ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"06" листопада 2025 р. Справа №924/691/25

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Димбовського В.В., при секретарі судового засідання Жиромській А.Ю., розглянувши матеріали справи

за позовом Летичівської селищної ради, селище Летичів, Хмельницького району, Хмельницької області

до товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", с. Ставниця, Хмельницького району Хмельницької області

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р.

Представники сторін:

від позивача: не з`явився

від відповідача: Мельник Л.А. - згідно ордеру №1232060 від 15.09.2025р.

У судовому засіданні, згідно ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошено скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення.

Скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення проголошено 06.11.2025р., оскільки у судовому засіданні оголошувалась перерва.

Процесуальні дії по справі.

Ухвалою суду від 11.07.2025р. відкрито провадження у справі №924/691/25 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

Ухвалою суду від 12.08.2025р. продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на іншу дату.

06.10.2025р. постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті.

Виклад позицій учасників судового процесу.

Позивач просить суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р., укладеного між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області в особі першого заступника голови Файдевича Анатолія Степановича та орендарем, товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" в особі директора Рівного Анатолія Івановича, зареєстрованого у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області від 01.10.2012р. за №03230, в наступній редакції:

1. Сторону "Орендодавець" замінити на "Летичівська селищна рада ()";

2. Пункт 2.4 статті 2 "Об`єкт оренди" викласти в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 13.06.2025р. становить: 94005,83 грн. (девяносто чотири тисячі пять гривень 83 копійки)";

3. Пункт 4.1 статті 4 "Орендна плата" викласти в новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 12% (дванадцять відсотків) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становитиме 11280,70 грн. (одинадцять тисяч двісті вісімдесят гривень 70 копійок) на рік, на розрахунковий рахунок Летичівської селищної ради".

В обгрунтування позовних вимог посилається на невідповідність чинному законодавству України розміру нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати, визначених у договорі оренди. Вказує, що 04.06.2024р. керівнику ТОВ "Агро-Форте" було направлено пропозицію про приведення договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства України шляхом укладення додаткових угод до договору оренди землі про заміну сторони орендодавця та приведення до відповідності Положенню відсоткової ставки орендної плати.

Вказує, що 30.09.2024р. Летичівською селищною радою прийнято рішення №64, яким зобовязано товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" в місячний термін після прийняття рішення селищної ради укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок та провести державну реєстрацію іншого речового права права оренди земельних ділянок. Однак, у добровільному порядку відповідач зміни до зазначеного договору оренди земельної ділянки не вніс, додаткову угоду не уклав.

Відповідач у поданому відзиві проти позову заперечує. Свою позицію обгрунтовує тим, що в позові відсутнє обгрунтування істотного порушення умов договору зі сторони орендаря. Так само, в позові відсутнє обгрунтування того, яким чином позивачем завдається шкода, якщо відповідач сплачує орендну плату відповідно до умов договору оренди землі.

Посилання позивача на ігнорування відповідачем претензії вважає безпідставним, вказуючи на наявність надісланої позивачу відповіді на претензію, що підтверджується описом вкладення, накладною та роздруківкою із сайту Укрпошти про отримання листа позивачем 17.03.2025р. У вказаній відповіді відповідач зазначив, що пропозицію орендодавця від 04.06.2024р. не отримував, а зі змісту отриманої претензії не зрозумілі підстави для внесення змін до договору, оскільки вони необгрунтовані та документально не підтверджені.

Зазначає, що в укладеному договорі оренди землі встановлено річну орендну плату за земельну ділянку в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, тобто у межах чинного законодавства України. При цьому, як зауважує відповідач, позивачем самовільно визначено ставку орендної плати, яку він просить застосувати до спірних правовідносин. Такі дії позивача, на переконання відповідача, вказують на грубе порушення принципу свободи договору. За таких умов, сторони договору оренди землі визначили виключні випадки, за яких до договору може бути внесено зміни в частині розміру орендної плати.

У відповіді на відзив позивач на підтвердження своєї позиції посилається, серед іншого, на Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", яким внесено зміни до Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".

Позивач подав клопотання про розгляд справи за відсутності свого представника за наявними матеріалами справи, зауваживши, що позов підтримує в повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечував та просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

Розпорядженням Летичівської районної державної адміністрації №448/2012-р від 10.07.2012р. надано товариству з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї), які знаходяться за межами населених пунктів на території Горбасівської сільської ради загальною площею 39,4933 га.

У Списку земельних ділянок із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї) на території Горбасівської сільської ради, який є додатком до розпорядження голови райдержадміністрації від 10.07.2012р. №448/2012-р, за №15 зазначено земельну ділянку площею 2,4225 га.

01.09.2012р. між Летичівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребовані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012р. №448/2012-р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,4226 га, у тому числі 2,4226 га ріллі, ділянка №23 (п. 2.1 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 53429,78 грн. (п. 2.4 договору).

Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.1 договору).

Згідно п. п. 4.1, 4.2 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4% від нормативної грошової оцінки, що становить 53429,78 грн., що становитиме в сумі 2137,19 грн. на рік щомісячно в розмірі 1/12 частини від загальної суми річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

У пункті 4.4 договору визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки землі сільськогосподарського призначення (п. п. 5.1, 5.2 договору).

Пунктом 12.1 договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується в судовому порядку.

Договір набирає чинності після підписання сторонами (п. 14.1 договору).

Договір підписаний представниками сторін та скріплений печатками.

Договір зареєстрований в Книзі записів договорів оренди земельних ділянок 01.10.2012р. за №03230 у відділі Держкомзему Летичівського району.

01.09.2012р. за актом передачі-прийому земельної ділянки, переданої в оренду, Летичівська районна державна адміністрація Хмельницької області передала земельну ділянку площею 2,4226 га, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Горбасівської сільської ради, а ТОВ "Агро - Форте" прийняло в оренду строком на 5 років вищезгадану земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребовані земельні ділянки).

20.03.2014р. між Летичівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", як орендарем, укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р., згідно якої сторони вирішили доповнити п. 1.2 розділу І "Предмет договору": кадастровий номер земельної ділянки :04:007:0064, а також викласти п. 3.1 розділу 3 "Строк дії договору" в новій редакції: Договір укладено на 15 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Дана додаткова угода є невід`ємною частиною договору та набирає чинності з моменту її підписання сторонами.

Додаткова угода підписана представниками сторін та скріплена печатками.

04.05.2018р. зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0064, площею 2,4226 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" строком на 15 років на підставі договору оренди землі №б/н від 01.09.2012р., номер запису речового права 26002379, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №122839348 від 04.05.2018р.

У наданому Летичівською селищною радою листі від 04.06.2024р. за вих. №1849, адресованому керівнику ТОВ "Агро-Форте", вказано про перехід з 01.01.2019р. повноважень щодо розпорядження нерозподіленими земельними ділянками та невитребуваними частками (паями) до органів місцевого самоврядування; установлення за рішенням Летичівської селищної ради від 29.06.2023р. №16 річного розміру орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) на рівні 12% нормативно-грошової оцінки; запропоновано у місячний строк з`явитись до відділу земельних відносин Летичівської селищної ради для приведення договорів оренди землі згідно додатку 1 у відповідність до вимог чинного законодавства України шляхом укладання додаткових угод до договору оренди землі про заміну сторони орендодавця та приведення у відповідність відсоткової ставки орендної плати встановленим вимогам.

Згідно Переліку договорів оренди землі, у які необхідно внести зміни, що є додатком 1 до листа від 04.06.2024р., вказано договір оренди б/н від 01.09.2012р. земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0064, площею 2,4226 га.

До листа надано копію поданого 05.06.2024р. рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ТОВ "Агро-Форте".

Рішенням Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024р. "Про встановлення місцевого податку плати за землю на території Летичівської селищної ради", яке набрало чинності з 01.01.2025р., встановлено на території Летичівської територіальної громади з 01.01.2025р. місцевий податок плату за землю; затверджено Положення про земельний податок та Положення про орендну плату.

Згідно п. 5 вказаного рішення, з 01.01.2025р. втрачають чинність рішення Летичівської селищної ради №16 від 29.06.2023р. "Про встановлення місцевого податку плати за землю на території Летичівської селищної ради", №24 від 08.08.2023р. "Про внесення змін до рішення Летичівської селищної ради від 29.06.2023 "Про встановлення місцевого податку плати за землю на території Летичівської селищної ради" та №28 від 01.02.2024р. "Про внесення змін до рішення Летичівської селищної ради від 29.06.2023 №16".

Згідно п. 6 Положення про орендну плату, яке є додатком 2 до рішення Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024р., розмір річної орендної плати для земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) встановлюється на рівні 12% нормативної грошової оцінки.

Рішенням №64 від 30.09.2024р. "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у користуванні ТОВ "Агро-Форте" Летичівською селищною радою вирішено внести зміни до діючих договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташовані за межами населених пунктів Летичівської селищної ради, в т.ч. договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0064, площею 2,4226 га, укладеного 01.09.2012р. між Летичівською районною державною адміністрацією та ТОВ "Агро-Форте", а саме: змінити в тексті договору сторону орендодавця на "Летичівська селищна рада ()"; встановити орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки з послідуючою індексацією; зобов`язати товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" в місячний термін після прийняття рішення селищної ради укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок та провести державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельних ділянок, у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Згідно витягу №НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 13.06.2025р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0064, становить 94005,83 грн.

Позивач надіслав відповідачу претензію від 18.02.2025р. №628 про внесення змін до діючого договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), кадастровий номер :04:007:0064, яка розташована за межами населених пунктів Летичівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області.

Зі змісту претензії вбачається інформування відповідача про перехід з 01.01.2019р. повноважень щодо розпорядження нерозподіленими земельними ділянками та невитребуваними частками (паями) до органів місцевого самоврядування; установлення за рішенням Летичівської селищної ради від 05.07.2024р. №7 річного розміру орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) на рівні 12% нормативно-грошової оцінки; скерування орендарю 04.06.2024р. пропозиції про приведення договору оренди землі у відповідність до законодавства шляхом укладення додаткових угод до договору про заміну сторони орендодавця та приведення до відповідності рішенням Летичівської селищної ради від 05.07.2024р. №7 відсоткової ставки орендної плати, а також рекомендовано орендарю виконати свої зобов`язання та внести зміни до діючого договору оренди земельної ділянки про зміну сторони орендодавця та приведенню до відповідності відсоткової ставки орендної плати шляхом укладення додаткової угоди.

Згідно відповіді на претензію вих.№56 від 14.03.2025р., надіслану позивачу листом з описом вкладення, відповідач повідомив про відсутність підстав для її задоволення з огляду на неотримання пропозиції про приведення договору оренди землі у відповідність вимогам законодавства шляхом укладення додаткових угод до договору оренди землі про зміну сторони орендодавця та приведення до відповідності Положенню відсоткової ставки орендної плати, неузгодженість дій органу місцевого самоврядування щодо збільшення відсоткової ставки річної орендної плати з умовами договору оренди в частині порядку перегляду розміру орендної плати та відсутність підстав, визначених законом, для внесення таких змін до чинного договору оренди.

Дослідивши обставини справи та оцінивши їх у сукупності, суд приймає до уваги наступне.

Згідно ст. ст. 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За приписами ч. ч. 1, 2 ст. 5 Господарського процесуального кодексу України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

З наведених норм права вбачається, що держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав, зокрема органів місцевого самоврядування. Такі права захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права позивача.

Згідно ч. 1 ст. 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

За змістом ч. ч. 1, 9 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 1 ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства (ч. ч. 1, 2 ст. 648 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За приписами ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Як визначено у ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом абз. 4 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 206 ЗК України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України).

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ст. 288 ПК України).

Як встановлено судом, на підставі договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р. Летичівська районна державна адміністрація Хмельницької області передала в строкове платне користування товариству з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2,4226 га із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребовані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012р. №448/2012-р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.

У п.п. 2.4, 4.1 договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 53429,78 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4% від нормативної грошової оцінки, що становить 53429,78 грн., що становитиме в сумі 2137,19 грн. на рік щомісячно в розмірі 1/12 частини від загальної суми річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради.

За загальним правилом ч.ч. 1-3 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Частинами 2, 4 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення (крім випадків консервації таких земельних ділянок, а також визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

За змістом п. 289.1 ст. 289 ПК України і ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону України "Про оцінку земель").

Згідно з ст. 13, ч. 1 ст. 15 та ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Частиною 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений ст. 23 Закону України "Про оцінку земель". Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 ст.271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 ст. 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абз. 3 ч.1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель").

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Тому, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 ст. 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду України від 05.06.2024р. у справі №914/2848/22.

Велика Палата Верховного Суду України неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду України від 05.06.2018р. у справі №338/180/17, від 11.09.2018р. у справі №905/1926/16, від 30.01.2019р. у справі №569/17272/15-ц, від 04.06.2019р. у справі №916/3156/17, від 22.09.2020р. у справі №910/3009/18, від 22.06.2021р. у справі №334/3161/17.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають враховувати його ефективність. Це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Установлені законом матеріально-правові способи захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст. ст. 55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту.

Ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи, та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду України від 19.01.2021р. у справі №916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі №925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 05.06.2024р. у справі №914/2848/22, задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.

Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Згідно з ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду України. Подібні за змістом положення закріплені також у ч. 6 ст. 13 Закону України "Про судоустрій та статус суддів".

Зважаючи на викладене, враховуючи, що звернення до суду із застосуванням неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 2.4 договору) не підлягають задоволенню з підстав обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту.

З приводу позовних вимог про внесення змін в пункт 4.1 договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р. та викладення його в редакції, запропонованій позивачем, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на прийняття Летичівською селищною радою рішення №7 від 05.07.2024р. "Про встановлення місцевого податку - плати за землю на території Летичівської селищної ради", яким затверджено Положення про земельний податок (додаток 1) та Положення про орендну плату (додаток 2). Згідно з додатком 2 ставка орендної плати за земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становить 12% від нормативної грошової оцінки.

Судом приймається до уваги, що підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Отже, рішення селищної ради, яким визначені розміри орендної плати, може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому ст.ст. 3, 6, 627 ЦК України. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України у складі суддів Касаційного господарського суду від 20.11.2019р. у справі №916/2769/18.

Однак, відповідно до п. 4.4 договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р., розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Таким чином, умовами договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р. не передбачено такої підстави для зміни розміру орендної плати, як прийняття Летичівською селищною радою рішення про зміну ставки орендної плати, а рішення селищної ради не є випадком, передбаченим законодавством України.

Судом відзначається, що за змістом п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України та ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р., має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку (аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 23.10.2019р. у справі №924/217/18, від 16.04.2018р. у справі №910/7905/17).

Однак, до переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у ст. 12 ЗК України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення ст. 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (ст. 75 Конституції України).

Конституція України встановлює, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Згідно з п.3 ч.1 ст.3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.

Статтею 627 ЦК України, якою закріплено принцип свободи договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.

Отже, зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), оформлена рішеннями селищної ради не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки ці рішення законодавчо не встановлюють граничних (мінімального та максимального) розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, крім випадку, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі навели відповідне застереження (аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 04.02.2020р. у справі №922/378/19).

Враховуючи наведене вище, позовні вимоги щодо внесення змін до п. 4.1 договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р. та викладення його у запропонованій позивачем редакції, зокрема визначення річної орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки, є безпідставними та такими, що суперечать вищевикладеним приписам чинного законодавства.

Щодо позовних вимог про заміну сторони орендодавця у договорі оренди суд зазначає наступне.

Як вбачається із змісту договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012р., останній був укладений між Летичівською районною державною адміністрацією, яка виступала орендодавцем, та товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", як орендарем.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", який набрав чинності 01.01.2019р., були внесені зміни до Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", зокрема статтю 13 викладено в новій редакції та передбачено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням.

Тобто, з 01.01.2019р. повноваження щодо передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних часток (паїв) перейшли до сільських, селищних, міських рад.

За таких обставин, зміна орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 01.09.2012р. з Летичівської районної державної адміністрації на Летичівську селищну раду відбулась в силу положень закону. Починаючи з 01.01.2019р., права та обов`язки орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 01.09.2012р. автоматично перейшли до Летичівської селищної ради незалежно від внесення змін до такого договору.

З врахуванням викладеного, при розгляді позовних вимог про внесення змін до договору в частині зміни сторони орендодавця суд не встановив наявності порушеного права позивача, що є підставою для відмови у задоволенні зазначених позовних вимог.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 ГПК України).

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (ч. 3 ст. 13, ст. 74 ГПК України).

Приймаючи до уваги наведені вище положення закону, враховуючи встановлені судом факти та зміст позовних вимог, суд вважає за необхідне відмовити у позові в повному обсязі.

Згідно ст. ст. 123, 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору у зв`язку із відмовою в позові покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 2, 4, 73, 74, 86, 123, 129, 232, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Північно-західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 10 листопада 2025 року.

Суддя В.В. Димбовський