ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 904/6735/20 (904/2251/23)

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Огородніка К. М.- головуючого, Картере В. І., Погребняка В. Я.

за участю секретаря судового засідання Сулім А. В.

за участю: представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроцентр-Україна» - Удовицького Є. М., представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Слобожанське-Агро» - Лисенка С. Ю., прокурора Офісу Генерального прокурора Костюк О. В.

розглянув у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроцентр-Україна»

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.06.2025

у справі № 904/6735/20 (904/2251/23)

за позовом Красноградської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Кегичівської селищної ради

до відповідача-1 Приватного акціонерного товариства «Насінневе»

відповідача-2 Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроцентр-Україна»

відповідача-3 Товариства з обмеженою відповідальністю «Слобожанське-Агро»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіна Л. Л.

про розірвання договорів оренди землі, повернення земельних ділянок у комунальну власність

в межах справи № 904/6735/20

за заявою Приватного акціонерного товариства «Страхова компанія «Інгосстрах»

до боржника Приватного акціонерного товариства «Насінневе»

про визнання банкрутом

ВСТАНОВИВ:

У провадженні Господарського Дніпропетровської області перебуває справа № 904/6735/20 про банкрутство Приватного акціонерного товариства «Насінневе» (далі - ПрАТ «Насінневе», відповідач-1) на стадії ліквідаційної процедури боржника, введеної постановою цього суду від 22.06.2021.

Короткий зміст позовних вимог

У межах справи про банкрутство Красноградська окружна прокуратура Харківської області в інтересах держави в особі Кегичівської селищної ради звернувся до суду з позовом до ПрАТ «Насінневе», Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроцентр-Україна» (далі - ТОВ «Агроцентр-Україна», відповідач-2), Товариства з обмеженою відповідальністю «Слобожанське-Агро» (далі - ТОВ «Слобожанське-Агро», відповідач-3), за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів (приватного нотаріуса), про розірвання договорів оренди землі, повернення земельних ділянок у комунальну власність з одночасним приведенням їх у попередній придатний для використання стан, який існував на час укладення спірних договорів оренди землі від 24.11.2006, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна, та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права приватної власності на об`єкти нерухомого майна, припинивши право приватної власності на них.

Позовні вимоги, з посиланням, зокрема, на приписи 651 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) статті 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», мотивовані тим, що орендарем земельних ділянок грубо порушено умови використання цих земельних ділянок, що узагальнено полягає у такому:

- орендар без погодження з орендодавцем передав земельні ділянки в суборенду іншій особі;

- орендар ухилявся від укладення додаткових угод до договорів оренди землі щодо зміни розміру орендної плати;

- на орендованих ділянках всупереч умовам договорів оренди землі здійснено самочинне будівництво нерухомого майна (теплиць) без отримання на те відповідних дозволів орендодавця чи інших повноважних органів.

Установлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи

24.11.2006 між Кегичівською районного державною адміністрацією та Відкритим акціонерним товариством «Насінневе» укладено 15 договорів оренди землі, об`єктами оренди за якими були земельні ділянки з кадастровими номерами: :06:002:0077, :06:002:0078, :06:003:0220, :03:000:0222, :06:004:0297, :06:003:0221, :06:001:0338, :05:000:0076, :06:002:0075, :07:003:0131, :07:002:0236, :07:003:0130, :06:004:0299, :04:000:0298.

Всі договори укладено зі строком дії на 5 (п`ять) років.

Додатковими угодами від 21.06.2011 до Договорів сторони продовжили строк їх дії ще на 10 років, а розмір орендної плати встановили у сумі 300 грн за 1 га за рік.

У подальшому земельні ділянки перейшли в розпорядження Головного управління Держгеокадастру в Харківській області та згодом були передані в комунальну власність в розпорядження Кегичівської селищної ради Красноградського району Харківської області, а ВАТ «Насінневе» змінило організаційно-правову форму на приватне акціонерне товариство.

31.05.2018 між ПрАТ Насінневе та ТОВ «Слобожанське-Агро» укладено договори суборенди вказаних земельних ділянок на термін до 21.02.2022.

Відомості про укладення договорів суборенди зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у реєстраційній справі об`єкта нерухомого майна.

12.08.2021 Кегичівська селищна рада та ПрАТ «Насінневе» в особі арбітражного керуючого Фуголя Є. І. дійшли згоди про укладення Додаткових угод про внесення змін до Договорів оренди землі від 24.11.2006. Угоди передбачали зміну строку дії Договорів на 25 років, що фактично продовжило їх чинність ще на 10 років, а також визначення розміру орендної плати у вигляді 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

12.08.2021 між ПрАТ «Насінневе» в особі арбітражного керуючого Фуголя Є. І. та ТОВ «Слобожанське-Агро» укладено додаткові угоди до договорів суборенди землі від 31.05.2018, відповідно до якої строк дії договорів суборенди продовжено до 21.02.2032, розмір суборендної плати встановлено 10% від нормативної грошової оцінки - 599 648,80 грн щорічно.

Ці угоди зареєстровано в установленому законом порядку, про що зроблено відповідні записи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

12.08.2021 Кегичівська селищна рада та ПрАТ «Насінневе» в особі арбітражного керуючого Фуголя Є. І. дійшли згоди про укладення Додаткових угод про внесення змін до Договорів оренди землі від 24.11.2006. Угоди передбачали зміну строку дії Договорів на 25 (двадцять п`ять) років, що фактично продовжило їх чинність ще на 10 років, а також визначення розміру орендної плати у вигляді 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до постанови Господарського суду Дніпропетровської області від 22.06.2021 у справі №904/6735/20 визнано ПрАТ «Насінневе» банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру.

Під час ліквідаційної процедури було розроблено технічні паспорти стосовно об`єктів нерухомості ПрАТ «Насінневе», а саме: капітальної будівлі № 104, капітальної будівлі №102, капітальної будівлі № 103, капітальної будівлі № 101, капітальної будівлі № 107, капітальної будівлі № 101, капітальної будівлі № 109, капітальної будівлі № 108, капітальної будівлі № 102, капітальної будівлі № 103, капітальної будівлі № 106, капітальної будівлі № 104, капітальної будівлі № 105, капітальної будівлі № 110, капітальної будівлі № 111.

Згідно даних, встановлених за результатами технічної інвентаризації, капітальні будівлі розташовуються на земельних ділянках з кадастровими номерами :07:001:0100, :07:002:0236, :07:003:0130, :07:003:0131, :06:001:0338, :06:002:0077, :06:002:0075, :05:000:0076, :06:002:0078, :06:003:0220, :06:003:0221, :03:000:0222, :06:004:0297, :06:004:0299, :04:000:0298.

Вказані технічні паспорти зареєстровані в Реєстрі будівельної діяльності.

16.12.2021 ліквідатор ПрАТ «Насінневе» у системі електронних торгів на сайті ТОВ «Держзакупівлі.Онлайн» ініціював продаж вказаного вище майна банкрута. Результати аукціону оформлено у протоколах, в яких по всім торгам визнано переможцем ТОВ «Агроцентр-Україна».

11.01.2022 на підставі протоколів між ліквідатором ПрАТ «Насінневе» та директором ТОВ «Агроцентр-Україна» складено акти про придбання майна на аукціоні, якими засвідчено оплату покупцем повної ціни за придбане майно на аукціоні та відповідно встановлено факт продажу майна боржника.

ТОВ «Агроцентр-Україна» звернулося до державного реєстратора приватного нотаріуса Вдовіної Л. Л. з метою видачі свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів).

На підставі протоколів та актів про придбання майна на аукціоні 09.12.2022 приватним нотаріусом Вдовіною Л. Л. видано свідоцтва про придбання майна на аукціоні, якими посвідчено факт належності ТОВ «Агроцентр-Україна» права власності на об`єкти нерухомого майна. Після цього було прийнято рішення про проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень права власності ТОВ «Агроцентр-Україна».

Відповідно до листа Головного управління (ГУ) Держгеокадастру у Харківській області від 10-20-14-2858/0/19-23 від 19.06.2023 вбачається, що від ПрАТ «Насінневе» надходили до Головного управління клопотання від 23.03.2018 про надання згоди на передачу земельних ділянок із зазначеними у запиті кадастровими номерами в суборенду ТОВ «Слобожанське-Агро», за результатами розгляду яких, листом Головного управління від 07.05.2018 № юр-4812/0-3886/0/95-18 була надана відповідь.

Також у вказаному листі ГУ Держгеокадастру у Харківській області зазначило, що питання стосовно направлення та отримання ПрАТ «Насінневе» відповідного листа-пропозиції Головного управління від 25.07.2018 №32-20-14,2-5508/0/19-18 разом з доказами направлення досліджувалося Господарським судом Харківської області в рамках судових проваджень у справах №922/41/19, №922/53/19 та №922/54/19, відповідні документи містяться в матеріалах зазначених судових справ.

ГУ Держгеокадастру у Харківській області посилалося на те, що Господарським судом Харківської області у рішеннях від 26.03.2019, 07.05.2019 у справах №922/41/19 та №922/54/19 зазначалося, що з метою приведення умов договорів у відповідність з вимогами законодавства 01.08.2018 Головним управлінням було направлено відповідачу пропозицію про внесення змін до договорів шляхом укладення додаткової угоди, яку відповідачем отримано 03.08.2018, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення.

Головне управління Держгеокадастру у Харківській області у листі від 19.06.2023 доводило, що інша вихідна кореспонденція відправляється працівниками відділу організаційного забезпечення та документообігу Головного управління засобами поштового зв`язку простими листами, зокрема, і лист Головного управління від 07.05.2018 № юр-4812/0-3886/0/95-18, про що в журналі обліку відправленої кореспонденції здійснюються відповідні записи,

Разом з тим номенклатурою справ на 2018 рік, затвердженою начальником Головного управління Держгеокадастру у Харківській області передбачений строк зберігання журналу обліку відправленої кореспонденції 1 рік, а тому надати копію відповідного журналу з відміткою про вбачається зазначеного листа не вбачається за можливе.

Судом першої інстанції встановлено, що матеріали справи не містять відповідний лист Головного управління від 07.05.2018 № юр-4812/0-3886/0/95-18 та належні докази направлення цього листа відповідачу-1, що унеможливлює для суду встановлення його змісту та взагалі факту його направлення відповідачу-1.

Своєю чергою, апеляційний господарський суд з`ясував, що копія вказаного листа долучена прокурором до позовної заяви та міститься в матеріалах справи.

ПрАТ «Насінневе» заперечувало належне направлення Головним управлінням листа на адресу відповідача-1 та його отримання.

22.04.2024 ТОВ «Агроцентр-Україна» (Замовник) уклало із фізичною особою-підприємцем (ФОП) Шляхтою Анастасією Сергіївною (Виконавець) договір про надання послуг, за яким Виконавець зобов`язався надати послуги з обстеження, визначення капітальності будівель та споруд, що розташовані на території Кегичівської селищної ради Красноградського району Харківській області, та відповісти на наступні питання: 1) чи є споруди капітальними спорудами? 2) чи є споруди нерухомим майном?

За результатами проведення обстеження Виконавець не зміг надати звіт із відповідями на поставлені запитання з тих підстав, що будівлі (теплиці), які є предметом спору у справі № 904/6735/20(904/2251/23), знищені та фактично відсутні на земельних ділянках Кегичівської територіальної громади Красноградського району Харківської області.

Зазначене згодом було підтверджено висновками про знищення/знесення майна, які сформовано атестованою особою інженером з технічної інвентаризації ФОП Прокоповичем Т.В. та зареєстровано 04.05.2024 в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

ТОВ «Агроцентр-Україна» звернулось до приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Вакуленко С.О. із заявою від 06.05.2024 про державну реєстрацію припинення права власності на об`єкти нерухомості капітальні будівлі (теплиці), загальною площею 19,2 кв.м. кожна, які розташовані за адресою: Харківська область, Красноградський район, Кегичівська селищна рада.

10.05.2024 приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Вакуленко С.О. за результатами розгляду заяви прийнято відповідні рішення та проведено реєстрацію припинення права власності ТОВ «Агроцентр-Україна» щодо 15 капітальних будівель (споруд). Відповідна інформація підтверджується витягами із Державного реєстру речових прав.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 13.05.2024 у справі №904/6735/20 (904/2251/23) відмовлено у задоволенні позовних вимог про розірвання договорів оренди землі, повернення земельних ділянок у комунальну власність.

У мотивах зазначеного рішення суд першої інстанції керувався таким:

- відсутністю порушення відповідачем-1 умов договорів оренди землі та вимог закону в частині передання земельних ділянок в суборенду без згоди орендодавця, як підстави для розірвання договорів оренди. Суд встановив, що матеріали справи не містять відповідний лист Головного управління від 07.05.2018 № юр-4812/0-3886/0/95-18 та належні докази направлення відповідного листа відповідачу-1, тож по закінченню місячного строку з моменту отримання Головним управлінням клопотань про надання письмової згоди на передачу земельних ділянок в суборенду (12.05.2018), на підставі абзацу першого статті 8 Закону України «Про оренду землі» ПрАТ «Насіннєве» набуло право на укладення договорів суборенди землі з ТОВ «Слобожанське-Агро»;

- недоведеністю порушення умов договорів та вимог закону відповідачем-1 (орендарем) щодо не вжиття заходів для перегляду розміру орендної плати та приведення його у відповідність до вимог податкового законодавства, оскільки, серед іншого, у справах №922/41/19, №922/53/19 та №922/54/19 відсутні судові рішення, які б встановили факт невиконання чи неналежного виконання ПрАТ «Насінневе» своїх обов`язків за договорами оренди земельних ділянок;

- підтвердженням порушення умов спірних договорів з боку відповідача-1 щодо здійснення самовільного будівництва теплиць, однак таке порушення на момент розгляду спору вже припинено (спірні теплиці було знесено, що підтверджено відповідними доказами), а шкода, яку зазнала Кегичівська селищна рада внаслідок порушення умов договорів з боку відповідача-1 (орендаря) не є пропорційною до негативних для останнього наслідків у вигляді розірвання договорів оренди землі.

У цьому зв`язку місцевий господарський суд вважав, що єдине зазначене порушення умов договорів не є істотним у розумінні частини другої статті 651 ЦК України і не може бути підставою для розірвання договорів.

Одночасно суд першої інстанції врахував, що головною метою укладення договорів оренди землі для орендодавця є отримання орендної плати, проте прокурор та позивач не посилаються на неналежне виконання умов договорів в частині своєчасного та повного внесення орендної плати відповідачем-1.

За відсутності підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договорів оренди землі, місцевий господарський суд виснував про відсутність підстав для задоволення вимог про повернення спірних земельних ділянок позивачу, як похідних вимог.

Також суд першої інстанції зазначив, що вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права приватної власності на об`єкти нерухомого майна та припинення права власності на них не є ефективними способами захисту права у спірних правовідносинах.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 03.06.2025 апеляційну скаргу Дніпропетровської обласної прокуратури задоволено частково, скасовано рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.05.2024 у справі № 904/6735/20 (904/2251/23); ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково, розірвано договори оренди землі від 24.11.2006 (згідно зазначеного у резолютивній частині постанови переліку); зобов`язано ТОВ «Агроцентр-Україна» повернути Кегичівській селищній раді Красноградського району Харківської області земельні ділянки (згідно зазначеного у резолютивній частині постанови переліку) з одночасним приведенням їх у попередній придатний для використання стан, який існував на час укладення спірних договорів оренди землі від 24.11.2006; в решті позовних вимог відмовлено.

Суд апеляційної інстанції підтримав висновок місцевого господарського суду про недоведеність порушення умов договорів у частині ухилення від перегляду розміру орендної плати.

Водночас апеляційний суд не погодився з висновком суду першої інстанції про недоведеність порушення відповідачем-1 умов договорів оренди землі та вимог закону в частині передання земельних ділянок в суборенду без згоди орендодавця, оскільки встановив, що матеріали справи містять копію листа ГУ Держгеокадастру у Харківській області від 07.05.2018 № юр-4812/0-3886/0/95-18, а тому, з огляду на стандарт вірогідності доказів, вважав, що факт направлення цього листа на адресу відповідача-1 є більш вірогідним, ніж не направлення.

Також суд апеляційної інстанції вважав необґрунтованим врахування місцевим господарським судом факту щодо знесення теплиць на земельних ділянках та припинення права власності відповідача-2 на ці об`єкти нерухомості, оскільки факт істотного порушення умов договору відбувся і подальше знищення об`єктів нерухомості не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договорів оренди на підставі порушення їх умов.

За таких обставин, апеляційний суд зазначив про помилковість висновку суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договорів оренди землі та повернення спірних земельних ділянок орендодавцю, а тому скасував оскаржуване рішення та ухвалив нове рішення про задоволення позовних вимог в цій частині.

У решті позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права приватної власності на об`єкти нерухомого майна та припинення права власності на них суд апеляційної інстанції виснував, що прокурором обрано неефективний спосіб захисту права у спірних правовідносинах, що є підставою для відмови у позові в цій частині.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

Відповідач-2 - ТОВ «Агроцентр-Україна» подав до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просив постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.06.2025 у цій справі скасувати, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.05.2024 залишити без змін..

Касаційну скаргу мотивував підставою касаційного оскарження, передбаченою пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), через неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норм статей 76- 78, 86, 46, 269 цього Кодексу, частини першої статті 8 Закону України «Про оренду землі», пункту 6 частини першої статті 3, статті 651 ЦК України у подібних правовідносинах, які [висновки] викладені у постановах Верховного Суду від 27.05.2025 у справі №924/856/24, від 07.02.2024 у справі № 911/613/22, від 10.04.2019 у справі №390/34/17 та від 18.04.2023 року по справі № 910/908/22, від 24.04. 2018 у справі № 909/248/17,від 04.09. 2019 у справі № 910/597/18, від 30.05.2023 у справі №922/1317/22, від 17.04.2024 у справі № 922/1626/23, від 05.02.2025 у справі №925/457/23, від 17.04.2024 у справі № 922/1626/23, від 18.03.2025 у справі №910/19501/23 та від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 відповідно.

Іншою підставою касаційного оскарження відповідач-2 зазначив пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України, пункт 1 частини третьої статті 310 ГПК України, через помилкове, на думку скаржника, використання факту складання листа від 07.05.2018 № юр-4812/0-3886/0/95-18 на підтвердження позиції позивача, як більш вірогідної, що цей лист був направлений орендарю (ПрАТ «Насінневе»), оскільки сам лише факт складання листа в жодному випадку не може оцінюватися як більш вірогідний, адже він не підтверджує його направлення.

У цьому зв`язку, скаржник зауважив, що факт складання листа не входить в площину можливих доказів, які можуть підтверджувати направлення листів, тоді як у матеріалах справи відсутній як чек на підтвердження відправлення поштового відправлення від 07.05.2018 простим листом, (про що зазначало ГУ Держгеокадастру у Харківській області у листі від 19.06.2023), так і журнал обліку відправленої кореспонденції.

Відтак скаржник доводив, що суд апеляційної інстанції, в порушення вимог статті 73, частини першої статті 74, частини першої статті 76, статей 77, 79, 86 ГПК України, встановив факт направлення листа від 07.05.2018 № юр-4812/0-3886/0/95-18 на адресу ПрАТ «Насінневе».

Узагальнений виклад позиції інших учасників у справі

Красноградська окружна прокуратура Харківської області, Дніпропетровська обласна прокуратура та Кегичівська селищна рада подали відзиви, у яких просили залишити касаційну скаргу без задоволення з викладених у відзивах підстав, а оскаржувану постанову залишити без змін як законну та обґрунтовану.

Відповідач-3 - ТОВ «Слобожанське-Агро» подало клопотання про зупинення касаційного провадження у цій справі до перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21.

Зазначене клопотання відповідач-3 мотивував тим, що передаючи справу №908/2388/21 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, суд касаційної інстанції зазначив про необхідність відступу від висновків Верховного Суду щодо застосування частини четвертої статті 376 ЦК України про те, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва є останній набувач такого об`єкта, а не його забудовник, викладених у постановах від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі №201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справ №199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20.

Касаційне провадження

23.06.2025 до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Агроцентр-Україна» (відповідач-2).

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.06.2025 для розгляду касаційної скарги у цій справі визначено склад колегії суддів: Огороднік К. М. - головуючий, Жуков С. В., Картере В.І.

Ухвалою від 14.07.2025 Верховний Суд, серед іншого, відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Агроцентр-Україна» на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.06.2025 у справі №904/6735/20 (904/2251/23); призначив касаційну скаргу до розгляду на 06.08.2025 о 11:15; зупинив виконання та дію постанови Центрального апеляційного господарського суду від 03.06.2025 у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку.

Ухвалою від 05.08.2025 Верховний Суд задовольнив заяву ТОВ «Слобожанське-Агро» про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою від 06.08.2025 Верховний Суд, серед іншого, відклав розгляд касаційної скарги у справі до 17.09.2025 о 10:30.

06.08.2025 ТОВ «Слобожанське-Агро» (відповідач-3) через підсистему «Електронний суд» подав клопотання про зупинення касаційного провадження у справі № 904/6735/20 (904/2251/23) до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21, спірні правовідносини у якій, на думку заявника, є подібними спірним правовідносинам у цій справі.

У зв`язку з відпусткою судді Жукова С.В., автоматизованою системою документообігу суду 15.09.2025 здійснено повторний автоматизований розподіл судової справи, за результатом якого визначено склад колегії суддів: Огороднік К. М. - головуючий, Картере В.І., Погребняк В. Я.

Ухвалою від 17.09.2025 Верховний Суд оголосив перерву у судовому засіданні до 24.09.2025 о 11:45.

Судове засідання 24.09.2025 відбулось за участю прокурора Офісу Генерального прокурора, представників ТОВ «Агроцентр-Україна» та ТОВ «Слобожанське-Агро», які надали пояснення щодо суті вимог та доводів касаційної скарги, а итакож клопотання про зупинення касаційного провадження у справі.

Інші учасники справи явку представників у судове засідання не забезпечили, про дату, час і місце судового засідання були повідомлені належним чином.

Оскільки явка представників сторін у судове засідання з розгляду касаційної скарги не є обов`язковою за законом і не визнавалася такою судом, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності інших учасників справи чи їх повноважних представників.

При цьому згідно з наказами голови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.09.2025 № 3327/0/6-25 та 22.09.2025 №3247/0/6-25 суддя Картере В. І. перебував у відрядженні з 25.09.2025 по 27.09.2025 та з 02.10.2025 по 18.10.2025 відповідно, а згідно наказу від 24.09.2025 № 3334/0/6-25 - у відпустці з 19.10.2025 по 24.10.2025 та з 27.10.2025 по 31.10.2025.

З огляду на зазначене, повна постанова складена касаційним судом у строк, який є об`єктивно необхідним для вчинення відповідної процесуальної дії.

Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

З аналізу доводів касаційної скарги вбачається, що постанову апеляційного суду у цій справі позивач оскаржує в цілому, однак не погоджується з мотивами лише в частині задоволення позовних вимог про розірвання договорів оренди землі та повернення спірних земельних ділянок орендодавцю.

З урахуванням наведеного та принципу диспозитивності, оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції підлягає касаційному перегляду Верховним Судом виключно в цій частині.

Перевіривши доводи скаржника в межах підстав оскарження та правильність застосування судом апеляційної інстанції норм права, Верховний Суд дійшов висновку про необхідність часткового задоволення вимог касаційної скарги з огляду на таке.

Предметом цього судового розгляду є правомірність задоволення позовних вимог про розірвання договорів оренди землі та повернення спірних земельних ділянок орендодавцю.

Як зазначалось, відмовляючи у задоволенні вказаних позовних вимог рішенням від 13.05.2024 у цій справі, суд першої інстанції керувався недоведеністю порушення відповідачем-1 (орендарем) умов договорів оренди землі та вимог закону в частині передання земельних ділянок в суборенду без згоди орендодавця та в частині не вжиття заходів для перегляду розміру орендної плати й приведення його у відповідність до вимог податкового законодавства.

Водночас встановивши порушення умов спірних договорів з боку відповідача-1 щодо здійснення самовільного будівництва теплиць, місцевий господарський суд виснував, що таке порушення на момент розгляду спору вже припинено, а шкода, яку зазнала Кегичівська селищна рада внаслідок такого порушення не є пропорційною до негативних для останнього наслідків у вигляді розірвання договорів оренди землі.

Скасовуючи постановою від 03.06.2025 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.05.2024, Центральний апеляційний господарський суд частково не погодився з такими висновками, оскільки вважав, що порушення умов договорів оренди через здійснення самовільного будівництва є самостійною і достатньою підставою для задоволення вимоги про розірвання спірних договорів оренди землі на вимогу орендодавця.

Також судова колегія апеляційного суду не погодилася з висновком суду першої інстанції про врахування факту щодо знесення теплиць на земельних ділянках та припинення права власності відповідача-2 на ці об`єкти нерухомості, оскільки факт істотного порушення умов договору відбувся і подальше знищення об`єктів нерухомості не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договорів оренди на підставі порушення їх умов.

Суд апеляційної інстанції зауважив, що будівництво, всупереч вимогам Закону України «Про оренду землі» та договорів, об`єктів нерухомості на спірних земельних ділянках призвело до зміни орендаря цих земельних ділянок, при чому у повному обсязі, а не в частині площі зайнятої такими об`єктами нерухомості, що свідчить про істотне порушення умов договорів та прав орендодавця, адже у випадку відсутності здійснення такого будівництва на спірних земельних ділянках, враховуючи перебування орендаря - ПрАТ «Насінневе» у процедурі банкрутства, наслідком ліквідації орендаря було б припинення спірних договорів та можливість для орендодавця укладення нових договорів оренди землі у відповідності до вимог чинного законодавства України.

Крім того, суд апеляційної інстанції, застосувавши принцип вірогідності доказів (стаття 79 ГПК України), виснував, що наявність в матеріалах справи листа ГУ Держгеокадастру в Харківській області від 07.05.2018 № юр-4812/0-3886/0/95-18, за відсутності прямих доказів його направлення та отримання ПрАТ «Насінневе», все ж таки через призму вірогідності доказів підтверджує факт направлення цього листа на адресу відповідача-1.

Втім, Верховний Суд не може погодитися з обґрунтованістю таких висновків з підстав їх передчасності.

Так, відповідно до частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За змістом статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 627 ЦК України визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з положеннями статей 525, 526, 629 ЦК України та статті 193 Господарського кодексу України (чинного на момент виникнення спірних правовідносин у цій справі) договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Як вбачається зі змісту статті 93 Земельного кодексу України, статті 792 ЦК України, статті 13 Закону України «Про оренду землі» правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування за плату на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства.

Стаття 610 ЦК України регламентує, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У свою чергу у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 ЦК України).

Згідно змісту частин першої та другої статті 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Колегія суддів звертається до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, згідно якого порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору».

Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди, її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. Подібні висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

У такий спосіб розірвання договору має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанови Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19, від 06.05.2025 у справі № 922/639/23, від 23.09.2025 у справі №920/999/23).

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно абзацу третього частини першої статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (абзац третій частини другої статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

У справі, що розглядається, суд апеляційної інстанції, з покликанням на зазначені приписи статті 25 Закону України «Про оренду землі» та пункти 17, 26 договорів оренди (щодо заборони будь-якого будівництва), зазначив про те, що факт самовільного будівництва теплиць на земельних ділянках (що достеменно підтверджений матеріалами справи та не оспорюється її учасниками) є самостійною і достатньою підставою для задоволення вимоги про розірвання спірних договорів оренди землі на вимогу орендодавця.

Проте, Верховний Суд зауважує, що обставину порушення умов спірних договорів з боку відповідача-1 через здійснення самовільного будівництва теплиць було встановлено й судом першої інстанції, який, у свою чергу, обґрунтовано надав такому порушенню правову оцінку й на предмет істотності.

Так, місцевий господарський суд, окрім припинення такого порушення на момент розгляду спору, зважав також на те, що шкода, яку зазнала Кегичівська селищна рада внаслідок порушення умов договорів з боку відповідача-1 (орендаря) не є пропорційною до негативних для останнього наслідків у вигляді розірвання договорів оренди землі.

Втім, спростовуючи висновки суду першої інстанції лише в частині того, що подальше знищення об`єктів нерухомості не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договорів оренди, апеляційний господарський суд не врахував, що норма статті 32 Закону України «Про оренду землі» не містить імперативних вказівок щодо неодмінного та безумовного розірвання договорів оренди землі за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Застосований законодавцем вираз «може бути достроково розірваний» в нормі статті 32 Закону України «Про оренду землі» вказує на можливість, а не обов`язковість дострокового розірвання за рішенням суду договору оренди землі за певних умов.

Отже, зазначена норма права має загальний характер та, відповідно, рішення про розірвання договору у зв`язку з невиконанням орендарем обов`язків, передбачених статтею 25 «Про оренду землі» та умовами договору, має прийматися судом з урахуванням загальних норм ЦК України, зокрема статті 651 цього Кодексу.

З огляду на викладене, суду апеляційної інстанції необхідно було надати належну правову оцінку істотності порушення договорів оренди землі з боку відповідача-1 з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Однак, апеляційний господарський суд, у порушення вимог підпункту «б» пункту 1 частини першої статті 282 ГПК України, у мотивувальній частині оскаржуваної постанови не навів доводів, за якими не погодився з висновками суду першої інстанції про те, що шкода, яку зазнала Кегичівська селищна рада внаслідок порушення умов договорів з боку відповідача-1 (орендаря) не є пропорційною до негативних для останнього наслідків у вигляді розірвання договорів оренди землі.

У цьому зв`язку не є очевидно необґрунтованими доводи скаржника (які наводились впродовж всього розгляду справи з покликанням на відповідну практику Верховного Суду) про те, що позивачем не доведено належними доказами вчинення орендарем земельних ділянок істотного порушення Договорів оренди землі, а також наявність реальної шкоди, які в сукупності дають можливість розірвання договорів в судовому порядку, що вимагало від апеляційного господарського суду дослідження таких доводів та надання їм належної правової оцінки і відображення у судовому рішенні, чого зроблено не було.

Отже, суд апеляційної інстанції не здійснив належного аналізу істотності порушення у розумінні вимог закону та правових позицій Верховного Суду, адже не з`ясував завдання цим порушенням шкоди, а також того, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Колегія суддів також звертає увагу, що оцінка належного виконання орендарем своїх обов`язків повинна враховувати фактичні обставини справи, характер взаємовідносин сторін, наявність чи відсутність претензій з боку орендодавця протягом строку дії договору, а також загальний баланс прав та обов`язків сторін.

У такий спосіб суду апеляційної інстанції (в аспекті порушення орендарем умов договорів оренди землі та вимог закону в частині передання земельних ділянок в суборенду без згоди орендодавця) належало дослідити й доводи скаржника про те, що уклавши додаткові угоди в 2021 році Кегичівська селищна рада своєю поведінкою продемонструвала відсутність претензій до орендаря щодо попередніх його дій, зокрема щодо укладення договорів суборенди та розміщення на земельних ділянках теплиць.

Дійшовши висновку про порушення апеляційним судом норм процесуального права у цій частині, Верховний Суд погоджується з доводами скаржника аналогічного змісту.

Також обґрунтованими колегія суддів вважає доводи касаційної скарги в частині безпідставності урахування стандарту вірогідності доказів у висновку суду апеляційної інстанції щодо підтвердження факту направлення Головним управлінням листом від 07.05.2018 № юр-4812/0-3886/0/95-18 відповіді на клопотання про передання земельних ділянок в суборенду, адже сама лише обставина складання листа та наявність його копії у матеріалах справи вочевидь не може оцінюватися як більш вірогідний доказ направлення цього листа, ніж його не направлення.

Наведені доводи скаржника переконливо свідчать про порушення апеляційним господарським судом норм процесуального права у контексті оцінки доказів та встановлення обставин справи.

Таким чином, суд апеляційної інстанції, попри визначені процесуальним законом повноваження, належним чином не дослідив обставини, що входять до предмету доказування з урахуванням доводів учасників справи.

У сукупності встановлених процесуальних порушень, Верховний Суд вважає, що висновок суду апеляційної інстанції про наявність правових підстав для розірвання договорів оренди землі та повернення спірних земельних ділянок орендодавцю в цілому є передчасним.

Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Оскаржувана постанова таким вимогам не відповідає у зв`язку з порушенням судом апеляційної інстанції норм процесуального права, про що вмотивовано зазначено вище. При цьому виявлені процесуальні порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції, встановлені статтею 300 ГПК України.

Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає частково обґрунтованими підстави касаційного оскарження та погоджується з тими доводами скаржника, які відповідають висновкам суду, наведеним у мотивувальній частині цієї постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

З огляду на межі касаційного розгляду та підстави касаційного оскарження, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність у цій справі підстав для зупинення касаційного провадження до набрання законної сили судовим рішенням у справі №908/2388/21 (переданої на розгляд Великої Палати Верховного Суду з питань належності відповідачів), тому колегія суддів відхиляє відповідне клопотання відповідача-3 - ТОВ «Слобожанське-Агро».

Зважаючи на допущене апеляційним господарським судом порушення норм процесуального права, а також ураховуючи обґрунтованість заявлених скаржником підстав касаційного оскарження, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги та скасування оскаржуваної постанови з направленням матеріалів справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

При новому розгляді справи апеляційному суду необхідно врахувати викладене у цій постанові, вжити всі передбачені чинним законодавством заходи для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи, за результатом чого дати належну правову оцінку доказам, доводам та запереченням учасників судового процесу, і, в залежності від встановленого та вимог закону, прийняти законне та обґрунтоване рішення.

Ураховуючи висновок Верховного Суду про скасування оскарженої постанови Центрального апеляційного господарського суду від 03.06.2025 та направлення справи на новий апеляційний розгляд, відсутні підстави для поновлення виконання та дії такої постанови, а також підстави для розподілу судових витрат у виді судового збору.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроцентр-Україна» задовольнити частково.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.06.2025 у справі № 904/6735/20 (904/2251/23) скасувати.

3. Справу № 904/6735/20 (904/2251/23) направити на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Огороднік

Судді В. І. Картере

В. Я. Погребняк