ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 грудня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/5643/23
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Ярош А.І.,

суддів: Савицького Я.Ф., Принцевської Н.М.

секретар судового засідання: Кияшко Р.О.

за участю представників учасників справи:

від Ширяївської селищної ради Березівського району Одеської області: Кіптик В.О.,

від Фермерського господарства Сільгосп-Маркет: Ладигін С.С.,

від Державного реєстратора Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Перчеклія Олександра Юрійовича: не з`явився

від Долинської сільської ради Подільського району Одеської області: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в м. Одесі

апеляційну скаргу Фермерського господарства Сільгосп-Маркет

на рішення Господарського суду Одеської області від 18.06.2025 року, суддя в І інстанції Петренко Н.Д., повний текст якого складено 30.06.2025, в м. Одесі

у справі: №916/5643/23

за позовом: Ширяївської селищної ради Березівського району Одеської області

до відповідачів:

1. Фермерського господарства Сільгосп-Маркет

2. Державного реєстратора Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Перчеклія Олександра Юрійовича;

3. Долинської сільської ради Подільського району Одеської області

про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до іншого речового права оренди землі

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2023 року Ширяївська селищна рада Березівського району Одеської області звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Фермерського господарства Сільгосп-Маркет, державного реєстратора Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Перчеклія Олександра Юрійовича та Долинської сільської ради Подільського району Одеської області, в якій просила суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Перчеклій Олександра Юрійовича індексний номер: 69354580 від 19.09.2023 про державну реєстрацію змін до іншого речового права 14.09.2023 - права оренди земельної ділянки кадастровий номер: :01:001:0500, площа 45,3420 га за ФГ Сільгосп-Маркет, яким в Державному реєстрі прав Строк дії: 7 років змінено на Дату укладання договору. Дата державної реєстрації: 02.09.2023, Строк: 7 р., Дата закінчення дії: 02.09.2030, з правом пролонгації.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що Ширяївська селищна рада є власником земельної ділянки площею 45,3420 га (кадастровий номер :01:001:0500), яка перебувала в оренді ФГ «Сільгосп-Маркет» за договором №160 від 02.09.2016 строком до 02.09.2023.

Оскільки орендар не повідомив про намір скористатися переважним правом на поновлення договору, селищна рада направила листи-повідомлення про припинення оренди та 25.08.2023 прийняла рішення №1826-VIII про її припинення.

Попри це, земельна ділянка після 02.09.2023 продовжувала використовуватися орендарем, що підтверджено актом обстеження від 29.09.2023.

В подальшому, 04.10.2023 селищна рада звернулася для реєстрації припинення договору, але отримала усну відмову у зв`язку з тим, що 14.09.2023 державним реєстратором Перчеклієм О.Ю. вже було внесено зміни щодо поновлення договору оренди до 02.09.2030. Підставою для реєстрації став лист-повідомлення ФГ «Сільгосп-Маркет» від 14.07.2023 №14/07, який селищна рада не отримувала, про що дізналася лише з інформаційної довідки та підтвердила запитами до поштових установ. Інших документів, зокрема додаткової угоди, державному реєстратору не подавалося.

Позивач вважає, що державний реєстратор порушив вимоги законодавства, не перевірив факт отримання листа, не витребував додаткову угоду та фактично поновив договір без правової підстави, чим порушив права власника землі. На думку селищної ради, ФГ «Сільгосп-Маркет» не дотримався встановленої договором та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» процедури поновлення, тому реєстраційні дії від 19.09.2023 (індексний №69354580) є незаконними та підлягають скасуванню.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 18.06.2025 у справі №916/5643/23 позовні вимоги задоволено в повному обсязі.

Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Перчеклій Олександра Юрійовича індексний номер: 69354580 від 19.09.2023 про державну реєстрацію змін до іншого речового права 14.09.2023 - права оренди земельної ділянки кадастровий номер: :01:001:0500, площа 45,3420 га за ФГ Сільгосп-Маркет, яким в Державному реєстрі прав Строк дії: 7 років змінено на Дату укладання договору. Дата державної реєстрації: 02.09.2023, Строк: 7 р., Дата закінчення дії: 02.09.2030, з правом пролонгації. Стягнуто в рівних частках з відповідачів судовий збір в розмірі 5 368,00 грн, тобто по 1789,33 грн з кожного відповідача.

Суд, урахувавши преюдиційні обставини (рішення Господарського суду Одеської області та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду у справі №916/1447/24), якими було скасовано рішення сесії Ширяївської селищної ради від 25.08.2023 №1826-VІІ (про припинення договору оренди №160), а вимогу про визнання укладеною додаткової угоди від 14.07.2023 відхилено, дійшов висновку, що орендар не довів належного повідомлення орендодавця про намір поновити договір (обов`язок орендаря за ст.33 Закону «Про оренду землі»).

За таких обставин суд встановив порушення державним реєстратором Перчеклієм О.Ю. положень ст. 10 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, приписів пунктів 40, 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (зі змінами), адже останнім не правильно встановлено відповідність заявлених прав щодо внесення змін до речовою права про поновлення договору оренди на новий строк і поданого документа - листа-повідомлення №14/07 від 14.07.2023 року, а також не правильно встановлено факт виконання умов правочину, з яким Закон України Про оренду землі (ст. 33 у редакції до 16.07.2020) пов`язує можливість виникнення, зміни, припинення речового права.

До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Фермерського господарства Сільгосп-Маркет, в якій останнє просить рішення Господарського суду Одеської області від 18.06.2025 у справі №916/5643/23 скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовлено повністю.

Скаржник зазначає, що державному реєстратору були подані всі необхідні документи для продовження оренди - договір №160, лист-повідомлення та додаткова угода від 14.07.2023, підтвердження їх відправлення, платіжні документи про сплату орендної плати та інші матеріали. На думку апелянта, реєстратор діяв відповідно до Закону про державну реєстрацію та мав повний пакет документів, що підтверджено реєстраційною справою.

Апелянт вважає помилковим посилання суду першої інстанції на преюдиційні обставини справи №916/1447/24, оскільки рішення у тій справі набрало законної сили лише у 2025 році, тоді як реєстраційна дія була вчинена ще у вересні 2023 року. Тому реєстратор фізично не міг знати про подальшу оцінку судами доказів щодо повідомлення орендодавця.

Також скаржник наголошує на неналежності обраного позивачем способу захисту. Оскільки право оренди зареєстроване за іншою особою, належним способом захисту є віндикаційний позов, а не вимога про скасування державної реєстрації. Задоволення такого позову, відповідно до практики Верховного Суду, і є підставою для внесення змін у реєстр.

Крім того, апелянт вказує, що ФГ «Сільгосп-Маркет» належно повідомило орендодавця про намір продовжити договір, направивши лист-повідомлення та додаткову угоду ще у липні 2023 року, коли договір діяв. На думку скаржника, відсутність заперечень з боку селищної ради слід розцінювати як мовчазну згоду на поновлення договору, тим більше що орендар продовжує сумлінно виконувати договір та сплачувати орендну плату.

У відзиві позивач зазначає, що державний реєстратор не перевірив факт отримання селищною радою листа-повідомлення від 14.07.2023 №14/07 та проігнорував відсутність підписаної додаткової угоди, яка є обов`язковою умовою реалізації переважного права за ст. 33 Закону «Про оренду землі» і необхідною підставою для проведення реєстраційних дій. Також відсутнє будь-яке рішення сесії селищної ради щодо укладення правочину про поновлення договору.

На думку позивача, посилання апелянта на те, що на момент реєстрації не існувало судового рішення у справі №916/1447/24, не спростовує незаконності самої реєстраційної дії.

Позивач звертає увагу, що земельна ділянка площею 45,3420 га є комунальною власністю, а селищна рада як її власник має право володіти, користуватися та розпоряджатися майном, а також вимагати усунення будь-яких порушень своїх прав. Незаконна реєстрація поновлення права оренди створила юридичні перешкоди для розпорядження ділянкою, зокрема для її передачі в користування на конкурентних засадах шляхом проведення аукціону, що й зумовило подання цього позову. Позивач також зазначає, що скасування державної реєстрації розглядається судовою практикою як різновид негаторного позову, оскільки дозволяє відновити право власника розпоряджатися земельною ділянкою, зокрема - виставити її на торги. Окремо підкреслюється, що реєстраційна процедура передбачає можливість припинення речового права на підставі судового рішення про скасування рішення державного реєстратора, а тому саме такий спосіб захисту є належним у випадку спростування факту поновлення договору оренди.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.10.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства Сільгосп-Маркет на рішення Господарського суду Одеської області від 18.06.2025 у справі №916/5643/23; призначено справу до розгляду на 02.12.2025 об 11:00 та в подальшому справу призначено на 11.12.2025 о 13:45.

В судовому засіданні 11.12.2025 брали участь представники Ширяївської селищної ради Березівського району Одеської області та Фермерського господарства Сільгосп-Маркет.

Інші учасники справи участі не брали, про дату, час і місце судового засідання повідомлені належним чином.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду справи судом апеляційної інстанції було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених ст. 42 ГПК України, оскільки неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути вказану апеляційну скаргу за відсутності представників Державного реєстратора Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Перчеклія Олександра Юрійовича та Долинської сільської ради Подільського району Одеської області за наявними матеріалами справи, яких достатньо для розгляду апеляційної скарги по суті.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Як вбачається з матеріалів справи, Між ФГ Сільгосп-Маркет та Ширяївською селищною радою Березівського району Одеської області укладено договір оренди землі № 160 від 02 вересня 2016 року (надалі Договір).

У подальшому, у зв`язку із переходом права власності на земельну ділянку до Ширяївської селищної ради Одеської області, до договору оренди землі №160 від 02.09.2016 року було внесено зміни шляхом укладення додаткової угоди від 20.12.2019 року №1/160-02.09.16/126, якою замінено орендодавця з Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на Ширяївську селищну раду Одеської області. Крім того, збільшено розмір орендної плати до 117 484 грн 68 коп. на рік.

Відомості про оренду земельної ділянки внесено до Державного реєстру речових прав на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 31397932 від 15.09.2016 року.

Відповідно до п. 3.1. Договору, строк його дії (в редакції Договору від 02.09.2016) становив 7 (сім) років.

Згідно п. 3.3. Договору, після закінчення строку дії Договору Орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього Договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі Орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії Договору.

За умовами п.12.2 договору дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідач1 стверджує, що він направив Ширяївській селищній раді лист-повідомлення №14/07 від 14.07.2023 року та 2 примірники додаткової угоди від 14.07.2023 року щодо викладення у новій редакції п.3.1 договору оренди №160 від 02.09.2016, а саме: Договір укладено на строк 14 років

На підтвердження здійснення відправлення листа-повідомлення з додатковою угодою в 2-х екземплярах до матеріалів справи відповідачем було надано опис вкладення з підписом працівника відділення АТ Укрпошта та штампом підприємства з датою відправки, а також квитанцію про оплату даного відправлення з підписом працівника відділення АТ Укрпошта та штампом підприємства.

На підтвердження отримання позивачем вищевказаного поштового відправлення відповідних доказів суду не надано. В матеріалах справи міститься лист АТ Укрпошта від 14.11.2023 року за №100.012.001.-19231-23 Щодо пересилання поштового відправлення № 460, в якому зазначається, що інформація щодо пересилання поштового відправлення за №460 в автоматизованій системі відстеження Укрпошти відсутня.

Ширяївська селищна рада Березівського району Одеської області в свою чергу направила на адресу відповідача1 ФГ Сільгосп-Маркет лист-попередження від 07.08.2023 за №1006 Про повідомлення щодо припинення договору оренди землі №160 від 02.09.202016, у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено. Листом повідомлялось відповідачу 1 ФГ Сільгосп-Маркет, що останній не виявив бажання скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк у порядку, передбаченому ст. 33 Закону України Про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020) і Ширяївська селищна рада, як власник землі, не має наміру на продовження орендних відносин з ФГ Сільгосп-Маркет по договору оренди від 02.09.2016 №160 щодо земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером :01:001:0500, площею 45,3420 га. В листі також завчасно повідомлялось, що дія договору оренди землі №160 від 02.09.2016 на земельну ділянку комунальної власності з кадастровим номером :01:001:0500, площею 45,3420 га, відповідно до пункту 12.2 розділу 12 Зміна умов договору і припинення його дії даного договору, буде припинена по закінченню строку, на який він був укладений, тобто 02.09.2023 року.

Згідно з повідомленням про вручення адресат ФГ Сільгосп-Маркет 09.08.2023 отримав лист від 07.08.2023 №1006.

В подальшому Ширяївською селищною радою на пленарному засіданні 25.08.2023 року було розглянуто питання щодо урегулювання орендних відносин з відповідачем1 та прийнято відповідне рішення сесії селищної ради №1826-УІІІ Про припинення договору оренди землі № 160 від 02.09.2016 року, укладеного з ФГ Сільгосп-Маркет.

Рішення сесії селищної ради від 25.08.2023 року №1826-УІІІ було доведено до відома відповідача1, шляхом направлення листа від 01.09.2023 за №1080 (з додатком рішення сесії селищної ради від 25.08.2023 №1826-УІІІ) послугами поштового зв`язку рекомендованим листом з повідомленням на адресу відповідача1.

29.09.2023 обстежила земельну ділянку площею 45,3420 га, з кадастровим номером :01:001:0500 та виявила, що зазначена земельна ділянка продовжує використовуватися відповідачем1 після спливу строку дії договору (02.09.2023).

Земельна ділянка засіяна ФГ Сільгосп-Маркет соняшником, про що було складено акт обстеження та використання земельної ділянки від 29.09.2023.

Для засвідчення факту припинення правовідносин оренди на земельну ділянку, кадастровий номер :01:001:0500. площею 45,3420 га. у зв`язку з закінченням строку дії договору оренди землі №160 від 02.09.2016, Ширяївська селищна рада 04.10.2023 звернулась до державного реєстратора про проведення відповідних реєстраційних дій в Державному реєстрі прав.

Позивач зазначив, що за результатом звернення було відмовлено в усному порядку в проведенні реєстраційних дій та повідомлено, що в Державному реєстрі прав 14.09.2023 зареєстровано зміни до іншого речового права, а саме право оренди за ФГ Сільгосп-Маркет на земельну ділянку, кадастровий номер :01:001:0500, площею 45,3420 га поновлено до 02.09.2030 року.

Відповідно до отриманої Інформації з Державного реєстру прав, розділ Реєстрація змін до іншого речового права, вбачається, що відповідач2 державний реєстратор Перчеклій О.Ю. прийняв рішення 19.09.2023 індексний номер: 69354580 про внесення змін: яким в графу Опис змін додано, зокрема,: документ, що підтверджує наявність факту виконання умов правочину, лист -повідомлення вих.№14/07, виданий 14.07.2023 видавник ФГ Сільгосп-Маркет'; в графу Зміст, характеристика іншого речового права,, строк дії: 7 років змінено на Дата укладання договору. Дата державної реєстрації: 02.09.2023, Строк: 7 р., Дата закінчення дії: 02.09.2030, з правом пролонгації.

Селищна рада вважає, що відповідачем2 державним реєстратором Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Перчеклій Олександром Юрійовичем проведено реєстраційні дії з порушенням Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, Закону України від 05 грудня 2019 року № 340-ІХ Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, Земельного кодексу України, Закону України Про оренду землі та в результаті незаконно, безпідставно, 19.09.2023 прийнято рішення індексний номер: 69354580 та проведено реєстрацію 14.09.2023 змін до іншого речового права - права оренди землі в Державному реєстрі прав, яким право оренди землі відповідачу1 поновлено, змінено дату укладення договору з 02.09.2016 на 02.09.2023, визначено строк дії договору 7 років, визначено дату закінчення дії 02.09.2030 з правом пролонгації.

Підставою для проведення вищезазначеної реєстрації іншого речового права для відповідача2 державного реєстратора Перчеклій О. Ю., став лист - повідомлення Відповідача 1 ФГ Сільгосп-Маркет за вих. №14/07 від 14.07.2023. Проте селищна рада не отримувала вищевказаного документа, а дізналась про його існування саме з цієї Інформаційної довідки № 351658978 від 24.10.2023, що підтверджується листами направленими селищною радою до суб`єктів поштового зв`язку №1262 від 24.10.2023. №1336 від 08.11.2023.

Зазначений лист став єдиним основним документом, наданим відповідачем1 ФГ Сільгосп-Маркет, якому відповідач2 державний реєстратор надав статус документального належного підтвердження, на підставі якого прийнято рішення індексний номер: 69354580 від 19.09.2023 року щодо внесення відомостей до Державного реєстру прав про поновлення договору оренди на новий строк.

Позивач зазначає, що відповідач2 державний реєстратор в межах своїх повноважень повинен був пересвідчитися, що подані документи відповідачем1, а саме лист №14/07 від 14.07.2023 дає змогу встановити набуття, зміну або припинення іншого речового права на нерухоме майно, перевірити факт отримання селищною радою зазначеного документа, витребувати оригінал додаткової угоди про поновлення договору оренди, підписаної сторонами, як того вимагають приписи закону у сфері державної реєстрації прав. Прийняте рішення індексний номер: 69354580 від 19.09.2023 року відповідачем2 є незаконними та таким, що порушує права селищної ради, як власника майна щодо користування своїм майном та підлягає скасуванню.

Селищна рада констатує, що ФГ Сільгосп-Маркет правом на поновлення договору оренди землі за вимогами, які передбачені в самому договорі оренди землі та за процедурою, передбаченою ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції чинній до 16.07.2020) щодо поновлення договору оренди землі не скористався, проте до державного реєстратора 14.09.2023 звернувся з заявою про реєстрацію поновлення договору оренди землі, використовуючи саме переважне право на поновлення договору оренди без наявної правової підстави - підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди.

У квітні 2024 року Фермерське господарства Сільгосп-Маркет, с.Ширяєве, Одеської області звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Ширяївської селищної ради Березівського району Одеської області, в якій просило:

-визнати незаконним та скасувати рішення ХХІІ позачергової сесії VІІ скликання Ширяївської селищної ради від 25.08.2023 року №1826-УІІ Про припинення договору оренди землі №160 від 02.09.2016 року, укладеного з Фермерським господарством Сільгосп-Маркет с.Ширяєве, Одеської області;

-визнати укладеною між Ширяївською селищною радою Березівського району Одеської області та Фермерським господарством Сільгосп-Маркет, с.Ширяєве, Одеської області додаткову угоду від 14.07.2023 року до договору оренди землі №160 від 02.09.2016 року, зареєстрованому у Державному реєстрі речових прав на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 31397932 від 15.09.2016 року, право оренди за яким зареєстровано за Фермерським господарством Сільгосп-Маркет, с.Ширяєве, Одеської області на той самий строк та на тих самих умовах, в редакції позивача.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 07 січня 2025 року у справі №916/1447/24 (суддя Рога Н.В. ) позовні вимоги задоволено частково; визнано незаконним та скасовано рішення ХХІІ позачергової сесії УІІ скликання Ширяївської селищної ради від 25.08.2023 року №1826-УІІ Про припинення договору оренди землі №160 від 02.09.2016 року, укладеного з Фермерським господарством Сільгосп-Маркет, смт.Ширяєве, Одеської області, а також стягнуто витрати по сплаті судового збору у розмірі 3 028 грн. Відмовлено у задоволенні позову щодо визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог в частині визнання укладеною додаткової угоди, суд першої інстанції зазначив, що, відповідно до положень ст.33 Закону України Про оренду землі саме на орендаря покладається обов`язок належного повідомлення орендодавця про наявність наміру продовження правовідносин щодо оренди землі, у зв`язку із чим орендар має вчинити всі можливі дії для отримання орендодавцем свого листа -повідомлення, зокрема, шляхом надсилання з повідомленням про вручення поштового відправлення, направлення кур`єрською поштою або поданням до канцелярії орендодавця, який у даному випадку є органом місцевого самоврядування, що розташований в одному населеному пункті та на одній вулиці з орендарем. Проте, позивачем не доведено належними та допустимими доказами факт належного повідомлення орендодавця про свій намір щодо продовження орендних відносин за договором оренди землі №160 від 02.09.2016 року.

Задовольняючи частково позов, з урахуванням положень п. 27 Перехідні положення Земельного кодексу України, суд першої інстанції зазначив, що строк дії договору оренди №160 від 02.09.2016 року автоматично поновився на один рік, тобто, до 02.09.2024 року, а тому дійшов висновку про те, що передчасним є повідомлення Ширяївської селищної ради від 07.08.2023 року за №1006 Про повідомлення щодо припинення договору оренди землі №160 від 02.09.2016 року, у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено, а рішення Ширяївської селищної ради від 25.08.2023 року №1826-УІІ Про припинення договору оренди землі №160 від 02.09.2016 року, укладеного з Фермерським господарством Сільгосп-Маркет, смт.Ширяєве, Одеської області суперечить положенням п.27 Перехідні положення Земельного кодексу України.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.04.2025 апеляційну скаргу Фермерського господарства Сільгосп-Маркет, с.Ширяєве, Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.01.2025 року у справі №916/1447/24 залишено без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 07.01.2025 року у справі №916/1447/24 в оскаржуваній частині залишено без змін.

Південно-західний апеляційний господарський суд у постанові зазначив, що тільки у разі відсутності електроенергії у відділеннях Укрпошти приймання рекомендованих листів працівниками відділень здійснюється у ручному режимі з наданням розрахункової квитанції ф.1, що відповідає вимогам законодавства.

Разом з тим, колегія суддів зазначила, що з наданих позивачем доказів про направлення на адресу Ширяївської селищної ради листа-повідомлення №14/07 від 14.07.2023 року з 2 примірниками додаткової угоди від 14.07.2023 року, а саме, з квитанції №1/460 та опису вкладення до з/листа № 460, які оформлені вручну, взагалі неможливо встановити, коли саме позивачем були направлені зазначені документи, оскільки штемпель АТ Укрпошта містить дату та рік 14.07. 22-23, в той же час, коли інші такі відмітки пошти з проставленням штемпелю мають конкретні дати з чіткою позначкою після числа та місяця 23-09, наприклад, тобто, проставлений спочатку рік, а потім інше число. Тому судова колегія не вважає надані позивачем докази належними та допустимими в частині виконання ним свого договірного обов`язку щодо повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі.

В касаційному порядку рішення Господарського суду Одеської області від 07.01.2025 у справі №916/1447/24 та постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.04.2025 не оскаржувались.

Вищенаведені обставини стали підставою для звернення до суду з відповідним позовом.

Задовольняючи позовні вимоги у цій справі, суд, урахувавши преюдиційні обставини (рішення Господарського суду Одеської області та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду у справі №916/1447/24), якими було скасовано рішення сесії Ширяївської селищної ради від 25.08.2023 №1826-VІІ (про припинення договору оренди №160), а вимогу про визнання укладеною додаткової угоди від 14.07.2023 відхилено, дійшов висновку, що орендар не довів належного повідомлення орендодавця про намір поновити договір (обов`язок орендаря за ст.33 Закону «Про оренду землі»).

За таких обставин, суд встановив порушення державним реєстратором Перчеклієм О.Ю. положень ст. 10 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, приписів пунктів 40, 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (зі змінами), адже останнім не правильно встановлено відповідність заявлених прав щодо внесення змін до речовою права про поновлення договору оренди на новий строк і поданого документа - листа-повідомлення №14/07 від 14.07.2023 року, а також не правильно встановлено факт виконання умов правочину, з яким Закон України Про оренду землі (ст. 33 у редакції до 16.07.2020) пов`язує можливість виникнення, зміни, припинення речового права.

Проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Предметом позову у даній справі є визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Долинської сільської ради Подільського району Одеської області Перчеклій Олександра Юрійовича індексний номер: 69354580 від 19.09.2023 про державну реєстрацію змін до іншого речового права 14.09.2023 - права оренди земельної ділянки кадастровий номер: :01:001:0500, площа 45,3420 га за ФГ Сільгосп-Маркет, яким в Державному реєстрі прав Строк дії: 7 років змінено на Дату укладання договору. Дата державної реєстрації: 02.09.2023, Строк: 7 р., Дата закінчення дії: 02.09.2030, з правом пролонгації.

Колегія суддів зазначає, що положеннями статей 15, 16 Цивільного кодексу України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені у статті 16 Цивільного кодексу України.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав. Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

Відповідно до частини першої статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду.

Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини 8 цієї статті Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а згідно з положеннями частини 11 вказаної статті відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - із 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, та стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Згідно з частиною 2 статті 126-1Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також, відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість, укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Таким чином, до спірних правовідносин у цій справі підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній із 16.07.2020).

За змістом частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у вказаній редакції, чинній як на момент звернення з листом-повідомленням, так і з позовом у цій справі), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зробив висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у контексті дій сторін договору виглядає, зокрема, наступним чином: якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

У постанові Верховного Суду від 15.10.2024 у справі № 916/4208/23 викладено такий правовий висновок : виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме, частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі").

І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, за умовами п.3.3 договору оренди №160 від 02.09.2016 року, після закінчення строку дії договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом - повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору.

Як зазначалося вище, уквітні 2024 року ФГ Сільгосп-Маркет подало позов до Ширяївської селищної ради, у якому просило скасувати рішення ради про припинення договору оренди землі та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди (справа №916/1447/24).

Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.01.2025 позов задоволено частково: скасовано рішення ради №1826-VII та стягнуто судовий збір. У визнанні укладеною додаткової угоди відмовлено, оскільки позивач не довів належного повідомлення орендодавця про намір продовжити договір.

Суд виходив із того, що відповідно до ст. 33 Закону Про оренду землі орендар зобов`язаний забезпечити отримання орендодавцем листа-повідомлення, чого позивач не підтвердив належними доказами. Водночас суд визнав, що договір оренди №160 автоматично поновився до 02.09.2024 відповідно до п. 27 Перехідних положень ЗК України, а тому рішення ради про його припинення є передчасним.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.04.2025 рішення суду першої інстанції залишено без змін. Апеляційний суд погодився з висновками щодо неналежності доказів направлення листа-повідомлення, оскільки оформлені вручну квитанція та опис вкладення не дають можливості встановити точну дату відправлення.

Законодавчі вимоги щодо застосування преюдиції у господарському процесі передбачені частиною 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України, згідно з якою обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набуло законної сили, в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, адже їх істину вже встановлено у рішенні чи вироку, і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 910/9823/17.

Отже, не потребують доказування преюдиціальні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, - при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. При цьому, не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах - позивачів, відповідачів, третіх осіб тощо. Преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі, в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.

Слід зазначити, що преамбулою та статтею 6 параграфу 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а також рішеннями Європейського суду з прав людини від 25.07.2002 в справі "Совтрансавто-Холдінг" проти України" та від 28.11.1999 в справі "Брумареску проти Румунії" встановлено, що існує усталена судова практика конвенційних органів щодо визначення основним елементом верховенства права принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.

Принцип юридичної визначеності вимагає поваги до принципу res judicata, тобто поваги до остаточного рішення суду. Згідно з цим принципом жодна сторона не має права вимагати перегляду остаточного та обов`язкового до виконання рішення суду лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі. Повноваження судів вищого рівня з перегляду мають здійснюватися для виправлення судових помилок і недоліків, а не задля нового розгляду справи. Таку контрольну функцію не слід розглядати як замасковане оскарження, і сама лише ймовірність існування двох думок стосовно предмета спору не може бути підставою для нового розгляду справи. Відхід від цього принципу можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Христов проти України" від 19.02.2009 та "Пономарьов проти України" від 03.04.2008).

Таким чином, в силу імперативних вимог статті 75 Господарського процесуального кодексу України мають преюдиційне значення для даної справи та не підлягають повторному доказуванню встановлені судом у справі №916/1447/24 обставини стосовно продовження дії договору в силу закону до 02.09.2024 та відсутність доказів належного направлення орендарем повідомлення про намір продовжити договір на новий строк.

Судова колегія зауважує, що у постанові Верховного Суду від 24.11.2021 зі справі №922/1197/21 Верховний Суд, зокрема, виснував, що для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди, з обов`язковим долученням до такого звернення проекту додаткової угоди.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України).

У матеріалах справи відсутня підписана сторонами договору угода про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк (в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк). Також відсутні докази вирішенні спору про укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря у судовому порядку за позовом заінтересованої особи.

При цьому суд враховує, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Водночас сторони не можуть будувати власну позицію на тому, що вона є доведеною, доки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за таким підходом сама концепція змагальності втрачає сенс.

Відсутність укладеного договору в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк (у тому числі, у судовому порядку) виключає законність рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до іншого речового права (права оренди земельної ділянки) від 14.09.2023. Також закінчення дії договору оренди земельної ділянки є підставою для припинення права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0500 за відповідачем.

За змістом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Відповідно до статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, його дубліката.

Саме укладення додаткової угоди згідно з пунктом 1 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк.

Таким чином, поданий державному реєстратору лист-повідомлення ФГ «Сільгосп-Маркет» від 14.07.2023 №14/07, який селищна рада не отримувала - не є тим документом, який відповідно до законодавства підтверджує поновлення договору оренди землі, адже таким документом має бути виключно договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, який укладається у тій же формі, в якій укладено договір оренди земельної ділянки, тобто у нотаріальній формі, підписаний обома сторонами.

Таким чином, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що державний реєстратор порушив вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не перевірив належним чином відповідність поданих документів заявленим діям щодо внесення змін про поновлення договору оренди та безпідставно визнав виконаними умови, від яких залежить можливість виникнення чи продовження речового права відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Щодо способу захисту, судова колегія вказує таке.

Згідно з частиною 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Відповідно до частини 3 статті 26 названого Закону відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Відповідно до правової позиції, яка викладена у постановах Верховного Суду від 22.08.2022 у справі № 597/977/21 та від 17.08.2022 у справі № 450/441/19, у розумінні положень статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" належними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.

При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди (відповідна правова позиція наведена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.11.2023 у справі № 513/879/19 (пункт 55)). Відповідно до пункту 9 частини 1 статті 27 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (близький за змістом підхід щодо інших правовідносин у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.14)).

Разом з цим, судова колегія зауважує, що з урахуванням встановлених обставин цієї справи, ефективним способом захисту та таким, що забезпечить реальне відновлення порушеного права позивача у зв`язку зі здійсненням державним реєстратором реєстраційних дій без достатньої правової підстави з порушенням Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (за відсутності договору), є скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до іншого речового права (права оренди земельної ділянки).

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові 15 жовтня 2024 року у cправі №910/14543/23.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Тому інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.

Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням того, що наведені в апеляційній скарзі порушення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 18.06.2025 у справі №916/5643/23.

За таких обставин, апеляційна скарга на рішення Господарського суду Одеської області від 18.06.2025 у справі №916/5643/23 задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення суду першої інстанції у даній справі залишається без змін.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства Сільгосп-Маркет на рішення Господарського суду Одеської області від 18.06.2025 у справі №916/5643/23 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 18.06.2025 у справі №916/5643/23 - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі статтями 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 15.12.2025.

Головуючий суддя А.І. Ярош

Судді: Н.М. Принцевська

Я.Ф. Савицький