РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

22.12.2025Справа № 910/12076/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Пукаса А.Ю., за участю секретаря судового засідання Салацької О.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Світ Плюс» (вул. Володимира Сікевича, буд. 32, м. Київ, 03151; ідентифікаційний код 34353218)

до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської Міської державної адміністрації) (вул. Хрещатик, буд. 10, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 19020407)

про тлумачення умов договору,

Представники сторін:

від позивача: Подрез Олексій Одександрович

від відповідача: Тетерятник Ольга Вікторівна

РОЗГЛЯД СПРАВИ СУДОМ

1. Стислий виклад позиції Позивача

До Господарського суду міста Києва звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю «Світ Плюс» (далі за текстом ТОВ «Світ Плюс», Позивач) з позовом до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської Міської державної адміністрації) (далі за текстом Департамент, Відповідач), в якому Позивач просить суд здійснити тлумачення пункту 13 Розділу III «Змінювані умови договору» Договору оренди № 2913 (цмк)-1 від 12.07.2022 та у ході тлумачення встановити, що зміст пункту 13 Договору оренди № 2913 (цмк)-1 від 12.07.2022 року є таким: роботи з влаштування асфальтобетонного покриття на території бази є капітальним ремонтом та невід`ємними поліпшеннями орендованого майна, які здійснюються Орендарем за попередньою згодою Орендодавця, а витрати, понесені Орендарем на їх проведення, підлягають зарахуванню в рахунок орендної плати та/або компенсації у порядку, передбаченому пунктом 5.3 Договору та чинним законодавством України.

В обґрунтування заявлених вимог, Позивач зазначає про те, що формулювання пункту 13 Договору є неоднозначним та нечітким з огляду на некоректність суб`єкта виконання, відсутність чіткої кваліфікації робіт, суперечність з іншими положеннями Договору. З огляду на той факт, що Відповідач, як орган, що здійснює управління комунальним майном, є професійним учасником у сфері орендних відносин та, безсумнівно, є стороною, що підготувала проект Договору або, принаймні включила до нього зазначену додаткову умову, відтак, усі неясності та неоднозначності в тексті пункту 13 Договору, відповідно до принципу contra proferentum, мають тлумачитись на користь Позивача.

2. Стислий виклад позиції Відповідача

Із поданого відзиву вбачається, що Відповідач заперечує щодо задоволення позову з огляду на те, що пунктом 10.1 Договору оренди встановлено обов`язок Орендаря виконати додаткові умови, які було включено до оголошення про передачу майна в оренду (оголошення та додаткові умови, затверджені на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.12.2021) в силу чого позов не підлягає задоволенню.

3. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.10.2025 позовну заяву залишено без руху, встановлено п`ятиденний строк з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху для усунення недоліків позовної заяви шляхом подання до суду доказів сплати судового збору.

08.10.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.10.2025 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, підготовче засідання призначено на 10.11.2025.

23.10.2025 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позовну заяву.

Підготовче засідання 10.11.2025 відкладено на 17.11.2025.

У підготовчому засіданні 17.11.2025, заслухавши пояснення учасників судового процесу, суд ухвалив закрити підготовче провадження та призначити справу до розгляду по суті на 15.12.2025.

В судовому засіданні 15.12.2025 оголошено перерву в розгляді справи по суті до 22.12.2025.

У судовому засіданні 22.12.2025 представник Позивача підтримав позовні вимоги та просив задовольнити позов в повному обсязі.

Представник Відповідач заперечував щодо задоволення позову та просив відмовити в його задоволенні.

Заслухавши вступні слова представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, у судовому засіданні 22.12.2025 відповідно до статті 240 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом ГПК України) судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

14.12.2021 протоколом засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності № 38/40 погоджено додаткові умови щодо передачі єдиного майнового комплексу на вул. Молодогвардійській, 32 в орендне користування, зокрема, за власні кошти здійснити влаштування асфальтобетонного покриття на території бази з урахуванням руху великогабаритних вантажних автомобілів та чинних ДБН на суму не менше ніж 9,0 млн. грн.

12.07.2022 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та ТОВ «Світ Плюс» укладено договір № 2913 (цмк)-1 оренди єдиного майнового комплексу комунального підприємства «Світ» Солом`янського району (нова редакція договору від 30.01.2019 № 2913 (цмк)) (далі за текстом Договір оренди).

Відповідно до пункту 1.1 Розділу ІІ Незмінювані умови договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму визначену у пункті 6 Умов.

Пунктом 4 змінюваних умов Договору оренди встановлена інформація про об`єкт оренди єдиний майновий комплекс, а саме єдиний майновий комплекс плодоовочевої бази комунального підприємства «Світ» Солом`янського району за адресою: м. Київ, вул. Володимира Сікевича (попередня назва вул. Молодогвардійська), 32.

Пунктом 6.1 Змінюваних умов Договору оренди визначена ринкова вартість підприємства в розмірі 47 898 700 грн без ПДВ.

Підпунктом 6 пункту 13 розділу 1 Змінюваних умов Договору оренди визначено додаткові умови, затверджені на засіданні постійної комісії КМР з питань власності, а саме, за власні кошти здійснити влаштування асфальтобетонного покриття на території бази з урахуванням руху великогабаритних вантажних автомобілів та чинних ДБН на суму не менше ніж 9,0 млн. грн.

Відповідно до пункту 5.3 Договору оренди Орендар має право:

- проводити за власний рахунок поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна Підприємства. Така умова цього договору не розглядається як дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень Підприємства і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень;

- здійснювати невід`ємні поліпшення Підприємства за наявності рішення Орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку;

- за згодою Орендодавця та уповноваженого органу управління, наданою відповідно до Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати.

Згідно з пунктом 10.1 Договору оренди Орендар зобов`язаний виконати додаткові умови, які включено до оголошення про передачу майна в оренду (оголошення та додаткові умови, затверджені на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.12.2021).

11.03.2025 Позивач звернувся до Відповідача з листом № 09/01 з проханням надати роз`яснення щодо правової природи робіт, передбачених пунктом 13 Договору, а саме: чи є вони капітальним ремонтом або невід`ємним поліпшенням та чи підлягають вони компенсації.

12.05.2025 листом № 10/01 Позивач повторно звернувся до Відповідача з проханням надати згоду на проведення влаштування асфальтобетонного покриття та зарахування витрат на ці роботи як невід`ємні поліпшення орендованого майна.

У відповідь на зазначені звернення Відповідач листом № 062/05-18-2614 від 20.05.2025 року повідомив, що зобов`язання, викладене в пункті 13 Договору, є «інвестиційним зобов`язанням орендаря, яке повинно бути виконане за власні кошти», та що виконання цього зобов`язання «не дає права на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати». Також Відповідач вказав на відсутність підстав для надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень щодо зазначених робіт.

В свою чергу, судом встановлено, що рішенням Господарського суду міста Києва від 25.01.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.04.2023 та Постановою Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.07.2023, у справі № 910/8348/22 за позовом ТОВ «Світ Плюс» до Департаменту позов про визнання недійсним пункту договору та одностороннього правочину задоволено частково, визнано недійсним односторонній правочин, оформлений листом Департаменту від 25.08.2022 № 062/05-18-3362, про дострокове припинення Договору оренди, в іншій частині позову відмовлено.

Частково відмовляючи у задоволенні позову, суд виходив з того, що абзацом 7 пункту 13 розділу І «Змінювані умови договору» Договору оренди визначено додаткові умови, затверджені на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.12.2021, а наведені позивачем обставини з якими останній пов`язує недійсність підпункту 7 пункту 13 розділу 1 (Змінювані умови договору), не мають своїм наслідком визнання недійсним даного підпункту договору, у розумінні положень статей 203, 215 Цивільного кодексу України, оскільки, погоджена в даному підпункті додаткова умова не суперечить ані нормам Цивільного кодексу України, ані іншим актам цивільного законодавства

ДЖЕРЕЛА ПРАВА ТА МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД

Згідно з частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України (далі за текстом ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Визначальною ознакою договору є мета його укладення.

Статтею 627 цього ж Кодексу передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу. У разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК України).

Статтею 213 ЦК України встановлено, що зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину (частини перша та друга).

Правила тлумачення змісту правочину визначено частиною 3 статті 213 ЦК України, яка передбачає, що при тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

За змістом частини 4 статті 213 ЦК України, якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Таким чином, у частинах 3 та 4 статті 213 ЦК України визначено загальні способи, що застосовуються при тлумаченні, які втілюються у трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також із намірами сторін, які вони виявляли при вчиненні правочину, а також із чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (якщо перші два не дали результатів) є врахування: а) мети правочину, б) змісту попередніх переговорів, в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше у правовідносинах між собою), г) звичаїв ділового обороту; ґ) подальшої поведінки сторін; д) тексту типового договору; е) інших обставин, що мають істотне значення.

Таким чином, оскільки договір є видом правочину (в даному випадку, двосторонній правочин) тлумаченню підлягають умови договору за правилами, встановленими статті 213 ЦК України.

В свою чергу, приписами статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що договори оренди майна що передаються з додатковими умовами, мають свої особливості.

Так, в пункті 54 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна передбачено, що додатковими умовами оренди майна єдиного майнового комплексу можуть бути, зокрема, виконання певних видів ремонтних робіт (поточного та/або капітального ремонту), реконструкції або реставрації об`єкта оренди в певній сумі протягом певного строку чи виконання інших інвестиційних зобов`язань у межах, передбачених законодавством.

В той час, підпунктом 6 пункту 13 розділу 1 Змінюваних умов Договору оренди визначено додаткові умови, затверджені на засіданні постійної комісії КМР з питань власності, а саме, за власні кошти здійснити влаштування асфальтобетонного покриття на території бази з урахуванням руху великогабаритних вантажних автомобілів та чинних ДБН на суму не менше ніж 9,0 млн. грн.

Відтак, з огляду на приписи пункту 54 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна та враховуючи підпункт 6 пункту 13 розділу 1 Змінюваних умов, додаткову умову, що визначена в даному підпункті договору слід трактувати саме як, за власні кошти здійснити влаштування асфальтобетонного покриття на території бази з урахуванням руху великогабаритних вантажних автомобілів та чинних ДБН на суму не менше ніж 9,0 млн. грн.

Тобто, законодавчо передбачена можливість сторін договору оренди погодити таку додаткову умову як за власні кошти здійснити влаштування асфальтобетонного покриття на території бази з урахуванням руху великогабаритних вантажних автомобілів та чинних ДБН на суму не менше ніж 9,0 млн. грн.

Оскільки тлумачення не може створювати нових, а лише роз`яснює існуючи між сторонами умови угоди; тлумачення договору можливе до початку виконання сторонами його умов; тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину, - встановлені судами обставини виключають необхідність застосування до спірних правовідносин статті 213 ЦК України в аспекті тлумачення змісту того правочину (його пункту), який тривалий час виконувався його сторонами, що не заперечується сторонами та, зокрема, встановлено в рішенні Господарського суду міста Києва від 25.01.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.04.2023 та Постановою Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.07.2023 у справі № 910/8348/22.

Аналогічної позиції притримується Верховний Суд, про що зазначено в постанові від 02.02.2023 у справі № 910/9525/19.

ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ

Підсумовуючи викладене вище та враховуючи встановлені судом обставини за сукупність наданих сторонами доказів, суд дійшов висновку відмовити у задоволенні позову оскільки Позивачем заявляється вимога про створення нової умови угоди, а не роз`яснення вже існуючої.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на Позивача та йому не відшкодовуються.

Kеруючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, 123, 129, статтями 236-238, статтями 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволені позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Світ Плюс» відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення підписано: 30.12.2025.

Суддя Антон ПУКАС