ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" листопада 2025 р.

м. Київ

Справа № 911/2741/25

Суддя Черногуз А.Ф., за участю секретаря Москалика О.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Білоцерківвода» (09100, Київська обл., місто Біла Церква, вулиця Сухоярська, будинок 14, )

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оберіг-75» (09117, Київська обл., місто Біла Церква, бульвар Олександрійський, будинок 75, )

про встановлення постійного безоплатного сервітуту щодо нежитлового підвального приміщення,

за участю представників:

позивача: Декало Людмила Іванівна, Задерака Дмитро Анатолійович;

відповідача: Телющенко Павло Петрович,

ВСТАНОВИВ:

Історія розгляду справи.

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Білоцерківвода» (далі - Товариство) до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оберіг-75» (далі ОСББ «Оберіг-75») в якій просить суд: встановити Товариству постійний безоплатний сервітут щодо нежитлового підвального приміщення в будинку №75 по бульвару Олександрійському у місті Біла Церква, для оснащення будівлі вузлом комерційного обліку централізованого водопостачання та централізованого водовідведення та обслуговування такого вузла обліку (в тому числі і зняття показників щомісяця).

Позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги, зазначає, що ОСББ «Оберіг-75» у порушення вимог чинного законодавства не забезпечує належну організацію комерційного обліку централізованого водопостачання та централізованого водовідведення, а також перешкоджає допуску працівників Товариства до нежитлового підвального приміщення будинку № 75 по бульвару Олександрійському у м. Біла Церква для встановлення відповідних комерційних вузлів обліку. За таких обставин позивач звернувся до суду з вимогою про встановлення постійного безоплатного сервітуту на зазначене приміщення з метою забезпечення можливості оснащення будівлі вузлами комерційного обліку та подальшого їх обслуговування.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 01.09.2025 відкрито провадження у справі, розгляд справи призначено здійснювати за правилами загального позовного провадження, проведення підготовчого судового засідання призначено на 22.09.2025.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 22.09.2025 відкладено розгляд справи у підготовчому провадженні на 06.10.2025.

Через систему «Електронний суд» 28.09.2025 від ОСББ «Оберіг-75» надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідач заперечує проти позовних вимог та просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.

Через систему «Електронний суд» 02.10.2025 від Товариства надійшла відповідь на відзив, у якій представник позивача заперечував проти доводів викладених у відзив на позов, просив задовольнити позовні вимоги повністю.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 06.10.2025 відкладено розгляд справи у підготовчому провадженні на 27.10.2025.

Через систему «Електронний суд» 16.10.2025 від ОСББ «Оберіг-75» надійшли заперечення (на відповідь на відзив), у яких представник відповідача заперечував проти доводів викладених у відповіді на відзив.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 27.10.2025 суд, вирішив, в порядку пункту 3 частини 2 статті 185 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 04.11.2025.

У судовому засіданні 04.11.2025 представник позивача підтримав заявлені вимоги у повному обсязі та просив суд їх задовольнити. Представник відповідача заперечив проти задоволення позовних вимог та просив суд відмовити у їх задоволенні.

Судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі.

Фактичні обставини справи та узагальнена позиція сторін.

ТОВ «Білоцерківвода» у місті Біла Церква здійснює діяльність з централізованого водопостачання та водовідведення на підставі ліцензії, виданої НКРЕКП, яка з 15.02.2018 є безстроковою. На виконання вимог законодавства та Правил користування системами комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України від 27.06.2008 №190 Товариство, як виконавець послуги з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення обслуговує вуличні, квартальні та дворові мережі водопостачання та водовідведення, споруди і обладнання, а також технологічні прилади й пристрої на них які перебувають у нього на балансі або на які є відповідний договір на обслуговування зі споживачем.

Будинок №75 по бульвару Олександрійському у м. Біла Церква був обладнаний будинковими лічильниками холодної води, що підтверджується рішенням міської ради та актами прийняття вузлів комерційного обліку на абонентський облік від 19.05.2022. Підприємством були опломбовані два комерційні лічильники BAYLAN, які виконували функцію вузлів комерційного обліку. 25.10.2023 під час технічного огляду Товариством виявлено факт їх самовільного демонтажу та заміну трубопроводів, що оформлено відповідним актом.

Позивач наголошує, що у зв`язку з пошкодженням раніше встановлених вузлів комерційного обліку мова йде не про первинне встановлення, а про поновлення комерційного обліку, що згідно із Законом України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» та Правилами надання послуг не потребує повторного інформування співвласників за процедурою Порядку №444. З цією метою Позивач неодноразово звертався до ОСББ «Оберіг-75», однак відповідач, за твердженням Позивача, не забезпечив доступ до підвального приміщення та фактично створював перешкоди для встановлення і відновлення роботи комерційних вузлів обліку.

Так, із доводів позивача вбачається, що 06.05.2025 Товариство направило ОСББ «Оберіг-75» два примірники договору про встановлення сервітуту. У відповіді від 11.06.2025 ОСББ «Оберіг-75» повідомило про відсутність підстав для його укладення.

Позивач зазначає, що ОСББ «Оберіг-75» у порушення вимог чинного законодавства не забезпечує належну організацію комерційного обліку централізованого водопостачання та централізованого водовідведення, а також перешкоджає допуску працівників Товариства до нежитлового підвального приміщення будинку № 75 по бульвару Олександрійському у м. Біла Церква для встановлення відповідних комерційних вузлів обліку. За таких обставин позивач звернувся до суду з вимогою про встановлення постійного безоплатного сервітуту на зазначене приміщення з метою забезпечення можливості оснащення будівлі вузлами комерційного обліку та подальшого їх обслуговування.

Відповідач заперечує проти задоволення позовних вимог, вказуючи, що Позивачем не доведено наявності підстав для встановлення постійного безоплатного сервітуту. Зокрема, Позивач не подав належних і допустимих доказів дотримання порядку інформування співвласників будівлі про намір встановлення вузла комерційного обліку, що прямо передбачено Законом України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» та Порядком № 444, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 06.06.2018.

Крім того, Відповідач звертає увагу, що Позивач не довів факту вчинення необхідних дій для врегулювання питання щодо встановлення сервітуту у добровільному порядку. Поданий лист не містить проекту договору сервітуту, умов його встановлення та інших істотних складових, що унеможливлює встановлення факту звернення з відповідною пропозицією у розумінні статей 401 404 ЦК України та правових позицій Верховного Суду.

Також Відповідач наголошує, що встановлення сервітуту є можливим лише за умови доведення неможливості задоволення потреб позивача іншим способом, чого у матеріалах справи не підтверджено. Вказує, що право власності є непорушним, а будь-яке обмеження доступу до підвального приміщення повинно бути належно обґрунтоване й пропорційне, чому подані Позивачем матеріали не відповідають.

Ураховуючи наведене, відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підтверджені належними і допустимими доказами, у зв`язку з чим просить суд відмовити у їх задоволенні в повному обсязі.

Позивач, надаючи відповідь на відзив, вважає доводи відповідача необґрунтованими та такими, що ґрунтуються на вибірковому тлумаченні законодавства. Позивач зазначає, що будинок №75 по бульв. Олександрійському у м. Біла Церква був належним чином обладнаний комерційними вузлами обліку холодної води, які у 2022 році були опломбовані та прийняті на абонентський облік. Внаслідок самовільного демонтажу чи пошкодження цих вузлів невідомими особами виникла необхідність не первинного встановлення вузлів, а саме поновлення комерційного обліку, що не потребує повідомлення за процедурою, передбаченою Порядком №444.

Позивач наголошує, що відповідно до Правил надання послуг з централізованого водопостачання та водовідведення та Закону України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» заміна комерційного вузла обліку, який вийшов з ладу або був пошкоджений, здійснюється без процедури повторного інформування співвласників, а протягом п`яти робочих днів після виявлення такого факту. У зв`язку з цим позивач неодноразово звертався до відповідача з вимогою поновити комерційний облік, однак останній, на думку позивача, умисно перешкоджав виконанню законних обов`язків оператора зовнішніх мереж.

Щодо зауважень відповідача про відсутність пропозиції укласти договір сервітуту, Позивач зазначає, що листом від 06.05.2025 року ним були направлені два примірники договору, про отримання яких свідчить відповідь Відповідача від 11.06.2025 року, в якій було висловлено відмову від укладання договору. Тому, на переконання позивача, дії щодо врегулювання питання у добровільному порядку ним були здійснені належним чином, що відповідає вимогам Цивільного кодексу України та правовим позиціям Верховного Суду.

Ураховуючи положення спеціального законодавства та норми статей 401 404 ЦК України, Позивач вважає своє звернення до суду правомірним та обґрунтованим. Він зазначає, що встановлення сервітуту на спірне підвальне приміщення є необхідним для забезпечення функціонування комерційного вузла обліку у найближчому до межі майнової належності місці, у зв`язку з чим просить суд задовольнити позов у повному обсязі.

Висновки господарського суду.

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори, інші правочини, а також дії осіб, які породжують такі права і обов`язки. Однією з форм реалізації цивільного права на користування чужим майном є сервітут.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 395 ЦК України сервітут належить до речових прав на чуже майно.

Стаття 401 ЦК України передбачає, що сервітут може бути встановлений щодо іншого нерухомого майна, у тому числі будівлі, для задоволення потреб осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

У разі недосягнення домовленості між власником майна та заінтересованою особою, яка має потребу у користуванні таким майном, ст. 402 ЦК України надає останній право звернутися до суду з вимогою про встановлення сервітуту. Таким чином, закон прямо передбачає можливість судового захисту права користування чужим нерухомим майном у випадку, коли інші способи реалізації цього права недоступні.

За приписами ч.ч. 1, 2, 5 ст. 403 ЦК України сервітут не позбавляє власника майна його основних прав, а лише обмежує їх у певному обсязі задля забезпечення права іншої особи. Цей інститут встановлює баланс інтересів між власником майна та особою, яка потребує його часткового використання.

Частини 1, 3 ст. 404 ЦК України уточнюють, що сервітут може бути встановлений з метою забезпечення, зокрема, водопостачання, прокладання та експлуатації мереж, і може стосуватись не тільки земельних ділянок, а й іншого нерухомого майна - зокрема технічних приміщень у будівлях.

Аналіз зазначених норм свідчить, що сервітут є передбаченим законом механізмом, який може бути застосований у випадку, якщо у особи відсутня інша реальна можливість задовольнити свої законні потреби у користуванні чужим нерухомим майном. Його мета - забезпечення ефективного, безперешкодного використання належного майна (в даному випадку - зовнішніх мереж централізованого водопостачання), коли співвласники будинку, всупереч положенням спеціального законодавства, відмовляють у доступі до технічних приміщень для встановлення вузла комерційного обліку.

У контексті вищевикладених положень ЦК України, речове право у формі сервітуту виступає правовим інструментом, який дозволяє заінтересованій особі (сервітуарію) реалізувати своє право на ефективне використання належного їй майна, навіть у разі відсутності домовленості з власником іншого майна, яке є необхідним для такого використання.

Сервітут не передбачає передачу права власності чи розпорядження майном, а встановлюється виключно для задоволення потреб іншої особи - часто немайнового характеру, таких як доступ, підключення до мереж, прохід, обслуговування тощо. При цьому він забезпечує баланс між правами власника майна та особи, що має об`єктивну необхідність у його частковому використанні.

Відповідно, ключовою ознакою встановлення сервітуту за рішенням суду є неможливість задоволення законного інтересу заінтересованої особи будь-яким іншим способом. Якщо між сторонами відсутня домовленість про встановлення сервітуту, а відмова або перешкоди з боку власника унеможливлюють ефективне використання майна позивача, суд за наявності відповідних доказів може встановити сервітут примусово.

Таким чином, у разі звернення до суду, позивач повинен довести наявність об`єктивної необхідності у користуванні частиною чужого нерухомого майна (наприклад, технічним приміщенням), а також те, що використання його власного майна без встановлення сервітуту є неможливим або істотно ускладненим. Такий підхід узгоджується з вимогами ст.ст. 401-404 ЦК України і відповідає загальним принципам цивільного права щодо забезпечення правомірного інтересу при збереженні прав власника.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» оснащення будівель вузлами комерційного обліку та обладнанням інженерних систем для забезпечення такого обліку здійснюється відповідно до проектної документації з дотриманням будівельних норм і правил у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері житлово-комунального господарства. Таке оснащення та відповідна проектна документація не потребують видачі технічних умов та інших вимог до встановлення вузла комерційного обліку, погодження з державними органами, органами місцевого самоврядування, їхніми посадовими особами, операторами зовнішніх інженерних мереж, виконавцями комунальних послуг.

Відповідно до абз. 4 ч. 3 ст. 3 Закону України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» у разі якщо власник (співвласники) будівлі не дає згоди або створює перешкоди для встановлення вузла комерційного обліку в місцях вводу зовнішніх інженерних мереж у будівлю, оператор зовнішніх інженерних мереж, до яких приєднана (приєднується) будівля, може вимагати встановлення судом сервітуту щодо частини будівлі, в/на якій обладнується вузол комерційного обліку, для встановлення та обслуговування такого вузла обліку. У такому разі порядок відшкодування витрат на оснащення будівлі вузлами комерційного обліку, встановлений цією статтею, не змінюється.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» обслуговування та заміна вузлів комерційного обліку здійснюються оператором зовнішніх інженерних мереж відповідно до цього Закону, якщо інше не передбачено договорами про надання комунальних послуг, укладеними відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги", з урахуванням вимог Закону України "Про метрологію та метрологічну діяльність".

Відповідно до пунктів 23 Правил надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення (Постанова КМУ №690), несанкціоноване втручання у роботу вузлів комерційного обліку забороняється. Якщо встановлено факт несанкціонованого втручання (самовільний демонтаж, умисне знищення, пошкодження, розкомплектування, зокрема порушення цілісності пломб) в роботу вузла комерційного обліку, зазначений вузол вважається таким, що вийшов з ладу.

Згідно п. 1 Порядку інформування оператором зовнішніх інженерних мереж власників (співвласників) будівлі про намір встановлення вузла комерційного обліку (Постанова КМУ №444) цей Порядок визначає загальні вимоги та механізм інформування оператором зовнішніх інженерних мереж власників (співвласників) будівлі про намір встановлення вузла комерційного обліку.

Тобто, дія положень цього Порядку №444 поширюється на правовідносини при первинному встановленні вузлів обліку там, де їх не було раніше.

Пунктом 18 Порядку оснащення будівель вузлами комерційного обліку та обладнанням інженерних систем для забезпечення такого обліку (Постанова КМУ №206), у разі встановлення вузла комерційного обліку оператором зовнішніх інженерних мереж, власник (співвласники) будівлі надає(ють) доступ фахівцям оператора зовнішніх інженерних мереж до місця встановлення вузла комерційного обліку.

Дослідивши матеріали справи, надані сторонами докази, доводи відзиву та відповіді на відзив, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог з огляну на наступне.

Суд установив, що будинок №75 по бульв. Олександрійському, до моменту самовільного демонтажу обладнання, був належним чином оснащений вузлами комерційного обліку, які у 2022 році були прийняті на абонентський облік та опломбовані позивачем. Відповідач не заперечив факт їх демонтованого стану, а матеріали справи підтверджують, що відсутність вузлів комерційного обліку виникла не внаслідок невстановлення їх позивачем, а внаслідок несанкціонованого втручання, що згідно з Правилами надання послуг є підставою для їх заміни без застосування процедури інформування, передбаченої Порядком №444. У даному випадку встановлення стосується відновлення, а не первинного оснащення будівлі вузлами комерційного обліку.

Самовільний демонтаж раніше встановлених та опломбованих приладів обліку, що підтверджується матеріалами справи, утворює випадок виходу вузла обліку з ладу, який згідно із Правил надання послуг підлягає заміні оператором зовнішніх мереж у найкоротший строк і без повторного проходження процедури повідомлення.

Відповідач не надав доказів, що це було перше встановлення вузла. Також відповідач не спростував факт попереднього обладнання будинку лічильником. Отже, доводи відповідача щодо недотримання порядку повідомлення суд оцінює як безпідставні.

Суд також бере до уваги, що позивач неодноразово звертався до ОСББ «Оберіг-75» з вимогою надати доступ до підвального приміщення для відновлення комерційного обліку, а 06.05.2025 направив відповідачу два примірники договору сервітуту. Належним доказом цього є письмова відповідь ОСББ «Оберіг-75» від 11.06.2025, у якій прямо висловлено відмову від укладення договору.

Отже, доводи відповідача про відсутність пропозиції укласти договір спростовані документально. Відповідач не надав жодних доказів протилежного, не спростував належним чином описані позивачем обставини, що свідчить про безпідставність його заперечень. Тому твердження відповідача про недоведеність звернення з пропозицією укласти Договір сервітуту спростовується матеріалами справи.

Суд вважає доведеним, що відсутність доступу до технічного приміщення, у якому мають бути встановлені комерційні вузли обліку, унеможливлює виконання позивачем обов`язків оператора зовнішніх інженерних мереж, визначених спеціальним законодавством. Інший спосіб забезпечення комерційного обліку за обставин справи об`єктивно відсутній, а відмова відповідача у доступі додатково підтверджується позицією останнього викладеною в межах розгляду даного спору та створює перешкоди для належного обліку водопостаачання, що суперечить вимогам Закону України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання».

Відповідач не надав суду доказів існування альтернативного місця встановлення вузла обліку або іншого технічного рішення, яке б дозволило здійснювати комерційний облік без доступу до спірного приміщення та не довів, що встановлення сервітуту є надмірним обмеженням його прав. За відсутності альтернативи та з огляду на імперативні вимоги законодавства щодо обов`язковості комерційного обліку, суд приходить до висновку, що сервітут є єдиним ефективним та пропорційним способом забезпечення можливості виконання позивачем функцій оператора зовнішніх мереж. З огляду на положення статей 401 404 ЦК України, сервітут встановлюється саме у випадку, коли задоволення потреб заінтересованої сторони іншим способом неможливе або істотно утруднене. Такі обставини у даній справі є доведеними.

При цьому встановлення сервітуту не позбавляє ОСББ «Оберіг-75» правомочностей власника, а лише обмежує їх у мінімально необхідному обсязі, достатньому для доступу до технічного приміщення, встановлення обладнання обліку та забезпечення його обслуговування. З огляду на те, що предметом сервітуту є вузол комерційного обліку, а не використання приміщення у цілому, відсутнє втручання у право власності співвласників будинку.

Більш того, матеріали справи не містять доказів, що ОСББ «Оберіг-75» самостійно вживало дій щодо забезпечення обліку. Не надано жодного підтвердження ініціювання відповідачем будь-яких робіт, проєктів, чи звернень для відновлення вузла, не зверталося до оператора зовнішніх мереж, не пропонувало альтернативного місця чи способу відновлення комерційного обліку. Така бездіяльність свідчить про ухилення від виконання законного обов`язку щодо забезпечення функціонування комерційного обліку та суперечить інтересам співвласників будинку. Це додатково підтверджує, що інший спосіб реалізації права Позивача відсутній.

Отже, суд приходить до висновку, що встановлення постійного безоплатного сервітуту щодо частини підвального приміщення будинку №75 по бульв. Олександрійському є обґрунтованим, необхідним та пропорційним способом забезпечення прав і обов`язків позивача, при цьому не порушує істотним чином права власності співвласників будинку, оскільки стосується лише технічного доступу та обслуговування обладнання.

В силу частини 5 статті 236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Щодо інших аргументів сторін суд зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони грунтуються. Хоча пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Враховуючи вищенаведене, а також те, що положеннями пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України однією з засад судочинства визначено змагальність сторін та свободу в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, господарський суд вважає, що судом, в межах наданих повноважень, створені належні умови для реалізації сторонами своїх процесуальних прав щодо доказів та доводів.

Витрати зі сплати судового збору за розгляд позову у розмірі 3028 грн, відповідно до ст. 129 ГПК України, підлягають покладенню на відповідача.

Керуючись статтями 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Встановити Товариству з обмеженою відповідальністю «Білоцерківвода» (09100, Київська обл., місто Біла Церква, вулиця Сухоярська, будинок 14, ) постійний безоплатний сервітут щодо нежитлового підвального приміщення в будинку №75 по бульвару Олександрійському у місті Біла Церква, для оснащення будівлі вузлом комерційного обліку централізованого водопостачання та централізованого водовідведення та обслуговування такого вузла обліку (в тому числі і зняття показників щомісяця).

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оберіг-75» (09117, Київська обл., місто Біла Церква, бульвар Олександрійський, будинок 75, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Білоцерківвода" (09100, Київська обл., місто Біла Церква, вулиця Сухоярська, будинок 14, ) 3028 грн витрат зі сплати судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України.

Рішення підлягає оскарженню в порядку та строки, визначені статтями 254-256 ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 25.11.2025.

Суддя А.Ф. Черногуз