ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" листопада 2025 р. Справа № 907/983/21

Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:

Головуючого (судді-доповідача) Якімець Г.Г.,

Суддів: Бойко С.М., Бонк Т.Б.,

за участю секретаря судового засідання Кришталь М.Б.,

та представників:

від позивача Лесько А.О.

від відповідача (скаржника) Данканич А.Е. (в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду)

від третьої особи не з`явився

розглянувши апеляційну скаргу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, вих.№32.01-17/9 від 13 січня 2025 року

та заяву Ужгородської міської ради, вих.№32.01-17/29 від 18 лютого 2025 року про приєднання до апеляційної скарги

на рішення Господарського суду Закарпатської області від 09 грудня 2024 року (підписане 23.12.2024), суддя Ремецькі О.Ф.

у справі № 907/983/21

за позовом Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни, м. Ужгород

до відповідача Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (попереднє найменування Департамент міського господарства Ужгородської міської ради), м. Ужгород

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Ужгородська міська рада, м. Ужгород

про визнання угоди недійсною

встановив:

03 грудня 2021 року Фізична особа-підприємець Грицик Лариса Олексіївна звернулася до Господарського суду Закарпатської області з позовом до відповідача Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (попереднє найменування Департамент міського господарства Ужгородської міської ради) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в редакції додаткової угоди від 30 жовтня 2018 року до договору оренди землі від 18 лютого 2014 року № 1691/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30 жовтня 2018 року), укладений з ФОП Грицик Ларисою Олексіївною.

Позов обґрунтовано невідповідністю вимогам закону пунктів 5, 10 та 11 додаткової угоди від 30 жовтня 2018 року, які містять істотні умови договору (щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати), недійсність яких тягне недійсність договору в цілому. Позивач не погоджується з розміром нормативної грошової оцінки, на підставі якої було розраховано орендну плату за земельну ділянку.

Ухвалою суду від 06 березня 2024 року до участі у справі залучено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Ужгородську міську раду.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 09 грудня 2024 року у справі № 907/983/21 позов задоволено визнано недійсним договір оренди земельної ділянки в редакції додаткової угоди від 30.10.18 до договору оренди землі від 18.02.14 № 1691/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30.10.18), укладений з ФОП Грицик Ларисою Олексіївною. Здійснено розподіл судових витрат (судового збору).

Рішення суду мотивоване ст.ст.203, 215 ЦК України (зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам). Судом встановлено протиправність договору оренди земельної ділянки в редакції додаткової угоди від 30.10.18 р. та, відповідно, наявність правових підстав для визнання вказаного договору недійсним. Зокрема, суд у рішенні зазначив, що на час укладення додаткової угоди від 30.10.18 р. не було виготовлено актуальної технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, яка б містила позитивний висновок державної експертизи, дійсний у межах встановленого ст.36 Закону № 1808-IV трирічного строку. Суд зауважив, що висновок державної експертизи від 5.06.2014 за № 698-14 щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгород містить зауваження та пропозиції до землевпорядної документації і не містить оцінки допустимості та можливості прийняття рішення щодо об`єкта державної експертизи; у підсумковій оцінці результатів експертизи зазначено, що «технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгород не в повній мірі відповідає вимогам чинного законодавства України, встановленим нормам і правилам та повертається на доопрацювання». Відомостей про доопрацювання технічної документації та одержання позитивного висновку державної експертизи технічної документації з нормативної грошової оцінки та землевпорядної документації земель міста Ужгорода, яка згідно ст.35 ЗУ «Про державну експертизу землевпорядної документації» є обов`язковою, матеріали справи не містять. Тому за висновками суду така технічна документація не могла бути законною підставою для визначення нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, а відповідно і спірної земельної ділянки при укладенні договору оренди землі у новій редакції від 30.10.18. Також суд у рішенні взяв до уваги висновок експертного дослідження №209/12-15 від 15 грудня 2015 року, яким встановлено неправильність обчислення локальних коефіцієнтів, що характеризують функціональне використання земельної ділянки, що вплинуло на розмір нормативної грошової оцінки наданої в оренду ФОП Грицик Л.О. земельної ділянки (а саме: у висновку експерта вказується на невірно застосовані локальні коефіцієнти за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до зелених зон; 2) розташування земельної ділянки у прирейковій зоні; 3) розташування земельної ділянки у зоні пішохідного доступу до міського пасажирського транспорту; 4) розташування земельної ділянки у водоохоронній зоні; а також не застосовано локальні коефіцієнти, які підлягали застосуванню за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (0.9); 2) місцезнаходження земельної ділянки у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (0.95).

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, відповідач Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради звернувся до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Закарпатської області від 09 грудня 2024 року у справі № 907/983/21 та ухвалити нове про відмову в позові. Зокрема, зазначає, що експертне дослідження, яке було взято до уваги судом, проводилося у 2015 році, в той час як спірний договір укладено сторонами у 2018 році, при цьому, експерт під час проведення дослідження керувався Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006 року № 18/15/21/11, який втратив чинність на підставі наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 30.12.2016 року. Наголошує, що станом на дату видачі витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки (19.08.2018) та станом на дату укладення спірного договору (30.10.2018) діяв Порядок проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489. Водночас зазначає, що дослідження матеріалів технічної документації про нормативну грошову оцінку міста Ужгорода може бути здійснено адміністративним судом у межах розгляду адміністративної справи № 260/164/19 за позовом ФОП Грицик Л.О. При цьому, наголошує про помилкові висновки суду першої інстанції про відсутність затвердженого генерального плану населеного пункту міста Ужгорода, оскільки станом на час укладення спірного договору (30.10.2018 року) був чинним Генеральний план міста Ужгорода, затверджений рішенням Ужгородської міської ради від 04.06.2004 року № 313 «Про генеральний план міста». Також вказує, що з 01 січня 2015 року набуло чинності рішення Ужгородської міської ради № 1398 від 14.07.2014 року «Про затвердження технічної документації по нормативно грошовій оцінці земель населеного пункту міста Ужгорода Ужгородської міської ради», яке є чинним. Щодо висновку державної експертизи, відповідач посилаючись на лист Головного управління Держгеокадастру від 10.01.2020 року, наголошує, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода пройшла державну експертизу та є позитивно оціненою. Щодо строку дії висновку експертизи, зазначає, що позитивний висновок державної експертизи втрачає свою силу через три роки, у випадку, якщо уповноваженим органом в цей строк не вжито заходів щодо затвердження технічної документації із землеустрою, в той час, як у спірній ситуації висновок експертизи надано 05.06.2014 року, а технічну документацію затверджено 14.07.2014 року.

Третьою особою Ужгородською міською радою подано до апеляційного суду заяву про приєднання до апеляційної скарги, в якій остання просить скасувати рішення Господарського суду Закарпатської області від 09 грудня 2024 року у справі № 907/983/21 та ухвалити нове про відмову в позові. Доводи третьої особи, викладені в заяві про приєднання до апеляційної скарги є аналогічними доводам, викладеним в апеляційній скарзі.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Зокрема, зазначає, що витяг від 19.08.2018 року є витягом з нормативної грошової оцінки, затвердженої рішенням Ужгородської міської ради від 04.07.2014 року, відтак, вважає що експерт під час експертного дослідження обґрунтовано керувався Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006 року. Наголошує на незаконності рішення Ужгородської міської ради від 04.07.2014 року № 1398 в частині затвердження технічної документації по нормативній грошовій оцінці спірної земельної ділянки. Крім висновку експерта позивач посилається також на інші докази, які знаходяться у матеріалах справи та підтверджують неправомірний розмір нормативної грошової оцінки, а відтак і орендної плати, визначених відповідачем у спірному договорі. Також зазначає, що станом на час виникнення спірних правовідносин не було затверджено актуального генерального план населеного пункту міста Ужгорода та не існувало нормативної грошової оцінки, яка би відповідала вимогам закону; відсутнім був і позитивний висновок державної експертизи щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгорода. Зауважує, що орендна плата у спірному договорі була штучно збільшена, стала надмірним тягарем, що призвело до відчуження позивачем 07 грудня 2021 року всієї нерухомості, розташованої на спірній земельній ділянці та припинення підприємницької діяльності.

До відзиву на апеляційну скаргу позивач також долучив клопотання про поновлення строку на подання доказів та прийняття наданих суду доказів, а саме: витяг № НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :34:001:0340, сформований 28.01.2025 року; витяг № НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :34:001:0341, сформований 28.01.2025 року; лист ГУ Держгеокадастру у Закарпатській області від 12.09.2024 року, який підтверджує можливість одержання зазначених витягів лише після 15 січня 2025 року.

Крім цього, 17 листопада 2025 року від позивача до суду надійшло ще одне клопотання про поновлення строку для подання доказу та прийняття такого доказу, а саме: висновок експерта за результатами проведення експертного дослідження з питань землеустрою № 8947/16-41 від 30 квітня 2017 року. Наголошує, що такий доказ не був поданий до суду першої інстанції, у зв`язку з тим, що він не знаходився у розпорядженні позивача, а був поданий іншою особою в межах справи № 807/125/18, в якій позивач не є учасником.

Розгляд справи неодноразово відкладався в межах розумного строку на підставі відповідних ухвал суду.

Судові засідання проводилися в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за клопотаннями сторін та на підставі відповідних ухвал суду.

В судове засідання 17 листопада 2025 року з`явилися представники сторін.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав клопотання про долучення доказів, просив такі задоволити.

Представник відповідача проти долучення доказів заперечував, просив такі клопотання залишити без розгляду.

Розглянувши клопотання позивача про долучення доказів, колегія суддів вирішила залишити такі без розгляду, з огляду на наступне:

Статтею 269 ГПК України, якою встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Системний аналіз статей 80, 269 ГПК України свідчить про те, що докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, повинні існувати на момент звернення до суду з відповідним позовом, і саме на позивача покладено обов`язок подання таких доказів одночасно з позовною заявою. Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом (у тому числі апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого строку, це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії, тягар доведення яких також покладений на учасника справи.

При цьому, за імперативним приписом частини четвертої статті 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних, зокрема, з невчиненням нею процесуальних дій.

Принцип рівності сторін у процесі у розумінні "справедливого балансу" між сторонами вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони.

Прийняття судом апеляційної інстанції додатково поданих доказів без урахування наведених вище критеріїв у вирішенні питання про прийняття судом апеляційної інстанції таких доказів матиме наслідком порушення приписів статті 269 ГПК України, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність.

Однак така обставина, як відсутність доказів як таких, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку статті 269 ГПК України, не залежно від причин неподання учасником справи таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність.

Подані позивачем докази, а саме: витяг № НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :34:001:0340, сформований 28.01.2025 року та витяг № НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :34:001:0341, сформований 28.01.2025 року не існували станом на час ухвалення судом першої інстанції рішення у цій справі, відтак, такі взагалі не можуть враховуватись апеляційним судом при вирішенні справи. Щодо решти доказів, в тому числі і висновку експерта за результатами проведення експертного дослідження з питань землеустрою № 8947/16-41 від 30 квітня 2017 року, позивачем жодним чином не обґрунтовано неможливості отримання таких доказів раніше та подання таких у визначений законом строк до суду першої інстанції разом із іншими поданими ним доказами.

Представник відповідача (скаржника) в судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги, просив такі задоволити в повному обсязі: скасувати рішення Господарського суду Закарпатської області від 09 грудня 2024 року у справі № 907/983/21 та ухвалити нове про відмову в позов, з підстав, наведених в апеляційній скарзі.

Представник позивача в судовому засіданні проти вимог апеляційної скарги та заяви про приєднання до апеляційної скарги заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу та відповідну заяву без задоволення, з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, хоча належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи.

Відповідно до ч.12 ст.270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Оскільки явка представника третьої особи в судове засідання не визнавалась обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за його відсутності.

Західний апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги та заяви про приєднання до апеляційної скарги, дослідивши наявні докази по справі, дійшов висновку, що апеляційна скарга та заява про приєднання до апеляційної скарги підлягають задоволенню, виходячи з наступного:

Як встановлено апеляційним судом та вбачається з матеріалів справи, 18 лютого 2014 року між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради (змінено найменування на Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради) (в тексті договору орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Грицик Ларисою Олексіївною (в тексті договору орендар) укладено договір оренди землі № 1691/1, відповідно до умов якого, а саме: п.1 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,2617 га у м. Ужгороді по вул. Електрозаводській, 35, кадастровий номер :34:001:0228 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості в м. Ужгороді по вул. Електрозаводській, 35.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,2617 га (п.2 Договору).

Згідно з п.5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 222 989,23 грн згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим Управлінням Держземагентства в Ужгородському районі Закарпатської області № 01-22/45 від 15.01.2014 року.

Строк дії договору до 24 жовтня 2018 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Рішення про продовження договору оренди приймає Ужгородська міська рада у відповідності до чинного законодавства (п.п.8, 9 Договору).

У п.п.10 та 11 Договору сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та становить 66 689,68 грн на рік. Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 5 557,47 грн.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п.12 Договору).

Відповідно до п.13 Договору розмір орендної плати переглядається щороку у разі, зокрема, зміни нормативно-грошової оцінки землі, розмірів земельного податку, зміні ставок орендної плати, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Згідно з п.п.16, 17 Договору земельна ділянка передається в оренду із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку (п.33 Договору).

Судом також встановлено, що у матеріалах справи міститься висновок державної експертизи землевпорядної документації № 698-14 від 05 червня 2014 року, затверджений першим заступником голови Державного агентства земельних ресурсів України щодо державної експертизи технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгорода Закарпатської області.

Рішенням Ужгородської міської ради № 1398 від 14 листопада 2014 року «Про затвердження технічної документації по нормативній грошовій оцінці земель населеного пункту м. Ужгорода Ужгородської міської ради» затверджено технічну документацію із нормативної грошової оцінки земель населеного пункту м. Ужгорода по базовій вартості 1 м кв. забудованої території в розрізі економіко-планувальних зон та грошової оцінки сільськогосподарських угідь населеного пункту згідно з додатком.

Також у матеріалах справи міститься висновок експертного дослідження № 209/12-15 від 15 грудня 2015 року за зверненням приватного підприємця Грицик Л.О. У вказаному висновку зазначено, що локальні коефіцієнти, що зазначені у Витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30.04.2015 року за № 10-709-0.5-4329/2-15, складеному Управлінням Держземагентства в Ужгородському районі Закарпатської області для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 12617 м. кв., що розташована в м. Ужгороді по вул. Електрозаводській, 35, і перебуває в оренді ФОП Грицик Л.О., обчислено неправильно. Зокрема, експертом зазначено про невірно застосовані локальні коефіцієнти за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до зелених зон; 2) розташування земельної ділянки у прирейковій зоні; 3) розташування земельної ділянки у зоні пішохідного доступу до міського пасажирського транспорту; 4) розташування земельної ділянки у водоохоронній зоні; а також не застосовано локальні коефіцієнти, які підлягали застосуванню за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (0,9); 2) місцезнаходження земельної ділянки у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (0,95).

Рішенням Ужгородської міської ради № 1354 від 30 жовтня 2018 року «Про поновлення, припинення та відмову у поновленні дії договорів оренди земельних ділянок» вирішено поновити дію договору оренди землі строком на 5 років до 30 жовтня 2023 року.

23 листопада 2018 року орендодавець надіслав орендарю пропозицію щодо укладення договору оренди землі, посилаючись на зміну порядку укладення таких договорів, у зв`язку з прийняттям Ужгородською міською радою рішення від 30.08.2016 № 356 "Про Тимчасове положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам". У додатку до зазначеної пропозиції орендодавець надіслав проект додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014, якою його положення викладено у новій редакції та запропоновано внести зміни до п.п.5, 8, 10, 11, 14 договору, а саме: щодо нормативної грошової оцінки землі, строку дії договору, розміру орендної плати на рік та на місяць, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки; доповнити п.30 договору щодо обов`язків орендаря.

Відповідно до надісланого проекту нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2018 рік становить 13 859 395,99 грн (п.5); строк дії договору встановлено до 30.10.2023 (п.8); розмір орендної плати на рік становить 415 781,88 грн, на місяць 34 648,49 грн (п.п.10, 11). Пункт 14 договору запропоновано викласти в такій редакції: "У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором; справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення". Пункт 30 договору запропоновано у новій редакції, згідно з якою його доповнено абзацом 1 наступного змісту: «здійснити у 20-ти денний термін державну реєстрацію права оренди у відповідності до вимог чинного законодавства. У разі несвоєчасного здійснення права оренди справляється пеня у розмірі визначеному п.14 даної угоди».

Згідно з п.5 договору оренди землі в новій редакції розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду ФОП Грицик Л.О. на підставі договору оренди у редакції додаткової угоди від 30.10.2018 року, станом на 2018 рік становив 13 859 395,99 грн згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим відділом в Ужгородському районі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області № 1209 від 19.09.2018 року.

Як вбачається з вказаного витягу для розрахунку нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки застосовано, зокрема, такі локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки: розташування в зоні пішохідної доступності до міського пасажирського транспорту (1,10); розташування в зоні пішохідної доступності до зелених зон (1,10); розташування в прирейковій зоні (1,05); розташування в зоні перевищення припустимого рівня шуму (0,97); розташування у водоохоронній зоні (1,05).

11 грудня 2018 року ФОП Грицик Л.О. повернула орендодавцю підписану додаткову угоду з протоколом розбіжностей до пунктів 14, 30 договору. Орендар запропонував виключити абзац 1 п.14 щодо сплати штрафу у розмірі 100% річної орендної плати та навів власну редакцію абзацу 1 п.30 договору, згідно з якою запропонував виключити з нього друге речення щодо справляння пені.

Судовими рішеннями у справі № 907/12/19 за позовом Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради до Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни про визнання укладеними у редакції Департаменту пункт 14 та абзац 1 пункту 30 додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30.10.2018) та за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни до Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради про визнання недійсними пунктів 5, 10, 11 додаткової угоди від 30.10.2018 до договору оренди землі від 18.02.2014 № 169/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30.10.2018), встановлено, що сторонами було погоджено передбачені Законом України «Про оренду землі» істотні умови спірного договору оренди землі, у тому числі строк дії договору, орендну плату та її розмір, відтак, між сторонами існують договірні правовідносини оренди землі, які виникли у зв`язку з укладенням відповідного договору в редакції додаткової угоди від 30.10.2018 шляхом погодження його істотних умов, у тому числі з урахуванням протоколу розбіжностей.

Водночас, щодо зустрічного позову ФОП Грицик Л.О. Верховний Суд у постанові від 18 листопада 2021 року зазначив таке: оскільки пункти договору оренди, які оспорює орендар, є істотною умовою цього договору (стосуються орендної плати та її розміру), то такий договір не може бути визнаний недійсним в цій частині, а лише в цілому, водночас, така позовна вимога, як визнання договору недійсним в цілому, заявлена не була.

Крім цього, судом встановлено, що у 2019 році Фізична особа-підприємець Грицик Л.О. звернулася до Закарпатського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Ужгородської міської ради та Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області (справа № 260/164/19), в якому просить:

-визнати неправомірним застосування Головного управління Держгеокадастру в Закарпатської області у витягу з технічної документації по нормативній грошовій оцінці земельної ділянки на 2015, 2016, 2017, 2018 роки локальних коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельної ділянки площею 12617 м. кв., що розташована у м. Ужгороді по вул. Електрозаводська, 35, кадастровий номер :34:001:0228 "землі промисловості", яка знаходиться у користуванні фізичної особи підприємця Грицик Л.О. на підставі договору оренди земельної ділянки, № 1691/1 від 18.02.14 р. «місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до зелених зон, в прирейковій зоні, у зоні пішохідного доступу до міського пасажирського транспорту, у водоохоронній зоні»; - та не застосування локальних коефіцієнтів за наступними факторами: «місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (0,9); місцезнаходження земельної ділянки у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (0,95), місцезнаходження земельної ділянки у зоні перевищення припустимого рівня шуму від залізниці, автодоріг, електропідстанцій та аеродромів (0,97)»;

-скасувати витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки на 2016, 2017, 2018 роки отримані позивачем 13.08.18 року.

Спір у вказаній адміністративній справі станом на цей час не вирішений. Ухвалою Закарпатського окружного адміністративного суду від 13 травня 2019 року провадження в адміністративній справі № 260/164/19 зупинено до набрання законної сили судовим рішенням в адміністративній справі № 807/1533/15 за позовом Фізичної особи-підприємця Грицик Л.О. до Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області про визнання дій протиправними, скасування витягу та зобов`язання вчинити дії.

У грудні 2021 року ФОП Грицик Лариса Олексіївна звернулася до господарського суду з цим позовом до Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в редакції додаткової угоди від 30 жовтня 2018 року до договору оренди землі від 18 лютого 2014 року № 1691/1 (договір оренди землі в новій редакції від 30 жовтня 2018 року), укладений з ФОП Грицик Ларисою Олексіївною.

Як зазначалося вище, рішенням суду першої інстанції позов задоволено в повному обсязі, однак, колегія суддів з таким висновком місцевого господарського суду не погоджується, з огляду на таке:

Згідно з ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У статті 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.

Положення частини 2 статті 16 ЦК України та статті 20 Господарського кодексу України (чинного на час звернення до суду та вирішення справи судом першої інстанції) передбачали такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

Цивільний кодекс України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.

У статті 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначення умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст.204 ЦК України).

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частин 1 та 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Водночас, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (ст.217 ЦК України).

Разом з тим, умова договору, щодо якої ставиться вимога про визнання її недійсною, не може бути істотною умовою договору, оскільки в такому випадку правочин має бути визнаний недійсним в цілому (подібний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 12.03.2018 у справі № 910/22319/16).

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. Для такого визнання з огляду на приписи статті 5 ЦК України суд має застосувати акт цивільного законодавства, чинний на момент укладення договору (такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 ЗУ «Про оренду землі»).

В силу положень ст.15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Разом з цим, відповідно до п.289.1, 289.2 ст.289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за певною формулою.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому, статтями 12, 13, 18 ЗУ «Про оцінку земель» регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов`язково. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Відповідно до ст.20 ЗУ «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч.3 ст.23 ЗУ «Про оцінку земель»).

Колегія суддів звертає увагу на те, що визнати договір оренди землі недійсним, який виконувався, можливо за наявності певних підстав, таких як: порушення процедури укладення, відсутність істотних умов, недотримання вимог закону щодо форми (наприклад, нотаріального посвідчення для договорів від 3 років) або інших суттєвих порушень.

Водночас, як встановлено судом вище, орендар фактично не згідний із розміром нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а відтак і розміром орендної плати, вважає такі незаконними і такими, що суперечать чинному на час укладення договору законодавству, при цьому, апеляційним судом встановлено та це не заперечується сторонами, що на спірній земельній ділянці по вул. Електрозаводська, 35, у м. Ужгороді знаходиться нерухоме майно, що належало орендарю на праві власності до 07 грудня 2021 року.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 виснувала, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі) має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Так, судом встановлено, що у провадженні господарських судів знаходяться спори щодо стягнення з ФОП Грицик Л.О. заборгованості за договором оренди землі, а саме: справа № 907/882/22 за позовом Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради до ФОП Грицик Л.О. про стягнення 279 829,39 грн - заборгованості з орендної плати за договором від 18.02.2014 № 1691/1 оренди земельної ділянки площею 1,2617 га, яка знаходиться в м. Ужгороді на вул. Електрозаводській, 35, кадастровий номер :34:001:0228 з урахуванням додаткової угоди від 30.10.2018, за період з 01 січня 2020 року до 31 грудня 2020 року (включно); та справа № 907/146/24 за позовом Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради до ФОП Грицик Лариси Олексіївни про стягнення 314 477,88 грн заборгованості за договором оренди землі від 18.02.2014 № 1691/1 з урахуванням додаткової угоди від 30.10.2018, за період з 01 січня 2021 року по 31 грудня 2021 року (включно).

Згідно зі статтями 15 та 16 ЦК України кожна особа, яка звернулася до суду, має право на захист її майнового права чи інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду.

Ураховуючи наведене, з огляду на встановлені вище обставини, зокрема щодо розташування на земельній ділянці, яка є предметом оспорюваного договору оренди землі, належного у спірний період позивачу нерухомого майна, а також укладення спірної додаткової угоди разом із протоколом розбіжностей, що встановлено в межах справи № 907/12/19, колегія суддів дійшла висновку про те, що позивач обрав неефективний спосіб захисту, оскільки, обставини, зазначені позивачем для обґрунтування своїх позовних вимог, підлягають встановленню та доказуванню в межах справ про стягнення з нього заборгованості з орендної плати.

Верховний Суд неодноразово зазначав, що обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, Верховного Суду від 06.04.2021 у справі № 915/1890/19).

Наведеного вище місцевий господарський суд не врахував та дійшов помилкових висновків про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Відповідно до ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Статтею 275 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно з ч.1 ст.277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Беручи до уваги все наведене вище, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги та заяви про приєднання до апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Враховуючи скасування рішення суду першої інстанції та відмову в задоволенні позову, з позивача на користь апелянта та особи, що приєдналась до апеляційної скарги слід стягнути по 3 405 грн у відшкодування витрат по сплаті судового збору за подання скарги та заяви.

Судовий збір за подання позову слід залишити за позивачем.

Керуючись ст.ст.129, 236, 270, 275, 277, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд,

ухвалив:

Апеляційну скаргу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради та заяву Ужгородської міської ради про приєднання до апеляційної скарги задоволити.

Рішення Господарського суду Закарпатської області від 09 грудня 2024 року у справі № 907/983/21 скасувати.

Ухвалити нове рішення. У задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (88000, м. Ужгород, площа Поштова, 3; ідентифікаційний код 36541721) 3 405 грн у відшкодування витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Ужгородської міської ради (88000, м. Ужгород, площа Поштова, 3; ідентифікаційний код 33868924) 3 405 грн у відшкодування витрат по сплаті судового збору за подання заяви про приєднання до апеляційної скарги.

На виконання постанови місцевому господарському суду видати накази.

Матеріали справи № 907/983/21 повернути до Господарського суду Закарпатської області.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку, у відповідності до вимог ст.ст.286-291 ГПК України.

Повну постанову складено 24 листопада 2025 року

Головуючий (суддя-доповідач) Якімець Г.Г.

Суддя Бойко С.М.

Суддя Бонк Т.Б.