ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" грудня 2025 р.м. ХарківСправа № 922/3136/25

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Рильової В.В.

при секретарі судового засідання Бойко О.Н.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради (місцезнаходження: 61003, м. Харків, м-н Конституції, 7; )
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Артсіті" (місцезнаходження: 61058, м. Харків, вул. Клочківська,59; ) 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ТОВ «ФІРМА «ТЕХНІК-ЦЕНТР» ( місцезнаходження: 61022, Харківська область, місто Харків, вул. Клочківська, будинок 59; )
про стягнення 3 242 469,66 грн.
за участю представників:

позивача: Жилко С.Е.(самопредставництво);

відповідача: Мокроусов Ю.С.(ордер серії АХ №31288098 від 0809.2025, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю серії ЧН №000252 від 22.12.2017)

третьої особи: не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Артсіті" (відповідач), в якій просить стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 3 242 469,66 грн. за використання земельної ділянки з кадастровим номером :02:003:0002 за період з 07.02.2020 по 28.02.2022.

Також позивач просить суд покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Артсіті" витрати зі сплати судового збору у сумі 48 637,04 грн.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 16.09.2025 судом позовну заяву Харківської міської ради прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/3136/25. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження. Почато у справі № 922/3136/25 підготовче провадження, встановлено відповідачу - п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання до суду відзиву на позовну заяву.

23.10.2025 до Господарського суду Харківської області від відповідача надійшов відзив (вх.№24634 від 23.10.2025). Заперечуючи проти позовних вимог відповідач зазначає, що 12.11.2004 року між позивачем та ТОВ «Фірма «Технік-Центр» було укладено договір оренди землі (зареєстрований у ХРФДП «ЦДЗК при ДК України по земельних ресурсах» 12.11.2024 за №63213/04) щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:003:0002, площею 0,2473 га, несільськогосподарського призначення- землі житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель (виробничі будівлі) по вул. Клочківській, 59, в м. Харкові, строком до 01.05.2054, на якій розташована нежитлова будівля, яка належить ТОВ «Фірма «Технік-Центр» . Надалі, Рішенням Харківської міської ради від 26.04.2010 за № 67/10 в оренду ТОВ «Компанія «Арт-Інвест» у вигляді однієї земельної ділянки було передано 4 (чотири) земельні ділянки, загальною площею 1,1379 га по вул. Клочківській, 59, до якої також була включена і спірна земельна ділянка, як новому власнику нежитлових будівель, які розташовані на спірній земельній ділянці. На думку відповідача, з 26.04.2010 року, разом із переходом права власності на нежитлові будівлі до ТОВ «Компанія «Арт- Інвест», було припинено право ТОВ «Фірма «Технік-Центр» на користування спірною земельною ділянкою, при цьому, як зазначає відповідач, акт-прийому передачі спірної земельної ділянки не укладався, а позивачем вона не приймалась. Надалі, як зазначає відповідач, право власності на нежитлові будівлі перейшло на підставі іпотечного договору до АТ "Мегабанк" і вже 07.02.2020 між відповідачем та АТ "Мегабанк" було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель №598. Разом з цим, після державної реєстрації права власності ТОВ «АРТСІТІ» на нежитлові будівлі, підприємство дізналось про те, що земельна ділянка, на якій знаходяться зазначені нежитлові будівлі, не була прийнята Харківською міською радою, як орендодавцем, від її колишнього орендаря ТОВ «Фірма «Технік-Центр», внаслідок чого відповідач звертався до позивача з листом із проханням внести відповідні зміни до договору оренди землі (щодо зміни орендаря), разом з цим відповіді на зазначений лист підприємство не отримувало. Також, відповідач звертає увагу суду на те, що між ним та ТОВ «Фірма «Технік-Центр» укладено договір про компенсацію витрат, пов`язаних зі сплатою орендної плати відповідно до якого відповідач компенсує витрати ТОВ «Фірма «Технік-Центр» зі сплати орендної плати за спірну земельну ділянку. Крім того, відповідач вказує,що сплата ТОВ «Фірма «Технік-Центр» орендної плати також підтверджується листом ГУ ДПС від 15.09.2025. Також відповідач у відзиві заперечує щодо розрахунків позивача, а саме на те, що останнім при розрахунку номративно-грошової оцінки застосовано коефіцієнт 0,95. На підставі зазначеного, відповідач просить суд у позові відмовити.

03.11.2025 до Господарського суду Харківської області від позивача надійшла відповідь на відзив (вх.№25412 від 03.11.2025), в якій останній зазначає, що у відповідності до вимог земельного законодавства право оренди на спірну земельну ділянку за попередніми власниками нежитлових будівель (ТОВ «Компанія «Арт- Інвест» та АТ "Мегабанк") не було зареєстроване, а тому на думку позивача, право користування спірною земельною ділянкою до відповідача не перейшло. Надалі позивач звертає увагу суду, що оскільки відповідач не є власником та постійним користувачем земельної даялнки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, та має відшкодувати позивачу безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 3 242 469,66 грн. за використання земельної ділянки. На підставі зазначеного, позивач просить суд позовні вимоги задовольнити.

Крім того, ухвалою від 14.11.2025 судом з власної ініціативи залучено до участі у справі 922/3136/25 в якості 3-ої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ТОВ «ФІРМА «ТЕХНІК-ЦЕНТР» ( , адреса: Україна, 61022, Харківська область, місто Харків, вул. Клочківська, будинок 59) та встановлено третій особі п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання до суду письмових пояснень щодо позову із документами, які підтверджують надіслання (надання) таких пояснень позивачу та відповідачу.

01.12.2025 до Господарського суду Харківської області від третьої особи надійшли пояснення (вх.№27873 від 01.12.2025), в яких останнім зазначено, що оскільки акт-прийому передачі земельної ділянки між позивачем та ТОВ "Фрма "Технік-центр" не укладався, третя особа протягом спірного періоду декларувала та сплачувала вартість орендної плати, то вимога позивача щодо повторного стягнення вартості оредної плати з іншої юридичної особи (відповідача) є незаконною. З огляду на наведене, третя особа просить суд в задоволенні позову відмовити.

17.11.2025 відповідачем через систему "Електронний Суд" до суду надано клопотання (вх. № 26629 від 17.11.2025) про призначення у справі №922/3136/25 судової оціночно-земельної експертизи, проведення якої просить доручити експертам Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз імені засл.проф.М.С.Бокаріуса.

01.12.2025 до Господарського суду Харківської області від позивача надійшли додаткові пояснення у справі (вх.№27824 від 01.12.2025), в яких останній зазначає про відсутність підстав для призначення судової оціночно-земельної експертизи.

Ухвалою суду від 08.12.2025 судом в клопотанні Товариства з обмеженою відповідальністю "Артсіті" про призначення судової оціночно-земельної експертизи (вх.№ 26629/25 від 17.11.2025) у справі №922/3136/25 відмовлено.

Процесуальний рух справи відображено в ухвалах суду.

Представник позивача, присутній в судовому засіданні з розгляду справи по суті 22.12.2025 позовні вимоги підтримав, просив суд їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві та заявах по суті спору.

Представник відповідача, присутній в судовому засіданні з розгляду справи по суті 22.12.2025 проти задоволення позовних вимог заперечував, просив суд відмовити в їх задоволенні з підстав, визначених у відзиві на позовну заяву та заявах по суті спору.

Представник третьої особи в судове засідання з розгляду справи по суті 22.12.2025 не з`явився, про причини такої неявки суду не повідомив, про дату час та місце судового судового засідання був повідомлений належним чином шляхом направлення ухвали суду від 08.12.2025 до його електронного кабінету.

Розглянувши подані документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини справи, на яких грунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

На підставі рішення 21 сесії Харківської міської ради 24 скликання від 28.04.2004 № 54/04 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» 12.11.2004 між Харківською міською радою та ТОВ «Фірма «Технік-Центр» укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті Україні по земельним ресурсах» від 12.11.2004 за № 63213/04 (далі - Договір).

Відповідно до умов вищезазначеного Договору, ТОВ «Фірма «Технік- Центр» передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,2473 га по вул. Клочківській, 59 у м. Харкові (кадастровий номер :02:003:0002) несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель (виробничі будівлі) по вул. Клочківській, 59 строком до 01.05.2054.

Відповідно до п.8 вказаного договору він укладається строком до 01.05.2054. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше наж за 30 днів до закінчення строку дії догвоору повідомити письомово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 20 договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом 10 днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Згідно п.40 договору перехід прав власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Договір підписано уповноваженими представниками сторін та скріплено печатками.

Разом з цим, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 23.07.2025 № право власності на нежитлову будівлю літ. «А-1-2» загальною площею 2 389,9 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 59 зареєстровано:

- з 18.07.2003 по 02.09.2008 за ТОВ Фірма Технік-Центр () на підставі рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 05.02.2008 у справі № 2-2125; свідоцтва про право власності від 25.04.2002 виданого Виконавчим комітетом Харківської міської ради.

- з 18.01.2010 по 06.02.2020 за ТОВ КОМПАНІЯ АРТ-ІНВЕСТ () на підставі договору купівлі-продажу від 24.12.2009 № 3550, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лубковою О.В..

- з 07.02.2020 по 07.02.2020 за АТ МЕГАБАНК () на підставі іпотечного договору від 06.11.2013 № ГД-16/13-ГД-17/13-3-1, серія та номер: 3012 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Хоменко А.В.; договору № 1 про внесення змін від 27.05.2016 № 2154 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Хоменко А.В.; договору № 2 про внесення змін від 02.12.2016 № 5210 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Хоменко А.В.; договору № 3 про внесення змін від 06.12.2017 № 4517 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Хоменко А.В.; Договору № 4 про внесення змін від 01.10.2019 № 2590 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Хоменко А.В..

- з 07.02.2020 по теперішній час за TOB АРТСІТІ () на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 07.02.2020 № 598, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Сергієнко Н.В.; акта приймання-передачі від 07.02.2020 № б/н укладеного між АТ МЕГАБАНК та ТОВ АРТСІТІ.

Вищевказана нежитлова будівля розташована на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером :02:003:0002.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.03.2014 № НВ-014 площа земельної ділянки з кадастровим номером :02:003:0002, складає 0,2473 га, сформована земельна ділянка - 23.02.2005. Вищевказана земельна ділянка належить до земель житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування автосалону з автостоянкою.

23.07.2025 головним спеціалістом Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради Денисюк Д.О. у порядку ч 2. ст. 83 та ст. 187 Земельного кодексу України проведено комплекс перевірочних заходів щодо вищезазначеної земельної ділянки по вул. Клочківській, 59 у м. Харкові.

За результатами проведеного обстеження встановлено, що на земельній ділянці (кадастровий номер :02:003:0002) площею 0,2473 га за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 59 розташована нежитлова будівля літ. «А-1-2», право власності на яку, на теперішній час, зареєстроване за ТОВ «АРТСІТІ». Земельна ділянка (кадастровий номер :02:003:0002) використовується ТОВ «АРТСІТІ» з 07.02.2020 по теперішній час без виникнення права власності/користування та без державної реєтрації цих прав у відповідності до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України. (а.с. 43)

Згідно із листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 11.03.2025 № 5250/5/20-40-04-07-12 ТОВ «АРТСІТІ» у 2020-2025 роках плату за землю не нараховує та не сплачує (а.с.39).

Як зазначає позивач, документальна заміна сторони по договору оренди землі від 12.11.2024 не відбулася та право оренди за попередніми власниками нежитлових будівель зареєстровано не було, а отже на думку позивача право користування земельною ділянкою до відповідача не перейшло.

Враховуючи вищенаведене, позивач зазначає, що ТОВ «АРТСІТІ» у період з 07.02.2020 по 28.02.2022 не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою по вул. Клочківській, 59 у м. Харкові, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 3 242 469,66 грн.

Вказані обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Правовий механізм переходу прав на землю, пов`язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 ЗК України.

Виходячи зі змісту зазначеної статті, норма щодо переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і споруду може бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебуває у власності або у користуванні колишнього власника будівлі.

Як вбачається із положень статті 120 ЗК України, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Водночас за змістом статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Земельний податок - обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів; орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Такий правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 (на яку посилається скаржник у касаційній скарзі).

Як вбачається з матеріалів справи, на сформованій земельній ділянці комунальної власності площею 0,2473 га з кадастровим номером :02:003:0002 знаходяться нежитлові будівлі, які належать на праві власності ТОВ "Артсіті" на підставі договору купівлі-продажу майна №598 та акта приймання-передачі б/н від 07.02.2020, укладеного між АТ «Мегабанк» та відповідачем.

При цьому, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою ні попередніми власниками нежитлових будівель ТОВ "Компанія "Арт-Інвест" та АТ "Мегбанк" , ні ТОВ «Артсіті», зокрема укладення відповідних договорів оренди з Харківською міською радою та державної реєстрації такого права, а отже, при укладенні договору купівлі-продажу майна право користування земельною ділянкою, якого не існувало у продавця на момент укладення договорів купівлі-продажу, до набувача не перейшло. Таким чином, відповідач користується спірною земельною ділянкою без достатньої правової підстави.

Крім цього, відповідно до Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно орендарем спірної земельної ділянки станом на теперішній час є ТОВ "Фірма "Технік центр", строк дії догвоору оренди до 01.05.2054 з правом пролонгації.

З огляду на викладене ТОВ «Артсіті» як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Отже, норма статті 1212 Цивільного кодексу України регулює випадки набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав.

При цьому, відсутність неправомірних дій відповідача означає відсутність цивільного правопорушення (протиправних дій) і, як наслідок, виключає деліктні зобов`язання.

Таким чином, спірні правовідносини, які виникли між сторонам повинні кваліфікуватися як бездоговірні та безделіктні.

Отже, з огляду на викладене, суд дійшов висновку, що спірні правовідносини повинні регулюватися ст.ст. 1212-1214 ЦК України, зі змісту яких вбачається, що вони підлягають застосуванню, у тому числі, у відносинах, які не містять ознак делікту.

Зокрема, частиною 2 статті 1212 ЦК України визначено, що положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб або наслідком події. Тобто, дана норма поширює своє дію і на випадки набуття (збереження) майна в результаті правомірних дій.

З аналізу змісту норм ст. 1212-1214 ЦК України випливає, що зобов`язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (кондикційне зобов`язання) виникає за одночасної наявності трьох умов: 1) відбувається набуття чи збереження майна; 2) правові підстави для набуття чи збереження майна відсутні; 3) набуття чи збереження здійснюється за рахунок іншої особи.

Таким чином, відповідач зберіг майно (грошові кошти) у розмірі орендної плати, яка нараховується за володіння і користування земельною ділянкою комунальної власності по вул. Клочківський, 59 у м. Харкові.

Збереження такого майна почалося безвідносно до волі сторін в результаті правомірних дій відповідача з моменту набуття права власності за нежитлову будівлю за вказаною адресою.

При цьому, відсутність договору оренди землі має фактичним наслідком набуття відповідачем володіння і користування чужою земельною ділянкою без відповідної грошової компенсації, внаслідок чого відбулося збереження відповідачем належних до сплати за таке володіння і користування коштів у розмірі орендної плати.

Правові підстави для набуття чи збереження майна у даному випадку відсутні, оскільки реалізація речового права на земельну ділянку, згідно ст. 206 ЗК України, п.14.1.136 ч. 14.1 ст. 14 ПК України, здійснюється за плату, що має вноситися на користь позивача на підставі договору оренди земельної ділянки. Правові підстави для одержання відповідачем права володіння і користування земельною ділянкою безоплатно - відсутні, так само, як і підстави для ненарахування, несплати орендної плати за землю.

Власником земельної ділянки по вул. Клочківський, 59 у м. Харкові. є територіальна громада міста Харкова в особі Харківської міської ради, відповідно до ст. 83 ЗК України, за якою всі землі в межах відповідної адміністративно-територіальної одиниці є комунальною власністю, за винятком земельних ділянок, які перебувають у державній або приватній власності. Таким чином, збереження відповідачем коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою призвело до збільшення цих коштів у відповідача за рахунок їх несплати позивачеві.

Отже, незалежно від наявності вини в поведінці відповідача, сам факт несплати відповідачем за користування земельною ділянкою протягом періоду з 07.02.2020 по 28.02.2022 року свідчить про втрату позивачем майна, яке у спірних правовідносинах підпадає під категорію "виправдане очікування", що є загальновизнаною, у тому числі у практиці ЄСПЛ.

Викладені вище обставини свідчать про наявність у спірних правовідносинах усіх трьох умов виникнення зобов`язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (кондикційне зобов`язання).

Так, з урахуванням правової позиції Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.09.2021 року у справі №922/3111/20, у розумінні положень частини 2 статті 120 ЗК України, частини 1 статті 377 ЦК України, частини З статті 7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки. Однак, автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов: (1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним: (2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження, та (3) є сформованою як об`єкт цивільних прав.

Як зазначалося судом вище, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно право оренди на вказану земельну ділянку за АТ «Мегабанк» на момент відчудження об`єктів нерухомого майна до ТОВ «Артсіті» не було зареєстроване у відповідності до вимог земельного законодавства. Крім того, право оренди на вказану земельну ділянку не було зареєстроване у відповідності до вимог земельного законодавства і за попереднім ( до АТ «Мегабанк») власником будівель - ТОВ "Компанія "Арт-Інвест").

В силу імперативних вимог статті 125 ЗК України від однієї особи до іншої особи за правилами статті 120 цього Кодексу та частини З статті 7 Закону України ".Про оренду землі" не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки виникненням права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди.

Отже, на підставі викладеного, суд дійшов висновку про необхідність застосування до спірних правовідносин саме приписів статей 1212 - 1214 ЦК України.

Що стосується здійсненого позивачем розрахунку розміру позовних вимог, то враховуючи положення статті 791 ЗК України та статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", Суд доходить висновку, що визначення правильності суми безпідставно збережених відповідачем коштів на основі належного і допустимого доказу - витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є правомірним (постанова Верховного суду від 02.06.2020 року у справі №922/2417/19).

При цьому Суд також вважає доцільним вказати про те, що відповідач, ігноруючи передбачений законом обов`язок з оформлення права користування землею та не сплачуючи відповідні кошти за користування нею, будує свою позицію щодо невідповідності запропонованого розрахунку виключно на незгоді з ним, втім власного контррозрахунку не подає, легітимного бажання врегулювати спірні правовідносини не виявляє.

Щодо заперечень відповідача стосовно застосування коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов К1 замість 0,95 (який застосований позивачем), суд зазначає, що відповідач не був позбавлений права оскаржити застосування такого коефіцієнту до окружного адміністративного суду якщо вважав, що Держгеокадастр чи інший орган некоректно його застосував при нормативній грошовій оцінці землі, вимагаючи визнати дії протиправними та змінити розмір оцінки, що впливає на орендну плату чи податки, посилаючись при цьому на помилки у Технічній документації або Методиці оцінки.

Разом з цим, як вбачається з матеріалів справи, відповідач з таким позовом до суду адміністративної юрисдикції не звертався, докази такого звернення відповідачем не надані.

Також, як вбачається зі здійсненого позивачем розрахунку безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, останнім було застосовано нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, що відповідає вимогам чинного законодавства, розрахунок є вірним, а тому вимоги Харківської міської ради є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до п.п. 14.1.147. п. 14.1. ст. 4 Податкового кодексу України плата за землю це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Положеннями п. 287.1. ст. 287 Податкового кодексу України встановлено, що власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Таким чином, плата за землю здійснюється в залежності від суб`єкта належності земельної ділянки: власником землі сплачується земельний податок, а орендарем за договором оренди землі орендна плата.

Згідно п.п. 288.1. - 288.4. ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями п. 288.5.1 ст. 288 Податкового Кодексу України.

Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Аналогічна позиція була викладена в постанові КГС ВС від 29.05.2020 по справі № 922/2843/19.

В даному випадку матеріалами справи підтверджено, що земельна ділянка, яка використовується відповідачем для обслуговування нежитлових приміщень, належних на праві власності останньому, є сформованою, оскільки їй присвоєно кадастровий номер та :02:003:0002.

Суд також зауважує, що у постановах Верховного Суду від 02.06.2020 у справах №922/2845/19, № 922/2417/19, а також від 09.09.2020 у справі № 922/2843/19 стягнення безпідставно збережених коштів міською радою проводилося на підставі розрахунків, здійснених із застосуванням усіх коефіцієнтів та їхніх значень, наведених у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.

Внаслідок використання відповідачем вищевказаної земельної ділянки без укладення договору оренди землі, територіальна громада міста Харкова в особі Харківської міської ради позбавлена можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі земельної ділянки в оренду, чим порушені охоронювані законом права та інтереси позивача щодо неодержаного майна у розмірі орендної плати за землю.

Аналогічна правова позиція узгоджується з позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, та яка прийнята за результатами розгляду аналогічних правовідносин щодо врегулювання спору, що виник з приводу фактичного користування земельною ділянкою без укладення договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати.

Так, у пункті 65 вказаної постанови Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Крім того, згідно з частинами 1-4, 9 статті 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6-7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Про необхідність застосування статті 791 ЗК України та положень Закону України "Про Державний земельний кадастр" при розгляді позову про стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати неодноразово зазначалося Верховним Судом, зокрема у постановах від 29.01.2019 у справах № 922/3780/17 та № 922/536/18, від 11.02.2019 у справі № 922/391/18, від 12.04.2019 у справі № 922/981/18, у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою Харківська міськрада просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.

Щодо посилань відповідача на той факт, що між ним та ТОВ "Фірма "Технік - Центр" укладено договір про компенсацію витрат, пов`язаних зі сплатою оредної плати за землю, суд зазначає таке.

Правова природа договору про компенсацію витрат полягає в його цивільно-правовій сутності як угоди, що базується на принципі свободи договору (статті 3, 6 ЦК України), де сторони самостійно визначають умови відшкодування витрат, здійснених однією зі сторін в інтересах іншої, часто в рамках іншого договору, але може мати ознаки як відшкодування, так і певних елементів «перевиставлення рахунків», залежно від того, чи є це просто відшкодуванням реальних витрат, чи додатковою оплатою послуги. Основною ознакою такого догворуру є принцип Свободи договору, який полягає у тому, що Сторони мають право вільно визначати зміст договору та відступати від типових норм, погоджуючи механізми компенсації витрат, що виникають при виконанні основного зобов`язання (наприклад, оренда, надання послуг). Тобто укладання такого договору є волевиявленням сторін, які його уклали і не може заміняти собою обов`язок відповідача, визначени земельним законодавством України та Податковим кодексом України щодо сплати орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Суд зазначає, що той факт що ТОВ «ФІРМА «ТЕХНІК-ЦЕНТР» сплачує орендну плату за договором оренди землі від 12.11.2004 не впливає на визначення розміру безпідставно збережених коштів відповідачем, як власника нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці.

Відповідно до п. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 ГПК України).

Згідно з ч. ч. 1-2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд також зазначає, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Зазначений підхід узгоджується з судовою практикою ЄСПЛ, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyondreasonabledoubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 18.01.2021 по справі № 915/646/18.

Враховуючи вищевикладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі шляхом присудження до стягнення з Відповідача на користь Позивача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 3 242 469,66 грн.

Надаючи оцінку доводам сторін, судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно з п. 3 ч. 4 ст. 238 ГПК України мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

ЄСПЛ у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" (заява № 4909/04) зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, § 54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

З огляду на викладене суд вважає, що при розгляді даної справи судом надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд виходить з положень ст.129 ГПК України, відповідно до яких, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача, з вини якого виник спір.

Керуючись 73-74, 76-79, 86, 129, 233, 237-238, 240-242 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Артсіті" (місцезнаходження: 61058, м. Харків, вул. Клочківська,59; ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, , платіжні реквізити: отримувач - ГУК Харків обл/МТГ Харків, код отримувача (ЄДРПОУ) - 37874947, платіжні реквізити: отримувач - ГУК Харків обл/МТГ Харків, код отримувача (ЄДРПОУ) 37874947, рахунок (IBAN) UA0020649, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), код класифікації доходів бюджету - 24062200) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі - 3 242 469, 66 грн. за використання земельної ділянки по вул. Клочківській, 59 у м. Харкові з кадастровим номером :02:003:0002 за період з 07.02.2020 по 28.02.2022.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Артсіті" (місцезнаходження: 61058, м. Харків, вул. Клочківська,59; ) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, , платіжні реквізити: р/р UA0032986, Банк: ДКСУ м. Київ, МФО 820172 Отримувач - Харківська міська рада, код отримувача (ЄДРПОУ) - 04059243), витрати зі сплати судового збору у сумі 48 637,04 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, передбаченому статтею 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено "25" грудня 2025 р.

СуддяВ.В. Рильова

Справа №922/3136/25