ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 грудня 2025 р. м. Житомир Справа № 906/1166/25

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Кравець С.Г.

за участю секретаря судового засідання: Виговської Д.Ю.,

представників сторін:

від позивача: Май М.Л. - виписка з ЄДРЮОФОПГФ,

від відповідача: Глухенький О.С. - керівник, витяг з ЄДРЮОФОПГФ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі за правилами загального

позовного провадження справу

за позовом: Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради

до: Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога"

про розірвання договору оренди.

В судовому засіданні оголошувалась перерва з 01.12.2025 до 03.12.2025.

Процесуальні дії по справі.

Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради (далі - позивач, Департамент) звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" (далі - відповідач, Товариство) у якому просить суд достроково розірвати договір оренди комунального майна, розміщеного за адресою: 13300, Житомирська область, місто Бердичів, вулиця Максима Залізняка, 18/3 від 03.10.2017, зареєстрованого у реєстрі за №4351 (зі змінами), а також стягнути судові витрати.

Ухвалою суду від 02.09.2025 вказану позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі №906/1166/25 за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 29.09.2025.

Ухвалою суду від 29.09.2025 відкладено підготовче засідання на 15.10.2025.

Ухвалою суду від 15.10.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 13.11.2025.

Ухвалою суду від 13.11.2025 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога" (вх.№13457) від 22.10.2025 та (вх.№14173) від 06.11.2025 про долучення доказів - залишено без розгляду. Відкладено розгляд справи по суті на 01.12.2025.

У судовому засіданні 01.12.2025 судом оголошувалась перерва до 03.12.2025.

Представник позивача у судових засіданнях при розгляді справи по суті позовні вимоги підтримав з підстав, наведених у позовній заяві, просив позов задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача заперечив проти задоволення позову з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву.

У судовому засіданні 03.12.2025 судом оголошено скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на істотне порушення відповідачем умов договору оренди комунального майна від 03.10.2017, яке підтверджує звітом від 26.03.2025, у якому зафіксовано порушення відповідачем умов договору, а саме те, що: не застраховано об`єкт протягом місяця після укладення договору; не поновлено договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди об`єкт було застраховано; протягом строку дії договору об`єкт застраховано не на всю вартість; не вирішено питання користування земельною ділянкою; об`єкт не використовується за призначенням; частина лазні використовується для розміщення офісних приміщень ПП "Сокіл" та ТОВ "Допомога" під службу охорони; облаштовано окремий вхід у лазню без дозволу орендодавця; розпочато капітальний ремонт кафе без дозволу орендодавця; не проведено ремонт фасаду приміщення; не приведено у належний вигляд закріплену за орендарем територію; відсутній насос NSСЕ32-200/40 Lowara - 1шт. Позивач зазначає, що звіт про здійснення періодичного контролю підписаний всіма учасниками, у тому числі, представником орендаря та надано останньому 30-ти денний строк для усунення виявлених порушень. Однак відповідачем не повідомлено про усунення порушень умов договору. Позивач посилається на те, що відповідач із заявами на виконання робіт з добудови, надбудови, капітального ремонту, реконструкції не звертався, а Департамент, як орендодавець, дозволу на проведення таких робіт не надавав. Позивач доводить, що вищезазначені обставини свідчать про істотні порушення відповідачем умов договору, у зв`язку із здійсненням ремонтних робіт з перепланування та реконструкції орендованого майна без згоди орендодавця та передачею частини об`єкта у суборенду без згоди орендодавця, що є підставою для розірвання договору у судовому порядку (а.с.1-4).

Відповідач у відзиві від 10.09.2025 заперечує проти задоволення позовних вимог у повному обсязі. Вказує, що страхування орендованого майна не є істотною умовою, невиконання якої позбавляє орендодавця очікуваних вигод. Відсутність шкоди від ненадання полісу виключає підстави для розірвання договору. Зазначає, що платником орендної плати є орендар земельної ділянки, а підставою нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Договір оренди землі орендодавцем, як власником земельної ділянки, відповідачу не надавався. Виконавчий комітет Бердичівської міської ради рішенням №63 від 19.03.2018 надав ТОВ "Допомога" дозвіл на суборенду приміщень для господарської діяльності без зміни цільового призначення об`єкта оренди з дотриманням договору оренди, що стосуються цільового призначення, санітарних норм, мобілізаційних заходів в особливий період та помивок пільгових категорій населення й дітей. Тому, використання приміщення у передбачених цілях - не є порушенням. Нецільове використання відповідачем приміщення є лише припущенням позивача. Орендар проводить поточний ремонт приміщень, обслуговуючих мереж, надає послуги з миття населення. За 8 місяців 2025 року надано 6 265 помивок, з них: пільгових категорій населення - 2 520, дитячих помивок - 102, особам з обмеженими функціями - 562. Відповідач здійснював поліпшення та ремонт об`єкта з дозволу позивача, водночас орендодавець без аргументів відмовився надати дозвіл на продовження ремонту, хоча експерти зробили висновки про його доцільність та необхідність. Інші роботи не виконані лише через відсутність погодження з орендодавцем та ненаданим дозволу. Пояснює, що насос був і є непридатним, що підтверджується відсутністю гарантійного талона та іншої документації, яка мала б бути надана орендодавцем при передачі майна в оренду. Орендар не може відповідати за технічний стан об`єкта, який передавався зношеним. На даний час насос знаходиться в приміщенні котельні, яка є частиною застрахованого приміщення бані та не використовується, він може бути повернутий позивачу на його вимогу. За період 2017-2025 років у орендаря відсутня заборгованість з оплати послуг оренди і комунальних послуг та розпочата процедура приватизації, яка не завершена до цього часу, хоча Закон України "Про приватизацію" надає 30 діб для її виконання. Відповідач вважає, що даний позов спрямований на порушення та блокування прав орендаря на приватизацію. Враховуючи наведене у сукупності, Товариство просить суд відмовити у задоволенні позову (а.с.44-49).

У відповіді від 15.09.2025 на відзив позивач посилається на те, що законодавством визначено, що страхування об`єкта є істотною умовою договору, а тому невиконання такої умови є самостійною підставою для розірвання договору оренди. Вказує, що у пункті 5.6 договору оренди визначено, що орендар зобов`язується, у тому числі, сплачувати плату за користування земельною ділянкою. Вказує, що у відзиві на позовну заяву відповідач підтвердив відсутність договору оренди, що свідчить про самовільне користування земельною ділянкою і несплату коштів за її користування. При цьому, Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради є виконавчим органом міської ради, який не наділений повноваженнями щодо розпорядження землями комунальної власності (а.с.162-164).

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

У матеріалах справи міститься поверховий план на будівлю літера "А", що знаходиться по вул. Воровського (нині - Максима Залізняка), №18/3, у м. Бердичів станом на 23.11.2011 (а.35).

03.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області (орендодавець / позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" (орендар / відповідач) укладено договір оренди комунального майна (а.с.7-9).

Відповідно до п.1.1 договору, орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26, в строкове платне користування комунальне майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно: моноблочний насос Ir Saer 40-160 - 1 шт., насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт., розміщене за адресою: 13300, Житомирська область, м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, №18/3, вартість якого визначена згідно зі звітами про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017, становить 1 466 870,00грн без ПДВ.; іншого окремого індивідуально визначеного майна, станом на 20.06.2017, становить 59 885,00грн без ПДВ.

Згідно п.1.2 договору, майно передається в оренду за цільовим призначенням: розміщення лазні, площа 868,0 кв.м.; розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, площа 240,0 кв.м.; розміщення перукарні, площа 20,0 кв.м.; інше окреме індивідуально визначене майно - за призначенням.

Цей договір укладено строком на п`ять років, що діє з 03.10.2017 по 03.10.2022 (пункт 11.1 договору).

03.10.2017 між сторонами підписано акти приймання-передачі нежитлового приміщення бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м. за адресою: м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 та іншого окремого індивідуально визначеного майна: моноблочний Насос IrSaer 40-160 - 1 шт.; насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. (на звороті а.с.9-10).

Рішенням Виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області №377 від 10.11.2017 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" надано дозвіл на проведення за власний рахунок капітального ремонту та погоджено кошторисну документацію ТОВ "Допомога" орендованих нежитлових приміщень бані з котельнею на суму - 900 534,39грн без ПДВ, згідно з кошторисною документацією (кошторисна вартість виконання ремонту є приблизною, у зв`язку з можливим ростом цін на будівельні матеріали та роботи), встановлено ремонт закінчити до 31.12.2018 (а.с.104).

01.12.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" укладено договір про внесення змін до договору оренди комунального майна, за умовами п.1 якого, пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено в новій редакції:

1.1 Орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішень виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26 та від 28.11.2017 №402 в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно - насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017 становить 1 466 870,00грн (без ПДВ); іншого окремого індивідуально визначеного майна станом на 20.06.2017 становить 10 225,00грн (без ПДВ) (а.с.11).

01.12.2017 між сторонами підписано акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна, згідно якого орендар передав орендодавцю: моноблочний насос Ir Saer 40-160 - 1 шт.; касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 49 660,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017 (на звороті а.с.24).

Рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №63 від 19.03.2018 надано дозвіл ТОВ "Допомога" на передачу ФОП Глухенькому О.С. в суборенду орендовані приміщення бані, площею 200,0 кв.м. за адресою: м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 для розміщення лазні з врахуванням умов на право оренди - нежитлових приміщень бані з котельнею та іншого окремого індивідуально визначеного майна (а.с.103).

Рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" затверджено перелік об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році, згідно з додатком (а.с.57).

Пунктом 2 вказаного рішення Бердичівська міська рада вирішила вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Додатком до рішення міської ради №222 від 03.06.2021 є Перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році, до якого включено об`єкт соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3; орендар - ТОВ "Допомога" (на звороті а.с.57-58).

У 2021 році TOB "Допомога" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Бердичівської міської ради Житомирської області та Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради з такими позовними вимогами:

- визнати недійсним пункт 5.34 розділу 5 договору оренди комунального майна від 03.10.2017, укладеного між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради Житомирської області (нині - Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області), як орендодавцем та ТОВ "Допомога", як орендарем;

- зобов`язати Бердичівську міську раду Житомирської області прийняти рішення про надання дозволу ТОВ "Допомога" на приватизацію орендованого майна - нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: вул. Максима Залізняка, 18/3, м. Бердичів, 13300, Житомирської області, на загальну суму станом на 18.05.2017 - 1 466 870,00грн (без ПДВ) шляхом його викупу за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21, яке набрало законної сили 22.07.2022, позов до Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради задоволено частково: визнано недійсним пункт 5.34 розділу 5 договору оренди комунального майна; в іншій частині позову відмовлено (а.с.59-66).

Рішенням Господарського суду Житомирської області у справі №906/1220/21 встановлено факт виконання орендарем ТОВ "Допомога" умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, що є достатнім та таким, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Виконавчим комітетом Бердичівської міської ради прийнято рішення №244 від 14.09.2022 "Про продовження договору оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади без проведення аукціону на підставі, зокрема, абз. 2 ч.2 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та заяви ТОВ "Допомога" від 02.09.2022 щодо продовження договору оренди , яким вирішено продовжити договір оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що продовжується вперше, терміном на 5 років з дати його закінчення, без проведення аукціону.

Наказом Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради №01-03/79 від 08.10.2024 утворено комісію з контролю за використанням комунального майна, переданого в оренду (а.с.13).

Наказом Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради №01-03/86 від 25.11.2024 затверджено план-графік контролю у сфері оренди комунального майна. Комісії з контролю за використанням комунального майна, переданого в оренду, здійснювати періодичний самоврядний контроль за використанням майна територіальної громади, переданого в оренду відповідно до плану-графіку, зазначеного у п.1 цього наказу (а.с.14).

Додатком до наказу №01-03/86 від 25.11.2024 є план-графік контролю за використанням комунального майна у п.14 якого вказано об`єкт - нежитлові приміщення бані з котельнею за адресою: вул. Максима Залізняка, 18/3, орендар - ТОВ "Допомога" (на звороті а.с.14-15).

Представниками орендодавця та балансоутримувача - Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради, у присутності керівника ТОВ "Допомога", 26.03.2025 здійснено заходи періодичного контролю, за результати якого складено звіт від 26.03.2025 (а.с.16-34), у якому зазначено: 1. Цільове використання майна: приміщення лазні, площа (прочерк) кв.м.; розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, площа 240,0 кв.м.; розміщення перукарні, площа 20,0 кв.м.; інше окреме індивідуально визначене майно за призначенням - відсутнє майно. Використовується не за цільовим призначенням для розміщення приміщень служб охорони ПП "Сокіл" та ТОВ "Допомога". 2. Технічний стан об`єкта оренди - задовільний. 3. Наявність або відсутність суборенди - наявна суборенда. 4. Виконання інших умов оренди: (прочерк).

За наслідками контролю виявлено порушення умов виконання договору оренди та використання орендованого майна:

1. Не застраховано об`єкт протягом місяця після укладення договору, не поновлено договір страхування таким чином, щоб увесь строк об`єкт було застраховано (19.01.2021 по 06.04.2021; 07.01.2022 по 25.02.2022; 26.08.2022 по 08.08.2024). Протягом дії строку договору оренди об`єкт застраховано не на всю вартість (п.5.16 договору).

2. Не вирішено питання користування земельною ділянкою (п.5.17 договору).

3. Не сплачується плата за користування земельною ділянкою (п.5.6 договору).

4. Об`єкт не використовується за призначенням (лазня площею 868,0 кв.м.). Частина площі лазні використовується для розміщення офісних приміщень ПП "Сокіл" та ТОВ "Допомога" під службу охорони (п.п. 5.1, 5.29 договору).

5. Облаштовано окремий вхід у приміщення лазні без дозволу орендодавця (п.5.11 договору).

6. Розпочато капітальний ремонт кафе без дозволу орендодавця (п.5.11 договору).

7. Не проведено необхідний ремонт фасаду, приміщення та не приведено у належний вигляд закріплену за орендарем територію (п.5.9 договору).

8. Відсутній насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт. (п.5.3 договору).

У примітках вказано, що орендарю слід усунути виявлені порушення умов договору оренди протягом 30 днів від дати отримання орендарем звіту за результатами періодичного контролю відповідно до розділу ХІХ Положення про управління комунальним майном Бердичівської міської територіальної громади.

Звіт про здійснення періодичного контролю об`єкта оренди від 26.03.2025 підписаний представниками Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради та керівником ТОВ "Допомога", яким здійснено примітку "З багатьма висновками, так як є необ`єктивні, не згоден".

Позивач у позові посилається на те, що орендар у 30-ти денний строк не усунув виявлені комісією порушення, у зв`язку з чим позивач звернувся до господарського суду з вимогою про розірвання договору.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Відповідно до частини 1 ст. 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно статей 525, 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Стаття 629 ЦК України унормовує, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Судом встановлено, що 03.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області та ТОВ "Допомога" укладено договір оренди комунального майна від 03.10.2017, на підставі якого (з урахуванням договору від 01.12.2017 про внесення змін до договору оренди комунального майна), відповідачу передано в оренду нежитлові приміщення бані з котельнею загальною площею 1128,0 кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно - насос NSCE32-200/40 Lowara у кількості 1 шт. Відтак, відповідач з 03.10.2017 і до теперішнього часу користується об`єктами оренди, що знаходяться за адресою: м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 (а.с.7-9; 11).

Правовідносини, що виникли між сторонами підлягають регулюванню нормами глави 58 Цивільного кодексу України, а також приписами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Положеннями статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Частиною 1 ст.763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з частиною 1 ст.24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором (частина 2 ст.24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Пунктом 8.5 договору оренди комунального майна від 03.10.2017, передбачено право орендодавця вимагати розірвання договору оренди, якщо: орендар користується об`єктом всупереч цьому договору або призначенню об`єкта; орендар без дозволу орендодавця передав об`єкт у користування іншій особі; орендар своїми недбалими діями створює загрозу пошкодженню об`єкта; орендар не приступив до проведення капітального ремонту об`єкта, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на орендаря.

Згідно п.8.7 договору, у разі невиконання орендарем однієї із умов на право оренди комунального майна-нежитлових приміщень бані з котельнею та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться по вул. Максима Залізняка, №18/3, зазначених у пунктах 5.5, 5.16, 5.17, 5.26, 5.27, 5.28, 5.29, 5.30, 5.31, 5.32, 5.33, 5.34 орендодавець має право на дострокове розірвання договору оренди після письмового повідомлення орендаря про прийняте рішення.

Отже, орендодавець має право як вимагати розірвання договору з підстав, наведених у п.8.5 договору, так і достроково розірвати договір після направлення письмового повідомлення про прийняте рішення.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, згідно статті 783 ЦК України, якщо: наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Вказана стаття кореспондується зі статтею 773 цього ж кодексу, яка встановлює, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

При цьому, також повинні враховуватися приписи частини 2 ст.651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Вищевказаними нормами законодавства встановлено можливість розірвання договору за рішенням суду за наявності такої загальної підстави, як істотність його порушення, а також з інших підстав, передбачених договором або законом. Водночас зазначена стаття чітко унормовує, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З аналізу статті 651 ЦК України вбачається, що йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Отже, в кожному конкретному випадку питання про істотність порушення договору повинно вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 916/326/23, від 30.10.2024 у справі № 916/19/24, від 30.04.2024 у справі № 903/775/23.

З вищевказаного вбачається, що для встановлення наявності підстав розірвання спірного договору необхідно визначити, чи були допущені відповідачем саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і (якщо наявна) який її розмір внаслідок дій/бездіяльності відповідача, а також співвіднести очікуваний результат орендодавця від укладеного договору та фактичні наслідки неналежного його виконання. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Таку правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 22.01.2019 у справі №927/877/17, від 28.06.2023 у справі № 617/1845/19.

За таких обставин на позивача (як орендодавця) за позовом про розірвання договору покладається обов`язок довести не лише наявність порушень орендарем умов договору оренди та спричинення йому як орендарю шкоди, а і їх істотність.

За таких обставин, враховуючи актуальну судову практику, саме лише формальне зазначення позивачем про порушення відповідачем умов договору оренди без обґрунтування їх істотності та доведення завданої шкоди, унеможливлює розірвання договору оренди.

В обґрунтування наявності підстав для розірвання договору, позивач посилається на істотне порушення відповідачем умов договору оренди комунального майна від 03.10.2017, яке підтверджує звітом про здійснення періодичного контролю об`єкта оренди від 26.03.2025 де зафіксовано порушення відповідачем умов договору (а.с.16-34)

Згідно з положеннями статті 13 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

За частинами 2-4 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів. Орендар на вимогу орендодавця зобов`язаний забезпечити доступ на об`єкт оренди.

Порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна затверджується Фондом державного майна України, а у сфері комунального майна - представницькими органами місцевого самоврядування. Якщо представницьким органом місцевого самоврядування не було затверджено відповідний порядок, застосовується порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна (частина 5 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Як встановлено судом, Положення про управління комунальним майном Бердичівської міської територіальної громади (далі - Положення) затверджене рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №221 від 03.06.2021.

Відповідно до п.1 розділу XIX Положення, контрольними заходами у сфері оренди майна територіальної громади є, зокрема, періодичний комплексний контроль за виконанням умов договору та використанням майна з оглядом об`єкта оренди (далі - періодичний контроль). Контроль у сфері оренди комунального майна покладається на балансоутримувачів комунального майна переданого в оренду щодо використання нерухомого та рухомого майна та може здійснюватися за участю орендодавця та представників виконавчого комітету.

Наказом Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради №01-03/79 від 08.10.2024 утворено комісію з контролю за використанням комунального майна, переданого в оренду (а.с.13).

Періодичний контроль здійснюється за ініціативою орендодавця згідно з щорічними планами-графіками контролю у сфері оренди комунального майна (далі - план-графік) не частіше ніж раз на три роки протягом строку дії договору оренди, але не пізніше ніж за місяць до припинення терміну його дії (п.11 розділу XIX Положення).

У подальшому, наказом Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради №01-03/86 від 25.11.2024 затверджено план-графік контролю у сфері оренди комунального майна. Комісії з контролю за використанням комунального майна, переданого в оренду, здійснювати періодичний самоврядний контроль за використанням майна територіальної громади, переданого в оренду відповідно до плану-графіку, зазначеного у п.1 цього наказу (а.с.14).

Додатком до наказу №01-03/86 від 25.11.2024 є план-графік контролю за використанням комунального майна у п.14 якого вказано об`єкт - нежитлові приміщення бані з котельнею за адресою: вул. Максима Залізняка, 18/3; орендар - ТОВ "Допомога" (на звороті а.с.14-15).

Пунктом 13 розділу XIX Положення передбачено, що під час здійснення періодичного контролю перевіряються: 1) відповідність цільового використання майна (якщо цільове використання визначено договором оренди); 2) технічний стан об`єкта оренди; 3) наявність/відсутність суборенди; 4) виконання умов договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, представниками орендодавця та балансоутримувача - Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради, в присутності керівника ТОВ "Допомога", здійснено заходи періодичного контролю, за результати яких складено звіт від 26.03.2025 (а.с.16-34), у якому зазначено про порушення договору оренди та використання орендованого майна, а саме: "1. Не застраховано об`єкт протягом місяця після укладення договору, не поновлено договір страхування таким чином, щоб увесь строк об`єкт було застраховано (19.01.2021 по 06.04.2021; 07.01.2022 по 25.02.2022; 26.08.2022 по 08.08.2024). Протягом дії строку договору оренди об`єкт застраховано не на всю вартість (п.5.16 договору).

2. Не вирішено питання користування земельною ділянкою (п.5.17 договору).

3. Не сплачується плата за користування земельною ділянкою (п.5.6 договору).

4. Об`єкт не використовується за призначенням (лазня площею 868,0 кв.м.). Частина площі лазні використовується для розміщення офісних приміщень ПП "Сокіл" та ТОВ "Допомога" під службу охорони (п.п.5.1, 5.29 договору).

5. Облаштовано окремий вхід у приміщення лазні без дозволу орендодавця (п.5.11 договору).

6. Розпочато капітальний ремонт кафе без дозволу орендодавця (п.5.11 договору).

7. Не проведено необхідний ремонт фасаду, приміщення та не приведено у належний вигляд закріплену за орендарем територію (п.5.9 договору).

8. Відсутній насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт. (п.5.3 договору)."

У примітках вказано, що орендарю слід усунути виявлені порушення умов договору оренди протягом 30 днів від дати отримання орендарем звіту за результатами періодичного контролю відповідно до розділу ХІХ Положення про управління комунальним майном Бердичівської міської територіальної громади.

Звіт про здійснення періодичного контролю об`єкта оренди від 26.03.2025 підписаний представниками Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради та керівником ТОВ "Допомога", яким здійснено примітку "з багатьма висновками, так як є необ`єктивні, не згоден".

Пунктом 17 розділу XIX Положення передбачено, що у разі виявлення порушення умов договору оренди або використання майна орендар має вжити заходів щодо їх усунення протягом 30 днів від дати отримання орендарем відповідного повідомлення про наявність порушень виявлених у ході здійснення постійного контролю або звіту за результатами комплексного періодичного контролю. Днем отримання орендарем повідомлення про наявність порушень вважається день надсилання орендарю відповідного поштового відправлення - у випадку ухилення орендаря від отримання відповідного повідомлення, надісланого за адресою, вказаною у договорі оренди. Ухиленням вважається неотримання відповідного поштового відправлення орендарем (його уповноваженим представником) у строк, встановлений законодавством у сфері поштового зв`язку.

Позивач у позові посилається на те, що орендар у 30-ти денний строк не усунув виявлені комісією порушення, у зв`язку з чим позивач звернувся до господарського суду з вимогою про розірвання договору.

Проте суд зауважує, що у матеріалах справи відсутні докази які б підтвердили факт вручення або направлення позивачем засобами поштового зв`язку відповідачу примірника звіту про здійснення періодичного контролю об`єкта оренди від 26.03.2025 або відповідного повідомлення про наявність порушень виявлених у ході здійснення постійного контролю у відповідності до Пункту 17 розділу XIX Положення.

Щодо підстав розірвання договору оренди - відсутність договору страхування об`єкта протягом місяця після укладення договору та не поновлення договору страхування таким чином, щоб увесь строк об`єкт було застраховано.

Відповідно до частини 2 ст.771 ЦК України, договором або законом може бути встановлений обов`язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

Умовами п.5.16 договору передбачено обов`язок орендаря протягом місяця після укладення цього договору застрахувати орендований об`єкт на користь орендодавця та надати копії страхового договору. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди об`єкт було застрахованим.

Частиною 6 статті 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендар зобов`язаний застрахувати орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно на користь балансоутримувача, а єдиний майновий комплекс - на користь орендодавця згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Тобто, обов`язок зі страхування орендованого майна покладено на відповідача в силу умов договору оренди та вимог законодавства.

За змістом п.8.7 договору у разі невиконання орендарем однієї із умов на право оренди комунального майна - нежитлових приміщень бані з котельнею та іншого окремого індивідуально визначеного майна, зазначених, зокрема, у пункті 5.16 договору, орендодавець має право на дострокове розірвання договору оренди після письмового повідомлення орендаря про прийняте рішення.

До звіту від 26.03.2025 додано копії: договору добровільного страхування майна від 18.01.2018 №FO-00043346 (період страхування з 19.01.2018 по 18.01.2019); договору добровільного страхування майна від 18.01.2019 №FO-00298125 (період страхування з 19.01.2019 по 18.01.2020); договору добровільного страхування майна від 17.01.2020 №FO-00647707 (період страхування з 19.01.2020 по 18.01.2021); договору добровільного страхування майна від 06.04.2021 №FO-00951859 (період страхування з 07.04.2021 по 06.01.2022); договору добровільного страхування майна від 25.02.2022 №FO-01315506 (період страхування з 26.02.2022 по 25.08.2022); договору комплексного страхування майна від 08.08.2024 №FO-01999138 (період страхування з 09.08.2024 по 08.02.2025); договору комплексного страхування майна від 07.02.2025 №FO-02324205 (період страхування з 09.02.2025 по 08.08.2025) (на звороті а.с.25-33).

Відповідачем, окрім вищевказаних договорів страхування подано копії: договору добровільного страхування майна від 14.09.2022 №FO-01405591 (період страхування з 15.09.2022 по 14.11.2022); договору добровільного страхування майна від 25.01.2023 №FO-01491130 (період страхування з 26.01.2023 по 25.07.2023); договору добровільного страхування майна від 25.07.2023 №FO-01598288 (період страхування з 25.07.2023 по 25.07.2023) (а.с.194-196).

Отже, на момент проведення Департаментом контролю - 26.03.2025, об`єкт оренди був застрахований. Водночас, у періоди: з 04.10.2017 по 18.01.2018, з 19.01.2021 по 06.04.2021, з 07.01.2022 по 25.02.2022, з 26.08.2022 по 14.09.2022, з 15.11.2022 по 25.01.2023, з 26.07.2024 по 08.08.2024 договори страхування відсутні.

Проте, встановлений судом факт відсутності договорів страхування об`єкта оренди у певні короткострокові періоди не є тим істотним порушенням, яке є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

До викладеного суд доповнює, що рішенням Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021, Рада вирішила вважати виконання ТОВ "Допомога" невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надає право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу (на звороті а.с.57-58), однак лише через 8 (вісім) років орендодавець звернув увагу на те, що відповідач не застрахував об`єкт оренди протягом місяця після його укладення. Наведене вказує на суперечливу поведінку останнього.

Щодо підстав відсутності оформлених прав на земельну ділянку під об`єктом оренди.

Орендар, зобов`язаний відповідно до п.п.5.6, 5.17 своєчасно розраховуватися за отримані комунальні послуги з відповідними організаціям, сплачувати плату за користування земельною ділянкою. Після укладання даного договору вирішити питання користування земельною ділянкою в порядку, визначеному чинним законодавством.

За змістом п.8.7 договору у разі невиконання орендарем однієї із умов на право оренди комунального майна - нежитлових приміщень бані з котельнею та іншого окремого індивідуально визначеного майна, зазначених зокрема, у пункті 5.17 договору, орендодавець має право на дострокове розірвання договору оренди після письмового повідомлення орендаря про прийняте рішення.

Статтею 796 ЦК України передбачено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (стаття 797 ЦК України).

Верховний Суд у постанові від 22.07.2021 у справі № 640/19955/19 зазначив, що при укладанні договору найму об`єкта (споруди, окремої частини та ін.) презюмується, що наймач має право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться такий об`єкт, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Передача земельної ділянки у користування за вказаними правилами проводиться незалежно від того, чи існують у договорі умови щодо прав на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти (споруди, ін.), що передаються у найм. Крім того, норми, які встановлюють згадані правила, не мають характеру диспозитивності, тобто застосовуються й поза волею наймодавця та наймача. Важливим є той факт, що надання наймачу права користування земельною ділянкою є обов`язковим не тільки для сторін за договором оренди об`єкта, що знаходиться на земельній ділянці, а й для власника земельної ділянки у разі, коли такою особою не є наймодавець. Презюмується, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування нею, якщо інше прямо не встановлене договором наймодавця з власником земельної ділянки.

У судовому засіданні 01.12.2025 представник Департаменту зазначив, що Департамент не є власником земельної ділянки, на якій розташований об`єкт оренди і йому невідомо чи є земельна ділянка під нежитловими приміщеннями бані з котельнею сформованою.

Порядок надання земельних ділянок державної та комунальної власності у користування визначено статтею 123 Земельного кодексу України (в редакції станом на час укладення договору оренди). Стаття 120 Земельного кодексу України визначає перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду.

Суд встановив відсутність дій ТОВ "Допомога" в частині звернення до власника земельної ділянки з питань набуття права користування земельної ділянкою.

Однак, на думку суду, така бездіяльність орендаря не є достатньою підставою для розірвання договору оренди нерухомого майна, оскільки орендар вправі в межах строку дії договору виконати вимоги ст.120, 123 ЗК України. В свою чергу, власник земельної ділянки не позбавлений права стягнути з орендаря несплачену плату за землю у формі земельного податку за правилами ст.1212 ЦК України.

Щодо підстав невикористання об`єкта оренди за призначенням.

Орендар зобов`язаний, у тому числі, відповідно до умов договору: п.5.1 використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов цього договору; п.5.2 попередньо повідомити орендодавця щодо можливості зміни цільового призначення об`єкта та отримати дозвіл виконавчого комітету; п.5.29 обов`язкове збереження цільового призначення об`єкта оренди для розміщення лазні, площею 868,0 кв.м., та надання супутніх послуг: кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, площею 240,0 кв.м., перукарня, площею 20,0 кв.м., та ефективне його використання.

Орендар має право відповідно до п.6.2 договору, передавати об`єкт за згодою орендодавця в суборенду фізичним та юридичним особам у випадку, передбаченому чинним законодавством України. Плата за суборенду не повинна перевищувати орендної плати орендаря. Строк договору суборенди не може перевищувати строк договору оренди.

Пунктом 8.5 договору оренди комунального майна від 03.10.2017, передбачено право орендодавця вимагати розірвання договору оренди, якщо орендар без дозволу орендодавця передав об`єкт у користування іншій особі.

Позивач доводить факт використання відповідачем майна не за призначенням з підстав розміщення відповідачем офісних приміщень ПП "Сокіл" та ТОВ "Допомога" під службу охорони на об`єкті оренди звітом від 26.03.2025 та фотознімками частини будівлі на якій розміщена вивіска "Служба охорони" (на звороті а.с.36).

Такі доводи позивача не заслуговують на увагу, оскільки рішенням Бердичівської міської ради №63 від 19.03.2018 ТОВ "Допомога" надано дозвіл на передачу ФОП Глухенькому О.С. в суборенду приміщення бані площею 200,0 кв.м. для розміщення лазні з урахуванням умов на право оренди - нежитлових приміщень бані з котельнею та іншого окремого індивідуально визначеного майна, затверджених рішенням виконкому Бердичівської міськради від 26.01.2017 №26 (а.с.103).

Подальше використання суборендарем ФОП Глухеньким О.С. об`єкту оренди не входить до предмету доказування вчинення відповідачем такого порушення умов договору використання майна не за призначенням.

Інших доказів на підтвердження викладених у позові тверджень про використання відповідачем майна не за цільовим призначенням та про передачу майна в суборенду, без згоди орендаря, позивач не надав. Відтак, позивачем не доведено належними, допустимими та достатніми доказами наявність істотного порушення відповідачем умов договору оренди, зокрема, використання орендованих приміщень не за цільовим призначенням чи передачу приміщення у суборенду.

Щодо підстав розірвання договору оренди у зв`язку із облаштуванням окремого входу у приміщення лазні без дозволу орендодавця, добудовою другого поверху, розпочатим капітальним ремонтом кафе без дозволу орендодавця; не проведенням необхідного ремонту фасаду приміщення та не приведенням у належний вигляд закріпленої за орендарем території.

Пунктом 8.5 договору оренди комунального майна, передбачено право орендодавця вимагати розірвання договору оренди, якщо: орендар користується об`єктом всупереч цьому договору або призначенню об`єкта; орендар своїми недбалими діями створює загрозу пошкодженню об`єкта; орендар не приступив до проведення капітального ремонту об`єкта, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на орендаря.

Відповідно до умов договору орендар зобов`язаний: 5.8 здійснювати добудову, надбудову до орендованого об`єкта тільки з дозволу орендодавця; 5.9 після укладення цього договору за власний рахунок провести необхідний ремонт фасаду приміщення та привести у належний вигляд закріплену за орендарем територію, згідно акта комісійного обстеження стану приміщення та прилеглої до нього території; 5.10 щороку проводити за власний рахунок поточний ремонт орендованого приміщення, обладнання, інженерних мереж, що знаходяться в об`єкті, про що письмово інформувати орендодавця утримувати об`єкт в належному естетичному стані приміщення і фасад, забезпечити його сучасний вигляд, постійно підтримувати в належному стані прибудинкову територію.

Дані обставини Департамент підтверджує звітом від 26.03.2025 та поверховим планом.

Так, у матеріалах справи міститься поверховий план на будівлю літера "А", що знаходиться по вул. Воровського (нині - Максима Залізняка), №18/3, у м. Бердичів станом на 23.11.2011 (а.35). При цьому суд зауважує, що об`єкт був переданий відповідачу у оренду - 03.10.2017, тобто майже через 6 (шість) років після складання плану будівлі. Відтак, з наявних у матеріалах справи доказів, неможливо достеменно встановити план нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м., станом на дату передачі даного об`єкту відповідачу в оренду.

Акт приймання-передачі нежитлового приміщення від 03.10.2017, який від імені орендодавця підписаний головним спеціалістом сектора комунального майна відділу комунальної власності та земельних відносин Гранецькою Ніною Дмитрівною та від імені орендаря - директором ТОВ "Допомога" Глухеньким О.С., містить лише загальні відомості щодо переданого майна.

Як пояснив представник відповідача, доводи позивача про самовільне облаштування ТОВ "Допомога" окремого входу є необґрунтованим, оскільки даний вхід існував ще на момент передачі приміщення в оренду.

Суд вважає доводи відповідача більш переконливими, оскільки з досліджених в судовому засіданні фотознімків вбачається існування даного входу на час передачі приміщення в оренду (фото на звороті а.с.124; рисунки №12, №14 висновку експерта), що виключає його облаштування як окремого входу саме відповідачем. Однак цей вхід був закритий рослинністю та закладений цеглою (а.с.140 фото зроблене після розчищення рослинності). Тому посилання позивача на те, що такий вхід був облаштований відповідачем без дозволу позивача суд вважає безпідставними.

Доказів, які б підтвердили спорудження відповідачем другого поверху, матеріали даної справи не містять.

Крім того, суд вважає за необхідне вказати про суперечливість висновків, які зазначені у звіті Департаменту від 26.03.2025. Так, на другому аркуші звіту позивачем вказано, що технічний стан об`єкта оренди задовільний, тоді як на третьому аркуші звіту вказано, що орендарем не проведено необхідний ремонт фасаду, приміщення та не приведено у належний вигляд закріплену за орендарем територію. Наведені висновки є взаємосуперечливими. Тим паче при наявності рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" пунктом другим якого міська рада вирішила вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення (ТОВ "Допомога") умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Щодо підстав розірвання договору у зв`язку з відсутністю насосу NSCE32-200/40 Lowara у кількості 1 шт., який був переданий відповідачу в оренду, то суд зазначає, що не може бути підставою розірвання договору оренди відсутність обладнання на території об`єкта оренди.

При цьому, керівник ТОВ "Допомога" у судовому засіданні пояснив, що оскільки приміщення має велику площу, під час здійснення комісією обстеження, відповідач просто не пам`ятав де він знаходиться і не мав змоги та часу його швидко знайти. Він підтвердив, що на даний час насос знаходиться в приміщенні котельні, яка є частиною застрахованого приміщення бані та не використовується, він може бути повернутий позивачу на його вимогу у будь-який час.

Підсумовуючи викладене, суд також приймає до уваги, що згідно п.8.7 договору, у разі невиконання орендарем однієї із умов на право оренди комунального майна - нежитлових приміщень бані з котельнею та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться по вул. Максима Залізняка, №18/3, зазначених у пунктах 5.5, 5.16, 5.17, 5.26, 5.27, 5.28, 5.29, 5.30, 5.31, 5.32, 5.33, 5.34 орендодавець має право на дострокове розірвання договору оренди після письмового повідомлення орендаря про прийняте рішення.

Письмового повідомлення позивача про прийняте рішення щодо дострокового розірвання договору від 03.10.2017 матеріали даної справи не містять. Зазначені Департаментом у звіті від 26.03.2025 вказівки, на думку суду, не носять характеру систематичних порушень.

Поряд з цим суд враховує, що представник Департаменту підтвердив, що протягом строку дії договору оренди, ТОВ "Допомога" належним чином та у повній мірі виконує обов`язок зі сплати орендних платежів за договором від 03.10.2017, хоча відповідач всю площу орендованого приміщення використовувати не може, що підтверджується в тому числі висновком експерта за результатами проведення будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи №1922/11-2024 від 12.11.2024 (105-135).

За викладеного суд не вважає, що внаслідок перебування у відповідача орендованого майна Департамент значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору оренди від 03.10.2017.

Відповідач зазначає, що він проводить поточний ремонт приміщень, обслуговуючих мереж, надає послуги з миття населення. Водночас орендодавець відмовився надати дозвіл на продовження ремонту, хоча експерти зробили висновок про його доцільність та необхідність. Інші роботи не виконані лише через відсутність погодження орендодавцем та ненаданням останнім дозволу.

При ухваленні рішення судом також враховується, що як прослідковується із судових рішень у справах №906/1220/21 №906/350/23, №906/460/25, у сторін вже виникли правовідносини щодо приватизації об`єкта нерухомості, а позбавлення позивача права приватизації орендованого ним приміщення є порушенням принципів "правомірного очікування" та "законного сподівання".

Господарський суд звертає увагу, що будь-які подані учасниками процесу докази підлягають оцінці судом на предмет належності і допустимості. Вирішуючи питання щодо доказів, господарські суди повинні враховувати інститут допустимості засобів доказування, згідно з яким обставини справи, що відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Що ж до належності доказів, то нею є спроможність відповідних фактичних даних містити інформацію стосовно обставин, які входять до предмета доказування з даної справи.

Так, згідно зі статтями 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обов`язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Водночас, саме позивач повинен довести обставини, які входять до предмету доказування у справі та які підтверджують факт порушення його права відповідачем.

Проте, всупереч наведених вище правових норм, позивачем не доведено належними, допустимими та достатніми доказами наявність істотного порушення відповідачем умов договору оренди, у зв`язку з чим господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

Судові витрати за результатами розгляду справи.

Згідно з частинами 1, 2 ст.123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

При зверненні до суду з даним позовом позивачем сплачено 3 028,00грн судового збору, що підтверджується платіжною інструкцією №179 від 15.08.2025 (а.с.6).

З огляду на відмову у задоволенні позовних вимог, судовий збір відповідно до статті 129 ГПК України, покладається на позивача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Апеляційна скарга на рішення може бути подана до Північно-західного апеляційного господарського суду.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 15.12.25

Суддя Кравець С.Г.

Направити:

1 - позивачу та представнику - електронний суд,

2 - відповідачу - електронний суд.