ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 листопада 2025 року м. ОдесаСправа № 916/1854/25

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Діброви Г.І.

суддів: Принцевської Н.М., Поліщук Л.В.

розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ВІП-АГРО

на рішення Господарського суду Одеської області від 29.07.2025 року, суддя першої інстанції Лічман Л.В., повний текст складено та підписано 05.08.2025 року.

у справі № 916/1854/25

за позовом Управління житлово-комунального господарства, землевпорядкування та майна Теплодарської міської ради Одеського району Одеської області, м. Теплодар Одеської області

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю ВІП-АГРО, м.Теплодар Одеської області

про стягнення 189 692 грн 87 коп.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції.

12.05.2025 Управління житлово-комунального господарства, землевпорядкування та майна Теплодарської міської ради Одеського району Одеської області (далі Управління) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області 189692 грн 87 коп. заборгованості по сплаті компенсації плати за землю.

Позовні вимоги обґрунтовано неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Теплодар Одеської області від 01.12.2021 № 65/2021 в частині оплати названої вище заборгованості, яка виникла станом на 31.12.2024 рік.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.05.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/1854/25 за правилами спрощеного позовного провадження, призначено судове засідання.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 29.07.2025 року у справі №916/1854/25 позов задоволено частково. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області на користь Управління житлово-комунального господарства, землевпорядкування та майна Теплодарської міської ради Одеського району Одеської області, м. Теплодар Одеської області 182 297 грн 87 коп. заборгованості по сплаті компенсації плати за землю, 2909 грн 96 коп. судового збору. У решті позову відмовлено.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку, що за розрахунками позивача компенсації плати за землю з грудня 2021 по грудень 2024 роки відповідач повинен був сплатити 549005 грн 87 коп., але позивач не врахував оплату, здійснену відповідачем у розмірі 7395 грн, що підтверджується відповідною платіжною інструкцією, а тому, встановивши порушення відповідачем взятих на себе договірних зобов`язань шляхом невнесення плати за землю стягненню з відповідача на користь позивача підлягає заборгованість в розмірі 182 297 грн 87 коп.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Товариство з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області з рішенням суду першої інстанції не погодилось, тому звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить суд рішення Господарського суду Одеської області від 29 липня 2025 у справі за позовом Управління житлово-комунального господарства, землевпорядкування та майна Теплодарської міської ради Одеського району Одеської області, м. Теплодар Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІП-АГРО», м. Теплодар Одеської області про стягнення заборгованості з плати за землю в розмірі 157 295 грн 66 коп. скасувати та відмовити в цій частині позову.

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального права та неповним з`ясуванням всіх обставин справи.

Зокрема, скаржник, зазначив, що суд першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення, як на підставу задоволення позову, посилається виключно на розрахунок позивача, яким визначається сума боргу за договором, та помилково посилається на умови п.4.4. договору, як на підставу нарахування компенсації плати за землю без укладання додаткових угод до договору, у розмірі, відмінному від умов договору.

Скаржник стверджує, що місцевий господарський суд не надав належної оцінки умовам договору, яким визначено виключні підстави зміни орендної плати за договором: а саме: за умовами п. 4.5.3., 4.5.3.1. 4.5.3.3. - розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики розрахунку орендної плати, при цьому, п.11.2. договору визначено, що зміни і доповнення до договору здійснюються з урахуванням встановлених ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Порядком умов та обмежень за взаємною згодою сторін у вигляді додаткової угоди. Новий розмір орендної плати починає застосовуватись з першого числа місяця, наступного за датою укладання додаткової угоди до цього договору щодо приведення розміру орендної плати у відповідність із змінами, внесеними до Методики (п.4.5.3 договору).

Зазначена підстава зміни розміру орендної плати за договором, в тому числі і розміру компенсації плати за землю, за умовами п.11.2 договору, повинна застосовуватись, з урахуванням визначеного умовами п.4.1. договору поняття «орендна плата» - а саме: плата за користування майном» (визначається розрахунком № 1 додаток 1 до договору) та плата за користування земельною ділянкою (визначається розрахунком № 2 додаток № 2 до договору).

Апелянт зауважує, що за умовами п.4.4. договору - компенсація плати за землю (з розрахунку № 2 додатку 2) змінюється раз на рік та переглядається з початку кожного року відділом земельних ресурсів Виконавчого комітету Теплодарської міської ради згідно «Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 489 від 25.11.2016 року.

Тобто, умовами п.4.4. договору визначена підстава зміни розміру компенсації плати за землю виключно в разі зміни нормативно-грошової оцінки землі.

Проте, такий перегляд не тягне за собою автоматичне застосування зміни такого розміру плати за землю за укладеним договором. Саме з урахуванням зміни нормативно-грошової оцінки земель Теплодарської міської ради (за умовами п.4.4. договору) додатковою угодою №3 до договору внесено зміни до додатку № 2 договору оренди № 65/2021 в частині визначення компенсації плати за землю за 2024 рік у розмірі 7394,61 грн/міс..

Тобто, скаржник стверджує, що суд зробив помилковий висновок про те, що пунктом 4.4. договору визначено порядок автоматичного (без укладання додаткової угоди) застосування ставки земельного податку в розмірі 3%, введеної в дію з 01.01.2022 рішенням Теплодарської міської ради від 09.07.2021 № 113-VІІІ ,,Про встановлення ставок земельного податку, розміру орендної плати та пільг зі сплати за землю на території м. Теплодар Одеського району Одеської області, при тому, що умовами пункту 4.4. договору визначено порядок перегляду розміру компенсації плати за землю виключно в разі зміни нормативно-грошової оцінки землі. Крім того, жодною умовою договору не визначено право сторін договору на зміну умов договору в односторонньому порядку.

Апелянт зазначає, що з позовними вимогами погоджується частково: визнає борг у сумі 32 396 грн 21 коп., а позовні вимоги про стягнення 157 296 грн 66 коп. вважає необґрунтованими.

Відповідач наполягає на тому, що свої зобов`язання за договором в частині нарахування розміру компенсації плати за землю підприємство виконувало саме у відповідності до умов договору та вимог чинного законодавства. Договором не визначено прав/обов`язків сторін визначати в односторонньому порядку умови застосування договірної величини розміру орендної плати, виходячи з альтернативи у розмірі, визначеному договором чи на думку сторін «справедливої» величини розміру орендної плати, лише з тих підстав, що ставка земельного податку за рішеннями міської ради є динамічною, та без визначення умовами договору права застосовувати такі ставки в односторонньому порядку.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.09.2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 29.07.2025 року у справі №916/1854/24, справу вирішено розглядати у спрощеному позовному провадженні без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами в порядку письмового провадження.

18.09.2025 року до Південно-західного апеляційного господарського суду від Управління житлово-комунального господарства, землевпорядкування та майна Теплодарської міської ради Одеського району Одеської області, м. Теплодар Одеської області

надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просив суд апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІП-АГРО», м. Теплодар Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 29.07.2025 по справі № 916/1854/25 залишити без задоволення.

Зокрема, позивач зазначає, що під час укладання договору та розгляду справи Управління зазначало, що за змістом розрахунку № 2 до договору річний розмір компенсації плати за землю складається з площі земельної ділянки, помноженої на вартість 1 кв.м земель, помноженої на ставку земельного податку, встановлену на території Теплодарської громади, та відповідно до п.4.4 договору від 01.12.2021 № 65/2021 зазначала, що зміна ставки земельного податку не є зміною умов договору, тому той факт, що сторони не підписали додаткову угоду, не звільняє Товариство з обмеженою відповідальністю «ВІП-АГРО», м.Теплодар Одеської області від зобов`язання компенсувати плату за землю в збільшеному розмірі.

Позивач стверджує, що судом вірно встановлено умови договору, що одночасно з правом оренди майна орендарю надається право користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, а також, право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі, де знаходиться орендоване майно, у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди (п.1.4 договору).

Орендна плата відповідно до ст.797 Цивільного кодексу України складається з плати за користування майном та плати за користування земельною ділянкою (розрахунок №2 у додатку 2 до договору).

Позивач стверджує, що відповідно до п.4.1 договору, Товариство з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області, отримавши в оренду майно комунальної форми власності, зобов`язалось сплачувати не тільки вартість користування ним, але й вносити плату за користування земельною ділянкою, на якій таке майно знаходиться.

При цьому, в п.4.2 та 4.4 договору передбачено, що плата за користування земельною ділянкою здійснюється у розмірі земельного податку.

Компенсація плати за землю у розмірі земельного податку (з розрахунку № 2 додатку 2) змінюється раз на рік та переглядається з початку кожного року відділом земельних ресурсів Виконавчого комітету Теплодарської міської ради згідно з Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (п.4.4 договору).

Враховуючи вищевикладене, позивач зазначає, що ним не було порушено норм договору оренди комунального майна від 01.12.2021 № 65/2021 та Господарським судом Одеської області було прийняте вірне рішення по справі № 916/1854/25.

Відзив долучено до матеріалів справи.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Приписи п. 1 ч. 5 ст. 12 Господарського процесуального кодексу України визначають, що малозначними справами є справи, у яких ціна позову не перевищує ста розмірів прожиткового мінімуму (що станом на момент подання позову у даній справі складає 3028 грн.).

В порядку спрощеного провадження за законом підлягають розгляду малозначні справи, і в даному випадку єдиним критерієм для такого розгляду є саме ціна позову. Судова колегія дійшла висновку, що у даному випадку справа № 916/1854/25 відповідає ознакам малозначної справи за законом, оскільки ціна позову складає 189692 грн.87 коп.

Переглянувши у порядку письмового провадження оскаржуване у справі рішення суду першої інстанції, дослідивши доводи та вимоги апеляційної скарги, правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права України, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 29.07.2025 року у справі №916/1854/25 не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 29.07.2025 року у справі №916/1854/25 не потребує скасування, виходячи з наступного.

Господарським судом Одеської області та Південно-західним апеляційним господарським судом було встановлено та неоспорено учасниками справи наступні обставини.

01.12.2021 між Управлінням майна та інвестицій Теплодарської міської ради в Одеській області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області (орендар) укладено договір № 65/2021 оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Теплодар (договір), за умовами п.1.1 якого орендодавець зобов`язався передати за плату орендареві, а орендар зобов`язався прийняти у строкове користування: частину бетонного майданчика зі складу ,,Відкрита стоянка на 60 автомашин, стоянка автомашин, автошляхи та майданчики загальною площею 7852,0 кв.м, у т.ч. бетонне вимощення 7290,0 кв.м, техблоки 2 шт. загальною площею 88,0 кв.м, під зеленими насадженнями 474,0 кв.м, за адресою: 65490, Одеська область, м. Теплодар, вул. Комунальна, 1, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Теплодар і знаходиться на балансі управління майна і інвестицій (майно), під розміщення тимчасових споруд для розміщення об`єктів зернотранспортного комплексу та переробки сільськогосподарської продукції.

Відповідно до п. 1.4 одночасно з правом оренди майна орендарю надається право користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі, де знаходиться орендоване майно, у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди.

Вступ орендаря у користування майном наступає з дати підписання сторонами акту передання-приймання (п.2.1 договору).

Пунктом 4.1 договору передбачено, що орендна плата, відповідно до ст.797 Цивільного кодексу України, складається з плати за користування майном (розрахунок № 1 додається у додатку 1) і плати за користування земельною ділянкою (розрахунок № 2 додається у додатку 2).

Пунктом 4.2 договору передбачено, що ці платежі перераховуються орендарем на нижчезазначені бюджетні рахунки не пізніше 20 числа кожного місяця, наступного за звітним, зокрема, у підпункті б) зі щорічним урахуванням індексації (Кі) компенсації плати за землю у розмірі земельного податку у розрахунку № 2, яка визначена за перший місяць поточного року при укладанні договору та складає 10563,95 грн/міс.

Відповідно до п. 4.4 договору компенсація плати за землю у розмірі земельного податку (з розрахунку №2 додатку 2) змінюється раз на рік та переглядається з початку кожного року відділом земельних ресурсів Виконавчого комітету Теплодарської міської ради згідно з «Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016 року.

Пунктом 4.5.3 договору передбачено, що якщо цей договір укладено без проведення аукціону, розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики розрахунку орендної плати.

Пунктом 4.5.3.1 договору передбачено, що орендодавець зобов`язаний звернутись до орендаря із вимогою про перегляд орендної плати, якщо зміни до Методики мають наслідком зміну орендної плати за цим договором, протягом 30 календарних днів з моменту набуття чинності відповідними змінами.

Пунктом 4.5.3.2 договору передбачено, що орендар може звернутися до орендодавця із вимогою про перегляд орендної плати, якщо зміни до Методики мають наслідком зміну орендної плати за цим договором, протягом будь-якого строку після набуття чинності відповідними змінами.

Пунктом 4.5.3.3 договору передбачено, що новий розмір орендної плати починає застосовуватись з першого числа місяця, наступного за датою укладання додаткової угоди до цього договору щодо приведення розміру орендної плати у відповідність із змінами, внесеними до Методики. Відмова орендаря укласти додаткову угоду щодо збільшення орендної плати з метою приведення їх у відповідність із змінами, внесеними до Методики, є підставою для дострокового припинення цього договору.

Пунктом 7.1 договору передбачено, що цей договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01.11.2024 року.

Пунктом 11.2 договору передбачено, що зміни і доповнення до договору здійснюються з урахуванням встановлених ст.16 Закону України ,,Про оренду державного та комунального майна та Порядком передачі в оренду комунального майна територіальної громади м. Теплодар умов та обмежень за взаємною згодою сторін у вигляді додаткової угоди.

У розрахунку №2 компенсації плати за землю (відповідно до ст. 797 Цивільного кодексу України) у розмірі земельного податку на 2021, що є додатком №2 до договору, визначено розмір щомісячної плати за землю 10563,95 грн/міс. та розмір річної плати 126767,40 грн/рік (7852 кв.м х 807,23/кв.м х 2%).

01.12.2021 між сторонами, на виконання умов п.2.1 договору, оформлено акт прийому-передачі, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв у користування майно, що є предметом договору.

31.01.2024 між сторонами підписано додаткову угоду № 3 до договору, якою викладено додаток 2 (розрахунок № 2) в новій редакції: ,,Компенсація плати за землю перераховується щомісячно, не пізніше 10 числа кожного місяця, наступного за звітним, у розмірі земельного податку згідно з розрахунком № 2 та складає 7394,61 грн/міс. Крім того, визначено, що додаткова угода є невід`ємною частиною вищевказаного договору оренди і набирає чинності після підписання сторонами та відповідно до п.3 ст.631 Цивільного кодексу України застосовується до правовідносин сторін з 01.01.2024 та діє до 31.12.2024 року.

У розрахунку № 2 компенсації плати за землю (відповідно до ст. 797 Цивільного кодексу України) у розмірі земельного податку на 2024 рік, що є додатком № 1 до додаткової угоди, вказано, що: місце знаходиться в II економіко-планувальному районі; згідно з технічною документацією з нормативної грошової оцінки земель Теплодарської міської територіальної громади Одеського району Одеської області, затвердженою рішенням Теплодарської міської ради від 29.06.2023 № 367/1-VIІІ, вартість 1 кв.м. земель складає 358,42 грн; ставка земельного податку згідно рішення Теплодарської міської ради № 366-VІІІ від 29.06.2023 ,,Про встановлення ставок земельного податку, розміру орендної плати та пільг зі сплати за землю на території м. Теплодар Одеського району Одеської області для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02) 3,0%; розмір щомісячної плати за землю 7394,61 грн/міс.; розмір річної плати 88735,32 грн/рік.

Договір, додаткову угоду, додатки до них та акт прийому-передачі підписано представниками сторін та скріплено печатками контрагентів.

Як вбачається з доданого до позовної заяви розрахунку заборгованості по компенсації податку на землю, орендодавець вважає, що у орендаря за період з 01.12.2021 до 31.12.2024 існує заборгованість по компенсації плати за землю у розмірі 189692 грн 87 коп., несплата якої спричинила звернення з позовом у рамках провадження у даній справі.

Крім іншого, відповідачем до матеріалів справи надані платіжні інструкції щодо сплати компенсації сплати за землю, зокрема, №4 від 30.01.2025 на суму 7395,00 грн (а.с. 97 зворотня сторінка).

Інших належних та допустимих доказів матеріали справи не містять.

Предметом спору у даній справі є встановлення обставин на підтвердження або спростування підстав для стягнення з відповідача на користь позивача 189 692 грн 87 коп. заборгованості по сплаті компенсації плати за землю.

Норми права, які регулюють спірні правовідносини, доводи та мотиви відхилення аргументів, викладених скаржником в апеляційній скарзі, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції.

Згідно з ст. 80 Земельного кодексу України, суб`єктами права власності на землю є, серед інших, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

Відповідно до ч. 1 та п. а ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Частиною 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Частиною 3 ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції

У відповідності до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України унормовано, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

В свою чергу згідно з п. а та в ч. 1 ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить: розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

За приписами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У відповідності до ст.11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

За визначенням ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно із приписами ст.525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За правилами ст.526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За правилами ч.1 ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

У ч.ч.1 та 3 ст.653 ЦК України закріплено, що у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Управлінням майна та інвестицій Теплодарської міської ради в Одеській області (орендодавець), м. Теплодар Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області (орендар) укладено договір оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Теплодар № 65/2021 від 01.12.2021 року.

Згідно з приписами ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Згідно з положеннями ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається Порядком передачі майна в оренду. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим. Порядок розподілу орендної плати для об`єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначається представницьким органом місцевого самоврядування. Стягнення заборгованості з оплати орендної плати може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Стаття 796 Цивільного кодексу України закріплює, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Відповідно до ст.797 Цивільного кодексу України плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Строк дії договору продовжувався на підставі п.5 постанови Кабінету Міністрів України ,,Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану від 27.05.2022 №634.

Майно, яке є предметом зазначеного договору оренди, є власністю територіальної громади м. Теплодар, а Управління виступає орендодавцем на підставі делегованих йому від Теплодарської міської ради Одеського району Одеської області повноважень та діє на підставі Положення Управління житлово-комунальною господарства землевпорядкування та майна Теплодарської міської ради Одеського району Одеської області, затверджене рішенням Теплодарської міської ради №627-VIІІ від 19 грудня 2024 року «Про зміну адреси Управління житлово-комунального господарства, землевпорядкування та майна Теплодарської міської ради Одеського району Одеської області»

У даному випадку, судова колегія зауважує, що факт неналежного виконання відповідачем прийнятих на себе договірних зобов`язань щодо своєчасної та в повному обсязі сплати компенсації плати за землю, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, не спростовано з боку відповідача належними та допустимими доказами за час розгляду справи.

Так, згідно пункту 4.1 договору передбачено, що орендна плата, відповідно до ст.797 Цивільного кодексу України, складається з плати за користування майном (розрахунок № 1 додається у додатку 1) і плати за користування земельною ділянкою (розрахунок № 2 додається у додатку 2). Зокрема, пунктом 4.4 договору компенсація плати за землю у розмірі земельного податку (з розрахунку №2 додатку 2) змінюється раз на рік та переглядається з початку кожного року відділом земельних ресурсів Виконавчого комітету Теплодарської міської ради згідно з «Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016 року

Нараховуючи плату за 2021 та 2024 роки, Управління виходило зі змісту розрахунків №2, які є додатками до договору №65/2021 (10563 грн 95 коп/міс.) та додаткової угоди № 3 до договору №65/2021 (7394 грн 61 коп./міс.). Спору між сторонами щодо правильності нарахувань позивача за цей період немає.

У 2022 році розмір щомісячної плати за землю орендодавцем визначався на підставі розрахунку №2, який є додатком до договору, проте, замість 2% застосовано 3% (ставка земельного податку в розмірі 3% введена в дію з 01.01.2022 рішенням Теплодарської міської ради від 09.07.2021 №113-VІІІ ,,Про встановлення ставок земельного податку, розміру орендної плати та пільг зі сплати за землю на території м. Теплодар Одеського району Одеської області), та отриману суму помножено на 1,1 (коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки земель за 2021).

Проведений Управлінням розрахунок щомісячної плати за землю в 2022 році має наступний вигляд: 7852 кв.м (площа) х 807,23/кв.м (нормативна грошова оцінка) х 3% х 1,1 / 12, що дорівнює 17430 грн 52 коп./міс.

У 2023 році розрахунок щомісячної плати за землю орендодавцем визначався шляхом помноження 17430 грн 52 коп./міс. на 1,15 (коефіцієнт індексації нормативно-грошової оцінки земель за 2022), що дорівнює 20045 грн 03 коп./міс.

З розрахунку заборгованості по компенсації плати на землю Управління вбачається, що за грудень 2021 Товариство з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області мало компенсувати плату за землю в розмірі 10563 грн 95 коп., за 12 місяців 2022 209166 грн 24 коп., за 12 місяців 2023 240540 грн 36 коп., за 12 місяців 2024 88735 грн 32 коп. Усього 549005 грн 87 коп.

З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області компенсувало плату за землю за період з грудня 2021 по грудень 2024 у таких розмірах: 121635,00 грн (2022); 144415,00 грн (2023); 100658,00 грн (2024). Усього 366708,00 грн.

При цьому, позивач стверджував, що відповідач сплатив йому в 2024 не 100658 грн, а 93263,00 грн, однак, суд першої вірно зауважив, що за здійсненими Управлінням розрахунками компенсації плати за землю з грудня 2021 по грудень 2024 роки відповідач повинен був сплатити 549005 грн 87 коп., але позивач безпідставно не врахував оплату, здійснену відповідачем у розмірі 7395 грн, що підтверджується платіжною інструкцією від 30.01.2025 №4 (призначення платежу: ,,Компенсація сплати за землю для юридичних осіб за 2024 рік…), а тому, встановивши порушення відповідачем взятих на себе договірних зобов`язань шляхом невнесення компенсації плати за землю, судова колегія вважає правильним висновок суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог та стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості в розмірі 182 297 грн 87 коп. з відмовою в іншій частині позову в зв`язку з недоведеністю.

Стосовно доводів скаржника про те, що жодною умовою договору не визначено право сторін договору на зміну умов договору в односторонньому порядку, зокрема, які стосуються застосування ставки земельного податку в розмірі 3%, яка введена в дію з 01.01.2022 рішенням Теплодарської міської ради від 09.07.2021 № 113-VІІІ ,,Про встановлення ставок земельного податку, розміру орендної плати та пільг зі сплати за землю на території м. Теплодар Одеського району Одеської області судова колегія, зазначає таке.

Як вбачається зі змісту п.4.1 договору №65/2021, Товариство з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області, отримавши в оренду майно комунальної форми власності, зобов`язалось сплачувати не тільки вартість користування ним, але й вносити плату за користування земельною ділянкою, на якій таке майно знаходиться. При цьому, в п.п.4.2 та 4.4 договору передбачено, що плата за користування земельною ділянкою здійснюється у розмірі земельного податку.

Рішенням Теплодарської міської ради від 09.07.2021 №113-VІІІ ,,Про встановлення ставок земельного податку, розміру орендної плати та пільг зі сплати за землю на території м. Теплодар Одеського району Одеської області з 01.01.2022 для земельної ділянки, якою користується Товариство з обмеженою відповідальністю ,,ВІП-АГРО, м.Теплодар Одеської області, встановлено ставку земельного податку в розмірі 3%. Назване рішення ради розповсюджувало свою дію і на 2023 рік.

Зокрема, п.4.4 договору №65/2021 передбачено, що компенсація плати за землю у розмірі земельного податку (з розрахунку № 2 додатку 2) змінюється раз на рік та переглядається з початку кожного року відділом земельних ресурсів Виконавчого комітету Теплодарської міської ради.

Водночас, ч. 5 ст. 59 Закону України в «Про місцеве самоврядування в Україні» визначає, що акти органів і посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію.

Акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами й організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території (ч. 1 ст. 73 Закон України «Про місцеве самоврядування»).

Отже, рішення ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, яке є оприлюдненим, є обов`язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами й організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території з урахуванням строків, визначених цим рішенням.

З огляду на вказане, та на умови п.п.4.4 договору №65/2021, відповідач зобов`язаний самостійно, щороку обчислювати суму компенсації плати за землю у розмірі земельного податку та, відповідно сплачувати обчислену плату орендарю.

Тобто, у даному випадку, зміна розміру компенсації плати за землю у розмірі земельного податку відбувається без укладення відповідних додаткових угод до основного договору оренди майна, про що свідчить і судова практика, зокрема правова позиція, викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22.

За таких обставин, позивач мав достатні підстави для того, щоб здійснити розрахунок компенсації плати за землю, виходячи зі ставки земельного податку в розмірі 3%, яка є нормативно визначеною як законом, так і рішенням органу місцевого самоврядування.

Крім того, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду, що укладання сторонами додаткової угоди від 31.01.2024 №3, якою викладено з 01.01.2024 розрахунок №2, зумовлено, перш за все, оновленням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в результаті якого розмір плати за землю зменшився. При цьому те, що в розрахунку №2 (додаток 1 до додаткової угоди) зазначено про ставку 3%, не означає неможливість її застосування раніше, враховуючи досліджені вище положення договору.

Посилання відповідача на те, що в договорі наявні умови, які закріплюють необхідність внесення змін до нього за згодою сторін, господарським судом вірно не прийнято до уваги, оскільки для спірних відносин актуальним є п.4.4 договору, а не п.4.5.3, який застосовується виключно в разі зміни Методики розрахунку орендної плати.

Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст. 78 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Тлумачення змісту ст.79 Господарського процесуального кодексу України свідчить про те, що ця стаття покладає на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 16.02.2021 у справі №927/645/19.

Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови ВС від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою ВС у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п.1 ст.32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Як вже зазначалося раніше за текстом постанови, надаючи оцінку всім доказам та доводам позивача у їх сукупності із застосуванням стандарту доказування «вірогідності доказів», судова колегія доходить висновку про те, що докази, надані позивачем на підтвердження існування обставин для стягнення з відповідача компенсації плати за землю у вищезазначеному розміру є такими, що відповідають таким стандартам, тоді як доводи, наведені скаржником, не підтверджені такими доказами і останній не довів суду належними засобами доказування наявність обставин для здійснення цієї плати за договором в меншому розмірі.

Тому колегія суддів вважає, що у даному випадку суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, вірно застосував положення національного законодавства, надав вірну оцінку спірним правовідносинам у контексті зазначених норм, у зв`язку із чим оскаржуване рішення, яке переглядалося в апеляційному порядку, є правомірним, а доводи Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІП-АГРО», м. Теплодар Одеської області, викладені в апеляційній скарзі, є такими, що не спростовують наведених висновків господарського суду першої інстанції, а, відтак, підстави для скасування чи зміни судового рішення у даному випадку відсутні.

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим визнається рішення суду, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.

За таких обставин, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 29.07.2025 року у справі №916/1854/25 відповідає обставинам справи та вимогам закону і достатніх правових підстав для його скасування не вбачається.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ВІП-АГРО, м. Теплодар Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 29.07.2025 року у справі №916/1854/25 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 29.07.2025 року у справі №916/1854/25 залишити без змін.

Постанова суду є остаточною і не підлягає оскарженню, крім випадків, передбачених у п.2 ч. 3 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 10.11.2025 року.

Головуючий суддя Г.І. Діброва

Судді Н.М. Принцевська

Л.В. Поліщук