ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 листопада 2025 року

м. Київ

cправа № 910/7499/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.06.2025 (головуючий суддя Михальська Ю. Б., судді Тищенко А. І., Сибіга О. М.)

у справі № 910/7499/24

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "УкрЖитлоБуд"

про розірвання договору, припинення права приватної власності та зобов`язання вчинити дії,

(у судовому засіданні взяли участь представник позивача - Букрєєва К. Е. та представник відповідача - Лепень О. В.)

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнений зміст і підстави позовних вимог

1. У червні 2024 року Київська міська рада (далі - Позивач, Рада) звернулася до Господарського суду міста Києва позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "УкрЖитлоБуд" (далі - Відповідач, Товариство) про:

- розірвання договору оренди земельної ділянки від 18.05.2005 №82-6-00296, укладеного між Радою і Товариством;

- припинення права приватної власності Товариства на земельну ділянку, кадастровий номер :79:051:0027, площею 0,6402 га, що знаходиться за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі міста Києва;

- зобов`язання Товариства повернути територіальній громаді міста Києва в особі Ради земельну ділянку з кадастровим номером :79:051:0027, площею 0,6402 га, що розташована за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва на користь територіальної громади міста Києва із приведенням земельної ділянки у придатний для використання стан;

- зобов`язання Товариства повернути територіальній громаді міста Києва в особі Ради земельну ділянку з кадастровим номером :79:051:035, площею 0,2072 га, що розташована за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва на користь територіальної громади міста Києва із приведенням земельної ділянки у придатний для використання стан.

2. Позовні вимоги аргументовані тим, що Відповідач систематично не сплачує орендну плату за договором оренди, не завершив забудову орендованої земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, а також використовує обидні земельні ділянки не за цільовим призначенням.

Короткий зміст судових рішень

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 позов задоволено.

4. Місцевий господарський суд виходив з того, що матеріалами справи підтверджується порушення Відповідачем вимог чинного законодавства України та взятих на себе зобов`язань за договором, зокрема, систематична несплата Відповідачем орендної плати, незавершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, а також використання земельних ділянок всупереч цільовому призначенню, визначеному рішенням Ради від 27.01.2005 №66/2642, документацією із землеустрою та договором оренди.

5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.06.2025, рішення Господарського суду міста Києва від 04.02.2025 скасоване. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено повністю.

6. Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції, та відмовляючи в задоволенні позовних вимог, навпаки, дійшов висновку про те, що Рада не довела нецільового використання Відповідачем спірних земельних ділянок; невчинення Відповідачем дій щодо виконання умов договору оренди щодо забудови земельної ділянки; наявність систематичної несплати орендної плати за договором чи істотність порушення умов договору в частині сплати орендної плати як підстави для його розірвання.

Касаційна скарга

7. Не погодившись із постановою суду апеляційної інстанції, Рада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

8. Рада наголошує на тому, що постанова суду апеляційної інстанції прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням ним норм процесуального права, а саме:

8.1. норми статті 32 Закону України "Про оренду землі", статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) застосовані судом апеляційної інстанції без врахування висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, а саме висновку, що "укладаючи договір оренди, міська рада розраховувала, що орендар буде використовувати земельну ділянку для будівництва торгово-розважального центру, однак останній не приступив до використання даної земельної ділянки (не розпочав будівництво) в строки, встановлені договором оренди землі, а тому з боку відповідача наявне порушення істотних умов договору, оскільки відсутнє використання земельної ділянки у межах передбаченої договором мети"; посилається також на неврахування постанови Верховний Суд від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17;

8.2. норма статті 651 ЦК України застосована судом апеляційної інстанції без врахування висновку Верховного Суду, викладеного у постановах від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, від 25.01.2022 у справі № 922/2387/21, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18 та від 29.10.2019 у справі № 911/2755/18, а саме висновку, що "істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору";

8.3. норми частини 2 статті 20 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), пункту "а" частини 1 статті 96 ЗК України, частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі" застосовані судом апеляційної інстанції без врахування висновку Верховного Суду, викладеного у постановах від 23.05.2023 у справі № 911/492/21, від 12.03.2024 у справі № 910/17612/21, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 10.10.2018 у справі № 357/4277/17 а саме висновку, що "нецільовим використанням земельної ділянки категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України"; посилається також на неврахування постанов Верховний Суд від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 08.07.2021 у справі № 520/5778/2020, від 15.11.2021 у справі № 824/443/17-а,

8.4. норми частини 5 статті 20 ЗК України, пункту "а" частини 1 статті 96 ЗК України, частини першої статті 24 Закону України "Про оренду землі" застосовані судом апеляційної інстанції без врахування висновку Верховного Суду, викладеного у постановах від 14.02.2022 у справі № 826/1606/17, від 09.06.2022 у справі № 460/2596/20, від 23.11.2023 у справі № 420/21826/21, а саме висновку, що "положення частини п`ятої статті 20 ЗК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем встановлює обов`язок дотримуватись вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою";

8.5. норми статті 526 ЦК України, частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" та частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" застосовані судом апеляційної інстанції без врахування висновку Верховного Суду, викладеного у постановах від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.11.2023 у справі № 917/957/20, а саме висновку, що "сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться";

8.6. норма пункту "а" частини 1 статті 143 ЗК України застосована судом апеляційної інстанції без врахування висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18, а саме висновку, що "використання переданої у власність земельної ділянки не за цільовим призначенням має наслідком припинення права користування земельною ділянкою, або ж примусове припинення прав на землю (у цьому випадку йде мова і про право власності)";

8.7. суд апеляційної інстанції порушив частину 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки не надав будь-якої оцінки встановленим у рішенні Окружного адміністративного суду від 27.07.2021 у справі № 640/31241/20 обставинам щодо систематичної несплати Товариством земельного податку та орендної плати за спірні земельні ділянки;

8.8. суд апеляційної інстанції порушив статті 76-78 ГПК України, оскільки безпідставно відхилив наданий Позивачем акт обстеження земельної ділянки від 29.11.2023 №ДК/251-АО/2023 через відсутність відомостей про участь в обстеженні земельних ділянок будь-яких інших осіб, у тому числі з представників Відповідача, відсутність доказів отримання такого акта Відповідачем на місці проведення обстеження чи направлення такого акта Відповідачу поштою у разі відмови отримати такий акт, водночас суд апеляційної інстанції не вказав норми законодавства, які встановлюють такі вимоги до процедури обстеження земельної ділянки та складення акта за результатами такого обстеження;

8.9. суд апеляційної інстанції порушив статті 76-78 ГПК України, оскільки виключно на підставі заяви Відповідача про злочин від 14.02.2022 за вх.№1151 зроблено висновок про влаштування на спірних земельних ділянках платної автостоянки іншими особами, а не Товариством, водночас у матеріалах справи відсутній не лише вирок щодо наведених у вказаній заяві обставин самовільного заняття земельних ділянок третіми особами, але навіть будь-які відомості щодо здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, вказаного у заяві від 14.02.2022 за вх.№1151.

Відзив

9. Товариство у відзиві не погоджується з доводами касаційної скарги, вважає їх безпідставними і необґрунтованими. Вказує на те, що наведені скаржником постанови ухвалені у неподібних до цієї справи правовідносинах. Товариство заперечує наявність підстав для розірвання договору оренди, припинення права власності на земельну ділянку та повернення спірних земельних ділянок. Просить у задоволенні касаційної скарги відмовити в повному обсязі.

Узагальнені обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій

10. Рішенням Ради від 27.01.2005 №66/2642 затверджено Товариству проєкт відведення земельної ділянки на вул. Червоноармійській (Велика Васильківська) 107-109 для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом та передано земельну ділянку Товариству в оренду строком на 1 рік.

11. 13.05.2005 між Радою (орендодавець) і Товариством (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Ради від 27.01.2005 за №66/2642 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (об`єкт оренди), визначену цим Договором.

12. Договір оренди від 13.05.2005 зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 18.05.2005, про що зроблено запис за №82-6-00296 у книзі записів державної реєстрації договорів.

13. Умовами Договору оренди передбачено, зокрема, таке:

- об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: - місце розташування - вул. Червоноармійській, 107-109 у Печерському районі м. Києва; - розмір - 8474 кв.м; - цільове призначення - для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом; - кадастровий номер - :79:051:0027 (далі - земельна ділянка 1) (пункт 2.1);

- на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до Договору. Роботи по розробці проекту відведення сплачує Орендар (пункт 5.1).

14. Рішенням ради від 06.10.2005 №172/3636, зокрема, продано Товариству частину земельної ділянки площею 0,6402 за 13 328 466,40 грн для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом на вул. Червоноармійська, 107-109 у Печерському районі м. Києва, яка перебуває в оренді у Товариства згідно з Договором оренди від 18.05.2005 №82-6-00296. Затверджено умови продажу Товариству земельної ділянки на вул. Червоноармійській, 107-109 у Печерському районі м. Києва (додаток до рішення).

15. 02.12.2005 між Радою (продавець) і Товариством (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки №873 (далі - Договір купівлі-продажу), відповідно до умов якого продавець на підставі рішення Ради від 06.10.2005 за №172/3636 продав, а покупець купив земельну ділянку (кадастровий номер :79:051:0027) площею 0,6402 га на вул. Червоноармійська, 107-109 у Печерському районі м. Києва (далі - земельна ділянка-1) у межах, які перенесені у натуру (на місцевості) і зазначені у технічній документації земельної ділянки (пункт 1.1).

16. Відповідно до пункту 1.2 Договору купівлі-продажу земельна ділянки, зазначена в пункті 1.1, продається для будівництва готельно-офісного комплексу з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом.

17. Пунктом 3.1 Договору купівлі-продажу визначено обов`язки покупця, зокрема, виконувати обов`язки власника земельної ділянки відповідно до чинного законодавства України і використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням (пункт 3.1.3); виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 03.09.2004 №19-8211, Київської міської санепідемстанції від 29.12.2004 №10570, управління охорони навколишнього природного середовища від 13.08.2004 №071/04-4-19/2737, Головного управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини від 29.12.2004 №001-09/7685 (пункт 3.1.10).

18. У зв`язку із набуттям Товариством на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки-1 права власності на частину орендованої ним земельної ділянки між Радою і Товариством укладено договір від 29.12.2005 №82-6-00337, яким внесено зміни та доповнення до Договору оренди.

19. Відповідно до пункту 2.1. Договору оренди в редакції від 29.12.2005 об`єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером :79:051:035, площею 0,2072 га (далі - земельна ділянка-2)

20. Після закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки Рада прийняла рішення від 29.04.2010 №647/4085 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки від 29.12.2005 №82-6-00337".

21. На виконання вказаного рішення між Позивачем та Відповідачем укладено договір від 25.05.2018 №1916, яким внесено зміни до Договору оренди та поновлено його на 10 років.

22. Відповідно до підпункту 4.1 пункту 4 Договору оренди орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

23. Пунктом 4.2 Договору оренди визначено, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 6 (шести) відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

24. Підпунктом 4.9 пункту 4 Договору оренди визначено, що контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені та штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати та її стягнення здійснює контролюючий орган, визначений податковим законодавством, за місцезнаходженням земельної ділянки.

25. Відповідно до абзаців 1-4 підпункту 8.4 пункту 8 Договору оренди орендар зобов`язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим Договором, та після підписання цього Договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації цього Договору;

- завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди;

- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

- своєчасно вносити орендну плату.

26. Згідно з підпунктом 11.4 пункту 11 Договору оренди з урахуванням Договору від 25.05.2018 №1916 договір може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду в порядку, встановленому законом:

- в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли орендар використовує Земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови Земельної ділянки, встановлених підпунктом 8.4. Договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування Земельною ділянкою третім особам;

- у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством.

27. Підпунктом 11.5 пункту 11 Договору оренди передбачено, що договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього Договору.

28. З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вбачається, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А. С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41415893 від 04.06.2018, яким зареєстровано право власності Товариства на земельну ділянку, кадастровий номер: :79:051:0027, площею 0,6402 га, що розташована за адресою: вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва.

29. Підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №41415893 від 04.06.2018 є державний акт на право власності на земельну ділянку, серія та номер: КВ №139662, виданий Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР від 29.12.2005; Договір купівлі-продажу від 02.12.2005 № 873.

30. Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.05.2018 № 41297866 здійснено державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :79:051:0035 строком до 25.05.2028.

31. Підставою для прийняття вказаного рішення про державну реєстрацію є Договір оренди від 18.05.2005 №82-6-00296; договір про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 25.05.2018 №1916.

32. Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельних ділянок по вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва з кадастровими номерами: :79:051:0027, :79:051:0035, про що державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель складено акт обстеження земельної ділянки від 29.11.2023 № ДК/251 -АО/2023 (далі - Акт обстеження земельних ділянок).

33. В Акті обстеження земельних ділянок зазначено:

- з виїздом на місце розташування земельних ділянок з кадастровими номерами :79:051:0027, :79:051:0035 встановлено, що вищезазначені земельні ділянки використовуються як платна автомобільна стоянка; в`їзд обмежений шлагбаумом; на в`їзді розміщений пост охорони;

- будь-які об`єкти, які відповідали б цільовому використанню, в межах вищезазначених земельних ділянок відсутні;

- зважаючи на вищевикладене, вбачається нецільове використання відповідних земельних ділянок.

34. Позивачем надані матеріали фотофіксації до Акта обстеження.

35. Рада, звертаючись до суду з Позовом, зазначає, що Відповідачем не вжито заходів щодо виконання умов Договору оренди земельної ділянки в частині забудови земельної ділянки з 2004 року до 2018 року. Після отримання Товариством містобудівних умов у 2018 році Відповідачем не отримано архітектурно-планувальне завдання, не розроблено проєктної документації та не отримано дозвіл на будівельні роботи в установленому законодавством порядку: земельна ділянка вільна від об`єктів будівництва, які б свідчили про її цільове використання, будівельні роботи не ведуться, хоча додержання зазначених обов`язків прямо передбачено умовами Договору оренди земельної ділянки та вимогами статті 24 Закону України "Про оренду землі". Більш того, на земельних ділянках розташована платна автомобільна стоянка, що свідчить про нецільове використання земельних ділянок.

36. Також Позивач зазначає про систематичну несплату Відповідачем орендної плати, що підтверджується листом Головного управління ДПС у м. Києві від 31.01.2024 №3217/5/26-15-04-02-05 та додатком до листа, з якого вбачається наявність у Товариства станом на 24.01.2024 заборгованості по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :79:051:0027, що становить 19 095,63 грн та по сплаті земельного податку на земельну ділянку з кадастровим номером :79:051:0035, що становить 12 887,88 грн за період з 2019 по 2024 роки.

37. Зазначене в сукупності, за доводами Позивача, свідчить про наявність підстав для розірвання Договору оренди, припинення права приватної власності Відповідача на земельну ділянку :79:051:0027 та зобов`язання Відповідача повернути з власності та з оренди територіальній громаді міста Києва в особі Ради спірні земельні ділянки.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

38. Згідно з частинами 1 - 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

39. Спір у цій справі виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для розірвання Договору оренди земельної ділянки-2, припинення права власності Відповідача на земельну ділянку-1 та повернення цих земельних ділянок територіальній громаді міста Києва в особі Ради.

40. Так, однією із підстав для розірвання Договору оренди Позивач визначає невиконання Відповідачем умов договору щодо своєчасної забудови земельної ділянки та, відповідно, невчинення Відповідачем дій щодо забудови земельної ділянки з 2004 року до 2018 року.

41. За змістом статей 525, 526, 629 ЦК України і статті 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України) договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

42. Положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

43. Частиною 1 статті 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Аналогічні положення наведено у частині першій статті 188 ГК України.

44. Згідно з частиною першою статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

45. Підставами для розірвання Договору оренди Позивач вказує невиконання Відповідачем зобов`язань за договором, а саме умов пункту 8.4 договору - завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди; використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату.

46. Згідно із частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

47. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

48. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

49. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

50. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

51. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

52. Схожу за змістом правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, від 29.10.2019 у справі № 911/2755/18 на які посилається скаржник.

53. Вказуючи на обґрунтованість доводів Позивача в частині незабудови орендованої земельної ділянки-2, місцевий господарський суд з урахуванням долучених до матеріалів справи доказів вказав на те, що Відповідачем не вживалися будь-які заходи щодо виконання умов Договору оренди земельної ділянки від 18.05.2004 в частині забудови земельної ділянки з 2004 року до 2018 року; Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію; відсутні відомості про державну реєстрації речових прав на будь-які об`єкти нерухомості, розташовані у межах земельних ділянок з кадастровими номерами :79:051:0027, :79:051:0035, в тому числі на готельно-офісний комплекс з об`єктами обслуговування та гостьовим паркінгом.

54. Апеляційний господарський суд, у свою чергу вказав на те, що (1) із долучених до матеріалів справи на стадії апеляційного провадження документів судом установлено, що в період з 2006 по 2010 роки Відповідач з метою початку будівництва отримав ряд дозвільної документації, яка перелічена в оскаржуваній постанові, за якою, втім, будівництво розпочато не було у зв`язку зі зміною кон`юнктури ринку нерухомого майна та настанням глобальної фінансової кризи; (2) протягом 2017-2019 років Відповідач отримав містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва багатофункціонального комплексу, затверджені наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) від 13.06.2018 №490, замовив / отримав ряд технічної документації для проведення будівництва, отримав дозвіл Державної архітектурно-будівельної інспекції України на виконання будівельних робіт від 19.09.2019 №У 48.

55. Таким чином, проаналізувавши діяльність позивача у 2006-2010 роках щодо замовлення та розроблення проєктної / дозвільної документації, яка не була реалізована через зміну кон`юнктури ринку нерухомого майна та настання глобальної фінансової кризи; у 2017-2019 роках щодо отримання містобудівної документації та дозволу на виконання будівельних робіт, апеляційний суд дійшов висновку про безпідставність висновки суду першої інстанції про те, що Відповідач з 2004 по 2018 роки не вживав жодних заходів щодо виконання умов Договору оренди земельної ділянки в частині забудови земельної ділянки.

56. У той же час, колегія суддів бере до уваги те, що в обґрунтування касаційної скарги Рада посилається, зокрема, на правову позицію Верховного Суду, викладену в постанові 24.10.2019 у справі № 905/799/18, відповідно до якої істотність порушення умов договору розглядається саме у звязку із невиконанням орендарем умов договору щодо забудови земельної ділянки у встановлений у договорі строк, що за висновком Верховного Суду позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні відповідного договору оренди.

57. Обставин щодо виконання Відповідачем взятого на себе обов`язку саме щодо завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди, суд апеляційної інстанції не встановив (див., зокрема, пункт 55 цієї постанови).

58. Відповідно до ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

59. Відповідно до усталеної практики Верховного Суду, від якої колегія суддів не вбачає підстав для відступу, саме орендар має довести, що порушення строків забудови земельної ділянки сталося не з його вини (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18, від 31.08.2021 у справі № 910/13647/19, від 31.05.2022 у справі № 910/20745/20, від 31.01.2023 у справі № 910/383/20, від 13.09.2023 у справі № 910/1437/22).

60. Апеляційний суд, процитувавши умови Договору оренди, положення законодавства, а також встановивши обставини стосовно вчинення Відповідачем дій спрямованих на виконання умов Договору оренди щодо забудови земельної ділянки (отримання дозвільної документації, яка не була реалізована), не надав належної оцінки доводам Ради про бездіяльність саме Відповідача щодо виконання умов Договору оренди з 2004 по 2018 роки, причин відкладення початку будівництва, а також не встановив обставин, пов`язаних із наявністю / відсутністю вини Відповідача в порушенні строків завершення забудови земельної ділянки в строки, передбачені Договором оренди, з причин, що не залежали від самого Відповідача.

61. Окрім того, апеляційний суд наголосив на тому, що наявність дозволу на виконання будівельних робіт свідчить про вчинення Відповідачем дій, направлених на освоєння та забудову земельних ділянок. Втім, колегія суддів вважає, що скаржник слушно в цій частині посилається що правову позицію Верховного Суду, відповідно до якої дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку таких робіт, викладену в постанові від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17 (див. також, зокрема, постанови Верховного Суду від 23.01.2023 у справі № 910/383/20, від 13.09.2023 у справі № 910/1437/22). У той же час, обставин реалізації Відповідачем отримано дозволу на виконання будівельних робіт та виконання встановленого Договором оренди обов`язку щодо забудови земельної ділянки до моменту звернення Позивача з цим позовом апеляційний суд не встановив.

62. Вказане свідчить про передчасність висновку суду апеляційної інстанції в частині відсутності порушення Відповідачем умов Договору оренди щодо забудови земельної ділянки у встановлений в договорі строк.

63. Як на ще одну підставу для розірвання Договору оренди Позивач посилається на систематичну несплату Відповідачем орендної плати в порушення умов договору та положень законодавства.

64. Так, у частині 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а положенням статей 24, 25 цього Закону установлено права та обов`язки орендодавця і орендаря, зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Орендар, у свою чергу, зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

65. У наведеній скаржником постановці від 07.11.2023 у справі № 917/957/20 Верховний Суд погодився із висновком апеляційного суду про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

66. Колегія суддів наголошує, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 аналізувала співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, визначених пунктом "д" частини 1 статті 141 ЗК України, та частини 2 статті 651 ЦК України.

67. Так, Велика Палата Верховного Суду конкретизувала, що:

- пункт "д" частини 1 статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині 2 статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;

- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини 2 статті 651 ЦК України, а не припис пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

68. Місцевий господарський суд дослідив, що в матеріалах справи наявний лист Головного управління ДПС у м. Києві від 31.01.2024 №3217/5/26-15-04-02-05 та додаток до листа, з якого вбачається наявність у Товариства станом на 24.01.2024 заборгованості по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :79:051:0027, що становить 19 095,63 грн та по сплаті земельного податку на земельну ділянку з кадастровим номером :79:051:0035, що становить 12 887,88 грн за період з 2019 по 2024 роки.

69. Вказані обставини, за висновком місцевого господарського суду, свідчать про систематичну несплату Відповідачем орендної плати як підстави для розірвання Договору оренди.

70. Апеляційний суд, в свою чергу встановив, що відповідно до декларацій по сплаті за землю місячна плата земельного податку за земельну ділянку :79:051:0027 у 2024 році становила 93 037,17 грн, а місячна орендна плата за земельну ділянку :79:051:0035 становила 180 668,25 грн, а тому дійшов висновку, що наведені вище обставини свідчать про відсутність факту повної несплати орендарем орендної плати згідно з умовами Договору, як підстави для застосування пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України, а також не свідчать про істотність порушення умов Договору оренди, як підстави для застосування частини 2 статті 651 ЦК України.

71. В той же час, Рада у позові також посилалася на те, що Головним управлінням Державної податкової служби у м. Києві встановлено порушення Товариством вимог податкового законодавства в частині своєчасності сплати орендної плати за землю та земельного податку за 2019 рік. Заборгованість Відповідача по податковому боргу з орендної плати з юридичних осіб у розмірі 553 272,20 грн та з земельного податку з юридичних осіб у розмірі 386 720,98 грн виникла на підставі самостійно задекларованих сум податкових зобов`язань № від 14.02.2020, № від 14.02.2020 та на підставі визначених сум контролюючим органом, а саме податкове повідомлення - рішення від 28.05.2020 №.

72. Позивач вказує на те, що наведені обставини стали предметом розгляду адміністративної справи № 640/31241/20, за результатами розгляду якої рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 27.07.2021, що набрало законної сили 26.08.2021, підтверджено, що Відповідач несвоєчасно сплачував орендну плату за землю та земельний податок протягом 2019 року.

73. У той же час, установлені в рішення Окружного адміністративного суду від 27.07.2021 у справі № 640/31241/20 обставини не були проаналізовані апеляційним судом, що свідчить про передчасність його висновків в частині вимоги про розірвання Договору оренди з підстав систематичної несплати орендної плати.

74. Окрім того, як на ще одну підставу для розірвання Договору оренди, а також підставу для припинення права власності Відповідача на земельну ділянку-1, Позивач посилається на нецільове використання спірних земельних ділянок.

75. Як убачається з обставин справи та зазначено вище, в обґрунтування нецільового використання Відповідачем спірних земельних ділянок, а саме влаштування на землях житлової та громадської забудови платної автомобільної стоянки, Позивач посилається на Акт обстеження земельних ділянок по вул. Велика Васильківська, 107-109 у Печерському районі м. Києва з кадастровими номерами: :79:051:0027, :79:051:0035 від 29.11.2023 №ДК/251-АО/2023, складений державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) Лисенком Артемом Вікторовичем.

76. Місцевий господарський суд, врахувавши інформацію, викладену в Акті обстеження земельної ділянки, врахувавши нереєстрацію Відповідачем документів, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію, а також відсутність відомостей про державну реєстрації речових прав на будь-які об`єкти нерухомості, розташовані у межах земельних ділянок з кадастровими номерами :79:051:0027, :79:051:0035, дійшов висновку про підставність доводів Позивача про нецільове використання Відповідачем спірних земельних ділянок.

77. Апеляційний господарський суд, у свою чергу, не визнав Акт обстеження земельної ділянки належним доказом використання спірних земельних ділянок не за цільовим призначенням.

78. У той же час, відповідно до правового висновку Верховного Суду, викладеного в постановах від 08.07.2021 у справі № 520/5778/2020, від 15.11.2021 у справі № 824/443/17-а, на які посилається скаржник, акт обстеження земельної ділянки є носієм доказової інформації про виявлені контролюючим органом порушення вимог законодавства суб`єктами господарювання.

79. Колегія суддів також погоджується з твердженнями скаржника про те, що такий висновок суду апеляційної інстанції в частині надання оцінки Акту обстеження земельної ділянки, проведеного в межах здійснення самоврядного контролю використання земельних ділянок, не відповідає висновкам Верховного Суду в постанові від 12.03.2024 у справі № 910/17612/21 (див. також, зокрема, постанови Верховного Суду від 11.04.2023 у справі № 910/19442/21, від 05.11.2024 у справі № 910/1018/24).

80. За наведеного, висновки суду апеляційної інстанції щодо непідтвердження факту нецільового використання Відповідачем спірних земельних ділянок не ґрунтуються на повному та всебічному дослідженні та аналізі всіх обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору. Звідси, передчасними є і висновки апеляційного суду в частині вимоги про розірвання Договору оренди та припинення права власності на земельну ділянку-1 з підстав нецільового використання земельних ділянок.

81. Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово зазначав, що принцип справедливості, закріплений у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, порушується, якщо національні суди ігнорують конкретний, доречний та важливий довід, наведений заявником (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Мала проти України", "Богатова проти України").

82. Право може вважатися ефективним, тільки якщо зауваження сторін насправді "заслухані", тобто належним чином вивчені судом (рішення ЄСПЛ у справах "Дюлоранс проти Франції", "Донадзе проти Грузії").

83. Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Ван де Гурк проти Нідерландів").

84. Невстановлення обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору, унеможливлює перевірку судом касаційної інстанції правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а відтак решта доводів скаржника визнається передчасними. В силу імперативних приписів статті 300 ГПК України Верховний Суд позбавлений можливості самостійно виправити вказані процесуальні недоліки.

85. Колегія суддів вважає, що доводи відзиву на касаційну скаргу побудовані на мотивах, з яких виходив суд апеляційної інстанції під час апеляційного розгляду справи, а тому не спростовують необхідність надання оцінки обставинам, на яких акцентує Верховний Суд у цій постанові.

86. Доводи скаржника, викладені у пунктах 8.7 - 8.9 не обґрунтовані підставами касаційного оскарження, передбаченими частиною 2 статті 287 ГПК України, а тому Суд в силу приписів статей 287 і 300 ГПК України не надає їм оцінку. Крім того, перевірка судом касаційної інстанції правильності правозастосування апеляційним судом можлива за належного встановлення обставин, що мають значення для спору, чого в цій справі, як зазначено вище, зроблено не було.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

87. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

88. Переглянувши у касаційному порядку оскаржуване судове рішення, суд касаційної інстанції з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України), дійшов висновку, що наведені обставини щодо дослідження та оцінки в сукупності доказів, які є в матеріалах справи, згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК є підставою для скасування оскаржуваної постанови та передачі справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

89. При новому розгляді справи суду необхідно врахувати наведене в цій постанові, належним чином дослідити докази у підтвердження наявності підстав для розірвання договору, припинення права власності та повернення спірних земельних ділянок та вирішити справу відповідно до вимог чинного законодавства.

Судові витрати

90. Оскільки справа направляється на новий розгляд розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.06.2025 у справі № 910/7499/24 скасувати.

3. Справу № 910/7499/24 направити на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил