ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" грудня 2025 р. Справа№ 910/6386/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яценко О.В.

суддів: Гончарова С.А.

Мальченко А.О.

за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 17.12.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні

матеріали апеляційної скарги Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 24.09.2025 (повний текст складено 06.10.2025)

у справі № 910/6386/25 (суддя Нечай О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Смачного Бон Апетит»

до Київської міської ради

про визнання договору укладеним

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Смачного Бон Апетит» (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради в якій просить суд визнати укладеним Договір про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 23.08.2006 №91-6-00578, в такій редакції:

«Договір про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки

м. Київ

Київська міська рада (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 22883141, місцезнаходження юридичної особи: м. Київ, вул. Хрещатик, 36), в особі Київського міського голови - Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в України», надалі іменується «Орендодавець» з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю «Смачного Бон Апетит» (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 20049385, місцезнаходження юридичної особи: м. Київ, вул. Новопольова, 99-А) в особі директора Ісаєва Віктора Миколайовича, що діє на підставі Статуту з другої сторони, що надалі іменується «Орендар», керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 Земельного кодексу України уклали цю додаткову угоду про нижченаведене:

1. Поновити на 15 років Договір оренди земельної ділянки, укладений між Орендодавцем та Орендарем, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.08.2006 за № 91-6- 00578 (далі - Договір оренди).

2. Пункт 11.7 Договору оренди викласти в наступній редакції:

«Після закінчення строку дії Договору, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, поданої відповідно до умов цього договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за два місяці до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору та одночасно письмово інформує про це іншу сторону.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк».

3. Доповнити пункт 11.7 Договору оренди новим підпунктом 11.7.1 та викласти його в наступній редакції:

« 11.7.1. Після закінчення строку, на який було укладено договір, Орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. У такому разі Орендар зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше, ніж за 1 (один) місяць до закінчення строку дії договору.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк Орендар додає проект договору: При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий Орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень Орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк Орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді».

4. Всі інші умови Договору оренди земельної ділянки від « 23» серпня 2006 р., зареєстрованого за № 91-6-00578, залишаються діючими і сторони підтверджують відносно них свої зобов`язання.

5. Договір набуває чинності з дня його державної реєстрації.

6. Усі спори, що пов`язані з виконанням умов цього Договору, вирішуються судами України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цього договору.

7. Цей договір є невід`ємною частиною Договору оренди.

8. Підписи сторін:

Київський міський голова ________________

Орендар________________________________».

У відзиві на позов відповідач проти задоволення позову заперечив, пославшись на те, що:

- позивач не є добросовісним орендарем спірної земельної ділянки, оскільки така ділянка не використовувалася ним для цілей визначених рішенням Київської міської ради від 11.10.2005 № 192/3654, а саме для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного комплексу «Петрівські ряди» на вул. Вокзальній, 1 у Шевченківському районі м. Києва. Вказана земельна ділянка перебувала в занедбаному стані, використовувалась частково як стихійний ринок та на ній, всупереч чинному законодавству, були розміщені контейнери, з яких відбувалася торгівля та малі архітектурні форми без дозвільної документації. У зв`язку із цим, Департаментом територіального контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) винесено ряд приписів щодо усунення порушення Правил благоустрою м. Києва, що затверджені рішенням Київської міської ради від 25.12.2008 року № 1051/1051. Станом на сьогодні земельна ділянка звільнена від незаконних споруд, структурні підрозділи Київської міської ради вживають заходи щодо вивезення сміття та благоустрою території. При цьому матеріали позовної заяви не містять доказів забудови земельної ділянки протягом 20 років, а відтак і виконання умов спірного договору земельної ділянки. Сама по собі сплата орендних платежів не може вважатися належним виконання умов такого договору;

- з аналізу наданої позивачем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 23.08.2006 вбачається, що запропонована позивачем редакція суперечить положенням Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання її укладеною), зокрема, в частині відсутності умов, передбачених статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України, як це вимагається наведеним вище абзацом третім розділу IX Перехідні положення Закону України «Про оренду землі».

У відповіді на відзив позивач зазначив про те, що:

- поведінка відповідача, правова позиція у відзиві у даній справі з посиланням на недобросовісність орендаря - суперечить попередній поведінці відповідача (отримання плати за користування земельною ділянкою, відсутність заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю у вигляді листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення, підготовка проекту рішення Київської міської ради «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю «СМАЧНОГО БОН АПЕТИТ» договору оренди земельної ділянки від 23 серпня 2006 року»). А ухилення відповідача від підписання додаткової угоди до договору оренди землі і є проявом недобросовісної поведінки;

- твердження відповідача про те, що матеріали позовної заяви не містять доказів забудови земельної ділянки протягом 20 років, є хибними, оскільки позивачем було додано до позовної заяви Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка підтверджує , що позивачем було побудовано та оформлено право власності на нерухоме майно: підпірна стінка по ліквідації зсувних явищ (Загальна площа (кв.м): 501), нежитловий будинок (літ. Б) (Загальна площа (кв.м): 382,4), Торговельний комплекс «Петрівські ряди» (Загальна площа (кв.м): 237,9). Вищезазначене також підтверджується інформацією із Пояснювальної записки № ПЗН-19531 від 06.07.2021 до проекту рішення Київської міської ради «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю «СМАЧНОГО БОН АПЕТИТ» договору оренди земельної ділянки від 23 серпня 2006 року № 91-6-00578», що наявна в матеріалах справи на сторінці 2 якої в розділі 5. «Особливі характеристики ділянки», підрозділі «наявність будівель і споруд на ділянці» встановлено, що ділянка - забудована, що підтверджується актом обстеження від 16.03.2021 № 21-0205/10 та довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.07.2021 № 264611306;

- відповідач помилково припускає, що запропонована позивачем редакція додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 23.08.2006 суперечить положенням Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання її укладеною зокрема, в частині відсутності умов, передбачених статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України, як це вимагається наведеним вище абзацом третім розділу IX Перехідні положення Закону України «Про оренду землі»), оскільки вказане спростовується змістом додаткової угоди;

- так як позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною договору про поновлення та внесення змін до спірного договору оренди земельної ділянки у редакції, викладеній у резолютивній частині позовної заяви.

У додаткових поясненнях у справі відповідач зауважив на тому, що:

- згідно акту обстеження земельної ділянки від 25.06.2025 № ДК/142-АО/2025 на земельній ділянці на вул. Вокзальна, 1 (кадастровий номер 800000000:72:077:0016) згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Смачного бон Апетит» зареєстровано нежитлову будівлю загальною площею, 382,4 кв.м., торгівельний комплекс «Петрівські ряди» загальною площею 237,9 кв., якій фізично на земельній ділянці не існує і не існувало ніколи (був стихійний ринок і малі архітектурні форми без дозвільної документації);

- крім того, на зазначеній ділянці за ПАТ «АГРОБУДТЕХЦЕНТР» 17.05.2019 зареєстровано право приватної власності на нежитлові будівлі літ. А,Б,В, загальною площею 304 кв.м. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000. Також за ПАТ «ДТЕК Київські електромережі» 02.05.2018 зареєстровано право приватної власності на будівлю трансформаторної підстанції -3970 (літ. 3Т) загальною площею 38,2 кв.м. При цьому, розташування на частині спірної земельної ділянки нерухомого майна третьої особи означає, що така особа в силу принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди є фактичним користувачем відповідної частини земельної ділянки під нерухомістю та згідно з положеннями статті 120 ЗК України має право на оформлення речових прав на землю під належним їй нерухомим майном. Зазначене виключає можливість поновлення на новий строк спірного договору оренди між позивачем та відповідачем із застосуванням механізму, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

У додаткових поясненнях позивач зауважив на тому, що:

- відповідач помилково припускає, що на спірній земельній ділянці немає нерухомості, що належить позивачу на праві приватної власності. В акті обстеження земельної ділянки від 25.06.2025 № ДК/142-АО/2025 вказано: « З виїздом на місце розташування зазначеної земельної ділянки встановлено, що на частині земельної ділянки розташована автомобільна стоянка, територія огороджена та не охороняється. Також на земельній ділянці розміщуються дві нежитлові будівлі невідомого призначення.». Ці дві нежитлові будівлі, що згадані у вказаному акті відповідача, є нерухомим майном позивача, яке потребує реконструкції, та є частиною торговельного комплексу, відомості про які внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Ці об`єкти є частиною інфраструктури, створеної позивачем для виконання умов договору оренди. Відповідач не надав доказів того, що зазначені об`єкти не відповідають зареєстрованим характеристикам чи не використовуються для цілей, передбачених договором. Поряд з цим, відповідач також уникає згадки про дану підпірну стінку, що знаходиться на вказаній земельній ділянці;

- наявність на ділянці об`єктів нерухомості, зареєстрованих за іншими особами, не є підставою для відмови у поновленні договору оренди, оскільки позивач має переважне право на його продовження відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі»;

- згідно відповіді на запит на інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на порталі Дія щодо об`єктів нерухомості, що знаходяться на земельній ділянці площею 0,605 га за кадастровим номером :72:077:0016 міститься відомості лише щодо нерухомого майна, яке належить на праві власності позивачу.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.09.2025 у справі № 910/6386/25 позов задоволено; визнано укладеним Договір про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 23.08.2006 за № 91-6-00578, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Смачного Бон Апетит» в редакції, запропонованій позивачем.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що позивач має право на поновлення спірного договору на умовах, передбачених п. 11.7 спірного договору, а також ним вчинено всі необхідні дії відповідно до закону, спрямовані на поновлення такого договору.

При цьому суд першої інстанції визнав необґрунтованими посилання відповідача на те, що матеріали позовної заяви не містять доказів забудови земельної ділянки протягом 20 років, зазначивши, що:

- з інформації, наявної у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка №381937999 від 07.06.2024), вбачається, що на земельній ділянці з кадастровим номером :72:077:0016, за адресою: м. Київ, вул. Вокзальна, 1 розміщені нежитлові будівлі, загальною площею 620,3 кв.м, а також підпірна стінка по ліквідації зсувних явищ, загально площею 501 кв.м, право власності на які зареєстроване за позивачем;

- відповідач наполягає, що нежитлові будівлі позивача (нежитлова будівля площею 382,4 кв.м та торгівельний комплекс «Петрівські ряди» площею 237,9 кв.м) фізично на земельній ділянці не існують і не існували ніколи, проте державна реєстрація вказаних об`єктів нерухомого майна відповідачем належними доказами не спростовується. Більше того, 13.04.2017 Департаментом з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу КМР (КМДА) зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта «Будівництво торговельного комплексу «Петрівські ряди» м. Київ, Шевченківський р-н, вул. Вокзальна, 1», площа будівлі 237,9 кв.м.;

- відтак, і державою, і відповідачем було вчинено дії, спрямовані на визнання права власності позивача на нежитлове приміщення площею 237,9 кв.м., розміщене на спірній земельній ділянці.

З цих же причин суд першої інстанції не прийняв до уваги твердження відповідача про відсутність забудови на спірній земельній ділянці, оскільки ним же наявність такої забудови була визнана раніше.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить постановити рішення про скасування рішення Господарського суду міста Києва від 24.09.2025 у справі № 910/6386/25 та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на ті ж самі обставини, що і в суді першої інстанції, зауваживши на тому, що суд першої інстанції не надав оцінки доводам апелянта про те, що розташування на частині спірної земельної ділянки нерухомого майна третьої особи виключає можливість поновлення на новий строк спірного договору.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.10.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 24.09.2025 у справі № 910/6386/25, постановлено розгляд справи здійснювати у судовому засіданні з повідомленням учасників справи, справу № 910/6386/25 призначено до розгляду на 25.11.2025 об 11:20 год., витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/6386/25.

20.10.2025 матеріали цієї справи надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

29.10.2025 до суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач проти задоволення позову заперечив, пославшись на ті ж самі обставини, що і під час розгляду справи в суді першої інстанції, зауваживши на тому, що розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості, які належать іншими особам апелянтом не доведено належними та допустимими доказами, оскільки:

- із наведеної апелянтом інформації вбачається, що право власності на об`єкт за ПАТ «АГРОБУДТЕХЦЕНТР» було зареєстровано - 17.05.2019, а за ПАТ «ДТЕК Київські електромережі» - 02.05.2018. Тобто реєстрація права власності відбулась після 2013 року, а тому відомості щодо вказаних об`єктів повинні зберігатись в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на порталі Дія щодо об`єктів нерухомості, що знаходяться на земельній ділянці площею 0,605 га за кадастровим номером :72:077:0016 міститься відомості лише щодо нерухомого майна, яке належить на праві власності позивачу.

У зв`язку з перебуванням головуючого судді Яценко О.В. на лікарняному з 24.11.2025 по 27.11.2025, судове засідання у призначений час не відбулось.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2025 № 09.1-08/2586/25 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/6386/25 у зв`язку з перебуванням судді Тищенко О.В., яка входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відрядженні у період з 21.11.2025 по 03.12.2025, у зв`язку з перебуванням судді Хрипуна О.О., який входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відрядженні у період з 22.11.2025 по 03.12.2025 з метою призначення справи до розгляду у судовому засіданні на нову дату.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2025 справа № 910/6386/25 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Гончаров С.А., Мальченко А.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2025 справу № 910/6386/25 прийнято до свого провадження визначеною колегією суддів (головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Гончаров С.А., Мальченко А.О.), розгляд апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 24.09.2025 у справі № 910/6386/25 призначено на 17.12.2025 о 09:40 год.

Станом на 17.12.2025 до Північного апеляційного господарського суду відзивів на апеляційну скаргу, інших клопотань від учасників справи не надходило.

Під час розгляду справи представник відповідача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, представник позивача проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзивів інших письмових пояснень, заслухавши пояснення представника учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає скасуванню або зміні, з наступних підстав.

Рішенням Київської міської ради від 11.10.2005 № 192/3654 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Смачного Бон Апетит» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного комплексу «Петрівські ряди» на вул. Вокзальній, 1 у Шевченківському районі м. Києва», серед іншого, передано позивачеві за умови виконання п. 4 вказаного рішення, в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,60 га для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного комплексу «Петрівські ряди» на вул. Вокзальній, 1 у Шевченківському районі м. Києва.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 10.08.2006 у справі № 2/417 визнано укладеним між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Смачного Бон Апетит» Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір) в редакції, що викладена в резолютивній частині рішення суду.

23.08.2006 Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис № 91-6-00578 в книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до пункту 3.1. Договору його укладено строком на 15 років, тобто до 23.08.2021.

Згідно з пунктом 11.7 Договору після закінчення строку, на який укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків має переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

04.03.2021 позивач звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення було додано проект договору про внесення змін до Договору.

29.07.2021 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготовлено та передано на розгляд Київської міської ради проект рішення Київської міської ради «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю «Смачного Бон Апетит» договору оренди земельної ділянки від 23 серпня 2006 року».

Станом на даний час відомості про прийняття відповідачем рішення за результатами розгляду проекту рішення Київської міської ради «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю «Смачного Бон Апетит» договору оренди земельної ділянки від 23 серпня 2006 року» в матеріалах справи відсутні.

Звертаючись до суду з цим позовом позивач зазначає, що у зв`язку із закінченням строку оренди, він, з дотриманням, встановленого Договором та нормами статті 33 Закону України «Про оренду землі», порядку скористався своїм переважним правом на поновлення Договору та повідомив відповідача про свій намір скористатися таким правом на поновлення Договору на новий строк, шляхом подачі листа-повідомлення про поновлення Договору оренди земельної ділянки більш як за 3 місяці до спливу строку Договору, проте відповідачем було порушено порядок розгляду листа-повідомлення про поновлення Договору, з огляду на що позивач звернувся до суду з цим позовом та просить визнати укладеним Договір про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 23.08.2006 за № 91-6- 00578 в запропонованій редакції відповідно до прохальної частини позовної заяви.

Правові позиції сторін детально викладені вище.

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.

Згідно з частиною першою статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За змістом статей 142 - 144 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об`єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Статтею 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Згідно з п. в) ч. 1 ст. 9 ЗК України до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин на її території, належить зокрема, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 частина Закону України «Про оренду землі»).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі») тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 126-1 ЗК України договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Водночас, абзацами 3, 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі») тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, оскільки стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення).

Наведене свідчить про те, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Натомість поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», відповідно до розділу IX Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Договір було укладено 10.08.2006, а тому строк його дії - до 10.08.2021.

При цьому Договором передбачено, що після закінчення строку, на який його укладено, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків має переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію (п. 11.7).

Верховний Суд у постанові від 15.03.2023 у справі № 910/1494/22 зазначив, що:

- зважаючи на положення абзаців 3 та 4 розділу IX Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону України №340-ХІ від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», слід дійти висновку, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом («Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству»), здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, але, в разі, якщо на орендованій землі державної або комунальної власності розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, то договори оренди цих ділянок, які були укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України;

- слід розмежовувати встановлення Перехідними положеннями Закону правил (порядку) поновлення договорів оренди земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі і споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до 15.07.2020 (набрання чинності відповідних змін до Закону), та вимогу Закону про включення умов, передбачених статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України до договору (додаткової угоди), що укладається на новий строк;

- договір оренди земельної ділянки комунальної власності, на якій розташовані будівлі і споруди, що є власністю орендаря, у разі його продовження, має в обов`язковому порядку містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 ЗК України, а це можливо лише в спосіб викладення цих умов у письмовому вигляді шляхом зазначення про це саме в проекті додаткової угоди про поновлення договору.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, запропонована позивачем редакція Договору про поновлення та внесення змін до Договору містить умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 ЗК України, а відтак відповідає нормам законодавства.

Колегія суддів погоджується з твердженнями відповідача про те, що додана позивачем до листа-повідомлення від 04.03.2021 про поновлення договору оренди земельної ділянки редакція додаткової угоди таких положень не містила, проте предметом розгляду у цьому спорі є визнання укладеним Договору про поновлення та внесення змін до Договору у редакції, як містить відповідні положення.

При цьому колегія суддів враховує і те, що відповідач, отримавши лист-повідомлення від 04.03.2021, не був позбавлений права запропонувати позивачу укладення додаткової угоди в іншій редакції, проте таким правом не скористався.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, позивач, на виконання п. 11.7 Договору та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення Договору) звернувся до відповідача з листом-повідомленням від 04.03.2021 про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення Договору) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Відповідачем у встановленому законом порядку заперечень щодо поновлення Договору на новий строк не надано.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач, серед іншого, вказує, що позивач втратив право на поновлення Договору на підставі п. 11.7, оскільки земельна ділянка не використовувалася ним для цілей, визначених рішенням Київської міської ради від 11.10.2005 № 192/3654.

Суд першої інстанції цілком вірно погодився з доводами відповідача про те, що обов`язковою умовою для поновлення договору оренди земельної ділянки є добросовісне (належне) виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди.

При цьому, вказуючи на недобросовісність позивача, відповідач зазначає, що матеріали позовної заяви не містять доказів забудови земельної ділянки протягом 20 років, а відтак виконання умов Договору. Сама по собі сплата орендних платежів не може вважатися належним виконанням умов Договору.

Колегія суддів зазначає про те, що з інформації, наявної у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка №381937999 від 07.06.2024), вбачається, що на земельній ділянці з кадастровим номером :72:077:0016, за адресою: м. Київ, вул. Вокзальна, 1 розміщені нежитлові будівлі, загальною площею 620,3 кв.м (зокрема і Торгівельний комплекс «Петрівські ряди», тобто той комплекс для будівництва, експлуатації та обслуговування якого рішенням відповідача від 11.10.2005 № 192/3654 позивачу передано в довгострокову оренду на 15 років спірну земельну ділянку - примітка суду), а також підпірна стінка по ліквідації зсувних явищ, загально площею 501 кв.м, право власності на які зареєстроване за позивачем.

При цьому відповідач наполягає, що нежитлові будівлі позивача (нежитлова будівля площею 382,4 кв.м та торгівельний комплекс «Петрівські ряди» площею 237,9 кв.м) фізично на земельній ділянці не існують і не існували ніколи.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що:

- державна реєстрація вказаних об`єктів нерухомого майна відповідачем належними доказами не спростовується;

- 13.04.2017 Департаментом з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу КМР (КМДА) зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта «Будівництво торговельного комплексу «Петрівські ряди» м. Київ, Шевченківський р-н, вул. Вокзальна, 1», площа будівлі 237,9 кв.м.;

- відповідно до п. 1 Положення про Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), затвердженого Рішенням Київської міської ради 20 квітня 2023 року № 6294/6335, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) є структурним підрозділом виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), утворений відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» Рішенням Київської міської ради від 23 липня 2015 року № 761/1625 «Про утворення Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)»;

- отже і державою, і відповідачем було вчинено дії, спрямовані на визнання права власності позивача на нежитлове приміщення площею 237,9 кв.м, розміщене на спірній земельній ділянці.

Слід окремо зауважити і на тому, що у Пояснювальній записці № ПЗН-19531 від 06.07.2021 до проекту рішення Київської міської ради «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю «СМАЧНОГО БОН АПЕТИТ» договору оренди земельної ділянки від 23 серпня 2006 року № 91-6-00578», яка складена директором Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), на сторінці 2 якої в розділі 5 «Особливі характеристики ділянки», підрозділі «наявність будівель і споруд на ділянці» встановлено, що спірна земельна ділянка - забудована, що підтверджується актом обстеження від 16.03.2021 № 21-0205/10 та довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.07.2021 № 264611306; на вказаній земельні ділянці розташовані будівлі та споруди (нежитловий будинок (літ. Б), загальною площею 382,4 кв.м., торгівельний комплекс «Петрівскі ряди» загальною площею 237,9 кв.м., підпірна стінка), які перебувають у власності позивача.

Будь-які твердження відповідача мають оцінюватись на предмет вчинення ним дій, що відповідають або суперечать таким твердженням. Так, дії відповідача мають оцінюватися на предмет відповідності доктрині заборони суперечливої поведінки, яка базується на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Згаданий принцип римського права «venire contra factum proprium» є вираженням «equitable estoppel» - однієї з найважливіших доктрин загального права. В системі загального права ця доктрина ґрунтується на «principles of fraud» та є спрямованою на недопущення ситуації, в якій одна сторона може займати іншу позицію в судовому розгляді справи, що відрізняється від її більш ранньої поведінки або заяв, якщо це ставить протилежну сторону у невигідне становище. Доктрина виступає своєрідним механізмом гарантування захисту очікувань іншої сторони правовідносин і забезпечення балансу відносин між сторонами.

У постановах від 16.06.2020 у справі №145/2047/16 та від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц Велика Палата Верховного Суду зазначала, що в праві України доктрина «venire contra factum proprium» (заборона суперечливої поведінки) проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи, та базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), в основі якої - принцип добросовісності.

Поведінка є такою, що суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, якщо вона не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона правовідносин розумно покладалася на ці заяви чи попередню поведінку.

Як вірно вказано судом першої інстанції, твердження відповідача про відсутність забудови на спірній земельній ділянці не можуть бути прийняті до уваги, оскільки ним же наявність такої забудови була визнана раніше.

При цьому, вказаним вище спростовуються і твердження відповідача про неналежне виконання позивачем умов Договору, оскільки наявними у матеріалах справи доказами підтверджено перебування на спірній земельній ділянці зокрема і Торгівельного комплексу «Петрівські ряди», тобто того комплексу, для будівництва, експлуатації та обслуговування якого рішенням відповідача від 11.10.2005 № 192/3654 позивачу передано в довгострокову оренду на 15 років спірну земельну ділянку.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів не приймає заперечення відповідача проти задоволення позову з підстав неналежного виконання позивачем обов`язків за Договором.

Щодо посилань відповідача на те, що на спірній земельній ділянці перебуває нерухоме майно інших юридичних осіб, а саме за ПАТ «АГРОБУДТЕХЦЕНТР» 17.05.2019 зареєстровано право приватної власності на нежитлові будівлі літ. А,Б,В, загальною площею 304 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000), а за ПАТ «ДТЕК Київські електромережі» 02.05.2018 зареєстровано право приватної власності на будівлю трансформаторної підстанції -3970 (літ. 3Т) загальною площею 38,2 кв.м., колегія суддів зазначає про таке.

Частиною 1 ст. 77 ГПК України встановлено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з ч. 1 ст. 74 України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Отже, відповідно до приписів чинного законодавства саме на відповідача покладений обов`язок належними та допустимими доказами довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх заперечень, тобто у даному випадку саме відповідач належними та допустимим доказами повинен довести перебування на спірній земельні ділянці об`єктів нерухомості право власності на які зареєстровано за іншими юридичними особами.

На підтвердження вказаних тверджень відповідач надав акт обстеження земельної ділянки від 25.06.2025 № ДК/142-АО/2025 складений державним інспектором з контролю за використання та охороною земель (а.с. 26-27 т. 2).

Водночас перебування на спірній земельні ділянці об`єктів нерухомості право власності на які зареєстровано за іншими юридичними особами спростовується наданим позивачем згідно відповіді на запит на інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єктів нерухомості, що з якої вбачається, що знаходяться на земельній ділянці площею 0,605 га з кадастровим номером :72:077:0016 міститься відомості лише щодо нерухомого майна, яке належить на праві власності позивачу (а.с. 62 т. 2).

Крім того наявність на спірній земельні ділянці об`єктів нерухомості право власності на які зареєстровано за іншими юридичними особами не встановлена і у вищезгаданій Пояснювальній записці № ПЗН-19531 від 06.07.2021 до проекту рішення Київської міської ради «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю «СМАЧНОГО БОН АПЕТИТ» договору оренди земельної ділянки від 23 серпня 2006 року № 91-6-00578», яка складена директором Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

Обов`язок з доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.

На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: «баланс імовірностей» (balance of probabilities) або «перевага доказів» (preponderance of the evidence); «наявність чітких та переконливих доказів» (clear and convincing evidence); «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt).

Законом України №132-IX від 20.09.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (набув чинності 17.10.2019), зокрема, внесено зміни до ГПК України та змінено назву статті 79 ГПК України з «Достатність доказів» на нову - «Вірогідність доказів» та викладено її у новій редакції, фактично впровадивши в господарський процес стандарт доказування «вірогідності доказів».

Стандарт доказування «вірогідності доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати саме ту їх кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18.

Слід зауважити, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17).

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».

Схожий стандарт під час оцінки доказів застосовано у рішенні ЄСПЛ від 15.11.2007 у справі «Бендерський проти України» («BENDERSKIY v. Ukraine»), в якому суд оцінюючи фактичні обставини справи звертаючись до балансу вірогідностей вирішуючи спір виходив з того, що факти встановлені у експертному висновку, є більш вірогідним за інші докази.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Застосовуючи наведений вище стандарт доказування, колегія суддів зазначає про те, що, наявні у матеріалах справи докази з більшою вірогідністю підтверджуються як наявність на спірній земельній ділянці нерухомого майна, яке належить позивачу (зокрема і Торгівельного комплексу «Петрівські ряди»), так і відсутність на такій земельній ділянці об`єктів нерухомості право власності на які зареєстровано за іншими юридичними особами.

При цьому колегія суддів вважає за необхідне зауважити на наступному.

Слід зазначити, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 ЦК України та ст.. 33 Закону України «Про оренду землі» землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21).

Колегія суддів також зауважує на наступному.

Відповідно до ч. 2 ст.ст. 2, 172 ЦК України учасниками цивільних відносин є, зокрема, територіальні громади, які набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Кожен суб`єкт цивільного права повинен виконувати свої обов`язки, якщо вони випливають з закону або звичаю (ст. 7 ЦК України). Для цього воля такого суб`єкта має формуватися таким чином, щоб його дії були правомірними. Якщо ж суб`єкт цивільного права не виконує свій обов`язок добровільно, хоча має юридичну та фактичну можливість його виконати, то це свідчить про дефект його волі.

Зокрема, якщо суб`єкт цивільного права зобов`язаний укласти договір, але протиправно не робить цього, то це свідчить про дефект волі такого суб`єкта. Спонукання до укладення договору такого суб`єкта не може полягати у зобов`язанні його або його представника чи органу чи посадової особи судом укласти договір, прийняти рішення про його укладення тощо, бо обов`язок вчинити такі дії вже виник із закону. Якщо такий обов`язок не виконується, то додаткове покладення цього ж самого обов`язку судом, з одного боку, є неможливим, а з іншого - є неефективним, бо дефект волі стане на заваді виконанню такого обов`язку навіть у разі ухвалення судового рішення про це. До того ж судове рішення про зобов`язання ради вчинити певні дії не має механізму реалізації, оскільки рішення ради приймаються на сесіях колегіально.

Натомість спонукання суб`єкта цивільного права до укладення договору опосередковується позовною вимогою про визнання договору укладеним. Така позовна вимога опосередковує спосіб захисту, передбачений ст. 16 ЦК України (зміна правовідношення). У разі задоволення такої позовної вимоги цивільні права та обов`язки за договором набуваються, змінюються або припиняються внаслідок заміни волі та волевиявлення відповідача судовим рішенням, яке тим самим виправляє дефект волі відповідача. Отже, в разі задоволення позовної вимоги про визнання договору оренди (додаткової угоди до договору оренди) укладеним, як відсутність рішення відповідної ради щодо укладення договору, так і непідписання його сільським, селищним, міським головою не має правового значення.

Отже, відсутність рішення ради про укладення договору (або навіть рішення ради про відмову в його укладенні) саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання договору укладеним.

Такі висновки викладено Верховним судом у постанові від 05.06.2024 у справі № 910/5994/23 та, у свою чергу, відповідають висновкам, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

У цих справах Верховний Суд дійшов висновку, що сільська рада безпідставно прийняла рішення про відмову в поновленні договору оренди, проект додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, а тому суди дійшли правильного висновку про задоволення вимоги про визнання договору оренди землі укладеним. При розгляді справ № 910/5994/23 та № 906/1314/21 Верховний Суд також зазначив, що орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Іншим прикладом нехтування обов`язком добросовісно провести переговори є відсутність будь-якої реакції орендодавця на звернення орендаря (пункт 6.38 постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).

Як відмова від укладення договору з надуманих мотивів, так і безпідставне ухилення від переговорів щодо його укладення становить необґрунтоване припинення переговорів, що є порушенням обов`язку добросовісно вести переговори (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37)). У подібних випадках суд може задовольнити вимогу орендаря про визнання укладеним договору на новий строк (додаткової угоди до договору).

Водночас необхідною умовою вирішення спору є встановлення правомірності і добросовісності поведінки орендаря, дотримання ним порядку реалізації свого права в межах орендних правовідносин сторін та відповідність приписам законодавства проекту договору.

Це означає, що для поновлення договору оренди орендар до закінчення строку оренди мав завчасно, у розумний строк (якщо такий строк не був встановлений договором) звернутися до орендодавця з офертою, тобто з проектом відповідного договору, а орендодавець мав розглянути цей проект і або погодитися з ним, або відхилити, або за необхідності провести з орендарем переговори щодо нового строку оренди або зміни умов.

Як встановлено вище позивач у визначений Договором та Законом України «Про оренду землі» строк звернувся до відповідача з відповідною пропозицією, проте, відповідач жодних заперечень проти поновлення договору не висловив, лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачу не направив, натомість 29.07.2021 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготовлено та передано на розгляд відповідачу проект рішення Київської міської ради «Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю «Смачного Бон Апетит» договору оренди земельної ділянки від 23 серпня 2006 року», проте відповідач такий проект не розглянув. Вказане свідчить про нехтування відповідачем своїм обов`язком щодо добросовісного проведення переговорів з позивачем.

Отже, позивач має право на поновлення Договору на умовах, передбачених п.11.7 Договору, а також ним вчинено всі необхідні дії відповідно до закону, спрямовані на поновлення Договору.

За таких обставин суд першої інстанції цілком вірно задовольнив позовні вимоги у цій справі. Рішення суду першої інстанції залишається без змін.

Відповідно до п. 5 ч. 4 ст. 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Дослідивши матеріали, наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне і обґрунтоване рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду міста Києва від 24.09.2025у справі № 910/6386/25, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.

Враховуючи вищевикладене та вимоги апеляційної скарги, апеляційна скарга Київської міської ради задоволенню не підлягає.

Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 24.09.2025 у справі № 910/6386/25 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 24.09.2025 у справі № 910/6386/25 залишити без змін.

3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст судового рішення складено 17.12.2025.

Головуючий суддя О.В. Яценко

Судді С.А. Гончаров

А.О. Мальченко