ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

06.11.2025м. СумиСправа № 920/1183/25

Господарський суд Сумської області у складі судді Вдовенко Д.В.,

за участю секретаря судового засідання Шишло Н.С.,

Розглянувши в порядку загального позовного провадження справу № 920/1183/25

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Райз-Схід (вул. Аеродромна, буд. 1/1, м. Лохвиця, Миргородський район, Полтавська область, 37200)

до відповідача Роменської міської ради Сумської області (бульвар Шевченка, буд. 2, м. Ромни, Сумська область, 42000)

про визнання додаткових угод до договорів оренди землі укладеними,

представники учасників справи:

від позивача Діренко М.С.;

від відповідача не з`явився;

УСТАНОВИВ:

Позивач подав позовну заяву, в якій просить суд: 1) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0991, площа 4,0010 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви; 2) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0313, площа 5,9816 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви; 3) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 24.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0992, площа 4,0010 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви; 4) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0993, площа 12,5968 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви; 5) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 24.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:004:0431, площа 15,4924 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви; 6) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 24.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:004:0239, площа 60,8732 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви; 7) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 24.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0313, площа 5,9816 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви.

Ухвалою від 20.08.2025 Господарський суд Сумської області прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі № 920/1183/25; призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 23.09.2025, 12:30; надав відповідачу п`ятнадцятиденний строк з дня отримання ухвали про відкриття провадження у справі для подання відзиву на позовну заяву; надав позивачу семиденний строк з дня отримання відзиву на позовну заяву для подання відповіді на відзив; надав відповідачу семиденний строк з дня отримання відповіді на відзив для подання заперечення.

Ухвалу суду від 20.08.2025 відповідач отримав 21.08.2025 в електронному кабінеті.

04.09.2025 відповідач подав відзив на позовну заяву (вх. № 4729 від 09.09.2025), в якому просить суд відмовити у задоволенні позову. Відповідач зазначає, що позивач 15.04.2025 звернувся до відповідача з повторними листами-повідомленнями про поновлення договорів оренди землі. Питання щодо можливості поновлення договорів оренди було винесене на розгляд сесії Роменської міської ради, засідання відбулося 23.04.2025. Із врахуванням обставин викладених під час розгляду проекту рішення (не дотриманням позивачем строків здійснення агрохімічної паспортизації орних земель сільськогосподарського призначення, визначених Наказом Міністерства Аграрної політики від 11.10.2021 № 536 «Про затвердження Порядку ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки»; не виконання основних вимог щодо охорони родючості ґрунтів та використання частини ділянок за видом угідь - сіножаті для орних цілей; постійних скарг мешканців громади на товариство та його діяльність, а також факт закінчення строку дії договорів), депутати не підтримали проект рішення щодо поновлення орендних відносин (рішення не прийняте). Відповідач направив позивачу лист від 02.05.2025 № 02.1-24/1525, в якому повідомив, що Роменська міська рада не підтримала проект рішення щодо поновлення орендних відносин, строк дії договорів буде припинений 23.05.2025 та 24.05.2025. Також відповідач зазначив, що земельні ділянки після припинення договорів оренди землі будуть включені до Переліку земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які підлягають продажу на земельних торгах, після чого виставлені на земельні торги з метою їх ефективного використання та збільшення надходжень до бюджету громади. Заперечень чи зауважень на вказаний лист-повідомлення позивач не висловив. 12.06.2025 відповідач прийняв рішення про включення земельних ділянок до Переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягають продажу на земельних торгах. 12.06.2025 відповідач прийняв рішення про підготовку лотів для продажу права оренди спірних земельних ділянок на земельних торгах, надав дозвіл на розроблення технічної документації щодо поділу земельних ділянок кадастровий номер :01:004:0239 та кадастровий номер :01:003:0313, які згідно з рішенням Роменської міської ради «Про проведення земельних торгів з продажу права оренди земельних ділянок» від 27.08.2025 були поділені (наразі мають іншу площу та інші кадастрові номери, є іншими об`єктами цивільних прав). Позивач ці рішення не оскаржував, прийняв участь у земельних торгах з продажу права оренди земельних ділянок кадастровий номер :02:002:1107 та кадастровий номер :01:002:1273, став переможцем земельних торгів, у зв`язку з чим між сторонами укладені договори оренди землі від 06.08.2025, за позивачем зареєстроване право оренди в ДРРП.

Ухвалою від 22.09.2025 господарський суд задовольнив заяву представника позивача (вх. № 5055 від 22.09.2025) про участь у судових засіданнях у справі 920/1183/25 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

22.09.2025 позивач подав заяву про зміну предмету позову (вх. № 5074 від 22.09.2025), в якій просить суд: 1) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0991, площа 4,0010 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині заяви; 2) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:002:1273, площа 4,0869 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині заяви; 3) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 24.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0992, площа 7,1608 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині заяви; 4) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0993, площа 12,5968 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині заяви; 5) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 240.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:004:0431, площа 15,4924 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині заяви; 6) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :02:002:1107, площа 20,00 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині заяви; 7) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0313, площа 54,6912 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині заяви; 8) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:004:0239, площа 60,8732 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині заяви; 9) визнати додаткову угоду від 15.04.2025 до договору оренди землі б/н від 23.05.2018 (кадастровий номер земельної ділянки :01:003:0317, площа 5,9816 га) укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині заяви. Позивач подав докази доплати судового збору в сумі 4844,80 грн.

У судовому засіданні 23.09.2025, за участю представника позивача, суд постановив протокольні ухвали про: прийняття до розгляду відзиву на позовну заяву (вх. № 4729 від 09.09.2025); прийняття до розгляду заяви про зміну предмета позову (вх. № 5074 від 22.09.2025); відкладення підготовчого засідання у справі на 14.10.2025, 10:30; забезпечення представнику позивача участі у судовому засіданні 14.10.2025 о 10 год. 30 хв. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.

У судовому засіданні 14.10.2025, за участю представника позивача, суд постановив протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 06.11.2025 о 14 год. 30 хв.; забезпечення представнику позивача участі у судовому засіданні 06.11.2025 о 14 год. 30 хв. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.

Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для подання доказів в обґрунтування своїх позицій по справі, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, господарський суд, в межах наданих йому повноважень, створив належні умови для реалізації учасниками процесу своїх прав.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов таких висновків.

23.05.2018 та 24.05.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області (орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (орендар) були укладені договори оренди землі, за умовами яких орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки за кадастровими номерами :01:003:0317, :01:004:0239, :01:003:0313, :02:002:1107, :01:004:0431, :01:003:0991, :01:003:0992, :01:003:0993, :01:002:1273 сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (всього 9 договорів окремий на кожну земельну ділянку).

Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою визначений у п. 9 договорів.

Згідно з п. 8 договорів, їх укладено на строк 7 років.

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір набирає чинності з моменту його підписання (п. 40 договорів).

Право оренди позивача на земельні ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.05.2018 (витяги з реєстру, а.с. 23-31, том 1).

29.01.2025 позивач звернувся до Роменської міської ради, як власника земельних ділянок на час звернення, з листами-повідомленнями № 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67 про намір скористатися переважним правом на поновлення договорів оренди на новий термін (до 31.12.2032).

25.02.2025 відповідач надав відповідь, в якій зазначив, що для вирішення питання щодо поновлення договорів оренди, внесення до них змін необхідно у листах-повідомленнях вірно зазначити дату реєстрації права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, до листів-повідомлень долучити проєкти додаткових угод та копії чинних агрохімічних паспортів земельних ділянок (у разі їх наявності).

15.04.2025 позивач повторно звернувся до Роменської міської ради з листами-повідомленнями № 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250 до яких додав проєкти додаткових угод. Позивач запропонував: замінити сторону у договорах з Головного управління Держгеокадастру у Сумській області на Роменську міську раду; поновити договори оренди землі на новий термін - до 31.12.2032; щодо договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:004:0431, :01:003:0991, :01:003:0992, :01:003:0993, :01:002:1273 змінити розмір орендної плати (збільшення розміру орендної плати до 12%).

Питання про поновлення права оренди позивача на земельні ділянки розглядалось на засіданні 91 сесії 8 скликання Роменської міської ради 23.04.2025. Під час засідання було повідомлено, що постійна комісія з питань земельних відносин та екології розглянула проєкт рішення і вирішила рекомендувати міській раді не підтримувати проєкт рішення з причин, в тому числі недотримання ТОВ «Райз-Схід» строків здійснення агрохімічної паспортизації орних земель сільськогосподарського призначення; не виконання основних вимог щодо охорони родючості ґрунтів, визначених ст. 37 закону України «Про охорону земель» - використання частини ділянок за видом угідь сіножать, для орних цілей; доцільність проведення аукціонів, що значно збільшить орендну плату від використання цих ділянок.

Рішення про поновлення права оренди позивачу, відповідно до протоколу засідання сесії ради від 23.04.2025, не прийняте (за 0, проти 16, утримались 13).

06.05.2025 Виконавчий комітет Роменської міської ради Сумської області надіслав (фіскальний поштовий чек від 06.05.2025) позивачу лист від 02.05.2025 № 02.1-24/1525, в якому повідомив, що рішення про поновлення права оренди не прийняте, строк дії договорів оренди закінчується 23.05.2025 та 24.05.2025, земельні ділянки будуть включені до Переліку земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які підлягають продажу на земельних торгах, після чого виставлені на земельні торги з метою їх ефективного використання та збільшення надходжень до бюджету громади.

До державного реєстру речових прав на нерухоме майно 26.05.2025 внесені записи про припинення права оренди позивача на спірні земельні ділянки.

12.06.2025 Роменська міська рада прийняла рішення "Про включення земельних ділянок комунальної власності до Переліку земельних ділянок, право оренди на які підлягають продажу на земельних торгах" (спірні земельні ділянки), «Про підготовку лотів для продажу права оренди земельних ділянок на земельних торгах» згідно з яким надала дозвіл на розроблення технічної документації щодо поділу земельних ділянок з кадастровим номером :01:004:0239 площею 60,8732 га та кадастровим номером :01:003:0313 площею 54,6912 га.

06.08.2025, за результатами земельних торгів з продажу права оренди на земельні ділянки :01:002:1273, :02:002:1107, між Роменською міською радою та ТОВ «Райз-Схід», як переможцем торгів, укладені нові договори оренди земельних ділянок за кадастровими номерами :01:002:1273, :02:002:1107 (право оренди позивача зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).

27.08.2025 Роменська міська рада прийняла рішення «Про проведення земельних торгів з продажу права оренди земельних ділянок», яким затвердила технічну документацію щодо поділу: земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0313 на три окремі земельні ділянки: № 1 площею 18,0178 га кадастровий номер :01:003:0399, № 2 площею 20,0000 га кадастровий номер :01:003:0400, № 3 площею 16,6734 га кадастровий номер :01:003:0401; земельної ділянки :01:004:0239 на п`ять окремих ділянок: № 1 площею 4,3039 га кадастровий номер :01:004:0310, № 2 площею 4,1288 га кадастровий номер :01:004:0311, № 3 площею 16,1447 га кадастровий номер :01:004:0312, № 4 площею 18,5541 га кадастровий номер :01:004:0313, № 5 площею 17,7417 га кадастровий номер :01:004:0314.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідач не надав заперечень щодо укладення договорів оренди землі 2018 року на новий строк відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позивач продовжує користуватись земельними ділянками, належним чином виконує умови договорів оренди.

Щодо редакції Закону про оренду землі, який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах, суд враховує правову позицію Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23 листопада 2023 року по справі № 906/1314/21 та зазначає таке.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діє нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постановах від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15, від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Згідно зі ст. 33 Закону про оренду землі, в чинній редакції на час виникнення спірних правовідносин, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, та орендодавця під час укладення договору оренди землі на новий строк.

При цьому імперативна норма частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до правової позиці Верховного Суду у постанові від 28 січня 2025 року у справі № 914/1025/24 саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. Без волевиявлення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування, неможливе укладення нового договору оренди землі на змінених умовах.

Суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.07.2021 у справі № 915/2586/20, від 08.07.2021 у справі № 915/1889/19, від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

Суд встановив, що у встановлений договорами та законом строк позивач звернувся до відповідача з листами-повідомленнями від 15.04.2025 про намір скористатися переважним правом на поновлення договорів оренди землі на новий термін.

Відповідно до п. 8, 40 договорів, вони були укладені строком на сім років до 23 та 24 травня 2025 року.

У додаткових угодах, що є додатками до листів-повідомлень, позивач запропонував змінити істотну умову всіх договорів щодо строку дії договору - до 31.12.2032, тобто не на 7 років, а на 7 років та 7 місяців; змінити істотну умову договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:004:0431, :01:003:0991, :01:003:0992, :01:003:0993, :01:002:1273 щодо розміру орендної плати - 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (договори передбачали орендну плату у розмірі 9,080143 %, 8,040003%, 9,119997%, 8,120014%, 8,040002%).

Згоду щодо укладення договорів оренди на змінених умовах (строк дії, розмір орендної плати) відповідач не надав, такі докази в матеріалах справи відсутні.

За змістом частини 4 статті 33 Закону України умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

Питання про поновлення права оренди позивача на земельні ділянки розглядалось на засіданні 91 сесії 8 скликання Роменської міської ради 23.04.2025. Рішення про поновлення права оренди, відповідно до протоколу засідання від 23.04.2025, не прийняте (за 0, проти 16, утримались 13).

06.05.2025 у встановлений законом строк відповідач надіслав позивачу лист від 02.05.2025 № 02.1-24/1525, в якому повідомив, що рішення про поновлення права оренди не прийняте (додав витяг з протоколу засідання), строк дії договорів оренди закінчується 23.05.2025 та 24.05.2025, земельні ділянки будуть включені до Переліку земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які підлягають продажу на земельних торгах, після чого виставлені на земельні торги з метою їх ефективного використання та збільшення надходжень до бюджету громади.

Матеріали справи свідчать, що позивач прийняв участь у земельних торгах щодо земельних ділянок за кадастровими номерами :01:002:1273, :02:002:1107; за результатами земельних торгів 06.08.2025 сторони уклали нові договори оренди цих земельних ділянок.

З урахуванням викладеного, оскільки позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти договори на новий строк на змінених умовах, докази згоди відповідача на укладення договорів на змінених умовах відсутні, щодо земельних ділянок за кадастровими номерами :01:002:1273, :02:002:1107 сторони вже уклали нові договори за результатами земельних торгів, суд відмовляє у задоволенні позову про визнання укладеними між Роменською міською радою Сумської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви, додаткових угод до договорів від 23.05.2028 та 24.05.2018 оренди земельних ділянок за кадастровими номерами :01:003:0317, :01:004:0239, :01:003:0313, :02:002:1107, :01:004:0431, :01:003:0991, :01:003:0992, :01:003:0993, :01:002:1273.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України витрати позивача по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. 2, 13, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. У задоволенні позову - відмовити.

2. Відповідно до ст. 241, 256, 257 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене та підписане суддею 14.11.2025.

Суддя Д.В. Вдовенко