СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2025 року м.Харків Справа № 917/606/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Тарасова І.В., суддя Білоусова Я.О., суддя Лакіза В.В.;

за участі секретаря судового засідання Андерс О.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу (вх.№2083П/2) Фермерського господарства «Гарант» на рішення Господарського суду Полтавської області від 07.08.2025 у справі №917/606/25 (повний текст рішення складено та підписано 22.09.2025 суддею Сірошем Д.М. у приміщенні Господарського суду Полтавської області)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь», Полтавська обл., Полтавський р-н, селище Ланна,

до Фермерського господарства «Гарант», Полтавська обл., Полтавський район, с.Варварівка,

про розірвання договору,-

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Промінь» звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Фермерського господарства «Гарант», в якому просило розірвати договір оренди земельної ділянки від 03.11.2021, кадастровий номер :00:001:0567, загальною площею 4,9500 га, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ФГ «Гарант» ().

Позов обґрунтований тим, що 27.01.2025 ОСОБА_1 (орендодавець) уклала договір купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер :00:001:0567, загальною площею 4,9500 га, з ТОВ «Промінь», яке після оформлення права власності на дану земельну ділянку 14.02.2025 звернулося до ФГ "Гарант" (орендар) з листомповідомленням про дострокове припинення договору оренди землі відповідно до абзацу 4 пункту 12.2 договору оренди землі від 03.11.2021, яким встановлено припинення договору оренди за ініціативою орендодавця. У відповідь на вказаний лист ФГ «Гарант» відмовилося достроково розірвати договір оренди у зв`язку з відсутністю підстав для його розірвання. Посилаючись на норми ст.651 Цивільного кодексу України та абзац 4 пункту 12.2 договору оренди землі від 03.11.2021, ТОВ «Промінь» просить розірвати даний договір, оскільки має намір використовувати спірну земельну ділянку у власних цілях, сплативши при цьому компенсацію та штрафні санкції, передбачені договором оренди у розмірі 59323,26 грн.

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 07.08.2025 у справі №917/606/25 позов задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 03.11.2021, кадастровий номер :00:001:0567, загальною площею 4,9500 га, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ФГ «Гарант» (). Стягнуто з Фермерського господарства «Гарант» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь» 3028,00 грн судового збору.

Приймаючи оскаржуване рішення, господарський суд мотивував його тим, що відповідно до частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» від 22.10.1998 №161-ХІV перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Умовами договору оренди земельної ділянки від 03.11.2021 сторонами передбачено дві підстави розірвання договору: - пункт 12.1 договору встановлює загальне правило про те, що розірвання можливе лише за згодою сторін; - пункт 12.2 договору містить виняток: «У разі припинення цього договору за ініціативою орендодавця до закінчення строку його дії, останній сплачує орендарю штраф у розмірі 200% від суми пункту 4.1 цього договору та відшкодовує йому втрачену вигоду». Отже, пункт 12.2 конкретизує процедуру одностороннього розірвання договору та передбачає механізм, компенсацію і порядок, які були погоджені сторонами. У пункті 12.2 договору сторони передбачили можливість дострокового розірвання договору. Керуючись ст.316, 317, 321 Цивільного кодексу України, господарський суд зазначив, що неможливість використовувати земельну ділянку, яка належить йому на праві власності, через наявність договору оренди землі, який позивач має право розірвати з компенсацією, обмежує його право власності. Орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд. Таким чином, господарський суд визнав правомірною та задовольнив вимогу про розірвання договору оренди землі за ініціативою ТОВ «Промінь».

Відповідач Фермерське господарство «Гарант», подав на зазначене рішення до Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить рішення Господарського суду Полтавської області від 07.08.2025 у справі №917/606/25 скасувати повністю і ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі; стягнути з позивача на користь відповідача судові витрати у розмірі 4542,00 грн.

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, скаржник не погоджується з висновком господарського суду про наявність підстав для розірвання спірного договору, оскільки пунктами 12.4, 12.5 договору оренди землі від 03.11.2021 встановлено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору. Разом з цим, скаржник зазначає, що господарський суд дійшов помилкового висновку про те, що пунктом 12.2 договору оренди землі передбачена можливість розірвання договору між сторонами у разу припинення даного договору за ініціативою орендодавця до закінчення строку його дії, встановленого пунктом 3.1 договору, при цьому останній сплачує орендарю штраф у розмірі 200% від суми пункту 4.1 даного договору та відшкодовує йому втрачену вигоду. Водночас, пункт 12.2 договору оренди землі, на який посилається позивач, як на можливість розірвання договору в односторонньому порядку не містить визначення саме про можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання, а йде мова лише про припинення дії договору. Позивач допускає підміну таких понять як «припинення дії договору» та «розірвання договору». Натомість зі змісту пункту 12.3 договору оренди землі очевидно, що для розірвання договору все ж таки потрібна згода відповідача, що, на думку апелянта, виключає можливість розірвання договору в односторонньому порядку без будь-яких додаткових умов. Крім того, пункт 12.4 договору оренди землі містить чітке зазначення, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, за змістом пункту 12.3 договору оренди землі визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін. Заявник вважає, що факт зміни власника земельної ділянки не є окремою підставою, визначеною законом для дострокового розірвання договору оренди землі. Господарський суд проігнорував умови договору, які свідчать, що умовами договору не передбачено можливості його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, водночас, заперечення зі сторони орендаря, свідчить про те, що останній не погоджується на розірвання, тобто відсутня взаємна згода сторін на розірвання договору. Також зазначає, що господарський судом не вирішено клопотання представника відповідача від 28.07.2025 про відкладення розгляду справи, оскільки в оскаржуваному рішенні суд не зазначив про надходження будь-яких заяв чи клопотань від представника відповідача щодо розгляду справи, призначеної на 07.08.2025, отже, суд першої інстанції у порушення норм процесуального права не надав представнику відповідача можливість реалізувати своє право щодо участі у судовому засіданні.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 03.10.2025 витребувано у Господарського суду Полтавської області матеріали справи №917/606/25 та ухвалено надіслати їх до Східного апеляційного господарського суду. Відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження матеріалів справи №917/606/25.

13.10.2025 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 20.10.2025 апеляційну скаргу відповідача - Фермерського господарства «Гарант», залишено без руху. Встановлено скаржнику десятиденний строк з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху для усунення недоліків апеляційної скарги шляхом надання до Східного апеляційного господарського суду доказів реєстрації Фермерського господарства «Гарант» в електронному кабінеті в ЕСІТС. Роз`яснено, що наслідки неусунення недоліків, визначених цією ухвалою, у строк, встановлений судом, передбачені статтями 174, 260 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 24.10.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства «Гарант» на рішення Господарського суду Полтавської області від 07.08.2025 у справі №917/606/25. Повідомлено учасників справи про призначення розгляду апеляційної скарги на 27.11.2025 об 11:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду. Встановлено позивачу строк до 07.11.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу з доказами надсилання копії відзиву сторонам у справі. Встановлено сторонам строк до 07.11.2025 для подання заяв, клопотань тощо, з доказами їх надсилання іншим учасникам справи.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 07.11.2025 заяву представника Фермерського господарства «Гарант», адвоката Гришко І.Ю., про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, задоволено. Ухвалено судове засідання 27.11.2025 об 11:00 год та всі подальші судові засідання у справі 917/606/25 проводити за участі представника Фермерського господарства «Гарант», адвоката Гришко І.Ю., в режимі відеоконференції за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку.

10.11.2025 через підсистему «Електронний суд» надійшов відзив (вх.№13062) на апеляційну скаргу, в якому просить поновити строк на подання даного відзиву у зв`язку з тим, що ТОВ «Промінь» (місцезнаходженням товариства є с.Ланна Полтавської області) не мало доступу до електронного кабінету у зв`язку з періодичною відсутністю електричної напруги. Договір між адвокатом та товариством на представництво інтересів у суді апеляційної інстанції укладено 10.11.2025.

Відповідно до частини 1 ст.119 Господарського процесуального кодексу України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.

Колегія суддів, з огляду на наведені заявником причини, що об`єктивно перешкоджали позивачу вчасно подати до суду відзив на апеляційну скаргу у строк до 07.11.2025, дійшла висновку про задоволення клопотання про поновлення пропущеного строку на подання відзиву на апеляційну скаргу.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач зазначає, що ТОВ «Промінь» добросовісно реалізує своє право приватного власника земельної ділянки використовувати її у господарській діяльності. Право власності є не формальним воно надає особі можливість розпоряджатися своїм майном, у тому числі розривати договірні відносини відповідно до умов договору. Згідно з частиною 4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності сам по собі не є підставою для розірвання договору, якщо інше не передбачено договором. Позивач вважає, що у даному випадку договір передбачає таку можливість, тому товариство діє в межах укладеного договору. Тобто сторони договору самостійно визначили можливість розірвання договору за ініціативою орендодавця, і таке право є реалізованим належним чином. Договір підлягає розірванню, ураховуючи, що: товариство є нинішнім власником земельної ділянки; сторона договору (орендодавець) має право на дострокове розірвання договору; умови договору не порушені, а навпаки дотримані та прийняті сторонами. Просить апеляційну скаргу ФГ «Гарант» залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Полтавської області від 07.08.2025 без змін.

У судовому засіданні 27.11.2025, яке проходило у режимі відеоконференції, представник відповідача вимоги апеляційної скарги підтримала у повному обсязі та просила суд задовольнити апеляційну скаргу.

Представник ТОВ «Промінь» підтримала доводи та вимоги, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, просила у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи та вимоги сторін, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

03.11.2021 між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Гарант» укладено договір оренди землі, згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, надану орендодавцю для ведення особистого селянського господарства, яка знаходиться: Полтавська область, Карлівський район, Карлівська ОТГ.

Відповідно до умов пункту 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 4,9500 га, у тому числі рілля площею 4.9500 га.

Кадастровий номер земельної ділянки :00:001:0567 (пункт 2.2 договору).

Нормативно грошова оцінка земельної ділянки, що передається в оренду за цим договором станом на 01.01.2020 становить 197744,28 грн (пункт 2.3 договору).

У пункті 3.1 договору сторони погодили, що цей договір укладено на 7 (сім) років, починаючи із дня набрання чинності цим договором (з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством).

Згідно з пунктом 4.1 договору орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодження сторін у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 2.3 договору), що у грошовому виразі складає 9887,21 грн за один повний рік користування земельною ділянкою.

Відповідно до пункту 12.1 зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

У пункті 12.2 договору сторони погодили, що його дія припиняється у разі:

-закінчення строку, на який його було укладено;

-викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

-поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

-у разі припинення даного договору за ініціативою орендодавця (або його спадкоємців, або нового власника) до закінчення строку його дії, встановленого у пункті 3.1 договору (в тому числі в судовому порядку) останній (або його спадкоємці, або новий власник) сплачує орендарю штраф у розмірі 200% від суми пункту 4.1 даного договору та відшкодовує йому втрачену вигоду за весь період неможливості використання орендарем земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з пунктом 12.3 договору дія договору припиняється шляхом розірвання за:

-взаємною згодою сторін;

-рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до пункту 12.4 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору (пункт 12.5 договору).

27.01.2025 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Промінь» укладено договір купівлі-продажу, згідно з пунктом 1.1 якого продавець передає, а покупець приймає у власність земельну ділянку з цільовим призначенням:01.03 Для ведення особистого селянського господарства, загальною площею 4,9500 га, кадастровий номер :00:001:0567, що розташована на території Полтавської області Полтавського (колишнього Карлівського) району Попівської сільської ради (за межами населених пунктів), зобов`язується сплатити за неї обумовлену цим договором грошову суму в порядку та строки, встановлені договором.

Відповідно до пункту 2.1 договору представник продавця свідчить, що вказана земельна ділянка до цього часу нікому іншому не продана, не подарована, у спорі не перебуває, відносно неї, окрім права оренди ФГ "Гарант", ідентифікаційний код юридичної особи 31253868, не укладено будь-яких договорів щодо користування з іншими особами, як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не внесена, не поширюються права третіх осіб (в тому числі за шлюбним договором, інші речові права і т.ін.). Правочин не суперечить правам та інтересам малолітніх та неповнолітніх чи непрацездатних дітей (частина 6 ст.203, ст.659 Цивільного кодексу України). Земельні сервітути, як постійні, так і строкові, щодо зазначеної земельної ділянки не встановлені.

Згідно з пунктом 7.1 договору даний договір вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення, а право власності на земельну ділянку у покупця згідно зі ст.125 Земельного кодексу України виникає з моменту державної реєстрації цього права, яка буде здійснена одразу після підписання та посвідчення цього договору.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Пусан В.С., та зареєстровано в реєстрі за №134.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав №409749395 станом на 27.01.2025 право власності на земельну ділянку, загальною площею 4,9500 га, кадастровий номер :00:001:0567, зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Промінь» на підставі рішення про державну реєстрацією прав та їх обтяжень, індексний номер: 76810603 від 27.01.2025, приватний нотаріус Пусан Владислав Сергійович, Полтавський районний нотаріальний округ, Полтавська обл. (а.с.8 на звороті).

14.02.2025 ТОВ «Промінь» звернулося до ФГ «Гарант» з листом - повідомленням за вих.№20, в якому, посилаючись на абзац 4 пункту 12.2 договору оренди землі від 03.11.2021, повідомило фермерське господарство про намір достроково припинити дію договору оренди землі від 03.11.2021, відшкодувавши втрачену вигоду орендаря у сумі 59323,26 грн на відповідний рахунок (а.с.12).

24.02.2025 ФГ «Гарант» у листі за вих.№24-02/25-1 зазначило, що відсутні будь-які підстави для дострокового припинення договору оренди землі від 03.11.2021 (номер запису про інше речове право:44928050) на земельну ділянку, площею 4,9500 га, кадастровий номер :00:001:0567, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. На даний момент у ТОВ «Промінь» відсутні будь-які підстави для застосування абзацу 4 пункту 12.2 договору оренди землі від 03.11.2021. Також ФГ "Гарант" зазначило, що ТОВ «Промінь» як новим власником, не виконано обов`язок, встановлений ст.31 Закону України «Про оренду землі», у частині повідомлення ФГ «Гарант» - орендаря, про перехід права власності на орендовану земельну ділянку в порядку, визначеному ст.148-1 Земельного кодексу України.

У листі-вимозі за вих.№69 від 25.04.2025 ТОВ «Промінь» просив ФГ «Гарант» у трьох денний термін після отримання листа надати реквізити для сплати штрафних санкцій у розмірі 200% від суми, зазначеної у пункті 4.1 договору оренди землі від 03.11.2021, та відшкодування втраченої вигоди.

За твердженням позивача, оскільки умовами договору оренди землі передбачено його припинення за ініціативою орендодавця, ТОВ «Промінь», використовуючи своє право, просить розірвати договір, оскільки має намір господарювати на землі, яка належить товариству на праві приватної власності, водночас сплативши компенсацію та штрафні санкції, передбачені договором оренди у розмірі 59323,26 грн. На підставі вказаних обставин позивач звернувся до господарського суду з даним позовом.

Предметом апеляційного перегляду є судове рішення, ухвалене за наслідком вирішення спору за позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки від 03.11.2021 за ініціативою ТОВ «Промінь» - нового власника земельної ділянки.

Ухвалюючи судове рішення, господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Однак колегія суддів вважає, що рішення суду у справі ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права, з огляду на таке.

Згідно з частинами 3, 4 статті 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом.

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 статті 4, частиною 1 статті 5 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Отже, право оренди виникає на підставі договору оренди, укладеному між орендодавцем і орендарем.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.148-1 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Після зміни власників земельної ділянки договір оренди землі не припинив свою дію, натомість позивач у силу вимог закону набув статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за договором правами та обов`язками щодо земельної ділянки, площею 4,9500 га, кадастровий номер :00:001:0567, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка є об`єктом оренди за договором від 03.11.2021.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст.30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Договір оренди землі припиняється з підстав, наведених у ст.31 Закону України «Про оренду землі», а саме, в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

припинення дії договору, укладеного в рамках публічно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями»;

примусового відчуження земельної ділянки в порядку, визначеному статтею 14-1 Закону України «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану».

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Державна реєстрація припинення права власності на земельну ділянку, примусово відчужену відповідно до статті 14-1 Закону України «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану», є підставою для державної реєстрації припинення права оренди такої земельної ділянки.

Відповідно до ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов`язань, а також випадків розірвання договору оренди землі у зв`язку із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв`язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов`язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Розірвання за погодженням сторін договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, право оренди якої перебуває у заставі (іпотеці), допускається лише за письмовою згодою заставодержателя (іпотекодержателя), підпис на якій засвідчується нотаріально.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв`язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.

Чинним законодавством України передбачається можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами такого договору. Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною. Отже, сторони в договорі повинні чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, прийняття рішення місцевої ради тощо).

Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці, наголошено Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 27.05.2021 у справі №198/15/20.

Як зазначалося вище, у пункті 12.2 договору оренди землі сторони погодили, що його дія припиняється у разі:

-закінчення строку, на який його було укладено;

-викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

-поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

-у разі припинення даного договору за ініціативою орендодавця (або його спадкоємців, або нового власника) до закінчення строку його дії, встановленого у пункті 3.1 договору (в тому числі в судовому порядку) останній (або його спадкоємці, або новий власник) сплачує орендарю штраф у розмірі 200% від суми пункту 4.1 даного договору та відшкодовує йому втрачену вигоду за весь період неможливості використання орендарем земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з пунктом 12.3 договору дія договору припиняється шляхом розірвання за:

-взаємною згодою сторін;

-рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до пункту 12.4 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору (пункт 12.5 договору).

Колегія суддів вважає помилковим висновок господарського суду про те, що в абзаці 4 пункту 12.2 договору сторони передбачили та конкретизували процедуру одностороннього розірвання договору, а також погодили та передбачили механізм, компенсацію і порядок дострокового розірвання договору в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, оскільки пунктом 12.4 встановлена пряма заборона розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку.

Отже, як нормами чинного законодавства, так і умовами договору про оренду землі від 03.11.2021, не передбачена можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку.

Матеріалами справи підтверджується, що згідно з пунктом 12.3 договору відповідач не надавав згоду на розірвання договору оренди землі, відтак сторони не досягли згоди про розірвання договору оренди землі від 03.11.2021.

У ході апеляційного перегляду справи представник відповідача наголосила на тому, що законних підстав для розірвання договору оренди немає, адже відповідач не погоджується на розірвання вказаного договору, натомість позивач плутає поняття «припинення» та «розірвання» договору, адже згідно з умовами договору оренди він припиняє свою дію після закінчення його строку у 2028 році.

Позовні вимоги обґрунтовані саме ініціативою орендодавця ТОВ «Промінь», використати своє право, як особи, до якої перейшло право власності на земельну ділянку, на розірвання договору оренди на підставі пункту 12.2 договору, що суперечить положенням 12.4 договору, де сторони погодили, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Відповідно до частини 4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, за Законом України «Про оренду землі» зміна орендодавця (перехід права власності на земельну ділянку) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Аналогічні умови містяться й у пункті 12.5 договору, де сторони погодили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

З огляду на зазначене, відсутні підстави, передбачені ст.651 Цивільного кодексу України, ст.32 Закону України «Про оренду землі» для розірвання договору оренди земельної ділянки від 03.11.2021 в односторонньому порядку у зв`язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи.

Господарський суд зазначеного не урахував, відповідно, неправильно застосував положення законодавства, яке регулює спірні правовідносини, до встановлених обставин справи, отже, висновок господарського суду про наявність правових підстав для задоволення позову є помилковим і суперечить наведеному, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Щодо доводів апелянта про порушення господарським судом норм процесуального права, оскільки суд не надав представнику відповідача можливість реалізувати своє право щодо участі у судовому засіданні, колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції, мав вирішити питання про відкладення розгляду справи, застосувавши відповідні процесуальні норми крізь призму загальних засад господарського судочинства. Водночас, це не призвело до порушення прав відповідача на участь у розгляді справи, адже матеріали справи містять відзив на позовну заяву, письмові пояснення, а представник відповідача брала участь у судових засіданнях 13.05.2025, 10.06.2025 у справі, при цьому розгляд справи неодноразово відкладався, що підтверджується матеріалами справи.

Також суд апеляційної інстанції ураховує висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 01.10.2020 у справі №361/8331/18 про те, що основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.

У справі «Руїз Торіха проти Іспанії», ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» ( Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006).

Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункту 1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

З огляду на приписи ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини від 23.02.2006» Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства, а практика ЄСПЛ, через рішення якого відбувається практичне застосування Конвенції, застосовується судами як джерело права.

Відповідно до ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Рішення господарського суду зазначеним вимогам не відповідає.

На підставі викладеного, колегія суддів вважає, що господарським судом допущено неправильне застосування норм матеріального права, що призвело до ухвалення помилкового рішення, яке відповідно до ст.277 Господарського процесуального кодексу України підлягає скасуванню та ухваленню нового рішення про відмову у задоволені позову.

Згідно з вимогами ст.129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на скаржника.

Керуючись ст.269, 270, 273, 275-285, 287 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Гарант» задовольнити.

Рішення Господарського суду Полтавської області від 07.08.2025 у справі №917/606/25 скасувати.

Прийняти нове рішення. У позові відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь» (39541, Полтавська обл., Полтавський р-н, селище Ланна, вул.Миру, будинок 5, ) на користь Фермерського господарства «Гарант» (39512, Полтавська обл., Полтавський район, с.Варварівка, вул.Українська, буд 91, ) 4542,00 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 04.12.2025.

Головуючий суддя І.В. Тарасова

Суддя Я.О. Білоусова

Суддя В.В. Лакіза