ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
"17" грудня 2025 р. Справа №902/580/25
Судді Північно-західного апеляційного господарського суду Мельника О.В.
стосовно постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2025 року у справі №902/580/25 (повний текст постанови складено 02.01.2026), ухваленої за результатами розгляду апеляційної скарги Приватного підприємства "ПАРТНЕР-СПС" на рішення Господарського суду Вінницької області від 22.09.2025 та на протокольну ухвалу Господарського суду Вінницької області від 23.06.2025 у справі №902/580/25
за первісним позовом Комунального підприємства "Ладижинська міська лікарня" Ладижинської міської ради Гайсинського району Вінницької області
до Приватного підприємства "ПАРТНЕР-СПС"
про стягнення 76 550, 99 грн
за зустрічним позовом: Приватного підприємства "ПАРТНЕР-СПС"
до Комунального підприємства "Ладижинська міська лікарня" Ладижинської міської ради Гайсинського району Вінницької області
до Ладижинської міської ради
про визнання недійсним електронного аукціону та договору оренди, застосування двосторонньої реституції
Рішенням Господарського суду Вінницької області від 22.09.2025 первісний позов було задоволено; в задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Приватне підприємство "ПАРТНЕР-СПС" звернулося до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовити, а зустрічний позов задоволити. Також апелянт просить скасувати протокольну ухвалу Господарського суду Вінницької області від 23.06.2025 у справі №902/580/25.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2025 року у справі №902/580/25 апеляційні скарги Приватного підприємства "ПАРТНЕР-СПС" задоволено частково.

Скасовано протокольну ухвалу Господарського суду Вінницької області від 23.06.2025 про закриття провадження у справі №902/580/25 в частині зустрічних позовних вимог про стягнення з Ладижинської міської ради на користь Приватного підприємства "ПАРТНЕР-СПС" суми забезпечувального депозиту в розмірі 17 050 грн; суми авансового внеску орендної плати в розмірі 20 460 грн; витрат на проведення оцінки майна в розмірі 3 600 грн; витрат на проведення технічного обстеження, розробку проектів реконструкції, проведення експертиз проектів реконструкції в сумі 110 000 грн.

Рішення Господарського суду Вінницької області від 22.09.2025 скасовано частково. Ухвалено нове рішення, яким відмовлено в задоволенні первісного позову, а зустрічний позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди №262 від 02.08.2024 нерухомого майна, що належить до комунальної власності Ладижинської міської територіальної громади, який укладений за результатами електронного аукціону, оформленого протоколом № LLE001-UA-020 від 09.07.2024 між Ладижинською міською радою, Приватним підприємством "ПАРТНЕР-СПС" та Комунальним підприємством "Ладижинська міська лікарня" Ладижинської міської ради Гайсинського району Вінницької області.

Стягнуто з Ладижинської міської ради на користь Приватного підприємства "ПАРТНЕР-СПС" суму забезпечувального депозиту в розмірі 17050 грн та суму авансового внеску орендної плати в розмірі 20 460 грн.

У задоволенні вимог зустрічного позову про стягнення витрат на проведення оцінки майна в розмірі 3 600 грн та витрат на проведення технічного обстеження, розробку проектів реконструкції, проведення експертиз проектів реконструкції в сумі 110 000 грн, відмовлено.

Рішення Господарського суду Вінницької області від 22.09.2025 в частині відмови в задоволенні вимог зустрічного позову про визнання недійсними результатів електронного аукціону, оформленого протоколом № LLE001-UA-020 від 09.07.2024, залишено без змін.

Вказана постанова підписана суддями у складі - головуюча суддя Олексюк Г.Є., суддя Петухов М.Г., суддя Мельник О.В. Постанова ухвалена з окремою думкою судді Мельника О.В.

Відповідно до ст.34 ГПК України, питання, що виникають під час колегіального розгляду справи судом, вирішуються більшістю голосів суддів. Головуючий голосує останнім. При ухваленні рішення з кожного питання жоден із суддів не має права утримуватися від голосування та підписання рішення чи ухвали. Судді не мають права розголошувати міркування, що були висловлені у нарадчій кімнаті. Суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку. Про наявність окремої думки повідомляються учасники справи без оголошення її змісту в судовому засіданні. Окрема думка приєднується до справи і є відкритою для ознайомлення.

Мотиви з яких прийнято постанову апеляційного суду від 17.12.2025 року в частині визнання недійсним договору оренди №262 від 02.08.2024 нерухомого майна зводяться передусім до того, що в оголошенні про передачу майна в оренду містяться відомості про технічний стан приміщення, а саме те, що нежитлове приміщення забезпечене комунікаціями (водопостачання, теплопостачання). В той же час, підписуючи акт прийому-передачі нерухомого майна від 02.08.2024, балансоутримувач підтвердив, що водопостачання та водовідведення в даному приміщенні, відсутні. Вказані обставини свідчать про невідповідності, які стосуються характеристик об`єкту оренди; в оголошенні про передачу майна в оренду зазначена недостовірна інформація про лот аукціону.

З огляду на те, що судом встановлено обставини справи щодо фактичної неможливості використання ПП "Партнер СПС" переданого в оренду за результатом спірного аукціону нежитлового приміщення під пункт забору біологічного матеріалу у зв`язку з порушеннями під час проведення аукціону та наданням недостовірної інформації, яка стосується характеристик об`єкту оренди, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди №262 від 02.08.2024 як такого, який вчинений під впливом помилки згідно ст.229 ЦК України, оскільки, укладаючи договір за результатами аукціону, ПП "Партнер СПС" мало легітимні очікування, що право користування нежитловим приміщенням набуте у законний спосіб та може бути реалізоване у повному обсязі.

Не погоджуюся із наведеними висновками в судовому рішенні апеляційного господарського суду від 17.12.2025 у даній справі, з огляду на наступне.

02.08.2024 між Ладижинською міською радою (орендодавець), Приватним підприємством "ПАРТНЕР-СПС" (орендар) та Комунальним підприємством "Ладижинська міська лікарня" Ладижинської міської ради Гайсинського району Вінницької області (балансоутримувач) укладено договір оренди №262 нерухомого майна, що належить до комунальної власності Ладижинської територіальної громади (т.1, а.с.25-31).

Відповідно до п.п.1.1, 1.2 Розділу ІІ "Незмінювані умови договору" (далі - Розділ ІІ) орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Умов. Майно передається в оренду для використання згідно з пунктом 7 Умов.

Пунктом п.2.1 Розділу ІІ визначено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акту приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору. Акт приймання-передачі майна в оренду та акт повернення майна з оренди складаються за формою, що розробляється Фондом державного майна і оприлюднюється на його офіційному веб-сайті.

Аналіз положень договору дає підстави для висновку, що спірний договір за своєю правовою природою є договором оренди, який підпадає під правове регулювання Глави 58 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.759 та ст.761 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Частиною першою ст.760 ЦК України визначено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Згідно з ч.1 ст.767 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач за зустрічним позовом обґрунтовує свої позовні вимоги тим, що невідповідність приміщення умовам аукціону та заявленим характеристикам, відсутність водопостачання та водовідведення та можливості їх проведення, каналізації, відсутність вентиляції та відсутність можливості підключення до електромережі, унеможливлює використання даного приміщення за його цільовим призначенням у відповідності до п.7 договору оренди та здійснення діяльності підприємства з забору біологічного матеріалу, що є підставою для визнання такого договору недійсним.

Оцінюючи наявність підстав для визнання недійсним договору згідно ст.229 ЦК України як такого, який укладений внаслідок помилки, про що дійшов висновку суд апеляційної інстанції у постанові від 17.12.2025 року, вважаю за необхідне зазначити наступне.

Як вбачається зі змісту оголошення про передачу майна в оренду як додатку 2 до рішення Ладижинської міської ради "Про організацію проведення аукціонів з оренди нерухомого майна" №320 від 27.06.2024 (т.1, а.с.30-36), передачі підлягало нежитлове приміщення площею 14,0 кв.м, з яких площа приміщення №93 становить 11,5 кв.м та частина коридору загального користування - 2,5 кв.м. Технічний стан об`єкта (інформація про потужність електромережі і забезпечення об`єкта комунікаціями) - задовільний, потребує ремонту; об`єкт, підключений до електромережі та забезпечений комунікаціями (водопостачання, теплопостачання).

Згідно з п.4.1. Розділу І "Змінювані умови договору", об`єктом оренди є нежитлове приміщення площею 14,0 кв.м (площа приміщення №93 становить 11,5 кв.м. та частина коридору загального користування площею 2,5 кв.м), розташоване на першому поверсі будівлі 1-го лікувального корпусу (літ. А) за адресою: Вінницька обл., Гайсинський р-н, м. Ладижин. вул. Ентузіастів, 24.

Отже, зі змісту оголошення про передачу майна в оренду та п. 4.1 договору вбачається відсутність будь-яких розбіжностей щодо площі, виду та конфігурації орендованого нежитлового приміщення (загальна площа якого становить 14,0 кв. м і складається з площі приміщення 11,5 кв.м та частини коридору загального користування площею 2,5 кв.м).

02.08.2024 року, у день підписання договору оренди, сторонами також було підписано акт приймання-передачі нерухомого майна (т.1, а.с.61), під час складання якого, у тому числі орендарем, проведено огляд приміщення, визначено його загальну площу (14 кв.м) та зазначено про відсутність систем вентиляції, водопостачання і водовідведення (п.1.5 акта).

Водночас, слід зауважити, що п.4.1 договору не містить будь-яких відомостей щодо наявності або відсутності на об`єкті оренди систем вентиляції, водопостачання та водовідведення.

Згідно умов п.7 Розділу І "Змінювані умови договору" договору та п.1 акта приймання-передачі орендарю було передано нежитлове приміщення з цільовим призначенням - для розміщення пункту забору біологічного матеріалу.

В обґрунтування неможливості використання даного приміщення за його цільовим призначенням та відповідно наявності підстав для визнання договору недійсним, а також у зв`язку з наявністю розбіжностей між наданими сторонами технічними звітами та відмовою суду у задоволенні клопотання про призначення експертизи у даній справі згідно з протокольною ухвалою суду першої інстанції від 23.06.2025, ПП "Партнер-СПС" надано виготовлений на його замовлення висновок експерта від 01.09.2025.

При цьому, вказаний висновок наданий з порушенням строку, про поновлення якого позивач просив у клопотанні про долучення вказаного доказу до матеріалів справи.

Відповідно до протоколу судового засідання від 10.09.2025 (т.2, а.с.118-119), суд першої інстанції протокольною ухвалою прийняв вказаний доказ і вказав, що оцінка йому буде надана згідно з ст.77-80 ГПК України.

Однак, згідно зі змісту оскаржуваного рішення, встановлено, що всупереч вимогам ст.86 ГПК України щодо всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів та надання оцінки у взаємному зв`язку доказів у їх сукупності, судом першої інстанції оцінки висновку експерта від 01.09.2025 надано не було.

У відповідності до ст.269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Як вбачається зі змісту апеляційної скарги, скаржник посилається на вказаний доказ (висновок експерта від 01.09.2025), що зумовлює обов`язок суду апеляційної інстанції дослідити такий доказ і надати йому оцінку.

Враховуючи, що не встановлено жодних порушень положень чинного законодавства або методології під час проведення експертного дослідження, беручи до уваги, що експерт був попереджений про кримінальну відповідальність, передбачену ст.384, 385 КК України, за завідомо неправдивий висновок, що свідчить про відсутність обґрунтованих сумнівів у правильності дослідження, а також з огляду на те, що відповідач не спростував висновків експертизи, вважаю, що зазначений висновок експерта відповідає вимогам ст.98, 101 ГПК України та є належним і допустимим доказом у розумінні ст.76, 77 цього Кодексу.

Відповідно до п.3 висновку експерта, порівнюючи проекту документацію "Робочий проект "Капітальний ремонт нежитлового приміщення на першому поверсі будівлі 1-го лікувального корпусу (літ.А) під влаштування "Пункт забору біологічного матеріалу" за адресою: Вінницька обл., Гайсинський район, м.Ладижин, вул.Ентузіастів, 24", що виготовлена ПП "Будцентр" у 2024 році, з вимогами нормативних документів у галузі будівництва встановлено невідповідність п.п.3.78., 3.21. ДБН А.2.2.-3:2014, п.п.4.3., 6.2.1., 12.2.13., 12.7.7. ДБН В.2.2-10:2022.

Згідно п.6 висновку від 01.09.2025, на підставі проведеного дослідження, з урахуванням наданих матеріалів експертом встановлено, що неможливо здійснити у відповідності до вимог нормативних документів у галузі будівництва реконструкцію приміщення №93 з площі 11,5 кв.м. на 14,0 кв.м. за рахунок коридору - приміщення №120 під пункт забору біоматеріалу для виконання умов договору №262 від 02.08.2024 року.

Отже, навіть за умови проведення капітального ремонту даного приміщення згідно Робочого проекту (т.1, а.с.143-152), на що орендарю надано згоду балансоутримувачем, виходячи із висновку зазначеному у п.3, нежитлове приміщення не буде відповідати ДБН та як наслідок експерт дійшов висновку про неможливість здійснення реконструкції наданого в оренду нежитлового приміщення під пункт забору біоматеріалу.

Будь-якого іншого належного та допустимого доказу у розумінні ст.76, 77 ГПК України відповідачі за зустрічним позовом суду не надали, в тому числі клопотання про призначення судової експертизи не заявляли та експертного висновку, виготовленого на своє замовлення, не подавали.

Щодо наявного в матеріалах справи технічного звіту (лікарні) від 20.05.2024 (т. 2, а.с.18-26) зауважую, що він був виготовлений на замовлення орендодавця виключно з метою забезпечення проведення процедури відкритих торгів.

Враховуючи викладене, а також те, що зазначений технічний звіт у розумінні ст. 98 ГПК України не є висновком судового експерта, вважаю, що він не може спростовувати наведені вище висновки експерта від 01.09.2025 року щодо неможливості здійснення реконструкції орендованого нежитлового приміщення у пункт забору біоматеріалу.

Отже, із врахуванням висновку експерта від 01.09.2025, а також виходячи з оцінки кожного доказу окремо і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності згідно ст.86 ГПК України, вважаю встановленим і доведеним факт неможливості використання спірного нежитлового приміщення за цільовим призначенням у зв`язку із невідповідністю вимогам ДБН.

Відповідно до статті 229 ЦК (у редакції, на час укладення оспорюваного договору) якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом. У разі визнання правочину недійсним особа, яка помилилася в результаті її власного недбальства, зобов`язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки. Сторона, яка своєю необережною поведінкою сприяла помилці, зобов`язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки.

Отже, правочин, вчинений під впливом помилки, є оспорюваним і у разі встановлення судом певних обставин може бути визнаний недійсним. Водночас при вирішенні такого спору слід ураховувати, що обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, дійсно було і має істотне значення.

Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

Аналогічний правовий висновок, викладений в постанові Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду від 07.02.2024 у справі №903/367/23.

Отже, з урахуванням установлених у цій справі обставин спірних правовідносин та оцінки сукупності доказів, вважаю, що відсутні підстави вважати допущеною помилку орендаря як підставу для визнання договору недійсним, оскільки інформація про об`єкт оренди, визначена п. 4.1 договору, відповідає фактичному стану орендованого приміщення, зафіксованому в акті приймання-передачі, у тому числі за участю самого орендаря.

При цьому, часткова невідповідність опису об`єкта оренди (відсутність систем вентиляції, водопостачання і водовідведення), що зазначено в оголошенні про проведення аукціону, опису об`єкта оренди, який міститься в п.4.1. договору, не може бути підставою для визнання його недійсним, оскільки обставини, щодо яких могла помилитись сторона правочину, мають існувати саме на момент його вчинення, а помилка орендаря внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильне його тлумачення, в даному разі щодо неможливості використання за його цільовим призначення через невідповідність вимогам ДБН, у даних спірних правовідносинах не має правового значення. Укладаючи договір, орендар вже розумів, що він отримує в оренду приміщення, яке не обладнане системою вентиляції, водовідведення та каналізації, а тому з урахуванням обізнаності з вимогами ДБН міг розуміти, що таке приміщення буде непридатне для використання за призначенням.

Таким чином, на момент укладення договору була відсутня помилка орендаря, адже технічні характеристики орендованого приміщення, зазначені в договорі, відповідають його фактичним технічним характеристикам зазначеним в акті приймання-передачі.

Розглядаючи позовну вимогу про недійсність договору суд зобов`язаний надати оцінку саме змісту договору, а не змісту оголошення про передачу майна оренду як додатку до рішення Ладижинської міської ради "Про організацію проведення аукціонів з оренди нерухомого майна".

В цьому ж контексті зауважую, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.09.2022 у справі №910/12525/20 дійшла висновку про те, що торги є правочином. Якщо вони завершуються оформленням договору купівлі-продажу, то оскаржити можна договір, а вимоги про визнання недійсними торгів (аукціону) та протоколу електронного аукціону не є належними та ефективними способами захисту.

За встановлених у цій справі обставин спірних правовідносин вважаю, що належним і ефективним способом захисту порушених прав позивача може бути розірвання договору оренди, а не визнання його недійсним згідно ст.229 ЦК України, оскільки обставини, на які посилається позивач, не свідчать про наявність помилки на момент укладення договору.

Підстави для розірвання договору оренди визначені у ст.783, 784 ЦК України.

Так, статтею 784 ЦК України визначено підстави для розірвання договору оренди на вимогу орендаря. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов`язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Отже, підстави для розірвання та припинення договору оренди, визначені законом, є вичерпними.

Відповідно до положень статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частинами першою і другою статті 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Отже, зазначеною нормою встановлено основне правило щодо можливості припинення зобов`язання лише на підставі договору або закону. При цьому припинення зобов`язання на вимогу однією зі сторін можливе, якщо такі дії вчинені відповідно до вимог закону або передбачені умовами договору.

Пунктом 12.9 Розділу ІІ договору сторони погодили, що договір може бути достроково припинений на вимогу орендаря, якщо: протягом одного місяця після підписання акта приймання-передачі орендар отримає докази істотної невідповідності об`єкта оренди інформації про нього, зазначеній в оголошенні або інформаційному повідомленні/інформації про об`єкт оренди, якщо договір укладено без проведення аукціону, або в акті приймання-передачі (пп. 12.9.1 Розділу ІІ); або протягом двох місяців після підписання акта приймання-передачі орендар не матиме можливості використовувати об`єкт або приступити до виконання ремонтних робіт на об`єкті через відсутність на об`єкті можливості підключення до комунальних послуг, або відмови балансоутримувача укласти із орендарем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю, або відмови постачальників відповідних комунальних послуг укласти із орендарем договори на постачання таких послуг протягом одного місяця з моменту звернення орендаря (за умови, що орендар звернувся до таких постачальників послуг не пізніше ніж протягом одного місяця після підписання акта приймання-передачі майна) (пп.12.9.2 Розділу ІІ).

Як вбачається з матеріалів справи, ПП "Партнер-СПС" зверталось з позовною заявою до Ладижинської міської ради про розірвання договору оренди №262 від 02.08.2024 та стягнення 620834,38 грн.

Рішенням Господарського суду Вінницької області від 02.05.2025 у справі №902/1070/24 у задоволенні вказаного позову відмовлено.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що оскільки договір оренди №262 нерухомого майна, що належить до комунальної власності Ладижинської територіальної громади від 02.08.2024, укладений за наслідком проведеного аукціону №LLE001-UA-020, а тому посилання позивача на пп.12.9.1 договору є безпідставним, позаяк вказаний підпункт визначає підстави для дострокового розірвання договору у разі його укладення без проведення аукціону. Також, позивачем не доведено наявність випадків встановлених пп.12.9.2 договором з настанням яких позивач вправі вимагати розірвання оспорюваного договору.

За результатом сукупної оцінки доказів суд констатував, що позивачем не доведено належними й допустимими доказами наявності передбачених законом чи договором підстав для дострокового припинення договірних відносин у судовому порядку.

Відповідно до ч.4 ст.75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Разом з тим, згідно з ч.6 ст.75 ГПК України, правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.

Преюдиційність - це обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, яке набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиційно встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки вони вже встановлені у рішенні суду і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акту, який вступив у законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами (подібний висновок міститься у п. 4.26 постанови Верховного Суду від 26.11.2019 у справі №902/201/19).

Преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи (позиція з постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2018 у справі №917/1345/17).

Із урахуванням викладеного вважаю, що у спірних правовідносинах не підлягає застосуванню ч.4 ст.75 ГПК України щодо преюдиційності рішення Господарського суду Вінницької області від 02.05.2025 у справі №902/1070/24, оскільки у зазначеному рішенні суд першої інстанції не встановлював фактичних обставин, що мають преюдиційне значення для цієї справи, а надав виключно правову оцінку умовам договору щодо його припинення, правовідносинам між сторонами та наявності правових підстав для такого припинення.

Позивач (орендар) правом апеляційного оскарження рішення суду першої інстанції не скористався.

Зі змісту п.12.9. Розділу ІІ вбачається, що договір може бути достроково припинений на вимогу орендаря, зокрема, 1) якщо протягом одного місяця після підписання акта приймання-передачі орендар отримає докази істотної невідповідності об`єкта оренди інформації про нього, зазначеній в оголошенні; 2) або якщо протягом двох місяців після підписання акта приймання-передачі орендар не матиме можливості використовувати об`єкт або приступити до виконання ремонтних робіт на об`єкті через відсутність на об`єкті можливості підключення до комунальних послуг.

Аналізуючи зміст п.12.9. договору Розділу ІІ, вважаю, що вказаний пункт визначає підстави для дострокового розірвання договору у разі його укладення як з проведенням аукціону, так і без проведення аукціону.

Відтак, 28.08.2024 року ПП "Партнер-СПС" звернувся до Ладижинської міської ради та КП "Ладижинська міська лікарня" з претензією №34 (т.1, а.с.127-129), відповідно до якої орендар вимагав дострокового припинення договору оренди №262 нерухомого майна, у зв`язку із виявленою істотною невідповідністю об`єкта оренди інформації, яка була викладена в описовій частині умов аукціону, чим дотримався умов та строків, передбачених п.12.9. Розділу ІІ.

Окрім того, зауважую, що підстави для розірвання та припинення договору оренди, які визначені законом, господарським судом у рішенні від 02.05.2025 у справі №902/1070/24 також не досліджувались та не оцінювались.

Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже, за загальним правилом, встановленим цивільним чинним законодавством, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 наголосила на тому, що зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до п.2 ч.1 ст.651 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

У постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У постановах Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 04.12.2024 у справі №642/1088/23, від 16.02.2021 у справі 910/2861/18 зроблено висновок про те, що у вказаній нормі матеріального права йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Отже, в кожному конкретному випадку питання про істотність порушення договору повинно вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 916/326/23, від 30.10.2024 у справі №916/19/24, від 30.04.2024 у справі №903/775/23.

За встановленими обставинами спору, орендодавець та балансоутримувач передали, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення для розміщення пункту забору біологічного матеріалу.

Положеннями статті 767 ЦК України передбачено обов`язок наймодавця передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Водночас, в силу положень статті 784 ЦК України, підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендаря можуть слугувати обставини, передання наймодавцем речі, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі.

Враховуючи викладене, приймаючи до уваги підстави зустрічного позову, а також доведення орендарем факту неможливості використання спірного нежитлового приміщення за цільовим призначенням, що свідчить про позбавлення орендаря того, на що він розраховував при укладенні договору, вважаю, що належним та ефективним способом захисту його прав у спірних правовідносинах є пред`явлення позову про розірвання договору оренди.

Аналогічна правова позиція, викладена в постанові Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду від 09.12.2025 року у справі №903/244/25.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 22.06.2021 року у справі №200/606/18).

З огляду на вказане, вважаю, що у задоволенні зустрічного позову про визнання недійсним договору оренди слід було відмовити через відсутність в діях орендаря помилки щодо обставин, які мають істотне значення, та через обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав саме у спірних правовідносинах. Реституційні позовні вимоги також не підлягають задоволенню, оскільки є похідними від основної.

Згідно п.2 ч.1 ст.275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

За приписами п.2, 3, 4 ст.277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч.4 ст.277 ГПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Відтак, зважаючи на порушення судом першої інстанції вимог процесуального закону щодо всебічності, повноти та об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів, а також неврахування судом обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав, вважаю, що рішення Господарського суду Вінницької області від 22.09.2025 року в частині зустрічного позову підлягало зміні в мотивувальній частині з викладенням її в редакції даної окремої думки.

Щодо первісного позову враховую, що відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Таким чином, враховуючи принцип "суд знає закони", згідно якого суд надає правову кваліфікацію правовідносинам сторін, виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, а також визначає, яка конкретна правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, приймаючи до уваги встановлений факт неможливості використання спірного нежитлового приміщення за цільовим призначенням, вважаю, що первісний позов також не підлягає до задоволення з урахуванням ч.6 ст.762 ЦК України.

З огляду на викладене, оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині задоволення первісних позовних вимог підлягало скасуванню з відмовою у задоволенні позову.

Щодо мотивів скасування протокольної ухвали Господарського суду Вінницької області від 23.06.2025 про закриття провадження у справі №902/580/25 в частині зустрічних позовних вимог про стягнення з Ладижинської міської ради на користь Приватного підприємства "ПАРТНЕР-СПС" суми забезпечувального депозиту в розмірі 17050 грн; суми авансового внеску орендної плати в розмірі 20460 грн; витрат на проведення оцінки майна в розмірі 3 600 грн; витрат на проведення технічного обстеження, розробку проектів реконструкції, проведення експертиз проектів реконструкції в сумі 110 000 грн, не заперечую.

Суддя Мельник О.В.