ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 листопада 2025 року м. ОдесаСправа № 916/4547/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богацької Н.С.

суддів: Діброви Г.І., Аленіна О.Ю.

секретар судового засідання: Алієва К.О.,

за участю представників учасників справи:

від позивача Явченко Д.В.,

від відповідача Кудрік К.І.,

від третьої особи не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Сітіо.»

на рішення Господарського суду Одеської області від 17.02.2025, ухвалене суддею Пінтеліною Т.Г.., м. Одеса, повний текст рішення складено та підписано 20.02.2025

у справі № 916/4547/24

за позовом: Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Сітіо.»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача: Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради

про: стягнення 447 843,21 грн,

ВСТАНОВИВ

У жовтні 2024 року Одеська міська рада (далі Рада) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сітіо.» (далі ТОВ «Сітіо.»), в якому просила суд стягнути з останнього безпідставно збережені кошти у загальній сумі 447843,21 грн за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності за період з 01.06.2023 по 31.05.2024 без правових підстав.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 17.02.2025 у справі № 916/4547/24 позов задоволено повністю.

Місцевий господарський суд виходив з обґрунтованості та доведеності позовних вимог.

Не погодившись з рішенням суду, відповідач подав на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги відповідач посилається на наступне:

- відповідач не повідомлявся належним чином про день, час та місце розгляду судом першої інстанції даної справи;

- позивачем не вживались заходи досудового врегулювання спору;

- додані до позовної заяви документи землеустрою надані не у повному обсязі, зокрема, відсутні Акт огляду земельної ділянки, проведення її обмірів, встановлення меж, Акт узгодження меж з суміжними землекористувачами. При формуванні земельної ділянки не проводилося її обстеження та геодезичне дослідження, не складався геодезичний план, який би відповідав дійсному її розміру;

- отже надані позивачем документи не дають можливості суду об`єктивно встановити те, що спірна земельна ділянка є сформованою;

- створення документації з землеустрою проводилося на підставі договору від 07.09.2021 № 26 про закупівлю послуг з розробки технічної документації із землеустрою. Однак, саму технічну документацію було затверджено рішенням Ради лише 24.04.2024, тобто позивач просить стягнути заборгованість за період, коли ще не було затверджено технічної документації та оформлено право власності на землю;

- самі ж матеріали землеустрою були вилучені правоохоронним органами у зв`язку з проведенням досудового розслідування у кримінальному провадженні. Таким чином, позивач не тільки подав суду недостовірні документи, але і ввів суд в оману, посилаючись на своє право вимоги;

- позивач не довів, що відповідач користується усією площею земельної ділянки. Після придбання нерухомості, у користування відповідача перейшла площа землі безпосередньо під будівлями та в межах площі, необхідної для їх обслуговування. Інша частина земельної ділянки у користування відповідача не переходила;

- Рада мала діяти добросовісно і мала сама запропонувати відповідачу укласти договір;

- позивачем не обґрунтовано розмір заборгованості.

Разом з апеляційною скаргою відповідачем заявлено клопотання про поновлення пропущеного процесуального строку на апеляційне оскарження

Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи визначено судову колегію у складі головуючого судді Богацької Н.С., Савицького Я.Ф., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.07.2025 витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи № 916/4547/24, вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою відкладено до надходження матеріалів з Господарського суду Одеської області.

29.07.2025 матеріали справи надійшли до суду апеляційної інстанції.

У зв`язку з перебуванням судді-учасника колегії Савицького Я.Ф. у відпустці, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Богацької Н.С., суддів Аленіна О.Ю., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.08.2025 прийнято дану справу до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді: Богацької Н.С., суддів: Аленіна О.Ю., Принцевської Н.М., поновлено ТОВ «Сітіо.» пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 17.02.2025 у справі № 916/4547/24, за апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження, встановлено Раді та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради строк до 22.08.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, призначено справу № 916/4547/24 до розгляду на 07.10.2025 о 13:45 год., зупинено дію рішення Господарського суду Одеської області від 17.02.2025 у справі № 916/4547/24.

15.08.2025 від Ради надійшла заява (вх. № 3391/25) про продовження строку для подання відзиву на апеляційну скаргу.

18.08.2025 від ТОВ «Сітіо.» надійшли заперечення на вищевказану заяву.

25.08.2025 від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради надійшло клопотання про заміну сторони у справі, а саме - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради на Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради у зв`язку із припиненням Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради шляхом його ліквідації та створення Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, який є правонаступником третьої особи у даній справі.

Головуючий суддя Богацька Н.С. з 13.08.2025 по 15.08.2025 відповідно до наказу в.о. голови суду від 12.08.2025 № 244-в, а також з 16.08.2025 по 26.08.2025 відповідно до наказу в.о. голови суду від 15.08.2025 № 230-в перебувала у відпустці.

Також, суддя зі складу колегії суддів Аленін О.Ю. перебував у відпустці з 11.08.2025 по 05.09.2025 відповідно до наказу в.о. голови суду від 24.07.2025 № 198-в.

Водночас, у зв`язку з перебуванням судді-учасника колегії Принцевської Н.М. у відпустці, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Богацької Н.С., суддів Діброви Г.І., Аленіна О.Ю.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 справу № 916/4547/24 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Діброви Г.І., Аленіна О.Ю. Задоволено заяву Ради та продовжено їй строк для подання відзиву на апеляційну скаргу до 22.09.2025. Також задоволено клопотання Департаменту архітектуру, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та замінено третю особу на стороні позивача у справі № 916/4547/24 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради його правонаступником Департаментом архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради. Надано Департаменту архітектуру, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради строк для подання відзиву на апеляційну скаргу до 22.09.2025.

22.09.2025 від Ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено про її безпідставність та необґрунтованість, зокрема, що: 03.12.2021 було сформовано та проведено державну реєстрацію земельної ділянки, присвоєно їй кадастровий номер. Таким чином, саме з цього часу земельна ділянка стала об`єктом цивільних прав; відповідач є власником нежитлових будівель, розташованих на цій земельній ділянці, але право користування землею і досі не оформлено, тобто відповідач використовує земельну ділянку без достатньої правової підстави; право комунальної власності підтверджено розташуванням спірної земельної ділянки у межах м. Одеса; обов`язок відповідача сплатити суму безпідставно збережених коштів виникає в силу самого факту користування спірною земельною ділянкою без достатньої правової підстави, і не залежить від того, чи сталося це внаслідок поведінки набувача, потерпілого чи інших осіб, або сталось поза їх волею; позивачем належним чином обґрунтовано розмір безпідставно збережених коштів, надані належні та допустимі докази, зокрема, витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, рішення Ради від 20.09.2011 «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі».

Відзив на апеляційну скаргу від Департаменту архітектуру, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради не надходив.

25.09.2025 від ТОВ «Сітіо.» надійшло клопотання про залучення до матеріалів цієї справи додаткових доказів, зокрема: Акт обстеження земельної ділянки від 07.10.2021; Пояснювальну записку до технічного звіту; листування між Радою та ТОВ «Сітіо.»; витяг з ЄРДР; Технічний звіт з кадастрової зйомки меж земельної ділянки.

В вказаному клопотанні ТОВ «Сітіо.» вкотре зауважує, що: земельна ділянка не сформована, не досліджувалася, не проводився її обмір за фактичним використанням; документи щодо землеустрою носять підробний характер і це підтверджується відкриттям кримінального провадження; обов`язок щодо укладення договору оренди виник не тільки у ТОВ «Сітіо.», а і у Ради. Саме Рада протиправно ухиляється від оформлення орендних правовідносин; позивач не користується та не користувався всією цією площею земельної ділянки; відповідач самостійно замовив геодезичне досліджування земельної ділянки, за результатами якого вбачається, що відповідач фактично використовує лише 1,3587 га.

Одночасно відповідач просив суд відкласти розгляд справи на іншу дату, яка послідує за датою розгляду справи № 916/4046/23 , а саме після 12.11.2025.

02.10.2025 від ТОВ «Сітіо.» надійшло клопотання, до якого додано лист третьої особи від 18.09.2025. У вказаному клопотанні відповідач зазначає, що цим листом розпочато перемовини щодо вирішення питання мирним шляхом.

В судове засідання 07.10.2025 з`явились представники позивача та відповідача. Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

В судовому засіданні 07.10.2025 колегія суддів, розглянувши клопотання скаржника про відкладення розгляду справи ні іншу дату (після 12.11.2025), відмовила у його задоволенні.

Поряд з цим, в судовому засіданні 07.10.2025 представник ТОВ «Сітіо.» пояснив, що наразі сторони ведуть переговори щодо вирішення питання мирним шляхом, а саме: щодо укладення договору оренди земельної ділянки. Також представник пояснив, що в переговорах може бути вирішено питання і щодо заборгованості, яка є предметом позову даній справі.

Представник Одеської міської ради в судовому засіданні 07.10.2025 не заперечував щодо вищевказаних обставин.

В судовому засіданні 07.10.2025 оголошено перерву до 25.11.2025 о 13:30 год.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2025 учасників справи повідомлено, що розгляд апеляційної скарги ТОВ «Сітіо.» на рішення Господарського суду Одеської області від 17.02.2025 відбудеться 25.11.2025 на 13:30 год.

01.11.2025 від ТОВ «Сітіо.» надійшов документ під назвою «Пропозиція щодо вирішення спору мирним шляхом». В цій «Пропозиції» відповідач пропонує позивачу сплатити 272175,87 грн за фактичне користування земельною ділянкою, з розстроченням платежів. Також від ТОВ «Сітіо.» надійшла заява, до якого додано клопотання, адресоване Одеській міській раді, про укладення договору оренди землі.

01.11.2025 від ТОВ «Сітіо.» надійшло клопотання про зупинення провадження у даній справі до розгляду кримінальних проваджень.

21.11.2025 від Ради надійшли заперечення на клопотання про зупинення.

В судове засідання 25.11.2025 з`явились представники позивача та відповідача. Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

В судовому засіданні 25.11.2025 представник Ради заперечував проти пропозиції вирішити спір мирним шляхом, на умовах, запропонованих ТОВ «Сітіо.».

Колегія суддів дійшла висновку про необхідність продовження розгляду справи.

В судовому засіданні 25.11.2025 колегія суддів, розглянувши клопотання ТОВ «Сітіо.» про зупинення провадження у даній справі відмовила у його задоволенні з огляду на наступне.

Згідно з п. 5 ч. 1 ст. 227 ГПК суд зобов`язаний зупинити провадження у справі, зокрема, у випадку об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі; суд не може посилатися на об`єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.

У пункті 4 ч. 1 ст. 229 ГПК установлено, що провадження у справі зупиняється у випадку, встановленому пунктом 5 частини першої статті 227 ГПК України - до набрання законної сили судовим рішенням, від якого залежить вирішення справи.

Зупинення провадження у справі - це тимчасове припинення судом вчинення процесуальних дій під час судового розгляду з визначених у законі об`єктивних підстав, які перешкоджають подальшому розгляду справи.

Метою зупинення провадження у справі до розгляду іншої справи є виявлення обставин, підстав, фактів тощо, які не можуть бути з`ясовані та встановлені у цьому процесі, проте які мають значення для справи, провадження в якій зупинено. Для вирішення питання про зупинення провадження у справі господарський суд у кожному випадку повинен з`ясовувати, чим обумовлюється неможливість розгляду справи.

З огляду на приписи п. 5 ч. 1 ст. 227 ГПК України суд не може посилатися на об`єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.

Заявником не наведено жодних належних мотивованих та аргументованих доводів щодо об`єктивної неможливості розгляду даної справи, як і не наведено мотивів про неможливість встановити та оцінити певні конкретні обставини (факти), що мають суттєве значення для вирішення цього спору, на підставі наявних в матеріалах справи доказів.

Колегія суддів зазначає, що лише існування кримінального провадження на стадії досудового розслідування не є підставою для зупинення провадження у цій справі.

З огляду на предмет та підстави позову у даній справі, усі обставини даної справи можуть бути судом встановлені самостійно, за наявними у матеріалах цієї справи доказами, тобто без очікування результатів кримінальної справи у кримінальному провадженні.

Вказане вище у сукупності свідчить про відсутність саме об`єктивної неможливості розгляду даної справи до розгляду кримінальної справи у кримінальному провадженні.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку про відсутність правових підстав для зупинення провадження у даній справі згідно п. 5 ч. 1 ст. 227 ГПК України.

В судовому засіданні 25.11.2025 представник ТОВ «Сітіо.» просив суд задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 17.02.2025 у справі № 916/4547/24, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Представник Ради заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, оскаржуване рішення місцевого господарського суду без змін.

Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія зазначає наступне.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.06.2024 № 383713278 ТОВ «Сітіо.» з 08.11.2019 є власником об`єктів нерухомості загальною площею 2265,4 кв.м, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, Старокиївської дороги 21 км, буд. 31 (РНОНМ: 101).

Підставою набуття права власності є акт приймання-передачі від 08.11.2019 р. № 989 та № 990, складений між ТОВ «КПС-07» та ТОВ «Сітіо.» щодо внесення майна до статутного капіталу.

Учасниками цієї справи визнається, що вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 1,9206 га за адресою: м. Одеса, 21 км Старокиївської дороги (територія промислового вузла «Куліндрово»), кадастровий номер: :02:001:0007.

Згідно з витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.03.2023 № НВ-023 датою державної реєстрації земельної ділянки за адресою: м.Одеса,21 км Старокіївської дороги (територія промислового вузла «Куліндрово»), кадастровий номер: :02:001:0007, є 03.12.2021.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.03.2023 № НВ-023 вказану земельну ділянку (м. Одеса,21 км Старокіївської дороги (територія промислового вузла «Куліндрово»)) зареєстровано 03.12.2021, нормативна грошова оцінка складає 14617421,85 грн.

Категорія земель: землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Вид цільового призначення земельної ділянки: 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємства переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № НВ-024 (дата формування витягу: 07.02.2024) нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0007 становить 15363064,07 грн.

Також в матеріалах цієї справи міститься витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 08.12.2021 № 4603/483-21, складений ГУ Держгеокадастру в Одеській області, (дата формування витягу: 08.12.2021) нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0007 становить 11555274,19 грн.

В матеріалах цієї справи міститься копія рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 №5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII, відповідно до якого фіксований відсоток при визначені орендної плати за використання земельної ділянки з цільовим призначенням «Промисловість» становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Предметом позову у даній справі є вимоги міської ради стягнути з ТОВ «Сітіо.» 447843,21 грн як безпідставно збережені кошти за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності за період з 01.06.2023 по 31.05.2024.

Як вже зазначалось, задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з обґрунтованості та доведеності позовних вимог.

Колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення суду першої інстанції та вважає, що скаржником жодним чином не спростовані висновки суду.

Щодо перебування спірної земельної у комунальній власності.

Із уведенням у дію 01.01.2002 нового Земельного кодексу України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності, про що зазначено у частині 2 статті 83 Земельного кодексу України.

Отже, принцип розмежування земель державної і комунальної власності відображено у положеннях Земельного кодексу України, який, зокрема, полягає у визнанні пріоритету належності земель у межах населеного пункту відповідній територіальній громаді.

Тобто всі землі у межах населеного пункту вважаються такими, що із 01.01.2002 перебувають у комунальній власності, крім земель, належність яких державі або приватним власникам зафіксована у Земельному кодексі України.

Таким чином, у комунальній власності територіальної громади м. Одеси перебувають усі землі в межах м. Одеси, крім земельних ділянок приватної та державної власності, незалежно від стану формування земельної ділянки (такі висновки наведено у постанові Верховного Суду від 19.09.2023 у справі № 902/639/22).

Розташування земельної ділянки на території відповідного міста свідчить про те, що така земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста в силу закону через її територіальне розташування в межах населеного пункту, а тому право власності на таку земельну ділянку та право розпорядження нею шляхом прийняття відповідного рішення належить органу місцевого самоврядування, який діє у відповідних правовідносинах від імені територіальної громади міста, - міській раді.

Тобто, право власності територіальної громади виникає на відповідні землі комунальної власності в силу їх територіального розташування в межах населеного пункту (постанова Верховного Суду від 05.03.2019 у справі № 910/6317/18).

Отже у даному випадку право комунальної власності на земельну ділянку площею 1,9206 га за адресою: м. Одеса, 21 км Старокиївської дороги (територія промислового вузла «Куліндрово»), кадастровий номер: :02:001:0007, підтверджено розташуванням цієї земельної ділянки у межах м. Одеси.

В той же час обов`язок щодо спростування зазначеної презумпції належними, допустимими та достовірними доказами покладається саме на ту особу, яка її заперечує, а оцінка таких доказів здійснюється судами з урахуванням вимог статті 86 ГПК України.

Разом з тим, відповідачем не спростовано за допомогою належних, допустимих та вірогідних доказів той факт, що саме Одеська міська рада є власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0007 загальною площею 1,9206 га за адресою: м. Одеса, 21 км. Старокиївської дороги (територія промислового вузла «Куліндорово»).

При цьому, відсутність державної реєстрації речового права не впливає на обставини виникнення права комунальної власності на цю землю.

Щодо формування спірної земельної ділянки.

Згідно із частинами 1 - 4, 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав.

Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 зазначено, що земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19.

Як вбачається матеріалів цієї справи, спірній земельній ділянці присвоєно кадастровий номер та реєстровано її у Державному земельному кадастрі 03.12.2021, про що свідчить витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.03.2023 № НВ-023.

Отже саме з 03.12.2021 земельна ділянка площею 1,9206 га за адресою: м. Одеса, 21 км Старокиївської дороги (територія промислового вузла «Куліндрово»), кадастровий номер: :02:001:0007, є сформованою як об`єкт цивільних прав.

Щодо плати за землю.

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно пп. 14.1.147., 14.1.136., 14.1.72. п. 14.1. статті 14 Податкового кодексу України, плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Орендна плата - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди. Земельний податок - обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів.

Відповідачем не заперечується, а визнається факт знаходження на земельній ділянці комунальної власності належного йому на праві власності об`єкту нерухомого майна, а також, що ним використовується ця земельна ділянка без укладення відповідного договору оренди з міською радою.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов`язаннях. Натомість, для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Отже, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів є за своїм змістом кондикційними.

Отже у період з 01.06.2023 по 31.05.2024 відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки (позивача) зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, а відтак зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 ЦК України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.08.2021 у справі № 922/3507/20.

Як вбачається із матеріалів справи, позивачем здійснюється розрахунок грошових коштів, отриманих відповідачем за використання земельної ділянки позивача без належної правової підстави протягом вищезазначеного періоду, шляхом використання відомостей про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, процентної ставки, кількість місяців користування відповідачем земельною ділянкою та площі земельної ділянки.

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями п. 288.5.1 ст. 288 ПК України (постанова Верховного Суду від 10.09.2018 по справі № 920/739/17).

Відповідно до ч. 2 ст. 20 та ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (пункт 71).

Як вже зазначалось, в матеріалах цієї справи міститься:

- копія рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» з урахуванням змін, внесених рішеннями від 27.08.2014 №5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII, відповідно до якого фіксований відсоток при визначені орендної плати за використання земельної ділянки з цільовим призначенням «Промисловість» становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.03.2023 № НВ-023, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0007 становить 14617421,85 грн;

- витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № НВ-024 (дата формування витягу: 07.02.2024), відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0007 становить 15363064,07 грн.

Позивачем заявлено до стягнення грошові кошти які отримані відповідачем за користування земельною ділянкою без належної правової підстави, в наступні періоди:

- з червня 2023 по грудень 2023 255804,91 грн (по 36543,55 грн за кожен місяць);

- з січня 2024 по травень 2024 192038,30 грн (по 38407,66 грн за кожен місяць).

Перевіривши наданий позивачем розрахунок безпідставно збережених грошових коштів, колегія суддів вважає його арифметично правильним та погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову.

Щодо доводів скаржника про те, що ним використовується менша площа земельної ділянки, ніж зазначена позивачем, а також про те, що саме Рада протиправно ухиляється від оформлення орендних правовідносин, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст. 13 Закону України «про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами 1. 2 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України).

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній об`єктів нерухомості, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

Отже, власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.

У постанові від 16.06.2020 у справі № 689/26/17 Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо застосування статті 120 ЗК України, висловлений у постановах від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15, від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16 та інших, визначивши, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці.

При цьому, зазначено, що це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності. Якщо сторони в договорі, спрямованому на відчуження будинку, не обумовили розміру земельної ділянки, на якій такий будинок розташований, то встановлення розміру здійснюється відповідно до нормативів, визначених у цій місцевості, та мети, з якою земельна ділянка використовується.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований.

Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані.

Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Тому власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване.

Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Подібні висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 15.12.2021 у справі № 924/856/20, від 15.12.2021 у справі № 906/109/21, від 23.12.2020 у справі № 914/2057/18, яка розглядається.

Колегія суддів зазначає, що оскільки в матеріалах цієї справи відсутні докази на підтвердження набуття попереднім власником нерухомого майна земельної ділянки у власність або користування, відповідач, придбавши нерухоме майно мав оформити право на землю.

Розташування на спірній земельній ділянці належного відповідачу на праві власності нерухомого майна зумовлює застосування щодо процедури надання земельної ділянки в оренду виняткового застереження, передбаченого абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, та, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірної земельної ділянки.

При цьому, відповідач має право на формування та отримання в користування без проведення земельних торгів земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Так, за змістом ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Частиною 2 ст. 123 Земельного кодексу України визначено, що особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки).

Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або органам місцевого самоврядування, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.

Згідно з абзацом 1 ч. 3 ст. 123 Земельного кодексу України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Відповідно до абзацу 3 ч. 3 ст. 123 Земельного кодексу України у разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, і якій належить право власності на об`єкт нерухомості (жилий будинок, іншу будівлю, споруду), розташований на такій земельній ділянці, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє Верховну Раду Автономної Республіки Крим, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

У разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє Верховну Раду Автономної Республіки Крим, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Згідно з ч. 6 ст. 123 Земельного кодексу України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов`язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.

Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду (ч. 16 ст. 123 Земельного кодексу України).

Отже, вказаними правовими нормами передбачено обов`язок органу місцевого самоврядування прийняти рішення про надання земельних ділянок комунальної власності у користування.

Водночас, прийняттю цього рішення передує відповідна процедура надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, за якою уповноважений орган місцевого самоврядування у місячний строк приймає відповідне рішення.

Якщо ж рішення про надання дозволу не прийнято, особа має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє уповноважений орган.

У постановах від 26.03.2020 у справі № 823/175/17, від 21.07.2020 у справі № 823/176/17, від 13.10.2020 у справі № 2340/4242/18, від 09.11.2021 у справі № 823/2592/18 Верховний Суд зазначав, що неприйняття жодного з рішень за заявою протягом зазначеного строку, як це передбачено в абз. 3 ч. 3 ст. 123 Земельного кодексу України, слід визнати мовчазною згодою на надання дозволу на розроблення проекту землеустрою.

В такому випадку (неприйняття жодного рішення у місячний строк), Земельний кодекс України, пов`язує виникнення у особи права на замовлення розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу з такими умовами: 1) замовлення розроблення документації у місячний строк з дня закінчення строку, встановленого для прийняття рішення щодо заяви про надання дозволу на розроблення технічної документації; 2) письмове повідомлення органу, який мав прийняти рішення щодо його заяви; 3) укладення та надання до письмового повідомлення договору на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Як вже зазначалось, відповідач є власником нерухомості ще з 08.11.2019, а земельна ділянка під цією нерухомістю сформована 03.12.2021 (з визначенням площі ділянки 1,9206 га та її меж).

Разом з тим, відповідачем, як особою, зацікавленою в одержанні у користування земельної ділянки комунальної власності тієї площі, необхідної для експлуатації та обслуговування належних йому об`єктів нерухомості, не було вчинено жодних конкретних дій, передбачених ст. 123 Земельного кодексу України, щодо реалізації свого права на отримання земельної ділянки у користування.

Станом на момент подання Радою позову, відповідач не звертався до Ради з відповідним клопотанням про розробку проекту землеустрою, не укладав договору із спеціалізованою організацією про розроблення технічної документації із землеустрою, відповідно, не повідомлено про це Раду та не направляв їй виготовлений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (з визначенням бажаної площі ділянки та її меж) для того, щоб Рада прийняла відповідне рішення.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що скаржником не спростовані висновки суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення з відповідача заборгованості за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності саме площею 1,9206 га.

Згідно зі статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

В силу приписів ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Сітіо.» залишити без задоволення, рішення рішення Господарського суду Одеської області від 17.02.2025 у справі № 916/4547/24 без змін.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 ГПК України, набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до ст. 288 ГПК України.

Повна постанова складена 28.11.2025.

Головуючий суддя Н.С. Богацька

Судді Г.І. Діброва

О.Ю. Аленін