ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" грудня 2025 р.м. ХарківСправа № 922/3112/25

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Трофімова І.В.

при секретарі судового засідання Ломакіній О. В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоарт" (61145, м. Харків, вул. Клочківська, 192-А, оф. 110)
про стягнення 2'586'799,78 грн
за участю представників:

позивача - Бендежука Л. О.;

відповідача - Мокроусова Ю.С.,

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоарт", в якій просить суд стягнути заборгованість у сумі 2'586'799,78 грн зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Шевченка (в районі в`їзду Лазьківського) у м. Харкові згідно з договором оренди землі №98 від 06.10.2006 за період 02.04.2017 по 28.02.2022.

Судові витрати позивач просить відшкодувати за рахунок відповідача.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 22.09.2025 відкрито підготовче провадження у справі №922/3112/25 та призначено судове засідання на 22 жовтня 2025 року о 14:45.

Рух справи висвітлено у відповідних ухвалах суду.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 05.11.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 26 листопада 2025 року о 15:00.

11.11.2025 представник відповідача подав відзив, який досліджено судом та приєднано до матеріалів справи.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 розгляд справи по суті відкладено на 10 грудня 2025 року о 15:00.

10.12.2025 представник відповідача подав відзив, в якому проти задоволення позовних вимог заперечував, посилаючись на те, що саме наявність чинної додатковій угоди до Договору про зміну (збільшення) орендної плати є єдиною правовою підставою для збільшення орендної плати за Договором та виникнення у орендаря обов`язку сплачувати змінений розмір орендної плати. При цьому позивачем не вживались дії з підготовки та надання ТОВ "Автоарт" (як орендарю земельної ділянки за Договором) проекту додаткової угоди про внесення змін до розміру орендної плати за Договором, та ТОВ "Автоарт" вперше дізнався про збільшення розміру орендної плати за договором тільки внаслідок отримання позовної заяви в даній справі. Крім того, представник відповідача вважає, що застосування позивачем додаткового способу обчислення орендної плати (обчислення з урахуванням індексів інфляції) є неправомірним та суперечить ст. 288 ПКУ та змісту додаткової угоди до договору. Водночас п.10 Договору оренди від 06.10.2006 після укладання додаткової угоди до нього 26.03.2014 (зміни розміру орендної плати з твердої грошової суми на відсоток від її нормативно-грошової оцінки), на думку відповідача, є нікчемним та таким, що суперечить вимогам ПК України та пп. "г" п. 13 самого Договору, відповідно якого розмір орендної плати переглядається щорічно, а не щомісячно. Також відповідачем наведено свій контррозрахунок заборгованості, яка і була сплачена останнім протягом спірного періоду. Крім цього, відповідач зазначив, що після початку повномасштабної військової агресії РФ проти України; початком бойових дій в м. Харкові; суттєвого пошкодження внаслідок артилерійського обстрілу Дилерського центру "TOYOTA", задля забезпечення безпеки працівників та клієнтів, ТОВ "Автоарт ЛТД" повністю зупинило свою фінансово-господарську діяльність.

17.12.2025 представник відповідача подав заяву про застосування позовної давності.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 17.12.2025 розгляд справи по суті відкладено на 24 грудня 2025 року о 15:30.

22.12.2025 позивач подав заперечення на заяву про застосування позовної давності, які досліджені судом та приєднані до матеріалів справи.

Представник позивача в судовому засіданні 24.12.2025 підтримав позов, просив його задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні 24.12.2025 підтримав відзив та заяву про застосування позовної давності, просив у задоволенні позову відмовити.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, вислухавши пояснення представників сторін, суд установив такі обставини.

Товариству з обмеженою відповідальністю "Автоарт" на праві власності належить нежитлова будівля літ. "А-2", загальною площею 5756,0 кв. м., що розташована за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Шевченка, будинок 334. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01, яка є сучасним Дилерського центром з продажу, гарантійному обслуговуванню та ремонту автомобілів "TOYOTA".

На підставі рішення 40 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 28.09.2005 № 170/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів", 06.10.2006 між Харківською міською радою (далі Позивач, орендодавець) та ТОВ "Автоарт" (далі Відповідач, орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований 06.11.2006 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель за № 98 (далі - Договір).

Відповідно до умов вищезазначеного Договору Відповідачу передано в оренду земельну ділянку загальною площею 1,0720 га по вул. Шевченка (в районі в`їзду Лазьківського) у м. Харкові (кадастровий номер :08:001:0034) несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови для будівництва дилерського центру по продажу та обслуговуванню автомобілів (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації цього об`єкту: на період будівництва - до 01.12.2007, на період експлуатації - до 01.12.2030.

Відповідно до абз. 3 п. 9 Договору розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку на період експлуатації згідно з довідкою № 2799/06 від 13.04.2006 з 01.12.2007 становить 17'856,35 грн.

Пунктом 10 Договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

26.03.2014 між Харківською міською радою та ТОВ "Автоарт" укладено додаткову угоду до Договору, зареєстровану 06.05.2014 (підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 22.07.2025 №436381359).

Відповідно до абз. 1 п. 5 додаткової угоди від 26.03.2014 до Договору, зареєстрованої 06.05.2014, нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації від 24.09.2013 № 830 становить 11'198'541 грн.

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Відповідно до абз. 2 п. 9 додаткової угоди до Договору розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком від 05.12.2013 № 115/14 на рік становить 4,088% від нормативної грошової оцінки і складає 457'796,36 грн, або в місяць 38'149,70 грн.

Згідно із листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 11.03.2025 № 5257/5/20-40-04-07-12, ТОВ "Автоарт" обліковується платником орендної плати за земельну ділянку площею 1,072 га з кадастровим номером :08:001:0034.

За даними податкових декларацій з плати за землю ТОВ "Автоарт" сплачено: за 2017 рік 868'958,92 грн, за 2018 рік 868'958,92 грн, за 2019 рік 868'958,92 грн, за 11 місяців 2020 рік 796'545,68 грн, за 2021 рік 868'958,92 грн, за січень-лютий 2022 року 56'921,50 грн орендної плати.

Позивач зазначає, що спірна земельна ділянка протягом тривалого строку використовується Відповідачем без належної сплати орендної плати, у зв`язку з чим Харківська міська рада змушена звернутися до суду за захистом своїх прав шляхом стягнення заборгованості за договором оренди землі №98 від 06.10.2006 за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 у сумі 2'586'799,78 грн.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним вище обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Стаття 11 ЦК України вказує, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до частини 3 статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 ЦК України унормовано, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно із частиною 1 статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Статтею 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 цього Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 13, 14 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Кожний громадянин має право користуватися природними об`єктами права власності народу відповідно до закону. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

За приписами статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Положеннями частини 5 статті 16 та частини 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.

Згідно з статтею 80 ЗК України самостійними суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Відповідно до статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є в тому числі орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом частини 1 статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або місцевого самоврядування.

Частиною 3 статті 762 ЦК України передбачено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Відповідно до статті 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

При цьому в постанові Верховного Суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19 викладено висновок про неможливість одночасної подвійної індексації орендної плати та індексації нормативної грошової оцінки. Зокрема, в пункті 66 цієї постанови зазначено, що нормами статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Враховуючи наведену правову позицію, суди при розгляді спорів щодо стягнення орендної плати з урахуванням індексів інфляції повинні досліджувати умови договору оренди як щодо порядку обчислення орендної плати, так і щодо індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Суд установив, що спірним договором передбачена індексації орендної плати, водночас індексації нормативної грошової оцінки не передбачена.

Щодо розрахунку розміру орендної плати за період до 31.12.2019, суд зазначає таке.

Згідно з п. 5 Договору в редакції додаткової угоди від 26.03.2014 нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації від 24.09.2013 № 830 становить 11'198'541 грн.

Відповідно до пункту 9 Договору в редакції додаткової угоди від 26.03.2014 орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства України у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному територіальному органі Державної фіскальної служби України за місцем розташування земельної ділянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком від 05.12.2013 №115/14 на рік становить 4,088% від нормативної грошової оцінки і складає 457'796,36 грн, або в місяць 38'149,70 грн.

Умовами пункту 10 Договору погоджено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктом 11 Договору передбачено, що орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Висновки стосовно того, що орендна плата має вноситись орендарями відповідно до умов договору із урахуванням індексів інфляції, викладені у п. 41 постанови Верховного суду Касаційного господарського суду від 07.10.2019 у справі №922/3321/18, у п.п. 50, 57, 61 постанови Верховного суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про індексацію грошових доходів населення" індексація грошових доходів населення - встановлений законами та іншими нормативно-правовими актами України механізм підвищення грошових доходів населення, що дає можливість частково або повністю відшкодовувати подорожчання споживчих товарів і послуг.

Статтею 2 Закону України "Про індексацію грошових доходів населення" передбачено як об`єкти індексації грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України, що не мають разового характеру, перелік яких визначено у частині першій цієї статті; водночас, частиною другою статті 2 цього Закону законодавець передбачив право Кабінету Міністрів України встановлювати інші об`єкти індексації, поряд з тими, що зазначені у частині першій цієї статті.

З метою реалізації Закону Кабінет Міністрів України постановою № 1078 від 17.07.2003 затвердив Порядок проведення індексації грошових доходів населення (далі - Порядок), пунктом 1 якого передбачено, що Порядок визначає правила обчислення індексу споживчих цін для проведення індексації та сум індексації грошових доходів населення. Індекс споживчих цін обчислюється Держстатом і не пізніше 10 числа місяця, що настає за звітним, публікується в офіційних періодичних виданнях. Сума індексації грошових доходів громадян визначається як результат множення грошового доходу, що підлягає індексації, на величину приросту індексу споживчих цін, поділений на 100 відсотків (пункти 1 4 Порядку).

Відповідно до наказу Держкомстату "Про затвердження Методики розрахунку базового індексу споживчих цін" від 27.07.2007 № 265 індекс споживчих цін - показник, що характеризує зміни у часі загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Він є показником зміни вартості фіксованого набору споживчих товарів та послуг у поточному періоді порівняно з базисним.

Згідно із Наказом державного комітету статистики України від 14.11.2006 №519 "Про затвердження Методологічних положень щодо організації статистичного спостереження за змінами цін (тарифів) на споживчі товари (послуги) і розрахунку індексу споживчих цін" інфляція - це знецінювання грошей і безготівкових коштів, що супроводжується ростом цін на товари і послуги.

Суть інфляції полягає в тому, що національна валюта знецінюється по відношенню до товарів, послуг та іноземної валюти, які зберігають стабільність своєї купівельної спроможності. При чому процес інфляції відбувається не впродовж лише одного місяця, а на протязі тривалого часу.

У зв`язку з цим, індекс інфляції і застосовується щомісяця до суми орендної плати за минулий місяць, який також був обчислений з урахуванням індексу інфляції за відповідний місяць. Дане застосування індексу інфляції і є кумулятивним, та запобігає знеціненню грошових коштів відповідно до товарів та послуг.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.06.2020 у справі №905/21/19, суд по-перше, відступив від висновків Касаційного суду у постановах від 21.05.2019 у справі № 916/2889/13 та від 14.01.2020 у справі № 924/532/19 про можливість розрахунку інфляційних збитків за поточний період без урахування інфляційної складової основного боргу за попередній місяць, оскільки це порушує принципи індексації доходів населення, визначені Законом України "Про індексацію грошових доходів населення", Порядком проведення індексації грошових доходів населення, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1078 від 17.07.2003 та Методикою розрахунку базового індексу споживчих цін, затвердженою наказом Державного комітету статистики України № 265 від 27.07.2007, з дотриманням певної математичної послідовності розрахунку, закладеної у цих нормативних актах (п. 42 постанови), а по-друге, суд в своєму рішенні зазначив, що встановлення компетентним органом (Кабінетом Міністрів України) механізму перемножування індексів інфляції за певний період для обрахування інфляційних збитків (а у даних правовідносинах - орендної плати з урахуванням інфляції) означає, що "вартість грошей з індексом інфляції за попередній період" є визначальною при індексації грошової суми за кожний наступний період. У математиці це називається послідовність, утворена за певною закономірністю (п. 28 постанови).

Отже, базовим місяцем для розрахунку розміру орендної плати за Договором оренди землі (з урахуванням додаткової угоди від 26.03.2014) є травень 2014 року (місяць реєстрації додаткової угоди про внесення змін до Договору). Починаючи з червня 2014 року орендна плата повинна сплачуватися вже з урахуванням індексу інфляції.

Відповідно до наказу Держкомстату "Про затвердження Методики розрахунку базового індексу споживчих цін" від 27.07.2007 № 265 індекс споживчих цін - показник, що характеризує зміни у часі загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання.

Він є показником зміни вартості фіксованого набору споживчих товарів та послуг у поточному періоді порівняно з базисним.

Інформація про індекси споживчих цін (індекси інфляції) за відповідні роки розміщена на сайті Державної служби статистики України http://www.ukrstat.gov.ua.

У позовній заяві Позивачем наведено розрахунок щомісячної орендної плати, яку повинно було сплачувати ТОВ "Автоарт" з урахуванням індексів інфляції, який перевірено судом та встановлено, що він є арифметично правильним та відповідає умовам Договору.

Отже, розмір орендної плати, яку повинно було сплатити ТОВ "Автоарт" за період з 02.04.2017 по 31.12.2019 за Договором складає:

- за період 02.04.2017-31.12.2017 680'395,62грн;

- за період 01.01.2018-31.12.2018 994'224,94 грн;

- за період 01.01.2019-31.12.2019 1'072'627,41 грн.

Щодо розрахунку розміру орендної плати за період з 01.01.2020, суд зазначає таке.

Орендна плата за земельні ділянки має "подвійну природу". З одного боку, підставою для нарахування орендної плати є договір оренди земельної ділянки.

З іншого орендна плата є, по-суті, одним із податків, а отже, його справляння відбувається з урахуванням норм Податкового кодексу України.

Згідно із ч. 4 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Частиною 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, у тому числі базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 1 січня 2014 року.

Дана нормативна грошова оцінка застосовувалася до 31.12.2019, оскільки з 01.01.2020 впроваджена Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, яка затверджена рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19.

Частиною 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним документом, на підставі якого розраховується розмір орендної плати.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності (пункт 122 постанови).

Відповідно до ч. 5,6 ст. 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Як зазначалось, абз. З п. 9 додаткової угоди до Договору передбачено, що розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 4,088 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

Розрахунок розміру орендної плати, яку ТОВ "Автоарт" повинно було сплачувати за користування земельною ділянкою загальною площею 1,0720 га по вул. Шевченка (в районі в`їзду Лазьківського) у м. Харкові з кадастровим номером :08:001:0034 відповідно до Договору починаючи з 01.01.2020 здійснено на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 11.02.2025 № НВ-025, відповідно до якого нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки в 2025 році становить 65'868'816,05 грн.

Відповідно до п. 289.2. ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Згідно із п. 289.3. ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до інформації, розміщеної на офіційному веб-сайті Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на цей час виконує Держгеокадастр, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 2021 рік - 1,1, 2022 рік - 1,15, 2023 рік - 1,051,2024 рік - 1,12.

Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, який йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру орендної плати на його значення.

В даному випадку, оскільки витяг з нормативної грошової оцінки отримано Харківською міською радою в 2025 році, для визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки за попередні роки потрібно поділити розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки вказаний у витязі на відповідні коефіцієнти індексації за попередні роки.

Отже, нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 1,0720 га по вул. Шевченка (в районі в`їзду Лазьківського) у м. Харкові з кадастровим номером :08:001:0034 у 2020 році становила 44'235'260,90 грн.

Тому, розмір орендної плати за Договором, яку повинно було сплатити ТОВ "Автоарт" в перший місяць вступу в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - січень 2020 року складає 150'694,79 грн в місяць (відповідно передбаченої абз. 2 п. 9 додаткової угоди до Договору ставки 4,088 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік).

Пунктом 10 Договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Як зазначалось, розмір орендної плати за Договором, яку повинно було сплатити ТОВ "Автоарт" в перший місяць вступу в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - січень 2020 року складає 150'694,79 грн в місяць.

Тобто, базовим місяцем для розрахунку розміру орендної плати за додатковою угодою до Договору, яка повинна була сплачуватись за Договором у перший місяць після вступу в дію Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 - січень 2020 року.

Починаючи з лютого 2020 року орендна плата повинна була сплачуватись з урахуванням індексів інфляції, як це передбачено пунктом 10 Договору.

У позовній заяві Позивачем наведено розрахунок щомісячної орендної плати, яку повинно було сплачувати ТОВ "Автоарт" з 01.01.2020 з урахуванням індексів інфляції, який перевірено судом та встановлено, що він є арифметично правильним та відповідає умовам Договору.

Отже, розмір орендної плати, яку повинно було сплатити ТОВ "Автоарт" за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 з урахуванням нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 та індексів інфляції складає:

- за період 01.01.2020 -31.12.2020 1'686'660,26 грн;

- за період 01.01.2021 -31.12.2021 2'010'163,09 грн;

- за період 01.01.2022 - 28.02.2022 354'765,46 грн.

Таким чином, загальний розмір орендної плати за період з 02.04.2017 по 28.02.2022, який Відповідач мав сплатити, становить 6'798'836,78 грн.

Водночас Відповідачем за вказаний період фактично сплачено 4'212'037 грн.

Різниця між нарахованою та сплаченою Відповідачем орендною платою за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 складає 2'586'799,78 грн (6'798'836,78 грн - 4'212'037 грн).

Суд наголошує, що відсутність укладеної між сторонами додаткової угоди до Договору щодо зміни розміру орендної плати не може бути підставою для відмови в позові, оскільки у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає приписам частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

При цьому, з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст.271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності , автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди у частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Аналогічна позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, від 05.02.2025 у справі № 925/457/23.

Велика Палата Верховного Суду під час розгляду справи № 755/10947/17 (постанова від 30.01.2019) зазначила, що під час вирішення тотожних спорів має враховуватись саме остання правова позиція Великої Палати Верховного Суду.

Вказані висновки вочевидь виключають необхідність внесення до Договору оренди змін у частині розміру орендної плати в зв`язку з прийняттям Харківською міськрадою рішення від 27.02.2019 № 1474/19, яким було затверджено нові ставки нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 та передбачено їх практичне застосування з 01.01.2020.

Крім того, суд критично ставиться до тверджень представника Відповідача про неправомірне застосування Позивачем додаткового способу обчислення орендної плати (обчислення з урахуванням індексів інфляції), оскільки як умовами Договору (п. 10), так і нормами Закону України "Про оренду землі" (ч. 3 ст. 21) передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі (як у даному випадку), то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата).

Подібний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19.

Враховуючи викладене, Відповідач мав сплачувати орендну плату у встановлений Договором строк, з урахуванням індексів інфляції та у відсотковому співвідношенні (4,088%) до нормативно грошової оцінки спірної земельної ділянки.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Пунктом 11 Договору оренди передбачено, що орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Згідно із частиною 1, 4 статті 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Верховний Суд у постанові від 01.03.2021 у справі №180/1735/16-ц зазначив, що принцип належного виконання зобов`язання полягає в тому, що виконання має бути проведене, зокрема у належний строк (термін).

Отже, однією із основних умов виконання зобов`язання є строк (термін) його виконання. Дотримання строку виконання є одним із критеріїв належного виконання зобов`язання, оскільки прострочення є одним із проявів порушення зобов`язання.

Відповідно до статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з статтею 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Відповідно до пункту "в" частини 1 статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати оренду плату.

Пунктом 31 Договору передбачено, що орендар зобов`язується: б) сплачувати орендну плату в строки та в розмірах, встановлених договором.

Згідно статей 525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Враховуючи вказані вище обставини, беручи до уваги відсутність у матеріалах справи доказів, які б спростовували наявність заборгованості Відповідача перед Позивачем, а також доказів, які свідчили про сплату орендної плати у належному розмірі за користування земельною ділянкою по вул. Шевченка (в районі в`їзду Лазьківського) у м. Харкові відповідно до договору оренди землі №98 від 06.10.2006, суд констатує, що заборгованість у розмірі 2'586'799,78 грн за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 є обґрунтованою, правомірною та жодним чином не спростованою Відповідачем у розумінні вимог 13, 74 ГПК України.

Щодо заяви Відповідача про застосування позовної давності, суд зазначає таке.

Статтею 256 ЦК України встановлено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до ч. 1 ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина 1 статті 261 ЦК України).

Предметом позову є стягнення заборгованості з орендної плати за Договором оренди укладеним між власником земельної ділянки та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автоарт". Свої позовні вимоги Харківська міська рада обґрунтовує неналежним виконанням Відповідачем зобов`язань за спірним договором в частині сплати орендних платежів за період: 02.04.2017 - 28.02.2022.

Пунктом 11 договору оренди передбачено, що орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Отже, з 31 травня 2017 року Позивач міг дізнатись про порушення свого права Відповідачем щодо платежу за квітень 2017 року.

Таким чином, Позивач міг дізнатися про порушення свого права внаслідок сплати орендних платежів без достатньої правової підстави, починаючи з цієї дати.

Суд враховує, що послідуючі платежі за кожен місяць окремо, повинні біли вноситись не пізніше тридцяти календарних днів наступного місяця.

Отже, за загальним правилом статті 257 ЦК України, позовна давність за вимогами Позивача спливала 30.05.2020 (щодо платежу за квітень 2017 року).

Проте 02.04.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" від 30.03.2020 №540-ІХ, відповідно до якого під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, строки позовної давності розраховуються з урахуванням заходів щодо запобігання виникненню, поширенню і розповсюдженню епідемій, пандемій коронавірусної хвороби (COVID-19).

Вказаним законом розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України доповнено пунктом 12 такого змісту: "12. Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19),строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину".

Вказаний карантин діяв до 30 червня 2023 року.

Крім того, у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженим Законом України від 24.02.2022 №2102-IX, введено в Україні воєнний стан з 24 лютого 2022 року, який було неодноразово продовжено та діє до даного часу.

Згідно з п. 19 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України, в редакції Закону № 2120-IX від 15.03.2022, у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.

Згідно з п. 19 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України, в редакції на час звернення з позовом до суду, у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.

Наведене свідчить, що позовна давність за вимогами позивача про стягнення заборгованості з орендної плати за період з 02.04.2017 по 28.02.2022 була продовжена законом на строк дії карантину та на строк дії воєнного стану в України.

Оскільки Харківська міська рада звернулась з позовом 02.09.2025, тобто в межах позовної давності (з урахуванням її законодавчого продовження на період карантину та воєнного стану (продовження, зупинення)), доводи Відповідача про те, що Позивачем було пропущено позовну давність, суд вважає необґрунтованими та відмовляє у відповідній заяві Відповідача.

З урахуванням наведеного, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді усіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку, що позовна заява підлягає задоволенню в повному обсязі.

Надаючи оцінку іншим доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч.5 ст.236 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до п.5 ч.4 ст.238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 Європейського суду з прав людини у справі "Руїс Торіха проти Іспанії"). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах від 13.03.2018, від 24.04.2019, від 05.03.2020 Верховного Суду по справах №910/13407/17, №915/370/16 та №916/3545/15.

З огляду на викладене, всі інші доводи та міркування учасників судового процесу залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги як такі, що не спростовують зазначених вище висновків суду.

Здійснюючи розподіл судових витрат, суд керується положеннями статті 129 ГПК України, а тому враховуючи висновки суду про задоволення позову, покладає витрати зі сплати судового збору на Відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 4, 12, 20, 73, 74, 76-79, 86, 129, 231, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Автоарт" (61145, м.Харків, вул. Клочківська, 192-А, оф. 110; ідент. код 33410369) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7; ідент. код 04059243) заборгованість у сумі 2'586'799,78 грн зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Шевченка (в районі в`їзду Лазьківського) у м. Харкові згідно договору оренди землі №98 від 06.10.2006 за період 02.04.2017 по 28.02.2022 та 38'802 грн судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням суду законної сили.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено у порядку і строки, встановлені ст. 254, 256, 257 ГПК України.

Учасники справи:

Позивач: Харківська міська рада (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7; ).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Автоарт" (61145, м.Харків, вул. Клочківська, 192-А, оф. 110; ідент. код 33410369).

Повний текст рішення складено 29.12.2025.

СуддяІ.В. Трофімов