ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2025 року

м. Київ

cправа № 911/379/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Берднік І. С. - головуючого, Зуєва В. А., Міщенка І. С.,

секретар судового засідання - Корнієнко О. В.,

за участю представників:

Фізичної особи-підприємця

Мельник Інни Володимирівни - Лагодіна Д. С.,

Товариства з обмеженою

відповідальністю «Бровариінвест» - Круковської Р. І.,

Товариства з обмеженою

відповідальністю «Силіва Торг» - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.07.2025 (у складі колегії суддів: Кравчук Г. А. (головуючий), Коробенко Г. П., Тарасенко К. В.)

та рішення Господарського суду Київської області від 25.07.2024 (суддя Смірнов О. Г.)

у справі № 911/379/24

за позовом Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бровариінвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Силіва Торг»

про переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу, визнання договорів недійсними,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2024 року Фізична особа-підприємець Мельник Інна Володимирівна (далі - ФОП Мельник І. В.) звернулась до Господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бровариінвест» (далі - ТОВ «Бровариінвест») та Товариства з обмеженою відповідальністю «Силіва Торг» (далі - ТОВ «Силіва Торг»), у якому просила суд:

- перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу приміщення загальною площею 557,8 кв. м, яке розташоване за адресою: вулиця Центральна, 116, село Пухівка, Київська область, укладеним 13.07.2021 між ТОВ «Бровариінвест» та ТОВ «Силіва Торг», посвідченим приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т. В. та зареєстрованим в реєстрі за № 1353, на ФОП Мельник І. В.;

- перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу приміщення загальною площею 41,6 кв. м, яке розташоване за адресою: вулиця Центральна, 116, село Пухівка, Київська область, укладеним 13.07.2021 між ТОВ «Бровариінвест» та ТОВ «Силіва Торг», посвідченим приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т. В. та зареєстрованим в реєстрі за № 1362, на ФОП Мельник І. В.;

- визнати недійсним договір від 15.06.2023, укладений між ТОВ «Бровариінвест» та ТОВ «Силіва Торг», посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т. В. та зареєстрований в реєстрі за № 949, щодо розірвання договору купівлі-продажу від 13.07.2021 № 1353;

- визнати недійсним договір від 15.06.2023, укладений між ТОВ «Бровариінвест» та ТОВ «Силіва Торг», посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т. В. та зареєстрований в реєстрі за № 952, щодо розірвання договору купівлі-продажу від 13.07.2021 № 1362.

Позовні вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу обґрунтовано порушенням переважного права позивачки на купівлю орендованого майна з посиланням на частину 2 статті 777, статтю 362 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 289 Господарського кодексу України. Крім того, на обґрунтування позовних вимог про визнання недійсними договорів про розірвання договорів купівлі-продажу позивачка послалась на те, що зазначені договори, на її думку, укладено з порушенням вимог частини 2 статті 203 ЦК України, оскільки покупцем за договорами купівлі-продажу є ФОП Мельник І. В., отже у ТОВ «Силіва Торг» відсутні будь-які повноваження щодо вирішення питання про розірвання таких договорів з боку покупця, так як останнє не є стороною даних правовідносин.

Рішенням Господарського суду Київської області від 25.07.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.07.2025, у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, у вересні 2025 року ФОП Мельник І. В. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадків, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.07.2025 та рішення Господарського суду Київської області від 25.07.2024 скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02.10.2025 у справі № 911/379/24 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Мельник І. В. на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.07.2025 та рішення Господарського суду Київської області від 25.07.2024 з підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України; касаційну скаргу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 05.10.2025.

ТОВ «Бровариінвест» у відзиві на касаційну скаргу посилається на безпідставність доводів, наведених у касаційній скарзі, а також на законність та обґрунтованість оскаржуваних судових рішень, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції без змін - без змін.

У відповіді на відзив ФОП Мельник І. В. зазначає, що викладені у відзиві заперечення ТОВ «Бровариінвест» є необґрунтованими та такими, що не заслуговують на увагу, просить касаційну скаргу задовольнити, оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

У запереченнях на відповідь на відзив ТОВ «Бровариінвест» посилається на відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, тому просить залишити її без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій - без змін.

ТОВ «Силіва Торг» у судове засідання свого представника не направило.

Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.

Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК України.

Так, за змістом частини 1 і пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема, неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.

Ураховуючи положення статті 202 ГПК України, наявність відомостей про направлення ТОВ «Силіва Торг» ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, та те, що ТОВ «Силіва Торг» не зверталось до суду з будь-якими заявами щодо розгляду справи, явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком учасника справи, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представника ТОВ «Силіва Торг».

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників ФОП Мельник І. В. та ТОВ «Бровариінвест», дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 06.04.2020 між ТОВ «Бровариінвест» (орендодавець) та ФОП Мельник І. В. (орендар) укладено договори оренди нерухомого майна, а саме:

- договір оренди нерухомого майна № 1 (далі- договір оренди № 1), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати у тимчасове строкове платне користування приміщення загальною площею 96,3 кв. м, що розташоване за адресою: вул. Центральна, 116, село Пухівка, Броварський район, Київська область, а орендар зобов`язується прийняти, належним чином використовувати об`єкт оренди, сплачувати оплату за оренду та повернути об`єкт оренди на умовах та в порядку, встановлених цим договором; загальна вартість об`єкта оренди, з урахуванням її індексації за домовленістю сторін становить 400 000,00 грн, індексація вартості об`єкта оренди проводиться згідно з положенням чинного законодавства (пункти 1.1, 1.4 статті 1);

- договір оренди нерухомого майна № 2 (далі - договір оренди № 2), відповідно умов якого орендодавець зобов`язується передати у тимчасове строкове платне користування приміщення загальною площею 41, 87 кв. м, що розташоване за адресою: вул. Центральна, 116, село Пухівка, Броварський район, Київська область, а орендар зобов`язується прийняти, належним чином використовувати об`єкт оренди, сплачувати оплату за оренду та повернути об`єкт оренди на умовах та в порядку, встановлених цим договором; загальна вартість об`єкта оренди, з урахуванням її індексації за домовленістю сторін становить 200 000,00 грн, індексація вартості об`єкта оренди проводиться згідно з положенням чинного законодавства (пункти 1.1, 1.4 статті 1);

- договір оренди нерухомого майна № 3 (далі- договір оренди № 3), відповідно до умов якого орендодавець зобов`язується передати у тимчасове строкове платне користування приміщення загальною площею 461,23 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 212, що розташоване за адресою: вул. Центральна, 116, село Пухівка, Броварський район, Київська область, а орендар зобов`язується прийняти, належним чином використовувати об`єкт оренди, сплачувати оплату за оренду та повернути об`єкт оренди на умовах та в порядку, встановлених цим договором; загальна вартість об`єкта оренди, з урахуванням її індексації за домовленістю сторін становить 5 400 000,00 грн, індексація вартості об`єкта оренди проводиться згідно з положенням чинного законодавства (пункти 1.1, 1.4 статті 1).

Укладаючи зазначені договори сторони погодили умови, які є тотожними для кожного з них, у томі числі такі:

- фактична передача об`єкта у користування орендарю оформлюється актом приймання-передачі об`єкта оренди, який з моменту підписання уповноваженими представниками сторін та скріплення відбитками печаток сторін є додатком 2 до договору (пункти 2.1 статей 2);

- орендар, отримавши акти виконаних робіт (наданих послуг) щодо оренди об`єкта оренди зобов`язаний повернути 1 (один) примірник підписаного акта орендодавцю до 10 числа місяця, наступного за звітним, та в той самий строк здійснювати оплату орендної плати шляхом перерахування необхідної суми коштів на поточний рахунок орендодавця, що вказаний у статті 37 договору, або на інший поточний рахунок орендодавця, який буде вказаний у відповідному рахунку, що виставляється на оплату орендної плати за цим договором (пункти 8.3 статей 8);

- орендар протягом 60 календарних днів з дати укладання договору, зобов`язаний укласти відповідні договори з Житлово-експлуатаційним відділом (ЖЕВ) та постачальними організаціям на відшкодування витрат (оплату) на утримання об`єкта оренди, та постачання відповідних мереж, а саме (але не виключно): комунальні послуги, послуги з постачання гарячої води та теплопостачання: послуги з постачання електричної енергії; послуги з постачання холодної води та водовідведення, та сплачувати (відшкодовувати) за експлуатаційні витрати за тарифами/цінами ЖЕВ та постачальних організацій за рахунок власних коштів згідно укладених договорів (пункти 10.1 статей 10);

- орендодавець зобов`язується в письмовому вигляді повідомити орендаря, у разі прийняття рішення, щодо відчуження об`єкта оренди чи надходження серйозної пропозиції щодо придбання об`єкта оренди від третіх осіб під час дії договору:

орендар має право протягом 20 календарних днів, з дня отримання такого повідомлення, письмово надати свою пропозицію щодо придбання об`єкта оренди за ціною та на умовах, встановлених на розсуд орендодавця. В разі прийняття орендарем рішення щодо придбання об`єкта оренди останній зобов`язується розпочати з орендодавцем переговори щодо придбання об`єкта оренди та укладання відповідного договору купівлі - продажу (підпункти 27.5.1 пунктів 27.5 статей 27);

якщо протягом 30 календарних днів, з дня отримання орендарем відповідного повідомлення, між орендарем та орендодавцем не буде укладено відповідний договір купівлі-продажу об`єкта оренди, орендодавець має право продати об`єкт оренди третім особам за ціною та на умовах на власний розсуд (підпункти 27.5.2 пунктів 27.5 статей 27);

- у випадку відчуження орендодавцем об`єкта оренди останній зобов`язується протягом 10 робочих днів від дати укладання договору купівлі-продажу, письмово сповістити про таке орендаря, при цьому дія договору не припиняється, а до нового власника об`єкта оренди переходять всі права та обов`язки орендодавця за договором (пункти 27.6 пунктів 27.5 статей 27).

06.04.2020 на виконання умов договорів оренди між ФОП Мельник І. В. та ТОВ «Бровариінвест» підписано акти приймання-передачі, за якими орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування об`єкти оренди, а саме:

- приміщення загальною площею 96, 3 кв. м, що розташоване за адресою: вул. Центральна, 116, село Пухівка, Броварський район, Київська область (додаток 2 до договору № 1);

- приміщення загальною площею 41, 87 кв. м, що розташоване за адресою: вул. Центральна, 116, село Пухівка, Броварський район, Київська область (додаток 2 до договору № 2);

- приміщення загальною площею 461,23 кв. м, що розташоване за адресою: вул. Центральна, 116, село Пухівка, Броварський район, Київська область (додаток 2 до договору № 3).

Судами попередніх інстанцій також установлено, що на підтвердження виконання зобов`язань за договорами оренди, зокрема, зі слати орендної плати, позивачкою надано суду копії відповідних платіжних інструкцій, а також копії платіжних інструкцій, за якими позивачкою відшкодовувалися орендодавцю витрати на оплату комунальних послуг, зокрема, за договором оренди № 3.

13.07.2021 між ТОВ «Бровариінвест» (продавець) та ТОВ «Силіва Торг» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу (далі - договір купівлі-продажу № 1), посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т. В., зареєстрований в реєстрі за № 1353, відповідно умов якого продавець передав (продав) за плату у власність покупця, а покупець прийняв (купив) у власність житловий будинок з приміщенням магазину, що знаходиться за адресою: вул. Центральна, 116, село Пухівка, Київська область, і оплатив його вартість за ціною і на умовах, встановлених у цьому договорі. Вищевказаний житловий будинок знаходиться на земельних ділянках з кадастровим номером :01:034:0074, площею 0,1110 га, та з кадастровим номером :01:034:0038, площею 0,1021 га, які є предметом окремих договорів купівлі-продажу, які укладаються сторонами одночасно з цим договором (пункт 1.1).

Згідно з даними реєстрації права власності та технічної документації, житловий будинок, який відчужується, загальною площею 557,8 кв. м. Право власності на вказаний в договорі житловий будинок зареєстровано за продавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.07.2020, номер запису про право власності 37520884, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 212 (пункти 1.2, 1.3 договору купівлі-продажу № 1).

За домовленістю сторін продаж предмета договору вчинено за 3 605 619,20 грн, без ПДВ, які покупець зобов`язується перерахувати на розрахунковий рахунок продавця протягом трьох років, а саме до 13.07.2024 (пункт 2.1 договору купівлі-продажу № 1).

Також, 13.07.2021 між ТОВ «Бровариінвест» (продавець) та ТОВ «Силіва Торг» (покупець) укладено договір купівлі-продажу (далі - договір купівлі-продажу № 2), посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т. В., зареєстрований в реєстрі за № 1362, відповідно до умов якого продавець передав за плату у власність покупця, а покупець прийняв у власність належні продавцю групу нежитлових приміщень під номером 1 (один літера «а»), що знаходиться у будинку 116 по вулиці Центральній в селі Пухівка Броварського району Київської області і сплатив їх вартість за ціною та на умовах, встановлених у цьому договорі (пункт 1.1).

Відчужуване нежитлове приміщення загальною площею 41,6 кв. м., опис: приміщення аптеки. Право власності на вказане в договорі нежитлове приміщення зареєстровано за продавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.07.2020, номером запису про право власності 37519816, згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20.07.2020 №218153305 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 12, виданого державним реєстратором Броварської районної державної адміністрації Кисіль Г. В. (пункти 1.2, 1.3 договору купівлі-продажу № 2)

За домовленістю сторін продаж предмета договору вчинено за 268 929,35 грн, без ПДВ, які покупець зобов`язується перерахувати на розрахунковий рахунок продавця протягом трьох років, а саме до 13.07.2024 (пункт 2.1 договору купівлі-продажу № 2).

У подальшому, 15.06.2023 між ТОВ «Бровариінвест» та ТОВ «Силіва Торг» укладено договір про розірвання договору купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т. В. та зареєстрований в реєстрі за № 949, відповідно до умов якого даним договором розривається договір купівлі-продажу житлового будинку з приміщенням магазину, що знаходиться за адресою: вул. Центральна, 116, село Пухівка, Київська область, укладений між ТОВ «Бровариінвест» та ТОВ «Силіва Торг», посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області Щербиною Т. В. 13.07.2021 та зареєстрований в реєстрі за № 1353, у зв`язку з не виконанням ТОВ «Силіва Торг» пункту 2.1 договору купівлі-продажу № 1.

У цей же день, 15.06.2023 між тими ж сторонами укладено договір про розірвання договору купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Щербиною Т. В. та зареєстрований в реєстрі за № 952, відповідно до умов якого даним договором розривається договір купівлі-продажу групи нежитлових приміщень під номером 1-а (один літера «а»), що знаходиться у будинку у будинку 116 по вулиці Центральній в селі Пухівка Броварського району Київської області , укладений між ТОВ «Бровариінвест» та ТОВ «Силіва Торг», посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу Київської області Щербиною Т.В. від 13 липня 2021 року та зареєстрований в реєстрі за № 1362 у зв`язку з не виконанням ТОВ «Силіва Торг» пункту 2.1. договору купівлі-продажу № 2.

Предметом розгляду у справі № 911/379/24, що розглядається, є позовні вимоги ФОП Мельник І. В. про переведення на неї прав та обов`язків покупця (ТОВ «Силіва Торг») за договорами купівлі-продажу та визнання недійсними договорів про розірвання договорів купівлі-продажу.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дослідивши та надавши оцінку наявним у матеріалах справи доказам, встановив неналежне виконання позивачкою зобов`язань за договорами оренди, а також те, що предмети договорів оренди та предмети оспорюваних договорів купівлі-продажу не є ідентичними, тому дійшов висновку про відсутність у позивачки переважного права на придбання об`єктів оренди та, відповідно, відмовив у задоволенні позовної вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. З огляду на недоведеність позивачкою порушення оспорюваними договорами про розірвання договорів купівлі-продажу її прав та законних інтересів, а також ураховуючи відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог про переведення на позивачку прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу (основних позовних вимог), суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, відмовив у задоволенні похідних позовних вимог про визнання недійсними договорів про розірвання договорів купівлі-продажу.

Ураховуючи те, що у задоволенні позу відмовлено, суд першої інстанції також виснував про відсутність підстав для застосування позовної давності.

У поданій касаційній скарзі на обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, ФОП Мельник І. В. посилалась на неврахування судами попередніх інстанцій при вирішенні спору висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 06.07.2022 в справі № 686/16312/22, від 29.01.2024 в справі № 369/7921/21, від 03.06.2024 в справі № 712/3590/22, від 14.08.2024 в справі № 601/1396/21, від 11.01.2024 у справі № 916/1247/23 та від 29.07.2025 у справі № 905/1667/23 щодо принципів диспозитивності, свободи договору, вільного волевиявлення та автономії волі учасників; у постановах Верховного Суду від 14.08.2025 у справі № 917/2378/24, від 08.07.2021 у справі № 915/1889/19, від 15.07.2021 у справі № 916/2586/20, від 16.06.2022 у справі № 910/366/21, від 05.08.2025 у справі № 916/326/23 щодо застосування стандартів доказування; у постановах Верховного Суду від 22.04.2021 у справі № 904/1017/20, від 21.06.2023 у справі № 916/3027/21, від 29.04.2025 у справі № 921/297/24 щодо дотримання принципів змагальності та диспозитивності.

Також ФОП Мельник І. В. у касаційній скарзі послалась на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування статті 777 ЦК України у співвідношенні з волевиявленням сторін, вираженим у договорі, а саме, чи може договірне регулювання переважного права орендаря усунути необхідність з`ясування обставин належного виконання, що є підставою для подання касаційної скарги відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Верховний Суд, розглянувши касаційну скаргу у межах її доводів і вимог, виходить із такого.

У справі, що розглядається, ФОП Мельник І. В. на обґрунтування позовних вимог про переведення на неї прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу послалась на те, що зазначені договори купівлі-продажу укладено з порушенням її переважного права як орендаря, який належно виконував обов`язки за договорами оренди, визначеного положеннями частини 1 статті 289 ГК України, частини 2 статті 777 ЦК України, пунктів 27.7 договорів оренди, на придбання переданих їй в оренду об`єктів.

Відповідно до положень статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (частина 1). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2).

Статтею 2 ГК України (який діяв на час виникнення спірних правовідносин, тут і далі у відповідній редакції) встановлено, що учасниками відносин у сфері господарювання є суб`єкти господарювання, споживачі, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, наділені господарською компетенцією, а також громадяни, громадські та інші організації, які виступають засновниками суб`єктів господарювання чи здійснюють щодо них організаційно-господарські повноваження на основі відносин власності.

Частиною 1 статті 173 ГК України встановлено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Згідно з частиною 1 статті 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

За приписами статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (частина 1). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина 6).

Відповідно до приписів статті 289 ГК України орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Орендар має право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об`єкта оренди.

Отже, за приписами статті 289 ГК України право орендаря на викуп об`єкта оренди ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди.

Умова договору оренди про повернення об`єкта оренди або його викупу є істотною умовою такого роду договорів, про що зазначено у частині 1 статті 284 ГК України.

Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Частиною 2 статті 777 ЦК України встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

Таким чином, із аналізу приписів частини 1 статті 193, частини 6 статті 283 ГК України, частини 2 статті 759 ЦК України слідує те, що під час дії договору оренди та у разі продажу речі, переданої в оренду, орендар має переважне право перед іншими особами на придбання (викуп) об`єкта оренди за наявності умов, передбачених як частиною 2 статті 777 ЦК України, так і частиною 1 статті 289 ГК України, а саме, належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди та наявності у договорі оренди такого права (придбання (викупу) об`єкта оренди) в орендаря.

Право суб`єкта господарювання на розпорядження своїм майном, як невід`ємна складова права власності, яке є абсолютним, не може бути обмеженим, окрім, як у випадках, чітко визначених законом, що відповідає вимогам статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Водночас Верховний Суд зазначає про недопустимість широкого (довільного) тлумачення закону.

Подібні за змістом висновки, наведено у постановах Верховного Суду від 25.02.2020 та від 18.02.2021 у справі № 920/503/19.

Чинне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, а тому відповідно до частини 1 статті 8 ЦК України (аналогія закону) до правовідносин щодо захисту передбаченого частиною 2 статті 777 ЦК України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок реалізації переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім (подібні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 909/337/19, постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 201/10030/17).

Так, за змістом статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Верховний Суд у постанові від 22.05.2019 у справі № 201/10030/17 виснував, що умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

У справі, що розглядається, судами попередніх інстанцій установлено наявність у договорах оренди, укладених між позивачкою та ТОВ «Бровариінвест», положень про право орендаря на придбання об`єкта оренди за відповідними умовами.

Так, у пунктах 27.5 договорів оренди сторони, зокрема, погодили, що орендодавець зобов`язується в письмовому вигляді повідомити орендаря, у разі прийняття рішення щодо відчуження об`єкта оренди чи надходження серйозної пропозиції щодо придбання об`єкта оренди від третіх осіб під час дії договору:

орендар має право протягом 20 календарних днів, з дня отримання такого повідомлення, письмово надати свою пропозицію щодо придбання об`єкта оренди за ціною та на умовах, встановлених на розсуд орендодавця. В разі прийняття орендарем рішення щодо придбання об`єкта оренди останній зобов`язується розпочати з орендодавцем переговори щодо придбання об`єкта оренди та укладання відповідного договору купівлі - продажу (підпункти 27.5.1);

якщо протягом 30 календарних днів, з дня отримання орендарем відповідного повідомлення, між орендарем та орендодавцем не буде укладено відповідний договір купівлі-продажу об`єкта оренди орендодавець має право продати об`єкт оренди третім особам за ціною та на умовах на власний розсуд (підпункти 27.5.2).

Дослідивши наявні у матеріалах справи докази у їх сукупності та надавши їм належну правову оцінку, суди попередніх інстанцій встановили порушення позивачкою умов договорів оренди щодо своєчасної сплати орендної плати (пункти 8.3 договорів оренди) та щодо укладення відповідних договорів на відшкодування витрат (оплату) на утримання об`єктів оренди та постачання відповідних мереж (пункти 10.1 договорів оренди).

Доводи скаржниці, наведені у касаційній скарзі, про протилежне з посиланням на неправильну оцінку судами попередніх інстанцій наявних у матеріалах справи доказів, судом касаційної інстанції не приймаються до уваги, оскільки фактично зводяться до спонукання суду касаційної інстанції до переоцінки таких доказів, що відповідно до положень статті 300 ГПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Отже, ураховуючи предмет та підстави позовних вимог, а також встановлені обставини неналежного виконання позивачкою зобов`язань за договорами оренди, що виключає виникнення у орендаря переважного права на придбання об`єктів оренди, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про переведення на позивачку прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу у зв`язку з відсутність порушеного або оспорюваного права, що є самостійною підставою для відмови у позові.

За наведених вище обставин суд касаційної інстанції погоджується з такими висновками судів попередніх інстанцій, при цьому також враховує, що ані судами попередніх інстанцій не було встановлено, ані позивачкою у позовній заяві не було зазначено про внесення нею на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договорами повинен сплатити покупець, що є обов`язком позивача при зверненні до суду з відповідними позовними вимогами.

Щодо позовних вимог про визнання недійсними договорів про розірвання договорів купівлі-продажу, суд касаційної інстанції зазначає наступне.

ФОП Мельник І. В., звертаючись до суду у справі, що розглядається, з позовними вимогами про визнання недійсними договорів про розірвання договорів купівлі-продажу, стороною яких вона не є, на обґрунтування таких позовних вимог послалась на те, що оспорювані договори вчинені з порушенням вимог частини 2 статті 203 ЦК України через відсутність будь-яких повноважень у ТОВ «Силіва Торг» на вирішення питання про розірвання договорів купівлі-продажу з боку покупця, так як останнє не є стороною даних правовідносин, оскільки покупцем за договорами купівлі-продажу є ФОП Мельник І. В.

Положення частини 2 статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України передбачають такий спосіб захисту порушеного права як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

ЦК України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.

Статтею 215 ЦК України унормовано, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Частинами 1-3, 5 статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права.

Аналогічні висновки викладено у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17, постанові Верховного Суду від 21.04.2021 у справі № 904/5480/19.

Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17 зазначив, що особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, -перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача.

Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Вирішуючи спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити (постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18).

З огляду на предмет і підстави позовних вимог, ураховуючи встановлені у справі обставини, а також те, що у задоволенні позовних вимог про переведення на позивачку прав та обов`язків покупця за договорами купівлі-продажу відмовлено, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про недоведеність позивачкою порушення оспорюваними договорами її прав чи законних інтересів та правомірно відмовили у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними договорів про розірвання договорів купівлі-продажу.

Ураховуючи наведене, висновки судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позовних вимог є обґрунтованими.

Однією з підстав касаційного оскарження судових рішень, відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Зі змісту зазначеної норми права випливає, що оскарження судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

Отже, для касаційного перегляду з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі недостатньо, обов`язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є подібність правовідносин у справі, в якій Верховний Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається. Тобто застосування правового висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду, залежить від тих фактичних обставин, які будуть встановлені судом у кожній конкретній справі за результатом оцінки поданих сторонами доказів. При цьому встановлені судом фактичні обставини у кожній справі можуть бути різними.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 зазначено, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

ФОП Мельник І. В., обґрунтовуючи у поданій касаційній скарзі наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, послалась на неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 06.07.2022 в справі № 686/16312/22, від 29.01.2024 в справі № 369/7921/21, від 03.06.2024 в справі № 712/3590/22, від 14.08.2024 в справі № 601/1396/21, від 11.01.2024 у справі № 916/1247/23, від 29.07.2025 у справі № 905/1667/23 щодо принципів диспозитивності, свободи договору, вільного волевиявлення та автономії волі учасників; у постановах Верховного Суду від 22.04.2021 у справі № 904/1017/20, від 21.06.2023 у справі № 916/3027/21, від 29.04.2025 у справі № 921/297/24 щодо дотримання принципів змагальності та диспозитивності.

Разом з тим, суд касаційної інстанції зауважує, що наведені скаржницею висновки Верховного Суду у зазначених вище справах носять загальний характер, а висновки судів попередніх інстанцій у справі, що розглядається, таким висновками не суперечать, а зроблені з урахуванням обставин, встановлених у справі.

Крім того, суд касаційної інстанції вважає безпідставним посилання ФОП Мельник І. В. на неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Верховного Суду Верховного Суду від 14.08.2025 у справі № 917/2378/24, від 08.07.2021 у справі № 915/1889/19, від 15.07.2021 у справі № 916/2586/20, від 16.06.2022 у справі № 910/366/21, від 05.08.2025 у справі № 916/326/23 щодо застосування судами стандартів доказування, оскільки зміст оскаржуваних судових рішень у справі, що розглядається, не свідчить про їх невідповідність правовим висновкам, викладеним у наведених вище постановах. Оцінка доказів у наведених справах здійснена судом з урахуванням обставин кожної справи та сукупності наданих сторонами доказів.

Зважаючи на викладене, наведена скаржницею підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження.

Також, підставою касаційного оскарження судових рішень у справі № 911/379/24, що розглядається, ФОП Мельник І. В. зазначає пункт 3 частини 2 статті 287 ГПК України.

Відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, зокрема, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

У поданій касаційній скарзі ФОП Мельник І. В. зазначає про необхідність формування висновку Верховного Суду щодо застосування статті 777 ЦК України у співвідношенні з волевиявленням сторін, вираженим у договорі, а саме, чи може договірне регулювання переважного права орендаря усунути необхідність з`ясування обставин належного виконання.

Разом з тим, оскільки під час розгляду справи, що розглядається, судами попередніх інстанцій не лише встановлено обставини неналежного виконання позивачкою зобов`язань за договором, але й не встановлено обставин внесення нею на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договорами повинен сплатити покупець, що є обов`язком позивача при зверненні до суду з відповідними позовними вимогами, суд касаційної інстанції не вбачає підстав для формування зазначеного скаржницею висновку Верховного Суду з наведеного нею у касаційній скарзі питання.

Отже, наведена ФОП Мельник І. В. підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження.

Верховний Суд також зазначає, що інші доводи ФОП Мельник І. В., викладені у касаційній скарзі, фактично спрямовані на спонукання Суду до переоцінки вже оцінених судами попередніх інстанцій доказів та встановлення нових обставин справи, що відповідно до статті 300 ГПК України, виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

Наведене в сукупності виключає можливість задоволення касаційної скарги.

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції, за результатами розгляду касаційної скарги, має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

За змістом статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Ураховуючи наведене, суд касаційної інстанції, переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів касаційної скарги ФОП Мельник І. В., дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а постанови суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - без змін.

Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржницю.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мельник Інни Володимирівни залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.07.2025 та рішення Господарського суду Київської області від 25.07.2024 у справі № 911/379/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя І. С. Берднік

Судді: В. А. Зуєв

І. С. Міщенко