ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2025 року Справа № 924/368/25

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Гудак А.В.

судді Олексюк Г.Є.

судді Петухов М.Г.

секретар судового засідання Пацьола О.О.

за участю представників сторін:

позивача: Осташ М.С. адвокат

відповідача: Кулик Ю.В. - самопредставництво

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Ізяславської міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 року у справі №924/368/25 (суддя Грамчук І.В., м.Хмельницький, повний текст складено 20.10.2025 року).

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства "Агрос-Віста", с. Влашанівка, Шепетівський район, Хмельницька область

до Ізяславської міської ради, м. Ізяслав, Шепетівський район, Хмельницька область

про визнання незаконним та скасування рішення 69 сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025р. № 16 «Про розгляд звернення ТОВ СГП "Агрос-Віста" щодо поновлення договорів оренди землі», визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди №60/57-18-ДО, №61/57-18-ДО, №62/57-18-ДО

Товариство з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства "Агрос-Віста" звернулось до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Ізяславської міської ради про:

визнання незаконним та скасування рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025 року за №16 про відмову ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі;

визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди № 61/57-18-ДО земельної ділянки площею 20,0003 га з кадастровим номером :05:003:0003, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за № 28000155;

визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди № 62/57-18-ДО земельної ділянки площею 23,0000 га з кадастровим номером :06:001:0001, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за № 27997504;

визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди № 60/57-18-ДО земельної ділянки площею 45,0000 га з кадастровим номером :05:008:0220, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за № 27998785.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 у справі №924/368/25 позов задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення 69 сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025р. № 16 Про розгляд звернення ТОВ СГП "Агрос-Віста" щодо поновлення договорів оренди землі.

Визнано укладеною за рішенням суду (в наведеній редакції) на новий строк додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 60/57-18-ДО від 26.04.2018 року площею 45,0000 га з кадастровим номером :05:008:0220, між орендодавцем Ізяславською міською радою (30300, м. Ізяслав, Хмельницької області, вул. Незалежності, 43, ) та орендарем товариством з обмеженою відповідальністю сільськогосподарським підприємством "Агрос-Віста" (вул. Героїв Майдану, буд. 1 А, с. Влашанівка, Шепетівський район, Хмельницька область, 30364 ) щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 45,0000 га кадастровий номер :05:008:0220, розташованої на території Ізяславської міської територіальної громади міської ради Шепетівський район, Хмельницька область, цільове призначення (КВЦПЗ) 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

Визнано укладеною за рішенням суду (в наведеній редакції) на новий строк додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 61/57-18-ДО від 26.04.2018 року площею 20,0003 га з кадастровим номером :05:003:0003, між орендодавцем Ізяславською міською радою (30300, м. Ізяслав, Шепетівський район, Хмельницької області, вул. Незалежності, 43, ) та орендарем товариством з обмеженою відповідальністю сільськогосподарським підприємством "Агрос-Віста" (вул. Героїв Майдану, буд. 1А, с.Влашанівка, Шепетівський район, Хмельницька область, 30364 ) щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 20,0003 га кадастровий номер :05:003:0003, розташованої на території Ізяславської міської територіальної громади міської ради Шепетівський район, Хмельницька область, цільове призначення (КВЦПЗ) 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

Визнано укладеною за рішенням суду (в наведеній редакції) на новий строк додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 62/57-18-ДО від 26.04.2018 року площею 23,0000 га з кадастровим номером :06:001:0001, між орендодавцем Ізяславською міською радою (30300, м. Ізяслав, Хмельницької області, вул. Незалежності, 43, ) та орендарем товариством з обмеженою відповідальністю сільськогосподарським підприємством "Агрос-Віста" (вул. Героїв Майдану, буд. 1 А, с. Влашанівка, Шепетівський район, Хмельницька область, 30364 ) щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 23,0000 га кадастровий номер :06:001:0001, розташованої на території Ізяславської міської територіальної громади Шепетівський район, Хмельницька область, цільове призначення (КВЦПЗ) 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Тексти додаткових угод зазначенні в резолютивній частині оскаржуваного рішення суду першої інстанції.

Стягнуто з Ізяславської міської ради на користь товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства "Агрос-Віста" судовий збір в сумі 12 112,00 грн.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням, Ізяславська міська рада звернулась до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 по справі № 924/368/25 та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 11.11.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Ізяславської міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 року у справі № 924/368/25 та розгляд апеляційної скарги призначено на 26 листопада 2025 року.

24 листопада 2025 року ТОВ СГ "Агрос-Віста" поданий відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просив суд залишити судове рішення Господарського суду Хмельницької області від 07 жовтня 2025 року по справі №924/368/25 без змін, а апеляційну скаргу Ізяславської міської ради без задоволення.

Представник відповідача в судовому засіданні 26.11.2025 підтримала доводи апеляційної скарги та надала відповідні пояснення. Крім того зазначила, що відповідач не отримував відзиву на апеляційну скаргу.

Представник позивача в судовому засіданні 26.11.2025 заперечив доводи апеляційної скарги та надав відповідні пояснення.

Заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів оголошену перерву в судовому засіданні до 10:40 год. 17.12.2025.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 26.11.2025 оголошено перерву в судовому засіданні до 10:40 год. 17 грудня 2025 року. Постановлено Ізяславській міській раді надати додаткові пояснення щодо поданого Товариством з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства "Агрос-Віста" відзиву на апеляційну скаргу.

15 грудня 2025 року Ізяславською міською радою подано додаткові пояснення щодо відзиву на апеляційну скаргу, в яких заперечила доводи позивача викладені у відзиві та просила врахувати додаткові пояснення при розгляді апеляційної скарги Ізяславської міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 року у справі №924/368/25. Апеляційну скаргу Ізяславської міської ради задовольнити. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025р по справі № 924/368/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Представник відповідача у судовому засіданні 17.12.2025 просила скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 по справі № 924/368/25 та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

В судовому засіданні 17.12.2025 представник позивача просив суд залишити судове рішення Господарського суду Хмельницької області від 07 жовтня 2025 року по справі №924/368/25 без змін, а апеляційну скаргу Ізяславської міської ради без задоволення.

Північно-західний апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

ВСТАНОВИВ:

1.Зміст рішення суду першої інстанції.

Суд першої інстанції встановив, що позивач належним чином і своєчасно реалізував переважне право на поновлення договорів оренди, подавши відповідні повідомлення та проєкти додаткових угод, а відповідач безпідставно відмовив у їх поновленні, посилаючись на намір передати право оренди на земельних торгах. Оцінивши докази, норми законодавства та правові висновки Верховного Суду, суд першої інстанції дійшов висновку про порушення Ізяславською міською радою прав позивача, визнав оскаржуване рішення 69 сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025р. №16 Про розгляд звернення ТОВ СГП "Агрос-Віста" щодо поновлення договорів оренди землі незаконним і скасував його, а також визнав укладеними на новий строк відповідні додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок №60/57-18-ДО від 26.04.2018, № 61/57-18-ДО від 26.04.2018, № 62/57-18-ДО від 26.04.2018.

2.Узагальнені доводи апеляційної скарги та заперечення інших учасників справи

В обґрунтування доводів апеляційної скарги, Ізяславська міська рада посилається, що суд першої інстанції:

1) неправильно визначився із характером спірних правовідносин, наявністю порушеного права позивача, не встановив в якому порядку має відбуватися поновлення договорів оренди землі, а отже його дотримання/недотримання у цьому випадку, не встановив сукупності юридичних фактів, що дають право орендарю на продовження орендних відносин, при цьому, не врахувавши, що правовою підставою позову про поновлення договорів оренди землі на новий строк, на яку вказував позивач у позовній заяві у даній справі та на якій наполягав під час розгляду справи, є порушення права на поновлення договорів оренди землі в силу закону на підставі ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», та не встановивши і не надавши правової оцінки обставинам, на які посилався відповідач, щодо передчасності та безпідставності вимог про поновлення договорів оренди землі у судовому порядку за ч.6 ст. 33 Закону. Відтак, суд першої інстанції, всупереч нормам процесуального права, перебравши на себе виключне право позивача та самостійно визначивши матеріально-правову підставу позову, необґрунтовано та безпідставно посилався на порушення відповідачем переважного права позивача перед іншими особами на укладення договорів оренди на новий строк та недотримання орендодавцем порядку поновлення договорів оренди землі, передбаченого ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», тобто на іншу правову підставу, ніж зазначена позивачем у позові, що стало підставою для прийняття незаконного рішення у справі;

2) порушив принцип індивідуального розгляду справи, що свідчить про необґрунтованість та упередженість суду у цій справі, так як переписав (скопіював) усю мотивувальну частину свого рішення з мотивувальної частини рішення господарського суду Хмельницької області від 07.04.2025 в іншій справі № 924/1200/23, зміст фактичних обставин, правові підстави позову (поновлення договорів оренди землі на підставі ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі») та докази у якій не є тотожними чи подібними із встановленими обставинами у цій справі, та яке (рішення), зауважуємо, в подальшому скасоване постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 11.09.2025, як таке, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права;

3) не здійснив належної, повної та об`єктивної оцінки оскаржуваного рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025р №16 «Про розгляд звернення ТОВ СГП «Агрос-Віста» щодо поновлення договорів оренди землі» та безпідставно його скасував внаслідок неправильного застосування і трактування, з порушенням юридичної техніки нормотворчості та без врахування внесених змін, положень нормативно-правових актів, яким, на думку суду, воно не відповідає (статті 134 Земельного кодексу України та Програми розвитку земельних відносин на території Ізяславської міської територіальної громади на 2024-2025 роки, затвердженої рішенням сорок дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 22.12.2023р № 11 (зі змінами, внесеними рішенням п`ятдесят третьої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 28.03.2024р №10);

4) не врахував під час розгляду справи презумпції добросовісності та чесності обох учасників цивільних правовідносин. Так, встановивши обставини щодо добросовісності дій орендаря та надавши їм оцінку, суд першої інстанції взагалі не здійснив аналізу та не надав правової оцінки діям іншого учасника договірних правовідносин - орендодавця на предмет дотримання ним принципу добросовісності та чесності у спірних правовідносинах щодо поновлення договорів оренди землі, що призвело до неправильного висновку суду щодо виникнення у позивача права «правомірного очікування» на поновлення договорів оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах та фактичного надання переваги переважному праву орендаря над правом власника розпоряджатися майном на власний розсуд;

5) не встановив які права позивача порушені за наявності фактичних обставин, підтверджених належними доказами, щодо дотримання орендодавцем процедури реалізації переважного права орендаря на поновлення договорів оренди землі та припинення відповідно до ч.4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважного права перед іншими особами на поновлення договорів оренди землі у зв`язку із недосягнення сторонами згоди на поновлення договорів оренди;

6) не визначився із належністю обраного позивачем способу захисту права в частині позовних вимог про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі без викладення позивачем їх змісту у прохальній частині позову. Визнавши укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі та виклавши на власний розсуд у резолютивній частині судового рішення зміст цих додаткових угод, які мають структуру нового договору оренди, самостійно визначивши істотні та інші умови договорів оренди землі, суд першої інстанції підмінив сторони договірного правовідношення, так як орендар не надсилав орендодавцю додаткових угод до договорів оренди землі у наведеній в рішенні суду редакції з метою їх поновлення на новий строк, і такого змісту додаткові угоди до договорів оренди землі не були предметом розгляду орендодавця. Крім того, структура додаткових угод та викладені судом у додаткових угодах умови договорів оренди землі не відповідають чинному законодавству та суперечать наведеним у мотивувальній частині рішення висновкам суду, зокрема, щодо дати укладення додаткової угоди за рішенням суду, початку та закінчення перебігу строку дії договору з урахуванням положень ч. 3 ст. 653 ЦК України, правового статусу земельних ділянок, які є об`єктами оренди;

7) не перевірив обґрунтованість заявлених позовних вимог та можливість їх задоволення в обраний позивачем спосіб шляхом визнання укладеними додаткових угод про поновлення договорів оренди землі у судовому порядку, за наявності волевиявлення орендодавця, яке виразилося у його відмові у поновленні договорів оренди на новий строк та було оформлено рішенням, про яке орендаря було повідомлено в належний спосіб двічі (перший раз - у місячний термін з моменту отримання повідомлення орендаря про намір поновити договори на новий строк (ч.5 ст. 33 Закону) , і другий раз протягом місяця після закінчення строку дії договорів оренди землі (ч.6 ст. 33 Закону). Також суд першої інстанції для визначення належного способу захисту права не врахував встановлені ним обставини щодо наявності рішення п`ятдесят восьмої (позачергової) сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 16.07.2024р № 2 «Про включення у перелік земельних ділянок, які передаються в користування (оренду) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах)», яким земельні ділянки з кадастровими номерами :05:008:0220, :05:003:0003, :06:001:0001 було включено до переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах, та з метою підготовки лотів до земельних торгів надано дозвіл Ізяславській міській раді на розроблення технічних документацій із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, яке не оскаржувалось позивачем та є чинним;

8) визнав укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі про поновлення їх на новий строк з підстав, не передбачених законом, та виходячи з одних лише формальних міркувань та припущень (в частині висновків суду щодо обов`язковості, за встановлених обставин цієї справи, проведення переговорів з орендарем щодо узгодження істотних умов договору оренди на новий строк), за відсутності сукупності юридичних фактів, недотриманих стороною орендодавця, для поновлення у судовому порядку договорів оренди землі;

9) допустив порушення в сторону орендодавця (власника землі) справедливого балансу інтересів сторін договору, поновивши на новий строк договори оренди земельних ділянок комунальної власності на невигідних для орендодавця умовах (в частині розміру орендної плати);

10) допустив грубе порушення норм процесуального права під час виправлення описки в ухвалі суду від 22.09.2025р щодо резолютивної частини протокольної ухвали, яка стосувалася клопотання позивача про приєднання письмових доказів, змінивши зміст цієї протокольної ухвали, що є недопустимим з позиції Верховного Суду, та прийнявши додаткові докази позивача на стадії судового розгляду після закриття підготовчого провадження у справі без належного обґрунтування такого рішення та без врахування обставин, викладених у письмових запереченнях відповідача щодо вказаного клопотання позивача, що свідчить про необґрунтованість та упередженість суду. Допустив порушення встановлених процесуальним законом строків проведення підготовчого провадження у справі, що мало наслідком необґрунтоване затягування судом розгляду справи.

Товариство з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства "Агрос-Віста" у відзиві на апеляційну скаргу заперечуючи доводи відповідача зазначає, що позивач своєчасно та належним чином реалізував переважне право на поновлення договорів оренди земельних ділянок, звернувшись до Ізяславської міської ради у строки, визначені законом та умовами договорів, із відповідними заявами та проєктами додаткових угод. При цьому жодних порушень умов користування земельними ділянками, які могли б бути підставою для відмови у поновленні договорів, встановлено не було. Рішення міської ради про відмову в поновленні договорів оренди мотивоване лише наміром передати земельні ділянки на земельні торги, однак такий намір не може бути підставою для обмеження чи припинення переважного права орендаря, гарантованого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та підтвердженого усталеною практикою Верховного Суду.

Позивач також звертає увагу на те, що апеляційна скарга не містить нових доказів чи обґрунтованих доводів, які б свідчили про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального або процесуального права. Наведені в апеляційній скарзі аргументи фактично повторюють позицію, яка вже була предметом дослідження суду та отримала належну правову оцінку. Окремо підкреслює, що суд першої інстанції обґрунтовано визнав оскаржуване рішення органу місцевого самоврядування незаконним, а також правомірно визнав укладеними додаткові угоди до договорів оренди, оскільки наявні всі передбачені законом умови для їх поновлення на новий строк.

Ізяславська міська рада у додаткових поясненнях на відзив позивача зазначила, що наведені у ньому аргументи не спростовують доводів апеляційної скарги та фактично зводяться до повторення мотивів рішення суду першої інстанції. Відзив не містить належних і обґрунтованих заперечень щодо порушень норм матеріального та процесуального права, на які посилається скаржник, а тому не змінює правової оцінки спірних правовідносин.

Зазначає, що у своїй апеляційній скарзі Ізяславська міська рада зазначала, що суд першої інстанції неправильно визначив характер спірних правовідносин, матеріально-правову підставу позову, не дослідив у повному обсязі докази, надані сторонами, та не надав їм належної правової оцінки. Як наслідок, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність у позивача порушеного права, яке підлягає судовому захисту. Зокрема, при оцінці рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025 №16 суд першої інстанції неправильно застосував положення Програми розвитку земельних відносин на території Ізяславської міської територіальної громади на 2024 2025 роки та абзацу 22 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України. Суд не врахував внесені до Програми зміни та застосував її неповний зміст, що призвело до помилкового висновку про нібито невідповідність оскаржуваного рішення вимогам Програми. При цьому спірні земельні ділянки не належать до переліку земель, які відповідно до законодавства не підлягають передачі на конкурентних засадах.

Крім того, відповідач зазначає, суд першої інстанції фактично вийшов за межі позовних вимог, самостійно застосувавши правову підставу, на яку позивач не посилався, а саме порушення абзацу 22 частини 2 статті 134 ЗК України. Такими діями суд порушив принципи диспозитивності та змагальності сторін, перебравши на себе функцію позивача, замість здійснення неупередженого ролі арбітра між сторонами спору. Також судом першої інстанції не було належним чином досліджено зміст рішення Ізяславської міської ради № 16 та наведені у ньому мотиви відмови у поновленні договорів оренди землі. У матеріалах справи наявні докази того, що міська рада досліджувала подані орендарем документи, умови проєктів додаткових угод, зокрема щодо розміру орендної плати, та обґрунтовано вказала на невідповідність запропонованого розміру орендної плати вимогам Податкового кодексу України. За таких обставин твердження суду про відсутність переговорів є необґрунтованими та не відповідають фактичним даним справи.

Відповідач вказує ,що Ізяславська міська рада діяла у межах та у спосіб, визначений законодавством, дотрималася встановленої процедури розгляду звернення позивача щодо поновлення договорів оренди землі, забезпечила розгляд питання профільною депутатською комісією, належне оприлюднення проєкту рішення та участь представника позивача у засіданні комісії. Відповідні дії свідчать про добросовісну поведінку органу місцевого самоврядування.

Щодо доводів позивача про наявність порушеного права, яке підлягає судовому захисту, Ізяславська міська рада наголошує, що встановлені законом умови для поновлення договорів оренди землі за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутні. Орендодавець у встановлені строки направив орендарю письмові заперечення щодо поновлення договорів, що виключає можливість застосування так званої «мовчазної згоди». Крім того, на момент звернення позивача до суду місячний строк для реалізації орендодавцем права на заперечення ще не сплинув, у зв`язку з чим позов є передчасним і безпідставним. З урахуванням того, що сторони не досягли згоди щодо істотних умов договорів оренди землі, відповідно до частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору на новий строк припинилося. Отже, у позивача відсутнє як саме право на поновлення договорів оренди землі, так і факт його порушення.

Таким чином, відповідач вважає, що наведені у відзиві ТОВ СГП «Агрос-Віста» аргументи не спростовують доводів апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції ухвалене з істотними порушеннями норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з цим Ізяславська міська рада просить апеляційний суд врахувати надані додаткові пояснення, апеляційну скаргу задовольнити, рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 року скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

3. Обставини, встановлені судом апеляційної інстанції. Правові норми, застосовані апеляційним судом до спірних правовідносин та правова позиція апеляційного суду стосовно обставин справи і доводів апеляційної скарги.

Предметом судового розгляду у цій справі є вимога позивача, зокрема про визнання незаконним та скасування рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025 року за №16 про відмову ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до усталеної правової позиції Великої Палати Верховного Суду застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Таким чином, розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги такого позивача не підлягають задоволенню.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови від 21.08.2019 у справі №911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі №911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі №910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі №922/614/19 (пункт 52), від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц (пункт 109)). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного (наприклад, у спорі за віндикаційним позовом), не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia "суд знає закони" (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі №917/1739/17 (пункт 84), від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц (пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.

Разом із цим, вирішуючи спір в частині позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Ізяславської міської ради, суд першої інстанції не врахував того, що сам по собі такий спосіб захисту, як визнання укладеним додаткових угод до договорів оренди землі, не потребує вжиття додаткових способів захисту, а тому скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові. Близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.08.2021 у справі №910/6701/20 та від 08.11.2022 у справі №910/18853/21.

Аналогічні правові висновки викладені в постановах Верховного Суду від 21.02.2024 у справі №906/1324/21, від 29.01.2025 у справі №925/1536/23, від 22.10.2025 у справі №918/1195/24.

З урахуванням наведеного суд апеляційної інстанції зазначає про те, що позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025 року за №16 про відмову ТОВ СГП АГРОС-ВІСТА щодо поновлення договорів оренди землі сама по собі не спрямована на захист прав позивача, а тому скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Суд першої інстанції наведеного не врахував, що є підставою для скасування рішення суду першої інстанції у вказаній частині.

Щодо позовних вимог про визнання укладених додаткових угод до договору оренди №61/57-18-ДО земельної ділянки площею 20,0003 га з кадастровим номером :05:003:0003, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП АГРОС-ВІСТА та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за № 28000155; до договору оренди № 62/57-18-ДО земельної ділянки площею 23,0000 га з кадастровим номером :06:001:0001, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП АГРОС-ВІСТА та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за № 27997504; до договору оренди № 60/57-18-ДО земельної ділянки площею 45,0000 га з кадастровим номером :05:008:0220, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП АГРОС-ВІСТА та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за № 27998785, колегія суддів зазначає наступне.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частина шоста статті 33 цього Закону встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зазначено наступне:

"38. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення".

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" №340-IX істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер має назву "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" та стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) у відповідності до статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно із частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується на положеннях статті 126-1 ЗК України, що унормовує саме механізм поновлення договору без укладення правочину щодо поновлення. Норма пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.

Як слідує із встановлених обставин цієї справи, на час виникнення спірних правовідносин та звернення Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства "Агрос-Віста" з позовом до суду та ухвалення рішення суду першої інстанції у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, а тому застосуванню до спірних правовідносин підлягають положення Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній після внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX.

Так, за частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що ним добросовісно виконувались обов`язки за договорами оренди землі, на виконання п.7 укладених договорів у липні 2024 та лютому 2025 товариством надіслано до Ізяславської міської ради листи щодо продовження строку дії вказаних договорів. Оскільки орендар дотримався вимог законодавства, які регламентують поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування" на відповідну добросовісну поведінку міської ради. Натомість рішеннями Ізяславської міської ради від 16.07.2024 № 3, від 21.03.2025 №16 відмовлено позивачу у продовженні строку дії договорів вищевказаних земельних ділянок, обґрунтовуючи свою відмову наміром подальшого продажу права оренди земельних ділянок на конкурентних засадах (земельних торгах) для збільшення надходження до бюджету громади від плати за землю. Рішення від 21.03.2025 №16 не містить належної правової підстави для відмови та прийняте всупереч абз. 22 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України.

За наведених обставин позивач вважає, що рішення 69 сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025 року №16 «Про розгляд звернення ТОВ СГП "Агрос-Віста" щодо поновлення договорів оренди землі» прийняте всупереч вимогам статей 3 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України Про оренду землі, перешкоджає реалізації переважного права орендаря позивача на поновлення договорів оренди, а тому є протиправним.

У постанові від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22 Верховний Суд виснував, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій як орендаря, так і орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому наявність саме сукупності встановлених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" юридичних фактів надає орендарю переважне право на продовження орендних правовідносин, а у разі порушення такого права орендодавцем - на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги орендаря.

Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 здійснив узагальнення висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та зазначив, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в контексті дій сторін договору виглядає таким чином (узгоджується із постановою Верховного Суду від 14.11.2023 у справі №902/452/23):

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки, саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Верховний Суд у постанові від 30.07.2024 у справі № 910/4928/23 зазначив, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення. Виходячи з того, що діючим законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (див. також висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 15.06.2022 у справі №904/1671/21, від 09.11.2021 у справі №910/4790/20, від 26.10.2021 у справі №910/5710/19, від 24.01.2019 у справі №904/869/18, від 26.03.2019 у справі №910/1335/17, від 10.01.2019 у справі №911/3998/16, від 11.12.2018 у справі №923/111/18, від 06.12.2018 у справі №925/1651/17, від 03.04.2018 у справі №904/8168/17, від 22.02.2018 у справі №922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі №912/1552/13, від 20.11.2012 у справі №44/69).

При цьому Верховний Суду у постанові від 06.08.2024 у справі № 912/300/23 зазначив, що відповідач однозначно висловив свою позицію про небажання продовжувати договір оренди, як до закінчення такого договору, так і відразу після закінчення строку оренди. А Верховний Суду у постанові від 29.03.2023 у справі № 924/1057/20 вказав на те, що за результатами апеляційного перегляду судом не було встановлено порушення з боку Ради прав та законних інтересів позивача як орендаря внаслідок прийняття рішення про відмову у поновленні договору оренди землі на новий строк, оскільки відмова орендодавця від поновлення договору оренди на новий строк, за умови своєчасного вчинення дій за приписами ст. 33 Закону України "Про оренду землі", є такою, що не суперечить закону.

У постанові від 09.04.2024 у справі № 902/453/23 Верховний Суд дійшов висновку про те, що згідно з усталеною практикою Верховного Суду суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, перебираючи на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесено до компетенції відповідного органу. За таких обставин, Верховний Суд у справі № 902/453/23 зазначив, що суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що без рішення Міськради, тобто без її волевиявлення неможливе укладення нового договору оренди землі. Адже, незважаючи на те, що беззаперечним є право орендаря оскаржити рішення органу місцевого самоврядування про відмову поновити договір оренди землі, наслідком оскарження такого рішення та визнання його недійсним (скасування) не може бути підміна волевиявлення власника на укладення нового договору оренди землі на умовах орендаря.

Частиною 1 ст. 8 Конституції України встановлено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права, складовою якого є "правова передбачуваність" та "правова визначеність".

Принцип "правової визначеності" вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності як самих правових норм, так і того, як ці норми мають бути застосовані судами у подібних правовідносинах. Верховний Суд неодноразово зазначав, що забезпечення єдності судової практики є реалізацією принципу правової визначеності, що є одним із фундаментальних аспектів верховенства права та гарантує розумну передбачуваність судового рішення. Крім того, саме така діяльність суду забезпечує дотримання принципу рівності всіх осіб перед законом, який втілюється шляхом однакового застосування судом тієї самої норми закону в однакових справах щодо різних осіб.

05 березня 2008 року між Ізяславською районною державною адміністрацією та ТОВ СГП Агрос-Віста укладений договір оренди землі, відповідно до якого останньому передано в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку площею 45,0000 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Щуровецької сільської ради, Ізяславського району Хмельницької області строком на 10 років (а.с.20-21 т.1).

26 квітня 2018 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста укладено додатковий договір № 60/57-18-ДО до договору оренди землі від 05.03.2008, відповідно до умов якого останньому передано в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), з кадастровим номером :05:008:0220 площею 45,0000 га, яка розташована за межами населених пунктів на території Щуровецької сільської ради (на даний час - Ізяславської міської ради) строком на 7 років (з 25.03.2018 по 25.03.2025) та з річним розміром орендної плати - 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Право оренди земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року (номер запису 26015182) (а.с.22-28 т.1).

05 березня 2008 року між Ізяславською районною державною адміністрацією та ТОВ СГП Агрос-Віста укладений договір оренди землі, відповідно до якого останньому передано в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку загальною площею 20,0003 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Щуровецької сільської ради Ізяславського району Хмельницької області, строком на 10 років. По закінченню строку дії зазначений договір оренди землі був поновлений на новий строк (а.с.30-32 т.1).

26 квітня 2018 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста укладено додатковий договір № 61/57-18-ДО до договору оренди землі від 05.03.2008, відповідно до умов якого останньому передано в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), з кадастровим номером :05:003:0003 площею 20,0003 га, яка розташована за межами населених пунктів на території Щуровецької сільської ради (на даний час -Ізяславської міської ради) строком на 7 років (з 25.03.2018 по 25.03.2025) та з річним розміром орендної плати - 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Право оренди земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року (номер запису 26016278) (а.с.33-39 т.1).

05 березня 2008 року між Ізяславською районною державною адміністрацією та ТОВ СГП Агрос-Віста був укладений договір оренди землі, відповідно до якого останньому передано в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку загальною площею 23,0000 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Щуровецької сільської ради Ізяславського району Хмельницької області, строком на 10 років. По закінченню строку дії зазначений договір оренди землі був поновлений на новий строк (а.с.41-43 т.1).

26 квітня 2018 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста укладено Додатковий договір № 62/57-18-ДО до Договору оренди землі від 05.03.2008, відповідно до умов якого останньому передано в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), з кадастровим номером :06: 001: 0001 площею 23,0000 га, яка розташована за межами населених пунктів на території Щуровецької сільської ради (на даний час - Ізяславської міської ради) строком на 7 років (з 25.03.2018 по 25.03.2025) та з річним розміром орендної плати - 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Право оренди земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року (номер запису 26014244) (а.с.44-50 т.1).

Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна:

- від 05.05.2025 №425318161, на підставі наказу від 26.01.2021 №40-ОТГ Головного управління Держгеокадастру у Хмельницький області, акту приймання-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність б/н від 26.01.2021 укладеного між Головним управління Держгеокадастру у Хмельницький області та Ізяславською міською радою, рішення №52 від 29.01.2021 Ізяславської міської ради зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :05:008:0220 площею 45 га для введення товарного сільськогосподарського виробництва за Ізяславською міською радою, за номером запису про право 42679965 (а.с.92 т.1);

- від 05.05.2025 №425319972, на підставі наказу від 26.01.2021 №40-ОТГ Головного управління Держгеокадастру у Хмельницький області, рішення №52 від 29.01.2021 Ізяславської міської ради, акту приймання-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність б/н від 26.01.2021 укладеного між Головним управління Держгеокадастру у Хмельницький області та Ізяславською міською радою, зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :05:003:0003 площею 20,0003 га за Ізяславською міською радою, за номером запису про право 42679404 (а.с.93 т.1);

- від 05.05.2025 №425320324, на підставі наказу від 26.01.2021 №40-ОТГ Головного управління Держгеокадастру у Хмельницький області, акту приймання-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність б/н від 26.01.2021 укладеного між Головним управління Держгеокадастру у Хмельницький області та Ізяславською міською радою, рішення №52 від 29.01.2021 Ізяславської міської ради зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :06:001:0001 площею 23 га для введення товарного сільськогосподарського виробництва за Ізяславською міською радою, за номером запису про право 42680278 (а.с.94 т.1);

Рішенням сорок дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 22.12.2023 №11 затверджено Програму розвитку земельних відносин на території Ізяславської міської територіальної громади на 2024-2025 роки (зі змінами, внесеними рішенням п`ятдесят третьої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 28.03.2024р. №10) (далі - Програма), відповідно до розділу 3 якої, заходи щодо реалізації Програми включають, зокрема: запровадження ефективних механізмів ринку землі, удосконалення земельних відносин у частині продажу земельних ділянок та прав на них з метою зміцнення матеріальної бази місцевого самоврядування, збільшення надходжень до бюджету територіальної громади; застосування ефективних способів розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення, які перебувають в користуванні фізичних та юридичних осіб на правах оренди, під час розгляду питань про поновлення договорів оренди укладених до набрання чинності Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, внесення змін до договорів оренди землі в частині збільшення строку дії договору, шляхом подальшого продажу права на землю на земельних торгах у формі електронного аукціону (крім земельних ділянок, які відповідно до законодавства не підлягають продажу на конкурентних засадах, а саме: у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб; у разі оренди земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва; у разі оренди земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення; у разі оренди земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення) (а.с.95-98 т.1). Програма, затверджена рішенням Ізяславської міської ради, має нормативно-правовий характер, є в загальному доступі (оприлюднена відповідно до вимог законодавства на офіційному сайті Ізяславської міської ради). Зазначене рішення органу місцевого самоврядування застосовується до невизначеного кола осіб, на момент виникнення спірних правовідносин було чинним, ніким не оспореним, та відповідно до ст. 73 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні є обов`язковим для виконання.

Відповідно до п. 7 додаткових договорів № 60/57-18-ДО, № 61/57-18-ДО, № 62/57-18-ДО від 26.04.2018, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

09 липня 2024 року Ізяславська міська рада отримала від ТОВ СГП Агрос-Віста лист №413 від 03.07.2024 про намір поновити термін дії договорів оренди землі загальною площею 88,0003 га строком на 7 років у визначеному законодавством порядку. До вказаного листа проектів додаткових угод орендарем додано не було (а.с.99 т.1).

16 липня 2024 року рішенням п`ятдесят восьмої (позачергової) сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від №3 Про розгляд звернення ТОВ СГП Агрос-Віста останньому відмовлено у поновленні на новий строк договорів оренди землі у зв`язку із невідповідністю звернення вимогам законодавства та порушенням орендарем процедури реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк (відсутність доданого до звернення проекту договору оренди (ч.3 ст. 33 Закону України Про оренду землі). У пункті 4, 5 вказаного рішення відповідач вирішив вважати припиненими договори оренди землі, після закінчення строку дії договорів, на який їх було укладено. Зобов`язати ТОВ СГП «Агрос-Віста» повернути земельні ділянки Ізяславській міській раді після закінчення строку дії договорів на умовах, зазначених у договорах оренди землі (а.с.53-54 т.1).

19 липня 2024 року Ізяславська міська рада листом вих. № 2037/03-14 від 18.07.2024р. надіслала ТОВ СГП Агрос-Віста рекомендованим поштовим відправленням №1076 з описом вкладення копію рішення п`ятдесят восьмої (позачергової) сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 16.07.2024р. №3 Про розгляд звернення ТОВ СГП Агрос-Віста, яке згідно рекомендованого повідомлення про вручення отримано товариством 24.07.2024 (а.с.52, 100-102 т.1).

16 липня 2024 року рішенням п`ятдесят восьмої (позачергової) сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання №2 Про включення у перелік земельних ділянок, які передаються в користування (оренду) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки з відповідними кадастровими номерами :05:008:0220, :05:003:0003, :06:001:0001 включено до переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах. Згідно пункту 2 цього рішення з метою підготовки лотів до земельних торгів надано дозвіл Ізяславській міській раді на розроблення технічних документацій із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок на земельні ділянки: з кадастровим номером - :05:003:0003 площею 20,0003 га, передбачивши формування двох земельних ділянок орієнтовними площами 10,0000 га та 10,0003 га; з кадастровим номером :05:008:0220 площею 45,0000 га, передбачивши формування трьох земельних ділянок орієнтовними площами 20,0000 га, 20,0000 га та 5,0000 га; з кадастровим номером :06:001:0001 площею 23,0000 га, передбачивши формування двох земельних ділянок орієнтовними площами 10,0000 га та 13,0000 га (підпункти 2), 3), 4) пункту 2 рішення). Згідно пункту 4 цього рішення встановлено, що підпункти 1) -8) пункту 2 набирають чинності після закінчення строку дії договорів оренди земельних ділянок (а.с.104 т.1).

30 липня 2024 року листом № 2153/03-14 Ізяславська міська рада повідомила ТОВ СГП Агрос-Віста про прийняте рішення щодо включення орендованих товариством земельних ділянок до переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах, після закінчення строку дії договорів оренди землі Згідно рекомендованого повідомлення про вручення вказаний лист отримано товариством 02.08.2024 (а.с.67, 106-107 т.1).

25 лютого 2025 року Ізяславська міська рада вдруге отримала від ТОВ СГП Агрос-Віста звернення за вих. № 138 від 17.02.2025 (дата відправлення листа згідно поштового штемпеля на описі вкладення - 24.02.2025) про намір поновити договори оренди землі на новий строк, продовжити термін дії договорів оренди землі загальною площею 88,0003 га строком на 7 років у визначеному законодавством порядку та визнати укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі № 60/57-18-ДО, № 61/57-18-ДО, № 62/57-18-ДО. До вказаного звернення додано підписані орендарем проекти додаткових угод до Договорів оренди землі (у двох примірниках), копії Договорів оренди землі від 05.03.2008р., Додаткових договорів № 60/57-18-ДО, №61/57-18-ДО, № 62/57-18-ДО від 26.04.2018, витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, витягів з технічної документації з НГО земельних ділянок, опис вкладення. Зі змісту проектів додаткових угод орендар запропонував поновити договори оренди землі на новий строк на таких істотних умовах : строк оренди - 7 років, розмір орендної плати - 15% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.108-129 т.1).

Дане звернення ТОВ СГП Агрос-Віста було включено в порядок денний пленарного засідання шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21 березня 2025 року. Відділом регулювання земельних відносин міської ради підготовлено згідно вимог Регламенту роботи Ізяславської міської ради проєкт рішення із зазначеного питання, який був 10.03.2025р оприлюднений на офіційному сайті Ізяславської міської ради (за посиланням: https://izyaslav-miskrada.gov.ua/news//).

13 березня 2025 року листом № 782/03-14 Ізяславська міська рада повідомила ТОВ СГП Агрос-Віста про винесення його звернення на розгляд постійної депутатської комісії з питань землеустрою, земельних відносин, містобудування та екології, житлово-комунального господарства, благоустрою території, транспорту, торгівлі, а також сесії міської ради, та запросила представника товариства взяти участь у засіданні комісії з розгляду цього питання.

Згідно вимог ст. 47 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, звернення ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі на новий строк з підготовленим та оприлюдненим проєктом рішення розглянуті вищевказаною профільною постійною комісією Ізяславської міської ради, засідання якої проводилось 20.03.2025р. На вказаному засіданні був присутній керівник ТОВ СГП Агрос-Віста Федорчук І.Б. (відеозапис засідання постійної комісії від 20.03.2025р. оприлюднений на офіційному вебсайті Ізяславської міської ради з 15.35 хв по 31.18 хв. відеозапису). Постійною комісією погоджено підготовлений на розгляд сесії проєкт рішення та надано відповідні пропозиції (а.с. 130-131 т.1).

21 березня 2025 року рішенням шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання № 16 Про розгляд звернення ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі ТОВ СГП Агрос-Віста відмовлено у поновленні на новий строк договорів оренди землі. Також зазначеним рішенням Ізяславської міської ради вирішено: вважати припиненими договори оренди земельних ділянок після закінчення строку, на який їх було укладено (пункт 2 рішення); зобов`язати ТОВ СГП Агрос -Віста повернути Ізяславській міській раді земельні ділянки після закінчення строку дії договорів на умовах, зазначених у договорах оренди землі (пункт 3 рішення).

24 березня 2025 року Ізяславська міська рада надіслала ТОВ СГП Агрос-Віста поштовим відправленням з оголошеною цінністю №164 лист вих. № 878/03-14 від 24.03.2025 з копією рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025р. № 16 Про розгляд звернення ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі (а.с.132-134 т.1). Згідно рекомендованого повідомлення про вручення зазначений лист ТОВ СГП Агрос-Віста отримало 26.03.2025 (а.с.135-137 т.1). Про отримання позивачем рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025р. № 16 свідчить і те, що до позовної заяви позивачем долучена сканована копія зазначеного рішення, завіреного 24.03.2025 секретарем Ізяславської міської ради, яке надсилалося на адресу позивача листом від 24.03.2025 № 878/03-14 .

07 квітня 2025року ТОВ СГП Агрос-Віста звернулося до суду з позовом до Господарського суду Хмельницької області про визнання незаконним та скасування рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025 №16, визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі № 60/57-18-ДО, № 61/57-18-ДО, № 62/57-18-ДО, укладених 26.04.2018. Правовою підставою позову щодо поновлення договорів оренди землі на новий строк позивачем зазначено ч.6 ст. 33 Закону України Про оренду землі, тобто поновлення договорів оренди землі в силу закону (за так званою мовчазною згодою), у зв`язку із неповідомленням орендодавцем орендаря протягом місяця після закінчення строку договорів оренди землі про заперечення у поновленні договорів та невчинення ним жодних дій щодо укладення додаткових угод (а.с. 1-7 т.1).

15 квітня 2025року (після закінчення строку дії договорів оренди землі) Ізяславська міська рада отримала від ТОВ СГП Агрос-Віста лист від 15.04.2025 № 214, у якому Ізяславську міську раду повідомлено про те, що до закінчення договорів оренди землі земельні ділянки були засіяні соєю, збір якої планується товариством у жовтні 2025 року. У зв`язку з цим просили продовжити дію договорів оренди землі до жовтня 2025 року та надати можливість товариству зібрати врожай (а.с.158 т.1).

23 квітня 2025 року (у місячний термін з моменту закінчення строку дії договорів оренди землі) Ізяславська міська рада реєстрованим поштовим відправленням з оголошеною цінністю №518 направила ТОВ СГП Агрос-Віста лист за № 1225/03-14 від 21.04.2025, у якому вдруге повідомила про наявність заперечень щодо поновлення договорів оренди землі, повторно надіславши копію рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025 № 16 Про розгляд звернення ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі та вказавши, що зазначене рішення було надіслано листом від 24.03.2025. вих. № 878/03-14. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення зазначений лист ТОВ СГП Агрос-Віста отримало 25.04.2025 (а.с.139-144 т.1).

02 травня 2025 року рішенням сімдесятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання №46 відмовлено ТОВ СГП Агрос-Віста у продовженні строку дії договорів оренди землі до жовтня 2025 року у зв`язку із припиненням договорів оренди землі та неможливістю внесення відповідних змін до договорів, строк дії яких закінчився. Дозволено ТОВ СГП Агрос-Віста зібрати врожай із земельних ділянок, засіяних товариством під час дії договорів оренди землі, та зобов`язано компенсувати Ізяславській міській раді збитки, спричинені тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договорів оренди землі до дня закінчення збирання врожаю.

Суд першої інстанції, надаючи оцінку рішенню шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025 року за №16 про відмову ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі та встановлюючи яким вимогам закону, з позиції позивача, не відповідає рішення органу місцевого самоврядування, зробив висновок, що воно не узгоджується з нормами абзацу 22 ч. 2 ст. 134 ЗК України та положенням Програми розвитку земельних відносин на території Ізяславської міської територіальної громади.

Однак колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції, оскільки зазначена норма абзацу 22 ч.2 ст. 134 ЗК України, на яку посилався суд першої інстанції, не підлягала застосуванню на етапі прийняття рішення Ізяславської міської ради від 21 березня 2025 року за №16, яким було відмовлено орендарю у поновленні договорів оренди землі на новий строк у зв`язку із наміром подальшого продажу права оренди на земельних торгах з метою збільшення розміру орендної плати.

Колегія суддів зазначає, що чинним законодавством не визначено переліку підстав для відмови орендодавця у поновленні договору оренди землі на новий строк та не обмежено право власника у розпорядженні належним йому майном на власний розсуд і в своїх інтересах. Власник вільний в укладенні договору та виборі контрагента за договором (ст. 627 ЦК України).

В той же час, ст. 134 ЗК України не встановлює будь-яких заборон, конкретних умов чи меж здійснення права власності власником земель державної та комунальної власності, в тому числі щодо права власника поновлювати або не поновлювати на новий строк договір оренди землі. Предметом регулювання ст. 134 ЗК України є імперативна норма щодо обов`язковості продажу земельних ділянок державної та комунальної власності та передачі їх у користування на конкурентних засадах (земельних торгах). Так, частиною першою цієї статті визначена загальна норма щодо способу продажу прав на землю, в т. ч. права оренди земельних ділянок державної та комунальної власності - шляхом продажу на земельних торгах, а частиною другою цієї статті - визначено перелік винятків, за наявності яких імперативна норма не застосовується.

При цьому земельні ділянки, що є предметом цього спору, вільні від забудови, і за своїм цільовим призначенням не належать до земельних ділянок, які відповідно до законодавства не підлягають передачі в користування на конкурентних засадах.

Суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що згідно абзацу 22 ч. 2 ст. 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

Поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря передбачає прийняття, за результатами розгляду повідомлення орендаря про намір продовжити орендні правовідносини, рішення органом місцевого самоврядування (орендодавцем) про поновлення договору або, у разі наявності заперечень, про відмову у такому поновленні.

При визначенні способу передачі в користування земельних ділянок комунальної власності абзац 22 ч.2 ст. 134 ЗК України може застосовуватись виключно у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря, тобто виключно у разі прийняття радою рішення про акцепт пропозиції орендаря щодо поновлення договорів оренди або прийняття орендодавцем нової оферти та направлення її орендарю.

Отже, лише у разі прийняття саме рішення про поновлення, а не про відмову у поновленні, передача в користування земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів. Натомість за обставин цієї справи Ізяславська міська рада не приймала рішення про поновлення договорів оренди земельних ділянок з ТОВ СГП Агрос-Віста, не акцептувала пропозицію орендаря щодо укладення договору на новий строк і такі обставини не були предметом позову, а, не погодившись із розміром орендної плати та керуючись нормами прийнятої нею Програми розвитку земельних відносин на території Ізяславської міської територіальної громади, відмовила у поновленні договорів оренди на новий строк.

Враховуючи вищенаведене, абзац 22 ч.2 ст. 134 ЗК України не підлягає застосуванню до правовідносин, що є предметом даного спору, оскільки вказана норма передбачає спосіб передачі в користування земельної ділянки після прийняття орендодавцем рішення саме про поновлення договорів оренди, а не відмову у такому поновленні.

Висновки суду першої інстанції про невідповідність рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025 року за №16 про відмову ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі вимогам абзацу двадцять другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України та положенням Програми ґрунтуються на помилковому тлумаченні зазначених норм, яке не узгоджується з їхнім справжнім змістом, цільовим призначенням та характером правовідносин, що ними регулюються.

У мотивувальній частині рішення суд першої інстанції виснував: «Оскільки Програма розвитку земельних відносин на території Ізяславської міської територіальної громади містить виключення щодо земельних ділянок, які відповідно до законодавства не підлягають продажу на конкурентних засадах, а у ч.2 ст. 134 Земельного кодексу України визначено перелік обставин, за яких земельні ділянки державної чи комунальної власності не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах, до абз. 22 якої відносяться земельні ділянки щодо яких у позивача існує переважне право на поновлення договорів оренди на новий строк, то суд доходить до висновку, що оскаржуване рішення № 16 від 21.03.2025 суперечить вищевказаним умовам Програми».

Проте, колегія суддів звертає увагу, що абзацом 22 ч.2 ст. 134 ЗК України не передбачено виключення про можливість передачі у користування земельних ділянок без проведення земельних торгів щодо яких у орендаря існує переважне право на поновлення. Сам факт існування у орендаря передбаченого договором переважного права на поновлення немає визначального значення для застосування цієї норми ЗК України, оскільки нею взагалі не регулюється порядок поновлення договорів оренди землі, з приводу якого виник спір у даній справі.

Зазначена норма застосовується при визначенні способу передачі в користування земельної ділянки і сутність її застосування полягає у вчиненні активних дій, а саме: прийняття органом місцевого самоврядування рішення про поновлення договору у порядку, передбаченому ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", або ж в утриманні від активних дій неприйняття рішення орендодавцем та, як наслідок, поновлення договору в силу закону за мовчазною згодою у порядку, передбаченому ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". І лише за наявності таких обставин, передача в користування земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів.

Колегія суддів відзначає, що суд першої інстанції дійшов помилкових висновків внаслідок неправильного тлумачення положень нормативно-правового акта, прийнятого Ізяславською міською радою, а саме Програми розвитку земельних відносин на території Ізяславської міської територіальної громади на 2024-2025 роки. Зокрема, рішенням п`ятдесят третьої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 28.03.2024 № 10 до зазначеної Програми внесено зміни, якими визначено вичерпний перелік земельних ділянок сільськогосподарського призначення, на які не поширюються заходи Програми щодо застосування конкурентних способів розпорядження земельними ділянками (земельних торгів) під час розгляду питань про поновлення договорів оренди.

З урахуванням цих змін, відповідно до розділу 3 Програми, до заходів з її реалізації, зокрема, віднесено: запровадження ефективних механізмів функціонування ринку землі; удосконалення земельних відносин у частині продажу земельних ділянок та прав на них з метою зміцнення матеріальної основи місцевого самоврядування і збільшення надходжень до бюджету територіальної громади; застосування ефективних способів розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення, що перебувають у користуванні фізичних та юридичних осіб на праві оренди, при вирішенні питань щодо поновлення договорів оренди, укладених до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у тому числі шляхом внесення змін до договорів оренди в частині продовження строку їх дії з подальшим продажем права оренди на земельних торгах у формі електронного аукціону. Водночас прямо передбачено винятки щодо земельних ділянок, які відповідно до законодавства не підлягають продажу на конкурентних засадах, зокрема у разі розміщення на них об`єктів нерухомого майна, оренди для сінокосіння, випасання худоби, городництва, розташування під польовими дорогами або під полезахисними лісовими смугами.

Спірні земельні ділянки не належать до зазначеного переліку винятків, у зв`язку з чим під час вирішення питань щодо поновлення права оренди на них підлягали застосуванню заходи, встановлені Програмою Ізяславської міської ради.

Крім того, судова колегія звертає увагу на те, що тлумачення судом першої інстанції норм абзацу двадцять другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України фактично призводить до позбавлення власника земельної ділянки можливості вільно розпоряджатися належним йому майном. За такого підходу право власника постійно обмежувалося б переважним правом чинного орендаря, який за умови добросовісності міг би необмежену кількість разів користуватися цим правом і фактично залишатися єдиним орендарем земельної ділянки, унеможливлюючи для власника більш доцільне та ефективне розпорядження своїм майном. У такій ситуації переважне право орендаря фактично домінувало б над правом власності, а реалізація повноважень власника залежала б виключно від волевиявлення орендаря щодо продовження користування земельною ділянкою, що суперечить положенням цивільного законодавства, зокрема статтям 327 та 627 Цивільного кодексу України, а також правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 28.09.2020 у справі № 272/440/18. Продовження договірних відносин з орендарем є правом, а не обов`язком власника земельної ділянки, а переважне право орендаря не є його суб`єктивним правом на укладення договору оренди на новий строк, якому кореспондував би обов`язок власника або відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування укласти (поновити) такий договір.

Також колегія суддів зазначає, що у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 23.11.2023р у справі № 906/1314/21, суд акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин (ст. 3 ЦК України). У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

З матеріалів справи вбачається, що рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025 року за №16 про відмову ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі, прийняте з метою ефективного розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення та збільшення надходжень до місцевого бюджету від плати за землю шляхом застосування конкурентних способів передачі земель у користування (проведення земельних торгів).

Колегія суддів звертає увагу на те, що відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Приймаючи рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025 №16 «Про розгляд звернення ТОВ СГП «Агрос-Віста» щодо поновлення договорів оренди землі», Ізяславська міська рада мотивувала відмову у поновленні договорів оренди землі на запропонованих орендарем істотних умовах наміром у подальшому реалізувати право оренди відповідних земельних ділянок на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів з метою збільшення надходжень від плати за землю до бюджету територіальної громади, що відповідає інтересам громади та приписам чинного законодавства.

У преамбулі рішення №16 від 21.03.2025р міститься обґрунтування невідповідності запропонованої орендарем істотної умови договору щодо розміру орендної плати вимогам ПК України, на яке суд першої інстанції, аналізуючи зміст вказаного рішення не звернув уваги, внаслідок чого безпідставно виснував про недослідження орендодавцем умов додаткових угод, запропонованих орендарем, під час розгляду питання про поновлення договорів оренди землі на новий строк.

Реальність наміру власника забезпечити більш ефективне розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення підтверджується також тим, що ще до ухвалення оскаржуваного рішення № 16 від 21.03.2025 Ізяславською міською радою було прийнято рішення п`ятдесят восьмої (позачергової) сесії восьмого скликання від 16.07.2024 № 2 про включення земельних ділянок з кадастровими номерами :05:008:0220, :05:003:0003, :06:001:0001 до переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах, про що орендар був завчасно та належним чином повідомлений.

Таким чином, суд апеляційної інстанції зазначає, що не погодившись із запропонованим орендарем для поновлення договорів оренди на новий строк розміром орендної плати, враховуючи заходи, передбачені розділу 3 Програми, Ізяславська міська рада, керуючись правом власника на свій розсуд і в своїх інтересах розпоряджатися належним їй майном, відмовила у поновленні договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та дотрималась вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а відтак переважне право позивача, яке б підлягало судовому захисту, не було порушено.

Аналіз приписів Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі" буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Проте, суд апеляційної інстанції зазначає, що Ізяславська міська рада не укладала договорів оренди землі з новими орендарями, під час дії договорів оренди землі та земельних торгів з продажу права оренди орендованих позивачем земельних ділянок не проводила, а також дотрималась умов укладених договорів оренди землі, надавши можливість позивачу після закінчення строку дії договорів оренди землі завершити польові роботи та зібрати урожай на земельних ділянках.

У постанові від 28.09.2020 по справі №272/440/18, спірні правовідносини у якій є подібними за основним (змістовим) критерієм із даною справою, Верховний Суд зазначив: "Установивши, що сторони за договором менше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору оренди не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, а також те, що власник земельної ділянки - орендодавець у своєму листі вказував на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі від 15.06.2007 на певних умовах, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право позивача не порушено й не підлягає відновленню в обраний ним спосіб. Верховний Суд дійшов висновку, що наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено. У разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.".

З огляду на викладене, суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги в частині визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі на новий строк, не врахував алгоритму вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в контексті дій сторін договору, викладеного Верховним Судом у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 (узгоджується із постановою Верховного Суду від 14.11.2023 у справі №902/452/23) за результатами узагальнення висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, а саме: якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист -повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.

Щодо висновків суду першої інстанції про недобросовісність дій Ізяславської міської ради, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Суд першої інстанції, проаналізувавши зміст рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 21.03.2025р. №16 дійшов висновку, що відмова у поновленні договорів оренди була мотивована виключно наміром подальшого продажу права оренди земельних ділянок на конкурентних засадах, без дослідження проєктів додаткових угод та без вжиття заходів щодо узгодження їх істотних умов. Матеріали справи не містять доказів проведення відповідачем переговорів з орендарем, зокрема щодо можливого коригування розміру орендної плати в межах, визначених податковим законодавством. За таких обставин суд зазначив, що позивач дотримався вимог закону та набув правомірного очікування на поновлення договорів, тоді як орендодавець не виконав обов`язку діяти добросовісно, не перевірив проєкти додаткових угод, не запропонував альтернативних умов оренди та без належного обґрунтування відмовив у їх укладенні. Така поведінка відповідача була оцінена судом як недобросовісна та така, що ґрунтується на формальному і суб`єктивному тлумаченні норм чинного законодавства.

В той же час, суд апеляційної інстанції зазначає, що Ізяславська міська рада, розглядаючи

звернення ТОВ СГП «Агрос-Віста» від 17.02.2025 №138 про поновлення (продовження) договорів оренди землі загальною площею 88,0003 га строком на 7 років перевіряла на відповідність законодавству та аналізувала не лише зміст самого звернення орендаря, але й розглядала додатки до цих листів (проекти додаткових угод та передбачених у них умов поновлення договорів оренди на новий строк).

Зокрема, листом №782/03-14 від 13.03.2025 Ізяславська міська рада повідомляла ТОВ СГП «Агрос-Віста» що його звернення щодо вирішення земельного питання про поновлення договорів оренди землі буде розглянуто постійною комісією міської ради з питань землеустрою, земельних відносин, містобудування та екології, житлово-комунального господарства, бдагоустрою території, транспорту, торгівлі, а також на сесії міської ради. Поряд з цим, вказаним листом запрошено позивача взяти участь в роботі комісії міської ради, яка відбудеться 20 березня 2025 року о 10:00 та на засідання сесії Ізяславської міської ради щодо розгляду вищезазначеного питання (а.с.55 т.1). На вказаному засіданні комісії був присутній керівник ТОВ СГП Агрос-Віста Федорчук І.Б. (відеозапис засідання постійної комісії від 20.03.2025. оприлюднений на офіційному веб-сайті Ізяславської міської ради з 15.35 хв по 31.18 хв. відеозапису). Постійною комісією погоджено підготовлений на розгляд сесії проєкт рішення та надано відповідні пропозиції (а.с. 130-131 т.1).

Із урахуванням норм Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", проєкти рішень органу місцевого самоврядування вносяться на розгляд колегіального органу - сесії ради після перевірки та аналізу звернень та усіх доданих до них документів на відповідність вимогам закону, а рішення приймаються з урахуванням висновків та рекомендацій постійних депутатських комісій.

У преамбулі рішення від 21.03.2025 №16 вказано на зміст істотних умов, запропонованих орендарем, відтак, враховуючи законодавчо встановлений порядок розгляду питань на пленарних засіданнях ради, необґрунтовано вважати, що при розгляді звернення ТОВ СГП «Агрос-Віста» умови проектів додаткових угод не аналізувались та не перевірялись Ізяславською міською радою на відповідність їх вимогам закону.

Колегія суддів звертає увагу на те, що підстава відмови, зазначена у преамбулі рішення Ізяславської міської ради від 21.03.2025 №16, є чіткою і однозначною та свідчить про те, що міська рада, як власник землі, не погодилась із запропонованими ТОВ СГП «Агрос-Віста» умовами поновлення договорів оренди землі на новий строк в частині розміру орендної плати, при цьому належно обґрунтувавши свою відмову наміром збільшити надходження від плати за землю шляхом подальшого продажу права оренди земельних ділянок на конкурентних засадах (земельних торгах).

Щодо не проведення відповідачем добросовісних переговорів з орендарем, колегія суддів зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди, тощо. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

З огляду на викладене, в орендодавця виникає обов`язок провести добросовісні переговори з орендарем у випадках: якщо власник не прийняв рішення про відмову в укладенні договору, або не повідомив орендаря про своє рішення, або відмовився від укладення договору без пояснення підстав, або повідомив надумані (незаконні) підстави. За змістом ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" узгодження істотних умов договору з орендарем здійснюється за необхідності, за потреби, і є правом, а не обов`язком орендодавця.

Колегія суддів зазначає, що Ізяславська міська рада, як власник землі, прийняла рішення розпорядитися земельними ділянками, виставивши, після закінчення строку дії договорів оренди землі право оренди на земельні торги, тобто дотрималась принципу добросовісності поведінки. За обставин даної справи і наведених у спірному рішенні обґрунтувань підстав відмови, Ізяславська міська рада, не погодилась із запропонованим орендарем розміром орендної плати. Метою подальшого продажу права оренди земельних ділянок Ізяславською міською радою є отримання більшого розміру орендної плати.

Крім того, колегія суддів звертає увагу, що 09.07.2024 Ізяславська міська рада вперше отримала від ТОВ СГП Агрос-Віста лист вих. № 413 від 03.07.2024 про намір поновити термін дії договорів оренди землі загальною площею 88,0003 га строком на 7 років у визначеному законодавством порядку. До вказаного листа проектів додаткових угод орендарем додано не було.

Згідно рішення п`ятдесят восьмої (позачергової) сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 16.07.2024р. № 3 Про розгляд звернення ТОВ СГП Агрос-Віста останньому відмовлено у поновленні на новий строк Договорів оренди землі у зв`язку із невідповідністю звернення вимогам законодавства та порушенням орендарем процедури реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк (відсутність доданого до звернення проекту договору оренди (ч.3 ст. 33 Закону України Про оренду землі).

19 липня 2024 року Ізяславська міська рада листом вих. № 2037/03-14 від 18.07.2024 надіслала ТОВ СГП Агрос-Віста рекомендованим поштовим відправленням №1076 з описом вкладення копію рішення п`ятдесят восьмої (позачергової) сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 16.07.2024. №3 Про розгляд звернення ТОВ СГП Агрос-Віста, яке згідно рекомендованого повідомлення про вручення отримано товариством 24.07.2024. Вказане рішення Ізяславської міської ради не оскаржувалось ТОВ СГП Агрос-Віста.

Рішенням п`ятдесят восьмої (позачергової) сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання від 16.07.2024р. № 2 Про включення у перелік земельних ділянок, які передаються в користування (оренду) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки з відповідними кадастровими номерами :05:008:0220, :05:003:0003, :06:001:0001 включено до переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах. Згідно пункту 2 цього рішення з метою підготовки лотів до земельних торгів надано дозвіл Ізяславській міській раді на розроблення технічних документацій із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок на земельні ділянки: з кадастровим номером - :05:003:0003 площею 20,0003 га, передбачивши формування двох земельних ділянок орієнтовними площами 10,0000 га та 10,0003 га; з кадастровим номером :05:008:0220 площею 45,0000 га, передбачивши формування трьох земельних ділянок орієнтовними площами 20,0000 га, 20,0000 га та 5,0000 га; з кадастровим номером :06:001:0001 площею 23,0000 га, передбачивши формування двох земельних ділянок орієнтовними площами 10,0000 га та 13,0000 га (підпункти 2), 3), 4) пункту 2 рішення). Згідно пункту 4 цього рішення встановлено, що підпункти 1) -8) пункту 2 набирають чинності після закінчення строку дії договорів оренди земельних ділянок.

Рекомендованим листом від 30.07.2024 №2153/03-14 Ізяславська міська рада повідомила ТОВ СГП Агрос-Віста про прийняте рішення щодо включення орендованих товариством земельних ділянок до переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах, після закінчення строку дії договорів оренди землі Згідно рекомендованого повідомлення про вручення вказаний лист отримано товариством 02.08.2024.

Таким чином, колегія суддів відзначає, що відсутність волі орендодавця на укладення договорів оренди з орендарем на новий строк у даному випадку очевидна і при цьому, виражена ще до закінчення строку дії вказаних договорів.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16 суд касаційної інстанції дійсно акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Верховний Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Суд першої інстанції правильно вказав, що аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Але водночас суд першої інстанції у цій частині не врахував, що відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 - у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Як вже неодноразово вказано вище, відмовляючи орендареві в укладенні договорів оренди на новий строк, Ізяславська міська рада повідомила його про те, що бажає продати право оренди на земельні ділянки на земельних торгах у формі електронного аукціону.

Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 02.12.2025 по справі №924/1200/23.

Зазначені дії Ізяславської міської ради цілком узгоджуються з наведеним висновком Верховного Суду щодо меж розумної поведінки органу місцевого самоврядування, як представника власника цієї земельної ділянки у спірних земельних правовідносинах, а відтак висновок суду першої інстанції про недобросовісну поведінку орендодавця у відносинах з ТОВ СГП «Агрос-Віста» є необґрунтованим, а за цим і його рішення про задоволення позовних вимог у цій справі є неправомірним.

Поряд з цим, судова колегія звертає увагу на правовий висновок, викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 25.01.2022 по справі № 143/591/20, де вказано, що за змістом частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі", умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди. Водночас предмет регулювання ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі (п. 8.25-8.27 постанови).

Таким чином, розглянувши звернення ТОВ СГП «Агрос-Віста» у встановлений місячний строк (своєчасно) та направивши орендарю свої обґрунтовані заперечення у формі рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21 березня 2025 року за №16 про відмову ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі, Ізяславська міська рада дотрималася визначеного ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" порядку, який регламентує її поведінку як орендодавця при реалізації переважного права орендаря на укладення договору на новий строк.

За наведеного, підставними є доводи апеляційної скарги про те, що сторони даного спору не досягли згоди щодо укладення договорів оренди на новий строк в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі", що означає припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди відповідно до частини третьої вказаної статті.

Суд апеляційної інстанції дослідивши обставини справі та наявні в ній докази на підтвердження та спростування доводів сторін, дійшов висновку, що рішення шістдесят дев`ятої сесії Ізяславської міської ради восьмого скликання Шепетівського району Хмельницької області від 21.03.2025 № 16 прийнято в межах наданих законом повноважень, з дотриманням вимог чинного законодавства та з урахуванням усіх обставин, що мають значення для його ухвалення. Підставою для відмови у поновленні договорів оренди землі на запропонованих орендарем умовах був реальний і задекларований намір власника земельних ділянок розпорядитися ними більш ефективно шляхом продажу права оренди на конкурентних засадах, що прямо відповідає публічним інтересам територіальної громади, принципам раціонального використання земель та вимогам земельного законодавства.

Вказане рішення не ґрунтується на формальних чи надуманих мотивах, а є логічним продовженням реалізації земельної політики територіальної громади, що підтверджується прийнятими до цього рішеннями Ізяславської міської ради про включення спірних земельних ділянок до переліку земель, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах, про що орендар був завчасно та належним чином повідомлений. Таким чином, обставини щодо подальшого використання спірних земельних ділянок були визначені заздалегідь, є послідовними та узгодженими, а не ситуативними.

Колегія суддів відзначає, що посилання на нібито обов`язок відповідача поновити договори оренди та укласти додаткові угоди ігнорує правову природу переважного права орендаря, яке не є безумовним та не трансформується в обов`язок власника земельної ділянки укласти договір оренди на новий строк. Продовження договірних відносин є правом, а не обов`язком орендодавця, що узгоджується з положеннями статей 327 та 627 Цивільного кодексу України, принципом свободи договору, а також усталеною практикою Верховного Суду.

За таких обставин відсутні правові підстави для висновку про незаконність рішення Ізяславської міської ради від 21.03.2025 № 16 та визнання додаткових угод №61/57-18-ДО, №62/57-18-ДО, №60/57-18-ДО укладеними у судовому порядку. Рішення Ізяславської міської ради від 21.03.2025 № 16 є законним, обґрунтованим та таким, що прийняте з дотриманням балансу приватних і публічних інтересів.

Виходячи із підстав та матеріально-правового регулювання позову у даній справі (ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі"), усталених правових позицій Верховного Суду щодо застосування механізму реалізації переважного права, передбаченого ч.1-5 ст. 33 цього Закону, відповідно до яких договори можуть укладатися на новий строк на тих самих умовах або на змінених умовах, але в будь - якому випадку на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України, колегія суддів вважає, що визнавши укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі в редакції позивача на підставі ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції фактично підмінив орган місцевого самоврядування, узгодивши замість нього істотні умови договорів оренди землі на новий строк, які хоч і залишились тими самими, однак не погоджені орендодавцем для продовження на новий строк орендних правовідносин.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що вимоги позивача про визнання укладених додаткових угод до договору оренди №61/57-18-ДО земельної ділянки площею 20,0003 га з кадастровим номером :05:003:0003, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за № 28000155; до договору оренди № 62/57-18-ДО земельної ділянки площею 23,0000 га з кадастровим номером :06:001:0001, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за №27997504; до договору оренди № 60/57-18-ДО земельної ділянки площею 45,0000 га з кадастровим номером :05:008:0220, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за №27998785 враховуючи встановлення судом апеляційної інстанції законності та правомірності у прийнятті Ізяславською міською радою рішення від 21 березня 2025 року за №16 про відмову ТОВ СГП Агрос-Віста щодо поновлення договорів оренди землі є безпідставними та необґрунтованими, а тому не підлягають задоволенню.

Додатково суд апеляційної інстанції зазначає, що згідно з ч. 9 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Тобто, вирішуючи дану категорію спорів у своїх рішеннях господарські суди повинні зазначати, зокрема, у рішенні про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект цього договору.

Так, суд першої інстанції, обмежившись посиланням на зміст та умови запропонованої позивачем редакції додаткових угод до договорів оренди на відповідність вимогам чинного законодавства України, визнання укладених яких є предметом позову у цій справі, не врахував наведені висновки Великої Палати Верховного Суду у постановах від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18 при вирішенні спорів у подібних правовідносинах, не з`ясував та не надав належної правової оцінки тим обставинам, чи подано позивачем відповідно до заявлених вимог і з огляду на наведені положення законодавства при зверненні до суду з відповідними вимогами саме до позовної заяви проекти додаткових угод, повний текст яких (у разі задоволення позову) має бути зафіксовано в резолютивній частині рішення суду.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем при зверненні до суду з відповідними вимогами саме до позовної заяви проекти додаткових угод додані не були та в прохальній частині позовної заяви тексти вказаних угод також не викладені, а лише відповідачем до відзиву на позовну заяву додані копії додаткової угоди до договору оренди № 61/57-18-ДО земельної ділянки площею 20,0003 га з кадастровим номером :05:003:0003, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за №28000155; додаткової угоди до договору оренди № 62/57-18-ДО земельної ділянки площею 23,0000 га з кадастровим номером :06:001:0001, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за № 27997504; додаткової угоди до договору оренди № 60/57-18-ДО земельної ділянки площею 45,0000 га з кадастровим номером :05:008:0220, укладеного 26.04.2018 року між Головним Управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області та ТОВ СГП Агрос-Віста та зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.05.2018 року за № 27998785 (а.с.111, 117 на звороті 118, 125 на звороті-124 т.1).

Проте, суд першої інстанції, не дивлячись на цей недолік позовної заяви, в порушення вимог частини дев`ятої статті 238 ГПК України задовольнив ці вимоги.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів і заперечень сторін та їх відображення у даному судовому рішенні, суд апеляційної інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 р. у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

4. Висновки за результатами апеляційного розгляду.

Відповідно до п.3 ч.2 ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Частиною 1 ст. ст. 277 ГПК України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на вищевикладене судова колегія дійшла висновку про обґрунтованість апеляційної скарги Ізяславської міської ради, а відтак рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 року у справі №924/368/25 підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення, яким у задоволенні позову слід відмовити.

Відповідно ч.14 ст. 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки за результатом розгляду апеляційної скарги судом апеляційної інстанції прийнято нове судове рішення - про відмову в задоволенні позову, витрати скаржника зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги підлягають покладенню на позивача ТОВ СГП "Агрос-Віста". Витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви залишаються за позивачем.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Ізяславської міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 року у справі №924/368/25 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.10.2025 року у справі №924/368/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства "Агрос-Віста" (вул. Героїв Майдану, буд. 1 А, с. Влашанівка, Шепетівський район, Хмельницька область, 30364 ) на користь Ізяславської міської ради (30300, вул. Незалежності, 43, м. Ізяслав, Шепетівський район Хмельницька область, 30300, ) - 14 534,40 витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

4. Видачу судового наказу доручити Господарському суду Хмельницької області.

5. Справу №924/368/25 повернути до Господарського суду Хмельницької області.

6. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту в порядку, передбаченому главою 2 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "29" грудня 2025 р.

Головуючий суддя Гудак А.В.

Суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Петухов М.Г.