ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2025 року Справа № 915/740/25

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Артьомові І.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні

за позовом Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 ()

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю СТЕФАС, вул. Бунґе Родини, буд. 8, м. Київ, 03134 ()

про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 715 856, 92 грн.

Представники учасників справи не з`явились

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Миколаївської області звернулась Миколаївська міська рада з позовною заявою, в якій просить суд стягнути з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю СТЕФАС заборгованість з орендної плати в сумі 715 856, 92 грн. за користування з 01.06.2021 до 14.12.2021 земельною ділянкою (кадастровий номер :02:056:0003) площею 12 960 кв.м. у м. Миколаєві по вул. Малій Морській для обслуговування нерухомого майна (отримувач УК у м. Миколаїв/Центральний р-н /24062200; банк отримувача Казначейство України (ЕАП); код в ЄДРПОУ отримувача 37992781; рахунок № UA0014483).

Позивач просить суд стягнути з відповідача на користь Миколаївської міської ради через виконавчий комітет Миколаївської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 10 737, 85 грн.

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 13.05.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 20.06.2025.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 20.06.2025, із занесенням до протоколу судового засідання, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання по справі на 22.08.2025.

Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 22.08.2025, із занесенням до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 22.09.2025.

Позивач явку повноважного представника в судове засідання 22.09.2025 не забезпечив, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином в порядку ст. 120 ГПК України шляхом доставки ухвал суду до електронного кабінету позивача, що підтверджується наявними в матеріалах справи довідками про доставку електронного листа.

22.09.2025 до Господарського суду Миколаївської області від позивача через підсистему Електронний суд надійшла заява (вх. № 13405/25) про розгляд справи без участі представника Миколаївської міської ради.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до ч. 3 ст. 196 ГПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про задоволення клопотання позивача про розгляд справи за відсутності представника позивача та можливість розгляду справи за відсутності представника позивача.

Відповідач явку повноважного представника в жодне підготовче/судове засідання не забезпечив. Ухвали Господарського суду Миколаївської області від 13.05.2025, від 20.06.2025 та від 22.08.2025, направлені на адресу відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю СТЕФАС, вул. Бунґе Родини, буд. 8, м. Київ, 03134, повернуті на адресу суду з відміткою відділення поштового зв`язку адресат відсутній за вказаною адресою.

За приписами ч. 1 ст. 7 Закону України Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Єдиний державний реєстр створюється з метою забезпечення державних органів та органів місцевого самоврядування, а також учасників цивільного обороту достовірною інформацією про юридичних осіб, громадські формування, що не мають статусу юридичної особи, та фізичних осіб - підприємців з Єдиного державного реєстру.

В Єдиному державному реєстрі містяться такі відомості про юридичну особу, крім державних органів і органів місцевого самоврядування як юридичних осіб, зокрема, місцезнаходження юридичної особи (п. 10 ч. 2 ст. 9 вказаного Закону).

Відповідно до п. 5 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Відповідно до ч. 7 ст. 120 ГПК України учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи.

У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.

Системний аналіз статей 120, 242 ГПК України, пунктів 11, 17, 99, 116, 117 Правил надання послуг поштового зв`язку свідчить, що у разі якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії або судове рішення направлено судом рекомендованим листом за належною поштовою адресою, яка була надана суду відповідною стороною, і судовий акт повернуто підприємством зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то необхідно вважати, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії або про прийняття певного судового рішення у справі (правова позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.01.2020 у справі № 910/22873/17; від 14.08.2020 у справі № 904/2584/19; від 20.07.2021 у справі № 916/1178/20).

Встановлений порядок надання послуг поштового зв`язку, доставки та вручення рекомендованих поштових відправлень, строк зберігання поштового відправлення забезпечує адресату можливість вжити заходів для отримання такого поштового відправлення та, відповідно, ознайомлення з судовим рішенням (правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.07.2021 у справі № 916/1178/20).

У разі якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою, тобто на адресу вказану у витязі з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб та громадських формувань і повернуто підприємством зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії.

При цьому, сам лише факт не отримання кореспонденції, якою суд, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася в суд, у зв`язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною не виконання ухвали суду, оскільки зумовлено не об`єктивними причинами, а суб`єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції, яка надходила на його адресу.

Неотримання вищенаведених ухвал у даній справі відповідачем та повернення їх до суду з відповідними відмітками є наслідками дій (бездіяльності) відповідача щодо їх належного отримання та повідомлення суду про зміну свого місцезнаходження, тобто його власною волею (правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.10.2024 у справі № 914/3445/23).

Верховний Суд звертає увагу на те, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, у цьому випадку суду (аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 800/547/17, постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.11.2019 у справі № 913/879/17, від 21.05.2020 у справі № 10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі № 24/260-23/52-б, від 21.01.2021 у справі № 910/16249/19, від 19.05.2021 у справі № 910/16033/20; від 20.07.2021 у справі № 916/1178/20).

Оскільки в матеріалах справи відсутні підтвердження наявності порушень оператором поштового зв`язку вимог Правил надання послуг поштового зв`язку, Суд вважає, що факт неотримання відповідачем поштової кореспонденції, якою суд, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася до суду у зв`язку з її неотриманням адресатом, залежав від волевиявлення самого адресата, тобто мав суб`єктивний характер та є наслідком неотримання адресатом пошти під час доставки за вказаною адресою і незвернення самого одержувача кореспонденції до відділення пошти для отримання рекомендованого поштового відправлення (аналогічний висновок викладений у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.08.2020 у справі № 904/2584/19, від 21.01.2021 у справі № 910/16249/19; від 20.07.2021 у справі № 916/1178/20).

Отже, якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою, тобто повідомленою суду стороною, і повернуто підприємством зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії.

В рішеннях від 28.10.1998 у справі Осман проти Сполученого королівства та від 19.06.2001 року у справі Креуз проти Польщі Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) роз`яснив, що реалізуючи пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо доступності правосуддя, держави-учасниці цієї Конвенції вправі встановлювати правила судової процедури, в тому числі й процесуальні заборони й обмеження, зміст яких полягає в запобіганні безладного руху в судовому процесі. Вказаними рішеннями ЄСПЛ визначено, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду справи, зобов`язана з розумним інтервалом часу сама цікавитися провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

Сторони у розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатися про стан відомого їм судового провадження, та зобов`язані сумлінно користуватися наданими їм процесуальними правами (рішення Європейського суду з прав людини від 03.04.2008 у справі Пономарьов проти України.)

В рішенні від 07.07.1989 року у справі Юніон Аліментаріа Сандерс С. А. проти Іспанії ЄСПЛ вказав, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Ухвали Господарського суду Миколаївської області направлені на адресу відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю СТЕФАС, вул. Бунґе Родини, буд. 8, м. Київ, 03134, яка зазначена у позовній заяві та відомостях з ЄДРЮОФОПГФ.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про вжиття необхідних та достатніх заходів з метою повідомлення відповідача про розгляд справи та можливість розгляду справи за відсутності відповідача.

Крім того, судом також враховано, що відповідачем в порушення ст. 6 ГПК України не зареєстровано електронний кабінет в підсистемі ЄСІТС.

У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України Про правовий режим воєнного стану Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 Про введення воєнного стану в Україні, затвердженого Законом України Про затвердження Указу Президента України Про введення воєнного стану в Україні від 24.02.2022 № 2102-IX, введено в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб.

Відповідно до Указів Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" від 14.03.2022 № 133/2022, від 18.04.2022 № 259/2022, від 17.05.2022 № 341/2022, від 12.08.2022 № 573/2022, від 07.11.2022 № 757/2022, від 06.02.2023 № 58/2023, від 01.05.2023 № 254/2023, від 26.07.2023 № 451/2023, від 06.11.2023 № 734/23, від 05.02.2024 № 49/2024, від 06.05.2024 №271/2024, від 23.07.2024 №469/2024, від 28.10.2024 №740/2024, № 26/2025 від 14.01.2025, №235/2025 від 15.04.2025 у зв`язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України продовжувався строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб, з 05 години 30 хвилин 25 квітня 2022 року строком на 30 діб, з 05 години 30 хвилин 25 травня 2022 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 23 серпня 2022 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 21 листопада 2022 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 19 лютого 2023 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 20 травня 2023 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 18 серпня 2023 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 16 листопада 2023 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 14 лютого 2024 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 14 травня 2024 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 12 серпня 2024 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 10 листопада 2024 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 8 лютого 2025 року строком на 90 діб, з 05 години 30 хвилин 9 травня 2025 року строком на 90 діб.

Відповідно до ст. 248 ГПК України суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.

При здійсненні правосуддя суд має виходити з необхідності дотримання основних засад господарського судочинства, зазначених в ст. 2, 4 ГПК України стосовно забезпечення права сторін на розгляд справ у господарському суді після їх звернення до нього у встановленому порядку, гарантованому чинним законодавством та всебічно забезпечити дотримання справедливого, неупередженого та своєчасного вирішення судом спорів з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Згідно з приписами ст. 17 ЗУ "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи, а також справи про адміністративне правопорушення, в якій вона є стороною.

Європейський суд з прав людини щодо критеріїв оцінки розумності строку розгляду справи визначився, що строк розгляду має формувати суд, який розглядає справу. Саме суддя має визначати тривалість вирішення спору, спираючись на здійснену ним оцінку розумності строку розгляду в кожній конкретній справі, враховуючи її складність, поведінку учасників процесу, можливість надання доказів тощо.

Поняття "розумного строку" не має чіткого визначення, проте розумним слід уважати строк, який необхідний для вирішення справи відповідно до вимог матеріального та процесуального законів.

При цьому, Європейський суд з прав людини зазначає, що розумність тривалості провадження повинна визначатися з огляду на обставини справи та з урахуванням таких критеріїв: складність справи, поведінка заявника та відповідних органів влади, а також ступінь важливості предмета спору для заявника (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Савенкова проти України" від 02.05.2013, "Папазова та інші проти України" від 15.03.2012).

Європейський суд щодо тлумачення положення "розумний строк" в рішенні у справі "Броуган (Brogan) та інші проти Сполученого Королівства" роз`яснив, що строк, який можна визначити розумним, не може бути однаковим для всіх справ, і було б неприродно встановлювати один строк в конкретному цифровому виразі для усіх випадків. Таким чином, у кожній справі виникає проблема оцінки розумності строку, яка залежить від певних обставин.

У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, введення на території України воєнного стану, складну безпекову ситуацію у м. Миколаєві, і, відповідно, наявність обставин, що загрожують життю, здоров`ю та безпеці працівників апарата суду та відвідувачів суду в умовах збройної агресії проти України, а також з урахуванням надмірного навантаження та недостатню кількість суддів в Господарському суді Миколаївської області, щодо яких здійснюється автоматизований розподіл судових справ, з урахуванням показників часу, необхідного для розгляду справ та матеріалів (рішення Вищої кваліфікаційної комісії України від 26.02.2025 № 41/зп-25 та від 05.03.2025 № 46/зп-25, лист ДСА від 28.01.2025 № 15-2062/25), розгляд даної справи здійснено у розумний строк відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР.

Відповідно до ст. 12-2 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в умовах правового режиму воєнного стану суди, органи та установи системи правосуддя діють виключно на підставі, в межах повноважень та в спосіб, визначені Конституцією України та законами України.

Повноваження судів, органів та установ системи правосуддя, передбачені Конституцією України, в умовах правового режиму воєнного стану не можуть бути обмежені.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" правосуддя на території, на якій введено воєнний стан, здійснюється лише судами. На цій території діють суди, створені відповідно до Конституції України.

Скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства забороняється.

У разі неможливості здійснювати правосуддя судами, які діють на території, на якій введено воєнний стан, законами України може бути змінена територіальна підсудність судових справ, що розглядаються в цих судах, або в установленому законом порядку змінено місцезнаходження судів.

Створення надзвичайних та особливих судів не допускається.

В судовому засіданні 22.09.2025 судом відповідно до ч. 4 ст. 240 ГПК України підписано скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення без проголошення.

ІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

2.1. Правова позиція позивача.

Підставою позову зазначено наступні обставини.

На підставі рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 № 48/34 між ДП ТОРЖОК та Миколаївською міською радою було укладено договір оренди землі від 21.10.2015 № 11032 зі строком дії до 21.10.2025, відповідно до умов якого ДП ТОРЖОК передано в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 12 960 кв.м у м. Миколаєві по вул. Малій Морській, 108 для обслуговування нежитлової будівлі (торговельного центру Кіт).

З 03.07.2017 ТОВ Нікінвест2017 набуло право власності на нерухоме майно по вул. Малій Морській, 108 у м. Миколаєві. В подальшому у ТОВ Нікінвест2017 змінилась назва на Товариство з обмеженою відповідальністю СТЕФАС.

Таким чином, до ТОВ СТЕФАС, як власника об`єкту нерухомого майна по вул. Малій Морській, 108 у м. Миколаєві, перейшло право оренди земельної ділянки площею 12 960 кв.м. згідно договору оренди землі від 21.10.2015 № 11032.

Позивач зазначає, що до нового власника нерухомого майна (відповідача) в силу ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" автоматично перейшло право оренди земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача та обов`язок зі сплати орендної плати за землю. Невнесення змін до договору оренди землі, на якій розташована відчужена нерухомість, не звільняє нового власника (відповідача) від обов`язку сплати орендної плати.

Позивачем здійснено розрахунок неодержаної орендної плати за період з 01.06.2021 до 14.12.2021, розмір якої становить 715 856, 92 грн.

Позовні вимоги обґрунтовано приписами ст. 13, 14, 144 Конституції України, ст. 12, 19, 83, 93, 120, 125, 126, 141 ЗК України, ст. 15-17, 377, 526, 610, 612 ЦК України, ст. 14, 269, 287 ПК України, Законом України "Про оренду землі", Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні", судовою практикою та умовами договору.

2.2. Правова позиція (заперечення) відповідача.

Відповідачем не подано в порядку ч. 1, 2, 4 ст. 161 ГПК України відзиву на позовну заяву.

Відповідно до ч. 9 ст. 165 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.

ІІІ. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

Рішенням Миколаївської міської ради № 48/34 від 18.06.2015 Дочірньому підприємству ТОРЖОК передано в оренду на 10 років земельну ділянку загальною площею 12960 кв.м для обслуговування нежитлової будівлі (торгівельного центру Кіт) по вул. Малій морській, 108 (п. 5.3 рішення).

На підставі вказаного рішення 21.10.2015 між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Дочірнім підприємством ТОРЖОК (орендар) укладено Договір оренди землі № 11032, відповідно до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.06.2015 № 48/34 передає, а ДП ТОРЖОК приймає в оренду земельну, право на яку було посвідчено договором оренди землі від 03.02.2006 № 3875, для обслуговування нежитлової будівлі (торгівельного центру Кіт) по вул. Малій Морській, 108 /Заводський район/ (п. 1.1 договору).

Відповідно до п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 12 960 кв.м., у тому числі 457 кв.м. під капітальною 1,2-поверховоюзабудовою, 4690 кв.м під 3-х і більше поверховою забудовою, 7 813 кв.м під проходами проїздами, та площадками (за функціональним призначенням - землі комерційного використання), без права передачі її в суборенду (кадастровий № :02:056:0003).

Відповідно до п. 2.2 договору на земельній ділянці знаходяться нежитлова будівля.

Відповідно до п. 2.3 договору об`єктом оренди є тільки земельна ділянка.

Відповідно до п. 2.4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.09.2015 становить 17 559 763, 20 грн.

Відповідно до п. 3.1 договору договір діє протягом 10 /десяти/ років з дати його укладення (до 21.10.2025). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу цього Договору.

Підставою для укладення Договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

Відповідно до п. 4.1 договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Відповідно до п. 4.2 договору розмір орендної плати:

Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5% (п`яти відсотків) від її нормативної грошової оцінки, де:

- нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 17 559 763, 20 грн.

Виходячи з цього, розмір річної орендної плати за землю з 18.06.2015 складає 877 988, 16 грн.

Відповідно до п. 4.3 договору розмір нормативної грошової оцінки не є сталим і змінюється у зв`язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі діючого законодавства й інших нормативних документів. Розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього Договору.

Відповідно до п. 4.4 договору термін і порядок внесення орендної плати за землю:

- орендна плата вноситься орендарем за період з 18.06.2015 до 1 числа місяця, наступного за тим, у якому відбулася реєстрація договору одноразовим внеском (звітний), а далі щомісячно з розрахунку щомісяця, як 1/12 від розміру річної орендної плати (якщо термін оренди менше місяця, розмір орендної плати встановлюється пропорційно строку користування землею у місяці) протягом 30 днів місяця, наступного за звітним на рахунки, зазначені в договорі.

Відповідно до п. 4.6 договору умови цього договору про розмір орендної плати (5 %) переглядаються на вимогу однієї зі сторін: у разі внесення чинним законодавством змін до мінімального або максимального розміру річної орендної плати, у разі зміни орендарем напряму діяльності (банківська діяльність, обмін валют тощо), шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід`ємною частиною цього договору.

Відповідно до п. 5.1 договору земельна ділянка передається в оренду для обслуговування нежитлової будівлі (торговельного центру Кіт).

Відповідно до п. 5.2 договору цільове призначення земельної ділянки: В.03.07.

Відповідно до п.п. "в" п. 9.1 договору орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до п.п. в, и к п. 9.4 договору орендар зобов`язаний:

- своєчасно вносити орендну плату;

- при відчуженні усіх будівель та споруд (припиненні права на усе нерухоме майно відмінне від земельної ділянки), розмішених на орендованій земельній ділянці. Орендар зобов`язаний письмово повідомити нового власника про необхідність переоформлення на себе правових документів на орендовану земельну ділянку та сумісно з набувачем цього майна у місячний строк з дня переходу права на нерухоме майно звернутися до міської ради з клопотанням про внесення змін до цього договору в частині заміни сторони по договору (орендар) з попереднього на нового власника нерухомого майна. У разі наявності будь-яких перешкод щодо внесення змін до цього договору (втрата, пошкодження тощо) орендар зобов`язаний звернутися до міської ради з клопотанням про його припинення, а новий власник водночас з ним - з клопотанням про переоформлення правового документу на земельну ділянку. Підставою для внесення змін до цього договору оренди землі або його припинення з ініціативи орендаря буде відповідне рішення міської ради. Орендна плата сплачується орендарем до дати припинення державної реєстрації його права оренди земельною ділянкою;

- у разі відчуження часток будівель та споруд, розміщених на орендованій земельній ділянці, Орендар зобов`язаний письмово повідомити нового власника про необхідність переоформлення на себе правових документів на частину орендованої земельної ділянки та сумісно з набувачем цього майна у місячний строк з дня переходу права на нерухоме майно звернутися до міської ради з клопотанням про внесення змін до цього Договору щодо зменшення площі земельної ділянки Орендарю та переоформлення документів на право користування земельною ділянкою, що зайнята проданою часткою будівель та споруд, на нового власника майна. При цьому зміни до Договору будуть внесені після прийняття рішення міської ради про зменшення площі земельної ділянки та надання новому власнику майна у користування земельної ділянки, що зайнята проданою часткою будівель та споруд.

Відповідно до п. 11.1 договору всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі (якщо інше не встановлено цим договором) за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Відповідно до п. 11.2 договору дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи-орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 11.5 договору розірвання (припинення) договору не потребує укладення додаткової угоди (договору про зміни). Договір вважається розірваним за взаємною згодою сторін з дати прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо цим рішенням не буде встановлена інша дата. У разі розірвання (припинення) договору орендарю необхідно вжити заходів щодо припинення права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 13.1 договору цей договір набирає чинності з моменту його укладення.

Договір підписано сторонами та скріплено печатками сторін.

Договір зареєстрований в Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 21.10.2015 за № 11032.

Доказів визнання недійсним або припинення (в т.ч. розірвання) договору суду не подано. Отже, строк дії договору оренди становить до 21.10.2025.

На виконання умов договору орендодавець Миколаївська міська рада передала, а орендар ДП ТОРЖОК прийняв в оренду земельну ділянку для обслуговування нежитлової будівлі по вул. Малій Морській, 108, загальною площею 12 960 кв.м., про що між сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки від 21.10.2015.

Судом встановлено, що Дочірньому підприємству «ТОРЖОК» на праві власності належало нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108 загальною площею 21 347, 4 кв.м. та нежитлова будівля зі спорудами за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108 загальною площею 5 023, 7 кв.м.

В подальшому 28.02.2017 право власності на вищевказане нерухоме майно перейшло до ТОВ «НІКІНВЕСТ2017», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка № 399178107 від 14.10.2024).

В подальшому ТОВ «НІКІНВЕСТ» проведено поділ нерухомого майна, у зв`язку з чим:

- 03.07.2017 погашено речове право власності ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» на нерухоме майно внаслідок поділу об`єкта нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108/5 загальною площею 21 347, 4 кв.м. Опис: нежитлова будівля торговельного центру за літ. А-6, А2-1 загальною площею 21 347, 4 кв.м. з навісом за літ. Б (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01).

Об`єкт нерухомого майна закрито. Запис 19246242.

- 03.07.2017 погашено речове право власності ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» на нерухоме майно внаслідок поділу об`єкта нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108 загальною площею 5 023, 7 кв.м. Опис: нежитлова будівля за літ. А-8 загальною площею 5 023, 7 кв.м. зі спорудами (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01).

Об`єкт нерухомого майна закрито. Запис 19245898.

Далі ТОВ «НІКІНВЕСТ2017», поділивши майно з присвоєнням окремих адрес, передало його у власність ТОВ «НІКІНВЕСТ2022».

Так, в інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка № 399178107 від 14.10.2024) за параметром запиту «право власності, інші речові права, іпотеки, обтяження на об`єкт за адресою Миколаївська область, м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108» зазначено наступну інформацію:

1) 14.12.2021 на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 13.12.2021, виданого ТОВ «НІКІНВЕСТ2017», за ТОВ НІКІНВЕСТ2022 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108/7 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (номер запису 45713739).

Нежитлове приміщення складається з адміністративної будівлі, яка зазначена на плані за літ. А-8 загальною площею 4 521, 2 кв.м., матеріал стін з/бетон, прилеглі будівлі та споруди: № 4 ворота, № 5 огорожа, № І покриття.

14.12.2021 припинено речове право ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» (номер запису 21261918).

2) 22.12.2021 на підставі рішення загальних зборів ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» від 13.12.2021, акту приймання-передачі нерухомого майна від 13.12.2021, виданого ТОВ «НІКІНВЕСТ2017», за ТОВ НІКІНВЕСТ2022 () зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108/6 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (номер запису 45939349).

Нежитлове приміщення на плані зазначене за літ. А1-6, загальною площею 19 973, 7 кв.м., матеріал стін з/бетон панелі, камінь, цегла; прилеглі будівлі та споруди: літ. А3-1 навіс, літ. Б навіс з металевої сітки.

22.12.2021 припинено речове право ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» (номер запису 21259921).

3) 14.04.2023 на підставі рішення загальних зборів ТОВ «НІКІНВЕСТ2022» від 13.12.2021, рішення загальних зборів ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» про внесення майна до статутного капіталу від 13.12.2021, акту приймання-передачі нерухомого майна від 13.12.2021, виданого ТОВ «НІКІНВЕСТ2017», за ТОВ НІКІНВЕСТ2022 () зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (номер запису 49971466).

Нежитлове приміщення зазначене на плані за літ. Апд загальною площею 502, 5 кв.м., матеріал стін з/бетон, № 7 споруда.

14.04.2023 припинено речове право ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» () (номер запису 21261324).

4) 14.04.2023 на підставі рішення загальних зборів ТОВ «НІКІНВЕСТ2022» від 13.12.2021, рішення загальних зборів ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» про внесення майна до статутного капіталу від 13.12.2021, акту приймання-передачі нерухомого майна від 13.12.2021, виданого ТОВ «НІКІНВЕСТ2017»/ТОВ «НІКІНВЕСТ2022», за ТОВ НІКІНВЕСТ2022 () зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108/5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) (номер запису 49971578).

Нежитлове приміщення зазначене на плані за літ. А1-6 загальною площею 1 373, 7 кв.м., матеріал стін з/бетон.

14.04.2023 припинено речове право ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» () (номер запису 21260522).

Щодо земельної ділянки, то судом також встановлено наступне.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка № 399178107 від 14.10.2024):

- 18.11.2015 право власності на земельну ділянку за адресою вул. Мала Морська, 108 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі з кадастровим номером :02:056:0003 площею 1,296 га зареєстровано за територіальною громадою, Миколаївською міською радою (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

- 18.11.2015 право оренди земельної ділянки зареєстровано за ДП ТОРЖОК на підставі договору оренди землі № 11032 від 21.10.2015. Строк дії: 21.10.2025 (номер запису про інше речове право 12194293).

В графі «Відомості про суб`єкта іншого речового права» зазначено:

Орендар: ТОВ НІКІНВЕСТ2022 (). Право оренди перейшло від попереднього користувача-орендаря до ТОВ НІКІНВЕСТ2022 на підставі ч. 4 ст. 31-6 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Орендодавець: Миколаївська міська рада.

Судом також встановлено, що в провадженні Господарського суду Миколаївської області перебувала справа № 915/54/22 за позовом Миколаївської міської ради до ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 1 449 700, 20 грн., а саме: стягнення з ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» заборгованості з орендної плати в сумі 1 449 700, 20 грн. за користування з 01.01.2020 до 01.03.2021 земельною ділянкою площею 12 960 кв.м для обслуговування нерухомого майна по вул. Малій Морській, 108 у м. Миколаєві.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 01.02.2023 у справі № 915/54/22 позовні вимоги задоволено.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 у справі № 915/54/22 повернуто апеляційну скаргу ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» та додані до неї документи.

Рішення суду набрало законної сили 06.06.2023.

Отже, в період з 03.07.2017 по 14.12.2021, 22.12.2021 та 14.04.2023 відповідно власником вищевказаних об`єктів нерухомого майна було ТОВ НІКІНВЕСТ2017 ().

Відповідно до інформації з витягу є Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ТОВ НІКІНВЕСТ2017 () змінило найменування на ТОВ СТЕФАС ().

Матеріали справи не містять доказів переоформлення права оренди на підставі договору оренди землі № 11032 від 21.10.2015 (зі строком дії до 21.10.2025) в період з 2017 по 2021 за ТОВ «НІКІНВЕСТ2017».

Предметом спору у даній справі є вимога про стягнення з ТОВ СТЕФАС () (попереднє найменування - ТОВ НІКІНВЕСТ2017 ()) заборгованості з орендної плати в сумі 715 856, 92 грн. за користування з 01.06.2021 до 14.12.2021 земельною ділянкою (кадастровий номер :02:056:0003) площею 12 960 кв.м. у м. Миколаєві по вул. Малій Морській для обслуговування нерухомого майна.

Рішенням Миколаївської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Миколаєва" від 10.07.2019 № 52/18:

1) затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Миколаєва (додається) (пункт 1 рішення);

2) дане рішення набирає чинності 01.01.2020 (пункт 2 рішення);

3) рекомендовано територіальним органам Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру у м. Миколаєві, відповідно до ст.23 Закону України Про оцінку земель, забезпечити своєчасну видачу витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок (пункт 4 рішення);

4) з дня введення в дію цього рішення рекомендовано власникам земельних ділянок, користувачам та орендарям земельних ділянок комунальної власності м. Миколаєва, відповідно до положень ст. 286.2 Податкового кодексу України та ст.ст. 5, 13 Закону України Про оцінку земель:

- замовити через департамент з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради або електронні сервіси Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та отримати витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, затверджену цим рішенням;

- надати копії цих витягів до територіальних органів Державної фіскальної служби України у Миколаївській області та управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради.

Рекомендовано територіальним органам Державної фіскальної служби України у м. Миколаєві:

- здійснювати контроль за поданням податкових декларацій з плати за землю власниками, користувачами та орендарями земельних ділянок на підставі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, затверджену цим рішенням;

- забезпечити нарахування земельного податку та орендної плати за земельні ділянки на підставі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, затверджену цим рішенням;

Рішення органу місцевого самоврядування розміщено на офіційному сайті Миколаївської міської ради https://mkrada.gov.ua/documents/32020.html.

Відповідно до інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: 1996 рік 1,703; 1997 рік 1,059; 1998 рік 1,006; 1999 рік 1,127; 2000 рік 1,182; 2001 рік 1,02; 2005 рік 1,035; 2007 рік 1,028; 2008 рік 1,152; 2009 рік 1,059; 2010 рік 1,0; 2011 рік 1,0; 2012 рік 1,0; 2013 рік 1,0; 2014 рік 1,249; 2015 рік 1,433 (крім сільськогосподарських угідь) і 1,2 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); 2016 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,06 (для земель несільськогосподарського призначення); 2017 рік 1,0; 2018 рік 1,0; 2019 рік 1,0; 2020 рік 1,0; 2021 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); 2022 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь), 2023 рік 1,051 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь).

Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік становить 1,12 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь).

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель (пункт 289.2 статті 289 Податкового кодексу України).

Вищевказана інформація розміщена на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2024-rik/.

Відповідно до Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області від 26.02.2020 № 3662/0/205-20 (дата формування витягу 26.02.2020) нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:056:0003, площею 12 960, 00 кв.м. складає 26 763 696, 00 грн.

Отже, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:056:0003, площею 12 960, 00 кв.м. з урахуванням коефіцієнту індексації по роках складає:

2020 26 763 696, 00 грн.

2021 26 763 696, 00 грн.

Таким чином, розмір орендної плати за 2021 рік становить:

2021 - 26 763 696, 00 грн. х 5 % = 1 338 184, 80 грн., а за період з 01.06.2021 по 14.12.2021 становить 715 856, 92 грн. (669 092, 40 грн. за 6 місяців з червня по листопад 2021 та 46 764, 52 грн. за 13 днів грудня 2021).

18.10.2024 позивач звернувся з листом № 18725/02.02.01-40/12/3/24 від 17.10.2024 до відповідача, в якому повідомив останнього, що розмір неодержаної орендної плати (збитки) за користування земельною ділянкою у період 01.06.2021 по 14.12.2021 становить 719 454, 19 грн. та просив сплатити зазначену суму.

Факт направлення листа підтверджується витягом з журналу вихідної кореспонденції.

Зазначені обставини стали підставою для звернення позивача із позовом.

ІV. ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

4.1. Правове регулювання використання землі.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч. 1, 8 ст. 93 ЗК України (тут і далі - в редакції від 01.07.2015) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про оренду землі (тут і далі - в редакції від 05.04.2015) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України Про оренду землі орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Відповідно до ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.

Плата за землю справляється відповідно до закону.

Відповідно до п. "в" ч. 1 ст. 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 21 Закону України Про оренду землі (в редакції від 27.05.2021) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ч. 3 ст. 22 Закону України Про оренду землі розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України Про оренду землі орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

4.2. Правове регулювання переходу прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, що розміщений на ній.

Відповідно до ст. 377 ЦК України (в редакції від 02.11.2016) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

Відповідно до ч. 1 ст. 120 ЗК України (в редакції від 01.01.2017) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до абз. 1 ч. 6 ст. 120 ЗК України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 19.10.2016) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ст. 125, ч. 5 ст. 126 ЗК України (в редакції від 01.01.2017) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17, від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17, від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об`єктів нерухомості зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості (п. 24 постанови ВС від 07.11.2018 року по справі № 910/20774/17; постанова від 29.08.2018 року по справі № 920/675/17; постанова від 26.11.2019 у справі № 917/92/19; постанова від 18.02.2020 у справі № 907/132/19). Зазначена правова позиція щодо переходу прав і обов`язків землекористувача при відчуженні нерухомості підтверджується і судовою практикою Верховного Суду, зокрема викладена в постанові Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17 у подібних правовідносинах.

Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Аналогічна правова позиція вже була висловлена Верховним Судом України у постанові від 8 червня 2016 року (справа №21-804а16) та постанові від 12 вересня 2017 року (справа №21-3078а16).

Отже, до нового власника об`єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов`язок зі сплати податку за земельну ділянку (орендної плати), на якій розташоване набуте ним майно (постанова ВС від 31.01.2018 року по справі № 825/308/17).

Вищевказана правова позиція щодо переходу права оренди від попереднього користувача новому власнику нерухомості (шляхом внесення майна до статутного капіталу іншої юридичної особи) також викладена Верховним Судом в постанові від 29.08.2018 року по справі № 920/675/17.

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (п. 26 постанови ВС від 07.11.2018 року по справі № 910/20774/17; постанова ВС від 27.02.2019 у справі № 913/661/17; постанова ВС від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18; постанова ВС від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17, постанова ВС від 20.08.2025 у справі № 908/1144/23).

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (п. 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року у справі № 910/18560/16; п. 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 року у справі № 263/6022/16-ц).

Велика Палата Верховного Суду вже неодноразово звертала увагу на те, що у нормах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, а також і в інших положеннях законодавства фактично закріплений принцип "superficies solo cedit" - збудоване на поверхні слідує за нею, який є одним із основоположних принципів земельного, а також цивільного законодавства (узгоджується із постановами від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

4.3. Правове регулювання порушення виконання грошового зобов`язання зі сплати орендної плати за землю.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 27.05.2021) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до п. 14.1.136 ст. 14 ПК України (в редакції від 15.05.2021) орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (далі у розділі XII - орендна плата).

Відповідно до п. 288.1, п. 288.2, п. 288.4, п. 288.7 ст. 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, і платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285-287 Розділу XII Податкового кодексу.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

4.4. Правове регулювання нормативної грошової оцінки.

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 ПК України та ч. 1 ст. 13 Закону України Про оцінку земель для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, яка являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону України Про оцінку земель).

Відповідно до абз. 1-3 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції від 17.10.2019) нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;

розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Відповідно до ч. 1. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до ч. 1, 3, 4 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Відповідно до абз. 1 п. 271.2 ст. 272 ПК України рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (частина перша статті 13 Закону № 1378-IV). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає приписам частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування (п. 101, 102, 108 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22; п. 121 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).

Врахувавши особливості правовідносин з оренди земель державної та комунальної власності, які характеризуються наявністю імперативних елементів, у пунктах 118-122 наведеної постанови Велика Палата Верховного Суду здійснила системний аналіз Законів № 161-XIV, № 1378-IV і ПК України та дійшла висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. При цьому технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

З огляду на це Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону № 1378-IV, статті 21 Закону № 161-XIV та пункту 271.2 статті 271 ПК України, зроблений у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Натомість Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки (п. 122-123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).

Для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. При цьому законодавцем визначено нижню (а в деяких випадках і верхню) граничну межу ставки орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи збігається її розмір із визначеним у договорі. Так, незалежно від того, чи вносилися зміни до змісту договору оренди в частині встановлення ставки або розміру орендної плати, ПК України вимагає, щоб річна сума платежу була не меншою розміру земельного податку, встановленого для земель сільськогосподарського призначення, й трикратного розміру земельного податку - для інших категорій земель (до 01 квітня 2014 року), та 3 % нормативної грошової оцінки (з 01 квітня 2014 року). Нарахування сум земельного податку проводиться контролюючим органом на підставі даних ДЗК та з використанням нормативної грошової оцінки земельних ділянок, визначеної у встановленому порядку (п. 45 постанови КАС ВС від 19.12.2024 у справі № 560/853/20).

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України (постанова Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20).

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Отже, технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України "Про оцінку земель", є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.

При цьому власник (землекористувач) може використати технічну документацію на обґрунтування нормативної грошової оцінки, надавши суду її оригінал або належно засвідчену копію. Так, технічна документація, виготовлена на конкретну земельну ділянку уповноваженим органом, може бути належним доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набула статусу об`єкта цивільних прав (постанова Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20).

Зважаючи на викладене, як положення ПК України, так і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг із Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.

З огляду на те, що земельне законодавство і ПК України не обмежують можливості подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом із Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка із Державного земельного кадастру, витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98- 103 ГПК України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі (постанова Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20).

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.

За таких обставин касаційна інстанція вважає обґрунтованими доводи скаржника про те, що: 1) чинне земельне законодавство, в тому числі стаття 20 Закону України "Про оцінку земель", не містить обґрунтування обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі; 2) витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі "реального часу", тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула (постанова КГС ВС від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19).

Відповідно до приписів п. 289.2 ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок на 1 січня поточного року.

Відповідно до ч. 3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізми їх застосування є різними як за правовим змістом, так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України).

Отже, за загальним правилом, індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до частини третьої статті 21 Закону № 161-XIV (індексується лише орендна плата) (п. 134-135 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23).

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Отже, за змістом вказаних норм, для визначення суми податкових зобов`язань з земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка земель. Відповідно до законодавства, вона проводиться раз у 5-7 років, а для визначення поточних зобов`язань необхідно проіндексувати її на коефіцієнт індексації, який щороку розраховує центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік. При цьому, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно (тобто накопичувально) залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, а не від дати набрання чинності рішенням ради про затвердження нормативної грошової оцінки (постанова палати для розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду ВС від 18.12.2019 № 804/937/16 (К/9901/38469/18).

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки завжди застосовується ретроспективно. Тобто, кожного року, після 01 січня, для розрахунку бази оподаткування земельним податком враховується чинна нормативна грошова оцінка (яка проводиться раз на 5-7 років) з урахуванням кумулятивного (накопичувального) застосування коефіцієнтів індексації (які визначаються щорічно). Визначальним є те, що саме закон встановлює, що кумулятивне застосування коефіцієнту індексації починається з дати проведення нормативної грошової оцінки. А враховуючи, що нормативна грошова оцінка проводиться раз на 5-7 років, то щорічно, після її проведення, при визначенні бази оподаткування, будуть враховуватись всі коефіцієнти індексації за попередні роки, починаючи від дати проведення нормативної грошової оцінки (постанова палати для розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду ВС від 18.12.2019 № 804/937/16 (К/9901/38469/18)).

V. ВИСНОВКИ СУДУ.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов наступного висновку.

21.10.2015 між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Дочірнім підприємством ТОРЖОК (орендар) укладено Договір оренди землі № 11032, відповідно до умов якого в оренду передано земельну ділянку загальною площею 12 960 кв. м. для обслуговування нежитлової будівлі (торгівельного центру Кіт) по вул. Малій Морській, 108 /Заводський район/ (п. 1.1, п. 2.1, п. 5.1 договору). Строк дії договору: 10 років з дати його укладення (до 21.10.2025) (п. 3.1 договору).

Суду не подано доказів визнання недійсним або припинення (в т.ч. розірвання) договору оренди землі.

На земельній ділянці з кадастровим номером :02:056:0003 площею 12 960 кв.м. за адресою: Миколаївська область, м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108, яка перебувала в оренді у ДП ТОРЖОК на підставі договору оренди землі № 11032 від 21.10.2015, розташоване нерухоме майно.

Так, судом встановлено, що Дочірньому підприємству «ТОРЖОК» на праві власності належало нерухоме майно, а саме: нежитлова будівля за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108 загальною площею 21 347, 4 кв.м. та нежитлова будівля зі спорудами за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108 загальною площею 5 023, 7 кв.м.

В подальшому 28.02.2017 право власності на вищевказане нерухоме майно перейшло до ТОВ «НІКІНВЕСТ2017», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка № 399178107 від 14.10.2024).

В подальшому 03.07.2017 ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» проведено поділ нерухомого майна, у зв`язку з чим 03.07.2017 в Державному реєстрі речових прав погашено речове право власності ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» на нерухоме майно внаслідок поділу об`єкта нерухомого майна, а саме: нежитлової будівлі за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108/5 загальною площею 21 347, 4 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01) та нежитлової будівлі за адресою м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108 загальною площею 5 023, 7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01).

Поділивши майно на чотири об`єкти з присвоєнням окремих адрес, ТОВ «НІКІНВЕСТ2017» передало його у власність ТОВ «НІКІНВЕСТ2022», про що в Державному реєстрі речових прав вчинено записи від 14.12.2021, 22.12.2021, 14.04.2023.

Отже, в період з 01.06.2021 до 14.12.2021 (період користування земельною ділянкою, зазначений позивачем в позовній заяві) відповідачу ТОВ СТЕФАС (попереднє найменування ТОВ НІКІНВЕСТ2017) на праві власності належало нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :02:056:0003 площею 12 960 кв.м. за адресою: Миколаївська область, м. Миколаїв, вул. Мала Морська, 108.

Отже, в силу приписів ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припинився щодо відчужувача, однак діяв на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набув також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Тобто, заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбулась автоматично, в силу прямої норми закону.

Враховуючи викладене, у ТОВ СТЕФАС в силу ст. 21 Закону України "Про оренду землі" та умов договору оренди землі № 11032 виник обов`язок зі сплати орендної плати у порядку та строки, передбачені умовами договору (п. 4.1 - п. 4.4, п.п. "в" п. 9.4 договору).

Судом встановлено, що позивачем нараховано відповідачу 715 856, 92 грн. - орендної плати за період користування земельною ділянкою з 01.06.2021 по 14.12.2021.

Так, п. 4.2 договору передбачено, що річна орендна плата за земельну ділянку (12960 кв.м.) встановлюється у розмірі 5 % від її нормативної грошової оцінки, а п. 4.3 договору передбачено, що розмір нормативної грошової оцінки не є сталим і змінюється у зв`язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства й інших нормативних документів. Розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

Судом також встановлено, що рішенням Миколаївської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Миколаєва" від 10.07.2019 № 52/18, яке набрало чинності 01.01.2020, затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Миколаєва, яке (рішення) є обов`язковим до виконання на відповідній території (абз. 1 ст. 144 Конституції України).

Відповідно до Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області від 26.02.2020 № 3662/0/205-20 (дата формування витягу 26.02.2020) нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:056:0003, площею 12 960, 00 кв.м. складає 26 763 696, 00 грн.

Матеріали справи не містять доказів зміни базової вартості земель міста Миколаєва в період з 01.01.2020 по теперішній час та, як наслідок, зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :02:056:0003 загальною площею 12960 кв.м.

Суд також зазначає, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формується на певну дату (дата звернення заявника про отримання витягу) та може визначати дані про оцінку земельної ділянки як на момент його видачі, так і за попередній період за умови, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період. Крім того, чинним законодавством також не заборонено використання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, сформованого на певну дату, й під час розрахунку земельного податку або орендної плати за земельну ділянку на наступні періоди (після видачі витягу) за умови, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки не змінювалась та враховано коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, долучений до матеріалів справи витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 26.02.2020 № 3662/0/205-20 є належним та допустимим доказом у даній справі для розрахунку заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :02:056:0003.

Враховуючи вищевикладене, відповідач в порушення умов договору оренди землі № 11032 від 21.10.2015 року та норм чинного законодавства не виконав належно взяті на себе зобов`язання щодо сплати орендних платежів, у зв`язку з чим у відповідача перед позивачем виникла заборгованість за договором оренди землі за період з 01.06.2021 по 14.12.2021 в сумі 715 856, 92 грн. Розрахунок орендної плати виконано позивачем арифметично правильно, виходячи з розміру орендної плати, передбаченої умовами п. 4.2 договору (5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), та з урахуванням зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Судом також перевірено та встановлено, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки правильно застосовано позивачем. Детальний розрахунок заборгованості з орендної плати, а також коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки наведено у розділі ІІІ даного судового рішення.

Суду не подано доказів оплати відповідачем орендної плати за договором оренди землі № 11032 від 21.10.2015 в розмірі 715 856, 92 грн., строк оплати якої настав в силу умов п. 4.3 договору, як і не спростовано позовних вимог. Отже, позовна вимога про стягнення заборгованості з орендної плати є обґрунтованою.

Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

VІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Судовий збір в розмірі 10 737, 85 грн. слід відшкодувати позивачу з відповідача.

Керуючись ст. 129, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Стягнути з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю СТЕФАС, вул. Бунґе Родини, буд. 8, м. Київ, 03134 () на користь позивача Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 () (отримувач УК у м. Миколаїв/ Центральний р-н/24062200; банк отримувача Казначейство України (ЕАП); код в ЄДРПОУ отримувача 37992781: рахунок № UА0014483):

- 715 856, 92 грн. (сімсот п`ятнадцять тисяч вісімсот п`ятдесят шість грн. 92 коп.) - заборгованості з орендної плати за користування з 01.06.2021 до 14.12.2021 земельною ділянкою (кадастровий номер :02:056:0003) площею 12 960 кв.м у м. Миколаєві по вул. Малій Морській для обслуговування нерухомого майна.

3. Стягнути з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю СТЕФАС, вул. Бунґе Родини, буд. 8, м. Київ, 03134 () на користь позивача Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 () (банк отримувача ДКСУ м. Київ, код в ЄДРПОУ отримувача 04056612, рахунок № UА0027733):

- 10 737, 85 грн. (десять тисяч сімсот тридцять сім грн. 85 коп.) - витрат по сплаті судового збору.

3. Накази видати позивачу після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст. 253, 254, 256-259 ГПК України.

Повне рішення складено 09.12.2025

Суддя Е.М. Олейняш