ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" листопада 2025 р. Справа№ 910/6141/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Барсук М.А.

суддів: Корсака В.А.

Пономаренка Є.Ю.

при секретарі: Овчинніковій Я.Д.

за участю представників сторін:

від позивача: Кузнець О.М.;

від відповідача 1: не з`явився;

від відповідача 2: Глоба А.С.;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головного управління ДПС у Полтавській області

на рішення Господарського суду міста Києва від 21.08.2025 (повний текст складено 23.09.2025)

у справі №910/6141/25 (суддя Щербаков С.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Істейт"

до 1) Державної податкової служби України,

2) Головного управління ДПС у Полтавській області

про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом припинення податкової застави, -

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвест-Істейт" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Державної податкової служби України (далі- відповідач-1) та Головного управління ДПС у Полтавській області (далі- відповідач-2), в якому просить суд:

- усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом припинення податкової застави належного на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "ІнвестІстейт" нерухомого майна: нежитлового приміщення, загальною площею 391.4 кв.м., за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (Комсомольськ), пр-т Героїв Дніпра (Леніна), 65, РНОНМ 02, номер запису про обтяження 52520783 від 14.11.2023, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 70209076 від 14.11.2023, Захаренко Ольга Юріївна, Департамент з питань реєстрації, Полтавська обл., обтяжувач Державна податкова служба України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом припинення податкової застави належного на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "ІнвестІстейт" нерухомого майна: приміщення операційного центру, загальною площею 215.1 кв.м., за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (Комсомольськ), вул. Миру, 9, РНОНМ 02, номер запису про обтяження 52518652 від 14.11.2023, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 70206386 від 14.11.2023, Захаренко Ольга Юріївна, Департамент з питань реєстрації, Полтавська обл., обтяжувач Державна податкова служба України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником нежитлового приміщення, загальною площею 391, 4 кв.м., розташованого за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (Комсомольськ), пр-т Героїв Дніпра (Леніна), 65, а також власником приміщення операційного центру, загальною площею 215, 1 кв.м., розташованого за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (Комсомольськ), вул. Миру, 9. Проте, колишній власник вказаного нерухомого майна ПрАТ "F&C Realty" мало податковий борг, у зв`язку з чим майно було передано у податкову заставу. Позивач вказує, що існуюча податкова застава перешкоджає ТОВ "Інвест-Істейт" розпоряджатися власним нерухомим майном та є втручанням у його право власності.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.08.2025 у справі №910/6141/25 позовні вимоги задоволено в повному обсязі.

Усунено перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом припинення податкової застави належного на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "ІнвестІстейт" нерухомого майна: нежитлового приміщення, загальною площею 391.4 кв.м., за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (Комсомольськ), пр-т Героїв Дніпра (Леніна), 65, РНОНМ 02, номер запису про обтяження 52520783 від 14.11.2023, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 70209076 від 14.11.2023, Захаренко Ольга Юріївна, Департамент з питань реєстрації, Полтавська обл., обтяжувач Державна податкова служба України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Усунено перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом припинення податкової застави належного на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "ІнвестІстейт" нерухомого майна: приміщення операційного центру, загальною площею 215.1 кв.м., за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (Комсомольськ), вул. Миру, 9, РНОНМ 02, номер запису про обтяження 52518652 від 14.11.2023, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 70206386 від 14.11.2023, Захаренко Ольга Юріївна, Департамент з питань реєстрації, Полтавська обл., обтяжувач Державна податкова служба України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Стягнуто з Державної податкової служби України на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Істейт" 2 422 грн 40 коп. судового збору.

Стягнуто з Головного управління ДПС у Полтавській області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Істейт" 2 422 грн 40 коп. судового збору.

В обґрунтування рішення суд першої інстанції вказав, що позивач є власником майна, яке знаходиться у податковій заставі за податковими зобов`язаннями іншої юридичної особи з відміткою заборони його відчуження. Такі обставини мають триваючий характер та перешкоджають позивачу на свій розсуд розпоряджатися власним майном.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Головне управління ДПС у Полтавській області звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 21.08.2025 у справі №910/6141/25 та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що:

- опис та внесення нерухомого майна ПрАТ «F&C Realty» Головним управлінням ДПС у Полтавській області здійснено у відповідності до вимог чинного законодавства;

- судом не враховано, що не вжиття податковим органом заходів спрямованих на погашення податкового боргу може призвести до безпідставних втрат державного бюджету;

- придбане позивачем майно належало ПрАТ «F&C Realty», що перебуває у податковій заставі, при цьому як вбачається з матеріалів справи ПрАТ «F&C Realty» не залучено в якості сторони у справі;

- ДПС України не складало акт опису майна та рішення про опис майна в податкову заставу, стороною у даних відносинах є ГУ ДПС у Полтавській області;

- позивачем визначено по справі не належного відповідача - а саме ДПС України.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу №910/6141/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Барсук М.А. - головуюча суддя; судді - Пономаренко Є.Ю., Корсак В.А.

Ухвалою суду від 08.10.2025 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду на 11.11.2025.

05.11.2025 на адресу суду від представника Головного управління ДПС у Полтавській області надійшла заява про участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції.

Ухвалою суду від 10.11.2025 задоволено заяву представника Головного управління ДПС у Полтавській області про участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції.

Явка представників сторін

Представник відповідача 1 у судове засідання 11.11.2025 не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, хоча про час та місце розгляду справи сторони повідомлялись належним чином шляхом направлення процесуальних документів до електронного кабінету в системі ЄСІТС.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає її розгляду.

А тому, з урахуванням принципу розумності строків розгляду справи судом, з метою забезпечення права на доступ до правосуддя, передбаченого Конституцією України і гарантованого ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (право на справедливий суд), враховуючи рекомендації, викладені у пункті 2.2. Правил організації ефективного господарського судочинства, затверджених рішенням загальних зборів суддів Північного апеляційного господарського суду № 5 від 29.05.2024, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги у судовому засіданні 11.11.2025 за відсутності представника відповідача 1.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вбачається з матеріалів справи, в забезпечення повернення кредитних ресурсів, виданих ЗАТ "ІНІЦІАТОР+" за договором про мультивалютну кредитну лінію № 1093м-01-06 від 05.07.2006 на суму 67 786 988, 40 грн, строком до 05.07.2011, відсотки за користування кредитом, визначених п. 3.1. основного зобов`язання та зміни до нього, а також комісійної винагороди за основним зобов`язанням, неустойки тощо, 31.10.2008 між Відкритим акціонерним товариством "Банк "Фінанси та кредит" (іпотекодержатель) та Закритим акціонерним товариством "F&C Realty" (іпотекодавець) укладено іпотечний договір № 2644И/1008 (з урахуванням договорів про внесення змін), відповідно до якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю наступне нерухоме майно, а саме, зокрема:

- приміщення операційного центру, що розташоване за адресою: Полтавська область, м. Комсомольськ, вул. Миру, буд. 9, загальною площею 215,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта 25275120;

- вбудове прибудоване приміщення, що розташоване за адресою: Полтавська область, м. Комсомольськ, вул. Леніна, буд. 65, загальною площею 391, 4 кв.м., реєстраційний номер: 25275546.

В подальшому, за результатами відкритих торгів (аукціону) №UA-EA-2018-03-19-000105-а (https://prozorro.sale/auction/UA-EA-2018-03-19-000105-a/), які відбулись 27.03.2018, оформлених протоколом від 25.04.2018, між АТ "Банк "Фінанси та Кредит" та ТОВ "ФК "Інтегріті" були укладені Договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 01.06.2018 та Договір про відступлення прав вимоги за договорами застави/іпотеки від 01.06.2018, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Кароєвою-Яремчук Т.М. за реєстровим №15-274, а саме:

01.06.2018 між Публічним акціонерним товариством "Банк "Фінанси та кредит" (далі - банк) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтегріті" (далі - новий кредитор) було укладено договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до якого банк відступає шляхом продажу новому кредитору належні банку, а новий кредитор набуває у обсязі та на умовах, визначених цим договором, права вимоги банку до позичальників, заставодавців та поручителів, зазначених у додатку № 1 до цього договору (далі - боржники), включаючи права вимоги до правонаступників боржників, спадкоємців боржників, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржників або які зобов`язані виконати обов`язки боржників (далі - права вимоги), за наступними договорами:

2.1.1. кредитними договорами з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, перелік яких визначений у додатку № 1 до цього договору, далі - основні договори;

2.1.2. договорами застави та поруки з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, перелік яких зазначений у додатку № 1 до цього договору, далі - договори забезпечення.

Новий кредитор сплатив банку за права вимоги грошові кошти у сумі та у порядку, визначених цим договором.

Додатком № 1 до договору про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 01.06.2018 сторони погодили реєстр договорів, права вимоги за якими відступаються та боржників за такими договорами, зокрема:

- договір про мультивалютну кредитну лінію № 1093м-01-06 від 05.07.2006, з усіма додатками, додатковими угодами, договорами та внесення змін та доповненнями до вказаного договору, тощо, що є невід`ємними його частинами, укладений між АТ "Банк "Фінанси та кредит" та ТОВ "ІНІЦІАТОР+", оригінали на 134 арк. Позичальник: ТОВ "ІНІЦІАТОР+" (). Заборгованість на загальну суму 204 223 442, 08 грн.

Також, 01.06.2018 між Публічним акціонерним товариством "Банк "Фінанси та кредит" (далі - первісний іпотекодержатель та/або банк) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтегріті" (далі - новий іпотекодержатель/заставодержатель) укладено договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки/застави, відповідно до якого банк відступає новому іпотекодержателю/заставодержателю належні банку, а новий іпотекодержатель/заставодержатель набуває у обсязі та на умовах визначених цим договором, права вимоги банку до іпотекодавців, застоводавця зазначених у додатку № 1 до цього договору(далі - іпотекодавці/заставодавець), включаючи права вимоги до правонаступників іпотекодавців/заставодавців, спадкоємців іпотекодавців/заставодавців, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки іпотекодавців/заставодавців або які зобов`язані виконати обов`язки іпотекодавців/заставодавців за іпотечними договорами, договором застави, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно реєстру у додатку № 1 до цього договору (далі - договори іпотеки/застави).

Відповідно до п. 2.2. договору, за цим договором новий іпотекодержатель/заставодержатель в день укладення цього договору, набуває права первісного іпотекодержателя/заставодержателя за договорами іпотеки/застави, а саме: одержати, переважно перед іншими кредиторами іпотекодавців/заставодавця у порядку визначеному договорами іпотеки/застави, Законом України "Про іпотеку", Законом України "Про заставу", задоволення всіх своїх вимог (повернення суми основної заборгованості, сплати нарахованих процентів, комісій, можливої неустойки (штраф, пеня) відшкодування збитків, тощо), що випливають з умов кредитних договорів та/або договорів іпотеки/застави, за рахунок майна, вказаного у договорах іпотеки/застави та додатках до цих договорів. Права банку за договорами іпотеки/застави переходять до нового іпотекодержателя відповідно до цього договору у обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги.

Додатком № 1 до договору про відступлення права вимоги за договорами іпотеки/застави від 01.06.2018 (в редакції договору про внесення змін від 05.06.2018) сторони погодили реєстр договорів, права вимоги за якими відступаються та іпотекодавців/заставодавців за такими договорами, зокрема:

- іпотечний договір № 2644И/1008 від 31.10.2008, з усіма додатками, додатковими угодами, договорами про внесення змін та доповненнями до вказаного договору, тощо, що є невід`ємними частинами, укладений між іпотекодержателем АТ "Банк "Фінанси та кредит" та іпотекодавцем ПрАТ "F&C Realty", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, Морозовою С.В., за реєстровим № 27037 на 12 арк.

Іпотекодавець: ПрАТ "F&C Realty" ().

Предмет застави, іпотеки, зокрема: приміщення операційного центру філії банку "Банк "Фінанси та кредит", що розташоване за адресою: Полтавська область, м. Комсомольськ, вул. Миру, буд. 9, загальною площею 215,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта 25275120; вбудове прибудоване приміщення, що розташоване за адресою: Полтавська область, м. Комсомольськ, вул. Леніна, буд. 65, загальною площею 391, 4 кв.м., реєстраційний номер: 25275546.

Враховуючи що заборгованість за кредитним договором не була непогашена, керуючись ст.ст. 33, 36, 38 Закону України "Про іпотеку" та іпотечним застереженням, 14.03.2025 ТОВ "ФК "Інтегріті" реалізувало право на звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором в рахунок погашення кредитної заборгованості.

Тож, 14.03.2025 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтегріті" (далі - продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Істейт" (далі - покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В.. зареєстрований в реєстрі за № 29, умовами якого передбачено, що продавець, діючи відповідно до ст. 38 Закону України "Про іпотеку", розуміючи значення своїх дій, без будь-якого примушення, як фізичного так і морального продав, а покупець купив приміщення операційного центру, загальною площею 215, 1 кв.м., що знаходиться за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (колишня назва - міста Комсомольськ), вул. Миру, буд. 9.

Крім того, 14.03.2025 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтегріті" (далі - продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Істейт" (далі - покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В.. зареєстрований в реєстрі за № 28, відповідно до якого продавець, діючи відповідно до ст. 38 Закону України "Про іпотеку", розуміючи значення своїх дій, без будь-якого примушення, як фізичного так і морального продав, а покупець купив нежитлове приміщення, загальною площею 391, 4 кв.м., що знаходиться за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (колишня назва - місто Комсомольська), проспект Героїв Дніпра (колишня назва - Леніна), буд. 65.

Як зазначає позивач, ТОВ "Інвест-Істейт" набуло право власності на нерухоме майно на підставі та у порядку передбаченому законом, в свою чергу 14.03.2025 право власності іпотекодавця ПрАТ "F&C Realty" припинилось.

Тож, наразі ТОВ "Інвест-Істейт" є власником нежитлового приміщення, загальною площею 391.4 кв.м., за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (Комсомольськ), пр-т Героїв Дніпра (Леніна), 65, РНОНМ 02 (далі - нерухоме майно 1), а також є власником приміщення операційного центру, загальною площею 215.1 кв.м., за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (Комсомольськ), вул. Миру, 9, РНОНМ 02 (далі - нерухоме майно 2).

Проте, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав вказане вище нерухоме майно обтяжене податковою заставою, оскільки колишній власник нерухомого майна ПрАТ "F&C Realty" мав податковий борг, у зв`язку з чим його майно було передано у податкову заставу, що підтверджується вищезазначеними записами про обтяження № 52520783 та № 52518652 від 14.11.2023 у Державному реєстрі речових прав (копії наявні у матеріалах справи), а саме: обтяження внесене на підставі акту опису майна, на яке поширюється право податкової застави, серія та номер: 185/16-31-13-06-19, виданий 26.10.2023 Головним управління ДПС у Полтавській області. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70206386 від 14.11.2023 13:27:12 та 70209076 від 14.11.2023 14:42:02, Захаренко Ольга Юріївна, Департамент з питань реєстрації, Полтавська обл. Обтяжувач: Державна податкова служба України. Боржник: Приватне акціонерне товариство "F&C Realty".

Як зазначає позивач, оскільки іпотека була зареєстрована раніше (03.11.2008), ніж податкова застава (14.11.2023), а тому вона мала вищий пріоритет, а враховуючи що ТОВ "ФК "Інтегріті" є правонаступником Банку, відтак останній мав переважне право на звернення стягнення на предмет обтяження, ніж податковий орган.

Отже, обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач зазначає, що наявність обтяження у вигляді податкової застави є перешкодою в здійсненні позивачем своїх прав, як власника нерухомого майна, зокрема, щодо вільного розпорядження цим майном, є втручанням у його право власності та в силу ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Згідно з частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Вказаною нормою матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно з частин 1, 2 статті 5 Господарського процесуального кодексу України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідно до пункту 14.1.155 статті 14 Податкового кодексу України податкова застава - спосіб забезпечення сплати платником податків грошового зобов`язання та пені, не сплачених таким платником у строк, визначений цим Кодексом. Податкова застава виникає на підставах, встановлених цим Кодексом. У разі невиконання платником податків грошового зобов`язання, забезпеченого податковою заставою, орган стягнення у порядку, визначеному цим Кодексом, звертає стягнення на майно такого платника, що є предметом податкової застави.

Згідно з пункту 87.2 статті 87 Податкового кодексу України джерелами погашення податкового боргу платника податків є будь-яке майно такого платника податків з урахуванням обмежень, визначених цим Кодексом, а також іншими законодавчими актами.

Як визначено пунктом 88.1 статті 88 Податкового кодексу України, з метою забезпечення виконання платником податків своїх обов`язків, визначених цим Кодексом, майно платника податків, який має податковий борг, передається у податкову заставу.

Пунктом 89.1 статті 89 Податкового кодексу України передбачено, що право податкової застави виникає: у разі несплати у строки, встановлені цим Кодексом, суми грошового зобов`язання, самостійно визначеної платником податків у податковій декларації, - з дня, що настає за останнім днем зазначеного строку; у разі несплати у строки, встановлені цим Кодексом, суми грошового зобов`язання, самостійно визначеної контролюючим органом, - з дня виникнення податкового боргу; у випадку, визначеному в пункті 100.11 статті 100 цього Кодексу, - з дня укладання договору про розстрочення, відстрочення грошових зобов`язань.

З урахуванням положень цієї статті право податкової застави поширюється на будь-яке майно платника податків, яке перебуває в його власності (господарському віданні або оперативному управлінні) у день виникнення такого права і балансова вартість якого відповідає сумі податкового боргу платника податків, крім випадків, передбачених пунктом 89.5 цієї статті, а також на інше майно, на яке платник податків набуде прав власності у майбутньому.

Відповідно до пункту 89.3 статті 89 Податкового кодексу України майно, на яке поширюється право податкової застави, оформлюється актом опису.

Аналіз вказаних норм дає підстави для висновку, що предметом податкової застави є майно виключно боржника платника податків.

Статтею 1 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно ч. 6 ст. 3 Закону України "Про іпотеку", у разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.

Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації (ч. 7 ст. 3 Закону України "Про іпотеку").

Згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку", у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Відповідно до ст. 90 Податкового кодексу України, пріоритет податкової застави щодо пріоритету інших обтяжень (включаючи інші застави) встановлюється відповідно до закону.

Згідно п. 7 ч. 4 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті (наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно), не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України "Про іпотеку", за умови, що інші обтяження на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

Частина 6 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" встановлює, що право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. Права та вимоги третіх осіб, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, щодо якої іпотекодержателем набуто право власності або спеціальне майнове право, втрачають чинність.

Як вбачається з матеріалів справи, податкова застава на нерухоме майно була зареєстрована 14.11.2023, тобто після державної реєстрації 03.11.2008 іпотеки банку на спірне майно.

А тому банк, як обтяжувач з найвищим пріоритетом, мав переважне право на задоволення своїх вимог за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки.

В подальшому, за результатами відкритих торгів (аукціону) №UA-EA-2018-03-19-000105-а , які відбулись 27.03.2018, АТ "Банк "Фінанси та Кредит" відступив права вимоги - ТОВ "ФК "Інтегріті", шляхом укладення з ним договору про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 01.06.2018 та договору про відступлення прав вимоги за договорами застави/іпотеки від 01.06.2018, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Кароєвою-Яремчук Т.М. за реєстровим №15-274.

14.03.2025 ТОВ "ФК "Інтегріті" реалізувало право на звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором в рахунок погашення кредитної заборгованості.

В подальшому, 14.03.2025 Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтегріті" було укладено з Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Істейт" договори купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В.. зареєстровані в реєстрі за № 28, № 29, відповідно до яких позивач придбав приміщення операційного центру, загальною площею 215, 1 кв.м., що знаходиться за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (колишня назва - міста Комсомольськ), вул. Миру, буд. 9 та нежитлове приміщення, загальною площею 391, 4 кв.м., що знаходиться за адресою: Полтавська обл., м. Горішні Плавні (колишня назва - місто Комсомольська), проспект Героїв Дніпра (колишня назва - Леніна), буд. 65.

Тож, ТОВ "Інвест-Істейт" набуло право власності на нерухоме майно на підставі та у порядку, передбаченому законом, в свою чергу 14.03.2025 право власності іпотекодавця ПрАТ "F&C Realty" припинилось.

А тому, з огляду на приписи ч. 6 ст. 37 Закону України "Про іпотеку", у зв`язку з набуттям позивачем права власності на предмет іпотеки права вимоги третіх осіб, які мали нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, втратили чинність, зокрема і податкова застава, що зареєстрована відповідачем.

Згідно зі статтею 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Як вбачається з матеріалів справи та не спростовано відповідачами, позивач є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна, і його права на вказане майно є дійсними.

Відповідно до частини першої статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно з частиною першою статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до частини першої, другої статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

У відповідності до частин 1, 2 статті 321 Цивільного кодексу України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України, яка визначена правовою підставою позову, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов).

За змістом цієї статті негаторний позов застосовується для захисту від порушень, які не пов`язані із позбавленням володіння (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року в справі № 359/3373/16-ц).

Звернутися з негаторним позовом може власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ, щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем може бути лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю. Підставою для подання негаторного позову є вчинення третьою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном. При цьому, для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей. Звідси право власності як абсолютне право має захищатися лише при доведенні самого факту порушення.

Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Схожі висновки викладені, зокрема, у пункті 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 січня 2023 року в справі № 488/2807/17.

За усталеними висновками Верховного Суду умовами для задоволення негаторного позову є сукупність таких обставин: майно знаходиться у власника або титульного володільця; інша особа заважає користуванню, розпорядженню цим майном; для створення таких перешкод немає правомірних підстав (припису закону, договору між власником та іншою особою тощо); у позові мають чітко та конкретно визначитися дії, які повинен здійснити відповідач щодо усунення порушень права власника (володільця). Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 15 жовтня 2024 року в справі №910/14543/23, від 11 грудня 2024 року в справі №914/1238/22.

Отже, положення статті 391 Цивільного кодексу України регулюють захист права власності не у будь-якому випадку, а саме у разі його порушення шляхом вчинення перешкод у здійсненні власником його правомочностей з користування та/або розпорядження майном.

Відтак враховуючи той факт, що позивач є новим власником нерухомого майна, яке обтяжене податковою заставою, що стосується податкового боргу ПрАТ "F&C Realty" та має триваючий характер, тому позивач по суті позбавлений права розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, що порушує його право власності.

При цьому, як вірно враховано судом першої інстанції, з аналізу норм Податкового кодексу України слідує, що податкова застава поширюється виключно на майно платника податків, у якого виник та наявний податковий борг, тобто на майно ПрАТ "F&C Realty". Новий власник майна - ТОВ "Інвест-Істейт" не є божником по сплаті податків, а відтак процедура звернення стягнення на його майно, в порядку визначеному Податковим кодексом України, не може бути реалізована.

Аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 464/3242/20, від 24 січня 2024 року у справі № 569/9806/21, від 06 лютого 2024 року у справі № 914/2901/21, від 11 березня 2024 року у справі № 295/429/23.

А тому, оскільки податкова застава поширюється виключно на майно платника податків, який має податковий борг, а тому новий власник майна, що придбав спірне майно в результаті звернення стягнення на предмет іпотеки, не замінює боржника (колишнього власника майна) у правовідносинах щодо погашення заборгованості зі сплати податків, і не є боржником зі сплати податків, що в свою чергу є підставою для скасування (припинення) податкової застави.

Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 2 листопада 2022 року в справі №916/2016/21, від 27 червня 2023 року в справі №907/568/22, від 24 січня 2024 року в справі №569/9806/21, від 3 липня 2024 року в справі №344/3333/23.

З приводу доводів апеляційної скарги щодо відсутності у контролюючого органу правових підстав для припинення податкової застави нерухомого майна, суд апеляційної інстанції зауважує наступне.

Стаття 93 Податкового кодексу України визначає вичерпний перелік підстав для припинення податкової застави майна боржника.

Пунктами 93.1, 93.2 статті 93 Податкового кодексу України визначено, що майно платника податків звільняється з податкової застави з дня: отримання контролюючим органом підтвердження повного погашення суми податкового боргу та/або розстрочених (відстрочених) грошових зобов`язань та процентів за користування розстроченням (відстроченням) в установленому законодавством порядку; визнання податкового боргу безнадійним; набрання законної сили відповідним рішенням суду про припинення податкової застави у межах процедур, визначених законодавством з питань банкрутства; отримання платником податків внаслідок проведення процедури адміністративного або судового оскарження або в інших випадках, передбачених статтею 55 цього Кодексу, рішення відповідного органу про визнання протиправними та/або скасування раніше прийнятих рішень щодо нарахування суми грошового зобов`язання; отримання платником податків згоди контролюючого органу на відчуження майна, що перебуває у податковій заставі, відповідно до статті 92 цього Кодексу. Підставою для звільнення майна платника податків з-під податкової застави та її виключення з відповідних державних реєстрів є відповідний документ, що засвідчує закінчення будь-якої з подій, визначених пунктом 93.1 цієї статті.

Стаття 93 Податкового кодексу України не містить такої підстави для припинення податкової застави майна боржника, як придбання майна, що перебуває в податковій заставі в результаті звернення стягнення на предмет іпотеки.

Водночас, з аналізу статті 93 Податкового кодексу України вбачається, що дані положення Податкового кодексу України встановлюють підстави лише для звільнення з податкової застави майна боржника, яким позивач не є, тобто положення статті 93 Податкового кодексу України на спірні правовідносини, які склалися між позивачем та відповідачами, не розповсюджуються та застосуванню не підлягають.

Подібного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 3 липня 2024 року в справі №344/3333/24.

В даному випадку позовні вимоги спрямовані на захист цивільних прав та інтересів позивача, оскільки їх характер стосується права власності позивача на нерухоме майно, набуте в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, щодо якого застосовано податкову заставу, яка створює перешкоди в реалізації права позивача на розпорядження своїм майном.

Таким чином, оскільки податкова застава не пов`язана з особою позивача, а стосується майна, право власності на яке позивачем набуто в установленому законом порядку шляхом купівлі його у особи, яка скористалась переважним правом звернення стягнення на предмет іпотеки від 03.11.2008, що має вищий пріоритет перед зареєстрованою 14.11.2023 податковою заставою, а тому вона порушує права власника на розпорядження цим майном, у зв`язку із чим суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог та припинення податкової застави спірного нерухомого майна, що узгоджується із висновками, викладеними у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 916/2016/21.

Стосовно доводів апелянта, що позов у даній справі пред`явлений до неналежного відповідача - ДПС України, колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається із витягів з Державного реєстру речових прав від 14.11.2023 обтяжувачем спірного майна вказано: Державна податкова служба України .

А тому, Державна податкова служба України є належним відповідачем у даній справі.

Стосовно доводів апелянта про незалучення у даній справі третьої особи без самостійних вимог на предмет спору, а саме ПрАТ «F&C Realty», колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 50 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов`язки щодо однієї із сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи.

Як вбачається із поданого позову, спір у даній справі стосується усунення перешкод у здійсненні ТОВ «Інвест-Істейт» права користування та розпорядження належним йому майном шляхом припинення податкової застави.

Відповідачем 2 не наведено жодних доводів того, як рішення у даній справі стосується інтересів та (або) обов`язків ПрАТ «F&C Realty», як колишнього власника спірного майна, з огляду на те, що у даній справі право власності на відповідне майно, яке на теперішній час перебуває у власності позивача, ніким не оспорюється.

А тому доводи в цій частині колегія суддів відхиляє.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин, висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, а тому рішення Господарського суду міста Києва від 21.08.2025 у справі № 910/6141/25 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його скасування чи зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.

Згідно із ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладається на заявника.

Керуючись ст.ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

У Х В А Л И В :

1. Апеляційну скаргу Головного управління ДПС у Полтавській області на рішення Господарського суду міста Києва від 21.08.2025 у справі № 910/6141/25 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 21.08.2025 у справі № 910/6141/25 залишити без змін.

3. Судові витрати зі сплати судового збору, понесені у зв`язку із подачею апеляційної скарги, покласти на апелянта.

4. Матеріали справи № 910/6141/25 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складено 13.11.2025

Головуючий суддя М.А. Барсук

Судді В.А. Корсак

Є.Ю. Пономаренко