ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"03" листопада 2025 р.м. Одеса Справа № 916/1564/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.

при секретарі судового засідання: Задорожному А.О.

за участю представників:

від позивача за первісним позовом Стапінський В.О.;

від відповідача за первісним позовом Клепиков М.С.;

від третьої особи Сидоров О.В.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15; );

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" (79057, місто Львів, вул.Сельських, буд. 10; );

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Державного підприємства "ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ" (65026, м. Одеса, площа Митна 1; );

про розірвання договору та зобов`язання вчинити дії,

та

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" (79057, місто Львів, вул.Сельських, буд. 10;

до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15; );

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні на стороні відповідача за зустрічним позовом Державного підприємства "ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ" (65026, м. Одеса, площа Митна 1; );

про розірвання договору та зобов`язання вчинити дії,

1. Суть спору.

22.04.2024 до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява (вх.№1603/24) Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ", в якій позивач просить розірвати укладений між сторонами Договір №ДФ-89 від 09.10.2006, із наступними змінами та доповненнями, а також зобов`язати повернути ДП "ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ" державне нерухоме майно.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем неналежним чином виконуються умови вказаного Договору №ДФ-89 від 09.10.2006, в частині своєчасної та повної сплати орендної плати. У зв`язку з чим позивач вважає, що наявні підстави для розірвання договору та зобов`язання повернути нерухоме майно балансоутримувачу - ДП "ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ", а саме: нежитлові приміщення одноповерхової будівлі складу для зберігання зерна загальною площею 3221,7 кв.м. та нежитлові приміщення триповерхової виробничо- адміністративної будівлі, загальною площею 1147,8 кв.м, що розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Гефта, 3/2, та входять до складу нежитлових будівель, які в цілому складаються з будівель літ." «Ю», літ. «Ы», літ. «І», літ. «Ё», літ. «Й», літ. «Ь», літ. «Ъ», загальною площею 4929,2 кв.м., основною площею 4591,9 кв.м.

14.05.2025 до суду надійшла зустрічна позовна заява ТОВ "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" (вх.№1926/25) до Регіонального відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях в якій він, з урахуванням заяви про зміну предмету позову (вх.№23656/25 від 28.07.2025), просить суд:

- звільнити ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» від сплати орендної плати за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № ДФ-89 від 09.10.2006, укладеного між ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях за період неможливості використовувати орендоване майно через обставини за які він не відповідає, а саме з 04.03.2024 до 12.07.2025;

- зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях провести перерахунок розміру орендної плати за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № ДФ-89 від 09.10.2006, з урахуванням звільнення ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» від сплати орендної плати за період з 04.03.2024 по 12.07.2025, шляхом її зменшення на 3 739 475,24 грн;

- визнати відсутнім право Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях на розірвання Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № ДФ-89 від 09.10.2006, на підставі несплати ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» орендної плати за період з 04.03.2024 по 12.07.2025.

В якості обґрунтування зустрічних позовних вимог, позивач за зустрічним позовом вказує, що як орендар за Договором, не міг і не може використовувати орендоване майно через обставини, за які він не відповідає, у зв`язку з чим вважає, що існують підстави для звільнення його від сплати орендної плати за Договором.

2. Заяви, клопотання та інші процесуальні дії по справі.

Ухвалою суду від 28.04.2025 провадження у справі №916/1564/25 було відкрито, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 26.05.2025 р. о 14:30.

28.04.2025 до суду від представника відповідача надійшла заява про ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді (вх.№13401/25).

12.05.2025 до суду надійшов відзив відповідача на позовну заяву (вх.№15098/25).

14.05.2025 до суду надійшла зустрічна позовна заява ТОВ "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" (вх.№1926/25) до Регіонального відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.

Ухвалою суду від 19.05.2025 зустрічну позовну заяву ТОВ "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" було залишено без руху у зв`язку з відсутністю доказів сплати судового збору.

21.05.2025 до суду від позивача за зустрічним позовом надійшла заява про усунення недоліків (вх.№16160/25).

Ухвалою суду від 22.05.2025 було прийняти зустрічну позовну заяву до спільного розгляду та об`єднано в одне провадження з первісним позовом у справі №916/1564/25 за правилами загального позовного провадження.

У судовому засіданні 26.05.2025, суд встановив строки для подання відповіді на відзив за первісним позовом, заперечень за первісним позовом, а також встановив строки на подання відзиву за зустрічним позовом, відповіді на відзив та заперечень а також без оформлення окремого документа постановляє ухвалу про відкладення розгляду справи на 16.06.2025.

05.06.2025 до суду від ДП "ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ" надійшли пояснення по суті спору (вх.№17881/25).

11.06.2025 до суду від Державного підприємства "ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ" надійшло клопотання про участь представника в судовому засіданні в режимі відеоконференції (вх.№18428/25).

Ухвалою суду від 12.06.2025 було задоволено клопотання представника Державного підприємства "ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ" про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції (вх.№18428/25).

16.06.2025 до суду від позивача за зустрічним позовом надійшла заява про зобов`язання відповідача за зустріним позовом та третьої особи надати відповіді на поставлені питання у зустрічній позовній заяві (вх.№1926/25 від 14.05.2025).

Також 16.06.2025 до суду надійшов відзив відповідача за зустрічним позовом (вх.№19006/25).

У судовому засіданні 16.06.2025 суд без оформлення окремого документа постановив ухвалу про відкладення розгляду справи на 30.07.2025 о 16:00.

11.07.2025 до суду надійшли письмові відповіді відповідача за зустрічним позовом (вх.№22080/25).

25.07.2025 до суду від позивача за первісним позовом надійшли додаткові пояснення по справі (вх.№23580/25).

28.07.2025 до суду від позивача за зустрічним позовом надійшли додаткові пояснення по справі (вх.№23651/25).

Крім того 28.07.2025 до суду від позивача за зустрічним позовом надійшло клопотання про залучення документів (вх.№23653/25) та заява про зміну предмету позову (вх.№23656/25).

29.07.2025 до суду від позивача за зустрічним позовом надійшло клопотання про залучення доказів у зв`язку з зміною предмету позову (вх.№23933/25).

30.07.2025 судове засідання не відбулось, у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги у м. Одеса та Одеській області, про що секретарем судового засідання було створено відповідну довідку.

Ухвалою суду від 30.07.2025 розгляд справи №916/1564/25 призначено на 11.08.2025.

У судовому засіданні 11.08.2025, суд зобов`язав позивача за первісним позовом надати обґрунтований розрахунок суми заборгованості відповідача за місяці, які не були сплачені, а також з`ясувати чи користується відповідач майном. Також суд встановив строки на подачу пояснень для позивача за первісним позовом до 27.08.2025, а також без оформлення окремого документа постановляє ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 04.09.2025 о 12:45.

04.09.2025 до суду від позивача за первісним позовом надійшли додаткові пояснення у справі (вх.№27451/25).

У судовому засіданні 04.09.2025, за участі представників сторін та третьої особи, суд, без оформлення окремого документа постановив ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 15.09.2025 о 15:30.

У судовому засіданні 15.09.2025, за участі представників сторін та третьої особи, суд, встановив строки на подання пояснень позивачу до 22.09.2025, а також без оформлення окремого документа постановив ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 25.09.2025 о 14:30.

У судовому засіданні 25.09.2025 суд, без оформлення окремого документа, постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 16.10.2025 о 15:00.

07.10.2025 до суду від відповідача за первісним позовом надійшло клопотання про ознайомлення з матеріалами справи (вх.№31225/25).

16.10.2025 до суду від відповідача за первісним позовом надійшло клопотання про відкладення розгляду справи (вх.№32553/25) в зв`язку з поганим самопочуттям та необхідністю звернення до лікаря.

У судовому засіданні 16.10.2025, за участі представника позивача за первісним позовом а також представника третьої особи, суд, визнав причини неприбуття в судове засідання представника відповідача за первісним позовом та без оформлення окремого процесуального документа постановив ухвалу про задоволення клопотання відповідача за первісним позовом про відкладення розгляду справи та відклав розгляд справи на 23.10.2025 о 12:30.

23.10.2025 до суду надійшли письмовий виступ в дебатах ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» (вх.№33508/25).

У судовому засіданні 23.10.2025, за участі представників сторін та третьої особи, суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення в судовому засіданні, що відбудеться 03.11.2025 о 13:45.

У судовому засіданні 03.11.2025, за участі представників сторін та третьої особи суд проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення у справі та відклав складення повного рішення на строк до 13.11.2025.

3. Аргументи учасників справи.

3.1. Аргументи Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.

Аргументи щодо первісного позову:

У якості обґрунтування своїх вимог Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області та Миколаївській областях (далі - РВ ФДМУ) зазначає, що 09.10.2006 між ним та ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" було укладено Договір №ДФ-89 із наступними змінами та доповненнями.

Як зазначає позивач, у порушення умов зазначеного Договору оренди, ТОВ «ЗПК» «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» несвоєчасно сплачувало орендну плату, що призвело до виникнення боргу в розмірі 1 410 644,39 грн.

Так РВ ФДМУ вказує, що у пункті 10.11 Договору оренди сторони погодили, що чинність цього договору припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду, банкрутства орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.

На переконання РВ ФДМУ будь-який орендар, який допускає прострочення орендних платежів у державний бюджет не сприяє економічному зростанню, а призводить до неефективного використання державного майна та зменшенню надходжень в Державний бюджет.

Як зазначає РВ ФДМУ, у зв`язку з систематичними порушеннями у сплаті оренди починаючи з 2019 року неодноразово проводилась процедура досудового врегулювання спору, шляхом направлення відповідачу претензій (пропозицій) щодо сплати заборгованості з орендної плати. Такі претензії направлялись Регіональним відділенням листами від 06.07.2020 за №11-06-02617, від 01.03.2029 за №11-06-01067, від 14.06.2021 за №11- 06-02858, від 24.01.2024 за №11-06-00289 та від 28.09.2023 за №1Г-06-03880).

Позивач зазначає, що у зв`язку з наведеним, за дорученням Фонду державного майна України №Д2/7 від 17.03.2021, листом від 08.02.2024 №11-07-00516 він повідомив ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" про відмову від договору оренди на підставі приписів договору та ст. 782 ЦК України. Однак, постановою Касаційного господарського суду від 11.03.2024 у справі №916/808/24 визнано недійсним правочин Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, оформлений повідомленням від 08.02.2024 №11-07-00516, щодо односторонньої відмови від договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 09.10.2006 №ДФ-89, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ".

Враховуючи викладене РВ ФДМУ стверджує, що оскільки відповідач відмовився повертати об`єкт оренди за актом повернення, а також на даний час за ним продовжує обліковуватись борг із орендної плати у розмірі 1 410 644,39 грн, РВ ФДМУ просить суд розірвати договір оренди від 09.10.2006 №ДФ-89 укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області, правонаступником якого є РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях (орендодавець), та ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" (орендар) із наступними змінами та доповненнями.

Також у додаткових поясненнях позивач за первісним позовом зазначає, що спочатку підставою для розірвання договору оренди стала наявність боргу у розмірі 520 383, 58 грн, що існувала протягом 12.09.2023 по 12.01.2024 та складається з періодів вересень 2023, жовтень 2023, листопад 2023, грудень 2023, та яка була сплачена відповідачем після розірвання договору оренди.

Аргументи щодо зустрічного позову:

У відзиві на зустрічний позов РВ ФДМУ вказує, що основною підставою позову Регіонального відділення є факт систематичної несплати орендної плати протягом всього строку дії договору оренди, а не тільки після односторонньої відмови від договору оренди.

На думку РВ ФДМУ матеріалами справи підтверджується, що у зв`язку із наявністю у відповідача заборгованості перед бюджетом зі сплати орендної плати за 3 місяці у розмірі 520 383, 58 грн, Листом від 08.02.2024 №11-07-00516 РВ ФДМУ повідомило ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" про відмову від договору оренди на підставі приписів договору та ст. 782 ЦК України.

Також РВ ФДМУ вважає, що факт сплати орендарем орендної плати після отримання претензії та відмови від договору оренди не може братись до уваги, оскільки істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди, як систематичне (два і більше разів) несвоєчасне (у строк встановлений договором) внесення орендної плати або несплата в повному обсязі, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

Крім того РВ ФДМУ зазначає, що у випадку, якщо орендар вважає, що порушені його права, шляхом обмеження доступу до орендованого майна, то він не позбавлений права звернутись до суду із позовом про усунення перешкод у користуванні.

В даному випадку, на переконання Регіонального відділення це є належним способом захисту та з огляду на відсутність таких судових рішень, підстави для звільнення ТОВ "ЗПК" ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" є вигаданими та не можуть братись до уваги.

У зв`язку з вищевикладеним РВ ФДМУ просить суд відмовити у задоволені зустрічного позову ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ".

3.2. Аргументи ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ".

Щодо первісного позову.

У якості заперечень проти первісного позову відповідач зазначає, що листом №11-07-00516 від 08.02.2024 РВ ФДМУ відмовилось в односторонньому порядку від виконання Договору та вимагало повернути балансоутримувачу Державному підприємству «Одеський морський торговельний порт» (далі - ДП «ОМТП») об`єкти оренди.

Також наказами ДП «ОМТП» №32 від 20.02.2024 та №28 від 23.02.2024 створено Комісію з приймання-передавання (повернення) нерухомого майна за Договором №ДВФ-89 оренди від 09.10.2006. Так, на вимогу Комісії 04.03.2024 о 13:00 год. було знято пост охорони державної служби «Поліції охорони Національної поліції України», яка здійснювала охорону об`єкта оренди на підставі договору з ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ». Обставина, щодо припинення здійснення ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» охорони об`єкта оренди та можливості відповідати за його схоронність, відображена в Акті візуального огляду нерухомого майна від 04.03.2024.

Таким чином відповідач вважає, що за наслідком таких дій ДП «ОМТП» та РВ ФДМУ починаючи з 04.03.2024 включно, ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» втратив будь-який доступ та можливість використовувати об`єкт оренди за Договором.

Відповідач зазначає, що ДП «ОМТП» листом №497/021/73 від 28.05.2024 повідомив його про те, що частина об`єкту оренди передана в оренду третій особі - ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ» за результатом проведеного електронного аукціону, а саме приміщення 1-го та 3-го поверхів АПК причалу №43, інв. № 057001 (згідно технічного паспорту: 1-й поверх приміщення № 1-32, площею 353,4 кв. м., 3-й поверх приміщення № 66, 69, площею 22,5 кв. м.), загальна площа 375,9 кв. м., за адресою: м. Одеса, вул. Гефта Миколи, 3/2, який входить до складу об`єкта оренди який орендується ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ».

Станом на 26.03.2024, ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ» не було повернуто об`єкт оренди за Договором оренди, що на думку ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» унеможливлює користування ним об`єктом оренди.

Крім того ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» зазначає, що йому стало відомо, що між ТОВ «Одеський портовий оператор» та ДП «ОМТП» укладено Договір №КД-22228 про надання послуг публічного зберігання від 30.04.2024. За умовами вказаного Договору, ТОВ «Одеський портовий оператор» станом на 26.03.2025 зберігає власний вантаж у критому складі для зберігання зерна на причалі №43, що є предметом Договору оренди, що унеможливлює користування об`єктом оренди з боку ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ».

Також відповідач стверджує, що на листи ДП «ОМТП» про повернення об`єкта оренди у зв`язку з тим, що відмову РВ ФДМУ від Договору оренди укладеного з ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» визнано недійсним, ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ» та ТОВ «Одеський портовий оператор» повідомили про неможливість повернення ДП «ОМТП» об`єктів нерухомості які є предметом оренди ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ».

Також відповідач вважає, що оскільки одностороння відмова РВ ФДМУ рішенням суду була визнання недійсною в силу приписів Постанови КМУ від 27.05.2022 №634, Договір №ДФ-89 від 09.10.2006 є чинним.

Враховуючи викладені обставини, ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» вважає що не мало можливості використовувати орендоване за Договором майно з 04.03.2024, так само як і не має такої можливості станом на теперішній час, через обставини за які не відповідає і не може відповідати.

Крім того відповідач зазначає, що оскільки позивач визначає як підставу для розірвання Договору, виниклу заборгованість зі сплати орендної платати, однак по причині неможливості ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» не може використовувати орендоване майно через обставини за які він не відповідає, така заборгованість повинна бути анульована та у зв`язку з чим підстави для розірвання Договору оренди державного майна відповідач вважає відсутні.

Також щодо вимоги про зобов`язання повернути ДП «ОМТП» орендоване майно, відповідач вказує, що РВ ФДМУ та ДП «ОМТП» своїми діями 04.03.2024, фактично відібрано орендоване майно у ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» та на сьогоднішній день не повернуто останньому, незважаючи на судове рішення у справі № 916/808/24 та наразі ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» не має фактичного доступу до орендованого майна і не може ним як користуватись, так і відповідати за його схоронність по причині його використання третіми особами.

Щодо зустрічного позову:

У зустрічній позовній заяві ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», посилаючись на обставини неможливості використання майна які наведені у відзиві на первісний позов, зазначає що існують підстави для звільнення останнього від сплати орендної плати за Договором, оскільки він, як орендар за Договором, не міг і не може використовувати орендоване майно через обставини, за які він не відповідає.

Так ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» зазначає, що у період з 04.03.2024 по 11.03.2025 воно не могло використовувати орендоване за Договором майно з підстав безпосереднього недопущення з боку РВ ФДМУ та ДП «ОМТП» до користування таким майном.

Також вказує, що починаючи з 30.04.2024 та станом по момент звернення до суду із зустрічним позовом, ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» не міг та не може використовувати нежитлові приміщення триповерхової виробничо адміністративної будівлі, загальною площею 1147,8 кв.м (інв.№057001), що входять до Об`єкта оренди за Договором, по причині його фактичного використанням ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ».

Крім того позивач за зустріним позовом зазначає, що з 30.04.2024 та станом по момент звернення до суду із зустрічним позовом, ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» не міг та не може використовувати склад для зберігання зерна загальною площею 3221,7 кв. м. (інв.№057000), що входить до Об`єкта оренди за Договором, по причині застосованих заходів забезпечення позову ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.03.2024 у справі № 916/1057/25.

ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» вважає вищенаведені обставини такими що унеможливлюють використання орендованого майна, у розумінні ч.6 ст. 762 ЦК України, та у зв`язку з існуваннями яких його може бути звільнено від орендної плати.

ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» вважає обґрунтованим та таким що підтверджено належними та допустимими доказами, право останнього на звільнення від сплати орендної плати за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №ДФ-89 від 09.10.2006, укладеного між ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» та РВ ФДМУ за період неможливості використовувати орендоване майна через обставини за які він не відповідає.

Оскільки, РВ ФДМУ використовує як підставу для розірвання договору конкретну підставу, яка з позиції ТОВ «ЗПК «ІНЗЕНОЕКСПОРТ» відсутня, ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» вважає за необхідне заявити вимогу про відсутність права РВ ФДМУ на розірвання Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №ДФ-89 від 09.10.2006, на підставі виниклої заборгованості ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» зі сплати орендної плати за період з 04.03.2024 по 12.05.2025.

Також у заяві про зміну предмету позову (вх.№23656/25 від 28.07.2025) позивачем за зустрічним позовом збільшено період заявлений у позові та з урахуванням цього ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» просить суд:

- звільнити ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» від сплати орендної плати за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № ДФ-89 від 09.10.2006, укладеного між ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях за період неможливості використовувати орендоване майно через обставини за які він не відповідає, а саме з 04.03.2024 до 12.07.2025;

- зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях провести перерахунок розміру орендної плати за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № ДФ-89 від 09.10.2006, з урахуванням звільнення ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» від сплати орендної плати за період з 04.03.2024 по 12.07.2025, шляхом її зменшення на 3 739 475,24 грн;

- визнати відсутнім право Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях на розірвання Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № ДФ-89 від 09.10.2006, на підставі несплати ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» орендної плати за період з 04.03.2024 по 12.07.2025.

3.3. Аргументи ДП "ОДЕСЬКИЙ МОРСЬКИЙ ТОРГОВЕЛЬНИЙ ПОРТ"

Щодо первісного позову третя особа пояснила, що ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» як орендар за Договором оренди, систематично допускав виникнення заборгованості більш ніж 3 місяців підряд за орендною платою перед Балансоутримувачем та Орендодавцем, що зокрема підтверджується довідкою ДП «ОМТП» від 30.05.2025, а також преюдиційними фактами, встановленими у межах справи №916/808/24.

Так ДП «ОМТП» вважає, що преюдиційними фактами встановленими судами в межах справи №916/808/24 є:

- наявність заборгованості Орендаря перед бюджетом, що виникла більш ніж за три місяці і становить 52 383, 58 грн;

- наявність заборгованості Орендаря з орендної плати перед Балансоутримувачем за період із лютого 2023 по січень 2024 в розмірі 1 366 453, 81 грн;

- законність та правомірність застосування Балансоутримувачем, відповідно до п. 3.12 Договору оренди №ДФ-89, штрафу у розмірі 21% (286 955,30 грн.) від суми заборгованості орендної плати, яка становить загалом не менше 3 місяці.

З урахуванням доведеності факту існування заборгованості Орендаря із орендної плати більш ніж три місяці за договором оренди №ДФ-89, ДП «ОМТП» стверджує, що постає лише питання можливості реалізації права Орендодавця на розірвання такого договору.

За таких обставин третя особа погоджується та підтримує позовні вимоги РВ ФДМУ про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2006 у зв`язку із невнесенням Орендарем орендної плати протягом 3 місяців підряд.

Також враховуючи положення ч. 1 ст. 785 ЦК України, ДП «ОМТП» погоджується та підтримує позовні вимоги РВ ФДМУ про зобов`язання ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» повернути ДП «ОМТП» об`єкт оренди.

Щодо зустрічних позовних вимог третя особа пояснює, що після відмови РВ ФДМУ від Договору оренди Балансоутримувачем, з метою повернення орендованого майна, визначення його стану та наявності, було створено відповідну Комісію, про що ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» повідомлялося шляхом направлення відповідних листів.

Як зазначає ДП «ОМТП» в період з 23.02.2024 по 29.02.2024 включно (щодобово у робочі дні) члени Комісії неодноразово здійснювали прибуття на Об`єкти оренди з метою виявлення можливості доступу у приміщення Об`єктів оренди та повернення Об`єктів з оренди, але протягом усього зазначеного періоду на Об`єктах оренди знаходились представники охоронної організації якими не надавався доступ членам Комісії у приміщення Об`єктів оренди посилаючись на відсутність відповідних дозволів зі сторони Орендаря.

Між тим ДП «ОМТП» зазначає, що 04.03.2024 Комісії вдалося прибути до об`єкту оренди однак, зі сторони ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» прибув представник, який не був уповноважений на підписання Акту приймання-передачі.

ДП «ОМТП» вказує, що оскільки 04.03.2024 такий акт Орендарем підписано не було, відсутні підстави вважати що об`єкт оренди було повернуто Балансоутримувачу відповідно до умов договору оренди.

З посиланням на ч. 6 ст. 762 ЦК України, ДП «ОМТП» зазначає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Разом із цим, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини, інакше це буде розцінене як істотне втручання у правовідносини сторін договору.

Проте, на думку ДП «ОМТП», ТОВ «ЗПК» ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» жодним чином не доводить факту неможливості користуватись всім об`єктом оренди, через обставини за які він не відповідає, зокрема неможливістю користування нежитловими приміщеннями трьохповерхової виробничо - адміністративної будівлі загальною площею 1147,8 кв.м.

Таким чином, ДП «ОМТП» вважає, що позовні вимоги ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» щодо звільнення від сплати орендної плати за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №ДФ-89 від 09.10.2006, за період неможливості використовувати орендоване майна через обставини за які він не відповідає не підлягають задоволенню.

4. Фактичні обставини справи встановлені судом.

09.10.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, як Орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ", як Орендарем, укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності (далі Договір) (т.1, а.с.14-17).

Договорами про внесення змін до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2006 (обліковий номер договору 2) № ДФ89/1 від 01.08.2007, № ДФ89/2 від 24.09.2007, № ДФ89/3 від 08.09.2009, № ДФ89/4 від 29.06.2010, № ДФ89/5 від 01.04.2011, № ДФ89/6 від 29.07.2011, № ДФ89/7 від 28.12.2011, № ДФ89/8 від 10.07.2012, № ДФ89/9 від 02.07.2014 та № ДФ89/10 від 11.11.2014 сторони вносили зміни та доповнення до договору оренди від 09.10.2006 (т.1, а.с. 18-25).

Пунктом 1.1 Договору (в редакції Договору про внесення змін від 11.11.2014 до Договору) передбачено, що Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення одноповерхової будівлі складу для зберігання зерна загальною площею 3221,7 кв.м та нежитлові приміщення триповерхової виробничо-адміністративної будівлі загальною площею 1147,8 кв.м (об`єкт оренди), які знаходяться на балансі Державного підприємства "Одеський морський торговельний порт" (балансоутримувач) та розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Гефта, 3/2, та входять до складу нежитлових будівель, які в цілому складаються з будівель літ. «Ю», літ. «Ы», літ. «І», літ. «Ё», літ. «Й», літ. «Ь», літ. «Ъ», загальною площею 4929,2 кв.м, основною площею 4591,9 кв.м, відображених у технічному паспорті від 15.04.2010.

В оренду передаються нежитлові приміщення під літ. «Ю»: коридор, площею 5,3 кв.м.: кладовка 15,4 кв.м.; коридор, площею 19,4 кв.м.; кабінет, площею 18 кв.м.; кабінет, площею 9,6 кв.м.; кабінет, площею 5,3 кв.м.; кабінет, площею 9,8 кв.м.; коридор, площею 2,7 кв.м.; кабінет, площею 16,7 кв.м.; кабінет, площею 29,7 кв.м.; туалет, площею 1,4 кв.м., туалет, площею 1,4 кв.м.; душова, площею 1,7 кв.м.; душова, площею 1,7 кв.м.; туалет, площею 1,5 кв.м.; туалет, площею 1,4 кв.м.; душова, площею 1,7 кв.м.; душова, площею 1,7 кв.м.; кабінет, площею 30 кв.м.; кабінет, площею 33,5 кв.м.; кабінет, площею 29,1 кв.м.;, кладовка, площею 7,0 кв.м.; коридор, площею 9,6 кв.м.; коридор, площею 28,1 кв.м.; умивальня, площею 2,2 кв.м.; туалет, площею 1,3 кв.м.; умивальня, площею 2,2 кв.м.; туалет, площею 1,3 кв.м.; коридор, площею 3,9 кв.м., кабінет, площею 31,1 кв.м.; кабінет, площею 12,0 кв.м.; кабінет, площею 17,6 кв.м.; склад, площею 219,7 кв.м.; склад, площею 3002,0 кв.м. всього: 3575,1 кв.м.; сходи, площею 14.4 кв.м. сходи, площею 14,0 кв.м.

Всього по І поверху: 3603,5 кв.м

кабінет, площею 17,2 кв.м.; кабінет, площею 30,0 кв.м.; коридор, площею 24,3 кв.м., кабінет, площею 18,9 кв.м.; кабінет, площею 31,9 кв.м.; кабінет, площею 31,1 кв.м.; коридор площею 34,2 кв.м.; кабінет, площею 30,9 кв.м.; кабінет, площею 32,6 кв.м.; умивальня площею 1,25 кв.м.; туалет, площею 1,3 кв.м.; умивальня, площею 1,3 кв.м.; туалет, площею 1,3 кв.м.; кабінет площею 20,9 кв.м.; кабінет, площею 43,2 кв.м.; кабінет, площею 21,9 кв.м.; кабінет, площею 16.8 кв.м

Всього: 359,1 кв.м.

сходи, площею 14,4 кв.м., сходи, площею 14,0 кв.м.

Всього по ІІ поверху 387,5 кв.м.

кабінет, площею 23,2 кв.м.; коридор, площею 14,3 кв.м.; кабінет, площею 25,1 кв.м.; площею 12,9 кв.м.; кабінет, площею 19,0 кв.м., коридор, площею 9,7 кв.м., кабінет, площею кв.м.; кабінет, площею 30,5 кв.м. кабінет, площею 27,8 кв.м. коридор, площею 30,0 кв.м.; кабі площею 53,0 кв.м.; кладовка, площею 1,8 кв.м.; туалет, площею 1,1 кв.м.; туалет, площею кв.м.; кладовка, площею 5,1 кв.м.; коридор, площею 4,3 кв.м.; коридор, площею 6,6 кв.м.; кабінет площею 30,9 кв.м.; кабінет, площею 15,8 кв.м.; кабінет, площею 15,9 кв.м.

Всього: 350,1 кв.м.

сходи, площею 14,4 кв.м., сходи, площею 14 кв.м.

Всього по ІІІ поверху: 378,5 кв.м.

Всього по літ „Ю" 4369,5 кв.м.

Зазначені нежилі будівлі, у тому числі нежитлові приміщення літ. „Ю, належать Державі в особі Верховної Ради України на праві державної власності на підставі Свідоцтва про право власності (Серія ЯЯЯ №257842), виданого 19.10.2005 Виконавчим комітетом Одеської міської ради від 15.10.2005 №61, право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09.04.2013, номер запису про право власності 770511, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.04.2013 за індексним №2830467.

Відповідно до п. 1.2 Договору (в редакції Договору про внесення змін від 10.07.2012 до Договору), згідно незалежної оцінки вартості Об`єкту оренди, що була проведена ПП «Трікод» вартість об`єкту оренди станом на 03.04.2012 становить 8 710 000,00 грн, а саме:

- одноповерхова будівля складу для збереження зерна, загальною площею 3221,7 кв.м, - 5 155 000,00 грн;

- трьох поверхова виробничо-адміністративна будівля загальною площею 1147,8 кв.м 3 555 000,00 грн.

За пунктом 1.3. Договору, мета використання об`єкту оренди: для зберігання зернових вантажів 3221,7 кв.м та розміщення офісу 1147,8 кв.м.

Згідно з пунктом 2.1 Договору, Орендар вступає у строкове платне користування об`єктом оренди з моменту підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна. Обчислення строку договору починається з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

За пунктом 2.2. Договору, передача Об`єкту оренди не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на Об`єкт оренди. Власником об`єкта оренди залишається Держава, а Орендар користується ним протягом строку оренди.

Умовами пункту 2.4 Договору визначено, що орендоване нерухоме майно залишається на балансі ДП "Одеський морський торговельний порт" із зазначенням того, що цей об`єкт є орендованим.

Відповідно до пункту 3.1 Договору (в редакції Договору про внесення змін від 10.07.2012 до Договору) орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ від 04.10.1995р. №786 (зі змінами та доповненнями, внесеними Постановою КМУ від 27.12.2006р. №1846) і становить без урахування ПДВ за базовий місяць розрахунку травень 2012 - 117 569,19 грн, а саме:

- одноповерхова будівля складу для збереження зерна, загальною площею 3221,7 кв.м, - 64 244,19 грн.;

- трьохповерхова виробничо-адміністративна будівля, загальною площею 1147,8 кв.м 53 325 грн."

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

За умовами пункту 3.4 Договору, орендна плата перераховується Орендарем до Державного бюджету України та балансоутримувачу у співвідношенні 70 % та 30 % щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним місяцем. Одночасно копії платіжних доручень на перерахування орендної плати до Державного бюджету України та Балансоутримувачу надсилаються Орендарем Орендодавцеві та Балансоутримувачу.

У пункті 3.7 Договору, сторони погодили, що в разі якщо Орендар протягом трьох місяців підряд не вносить орендну плату, визначену пунктом 3.1 Договору, Орендодавець має право ставити питання про розірвання Договору в судовому порядку та повернення об`єкта оренди.

Відповідно до пункту 3.8 Договору, орендна плата, перерахована несвоєчасно або в неповному обсязі, підлягає індексації та стягується до Державного бюджету України та балансоутримувачу у визначеному в пункті 3.4 Договору співвідношенні відповідно до чинного законодавства України, з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату перерахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Пунктом 3.12 Договору (в редакції Договору про внесення змін від 11.11.2014 до Договору) сторони передбачили, що в разі якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менш ніж 3 місяці, орендар також сплачує штраф у розмірі 21 % від суми заборгованості.

Договором (в редакції Договору про внесення змін від 11.11.2014 до Договору) визначаються зокрема такі обов`язки Орендаря:

5.1. Використовувати Об`єкт оренди відповідно до умов Договору.

5.2. Своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату.

5.4. Своєчасно за погодженням з Балансоутримувачем здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого Майна. Ця умова Договору розглядається як дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого Майна і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо Орендодавець подає заяву на погодження Орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого Майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію здійснення невід`ємних поліпшень.

5.5. Протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати Об`єкт оренди користь на суму не менше ніж зазначена в Звіті про незалежну оцінку на Балансоутримувача в порядку, визначеному чинним законодавством та у триденний термін надати Орендодавцю копію страхового полісу. Договір страхування в обов`язковому порядку повинен містити страхування від вогневих ризиків та ризиків від стихійних лих. Невиконання цієї умови є підставою для розірвання договору оренди. Ризик випадкової загибелі чи пошкодження Об`єкту оренди несе Балансоутримувач.

5.6. Щомісячно, до 12 числа місяця, наступного за звітним, надавати Орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати.

5.7. У разі припинення або розірвання Договору повернути Балансоутримувачу Об`єкт оренди у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) Об`єкту оренди з вини Орендаря.

5.8. Укласти з Балансоутримувачем Об`єкту оренди договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання Об`єкту оренди, надання комунальних послуг Орендарю та користування земельною ділянкою протягом місяця після укладання цього Договору.

5.9. Орендар не має права без згоди Орендодавця та Балансоутримувача передавати Об`єкт оренди у суборенду.

Договором (в редакції Договору про внесення змін від 11.11.2014 до Договору) визначено зокрема такі права Орендаря:

6.1. Використовувати Об`єкт оренди відповідно до умов цього Договору.

6.2. Самостійно розподіляти доходи, отримані в результаті використання орендованого майна, створювати спеціальні фонди (розвитку виробництва, соціально- культурних заходів, тощо).

До обов`язків Орендодавця за Договором (в редакції Договору про внесення змін від 11.11.2014 до Договору) сторонами зокрема віднесено:

7.1. За участю Балансоутримувача передати Орендарю в оренду Об`єкт оренди згідно з цим Договором по акту приймання-передачі майна, який підписується одночасно з цим Договором.

7.2. Не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися Об`єктом оренди на умовах цього Договору.

7.3. У випадку реорганізації Орендаря до припинення чинності цього Договору, переукласти цей Договір на таких самих умовах з одним із правонаступників, якщо останній згоден стати Орендарем, за умови обов`язкового погодження з Балансоутримувачем та уповноваженим органом управління.

7.4. Контролювати наявність, стан, напрями, ефективність використання Об`єкту оренди, переданого в оренду за цим Договором, та надходження орендної плати.

7.5. У судовому порядку Орендодавець може бути звільнений від обов`язку компенсувати Орендарю вартість невідокремлюваних поліпшень Об`єкту оренди, якщо доведе, що витрати Орендаря на ці поліпшення не підвищують вартість Об`єкту оренди.

7.6. Орендодавець зобов`язаний передати Об`єкт оренди у користування у строк, встановлений цим договором.

Пунктом 8.1.та 8.2 Договору, визначено, що Орендодавець та Балансоутримувач мають право контролювати умови цього Договору та виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору, стягнення збитків по заборгованості з орендної плати, пені, неустойки, його розірвання в разі погіршення стану Об`єкту оренди, а також його втрати (повної або часткової) внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього Договору.

Спори, які виникають за цим договором або у зв`язку з ним, не вирішені у порядку досудового врегулювання, вирішуються в судовому порядку (п.9.2. договору).

Пунктом 9.3. договору оренди встановлено, що Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди та (або) відшкодування збитків у разі звернення з ініціативою Балансоутримувача до Орендодавця, якщо, зокрема: г) затримання сплати Орендарем орендної плати протягом 3-х місяців підряд.

Пунктом 10.2. Договору (в редакції Договору про внесення змін від 11.11.2014 до Договору) визначено термін його дії, а саме до 11.11.2024 включно.

Пункт 10.4. Договору встановлює, що за ініціативою однієї сторін договір оренди може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

За пунктом 10.7. Договору, об`єкт оренди вважається повернутим Балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

Пунктом 10.11. Договору, сторони погодили, що його чинність припиняється внаслідок, зокрема: закінчення строку на який його було укладено, достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду, банкрутства орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.

Відповідно до Акту приймання-передачі Об`єкту оренди (т.1, а.с. 17 на звороті) Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування Об`єкт оренди.

Листом за №11-07-05054 від 11.12.2023 за підписом Голови Комісії з реорганізації Регіонального відділення ФДМУ (т.2, а.с.69) у відповідь на лист Фонду державного майна України №6/49792 від 21.11.2023 та лист представника АСР І Тrading LLC та Pathfinder Strategic Credit II LP від 21.11.2023 (т.2, а.с.67-68), Регіональне відділення повідомило, що станом на дату направлення листа Договір оренди державного нерухомого майна укладений з ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» є чинним, та на теперішній час суми заборгованостей з орендної плати за усіма договорами оренди, не перевищують суми орендної плати за три місяці, у зв`язку з чим у регіонального відділення відсутні наміри щодо розірвання договорів оренди та стягнення заборгованості.

Листом за №11-07-00516 від 08.02.2024 (т.1, а.с.28-29), РВ ФДМУ зверталося до ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" в якому зазначало про порушення Орендарем умов Договору оренди в частині несплати орендної плати до державного бюджету України та на наявність заборгованості перед державним бюджетом України у розмірі 520 383,58 грн, що виникла більше ніж за три місяці, а також з посиланням на ст. 782 ЦК України, повідомило про відмову від Договору оренди №ДФ-89 від 09.10.2006 та запропонувало протягом трьох робочих днів з дня отримання Повідомлення повернути Балансоутримувачу державне нерухоме майно, що було об`єктом оренди за договором, підписати акти приймання-передачі (повернення) майна та повернути РВ ФДМУ підписані в трьох екземплярах акти.

Листом за №164/41/73 від 20.02.2024 (т.1, а.с.87) ДП «ОМТП» повідомило ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ", що Договір оренди від 09.10.2006 припинив свою чинність 12.02.2024 (на підставі повідомлення РВ ФДМУ від 08.02.2024 про відмову від договору оренди), як Балансоутримувач, наполягало на поверненні з оренди нерухомого майна за актом прийому-передачі (повернення) майна та попередило про те, що 23.02.2024 об 11:00 год., за участю представників РВ ФДМУ, ДП «ОМТП» та уповноваженого представника Орендаря, планується здійснити огляд майна та підписання акту прийому-передачі майна до Договору оренди та нагадало що присутність представника Орендаря який повинен мати при собі документи, що уповноважують особу на підписання актів прийому-передачі майна від імені ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" є обов`язковою.

ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" 27.02.2024 звернулося до РВ ФДМУ, ДП «ОМТП» та ФДМУ, в якому наполягало на відсутності підстав для відмови РВ ФДМУ від договору оренди та звертало увагу на встановлений Договором судовий порядок дострокового розірвання договору за ініціативою однієї із сторін, а також зауважило, що прикладає всіх зусиль для погашення заборгованості за договором оренди, вказавши, що 04.12.2023 на до державного бюджету України було сплачено 1 068 609,41 грн, 22.02.2024 було сплачено 370000 грн, 27.02.2024 297 742,69 грн та на погашення нарахованої пені 65 756,22 грн. Враховуючи наведене просив повідомити про поточний стан розрахунків за договором оренди, утриматись від дій, направлених на розірвання договору оренди та повернення відповідного нерухомого майна з оренди та відкликати повідомлення №11-07-00516 від 08.02.2024 про відмову від договору оренди (т.1, а.с.88).

У продовження листа від 27.02.2024 ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" листом від 29.02.2024 звернулось до ДП «ОМТП» в якому, із посиланням на умови Договору, зазначало, що борг перед ДП «ОМТП» з орендних платежів у сумі 1 366 453,81 грн в т.ч. ПДВ сплачений і що на поточний час заборгованість перед Балансоутримувачем є погашеною у повному обсязі, у зв`язку із чим ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" звертало увагу на відсутність підстав для вимоги про повернення з оренди нерухомого майна, яке перебуває на балансі ДП «ОМТП». Враховуючи вищезазначене, просив повідомити про поточний стан розрахунків за договором оренди від 09.10.2024 та утриматись від дій, направлених на розірвання договору оренди та повернення нерухомого майна з оренди (т.1, а.с.89).

Наказом ДП «ОМТП» №32 від 20.02.2024 (т.1, а.с.90 на звороті 91) створено комісію з приймання-передавання (повернення) нерухомого майна за Договором оренди від 09.10.2006 №ДФ-89 (обліковий номер 2), який укладено між РВ ФДМУ та ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ", також вирішено забезпечити комісії проведення перевірки наявності, стану об`єктів, державного нерухомого майна що обліковуються на балансі ДП «ОМТП», за Договором оренди від 09.10.2006 №ДФ-89, а саме нежитлові приміщення критого складу на причалі №43, інв.057000, площею 3221,7 кв.м; нежитлові приміщення АПК на причалі №43, інв.№057001, площею 11147,8 кв.м. Також даним наказом визначено за результатами прийнятого рішення, підготовити та надати на затвердження Акт приймання-передавання (повернення) майна до Договору оренди.

Наказом ДП «ОМТП» №38 від 23.02.2024 (т.1, а.с.90) внесено зміни до складу комісії затвердженого наказом ДП «ОМТП» №32 від 20.02.2024.

Листом за №186/41/73 від 01.03.2024 (т.1, а.с.87 на звороті) ДП «ОМТП» повторно звернулося до ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" та наполягало на поверненні нерухомого майна з оренди за актом прийому-передачі (повернення) майна та попередило про те, що 04.03.2024 об 11:00 год за участю представників РВ ФДМУ, ДП ОМТП та уповноваженого представника Орендаря планується здійснити огляд майна та підписання акту прийому-передачі майна до Договору оренди та нагадало що присутність представника Орендаря який повинен мати при собі документи що уповноважують особу на підписання актів прийому-передачі майна від імені ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" є обов`язковою.

У матеріалах справи наявна копія Акту повернення з оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 04.03.2024 (т.1, а.с. 91 на звороті - 92), відповідно до даного Акту, його складено з метою повернення державного нерухомого майна що обліковуються на балансі ДП «ОМТП», за Договором оренди від 09.10.2006 №ДФ-89, а саме нежитлові приміщення критого складу інв.057000, площею 3221,7 кв.м для зберігання зерна та нежитлові приміщення адміністративної будівлі інв.№057001, площею 11147,8 кв.м.

За змістом даного акту Балансоутримувач засвідчив, що Орендар відмовився надавати комплект ключів від Майна, а також що Орендар відмовився від підписання акту повернення з оренди нерухомого майна, про що буде повідомлено Орендодавця у відповідності до п.п. 10.1. п. 10 інструкції щодо здійснення заходів пов`язаних з припиненням договорів оренди та поверненням з оренди нерухомого іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженої наказом Фонду державного майна України від 22.12.2020 №2049 "Про затвердження Інструкції щодо здійснення заходів, пов`язаних з припиненням договорів оренди та поверненням з оренди нерухомого іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності" (зі змінами згідно наказу ФДМУ від 27.10.2023 №2312).

Даний Акт складено та підписано ДП «ОМТП», зі сторони ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" він залишився без підписання.

04.03.2024 Комісією (створеною на підставі Наказу директора ДП «ОМТП» №32 від 20.02.2024 (зі змінами) здійснено черговий виїзд на об`єкт нерухомого майна, що обліковуються на балансі ДП «ОМТП», за Договором оренди від 09.10.2006 №ДФ-89, а саме нежитлові приміщення критого складу інв.057000, площею 3221,7 кв.м для зберігання зерна та нежитлові приміщення адміністративної будівлі інв.№057001, площею 11147,8 кв.м, що вбачається з копії Акту візуального огляду нерухомого майна, що перебуває на балансі ДП «ОМТП» від 04.03.2024 (т.1, а.с.93 на звороті 94 на звороті).

Про заплановані заходи Комісії Балансоутримувачем було заздалегідь повідомлено Орендаря листом №186/41/73 від 01.03.2024 та Орендодавця листом №187/41/73 від 01.03.2024 187/41/73 на їх електронні адреси, про що є електронна відмітка дати та часу відправки і отримання, що синхронізується програмним забезпеченням при відправці електронної пошти.

На момент прибуття Комісії 04 березня 2024 року об 11:00 год на Об`єкт нерухомого майна, керівник ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» Кулак І.О. не з`явився, хоча був належним чином повідомлений листом ДП «ОМТП» №186/41/73 від 01.03.2024.

Також як вбачається із зазначеного Акту, від імені ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» був присутній Джулай М.В., який зазначив що представляє інтереси Орендаря на підставі виданої директором ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» довіреності від 20.09.2023 серія НСО №347734. Однак зі змісту вказаної довіреності видно, що дана довіреність не наділяє повноваженнями Джулая М.В. на підписання Актів повернення з оренди нерухомого майна, що належить до державної власності.

З метою збереження та захисту державного майна, що перебуває на балансі ДП «ОМТП», недопущення ризиків його знищення, псування чи пошкодження, враховуючи умови воєнного стану в Україні, члени Комісії в присутності представника ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» Джулая Максима Валерійовича, здійснили опломбування приміщень Об`єкту нерухомого майна з накладенням печатки ДП «ОМТП», при цьому представник ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», відмовив в доступі членам Комісії до деяких приміщень Об`єкту.

Ключі від приміщень Об`єкту нерухомого майна, представник ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» Джулай Максим Валерійович, в присутності Комісії, відмовся передати Балансоутримувачу державного майна.

Крім того даним Актом визначено, що в період з 26.02.2024 по 29.02.2024 включно (щодобово у робочі дні представники ДП «ОМТП» неодноразово здійснювали прибуття на Об`єкт з метою виявлення можливості доступу у приміщення Об`єктів та повернення Об`єктів оренди, але протягом усього зазначеного періоду на Об`єктах знаходились представник охоронної організації (державної служби «Поліція охорони Національної поліції України»), якими не надавалось доступ представникам ДП «ОМТП» у приміщення Об`єктів посилаючись на відсутність відповідних дозволів з боку Орендаря (замовника послуг охорони за договором між ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» та «Поліцією охорони Національної поліції України»).

Таким чином за наслідками роботи Комісія вирішила:

- скласти акт повернення з оренди нерухомого майна, що перебуває на балансі ДП «ОМТП» та надати його на підписання Директору ДП «ОМТП»;

- повідомити Орендодавця про відмову Орендаря від підписання акту повернення оренди нерухомого майна, що перебуває на балансі ДП «ОМТП»;

- підготувати анкету про стан Майна і розрахунків за Договором оренди до акту повернення з оренди нерухомого майна, що перебуває на балансі ДП «ОМТП».

Також з матеріалів справи вбачається, що директор ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» звертався до Т.в.о. начальника Управління поліції охорони в Одеській області з листом щодо припинення тимчасового надання послуг, в якому просив тимчасово припинити, з 13:00 год 04.03.2024 надання послуг за укладеним Договором №Б-1/15-23 від 22.06.2023, на підставі якого силами двох працівників поліції охорони в цілодобовому режимі надаються послуги з охорони публічної безпеки та порядку на об`єкті ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» за адресою м. Одеса, вул. М. Гефта, 3/2 (т.1, а.с.95).

Як вбачається з матеріалів справи рішенням Господарського суду Одеської області від 25.06.2024, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.11.2024 у справі №916/808/24, відмовлено в задоволенні первісного позову ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" про визнання недійсним правочину РВ ФДМУ, оформленого повідомленням №11-07- 00516 від 08.02.2024, щодо односторонньої відмови від Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2006 за № ДФ-89, обліковий номер 2, укладеного між ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" та РВ ФДМУ та визнання відсутнім права вимоги ДП "ОМТП" до ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" щодо повернення з оренди нерухомого майна у відповідності до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2006 за № ДФ-89, на підставі листа РВ ФДМУ №11-06-00692 від 19.02.2024.

Також даним рішенням зустрічний позов ДП "ОМТП" задоволено частково стягнуто з ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" на користь ДП " ОМТП " пеню в розмірі 187 234,70 грн, 3% річних у розмірі 18 411,55 грн, штраф у розмірі 286 955,30 грн, в іншій частині зустрічного позову ДП "ОМТП" відмовлено.

Відповідно до листа РВ ФДМ України №10-07-01415 від 03.04.2025 (т.1, а.с.132), за результатом проведення Аукціону проведеного 19.04.2024, між ДП «ОМТП» та ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ» укладено Договір нерухомого майна, що належить до державної власності №КД-22227 від 30.04.2024.

Так відповідно до наявної в матеріалах копії зазначеного Договору №КД-22227 від 30.04.2024 (т.1, а.с.111-117 на звороті), укладеного між ДП «ОМТП», як Орендодавцем, та Балансоутримувачем та ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ», як Орендарем, об`єктом оренди є нерухоме майно приміщення 1-го та 3-го поверхів АПК причалу №43 інв.057001 (згідно технічного паспорту: 1-1 поверх приміщення 32, площею 353 кв.м, 3-й поверх приміщення №66,69 площею 22,5 кв.м, загальна площа 3754,9 кв.м, за адресою м. Одеса, вул. Гефта Миколи,3/2.

Строк оренди за даним Договором №КД-22227 становить 1 рік з дати набрання чинності цим договором.

30.04.2024 між ДП «ОМТП», як Виконавцем, та ТОВ «ОДЕСЬКИЙ ПОРТОВИЙ ОПЕРАТОР», як Замовником, укладено Договір №КД-22228 про надання послуг публічного зберігання (т.1, а.с.147-150), відповідно до п. 1.1 якого, Виконавець зобов`язується, в порядку і на умовах цього Договору, за письмовими заявками Замовника, надавати послуги з публічного зберігання вантажів (надалі Послуги) на вільних відкритих та закритих складських територіях Виконавця, а Замовник зобов`язується оплачувати надані Послуги на умовах та в порядку, передбаченому цим Договором, відповідно до чинних тарифів Виконавця.

Згідно з пунктом 2.4. Договору №КД-22228, сторони погодили, що при наданні Послуг за Договором, для зберігання вантажів у критих складських площах інв.№057000 встановлюється зобов`язання Замовника щодо гарантованого завантаження ним Складу інв.№057000 вантажем, а саме, площею щонайменше 2800 кв.м на добу протягом 30 днів фактичного зберігання вантажу. Перебіг строку зберігання вантажу розпочинається з моменту завезення вантажу на Склад та оформлення приймальних Актів. У разі невиконання Замовником цієї умови та завантаження Складу інв.№057000 на меншу площу, Замовник зобов`язується здійснювати оплату за Послуги, вартість яких буде обчислюватись з розрахунку площі завантаження 2800 кв.м на добу за 30 днів зберігання вантажу згідно чинних тарифів Виконавця.

Відповідно до Додатку №1 до Договору №КД-22228, вартість зберігання вантажів критого складу на причалі №43 літ. «Ю» (інв.№057000) 3,70 грн/доб. за 1 кв.м площі.

Пунктом 9.1. Договору №КД-22228 визначено, що він набирає чинності з моменту підписання його Сторонами та скріплення печатками Сторін і діє до 31.12.2024, а в частині здійснення розрахунків Замовником за надані Виконавцем послуги до повного виконання.

Також на виконання Договору №КД-22228 між сторонами було укладено акти наданих послуг публічного зберігання (т.1, а.с.152-156), а саме Акт №22228/1 від 31.05.2024, Акт №22228/2 від 30.06.2024, Акт №22228/3 від 31.07.2024, Акт №22228/4 від 31.08.2024, Акт №22228/5 від 30.09.2024, Акт №22228/6 від 31.10.2024, Акт №22228/7 від 30.11.2024, Акт №22228/8 від 31.12.2024, Акт №22228/9 від 31.01.2025.

Укладення зазначених Договорів ДП «ОМТП» також вбачається із копій листів ДП «ОМТП» №250/021/73 від 03.04.2025 (т.1, а.с.129 на звороті 131 на звороті), №267/41/73 від 08.04.2025 (т.1, а.с.139-140) та листа ФДМУ №10-07-01415 від 03.04.2025 (т.1, а.с.132 133).

Також з наявних в матеріалах справи копій документів, вбачається що в провадженні Господарського суду Одеської області перебувала справа №916/1057/25. Рішенням від 23.06.2025 по зазначеній справі Господарський суд Одеської області визнав відсутнім право вимоги у ДП ОМТП і кореспондуючого обов`язку ТОВ ОДЕСЬКИЙ ПОРТОВИЙ ОПЕРАТОР щодо вивезення вантажів з критого складу на причалі №43, літ. Ю інв. №057000, площею 3221,70 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Гефта Миколи, 3/2 за Договором про надання послуг публічного зберігання №КД-22228 від 30.04.2024 року, з підстав поновлення дії Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2006 року за №ДФ-89.

Також судом встановлено, що постановою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 11.03.2025 по справі №916/808/24, визнано недійсним правочин Регіонального відділення Фонду державного майка України по Одеській та Миколаївській областях, оформлений повідомленням від 08.02.2024 №11-07-00516, щодо односторонньої відмови від договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 09.10.2006 № ДФ-89, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ".

ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» Листом за №26-1 від 26.06.2025 (т.2, а.с.94) зверталося до ДП «ОМТП» в якому просило повідомити про дії (заходи), які вчиняються ДП «ОМТП» щодо повернення з неналежного користування ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ» приміщення 1-го та 3-го поверхів АПК причалу № 43, інв. №057001 (згідно технічного паспорту: 1- поверх - приміщення № 1-32, площею 353,4 кв.м, 3-й поверх приміщення №66, 69, площею 22. кв.м), загальною площа 375,9 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Гефта Миколи, 3/2, а також про дії (заходи), які вчиняються ДП «ОМТП» для звільнення Критого складу на причалі № 43 літ. «Ю», інв.№057000, площею 3221,70 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Гефта, 3/2 від вантажу ТОВ «ОДЕСЬКИЙ ПОРТОВИЙ ОПЕРАТОР» та усунення перешкод у користуванні Критого складу.

У відповідь на зазначений лист ДП «ОМТП» листом за №547/41/73 від 03.07.2025 (т.2, а.с.98), повідомило що ним неодноразово направлялися листи ТОВ «ОДЕСЬКИЙ ПОРТОВИЙ ОПЕРАТОР» з вимогами про звільнення наявного вантажу Критого складу на причалі №43 літ, «Ю», інв. № 057000, загальною площею 3 221,70 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Гефта, 3/2, водночас такі вимоги ТОВ «ОДЕСЬКИЙ ПОРТОВИЙ ОПЕРАТОР» повністю ігноруються та не виконуються. Також ДП «ОМТП» вказує що пропонував ТОВ «ОДЕСЬКИЙ ПОРТОВИЙ ОПЕРАТОР» здійснити внесення змін до умов Договору №КД-22228, шляхом укладення додаткової угоди про виключення Критого складу на причалі №43 літ, «Ю», інв.№057000, загальною площею 3 221,70 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Гефта, 3/2, із Договору, однак останнім було відмовлено у внесенні змін до умов Договору. Вказане також підтверджується копіями листів ДП «ОМТП» №369/41/73 від 14.05.2025, №482/41/73 від 13.06.2025

Також з листа ДП «ОМТП» №267/41/73 від 08.04.2025 (т.1, а.с.139-140) вбачається, що у відповідь на листи ДП «ОМТП» від 24.03.2025 № 209/41/73, від 26.03.2025 №216/41/7, ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ» надано лист-відповідь від 26.03.2025 №408, яким ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ» засвідчив, що не має можливості звільнити Об`єкт оренди та здійснити заходи щодо повернення Об`єкта оренди Орендодавцю.

Також з листів ДП «ОМТП» за №928/41/73 від 03.10.2024, №934/41/73 від 07.10.2024, №980/41/73 від 09.09.2024, листа ФДМУ №10-07-01372 від 01.04.2025, роздруківки копії ухвали Господарського суду Одеської області від 25.11.2024 про відкриття провадження у справі №916/5102/24 (т.2, а.с.71-76 на звороті), вбачається, що 05.11.2024 було проведено електронний аукціон №LLE001-UA-247 про передачу в оренду через аукціон такого майна: приміщення критого складу на причалі №43 (інв.№057000), літ. "Ю", площею 3221,70 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Гефта Миколи, 3/2, що обліковується на балансі ДП «ОМТП», організатором якого виступило Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, та переможцем за яким стало ТОВ «БІОЕНЕРДЖІ-ВІННИЦЯ».

Так відповідно до зазначеної ухвали Господарського суду Одеської області від 25.11.2024 у справі №916/5102/24, ТОВ «БІОЕНЕРДЖІ-ВІННИЦЯ» звернулося до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях з позовом, в якому просить суд: визнати укладеним за результатами проведеного електронного аукціону №LLE001-UA-247 договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, та ТОВ «БІОЕНЕРДЖІ-ВІННИЦЯ» у викладеній редакції.

В обґрунтування позовних вимог ТОВ «БІОЕНЕРДЖІ-ВІННИЦЯ» посилається на те, що 05.11.2024 відбувся електронний аукціон №LLE001-UA-247 про передачу в оренду через аукціон такого майна: приміщення критого складу на причалі №43 (інв. №057000), літ. „Ю, площею 3221,70 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Гефта Миколи, 3/2, що обліковується на балансі Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт», організатором якого виступило Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, та переможцем за яким став позивач. Проте після проведення вище зазначеного аукціону позивачу стало відомо, що спірне нерухоме майно не перебуває у володінні держави, рішенням Господарського суду Одеської області від 22.06.2024 у справі №916/808/24, серед іншого, відмовлено у задоволенні зустрічного позову Порту в частині повернення з оренди нерухомого майна у відповідності до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, частина якого (приміщення критого складу на причалі №43 (інв. №057000) і стала лотом за аукціоном №LLE001-UA-247.

Між тим, як встановлено судом, ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.06.2025 у справі №916/5102/24 залишено без розгляду позов ТОВ «БІОЕНЕРДЖІ-ВІННИЦЯ» до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», ДП «ОМТП», Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України про визнання договору укладеним.

З наявних в матеріалах справи копій Довідок про стан надходження орендної плати по Договору, зокрема станом на 27.05.2025 (т.2., а.с.49-50 на звороті) орендодавцем неодноразово протягом усього строку дії Договору було допущено прострочення проведення своєчасної оплати оренди.

Так з наявного в матеріалах справи розрахунку заборгованості ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» з орендної плати по Договору оренди №2 від 09.10.2006 (т.1, а.с.86 на звороті, т.2, а.с.128) вбачається наступне:

- станом на 13.09.2023 заборгованість з орендної плати становить розмір 1 007 566,98 грн;

- в період з 13.09.2023 по 12.10.2023 (за вересень 2023 року) орендну плату було нараховано в розмірі 143 875,62 грн, у зв`язку з чим заборгованість з орендної плати становила розмір 1 151 442,60 грн;

- в період з 13.10.2023 по 12.11.2023 (за жовтень 2023 року) орендну плату було нараховано в розмірі 145 026,62 грн, у зв`язку з чим заборгованість з орендної плати становила розмір 1 296 469,22 грн;

- 04.12.2023 ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» внесено орендну плату в розмірі 1 068 609,41 грн, у зв`язку з чим заборгованість з орендної плати становила розмір 227 859,81 грн;

- в період з 05.12.2023 по 12.12.2023 (за листопад 2023 року) орендну плату було нараховано в розмірі 145 751,75 грн, у зв`язку з чим заборгованість з орендної плати становила розмір 373 611,56 грн;

- в період з 13.12.2023 по 12.01.2024 (за грудень 2023 року) орендну плату було нараховано в розмірі 145 751,75 грн, у зв`язку з чим заборгованість з орендної плати становила розмір 520 383,58 грн.

Також за даний період у зв`язку з несвоєчасною сплатою оренди ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» було нараховано пеню в загальному розмірі 108 231,75 грн.

5. Позиція суду щодо встановлених обставин справи.

5.1. Щодо первісного позову.

Стаття 15 Цивільного кодексу України, передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).

Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.

Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захист цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.

Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.

Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочин.

За умовами частини першої статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

Так суд зазначає, що 09.10.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, як Орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ", як Орендарем, укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до Державної власності (далі Договір) (т.1, а.с.14-17).

Договорами про внесення змін до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2006 (обліковий номер договору 2) № ДФ89/1 від 01.08.2007, № ДФ89/2 від 24.09.2007, № ДФ89/3 від 08.09.2009, № ДФ89/4 від 29.06.2010, № ДФ89/5 від 01.04.2011, № ДФ89/6 від 29.07.2011, № ДФ89/7 від 28.12.2011, № ДФ89/8 від 10.07.2012, № ДФ89/9 від 02.07.2014 та № ДФ89/10 від 11.11.2014 сторони вносили зміни та доповнення до договору оренди від 09.10.2006 (т.1, а.с. 18-25).

Так відповідно до п.1.1 Договору (в редакції Договору про внесення змін від 11.11.2014 до Договору) передбачено, що Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення одноповерхової будівлі складу для зберігання зерна загальною площею 3221,7 кв.м та нежитлові приміщення триповерхової виробничо-адміністративної будівлі загальною площею 1147,8 кв.м (об`єкт оренди), які знаходяться на балансі Державного підприємства "Одеський морський торговельний порт" (балансоутримувач) та розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Гефта, 3/2, та входять до складу нежитлових будівель, які в цілому складаються з будівель літ. «Ю», літ. «Ы», літ. «І», літ. «Ё», літ. «Й», літ. «Ь», літ. «Ъ», загальною площею 4929,2 кв.м, основною площею 4591,9 кв.м, відображених у технічному паспорті від 15.04.2010.

Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до частин першої, п`ятої статті 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Правові, економічні та організаційні відносини, що виникають у зв`язку з орендою державного та комунального майна, врегульовано Законом України "Про оренду державного та комунального майна", за умовами якого орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі незалежно від наслідків господарської діяльності; строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Згідно з приписами статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку; зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.

Статтею 526 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За умовами статті 530 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись в установлений законом або договором строк.

Так у пункті 3.1 Договору (в редакції Договору про внесення змін від 10.07.2012 до Договору) сторони визначили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ від 04.10.1995р. №786 (зі змінами та доповненнями, внесеними Постановою КМУ від 27.12.2006р. №1846) і становить без урахування ПДВ за базовий місяць розрахунку травень 2012 - 117 569,19 грн, а саме:

- одноповерхова будівля складу для збереження зерна, загальною площею 3221,7 кв.м, - 64 244,19 грн.;

- трьохповерхова виробничо-адміністративна будівля, загальною площею 1147,8 кв.м 53 325 грн."

За умовами пункту 3.4 Договору визначено, що орендна плата перераховується Орендарем до Державного бюджету України та балансоутримувачу у співвідношенні 70 % та 30 % щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним місяцем. Одночасно копії платіжних доручень на перерахування орендної плати до Державного бюджету України та Балансоутримувачу надсилаються Орендарем Орендодавцеві та Балансоутримувачу.

У пункті 3.7 Договору сторони погодили, що в разі якщо Орендар протягом трьох місяців підряд не вносить орендну плату, визначену пунктом 3.1 Договору, Орендодавець має право ставити питання про розірвання Договору в судовому порядку та повернення об`єкта оренди.

Як було встановлено судом із наявних в матеріалах справи копій Довідок про стан надходження орендної плати по Договору, орендодавцем неодноразово протягом усього строку дії Договору було допущено прострочення.

Відповідно до наявного в матеріалах справи розрахунку (т.1, а.с.86 на звороті, т.2, а.с.128) станом на 13.09.2023 заборгованість ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» з орендної плати становила розмір 1 007 566,98 грн, а станом на 13.11.2023 заборгованість ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» з орендної плати становила розмір 1 296 469,22 грн.

Також станом на 13.01.2024 заборгованість ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» зі сплати оренди по Договору становила суму 520 383,58 грн (що було нараховано за період вересень 2023 (частково), жовтень 2023, листопад 2023, грудень 2023). Саме виникнення такого розміру заборгованості по Договору за вказані періоди, відповідно до пояснень РВ ФДМУ є однією з підстав первісного позову.

Відповідач за первісним позовом, посилаючись на те, що РВ ФДМУ в листі за №11-07-05054 від 11.12.2023 (т.2, а.с.69), зазначало що дату листа сума заборгованості з орендної плати, в тому числі за Договором оренди укладеним з ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», не перевищує суми орендної плати за три місяці, у зв`язку з чим у регіонального відділення відсутні наміри щодо розірвання даного Договору та стягнення заборгованості, вважає відсутніми підстави для розірвання Договору.

Між тим суд не може погодитися з таким твердженням та зазначає, що станом на дату листа (11.12.2023) розмір заборгованості становив 373 611,56 грн, водночас оскільки ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» своєчасно не було здійснено орендний платіж за грудень 2023 року (тобто у строк до 12.01.2024) то станом на 13.01.2024 розмір заборгованості становив 520 383,58 грн, що перевищує суму орендних платежів за три місяці, і що стало підставою для розірвання Договору оренди в односторонньому порядку повідомленням Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях №11-07-00516 від 08.02.2024.

Також наявність заборгованості за вказаний період підтверджується висновками, яких дійшли суди під час розгляду справи №916/808/24.

Так відповідно до пункту 3.8 Договору, орендна плата, перерахована несвоєчасно або в неповному обсязі, підлягає індексації та стягується до Державного бюджету України та балансоутримувачу у визначеному в пункті 3.4 Договору співвідношенні відповідно до чинного законодавства України, з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату перерахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Господарським судом Одеської області за результатом розгляду справи №916/808/24, окрім іншого, у зв`язку з порушенням ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" взятих на себе грошових зобов`язань щодо здійснення своєчасної та в повному обсязі сплати орендних платежів стягнув з ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" на користь ДП "ОМТП " пеню в розмірі 187 234,70 грн, 3% річних у розмірі 18 411,55 грн, штраф у розмірі 286 955,30 грн. Південно-західний господарський суд переглядаючи рішення в цій частині погодився із місцевим господарським судом та постановою від 28.11.2024 залишив його без змін. У цій частині рішення набрало законної сили та в касаційному порядку не оскаржувалося.

Відповідно до ч. 1 та ч. 3 ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити на користь кредитора пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня. Договором може бути визначено менший розмір пені.

Враховуючи умови п. 3.8 Договору та положення ст. 539 ЦК України, суд зазначає, що нарахування та стягнення судом з ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" пені, відсотків річних та штрафу додатково свідчить про порушення останнім умов Договору оренди в частині своєчасної та повної сплати орендних платежів.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, що вона розраховувала при укладанні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання стороною договору відповідно до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Відповідно до ч.2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди може бути достроково припинений, зокрема, за рішенням суду.

Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди комунального майна орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні відповідного договору оренди об`єкта комунальної форми власності.

З огляду на викладене, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку. У разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців позивачу необхідно довести факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців).

Саме така правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 21.01.2020 у справі №914/252/19 та від 13.11.2019 у справі №908/1399/17.

У постанові Верховного Суду від 11.04.2023 по справі №911/2580/21 зазначається, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібні правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 22.02.2022 у справі №917/957/20, від 02.05.2018 у справі №925/549/17, від 10.02.2021 у справі №923/1001/19, від 10.01.2019 у справі №904/3953/17.

Таким чином господарський суд доходить висновку, що оскільки під час розгляду даної справи було встановлено неналежне виконання ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» умов Договору оренди, а саме невиконання обов`язку зі сплати орендної плати у належному порядку та розмірі, зокрема за період вересень 2023 (частково), жовтень 2023, листопад 2023 та грудень 2023 в загальному розмірі 520 383,58 грн, що перевищує суму орендних платежів за три місяці, РВ ФДМУ має право вимагати розірвання такого договору незважаючи на те, що така заборгованість була погашена в подальшому.

Враховуючи вищевикладене та виходячи з наявних в матеріалах справи доказів, суд доходить висновку про наявність підстав для розірвання Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (обліковий номер договору №2), з подальшими змінами та доповненнями, що укладений 09.10.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», у зв`язку з чим задовольняє первісний позов у цій частині.

Між тим в частині первісних позовних вимог про зобов`язання ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» повернути ДП "ОМТП" державне нерухоме майно суд доходить висновку про відмову в задоволенні таких вимог, враховуючи таке:

Відповідно до частини першої статті 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Водночас, під час розгляду справи судом було встановлено, що починаючи з 04.03.2024 ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» позбавлене можливості користуватися об`єктом оренди та таке майно не перебуває у його користуванні.

Так 04.03.2024 Комісією з приймання-передавання (повернення) нерухомого майна за Договором оренди від 09.10.2006 №ДФ-89 (обліковий номер 2), який укладено між РВ ФДМУ та ТОВ "ЗПК "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" (створеною на підставі Наказу директора ДП «ОМТП» №32 від 20.02.2024 (зі змінами), складено Акт візуального огляду нерухомого майна що перебуває на балансі ДП «ОМТП» від 04.03.2024 (т.1, а.с.93 на звороті 94 на звороті).

Як вбачається з даного Акту, на момент прибуття Комісії 04.03.2024 об 11:00 год на Об`єкт нерухомого майна, керівник ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» Кулак І.О. не з`явився, хоча був належним чином повідомлений листом ДП «ОМТП» №186/41/73 від 01.03.2024. Від імені ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» був присутній Джулай Максим Валерійович, який зазначив що представляє інтереси Орендаря на підставі виданої директором ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» довіреності від 20.09.2023 серія НСО №347734. Однак, зі змісту вказаної довіреності Комісією встановлено, що дана довіреність не наділяє повноваженнями Джулая Максима Валерійовича на підписання Актів повернення з оренди нерухомого майна, що належить до державної власності.

З метою збереження та захисту державного майна, що перебуває на балансі ДП «ОМТП», недопущення ризиків його знищення, псування чи пошкодження, враховуючи умови воєнного стану в Україні, члени Комісії в присутності представника ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» Джулая Максима Валерійовича, здійснили опломбування приміщень Об`єкту нерухомого майна з накладенням печатки ДП «ОМТП», при цьому представник ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», відмовив в доступі членам Комісії до деяких приміщень Об`єкту та відмовився передати ключі від приміщень Об`єкту.

Також судом було встановлено, що Управлінням поліції охорони в Одеській області надання послуг на підставі звернення ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» припинено надання послуг за укладеним Договором №Б-1/15-23 від 22.06.2023, щодо охорони цілодобової публічної безпеки та порядку на об`єкті ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» за адресою м. Одеса, вул. М. Гефта, 3/2.

Крім того судом було встановлено що об`єкти нерухомості, що перебували в оренді ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» на підставі укладеного 09.10.2006 з РВ ФДМУ Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (обліковий номер договору №2), з подальшими змінами та доповненнями після складення 04.03.2024 Акту візуального огляду нерухомого майна Комісією та фактичного розірвання Договору, були передані в користування іншим особам, а саме:

- за результатом проведення Аукціону проведеного 19.04.2024, між ДП «ОМТП» та ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ» укладено Договір нерухомого майна, що належить до державної власності №КД-22227 від 30.04.2024 (т.1, а.с.111-117 на звороті), за яким останньому передано в оренду нерухоме майно приміщення 1-го та 3-го поверхів АПК причалу №43 інв.057001 (згідно технічного паспорту: 1-1 поверх приміщення 32, площею 353 кв.м, 3-й поверх приміщення №66,69 площею 22,5 кв.м, загальна площа 3754,9 кв.м, за адресою м. Одеса, вул. Гефта Миколи,3/2;

- на підставі Договору №КД-22228 про надання послуг публічного зберігання (т.1, а.с.147-150) (т.1, а.с.152-156) укладеного 30.04.2024, ДП «ОМТП», як Виконавцем надаються послуги з публічного зберігання вантажів ТОВ «ОДЕСЬКИЙ ПОРТОВИЙ ОПЕРАТОР», як Замовника, на вільних відкритих та закритих складських територіях, зокрема на території критого складу на причалі №43, літ. Ю інв. №057000, площею 3221,70 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Гефта Миколи, 3/2.

Укладення зазначених Договорів ДП «ОМТП» також підтверджується копіями листів ДП «ОМТП» №250/021/73 від 03.04.2025 (т.1, а.с.129 на звороті 131 на звороті), №267/41/73 від 08.04.2025 (т.1, а.с.139-140) та листа ФДМУ №10-07-01415 від 03.04.2025 (т.1, а.с.132 133).

Також судом було встановлено що рішенням від 23.06.2025 по справі №916/1057/25 Господарський суд Одеської області визнав відсутнім право вимоги у ДП «ОМТП» і кореспондуючого обов`язку ТОВ «ОДЕСЬКИЙ ПОРТОВИЙ ОПЕРАТОР» щодо вивезення вантажів з критого складу на причалі №43, літ. Ю інв.№057000, площею 3221,70 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Гефта Миколи, 3/2 за Договором про надання послуг публічного зберігання №КД-22228 від 30.04.2024 року, з підстав поновлення дії Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 09.10.2006 року за №ДФ-89.

Крім того, ДП «ОМТП» листом за №547/41/73 від 03.07.2025 (т.2, а.с.98) підтверджує що вжив заходів з метою звільнення майна від вантажу ТОВ «ОДЕСЬКИЙ ПОРТОВИЙ ОПЕРАТОР» та повернення об`єкту оренди від ТОВ «АТТОЛЛО ГРАНУМ», між тим, останніми було відмовлено у виконанні вимог ДП «ОМТП».

Вказане свідчить про те що, не зважаючи на дію Договору оренди державного майна укладеного між РВ ФДМУ та ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», ДП «ОМТП» розпорядилося нерухомим майном яке є предметом оренди зазначеного Договору оренди, тим самим позбавило ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» можливості користування таким майном.

Враховуючи викладене суд доходить висновку, що як і станом на момент звернення РВ ФДМУ із позовом до суду, так і станом на момент ухвалення рішення у даній справі, нерухоме майно, що було передано ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» за Договором оренди не перебуває в користуванні останнього, що унеможливлює передачу такого майна від нього до балансоутримувача, яким є ДП «ОМТП».

У зв`язку з чим суд відмовляє в задоволенні первісних позовних вимог в частині зобов`язання ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» повернути ДП «ОМТП» за договором оренди 09.10.2006 року (обліковий номер договору №2), державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення одноповерхової будівлі складу для зберігання зерна загальною площею 3221,7 кв.м. та нежитлові приміщення триповерхової виробничо- адміністративної будівлі, загальною площею 1147,8 кв.м, які знаходяться на балансі ДП «ОМТП», розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Гефта, 3/2, та входять до складу нежитлових будівель, які в цілому складаються з будівель літ.«Ю», літ. «Ы», літ. «І», літ. «Ё», літ. «Й», літ. «Ь», літ. «Ъ», загальною площею 4929,2 кв.м, основною площею 4591,9 кв.м.

5.2. Щодо зустрічного позову.

Згідно з частиною 1 статті 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. У частині 5 цієї статті встановлено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

В силу положень частини 3 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно з частиною 1 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до частини 5 статті 626 ЦК України, договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.

Як встановлено ч. 6 ст. 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 20.06.2023 у справі №904/2470/22 зазначена наступна правова позиція щодо застосування частині 6 статті 762 Цивільного кодексу України.

В частині 6 статті 762 Цивільного кодексу України відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження. Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12.04.2023 у справі №910/14244/20, від 14.06.2022 у справі №910/3536/21, від 07.06.2022 у справі №922/1010/21, від 20.10.2021 у справі №911/3067/20.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Подібний висновок викладений в постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі №910/14244/20.

Отже, для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12.04.2023 у справі №910/14244/20, від 07.06.2022 у справі №922/1010/21, від 07.12.2022 у справі №911/1064/21.

Таким чином підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату частина 6 статті 762 Цивільного кодексу України визначає, зокрема, безпосередню об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.

Так під час розгляду даної справи, судом було встановлено, що не зважаючи на дію Договору оренди державного майна укладеного між РВ ФДМУ та ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», ДП «ОМТП» розпорядилося нерухомим майном, яке є предметом оренди зазначеного Договору оренди, тим самим позбавило ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» можливості користування таким майном.

Також суд погоджується з твердженнями позивача за зустрічним позовом, що початок періоду неможливості використання об`єкту оренди визначається 04 березня 2024, коли Комісією з приймання-передавання (повернення) нерухомого майна за Договором оренди від 09.10.2006 №ДФ-89 (обліковий номер 2), з метою збереження та захисту державного майна, що перебуває на балансі ДП «ОМТП», недопущення ризиків його знищення, псування чи пошкодження, враховуючи умови воєнного стану в Україні, члени Комісії в присутності представника ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» Джулая М.В., здійснили опломбування приміщень Об`єкту нерухомого майна з накладенням печатки ДП «ОМТП», що відображено в Акті візуального огляду нерухомого майна що перебуває на балансі ДП «ОМТП» від 04.03.2024 (т.1, а.с.93 на звороті 94 на звороті).

Господарський суд зазначає, що ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» доведено обставини, які свідчать про те, що майно передано йому в оренду не могло бути ним використане в період з 04.03.2024 по 12.07.2025, а також доведено, що такі обставини неможливості використання майна виникли у зв`язку з діями орендодавця та балансоутримувача майна, а не орендаря.

Натомість під час розгляду справи РВ ФДМУ та ДП «ОМТП» не було спростовано такі твердження позивача за зустрічним позовом та не доведено належними та допустимими доказами наявність доступу та використання ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» об`єкту оренди за Договором після 04.03.2024.

Відтак суд доходить висновку, що починаючи з 04.03.2024 у ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» наявна об`єктивна неможливість використання переданого в оренду майна (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі) через обставини, за які орендар не відповідає, у зв`язку з чим, суд доходить висновку про необхідність звільнення ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» від сплати орендної плати за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (обліковий номер договору №2), з подальшими змінами та доповненнями, що укладений 09.10.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», на період неможливості використовувати орендоване майно, а саме з 04.03.2024 до 12.07.2025, у зв`язку з чим задовольняє зустрічний позов у цій частині.

Щодо зобов`язання РВ ФДМУ провести перерахунок орендної плати шляхом зменшення суми оренди та визнання відсутнім у РВ ФДМУ права на розірвання договору, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову в цій частині враховуючи таке:

Суд зазначає, що проведення перерахунку орендної плати шляхом її зменшення на 3 739 475,24 грн, що були нараховані за період з 04.03.2024 до 12.07.2025, має на меті узгодження порядку сплати оренди при існуванні правовідносин оренди в подальшому. Між тим, оскільки розглядаючи первісний позов суд дійшов висновків про наявність підстав для розірвання Договору у зв`язку з порушенням ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» його умов у частині здійснення своєчасної та повної оплати, проведення перерахунку не є необхідним та доцільним в даному випадку.

Також суд вказує, що виконання судового рішення в частині звільнення ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» від сплати орендної плати за Договором оренди на період неможливості використовувати орендоване майно, а саме з 04.03.2024 до 12.07.2025, може бути реалізовано шляхом проведення розрахунку сум які були сплачені під час такого періоду та повернення таких коштів ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ». У зв`язку з чим окреме зобов`язання РВ ФДМУ провести перерахунок орендної плати не є потрібним у даному випадку.

Крім того, оскільки судом було встановлено що у ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» наявні підстави для звільнення його від сплати оренди за період з 04.03.2024 по 12.07.2025, що позбавляє РВ ФДМУ права для здійснення відповідних нарахувань орендної плати за даний період, а також враховуючи розірвання даного Договору у зв`язку з існуванням заборгованості з орендної плати за інший період, суд вважає, що відсутні підстави для задоволення зустрічної позовної вимоги про визнання відсутнім у РВ ФДМУ права на розірвання договору на підставі несплати ТОВ «ЗПК «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» орендної плати за період з 04.03.2024 по 12.07.2025.

Частинами 1, 2, 3 ст. 13 ГПК України, встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Відповідно до частини першої ст. 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом

За змістом положень ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів

Відповідно до частини першої ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять до предмета доказування

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень в господарському процесі, є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 914/1131/18, від 26.02.2019 у справі № 914/385/18, від 10.04.2019 у справі № 904/6455/17, від 05.11.2019 у справі № 915/641/18.

Статтею 129 Конституції України унормовано, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості

У частині третій ст. 2 ГПК України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у ст. 13 цього Кодексу.

Верховний Суд неодноразово наголошував щодо необхідності застосування категорій стандартів доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, це й принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.01.2021 по справі №922/51/20).

Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 20.08.2020 у справі № 914/1680/18). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент.

Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Враховуючи вищевикладені обставини, оцінивши наявні в матеріалах справи докази в сукупності, суд вважає, що первісні позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» підлягають частковому задоволенню, а саме в частині розірвання укладеного між ними Договору оренди. Водночас під час розгляду справи твердження ТОВ «ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ» стосовно необхідності звільнення його від сплати оренди за період неможливості користування орендованим майном, також знайшли своє підтвердження, у зв`язку з чим суд задовольняє зустрічний позов у цій частині. Суд вважає що первинні та зустрічні позовні вимоги які були задоволені судом, є цілком обґрунтованими, такими що відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, у задоволенні інших позовних вимог суд відмовив, з вищенаведених підстав.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак оскільки судом було задоволено одну немайнову позовну вимогу за первісним позовом то стягненню з відповідача на користь позивача за первісним позовом підлягає судовий збір у розмірі 2422,40 грн. Також у зв`язку з задоволенням однієї немайнової позовної вимоги за зустрічним позовом, стягненню з відповідача на користь позивача за зустрічним позовом підлягає судовий збір у розмірі 2422,40 грн.

Керуючись ст.ст.129, 232, 233, 236-238, 240, 241 ГПК України, суд

УХВАЛИВ:

1.Первісний позов задовольнити частково.

2.Розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (обліковий номер договору №2), з подальшими змінами та доповненнями, що укладений 09.10.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ».

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" (79057, місто Львів, вул.Сельських, буд. 10; ) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15; ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 2 422/дві тисячі чотириста двадцять дві/грн 40 коп.

4.В іншій частині первісного позову - відмовити.

5.Зустрічний позов задовольнити частково.

6.Звільнити Товариство з обмеженою відповідальністю "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" (79057, місто Львів, вул.Сельських, буд. 10; ) від сплати орендної плати за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (обліковий номер договору №2), з подальшими змінами та доповненнями, що укладений 09.10.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС «ІНЗЕРНОЕКСПОРТ», на період неможливості використовувати орендоване майно, а саме з 04.03.2024 до 12.07.2025.

7.Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ЗЕРНОВИЙ ПЕРЕВАНТАЖНИЙ КОМПЛЕКС "ІНЗЕРНОЕКСПОРТ" (79057, місто Львів, вул.Сельських, буд. 10; ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 2 422/дві тисячі чотириста двадцять дві/грн 40 коп.

8.В іншій частині зустрічного позову - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повне рішення складено 13 листопада 2025 р.

Суддя Ю.М. Невінгловська