ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

02 грудня 2025 року Справа № 906/115/25

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Петухов М.Г., суддя Мельник О.В. , суддя Олексюк Г.Є.

секретар судового засідання Приступлюк Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Акріс-Груп"

на рішення Господарського суду Житомирської області від 09.09.2025

(ухвалене о 11:29 год. у м. Житомирі, повний текст складено 15.09.2025)

у справі № 906/115/25 (суддя Лозинська І.В.)

за позовом керівника Коростишівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області

до відповідачів:

1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Акріс-Груп"

2) ОСОБА_1

про розірвання договору оренди земельної ділянки, зобов`язання повернути земельну ділянку

за участю представників сторін:

від Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області - не з`явився;

від Товариства з обмеженою відповідальністю "Акріс-Груп" - Довгалюк Р.О.;

від ОСОБА_1 - не з`явився;

прокурор - Гіліс І.В.

ВСТАНОВИВ:

Керівник Коростишівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Брусилівської селищної ради звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до ТОВ "Акріс-Груп" та ОСОБА_1 про:

- розірвання договору оренди землі №37 від 10.06.2019, укладеного між селищною радою та ОСОБА_2 та яким в оренду останньому передано земельну ділянку з кадастровим номером :03:000:0571 площею 46,3976 га;

- зобов`язання ТОВ "Акріс-Груп" повернути територіальній громаді в особі селищної ради вказану земельну ділянку.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на порушення ОСОБА_2 порядку передачі спірної земельної ділянки у суборенду ТОВ "Акріс-Груп", протиправним припиненням використання земельної ділянки за цільовим призначенням та наявністю заборгованості зі сплати орендних платежів.

Господарський суд Житомирської області рішенням від 09.09.2025 у справі № 906/115/25 позов задовольнив. Розірвав договір оренди землі №37 від 10.06.2019, укладений між Брусилівською селищною радою Житомирського району Житомирської області та ОСОБА_2 . Зобов`язав Товариство з обмеженою відповідальністю "Акріс-Груп" повернути територіальній громаді в особі Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області земельну ділянку з кадастровим номером :03:000:0571, площею 46,3976 га. Стягнув з Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області на користь Житомирської обласної прокуратури 6 056 грн судового збору.

При ухваленні вказаного рішення суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_1 успадкувала право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0571, загальною площею 46,3976 га.

Суд встановив, що за період з січня по вересень 2020 року орендна плата за використання земельної ділянки не здійснювалась, борг за 2020 рік становить 33 049 грн 62 коп.

Місцевий господарський суд зазначив, що умовами договору оренди не передбачено право орендаря на передачу об`єкта оренди в суборенду, та орендар не надавав письмової згоди на укладення договору суборенди земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0571.

Однак, під час дії договору оренди, між ОСОБА_2 і ТОВ "Акріс-Груп" було укладено договір суборенди землі від 20.04.2020, за положеннями якого спірна земельна ділянка була передана в суборенду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За наведеного, суд виснував, що систематичне порушення ОСОБА_2., як орендарем, умов спірного договору оренди щодо сплати орендної плати, а також приписів чинного законодавства щодо передачі земельної ділянки в суборенду є достатніми підставами для розірвання договору оренди землі №37 від 10.06.2019, та, як наслідок, повернення відповідачем спірної земельної ділянки територіальній громаді.

Розглядаючи спірні правовідносини місцевий господарський суд застосував відповідні положення ст. ст. 11, 525, 526, 610, 626, 627, 628, 629, 1216, 1218 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст. 93, 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст. ст. 1, 8, 13, 21, 31, 32 Закону України "Про оренду землі".

Також суд надав оцінку дотримання прокурором порядку, передбаченого ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю "Акріс-Груп" звернулося з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, відповідно до якої просить рішення Господарського суду Житомирської області від 09.09.2025 у справі № 906/115/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Апеляційна скарга обґрунтована таким.

Судом першої інстанції абсолютно упущено спеціалізовані норми законодавства, які регулюють питання спадкування права оренди.

Ключовим при спадкуванні права оренди, як вбачається зі змісту ст. 31 Закону України "Про оренду землі" є відсутність факту відмови не від договору в цілому, а від його виконання. За дійсних обставин, одна з підстав позову є саме те, що існує заборгованість з 2020 року ( ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 ), тобто з урахуванням строків прийняття спадщини, ОСОБА_1 вважалась би такою, що прийняла спадщину у вигляді права оренди, якщо б продовжувала виконувати Договір від 10.06.2019, зокрема в частині сплати оренди, що не було зроблено, а тому спадкування права оренди не відбулось.

Позивач мав дві підстави припинення (розірвання) Договору від 10.06.2019: відсутність виконання спірного Договору, як підстава стверджувати про правонаступництво; систематична не сплата орендної плати.

Однак, матеріали справи не містять жодних доказів реалізації свого права в позасудовому порядку, як і не містять доказів, які б вказували на оспорюваність (не визнання) такого права позивача на розірвання (припинення) Договору від 10.06.2019.

За наведеного, скаржник не погоджується з рішенням суду першої інстанції.

Прокурор подав суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу, в якому вказує таке.

З урахуванням норм чинного законодавства, зокрема щодо універсального правонаступництва при спадкуванні, та враховуючи положення договору оренди, ОСОБА_1 є правонаступником ОСОБА_2 за договором оренди земельної ділянки.

Жодних доказів розірвання договору оренди в досудовому порядку представником ТОВ "Акріс Груп" не надано. Поряд із цим, твердження апелянта щодо наявності в орендаря права односторонньої відмови від договору у випадку заборгованості з орендної плати за землю суперечить загальним засадам договірних відносин.

Тлумачення скаржником умов договору зводиться до безпідставного звуження права орендодавця на вибір способу захисту порушеного права.

Суд першої інстанцій в рішенні від 09.09.2025 правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи та ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Просить в задоволення апеляційної скарги ТОВ "Акріс-Груп" відмовити, а рішення Господарського суду Житомирської області від 09.09.2025 у справі № 906/115/25 залишити без змін.

Інші учасники справи не скористалися правом подати відзив на апеляційну скаргу, що відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

В судовому засіданні Північно-західного апеляційного господарського суду 02.12.2025 представник скаржника підтримав доводи, наведені в апеляційній скарзі, стверджує, що судом першої інстанції при ухваленні оскарженого рішення було порушено норми матеріального та процесуального права. З огляду на вказане, вважає, що рішення Господарського суду Житомирської області від 09.09.2025 у справі № 906/115/25 слід скасувати та ухвалити нове, яким в позові відмовити.

Прокурор в судовому засіданні 02.12.2025 заперечила проти доводів та вимог апеляційної скарги. Просила в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення Господарського суду Житомирської області від 09.09.2025 у справі № 906/115/25 залишити без змін.

В судове засідання 02.12.2025 представники позивача та ОСОБА_1 не з`явилися.

Враховуючи приписи ст.ст. 269, 273 ГПК України про межі та строки розгляду апеляційних скарг в апеляційній інстанції, той факт, що вказані учасники справи були належним чином та своєчасно повідомлені про дату, час та місце судового засідання, про що свідчать довідки про доставку електронних листів, поштове повідомлення, направлене ОСОБА_1 (т. 2, а. с. 106, 118), а також те, що явка представників сторін в судове засідання обов`язковою не визнавалася, колегія суддів визнала за можливе здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представників позивача та ОСОБА_1 .

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представника скаржника та прокурора, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при ухваленні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін, виходячи з такого.

Судом апеляційної інстанції встановлено та як убачається з матеріалів справи, що відповідно до наказу Головного управління Держтеокадастру у Житомирській області №6-1203/14-19-СГ від 16.04.2019 "Про передачу земельної ділянки державної власності у комунальну власність" та акту приймання - передачі від 16.04.2019 Брусилівській селищні раді Брусилівського району Житомирської області (позивач) передано у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 513,6590 га, які розташовані за межами населених пунктів на території Брусилівської селищної об`єднаної територіальної громади Брусилівського району Житомирської області, серед яких, згідно з додатку до акту, земельна ділянка площею 46,3976 га з кадастровим номером :03:000:0571 (т. 1, а. с. 53 - 55).

Як вбачається з інформаційної довідки від 04.12.2024 №406668167 Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна Брусилівська селищна рада 06.06.2019 здійснила державну реєстрацію права комунальної власності на вказану земельну ділянку (№ відомостей про речове право: 31921705, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 209) (т. 1, а. с. 49-51).

Відповідно до рішення 33 сесії 7 скликання Брусилівської селищної ради від 10.06.2019 №1029 "Про оренду земельних ділянок", вирішено передати ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку із земель комунальної власності Брусилівської селищної ради площею 46,3976 га кадастровий номер :03:000:0571 для ведення фермерського господарства, яка розташована за межами с. Соловіївка Брусилівського району Житомирської області терміном на 7 років та встановити орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (т. 1, а. с. 38).

На виконання указаного рішення 10.06.2019 між Брусилівською селищною радою (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) укладено Договір оренди землі № 37 (далі - Договір; т. 1, а. с. 39-41).

Відповідно до п. 1, 2 Договору Орендодавець передає у строкове платне користування земельну ділянку для ведення фермерського господарства з кадастровим номером :03:000:0571, площею 46,3967 га яка розташована за межами с. Соловіївка Брусилівського району Житомирської області.

Згідно з п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 550 827 грн 06 коп.

Договір укладено на 7 років (п. 8 Договору).

Відповідно до п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 8% від нормативної грошової оцінки, 44 066 грн 16 коп. в рік, на рахунок Брусилівської селищної ради.

Згідно із п. п. 15, 16 Договору земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства. Цільове призначення земельної ділянки для ведення фермерського господарства (01.02).

У п. 25 договору оренди сторонами визначено права орендодавця вимагати від орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з цим договором та своєчасно вносити орендну плату.

У відповідності до п. 27 Договору орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов цього Договору.

Також 10.06.2019 між орендодавцем та орендарем підписано акт прийому-передачу земельної ділянки (т. 1, а. с. 41 на звороті).

Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно (витяг №170309965 від 13.06.2019), 12.06.2019 ОСОБА_2. здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (номер запису про інше речове право: 31979374) (т. 1, а. с. 42).

В подальшому, 20.04.2020 між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Акріс -Груп" (суборендар) укладено договір суборенди землі (далі - Договір суборенди), за п. 1, 2 якого орендар надає, а суборендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку з кадастр. №:03:000:0571, загальною пл. 46,3976 га, за межами с. Соловіївка, Брусилівського району, Житомирської області, яка належить орендарю на правах оренди, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (т. 1, а. с. 45-47).

Того ж дня між орендарем та суборендарем укладено відповідний акт приймання -передачі земельної ділянки (т. 1, а. с. 48).

ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 помер, що підтверджується листом Попільнянського відділу державної реєстрації актів цивільного стану у Житомирському районі Житомирської області від 18.12.2024, вих. №494/29.5-53 (т. 1, а. с. 101).

Як вбачається з інформаційної довідки №408821525 від 21.01.2025 Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, відповідач 1) 17.12.2020 здійснив державну реєстрацію права суборенди цієї земельної ділянки (номер відомостей про речове право: 39964389) (т. 1, а. с. 120 - 127).

Відповідно до листів Попільнянської державної нотаріальної контори в Житомирській області від 18.12.2024, вих. №248/01-16, та приватного нотаріуса Отрищенка О. І. від 04.02.2025, вих. №17/01-16, приватний нотаріус Отрищенко О. І. відкрив спадкову справу №136/2020 після смерті ОСОБА_2 , відповідно до матеріалів якої його спадкоємцем є дружина - ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 102, 182-189).

Згідно із листом Брусилівської селищної ради від 16.01.2025, вих. №04-18/102/25, до її бюджету за період 2019 року за оренду земельної ділянки від ОСОБА_2 надійшло 25 705 грн 26 коп. Натомість за період з січня по вересень 2020 року орендна плата ОСОБА_2. не здійснювалась, заборгованість за 2020 рік становить 33 049 грн 62 коп. (т. 1, а. с. 108).

Вищевказані обставини, а саме неналежна сплата орендної плати та передача земельної ділянки в суборенду, стали підставою для звернення прокурора до суду із цим позовом.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги такі положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Апеляційний господарський відмічає, що звертаючись із апеляційною скаргою, скаржник не оскаржує рішення Господарського суду Житомирської області від 09.09.2025 у справі №906/115/25, з підстав недотримання прокурором порядку, передбаченого ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".

З врахуванням викладеного, апеляційний господарський суд переглядає справу за наявними у ній доказами, перевіряє законність і обґрунтованість рішення Господарського суду Житомирської області від 09.09.2025 у справі № 906/115/25 в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Щодо розірвання спірного Договору.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У відповідності до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав і обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

В силу приписів ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 629 ЦК України встановлено обов`язковість виконання договору сторонами.

Згідно з статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У відповідності до приписів ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у володіння та користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

За приписами ч. 1 ст. 93 ЗК України, яка кореспондується із ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

В силу ч. 6 ст. 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Часинами 1-2 статті 8 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

Приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 781 ЦК України договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.

В силу приписів ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки.

Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону (ч. 1 ст. 7 Закону України "Про оренду землі").

У відповідності до ч.4 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв`язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи

В постанові від 27.09.2022 у справі № 199/315/21 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової плати Касаційного цивільного Суду зазначив: "У відповідності до ч. 1 ст. 1297 ЦК України спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є майно та/або майнові права, які обтяжені, та/або нерухоме майно та інше майно, щодо якого здійснюється державна реєстрація, зобов`язаний звернутися до нотаріуса або в сільських населених пунктах - до уповноваженої на це посадової особи відповідного органу місцевого самоврядування за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на таке майно. Разом із тим, ч. 11 ст. 67 Закону України "Про нотаріат" встановлено, що видача свідоцтва про право на спадщину спадкоємцям, які прийняли спадщину, строком не обмежена".

Відповідно до листа приватного нотаріуса Отрищенка О. І. від 04.02.2025, вих. №17/01-16, свідоцтво про право на спадщину щодо права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0571, загальною площею 46,3976 га, на ім`я ОСОБА_1 , яка є дружиною спадкодавця і єдиною спадкоємицею, не видавалось. Одночасно разом з цим листом, приватний нотаріус Отрищенко О.І. надіслав копії всіх інших свідоцтв про право на спадщину, виданих ОСОБА_1 на майно належне ОСОБА_2 (т. 1, а. с. 182-189).

Суд бере до уваги, що згідно з підпунктом 3.12. пункту 3 глави 10 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5, прийняття і відмова від прийняття спадщини можуть мати місце щодо всього спадкового майна. Спадкоємець не вправі прийняти одну частину спадщини, а від іншої частини відмовитись. Спадкоємець, який прийняв частину спадщини, вважається таким, що прийняв усю спадщину.

З врахуванням викладеного, суд першої інстанції правомірно виснував, що ОСОБА_1 успадкувала право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0571, загальною площею 46,3976 га, незважаючи на відсутність відповідного Свідоцтва станом на дату розгляду справи судом, а отже, спірний договір не припинено.

Щодо передачі земельної ділянки в суборенду.

Апеляційний господарський суд зауважує, що зі змісту Договору не вбачається, що орендар має право передачі земельної ділянки в суборенду без погодження із орендодавцем.

Крім того, відповідно до листа від 19.12.2024, вих. №04-18/2119/24, Брусилівська селищна рада не надавала письмової згоди на укладення договору суборенди земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0571.

Таким чином, суд апеляційної інстанції вказує, що матеріали господарської справи не підтверджують, що орендодавцем (Брусилівською селищною радою) була надана згода на передання земельної ділянки в суборенду.

Тобто, всупереч викладеному, під час дії договору оренди, між ОСОБА_2 і ТОВ "Акріс-Груп" було укладено договір суборенди землі від 20.04.2020, за положеннями якого спірна земельна ділянка була передана суборендарю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Згідно з ч. ч. 3, 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Разом з тим, згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23 деталізувала та диференціювала питання систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Колегія суддів вважає за необхідне врахувати відповідні висновки Великої Палати Верховного Суду.

Так, у наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду вважала необхідним відступити від висновку, викладеного в раніше прийнятій постанові від 27.11.2018 у справі №912/1385/17, конкретизувавши, що:

- пункт "д" частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині 2 статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;

- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини 2 статті 651 ЦК України, а не припис пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Поряд з цим у наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що поняття "несплата", вжите у пункті "д" частини 1 статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повна несплата орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.

Окрім того, наголосила, що факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини 2 статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

У контексті частини 2 статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.

Звертаючись до суду із позовом в цій справі, підставою для розірвання Договору оренди №37 від 10.06.2019 прокурор вказував несплату орендарем орендної плати.

Відповідно до п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 8% від нормативної грошової оцінки, 44 066 грн 16 коп. в рік, на рахунок Брусилівської селищної ради

Пунктом 10 Договору визначено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Згідно з пунктом 11 Договору орендна плата вноситься орендарем щомісяця до 30 числа місяця наступного за звітним.

Згідно із листом Брусилівської селищної ради від 16.01.2025, вих. №04-18/102/25, до її бюджету за період 2019 року за оренду земельної ділянки від ОСОБА_2. надійшло 25 705 грн 26 коп. Натомість за період з січня по вересень 2020 року орендна плата ОСОБА_2. не здійснювалась, заборгованість за 2020 рік становить 33 049 грн 62 коп.

Доказів на спростування вказаного відповідачами не подано.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною й достатньою, і звертатися до більш загального правила ч. 2 ст. 651 ЦК України - з метою оцінки істотності порушення договору його стороною - немає потреби.

З огляду на те, що орендар неодноразово порушував умови Договору та систематично (два та більше випадки) не сплачував орендну плату в повному розмірі, у строки, визначені Договором, тому суд апеляційної інстанції вважає, що вказане порушення умов договору підпадає під дію п. "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України та є самостійною і достатньою підставою для розірвання договору.

Тому суд апеляційної інстанції, за наявності в матеріалах справи доказів систематичної (два і більше випадки) повної несплати орендної плати за договором оренди, передання земельної ділянки в суборенду, з порушенням умов Договору і вимог законодавства, та неспростування цих обставин відповідачами, погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для розірвання договору оренди № 5 від 01.01.2019 погоджується із висновком суду першої інстанції про задоволення позову в частині розірвання Договору оренди землі №37 від 10.06.2019.

Щодо доводів скаржника про можливість одностороннього розірвання договору оренди, суд апеляційної інстанції вказує таке.

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 № 15-рп/2002 у справі N 1-2/2002 за конституційним зверненням Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Кампус Коттон клаб" щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів), обов`язкове досудове врегулювання спорів, яке виключає можливість прийняття позовної заяви до розгляду і здійснення за нею правосуддя, порушує право особи на судовий захист. Можливість використання суб`єктами правовідносин досудового врегулювання спорів може бути додатковим засобом правового захисту, який держава надає учасникам певних правовідносин, що не суперечить принципу здійснення правосуддя виключно судом. Виходячи з необхідності підвищення рівня правового захисту держава може стимулювати вирішення правових спорів у межах досудових процедур, однак їх використання є правом, а не обов`язком особи, яка потребує такого захисту.

Апеляційний господарський суд зауважує, що обрання певного засобу правового захисту, є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Таким чином, колегія суддів вважає, що покликання скаржника на не розірвання позивачем у справі в односторонньому порядку спірного Договору оренди є безпідставними.

Щодо повернення орендованої земельної ділянки.

Відповідно до ч.1 ст.34 Закону України "Про оренду землі", у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що вимога про повернення земельних ділянок є похідною від вимоги про розірвання договорів оренди. Тож за наявності правових підстав (у цій справі - п. "д" ч. 1 ст.141 ЗК України) для розірвання договорів оренди неодмінним є обов`язок орендаря повернути земельні ділянки, що були у його користуванні. Ураховуючи встановлені обставини щодо наявності підстав для розірвання договорів оренди землі та перебування спірних земельних ділянок у фактичному користуванні орендаря, суд касаційної інстанції вказав, що ефективним та правомірним способом захисту порушеного права територіальної громади буде повернення їй спірних ділянок у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому відповідач отримав їх в оренду. Як і розірвання договорів оренди землі, таке повернення прямо передбачене законом, переслідує легітимну мету і є пропорційним цій меті.

Згідно п. 18 Договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

З огляду на те, що судом задоволено вимогу про розірвання Договору оренди землі №37 від 10.06.2019, виходячи з предмета та підстав позову, а також перебування такої земельної ділянки в суборенді, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для зобов`язання ТОВ "Акріс-Груп" повернути територіальній громаді в особі Брусилівської селищної ради земельну ділянку з кадастровим номером :03:000:0571 площею 46,3976 га.

Відповідно до ч. 4 ст. 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Пронін проти України", "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації" одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Колегія суддів апеляційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що скаржник був почутий і йому надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час апеляційного провадження тому, відсутні правові підстави для її задоволення.

З урахуванням викладеного в сукупності, апеляційний господарський суд погоджується із висновком місцевого господарського суду про обґрунтованість позовних вимог, а як наслідок про задоволення позову в повному обсязі.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних в справі доказів.

В силу приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Зважаючи на вказане, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлених обставин справи, а тому не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищевикладене, рішення Господарського суду Житомирської області від 09.09.2025 у справі № 906/115/25 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Акріс-Груп" - без задоволення.

Керуючись статтями 269, 270, 273, 275-279, 282 ГПК України, Північно-західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Акріс-Груп" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 09.09.2025 у справі №906/115/25 - без змін.

2. Справу № 906/115/25 надіслати Господарському суду Житомирської області.

3. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, строках та порядку встановлених статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "08" грудня 2025 р.

Головуючий суддя Петухов М.Г.

Суддя Мельник О.В.

Суддя Олексюк Г.Є.