ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
УХВАЛА

"12" грудня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/4957/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Литвинової В.В., розглянувши матеріали заяви прокурора про забезпечення позову у справі

за позовом заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави

до відповідача-1- Одеської міської ради

відповідача-2- ОСОБА_1

про усунення перешкод у користуванні, визнання недійсним договору та зобов`язання повернути ділянку

в с т а н о в и в:

Заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави звернувся з позовом до Одеської міської ради та ОСОБА_1 , яким просить суд:

- Усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси земельною ділянкою, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :16:002:0003), шляхом скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на нерухоме майно нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), здійсненої на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Ладіної Л.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.10.2019 індексний номер: 49218119, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна.

- Усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :16:002:0003), шляхом зобов`язання ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) звільнити земельну ділянку, загальною площею 0,0147 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :16:002:0003, знести за власний рахунок об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

- Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 0,0147 га (кадастровий номер :16:002:0003) за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між Одеською міською радою та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.04.2025 за № 521 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101), індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 78201769 від 03.04.2025 (номер запису про інше речове право: 59317617).

- Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради (, м. Одеса, пл. Біржова, 1, 65004) земельну ділянку, площею 0,0147 га з кадастровим номером :16:002:0003 за адресою: АДРЕСА_1 , а Одеську міську раду - прийняти вказану земельну ділянку.

Одночасно з поданням позову прокурор подав заяву про забезпечення позову, якою просить суд:

- Накласти арешт на земельну ділянку, загальною площею 0,0147 га з кадастровим номером :16:002:0003 за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 101.

- Накласти арешт на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 120,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

- Заборонити ОСОБА_1 (код РНОКПП НОМЕР_1 ), за її замовленням, іншим юридичним та фізичним особам, а також будь-яким суб`єктам реєстраційних дій (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо нерухомого майна нежитлової будівлі, площею 120,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), а також щодо нерухомого майна - земельної ділянки, площею 0,0147 га з кадастровим номером :16:002:0003 за адресою: по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

- Заборонити Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради здійснювати реєстрацію та видачу будівельного паспорту забудови земельної ділянки чи/або містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки з кадастровим номером :16:002:0003 за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

- Заборонити Державній інспекції архітектури та містобудування України та її структурним підрозділам, а також Управлінню державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради здійснювати реєстрацію дозвільних документів на будівництво та прийняття в експлуатацію будь-яких об`єктів нерухомості, які розташовані на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :16:002:0003 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101)

Прокурор посилається на те, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25.12.2013 за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлове адміністративно-торговельне приміщення, загальною площею 80,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01) та видано свідоцтво про право власності (від 25.12.2013, серії та номеру: НОМЕР_2 ).

У подальшому ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 18.10.2016, зареєстрованого в реєстрі за № 1992, відчужив у спільну часткову власність ОСОБА_3 та ОСОБА_4 по частці нежитлового адміністративно-торговельного приміщення у будинку АДРЕСА_2 , загальною площею 80,1 кв. м (рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Крикливої О.М. 20.10.2016 індексний номер 31963527).

Надалі, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 відчужили вказане приміщення, загальною площею 80,1 кв. м, ОСОБА_1 згідно договору купівлі-продажу від 17.10.2019, про що приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ладіною Л.С. на підставі рішення від 17.10.2019 № 49218119 внесено запис у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

ОСОБА_1 16.12.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі рішення (індексний номер рішення 50254586), прийнятого державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т.І., зареєстровано зміни об`єкта речових прав в частині площі об`єкта, а саме збільшено площу з 80,1 кв. м до 120,1 кв. метрів.

У подальшому, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, площею 120,1 кв. м, рішенням Одеської міської ради від 04.12.2024 № 2773-VIII затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_1 та передано їй в оренду на 5 років земельну ділянку, площею 0,0147 га (кадастровий номер :16:002:0003) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

На виконання зазначеного рішення між Одеською міською радою та ОСОБА_1 03.04.2025 укладено договір оренди землі, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 521 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Право оренди земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78201769 від 03.04.2025.

Між тим встановлено, що вказаний об`єкт нерухомого майна є самочинно збудованим на земельній ділянці комунальної власності та підлягає знесенню, державна реєстрація права власності на нього за ОСОБА_1 підлягає скасуванню, договір оренди від 03.04.2025 підлягає визнанню недійсним, а земельна ділянка комунальної власності має бути повернута територіальній громаді міста Одеси.

Так, за посиланнями прокурора, первинна реєстрація права власності на спірний об`єкт нерухомого майна площею 80,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 відбулась на підставі рішення державного реєстратора Привалової В.Є. від 19.12.2013 за ОСОБА_2 .

Документами, які слугували підставою такої реєстрації, є: декларація про готовність об`єкта до експлуатації (серія та номер: ОД83), видана Інспекцією ДАБК в Одеській області, довідка з Адресного реєстру міста Одеси про резервування адреси об`єкта нерухомого майна № 353393/1 від 21.11.2013, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради та технічний паспорт № 00003539 від 27.11.2013, виданий ТОВ «Нове БТІ».

Встановлено, що ОСОБА_2 в порушення вимог Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703 (діяв на час проведення реєстраційної дії), під час проведення вказаної первинної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна із відкриттям розділу та заведенням реєстраційної справи у Державному реєстрі прав на нерухоме майно не надав документи, що відповідно до вимог законодавства засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, а також наявність речового права на земельну ділянку.

Прокурор вважає, що саме у зв`язку з відсутністю вказаних документів та задля проведення незаконної первинної реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт ОСОБА_2 надав підроблену декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстровану Інспекцією ДАБК в Одеській області 31.10.2014 за № ОД 83, про нібито проведену ним реконструкцію цього об`єкту під назвою: «Реконструкція нежитлових приміщень під адміністративно-торгівельні приміщення м. Одеса, просп. М. Жукова, 15/1, категорія складності ІІ, код-1230.9».

Так, у пункті 11 вказаної Декларації датою початку будівництва (реконструкції) зазначено 01.06.1998, датою закінчення будівництва 20.01.2013, а строком введення об`єкта в експлуатацію - IV квартал 2013.

Разом з тим, за інформацією КП «БТІ» ОМР (лист від 16.04.2025 № 1679/03.01-09) та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстрація права власності на нежитлові адміністративно-торгівельні приміщення до дати реконструкції (01.06.1998), розпочатої Тімоніним В.Є., не значиться, у той час як згідно чинного законодавства державна реєстрація права власності, у т.ч. введених в експлуатацію об`єктів будівництва, як до 01.06.1998, так і після цієї дати, була обов`язковою та здійснювалась через органи місцевого самоврядування та відповідне бюро технічної інвентаризації, про що ґрунтовно описано у позові прокурора.

Крім того, за інформацією Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 11.06.2020 № 01-11/2484 та від 04.06.2024 № 01-15/168п містобудівні умови та обмеження для проектування будь-яких об`єктів будівництва, будівельні паспорти забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 в Департаменті не значаться.

Статтею 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що право на виконання підготовчих робіт і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

У п. 10 Декларації, поданої ОСОБА_2 для первинної реєстрації права власності на об`єкт, вказано, що дозвільним документом, який надає право на проведення будівельних робіт, зазначено дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий інспекцією ДАБК м. Одеси від 01.06.1998 № 117.

Проте, листом Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 27.10.2020 № 01-11/4776 повідомлено, що документи, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на будівлю за адресою: АДРЕСА_1 не видавались та не реєструвались.

Крім того, у підпункті 11.1 Декларації наданої ОСОБА_2 для проведення державної реєстрації права власності на спірний об`єкт вказано, що інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою може не зазначатись згідно п. 4 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466, яким передбачено, що реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, може проводитися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Прокурор зазначає, що між тим, оскільки ОСОБА_2 зареєстровано вперше право власності на спірний об`єкт нерухомого майна, то відповідно державна реєстрація прав на нього проводиться як на новостворений об`єкт нерухомого майна, що не є реконструкцією, та згідно вимог чинного законодавства, крім інших, вимагає обов`язкової наявності правовстановлюючих документів на земельну ділянку. З урахуванням викладеного, дані Декларації, зазначені у пункті 11.1 також не відповідають дійсності.

Крім того, згідно інформації ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 12.06.2024 № 10-15-0.31-3536/2-24 та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 11.09.2024 № 01-19/1220 документація із землеустрою на земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 не надходила, Одеською міською радою рішення щодо передачі у власність або користування (оренду) вказаної земельної ділянки не приймались.

З урахуванням викладеного, ОСОБА_2 перед початком забудови земельної ділянки, в порушення вимог ст. 125, 126 Земельного кодексу України, не оформив будь-які правовстановлюючі документи на землю, відповідно право на її забудову об`єктом нерухомого майна, власником якого на сьогодні є ОСОБА_1 , у нього не виникло.

За наведених обставин, саме з метою незаконного заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, ОСОБА_2 для реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт подано декларацію не про введення в експлуатацію об`єкту нового будівництва, а про проведену реконструкцію, оскільки згідно вимог законодавства саме реконструкція без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані надає можливість її проведення та державної реєстрації за відсутності правовстановлюючих документів на землю.

Таким чином, на думку прокурора, ненадання ОСОБА_2 документів, які б підтверджували набуття ним права власності на спірний об`єкт до початку нібито проведеної ним реконструкції обумовлено тим, що ОСОБА_2 фактично реконструкцію не здійснював, а в порушення вимог законодавства під виглядом реконструкції об`єкту нерухомого майна 19.12.2013 фактично вперше зареєстрував право власності на нього за відсутності відповідних дозвільних документів на будівництво/реконструкцію та правовстановлюючих документів на земельну ділянку.

У подальшому ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 1992 від 18.10.2016 передав у власність по частці ОСОБА_3 та ОСОБА_4 вказаного нерухомого майна, а саме нежитлове адміністративно-торговельне приміщення, загальною площею 80,1 кв. м по АДРЕСА_2 , які на підставі договору купівлі-продажу серія та номер: 1179 від 17.10.2019 відчужили його ОСОБА_1 .

Надалі державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т.І. 16.12.2019 за індексним номером: 50254586 внесено зміни до розділу об`єкту у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: «загальна площа (кв.м) 80,1 змінено на загальна площа 120,1»; «нежитлове приміщення змінено на нежила будівля» та 28.12.2019 за індексним номером: 50254586 внесено зміни: «нежила будівля змінено на нежитлова будівля».

Документами, поданими для державної реєстрації вказаних змін, у тому числі щодо збільшення площі до 120,1 кв.м, зазначено лише технічний паспорт серія та номер: 26/16/19, виданий 27.11.2019 ФОП Дембіцька І.Б. та довідку серія та номер: 21/23/26, видану 27.11.2019 ФОП Дембіцькою І.Б.

Встановлено, що вказана довідка не відповідає дійсності, оскільки містить недостовірну інформацію щодо невтручання в огороджувальні та несучі конструкції об`єкту, адже ОСОБА_1 здійснено реконструкцію самочинно побудованого будинку із зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту, що відображено у технічних паспортах від 17.10.2019 та від 27.11.2019.

Так, згідно вказаних технічних паспортів відбулось збільшення площі нежитлового приміщення з 80,1 кв. м до 120,1 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 без міни поверховості будівлі, що є реконструкцією із зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту.

Крім того встановлено, що вказані документи (довідка та технічний паспорт) є підробленими, оскільки згідно листа ФОП Дембіцької І.Б. від 12.09.2024 № 16, жодних технічних паспортів на ім`я ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 нею не розроблялось, не підписувалось та не видавалось, будь-яких інвентаризацій за даною адресою та на замовлення ОСОБА_1 не проводилось.

Отже, прокурор вважає, що реконструкція самочинно побудованої нежитлової будівлі із зміною зовнішніх геометричних розмірів її фундаменту у плані здійснена ОСОБА_1 без оформленого відповідно до чинного законодавства речового права на земельну ділянку під реконструйованим будинком за адресою: АДРЕСА_1 , та без документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, що передбачено Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», що також підтверджується наведеною вище інформацією державних органів контролю.

Крім того, з метою легалізації самочинного будівництва, яке було проведено раніше, і як наслідок проведеної незаконної реєстрації права власності на таке майно, 19.02.2020 замовником ОСОБА_1 у Єдиному реєстрі документів, що надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт на капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за № ОД 45 за адресою: АДРЕСА_1 .

З даного повідомлення вбачається, що замовник ОСОБА_1 повідомила про початок виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 , що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), код будівлі 1220.9 Будівлі для конторських та адміністративних цілей інші, загальна площа об`єкту 120,1 кв.м, документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою не зазначається у зв`язку з реконструкцією без зміни розмірів.

Разом з цим, згідно проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_1 , затвердженого рішенням Одеської міської ради 04.12.2024 № 2773- VIII, площа забудови земельної ділянки становить 146,67 кв. метрів.

Отже, ОСОБА_1 , згідно документам, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, здійснила реконструкцію самочинно побудованого нежитлового будинку ОСОБА_2 із наступною зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту у плані з одночасним збільшенням площі забудови земельної ділянки з 80,1 кв м. до 120, 1 кв. м, тобто на 40 кв.м, що відповідно до вимог ст.ст. 34, 39-1 Закону Укоаїни «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає обов`язкове отримання документу, яке посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Водночас встановлено, що фактично ОСОБА_1 ні реконструкцію, ні капітальний ремонт нежитлової будівлі не здійснювала, а здійснила нове будівництво об`єкту нерухомого майна, яке також є самочинним будівництвом виходячи з наступного.

Згідно листа УДАБК ОМР від 27.05.2020 № 01-10/147-36 у ході здійснення комісійного обстеження (акт від 26.05.2020) об`єкту будівництва «Капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 » встановлено, що земельну ділянку огороджено металопрофільним парканом, розмірами 26м*9м , а нежитлову будівлю знесено.

За результатом повторного обстеження даного об`єкту містобудування 29.07.2020 спеціалістами Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, УДАБК ОМР та Київської районної адміністрації Одеської міської ради встановлено побудову одноповерхової будівлі з червоної цегли. Земельну ділянку огороджено металевим парканом, висотою 3 метри. На час проведення огляду здійснювались роботи з утеплення зовнішніх стін будівлі.

Таким чином, за поясненнями прокурора, ОСОБА_1 , після реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт на капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за № ОД 45 за адресою: АДРЕСА_1 , здійснила знесення придбаної нею будівлі, та побудувала на її місці нову цегляну будівлю, чим фактично здійснила не капітальний ремонт нежитлової будівлі, а нове будівництво об`єкту нерухомого майна, яке є самочинним будівництвом також відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, оскільки правовстановлюючих документів на земельну ділянку в неї не було на час здійснення цього будівництва, як і не було відповідних правовстановлюючих та дозвільних документів щодо виконання будівельних робіт та введення об`єкту в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.

З огляду на вимоги законодавства, про що детально описано у позовній заяві, у ОСОБА_2 лише з факту державної реєстрації права власності не виникло право власності на самочинно збудоване майно, та останній не міг вчиняти дії щодо його відчуження на користь інших осіб.

З урахуванням викладеного, ОСОБА_3 та Палашек Р.Е., а у подальшому ОСОБА_1 в силу положень Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України не набули і не могли набути у встановленому законом порядку права власності на самочинно збудоване ОСОБА_2 нерухоме майно.

Верховний Суд у постанові від 18.04.2024 у справі № 915/1567/21 погодився з позицією суду апеляційної інстанції про те, що договір купівлі-продажу, предметом якого є об`єкт самочинного будівництва, є нікчемним в силу положень ст. 228 ЦК України.

Таким чином, правочини щодо самочинно збудованого майна площею 80,1 кв.м, а саме договір купівлі-продажу від 18.10.2016, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 , а також договір купівлі-продажу від 17.10.2019, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 та ОСОБА_1 є нікчемними.

Дані обставини, на думку прокурора, вказують на неправомірність набуття права власності на самочинно збудоване майно та відсутність належних документів у осіб, які вважали себе власниками майна і здійснили реєстрацію права власності на це майно.

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. За положеннями ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України, самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що слугують умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме: якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Отже, наявність хоча б однієї з трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

З огляду на викладене та враховуючи, що спірну нежитлову будівлю, площею 80, 1 кв.м, яку в подальшому було збільшено до 120,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , збудовано на земельній ділянці комунальної форми власності (кадастровий номер :16:002:0003), яка не відводилась жодній особі, у т.ч. ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 для мети здійснення такого будівництва, без дозвільних документів, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, то прокурор вважає, що в силу положень ст. 376 Цивільного кодексу України це нерухоме майно є об`єктом самочинного будівництва.

Частиною 4 ст. 376 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Верховний Суд у постанові від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16 дотримується позиції, що право на самочинно збудоване майно є неіснуючим, не породжує прав щодо розпорядження таким майном.

Статтею 134 Земельного кодексу України визначено обов`язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або передачі їх у користування на конкурентних засадах (на земельних торгах).

Разом з тим, частина 2 статті 134 Земельного кодексу України містить умови, за яких не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності, а саме у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таким чином, існування зареєстрованого права власності на нежитлову будівлю, площею 120,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , з огляду на приписи статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України, обмежує право власності територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, розташовану за вказаною адресою, в частині її права розпоряджатись своїм майном на власний розсуд, зокрема, передати її у власність чи користування на конкурентних засадах (на земельних торгах), оскільки ОСОБА_1 , користуючись незаконно набутим правом власності на об`єкт нерухомого майна, вправі претендувати на отримання такої земельної ділянки поза земельними торгами в силу ч. 2 ст. 134 ЗК України, чим вона й і скористалась.

Так, на підставі рішення Одеської міської ради від 04.12.2024 № 2773-VIII між Одеською міською радою та ОСОБА_1 поза земельними торгами укладено договір оренди землі (далі Договір), який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 03.04.2025.

Відповідно до п.п. 1.1., 3.1 Договору Одеська міська рада передала у користування ОСОБА_1 строком на 5 років земельну ділянку, площею 0,0147 га, кадастровий номер :16:002:0003, розташовану у АДРЕСА_1 , вид цільового призначення: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі

Прокурор зазначає, що ОСОБА_1 одержала у користування вказану земельну ділянку саме у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, що на ній розташоване (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), яке придбане нею у ОСОБА_3 та ОСОБА_4 та побудоване ОСОБА_2 за відсутності правовстановлюючих документів на землю.

Однак, зазначені у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відомості про речове право на об`єкт нерухомого майна є недостовірними, оскільки ФОП Харитонова Г.В. не набула і не могла набути право власності на цей об`єкт з огляду на приписи ст. 376 Цивільного кодексу України. Тому, на момент її звернення до Одеської міської ради із заявою про надання в оренду земельної ділянки, вона не була власником об`єкта нерухомого майна та не мала права отримати земельну ділянку поза процедурою земельних торгів у зв`язку з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, в силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого об`єкта як самочинного. Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/279/13.

Вказане унеможливлює набуття відповідачем ФОП Харитоновою Г.В. земельної ділянки в оренду під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного Кодексу України.

У такому випадку підлягають застосуванню загальні правила ст. 135 Земельного кодексу України про проведення земельних торгів у формі аукціону для отримання земельної ділянки в оренду.

Проте, торгів щодо передачі земельної ділянки в оренду не було, а підприємець діяв недобросовісно, достовірно знаючи про відсутність законних підстав для набуття права власності на самочинно збудований об`єкт та отримання у зв`язку з цим в оренду земельної ділянки поза конкурсом.

Крім того, Одеській міській раді, яка від імені територіальної громади м. Одеси реалізує правомочності власника земельної ділянки, достовірно було відомо, що на земельній ділянці, площею 0,0147 га, кадастровий номер :16:002:0003, по АДРЕСА_1 , збудовано самочинний об`єкт нерухомого майна, що підтверджується поданою міською радою 29.12.2020 позовною заявою до суду у справі № 947/38946/20, яку залишено без розгляду у зв`язку із неявкою позивача, а також достовірно було відомо, що вказана земельна ділянка не підлягає передачі у користування, оскільки підпадає під «червоні лінії» - території вулиць та доріг, в межах яких заборонено капітальне будівництво.

Вирішуючи питання щодо передачі земельної ділянки комунальної власності в оренду у зв`язку з набуттям права власності на майно, Одеська міська рада повинна була діяти виключно на підставі закону та в інтересах територіальної громади міста Одеси, перевіряючи законність здійсненого будівництва на земельній ділянці, яка ніколи не надавалась для будівництва.

Таким чином, будучи обізнаною про відсутність законних прав на нерухоме майно у Харитонової Г.В. з огляду на його самочинність, Одеська міська рада, всупереч інтересам держави в особі територіальної громади, в порушення вимог ст. ст. 328, 376 ЦКУ, надала в оренду земельну ділянку комунальної власності, чим порушила вимоги ст. 116, 124, 134 Земельного кодексу України.

Спірним рішенням Одеської міської ради передано земельну ділянку ФОП Харитоновій Г.В., площею 0,0147 га не для обслуговування та експлуатації нерухомого майна - нежитлової будівлі, а для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (тобто нового будівництва).

Разом з тим, отримання в оренду земельної ділянки комунальної власності для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст. ст. 134, 135 Земельного кодексу України. Водночас, земельні торги щодо спірної земельної ділянки не проводились, у зв`язку з чим порушено вимоги ст. ст. 116, 124, 134, 135 Земельного кодексу України.

Отже, навіть у разі законного набуття ФОП Харитоновою Г.В. права власності на об`єкт нерухомого майна, площею 120,1 кв.м, підприємець міг набути право користування земельною ділянкою не на конкурентних засадах лише для експлуатації та обслуговування вказаного об`єкту нерухомості на підставі ст. 134 Земельного кодексу України.

З урахуванням наведеного, рішення Одеської міської ради про надання в оренду вказаної земельної ділянки Харитоновій Г.В. є незаконним, оскільки не відповідає положенням земельного законодавства, а договір оренди земельної ділянки від 03.04.2025 підлягає визнанню недійсним, оскільки укладений на підставі незаконного рішення Одеської міської ради та не відповідає положенням земельного законодавства.

Згідно статті 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не може створювати юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Розглянувши заяву прокурора про забезпечення позову та дослідивши матеріали позову, господарський суд дійшов висновку, що вона підлягає задоволенню.

Статтею 136 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених статтею 137 цього Кодексу заходів забезпечення позову. Забезпечення позову допускається як до пред`явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до ст. 137 ГПК України позов забезпечується:

1) накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачу і знаходяться у нього чи в інших осіб;

2) забороною відповідачу вчиняти певні дії;

4) забороною іншим особам вчиняти дії щодо предмета спору або здійснювати платежі, або передавати майно відповідачеві, або виконувати щодо нього інші зобов`язання;

5) зупиненням стягнення на підставі виконавчого документа або іншого документа, за яким стягнення здійснюється у безспірному порядку;

6) зупиненням продажу майна, якщо подано позов про визнання права власності на це майно, або про виключення його з опису і про зняття з нього арешту;

8) зупиненням митного оформлення товарів чи предметів, що містять об`єкти інтелектуальної власності;

9) арештом морського судна, що здійснюється для забезпечення морської вимоги;

10) іншими заходами у випадках, передбачених законами, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Так, господарський суд зазначає, що предметом позову у даній справі є майнова вимога про стягнення з відповідача на користь позивача 335372,67грн, а також про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути майно.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 24.04.2024 у справі №754/5683/22 зазначила, що як характер спору (майновий або немайновий), так і те, чи підлягає судове рішення у конкретній справі примусовому виконанню, не мають вирішального значення при дослідженні судом питання про наявність підстав для вжиття заходів забезпечення позову.

Ключовим є встановлення судом: 1) наявності спору між сторонами; 2) ризику незабезпечення ефективного захисту порушених прав позивача, який може проявлятися як через вплив на виконуваність рішення суду у конкретній справі, так і шляхом перешкоджання поновленню порушених чи оспорюваних прав позивача, за захистом яких він звернувся до суду; 3) співмірності обраного позивачем виду забезпечення позову з пред`явленими позовними вимогами та 4) дійсної мети звернення особи до суду з заявою про забезпечення позову, зокрема, чи не є таке звернення спрямованим на зловживання учасником справи своїми правами.

Наявність або відсутність підстав для забезпечення позову суд вирішує в кожній конкретній справі з урахуванням установлених фактичних обставин такої справи та загальних передумов для вчинення відповідної процесуальної дії.

Інститут вжиття заходів забезпечення позову є одним із механізмів забезпечення ефективного юридичного захисту.

Тобто забезпечення позову за правовою природою є засобом запобігання можливим порушенням майнових прав чи охоронюваних законом інтересів юридичної або фізичної особи, метою якого є уникнення можливого порушення в майбутньому прав та охоронюваних законом інтересів позивача, а також можливість реального виконання рішення суду та уникнення будь-яких труднощів при виконанні у випадку задоволення позову.

Під час вирішення питання про забезпечення позову господарський суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв`язку між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; запобігання порушенню у зв`язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що не є учасниками даного судового процесу.

Достатньо обґрунтованим для забезпечення позову є підтверджена доказами наявність фактичних обставин, з якими пов`язується застосування певного виду забезпечення позову. Про такі обставини може свідчити вчинення відповідачем дій, спрямованих на ухилення від виконання зобов`язання після пред`явлення вимоги чи подання позову до суду (реалізація майна чи підготовчі дії до його реалізації, витрачання коштів не для здійснення розрахунків з позивачем, укладення договорів поруки чи застави за наявності невиконаного спірного зобов`язання тощо). Саме лише посилання в заяві на потенційну можливість ухилення відповідача від виконання судового рішення без наведення відповідного обґрунтування не є достатньою підставою для задоволення відповідної заяви.

Адекватність заходу забезпечення позову, що застосовується господарським судом, визначається його відповідністю вимогам, на забезпечення яких він вживається. Заходи забезпечення позову повинні бути співмірними із заявленими позивачем вимогами. Співмірність передбачає співвідношення господарським судом негативних наслідків від вжиття заходів до забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати в результаті невжиття цих заходів, з урахуванням відповідності права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду.

Вирішуючи питання щодо наявності підстав для вжиття заходів забезпечення позову, суди повинні також враховувати специфіку правовідносин, стосовно яких виник спір, та їх відповідне законодавче врегулювання, за наслідками аналізу якого можна зробити висновок, чи дійсно застосування заходів забезпечення позову є необхідним у даному конкретному випадку, чи може невжиття таких засобів мати незворотні наслідки. Така, позиція узгоджується з правовими висновками Касаційного адміністративного суду Верховного Суду, викладеними у постанові від 29.11.2023 у справі № 380/11108/23. Умовою застосування заходів забезпечення позову є достатньо обґрунтоване припущення, що майно (в тому числі грошові суми, цінні папери тощо), яке є у відповідача на момент пред`явлення позову до нього, може зникнути, зменшитись за кількістю або погіршитись за якістю на момент виконання рішення. Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.09.2020 у справі № 320/3560/18.

У постанові Верховного Суду від 15.07.2020 у справі № 909/835/18 зазначено, що між конкретним заходом забезпечення позову і предметом позовної вимоги повинен бути наявним зв`язок. Обранням належного, відповідно до предмета спору, заходу забезпечення позову дотримується принцип співвіднесення виду заходу до забезпечення позову із заявленими позивачем вимогами, чим врешті досягаються: збалансованість інтересів сторін та інших учасників судового процесу під час вирішення спору, ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача без порушення або безпідставного обмеження при цьому прав та охоронюваних інтересів інших учасників провадження у справі або осіб, що не є учасниками цього судового процесу.

У пунктах 6.35, 6.36 постанови від 27.09.2023 у справі № 916/553/22 Верховний Суд зазначив, що рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; водночас такий запис вноситься лише у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №488/5027/14-ц (пункти 95, 98, 121, 123), від 07.11.2018 у справі № 488/6211/14-ц (пункт 84), від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (пункти 114-116, 142-144), від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18 (пункт 57), від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (пункт 94), від 04.07.2023 у справі № 373/626/17, пункт 63)). Отже, для запобігання випадкам, коли на підставі судового рішення про задоволення позову у подібних спорах не може бути здійснена державна реєстрація права позивача, позивачам слід звертатися до суду з заявами про накладення арешту на нерухоме майно відповідачів (пункт 1 частини першої статті 137 ГПК України), оскільки невжиття такого заходу забезпечення позову може унеможливити ефективний захист, поновлення порушених прав позивача (частина друга статті 136 ГПК України).

Крім того, відповідно до п. 10 постанови пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами цивільного процесуального законодавства при розгляді заяв про забезпечення позову» від 22.12.2006 за № 9, заходи забезпечення позову мають тимчасовий характер і діють до виконання рішення суду, яким закінчується розгляд справи по суті.

Згідно з ч. 1 ст. 137 ГПК України, позов забезпечується, серед іншого, накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачу і знаходяться у нього чи в інших осіб. При розгляді заяви про забезпечення позову шляхом накладення арешту на нерухоме майно суд має враховувати практику Європейського суду з прав людини.

Так, згідно з п. 43 рішення по справі «Шмалько проти України», право на суд, одним з аспектів якого є право на доступ, забезпечується правом подати позов з приводу цивільно-правових питань до суду. Однак це право було б ілюзорним, якби правова система держави допускала, щоб остаточне судове рішення, яке має обов`язкову силу, не виконувалося на шкоду одній зі сторін.

Таким чином, невжиття заходів забезпечення позову може призвести до утруднення виконання рішення суду, а відтак й до порушення права особи на доступ до правосуддя в аспекті ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

У постанові від 27.11.2023 у справі № 903/639/23 Верховний Суд зазначив, що необхідною умовою вжиття заходів для забезпечення позову є наявність обставин, які свідчать про те, що в разі невжиття таких заходів можуть виникнути перешкоди для виконання рішення суду. Безпосередньою метою вжиття заходів є саме забезпечення виконання рішення суду. Інститут забезпечення позову існує виключно з метою забезпечення гарантії виконання майбутнього судового рішення.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на теперішній час на земельну ділянку, площею 0,0147 га з кадастровим номером :16:002:0003, зареєстровано право власності Одеської міської ради та речове право оренди ОСОБА_1 (реєстраційний номер НОМЕР_3 ).

Враховуючи, що на даний час Одеська міська рада юридично має повноваження власника земельної ділянки з кадастровим номером :16:002:0003, що є предметом спору у виниклих правовідносинах, то остання у разі дострокового розірвання або припинення дії договору оренди земельної ділянки від 03.02.2025, укладеного з ОСОБА_1 , має необмежене право у будь-який момент відчужити/передати в користування спірну земельну ділянку на користь третіх осіб, що не являються учасниками цієї справи, що створить необхідність для звернення до суду з черговими позовами до останнього правонабувача, що не відповідає принципу процесуальної економії, а також призведе до додаткових фінансових витрат позивача.

Крім того, вбачається нічим необмежене право Одеської міської ради та ОСОБА_1 ініціювати та здійснити під час розгляду справи судом поділ спірної ділянки на декілька земельних ділянок або об`єднання з іншими земельними ділянками, що призведе до неможливості реального поновлення інтересів держави щодо повернення земельної ділянки територіальній громаді міста, а також унеможливить або суттєво ускладнить виконання рішення суду, якщо воно буде постановлене на користь позивача.

Так, у ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державний земельний кадастр» зазначено, що у разі поділу або об`єднання земельних ділянок запис про державну реєстрацію земельної ділянки та кадастровий номер земельної ділянки скасовуються, а Поземельна книга на таку земельну ділянку закривається.

Водночас у ст. 1 вищевказаного Закону зазначено, що кадастровий номер земельної ділянки індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування. Таким чином, кадастровий номер земельної ділянки є унікальним ідентифікатором земельної ділянки, а в разі його скасування внаслідок поділу або об`єднання земельної ділянки фактично втратиться предмет зазначеного позову, що у випадку задоволення позову нівелює мету звернення з позовом, адже з метою належного відновлення порушених прав, на захист яких подано цей позов, виникне необхідність ініціювати інший позов, що потребуватиме додаткових фінансових витрат, покладання яких на позивача буде непомірним тягарем, та не відповідає принципу процесуальної економії.

Застосування такого заходу забезпечення позову як накладення арешту на спірну земельну ділянку унеможливить вчинення будь-яких дій щодо поділу, об`єднання земельної ділянки в Державному земельному кадастрі, а також відчуження такої земельної ділянки в ході розгляду судової справи на користь третіх осіб, що не перебувають у процесуальному статусі учасників цієї справи.

Крім того, оскільки договір оренди земельної ділянки від 03.04.2025, площею 0,0147 га з кадастровим номером :16:002:0003 по АДРЕСА_1 є діючим, відповідач ОСОБА_1 має правові підстави для здійснення будівництва на спірній земельній ділянці з наступним введенням об`єкту в експлуатацію, що призведе до необхідності звернення до суду із новими позовами про скасування рішень державного реєстратора, знесення об`єктів нерухомості, тощо для поновлення інтересів територіальної громади, що не відповідає принципу процесуальної економії, а також призведе до додаткових фінансових витрат позивача.

Також, договір оренди не містить обмежень щодо передачі в суборенду вказаної ділянки третім сторонам, тому є вірогідність укладення інших правочинів стосовно земельної ділянки з кадастровим номером :16:002:0003 з метою ускладнення чи навіть унеможливлення виконання рішення суду, якщо воно буде винесене на користь позивача.

Зважаючи, що спірна земельна ділянка з кадастровим номером :16:002:0003 є предметом спору у зазначеній справі, щодо якого заявлено матеріально-правову вимогу про її повернення державі в особі територіальної громади міста Одеси, то наявний зв`язок між заявленим до застосування заходом забезпечення позову і предметом позовних вимог.

Враховуючи вищевикладене, є обгрунтовані підстави для вжиття заходів забезпечення позову у виді накладення арешту на спірну земельну ділянку з кадастровим номером :16:002:0003.

Вочевидь, також необхідним є забезпечення вказаної позовної заяви шляхом накладення арешту на нежитлову будівлю, площею 120,1 кв.м, розташовану по АДРЕСА_1 та заборони вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо неї, оскільки існує імовірність відчуження її на користь третіх осіб, або вчинення реєстраційних дій з метою подальшого поділу майна та створення нових об`єктів нерухомого майна, з послідуючою реєстрацією на них права власності за третіми особами.

Так, враховуючи те, що Відповідач раніше вдавався до підроблення технічного паспорту з метою незаконної реєстрації права власності на будівлю із збільшенням її площі, а також надав повідомлення про початок виконання будівельних робіт на капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів з метою легалізації самочинного будівництва, не виключено, що Відповідач може вдатись до внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у майбутньому, наприклад, в частині зміни площі будівлі, а також її поділу на нові об`єкти нерухомого майна із подальшою реєстрацію права власності на неї третіх осіб.

Будь-яке вчинення реєстраційних дій із спірною нежитловою будівлею, у випадку невжиття відповідних заходів забезпечення позову, призведе до змін у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо неї, наслідком чого буде порушення вимоги щодо справедливого та ефективного захисту прав та охоронюваних законом інтересів мешканців територіальної громади міста Одеси, оскільки їхні права не зможуть бути захищені в межах одного судового провадження без нових звернень до суду. Так, відчуження та нова реєстрація права власності на нерухоме майно за вказаною адресою призведе до необхідності звернення до суду з новим позовом до іншого відповідача.

У зв`язку з цим, невжиття вищевказаних заходів забезпечення позову може ускладнити, або взагалі зробити неможливим виконання рішення суду у разі задоволення позовних вимог через можливу зміну власника спірного майна, чим фактично буде нівельована функція судового рішення як механізму дійсного поновлення порушених прав та інтересів позивача.

Обрані окружною прокуратурою способи забезпечення позову відповідають його предмету, їх вжиття не зумовлює фактичного вирішення спору по суті та спрямоване лише на збереження існуючого становища до набрання законної сили судовим рішенням.

При цьому, слід зазначити, що спільною властивістю судового арешту і заборони вчинення реєстраційних дій є те, що вони зобов`язують державного реєстратора утриматися від вчинення реєстраційних дій щодо того чи іншого об`єкта нерухомого майна.

Водночас, вони не є тотожними за своєю природою та мають низку відмінностей у наслідках. Неврахування їх особливостей може призвести до виникнення у подальшому негативних наслідків для заявника у вигляді, зокрема, перешкод виконання рішення суду, прийнятого на його користь.

Так, згідно з п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) наявність зареєстрованих обтяжень, зокрема, судового арешту, є підставою для відмови у державній реєстрації прав.

У такому випадку розгляд заяви про державну реєстрацію прав завершується шляхом прийняття рішення про відмову у державній реєстрації прав.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону, заборона вчинення реєстраційних дій є підставою для зупинення державної реєстрації прав. Слід зазначити, що у разі зупинення державної реєстрації прав заява про державну реєстрацію прав залишається нерозглянутою до скасування заборони вчинення реєстраційних дій. Після скасування заборони вчинення реєстраційних дій розгляд заяви про державну реєстрацію прав поновлюється.

Водночас, важливо враховувати, що ч. 4 ст. 24 Закону передбачені випадки, коли наявність зареєстрованих обтяжень, у тому числі судового арешту, не є підставою для відмови у державній реєстрації прав, а саме:

- державна реєстрація речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

- державна реєстрація права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав за особою, щодо якої або щодо майна якої наявні обтяження у спеціальному розділі Державного реєстру прав, чи в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, що є невід`ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав;

- державна реєстрація права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону;

- державна реєстрація інших обтяжень речових прав на нерухоме майно (крім іпотеки); - державна реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі свідоцтва про право на спадщину;

- державна реєстрація права власності на нерухоме майно іпотекодержателем-фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, проведення державної реєстрації у вищевказаних випадках за наявності судового арешту, не буде порушенням закону з боку суб`єкта реєстраційних дій.

Водночас, наявність зареєстрованої заборони вчинення реєстраційних дій, є безумовною підставою для зупинення державної реєстрації прав, та чинним законодавством не встановлено жодних винятків, які б дозволяли державному реєстратору проводити державну реєстрацію прав за її наявності.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 381/4019/18 вказано, що співмірність передбачає співвідношення судом негативних наслідків від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати внаслідок невжиття цих заходів, з урахуванням відповідності права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду, вартості майна, на яке він заявляє клопотання накласти арешт, чи майнових наслідків заборони відповідачу здійснювати певні дії. Заходи забезпечення позову застосовуються для того, щоб гарантувати виконання можливого рішення суду і повинні застосовуватися лише в разі необхідності, оскільки безпідставне звернення до таких дій може спричинити порушення прав та законних інтересів інших осіб чи учасників процесу.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.09.2020 у справі № 320/3560/18. Забезпечення позову в даному випадку виступає запорукою виконання рішення суду у разі ухвалення його на користь прокурора, а тому вимоги про забезпечення позову є співмірними з позовними вимогами.

Крім того, Конституційний Суд України у п. 9 мотивувальної частини рішення від 30.01.2003 №3-рп/2003 у справі № 1-12/2003 наголошує на тому, що правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (п. 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, п. 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 925/642/19).

Враховуючи викладене, приймаючи до уваги наведені норми процесуального законодавства, наявність зв`язку між заходом забезпечення позову і предметом позовних вимог, а також з метою запобігання здійсненню подальшого будівництва та відчуження спірного майна його власником під час розгляду справи у суді, що значно ускладнить або навіть унеможливить виконання рішення суду та відповідно призведе до неможливості ефективного поновлення державних інтересів, необхідним є вжиття наступних заходів забезпечення позову шляхом:

-накладення арешту на земельну ділянку загальною площею 0,0147 га з кадастровим номером :16:002:0003 за адресою: по проспекту Небесної Сотні, 15/1 та на нежитлову будівлю, площею 120,1 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (об`єкт нерухомого майна 01);

- заборони ОСОБА_1 , іншим юридичним та фізичним особам, а також будь-яким суб`єктам реєстраційних дій (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо вказаних об`єктів нерухомого майна;

- заборони Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради здійснювати реєстрацію та видачу будівельного паспорту забудови спірної земельної ділянки чи/або містобудівних умов та обмежень забудови спірної земельної ділянки;

- заборони Державній інспекції архітектури та містобудування України та її структурним підрозділам, а також Управлінню державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради здійснювати реєстрацію дозвільних документів на будівництво та прийняття в експлуатацію будь-яких об`єктів нерухомості, які розташовані на земельній ділянці.

Застосування у даному випадку заходу забезпечення позову не порушить прав та охоронюваних законом інтересів Відповідача у справі чи інших осіб, що не є учасниками даного судового процесу, а лише запровадить тимчасові обмеження, існування яких дозволить створити належні умови для запобігання перешкод у захисті порушеного права у разі прийняття судового рішення на користь Позивача.

Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 08.01.2024 у справі № 910/152/23.

Заходи забезпечення позову у вигляді накладення арешту на земельні ділянки є співмірним та адекватним по відношенню до заявлених позовних вимог. Такі заходи забезпечення позову є пов`язаними із наявністю реальних ризиків щодо утруднення чи неможливості виконання рішення суду, а також направлені на забезпечення ефективного захисту порушених прав позивача у випадку задоволення позовних вимог, пов`язані із предметом розгляду спору Аналогічна позиція викладена в ухвалі СП КГС ВС від 27.02.2025 у справі № 910/127/21.

З огляду на вищевикладене, заява прокурора про забезпечення позову є співмірною, обгрунтованою та підлягає задоволенню.

Окремо суд звертає увагу учасників справи на те, що в ч.6 ст.140 ГПК України передбачена можливість вирішення судом питання щодо зустрічного забезпечення.

Частинами 1 та 4 ст.141 ГПК України встановлено, що суд може вимагати від особи, яка звернулася із заявою про забезпечення позову, забезпечити відшкодування можливих збитків відповідача, які можуть бути спричинені забезпеченням позову (зустрічне забезпечення). Питання застосування зустрічного забезпечення вирішується судом в ухвалі про забезпечення позову або в ухвалі про зустрічне забезпечення позову. Якщо клопотання про зустрічне забезпечення подане після застосування судом заходів забезпечення позову, питання зустрічного забезпечення вирішується судом протягом десяти днів після подання такого клопотання.

Оскільки на теперішній час у суду відсутня інформація з приводу можливих збитків відповідача та їх розміру, правові передумови для зустрічного забезпечення наразі не вбачаються. Разом з тим, відповідач не позбавлений права подати до суду відповідне клопотання, яке підлягає розгляду протягом строків, встановлених ст.141 ГПК України.

Керуючись статтями 2, 13, 76, 79, 86, 136, 137, 140, 234, 235, 255 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ухвалив:

1. Заяву заступника керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси про забезпечення позову задовольнити.

2. Вжити заходи забезпечення позову, а саме:

- Накласти арешт на земельну ділянку, загальною площею 0,0147 га з кадастровим номером :16:002:0003 за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 101.

- Накласти арешт на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 120,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

- Заборонити ОСОБА_1 (код РНОКПП НОМЕР_1 ), за її замовленням, іншим юридичним та фізичним особам, а також будь-яким суб`єктам реєстраційних дій (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо нерухомого майна нежитлової будівлі, площею 120,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), а також щодо нерухомого майна - земельної ділянки, площею 0,0147 га з кадастровим номером :16:002:0003 за адресою: по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

- Заборонити Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради здійснювати реєстрацію та видачу будівельного паспорту забудови земельної ділянки чи/або містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки з кадастровим номером :16:002:0003 за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

- Заборонити Державній інспекції архітектури та містобудування України та її структурним підрозділам, а також Управлінню державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради здійснювати реєстрацію дозвільних документів на будівництво та прийняття в експлуатацію будь-яких об`єктів нерухомості, які розташовані на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :16:002:0003 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101)

3. Стягувачем за цією ухвалою є: Київська окружна прокуратура міста Одеси (код 03528552, м. Одеса, вул. Краснова, 10)

Боржником за цією ухвалою є: ОСОБА_1 (код РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_3 .

4. Дана ухвала є виконавчим документом та підлягає виконанню на підставі Закону України "Про виконавче провадження".

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання 12.12.2025 та може бути пред`явлена до виконання у строк, передбачений ст. 12 Закону України "Про виконавче провадження".

5. Ухвала може бути оскаржена протягом 10 днів з дня складення її повного тексту до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Оскарження ухвали про забезпечення позову не зупиняє її виконання, а також не перешкоджає подальшому розгляду справи (ч. 8 ст. 140 ГПК України).

Повний текст ухвали складено та підписано 12.12.2025.

Суддя Литвинова Вікторія Володимирівна