ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"04" листопада 2025 р. Cправа № 902/1031/25

Господарський суд Вінницької області у складі головуючого судді Тварковського А.А.,

за участю секретаря судового засідання Литвиненко О.Р.,

представника позивача Хитрука І.С.,

у відсутності представників відповідачів,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" (вул. Заводська, буд. 150, м. Гайсин, Гайсинський район, Вінницька область, 23700)

до: Немирівської міської ради (вул. Соборна, буд. 26, м. Немирів, Вінницький район, Вінницька область, 22800)

до: Фермерського господарства "Агромрія-А" (вул. Гагаріна, буд. 1-Е, с. Бондурівка, Вінницький район, Вінницька область, 22832)

про визнання додаткової угоди укладеною у запропонованій позивачем редакції та визнання відсутнім права оренди,

В С Т А Н О В И В :

На розгляд Господарського суду Вінницької області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" до Немирівської міської ради та Фермерського господарства "Агромрія-А" про визнання додаткової угоди укладеною у запропонованій позивачем редакції та визнання відсутнім права оренди.

Ухвалою суду від 29.07.2025 за вказаним позовом відкрито провадження у справі № 902/1031/25 в порядку загального позовного провадження та призначено у ній підготовче засідання на 26.08.2025 о 10:00 год.

Під час підготовчого провадження учасники справи скористалися правом на подання заяв по суті спору: відповідачами подано відзиви на позовну заяву (а.с. 164-219; 220-223, т.1); позивачем - відповіді на відзиви (а.с. 220-223; 224-232, т.1).

Виконавши завдання підготовчого провадження, судом закрито таку стадію господарського процесу та призначено справу до розгляду по суті на 23.09.2025 о 10:00 год., про що 26.08.2025 постановлено відповідну ухвалу у протокольній формі.

У судовому засіданні 23.09.2025 представник позивача заявлений позов підтримав у повному обсязі, представники відповідачів проти позову заперечили. Поряд з цим в межах розгляду справи по суті оголошено перерву до 09:30 год. 28.10.2025.

Завершивши стадію судових дебатів суд, відповідно до частини 1 статті 219 ГПК України, оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення, повідомивши, що проголошення скороченого рішення (вступної та резолютивної частин) відбудеться 04.11.2025 о 09:15 год.

У судовому засіданні 04.11.2025 за участю представника позивача суд згідно із частиною 6 статті 233 та частиною 1 статті 240 ГПК України проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду.

В обґрунтування заявленого позову позивач вказує на протиправну відмову відповідача щодо поновлення Договору оренди землі № б/н від 05.05.2018, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" дотрималося процедури звернення про поновлення договору оренди на новий строк, однак Немирівська міська рада передала земельну ділянку в оренду Фермерському господарству "Агромрія-А".

У відзиві на позовну заяву Немирівська міська рада звертає увагу, що Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.

Тому поняття поновлення договору оренди, про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону "Про оренду землі" та поняття поновлення договору оренди, яке містилось у Законі "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

За таких обставин твердження позивача, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню законодавство, яке було чинним на 05.05.2018 року - є помилковим.

Договір оренди землі, укладений між Немирівською РДА та ТОВ "ПК "Зоря Поділля" від 05 травня 2018 року припинений на підставі рішення 64 (позачергової) сесії Немирівської міської ради 8 скликання №3338 від 09 травня 2025 року "Про надання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, власники яких померли", відомості про що внесено до Державного реєстру речових прав.

Спірна земельна ділянка входить до складу спадщини, не є комунальною власністю, а тому твердження позивача щодо визначення правового статусу земельної ділянки, лише як невитребуваної - є хибним.

Також Немирівська міська рада стверджує, що як орендодавець та суб`єкт владних повноважень, діяла виключно в межах повноважень та у спосіб, передбачений законом, тому керуючись ст. 19 Закону України "Про оренду землі" правомірно прийняла рішення 64 (позачергової) сесії 8 скликання №3348 "Про відмову у поновленні договору оренди землі від 05.05.2018 року".

Крім того, укладення договору оренди землі із відповідачем 2 є більш економічно вигідним для Немирівської міської ради, сприяє збільшенню надходжень до бюджету.

У відповіді на відзив відповідача 1 на позовну заяву Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" зазначає, що Немирівська міська рада рішення про відмову в поновленні договору оренди прийняла з пропущенням місячного строку (09.05.2025), встановленого Законом, з моменту одержання листа-повідомлення позивача (10.03.2025).

Лише після укладення договору оренди з ФГ "Агромрія-А" (19.05.2025), Немирівська міська рада повідомила позивача про прийняте нею рішення про відмову у поновленні договору оренди землі. Таке повідомлення відбулося 02.06.2025 шляхом надсилання поштовим зв`язком відповідного рішення сесії Немирівської міської ради позивачу.

Таким чином, Немирівська міська рада знехтувала своїм обов`язком провести перемовини з позивачем та узгодити істотні умови, на яких мав бути поновленим договір оренди землі. В свою чергу, позивач зазначає, що у разі надходження від Немирівської міської ради пропозиції встановити при поновленні договору оренди землі річний розмір орендної плати - 7 500 грн за 1 га землі, як було запропоновано ФГ "Агромрія-А", така пропозиція була би акцептована.

У відзиві на позовну заяву Фермерське господарство "Агромрія-А" проти позову заперечує, зазначає, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, та орендодавця під час укладення договору оренди землі на новий строк.

При цьому імперативна норма частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду у постанові від 28 січня 2025 року у справі № 914/1025/24 саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. Без волевиявлення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування, неможливе укладення нового договору оренди землі на змінених умовах.

Суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.07.2021 у справі № 915/2586/20, від 08.07.2021 у справі № 915/1889/19, від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

Водночас згідно із запропонованою редакцією додаткової угоди, що є додатком до листа повідомлення, позивач виклав у новій редакції договір, зі зміною в тому числі, строку дії договору; розміру орендної плати.

Згоду щодо укладення договору оренди на змінених умовах відповідач не надав.

За змістом частини 4 статті 33 Закону України умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

У випадку заперечення орендодавця щодо подальших орендних відносин із орендарем переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може мати пріоритету над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Таким чином, ураховуючи недосягнення згоди сторін щодо поновлення договору оренди землі, чітку і однозначну відмову відповідача у поновленні договору оренди у встановлений законодавством строк відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі", приймаючи до уваги відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договірних відносин та реалізацію його права як власника на користування і розпорядження майном на власний розсуд відповідно до статей 317, 319 ЦК України, ФГ "Агромрія-А" вважає дії Немирівської міської ради обґрунтованими і правомірними.

У відповіді на відзив відповідача 2 Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" зауважує, що правові висновки Верховного Суду, які викладені представником ФГ "Агромрія-А" у справах №272/440/18, №143/591/20, не підлягають для врахування судом при вирішення даної справи, у зв`язку з їх неподібністю.

Крім того, оскільки позивач запропонував при поновленні договору оренди землі збільшений розмір орендної плати, що відповідає інтересам орендодавця, тому права Немирівської міської ради не порушено.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено таке.

Розпорядженням голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 20.02.2004 №42 було затверджено технічну документацію по передачі земельних часток (паїв) у власність громадянам - власникам земельних сертифікатів на території колишньої Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області. У Додатку 2 до цього розпорядження закріплено список померлих власників земельних часток (паїв), на які будуть видані державні акти на право власності на землю після посвідчення спадкоємцями цивільно-правових угод. Серед таких померлих власників земельних часток (паїв) у списку під порядковим №22 зазначена ОСОБА_1 , на земельну ділянку якої площею 2,713 га мав бути виданий державний акт спадкоємцю.

Відповідно до розпорядження голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 №117 передано в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" земельні ділянки із земель невитребуваних земельних часток (паїв) загальною площею 46,5486 га (ріллі) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області згідно зі списком.

Зокрема, було передано в оренду позивачу невитребувану земельну ділянку площею 2,713 га, яка була сформована із земельної частки (паю), що згідно із проектом організації території земельних часток (паїв) має №246 та належала ОСОБА_1 (п.11 Додатку до Розпорядження голови Немирівської РДА №117 від 04.05.2018).

За змістом листа Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 26.05.2025 №316/14-25 згідно із технічною документацією по передачі земельних часток (паїв) з виготовлення державних актів на право власності на землю власника земельних часток (паїв) на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області та даних Державного земельного кадастру земельній ділянці №246 площею 2,713 га визначено кадастровий номер :01:001:0247.

05.05.2018 між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" (Орендар) укладено Договір оренди землі (Договір), відповідно до п.1 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, на підставі розпорядження голови Немирівської районної державної адміністрації Вінницької області від 04.05.2018 №117, розташовану на території Бондурівської сільської ради Немирівського району Вінницької області.

Згідно із п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7130 га, із числа невитребуваних земельних часток (паїв). Номер земельної ділянки згідно проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) - 246. Кадастровий номер :01:001:0247.

Відповідно до пунктів 3-6 Договору на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури.

Земельна ділянка передається в оренду без будівель і споруд та інших об`єктів.

Нормативна грошова оцінка становить 73584,59 грн.

Земельна ділянка, яка передається в оренду, недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, не має.

Пунктом 8 Договору встановлено, що він укладається на строк 7 (сім) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, але в будь-якому випадку діє до закінчення збирання врожаю Орендарем. Після закінчення строку цього Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії цього Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно із п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 8830,15 грн за 1 рік.

Відповідно до пунктів 14-15 Договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01).

Пунктом 43 Договору визначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.

Договір підписано та скріплено печатками сторін. Право оренди позивача земельної ділянки за Договором зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.08.2019 зі строком дії 7 років з правом пролонгації, що підтверджується відповідним витягом (а.с. 25, т.1).

Як стверджує позивач, він належно виконував свої обов`язки орендаря за вказаним Договором, зокрема щодо сплати орендної плати, та продовжує її сплату та декларування після закінчення зареєстрованого права оренди, що підтверджується відповідними платіжними інструкціями та податковими деклараціями з плати за землю.

Маючи намір поновити Договір оренди на той самий строк (7 років), Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" звернулося до Немирівської міської ради із клопотанням вих. №459 від 06.03.2025, до якого додано проект відповідної додаткової угоди, а також витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та витяг з Державного земельного кадастру.

Вказане клопотання отримано Немирівською міською радою 10.03.2025 за вх. номером 03-29-1247, що підтверджується відбитком штемпеля вхідної кореспонденції відповідача 1 на відповідному клопотанні (а.с. 26, т.1).

Звернення позивача з відповідним клопотанням саме до Немирівської міської ради зумовлено тим, що вказана рада наразі є розпорядником спірної земельної ділянки.

Так, відповідно до Перспективного плану формування територій громад Вінницької області, затвердженого розпорядженням Кабінету Міністрів України № 512-р від 06.05.2020 Бондурівська сільська рада увійшла до складу Немирівської міської територіальної громади.

Отже, після реформування адміністративно-територіального устрою України в 2020 році, земельна ділянка знаходиться в межах Немирівської міської територіальної громади (за межами с. Бондурівка) Вінницького району Вінницької області.

Рішенням 64 (позачергової) сесії 8 скликання Немирівської міської ради від 09.05.2025 №3348 Товариству з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" було відмовлено у поновленні Договору оренди від 05.05.2018.

Листом від 30.05.2025 №03-31-1358 Немирівська міська рада, додавши до нього копію відповідного рішення сесії, повідомила Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" про заперечення у поновленні Договору оренди від 05.05.2018 на новий строк.

Вважаючи, що Немирівською міською радою порушено переважне право на поновлення Договору оренди, Товариство з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" звернулося із позовом до суду з вимогою визнати додаткову угоду, яка додавалася до клопотання про поновлення Договору оренди, укладеною та визнати відсутнім права оренди за відповідачем 2.

З огляду на встановлені обставини справи, суд враховує таке.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У відповідності до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

В силу ст. 20 Господарського кодексу України держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів. Кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Згідно із ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставою виникнення цивільних прав і обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Згідно із статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України "Про оренду землі").

Правовідносини з укладення між Немирівською районною державною адміністрацією Вінницької області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" Договору оренди землі від 05.05.2018 мали місце в межах процедури паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств, розпорядження і використання незапитаними земельними паями та нерозподіленими (невитребуваними) земельними ділянками, а тому додатково регулюються положеннями Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)".

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (в редакції Закону на час укладення Договору оренди землі від 05.05.2018) нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

З 01.01.2019 набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" № 2498-VIII від 10.07.2018, яким норми Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" викладено у новій редакції.

Так, статтями 1 та 2 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (в редакції Закону від 01.01.2019) визначено, що право на земельну частку (пай) мають: колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) у встановленому законодавством порядку; громадяни - спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом; громадяни та юридичні особи України, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай); громадяни України, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов`язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також громадяни України, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які проживають у сільській місцевості.

Основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією. Документами, що посвідчують право на земельну частку (пай), також є: свідоцтво про право на спадщину; посвідчені у встановленому законом порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай); рішення суду про визнання права на земельну частку (пай (стаття 2 вказаного Закону).

Відповідно до статті 7 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" у проекті землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) визначаються місце розташування земельних ділянок, їх межі та площі сільськогосподарських угідь, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв), їх цільове призначення, дії обмежень (обтяжень) у використанні земельних ділянок, у тому числі земельних сервітутів. Із площі земельних ділянок, що підлягають розподілу, виключаються: деградовані, малопродуктивні, а також техногенно забруднені сільськогосподарські угіддя, що підлягають консервації; заболочені землі; інші землі, які недоцільно використовувати для сільськогосподарських потреб.

Порядок розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) визначає стаття 9 вказаного Закону.

Статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (в редакції Закону від 01.01.2019) передбачено, що нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).

Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

Після проведення зборів стосовно розподілу земельних ділянок нерозподілені земельні ділянки набувають статусу невитребуваних.

Здійснивши аналіз вказаних вище норм матеріального права, серед іншого, статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", Верховний Суд зазначив таке:

- статус невитребуваних нерозподілені земельні ділянки набувають вже після проведення зборів стосовно розподілу земельних ділянок (див. постанову Великої Палата Верховного Суду від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17, постанову Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 917/1994/20);

- реалізація процедури паювання відповідної частини земель має своїм наслідком припинення права державної та комунальної власності на розпайовані землі, що зумовлює припинення й інших правомочностей щодо земельних ділянок державної та комунальної власності. Разом з тим, нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17, постанову Верховного Суду від 26.04.2023 у справі № 917/2031/19, від 29.08.2023 у справі № 917/253/20).

Аналогічної позиції притримується ВС КГС у справі № 916/2497/23 від 09.07.2025.

Отже, чинне законодавство, зокрема ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" надає відповідній раді, яка не є власником земельної ділянки, можливість правомірно передати користування землею тимчасово іншій особі (такий висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19).

З огляду на наведене, з 01.01.2019 право передачі в оренду невитребуваних часток (паїв) отримали сільські, селищні, міські ради. Водночас, зміна законодавства щодо таких повноважень не має зворотної дії в часі та не припиняє раніше укладені договори оренди. Відтак, зазначені повноваження органів місцевого самоврядування стосуються лише укладання нових договорів оренди щодо невитребуваних паїв, на чинні договори, укладені районними державними адміністраціями до 01.01.2019, така зміна повноважень не впливає.

Зміна орендодавця в силу положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі" відбувається лише після переходу до органу місцевого самоврядування права власності на таку земельну ділянку в порядку, визначеному ч.ч. 4, 5 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", а не через зміни у законодавстві щодо повноважень органів державної влади чи місцевого самоврядування на укладення договорів оренди таких земельних ділянок.

Відтак після переходу до Немирівської міської ради наведених повноважень Договір оренди землі від 05.05.2018 не припинив свою дію, відповідач 1 в силу вимог закону набув статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за Договором правами та обов`язками.

Станом на час розгляду справи внесено зміни до ч. 4 ст.13 вказаного Закону згідно із Законом України № 3993-IX від 08.10.2024 шляхом продовження можливості власникам невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям оформити право власності на неї до 01.01.2028.

Підсумовуючи, суд зазначає, що державна реєстрація права оренди на невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки здійснюється без попередньої реєстрації права власності. Такі ділянки можуть передаватися в оренду за рішенням місцевої ради, але договір припиняється після реєстрації права власності. Якщо власник або його спадкоємці не оформлять право власності до 01.01.2028, земля буде передана у комунальну власність.

Суд акцентує увагу, що позивач при зверненні до суду посилається на приписи ч. 6 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої (в редакції на час укладення Договору) особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов`язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

Поряд з цим у даному спірному випадку Немирівська міська рада не діє як управитель спадщини, а діє як розпорядник земель (без отримання їх у комунальну власність) до отримання їх власниками (спадкоємцями) державних актів на право власності на земельну ділянку. Лише якщо власник або його спадкоємці не оформлять право власності до 01.01.2028, земля буде передана у комунальну власність.

Тому ст. 19 Закону України "Про оренду землі" не підлягає застосуванню у спірних правовідносинах.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постановах від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15, від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Правозастосовчою у даному випадку є норма ч. 3 ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", за приписами якої як у редакції на дату укладення Договору, так і на час розгляду справи, нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за відповідним рішенням можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

Поряд з цим сторони у п. 8 Договору визначили, що він укладається на строк 7 (сім) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, але в будь-якому випадку діє до закінчення збирання врожаю Орендарем. Після закінчення строку цього Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії цього Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Тобто всупереч ч. 3 ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" сторони самостійно обмежили строк Договору до 7 років, не зазначаючи, що такий строк в силу Закону обмежується днем державної реєстрації права власності на земельну ділянку.

Таким чином, зміст спірних правовідносин вказує на необхідність надання оцінки правомірності положень договору оренди в частині строку його дії. При цьому системний аналіз наведеного законодавства та обставин справи спонукає до висновків щодо чинності договору оренди землі.

Разом із тим з`ясування даних питань у розумінні підстав та предмету позову залишаються поза їх межами.

Отже, спір у справі виник з підстав фактичного вибуття у позивача орендованого майна та за фактом передачі його в оренду іншій особі (відповідачу 2).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (висновки зазначені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 04.11.2020 у справі №327/1884/17).

Надаючи оцінку обраному позивачем способу захисту, суд приходить до висновку, що заявлений предмет позову не поновить його права на користування орендованим майном, зважаючи, що таке майно вже передано в користування іншій особі (відповідачу 2).

У контексті частини третьої статті 16 ЦК України до позовів щодо захисту речових прав на нерухоме майно відноситься, зокрема, віндикаційний - про витребування власником свого майна від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Згідно із статтею 387 ЦК України власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Зміст приписів ст. 387 ЦК України свідчить, що предмет віндикаційного позову становить вимога неволодіючого майном власника до незаконно володіючого цим майном не власника про повернення майна з чужого незаконного володіння.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Стаття 388 ЦК України встановлює правила реалізації власником його права на витребування майна від добросовісного набувача.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений, як фактично, тобто повернення його у фактичне володіння, так і у власність цієї особи. При цьому у випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні або поновленні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Відповідні правові висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові 28 листопада 2018 року у справа № 504/2864/13-ц.

Велика Палата Верховного Суду сформулювала правові позиції щодо володіння орендарем нерухомим майном (постанова від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19): тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна; судове рішення про задоволення позовних вимог про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, специфіка книжкового володіння полягає, серед іншого, в тому, що нерухомістю можуть володіти одночасно кілька осіб, але щодо різних речових прав. Зокрема, якщо зареєстровані право власності і право оренди нерухомого майна, то і особа, зареєстрована як власник, і особа, зареєстрована як орендар, визнаються фактичними володільцями нерухомої речі щодо права власності і права оренди відповідно.

Усталена практика Верховного Суду вказує на те, що і титульний володілець майна (постійний користувач, орендар) має право витребувати його від особи, яка незаконно володіє цим майном, без відповідної правової підстави. Це право забезпечується цивільним законодавством (ст. 387 ЦК України), зокрема, шляхом заявлення віндикаційного позову.

Для витребування майна оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, визнання права власності на спірне майно не є ефективним способом захисту прав; при цьому позивач у межах розгляду справи про витребування майна з чужого володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, без заявлення вимоги про визнання його недійсним; таке рішення за умови його невідповідності закону не тягне правових наслідків, на які воно спрямоване. Подібні за змістом висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 1 та 15 жовтня 2019 року у справах № 911/2034/16 та № 911/3749/17, від 19 листопада 2019 року у справі № 911/3680/17.

Право оренди - це один із видів речового права на чуже майно, в тому числі на земельну ділянку, яке складається з права тимчасового володіння та користування цим майном. Орендар як володілець і користувач земельною ділянкою фактично утримує її у себе та використовує.

У контексті змісту порушеного права позивача та змісту спірних правовідносин ефективним способом захисту, на переконання суду, буде витребування спірної земельної ділянки із користування на праві оренди у Фермерського господарства "Агромрія-А" у користування на праві оренди позивачу, що відповідає правовій природі віндикаційного позову. Відтак приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення договору оренди не є нормативними підставами для захисту порушеного права в даному випадку.

Велика Палата Верховного Суду також неодноразово виснувала про те, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц (пункт 77), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155), від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20 (пункт 148)).

Отже, в задоволенні позовних вимог слід відмовити з мотивів невірно обраного позивачем способу захисту свого права.

Відповідно до статті 4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується.

Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно із положеннями статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Судом кожній стороні була надана розумна можливість, представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони, в т. ч. подати докази на підтвердження своїх вимог та заперечень, надати пояснення, обґрунтувати перед судом переконливість поданих доказів та позицій по справі, скористатись іншими процесуальними правами.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Виходячи із оцінки наявних у справі доказів на предмет їх належності та допустимості, а також із дослідження кожного із них окремо та у сукупності, суд, керуючись своїм внутрішнім переконанням на підставі всебічного, повного, об`єктивного з`ясування обставин справи, приходить до висновку про відмову у задоволенні позову в повному обсязі з вищенаведених підстав.

При вирішенні питання щодо розподілу судових витрат суд виходить з такого.

Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. (ч. 1, 2 ст. 126 ГПК України).

В силу приписів п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав - покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові, покладаються на позивача (ч. 4 ст. 129 ГПК України).

У зв`язку з відмовою в задоволенні позову витрати на сплату судового збору за подання позовної заяви в розмірі 6056 грн та на професійну правничу допомогу в розмірі 40000 грн залишаються за позивачем.

Керуючись ст. ст. 5, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 42, 45, 46, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 86, 91, 123, 126, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. У задоволенні позову відмовити повністю.

2. Витрати Товариства з обмеженою відповідальністю "Продовольча компанія "Зоря Поділля" зі сплати судового збору за подання позовної заяви в сумі 6056 грн та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 40000 грн залишити за позивачем.

3. Згідно із приписами ч.1 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

4. Відповідно до положень ч.1 ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Північно-західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

5. Примірник повного судового рішення надіслати учасникам справи до Електронних кабінетів ЄСІТС.

Повне рішення складено 14 листопада 2025 р.

Суддя А.А. Тварковський

віддрук. прим.:

1 - до справи.