ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" листопада 2025 р. Справа № 369/542/22

Господарський суд Київської області у складі судді Горбасенка П.В., за участю секретаря судового засідання Байдрелової М.Г., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія»

до ОСОБА_1

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Дочірнього підприємства «Дніпровський круг»

про визнання нерухомого майна предметом іпотеки

за участю представників сторін:

від позивача: Брижатий С.В. (ордер серії АА № 1607310 від 30.07.2025)

від відповідача: Нурищенко С.В. (ордер серії АА № 1222922 від 22.07.2022)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У січні 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія» (далі ТОВ «УБК» / позивач) звернулося до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом до ОСОБА_1 (далі ОСОБА_1 / відповідач) про визнання за ТОВ «УБК» права іпотеки на нежитлове приміщення № 32 загальною площею 45,5 кв. м, розташоване за адресою: Київська обл., Бучанський р-н, м. Боярка, вул. Білогородська, буд. 51, корп. 6, поверх 17.

Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав для визнання за позивачем права іпотеки на нежитлове приміщення № 32 загальною площею 45,5 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , яке було передано в іпотеку на підставі іпотечного договору від 21.11.2008, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю Комерційний Банк «Арма», правонаступником якого є позивач, та Дочірнім підприємством «Дніпровський круг» (далі ДП «Дніпровський круг» / третя особа), в якості забезпечення виконання кредитного договору № 14/01/980-KL/190 від 22.12.2006, водночас право власності на це майно на теперішній час належить ОСОБА_1 .

Відповідач, у свою чергу, заперечила проти позовних вимог, зазначивши у відзиві на позовну заяву від 15.08.2022, поданому до Києво-Святошинського районного суду Київської області про:

преюдиційність судових рішень у справах № 17/284 та № 2-5253/10, предметом розгляду яких були питання належності речових прав, зокрема на спірне приміщення та документи, що їх підтверджували, однак про що позивач не зазначив у позові;

недійсність договору підряду, який зазначений в іпотечному договорі як підтвердження майнових прав ДП «Дніпровський круг», через що ДП «Дніпровський круг» втратило майнові права на приміщення, зокрема спірне;

припинення іпотеки через втрату майнових прав ДП «Дніпровський круг» на приміщення у 16-поверховому трьохсекційному житловому будинку;

не доведеність, що предмет іпотеки та спірне приміщення є одним і тим же об`єктом нерухомості;

добросовісність відповідача як набувача спірного майна, яка виконала всі свої зобов`язання як інвестор за договором № 23/01/09-Б-О від 23.01.2009;

неналежність та недопустимість доказів у цій справі.

Києво-Святошинський районний суд Київської області рішенням від 07.02.2024 відмовив у задоволенні позову ТОВ «УБК».

Натомість Київський апеляційний суд постановою від 12.02.2025 у справі № 369/542/22 скасував рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 07.02.2024 та закрив провадження у справі № 369/542/22 за позовом ТОВ «УБК» до ОСОБА_1 , третя особа ДП «Дніпровський круг» про визнання нерухомого майна предметом іпотеки. Водночас цією постановою суд роз`яснив ТОВ «УБК», що розгляд цієї справи віднесено до юрисдикції господарського суду, і що протягом десяти днів з дня отримання копії судового рішення позивач може звернутися до Київського апеляційного суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією.

Київський апеляційний суд ухвалою від 14.07.2025, за клопотанням ТОВ «УБК» про направлення справи за встановленою юрисдикцією, відповідно до ч. 4 ст. 377 Цивільного процесуального кодексу України постановив передати матеріали справи № 369/542/22 до Господарського суду Київської області для вирішення їх в порядку господарського судочинства.

17.07.2025 до Господарського суду Київської області надійшли матеріали справи № 369/542/22 у супроводі листа Київського апеляційного суду № 369/542/22/152294/2025 від 15.07.2025.

Відповідно до результатів автоматизованого розподілу судової справи між суддями, оформлених протоколом автоматизованого розподілу б/н від 17.07.2025, означену справу передано до розгляду судді Горбасенку П.В.

Господарський суд Київської області ухвалою від 24.07.2025, враховуючи, що постановою Київського апеляційного суду від 12.02.2025 встановлено належність спірних правовідносини до юрисдикції господарських судів, та керуючись ч. 7 ст. 31 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України), прийняв матеріали справи № 369/542/22 за позовом ТОВ «УБК» до ОСОБА_1 про визнання нерухомого майна предметом іпотеки до свого провадження. Водночас, беручи до уваги, що матеріали позову повинні відповідати положенням Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній на день звернення позивача до суду), та встановивши невідповідність позовної заяви вимогам ст. 162, 164, 172 ГПК України, господарський суд цією ж ухвалою залишив позовну заяву ТОВ «УБК» без руху, надавши десятиденний строк для усунення виявлених недоліків з дня вручення ухвали.

06.08.2025 канцелярією Господарського суду Київської області зареєстровано подану ТОВ «УБК» заяву про долучення квитанції про сплату судового збору, в якій позивач просив долучити до матеріалів справи квитанцію № ПН850 від 06.08.2025 про доплату судового збору у розмірі 281,90 грн. А також 08.08.2025 канцелярією Господарського суду Київської області зареєстровано надіслану поштовим зв`язком заяву ТОВ «УБК» про усунення недоліків позовної заяви, згідно зі змістом якої позивач надав пояснення щодо виявлених недоліків та просив суд визнати поважними причини пропуску строку для їх усунення й відповідно поновити такий процесуальний строк.

Господарський суд Київської області ухвалою від 18.08.2025, зокрема:

визнав причини пропуску позивачем строку на усунення недоліків поважними та поновив строк на подання заяви про усунення недоліків;

враховуючи, що позивачем усунуто недоліки позовної заяви, продовжив розгляд справи № 369/542/22 після залишення її без руху;

призначив підготовче засідання на 12.09.2025;

встановив сторонам строки для подання до суду додаткових доказів у справі (за наявності), а також заяв та клопотань, які відповідно до ст. 182 ГПК України мають бути вирішені у підготовчому засіданні (за наявності).

03.09.2025 канцелярією Господарського суду Київської області зареєстровано сформований 02.09.2025 в підсистемі «Електронний суд» відзив на позовну заяву, у якому відповідач виклав заперечення щодо аргументів ТОВ «УБК», наведених в апеляційній скарзі на рішення суду першої інстанції загального суду. Таким чином, відзив ОСОБА_1 від 02.09.2025 є аналогічним відзиву від 18.07.2024, поданому на апеляційну скаргу.

У підготовчому судовому засіданні 12.09.2025 суд долучив відзив до матеріалів справи, а також за результатами засідання постановив ухвалу, якою продовжив строк підготовчого провадження на тридцять днів та відклав підготовче засідання на 10.10.2025.

Господарський суд Київської області ухвалою від 10.10.2025 закрив підготовче провадження у справі № 369/542/22 та призначив справу до судового розгляду по суті на 24.10.2025.

У судовому засіданні 24.10.2025 суд розпочав розгляд справи по суті та оголосив перерву до 14.11.2025.

У судовому засіданні 14.11.2025, закінчивши з`ясування обставин справи та перевірку їх доказами, суд перейшов до стадії ухвалення рішення та проголосив у цьому засіданні його вступну і резолютивну частини, водночас

УСТАНОВИВ:

Відповідно до змісту доводів, викладених у позовній заяві, 22.12.2006 між Товариством з обмеженою відповідальністю Комерційний банк «Арма» (далі ТОВ КБ «Арма» / первісний кредитор) та Дочірнім підприємством «Дніпровський круг» (далі позичальник) укладено кредитний договір № 14/01/980-KL/190 (далі кредитний договір), за умовами п. п. 1.1, 1.2, 1.3 та 2.2 якого ТОВ КБ «Арма» надало позивальнику кредитні кошти з максимальним лімітом заборгованості у сумі 9 000 000, 00 грн на строк до 22.01.2007 зі сплатою 25 % річних за користування кредитним коштами.

Забезпеченням повернення кредитних коштів, сплати відсотків за користування та можливої неустойки (штраф, пеня) є договір застави основних засобів ДП «Дніпровський круг», договір застави цінних паперів (безпроцентні цільові облігації) емітента ДП «Дніпровський круг» та договір резервування об`єкта нерухомості, укладений з ДП «Дніпровський круг».

Позивач зауважує, що діяльність ДП «Дніпровський круг» полягає у будівництві житлових і нежитлових будівель із подальшою їх реалізацією шляхом продажу майнових прав на збудоване в майбутньому приміщення.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 14/01/980-KL/190 від 22.12.2006, між ТОВ КБ «Арма» (за договором іпотекодержатель) та ДП «Дніпровський круг» (за договором іпотекодавець) 21.11.2008 було укладено іпотечний договір, посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара В.В., зареєстрований в реєстрі за номером 1978 (далі іпотечний договір).

За умовами іпотечного договору ДП «Дніпровський круг» в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором передало первісному іпотекодержателю майнові права на п`ятдесят три житлові та нежитлові приміщення згідно з переліком, визначеним у п. 1.1 іпотечного договору, які розташовані у 16-поверховому житловому трьох-секційному будинку за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, м. Боярка, вул. Білогородська, 51, будівництво яких не завершено, зокрема і нежитлове приміщення за № 18а запланованою площею 41,2 кв. м.

В означеному пункті також вказано, що адреси квартир та нежитлових приміщень є будівельними та можуть бути змінені після введення будинку, в якому вони знаходяться, в експлуатацію. Зміна адрес має бути підтверджена свідоцтвом про право власності на нерухоме майно (квартири, нежитлового приміщення).

Майнові права іпотекодавця (ДП «Дніпровський круг») на вищевказані приміщення, будівництво яких не завершено, підтверджуються договором № 2/06 підряду у капітальному будівництві (далі договір підряду), який укладений 18.05.2007 між іпотекодавцем (ДП «Дніпровський круг») та Відкритим акціонерним товариством «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд» (далі підрядник / ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд»), відповідно до п. 1.3 якого право власності на «об`єкт будівництва» до моменту введення його в експлуатацію належить підряднику.

Будівництво приміщень здійснюється підрядником відповідно до Дозволу на виконання будівельних робіт, що виданий іпотекодавцю Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації 25.03.2005 за № 15/04-03.

Позивач зазначає, що на підтвердження відсутності майнових прав інших осіб на передані в іпотеку приміщення, ДП «Дніпровський круг» було надано довідку відповідно до якої станом на 30.10.2008 нежитлове приміщення з будівельним номером 18а, запланованою площею 41,2 кв. м було вільним.

Як випливає із тверджень позивача та наданих ним доказів, 21.11.2008 приватним нотаріусом Кара В.В. було внесено реєстраційний запис у Державний реєстр іпотек за № 8217586 про обтяження на підставі посвідченого ним іпотечного договору від 21.11.2008 № 1978; об`єкт обтяження, зокрема, майнові права на нежитлове приміщення, будівництво якого не завершене, Київська обл., Києво-Святошинський р-н, м. Боярка, вул. Білогородська, буд. 51, прим. 18а; іпотекодержатель ТОВ КБ «Арма».

Із викладеного позивач підсумовує, що після реєстрації іпотеки ДП «Дніпровський круг» вже не мало права на укладення будь-яких договорів щодо майнових прав на нерухоме майно без узгодження з іпотекодержателем.

В подальшому, як випливає з обґрунтувань позову, іпотекодержателя за вказаним вище іпотечним договором було змінено з ТОВ КБ «Арма» на ТОВ «УБК» на підставі договору про відступлення прав вимоги.

В розрізі викладеного позивач зазначає, що 08.08.2013 між ТОВ КБ «Арма» та ТОВ «УБК» (позивач) укладено біржову угоду договір купівлі-продажу № 3-167, за умовами якої до останнього перейшли майнові права, зокрема, за кредитним договором № 14/01/980-KL/190 від 22.12.2006.

У зв`язку із цим, 06.09.2013 між ТОВ КБ «Арма» як первісним іпотекодержателем та ТОВ «УБК» як новим іпотекодержателем укладено договір відступлення права за іпотечним договором, за умовами якого ТОВ КБ «Арма» відступає, а ТОВ «УБК» набуває права належні ТОВ КБ «Арма» згідно з іпотечним договором посвідченим 21.11.2008 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара В.В., зареєстрований в реєстрі за номером 1978, зі змінами внесеними договором про внесення змін № 1, який посвідчений 31.03.2009 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара В.В. за реєстром № 188.

Договір відступлення права за іпотечним договором посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 8079.

Оскільки ДП «Дніпровський круг» не виконало своїх зобов`язань за кредитним договором № 14/01/980-KL/190 від 22.12.2006, ТОВ «УБК» вирішило звернути стягнення на предмет іпотеки за процедурою, передбаченою ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а саме на нежитлове приміщення з будівельним номером 18а, площею 41,2 кв. м.

В процесі встановлення інформації щодо закінчення будівництва предмета іпотеки ТОВ «УБК» було отримано відповідь Боярської міської ради від 30.05.2019, за змістом якої позивачу стало відомо, що рішенням Виконавчого комітету Боярської міської ради Київської області від 14.06.2018 № 37/14 багатоквартирному житловому будинку за адресою: м. Боярка, вул. Білогородська, буд. 51 (будівельна адреса № 2) було присвоєно поштову адресу: м. Боярка, вул. Білогородська, буд. 51, корп. 6, згідно сертифікату серії КС № 39 від 05.06.2018, яким Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта.

Крім того, відповідно до висновку щодо відповідності поштової та проектної адрес, складеного генеральним проектувальником ФОП Зотовою Тетяною Миколаївною від 19.09.2019, нежитловому приміщенню № 18а за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною площею 41,2 кв. м, надано поштову (фактичну) адресу: АДРЕСА_1 , а також розмежовано його на чотири окремі приміщення з номерами: СDLІ (7,5 кв. м), СDLІI (17,1 кв. м), СDLІIІ (11,4 кв. м), СDLІV (4,5 кв. м), загальною площею 40,5 кв. м.

Натомість із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ТОВ «УБК» встановило, що зазначена група приміщень була об`єднана в одне нежитлове приміщення та змінена його нумерація на приміщення № 32, загальною площею 40,5 кв. м, яке наразі належить на праві власності відповідачу ОСОБА_1 .

Позивач стверджує, що ДП «Дніпровський круг» після закінчення будівництва будинку, в якому розташовані надані в іпотеку приміщення, у порушення вимог іпотечного договору не повідомило ТОВ «УБК» як нового іпотекодержателя про завершення будівництва, натомість відчужило іпотечне приміщення на користь ОСОБА_1 шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав № 23/01/09-Б-О від 23.01.2009 та видачі відповідних дозвільних документів після завершення будівництва.

Позивач, посилаючись на п. п. 1.7, 1.12, 2.3.2 іпотечного договору, наголошує, що предмет іпотеки заборонено було відчужувати без повідомлення та згоди іпотекодержателя.

Заразом, як стверджує позивач, ДП «Дніпровський круг» був обізнаний про зміну кредитора за кредитним договором та іпотечним договором, оскільки ще у 2013 році ним було отримано вимогу ТОВ «УБК» про необхідність погашення заборгованості та зміну кредитора, що підтверджується зворотнім повідомленням від 17.09.2013.

Враховуючи наведене, позивач вважає себе добросовісним іпотекодержателем нежитлового приміщення № 32, яке складається з приміщень СDLІ (7,5 кв.м), СDLІI (17,1 кв.м), СDLІIІ (11,4 кв.м) та СDLІV (4,5 кв.м), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , і просить суд визнати за ТОВ «УБК» право іпотеки на зазначене нежитлове приміщення загальною площею 45,5 кв. м, що було передано в іпотеку на підставі іпотечного договору від 21.11.2008, посвідченого приватним нотаріусом Кара В.В. та внесеного до реєстру за № 1978, належне ОСОБА_1 на праві власності відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення № 23/01/09/Б-О від 23.01.2009, виданий ДП «Дніпровський круг».

Відповідач заперечує проти позову, зазначаючи, що предмет іпотеки за договором від 21.11.2008 не відповідає спірному нежитловому приміщенню № 32. Сертифікат відповідності 2018 року стосується об`єкта, зведеного за іншим дозволом на будівництво, ніж зазначено в іпотечному договорі; будівництво об`єкта за дозволом, на який посилається іпотекодавець, завершено та введено в експлуатацію у 2007 році. Судові рішення (зокрема справа № 2-5253/10) встановили ці обставини, що мають преюдиційне значення, отже, за твердженнями відповідача, іпотека фактично не виникла, а спірне приміщення не є предметом іпотеки.

Також відповідач зауважує, що спірне приміщення № 32 належить їй на праві власності, право іпотеки позивача на нього не зареєстроване, а іпотека за договором стосується іншого приміщення № 18а. Відповідач вважає себе добросовісним набувачем, яка виконала усі грошові зобов`язання за договором № 23/01/09-Б-О від 23.01.2009, до того ж договір є дійсним та не оспорювався.

Крім того відповідач вважає посилання позивача на сертифікат відповідності, як на наявність майнових прав та підставу поширення іпотеки недоречними, оскілки сертифікат не містить відомостей про прийняття в експлуатацію нежитлових приміщень, зокрема і тих, що перелічені в іпотечному договору, а також взагалі приміщень на 17-му поверсі, адже будинок згідно сертифікату зданий в кількості 16 поверхів.

Єдиною ознакою, яка пов`язує предмет іпотеки з третьою особою (іпотекодавцем) є Дозвіл на виконання будівельних робіт виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації 25.03.2005 за № 15/04-03.

Натомість, відповідач зазначає, що відповідно до п. 4 акта готовності об`єкта до експлуатації від 24.05.2018, яким введено в експлуатацію багатоквартирний будинок, в якому розташовано спірне приміщення, будівництво здійснювалось на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 22.12.2008 за № 1132/04-03/08.

На підставі Дозволу на виконання будівельних робіт, що виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Управління містобудування та архітектури Київської обласної державної адміністрації від 25.05.2005 за № 15/04-03 будувався інший багатоповерховий житловий будинок, а саме: будинок по вул. Білогородська, 51, корпус 5.

Крім того, в проектній документації «Проект. Житловий будинок № 2. Фрагмент № 1. Коригування проектних рішень житлового будинку № 2 житлового комплексу по вул. Білогородській, 51 в м. Боярка Києва-Святошинського району» (який внесено в акт готовності об`єкта до експлуатації № 1 від 21.05.2018), первісному технічному паспорті виготовленому 25.12.2009 відсутня нумерація приміщень з позначкою літери «а».

В розрізі викладеного відповідач наголошує, що висновок ФОП Зотової Т.М., а також довідка позивача щодо приміщення № 18а є неналежними та недостовірними доказами, з огляду на те, що вони не підтверджують та не можуть підтверджувати належність приміщення № 18а до приміщення № 32.

Отже відповідач зазначила, що позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими, а відтак задоволенню не підглядають.

Надаючи правову кваліфікацію обставинам справи з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить із такого.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та, відповідно, має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Водночас ст. 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Отже зазначені норми визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес.

Порушенням є такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Тобто, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатись не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та / або законного інтересу.

Особа, яка звертається до суду з позовом, реалізуючи передбачене ст. 55 Конституції України, ст. 4 ГПК України право на судовий захист, самостійно визначає у позові, яке її право (охоронюваний законом інтерес) порушені особою, до якої пред`явлений позов, тобто, вказує у позові власне суб`єктивне уявлення про її порушене право (охоронюваний інтерес) та спосіб його захисту та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права / інтересу, а суд має перевірити ці доводи позивача, на яких ґрунтуються заявлені вимоги.

Так, позивач просить суд визнати за ним право іпотеки на нежитлове приміщення № 32 загальною площею 45,5 кв. м, розташованого за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, м. Боярка, вул. Білогородська, буд. 51, корп. 6, поверх 17, яке, за його твердженнями, було передано йому в іпотеку на підставі іпотечного договору від 21.11.2008 зареєстрованого в реєстрі за номером 1978, проте наразі належить ОСОБА_1 на праві власності.

Відповідно до гл. 49 ЦК України, зокрема ч. 1 ст. 572 ЦК України, застава є способом забезпечення виконання зобов`язання, за яким кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

При цьому, ч. 1 ст. 575 ЦК України визначено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Окрім того, іпотека врегульована спеціальними нормами Законом України «Про іпотеку», згідно приписів ст. 1 якого (в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору) іпотека вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Так за змістом ст. 5, 16 Закону України «Про іпотеку» визначено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов:

нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва.

У разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об`єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов`язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

Суд установив, що 22.12.2006 між ТОВ КБ «Арма», правонаступником якого згідно договорів купівлі-продажу № 3-167 від 08.08.2023 та відступлення права за іпотечним договором від 06.09.2013 є ТОВ «УБК», та ДП «Дніпровський круг» укладено кредитний договір, в забезпечення виконання умов за яким, 21.11.2008 ТОВ КБ «Арма» (іпотекодержатель) та ДП «Дніпровський круг» (іпотекодавець) уклали іпотечний договір, предметом за яким стали майнові права на житлові та нежитлові приміщення згідно з переліком, зазначеним у п. 1.1 іпотечного договору (перелік номерів однокімнатних, двокімнатних, трикімнатних, чотирикімнатних квартир та нежитлових приміщень в окремо визначених під`їздах та поверхах), які розташовані у 16-поверховому житловому будинку за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, м. Боярка, вул. Білогородська, 51, будівництво яких не завершено.

Згідно із п. 1.1 іпотечного договору, майнові права іпотекодавця (ДП «Дніпровський круг») на вищевказані приміщення, будівництво яких не завершено, підтверджується договором № 2/06 підряду у капітальному будівництві, який укладено 18.05.2007 між іпотекодавцем та ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» (підрядник). Право власності на «об`єкт будівництва», до введення його в експлуатацію, відповідно п. 1.3 договору № 2/06, належить не ДП «Дніпровський круг», а ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» (підряднику).

Системний аналіз положень ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у взаємозв`язку з умовами іпотечного договору дає підстави для висновку, що його предметом не було нерухоме майно у розумінні зазначеної норми, оскільки відповідно до ст. 1 цього Закону нерухомим майном є земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Крім того, предметом іпотеки не міг бути і об`єкт незавершеного будівництва, оскільки чинна на момент укладення іпотечного договору редакція ст. 16 Закону України «Про іпотеку» передбачала можливість передання в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва.

Однак матеріали справи не містять доказів передання в іпотеку прав на земельну ділянку за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, м. Боярка, вул. Білогородська, 51, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на який передано в іпотеку, та позивач не надав суду таких доказів у порядку, встановленому ГПК України.

Натомість як випливає з матеріалів справи та на чому наголошує відповідач, рішенням Господарського суду міста Києва від 17.12.2009 у справі № 17/284 було встановлено відсутність у сторін договору будівельного підряду № 2/06 від 18.05.2007, укладеного між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд» будь-яких прав щодо користування земельною ділянкою, на якій розташований будівельний майданчик, що стало підставою для визнання недійсним договору підряду між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «Будівельна компанія «Дніпроінвестбуд».

Отже, з урахуванням викладеного суд доходить висновку, що станом на момент укладення іпотечного договору відсутні докази існування у ДП «Дніпровський круг» будь-яких прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, а отже передання майнових прав на такий об`єкт в іпотеку не відповідало вимогам законодавства, чинного на момент укладення договору.

За змістом ч. 4 ст. 16 Закону України «Про іпотеку», саме щодо такого предмета іпотеки, як об`єкт незавершеного будівництва стосувалося застереження про те, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Водночас, предметом іпотеки у спірних правовідносинах є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а не земельна ділянка, на якій здійснюється будівництво, як це передбачено ч. 2 ст. 16 Закону України «Про іпотеку». Відтак, до майнових прав на незавершену нерухомість не може бути застосована норма ч. 4 ст. 16 цього Закону, відповідно до якої після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або квартира залишаються предметом іпотеки за іпотечним договором.

Приписами п. п. 1.3, 1.4, 1.12, 1.13, 2.3.11 та 2.3.15 іпотечного договору визначено домовленість сторін про те, що нотаріус після реєстрації іпотекодавцем права власності на приміщення, як на нерухоме майно, за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону відчуження на приміщення.

У разі зміни характеристик приміщень (зміни площі, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, який підтверджує право власності на приміщення, зобов`язаний зробити відмітку на примірнику цього договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця.

Обтяження нерухомого майна іпотекою, передбаченою цим договором, підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. Державна реєстрація здійснюється на підставі повідомлення іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця.

Оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки передаються іпотекодавцем протягом 5-ти банківських днів після набуття права власності за актом приймання-передачі на зберігання іпотекодержателю, до повного виконання своїх зобов`язань за кредитним договором.

Протягом 15 робочих днів з моменту закінчення будівництва, введення в експлуатацію у встановленому законом порядку необхідно отримати документи, які відповідно до чинного законодавства України підтверджують право власності на приміщення як на нерухоме майно (в подальшому правовстановлюючі документи).

У разі втрати іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки, іпотекодержателю передається в заставу / іпотеку аналогічне за ринковою вартістю майно чи, незалежно від настання терміну виконання зобов`язання, забезпеченого цим Договором, іпотекодавець має виконати таке зобов`язання у повному обсязі або у відповідній частині.

Проте сторони не виконали умов договору: не зареєстрували право власності на спірне приміщення, не внесли відповідні доповнення та відмітки до договору, пов`язані зі змінами його технічних характеристик, не отримали оригінали правовстановлюючих документів, та після втрати прав іпотекодавця на предмет іпотеки не оформили іпотеку на аналогічне за ринковою вартістю майно.

З викладеного випливає, що безумовної трансформації майнових прав за вказаним договором іпотеки у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна не відбулося, що є наслідком недотримання вимог спеціального Закону стосовно порядку передачі в іпотеку об`єктів, будівництво яких не завершено, та невиконання сторонами умов іпотечного договору майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва щодо внесення змін до іпотечного договору після завершення будівництва і прийняття в експлуатацію новоствореного нерухомого майна.

Предметом іпотечного договору є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Водночас, за встановлених у цій справі обставин, такі майнові права як предмет іпотеки не трансформувалися у право власності на новостворений об`єкт нерухомості.

На підставі вказаного іпотечного договору був внесений запис про обтяження саме майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва групу житлових приміщень, а не збудованого нежитлового приміщення, яке є самостійним об`єктом цивільного обороту.

Перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений багатоквартирний будинок мало відбутися внесенням зміни до цього договору, через підписання іпотекодержателем та іпотекодавцем нового договору іпотеки новоствореного нерухомого майна, чого сторонами договору іпотеки виконано не було та на час розгляду справи відповідні зміни щодо предмета іпотеки до іпотечного договору не внесено.

Отже, з урахуванням викладеного суд доходить висновку, що станом на момент укладення іпотечного договору відсутні як правові підстави для віднесення майнових прав на спірне приміщення до предмета іпотеки у розумінні Закону України «Про іпотеку», так і докази існування у ДП «Дніпровський круг» будь-яких прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, що унеможливлює визнання за позивачем права іпотеки на це майно.

Також в іпотечному договорі відсутній належний опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та / або його реєстраційні дані.

За наведених обставин, ризики та несприятливі наслідки, обумовлені недоліками і неповнотою змісту договору іпотеки, покладаються саме на сторін правочину, поки не доведено іншого, позаяк сторони іпотечного договору ухилилися від укладення договору щодо новоствореного майна після вводу спірного будинку у експлуатацію, а іпотекодержатель не довів, що вживав своєчасних заходів задля спонукання до виконання цих умов або запобігання переходу права власності на спірне майно до третіх осіб на підставі оплатних договорів.

Такі висновки викладено у постанові Верховного Суду від 17.07.2020 у справі № 500-10/1364-2012.

Положеннями ст. 18 Закону України «Про іпотеку», яка є спеціальною нормою, що визначає вимоги до змісту іпотечного договору, передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та / або його реєстраційні дані.

Отже, залежно від того, що саме сторони визначили як предмет іпотеки, договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (права володіння, користування чи інших правомочностей). Така вимога спеціального закону є запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог.

Як випливає зі змісту п. 1.1 іпотечного договору, предметом іпотеки за договором є майнові права, зокрема, на нежитлові приміщення, загальною площею 1535,8 кв. м, а саме: № 10а (під`їзд № 7, поверх 17, площа 115,1 кв. м), № 11а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 82,8 кв. м), № 12а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 84 кв. м), № 13а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 41,2 кв. м), № 14а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 58,3 кв. м), № 15а (під`їзд № 8, поверх 17, площа 64,6 кв. м), № 16а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 66,7 кв. м), № 17а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 57,3 кв. м), № 18а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 41,2 кв. м), № 19а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 41,2 кв. м), № 11а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 58,3 кв. м), № 12а (під`їзд № 9, поверх 17, площа 64,6 кв. м), № 1а (під`їзд № 7, цокольний поверх, площа 70,5 кв. м), № 2а (під`їзд № 8, цокольний поверх, площа 122,1 кв. м), № 3а (під`їзд № 8, цокольний поверх, площа 48,1 кв. м), № 4а (під`їзд № 8, цокольний поверх, площа 47,8 кв. м), № 5а (під`їзд № 8, цокольний поверх, площа 126,6 кв. м), № 6а (під`їзд № 9, цокольний поверх, площа 122,3 кв. м), № 7а (під`їзд № 9, цокольний поверх, площа 48,2 кв. м), № 8а (під`їзд № 9, цокольний поверх, площа 47,8 кв. м), № 9а (під`їзд № 9, цокольний поверх, площа 127,1 кв. м).

При цьому, п. 1.1 іпотечного договору визначено, що адреси квартир та нежитлових приміщень є будівельними та можуть бути змінені після введення будинку, в якому вони знаходяться в експлуатацію.

За встановленими у справі обставинами іпотечний договір містив лише посилання на майнові права на майбутні приміщення, однак не містив опису новоствореного об`єкта, який би дозволяв ідентифікувати предмет іпотеки після завершення будівництва. Реєстраційні дані об`єкта були відсутні, технічні характеристики не погоджені та не внесені до договору. Сторони не внесли жодних змін до договору після введення будинку в експлуатацію, що унеможливлює ідентифікацію предмета іпотеки у розумінні ст. 18 Закону України «Про іпотеку».

Водночас, згідно долученої до матеріалів справи копії договору на купівлю майнових прав № 23/01/09-Б-О від 23.01.2009, ОСОБА_1 набула майнові права на нежитлове приміщення № 32, а відповідно до додаткової угоди від 02.04.2020 до зазначеного договору сторони остаточно уточнили площу нежитлового приміщення (40,5 кв. м), а також його складові частини та їх площу: приміщення СDLІ (7,5 кв. м), СDLІI (17,1 кв. м), СDLІIІ (11,4 кв. м), СDLІV (4,5 кв. м).

Суд констатує, що саме ці дані площа 40,5 кв. м та перелічені складові приміщення внесені до Державного реєстру речових прав, згідно наданої позивачем інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав від 02.09.2021.

Натомість позивач обґрунтовує свої вимоги посиланням на нежитлове приміщення № 18а площею 41,2 кв. м, зазначене в іпотечному договорі, а у прохальній частині позову просить визнати право іпотеки вже на інше майно нежитлове приміщення № 32 площею 45,5 кв. м.

Дані характеристики (номер приміщення, його площа та складові) не збігаються між собою, що вказує про відсутність тотожності майна, на яке посилається позивач, із тим, що фактично зареєстроване в Реєстрі.

Залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки, договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог. Посилання у договорі іпотеки на будівельну адресу цього об`єкта не є характеристикою майнового права, як того вимагає закон, та достатньою ідентифікуючою ознакою спірного об`єкта нерухомого майна.

Позаяк передані в іпотеку майнові права за іпотечним договором та новостворений об`єкт нерухомого майна не є тотожними об`єктами цивільних прав їх правова ідентичність позивачем не доведена та не вбачається зі змісту спірних правовідносин.

Наведені обставини підтверджують невідповідність предмета іпотеки нежитловому приміщенню, яке належить відповідачу, а також факт відсутності в іпотечному договорі належного опис предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації.

Звертаючись з даним позовом позивач не довів належними, допустимим та достовірними доказами порушення своїх прав, не спростував доводи відповідача про невідповідність предмета іпотеки нежитловому приміщенню, яке належить відповідачу, а також факт відсутності в іпотечному договорі належного опису предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації.

Окрім того, рішенням Господарського суду Київської області від 04.10.2023 у справі № 2-5253/10, яке набрало законної сили 22.11.2023, судом встановлено, що іпотека за вказаним вище договором іпотеки в даному випадку не виникла.

В межах розгляду справи № 2-5253/10 суд встановив, що договір № 2/06 підряду між ДП «Дніпровський круг» та ВАТ «БК «Дніпроінвестбуд», на підставі якого мали виникнути майнові права на житлові та нежитлові приміщення для передачі їх в іпотеку, є нікчемним через відсутність у сторін прав на земельну ділянку та порушення вимог законодавства. Внаслідок цього майнові права не виникли, а передача їх у іпотеку за договором від 21.11.2008 фактично не відбулася, тому підстав для визнання іпотеки припиненою не існує.

Приписами ч. 3, 4 ст. 75 ГПК України передбачено підстави звільнення від доказування. Зокрема, господарським процесуальним законодавством визначено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Преюдиціальність обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набуло законної сили, в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, адже їх істину вже встановлено у рішенні чи вироку, і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.

Зазначену правову позицію висловлено Верховним Судом у постанові від 23.05.2018 у справі № 910/9823/17.

Не потребують доказування преюдиціальні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. При цьому не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах позивачів, відповідачів, третіх осіб тощо. Преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.

З урахуванням викладеного, відсутні правові підстави для повторного доказування зазначених обставин, адже їх існування підтверджують остаточні судові рішення, які не можуть бути поставлені під сумнів, оскільки переоцінка даних фактів буде свідчити про поставлення під сумнів рішенням Господарського суду Київської області від 04.10.2023 у справі № 2-5253/10, яке набрало законної сили 22.11.2023, що є недопустимим.

Щодо інших доводів учасників справи, викладених в обґрунтування своїх правових позицій, то суд не вбачає підстав для надання таким оцінки у межах цього спору, оскільки наведені вище аргументи суду у даному рішенні, на думку суду, є самостійною та достатньою підставою для відмови у задоволенні позову.

Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 09.12.1994, серія A, № 303-A, п. 29).

Суд також ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006, зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог ТОВ «УБК», а відтак про відмову у задоволенні позову.

Судові витрати у зв`язку з відмовою у задоволенні позовних вимог, відповідно до приписів ст. 129 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст. 124 Конституції України, ст. 233, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Відмовити у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська боргова компанія» до ОСОБА_1 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Дочірнього підприємства «Дніпровський круг» про визнання нерухомого майна предметом іпотеки.

2. Понесені судові витрати покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржене в апеляційному порядку до Північного апеляційного господарського суду в порядку та строки, визначені ст. 254, 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено та підписано: 28.11.2025

Суддя П.В.Горбасенко