РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

10.11.2025справа №910/5314/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., за участю секретаря судового засідання Роздобудько В.В., розглянув у відкритому судовому засіданні

справу № 910/5314/25

за позовом керівника Деснянської окружної прокуратури міста Києва Єфімова Антона Анатолійовича (вул. Каштанова, буд. 9, м. Київ, 02224) в інтересах держави в особі Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 22883141)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопаркінг Груп» (вул. Оноре де Бальзака, буд. 82А, м. Київ, 02097; ідентифікаційний код 44495277)

про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого майна, повернення земельної ділянки та скасування державної реєстрації права власності,

за участю представників:

прокуратури - Намлієвої І.В. (посвідчення від 01.03.2023 №070258);

позивача - Буханистого О.В. (відповідно до розпорядження від 12.09.2023 №214);

відповідача - не з`явився.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Стислий виклад позовних вимог

Керівник Деснянської окружної прокуратури міста Києва Єфімов Антон Анатолійович (далі - Прокуратура) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - КМР) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопаркінг Груп» (далі - Товариство) про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі КМР у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,6166 га з кадастровим номером :62:701:0029 на вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва (далі - земельна ділянка) шляхом:

- зобов`язання Товариства знести самочинно збудований об`єкт нерухомого майна - гараж №1 площею 52,2 кв.м, нежитлове приміщення площею 10 кв.м, дві тимчасові споруди (площею 6 кв.м та 5 кв.м), що розташовані на земельній ділянці;

- зобов`язання Товариства повернути територіальній громаді м. Києва в особі КМР земельну ділянку у стані, придатному для її подальшого використання;

- скасування державної реєстрації права власності за Товариством на нерухоме майно - гараж 1 загальною площею 52,2 кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00), здійсненої на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бєлломі О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.10.2022, індексний номер: 65303602, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна.

Позовні вимоги мотивовано тим, що:

- за інформацією з Державного реєстру прав державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Духновською О.А. 25.06.2015 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 22394087 (з відкриттям розділу), відповідно до якого за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на гараж № НОМЕР_1 загальною площею 52,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , який розташований в Обслуговуючому кооперативі «Автокооператив по будівництву та експлуатації гаражів, автостоянок для зберігання транспортних засобів громадян Деснянського району міста Києва «Нафтагазсистема» (далі - Автокооператив);

- вказане нерухоме майно було відчужено на підставі договору купівлі-продажу від 14.03.2017, укладеного ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Лібрен» (далі - ТОВ «Лібрен»), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. 14.03.2017 та зареєстрованого за №349 (далі - Договір №349);

- у зв`язку з набуттям ТОВ «Лібрен» права власності на гараж №1 рішенням КМР від 19.12.2019 №468/8041 ТОВ «Лібрен» передано в оренду на 15 років земельну ділянку із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва;

- на виконання вказаного рішення КМР та ТОВ «Лібрен», від імені якого діяв директор ОСОБА_2., 16.03.2020 укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований за №259 (далі - Договір №259);

- рішенням Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 у справі №910/5210/20 за позовом заступника керівника Київської місцевої прокуратури №3 в інтересах держави до КМР та ТОВ «Лібрен» про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.10.2021 і постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.10.2022, позов задоволено повністю; визнано незаконним та скасовано рішення КМР від 19.12.2019 №468/8041 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Лібрен» земельної ділянки для експлуатації та обслуговування автостоянки на АДРЕСА_1 », яким ТОВ «Лібрен» із земель комунальної власності передано в оренду на 15 років земельну ділянку для експлуатації та обслуговування автостоянки на АДРЕСА_1 ; визнано недійсним Договір №259;

- у справі №910/5210/20 суди дійшли висновку, що надання у користування ТОВ «Лібрен» земельної ділянки для експлуатації та обслуговування автостоянки відбулося з порушенням вимог статей 134, 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а саме без дотримання процедури проведення земельних торгів;

- на виконання зазначених судових рішень у справі №910/5210/20 право оренди земельної ділянки на АДРЕСА_1 за ТОВ «Лібрен» 24.06.2022 припинено у Державному реєстрі прав;

- проте, на підставі договору купівлі-продажу гаража від 31.10.2022, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бєлломі О.В. та зареєстрований за №5592 (далі - Договір №5592), ТОВ «Лібрен» в особі директора ОСОБА_2 , будучи достовірно обізнаним про відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку відчужило вказаний об`єкт, що розташований на комунальній земельній ділянці, на користь Товариства, де директором є також ОСОБА_2 ;

- зі змісту Договору №349 і Договору №5592 вбачається, що на момент вчинення даних правочинів, а також на час укладання Договору №259, та під час судового розгляду справи №910/5210/20, директором ТОВ «Лібрен» і Товариства був та є ОСОБА_2 ;

- відповідно до копії наказу директора Товариства ОСОБА_2. від 22.08.2022 №03-ОС, що міститься в реєстраційній справі, директором Товариства з 22.08.2022 є ОСОБА_2 , що також підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо Товариства від 30.08.2022;

- викладене свідчить про недобросовісність набувачів об`єкта нерухомості ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен» і Товариства, де керівником підприємств є ОСОБА_2 , який був добре обізнаним про незаконність реєстрації права власності за відсутності правовстановлюючих документів на землю та самочинне будівництво будівель та споруд на спірній земельній ділянці;

- відтак, Договір №349, який укладений з ТОВ «Лібрен», спрямований на подальше незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, тому в силу положень статті 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є нікчемним, а враховуючи приписи статті 376 ЦК України Товариство не могло набути право власності на такий об`єкт на підставі Договору №5592, оскільки вказаний правочин також в силу положень статті 228 ЦК України є нікчемним;

- зазначені у Державному реєстрі прав відомості про речове право на об`єкт нерухомого майна є недостовірними, оскільки ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен» та Товариство не набували і не могли набути право власності на цей об`єкт з огляду на приписи статті 376 ЦК України;

- з відомостей з Державного реєстру прав власником нежитлової будівлі - гаражу №1 загальною площею 52,2 кв.м, розташованого на комунальній земельній ділянці з 31.10.2022 та на даний час є Товариство в особі директора ОСОБА_2.;

- у порушення вимог статей 125, 126 ЗК України вказана земельна ділянка комунальної власності використовується Товариством для обслуговування та експлуатації автостоянки без правовстановлюючих документів на земельну ділянку;

- для забезпечення територіальній громаді міста Києва реальної та безперешкодної можливості реалізувати усі правомочності власника щодо комунальної земельної ділянки Прокуратура звернулася до суду з даним позовом.

2. Стислий виклад заперечень відповідача

Товариство 09.06.2025 подало суду відзив на позовну заяву, в якому зазначило таке:

- Товариство є добросовісним набувачем нерухомого майна загальною площею 52,2 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- Товариство набуло право власності на зазначене нерухоме майно на підставі Договору №5592;

- факт незаконного відчуження та допущення продажу майна не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача;

- на підставі Розпорядження Київської міської державної адміністрації від 19.08.1996 №1306 та рішення Київської міської ради від 12.01.1995 №41 був укладений договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 06.06.1995 для п`яти років прокладання інженерних мереж, організації будівельних робіт та благоустрою прилеглих територій при будівництві черги трамвайної лінії швидкісного руху з житлового масиву Вигурівщина-Троєщина до пр. Возз`єднання у Ватутінському районі м. Києва;

- згідно з відомостями Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру земельна ділянка з кадастровим номером :62:701:0029 має цільове призначення 12.04 для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту дорожнього господарства;

- жодних належних доказів щодо факту самочинного будівництва Товариством нерухомого майна загальною площею 52,2 кв.м, що знаходиться за адресою: вул. Оноре де Бальзака, 82-А, Деснянський р-н., м. Київ, Прокуратурою не подано;

- Прокуратура обрала невірний спосіб захисту, а саме звернулася до неналежного відповідача, оскільки Прокуратура з метою захисту прав та інтересів територіальної громади в особі КМР мала звернутися із позовом до суб`єкта, який здійснив самочинне будівництво;

- обраний Прокуратурою спосіб захисту не є ефективним, не призводить до реального поновлення порушеного права, захисту інтересів територіальної громади, реальної охорони земель комунальної власності та зумовить повторність звернення до суду;

- Прокуратурою належним чином не обґрунтовано підстави для здійснення представництва у суді, а також належним чином не виконані вимоги Закону у частині, яка повинна передувати зверненню до суду з відповідним позовом, зазначене зумовлює не надання можливості органу Держгеокадастру самостійно звернутися до суду за захистом порушених прав держави, відтак суд повинен встановити факт відсутності підстав для захисту прокурором інтересів держави у суді.

3. Стислий виклад пояснень позивача

КМР 09.06.2025 подала суду письмові пояснення, в яких вказала, що: КМР рішення про надання земельної ділянки у тому числі для будівництва відповідачу не приймалися; у порушення вимог законодавства здійснена державна реєстрація права власності за відповідачем на об`єкти нерухомого майна та державна реєстрація земельної ділянки у Державному земельному кадастрі здійснені з порушенням законодавства, а тому підлягають скасуванню; земельна ділянка, на якій розташований об`єкт нерухомого майна - гараж № 1 загальною площею 52,2 кв.м, перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі КМР; Товариство не набуло відповідно до законодавства право власності на об`єкти нерухомого майна у визначеному законом порядку у зв`язку з відсутністю дозвільних документів на будівництво (документи, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси) та відведення земельної ділянки; Прокуратурою належним чином обґрунтовано подання даного позову у зв`язку з порушенням інтересів держави, а саме прав територіальної громади міста Києва.

4. Стислий виклад відповіді Прокуратури на відзив

16.06.2025 Прокуратура подала суду відповідь на відзив, в якій зазначено про те, що:

- Прокуратурою в позові обґрунтовано, що державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - гараж № НОМЕР_1 площею 52,2 кв.м на комунальній земельній ділянці на АДРЕСА_1 , здійснено незаконно, у порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за відсутності обов`язкових документів, визначених пунктом 49 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 №868;

- ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен», а у подальшому Товариство, не набули права власності на самочинно збудований гараж №1 загальною площею 52,2 кв.м у визначеному законом порядку, оскільки дозвільні документи на будівництво та відведення земельної ділянки відсутні;

- сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає;

- не можуть бути застосовані положення статті 388 ЦК України, про які помилково зазначає відповідач, оскільки спірна земельна ділянка не вибувала з власності територіальної громади міста Києва, а твердження відповідача про добросовісність набуття спірним майном є безпідставними;

- враховуючи те, що будівництво спірної нежитлової будівлі, право власності на яку зареєстровано як гараж №1, проведено на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена для такого будівництва, за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку для здійснення такого будівництва, без дозвільних документів, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, тобто в силу частини другої статті 376 ЦК України є самочинним будівництвом, право власності у ОСОБА_1, ТОВ «Лібрен», Товариства не виникало; викладене виключає право на отримання у користування земельної ділянки особами, за якими проведено реєстрацію права власності на спірну будівлю - гараж №1;

- відповідачем не надано доказів та не спростовано доводи Прокуратури про самочинне будівництво;

- використання відповідачем спірної земельної ділянки без прийняття КМР відповідного рішення та без отримання правовстановлюючих документів на неї для розміщення та експлуатації автостоянки, самочинно збудованого нерухомого майна, тимчасових споруд без дозвільної документації, посягає на суспільні, економічні та соціальні інтереси держави, спрямоване на використання всупереч вимогам чинного законодавства земель комунальної власності та порушує права й охоронювані інтереси держави в особі КМР як органу, уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади м. Києва; укладені спірні договори купівлі-продажу спрямовані на незаконне заволодіння спірною земельною ділянкою комунальної власності, що також порушує права та охоронювані інтереси держави;

- втручання у право власності відповідача на спірне майно буде виправданим та правомірним, оскільки буде встановлено справедливий баланс між інтересами суспільства та відповідача; також в даному випадку існує розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення;

- порушення прав територіальної громади, яка є невід`ємною частиною держави, беззаперечно свідчить про порушення державних інтересів;

- КМР, знаючи про порушення інтересів держави, та маючи відповідні повноваження для їх захисту, не вчинила належних дій щодо захисту інтересів держави, а тому у Прокуратури наявні підстави для здійснення представництва інтересів держави в суді;

- бездіяльність КМР є підставою для звернення Прокуратури до суду за захистом інтересів держави в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру»;

- необхідність пред`явлення цього позову зумовлена потребою в забезпеченні на загальнодержавному рівні охорони землі як національного багатства, зокрема, спірної земельної ділянки, та захисту економічних інтересів держави, які полягають в законному та ефективному використанні об`єктів, що є комунальною власністю - для задоволення суспільної потреби у функціонуванні місцевого самоврядування.

5. Стислий виклад заперечень відповідача на відповідь на відзив Прокуратури

Товариство 19.06.2025 подало суду заперечення, в яких вказало таке: документально підтвердженим є той факт, що на момент відведення спірної земельної ділянки на ній вже було розміщено нерухоме майно, яке було необхідне для експлуатації та обслуговування автостоянок; доводи позивача про те, що нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці з кадастровим номером :62:701:0029, є об`єктом самочинного будівництва є безпідставними; вимога позивача щодо знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна - гараж №1 площею 52,2 кв.м, нежитлове приміщення площею 10 кв.м, дві тимчасові споруди (площею 6 кв.м та 5 кв.м), що розташовані на земельній ділянці площею 0,6166 га по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :62:701:0029 - є крайньою мірою впливу позивача на відповідача; Товариство не повинні нести надмірний тягар за помилки держави, які в свій час держава не встановила та не усунула.

6. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.05.2025 вжито заходи забезпечення позову шляхом:

- накладення арешту на об`єкт нерухомого майна - гараж №1 загальною площею 52,2 кв.м по вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва за адресою: м. Київ, Автокооператив (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00, номер відомостей про речове право: 48288593);

- заборони Товариству та будь-яким іншим особам вчиняти будь-якi дiї щодо об`єкта нepyxoмості - гаража №1 загальною площею 52,2 кв.м по вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва за адресою: м. Київ, Автокооператив, у тому числі укладати договори купівлі-продажу або іншим особам відчужувати права на вказаний об`єкт нерухомості, передавати його у користування третім особам, здійснювати заходи щодо поділу, об`єднання, виділення частини вказаного нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00, номер відомостей про речове право: 48288593);

- заборони державним реєстраторам прав на нерухоме майно в розумінні Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також будь-яким іншим особам, уповноваженим на виконання функцій державних реєстраторів, будь-яким суб`єктам державної реєстрації прав та нотаріусам вчиняти будь-які дії, пов`язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно - гараж №1 загальною площею 52,2 кв.м по вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва за адресою: м. Київ, Автокооператив (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00, номер відомостей про речове право: 48288593), в тому числі: приймати рішення про державну реєстрацію, здійснювати будь-яку державну реєстрацію змін стосовно вказаного нерухомого майна та вносити будь-які записи про такі зміни до Державного реєстру прав.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.05.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 09.06.2025; зобов`язано Управління державної реєстрації Центрального міжрегіонального управління юстиції подати суду документи.

22.05.2025 Управління державної реєстрації Центрального міжрегіонального управління юстиції на виконання вимог ухвали Господарського суду міста Києва від 01.05.2025 подало суду належним чином завірені копії матеріалів реєстраційної справи щодо реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , гараж № 1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00).

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.06.2025 підготовче засідання відкладено на 30.06.2025.

Прокуратура 24.06.2025 подала суду письмові пояснення, в яких остання підтримала доводи позову та відповіді на відзив та просила суд задовольнити позов у повному обсязі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.06.2025 продовжено строк підготовчого провадження; підготовче засідання відкладено на 11.08.2025.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 15.09.2025.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.09.2025 відкладено розгляд справи по суті на 13.10.2025.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.10.2025 відкладено розгляд справи по суті на 10.11.2025.

Представник відповідача у судове засідання 10.11.2025 не з`явився, про причини неявки суд не повідомив; про розгляд судом даної справи відповідач обізнаний.

Представниця Прокуратури у судовому засіданні 10.11.2025 оголосила вступне слово та підтримала позовні вимоги у повному обсязі.

Представник позивача оголосив вступне слово та підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Суд, заслухавши вступне слово представників Прокуратури і позивача, з`ясувавши обставини, на які посилаються учасники справи, дослідив в порядку статей 209 і 210 ГПК України докази у справі.

Після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів.

Представники Прокуратури і позивача виступили з промовами (заключним словом), в яких посилалися на обставини і докази, досліджені у судовому засіданні.

У судовому засіданні 10.11.2025 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.

Судом згідно з вимогами статей 222 і 223 ГПК України здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.

ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДОМ

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Духновською О.А. 25.06.2015 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 22394087 (з відкриттям розділу), відповідно до якого за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на гараж № НОМЕР_1 загальною площею 52,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , який розташований в Автокооперативі по будівництву та експлуатації гаражів, автостоянок для зберігання транспортних засобів громадян Деснянського району м. Києва ОК «Нафтагазсистема».

Право власності на зазначений обєкт нерухомого майна зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності, серія та номер: НОМЕР_2 від 08.07.2015, видавник: Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві.

Вказане нерухоме майно було відчужено на підставі договору купівлі-продажу від 14.03.2017, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Михайленко С.А. за реєстровим №349, який укладено ОСОБА_1 та ТОВ «Лібрен».

Водночас, КМР земельну ділянку для будівництва об?єктів нерухомості, у тому числі гаражу не надавала, правовстановлюючі документи на землю не реєструвались. Дозвільні документи контролюючих органів на будівництво об?єктів нерухомості відсутні.

Первинну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на гараж № НОМЕР_1 площею 52,2 кв.м з видачею свідоцтва проведено за відсутності обов`язкових та необхідних документів, визначених законодавством для її проведення реєстрації права власності, правовстановлюючих документів на земельну ділянку на АДРЕСА_1 та зареєстрованого в установленому законодавством порядку права оренди на земельну ділянку.

Так, у зв`язку з набуттям ТОВ «Лібрен» права власності на гараж № НОМЕР_1 рішенням Київської міської ради від 19.12.2019 №468/8041 ТОВ «Лібрен» передано в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,6166 га (кадастровий номер :62:701:0029) для експлуатації та обслуговування автостоянки на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.

На виконання вказаного рішення між Київською міською радою та ТОВ «Лібрен», від імені якого діяв директор ОСОБА_2., 16.03.2020 укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., за реєстровим №259.

Господарським судом міста Києва розглядалася справа №910/5210/20 за позовом Київської місцевої прокуратури № 3 в інтересах держави до КМР, ТОВ «Лібрен» про визнання незаконним та скасування рішення, визнання зазначеного договору оренди земельної ділянки недійсним.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 у справі №910/5210/20, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.10.2021 і постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.10.2022, позов задоволено; визнано незаконним та скасовано рішення КМР від 19.12.2019 №468/8041 «Про передачу ТОВ «Лібрен» земельної ділянки для експлуатації та обслуговування автостоянки на АДРЕСА_1 »; визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,6166 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :62:701:0029), укладений КМР та ТОВ «Лібрен», посвідчений 16.03.2020 приватним нотаріусом КМНО Дем`яненко Т.М. за реєстровим №259.

У вказаній справі суди дійшли висновку про те, що надання у користування ТОВ «Лібрен» зазначеної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування автостоянки відбулося з порушенням вимог статей 134, 135 ЗК України, а саме без дотримання процедури проведення земельних торгів.

Судами зазначено, що положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України до даних правовідносин застосовуватись не можуть, адже земельна ділянка, яка відводиться за рахунок земель, не наданих у власність чи користування, не відноситься до земель, які згідно з частиною другою статті 134 ЗК України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах, відповідно вона не може передаватись в оренду не інакше, як із земельного аукціону.

При цьому, судами встановлено відсутність доказів оформлення за попереднім власником нерухомого майна - ОСОБА_1 права власності або права користування земельною ділянкою площею 0,6166 га по АДРЕСА_1 . На момент набуття ТОВ «Лібрен» права власності на об`єкт нерухомості за договором купівлі-продажу від 29.05.2017 спірна земельна ділянка не була сформована та право користування на неї попереднім власником майна не було оформлено.

З огляду на встановлені обставини, оспорюване рішення КМР від 19.12.2019 №468/8041 судом визнано незаконним та скасовано, а укладений на його виконання договір оренди земельної ділянки - недійсним.

Відповідно до частини четвертої статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, оскільки незаконність рішення КМР про передачу в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_1 , а також недійсність договору оренди встановлено судом, вказані обставини не підлягають доказуванню.

На виконання зазначених судових рішень у справі №910/5210/20 право оренди земельної ділянки на АДРЕСА_1 за ТОВ «Лібрен» 24.06.2022 припинено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Проте, на підставі договору купівлі-продажу гаража від 31.10.2022, який посвідчений приватним нотаріусом КМНО Бєлломі О.В. за реєстровим №5592, ТОВ «Лібрен» в особі директора ОСОБА_2., будучи достовірно обізнаним про відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку на АДРЕСА_1 , відчужило вказаний об?єкт, що розташований на комунальній земельній ділянці на користь Товариства, де директором є ОСОБА_2 .

За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником нежитлової будівлі - гаражу №1 загальною площею 52,2 кв.м, розташованого на комунальній земельній ділянці з кадастровим номером :62:701:0029 по АДРЕСА_1 , з 31.10.2022 та на даний час є Товариство.

В порушення вимог статей 125, 126 ЗК України вказана земельна ділянка комунальної власності використовується Товариством для обслуговування та експлуатації автостоянки, тимчасових споруд, без правовстановлюючих та дозвільних документів на земельну ділянку.

З метою усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної власності площею 0,6166 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :62:701:0029), шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів, тимчасових споруд, розміщених на вказаній земельній ділянці, спірна земельна ділянка підлягає поверненню її законному власнику у стані, придатному для її подальшого використання, а також підлягає скасуванню державна реєстрація права власності Товариства на гараж № НОМЕР_1 , що розташований на спірній комунальній земельній ділянці.

Після припинення 24.06.2022 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди вказаної земельної ділянки за ТОВ «Лібрен» право власності на гараж № 1, розташований на комунальній земельній ділянці, яка використовується для розміщення та експлуатації автостоянки, зареєстровано за Товариством.

З відповіді Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 03.04.2024 вбачається, що впродовж 2023 - 2024 років КМР не приймала рішень щодо передачі будь-якій фізичній чи юридичній особі у власність чи користування зазначеної земельної ділянки.

Згідно з Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням КМР від 20.04.2017 №241/2463, а також відповідно до даних Міського земельного кадастру клопотання фізичних чи юридичних осіб про відведення (надання дозволу/затвердження документації із землеустрою), зокрема, щодо земельної ділянки по АДРЕСА_1 до Департаменту не надходили.

Крім того, КМР рішень про надання дозволів будь-якій фізичній чи юридичній особі для будівництва гаражу по АДРЕСА_1 , затвердження документацій із землеустрою щодо вказаної земельної ділянки та передачі її у власність чи користування для будівництва гаражу, не приймала, що підтверджується інформацією Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 20.12.2024.

З вказаного листа Департаменту також вбачається, що за даними міського земельного кадастру від фізичних і юридичних осіб клопотання про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва гаражу на АДРЕСА_1 та документацій із землеустрою щодо відведення зазначеної земельної ділянки з таким цільовим призначенням до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) не надходили.

У ході досудового розслідування кримінального провадження від 31.01.2022 №0000038 зафіксовано, що спірна земельна ділянка використовується для розміщення та експлуатації автостоянки, що підтверджується протоколами огляду від 01.05.2024 і від 04.03.2025 з фото таблицями до них.

За результатами проведених оглядів встановлено, що спірна земельна ділянка площею 0,6166 га (кадастровий номер :62:701:0029) на АДРЕСА_1 використовується як автомобільна стоянка. Земельна ділянка зі сторони АДРЕСА_1 огороджена металевим парканом зеленого кольору, а зі сторони трамвайних колій - бетонним парканом. На території ділянки праворуч від в`їзду до неї розташована нежитлова будівля охорони, що має два поверхи, яка використовується для здійснення пропускного режиму на дану земельну ділянку. До вказаної будівлі примикає нежитлове приміщення площею 10 кв.м., поряд з яким розташована тимчасова споруда з металопрофілю площею 6 кв.м. В правому куту автостоянки, що навпроти будинку АДРЕСА_2 , розташована тимчасова споруда (мала архітектурна форма) площею приблизно 5 кв.м.

За даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на зазначеній земельній ділянці зареєстровано право власності за Товариством на гараж № 1 загальною площею 52,2 кв.м.

Департамент територіального контролю міста Києва листом від 08.04.2025 повідомив, що звернення від ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен», Товариства, інших фізичних чи юридичних осіб щодо видачі контрольних карток на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення на земельній ділянці по АДРЕСА_1 не надходили. Вказаний Департамент контрольну картку на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення за вказаною адресою не видавав.

За результатами проведеного головним спеціалістом-інспектором з благоустрою Департаменту обстеження вказаної земельної ділянки Товариству внесено приписи від 03.04.2025 на усунення порушень Правил благоустрою міста Києва, щодо надання дозвільної документації на розміщення малих архітектурних форм: запірного пристрою (шлагбаум), огорожі та виїзних воріт.

Обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а тому використання земельної ділянки за відсутності таких документів не можна визнати законним.

Аналогічну правову позицію висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.06.2021 зі справи №910/14524/19, від 06.11.2019 зі справи №910/14328/17 та від 16.05.2018 зі справи №918/633/16.

Державна реєстрація права власності Товариства на гараж № 1 площею 52,2 кв.м на спірній земельній ділянці, власником якої є КМР, істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстрокове.

КМР у даному випадку не може розпоряджатися земельною ділянкою в інтересах територіальної громади міста Києва та не зможе здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі.

Тому державна реєстрація нерухомого майна на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.

Вказаної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 зі справи №916/1608/18 (пункт 84).

Таким чином, враховуючи відсутність рішень власника земельної ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради про передачу спірної земельної ділянки площею 0,6166 га з кадастровим номером :62:701:0029 у власність чи користування Товариства, фактичне її використання без правовстановлюючих документів для експлуатації та обслуговування автостоянки, на території якої розташована двоповерхова нежитлова будівля охорони, право власності на яку зареєстровано як на гараж № 1, а також розташовані нежитлове приміщення площею 10 кв.м, дві тимчасові споруди (площею 6 кв.м та 5 кв.м), що свідчить про порушення вимог статей 125, 126 ЗК кодексу України.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ. ПОЗИЦІЯ І ВИСНОВКИ СУДУ

У відзиві на позов Товариство вказує про те, що Прокуратурою належним чином не обґрунтовано підстави для здійснення представництва у суді, а також належним чином не виконані вимоги Закону у частині, яка повинна передувати зверненню до суду з відповідним позовом, зазначене зумовлює не надання можливості органу Держгеокадастру самостійно звернутися до суду за захистом порушених прав держави, відтак суд повинен встановити факт відсутності підстав для захисту прокурором інтересів держави у суді.

Так, з аналізу статей 140, 142, 143 Конституції України, статей. 6, 9, частини першої статті 18 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ», статей 1, 2, 4, 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вбачається, що державою гарантується належне функціонування місцевого самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі, земля, правомочності власника щодо якої від імені та виключно в інтересах територіальної громади виконує відповідна рада.

Отже, порушення прав територіальної громади, яка є невід`ємною частиною держави, беззаперечно свідчить про порушення державних інтересів.

Відповідно до пункту «б» частини першої статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування - на землі комунальної власності.

Тобто, КМР є представницьким органом територіальної громади міста, уповноваженим діяти від імені територіальної громади та в її інтересах, у тому числі щодо захисту, охорони, збереження та раціонального використання земель комунальної власності.

Виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Ключовим для застосування статті 23 Закону України «Про прокуратуру» є поняття «інтерес держави».

В контексті правовідносин у даній справі, інтереси держави полягають у захисті прав та свобод місцевого самоврядування, яке не носить загальнодержавного характеру, але направлене на виконання функцій держави на конкретній території та реалізується у визначеному законом порядку та способі, який відноситься до їх відання. Органи місцевого самоврядування є рівними за статусом носіями державної влади, як і державні органи.

Вказаного висновку дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 08.02.2019 зі справи №915/20/18.

У даному випадку, інтерес держави полягає у необхідності забезпечення прав та інтересів територіальної громади, як власника землі, що є основним національним багатством та перебуває під особливою охороною держави, забезпечення раціонального використання та охорони земель.

Правомочності власника землі на території міста Києва від імені територіальної громади здійснює КМР, яка згідно зі статтею 9 ЗК України наділена державою повноваженнями щодо здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства.

При цьому, КМР, будучи обізнаною про порушення інтересів держави, та маючи відповідні повноваження для їх захисту, не вчинила належних дій щодо захисту інтересів держави, а тому у прокурора наявні підстави для здійснення представництва інтересів держави в суді.

Так, Деснянська окружна прокуратура міста Києва повідомляла КМР листами від 01.10.2024 № 57-8625 вих-24, від 13.12.2024 № 57-11107 вих-24, від 17.04.2025 № 57-3643 вих-25 про виявлені порушення інтересів держави при використанні вказаної земельної ділянки, незаконність реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на земельній ділянці територіальної громади міста Києва на вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва. У листах також зверталась увага на необхідності вжиття заходів реагування, у тому числі цивільно-правового характеру з метою усунення порушень інтересів держави.

На виконання доручень заступника голови Київської міської державної адміністрації з питань здійснення самоврядних повноважень Оленича П.С. від 02.10.2024 № 08/38761, від 15.12.2024 № 08/52040 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надав відповіді листами від 09.10.2024 № 057-13692, від 23.04.2025 № 4755-25, зі змісту яких вбачається, що КМР не вживала заходів цивільно-правового характеру щодо викладених у листах окружної прокуратури порушень. Також, Департамент повідомив, що буде сприяти у наданні необхідної інформації з вказаного питання у разі наявності підстав для судового захисту органами прокуратури.

Отже, прокурором була надана можливість компетентному органу відреагувати на порушення інтересів держави щодо спірної земельної ділянки, зокрема, шляхом вчинення дій для виправлення ситуації та відновлення порушених прав та інтересів держави.

Нездійснення КМР захисту порушених інтересів держави у даному спорі є очевидним.

Вказана бездіяльність КМР є підставою для звернення прокурора до суду за захистом інтересів держави, в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

Відповідно до пунктів 38 - 40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 зі справи №912/2385/18 бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуванні порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу.

Розумність строку звернення визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як значущість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого не звернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 14.07.2021 зі справи №911/3211/19 дійшов висновків, що якщо за обставинами справи вбачається, що відповідному органу було відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави (у т.ч. до моменту отримання інформації від прокурора) про таке порушення, але такий орган не здійснював та/або не здійснює захист порушених інтересів, то у такому випадку вимога про надання відповідному органу «розумного строку» для самостійного реагування на порушення є проявом правового пуризму та надмірного формалізму, який порушує право на справедливий розгляд справи.

Подібних висновків дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постановах від 26.05.2021 зі справи №926/14/19 і від 14.07.2021 зі справи №911/3211/19.

Враховуючи невжиття КМР протягом розумного строку, після отримання повідомлення про наявність порушень інтересів держави, заходів щодо їх поновлення є підставою для звернення прокурора до суду.

Отже, заходи цивільно-правового характеру з метою усунення порушень закону органом місцевого самоврядування не вжито, про намір вжити їх самостійно ним не зазначено.

Враховуючи обізнаність КМР про порушення прав територіальної громади м. Києва, як власника спірної земельної ділянки, та беручи до уваги невжиття вказаним органом заходів з метою поновлення порушених інтересів держави, є визначений Конституцією України виключний випадок, який обґрунтовує представництво прокурором інтересів держави у цій справі, оскільки відповідний компетентний орган без діє протягом тривалого часу.

Необхідність пред`явлення цього позову зумовлена потребою в забезпеченні на загальнодержавному рівні охорони землі як національного багатства, зокрема, спірної земельної ділянки, та захисту економічних інтересів держави, які полягають в законному та ефективному використанні об`єктів, що є комунальною власністю - для задоволення суспільної потреби у функціонуванні місцевого самоврядування.

На виконання вимог частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» Прокуратура листом від 18.04.2025 №57-3682, який КМР отримала за вх. №08/17400, повідомила КМР про намір звернутися до Господарського суду міста Києва з даним позовом в інтересах держави.

Вказане спростовує доводи відповідача про невиконання вимог Закону у частині, яка повинна передувати зверненню до суду з відповідним позовом.

З огляду на викладене прокурором належним чином обґрунтовано порушення інтересів держави в особі КМР та виконано вимоги статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

Відповідно до сатей 316, 317 ЦК кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно зі статтею 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном.

Статтями 90, 95, 1021 ЗК України передбачено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житловий будинок, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною першою статті 375 ЦК України передбачено, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй земельній ділянці іншим особам.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, з яких об`єкти нерухомості вважаються самочинними, а саме, якщо вони: 1) збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) збудовані без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) збудовані з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї з трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об?єкт нерухомості є самочинним.

Згідно з частиною другою статті. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Такі висновки викладені у постановах Касаційного господарського сулу у складі Верховного Суду від 23.11.2022 зі справи №910/1439/20 та від 31.01.2023 зі справи №913/443/20.

У постанові від 14.05.2024 зі справи №921/252/23 Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», а тому правовий режим самочинного будівництва пов?язаний із відносинами власності на землю. Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав відповідної земельної ділянки.

Первинну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на гараж № НОМЕР_1 проведено відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 22394087 від 25.06.2015.

Спірне нерухоме майно збудоване на комунальній земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, що підтверджується листом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 20.12.2024 №14491-24, в якому вказано, що КМР у встановленому законом порядку земельну ділянку по АДРЕСА_1 у власність чи користування ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен» або будь-яким іншим особам для будівництва об?єктів нерухомості, у тому числі гаражів, не передавала.

Оскільки право користування земельною ділянкою для будівництва об?єктів нерухомого майна за вказаними особами відповідно до статей 125, 126 ЗК України не оформлялось, правовстановлюючі документи на земельну ділянку не реєструвались, відповідно право на забудову земельної ділянки у зазначених осіб не виникало.

Відповідно до статті 5 Закону України «Про основи містобудування» (в редакції, на час первинної реєстрації права власності) передбачено, що при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені, зокрема, розробка містобудівної документації, проектів конкретних об?єктів згідно з вихідними даними на проектування, з дотриманням державних стандартів, норм і правил; розміщення і будівництво об?єктів відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об?єктів; раціональне використання земель та територій для містобудівних потреб, підвищення ефективності забудови та іншого використання земельних ділянок; охорона культурної спадщини, збереження традиційного характеру середовища населених пунктів; урахування державних та громадських інтересів при плануванні та забудові територій; урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва.

Регулювання земельних відносин у містобудуванні здійснюється відповідно до земельного законодавства (стаття 20 Закону України «Про основи містобудування»).

Згідно зі статтею 4 Закону України «Про архітектурну діяльність» (в редакції на час первинної реєстрації права власності) для створення об?єкта архітектури виконується комплекс робіт, який включає: підготовку містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки у випадках і порядку, передбачених законодавством; здійснення у необхідних випадках передпроектних робіт, а також заходів з охорони нововиявлених під час будівництва або зміни (у т.ч. шляхом знесення) об`єктів містобудування, що відповідно до закону мають антропологічне, археологічне, естетичне, етнографічне, історичне, мистецьке, наукове чи художнє значення; пошук архітектурного рішення, розроблення, погодження у визначених законом випадках і затвердження проекту; виконання робочої документації для будівництва, а в разі виконання її або окремих її частин іншим виконавцем - здійснення авторського нагляду за таким виконанням; будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) та знесення об?єкта архітектури, архітектурно-будівельний контроль, технічний та авторський нагляди під час здійснення будівництва або зміни (у т.ч. шляхом знесення) об`єкта містобудування; прийняття спорудженого об?єкта в експлуатацію.

Частиною першою статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 07.05.2024 №055-4494 поінформував, що за даними електронної бази документообігу та Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності «Містобудівний кадастр» містобудівні умови та обмеження для проектування об?єктів будівництва у т.ч. за адресою: АДРЕСА_1 - замовникам будівництва ОСОБА_1, ТОВ «Лібрен», Товариству не надавались. Проектна документація на будівництво не погоджувалась.

Відповідно до статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (на час виникнення спірних правовідносин) право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що належать до ІV і V категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Також, за інформацією Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), викладеною у листі від 01.05.2024, документи, які дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва у т.ч. за адресою: АДРЕСА_1 Департамент не видавав та не реєстрував.

З відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України від 03.05.2024 вбачається, що у розпорядженні ДІАМ не виявлено документів щодо об?єктів будівництва, розташованих у тому числі за адресою: АДРЕСА_1 . Перевірки за вказаною вище адресою на предмет дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності посадовими особами ДІАМ з 16.09.2021 на дату надання відповіді не проводилися. Викладене свідчить, що дозвільні документи для проведення будівництва нежитлової будівлі - гаражу № 1 компетентними органами не видавалися.

Крім того, за інформацією Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради від 07.05.2024 та відповідно до листа Деснянської районної в місті Києві державної адміністрації від 07.11.2024 встановлено, що розпорядженням Деснянської районної у місті Києві державної адміністрації від 27.01.2003 № 61, автостоянкам вздовж лінії швидкісного трамваю по вул. Бальзака згідно з додатком присвоєно поштові адреси, зокрема, автостоянці № 3 присвоєно адресу - вул. Оноре де Бальзака, 82-а, ПП «Нафтогазсистема». Вказане розпорядження прийнято на виконання пункту 2 рішення КМР від 28.03.2002 №380-1/1814.

Водночас, будь-які відомості про присвоєння поштової адреси об?єктам нерухомості, у тому числі гаражу № 1 - відсутні.

В ході вивчення підстав для прийняття розпорядження від 27.01.2003 №61 встановлено, що раніше спірна земельна ділянка перебувала в оренді Деснянської районної у м. Києві державній адміністрації для експлуатації та обслуговування автостоянки на підставі договору оренди земельної ділянки від 16.12.2003 № 62-6-00107 (термін дії якого закінчився 16.12.2008).

Вказаний договір укладено відповідно до рішення КМР від 28.03.2002 № 380-1/1814 «Про надання та вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», яким Деснянській районній у м. Києві державній адміністрації передано в оренду на 5 років земельні ділянки загальною площею 13,62 га в межах червоних ліній для експлуатації та обслуговування автостоянок вздовж лінії швидкісного трамваю (Троєщина-Осокорки) на вул. Оноре де Бальзака за рахунок земель міської забудови.

Згідно з документацією, наявною в проекті відведення вказаних земельних ділянок Деснянській районній у м. Києві державній адміністрації встановлено, що рішенням КМР народних депутатів від 17.10.1994 №21 «Про надання та вилучення земельних ділянок та погодження місця розташування об?єктів» затверджено проект відведення земельної ділянки ДКП «Київелектротранс» під будівництво трамвайної колії швидкісного руху з житлового масиву Вигурівщина-Троєщина до пр. Возз?єднання та обслуговуючих споруд у Ватутінському районі.

Пунктом 2 рішення КМР народних депутатів від 12.01.1995 №41, яким внесено зміни та доповнення до рішення КМР народних депутатів до пункту 3 додатку 7 рішення від 17.10.1994 №21, передбачено, що після закінчення терміну тимчасового користування земельною ділянкою, передати її КМР народних депутатів у стані, придатному для подальшого використання.

Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 19.08.1996 №1306 «Про влаштування платних автостоянок уздовж траси Лівобережної лінії швидкісного трамваю» Державному комунальному підприємству «Київелектротранс» (далі - ДКП «Київелектротранс») надано дозвіл побудувати вздовж лінії трамваю швидкісного руху від вул. Милославської до проспекту Ватутіна тимчасові платні автостоянки по вул. Бальзака, які при першій вимозі міськдержадміністрації мають бути знесені без відшкодування витрат (пункт 1). Для влаштування автостоянок залучити інвесторів на конкурсній основі у встановленому порядку та укласти договори на обслуговування автостоянки (пункт 2.1).

У подальшому, 02.03.1998 ДКП «Київелектротранс» укладено з ПП «Нафтагазсистема» договір про спільну діяльність, за умовами якого сторони договору, виконуючи розпорядження Київської міської держадміністрації від 19.08.1996 №1306, з метою відшукання додаткових коштів на будівництво цієї лінії, раціонального використання земельних ділянок, зобов?язуються шляхом об?єднання сумісних зусиль, майна, грошових коштів збудувати і ввести в експлуатацію автостоянку по вул. Бальзака вздовж лінії швидкісного трамваю для розміщення і зберігання транспортних засобів населення.

В матеріалах проекту землеустрою наявний акт № 411 про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об?єкта, а саме: комунальне будівництво автостоянки № 3 по вул. Бальзака, який 29.12.1998 зареєстрований Управлінням Держархбудконтролю м. Києва.

Відповідно до абзацу третього додатку «Б» до ДБН В.2.3.-15:2007 автостоянка - це спеціально обладнана відкрита площадка для постійного або тимчасового зберігання легкових автомобілів та інших мототранспортних засобів.

Згідно з пунктом 6 Правил зберігання транспортних засобів на автостоянках, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22.01.1996 №115, автостоянка повинна мати тверде покриття (асфальтове, бетонне, гравійне, щебеневе), огорожу, освітлення, телефонний зв?язок, приміщення для обслуговуючого персоналу, в`їзні-виїзні ворота із шлагбаумом та запасні ворота на випадок термінової евакуації транспортних засобів. У разі потреби й технічної можливості на автостоянках обладнуються класи з безпеки дорожнього руху, пункти технічного огляду та самообслуговування транспорту, встановлюється пожежна та охоронна сигналізація, гучномовець.

Пунктом 5.1 вказаних ДБН передбачено, що на автостоянках з 50 і більше місцями постійного та тимчасового зберігання автомобілів при головному в?їзді-виїзді повинен влаштовуватися контроль-пропускний пункт (приміщення для обслуговуючого персоналу, туалету та інше), обладнаний майданчик для зберігання протипожежного інвентарю, встановлення контейнерів-сміттєзбірників.

Зазначеними нормами передбачено влаштування тимчасового приміщення для обслуговування персоналу, яке може бути демонтовано після припинення права (оренди, користування) на земельну ділянку, а не будівництво капітальних будівель.

В той же час, наведеними нормами не визначено правового статусу автостоянки як об?єкта нерухомого майна.

Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов?язки.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об?єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 188 ЦК України якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ).

Отже, виходячи зі змісту положень статей 179, 181, 188 ЦК України, ДБН В.2.3-15:2007 та Правил зберігання транспортних засобів на автостоянках, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22.01.1996 №115, автостоянка не є об?єктом нерухомого майна, так як утворюється за рахунок інших речей (огорожі, твердого покриття, освітлення, приміщень для обслуговування персоналу), які не є об?єктами нерухомого майна у розумінні статті 181 ЦК України, оскільки вони безпосередньо не пов?язані з земельною ділянкою. Приміщення прохідної, автостоянка разом із земельною ділянкою та огорожею вважаються однією річчю, а тому приміщення прохідної не є окремим об?єктом нерухомого майна, на яке може виникнути право власності.

З метою розміщення на автостоянці капітальних будівель необхідно змінювати цільове призначення земельної ділянки та отримувати дозвільні документи на будівництво.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 13.11.2019 зі справи №686/22924/16-ц і від 08.02.2023 зі справи №591/1594/21.

В матеріалах технічної документації по складанню Договору короткострокової оренди на земельні ділянки Деснянській районній у м. Києві державній адміністрації на підставі рішення Київської міської ради від 28.03.2002 міститься лист від 10.10.2002, в якому заступник голови адміністрації повідомляє Головне управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації про відсутність будівель та споруд для ремонту та обслуговування автомобілів на автостоянках.

З огляду на викладене та враховуючи те, що будівництво спірної нежитлової будівлі, право власності на яку зареєстровано як гараж № 1, проведено на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена для такого будівництва, за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку для здійснення такого будівництва, без дозвільних документів, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, тобто в силу приписів частини другої статті 376 ЦК України є самочинним будівництвом, право власності у ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен», Товариства не виникало.

Викладене виключає право на отримання у користування земельної ділянки особами, за якими проведено реєстрацію права власності на спірну будівлю - гараж № 1.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови Великої Палата Верховного Суду від 04.12.2018 зі справи №910/18560/16, від 03.04.2019 зі справи №921/158/18, від 22.06.2021 зі справи №200/606/18, від 31.08.2021 зі справи №903/1030/19).

За вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19).

Крім того, не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності набуває той, хто має речове право на землю.

Аналогійний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі №910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі №923/196/20 (пункт 35).

Отже, оскільки спірна земельна ділянка для будівництва об`єктів нерухомості в користування ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен» не надавалася, речові права на земельну ділянку на момент будівництва автостоянки у вказаних осіб відсутні, нормами законодавства не визначено правового режиму автостоянки як об?єкта нерухомого майна, наявність акту № 411 про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об?єкта, а саме: комунальне будівництво автостоянки АДРЕСА_3 від 29.12.1998 та подальша реєстрація права власності на гараж № 1 за ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен» та Товариством не породжує підстав для застосування принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 10.05.2018 зі справи №910/15993/16 дотримується позиції, що право на самочинно збудоване майно є неіснуючим, не породжує прав щодо розпорядження таким майном.

Крім того, державна реєстрація права власності не є підставою для набуття такого права.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі №916/2791/13.

Державна реєстрація права власності на самочинно збудований гараж № 1 та його подальше відчуження не означає виникнення права власності на цей об`єкт у ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен», Товариства та припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва.

Таким чином, оскільки ОСОБА_1 на законних підставах не набував та не міг набути у законний спосіб право власності на самочинно збудований об?єкт - гараж № НОМЕР_1 на земельній ділянці по АДРЕСА_1 , тому у подальшому, не мав права його відчужувати шляхом укладання договору купівлі-продажу.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з частинами першою і другою статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрацій. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Статтею 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно зі статтею Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон; в редакції, на час первинної реєстрації) загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою достовірності зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Частиною четвертою статті 3 Закону передбачено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: 1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; 2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; 3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; 4) внесення записів до Державного реєстру прав; 5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону; 6) надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

Згідно з частиною четвертою статті 15 Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви власника, іншого правонабувача, сторони правочину, за яким виникло право, уповноваженої ними особи або державного кадастрового реєстратора у випадках, передбачених цим Законом (частина сьома статті 16 Закону).

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868 (далі - Порядок №868; в редакції, чинній на час первинної реєстрації) передбачено, що він визначає підстави і процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав.

Відповідно до пункту 15 Порядку №868 під час розгляду заяви і документів, що додаються до неї для державної реєстрації, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими права на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо: обов?язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення; повноважень заявника; відомостей про нерухоме майно, речових прав на нерухоме майно їх обтяжень, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону; наявності факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов?язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Згідно з пунктом 35 Порядку №868 під час проведення державної реєстрації речових прав заінтересованою особою є власник, інший правонабувач або сторона правочину, відповідно до якого виникли речові права.

Пунктом 49 Порядку №868 передбачено, що для проведення державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна заявник подає, зокрема, документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку; документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об?єкта.

Таким чином, аналізуючи зазначені норми законодавства, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. При цьому, держава наділена повноваженнями підтвердити таке право особи виключно у тому випадку, якщо вона набула майно у власність законно.

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Духновською О.А. 02.06.2015 зареєстровано право власності на ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності, серія та номер: НОМЕР_2 від 08.07.2015, видавник: Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 22394087 від 25.06.2015 (з відкриттям розділу).

Первинну державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на гараж № НОМЕР_1 площею 52,2 кв.м на комунальній земельній ділянці проведено без документу, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку та за відсутності документа, який засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом такого об`єкта нерухомості, як це передбачено пунктом 49 Порядку № 868.

В матеріалах реєстраційної справи відсутні будь-які відомості щодо наявності у ОСОБА_1 правовстановлюючих документів на земельну ділянку, на якій знаходиться спірний об?єкт нерухомості - гараж № НОМЕР_1 , а також документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом такого об`єкта.

Також, у рішенні про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 22394087 від 25.06.2015 (з відкриттям розділу), наявного в реєстраційній справі, відомості про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташовано гаражний бокс в Автокооперативі відсутні.

У вказаному рішенні про державну реєстрацію міститься посилання на пункт 16 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 №703, яка втратила чинність 17.10.2013 на підставі постанови №868.

За інформацією КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації», викладеною у листі від 14.05.2024 №062/14-5178, за даними реєстрових книг Комунального підприємства, право власності на гаражі в Автокооперативі на АДРЕСА_1 (у т.ч. гараж № НОМЕР_1 ) не реєструвалося.

Викладене свідчить про те, що первинну державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на гараж № НОМЕР_1 на комунальній земельній ділянці по АДРЕСА_1 проведено в порушення вимог статей 3, 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження», пункту 49 Порядку №868, оскільки державну реєстрацію проведено за відсутності обов?язкових та необхідних документів для її проведення, тому право власності на вказане майно за ОСОБА_1 не підлягало реєстрації.

Державну реєстрацію права власності на спірний об?єкт нерухомості на земельній ділянці комунальної власності по АДРЕСА_1 проведено на підставі рішення державного реєстратора, яке не відповідає вимогам законодавства.

Отже, ОСОБА_1 не був законним власником вказаного майна та на законних підставах не набував, не міг набути право власності у законний спосіб право власності на самочинно збудований об?єкт нерухомості.

Подальші реєстраційні дії здійснено з метою створення уявної законності набуття ТОВ «Лібрен», Товариством права власності на гараж №1, та з метою створення позаконкурентних засад для надання в оренду цієї земельної ділянки.

Оскільки до надання в оренду ТОВ «Лібрен» спірної земельної ділянки за ОСОБА_4 - попереднім власником нерухомого майна не було оформлено право користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 , тому не могло виникнути переходу такого права, визначеного приписами статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України до ТОВ «Лібрен», інших осіб.

Вказану обставину встановлено судовими рішеннями у справі №910/5210/20 за позовом Київської місцевої прокуратури № 3 в інтересах держави до КМР та ТОВ «Лібрен» про визнання незаконним та скасування рішення від 19.12.2019 №468/8041, визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Так, у справі № 910/5210/20 суди дійшли висновку про те, що надання у користування ТОВ «Лібрен» вказаної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування автостоянки відбулося з порушенням вимог статей 134, 135 ЗК України, а саме: без дотримання процедури проведення земельних торгів.

Положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України до даних правовідносин застосовуватись не можуть, адже земельна ділянка, яка відводиться за рахунок земель, не наданих у власність чи користування, не відноситься до земель, які згідно з частиною другою статті 134 ЗК України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах, відповідно вона не може передаватись в оренду не інакше, як із земельного аукціону. При цьому, судами встановлено відсутність доказів оформлення за попереднім власником нерухомого майна - ОСОБА_1 права користування земельною ділянкою площею 0,6166 га за адресою: АДРЕСА_1 .

Реєстрація спірної земельної ділянки в Державному земельному кадастрі відбулась 29.05.2017. Тобто на момент реєстрації за ТОВ «Лібрен» права власності на об`єкт нерухомого майна за договором купівлі-продажу від 14.03.2017, спірна земельна ділянка не була сформована та право користування на неї попереднім користувачем не було оформлено.

Велика Палата Верховного Суду у постанові 20.07.2022 зі справи №910/5201/19 вказує, що у разі якщо попередній власник нерухомого майна не оформив право користування земельною ділянкою, положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України не можуть застосовуватись до цих правовідносин, адже земельна ділянка, яка відводиться за рахунок земель, не наданих у власність чи користування, не відноситься до земель, які згідно із частиною другою статті 134 ЗК України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах, відповідно вона може передаватись в оренду не інакше як із земельного аукціону (пункт 21 постанови). За відсутності у попереднього власника належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають (пункт 65 постанови). Подібна правова позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.03.2021 зі справи №922/1323/20, від 15.09.2021 зі справи №922/3111/20, від 04.10.2022 зі справи №910/5210/20.

Таким чином, у даному випадку не могло перейти право користування земельною ділянкою від будь-яких осіб до ТОВ «Лібрен, Товариства на підставі статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, з огляду на відсутність переходу права власності до товариства на нерухоме майно від попереднього землекористувача земельної ділянки, який одночасно являвся б власником розташованого на ній нерухомого майна, а також відвід земельної ділянки за рахунок земель комунальної власності у зв`язку з державною реєстрацією права власності за ТОВ «Лібрен» на майно.

Як вбачається зі змісту Договору №349 (14.03.2017), Договору №5592 (31.10.2022), на момент вчинення цих правочинів, а також на час укладання договору оренди земельної ділянки від 16.03.2020 №259, під час судового розгляду справи №910/5210/20 директором ТОВ «Лібрен» і Товариства був та є ОСОБА_2 .

Відповідно до копії наказу директора Товариства ОСОБА_2 від 22.08.2022 №03-ОС, що міститься в реєстраційній справі, директором Товариства з 22.08.2022 є ОСОБА_2 , що також підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань на Товариство від 30.08.2022.

Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості, який на ній розміщений, чи про набуття такого об`єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону (пункт 61 постанови від 22.06.2021 у справі №200/606/108 та пункт 179 постанови від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц).

Викладене свідчить про недобросовісність набувачів об`єкта нерухомості ТОВ «Лібрен», Товариства, керівником яких є ОСОБА_2 , який був добре обізнаним про незаконність реєстрації права власності за відсутності правовстановлюючих документів на землю та самочинне будівництво на спірній земельній ділянці.

Наведене спростовує доводи Товариства про те, що останнє є неналежним відповідачем у даній справі.

Сама собою державна реєстрація речового права за певною особою без наявності чинного правовстановлюючого документа на підтвердження такого права не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи відповідного речового права.

При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, першочерговим є встановлення підстави, на якій особа набула це право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №911/3594/17, у постанові об?єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного суду від 24.01.2020 зі справи №910/10987/18, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.05.2018 зі справи №910/15993/16, від 17.04.2019 зі справи №916/675/15, від 08.04.2020 зі справи №910/10353/19, від 07.10.2020 зі справи №920/728/18, від 04.11.2021 зі справі №725/3303/16-ц, від 04.11.2021 зі справи №927/934/20 і від 16.01.2024 зі справи №910/78/23.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, у силу наведених положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13.

Отже, державна реєстрація права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна та його подальше відчуження не означає виникнення права власності на цей об`єкт у ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен», Товариства та припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 10.05.2018 зі справи №910/15993/16 дотримується позиції, що право на самочинно збудоване майно є неіснуючим, не породжує прав щодо розпорядження майном.

За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно зі статтею 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Частиною першою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частин другої та третьої вказаної статті ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно з частиною четвертою статті 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність установлено законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання судом такого правочину недійсним не вимагається. Нікчемний правочин є недійсним на підставі закону, а тому також не створює інших наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Згідно зі статтею 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.

Касаційний господарський суд у складі Верховний Суд у постанові від 02.07.2020 зі справи №910/4932/19 зазначив, що публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави. Отже, положеннями статті 228 ЦК України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок.

Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема, правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України) тощо.

Правочин, який вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, водночас є таким, що порушує публічний порядок, а тому відповідно до частин першої та другої статті 215 ЦК України є нікчемним і визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Тобто, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача.

Аналогічна правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 29.09.2020 у справі №688/2908/16-ц (провадження №14-28цс20, пункти 84-86), від 12.10.2021 у справі №910/17324/19 (провадження №12-12 гс21, пункти 61, 62), від 10.04.2019 у справі №463/5896/14-ц (провадження № 4-90 цс 19, пункт 72), від 04.06.2019 у справі №916/3156/17 (пункт 95).

Договори купівлі-продажу є правочинами щодо розпорядження майном на укладення яких, згідно зі статтями 317, 319 ЦК України наділений виключно законний власник майна.

Як зазначалось, оскільки ОСОБА_1 не набував та не міг набути право власності на самочинно збудований гараж № 1 у визначеному законодавством порядку, тому він не мав права розпоряджатись ним, у т.ч. його відчужувати ТОВ «Лібрен» за Договором №349. У свою чергу, ТОВ «Лібрен», Товариство не могли придбати вказане нерухоме майно шляхом укладання договору купівлі-продажу.

Отже, Договір №349, який укладений з ТОВ «Лібрен», спрямований на подальше незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, тому в силу положень статті 228 ЦК України є нікчемним.

Враховуючи приписи статті 376 ЦК України Товариство не могло набути право власності на такий об?єкт на підставі Договору №5592, оскільки вказаний правочин в силу положень статті 228 ЦК України також є нікчемним.

Зазначені у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомості про речове право на об?єкт нерухомого майна є недостовірними, оскільки ОСОБА_1 , ТОВ «Лібрен» та Товариство не набували і не могли набути право власності на цей об`єкт з огляду на приписи статті 376 ЦК України.

При цьому, реєстрація права власності Товариства на спірний об?єкт за відсутності речових прав на земельну ділянку безпідставно звужує права територіальної громади міста Києва як власника земельної ділянки у подальшому розпорядженні землею.

Знаходження на земельній ділянці, власником якої є КМР, самочинно збудованого об`єкту нерухомості істотно обмежує права власника землі. КМР у даному випадку не може використовувати земельну ділянку ні для власної забудови, ані іншим чином, і не може надати цю землю в оренду будь-кому, окрім особи, за якою зареєстровано нерухоме майно, тобто на даний час, Товариство.

Тому державна реєстрація нерухомого майна на чужій земельній ділянці фактично обмежує права власника землі.

Вказаної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постановах від 19.05.2020 зі справи №916/1608/18 і від 15.11.2023 зі справи №916/1174/22.

Відтак, єдиним належним способом захисту прав територіальної громади м. Києва на вільне користування і розпорядження спірною ділянкою є усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі КМР у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом:

- зобов`язання недобросовісного набувача - Товариства знести самочинно збудований об`єкт нерухомого майна - гараж №1 площею 52,2 кв.м, нежитлове приміщення площею 10 кв.м, дві тимчасові споруди (площею 6 кв.м та 5 кв.м), що розташовані на земельній ділянці;

- зобов`язання Товариства повернути територіальній громаді м. Києва в особі КМР земельну ділянку у стані, придатному для її подальшого використання;

- скасування державної реєстрації права власності за Товариством на нерухоме майно - гараж 1 загальною площею 52,2 кв.м по вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00), здійсненої на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бєлломі О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.10.2022, індексний номер: 65303602, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна.

Отже, наведені вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

За приписами статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та заяви про забезпечення позову слід покласти на відповідача.

Керуючись статтями 129, 233, 236 - 238, 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги керівника Деснянської окружної прокуратури міста Києва Єфімова Антона Анатолійовича (вул. Каштанова, буд. 9, м. Київ, 02224) в інтересах держави в особі Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 22883141) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопаркінг Груп» (вул. Оноре де Бальзака, буд. 82А, м. Київ, 02097; ідентифікаційний код 44495277) про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого майна, повернення земельної ділянки та скасування державної реєстрації права власності задовольнити повністю.

2. Усунути перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 22883141) у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,6166 га з кадастровим номером :62:701:0029 на вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопаркінг Груп» (вул. Оноре де Бальзака, буд. 82А, м. Київ, 02097; ідентифікаційний код 44495277) знести самочинно збудований об`єкт нерухомого майна - гараж №1 площею 52,2 кв.м, нежитлове приміщення площею 10 кв.м, дві тимчасові споруди (площею 6 кв.м та 5 кв.м), що розташовані на земельній ділянці площею 0,6166 га по вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер :62:701:0029).

3. Усунути перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 22883141) у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,6166 га з кадастровим номером :62:701:0029 на вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопаркінг Груп» (вул. Оноре де Бальзака, буд. 82А, м. Київ, 02097; ідентифікаційний код 44495277) повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 22883141) земельну ділянку площею 0,6166 га з кадастровим номером :62:701:0029 на вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва, у стані, придатному для її подальшого використання.

4. Скасувати державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопаркінг Груп» (вул. Оноре де Бальзака, буд. 82А, м. Київ, 02097; ідентифікаційний код 44495277) на нерухоме майно - гараж 1 загальною площею 52,2 кв.м по вул. Оноре де Бальзака, 82-а у Деснянському районі м. Києва (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00), здійснену на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бєлломі О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.10.2022, індексний номер: 65303602, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопаркінг Груп» (вул. Оноре де Бальзака, буд. 82А, м. Київ, 02097; ідентифікаційний код 44495277) на користь Київської міської прокуратури (вул. Предславинська, буд. 45/9, м. Київ, 03150; ідентифікаційний код 02910019) 7 267 (сім тисяч двісті шістдесят сім) грн 20 коп. судового збору за подання позовної заяви та 1 211 (одну тисячу двісті одинадцять) грн 20 коп. судового збору за подання заяви про забезпечення позову.

Після набрання рішенням законної сили видати відповідні накази.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 13.11.2025.

Суддя Оксана Марченко