ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" вересня 2025 р. Справа№ 927/473/24

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Хрипуна О.О.

Мальченко А.О.

при секретарі судового засідання Нечасний О.Л.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 01.09.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрріелістейт» на рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.10.2024 (повний текст рішення підписано 14.10.2024)

у справі №927/473/24 (суддя Шморгун В.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрріелістейт»

до Фізичної особи-підприємця Кривенка Богдана Анатолійовича

про стягнення 2895,79 грн та розірвання договору оренди нерухомого майна,-

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрріелістейт" звернулось до Господарського суду Чернігівської області із позовом до Фізичної особи-підприємця Кривенка Богдана Анатолійовича, у якому просить суд:

- стягнути з відповідача 4895,79 грн заборгованості зі сплати орендної плати за період з 19.10.2023 по 31.10.2023, листопад 2023 року та травень 2024 року;

- розірвати договір оренди нерухомого майна, який був посвідчений приватним нотаріусом Козелецького районного нотаріального округу Чернігівської області Афанасьєвою О. Ф. та зареєстрований в реєстрі за №337 від 27.03.2015, що укладений між Приватним акціонерним товариством "Побутсервіс" та Фізичною особою-підприємцем Кривенком Богданом Анатолійовичем, в частині оренди приміщень загальною площею 80 кв. м (1 поверх) по вул. Комсомольській, 2 у смт Козелець Чернігівської області.

В обґрунтування позову позивач посилається на те, що відповідач неналежним чином виконує свої зобов`язання за договором оренди нерухомого майна від 27.03.2015, в частині сплати орендної плати за нерухоме майно, яке після укладення зазначеного договору перейшло у власність позивача.

Представник позивача подав до суду першої інстанції заяву, у якій у зв`язку зі сплатою відповідачем заборгованості зі сплати орендної плати за травень 2024 року у розмірі 2 000, 00 грн, зменшив позовні вимоги на цю суму, тобто до суми 2 895, 79 грн (заборгованість з 19.10.2023 по 31.10.2023, за листопад 2023 року), яка у підготовчому судовому засіданні 15.08.2024 прийнята місцевим господарським судом до розгляду.

Представник позивача подав до суду першої інстанції заяву про уточнення позовних вимог, у якій зазначив про допущення ним описки в тексті позовної заяви щодо територіальної належності нотаріуса, а саме замість "Козелецького районного нотаріального округу" вказано "Чернігівського…", яку місцевий господарський суд долучив до матеріалів справи, розцінив її як заяву про уточнення редакції позовної заяви, та прийняв її до розгляду.

Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 03.10.2024 у справі №927/473/24 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскільки матеріалами справи підтверджується безпосередня неможливість користування відповідачем спірними приміщення №8, №9 (у період з 19.10.2023 по 31.05.2024) та приміщенням №3 (у травні 2024 року), за які орендар не відповідає, а тому відповідач звільнений від обов`язку сплати орендної плати за користування зазначеними приміщеннями у вказані строки. Також місцевим господарським судом встановлено, що у період з 19.10.2023 по 30.04.2024 відповідач повинен був сплачувати орендну плату за нежитлові приміщення площею 65,6 кв. м (80-11,8-14,4), а у період з 01.05.2024 по 31.05.2024 - площею 46,2 кв. м (80-11,8-14,4-19,4), розмір якої усього становить 11 682,74 грн, натомість відповідач сплатив позивачу кошти за орендну плату за грудень 2023 року - травень 2024 року у розмірі 12 000,00 грн, тобто має місце переплата. З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач не довів належними доказами наявність підстав для розірвання Договору від 27.03.2015.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач 04.11.2024 (документ сформований в системі "Електронний суд" 04.11.2024) звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що рішення суду першої інстанції ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним з`ясуванням всіх обставин справи, а тому підлягає скасуванню. Зокрема скаржник вважає, що не сплаченою залишилась орендна плата за частину жовтня 2023 (з 19.10.2023 по 31.10.2023 у розмірі 895, 79 грн та за листопад 2023 у розмірі 2 000, 00 грн, всього 2 895, 79 грн, які охоплюються рахунком № 01-01-12/23 від 01.12.2023 на суму 210 273, 97 грн (за період з 28.03.2015 по 30.11.2023). Водночас, доказів сплати вказаної суми матеріали справи не місять. На думку скаржника, висновки суду першої інстанції щодо неможливості (перешкодами) у відповідача у користуванні приміщенням № 3, площею 19,4 м.кв. (з 29.05.2020 - № 2, площею 19, 2 м.кв.) є помилковими, не ґрунтуються на законі та договорі, і не є підтвердженими доказами. Отже, місцевим господарським судом не з`ясовано, які саме перешкоди виникли у відповідача в користуванні орендованими приміщеннями, та яким чином об`єднання декількох приміщень, унеможливило використання більшого за площею приміщення. Крім того, на думку скаржника, факт сплати відповідачем 09.04.2024 орендної плати за грудень 2023 та січень-квітень 2024 та 24.05.2024 за травень 2024 по 2 000, 00 грн за місяць, не є підставою вважати, що відповідач сплатив і орендну плату за період з 19.10.2023 по 31.10.2023 та за листопад 2023, адже місячна сума орендної плати була 2 000, 00 грн, і відповідач здійснив оплату за періоди, відмінні від періоду з 19.10.2023 по 31.10.2023 та періоду - листопад 2023, про що зазначено у його платіжних документах чітко і недвозначно.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 апеляційну скаргу передано на розгляд судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Хрипун О.О., Мальченко А.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.11.2024 витребувано у Господарського суду Чернігівської області матеріали справи №927/473/24. Відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрріелістейт" на рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.10.2024 до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалів справи №927/473/24.

14.11.2024 матеріали справи №927/473/24 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.11.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрріелістейт" на рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.10.2024 у справі №927/473/24 та призначено розгляд справи на 23.12.2024.

29.11.2024 (документ сформований в системі "Електронний суд" 28.11.2024) через підсистему "Електронний суд" представником відповідача подано відзив на апеляційну скаргу.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.12.2024 розгляд справи відкладено на 24.02.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.02.2025 у зв`язку з виходом суддів Скрипки І.М., Мальченко А.О. та Хрипуна О.О. у відпустку з 24.02.2025, призначено справу до розгляду на 31.03.2025.

12.03.2025 (документ сформований в системі "Електронний суд" 12.03.2025) через підсистему "Електронний суд" представником відповідача подано клопотання про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору.

31.03.2025 (документ сформований в системі "Електронний суд" 31.03.2025) через підсистему "Електронний суд" представником позивача подано клопотання про залучення процесуального правонаступника.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 31.03.2025 в судовому засіданні оголошено перерву до 12.05.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2025 у зв`язку з виходом суддів Скрипки І.М. та Мальченко А.О. у тривалу відпустку з 05.05.2025 розгляд справи призначено на 09.06.2025.

05.06.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Патук Зорини Дмитрівни надійшла заява про залучення процесуального правонаступника.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2025 замінено позивача за позовною вимогою про розірвання договору оренди нерухомого майна Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрріелістейт" на його правонаступника Фізичну особу-підприємця Патук Зорину Дмитрівну. Оголошено перерву до 07.07.2025.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2025 в судовому засіданні оголошено перерву до 01.09.2025.

В судовому засіданні 01.09.2025 представники сторін надали свої пояснення та заперечення.

Статтями 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 27.03.2015 Приватне акціонерне товариство "Побутсервіс" (далі - Орендодавець) та ФОП Кривенко Богдан Анатолійович (далі - Орендар) уклали договір оренди нерухомого майна (далі - Договір від 27.03.2015), за умовами п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у передбаченому цим Договором порядку в строкове платне володіння та користування нерухоме майно - нежитлові приміщення (далі - Майно), що входять до складу належних ПрАТ "Побутсервіс" будівель за адресою: вул. Комсомольська, 2, смт Козелець Чернігівської області та вул. Комсомольська, 13, смт Козелець Чернігівської області.

Відповідно до п. 1.2 Договору від 27.03.2015 площа орендованого Майна: в будівлі по вул. Комсомольській, 2 у смт Козелець Чернігівської області (1-ий поверх) - 80 кв. м, в тому числі:

- приміщення №2 - 5,2 кв. м;

- приміщення №3 - 19,4 кв. м;

- приміщення №4 - 3,4 кв. м;

- приміщення №5 - 25,8 кв. м;

- приміщення №8 - 11,8 кв. м;

- приміщення №9 - 14,4 кв. м.

Нумерація і площа зазначених приміщень відповідає даним, зазначеним у технічному паспорті на нежитлову будівлю літ. "А" на АДРЕСА_1 , виготовленого КП "Ніжинське МБТІ" станом на 24.11.2014.

У п. 3.6 Договору від 27.03.2015 зазначено, що у разі переходу права власності на Майно (частину Майна) до інших осіб цей Договір зберігає чинність для нового власника Майна (частини Майна) без змін та/або виключень щодо тих чи інших його (Договору) окремих положень.

Термін оренди - 20 років, з 27 березня 2015 року по 26 березня 2035 року (п. 4.1 Договору від 27.03.2015).

Згідно з п. 5.1 Договору від 27.03.2015 (у редакції договору про внесення змін від 30.04.2015) розмір орендної плати щодо приміщень будівлі по вул. Комсомольській, 2 у смт Козелець Чернігівської області (1-ий поверх) становить 25,00 грн за 1 кв. м орендованої площі за календарний місяць.

За умовами п. 5.2 Договору від 27.03.2015 орендна плата починає нараховуватись з дати передачі приміщень Орендарю за Актом приймання-передачі, підписаним Сторонами, та сплачується шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок Орендодавця, або вноситься готівкою в касу Орендодавця не пізніше 10 числа кожного місця за поточний місяць на підставі рахунку, який виставляється Орендодавцем у цей же термін.

Орендар зобов`язується своєчасно здійснювати орендні платежі та вносити плату (відшкодування) за спожиту електроенергію (п. 7.1 Договору від 27.03.2015).

Відповідно до п. 13.1 Договору від 27.03.2015 даний Договір може бути розірваний достроково за рішенням суду за вимогою Орендодавця і в інших випадках, прямо встановлених законодавством та цим Договором.

Цей договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту підписання Акта прийому-передачі Майна Сторонами і діє до 26 квітня 2035 року (п. 14.1 Договору від 27.03.2015).

Договір від 27.03.2015 посвідчений приватним нотаріусом Козелецького районного нотаріального округу Афанасьєвою О. Ф. та зареєстрований в реєстрі за № 337.

27.03.2015 ПрАТ "Побутсервіс" та ФОП Кривенко Б. А. підписали акт прийому-передачі нерухомого майна, відповідно до якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне володіння та користування нерухоме майно, у тому числі, в будівлі по вул. Комсомольській, 2 у смт Козелець Чернігівської області (1-ий поверх) - 80 кв. м: приміщення №2 - 5,2 кв. м; приміщення №3 - 19,4 кв. м; приміщення №4 - 3,4 кв. м; приміщення №5 - 25,8 кв. м; приміщення №8 - 11,8 кв. м; приміщення №9 - 14,4 кв. м (далі - спірні приміщення).

27.03.2015 приватним нотаріусом Козелецького районного нотаріального округу Афанасьєвою О. Ф. здійснено державну реєстрацію права оренди ФОП Кривенка Б. А. спірними приміщеннями на підставі Договору від 27.03.2015.

20.07.2017 ПрАТ "Побутсервіс" (далі - Продавець) та ТОВ "Агрозем Холдинг" (далі - Покупець) уклали договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, за умовами п. 1.1 та п. 1.2 якого Продавець передає майно у власність Покупця, а Покупець приймає майно, а саме: нежитлову будівлю, загальною площею 493,3 кв. м, розташовану в смт Козелець Козелецького району Чернігівської області по вул. Соборності, будинок № 2 та має наступні характеристики: основна будівля - "А"; підвал - "Пд"; ганок - "а", ганок - "а1", ганок - "а2", сарай - "Б", гараж - "Д", вбиральня - "У", огорожа - 2-4, і сплачує за нього обговорену грошову суму. Нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 0,1965 га, кадастровий номер :72:041:0002.

Договір купівлі продажу нежитлової будівлі від 20.07.2017 посвідчений приватним нотаріусом Козелецького районного нотаріального округу Афанасьєвою О.Ф. та зареєстрований в реєстрі за № 1365.

07.11.2019 ТОВ "Агрозем Холдинг" (далі - Продавець) та ТОВ "Укрріелістейт" (далі - Покупець) уклали договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, за умовами п. 1.1-1.3 якого Продавець продає (передає у власність), а Покупець купує (приймає у власність) нежитлову будівлю загальною площею 493,3 кв. м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 220, що знаходиться за адресою: Чернігівська область, Козелецький район, смт Козелець, вул. Соборності, будинок 2, і сплатив за нерухоме майно в повному обсязі грошову суму за ціною, в порядку та в строки, встановлені цим Договором. Вказана нежитлова будівля має наступні характеристики: основна будівля - "А"; підвал - "Пд"; ганок - "а", ганок - "а1", ганок - "а2", сарай - "Б", гараж - "Д", вбиральня - "У", огорожа - 2-4. Нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 0,1965 га, кадастровий номер :72:041:0002.

Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 07.11.2019 посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Деделюк С. Ю. та зареєстрований в реєстрі за №3363.

07.11.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Деделюк С. Ю. здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ "Укрріелістейт" на нежитлову будівлю загальною площею 493,3 кв. м, що знаходиться за адресою: Чернігівська область, Козелецький район, смт Козелець, вул. Соборності, 2.

КП "Ніжинське МБТІ" на замовлення ТОВ "Укрріелістейт" виготовлено технічний паспорт на нежитлову будівлю літ. "А" на вул. Соборності, 2 в смт Козелець Чернігівської області станом на 01.06.2020, відповідно до якого змінилась площа та нумерація нежитлових будівель на першому поверсі зазначеної будівлі порівняно з технічним паспортом будівлі станом на 24.11.2014. Відомості у технічному паспорті станом на 01.06.2020 є аналогічними відомостям, вказаним у технічних паспортах станом на 29.05.2020 та станом на 29.05.2022.

Зазначені зміни (після ремонту та об`єднання частини приміщень) також описані у довідці КП "Ніжинське МБТІ" №2 від 01.10.2024, зокрема:

- приміщення №2 (орендоване відповідачем) площею 5,2 кв. м стало приміщенням №3 площею 5,4 кв. м;

- приміщення №3 (орендоване відповідачем) площею 19,4 кв. м стало приміщенням №2 площею 19,2 кв. м;

- приміщення №5 (орендоване відповідачем) площею 25,8 кв. м стало приміщенням №5 площею 25,1 кв. м;

Щодо вказаних приміщень зміна площі приміщень відбулась без зміни перепланування лише з незначною зміною довжини/ширини приміщення (внаслідок вимірювання більш точними засобами або зміни товщини стін при ремонті (оздоблення штукатуркою, гіпсокартоном тощо).

- приміщення №6 площею 7,1 кв. м, №7 площею 6 кв. м, №8 (орендоване відповідачем) площею 11,8 кв. м, №9 (орендоване відповідачем) площею 14,4 кв. м об`єднано в одне приміщення під №7 площею 40,3 кв. м;

- приміщення №11 площею 54,0 кв. м, №12 площею 16,0 кв. м, №1 (магазин) площею 16,7 кв. м. стали приміщеннями №9 площею 42,4 кв. м та №10 площею 42,2 кв. м.

Приміщення №4 (орендоване відповідачем) не зазнало змін ані в нумерації, ані в площі.

У період з грудня 2023 року по травень 2024 року позивач виставив відповідачу рахунки на сплату орендної плати, а саме: №01-01-12/23 від 01.12.2023 на суму 210 273,97 грн (за період з 28.03.2015 по 30.11.2023); №01-08-12/23 від 08.12.2023 на суму 2000,00 грн (за грудень 2023 року); №01-08-01/24 від 08.01.2024 на суму 2000,00 грн (за січень 2024 року); №01-08-02/24 від 08.02.2024 на суму 2000,00 грн (за лютий 2024 року); №01-09-03/24 від 09.03.2024 на суму 2000,00 грн (за березень 2024 року); №01-09-04/24 від 09.04.2024 на суму 2000,00 грн (за квітень 2024 року); №01-09-05/24 від 09.05.2024 на суму 2000,00 грн (за травень 2024 року). Зазначені рахунки підписані електронним підписом директора ТОВ "Укрріелістейт" Івасюка Я. В. та направлені на адресу електронної пошти відповідача - .

Відповідач оплатив виставлені позивачем рахунки на сплату орендної плати за період з грудня 2023 року по травень 2024 року, а саме: 09.04.2024 - рахунки №01-08-12/23 від 08.12.2023, №01-08-01/24 від 08.01.2024, №01-08-02/24 від 08.02.2024, №01-09-03/24 від 09.03.2024; 11.04.2024 - рахунок №01-09-04/24 від 09.04.2024; 24.05.2024 - рахунок №01-09-05/24 від 09.05.2024, на підтвердження чого надано платіжні інструкції від 09.04.2024 №21-24, від 11.04.2024 та виписки АТ КБ "Приватбанк" по рахунку.

Отже, спір у даній справі на думку позивача виник у зв`язку з тим, що відповідачем не сплачено орендну плату за частину жовтня 2023 року (з 19.10.2023 по 31.10.2023) у розмірі 895,79 грн та за листопад 2023 року у розмірі 2000,00 грн, а усього 2895,79 грн.

Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог виходячи з наступного.

Частиною 1 ст. 509 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема з договорів та інших правочинів.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст. 626 ЦК України).

За приписами ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Як вже було вище зазначено, на підставі укладеного між ПрАТ "Побутсервіс" та ФОП Кривенком Богданом Анатолійовичем договору оренди нерухомого майна від 27.03.2015, останній отримав в оренду нежитлові приміщення загальною площею 80,0 кв. м, які знаходяться на першому поверсі будівлі, що розташована на вул. Соборності (колишня назва - Комсомольська), 2 у смт Козелець Чернігівської області.

В подальшому, на підставі договору купівлі-продажу від 07.11.2019 ТОВ "Укрріелістейт" набуло у власність нежитлову будівлю, у якій розташовані спірні нежитлові приміщення.

Також, як вбачається з матеріалів справи відповідно до договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 04.03.2025, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю ТОВ "Укрріелістейт" та фізичною особою-підприємцем Патук Зорина Дмитрівна, остання придбала у власність нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 та має наступні характеристики: нежитлова будівля, загальною площею 470, 8 кв.м. та основною площею 405, 9 кв.м. означена в плані літерою «А»; ганок-«д»; ганок-«а1»; ганок-«а2»; ганок-«а3» та такі господарські будівлі та споруди: сарай-«Б»; гараж-«Д»; огорожа-№2,4. Нежитлова будівля, розташована на земельній ділянці площею 0,1965 га, кадастровий номер :72:041:0002.

Також, як вже було зазначено вище, у п. 3.6 Договору від 27.03.2015 зазначено, що у разі переходу права власності на Майно (частину Майна) до інших осіб цей Договір зберігає чинність для нового власника Майна (частини Майна) без змін та/або виключень щодо тих чи інших його (Договору) окремих положень.

Згідно зі ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої в найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Договір від 27.03.2015 не містить положень щодо його припинення у разі зміни власника спірного майна, натомість п. 3.6 цього Договору навпаки визначено, що у разі переходу права власності на Майно (частину Майна) до інших осіб цей Договір зберігає чинність для нового власника Майна (частини Майна) без змін та/або виключень щодо тих чи інших його (Договору) окремих положень.

Відтак, місцевий господарський суд вірно встановив, що перехід до позивача права власності на спірні приміщення, які надані в оренду відповідачу, не є підставою для зміни або припинення Договору від 27.03.2015.

Колегія суддів зазначає, що предметом позову у цій справі є стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за частину жовтня 2023 року (з 19.10.2023 по 31.10.2023) та за листопад 2023 року у загальному розмірі 2 895, 79 грн, а також розірвання Договору від 27.03.2015 (з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог).

Щодо доводів скаржника про помилковість висновку суду першої інстанції, що у травні 2024 року відповідач не міг користуватися приміщеннями №8, №9 (у період з 01.06.2020 по 18.10.2023), які 01.06.2020 були об`єднані з приміщеннями 6 (коридор) та 7 (умивальник) у приміщення № 7 (кабінет), площею 40,3 м.кв., і використовувалися відповідачем, суд апеляційної інстанції, відхиляючи такі доводи, зазначає наступне.

Так, за результатами проведеної 01.06.2020 інвентаризації будівлі, у якій знаходяться спірні приміщення, складено технічний паспорт будівлі (який міститься в матеріалах справи), відповідно до якого нежитлові приміщення першого поверху зазнали змін як в нумерації, так і в площі.

Зокрема, приміщення №2 площею 5,2 кв. м стало приміщенням №3 площею 5,4 кв. м; приміщення №3 площею 19,4 кв. м стало приміщенням №2 площею 19,2 кв. м; приміщення №4 не зазнало змін ані в нумерації, ані в площі; приміщення №5 площею 25,8 кв. м стало приміщенням №5 площею 25,1 кв. м; приміщення №6 площею 7,1 кв. м, №7 площею 6 кв. м, №8 площею 11,8 кв. м, №9 площею 14,4 кв. м об`єднано в одне приміщення під №7 площею 40,3 кв. м.

Судом першої інстанції правомірно встановлено, що з наведених змін в технічній документації слідує, що спірні приміщення №8, №9 були об`єднані з іншими приміщеннями (№6 та №7). Однак, додаткових угод, або змін до договору укладено не було.

З урахуванням деталізації орендованих приміщень в договорі від 27.03.2015, що впливає в тому числі на розрахунок орендної плати, таке перепланування фактично зумовлює неможливість у період з 01.06.2020 користування спірними приміщення №8, №9.

Згідно з ч. 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

А тому правомірним є висновок суду першої інстанції, що відповідно до положень ч. 6 статті 762 ЦК України наведені судом першої інстанції обставини щодо безпосередньої неможливості користування відповідачем спірними приміщення №8, №9 у період з 01.06.2020, за які орендар не відповідає, звільняють відповідача від обов`язку сплати орендної плати за користування зазначеними приміщеннями у вказані строки.

Також, як вірно встановлено судом першої інстанції, в матеріалах справи наявний договір оренди нежитлових приміщень від 01.05.2024, укладений між ТОВ "Укрріелістейт" та ФОП Харченком Є. І., за умовами якого останньому передано в оренду нежитлове приміщення №2 площею 19,2 кв. м, що знаходиться в будівлі на вул. Соборності, 2, в смт Козелець Чернігівської області, а також акт приймання передачі зазначеного нежитлового приміщення в оренду ФОП Харченку Є. І. від 01.05.2024.

Відповідно до умов даного договору, його предметом є приміщення №2 площею 19,2 кв. м, яке є також предметом Договору від 27.03.2015 (приміщення №3 площею 19,4 кв. м до зміни його нумерації та площі), тобто приміщення № 3 з травня 2024, вдруге передано в оренду іншій особі.

Щодо доводів скаржника стосовно наявності у відповідача заборгованості в розмірі 2 895, 79 грн за період з 19.10.2023 по 31.10.2023 та за листопад 2023, колегія суддів зазначає наступне.

Як встановлено колегією суддів, на підставі ч. 6 статті 762 ЦК України приміщеннями №8, №9 (у період з 19.10.2023 по 31.05.2024) та приміщенням №3 (у травні 2024 року), відповідач звільнений від обов`язку сплати орендної плати за користування зазначеними приміщеннями у вказані судом строки, оскільки орендар не може відповідати за них.

При цьому, за користування спірними приміщення відповідач повинен був сплачувати орендну плату у розмірі 25,00 грн за 1 кв. м, тобто усього 2 000, 00 грн щомісячно, не пізніше 10 числа кожного місяця за поточний місяць на підставі виставленого Орендодавцем рахунку.

Колегія суддів звертає увагу, що площа, якою орендар (відповідач) міг користуватися нежитловими приміщеннями загальною площею 65,6 кв. м (80-11,8-14,4) у період з 19.10.2023 по 30.04.2024, а у період з 01.05.2024 по 31.05.2024 - площею 46,2 кв. м (80-11,8-14,4-19,4), розмір якої усього становить 11 682, 74 грн.

В той же час, як вірно встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, відповідач сплатив позивачу кошти за орендну плату за грудень 2023 - травень 2024 у розмірі 12 000, 00 грн, що свідчить про відсутність у відповідача заборгованості з орендної плати, яка заявлена позивачем.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність у відповідача заборгованості зі сплати орендної плати за спірний період, що є підставою для відмови у задоволенні позову в цій частині.

Щодо позовної вимоги про розірвання договору оренди нерухомого майна, який був посвідчений приватним нотаріусом Козелецького районного нотаріального округу Чернігівської області Афанасьєвою О.Ф. та зареєстрований в реєстрі за №337 від 27.03.2015, укладений між Приватним акціонерним товариством "Побутсервіс" та Фізичною особою-підприємцем Кривенком Богданом Анатолійовичем, в частині оренди приміщень загальною площею 80 кв. м (1 поверх) по вул. Комсомольській, 2 у смт Козелець Чернігівської області, колегія суддів зазначає наступне.

Скаржник в апеляційній скарзі в якості підставі для розірвання Договору від 27.03.2015 вказує несплату та несвоєчасну сплату орендної плати за період з 19.10.2023 по 31.05.2023, а правовими підставами - ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до п. 13.1 Договору від 27.03.2015 даний Договір може бути розірваний достроково за рішенням суду за вимогою Орендодавця і в інших випадках, прямо встановлених законодавством та цим Договором.

Тобто умови Договору від 27.03.2015 не містять конкретних підстав його розірвання з ініціативи Орендодавця, у тому числі з підстав несвоєчасної сплати орендної плати.

Щодо наявності істотного порушення відповідачем Договору від 27.03.2015, колегія суддів зазначає, що у ч. 2 ст. 651 ЦК України йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будьякого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17 від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17 від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі №910/4427/18.

Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 18.09.2013 у справі № 6- 75цс13.

Водночас, оскільки, як вірно встановлено судом першої інстанції, на момент подання позивачем позову про розірвання договору оренди від 27.03.2015 заборгованості з орендної плати за цим договором не існувало, тому відсутні обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду нерухомого майна) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №912/1385/17.

З огляду на викладене вище, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди нерухомого майна, який був посвідчений приватним нотаріусом Козелецького районного нотаріального округу Чернігівської області Афанасьєвою О.Ф. та зареєстрований в реєстрі за №337 від 27.03.2015, що укладений між Приватним акціонерним товариством "Побутсервіс" та Фізичною особою-підприємцем Кривенком Богданом Анатолійовичем, в частині оренди приміщень загальною площею 80 кв. м (1 поверх) по вул. Комсомольській, 2 у смт Козелець Чернігівської області.

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Інших належних доказів на підтвердження своїх доводів та заперечень, викладених в поданій апеляційній скарзі, скаржником не було надано суду апеляційної інстанції.

Колегія суддів також зазначає, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод. (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03, від 28.10.2010).

Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18.07.2006). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

У справі, що розглядається, колегія суддів доходить висновку, що судом першої інстанції було надано скаржнику вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків місцевого господарського суду.

Відповідно до ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищезазначене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду першої інстанції відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.

Згідно із ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрріелістейт» на рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.10.2024 у справі №927/473/24 залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.10.2024 у справі №927/473/24 залишити без змін.

3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «Укрріелістейт».

4. Матеріали справи №927/473/24 повернути до Господарського суду Чернігівської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови підписано 11.12.2025 після виходу судді Скрипки І.М. з лікарняного (12.11.2025-14.11.2025), проходження підготовки в Національній школі суддів України суддів Скрипки І.М. та Мальченко А.О. (17.11.2025-21.11.2025), повернення судді Тищенко А.І. з відрядження 04.12.2025 (19.11.2025-03.12.2025).

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді О.О. Хрипун

А.О. Мальченко