РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

31.10.2025Справа № 910/6833/25

За позовом заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави

до 1. Київської міської ради

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Явір-95"

за участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів: приватного нотаріуса Київського міського нотаріального

округу Леути Ірини Володимирівни

про скасування рішення державного реєстратора та державної реєстрації права власності, скасування рішення Київської міської ради, визнання недійсним договору та зобов`язання повернути земельну ділянку

Суддя Бойко Р.В.

секретар судового засідання Кучерява О.М.

Представники учасників справи:

прокурор: Одуденко В.В.

від відповідача-1: Буханистий О.В.

від відповідача-2: Струкова Л.В.

від третьої особи: не з`явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У травні 2025 року заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Господарського суду міста Києва із позовом в інтересах держави до Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Явір-95", в якому просить суд:

1) скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Леути Ірини Володимирівни про державну реєстрацію прав від 25.03.2024, індексний номер 72233977, та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю "Явір-95" права власності на закінчений будівництвом об`єкт - нежитлову будівлю загальною площею 60,7 кв.м. по вул. Озерній, 5-А у Оболонському районі міста Києва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00);

2) визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №146/9954 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Явір-95" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг на вул. Озерній в Оболонському районі міста Києва";

3) визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,4928 га по вул. Озерній у Оболонському районі м. Києва (кадастровий номер :78:035:0017), укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Явір-95", який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А.В. та зареєстровано в реєстрі 05.05.2025 за №400;

4) зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Явір-95" повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,4928 га по вул. Озерній у Оболонському районі м. Києва (кадастровий номер :781035:0017), а Київську міську раду - прийняти вказану земельну ділянку.

В обґрунтування позовних вимог прокурор вказує, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Леутою Іриною Володимирівною прийнято незаконне рішення про державну реєстрацію речових прав за Товариством з обмеженою відповідальністю "Явір-95" на нерухоме майно, яке у встановленому законом порядку не прийнято в експлуатацію, внаслідок чого Київською міською радою з порушенням вимог законодавства і всупереч інтересам держави та територіальної громади прийнято рішення від 19.09.2024 №146/9954 про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Явір-95" земельної ділянки (кадастровий номер :78:035:0017) в оренду для експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг на вул. Озерній в Оболонському районі міста Києва. Тому Київська міська прокуратура вважає, що державна реєстрація права власності за ТОВ "Явір-95" на закінчений будівництвом об`єкт підлягає скасуванню, рішення Київської міської ради має бути визнано незаконним та скасовано, а договір оренди визнано недійсним та повернуто земельну ділянку територіальній громаді міста Києва.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.06.2025 відкрито провадження у справі №910/6833/25; вирішено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження; залучено до участі у розгляді справи приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Леуту Ірину Володимирівну в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору; встановлено учасникам судового процесу строки для подання заяв по суті спору; підготовче засідання призначено на 01.07.2025.

16.06.2025 Київською міською радою сформовано в системі "Електронний суд" відзив на позов, в якому відповідач-1 вказує, що Київська міська рада прийняла рішення від 19.09.2024 №146/9954 про передачу ТОВ "Явір-95", за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,4928 га (кадастровий номер :78:035:0017) для експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг (код виду цільового призначення - 12.04, для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства) на вул. Озерній в Оболонському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з розташуванням на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, що перебуває у власності ТОВ "Явір-95". Передана в оренду ТОВ "Явір-95" земельна ділянка з кадастровим номером :78:035:0017 сформована за рахунок поділу земельної ділянки з кадастровим номером :78:035:0015, яка перебувала в користуванні TOB "Явір-95" до 22.04.2022. Київська міська рада вважає, що відповідно до наданих їй повноважень правомірно розпорядилася зазначеною земельною ділянкою шляхом передачі її в оренду ТОВ "Явір-95" з урахуванням положень ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, адже на момент прийняття нею рішення державна реєстрація права власності на належне вказаному товариству нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці, була чинною та не скасованою, а обставини, на які посилалася прокуратура, ще не були встановлені рішенням суду, що свідчить про законність дій Київської міської ради. Також відповідач-1 вказує, що закон зобов`язує орган місцевого самоврядування встановити факт наявності чи відсутності у зацікавленої в отриманні в користування земельної ділянки права власності на нерухоме майно, що розміщено на земельній ділянці (у разі його наявності), а не перевіряти законність такої реєстрації. Крім того, відповідач-1, посилаючись на те, що спірне рішення органу місцевого самоврядування уже виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення спірного договору, визнання недійсним такого рішення не може забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади, оскільки вимагає спростування в судовому порядку законності укладення договору та повернення набутого за договором або відшкодування шкоди (за наявності підстав). Тому, на думку Київської міської ради, в задоволенні позову про визнання незаконним та скасування рішення слід відмовити через неефективність обраного прокурором способу захисту прав.

19.06.2025 через систему "Електронний суд" від Товариства з обмеженою відповідальністю "Явір-95" надійшов відзив на позов, в якому відповідач-2 зазначає, що у п. 11 Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 24.04.2019 Київська міста рада та Товариство з обмеженою відповідальністю "Явір-95" домовилися про те, що орендар не лише матиме пріоритетне право у майбутньому на поновлення Договору оренди, а й те, що він продовжуватиме використовувати земельну ділянку на правах оренди до дня поновлення Договору оренди за умови дотримання визначених умов. Відповідач-2 вважає, що прокурор не довів яким чином укладений Договір оренди земельної ділянки від 05.05.2025 та рішення ІІ сесії ІХ скликання КМР від 19.09.2024 №146/9954 суперечать інтересам держави та територіальної громади, зокрема не вказав чи призвело прийняте рішення та укладений договір оренди до нанесення збитків державі. ТОВ "Явір-95" звертає увагу суду, що на виконання умов Договору оренди земельної ділянки від 24.04.2019 вжило заходів щодо його поновлення та відкрито і добросовісно продовжувало користуватися цією земельною ділянкою, сплачуючи при цьому в бюджет орендну плату. Оскільки ТОВ "Явір-95" на вимогу КМР було надано необхідні документи, однак рішення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки даним органом місцевого самоврядування так і не приймалося, а на земельній ділянці по вул. Озерній в Оболонському районі м. Києва, кадастровий номер: :78:035:0015 з 2012 року знаходиться об`єкт незавершеного будівництва (будівля), станом на 02.03.2023р. - 84% готовності, праві приватної власності на який зареєстровано в ДРРПНМ за ТОВ "Явір-95" ще 21.07.2014, номер запису про право: 6540171, а частина цієї земельної ділянки знаходиться в червоних лініях, то підприємство, яке фактично після 24.04.2022 продовжувало користуватися цією земельною ділянкою і сплачувало за неї орендну плату, 02.03.2023 звернулося до КМР з заявою (вх. №204979262) на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, зокрема земельної ділянки, кадастровий номер :78:035:0015, вказавши про намір отримання земельну ділянку в оренду на 15 років. Відповідач-2 вказує, що матеріали справи не містять доказів скасування реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності за ТОВ "Явір-95" чи визнання недійсними реєстраційних дій з внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів щодо речових прав відповідача на об`єкт незавершеного будівництва який знаходиться на земельній ділянці, кадастровий номер :78:035:0015 (сьогодні на земельній ділянці :78:035:0017), відсоток готовності 84% (на 21.07.2014) та на сьогодні відсоток готовності 100%. Також до матеріалів справи не подано доказів спростування того, що на спірній земельній ділянці вказаний об`єкт нерухомого майна відсутній. Тому відповідач-2 вважає, що скасування рішення КМР від 19.09.2024 та визнання недійсним укладеного договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг на вул. Озерній в Оболонському районі, м. Києва від 05.05.2025 призведе до неправомірного втручання у його право власності. Укладення КМР з ТОВ "Явір-95" Договору оренди земельної ділянки від 05.05.2025 щодо земельної ділянки площею 0,4928 га, кадастровий номер 800000000:78:035:0017 за тією ж адресою, яка по факту є меншою за попередньо орендовану ТОВ "Явір-95" земельну ділянку (кадастровий номер 800000000:78:035:0017), що мала площу 0,6718 га, за наявності на цій земельній ділянці нерухомого майна підприємства, а так само визначення органами державної влади у відповідних документах (Технічних паспортах) адреси цієї ділянки (буд. 5А по вул. Озерній в Оболонському районі, м. Києва), до якого ТОВ "Явір-95" не має жодного відношення, оскільки не має на те повноважень, не може вказувати на недійсність такого договору. ТОВ "Явір-95" зауважує, що оскільки належних доказів на предмет порушення відповідачем або будь-яким уповноваженим органом влади встановленої процедури з присвоєння поштової адреси: буд. 5А, вул. Озерна, Оболонський район, м. Київ, прокурор не надав, то всі його припущення з цього приводу не можу бути розцінені судом як такі, що мали місце. Відповідач-2 наголошує, що саме на підставі вбз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України ТОВ "Явір-95" мало право на отримання спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів, що виключає очевидність порушення у цьому випадку законодавства, на яке послався позивач; рішення КМР від 19.09.2024 прийнято в межах визначених законодавством повноважень, жодним чином не порушує ні права держави, ні права територіальної громади зокрема. Навпаки, відповідач-2 вважає, що відкрите користування ТОВ "Явір" спірною земельною ділянкою упродовж 18 років, сплата при цьому орендної плати в установлених договорами оренди землі розмірах, лише стверджує про добросовісність даного підприємства, як учасника орендних відносин.

20.06.2025 Київською міською прокуратурою сформовано в системі "Електронний суд" відповідь на відзив Київської міської ради, в якій зазначає, що волевиявлення органів місцевого самоврядування при виконанні своїх функцій, у тому числі щодо розпорядження земельними ділянками, повинно відповідати чинному законодавству. Разом з тим, прокуратура вважає, що Київська міська рада, приймаючи рішення від 19.09.2024 №146/9954 "Про передачу ТОВ "Явір-95" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг на вул. Озерній у Оболонському районі м. Києва", діяла всупереч положенням земельного законодавства, оскільки розпорядилася землями територіальної громади без проведення земельних торгів. Зокрема за наявності очевидних порушень вимог земельного законодавства, Київська міська рада прийняла рішення про передачу ТОВ "Явір-95" спірної земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування автостоянки, хоча по суті на позаконкурентній основі товариство отримало в оренду спірну ділянку лише завдяки незаконній державній реєстрації права власності на майно, яке у встановленому законом порядку в експлуатацію не приймалось. Прокуратура вважає, що Київська міська рада, достеменно будучи обізнаною про наявність порушень, діє в інтересах комерційної структури, а не в інтересах територіальної громади, тому такі дії Київської міської ради не можуть бути оцінені вираженням волі власника спірної земельної ділянки територіальної громади міста Києва. Крім того, на думку прокуратури, набуття особою права користування земельною ділянкою на підставі ст. 120 Земельного кодексу України можливе за наявності таких умов: власником земельної ділянки та розміщеної на ній будівлі (споруди) є одна особа, яка і виступає продавцем; не змінюється цільове призначення та розмір земельної ділянки. Проте, у даному випадку не могло перейти право користування земельною ділянкою від будь-яких осіб до ТОВ "Явір-95" на підставі ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, оскільки матеріали справи не містять доказів переходу права власності до товариства на нерухоме майно від попереднього землекористувача земельної ділянки, який одночасно являвся б власником розташованого на ній нерухомого майна. Разом з тим, прокуратура наголошує, що за інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно що первинна державна реєстрація права власності (з відкриттям розділу) на вказане майно за ТОВ "Явір-95" проведена 21.07.2014 як на об`єкт незавершеного будівництва площею 60,7 кв.м по вул. Озерна, 5-А у Оболонському районі міста Києва. В подальшому, втративши переважне право оренди земельної ділянки, за заявою відповідача-2 25.03.2024 державним реєстратором внесено зміни до вказаного розділу об`єкта нерухомого майна, та змінено незавершене будівництво на закінчений будівництвом об`єкт за відсутності документів, які свідчать про прийняття майна в експлуатацію. Вказана державна реєстрація права власності на майно стала передумовою для отримання товариством спірної земельної ділянки в оренду поза аукціоном. При цьому, на думку прокуратури, сам факт наявності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про належність на праві власності спірного нерухомого майна товариству не свідчить про виникнення у нього права власності на нерухоме майно, в той час як ТОВ "Явір-95" не набуло відповідно до законодавства право власності на майно, оскільки такий об`єкт у встановленому законом порядку в експлуатацію не приймався. Відтак прокуратура стверджує, що ТОВ "Явір-95" фактично є власником об`єкта незавершеного будівництва, а отже в силу положень ст. 331 Цивільного кодексу України має право лише на будівельні матеріали. Щодо тверджень КМР про неефективність такого способу захисту як визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, то прокуратура вказує, що рішення та договір не є самостійними правовими підставами набуття прав на землю, а є первинним і похідним, оскільки без рішення цього органу неможливо укласти відповідний договір. Тому порушення закону випливають саме з рішення органу місцевого самоврядування, а не з відповідного договору, і юридична оцінка повинна надаватись у першу чергу рішенню. Прокуратура вважає, що неоскарження прийнятого всупереч вимогам закону рішення уповноваженого органу щодо розпорядження земельними ділянками комунальної власності матиме наслідком залишення в силі незаконного рішення, що суперечитиме волі та інтересам суспільства і територіальної громади, а також може призвести до його повторного виконання. Таке рішення до моменту втрати ним чинності на підставі рішення суду може виступати формальною підставою для укладання нових правочинів.

26.06.2025 Київською міською прокуратурою сформовано в системі "Електронний суд" відповідь на відзив Товариства з обмеженою відповідальністю "Явір-95", в якому прокуратура вказує, що предметом судового розгляду у цій справі є вимога прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №146/9954, та визнання недійсним укладеного на його підставі договору оренди, на підставі яких товариство отримало в оренду спірну земельну ділянку на позаконкурентних засадах. При цьому, за обставинами даної справи, товариство отримало земельну ділянку саме на підставі ст. ст. 122, 123, 124 Земельного кодексу України у зв`язку з незаконною державною реєстрацією права власності на закінчений об`єкт нерухомого майна (а не в порядку ст.120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України). Прокуратура вважає, що у даному випадку не могло перейти право користування земельною ділянкою від будь-яких осіб до ТОВ "Явір-95" на підставі ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, оскільки матеріали справи не містять доказів переходу права власності до товариства на нерухоме майно від попереднього землекористувача земельної ділянки, який одночасно являвся б власником розташованого на ній нерухомого майна. Прокуратура звертає увагу суду, що ТОВ "Явір-95" не спростовано доводи прокурора про незаконність державної реєстрації права власності товариства закінчений будівництвом об`єкт, що стала передумовою для отримання на позаконкурентних засадах права оренди спірної земельної ділянки, у зв`язку з відсутністю у товариства права власності на об`єкт нерухомого майна.

Протокольними ухвалами Господарського суду міста Києва від 01.07.2025 постановлено здійснити отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо спірного нерухомого майна та долучити її до матеріалів справи; з огляду на надходження клопотань про відкладення засідання від відповідача-1 та третьої особи, а також з урахуванням необхідності отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо спірного нерухомого майна, оголошено перерву в підготовчому засіданні на 19.08.2025.

17.07.2025 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Леутою Іриною Володимирівною було сформовано в системі "Електронний суд" пояснення, в яких третя особа вказує, що прокуратурою довільно тлумачаться норми земельного законодавства і не звертається увага на підстави для первісного надання в користування земельною ділянкою, адже історія користування є тривалою фактично з 30.03.2007. Якщо прослідкувати правильну хронологію подій, то органи місцевого самоврядування та державної влади послідовно визнавали можливість й надавали дозволи на користування ТОВ "Явір-95" спірною земельною ділянкою та будівництва на ній, отримували кошти орендні платежі за користування нею, жодного разу не фіксуючи порушень договірних умов. Відтак, на думку третьої особи, цілком логічно, що ні КМР, ні органи державної влади не вбачали необхідності звертатися з будь-якими позовами до ТОВ "Явір-95", адже їх права не порушувалися. Третя особа вважає, що з дати реєстрації за відповідачем-2 незавершеного будівництва автостоянки з комплексом супутніх послуг готовністю 84% - 01.08.2014 - земельна ділянка офіційно стала обтяженою хоч і незавершеним, але нерухомим майном ТОВ "Явір-95", яке держава фактично визнала, провівши реєстрацію. Третя особа стверджує, що оскаржуване рішення державного реєстратора вчинене правомірно та у межах наданих повноважень, оскільки під час звернення із заявою про реєстрацію нею перевірено наявність підстав та документів для реєстрації змін стану готовності об`єкта передбачені ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" зокрема: довідка про показники об`єкта нерухомого майна, відповідно до якої фактично вже зареєстрована в ЄДРРП площа нерухомого майна не змінилася, а відсоток готовності становить 100%; технічний паспорт з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (який автоматично підтягується реєстром після введення відповідного номера); інформація з ЄДЕССБ від 22.03.2024; рішення КМР "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер :78:035:0015) комунальної власності територіальної громади міста Києва для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства на вул. Озерній в Оболонському районі м. Києва"; пояснювальна записка КМР №ПЗН-55442 №08-231-841/ПР від 03.07.2023. Третя особа звертає увагу суду, що розділ було відкрито ще 01.08.2014 реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Бондар Марією Сергіївною (підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав від 25.03.2024 який долучено до матеріалів справи), а приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Леутою Іриною Володимирівною лише вносилися зміни відповідно до наданих документів заявником ТОВ "Явір-95", а відтак вона вважає, що не несе відповідальність за достовірність даних, які містяться в наданих заявниками документами, тим більше, що деякі з них підтягуються автоматично, як наприклад, технічні паспорти, з ЄДЕССБ, а інформація про речове право вже містилася в ДРРП. Крім того, третя особа наголошує, що у даній справі земельна ділянка надана в оренду для експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг (п. 2.1 Договору земельної ділянки від 05.05.2025. Вказана мета оренди є й в усіх попередніх договорах оренди земельної ділянки) тож абсолютно логічним є те, що площа земельної ділянки буде перевищувати в рази площу об`єкту нерухомого майна. Таким чином, нотаріус вважає, що об`єкт незавершеного будівництва вже існував з 01.08.2014 (його загальна площе не змінилася після реєстрації третьою особою), тож навіть у випадку задоволення позову інша особа (фізична ти юридична) не зможе набути право оренди на цю земельну ділянку адже законодавством передбачено принцип єдиної правової долі об`єкту нерухомого майна та земельної ділянки який закріплений у ст. 120 ЗК України. У змісті пояснень третя особа виклала клопотання про поновлення строку на подання цих пояснень, мотивуючи його не отриманням матеріалів справи, зокрема позовної заяви, у зв`язку із чим в строк, визначений ухвалою, не могла подати свої обґрунтовані пояснення про, що було повідомлено суд раніше.

23.07.2025 Київською міською прокуратурою сформовано в системі "Електронний суд" заперечення на пояснення третьої особи, в яких прокуратура вказує, що фактично третьою особою зареєстровано за ТОВ "Явір-95" право власності на закінчений будівництвом об`єкт нерухомого майна загальною площею 60,7 кв.м по вул. Озерній, 5-А у Оболонському районі міста Києва, що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :78:035:0017, а не проведено реєстрацію змін стану готовності об`єкта, як помилково зазначає третя особа. Крім того, прокуратура вказує, що відповідно до вимог ст. ст. 182, 331 Цивільного кодексу України, ст. ст. 4, 5, 18, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" для набуття права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна, та як наслідок проведення державної реєстрації таких прав, обов`язковою умовою є прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю. Проте приватним нотаріусом Леутою І.В. було проведено реєстрацію права власності за відповідачем-2 на новостворене майно за відсутності документів, які свідчать про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом спірного об`єкта нерухомого майна. Також прокуратура стверджує, що надані ТОВ "Явір-95" для проведення державної реєстрації прав, технічний паспорт та довідка про показники об`єкта нерухомого майна, видані 20.03.2024 ФОП Штеменко С.М., не є правовстановлюючими документами, а тому не могли бути підставою для внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності ТОВ "Явір-95" на закінчений будівництвом об`єкт по вул. Озерній, 5-А у Оболонському районі міста Києва загальною площею 60,7 кв.м. при цьому, прокуратура звертає увагу суду, що надана ТОВ "Явір-95" рішенням Київської міської ради від 19.09.2024 площа земельної ділянки 0,4928 га у 81 раз перевищує площу нерухомого майна, яке стало підставою для надання земельної ділянки поза процедурою аукціону. Прокуратура наголошує, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням.

Протокольною ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.08.2025 відкладено підготовче засідання на 04.09.2025.

Протокольними ухвалами Господарського суду міста Києва від 04.09.2025 застосовано до представника ТОВ "Явір-95" Струкової Л.В. заходи процесуального примусу у виді попередження; встановлено відповідачу строк-2 строк для надання клопотання про поновлення строку на подання доказів із зазначенням підстав для поновлення такого строку - 1 тиждень; оголошено перерву в підготовчому засіданні до 25.09.2025.

05.09.2025 через систему "Електронний суд" від Товариства з обмеженою відповідальністю "Явір-95" надійшла заява про поновлення строку на подачу письмових доказів.

Протокольними ухвалами Господарського суду міста Києва від 25.09.2025 долучено судову практику подану прокуратурою; відмовлено в задоволенні клопотання представника-2 про відкладення засідання; повернуто без розгляду докази подані, відповідачем-2 з огляду на те, що такі докази подані поза межами встановлених строків; повернувся до розгляду клопотання про відповідача-2 про долучення доказів з урахуванням клопотання про поновлення строку на їх подання; відмовлено у задоволенні клопотання про поновлення строку на подачу доказів; повернуто без розгляду докази подані відповідачем-2, з огляду на те, що такі докази подані поза межами встановлених строків, а поважні причини пропуску такого строку відсутні; закрито підготовче провадження у справі №910/6833/25; встановлено порядок дослідження доказів - в порядку їх розміщення в матеріалах справи; призначено розгляд справи №910/6833/25 по суті на 16.10.2025.

Протокольними ухвалами Господарського суду міста Києва від 16.10.2025 оголошено перерву в засідання на 5 хвилин; долучено подані відповідача-2 докази до матеріалів справи; запропоновано відповідачу-2 надати відео та / або фотографії будівлі на спірній земельній ділянці; запропоновано відповідачу-2 надати листування щодо поновлення договору; запропоновано прокурору надати пояснення щодо інтересів держави у даному спорі; відкладено судове зсідання на 31.10.2025.

30.10.2025 Київською міською прокуратурою сформовано в системі "Електронний суд" пояснення, в яких, обґрунтовуючи наявність порушеного інтересу держави, вказує, що прийняття незаконного рішення про передачу землі у власність чи користування із земель, відповідно державної чи комунальної власності, позбавляє Український народ загалом (стаття 13 Конституції України) або конкретну територіальну громаду правомочностей власника землі в тому обсязі, який дозволяє її статус як землі відповідно державної чи комунальної власності. При цьому таке рішення, в силу положень ст. 19 Конституції України, не може виражати волю власника. На думку прокуратури, у даному випадку суб`єкт владних повноважень, який мав би виступати представником держави та реалізовувати відповідне цивільне право в межах компетенції, визначеної законом, виступає порушником речових прав держави (Українського народу) на землю, як дійсного власника, що об`єктивно унеможливлює звернення цього ж органу до суду за захистом порушених прав цього власника. Прокуратура вважає, що порушення прав територіальної громади, яка є невід`ємною частиною держави, беззаперечно свідчить про порушення державних інтересів. Прокуратура вказує, що в даному випадку, інтерес держави полягає у необхідності забезпечення прав та інтересів територіальної громади, як дійсного власника землі, що є основним національним багатством та перебуває під особливою охороною держави, забезпечення раціонального використання та охорони комунальних земель на території столиці. З економічної точки зору, надання земельної ділянки без проведення земельних торгів призводить до втрати потенційних надходжень до місцевого бюджету (у формі стартових цін торгів та орендної плати), деформує ринкову вартість землі, а також створює дискримінаційні умови для добросовісних інвесторів, які готові брати участь у відкритих торгах. Як наслідок, формується тіньова модель доступу до землі, що підриває як фіскальну спроможність громади, так і довіру до інституції місцевого самоврядування. Отже, прокуратура вказує, що необхідність захисту інтересів держави у даній справі зумовлена прийняттям органом місцевого самоврядування незаконного рішення щодо розпорядження землею, власником якої є територіальна громада столиці. Зокрема раціональне та ефективне використання земель територіальної громади беззаперечно становить державний інтерес, оскільки є одним із основних принципів розвитку територіальної громади, який полягає у виваженому, плановому, своєчасному використанні земельних ресурсів.

В судове засідання 31.10.2025 з`явились прокурор та представники відповідачів, надали пояснення по суті спору, за змістом яких прокурор позов підтримав та просив його задовольнити, а представники відповідачів проти позову заперечували та просили відмовити в його задоволенні.

Третя особа явку свого представника в судове засідання не забезпечила, про причини неявки суд не повідомила, хоча про місце, дату та час засідання була повідомлена належним чином, що підтверджується наступним.

Ухвала Господарського суду міста Києва від 17.10.2025 про повідомлення дати, часу та місця засідання була доставлена до електронного кабінету приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Леути Ірини Володимирівни 20.10.2025 о 17 год. 26 хв., про що судом було отримано інформацію 20.10.2025 о 17 год. 34 хв.

Пунктом 2 частини 6 статті 242 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи. Якщо судове рішення надіслано до електронного кабінету пізніше 17 години, судове рішення вважається врученим у робочий день, наступний за днем його відправлення, незалежно від надходження до суду повідомлення про його доставлення.

Таким чином, ухвала суду від 17.10.2025 вручена третій особі 21.10.2025.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Пунктом 1 частини 3 статті 202 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Зважаючи на належне повідомлення третьої особи про призначене на 31.10.2025 судове засідання, суд, керуючись приписами ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, прийшов до висновку про можливість розглянути справу за відсутності приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Леути Ірини Володимирівни.

Протокольною ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.10.2025 долучено подані відповідачем-2 докази до матеріалів справи.

В судовому засіданні 31.10.2025 судом завершено розгляд справи №910/6833/25 по суті, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У засіданнях здійснювалася фіксація судового процесу технічним засобами у відповідності до статті 222 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення прокурора та представників відповідачів, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради від 07.07.2005 №579/3155 "Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "Явір-95" для будівництва, експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг на вул. Озерній в Оболонському районі м. Києва" земельна ділянка площею 0,6718 га на вул. Озерній в Оболонському районі міста Києва (кадастровий номер :78:035:0015) передана в оренду на 5 років ТОВ "Явір-95" для будівництва, експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг.

На підставі такого рішення, згідно з рішенням Господарського суду міста Києва від 28.12.2006 у справі №48/524 між Київською міською радою та ТОВ "Явір-95" укладено Договір оренди землі №78-6-00433 від 30.03.2007.

21.07.2014, на підставі: договору оренди земельної ділянки від 30.03.2007 №78-6-00433; декларації про початок виконання будівельних робіт КВ№7, виданої 01.03.2012 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві; технічного паспорту на незавершене будівництво та довідки про готовність об`єкта незавершеного будівництва від 08.07.2014 №36869 (И-2014), за ТОВ "Явір-95" було проведено первинну реєстрацію (з відкриттям розділу) права власності на нежитлову будівлю площею 60,7 кв.м. по вул. Озерна, 5-А у Оболонському районі міста Києва як об`єкт незавершеного будівництва із станом готовності 84% (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00).

Рішенням Київської міської ради від 21.05.2015 №529/1393 зазначений договір оренди земельної ділянки поновлено на 3 роки, на підставі якого між Київською міською радою та ТОВ "Явір-95" укладено Угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки №442 від 21.12.2015.

Згідно висновку до кадастрової справи №А-25727 постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування №057/3926 від 25.03.2019 повторно поновлено договір оренди земельної ділянки поновлено на 3 роки, про що між Київською міською радою та ТОВ "Явір-95" укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 24.04.2019.

25.03.2024 державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Леутою І.В., на підставі: витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №25060197 від 01.08.2014; договору про поновлення договору оренди земельної ділянки №111 від 24.04.2019; рішення "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер :78:035:0015)"; пояснювальної записки №ПЗН-55442 від 03.07.2023; довідки про показники об`єкта нерухомого майна №03/24-18 та технічного паспорту, виданих 20.03.2024 ФОП Штеменко С.М., було внесено зміни до розділу реєстрації за ТОВ "Явір-95" права власності на нежитлову будівлю площею 60,7 кв.м. по вул. Озерна, 5-А у Оболонському районі міста Києва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) шляхом зміни статусу незавершеного будівництва на закінчений будівництвом обєкт.

Рішенням Київської міської ради від 19.09.2024 №146/9954, на підставі статей 9, 83, 93, 116, 122, 124, 186 Земельного кодексу України, статей 1212, 1214 Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", пункту 34 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", заяви ТОВ "Явір-95" від 29.03.2024 №63010-01-03, вирішено передати ТОВ "Явір-95" в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,4928 га (кадастровий номер :78:035:0017) для експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг (код виду цільового призначення - 12.04, для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства) на вул. Озерній в Оболонському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з розташуванням на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, що перебуває у власності ТОВ "Явір-95".

У пояснювальній записці до проекту рішення від 19.09.2024 №146/9954 зазначено, що земельна ділянка забудована нежитловою будівлею (закінчений будівництвом об`єкт) загальною площею 60,7 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00), яка належать ТОВ "Явір-95" на праві власності (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21.07.2014, номер відомостей про речове право: 6540171) (інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30.04.2024 №376655410).

На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою та ТОВ "Явір-95" укладено договір оренди земельної ділянки №400 від 05.05.2025.

Передана в оренду товариству земельна ділянка з кадастровим номером :78:035:0017 сформована за рахунок поділу земельної ділянки з кадастровим номером :78:035:0015, яка перебувала в користуванні TOB "Явір-95" до 22.04.2022.

Спір у даній справі стосується законності проведеної державної реєстрації закінченого будівництвом об`єкту нерухомості та законності ухвалення Київською міською радою рішення про надання в оренду земельної ділянки і укладання на його виконання відповідного договору оренди землі.

Зокрема, прокурором вказується на те, що прийняте державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Леутою Іриною Володимирівною рішення про державну реєстрацію речових прав (права власності) за ТОВ "Явір-95" на нерухоме майно нежитлову будівлю (закінчений будівництвом об`єкт) загальною площею 60,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00), яке у встановленому законом порядку не було прийнято в експлуатацію, є незаконним, внаслідок чого Київською міською радою з порушенням вимог законодавства і всупереч інтересам держави та територіальної громади було прийнято рішення від 19.09.2024 №146/9954 про передачу ТОВ "Явір-95" земельної ділянки (кадастровий номер :78:035:0017) в оренду для експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг на вул. Озерній в Оболонському районі міста Києва.

Вирішую даний спір суд виходить з наступного.

Факти, які не оскаржуються сторонами:

- передача згідно рішення Київської міської ради від 07.07.2005 №579/3155 в оренду ТОВ "Явір-95" земельної ділянки, розташованої на вул. Озерній в Оболонському районі міста Києва, площею 0,6718 га, кадастровий номер :78:035:0015, для будівництва, експлуатації та обслуговування автостоянки з комплексом супутніх послуг (стара ділянка) шляхом укладення за рішенням Господарського суду міста Києва від 28.12.2006 у справі №48/524 відповідного договору оренди (від 30.03.2007 №78-6-00433);

- в 2012 році ТОВ "Явір-95" на отриманій в оренду земельній ділянці розпочало будівництво об`єкту автосервісу, а 21.07.2014, на підставі: договору оренди земельної ділянки від 30.03.2007 №78-6-00433; декларації про початок виконання будівельних робіт КВ№7, виданої 01.03.2012 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві; технічного паспорту на незавершене будівництво та довідки про готовність об`єкта незавершеного будівництва від 08.07.2014 №36869 (И-2014), ТОВ "Явір-95" було зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва із станом готовності 84%;

- Договір оренди землі двічі продовжувався: згідно рішення Київської міської ради від 21.05.2015 №529/1393 шляхом укладення угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21.12.2015; згідно висновку до кадастрової справи №А-25727 постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування №057/3926 від 25.03.2019 шляхом укладення договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 24.04.2019;

- в 2023 році ТОВ "Явір-95" ініційовано питання зменшення площі земельної ділянки, яка перебувала в його користуванні (оренді) з 0,6718 га до 0,4928 га, для реалізації чого було виготовлено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер :78:035:0015) з метою подальшого оформлення права користування на сформовані шляхом поділу земельні ділянки (кадастровий номер :78:035:0017, площею 0,4928 га; кадастровий номер :78:035:0018, площею 0,1790 га), затверджену рішенням Київської міської ради від 02.11.2023 №7217/7258;

- 25.03.2024 за ТОВ "Явір-95" здійснено державну реєстрації права власності на нежитлову будівлю площею 60,7 кв.м. по вул. Озерна, 5-А у Оболонському районі міста Києва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) як закінчений будівництвом об`єкт за відсутності прийняття такого об`єкту нерухомості в експлуатацію у визначеному законом порядку. Це рішення оспорюється прокурором;

- рішенням Київської міської ради від 19.09.2024 №146/9954 було передано в користування (оренду) ТОВ "Явір-95" земельну ділянку (кадастровий номер :78:035:0017) площею 0,4928 га (нова ділянка), яка є частиною старої ділянки (кадастровий номер :78:035:0015), про що між ними було укладено договір оренди земельної ділянки від 05.05.2025. Ці рішення і договір оспорюються прокурором.

Відтак, з урахуванням суті спору та визначених обставин перед судом постали такі питання:

1. Чи законно зареєстровано за ТОВ "Явір-95" право власності на нерухоме майно як об`єкт незавершеного будівництва?

2. Чи відповідає втручання у володіння правом користування землею (оренди) приписам статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)?

3. Чи надана площа ділянки пропорційна площі будівлі?

4. Чи може бути надана в оренду поза торгами земельна ділянка у разі розміщення на ній об`єкту незавершеного будівництва, зареєстрованого в порядку ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України?

Щодо законності реєстрації права власності на нерухоме майно.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (наразі й надалі в редакції, діючій станом на 25.03.2024 момент прийняття спірного рішення реєстратором) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно ч. 2 ст. 3 вказаного Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Положеннями ч. 1 ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. У Державному реєстрі прав також реєструються передбачені законом речові права та їх обтяження на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно із ч. 2 ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

За вимогами ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" проведенню державної реєстрації прав на закінчений будівництвом об`єкт нерухомого майна передує прийняття його до експлуатації, а порядок прийняття об`єктів будівництва до експлуатації, визначений ст. 39 вказаного Закону, передбачає, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів підтверджується декларацією або, сертифікатом готовності об`єкта до експлуатації, зареєстрованими відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у визначеному порядку.

Пунктом 13 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461, встановлено, що зареєстрована декларація або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об`єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об`єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.

Частиною 2 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

У відповідності до п. 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іншими законами України та цим Порядком.

Зміст ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не містить чіткого встановлення такої підстави для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав як декларація, сертифікат чи акт готовності об`єкта до експлуатації, однак передбачає, що така реєстрація проводиться в т.ч. на підставі інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

При цьому, згідно із п. 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом. Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться за наявності відомостей про технічні характеристики такого закінченого будівництвом об`єкта, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння адреси (крім випадку проведення реконструкції об`єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об`єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. У разі коли закінчений будівництвом об`єкт у результаті нового будівництва є складовою частиною будинку, будівлі, споруди (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення), яка після прийняття об`єкта в експлуатацію є самостійним об`єктом нерухомого майна, відомості про прийняття в експлуатацію та про присвоєння адреси отримуються щодо будинку, будівлі або споруди, складовою частиною яких є такий об`єкт, а щодо відповідної складової частини будинку, будівлі, споруди - відомості про присвоєння адреси такій частині. Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт у результаті реконструкції проводиться також за наявності відомостей про державну реєстрацію права власності на такий об`єкт відповідно до законодавства до проведення його реконструкції. Підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об`єкт є відсутність однієї і більше відомостей, передбачених цим пунктом, крім випадків, передбачених пунктами 78, 79 та 80 цього Порядку.

З огляду на викладене вбачається, що до визначених пунктом 14 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" "інших документів" можна віднести декларацію або сертифікат готовності об`єкта до експлуатації, адже саме такі документи підтверджують введення закінченого будівництвом об`єкту в експлуатацію, з фактом чого приписи ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", п. 13 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461, п. 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, передбачають виникнення та реєстрацію права власності.

В той же час, матеріали справи не містять доказів введення станом на 25.03.2024 у визначеному законодавством порядку закінченої будівництвом нежитлової будівлі площею 60,7 кв.м. по вул. Озерна, 5-А у Оболонському районі міста Києва в експлуатацію, що в т.ч. підтверджується інформацією Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (лист №073-1308 від 21.04.2025), Державної інспекції архітектури та містобудування України (лист №2067/03/18-25 від 17.04.2025), відомостями Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та не спростовується ТОВ "Явір-95".

Відтак, рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Леути Ірини Володимирівни, про державну реєстрацію прав від 25.03.2024, індексний номер 72233977, та здійснена на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрація за ТОВ "Явір-95" права власності на закінчений будівництвом об`єкт - нежитлову будівлю загальною площею 60,7 кв.м. по вул. Озерній, 5-А у Оболонському районі міста Києва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00), суперечать приписам ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 5, п. 14 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", п. 13 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461, п. 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, адже здійснені за відсутності введення відповідного об`єкту в експлуатацію.

Щодо відповідності втручання у володіння правом користування землею (оренди) приписам статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Матеріалами справи підтверджується та не заперечується її учасниками, що ТОВ "Явір-95" на підставі рішення Київської міської ради з 2007 року добросовісно користувався земельною ділянкою площею 0,6718 га, кадастровий номер :78:035:0015; у відповідності до цільового призначення почало будівництво на ній нежитлової будівлі загальною площею 60,7 кв.м., зареєструвавши право власності на неї як об`єкт незавершеного будівництва із станом готовності 84%; належно сплачує орендну плату.

Разом з цим, виникнення спору у даній справі по суті зумовлено наміром ТОВ "Явір-95" відмовитися від частини ділянки, а оскільки земельне законодавство не передбачає спрощений порядок зменшення площі ділянки, яка є об`єктом договору оренди, то таке зменшення можливе через розроблення нового проекту відведення, формування земельної ділянки із новим кадастровим номером та укладання нового договору.

При цьому, ніким не заперечується, що нова ділянка, площею 0,4928 га, є частиною старої ділянки, площею 0,6718 га, якою ТОВ "Явір-95" тривалий час добросовісно користується.

Хоча оформлення нової ділянки і відбувається за окремою процедурою виділення землі, яка окремо не визначена для зменшення розміру раніше наданої ділянки, проте суд не може не звернути увагу на цю визначальну особливість спірних правовідносин.

По суті, прокурор намагається позбавити ТОВ "Явір-95" права користування ділянкою, яка становить 2/3 ділянки, якою останнє добросовісно користувалося більше десяти років.

Обґрунтованих пояснень щодо відсутності намагань позбавити ТОВ "Явір-95" права користування старою ділянкою, прокурором не наведено, а відтак передумовою спору стало саме бажання та дії ТОВ "Явір-95" спрямовані на зменшення площі ділянки, яка була надана йому у користування у визначеному законодавством порядку.

Стаття 1 Першого протоколу до Конвенції передбачає, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція "майна", в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі "Іатрідіс проти Греції" від 25.03.1999, заява №311107/96, п.54).

Європейський суд з прав людини неодноразово зазначав, що стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три правила: перше правило, викладене в першому реченні першого абзацу, має загальний характер і проголошує принцип мирного володіння майном; друге правило, яке міститься в другому реченні першого абзацу, стосується позбавлення майна й підпорядковує його умовам; третє правило, зазначене в другому абзаці, визначає, що держави мають право, серед іншого, контролювати використання майна відповідно до загальних інтересів. Ці три правила, однак, не є "чіткими" в розумінні того, що вони не є пов`язаними між собою. Друге та третє правила стосуються конкретно визначених випадків втручання у право мирного володіння майном, і тому їх слід тлумачити з огляду на загальний принцип, викладений у першому правилі.

Щоб бути сумісним зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції захід має відповідати трьом умовам: бути законним, переслідувати законну мету та забезпечувати справедливий баланс між загальними суспільними інтересами та основоположними правами особи.

Зазначений підхід із визначення критеріїв структурує метод розгляду справ, в яких підлягає застосуванню стаття 1 Першого протоколу. Такий підхід складається з низки послідовних кроків, під час яких повинні розглядаються наступні питання: чи було втручання у право заявника на мирне користування його "майном"? Якщо так, то чи таке втручання складало позбавлення власності? Якщо ні, то чи був це контроль за користуванням відповідним майном?

Так, принцип законності є першою і найважливішою вимогою статті 1 Першого протоколу. Друге речення першого пункту передбачає позбавлення "власності" "на умовах, передбачених законом", а другий пункт визнає, що держави мають право здійснювати контроль за користуванням майном шляхом впровадження "законів". Крім того, верховенство права, один з основоположних принципів демократичного суспільства, є притаманним всім статтям Конвенції (Iatridis v. Greece, § 58; Former King of Greece and Others v. Greece, § 79; Broniowski v. Poland, § 147).

Існування правової основи у національному законодавстві саме по собі не є достатнім для дотримання принципу законності. Крім того, правова основа повинна мати певну якість, тобто вона повинна бути сумісною з верховенством права і повинна забезпечувати гарантії від свавілля. У зв`язку з цим необхідно зазначити, що, згадуючи "закон" стаття 1 Першого протоколу посилається на ту саму концепцію, на яку посилається Конвенція в інших місцях використовуючи цей термін, поняття, яке включає як статутне право, так і прецедентне право (Spacek, s.r.o., v. the Czech Republic, § 54; Vistins and Perepjolkins v. Latvia, § 96).

Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля (East West Alliance Limited v. Ukraine, § 167; Unsped Paket Servisi SaN. Ve TiC. A.S. v. Bulgaria, § 37).

Будь-яке втручання державного органу у право вільно володіти своїм майном може бути виправданим лише тоді, якщо воно відповідає законним публічним (та загальним) інтересам (Belane Nagy v. Hungary, п. 113).

У той же час, втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), пункт 68; "Кривенький проти України" від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07), пункт 45).

Таким чином, стаття 1 Першого протоколу гарантує захист право на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання "справедливого балансу" в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність та поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

На практиці Європейський суд з прав людини констатує порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо хоча б один із зазначених критеріїв сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном не буде дотриманий. І навпаки - встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Тому, при розгляді справ, в яких підлягає застосуванню стаття 1 Першого протоколу, зокрема щодо позбавлення майнових прав на майно, суду в першу чергу необхідно досліджувати питання наявності вищевказаних критеріїв співмірності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном, в процесі чого сторони можуть доводити наявність або відсутність обставин справи, пов`язаних з такими критеріями, шляхом подання відповідних доказів.

У даній справі, ТОВ "Явір-95" набуло і більше десяти років користувалося майном (правом оренди більшої ділянки), не зазнаючи претензій від держави, що зумовлює поширення на ці правовідносини положень статті 1 протоколу Першого до Конвенції, і лише після ініціювання питання зменшення розміру земельної ділянки піддалось претензій з боку держави через в тому числі нібито надмірну (неспівмірну) площу земельної ділянки до розміщеної на ньому будівлі, яка будується.

Такий підхід держави в особі прокуратури, на думку суду, несумісний із вимогами щодо домірності і пропорційності втручання у мирне володіння майном.

Допущене ТОВ "Явір-95" порушення в частині проведеної державної реєстрації об`єкту нерухомості як закінченого будівництвом без введення його в експлуатацію, не можуть мати санкцію у вигляді позбавлення ТОВ "Явір-95" права оренди в цілому, адже а) без такої реєстрації Київська міська рада за відсутності будь-яких претензій з боку прокуратури двічі пролонговувала договір оренди старої ділянки, б) наявність зареєстрованого в установленому порядку права власності на об`єкт незавершеного будівництва мало такі самі наслідки для пріоритетного оформлення оренди землі, як і реєстрація завершеного будівництвом об`єкту нерухомого майна.

Враховуючи системність подібних питань, суд зверне окрему увагу на питання легітимної мети та справедливого балансу між загальними суспільними інтересами та основоположними правами особи для даного спору, адже передумови його виникнення є подібними сотням подібних позовів, які виникають за схожих обставин.

У всіх випадках втручання у мирне володіння майном має між іншим служити суспільним інтересам і пройти тест на справедливий баланс.

Справедливий баланс між суспільними інтересами та правами особи це принцип, який полягає у пошуку компромісу між потребами суспільства (наприклад, безпека, здоров`я) та фундаментальними правами громадян (свобода слова, приватність). Він є ключовим елементом демократичного правопорядку, який намагається мінімізувати обмеження прав людини для забезпечення громадського блага, і цей баланс може встановлюватися через закони, судові рішення та конституційні принципи.

У даній справі (як і сотні подібних справ) прокурор самостійно подає позов в інтересах держави, а єдиною підставою для цього на думку суду є неможливість визначення Київської міської ради позивачем, адже на думку прокурора саме через її незаконні дії виник спір.

Така правова конструкція виникла нещодавно, після правового висновку Великої Палати Верховного Суду, який суд опише, як недопустимість поєднання позивача і відповідача в одній особі.

Для уникнення відповіді на питання щодо оскарження рішення ради, яка є позивачем, та недійсності правочину по суті укладеного на підставі такого рішення ради, органи прокуратури перевели відповідну раду до складу відповідачів та почали зазначати про подачу позову в інтересах держави, вказуючи про відсутність такого органу.

Частина 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" передбачає, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Приписи "не здійснює" та "неналежним чином здійснює", ужиті в наведеній нормі, є оцінними. Оскільки Закон не визначає відповідних випадків та критеріїв/ознак для встановлення цих випадків, прокурор отримує дискрецію щодо встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді, межі якої чітко і зрозуміло не визначені Законом. Хоча Закон передбачає судовий контроль за застосуванням цього повноваження, відсутність чіткої вказівки на відповідні випадки, критерії/ознаки встановлення цих випадків для визначення меж дискреції, якими мають керуватися і прокурор, і суд, підриває юридичну визначеність приписів.

Пункт 3 частини першої статті 1311 Конституції України уповноважує прокуратуру на здійснення представництва інтересів держави в суді тільки у виключних випадках та в порядку, що визначені законом, а не на здійснення такого представництва у випадках, визначених органами прокуратури.

При цьому, визначення у наведеній нормі: "у виключних випадках та в порядку, що визначені законом", серед іншого, означає, що хоча законодавець і має дискрецію щодо унормування в законах України випадків і порядку здійснення представництва прокуратурою інтересів держави в суді, однак обов`язковим є те, щоб такі випадки не лише установлювалися законом, а й були об`єктивно винятковими, чітко обмеженими, зведеними до мінімально необхідних, обумовленими особливими обставинами та сприймалися стороннім спостерігачем не як загальні правила, а саме як винятки.

Юридичне регулювання представництва прокурором інтересів держави в суді має чітко закріплювати його допоміжний (субсидіарний) характер, а також забезпечувати, щоб прокуратура, виконуючи цю функцію, не здійснювала функцій інших суб`єктів владних повноважень без наявності об`єктивних підстав.

Тобто право на втручання прокурора шляхом подачі позову наявне у разі: неналежного здійснення захисту інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює компетентний орган або у разі відсутності такого органу.

В даному випадку прокурор вказує на відсутність такого органу, проте в супереч власному твердженню надає звернення до Київської міської ради про усунення порушення інтересів держави (територіальної громади міста Києва) лист від 22.04.2025 №057-5244, яке притаманне першому випадку представництва. Не можна звернутися до органу за усуненням порушення у разі відсутності такого органу.

Сутність порушення державних інтересів прокурор обґрунтовує порушенням економічних інтересів держави через недоодержання платежів, які б у збільшеному розмірі можна було б можливо одержати у разі продажу права оренди з земельних торгів.

Таке обґрунтування носить шаблонний і загальних характер, що не усунуто і додатковими поясненнями, наданими на прохання суду пояснити конкретний інтерес особливо в межах конкретного спору.

Це змушує суд чітко дослідити той інтерес про який каже прокурор.

Так, "інтереси держави" стосуються різних сфер та не є вичерпними; їх захист потребує здійснення різнопланових заходів щодо конституційно значущих і водночас несхожих цінностей та об`єктів захисту, зокрема суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорони землі як національного багатства, захисту прав усіх суб`єктів права власності та господарювання; інтереси держави можуть збігатися або не збігатися з інтересами окремих осіб, державних органів, державних чи недержавних підприємств, установ та організацій.

Виходячи із закріпленого в положеннях ст. 14 Конституції України визначення землі як об`єкту національного (суспільного) багатства, слід підтвердити, що розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності, які є одними із фундаментальних засад цивільного законодавства.

Наведене в свою чергу зумовлює неухильний обов`язок правомірного поводження суб`єктів земельних відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №688/2908/16-ц).

Відповідно до статті 140 Конституції України місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи (частина 3 статті 140 Конституції України).

Відтак, у спосіб, який визначений Конституцією та законами України органи місцевого самоврядування, діючи від імені та в інтересах Українського народу в особі відповідної територіальної громади, реалізовують повноваження власника землі, яка знаходиться в межах відповідної громади.

Поряд з цим, виникає питання яким же саме критеріям мають відповідати дії державних органів та органів місцевого самоврядування при реалізації таких повноважень, відповідаючи на яке суд виходить з наступного.

Від імені Українського народу (територіальної громади міста Києва в даному випадку) права власника щодо землі в місті здійснює Київська міська рада в межах, встановлених Конституцією України (ч. 2 ст. 324 Цивільного кодексу України) та Законів України "Про столицю України - місто-герой Київ", "Про місцеве самоврядування в Україні".

Частиною 2 ст. 19 Конституції України встановлено, що орган місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 4 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах: народовладдя; законності; гласності; колегіальності; поєднання місцевих і державних інтересів; виборності; правової, організаційної та матеріально-фінансової самостійності в межах повноважень, визначених цим та іншими законами; підзвітності та відповідальності перед територіальними громадами їх органів та посадових осіб; державної підтримки та гарантії місцевого самоврядування; судового захисту прав місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про столицю України - місто-герой Київ" матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування у місті Києві є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності громади міста або знаходяться в її управлінні. Порядок формування та використання матеріальної і фінансової бази місцевого самоврядування, повноваження відповідних органів у цій сфері в місті Києві визначаються Конституцією України, цим Законом та іншими законами України. Особливості бюджету міста Києва визначені статтею 19 цього Закону.

Безвідносно до майбутнього розпорядження земельною ділянкою територіальної форми власності: продажу чи здачі в оренду з земельних торгів, одержувачем таких коштів є бюджет міста Києва.

Це підтверджується п. 11 ст. 128 Земельного кодексу України (для продажу землі), а також статтею 21 Закону України "Про оренду землі" у сукупності із положеннями Податкового кодексу України, які відносять цей вид платежу до місцевого, який зараховується до бюджету територіальної громади.

Таким чином, хоча прокурор і називає порушеним державний інтерес мова йде про інтерес народу (населення, громадян України), який проживає в межах територіальної громади міста Києва.

Саме органи місцевого самоврядування (в даному випадку Київська міська рада) розпоряджаються від імені Українського народу (відповідної територіальної громади) власністю Українського народу (відповідної територіальної громади) з метою забезпечення гідних умов життя мешканців цієї громади та відповідають перед кожним мешканцем цієї громади за свою діяльність. Цей різновид власності називається комунальною.

Отже, прокурор помилково вказує про відсутність органу, проте суд не вважає за потрібне залишати позов без розгляду, адже вважає, що існують випадки, коли прокурор може скористатися таким правом та незважаючи на наявність компетентного органу подати позов проти нього в інтересах народу.

Цей принцип суд вперше застосовував у власному рішенні від 08.04.2021 у справі №910/3499/19, залишеному без змін постановою Верховного Суду від 21.12.2021, який із спливом часу вважає більш детально пояснити.

Підставами звернення прокурора з даним позовом до суду є саме вчинені Київською міською радою порушення законності у своїй діяльності, а предметом скасування її дій.

Суд погоджується з ти, що в певних випадках існує ситуація за якої орган, який би мав здійснювати захист інтересів територіальної громади, пов`язаних із правами власності на землю, сам же виступає суб`єктом їх порушення.

Наявна протиправна активна чи пасивна поведінка міської ради у відношенні майнових інтересів територіальної громади при розпорядженні землею викликає обґрунтовані сумніви в можливості вчинення нею ж дій, спрямованих на відновлення порушених прав територіальної громади за наслідками такої поведінки.

Наведене свідчить про фактичну неможливість захисту таким органом порушених прав територіальної громади в межах відповідних правовідносин в судовому порядку, адже навіть при вчиненні ним відповідних дій буде створено процесуальну неспроможність вирішення такого спору судом, оскільки поєднання позивача і відповідача в одній особі свідчить про відсутність спору як такого (є неможливим розгляд спору Київської міської ради до Київської міської ради про оскарження її дій).

Формою контролю мешканцями територіальної громади дій демократично обраних органів як правило полягає у виборах таких осіб, а питання організації позачергових виборів є надзвичайно складним питанням, а під час дії воєнного стану взагалі неможливим.

Крім дотримання критерію законності, органи місцевого самоврядування мають діяти в інтересах Українського народу (територіальної громади), добросовісно і розумно.

Наведений обов`язок вбачається із преамбули Конституції України, в якій визначено, що прийняття Конституції України здійснено в т.ч. з метою дбання про забезпечення прав і свобод людини та гідних умов її життя, так і з ч. 1 ст. 10, ч. 5 ст. 16, ч. 2 ст. 49, ч. 6 ст. 60 Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Аналогічна норма закріплена у статті 3 Конституції України, де вказано, що Держава відповідає перед людиною за свою діяльність.

Так, частиною 1 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (в редакції як у 2005 році, так і в 2024 році) передбачено, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно ч. 5 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

За інформацією з Академічного тлумачного словника вбачається, що діяти "в інтересах" означає: а) (чиїх, кого) на користь кого-небудь; б) (чого) з метою, заради чого-небудь.

Народовладдя це приналежність всієї влади народу і вільне здійснення народом цієї влади відповідно до його суверенної волі та інтересів. Навіть здійснення такої влади через органи (представницька демократія) означає, що такі представники виражають волю народу, забезпечуючи його інтереси.

Влада за своєю природою прагне до безмежності та неконтрольованості, тому встановлення чітких меж та контролю за діяльністю суб`єктів владних повноважень є однією з головних вимог народовладдя. У правовій, демократичній державі одним із проявів народовладдя є спеціально дозвільний принцип правового регулювання у публічній сфері, сутність якого полягає у формулюванні "дозволено лише те, що прямо передбачено законом".

Народовладдя передбачає можливість діяльності органів місцевого самоврядування виключно в інтересах Українського народу, яким являється також і відповідна територіальна громада.

Отже, органи місцевого самоврядування розпоряджаються від імені Українського народу (відповідної територіальної громади) власністю Українського народу (відповідної територіальної громади) з метою забезпечення гідних умов життя мешканців цієї громади та відповідають перед кожним мешканцем цієї громади за свою діяльність.

Очевидно, що наведене визначення в повній мірі відповідає фідуціарним обов`язкам, які національним законодавством визначені для корпоративного управління. Суд враховує, що розпорядження міською радою майном громади носить не тільки публічний аспект, а й господарський.

Фідуціарний обов`язок - обов`язок діяти якнайкраще в інтересах іншої особи.

Тобто, на думку суду, за аналогією має бути поширений принцип фідуцірного критерію представника (органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб) за дії від імені та в інтересах Українського народу (відповідної територіальної громади).

Такі правовідносини мають спільну суть представництва з корпоративним управлінням (господарські товариства), а саме дії одних від імені та в інтересах інших, а відмінність полягає виключно у а) порядку формуванні (рішення органу управлінні результати виборів), б) іншій формі визначення повноважень (статут проти законодавчих актів).

Цей принцип є надзвичайно важливим для народовладдя та демократії, адже на його прикладі можна простежити ті правові межі ("правила гри"), які встановлює народ задля недопущення зловживання владою тими особами, яким її було надано.

Сьогодні Україна продовжує переживати складні та суперечливі процеси, які пов`язані із демократичними перетвореннями, в основі яких знаходяться ідея народовладдя та система цінностей, яка в ній втілена. Варто зазначити, що народовладдя є можливим тільки за наявності двох елементів. Це, по-перше, громадянське суспільство, що складається з правосвідомих громадян, які усвідомлюють свою єдність з державним механізмом та вбачають у ньому втілення своєї волі. По-друге, державна влада, яка розуміє свою відповідальність перед народом і функціонує в межах та у спосіб, що передбачені Конституцією України як установчим актом народу та іншими нормативно-правовими актами.

Таким чином, органи народного представництва не можуть діяти свавільно, на власний розсуд вибираючи спосіб вчинення дій, адже це може потягнути за собою негативні наслідки, перш за все конституційно-правову відповідальність.

Іншими словами, орган місцевого самоврядування, який діє свавільно, очевидно не в інтересах територіальної громади, перестає бути належним органом представництва в цих правовідносинах, що надає право територіальній громаді на оскарження таких дій.

Стаття 13 Конвенції гарантує надання ефективного засобу правового захисту в національному органі кожному, чиї передбачені Конвенцією права та свободи було порушено. Очевидно, що територіальна громада повинна розраховувати на такий правовий захист у ситуаціях необхідності оскарження рішень власних органів місцевого самоврядування.

При цьому територіальна громада не має інших представницьких органів, ніж ті, які порушили її права, що створює згадувану у ч. 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" концепцію "відсутності органу".

Це є формою захисту народу України, який мешкає на певній території, від свавільних дій власних же представницьких органів, які діють очевидно на шкоду інтересам громади.

В Україні презюмується добросовісність, обґрунтованість та розумність бізнес-рішень (ділових рішень) територіальних рад, якщо інше не доведено прокурором/позивачем. Виключення з цього правила становлять випадки, коли особа діяла у конфлікті інтересів.

В доктрині та світовій судовій практиці сформувалося так зване "правило ділового рішення" (business judgement rule), яку суд вважає за необхідне поширити і на рішення Київської міської ради (коли мова йде про їх економічну ефективність) відповідно до якого посадові особи останньої не повинні доводити ефективність ділових рішень. За цим правилом, суди зазвичай не входять в питання оцінки ефективності ухвалених ділових рішень.

Судді, як і прокурори, зазвичай не володіють достатньою компетенцією та досвідом для оцінки ефективності ухвалених ділових (інвестиційних, підприємницьких) рішень. Крім того, будь-яке рішення територіальної ради ухвалюється в умовах володіння певним обсягом інформації станом на момент ухвалення рішення. При ухваленні рішень інформація про майбутні події є невідомою і може бути лише спрогнозована.

Оцінка судом чи прокурором ефективності ділового рішення вже постфактум, за наявності значно більшого обсягу інформації про події, які відбулися після ухвалення рішення, не завжди забезпечує справедливий підхід. Під час судового розгляду, який відбувається як правило зі спливом значного періоду часу, навіть розумне ділове рішення може здатися нерозумним.

Водночас "правило ділового рішення" не захищає свавільні, очевидно нерозумні, абсурдні рішення, яким немає пояснень, які належним чином не обґрунтовані.

При подібних спорах прокурор вважає, що знає економічні інтереси територіальної громади краще, ніж визначені законом органи представництва громади, хоча очевидно не володіє всім масивом даних щодо життєдіяльності громади і її бюджету, які знаходяться у володінні відповідної ради.

Звідси, враховуючи світову судову практику щодо застосування "правила ділового рішення" (business judgement rule), суд констатує таку форму безпосереднього представництва народу проти власного органу місцевого самоврядування прокурором виключною, що покладає на прокурора додатковий обов`язок довести явну свавільність, абсурдність, очевидну нерозумність рішення та/або обставини ухвалення рішення в умовах конфлікту інтересів.

Тільки це надає прокурору право представництва інтересів держави народу України, який мешкає на території відповідної територіально громади, в обхід законно обраним органам місцевого самоврядування.

Цей виняток надає право на захист територіальної громади (народу) від дій законно обраних органів.

Таке регулювання також має унеможливлювати свавілля прокурора в питаннях представництва інтересів держави в суді та його безпідставне втручання в діяльність інших суб`єктів владних повноважень, законну діяльність учасників правовідносин.

Такий підхід відповідає позиції європейських інституцій (Рекомендації CM/Rec (2012) 11 Ради Європи "Про роль публічних обвинувачів поза системою кримінальної юстиції", Висновку № 3 (2008) Консультативної ради європейських прокурорів "Про роль прокуратури поза межами сфери кримінального права", Рекомендації Парламентської асамблеї Ради Європи 1604 (2003) "Про роль прокуратури в демократичному суспільстві, заснованому на верховенстві закону"), за якою участь прокурора у судовому провадженні поза межами кримінального процесу є винятком.

В іншому випадку (надання такого права у разі простого твердження про порушення закону) означатиме по суті повернення загального нагляду органів прокуратури, який у висновку від 17 жовтня 2006 року (CDL-AD (2006) 029, Європейська Комісія "За демократію через право" (Венеціанська Комісія)) названий "радянською моделлю прокуратури", відхід від якого буде позитивним кроком.

Щодо переслідування законної/легітимної мети, то у даній справі прокурор вказує про порушення законодавства, що призводить до можливого неодержаного доходу громади від можливо збільшеної орендної плати у разі якщо б спірну ділянку (право оренди на неї) виставили б на земельні торги.

Наведене обґрунтування зводиться до критики управлінських рішень Київської міської ради, спрямованих на найефективніше використання майна громади, з припущенням про те, що інша форма управління майном (продаж права оренди з торгів) була б економічно вигіднішою.

Разом з цим, Київська міська рада з 2007 року на підставі власного рішення, яке ніким не ставиться під сумнів, надала ТОВ "Явіп-95" стару ділянку в оренду, одержувала дохід у вигляді орендної плати, а громада - послуги стоянки автотранспорту. Таке користування двічі продовжувалося, а ухвалення спірного рішення і укладення договору обумовлене виключно зменшенням, а не збільшенням розміру ділянки.

Це виключає свавільність таких дій Київської міської ради, а навпаки, свідчить про належне урядування та послідовність.

За описаної виключної форми представництва прокурору не достатньо послатися на теоретичну можливість дій у майбутньому, а особливо коли мова йде про твердження можливого збільшення доходу громади.

Така ймовірність має бути очевидною та передбачуваною, і враховувати збалансованість інтересів громади (особливо коли мова йде про забезпечення інтересів мешканців у автостоянці).

В даному випадку згідно оскаржуваного договору оренди землі було встановлено річну оренду плату за земельну ділянку у розмірі 4% від її нормативної грошової оцінки згідно затверджених Київською міською радою нормативів.

Разом з цим, суду не відома практика Київської міської ради щодо проведення земельних торгів, а прокурором не наведена конкретної статистики таких випадків (хоча це має оформлюватися загальновідомими рішеннями ради, які публікуються в загальному доступі). Представник Київської міської ради вказав на відсутність такої практики.

З урахуванням цього задоволення подібних позовів має наслідок прямо протилежний обґрунтуванню прокурора, адже громада взагалі позбавляється права на надходження від діючих договорів оренди, які визнаються недійсними.

Такий позов не переслідує легітимну мету, адже позиція в згадуваному прокурором в позові "економічному інтересу громади" є ілюзорною та не призводить до реального захисту економічних інтересів громади, яким можна б було виправдати втручання у мирне володіння майном ТОВ "Явір-95".

Прокурор не пояснив причини не проведення земельних торгів у випадках, в яких подібні позови призводили до успіху, пославшись на те, що ці питання не досліджувалися.

Наведене виключає обставину відповідності втручання у мирне володіння майном, ініційовану прокурором шляхом звернення з даним позовом, критерію легітимної мети і справедливого балансу між загальними суспільними інтересами та основоположними правами особи.

Щодо пропорційності площі земельної ділянки до площі об`єкту нерухомості.

Прокурор вказує на те, що площа наданої у користування земельної ділянки у 80 разів перевищує площу об`єкту нерухомості, що на його думку свідчать про не співмірність наданої в оренду без земельних торгів ділянки та незаконність такого надання.

В обґрунтування посилається на практику Верховного Суду щодо подібної співмірності.

Суд такі доводи відхиляє з огляду на наступне.

По-перше, суд повторює свою позицію про те, що спірне виділення земельної ділянки судом оцінено не як нова оренда, а як продовження орендних правовідносин земельної ділянки (зменшеної площі), які тривають між відповідачами більше десятиліття.

По-друге, пропорційність земельної ділянки для обслуговування об`єкту нерухомості обов`язково залежить від: а) цільового призначення земельної ділянки, б) первісного волевиявлення власника землі щодо розміру наданої ділянки.

Суду очевидно, що коли мова стосується торгово-офісних приміщень та/або багатоквартирних будинків, то державними-будівельними нормами визначені чіткі площі, земельних ділянок, необхідних для дотриманням містобудівних умов. Переважна практика Верховного Суду сформована саме щодо ділянок з таким цільовим призначенням, а зловживання у подібних випадках полягають у відведенні під незначну будівлю великої площі землі із одночасною зміною цільового призначення, яке передбачає наступне знесення існуючої будівлі та забудови багатоквартирним будинком, що призводе до втрати орендованою земельною ділянкою цінності для власника. Суд описував свою позицію з цього приводу у рішенні від 08.12.2023 у справі №910/11561/23 та не буде повторювати її.

Разом із цим, існують цільові призначення землі, які не можуть зберігати пропорцію (площа будівлі/площа землі) однакову для раніше викладеної ситуації. Для прикладу, земельні ділянки для аеропортів площа терміналів в тисячі разів менше площі загальної земельної ділянки, яка необхідна для розміщення летовища.

У даному випадку, спірна земельна ділянка надана для розміщення автостоянки. Для висновку про не співмірність суду необхідно визначити площу, яка відведена за спірним договором, а також площу, яка підлягала відведенню (співмірна). Прокурор на питання суду не змогла навести площу ділянки, яка у даному випадку була б співмірною.

Сутність організації автостоянки полягає у існуванні як правило огородженої території, контрольованої шлагбаумом чи воротами в`їзду/виїзду автотранспорту та сторожки для розміщення сторожа/охоронця.

Суду очевидно, а прокурором не доведено іншого, що площа будки/сторожки охоронця стоянки не знаходиться у пропорційному зв`язку із площею стоянки, адже площа такої будки/сторожки в першу чергу обмовлена необхідністю комфортного розміщення людини, що дозволить її тривале перебування у ній. Однакова будівля необхідна як для стоянки на 100 автомобілів, так і для стоянки на 1 000 автомобілів. Сучасні технології дозволяють не наймати велику кількість охоронців, а забезпечити сучасні форми відеонагляду і сигналізації задля досягнення мети функціонування автостоянки збереження ввіреного автовласниками майна.

Таким чином, наведена прокурором практика Верховного Суду судом відхиляється, як зроблена у не подібних правовідносинах.

По-третє, суд не може не звернути увагу на рішення Київської міської ради від 07.07.2005 №579/3155, яка первісно виділила землекористувачу (ТОВ "Явір-95") 0,6718 га для розміщення цієї автостоянки, а декілька разів продовжуючи договір оренд землі Київська міська рада знала про площу існуючого об`єкту незавершеного будівництва (60,7 кв.м.) та визнавала це належним виконанням умов договору оренди землі (в іншому випадку договір не був би продовжений).

Однак, після зменшення площі на 1/3 та на 18-му році добросовісного користування цією земельною ділянкою, прокурор вказує про неспівмірність такої ділянки площі будівлі.

Відтак, посилання прокурора на непропорційність площі наданої ТОВ "Явір-95" земельної ділянки площі розміщеної на ній будівлі як на правову підставу для скасування оскаржуваних рішення Київської міської ради та визнання недійсним оскаржуваного договору оренди землі є необґрунтованим.

Подібні висновки містяться п. 6.17 постанови ВС від 01.04.2021 у справі №910/10500/19, п. 33 постанови ВС від 30.03.2021 у справі №922/1323/20, в яких вказано, що сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.

Щодо поширення виключень статті 134 Земельного кодексу України на незавершені об`єкти нерухомості, реєстрація яких проведена згідно закону (відповідь на питання чи може бути надана в оренду поза торгами земельна ділянка у разі розміщення на ній об`єкту незавершеного будівництва, зареєстрованого в порядку ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України).

Прокурор вказує на імперативну норму закону (стаття 134 Земельного кодексу України), яка передбачає продаж права оренди виключно з торгів, що свідчить про невідповідність рішення і нового договору цій нормі закону.

По-перше, суд раніше описав про накладення нової ділянки на площу старої ділянки і те, що дане виділення по суті є тим самим правом користування землею із зменшеною площею землі. Твердження про нове виділення є надто формалістичним для того щоб з ним погодитися та розглядати таке відведення в аспекті обов`язкового поширення на нього статті 134 Земельного кодексу України.

Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 та абзацу 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

По суті Київська міська рада двічі продовжувала користування землею на поза конкурсних засадах щодо старої ділянки, а відтак нелогічним є вимога про проведення конкурсу для наступного продовження зменшеною ділянкою за умови розміщення того самого об`єкту незавершеного будівництва.

По-друге, суд описав, що Київська міська рада взагалі не має практики проведення таких торгів і припущення прокурора про підставу для втручання у мирне володіння майном ТОВ "Явір-95" задля розпорядження землею у спосіб торгів є надто ілюзорним.

По-третє, відповідно до абзацу третього частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Прокурор вказує, що об`єкт незавершеного будівництва (спірний об`єкт до проведення незаконної реєстрації права власності на нерухоме майно) не є об`єктом нерухомості, а тому на нього не поширюється наведене виключення.

Сторонами не заперечується, що з 2012 року ТОВ "Явір-95" законно, на підставі договору оренди землі та декларації про початок будівельних робіт, почало будівництво об`єкту нерухомості, а 21.07.2014 провело державну реєстрацію прав власності на нього як об`єкту незавершеного будівництва із стадією готовності на 84%.

Положення Земельного кодексу України згадують об`єкт незавершеного будівництва лише у статті 120 цього Кодексу.

При цьому у частинах 7 і 16 вказаної статті законодавець визначає об`єкт нерухомого майна як: жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, розміщуючи такі види у дужках, а в інших частинах розмежовує об`єкт нерухомого майна та об`єкт незавершеного будівництва.

Визначальним для суду є положення частини 9 статті 120 Земельного кодексу України, які передбачають, що вимоги частин першої, другої, четвертої, шостої - восьмої цієї статті поширюються на випадки переходу спеціального майнового права на об`єкт незавершеного будівництва від одного суб`єкта такого права до іншого.

Відтак, законодавець поширює приписи щодо особливостей переходу права користування землею на зміну власника об`єкту нерухомості, а суд конкретизує, що такий висновок поширюється не на будь-який об`єкт, а має застосовуватися з урахуванням абзацу другого частини третьої статті 331 Цивільного кодексу України - щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності.

У даному випадку, така реєстрація була проведена 21.07.2014, що свідчить про поширення на дані правовідносини абзацу третього частини другої статті 134 Земельного кодексу України щодо виключень з випадків продажу права оренди виключно з земельних торгів.

Іншими словами, нерозумним і нелогічним є продавати право оренди ділянки з земельних торгів, коли попередній землекористувач (за відсутності очевидних зловживань) почав та не закінчив будівництво багатоквартирного будинку (наприклад збудував 20 з 22 поверхів), адже поява на землі об`єкту нерухомості, навіть будівництво якого незавершене, обтяжує таку ділянку у певний спосіб і надає власнику законно збудованої нерухомості (в т.ч. недобудованої) передбачені законом права.

З огляду на викладене, встановлені фактичні обставини справи, вичерпні відповіді на всі питання, що входять до предмету дослідження у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як в матеріально-правовому, так і у процесуальному аспектах, суд констатує відсутність правових підстав для втручання у володіння ТОВ "Явір-95" правом користування спірною земельною ділянкою за поданим у даній справі прокурором позовом, як з підстав невідповідності такого втручання приписам статті 1 Першого протоколу до Конвенції за встановлених обставин перебігу спірних правовідносин, необґрунтованості наведених прокурором доводів щодо не співмірності площі земельної ділянки з площею належного ТОВ "Явір-95" майна та порушення ст. 134 Земельного кодексу України при її наданні, так і відсутності в цілому правових підстав представництва прокурором інтересів територіальної громади міста Києва в межах спірних правовідносин.

Тому, в задоволенні заявлених прокурором вимог про скасування рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №146/9954, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею від 05.05.2025 та зобов`язання ТОВ "Явір-95" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради спірну земельну ділянку слід відмовити.

Разом з цим, встановлені судом обставини дефектності реєстраційних дій державного реєстратора щодо прийняття рішення та здійснення на його підставі реєстрації за ТОВ "Явір-95" права власності на нежитлову будівлю загальною площею 60,7 кв.м. як закінчений будівництвом об`єкт, створюють в частині вимоги про їх скасування наявність у прокурора відповідного права на звернення з даним позовом, адже їх здійснення всупереч встановленому законом порядку нівелює саму суть існування сфери державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - забезпечення визнання та захисту державою таких прав. Тобто створює ситуацію, за якої державою офіційно визнано (п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") право, внаслідок його штучного створення за наслідками порушення визначеного законодавством порядку набуття об`єктом будівництва статусу закінченого. І це є наслідком виключно ціленаправлених дій ТОВ "Явір-95" у взаємодії із відповідним реєстратором.

Іншим словам - не може бути визнано та захищатися державою право (право власності на закінчений будівництвом об`єкт) якого де-юре не існує (до введення у визначеному законодавством порядку в експлуатацію), однак де-факто щодо нього проведено відповідну державну реєстрацію.

Це і створює наявність підстави для захисту інтересів держави відносно цього, адже будь-якого органу, до повноважень якого б входило самостійна (за відсутності відповідних звернень) перевірка відомостей державних реєстрів на предмет незаконності реєстраційних дій та їх скасування у випадку встановлення відповідних порушень наразі в державі не існує.

Тому, з метою усунення наведеного дефекту та приведення спірних правовідносин в правову площину, суд вважає за можливе та необхідне скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Леути Ірини Володимирівни про державну реєстрацію прав від 25.03.2024, індексний номер 72233977, та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрацію за ТОВ "Явір-95" права власності на нежитлову будівлю загальною площею 60,7 кв.м. по вул. Озерній, 5-А у Оболонському районі міста Києва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) як закінчений будівництвом об`єкт.

За таких обставин позовні вимоги заступника керівника Київської міської прокуратури підлягають частковому задоволенню.

В силу приписів ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за звернення з даним позовом до суду покладаються на відповідача 2 в частині задоволеної позовної вимоги, а в іншій частині на прокуратуру.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.

2. Скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Леути Ірини Володимирівни про державну реєстрацію прав від 25.03.2024, індексний номер 72233977, та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю "Явір-95" права власності на закінчений будівництвом об`єкт - нежитлову будівлю загальною площею 60,7 кв.м. по вул. Озерній, 5-А у Оболонському районі міста Києва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00).

3. В іншій частині в задоволенні позову відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Явір-95" (04212, м. Київ, вул. Героїв полку "Азов", 6-б; ідентифікаційний код 23502626) на користь Київської міської прокуратури (03150, м. Київ, вул. Предславинська, буд. 45/9; ідентифікаційний код 02910019) судовий збір у розмірі 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн. 00 коп. Видати наказ.

5. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. У відповідності до положень ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення складено 19.12.2025.

Суддя Р.В. Бойко