ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"29" грудня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/2979/25

За позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15, )

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Державне підприємство «Морський торговельний порт «Чорноморськ» (68001, Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Праці, буд. 6, ); Міністерство розвитку громад та територій України (01135, м. Київ, проспект Берестейський, 14, )

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «РИСОІЛ ПОРТ» (68000, Одеська обл., м. Чорноморськ(з), вул. Транспортна, буд. 23а, )

про розірвання договору оренди державного майна

Суддя Рога Н.В.

Секретар с/з Граненко М.М.

Представники сторін:

Від позивача: Стапінський В.О. в порядку самопредставництва;

Від третьої особи - Державного підприємства «Морський торговельний порт «Чорноморськ»: Саєвська Т.П. в порядку самопредставництва;

Від третьої особи -Міністерства розвитку громад та територій України: Ніколаєв О.С. в порядку самопредставництва;

Від відповідача: Гринько Т.В. на підставі ордеру серії ВН №1494524 від 01.09.2025р.

Суть спору: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (далі РВ ФДМУ) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) «РИСОІЛ ПОРТ» про:

- розірвання Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 38 від 09.10.2019р., укладеного між РВФДМУ по Одеській та Миколаївській областях та ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ", зі змінами, внесеними Договором від 11.10.2019 р. про внесення змін до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2019р. № 38, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю.;

- зобов`язання ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" повернути Державному підприємству «Морський торговельний порт «Чорноморськ», за актом приймання-передавання державне нерухоме майно, а саме: будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: Одеська область, місто Чорноморськ, вулиця Центральна, будинок 10 (десять), а саме: адміністративно-побутова будівля (інв. № 13180, літ. 2Е) площею 336,70 кв.м.; будівля гаражу (інв. № 605, літ. 2И) площею 377,80 кв.м.; службова будівля з приміщеннями лабораторії (інв. № 4030, літ. 23), площею 72,70 кв.м.; будівля насосної (інв. № 4029, літ. 2Є) площею 283,60 кв.м.; навіс-естакади зливного фонду (інв. № 4037, літ. 2Й); будівля ТП № 4005 (інв. № 3, літ. 2К ) площею 39,40 кв.м.; побутова будівля (інв. № 4031, літ. 2Ж) площею 53,60 кв.м.; будівля вбиральні (мийка) (інв. № 4075, літ. 21) - 1 шт.; резервуари № 201 (інв. № 4034) об`ємом 2000 куб.м. кожний - 4 шт.; резервуари № 202 (інв. № 4035) об`ємом 5000 куб.м. кожний - 2 шт.; майданчик під резервуар № 202 (інв. № 4040) площею 6143,00 кв.м.; покриття асфальтне (інв. № 4038), площею 6231,00 кв.м.

Ухвалою суду від 04.08.2025р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №916/2979/25, справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження, залучено третю особу на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Державне підприємство «Морський торговельний порт «Чорноморськ» (далі -ДП «МТП «Чорноморськ» ), підготовче засідання призначено на 02.09.2025р.Ухвалою суду від 02.09.2025р. відкладено підготовче засідання на 16.09.2025р. Протокольною ухвалою від 16.09.2025р.відкладено підготовче засідання на 18.09.2025р. Протокольною ухвалою від 18.09.2025р.оголошено перерву до 23.09.2025р. Протокольною ухвалою суду від 23.09.2025р. відкладено підготовче засідання на 11.11.2025р.

Ухвалою суду від 23.09.2025р. залучено до участі у справі №916/2979/25 третю особу на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Міністерство розвитку громад та територій України.

Ухвалою суду від 11.11.2025р. закрито підготовче провадження у справі №916/2979/25, призначено справу до судового розгляду по суті на 04.12.2025р. Ухвалою суду від 04.12.2025р. оголошено перерву у судовому засіданні на 05.12.2025р. Ухвалою суду від 05.12.2025р. повідомлено сторін про призначення судового засідання на 16.12.2025р. Ухвалою суду від 16.12.2025р. повідомлено сторін про призначення судового засідання на 23.12.2025р. Протокольною ухвалою суду від 23.12.2025р. відкладено судове засідання на 25.12.2025р. Ухвалою суду від 26.12.2025р. повідомлено сторін про відкладення судового засідання на 29.12.2025р.

Суд вважає за необхідне також зауважити, що ч. 4 ст.11 ГПК України передбачено, що суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Закон України Про судоустрій і статус суддів» встановлює, що правосуддя в Україні функціонує на засадах верховенства права відповідно до європейських стандартів та спрямоване на забезпечення права кожного на справедливий суд.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.

Згідно пункту 1 статті 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово у своїх рішеннях указував на необхідність дотримання судами держав - учасниць Конвенції принципу розгляду справи судами впродовж розумного строку. Практика ЄСПЛ із цього питання є різноманітною й залежною від багатьох критеріїв, серед яких складність прави, поведінка заявника, судових та інших державних органів, важливість предмета розгляду та ступінь ризику терміну розгляду для заявника тощо (пункт 124 рішення у справі «Kudla v. Poland» заява № 30210/96, пункт 30 рішення у справі «Vernillo v. France» заява №11889/85, пункт 45 рішення у справі «Frydlender v. France» заява №30979/96, пункт 43 рішення у справі «Wierciszewska v. Poland» заява №41431/98, пункт 23 рішення в справі «Capuano v. Italy» заява №9381/81 та ін.).

Зокрема, у пункті 45 рішення у справі Frydlender v. France (заява № 30979/96) ЄСПЛ зробив висновок, згідно з яким «Договірні держави повинні організувати свої правові системи таким чином, щоб їх суди могли гарантувати кожному право на остаточне рішення протягом розумного строку при визначенні його цивільних прав та обов`язків.

У ГПК України своєчасність розгляду справи означає дотримання встановлених процесуальним законом строків або дотримання «розумного строку», під яким розуміється встановлений судом строк, який передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.

Таким чином, у процесуальному законодавстві поняття «розумний строк» та «своєчасний розгляд» застосовуються у тотожному значенні, зокрема, у розумінні найкоротшого із строків, протягом якого можливо розглянути справу, повно та всебічно дослідити подані сторонами докази, прийняти законне та обґрунтоване рішення. Поняття «розумний строк» вживається не лише у відношенні до дій, що здійснюються судом (розгляд справи, врегулювання спору за участю судді), але й також для учасників справи.

При цьому, вимогу стосовно розумності строку розгляду справи не можна ототожнити з вимогою швидкості розгляду справи, адже поспішний розгляд справи призведе до його поверховості, що не відповідатиме меті запровадження поняття «розумний строк».

Враховуючи викладене, матеріали справи, суд вважає, що у даному випадку справу було розглянуто у розумні строки.

Позивач - РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях, підтримує позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві, додаткових поясненнях, які надійшли до суду 18.09.2025р.

Відповідач - ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ», проти задоволення позовних вимог заперечує з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву, який надійшов до суду 20.08.2025р. запереченнях на пояснення третьої особи, які надійшли до суду 06.11.2025р., запереченнях на додаткові пояснення позивача, які надійшли до суду 10.11.2025р., запереченнях на пояснення третьої особи, які надійшли до суду 10.11.2025р., додаткових поясненнях, які надійшли до суду 03.12.2025р.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ДП «МТП «Чорноморськ», підтримує позицію позивача згідно пояснень, які надійшли до суду 01.09.2025р.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Міністерство розвитку громад та територій України, підтримує позицію позивача згідно пояснень, які надійшли до суду 27.10.2025р.

Позивач у справі зазначає, що між РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях (Орендодавець) та ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" (який є правонаступником ТОВ "ТК ЕКСІМ ОІЛ") (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №38 від 09.10.2019р..

Також, 11.10.2019 р. укладено договір про внесення змін до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №38 від 09.10.2019р., виклавши його в новій редакції, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, Чужовською Н.Ю.

Як зазначає позивач, за п.1.1. Договору оренди Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: Одеська область, місто Чорноморськ, вулиця Центральна, будинок 10 (десять), а саме: адміністративно-побутова будівля (інв. № 13180, літ. 2Е) площею 336,70 кв.м.; будівля гаражу (інв. № 605, літ. 2И) площею 377,80 кв.м.; службова будівля з приміщеннями лабораторії (інв. № 4030, літ. 23), площею 72,70 кв.м.; будівля насосної (інв. № 4029, літ. 2Є) площею 283,60 кв.м.; навіс-естакади зливного фонду (інв. № 4037, літ. 2Й); будівля ТП № 4005 (інв. № 3, літ. 2К ) площею 39,40 кв.м.; побутова будівля (інв. № 4031, літ. 2Ж) площею 53,60 кв.м.; - будівля вбиральні (мийка) (інв. № 4075, літ. 21) - 1 шт.; резервуари № 201 (інв. № 4034) об`ємом 2000 куб.м. кожний - 4 шт.; резервуари № 202 (інв. № 4035) об`ємом 5000 куб.м. кожний - 2 шт.; майданчик під резервуар № 202 (інв. № 4040) площею 6143,00 кв.м.; покриття асфальтне (інв. № 4038), площею 6231,00 кв.м.

Позивач відмітив, що ринкова вартість об`єкту оренди визначена згідно звіту про незалежну оцінку станом на 31.08.2018 року та становить 37 394 354,00 грн.

Майно передано в оренду з метою: інше використання нерухомого майна (склад, перевантаження вантажів (експортування олійних культур) - 13513,50 кв.м., розміщення офісу (24,30 кв.м.). Строк оренди - до 11 жовтня 2039 року.

На твердження позивача, спірний договір оренди містить інвестиційні зобов`язання, які відповідачем не виконуються.

Так, п. 5.3. Договору оренди встановлено зобов`язання Орендаря залучити Інвестиції у розмірі 5 000 000 (п`яти мільйонів) доларів США протягом перших 5 (п`яти) років з моменту укладання договору оренди, згідно офіційного курсу валют НБУ на дату укладання договору оренди. Внесення та освоєння вищевказаних інвестицій мають бути підтверджені аудиторскими висновками.

Позивач повідомив, що оскільки Договір оренди укладено 09.10.2019р., то кінцевий термін виконання п. 5.3 Договору та внесення інвестицій у Об`єкт оренди - 09.10.2024 року.

На твердження позивача, замість фактичного виконання умов Договору оренди, який підписаний зі сторони ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ", що свідчить про погодження із умовами оренди, Орендар здійснює лише формальне листування з приводу інвестицій у об`єкт оренди та вчиняє маніпуляції із трактуванням умов договору оренди, в уникнення виконання зобов`язань та внесення інвестицій.

Позивач зазначає, що листом від 24.06.2024р. зп №43 ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" звернулося до РВДМУ щодо внесення змін у Договір оренди в частині продовження строку внесення інвестицій. Такая заява була направлена до уповноваженого орану управління- Міністерства розвитку громад та територій, для надання погодження або відмови у внесенні змін щодо продовження строку внесення інвестицій. Розглянувши дану заяву, Міністерство листом від 15.07.2025р. № 27515/16/14-25, у зв`язку із невиконанням Орендарем умов Договору, з метою захисту інтересів держави, просило Регіональне відділення розглянути питання щодо розірвання Договору та повернення майна у державну власність.

Також, РВФДМУ по Одеській та Миколаївській областях повідомило, що зверталось до Фонду державного майна України з питанням надання методичних рекомендацій відносно внесення змін у Договір в частині продовження строку внесення інвестицій. Листом від 01.08.2024 р. № 10-1621166 Фонд повідомив, що можливість та порядок внесення змін до інвестиційних умов Договору Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020р. № 483, не передбачено.

На твердження позивача, при укладанні Договору оренди держава Україна в особі Регіонального відділення, як Орендодавець, та Міністерство розвитку громад та територій України, як власник, розраховували на належне виконання умов Договору оренди зі сторони відповідача, зокрема в частині здійснення інвестиції в об`єкт оренди державної власності у розмірі 5 000 000 (п`яти мільйонів) доларів США. Така умова, в той час, затверджувалась з метою розвитку об`єкту портової інфраструктури порту Чорноморськ, що мало наслідком створення додаткових робочих місць. На даний час, після сплину значного терміну часу, ТОВ " РИСОІЛ ПОРТ" не внесено жодних коштів у об`єкт оренди.

При цьому, у судовому засіданні представник позивача зазначав, що внесення інвестицій мало відбуватися саме шляхом внесення грошових коштів, а не шляхом інвестування у поліпшення орендованого майна.

Позивач в обгрунтування позову посилається на судову практику та зазначає, що підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених статтями 782, 783 Цивільного кодексу України, або договором оренди.

У зв`язку з цим, РФ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях вважає, що відповідач порушив п. 5.3. Договору оренди, що є підставою для його розірвання та повернення державного нерухомого майна за актом приймання-передачі.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ДП «МТП «Чорноморськ» у своїх поясненнях зазначає, що майно, передане в оренду за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №38 (19/332-о/д) від 11.10.2019р., належить Державі Україна в особі Міністерства інфраструктури України, право власності на це майно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.07.2019 р. Виконавчим комітетом Чорноморської міської ради Одеської області, за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 108, номер запису про право власності 32665011.

Майно обліковується на балансі ДП «МТП «Чорноморськ», вартість майна визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ТОВ «ЕКСПЕРТНЕ АГЕНСТВО «УКРКОНСАЛТ» станом на 30 червня 2019 року та становить 37 394 354,00 грн.

Як зазначає третя особа, на Орендаря відповідно до умов Договору оренди було покладено ряд зобов`язань, а саме: за п. 5.3. Договору - залучити інвестиції у розмірі 5 000 000 доларів США протягом перших 5 років з моменту укладання договору оренди, згідно офіційного курсу валют НБУ на дату укладання договору оренди.

За таких обставин, оскільки Договір оренди укладено 09.10.2019, то кінцевий термін виконання п. 5.3. Договору та внесення інвестицій у об`єкт оренди - 09.10.2024 року.

Листами №86/07.2-11 від 24.01.2024 року, №550/07.2-11 від 19.07.2024 р., №769/07.2-11 від 18.10.2024 р., №14/07.2-11 від 09.01.2025 р., №194/07.2-13 від 03.04.2025, №358/07.2-11 від 02.07.2025р. ДП «МТП «Чорноморськ» зверталось до РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях з проханням невідкладного вжиття заходів щодо розірвання Договору оренди №42 (19/34-о) від 27.02.2019 р. у зв`язку із невиконанням Орендарем своїх зобов`язань за Договором оренди.

ДП «МТП «Чорноморськ» вважає, що невиконання відповідачем зазначених умов є істотним порушенням умов Договору оренди, наявність шкоди виражається у не залученні інвестицій у розмірі 5 000 000 доларів США протягом перших 5 років з моменту укладання договору оренди.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Міністерство розвитку громад та територій України, у своїх поясненнях зазначає, що Положенням про Міністерство розвитку громад та територій України, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 30 червня 2015 р. № 460 (зі змінами) визначено, що Мінрозвитку є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику, зокрема, у сфері морського та внутрішнього водного транспорту, а також забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері захисту критичної інфраструктури у секторах, за які відповідальне, розвитку, будівництва, реконструкції та модернізації інфраструктури серед інших морського та внутрішнього водного транспорту, з питань безпеки на морському та внутрішньому водному транспорті, а також державного нагляду (контролю) за безпекою на морському та внутрішньому водному транспорті.

Зі змісту підпункту 55 п. 4 Положення вбачається, що згідно покладених на Мінрозвитку завдань Міністерство здійснює відповідно до законодавства функції з управління об`єктами державної власності.

Як зазначає третя особа, відповідно до матеріалів справи, з моменту укладання Договору оренди зобов`язання із внесення інвестицій, передбачених п. 5.3. Договору, ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» не виконано, отже наявне істотне порушення умов Договору оренди, що є підставою для його розірвання у судовому порядку.

Третя особа зазначає, що 24 червня 2024р. листом ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» листом за № 43 звернулося до РВ ФДМУ щодо внесення змін у Договір оренди №38 від 09.10.2019р., зокрема, в частині продовження строку внесення інвестицій на строк дії воєнного стану, що запроваджений в Україні Указом Президента України від 24.02.2022р. №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».

Листом РВ ФДМУ від 18.07.2024р. за № 07-06-02737 лист відповідача від 24.06.2024р. за №43 було направлено до Міністерства для надання висновків з цього питання.

Листом Міністерства від 21.08.2024р. №15554/16/10-24 запитано у РВ ФДМУ наступну інформацію: звіти щодо здійсненого періодичного комплексного контролю з оглядом об`єкта оренди та звіти щодо постійного документального контролю (у частині надходжень до державного бюджету плати за оренду державного майна, страхування об`єкта оренди) з початку укладання договору оренди; - актуальну інформацію щодо: використання та збереження державного майна; використання майна за цільовим призначенням; технічного стану орендованого майна; виконання зобов`язань щодо здійснення ремонтів; наявності заборгованості з орендної плати, а також орендної плати за земельні ділянки та своєчасності сплати орендної плати, в тому числі за землестрахування орендованого майна; наявності заборгованості перед балансоутримувачем з орендної плати та по комунальним платежам; аварійних ситуацій та стану їх усунення; завданих збитків та стану стягнення їх з орендаря, тощо; - інформацію щодо внесених орендарями інвестиції, в розмірі визначеними договорами оренди з моменту укладання договорів оренди, та у разі наявності надати підтверджуючі документи про внесення та освоєння відповідних інвестицій: договори підрядних робіт, а також договори комісії, доручення, купівлі-продажу, поставки, кошториси, акти виконаних робіт, платіжні доручення на їх оплату тощо та аудиторський висновок, тощо.

Також, в доповнення до зазначеного листа від 21.08.2024р. за №15554/16/10-24, Міністерством направлено до РВ ФДМУ лист від 13.12.2024р. за № 15633/16/14-24 з копіями отриманих від ДП «МТП «Чорноморськ» листів від 10.09.2024р. № 658/07.2-10, від 10.09.2024р. № 660/07.2-10, від 25.09.2024р. № 724/07.2-10, якими ДП «МТП «Чорноморськ» інформувало Міністерство щодо невиконання орендарями частин умов договорів, в тому числі, щодо невнесення інвестицій ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» за Договором оренди № 38 від 09.10.2019р, та з проханням надати матеріали, запитувані у листі від 21.08.2024р. №15554/16/10-24.

Листом від 15.07.2025р. № 27515/16/14-25 Мінрозвитку на лист РВ ФДМУ від 18.07.2024р. № 07-06-02737 щодо звернення ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» від 24.06.2024р. за №43 стосовно укладання додаткової угоди до Договору оренди №38 від 09.10.2019р. щодо продовження строку дії Договору та строку внесення орендарем інвестицій на строк дії воєнного стану повідомило РВ ФДМУ, що «… ДП «МТП «Чорноморськ» листом від 10.09.2024р. № 658/07.2-10 надано інформацію та матеріали про невиконання орендарем істотних умов Договору, а також поінформувало про ініціювання процедури розірвання Договору. У зв`язку з викладеним, Мінрозвитку просить РВ ФДМУ здійснити аналіз зазначеної інформації та, у зв`язку з невиконанням орендарем умов Договору, з метою захисту інтересів держави, розглянути питання щодо розірвання Договору та повернення майна до державної власності».

Крім цього, третя особа зазначила, що відповідно до звіту РВ ФДМУ від 07.02.2025р. про здійснення періодичного комплексного контролю з оглядом об`єкта оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі ДП «МТП «Чорноморськ», розташованого за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Центральна, 10, загальною площею 13537,8 кв.м, за договором оренди №38 від 09.10.2019р., підтверджується факт порушення ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» п. 5.3 Договору оренди, тобто, невиконання відповідачем взятих на себе зобов`язань щодо залучення інвестицій у розмірі 5 мільйонів доларів США протягом перших п`яти років з моменту укладання Договору оренди.

Мінрозвитку зазначає, що затверджуючи умови Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, відповідач, усвідомлюючи та приймаючи умови договору, погодився з необхідністю їх виконання, тобто реальне та фактичне внесення інвестицій в об`єкт оренди, але у встановлений та обумовлений сторонами строк, і наразі, після спливу значного терміну часу, так і не приступив до виконання своїх зобов`язань, що у даному випадку є порушенням істотних умов договору.

Отже, на думку Мінрозвитку, погоджуючись із умовами п. 5.3 Договору оренди, відповідач взяв на себе персональне зобов`язання за його виконання і таке зобов`язання є істотною умовою Договору.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує та зазначає, дійсно між ним та РФ ФДМУ укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №38, який є чинним у редакції від 11.10.2019р.

На твердження відповідача, ним належно виконуються умови Договору оренди, зокрема, на виконання п.3.1., п.3.6, п.5.5 Договору оренди ТОВ " РИСОІЛ ПОРТ" здійснює щомісячно оплату орендних платежів за користування майном у встановлених розмірах.

Так, за період з 2019 року по теперішній час Товариством сплачено 34 504 648,80 грн, у т.ч.: на рахунок позивача 21 124 084, 47 грн., на рахунок ДП «МТП «Чорноморськ» 13 380 564,33 грн.

Також, як зазначає відповідач, на виконання п.5.4 Договору оренди ТОВ " РИСОІЛ ПОРТ" укладено Угоду від 26.09.2019р. про співробітництво, що випливає з окремих положень Договору оренди державного нерухомого майна (Соціальна угода), на виконання якої до ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" були переведені на роботу працівники ДП «МТП «Чорноморськ», які до моменту передачі майна в оренду були забезпечені роботою на об`єктах переданого в оренду нерухомого майна. ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" працівникам ДП «МТП «Чорноморськ» забезпечуються трудові права та здійснюється регулярна виплата заробітної плати.

Як зазначає відповідач, на виконання п.5.13 Договору оренди Товариством укладено договори з Державним підприємством «Адміністрація морських портів України» та ДП «МТП «Чорноморськ» щодо відшкодування витрат, пов`язаних з утриманням орендованого майна та компенсації земельного податку стосовно земельних ділянок під орендованим майном. На виконання вказаних договорів відповідачем сплачено відшкодування на суму понад 7 600 000,00 грн та компенсації земельного податку у розмірі 2 123 924,36 грн.

На виконання п.5.10 Договору оренди відповідач повідомив, що орендоване майно було застраховано протягом 15 днів з моменту укладення Договору оренди та ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" продовжує постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь термін оренди майно було застрахованим. На підтвердження відповідач посилається на укладення наступних договорів страхування майна : у період 2019-2020 роки: Договір добровільного страхування орендованого майна №0174 Д/М/ОМ з ПАТ СК «ТЕКОМ» від 22.10.2019; у період 2020-2021 роки: Договір добровільного страхування майна № 161 Д/М/ ОМ з ПАТ СК «ТЕКОМ» від 21.10.2020; у період 2021-2022 роки: Договір добровільного страхування майна підприємств і підприємців № 116 Д/М/ОМ з ПАТ СК «ТЕКОМ» від 21.10.2021; у період 2022-2023 роки: Договір добровільного страхування майна підприємств і підприємців № 309/210-00023 з ПАТ «Страхова Компанія «ІНТЕРЕКСПРЕС» від 21.10.2022; у період 2023-2024 роки: Договір добровільного страхування майна юридичних осіб (комерційне майно) № 309/210-00159 з ПАТ «Страхова Компанія «ІНТЕРЕКСПРЕС» від 20.10.2023; у період 2024-2025 роки: Договір комплексного страхування майна юридичних осіб (комерційне майно) №309/210-00291 з ПАТ «Страхова Компанія «ІНТЕРЕКСПРЕС» від 18.10.2024р.

Щодо виконання інвестиційних зобов`язань за Договором оренди, відповідач зазначає, що внесення інвестицій в орендоване майно здійснюється відповідно до пунктів 4.2, 5.9, 6.2 Договору оренди, зокрема, шляхом здійснення ремонтів, реконструкцій, поліпшень, технічного переозброєння орендованого майна.

Відповідач відмітив, що звертався до Балансоутримувача та Орендодавця з наступними клопотаннями та зверненнями щодо проведення ремонтів та поліпшень: від 23.06.2020р. № 48, від 16.07.2020р. № 55, від 03.08.2020р. № 22, від 27.08.2020р. № 71, від 20.10.2020р. № 80, від 13.11.2020р. № 88, від 08.12.2020р. № 4-к, від 17.01.2021р. № 31, від 24.03.2021р. № 50, від 28.04.2021р. № 66, від 25.05.2021р. № 74, від 25.06.2021р. №88/1, від 18.08.2021р. № 100, від 22.12.2021р. № 128, від 18.01.2023р. № 23/1, від 13.10.2023р. № 44/1, від 24.06.2024р. № 43, від 02.10.2024р. № 49, від 27.12.2024р. № 62. Також, за зверненням відповідача до ДП «АМПУ», заплановані роботи з поліпшення орендованих потужностей були внесені до Плану розвитку порту Чорноморськ на коротко-, середньо- та довгострокову перспективу.

Відповідач повідомив, що лише 28.05.2021р. ДП «МТП «Чорноморськ» листом від 17.03.2021р. № 272/07.2.-13 надало згоду на виконання ремонтних робіт та поліпшень майна, зазначених у клопотаннях від 2020р. та зазначило про необхідність отримання згоди від РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях.

Відповідач також звертає увагу суду, що ДП «МТП «Чорноморськ» є Балансоутримувачем за Договором оренди та не є стороною Договору, а отже не має повноважень контролювати/аналізувати стан виконання зобов`язань ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» за Договором оренди, за певним виокремленням.

Відповідач вважає, що за умовами Договору для початку ремонтних робіт та поліпшення орендного майна, Орендар має отримати згоду Орендодавця та Балансоутримувача. Тобто, отримання лише згоди Балансоутримувача - ДП «МТП «Чорноморськ», не надає можливості Орендарю внесення інвестицій у ремонт та поліпшення орендованого майна.

Проте, на твердження відповідача, позивач на всі вищенаведені звернення щодо погодження робіт з метою внесення інвестицій, надав лише одну відповідь листом №11-06-04317 від 30.09.2020р., у якій повідомив, що зазначене питання також потребує погодження Міністерства інфраструктури України.

Відповідач зазначає, що станом на дату розгляду судом даної справи позивачем не розглянуті клопотання ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ", жодної відповіді по суті клопотань не надано, позивач по теперішній час ухиляється від виконання вказаного обов`язку.

Також, відповідач повідомив, що звернувся з цього питання до Міністерства інфраструктури України.

Враховуючи наведене, ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» зазначає, що відповідно до ст.ст. 612, 613 Цивільного кодексу України строк здійснення інвестування в орендоване майно за Договором оренди не порушений, оскільки відповідач не має права проводити ремонтні роботи та поліпшення майна без згоди Балансоутримувача та Орендодавця. Наведене свідчить про відсутність порушення відповідачем умов Договору оренди та відсутність правових підстав для задоволення позову.

Враховуючи відсутність відповідей від позивача на клопотання та звернення щодо відновлення та поліпшення майна, а також враховуючи факт військової агресії, ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» зазначає, що звернулося до позивача з клопотаннями про продовження строку дії Договору оренди та строку внесення інвестицій у державне майно, листами від 24.06.2024р. № 43, від 02.10.2024р. № 49, від 27.12.2024р. № 62.

Адже, з урахуванням призначення майна, що є об`єктом оренди за Договором оренди (склад, перевантаження вантажів (експортування олійних культур) ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» здійснювало розміщення в орендованих потужностях наливних вантажів (рослинних олій). Однак, у зв`язку із військовою агресією тривалий час морські порти було заблоковано, суднозаходи відсутні, імпортно-експортні операції, у т.ч. з наливними вантажами, які розміщало у складі ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ», у порту Чорноморськ не проводилися. Через воєнний стан та блокаду порту ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» було змушене призупинити операційну діяльність в морському порту Чорноморськ.

ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ» зазначає, що виконує зобов`язання перед бюджетом з оплати орендної плати, соціальні зобов`язання, здійснює відшкодування балансоутримувачу витрат на утримання майна та комунальних послуг, земельного податку, а також виконує зобов`язання із забезпечення страхування всіх об`єктів оренди за Договором оренди, тому підстави для розірвання Договору оренди відсутні.

Відповідач стверджує, що здійснив всі залежні від нього дії задля отримання згоди Балансоутримувача та позивача для здійснення інвестування у державне майно шляхом ремонтів, поліпшень, відновлення майна, відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п.153 Порядку передачі в оренду державного і комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020р., відповідно до п.5.9, п.6.2.Договору оренди.

Враховуючи все викладене, на думку відповідача, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Розглянув матеріали справи, заслухав пояснення представників учасників судового процесу, господарським судом встановлено наступне.

Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю ТК ЕКСІМ ОІЛ (правонаступником якого є ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ") укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №38 від 09.10.2019р. (далі Договір).

Водночас, 11.10.2019 р. сторонами укладено Договір про внесення змін до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №38 від 09.10.2019р., шляхом викладення його в новій редакції.

Відповідно до п. 1.1. Договору оренди Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: Одеська область, місто Чорноморськ, вулиця Центральна, будинок 10 (десять), а саме: адміністративно-побутова будівля (інв. № 13180, літ. 2Е) площею 336,70 кв.м.; будівля гаражу (інв. № 605, літ. 2И) площею 377,80 кв.м.; службова будівля з приміщеннями лабораторії (інв. № 4030, літ. 23), площею 72,70 кв.м.; будівля насосної (інв. № 4029, літ. 2Є) площею 283,60 кв.м.; навіс-естакади зливного фонду (інв. № 4037, літ. 2Й); будівля ТП № 4005 (інв. № 3, літ. 2К) площею 39,40 кв.м.; побутова будівля (інв. № 4031, літ. 2Ж) площею 53,60 кв.м.; будівля вбиральні (мийка) (інв. № 4075, літ. 21) - 1 шт.; резервуари № 201 (інв. № 4034) об`ємом 2000 куб.м. кожний - 4 шт.; резервуари № 202 (інв. № 4035) об`ємом 5000 куб.м. кожний - 2 шт.; майданчик під резервуар № 202 (інв. № 4040) площею 6143,00 кв.м.; покриття асфальтне (інв. № 4038), площею 6231,00 кв.м., загальною площею 13 537,80 кв.м., що відображені у технічному паспорті, виготовленому КП «БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ» Чорноморської міської ради Одеської області станом на 19.04.2019 р.

Вищевказані будівлі та споруди належать Державі України, в особі Міністерства інфраструктури України (), право власності на які зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.07.2019 р. Виконавчим комітетом Чорноморської міської ради Одеської області, Одеська область, за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 108, номер запису про право власності 32665011.

Майно обліковується на балансі ДП «МТП «Чорноморськ» (), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ТОВ «ЕКСПЕРТНЕ АГЕНСТВО «УКРКОНСАЛТ» станом на 30 червня 2019 року та становить 37 394 354,00 грн.

Пунктом 1.2. Договору оренди визначено, шо Майно передається в оренду з метою: - інше використання нерухомого майна (склад, перевантаження вантажів (експортування олійних культур) 13 513,50 кв.м.; розміщення офісу 24,30 кв.м.

Відповідно до п. 1.3. Договору стан майна на момент укладення Договору, визначається у акті приймання-передавання за узгодженням Балансоутримувача та Орендаря.

Господарський суд зазначає, що Договір оренди підписаний та скріплений печатками сторін без зауважень, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований у реєстрі за №2332.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Враховуючи те, що об`єкт оренди є державною власністю, на правовідносини, що склалися між сторонами за Договором оренди державного нерухомого майна розповсюджуються положення Закону України Про оренду державного та комунального майна.

Відповідно до ч. 1 ст.1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (що був чинним станом на дату укладення Договору) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Отже, між сторонами за Договором оренди державного нерухомого майна склалися орендні правовідносини.

Відповідно до п. 2.1. Договору Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передавання майна.

Згідно Акту приймання-передачі державного нерухомого майна, що обліковується на балансі ДП «МТП «Чорноморськ» до Договору оренди від 09.10.2019р., Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 13 537,80 кв.м. за адресою: м. Чорноморськ, вул. Центральна, 10.

Стан майна на момент укладання договору не потребує капітального ремонту. (п. 3 Акту приймання-передачі державного нерухомого майна від 09.10.2019р.).

Акт приймання-передачі державного нерухомого майна, що обліковується на балансі ДП «МТП «Чорноморськ» до Договору оренди від 09.10.2019р. підписано та скріплено печатками орендодавцем, орендарем та балансоутримувачем без зауважень.

Отже, відповідач вступив у користування майном 09.10.2019р.

Згідно ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Частиною 2 зазначеної статті встановлено, що зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до частини 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У ст. 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (ч.3 ст. 626 Цивільного кодексу України).

У п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у ст. 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою ст. 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Розділом 5 Договору сторони погодили обов`язки Орендаря, зокрема:

- Використовувати орендоване майно відповідно до його мети використання (згідно п. 1.2.) та умов цього Договору (п.5.1. Договору).

- Протягом 10 днів з моменту підписання Договору внести завдаток (463 857,45 грн., передбачений цим Договором. Завдаток стягується до Державного бюджету і Балансоутримувачу у співвідношенні, визначеному у пункті 3.6. цього Договору (п. 5.2. Договору).

- Залучити інвестиції у розмірі 5 000 000 (п`яти мільйонів) доларів США протягом перших 5 (п`яти) років з моменту укладання договору оренди, згідно офіційного курсу валют НБУ на дату укладання договору оренди (п.5.3. Договору).

- Протягом 5 днів після підписання зазначеного Договору надати Орендодавцю та органу управління державним нерухомим майном Угоду про співробітництво (Соціальну угоду), укладену між орендарем, підприємством - Балансоутримувачем та профспілками, що є сторонами діючого колективного договору, щодо забезпечення робочими місцями та збереження соціальних гарантій працівникам підприємства Балансоутримувача (п. 5.4. Договору).

- Своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та Балансоутримувачу (у платіжних дорученнях, які оформлює Орендар, вказується „Призначення платежу за зразком, який надає Орендодавець листом при укладенні договору оренди) (п. 5.5. Договору).

- Своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл (згода) на здійснення поліпшень орендованого майна (створення нової речі) за власний рахунок і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (п. 5.9. Договору).

- Орендар зобов`язується протягом 15 днів з моменту укладення цього Договору застрахувати орендоване майно на суму не менше, ніж на його вартість за висновком про вартість на користь Балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха і надати Орендодавцю та Балансоутримувачу копії страхового полісу і платіжного доручення. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь термін оренди майно було застрахованим. Невиконання цієї умови є підставою для розірвання договору оренди (п. 5.10 Договору).

- Здійснювати витрати, пов`язані з утриманням орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору укласти з Балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг Орендарю. Компенсація витрат зі сплати податку на землю здійснюється Орендарем відповідно до вимог чинного законодавства (п.5.13 Договору).

Як вбачається із наведеного вище, у ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" існують певні зобов`язання за Договором оренди задля можливості використання орендованого державного майна.

Господарський суд зазначає, що як в письмових заявах по суті спору, так і в усних поясненнях під час судових засідань, сторонами підтверджено належне виконання ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" своїх зобов`язань за договором оренди щодо сплати орендної плати, страхування орендованого майна, укладення Угоди про співробітництво (Соціальної угоди) та забезпечення робочими місцями 48 працівників Балансоутримувача, відшкодування комунальних витрат та компенсації земельного податку, використання орендованого майна згідно мети, передбаченої п. 1.2 Договору.

Вищезазначене також підтверджується належними та допустимими доказами, які містяться у матеріалах справи та досліджено судом.

Пунктом 9.4. Договору оренди сторони погодили, що Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди та (або) відшкодування збитків у разі, якщо Орендар:

а) передав об`єкт оренди у користування у суборенду;

б) своїми діями створює загрозу пошкодження об`єкту оренди;

в) не здійснив страхування об`єкту оренди відповідно п. 5.16. та не застрахував об`єкт оренди у подальшому на весь термін дії цього договору;

г) не сплачує орендну плату або несвоєчасно сплачує орендну плату;

д) змінив мету використання об`єкту оренди без дозволу Орендодавцю та Балансоутримувача;

є) перешкоджає або протидіє Орендодавцю та Балансоутримувачу у проведенні перевірки використання, збереження об`єкту оренди та умов виконання Договору;

ж) не укладає договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання об`єкту оренди, надання комунальних послуг Орендарю, у т.ч. зі сплати податку на землю відповідно до вимог чинного законодавства;

з) не виконує вимоги протипожежної безпеки;

і) в інших випадках передбачених чинним законодавством.

Господарський суд зазначає, що доказів вчинення ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" дій передбачених п. 9.4. Договору оренди, позивачем не надано та матеріали справи не містять.

Єдиною підставою для звернення РВФДМУ по Одеській та Миколаївській областях з позовною заявою про розірвання Договору оренди є невиконання відповідачем п. 5.3. Договору оренди щодо залучення інвестицій у розмірі 5 000 000 доларів США.

На думку позивача, невиконання відповідачем п. 5.3. Договору оренди є істотним порушенням Договору із посиланням на положення до ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Так, згідно з п. 5.3. Договору оренди Орендар зобов`язаний залучити інвестиції у розмірі 5 000 000 (п`яти мільйонів) доларів США протягом перших 5 (п`яти) років з моменту укладання договору оренди, згідно офіційного курсу валют НБУ на дату укладання договору оренди. Внесення та освоєння вищевказаних інвестицій мають бути підтверджені аудиторскими висновками.

ПРИМІТКА. Сторони цього Договору домовились під „внесенням інвестиції " розуміти будь-яку з наступних подій:

(1) (а) перерахування грошових коштів інвестора; або (б) при внесенні інвестицій у не грошовій формі - передачу інвестиції в об`єкт оренди. Підтвердженням внесення інвестицій є їх реєстрація у відповідності до законодавства, виписки з банку про зарахування грошових коштів від інвестора, або акт приймання-передачі інвестиції у не грошовій формі.

(2) освоєння інвестицій підтверджується договорами підрядних робіт (а також договорами комісії, доручення, купівлі-продажу, поставки), кошторисом, актами виконаних робіт, платіжними дорученнями на їх оплату та аудиторськими висновками.

Проводити державну інвестиційну експертизу щодо внесених та освоєних інвестицій, згідно курсу долара США на момент виконання зобов`язань.

Отже, виходячи з умов п. 5.3. Договору, сторони передбачили два види залучення інвестицій грошові кошти або інвестиції безпосередньо у об`єкт оренди (не грошова форма).

Статтею 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено, що інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект. Інвестиції, що спрямовуються на створення (придбання), реконструкцію, технічне переоснащення основних засобів, очікуваний строк корисної експлуатації яких перевищує один рік, здійснюються у формі капітальних вкладень.

Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права (ст. 4. Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. Інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності. Учасниками інвестиційної діяльності можуть бути громадяни та юридичні особи України, інших держав, які забезпечують реалізацію інвестицій як виконавці замовлень або на підставі доручення інвестора (ст. 4. Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Як вбачається із п.6.2. Договору оренди Орендар має право за згодою Орендодавця та Балансоутримувача, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл (згода) на здійснення поліпшень орендованого майна (створення нової речі) за власний рахунок і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Господарський суд погоджується із доводами відповідача та зазначає, що заміна, реконструкція, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, а саме поліпшення орендованого майна може розглядатись як внесення інвестицій у не грошовій формі, тобто безпосередньо в об`єкт оренди.

Зазначене не суперечить ні приписам Закону України «Про інвестиційну діяльність», ні умовам Договору оренди.

Відповідно до ч. 3 ст. 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиційна діяльність забезпечується шляхом реалізації інвестиційних проектів і проведення операцій з корпоративними правами та іншими видами майнових та інтелектуальних цінностей.

Інвестиційний проект - це комплекс заходів (організаційно-правових, управлінських, аналітичних, фінансових та інженерно-технічних), визначених на основі національної системи цінностей і завдань інноваційного розвитку національної економіки та спрямованих на розвиток окремих галузей, секторів економіки, виробництв, регіонів, виконання яких здійснюється суб`єктами інвестиційної діяльності з використанням цінностей відповідно до положень цього Закону.

За таких обставин, хибним є посилання позивача на необхідність внесення інвестицій лише шляхом перерахування грошових коштів.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Згідно п.153 Порядку передачі в оренду державного і комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року, Орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: -опис ремонтних робіт; -орієнтовний строк їх проведення.

Згідно з листом №48 від 23.06.2020р., який міститься у матеріалах справи (том 1, а.с. 211) ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" звернулось до ДП «МТП «Чорноморськ» (Балансоутримувач) для надання згоди /узгодити доцільність здійснення поліпшень орендованого майна, яке зумовлює підвищення його вартості та є внесенням інвестицій у не грошовій формі, а саме установку інвестиційних проектів згідно переліку здійснюваних невід`ємних поліпшень.

Листом №55 від 16.07.2020р. ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" включило до переліку здійснюваних невід`ємних поліпшень додаткові інвестиційні проекти та направило на адресу Балансоутримувача.

В подальшому, листами №71 від 27.08.2020р., №80 від 20.10.2020р., №66 від 28.04.2021р., №74 від 25.05.2021р. ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" неодноразово зверталося до ДП «МТП «Чорноморськ» (Балансоутримувач) для надання згоди здійснення поліпшень орендованого майна.

Водночас, за п. 6.2. Договору оренди для здійснення капітального та поточного ремонту та поліпшень орендованого майна орендарю необхідна згода не тільки Балансоутримувача, а й Орендодавця.

Відповідно до п. 4.4. Договору оренди для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень Орендар звертається до Орендодавця згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 25 травня 2018 року № 686, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 11 червня 2018 року за№711/32163.

Як вбачається із матеріалів справи, паралельно із намаганням отримати згоду Балансоутримувача, листом №22 від 03.08.2020р. (том 1, а.с. 213) ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" звернулось до РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях, в якому запропонувало створити спільний «переговорний майданчик» з метою прискореного й ефективного ведення переговорів щодо здійснення інвестицій в орендоване майно шляхом проведення тристоронньої зустрічі між орендарем, орендодавцем та балансоутримувачем.

16 листопада 2020 року ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" звернулось до Міністерства інфраструктури України (лист №88 від 13.11.2020р., том 1, а.с.218) для надання роз`яснень та допомоги із отриманням погодження зі сторони Балансоутримувача. Відповіді на даний лист матеріали справи не містять.

Водночас, тільки 17.03.2021р. листом №272/09.2-13 (том 1, а.с. 234) ДП «МТП «Чорноморськ» (Балансоутримувач) погодило внесення інвестицій у не грошовій формі для поліпшення орендованого майна та поліпшення його вартості, відповідно до умов пунктів 5.3, 5.9 та 6.2. Договору оренди, шляхом здійснення ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" капітального та поточного ремонту і поліпшень орендованого майна, які зазначені в листах/клопотаннях за вих. №55 від 16.07.2020р., №71 від 27.08.2020р., №80 від 20.10.2020р., та №43 від 02.03.2021р.

Після отримання згоди Балансоутримувача для внесення інвестицій у не грошовій формі для поліпшення орендованого майна та поліпшення його вартості, ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" неодноразово зверталося з листами до РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях для надання згоди на внесення інвестицій, зокрема: №50 від 24.03.2021р., №88/1 від 25.06.2021р., №100 від 18.08.2021р.,, №128 від 22.12.2021р., №23/1 від 18.01.2023р.

Господарський суд зазначає, що матеріали справи не містять згоди РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях на внесення ТОВ "РИСОІЛ ПОРТ" інвестицій у не грошовій формі та позивачем не зазначено протилежного.

Як вже зазначалось вище, судом вважається за можливе внесення інвестицій на виконання п. 5.3. Договору у не грошовій формі шляхом здійснення капітального та поточного ремонту і поліпшень орендованого майна.

Однак, згідно норм чинного законодавства та умов Договору оренди, для можливості здійснення капітального та поточного ремонту і поліпшень орендованого майна, орендар має отримати згоду/погодження балансоутримувача та орендодавця.

Згоду Балансоутримувача (ДП «МТП «Чорноморськ») отримано 17.03.2021р. листом №272/09.2-13 (том 1, а.с. 234), разом з тим, згода Орендодавця (РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях) відсутня.

За умовами п. 5.3 Договору залучення інвестиції у розмірі 5 000 000 доларів США мало відбутись протягом перших 5 (п`яти) років з моменту укладання договору оренди, тобто до 09.10.2024р.

Частиною другою ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018р. у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018р. у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018р. у справі № 910/20932/17 від 02.10.2018р. у справі № 910/21033/17 від 16.10.2018р. у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019р. у справі № 910/4427/18, від 03.12.2019р. у справі № 910/5001/19.

Як вбачається із матеріалів справи, з моменту укладення договору відповідачем послідовно здійснювались дії спрямовані на виконання п. 5.3. Договору, однак, саме позивач позбавив його можливості залучити інвестиції шляхом ненадання згоди згідно вимог законодавства та умов Договору оренди.

Доктрина venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки) базується на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Згаданий принцип римського права "venire contra factum proprium" є вираженням "equitable estoppel" - однієї з найважливіших доктрин загального права.

Відповідно до висновку, сформульованого Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 147/66/17 добросовісність - це певний стандарт поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації їхніх прав і передбаченого договором та/або законом виконання їхніх обов`язків. Введення у цивільне законодавство принципу добросовісності є заходом, спрямованим на зміцнення моральних засад цивільно-правового регулювання. Саме з позиції моральності необхідно оцінювати поведінку суб`єкта права як добросовісної або недобросовісної.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці однієї сторони, за умови, що інша розумно на них покладається (постанова Верховного Суду від 16 лютого 2022 року у справі № 914/1954/20).

Заборона суперечливої поведінки не покликана покарати особу, яка діє суперечливо. Право блокується через очевидну несправедливість, що в конкретних ситуаціях може виникати в результаті суперечливої поведінки (рішення від 17 січня 2013 року у справі «Карабет та інші проти України»).

Сутність зловживання правом полягає у недобросовісному вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, зокрема всупереч меті останнього. Заборона зловживання правом по суті випливає з властивості рівнозваженості, закладеної у принципі юридичної рівності учасників цивільних правовідносин (постанова Верховного Суду від 04 вересня 2020 року у справі № 311/2145/19).

Верховний суд у своїх постановах послідовно зазначає, що оцінку істотності порушення договору встановлює суд.

Тож за таких обставин господарський суд, враховуючи критерій «пропорційності», який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, дійшов висновку про недоведеність позивачем істотності допущеного відповідачем порушення умов договору оренди як підстави його розірвання згідно із ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Суд зазначає, що можливість виконання відповідачем п. 5.3. Договору (залучення інвестицій у розмірі 5 000 000 доларів США) знаходиться у прямій залежності від дій РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях, а саме - наданні згоди на залучення інвестицій у не грошовій формі.

Суд також звертає увагу, що позивач в заявах по суті справи не надає доказів щодо наявності шкоди, завданої йому та/або третім особам внаслідок невиконання відповідачем пунктів 5.3. Договору оренди, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє позивачу отримати очікуване при укладенні Договору, або того, що позивач не може використати результати Договору.

На підставі всього наведеного вище, беручи до уваги відсутність порушень ТОВ «РИСОІЛ ПОРТ», зазначених у п. 9.4 Договору оренди (підстави розірвання Договору оренди), господарський суд приходить до висновку про відсутність істотних порушень відповідачем умов Договору, які могли б бути підставами для його розірвання у зв`язку з чим відмовляє у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ч. 3 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

За приписами ч. 1 ст. 73 цього Кодексу доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Верховний Суд неодноразово наголошував щодо необхідності застосування категорій стандартів доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, це й принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони.

Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018р. у справі №910/18036/17, від 23.10.2019р. у справі №917/1307/18, від 18.11.2019р. у справі №902/761/18, від 04.12.2019р. у справі №917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020р. у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Реалізація принципу змагальності сторін в процесі та доведення перед судом обґрунтованості своїх вимог є конституційною гарантією, передбаченою у ст. 129 Конституції України.

Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, в тому числі у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи. Дотримання принципу справедливості судового розгляду є надзвичайно важливим під час вирішення судових справ, оскільки його реалізація слугує гарантією того, що сторона, незалежно від рівня її фахової підготовки та розуміння певних вимог цивільного судочинства, матиме можливість забезпечити захист своїх інтересів.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду і на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Зазначений підхід узгоджується з судовою практикою ЄСПЛ, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».

Згідно зі ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи відмову у задоволенні позовних вимог, витрати по сплаті судового збору слід покласти на позивача у відповідності до положень ст. 129 ГПК України.

На підставі зазначеного, керуючись ст.ст. 129, 232, 238, 240, 241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позовної заяви Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю «РИСОІЛ ПОРТ» про розірвання Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 38 від 09.10.2019р., укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю "РИСОІЛ ПОРТ", зі змінами, внесеними Договором про внесення змін від 11.10.2019 року до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 38 від 09.10.2019р., посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., та зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "РИСОІЛ ПОРТ" повернути Державному підприємству «Морський торговельний порт «Чорноморськ» за актом приймання-передавання державне нерухоме майно, а саме: будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: Одеська область, місто Чорноморськ, вулиця Центральна, будинок 10 (десять), а саме: адміністративно-побутова будівля (інв. № 13180, літ. 2Е) площею 336,70 кв.м.; будівля гаражу (інв. № 605, літ. 2И) площею 377,80 кв.м.; службова будівля з приміщеннями лабораторії (інв. № 4030, літ. 23), площею 72,70 кв.м.; будівля насосної (інв. № 4029, літ. 2Є) площею 283,60 кв.м.; навіс-естакади зливного фонду (інв. № 4037, літ. 2Й); будівля ТП № 4005 (інв. № 3, літ. 2К ) площею 39,40 кв.м.; побутова будівля (інв. № 4031, літ. 2Ж) площею 53,60 кв.м.; будівля вбиральні (мийка) (інв. № 4075, літ. 21) - 1 шт.; резервуари № 201 (інв. № 4034) об`ємом 2000 куб.м. кожний - 4 шт.; резервуари № 202 (інв. № 4035) об`ємом 5000 куб.м. кожний - 2 шт.; майданчик під резервуар № 202 (інв. № 4040) площею 6143,00 кв.м.; покриття асфальтне (інв. № 4038), площею 6231,00 кв.м. відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня його проголошення (підписання).

Повне рішення складено 29 грудня 2025 р.

Суддя Н.В. Рога