РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

25.11.2025Справа № 910/6478/24

Господарський суд міста Києва у складі:

судді Бондаренко Легких Г. П.,

за участю секретаря Молот Н. М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві матеріали господарської справи №910/4136/24

За позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сергія Данченка 32» (м. Київ, вул. Сергія Данченка, 32)

До Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6)

про витребування майна з чужого незаконного володіння (ціна позову 5.419.799, 96 грн) та скасування державної реєстрації

За участі представників сторін:

Представник позивача: Драган Я. С. адвокат, ордер серії АА №1448066 від 23.05.2024;

Представник відповідача: не прибув;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сергія Данченка 32» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», в якому просить суд:

- витребувати у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» () на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СЕРГІЯ ДАНЧЕНКА 32» приміщення котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) та приміщення котельні №4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) на користь Позивача.

- скасувати державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно котельню №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 за Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (реєстраційний номер 000) та нерухоме майно котельню №4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000).

- витребувати у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» () на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СЕРГІЯ ДАНЧЕНКА 32» котельне обладнання, що установлено та змонтовано у приміщенні котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) та в приміщенні котельні № 4, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) у відповідності до переліку інвентарних відомостей котельні №3,4, що є Додатком до договору користування №03-ЛН/5/7-18 від 31.01.2018 та №04-ЛН/5/7-18 від 25.10.2018 року, укладеному між відповідачем та третіми особами про передачу в оренду обладнання.

У позові позивач також просив залучити третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору ТОВ «Астра Терм» та приватного нотаріуса Гречану Р. Т.

29.05.2024 Господарський суд міста Києва, дослідивши матеріали позовної заяви, дійшов висновку про наявність підстав для залишення її без руху, про що постановив відповідну ухвалу та встановив позивачу п`ятиденний строк з дня вручення ухвали від 29.05.2024 для усунення недоліків позовної заяви.

Даною ухвалою від 29.05.2024 суд також відмовив у задоволенні клопотання позивача про залучення третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору ТОВ «Астра Терм» та приватного нотаріуса Гречаної Р. Т.

31.05.2024 до суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви, якою позивач частково усунув недоліки, встановлені ухвалою суду від 29.05.2024.

12.06.2024 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, розгляд справи ухвалив здійснювати у порядку загального позовного провадження, та підготовче засідання у справі призначив на 23.07.2024. Повторно зобов`язано позивача надати уточнення щодо викладу обставин справи, якими обґрунтовано позовні вимоги в частині передачі газового обладнання котельні №3 та № 4 за Договором користування №03-ЛН/5/7-18 від 31.01.2018.

27.06.2024 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву.

Суд ухвалою-викликом від 19.07.2024 повідомив сторін по справі про зняття з розгляду справи, розгляд якої призначений на 23.07.2024, та про визначення нової дати розгляду справи на 01.08.2024.

01.08.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про витребування доказів.

У судовому засіданні 01.08.2024 суд на місці ухвалив задовольнити клопотання ОСББ «Сергія Данченка 32»:

Витребувати у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Руслани Тарасівни ( АДРЕСА_1 ):

- належним чином засвідчені копії матеріалів реєстраційної справи, що стали підставою для переходу права власності на котельню №3 загальною площею (кв.м.: 143, 5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данкевича Сергія, будинок 32 до ПАТ «Київміськбуд» та прийняття Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58450165 від 31.05.2021 13:29:06 року; №4 загальною площею (кв.м): 143,5 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Данкевича Сергія, будинок 32 до ПАТ «Київміськбуд» та прийняття Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:58444809 від 31.05.2021;

Витребувати у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6) належним чином засвідчені копії технічного план будинку та котельні №3, 4 з експлікацією та робочу документацію:

- «Житлове будівництво між вул. Новомостицькою та Замковецькою в Подільському районі м. Києва (4 черга будівництва)». Проектувальник ПП «Теплопроект». Том 2.3.3. Котельня №3. 11-15-А-ПЗ Загальна пояснювальна записка. 11-15-А-ЗТМ.3. Зовнішні теплові мережі. 11-15-А-АЗТМ.3 Аварійна сигналізація. 11-15-А-КБ.3. Конструкції бетонні. 11-15-А-ТМК.НЗ Газоходи та димові труби. 11-15-А-ОВЗ Вентиляційна труба. 11-15-А-БЗ.3 Блискавкозахист;

- «Житлове будівництво між вул. Новомостицькою та Замковецькою в Подільському районі м. Києва (4 черга будівництва)». Проектувальник ПП «Теплопроект». Том 2.4.3. Котельня №4. 11-15-А-ПЗ Загальна пояснювальна записка. 11-15-А-ЗТМ.3. Зовнішні теплові мережі. 11-15-А-АЗТМ.3 Аварійна сигналізація. 11-15-А-КБ.3. Конструкції бетонні. 11-15-А-ТМК.НЗ Газоходи та димові труби. 11-15-А-ОВЗ Вентиляційна труба. 11-15-А-БЗ.3 Блискавкозахист.

Суд також протокольною ухвалою від 01.08.2024 відклав підготовче судове засідання на 01.10.2024.

20.08.2024 до суду від ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» надійшли витребувані докази в електронному вигляді (на флеш-носії)- тобто електронні копії паперових оригіналів.

12.09.2024 до суду від приватного нотаріуса Гречаної Р. Т. на виконання вимог ухвали Господарського суду міста Києва від 01.08.2024 надійшли матеріали реєстраційної справи.

01.10.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

У судовому засіданні 01.10.2024 суд на місці ухвалив закрити підготовче провадження та призначити розгляд справи по суті на 19.11.2024.

19.11.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про поновлення строку для долучення висновку експерта та позивач просить долучити до матеріалів справи висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи №Е01/11/К2024 від 01.11.2024, а також додаткові пояснення.

Судове засідання призначене на 19.11.2024 не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді на лікарняному.

12.12.2024 суд ухвалою-викликом повідомив учасників справи про визначення нової дати розгляду справи по суті на 09.01.2025.

У судовому засіданні 09.01.2025 суд на місці ухвалив повернутися на стадію підготовчого провадження, поновити строк на подачу додаткових доказів позивачем та долучити висновок експертизи, поданий позивачем 19.11.2024, та призначив підготовче судове засідання на 04.03.2025, було запропоновано іншій стороні подати свої докази на спростування доказів додатково поданих позивачем.

04.03.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів понесення витрат на правничу допомогу.

У судове засідання 04.03.2025 представники сторін не прибули та суд на місці ухвалив закрити підготовче провадження та призначити розгляд справи по суті на 08.04.2025.

У судовому засіданні 08.04.2025 суд на місці ухвалив оголосити перерву у судовому засіданні по суті на 03.06.2025.

03.06.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів понесення витрат на правничу допомогу.

У судовому засіданні 03.06.2025 суд на місці ухвалив: (1) визнати недопустимими докази, що знаходяться в томі 1 матеріалів справи а. с. 23-29, 39-43, оскільки дані докази не можуть підтвердити чи спростуваати обставини, що вїходять до предмету доказування та подекуди є нечитабельними, а представник позивача не зміг пояснити суду, які факти мають підтвердити чи спростувати дані докази; (2) відкласти розгляд справи по суті на 08.07.2025.

У судове засідання 08.07.2025 представники сторін не прибули та суд на місці ухвалив відкласти розгляд справи по суті на 02.09.2025.

02.09.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про розгляд справи за його відсутності.

У судовому засіданні 02.09.2025 суд на місці ухвалив: (1) визнати недопустимими докази, що знаходяться в томі 1 матеріалів справи а. с. 44-49, 49-56, 79, 129, 152-155, оскільки представник позивача так і не пояснив суду, яким чином ним були отримані копії договорів та додатків до них, які укладались між відповідачем та третіми особами (не позивачем), а також не було роз`яснено суду, як саме дані докази можуть підтвердити право власності позивача на рухоме майно;

(2) витребувати у позивача письмові пояснення щодо дати створення ОСББ, а також щодо порядку отримання доказів, що знаходяться в томі 1 матеріалів справи 80-96;

(3) відкласти дослідження доказу, що знаходиться в томі 1 матеріалів справи а.с. 147 на наступне судове засідання; (4) оголосити перерву у судовому засіданні по суті справи на 30.09.2025.

26.09.2025 суд ухвалою-викликом повідомив учасників справи про зняття з розгляду справи, розгляд якої призначався у судовому засіданні на 30.09.2025, у зв`язку з відрядженням судді, та про визначення нової дати розгляду справи на 28.10.2025.

28.10.2025 до суду від позивача надійшло клопотання на виконання вимог протокольної ухвали суду від 02.09.2025, зокрема супровідний лист відповідача на адресу Асоціації співвласників багатоквартирного будинку "Данченко" про надання документів, зокрема Сертифікати введення будинків в експлуатацію, в 2016 та в 2018 роках, договори відчуження відповідачем обладнання котелень, що не є предметом спору у справі, укладені у 2021 році з третіми особами, які не є відповідачами у справі.

У судове засідання 28.10.2025 представники сторін не прибули та суд на місці ухвалив відкласти розгляд справи по суті на 25.11.2025.

У судове засідання 25.11.2025 прибув представник позивача, відповідач або його уповноважений представник не прибули.

Дослідивши наявні в матеріалах справи докази та заслухавши виступ у судових дебатах представника позивача, який просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, Суд

ВСТАНОВИВ:

1. Фактичні обставини, встановлені судом.

09.07.2021 проведено державну реєстрацію позивача у справі - ОСББ «Сергія Данченка 32" в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (ідентифікаційний код юридичної особи 44354328) за адресою: вул. Данченка Сергія, 32, м. Київ.

Відповідно до Статуту ОСББ «Сергія Данченка 32» (надалі позивач, Об`єднання), затвердженого рішенням установчих зборів Об`єднання, що оформлено протоколом загальних зборів №б/н від 04.01.2024, позивач є юридичною особою, створеною власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що розташований по вулиці Данченка Сергія, будинок 32, відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" рішенням Установчих зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, протокол №1 від 15.05.2021.

До утворення позивача як юридичної особи, згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, відповідачем було зареєстровано право власності на нежитлові приміщення, а саме:

- 25.05.2021 за ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» зареєстровано право власності на допоміжне приміщення багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вулиця Данченка Сергія, будинок 32 - котельня №3. Підстава для державної реєстрації права власності: Договір про передачу функцій замовника будівництва, серія та номер: 130/Ф, виданий 17.02.2014, видавник: Обслуговуючий кооператив "ІНДИВІДУАЛЬНИХ ЗАБУДОВНИКІВ "НОВОСЕЛ", ПУБЛІЧНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ "КИЇВМІСЬКБУД"; сертифікат ДАБІ, серія та номер: ІУ76, виданий 30.12.2016, видавник: ДАБІ, Документ отримано з ЄРД. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58450165 від 31.05.2021 13:29:06, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва, Гречаної Руслани Тарасівни;

- 25.05.2021 за ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» зареєстровано право власності на допоміжне приміщення багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вулиця Данченка Сергія, будинок 32 - котельня №4. Підстава для державної реєстрації права власності: сертифікат ДАБІ, серія та номер: ІУ63, виданий 30.03.2018, видавник: ДАБІ, Документ отримано з ЄРД; Договір про передачу функцій замовника будівництва, серія та номер: 130/Ф, виданий 17.02.2014, видавник: Обслуговуючий кооператив "ІНДИВІДУАЛЬНИХ ЗАБУДОВНИКІВ "НОВОСЕЛ", ПУБЛІЧНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ "КИЇВМІСЬКБУД". Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58444809 від 31.05.2021 11:21:27, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва, Гречаної Руслани Тарасівни.

Судом встановлено відповідно до витребуваних матеріалаів реєстраційної справи від приватного нотаріуса, на якого було покладено функції реєстратора, що дійсно 17.02.2014 між Обслуговуючим кооперативом «Індивідуальних забудовників «Новосел» та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» укладено Договір про передачу функцій замовника будівництва (надалі Договір №130/Ф).

Згідно п. 1.1. Договору №130/Ф - предмет договору є діяльність сторін по здійсненню ними комплексу практичних та юридичних дій (в тому числі організації фінансування, проектування, будівництва, прийняття в експлуатацію Об`єкту, його передачі експлуатуючій організації тощо), спрямованих на досягнення мети повної реалізації проекту відповідно до умов, встановлених договором.

31.01.2018 між ТОВ «Місто для людей Енерго» (Сторона 1) та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» (Сторона 2) укладено Договір користування №03-ЛН/5/7-18 (надалі Договір користування №1).

Згідно п. 1.1. Договору користування №1 предметом цього Договору є надання Стороною 2 в платне користування Стороні 1 газової котельні №3 з обладнанням, загальною площею 160, 4 м. кв., яка знаходиться за адресою: вул. С. Данченка, 32-А в Подільському районі м. Києва.

У зв`язку зі зміною найменування ТОВ «Місто для людей Енерго» на ТОВ «Енерго Сервіс Груп» (Сторона 1), між сторонами Договору користування №1 укладено Додаткову угоду №1 від 03.09.2018, якою змінено відповідні реквізити Сторони 1.

25.10.2018 між ТОВ «Енерго Сервіс Груп» (Сторона 1) та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» (Сторона 2) укладено Договір користування №04-ЛН/5/7-18 (надалі Договір користування №2).

Згідно п. 1.1. Договору користування №2 предметом цього Договору є надання Стороною 2 в платне користування Стороні 1 газової котельні №4 з обладнанням, загальною площею 143, 46 4 м. кв., яка знаходиться за адресою: вул. С. Данченка, 32 та газової котельні №5 з обладнанням, загальною площею 143, 46 м. кв., яка знаходиться за адресою: вул. С. Данченка, 34 в Подільському районі м. Києва.

10.10.2022 між ТОВ «Енерго Сервіс Груп» (Сторона 1), ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» (Сторона 2), ТОВ «Астра Терм» (Сторона 3) укладено Договір заміни сторони до Договору користування №03-ЛН/5/7-18 (надалі Договір заміни №1) та Договір заміни до Договору користування №04-ЛН/5/7-18 (надалі Договір заміни №2), згідно п. 1.1. яких сторони домовились замінити у Договорі користування №1 та Договорі користування №2 Сторону 1 (ТОВ «Енерго Сервіс Груп») на Сторону 3 (ТОВ «Астра Терм»).

2. Предмет та підстави позову.

Предметом позову є матеріально-правові вимоги позивача до відповідача:

- витребувати у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» () на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СЕРГІЯ ДАНЧЕНКА 32» приміщення котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) та приміщення котельні № 4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) на користь Позивача (нерухоме майно).

- скасувати державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно котельню N 3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 за Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (реєстраційний номер 000) та нерухоме майно котельню № 4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000).

- витребувати у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» () на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СЕРГІЯ ДАНЧЕНКА 32» котельне обладнання, що установлено та змонтовано у приміщенні котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) та приміщенні котельні № 4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) у відповідності до переліку інвентарних відомостей котельні N 3,4, що є Додатком до договору користування №03-ЛН/5/7-18 від 31.01.2018 та №04-ЛН/5/7-18 ВІД 25.10.2018 року (рухоме майно).

Фактичними підставами позову є обставина незаконності та безпідставності набуття ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» у власність з порушенням норм чинного законодавства допоміжних приміщень багатоквартирного будинку №32 по вулиці Сергія Данченка у м. Києві, а саме котельні №3 та котельні №4 (нерухоме майно) разом з вмонтованим в них (котельнях) обладнанням (рухоме майно), що є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку та підлягає поверненню ОСББ.

Юридичними підставами позову є частина 2 статті 382 та стаття 387 ЦК України, пункт 6 частини 1 статті 1 та частини 1, 2 статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

3. Доводи позивача щодо суті позовних вимог.

Позивач стверджує, що ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» незаконно та безпідставно набув у власність такі допоміжні приміщення та здійснив розпорядження ними (передав у користування), з огляду на наступне:

- предметом Договору про передачу функцій замовника будівництва №130/Ф від 17.02.2014 є організація належного будівництва, введення в експлуатацію та передачі об`єкту співвласникам багатоквартирного будинку. Отже, даний договір не є документом, що підтверджує набуття права власності на котельні №3, №4 за ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд»;

- котельні №3 та котельні №4 забезпечують теплопостачанням багатоквартирний будинок 32 по вул. Сергія Данченка у м. Києві,а також інші будинки комплексу, а отже є допоміжними приміщеннями у розумінні статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»;

- жодними проектними документами не передбачалось будівництво та введення в експлуатацію нежитлових приміщень котельні №3 та котельні №4 як окремого об`єкта цивільних правовідносин;

- відтак, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, а саме котельні №3, №4 з вмонтованим обладнанням є спільним майном багатоквартирного будинку, а отже є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку №32 по вулиці Сергія Данченка у м. Києві;

- Договори користування №1, №2, укладені в 2018 році з подальшими змінами, зокрема і договори зміни сторони у вказаних договорах 2018 року, укладені у 2022 році, є нікчемними, оскільки співвласниками багатоквартирного будинку не приймалось рішення щодо передачі спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема обладнання котелень, у користування третім особам;

- отже, приміщення котельні №3 та котельні №4 разом з вмонтованим котельним обладнанням, що установлено в прибудові житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. Сергія Данченка, буд. 32 підлягають витребуванню з незаконного володіння ПрАТ «Київміськбуд».

4. Заперечення відповідача щодо суті позовних вимог.

- Згідно Додаткової угоди №6 від 02.11.2016 до Договору №130/Ф - ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» отримує у свою власність 100 % площ в Об`єкті. Отже, спірне майно (котельні №3, №4) було збудоване за власні кошти ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» та є його власністю як замовника будівництва;

- Мешканці будинку по вул. Сергія Данченка, 32 у м. Києві є власниками житла з визначеними характеристиками (номер квартири, площа, поверх і т. д.) виключно в межах укладених правочинів, а отже жодного правового відношення до спірного майна не мають;

- Приміщення котельні №3 та котельні №4 є відокремленим об`єктом нерухомого майна (має окремі сходи, відокремлені стіни), побудоване за власні кошти ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» та відповідно не відноситься до допоміжних або підсобних приміщень.

5. Оцінка доказів судом та висновки суду.

Спір у цій справі виник у зв`язку із тим, що, на думку позивача, приміщення газової котельні №3 та газової котельні №4, разом з вмонтованим обладнанням є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а отже реєстрація права приватної власності на такі приміщення за відповідачем, та передання обладнання в користування третім особам порушує права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ "Сергія Данченка 32".

Отже, для вирішення справи по суті суду необхідно надати відповіді на наступні питання, що мають значення для вирішення:

5.1. Щодо витребування приміщень котельні №3 та котельні №4:

- який правовий статус спірних приміщень: чи є вони допоміжними приміщеннями, чи нежитловими приміщеннями;

- чи є спірне майно об`єктом права спільної сумісної власності усміх співвласників багатоквартирного будинку;

5.2. Щодо скасування державної реєстрації:

- чи призведе саме лише рішення про витребування спірних приміщень до скасування запису в ЄДР;

- відтак, чи є обраний позивачем спосіб захисту, у вигляді скасування державної реєстрації, ефективним;

5.3. Щодо витребування обладнання:

- чи є відповідач фактичним утримувачем та власником рухомого майна (обладнання котелень) та чи наявні цьому в справі докази вказаним обставинам;

- відтак, чи заявлено позов в цій частині до належного відповідача;

Оцінивши наявні в справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, Суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.

5.1. Щодо витребування приміщень котельні №3 та котельні №4.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина 1 статті 216 ЦК України).

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 ЦК України).

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав (частини 1-3 статті 319 ЦК України).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (частини 1, 2 статті 321 ЦК України).

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частини 1, 2 статті 328 ЦК України).

Отже, враховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності це певний юридичний механізм, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми та розгляді даної справи повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб особа набула право власності на спірний об`єкт.

Судом встановлено, що 09.07.2021 у багатоквартирному будинку за адресою м. Київ, вулиця Данченка Сергія, 32 створено та зареєстровано ОСББ «Сергія Данченка 32» (ідентифікаційний код юридичної особи 44354328).

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначені та регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Згідно зі статтями 1, 5, 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»:

багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;

спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Співвласники мають право, зокрема:

вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;

безоплатно одержувати інформацію про суб`єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина 2 статті 382 ЦК України).

Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 вказаного Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №14-рп/2011.

Так, в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: "1.1. Допоміжні приміщення (підвали сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього."

В рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 №14-рп/2011 додатково роз`яснено: "1. В аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.1992 N 2482-ХІІ зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою."

Таким чином, Об`єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане, зокрема, забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками (частина 1 статті 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Отже, Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

Аналогічна правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 08.04.2020 у справі №915/1096/18 та від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.

Таке допоміжне приміщення не може бути самостійним об`єктом права приватної власності, а в силу статті 382 ЦК України набуте на праві спільної сумісної власності всіма співвласникам багатоквартирного будинку одночасно з набуттям ними права власності на житлові квартири без необхідності додаткового оформлення речового права на допоміжні приміщення.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно належати до допоміжного та бути нежитловим. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 17.08.2022 у справі № 910/16166/19, від 30.06.2022 у справі № 922/1406/21.

Чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Подібний висновок наведено у постановах Верховного Суду від 30.06.2022 року у справі №922/1406/21, від 05.07.2023 року у справі № 904/2636/19.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання (такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №598/175/15-ц).

Таким чином, при вирішенні цього спору необхідним є визначення правового статусу спірного приміщення, а саме, встановлення того, чи відноситься зазначене приміщення до числа допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №522/7636/14-ц та постанові Верховного Суду від 20.09.2023 у справі №910/17576/20.

При цьому, виходячи з принципу змагальності сторін, не лише позивач повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжного, а навпаки, передусім відповідач, має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійними об`єктами нерухомого майна.

ОСББ «Сергія Данченка 32» надано в матеріали справи Висновок експертів за результатами проведення комісійної будівельно-технічної експертизи №К01/11/К2024 від 01.11.2024 (надалі Висновок експертів від 01.11.2024).

Висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні (ст. 104 Господарського процесуального кодексу України).

Суд оцінює належність (стаття 76 Господарського процесуального кодексу України), допустимість (стаття 77 Господарського процесуального кодексу України), достовірність (стаття 78 Господарського процесуального кодексу України) кожного доказу окремо, а також вірогідність (стаття 79 Господарського процесуального кодексу України) і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

У висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків (частина 7 статті 98 Господарського процесуального кодексу України).

Висновок експертів від 01.11.2024 містить підпис експертів про те, що останні обізнані про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку, а також за відмову від надання висновку (статті 384 та 385 Кримінального кодексу України).

На вирішення експертів поставлено наступні питання:

1. Чи відноситься спірні приміщення: котельня №3 і котельня №4, що розташовані за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві за своїми технічними характеристиками до допоміжних приміщень та спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві?

2. Чи можлива експлуатація багатоквартирного будинку №32 по вул. Сергія Данченка у м. Києві згідно норм без приміщення котельні №3 та котельні №4, що розташовані за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві та технічного обладнання, що змонтоване у приміщеннях котельні №3 і №4?

3. Чи використовується приміщення котелень №3 і №4 та обладнання котелень (перелік згідно номенклатури), що установлено та змонтовано у приміщеннях котельні №3 та котельні №4 за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві, для експлуатації та побутового обслуговування більше одного житлового чи нежитлового приміщення багатоквартирного будинку №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві?

На дослідження експертів ОССБ «Сергія Данченка 32» надано робочу документацію «Житлове будівництво між вул. Новомостицькою та Замковецькою в Подільському районі м. Києві (4 черга будівництва)». Крім того, зі сторінки 5 Висновку експертів від 01.11.2024 вбачається, що судовим експертам 24.10.2024 забезпечено огляд об`єктів дослідження (загальний вигляд досліджуваного об1єктиу у формі фототаблиць є додатками до висновку).

Відповідаючи на поставлені питання, судові експерти прийшли до наступних висновків:

По питанню №1

Спірні приміщення: котельня №3 і котельня №4, що розташовані за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві за своїми технічними характеристиками відносяться до допоміжних приміщень та спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві.

По питанню №2

У зв`язку з відсутністю інших джерел постачання теплоносія, належна передбачена проектом експлуатація багатоквартирного будинку 32 по вул. Сергія Данченка у м. Києві згідно норм без приміщення котельні №3 та котельні №4, що розташовані за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві та технічного обладнання, що змонтоване у приміщеннях котелень №3 і №4 є неможливою.

По питанню №3

Приміщення котелень №3 і 4 та обладнання котелень (Перелік згідно номенклатури), що установлено та змонтовано у приміщеннях котельні №3 та котельні №4 за адресою: по вул. Данченка Сергія у м. Києві, використовуються для експлуатації та побутового обслуговування більше одного житлового та нежитлового приміщення багатоквартирного будинку №32 та багатоквартирного будинку №32-А, 3-5 секцій багатоквартирного будинку №32-Б та 1-2 секцій багатоквартирного будинку №34-А по вул. Данченка Сергія у м. Києві.

На переконання суду, питання №1 в частині правового статусу спірних приміщень котельні №3 та котельні №4 як об`єктів права спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві є питаннями права, що вирішуються судом, а відтак, у розумінні частини 2 статті 98 ГПК України, не відносяться до предмету висновку експертів.

Отже, Висновок експертів від 01.11.2024 в частині питань та висновків експертів, що стосуються питань права (висновки по питанню №1 щодо правового статусу спірного майна) визнається судом як недопустимий доказ, тобто такий, що не відповідає статті 77 ГПК України.

Дослідивши Висновок експертів від 01.11.2024 в іншій частині, суд приймає його як належний та допустимий доказ.

Відповідно до ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення" допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

До технічних приміщень згідно з ДБН В.2.2-15:2019 відносяться, у тому числі, приміщення для розміщення обладнання теплових пунктів, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок.

Судовими експертами на сторінці 10, 11 Висновку експертів від 01.11.2024 зазначено, наступне:

- «Дослідженням наданих матеріалів встановлено, шо приміщення котелень за своїм функціональним призначенням необхідне для встановлення обладнання, ціллю якого є створення та транспортування теплоносія до приміщень багатоквартирного житлового будинку, а отже спірні приміщення: котельня №3 і котельня №4, що розташовані за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві за своїми технічними характеристиками відносяться до технічних приміщень, які у свою чергу є допоміжними приміщеннями»;

- «…котельня №3 і котельня №4, що розташована за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві обслуговує не тільки приміщення багатоквартирного будинку №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві, але і крім того котельня №3 обслуговує ще приміщення односекційного багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: будинок №32-А по вул. Данченка Сергія у м. Києві, а котельня №4 ще приміщення 3-5 секцій 5-ти секційного багатоквартирного житлового будинку, що розташований за адресою: будинок №32-Б по вул. Данченка Сергія у м. Києві та приміщення 1-2 секцій 5-ти секційного багатоквартирного житлового будинку, що розташований за адресою: будинок №34-А по вул. Данченка Сергія у м. Києві».

Слід зазначити, що до нежитлових відносяться ті приміщення, які з самого початку будувалися не як допоміжні, а як такі, що мають інше призначення. Саме до такого висновку прийшов Верховний Суд в постанові від 06.08.2019 у справі №914/843/17.

Суд констатує, що будинок АДРЕСА_2 зводився як інвестиційний проект з залученням коштів майбутніх власників житлових приміщень.

Пунктом 2.1. Договору №130/Ф визначено обсяг функцій замовника, що були передані ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», серед яких забезпечення передачі об`єкта в експлуатацію експлуатуючій організації або об`єднанню співвласників згідно чинного законодавства України.

Отже, ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» у даному випадку виконувала функції замовника будівництва житлового комплексу з декількох окремих житлових багатоквартирних будинків, у тому числі, будинку 32.

Стверджуючи про наявність права власності на спірні приміщення ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» мало довести суду, перш за все, що спірне приміщення від самого початку будувалось як нежитлове приміщення, не пов`язане з обслуговуванням будинку та забезпеченням побуту власників квартир.

Втім, з представлених ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» суду документів, у тому числі на цифровому носії, не вбачається факту, що ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» зводило спірні котельні №3 та №4, як ізольовані нежитлові приміщення, що не пов`язані з обслуговуванням будинку та забезпеченням побуту власників квартир.

Відповідно до приписів статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у редакції, чинній станом на дату укладення Договору №130/Ф про передачу функцій замовника будівництва від 17.02.2014 замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Відповідно до частини 12 статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у названій редакції замовник зобов`язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.

Отже, предметом Договору №130/Ф була організація належного будівництва об`єкта (житлового будинку), введення в експлуатацію та передачі об`єкту співвласникам багатоквартирного будинку.

За таких обставин, Договір про передачу функцій замовника будівництва №130/Ф від 17.02.2014 не може бути розцінений судом як належна підстава набуття ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» права власності на спірний об`єкт, оскільки норми законодавства виключають можливість набуття будь-якою особою права приватної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку як на окремий об`єкт цивільних прав та реєстрації такого права за будь-якою особою, а також в інший спосіб, ніж одночасно з набуттям права власності на квартиру/окреме нежитлове приміщення у багатоквартирному житловому будинку, власник набуває право спільної сумісної власності.

ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», стверджуючи, що спірні приміщення є нежитловими та не відносяться до приміщень загального користування, не є технічними чи допоміжними, не довів того, що спірні приміщення є ізольованим приміщеннями в багатоквартирному будинку, є самостійними об`єктами нерухомого майна, від самого початку планувались та призначались для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, тобто є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, а не є допоміжними приміщеннями, призначеними для обслуговування багатоквартирного будинку позивача

Отже, наявні в матеріалах справи докази та вище наведені норми законодавства, дають підстави суду дійти висновку, що нежитлові приміщення котельні №3 та котельні №4 за своєю правовою природою відносяться до допоміжних приміщень та призначені для обслуговування багатоквартирного будинку, а отже, в розумінні положень статті 382 ЦК України є об`єктами спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , а відтак не можуть перебувати у приватній власності однієї особи.

Таким чином, зазначений Договір №130/Ф про передачу функцій замовника по своїй правовій природі не може бути правовстановлюючим документом та за вказаних обставин підтверджувати факт виникнення у ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», як замовника будівництва, права власності на котельню №3 та котельню №4, які є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 .

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння. Тобто власник має право на витребування майна тільки за умови, що майно вибуло з його володіння незаконно, поза його волею або було відчужено особою, яка не мала на це права. Правомірність набуття права власності виключає можливість застосування статей 387, 388 ЦК України.

Сторонами у віндикаційному позові є власник речі, який не лише позбавлений можливості користуватися і розпоряджатися річчю, але вже й фактично нею не володіє, та незаконний фактичний володілець речі (як добросовісний, так і недобросовісний).

Під незаконним володінням розуміється фактичне володіння річчю, якщо воно не має правової підстави (володіння вкраденою річчю) або правова підстава якого відпала (минув термін дії договору найму), або правова підстава якого недійсна (володіння, установлене в результаті недійсного правочину).

Володіння нерухомим майном може бути підтверджене фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку (пункт 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).

Матеріалами справи, а саме Інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №373963554 від 11.04.2024 та №373963564 від 11.04.2024 підтверджено, що 25.05.2021 за ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» зареєстровано право власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вулиця Данченка Сергія, будинок 32 - котельня №3 (загальна площа 143,5 кв. м) та котельня №4. (загальна площа 143, 5 кв. м.).

Заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, оскільки воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 64).

З огляду на вище встановлене, суд вважає доведеним факт протиправного заволодіння (привласнення) ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» спірними об`єктами нерухомого майна (котельня № 3 та котельня №4), які є спільною сумісною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку за адресою місто Київ, вулиця Данченка Сергія, будинок 32 та не можуть бути зареєстровані на праві приватної власності за жодної особою.

За таких обставин, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення вимоги ОСББ «Сергія Данченка 32» про витребування приміщень котелень у ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд».

5.2. Щодо скасування державної реєстрації.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 16.02.2021 у справі №910/2861/18.

Установивши наявність в особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист якого подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту його порушення або оспорення і, відповідно, ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність і (або) необґрунтованість заявлених вимог (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №826/19681/16, від 27.02.2019 у справі №810/5172/15, від 15.05.2019 у справі №501/2855/17, від 18.09.2019 у справі №826/16178/18, від 23.10.2019 у справі №598/175/15-ц, від 04.12.2019 у справах №200/2916/19-а та № 200/5463/19-а, від 19.02.2020 у справі №1340/3580/18, від 09.02.2022 у справі №910/6939/20, від 19.10.2022 у справі №910/14224/20).

У постанові від 25.01.2022 у справі №143/591/20 Велика Палата Верховного Суду зауважувала, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту) (пункт 145 рішення Європейського суду з прав людини у справі (далі - ЄСПЛ) від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93) та пункт 75 рішення ЄСПЛ від 05.04.2005 у справі «Афанасьєв проти України» (заява № 38722/02)).

У статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" з 16.01.2020 статтю 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" викладено у новій редакції.

Так, відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відтак, рішення суду про витребування спірних об`єктів нерухомого майна з незаконного володіння відповідача призведе лише до повернення об`єктів нерухомого майна у власність співвласників, але не призведе до скасування державної реєстрації права власності в державному реєстрі, а отже відновлення прав співмешканців багатоквартирного будинку, так як записи про вказані об`єкти взагалі не повинні міститись у Державному реєстрі речових прав.

Натомість, реєстрація права приватної власності на спірні допоміжні приміщення, що є об`єктами права спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку унеможливлює належне технічне обслуговування та утримання багатоквартирного будинку, що порушує право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку.

За таких обставин, суд вважає, що у даному випадку, вимоги ОСББ «Сергія Данченка 32» про скасування державної реєстрації права власності на спірне майно (приміщення котельні №3 та котельні №4) за ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» є також обґрунтованими та підлягають задоволенню.

5.3. Щодо витребування обладнання.

Суд зважає на те, що позивачем є особа, яка має право вимоги (кредитор) та яка звернулася до суду з відповідним позовом, а відповідачем особа, яка, за твердженням позивача, повинна виконати зобов`язання (боржник). Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду викладала у пунктах 46, 47, 76 постанови від 18.12.2024 у справі №907/825/22.

Визначення в позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) повинне відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2023 у справі № 686/20282/21).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що поняття "сторона у спорі" може не бути тотожним за змістом поняттю "сторона у процесі": сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач, тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Схожі висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (пункт 70), від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц (пункт 66), від 07.07.2020 у справі № 712/8916/17 (пункт 27) та від 09.02.2021 у справі № 635/4741/17 (підпункт 33.2).

Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріальних правовідносин, тобто особа, за рахунок якої можна задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача (див. висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пункті 39 постанови від 26.02.2020 у справі № 304/284/18 та пункті 8.10 постанови від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).

Суд зазначає, що у даному випадку, ОСББ «Сергія Данченка 32» заявляє в тому числі віндикаційний позов у порядку статті 387 ЦК України про витребування з чужого незаконного володіння ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» обладнання, що установлено та змонтовано у приміщеннях котельні №3 та котельні №4.

Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном про повернення його з чужого незаконного володіння (пункт 37 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №633/1096/16-ц).

Як зазначалось судом вище сторонами у віндикаційному позові є: власник речі, який не лише позбавлений можливості користуватися і розпоряджатися річчю, але вже й фактично нею не володіє (тобто який втратив можливість володіння річчю), та фактичний володілець майна без правових підстав (незаконний фактичний володілець речі (як добросовісний, так і недобросовісний).

Тобто, при зверненні до суду з віндикаційним позовом, відповідачем має бути визначено особу, яка фактично володіє річчю станом на момент подання позову.

Для володіння рухомим майном важливо встановити факт фізичного утримання речі (пункт 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).

Матеріалами справи підтверджено, що на момент звернення з даним позовом до суду ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» не було фактичним володільцем спірного рухомого майна (обладнання), а таким фактичним володільцем було ТОВ «Астра Терм» згідно Договору заміни сторони до Договору користування №03-ЛН/5/7-18 від 10.10.2022 (Договір заміни №1) та Договору заміни до Договору користування №04-ЛН/5/7-18 від 10.10.2022 (Договір заміни №2), згідно п. 1.1. яких сторони домовились замінити у Договорі користування №1 та Договорі користування №2 Сторону 1 з ТОВ «Енерго Сервіс Груп» на ТОВ «Астра Терм».

ОСББ «Сергія Данченка 32» під час розгляду справи не скористалось правом залучити ТОВ «Астра Терм», співвідповідачем відповідно до статті 48 ГПК України, як фактичного володільця рухомого майна та не надав суду жодних інших доказів перебування рухомого майна у власності відповідача, або ж іншої третьої особи (до прикладу, на праві власності згідно договору купівлі-продажу тощо).

Крім того, позивачем не доведено, що дане обладнання забезпечує потреби тільки ОСББ "Данченка, 32", а отже є спільною сумісною власністю лише позивача, а й багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Сергія Данченка 32-А,Б та Сергія Данченка, 34-А та не використовується для обслуговування інших будинків.

Навпаки, матеріалами справи підтверджено, зокрема і Висновком експертів від 01.11.2024, що котельня №3 і котельня №4, розташовані за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві обслуговує не тільки приміщення багатоквартирного будинку №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві, а ще обслуговує приміщення односекційного багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: будинок №32-А по вул. Данченка Сергія у м. Києві, та приміщення 3-5 секцій 5-ти секційного багатоквартирного житлового будинку, що розташований за адресою: будинок №32-Б по вул. Данченка Сергія у м. Києві та приміщення 1-2 секцій 5-ти секційного багатоквартирного житлового будинку, що розташований за адресою: будинок №34-А по вул. Данченка Сергія у м. Києві».

Відтак, навіть за умови доведення факту фізичного утримання обладнання котельні №3 та №4 відповідачем, чого позивачем суду не доведено, а навпаки надано договори, які підтверджують передання в користування рухомого майна третім особам, суд не може витребувати таке обладнання лише на користь ОСББ "Сергія Данченка 32", оскільки спірне обладнання не може бути оцінене судом як об`єкт спільної сумісної власності лише співвласників багатоквартирного будинку №32 по вул. Сергія Данченка у м. Києві.

Звернення з позовом до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в позові (постанови Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20 (підпункт 8.18) та від 18.12.2024 у справі № 907/825/22 (пункт 103). Установивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та немає визначених процесуальним законом підстав для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (постанови Верховного Суду від 03.04.2024 у справі № 917/1212/21 (пункт 189), від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (пункт 148) та від 14.12.2021 у справі № 147/66/17 (пункт 153)).

Отже, позовні вимоги ОСББ «Сергія Данченка 32» в частині витребування у ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» спірного обладнання не підлягають задоволенню.

6. Розподіл судових витрат.

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи (частина 1 статті 123 ГПК України).

Судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (пункт 2 частини 1 статті 129 ГПК України).

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (пункт 3 частини 4 статті 129 ГПК України).

Щодо судового збору.

У зв`язку із частковим задоволенням позовних вимог суд, керуючись пунктом 2 частини 1 статті 129 ГПК України, покладає понесені позивачем судові витрати, що складаються із судового збору на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Суд констатує, що позовна заява містить як вимоги майнового характеру (5 419 799, 96 грн) так і вимогу немайнового характеру за які в сукупності розмір судового збору мав би становити 84 325, 00 грн, а з урахуванням пониженого коефіцієнту 0,8 судовий збір підлягав сплаті у розмірі 67460, 00 грн. Натомість, позивачем сплачено судовий збір у розмірі 84328, 00 грн.

Суд зазначає, що з огляду на те, що позивачем було подано позовну заяву через систему "Електронний суд", проте сплачено судовий збір без застосування коефіцієнту 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору, що передбачено частиною 3 статті 4 Закону України "Про судовий збір", суд повідомляє позивача про можливість повернення йому суми судового збору у розмірі 16868, 00 грн за відповідним клопотанням у порядку статті 7 Закону України "Про судовий збір".

Отже, на відповідача суд покладає судовий збір у розмірі задоволених позовних вимог, а саме за одну вимогу майнового характеру (ціна позову 1 421 487, 44 грн) та за вимогу немайнового характеру, що становить 19 480, 24 грн (з урахуванням коефіцієнту 0, 8). Решта суми судового збору в частині майнової вимоги, в задоволенні якої суд відмовив, покладається на позивача.

Щодо витрат на проведення експертизи.

У зв`язку із частковим задоволенням позовних вимог суд, керуючись пунктом 3 частини 4 статті 129 ГПК України, покладає понесені позивачем судові витрати, що складаються із витрат, що пов`язані із розглядом справи на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи (пункт 2 частини 3 статті 123 ГПК України).

Розмір витрат на підготовку експертного висновку на замовлення сторони, проведення експертизи, залучення спеціаліста, оплати робіт перекладача встановлюється судом на підставі договорів, рахунків та інших доказів (частина 4 статті 127 ГПК України).

Розмір витрат на оплату робіт залученого стороною експерта, спеціаліста, перекладача має бути співмірним із складністю відповідної роботи, її обсягом та часом, витраченим ним на виконання робіт (частина 5 статті 127 ГПК України).

03.06.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів, до якого, зокрема, долучено докази понесення витрат на проведення експертизи у розмірі 35 000, 00 грн, а саме: Договір №07/10-2024 на виконання судової будівельно-технічної експертизи від 07.10.2024, що укладений між ОСББ та ТОВ «Київський центр судових експертиз»; платіжна інструкція №824 від 11.10.2024 на суму 17 500, 00 грн; платіжна інструкція №884 від 05.12.2024 на суму 17 500, 00 грн.

Отже, судові витрати позивача на проведення експертизи у розмірі 35 000, 00 грн є доведеними, проте їх розмір суд визнає необґрунтованим.

Зокрема, як вбачається з мотивувальної частини даного рішення, суд визнав Висновок експертів за результатами проведення комісійної будівельно-технічної експертизи №К01/11/К2024 від 01.11.2024, що був складений експертами ТОВ «Київський центр судових експертиз» на виконання умов Договору №07/10-2024 від 07.10.2024 в частині питань та висновків експертів, що стосуються питань права (висновки по питанню №1 щодо правового статусу спірного майна) недопустимим доказом, тобто таким, що не відповідає статті 77 ГПК України.

За таких обставин, а також з огляду на часткове задоволення позовних вимог, суд керуючись статтею 129 ГПК України покладає на відповідача витрати позивача на проведення експертизи у розмірі 17 500, 00 грн.

Щодо витрат на професійну правничу допомогу.

Позивач у попередньому (орієнтовному) розрахунку суми судових витрат зазначив, що ним понесено також витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 91 500, 00 грн.

Розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву (частина 8 статті 129 ГПК України).

Питання щодо розподілу витрат позивача на професійну правничу допомогу будуть вирішені судом, у випадку подання відповідних доказів в порядку статті 129, 244 ГПК України, оскільки, останній у судовому засіданні 25.11.2025 до закінчення судових дебатів повідомив суд про намір подання таких доказів у порядку ч. 8 ст. 129 ГПК України впродовж 5 днів після ухвалення судового рішення.

Відповідач (у зв`язку із частковим задоволенням позовних вимог) не повідомляв суд про понесення ним будь-яких судових витрат.

На підставі викладеного, керуючись ст. 13, 73-77, 86, 129, 182, 183, 236-238 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сергія Данченка 32» - задовольнити частково.

2. Витребувати у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6; ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сергія Данченка 32» (м. Київ, вул. Сергія Данченка, 32; ) приміщення котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) та приміщення котельні № 4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000).

3. Скасувати державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно котельню №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) та нерухоме майно котельню № 4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) за Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6; )

4. У задоволенні позовної вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сергія Данченка 32» про витребування у Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» () на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сергія Данченка 32» котельне обладнання, що установлено та змонтовано у приміщенні котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000), приміщенні котельні №4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 000) у відповідності до переліку інвентарних відомостей котельні N 3,4, що є Додатком до договору користування №03-ЛН/5/7-18 від 31.01.2018 та №04-ЛН/5/7-18 ВІД 25.10.2018 року відмовити.

5. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6; ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сергія Данченка 32» (м. Київ, вул. Сергія Данченка, 32; ) судовий збір у розмірі 19480 (дев`ятнадцять тисяч чотириста вісімдесят) грн 24 коп., а також витрати на проведення експертизи у розмірі 17 500 (сімнадцять тисяч п`ятсот) грн 00 коп.

6. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 22.12.2025.

Суддя Г.П. Бондаренко - Легких