ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" листопада 2025 р. Справа № 914/2622/24

Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:

Головуючого (судді-доповідача) Якімець Г.Г.,

Суддів: Бойко С.М., Бонк Т.Б.,

за участю секретаря судового засідання Кришталь М.Б.,

та представників сторін:

від позивача Гузюк Н.І.

від відповідача (скаржника) не з`явився

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Галтрансопт від 20 червня 2025 року

на рішення Господарського суду Львівської області від 29 травня 2025 року (повний текст підписано 03.06.2025), суддя Крупник Р.В.

у справі № 914/2622/24

за позовом Львівської міської ради, м. Львів

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Галтрансопт, м. Львів

про стягнення безпідставно збережених коштів

встановив:

24 жовтня 2024 року Львівська міська рада звернулася до Господарського суду Львівської області з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Галтрансопт про стягнення безпідставно збережених коштів в сумі 372 003,64 грн.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 29 травня 2025 року у справі № 914/2622/24 позов задоволено частково: присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача 340 590,42 грн безпідставно збережених коштів та 5 108,74 грн судового збору. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідач у період з 01.08.2021 по 30.04.2024 використовував спірну земельну ділянку без виникнення права користування і без державної реєстрації цього права та не сплачував у зазначений період плати за користування нею у встановленому законодавчими актами розмірі, відтак, зберіг за рахунок позивача, як власника земельної ділянки, грошові кошти у розмірі орендної плати. Крім цього, місцевий господарський суд, врахувавши заперечення відповідача щодо розрахунку орендної плати (в частині нормативної грошової оцінки), взявши до уваги висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, про те, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не є єдиним доказом фактичної нормативної грошової оцінки, здійснив перерахунок орендної плати (в тому числі нормативної грошової оцінки щодо визначення коефіцієнту Км3. Так суд відхилив застосування таких локальних факторів, як розташування земельної ділянки: у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення (1,1); у зоні історичного ландшафту, що охороняється (1,07); у санітарно-захисній зоні (0,85); водночас судом враховано такі коефіцієнти, як примикання земельної ділянки до вулиці без твердого покриття (0,95) та незабезпеченість централізованим теплопостачанням (0,95). З врахуванням вказаного, судом встановлено, що сума безпідставно збережених коштів, які підлягають стягненню з відповідача на користь позивача, становить 340 590,42 грн (288 083,68 грн за період з 01.08.2021 по 31.12.2023 включно та 52 506,74 грн - за період з 01.01.2024 по 30.04.2024 включно. Решту позовних вимог суд визнав безпідставними.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Галтрансопт» звернулося до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 29 травня 2025 року у справі № 914/2622/24 та ухвалити нове про відмову в позові. Зокрема, зазначає, що в силу ст.ст.631, 638, 640 ЦК України, між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки на умовах з урахуванням надісланого ним позивачу протоколу розбіжностей від 09 березня 2021 року, що відповідає положенням ч.7 ст.181 ГК України. З огляду на наведене, вважає безпідставним посилання позивача та суду на норми ст.1212 ЦК України за наявності між сторонами договірних відносин. Також вважає помилковим посилання суду на постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 щодо моменту укладення договору оренди землі.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Зокрема, зазначає, що договір оренди не було укладено, з огляду на те, що розглянувши заяву відповідача, Департамент містобудування Львівської міської ради надав відповідь (лист від 26.03.2021 року № 2403-вих-23457) про відсутність підстав для підписання протоколу розбіжностей до договору оренди землі (кадастровий номер :08:002:0040). Також наголошує, що в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження реєстрації права оренди на земельну ділянку за ТОВ «Галтрансопт», а отже, останній користується земельною ділянкою без достатньої правової підстави, оскільки він не є власником або постійним користувачем спірної земельної ділянки, тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, а єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата.

У запереченнях на відзив на апеляційну скаргу, які надійшли до суду 17 листопада 2025 року, апелянт зазначає, що не отримував від позивача листа № 2403-вих-23457 від 26.03.2021, відтак, вважає, що оскільки міська рада у двадцятиденний строк не звернулася до суду для врегулювання розбіжностей з ТОВ «Галтрансопт», у відповідності до ч.7 ст.181 ГК України у чинній на той час редакції, відтак, вважає прийнятими пропозиції, викладені товариством в протоколі розбіжностей від 09.03.2021. З посиланням на висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 також наголошує, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, відтак, вважає що між сторонами існують договірні відносини на підставі договору, укладеного 09 березня 2021 року.

Представник позивача в судовому засіданні проти вимог апеляційної скарги заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, хоча належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи. Слід зазначити, що ухвалою суду від 20 жовтня 2025 року розгляд справи відкладено в межах розумного строку на підставі клопотання відповідача.

Відповідно до ч.12 ст.270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Оскільки явка представника відповідача в судове засідання не визнавалась обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за його відсутності.

Західний апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представника позивача, розглянувши доводи апеляційної скарги та дослідивши наявні докази по справі, дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного:

Як встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-024 від 18.07.2024 земельна ділянка з кадастровий № :08:002:0040, площею 0,2645 га розташована у м. Львові по вул. Механічній, 2, зареєстрована у Державному земельному кадастрі 06.11.2019.

На вказаній земельній ділянці знаходяться нежитлові приміщення площею 1092,5 кв.м, які з 22.09.2018 належать Товариству з обмеженою відповідальністю «Галтрансопт» на праві власності, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав № 387403026 від 18.07.2024.

Ухвалою Львівської міської ради № 5145 від 06 червня 2019 року Товариству з обмеженою відповідальністю «Галтрансопт» надано дозвіл на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2645 га на вул. Механічній, 2 для обслуговування будівель за рахунок земель промисловості, транспорту, звязку, енергетики, оборони та іншого призначення.

07 вересня 2020 року ухвалою Львівської міської ради № 6700 затверджено Товариству з обмеженою відповідальністю «Галтрансопт» проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано таку в оренду терміном на 5 років, встановлено тримісячний строк для укладення з міською радою договору оренди землі та договору про відшкодування недоотриманих коштів за користування земельною ділянкою.

Листом від 05 лютого 2021 року відповідач просив позивача надати проєкт договору оренди землі.

У відповідь міська рада листом від 16 лютого 2021 року надіслала ТОВ «Галтрансопт» проєкт договору оренди землі, розрахунок орендної плати та договір про відшкодування втрат від недоотриманих коштів за користування земельною ділянкою.

Листом від 09 березня 2021 року відповідач повідомив міську раду про незгоду з п.п.5, 8, 9, 14, 40 договору оренди (зокрема в частині розміру нормативної грошової оцінки та орендної плати відповідно) та виклав такі у своїй редакції у протоколі розбіжностей від 09.03.2021, який долучив до підписаного договору оренди. Міська рада отримала договір з протоколом розбіжностей 10 березня 2021 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Листом від 26 березня 2021 року Департамент містобудування Львівської міської ради повідомив відповідача про відсутність підстав для підписання запропонованого відповідачем протоколу розбіжностей до договору оренди земельної ділянки. Докази надіслання вказаного листа відповідачу у матеріалах справи відсутні.

Згідно з Витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1172 від 14 травня 2021 року нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 3 823 400,40 грн. Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання такої земельної ділянки (Кф), становить 1,2; коефіцієнт Км2 - 1,5; сукупний коефіцієнт місцезнаходження земельної ділянки Км3 - 1,00045; середня (базова) вартість земель населеного пункту - 423,10 грн./кв. м.

За результатами розгляду скарги ТОВ «Галтрансопт» Держгеокадастр листом від 13 травня 2021 року повідомив відповідача про те, що значення коефіцієнта Км2 для спірної земельної ділянки дорівнює 1,5, а сукупний коефіцієнт Км3 становить 1,00045 згідно з добутками локальних коефіцієнтів, а саме: у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення 1,1; у зоні історичного ландшафту, що охороняється 1,07; місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0,85.

15 січня 2024 року комісією у складі представників Львівської міської ради проведено обстеження спірної земельної ділянки та встановлено, що її фактично використовує відповідач для обслуговування нежитлових будівель і споруд за відсутності укладеного договору оренди земельної ділянки; доступ до земельної ділянки обмежений металевим і бетонним парканом та металевими воротами. Наведене зафіксовано в акті обстеження № 2 від 15.01.2024, який надіслано відповідачу разом із вимогою № 2412-вих-15200 від 08.02.2024 про вжиття заходів з оформлення права користування та проведення оплати за фактичне користування земельною ділянкою без правових підстав.

Судом встановлено, що відповідач не проводить жодних оплат за користування спірною земельною ділянкою; не перебуває на обліку як платник плати за землю у Львівській територіальній громаді, що підтверджується листом ГУ ДПС у Львівській області від 24.04.2024, при цьому, він не здійснював плату за землю до бюджету Львівської територіальної громади за період з 01.04.2021 по 21.03.2024, що підтверджується листом Управління адміністрування місцевих та залучених фінансів ДФП Львівської міської ради від 09.04.2024.

Згідно з Витягом № НВ-024 від 16 квітня 2024 року та Інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 18 липня 2024 року, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки станом на 2024 рік становить 5 294 087,93 грн.

Як вбачається з листа Головного управління Держгеокадастру у Львівській області № 1690/15-24 від 29 квітня 2024 року нормативна грошова оцінка 1 кв.м спірної земельної ділянки, враховуючи коефіцієнт (Кф) 1,2, станом на 2021 рік становила 1 445,48 грн за 1 кв.м, на 2022 рік 1 590,03 грн за 1 кв.м, а на 2023 рік 1 828,54 грн за 1 кв.м.

Крім цього, судом встановлено, що рішенням Господарського суду Львівської області від 07 квітня 2025 року у справі № 914/2786/21 позов Львівської міської ради задоволено частково: присуджено до стягнення з ТОВ «Галтрансопт» на користь міської ради 179 444,50 грн - безпідставно збережених коштів за користування спірною земельною ділянкою за період з 01 серпня 2018 року по 31 липня 2021 року. Вказане рішення не оскаржувалося в апеляційному порядку та набрало законної сили. При визначенні суми, яка підлягала стягненню з відповідача суд зокрема посилається на висновок експерта № 5567 від 27.11.2024, яким встановлено, що розроблена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, зазначена у Витязі №1172 від 14.05.2021, з огляду на застосовані значення сукупного коефіцієнту Км3 (і локальних коефіцієнтів, що є його складовими), не відповідає вимогам нормативно-правових актів. Експертом проводилась перевірка правильності застосування відомостей та коефіцієнтів, зазначених у витязі та технічній документації з нормативної грошової оцінки, виключно в межах наданої для дослідження документації. Відтак, суд дійшов висновку про відсутність підстав для застосування вказаних локальних коефіцієнтів при визначенні сукупного коефіцієнту Км3 та, відповідно, розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки: 1) у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення 1,1; 2) у зоні історичного ландшафту, що охороняється 1,07; 3) місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0,85. Натомість, судом було встановлено, що застосуванню підлягають такі локальні коефіцієнти: 1) примикання земельної ділянки до вулиці без твердого покриття 0,95; 2) незабезпеченість централізованим теплопостачанням 0,95.

У жовтні 2024 року Львівська міська рада звернулася до суду з цим позовом про стягнення з ТОВ Галтрансопт безпідставно збережених коштів в сумі 372 003,64 грн за період з 01 серпня 2021 року по 30 квітня 2024 року. Як вбачається з розрахунку позивача:

- за період з 01.08.2021 по 31.12.2021 розмір орендної плати становить 47 792,51 грн., виходячи із того, що НГО становить 3 823 400,40 грн., а річний розмір орендної плати 3% від вказаної суми, тобто 114 702,01 грн.;

- за період з 01.01.2022 по 31.12.2022 розмір орендної плати становить 126 172,21 грн., виходячи із того, що НГО становить 4 205 740,44 грн., а річний розмір орендної плати 3% від вказаної суми;

- за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 розмір орендної плати становить 145 098,05 грн., виходячи із того, що НГО становить 4 836 601,51 грн., а річний розмір орендної плати 3% від вказаної суми;

- за період з 01.01.2024 по 30.04.2024 розмір орендної плати становить 52 940,88 грн., виходячи із того, що НГО становить 5 294 087,93 грн., а річний розмір орендної плати 3% від вказаної суми, тобто 158 822,64 грн.

Відповідно до ч.2 статті 152 Земельного кодексу України (ЗК України) власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно з ст.80 ЗК України суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

В силу положень частин 1 статей 122, 123, 124 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Частинами 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України (ЦК України) передбачено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗК України реалізується через право постійного користування або право оренди.

Частиною 1 ст.93 і ст.125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Згідно з ст.206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" ч.1 ст.96 ЗК України).

Судом встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Галтрансопт» з 22 вересня 2018 року є власником нежитлових приміщень площею 1092,5 кв.м, розташованих у м. Львові по вул. Механічній, 2, що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 387403026 від 18.07.2024.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.120 ЗК України (в редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлові приміщення, розташовані на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Водночас, згідно з ч.ч.1-4, 9 ст.79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Судом встановлено, що земельна ділянка площею 0,2645 га розташована у м. Львові по вул. Механічній, 2, зареєстрована у Державному земельному кадастрі 06 листопада 2019 року та їй присвоєно кадастровий номер - :08:002:0040, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-024 від 18.07.2024.

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі) має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 ЦК України.

Відтак, відповідач, як власник об`єкта нерухомого майна, у період з 01 серпня 2021 року по 30 квітня 2024 року користувався земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування земельною ділянкою, не сплачуючи коштів за користування нею, тому є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, відтак, зобов`язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень ч.1 ст.1212 ЦК України.

Водночас, колегія суддів відхиляє доводи відповідача про існування між сторонами договірних правовідносин на підставі договору оренди землі з протоколом розбіжностей від 09 березня 2021 року, оскільки як вбачається з матеріалів справи, такий договір між сторонами не був укладений, у зв`язку з не погодженням всіх його істотних умов, зокрема щодо: розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки; розміру орендної плати; умов щодо поновлення договору; відповідальності за порушення зобов`язань орендаря; щодо переходу права власності на орендовану земельну ділянки до іншої особи.

Посилання відповідача на положення ч.7 ст.181 ГК України є безпідставними, оскільки як правильно встановлено місцевим господарським судом, до статті 181 ГК України 19 червня 2020 року було внесено зміни та така не містила положень ч.7.

Колегія суддів відхиляє посилання апелянта на те, що Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів», яким було внесено зміни до ст.181 ГК України, набрав законної сили лише 01 липня 2021 року, про що зазначено в ч.1 розділу XIII (Прикінцеві та перехідні положення) вказаного закону.

Частина 1 розділу XIII (Прикінцеві та перехідні положення) стосується Закону України «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки», який викладено в новій редакції Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів».

Натомість, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів», яким серед іншого внесено зміни і до ст.181 ГК України, набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, про що зазначено у розділі IV. Прикінцеві положення вказаного Закону. Такий Закон офіційно опублікований у газеті «Голос України» 15 серпня 2020 року та набрав чинності 16 серпня 2020 року.

З огляду на наведене, колегія суддів відхиляє доводи апелянта про існування між сторонами договірних відносин на підставі договору оренди землі з протоколом розбіжностей від 09 березня 2021 року із посиланням на положення ч.7 ст.181 ГК України.

Також в апеляційній скарзі відповідач наголошує на помилковому посиланні суду першої інстанції на постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 щодо моменту укладення договору оренди землі.

Однак, колегія суддів звертає увагу, що суд в оскаржуваному рішенні зазначає наступне: «відповідно до приписів статті 6 та статті 17 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Відповідно до частини 1 статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Згідно з частинами 1, 2 статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Частиною 2 статті 640 ЦК України встановлено, що якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Частиною 2 статті 639 ЦК України передбачено, що коли сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Таким чином, в силу приписів цивільного законодавства договір оренди не є укладеним. Аналогічної позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі №322/1178/17.».

Місцевим господарським судом в оскаржуваному рішенні не стверджується про державну реєстрацію самого договору оренди, як про це помилково вказує апелянт, а навпаки зазначено про необхідність державної реєстрації права оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 жовтня 2025 року у справі № 907/882/22 суд зазначив, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності була властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013.

Однак з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом № 1878-VI, якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Відтак у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 договір оренди землі не може бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV; пункт 2 частини першої статті 4 та пункт 1 частини першої статті 19 Закону № 1952-IV у редакціях, чинних на час підписання Договору).

Таким чином, після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою. Схожі висновки викладені у підпунктах 8.16-8.20 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22.

Наведене узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Водночас Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

Колегія суддів враховує висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 жовтня 2025 року у справі № 907/882/22, водночас, за встановлених судом вище обставин неукладення сторонами договору оренди спірної земельної ділянки, у зв`язку з недосягненням згоди з усіх істотних умов договору, між сторонами не виникли права та обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, а до спірних відносин підлягають застосуванню положення ст.1212 ЦК України, що регулюють кондикційні зобов`язання.

Щодо розрахунку безпідставно збережених коштів, колегія суддів зазначає наступне:

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч.1 ст.269 ГПК України).

Слід зазначити, що позивачем не оскаржувалось рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позову. Відповідач в апеляційній скарзі не навів обставин незгоди із рішенням суду в частині розміру безпідставно збережених коштів (а саме: нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки).

Разом з цим, відповідно до п.289.1, 289.2 ст.289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за певною формулою.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому, статтями 12, 13, 18 ЗУ «Про оцінку земель» регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов`язково. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Відповідно до ст.20 ЗУ «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч.3 ст.23 ЗУ «Про оцінку земель»).

З огляду на те, що земельне законодавство і Податковий кодекс України не обмежують можливості подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом із Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка із Державного земельного кадастру, витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98-103 ГПК України. Аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 905/1680/20.

Так, згідно з Витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1172 від 14.05.2021 нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становила 3 823 400,40 грн. Водночас, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки у 2024 році змінилася та становить 5 294 087,93 грн, що підтверджується Витягом № НВ-024 від 16.04.2024 та Інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 18.07.2024.

У листі Держгеокадастру від 13 травня 2021 року вказано про те, що значення коефіцієнта Км2 для спірної земельної ділянки дорівнює 1,5, а сукупний коефіцієнт Км3 становить 1,00045 згідно з добутками локальних коефіцієнтів (у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення 1,1; у зоні історичного ландшафту, що охороняється 1,07; місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0,85).

Згідно з висновком експерта № 5567 від 27.11.2024, який виготовлений судовим експертом у межах справи № 914/2786/21, розроблена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, зазначена у Витязі № 1172 від 14.05.2021, з огляду на застосовані значення сукупного коефіцієнту Км3 (і локальних коефіцієнтів, що є його складовими), не відповідає вимогам нормативно-правових актів. Експерт зауважив, що розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки не входить в коло питань, що досліджуються експертизою з питань землеустрою. Експертом проводилась перевірка правильності застосування відомостей та коефіцієнтів, зазначених у витязі та технічній документації з нормативної грошової оцінки, виключно в межах наданої для дослідження документації.

Відповідно до пунктів 1 та 2 розділу І Порядку № 489 (чинного на час виникнення спірних правовідносин) нормативна грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №213 від 23.0.31995 (зі змінами). Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності.

Пунктом 3 Розділу ІІ Порядку № 489 встановлено, що нормативна грошова оцінка всіх категорій земель та земельних ділянок населених пунктів (за винятком земель сільськогосподарського призначення та земельних ділянок водного фонду, що використовуються для риборозведення) визначається згідно з формулою 1: Цн = В х Нп х Кф х Км, де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки; Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Згідно з п.6 Розділу ІІ Порядку № 489 коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою: Км = Км1 х Км2 х Км3, де: Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення; Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони); Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Пунктом 10 Розділу ІІ Порядку № 489 встановлювалося, що значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. Значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Встановлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу не менше ніж 1:10000 для міст з чисельністю населення понад 100 тис. осіб, та 1:5000 - для інших населених пунктів. Для обчислення Км3 враховуються локальні фактори, наведені в додатку 7, при цьому добуток пофакторних оцінок не має бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Судом встановлено, що для визначення коефіцієнту Км3 орган Держгеокадастру застосував такі локальні фактори: у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення 1,1; у зоні історичного ландшафту, що охороняється 1,07; місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0,85.

Разом з тим, судом на підставі доказів, що містяться у матеріалах справи, встановлено невідповідність застосованих органом Держгеокадастру локальних факторів характеристикам спірної земельної ділянки, а саме: зона магістралей підвищеного містоформувального значення (1,1); зона історичного ландшафту, що охороняється (1,07); місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (0,85), а відтак, відсутність підстав для застосування таких коефіцієнтів при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Водночас, судом при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки щодо визначення коефіцієнту Км3 враховано такі фактори, як: примикання земельної ділянки до вулиці без твердого покриття (0,95) та незабезпеченість централізованим теплопостачанням (0,95), які підтверджуються доказами, що містяться у матеріалах справи.

Здійснивши перерахунок нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з урахуванням встановлених локальних факторів коефіцієнту Км3 та показників, що містяться у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, судом першої інстанції встановлено, що коефіцієнт Км3 становить 0,9025 (0,95 х 0,95), а нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки 3 449 066,23 грн (2645 х 423,10 х 1,5 х 0,9025 х 1,2 х 1,8972), а не 3 823 400,40 грн, як зазначено у Витязі із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1172 від 14.05.2021. Така оцінка підлягає застосуванню та враховується судом за період з 01.08.2021 по 31.12.2023 включно.

Зважаючи на наведене, сума безпідставно збережених коштів за період з 01.08.2021 по 31.12.2023 включно становить 288 083,68 грн, з яких: 43 372,44 грн за 2021 рік (з серпня по грудень); 113 819,18 грн за 2022 рік та 130 892,06 грн за 2023 рік.

Щодо розрахунку безпідставно збережених коштів за 2024 рік (з січня по квітень), судом враховано, що відповідно до п.3 Методики № 1147, яка набрала чинності 10.11.2021, нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за формулою: Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні, де Пд - площа земельної ділянки, квадратних метрів; Нрд - норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі згідно з додатком 1; Км1 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зони впливу великих міст; Км2 - коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів; Км3 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зон радіаційного забруднення; Км4 - коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки; Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру; Кмц - коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням; Кні - добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.

З огляду на наведене, розмір безпідставно збережених коштів за період з 01 січня по 30 квітня 2024 року становить 52 940,88 грн (виходячи з розміру нормативної грошової оцінки у 2024 році 5 294 087,93 грн, який застосовується з 01 січня 2024 року згідно з п.2 ухвали Львівської міської ради № 3426 від 06.07.2023 року.

Загальний розмір безпідставно збережених коштів, які підлягають стягненню з відповідача на користь позивача, за період з 01 серпня 2021 року по 30 квітня 2024 року становить 340 590,42 грн.

Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст.86 ГПК України).

Враховуючи все наведене вище, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про часткове задоволення позову та стягнення з відповідача на користь позивача 340 590,42 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю.

Відповідно до ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення (ч.1 ст.275 ГПК України).

Статтею 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про залишення рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційної скарги без задоволення.

Судовий збір за подання апеляційної скарги, у відповідності до ст.129 ГПК України, покладається на скаржника.

Керуючись ст.ст.236, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд,

ухвалив:

Рішення Господарського суду Львівської області від 29 травня 2025 року у справі № 914/2622/24 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Галтрансопт без задоволення.

Матеріали справи № 914/2622/24 повернути до Господарського суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку у відповідності до вимог ст.ст.286-291 ГПК України.

Повну постанову складено 21 листопада 2025 року

Головуючий (суддя-доповідач) Якімець Г.Г.

Суддя Бойко С.М.

Суддя Бонк Т.Б.