ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"02" грудня 2025 р. Справа № 924/630/25

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Гладія С.В., при секретарі судового засідання Гусько О.В., розглянувши матеріали справи

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Зиск-Р м. Вінниця

до фізичної особи підприємця Круглової Марини Валеріївни м. Волочиськ, Хмельницької області

про стягнення 7539923,10 грн. пені

Представники сторін:

від позивача: Карпанасюк А.С. за довіреністю від 13.10.2025р.

від відповідача: Смішна І.В. адвокат згідно ордеру

Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю Зиск-Р м. Вінниця звернулося до господарського суду з позовною заявою до фізичної особи підприємця Круглової Марини Валеріївни м. Волочиськ, Хмельницької області про стягнення 7539923,10 грн. пені, у зв`язку з невиконанням останнім взятих на себе зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення №15/06/2022-01 від 15 червня 2022 року.

Ухвалою господарського суду Хмельницької області від 21.07.2025р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку розгляду за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 01.09.2025р.

Ухвалю суду від 01.09.2025р. підготовче засідання відкладено на 18.09.2025р.

Ухвалою суду від 18.09.2025р. продовжено строк підготовчого провадження у справі №924/630/25 на тридцять днів підготовче засідання відкладено на 30.09.2025р.

Відповідач на адресу суду надіслав відзив на позов в якому проти позову заперечує, посилається на те, що позивач помилково стверджує, що саме на відповідача - ФОП Круглову М.В., покладено обов`язок щодо завершення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію, у зв`язку з чим нібито й виникла підстава для нарахування пені.

Зазначає, що відповідач не є тією особою, яка має юридичну можливість та фактичні повноваження для введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Зауважує, що перед прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта замовник забезпечує проведення контрольного геодезичного знімання такого об`єкта. Акт готовності об`єкта до експлуатації підписується замовником, генеральним проектувальником, генеральним підрядником або підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), субпідрядниками, страховиком (якщо об`єкт застрахований).

Вказує на те, що Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.

Вважає, що Замовником будівництва в розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», є виключно Приватне підприємство «Кий-Х», оскільки саме це підприємство є: користувачем земельної ділянки згідно Договору оренди землі №30 від 16.06.2009р., укладеного з Хмельницькою міською радою, отримало на своє ім`я вихідні дані, зокрема Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, затверджені Наказом Управління архітектури та містобудування департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради №217/Г11-25.1-04 від 10.10.2016, отримало Декларацію про початок виконання будівельних робіт, зареєстрована Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області 25.10.2016 року за №XM 23, уклало Договір підряду від 18.03.2019 з генеральним підрядником Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Інтеграл-Буд» на виконання будівельних робіт, а також уклало Договір про спільну забудову земельної ділянки від 22 лютого 2020 з ФОП Кругловою М.В. для організації процесу будівництва, залучення фінансування в тому числі шляхом продажу Об`єктів нерухомості в Об`єкті будівництва.

Зазначає, що згідно вимог чинного законодавства, лише ПП «Кий-Х», будучи замовником об`єкта будівництва, в розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», може здійснити введення об`єкта в експлуатацію. Саме від активних дій ПП «Кий-Х», які полягають у поданні документів на введення об`єкта в експлуатацію та їх підписання електронним цифровим підписом представника ПП «Кий-Х» через кабінет електронної системи - Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, залежить введення об`єкта в експлуатацію. Будівництво об`єкта завершено, і лише від ПП «Кий Х» залежить введення його в експлуатацію та передача Об`єктів нерухомості інвесторам.

Вказує на те, що на Об`єкті будівництва завершено всі будівельні роботи, та він готовий до введення в експлуатацію, що підтверджується Актом обстеження від 25.08.2025р. №25/08 виданим ТОВ «Відділ технічної інвентаризації».

Зазначає, що для введення Об`єкта будівництва в експлуатацію необхідно щоб Замовник будівництва, яким являється ПП «Кий-Х», у відповідності до вимог закону, зібрав необхідний пакет документів, завантажив його в електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва і подав через електронну систему Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва документи, для отримання Акту готовності об`єкта до експлуатації та Сертифікату.

Вважає, що ФОП Круглова М.В. в межах договору про спільну забудову земельної ділянки від 22.02.2020, укладеного між ФОП Кругловою М.В. та ПП «Кий-Х» не має можливості вчинити дії для введення об`єкта в експлуатацію, а тому відсутня її вина у тому, що Об`єкт будівництва не вводиться в експлуатацію.

Звертає увагу на те, що позивач належним чином обізнаний про правову природу відносин між ПП «Кий-Х» та ФОП Кругловою М.В., а також про те, що саме ПП «Кий - Х» є замовником будівництва, оскільки у Договорі купівлі-продажу майнових прав містяться посилання на договір про спільну забудову, на дозвільні документи, видані на ім`я ПП «Кий-Х».

Зазначає, що для укладення договору купівлі-продажу майнових прав його сторонами було отримано згоду ПП «Кий-Х», що підтверджується довідкою ПП «Кий - Х» від 15.06.2022 року.

Крім того, зазначає, що Позивач був обізнаний, як на момент укладення договору купівлі-продажу так і на момент звернення до суду з вказаним позовом, хто є замовником будівництва і відповідно хто може вчинити дії щодо введення його в експлуатацію, а відтак і про відсутність вини Круглової М.В. у цьому.

Вважає, що твердження позивача про покладення на відповідача - ФОП Круглову М.В. обов`язків замовника будівництва, є безпідставним та таким, що не ґрунтується на жодних належних і допустимих доказах.

Крім того, зазначає, що не може вплинути на строки введення Об`єкта в експлуатацію, оскільки це залежить виключно від дій ПП «Кий-Х» як замовника.

Вважає, що твердження позивача про порушення відповідачем зобов`язань є необґрунтованими та такими, що не відповідають фактичним обставинам справи.

Зазначає, що нарахування пені у даному випадку є незаконним, оскільки відповідач не є суб`єктом, який мав би можливість виконати ті дії, за затримку яких заявлено стягнення штрафних санкцій.

Вказує на те, що обов`язки із завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію належать виключно ПП «Кий-Х», що підтверджується документально, а отже, усі вимоги позивача у частині стягнення пені з ФОП Круглової М.В. є безпідставними.

Зауважує, що згідно з п. 5.2 Договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного між Позивачем та ФОП Кругловою М.В., терміном запланованого прийняття Об`єкта в експлуатацію визначено 3 (третій) квартал 2022 року.

Водночас вживання у договорі формулювання саме «запланований термін» свідчить про його орієнтовний характер, а не про встановлення остаточно узгодженого сторонами та безумовно обов`язкового строку виконання зобов`язання. Зазначає, що відповідач не виступав самостійним замовником будівництва, а діяв на підставі договору про спільну забудову від 22.02.2020, укладеного з ПП «Кий-Х», яке, у свою чергу, мало статус замовника будівництва.

Звертає увагу на те, що вживання у договорі формулювання саме «запланований термін прийняття об`єкта в експлуатацію» свідчить про його орієнтовний характер, оскільки такий вираз не є синонімом до категоричних формулювань «кінцевий строк», «не пізніше ніж…» чи «строк виконання». Використання слова «запланований» означає прогнозований, попередньо визначений строк, який допускає можливість його зміни залежно від об`єктивних факторів, а отже, не може тлумачитися як остаточно визначене та безумовне зобов`язання сторін. Встановлення орієнтовного строку вказує на невизначеність такої умови як строк будівництва.

Вказує на те, що відсутність категорично визначеного строку виконання зобов`язання, вказане тотожно свідчить про відсутність правомочності для формування висновку про порушення відповідачем відповідного зобов`язання.

Вважає, що договором не визначено кінцеву дату завершення будівництва, тому, необґрунтованим є твердження позивача та висновки суду про істотне порушення умов договору.

Зазначає, що пунктами 4.2.3. та 4.2.5. договору купівлі-продажу передбачено, що передача об`єкта (нежитлового приміщення) покупцеві здійснюється лише після повної оплати вартості майнових прав та після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. При цьому в договорі визначено запланований термін прийняття об`єкта в експлуатацію ІІІ квартал 2022 року, що за своєю правовою природою є орієнтовним строком, а не кінцевою та обов`язковою датою виконання зобов`язань.

Вважає, що сторони не погодили конкретної дати передачі нежитлового приміщення, а обов`язок відповідача міг настати виключно після настання двох умов повної оплати з боку покупця та фактичного введення об`єкта в експлуатацію. Зазначає, що відсутні підстави вважати, що відповідач прострочив виконання зобов`язань, оскільки жодного кінцевого строку передачі майнових прав договором не визначено.

Вказує на те, що у договорі прямо зазначено «запланований термін», який за своєю суттю є орієнтовним, посилання позивача на порушення строків будівництва є безпідставним і не може бути належною підставою для застосування цивільно-правової відповідальності до Відповідача.

Щодо строків нарахування пені та її розміру зазначає, що нарахування пені не відповідають вимогам законодавства, нарахована сума пені є явно надмірною та суперечить принципам справедливості й співмірності відповідальності боржника.

По-перше, відповідно до частини шостої статті 232 Господарського кодексу України (в редакції, яка діяла на час виникнення та існування спірних правовідносин у частині нарахування штрафних санкцій), нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано. Це є імперативною нормою, яка встановлює граничний строк для нарахування пені, і він не може бути довільно продовжений кредитором.

Зазначає, що відповідно до п. 6.5. договору купівлі продажу майнових прав за період прострочення 6 (шість) місяців з моменту закінчення запланованого терміну прийняття Об`єкта в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.

Вважає, що сторонами в договорі передбачено, що пеня не сплачується за перші 6 місяців прострочення, а відповідно до вимог ст. 232 ГК України, нарахування пені через 6 місяців не можливе.

Вказує на те, що сторонами договору не було погоджено будь-яких інших умов щодо продовження строку нарахування пені понад передбачений законом шестимісячний період, тому до даних правовідносин застосовується загальне правило, визначене ч. 6 ст. 232 ГК України.

По друге, вказує на те, що нарахування пені розпочинається через 6 місяців, то строк нарахування пені становить лише 6 місяців, згідно ст. 232 ГК України.

Зауважує, що позивач у позовній заяві, вказує закінчення «грейс-періоду», відбулося 01.04.2023р.

Отже, відповідно, нарахування пені могло здійснюватися не більше ніж за 6 місяців з 01.04.2023 по 01.10.2023.

Вважає, що період прострочення, за який могла бути нарахована пеня, охоплює лише 183 календарні дні.

Таким чином, розрахунок пені мав бути здійсненим лише за 183 дні. Ціна майнових прав за договором становить 10 619 612,67 грн. 0,1 % від цієї суми = 10 619,61 грн. пені за 1 день. Допустимий строк нарахування 183 дні. 10 619,61 х 183 = 1 943 382,63 грн.

Вважає, що максимальна сума пені є 1943382,63 грн., яка могла б бути заявлена до стягнення з відповідача у відповідності до закону.

По третє, зазначає, що розмір штрафних санкцій, заявлений позивачем є непомірно великим, та не справедливим Основною метою інституту неустойки є стимулювання боржника до виконання основного грошового зобов`язання; при цьому остання не повинна перетворюватись на несправедливо непомірний тягар для боржника і бути джерелом отримання невиправданих додаткових прибутків для кредитора.

Вважає, що вимоги позивача про стягнення пені в розмірі 7539923,10 грн. є безпідставними, неправомірними, незаконними та надмірними, що суперечать як законодавству, так і усталеній судовій практиці.

Просить також застосувати строк позовної давності до заявлених вимог позивачем.

На підставі наведеного просить відмовити у задоволені позову.

Ухвалою суду від 30.09.2025р. підготовче засідання призначено на 14.10.2025р.

Ухвалою суду від 14.10.2025р. в задоволенні клопотань фізичної особи підприємця Круглової Марини Валеріївни про залучення до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ПП «Кий Х» та про зупинення провадження у справі №924/630/25 до вирішення господарським судом Хмельницької області справи №910/1728/25 відмовлено та оголошено в підготовчому засіданні перерву до 29.10.2025р.

Ухвалою суду від 29.10.2025р. закрито підготовче провадження та призначено справу №924/630/25 до судового розгляду по суті на 20.11.2025р. .

За результатами судового засідання 20.11.2025р. постановлено ухвалу про оголошення перерви до 26.11.2025р.

Ухвалою суду відкладено розгляд справи по суті на 02.12.2025р.

Представник позивача в судовому засіданні 02.12.2025р. позовні вимоги підтримує та наполягає на їх задоволенні.

Відповідач в судовому засіданні 02.12.2024р. проти позову заперечує в повному обсязі та просить в позові відмовити.

Розглядом матеріалів справи встановлено наступне:

22.02.2020р. між ПП «КИЙ-Х» (Сторона 1) та фізичною особою підприємцем Кругловою М.В. (Сторона 2) укладено договір про забудову земельної ділянки.

Відповідно до п. 2.1 договору предметом, даного договору є здійснення будівництва Об`єкта за. рахунок фінансування Стороною 1 та Стороною-2 в рівних частинах та отримання у власність Об`єкта будівництва Стороною 1 та Стороною 2 у тих обсягах квадратних метрів, що визначені у цьому Договорі.

Згідно п. 2.2.1 договору сторона 1 та сторона 2 зобов`язуються на свій власний ризик за рахунок власних або залучених сил, коштів, матеріалів, засобів, техніки та устаткування забезпечити будівництво об`єкта в цілому на земельній ділянці відповідно до проектної документації та розподілити майнові права на об`єкті будівництва в порядку та на умовах, передбачених цим договором, виконання інших обов`язків визначених даним договором.

Відповідно до п. п. 4.1.7, 4.1.8, 4.1.10, 4.1.12,4.1.15 договору сторона 2 зобов`язана Забезпечити разом із стороною 1 введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання документів, що засвідчують відповідність збудованого Об`єкта проектній документації, вимогам законодавства України в строки визначені в договорі. Отримати разом із стороною 1 декларацію про готовність об`єкта до експлуатації (або інший, передбачений законодавством документ), що засвідчує відповідність закінченого будівництвом Об`єкта. Виконувати всі обов`язки, передбачені цим Договором, додатками до нього, а також ті, що ними не передбачені, але випливають зі змісту відносин між сторонами, які необхідні для проектування, будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва. Здійснити всі необхідні дії для оформлення за сторонами або особами, уповноважених ними, прав власності на частини об`єкту відповідно дощ умов цього договору та законодавства. Сприяти стороні 1 в оформленні права власності за стороною 1 у закріплених в акті розподілу за стороною 1 приміщеннях в об`єкті будівництва шляхом надання стороні 1 або подання до органу, проводить реєстрацію права власності всіх документів, які необхідні для реєстрації права власності на кожен об`єкт нерухомого майна протягом 15 днів з моменту отримання такого звернення від сторони 1.

Пунктом 1 розділу 5 договору передбачено, що будівництво в цілому має бути розпочато в першому кварталі 2020 року і завершено не пізніше 4 кварталу 2022 року.

15.06.2022р. ПП «КИЙ Х» надало ФОП Кругловій М.В. довідку, в якій повідомило, що відповідно до Договору про спільну забудову земельної ділянки від 22 лютого 2020, укладеного між Приватним підприємством «КИЙ-Х» та ФОП Кругловою Мариною Валеріївною не заперечує, щодо продажу нежитлового приміщення та експлуатованої покрівлі в Об`єкті будівництва що знаходиться за адресою: м. Хмельницький, провулок П. Мирпого, 1, третій особі товариству з обмеженою відповідальністю «ЗИСК-Р» м. Вінниця, вул. Князів Коріатовичів, будинок 145, приміщення 65.

15.06.2022р. між фізичною особою підприємцем Кругловою М.В. (Продавець) та ТОВ «ЗИСК-Р» (Покупець) укладено договір купівлі продажу майнових прав на нежитлове приміщення №15/06/2022-01, згідно п. 1.1.1 договору, об`єкт будівництва - будівництво багатоповерхового, багатоквартирного житлового будинку з вбудован6о-прибудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркингом, зі знесенням не завершеного будівництва, комплексу побутового обслуговування готовністю 9%, що будується на земельній ділянці за .адресою: м. Хмельницький, провулок П.Мирного, 1.

Відповідно до п. 2.1 договору, Продавець продає, а Покупець купує Майнові права на Нежитлове приміщення на умовах та в порядку, що визначені в цьому Договорі.

Згідно п. 2.2 договору Продавець зобов`язаний передати Покупцеві Майнові права на Нежитлове приміщення після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, та за умови сплати Покупцем всіх, передбачених цим Договором платежів, в тому числі загальної вартості Майнових прав на Нежитлове приміщення, а Покупець зобов`язаний прийняти Майнові права на Нежитлове приміщення та виконати всі взяті па себе обов`язки за цим договором.

Передача та приймання Майнових прав на нежитлове приміщення здійснюється Сторонами шляхом оформлення та підписання Акту приймання-передачі на нежитлове приміщення. Зобов`язання Продавця за цим Договором вважатимуться виконаними в повному обсязі га належним чином після підписання Сторонами Акту приймання-передачі Нежитлового приміщення. (п. 2.3 договору).

Пунктом 2.4 договору передбачено, що Покупець набуває право власності на Майнові права на Нежитлове приміщення у повному обсязі з дати підписання Сторонами Акту приймання - передачі нежитлового приміщення. Покупець, після набуття права власності на Майнові права на Нежитлове приміщення, має право володіти, користуватися та розпоряджатись Нежитловим приміщенням відповідно до вимог чинного законодавства України та умов цього Договору.

Відповідно до п. 3.1. договору, загальна вартість майнових прав на Нежитлове приміщення на момент укладення цього Договору, становить 9326329,65 грн.. Ціна Майнових прав на Нежитлове приміщення, за умови її повної і своєчасної оплаті Покупцем відповідно до умов пунктів 3.2., 3.3. цього Договору, не підлягає зміні, крім випадків, передбачених пунктами 3.4 та 3.5 цього Договору.

Згідно п. 5.2 договору запланований термін прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію: 3 (третій) квартал 2022 року.

Після закінчення будівництва Об`єкта Продавець забезпечує прийняття його в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства України. (п. 5.3 договору).

Відповідно до п. 6.5 договору, у разі порушення з вини Продавця строків будівництва та прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкта понад 6 (шість) місяців з моменту закінчення запланованого терміну прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, Продавець сплачує Покупцю пеню у розмірі 0,1 % від Ціни Майнових прав на Нежитлове приміщення за кожен день прострочення. За період прострочення 6 (шість) місяців з моменту закінчення запланованого терміну прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.

Згідно п. 7.1 договору Договір набирає чинності з моменту підписання його повноважними представниками Сторін і укладається на строк до 31 грудня 2022 року. Закінчення строку дії Договору не звільняє Сторони від виконання своїх обов`язків, що виникли на підставі Договору під час строку його дії.

Даний договір підписаний сторонами та скріплений печатками.

Додатком № 2 до договору затверджено, перелік будівельних робіт, які повинні бути виконанні в приміщенні.

Додатком № 3 до договору оформлено згоду повідомлення суб`єкта персональних даних.

Між сторонами укладено додаток №4 до договору купівлі продажу майнових прав на нежитлове приміщення №15/06/2022-1 від 15.06.2022р., в якому передбачено порядок оплати майнових прав на нежитлове приміщення, згідно якого покупець оплачує продавцю ціну майнових прав на нежитлове приміщення в сумі 9326329,65 грн., згідно графіку: 15.06.2022 суму 2797898,90 грн., та суму6528430,75 грн. не пізніше 10 робочих днів після здачі об`єкта в експлуатацію.

15.06.2022р. між сторонами укладено додаткову угоду до договору №15/06/2022-01 купівлі продажу майнових прав на нежитлове приміщення, згідно якої в терміни, що передбачені договором але після настання події а саме - скасування воєнного стану в Україні, Покупець додатково оплачує Продавцю усі витрати, пов`язані зі сплатою податків по даному договору .

15.06.2022р. між ТОВ «ЗИСК-Р» (Іпотекодавець) та ФОП Кругловою М.В. (Іпотекодержатель) укладено договір іпотеки, згідно п. 1.1 якого цей договір забезпечує всі вимоги Іпотекодержателя, які випливають з: договору № 15/06/2022-01 купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення (а також будь-якими додатковими договорами (угодами) до нього), укладеного між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем 15.06.2022 року, за умовами якого Іпотекодавець зобов`язаний сплатити Іпотекодержателю грошові кошти в розмірі 9326329, 65 грн., в строки, передбачені зазначеним договором; договору № 15/06/2022-02 купівлі-продажу майнових прав на Експлуатовану покрівлю (а також будь-якими додатковими договорами (угодами) до нього), укладеного між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем 15.06.2022 року, за умовами якого Іпотекодавець зобов`язаний сплатити Іпотекодержателю грошові кошти в розмірі 90425,06 грн. в строки, передбачені зазначеним договором; далі разом іменуються Основними договорами, а грошові кошти, що підлягають сплаті Іпотекодавцем Іпотекодержателю Основним зобов`язанням.

06.07.2023р. між сторонами укладено додаткову угоду до договору №15/06/2022-01 купівлі продажу майнових прав на нежитлове приміщення від 15.06.2022р., згідно п. 1.1 якої внесено зміни в п. 3.1. Договору та викладено його в наступній редакції: «п. 3.1. Загальна вартість Майнових прав на нежитлове приміщення на момент укладення цього Договору, становить 10619612,67 грн. Ціна Майнових прав на нежитлове приміщення, за умови її повної і своєчасної оплати Покупцем відповідно до умов пунктів 3.1., 3.3. цього Договору, не підлягає зміні, крім випадків, передбачених пунктами 3.4. та 3.5. цього Договору.».

Згідно п. 1.2. додаткової годи, внесено зміни в п.3.4.1 Договору та викладено його в наступній редакції: «п.3.4.1 Для цілей коригування ціни майнових прав на нежитлове приміщення сторони погоджують, що вартість 1 (одного) квадратного метра проектної загальної площі торгового залу (номер на плані 101) становить 33165,00 грн., комерційне приміщення №1 (номер на плані 101/1) становить 33165,00 грн., комерційне приміщення №2 (номер на плані 101/2) становить 29841,12 грн., комерційне приміщення №3 (номер на плані 101/10) становить 5595,21 грн.».

Пунктом 1.3 додаткової угоди внесено зміни та викладено у новій редакції «Додаток №1 - План-схема розташування нежитлового приміщення».

Відповідно до п. 1.4 додаткової угоди внесено зміни та викладено у новій редакції «Додаток № 4 - Порядок оплати Майнових прав на Нежитлове приміщення.».

Дана додаткова угода підписана сторонами та скріплена печатками.

18.03.2025р. позивачем на адресу відповідача була надіслана претензія №2083-30/11 з вимогою, в якій просить виконати покладені зобов`язання за Договором купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення №15/06/2022-01 від 15.06.2023 року та повідомити про термін, в який зобов`язання будуть виконані та просить сплатити ТОВ «ЗИСК-Р» пеню за порушення строків будівництва та прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкта за період з 01.04.2023 по 11.03.2025 р. у розмірі 7539923,10 грн, яка останнім залишені без відповіді та задоволення.

До матеріалів справи додано:

10.10.2016р. Департаментом архітектури, містобудування та земельних ресурсів управління архітектури та містобудування видано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №217/ГП-25.1-04.

Викопіювання з плану зонування, ситуаційна схема земельної ділянки, схема використання земельної ділянки, ситуаційна схема з плану зонування.

25.08.2025р. експертом з технічної інвентаризації нерухомою майна складено акт обстеження земельної ділянки №25/08, кадастровий номер :17:001:0025 за адресою Хмельницька область, м. Хмельницький. провулок Панаса Мирного, 1, згідно якого встановлено, що на земельній ділянці площею 0,1603 га, цільове призначення - 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури за адресою Хмельницька область, м. Хмельницький, провулок Панаса Мирною, 1, знаходиться об`єкт будівельної діяльності. Згідно декларації про початок будівельних робіт ХМ23 віл 25.10.2016 року будівля має назву: «Будівництво багатоповерхового, багатоквартирного житлового будинку з вбудовано - прибудованими приміщеннями громадського призначення. Інших будівель або споруд не виявлено. Станом на 25.08.2025р. проведено роботи з технічної інвентаризації, що передує виготовленню технічного паспорта та подачі документів для введення в експлуатацію.

Договір про забудову земельної ділянки від 22.02.2020р. укладений між ПП «Кий-Х» та ФОП Кругловою М.В.

Аналізуючи надані по справі докази, оцінюючи їх в сукупності, до уваги приймається наступне:

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності до ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.

15.06.2022р. між фізичною особою підприємцем Кругловою М.В. (Продавець) та ТОВ «ЗИСК-Р» (Покупець) укладено договір купівлі продажу майнових прав на нежитлове приміщення №15/06/2022-01, згідно умов якого позивач придбав майнові права у відповідача на приміщення в багатоповерховому багатоквартирному житловому будинку.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Згідно зі ст. 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.

Як передбачає ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у встановлений строк, встановлений договором або законом.

Виходячи із змісту ст.ст. 546, 548 Цивільного кодексу України виконання зобов`язання може забезпечуватися у відповідності до закону або умов договору, зокрема, неустойкою, яку боржник повинен сплатити у разі порушення зобов`язання.

Відповідно до положень частини 1 статті 549 Цивільного кодексу України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Частино 3 статті 549 Цивільного кодексу України унормовано, що пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно частини 1 статті 550 Цивільного кодексу України, право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов`язання.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 551 Цивільного кодексу України, предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Умовами пункту 5.2 договору визначено, що запланований термін прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію: 3 (третій) квартал 2022 року.

Відповідно до п. 6.5 договору, у разі порушення з вини Продавця строків будівництва та прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкта понад 6 (шість) місяців з моменту закінчення запланованого терміну прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, Продавець сплачує Покупцю пеню у розмірі 0,1 % від Ціни Майнових прав на Нежитлове приміщення за кожен день прострочення. За період прострочення 6 (шість) місяців з моменту закінчення запланованого терміну прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.

Як встановлено судом, запланований термін здачі об`єкта в експуатацію визначсено третій квартал 2022 року (п. п. 5.2 Договору). За порушення строків будівництва, прийняття об`єкта в експлуатацію в запланований термін, сторонами передбачено нарахування пені. При цьому нарахування пені сторонами погоджено через шість місяців після виникнення порушення (п. 6.5 Договору).

З матеріалів справи вбачається, що відповідач взяті на себе зобов`язання щодо строків здачі об`єкта в експлуатацію не виконав, у зв`язку з чим, з урахуванням умов договору купівлі-продажу майнових прав та норм чинного законодавства ТОВ «ЗИСК-Р» нараховано до стягнення з відповідача 7539923,10 грн. пені за період з 01.04.2023р. по 11.12.2024р. (710 днів).

Статтею 230 Господарського кодексу України, (чинного на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Згідно із частиною 4 статті 231 Господарського кодексу України, розмір штрафних санкцій встановлюється законом, а в разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в передбаченому договором розмірі. При цьому, розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або в певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

Відповідно до частини 6 статті 232 Господарського кодексу України, нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

Суд здійснивши перерахунок заявленої до стягнення пені з урахуванням ст.. 232 ГК України, встановив що правомірним буде нарахування та стягнення 1943388,63 грн. пені за період з 01.04.2023 року по 01.10.2023 року

У стягненні 5596534,47 грн. пені слід відмовити у зв`язку з безпідставністю.

При цьому судом не приймається посилання відповідача на відсутність вини у останнього та як наслідок, відсутність підстав для нарахування позивачем пені, оскільки виходячи з умову як договору про спільну забудову від 22.02.2020р. так і договору купівлі продажу майнових прав №15/06/2022 01 від 15.06.2022р., на відповідача покладено обов`язок вчасно здати об`єкт в експлуатацію (п.п. 4.1.7,, 4.1.8, 4.1.10, 4.1.12 договору про забудову від 22.02.2020р., п.5.3, договору купівлі продажу майнових прав №15/06/2022 01 від 15.06.2022р.).

Відповідач у клопотанні та в судовому засідання просить зменшити розмір неустойки (пені), який підлягає стягненню.

Суд зазначає, що згідно з ч. 3 ст.551 ЦК України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення. Вказана стаття кореспондується зі ст.233 ГК України, яка визначає, що у разі якщо належні до сплати штрафні санкції надмірно великі порівняно із збитками кредитора, суд має право зменшити розмір санкцій. При цьому повинно бути взято до уваги: ступінь виконання зобов`язання боржником; майновий стан сторін, які беруть участь у зобов`язанні; не лише майнові, але й інші інтереси сторін, що заслуговують на увагу. Якщо порушення зобов`язання не завдало збитків іншим учасникам господарських відносин, суд може з урахуванням інтересів боржника зменшити розмір належних до сплати штрафних санкцій.

Положення ч. 3 ст. 551 ЦК України, дає право суду зменшити розмір неустойки за умови, що її розмір значно перевищує розмір збитків (до такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.12.2018 у справі № 703/1181/16-ц).

Зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду, а за відсутності у законі переліку таких виняткових обставин, господарський суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки.

Суд враховує правову позицію, викладену в рішенні Конституційного Суду України №7-рп/2013 від 11.07.2013 р., про те, що наявність у кредитора можливості стягувати із споживача надмірні грошові суми як неустойку змінює її дійсне правове призначення. Оскільки неустойка має на меті, в першу чергу, стимулювати боржника до виконання основного грошового зобов`язання та не може лягати непомірним тягарем для споживача і бути джерелом отримання невиправданих додаткових прибутків для кредитора.

При цьому, зменшення суми неустойки є правом, а не обов`язком суду, яке може бути реалізовано ним у кожному конкретному випадку за наслідками оцінки обставин справи, наведених учасниками справи обґрунтувань та дослідження доказів (позиція Верховного суду, викладена в постановах від 01.08.2019 р. у справі № 922/2932/18, від 08.10.2019 р. у справі № 922/2930/18, від 08.10.2019 р. у справі № 923/142/19, від 09.10.2019 р. у справі №904/4083/18).

Таким чином, вирішуючи питання про зменшення розміру неустойки (штрафу, пені), яка підлягає стягненню зі сторони, що порушила зобов`язання, суд повинен об`єктивно оцінити, чи є даний випадок винятковим, виходячи з інтересів сторін, які заслуговують на увагу, ступеню виконання зобов`язання, причини (причин) неналежного виконання або невиконання зобов`язання, незначності прострочення виконання, наслідків порушення зобов`язання, невідповідності розміру стягуваної неустойки (штрафу, пені) таким наслідкам, поведінки винної сторони (в тому числі вжиття чи невжиття нею заходів до виконання зобов`язання, негайне добровільне усунення нею порушення та його наслідків) тощо.

Тобто з системного аналізу вищевказаних норм слідує, що зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду, а за відсутності переліку таких виняткових обставин, суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки.

Слід зазначити, що законодавчо не врегульований розмір можливого зменшення штрафних санкцій. При цьому, вирішення питання про зменшення неустойки та розмір, до якого вона підлягає зменшенню, закон відносить на розсуд суду.

У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.09.2019 у справі № 920/1013/18 суд вказав, що наявність у кредитора можливості стягувати із споживача надмірні грошові суми як неустойку змінює її дійсне правове призначення. Оскільки неустойка має на меті, в першу чергу, стимулювати боржника до виконання основного грошового зобов`язання та не може лягати непомірним тягарем для споживача і бути джерелом отримання невиправданих додаткових прибутків для кредитора. Така правова позиція викладена також у рішенні Конституційного Суду України № 7-рп/2013 від 11.07.2013.

У клопотанні про зменшення штрафних санкцій відповідач зазначив, що у зв`язку з важким фінансовим становищем та в Україні введено воєнний стан та сильно впиває на економіку країни та на подальшу роботу, що негативно впливає на стабільну роботу підприємства.

Враховуючи наведене, у зв`язку з скрутним фінансовим становищем, відповідач просив зменшити розмір заявленої до стягнення пені.

Зважаючи на викладене, враховуючи визначені ст. 3 ЦК України, засади цивільного законодавства щодо справедливості, добросовісності та розумності, суд вважає за необхідне зменшити розмір заявленого позивачем до стягнення пені до 971694,32 грн. (1943388,63-50%), що є співрозмірним в контексті інтересів обох сторін з урахуванням обставин, наведених сторонами в обґрунтування позицій щодо зменшення розміру штрафних санкцій. В решті позовних вимог про стягнення штрафу суд відмовляє.

Щодо клопотання відповідача про застосування позовної давності щодо вимог про стягнення пені, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст.256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Стаття 257 Цивільного кодексу України передбачає, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

За приписами ст.258 Цивільного кодексу України, для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Згідно із частиною третьою статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.

При цьому, законом не встановлено вимог щодо форми заяви сторони про сплив позовної давності, тому заява про її застосування може бути викладена у відзиві на позов або у вигляді окремого клопотання (письмового чи усного).

Перебіг позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина 1 статті 261 Цивільного кодексу України).

Сплив позовної давності, про застосування якої було заявлено стороною у справі, є підставою для відмови в позові (частина 4 статті 267 Цивільного кодексу України).

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем за невиконання відповідачем зобов`язань за договором нараховано пеню за період з 01.04.2023р. по 11.12.2024р.

З урахуванням вимог ч. 6 ст. 232 ГК України правомірним є нарахування пені з 01.04.2023р. по 01.10.2023р.

Статтею 258 ЦК України встановлено річний строк для стягнення пені, відповідно з вказаною вимогою позивач мав би звернутися до суду з позовом до 01.10.2024р.

Слід зазначити, що позивач звернувся до суду з позовною заявою 23.06.2025 та ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 21.07.2025р. відкрито провадження у справі №924/630/25 за правилами загального позовного провадження.

Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19" № 211 від 11.03.2020 на усій території України було введено карантин та запроваджено відповідні обмежувальні заходи.

Надалі постановами Кабінету Міністрів України дія карантину неодноразово родовжувалася, востаннє постановою від 25.04.2023 №383 по 30.06.2023.

Постановою Кабінету Міністрів України від 27.06.2023 № 651 відмінено з 30.06.2023 на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.

Поряд з цим, відповідно до Закону України від 30.03.2020 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" внесено зміни до законодавчих актів України, в тому числі до Цивільного кодексу України.

Так, розділ Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України доповнено пунктом 12, відповідно до якого - під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Також, Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року №2102-IX, введено воєнний стан з 24 лютого 2022 року, який діє до теперішнього часу.

Законом України від 15 березня 2022 року №2120-ІХ "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" (далі - Закон № 2120-ІХ) розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України доповнено пунктом 19, згідно з яким у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії. Закон № 2102-IX набрав чинності 17 березня 2022 року.

Надалі Законом України від 08 листопада 2023 року №3450-ІХ "Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо вдосконалення порядку відкриття та оформлення спадщини" (далі - Закон № 3450-ІХ) пункт 19 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України викладено в новій редакції, відповідно до якої у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року №64/2022, затвердженим Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні", перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану. Закон № 3450-ІХ набрав чинності 30 січня 2024 року.

Таким чином, в умовах дії воєнного стану строк звернення до суду (позовна давність) було продовжено від початку воєнного стану до 29 січня 2024 року, а після 30 січня 2024 року перебіг такого строку зупинився.

На підставі Закону №4434-IX від 14.05.2025 "Про внесення зміни до розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності", пункт 19 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України було виключено, відповідний закон набрав чинності 04.09.2025.

Оскільки на момент виникнення та існування спірних правовідносин, як і на момент звернення позивача із цим позовом до суду, були чинними п.12 та п.19 розділу Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, а позивачем нараховано пеню за прострочення оплати за період з 01.04.2023 (дата виникнення прострочення платежу) по 01.10.2023р. (6 місяців), отже, строк позовної давності щодо стягнення зазначених сум пені розпочався, продовжився і зупинився під час запровадженого воєнного стану.

Відповідно, враховуючи те, що позовну заяву подано 23.06.2025р., відповідний строк позовної давності, в силу прямих законодавчих приписів, на момент подання позову не сплив.

У зв`язку із наведеним, суд вважає доводи представника відповідача про сплив строку позовної давності щодо вимог про стягнення пені, безпідставними та необґрунтованими, а строк позовної давності таким, що не підлягає застосуванню в даному випадку, у зв`язку з чим в задоволенні відповідного клопотання представника відповідача суд відмовляє.

Частинами 3, 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Приписами ст. ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно із ст. ст. 78, 79 Господарського процесуального кодексу України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Таким чином, суд прийшов до висновку про необхідність задоволення позову частково.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати у разі часткового задоволення позову покладаються на відповідача в розміру задоволених позовних вимог. При розподілі судових витрат враховано, що судовий збір у разі зменшення судом розміру неустойки покладається на відповідача повністю, без урахування зменшення неустойки.

Керуючись ст.ст.2, 13, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 236-238, 240-242, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов товариства з обмеженою відповідальністю "ЗИСК Р» м. Вінниця до фізичної особи підприємця Круглової Марини Валеріївни м. Волочиськ, Хмельницької області про стягнення 7539923,10 грн. пені задовольнити частково.

Стягнути з фізичної особи підприємця Круглової Марини Валеріївни ( АДРЕСА_1 , код НОМЕР_1 ) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «ЗИСК Р» (21000, м. Вінниця, вул. Князів Коріатовичів, 145, прим. 65, код 39992142) 971694,32 грн. (дев`ятсот сімдесят одна тисяча шістсот дев`яносто чотири гривні 32 коп.) пені, 29150,83 грн. (двадцять дев`ять тисяч сто п`ятдесят гривень 83 коп.) судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

У стягненні 6568228,79 грн. пені відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржена протягом 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення

Порядок подання апеляційної скарги визначений ст. 257 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено 11.12.2025р.

Суддя С.В. Гладій

Віддрук: 3 прим.:

1 - до справи

2 позивачу (електронний суд)

3 відповідачу ( АДРЕСА_2 , код )(реком. з повід).