ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Чернівці

25 листопада 2025 року Справа № 926/2555/25

Господарський суд Чернівецької області у складі головуючого судді Марущака І.В., за участю секретаря судового засідання Терещенко Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (58018, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Миру, 19, офіс 9, ),

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:

1) Товариство з обмеженою відповідальністю «Чернівці-Моноліт» (58018, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Текстильників, 8 А, секція 2, );

2) Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм-2» (29005, Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Подільська, 58, );

3) Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм» (29005, Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Володимирська, 109, );

4) Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Кришталеве Озеро-1» (29005, Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Подільська, 58, ).

до Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, Центральна площа,1, )

про визнання недійсним договору оренди землі, додаткового договору до договору оренди землі та визнання припиненим зобов`язання,

представники:

від позивача керівник Марчук Д.П., адвокат Балицький О.П.;

від відповідача Фуркал С.О.;

від третьої особи-1 адвокат Шульженко Д.Ю.;

від третьої особи-2 не з`явився.

від третьої особи-3 не з`явився;

від третьої особи-4 не з`явився.

І. Стислий виклад позовних вимог.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради, в якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову просить:

1) визнати недійсним договір оренди землі №1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал-Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

2) визнати недійсним додатковий договір №5/1669, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27 листопада 2024 року, зареєстровано в реєстрі 1535, до Договору оренди землі №1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

3) визнати припиненими зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» перед Чернівецькою міською радою з оплати орендної плати за Договором оренди землі №1669, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532 щодо частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар), (включаючи за Додатковим договором №5/1669 від 27.11.2024, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27 листопада 2024 року, зареєстровано в реєстрі 1535, щодо частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0063 площею 9,1968 га), а саме - щодо частини земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду, на загальну суму 22 947 877,81 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 03.02.2005 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар) укладено договір оренди землі №1669, відповідно до якого орендодавець надав орендарю в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 13,5373 га, кадастровий номер :32:002:0008, розташовану за адресою: м. Чернівці, вул. Чорновола, економіко-планувальна зона № 32, квартал № 002, строком до 30.09.2014.

Відповідно до п. 12 Договору земельна ділянка передається для забудови котеджного містечка та благоустрою рекреаційної території. Цільове призначення земельної ділянки кадастровий номер :32:002:0008: 02.10. «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури».

Однак, у п. 2 Договору оренди прямо зазначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем - віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - віднесена до категорії земель водного фонду: частина земельної ділянки площею 8,7185 га - під забудову - віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

Тобто, з загальної площі земельної ділянки 13,5373 га саме під забудову житлового будинку передано лише 8,7185 га, а інша частина земельної ділянки фактично є землями водного Фонду.

В подальшому, додатковими договорами до Договору оренди землі №1669 між сторонами вносились зміни.

Відповідно до Додаткового договору № 5/1669 від 27.11.2024, в тому числі, розділи І та II Договору викладені у новій редакції. Зокрема, згідно пункту 2 Договору, предметом оренди вже є 3 земельних ділянки замість земельної ділянки кадастровий номер :32:002:0008: 1) земельна ділянка кадастровий номер :32:002:0060 площею 0,9719 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10); 2) земельна ділянка кадастровий номер :32:002:0062 площею 0,3042 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10); 3) земельна ділянка кадастровий номер :32:002:0063 площею 9,1968 га (у тому числі, частина земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем, площею 1,9122 га - під прибережною захисною смугою), для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10). Вказані земельні ділянки зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01.11.2024.

07.02.2025 на підставі Акту перевірки від 08.01.2025 №891/Ж5/24-13-07-02/33002057 про результати позапланової невиїзної документальної перевірки ТОВ «Ріал Траст» з питань повноти нарахування та своєчасності сплати орендної плати за земельну ділянку за період з 01.01.2023 по 31.10.2024, яким встановлено порушення товариством п. 287.1 ст. 287, п. 288.1, п. 288.5 ст. 288. п. 298.1 Податкового кодексу України від 02.12.2010№2755-V, у результаті чого занижено суму орендної плати за земельну ділянку, яка підлягає нарахуванню та сплаті в бюджет в загальній сумі 22 947 877.81 грн, в тому числі за 2023 рік в сумі 12 233 431,11 грн, за 2024 рік (з 01.01.2024 по 31.10.2024) в сумі 10 714 446,70 грн, Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області прийнято податкове повідомлення- рішення від 07.02.2025 №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057 про збільшення суми грошового зобов`язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн; визначено суму грошового зобов`язання за податковими та/або іншими зобов`язаннями - 22 947 877.81 грн, за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 5 736 969,45 грн.

Враховуючи викладене, на момент укладення Договору оренди, з загальної площі земельної ділянки 13,5373 га саме під забудову житлового будинку передано лише 8,7185 га (або 64,40354 %), в той час як інша частина земельної ділянки загальною площею 4,8188 га (або 35,59646311 %) фактично є землями водного фонду, у зв`язку з чим не може використовуватися за цільовим призначенням земельної ділянки кадастровий номер :32:002:0008: 02.10. «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури».

Вказує, що безпідставна передача 35% із загальної площі земельної ділянки земель водного фонду, які позивач не міг і фактично, і юридично використовувати для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, мала наслідком необґрунтоване завищення орендної плати, що призвело до збільшення суми грошового зобов`язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн.

Також зазначає, що площа земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008, визначена у Договорі оренди, не відповідає дійсності, що встановлено висновком експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою від 04.03.2025 №479/03.25. Тобто, фактично в оренду передані земельна ділянка з кадастровим номером :32:002:0008 загальною площею 12,9167 га замість зазначеної у Договорі оренди 13,5373 га, що є окремою самодостатньою підставою для визнання частково недійсним договору.

Щодо позовної вимоги про визнання припиненими зобов`язання позивача з оплати орендної плати за частини земельної ділянки під водоймищем та прибережною захисною смугою в сумі 22 947 877,81 грн зазначає, що згідно постанови КГС ВС від 17.04.2025 у справі № 910/9652/23 фактичне користування майном на підставі договору оренди в разі його недійсності (нікчемності) унеможливлює проведення між сторонами двосторонньої реституції відповідно до ст. 216 ЦК України. Однак позивач фактично не використовував та не міг використовувати земельну ділянку в частині за її цільовим призначенням згідно договору оренди, що має наслідком відсутність підстав для оплати оренди в цій частині.

Таким чином, внаслідок визнання недійсним договору оренди в частині цих земельних ділянок усі нарахування орендної плати є безпідставними, а позивач не може мати обов`язку виконувати недійсний договір, який є недійсним з моменту його вчинення, відтак додатковою ефективною вимогою захисту порушеного права вважає припиненням правовідношення.

У відзиві на позов Чернівецька міська рада просить застосувати до позовних вимог ТОВ «Ріал Траст» позовну давність та відмовити у задоволенні позову, з огляду на таке:

1) підставою укладення договору оренди від 03.02.2005 було рішення Чернівецької міської ради від 04.11.2004 року № 565, пунктом 4 якого затверджено ТОВ «Ріал Траст» проект відведення земельної ділянки та надано в оренду земельну ділянку по вул. Чорновола, з якої 2,8700 га для цілей «водоймище», 10,6673 га для цілей «для забудови котеджного містечка». Підставою формування земельної ділянки було рішення Чернівецької міської ради від 26.08.2004 № 536, відповідно до пункту 6.2.1 якого ТОВ «Ріал Траст» (за його зверненням від 10.08.2004) надано дозвіл на проектування та складання проекту відведення земельної ділянки площею 14,55 га в районі вул. Комунальників-Авангардна- Винниченка під будівництво котеджного містечка (з них 4,37 га водоймище, 10,18 га під забудову). Саме на підставі звернення ТОВ «Ріал Траст» від 31.08.2004 № 002 та на його замовлення Чернівецьким міським комунальним бюро технічної інвентаризації розроблено Проект відведення земельної ділянки в оренду для будівництва котеджного містечка по вул. Чорновола в м. Чернівці, відповідно до якого передбачалося відвести в оренду земельну ділянку для будівництва котеджного містечка ТОВ «Ріал Траст» загальною площею 13,5373 га.

Пунктом 2 Договору оренди від 03.02.2005 (зі змінами від 01.02.2006 року) передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщенням соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови. Також, пунктом 13 Договору оренди землі (зі змінами від 01.02.2006 року) визначено цільове призначення земельної ділянки: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем та частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей; частина земельної ділянки площею 8,7185 га для багатоквартирної житлової та громадської забудови з вбудованими приміщенням соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом. З цього слідує, що саме земельна ділянка площею 13,5373 га як об`єкт цивільних прав з кадастровим номером :32:002:0008 передавалася ТОВ «Ріал Траст» в оренду, ТОВ «Ріал Траст» був обізнаний щодо площ та цільового призначення земельної ділянки, яка передавалася йому в оренду, в тому числі щодо того, що 2,8700 га цієї земельної ділянки перебуває під водоймищем, а 1,9488 га під прибережною захисною смугою, та погодився з тим, що ця частина земельної ділянки також передається йому в оренду для потреб рекреації. ТОВ «Ріал Траст» не висловлював будь-яких претензій щодо площі чи цільового призначення частин переданої йому в оренду земельної ділянки протягом всього періоду дії Договору оренди землі (як в момент підписання договору, так і під час підписання додаткових угод по ньому (від 01.02.2006, 21.04.2015, 29.07.2016, 25.07.2022 і т.д.). У свою чергу, Чернівецька міська рада не передавала землі водного фонду для цілей будівництва, що чітко передбачено умовами оспорюваного договору. Таким чином, заявлені у позові претензії щодо площі та цільового призначення земельною ділянки, яка перебуває в оренді ТОВ «Ріал Траст» по Договору №1669 не заслуговують на увагу.

Дії позивача, який уклав Договір оренди землі від 03.02.2005 №1669, добровільно вносив до нього зміни протягом більше ніж 20 років, а згодом пред`являє позов про визнання цього договору недійсним з моменту його укладення в частині передачі в оренду окремих частин цієї земельної ділянки, суперечить його попередній поведінці та є недобросовісним.

2) Чернівецька міська рада при наданні в оренду земельною ділянки по договору від 03.02.2005 № 1669 діяла у межах та у спосіб, визначений чинним законодавством України, яке було чинним в період укладення оспорюваного правочину, натомість ТОВ «Ріал Траст» не довів, що під час укладення Договору були порушені частини 1-3, 5 та 6 статті 203 ЦК України, а також не довів порушення своїх суб`єктивних цивільних права (враховуючи те, що погодився на умови використання переданої в оренду земельної ділянки).

3) ТОВ «Ріал Траст» пропустив строк для звернення до суду за захистом своїх прав, оскільки був обізнаний щодо площ та видів цільового призначення земельної ділянки, яка передавалася йому в оренду, види цільового призначення безпосередньо були вказані у оспорюваному Договорі № 1669, а площа земельної ділянки за проектом відведення визначалася на замовлення самого позивача. Позивач, розуміючи неможливість використання частини наданої в оренду земельної ділянки для багатоповерхової житлової та громадської забудови (зокрема тієї, яка перебувала під водоймищем та під прибережною захисною смугою), з цим погодився, підписавши відповідний оспорюваний договір. З урахуванням цього ТОВ «Ріал Траст» довідався або міг довідатися про порушення свого права в момент укладення Договору №1669 03.02.2005. Враховуючи зазначене, у порядку частини третьої статті 267 ЦК України Чернівецька міська рада заявила про застосування позовної давності у даній справі.

ТОВ «Ріал Траст» подало письмові пояснення позивача, в яких на спростування доводів відповідача, наведених у відзиві на позов, в тому числі щодо пропуску строку позовної давності, зазначає:

1) вирішуючи справи про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, суд встановлює наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними саме в момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, відтак вважає безпідставними доводи відповідача про подальше внесення змін до договору оренди № 1669 від 03.02.2005 або те, що позивач не висловлював будь-яких претензій щодо площі чи цільового призначення частин переданої йому в оренду земельної ділянки протягом всього періоду дії договору оренди землі.

2) відповідачем жодним чином не спростовані більшість доводів позивача, викладених у позовній заяві, щодо невідповідності договору оренди № 1669 від 03.02.2005на момент його укладення чинному законодавству, зокрема: 1) незаконне об`єднання у межах однієї земельної ділянки із одним кадастровим номером земель, які фактично належать до різних категорій; 2) неможливість (фактична та юридична) використання частин переданої в оренду земельної ділянки за цільовим призначенням та неможливість передачі таких земель в оренду позивачу; 3) завищення фактичної площі переданої в оренду земельної ділянки.

3) щодо порушення строків позовної давності вказує, що у 2024-2025 роках було проведено ряд земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою, з яких позивачу стало відомо щодо невідповідності договору оренди № 1669 від 03.02.2005 на момент його укладення чинному законодавству, що стало підставою для звернення до суду з указаним позовом. Таким чином, позивачем не пропущений строк позовної давності, оскільки про порушення свого права дізнався після отримання висновків експертів за результатами проведення земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою, проведених у 2024-2025 роках, тому саме з цього моменту може бути розпочатий перебіг позовної давності, тобто коли позивач довідався/міг довідатися про порушення свого права. У випадку якщо суд дійде висновку про пропуск позивачем строку позовної давності для звернення до суду з указаним позовом просить визнати поважними причини пропуску позовної давності.

Чернівецька міська рада подала додаткові пояснення щодо змінених позовних вимог, в яких вказує таке. Що стосується заперечень відповідача щодо визнання недійсним додаткового договору від 27.11.2024 №5/1669 до договору оренди земельної ділянки від 03.02.2005 №1669, вони є ідентичними до тих, які зазначені у відзиві на позовну заяву щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 03.02.2005 №1669. Чернівецька міська рада при наданні в оренду земельної ділянки по додатковому договору від 27.11.2024 №5/1669 з кадастровим номером :32:002:0063, діяла у межах та у спосіб, визначений чинним законодавством України, яке було чинним в період укладення оспорюваного правочину. У свою чергу ТОВ «Ріал Траст» не довів, що під час укладення додаткового договору від 27.11.2024 №5/1669 були порушені частини 1-3, 5 та 6 статті 203 ЦК України, а також не довів порушення своїх суб`єктивних цивільних прав (враховуючи те, що погодився на умови використання переданої в оренду земельної ділянки).

Щодо позовних вимог про припинення зобов`язань з оплати орендної плати за Договором оренди землі №1669. Визнання припиненими зобов`язання боржника перед кредитором за договором є ефективним способом захисту інтересу боржника в правовій визначеності, якщо боржник належним чином виконав зобов`язання за договором, зокрема і щодо сплати відповідних коштів, але кредитор не визнає такого виконання. У разі якщо кредитор уже ініціював судовий процес, спрямований на захист порушеного права, або такий спір суд уже вирішив, звернення боржника з позовом про визнання відсутності права вимоги у кредитора або кореспондуючого обов`язку боржника не є належним способом захисту. Аналогічна правова позиція висвітлена у постанові ВП ВС від 19.10.2022 у справі №910/14224/20. Зобов`язання ТОВ «Ріал Траст» щодо оплати орендної плати за договором оренди землі №1669 у розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024 виникли на підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі №926/428/23, що залишено без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024, яким задоволено позов Чернівецької міської ради до ТОВ «Ріал-Траст» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03.02.2005. Зазначеним рішенням суду внесено зміни до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03.02.2005, який укладений між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, розташованої по вул. Чорновола В`ячеслава в м. Чернівці, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301 577 393,61 грн.

2.1. Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

2.2. Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на вказаний розрахунковий рахунок.

У зв`язку із внесенням змін до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03.02.2005 на підставі вищезазначеного рішення суду позивачу додатково нараховано розмір орендної плати з 01.01.2023 до 31.10.2024 в розмірі 22 947 877,81 грн. Водночас, ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 19.05.2025 у справі №926/428/23 зупинено дію рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі № 926/428/23. Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 19.08.2025 зупинено апеляційне провадження у справі № 926/428/23, відкрите за апеляційною скаргою ТОВ «Чернівці-Моноліт», до набрання законної сили судовим рішенням у адміністративній справі № 600/2940/25-а.

ТОВ «Ріал Траст» подало додаткові пояснення на додаткові пояснення Чернівецької міської ради, в яких заперечує проти доводів відповідача, вважає доводи про те, що позивач не висловлював будь-яких претензій щодо площі та цільового призначення частини переданої йому в оренду земельної ділянки протягом всього періоду дуї доовору оренди землі або про те, що проект поділу4 земельної ділянки був запропонований безпосередньо ТОВ «Ріал Траст» безпідставними, оскільки вирішуючи спори про визнання правочинів недіймними суд встановлює наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недіймними саме на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків.

Третя особа ТОВ «Чернівці-Моноліт» подало письмові пояснення, в яких повідовляє, що ТОВ «Чернівці-Моноліт» звернулося в Чернівецький окружний адміністративний суд з позовом до Чернівецької міської ради, Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області про визнання протиправним та нечинним рішення Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510"; визнання протиправним та скасування витяг № НВ-023 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, розташованої у м. Чернівці, вул. В`ячеслава Чорновола (кадастровий номер :32:002:0008) станом на 21.04.2023 з моменту його видачі. За результатами розгляду вказаного адміністративного позову рішенням Чернівецького окружного адміністративного суду від 07 листопада 2025 року позов по справі № 600/2940/25-а задоволено повністю. На момент подання пояснень рішення в справі № 600/2940/25-а не набрало законно сили.

Треті особи Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм-2», Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм» та Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Кришталеве Озеро-1» своїм право на подання пояснень на позов не скористалися.

ІІ. Процесуальні дії у справі.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.07.2025 вказану позовну заяву передано до провадження судді Марущака І.В.

Ухвалою суду від 05.08.2025 вказану позовну заяву Товариство з обмеженою відповідальністю «Ріал-Траст» залишено без руху у зв`язку із несплатою судового збору в сумі 2 422,40 грн.

Після усунення недоліків позовної заяви суд ухвалою від 11.08.2025 прийняв її до розгляду, відкрив загальне позовне провадження у справі, призначив підготовче засідання на 09.09.2025, встановив відповідачу строк для подання відзиву, а позивачу запропонував надати відповідь на відзив.

15.08.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Чернівці-Моноліт» через систему «Електронний суд» надійшла заява про вступ у справу в якості третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору, на стороні позивача; надати доступ товариству та його представнику адвокату Шульженку Д.Ю. до системи «Електронного Суду» у справі та надати можливість адвокату Шульженку Д.Ю. взяти участь у судовому засіданні, призначеному на 09.09.2025 та всім наступним судовим засіданням в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

28.08.2025 Чернівецька міська рада через систему «Електронний суд» подала відзив на позовну заяву, в якому просить поновити процесуальний строк на подачу відзиву та долучити відзив до матеріалів справи, застосувати до позовних вимог ТОВ «Ріал-Траст» у вказаній справі позовну давність та в задоволенні позову відмовити.

08.09.2025 ТОВ «Ріал-Траст» подало письмові пояснення щодо пропуску строку позовної давності, які просить врахувати при розгляді справи.

Ухвалою суду від 09.09.2025 судове засідання за участю представника позивача вирішено провести в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою від 09.09.2025 судом залучено до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю «Чернівці-Моноліт», відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 24.09.2025. Зобов`язано позивача надіслати третій особі копію позовної заяви та доданих до неї документів в електронний кабінет або листом з описом вкладення, докази такого надіслання надати суду до початку підготовчого засідання та зобов`язано відповідача надіслати третій особі копію відзиву. Запропоновано третій особі надати суду пояснення на позов. Судове засідання за участю представника позивача та представника третьої особи вирішено провести в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.

10.09.2025 Чернівецька міська рада на через систему «Електронний суд» надала докази надіслання відзиву на позовну заяву третій особі.

23.09.2025 ТОВ «Ріал-Траст» на через систему «Електронний суд» надало докази направлення третій особі позовної заяви з додатками.

23.09.2025 ТОВ «Ріал-Траст» на через систему «Електронний суд» подало заяву про зміну предмета позову від 22.09.2025, вх. №3180, в якій він просить:

1) визнати недійсним договір оренди землі №1669. посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал-Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

2) визнати недійсним додатковий договір №5/1669, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27 листопада 2024 року, зареєстровано в реєстрі 1535, до Договору оренди землі №1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар), з моменту ного укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду;

3) визнати припиненими зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» перед Чернівецькою міською радою з оплати орендної плати за Договором оренди землі №1669, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532 щодо частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар), (включаючи за Додатковим договором №5/1669 від 27.11.2024, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27 листопада 2024 року, зареєстровано в реєстрі 1535, щодо частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0063 площею 9,1968 га), а саме - щодо частини земельної ділянки площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду, на загальну суму 22 947 877,81 грн.

Ухвалою від 24.09.2025 судом прийнято до розгляду заяву про зміну предмета позову від 22.09.2025, вх. №3180, залучено до участі в справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1) Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм-2», 2) Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Стокгольм»; 3) Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Кришталеве Озеро-1», відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 15.10.2025. Зобов`язано позивача надіслати третій особі копію позовної заяви та доданих до неї документів в електронний кабінет або листом з описом вкладення, докази такого надіслання надати суду до початку підготовчого засідання; запропоновано третій особі надати суду пояснення на позов та докази в їх обґрунтування, а також докази їх надіслання (отримання) іншими учасниками справи. Судове засідання за участю представника позивача та представника третьої особи провести в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.

02.10.2025 Чернівецька міська рада на через систему «Електронний суд» надала докази надіслання відзиву на позовну заяву третім особам.

07.10.2025 через систему «Електронний суд» позивач надав докази надіслання копії позовної заяви, заяви про зміну предмету позову та доданих до них документів третім особам.

Чернівецька міська рада до суду через систему «Електронний суд» 07.10.2025 надала додаткові пояснення по справі, в яких міститься клопотання про зупинення провадження по справі.

13.10.2025 від позивача через систему «Електронний суд» надійшла заява про виправлення описки та повідомлення про зміну місцезнаходження.

15.10.2025 позивачем через систему «Електронний суд» надано додаткові письмові пояснення по справі.

Окрім цього, того ж дня третя особа ТОВ «Чернівці-Моноліт» через систему «Електронний суд» надала свої додаткові пояснення по справі.

Ухвалою суду від 15.10.2025 судом відмовлено в задоволенні клопотання Чернівецької міської ради про зупинення провадження у справі, яке міститься в додаткових поясненнях вх. №3365 від 07.10.2025, відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 06.11.2025, судове засідання за участю представника позивача та представника третьої особи-1 вирішено провести в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.

За наслідками підготовчого засідання суд постановив ухвалу від 06.11.2025 про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 18.11.2025, судове засідання за участю представника позивача та представника третьої особи-1 вирішено провести в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.

17.11.2025 від ТОВ «Чернівці-Моноліт» через систему «Електронний суд» надійшли додаткові пояснення по справі, які просить врахувати під час розгляду справи.

В судовому засіданні 18.11.2025 представники сторін та третя особа-1 надали пояснення по суті позовних вимог. У зв`язку із завершенням робочого дня суд ухвалив оголосити перерву в розгляді справи по суті до 25.11.2025, судове засідання за участю представника позивача та представника третьої особи-1 вирішено провести в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.

Треті особи ОК ЖБК «Стокгольм», ОК ЖБК «Стокгольм-2» та ОК ЖБК «Кришталеве Озеро-1» явку своїх представників в судове засідання 25.11.2025 не забезпечили, хоча були належним чином повідомлені про розгляд справи шляхом направлення ухвали суду в їхні електронні кабінети.

Відповідно до частини першої статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Згідно із пунктом 1 частини третьої цієї статті ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

За таких обставин суд вирішив за можливе розглянути справу в даному судовому засіданні за відсутності представників третіх осіб 2, 3, 4.

В судовому засіданні були присутні представники позивача, відповідача та третьої особи-1.

Представник тртьої особи-1 надав додаткові пояснення по суті позовних вимог. Далі суд дослідив матеріали справи.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом.

З`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, та дослідивши докази, якими вони обґрунтовуються, суд установив таке.

03.02.2005 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар) укладено договір оренди землі №1669 (зареєстровано в реєстрі за №532), відповідно до якого орендодавець на підставі рішення 26 сесії Чернівецької міської ради IV скликання від 04.11.2004 №565 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку до 30 вересня 2014 року загальною площею 13,5373 га з цільовим призначенням земельної ділянки: частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей, частина земельної ділянки 8,7185 га для будівництва котеджного містечка.

Земельна ділянка знаходиться в адміністративних межах міста Чернівці за адресою: м. Чернівці, вул. Чорновола, економіко-планувальна зона №32, квартал 002, кадастровий номер :32:002:0008. Цільове призначення земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).

Підставою укладення зазначеного договору оренди від 03.02.2005 було рішення Чернівецької міської ради від 04.11.2004 року № 565, пунктом 4 якого затверджено ТОВ «Ріал Траст» проект відведення земельної ділянки та надано в оренду земельну ділянку по вул. Чорновола, з якої 2,8700 га для цілей «водоймище», 10,6673 га для цілей «для забудови котеджного містечка». Підставою формування земельної ділянки було рішення Чернівецької міської ради від 26.08.2004 № 536, відповідно до пункту 6.2.1 якого ТОВ «Ріал Траст» надано дозвіл на проектування та складання проекту відведення земельної ділянки площею 14,55 га в районі вул. Комунальників-Авангардна-Винниченка під будівництво котеджного містечка (з них 4,37 га водоймище, 10,18 га під забудову).

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-020 від 24.11.2020 земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, кадастровий номер :32:002:0008, що розташована в м. Чернівці, вул. Чорновола, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10) зареєстрована ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 21.03.2005.

В подальшому сторонами неодноразово вносилися зміни до договору оренди землі від 03.02.2005 №1669, зокрема в частині розміру орендної плати та строку дії договору, шляхом укладення договору від 01.02.2006 про зміни до договору оренди земельної ділянки (зареєстровано в реєстрі за №513), додаткового договору до договору оренди земельної ділянки від 21.04.2015 (зареєстровано в реєстрі за №790) та додаткового договору № 4/1669 від 29.07.2016 до договору оренди землі (зареєстровано в реєстрі за № 913).

Пунктом 2 Договору оренди від 03.02.2005 (зі змінами від 01.02.2006 року) передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га для багатоповерхової житлової та громадської забудови з вбудованими приміщенням соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

Пунктом 13 Договору оренди землі (зі змінами від 01.02.2006 року) визначено цільове призначення земельної ділянки: частина земельної ділянки площею 2,8700 га під водоймищем та частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою для рекреаційних цілей; частина земельної ділянки площею 8,7185 га для багатоквартирної житлової та громадської забудови з вбудованими приміщенням соціально-культурно-побутового призначення та підземним автопаркінгом.

Рішенням Чернівецької міської ради від 04.09.2024 №1948 «Про розгляд звернень щодо затвердження документації із землеустрою та надання в оренду земельної ділянки» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою: вул. Чорновола В`ячеслава площею 13,5373 га (кадастровий номер :32:002:0008), яка знаходиться в оренді (до 01.12.2024 р.) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10), на підставі якої сформовано 5 земельних ділянок: №1 площею 1,0258 га (кадастровий номер :32:002:0059), №2 площею 1,9719 га (кадастровий номер :32:002:0060), №3 площею 1,0396 га (кадастровий номер :32:002:0061), №4 площею 0,3042 га (кадастровий номер :32:002:0062), №5 площею 9,1958 га (кадастровий номер :32:002:0063).

Пунктом 2.1. цього рішення вирішено внести зміни до договору оренди землі від 03.02.2005 №1669, а саме залишити в орендному користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» земельні ділянки за адресою: вул.Чорновола В`ячеслава, площею 1,9719 га (кадастровий номер :32:002:0060), площею 0,3042 га (кадастровий номер :32:002:0062) та площею 9,1958 га (кадастровий номер :32:002:0063, в томі числі частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9122 га під прибережною захисною смугою) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10), а пунктом 2.2. цього рішення вирішено припинити Товариству з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» право оренди земельних ділянок за адресою вул.Чорновола В`ячеслава, площею 1,0258 га (кадастровий номер :32:002:0059), площею 1,0396 га (кадастровий номер :32:002:0061) та зарахувати їх до земель запасу.

На підставі цього рішення між Чернівецькою міською радою та ТОВ «РіалТраст» укдадено додатковий договір № 5/1669 від 27.11.2024 до договору оренди земельної ділянки від 03.02.2005 №1669, відповідно до якого внаслідок поділу земельної ділянки за адресою: вул. Чорновола В`ячеслава, площею 13,5373 га (кадастровий номер :32:002:0008) викладено в новій редакції розділ 2 Договору оренди землі, відповідно до якого в оренду передаються:

2.1 Земельна ділянка загальною площею 1,9719 га з кадастровим номером :32:002:0060, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з обєктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10). За інформацією з Державного земельного кадастру (витяг НВ-024 від 26.11.2024) щодо цієї Земельної ділянки наявні відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, а саме: вид обмеження у використанні земельної ділянки: Території в червоних лініях; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 0,0052 га; підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст. 111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково; вид обмеження у використанні земельної ділянки: Прибережна захисна смуга вздовж річог, навколо водойм та на островах; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 0,0273 га; підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст. 111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково.

2.2 Земельна ділянка загальною площею 0,3042 га з кадастровим номером :32:002:0062, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з обєктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).

2.3 Земельна ділянка загальною площею 9,1958 га (у тому числі частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9122 га під прибережною захисною смугою), з кадастровим номером :32:002:0063, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10). За інформацією з Державного земельного кадастру (витяг НВ-024 від 26.11.2024 р.) щодо цієї Земельної ділянки наявні відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, а саме: вид обмеження у використанні земельної ділянки: Прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 1,9222 га, підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст. 111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково; вид обмеження у використанні земельної ділянки: Водоохоронна зона; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 2,87 га, підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст.111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково; вид обмеження у використанні земельної ділянки: території в межах червоних ліній; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження: 0,3852 га, підстава для виникнення обмеження у використанні земельної ділянки: Закон ст.111 Земельного кодексу України 25.10.2001; строк дії обмеження: безстроково.

У пункті 5 додаткового догову № 5/1669 від 27.11.2024 пункт 13 Договору оренди землі викладено в новій редакції: « 13 Цільове призначення земельних ділянок: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).

Вказані земельні ділянки зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.11.2024, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 435539180 від 15.07.2024, № 435538870 від 15.07.2024, № 435538325 від 15.07.2024.

В матеріалах справи містяться висновки судових експертів від 27.12.2024 №444/12.2024, від 04.03.2025 №479/03.2025, від 12.06.2025 №535/06.2025 за результатами проведених земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою, що стосуються земельної ділянки загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером :32:002:0008.

Згідно з висновком експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою від 27.12.2024 №444/12.2024 судового експерта Коваленко Людмили Анатоліївни:

1. Фактичні межі земельної ділянки, яка перебуває в користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» межам земельних ділянок з кадастровими номерами: :32:002:0059, :32:002:0060, :32:002:0061, :32:002:0062, :32:002:0063, які були утворені в результаті поділу земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008, частково не відповідають межам, визначеним технічною документацією із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ТОВ «Ріал Траст» за адресою: м. Чернівці, вул. В ячеслава Чорновола, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

2. Фактичні межі земельної ділянки, яка перебуває в користуванні ТОВ «Ріал Траст» межам земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008, частково не відповідають межам, визначеним координатами поворотних точок меж та передані ТОВ «Ріал Траст» згідно договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В ячеслава, площею 13,5373 га.

3. Площа земельної ділянки, яка перебуває у фактичному користуванні ТОВ «Ріал Траст», що передана ТОВ «Ріал Траст» згідно договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03 лютого 2005 року, який укладений між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В ячеслава, становить 12,9167 га, тобто зменшена на 0,6206 га.

4. Фактичне землекористування земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008, яка перебуває в користуванні ТОВ «Ріал Траст», не відповідає цільовому призначенню, зазначеному у Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.11.2020 №НВ 020.

Відповідно до висновку експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою від 04.03.2025 №479/03.2025 судового експерта Коваленко Людмили Анатоліївни:

1. Фактична площа земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008, яка перебуває у користуванні (в оренді) ТОВ «Ріал Траст», що розташована за адресою: м. Чернівці, вул. В. Чорновола, становить 12,9167 га, тобто зменшена на 0,6206 га.

2. Водний обєкт, який розташований в межах земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008, станом на час дослідження, займає площу 3,8633 га.

Згідно з висновком експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою від 12.06.2025 №535/06.2025 судового експерта Коваленко Людмили Анатоліївни:

1. Земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Чернівці, вул. Чорновола, кадастровий номер :30:002:0008 площею 13,5373 га, яка є предметом Договору оренди землі № 1669 від 03.02.2005, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідачьністю «Ріал Траст» (орендар), яка відноситься до категорії земель житлової і громадської забудови, із цільовим призначенням земельної ділянки за кодом класифікації 02.10 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури» відповідно до Генерального плану міста Чернівці, затвердженого рішенням 48 сесії Чернівецької міської ради VI екчикання від 27.03.2014 р № 1171, знаходиться частково, орієнтованою тощею 3,60 га в зоні функціонального використання «Ж-3» - зона малоповерхової квартирної житлової забудови виділена для формування житлових районів середньої щільності з розміщенням окремо стоячих і багатоквартирних житлових будинку, блокованих багатоквартирних житлових будинків поверховістю не вище 4-х поверхів, об`єктів обслуговування місцевого значення, інших видів діячьності, скверів (лист Департаменту урбаністики Чернівецької МР від 12.04.2023 № М-1373/О-24/01), інша частина земельної дічянки розташована в зоні «Р-3» - рекреаційні зони озеленених територій загального користування (зображення № 2, « 2/2, № 3).

2. Не може мати земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Чернівці, вул.Чорновола, кадастровий номер :30:002:0008 площею 13,5373 га, яка є предметом Договору оренди землі № 1669 від 03.02.2005, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар), яка відноситься до категорії земель житлової і громадської забудови, із цільовим призначенням земельної ділянки за кодом класифікації 02.10 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури» знаходиться в зоні функціональні використання (призначення) як: «землі під прибережно-захисною смугою», «землі водного фонду» відповідно до Генерального плану міста Чернівці, затвердженого рішенням 48 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 27.03.2014 р № 1171.

3. Земельна ділянка з кадастровим номером :32:002:0008, згідно схеми економіко-планувальної зони, яка є складовою нормативно-грошової оцінки міста Чернівці, розроблена Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Дніпромісто» ім. ІО. М. Білоконя, затверджена рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратичи чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» знаходиться в трьох економіко-планувачьних зонах: 78, 77 та 76.

Крім того, судом встановлено, що рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці, розроблену державним підприємством «Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «Дніпромісто» імені Ю.М. Білоконя». Нормативну грошову оцінку земель міста Чернівці, затверджену пунктом 1 цього рішення, введено в дію з 01.01.2022 року.

Згідно витягу №НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008 станом на 21.04.2023 становить 301 577 393,61 грн.

Чернівецька міська рада звернулась з позовом до ТОВ «Ріал Траст», у якому просила суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03.02.2005, укладеного між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Ріал Траст» (орендар) щодо земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Чернівці, вул. Чорновола, площею 13,5373 га, виклавши пункти 2.3, 6 та 7 договору в наступній редакції:

« 1.3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.04.2023 № НВ-023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 301 577 393,61 грн.

2.1 Річна орендна плата з 01.01.2023 складає 15 078 869,70 грн, що становить 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі.

2.2 Орендна плата сплачується Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/Чернівецька ТГ/, , р/р UA 0024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 18010600 орендна тата з юридичних осіб».

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі №926/428/23 позов задоволено.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі №926/428/23 рішення господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 залишено без змін.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі №926/428/23 зупинено дію рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі №926/428/23.

26.12.2024 - 01.01.2025 посадовими особами Головного управління ДПС у Чернівецькій області була проведена позапланова невиїзна документальна перевірка Товариства з обмеженою відповідальністю «РІАЛ ТРАСТ» щодо повноти нарахування та своєчасності сплати орендної плати за земельну ділянкуза період з 01.01.2023 по 31.10.2024.

08.01.2025 Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області був складений акт від 08.01.2025 № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057 про результати позапланової невиїзної документальної перевірки ТОВ «РІАЛ ТРАСТ», , з питань повноти нарахування та своєчасності сплати орендної плати за земельну ділянку за період з 01.01.2023 по 31.10.2024, відповідно до якого перевіркою встановлено порушення ТОВ «РІАЛ ТРАСТ» п. 287.1 ст. 287, п. 288.1, п. 288.5 ст. 288. п. 298.1 Податкового кодексу України від 02.12.2010№2755-V (зі змінами та доповненнями), у результаті чого занижено суму орендної плати за земельну ділянку, яка підлягає нарахуванню та сплаті в бюджет в загальній сумі 22 947 877,81 грн, в тому числі за 2023 рік в сумі 12 233 431,11 грн, за 2024 рік (з 01.01.2024 по 31.10.2024) в сумі 10 714 446,70 грн.

07.02.2025 на підставі акту перевірки від 08.01.2025 № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057 Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області прийнято податкове повідомлення-рішення від 07.02.2025 №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057 про збільшення суми грошового зобов`язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн; визначено суму грошового зобов`язання за податковими та/або іншими зобов`язаннями - 22 947 877,81 грн, за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 5 736 969,45 грн.

ІV. Мотиви, якими керується суд, та застосоване ним законодавство.

А. Щодо визнання договору оренди землі та додаткового договору частково недійсними.

Згідно з частиною 2 статті 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (право на ефективний засіб юридичного захисту) від 04.11.1950 року передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Згідно з частинами 1-3, 5, 6 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За приписами частини першої статті 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Згідно статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

У пункті 1 резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004р. № 18-рп/2004 по справі за конституційним поданням 50 народних депутатів України щодо офіційного тлумачення окремих положень частини першої статті 4 Цивільного процесуального кодексу України (справа про охоронюваний законом інтерес) визначено, що поняття «охоронюваний законом інтерес», що вживається в частині першій статті 4 Цивільного процесуального кодексу України та інших законах України у логічно-смисловому зв`язку з поняттям «права», треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загально правовим засадам.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Відповідність чи невідповідність правочину вимогам закону має оцінюватися господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Предметом заявлених позивачем позовних вимог є вимоги про визнання недійсним договору оренди землі №1669 від 03.02.2025 з моменту його укладення в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем та в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою, а також визнання недійсним додаткового договору №5/1669 від 27.11.2024 в частині передачі в оренду вказаних вище частин земельної ділянки з тих підстав, що ці частини земельної ділянки є землями водного фонду, відтак позивач не міг фактично і юридично використовувати їх за цільвим призначенням земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Правові засади оренди землі визначені Законом України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998 року (з наступними змінами та доповненнями).

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» врегульовано, що оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з приписами статті 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на мрмент укладення Договору оренди) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення Договору оренди) встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в орееду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; уснуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Верховний Суд у численних постановах зазначив, що договір оренди землі укладається саме для отримання можливості користуватися земельною ділянкою та вилучення внаслідок такого користування корисних властивостей землі. При цьому, правовими наслідками договору оренди землі є для однієї сторони (орендодавця) отримання плати за надане у користування майно (земельну ділянку), а для іншої (орендаря) - використання майна (земельної ділянки (постанови Верховного Суду від 28.03.2018 у справі № 915/166/17, від 29.03.2023 у справі № 922/1320/21).

Умовами договору оренди землі № 1669 від 03.02.2005 визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,5373 га, з них: частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймищем віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою віднесена до категорії земель водного фонду; частина земельної ділянки площею 8,7185 га під забудову віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

Цільве призначення земельної ділянки загальною площею 13,5373 га, кадастровий номер :32:002:0008, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).

За умовами додаткового договору № 5/1669 від 27.11.2024 до договору оренди земельної ділянки від 03.02.2005 №1669 внаслідок поділу земельної ділянки за адресою: площею 13,5373 га (кадастровий номер :32:002:0008) в оренду передаються 3 земельні ділянки: 1) площею 1,9719 га з кадастровим номером :32:002:0060, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з обєктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10); 2) площею 0,3042 га з кадастровим номером :32:002:0062, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з обєктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10); 3) площею 9,1958 га (у тому числі частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймищем, частина земельної ділянки площею 1,9122 га під прибережною захисною смугою), з кадастровим номером :32:002:0063, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10). Пункт 13 Договору оренди землі викладено в новій редакції: « 13 Цільове призначення земельних ділянок: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).

Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент укладення Договору оренди) землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Так, матеріалами справи підтверджується, що земельна ділянка (ділянки) загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером :32:002:0008 із цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, належить до різних категорій земель, зокрема: частина земельної ділянки 2,8700 га під водоймище - землі водного фонду, частина земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою віднесена до категорій земель водного фонду, частина земельної ділянки 8,7185 га під забудову віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

Відповідно до частини першої статті 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування.

У відповідності до пункту «а» частини першої статті 58 Земельного кодексу України до земель водного фонду належать землі, зайняті морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об`єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами.

Позивачем зазначено, з чим погоджується суд, що водоймище, яке розташоване на території земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008 та орендується у Чернівецької міської ради згідно договору оренди, є озером природна западина суші, заповнена прісними або солоними водами.

З наведеного слідує, що частина земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008 площею 2,8700 га під водоймищем та частина земельної ділянки площею 1,9122 га під прибережною захисною смугою, не відносяться і не можуть відноситися до категорії земель житлової та громадської забудови, а відносяться до земель водного фонду та земель рекреаційного призначення, які мають свій особливий порядок відведення та надання в користування для цілей, визначених відповідними положеннями чинного законодавства.

Таким чином, наведеним підтверджується, що частина земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008 сумарною площею 4,8188 га юридично та фактично неможливо використати в межах такого цільового призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

При цьому суд зауважує, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером :32:002:0008 (включаючи землі водного фонду сумарною площею 4,8188) розраховувалась сумарно виходячи з цільового призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Згідно частин першої та другої статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Частиною першою статті 98 ГПК України визначено, що висновок експерта це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені перед експертом, складений у порядку, визначеному законодавством.

Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи (частина 3 статті 98 ГПК України).

Згідно статті 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

В матеріалах справи містяться висновки судових експертів від 27.12.2024 №444/12.2024, від 04.03.2025 №479/03.2025, від 12.06.2025 №535/06.2025 за результатами проведених земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою, що стосуються земельної ділянки загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером :32:002:0008, згідно яких фактична площа земельної ділянки, що передана ТОВ «Ріал Траст» згідно договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03.02.2005, який укладений між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Ріал Траст» щодо земельної ділянки, яка знаходиться в м. Чернівці по вул. Чорновола В ячеслава, становить 12,9167 га, тобто зменшена на 0,6206 га. Фактичне землекористування вказаної земельної ділянки не відповідає цільовому призначенню, зазначеному у Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.11.2020 №НВ 020. Водний обєкт, який розташований в межах земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008, станом на час дослідження, займає площу 3,8633 га, площа прибережної смуги становить 1,9488 га.

Не може зазначена земельна ділянка, яка відноситься до категорії земель житлової і громадської забудови, із цільовим призначенням земельної ділянки за кодом класифікації 02.10 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури» знаходиться в зоні функціональні використання (призначення) як: «землі під прибережно-захисною смугою», «землі водного фонду» відповідно до Генерального плану міста Чернівці, затвердженого рішенням 48 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 27.03.2014 р № 1171.

Враховуючи викладене суд приходить до висновку, що за договором оренди землі № 1669 від 03.02.2005 в момент його вчинення у оренду передана земельна ділянка в частині земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем, яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га) та в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою, яка фактично належить до категорії земель рекреаційного призначення, чим порушуються права позивача на користування об`єктом оренди за його цільовим призначенням.

Позивачем незаконно об`єднано у межах однієї земельної ділянки із одним кадастрорвим номером землі, які належать до різних категорій, отже договір оренди землі на момент його укладення суперечив чинному законодавству.

Крім того, фактично в оренду передана земельна ділянка загальною площею 12,9167 га замість зазначеної у договорі оренди 13,5373 га, що також є окремою підставою для визнання частково недійсним оспорюваних частин договору оренди землі та додаткового договору.

Безпідставна передача земель водного фонду та земель рекреаційного призначення, які позивач не міг фактично і юридично використовувати для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, має наслідком завищення орендної плати на 28 684 847,26 грн.

Заперечуючи проти позову, відповідач посилається на те, що ТОВ «Ріал Траст» був обізнаний щодо площ та цільового призначення земельної ділянки, яка передавалася йому в оренду, в тому числі щодо того, що 2,8700 га цієї земельної ділянки перебуває під водоймищем, а 1,9488 га під прибережною захисною смугою, та погодився з тим, що ця частина земельної ділянки також передається йому в оренду для потреб рекреації, також не висловлював будь-яких претензій щодо площі чи цільового призначення частин переданої йому в оренду земельної ділянки протягом всього періоду дії Договору оренди землі (як в момент підписання договору, так і під час підписання додаткових угод по ньому (від 01.02.2006, 21.04.2015, 29.07.2016, 25.07.2022 і т.д.), поведінка позивача суперечить його попередній поведінці та є недобросовісною.

Суд відхиляє зазначені доводи відповідача з огляду на таке.

Відповідно до частин 1-5 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Тобто недійсність правочину зумовлюється наявністю недоліків його складових елементів: незаконність змісту правочину, недотримання форми, невідповідність дефекту суб`єктного складу, невідповідність волевиявлення внутрішній волі (п. 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.12.2019 у справі № 904/10956/16).

Згідно положень статей 203, 215 ЦК україни недотримання сторонами правочину вимог законодавства України при уеладенні договору є підставою для визнання такого договору недійсним.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (абзац 2 частини 3 статті 6 ЦК України).

Суд констатує, що при передачі в оренду земельної ділянки площею 13,5373 га кадастровий номер :32:002:0008 з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатокватрирного житлового будинку з обєктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, позивачем фактично передано в оренду земель різних категорій, обєднаних у межах однієї земельної ділянки, які не могли бути обєднані згідно статті 19 Земельного кодексу України, частина земельної ділянки сумарною площею 4,8188 га є землями водного фонду та рекреаційного призначення, відтак не можуть використовуватися за цільовим призначенням земельної ділянки, фактична площа переданої в оренду земельної ділянки не відповідає площі, зазначеній у договорі оренди (є завищеною). Внаслідок передачі спірної частини земельної ділянки площею 4,8188 га в оренду мало наслідком завищення орендної плати, а тому договір оренди землі та додатковий договір в оспорюваній частині є таким, що не відповідають вимогам закону та порушують майнові та фінансові права та інтереси позивача.

За таких обставин позовні вимоги про визнання частково недійсними договору оренди землі з моменту його укладення в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем та в частині земельної ділянки площею 1,9488 га під прибережною захисною смугою, а також додаткого договору в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем (фактична справжня площа 3,8633 га) та в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою, є обгрунтованими та підлягають до задоволення.

Б. Щодо визнання припиненими зобов`язання з оплати орендної плати.

За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до господарського суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що у такий спосіб буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі «Дорани проти Ірландії» Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «ефективний засіб» передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Так, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні за змістом висновки викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 та від 30,01.2019 у справі № 569/17272/15-ц).

На обґрунтування своїх позовних вимог про визнання припиненими зобов`язання з орендної плати за землю за недійсною частиною договору на загальну суму 22 947 877,81 грн позивач послався на те, що фактично та юридично не використовував та не міг використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням згідно договороу оренди, відтак позивач не отримував благо у вигляді користування частиною земельної ділянки, що має наслідком відсутність підстав для оплати оренди в цій частині. ТОВ «Ріал Траст» не сплачувало орендні платежі щодо незаконно включених до предмета договору частин земельної ділянки, а тому норма ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Так, згідно частин 1, 2 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Разом з тим, відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у пунктах 66, 67 поставнови від 20.07.202 у справі № 923/196/20:

« 66. За змістом абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов`язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю. Одним із таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення statusу фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України).

67. За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається у його сторони. У разі неможливості здійснити реституцію у натурі, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, сторони зобов`язані відшкодувати вартість того, що одержали, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України)».

Згідно висновків Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладених у постанові від 17.04.2025 у справі № 910/9652/23, фактичне користування майном на підставі договору оренди в разі визнання його недійсним (нікчемним) унеможливлює застосування наслідків недійсності правочину відповідно до статті 216 ЦК України, оскільки використання майна - «річ» безповоротна, і відновити первісне положення сторін практично неможливо. Адже позивач, як встановили суди, де-факто отримав у користування орендоване майно і таке користування вже ним реалізоване, водночас відповідач отримав плату (яка у зазначений спосіб є насправді компенсацією вартості того, що одержав позивач за користування об'єктом оренди) за погодженою сторонами ціною, яка є дійсною на момент звернення орендаря з позовом про таке відшкодування, а законодавець не передбачив можливості здійснення односторонньої реституції.

Отже, специфіка правовідносин за договором оренди полягає в тому, що здійснити подвійну реституцію в разі недійсності (нікчемності) такого правочину, зважаючи на закладений у частині першій статті 216 ЦК України зміст, у спірних правовідносинах із дотриманням принципів рівноправності, пропорційності, справедливості неможливо.

Таким чином, фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності (нікчемності) проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір є недійсним з моменту його вчинення, а зобов`язання (права та обов`язки) за цим недійсним (нікчемним) правочином - припиняються на майбутнє (що узгоджується зі змістом вимог статті 236 ЦК України).

За приписами частини 6 статті 21 Закону України «Про оренду землі» у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Отже, вказана норма регулює випадки, коли за недійсним договором сплата орендної плати відбулася та отримана орендодавцем.

Як встановлено судом, на підставі акту перевірки від 08.01.2025 № 891/Ж5/24-13-07-02/33002057 Головним управлінням ДПС у Чернівецькій області прийнято податкове повідомлення-рішення від 07.02.2025 №00000/3939/Ж10/24-13-07-02/33002057 про збільшення суми грошового зобов`язання за платежем орендна плата з юридичних осіб на 28 684 847,26 грн; визначено суму грошового зобов`язання за податковими та/або іншими зобов`язаннями - 22 947 877,81 грн, за штрафними (фінансовими) санкціями (штрафами) - 5 736 969,45 грн.

Зазначена сума у розмірі 22 947 877,81 грн являє собою невизнану позивачем орендну плату в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008 (з 2024 року згідно Додаткового договору №5/1669 від 27.11.2024 щодо земельної ділянки кадастровий номер :32:002:0063) площею 9,1968 га, а саме: площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду.

Однак як стверджується сторонами, ТОВ «Ріал Траст» не сплачувало вказану суму орендної плати, докази протилежного в матеріалах справи відсутні.

Надаючи оцінку обраному позивачем способу захисту порушеного права з урахуванням правовідносин, які склалися між сторонами, судом враховується наступне.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути бути, злоокрема: визнання правочину недійсним; припинення правовідношення (частина друга статті 16 ЦК України).

Суб`єктивне цивільне право є мірою можливої поведінки у правовідносинах, в яких існує уповноважена і зобов`язана сторона. Суб`єктивні права встановлюються правовими нормами, їх особливістю є здатність вимагати від зобов`язаної сторони певної міри поведінки, у тому числі, з використанням примусу держави.

Поняття охоронюваного законом інтересу в логічно-смисловому зв`язку з поняттям суб`єктивного права визначено в Рішенні Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Безпосереднє згадування в нормах права інтересів особи як об`єкта правового захисту в певній мірі прирівнює їх до суб`єктивних прав. Тобто законні інтереси, які не опосередковані правовими нормами, можна розглядати як доправову категорію, у якій інтерес передує правам та обов`язкам, тобто виступає як «суб`єктивне право, що може виникнути у майбутньому».

Одним з таких законних інтересів є інтерес до правової визначеності у відносинах у суспільстві для знання та розуміння своїх прав й обов`язків, а також передбачуваності наслідків своїх дій чи бездіяльності.

Якщо дії або бездіяльність інших осіб створюють для особи правову невизначеність щодо її прав і обов`язків у відносинах із цими особами, така особа може звернутись до суду для захисту свого інтересу у правовій визначеності у відносинах із цими особами.

Особливість спорів про захист інтересу у правовій визначеності при виконанні договірних зобов`язань полягає в тому, що позивач просить суд підтвердити (визнати) існуючий стан прав і обов`язків у договірних відносинах з іншою стороною для правової визначеності сторін договору в цих відносинах, однакового розуміння ними своїх прав та обов`язків за цим договором.

Саме цим спори про захист інтересу у правовій визначеності при виконанні договірних зобов`язань відрізняються від спорів про зміну, припинення правовідносин (наприклад, зміну, розірвання договору), коли договірні відносини між сторонами змінюються або припиняються внаслідок судового рішення.

Способами захисту інтересу особи в правовій визначеності при виконанні договірних зобов`язань можуть бути: 1) визнання права позивача; 2) визнання відсутнім (припиненим) обов`язку позивача; 3) визнання відсутнім (припиненим) права вимоги відповідача. Такі способи захисту будуть належними, лише якщо така невизначеність триває.

Визнання припиненими зобов`язання боржника перед кредитором за договором є ефективним способом захисту інтересу боржника в правовій визначеності, якщо боржник належним чином виконав зобов`язання за договором, зокрема і щодо сплати відповідних коштів, але кредитор не визнає такого виконання.

У разі якщо кредитор уже ініціював судовий процес, спрямований на захист порушеного права, або такий спір суд уже вирішив, звернення боржника з позовом про визнання відсутності права вимоги у кредитора або кореспондуючого обов`язку боржника не є належним способом захисту. Аналогічна правова позиція висвітлена у постанові ВП ВС від 19.10.2022 у справі №910/14224/20.

У цій справі позивач звернувся до суду за захистом свого законного інтересу у правовій визначеності щодо прав і обов`язків у відносинах з відповідачем за оспорюваною частиною договору оренди.

З приводу цього суд зазначає, що ТОВ «Ріал Траст» не сплачувало кошти з орендної плати, яка ним не визнається, судом визнано недійсним оспорювані позивачем частини договору оренди землі №1669 та додаткового договору, відтак у відповідача не виникне в майбутньому законних підстав для стягнення в примусовому порядку заборгованості зі сплати орендної плати в цій частині.

Крім того, зобов`язання позивача щодо сплати орендної плати за договором оренди землі №1669 у розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024 виникли на підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 у справі №926/428/23, що залишено без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024, яким задоволено позов Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал-Траст» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 1669 від 03.02.2005.

Водночас, ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 19.05.2025 у справі №926/428/23 зупинено дію рішення Господарського суду Чернівецької області від 29.01.2024 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі № 926/428/23.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 19.08.2025 зупинено апеляційне провадження у справі № 926/428/23, відкрите за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Чернівці-Моноліт», до набрання законної сили судовим рішенням у адміністративній справі № 600/2940/25-а за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Чернівці-Моноліт» до Чернівецької міської ради, Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області про визнання протиправним рішення, яким вирішено:

«Визнати протиправним та нечинним рішення Чернівецької міської ради від 26.02.2021 №118 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішення міської ради V скликання від 23.10.2008 № 510» стосовно затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. В`ячеслава Чорновола (кадастровий номер :32:002:0008).

Визнати протиправним та скасувати витяг №НВ-023 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. В`ячеслава Чорновола (кадастровий номер :32:002:0008) станом на 21.04.2023 з моменту його видачі».

Разом з тим, відповідно до частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. В такому разі необхідність захисту позивачем інтересу у правовій визначеності при виконанні договірних зобов`язань є відсутнім.

Посилання позивача на частину сьому статті 21 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається, є безпідставним, оскільки ТОВ «Ріал Траст» не було сплачено, а Чернівецькою міською радою не було отримано орендну плату у розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024.

В свою чергу, у разі задоволення позовної вимоги про визнання припиненими зобов`язання з оплати орендної плати в розмірі 22 947 877,81 грн за період з 01.01.2023 по 31.10.2024 судом фактично буде встановлено преюдиційний факт щодо наявності такої заборгованості. Однак дане питання є предметом розгляду у справі №926/428/23, суд у даній справі вирішуватиме питання наявності спору між сторонами щодо виконання обов`язку з оплати заборгованості з орендної плати в розмірі 22 947 877,81 грн та надаватиме оцінку даній вимозі з точки зору належного способу захисту ним порушених прав позивача або у справі про стягнення даних сум орендної плати.

На підставі викладеного суд приходить до висновку, що позовна вимога про визнання припиненими зобов`язання з оплати орендної плати в розмірі 22 947 877,81 грн не підлягає задоволенню.

V. Позовна давність.

Відповідач у відзиві на позов заявив клопотання про застосування до вимог позивача наслідків спливу строку позовної давності в разі встановлення порушення прав позивача в порядку частини третьої статті 267 ЦК України, обгрунтоване тим, що ТОВ «Ріал Траст» був обізнаний щодо площ та видів цільового призначення земельної ділянки, яка передавалася йому в оренду, види цільового призначення безпосередньо були вказані у оспорюваному Договорі оренди землі № 1669, а площа земельної ділянки за проектом відведення визначалася на замовлення самого позивача. Позивач, розуміючи неможливість використання частини наданої в оренду земельної ділянки для багатоповерхової житлової та громадської забудови (зокрема тієї, яка перебувала під водоймищем та під прибережною захисною смугою), з цим погодився, підписавши відповідний оспорюваний договір. З урахуванням цього ТОВ «Ріал Траст» довідався або міг довідатися про порушення свого права в момент укладення Договору №1669 03.02.2005.

Виходячи з положень статей 256, 257 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до ст. ст. 260, 261 ЦК України позовна давність обчислюється за загальними правилами визначення строків, встановленими статтями 253 - 255 цього Кодексу. Порядок обчислення позовної давності не може бути змінений за домовленістю сторін. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Згідно ч. ч. 3, 5 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Як зазначив Конституційний Суд України, строки звернення до суду як складова механізму реалізації права на судовий захист є однією з гарантій забезпечення прав і свобод учасників правовідносин (абзац п`ятий підпункту 2.1 пункту 2 мотивувальної частини Рішення від 22 лютого 2012 року № 4-рп/2012).

У постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 638/16768/19 викладено, зокрема, такий висновок: «За відсутності порушення суб`єктивного права чи інтересу або ж за відсутності самого суб`єктивного права позовна давність застосовуватись не може. Тому перш ніж застосовувати позовну давність, суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення».

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові (частина четверта статті 267 ЦК України).

Суд вважає, що позивачем не пропущено строк позовної давності із вимогами про визнання частково недійсними договору оренди чезмлі та додаткового договору з огляду на таке.

Як встановлено судом, у 2024-2025 роках було проведено ряд земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою. Згідно висновків судових експертів від 27.12.2024 №444/12.2024, від 04.03.2025 №479/03.2025, від 12.06.2025 №535/06.2025, що стосуються земельної ділянки загальною площею 13,5373 га з кадастровим номером :32:002:0008, встановлено, зокрема, невідповідність фактичних меж земельної ділянки, яка перебуває в користуванні позивача, межам земельних ділянок з кадастровими номерами: :32:002:0059, :32:002:0060, :32:002:0061, :32:002:0062, :32:002:0063, які були утворені в результаті поділу земельної ділянки з кадастровим номером :32:002:0008, невідповіднімть площі вказаної земельної ділянки, яка перебуває у фактичному користуванні ТОВ «Ріал Траст» та становить 12,9167 га, договору оренди земелі № 1669, невідповідність фактичного землекористування позивачем земельною ділянкою з кадастровим номером :32:002:0008 її цільовому призначенню, зазначеному у Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.11.2020 №НВ 020.

За таких обстави суд прийшов до висновку, що позивачем не пропущений строк позовної давності до вимог про визнання недійсними договору оренди землі та додаткового договору, оскільки про порушення свого права ТОВ «Ріал Траст» дізнався після отримання висновків експертів за результатами проведення земельно-технічних експертиз та експертиз з питань землеустрою у 2024-2025 роках з яких стало відомо щодо невідповідності договору оренди № 1669 від 03.02.2005 на момент його укладення чинному законодавству.

Щодо позовних вимог про визнання припиненими зобов`язання з оплати орендної плати позовна давність не застосовується, оскільки судов відмовлено у задоволенні позову в цій частині.

VІ. Висновки суду.

Таким чином, за результатами розгляду цієї справи суд дійшов висновку, що за договором оренди землі №1669 від 03.02.2005 з моменту його укладення в оренду незаконно передана частина земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду та в подальшому за додатковим договором №5/1669 від 27.11.2024 до договору оренди землі №1669 від 03.02.2005 частина земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду, відтак позовні вимоги про визнання недійсними цих договорів в оскаржуваній частині підлягають задоволенню.

Позовна вимога про визнання припиненими зобов`язання з оплати орендної плати в розмірі 22 947 877,81 грн є необгрунтованою та передчасною, а, отже, у задоволенні позову в цій частині необхідно відмовити.

VІІ. Розподіл судових витрат.

Позивачем сплачений судовий збір в сумі 9 084,00 грн згідно квитанції ID 2413-9416-5546-8682 від 31.07.2025, квитанції про сплату №6460-0097-5030-0123 від 07.08.2025, № 4570-6750-0257-8356 від 23.09.2025.

У відповідності до статті 129 ГПК України сплачений позивачем судовий збір слід покласти на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Про понесення інших судових витрат учасники справи не заявляли.

Керуючись статтями 2, 4, 12, 13, 73, 74, 86, 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати недійсним договір оренди землі №1669, посвідчений нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0008, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду.

3. Визнати недійсним додатковий договір №5/1669, посвідченим нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 27 листопада 2024 року, зареєстровано в реєстрі 1535, до Договору оренди землі №1669, посвідченого нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Лірниченко Наталією Миколаївною 03 лютого 2005 року, зареєстровано в реєстрі 532, укладений між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (орендар), з моменту його укладення, в частині передачі в оренду частини земельної ділянки, кадастровий номер :32:002:0063, площею 2,8700 га - під водоймищем - яка фактично належить до категорії земель водного фонду (фактична справжня площа 3,8633 га); в частині земельної ділянки площею 1,9488 га - під прибережною захисною смугою - яка фактично належить до категорії земель водного фонду.

4. Стягнути з Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, Центральна площа,1, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріал Траст» (58018, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Миру, 19, офіс 9, ) 6 056,00 грн витрат зі сплати судового збору.

5. В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

6. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції (ст. 257 ГПК України).

Повний текст рішення у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді Марущака І.В. з 27.11.2025 по 12.12.2025 складено та підписано 15 грудня 2025 року.

Суддя І.В. Марущак