ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2025 р. м. Ужгород Справа № 907/1133/25

Суддя Господарського суду Закарпатської області Андрейчук Любомир Вікторович, розглянувши матеріали справи

за позовом Ужгородської окружної прокуратури, м. Ужгород в інтересах держави

до відповідача 1 Ужгородської міської ради, м. Ужгород

до відповідача 2 Товариства з обмеженою відповідальністю «Металтех», м. Ужгород

про визнання незаконним і скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу, зобов`язання повернути земельну ділянку територіальній громаді м. Ужгорода,

Секретар судового засідання - Райніш М.І.,

За участю представників сторін:

від позивача - Роман Михайло Степанович, прокурор відділу представництва інтересів держави в суді Закарпатської обласної прокуратури (в залі суду);

від позивача - Нірода Михайло Васильович, прокурор відділу представництва інтересів держави в суді Закарпатської обласної прокуратури (в залі суду);

від відповідача 1 - не з`явився (в залі суду);

від відповідача 2 - Митровка Ярослав Васильович, адвокат, ордер серії АО № 1200194 від 22.10.2025 (в залі суду);

СУДОВІ ПРОЦЕДУРИ

Ужгородська окружна прокуратура звернулася (далі прокурор) до Господарського суду Закарпатської області з позовною заявою в інтересах держави до відповідача 1: Ужгородської міської ради, відповідача 2: Товариства з обмеженою відповідальністю «УЖБУД», в якій просить суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення ХХІІІ сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 30.08.2022 № 877;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки із розстроченням платежу від 02.09.2022, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Деяк К.К. (зареєстрований в реєстрі за № 1431), щодо земельної ділянки за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га, розташованої по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» повернути територіальній громаді міста Ужгород земельну ділянку за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га розташовану по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.10.2025 головуючим суддею для розгляду справи №907/1133/25 визначено суддю Андрейчука Л.В.

Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 06.10.2025 частково задоволено заяву Ужгородської окружної прокуратури від 03.10.2025 про вжиття заходів забезпечення позову:

- заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» , іншим фізичним і юридичним особам на час розгляду та до набрання законної сили рішенням суду у справі здійснювати будь-які дії щодо відчуження, поділу, об`єднання, передачі в оренду чи на іншому праві користування земельної ділянки за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га розташованій по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді;

- заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» , іншим фізичним і юридичним особам на час розгляду та до набрання законної сили рішенням суду у справі здійснювати будь-які підготовчі чи будівельні роботи на земельній ділянці за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га розташованій по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді;

- заборонено Державній інспекції архітектури та містобудування України та її територіальним структурним підрозділам, а також Управлінню державного архітектурно-будівельного контролю Ужгородської міської ради на час розгляду та до набрання законної сили рішенням суду у справі здійснювати реєстрацію дозвільних документів щодо проведення підготовчих робіт, будівництва чи реконструкції об`єктів нерухомості і введення їх в експлуатацію на земельній ділянці за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га розташованій по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді;

- заборонено органам, які здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводити будь-які реєстраційні дії щодо земельної ділянки за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га розташованій по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді

Ухвалою від 07.10.2025 відкрито провадження у справі, постановлено розглянути спір за правилами загального позовного провадження.

23.10.2025 на адресу Господарського суду надійшов відзив від Товариства з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» ( вх. № 02.3.1-02/9282/25).

24.10.2025 відповідач 1 подав до суду клопотання про поновлення строку на подання відзиву (вх. № 02.3.1-02/9341/25). 06.11.2025 відповідач 1 повторно подав до суду клопотання про поновлення строку на подання відзиву (вх. № 02.3.1-02/9699/25). Ухвалами від 12.11.2025 та 13.11.2025 поновлено відповідачу 1 процесуальний строк для подання відзиву.

20.11.2025 на адресу Господарського суду надійшло клопотання представника позивача Ужгородської окружної прокуратури Неродика Андрія Анатолійовича про поновлення строку на подання відповіді на відзив (вх. № 02.3.1-02/10134/25). Ухвалою від 20.11.2025 поновлено позивачу процесуальний строк для подання відповіді на відзив.

Протокольною ухвалою від 20.11.2025 відмолено у заяві позивача у зупиненні провадження.

Протокольною ухвалою від 10.12.2025 відмолено у заяві позивача про призначення експертизи, закрито підготовче провадження у справі № 907/1133/25 та призначено справу до судового розгляду по суті.

ПОЗИЦІЯ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Правова позиція позивача.

Прокурором обґрунтовуються позовні вимоги матеріалами, зібраними в ході досудового розслідування кримінального провадження № 0000311 від 18.10.2023.

Зазначає, що п. 1.16 рішення ХХ сесії VIII скликання Ужгородської міської ради від 31.05.2022 № 748 Товариству з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (кадастровий номер :65:001:0108) площею 0,3545 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості по вулиці Сергія Мартина, 4, в м. Ужгород.

Зазначає, що 15.06.2022 Гільтайчук В.С. як директор Департаменту міської інфраструктури (замовник) уклав договір №748/1.16 з ФОП Сентімрей Наталією Василівною (виконавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» в особі директора Касинця О.Ф. (платник) про проведення експертної грошової оцінки на земельну ділянку (кадастровий номер :65:001:0108) площею 0,3545 га без проведення конкурсу з визначення суб`єкта оціночної діяльності, що порушує вимоги ст. 10 Розділу ІІ Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», п. 8 ст. 128 Земельного кодексу.

17.06.2022 ФОП Сентімрей Н.В. склала та підписала звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :65:001:0108 площею 0,3545 га, із визначенням вартості у розмірі 426 286,25 гривень (без врахування ПДВ), тоді як згідно висновку експерта за результатами проведення повторної судової оціночно-земельної експертизи від 13.02.2025 за № ринкова вартість даної земельної ділянки визначена у розмірі 2 577 215 гривень (без ПДВ). Після чого, 17.06.2022 ФОП Сентімрей Н.В. передала вказаний звіт директору Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради Гільтайчуку В.С., відповідно до акту приймання - передачі робіт по проведенні експертної грошової оцінки.

У подальшому рішенням XXIII сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 30.08.2022 №877 затверджено вартість земельної ділянки (кадастровий номер :65:001:0108) площею 0,3545 га по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді у сумі 426286, 25 гривень з розрахунку 120,25 грн. за 1 кв.м. та вирішено продати її Товариству з обмеженою відповідальністю «УЖБУД».

На підставі вказаного рішення міської ради директором Департаменту міської інфраструктури Гільтайчуком Віталієм Степановичем із Товариством з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки із розстроченням платежу від 02.09.2022, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Деяк К.К. (зареєстрований в реєстрі за № 1431). На підставі цього спірна земельна ділянка за кадастровим номером :б5:001:0108, площею 0,3545 га, розташована по вулиці Сергія Мартина, 4, в м. Ужгороді, вибула із комунальної власності міста Ужгорода у власність Товариства з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» за ціною 426 286,25 гривень, тоді як згідно висновку експерта за результатами проведення повторної судової оціночно-земельної експертизи від 13.02.2025 за № 1086І/24-41 ринкова вартість даної земельної ділянки визначена у розмірі 2 577 215 гривень (без ПДВ).

Таким чином, прокурор вважає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки укладений із порушенням ч. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України та ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України оскільки ціна продажу земельної ділянки значно не відповідала її ринковій вартості.

Вказаним прокурор обґрунтовує істотне порушення інтересів держави при укладенні вказаного договору та вважає, що наявні достатні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки на підставі ст. 203 та 215 Цивільного кодексу України.

Заперечення (відзиви) відповідачів.

Відповідач 1 заперечує позовні вимоги. Зазначає, що укладаючи із приватним підприємцем Сентімрей Наталією Василівною договір про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, Ужгородська міська рада в особі департаменту міської інфраструктури мала належне правове підґрунтя очікувати, що виконавцем в особі Сентімрей Н.В. буде дотримано принцип добросовісності у процесі виконання договору та проведено експертну грошову оцінку земельної ділянки в межах, визначених законом, а відтак, на момент прийняття оспорюваного рішення в органу місцевого самоврядування об`єктивно не виникало сумнівів щодо достовірності проведеної оцінки, оформленої відповідним звітом.

Зазначає про те, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи, а тому визнання зазначеного рішення недійсним не може забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади.

Відповідач 2 заперечує позовні вимоги, вказуючи, що доказ прокурора про заниження вартості земельної ділянки за кадастровим номером :65:001:0108, а саме висновок експерта за результатами проведення повторної судової оціночно-земельної експертизи від 13.02.2025 за № 10861/24-41 є суперечливим з огляду на наявність, окрім звіту оцінювача ФОП Сентімрей Н.В., й іншого висновку судового експерта № 1996 від 29.08.2025 за результатами проведення судової оціночно-земельної експертизи, згідно якого ймовірна ринкова вартість вищевказаної земельної ділянки визначена в сумі 456 021,71 грн.

Заперечує доводи прокурора, що оцінка земельної ділянки органом місцевого самоврядування була проведена із порушенням ч. 2 ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» так як оцінювач мав би у даній ситуації визначатися на конкурсних засадах тим, що така позиція прокурора не узгоджується із правозастосуванням вказаної норми права Великою Палатою Верховного Суду, наведеної у постанові від 20.07.2022 у справі № 910/10956 (12-74гс21).

Зазначає, що прокурором не враховано висновки щодо застосування права, здійснені у постанові Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 909/1345/14, які застосовні до правовідносин, які виникли у даній справі, зокрема про те, що чинне законодавство України не пов?язує недійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки з самим лише фактом заниження її вартості (ціни договору).

Зазначає, що прокурором обрано неналежний спосіб захисту порушених прав через помилкове не врахування положень чинного законодавства України у спірних правовідносинах. Законом України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» № 4292-IX від 12.03.2025, який набрав чинності 09.04.2025 внесено зміни до Цивільного кодексу України. На момент подання позову у даній справі у випадку вибуття комунального майна у приватну власність незалежно від причин належним способом захисту є віндикаційний позов про витребування майна, а не визнання недійсним договору та застосування наслідків недійсності правочину.

Зазначає, що позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення ХХІІІ сесії Ужгородської міської ради VІІ скликання від 30.08.2022 № 877 є неефективним способом захисту, оскільки оскаржуване рішення Ужгородської міської ради було виконане, бо на його підставі було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Зазначає, що прокурором при подані позову порушено вимоги ст. 23 ЗУ «Про прокуратуру» щодо представництва інтересів громадянина або держави у суді та ст. 53 ГПК України щодо участі у судовому процесі органів та осіб, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ ОБСТАВИНИ.

Матеріалами справи встановлено, що рішенням XX сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 31.05.2022 №748 «Про надання та відмову у наданні дозволів на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок» Товариству з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (кадастровий номер :65:001:0108) площею 0,3545 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості по вул. Сергія Мартина, 4.

15.06.2022 між Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради (замовник), з однієї сторони, приватним підприємцем Сентімрей Наталією Василівною (виконавець) та ТОВ «УЖБУД» було укладено договір про проведення експертної грошової оцінки на земельну ділянку загальною площею 0,3545 га по вул. Сергія Мартина, 4 в м. Ужгород.

17.06.2022 суб`єктом оціночної діяльності ФОП Сентімрей Н.В. складено висновок про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 0,3545 га по вул. Сергія Мартина, 4 в м. Ужгород кадастровий номер :65:001:0108 та визначено вартість у розмірі 426286,25 грн. без урахування податку на додану вартість.

Рішенням XXIII сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 30.08.2022 №877 «Про приватизацію земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу» (пункт 1) затверджено вартість земельної ділянки (кадастровий номер :65:001:0108) площею 0,3545 га по вул. Сергія Мартина, 4 у сумі 426 286,25 грн із розрахунку 120,25 грн за 1 кв.м. відповідно до висновку експертів від 17.06.2022.

Пунктом 2 вказаного рішення міської ради ухвалено продати Товариству з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» земельну ділянку площею 0,3545 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості по вул. Сергія Мартина, 4.

02.09.2022 між Територіальною громадою міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради від імені якої діє Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки із розстроченням платежу від 02.09.2022, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Деяк К.К. (зареєстрований в реєстрі за № 1431).

Згідно п. 1 договору за цим договором продавець на підставі рішення XXIII сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 30.08.2022 №877 передає у власність за плату, а покупець приймає приватну власність і оплачує земельну ділянку на умовах, визначених цим договором.

Згідно п. 1.1 договору земельна ділянка площею 0,3545 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, категорія земель землі промисловості, транспорту, звязку, енергетики, оборони та іншого призначення, що відчужується за цим договором, розташована за адресою Закарпатська област, Ужгородський район, місто Ужгоро, вулиця Мартина Сергія, 4, кадастровий номер :65:001:0108.

Відповідно до п. 2.1. договору, ціна продажу земельної ділянки за цим Договором становить 426 286,25 грн з розрахунку 120,25 (сто двадцять) грн. 25 коп. за 1 квадратний метр.

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЕ ОБГРУНТУВАННЯ ТА ОЦІНКА СУДУ

Дослідивши правову природу спірних правовідносин з урахуванням фактичних та правових підстав заявлених позовних вимог, а також заперечень проти них, надаючи оцінку всім обставинам справи у їх сукупності, оцінивши всі надані сторонами на підтвердження їх вимог докази, суд виходить з наступного.

Предметом судового розгляду даної справи є наявність або відсутність підстав для задоволення вимог позивача про визнання незаконним та скасування рішення ХХІІІ сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 30.08.2022 № 877; визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки із розстроченням платежу від 02.09.2022, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Деяк К.К. (зареєстрований в реєстрі за № 1431), щодо земельної ділянки за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га, розташованої по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді; зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» повернути територіальній громаді міста Ужгород земельну ділянку за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га розташовану по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді.

Позивач обґрунтовує позовні вимоги двома підставами: (1) визначення суб`єкта оціночної діяльності, яка виготовила звіт про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки, без проведення конкурсу; (2) заниження таким суб`єктом оціночної діяльності у виготовленій нею експертно-грошовій оцінці вартості спірної земельної ділянки.

Позивач вважає, що вказане зумовлює незаконність рішення органу місцевого самоврядування, яким затверджено таку експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки та надано дозвіл на продаж спірної земельної ділянки відповідачу 2.

Також позивач вважає, що вказане зумовлює недійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Щодо проведення конкурсу на визначення суб`єкта оціночної діяльності.

Підставою позову є те, що оцінка земельної ділянки органом місцевого самоврядування була проведена із порушенням ч. 2 ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України. Прокурор вважає, що згідно вказаної норми права визначення суб`єкта оціночної діяльності у спірних правовідносинах мало відбуватися на конкурсних засадах.

Відповідно до ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб`єктами господарювання, які є суб`єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Ціна земельної ділянки площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд визначається за нормативною грошовою оцінкою, вказаною в технічній документації. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.

Згідно ч. 2 ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» у випадках, визначених нормативно-правовими актами з оцінки майна, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, суб`єкти оціночної діяльності - органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставі наказу керівника. При цьому, якщо законодавством передбачена обов`язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб`єктами оціночної діяльності - суб`єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

Однак правозастосування прокурором ч. 2 ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» не узгоджується із правозастосуванням цієї ж норми права Великою Палатою Верховного Суду, наведеної у постанові від 20.07.2022 у справі № 910/10956 (12-74гс21).

Зокрема у вказаній постанові зроблено наступне правозастосування ч. 2 ст. 10 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»:

« 9.27. Відповідно до частини першої статті 10 Закону № 2658-III оцінка майна проводиться на підставі договору між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

9.28. Разом з тим частиною другою цієї статті передбачено, що у випадках, визначених нормативно-правовими актами з оцінки майна, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, суб`єкти оціночної діяльності - органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставі наказу керівника. При цьому, якщо законодавством передбачена обов`язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб`єктами оціночної діяльності - суб`єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

9.29. Аналізуючи частину другу цієї статті, слід дійти висновку, що її положення регулюють та розповсюджуються на випадки самостійної оцінки майна суб`єктами оціночної діяльності, якими є органи влади та місцевого самоврядування. Зазначені випадки визначаються нормативно-правовими актами з оцінки майна затвердженими Кабінетом Міністрів України і на випадки оцінки майна, передбачені Законом №1404-VIII, не розповсюджуються.

9.30. На користь такого висновку свідчить як буквальне тлумачення змісту цієї норми, так і той факт, що посилання на призначення суб`єкта оціночної діяльності на конкурсних засадах міститься у другому реченні цього абзацу, який починається словами «при цьому», а не винесено законодавцем в окремий абзац.

9.31. Застосування такого сполучення слів та об`єднання цього речення в єдиний абзац з попереднім реченням свідчить про те, що призначення суб`єкта оціночної діяльності на конкурсних засадах проводиться за декількох умов: якщо законодавством передбачено проведення незалежної оцінки; якщо така оцінка проводиться у випадках, передбачених нормативно-правовими актами, які затверджуються Кабінетом Міністрів України.

9.32. Такими постановами, постанова Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 року № 629 «Про затвердження Методики оцінки об`єктів оренди» або постанова Кабінету Міністрів України від 10 травня 2003 року № 1891 «Про затвердження Методики оцінки майна», яка розповсюджується на випадки оцінки державного та комунального майна.»

Відповідно до абзацу 7 пункту 1 Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10.12.2003 № 1891 (далі Методика) ця Методика застосовується для проведення оцінки відчуження державного (комунального) майна.

Згідно пункту 12 Методики (у редакції чинній на момент призначення оцінки) з метою проведення незалежної оцінки майна державні органи приватизації, які є замовниками оцінки, забезпечують відбір суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання у випадках:

внесення державного майна, зокрема земельних ділянок, до статутного капіталу державних акціонерних товариств, господарських товариств, холдингових компаній (державних холдингових компаній), якщо державний орган приватизації є засновником такої компанії;

перетворення державних підприємств в акціонерні товариства державним органом приватизації;

повернення об`єктів приватизації у державну власність (крім повернення пакетів акцій);

визначення розміру збитків, що призвели до завдання майнової шкоди державі (в особі державних органів приватизації);

визначення розміру компенсації державному органу приватизації вартості акцій (часток) у разі неможливості їх отримання;

визначення необхідності, розміру та виду майнового забезпечення під час надання кредитів (позик), залучених державою або під державні гарантії;

приватизації шляхом викупу об`єктів малої приватизації державної форми власності, крім випадків, передбачених частинами восьмою і десятою статті 15 Закону України Про приватизацію державного і комунального майна;

приватизації державних об`єктів малої приватизації (у тому числі державних єдиних майнових комплексів, що є об`єктами малої приватизації) у разі відсутності балансової вартості об`єктів (активів єдиного майнового комплексу);

приватизації державних єдиних майнових комплексів, що є об`єктами великої приватизації, за відсутності радника.

Відбір суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для оцінки об`єктів державної власності здійснюється на конкурсних засадах у порядку, що встановлюється Фондом державного майна.

В інших випадках проведення незалежної оцінки майна відповідно до вимог цієї Методики відбір суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання здійснюється замовником такої оцінки самостійно.

Тобто за вимогами пункту 12 Методики з урахуванням спірних правовідносинах у даній справі відбір суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для проведення незалежної оцінки майна здійснюється замовником такої оцінки самостійно.

Відповідно до ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З урахуванням наведеного суд відхиляє доводи позивача про те, що визначення суб`єкта оціночної діяльності без проведення конкурсу для здійснення експертної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :65:001:0108 площею 0,3545 га було здійснено із порушенням вимог ст. 10 Розділу ІІ Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу.

Таким чином, обґрунтованість вказаної підстави позову не знайшла свого підтвердження під час розгляду справи.

Щодо заниження вартості спірної земельної ділянки.

Згідно звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 17.06.2022, виконаного суб`єктом оціночної діяльності ФОП Сентімрей Н.В. вартість спірної земельної ділянки було визначено у розмірі 426286,25 грн. без урахування податку на додану вартість. За вказаною ціною було укладено спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Відповідно доказу, наданого позивачем, а саме висновку експерта за результатами проведення повторної судової оціночно-земельної експертизи від 13.02.2025 за № 10861/24-41 ринкова вартість спірної земельної ділянки станом на 17.06.2022 визначена у розмірі 2 577 215 грн без урахування податку на додану вартість. Вказана ціна була визначена із аналізу ринку пропозицій щодо продажу подібних земельних ділянок з використанням баз даних агентств нерухомості, що розміщені на доступних інтернет-сайтах про що вказано в останньому абзаці ст. 54 експертного висновку.

Згідно висновку експерта № 1996 від 29.08.2025 за результатами проведення судової оціночно-земельної експертизи, наданого стороною відповідача-2, ймовірна ринкова вартість спірної земельної ділянки визначена у розмірі 456 021,71 грн. без урахування податку на додану вартість.

Відповідно до абзацу першого пункту 15 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440 (далі Національний стандарт № 1) методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

За змістом абзацу першого та другого пункту 16 Національного стандарту № 1визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

Тобто за Національним стандартом № 1 оцінка ринкової вартості об`єкта оцінки (у даному випадку спірної земельної ділянки) має ґрунтуватися у першу чергу на результаті аналізу ціни продажу подібних земельних ділянок. Взяття за основу для проведення оцінки інформації про ціни пропонування подібного майна застосовується у разі відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна.

Відповідно до абзацу другого пункту 19 Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» затвердженого постановою КМУ від 28.10.2004 № 1442 інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті № 1.

Враховуючи, що експертний висновок відповідача 2 ґрунтується на оцінці вартості спірної земельної ділянки у порівнянні із цінами продажу земельних ділянок, а експертний висновок позивача ґрунтується на цінах пропонування подібних земельних ділянок (при цьому є наявною інформація про ціну продажу подібної землі), суд з урахуванням вищенаведених положень Національного стандарту № 1, бере до уваги експертний висновок відповідача 2.

З огляду на це суд приходить до висновку, що ймовірна вартість спірної земельної ділянки станом на 17.06.2022 складала 456 021,71 грн., тобто була вищою за ціну продажу, погодженою спірним рішенням відповідача 1 та ціною, визначеною у спірному договорі на 29735,46 грн.

Однак суд враховує доводи відповідача 2 та здійснене правозастосування у постанові Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 909/1345/14, де сформульовано наступний висновок: «Відповідно до ст. 210 Земельного кодексу України угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.

Порядок продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності визначений ст.ст. 127, 128 Земельного кодексу України.

Отже, стаття 210 Земельного кодексу України пов`язує недійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки з порушенням порядку такого продажу, водночас суди, зазначаючи про складення звіту про експертну грошову оцінку з порушенням законодавства, посилаючись при цьому на ухвалу суду, яка не є обов`язковою для господарського суду, дійшли помилкового висновку, що продаж земельної ділянки за заниженою вартістю є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, не навели конкретної норми закону, якою визначено порядок купівлі-продажу і не зазначили в чому саме полягає порушення цього порядку.

Чинне законодавство України не пов`язує недійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки з самим лише фактом заниження її вартості (ціни договору).»

Враховуючи те, що інша підстава позову (порушення законодавства при визначенні суб`єкта оціночної діяльності для експертної грошової оцінки спірної земельної ділянки) не знайшла свого підтвердження під час розгляду справи, то сам лише факт заниження ціни продажу земельної ділянки не є достатньою підставою для задоволення позовних вимог у цій частині.

Щодо застосування позивачем способу захисту порушених прав.

Позовні вимоги у даній справі обґрунтовані незаконністю рішення XXIII сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 30.08.2022 №877, яким затверджено вартість земельної ділянки (кадастровий номер :65:001:0108) площею 0,3545 га по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді у сумі 426286, 25 гривень з розрахунку 120,25 грн. за 1 кв.м. та погоджено продаж такої Товариству з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» та істотне порушення інтересів держави при укладенні спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки. Позивач вважає, що наявні достатні підстави для визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки на підставі ст. 203 та 215 ЦК України.

Тобто позивач прагне повернути спірну земельну ділянку у комунальну власність.

У цьому контексті слід зауважити, що позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування є неефективною. Вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням, а його скасування не дасть змоги територіальній громаді в інтересах якої прокурор звернувся із позовом ефективно відновити володіння відповідною земельною ділянкою (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, пункт 8.13; від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 180).

За усталеною практикою Верховного Суду, якщо рішення органу державної влади, місцевого самоврядування виконане, вимога про визнання такого рішення недійсним не відповідає ефективному способу захисту, бо її задоволення не приводить до відновлення прав позивача чи держави за захистом інтересів якої до суду звернувся прокурор у даній справі.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 16 ЦК України закріплено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів, згідно з яким кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Також суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Під способами захисту суб`єктивних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).

Позивач обрав способом захисту своїх прав, визначивши правовою підставою заявленого позову положення ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Проте, судом враховується, що у даному випадку наявне спеціальне правове регулювання, яке застосовне до спірних правовідносин.

Законом України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» № 4292-IX від 12.03.2025 внесено зміни до Цивільного кодексу України. Вказаний закон набрав чинності 09.04.2025 та підлягає до застосування у спірних правовідносинах.

Зокрема вказаним законом змінено назву статті 391 на «Захист права власності власника майна", а також доповнено ст. 391 частиною другою такого змісту:

"2. Якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна став суб`єкт права приватної власності, спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування таким майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі статей 387 і 388 цього Кодексу".

Тобто з 09.04.2025 у цивільному законодавстві України відбулися зміни щодо способу захисту порушених прав у випадках відчуження майна державної чи комунальної власності у приватну власність. Таким чином, на час розгляду даної справи у випадку вибуття комунального майна у приватну власність незалежно від причин належним способом захисту є саме віндикаційний позов про витребування майна, а не визнання недійсним договору та застосування наслідків недійсності правочину.

Згідно з правовою позицією, викладеною в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин. Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 15.09.2022 у справі №910/12525/20.

Враховуючи наведене вище, позовні вимоги у спірних правовідносинах про визнання незаконним та скасування рішення ХХІІІ сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 30.08.2022 № 877, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки із розстроченням платежу від 02.09.2022, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Деяк К.К. (зареєстрований в реєстрі за № 1431), щодо земельної ділянки за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га, розташованої по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді та зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «УЖБУД» повернути територіальній громаді міста Ужгород земельну ділянку за кадастровим номером :65:001:0108, площею 0,3545 га розташовану по вулиці Сергія Мартина, 4 в м. Ужгороді згідно ст. 203 та 215 ЦК України задоволенню не підлягають.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно з частиною 1 статті 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Положеннями статей 13-14 ГПК України унормовано, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. В той же час, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Статтею 74 ГПК України обов`язок доказування і подання доказів віднесено на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

У статті 76 ГПК України встановлено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно зі статтею 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Надаючи оцінку іншим доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (частина 5 статті 236 ГПК України).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994, серія А, № 303-А. пункт 29).

Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення Європейського суду з прав людини у справі "Суомінен проти Фінляндії", № 37801/97, пункт 36, від 01.07.2003). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення Європейського суду з прав людини у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії", № 49684/99, пункт 30, від 27.09.2001).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі № 910/13407/17.

Відповідно до пункту 5 частини 4 статті 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Відповідно до положень статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. При цьому, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, згідно положень статті 74 ГПК України.

Згідно зі статтею 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

З урахуванням висновків, до яких дійшов суд при вирішенні даного спору, суду не вбачається за необхідне надавати правову оцінку кожному із доводів наведених учасниками судового процесу, оскільки їх оцінка не може мати наслідком спростування таких висновків суду.

Сторонами у справі не надано суду належних та допустимих доказів про наявність інших обставин ніж ті, що досліджені судом, а відтак, розглянувши спір на підставі поданих учасниками доказів, суд дійшов висновку про безпідставність заявлених позовних вимог, а відтак в задоволенні позову слід відмовити.

Щодо заходів забезпечення позову.

Відповідно до ч. 9 та 10 ст. 145 ГПК України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

В такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

З огляду на повну відмову у задоволенні позову вжиті ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 06.10.2025 у справі № 907/1133/25 заходи забезпечення позову підлягають скасуванню, однак такі зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням.

Розподіл судових витрат.

Витрати зі сплати судового збору відповідно до вимог статті 129 ГПК України покладаються на позивача.

Враховуючи наведене та керуючись статтями 2, 13, 42,46, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 80, 129, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд,

УХВАЛИВ:

1. У задоволенні позову відмовити повністю.

2. Вжиті ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 06.10.2025 у справі № 907/1133/25 заходи забезпечення позову скасувати.

На підставі ч. 10 ст. 145 Господарського процесуального кодексу України заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили рішенням.

На підставі статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду.

Апеляційна скарга на рішення суду згідно зі статтею 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 18.12.2025

СУДДЯ Любомир АНДРЕЙЧУК