ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.12.2025 Справа № 917/333/25

за позовною заявою Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, площа Перемоги, 2, м.Кременчук, Полтавська область,39600

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Онтаріо 2016", вул.Київська, 62, м.Кременчук, Полтавська область,39631

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

Суддя Кльопов І.Г.

Секретар Назаренко Я.А.

Представники сторін згідно протоколу судового засідання.

Обставини справи: Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області звернулася до Господарського суду Полтавської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Онтаріо 2016" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право 19073190 від 17.02.2017 (редакція додається)

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 03.03.2025 суд ухвалив прийняти позовну заяву до розгляду і відкрити провадження у справі; справу розглядати в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 20.03.2025.

17.03.2025 за вхід. № 3557 від відповідача надійшов відзив на позов. Відповідач проти задоволення позову заперечує з наступних підстав.

Орендодавцем всупереч вимог як закону так і укладеного між сторонами справи договору оренди, в односторонньому порядку внесено зміни до договору. Органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Вказаним рішенням на орендаря покладаються зобов`язання прийняти дані зміни. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Також жодних доказів щодо підтвердження розміру нормативної грошової оцінки відповідної земельної ділянки площею 3 000 кв.м. станом на 10.04.2023 року до суду позивачем не надано.

19.03.2025 за вхід. № 3676 від позивача надійшла відповідь на відзив. Позивач позовні вимоги підтримує у повному обсязі, та зазначає наступне.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв`язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати (постанова Верховного Суду України від 02 березня 2016 року справа № 3-476гс15). Чинна на сьогодні редакція п. 13 Типового договору, затвердженого постановою КМУ від 3 березня 2004р. №220 чітко передбачає, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПКУ, а також зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.

22.05.2025 за вхід. № 6809 від відповідача надійшло клопотання про проведення засідання за відсутності представника.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 22.05.2025 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив її до судового розгляду по суті на 10.06.2025.

06.08.2025 за вхід. № 10332 від відповідача надійшли додаткові пояснення щодо окремих питань, які виникли при розгляді справи. Зазначає, що позивачем не доведено, яким чином визнання укладеною додаткової угоди в редакції запропонованій позивачем, призведе до захисту прав Кременчуцької міської ради, зокрема не надано жодного розрахунку, підтверджуючого що визнання укладеною додаткової угоди, призведе до збільшення орендної плати. Також відповідач вказує що належному способу захисту Орендодавця у даному випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, начебто не сплаченої Орендарем.

06.08.2025 за вхід. № 10333 від відповідача надійшло заперечення щодо приєднання доказів. Відповідач вказує на подання позивачем Витягу № НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.04.2023 року з порушенням порядку подання доказів.

03.09.2025 за вхід. № 11346 від позивача надійшли додаткові пояснення у справі. Вказується, що в запропонованому проекті додаткової угоди очевидна зміна розміру орендної плати. Сторони безпосередньо в самому договорі оренди визначили підстави для внесення змін до нього. Рішення Кременчуцької міської ради від 25.05.2021 року та від 24.03.2023 року є самостійними підставами для внесення змін до договору оренди землі.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

Рішенням Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 25.10.2016 Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду в м. Кременчуці вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю ОНТАРІО 2016 (ідентифікаційний код 40794956) в оренду строком на п`ятнадцять років земельну ділянку площею 3000 кв.м (кадастровий № :12:002:0252) для експлуатації та обслуговування автозаправної станції по набережній Лейтенанта Дніпрова, 6-А в м. Кременчуці. Встановити плату за землю в розмірі 5 % від грошової оцінки землі щорічно.

На виконання вищезазначеного рішення, 08.02.2017 року між Кременчуцькою міською радою Кременчуцького району Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю ОНТАРІО 2016 було укладено договір оренди землі, за умовами якого Орендодавець на підставі рішення надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий № :12:002:0252) загальною площею 3000 кв.м. для експлуатації та обслуговування автозаправної станції по набережній Лейтенанта Дніпрова, 6-А в м. Кременчуці.

Відповідно до пункту 5 вищезазначеного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, станом на 29.11.2016 року, становить: 1 970 490 грн. 00 коп. (656,83 грн. за 1 кв.м), що є дійсною на дату укладення договору оренди.

За умовами пункту 9 вказаного договору, орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно та складає 104 435,97 грн. за рік.

Відповідно до п. 10 Договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнітів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Пунктом 13 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п.28 Договору до обов`язків Орендаря належить, зокрема, у разі зміни орендної плати укласти додаткову угоду до договору оренди землі.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (п.31 Договору).

На підставі Податкового кодексу України, ЗУ Про оренду землі, постанови КМУ від 03.03.2004 № 220, рішення Кременчуцької міської ради від 24.11.2009 Про затвердження технічної документації нормативно грошової оцінки земель м. Кременчука Полтавської області, рішення Кременчуцької міської ради від 25.05.2021 Про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки, витягу з рішення Кременчуцької міської ради від 24.03.2023 Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування Кременчуцькою міською радою, як власником земельних ділянок, було внесено зміни до рішення міської ради та підготовлена додаткова угода до вищевказаного договору оренди землі.

З метою приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель, виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області було направлено відповідачу лист пропозицію від 04.10.2023 № 01-49/1831 та повідомлено про необхідність внесення змін до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди до нього.

Також, виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області було надіслано оригінали додаткової угоди до договору оренди землі в двох примірниках та з проханням у двадцятиденний строк повернути підписаний примірник додаткової угоди з візами, а в разі незгоди надати два примірники протоколу розбіжностей згідно вимог п. 4 ст. 181 Господарського кодексу України.

Згідно з інформацією перевірки статусу відстеження відправлення 896 (додається до позовної заяви): вказане поштове відправлення вручене адресату 12.12.2023.

Станом на теперішній час, додаткова угода не укладена, протоколу розбіжностей не надіслано.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв`язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати (Постанова Верховного Суду України від 02 березня 2016 року справа № 3-476гс15). Аналогічна правова позиція викладена також в постанові Вищого господарського суду України від 03.07.2014 року № 922/533/14 та постановах Верховного суду України від 20.08.2013 року у справі №5017/781/2012 та від 03.12.2013 року у справі № 5009/3430/12. Чинна на сьогодні редакція п. 13 Типового договору, затвердженого постановою КМУ від 3 березня 2004 р. № 220 чітко передбачає, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПКУ, а також зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності. Крім того, на необхідність укладати договір оренди таких земель саме за типовою формою вказує абзац четвертий п. 288.1 ПКУ.

Зазначені обставини, що полягають у приведенні розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та захист законних інтересів територіальної громади міста Кременчука стали підставами для звернення з даним позовом до суду Кременчуцькою міською радою Кременчуцького району Полтавської області.

При прийнятті рішення судом враховано наступне.

Відповідно до частини першої статті 6 Закону України Про оренду землі орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із частиною другою статті 21 Закону України Про оренду землі розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з пунктом в) частини першої статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно із частиною другою статті 21 Закону України Про оренду землі розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно зі ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Відповідач не є власником або постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата (стаття 14.1.72 Податкового кодексу України). Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов`язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (статті 14.1.125, 14.1.136, 288.5 Податкового кодексу України).

У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Рішенням Кременчуцької міської ради від 25.05.2021 року Про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки затверджено річний розмір орендної плати за земельні ділянки на території Кременчуцької міської територіальної громади згідно додатку.

Відповідно до п.13 додатку до вказаного рішення річний розмір орендної плати у відсотках від НГО землі для земельних ділянок, що використовуються для розміщення, експлуатації та обслуговування авто (газо-) заправних станцій, об`єктів зберігання продуктів нафтопереробки становить 12 %.

Рішенням Кременчуцької міської ради від 24.03.2023 року Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування зокрема вирішено: п.23 Внести зміни в пункт12 рішення Кременчуцької міської ради Полтавської області від 25.10.2016 Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду в м.Кременчуці щодо передачі в оренду земельної ділянки ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ОНТАРІО 2016 для експлуатації та обслуговування автозаправної станції по набережній Лейтенанта Дніпрова, 6-А в м.Кременчуці, а саме:

- замість слів Встановити плату за землю в розмірі 5 % від грошової оцінки землі щорічно читати Встановити плату за землю в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі щорічно, у зв`язку із приведенням ставки орендної плати у відповідність до рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 25.05.2021 Про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки.

23.1. Зобов`язати ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ОНТАРІО 2016 укласти додаткову угоду до договору оренди землі, укладеного 08.02.2017 та зареєстрованого 17.02.2017 року.

Як вказується позивачем у відповіді на відзив, підставою збільшення Кременчуцькою міською радою відсоткової ставки орендної плати з 5 % до 12% для відповідача шляхом прийняття відповідного рішення стало внесення змін в Додатку 8 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 1147 від 03.11.2021, внаслідок чого нормативна грошова оцінка земельної ділянки зменшилась.

В свою чергу відповідачем стверджується, що орендна плата на даний час ним сплачується виходячи із нормативної грошової оцінки земельної ділянки без будь яких зменшень.

З цього приводу суд зазначає наступне.

Згідно зі статтею 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування урегульовано правовими нормами Закону України Про місцеве самоврядування в Україні. Система місцевого самоврядування включає: територіальну громаду; сільську, селищну, міську раду; сільського, селищного, міського голову; виконавчі органи сільської, селищної, міської ради (стаття 5 Закону).

У частині 3 статті 24 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні визначається, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання (стаття 25 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні).

Відповідно до частини 1 статті 59 Закону Про місцеве самоврядування в Україні рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішується зокрема питання вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин (ст.26 цього ж Закону).

Представником позивача в судовому засіданні підтверджено, що будь яких пропозицій щодо зміни розміру орендної плати до прийняття рішень Кременчуцької міської ради від 25.05.2021 року Про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки та від 24.03.2023 року Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування, проекти цих рішень або самі рішення після їх прийняття відповідачу не направлялись.

В подальшому, Кременчуцькою міською радою листами від 04.10.2023 року та від 18.12.2023 року направлено ТОВ ОНТАРІО 2016 додаткові угоди до договорів оренди землі, зокрема до договору оренди землі від 08.02.1017 року щодо земельної ділянки з к.н. :12:002:0252 загальною площею 3000 кв.м.

Відповідачем отримання вказаних листів не заперечується.

Водночас, як вже було зазначено судом, матеріали справи не містять доказів щодо оприлюднення у встановленому порядку та направлення відповідачу рішень Кременчуцької міської ради від 25.05.2021 року та від 24.03.2023 року.

Рішенням Кременчуцької міської ради від 25 жовтня 2016 року Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду у м.Кременчуці вирішено:

п.12. Передати ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ОНТАРІО 2016 (ідентифікаційний код 40794956), за умови виконання п.12.2. цього рішення, в оренду строком на п`ятнадцять років земельну ділянку площею 3000 кв.м (кадастровий номер :12:002:0252) для експлуатації та обслуговування автозаправної станції (код КВЦПЗ 12.04) на набережній Лейтенанта Дніпрова, 6-А. Встановити плату за землю в розмірі 5 % від грошової оцінки землі щорічно.

Вказане рішення за змістом має ознаки ненормативного акту Кременчуцької міської ради як органу місцевого самоврядування.

Ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.

Водночас, за формулюванням у рішенні Кременчуцької міської ради від 24.03.2023 року Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування, а саме: замість слів Встановити плату за землю в розмірі 5 % від грошової оцінки землі щорічно читати Встановити плату за землю в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі щорічно вбачається, що позивачем в односторонньому порядку вносяться зміни до рішення від 25 жовтня 2016 року Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду у м.Кременчуці щодо відповідача.

У пункті 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 №7-рп/2009 у справі №1-9/2009 (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування), Конституційний Суд України дійшов висновку, що в Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність зокрема перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону). Органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є гарантією стабільності суспільних відносин між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення, що узгоджується з правовою позицією, викладеною в абзаці другому пункту 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України №1-зп від 13.05.1997 у справі щодо несумісності депутатського мандата.

Щодо твердження позивача про рішення Кременчуцької міської ради від 25.05.2021 року та від 24.03.2023 року як самостійні підстави для внесення змін до договору оренди землі.

Позивачем вказується, що підставами для звернення до суду є приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та ухилення від укладення додаткової угоди, умови якої викладені у рішеннях Кременчуцької міської ради.

Рішенням Кременчуцької міської ради від 24.03.2023 року Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування вирішено: п.23 Внести зміни в пункт12 рішення Кременчуцької міської ради Полтавської області від 25.10.2016 Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду в м.кременчуці щодо передачі в оренду земельної ділянки ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ОНТАРІО 2016 для експлуатації та обслуговування автозаправної станції по тнабережній Лейтенаннта Дніпрова, 6-А в м.Кременчуці, а саме:

- замість слів Встановити плату за землю в розмірі 5 % від грошової оцінки землі щорічно читати Встановити плату за землю в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі щорічно, у звязку із приведенням ставки орендної плати у відповідність до рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 25.05.2021 Про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки.

23.1. Зобов`язати ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ОНТАРІО 2016 укласти додаткову угоду до договору оренди землі, укладеного 08.02.2017 та зареєстрованого 17.02.2017 року.

За умовами п. 13 укладеного між сторонами договору оренди землі розмір орендної плати переглядається щорічно у разі, зокрема, зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності

Водночас, як визнається позивачем у відповіді на відзив, законні інтереси Кременчуцької міської ради порушені саме неукладенням відповідачем спірної додаткової угоди, умови якої викладені в рішеннях Кременчуцької міської ради.

Враховуючи зміст рішення Кременчуцької міської ради від 24.03.2023 року Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування (пункт 23 якого стосується безпосередньо відповідача) позивачем помилково ототожнюється зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки із зміною відсоткової ставки орендної плати за договором, яка здійснена орендодавцем в односторонньому порядку.

Матеріалами справи підтверджено, що позивач звертався до орендаря з листами для укладення додаткової угоди до договору, у зв`язку з прийняттям Кременчуцькою міською радою рішень від 25.05.2021 року та від 24.03.2023 року. Відповідачем не підписано додаткову угоду, яка була направлена йому позивачем.

Водночас суд зазначає, що умов договору оренди землі від 08.02.1017 року, які б надавали позивачу право на односторонню зміну ставки орендної плати поза межами процедури, яка встановлена пунктом 13 та 28 договору, у договорі не передбачено. Водночас, пункт 31 договору чітко встановлює, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі та виключно за взаємною згодою сторін.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду є істотною умовами договору оренди землі.

Отже, будь-які зміни істотної умови договору могли відбуватися виключно на загальних підставах, як визначено законом та умовами договору оренди (пунктом 31 договору), тобто за взаємною згодою сторін, якої досягнуто не було, що було встановлено судом під час розгляду цієї справи.

Згідно зі статтею 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі N 635/4233/19 та постанові Верховного Суду від 31.05.2023 у справі N 925/406/22 міститься висновок про те, що рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо у самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Суд також враховує позицію Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 05.06.2024 у справі N 914/2848/22 і якою було конкретизовано висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель", статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, який викладений у постанові від 09.11.2021 у справі N 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без необхідності внесення змін до договору оренди.

Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Виходячи з цього, позиція Великої Палати Верховного Суду щодо автоматичної зміни прав та обов`язків сторін стосується виключно випадків зміни нормативно грошової оцінки та не розповсюджується на випадки зміни ставки для нарахування орендної плати.

Рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.

Враховуючи те, що сам факт ухвалення рішення органу місцевого самоврядування про зміну розміру відсоткової ставки орендної плати не дає підстави для автоматичної зміни істотної умови договору, що у свою чергу не свідчить про виникнення у позивача права на отримання збільшеної орендної плати з дня ухвалення такого рішення, а відповідно і права позивача вимагати від відповідача укладення додаткової угоди.

Також суд звертає увагу на наступне.

Позивачем не надано та матеріали справи не містять доказів розміру орендної плати, яка сплачується ТОВ ОНТАРІО 2016 на даний час та її зміни (збільшення або зменшення) у зв`язку із внесенням змін в Додатку 8 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 1147 від 03.11.2021 року.

Водночас, зменшенням нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки у зв`язку із внесенням змін до вказаного додатку Методики та відповідно зменшенням розміру орендної плати представником позивача обґрунтовується прийняття рішень від 25.05.2021 року та від 24.03.2023 року про збільшення розміру відсоткової ставки для орендаря - відповідача.

Крім того, Кременчуцькою міською радою не надано розрахунку, що підтверджує збільшення орендної плати у випадку визнання укладеною спірної додаткової угоди в редакції про яку просить позивач.

За змістом ст. ст. 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Нормами ст. 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування заплату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України (чинного на момент звернення позивача до суду) зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Водночас те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки в Законі.

Частина перша статті 652 Цивільного кодексу України встановлює, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

У відповідності до частини другої статті 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Частиною четвертою ст. 652 ЦК України передбачено, що зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Поняття "істотна зміна обставин" є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абзаці 2 частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України, яка визначає, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень статті 652 Цивільного кодексу України не підлягає розірванню або зміні, як за згодою сторін, так і за рішенням суду.

Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання або зміни договору.

Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому, можливість розірвання або внесення змін у договір може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.

Водночас, договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони, має встановити факт зміни істотної обставини, за наявності одночасно чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

При цьому зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Позивачем в даній справі не доведено наявність істотної зміни обставин, що могли б бути підставою для зміни в односторонньому порядку умов договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди.

Щодо способу захисту.

Згідно з ч.1 ст.2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (ч.2 ст.4 Господарського процесуального кодексу України).

Перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначений в ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України одним з яких є відновлення становища, що існувало до порушення.

Обраний спосіб захисту має забезпечити ефективне поновлення порушених прав та охоронюваних законом інтересів, або попередити їх порушення на майбутнє.

У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Так, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018р. у справі №338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020р. у справі №910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021р. у справі №334/3161/17).

Укладання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів Позивача, оскільки укладання додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з Відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, укладання додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі щодо земельної ділянки :12:002:0252 не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав. Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування. Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від Орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

Належному способу захисту Орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої Орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності (вказана правова позиція викладена в п. 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024р. у справі №914/2848/22). Отже, звернення Кременчуцької міської ради з позовною заявою про внесення змін до договору оренди землі від 08.02.2017 року шляхом укладення додаткової угоди є неналежним способом захисту.

Відповідно до частини п`ятої статті 236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Інші докази та пояснення учасників справи судом до уваги не приймаються, оскільки не спростовують вищевикладені висновки суду.

За змістом п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень та висновків Європейського суду з прав людини, викладених у рішеннях у справах Трофимчук проти України, Серявін та інші проти України обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Судом було вжито усіх заходів для забезпечення реалізації сторонами своїх процесуальних прав та з`ясовано усі питання, винесені на його розгляд.

За наведених у їх сукупності обставин, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Оскільки у позові відмовлено, судові витрати, понесені позивачем, стягненню з відповідача не підлягають.

Керуючись статтями 2, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

Враховуючи викладене, керуючись статтями 129, 232-233, 237-238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржене в апеляційному порядку до Східного апеляційного господарського суду в порядку та строки, визначені ст. 254, 256-257 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 19.01.2026, з урахуванням строку перебування судді у відпустці.

Суддя Кльопов І.Г.