ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 грудня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/10665/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,

секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025 (колегія суддів: Скрипка І. М., Тищенко А. І., Мальченко А. О.), рішення Господарського суду міста Києва від 11.03.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 25.03.2025 (суддя Мандриченко О. В.) у справі

за позовом Приватного акціонерного товариства "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору,

за участі представника відповідача - Поліщук М. В.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Приватне акціонерне товариство "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" (далі - ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї") звернулося до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради, в якому просить суд визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 11.02.1999, укладеного між Закритим акціонерним товариством "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" (далі - ЗАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї") та Київською міською державною адміністрацією, зареєстрованого у книзі договорів на право тимчасового користування землею 11.02.1999 за № 88-5-00040, у редакції, визначеній у прохальній частині позовної заяви.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

2. ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" є правонаступником ЗАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї", яке, у свою чергу, являється правонаступником Київського державного автотранспортного підприємства Міністерства зовнішніх економічних зв`язків і торгівлі України.

3. Позивачу на праві власності належить майновий комплекс за адресою м. Київ, вул. Дегтярівська, 29 (складові частини об`єкту нерухомого майна: частина основного (підвал) "А" загальною площею 796,6 кв. м, нежила будівля "Б" загальною площею 176,6 кв. м, нежила будівля "В" загальною площею 173,2 кв. м, гараж "Г" загальною площею 193,1 кв. м, нежила будівля "Д" загальною площею 199,9 кв. м, прохідна "Ж" загальною площею 13,7 кв. м, адміністративна будівля "З" загальною площею 113,1 кв. м), яке було придбано за договором купівлі-продажу державного майна від 29.03.1996 та передано позивачу по акту прийому-передачі державного майна від 05.05.1996.

4. 11.02.1999 між ЗАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" та Київською міською державною адміністрацією укладено договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди строком на 25 років для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-господарських будівель і споруд на вул. Дегтярівській, 29 у м. Києві. Договір зареєстровано у книзі договорів на право тимчасового користування землею 11.02.1999 за № 88-5-00040 (далі - договір).

5. Таким чином, позивач є орендарем земельної ділянки площею 6557 кв. м, яка надана йому в користування для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-господарських будівель і споруд на вул. Дегтярівській, 29 у м. Києві строком на 25 років (до 11.02.2024).

6. 09.01.2024 ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору від 11.02.1999 № 88-5-00040 на новий строк для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-господарських будівель і споруд на вул. Дегтярівська, 29 у Шевченківському районі м. Києва, земельна ділянка кадастровий номер :88:061:0044, справа № 691590518 (вх. від 10.01.2024).

7. Однак, 19.01.2024 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) листом № 05716-847 у відповідь на лист-повідомлення про поновлення вищевказаного договору повідомив позивача про те, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач не є одноособовим власником об`єктів нерухомого майна, розташованого на вказаній земельній ділянці, у зв`язку з чим поновлення договору оренди позивачу порушуватиме права іншого власника та зазначив, що подальший розгляд питання оформлення права користування цією земельною ділянкою можливий за участю всіх власників нерухомого майна, розташованого на ній.

8. Позивач зазначає, що для досудового врегулювання спору неодноразово звертався як до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з клопотаннями щодо земельної ділянки :88:061:0044 з посиланням, зокрема, на імперативні положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою регламентовано переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий строк (клопотання від 11.04.2024 №11-04/24, від 27.05.2024 № 24-05/24-04, від 01.08.2024 № 01-08/24-01), проте у відповідь на клопотання від 11.04.2024 № 11-04/24 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 15.04.2024 № 05716-5153 надав аналогічну відповідь, викладену у попередньому листі від 19.01.2024 № 05716-847.

9. Крім того, рішенням Господарського суду міста Києва від 19.12.2023 у справі № 910/11499/23, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2024 та постановою Верховного Суду від 16.07.2024, встановлено наступне.

10. 25.03.2002 між Акціонерним комерційним банком "Східно-Європейський Банк" (далі - АКБ "Східно-Європейський Банк") як продавцем та Приватним підприємством "МПП "Імпульс" (далі - МПП "Імпульс") як покупцем укладено договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - частини нежилої будівлі-складу (літера А) загальною площею 830,7 кв. м. за адресою: вул. Дегтярівська, 29 у м. Києві. Дане майно передано покупцю по акту приймання-передачі нерухомого майна від 26.03.2002.

11. 13.03.2023 МПП "Імпульс" звернулось до Київської міської ради зі зверненням № 247465202 щодо внесення змін до укладеного з ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 11.02.1999 шляхом визначення МПП "Імпульс" стороною вказаного договору, оскільки на підставі договору купівлі-продажу від 25.03.2002 підприємство набуло право власності на нерухоме майно, розташоване на цій земельній ділянці (частина нежилої будівлі-складу (літера А) загальною площею 830,7 кв. м).

12. 20.06.2023 Київською міською радою (відповідач) прийнято рішення № 6707/6748 "Про внесення змін до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 11.02.1999 № 88-5-00040", відповідно до якого Рада вирішила:

" Внести зміни до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 11 лютого 1999 року № 88-5-00040 (кадастровий номер :88:061:044, площа 0,6557 га), укладеного із Закритим акціонерним товариством "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-господарських будівель і споруд на вул. Дегтярівській, 29 у Шевченківський районі м. Києва, у зв`язку з переходом права власності на нежилі споруди, а саме: замінити сторону у договорі "Закрите акціонерне товариство "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" на сторони "Приватне акціонерне товариство "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" та "Приватне підприємство "МПП "Імпульс".

13. Задовольняючи позовні вимоги про скасування рішення від 20.06.2023 № 6707/6748 "Про внесення змін до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 11.02.1999 № 88-5-00040", суди у справі № 910/11499/23 виходили з того, що попередній власник придбаного МПП "Імпульс" нерухомого майна - АКБ "Східно-Європейський Банк" не набував у порядку, встановленому чинним на той час законодавством, права оренди земельної ділянки, на якій це майно розташовано. Таким чином, у даному випадку відсутнє таке право користування земельною ділянкою (оренди), яке б могло перейти до МПП "Імпульс" від попереднього власника такого нерухомого майна.

14. Судами у справі № 910/11499/23 встановлено, що ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" як єдиний орендар спірної земельної ділянки не відчужував об`єктів нерухомості, які розташовані на земельній ділянці, зокрема, і АКБ "Східно-Європейський Банк", тож відповідно в цьому випадку не відбулось переходу належного ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" права оренди на земельну ділянку до МПП "Імпульс".

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

15. 11.03.2025 Господарський суд міста Києва ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025, про задоволення позову.

16. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій з посиланням на частину п`яту статті 33 Закону України "Про оренду землі", дійшли висновку про не надання Київською міською радою без поважних причин відповіді щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки у визначений законом місячний строк. При цьому суди відхилили твердження Київської міської ради про те, що повноваження щодо надання такої відповіді покладені саме на Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація).

17. Разом з цим суди виходили з того, що фактично єдиним запереченням відповідача проти задоволення позовних вимог було наявність на спірній земельній ділянці двох власників нежитлових приміщень, які на ній знаходяться.

18. Суди зазначили, що на час укладання договору купівлі-продажу приміщення від 25.03.2002 за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 29 літ "А" між АКБ "Східно-Європейский Банк" та МПП "Імпульс" попередній володілець відповідного приміщення не мав права користування земельною ділянкою, на якій перебуває відповідне нерухоме майно. При цьому відповідні права та обов`язки оренди можуть бути передані виключно у випадку їх наявності у попереднього володільця.

19. Враховуючи, що у відповідача була відсутня правова підстава для відмови позивачеві в укладанні додаткової угоди про поновлення договору оренди з посиланням на те, що останній не є одноособовим власником об`єктів нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, у зв`язку з чим поновлення договору оренди позивачу порушуватиме права іншого власника, а подальший розгляд питання оформлення права користування цією земельною ділянкою можливий за участю всіх власників нерухомого майна, розташованого на ній, суди дійшли висновку про задоволення позову.

20. 14.03.2025 до суду надійшла заява ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" про розподіл судових витрат, в якій заявник просив суд стягнути з Київської міської ради понесені судові витрати у вигляді витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 80 000,00 грн.

21. 25.03.2025 Господарський суд міста Києва ухвалив додаткове рішення про часткове задоволення заяви ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" про розподіл судових витрат.

22. Виходячи з критерію реальності адвокатських витрат, неспівмірність заявлених витрат на правничу допомогу із складністю даної справи, критерію розумності їхнього розміру, з огляду на предмет спору та з врахуванням заперечення проти заяви про ухвалення додаткового рішення, суд першої інстанції визнав за можливе покласти на Київську міську раду витрати, понесені ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" на професійну правничу допомогу, у розмірі 10 000, 00 грн.

23. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025 додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 25.03.2025 залишено без змін.

Короткий зміст касаційної скарги

24. Київська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, зі змісту якої вбачається, що скаржник просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.03.2025, додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 25.03.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025, і прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову та про відмову у задоволенні заяви про розподіл судових витрат.

25. Підставою касаційного оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 11.03.2025 та постанови Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025 скаржник визначив пункт 2 частини другої статті 287 ГПК України, наполягаючи на необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні, а саме: застосування статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статті 33 Закону України "Про оренду землі"; частини третьої статті 126 ГПК України до спірних правовідносин.

26. Крім того, у касаційній скарзі Київська міська рада з посиланням на постанову Верховного Суду України від 15.03.2017 у справі № 910/26993/15 зазначає про помилкове застосування судами попередніх інстанції до спірних правовідносин сторін норм Закону України "Про оренду землі", оскільки спірний договір не є різновидом договору оренди землі.

27. Разом з цим Київська міська рада з посиланням на постанову Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22 звертає увагу на те, що суди помилково застосували до спірних правовідносин приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" в колишній редакції, яка не була чинна на момент звернення позивача з даним позовом до суду.

28. У касаційній скарзі Київська міська рада також стверджує про помилкове застосування судами попередніх інстанцій до спірних правовідносин сторін статті 120 ЗК України та про неврахування під час ухвалення оскаржуваних судових рішень висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 20.01.2021 у справі № 318/1274/18, від 26.06.2018 № 906/989/17, від 23.11.2023 у справі № 916/3030/22, від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, які, на переконання скаржника, підлягали застосуванню.

29. Зі змісту касаційної скарги Київської міської ради також вбачається, що скаржник просить скасувати додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 25.03.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025 та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні заяви про розподіл судових витрат.

30. Підставою касаційного оскарження додаткового рішення та постанови апеляційного суду скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, наполягаючи на неврахуванні судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Верховного Суду у постановах від 16.11.2022 у справі № 922/1964/21 та від 20.07.2021 у справі № 922/2604/20, щодо обов`язковості документального підтвердження надання правової допомоги (надання договору про надання правової допомоги, детального опису виконаних доручень клієнта, акта прийому-передачі виконаних робіт, платіжних доручень на підтвердження фактично понесених витрат клієнтом тощо).

31. Скаржник вважає, що неподання представником позивача детального опису послуг, наданих адвокатським об`єднанням у даній справі, позбавляє іншу сторону можливості спростувати ймовірну не співмірність витрат на професійну правничу допомогу.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

32. У відзиві на касаційну скаргу ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, наполягаючи на тому, що позивач має переважне право на укладання договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк, а безпідставне зволікання відповідача в укладенні нового договору оренди землі є підставою для задоволення позову.

33. Позивач також заперечує проти доводів касаційної скарги щодо відсутності підстав для стягнення на користь ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" витрат на правничу допомогу, оскільки у разі встановлення у договорі про надання правової допомоги фіксованого розміру гонорару адвоката, це виключає обов`язок позивача зазначати відомості щодо витраченого часу та вартості кожної наданої послуги в детальному описі виконаних робіт.

34. 01.12.2025 від представника ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" Крохмальової Яни Едуардівни надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, судове засідання у якій призначено на 03.12.2025, яке обґрунтоване тим, що представник позивача адвокат Крохмальова Я. Е. здійснює представництво інтересів іншого клієнту у іншій справі № 990/293/24, розгляд якої здійснюється Верховним Судом також 03.12.2025.

35. 02.12.2025 від представника ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" Крохмальової Я. Е. надійшло повторне клопотання про відкладення розгляду касаційної скарги на іншу дату, оскільки директор позивача Гончаренко Олександр Олександрович не зможе взяти участь у розгляді справи у зв`язку з перебуванням на лікарняному через захворювання загального характеру, а представник позивача адвокат Крохмальова Я. Е. бере участь у іншій справі № 990/293/24, розгляд якої здійснюється Верховним Судом 03.12.2025.

36. У судовому засіданні 03.12.2025 колегією суддів відмовлено у задоволенні зазначених клопотань про відкладення розгляду справи згідно із положеннями частини п`ятої статті 233 ГПК України без оформлення окремого документа із зазначенням мотивів такої відмови.

Позиція Верховного Суду

37. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

38. У касаційній скарзі скаржник зазначає про необхідність відступу від висновків Верховного Суду щодо застосування статті 120 ЗК України та статті 33 Закону України "Про оренду землі", врахованих апеляційним судом при винесенні оскаржуваної постанови.

39. Так, як слідує із оскарженої постанови, суд апеляційної інстанції, посилаючись на усталену практику Верховного Суду щодо застосування статті 120 ЗК України (у тому числі на постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 30.06.2020 у справі № 927/79/19 та постанови Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19), а також щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у тому числі на постанову Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та постанову Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21) зауважив, що попередній власник придбаного МПП "Імпульс" нерухомого майна - АКБ "Східно-Європейський Банк" не набував у порядку, встановленому чинним на той час законодавством, права оренди земельної ділянки, на якій це майно розташовано. Отже, до МПП "Імпульс" не перейшло від АКБ "Східно-Європейський Банк" право оренди земельної ділянки, оскільки останній його не набував.

40. Апеляційний суд зазначив, що предметом розгляду даної справи є визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, що є наслідком безпідставного зволікання Київської міської ради та її протиправної відмови від укладання договору оренди земельної ділянка за переважним правом орендаря, яке не залежить від наявності чи відсутності інших осіб. При цьому фактично єдиним запереченням відповідача проти задоволення позовних вимог було саме наявність на спірній земельній ділянці двох власників нежитлових приміщень, які на ній знаходяться.

41. Враховуючи, що у відповідача була відсутня правова підстава для відмови позивачеві в укладанні додаткової угоди про поновлення договору оренди, апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову.

42. Підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої статті 287 ГПК України, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні.

43. Згідно з абзацом 3 пункту 5 частини другої статті 290 ГПК у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 2 частини другої статті 287 цього Кодексу в касаційній скарзі зазначається обґрунтування необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

44. Верховний Суд звертає увагу, що підставою касаційного оскарження судових рішень є обґрунтована необхідність відступлення від висновку саме щодо застосування норми права у подібних правовідносинах викладеного у постанові Верховного Суду, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови.

45. З огляду на зміст наведених вимог процесуального закону при касаційному оскарженні судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 2 частини другої статті 287 ГПК, окрім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити належне обґрунтування необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні, з чіткою вказівкою на норму права (абзац, пункт, частина статті), а також зазначенням такого правового висновку, описом правовідносин та змістовного обґрунтування мотивів такого відступлення.

46. Принцип правової визначеності вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності правових норм, зокрема їх передбачуваності (прогнозованості) і стабільності. Єдність однакового застосування закону забезпечує правову визначеність та втілюється шляхом однакового застосування судом того самого закону в подібних справах.

47. У пункті 70 рішення від 18.01.2001 у справі "Чепмен проти Сполученого Королівства" (Chapman v.United Kingdom) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) наголосив на тому, що в інтересах правової визначеності, передбачуваності та рівності перед законом він не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності належної для цього підстави.

48. Верховний Суд звертає увагу, що обґрунтованими підставами для відступу від уже сформованої правової позиції Верховного Суду є, зокрема: 1) зміна законодавства (існують випадки, за яких зміна законодавства не дозволяє суду однозначно дійти висновку, що зміна судової практики можлива без відступу від раніше сформованої правової позиції); 2) ухвалення рішення Конституційним Судом України; 3) нечіткість закону (невідповідності критерію «якість закону»), що призвело до різного тлумаченням судами (палатами, колегіями) норм права; 4) винесення рішення ЄСПЛ, висновки якого мають бути враховані національними судами; 5) зміни у праворозумінні, зумовлені: розширенням сфери застосування певного принципу права; зміною доктринальних підходів до вирішення складних питань у певних сферах суспільно-управлінських відносин; наявністю загрози національній безпеці; змінами у фінансових можливостях держави.

49. Таким чином, необхідність відступу від правових позицій Верховного Суду повинна мати тільки важливі підстави, реальне підґрунтя, суд не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності вагомої для цього причини, а метою відступу може слугувати виправлення лише тих суперечностей (помилок), що мають фундаментальне значення для правозастосування.

50. Проте скаржник у касаційній скарзі у контексті положень пункту 2 частини другої статті 287 ГПК не навів вагомих і достатніх аргументів, які би дійсно свідчили про обґрунтованість необхідності відступу від висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 30.06.2020 у справі № 927/79/19, від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, які були застосовані судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні, а саме, не довів наявності причин для такого відступу (неефективність, помилковість, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість судового рішення; зміна суспільного контексту).

51. Аргументи скаржника у відповідній частині фактично ґрунтуються на власному тлумаченні норм права, що регулюють спірні правовідносини та на незгоді з позицією апеляційного суду та врахування ним правових позицій, викладених у вищенаведених справах.

52. З огляду на викладене вище, колегія суддів вважає, що підстави для відступу від правових позиції Верховного Суду, викладених у мотивувальній частині постанови апеляційного суду у даній справі, відсутні.

53. Що стосується інших доводів касаційної скарги, то колегія суддів зазначає, що предметом позову в цій справі є вимога ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" до Київської міської ради про визнання додаткової угоди про поновлення договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 11.02.1999 укладеною.

54. Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

55. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

56. Статтею 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

57. Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

58. Верховний Суд враховує, що з 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

59. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

60. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

61. При цьому частиною шостої вказаної статті було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

62. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

63. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

64. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

65. При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

66. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

67. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

68. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

69. Саме такий правовий висновок щодо застосування вказаних норм права викладено у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21. Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.

70. Разом з тим, при застосуванні приписів абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення договорів оренди землі слід також враховувати обставину знаходження на земельній ділянці державної або комунальної власності об`єктів нерухомого майна, які перебувають у власності орендаря.

71. Колегія суддів звертає увагу, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункт 84).

72. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)).

73. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (частина перша статті 377 ЦК України).

74. З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі (укладання договору оренди на новий строк) в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

75. У такому випадку, з огляду на вимоги чинного законодавства, реалізація цього права має здійснюватися саме шляхом укладання нового договору оренди, що передбачає узгодження сторонами нових істотних умов. При цьому, факт відмови орендодавця від продовження договору оренди або прийняття рішення про припинення договірних відносин не може розцінюватися як підстава для автоматичного поновлення договору оренди на попередніх умовах (мовчазна згода).

76. Наявність заперечень з боку орендодавця щодо поновлення орендних відносин свідчить про відсутність волевиявлення на пролонгацію старого договору, однак не позбавляє орендаря - власника нерухомості права вимагати в судовому порядку визнання укладеним саме нового договору оренди землі на нових умовах для обслуговування його майна.

77. У справі, що переглядається, позивач звернувся із позовом, в якому просив визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору від 11.02.1999.

78. Судами встановлено, що позивач у визначений договором та законом строк, що не заперечується відповідачем, направив останньому лист-повідомлення про поновлення договору від 11.02.1999, яким повідомив про намір скористатися переважним правом для укладення спірного договору на новий строк. При цьому до листа додав проект додаткової угоди про поновлення такого договору. Однак відповідач повідомив позивача про те, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач не є одноособовим власником об`єктів нерухомого майна, розташованого на вказаній земельній ділянці, у зв`язку з чим поновлення договору оренди позивачу порушуватиме права іншого власника та зазначив, що подальший розгляд питання оформлення права користування цією земельною ділянкою можливий за участю всіх власників нерухомого майна, розташованого на ній.

79. Отже, відповідач відмовив позивачу в укладанні додаткової угоди про поновлення договору оренди з наведених вище підстав.

80. При цьому, за доводами позивача, він після закінчення строку договору від 11.02.1999 не припиняв користуватися земельною ділянкою, на якій розташований належний йому на праві власності майновий комплекс адміністративно-господарських будівель і споруд (на вул. Дегтярівській, 29 у м. Києві).

81. За таких обставин висновок судів попередніх інстанцій про те, що позивач має переважне право на укладання договору оренди спірної земельної ділянки колегія суддів вважає помилковим, адже чинне законодавче регулювання за умови знаходження у власності позивача нерухомого майна (майнового комплексу), яке розташовується на спірній земельній ділянці, обумовлює фактичне її використання позивачем та унеможливлює передання цієї земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об`єкта нерухомого майна (частина четверта статті 120 ЗК України).

82. Водночас за змістом абзацу третього розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

83. Реалізуючи відповідні приписи, сторони договору оренди можуть викласти такі умови у письмовому вигляді шляхом зазначення про це в проекті додаткової угоди про поновлення договору або шляхом укладення нового договору на нових погоджених сторонами умовах на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.

84. Однак суди попередніх інстанцій наведеного не врахували та не здійснили аналіз змісту наданої позивачем додаткової угоди про поновлення договору від 11.02.1999 на предмет того, чи суперечить запропонована позивачем редакція додаткової угоди положенням Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання її укладеною), зокрема, в частині наявності/відсутності умов, передбачених статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України, як це вимагається наведеним вище абзацом третім розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі".

85. Крім того, суди проігнорували ту обставину, що сам по собі об`єкт оренди (спірна земельна ділянка) суттєво змінився з моменту укладання первинного договору оренди від 11.02.1999, оскільки фактичними землекористувачами наразі є два власника нерухомого майна розташованого на такій земельній ділянці, а саме, позивач та МПП "Імпульс".

86. Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 916/3030/22, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, зазначив, що "у силу принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об`єктів нерухомості, які на ній розміщені, користування земельною ділянкою під об`єктом нерухомості не може здійснювати ніхто, окрім власника нерухомості. Наслідком набуття іншою особою права власності на нерухоме майно є припинення користування попереднім землекористувачем відповідною частиною земельної ділянки під нерухомим майном".

87. Проте суди попередніх інстанцій, встановивши, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно двох власників, дійшли передчасних висновків про переважне право на укладання позивачем договору оренди на новий строк щодо всієї спірної земельної ділянки, адже знаходження у власності іншої особи (МПП "Імпульс") об`єкту нерухомого майна, яке розташовується на частині спірної земельної ділянки, обумовлює фактичне її використання МПП "Імпульс" та унеможливлює передання цієї частини земельної ділянки в орендне користування будь-яким іншим особам, які не є власниками такого об`єкта нерухомого майна, у тому числі позивачу.

88. Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

89. Однак, ухвалені у справі судові рішення не можна визнати обґрунтованими, оскільки судами допущено неповне з`ясування фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи - адже без з`ясування зазначених вище обставин, а саме: щодо наявності у запропонованій позивачем редакції додаткової угоди про поновлення договору умов, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 126-1 ЗК України, а також щодо розміру тієї частини земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно позивача, -неможливо дійти однозначного висновку щодо наявності/відсутності у ПАТ "Київське автотранспортне підприємство бакалеї" як власника майнового комплексу за адресою м. Київ, вул. Дегтярівська, 29 підстав для отримання у користування земельної ділянки у розмірі, необхідному для обслуговування його майна.

90. Що стосується посилання скаржника на постанову Верховного Суду України від 15.03.2017 у справі № 910/26993/15, то у ній зазначено про неможливість ототожнення договору на право тимчасового довгострокового користування землею та договору оренди землі. Оскільки такий договір не є різновидом договору оренди землі, то до нього не можуть застосовуватися як положення Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998, так і положення статті 8 ЗК України (1992 року) та статті 288 Податкового кодексу України.

91. Таких висновків Верховний Суд України дійшов з огляду на те, що на час укладення спірного договору суспільні відносини щодо тимчасового користування землею регулювалися Земельним кодексом України (у редакції, яка була чинною з 15.05.1992 по 31.12.2001), Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998, Законом України "Про плату за землю" від 03.07.1992. Тобто, на момент укладення договору чинним законодавством було передбачено можливість укладення як договору про право тимчасового користування землею, так і договору оренди як особливого виду договору користування землею. Зазначені два види договорів хоч і регулювали тотожні відносини у сфері землекористування, але мали суттєві відмінності.

92. Верховний Суд України у справі № 910/26993/15, проаналізувавши законодавство, яке регулювало правовідносини стосовно користування земельними ділянками, дійшов висновку про те, що право довгострокового тимчасового користування землею та право довгострокового тимчасового користування землею на умовах оренди являли собою різні види договорів, на підставі яких громадяни та юридичні особи отримували різні за змістом види прав на земельні ділянки.

93. Водночас у справі, що переглядається, судами встановлено, що спірний договір є договором на право тимчасового користування землею на умовах оренди, у зв`язку з чим відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин висновків Верховного Суду України у справі № 910/26993/15, оскільки ця справа № 910/10665/24 та справа № 910/26993/15, на яку посилається скаржник, не є подібними, з огляду на відмінність правового регулювання спірних правовідносин та фактичних обставин справи.

Щодо оскарження додаткового рішення суду першої інстанції

94. У постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 Велика Палата Верховного Суду вказала, що додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.

95. Отже, у випадку скасування первісного судового рішення за результатом вирішення спору по суті це є самостійною підставою для скасування додаткового судового рішення до нього.

96. У такий спосіб, з огляду на скасування постанови апеляційного суду від 14.07.2025 та рішення місцевого суду від 11.03.2025 з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції підлягає скасуванню також і додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 25.03.2025.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

97. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

98. Пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу передбачено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

Судові витрати

99. У зв`язку із скасуванням судових рішень і передачею справи на новий розгляд, розподіл судових витрат у справі, в тому числі понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, здійснює господарський суд, який приймає рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2025, рішення Господарського суду міста Києва від 11.03.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 25.03.2025 скасувати, а справу № 910/10665/24 - направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач