ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"27" листопада 2025 р. Cправа № 902/1163/25

за позовом: Керівника Гайсинської окружної прокуратури Вінницької області (вул. Волонтерів, буд. 15а, м. Гайсин, Вінницька обл., 23700) в інтересах держави в особі позивача Ольгопільської сільської ради (вул. Центральна, буд. 131, с. Ольгопіль, Гайсинського р-ну, Вінницька обл., 24830)

до: Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Ольгопіль" (вул. Центральна, 131, с. Ольгопіль, Гайсинський р-н., Вінницька обл., 24830)

про розірвання договору та повернення земельної ділянки

Головуючий суддя Яремчук Ю.О.

Секретар судового засідання Надтока Т.О.

за участю представників сторін:

прокурор: Литвинюк С.О.

позивача: не з`явився

представників відповідача: Кислов Ю.А., Добровольський О.М.

В С Т А Н О В И В :

22.08.2025 Керівник Гайсинської окружної прокуратури Вінницької області в інтересах держави в особі позивача Ольгопільської сільської ради звернувся до Господарського суду Вінницької області з позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Ольгопіль" про розірвання договору та повернення земельної ділянки.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу справи між суддями від 22.08.2025 справу передано для розгляду судді Яремчуку Ю.О.

Ухвалою суду від 27.08.2025 відкрито провадження у справі № 902/1163/25. Визначено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 25.09.2025.

24.09.2025 від відповідача Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Ольгопіль" надійшов відзив на позовну заяву (вх. № канц. 01-34/10193/25 від 24.09.2025), який долучений судом до матеріалів справи.

На визначену дату судом в судове засідання з`явився прокурор та представники відповідача.

Представник позивача не з`явився, про дату, час та місце судового засідання належним чином повідомлений ухвалою суду від 27.08.2025.

Представник відповідача в судовому засіданні усно заявив клопотання про відкладення розгляду справи.

Прокурор в судовому засіданні не заперечив проти задоволення даного клопотання.

За результатами проведеного судового засідання суд дійшов висновку про відкладення розгляду справи, про що винесено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання.

Ухвалою суду від 25.09.2025 повідомлено учасників справи про відкладення підготовчого судового засідання, що відбудеться 23.10.2025.

23.10.2025 від Гайсинської окружної прокуратури надійшла відповідь на відзив (вх. № канц. 01-34/11461/25 від 23.10.2025), яка долучена судом до матеріалів справи.

На визначену дату судом в судове засідання з`явився прокурор та представники відповідача.

Представник позивача не з`явився, про дату, час та місце судового засідання належним чином повідомлений ухвалою суду від 25.09.2025.

Представник відповідача в судовому засіданні усно заявив клопотання про відкладення розгляду справи.

Прокурор в судовому засіданні не заперечив проти задоволення даного клопотання.

За результатами проведеного судового засідання суд дійшов висновку про продовження підготовчого провадження на 30 днів та відкладення розгляду справи, про що винесено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання.

Ухвалою суду від 23.10.2025 повідомлено учасників справи про відкладення підготовчого судового засідання, що відбудеться 30.10.2025.

30.10.2025 від СТОВ "Агрофірма Ольгопіль" надійшло заперечення (вх. № канц. 01-34/11741/25 від 30.10.2025), яке долучене судом до матеріалів справи.

За наслідками судового засідання 30.10.2025 суд протокольною ухвалою закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті на 18.11.2025.

Ухвалою суду від 30.10.2025 повідомити позивача про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 18.11.2025.

Ухвалою суду від 18.11.2025 повідомлено сторін про призначення розгляду справи по суті, що відбудеться 27.11.2025.

На визначену дату судом в судове засідання з`явились прокурор та представники відповідача.

Представник позивача Ольгопільської сільської ради, не з`явився, при цьому судом враховано позицію останньої, яка неодноразово була викладена у заявах, про розгляд справи за відсутності уповноваженого представника.

Враховуючи достатність часу, наданого учасникам справи для підготовки до судового засідання та подання доказів, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивної господарського процесу, закріплені у статті 129 Конституції України та статтях 13, 14, 74 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, висловлення своєї правової позиції у спорі та надання відповідних доказів.

Під час розгляду справи судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

Прокурор позов підтримав в повному обсязі, позиція останнього зокрема викладена у промові у судових дебатах. Представники відповідача проти позову заперечили, про що зокрема зазначили письмовій промові.

27.11.2025 в судовому засіданні в порядку ст. 240 ГК України, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суд, розглянувши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, встановив наступне.

В обґрунтування позову прокурором вказується, що Розпорядженням Чечельницької районної державної адміністрації від 07.05.2004 № 162 «Про затвердження технічної документації та надання земельної ділянки із земель запасу водного фонду Ольгопільської сільської ради у користування (на умовах оренди) СТОВ «АФ» Ольгопіль» для риборозведення» затверджено технічну документацію по інвентаризації земель водного фонду (ставка), що передбачається до надання в оренду СТОВ «АФ «Ольгопіль» для риборозведення. Також цим розпорядженням передано СТОВ «АФ «Ольгопіль» у користування (на умовах оренди) земельну ділянку із земель запасу водного фонду Ольгопільської сільської ради загальною площею 82,5974 га, у тому числі під водою - 71,5742 га, під гідротехнічними спорудами - 5,4420 га, під прибережною захисною смугою (болото) - 5,5110 га, під пісками (включаючи пляжі) - 0,0702 для риборозведення терміном на 49 років 11 місяців. Зазначеним розпорядженням визначено оренду плату у розмірі: під водою 90 грн за 1 га, під гідротехнічними спорудами - 18 грн за 1 га, прибережною захисною смугою (болото) - 35 грн за 1 га, інші - 35 грн за 1 га. На підставі цього розпорядження 15.09.2006 між Чечельницькою районною державною адміністрацією та СТОВ «АФ «Ольгопіль» укладено договір оренди землі з кадастровим номером :03:000:0018, який зареєстровано у Вінницькій регіональній філії.

За твердженнями прокурора на території ділянки суші площею 0,0702 га посеред водного плеса водного об`єкту, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером :03:000:0018, яка наявний двір площею, 0637 га, на якому збудовано різного роду споруди, а саме навіс (шалаш очеретяний) - 0,0024 га, павільйон (альтанка дерев`яна закрита) - 0,0020 га, навіс (альтанка дерев`яна відкрита) - 0,0012 га, павільйон (альтанка дерев`яна закрита) - 0,0006 га, павільйон (вбиральня дерев`яна закрита) - 0,0003 га, що слідує із протоколу огляду місця події від 01.05.2025, проведеним в ході досудового розслідування кримінального провадження № 0000224 від 25.12.2024 за ч. 3 ст. 197-1 КК України

При цьому, дозволу від власника земельної ділянки на розміщення будь-яких споруд на земельній ділянці водного фонду орендар не отримував.

Відтак, за доводами прокурора СТОВ «АФ «Ольгопіль» порушено умови використання земельної ділянки водного фонду, яка надавалась для цілей риборозведення, також порушено обмеження у використанні островів, а також умови Договору оренди від 15.09.2006. Таким чином, підставою для розірвання Договору від 15.09.2006 є будівництво споруд на території ділянки суші площею 0,0702 га посеред водного плеса водного об`єкту, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером :03:000:0018, без дозволу власника землі та з порушенням режиму цієї території. Зокрема прокурором зазначається, що укладений договір між Чечельницькою районною державною адміністрацією та СТОВ «АФ «Ольгопіль» з державними органами охорони навколишнього природного середовища та водного господарства не погоджувався, дозвіл на спеціальне водокористування для цілей риборозведення відповідачем не отримувався.

Відповідач проти позову заперечує, позиція останнього викладена у відзиві на позовну, де доводи зводяться до наступного: обґрунтовуючи даний позов прокурор стверджує, що СТОВ АФ «Ольгопіль» порушено режим та цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0018, що на переконання прокурора полягає у будівництві (розміщенні) відповідачем без дозволу позивача на такій земельній ділянці будівель та споруд.

За доводами відповідача СТОВ АФ «Ольгопіль» протягом дії Договору оренди землі б/н від 15.09.2006 не здійснювало будівництво на орендованій земельній ділянці об`єктів нерухомості та тимчасових споруд. Поряд з цим, за увесь час користування земельною ділянкою, відповідач умов користування земельною ділянкою не порушував, заборгованість зі сплати оренди відсутня.

Крім того, відповідачем вказується про відсутність повноважень стосовно здійснення державного контролю за використанням та охороною земель органом прокуратури, з огляду на що висновок Гайсинського окружного прокурора стосовно використання частини земельної ділянки площею 0,0702 з кадастровим номером :03:000:0018, не за цільовим призначенням та з порушенням режиму використання земель зроблений з перевищенням повноважень.

Зокрема зазначається, що в ході огляду місця події не встановлено для яких цілей фактично використовуються вказані споруди, яка діяльність здійснюється в даних спорудах, що не дає можливість зробити висновок про порушення режиму та цільового призначення земельної ділянки. Сама наявність споруд не може свідчити про дані порушення. Нецільове використання земельної ділянки можливе при здійсненні у даних спорудах діяльності не пов`язаної із рибогосподарськими потребами.

Відповідач наголошує на тому, що до моменту укладення вказаного договору оренди землі від 15.09.2006 на земельній ділянці вже були наявні будівлі (земельні поліпшення), які, враховуючи функціональне призначення земельної ділянки, використовувалися для риборозведення, що підтверджується актом приймання-передачі об`єкта оренди від 06.10.2006, щодо наявність на такій земельній ділянці поліпшень. На момент укладення вказаного Договору, орендодавцем - Чечельницькою районною державною адміністрацією у даному договорі та додатках до нього не було в повній мірі конкретизовано, які саме будівлі (поліпшення) були розміщені на такій земельній ділянці. Проте, враховуючи правовий висновок, що викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 по справі № 912/2797/24, не зазначення орендодавцем в повній мірі такої інформації не свідчить про наявність підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки ризики будь-якої помилки державного органу повинні покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Водночас, відповідач звертає увагу суду, що прокурор у позові здійснює посилання на ст. 6, 51 Водного кодексу України та зазначає, що спірний договір оренди земельної ділянки підлягав погодженню державними органами охорони навколишнього природного середовища та водного господарства. Однак, в даній справі прокурор стверджує про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.09.2006, а не договору оренди водного об`єкта. За доводами відповідача, враховуючи обраний позивачем спосіб захисту, в даному випадку буде залишена невизначеною правова доля об`єктів нерухомого майна (тимчасових споруд), які на думку прокурора і стали причиною нецільового використання та порушення режиму використання земель, що свідчить про неефективність обраного прокурором способу захисту враховуючи постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18. Беручи до уваги викладене, відповідач вважає, що прокурору слід відмовити в задоволенні позову про розірвання договору, виходячи також із того, що вказаний спосіб захисту обраний позивачем є не ефективним, та таким що не призведе до відновлення, як прокурор вважає, порушених прав Ольгопільської сільської ради.

Прокурор не погоджується із доводами відповідача викладеними у відзиві, позиція останнього викладена у відповіді на відзив, де зазначено, що спершу відповідач вказує, що споруди підпадають під ознаки малої архітектурної форми, у яких відсутній фундамент і яка встановлюється тимчасово, однак надалі, посилаючись на норми, які регулюють відносини щодо нерухомого майна, зазначає те, що на момент отримання в оренду земельної ділянки будівлі (земельні поліпшення). Разом з тим, вказуючи на наявність споруд на земельній ділянці водного фонду на час передання її в оренду, будь-яких доказів відповідач не надає.

Поряд з цим, вказівка в Акті приймання-передачі об`єкта оренди від 06.10.2006 на наявність поліпшення кореспондує абзацу 2 пункту 2 Договору оренди землі, згідно з яким на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна - ставок та земельна ділянка передається в оренду разом із ставком. За таких обставин за доводами прокурора саме ставок як штучно створений водний об`єкт є тим земельним поліпшенням без якого земельну ділянку у цілях риборозведення використовувати неможливо та фактично без водного об`єкту цільове призначення земельної ділянки було б іншим та для цілей риборозведення непридатним.

Крім того, зі змісту розпорядження Чечельницької районної державної адміністрації від 07.05.2004 № 162, Договору оренди землі та додатків до нього убачається, що на земельній ділянці водного фонду, яку передано в оренду, інших споруд, окрім гідротехнічних, на час виникнення орендних відносин не перебувало.

Зокрема як вбачається із відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :03:000:0018 відомості про цю ділянку внесено до Державного земельного кадастру 06.10.2006, при цьому, у експлікації відсутні відомості про інші угіддя, у тому числі забудовані. Згідно із інформацією, яка відображена на вебсервісі Google Maps, серед водного плеса наявний об`єкт округлої форми, який оточений водою, та на ньому наявні споруди.

У запереченні у відповіді на відзив повністю підтримується позиція викладена у відзиві на позовну заяву, та крім того вказано, що єдиною геоінфоримаційною системою, яка містить достовірну інформацію про місце розташування земельних ділянок є Державний земельний кадастр, використання інших інтернет ресурсів в тому числі інформація вебсервісу Googl Maps, які містить такий веб сервіс.

Із наявних доказів в матеріалах справи судом встановлено наступне:

Розпорядженням Чечельницької районної державної адміністрації від 07.05.2004 № 162 «Про затвердження технічної документації та надання земельної ділянки із земель запасу водного фонду Ольгопільської сільської ради у користування (на умовах оренди) СТОВ «АФ» Ольгопіль» для риборозведення»:

- затверджено технічну документацію по інвентаризації земель водного фонду (ставка), що передбачається до надання в оренду СТОВ «АФ «Ольгопіль» для риборозведення.

- надано СТОВ «АФ «Ольгопіль» у користування (на умовах оренди) земельну ділянку із земель запасу водного фонду Ольгопільської сільської ради загальною площею 82,5974 га, у тому числі під водою - 71,5742, під гідротехнічними спорудами - 5,4420 га, під прибережною захисною смугою (болото) - 5,5110 га, під пісками (включаючи пляжі) - 0,0702 для риборозведення терміном на 49 років 11 місяців. Зазначеним розпорядженням визначено оренду плату у розмірі: під водою 90 грн за 1 га, під гідротехнічними спорудами - 18 грн за 1 га, прибережною захисною смугою (болото) - 35 грн за 1 га, інші - 35 грн за 1 га.

В подальшому на підставі цього розпорядження 15.09.2006 між Чечельницькою районною державною адміністрацією та СТОВ «АФ «Ольгопіль» укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Вінницькій регіональній філії

Згідно з пунктом 1 Договору від 15.09.2006 орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу водного фонду Ольгопільської сільської ради, яка знаходиться в урочищі «Піски», кадастровий номер земельної ділянки - :03:000:0018.

Умовами договору визначено об`єкт оренди: в оренду передається земельна ділянка загальною площею 82,5974 га (вісімдесят два цілих п`ять тисячі дев`ятсот сімдесят чотири десятитисячних гектара), в тому числі під водою - 71,5742 га (сімдесят одна ціла п`ять тисяч сімсот сорок дві десятитисячних гектара), під гідротехнічними спорудами - 5,4420га. (п`ять цілих чотири тисяча чотириста двадцять десятитисячних гектара), болото - 5,511 га (п`ять цілих п`ять тисяч сто десять десятитисячних гектара), під пісками (включаючи пляжі) - 0,0702 гa (нуль цілих сімсот дві десятитисячних гектара). На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - ставок. Земельна ділянка передається в оренду разом із ставком.

Пунктом 8 договору визначено, що Договір укладено на 49 років 11 місяців. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендна плата вноситься орендарем щорічно лише у вигляді грошової плати у сумі 6734,98 грн. (шість тисяч сімсот тридцять чотири гривні дев`яносто вісім копійок) на рахунок місцевого бюджету Ольгопільської сільської ради код платежу 13050500 код організації 21727947 розрахунковий рахунок 0682, УДК у Чечельницькому районі МФО 802015 у розмірі 102,15 грн. (сто дві гривні п`ятнадцять копійок) за 1га земель під водою, 20,43 грн. (двадцять гривень сорок три копійки) за 1га земель під гідротехнічними спорудами, 39,73 грн. (тридцять дев`ять гривень сімдесят три копійки) за 1га болота та пісків (п. 9 договору).

Вказаним договором визначено умови використання земельної ділянки. Так, відповідно до пункту 15 Договору від 15.09.2006 визначено, що земельна ділянка передається, в оренду для риборозведення, цільове призначення земельної ділянки - землі водного фонду (пункт 16). Умовами збереження стану об`єкта оренди визначено використання землі у відповідності до цільового призначення, шляхами, що не призводять до втрати нею своїх корисних властивостей.

Відповідно до п. 43 Договору від 15.09.2006 визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

За змістом Акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 06.10.2006 визначено межі земельної ділянки із земель запасу водного фонду на території Ольгопільської сільської ради площею 82,5974 га.

Відповідно до Акту приймання-передачі об`єкта оренди від 06.10.2006 визначено, що об`єкт оренди - земельна ділянка із поліпшеннями, орендодавець передає, а орендар приймає у користування (на умовах оренди) земельну ділянку із земель запасу водного фонду на території Ольгопільської сільської ради загальною площею 82,5974 га інших угідь, зовнішні межі якої визначено в натурі (на місцевості).

Відповідно до експлікації земель за угіддями земельна ділянка водного фонду загальною площею 82,5974 га, у тому числі під ставками - 71,5742 га, з них 68,2808 га під водою та 3,2934 га під очеретом, під гідротехнічними спорудами - 5,4420 га, під прибережною захисною смугою - 5,5110 га, під пісками - 0,0702 га.

Як вбачається із відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :03:000:0018 відомості про цю ділянку внесено до Державного земельного кадастру 06.10.2006.

Судом встановлено, що згідно з протоколом огляду місця події від 01.05.2025, проведеним в ході досудового розслідування кримінального провадження № 0000224 від 25.12.2024 за ч. 3 ст. 197-1 КК України, де місцем огляду була територія водного об`єкту - ставка, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером :03:000:0018, за межами с. Ольгопіль Гайсинського району Вінницької області, ліворуч автодороги Р54 між населеними пунктами Ольгопіль -Демівка. У Північно-Східній частині водного об`єкту, ближче до його лівого берега, розміщено об`єкт округлої форми діаметром близько 40 м, який повністю оточений водним простором ставка та має ознаки острову. До вказаного об`єкту округлої форми можливо дістатись тільки поромною переправою, яка скріплена з одного кінця до берега з іншого кінця до берега водного об`єкту, інше сполучення з берегами ставка відсутнє. Вхід на цей об`єкт здійснюється по дерев`яній кладці над водою. На вході розміщено дерев`яний дашок на 4 дерев`яних стовпах із написом з дерев`яних дошок «о. ТУЗЛА II». По периметру цього об`єкту наявний вимощений кам`яний паркан висотою близько 0,5 м від водного дзеркала. Територія розбита на доріжки, які вкрито дрібнозернистим щебенем. Також на території посаджені дерева та кущі різних порід, наявний газон. Справа відносно входу розташована одна альтанка, виконана з дерева, зліва наявні З будівлі із дерев`яного брусу та одна споруда вимощена з очерету. Також за межами території острову на металевій конструкції, зануреній у воду, на основі з дерев`яних дошок розташований дерев`яний двоповерховий будинок з мансардою, споруджений із дерев`яного брусу. Підхід до цього будинку здійснюється з острову через дерев`яний місток на металевій конструкції.

Відповідно до кадастрового плану земельної ділянки, виготовленого до протоколу огляду від 01.05.2025, щодо угідь земельної ділянки з кадастровим номером :03:000:0018, вбачається, що ділянка, яка була предметом огляду, за даними Державного земельного кадастру віднесена до угідь - піски, з кодом угідь 003.02 площею 0,0702 га, розташована в межах водного об`єкту (ставка).

Згідно з експлікацією контурів угідь території площею 0,0702 га, під № 1 розташовано двір площею, 0637 га, під № 2 - навіс (шалаш очеретяний) площею 0,0024 га, під № 3 - павільйон (альтанка дерев`яна закрита) площею 0,0020 га, під № 4 - навіс (альтанка дерев`яна відкрита) площею 0,0012 га, під № 5 - павільйон (альтанка дерев`яна закрита) площею 0,0006 га, під № 6 павільйон (вбиральня дерев`яна закрита) площею 0,0003 га. Площа дерев`яного двоповерхового будинку з мансардою та його розміщення спеціалістом не фіксувались, у зв`язку з розташуванням цього будинку на металевій конструкції, зануреній у воду.

Позов у справі, що розглядається подано прокурором на захист державних інтересів в особі Ольгопільської сільської ради, оскільки відповідачем не дотримано режиму використання земельної ділянки водного фонду, з огляду на самочинне будівництво споруд чим порушено умови договору оренди, вимоги природоохоронного, земельного та водного законодавства.

За результатами розгляду справи суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до положень частини 2 статті 16 ЦК суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Відповідно до статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону, а у статті 13 Конституції України серед іншого визначено, що земля та водні ресурси, які знаходяться в межах території України, є об`єктами права власності Українського народу, від імені якого відповідні права здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування у визначених межах.

Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель (частина друга статті 4 ЗК).

Земельне законодавство базується на таких принципах: поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва; забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом; забезпечення раціонального використання та охорони земель (частина 1 статті 5 ЗК).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК).

Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ "Землі України" ЗК), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).

За змістом статті 93 ЗК і статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі регулюються ЗК, ЦК, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, на час укладення договору оренди) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі статтею 12 зазначеного Закону договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов`язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

За змістом статті 23 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору; за згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених статтею 22 цього Закону, та виконувати обов`язки відповідно до умов договору оренди і Земельного кодексу України. Орендар зобов`язаний додержувати режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати (стаття 22 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції).

Отже, орендар зобов`язаний, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Зазначене відповідає положенням частини 1 статті 628 ЦК, яка передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК).

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (стаття 31 Закону України "Про оренду землі").

У частині 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналогічні за змістом положення було закріплено у статті 28 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент укладення договору оренди).

Відповідно до статті 141 Земельного Кодексу підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (пункт ґ).

За змістом статті 96 ЗК землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі (пункти а, ґ).

У частині 2 статті 44 Водного кодексу України визначено, що водокористувачі зобов`язані, зокрема, використовувати воду (водні об`єкти) відповідно до цілей та умов їх надання.

Водокористувачі, яким надано в користування рибогосподарські водні об`єкти (їх частини), зобов`язані здійснювати заходи, що забезпечують поліпшення екологічного стану водних об`єктів і умов відтворення рибних запасів, а також утримувати в належному санітарному стані прибережні захисні смуги в місцях вилову риби (частина 3 статті 68 Водного кодексу України).

Вимоги до власників і землекористувачів, у тому числі орендарів, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності встановлено також у статті 35 Закону України "Про охорону земель", за змістом якої власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов`язані, зокрема, дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України; проводити на земельних ділянках господарську діяльність способами, які не завдають шкідливого впливу на стан земель та родючість ґрунтів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі на основі застосування екологобезпечних технологій обробітку і техніки, здійснення інших заходів, які зменшують негативний вплив на ґрунти, запобігають безповоротній втраті гумусу, поживних елементів тощо; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку.

Заборона загального водокористування водними об`єктами, наданими в користування на умовах оренди та їх нецільове використання є підставою для розірвання договору оренди (частина 10 статті 51 Водного кодексу України у редакції, на час виникнення спірних правовідносин та звернення прокурора з відповідним позовом).

Згідно зі статтею 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).

Так, за частиною 2 статті 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин (пункт 6.44 постанови Великої палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19).

З урахуванням норм цивільного права, що визначають загальні положення про договір, а саме статті 627-629 ЦК, а також з огляду на норми статті 25 Закону України "Про оренду землі", передаючи в оренду земельну ділянку комунальної власності, орендодавець має інтерес не тільки в отриманні орендної плати, але і в дотриманні умов використання ділянки іншою стороною, зокрема умов збереження стану об`єкта та можливості повернення земельної ділянки у відповідному стані після закінчення договору оренди. При цьому порушення орендарем визначених договором оренди умов використання земельної ділянки та умов збереження її стану свідчить про невиконання відповідачем обов`язків, передбачених чинним законодавством та положеннями договору, що є підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду (аналогічні за змістом висновки наведено у постанові Верховного Суду від 07.06.2023 у справі № 922/3397/20, на яку здійснено посилання в касаційній скарзі в обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень, передбачену пунктом 1частини 2 статті 287 ГПК).

Прокурор протягом розгляду справи обґрунтовував свої вимоги наявністю в діях відповідача порушень умов договору оренди земельної ділянки водного фонду та вимог законодавства, з огляду на самочинне будівництво споруд, без погодження з власником, що є підставою для розірвання договору за рішенням суду.

Прокурор звертає увагу суду про відсутність будь-яких споруд на орендованій земельній ділянці на момент її передачі, що підтверджується: змістом договору оренди, у якому відсутня інформація про розміщення на орендованій землі об`єктів нерухомості; розпорядженням Чечельницької районної державної адміністрації від 07.05.2004 № 162, Договору оренди землі та додатків з яких убачається, що на земельній ділянці водного фонду, яку передано в оренду, інших споруд, окрім гідротехнічних, на час виникнення орендних відносин не перебувало; відомостями Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером :03:000:0018 (відомості про цю ділянку внесено до Державного земельного кадастру 06.10.2006), де у експлікації відсутні відомості про інші угіддя, у тому числі забудовані.

Таким чином, за доводами прокурора відповідачем порушено умови договору оренди землі, яким передано в оренду спірну земельну ділянку з розташованою на ній водоймою (ставком), яка відноситься до водного фонду, тобто відповідачем земельна ділянка використовувалася в інших цілях ніж для рибогосподарських потреб.

Надаючи належну юридичну оцінку доводам, наведеним сторонами, суд дійшов наступних висновків.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/24 викладено наступні правові в висновки:

« 86. Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

87. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

88. Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

89. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

90. Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

91. Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

92. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

93. Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

94. Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 Цивільного кодексу України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 Цивільного кодексу України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.»...

Відповідно до частин 1-4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Також, одним із принципів господарського судочинства є принцип диспозитивності, який відповідно до статті 14 Господарського процесуального кодексу України полягає в тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Принцип змагальності не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою кожну обставину, про яку стверджує сторона. Відповідну обставину треба доказувати так, щоби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування певного факту з урахуванням досліджених доказів видається вірогіднішим, аніж протилежний (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (пункт 81), від 16.11.2021 у справі № 904/2104/19 (пункт 9.58), від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18 (пункт 102), Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18 (пункти 41, 43).

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою (такі висновки наведено у постанові Верховного Суду від 22.04.2021 у справі № 904/1017/20).

Так, відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять у предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

За статтею 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Щодо стандартів доказування, передбачених процесуальним законом, Велика Палата Верховного Суду зазначала, що покладений на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність передбачає, що висновки суду можуть будуватися на умовиводах про те, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 ГПК, втрачає сенс (такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.06.2023 у справі № 916/3027/21).

Суд зазначає, що підставою для розірвання договору оренди землі від 15.09.2006 прокурор вказує, що відповідач СТОВ АФ «Ольгопіль» незаконно здійснено розміщення відповідачем будівель та споруд на території ділянки суші площею 0,0702 га посеред водного плеса водного об`єкта, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером :03:000:0018, без дозволу власника, чим фактично порушено режим та цільове призначення земельної ділянки водного фонду.

Прокурор в обґрунтування позову зокрема вказує, що наявність споруд порушує режим земельної ділянки водного фонду та її цільове призначення - для риборозведення.

З наданої копії протоколу огляду місця події у кримінальному провадженні вбачається, що зазначене провадження здійснювалося за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 197-1 Кримінального кодексу України (самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво).

В розрізі викладених позовних вимог, суд робить висновок, що прокурор звертаючись з позовом до суду фактично зазначає про порушення користування земельною ділянкою з кадастровим номером :03:000:0018, з цільовим призначенням водного фонду шляхом самовільного розміщення на ній споруд (будівель) відповідачем.

Суд зауважує, що посилання прокурора на віднесення спірної земельної ділянки до категорії земель водного фонду спростовуються офіційними відомостями, що містяться в Державному земельному кадастрі, згідно яких спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель сільськогосподарського призначення (а.с 35-37).

Стаття 19 Земельного кодексу України розрізняє категорії земель та, серед інших, виокремлює як землі сільськогосподарського призначення, так і землі водного фонду.

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про державний земельний реєстр» відомості про об`єкти Державного земельного кадастру під час внесення їх до Державного земельного кадастру мають відповідати існуючим характеристикам об`єктів у натурі (на місцевості), визначеним з точністю відповідно до норм та правил, технічних регламентів.

А за змістом ст. 13 вказаного Закону склад відомостей Державного земельного кадастру про землі в межах територій адміністративно-територіальних одиниць до Державного земельного кадастру включаються відомості про землі в межах території адміністративно-територіальних одиниць (Автономної Республіки Крим, областей, міст Києва і Севастополя, районів, міст, селищ, сіл, районів у містах), зокрема про категорії земель у межах адміністративно-територіальної одиниці.

За змістом ст. 20 Закону України «Про державний земельний кадастр», п. 12 Порядку ведення державного земельного кадастру відомості Державного земельного кадастру є офіційними і вважаються об`єктивними та достовірними, якщо інше не доведено судом.

З огляду на викладене вище суд дійшов висновку, що твердження прокурора про віднесення спірної земельної ділянки до категорії земель водного фонду, а тому вона взагалі не могла передаватися в оренду відповідачу без погодження з державними органами охорони навколишнього природного середовища та водного господарства не знайшли свого підтвердження.

Як уже установлено судом, відповідно до пункту 7 Договору оренди землі від 15.09.2006 вказано, що інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини наведені у Акті приймання передачі об`єкта оренди.

Відповідно до акту приймання-передачі об`єкта оренди від 06.10.2006, представником орендодавця - начальник Чечельницького відділу земельних ресурсів Кохановський О.В., представник орендаря - директор СТОВ «Агрофірма «Ольгопіль» Каленич П.Є., сільський голова Брезін Ю.Г. засвідчили наступне: об`єкт оренди - земельна ділянка із земельними поліпшеннями.

Водночас, згідно пункту 2 Національного стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 визначено поняття, що вживаються у цьому Стандарті, відповідно до яких:

1) земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об`єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо).

2) будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо.

Зокрема відповідно до п.п. 14.1.75 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України, земельні поліпшення - результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об`єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо).

В сукупності викладено та із системного аналізу положень Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 та п.п. 14.1.75 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України вбачається, що до земельних поліпшень належать об`єкти нерухомого майна та результати певних робіт (господарської діяльності). При цьому, перелік останніх на сьогодні неможливо назвати вичерпним.

Крім того, згідно із частиною першою статті 376 Цивільного кодексу України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 Цивільного кодексу України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Прокурором не надано доказів до матеріалів справи що саме СТОВ АФ «Ольгопіль» здійснило самочинно будівництво на орендованій земельній ділянці вказаних вище будівель та споруд, тобто даний факт є недоведеним та таким, що не підтверджується будь якими належними доказами.

Поряд з цим, судом встановлено, що в ході огляду місця події прокурором не встановлено для яких цілей фактично використовуються вказані споруди, яка діяльність здійснюється в даних спорудах.

Таким чином, з огляду на встановлене можна дійти висновку, що до моменту укладення вказаного договору оренди землі від 15.09.2006 на земельній ділянці вже були наявні будівлі, в даному випадку визначені як земельні поліпшення.

Тому, в розрізі наявних доказів, суд дійшов висновку, що згідно спірного договору передавався об`єкт оренди, а саме земельна ділянка з кадастровим номером :03:000:0018 з земельними поліпшеннями, а саме з об`єктами нерухомого майна, опис яких зазначено у протоколі огляду.

Отже, з огляду на недоведеність віднесення спірної земельної ділянки до категорії земель водного фонду, доводи прокурора, що базуються на обов`язку відповідача дотримуватися певних обмежень у користуванні спірною земельною ділянкою, які притаманні саме для режиму використання земель водного фонду, для спірної земельної ділянки, що не відноситься до вказаної категорії земель, є незастосовними, а тому наявність будівель не може свідчити про порушення відповідачем умов договору та бути підставою для розірвання договору.

Окрім того, прокурором не обґрунтовано дотримання принципу пропорційності вимагаючи розірвання договору внаслідок існування на спірній земельній ділянці «будівель та споруд», адже прокурором не доведено, яким чином їх існування порушує інтереси держави в особі позивача, чому досягнення інтересів держави неможливо шляхом застосування інших, менш обтяжливих способів, ніж розірвання договору.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку про недоведеність достатньою мірою позовних вимог в частині наявності підстав для задоволення позову про розірвання договору оренди, що зумовлює висновки суду про відмову у задоволенні позову в цій частині.

У зв`язку з необґрунтованістю позовних вимог прокурора щодо розірвання Договір оренди землі, укладеного 15.09.2006 між Чечельницькою районною державною адміністрацією та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Ольгопіль» ( вул. Центральна, 131, с. Ольгопіль, Гайсинський район, Вінницька область, 24830), який зареєстровано у Вінницькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що зроблено запис від 06.10.2006 за № 19 та вимога зобов`язати Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Ольгопіль» ( вул. Центральна, 131, с. Ольгопіль, Гайсинський район, Вінницька область, 24830) повернути територіальній громаді особі Ольгопільської сільської ради водний об`єкт та земельну ділянку під ним з кадастровим номером :03:000:0018 загальною площею 82,5974 га - задоволенню не підлягає.

Визначаючись щодо наявності підстав представництва прокурором суд враховує наступне.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.10.2019 у справі №903/129/18 зазначила, що сам факт не звернення до суду з позовом, який би відповідав вимогам процесуального законодавства та відповідно мав змогу захистити інтереси жителів територіальної громади, свідчить про те, що указаний орган місцевого самоврядування неналежно виконує свої повноваження, у зв`язку з цим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для звернення до суду з таким позовом, що відповідає нормам національного законодавства та практиці європейського суду з прав людини.

У висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, зазначено зокрема про те, що прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого не звернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Такому повідомленню передувало ряд запитів окружної прокуратури на отримання інформації з метою з`ясування наявності підстав для представництва інтересів держави в суді.

Суд також враховує, що у практиці ЄСПЛ напрацьовано три критерії, які слід оцінювати па предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: 1) чи є втручання законним; 2) чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; 3) чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки - встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункти 40 - 43)).

Критерій "законності" означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття "суспільний інтерес" має широке значення (рішення від 23 листопада 2000 року в справі "Колишній король Греції та інші проти Греції"). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить "суспільний інтерес" (рішення ЄСПЛ від 02 листопада 2004 року у справі "Трегубенко проти України").

Таким чином, стаття 1 Першого протоколу гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання "справедливого балансу" в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

Водночас висновки ЄСПЛ потрібно застосовувати не безумовно, а із урахуванням фактичних обставин справи, оскільки цей суд рекомендував оцінювати дії не тільки органів держави-відповідача, але і самого скаржника. Це пов`язано з тим, що певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування статті 1 Першого протоколу, можуть бути пов`язані із протиправною поведінкою самого набувача майна.

Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно із положеннями статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Кожній стороні судом була надана розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони, в т.ч. подати докази на підтвердження своїх вимог та заперечень, прийняти участь у досліджені доказів, надати пояснення, обґрунтувати перед судом переконливість поданих доказів та позицій по справі, скористатись іншими процесуальними правами.

Суд процесуальним законом позбавлений права на збирання доказів по справі з власної ініціативи, що було б порушенням рівності прав учасників судового процесу.

Згідно із ч. 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Статтею 86 ГПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

При постановлені цього рішення, суд враховує висновки, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Серявін та інші проти України". Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Також Європейський суд з прав людини зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Отже, надавши оцінку наявним у справі доказам на предмет їх належності, допустимості, достовірності, вірогідності, а також із дослідження кожного із них окремо та у сукупності, суд, керуючись своїм внутрішнім переконанням на підставі всебічного, повного, об`єктивного з`ясування обставин справи, приходить до висновку про відмову в задоволенні позову з вищенаведених мотивів. .

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір покладається на прокурора.

Керуючись ст. ст. 5, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 42, 45, 46, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 91, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В :

1. В позові відмовити.

2. Понесені судові витрати залишити за прокуратурою.

3. Згідно з приписами ч.1 ст.241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

4. Відповідно до положень ч.1 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Північно-західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

5. Примірник повного судового рішення надіслати сторонам та до Електронних кабінетів ЄСІТС.

Повне рішення складено 08 грудня 2025 р.

Суддя Яремчук Ю.О.

віддрук. прим.:1 - до справи