СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2025 року м. Харків Справа № 922/1120/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Істоміна О.А., суддя Стойка О.В.,

за участю секретаря судового засідання Гаркуши О.Л.,

представників:

прокурор Ногіна О.М.;

від відповідача-2 Новікова О.М.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури (вх.1667Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 (суддя Сальнікова Г.І., повний текст складено 04.07.2025) у справі №922/1120/25

за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова, м.Харків,

до відповідачів:

1. Харківської обласної ради, м.Харків,

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Театральні Зустрічі", м.Харків,

3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Кафе "Театральне", м.Харків,

4. ОСОБА_1 , м.Харків,

про визнання незаконним та скасування пункту додатку до рішення, визнання договорів недійсними та зобов`язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИВ:

Керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідачів: 1. Харківської обласної ради, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Театральні Зустрічі" (далі ТОВ "Театральні Зустрічі"), 3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Кафе "Театральне" (далі ТОВ "Кафе "Театральне"), 4. ОСОБА_1 , згідно з вимогами якої (з урахуванням наданих уточнень) просить суд:

- визнати незаконним та скасувати п.4 додатку 2 до рішення VI сесії Харківської обласної ради VI скликання "Про відчуження об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області" від 21.04.2011 №145-VI;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 14.10.2011 №70-В, укладений між Харківською обласної радою та ТОВ "Кафе "Театральне" (), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Погрібною Т.П. і зареєстрований в реєстрі за №2895;

- визнати недійсним договір іпотеки від 28.03.2019, укладений між ТОВ "Театральні зустрічі" () та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за номером 1480 у частині об`єкту нерухомого майна "нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №1-:-80, І, ІІ загальною площею 1031,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. "А-7", що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25 (на теперішній час: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №№1, 2, 49, 53, 54, 56, 59, І загальною площею 1055,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. "А-7" по вул.Сумська, 25 у м.Харків);

- витребувати у ТОВ "Театральні Зустрічі" () на користь територіальних громад сіл, селищ, міст Харківської області в особі Харківської обласної ради () об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 101 - нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №№1, 2, 49, 53, 54, 56, 59, І загальною площею 1055,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. "А-7", що розташовані за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 у справі №922/1120/25 ухвалено:

закрити провадження у справі №922/1120/25 у частині позовної вимоги керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова про визнання недійсним договору іпотеки від 28.03.2019, укладеного між ТОВ "Театральні зустрічі" () та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за номером 1480 у частині об`єкту нерухомого майна "нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №1-:-80, І, ІІ загальною площею 1031,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. "А-7", що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25 (на теперішній час: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №№1, 2, 49, 53, 54, 56, 59, І загальною площею 1055,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. "А-7" по вул.Сумська, 25 у м.Харків) на підставі п.1 ч.1 ст.231 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України);

у задоволенні інших позовних вимог відмовити;

скасувати заходи забезпечення позову, що вжиті ухвалою Господарського суду Харківської області від 14.04.2025 у справі №922/1120/25.

В основу рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним та скасування п.4 додатку 2 до рішення VI сесії Харківської обласної ради VI скликання "Про відчуження об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області" від 21.04.2011 №145-VI та про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 14.10.2011 №70-В, укладеного між Харківською обласної радою та ТОВ "Кафе "Театральне", покладено висновки про неефективність обраного прокурором способу захисту прав територіальної громади м.Харкова.

Господарський суд Харківської області дійшов висновку про наявність підстав для закриття провадження у справі №922/1120/25 у частині позовної вимоги про визнання недійсним договору іпотеки від 28.03.2019, укладеного між ТОВ "Театральні зустрічі" та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за номером 1480 в частині об`єкту нерухомого майна "нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №1-:-80, І, ІІ загальною площею 1031,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. "А-7", що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25 (на теперішній час: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №№1, 2, 49, 53, 54, 56, 59, І загальною площею 1055,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. "А-7" по вул.Сумська, 25 в м.Харків) на підставі п.1 ч.1 ст.231 ГПК України, оскільки відповідний спір не підлягає вирішенню в порядку господарського судочинства.

Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги прокурора про витребування у ТОВ "Театральні Зустрічі" на користь територіальних громад сіл, селищ, міст Харківської області в особі Харківської обласної ради об`єкту нерухомого майна суд першої інстанції виснував наступне. Рішення Харківської обласної ради №145-VI від 21.04.2011 опосередковує таку підставу для застосування викупу об`єктів як включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу. Діюче приватизаційне законодавство в редакції на момент ухвалення рішення про спосіб приватизації та укладання договору купівлі-продажу не визначало спеціальних обмежень або застережень щодо дискреційного права Харківської обласної ради обрати приватизацію саме шляхом викупу. Внаслідок укладення договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №70-В від 14.10.2011 на виконання рішення Харківської обласної ради та подальша реєстрація права власності на спірне майно за ТОВ «Кафе «Театральне» відбулося не протизаконне вибуття спірного майна поза волею власника, а правомірне розпорядження комунальною власністю уповноваженим органом. Таке розпорядження зумовило зміну правового режиму спірного майна - припинення права комунальної власності та виникнення права приватної власності на це майно. Подальше відчуження об`єкту приватної власності між суб`єктами приватного права на підставі відповідної угоди зумовлює і перехід права власності до відповідача-3, який у цьому випадку є власником, а не набувачем (добросовісним чи не добросовісним) спірного майна. Крім того, зважаючи, що на момент набуття відповідачем-3 права власності не було судових рішень, що визнавали незаконність первісного відчуження спірних нежитлових приміщень, та відповідач-3 на момент набуття майна у власність не був обізнаний про будь-які претензії або правові обмеження щодо спірного майна, місцевий господарський суд виснував, що за таких обставин не вбачає ознак недобросовісності у діях кінцевого набувача спірного нерухомого майна (відповідача-3).

Не погодившись із вказаним рішенням, Заступник керівника Харківської обласної прокуратури через підсистему «Електронний суд» звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, згідно з якою просить:

- скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 у справі №922/1120/25 у частині позовних вимог про визнання недійсним договору іпотеки від 28.03.2019, укладеного між ТОВ «Театральні зустрічі» та ОСОБА_1 , та витребування у ТОВ «Театральні зустрічі» спірного майна та ухвалити нове, яким позов прокурора задовольнити:

визнати недійсним договір іпотеки від 28.03.2019, укладений між ТОВ «Театральні зустрічі» () та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за номером 1480 у частині об`єкту нерухомого майна «нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №1-:-80, І, ІІ загальною площею 1031,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. «А-7», що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25 (на теперішній час: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №№1, 2, 49, 53, 54, 56, 59, І загальною площею 1055,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. «А-7» по вул.Сумська, 25 у м.Харків);

витребувати у ТОВ «Театральні Зустрічі» () на користь територіальних громад сіл, селищ, міст Харківської області в особі Харківської обласної ради () об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 101 - нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №№1, 2, 49, 53, 54, 56, 59, І загальною площею 1055,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. «А-7», що розташовані за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25;

- в іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 у справі №922/1120/25 залишити без змін;

- здійснити перерозподіл судових витрат;

- судові витрати за подання позову та апеляційної скарги стягнути на користь Харківської обласної прокуратури за рахунок відповідачів.

Як убачається зі змісту апеляційної скарги, оскільки на сьогодні сформована стала судова практика щодо неефективності вимог про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, про визнання недійсним договору купівлі-продажу за наявності вимоги про витребування спірного майна, з урахуванням конкретних обставин спірних правовідносин, прокурором рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним та скасування пункту 4 додатку 2 до рішення VI сесії Харківської обласної ради VI скликання «Про відчуження об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області» №145-VI від 21.04.2011 та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №70-В від 14.10.2011, не оскаржується, адже задоволення таких вимог не зможе забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади.

В обґрунтування апеляційної скарги прокуратура зазначає наступне:

- місцевим господарським судом залишено поза увагою, що ч.1 ст.11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» містить три підстави для проведення процедури приватизації. Прокурор у тексті позовної заяви посилається на повну ч.1 ст.11 означеного Закону не виокремлюючи жодну з підстав. Зробивши висновок про неможливість застосування однієї з підстав для проведення процедури приватизації, суд першої інстанції робить хибний висновок про законність проведеної процедури, оскільки інші дві підстави також не можуть бути застосовані, як підстави проведення приватизації, адже аукціон та конкурс щодо відчуження спірного майна не проводились, спірний об`єкт включено до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, з порушенням норм діючого законодавства, оскільки майнові комплекси підприємств, що надають послуги загальнодержавного значення, приватизації не підлягають, а спірний об`єкт має таке значення, адже є об`єктом культури;

- хибними є висновки Господарського суду Харківської області про те, що прокурором не доведено недобросовісності останнього набувача майна. ТОВ «Кафе «Театральне» та ТОВ «Театральні зустрічі» є пов`язаними юридичними особами, з одним і тим самим засновником ОСОБА_2 , саме тому відчуження спірного нерухомого майна відбулося формально. Оскільки спірне майно вибуло з комунальної власності поза волею територіальних громад сіл, селищ, міст Харківської області в особі Харківської обласної ради, наявні підстави для витребування майна з володіння ТОВ «Театральні зустрічі»;

- усупереч висновкам суду першої інстанції, прокурором дотримано правила підсудності при зверненні з вимогою про визнання недійсним договору іпотеки від 28.03.2019. Питання про визнання недійсним договору іпотеки та витребування майна у останнього набувача ставиться як похідні вимоги, які нерозривно пов`язані з оскарженням процедури приватизації. З урахуванням характеру спірних відносин справа підлягає розгляду в порядку господарського судочинства, а пред`явлення позову, у тому числі, до фізичної особи, яка не є суб`єктом підприємницької діяльності, не змінює правової природи юридичного спору та в цьому випадку не є підставою для вирішення його в порядку цивільного судочинства. Позовні вимоги у цій справі пов`язані між собою підставою виникнення, стосуються одного і того самого майна - спірних нежитлових приміщень, що має наслідком повернення цього майна законному власнику у разі задоволення позову, і відповідно до ст.173 ГПК України їх слід розглядати в межах однієї справи.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.07.2025 для розгляду апеляційної скарги сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Істоміна О.А., суддя Стойка О.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.07.2025, зокрема, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 у справі №922/1120/25; встановлено строк по 19.08.2025 (включно) для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв та/або клопотань, що пов`язані з розглядом апеляційної скарги; призначено розгляд означеної апеляційної скарги на 10.09.2025 о 09:30год.

Через підсистему «Електронний суд» 15.08.2025 від ТОВ «Театральні Зустрічі» отримано відзив на апеляційну скаргу (вх.9829; у межах встановленого судом строку), згідно з прохальною частиною якого заявник просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги Заступника керівника Харківської обласної прокуратури та залишити рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 у справі №922/1120/25 без змін.

За коротким змістом відзиву ТОВ «Театральні Зустрічі» зазначає наступне:

- оскільки у розглядуваному випадку прокурор прагне повернення спірного нерухомого майна у володіння територіальних громад сіл, селищ, міст Харківської області в особі Харківської обласної ради, то належною (ефективною) позовною вимогою є вимога про витребування у ТОВ «Театральні Зустрічі» на користь територіальних громад сіл, селищ, міст Харківської області в особі Харківської обласної ради об`єкту нерухомого майна. Відтак, суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним та скасування в частині рішення Харківської обласної ради №145-VI від 21.04.2011 та про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №70-В від 14.10.2011 саме з мотивів неефективності обраного прокурором способу захисту прав територіальної громади м.Харкова;

- твердження прокурора про безпідставність обрання способу приватизації шляхом викупу не відповідають фактичним обставинам справи та застосовним до таких обставин нормам матеріального права. За змістом позовної заяви і матеріалів справи не убачається, що обрання такого способу приватизації призвело до порушення інтересів територіальної громади;

- місцевий господарський суд зробив правильний висновок про відсутність ознак недобросовісності в діях кінцевого набувача спірного нерухомого майна (відповідача-3);

- посилання прокурора в апеляційній скарзі на ч.3 ст.2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на те що, не можуть бути об`єктами малої приватизації будівлі (споруди, приміщення) або їх окремі частини, які становлять національну, культурну та історичну цінність і перебувають під охороною держави, та будівлі (споруди, приміщення) або їх окремі частини, де розміщуються бібліотеки, книгарні та державні видавництва, а також на Закон України «Про культуру», не можуть бути прийнятими до уваги апеляційною інстанцією. Дані факти ймовірної належності спірного об`єкту до національної, культурної та історичної цінності не були сформульовані та обґрунтовані в позовній заяві прокурора та не були предметом розгляду в позовному провадженні суду першої інстанції;

- встановлені судом обставини справи (спірний іпотечний договір укладено на забезпечення зобов`язань за договором позики між двома фізичними особами; відповідач-4 виступає у відповідних правовідносинах як фізична особа, а не як суб`єкт господарювання; характер основного зобов`язання (позика) та забезпечувального зобов`язання (іпотека) не дають підстав для їх кваліфікації як господарських) та наведені прокурором обґрунтування унеможливлюють віднесення позовної вимоги прокурора про визнання недійсним договору іпотеки у відповідній частині до юрисдикції господарських судів, а тому відповідна вимога підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Відповідачі-1, 3, 4 правом, наданим ст.263 ГПК України, не скористалися, відзивів на апеляційну скаргу не надали. Відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції (ч.3 ст.263 ГПК України).

У судових засіданнях Східного апеляційного господарського суду 10.09.2025 та 07.10.2025, в яких взяли участь прокурор та представник відповідача-2, з метою повного та всебічного встановлення обставин справи в їх сукупності, судовою колегією оголошено перерву в розгляді справи №922/1120/25 до 07.10.2025 та до 05.11.2025 відповідно.

У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 05.11.2025 прокурор підтримав вимоги апеляційної скарги з мотивів, що були в ній викладені. Представник ТОВ "Театральні Зустрічі" проти задоволення вимог апеляційної скарги заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін.

Інші учасники справи явку повноважних представників у судове засідання не забезпечили, про наявність поважних причин неявки суд завчасно не повідомили. Належне повідомлення останніх про дату, час та місце судового засідання підтверджене матеріалами справи.

Оскільки судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для реалізації учасниками справи своїх процесуальних прав, колегія суддів визнала за можливе розглянути справу в даному судовому засіданні.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Шевченківською окружною прокуратурою м.Харкова здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №0000054 від 07.03.2023 за ч.1 ст.366 Кримінального кодексу України.

Під час досудового розслідування окружною прокуратурою в Харківській обласній раді в порядку ст.93 Кримінального процесуального кодексу України отримано низку приватизаційних справ, у тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25.

Вивченням приватизаційної справи щодо нежитлових підвальних приміщень загальною площею 1031,8кв.м, що відображаються на балансі ОКП Харківського державного академічного театру опери та балету ім. М.В. Лисенка та перебували в оренді ТОВ "Кафе "Театральне", встановлено низку обставин.

15.09.2001 між Харківським державним академічним театром опери та балету ім. М.В. Лисенка (далі - орендодавець) та ТОВ "Кафе "Театральне" (далі - орендар) укладено договір оренди комунального майна (далі - договір оренди).

За умовами п.1.1 договору оренди згідно із Законом України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування приміщення (у комплексі приміщень Харківського державного академічного театру опери та балету ім. М.В. Лисенка), що розташовані за адресою: Україна, м.Харків, вул.Сумська, буд.25.

Загальна площа нежитлових приміщень складає 1031,8 кв.м., вартість яких визначена відповідно до експертної оцінки, складеної станом на 28.03.2001 та становить 375 000,00 грн.

Пунктом 1.2 договору оренди визначено, що вказані площі використовуються для організації кафе.

Згідно з п.5.2 договору оренди орендар має право з письмового дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Орендар має право на проведення ремонтних робіт в орендованих приміщеннях при наявності узгодженої проектної документації та з письмового дозволу орендодавця за власні кошти без заліку їх у рахунок орендної плати (п.5.6 договору оренди).

Пунктом 5.7 договору оренди сторони погодили, що у разі, коли орендарем з дозволу орендодавця здійснено за рахунок власних коштів покращення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкту оренди без його пошкодження і якщо ці покращення склали не менш як 25 (двадцять п`ять) відсотків оціночної вартості орендованого нерухомого майна, орендар має переважне право на викуп цього майна.

За умовами п.9.1 договору оренди останній діє строком на п`ятнадцять років з 15.09.2001 по 15.09.2016.

За актом від 15.09.2001 прийому-передачі в орендне користування нежилого приміщення по вул.Сумській, 25 Харківського академічного театру опери та балету, на підставі вищевказаного договору оренди, у строкове платне користування орендарю передано нежитлові приміщення.

Відповідно до Рішення VI сесії VI скликання Харківської обласної ради №192-VI від 16.06.2011 "Про внесення змін до додатку 2 до рішення обласної ради від 21 квітня 2011 року №145-VI "Про відчуження об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області" доповнено перелік об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, що підлягають відчуженню шляхом викупу, зокрема, п.4: нежитлові підвальні приміщення загальною площею 1031,8 кв.м, що відображаються на балансі обласного комунального підприємства Харківського державного академічного театру опери та балету ім. М.В. Лисенка та перебувають в оренді ТОВ "Кафе "Театральне".

29.06.2011 ТОВ "Кафе "Театральне" звернулося до Харківської обласної ради із заявою про приватизацію орендованого майна шляхом викупу (вх.№3469/01-31 від 30.06.2011).

18.07.2011 між Харківською обласною радою, Українсько-російською товарною біржею (суб`єкт оціночної діяльності) та ТОВ "Кафе "Театральне" (покупець) укладено договір №98 на проведення незалежної оцінки.

За умовами п.1.1 означеного договору за результатами конкурсу по залученню суб`єктів оціночної діяльності по оцінці майна Харківська обласна рада доручає, а суб`єкт оціночної діяльності приймає на себе обов`язки по виконанню робіт з проведення незалежної оцінки об`єкта спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області: нежитлові підвальні приміщення загальною площею 1031,8 м.кв., що відображаються на балансі обласного комунального підприємства Харківського державного академічного театру опери та балету ім. М.В. Лисенка та перебувають в оренді ТОВ "Кафе "Театральне", за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25 та приватизуються шляхом викупу.

29.07.2011 Українсько-російською товарною біржою складено звіт про оцінку нежитлових підвальних приміщень 1 поверху в будівлі літ "А-7", загальною площею 1031,8 кв.м, відповідно до якого вартість означеного майна для приватизації шляхом викупу станом на 30.06.2011 склала 3 036 000,00 грн.

14.10.2011 між територіальними громадами сіл, селищ, міст Харківської області в особі Харківської обласної ради (продавець) та ТОВ "Кафе "Театральне" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень №70-В, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Погрібною Т.П. і зареєстрований в реєстрі за №2895 (далі - договір купівлі-продажу).

За умовами п.1.1 договору купівлі-продажу продавець зобов`язується передати у власність, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу, відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, та прийняти по акту приймання-передачі нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №1-:-80, I, II загальною площею 1031,8 м.кв., у нежитловій будівлі літ."А-7", 1990 року будівництва, що відображається на балансі обласного комунального підприємства Харківського державного академічного театру опери та балету ім. М.В. Лисенка, перебувають в оренді ТОВ "Кафе "Театральне" та розташовані за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25, а також виконати інші умови, передбачені договором.

Відповідно до п.2.1 договору купівлі-продажу об`єктом договору є нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №1-:-80, I, II ,загальною площею 1031,8 кв.м, у нежитловій будівлі літ. "А-7", розташовані за адресою: м.Харків, вул.Сумська, 25.

Згідно з висновком суб`єкта оціночної діяльності - Українсько-Російської товарної біржи, затвердженого 18.08.2011 року головою Харківської обласної ради, вартість об`єкта становить 2530 000,00 грн. без урахування ПДВ; 506 000,00 грн. - ПДВ; 3 036 000,00 з урахуванням ПДВ (п.2.2 договору купівлі-продажу).

Відповідно до п.2.3 договору купівлі-продажу вказаний в договорі об`єкт продається за 3 036 000,00 грн., у тому числі ПДВ 506 000,00 грн.

23.11.2011 між ТОВ "Кафе "Театральне" та ТОВ "Театральні зустрічі" укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Івановою О.С. та зареєстрований в Реєстрі за номером 2667, за умовами якого ТОВ "Кафе "Театральне" відчужило ТОВ "Театральні зустрічі" спірні нежитлові приміщення.

Як убачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (номер інформаційної довідки 419888692 від 27.03.2025), право власності на майно за ТОВ "Театральні зустрічі" зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.10.2016, номер запису про право власності 16787796, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

28.03.2019 між ТОВ "Театральні зустрічі" (іпотекодавець - майновий поручитель) та ОСОБА_1 (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О. та зареєстрований в Реєстрі за номером 1480 (далі - договір іпотеки).

За умовами п.1 договору іпотеки з метою забезпечення виконання зобов`язання, що виникло у ОСОБА_2 (боржник) за укладеним з іпотекодержателем договором позики від 26.03.2019 на суму 500 000,00 грн. зі строком повернення грошей не пізніше 26.03.2022, іпотекодавець надає в іпотеку іпотекодержателю належні йому, зокрема, нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня № 1-:-80, І, ІІ загальною площею 1031,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. "А-7", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (предмет іпотеки).

Вказані нежитлові приміщення належать на праві власності ТОВ "Театральні зустрічі" (п.2 договору іпотеки).

11.11.2019 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено зміни до об`єкту нерухомого майна, а саме: "нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №1-:-80, І, ІІ загальною площею 1031,8 кв.м у нежитловій будівлі літ."А-7", об`єкт житлової нерухомості: Ні" змінено на "нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №№ 1, 2, 49, 53, 54, 56, 59, І загальною площею 1055,8 кв.м у нежитловій будівлі літ."А-7", об`єкт житлової нерухомості: Ні".

Означені зміни внесені на підставі інформаційної довідки б/н від 28.08.2019 та технічного паспорту від 21.03.2019, виданих ФОП Чекригіною Т.С.

Згідно з довідкою ФОП Чекригіної Т.С. від 28.08.2019 нумерація приміщень та показники площі змінилися в результаті перепланування, а саме демонтажу капітальних перегородок між нежитловими приміщеннями.

Означене також підтверджується порівнянням технічних паспортів на приміщення підвалу від 29.06.2011 та від 21.03.2019.

Позовні вимоги прокурора обґрунтовані наступним. Рішення Харківської обласної ради №145-VI від 21.04.2011 (зі змінами, внесеними рішенням Харківської обласної ради №192-VI від 16.06.2011) є незаконним та підлягає скасуванню в частині (позиція 4 додатку 2), у зв`язку із тим, що Харківська обласна рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Договір купівлі-продажу від 14.10.2011 №70-В суперечить вимогам законодавства та підлягає визнанню недійсним, а майно, яке вибуло з комунальної власності без достатніх правових підстав, підлягає витребуванню у комунальну власність. Підставами недійсності спірного іпотечного договору від 28.03.2029 прокурор називає недодержання в момент його вчинення вимог, встановлених ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), а саме: невідповідність вимогам абз.1 ч.1 ст.5 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої предметом іпотеки може бути нерухоме майно, яке належить іпотекодавцю на праві власності, та невідповідність інтересам держави в особі Харківської обласної ради, яка є законним власником відповідних нежитлових приміщень

Судова колегія враховує наступне.

У силу приписів ч.ч.1, 2, 4 ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Надавши оцінку обґрунтуванню підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді, Господарський суд Харківської області виснував, що у розглядуваному випадку наявні правові підстави для звернення прокурора з даним позовом в інтересах держави як самостійного позивача.

Правомірність самостійного звернення прокурора до суду з цим позовом в інтересах держави без визначення компетентного органу, оскільки Харківська обласна рада, за твердженнями прокурора, вчинила дії (прийняла рішення), які негативно впливають на інтереси громади, а інший орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції в спірних правовідносинах, відсутній, наразі цілком відповідає актуальним правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18, в якій зроблено наступні висновки:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо:

- орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси;

- орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо:

- відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах;

- орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

Обґрунтованість прокурором «суспільного/публічного інтересу» та дотримання процедури ініціації позову прокурором як самостійним позивачем іншими учасниками справи під час апеляційного провадження не заперечені та не спростовані.

Як було зазначено вище та вбачається зі змісту апеляційної скарги, оскільки на сьогодні сформована стала судова практика щодо неефективності вимог про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, про визнання недійсним договору купівлі-продажу за наявності вимоги про витребування спірного майна, з урахуванням конкретних обставин спірних правовідносин, прокурором рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним та скасування пункту 4 додатку 2 до рішення VI сесії Харківської обласної ради VI скликання «Про відчуження об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області» №145-VI від 21.04.2011 та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №70-В від 14.10.2011, не оскаржується, адже задоволення таких вимог не зможе забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади.

Враховуючи положення ст.269 ГПК України (межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції) законність та обґрунтованість рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 у справі №922/1120/25 у відповідній частині не перевіряється.

Переглядаючи рішення суду першої інстанції в частині розгляду позовної вимоги прокурора про витребування у ТОВ «Театральні Зустрічі» на користь територіальних громад сіл, селищ, міст Харківської області в особі Харківської обласної ради об`єкту нерухомого майна, судова колегія вважає за доцільне звернути увагу на наступне.

У розглядуваному випадку прокурор прагне повернення спірного нерухомого майна у володіння територіальних громад сіл, селищ, міст Харківської області в особі Харківської обласної ради шляхом його віндикації у речових відносинах з останнім набувачем (відповідачем-2, ТОВ «Театральні Зустрічі»).

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Статтею 328 ЦК України унормовано, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (ч.1). Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (ч.2).

У силу приписів ст.387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно зі ст.388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (ч.1). Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень (ч.2). Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (ч.3).

Статтею 330 ЦК України унормовано, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Застосування інституту віндикації зумовлює необхідність з`ясування судами ознак добросовісності (недобросовісності) у діях кінцевого набувача майна для забезпечення дотримання критерію пропорційності при втручанні у його майнові права.

З аналізу вказаних положень ст.ст.321, 388 ЦК України вбачається, що можливість застосування віндикаційного способу судового захисту залежить від того, чи має відповідна особа (у даному випадку відповідні територіальні громади в особі Харківської обласної ради) право власності на спірний об`єкт.

У свою чергу, за змістом ст.330 ЦК України наявність такого права власності на спірне нерухоме майно (збереження права власності незважаючи на послідовний ланцюг відчужень до кінцевого набувача) передбачає необхідність попереднього встановлення наступних фактів: вибуття спірного майна з володіння власника не з його волі; подальше відчуження первісним набувачем такого майна за відсутності у нього права на це.

Виключно у разі встановлення означених фактів, доцільними є судження щодо наявності або відсутності добросовісності останнього набувача в контексті оцінки пропорційності втручання у його право мирного володіння майном за трискладовим тестом ст.1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

При цьому можливість підтвердження означених фактів вимагає попереднього доведення порушення процедури приватизації спірного майна (зокрема, внаслідок незаконного обрання способу приватизації шляхом викупу).

За змістом позовної заяви прокурор посилається на те, що оскаржуване рішення Харківської обласної ради №145-VI від 21.04.2011 у відповідній частині є незаконним через безпідставність обрання способу приватизації нерухомого майна шляхом викупу орендарем.

Разом з тим, за висновками суду першої інстанції, з якими погоджується Східний апеляційний господарський суд, такі судження прокурора не відповідають фактичним обставинам справи та нормам матеріального права, які підлягають застосуванню до таких обставин.

Відповідно до ч.1 ст.11 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) (у редакції станом на дату прийняття Харківською обласною радою рішення №145-VI) викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації: (1) не проданих на аукціоні, за конкурсом; (2) включених до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; (3) зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна".

Тобто, ч.1 ст.11 означеного Закону містила три окремі (самостійні) підстави застосування процедури приватизації шляхом викупу.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що фактично доводи прокурора зводяться до того, що викуп у розглядуваному випадку був опосередкований підставою (3). При цьому прокурор наголошує на безпідставності обрання такої підстави, оскільки договір оренди комунального майна укладено 15.09.2001 із порушенням вимог ст.5 Закону України Про оренду державного та комунального майна (у редакції від 12.06.2011) з огляду на відсутність згоди власника (Харківської обласної ради) на момент укладання такого договору. Крім того прокурор зауважує про недотримання орендарем умови п.5.7 договору оренди від 15.09.2001 щодо обсягу здійснення на момент викупу об`єкта оренди за рахунок власних коштів покращення орендованого майна (не менш як 25% оціночної вартості орендованого майна), які неможливо відокремити від об`єкту оренди без його пошкодження.

Східний апеляційний господарський суд зауважує, що підстава (3) передбачає необхідність існування відповідного договору оренди, укладеного до набрання чинності Законом України Про оренду державного майна. Разом з тим, Закон України Про оренду державного майна набрав чинності 16.05.1995, тобто задовго до укладання договору оренди від 15.09.2001. Відтак, хибною є позиція прокурора щодо наявності обставин для застосовності підстави (3) для викупу у розумінні ч.1 ст.11 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію).

Відповідні висновки суду виключають необхідність дослідження наявності згоди Харківської обласної ради на укладення договору оренди та виконання умови договору оренди від 15.09.2001 щодо переважного права орендаря (ТОВ "Кафе "Театральне") на викуп цього майна.

Судова колегія звертає увагу, що рішення Харківської обласної ради №145-VI від 21.04.2011 опосередковує (2) підставу (об`єкти малої приватизації включені до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу), а не (3) підставу для застосування викупу (як про те зазначає прокурор).

Відповідно до ч.2 ст.10 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні (у редакції станом на дату ухвалення рішення ради про викуп та укладання на його виконання договору купівлі-продажу від 14.10.2011) обласні та районні ради є органами місцевого самоврядування, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст, у межах повноважень, визначених Конституцією України, цим та іншими законами, а також повноважень, переданих їм сільськими, селищними, міськими радами.

Згідно з ч.5 ст.16 означеного Закону від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

З аналізу означених положень Закону України Про місцеве самоврядування в Україні вбачається, що саме Харківська обласна рада була уповноважена здійснювати функції власника спірного майна, що, у свою чергу, узгоджується зі ст.327 ЦК України, якою визначено, що управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

За змістом ст.ст.317, 319 ЦК України означені повноваження опосередковують можливість вчинення дій з розпорядження таким майном.

Судова колегія вважає, що господарський суд Харківської області дійшов правильного висновку про те, що діюче станом на момент ухвалення рішення Харківської обласної ради про спосіб приватизації та укладання договору купівлі-продажу приватизаційне законодавство не визначало жодних спеціальних обмежень/застережень щодо дискреційного права Харківської обласної ради обрати приватизацію саме шляхом викупу (прокурором за змістом позовної заяви протилежного не зазначено та не доведено).

При цьому саме зі змісту розглядуваної позовної заяви та матеріалів справи не вбачається, що обрання радою способу приватизації шляхом викупу призвело до порушення інтересів територіальної громади через заниження ціни продажу.

Отже, помилковими є доводи прокурора щодо незаконного визначення способу приватизації спірного майна шляхом викупу. З урахуванням установлених судом апеляційної інстанції обставин справи, відсутні підстави для констатації порушення законодавства про приватизацію, чинного на момент виникнення відповідних правовідносин.

Зазначене, у свою чергу, обумовлює висновок про те, що внаслідок укладання між Харківською обласною радою та ТОВ Кафе Театральне договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 14.10.2011 (правомірність якого презюмується відповідно до ст.204 ЦК України і не була спростована в порядку ст.215 ЦК України, а прокурор у межах цією справи не довів наявності підстав для такого спростування) на виконання рішення Харківської обласної ради №192-VI від 16.06.2011 Про внесення змін до додатку 2 до рішення обласної ради від 21 квітня 2011 року №145-VI Про відчуження об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області та подальша реєстрація права власності на спірне майно за ТОВ Кафе Театральне відбулося не протизаконне вибуття спірного майна поза волею власника (Харківської обласної ради), а правомірне (у світлі презумпції, встановленої ч.5 ст.12, ч.2 ст.328 ЦК України, які прокурором не спростовані) розпорядження комунальною власністю уповноваженим органом відповідно до вимог ч.2 ст.19 Конституції України.

При цьому таке розпорядження спричинило зміну правового режиму спірного майна у розумінні ч.3 ст.145 ГК України припинення права комунальної власності згідно з п.1 ч.1 ст.346 ЦК України та виникнення права приватної власності на це майно згідно з ч.1 ст.328 та ст.345 ЦК України.

Подальше відчуження об`єкту приватної власності між суб`єктами приватного права на підставі відповідної угоди (дійсність якої також у порядку ст.215 ЦК України не спростована) зумовлює перехід права власності до відповідача-2, який у розглядуваному випадку є саме власником (а не набувачем - добросовісним чи не добросовісним) спірного майна.

Судова колегія звертає увагу, що, роблячи подібний висновок у розрізі відчуження спірного об`єкту нерухомого майна між суб`єктами приватного права, Господарський суд Харківської області помилково зазначає про перехід права власності до відповідача-3 (а не відповідача-2). Відповідач-3 набув право власності на спірний об`єкт нерухомого майна на підставі договору купівлі-продажу, укладеного саме з Харківською обласною радою.

Отже, скільки ст.41 Конституції України унеможливлює пред`явлення віндикаційної вимоги до законного власника майна з метою захисту неіснуючого права комунальної власності на таке майно, це свідчить про безпідставність заявлених позовних вимог прокурора до відповідачів-1, 2.

За змістом оскаржуваного рішення, Господарський суд Харківської області, разом з іншим, робить висновок про відсутність ознак недобросовісності у діях кінцевого набувача спірного нерухомого майна відповідача-3.

Судова колегія вважає таку оцінку судом першої інстанції помилковою з огляду на наступне.

По-перше, відповідач-3 (ТОВ "Кафе "Театральне") не є кінцевим власником спірного нерухомого майна, таким власником є відповідач-2 (ТОВ "Театральні Зустрічі"). По-друге, як уже було зазначено вище за текстом постанови, ТОВ " Кафе "Театральне " правомірно набуло право власності на спірне майно. Як власник майна мало право розпорядитися ним, відчуживши його Відповідачу-3, який став законним володільцем цього майна, а не добросовісним набувачем, як вказав суд першої інстанції.

Висновок про добросовісність/недобросовісність останнього набувача був би правомірним у разі наявності факту порушення закону України про приватизацію за наслідками відчуження комунального майна Відповідачу-3 та подальшого відчуження спірного майна наступному набувачу (ТОВ « Театральні зустрічі»), що мало б наслідком вирішення питання про його добросовісність (або ні) і про можливість застосування віндикації до останнього набувача.

Разом із тим обставини справи і висновки судів першої та апеляційної інстанції у цій справі є іншими, порушення закону про приватизацію не встановлено, віндикація є неможливою для застосування до законного власника, тому висновок про добросовісність останнього набувача є суперечливим, таким, що не відповідає попереднім висновкам, які містяться в мотивувальній частині рішення суду першої інстанції.

Судова колегія відхиляє доводи апелянта про те, що прокурор у тексті позовної заяви посилається на повну ч.1 ст.11 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), не виокремлюючи жодну з підстав. Суд апеляційної інстанції зауважує, що саме лише посилання на норму права без наведення належного обґрунтування (зазначення обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги) не може свідчити про підставність такого посилання на норму права. Як встановлено вище за текстом постанови, рішення Харківської Обласної ради обумовлює застосування підстави (2), а не (3), як самостійної підстави для застосування процедури приватизації шляхом викупу відповідно ч.1 ст. 11 Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію).

За змістом апеляційної скарги прокурор зазначає про те, що майнові комплекси підприємств, що надають послуги загальнодержавного значення, приватизації не підлягають, а спірний об`єкт має саме таке значення, адже є об`єктом культури. При цьому прокурор посилається на положення ч.2 ст.5 Закону України «Про приватизацію державного майна», ч.3 ст.2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію»), ст.20 Закону України «Про культуру».

Згідно з положеннями ст.162 ГПК України в позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування (ч.1). Позовна заява повинна містити, зокрема, зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову (ч.3). У позовній заяві можуть бути вказані й інші відомості, необхідні для правильного вирішення спору (ч.6).

Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, що складається із двох елементів: предмета і підстави позову.

Предметом позову як вимоги про захист порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу є спосіб захисту цього права чи інтересу.

Предмет спору - це об`єкт спірних правовідносин, щодо якого виник спір між позивачем і відповідачем. Під предметом позову розуміють певну матеріально-правову вимогу позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення.

Підстава позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. Такими обставинами є юридичні факти, які тягнуть за собою певні правові наслідки. Підставу позову становлять фактична й правова підстава.

Фактична підстава позову - це юридичні факти, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача до відповідача. Правова підстава позову - це посилання в позовній заяві на закони та інші нормативно-правові акти, на яких ґрунтується позовна вимога позивача.

Предмет і підстава позову сприяють з`ясуванню наявності і характеру спірних правовідносин між сторонами, застосуванню необхідного способу захисту права, визначенню кола доказів, необхідних для підтвердження наявності конкретного цивільного права і обов`язку.

Судова колегія наголошує на тому, що означені прокурором за змістом апеляційної скарги норми (ч.2 ст.5 Закону України «Про приватизацію державного майна», ч.3 ст.2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію»), ст.20 Закону України «Про культуру») не були наведені прокурором за змістом позовної заяви на обґрунтування позовних вимог у межах справи №922/1120/25.

При цьому підставою позовних вимог прокурор зазначав обрання Харківською обласною радою неналежного способу приватизації спірного майна, а саме шляхом викупу орендарем, а не продажу на аукціоні, за конкурсом. У свою чергу, підстави апеляційного оскарження зводяться узагальнено до того, що спірне майно не могло бути приватизоване взагалі (ні за конкурсною процедурою, ні іншим чином), оскільки приватизоване майно мало статус забороненого до приватизації. Проте суд апеляційної інстанції наголошує, що позов прокурора таких доводів та підстав не містив і, відповідно, такі не були предметом розгляду в Господарському суді Харківської області.

Відповідно до ч.5 ст.269 ГПК України у суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Відтак, судова колегія не розглядає означені доводи прокурора, вперше викладені у тексті апеляційної скарги.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору іпотеки від 28.03.2019 суд апеляційної інстанції враховує наступне.

Обґрунтовуючи вказану позовну вимогу, прокурор у позовній заяві зазначив, що з огляду на невідповідність змісту спірного договору купівлі-продажу вимогам ч.1 ст.658 ЦК України, якою передбачено, що право продажу товару належить його власнику, враховуючи, що право власності до покупця за вказаним договором не перейшло, оскільки законним власником спірного майна є Харківська обласна рада, визначеною ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності спірного іпотечного договору від 28.03.2019 є недодержання в момент його вчинення вимог, встановлених ч.1 ст.203 цього Кодексу, а саме: невідповідність вимогам абз.1 ч.1 ст.5 Закону України "Про іпотеку", відповідно до якої предметом іпотеки може бути нерухоме майно, яке належить іпотекодавцю на праві власності; невідповідність інтересам держави в особі Харківської обласної ради, яка є законним власником відповідних нежитлових приміщень.

Судова колегія зауважує, що позовна вимога прокурора про визнання недійсним договору іпотеки не має самостійного (окремого) обґрунтування від віндикаційної вимоги, адже ґрунтується на твердженні прокурора про перебування спірного майна на момент укладання договору іпотеки в комунальній власності, а не у власності іпотекодавця відповідача-2.

Разом з тим, судова колегія, з метою підтвердження правильності резолютивної частини рішення суду першої інстанції, що переглядається, вважає за необхідне дослідити наявність юрисдикції господарського суду надавати оцінку такому договору іпотеки.

Господарський суд Харківської області, надавши оцінку встановленим обставинам справи та наведеним прокурором обґрунтуванням, зазначив про неможливість віднесення позовної вимоги прокурора про визнання недійсним договору іпотеки до юрисдикції господарських судів відповідно до приписів ст.20 ГПК України (відповідна вимога підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства) та, як результат, дійшов висновку про наявність підстав для закриття провадження у справі №922/1120/25 у частині означеної позовної вимоги на підставі п.1 ч.1 ст.231 ГПК України.

За змістом апеляційної скарги прокурор наполягає на тому, що позов у частині оскарження договору іпотеки має бути розглянутий за правилами господарської юрисдикції. Так, прокурор стверджує, що питання про визнання недійсним договору іпотеки та витребування майна у останнього набувача ставиться як похідні вимоги, які нерозривно пов`язані із оскарженням процедури приватизації. За загальним правилом спори щодо приватизації державного або комунального майна належать до господарської юрисдикції незалежно від суб`єктного складу сторін спору щодо відчуження майна як юридичних, так і фізичних осіб. З урахуванням характеру спірних відносин справа підлягає розгляду в порядку господарського судочинства, а пред`явлення позову, у тому числі, до фізичної особи, яка не є суб`єктом підприємницької діяльності, не змінює правової природи юридичного спору та в цьому випадку не є підставою для вирішення його в порядку цивільного судочинства. Позовні вимоги у цій справі пов`язані між собою підставою виникнення, стосуються одного і того самого майна - спірних нежитлових приміщень, що має наслідком повернення цього майна законному власнику у разі задоволення позову, і відповідно до ст.173 ГПК України їх слід розглядати в межах однієї справи.

Східний апеляційний господарський суд вважає помилковими означені доводи скаржника та зазначає наступне.

Критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, можуть бути суб`єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин у їх сукупності. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ.

15.12.2017 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» №2147-VІІІ від 03.10.2017, яким чинні ГПК України та Цивільний процесуальний кодекс України (далі - ЦПК України) викладено у новій редакції.

Відповідно до ч.1 ст.19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

Справи, що відносяться до юрисдикції господарських судів, визначено статтею 20 ГПК України.

Так, за змістом п.1 ч.1 цієї статті господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.

З аналізу наведеної вище норми вбачається, що законодавець відніс до юрисдикції господарських судів справи: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та 2) у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи -підприємці.

За змістом положень ч.2 ст.4 ГПК України право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням мають юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування.

Згідно зі ст.45 ГПК України сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені в статті 4 цього Кодексу, у тому числі й фізичні особи, які не є підприємцями. Випадки, коли справи у спорах, стороною яких є фізична особа, що не є підприємцем, підвідомчі господарському суду, визначені ст.20 ГПК України.

Отже, до юрисдикції господарських судів належать справи у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання основного зобов`язання, якщо сторонами цього основного зобов`язання є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці. У цьому випадку суб`єктний склад сторін правочинів, укладених для забезпечення виконання основного зобов`язання, не має значення для визначення юрисдикції господарського суду щодо розгляду відповідної справи. Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 04.09.2025 у справі №911/153/24, від 23.05.2024 у справі №910/15184/21 (910/8287/22), а також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №910/1733/18, від 19.03.2019 у справі №904/2526/18, від 19.03.2019 у справі №904/2538/18, на які доречно послався суд першої інстанції за змістом оскаржуваного рішення.

Відповідно до положень ст.ст.1, 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Як убачається з матеріалів справи, 28.03.2019 між ТОВ "Театральні зустрічі" (іпотекодавець, майновий поручитель) та ОСОБА_1 (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О. та зареєстрований в Реєстрі за номером 1480.

При цьому за умовами п.1 договору іпотеки, з метою забезпечення виконання зобов`язання, що виникло у ОСОБА_2 (боржник) за укладеним з іпотекодержателем договором позики від 26.03.2019 на суму 500 000,00 грн. зі строком повернення грошей не пізніше 26.03.2022, іпотекодавець надає в іпотеку іпотекодержателю належні йому, зокрема, нежитлові приміщення підвалу 1-го рівня №1-:-80, І, ІІ загальною площею 1031,8 кв.м у нежитловій будівлі літ. "А-7", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (предмет іпотеки).

Тобто, оспорюваний іпотечний договір укладено на забезпечення зобов`язань за договором позики від 26.03.2019, укладеним між двома фізичними особами ( ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ). При цьому відповідний договір позики навіть не є спірним у межах ініційованого прокурором провадження.

Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що іпотечний договір від 28.03.2019, усупереч доводам прокурора, укладено поза межами приватизаційних відносин, які завершились набуттям права приватної власності ТОВ "Кафе "Театральне" за договором купівлі-продажу від 14.10.2011 на спірні нежитлові приміщення.

Отже, відповідач-4 (сторона оспорюваного іпотечного договору іпотекодержатель) виступає у відповідних правовідносинах як фізична особа, а не як суб`єкт господарювання, а сам характер основного зобов`язання (позика) та забезпечувального зобов`язання (іпотека) не дає підстав для їх кваліфікації як господарських.

Колегія суддів наголошує, що позовна вимога про визнання недійсним договору іпотеки є самостійною позовною вимогою, а не похідною, як на тому наполягає апелянт.

У свою чергу, відповідно до ч.4 ст.173 ГПК України не допускається об`єднання в одне провадження кількох вимог, які належить розглядати в порядку різного судочинства, якщо інше не встановлено законом.

З огляду на наведене, враховуючи суб`єктний склад основного зобов`язання (договору позики), правильним є висновок Господарського суду Харківської області про те, що позовна вимога прокурора про визнання недійсним договору іпотеки від 28.03.2019 у відповідній частині підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства. Як наслідок, таким, що відповідає нормам процесуального законодавства, є висновок суду першої інстанції про наявність підстав для закриття провадження у справі в частині означеної позовної вимоги на підставі п.1 ч.1 ст.231 ГПК України (спір не підлягає вирішенню в порядку господарського судочинства).

Оскаржуючи рішення Господарського суду Харківської області в частині вирішення питання щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору іпотеки, прокурор посилається, зокрема, на постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.02.2018 у справі №125/703/16-ц та від 12.05.2020 у справі №925/308/18, в яких викладено наступний висновок: спори щодо приватизації державного майна, крім спорів, які виникають із публічно-правових відносин та віднесені до компетенції адміністративних судів, вирішуються господарським судом у порядку, встановленому ГПК України. Оскільки спірні правочини купівлі-продажу нерухомого майна (стороною яких є фізична особа) укладені в порядку приватизації комунального майна шляхом проведення аукціону, то Велика Палата Верховного Суду виснувала про те, що у такому випадку справа підлягає розгляду в порядку господарського судочинства, а пред`явлення позову, у тому числі, до фізичної особи, яка не є суб`єктом підприємницької діяльності, не змінює правову природу юридичного спору та у даному випадку не є підставою для вирішення його в порядку цивільного судочинства.

Разом з тим, на відміну від вищеозначених справ, у справі, що розглядається сторонами правочинів з відчуження майна у процесі приватизації є юридичні особи і юрисдикція господарського суду щодо основних вимог не є спірною.

Враховуючи наведене вище у сукупності, судова колегія дійшла висновку про відмову у задоволенні вимог апеляційної скарги прокурора. Мотивувальна частина рішення суду першої інстанції щодо позовної вимоги до відповідача-2 про витребування об`єкту нерухомого майна підлягає зміненню шляхом викладення її тексту у редакції мотивувальної частини цієї постанови (резолютивна частина рішення про відмову у витребуванні спірного майна у відповідача-2 є правильною).

Такий результат апеляційного перегляду, з урахуванням положень ст.129 ГПК України, має наслідком віднесення на рахунок прокуратури витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст.129, 269, 270, 273, 275, 277, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 у справі №922/1120/25 залишити без задоволення.

Змінити мотивувальну частину рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 у справі №922/1120/25, виклавши її в редакції мотивувальної частини цієї постанови.

Резолютивну частину рішення Господарського суду Харківської області від 24.06.2025 у справі №922/1120/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження визначені ст.ст.287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 17.11.2025.

Головуючий суддя О.Є. Медуниця

Суддя О.А. Істоміна

Суддя О.В. Стойка