ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 листопада 2025 року м. ОдесаСправа № 916/741/25
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богацької Н.С.

суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу Білгород-Дністровської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2025, ухвалене суддею Погребною К.Ф., м. Одеса, повний текст складено та підписано 09.06.2025

у справі № 916/741/25

за позовом: Білгород-Дністровської міської ради

до відповідача: ОСОБА_1

про: стягнення 67 638,63 грн,

ВСТАНОВИВ

У лютому 2025 року Білгород-Дністровська міська рада (далі Рада) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Сулакова Олександра Івановича (далі ОСОБА_1 ), в якому просила суд стягнути з останнього 67638,63 грн, з яких: 46484,17 грн основного боргу, 10859,82 грн пені, 8136,22 грн інфляційних втрат та 2158,42 грн 3% річних.

Позов мотивований неналежним виконанням відповідачем прийнятих на себе зобов`язань за укладеним 28.11.2007 між сторонами договором оренди (далі договір оренди) земельної ділянки з кадастровим номером :01:009:0067, за адресою: Одеська область, Білгород-Дністровський район, м. Білгород-Дністровський, вул. Перемоги, 1 "л"/1 (далі земельна ділянка) в частині повної та своєчасної сплати орендних платежів за період з 01.01.2022 по 31.12.2024.

Відповідач, заперечуючи проти задоволення позову, зазначав, зокрема, що з 29.07.2013 року він не є власником будівель (гаражів), розташованих на орендованій ним земельній ділянці, внаслідок їх відчуження іншим особам, тобто він не є орендарем, а відповідні права та обов`язки орендаря в силу приписів земельного законодавства перейшли до нових власників будівель.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.06.2025 у справі № 916/741/25 у задоволенні позову відмовлено.

Місцевий господарський суд виходив з реєстрації за іншими особами права власності на нерухоме майно, розташованого на спірній земельній ділянки, та відсутності в матеріалах справи доказів користування вказаною земельною ділянкою у спірний період саме відповідачем.

Не погодившись з рішенням суду, позивач подав на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги позивач посилається на незаконність рішення суду, зазначаючи, зокрема, що для того щоб відбувся перехід права на земельну ділянку у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, що розташоване на ній, необхідно було щоб: орендар, після введення в експлуатацію нерухомого майна (що він здійснював в частках 1/1) мав поділити земельну ділянку (за згодою орендодавця, однак звернень від орендаря не надходило до міської ради), сформувати під кожним об`єктом нерухомого майна окрему ділянку, тоді б почала існувати можливість переходу права на земельну ділянку саме під майном кожної особи, яка набувала права на нерухоме майно (21 окремий об`єкт майна). В результаті таких дій Орендар би правомірно позбувся права на ті земельні ділянки (які б утворилися при поділі), відчуживши об`єкт нерухомого майна, що на ній (на кожній окремий) розташований.

Отже, на думку скаржника, автоматичний перехід права оренди на дану земельну ділянку був на момент відчуження нерухомого майна орендарем і є неможливий на сьогодні, оскільки ділянка одна, а об`єктів нерухомого майна в частках 1/1 є 21 окремий об`єкт. Натомість, жодних звернень про припинення чи розірвання договору або поділ земельної ділянки у зв`язку з відчуженням частини нерухомого майна до міської ради не надходило.

Скаржник звертає увагу, що саме дії відповідача призвели до наявності дійсного судового спору. Якби відповідач відчужував збудоване нерухоме майно відповідно до вимог законодавства України та звернувся з відповідними заявами до позивача про здійснення поділу земельної ділянки для оформлення права користування земельною ділянкою належним чином, Рада не отримала би втрат до бюджету міста, і треті особи отримали би законне право користування земельними ділянками, або ж безоплатної приватизації цих ділянок (які б були утворені в результаті поділу), змінивши їх цільове призначення на « 02.05. для будівництва індивідуальних гаражів», оскільки у кожного у власності окремий гараж.

Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи визначено судову колегію у складі головуючого судді Богацької Н.С., Діброви Г.І., Савицького Я.Ф.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.06.2025 витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали даної справи, вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою відкладено до надходження матеріалів з суду першої інстанції.

30.06.2025 матеріали даної справи надійшли до суду апеляційної інстанції.

У зв`язку з перебуванням судді-учасника колегії Діброви Г.І. у відпустці, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Богацької Н.С., суддів Савицького Я.Ф., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.07.2025 прийнято справу № 916/741/25 до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Савицького Я.Ф., Принцевської Н.М., апеляційну скаргу залишено без руху на підставі ч. 2 ст. 260 ГПК України як таку, що не відповідає вимогам п. 2 ч. 3 ст. 258 ГПК України та встановлено скаржнику 10-ти денний строк з дня вручення цієї ухвали для усунення недоліків апеляційної скарги шляхом подання суду доказів доплати судового збору у розмірі 725,60 грн (за належними реквізитами).

17.07.2025 від Ради надійшла заява про усунення недоліків, до якої додано платіжну інструкцію від 14.07.2025 № 260 на суму 726 грн.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.07.2025 за апеляційною скаргою Ради на рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2025 у справі № 916/741/25 відкрито апеляційне провадження, вирішено здійснювати її розгляд в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи, встановлено відповідачу строк до 08.08.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань.

01.08.2025 від ОСОБА_1 надійшло клопотання (вх. № 3206/25), зокрема, про продовження строку для подання відзиву на апеляційну скаргу.

У зв`язку з перебуванням судді-учасника колегії Савицького Я.Ф. у відпустці, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Богацької Н.С., суддів Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.08.2025 справу № 916/741/25 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М., задоволено клопотання відповідача та продовжено йому строк для подання відзиву на апеляційну скаргу до 22.08.2025.

22.08.2025 ОСОБА_1 направив суду відзив на апеляційну скаргу (вх. № 2653/25 від 25.08.2025), в якому зазначено про її безпідставність та необґрунтованість, зокрема, що скаржником не спростовані висновки суду, покладені в основу оскаржуваного рішення.

Будь-яких інших заяви чи клопотань від учасників справи не надходило.

Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів цієї справи, 28.11.2007 між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у Білгород-Дністровському міському відділі Одеської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» про що в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 04.07.506.00128 від 25.12.2007.

Об`єктом оренди є земельна ділянка комунальної власності з кадастровим номером :01:009:0067, місце розташування: Одеська область, Білгород-Дністровський район, м. Білгород-Дністровський, вул. Перемоги, 1 "л"/1, належить до категорії земель житлової та громадської забудови, вид цільового призначення 02.06 Для колективного гаражного будівництва, вид використання для розміщення блоку гаражів, площа земельної ділянки 0,1700 га.

Відповідно до п. 1.1. договору Рада (орендодавець) на підставі рішення Білгород-Дністровської міської ради від 11.09.2007 за № 361-V пункт 1.8 «Про затвердження проектів відведення, матеріалів інвентаризації земельних ділянок та надання суб`єктам підприємницької діяльності в оренду земельних ділянок на території м. Білгорода-Дністровського», надає, а Сулаков О.І. (орендар) приймає у тимчасове користування на умовах оренди строком на 25 років земельну ділянку площею 0,1700 га, яка розташована в м. Білгород-Дністровському, вул. Перемоги, 1 л/1, для розміщення блоку гаражів.

Пунктом 2.2. договору передбачено, що орендарю надається право зводити будівлі і споруди, проводити поліпшення стану земельної ділянки з метою ефективного користування нею за обраним видом використання при наявності узгодженої проектно-планової документації згідно вимог чинного законодавства.

Відповідно пункту 3.1. договору орендна плата вноситься орендарем у грошовому вигляді щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

Пунктами 3.2., 3.3., 3.4. договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 199325 грн, орендна плата на місяць складає 166,10 грн, на рік - 1993,25 грн.

За змістом пунктів 3.8. договору розмір орендної плати щорічно переглядається орендодавцем. Розмір орендної плати переглядається також у випадках і з моменту: зміни умов господарювання, передбачених договором; підвищення цін, тарифів, тощо, у тому числі внаслідок інфляційних процесів; у разі збільшення розмірів ставки земельного податку; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Пунктом 7.2.3. договору передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату згідно з вимогами п. 3.1 договору.

На будь-яку суму орендної плати, яка не була сплачена у строки, визначені цим Договором, нараховується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, за кожний наступний день, доки суму простроченої орендної плати не буде повністю сплачено. Сплата пені не звільняє Орендаря від виконання покладених на нього зобов`язань, передбачених пунктом 3.1. цього Договору (п. 3.10. договору).

Рішенням Білгород-Дністровської міської ради № 1215-VII від 23.04.2020 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Білгород-Дністровський Одеської області» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Білгород-Дністровський Одеської області, що розроблена Одеською регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» та встановлено, що вона починає застосовуватись з 01.01.2021.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 16266 від 08.07.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки у 2022 році складає 529448,00 грн.

Згідно витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № НВ- 023 від 06.02.2023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки у 2023 році складає 497237,29 грн.

Згідно витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № НВ- 024 від 28.02.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки у 2024 році складає 522787,03 грн.

Заочним рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 08.09.2010 у справі №2-4948/10, додатковим рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 14.03.2011 у справі №2-4948/10 та рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 12.01.2011 у справі №2-1904/11, серед іншого за сімнадцятими особами визнано право власності на гаражі, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Також, судом встановлено, що 29.07.2013 між ОСОБА_1 та Сулаковим Андрієм Івановичем укладено два нотаріально посвідчених договори дарування гаражів, за умовами яких Сулаковим О.І. було подаровано Сулакову Андрію Івановичу гаражі, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки :01:009:0067. Відповідні гаражі належать дарувальнику на підставі свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих Виконавчим комітетом Білгород-Дністровської міської ради.

Відповідно до відповіді № 1350990 від 06.05.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на земельній ділянці за адресою: Одеська область, м. Білгород-Дністровський, вул. Перемоги 1-Л/1, за кадастровим номером :01:009:0067 розташовані об`єкти нерухомого майна «гаражі», зареєстровані за ОСОБА_2 (дата реєстрації 20.04.2016), ОСОБА_3 (дата реєстрації 29.07.2013), ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ).

Предметом позову у даній справі є вимоги Ради стягнути з Сулакова О.І. 67638,63 грн (46484,17 грн основного боргу, 10859,82 грн пені, 8136,22 грн інфляційних втрат та 2158,42 грн 3% річних) з підстав неналежного виконання умов договору оренди в частині повної та своєчасної сплати орендних платежів за період з 01.01.2022 по 31.12.2024.

Колегія суддів цілком погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на наступне.

Земельні правовідносини, зокрема ті, які пов`язані з набуттям права оренди на земельні ділянки, укладенням договорів оренди землі тощо регулюються нормами ЦК України, ЗК України, Законом України «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами.

Так, за статтею 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти.

До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Велика Палата Верховного Суду вже неодноразово звертала увагу на те, що у нормах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, а також і в інших положеннях законодавства фактично закріплений принцип «superficies solo cedit» - збудоване на поверхні слідує за нею, який є одним із основоположних принципів земельного, а також цивільного законодавства (узгоджується із постановами від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Слід зазначити, що відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і в попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

У розумінні наведеної норми законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови) право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки.

Враховуючи, що перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об`єкта нерухомості, то можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержав попередній землекористувач процедур й порядку припинення землекористування, подавши заяву про відмову від права постійного користування, позаяк юридичними підставами для такого переходу виступають закон, договір, рішення суду, інші обставини, що мають юридичне значення (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16).

Отже, за вищенаведеними висновками Верховного Суду, особа, новий власник об`єкта нерухомості, до якого переходить право користування земельною ділянкою, автоматично набуває право оренди за чинним договором оренди, а відтак, і статус сторони таких орендних правовідносин.

Враховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Отже набуття іншими особами у спірних правовідносинах права оренди відбулося в силу Закону. При цьому, колегія суддів зазначає, що це і не потребувало прийняття додаткових рішень з боку орендодавця, зокрема, надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину чи укладання з цього питання додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного з відповідачем. У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично і не залежить від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Відповідно до частин 1-4 ст. 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів зазначає, що всі власники об`єктів нерухомого майна, що знаходяться на спірній земельній ділянці, водночас з набуттям права власності на такі об`єкти набули і правомочностей (сукупності прав та обов`язків) землекористувачів земельної ділянки. Як наслідок, обов`язок зі сплати орендної плати за таке користування належить їм усім пропорційно до частини земельної ділянки, яка використовується кожним з них для експлуатації власної будівлі/споруди (у даному випадку гаражу).

Таким чином, абсолютно правильним є висновок місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для задоволення позову Ради про стягнення саме з Сулакова О.І. (попереднього орендаря) заборгованості за договором оренди.

Доводи скаржника жодним чином не спростовують вищевказаних висновків суду.

За таких обставин, оцінивши подані докази, а також враховуючи що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову.

Оскільки доводи і вимоги апеляційної скарги не підтверджують наявність обставин, які згідно зі ст. 277 ГПК України визначені в якості підстав для зміни чи скасування оскаржуваного судового рішення, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати, пов`язані з апеляційним переглядом, підлягають віднесенню на скаржника.

Керуючись статтями 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу Білгород-Дністровської міської ради залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 04.06.2025 у справі № 916/741/25 - без змін.

Постанова суду є остаточною і не підлягає оскарженню, крім випадків, передбачених п. 2 ч. 3 ст. 287 ГПК України.

Головуючий суддя Н.С. Богацька

Судді Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська