ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" вересня 2025 р. Справа№ 911/3907/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Тищенко А.І.

Мальченко А.О.

при секретарі судового засідання Нечасний О.Л.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 08.09.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Бучанської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 21.01.2025 (повний текст складено та підписано 12.05.2025)

у справі №911/3907/23 (суддя Ярема В.А.)

за первісним позовом Бучанської міської ради

до Приватного акціонерного товариства "Меліоратор"

про стягнення 5 022 093,84 гривень

за зустрічним позовом Приватного акціонерного товариства "Меліоратор"

до Бучанської міської ради

про розірвання договорів,-

ВСТАНОВИВ:

Бучанська міська рада звернулась до Господарського суду Київської області з позовом до Приватного акціонерного товариства "Меліоратор", в якій з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог просила стягнути 5 022 093,84 грн, з яких: 3 069 987, 90 грн основного боргу, 919 801,62 грн пені, 161 489,78 грн 3% річних та 870 814,54 грн інфляційних втрат.

Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем свого обов`язку із здійснення оплати за договорами №№179, 180, 181 та укладених до них додаткових угод, у зв`язку із чим у відповідача перед позивачем сформувалась заборгованість зі сплати пайової участі у розвитку інфраструктури м. Буча за період 01.03.2022-30.11.2023 в сумі 3 069 987, 90 грн.

13.06.2024 через канцелярію Господарського суду Київської області надійшла зустрічна позовна заява Приватного акціонерного товариства "Меліоратор" до Бучанської міської ради про розірвання договорів №№179, 180, 181 про пайову участь у розвитку інфраструктури міста Буча, укладених між Бучанською міською радою та ПрАТ "Меліоратор".

В обґрунтування зустрічної позовної заяви відповідач посилається на те, що при визначенні розміру пайової участі у додатках до кожного із договорів №№179, 180, 181 площу будівництва визначено згідно з виданими ДАБІ у Київській області деклараціями про початок виконання будівельних робіт №КС56 від 03.08.2016, №КС5 від 08.09.2016 (далі - Декларації), а також виданими Відділом містобудування та архітектури виконкому Бучанської міської ради містобудівних умов та обмежень №12-М від 18.04.2016, №13-М від 20.04.2016 та №15-М від 21.04.2016 (далі - Умови).

Водночас, за твердженням відповідача, після отримання дозвільних документів на початок виконання будівельних робіт, які зазначено у договорах №№179, 180, 181, ПрАТ "Меліоратор" не змогло розпочати будівництво трьох багатоквартирних житлових будинків у зв`язку із вказаною ДАБІ забороною на будівництво декількох будинків на одній земельній ділянці.

З огляду на вказане, за доводами ПрАТ "Меліоратор", воно не будувало трьох будинків згідно договорів пайової участі №№179, 180, 181, а збудувало лише один будинок зі зміною площі забудови, загальної кількості та площі квартир на підставі інших дозвільних документів, за якими кошти пайової участі не сплачуються, у зв`язку із чим наявні підстави для розірвання договорів №№179, 180, 181 про пайову участь у розвитку інфраструктури міста Буча, укладені між Бучанською міською радою та ПрАТ "Меліоратор".

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду Київської області від 21.01.2025 у справі №911/3907/23 зустрічні позовні вимоги Приватного акціонерного товариства "Меліоратор" до Бучанської міської ради про розірвання договорів задоволено.

Розірвано договори №№179, 180, 181 про пайову участь у розвитку інфраструктури міста Буча, укладені між Бучанською міською радою та ПрАТ "Меліоратор".

Стягнуто з Бучанської міської ради на користь Приватного акціонерного товариства "Меліоратор" 9 084 грн 00 коп. судового збору.

У задоволенні первісних позовних вимог Бучанської міської ради до Приватного акціонерного товариства "Меліоратор" про стягнення 5 022 093,84 гривень відмовлено повністю.

Покладено на позивача за первісним позовом понесені ним судові витрати по сплаті судового збору.

Задовольняючи зустрічний позов, місцевий господарський суд зазначив, що пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту є платою, яку замовник (забудовник) має перерахувати за право реалізувати свій проект будівництва на території населеного пункту, тоді як ПрАТ "Меліоратор" не зміг реалізувати проект будівництва трьох будинків на земельній ділянці по вул. Івана Кожедуба №8-Б в м. Буча, Київської області з незалежних від нього причин, суд висновує про наявність істотної зміни обставин у розумінні статті 652 ЦК України та, власне, наявність одночасно усіх чотирьох умов, встановлених означеною нормою права, як підстави для розірвання договорів №№179, 180, 181.

Відмовляючи у задоволенні первісного позову, місцевий господарський суд зазначив, що оскільки обов`язок замовника по перерахуванню до місцевого бюджету коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту породжують обставини забудови земельної ділянки саме погодженим згідно документації об`єктом будівництва та чинні умови договору пайової участі щодо цього об`єкта, тоді як з огляду на зроблені вище висновки, визначені у договорах №№179, 180, 181 три будинки не були та не будуть збудовані і здані в експлуатацію, суд, з урахуванням зробленого вище висновку про розірвання таких правочинів та ч. 3 ст. 653 ЦК України, вказав про відсутність підстав для стягнення з ПрАТ "Меліоратор" на користь позивача розрахованих ним сум пайової участі та нарахованих на такі суми пені, 3% річних та інфляції.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись з прийнятим рішенням, позивач 30.05.2025 (документ сформований в системі "Електронний суд" 30.05.2025) звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким первісну позовну заяву задовольнити, зустрічну позовну заяву залишити без задоволення.

Апелянт вважає оскаржуване рішення необґрунтованим, оскільки воно ухвалено при недоведеності обставин, які суд першої інстанції визнав встановленими, а також при невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставина справи.

В обґрунтування своїх доводів апелянт посилається на те, що положення ч.ч. 2, 3, 5, 8, 9 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) щодо участі забудовника у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту є імперативними і не залежать від волі особи, яка виявила бажання в забудові земельної ділянки у відповідному населеному пункті.

Апелянт стверджує, що загальна площа забудови трьох будинків згідно укладених договорів становить 12428,4 кв.м. При цьому, згідно акту готовності об`єкта до експлуатації від 14.09.2022 р., долученого до зустрічної позовної заяви, загальна площа будівлі за проектом становить 14062,05 кв.м., за результатами технічної інвентаризації - 14329,2 кв.м, тобто площа забудови значно збільшилася.

26.01.2022 на рахунок Бучанської міської ради надійшли платежі за Договором № 179 у сумі 41 434,53 грн, за Договором № 180 у сумі 63 302,84 грн та за Договором № 181 у сумі 41 434,53 грн, що підтверджується Довідкою фінансового управління Бучанської міської ради від 15.11.2023 №01-15/02-420 (копія міститься в матеріалах справи).

Таким чином, відповідач виконав свої зобов`язання за січень 2022 року по вищевказаним договорам, згідно графіку розстрочки платежів. Після сплати у січні 2022 року подальших розрахунків з Бучанською міською радою згідно графіку розстрочення платежу пайової участі ПрАТ «Меліоратор» не здійснювало.

Апелянт вважає, що своїми діями відповідач визнав чинність договорів про пайову участь у розвитку інфраструктури міста Буча від 27.01.2017 № 179, № 180 та № 181 та додаткових угод до них, факт невиконання ним умов договорів, а також підтвердив суму заборгованості, що утворилася в результаті неналежного виконання договорів.

Позивач зазначає, що зобов`язання щодо сплати коштів пайової участі, визначені умовами договорів про пайову участь, які було укладено замовниками будівництва з органами місцевого самоврядування до 01.01.2021, мають бути виконані в повному обсязі.

Станом на сьогодні склалася ситуація, за якої наявні не скасовані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з к.н. :01:097:0084, площею 0,7582 га, видані відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Бучанської міської ради від 18.04.2016 № 12-М, від 20.04.2016 № 13-М та від 21.04.2016 № 15-М. Рішення про їх скасування чи визнання нечинними Бучанська міська рада не приймала. Так само як і відсутня правова норма, яка скасовує такі містобудівні умови та обмеження.

З огляду на це, вважає необґрунтованим висновок суду про те, що містобудівні умови та обмеження, видані товариству на три будинки, втратили чинність та не діяли під час забудови земельної ділянки по вул. Івана Кожедуба № 8-б в м. Буча, Київської області одним будинком, рада не спростувала та не заперечила.

Вказує, що в порушення вимог ст. 74 ГПК України суд фактично переклав увесь тягар доведення даної обставини на позивача.

Ухвалюючи рішення про задоволення зустрічної позовної заяви та розірвання договорів пайової участі, суд фактично позбавив позивача права на стягнення коштів та поповнення бюджету громади. Для позивача така ситуація є критичною, адже сума, яку заявляв позивач про стягнення, є досить значною, особливо в період деокупації Бучанського регіону, коли всі повинні об`єднуватися для відбудови країни, запуску економіки, відновлення пошкодженої чи зруйнованої критичної та соціальної інфраструктури населених пунктів, з метою повернення кожного бучанця додому.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 30.05.2025 апеляційну скаргу передано на розгляд судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Мальченко А.О., Тищенко А.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.06.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Бучанської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 21.01.2025 у справі №911/3907/23, розгляд справи за апеляційною скаргою Бучанської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 21.01.2025 у справі №911/3907/23 призначено на 07.07.2025.

19.06.2025 (документ сформований в системі "Електронний суд" 18.06.2025) через підсистему "Електронний суд" представником відповідача подані додаткові пояснення у справі та відзив на апеляційну скаргу, відповідно до яких відповідач повністю спростовує доводи позивача (апелянта).

Також разом із додатковими поясненнями та відзивом на апеляційну скаргу подано нові докази, які протокольною ухвалою суду від 07.07.2025 долучено до матеріалів справи.

В судове засідання апеляційної інстанції 07.07.2025 з`явились представники сторін, висловили свою позицію та надали пояснення по справі.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.07.2025 з метою повного, всебічного та об`єктивного дослідження фактичних обставин справи, у справі оголошено перерву на 08.09.2025.

Явка представників сторін

В судовому засіданні апеляційної інстанції 08.09.2025 представник позивача за первісним позовом підтримав апеляційну скаргу з підстав, вкладених в ній, просив її задовольнити.

Представник відповідача за первісним позовом в судовому засіданні апеляційної інстанції 08.09.2025 заперечував доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, просив її відхилити з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

В судовому засіданні 08.09.2025 відповідно до ст. 240, 283 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

27.01.2017 між Бучанською міською радою та ПрАТ "Меліоратор" як замовником (далі також - замовник/товариство) укладено договори про пайову участь у розвитку інфраструктури міста Буча №№179, 180, 181 (далі - договори №№179, 180, 181), згідно пункту 1.1. кожного з яких сторони передбачали, відповідно, таке:

- відповідно до цього договору замовник зобов`язується прийняти пайову участь в сумі 1 491 643 грн у розвитку інфраструктури м. Буча та перерахувати до спеціального фонду м. Буча на рахунок, відкритий в Управлінні Державного казначейства в Київській області, грошові кошти в розмірі, визначеному у Розрахунку величини пайової участі в розвитку інфраструктури м. Буча (додаток 1), що є невід`ємною частиною цього договору, у зв`язку з будівництвом багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями №1 по вул. Івана Кожедуба №8-Б в м. Буча, Київської області;

- відповідно до цього договору замовник зобов`язується прийняти пайову участь в сумі 2 278 902 грн у розвитку інфраструктури м. Буча та перерахувати до спеціального фонду м. Буча на рахунок, відкритий в Управлінні Державного казначейства в Київській області, грошові кошти в розмірі, визначеному у Розрахунку величини пайової участі в розвитку інфраструктури м. Буча (додаток 1), що є невід`ємною частиною цього договору, у зв`язку з будівництвом багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями №2 по вул. Івана Кожедуба №8-Б в м. Буча, Київської області;

- відповідно до цього договору замовник зобов`язується прийняти пайову участь в сумі 1 491 643 грн у розвитку інфраструктури м. Буча та перерахувати до спеціального фонду м. Буча на рахунок, відкритий в Управлінні Державного казначейства в Київській області, грошові кошти в розмірі, визначеному у Розрахунку величини пайової участі в розвитку інфраструктури м. Буча (додаток 1), що є невід`ємною частиною цього договору, у зв`язку з будівництвом багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями №3 по вул. Івана Кожедуба №8-Б в м. Буча, Київської області.

Пунктом 6.1. кожного з договорів №№179, 180, 181 сторони погодили, що цей договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

Додатком № 1 до вказаних договорів величину пайової участі розраховано відсотково від площ житлової та нежитлової частин будинків, а саме:

- щодо будинку №1 згідно договору №179 - 1 491 643 грн пайової участі розраховано як: 2988,70 м.кв. житлової частини х 8898 грн/м.кв. опосередкованої вартості житла х 4% = 1 063 738 грн + 480,90 м.кв. нежитлових приміщень Х 8898 грн/м.кв. опосередкованої вартості житла х 10% = 427 905 грн;

- щодо будинку №2 згідно договору №180 - 2 278 902 грн пайової участі розраховано як: 4880,10 м.кв. житлової частини х 8898 грн/м.кв. опосередкованої вартості житла х 4% = 1 736 925 грн + 609,10 м.кв. нежитлових приміщень Х 8898 грн/м.кв. опосередкованої вартості житла х 10% = 541 977 грн;

- щодо будинку №3 згідно договору №181 - 1 491 643 грн пайової участі розраховано як: 2988,70 м.кв. житлової частини х 8898 грн/м.кв. опосередкованої вартості житла х 4% = 1 063 738 грн + 480,90 м.кв. нежитлових приміщень х 8898 грн/м.кв. опосередкованої вартості житла х 10% = 427 905 грн.

В подальшому, 06.10.2021 до вказаних договорів №№179, 180, 181 сторонами укладено додаткові угоди за № 1, якими погоджено розстрочити сплату визначених договорами та додатками до них сум пайової участі у розвитку інфраструктури м. Буча щомісячними рівними платежами протягом 2022-2024 років, зокрема графіками передбачено щомісячні платежі: по договорах №№179, 181 - 41 434,53 грн та по договору №180 - 63 302,84 грн.

В матеріалах справи наявні копії адресованих Бучанській міській раді листів ПрАТ "Меліоратор" №№1-3 від 10.04.2022, №№125-127 від 2.11.2023, №№5-7 від 08.02.2024, в яких останній повідомляв позивача про наявність форс-мажорних обставин у зв`язку із воєнними діями та запровадженням воєнного стану в Україні, що призвело до неможливості виконання зобов`язань за договорами.

Звертаючись до суду із первісним позовом, позивач зазначив, що 26.01.2022 від ПрАТ "Меліоратор" за договорами №№179, 180, 181 надійшли кошти, відповідно у сумах: 41 434,53 грн, 63 302,84 грн та 41 434,53 грн, які віднесено в оплату пайової участі за січень 2022 року згідно графіку розстрочки платежів.

Водночас, як зауважив позивач, подальших розрахунків ПрАТ "Меліоратор" не здійснювало і станом на 15.11.2023 не виконало умови договорів №№179, 180, 181 та укладених до них додаткових угод, як наслідок у відповідача перед позивачем сформувалась заборгованість зі сплати пайової участі у розвитку інфраструктури м. Буча за період 01.03.2022-30.11.2023 у сумі 3 069 987, 90 грн, а саме:

- у сумі 870 314,13 грн (41 443,53 грн*21) згідно договору №179;

- у сумі 1 329 359,64 грн (63 302,84 грн*21) згідно договору №180;

- у сумі 870 314,13 грн (41 443,53 грн*21) згідно договору №181.

У зв`язку із порушенням договірних зобов`язань позивач звернувся із даним первісним позовом до суду (в редакції заяви про збільшення позовних вимог), в якому просив стягнути:

- у порядку пункту 4.2. договорів №№179, 180, 181 - 919 801,62 грн пені, нарахованої з 01.03.2022 по 31.08.2022 на 5 262 188,00 грн сукупної суми платежів пайової участі по трьом договорам (1 491 643,00 грн + 2 278 902,00 грн + 1 491 643,00 грн);

- 161 489,78 грн 3% річних, нарахованих з 01.03.2022 по 30.11.2023 на 3 069 987,90 грн боргу;

- 870 814,54 грн інфляційних втрат, нарахованих за березень-грудень 2022 року та за січень-листопад 2023 року на 3 069 987,90 грн боргу.

В той же час, відповідач, звертаючись із зустрічними позовними вимогами про розірвання договорів №№179, 180, 181, вказував на те, що при визначенні розміру пайової участі у додатках до кожного із договорів №№179, 180, 181 площу будівництва визначено згідно з виданими ДАБІ у Київській області деклараціями про початок виконання будівельних робіт №КС56 від 03.08.2016, №КС5 від 08.09.2016 (далі - Декларації), а також виданими Відділом містобудування та архітектури виконкому Бучанської міської ради містобудівних умов та обмежень №12-М від 18.04.2016, №13-М від 20.04.2016 та №15-М від 21.04.2016.

За твердженням відповідача, після отримання дозвільних документів на початок виконання будівельних робіт, які зазначено у договорах №№179, 180, 181, ПрАТ "Меліоратор" не змогло розпочати будівництво трьох багатоквартирних житлових будинків у зв`язку із вказаною ДАБІ забороною на будівництво декількох будинків на одній земельній ділянці.

З огляду на вказане, ПрАТ "Меліоратор" звернуло увагу, що воно не здійснювало будівництво трьох будинків відповідно до зазначених у договорах №№179, 180, 181 дозвільних документів, згідно із якими визначалася сума пайової участі.

Відповідач вказав, що з метою здійснення забудови земельної ділянки з кадастровим номером :01:097:0084 площею 0,75852 га ним отримано нові містобудівні умови та обмеження №14-М від 08.06.2017 щодо будівництва одного житлового будинку по вул. Івана Кожедуба №8-Б в м. Буча, Київської області.

Вказане будівництво, за доводами ПрАТ "Меліоратор", розпочато, збудовано та введено в експлуатацію, що підтверджується доданими до зустрічного позову дозволом Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 07.06.2019 №ІУ 18, створеного 14.09.2022 (реєстраційний номер в ЄДЕССБ: АС01:7076-0519-6623-1579) акта готовності об`єкта до експлуатації, а також Сертифіката Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 23.09.2022 №ІУ98.

Покликаючись на означені документи, відповідач зауважив, що загальна площа квартир за результатами технічної інвентаризації - 10713 кв.м.; вартість основних фондів, які приймаються в експлуатацію, 94033,14 тис. грн, тоді як у акті готовності об`єкта до експлуатації вказано, що кошти пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту не сплачуються - пункт 13 розділу І Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" №132-ІХ від 20.09.2019.

З огляду на вказане, за доводами ПрАТ "Меліоратор", воно не будувало трьох будинків згідно договорів пайової участі №№179, 180, 181, а збудувало лише один будинок зі зміною площі забудови, загальної кількості та площі квартир на підставі інших дозвільних документів, за якими кошти пайової участі не сплачуються.

Як зауважило ПрАТ "Меліоратор", спір у цій справі стосується, в тому числі, питання застосування положень статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", відповідно до частини 5 якої величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування, з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.

Отже, ПрАТ "Меліоратор" вважає, що з огляду наведених вище обставин та документів, зокрема щодо будівництва одного будинку, а не трьох товариство не зобов`язане сплачувати кошти пайової участі.

Підсумовуючи усе викладене та посилаючись, зокрема, на ч. ч. 2, 3 ст. 652 Цивільного кодексу України, позивач за зустрічним позовом просив суд розірвати договори №№179, 180, 181 про пайову участь у розвитку інфраструктури міста Буча, укладені між Бучанською міською радою та ПрАТ "Меліоратор".

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

У відповідності до ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

При цьому колегія суддів зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін (рішення Суду у справі «Трофимчук проти України» no.4241/03 від 28.10.2010).

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про те, що рішення суду, яке переглядається, підлягає залишенню без змін, виходячи з наступного.

Як вже зазначалось вище, відповідач у зустрічній позовній заяві просив суд розірвати договори №№179, 180, 181 про пайову участь у розвитку інфраструктури міста Буча, укладені між Бучанською міською радою та ПрАТ "Меліоратор" з підстав, передбачених на ч. 2, 3 ст. 652 Цивільного кодексу України.

Відповідно до приписів статей 1, 5 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Програми розвитку регіонів та населених пунктів, програми господарського, соціального та культурного розвитку повинні узгоджуватися з містобудівною документацією відповідного рівня.

Вимоги містобудівної документації є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами містобудування.

Приписами ч. 2, 4, 5 ст. 26 статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів.

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку, зокрема:

- отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

- затвердження проектної документації;

- виконання підготовчих та будівельних робіт;

- прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;

- реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Згідно з ч. 2, 3, 5 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов`язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.

Згідно з ч. 9 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію.

Істотними умовами договору є:

1) розмір пайової участі;

2) строк (графік) сплати пайової участі;

3) відповідальність сторін.

Невід`ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором.

Частина 1 статті 626 ЦК України визначає договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 654 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч.ч. 1 - 3 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

Таким чином, розірвання договору за рішенням суду у зв`язку із істотною зміною обставин допускається лише у виняткових випадках та при наявності чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір, і на позивача покладений обов`язок довести належними та допустимими доказами у справі наявність всіх цих чотирьох умов.

При вирішенні спору про розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин, мають бути досліджені обставини існування чотирьох умов, встановлених частиною другою статті 652 ЦК України (схожі за змістом позиції викладені в постановах Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17.10.2018 у справі №910/23585/17, від 15.04.2021 у справі №904/1007/20).

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків (висновок у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №910/15484/17).

Так, предметом договорів №№179, 180, 181 є сплата забудовником пайової участі (внесків) на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населеного пункту м. Буча з огляду на намір відповідача збудувати на земельній ділянці по вул. Івана Кожедуба №8-Б в м. Буча, Київської області три будинки.

Отже, реалізація договорів безпосередньо пов`язана із здійсненням відповідачем діяльності по будівництву трьох об`єктів у відповідності до затвердженої дозвільної документації та указаних у такій документації площ.

Проте, з наявних в матеріалах справи копій містобудівних умов та обмежень №14-М від 08.06.2017, дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 07.06.2019 №ІУ 18, створеного 14.09.2022 (реєстраційний номер в ЄДЕССБ: АС01:7076-0519-6623-1579) акта готовності об`єкта до експлуатації, а також Сертифіката Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 23.09.2022 №ІУ98, слідує, що на земельній ділянці по вул. Івана Кожедуба №8-Б в м. Буча ПрАТ "Меліоратор" розпочало у червні 2019 року та здійснило зі здачею в експлуатацію у вересні 2022 році будівництво лише одного житлового будинку.

Як вірно зазначив суд першої інстанції, вказане будівництво ані за кількістю будинків, ані за площею збудованого одного будинку та відповідної дозвільної документації не є тим будівництвом, яке відображено у договорах №№179, 180, 181 та від якого сторони цих правочинів розрахували суми пайової участі.

Жодних належних та більш вірогідних доказів на підтвердження обставин будівництва трьох будинків, відомості про які вказано у договорах №№179, 180, 181, матеріали справи не містять, а позивачем не надано.

Посилання апелянта на те, що на теперішній час наявні не скасовані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з к.н. :01:097:0084, площею 0,7582 га, видані відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Бучанської міської ради від 18.04.2016 № 12-М, від 20.04.2016 № 13-М та від 21.04.2016 № 15-М, колегія суддів відхиляє, оскільки ПрАТ «Меліоратор» не розпочинав та не здійснював будівництво трьох будинків за дозвільними документами, що зазначені у договорах № 179, № 180, № 181 від 27.01.2017, на які посилається апелянт, а здійснював будівництво будинку на підставі нових містобудівних умов і обмежень № 14-М, які видані виконавчим комітетом Бучанської міської ради 08.06.2017.

Більше того, відповідні містобудівні умови від 18.04.2016 № 12-М, від 20.04.2016 № 13-М та від 21.04.2016 № 15-М були призупинені 23.02.2017 на підставі рішень №№ 78,79,81, а в подальшому на підставі рішення виконавчого комітету Бучанської міської ради № 1050 від 21.12.2021 скасовані.

А тому колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що ПрАТ "Меліоратор", як замовник, не реалізував та не має можливості реалізувати проект будівництва трьох будинків на земельній ділянці по вул. Івана Кожедуба №8-Б в м. Буча, Київської області.

Так, укладаючи договори №№179, 180, 181, ПрАТ "Меліоратор" керувалося погодженою дозвільною документацією, у тому числі і щодо кількості будинків та їх площ, як запорукою фактичної реалізації таких договорів, а тому відповідач:

- не міг передбачити та контролювати зміну обставин - видачу нових містобудівних умов та будівництво одного будинку замість трьох;

- не має змоги усунути такі обставини після укладання договорів №№179, 180, 181, тоді як виконання означених договорів порушить співвідношення майнових інтересів товариства та Ради, оскільки проведений та закріплений такими договорами розрахунок пайової участі не відповідає дійсним умовам будівництва та його площам.

Ані закон, ані умови договорів не передбачають, що ризик зміни указаних обставин несе заінтересована сторона, тобто у спірній ситуації - замовник.

Як вірно зазначив суд першої інстанції, обставини зміни містобудівних умов щодо будівництва одного будинку замість трьох перебували у межах контролю відповідних органів, які здійснюють перевірку, погодження та затвердження такої документації із внесеними до неї техніко-економічними показниками будівництва, та не залежали від волі відповідача.

Враховуючи вищевикладене, оскільки право на забудову реалізується за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що наведені ПрАТ "Меліоратор" зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договорів пайової участі №№179, 180, 181, є істотними та незалежними від замовника.

Враховуючи, що пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту є платою, яку замовник (забудовник) має перерахувати за право реалізувати свій проект будівництва на території населеного пункту, а в даному випадку ПрАТ "Меліоратор" не зміг реалізувати проект будівництва трьох будинків на земельній ділянці по вул. Івана Кожедуба №8-Б в м. Буча, Київської області з незалежних від нього причин, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про доведеність істотної зміни обставин та наявність одночасно усіх чотирьох умов, передбачених статтею 652 ЦК України, як підставу для розірвання договорів №№179, 180, 181.

Посилання позивача на затверджений ним порядок сплати пайової участі, який передбачає порядок внесення змін до існуючих договорів у разі збільшення або зменшення параметрів об`єкту будівництва та/або внесення змін до проектно-кошторисної документації, судом першої інстанції правомірно відхилені, оскільки внесення відповідних змін до договору у разі зміни самого об`єкта та видачі нових дозвільних документів не передбачено ані відповідним порядком, ані законом.

Доводи позивача про відсутність будь-яких звернень товариства із пропозиціями внести зміни до договорів або їх розірвати судом вірно відхилені судом першої інстанції, оскільки можливість використання досудового врегулювання спорів є додатковим засобом правового захисту, а вирішення спору у межах досудових процедур є правом, а не обов`язком особи, яка потребує такого захисту.

Відтак відсутність пропозиції однієї сторони іншій стосовно розірвання договору не є підставою для відмови у задоволенні такої вимоги, заявленої в межах поданого до суду позову.

Доводи позивача про обов`язковість пайової участі замовника та дійсності укладених відповідно договорів, у тому числі і протягом 2020 року з огляду на Закон України від 20.09.2019 №132-IX правомірно відхилені судом першої інстанції, оскільки передбачене наведеними вище правовими нормами право на розірвання договору не ставиться в залежність від таких обставин, про які зазначає позивач, та не спростовують встановлений судом факт зміни істотних обставин, як умови для розірвання правочинів згідно приписів ч. 2 ст. 652 ЦК України як таких, що більше не слугує досягненню закладеної ними мети.

Також суд першої інстанції вірно відхилив доводи позивача про перевищення загальної площі нового будівництва - одного будинку, у порівнянні із сукупною площею трьох будинків, оскільки у даному випадку зміна відбулась не стосовно площі побудованого будинку, а саме самого об`єкту будівництва загалом у зв`язку із зміною дозвільної містобудівної документації, яка і слугувала підставою для укладення договорів №№179, 180, 181.

А тому, враховуючи викладене вище, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про задоволення зустрічних позовних вимог Приватного акціонерного товариства "Меліоратор" про розірвання договорів №№179, 180, 181 про пайову участь у розвитку інфраструктури міста Буча, укладених між Бучанською міською радою та ПрАТ "Меліоратор".

Стосовно первісних позовних вимог про стягнення з Приватного акціонерного товариства "Меліоратор" 5 022 093,84 грн, які складаються з 3 069 987, 90 грн основного боргу, 919 801,62 грн пені, 161 489,78 грн 3% річних та 870 814,54 грн інфляційних втрат, колегія суддів зазначає наступне.

Як вже було зазначено вище, приписами Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) було встановлено обов`язок замовника будівництва взяти пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту і такий обов`язок реалізується шляхом укладення з органом місцевого самоврядування відповідного договору та визначення у ньому величини пайової участі.

Водночас, першочергово такий обов`язок пов`язаний з обставинами проведення забудови земельної ділянки, тобто пайову участь сплачує не будь-яка особа, а саме та, котра планує збудувати та збудувала об`єкт, розміри та вартість якого є складовими у розрахунку суми пайової участі

Розмір же пайової участі, як істотна умова договору, станом на момент виникнення спірних правовідносин законодавство визначало не фіксовано та однаково для всіх замовників, а відсотково залежно від виду та площі забудови.

Частини 2, 3 статті 653 Цивільного кодексу України презюмують, що у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Оскільки обов`язок замовника по перерахуванню до місцевого бюджету коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту породжують обставини забудови земельної ділянки саме погодженим згідно документації об`єктом будівництва та чинні умови договору пайової участі щодо цього об`єкта, тоді як, як вже було встановлено вище, визначені у договорах №№179, 180, 181 три будинки не були та не будуть збудовані і здані в експлуатацію, суд першої інстанції, з урахуванням зробленого вище висновку про розірвання таких правочинів та ч. 3 ст. 653 ЦК України, правомірно відмовив у задоволенні первісних позовних вимог про стягнення з ПрАТ "Меліоратор" розрахованих сум пайової участі та нарахованих на такі суми пені, 3% річних та інфляції.

Вказане вище узгоджується із позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 11.04.2018 у справі 910/32931/15 у схожих правовідносинах.

При цьому, як вірно врахував суд першої інстанції, первісний позов був заявлений з підстав порушення відповідачем договірних обов`язків та несплатою сум, що були розраховані від запланованих до будівництва трьох будинків. Жодних фактичних обставин та відповідних правових підстав для стягнення з ПрАТ "Меліоратор" суми пайової участі, розрахованої у іншому розмірі, передбаченому законом, від збудованого товариством об`єкта - одного будинку позивач не навів.

Інші доводи та міркування учасників судового процесу обґрунтовано не досліджувались судом з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, та дійшов правильного висновку про задоволення зустрічного позову та відмову в задоволенні первісного позову.

Доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують вірного по суті рішення суду, при ухваленні якого судом надано оцінку як кожному доказу окремо, так і в їх сукупності, вірно встановлено характер спірних правовідносин та в цілому правильно застосовані норми матеріального права, які їх регулюють.

Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди позивача з висновками суду першої інстанції, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм матеріального та процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Враховуючи вище викладене, колегія суддів вважає, що у апеляційній скарзі не наведено достатніх та переконливих доводів, на підставі яких колегія суддів могла б дійти висновку про помилковість висновків суду першої інстанції.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до п.58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (заява №4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994, серія А, №303-А, п.29).

Статтею 276 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вказані обставини, ґрунтуючись на матеріалах справи, доводи позивача (апелянта) суд визнає такими, що не мають суттєвого впливу на прийняття рішення у даній справі та не спростовують правильних висновків суду про задоволення зустрічного позову та відмову у задоволенні первісного позову.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв`язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст.129 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Бучанської міської ради на рішення Господарського суду Київської області від 21.01.2025 у справі №911/3907/23 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 21.01.2025 у справі №911/3907/23 залишити без змін.

3.Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Бучанську міську раду.

4. Матеріали справи №911/3907/23 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови підписано 04.12.2025 після повернення судді Тищенко А.І. з відрядження.

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді А.І. Тищенко

А.О. Мальченко