ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" жовтня 2025 р. Справа№ 754/413/22

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коробенка Г.П.

суддів: Сибіги О.М.

Тарасенко К.В.

за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.

за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 21.10.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті"

на рішення Господарського суду міста Києва

від 04.08.2025 (повний текст складено та підписано 13.08.2025)

у справі №754/413/22 (суддя Трофименко Т.Ю.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком"

Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:

ОСОБА_1

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Жукова Юлія Вікторівна

про витребування майна із чужого незаконного володіння

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком" про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно.

В процесі розгляду справи позивачем подано уточнену позовну заяву, в якій відповідачем визначено Товариство з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком", а третіми особами - ОСОБА_1 та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Жукову Юлію Вікторівну. Водночас, позивач із урахуванням практики Верховного Суду визначив позовні вимоги у такій редакції: "Витребувати на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком" групу приміщень АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000 загальною площею 470,2 кв.м. (номер запису про право власності 62329075 від 16.12.2021)".

В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що право власності на приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м. було зареєстровано за відповідачем-1 незаконно та всупереч накладеному на це приміщення арешту відповідно до ухвали Деснянського районного суду міста Києва від 16.12.2021 у справі № 754/19033/21.

Історія справи, короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 05.02.2024, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 19.06.2024 у справі № 754/413/22, у задоволенні вказаного позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04.10.2024 у справі № 754/413/22 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" задоволено частково. Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 05.02.2024 та постанову Київського апеляційного суду від 19.06.2024 у справі № 754/413/22 в частині відмови в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком" скасовано, закрито провадження у справі в цій частині. В іншій частині вказані судові рішення залишено без змін.

Роз`яснено Товариству з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті", що розгляд справи в частині позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком" віднесено до юрисдикції господарського суду та зазначено позивачу, що протягом десяти днів з дня отримання копії судового рішення Товариство з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" може звернутися до Верховного Суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією.

21.10.2024 до Верховного Суду надійшла заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" про направлення справи за встановленою юрисдикцією.

Ухвалою Верховного Суду від 31.10.2024 задоволено вказану вище заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" про направлення справи за встановленою юрисдикцією, справу № 754/413/22 в частині позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком" передано для продовження розгляду до Господарського суду міста Києва.

Рішеннням Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Приймаючи оскаржуване рішення суд виходив з того, що будівництво спірного майна (нежитлових приміщень площею 470,2 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 не завершене та спірний об`єкт не введений в експлуатацію, відтак, такий об`єкт не міг набути статусу нерухомого майна, як об`єкта цивільного права.

Враховуючи, що замовником будівництва спірного приміщення був відповідач-2, суд дійшов висновку, що у позивача відсутні права щодо витребування такого приміщення на свою користь, оскільки набуття права власності на приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 470,5 кв.м. у встановленому законом порядку ним не доведено. Натомість, правами щодо витребування спірного майна наділений саме відповідач-2.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 04.08.2025 у справі №754/413/22 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийняте місцевим судом при неправильному встановленні обставин, які мають значення для справи, з порушенням норм матеріального права, при неповному з`ясуванні з`ясуванні всіх фактичних обставин справи. При цьому скаржник стверджує, що сама наявність існування державної реєстрації кількох прав власності на один і той самий об`єкт нерухомого майна одночасно за двома особами як нібито на два різні об`єкти порушує права позивача (скаржника), оскільки позбавляє його повноцінного володіння належним йому майном. Також апелянт зазначає, що у КП "Житлоінвестбуд-УКБ" відсутні будь які документи, які б підтверджували що приміщення АДРЕСА_1, розташовані у прибудові до будинку по АДРЕСА_1, належать КП "Житлоінвестбуд-УКБ".

Узагальнені доводи та заперечення відповідачів

16.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача-1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи, викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.

Відповідач-1 наголошує на тому, що позивачем не надано доказів які беззаперечно підтверджують належність йому спірного майна на праві власності, а додані до позовної заяви матеріали вказують на невідповідність заявлених обставин набуття позивачем права власності встановленим судовими рішеннями фактичним обставинам.

17.09.2025 на адресу суду від відповідача-2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи, викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.

Доводи відповідача-2 зводяться до того, що спірні нежитлові приміщення, прибудови до житлових будинків, не введено в експлуатацію і вони належать КП "Житлоінвестбуд-УКБ", як замовнику будівництва, на підставі ст. 876 ЦК України. Відповідач-2 наголошує, що спірне нежитлове приміщення обліковується на підприємстві, як об`єкт незавершеного будівництва, жодних договорів з фізичними чи юридичними особами щодо передачі функцій замовника, або продажу майнових прав КП "Житлоінвестбуд-УКБ" не укладало.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.09.2025 апеляційну скаргу у справі №754/413/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Сибіга О.М., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" на рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №754/413/22. Судове засідання призначено на 30.09.2025. Витребувано матеріали справи №754/413/22 з Господарського суду міста Києва.

22.09.2025 матеріали справи №754/413/22 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.

У судовому засіданні 30.09.2025 оголошено перерву до 21.10.2025.

У судовому засіданні 21.10.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників учасників судового процесу

У судове засідання 21.10.2025 з`явились представники позивача та відповідача-1, які надали свої пояснення. Представники відповідача-2 та третіх осіб у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені шляхом доставки процесуальних документів до Електронного кабінету, що підтверджується відповідними довідками та шляхом направлення поштової кореспонденції.

Оскільки явка представників учасників судового процесу в судове засідання не була визнана обов`язковою, зважаючи на наявні в матеріалах справи докази належного повідомлення всіх учасників судового процесу про місце, дату і час судового розгляду, враховуючи те, що судочинство здійснюється, серед іншого, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" за відсутності представників відповідача-2 та третіх осіб.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

Товариство з обмеженою відповідальністю "Рагаш Проперті" з 28.08.2018 є власником нежитлового приміщення АДРЕСА_1, площею 447,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Право власності на вказаний об`єкт нерухомості набуто позивачем на підставі внесення ОСОБА_2 цих приміщень до статутного капіталу ТОВ "Рагаш Проперті" відповідно до рішення № 1 учасника (засновника) Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш Проперті" від 21.08.2018 та акту прийому-передачі нерухомого майна до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш Проперті" від 28.08.2018.

У 2018 році позивачем було з`ясувано, що у вказаного нежитлового приміщення є ще один власник, який зареєстрував право власності на групу приміщень АДРЕСА_1 із іншою площею: 470.2 кв.м, відповідно, під іншим реєстраційним номером (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) на ім`я ОСОБА_3 .

За доводами позивача, не зважаючи на різні реєстраційні номери об`єкти нерухомого майна, різні площі, йдеться про один і той самий об`єкт нерухомості, на підтвердження чого в матеріали справи надано Висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи від 10.03.2023 № 10/03/2023, складений судовим експертом Сверидою О.М. на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш Проперті" для подання до суду у справі № 754/413/22.

Згідно з вказаним висновком група приміщень АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) є тотожною (одним і тим же приміщенням (групою приміщень)) групі приміщень АДРЕСА_1, загальною площею 447,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), що розташовані в незавершеній будівництвом прибудові до житлового будинку на АДРЕСА_2 .

Так, з матеріалів справи судом встановлено, що право власності на групу приміщень АДРЕСА_1 площею 470.2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) набуто ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 27.08.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О. Б., за реєстровим № 760 (дата державної реєстрації - 27.08.2018; номер запису про право власності: 27648802).

27.09.2018 на підставі заяви Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-сервіс" Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), суддею Деснянського районного суду м. Києва було винесено ухвалу у справі № 754/13265/18 про накладення арешту на групу приміщень АДРЕСА_1 площею 470.2 кв.м.

В подальшому, 20.05.2021 Деснянський районний суд м. Києва вирішив позов Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ" Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , треті особи: Департамент будівництва житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), приватний нотаріус київського міського нотаріального округу Гнідюк Олександр Борисович, про скасування наказу, свідоцтва, державної реєстрації права власності та визнання недійсним договору купівлі-продажу. Так, судом згідно з ухваленим рішенням вказаний позов задоволено частково, скасовано державну реєстрацію права власності на групу приміщень АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв. м. (номер запису про право власності: 27325090). Визнано недійсним договір купівлі-продажу групи приміщень АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв. м. від 27.08.2018 зареєстрований у реєстрі за № 760 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О.Б., укладений між ОСОБА_4 і ОСОБА_3 .

Постановою Київського апеляційного суду від 14.12.2021 вищевказане рішення Деснянського районного суду м. Києва у справі № 754/13918/18 залишено без змін.

24.06.2021 між ОСОБА_3 , як продавцем, та ОСОБА_1 , як покупцем, укладено договір купівлі-продажу групи приміщень, згідно з яким ОСОБА_1 набув у власність групу приміщень АДРЕСА_1 , загальною площею 470,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, який зареєстрований у реєстрі за № 466 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук К.В.

У вказаному договорі купівлі-продажу зазначено, що група приміщень належить продавцю ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу групи приміщень, посвідченого 27.08.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О. Б., за реєстровим № 760.

16.12.2021 між ОСОБА_1 , як продавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком", як покупцем, укладено договір купівлі-продажу, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жуковою Ю. В. та зареєстрований у реєстрі за № 2544, згідно з яким відповідач-1 набув право власності на групу приміщень АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м.

У вказаному договорі купівлі продажу зазначено, що група приміщень належить продавцю ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Марчук К.В. та зареєстрованого у реєстрі за № 466.

Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 16.12.2021 у справі № 754/19033/21 у порядку забезпечення позову за заявою представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш Проперті" накладено арешт на групу приміщень АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

Відповідно до листа Деснянського управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві від 13.12.2021 № 17821/125/49-21 в результаті виїзду поліції 18 листопада 2021 року до нежитлового приміщення на АДРЕСА_2 з`ясовано, що у об`єкта нерухомості за зазначеною адресою є два власника, що мають відповідні правовстановлюючі документи на приміщення АДРЕСА_1.

До Єдиного реєстру досудових розслідувань 19.11.2021 внесено відомості за № 0003113 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною третьою статті 358 КК. Групу приміщень АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, які на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , визнано речовим доказом на підставі постанови від 25 листопада 2021 року.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач зазначає, що право власності на приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м. було зареєстровано за відповідачем-1 незаконно та всупереч накладеному на це приміщення арешту відповідно до ухвали Деснянського районного суду міста Києва від 16.12.2021 у справі № 754/19033/21. Відтак, позивач із посиланням на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 04.10.2024 у справі № 754/413/22, вказує на наявність правових підстав для витребування відповідно до ст.ст. 387, 388 Цивільного кодексу України із незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком" на свою користь групу приміщень АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000 (номер запису про право власності: 62329075 від 16.12.2021), вказуючи, що вказані приміщення та приміщення № 187, 188 площею 447,2 кв.м. за цією ж адресою (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) є одним і тим самим приміщенням.

Відповідач-1 заперечував щодо задоволення позовних вимог, стверджуючи про те, що він є добросовісним набувачем приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м., а на момент укладення договорів № 466 від 24.06.2021 та № 2544 від 16.12.2021 будь-які заборони щодо цивільно-правових угод щодо спірного приміщення були відсутні. За доводами відповідача-1, позивач не довів належними та допустимими доказами порушення його прав та інтересів реєстрацією за Товариством з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком" права власності на спірне приміщення (№ 189), оскільки наданими в матеріали справи доказами не підтверджується належність позивачу на праві власності спірного майна, а встановлені у справі № 754/13918/18 обставини навпаки спростовують доводи позивача щодо набуття ним у власність приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м.

Відповідач-2 також щодо задоволення позову заперечував, зазначаючи, що спірна група приміщень не була завершена будівництвом та до експлуатації не приймалася, у зв`язку з чим не могла бути об`єктом права власності та державної реєстрації, відтак, позивачем незаконно набуто у власність приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 447,2 кв.м.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та надані позивачем і відповідачем-1 пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні чи скасуванню, виходячи з такого.

Статтею 41 Конституції України, встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Неприпустимість позбавлення права власності також передбачена частиною 1 статті 321 ЦК України, якою встановлено, що: право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Загальні підстави припинення права власності передбачені частиною 1 статті 346 ЦК України, а відповідно до частини 2 вказаної статті - право власності може бути припинене в інших випадках, встановлених законом.

Наведені норми матеріального права свідчать, що принцип неприпустимості протиправного позбавлення права власності полягає в тому, що припинення права власності особи на конкретне майно можливо виключно з підстав, зазначених в законі.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (ст. 328 Цивільного кодексу України).

Зазначена норма встановлює презумпцію правомірності набуття права власності, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття (п. 91 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №522/1029/18).

Згідно зі ст. 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Право власника згідно з ч. 1 ст. 388 Цивільного кодексу України на витребування майна від добросовісного набувача пов`язане з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування майна від добросовісного набувача, є вичерпним. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (п. 3 ч. 1 ст. 388 Цивільного кодексу України).

Положення статті 388 Цивільного кодексу України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Згідно з ч. 1 ст. 388 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконно володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з його волі. Власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в ч. 1 ст. 388 Цивільного кодексу України.

Звертаючись до суду із даним позовом, позивач вказує, що спірне приміщення з 28.08.2018 належить йому на праві власності та підтверджується, зокрема, рішенням № 1 учасника (засновника) ТОВ "Рагаш Проперті" від 21.08.2018 та актом прийому-передачі нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ "Рагаш Проперті" від 28.08.2018, за якими ОСОБА_2 вніс приміщення АДРЕСА_3 , площею 447,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) до статутного капіталу позивача.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_2 набув право власності на вищевказане майно на підставі договору про створення резерву активів (нерухомості) для обміну на облігації № НБ-1135/11 від 27.06.2012, укладеного із ПрАТ "Національна будівельна компанія", договору міни № НБ-1135/12 від 07.08.2013 та акту приймання-передачі майнових прав від 11.03.2015. Державна реєстрація права власності ОСОБА_2 на нежитлові приміщення АДРЕСА_3 , площею 447,2 кв.м. проведена 16.04.2018 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Так, підставою для звернення позивача із даним позовом стало проведення на підставі підроблених документів державної реєстрації права власності на приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 470,2 кв. м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, яке тотожне приміщенню, що належить позивачу (№ 187, 188), проте має інший реєстраційний номер.

Водночас, суд першої інстанції вірно встановив, що вперше право власності на вищевказане спірне приміщення (№ 189) набуто ОСОБА_4 , після чого приміщення неодноразово відчужувалось та востаннє передано у власність Товариства з обмеженою відповідальністю "Лібра Ком" згідно з укладеним 16.12.2021 з ОСОБА_1 , договором купівлі-продажу, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жуковою Ю. В. та зареєстрований у реєстрі за № 2544.

Із наявного в матеріалах справи Висновку судового експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи від 10.03.2023 № 10/03/2023 вбачається, що група приміщень АДРЕСА_1 загальною площею 470,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) є тотожною (одним і тим самим приміщенням (групою приміщень)) групі приміщень АДРЕСА_1 загальною площею 447,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), що розташовані в незавершеній будівництвом прибудові до житлового будинку по АДРЕСА_2 .

Разом з тим, власником цього ж нежитлового приміщення (групи приміщень), що розташовані по АДРЕСА_2 вважає себе також і Комунальне підприємство з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ" Департаменту будівництва житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (відповідач-2), яке вже зверталося до суду за захистом порушених прав у цивільній справі № 754/13918/18 та в процесі розгляду вказаної справи вказані вимоги ним були доведені.

Так, відповідно до рішення Деснянського районного суду м. Києва від 20.05.2021 у справі №754/13918/18 позов Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ" задоволено частково. Скасовано державну реєстрацію права власності на групу приміщень АДРЕСА_2 , загальною площею 470,2 кв. м. (номер запису про право власності: 27325090). Визнано недійсним договір купівлі-продажу групи приміщень АДРЕСА_2 , загальною площею 470,2 кв. м. від 27.08.2018 зареєстрований у реєстрі за № 760 та посвідчений приватним нотаріусом київського міського нотаріального округу Гнідюк Олександром Борисовичем, укладений між ОСОБА_4 і ОСОБА_3 . Вказане рішення суду залишено без змін постановою Київського апеляційного суду від 14.12.2021, яка в касаційному порядку не оскаржувалася .

Залишаючи без змін рішення Деснянського районного суду міста Києва від 20.05.2021 у справі №754/13918/18, суд апеляційної інстанції у своїй постанові від 14.12.2021 зазначив, що право позивача - Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ" на спірне приміщення доведено, зокрема :

- рішенням Київської міської ради від 29.04.2010 за № 612/4050 "Про припинення права користування земельною ділянкою Деснянській районній в м. Києві раді, надання земельної ділянки Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ" для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-побутової інфраструктури в 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва та внесення змін до рішення Київської міської ради від 26.11.2009 року за № 683/2752", згідно з яким КП "Житлоінвестбуд-УКБ" визначено замовником завершення будівництва житлових будинків №№ 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14 в 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва;

- державним актом на право постійного користування земельною ділянкою від 11.06.2010 року Серії ЯЯ № 393270, згідно з яким КП "Житлоінвестбуд-УКБ" на підставі рішення Київської міської ради від 29.04.2010 року за № 612/4050 є користувачем земельної ділянки площею 6,1021 га, яка розташована у 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-побутової інфраструктури;

- договором № 31/84 про передачу функцій замовника на завершення будівництва житлових будинків №№ 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14 у 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва 02-2741/120710 від 12.07.2010 року між Деснянською районною у м. Києві державною адміністрацією, КП "Ватутінськінвестбуд", Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київради (КМДА) та КП "Житлоінвестбуд-УКБ";

- актом приймання-передачі витрат незавершеного будівництва житлового будинку № 6 в 26-а мікрорайоні ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва станом на 13.08.2010 року, яким підтверджується фактична передача КП "Ватутінськінвестбуд" та прийняття КП "Житлоінвестбуд-УКБ" з будівництва на загальну суму 3 341 501,98 грн;

- підрядним договором № 4/901 на виконання робіт з завершення будівництва житлового будинку на діл. №6 у 26-а мікрорайоні житлового масиву Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва від 22.07.2010 року між КП "Житлоінвестбуд-УКБ", як замовником, та ТОВ "КЖБК", як підрядником.".

Крім того, судами при розгляді вищевказаної справи встановлені обставини щодо незавершення будівництва спірної групи приміщень АДРЕСА_1, загальною площею 470,5 кв.м. та не введення їх в експлуатацію.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Крім того, вказані обставини щодо незавершення будівництвом спірних приміщень підтверджені, зокрема, і в Звіті про незалежну оцінку оціночної вартості нерухомого майна (проведену на дату - 12.12.2021) - нежитлових приміщень площею 470,2 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1, у якому вказується, що вказаний об`єкт оцінки є незавершеним будівництвом комерційної нерухомості, є прибудованим до багатоповерхової житлової будівлі, що не спростовано позивачем при розгляді даної справи.

Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 Цивільного кодексу України, за приписами частини другої якої право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону (ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України).

Тобто, для того, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібно виконання трьох умов: завершення будівництва; прийняття до експлуатації; державна реєстрація.

Отже, аналіз положень ст. 331 Цивільного кодексу України в системному зв`язку з нормами ст.ст. 177, 179, 182 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт речових прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 передбачено, що експлуатація об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачене законодавством) в експлуатацію, забороняється.

Таким чином, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчене і які прийняті в експлуатацію в установленому порядку.

Отже, оскільки матеріалами справи підтверджено, що будівництво спірного майна (нежитлових приміщень площею 470,2 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 не завершене та спірний об`єкт не введений в експлуатацію, є вірним висновок суду першої інстанції, що такий об`єкт не міг набути статусу нерухомого майна, як об`єкта цивільного права.

Відповідно до ч. 1 ст. 876 Цивільного кодексу України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором.

Враховуючи, що замовником будівництва спірного приміщення був відповідач-2, місцевий господарський суд дійшов обгрунтованого висновку, що у позивача відсутні права щодо витребування такого приміщення на свою користь, оскільки набуття права власності на приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 470,5 кв.м. у встановленому законом порядку ним не доведено. Натомість, правами щодо витребування спірного майна наділений саме відповідач-2, який на підстві ст. 876 ЦК України є власником вказаного будівництва.

Протилежні доводи апелянта, наведені в апеляційній скарзі не спростовують висновків суду викладених вище та зводяться лише до власного тлумачення скаржником норм чинного законодавства і обставин справи встановлених судом.

Таким чином, оцінивши подані докази, враховуючи що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, беручи до уваги встановлені при розгляді даної справи обставини, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що позивачем не доведено порушення його суб`єктивного цивільного права або інтересу щодо спірного майна, у зв`язку з чим позовні вимоги не підлягають задоволенню.

При цьому колегія суддів зазначає, що покладені в основу апеляційної скарги доводи апелянта, фактично дублюють його позицію викладену в позовній заяві, та зводяться до переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну оцінку, з огляду на що, та враховуючи що апеляційний суд погодився з висновками місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову в силу викладеного вище, доводи апелянта, наведені в апеляційній скарзі не спростовують встановлених судом під час розгляду справи обставин.

Викладені в апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті".

Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини першої статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За результатами перегляду даної справи колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об`єктивно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а також вірно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у даній справі рішення від 04.08.2025 відсутні.

Оскільки доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, скарга задоволенню не підлягає.

Колегія суддів також погоджується із здійсненим судом першої інстанції розподілом судових витрат, а витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги відповідно до статті 129 ГПК України покладаються судом на апелянта, оскільки апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 у справі №754/413/22 залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Рагаш проперті".

Матеріали справи №754/413/22 повернути Господарському суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 10.11.2025 після виходу судді Тарасенко К.В. з відпустки

Головуючий суддя Г.П. Коробенко

Судді О.М. Сибіга

К.В. Тарасенко