РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

19.11.2025Справа № 910/9132/25

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді: Ломаки В.С.,

за участю секретаря судового засідання: Видиш А.В.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Фізичної особи-підприємця Шаповал Дар`ї Олегівни

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго"

про розірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення,

За участі представників учасників справи:

від позивача: Ястребова І.Г. (у порядку самопредставництва);

від відповідача: не з`явився;

від третьої особи: Антоненко Л.Л. (у порядку самопредставництва).

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - позивач, Департамент) звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Шаповал Дар`ї Олегівни (далі - відповідач, Підприємець) про:

- розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 23.11.2020 року № 3282, укладеного між позивачем, відповідачем та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго";

- виселення відповідача з нежитлових приміщень загальною площею 117,3 м2, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Теодора Драйзера, будинок 11.

Позовні вимоги мотивовані істотними порушеннями відповідачем умов договору оренди, що полягають у безпідставному використанні нерухомого майна, яке не входить до складу об`єкта оренди, виконанні ремонтних робіт без згоди орендодавця і балансоутримувача та систематичній несплаті орендної плати.

Ухвалою від 25.07.2025 року господарський суд міста Києва залишив вказану позовну заяву без руху з одночасним встановленням Департаменту строку та способу усунення її недоліків.

28.07.2025 року через систему "Електронний суд" надійшла заява позивача від 28.07.2025 року про усунення недоліків позовної заяви.

Враховуючи наведені обставини, ухвалою від 29.07.2025 року господарський суд міста Києва відкрив провадження у справі № 910/9132/25, вирішив здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче засідання на 28.08.2025 року. Крім того, цією ухвалою суд залучив Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (далі - Підприємство) до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

26.08.2025 року через систему "Електронний суд" надійшли пояснення Підприємства від 25.08.2025 року, в яких останнє вказало про наявність, на його думку, правових підстав для задоволення вимог Департаменту.

Ухвалою від 28.08.2025 року господарський суд міста Києва відклав підготовче засідання у справі № 910/9132/25 на 24.09.2025 року.

У підготовчому засіданні 24.09.2025 року суд постановив протокольну ухвалу про продовження строку проведення підготовчого провадження у справі № 910/9132/25 на 30 днів.

Ухвалою від 24.09.2025 року господарський суд міста Києва закрив підготовче провадження у справі № 910/9132/25 та призначив її до судового розгляду по суті на 29.10.2025 року.

У судовому засіданні 29.10.2025 року оголошувалася перерва до 19.11.2025 року.

Представники позивача та третьої особи у судовому засіданні 19.11.2025 року підтримали вимоги, викладені у позовній заяві, та вказали про наявність підстав для їх задоволення.

Відповідач про дату, час і місце розгляду справи був повідомлений належним чином, проте явку свого уповноваженого представника у призначене судове засідання 19.11.2025 року не забезпечив.

З огляду на наведене, суд зазначає, що за умовами частини 11 статті 242 Господарського процесуального кодексу України якщо учасник справи має електронний кабінет, суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в електронній формі виключно за допомогою Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи чи її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами.

Відповідно до частини 5 статті 242 Господарського процесуального кодексу України учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі шляхом надсилання до електронного кабінету у порядку, визначеному законом, а в разі відсутності електронного кабінету - рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

За приписами частини 1 статті 7 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань" Єдиний державний реєстр створюється з метою забезпечення державних органів та органів місцевого самоврядування, а також учасників цивільного обороту достовірною інформацією про юридичних осіб, громадські формування, що не мають статусу юридичної особи, та фізичних осіб - підприємців з Єдиного державного реєстру.

Зважаючи на відсутність у Підприємця електронного кабінету та на виконання приписів Господарського процесуального кодексу України, копії ухвал суду, зокрема, від 24.09.2025 року про закриття підготовчого провадження та призначення справи № 910/9132/25 до судового розгляду по суті на 29.10.2025 року, а також від 29.10.2025 року про оголошення перерви до 19.11.2025 року були направлені судом рекомендованим листом з повідомленням про вручення на адресу місця проживання відповідача, зазначену в позовній заяві та у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а саме: 04123, місто Київ, вулиця Межова, будинок 18, квартира 40.

Проте, вищевказані відправлення № 234 та № R10 (як і решта здійснених судом відправлень на адресу відповідача) підприємством поштового зв`язку вручені відповідачу не були.

Враховуючи відсутність в матеріалах справи підтверджень наявності порушень оператором поштового зв`язку вимог Правил надання послуг поштового зв`язку, суд вважає, що у разі якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою і, зокрема, повернуто підприємством зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії.

Сам лише факт не отримання заявником кореспонденції, якою суд, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася в суд у зв`язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною не виконання ухвали суду, оскільки зумовлений не об`єктивними причинами, а суб`єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції, яка надходила на його адресу.

Суд також звертає увагу на те, що направлення листів рекомендованою кореспонденцією на дійсні адреси є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним. При цьому, отримання зазначених листів адресатом перебуває поза межами контролю відправника.

Отже, суд належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення відповідача про розгляд справи.

Згідно із частиною 3 статті 202 Господарського процесуального кодексу України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі, неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

При цьому, суд зазначає, що відповідно до частини 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Згідно з частиною 2 статті 178 Господарського процесуального кодексу України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.

Приймаючи до уваги, що відповідач у встановлений строк не подав суду відзиву на позов, а відтак не скористався наданими йому процесуальними правами, за висновками суду, у матеріалах справи достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору, внаслідок чого справа може бути розглянута за наявними у ній документами відповідно до частини 2 статті 178 Господарського процесуального кодексу України.

Водночас, оскільки суд надавав учасникам справи можливість реалізувати свої процесуальні права на представництво інтересів у суді та подання доказів в обґрунтування своїх вимог та заперечень, суд не знаходить підстав для повторного відкладення розгляду справи.

Судом враховано, що в силу вимог частини 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов`язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням частини 1 статті 6 даної Конвенції (§ 66, 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 року в справі "Смірнова проти України").

Відповідно до листа Верховного Суду України головам апеляційних судів України від 25.01.2006 року № 1-5/45 в цивільних, адміністративних і господарських справах перебіг провадження для цілей статті 6 Конвенції розпочинається з моменту подання позову і закінчується винесенням остаточного рішення у справі.

Критерії оцінювання "розумності" строку розгляду справи є спільними для всіх категорій справ (цивільних, господарських, адміністративних чи кримінальних). Це - складність справи, поведінка заявника та поведінка органів державної влади (насамперед, суду). Відповідальність держави за затягування провадження у справі, як правило, настає у випадку нерегулярного призначення судових засідань, призначення судових засідань з великими інтервалами, затягування при передачі або пересиланні справи з одного суду в інший, невжиття судом заходів до дисциплінування сторін у справі, свідків, експертів, повторне направлення справи на додаткове розслідування чи новий судовий розгляд.

Усі ці обставини слід враховувати при розгляді кожної справи, оскільки перевищення розумних строків розгляду справ становить порушення прав, гарантованих пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав і основних свобод людини, а збільшення кількості звернень до Європейського суду з прав людини не лише погіршує імідж нашої держави на міжнародному рівні, але й призводить до значних втрат державного бюджету.

У судовому засіданні 19.11.2025 року проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача та третьої особи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

23.11.2020 року між Департаментом (орендодавець), Підприємством (балансоутримувач) та Підприємцем (орендар) був укладений договір оренди № 3282 нерухомого майна, що належить до комунальної власності (далі - Договір), за умовами якого орендодавець та балансоутримувач передали, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 117,3 м2, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Теодора Драйзера, будинок 11, та обліковуються на балансі Підприємства, балансова залишкова вартість яких становить 362 033,27 грн. (без ПДВ).

Відповідно до пункту 1.2 Незмінюваних умов Договору майно передається в оренду для його використання за будь-яким цільовим призначенням на розсуд орендаря.

За умовами пункту 11.1 Змінюваних умов Договору останній діє протягом 5 років з дати набрання чинності цим Договором.

У пункті 12 Змінюваних умов Договору його сторони зафіксували надання орендодавцем згоди на передачу майна в суборенду згідно з оголошенням про передачу майна в оренду.

Відповідно до пункту 2.1 Незмінюваних умов Договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього Договору.

Згідно з підписаним орендарем та Підприємством і скріпленим відбитком печатки третьої особи актом приймання-передачі нерухомого майна від 23.11.2020 року балансоутримувач передав, а орендар прийняв у орендне користування за Договором нежитлові приміщення загальною площею 117,3 м2, розташовані у будівлі центрального теплового пункту за адресою: місто Київ, вулиця Теодора Драйзера, будинок 11.

За умовами пунктів 3.1, 3.3 Незмінюваних умов Договору орендна плата становить суму, визначену в підпункті 8.1 пункту 8 Змінюваних умов (місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону - 7 010,00 грн. без ПДВ). Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України. Орендар сплачує орендну плату щомісяця не пізніше 15 числа поточного місяця, наступного за розрахунковим місяцем.

Відповідно до пунктів 12.1, 12.2 Незмінюваних умов Договору останній укладено на строк - 5 років з дати набрання чинності цим Договором. Перебіг строку Договору починається з дня набрання чинності цим Договором. Цей Договір набирає чинності в день його підписання сторонами. Строк оренди за цим Договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього Договору.

Умови цього Договору зберігають силу протягом всього строку дії цього Договору, в тому числі у разі, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань.

Відповідно до підпункту 12.7 Незмінюваних умов Договору цей правочин може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема:

- допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці (12.7.1);

- перешкоджає співробітникам орендодавця та/або балансоутримувача здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього Договору (12.7.4).

Про належне виконання позивачем своїх зобов`язань за Договором свідчить також відсутність з боку відповідача претензій та повідомлень про порушення орендодавцем своїх зобов`язань за цією угодою.

З матеріалів справи вбачається, що у період, зокрема, з лютого 2021 року по червень 2025 року, відповідач користувався об`єктом оренди на підставі Договору, у зв`язку із чим був зобов`язаний оплачувати орендну плату за наведеним правочином. Проте судом встановлено, що Підприємець протягом вищенаведеного періоду належним чином своїх зобов`язань за Договором не виконував, обумовлені означеним правочином платежі у передбачені Договором строки та розмірі не оплачував, заборгувавши таким чином позивачу (балансоутримувачу) грошові кошти у загальному розмірі 170 203,44 грн. Означені обставини підтверджуються, зокрема, наявною в матеріалах справи довідкою Підприємства про нарахування і надходження за Договором станом на 15.07.2025 року.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, Департамент посилався на те, що відповідач неналежним чином виконує зобов`язання за Договором в частині здійснення платежів з орендної плати, не сплачує їх вчасно і в повному обсязі, що є обставиною, яка свідчить про порушення Підприємцем умов Договору та є підставою для його розірвання.

Крім того, Департамент зазначив наступне.

Згідно з частинами 2, 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів.

Відповідно до частини 1 статті 21 Закону орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Пунктом 153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 року № 483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна", встановлено, що орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря та протягом десяти робочих днів приймає одне з рішень, передбачених частиною першою статті 21 Закону.

Пунктом 5.1 Незмінюваних умов Договору орендар передбачено право орендаря за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту; здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку.

У свою чергу, пунктом 6.2 Незмінюваних умов Договору на орендаря покладено обов`язок забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

За умовами пункту 6.4 Незмінюваних умов Договору орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень, - у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього Договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об`єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанесенню шкоди об`єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій орендар зобов`язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.

Департамент вказував, що 19.09.2023 року на зазначену в пункті 3.2.1 Змінюваних умов Договору електронну адресу орендаря: ІНФОРМАЦІЯ_1, Підприємство надіслало повідомлення про необхідність забезпечення 21.09.2023 року орієнтовно об 11:15 год. безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження із забезпеченням обов`язкової безпосередньої присутності при перевірці Підприємця або його представника. Крім того, про необхідність прибуття на об`єкт оренди та надання безперешкодного доступу до нього для проведення огляду працівники Підприємства неодноразово завчасно повідомляли представників орендаря особисто в телефонному режимі.

21.09.2023 року офіційний представник орендаря на об`єкт оренди не з`явився, тоді як участь у відповідній перевірці брав неофіційний представник Підприємця (без довіреності) Міцинський В.В., а доступ до частини об`єкта оренди на першому поверсі надано працівницею закладу, розміщеного в нежитлових приміщеннях. Разом із тим, доступ до приміщень на другому поверсі представникам балансоутримувача та орендодавця наданий не був.

За результатами проведеного 21.09.2023 року представниками орендодавця та балансоутримувача огляду орендованого Підприємцем майна за Договором останні склали відповідний акт огляду орендованих приміщень від 21.09.2023 року, в якому зафіксували виявлений факт закінчення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що суперечить пункту 5.1 Незмінюваних умов Договору, а саме: фасадна частина об`єкта оренди пофарбована сірою фарбою; два вікна I поверху замуровано цегляною кладкою та заштукатурено; вхідні двері демонтовано, вхідний дверний проріз замуровано; вхід до частини орендованих площ облаштовано з іншого боку будівлі за рахунок розширення віконної рами на I поверсі та встановлено вхідні металопластикові двері; на місці другого вікна I поверху, де розташована сходова клітка, пробито новий дверний проріз та встановлено металопластикові двері, до яких із зовнішньої сторони будівлі змонтовано металеві сходи та навіс; на I поверсі під сходовою кліткою, шляхом вимурування нових перегородок утворено окреме приміщення вбиральні та встановлено металопластикові двері; сходова клітина між І та ІІ поверхом частково замурована, внаслідок чого прохід на II поверх об`єкта оренди можливий лише через металеві сходи, змонтовані із зовнішньої сторони будівлі; завершено всі оздоблювальні роботи. Крім того, встановлено факт розміщення на частині орендованих площ (І поверх) торговельного об`єкта з продажу, зокрема, алкогольних та тютюнових виробів.

Отже, 21.09.2023 року представники орендодавця та балансоутримувача встановили факти порушення орендарем положень пункту 4.1 Змінюваних умов та пункту 5.1 Незмінюваних умов Договору, а також виготовили відповідні фотоматеріали (копії яких наявні в матеріалах справи).

Керуючись положеннями частини 6 статті 18 Закону, 27.09.2023 року Підприємство рекомендованою кореспонденцією з повідомленням надіслано на офіційну адресу відповідача письмовий припис від 26.09.2023 року № 28АУ/06/1у/1/4799 щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності, яким Підприємця зобов`язано терміново у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання ним зазначеного письмового припису, усунути виявлені порушення умов Договору шляхом відновлення початкової конфігурації конструкцій (в тому числі несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату підписання Договору.

У подальшому, з метою проведення повторного огляду орендованих відповідачем приміщень та перевірки виконання орендарем вимог вищевказаного припису, 13.02.2024 року працівники Підприємства направили на електронну адресу орендаря повідомлення про необхідність забезпечення представникам балансоутримувача та орендодавця 15.02.2024 року орієнтовно об 11:15 год. безперешкодного доступу до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника. Про необхідність прибуття на об`єкт оренди та надання безперешкодного доступу до нього для проведення огляду працівники Підприємства додатково завчасно (13.02.2024 року та 14.02.2024 року) повідомляли представників орендаря особисто в телефонному режимі.

15.02.2024 року офіційний представник орендаря на об`єкт оренди не з`явився, тоді як участь у відповідній перевірці брав неофіційний представник Підприємця (без довіреності) Міцинський В.В., доступ до першого поверху об`єкта оренди надано працівницею закладу, розміщеного у нежитлових приміщеннях, а доступ до другого поверху - Міцинським В.В.

За результатами проведеного 15.02.2024 року представниками орендодавця та балансоутримувача огляду орендованого Підприємцем майна за Договором останні склали відповідний акт огляду орендованих приміщень від 15.02.2024 року, в якому повторно зафіксували факт закінчення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, а саме: фасадна частина об`єкта оренди пофарбована сірою фарбою; два вікна I поверху замуровано цегляною кладкою та заштукатурено; вхідні двері демонтовано, вхідний дверний проріз замуровано; вхід до частини орендованих площ облаштовано з іншого боку будівлі за рахунок розширення віконної рами на I поверсі та встановлено вхідні металопластикові двері; на місці другого вікна I поверху, де розташована сходова клітка, пробито новий дверний проріз та встановлено металопластикові двері, до яких із зовнішньої сторони будівлі змонтовано металеві сходи та навіс; на I поверсі під сходовою кліткою, шляхом вимурування нових перегородок утворено окреме приміщення вбиральні та встановлено металопластикові двері; сходова клітина між І та ІІ поверхом частково замурована, внаслідок чого прохід на II поверх об`єкта оренди можливий лише через металеві сходи, змонтовані із зовнішньої сторони будівлі; завершено всі оздоблювальні роботи. Крім того, повторно встановлено факт розміщення на частині орендованих площ (І поверх) торговельного об`єкта з продажу, зокрема, алкогольних та тютюнових виробів.

Наведені обставини повторно підтвердили факт закінчення Підприємцем ремонтних робіт без отримання згоди Підприємства, тобто з порушенням приписів пункту 5.1 Незмінюваних умов Договору.

Отже, виявлені факти засвідчили та підтвердили невиконання Підприємцем вимог письмового припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 26.09.2023 року № 28АУ/06/1у/1/4799, що також зафіксовано у виготовлених представниками позивача та третьої особи відповідних фотоматеріалах.

Враховуючи наведені обставини, листом від 21.02.2024 року № 1/28/23.1.2/1133 Підприємство звернулося до Департаменту з проханням ініціювати процедуру розірвання Договору та виселення орендаря з об`єкта оренди, зважаючи на здійсненням Підприємцем непогоджених ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об`єкта оренди за адресою: місто Київ, вулиця Теодора Драйзера, будинок 11.

Слід також зазначити, що 20.02.2025 року представник орендодавця, балансоутримувача, а також неофіційний представник орендаря (без довіреності) Міцинський В.В. здійснили черговий огляд орендованих Підприємцем приміщень, про який орендар був завчасно поінформований шляхом направлення йому відповідного електронного листа на офіційну електронну адресу. За результатом проведення огляду орендованих відповідачем приміщень останні склади акт огляду орендованих приміщень від 20.02.2025 року, яким, окрім раніше виявлених та не усунених Підприємцем порушень умов Договору, також зафіксували факт порушення відповідачем меж граничних зовнішніх контурів будівлі, в якій знаходиться об`єкт оренди. Зокрема, було задокументовано використання прилеглої земельної ділянки в господарських цілях орендаря, а саме: встановлення поштоматів гіпермаркету "Епіцентр" та компанії "Нова пошта" ззовні, під стіною будівлі.

З огляду на систематичне неналежне виконання відповідачем умов Договору та вчинення Підприємцем істотного порушення умов цього правочину в частині належного користування розміром нежитлових площ, наданих в орендне користування, а також вчасного здійснення платежів з орендної плати у передбаченому Договором розмірі, Департамент звернувся до господарського суду міста Києва з означеним позовом.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з такого.

Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі статтею 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За своєю правовою природою укладений між учасниками справи договір є договором оренди, а відтак правовідносини, що виникли між сторонами, регулюються нормами Глави 58 Цивільного кодексу України.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення Договору) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За змістом статті 283 Господарського кодексу України (тут і далі чинного на час укладення Договору) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 3 статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як єдині майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Згідно з частиною 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Положеннями частин 1 та 2 статті 762 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення Договору) передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина 1 статті 763 Цивільного кодексу України).

Статтею 773 Цивільного кодексу України унормовано, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Наведені приписи свідчать про те, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватись за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України.

Як було зазначено вище, у пред`явленому позові Департамент, посилаючись на систематичне неналежне виконання відповідачем умов Договору та вчинення Підприємцем істотного порушення умов цього правочину в частині належного користування розміром нежитлових площ, наданих в орендне користування, невиконання приписів Підприємства, неправомірного проведення ремонтних робіт (перепланування), а також вчасного здійснення платежів з орендної плати у передбаченому Договором розмірі, просив суд розірвати Договір на підставі статті 651 Цивільного кодексу України.

Загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 Цивільного кодексу України. Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 Господарського кодексу України.

Згідно зі статтею 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини 1 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно з частиною 2 статті 24 Закону договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Відповідно до пункту 12.6.7 Незмінюваних умов Договору останній припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього Договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Положеннями статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як було зазначено вище, за результатами проведених 21.09.2023 року, 15.02.2024 року та 20.02.2025 року представниками, зокрема, орендодавця та балансоутримувача огляду орендованого Підприємцем майна за Договором останні склали відповідні акти огляду орендованих приміщень, в яких зафіксували виявлений факт закінчення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, а саме: фасадна частина об`єкта оренди пофарбована сірою фарбою; два вікна I поверху замуровано цегляною кладкою та заштукатурено; вхідні двері демонтовано, вхідний дверний проріз замуровано; вхід до частини орендованих площ облаштовано з іншого боку будівлі за рахунок розширення віконної рами на I поверсі та встановлено вхідні металопластикові двері; на місці другого вікна I поверху, де розташована сходова клітка, пробито новий дверний проріз та встановлено металопластикові двері, до яких із зовнішньої сторони будівлі змонтовано металеві сходи та навіс; на I поверсі під сходовою кліткою, шляхом вимурування нових перегородок утворено окреме приміщення вбиральні та встановлено металопластикові двері; сходова клітина між І та ІІ поверхом частково замурована, внаслідок чого прохід на II поверх об`єкта оренди можливий лише через металеві сходи, змонтовані із зовнішньої сторони будівлі; завершено всі оздоблювальні роботи. Крім того, останніми встановлено факт розміщення на частині орендованих площ (І поверх) торговельного об`єкта з продажу, зокрема, алкогольних та тютюнових виробів.

Наведені обставини підтвердили факт закінчення Підприємцем ремонтних робіт без отримання згоди Підприємства, тобто з порушенням приписів пункту 5.1 Незмінюваних умов Договору.

Крім того, представники орендодавця та балансоутримувача також зафіксували факт порушення відповідачем меж граничних зовнішніх контурів будівлі, в якій знаходиться об`єкт оренди. Зокрема, було встановлено використання прилеглої земельної ділянки в господарських цілях орендаря, а саме: встановлення поштоматів гіпермаркету "Епіцентр" та компанії "Нова пошта" ззовні, під стіною будівлі.

З матеріалів справи вбачається, що відповідачу надавалася можливість усунути виявлені орендарем та балансоутримувачем порушення, однак ним зазначеного здійснено не було, конструкції орендованих приміщень не були відновлені, як і не отримано погодження щодо перепланування спірного приміщення. Докази на спростування означених висновків у матеріалах справи відсутні.

Відтак, надаючи в оренду майно з обмеженням права його перебудови та переобладнання, орендодавець під час укладення Договору очікував, що орендар не буде здійснювати перепланування без отримання його згоди, тобто, що нерухоме майно залишатиметься у тому ж стані, в якому його передано в оренду. Отже, орендар мав законні очікування на збереження його майна і у випадку закінчення строку оренди повернення його у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування відповідачем спірного приміщення, орендодавець фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні Договору.

Враховуючи вищенаведені обставини, суд дійшов висновку про те, що проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця (балансоутримувача) свідчить про порушення його прав та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам Договору оренди, що є істотним порушенням такого договору.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.02.2019 року в справі № 914/2649/17 зазначила, що те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські). Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 Цивільного кодексу України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

Більше того, у період, зокрема, з лютого 2021 року по червень 2025 року, відповідач користувався об`єктом оренди на підставі Договору, проте належним чином своїх зобов`язань зі своєчасного та повного внесення обумовлених означеним правочином платежів не здійснив, заборгувавши таким чином станом на 15.07.2025 року суму коштів у розмірі 170 203,44 грн. Означені обставини підтверджуються наявними у матеріалах справи документами та Підприємцем не спростовані.

Зважаючи на істотність допущених Підприємцем порушень спірного Договору, внаслідок чого позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні цього правочину, а також зважаючи на положення пункту, зокрема, 12.7 Договору, якими прямо передбачено таку підставу для його припинення (розірвання), як прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або виникнення у Підприємця сумарної заборгованості з орендної плати у розмірі, більшому ніж плата за три місяці, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для розірвання Договору.

У зв`язку з наведеним, суд звертає увагу на положення частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України, якими встановлено, що якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Слід зазначити, що у позовній заяві Департамент також просив суд виселити відповідача з нежитлових приміщень загальною площею 117,30 м2, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Теодора Драйзера, будинок 11.

Згідно з частиною 1 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Відповідно до частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймачеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з частиною 2 статті 795 Цивільного кодексу України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Відповідно до пункту 4.1 Незмінюваних умов Договору в разі припинення Договору орендар зобов`язаний звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконані невід`ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом.

За умовами пункту 12.12 Незмінюваних умов Договору майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.

У той же час, матеріали справи не містять доказів повернення відповідачем орендованого майна, підписання уповноваженими особами відповідного акту приймання-передачі, що свідчило б про повернення такого майна позивачу чи підприємству-балансоутримувачу. Доказів на спростування факту неповернення орендованого майна відповідачем суду не надано.

Зважаючи на викладене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення вимог Департаменту про виселення Підприємця з нежитлових приміщень загальною площею 117,30 м2, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Теодора Драйзера, будинок 11.

Частиною 3 статті 13 та частиною 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Згідно з частиною 2 статті 13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Вказані положення означають, що закон встановлює рівні можливості сторін і гарантує їм право на захист своїх інтересів. Принцип рівності учасників судового процесу перед законом і судом є важливим засобом захисту їх прав і законних інтересів, що унеможливлює будь-який тиск однієї сторони на іншу, ущемлення будь-чиїх процесуальних прав. Це дає змогу сторонам вчиняти передбачені законодавством процесуальні дії, реалізовувати надані їм законом права і виконувати покладені на них обов`язки.

Відповідно до частини 1 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Принцип змагальності тісно пов`язаний з процесуальною рівністю сторін і забезпечує повноту фактичного й доказового матеріалу, наявність якого є важливою умовою з`ясування обставин справи. Відповідно до вказаного принципу, особи, зацікавлені в результаті справи, вправі відстоювати свою правоту у спорі шляхом подання доказів; участі в дослідженні доказів, наданих іншими особами шляхом висловлення своєї думки з усіх питань, що підлягають розгляду у судовому засіданні. Змагальність є різновидом активності зацікавленої особи (сторони). Особи, які беруть участь у справі, вправі вільно розпоряджатися своїми матеріальними і процесуальними правами й активно впливати на процес з метою захисту прав і охоронюваних законом інтересів.

Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на спростування наведених вище висновків.

Враховуючи вищезазначені обставини, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову Департаменту.

Відповідно до приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору в розмірі 4 844,80 грн. покладаються на відповідача, у зв`язку із задоволенням позовних вимог.

Керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 76-80, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 23.11.2020 року № 3282, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Фізичною особою-підприємцем Шаповал Дар`єю Олегівною та Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго".

3. Виселити Фізичну особу-підприємця Шаповал Дар`ю Олегівну ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) з нежитлових приміщень загальною площею 117,30 м2, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Теодора Драйзера, будинок 11.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Шаповал Дар`ї Олегівни ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 10; ) 4 844 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири) грн. 80 коп. витрат по сплаті судового збору.

5. Видати накази після набрання рішенням суду законної сили.

6. Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

7. В силу приписів частини 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 28.11.2025 року.

Суддя В.С. Ломака