ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" листопада 2025 р. Справа№ 910/14968/22 (910/7870/24)

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сотнікова С.В.

суддів: Отрюха Б.В.

Остапенка О.М.

за участю секретаря судового засідання Макухи О.А.,

представника позивача адвоката Осадчої Н.О.,

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент"

на рішення Господарського суду міста Києва

від 25.08.2025 (повний текст підписано 05.09.2025, суддя Чеберяк П.П.)

у справі № 910/14968/22 (910/7870/24)

за позовом ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 )

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент"

про визнання майнових прав на об`єкт інвестування,

в межах справи № 910/14968/22

про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" (код 32920218),

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовних вимог.

В провадженні Господарського суду міста Києва перебуває справа №910/14968/22 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент".

У червні 2024 року ОСОБА_1 звернувся в суд із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" про визнання майнових прав на об`єкт інвестування (незавершене будівництво).

Позов обґрунтований тим, що між сторонами укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення, загальною площею 141,6 кв. м. Позивач як покупець виконав зобов`язання за договором та повністю оплатив вартість майнових прав. Втім, відповідач свої зобов`язання за договором припинив виконувати, об`єкт інвестування не реконструйований та не введений в експлуатацію, необхідні документи для оформлення права власності не передає позивачеві, відтак майнові права позивача на об`єкт інвестування не визнає.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.08.2025 у справі № 910/14968/22 (910/7870/24) позов задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , майнові права на об`єкт інвестування (об`єкт незавершеного будівництва (реконструкції), а саме на нежитлове приміщення за № 17 загальною площею 141,6 кв. м на четвертому поверсі нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 10-10/2018-1 від 10.10.2018, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" та ОСОБА_1 .

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 138 060 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись із вищезазначеним судовим рішенням, відповідач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 25.08.2025 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволені позовних вимог повністю.

Скаржник вважає, що судом першої інстанції не взято до уваги усі фактичні обставини справи, не надано оцінки наявним доказам та доводам, які ТОВ "Укрбуд девелопмент" зазначало у заявах по суті справи, що має безпосереднє значення для об`єктивного розгляду справи та прийняття обґрунтованого та законного рішення.

Так, відповідно до п.п. 4.5.9. п. 4.5. Договору останній платіж мав бути здійснений позивачем на користь відповідача, як продавця, до 09.07.2019. Однак позивач додано до позову копію квитанції від 19.06.2024 на суму несплаченого залишку коштів у розмірі 219790 грн. Також додає платіжну інструкцію від 20.06.2024 на суму 3210 грн згідно призначення платежу вказано договір № 10.10.2018-1, а не № 10-10/2018-1. Тобто позивачем порушено умови договору щодо здійснення порядку та строків оплати коштів згідно з п. 4.5. Договору. Таким чином, позивач не виконав у встановлені п.п. 4.5.9 Договору строки свої зобов`язання та не сплатив вчасно повну суму за майнові права у розмірі 9 204 000 грн відповідно до п. 4.1. Договору.

Також, при прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції не взяв до уваги ту обставину, що рішенням Печерського районного суду м. Києва від 10.08.2023 у справі №757/4710/23-ц за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" про визнання майнових прав на нерухоме майно позовну заяву було залишено без задоволення. Відповідно до змісту даного рішення судом встановлено, що позивачем не повністю виконано умови Договору, а саме не сплачено частину суми від 9204000 грн, а саме 219790 грн, що є залишком несплачених коштів. Відповідне рішення набрало законної сили та не було оскаржено в апеляційному порядку. Зазначені обставини взагалі залишились поза увагою суду першої інстанції, який не надав жодної оцінки при прийнятті оскаржуваного рішення 25.08.2025.

Таким чином, судом першої інстанції було неправильно застосовано норми матеріального права, передбачені ч. 1 ст. 530 та ч. 1 ст. 610 ЦК України, оскільки відсутні підстави для задоволення позову, враховуючи неналежне виконання зобов`язань позивачем щодо вчасного здійснення сплати коштів за договором, а отже порушення його умов.

Крім того, скаржник зазначив, що суд першої інстанції безпідставно не розглянув подане відповідачем клопотання про заміну неналежного відповідача належним перед прийняттям оскаржуваного рішення, тим самим не надав можливість ТОВ "Строй сіті кепітал", як належному відповідачу, заявити клопотання про розгляд справи спочатку, чим порушено припис ч. 4 ст. 48 ГПК України.

Позиції учасників справи.

Позивач подав відзив на апеляційну скаргу, у якому просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 25.08.2025 у справі № 910/14968/22 (910/7870/24) залишити без змін.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 відстрочено сплату судового збору в сумі 207090 грн за подання апеляційної скарги до закінчення апеляційного розгляду справи, відкрито апеляційне провадження у справі № 910/14968/22 (910/7870/24) за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" на рішення Господарського суду міста Києва від 25.08.2025, призначено розгляд справи в судовому засіданні на 11.11.2025.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

Колегія суддів в судовому засіданні 11.11.2025 ухвалила розглянути справу за відсутності представника відповідача, оскільки явка сторін в судове засідання обов`язковою не визнавалась, а їх неявка у відповідності до ст. 270 ГПК України не перешкоджає апеляційному розгляду справи.

В судовому засіданні 11.11.2025 суд проголосив скорочену постанову (вступну та резолютивну частини).

Колегія суддів, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні матеріали справи, вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені судом апеляційної інстанції. Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Відповідно до статті 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно із положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Отже, порядок набуття права власності на об`єкт нерухомого майна після прийняття такого об`єкта в експлуатацію визначений законом.

Відповідно до статті 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 16.11.2020 у справі № 755/8933/18.

Виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами ЦК України не передбачено.

Отже, враховуючи, що відповідно до статті 28 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2019 у справі № 761/5156/13-ц, суд зазначив, що під майновим правом слід розуміти "право очікування", що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна.

Майновим правом на об`єкт незавершеного будівництва є обумовлене договором право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно, яке виникає тоді, коли настали певні, але не всі, юридичні передумови, необхідні та достатні для набуття речового права.

Враховуючи характер спірних правовідносин, а також встановлені судами попередніх інстанцій обставини, Велика Палата Верховного Суду вважає, що обраний позивачем спосіб захисту порушених прав не заборонений законом та у світлі цієї справи є ефективним, оскільки іншим шляхом захистити її права позивачка не могла. Тому необґрунтованими є доводи касаційної скарги щодо неналежності такого обраного позивачкою способу захисту її прав як визнання за нею майнових прав на квартиру як на частку в об`єкті незавершеного будівництва.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постановах від 27.02.2019 у справі № 761/32696/13-ц та від 20.03.2019 у справі № 761/20612/15-ц у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Як вбачається з матеріалів справи, 10 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 (покупець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" (продавець, відповідач) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №10-10/2018-1 (далі - договір) на об`єкт нерухомості, а саме: на нежитлове приміщення за № 17 попередньо визначеною загальною площею 141,6 кв. м на четвертому поверсі нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

За умовами п. 2.1 договору, продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Майнові права переходять від продавця покупцю тільки після повної оплати загальної вартості майнових прав у розмірі і в порядку, які визначені цим договором.

Відповідно до п. 3.1 договору майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі майнових прав в строк 7 (сім) робочих днів після повної оплати загальної вартості майнових прав у порядку і на умовах, які визначено в розділі 4 цього договору

Після підписання акту прийому-передачі майнових прав покупець набуває право власності на майнові права на об`єкт нерухомості та має право володіти, користуватись та розпоряджатись цими правами без обмежень (пункт 3.3 договору).

Загальна вартість майнових прав на вказаний об`єкт нерухомості на день укладення договору становила 9 204 000,00 грн (дев`ять мільйонів двісті чотири тисячі гривень 00 копійок) відповідно до п. 4.1. договору.

Попередньо визначено, що загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості на день укладення даного договору складає 9 204 000 грн в т.ч. ПДВ 1 534 000 грн. Ціна кожної помірної одиниці об`єкта нерухомості на день укладення договору становить 65 000 грн, в т.ч. ПДВ 10833,33 грн. Ціна кожної вимірної одиниці об`єкта нерухомості може бути змінена продавцем в односторонньому порядку на підставі п.4.7 даного договору, (п.п. 4.1, 4.2 договору).

Пунктами 2.4 та 2.5 договору узгоджено, що планово-орієнтовний строк введення об`єкту будівництва в експлуатацію є 31 липня 2019 року, а планово-орієнтовний строк готовності об`єкту будівництва для використання є 31 грудня 2019 року.

Відповідно до п. 4.5.9. договору останній платіж покупець зобов`язаний здійснити до 09.07.2019.

Пунктом 4.7 договору сторони погодили, що вартість майнових прав на об`єкт нерухомості, визначена п. 4.1 даного договору, може змінюватись продавцем в односторонньому порядку до введення об`єкта будівництва в експлуатацію, покупець зобов`язаний самостійно уточнювати у продавця поточну вартість вимірних одиниць об`єкта нерухомості.

За умовами п. 4.8 договору сторони визначили, що покупець має право сплатити продавцеві всю вартість майнових прав достроково. Сторони погодили, що у будь-якому випадку, загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості має бути внесена покупцем у розмірі 100%, не пізніше дати підписання Акту приймання передачі майнових прав на об`єкт нерухомості та до запланованого терміну введення об`єкта будівництва в експлуатацію, визначеного п . 2.4 даного договору.

За пунктом 4.10 договору купівлі-продажу майнових прав протягом 7 (семи) робочих днів після проведення остаточних розрахунків продавець видає покупцю довідку про повну оплату вартості майнових прав на об`єкт нерухомості. Вказана довідка є підставою для підписання акту прийому-передачі майнових прав та акт приймання-передачі об`єкта нерухомості.

Сторони зобов`язані підписати акт прийому-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості протягом 7 (семи) робочих днів з дня сплати покупцем повної вартості майнових прав на об`єкт нерухомості (пункт 4.11 договору).

Отже, за умовами договору позивач як покупець зобов`язаний сплатити вартість майнових прав в сумі 9 204 000 грн у строк до 09.07.2019, але не пізніше дати підписання акту приймання-передачі майнових прав та до запланованого терміну введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2019 року, а відповідач в свою чергу був зобов`язаний видати покупцю довідку про повну оплату вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, підписати акт прийому-передачі майнових прав та акт приймання-передачі об`єкта нерухомості.

Позивач на виконання власних зобов`язань за договором сплатив на користь відповідача грошові кошти на загальну суму 9 204 000 грн.

Оплата підтверджується наступними копіями:

квитанції від 16.10.2018 на суму від 2301000 грн,

квитанції від 08.11.2018 на суму 760000 грн,

квитанції від 10.12.2018 на суму 760000 грн,

квитанції від 18.01.2019 на суму 760000 грн,

квитанції від 13.03.2019 на суму 150000 грн,

квитанції від 09.07.2019 на суму 250000 грн,

квитанції під 11.07.2019 на суму 510000 грн,

квитанції від 12.04.2019 на суму 160000 грн,

квитанції від 10.05.2019 на суму 290000 грн,

квитанції від 14.05.2019 на суму 180000 грн,

квитанції від 11.05.2019 на суму 290000 грн,

платіжного доручення від 13.08.2019 на суму 600000 грн,

квитанції від 19.06.2024 на суму 219790 грн,

платіжної інструкції від 20.06.2024 на суму 3210 грн,

виписки з особового рахунку з 18.02.2019 по 09.04.2019 щодо перерахування коштів - 18.02.2019 на суму 760000 грн, 11.03.2019 на суму 610000 грн, 09.04.2019 на суму 600000 грн.

Зазначені фактичні обставини відповідачем не спростовані та не заперечуються.

Отже, належить погодитись із висновком суду першої інстанції про те, що позивач як покупець виконав в повному обсязі свої зобов`язання за договором, оплатив повну вартість майнових прав на об`єкт нерухомості.

Втім, після отримання від позивача грошових коштів відповідач в порушення взятих на себе зобов`язань, визначених у п. 3.1, 3.3 договору, не видав позивачеві довідку про повну оплату вартості майнових прав на об`єкт нерухомості та не підписав акт прийому-передачі майнових прав.

Колегія суддів звертає увагу, що сторони не уклали додаткову угоду про розірвання договору відповідно до п. 4.12, у зв`язку з несвоєчасним здійсненням оплати вартості майнових прав зі сторони покупця, тобто договір на дату звернення із даним позовом продовжує свою дію та є обов`язковим до виконання сторонами у відповідності до ст. 629 Цивільного кодексу України.

Одночасно, на переконання колегії суддів, належить визнати безпідставним посилання відповідача на обставини прострочення позивача щодо оплати вартості майнових прав з огляду на те, що договір не розірвано з цих підстав, а прострочення покупця щодо внесення оплати в повному обсязі наступає лише після підписання акту приймання-передачі майнових прав. Тобто, в даному випадку, оплата залишку вартості у червні 2024 року не свідчить про прострочення покупця і не може бути визнана як підстава для невиконання зустрічного зобов`язання відповідача з передачі за актом приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості на користь позивача.

Отже, у зв`язку з невиконанням відповідачем власних зобов`язань, позивач не спроможний зареєструвати за собою майнові права на об`єкт нерухомості та здійснювати права власника, зокрема, щодо володіння та розпорядження майновими правами, оскільки такі права не передані відповідачем за договором купівлі-продажу шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Відповідно до ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Невиконання відповідачем зобов`язання з передачі оплачених майнових прав на користь позивача свідчить про невизнання відповідачем таких прав останнього, а відтак підлягає захисту в судом шляхом визнання майнових прав на об`єкт нерухомості за позивачем.

Колегія суддів відхиляє доводи відповідача про те, що він є неналежним відповідачем з огляду на передачу функцій замовника будівництва на користь ТОВ "Строй сіті кепітал", оскільки підставою для позову стали обставини невизнання саме майнових прав позивача за укладеним між сторонами договору купівлі-продажу, а не обставини, що свідчать про невизнання права власності, яке виникне в майбутньому в зв`язку зі створенням речі, як наслідок трансформації майнових прав на річ (на об`єкт нерухомості після введення його в експлуатацію).

Також слід відхилити посилання відповідача на рішення Печерського районного суду м. Києва від 10.08.2023 у справі №757/4710/23-ц про відмову в позові ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" про визнання майнових прав на нерухоме майно, оскільки підстави даного позову і позову в справі №757/4710/23-ц є різними, ґрунтуються на відмінних обставинах, зокрема, у справі №757/4710/23-ц були установлені обставини невиконання зобов`язання позивачем з оплати майнових прав. В даній справі такі фактичні обставини відсутні, оскільки усунуті позивачем.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча п. 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (стаття 276 ГПК України).

Враховуючи встановлені у справі обставини та норми чинного законодавства, які підлягають до застосування у спірних правовідносинах, колегія суддів дійшла висновку, що рішення місцевого господарського суду у цій справі є законним, обґрунтованим і підстав для його скасування або зміни не вбачається, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.

Судові витрати.

У зв`язку з відхиленням апеляційної скарги судовий збір за її подання у відповідності до статті 129 ГПК України належить покласти на відповідача шляхом стягнення в доход державного бюджету, оскільки ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.10.2025 відстрочено сплату судового збору в сумі 207090 грн за подання апеляційної скарги до закінчення апеляційного розгляду справи.

Керуючись статтями 269, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 276, 282 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 25.08.2025 у справі № 910/14968/22 (910/7870/24) залишити без змін.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрбуд девелопмент" (місцезнаходження: 03039, м. Київ, пр-т Голосіївський, буд. 17, оф. 3/1; ідентифікаційний код 32920218) в доход Державного бюджету України судовий збір в сумі 207090 (двісті сім тисяч дев`яносто) грн за подання апеляційної скарги.

4. Видачу відповідного наказу доручити Господарському суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у строки, встановлені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена та підписана 24.11.2025.

Головуючий суддя С.В. Сотніков

Судді Б.В. Отрюх

О.М. Остапенко