ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"12" листопада 2025 р.м. Одеса Справа № 916/1969/24

Господарський суд Одеської області у складі судді Щавинської Ю.М.

секретар судового засідання Масловська Є.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом: Приватного підприємства "Ліра" (65086, Одеська обл., м. Одеса, Дніпропетровська дорога, буд. 70)

до відповідачів: 1. Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, буд. 1, м. Одеса, Одеська обл., 65039) 2. ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ). 3. Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Думська, буд. 1)

про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання протиправним та скасування рішення, визнання договору укладеним та зобов`язання вчинити певні дії

за участю представників сторін:

від позивача: Дацька Л.А. самопредставництво;

від відповідача-1: Бондар А.Г. самопредставництво;

від відповідача-2: не з`явився;

від відповідача-3: Асташенкова О.І. самопредставництво.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог.

02.05.2024 Приватне підприємство "Ліра" звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якій просить суд ухвалити рішення, яким визнати недійсним результати електронного аукціону з малої приватизації №SPE001-UA-244 щодо продажу нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501а, який відбувся 11.04.2024.

16.05.2024 до суду від позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій останній просить визнати недійсними результати електронного аукціону з малої приватизації №SPE001-UA-244 щодо продажу нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення №501 а, який відбувся 11.04.2024, та визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкту малої приватизації нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення №501 а, за результатами електронного аукціону, укладений 01.05.2024 між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю., р/н 716.

Крім того, у зв`язку зі зміною предмету позову шляхом доповнення позовних вимог новою вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкту малої приватизації, укладеного 01.05.2024 між Територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_1 , позивач просить залучити до участі у справі в якості співвідповідачів Територіальну громаду м. Одеса в особі Одеської міської ради та ОСОБА_1 .

Ухвалою від 29.05.2024 прийнято заяву Приватного підприємства "Ліра" про зміну предмету позову від 16.05.2024, подану у справі №916/1969/24, залучено Одеську міську раду до участі у справі №916/1969/24 в якості співвідповідача та змінено процесуальний статус третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача ОСОБА_1 , із залученням останньої до участі у справі №916/1969/24 в якості співвідповідача.

09.06.2025 до суду від представника позивача надійшла заява про зміну предмету спору. Даною заявою представник позивача просить суд прийняти дану заяву до розгляду та вважати остаточними наступні позовні вимоги Ліра, що заявлені в межах справи №916/1969/24:

1. Визнати недійсним договір купівлі-продажу об?єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , за результатами електронного аукціону, укладеного 01.05.2024 між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_1 , що був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., реєстраційний номер 716.

2. Визнати протиправним та скасувати рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 № 1404-V Про перелік об?єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році.

3. Визнати укладеним між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП Ліра договір купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_3 , приміщення № 501а, на викладених у вказаній заяві умовах.

4.Зобов`язати Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Одеську міську раду завершити підготовку об?єкта - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353.6 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення № 501а, до приватизації шляхом викупу із боку ПП Ліра.

Ухвалою від 30.06.2025 суд прийняв заяву позивача (вх.№18211/25 від 09.06.2025) про зміну предмету позову та доповнення підстав позову до розгляду.

03.09.2025 до суду від позивача надійшла заява про зміну (уточнення) позовних вимог у справі №916/1969/24, у якій позивач зазначає, що сума у розмірі 2 134 391,52 грн належить до сплати з боку ПП "ЛІРА" на користь ОМР для завершення процесу приватизації шляхом викупу об`єкта оренди орендарем, безстрокове право на яку ПП "ЛІРА" отримала від ОМР на законних підставах в 2007-2009 роках, з огляду на що просить суд розглянути позовні вимоги в редакції, прийнятій ухвалою Господарського суду Одеської області №916/1969/24 від 30.06.2025, з урахуванням зміни ціни викупу орендарем у приватизаційному договорі на суму у розмірі 2 134 391,52 грн.

Таким чином, суд розглядає позовні вимоги Приватного підприємства "Ліра" в редакції заяви про зміну (уточнення) позовних вимог від 3.09.2025.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

02.05.2024 Приватне підприємство "Ліра" звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якій просить суд ухвалити рішення, яким визнати недійсним результати електронного аукціону з малої приватизації №SPE001-UA-244 щодо продажу нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501а, який відбувся 11.04.2024.

Ухвалою суду від 6.05.2024 у задоволенні заяви Приватного підприємства "Ліра" про забезпечення позову за вх.№2-749/24 від 02.05.2024 по справі №916/1969/24 відмовлено.

Ухвалою суду від 06.05.2024 у задоволенні заяви Приватного підприємства "Ліра" про забезпечення позову за вх.№2-749/24 від 02.05.2024 по справі №916/1969/24 відмовлено.

Ухвалою суду від 07.05.2024 відкрито провадження у справі № 916/1969/24 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на "29" травня 2024 р. о 14:30. Вказаною ухвалою суду залучено ОСОБА_1 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача.

16.05.2024 до суду від Приватного підприємства "Ліра" надійшла заява про зміну предмету позову, в якій позивач просить визнати недійсним договір купівлі-продажу від 1.05.2024, залучивши в якості відповідачів сторін зазначеного договору - Одеську міську раду та ОСОБА_1 , а також заява про забезпечення позову, відповідно до якої останній просить суд накласти арешт на нежилі примішення першого поверху загальною площею 353,6 кв. м, що розташовані за адресою АДРЕСА_2 , зареєстровані на праві власності за ОСОБА_1 .

Ухвалою суду від 20.05.2024 призначено заяву Приватного підприємства "Ліра" за вх.№2-828/24 від 16.05.2024 про забезпечення позову до розгляду у судовому засіданні на "22" травня 2024 р. о 15:30.

22.05.2024 до суду від ОСОБА_1 надійшли заперечення на заяву про забезпечення позову.

В судове засідання 22.05.2024 з`явилися представники позивача та третьої особи. Відповідач до суду не з`явився.

Ухвалою суду від 22.05.2024 відмовлено у задоволенні заяви про забезпечення позову, з огляду на те, що накладення арешту на вказані приміщення не є співмірним заходом забезпечення позову із заявленими позивачем вимогами немайнового характеру.

В підготовче засідання, призначене на 29.05.2024, з`явилися позивач, представник позивача та представник відповідача. Третя особа до суду не з`явилася.

Ухвалою від 29.05.2024 прийнято заяву Приватного підприємства "Ліра" про зміну предмету позову від 16.05.2024, подану у справі №916/1969/24, залучено Одеську міську раду до участі у справі №916/1969/24 в якості співвідповідача та змінено процесуальний статус третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача ОСОБА_1 , із залученням останньої до участі у справі №916/1969/24 в якості співвідповідача.

06.06.2024 до суду надійшла заява від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про зупинення провадження у справі.

Крім того, 24.06.2024 до суду від ОСОБА_1 надійшло клопотання про зупинення провадження у справі, мотивоване аналогічними обставинами.

У судове засідання 24.06.2024 з`явився представники позивача та відповідачів 1 та 3. Представник Відповідача 2 ОСОБА_1 в підготовче засідання не з`явився, надавши клопотання про розгляд справи за його відсутності.

У судовому засіданні судом було з`ясовано думку сторін щодо доцільності зупинення провадження у справі до набрання законної сили рішенням у справі №916/3748/23

Учасники справи проти зупинення провадження у справі №916/1969/24 не заперечували.

Ухвалою суду від 24.06.2024, залишеною без змін Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 8.08.2024, клопотання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та ОСОБА_1 задоволено та зупинено провадження у справі №916/1969/24 до набрання законної сили судовим рішенням у справі №916/3748/23.

Ухвалою суду від 17.02.2025 суд поновив провадження у справі №916/1969/24 та призначив підготовче засідання на 12.03.2025 об 11:30.

У судове засідання з`явилися позивач та відповідачі 1,2,3.

Судом було оголошено перерву в підготовчому засіданні до 02.04.2025 о 11:00.

01.04.2025 до суду від відповідача 3 надійшли письмові пояснення.

02.04.2025 до суду від представника відповідача надійшла відповідь на відзив.

В підготовчому засіданні 02.04.2025 суд поновив строк на подання відзиву та прийняв його до матеріалів справи.

В даному засіданні суд встановив строки для надання заяв по суті справи: до 14.04.2025 - відповіді на відзиви, до 21.04.2025 - заперечення на відповіді на відзиви та оголосив перерву в підготовчому судовому засіданні, без оформлення окремого процесуального документу, до 23.04.2025 о 12:30.

23.04.2025 суд оголосив перерву в підготовчому засіданні, без оформлення окремого процесуального документу, до 14.05.2025 о 14:00.

14.05.2025 в судове засідання з`явилися представники відповідачів 1,2,3. Позивач в судове засідання не з`явився.

Перед судовим засіданням в телефонному режимі адвокат позивача повідомив суд про те, що директор через погане самопочуття не може бути присутнім 14.05.2025 в судовому засіданні та просив відкласти його.

В судовому засіданні суд оголосив перерву в підготовчому засіданні до 09.06.2025 о 12:30.

27.05.2025 до суду від Приватного підприємства "Ліра" надійшла заява про забезпечення позову, у якій останнє просить суд тимчасово, до набрання законної сили судовим рішенням у даній справі, заборонити ОСОБА_1 особисто або за допомогою третіх осіб вчиняти дії щодо обмеження Приватного підприємства "Ліра" у використанні нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a на умовах договору оренди №7/004, нерухомого майна, викладеного в редакції договору від 26.01.2024, зокрема дії, спрямовані на:

- обмеження доступу Приватного підприємства "Ліра" до орендованих нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №50la,

- обмеження Приватного підприємства "Ліра" у можливості споживання послуг водо, тепло, електропостачання, водовідведення у нежилих приміщеннях першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a;

- використання Приватним підприємством "Ліра" нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501а за цільовим призначенням на умовах договору оренди №7/004 нерухомого майна, викладеного в редакції договору від 26.01.2024.

Ухвалою суду від 29.05.2025 заяву Приватного підприємства "Ліра" (65086, Одеська обл., м. Одеса, Дніпропетровська дорога, буд. 70, ) про забезпечення позову за вх.№2-808/25 від 27.05.2025 по справі №916/1969/24 задоволено частково, вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) особисто або за допомогою (із залученням) третіх осіб вчиняти дії, направлені на обмеження Приватного підприємства "Ліра" у використанні нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a на умовах договору оренди №7/004, нерухомого майна, викладеного в редакції договору від 26.01.2024, у тому числі дії, спрямовані на: - обмеження доступу Приватного підприємства "Ліра" до орендованих нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501 a; - обмеження Приватного підприємства "Ліра" у можливості споживання послуг водо-, тепло-, електропостачання, водовідведення у нежилих приміщеннях першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a. У задоволенні заяви в іншій частині відмовлено.

09.06.2025 до суду від представника позивача надійшла заява про зміну предмету спору. Даною заявою представник позивача просить суд прийняти дану заяву до розгляду та вважати остаточними наступні позовні вимоги Ліра, що заявлені в межах справи №916/1969/24:

1. Визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, за результатами електронного аукціону, укладеного 01.05.2024 між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_1 , що був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., реєстраційний номер 716.

2. Визнати протиправним та скасувати рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 № 1404-V Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році.

3. Визнати укладеним між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП Ліра договір купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 79, приміщення № 501а, на викладених у вказаній заяві умовах.

4. Зобов`язати Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Одеську міську раду завершити підготовку об`єкта - нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353.6 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення № 501а, до приватизації шляхом викупу із боку ПП Ліра.

27.06.2025 до суду від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшли письмові заперечення на заяву представника позивача про зміну предмету позову.

30.06.2025 перед судовим засіданням до суду від представника відповідача 2 Марченко Вікторії Вікторівни надійшли письмові заперечення на заяву представника позивача про зміну предмету позову.

30.06.2025 в підготовче засідання з`явилися позивач та його представник та представники відповідачів 1,2,3.

В даному судовому засіданні представник відповідача 3 надав суду усні заперечення на заяву про зміну предмету спору та підтримав заперечення представників відповідачів 1 та 2.

Ухвалою від 30.06.2025 суд прийняв заяву позивача (вх.№18211/25 від 09.06.2025) про зміну предмету позову та доповнення підстав позову до розгляду.

Даною ухвалою суд встановив позивачу строк для подання доказів в обґрунтування заяви про зміну предмету позову до 07.07.2025 та відповідачам строк для подання відзивів на заяву про зміну предмету позову до 14.07.2025, та відклав підготовче засідання при розгляді справи №916/1969/24 на "14" липня 2025 р. о 14:00.

9.07.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.

14.07.2025 перед судовим засіданням до суду надійшли наступні документи: від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відзив на позовну заяву разом із заявою про порушення процесуальних вимог; від представника ПП "ЛІРА" клопотання, згідно якого останній з огляду на призупинення надання Адвокатським бюро Віталія Досковського ПП Ліра правничої допомоги в даній справі, просить подальший розгляд справи проводити за його відсутністю. Крім того, до суду від Одеської міської ради надійшов відзив на позовну заяву.

Судове засідання, призначене ухвалою Господарського суду Одеської області від 30.06.2025 по справі № 916/1969/24 на 14.07.2025 о 14:00, не відбулося у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги у м. Одеса та Одеській області.

Ухвалою суду від 14.07.2025 призначено підготовче засідання по справі №916/1969/24 на "06" серпня 2025 р. о 15:15.

У судовому засіданні 6.08.2025 було оголошено перерву до 18.08.2025 о 13:45.

У судовому засіданні 18.08.2025 судом було встановлено позивачу строк для подання відповіді на відзив до 25.08.2025, відповідачам строк для подання заперечень на відповідь на відзив до 01.09.2025.

Крім того, судом було визначено дату судового засідання для розгляду справи по суті 15.09.2025 о 12:15 та оголошено перерву у підготовчому засіданні до 03.09.2025 о 15:30.

25.08.2025 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, у якій останній просив суд задовольнити в повному обсязі позовні вимоги в редакції заяви за вх.№18211/25 від 09.06.2025, прийнятої ухвалою суду від 30 червня 2025р.

26.08.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів, а саме, копії висновку експертного дослідження №305 від 21.10.2010 з додатками та копії висновку експертного дослідження №307 від 01.11.2010.

02.09.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення доказів, у якому останній просить суд поновити строк для подання відповідних доказів та долучити до матеріалів справи № 916/1969/24 у якості доказів копію листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради вих. № 01-19/1897 від 28.08.2025, копію звіту ПП "ТРІКОД" про незалежну оцінку вартості нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, прим. 501а, копію наказу Департаменту № 443 від 18.09.2023, копію висновку від 18.09.2023 про ринкову вартість нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, прим. 501а.

03.09.2025 до суду від позивача надійшла заява про зміну (уточнення) позовних вимог у справі №916/1969/24, у якій позивач зазначає, що сума у розмірі 2 134 391,52 грн належить до сплати з боку ПП "ЛІРА" на користь ОМР для завершення процесу приватизації шляхом викупу об`єкта оренди орендарем, безстрокове право на яку ПП "ЛІРА" отримала від ОМР на законних підставах в 2007-2009 роках, з огляду на що просить суд розглянути позовні вимоги в редакції, прийнятій ухвалою Господарського суду Одеської області №916/1969/24 від 30.06.2025, з урахуванням зміни ціни викупу орендарем у приватизаційному договорі на суму у розмірі 2 134 391,52 грн.

У судовому засіданні 3.09.2025 сторони надали суду клопотання про перехід до розгляду справи по суті на підставі ч. 6 ст. 183 ГПК України в наступному судовому засіданні, яке відбудеться 15.09.2025. Судом було прийнято вказане клопотання та оголошено перерву в підготовчому засіданні на раніше визначену дату, а саме на 15.09.2025 о 12:15.

15.09.2025 перед судовим засіданням до суду від представника позивача надійшли наступні документи: клопотання про долучення доказів, письмові пояснення та клопотання про призначення судової комплексної будівельно-технічної, оціночна-будівельної та економічної експертизи.

У судовому засіданні 15.09.2025 суд, за результатом розгляду поданих документів, задовольнив клопотання представника позивача про долучення доказів, поновивши строк представнику позивача, та долучив до матеріалів справи надані докази. Суд також долучив до матеріалів справи письмові пояснення та оголосив ухвалу, якою відмовив у задоволенні клопотання про призначення судової експертизи.

Суд також оголосив ухвалу, якою закрив підготовче провадження в даній справі та розпочав розгляд справи по суті з урахуванням клопотання, яке було подане в попередньому судовому засіданні.

У даному судовому засіданні судом було заслухано вступне слово представника позивача, оголошено перерву в судовому засіданні до 22.09.2025 о 14:00 та зазначено, що суд розпочне наступне судове засідання зі вступних слів відповідачів.

22.09.2025 в судове засідання з`явилися представники позивача, представники відповідачів 1 і 3. Перед судовим засіданням представник відповідача 3 повідомив суд, що представник відповідача 2 знаходиться у лікарні, через що останній не зможе прийняти учать в даному судовому засіданні.

У судовому засіданні судом було заслухані вступні слова представників відповідачів 1 і 3, оголошено перерву в судовому засіданні до 13.10.2025 о 15:30 та зазначено, що наступне судове засідання почнеться зі вступного слова представника відповідача 2.

У судовому засіданні 13.10.2025 судом було запропоновано представникам сторін письмово викласти питання та підготовити відповіді на дані питання, а також оголошено перерву в судовому засіданні до 15.10.2025 о 15:30.

14.10.2025 до суду від відповідача надійшли питання позивачу.

15.10.2025 до суду від позивача надійшли письмові запитання учасникам справи.

У судовому засіданні 15.10.2025 судом було оголошено перерву в судовому засіданні до 10.11.2025 о 10:15.

24.10.2025 до суду від позивача надійшли письмові відповіді на питання Департаменту комунальної власності ОМР.

10.11.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи перекладів досліджених судом доказів.

Крім того, 10.11.2025 до суду від позивача надійшла заява (виступ у судових дебатах) та письмова промова по судовим дебатам.

У судове засідання 10.11.2025 з`явилися позивач та відповідачі 1,2,3.

Судом було закінчено розгляд справи по суті та оголошено про перехід до стадії ухвалення рішення. Судом також було зазначено, що вступна та резолютивна частини рішення будуть оголошені 12.11.2025 об 11:15.

У судове засідання 12.11.2025 з`явилися позивач та відповідачі 1,2,3.

Судом було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

3. Позиція учасників справи.

3.1. Доводи Приватного підприємства "Ліра".

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що з 16.12.1998 по теперішній час ПП "Ліра" на підставі договору оренди від 16.12.1998 №7/004 орендує нежитлові приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, буд. 70, приміщення №501a.

Востаннє договір оренди було продовжено за наслідками проведення аукціону на продовження договору оренди нежилих приміщень першого поверху загальною площею 350 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, який відбувся 01.01.2024, переможцем якого стало Приватне підприємство "Ліра".

26.01.2024 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ПП

"Ліра" було укладено: додаткову угоду до договору оренди №7/004 нежилого приміщення, викладеного в новій редакції 07.03.2019, договір №7/004 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси, та додаткову угоду №2 від 30.01.2024 до договору оренди №7/004, викладеного в новій редакції 26.01.2024.

Під час оренди нежилих приміщень ПП "Ліра" відповідно до затвердженої розпорядженням Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради за №835 від 19.11.2007 кошторисної документації за згодою Представництва з управління комунальною власністю OMP у 2007 за власний рахунок здійснило невід`ємні поліпшення орендованого майна - роботи по реконструкцій та капітальному ремонту нежитлових приміщень на загальну суму 1 969 104 грн з ПДВ. Частка зроблених ПП "Ліра" поліпшень від ринкової вартості об`єкта оренди станом на 2010 рік дорівнювала 46,7 % (висновок експертного дослідження №305 від 21.10.2010), станом на 2022 рік (висновок №662 судової будівельно-технічної експертизи від 25.01.2022) 31.3 %.

При цьому, позивач зазначає, що поліпшення орендованого майна здійснено саме за кошти орендаря. Пільга зі сплати орендній платі в розмірі 6 302,00 грн надавалась в періоді 1996-97 р. під час виконання поточного ремонту приміщення, а за виконану у 2007-2009 р. реконструкцію та капітальний ремонт пільг стосовно орендної плати орендодавцем не надавалось.

Так, Рішеннями OMP №1404-V від 04.07.2007 та № 2094-V від 21.12.2007 орендовані ПП "Ліра" приміщення були включені до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 р., шляхом викупу орендарем ПП "Ліра", що здійснив поліпшення орендованого майна.

У подальшому, пунктом 11 рішення ОМР №4122-V від 09.04.2009 було скасовано обмеження щодо терміну дії раніше прийнятих рішень Одеської міської ради, якими об`єкти комунальної власності територіальної громади м. Одеси були включені до переліку об`єктів, що підлягають приватизації та відчуженню, та встановлено, що вони діють до моменту повного їх виконання.

Таким чином, після прийняття зазначених рішень посадовими особами Департаменту комунальної власності Одеської міської ради не були вжиті заходи щодо укладення з орендарем договору купівлі-продажу орендованого майна.

ПП "Ліра" також зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" набуло право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу орендарем, втім, у 2023 році Одеська міська рада прийняла рішення №1319-VI, яким включила до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353.6 кв.м. розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія. 70, примішення 301а, шляхом продажу на аукціоні.

Так, відповідно до протоколу про результати електронного аукціону №SPE001-UA-244, затвердженого рішенням ДКВ № 185 від 15.04.2024, 11.04.2024 відбувся аукціон з продажу нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, переможцем якого стала Марченко Вікторія Вікторівна.

01.05.2024 між Територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської рали та Марченко В.В. було підписано договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежилих приміщень першого поверху загальною площею 333,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501а.

02.05.2024 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було видано наказ №244 про завершення приватизації об`єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а.

При цьому, позивач зазначає, що станом на момент здійснення приватизації спірного приміщення із боку Марченко В.В. процедура приватизації, розпочата на підставі рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007, припинена не була. Оскільки ПП "ЛІРА" було виконано необхідні вимоги щодо набуття права на викуп орендованого майна, в позивача виникло право на приватизацію орендованого приміщення у визначений спосіб (шляхом викупу).

Таким чином, позивач зазначає, що, оскільки внаслідок протиправних дій органу приватизації (Одеською міською радою було неправомірно обрано спосіб приватизації об`єкта у спосіб продажу на аукціоні, а Департаментом комунальної власності Одеської міської ради порушено вимоги законодавства під час проведення аукціону) ПП "Ліра" було позбавлено законного майнового права (права очікування набуття орендованого майна у власність), ефективним способом захисту порушених майнових прав останнього є визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкту малої приватизації нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення № 501а, за результатами електронного аукціону, укладеного 01.05.2024 між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Марченко Вікторією Вікторівною, що був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., реєстраційний номер 716 відповідно до ст.203, 215, 228, 633, 660 ЦК України.

Щодо протиправності рішення Одеської міської ради №2992-VII від 16.04.2025 позивач зазначає наступне.

16.04.2025 Одеською міською радою було прийняте рішення №2992-VII "Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V "Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеса, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році" та внесення змін до рішень Одеської міської ради" та було виключено з зазначеного рішення підпункт 47 пункту 1 (в частині спірного приміщення) як такого, що не підлягає виконанню.

В аспекті положень Закону України "Про адміністративну процедуру" ПП "Ліра" зауважує, що:

1) рішення Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 були правомірними адміністративними актами, оскільки протилежне не було доведено та (або) не було встановлено судом;

2) Правомірний адміністративний акт може бути виключно відкликаний адміністративним органом, а не шляхом виключення із нього окремих положень в частині, що стосується реалізації прав Позивача, що фактично є скасуванням раніше прийнятого рішення.

3) Рішення Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 як правомірний адміністративний акт не відкликались, а тому, згідно зі ст. 76 Закону України "Про адміністративну процедуру", залишаються чинними адміністративними актами;

4) Закон України "Про адміністративну процедуру" не наділяє Одеську міську раду як адміністративний орган повноваженнями припиняти чинність правомірних адміністративних актів у спосіб, відмінний від його відкликання;

5) Рішення Одеської міської ради №2992-VII від 16.04.2025 було прийнято на шкоду ПІІ "Ліра", оскільки спрямоване на припинення раніше набутого права на приватизацію спірних приміщень, тому втрата чинності рішеннями Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 має відбуватись виключно у спосіб та в порядку, що встановлені для відкликання адміністративного акта на шкоду особі;

6) Наявності підстав, що передбачені ч. 3 ст. 88 Закону України "Про адміністративну процедуру", не доведена, а наведені підстави для прийняття рішення №2992-VII від 16.04.2025 як "неможливість виконання" не визначені до переліку підстав, за яких правомірний акт може бути відкликаний на шкоду особі;

7) Обставини переважання суспільного інтересу над законним інтересом (довірою) Позивача у збереженні чинності рішень Одеської міської ради №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 не встановлені.

Тобто, на думку позивача, рішення Одеської міської ради №2992-VII від 16.04.2025 є протиправним та суперечить основоположному принципу адміністративної процедури - принципу законності, а отже, підлягає скасуванню, оскільки:

1) прийнято із порушенням принципу законності та обґрунтованості адміністративної процедури, та із невідповідністю вимогам ст.4, 6, 8, 72, 76, 86 88 Закону України "Про адміністративну процедуру";

2) всупереч рішенню Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 року №7-рп/2009 у справі №1-9/2009 щодо заборони органам місцевого самоврядування скасовувати власні рішення, на підставі яких фізичні чи юридичні особи набули певних прав чи правового статусу;

3) із порушенням прав ПП "Ліра" на здійснення та реалізацію набутого права на приватизацію спірного приміщення.

При цьому, позивач зауважує, що посилання на відсутність факту визнання протиправним та скасування рішення Одеської міської ради №1319-VIII від 19.07.2023 в частині, що стосується спірного приміщення, не може свідчити про законність проведеної на його підставі процедури приватизації спірного майна.

З огляду на вищенаведене, посилаючись на висновки Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладені у постанові від 06.05.2025 у справі №916/3748/23, позивач також просить суд визнати укладеним між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП "ЛІРА" договір купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 79, приміщення № 501а, на викладених ним умовах.

Так, серед умов відповідного договору позивачем зазначено про обов`язок передати у його власність об`єкт малої приватизації - нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення №501а, ринкова вартість об`єкта оцінки для приватизації шляхом викупу становить 7 309 560 грн, ПДВ 1 218 260 грн, а також визначено ціну продажу об`єкту приватизації 2 134 391,52 грн, яка є різницею між ринковою вартістю об`єкта приватизації та сумою компенсації вартості невід`ємних поліпшень, здійснених покупцем щодо об`єкта приватизації відповідно до частки покупця 70,8% у збільшеній вартості об`єкту приватизації, що становить 5 175 168,48 грн.

Визначаючи суму вартості невід`ємних поліпшень, позивач виходить з висновків експертного дослідження №305, яким визначено, що частка ПП "ЛІРА" становить 46,7%, що становить 1 861 591 грн, у тому числі ПДВ 310 265 грн, а у метрах об`єкта нерухомості: 250,50 кв.м., та №307, у якому враховано зменшення площі об`єкту приватизації з 536,4 кв.м. (право на яке було закріплене у ПП "ЛІРА" у 2007-2009 роках) до 353,4 кв.м.

Так, виходячи з наведених висновків експертного дослідження, позивач зазначає, що оскільки в об`єкті загальною площею 536,4 кв.м. частки сторін були: Комунальна власність 53,3% або 285,90 кв.м., частка ПП "ЛІРА" 46,7 % або 250,50 кв.м., то після поділу об`єкта (зменшення його з 536,4 кв.м. до 353,6 кв.м.), частки сторін стали: Комунальна власність 29,2% або 285,90 кв.м. 182,8 кв.м. (виділена ОМР частка і приватизована в подальшому третьою особою) = 103,10 кв.м.; частка ПП "ЛІРА" 70,8 % або 250,50 кв.м. (метраж залишився той же, а частка збільшилась, оскільки після поділу та виділу частки, реалізував її та отримав усі гроші за неї виключно орендодавець).

Таким чином, використовуючи оцінку об`єкта приватизації, зроблену ПП "ТРІКОД" та затверджену наказом органу приватизації №443 від 18 вересня 2023 року, згідно з якою загальна ціна 7 309 560 грн з ПДВ, частка ПП "ЛІРА" (70,8%) від 7 309 560 грн становить 5 175 168,48 грн; частка комунальної власності (29,2%) від 7 309 560 грн 2 134 391,52 грн.

Отже, позивач зазначає, що 2 134 391,52 грн належить до сплати з боку ПП "ЛІРА" на користь ОМР для завершення процесу приватизації шляхом викупу об`єкта оренди орендарем, безстрокове право на яку ПП "ЛІРА" отримала від ОМР в 2007-2009 роках.

При цьому, позивач зазначає, що після визнання судом укладеним приватизаційного договору спірного об`єкта нерухомості із сплатою ПП "ЛІРА" на користь ОМР 2 134 391,52 грн, буде закінчено належний та ефективний судовий захист прав та інтересів позивача.

Крім того, позивач зазначив, що у разі, якщо суд вирішить, що визнання приватизаційного договору укладеним конкретно у даному випадку неможливо через відсутність певних кінцевих рішень з боку органу приватизації, який має виняткові дискреційні функції у цьому процесі, то кінцевий судовий захист порушеного права ПП "ЛІРА" у правовідносинах з Одеською міською радою та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як орендаря, який здійснив невід`ємні поліпшення та має безстрокове право на приватизацію об`єкта приватизації шляхом його викупу, буде полягати у задоволенні четвертої позовної вимоги ПП "ЛІРА", яка зобов`язує орган приватизації закінчити передприватизаційну підготовку об`єкта приватизації, яка була незаконно зроблена на користь третьої особи (якою виявилася громадянка ОСОБА_1 ), а не орендаря, маючого безстрокове право на приватизацію об`єкта.

3.2. Доводи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Рішенням Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році, було віднесено приміщення 1-го поверху площею 536,7 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська, дорога, 70 (п. 47), спосіб та умови продажу - аукціон.

Згідно з рішенням Одеської міської ради № 2094-V від 21.12.2007 до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2007-2008 роках, в п. 8 внесено зміни до вищевказаного рішення, а саме, змінено спосіб продажу об`єктів з аукціону на викуп орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна, зокрема, об`єкта з порядковим 47 п. 1 зазначеного рішення (приміщення 1-го поверху площею 536,7 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70). Станом на час прийняття вищевказаного рішення діяв Закон України "Про приватизацію державного майна", яким було визначено, що орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо це було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна".

У свою чергу, ПП "Ліра" вказане право використано не було.

При цьому, відповідач зауважує, що умовами договору не передбачено переважне право орендаря на викуп об`єкта оренди.

Натомість, у 2017 році ПП "Ліра" зверталось до Господарського суду Одеської області з позовом до Департаменту комунальної власності та Одеської міської ради про стягнення солідарно витрат на реконструкцію орендованого приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70, в сумі 1 969 104,00 грн.

При цьому, вказана сума була заявлена до стягнення на підставі кошторисної документації вартості реконструкції та капітального ремонту нежитлового вбудовано-прибудованого приміщення за адресою: Дніпропетровська дорога, 70, затвердженої розпорядженням Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради від 19.11.2007 №835, відповідно до якої витрати на проведення реконструкції та капітального ремонту складають 1 640 920,00 грн., а ПДВ - 328 184,00 грн.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 по справі №916/685/17 ПП "Ліра" у задоволенні позову відмовлено.

07 березня 2018 року набув чинності Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна", який регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна.

Рішенням Одеської міської ради від 21.03.2018 №3059-VII "Про приватизацію комунального майна територіальної громади м. Одеси" встановлено, що приватизація (продаж) об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна", здійснюється та завершується відповідно до зазначеного закону та цього рішення.

25 травня 2018 року Наказом Фонду державного майна України №686 затверджено Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (далі - Порядок).

Пунктом 2 Порядку передбачено, що процедура надання орендарю згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна включає такі етапи:

- подання заяви і пакета документів орендарем;

- розгляд заяви і документації орендаря;

- прийняття відповідного рішення.

Згідно з пунктом 3 Порядку для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна орендар подає заяву і відповідні копії документів.

28.12.2018 ПП "Ліра" звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом щодо наміру приватизації об`єкта оренди.

За результатами розгляду вказаного звернення Департаментом листом від 14.02.2019 №01-13/590 ПП "Ліра" проінформовано, що для участі підприємства в приватизації та отримання згоди на виконання ремонтних робіт до Департаменту необхідно надати повний пакет документів згідно з Порядком, а саме, дефектний акт, виконаний по затвердженій формі; технічний висновок про доцільність поліпшень; проектно-кошторисну документацію на ремонтні роботи; копію технічного паспорта на об`єкт оренди; звіт за результатами експертизи проектно-кошторисної документації.

Разом з тим, як зазначає відповідач, від ПП "Ліра" пакет документів, сформований з урахуванням вимог чинного законодавства України, на адресу Департаменту не надходив.

В подальшому, ПП "Ліра" подавались до Департаменту заяви від 30.11.2021 від 03.12.2021, від 10.07.2023, в яких Орендар просив включити нежилі приміщення першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, до переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації, шляхом викупу орендарем відповідно у 2021, 2022 та 2023 роках.

Натомість, відповідач зазначає, що відповідні документи для приватизації вказаного майна від позивача не надходили.

У подальшому, на виконання рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 № 1319-VIII аукціонною комісією, створеною наказом Департаменту від 07.12.2023 №769, зі змінами, внесеними наказом від 29.01.2024 №38, проведено засідання, на якому було розглянуто інформацію і пропозиції щодо продажу, зокрема, спірного об`єкту комунальної власності.

За результатами проведення комісії прийнято наказ Департаменту від 20.03.2024 №137 "Про затвердження умов і дати проведення аукціонів з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, зазначених у Протоколі №2 від 20.03.2024 засідання аукціонної комісії з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси".

11 квітня 2024 року проведено аукціон з продажу нежитлових приміщень, загальною площею 353,6 кв.м за адресою: м. Одеса, вулиця Палія Семена, 70, приміщення 501а. Умовою проведення аукціону є збереження орендаря на термін дії договору оренди до 26.01.2029.

Відповідно до протоколу про результати електронного аукціону №SPE001-UA-244 від 11.04.2024, затвердженого наказом Департаменту від 15.04.2024 №185, в аукціоні прийняло участь 8 учасників, стартова ціна лота складала 7 309 560,00 грн, а ціна продажу лота - 15 777 777,00 грн, переможець аукціону - Марченко Вікторія Вікторівна. ПП "Ліра" участі в аукціоні не брало.

З переможцем електронного аукціону було укладено договір купівлі-продажу від 01.05.2024 №716.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу від 01.05.2024 №716 право власності на нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за Марченко Вікторією Вікторівною.

Таким чином, з урахуванням наведеного вище, відповідач зазначає, що аукціон проведено на підставі чинного рішення Одеської міської ради №1319-VI від 19.07.2023 в межах відповідних повноважень та відповідно до вимог чинного законодавства. Натомість, матеріали справи не містять, а позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження дотримання ПП "Ліра" відповідної процедури, визначеної Законом України "Про приватизацію державного та комунального майна" (не надано документи, передбачені ч. 2 ст. 18 Закону), яка б надавала йому право на викуп орендованого майна.

При цьому, відповідач звертає увагу на те, що наразі рішенням Одеської міської ради від 16.04.2025 № 2992-VIII внесено зміни до рішення Одеської міської ради від 04 липня 2007 року № 1404-V "Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради", та виключено з нього підпункт 47 пункту 1 рішення (приміщення 1 поверху площею 536,4 кв.м за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська дорога (нині Семена Палія), 70) як такий, що не підлягає виконанню.

Таким чином, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

3.3. Доводи Марченко Вікторії Вікторівни.

На підставі прийнятих Одеською міською радою рішень №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007 спірне приміщення було включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році шляхом викупу орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна.

Тобто, Приватне підприємство "ЛІРА", як орендар спірного майна, на підставі даних рішень Одеської міської ради мало право на приватизацію (купівлю) приміщень 1-го поверху площею 536,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70.

Однак, Приватне підприємство "ЛІРА" своїм переважним правом на викуп орендованого приміщення не скористалось. Останнім також не було надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження дотримання Приватним підприємством "Ліра" відповідної процедури визначеної Законом України "Про приватизацію державного та комунального майна", яка б надавала йому право на викуп орендованого майна.

Підсумовуючи наведене, Марченко Вікторія Вікторівна вважає, що у даному випадку Приватним підприємством "Ліра" не було дотримано відповідної процедури, яка передує отриманню права на викуп орендованого приміщення, а тому останнє не набуло переважного права на викуп орендованого приміщення у відповідності до вимог статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

Натомість, позивач звертався до суду з позовними вимогами про стягнення із Департаменту комунальної власності та Одеської міської ради повної вартості реконструкції та капітального ремонту нежитлового вбудовано-прибудованого приміщення за адресою: Дніпропетровська дорога, 70.

Крім того, відповідач зауважує, що позивач самостійно в 2014 році частково відмовився від частини орендованих нежитлових приміщень в розмірі: 186,3 кв.м. Відтак, об`єкт, щодо якого Одеською міською радою у 2007 було прийнято рішення про приватизацію, шляхом викупу орендарем, фактично не існує.

Щодо позовної вимоги Приватного підприємства "Ліра" про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкту малої приватизації відповідач зазначає, що на момент проведення електронного аукціону рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 № 1319-VIII, яким до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності Територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2023 році шляхом продажу на аукціоні включено, зокрема, нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення № 501а, було чинним та не скасованим у судовому порядку.

Відтак, відповідач вважає, що застосування до даних правовідносин ст.203, 215, 228 ЦК України є незаконним та неправомірним.

Таким чином, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

3.3. Доводи Одеської міської ради.

Заперечуючи проти позовних вимог у повному обсязі, відповідач зазначає, що на час прийняття Одеською міською радою рішень від 04.07.2007 № 1404 -V та від 21.12.2007 №2094-V, якими спірне приміщення було включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 р. шляхом викупу орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна, діяв спеціальний закон, який регулював спірні правовідносини між сторонами, а саме Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Закон України "Про приватизацію державного майна", яким було визначено, що орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо це було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна.

Однак, відповідач зазначає, що ПП "Ліра" своїм правом на викуп не скористалось.

Разом з цим, 18.01.2018 був прийнятий Закон України "Про приватизацію державного та комунального майна", у зв`язку з чим Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Закон України "Про приватизацію державного майна" втратив свою чинність з 07.03.2018.

Однак, як вбачається з наявних матеріалів справи, жодний із передбачених у ч. 2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" випадок не підпадає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки: - відомості щодо того, що дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом України "Про приватизацію державного майна"; - у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу; - сторонами не надано доказів на підтвердження того, що на момент прийняття рішення про приватизацію об`єкт оренди належав до об`єктів групи "Г" згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України "Про приватизацію державного майна", тощо.

До того ж, викупу передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому: - прийняття рішення про приватизацію об`єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта (частина перша статті 10 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна"; - проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства, укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу (частина перша статті 10 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна").

На необхідності дотримання переддоговірної процедури фактично акцентує увагу частина третя статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

З огляду на наведені законодавчі приписи, орендар одержує переважне право на викуп орендованого майна, лише за умови дотримання певної процедури визначеної Законом України "Про приватизацію державного та комунального майна".

Однак, як зазначає відповідач, позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження дотримання ПП "Ліра" відповідної процедури визначеної Законом України "Про приватизацію державного та комунального майна", яка б надавала йому право на викуп орендованого майна.

Крім того, 28.12.2018 ПП "Ліра" звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом щодо наміру приватизації об`єкту оренди - нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, за результатами розгляду якого Департаментом комунальної власності Одеської міської ради листом від 14.02.2019 №01-13/590 ПП "Ліра" проінформовано, що для участі підприємства в приватизації та отримання згоди на виконання ремонтних робіт до Департаменту необхідно надати певні документи. Втім, ПП "Ліра" не надано доказів на підтвердження того, що позивачем було виконано відповідні вимоги та надано Департаменту комунальної власності Одеської міської ради пакет документів, сформований з урахуванням вимог чинного законодавства України.

Таким чином, відповідач вважає, що ПП "Ліра" не було дотримано відповідної процедури, яка передує отриманню права на викуп орендованого приміщення, а тому останнє не набуло переважного права на викуп орендованого приміщення у відповідності до вимог статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

Крім того, відповідач зауважує, що рішення № 1404-V від 04.07.2007 та № 2094-V від 21.12.2007 приймались щодо нежитлового приміщення 1-го поверху площею 536,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70. В той же час, об`єкт комунальної власності, щодо якого Одеською міською радою прийняті відповідні рішення, був поділений та фактично перестав існувати у 2020 році.

З урахуванням того, що ПП "Ліра" не було дотримано відповідної процедури, яка передує отриманню права на викуп орендованого приміщення, у розумінні вимог ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", та того факту, що підприємство не виявило бажання та не прийняло участі в електронному аукціоні, який був проведений 11.04.2024, відповідач вважає, що посилання позивача на допущені порушення при визначенні умов та порядку приватизації, приховування інформації про здійснення чинним орендарем невід`ємних поліпшень, інформації про прийняті відносно об`єкту оренди рішення про включення об`єкту оренди до переліку об`єктів приватизації та про наявність господарських справ №916/3957/21 та № 916/3748/23 не відповідають фактичним обставинам даної справи та нормам матеріального права, які застосовуються до даних правовідносин.

Відтак, відповідач зазначає, що на момент проведення електронного аукціону від 11.04.2024 та укладання договору купівлі-продажу від 01.05.2024 спірного об`єкту нерухомого майна, між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Марченко В.В., рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 № 1319-VІІІ було законним та чинним.

При цьому, відповідач зазначає, що ФОП Марченко В.В. придбала вищевказаний об`єкт нерухомого майна у Одеської міської ради, у встановлений законодавством України спосіб, за 15 777 777,00 грн та сплатила у повному обсязі "ціну продажу Об`єкта приватизації" до місцевого бюджету, про що зазначено у п.1.1 розділу 1 договору купівлі продажу від 01.05.2024.

Натомість, у випадку задоволення позовних вимог ПП "Ліра" про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірного об`єкту нерухомого майна, укладеного 01.05.2024, на думку відповідача, матиме місце втручання у право власності та у право на мирне володіння майном відповідача 2 ФОП Марченко В.В.

4. Фактичні обставини, встановлені судом.

25.09.1996 між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та ТОВ Евріка (орендар) укладено договір оренди №7/004 нежитлового приміщення загальною площею 580,2 кв.м. розташованого на першому поверсі за адресою: м. Одеса вул. Дніпропетровська дорога 70, для використання під магазин (100 кв.м.) та ресторан (480,2 кв.м.), строком до 25.09.1998 (т.4 а.с.7-8).

За умовами п. 5.3 Договору орендар має право проводити за згодою орендодавця реконструкцію та технічне переобладнання приміщення.

Відповідно до експертного висновку про оцінку вартості нежитлового приміщення ТОВ "ЕВРІКА" по вул. Дніпропетровська дорога,70 по вул. Дніпропетровська дорога, 70, складеного ПП Незалежна консультаційна група G.S., оціночна вартість орендованих ТОВ Еврика нежилих приміщень по вул. Дніпропетровська дорога, 70 площею 580,2 кв.м станом на 08.10.1996 в м. Одесі складала 198 193,98 грн або 111 974 долари США (вартість 1 кв.м. загальної площі 201 долар США) (т.6 а.с.186-188).

????У 1997 року будівельно-комерційною фірмою Буд-центр ЛТД було розроблено робочий проект реконструкції приміщень по Дніпропетровській дорозі 70.

????15.01.1998 Інспекцією ДАБК було видано ТОВ Еврика дозвіл №12/98 на виконання будівельних робіт (т.4 а.с.23).

16.12.1998 договір оренди № 7/004 викладено в новій редакції, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 558 кв.м., розташоване на першому поверсі за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога 70, з метою розміщення магазину та ресторану строком до 16.12.2008 (т.1 а.с.9-10).

В подальшому шляхом підписання додаткових погоджень сторони неодноразово вносили зміни до умов вказаного Договору (т.2 а.с.53-56).

Додатковою угодою від 20.05.1998 до договору оренди № 7/004 від 16.12.1998 назву Орендаря було змінено на Приватне підприємство Ліра.

???Додатковим погодженням від 23.03.2000 до договору оренди № 7/004 від 16.12.1998 назву орендаря змінено на Приватне підприємство Ліра.

Додатковим погодженням від 23.03.2003 до договору оренди № 7/004 від 16.12.1998 строк дії договору продовжено до 31.12.2018.

Додатковим погодженням від 16.12.2008 на підставі технічного паспорту КП ОМБТІ та РОН від 27.07.2006 (т.4 а.с.27-30) зменшено орендовану площу на 21,6 кв.м., а саме зменшено з 558 кв.м. до 536,4 кв.м.

Додатковим погодженням від 15.04.2011 до договору оренди № 7/004 від 16.12.1998 назву орендодавця змінено на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

????Листами № 01-13/11330 від 22.09.2006 (т.4 а.с.31; т.6 а.с.169-170) та № 01-13/3344 від 29.03.2007 (т.4 а.с.35) Представництво з управління комунальною власністю ОМР підтвердило, що проведення ПП Ліра реконструкції та капітального ремонту орендованих приміщень виконувалось з дозволу Представництва.

????У 2007 році СКФ Буд-центр ЛТД було розроблено Технічний висновок щодо можливості збереження та експлуатації реконструйованого існуючого приміщення по вул. Дніпропетровська дорога, 70 у м. Одесі під бізнес-центр. Висновок було погоджено висновком СЕС м. Одеси № 66-11 від 05.02.2007 (т.4 а.с.34); листом ГУМНС України в Одеській області №14-766 від 20.04.2007 (т.4 а.с.36); листом Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя №423 від 27.04.2007 (т.4 а.с.37); висновком УАМ OMP № 491/07 від 16.08.2007 (т.4 а.с.44-45); висновком експертизи ДП Чорноморський експертно технічний центр № 51.-01.-31.-2253.08 від 22.07.2008 (т.4 а.с.65-66).

У 2007 році на підставі дефектного акту, затвердженого ПП Ліра та КП Дирекція єдиного замовника Зоряне (т.6 а.с.170-176), ДНД та ПВІ НДІпроектреконструкція була складена кошторисна документація вартості реконструкції та капітального ремонту існуючих нежитлових приміщень по вул. Дніпропетровська дорога, 70 у м. Одесі під бізнес-центр на суму 1 969 104 грн з ПДВ (т.6 а.с.177-181). Кошторисна документація була узгоджена Представництвом з управління комунальною власністю ОМР та затверджена розпорядженням Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради за № 835р від 19.11.2007 (т.1 а.с.14).

Довідками (форма КБ-3) та Актами здачі-приймання виконаних робіт (форма КБ-2в) за липень-серпень 2007 року (6 шт.) (т.4 а.с.49-54) ПП Ліра підтвердило факт виконання ПІП УПТК робіт по реконструкції капітальному ремонту нежитлових приміщень по Дніпропетровська дорога, 70 у м. Одесі згідно з договором підряду б/н від 01.07.2007 на загальну суму 1 969 104 грн з ПДВ.

Рішенням ОМР № 1404-V від 04.07.2007 до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році віднесено приміщення 1-го поверху площею 536,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська, дорога, 70 (п. 47), спосіб та умови продажу аукціон (т.1 а.с.70).

Згідно рішення ОМР №2094-V від 21.12.2007 (т.1 а.с.71) до переліку об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2007-2008 роках в п. 8 внесено зміни до Рішенням ОМР № 1404-V від 04.07.2007 Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 р.: змінено спосіб продажу об`єктів з аукціон на викуп орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна, зокрема, об`єкту з порядковим 47 п. 1 зазначеного рішення (приміщення 1-го поверху площею 536,7 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70).

Процедура викупу ПП Ліра приміщення 1-го поверху площею 536,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70 відповідно до зазначених рішень ОМР не була завершена.

25.10.2007 складено акт обстеження нежитлового приміщення за адресою: Дніпропетровська дорога, 70 (т.4 а.с.55-56).

10.12.2007 виконком Одеської міської ради видав на ім`я Територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради свідоцтво про право власності САВ 211899 на нежилі приміщення першого поверху №501 по вул. Дніпропетровська дорога, 70 в м. Одесі, загальною площею 536,4 кв.м. (т.4 а.с.58).

????Право власності на зазначені приміщення було зареєстровано за Територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради КП ОМБТІ та РОН 10.01.2008, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 17320061 від 10.01.2008 (т.4 а.с.59).

Згідно з аудиторською довідкою аудиторського агентства "Марго" від 15.07.2008 ПП "Ліра" на реконструкцію та капітальний ремонт орендованого майна за адресою: вул. Дніпропетровська дорога 70 у м. Одесі, понесені затрати на суму 1 969 104 грн, включаючи ПДВ 328 184 грн (т.6 а.с.166-169).

????Відповідно до висновку, зробленого ПП Дельта Консалтинг № 10/408а від 23.10.2008 про оцінку ринкової вартості нежитлових приміщень для розрахунку орендної плати, ринкова вартість орендованих ПП Ліра нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 536,4 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70 станом на 20.08.2008 р. складала 614 901 грн. або 325 282 доларів СПА (вартість 1 кв.м. загальної площі - 607 доларів США) (т.6 а.с.181-183).

????24.06.2009 приймальна комісія у складі, зокрема, представників замовника, Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, Інспекції ДАБК, органу СВС, органу Державного пожежного нагляду, УАМ ОМР склала акт готовності об?єкта до експлуатації № 472 (т.1 а.с.15-16), відповідно до якого закінчений будівництвом об?єкт - реконструйовані ПП Ліра нежитлові приміщення площею 536,4 кв.м, розташовані по вул. Дніпропетровська дорога, 70 в м. Одесі були визнані готовими до експлуатації.

24.06.2009 Інспекція ДАБК видала Свідоцтво № 15000472 (т.1 а.с.17), яким засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта: Реконструкції нежилих приміщень у житловому будинку, загальна площа 536,4 кв.м.; за адресою: вул. Дніпропетровська дорога 70 у м. Одесі проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та підтвердила його готовність до експлуатації.

У подальшому, пунктом 11 рішення ОМР №4122-V від 09.04.2009 (т.1 а.с.72) було скасовано обмеження щодо терміну дії раніше прийнятих рішень Одеської міської ради, якими об`єкти комунальної власності територіальної громади м. Одеси були включені до переліку об`єктів, що підлягають приватизації та відчуженню, та встановлено, що вони діють до моменту повного їх виконання.

Листом від 27.09.2010 (т.4 а.с.33) Представництво з управління комунальною власністю ОМР, розглянувши звернення ПП "Ліра" щодо розгляду питання визначення частки в нежитловому приміщенні, розташованому за адресою: м. Одеса, Дніпропетровська дорога, 70, яка належить ПІП "Ліра" у зв`язку з проведенням даним підприємством реконструкції вищезазначеного орендованого приміщення, та визнанням за ним права власності на цю частку, повідомило, що нежитлове приміщення належить до об`єктів права комунальної власності територіальної громади м. Одеси, в особі Одеської міської ради, знаходиться у віданні Представництва та на цей час є переданим у тимчасове оплатне користування ПП "Ліра".

З дозволу Представництва дійсно ПП "Ліра" було проведено комплекс будівельних робіт з реконструкції орендованих приміщень. Але, як зазначалося вище, власником даних нежитлових приміщень є територіальна громада м. Одеси, в особі Одеської міської ради, що підтверджується свідоцтвом про право власності, виданим виконавчим комітетом Одеської міської ради 10.12.2007, та зареєстровано КП "ОМБТІ та РОН" в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Повноваження щодо визначення частки в нежитлових приміщеннях, що належать територіальній громаді, в яких орендарями з дозволу орендодавця проведено реконструкцію, з наступним визнанням за даними орендарями права власності на цю частку, Представництву не делегувалися, з огляду на що підстави для задоволення прохання ПП "Ліра" відсутні.

????Висновком експертного дослідження № 305 від 21.10.2010, складеним судовим експертом ТОВ ОФ ІНЮГ-Експертиза Мрихіною І.В., експертом-будівельником ОФ ІНЮГ-Експертиза Петровим І.І. ринкова вартість об`єкту дослідження (нежилих приміщень площею 534,6 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70) з урахуванням поліпшень, виконаних орендатором за період оренди була визначена в розмірі 3 983 000 грн з урахуванням ПДВ. Частка орендатора складає 46,7 відсотків (т.5 а.с.18-182; т.6 а.с.144-158).

Висновком експертного дослідження № 307 від 01.11.2010, складеним судовим експертом ТОВ ОФ ІНЮГ-Експертиза (т.6 а.с.158-166; т.5 а.с.183-188), встановлено, що технічно можливо виділити на рахунок обчисленої частки 46,7% наступні нежитлові вбудовано - прибудовані приміщення по Дніпропетровській дорозі, 70, наведені, відповідно до технічного паспорта: 4; 5; 6; 7; 19; 20; 23; 26; 31; 32; 33; 34; 35; 30 - загальною пл.250,5 кв.м. При аналізі розділу, що розглядаються до виділу приміщення групувалися в блоки, виходячи з їх технічно можливого перспективного використання як самостійні об`єкти з певним функціональним призначенням.

Частка, що залишилася в розмірі 53,3% нежитлових вбудовано - прибудованих приміщень пл.285,9 кв.м. по Дніпропетровській дорозі, 70 може бути виділена у три блоки: Блок №1; 3 з можливим використанням як офісні приміщення або об`єкти роздрібної торгівлі. Блок №2 можна використовувати як комплекс відпочинку у складі кафе - бару та сауни.

Відповідно до звіту від 10.01.2013 про незалежну оцінку ринкової вартості індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 536,4 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога,70 (т.6 а.с.183-186), виконаного ФОП Війтенко Т., в результаті оцінки отримано такі результати ринкової вартості об`єкта, без ПДВ: до поліпшень - 1 714 951 грн, після поліпшень - 2 881 862 грн, витрати орендаря на невід`ємні поліпшення з урахуванням коригувань на дату оцінки - 1 677 097 грн.

Різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки, виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід`ємних поліпшень, здійснених Орендарем, і його ринковою вартістю на дату оцінки, виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить вказаних поліпшень, склала: 2 881 862 - 1 714 951 = 1 166 911 грн, без ПДВ, що менше понесених витрат Орендаря, приведених до теперішнього моменту на дату оцінки 3.01.2013.

14.03.2014 на підставі листа ПП Ліра від 03.03.2014 (т.4 а.с.80-81) про відмову від оренди частини нежитлових приміщень, між ПП Ліра та Департаментом укладено додаткове погодження № 8 до договору оренди № 7/004, відповідно до якого сторони домовились про зменшення орендованої площі в розмірі 186,3 кв.м. з 14.03.2014 та залишили у користуванні орендаря нежитлове приміщення загальною площею 350 кв.м. для використання під розміщення майстерні з ремонту електропобутової техніки та магазинів.

Крім того, у вказаному листі ПП Ліра, зокрема, просило вирішити питання відшкодування вартості узгоджених витрат на реконструкцію частини об`єкта оренди, який підлягає виключенню із оренди за цією пропозицією.

14.03.2014 сторонами було складено та підписано відповідний акт приймання-передачі приміщення, за яким орендар ПП Ліра повернув орендодавцю частину орендованого нежитлового приміщення загальною площею 186,4 кв.м. (т.2 а.с.57).

Листом №28/1 від 28.08.2013 (т.4 а.с.77) ПП "Ліра" просило орендодавця внести зміни до договору оренди, залишивши в оренді ПП "Ліра" частину нежитлового приміщення площею 344,6 кв.м. та виключити блок №2 площею 191,8 кв.м., який залишити в розпорядженні орендодавця. ПП "Ліра" також просило вирішити питання відшкодування вартості узгоджених витрат на реконструкцію частини об`єкта оренди, яка підлягає виключенню з оренди.

Листом від 6.06.2016 (т.4 а.с.85) ПП "Ліра", зокрема, просило ДКВ ОМР вирішити питання відшкодування вартості узгоджених витрат на реконструкцію як частини об`єкта оренди (187 кв.м.), так й всього об`єкту оренди.

Листом від 8.09.2016 (т.4 а.с.86) ПП "Ліра" просило ДКВ ОМР розглянути питання приватизації нежитлового приміщення частинами згідно з технічним паспортом від 4.03.2010.

Судом встановлено, що у провадженні Господарського суду Одеської області перебувала справа №916/685/17 за позовом ПП "ЛІРА" про солідарне стягнення з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради і Одеської міської ради грошових коштів у сумі 1 969 104,00 грн та зобов`язання Головного управління Державної казначейської служби України в Одеській області виконати судове рішення в частині стягнення грошових коштів з відповідачів.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.09.2019 та постановою Верховного Суду від 20.02.2020, відмовлено у задоволенні позову.

При цьому, судами встановлено, що у 2004 році ПП "Ліра" зверталося до Представництва по управлінню комунальною власністю із заявою про надання повторного дозволу на реконструкцію (капітальний ремонт) орендованого приміщення, пов`язану з внутрішнім переплануванням приміщення, влаштуванням додаткових віконних і дверних пройм та інших видів робіт. У відповідь підприємство отримало згоду на проведення реконструкції за умови затвердження Суворовською райадміністрацією проектно-кошторисної документації, узгодженої з ДАБК і Одеською обласною службою "Укрінвестекспертиза", графіка проведення робіт і акта введення в експлуатацію об`єкта після закінчення ремонтних робіт, які підприємством виконано не було. При цьому, в матеріалах справи відсутні докази надання такої документації до Представництва по управлінню комунальною власністю.

Судом також зазначено, що на момент звернення до суду з позовом (21.03.2017) між сторонами припинились правовідносини з оренди спірного нерухомого майна площею 207,9 кв. м., однак щодо іншої частини приміщення площею 350 кв.м. вони тривають. За таких підстав, ПП "ЛІРА" не доведено в установленому порядку, на яку суму за рахунок капітального ремонту та реконструкції (поліпшень) збільшилась вартість нерухомого майна площею 207,9 кв.м., а також, що здійснені в цьому приміщенні поліпшення неможливо відокремити без завдання шкоди нерухомому майну.

Листом від 15.02.2018 (т.4 а.с.87) ПП "Ліра" звернулося до ДКВ ОМР із проханням перевірити обставини недопуску з 1.06.2016 орендаря до частини орендованого приміщення.

07.08.2018 ПП Ліра зверталось на адресу Департаменту комунальної власності ОМР з листом, в якому просило прийняти рішення про приватизацію орендованого ПП Ліра на підставі договору оренди № 7/004 від 16.12.1998 нежилого приміщення площею 350 кв.м. шляхом викупу орендарем, який здійснив поліпшення орендованого майна (т.4 а.с.89).

Листом від 14.09.2018 (т.4 а.с.90) ПП "Ліра" просило продовжити строк дії договору оренди на 5 років (до 30.12.2023).

28.12.2018 ПП "Ліра" звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом щодо наміру приватизації об`єкта оренди площею 350 кв.м. шляхом викупу, посилаючись на рішення Одеської міської ради від 21.03.2018 №3059-VII "Про приватизацію комунального майна територіальної громади м. Одеси" (т.2 а.с.111-112).

За результатами розгляду вказаного звернення Департаментом листом від 14.02.2019 №01-13/590 ПП "Ліра" проінформовано, що для участі підприємства в приватизації та отримання згоди на виконання ремонтних робіт до Департаменту необхідно надати повний пакет документів згідно з Порядком, а саме, дефектний акт, виконаний по затвердженій формі; технічний висновок про доцільність поліпшень; проектно-кошторисну документацію на ремонтні роботи; копію технічного паспорта на об`єкт оренди; звіт за результатами експертизи проектно-кошторисної документації (т.2 а.с.117; т.4 а.с.91).

6.03.2019, у відповідь на лист 14.02.2019 позивачем було надано Департаменту комунальної власності ОМР (т.4 а.с.92) технічний висновок №305, який включає копії наступних документів: дефектного акту; технічного висновку про доцільність поліпшень; проектно-кошторисної документації вартості реконструкції та капітального ремонту приміщень за адресою: вул. С.Палія, 70, копію технічного паспорту, звіту за результатами експертизи проектно-кошторисної документації.

Згідно висновку ТОВ ОФ Абакус від 15.02.2019 про визначення ринкової вартості об`єкту для величини орендної плати, ринкова вартість орендованих ПП Ліра нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 350 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70 станом на 15.02.2019 складала 2 946 000 грн або 108 468 доларів США (вартість 1 кв.м. загальної площі - 310 доларів США) (т.1 а.с.45-60).

Додатковим договором №9 від 07.03.2019 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 16.12.1998 №7/004 (т.2 а.с.39-41) Департамент комунальної власності Одеської міської ради та ПП "Ліра" () у зв`язку з затвердженням (рішення Одеської міської ради №3781-V від 25.12.2008) нової редакції договору оренди нежитлового приміщення комунальної власності, домовилися укласти договір оренди № 7/004 від 16.12.1998 у новій редакції з "07" березня 2019 р. та присвоїти номер, а саме: договір оренди нежитлового приміщення №7/004.

7.03.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та Приватним підприємством "Ліра" (Орендар) було укладено договір оренди №7/004 нежилого приміщення (нова редакція) (т.1 а.с.11-13; т.2 а.с.28-32).

Згідно з п. 1.1, 1.3, 7.8 нової редакції договору оренди № 7/004 нежилого приміщення від 07.03.2019 орендодавець передав а орендар прийняв у строкове платне користування частину нежилих приміщень першого поверху № 501, загальною площею 350 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Семена Полія (колишня Дніпропетровська дорога), 70. Характеристика об?єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий КП ОМБТІ та РОН 04.03.2010 (т.1 а.с.38-44). Ринкова вартість об?єкта оренди відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості об?єкта оренди, складеного ТОВ ОФ АБАКУС, становить 2 946 000 грн. (без врахування ПДВ). Термін дії договору оренди з 07.03.2019 до 07.02.2022. У разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих саме умовах, що були передбачені договором.

7.03.2019 сторонами було підписано акт приймання-передачі частини нежитлових приміщень першого поверху №501, загальною площею 350 кв.м. (т.2 а.с.61), а також погоджено розрахунок орендної плати від 7.03.2019 (т.2 а.с.62).

17.06.2020 на підставі свідоцтва про право власності САВ № 211899 від 10.12.2007, виданого виконкомом ОМР; висновку КП Бюро технічної інвентаризації ОМР №560570.72/2 від 13.05.2020 (т.2 а.с.63-64) щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна: нежилих приміщень першого поверху № 501 в будинку № 70 по вул. Семена Палія в м. Одесі на три самостійні об`єкти; розпорядження Суворовської районної адміністрації OMP № 398р від 11.06.2020 про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна, утвореному в результаті поділу нежилих приміщень першого поверху № 501, розташованих за адресою: вул. Семена Палія, 70 у м. Одесі, - за територіальною громадою м. Одеси в особі ОМР було зареєстровано право комунальної власності на нежилі приміщення, зокрема, загальною площею 353.6 кв.м. - приміщення 501а; загальною площею 137,3 кв.м. - приміщення 501, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21.04.2020 та від 22.06.2020 (т.2 а.с.68, 75).

???Матеріали справи також містять технічні паспорти, виготовлені Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації" Одеської міської ради на нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а та приміщення 501, станом на 20.12.2019 (т.2 а.с.65-75).

Листом №12/1 від 19.11.2021 (т.4 а.с.124) ПП "Ліра" звернулося до Департаменту з проханням надати інформацію про балансову, залишкову вартість та загальну площу об`єкта оренди, а також завірену копію свідоцтва про право власності нежитлового приміщення, у відповідь на який КУ "Муніципальна служба комунальної власності ОМР" листом №01-14/2186-КУ від 01.12.2021 (т.4 а.с.122) повідомила, що на балансі запитуваний об`єкт відсутній.

30.11.2021 позивач ПП Ліра подало до відповідачів Одеської міської Ради та Департаменту комунальної власності ОМР письмову заяву про включення нежилих приміщень, загальною площею 350 кв.м., розташованих в м. Одесі по вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога), 70 до переліку об?єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу без аукціону (т.4 а.с.96-98).

03.12.2021 ПП Ліра направило до Департаменту комунальної власності ОМР заяву про включення нежилих приміщень, загальною площею 350 кв.м., розташованих в м. Одесі по вул. Семена Палія (колишня Дніпропетровська дорога),70 до переліку об?єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем (т.4 а.с.99-101).

Листом від 09.12.2021 (т.2 а.с.113-116) Департамент, розглянувши звернення ПП "Ліра" від 02 грудня 2021 року №02.2-06/139, від 09 листопада 2021 року №38-Д-8501, скеровані на адресу Одеської міської ради, та звернення від 30 листопада 2021 року №01-14/4963, від 19 листопада 2021 року №01-14/4825, повідомив ПП "Ліра" про те, що від останнього не надходив пакет документів для приватизації об`єкта оренди.

Листом №18 від 03.12.2021 (т.4 а.с.123) ПП "Ліра" звернулося до Департаменту з проханням повідомити, хто є балансоутримувачем частини нежитлових приміщень.

Рішенням Одеської міської ради №823-VIII від 8.12.2021 "Про схвалення Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2022 році, та приватизацію цих об`єктів" (т.4 а.с.102-103) встановлено приватизувати об`єкт - нежилі приміщення №501 загальною площею 137,3 кв.м. по вул. Семена Палія,70 шляхом викупу орендодавцем.

В матеріалах справи також наявна скарга ПП "Ліра" від 13.12.2021 (т.4 а.с.104-105), у якій останнє просило зобов`язати власника, орендодавця та балансоутримувача надати організаторам проведення аукціону щодо продовження договору оренди №7/004 технічну та правовстановлюючу документацією, згідно з якою проведено виділ в натурі окремих частин нежитлового приміщення.

Листом №78 від 10.08.2022 (т.4 а.с.107) ПП "Ліра" просило надати інформацію про балансову, залишкову вартість нежитлового приміщення з 2010 року з урахуванням індексації (в т.ч. виконаних ПП "Ліра" невід`ємних поліпшень реконструкція та капітальний ремонт), дата введення в експлуатацію об`єкта ПП "Ліра" 24.06.2009, у відповідь на який Департамент листом від 02.09.2022 (т.4 а.с.106) повідомив, що відповідно до інформації Комунальної установи "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" на її балансі знаходяться наступні нежитлові приміщення:

- загальною площею 137,3 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, балансова вартість яких станом на 01.01.2021 становить 1 477 300,00 грн, залишкова станом на 31.07.2022 - 1 432 981,00 грн;

- загальною площею 299,8 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія. 70, балансова вартість яких станом на 01.42.2021 становить 2 909 700,00 грн, залишкова станом на 31.07.2022 - 2 875 753,00 грн.

Листом №42 від 28.02.2023 (т.4 а.с.116) ПП "Ліра" просило скасувати проведення аукціону з передачі в оренду нежитлових приміщень загальною площею 350 кв.м. з огляду на те, що питання реалізації права ПП "Ліра" на викуп приміщень та питання щодо відшкодування здійснених поліпшень не вирішені.

30.03.2023 Виконком ОМР прийняв рішення №102, яким вирішив закріпити за Комунальною установою Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради на праві оперативного управління нерухоме майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси - приміщення, окремо розташовані будівлі та споруди, що не перебувають на балансі інших комунальних підприємств та установ Одеської міської ради, згідно з переліком, п. 7 якого зазначені нежилі приміщення першого поверху 353,6 кв.м., приміщення 501а, по вул. Семена Палія, 70, які знаходяться в оренді ПП Ліра (т.4 а.с.108).

Заявою від 5.07.2023 (т.4 а.с.110-112) ПП "Ліра" просило, зокрема, заборонити Департаменту комунальної власності Одеської міської ради оголошувати аукціон та включити орендаря в якості покупця, а об`єкт нерухомості частини нежитлових приміщень першого поверху №501 загальною площею 350 кв.м., що розташовані за адресою: м.Одеса, вул.Семена Палія, 70, в затверджений перелік об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, у відповідь на яку Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 28.07.2023 (т.4 а.с.113) повідомив про прийняття Одеською міською радою рішення від 19.07.2023 №1319-VIII.

10.07.2023 ПП Ліра направило до Департаменту комунальної власності ОМР звернення №02.2-14/2023 про включення до переліку об`єктів малої приватизації шляхом викупу вбудовано-прибудованого приміщення першого поверху № 501а, загальною площею 353,6 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70.

Рішенням Одеської міської ради №225 від 13.07.2023 (т.4 а.с.109) схвалено Перелік об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, зокрема, нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м., вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а (пп.1 п.1 рішення), а також вирішено приватизувати об`єкти, зазначені у підпунктах 1 6 пункту 1 цього рішення, шляхом продажу на аукціоні.

19.07.2023 Одеська міська рада прийняла рішення №1319-VIII, згідно п. 1 якого схвалено Перелік об?єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, до якого включено нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, шляхом продажу на аукціоні (т.1 а.с.73; т.2 а.с.118).

Листом за вих.№01-19/1897 від 28.08.2025 (т.6 а.с.4) Департамент комунальної власності Одеської міської ради направив представнику ПП "Ліра" копію звіту ПП "ТРІКОД" про незалежну оцінку вартості нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, прим. 501а (т.6 а.с.4-31).

Згідно з висновком оцінювача від 18.09.2023 про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки - нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а для приватизації встановлюється ринкова вартість об`єкта в сумі: - 6 091 300 грн - без ПДВ; 1 218 260 грн - ПДВ; -7 309 560 грн - з ПДВ (т.6 а.с.32).

Наказом директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 18 вересня 2023 року № 443 (т.2 а.с.119; т.6 а.с.31 зі звороту) затверджено висновок оцінювача про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки - нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70 приміщення 501а для приватизації шляхом продажу на аукціоні від 18 вересня 2023 року, виконаний суб`єктом оціночної діяльності ПП "ТРІКОД".

Листом від 16.10.2023 (т.4 а.с.114) Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив, що заява буде розглянута після винесення остаточного рішення по справі №916/3748/23.

?Як встановлено судом, у справі №916/3748/23 Приватне підприємство "ЛІРА" звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради, в якій позивач просив суд (з урахуванням уточненої позовної заяви від 16.01.2024 № 1795/24):

- визнати незаконним та скасувати пункт 2 рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 № 1319-VІІІ "Про схвалення Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, та приватизації цих об`єктів" в частині визначення способу приватизації шляхом продажу на аукціоні об`єкта, зазначеного в підпункті 1 пункті 1 цього рішення, а саме: нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, прим. 501а;

- зобов`язати Одеську міську раду на найближчій сесії ради прийняти рішення, яким визначити спосіб приватизації шляхом викупу орендарем ПП "ЛІРА" об`єкта, зазначеного в підпункті 1 пункті 1 цього рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 № 1319-VІІІ "Про схвалення Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2023 році, та приватизації цих об`єктів";

- визнати незаконним та скасувати рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 30.03.2023 №102 в частині включення до переліку нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси приміщень, окремо розташованих будівель та споруд, що підлягають закріпленню за Комунальною установою "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" на праві оперативного управління, нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, прим. 501а.

Згідно висновку № 662 судової будівельно-технічної експертизи по господарській справі № 916/3957/21, складеного судовим експертом Петровим І.І. від 25.01.2022 (т.1 а.с.61-69):

1. Роботи з реконструкції та капітального ремонту об`єкту оренди - частини нежитлових приміщень першого поверху № 501, загальною площею 350 м за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70 виконувалися в 2007 році згідно з угодженою орендодавцем проектно-кошторисної документації. Загальна вартість фактично здійснених ремонтних робіт, з урахуванням фізичного зносу, станом на 14.12.2021 р. становить 922 549 грн. без ПДВ.

2. Фактично виконані роботи з реконструкції та капітального ремонту об`єкту оренди - частини нежитлових приміщень першого поверху № 501, загальною площею 350 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, відносяться до невід`ємних поліпшень орендованого майна.

3. Вартість виконаних ремонтних робіт від ринкової вартості приміщень, яка вказана в Договорі оренди № 7/004 від 07 березня 2019 р, складає 31,3 %.

Наказом Департаменту комунальної власності ОМР № 857/1 від 26.12.2023 (т.4 а.с.115) на підставі звернення орендаря ПП Ліра від 04.11.2021 № 01-14/4712 (т.2 а.с.76) було оголошено аукціон на продовження договору оренди нежилих приміщень першого поверху загальною площею 350 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а. Проведення аукціону було призначено на 01.01.2024. Відповідно до протоколу електронного аукціону переможцем аукціону стало ПП Ліра (т.1 а.с.74-75).

Наказом Департаменту комунальної власності ОМР №16 від 11.01.2024 (т.2 а.с.77) затверджено протокол про результати електронного аукціону від 01.01.2024 №LLP001- UA-053 на продовження договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси нежилих приміщень першого поверху загальною площею 350,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а, переможцем якого визнано ПП "ЛІРА".

????????26.01.2024 сторонами була укладена додаткова угода №1 до договору оренди №7/004 нежилого приміщення, викладеного в новій редакції 7.03.2019 (т.1 а.с.71; 116-117), пунктом 1 якої сторони внесли зміни до договору в частині продовження терміну його дії шляхом викладення його в новій редакції згідно з Примірним договором, що додається до цієї додаткової угоди.

Вказана додаткова угода підписана та скріплена печатками сторін та балансоутримувача Комунальної установи "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" (т.1 а.с.76).

26.01.2024 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець), ПП "Ліра" (Орендар) та КУ "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" (Балансоутримувач) було укладено договір №7/004 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси (т.1 а.с.77-81)

Додатковою угодою №2 від 30.01.2024 сторонами внесено зміни до п.4.1 договору №7/004, викладеного в новій редакції 26.01.2024 (т.1 а.с.82), а саме, зазначено наступну інформацію про об`єкт оренди нерухоме майно: нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м., які розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а.

На виконання рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 № 1319-VIII (т.6 а.с.18-19) аукціонною комісією, створеною наказом Департаменту від 07.12.2023 №769, зі змінами, внесеними наказом від 29.01.2024 №38, проведено засідання 20.03.2024, на якому було розглянуто інформацію і пропозиції щодо продажу, зокрема, спірного об`єкту комунальної власності, що підтверджується Протоколом №2 від 20.03.2024 (т.2 а.с.121-128).

За результатами проведення комісії прийнято наказ Департаменту від 20.03.2024 №137 "Про затвердження умов і дати проведення аукціонів з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, зазначених у Протоколі №2 від 20.03.2024 засідання аукціонної комісії з продажу об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси", яким затверджені умови і дата проведення аукціону з продажу нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення № 501a (т.2 а.с.120).

1.05.2024 між Марченко Вікторією Вікторівною (Покупець) та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Продавець) було укладено договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м., які розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а (крім акцій, частки), за результатами електронного аукціону (т.1 а.с.131-133). Вказаний договір укладений за результатами електронного аукціону, оформленого Протоколом про результати електронного аукціону №SPE001-UA-244, сформованого 11.04.2024 (т.1 а.с.84-85), затвердженого наказом директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 15.04.2024 №185 (т.1 а.с.86).

В матеріалах справи також наявна заява потенційного покупця Марченко В.В. про ознайомлення з об`єктом приватизації від 5.04.2024 (т.1 а.с.91).

Відповідно до п.1.1 договору продавець зобов`язується передати у власність покупцю об`єкт малої приватизації - нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м., які розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, виконати визначені у договорі умови.

Покупець сплатив у повному обсязі ціну продажу об`єкта приватизації, визначену за результатами електронного аукціону, яка становить 15 777 777 грн, у тому числі податок на додану вартість (ПДВ) 2 629 629,50 грн.

Об`єкт приватизації є комунальною власністю та належить "Продавцю", право власності на яку зареєстровано Юридичним департаментом Одеської міської ради в Державному реєстрі речових прав у нерухоме майно 17.06.2020, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер запису про право власності: 36979793.

Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. 1.05.2024 та зареєстрований в реєстрі за №716.

1.05.2024 сторонами було підписано акт приймання-передачі (т.1 а.с.35), згідно з яким Департамент комунальної власності Одеської міської ради передав, а Марченко В.В. прийняла індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежилих приміщень першого поверху, загальною площею 353,6 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, будинок 70, приміщення 501а, відображених у технічному паспорті, виготовленому Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації" Одеської міської ради станом на 20.12.2019, за ціною 15 777 777 грн, у тому числі податок на додану вартість (ПДВ) 2 629 629,50 грн, затвердженою наказом директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 15.04.2024 №186 (т.2 а.с.129). В акті також вказано, що покупцем сплачено за об`єкт купівлі-продажу у повному обсязі (т.2 а.с.25-26).

В матеріалах наявна інформація з Державного реєстру речових прав станом на 3.05.2024 та 14.05.2024, з якої вбачається, що нежилі приміщення першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення № 501a належать Марченко В.В. на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 1.05.2024 (т.1 а.с.134; т.2 а.с.27).

02 травня 2024 року ДКВ ОМР видано наказ №244 "Про завершення приватизації об`єкта малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а" (т.1 а.с.135).

Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.07.2024 у справі №916/3748/23 (суддя Петренко Н. Д.) задоволено позовні вимоги ПП "ЛІРА" у повному обсязі.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2025 у справі №916/3748/23 скасовано рішення Господарського суду Одеської області від 04.07.2024 у справі №916/3748/23. Відмовлено у задоволенні позову ПП "ЛІРА" повністю.

Постановою Верховного Суду від 6.05.2025 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2025 у справі №916/3748/23 змінено, викладено її мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В решті постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.01.2025 у справі №916/3748/23 залишено без змін.

Так, суд касаційної інстанції зазначив, що у цій справі позивач не заявив вимог, які би призвели до набуття ним права власності на орендовані приміщення (зокрема, вимог про спонукання до укладення договору купівлі-продажу чи про визнання укладеним договору купівлі-продажу майна в редакції позивача). Оскільки задоволення судом позовної вимоги має з урахуванням вимог правовладдя (верховенства права) дозволити досягнути мети судочинства, зокрема реально відновити суб`єктивне право, яке порушив, оспорює або не визнає відповідач, то обрані позивачем способи захисту не призведуть до бажаного результату щодо приватизації орендованих ПП "ЛІРА" приміщень шляхом викупу. Відтак за результатами розгляду цього позову поновлення порушених прав та інтересів позивача не відбудеться (позивач не стане власником орендованих ним приміщень).

З урахуванням наведеного Верховний Суд зазначив, що обрані позивачем способи захисту є неефективними, тому ПП "ЛІРА" слід відмовити в задоволенні позовних вимог саме з мотивів неефективності обраного позивачем способу захисту, а не з мотивів, якими суд апеляційної інстанції інстанцій обґрунтував своє рішення, оскільки питання щодо наявності чи відсутності переважного права позивача на викуп орендованих ним приміщень, законності чи незаконності рішень органу приватизації, дотримання чи недотримання органами місцевого самоврядування законодавства під час здійснення переддоговірних процедур, передбачених законодавством про приватизацію комунального майна, має вирішуватися під час розгляду справи за належними позовними вимогами.

16.04.2025 Одеською міською радою було прийняте рішення №2992-VII "Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V "Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеса, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році" та внесення змін до рішень Одеської міської ради" та було виключено з зазначеного рішення підпункт 47 пункту 1 (в частині спірного приміщення) як такого, що не підлягає виконанню (т.3 а.с.165-168).

5. Позиція суду.

Як встановлено судом, ПП "Ліра", обґрунтовуючи позовні вимоги, зазначає про те, що у останнього, як у орендаря нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, виникло право на викуп останніх внаслідок здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна та прийнятих Одеською міською радою рішень від 04.07.2007 № 1404-V та від 21.12.2007 № 2094-V, якими спірне приміщення було включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 р. шляхом викупу орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна.

Однак, на підставі рішення Одеської міської ради від 19.07.2023 №1319-VIII Департаментом комунальної власності Одеської міської ради було проведено аукціон з малої приватизації №SPE001-UA-244 щодо продажу нежитлових приміщень, загальною площею 353,6 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення 501а, за результатами якого між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Марченко Вікторією Вікторівною 01.05.2024 було укладено договір купівлі-продажу об`єкту малої приватизації зазначених нежитлових приміщень.

У подальшому, 16.04.2025 Одеською міською радою було прийняте рішення №2992-VII "Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 №1404-V "Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеса, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році" та внесення змін до рішень Одеської міської ради" та було виключено з зазначеного рішення підпункт 47 пункту 1 (в частині спірного приміщення) як такого, що не підлягає виконанню.

Таким чином, оскільки ПП "Ліра" вважає, що набуло право на викуп орендованих приміщень, в тому числі, за нормами Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", позивач звернувся до суду із відповідним позовом з урахуванням наведених вище уточнень.

5.1. Щодо права на приватизацію майна шляхом викупу.

Враховуючи предмет доведення та дослідження, першочерговому вирішенню підлягає питання встановлення наявності чи відсутності у ПП Ліра права на приватизацію майна шляхом викупу.

Вирішуючи питання щодо законодавства, яке підлягає застосуванню у даному випадку, суд враховує, що правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані, зокрема, Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".

При цьому, станом на час прийняття Одеською міською радою рішень № 1404-V від 04.07.2007 та № 2094-V від 21.12.2007 діяв спеціальний закон, який регулював спірні правовідносини між сторонами, а саме Закон України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію).

Приписами ст.3 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) було визначено, що приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом, зокрема викупу.

Статтею 8 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) було передбачено, що з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації.

Підготовка об`єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які:

- встановлюють ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України;

- готують та публікують інформацію про об`єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації;

- проводять у разі необхідності реорганізацію або ліквідацію державного підприємства;

- замовляють у разі потреби проведення екологічного аудиту;

- замовляють проведення робіт із землеустрою.

Для забезпечення виконання зазначених функцій органи приватизації можуть залучати відповідні організації та спеціалістів у порядку і на умовах, що встановлюються Фондом державного майна України.

Покупець, який у встановленому порядку подав заяву про приватизацію підприємства, може за власний рахунок замовити проведення аудиторської перевірки фінансового стану зазначеного підприємства.

Строк підготовки об`єкта малої приватизації до продажу, крім об`єктів, набуття права власності на які пов`язане з переходом права на земельну ділянку державної власності, не повинен перевищувати двох місяців з дня прийняття рішення про включення його до відповідного переліку об`єктів, що підлягають приватизації.

Як вже було встановлено судом, на підставі прийнятих Одеською міською радою рішень №1404-V від 04.07.2007 та №2094-V від 21.12.2007, спірне приміщення було включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації у 2007 році шляхом викупу орендарем, що здійснив поліпшення орендованого майна.

Тобто, ПП ЛІРА, як орендар спірного майна, на підставі даних рішень Одеської міської ради мало право на приватизацію (купівлю) приміщень 1-го поверху площею 536,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська, дорога, 70.

При цьому, пунктом 11 рішення ОМР №4122-V від 09.04.2009 (т.1 а.с.72), яке не було визнано недійсним, було скасовано обмеження щодо терміну дії раніше прийнятих рішень Одеської міської ради, якими об`єкти комунальної власності територіальної громади м. Одеси були включені до переліку об`єктів, що підлягають приватизації та відчуженню, та встановлено, що вони діють до моменту повного їх виконання.

Таким чином, вказаним рішенням фактично було продовжено двомісячний строк підготовки об`єкта малої приватизації до продажу, встановлений статтею 8 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію).

Однак, як свідчать наявні матеріали справи, ПП ЛІРА своїм переважним правом на викуп орендованого приміщення не скористалось.

У подальшому, 18.01.2018 був прийнятий Закон України Про приватизацію державного та комунального майна, у зв`язку з чим Закон України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) та Закон України Про приватизацію державного майна втратив свою чинність з 07.03.2018.

Водночас, до втрати чинності Законом України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) ПП "Ліра" не було використано право на приватизацію об`єкта.

Частиною 2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України Про приватизацію державного та комунального майна визначено, що приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об`єктів, за якими:

- дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом;

- після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу;

- на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об`єктів групи Г згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України "Про приватизацію державного майна", та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об`єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.

Відтак, законодавець визначив чіткий перелік випадків за яких приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог закону, що діяв станом на час прийняття відповідного рішення, а саме, Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію).

Натомість, як встановлено судом з матеріалів справи, спірний об`єкт не підпадає під жоден із винятків, передбачених ч. 2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України Про приватизацію державного та комунального майна, з огляду на що відповідні положення не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

При цьому суд вважає, що рішення Одеської міської ради №4122-V від 09.04.2009, яким фактично було продовжено строки приватизації, визначені попередніми рішеннями Одеської міської ради, з урахуванням зміни законодавства, не може бути визнано таким, що встановлює необмежене по строкам право на приватизацію таких об`єктів, а також право на застосування положень Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), на чому фактично наполягає позивач.

Таким чином, у даному випадку спірні правовідносини регулюються саме приписами Закону України Про приватизацію державного та комунального майна, а не Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію).

Стаття 10 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна визначає порядок приватизації державного і комунального майна, який передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

У відповідності до ст. 11 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою. Включення нових об`єктів до цього переліку здійснюється шляхом ухвалення окремого рішення щодо кожного об`єкта комунальної власності.

Статтею 18 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна передбачені особливості приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Зокрема, орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з умов, передбачених частиною другої цієї статті.

Частиною другою статті 18 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

У відповідності до Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.08.2022 № 910 (далі - Порядок) для розгляду питання про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендар подає орендодавцю та балансоутримувачу об`єкта оренди клопотання і такі документи: 1) опис передбачуваних робіт і кошторис витрат на їх проведення; 2) висновок будівельної експертизи щодо відповідності кошторису державним будівельним стандартам; 3) графік виконання робіт; 4) довідку про відсутність залишку амортизаційних відрахувань на державне майно (у разі здійснення невід`ємних поліпшень щодо єдиного майнового комплексу підприємства, його відокремленого структурного підрозділу); 5) звіт про оцінку об`єкта оренди станом на будь-яку дату між 01 січня поточного року і датою клопотання, складений суб`єктом оціночної діяльності, відібраним орендарем або балансоутримувачем орендованого майна; 6) рецензію на звіт про оцінку, проведену відповідно до вимог законодавства про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні; 7) довідку за підписом керівника балансоутримувача, що орендоване майно перебуває в стані, який не дозволяє використовувати його за цільовим призначенням, визначеним договором оренди (а якщо договір оренди не визначає цільового призначення - то за цільовим призначенням, визначеним орендарем у клопотанні) (подається лише орендодавцю); 8) підтвердження факту усунення орендарем порушення умов договору оренди (у разі їх наявності), виявлених орендодавцем у ході планової або позапланової перевірки, сплати заборгованості з орендної плати або будь-яких інших платежів за договором оренди, наявних на дату подання клопотання.

Розділом IІ Порядку визначено, що протягом 10 робочих днів з дати отримання клопотання орендаря і доданих до нього документів орендодавець приймає одне з таких рішень: 1) повідомляє орендаря і балансоутримувача (а якщо об`єктом оренди є єдиний майновий комплекс або його структурний підрозділ - то уповноважений орган управління) листом про дату і час візуального обстеження об`єкта відповідно до пункту 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483. У листі орендодавець вказує прізвище та ім`я представника орендодавця, який буде брати участь у візуальному обстеженні об`єкта; 2) про відмову у наданні дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо з поданих документів випливає, що орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону або конкурсу; 3) повідомляє орендаря про залишення клопотання та доданих до нього документів без розгляду.

До того ж, викупу передує переддоговірна процедура, яка полягає в такому:

- прийняття рішення про приватизацію об`єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта (частина перша статті 10 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна);

- проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства, укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу (частина перша статті 10 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна).

На необхідності дотримання переддоговірної процедури фактично акцентує увагу частина третя статті 18 Закону України Про приватизацію державного та комунального майна, відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

З огляду на наведені законодавчі приписи, враховуючи висновки суду стосовно того, що стан процедури приватизації не дозволяв застосування до спірних правовідносин положень Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) та Закону України Про приватизацію державного майна, які були чинні до 07.03.2018, суд вважає, що для висновку про наявність у ПП «Ліра» переважного права на викуп орендованого майна необхідним є дотримання певної процедури, визначеної Законом України Про приватизацію державного та комунального майна.

Однак, як встановлено судом, наявні матеріали справи не містять, а позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження дотримання ПП Ліра відповідної процедури, визначеної Законом України Про приватизацію державного та комунального майна, яка б надавала йому право на викуп орендованого майна.

Суд також бере до уваги те, що позивач, звертаючись до відповідачів 1,3, зокрема, у 2018-2019 роках з проханням щодо включення нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м, що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Семена Палія, 70, приміщення 501а, до переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації, фактично здійснював дії, що відповідають переддоговірній процедурі, визначеній Законом України «Про приватизацію державного та комунального майна», відповідно до якої внесення об`єкта до відповідного переліку є необхідним етапом при приватизації останнього.

Натомість, матеріали справи не містять доказів звернення ПП «Ліра» до суду щодо оскарження дій органу приватизації щодо невключення об`єкту приватизації до відповідного переліку, що у свою чергу свідчило б про наявність у орендаря перешкод для продовження відповідної процедури.

При цьому, щодо доводів позивача стосовно того, що документи, які були складені ним до набрання чинності Законом України Про приватизацію державного та комунального майна, мали бути враховані органом приватизації для продовження передбаченої цим законом процедури приватизації майна, суд зазначає, що відповідні доводи ґрунтуються на неправильному тлумаченні позивачем співвідношення Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) та Закону України Про приватизацію державного та комунального майна, з урахуванням Прикінцевих та Перехідних положень.

Крім того, суд звертає увагу на те, що позивач набув переважне право на викуп орендованих приміщень на підставі, зокрема, прийнятих Одеською міською радою рішень № 1404-V від 04.07.2007 та № 2094-V від 21.12.2007, які приймались щодо приміщення 1-го поверху площею 536,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська дорога, 70.

В той же час, як вже було вказано вище, об`єкт комунальної власності щодо якого Одеською міською радою прийняті рішення № 1404-V від 04.07.2007 та № 2094-V від 21.12.2007, був поділений та фактично перестав існувати у 2020 році. За результатами такого поділу було утворено два нових об`єкта комунальної власності:

- нежитлові приміщення № 501a, загальною площею 353,6 кв.м, за адресою: Семена Палія, 70, право власності на яке наразі належить третій особі Марченко В.В. (орендар ПП Ліра);

- нежитлові приміщення першого поверху №501, загальною площею 137, 3 кв.м, за адресою: вул. Семена Палія, 70, які наразі приватизовано та належать на праві приватної власності ТОВ Баня плюс.

Про намір приватизації об`єкту - нежитлових приміщень №501a загальною площею саме 353,6 кв.м. свідчать наявні в матеріалах справи листи ПП «Ліра», зокрема, від 8.09.2016, 07.08.2018, 28.12.2018, 30.11.2021, 03.12.2021 та від 10.07.2023.

При цьому, саме на підставі листа ПП Ліра від 03.03.2014 (т.4 а.с.80-81) про відмову від оренди частини нежитлових приміщень, між ПП Ліра та Департаментом укладено додаткове погодження № 8 до договору оренди № 7/004, відповідно до якого сторони домовились про зменшення орендованої площі в розмірі 186,3 кв.м. з 14.03.2014 та залишили у користуванні орендаря нежитлове приміщення загальною площею 350 кв.м. для використання під розміщення майстерні з ремонту електропобутової техніки та магазинів.

Крім того, зокрема, листи ПП «Ліра» №28/1 від 28.08.2013 (т.4 а.с.77) та від 6.06.2016 (т.4 а.с.85) свідчать про погодження позивача з відповідним поділом нежитлових приміщень та намір останнього вирішити питання відшкодування вартості узгоджених витрат на реконструкцію як частини об`єкта оренди, яка виключена з оренди, так й всього об`єкту оренди.

Водночас, аналізуючи відповідну поведінку ПП «Ліра», суд зазначає про непослідовність дій позивача, яким одночасно вирішувалося питання щодо врахування суми витрат на реконструкцію як в якості різниці між ринковою вартістю об`єкта приватизації та сумою компенсації вартості невід`ємних поліпшень при викупі такого об`єкта, так і щодо стягнення на користь позивача відповідних витрат, що було предметом розгляду справи №916/685/17.

Як вже було зазначено судом, рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.09.2019 та постановою Верховного Суду від 20.02.2020, відмовлено у задоволенні позову.

При цьому, судом касаційної інстанції було зазначено, що на момент звернення до суду з позовом (21.03.2017) між сторонами припинились правовідносини з оренди спірного нерухомого майна площею 207,9 кв. м., однак, щодо іншої частини приміщення площею 350 кв.м. вони тривають. За таких підстав, ПП "ЛІРА" не доведено в установленому порядку, на яку суму за рахунок капітального ремонту та реконструкції (поліпшень) збільшилась вартість нерухомого майна площею 207,9 кв.м., а також, що здійснені в цьому приміщенні поліпшення неможливо відокремити без завдання шкоди нерухомому майну.

Тобто, фактично, прийняте судом рішення щодо відмови у стягненні вартості таких поліпшень було прийнято з мотивів продовження договору оренди, а не необґрунтованості підстав для стягнення коштів.

Суд також зазначає, що у справі №916/1969/24 фактично позовні вимоги ПП «Ліра» направлені на отримання у власність комунального майна поза конкурентною процедурою, водночас, продаж майна на неконкурентних засадах порушує такі основоположні принципи приватизації, як рівність прав участі громадян України у процесі приватизації, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, забезпечення конкурентності продажу, передбачених статтею 2 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна".

За таких обставин, враховуючи наведені вище висновки, суд зазначає про відсутність у ПП «Ліра» права на приватизацію нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, шляхом викупу.

Таким чином, враховуючи встановлення судом відсутності у ПП «Ліра» права на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, суд вважає, що підстави для визнання укладеним між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ПП Ліра договору купівлі-продажу нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 79, приміщення №501а, відсутні, у зв`язку з чим суд не надає оцінку конкретним умовам вказаного договору, викладеним позивачем, зокрема, щодо визначення вартості об`єкта приватизації з урахуванням проведеної реконструкції.

5.2 Щодо визнання недійсним договору.

Щодо позовної вимоги ПП «Ліра» про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкту малої приватизації - нежилих приміщень першого поверху загальною площею 353,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Палія Семена, 70, приміщення №501a, укладеного 01.05.2024 між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_1 , суд зазначає наступне.

Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із частиною третьою статті 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Недійсний правочин не створює наслідків, крім пов`язаних з його недійсністю (частина перша статті 216 Цивільного кодексу України).

За змістом статті 215 Цивільного кодексу України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

У розумінні наведених норм оспорювати правочин може заінтересована особа, яка не була стороною правочину, але на час розгляду справи судом має право власності чи інше речове право на предмет правочину та/або претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи також може полягати в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушено цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

У постанові від 16.10.2020 у праві №910/12787/17 об`єднана палата Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду зазначила, зокрема, таке: - особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено; - реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача.

Враховуючи висновки Верховного Суду, з урахуванням доводів сторін, суд зауважує, що першочерговим у даному випадку, враховуючи, що позивач не є стороною оскаржуваного правочину, є встановлення наявності або відсутності порушених прав та інтересів ПП Ліра укладеним між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ОСОБА_1 договором купівлі-продажу від 01.05.2024.

Як вже було встановлено судом, позовна вимога про визнання недійсним правочину ґрунтується на порушенні права ПП «Ліра» на викуп відповідних нежитлових приміщень.

Таким чином, враховуючи, що судом вже була встановлена відсутність у ПП «Ліра» права на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, суд зазначає про відсутність у даному випадку порушеного права позивача.

Враховуючи вищевикладене, а саме, недоведеність наявності підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним та недоведеність позивачем порушення його прав укладанням оспорюваного правочину, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог у цій частині

5.3. Щодо позовної вимоги стосовно визнання протиправним та скасування рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 № 1404-V Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році.

Обґрунтовуючи позовні вимоги у цій частині, позивач посилається на те, що, вказане рішення прийнято із порушенням прав ПП "Ліра" на здійснення та реалізацію набутого права на приватизацію спірного приміщення, а також посилається на Закон України "Про адміністративну процедуру" та зазначає, що відповідне рішення прийнято із порушенням принципу законності та обґрунтованості адміністративної процедури, та всупереч вимогам ст.4, 6, 8, 72, 76, 86-188 Закону України "Про адміністративну процедуру"; а також всупереч рішенню Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 року №7-рп/2009 у справі №1-9/2009 щодо заборони органам місцевого самоврядування скасовувати власні рішення, на підставі яких фізичні чи юридичні особи набули певних прав чи правового статусу.

Так, 15.12.2023 набрав чинності Закон України "Про адміністративну процедуру", який згідно з частиною першою статті 1 регулює відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб`єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ шляхом прийняття та виконання адміністративних актів.

Цим Законом у частині першій статті 2 визначаються, зокрема такі терміни:

адміністративний орган - орган виконавчої влади, орган влади Автономної Республіки Крим, орган місцевого самоврядування, їх посадова особа, інший суб`єкт, який відповідно до закону уповноважений здійснювати функції публічної адміністрації;

адміністративний акт - рішення або юридично значуща дія індивідуального характеру, прийняте (вчинена) адміністративним органом для вирішення конкретної справи та спрямоване (спрямована) на набуття, зміну, припинення чи реалізацію прав та/або обов`язків окремої особи (осіб);

функції публічної адміністрації - надання адміністративних послуг, здійснення інспекційної (контрольної, наглядової) діяльності, вирішення інших справ за заявою особи або за власною ініціативою адміністративного органу.

Відповідно до частини першої статті 76 Закону України "Про адміністративну процедуру" адміністративний акт діє від часу набрання ним чинності до часу втрати ним чинності. Адміністративний акт втрачає чинність внаслідок: 1) його виконання; 2) закінчення строку його дії; 3) відкликання правомірного адміністративного акта адміністративним органом, що його прийняв (статті 86-88 цього Закону); 4) визнання недійсним протиправного адміністративного акта адміністративним органом, що його прийняв (статті 86, 87, 89 цього Закону); 5) його скасування в порядку адміністративного оскарження або судом; 6) з інших причин, визначених законом.

Частина друга вказаної статті передбачає, що виконаний адміністративний акт не може бути відкликаний, визнаний недійсним або скасований у тій його частині, в якій його виконання призвело до настання незворотних правових наслідків. Такий адміністративний акт може бути визнаний протиправним у порядку, встановленому законом.

З огляду на такі положення Закону України "Про адміністративну процедуру" адміністративний орган в межах адміністративного провадження з дотриманням адміністративної процедури здійснює функції публічної адміністрації, вчиняє процедурні дії та може приймати процедурні рішення, а за результатами розгляду справи у межах своїх повноважень приймає адміністративний акт, який відповідно до частини другої статті 76 цього Закону дійсно не може бути відкликаний, визнаний недійсним або скасований у тій його частині, в якій його виконання призвело до настання незворотних правових наслідків.

Проте, суд зауважує, що норми вищевказаного Закону України "Про адміністративну процедуру", зокрема, в частині неможливості відкликати, визнати недійсним або скасувати адміністративний акт у тій його частині, в якій його виконання призвело до настання незворотних правових наслідків, не регулює спірних правовідносин сторін, а саме, не розповсюджується на оскаржуване у цій справі рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 04.07.2007 № 1404-V Про перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, які підлягають приватизації та відчуженню у 2007 році, адже у цьому випадку Одеська міська рада як орган приватизації у правовідносинах щодо приватизації майна не виконує функцій публічної адміністрації, а виконує правомочності щодо розпорядження об`єктами права комунальної власності, спрямовані, в тому числі, на їх відчуження за процедурою приватизації, що узгоджується з нормами статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування".

Реалізація Одеською міською радою як органом приватизації таких функцій, в тому числі щодо прийняття рішення про виключення з переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації, приміщення 1-го поверху площею 536,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дніпропетровська, дорога, 70, не підпадає під визначення адміністративного акта в розумінні Закону України "Про адміністративну процедуру". Прийняття таких рішень в процедурі приватизації унормоване Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна", який регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Аналогічна правова позиція викладена у Постанові КГС ВС від 05.03.2025 у справі №910/3166/24.

Таким чином, враховуючи, що положення Закону України "Про адміністративну процедуру" не розповсюджуються на оскаржуване рішення, а також з огляду на те, що вимоги у цій частині є частково похідними від наявності чи відсутності права у ПП «Ліра» права на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу, суд дійшов висновку про те, що рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII не порушує право ПП "Ліра" на здійснення та реалізацію набутого права на приватизацію спірного приміщення, з огляду на що суд зазначає про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання протиправним та скасування рішення Одеської міської ради від 16.04.2025 №2992-VIII.

5.4 Щодо вимоги про зобов`язання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеської міської ради завершити підготовку об`єкта до приватизації шляхом викупу із боку ПП Ліра.

Суд зазначає, що позивачем було вказано, що у разі, якщо суд вирішить, що визнання приватизаційного договору укладеним конкретно у даному випадку неможливо через відсутність певних кінцевих рішень з боку органу приватизації, який має виняткові дискреційні функції у цьому процесі, то кінцевий судовий захист порушеного права ПП "ЛІРА" у правовідносинах з Одеською міською радою та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як орендаря, який здійснив невід`ємні поліпшення та маючого безстрокове право на приватизацію об`єкта приватизації шляхом його викупу, буде полягати у задоволенні позовної вимоги щодо зобов`язання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеської міської ради завершити підготовку об`єкта до приватизації шляхом викупу із боку ПП Ліра.

Натомість, оскільки суд дійшов висновку про те, що право ПП Ліра на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу не було порушено у зв`язку з його ненабуттям на підставі чинного законодавства, суд зазначає про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги стосовно зобов`язання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Одеської міської ради завершити підготовку об`єкта до приватизації шляхом викупу із боку ПП Ліра.

Приймаючи до уваги відмову у задоволенні позовних вимог позивача, підстави для покладення на відповідачів судових витрат у вигляді судового збору відсутні.

Керуючись ст.129,232,233,236-238,240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст.241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повне рішення складено 24 листопада 2025 р.

Суддя Ю.М. Щавинська