ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2025 року

м. Київ

cправа № 911/679/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Охрименко Н. М. (у порядку самопредставництва),

відповідача-1 - Юрчика М. В. (адвокат),

відповідача-2 - Рублі О. С. (адвокат),

розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтелекс"

на рішення Господарського суду Київської області від 26.05.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 у справі

за позовом Київської обласної ради

до: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтелекс",

2) Комунального некомерційного підприємства Київської обласної ради "Київська обласна дитяча лікарня"

про визнання тимчасового договору недійсним та виселення.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У лютому 2025 року Київською обласною радою заявлено позов про визнання недійсним укладеного між відповідачами тимчасового договору про передачу в оренду майна комунальної власності від 09.11.2020 та виселення відповідача-1 з нежитлового приміщення, загальною площею 36 м2, що знаходиться за адресою: м. Боярка, вул. Хрещатик, 83.

2. Позов обґрунтовано тим, що тимчасовий договір укладено без дотримання вимог чинного законодавства у сфері орендних відносин, не на конкурентних умовах та не у визначений законодавством спосіб.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Київської області від 26.05.2025 (суддя Конюх О. В.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 (судді: Яценко О. В. - головуючий, Хрипун О. О., Тищенко О. В.), позов задоволено повністю.

4. Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання недійсним тимчасового договору суди попередніх інстанцій виходили з того, що:

- відповідач-1 не є особою, яка має право на отримання в оренду державного або комунального майна без проведення аукціону. Строк дії тимчасового договору сторони визначили до моменту укладення сторонами основного договору оренди, а не до укладення договору з переможцем аукціону (пункт 151 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна), на що посилається відповідач-1. Жодним нормативно-правовим актом, який регулює порядок передачі в оренду майна комунальної власності, не передбачено можливість укладення тимчасового договору із строком дії до моменту укладення між сторонами основного договору оренди;

- тимчасовий договір не може бути розцінений судом як додаткова угода про продовження договору від 24.11.2008 № 61/08;

- оспорюваний тимчасовий договір від 09.11.2020 укладений всупереч положенням Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Задовольняючи позовні вимоги про виселення відповідача-1, суд першої інстанції послався на те, що останній користується майном на підставі тимчасового договору, який укладено всупереч порядку, встановленому Законом України від 03.10.2019 № 157-IX "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон № 157-IX) та визнано судом недійсним.

Суди попередніх інстанцій встановили, що позивач не пропустив строк позовної давності для звернення до суду з цим позовом, так як:

- пункт 12 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що під час дії карантину, запровадженого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину;

- пункт 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України встановлено, що у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтелекс" (далі - Товариство) просить скасувати повністю рішення Господарського суду Київської області від 26.05.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 у справі № 911/679/25, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог позивача.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, а саме: статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права без урахування висновку щодо застосування зазначених норм процесуального права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові об`єднаної палати Верховного Суду від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17.

На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме:

- частини 3 статті 18 Закону № 157-ІХ та абзацу першого пункту 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 щодо змісту заяви про продовження договору оренди майна комунальної власності, від орендаря, що має намір його продовжити, до орендодавця за зазначеним договором оренди, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону на його продовження;

- частин 1, 2 статті 6 ЦК України щодо правомірності та відповідності чинному законодавству України укладення орендарем і орендодавцем за договором оренди майна комунальної власності, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону на його продовження, додаткової угоди до нього чи окремого договору оренди щодо продовження користування орендарем комунальним майном на період з дати закінчення строку його дії та до моменту укладення між орендарем та орендодавцем нового договору оренди за результатами проведення аукціону на його продовження в разі оголошення переможцем у ньому чинного орендаря.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

7. Київська обласна рада у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваній постанові.

До Верховного Суду від Комунального некомерційного підприємства Київської обласної ради "Київська обласна дитяча лікарня" (далі - Лікарня) 13.11.2025 надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому відповідач-2 просить поновити строк на подання відзиву; касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін.

В обґрунтування клопотання про поновлення строку на подання відзиву представник відповідача-2 адвокат Рубля О. С. зазначає, що ухвалою Верховного Суду від 16.10.2025 учасникам справи надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу з доказами надсилання копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи до 31.10.2025. Представник відповідача-2 адвокат Рубля О. С. через підсистему "Електронний суд" 21.10.2025 подав клопотання про надання доступу та ознайомлення зі справою № 911/679/25, однак доступ до цієї справи в "Електронному суді" було надано адвокату лише 03.11.2025, тобто вже після спливу встановленого судом строку для подання відзиву на касаційну скаргу.

Верховний Суд зазначає про відсутність підстав для задоволення клопотання представника відповідача-2 про поновлення строку на подання відзиву на касаційну скаргу, оскільки відповідно до частин 1 та 2 статті 119 ГПК України строк на подання відзиву на касаційну скаргу, який встановлюється не законом, а судом, може бути продовженим, а не поновленим.

Проте, перевіривши доводи Лікарні, наведені нею в обґрунтування наявності поважних причин пропуску строку на подання відзиву на касаційну скаргу, Верховний Суд вважає їх обґрунтованими та, керуючись правом, передбаченим частиною 2 статті 119 ГПК України, вбачає підстави для продовження встановленого судом строку на подання відзиву на касаційну скаргу за ініціативою суду.

З огляду на викладене, Верховний Суд продовжує відповідачу-2 строк на подання відзиву на касаційну скаргу за власною ініціативою до 13.11.2025 та приймає поданий ним відзив.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.10.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Товариства на рішення Господарського суду Київської області від 26.05.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 у справі № 911/679/25, призначено розгляд справи у судовому засіданні на 25.11.2025. 25.11.2025 у судовому засіданні оголошено перерву до 02.12.2025.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

9. 24.11.2008 між Лікарнею (орендодавець) та Товариством (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що перебуває в спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області № 61/08 (далі - договір № 61/08), за умовами якого:

- орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: нежитлове приміщення, площею 36,00 м2 (в тому числі площі загального користування 6 м2) розміщене за адресою: м. Боярка, вул. Хрещатик, 83. Майно розташоване на першому поверсі нежитлового будинку, що перебуває на балансі Лікарні, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, здійснену станом на 31.08.2008 і становить 127 104,00 грн без ПДВ (пункт 1.1);

- передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишаються територіальні громади сіл, селищ, міст області, а орендар користується ним протягом строку оренди (пункт 2.2);

- у разі припинення цього договору майно повертається орендарем Лікарні. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі (пункт 2.4);

- обов`язок зі складання акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні договору (пункт 2.5);

- у разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язується повернути в 15-денний термін орендодавцю або підприємству, вказаному орендодавцем, орендоване майно у належному стані (пункт 5.12);

- цей договір укладено строком на 1092 дні, що діє з 24.11.2008 до 20.11.2011 включно (пункт 10.1);

- для продовження терміну дії договору орендар за 1 місяць до закінчення строку договору подає своє письмове звернення до обласної ради (органу управління майном), попередньо узгоджене з орендодавцем (пункт 10.4);

- чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено (пункт 10.7);

- додатки до цього договору є його невід`ємною частиною. Додатками до цього договору є розрахунок витрат, пов`язаних з утриманням будинку; розрахунок витрат, пов`язаних з утриманням земельної ділянки; звіт про незалежну оцінку вартості майна, що передається в оренду; акт приймання-передачі орендованого майна (пункт 12).

10. Цей договір підписаний з боку орендодавця, орендаря та погоджений Комунальним закладом Київської обласної ради "Фонд комунального майна".

11. 24.11.2008 за актом прийому-передачі приміщення Лікарня (орендодавець) передала, а Товариство (орендар) прийняло об`єкт оренди за договором № 61/08.

12. Київська обласна рада рішенням від 24.11.2011 № 225-12-VI "Про управлення об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області" затверджено перелік підприємств, установ, закладів, організацій спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області із встановленням правового режиму майна на праві господарського відання та оперативного управління; затверджено перелік об`єктів нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області.

Відповідно до додатків 1, 2 за Комунальним закладом Лікарня на праві оперативного управління закріплене майно за адресою: 08150, Києво-Святошинський район, м. Боярка, вул. Хрещатик, 83.

13. 24.11.2011 сторони уклали додаткову угоду № 1 до договору № 61/08, якою продовжили термін дії договору з 20.11.2011 до 13.11.2014 включно. До цієї додаткової угоди додано копію висновку про вартість об`єкта оцінки від 07.10.2011 № 308/11-16.

14. 16.12.2014 сторони уклали додаткову угоду № 2 до договору № 61/08, якою дійшли згодили продовжити термін дії договору до 11.11.2017. До додаткової угоди додано копію висновку про вартість майна, що передано в оренду, від 29.10.2014.

15. 22.12.2017 сторони уклали додаткову угоду № 3 до договору № 61/08, якою продовжили термін дії договору до 08.11.2020 включно. До додаткової угоди № 3 додано висновок про вартість майна від 27.11.2017 та нова редакції додатку 1.1 до договору.

16. Рішенням Київської обласної ради від 19.12.2019 № 794-32-VII "Про створення комунального некомерційного підприємства Київської обласної ради "Київська обласна дитяча лікарня" створено юридичну особу публічного права Лікарню шляхом реорганізації (перетворення) комунального закладу Київської обласної ради "Київська обласна дитяча лікарня".

17. 01.08.2020 Товариство звернулося до Лікарні з повідомленням про намір продовжити дію договору від 24.11.2008 № 61/08 шляхом продовження чинного договору на 5 років.

18. 28.09.2020 Лікарня листом-дорученням № 01-09-1744 доручила Товариству укласти договір на проведення незалежної оцінки нежитлового приміщення площею 36,0 м2, розташованого за адресою: м. Боярка, вул. Хрещатик, 83, з метою подальшого розрахунку орендної плати.

19. 09.11.2020 між Лікарнею (орендодавець) та Товариством (орендар) укладено тимчасовий договір про передачу в оренду майна комунальної власності (далі - Тимчасовий договір), за умовами якого:

- сторони домовились укласти Тимчасовий договір оренди нежитлового приміщення площею 36,0 м2 за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський район, м. Боярка, вул. Хрещатик, 83 до моменту прийняття рішення Київською обласною радою про надання дозволу на продовження оренди зазначеного об`єкта оренди (пункт 1.1);

- об`єкт оренди належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст в особі Київської обласної ради Київської області і знаходиться на балансі Лікарні (пункт 2.4);

- сторони домовились, що договір оренди повинен містити такі умови: договір оренди вступить в силу з моменту підписання його сторонами; цей договір поширюється на відносини, що склались між сторонами до його укладення та триватимуть до моменту підписання постійного договору оренди. Орендна плата підлягатиме сплаті з моменту виникнення відносин між сторонами з 09.11.2020 та в порядку, визначеному цим Тимчасовим договором оренди, а в подальшому постійним договором оренди (пункт 3.1.2);

- орендодавець зобов`язаний протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього договору передати, а орендар прийняти за актом приймання-передачі об`єкт оренди (пункт 5.1);

- цей договір набирає чинності з моменту його підписання і дає до моменту укладення сторонами основного договору оренди. Відповідно до частини 3 статті 631 ЦК України та частини 7 статті 180 ГК України сторони домовились про те, що умови цього договору застосовуються до відносин між ними, які виникли з 09.11.2020 (пункт 10.1).

20. 19.01.2022 листом № 02-06-60 Лікарня повідомила Товариство про те, що Лакарня є балансоутримувачем частини нежитлового приміщення, яке орендує Тоавриство та немає наміру здійснювати продовження договору від 24.11.2008 № 61/08. Приміщення має бути звільнено у строк, що не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання цього листа.

21. 21.01.2022 у відповідь на лист від 19.01.2022 № 02-06-60, Товариство листом № 21/01 повідомило Лікарню, що 01.08.2020 за три календарних місяці до закінчення строку договору орендар звернувся з листом про продовження дії договору оренди шляхом продовження чинного договору на 5 років та надав усі необхідні документи для продовження строку дії договору оренди без проведення аукціону. Між Товариством і Лікарнею укладено тимчасовий договір від 09.11.2020. Отже, Товариство не планує припиняти орендні відносини з Лікарнею, має намір продовжити договір № 61/08 на строк 5 років шляхом його викладення в новій редакції та не вбачає законних підстав для припинення орендних відносин.

22. 14.02.2022 Лікарня листом від 14.02.2022 № 02-06-232 на правах балансоутримувача вимагало від Товариства звільнити займане нежитлове приміщення до 01.03.2022. При цьому, Лікарня звертала увагу на те, що договір № 61/08 неодноразово продовжувався, а тому застосування пункту 2 частини 18 Закону № 157-ІХ є незаконним та безпідставним.

23. Товариство у листі від 24.07.2023 вих. №198-07-23 (у відповідь на лист Лікарні від 06.07.2023 № 02-06-993, який відсутній в матеріалах справи), зазначило, що між Товариством і Лікарнею на теперішній час діє Тимчасовий договір про передачу в оренду майна комунальної власності від 09.11.2020. Усі належні підстави припинення або розірвання оренди передбачені пунктом 10.4-10.6. Зважаючи на те, що в листі Лікарня не зазначила жодних підстав припинення або розірвання договору оренди з переліку підстав, які передбачені пунктом 10.4-10.6, Товариство повідомляє про те, що на теперішній час не вбачає жодних належних правових підстав для припинення або розірвання договору оренди. Додатково Товариство повідомило, що на теперішній час не має намірів припинення або розірвання договору оренди.

24. Листом від 21.08.2023 № 02-06-1353 Лікарня повідомила Товариство, що укладений між ними Тимчасовий договір про передачу в оренду майна комунальної власності від 09.11.2020 є таким, що укладений не у визначений законодавством спосіб. До листа додано проект акта приймання-передачі приміщення.

25. У відповідь на зазначений лист Товариство листом від 23.08.2023 № 23-08/23/2 повідомило, що вважає Тимчасовий договір чинним та діючим, згоду на припинення договору не надає.

26. Листом від 29.11.2023 № 02-06-1962 Лікарня вимагала повернути нерухоме майно.

27. 19.01.2024 листом № 17/01-2024 Товариство просило Лікарню терміново відновити електропостачання до приміщення аптечного пункту.

28. Звертаючись до суду з цим позовом позивач (Київська обласна рада) просить визнати недійсним укладений між відповідачами Тимчасовий договір, а також виселити відповідача-1 з нежитлового приміщення, загальною площею 36 м2, розташованого за адресою: м. Боярка, вул. Хрещатик, 83.

Позиція Верховного Суду

29. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

30. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, з огляду на таке.

31. Предметом позову в цій справі є вимоги Київської обласної ради до Товариства та Лікарні про визнання тимчасового договору недійсним та виселення.

Підставою позовних вимог, на думку Київської обласної ради, є закінчення строку дії договору оренди та невиконання відповідачем-1 обов`язку щодо повернення об`єкта оренди.

32. Верховний Суд зазначає, що майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, регулює законодавство про оренду.

33. 03.10.2019 було прийнято Закон № 157-ІХ, в розділі "Прикінцеві та перехідні положення" якого передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

Пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон № 2269-XII) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

При цьому за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина 1 статті 5 ЦК України).

34. Відповідно до пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

35. Порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) відповідно до вимог абзацу 3 пункту 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом № 157-ІХ. Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII.

36. Подібний правовий висновок щодо необхідності чіткого розмежування порядку та підстав продовження договорів оренди державного та комунального майна, передбачених нормами Закону України № 2269-XII (чинного до 31.01.2020) і Закону № 157-ІХ (введеного в дію з 01.02.2020), викладено в постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 05.07.2022 у справі № 909/479/21, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21, від 13.12.2022 у справі № 916/4073/21, від 27.12.2022 у справі № 910/21725/21, від 26.09.2024 у справі № 902/489/23).

37. Оскільки строк дії договору № 61/08 з урахуванням додаткових угод визначено його сторонами до 08.11.2020, тобто вже після 01.07.2020, то господарські суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що в цьому випадку до спірних правовідносин слід застосувати положення Закону № 157-ІХ.

38. Верховний Суд зазначає, що статтею 18 Закону № 157-ІХ визначено порядок продовження договору оренди.

39. Відповідно до частин 1- 3 статті 18 Закону № 157-ІХ продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною 2 цієї статті.

Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною 1 статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною 2 статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини 2 статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

40. Частинами 1, 2 статті 11, частиною 1 статті 14 Закону № 157-ІХ передбачено, що заяви на оренду державного і комунального майна подаються в ЕТС.

41. Відповідно до частини 2 статті 5 Закону № 157-ІХ порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду визначається Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, у тому числі електронних аукціонів, та здійснює контроль за її реалізацією.

42. Відповідно до цих законодавчих положень 03.06.2020 було прийнято постанову Кабінету Міністрів України "Деякі питання оренди державного та комунального майна", якою, зокрема, затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок № 483).

43. При цьому пунктом 134 Порядку № 483 передбачено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.

44. Як правильно встановлено судами попередніх інстанцій Товариство не є особою, яка має право на отримання в оренду державного або комунального майна без проведення аукціону. Зазначений факт учасниками справи не заперечується.

45. Таким чином, як правильно виснували суди попередніх інстанцій, при укладенні Тимчасового договору сторони не дотрималися визначеного Законом № 157-ІХ порядку укладення договорів оренди комунального майна.

Колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що Тимчасовий договір не може бути розцінений як додаткова угода про продовження договору № 61/08, оскільки, по-перше, термін дії договору № 61/08 закінчився 08.11.2020, а його продовження могло відбутися виключно відповідно до порядку, передбаченого Законом № 157-ІХ за результатами аукціону, який не був проведений, а по-друге, пунктом 10.1 Тимчасового договору сторони визначили, що умови цього договору застосовуються до відносин між сторонами, які виникли з 09.11.2020.

Отже, уклавши оспорюваний правочин, відповідачі не дотрималися порядку передачі об`єкта в оренду, а також порушили законодавчі принципи оренди, що порушує права територіальних громад сіл, селищ, міст в особі Київської обласної ради Київської області, як власника спірного майна, які підлягають судовому захисту.

46. Враховуючи викладене, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що Тимчасовий договір укладений всупереч положенням Закону № 157-ІХ, отже, вимога Київської обласної ради до сторін договору про визнання Тимчасового договору про передачу в оренду майна комунальної власності недійсним є документально підтверджена, законна та така, яку слід задовольнити повністю.

47. Водночас, як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 01.08.2020 Товариство звернулося до Лікарні з повідомленням про намір продовжити дію договору оренди нерухомого майна, що перебуває у спільній власності територіальних громад, сіл селищ, міст Київської області від 24.11.2008 № 61/08 шляхом продовження чинного договору на 5 років.

48. Пунктом 143 Порядку № 483 передбачено, що орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України

49. Товариство зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме:

- частини 3 статті 18 Закону № 157-ІХ та абзацу першого пункту 143 Порядку № 483 щодо змісту заяви про продовження договору оренди майна комунальної власності, від орендаря, що має намір його продовжити, до орендодавця за зазначеним договором оренди, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону на його продовження;

- частин 1, 2 статті 6 ЦК України щодо правомірності та відповідності чинному законодавству України укладення орендарем і орендодавцем за договором оренди майна комунальної власності, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону на його продовження, додаткової угоди до нього чи окремого договору оренди щодо продовження користування орендарем комунальним майном на період з дати закінчення строку його дії та до моменту укладення між орендарем та орендодавцем нового договору оренди за результатами проведення аукціону на його продовження в разі оголошення переможцем у ньому чинного орендаря.

50. Абзацом першим підпункту 1 пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ визначено, що положення статей 5, 6, 11, 14, частини восьмої статті 15, частини шостої статті 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, вводяться в дію з 01.10. 2020.

51. Абзацом третім підпункту 1 пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ передбачено, що подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених статтями 6, 11, 14 цього Закону, здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень.

52. Отже, колегія суддів вбачає підстави для формування висновку щодо застосування положень частини 3 статті 18 Закону № 157-ІХ та абзацу першого пункту 143 Порядку № 483 у подібних правовідносинах. У спорі про повернення орендованого майна спільної власності територіальних громад шляхом виселення із нежитлового приміщення, Верховний Суд дійшов висновку, що до 01.10.2020 подання заяви про продовження договору оренди могло відбуватись у паперовій формі або в електронній формі на сайті орендодавця без використання ЕТС.

53. З огляду на викладене, зважаючи на те, що 01.08.2020 Товариство звернулося до Лікарні з повідомленням (в паперовій формі (без використання ЕТС)) про намір продовжити дію договору № 61/08, Верховний Суд вважає помилковим висновок судів попередніх інстанцій про не звернення Товариства у встановлений законом строк та у встановленому законом порядку до орендодавця про продовження чинного договору оренди.

54. За змістом положень частини дев`ятої статті 18 Закону України № 157-ІХ після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень:

- про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;

- про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

55. За змістом пункту 144 Порядку № 483 після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону.

Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону. Таке рішення оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати прийняття такого рішення.

У разі прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди на підставі необхідності майна для власних потреб балансоутримувача, здійснюються дії, передбачені пунктом 142 цього Порядку.

Якщо рішенням представницького органу місцевого самоврядування встановлено, що рішення про продовження договору оренди або про відмову у продовженні приймаються представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом, відповідні рішення приймаються протягом 60 робочих днів з дати отримання заяви орендаря про продовження договору.

Неприйняття протягом зазначеного строку одного із зазначених рішень представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом вважається прийняттям ним рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем.

Рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів з дати прийняття такого рішення.

56. Відповідно до пункту 151 Порядку № 483 у разі коли переможцем аукціону став чинний орендар, між орендодавцем, балансоутримувачем та чинним орендарем укладається додаткова угода про продовження договору оренди майна. Додаткова угода укладається шляхом викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. У разі відмови балансоутримувача від підписання додаткової угоди про продовження договору оренди така угода укладається між орендодавцем та чинним орендарем.

Додаткова угода про продовження договору оренди майна оприлюднюється в порядку та строки, передбачені цим Порядком для оприлюднення договорів оренди.

Якщо переможцем став інший учасник аукціону, договір з чинним орендарем припиняється у зв`язку із закінченням строку, на який його укладено. При цьому якщо строк дії договору оренди з чинним орендарем закінчився, такий договір вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону або до моменту настання випадку, передбаченого пунктом 152 цього Порядку.

За змістом пункту 152 Порядку № 483 аукціон на продовження договору оренди визнається таким, за результатами якого об`єкт не було передано в оренду, в разі: відсутності учасників аукціону; ненадходження від жодного учасника аукціону цінової пропозиції, нездійснення жодним учасником кроку аукціону; закінчення аукціону без визначення переможця за умови настання випадку, передбаченого абзацом першим пункту 76 цього Порядку щодо чинного орендаря.

57. Таким чином, Верховний Суд вважає передчасним висновок судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову в частині виселення Товариства з нежитлового приміщення, загальною площею 36 м2, розташованого за адресою: м. Боярка, вул. Хрещатик, 83, оскільки договір оренди з чинним орендарем вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону або до моменту настання випадку, передбаченого пунктом 152 цього Порядку.

У цій частині Верховний Суд вважає за необхідне прийняти нове рішення про відмову у виселенні Товариства з нежитлового приміщення

58. Крім того, Суд звертає увагу на те, що відповідно до частини другої статті 9 ЦК України та частини першої статті 2 Закону України № 157-ІХ цей Закон є спеціальним щодо загальних положень ЦК України, зокрема частин 1, 2 статті 6 ЦК України.

59. З огляду на викладене, колегія суддів не вбачає підстави для формування висновку щодо застосування положень частин 1, 2 статті 6 ЦК України у подібних правовідносинах, оскільки вважає, що положення Закону України № 157-ІХ мають пріоритетне застосування у спірних правовідносинах, що унеможливлює поширення на них загальних норм цивільного та господарського законодавства у частині, що регулює поновлення договорів оренди.

60. Враховуючи викладене вище, підстава касаційного оскарження - пункт 3 частини 2 статті 287 ГПК України, наведена скаржником у касаційній скарзі, у цьому випадку, отримала підтвердження, з урахуванням наведеного, доводи касаційної скарги в цій частині Верховний Суд вважає обґрунтованими.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України

61. Товариство у касаційній скарзі посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, а саме: статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права без урахування висновку щодо застосування зазначених норм процесуального права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові об`єднаної палати Верховного Суду від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17.

62. За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу. Наявність інтересу означає, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав в інших осіб.

63. Тобто підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

64. Оцінка предмета заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (такий правовий висновок Верховного Суду викладений у постановах від 19.09.2019 у справі № 924/831/17, від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, від 22.09.2022 у справі № 924/1146/21, від 06.10.2022 у справі № 922/2013/21, від 17.11.2022 у справі № 904/7841/21).

65. Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту підтверджується висновками, викладеними у постановах Верховного Суду України від 25.12.2013 у справі № 6-78цс13, від 11.05.2016 у справі № 6-806цс16, а також сталою правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, від 17.06.2020 у справі № 910/12712/19, від 20.01.2021 у справі № 910/8992/19 (910/20867/17), від 16.03.2021 у справі № 910/3356/20, від 18.03.2021 у справі № 916/325/20, від 19.02.2021 у справі № 904/2979/20 тощо.

66. Звертаючись до суду з цим позовом, позивач мотивує позивні вимоги тим, що він є власником майна, яке є предметом оренди за оспорюваним Тимчасовим договором.

67. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2018 у справі № 439/212/14-ц|14-75цс18, постанова Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №750/2728/16-ц, провадження № 61-8888св18, від 04.07.2018 у справі № 462/4611/13-ц, провадження №61-6130св18, постанова Верховного Суду від 11.11.2020 у справі № 910/9305/19, постанова об`єднаної палати Верховного Суду у складі КГС від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі).

Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права (постанова об`єднаної палати Верховного Суду у складі КГС від 16.10.2020 р. у справі № 910/12787/17, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі).

68. Товариство вважає, що фактом укладення Тимчасового договору до моменту проведення аукціону на продовження договору оренди відповідачі не порушили жодних прав та інтересів позивача щодо управління чи користування спірним приміщенням та/або права та законні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області.

69. Верховний Суд вважає такі доводи скаржника помилковими, оскільки уклавши оспорюваний правочин, як обґрунтовано виснували суди попередніх інстанцій, відповідачі не дотрималися порядку передачі об`єкта в оренду, а також порушили законодавчі принципи оренди, що порушує права територіальних громад сіл, селищ, міст в особі Київської обласної ради Київської області, як власника спірного майна, які підлягають судовому захисту.

70. Отже, Верховний Суд констатує, що наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не підтвердилася під час касаційного провадження.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

71. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

72. За змістом пункту 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

73. Суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права (частина 1 статті 311 ГПК України).

74. Враховуючи те, що Товариство звернулося у встановлений законом строк та у встановленому законом порядку до орендодавця про продовження чинного договору оренди, отже, договір № 61/08 вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону або до моменту настання випадку, передбаченого пунктом 152 цього Порядку, рішення Господарського суду Київської області від 26.05.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 у справі № 911/679/25 слід скасувати в частині задоволення позову про виселення Товариства з орендованого нежитлового приміщення, у цій частині Суд приймає нове рішення, яким у задоволенні позову у цій частині відмовляє, у частині задоволення позовних вимог про визнання тимчасового договору недійсним судові рішення слід залишити без змін.

Розподіл судових витрат

75. За змістом частини 1 статті 315 ГПК України у резолютивній частині постанови касаційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

76. Відповідно до частини 14 статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

77. У зв`язку з тим, що касаційна інстанція ухвалює нове рішення у справі про відмову у задоволенні позовних вимог в частині припинення обтяження, Суд покладає на позивача витрати відповідача-1 зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 4 542 грн, а також зі сплати судового збору за подання касаційної скарги у сумі 6 056 грн.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтелекс" задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Київської області від 26.05.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 у справі № 911/679/25 скасувати в частині задоволення позову про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтелекс" з нежитлового приміщення, загальною площею 36 м2, розташованого за адресою: м. Боярка, вул. Хрещатик, 83.

У цій частині прийняти нове рішення про відмову у виселенні Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтелекс" з нежитлового приміщення, загальною площею 36 м2, розташованого за адресою: м. Боярка, вул. Хрещатик, 83.

В решті рішення Господарського суду Київської області від 26.05.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 у справі № 911/679/25 (в частині визнання тимчасового договору недійсним) залишити без змін.

Стягнути з Київської обласної ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтелекс" 10 598 (десять тисяч п`ятсот дев`яносто вісім) грн витрат зі сплати судового збору, понесених у зв`язку з розглядом справи в судах апеляційної та касаційної інстанцій.

Наказ доручити видати Господарському суду Київської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай