ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 листопада 2025 року м. ОдесаСправа № 916/3306/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран,

секретар судового засідання І.С. Мисько,

за участю представників сторін:

від позивача: Г.А. Ростомов

від відповідачів:

1)Одеської міської ради: А.О. Каланжова

2)Виконавчого комітету Одеської міської ради: А.О. Каланжова

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 20.08.2025 (суддя Т.Г. Д`яченко, м.Одеса, повне рішення складено 25.08.2025)

у справі №916/3306/24

за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17»

до відповідачів:

1)Одеської міської ради;

2)Виконавчого комітету Одеської міської ради

про визнання незаконним та скасування рішення,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог. Коротка історія справи

У липні 2024 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради, в якій просило визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Гаврющенко Ольги Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48108712 від 06.08.2019, на приміщення, загальною площею 116,9 кв.м, розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Корольова академіка, будинок 17, приміщення 101.

Позовні вимоги обґрунтовані незаконністю набуття Одеською міською радою права комунальної власності на спірне приміщення, оскільки воно виступає допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, яке призначено для забезпечення експлуатації будинку і побутового обслуговування його мешканців та належить на праві спільної сумісної власності співвласникам квартир та нежитлових приміщень у відповідному будинку.

01.08.2024 за вказаною позовною заявою Господарським судом Одеської області відкрито провадження у справі №916/3306/24, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 26.09.2024 провадження у справі зупинялось у зв`язку із призначенням судової будівельно-технічної експертизи, яке було поновлено ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.05.2025 після отримання висновку експерта №24-5819 від 09.05.2025.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 20.08.2025 у даній справі позовну заяву Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17» задоволено повністю. Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48108712 від 06.08.2019, державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Гаврющенко Ольги Володимирівни, на приміщення, загальною площею 116,9 кв.м, розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Корольова академіка, будинок 17, приміщення 101. Стягнуто з Одеської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17» витрати по сплаті судового збору у розмірі 1211,20 грн, витрати за проведення експертного дослідження у розмірі 13631,04 грн та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 7500,00 грн. Стягнуто з Виконавчого комітету Одеської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17» витрати по сплаті судового збору у розмірі 1211,20 грн, витрати за проведення експертного дослідження у розмірі 13631,04 грн та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 7500,00 грн.

Судове рішення мотивоване тим, що спірне приміщення є допоміжним приміщенням багатоквартирного житлового будинку і в силу закону знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, що, в свою чергу, унеможливлює перебування такого майна у комунальній власності та зумовлює необхідність задоволення позову про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на вказане майно за територіальною громадою в особі Одеської міської ради, оскільки для проведення реєстрації речових прав за останньою не існувало правових підстав. Щодо строків позовної давності, суд зазначив, що позовна давність на вимоги негаторного позову не розповсюджується, адже порушення прав власника має триваючий характер.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Одеська міська рада звернулася до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просила скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 20.08.2025 у справі №916/3306/24 та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Мотивуючи апеляційну скаргу, міська рада зазначила, що державна реєстрація права комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на спірне приміщення була проведена відповідно до вимог законодавства, тим більше, що вказане приміщення є нежитловим, тобто самостійним об`єктом нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності на законних підставах, при цьому висновок експерта №24-5419 від 09.05.2025, складений за результатами проведення у даній справі судової будівельно-технічної експертизи, не доводить наявність у спірному приміщенні комунікацій, приналежних до загальнобудинкових, у зв`язку з чим неможливо достеменно встановити функціональне призначення таких приміщень як допоміжних. Крім того, за твердженням скаржника, позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17» у даній справі помилково визначений місцевим господарським судом як негаторний, адже він є віндикаційним, з огляду на що до спірних правовідносин мали бути застосовані наслідки спливу строку позовної давності.

Також скаржник звернув увагу на те, що за відсутності жодних вимог до Виконавчого комітету Одеської міської ради позивачем безпідставно визначено останнього в якості відповідача, а місцевим господарським судом за результатами розгляду даної справи безпідставно покладено на останнього витрати зі сплати судового збору, витрати за проведення експертного дослідження та витрати на професійну правничу допомогу.

Позиція Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17» щодо апеляційної скарги

У відзиві на апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17» просило у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, позивач зазначив, що Одеська міська рада не спростувала факт належності спірного майна до категорії допоміжних приміщень та не скористалась процесуальними можливостями для доведення зворотного, а посилання апелянта на те, що позивач не довів наявності у спірних приміщеннях комунікацій у вигляді труб, що забезпечують постачання води і опалення до всього будинку, спростовується наявним у матеріалах справи висновком експерта. Водночас позивач зауважив на тому, що ним заявлено негаторний позов, на який наслідки пропуску строку позовної давності не поширюються.

Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

Апеляційна скарга подана 15.09.2025 через систему «Електронний суд» та зареєстрована судом 16.09.2025 за вх.№3738/25.

Одночасно скаржником заявлено клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження (вх.№3748/25 від 16.09.2025).

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду апеляційної скарги та клопотання визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран, що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.09.2025 та протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 16.09.2025.

17.09.2025 від апелянта надійшла заява (вх.№3738/25/Д1 від 17.09.2025) про залучення до матеріалів справи доказів сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.09.2025 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 20.08.2025 у справі №916/3306/24 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/3306/24 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

29.09.2025 до суду апеляційної інстанції надійшли матеріали справи.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.10.2025 клопотання Одеської міської ради (вх.№3748/25 від 16.09.2025) про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 20.08.2025 у справі №916/3306/24 залишено без розгляду, оскільки апелянтом не було пропущено строк на подання апеляційної скарги. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 20.08.2025 у справі №916/3306/24. Встановлено учасникам справи строк до 20.10.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Розгляд апеляційної скарги призначено на 11.11.2025 о 10:00 год.

15.10.2025 до суду апеляційної інстанції від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17» надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№3738/25/Д3 від 15.10.2025.

Виконавчий комітет Одеської міської ради своїм правом згідно з частиною першою статті 263 Господарського процесуального кодексу України не скористався, відзив на апеляційну скаргу не надав.

У судовому засіданні, яке відбулось 11.11.2025, представники сторін надали усні пояснення. Представник відповідачів підтримала доводи апеляційної скарги та просила її задовольнити. Представник позивача заперечував проти доводів апеляційної скарги з підстав, зазначених у відзиві на апеляційну скаргу.

В силу статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, відзиву на неї, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Фактичні обставини справи

26.05.2016 проведено державну реєстрацію Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17», про що до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис №34855.

Згідно з пунктами 1.1., 1.2., 1.4., 1.5. статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17», затвердженого рішенням установчих зборів, оформленим протоколом №1 від 23.04.2018, надалі статут, дане об`єднання створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку №17, що розташований за місцезнаходженням м. 65114, Україна, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». Діяльність об`єднання регулюється Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Цивільним, Житловим, Земельним кодексами України, Законом України «Про захист прав споживачів» та іншими нормативно-правовими актами та цим статутом. Об`єднання набуває статусу юридичної особи з моменту його державної реєстрації у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців», має самостійний баланс, рахунки в банківських установах, печатку з власним найменуванням та інші необхідні реквізити. Об`єднання відповідає за своїми зобов`язаннями, коштами і майном об`єднання, набутим ним у власність після створення на незаборонених законом підставах, які належать об`єднанню як юридичній особі, від свого імені виступає учасником правовідносин, набуває майнові та немайнові права та обов`язки, виступає позивачем та відповідачем у суді. Об`єднання не несе відповідальності за зобов`язаннями співвласників. Співвласники не несуть відповідальності за зобов`язаннями об`єднання.

Метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом (пункт 2.1. статуту).

Положеннями пункту 2.3. статуту передбачено, що завданням та предметом діяльності об`єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 25.07.2019 №271 «Про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Одеси на об`єкти нерухомого майна м. Одеси» вирішено зареєструвати право комунальної власності територіальної громади м. Одеси на об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Одесі, зокрема нежитлове приміщення №101, загальною площею 116,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17. Доручено Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відповідно до чинного законодавства України у тримісячний строк вжити заходів щодо реєстрації за територіальною громадою м. Одеси права власності на вказаний об`єкт.

Як вбачається із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 101 значиться нежитлове приміщення №101 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Корольова академіка, будинок 17, загальною площею 116,9 кв.м, що є власністю територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі рішення про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м.Одеси на об`єкт нерухомого майна, розташовані у м.Одесі, серія та номер: 271, виданий 25.07.2019, видавник: Виконавчий комітет Одеської міської ради.

Запис в реєстр внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48108712 від 06.08.2019 державним реєстратором Юридичного департаменту Одеської міської ради Гаврющенко Ольгою Володимирівною.

Предметом спору у даній справі є вимога позивача про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Гаврющенко Ольги Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48108712 від 06.08.2019, на приміщення, загальною площею 116,9 кв.м, розташоване за адресою: Одеська обл., м.Одеса, вулиця Корольова академіка, будинок 17, приміщення 101.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції судом призначалась судова будівельно-технічна експертиза, на вирішення якої було поставлено наступні питання: яке функціональне призначення приміщення №101, загальною площею 116,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17? Чи належить приміщення №101, загальною площею 116,9 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова 17, до допоміжного приміщення та такого, що призначене для забезпечення експлуатації будинку, розташованого за адресою: м.Одеса, вул. Академіка Корольова 17?

Відповідно до наявного в матеріалах справи висновку експерта від 09.05.2025 №24-5719 Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, складеного за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, функціональне призначення приміщення підвалу №101 за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, загальною площею 116,9 кв.м технічні приміщення. Приміщення підвалу №101 адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, загальною площею 116,9 кв.м, є допоміжним приміщенням житлового будинку, які за функціональним призначенням передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Позиція суду апеляційної інстанції

Відповідно до частини першої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

За умовами статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно з приписами статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

В силу статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 321 Цивільного кодексу України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (стаття 328 Цивільного кодексу України).

Статтею 355 Цивільного кодексу України визначено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.

За умовами частин першої, другої статті 368 Цивільного кодексу України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Частиною першою статті 369 Цивільного кодексу України унормовано, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

В силу пункту 1 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Згідно з пунктами 5, 6 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

У пунктах 2, 3 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Частиною четвертою статті 4 Житлового кодексу України унормовано, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Згідно з положеннями Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 від 17.05.2005, допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

В силу пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення вищезазначеної норми наведено у рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09.11.2011.

Відповідно до зазначених рішень положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі №914/379/21.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів наголошує на тому, що при вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме: встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних, або є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

При цьому апеляційним господарським судом враховується, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Саме такий сталий правовий висновок Верховного Суду викладено у низці постанов останнього, зокрема, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі №904/1040/18 та від 08.04.2020 у справі №915/1096/18.

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а, як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що, виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем (зокрема, зареєстрованим власником), має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру.

Даний висновок Південно-західного апеляційного господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постановах від 30.06.2022 у справі №922/1406/21, від 17.01.2023 у справі №924/195/22 та від 26.10.2022 у справі №916/2022/21.

Частинами першою, четвертою статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлено, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане, зокрема, забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.

Таким чином, об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

Аналогічна правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 08.04.2020 у справі №915/1096/18 та від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.

У частині третій статті 2 Господарського процесуального кодексу України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Принцип змагальності сторін полягає в тому, що сторони у процесі зобов`язані в процесуальній формі довести свою правоту, за допомогою поданих ними доказів переконати суд в обґрунтованості своїх вимог чи заперечень.

Отже, даний принцип забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладення тягаря доказування на сторони.

Частиною першою статті 73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

В силу частини першої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Обов`язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, в господарському процесі є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.

Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом (стаття 14 Господарського процесуального кодексу України).

Колегія суддів наголошує на тому, що рішення суду не може ґрунтуватися на припущеннях та містити неточності у встановленні обставин, які мають вирішальне значення для правильного вирішення спору, натомість висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки мають бути вичерпними, відповідати дійсності і підтверджуватися достовірними доказами.

Даний висновок Південно-західного апеляційного господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеною в постанові від 05.06.2020 у справі №920/528/19.

Кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 Господарського процесуального кодексу України, втрачає сенс.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що у матеріалах справи відсутні та відповідачами до місцевого господарського суду не подано жодного належного у розумінні процесуального закону доказу на підтвердження того, що спірне приміщення будувалось не як допоміжне приміщення, а як інше приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду, тобто є самостійним об`єктом нерухомого майна з іншим призначенням, ніж допоміжне приміщення (зокрема, проектної документації, акту введення будинку в експлуатацію тощо).

При цьому посилання апелянта на те, що спірне нежитлове приміщення довгий час перебувало в оренді і було облаштоване для ведення господарської діяльності у ньому, а саме, розміщення перукарні, що спростовує доводи щодо віднесення його до категорії допоміжних, колегія суддів відхиляє з огляду на відсутність у матеріалах справи доказів проведення реконструкції спірного приміщення, його перебудови у нежитлове приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування (зокрема, акт введення спірного приміщення в експлуатацію як новозбудоване майно або ж за наслідками реконструкції житлових чи допоміжних приміщень тощо).

Крім того, висновком експерта №24-5719 від 09.05.2025 Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи встановлено, що функціональне призначення приміщення підвалу №101 за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, загальною площею 116,9 кв.м технічні приміщення. Приміщення підвалу №101 адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, загальною площею 116,9 кв.м, є допоміжним приміщенням житлового будинку, які за функціональним призначенням передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством (частина перша статті 98 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно зі статтею 104 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Беручи до уваги відсутність у матеріалах справи та неподання відповідачами до місцевого господарського суду жодного доказу на підтвердження того, що висновок експерта №24-5719 від 09.05.2025 складено з порушенням вимог законодавства або доказів, якими би спростовувалась достовірність зазначеного висновку експерта, а також інших обставин, з якими закон пов`язує можливість відхилення висновку експерта як доказу у справі, колегія суддів, з огляду також і на відсутність доказів будівництва спірного приміщення не як допоміжного, наголошує на відсутності підстав для неврахування зазначеного висновку експерта при вирішення спору у даній справі.

За таких обставин, Південно-західний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що за своїм правовим статусом спірне приміщення належить до допоміжних приміщень в структурі житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, та є спільною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у відповідному багатоквартирному будинку.

Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.

Саме такий правовий висновок Верховного Суду відображений в постанові від 16.12.2020 у справі №914/554/19.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц викладено, зокрема, висновок про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.

Отже, сам по собі факт проведення за Одеською міською радою державної реєстрації права комунальної власності на спірне приміщення жодним чином не змінює його правового статусу допоміжного приміщення багатоквартирного будинку, тим більше, що воно перебуває у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

Згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Враховуючи вищевикладене, з огляду на те, що спірне приміщення належить до допоміжних приміщень житлового будинку, в силу закону знаходиться у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку за адресою: м.Одеса, вул. Академіка Корольова, 17, і для підтвердження набутого права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій, що водночас унеможливлює перебування такого майна у комунальній власності, Південно-західний апеляційний господарський суд погоджується з висновком Господарського суду Одеської області щодо задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Гаврющенко Ольги Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48108712 від 06.08.2019, на приміщення, загальною площею 116,9 кв.м, розташоване за адресою: Одеська обл., м.Одеса, вулиця Корольова академіка, будинок 17, приміщення 101, оскільки для реєстрації речового права за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради не існувало правових підстав.

Твердження скаржника про пропуск позивачем строку позовної давності відхиляються судом апеляційної інстанції з огляду на наступне.

Згідно зі статтею 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 Цивільного кодексу України).

Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частини третя та четверта статті 267 Цивільного кодексу України).

До позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред`явлений позивачем протягом часу існування відповідного правопорушення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц).

Таким чином, позовна давність не поширюється на вимоги власника чи іншого володільця про усунення перешкод у здійсненні ним права користування чи розпорядження своїм майном, що не пов`язані з позбавленням володіння, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі. У зв`язку із цим тривалість порушення права не перешкоджає задоволенню такої вимоги судом.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 04.04.2024 у справі №753/20662/17.

Оскільки спірне допоміжне приміщення не вибувало та не могло вибути з фактичного володіння власника, тому позивачем правильно обрано спосіб захисту у вигляді негаторного позову.

Саме така правова позиція про те, що негаторний позов об`єднання співвласників багатоквартирного будинку з вимогами про усунення перешкод шляхом визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію права комунальної власності на допоміжні приміщення виступає належним та ефективним способом захисту, викладений в постанові Верховного Суду від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.

Відтак, враховуючи те, що позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Корольова 17» у цій справі є негаторним, апеляційний господарський суд зазначає про те, що на нього не поширюється позовна давність, оскільки порушення прав власника має триваючий характер і, як наслідок, строк позовної давності до заявлених в межах цієї справи вимог не може бути застосований.

Доводи апелянта про те, що позивачем безпідставно визначено відповідачем Виконавчий комітет Одеської міської ради за відсутності жодних вимог до нього, колегія суддів відхиляє з огляду на наступне.

За змістом статті 45 Господарського процесуального кодексу України сторонами у судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього кодексу. Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Відповідачем у судовому процесі є особа, якій пред`явлено позовну вимогу.

Отже, позивачем є особа, яка має право вимоги, а відповідачем - особа, яка повинна виконати зобов`язання. При цьому відповідач має бути такою юридичною чи фізичною особою, за рахунок якої, в принципі, можливо було б задовольнити позовні вимоги. Захисту в судовому порядку підлягають порушене право й охоронювані законом інтереси саме від відповідача.

Таким чином, належним відповідачем є така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, тоді як неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача належить іншій особі - належному відповідачеві.

Так, належним відповідачем є особа, яка дійсно є суб`єктом відповідного матеріального правовідношення (подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 27.02.2020 у справі № Б-39/02-09).

З оглядну на викладене, визначення позивачем у справі складу сторін має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом.

Колегією суддів встановлено, що підставою для спірної державної реєстрації нежитлового приміщення №101 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вулиця Корольова академіка, будинок 17, загальною площею 116,9 кв.м, за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради було рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 25.07.2019 №271 «Про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Одеси на об`єкти нерухомого майна м. Одеси», яким вирішено зареєструвати право комунальної власності територіальної громади м. Одеси на відповідні об`єкти нерухомого майна за вказаною адресою.

За таких обставин, позивачем обґрунтовано та правомірно визначено Виконавчий комітет Одеської міської ради разом з Одеською міською радою відповідачами у даній справі як осіб, що вчинили дії, які створили юридичну перепону у користуванні майном, що за законом належить співвласникам багатоквартирного будинку, а місцевим господарським судом правомірно, враховуючи задоволення позовних вимог у даній справі, покладено на них витрати зі сплати судового збору, витрати за проведення експертного дослідження та витрати на професійну правничу допомогу у цій справі.

Висновки суду апеляційної інстанції

В силу приписів статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Доводи скаржника не спростовують висновків Господарського суду Одеської області про задоволення позову, а тому підстав для зміни чи скасування рішення суду колегія суддів не вбачає, а в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити.

Розподіл судових витрат

Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 284 ГПК України,

Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 20.08.2025 у справі №916/3306/24 залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені статтями 287, 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повну постанову складено 13.11.2025.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя К.В. Богатир

Суддя С.В. Таран