями) та спорудами загальною площею 1061,6 кв.м) входить внутрішньодворова окремо розташована двоповерхова будівля, розташована на вул. Віри Інбер, 6 в м. Одесі, яка належить до об`єктів культурної спадщини (житловий будинок, побудований в 1870 році), передача якої в оренду без погодження з відповідним органом охорони культурної спадщини є незаконним;

- під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене у цій постанові, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, зокрема, щодо обставин, які стосуються обґрунтованості позову в частині наявності/відсутності підстав для визнання правочину оренди недійсним, дати їм належну юридичну оцінку і в залежності від встановленого та у відповідності з вимогами чинного законодавства вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні.

Статтею 131-1 Конституції України визначено, що прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Відповідно до ст. 53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Відповідно до абз. 1 ч.3 ст. 23 Закону України Про прокуратуру прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Виходячи з системного аналізу наведених правових норм, виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. При цьому в кожному конкретному випадку прокурор при зверненні до суду з позовом повинен довести існування обставин порушення або загрози порушення інтересів держави.

У постанові Верховного Суду від 08.02.2019 у справі №915/20/18 суд касаційної інстанції зазначив, що інтереси держави полягають не тільки у захисті прав державних органів влади чи тих, які відносяться до їх компетенції, а також й у захисті прав та свобод місцевого самоврядування, яке не має загальнодержавного характеру, але спрямоване на виконання функцій держави на конкретній території та реалізуються у визначеному законом порядку та способі, який відноситься до їх відання. Органи місцевого самоврядування є рівними за статусом носіями державної влади, як і державні органи.

У постанові від 15.10.2019 у справі №903/129/18 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що сам факт не звернення до суду ради з позовом, який би відповідав вимогам процесуального законодавства та відповідно мав змогу захистити інтереси територіальної громади, свідчить про те, що зазначений орган місцевого самоврядування неналежно виконує свої повноваження, у зв`язку із чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для захисту інтересів значної кількості громадян - членів територіальної громади та звернення до суду з таким позовом, що відповідає нормам національного законодавства та практиці Європейського суду з прав людини.

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 26.05.2020 у справі №912/2385/18, для підтвердження судом підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді у випадку, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган, достатнім є дотримання прокурором порядку повідомлення, передбаченого ст. 23 Закону України Про прокуратуру, та відсутність самостійного звернення компетентного органу до суду з позовом в інтересах держави протягом розумного строку після отримання такого повідомлення.

У постанові від 28.09.2022 у справі №483/448/20 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на таке: прокурор може звертатися до суду в інтересах держави в особі органу державної влади чи місцевого самоврядування, зокрема, тоді, коли цей орган є стороною правочину, про недійсність якого стверджує прокурор. Оскільки таку позовну вимогу вправі заявити, зокрема, будь-яка сторона правочину, відповідний орган може бути позивачем. У такій ситуації прокурор для представництва інтересів держави в особі компетентного органу як сторони правочину має продемонструвати, що цей орган не здійснює або неналежним чином здійснює захист відповідних інтересів, не реагуючи на повідомлення прокурора про наявність підстав для звернення до суду (абзац третій частини четвертої статті 23 Закону України Про прокуратуру). Близькі за змістом висновки сформулював Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 27 січня 2021 року у справі №917/341/19. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що у кожному випадку звернення до суду в інтересах держави, перед тим, як визначити коло відповідачів, прокурор має встановити, насамперед: (а) суб`єкта, якому належать повноваження звертатися до суду за захистом відповідного права або інтересу; (б) ефективний спосіб захисту такого права чи інтересу; (в) залежно від установленого - коло відповідачів. При цьому слід мати на увазі, що вимогу про визнання недійсним договору може заявити як його сторона, так й інша заінтересована особа. Крім того, якщо земельна ділянка має одночасно декілька цільових призначень (наприклад, належить і до земель водного фонду як прибережна захисна смуга, і до земель природно-заповідного фонду, будучи частиною території чи об`єкта такого фонду), то залежно від підстав позову повноваження захищати інтерес держави у використанні такої ділянки за відповідним призначенням може належати різним суб`єктам (як органам державної влади, так і місцевого самоврядування).

Як вказує прокурор у поданому позові в даній справі, звернення прокурора з даним позовом до суду обумовлене необхідністю захисту інтересів держави щодо ефективного використання комунального майна і збереження пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення; уповноваженими органами на здійснення функцій держави у виниклих спірних правовідносинах, зокрема, щодо забезпечення ефективного використання та збереження комунального майна є Одеська міська рада як власник майна та Департамент комунальної власності Одеської міської ради як орган, наділений повноваженнями орендодавця спірного нерухомого майна.

Прокурор звернувся до позивачів з повідомленнями від 19.05.2022 №15/3/2-429вих та №15/3/2-428вих в порядку ст. 23 Закону України Про прокуратуру про намір звернутися до суду із відповідним позовом.

Окрім того, господарський суд звертає увагу, що Верховним Судом у даній справі було зауважено, що надаючи оцінку суб`єктному складу сторін та визначенню прокурором відповідачем Громадської організації, суди попередніх інстанцій не врахували наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду (постанова від 28.09.2022 у справі №483/448/20), а також того, що прокурором, окрім позовних вимог про визнання недійсним правочину оренди, сторонами якого є Департамент комунальної власності та Громадська організація, була заявлена також і вимога щодо повернення майна, яке перебуває у комунальній власності Одеської міської ради.

Окрім того, розглядаючи дану справу, господарський суд враховує, що Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що під час вирішення спорів суди мають враховувати саме останню правову позицію Верховного Суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 30.01.2019 у справі №755/10947/17).

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.07.2025 у справі №910/2389/23 за позовом заступника Генерального прокурора в інтересах держави до: 1) Київської міської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1) Міністерства культури та стратегічних комунікацій України, 2) Департаменту культури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), 3) Музею видатних діячів української культури Лесі Українки, Миколи Лисенка, Панаса Саксаганського, Михайла Старицького, про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку, Великою Палатою Верховного Суду було надано оцінку самостійного звернення прокурора до суду в інтересах держави та вказано наступне:

97. Оскільки прокурор у цій справі звернувся до суду з позовом в інтересах держави самостійно, Велика Палата Верховного Суду з цього приводу дійшла таких висновків.

98. Згідно із пунктом 3 частини першої статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

99. Випадки та порядок представництва прокурором інтересів держави в суді визначені у Законі України "Про прокуратуру", частина третя статті 23 якого визначає, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави в разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини.

100. Згідно із частиною четвертою статті 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, у чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

101. Відповідно до абзацу другого частини п?ятої статті 53 ГПК України у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

102. У постанові від 11 червня 2024 року у справі №925/1133/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що в разі якщо державний орган або орган місцевого самоврядування діє або приймає рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, прокурор має право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду. У цьому випадку органи, які прийняли рішення чи вчинили дії, що, на думку прокурора, порушують інтереси держави, набувають статусу відповідача.

103. Орган державної влади (або місцевого самоврядування), який порушив права держави чи територіальної громади прийняттям незаконного рішення від імені відповідного суб`єкта права, не може (в силу відсутності повноважень на захист) та не повинен (з огляду на відсутність спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади. У процесуальному аспекті орган, який прийняв такий акт, не має зацікавленості в задоволенні позовних вимог, відстоюючи правомірність своїх дій, що суперечить правовому статусу позивача.

104. У справі, яка розглядається, прокурор на обґрунтування підстав звернення до суду з позовом зазначив, що необхідність захисту інтересів держави обумовлена тим, що внаслідок прийняття Київською міською радою (відповідачем 1) оспорюваного рішення та укладення договору щодо передачі в користування ТОВ "НВП "Рестін" спірної земельної ділянки, яка перебуває в охоронній зоні Музею, зоні регулювання ІІ категорії пам?яток національного і місцевого значення, у межах історичного ареалу міста Києва, виникає загроза руйнування та знищення групи пам?яток через забудову відповідачем 2 цієї ділянки.

105. Як зауважує прокурор, загальною стратегією розвитку Музею як пам?ятки національного та місцевого значення є відтворення на заповідній музейній території своєрідного й унікального Українського центру, який презентував би історичні надбання національної культури (з огляду на те, що наприкінці ХІХ - початку XX століття родини видатних українських митців, а саме Лесі Українки, Миколи Лисенка, Михайла Старицького і Панаса Саксаганського, спеціально оселилися поблизу) та водночас органічно розвивався б як сучасний мистецький осередок - Український Парнас у його сучасному вимірі.

106. Оскільки території, на яких розташовано експозицію Музею, який є комплексною пам?яткою та пам?ятковим ансамблем, та прилеглі зони мають яскраві ознаки типового історичного середовища та визначну історико-культурну цінність, то їх збереження є одним з основних завдань держави, позаяк загроза безповоротної втрати пам?ятки архітектури як невідворотного джерела інформації про культурні надбання нації зачіпає інтереси Українського народу.

107. Прокурор наголошує на тому, що збереження об?єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань та обов?язків органів державної влади, а захист від порушень права власності Українського народу належить до сфери державного інтересу й повинен забезпечуватись усіма передбаченими Конституцією України правовим механізмами, у тому числі через представництво інтересів держави в суді органами прокуратури.

108. Велика Палата Верховного Суду враховує, що об?єкти культурної спадщини є суспільним надбанням та потребують особливої охорони. Збереження об?єктів культурної спадщини становить загальний суспільний інтерес, має засадниче значення для суспільства. Цей інтерес зумовлює необхідність вжиття державою дій, спрямованих на забезпечення контролю за таким збереженням (абзац другий статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).

109. Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово звертав увагу, що збереження культурної спадщини та у відповідних випадках її стале використання мають на меті, окрім підтримки певної якості життя, збереження історичних, культурних і мистецьких коренів регіону та його мешканців. Як такі вони становлять важливу цінність, захист і заохочення якої покладаються на органи державної влади (див. рішення ЄСПЛ у справах "Беєлер проти Італії" (Beyeler v. Italy) [ВП], 2000, § 112, "СЦЕА Ферм де Фресной проти Франції" (SCEA Ferme de Fresnoy v. France) (ухв.), 2005; "Дебелянові проти Болгарії" (Debelianovi v. Bulgaria), 2007, § 54; "Козаджиоглу проти Туреччини" (Kozacoglu v. Turkey) [ВП], 2009, § 54).

110. Однак втручання у приватні права й інтереси має бути належно збалансованим з відповідними публічними (державними, суспільними) інтересами, із забезпеченням прав, свобод та інтересів кожного, кому держава гарантувала доступ до загальнонародних благ і ресурсів. У разі порушення рівноваги публічних і приватних інтересів, зокрема безпідставним наданням пріоритету правам особи перед правами держави чи територіальної громади, у питаннях, які стосуються загальних для всіх прав та інтересів, прокурор має повноваження, діючи у публічних інтересах, звернутися до суду, якщо органи державної влади, місцевого самоврядування, їхні посадові особи не бажають чи не можуть діяти аналогічним чином або ж самі є джерелом порушення прав і законних інтересів територіальної громади чи загальносуспільних (загальнодержавних) інтересів. У таких випадках відповідні органи можуть виступати відповідачами, а прокурор - позивачем в інтересах держави.

111. За відсутності такого механізму звернення до суду з метою захисту відповідних публічних інтересів, поновлення колективних прав та інтересів держави, територіальної громади і її членів, захист суспільних інтересів від свавілля органів державної влади чи органів місцевого самоврядування у значній мірі може стати ілюзорним. Так само відсутність зазначеного механізму може загрожувати недієвістю конституційної вимоги (частина сьома статті 41 Конституції України), згідно з якою використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 28 вересня 2022 року у справі №483/448/20, від 20 червня 2023 року у справі №633/408/18).

112. Апеляційний господарський суд установив, що спірна земельна ділянка належить на праві власності територіальній громаді міста Києва, а тому саме про захист її прав може йти мова у спорі про оскарження порядку та способу розпорядження належною їй землею.

113. Утім, як свідчать матеріали справи, прокурор, звертаючись із позовом до суду в інтересах держави, зазначив про порушення інтересів держави відповідачем 1 (Київська міська рада), оскільки він як орган, уповноважений діяти виключно в інтересах територіальної громади міста, при прийнятті оспорюваного рішення та укладеного на його підставі оспорюваного договору передав в оренду спірну земельну ділянку, діючи всупереч вимогам земельного, містобудівного законодавства та законодавства про охорону культурної спадщини, адже, за твердженням прокурора, Київська міська рада як розпорядник земель не могла не знати про наявні в містобудівній документації обмеження щодо використання земель у межах історичного ареалу та охоронних зон Музею.

114. Окрім того, прокурор зауважив, що Київська міська рада як орган, який мав би захищати інтереси держави (суспільства) від неправомірних діянь у суді, не може здійснювати такий захист, оскільки є порушником у спірних правовідносинах, адже порушення інтересів держави та відповідно територіальної громади стали наслідком дій та рішень зазначеного уповноваженого органу, який визначений відповідачем 1 у позові.

115. За твердженням прокурора, наразі наявний випадок, за якого орган, який мав би здійснювати заходи щодо повернення переданої ним раніше в оренду відповідача 2 спірної земельної ділянки, сам же виступає суб`єктом їх порушення, що унеможливлює захист таким органом порушених прав територіальної громади міста Києва в межах спірних правовідносин у судовому порядку.

116. З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду вважає, що прокурор у цій справі підтвердив наявність підстав для представництва інтересів держави в суді та цілком правомірно визначив себе самостійним позивачем у цьому спорі, оскільки Київська міська рада не може та не повинна (через відсутність у неї спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оспорювання її рішення та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади. Такий висновок цілком узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постановах від 15 січня 2020 року у справі №698/119/18, від 28 вересня 2022 року у справі №483/448/20, від 20 червня 2023 року у справах №554/10517/16-ц і № 633/408/18, від 11 червня 2024 року у справі №925/1133/18.

141. Спір у цій справі ініціював прокурор в інтересах держави як самостійний позивач щодо спірної земельної ділянки, яку він прагне повернути територіальній громаді міста Києва (цивільні права та обов`язки якої здійснює Київська міська рада), що є учасником зобов`язальних відносин - орендодавцем за оспорюваним договором та стороною спору - відповідачем 1, тоді як орендар за цим договором (користувач спірної земельної ділянки) визначений відповідачем 2 за цим позовом..

Господарський суд при новому розгляді справи приймає до уваги вказівки суду касаційної інстанції у постанові від 23.04.2025 по справі №916/938/22 про те, що відмовляючи у позові прокурора через неналежний суб`єктний склад сторін у справі, суди попередніх інстанцій не надавали оцінку доводам сторін по суті спору, тому при новому розгляді місцевому господарському суду слід вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, зокрема, щодо обставин, які стосуються обґрунтованості позову в частині наявності/відсутності підстав для визнання правочину оренди недійсним, дати їм належну юридичну оцінку і в залежності від встановленого та у відповідності з вимогами чинного законодавства вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні. За таких обставин суд вважає, що прокурор дотримався вимог, передбачених ст. 23 Закону України Про прокуратуру для представництва інтересів держави в суді, а тому, як вказав суд касаційної інстанції, направляючи справу на новий розгляд, суд розглядає справу по суті в межах обраного прокурором способу захисту та визначений прокурором суб?єктний склад сторін у цій справі та надасть оцінку заявленим вимогам у розрізі порушених прав позивачів та їх охоронюваних законом інтересів саме від відповідача;

За вимогами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України).

Статтею 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідності до ч.1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 759 ЦК України (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За ч.1 ст. 793 ЦК України (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Закон України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) регулює правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об`єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь.

Стаття 1 Закону України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) визначає наступні терміни:

об`єкт культурної спадщини - визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти (об`єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність;

нерухомий об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності;

пам`ятка культурної спадщини (далі - пам`ятка) - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України;

охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об`єктів культурної спадщини;

предмет охорони об`єкта культурної спадщини - характерна властивість об`єкта культурної спадщини, що становить його історико-культурну цінність, на підставі якої цей об`єкт визнається пам`яткою.

Частина 1 ст. 3 Закону України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) визначає, що до спеціально уповноважених органів охорони культурної спадщини (далі - органи охорони культурної спадщини) належать, зокрема: обласні, районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації; виконавчий орган сільської, селищної, міської ради.

За п.16 ч.1 ст. 6 Закону України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) до повноважень органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органів охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції належить: погодження відчуження або передачі пам`яток місцевого значення їхніми власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління.

Згідно з ст. 16 Закону України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) інформування про об`єкти культурної спадщини, занесені до Реєстру, провадиться шляхом публікації Реєстру та внесених до нього змін; надання інформації, що міститься в Реєстрі, у відповідь на запит на інформацію; встановлення охоронних дощок, охоронних знаків, інших інформаційних написів, позначок на пам`ятках або в межах їхніх територій незалежно від форм власності. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини забезпечує публікацію Реєстру та внесених до нього змін у спеціалізованому періодичному виданні та на своєму офіційному веб-сайті.

Відповідно до ч.1 ст. 17 Закону України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) пам`ятка, крім пам`ятки археології, може перебувати у державній, комунальній або приватній власності. Суб`єкти права власності на пам`ятку визначаються згідно із законом.

Згідно з ч.1 ст. 18 Закону України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

Згідно з ч.1 ст. 22 Закону України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) пам`ятки, їхні частини, пов`язане з ними рухоме та нерухоме майно забороняється зносити, змінювати, замінювати, переміщувати (переносити) на інші місця.

За ст. 23 Закону України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. При передачі пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам`ятка, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини. Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України. Відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із цього Закону.

Згідно з ч.1 ст. 24 Закону України Про охорону культурної спадщини (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.

Відповідно до п.6.3 Положення про Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, затвердженого Розпорядженням виконуючого обов`язки голови обласної державної адміністрації 27.05.2019 №647/А-2019, Департамент у сфері охорони культурної спадщини, серед іншого:

- реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини; сприяє збереженню культурної спадщини; здійснює контроль за виконанням Закону України Про охорону культурної спадщини, інших нормативно-правових актів про охорону культурної спадщини;

- забезпечує захист об`єктів культурної спадщини від загрози знищення, руйнування або пошкодження;

- погоджує відчуження або передачу пам`яток місцевого значення їхніми власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління; укладає охоронні договори на пам`ятки.

Повноваження Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради визначені частиною 2 статті 6 Закону України Про охорону культурної спадщини. Так, відповідно до пункту 7 частини 2 статті 6 Закону до повноважень Управління належить надання висновків щодо відповідних програм та проектів містобудівних, архітектурних і ландшафтних перетворень, меліоративних, шляхових, земляних робіт на пам?ятках місцевого значення, історико-культурних заповідних територіях та в зонах їх охорони, на охоронюваних археологічних територіях, в історичних ареалах населених місць, а також програм та проектів, реалізація яких може позначитися на стані об?єктів культурної спадщини.

Управління, як спеціально уповноважений орган охорони культурної спадщини місцевого самоврядування, здійснює свої повноваження відповідно до Положення про управління з питань охорони об?єктів культурної спадщини Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 21 березня 2018 року №3044-VII. У рамках діяльності Управління як органу охорони культурної спадщини міста Одеси головним є організація заходів з охорони об?єктів культурної спадщини, реставрації та використання пам??яток історії та культури, архітектури та містобудування, об?єктів-пам?яток монументального мистецтва м. Одеси, забезпечення збереження та використання культурного надбання, забезпечення в установленому порядку контролю за дотриманням законодавства у сфері охорони культурної спадщини на території міста Одеси, прийняття участі у визначенні припустимих шляхів розвитку центральної частини міста. Робота Управління спрямована на організацію і проведення заходів щодо збереження автентичної історичної забудови, належного утримання, проведення ремонту та реставрації об?єктів культурної спадщини, будівель-пам?яток, цінної історичної забудови.

Відповідно до Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради №137-VIII від 17.03.2021 Департамент:

- забезпечує реалізацію місцевої політики у сфері управління, ефективного використання та збереження майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси, є органом приватизації об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси;

- Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради.

- згідно з рішеннями виконавчого комітету Одеської міської ради Департамент є балансоутримувачем нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

На Департамент покладено наступні функції, зокрема:

- реалізація єдиної політики управління об`єктами права комунальної власності територіальної громади міста Одеси;

- здійснення повноважень орендодавця майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси, а також контролю за повнотою та своєчасністю внесення орендної плати за договорами оренди цілісних майнових комплексів, нерухомого майна, будівель, приміщень, споруд комунальної форми власності;

- здійснення обліку договорів оренди нерухомого майна нежитлового фонду, укладених щодо об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Одеси;

- укладення договорів купівлі-продажу, передачі у користування майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси, а також договорів щодо набуття прав власності територіальної громади міста Одеси на майно.

Відповідно до п.п. 1, 2 Порядку укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 грудня 2001 року №1768 (далі - Порядок) (в редакції станом на дату виникнення спірних правовідносин) охоронний договір встановлює режим використання пам`ятки культурної спадщини (далі - пам`ятка) чи її частини, у тому числі території, на якій вона розташована. Власник пам`ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов`язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам`ятки чи її частини у власність або у користування укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини.

У відповідності до ч.ч. 1-5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно зі ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Частиною 3 ст. 228 ЦК України передбачено, що у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави.

Відповідно до ст. 229 ЦК України якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом. У разі визнання правочину недійсним особа, яка помилилася в результаті її власного недбальства, зобов`язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки. Сторона, яка своєю необережною поведінкою сприяла помилці, зобов`язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки.

За ч.1 ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Частиною 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Обов`язок з доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою. На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: баланс імовірностей (balance of probabilities) або перевага доказів (preponderance of the evidence); наявність чітких та переконливих доказів (clear and convincing evidence); поза розумним сумнівом (beyond reasonable doubt). Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.01.2022 у справі №917/996/20).

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі Салов проти України від 06.09.2005).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі Надточий проти України від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У рішенні Європейського суду з прав людини Серявін та інші проти України вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов?язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов?язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов?язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі Руїс Торіха проти Іспанії від 09.12.1994, серія A, №303-A, п.29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов?язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі Суомінен проти Фінляндії, №37801/97, п.36, від 01.07.2003). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією (див. рішення у справі Гірвісаарі проти Фінляндії, №49684/99, п.30, від 27.09.2001).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі Проніна проти України від 18.07.2006 та у справі Трофимчук проти України у рішенні від 28.10.2010 Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов?язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов?язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

Як було зазначено вище, звертаючись з даним позовом (про визнання договору недійсним та зобов`язання вчинити певні дії), прокурор обґрунтував, що порушення інтересів держави полягає в передачі нерухомого майна, яке є об`єктом культурної спадщини, з порушенням статей 16-18 Закону України Про охорону культурної спадщини, а саме без отримання власником спірного приміщення попереднього погодження з боку органу культурної спадщини та без включення до договору оренди істотної умови щодо забезпечення орендарем збереження пам`ятки у відповідності до охоронного договору. При цьому позивачами прокурором визначено орган місцевого самоврядування та уповноважений ним орган, який надав об?єкт в оренду, а відповідачем - орендаря, який на думку прокурора діяв недобросовісно і не вчинив належних дій щодо з?ясування статусу будівлі-пам?ятки та не вжив дій щодо дотримання законодавства при отриманні такої пам?ятки в оренду.

Також, як вже було зазначено вище, направляючи дану справу на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд визначив, що під час нового розгляду справи господарському суду необхідно вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, зокрема, щодо обставин, які стосуються обґрунтованості позову в частині наявності/відсутності підстав для визнання правочину оренди недійсним, дати їм належну юридичну оцінку і в залежності від встановленого та у відповідності з вимогами чинного законодавства вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні.

Господарський суд зазначає, що недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

Недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документа як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документа не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17, постанову Об?єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19 лютого 2021 року у справі №904/2979/20).

Застосування позову про оспорення правочину (ресцисорного позову) потребує не лише встановлення підстав для оспорення, але й порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду. Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено (див. постанову Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26 травня 2023 року у справі №905/77/21).

Для приватного права, з урахуванням принципу розумності, є неприйнятним використання правомірних приватноправових конструкцій (зокрема, конструкції оспорюваного правочину). Правопорядок не може допускати ситуації, коли правомірна конструкція (зокрема, конструкції оспорюваного правочину) застосовується не для тієї мети, для якої вона призначена, та за відсутності умов, за яких вона може бути застосована (зокрема, за відсутності порушеного приватного права чи інтересу чи коли при застосуванні конструкції оспорюваного правочину не здійснюється присікання порушеного приватного права чи/та інтересу або ж їх відновлення) (див. постанову Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 вересня 2024 року у справі №352/1070/17).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 липня 2021 року у справі №311/2233/19 (провадження №61-12035св20) зазначено, що:

- для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці. З урахуванням наведених норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні;

- згідно із пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium - принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Аналогічні правові висновки щодо застосування норм права у подібних спірних правовідносинах викладені у постановах Верховного Суду: від 02 жовтня 2019 року в справі №365/349/16-ц; від 05 червня 2019 року в справі №693/45/18; від 15 квітня 2020 року в справі №626/601/19;

- тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства;

- під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах;

- тлумачення статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб?єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб?єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину;

- якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частина перша статті 229 ЦК України, в редакції, чинній на момент вчинення оспорюваного правочину);

- тлумачення вказаної норми дозволяє стверджувати, що: під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі статті 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення; під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу); помилка, яка істотним чином впливає на формування волі сторони правочину, повинна існувати на момент його вчинення. Схематично вплив обставин, які мають істотне значення можливо відобразити таким чином: "немає істотної помилки - відсутнє вчинення правочину". Незнання закону не включено до переліку помилок, яким надається істотне значення. Це по суті є відображенням ще римського принципу ignorantia juris nocet (з лат. - незнання закону шкодить); поза віднесенням до обставин, які можуть бути розцінені як такі, що мають істотне значення, знаходиться мотив правочину. Мотив правочину - це стимул його вчинення і дозволяє встановити, чому саме особа вчинює правочин. Тому мотив, за яким вчинено правочин, правового значення не має. Хоча й законодавець і вказує на допустимість надання мотиву правочину значення істотної помилки у випадках, встановлених у законі. Проте таких випадків на рівні норми закону законодавець не передбачив.

Господарський суд, дослідивши наявні матеріали справи, встановив наступні обставини справи:

- 30.01.2020 проведено державну реєстрацію права комунальної власності на об`єкт нерухомого майна - громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 6, за територіальною громадою міста Одеси, в особі Одеської міської ради;

- у листі від 26.09.2019 Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації повідомив, що двоповерхова будівля, яка розташована за зазначеною в листі від 20.09.2019 адресою (м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 6, площа 1061,60 кв.м) під охорону держави як пам`ятка культурної спадщини не приймалася; разом із цим було повідомлено, що внутрішньодворова окремо розташована двоповерхова будівля, яка розташована на вулиці Віри Інбер, 6, належить до об`єктів культурної спадщини - житловий будинок, побудований в 1870 році, який був прийнятий під охорону держави як пам`ятка містобудування та архітектури місцевого значення розпорядженням Представника Президента України від 08.04.1993 №197/93; додатково повідомлено, що вказані будівлі розташовані на території центрального історичного ареалу м. Одеса, межі та режим використання якого визначені науково-проектною документацією, розробленою Науково-дослідним інститутом пам`яткоохоронних досліджень та Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст Діпромісто і затвердженою наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008 №728/0/16-08;

- 31.01.2020 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Громадською організацією Соціально-правозахисна (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення (нова редакція) №415/1-19, відповідно до якого, зокрема: орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, будинок під номером 6; орендодавець не відповідає за зобов`язаннями орендаря; приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для розміщення громадської організації; протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов`язаний, зокрема: забезпечувати збереження об`єкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню; утримувати об`єкт оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території; якщо будинок, в якому знаходиться об`єкт оренди, є пам`ятником архітектури і містобудування місцевого значення, орендар зобов`язується у 30-денний термін з моменту укладення зазначеного договору оренди укласти охоронний договір з уповноваженим органом у той же термін надати відповідний договір орендодавцю; орендар не відповідає за зобов`язаннями орендодавця;

- 26.01.2022 між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (орган охорони) та територіальною громадою м. Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (власник) був укладений охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини №01-12/6823, відповідно до пункту 1 якого власник бере на себе зобов`язання щодо охорони пам`ятки (флігель Б) загальною площею 572,3 кв.м, у будівлі пам`ятці: по вул. Віри Інбер, 6 у м. Одесі, який прийнятий під охорону держави розпорядженням Представника Президента України від 08.04.1993 №197/93 як пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення; в матеріалах справи наявні додатки до охоронного договору №01-12/6823, а саме: акт технічного стану пам`ятки від 10.12.2021, відповідно до якого: стан зовнішніх архітектурно-конструкційних елементів пам`ятки (загальний стан - незадовільний); стан внутрішніх архітектурно-конструкційних і декоративних елементів пам`ятки (загальний стан - задовільний); опис архітектурно-художніх елементів пам`ятки культурної спадщини; фотофіксація;

- 11.08.2023 постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду у справі №420/23337/21 скасовано рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.12.2021 та прийнято нову постанову, якою відмовлено у задоволенні адміністративного позову Громадської організації. У вказаній постанові зазначено, зокрема, наступне: власник житлового будинку, за адресою вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року - громада міста Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, була проінформована Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації про статус цього об`єкту ще у вересні 2019 року.

Таким чином, господарський суд зазначає, що частина орендованого приміщення площею 572,3 кв.м по вул. Віри Інбер, 6 у м. Одесі за договором оренди нежитлового приміщення (нова редакція) №415/1-19 належить до об`єктів культурної спадщини.

Так, як було вище зазначено судом:

- об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини (ч.1 ст. 18 Закону України Про охорону культурної спадщини);

- пам`ятки, їхні частини, пов`язане з ними рухоме та нерухоме майно забороняється зносити, змінювати, замінювати, переміщувати (переносити) на інші місця (ст. 22 Закону України Про охорону культурної спадщини);

- усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. При передачі пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам`ятка, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини. Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України. Відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із цього Закону (ст. 23 Закону України Про охорону культурної спадщини);

- власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору (ч.1 ст. 24 Закону України Про охорону культурної спадщини).

Проаналізувавши наявні матеріали справи, враховуючи вищевстановлені судом обставини, господарський суд дійшов наступних висновків:

- між позивачем-2 та відповідачем укладений договір оренди майна;

- об`єктом договору оренди нежитлового приміщення (нова редакція) №415/1-19 є громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, будинок під номером 6;

- натомість частина об?єкту оренди - приміщення площею 572,3 кв.м по вул. Віри Інбер, 6 у м. Одесі (житловий будинок, за адресою вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року) є об`єктом культурної спадщини;

- договір оренди №415/1-19 укладений без наявного на той момент погодження відповідного органу охорони культурної спадщини, в даному випадку Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації; при цьому, зі змісту положень ч.1 ст. 18 Закону України Про охорону культурної спадщини відповідне погодження повинно було отримуватись власником або уповноваженим ним органом (Одеською міською радою чи Департаментом комунальної власності ОМР) перед передачею у користування об?єкту культурної спадщини;

- до моменту і на момент передачі на об?єкт культурної спадщини власником - позивачем-1 не був укладений охоронний договір;

- обставини чому щодо об?єкту культурної спадщини до моменту передачі і на момент передачі його в оренди не було укладено охоронного договору суду не відомі, учасниками справи суду не доведені;

- про намагання отримати відповідне погодження свідчить лист Департаменту комунальної власності ОМР від 20.09.2019 щодо отримання інформації чи є пам`яткою культурної спадщини нежитлова будівля загальною площею 1061,6 кв.м, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6, у відповідь на що Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації надав позивачу-2 лист-відповідь від 26.09.2019;

- господарському суду не відомі обставини того, як Департамент комунальної власності ОМР оцінив відповідь Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 26.09.2019 щодо того, що двоповерхова будівля, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, буд. 6, площа 1061,60 кв.м під охорону держави як пам`ятка культурної спадщини не приймалася, натомість повідомлено, що внутрішньодворова окремо розташована двоповерхова будівля, яка розташована на вулиці Віри Інбер, 6, належить до об`єктів культурної спадщини, і чому в такому разі охоронний договір не був укладений ані власником майна - Одеською міською радою, ані уповноваженим ним органом - Департаментом комунальної власності ОМР перед прийняттям рішення про надання такого об?єкту в оренду, так само як чому ані власником майна - Одеською міською радою, ані уповноваженим ним органом - Департаментом комунальної власності ОМР не було вчинено як дій по отриманню належного погодження органу охорони культурної спадщини (третя особа у справі), що мало передувати укладенню договору оренди, так і не було доведено до відома орендаря зазначені обставини. Бо іншого з матеріалів справи не вбачається, і прокурором та позивачами не доведено;

- окрім того, вже після укладення спірного договору оренди, спочатку рішенням Одеського окружного адміністративного суду у справі №420/23337/21 від 30.12.2021 було задоволено адміністративний позов Громадської організації, визнано протиправним та скасовано розпорядження Представника Президента України від 08.04.1993 № 197/93 в частині включення в додатковий перелік пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в м. Одесі житлового будинку, за адресою: вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року, натомість в подальшому вказане рішення постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду у справі №420/23337/21 від 11.08.2023 було скасовано, у позові відмовлено;

- таким чином, питання щодо належності частини орендованого об?єкту до культурної спадщини було предметом судового розгляду вже під час дії договору оренди;

- окремо суд враховує, що умовами договору оренди передбачено, що орендар зобов`язаний, зокрема: забезпечувати збереження об`єкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню; утримувати об`єкт оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території.

В якості основної підстави для задоволення позову, заявленого виключно до однієї зі сторін оспорюваного договору оренди - орендаря, прокурор посилається на недобросовісність відповідача, яка виразилась у тому, що відповідач не вчинив додаткових дій щодо з?ясування можливої належності об?єкту оренди до пам?ятки культурної спадщини.

Оцінюючи такі доводи прокурора про недобросовісність відповідача (його обізнаність про те, що частина об?єкту оренди має відповідний статус пам?ятки культури), суд не погоджується з такими доводами прокурора, вважає їх необґрунтованими та недоведеними з огляду на відсутність будь-яких належних доказів того, що відповідач на момент укладення договору та отримання в оренду об?єкта оренди знав та/або міг знати про відповідний статус пам?ятки, з урахуванням того, що будь-який свідомий та добросовісний орендар мав би законні очікування покладатись в цьому питанні наявності/відсутності будь-яких обмежень чи перешкод для оренди на розсуд органу місцевого самоврядування - Одеську міську раду (позивача-1) та уповноважений нею орган (позивача-2).

За ч.4 ст. 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є втручання держави у право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи власності на майно.

Концепція "майна" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак, і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення ЄСПЛ у справі "Ятрідіс проти Греції" від 25.03.1999, заява №311107/96); у справі "Меллахер та Інші проти Австрії" (1989 року), ЄСПЛ вказав, що право на укладення договору оренди є частиною права власності (право володіння та користування), і тому дане право є одним із аспектів права власності.

У практиці Європейського суду з прав людини (зокрема, у справах "Спорронг і Льоннрот проти Швеції", "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства", "Вєренцов проти України", "Щокін проти України", "Сєрков проти України", "Колишній король Греції та інші проти Греції", "Булвес АД проти Болгарії", "Трегубенко проти України") напрацьовані три критерії, що їх слід оцінювати з тим, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.

Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то Європейський суд з прав людини констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого Європейський суд з прав людини надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об?єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип "пропорційності" передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов?язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". Одним із елементів дотримання принципу "пропорційності" при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.

У рішенні ЄСПЛ від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади.

У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії" від 23.10.91 ЄСПЛ зазначив, що статтю 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.

Так, за змістом рішення ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України" Суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов?язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

З урахуванням наявних матеріалів справи, встановлених судом обставин, господарський суд вказує, що право на укладення договору оренди є частиною права власності (право володіння та користування), і тому дане право є одним із аспектів права власності, а тому суд в даному випадку має встановити чи відповідає певний захід втручання у право власності (право оренди) принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.

Оцінюючи факт того, чи була дотримана процедура укладення договору оренди та чи були допущені порушення при його укладенні, суд вважає, що дійсно, в порушення норм Закону України Про охорону культурної спадщини позивач-1 як власник об?єкту оренди (який діє від імені територіальної громади міста) не вчинив належних дій щодо охорони пам?ятки культурної спадщини, а саме: вчасно не уклав з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір на пам?ятку. Окрім того, ані позивач-1 як власник об?єкту оренди, який включає у своєму складі пам?ятку культурної спадщини, ані уповноважений ним орган (позивач-2, орендодавець) в процесі підготовки до укладення договору і визначенні його порядку і суттєвих умов ані отримали відповідного погодження органу культурної спадщини, ані (виходячи з наявних у справі доказів) не повідомили відповідача про не вчинення відповідних дій. Іншого учасниками справи не доведено. За таких обставин суд вважає, що прокурором і позивачами не доведено суду обставин того, що відповідач про такі дії знав чи міг знати, покладаючись на розсуд органу місцевого самоврядування і уповноваженого ним органу і маючи правомірні очікування на отримання і використання об?єкту оренди протягом строку дії договору.

По-друге, оцінюючи зміст допущеного порушення, суд приймає до уваги, що надання погодження органом культурної спадщини має під собою мету забезпечити збереження його унікальної цінності та запобігати його пошкодженню, змінам чи втраті культурно-історичного значення, тому у розумінні норм профільного закону має передувати передачі такого об?єкту в тому числі в оренду, а у випадку неможливості такого надання - погодження органом не надається. Окрім того, важливою нормою закону є також необхідність включення до договору істотної умови щодо забезпечення орендарем збереження пам`ятки у відповідності до охоронного договору, якого на той момент взагалі не було укладено. При цьому суд враховує, що: (1) обов`язок з укладення охоронного договору за вимогами ст. 23 Закону України Про охорону культурної спадщини покладено саме на власника або уповноважений ним орган; (2) охоронний договір на момент укладення договору оренди власником укладений не був, відповідно на думку суду було неможливо включити до тексту договору оренди положення про збереження пам?ятки у відповідності до охоронного договору, що в свою чергу не перешкоджає зробити це зараз у зв?язку з істотною зміною обставин.

Водночас, як вже було встановлено вище, умовами договору оренди до обов??язків орендаря було в свою чергу віднесено: забезпечення збереження об`єкта оренди, своєчасне проведення за власний рахунок капітального і поточного ремонту приміщень, запобігання їх пошкодженню і псуванню; утримання об`єкту оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечення санітарного, екологічно чистого стану, прибирання та упорядкування прилеглої території.

Суд приймає до уваги обставини судового розгляду у справі №420/23337/21 та той факт, що охоронний договір був укладений 26.01.2022 між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (орган охорони) та територіальною громадою м. Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (власник) №01-12/6823, тобто вже після укладення і під час дії договору оренди. Одночасно суд приймає до уваги і ту обставину, що обов`язок з охорони пам`ятки і так передбачений у ч.1 ст. 24 Закону України Про охорону культурної спадщини, а відсутність відповідної умови на момент укладення договору оренди не призвела до порушення прав та законних інтересів сторін договору оренди, не унеможливила виконання договору оренди та досягнення його мети.

Натомість, суд вбачає, що даний позов пред`явлено до відповідача (орендаря) за договором оренди, укладаючи який орган місцевого самоврядування і уповноважений ним орган (позивач-2) мав діяти виключно за законом, а відповідач в свою чергу мав правомірні очікування на законність укладеного договору, оскільки всі дії, які залежали від відповідача для укладення договору, ним виконані, натомість допущення позивачами (органом місцевого самоврядування і уповноваженим ним органом) певних помилок при укладенні спірного договору призвело до пред`явлення прокурором даного позову, який має наслідком фактичне втручання у мирне володіння відповідачем майном. Суд вбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов?язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання; справедлива рівновага передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються; необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе індивідуальний і надмірний тягар. Отже, в даній справі суд вбачає недотримання критерію/принципу пропорційності, оскільки в даному випадку не дотримано баланс (справедливої рівноваги), а індивідуальний і надмірний тягар за невиконання органом місцевого самоврядування приписів законодавства під час укладення договору фактично має на меті покластися на відповідача, що в сукупності буде порушенням статті 1 Першого протоколу.

Таким чином, оцінюючи справедливу рівновагу у втручанні судом зараз у право оренди, яке належить відповідачу, із заявлених прокурором підстав, тобто визначаючи пропорційність мети відновлення законності в частині неотримання позивачем погодження органу охорони культурної спадщини перед укладенням договору оренди і засобів, які використовуються - позбавлення відповідача права оренди та законних очікувань використовувати це право протягом дії укладеного договору оренди, суд вважає, що задоволення позову прокурора із заявлених підстав буде становити надмірний індивідуальний тягар для орендаря і не буде відповідати гарантіям (порушить) статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

За таких обставин, суд вважає, що порушення, на які посилається прокурор (відсутність погодження та не включення до договору істотної умови щодо забезпечення орендарем збереження пам`ятки у відповідності до охоронного договору, який на той момент взагалі не було укладено) не можуть бути підставою для визнання договору оренди №415/1-19 від 31.01.2020 недійсним та зобов?язання повернути об?єкт, оскільки в такому разі негативні наслідки від недотримання позивачами певних дій, що передували укладенню договору, тобто певні допущені позивачами, а не відповідачем, порушення, будуть покладені виключно на відповідача, у якого як з погодженням, так і без погодження наявні певні обов`язки зі збереження об`єкту, який містить в собі об?єкт культурної спадщини, контролювати збереженість якого орендодавець жодним чином не позбавлений в процесі виконання договору оренди.

Одночасно господарський суд не приймає до уваги посилань прокурора в якості підстави для задоволення позову на те, що пам`ятка культурної спадщини відповідачем не використовується взагалі та/або перебуває у незадовільному технічному стані, а також посилань на наявність заборгованості у відповідача з орендної плати, оскільки встановлення вказаних обставин прямо не вплине на результат вирішення спору про визнання недійсним договору оренди, а такі обставини можуть бути взяті до уваги та/або покладені в основу у справі про розірвання договору оренди, а не визнання його недійсним.

Інші доводи прокурора та інших учасників процесу не створюють підстав для задоволення заявленого до відповідача позову.

Таким чином, проаналізувавши наявні матеріали справи, всебічно, повно і об?єктивно встановивши обставини справи, господарський суд дійшов висновку, що прокурором не доведено підстав для визнання оспорюваного договору оренди недійсним, а отже суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди нежилого приміщення №415/1-19 від 31.01.2020, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією Соціально-правозахисна на громадський будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6. Так само судом відмовляється і у задоволенні позовної вимоги прокурора про зобов`язання Громадської організації Соціально-правозахисна повернути об`єкт комунальної власності - громадський будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відповідно до акту приймання-передачі - оскільки вказана вимога є похідної від вимоги про визнання договору недійсним, у задоволенні якої судом відмовлено з вищеперелічених підстав.

Іншого учасниками справи не доведено.

Інші наявні в матеріалах справи документи не спростовують вищевикладених висновків господарського суду.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви покладаються на прокурора.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.

Повне рішення складено 20 січня 2026 р. у зв`язку з введенням в м. Одесі графіків відключень електроенергії через масовані атаки країни-агресора, обстріл об`єктів критичної інфраструктури, тривалу відсутність електроенергії у суді.

Суддя Ю.С. Бездоля