ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/1235/22

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.

за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р.К.

та представників сторін:

позивача: Богатирьов С.А.,

відповідача: Буханистий О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2025

та рішення Господарського суду міста Києва від 20.06.2024

у справі № 910/1235/22

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс"

до Київської міської ради

про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та укладеною угоди про поновлення договору оренди,

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради, в якому просило:

- визнати поновленим договір оренди земельної ділянки площею 0,1928 га, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Обсерваторна, 4 у Шевченківському районі міста Києва, кадастровий номер :91:168:0031, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 23.12.2004 за реєстровим № 1221, з договором про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим № 1591, та угодою про поновлення договору оренди земельної ділянки, затвердженою рішенням Господарського суду міста Києва від 25.04.2017, на той самий строк і на тих самих умовах;

- визнати укладеною угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс" та Київською міською радою, у запропонованій позивачем редакції.

Позовні вимоги мотивовано тим, що позивач належним чином виконував умови договору та дотримався встановленого ст. 33 Закону України «Про оренду землі» порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача у встановлений договором строк з відповідним повідомленням та проектом додаткової угоди з метою реалізації переважного права на його поновлення. Однак відповідач протягом одного місяця звернення позивача не розглянув та не заперечив проти поновлення договору.

Справа розглядалась судами неодноразово.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.06.2022 позов було задоволено. В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції до її зміни згідно з Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX). З огляду на належне виконання позивачем своїх обов`язків за договором, своєчасне повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, із наданням проекту додаткової угоди, а також відсутність заперечень орендодавця протягом одного місяця, вимоги позивача про необхідність поновлення договору є обґрунтованими. При цьому суд першої інстанції відхилив доводи відповідача про неналежне виконання позивачем обов`язків за договором в частині сплати орендних платежів, строку завершення забудови земельної ділянки, невідповідності у експертному звіті кількості машино-місць проектній документації, з посиланням на їх не підтвердження належними доказами.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.04.2023 рішення Господарського суду міста Києва від 30.06.2022 скасовано та прийнято нове, яким у позові відмовлено повністю. Суд апеляційної інстанції, з посиланням на приписи абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону № 340-IX зазначив, що поновлення укладеного між сторонами договору має здійснюватися за правилами ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент його укладення, тобто станом на 23.12.2004, яка не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі. Реалізація переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення органу місцевого самоврядування, яке у даному випадку було відсутнє.

Постановою Верховного Суду від 21.02.2024 постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.04.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 30.06.2022 скасовано, а справу № 910/1235/22 направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

В обґрунтування своєї позиції Верховний Суд зазначив, зокрема, що з урахуванням правових висновків, викладених у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 906/1314/21, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі» із внесеними змінами, а тому суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення вказаного Закону в редакції, чинній на момент укладання договору. У зв`язку з цим хибним є висновок апеляційного суду про неможливість поновлення договору на новий строк у судовому порядку без відповідного рішення про це орендодавця, внаслідок чого апеляційний суд фактично не розглянув спір у справі по суті. При цьому місцевий господарський суд також допустився помилки, застосувавши до спірних правовідносин редакцію ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка була чинною до внесення змін згідно з Законом № 340-IX. Крім цього, як суд першої інстанції, так і суд апеляційної інстанції належним чином не дослідили зібрані у справі докази, не встановивши обставини, які мають значення для правильного вирішення справи та які є достатньою підставою відповідно до норм матеріального права для визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною у спосіб, визначений позивачем, що унеможливило встановлення істотної для вирішення даного спору фактичної обставини належного та добросовісного виконання позивачем умов договору, зокрема не встановлено: (1) коли позивач виготовив проектну документацію та чи була вона затверджена у встановленому порядку, у контексті загального строку користування позивачем земельною ділянкою; (2) який саме строк забудови земельної ділянки був встановлений проектною документацією з урахуванням строку дії договору (до 31.12.2021); (3) на якій стадії перебуває процес забудови земельної ділянки, яку позивач займає з 2004 року, та чи розпочато таке будівництво взагалі.

За результатами нового розгляду справи рішенням Господарського суду міста Києва від 20.06.2024 (суддя Павленко Є.В.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2025 (колегія суддів у складі: Сибіга О.М. - головуючий, Гончаров С.А., Тищенко О.В.), у задоволенні позову відмовлено.

Як встановлено судами, 23.12.2004 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лаванда Плюс» укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,1928 га у м. Києві по вул. Обсерваторній, 4 (кадастровий номер :91:168:0031) з цільовим призначенням для будівництва багатоповерхового житлового будинку строком на 5 років.

Згідно з п. 11.7 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У подальшому договір двічі поновлювався на тих самих умовах і на той самий строк шляхом укладення між сторонами відповідних додаткових угод: вперше добровільно за рішенням Ради до 31.12.2016; вдруге примусово за рішенням суду у справі 910/4300/17 до 31.12.2021.

30.09.2021 позивач направив орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, додавши проект додаткової угоди.

Листом від 25.10.2021 № 05716-29027 відповідач повідомив позивача про необхідність подання додаткових документів, які підтверджують наміри позивача щодо забудови багатоповерхового житлового будинку (проектні та дозвільні документи на будівництво).

Позивач 12.11.2021 подав відповідачу дозвільну документацію на будівництво та проект будівництва житлового будинку.

Оскільки відповідач не надав позивачу відповіді про результати розгляду його клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки, як і заперечень щодо укладення угоди про поновлення цього договору у запропонованій позивачем редакції, позивач, вказуючи на продовження користування ним спірною земельною ділянкою зі сплатою орендних платежів, звернувся до суду з даним позовом.

Відмовляючи у задоволенні позову за результатами нового розгляду місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, врахували позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 21.02.2024 у цій справі щодо редакції ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка підлягає застосуванню у спірних відносинах, а також виконуючи вказівки Верховного Суду щодо дослідження істотних обставин стосовно належного та добросовісного виконання позивачем умов договору встановили, що позивач недобросовісно та неналежним чином виконував умови спірного договору оренди, що виключає задоволення даного позову.

Не погоджуючись з постановою апеляційного та рішенням місцевого господарських судів, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Доводи скаржника зводяться до того, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про застосування до спірних правовідносин ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції станом на момент звернення позивача до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, оскільки поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення" - а саме відповідно до редакції ст. 33 Закону України «Про оренду землі» станом на 23.12.2004. Крім цього, зазначаючи про порушення позивачем умов договору оренди землі суди першої та апеляційної інстанції не навели жодного аргументу та доказу, який би встановлював інші строки забудови земельної ділянки, та не надали оцінки: рішенню від 25.04.2017 у справі 910/4300/17; обставинам, що більш ніж 13 років позивач був фактично позбавлений можливості користування земельною ділянкою внаслідок самозахоплення територій третіми особами; умовам договору оренди земельної ділянки, в яких не встановлено чіткого строку затвердження проектної документації та не передбачено конкретного календарного терміну завершення забудови.

Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - суди неправильно застосували ст. 33 Закону України «Про оренду землі», без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду: від 08.02.2023 у справі 904/1225/22, від 31.01.2023 у справі 910/21981/21, від 14.05.2024 у справі 926/4369/23.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.09.2025 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 18.11.2025 та надано строк на подання відзиву на касаційну скаргу до 23.09.2025.

В судовому засіданні 18.11.2025 оголошено перерву у справі до 02.12.2025.

Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла таких висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)

При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.

На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

Колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Так скаржник в якості підстави касаційного оскарження, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України посилається на неврахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.02.2023 у справі № 904/1225/22, від 31.01.2023 у справі № 910/21981/21, від 14.05.2024 у справі № 926/4369/23 і зазначає, що у вказаних постановах Верховний Суд вказав на необхідності поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Водночас колегія суддів зазначає, що питання застосування конкретної редакції Закону України «Про оренду землі», а саме ст. 33 до спірних відносин було предметом вирішення у постанові Верховного Суду від 21.02.2024 у цій справі, а тому колегія суддів відхиляє посилання скаржника на неправильне застосування редакції вказаного Закону судами попередніх інстанцій.

Як зазначено у п. 57 постанови Верховного Суду від 21.02.2024 у цій справі, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд зазначив, що як суд першої інстанції, так і суд апеляційної інстанції, належним чином не дослідили зібрані у справі докази, не встановивши обставини, які мають значення для правильного вирішення справи та які є достатньою підставою відповідно до норм матеріального права для визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною у спосіб, визначений позивачем.

За результатами нового розгляду справи суди обох інстанцій зазначили, що необхідною підставою для застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" є добросовісне та належне виконання орендарем умов договору оренди та одночасне безумовне прийняття такого виконання орендодавцем, а також встановили, що позивач недобросовісно та неналежним чином виконував умови спірного договору оренди, що виключає задоволення даного позову.

Проте колегія суддів вважає вказані висновки передчасними, з огляду на таке.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Такий висновок апеляційного суду відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

При цьому Верховний Суд виходить з того, що вказівка на проект правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.

Вказані висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

Досліджуючи обставини добросовісності поведінки орендаря у даному спорі, суди попередніх інстанцій виходили з того, що строк дії договору оренди земельної ділянки до 31.12.2021. Матеріалами справи підтверджується, що 30.09.2021 ТОВ «Лаванда Плюс» звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки. До листа-повідомлення додано проект додаткової угоди. Листом № 05716-29027 від 25.10.2021 Київська міська рада повідомила ТОВ «Лаванда Плюс» про необхідність подання додаткових документів. У відповідь на вказаний лист, ТОВ «Лаванда Плюс» 12.11.2021 подало дозвільну документацію на будівництво та проект будівництва житлового будинку. При цьому відповідач не надав позивачу відповіді про результати розгляду його клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки, як і заперечень щодо укладення угоди про поновлення цього договору у запропонованій позивачем редакції.

В свою чергу, Київська міська рада стверджувала, що позивач втратив своє переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки у зв`язку із неналежним виконанням обов`язків за договором, зокрема, в частині завершення забудови орендованої ним спірної земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою у встановленому порядку.

Згідно з п. 8.4. договору орендар зобов`язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений договором, після підписання договору та акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; проектом будівництва житлового будинку передбачити місця постійного зберігання автотранспорту (крім відкритих автостоянок) у кількості, не меншій за кількість квартир у цьому будинку.

За висновками судів, виходячи з умов п. 8.4. договору, позивач зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в межах строку дії договору оренди земельної ділянки, тобто до 31.12.2021. Однак ТОВ «Лаванда Плюс» протягом строку дії договору не вчинено дій, спрямованих на здійснення розробки та затвердження проектної документації на будівництво, враховуючи отримання ТОВ «Лаванда Плюс» містобудівних умов та обмеження для проектування об`єкта будівництва у жовтні 2018 року. Поряд з цим, станом на момент розгляду даної справи проектну документацію на будівництво затверджено не було.

Крім цього суди зазначили, що 04.07.2022 на запит Київської міської ради листом № 13364/5/26-15-12-15-07 Головним управлінням ДПС у м. Києві надано відповідь з копіями податкових декларацій, поданих ТОВ «Лаванда Плюс», у відповідності до яких ТОВ «Лаванда Плюс» в порушення умов договору в розділі ІІ «розрахунок суми орендної плати» в п. 10 «розмір орендної плати (%)» податкової декларації протиправно вказував відсоткову ставку 4,5%, що є порушенням підпунктів 4.2., 4.3., 4.13. договору оренди земельної ділянки, оскільки товариством порушено строки забудови земельної ділянки.

Відтак, суди дійшли висновків, що позивач з моменту укладання спірного договору оренди (23 грудня 2004 року) до моменту закінчення дії цього правочину (31 грудня 2021 року) не затвердив у встановленому законом порядку проектну документацію, не сплачував у передбаченому пунктами 4.3. та 4.13. договору розмірі орендну плату та взагалі не розпочав зведення житлового будинку, для будівництва якого й було передано йому спірну земельну ділянку в оренду, а подана товариством технічна документація суперечить положенням пункту 8.4. договору щодо визначеної кількості машино-місць у співвідношенні до кількості квартир, тобто позивач недобросовісно та неналежним чином виконував умови спірного договору оренди, що виключає задоволення даного позову.

Колегія суддів звертає увагу, що рішення господарського суду має ґрунтуватись на оцінці наданих учасниками справи доказів в підтвердження своїх вимог або заперечень, та на повному з`ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Відповідно до ч. 5 ст. 236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Верховний Суд звертає увагу на те, що хоча поняття "обґрунтованого" рішення не можна тлумачити як таке, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент учасників справи, а міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення, проте суд у будь-якому випадку, навіть без відображення окремих аргументів у своєму рішенні (якщо він вважає їх такими, що не впливають на правильне рішення спору або не відносяться до суті справи), повинен, під час розгляду справи, надати оцінку всім аргументам учасників справи в силу імперативних приписів ст. 236 ГПК України, особливо тим, оцінка яких є необхідною для правильного вирішення спору.

Відповідно до ст. 129 Конституції України до основних засад судочинства віднесено, зокрема, забезпечення права на апеляційний перегляд справи.

Так само і ч. 3 ст. 2 ГПК України до основних засад (принципів) господарського судочинства віднесено забезпечення права на апеляційний перегляд справи.

Вказані норми не є суто декларативними - їх необхідно розуміти не лише як положення законодавства, які надають особам безумовне право подавати апеляційну скаргу на рішення судів, які розглянули відповідну справу як суди першої інстанції, але і враховувати, що вони визначають принципи самого судочинства, які покладають на суд певні обов`язки з розгляду таких скарг і перегляду відповідних судових рішень (з урахуванням обмежень інстанційного перегляду).

Зокрема, ч. 1 ст. 269 ГПК України визначає, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Законодавець у ст. 282 ГПК України закріпив, що постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з мотивувальної частини із зазначенням: а) встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин; б) доводів, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції; в) мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу; г) чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких особа звернулася до суду.

При цьому відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарський суд повинен у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог процесуального закону щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

У справі "Руїс Торіха проти Іспанії", Європейський суд з прав людини зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994). Водночас, необхідно враховувати, що хоча національний суд і має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland) від 01.07.2003). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті (рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland) від 27.09.2001).

В свою чергу, у постанові Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18 зазначено, що обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

З`ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених статтею 86 ГПК України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв`язку доказів у їх сукупності.

У пунктах 1 - 3 частини першої статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

Суд зауважує, що принцип "процесуальної рівності сторін" передбачає, що у випадку спору, який стосується приватних інтересів, кожна зі сторін повинна мати розумну можливість представити свою справу, включаючи докази, в умовах, які не ставлять цю сторону в істотно більш несприятливе становище стосовно протилежної сторони (рішення ЄСПЛ від 27.10.1993 у справ "DOMBO BEHEERB.V. v. THE NETHERLANDS").

Водночас, суди обох інстанції вказаного не врахували та не здійснили належного дослідження сукупності наявних в матеріалах справи доказів, що були подані позивачем на підтвердження заперечень проти доводів Київської міської ради, з урахуванням правил та критеріїв оцінки доказів, визначених ГПК України.

Так, стверджуючи про порушення позивачем п. 8.4 договору суди не надали оцінки його посиланням на те, що питання виконання позивачем умов п. 8.4. спірного договору оренди встановлювалося у справі № 910/26314/14, у якій Вищий господарський суд України у постанові від 11.05.2015 зазначив: «Дослідивши обставини справи, суди обох інстанцій установили, що умовами укладеного між сторонами Договору оренди земельної ділянки у пункті 8.4. Договору, строки завершення орендарем забудови земельної ділянки визначаються проектною документацією на будівництво, яка має бути затверджена в установленому порядку. Між тим, судами установлено, що проектна документація щодо здійснення забудови спірної земельної ділянки на час розгляду справи перебуває на затвердженні, тривале виготовлення проектної документації не залежало від волі позивача, в його діях відсутня вина у порушенні зобов`язання щодо строку забудови земельної ділянки. Відтак, установивши відсутність факту використання позивачем орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням та відсутність інших порушень умов Договору, які визначені законом та Договором підставою для його розірвання, у тому числі і передбачених проектною документацією строків завершення забудови земельної ділянки, суди попередніх інстанцій дійшли правомірного висновку про прийняття відповідачем оспорюваного рішення з порушенням норм чинного законодавства, а також порушенням у зв`язку і цим прав та інтересів позивача, як користувача спірної земельної ділянки».

Крім цього, зазначаючи про порушення позивачем строків забудови земельної ділянки, суди не взяли до уваги доводи позивача про те, що більшу частину періоду оренди позивач був позбавлений можливості користування земельною ділянкою внаслідок самозахоплення територій третіми особами, а відповідач передав в оренду позивачу земельну ділянку з незаконно встановленими гаражами, які позивачу довелося зносити через отримання відповідних судових рішень, на що позивачем був витрачений значний період часу; посилання позивача на можливість перешкоджання відповідачем в забудові земельної ділянки, через не поновлення договору оренди земельної ділянки, внаслідок чого позивач був вимушений звернутися з позовом у справі № 910/4300/17, у рішенні Господарського суду міста Києва за результатами розгляду справи були викладені висновки, що позивач надав до суду додаткові докази того, що ним проект будівництва не може бути затверджений до вирішення питання звільнення наданої в оренду земельної ділянки від самовільно встановлених конструкцій (гаражів), які вирішуються позивачем в судовому порядку.

Колегія суддів приймає до уваги, що правові висновки, зроблені судом, не є обставинами, встановленими рішенням суду в іншій справі, а відповідно до ч. 7 ст. 75 ГПК України правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.

Разом з тим, надання оцінки певним обставинам під час розгляду справи № 910/1235/22, які оцінювались при розгляді інших справ, ставить під сумнів правильність та однозначність зроблених судами висновків у відповідних попередніх судових рішеннях. Вказане не означає, що суд мусить їх безальтернативно покладати в основу свого рішення за аналогічним позовом між тими ж самими сторонами. Однак, з огляду на те, що такі судові рішення (у інших справах) набрали законної сили і є обов`язковими для виконання, у зв`язку з чим правильність зроблених у них висновків презюмується, суд не може надавати протилежну оцінку таким обставинам у справі не навівши підстав для неврахування висновків, зроблених за результатами дослідження обставин у інших справах.

Одним з основних елементів верховенства права є принцип правової певності, який серед іншого передбачає, що рішення суду з будь-якої справи, яке набрало законної сили, не може бути поставлено під сумнів. В свою чергу, неврахування висновків судів в інших справах піддає сумніву їх правильність та стабільність (як висновків судів у раніше розглядуваних справах так і самих судових актів, які набрали законної сили), у зв`язку з чим відповідна протилежна оцінка обставин повинна бути тією мірою обґрунтована, в якій вона б не ставила під сумнів висновків, зроблених у інших справах, за позовами між відповідними учасниками справи.

Крім цього, суди встановили, що відповідно до п. 4.2. договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 16.12.2011 річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4,5% від її нормативної грошової оцінки.

Відповідно до п. 4.3., 4.13. договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 16.12.2011 у випадку порушення термінів забудови земельної ділянки, що визначені п. 8.4. договору, орендна плата встановлюється у двократному розмірі, що визначений у п. 4.2. договору, але не більше дванадцять відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. За порушення орендарем п. 8.4. договору щодо термінів забудови земельної ділянки, останній зобов`язаний сплатити подвійну ставку орендної плати, визначеної у п. 4.2. цього договору, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за кожен день з моменту виявлення порушень до моменту його усунення.

Позивач стверджував про належне виконання умов договору в частині сплати орендних платежів, на підтвердження чого надав довідку Головного управління ДПС у м. Києві від 11.08.2021 № 77577/6/26-15-13-01-16 про відсутність заборгованості по орендній платі станом на 09.08.2021 та платіжні доручення: від 25.01.2021 № 132 на суму 31 449,66 грн., від 22.02.2021 № 137 на суму 31 449,63 грн., від 25.03.2021 № 140 на суму 31 449,63 грн., від 19.04.2021 № 153 на суму 31 449,63 грн., від 24.05.2021 № 158 на суму 31 449,63 грн., від 17.06.2021 № 167 на суму 31 449,63 грн., від 16.07.2021 № 174 на суму 31 449,63 грн., від 16.08.2021 № 182 на суму 31 449,63 грн., від 17.09.2021 № 187 на суму 31 449,63 грн., від 18.10.2021 № 195 на суму 31 449,63 грн., від 29.11.2021 № 200 на суму 31 449,63 грн., від 15.12.2021 № 208 на суму 31 449,63 грн.

Водночас суди встановили, що 04.07.2022 на запит Київської міської ради листом № 13364/5/26-15-12-15-07 Головним управлінням ДПС у м. Києві надано відповідь з копіями податкових декларацій, поданих ТОВ «Лаванда Плюс», у відповідності до яких ТОВ «Лаванда Плюс» в порушення умов договору в розділі ІІ «розрахунок суми орендної плати» в п. 10 «розмір орендної плати (%)» податкової декларації протиправно вказував відсоткову ставку 4,5%, що є порушенням підпунктів 4.2., 4.3., 4.13. договору оренди земельної ділянки, оскільки товариством порушено строки забудови земельної ділянки.

Відтак, без належної оцінки доводів позивача про відсутність його вини та про наявність об`єктивних перешкод, які унеможливили завершення забудови (та дослідження наданих на підтвердження цього доказів), неможливо зробити обґрунтований висновок щодо дотримання або порушення позивачем принципу добросовісності, як в контексті дотримання ним взятих на себе за договором зобов`язань щодо здійснення забудови земельної ділянки, так і в контексті правильності визначення орендної плати, оскільки питання розміру орендної плати прямо залежить від факту порушення строків забудови земельної ділянки, а отже, і від вини/невинуватості орендаря у цьому порушенні.

В свою чергу, Верховний Суд, в силу вимог ст. 300 ГПК України, не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

У зв`язку з викладеним, Верховний Суд вважає, що суди попередніх дійшли передчасних висновків про недобросовісність орендаря, та як результат - про відмову в позові, а тому касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення судів апеляційної та першої інстанцій підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду, оскільки Верховний Суд позбавлений процесуальної можливості досліджувати та надавати оцінку наявним у справі доказам.

Під час нового розгляду справи суди мають взяти до уваги викладене у цій постанові, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи і залежно від встановленого та відповідно до чинного законодавства вирішити спір із належним обґрунтуванням мотивів і підстав такого вирішення у судовому рішенні.

З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі до місцевого господарського суду на новий розгляд, з урахуванням статті 129 ГПК України розподіл судових витрат має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс" задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2025 та рішення Господарського суду міста Києва від 20.06.2024 у справі № 910/1235/22 скасувати.

Справу № 910/1235/22 направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С.К.

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.