ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" листопада 2025 р. м. ХарківСправа № 922/2424/25

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Пономаренко Т.О.

при секретарі судового засідання Надвіренко А.Д.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (61002, м. Харків, вул. Чернишевська, 14; )
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м. Харків, м-н Театральний, 1; ) 3-ті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача 1) Департамент містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (, 61002, Україна, Харківська обл., м. Харків, вулиця Сумська, будинок, 76); 2) Фонд державного майна України (, 01133, м.Київ, вул. Генерала Алмазова, 18/9)
про визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії
за участю представників:

позивача - Бондаренка Я.О., ордер АН №1619235 від 15.07.2025;

відповідача - Ступіна В.В., витяг з Єдиного державного реєстру;

3-ї особи 1 - Зучека Є., наказ від 03.07.2025 №05-06/18-к;

3-ї особи 2 - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

15.07.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" звернулось до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, в якій просить суд:

- визнати бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу незаконними та протиправними;

- зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області прийняти рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв. №10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу та виконати процедуру приватизацію державного майна згідно із вимогами Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна»;

- ухвалити судове рішення, яким визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу малої приватизації у редакції, що додається у позовній заяві.

В обґрунтування позовної заяви позивач зазначає, що Позивач виконав вимоги ст.18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", які є необхідною передумовою для приватизації орендованого державного майна у спрощеному порядку (здійснив невід`ємні поліпшення об`єкту оренди не менше, ніж на 25% його вартості за згодою орендодавця). Таким чином Позивач має право на позитивне вирішення його заяви шляхом прийняття Відповідачем відповідного рішення. Відповідач фактично ухиляється від проведення визначеної законом процедури приватизації, а тому належним способом захисту прав Позивача є звернення з позовом про зобов`язання вчинити певні дії та спонукання до укладення попереднього договору купівлі-продажу об`єкта приватизації.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 позовну заяву (вх.№2424/25 від 16.07.2025) Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" залишено без руху. Надано позивачу строк, який становить 5 днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху, для усунення недоліків, а саме надання до суду доказів сплати судового збору у встановленому порядку та розмірі.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 21.07.2025 прийнято позовну заяву (вх.№2424/25 від 15.07.2025) Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області про визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії до розгляду та відкрито провадження у справі №922/2424/25. Призначено підготовче засідання на 20 серпня 2025 року о 10:15.

05.08.2025 через систему "Електронний суд" надійшов відзив на позовну заяву (вх.№18090 від 05.08.2025), в якому представник відповідача зазначає, що Регіональним відділенням направлено лист від 15.10.2024 №01-04-03985 до Фонду державного майна України щодо включення зазначеного об`єкта державної власності, а саме - нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Рішення про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, приймає Фонд державного майна України.

На теперішній час нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, не включена Фондом державного майна України до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, у зв`язку з чим розглянути питання про прийняття рішення про приватизацію даного об`єкта (визначивши спосіб приватизації) не вбачається можливим, через що дії відповідача є правомірними, тому позовна заява задоволенню не підлягає.

Також зазначив, що Регіональне відділення не є належним відповідачем щодо питання не включення вищезазначеного об`єкту державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації.

07.08.2025 через систему "Електронний суд" надійшла відповідь на відзив на позовну заяву (вх.№18263 від 07.08.2025), в якому представник позивача зазначає, що посилання Відповідача на те, що він не приймає рішення про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, а приймає Фонд державного майна України, не відповідає дійсності.

Як вбачається з пункту 1 наказу Відповідача від 15.10.2024 №00442 останній прийняв рішення про включення до переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації.

Тобто, аналізуючи норми чинного законодавства вбачається, що включення об`єкту до переліку об`єктів, які підлягають приватизації, здійснюється на підставі відповідного рішення. В даному випадку таким рішенням є Наказ Відповідача від 14.10.2024 №00442. В свою чергу, законодавець визначив, що об`єкти, відносно яких прийнято рішення про приватизацію, фактично без будь-яких додаткових умов повинні бути опубліковані органом приватизації.

12.08.2025 через систему "Електронний суд" надійшли заперечення на відповідь на відзив (вх.№18555 від 12.08.2025), в якому Відповідач зазначив, що зробив все передбачене законодавством з дотриманням встановлених законом строків з метою дотримання прав позивача, проте затвердження переліку Фондом державного майна України, після якого об`єкт вважається включеним до переліку об`єктів малої приватизації, не входить до повноважень Регіонального відділення (такі повноваження не встановлені ні законами України «Про фонд державного майна України», «Про приватизацію державного та комунального майна», ні вищезазначеним Порядком, ні Положенням про регіональне відділення Фонду державного майна України, яке затверджене наказом ФДМУ від 15.05.2012 №678, затвердженого Наказом Фонду державного майна України 15.05.2012 №678, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11 червня 2012 р. за №935/21247).

19.08.2025 через систему "Електронний суд" надійшла заява представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" Бондаренка Ярослава Олександровича (вх.№19135 від 19.08.2025) про заміну предмета позову, в якій просить суд:

- визнати бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу незаконною та протиправною;

- ухвалити судове рішення яким визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу малої приватизації у редакції, що додається.

В обґрунтування заяви (вх.№19135 від 19.08.2025) про зміну предмета позову представник заявника зазначає, що позивач вважає викладення позовних вимог у редакції поданої позовної заяви недостатнім з огляду на обставини та суть порушеного права та вважає за потрібне змінити предмет позову без зміни підстави позову, що буде належним способом захисту порушеного права.

Протокольною ухвалою від 20.08.2025 відкладено підготовче засідання у справі на 27.08.2025 о 10:40 у зв`язку з технічними збоями у роботі системи ВКЗ.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 21.08.2025 у задоволенні заяви представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" Бондаренка Ярослава Олександровича (вх.№19135 від 19.08.2025) про заміну предмета позову в частині залучення третіх осіб у справі відмовлено.

Відповідно до частини 2 статті 50 ГПК України залучено Департамент містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (, 61002, Україна, Харківська обл., м. Харків, вулиця Сумська, будинок, 76) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, у справі №922/2424/25 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області про визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії.

Відповідно до частини 2 статті 50 ГПК України залучено Фонд державного майна України (, 01133, м. Київ, вул. Генерала Алмазова, 18/9) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, у справі №922/2424/25 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області про визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.08.2025 відкладено підготовче засідання на 10.09.2025.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.08.2025 заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" адвоката Бондаренка Я.О. (вх.№19135 від 19.08.2025) про зміну предмета позову задоволено.

Позовні вимоги позивача у справі № 922/2424/25 вважати наступними:

"Визнати бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу незаконною та протиправною.

Ухвалити судове рішення, яким визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу малої приватизації, у редакції, що додається до позовної заяви.".

09.09.2025 через систему "Електронний суд" надійшли пояснення представника Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації Зучека Є.Н. (вх.№20590 від 09.09.2025), в яких він зазначає, що 16.06.2017 між РВ ФДМУ по Харківській області та ТОВ «Авеню-Аніс» укладено Договір оренди №6334-Н на нежитлову будівлю інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125), загальною площею 102,10 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14.

Додатковою угодою №1 від 26.06.2019 до Договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 площа предмету оренди була змінена - 101,70 кв. м.

Згідно з пунктом 1.1. договору оренди №6334-Н (в редакції додаткової угоди №1 від 26.06.2019) висновок про вартість незалежної оцінки складено 19.04.2017.

13.01.2025 між замовником (ТОВ «Авеню-Аніс») та підрядником (ТОВ «СЕЙДИ ТРЕЙД») складено та підписано акт №1 приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2024 - січень 2025 року.

Згаданий акт складено після ремонту (реставраційного) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення «Північний флігель садибного типу» охоронний №125; вул. Чернишевського, 14, м. Харків.

З 19.04.2017 до 13.01.2025 пройшло більш ніж сім років.

Таким чином, невід`ємні поліпшення, виконані на замовлення ТОВ «Авеню-Аніс», здійснені не в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди №6334-Н від 16.06.2017.

Умова абзацу четвертого частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" позивачем не виконана.

Якщо брати до уваги договір №2 від 19.05.2020 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 №6334-Н (далі по тексту - договір № 2 від 19.05.2020), треба врахувати наступне.

Цей договір є новою редакцією договору оренди №6334-Н від 16.06.2017.

Відповідно до пункту 1.1. договору №2 від 19.05.2020 висновок про вартість незалежної оцінки складено 29.02.2020.

З 29.02.2020 до 13.01.2025 пройшло більше чотирьох років.

Також зазначає, що висновок про вартість незалежної оцінки 19.04.2017, який був складений для укладання договору оренди №6334-Н від 16.06.2017; акт №1 приймання виконаних будівельних робіт від 13.01.2025, - невід`ємні поліпшення, виконані на замовлення ТОВ «Авеню-Аніс» для цілей викупу орендованого державного майна, були здійснені поза межами трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди.

Представник третьої особи вказує, що позивачем не виконаний припис абзацу четвертого частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", а саме: орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:… невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди. Враховуючи вищевикладене, у ТОВ «Авеню-Аніс» не має правових підстав для укладання попереднього договору купівлі-продажу малої приватизації: нежитлової будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв. м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, у редакції, що викладена у позовній заяві.

Крім того представник третьої особи звертає увагу суду, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, наявна інформація щодо накладання арешту на нежитлову будівлю літ. «Г-1» загальною площею 101,7 кв. м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101, шляхом заборони її відчуження до скасування арешту майна встановленими нормами Кримінального процесуального кодексу України порядку (далі - КПК України).

Зазначене обтяження накладено на виконання ухвали Київського районного суду м. Харкова від 13.06.2018 по справі №640/5539/18 про накладання арешту на майно у кримінальному провадженні №0000087 від 16.03.2018 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.190 Кримінального кодексу України.

Зазначеною ухвалою накладено арешт на нежитлову будівлю за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом заборони її відчуження до скасування арешту майна у встановленому нормами КПК України порядку.

У Єдиному державному реєстрі судових рішень відсутня інформація про закриття провадження по справі №640/5539/18 або про зняття накладеного арешту на нерухоме майно.

Відповідно до частини 9 статті 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" відмова державними органами приватизації у включенні до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, можлива, зокрема, у разі, коли законодавством установлено обмеження щодо приватизації об`єкта.

10.09.2025 через систему "Електронний суд" надійшли додаткові пояснення представника Позивача (вх.№20696 від 10.09.2025), в яких він зазначає, що частинами 7 - 71 Постанови КМУ №634 від 27.05.2022 визначено, на період воєнного стану переоцінка об`єкта оренди не здійснюється. У період воєнного стану орендна плата за договорами, які можуть бути продовжені без проведення аукціону, встановлюються на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, із урахуванням її індексації, без урахування орендних знижок, установлених цією постановою.

Тобто, з огляду на наведене вбачається, що з 24.02.2022 по теперішній час переоцінка нерухомого майна не здійснюється, а отже оцінка нерухомого майна від 29.02.2020 є чинною.

Позивач отримав дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна лише 07.08.2024, коли Постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2024 апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області залишено без задоволення, а рішення господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 без змін, а отже Позивачем не порушено приписи ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна».

Предметом договору оренди №6334-Н від 16.07.2017 є будівлі літ.«Г-1» інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14.

Як вбачається з витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, наданого третьої особою, нерухоме майно - будівля літ.«Г-1» інв. №10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14 зареєстрована в реєстрі і жодних арештів щодо даного майна не має.

Натомість, третя особа зазначає про арешт нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. «Г-2» за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14.

Повідомляємо, що позивач немає жодного відношення до нежитлової будівлі літ. «Г-2» за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14.

Більш того, згідно ухвали Київського районного суду м. Харкова від 26.07.2021 року по справі №953/2016/20 кримінальне провадження, внесене до ЄРДР за №00000087 від 16.03.2018 закрито.

Ухвалами Київського районного суду м. Харкова від 21.12.2022 та від 31.08.2022 року по справі №953/2016/20 скасовано арешт, накладений ухвалою Київського районного суду м. Харкова по справі №640/5539/18 від 13.06.2018.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 10.09.2025 відкладено підготовче засідання на 01.10.2025.

12.09.2025 через канцелярію суду надійшли пояснення директора юридичного департаменту Фонду державного майна України Григораша О. (вх.№20994 від 12.09.2025), в яких зазначив, що з метою недопущення порушення норм чинного законодавства встановлення відсутності обмежень на включення до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, визначених частиною другою статті 4 Закону, Фонд державного майна України листом від 18.11.2024 №10-19-31159 (копія додається) звернувся до уповноваженого органу управління з проханням надати згоду на приватизацію зазначеної будівлі або вмотивовану відмову.

Станом на сьогодні відповіді Фонд не отримав. Неотримання Фондом відповіді від Харківської обласної військової адміністрації унеможливило розгляд питання щодо включення зазначеної будівлі до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, оскільки в такому випадку існує ризик порушення норми законодавства, визначеної частиною другою статті 4 Закону.

Крім того, об`єкт згідно з рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334 та розпорядженням Харківської обласної державної адміністрації від 06.03.2007 №113 є пам`яткою архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний №125.

Фонд листом від 14.07.2025 №10-19-17793 (копія додається) повідомив Регіональне відділення, що для подальшого розгляду питання включення об`єкта до переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, необхідно усунути недоліки та надати документи відповідно до вимог Регламенту включення Фондом об`єктів права державної власності до переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, в редакції, затвердженій наказом Фонду від 03.06.2024 №1223.

Станом на сьогодні відповідь від Регіонального відділення до Фонду не надходила.

Доцільно зазначити, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості щодо накладеного арешту на об`єкт, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, шляхом заборони його відчуження до скасування арешту майна у встановленому нормами КПК України порядку.

Зазначене обтяження накладено на виконання ухвали Київського районного суду м. Харкова від 13.06.2018 у справі №640/5539/18 про накладення арешту на майно у кримінальному провадженні №0000087 від 16.03.2018 за ч.2 ст.190 КК України щодо незаконного заволодіння вищевказаним об`єктом нерухомого майна, стороною у якому є ТОВ «Авеню-Аніс».

У Єдиному державному реєстрі судових рішень не міститься судових рішень про закриття провадження у справі №640/5539/18 або про зняття накладеного арешту на нерухоме майно.

Крім цього слід звернути увагу, що до прийняття Верховною Радою України Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо особливостей приватизації об`єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду» від 16.04.2025 №4360-ІХ тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, оцінка об`єктів приватизації не проводилась.

Також повідомляємо, що Звіт про оцінку майна - нежитлова будівля, інв. №10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківської облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв. м за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, на рецензування до Фонду не надходив.

Таким чином, враховуючи вище викладене, позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Авеню-Аніс» до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області про визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії не підлягає задоволенню в повному обсязі, оскільки є безпідставною та необґрунтованою.

18.09.2025 через систему "Електронний суд" надійшли пояснення представника Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації Зучека Є.Н. (вх.№21521 від 18.09.2025), в яких він зазначає, що на момент укладання договору оренди №6334-Н Постанови №634 не існувало, а тому її норми не застосовуються до спірних правовідносин, які є предметом розгляду у справі №922/2424/25.

Постанова №634 не має ніякого відношення до орендних відносин, які виникли 16.06.2017 (укладання договору оренди №6334-Н) та були продовжені 19.05.2020, з огляду на укладання договору №2 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 №6334-Н.

30.09.2025 через систему "Електронний суд" від представник Відповідача надійшли заперечення на додаткові пояснення позивача від 10.09.2025 (вх.№22676 від 30.09.2025), в якому Відповідач зазначив, що з 07.06.2025 здійснюється оцінка об`єкта приватизації, що спростовує додаткові пояснення представника позивача від 10.09.2025, які вводять Суд в оману.

Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 01.10.2025 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 15.10.2025.

14.10.2025 через систему "Електронний суд" від представника Позивача надійшли додаткові пояснення (вх.№23821 від 14.10.2025), в яких він зазначає, що у зв`язку із відсутністю вмотивованої відмови органу уповноваженого управляти державним майном, вважається, що згода на приватизацію, в силу вимог Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», була надана.

Вимоги попереднього договору не порушують норми законодавства в сфері охорони культурної спадщини, оскільки умовою договору є зобов`язання Покупця (Позивача) укласти з органом уповноваженим на охорону культурної спадщини (Департаментом містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації) відповідний охоронний договір, а не виконання цієї умови є підставою для розірвання договору купівлі-продажу.

15.10.2025 протокольною ухвалою в судовому засіданні оголошено перерву до 29.10.2025.

29.10.2025 через систему "Електронний суд" надійшли додаткові пояснення представника Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області Ступіна В.В. (вх.№25096 від 29.10.2025), в яких він зазначає, що відповідач зробив все передбачене чинним законодавством відповідно до встановлених процедур, але незважаючи на це ФДМУ листом №10-19-17793 від 14.07.2025 повідомив відповідача про те, що документи містять недоліки, при тому посилався на Регламент включення Фондом об`єктів права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, в редакції, затвердженій наказом Фонду від 03.06.2024 №1223.

Регламент включення Фондом об`єктів права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, в редакції, затвердженій наказом Фонду від 03.06.2024 №1223, не пройшов державну реєстрацію у Міністерстві юстиції України, а отже не є нормативно-правовим актом та не має юридичної сили. Даний Регламент може носити рекомендаційний характер та не породжує жодних правових наслідків.

29.10.2025 протокольною ухвалою в судовому засіданні оголошено перерву до 12.11.2025.

Протокольною ухвалою від 12.11.2025 на підставі ч.2 ст.202 та частин 1,3 статті 216 ГПК України відкладено судове засідання на 19.11.2025.

19.11.2025 через систему "Електронний суд" від представника Позивача надійшло клопотання (вх.№26887 від 19.11.2025), в якому він повідомив про зняття арешту з нерухомого майна - нежитлової будівлі літ.«Г-2» за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, та надано відповідні витяги з Державного реєстру речових прав.

Присутній в судовому засіданні 19.11.2025 представник позивача позовні вимоги підтримав та просив суд задовольнити їх в повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні 19.11.2025 заперечував проти задоволення позову та просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог.

Представник третьої особи Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації в судовому засіданні 19.11.2025 заперечував проти задоволення позову.

Представник третьої особи Фонду державного майна України в судове засідання 19.11.2025 не з`явився.

Суд зазначає, що процесуальні документи у цій справі направлялись всім учасникам судового процесу, що підтверджуються інформацією із КП "Діловодство спеціалізованого суду" про доставку електронного листа в кабінет Електронного Суду.

Крім цього, процесуальні документи щодо розгляду даної справи офіційно оприлюднені у Єдиному державному реєстрі судових рішень (www.reyestr.court.gov.ua) та знаходяться у вільному доступі.

Відтак, всім учасникам справи надано можливість для висловлення своєї правової позиції по суті позовних вимог, а також судом надано сторонам достатньо часу для звернення із заявами по суті справи та з іншими заявами з процесуальних питань.

Відповідно до ч.1 ст.7 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" кожному гарантується захист його прав, свобод та інтересів у розумні строки незалежним, безстороннім і справедливим судом, утвореним законом.

Відповідно до частини 1 та 2 статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Судова система забезпечує доступність правосуддя для кожної особи відповідно до Конституції та в порядку, встановленому законами України.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 4 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Право особи на справедливий і публічний розгляд справи упродовж розумного строку кореспондується з обов`язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення від 07.07.1989 р. Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії" (Alimentaria Sanders S.A. v. Spain).

За висновками суду, в матеріалах справи достатньо доказів, які мають значення для правильного вирішення спору, внаслідок чого справа може бути розглянута за наявними матеріалами.

Враховуючи положення ст.ст.13, 74 ГПК України, якими в господарському судочинстві реалізовано конституційний принцип змагальності судового процесу, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови для надання сторонами доказів і заперечень та здійснені всі необхідні дії для забезпечення сторонами реалізації своїх процесуальних прав, а тому вважає за можливе розглядати справу по суті.

У судовому засіданні 19.11.2025 судом проголошено скорочене рішення (вступну та резолютивну частини).

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, суд встановив наступне.

16 червня 2017 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (далі за текстом - Відповідач, Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Авеню Аніс» (далі за текстом - Позивач, Орендар) укладено договір оренди №6334-Н (далі за текстом - Договір), відповідно до п.1.1. предметом якого є державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлова будівля інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 102,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, (далі - Майно), що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (далі за текстом - Балансоутримувач).

Відповідно до п.1.2 Договору Майно передається в оренду з метою: надання послуг з працевлаштування, в т.ч. інвалідів, учасників АТО, та включене Державною службою зайнятості до переліку суб`єктів господарювання, які надають послуги з посередництва у працевлаштуванні, та суб`єктів господарювання, які здійснюють наймання працівників для подальшого виконання ними роботи в Україні в інших роботодавців.

Стан майна на момент укладання договору визначається в акті приймання-передавання згідно довідки Балансоутримувача (пункт 1.3. Договору).

Згідно акту приймання-передачі до Договору від 16.06.2017 майно потребує поточного ремонту.

Відповідно до п.2.2. Договору передача Майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це Майно. Власником Майна залишається держава, а Орендар користується ним протягом строку оренди.

Цей Договір укладено строком на два роки 11 місяців, що діє з 16.06.2017 до 16.05.2020 (п.10.1. Договору).

Пунктом 10.6 Договору визначено, що чинність цього Договору припиняється внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- приватизації орендованого майна Орендарем;

- загибелі орендованого Майна;

- достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду;

- банкрутства Орендаря;

- ліквідації Орендаря - юридичної особи.

16.06.2017 між сторонами складено акт приймання-передачі орендованого майна, відповідно до якого позивач прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: нежитлову будівлю інв. №10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 102,10 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, яке згідно із довідкою балансоутримувача від 13.03.2017 №01-05/686 потребує поточного ремонту.

26.06.2019 між сторонами укладено додаткову угоду №1 до договору про внесення змін та доповнень до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 в частині визначення об`єкту оренди, а саме: внесено зміни до розділу 1 "Предмет договору" та п.1.1 після слів: "нежитлову будівлю" викладено в новій редакції - "інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення охоронний №125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), літ. "Г-1" (згідно техпаспорту) (далі - майно) загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14" і далі по тексту.

19.05.2020 між сторонами укладено договір №2 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.06.2017 №6334-Н (далі - Договір № 2), відповідно до умов якого найменування орендодавця викладено в новій редакції: "Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях".

Також у даному договорі розділи 1-12 договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 сторонами викладено в новій редакції.

Так, відповідно до п.1.1 договору №2 відповідач передав, а позивач прийняв в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: нежитлову будівлю інв. №10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість оцінки на 29.02.2020 і становить незалежною оцінкою 954 200,00грн.

У п.1.2 договору №2 сторони погодили, що майно передається в оренду з метою надання послуг з працевлаштування, в т.ч. інвалідів, учасників АТО, та включене Державною службою зайнятості до переліку суб`єктів господарювання, які надають послуги з посередництва у працевлаштуванні, та суб`єктів господарювання, які здійснюють наймання працівників для подальшого виконання ними роботи в Україні в інших роботодавців.

За умовами п.5.4 договору №2 позивач взяв на себе зобов`язання забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

За письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління позивач, за умовами п.6.3 договору №2, має право здійснювати капітальний ремонт, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

У разі, якщо позивач подає заяву на погодження відповідачем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проєктно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (п.5.7 договору №2).

Пунктом 4.4 договору №2 встановлено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень позивач звертається до орендодавця згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 №686, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 11.06.2018 за №711/32163.

Договором № 2 про внесення змін до договору оренди від 16.06.2017 № 6334-Н строк дії договору продовжено до 16.04.2023.

17.08.2021 між сторонами укладено договір №3 про внесення змін до договору оренди від 16.06.2017 №6334-Н, відповідно до якого змінено найменування попереднього орендодавця за договором з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях на Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області ().

Договір оренди є продовженим та діючим, відповідно до п.5 постанови Кабінету Міністрів України "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" №634 від 27.05.2022, яким передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.05.2024 по справі №922/389/24 визнано право Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (61002, м. Харків, вул. Чернишевська, 14, ) на проведення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,70кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації за договором оренди №6334-Н від 16.06.2017, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (61057, м. Харків, майдан Театральний, 1, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (61002, м. Харків, вул.Чернишевська, 14, ), шляхом здійснення невід`ємних поліпшень за робочим проектом - "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний №125 "Південний флігель садибного будинку за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14".

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2024 апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області залишено без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2024 у справі №922/389/24 без змін.

Між Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" (Замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю «СЕЙДИ ТРЕЙД» (Підрядник) укладено Договір підряду №003/12-24 від 12.10.2024.

Відповідно до п.1.1. Договору Підрядник приймає на себе зобов`язання виконати Замовнику наступну роботу: "Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування "Північний флігель садибного будинку", розташованої за адресою: вул. Чернишевська, 14, м. Харків", а Замовник зобов`язується прийняти та оплатити цю роботу.

Загальна вартість робіт по цьому Договору визначена динамічною договірною ціною, яка є невід`ємною частиною цього Договору. Ціна цього Договору становить: 562 226,40 грн., в тому числі з ПДВ - 93 704,40 грн.

Оплата послуг - Ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури Договір субпідряду №003/12-24 від 12.10.2024 на суму 562 226,40 грн. підтверджується платіжною інструкцією №1315 від 13.01.2025.

Факт виконання зазначеного Договору підтверджується копіями первинних документів, а саме: актом приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2024 - січень 2025, відомістю ресурсів до локального кошторису №02.01.01 на будівельні роботи, відомістю ресурсів до локального кошторису №02.01.02 на електромонтажні роботи, відомістю ресурсів до локального кошторису №02.01.04 на сантехнічні роботи, довідкою про вартість виконаних робіт будівельних робіт та витрати за жовтень 2024 - січень 2025, договірною ціною на ремонт (реставраційний) пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення "Північний флігель садибного будинку" (охоронний №125), вул.Чернишевська, 14, м.Харків" зі змінами 2, зведеним кошторисним розрахунком, локальним кошторисом на будівельні роботи №02.01.01, локальним кошторисом на будівельні роботи №02.01.02, локальним кошторисом на придбання устаткування, меблів та інвентарю №02.01.03, локальним кошторисом на будівельні роботи №02.01.04, локальним кошторисом на будівельні роботи №02.01.01, локальним кошторисом на будівельні роботи №02.01.02, локальним кошторисом на придбання устаткування, меблів та інвентарю №02.01.03, локальним кошторисом на будівельні роботи №02.01.04, актом №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних будівельних робіт жовтень 2024 - січень 2025.

Директор Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" Марченко К.П. 19.09.2024 звернулася із заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (вх.№ЗП/14 від 20.09.2024) про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації (нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, літера "Г-1").

Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області видано наказ №00442 від 15.10.2024 "Про прийняття рішення про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації", яким:

п.1 прийнято рішення про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, об`єкта державної власності нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, балансоутримувач - Департамент містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації, код за ;

п.2 Відділу приватизації та корпоративного управління:

2.1. Не пізніше наступного дня після видання цього наказу інформувати Фонд державного майна України про прийняте рішення.

Регіональним відділенням направлено лист від 15.10.2024 №01-04-03985 до Фонду державного майна України щодо включення зазначеного об`єкта державної власності, а саме - нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації. Додатками до зазначеного листа направлено:

1. копію наказу №00442 від 15.10.2024 "Про прийняття рішення про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації";

2. анкету окремого нерухомого майна - нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, сформованої Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області;

3. протокол перевірки, сформований Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області, по окремому нерухомому майну - нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14;

4. Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №395755169 від 20.09.2024;

5. копію технічного паспорту на громадський будинок за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, виготовленого станом на 22.11.2018;

6. копію договору оренди №6334-Н від 06.06.2017;

7. копії додаткової угоди від 26.06.2019 до договору оренди №6334-Н від 06.06.2017 та договорів №2 від 19.05.2020 та №3 від 17.08.2021 про внесення змін до договору оренди №6334-Н від 06.06.2017;

8. копію охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 28.07.2017 №1006;

9. копію витягу з Єдиного державного реєстру об`єктів державної власності щодо державного майна;

10. копію листа Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 01.10.2024 №11-20-25,1-6408/0/19-24.

У протоколі перевірки, сформованому Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області, по окремому нерухомому майну - нежитлової будівлі літери "Г-1" загальною площею 101,70 кв.м за адресою: Харківська обл., м. Харків, вул. Чернишевська, 14, зазначено, що обєкт може бути включений до Переліку обєктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

Фонд державного майна України листом від 18.11.2024 за №10-19-31159 звернувся до Харківської обласної військової адміністрації з проханням опрацювати питання щодо надання згоди або відмови на приватизацію об`єкта і про результати розгляду повідомити Фонд та Регіональне відділення в десятиденний строк.

Фонд державного майна України листом від 14.07.2025 за №10-19-17793 повідомив Регіональне відділення, що для подальшого розгляду питання включення Об`єкта до переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, необхідно усунути недоліки та надати документи відповідно до вимог Регламенту включення Фондом об`єктів права державної власності до переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, в редакції, затвердженій наказом Фонду від 03.06.2024 №1223.

Листом від 03.07.2025 №963-03-2-221 Відповідач повідомив Позивача про те, що на теперішній час нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, не включена до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, у зв`язку з чим розглянути питання про прийняття рішення про приватизацію даного об`єкта (визначивши спосіб приватизації) не вбачається можливим.

Відповідно до висновку експертного дослідження від 22.04.2025 №ЕД-19/117-25/5899-БТ за результатами експертного будівельно-технічного дослідження, проведеного Полтавським науково-дослідним експертно-криміналістичним центром:

1. На об`єкті оренди - нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, відповідно до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 та рішення від 24.04.2024 по справі № 922/389/24 Господарського суду Харківської області, дозвільної, проектно-кошторисної і первинної облікової документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025), виконані будівельні роботи, що відносяться до ремонту (реставраційного), а саме: Ремонт (реставраційний) «Пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний №125«Північний флігель садибного будинку» (адреса: м. Харків, вул. Чернишевська, 14)».

Перелік і обсяги будівельних робіт, які виконані орендарем на об`єкті оренди: нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, фактично відповідають переліку та обсягу робіт, зазначеної у первинній обліковій документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025).

2. Проведені на об`єкті оренди: нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14, будівельні роботи відповідно до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 та рішення від 24.04.2024 по справі №922/389/24 Господарського суду Харківської області, які зазначені у проектно-кошторисній та первинній обліковій документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025), призвели до поліпшення технічного (фізичного) стану та підвищення експлуатаційних якостей об`єкта оренди і відносяться до невід`ємних поліпшень.

3. Здійснені поліпшення об`єкту оренди: нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська,14, проведені відповідно до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 та рішення від 25.04.2024 по справі №922/389/24 Господарського суду Харківської області, виконані відповідно до кошторисної і первинної облікової документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024-січень 2025) і не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без його пошкодження, втрати функціональних можливостей використання та знецінення.

4. Вартість виконаних будівельних робіт на об`єкті оренди - нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська,14, у відповідності до первинної облікової документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024-січень 2025) становить 557 299,20 грн з ПДВ.

Відповідно до Звіту незалежного аудитора щодо достовірності понесених витрат та джерела їх фінансування на невід`ємні поліпшення орендованого нерухомого майна за рахунок грошових коштів орендаря - ТОВ "Авеню Аніс", надана фінансова інформація і документи ТОВ «АВЕНЮ АНІС», що наведена у відомості розрахунку вартості здійсненних поліпшень орендованого окреме індивідуально визначеного майна: нежитлової будівлі інв. №10310064, пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 Переліку пам`яток, затверджений рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14, що перебуває на банасі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (), переданих в оренду ТОВ «АВЕНЮ АНІС») за договором №6334-Н від 16.06.2017 за рахунок власних коштів орендаря - ТОВ «АВЕНЮ АНІС» станом на 25 березня 2025 року, відображають достовірно, в усіх суттєвих аспектах інформацію наведену в них, відповідно до вимог чинного законодавства України (Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" від 16 липня 1999 року №996-XIV (в редакції Закону України від 18 вересня 2018 року №2545-VIII) та Національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку.

30.04.2025 суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем Ачкасовим О.М. складено Звіт про оцінку вартості майна: невід`ємні поліпшення орендованого майна нежитлової будівлі літ.«Г-1» пам`ятки архітектури та містобудування «Північний флігель садибного будинку», загальною площею 101,7 кв. м., за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14. Ринкова вартість орендованого нерухомого майна з невід`ємними поліпшеннями становить 1 635 500,00 грн без податку на додану вартість.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, станом на 18.11.2025 на нежитлову будівлю літ. «Г-1» загальною площею 101,7 кв. м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101, відомості про державну реєстрацію обтяжень відсутні.

З Витягу з Державного реєстру речових прав станом на 18.11.2025 вбачається, що обтяження припинено на підставі ухвали Київського районного суду м. Харкова від 31.08.2022 у справі №953/2016/20.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Згідно ч.1 ст.2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Частиною 2 ст.4 Господарського процесуального кодексу України визначено, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Верховним Судом у постанові від 19.01.2022 по справі №924/316/21 вказано, що наведена норма визначає об`єктом захисту саме порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

У рішенні №18-рп/2004 від 01.12.2004 Конституційного Суду України (справа про охоронюваний законом інтерес) визначено поняття "охоронюваний законом інтерес", що вживається в ч.1 ст.4 Цивільного процесуального кодексу України та інших законах України у логічно-смисловому зв`язку з поняттям "права", яке треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Конституційний Суд України у вказаному рішенні зазначає, що види і зміст охоронюваних законом інтересів, що перебувають у логічно-смисловому зв`язку з поняттям "права" як правило не визначаються у статтях закону, а тому фактично є правоохоронюваними. Охоронюваний законом інтерес перебуває під захистом не тільки закону, а й об`єктивного права в цілому, що панує у суспільстві, зокрема, справедливості, оскільки інтерес у вузькому розумінні зумовлюється загальним змістом такого права та є його складовою.

Щодо порушеного права слід розуміти такий стан суб`єктивного права, при якому воно зазнавало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок якого суб`єктивне право уповноваженої особи зазнало зменшення або ліквідації як такого. Порушення права пов`язане з позбавленням його носія можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову. Аналогічний правову позицію висловлено Верховним Судом у постанові від 10.11.2021 по справі №910/8060/19.

Установивши наявність в особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

Розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Одночасно, слід зазначити, що згідно ч.1 ст.3 Господарського процесуального кодексу України судочинство в господарських судах здійснюється відповідно до Конституції України, цього Кодексу, Закону України "Про міжнародне приватне право", Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", а також міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Згідно приписів ст.9 Конституції України, статті 19 Закону України "Про міжнародні договори України" і статті 4 Господарського процесуального кодексу України господарські суди у процесі здійснення правосуддя мають за відповідними правилами керуватися нормами зазначених документів, ратифікованих законами України.

Відповідно до частини першої статті 1 Закону України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2, 4, 7 та 11 до Конвенції" Україна повністю визнає на своїй території дію приписів Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо визнання обов`язковою і без укладення спеціальної угоди юрисдикцію Суду в усіх питаннях, що стосуються її тлумачення і застосування.

Водночас статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Статтею 6 Конвенції про захист прав і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а відповідно до статті 13 Конвенції (право на ефективний засіб юридичного захисту) передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. При цьому, під ефективним способом слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Отже, способи захисту за своїм призначенням можуть вважатися визначеним законом механізмом матеріально-правових засобів здійснення охорони цивільних прав та інтересів, що приводиться в дію за рішенням суду у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення. При цьому, метою застосування певного способу захисту є усунення невизначеності у взаємовідносинах суб`єктів, створення необхідних умов для реалізації права й запобігання дій зі сторони третіх осіб, які перешкоджають його здійсненню. Аналогічну позицію викладено у листі Верховного Суду України від 01.04.2014 "Аналіз практики застосування судами ст.16 Цивільного кодексу України".

Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини наголосив, що зазначена норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені у правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції та надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, ЄСПЛ акцентував, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 16.10.2020 у справі №910/12787/17 зауважено, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав. Під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Верховний Суд у постанові від 21.12.2021 по справі №917/664/19 зауважив, що гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення. Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.

Таким чином, виходячи зі змісту ст.ст.15,16 Цивільного кодексу України застосування певного способу судового захисту вимагає доведеності належними доказами сукупності таких умов: наявності у позивача певного суб`єктивного права (інтересу); порушення (невизнання або оспорювання) такого права (інтересу) з боку відповідача; належності обраного способу судового захисту (адекватність наявному порушенню та придатність до застосування як передбаченого законодавством - ефективність), і відсутність (недоведеність) будь-якої з означених умов унеможливлює задоволення позову.

Правові, економічні та організаційні засади приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, регулюються Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Відповідно до частини 1 статті 4 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (в редакції, що діяла під час спірних правовідносин) до об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України. Винятки з цього правила та особливості приватизації окремих видів об`єктів права державної і комунальної власності визначені частинами 2- 5 статті 4 Закону.

За змістом статті 7 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим становлять єдину систему державних органів приватизації, які здійснюють державну політику у сфері приватизації та діють на підставі Закону України "Про Фонд державного майна України", цього Закону, інших актів законодавства. Державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють, серед іншого, такі основні повноваження: затверджують переліки об`єктів, що підлягають приватизації; класифікують об`єкти приватизації відповідно до цього Закону; приймають рішення про приватизацію об`єктів державної власності у випадках, установлених законодавством; здійснюють повноваження власника державного майна, у тому числі корпоративних прав, у процесі приватизації; здійснюють управління об`єктами державної власності, зокрема державними підприємствами та корпоративними правами держави у статутних капіталах господарських товариств, щодо яких прийнято рішення про приватизацію та затверджено план розміщення акцій товариств, утворених у процесі перетворення (у тому числі шляхом корпоратизації) державних підприємств, що належать до сфери управління Фонду державного майна України, а також товариств, утворених за участю Фонду державного майна України; продають майно, що перебуває у державній власності, у процесі його приватизації, а також акції (частки), що належать державі у майні господарських товариств; укладають договори на проведення оцінки об`єктів приватизації у випадках, передбачених законодавством; здійснюють захист майнових прав державних підприємств, а також корпоративних прав держави на території України, що належать до сфери управління Фонду державного майна України; державні органи приватизації здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом, іншими актами законодавства.

За змістом статті 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" порядок приватизації державного і комунального майна, зокрема, передбачає формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу. Приватизація об`єкта вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності або завершення розміщення всіх акцій, передбачених до продажу планом розміщення акцій, і оформлюється наказом відповідного органу приватизації.

Згідно зі статтями 1, 6 Закону України "Про Фонд державного майна України" Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності. Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва становлять єдину систему державних органів приватизації.

Статтею 13 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" унормовано способи приватизації. Зокрема, приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом: 1) продажу об`єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі: аукціоні з умовами; аукціоні без умов; аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій; аукціоні із зниженням стартової ціни; аукціоні за методом вивчення цінових пропозицій; 2) викупу об`єктів приватизації.

Разом із тим, відповідно до частини 1 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною 2 цієї статті.

За змістом частини 2 статті 18 зазначеного Закону орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- договір оренди є чинним на момент приватизації.

Відповідно до частини 3 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" орендар, який виконав умови, передбачені частиною 2 цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

Тобто, наведені положення статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" визначають правові підстави набуття орендарем права на приватизацію шляхом викупу об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Наведене свідчить про те, що у випадку, коли орендарем виконано всі умови, передбачені статтею 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", то відсутні законодавчі обмеження на приватизацію спірного приміщення, та якщо органом приватизації прийнято рішення про приватизацію орендованого майна шляхом викупу, в орендаря виникає право на приватизацію орендованого приміщення у визначений спосіб (шляхом викупу). Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14.04.2021 у справі №910/5147/20, від 01.06.2021 у справі №910/5640/20, від 07.03.2023 по справі №910/4874/21.

При цьому, згідно з абз.3 ч.2 прикінцевих та перехідних положень "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX від 03.10.2019, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Крім того, чітко визначено умовами Договору, а саме пунктом 10.6 Договору, що чинність цього Договору припиняється, зокрема, внаслідок приватизації орендованого майна Орендарем.

Частиною 2 ст.284 Господарського кодексу України, який діяв під час спірних правовідносин, умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

У Постанові КГС ВС від 19.12.2023 у справі №910/2490/23 зазначено, що якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але відповідний орган приватизації ухиляється від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.

Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що відповідає способам захисту, визначеним пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18.09.2020 у справі №916/1423/18 та постановах Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №910/6138/20, від 02.06.2021 у справі №910/6139/20, від 07.03.2023 у справі №910/4847/21.

Так, з огляду на положення статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.

Незалежна оцінка нерухомого майна здійснюється суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» на замовлення органу приватизації.

Як було встановлено судом, при укладанні договору оренди №6334-Н від 16.07.2017 вартість будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, яка була визначена згідно з висновком про вартість оцінки від 17.04.2017, про що вказано у Договорі оренди.

Вартість будівлі інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, була визначена згідно з висновком про вартість оцінки від 29.02.2020, про що вказано у п.1.1. додаткової угоди №2 від 19.05.2020 до Договору оренди №6334-Н від 16.07.2017.

В подальшому, до прийняття Верховною Радою України Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо особливостей приватизації об`єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду» від 16.04.2025 №4360-ІХ тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, оцінка об`єктів приватизації не проводилась на підставі Постанови Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022.

Зокрема, у період воєнного стану орендна плата за договорами, які можуть бути продовжені без проведення аукціону, встановлюються на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, із урахуванням її індексації, без урахування орендних знижок, установлених вказаною постановою.

А відтак, вимоги ч.2 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» в частині виконання невід`ємних поліпшень в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди позивачем не порушено, оскільки оцінка спірного нерухомого майна від 29.02.2020 була чинною продовж дії воєнного стану на законних підставах.

Разом з цим, позивач отримав дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна лише 07.08.2024 після набрання рішенням Господарського суду Харківської області від 25.04.2024 та постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2024 у справі №922/389/24 законної сили.

У справі №922/389/24 судом було встановлено, зокрема, наступне:

1) На момент укладення договору оренди, позивач мав законні очікування на реалізацію ним свого права, як орендаря відповідного майна, на можливість проведення його поліпшення. Відповідне право було передбачено як законом, так і укладеним між сторонами договором оренди.

2) Наявними в матеріалах справи доказами підтверджується, що на виконання умов договору та законодавства, яке регулює спірні правовідносини, позивачем було підготовлено пакет документів на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна та з відповідною заявою було надано відповідачу (орендодавцю).

3) Позивачем, як орендарем, в повній мірі було дотримано процедуру, передбачену діючим (на момент відповідного звернення) законодавством для отримання згоди на здійснення поліпшень. Тому, посилання відповідача на укладення договору оренди без проведення конкурсу, як на підставу для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, є безпідставними.

Відповідно до висновку експертного дослідження від 22.04.2025 №ЕД-19/117-25/5899-БТ за результатами експертного будівельно-технічного дослідження, проведеного Полтавським науково-дослідним експертно-криміналістичним центром:

1. На об`єкті оренди - нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, відповідно до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 та рішення від 24.04.2024 по справі № 922/389/24 Господарського суду Харківської області, дозвільної, проектно-кошторисної і первинної облікової документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025), виконані будівельні роботи, що відносяться до ремонту (реставраційного), а саме: Ремонт (реставраційний) «Пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення, охоронний №125 «Північний флігель садибного будинку» (адреса: м. Харків, вул. Чернишевська, 14)».

Перелік і обсяги будівельних робіт, які виконані орендарем на об`єкті оренди: нежитлової будівлі загальною площею 101,70 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, фактично відповідають переліку та обсягу робіт, зазначеної у первинній обліковій документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025).

2. Проведені на об`єкті оренди: нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14, будівельні роботи відповідно до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 та рішення від 24.04.2024 по справі №922/389/24 Господарського суду Харківської області, які зазначені у проектно-кошторисній та первинній обліковій документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025), призвели до поліпшення технічного (фізичного) стану та підвищення експлуатаційних якостей об`єкта оренди і відносяться до невід`ємних поліпшень.

3. Здійснені поліпшення об`єкту оренди: нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська,14, проведені відповідно до договору оренди №6334-Н від 16.06.2017 та рішення від 25.04.2024 по справі №922/389/24 Господарського суду Харківської області, виконані відповідно до кошторисної і первинної облікової документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025) і не можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без його пошкодження, втрати функціональних можливостей використання та знецінення.

4. Вартість виконаних будівельних робіт на об`єкті оренди - нежитлова будівля загальною площею 101,70 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська,14, у відповідності до первинної облікової документації (Акт приймання виконаних будівельних робіт №1 від 13.01.2025, акт №1 вартості устаткування до акта приймання виконаних робіт за жовтень 2024 - січень 2025) становить 557 299,20 грн з ПДВ.

Відповідно до Звіту незалежного аудитора щодо достовірності понесених витрат та джерела їх фінансування на невід`ємні поліпшення орендованого нерухомого майна за рахунок грошових коштів орендаря - ТОВ "Авеню Аніс", надана фінансова інформація і документи ТОВ «АВЕНЮ АНІС», що наведена у відомості розрахунку вартості здійсненних поліпшень орендованого окреме індивідуально визначеного майна: нежитлової будівлі інв. №10310064, пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 Переліку пам`яток, затверджений рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Харків, вул.Чернишевська, 14, що перебуває на банасі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (), переданих в оренду ТОВ «АВЕНЮ АНІС») за договором №6334-Н від 16.06.2017 за рахунок власних коштів орендаря - ТОВ «АВЕНЮ АНІС» станом на 25 березня 2025 року, відображають достовірно, в усіх суттєвих аспектах інформацію наведену в них, відповідно до вимог чинного законодавства України (Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" від 16 липня 1999 року №996-XIV (в редакції Закону України від 18 вересня 2018 року №2545-VIII) та Національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку.

30.04.2025 суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем Ачкасовим О.М. складено Звіт про оцінку вартості майна: невід`ємні поліпшення орендованого майна нежитлової будівлі літ.«Г-1» пам`ятки архітектури та містобудування «Північний флігель садибного будинку», загальною площею 101,7 кв. м., за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14. Ринкова вартість орендованого нерухомого майна з невід`ємними поліпшеннями становить 1 635 500,00 грн без податку на додану вартість.

Відтак, здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності.

З огляду на зазначене, позивачем, як орендарем, здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, що відповідає вимогам ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна».

Водночас, за твердженнями позивача, орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати. Доказів протилежного всупереч принципу змагальності відповідачем не надано, обставин належного виконання з боку позивача своїх обов`язків за Договором оренди №6334-Н від 16 червня 2017 року відповідачем не спростовано.

Доказів розірвання вказаного правочину станом на теперішній час матеріали справи не містять.

Стосовно отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу, суд зазначає наступне.

Як було встановлено судом, 20.09.2024 ТОВ «Авеню-Аніс» звернулося до регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області із заявою про включення об`єкта державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації - нежитлова будівля, загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації.

Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області видано наказ №00442 від 15.10.2024 "Про прийняття рішення про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації".

07.04.2025 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області було направлено адвокатській запит з проханням надати інформацію щодо того чи розглянута заява ТОВ «Авеню-Аніс» щодо включення нерухомого майна до переліку об`єктів що підлягають приватизації.

У відповідь листом від 08.04.2025 №20-04-01561 регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області повідомило, що останнім прийнято рішення про включення нерухомого майна до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, яке оформлено відповідним наказом регіонального відділення від 15.10.2024 №00442 та направлено до Фонду державного майна України відповідний лист від 15.10.2024 №01-04-03985 щодо включення зазначено об`єкта державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації.

22.04.2025 до Фонду державного майна України по Харківській області було направлено адвокатській запит з проханням надати інформацію щодо того чи розглянута заява ТОВ «Авеню-Аніс» щодо включення нерухомого майна до переліку об`єктів що підлягають приватизації та повідомити чи включено до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації - нежитлова будівля, загальною площею 101,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації.

У відповідь листом від 29.04.2025 №10-19-11036 Фонд державного майна України повідомив, що листом від 18.11.2024 №10-19-31159 повторно звернувся до Харківської обласної військової адміністрації із проханням надати згоду або вмотивовану відмову щодо приватизації об`єкту у десятиденний строк. Проте, відповіді від Харківської обласної військової адміністрації Фонд не отримав.

Наявність відповідних звернень до Харківської обласної державної адміністрації свідчить про обізнаність останньої щодо спірного питання приватизації державного майна.

Однак, доказів надання Харківською обласною військовою адміністрацією відповіді матеріали справи не містять.

Відповідно до ч.1 ст.18 Закону України "Про охорону культурної спадщини" (в редакції, що діяла під час спірних правовідносин) об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

Пам`ятка може бути приватизована лише за умови укладення майбутнім власником з відповідним органом охорони культурної спадщини попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку (її частину) з викладенням його істотних умов, у тому числі щодо цільового використання пам`ятки, робіт, які майбутній власник зобов`язується провести на пам`ятці з метою утримання її в належному стані.

Перелік пам`яток, які не підлягають приватизації, затверджується Верховною Радою України.

Пам`ятка національного значення, що перебуває у державній чи комунальній власності і потребує спеціального режиму охорони, може надаватися у користування за погодженням з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини.

Водночас, в силу вимоги частини 7 статті 11 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", державні органи приватизації протягом трьох днів після надходження заяви звертаються щодо надання згоди на включення такого об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації, до уповноважених органів управління державним майном, крім випадків, коли орган приватизації є уповноваженим органом управління державним майном або уповноважений орган управління самостійно ініціював включення такого об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації. Уповноважені органи управління державним майном надають згоду на приватизацію об`єкта державної власності або вмотивовану відмову протягом 15 днів з моменту надходження звернення від державних органів приватизації. У разі якщо орган приватизації не одержав у встановлений строк дозвіл чи відмову від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, згода на приватизацію вважається наданою.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, станом на 18.11.2025 на нежитлову будівлю літ. «Г-1» загальною площею 101,7 кв. м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101, відомості про державну реєстрацію обтяжень відсутні.

Відтак, у зв`язку із відсутністю вмотивованої відмови органу уповноваженого управляти державним майном, згода на приватизацію в силу вимог частини 7 статті 11 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" вважається наданою.

Водночас суд зазначає, що єдиною умовою для приватизації державного майна, яке є Пам`яткою архітектури, є укладання майбутнім власником з відповідним органом охорони культурної спадщини попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку згідно вимог ст.18 Закону України «Про охорону культурної спадщини».

Пунктом 4.4.3 проекту Попереднього договору визначено, що «З моменту переходу права власності Покупець зобов`язаний виконати умови продажу Об`єкта приватизації, а саме: укласти з Департаментом містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини в якій розміщений Об`єкт приватизації, відповідно до вимог Закону України «Про охорони культурної спадщини» (стаття 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини»)».

Суд констатує, що вимоги попереднього договору не порушують норми законодавства в сфері охорони культурної спадщини, оскільки умовою договору є зобов`язання Покупця (Позивача) укласти з органом уповноваженим на охорону культурної спадщини (Департаментом містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації) відповідний охоронний договір, а не виконання цієї умови є підставою для розірвання договору купівлі-продажу.

Тобто, з наведеного вбачається, що фактично орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" виконано умови частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", внаслідок чого у останнього виникло право на приватизацію способом викупу об`єкта приватизації, на нежитлову будівлю інв.№10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 Переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 102,70 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, яке фактично не визнається відповідачами, з огляду на зміст листування між вказаними учасниками судового процесу та фактичне не внесення станом на теперішній час вказаного вище об`єкта до переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс".

Конструкція норми частини 2 статті 18 зазначеного Закону не містить застережень щодо можливості визначення іншого умовами договору оренди, що вказує на абсолютність відповідного права у разі його виникнення, з огляду на виконання орендарем сукупності певних умов.

Крім того, слід звернути увагу, що Конституційний Суд України, розвиваючи практику застосування статті 8 Основного Закону України, вказав, що верховенство права слід розуміти, зокрема, як механізм забезпечення контролю над використанням влади державою та захисту людини від свавільних дій держави. Верховенство права як нормативний ідеал, до якого має прагнути кожна система права, і як універсальний та інтегральний принцип права необхідно розглядати, зокрема, у контексті таких основоположних його складових: принцип законності, принцип юридичної визначеності, принцип справедливого суду. Верховенство права означає, що органи державної влади обмежені у своїх діях заздалегідь регламентованими та оголошеними правилами, які дають можливість передбачити заходи, що будуть застосовані в конкретних правовідносинах, і, відповідно, суб`єкт правозастосування може передбачати й планувати свої дії та розраховувати на очікуваний результат (абзаци третій, четвертий, шостий пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 20 червня 2019 року №6-р/2019).

Конституційний Суд України виходить з того, що принцип юридичної визначеності як складова конституційного принципу верховенства права є сукупністю вимог до організації та функціонування системи права, процесів правотворчості та правозастосування у спосіб, який забезпечував би стабільність юридичного становища індивіда. Зазначеного можна досягти лише шляхом законодавчого закріплення якісних, зрозумілих норм (абзац третій підпункту 3.3 пункту 3 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 6 червня 2019 року № 3-р/2019).

Юридичну визначеність необхідно розуміти через такі її складові: чіткість, зрозумілість, однозначність норм права; право особи у своїх діях розраховувати на розумну та передбачувану стабільність існуючого законодавства та можливість передбачати наслідки застосування норм права (законні очікування). Таким чином, юридична визначеність передбачає, що законодавець повинен прагнути до чіткості та зрозумілості у викладенні норм права. Кожна особа відповідно до конкретних обставин має орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних правових наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права (абзаци четвертий - шостий підпункту 4.1 пункту 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 20 червня 2019 року №6-р/2019).

За правовою позицією Конституційного Суду України, викладеною у рішенні від 22 вересня 2005 року №5-рп/2005, із конституційних принципів рівності і справедливості випливає вимога визначеності, ясності і недвозначності правової норми, оскільки інше не може забезпечити її однакове застосування, не виключає необмеженості трактування у правозастосовній практиці і неминуче призводить до сваволі (абзац другий підпункту 5.4 пункту 5 мотивувальної частини).

Конституційний Суд України виходить із того, що принцип правової визначеності не виключає визнання за органом державної влади певних дискреційних повноважень у прийнятті рішень, однак у такому випадку має існувати механізм запобігання зловживанню ними. Цей механізм повинен забезпечувати, з одного боку, захист особи від свавільного втручання органів державної влади у її права і свободи, а з другого - наявність можливості у особи передбачати дії цих органів (абзац третій підпункту 2.4 пункту 2 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 08 червня 2016 року №1-2/2016).

Крім того, у Рішенні Конституційного Суду України від 23 січня 2020 року №1-р/2020 вказано, що юридичну визначеність слід розуміти через такі її складові елементи: чіткість, зрозумілість, однозначність норм права; право особи у своїх діях розраховувати на розумну та передбачувану стабільність існуючого законодавства та можливість передбачати наслідки застосування норм права (легітимні очікування).

У Рішенні Конституційного Суду України від 23 січня 2020 року №1-р/2020 також зазначено, що кожна особа залежно від обставин повинна мати можливість орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних юридичних наслідків у відповідних правовідносинах з огляду на розумну та передбачувану стабільність норм права.

За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) вираз «згідно із законом» насамперед вимагає, щоб оскаржуване втручання мало певну підставу в національному законодавстві; він також стосується якості відповідного законодавства і вимагає, щоб воно було доступне відповідній особі, яка, крім того, повинна передбачати його наслідки для себе, а також це законодавство повинно відповідати принципу верховенства права.

У рішенні у справі «Kopeckу v. Slovakia» (заява № 44912/98, п. 52) ЄСПЛ узагальнив висновок про належне правове підґрунтя для виникнення в особи легітимного очікування у наступний спосіб: якщо суть вимоги особи пов`язана з майновим правом, особа, якій воно надане, може вважатися такою, що має «легітимне очікування», якщо для такого права у національному законодавстві існує достатнє підґрунтя - наприклад, коли є усталена практика національних судів, якою підтверджується його існування (див. також рішення у справах: «Vilho Eskelinen and Others v. Finland», п. 94, заява № 63235/00; «Haupt v. Austria», п. 47, заява № 9816/82; «Radomilja and Others v. Croatia», п. 142, заява № 25376/06; «Draon v. France», п. 65, заяви № 1513/03, № 11810/03 та ін.).

Поняття «якість закону» (quality of law) охоплює такі характеристики відповідного акта законодавства як чіткість, точність, недвозначність, зрозумілість, узгодженість, доступність, виконуваність, передбачуваність і послідовність. Ці характеристики стосуються як положень будь-якого акта (норм права, які у ньому містяться), так і взаємозв`язку такого акта з іншими актами законодавства такої ж юридичної сили. При цьому норми права, що не відповідають критерію «якості закону» (зокрема, не відповідають принципу передбачуваності (principle of foreseeability) або передбачають можливість різного тлумачення та правозастосування), суперечать і такому елементу принципу верховенства права як заборона свавілля, а застосування таких норм може призвести до порушення конституційних прав особи та неможливість адекватного захисту від необмеженого втручання суб`єктів владних повноважень у права такої особи.

Поняття «легітимні очікування», головним чином походять від англійського терміну «legitimate expectations» як розумні, небезпідставні або обґрунтовані очікування. У юридичній практиці зазначений термін також має такі альтернативні назви як правомірні, законні, розумні або виправдані сподівання.

Реалізація принципу легітимних очікувань полягає у досягненні бажаного результату шляхом вчинення правомірних дій з огляду на заздалегідь передбачені ймовірні наслідки; втілення легітимних очікувань унеможливлюється, зокрема, у випадку, коли особа не може досягнути прогнозованого результату внаслідок зміни правової основи у такі строки, що не є розумними та обґрунтованими.

Легітимні очікування не можна ототожнювати із сподіваннями, що виникають на підставі особистого сприйняття або помилкової оцінки певних обставин чи правових норм; не можуть виникати легітимні очікування, якщо існує спір щодо правильного тлумачення та застосування національного законодавства; обов`язковою умовою, за наявності якої певне сподівання (вимога) особи набуває ознак легітимного очікування є те, що таке очікування (вимога) має належне правове підґрунтя, тобто наявне достатнє джерело для відповідного очікування (вимоги).

Правовим підґрунтям для виникнення в особи легітимного очікування можуть бути: норми права (законодавство), судова практика, акт індивідуальної дії, конкретне судове рішення, що набуло законної сили, або умови договору; відсутність у законі приписів щодо певного права, яке однак, слідує із загальних конституційних принципів або природного права, або відсутність закону, який визначає механізм реалізації такого права, не може свідчити про відсутність правового підґрунтя для виникнення в особи легітимного очікування щодо реалізації такого права.

Отже, з огляду на наведене вище, враховуючи вимоги частини 2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", суд дійшов висновку, що у позивача у зв`язку із здійснення відповідних невід`ємних поліпшень об`єкта оренди та дотримання вимог вказаної правової норми виникли легітимні очікування на приватизацію такого об`єкта шляхом його викупу, тобто у спосіб, який визначено нормою Закону.

При цьому, Фонд державного майна України листом №10-19-17793 від 14.07.2025 повідомив відповідача про те, що документи містять недоліки, при тому посилався на Регламент включення Фондом об`єктів права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, в редакції, затвердженій наказом Фонду від 03.06.2024 №1223.

В свою чергу, Регламент включення Фондом об`єктів права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, в редакції, затвердженій наказом Фонду від 03.06.2024 №1223, не пройшов державну реєстрацію у Міністерстві юстиції України, а отже не є нормативно-правовим актом та не має юридичної сили. Даний Регламент може носити рекомендаційний характер та не породжує жодних правових наслідків.

Посилання Фонду державного майна України на відсутність погодження Харківської обласної державної адміністрації, як підставу відмови у задоволенні позову, не є юридично спроможними.

Суд зазначає, що механізм реалізації набуття права Позивачем чітко внормовано статтею 18 Закону та умовами договору, а саме пунктом 10.6 Договору визначено, що чинність цього Договору припиняється внаслідок приватизації орендованого майна Орендарем. Позивач є добросовісним орендарем, який належним чином виконує умови договору. З метою реалізації набуття права приватизації об`єкта в межах діючого договору оренди Позивачем вчинено дії щодо одержання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень, щодо їх (поліпшень) проведення (вчинення) та щодо надання повноважному суб`єкту (Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Харківській області) визначеного Законом переліку документів, за наслідками чого останнім було прийнято відповідне рішення і подальші дії щодо узгодження вже були в площині дій Регіонального відділення та Фонду державного майна України, які останні мали вчинити з врахуванням розумності строків на їх вчинення. Тобто, з боку Позивача вчинено вичерпні дії та останній мав правомірні очікування на набуття (реалізацію) права.

Проте, саме з боку Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області та Фонду державного майна України допущено триваючу бездіяльність, яка є поза межами волевиявлення та відповідальності (наслідків) Позивача, оскільки Позивач не мав можливості впливу на вчинення узгоджувальних дій Фондом державного майна України та його відділенням з іншими установами. Вчинення таких дій є виключною дискрецією Фонду, його регіонального відділення, з врахуванням розумності строків.

Тобто, Позивач, яким вчинено всі залежні від нього дії, мав правомірні очікування на реалізацію права приватизації об`єкта оренди (до процедури реалізації якого входить проміжний етап - отримання згоди) та в розумні строки задля реалізації свого права на приватизацію об`єкта оренди.

Відповідно, суд констатує, що узгодження, а в даному випадку його відсутність, є проміжним і є наслідком триваючої бездіяльності Фонду/його відділення.

При цьому, констатуючи триваючу бездіяльність, суд враховує поведінку Фонду державного майна України та його відділення й щодо того, що з метою підтвердження проведених, відповідно до умов договору оренди, невід`ємних поліпшень, вчинених відповідно умов договору та за наявності дозволу Регіонального відділення, Позивач був змушений звертатися до суду в іншому провадженні (справа №922/389/24).

Однозначно, в даному випадку наявна суперечна поведінка регіонального відділення/Фонду, оскільки договір оренди на певних умовах (в тому числі щодо невід`ємних поліпшень та можливості приватизації об`єкту оренди) є укладеним, регіональним відділенням погоджено можливість вчинення Позивачем невід`ємних поліпшень, і, відповідно регіональне відділення/Фонд розуміли правові наслідки укладення договору на певних умовах та погодження (надання згоди) вчинити певні дії та спонукання до укладення попереднього договору купівлі-продажу об`єкта приватизації.

Виходячи з приписів реалізації статті 18 Закону та з врахуванням позиції ВС, обраний Позивачем спосіб захисту права є належним, оскільки призведе до належного захисту права Позивача щодо реалізації права приватизації об`єкту оренди.

В свою чергу, відсутність триваючий час погодження Харківської обласної державної адміністрації не є тією обставиною, яка свідчить про наявність підстав для відмови в задоволенні позову і є поза межами волевиявлення Позивача, оскільки є наслідком саме бездіяльності, в тому числі регіонального відділення/Фонду щодо яких у Позивача відсутні розпорядчі функції. Фактично, свою бездіяльність Фонд штучно намагається перекласти як зону відповідальності на Позивача і підставу відмови в захисті порушеного права, що є несправедливим та поза межами Закону.

Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24 червня 2003 року "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом влади. За висновком ЄСПЛ, "наявність порушень з боку органу публічної влади не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила". Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".

У рішенні ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України" (заява № 29979/04, пункт 70) Суд підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування". Він зазначив, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" від 23 жовтня 1991 року зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.

За наявності відповідного рішення органу щодо передання у користування об`єкта нерухомості - укладення договору оренди на певних умовах, а тим паче надання дозволу на проведення поліпшень, в особи орендаря виникають правомірні очікування мирно володіти майном (право користування, приватизація об`єкта). При цьому такі правомірні очікування є об`єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

За таких обставин, виходячи з вищевикладеного у сукупності, суд дійшов висновку щодо доказової обґрунтованості та наявності достатніх підстав для задоволення позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" звернулось до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області.

Надаючи оцінку іншим доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч.5 ст.236 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до п.5 ч.4 ст.238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 Європейського суду з прав людини у справі "Руїс Торіха проти Іспанії"). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.

У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" (SERYAVIN OTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v.Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. Аналогічна правова позиція викладена у постановах від 13.03.2018, від 24.04.2019, від 05.03.2020 Верховного Суду по справах №910/13407/17, №915/370/16 та №916/3545/15.

Відповідно до вимог частини 1 статті 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно частини 1 статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У відповідності до статті 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зі змісту статті 77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Частинами 1,2,3 статті 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).

Гарантуючи право на справедливий судовий розгляд, стаття 6 Конвенції в той же час не встановлює жодних правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання, в першу чергу, національного законодавства та оцінки національними судами (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010 року).

Питання справедливості розгляду не обов`язково постає у разі відсутності будь-яких інших матеріалів на підтвердження отриманих доказів, слід мати на увазі, що у разі, якщо доказ має дуже вагомий характер і якщо відсутній ризик його недостовірності, необхідність у підтверджувальних доказах відповідно зменшується (рішення Європейського суду з прав людини у справі Яременко проти України, no. 32092/02 від 12.06.2008 року).

Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що суд задовольнив позов повністю, у відповідності ст.129 Господарського процесуального кодексу України, витрати щодо сплати судового збору підлягають стягненню з відповідача у повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись статтями 4, 20, 73, 74, 86, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеню-Аніс" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, 3-і особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департамент містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації та Фонд державного майна України про визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії - задовольнити.

Визнати незаконною та протиправною бездіяльність Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області щодо відмови у прийнятті рішення про приватизацію нежитлової будівлі інв. №10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний №125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 №334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, шляхом викупу.

Визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу малої приватизації у редакції, викладеній у позовній заяві, з урахуванням заяви про зміну предмета позову (вх.№19135 від 19.08.2025), а саме:

ПРИМІРНИЙ ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

купівлі-продажу об`єкта малої приватизації -

___________________________________________

(крім акцій, частки), шляхом викупу

місто Харків «18» червня 2025 року

Ми, що нижче підписалися, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області, ідентифікаційний , місцезнаходження: Україна, 61057, місто Харків, майдан Театральний, будинок 1, запис про державну реєстрацію якого внесено до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань 14.05.2021, номер 000088790, в особі начальника Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, Голови комісії з реорганізації САВЕНКОВА СТАНІСЛАВА МИХАЙЛОВИЧА, який(а) діє на підставі Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.04.2023р. № 711, наказу Фонду державного майна України від 07.07.2023 № 1241 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України» (зі змінами), наказу Фонду державного майна України з кадрових питань (особового складу) від 08.07.2024р. № 146-р «Про призначення Савенкова С.М.», наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області від 09.07.2024р. № 00255 «Про внесення змін до персонального складу комісії з реорганізації Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області» ( (далі - Продавець), з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю «Авеню - Аніс, , що зареєстровано за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, від імені якого діє директор Марченко Катерини Петрівни, яка діє на підставі статуту (далі - Покупець), з другої сторони,] далі за текстом разом іменуються - Сторони, а кожен окремо також - Сторона, попередньо ознайомлені з вимогами цивільного законодавства України щодо недійсності правочинів, володіючи достатнім обсягом цивільної дієздатності, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам`яті та діючи на підставі вільного волевиявлення, на підставі наказів __________________________________________________________________________________ від ___.___.202_ року

(найменування органу приватизації)

"_________________________________________", від ___.___.202_ року "Про прийняття рішення

(наказ про застосування способу приватизації - викуп)

про укладення Попереднього договору купівлі-продажу нежитлової будівлі інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,7 кв.м, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, уклали цей Попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації - нежитлова будівля інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,7 кв.м, за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, (далі - Майно), що перебуває на балансі Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (далі - Попередній договір) про таке.

1. Предмет Попереднього договору

1.1. Покупець зобов`язується сплатити ціну продажу об`єкта малої приватизації - нежитлова будівля інв. № 10310064, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 125 переліку пам`яток, затвердженого рішенням Харківського облвиконкому від 30.04.1980 № 334), загальною площею 101,7 кв.м, який розташований за адресою: м. Харків, вул. Чернишевська, 14, (далі - Об`єкт приватизації), здійснити заходи з виготовлення документів для здійснення нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації відповідно до вимог законодавства*, укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем на визначених цим Попереднім договором умовах та здійснити його нотаріальне посвідчення, а Продавець зобов`язується укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Покупцем на умовах, встановлених цим Попереднім договором.

Об`єкт приватизації є державною власністю, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта, отриманою __________ 2025 року (ПІБ нотаріуса) приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області, шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки: _____________.

Об`єкт приватизації на момент укладення цього Попереднього договору знаходиться в оренді у Покупця на підставі Договору оренди від 16.06.2017р. № 6334-Н.

1.2. Перелік нерухомого майна, яке входить до складу Об`єкта приватизації, наведено у додатку № 1; перелік нерухомого майна, на яке необхідно виготовити технічну документацію, наведено у додатку № 2*, що є невід`ємними частинами цього Попереднього договору.

____________

* Включається у разі необхідності здійснення відповідних заходів

2. Ціна та порядок розрахунків

2.1. Згідно з висновком про ринкову вартість Об`єкта приватизації, затвердженого рецензією на звіт про незалежну оцінку від 02.06.2025р., ринкова вартість Об`єкта приватизації (з урахуванням виконаних невід`ємних поліпшень) становить 1 635 500,00 (один мільйон шістсот тридцять п`ять тисяч п`ятсот) гривень без ПДВ, у тому числі:

вартість невід`ємних поліпшень (частка орендаря) становить 468500,00 (чотириста шістдесят вісім тисяч п`ятсот) гривень,

вартість частки державної власності становить 1 166 500,00 (один мільйон сто шістдесят шість тисяч п`ятсот) гривень.

Вартість частки державної власності, що викуповується, становить:

1 399 800,00 (один мільйон триста дев`яносто дев`ять тисяч вісімсот) гривень, в тому числі ПДВ 233 300 (двісті тридцять три тисячі триста) гривень.

Покупець зобов`язаний сплатити за Об`єкт приватизації 1 399 800,00 (один мільйон триста дев`яносто дев`ять тисяч вісімсот) гривень, в тому числі ПДВ 233 300 (двісті тридцять три тисячі триста) гривень у повному обсязі протягом 20 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору на рахунок Продавця № UA0156774, банк одержувача - ДКСУ м.Київ, , одержувач коштів Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області, призначення платежу ___________________________

___________________________________________________________________.

3. Обов`язки та права Сторін

3.1. Кожна Сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим Попереднім договором, не перешкоджати іншій Стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов`язків, передбачених умовами Попереднього договору.

3.2. Сторона, яка порушила взяті відповідно до цього Попереднього договору зобов`язання, повинна усунути ці порушення. Порушенням зобов`язання за цим Попереднім договором є його невиконання або неналежне виконання умов, визначених цим Попереднім договором.

4. Обов`язки Покупця

4.1. Покупець зобов`язаний в строк та порядку, встановлені цим Попереднім договором, сплатити ціну продажу Об`єкта приватизації.

4.2. Покупець зобов`язаний забезпечити виготовлення технічної документації на нерухоме майно, перелік якого передбачений додатком № 2 до цього Попереднього договору, у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.*

4.3. Покупець зобов`язаний передати Продавцю за актом приймання-передачі, який підписується Сторонами та скріплюється їх печатками (за наявності), технічну документацію на об`єкти нерухомого майна, перелік яких наведений у додатку № 2 цього Попереднього договору, у строк, що не перевищує 25 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору.*

____________

* Включається у разі необхідності здійснення відповідних заходів

4.4. Покупець зобов`язаний протягом 30 робочих днів з дня укладення Попереднього договору укласти Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації з Продавцем та здійснити його нотаріальне посвідчення. До Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації мають бути включені такі умови:

4.4.1. Покупець зобов`язаний прийняти Об`єкт приватизації за актом приймання-передачі в установлений Договором строк.

4.4.2. Покупець зобов`язаний надавати на вимогу Продавця інформацію, необхідну для здійснення ним контролю за виконанням умов цього Договору.

4.4.3. З моменту переходу права власності Покупець зобов`язаний виконати умови продажу Об`єкта приватизації, а саме:

укласти з Департаментом містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини, в якій розміщений Об`єкт приватизації, відповідно до вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини» (стаття 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини»);

відшкодувати витрати, понесені відповідно до вимог Закону України «Про Фонд державного майна України» по Харківській області послуги суб`єкта оціночної діяльності, залученого для проведення оцінки Об`єкта приватизації, у розмірі 6999,00 грн. (шість тисяч дев`ятсот дев`яносто дев`ять гривень 00 копійок) на рахунок Продавця № UA0156774, Державна казначейська служба України, м. Київ, ГУДКСУ у Харківській області, ідентифікаційний , одержувач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області.

Строк виконання зобов`язань, визначених у Договорі, крім мобілізаційних завдань, щодо яких не встановлений строк їх виконання, не перевищує п`ять років.

4.4.4. У разі якщо до складу Об`єкта приватизації включені об`єкти, що віднесені до пам`яток культурної спадщини, Покупець повинен дотримуватись вимог чинного законодавства щодо охорони культурної спадщини.

4.4.5. Відчуження Об`єкта приватизації (його частини) до повного виконання умов Договору, можливо виключно за згодою Продавця в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

4.4.6. Зобов`язання, визначені у цьому Договорі, зберігають свою дію для осіб, які придбавають Об`єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань.

4.4.7. У разі подальшого відчуження Об`єкта приватизації до нового власника переходять зобов`язання, передбачені Договором і не виконані на дату такого відчуження.

4.4.8. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на такий об`єкт зобов`язаний подати Продавцю копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності.

4.4.9. Новий власник, а також кредитор фінансування купівлі Об`єкта приватизації повинні відповідати вимогам до покупців об`єктів приватизації, встановленим статтею 8 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

4.4.10. Передача Об`єкта приватизації (його частини) в заставу або внесення такого об`єкта (нерухомого майна) до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов цього Договору здійснюється за згодою Продавця в установленому Фондом державного майна України порядку.

4.4.11. Інші умови Договору купівлі-продажу, в тому числі щодо набуття права власності, передачі об`єкта приватизації, відповідальності Покупця, які визначаються згідно з примірним договором купівлі-продажу відповідного об`єкта приватизації, затвердженим Фондом державного майна України.

5. Обов`язки Продавця

5.1. Продавець зобов`язаний після виконання Покупцем усіх умов, визначених цим Попереднім договором, протягом 30 робочих днів з дня укладення цього Попереднього договору укласти з Покупцем Договір купівлі-продажу Об`єкта приватизації на умовах, визначених відповідно до підпунктів 4.4.1 - 4.4.11 пункту 4.4 Попереднього договору.

6. Відповідальність Покупця

6.1. У разі невиконання пунктів 4.1 - 4.3** Попереднього договору, у разі виявлення невідповідності Покупця вимогам статті 8 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", неподання Покупцем документів або відомостей, обов`язкове подання яких передбачено цим Законом, подання Покупцем неправдивих відомостей про себе, Продавець відмовляє Покупцю в укладенні Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації.

____________

** Зазначаються пункти відповідно до визначених обов`язків Покупця

7. Зміни умов Попереднього договору та його припинення

7.1. Зміни до Попереднього договору можуть бути внесені за взаємною згодою Сторін, що оформлюється договором про внесення змін до Попереднього договору, який потребує нотаріального посвідчення.

7.2. Цей Попередній договір припиняє свою дію з моменту укладення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації Сторонами, у випадку, встановленому пунктом 6.1 Попереднього договору, або якщо Договір купівлі-продажу не укладений протягом строку, встановленого Попереднім договором.

8. Підстави звільнення від відповідальності

8.1. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим Попереднім договором в разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які не існували під час укладання цього Попереднього договору та виникли поза волею Сторін, які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами цього Попереднього договору, та які прямо передбачені Законом України "Про торгово-промислові палати в Україні".

8.2. Сторона, що не може виконувати зобов`язання за цим Попереднім договором унаслідок дії обставин непереборної сили, повинна протягом 5 (п`яти) робочих днів з моменту, коли їй стало відомо про їх виникнення, повідомити про це іншу Сторону у письмовій формі.

Сторона повідомляє іншу Сторону про закінчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) протягом 2 днів з дня, коли їй стало відомо про їх закінчення. За умови виконання умов, зазначених у цьому пункті, перебіг терміну (строку) виконання зобов`язань продовжується на строк дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

8.3. Доказом виникнення та закінчення обставин непереборної сили та строку їх дії є відповідні документи, які видаються Торгово-промисловою палатою України або уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами.

9. Розв`язання спорів

9.1. Усі спори, що виникають при виконанні зобов`язань за цим Попереднім договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами.

10. Антикорупційне застереження

10.1. Сторони визначають та підтверджують, що вони впроваджують політику повної нетерпимості до неправомірної вигоди, корупції, неправомірних виплат за сприяння або спрощення формальностей у зв`язку з виконанням цього Договору, неправомірних виплат за забезпечення більш швидкого вирішення тих чи інших питань. Сторони керуються у своїй діяльності законодавством, спрямованим на запобігання та уникнення ситуацій, предметом яких є неправомірна вигода і корупція зокрема.

10.2. Сторони гарантують, що їм самим, їхнім працівникам та уповноваженим представникам заборонено пропонувати, давати або обіцяти надати будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо) будь-яким особам (включаючи, серед іншого, службовим особам, уповноваженим особам юридичних осіб, державним службовцям), а також вимагати отримання, приймати або погоджуватись прийняти від будь-якої особи, прямо чи опосередковано, будь-яку неправомірну вигоду (грошові кошти, цінні подарунки тощо).

11. Прикінцеві положення

11.1. Витрати, пов`язані з виготовленням документів для нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу Об`єкта приватизації, укладенням цього Попереднього договору, його нотаріальним посвідченням покладаються на Покупця.

11.2. Цей Договір набуває чинності з дати його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення.

11.3. Цей Договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у чотирьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу.

Два примірники цього Договору зберігаються у Продавця, один примірник - у Покупця, один примірник - в органі нотаріату, який посвідчив цей Попередній договір.

12. Місцезнаходження (місце проживання) та банківські реквізити Сторін

ПРОДАВЕЦЬ:

Регіональне відділення Фонду

державного майна України

по Харківській області

Україна, 61057, м. Харків,

майдан Театральний, 1

код за

р/р № UA0156774

ДКСУ м.Київ,

тел. +38

E-mail:

Начальник регіонального відділення,

Голова комісії з реорганізації

___________________ Станіслав САВЕНКОВ

М.П.

ПОКУПЕЦЬ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Авеню - Аніс

,

адреса: м. Харків, вул. Чернишевська, 14

____________________ Катерина МАРЧЕНКО

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено "28" листопада 2025 р.

Суддя Т.О. Пономаренко