ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2025 року Черкаси справа №925/474/25

Господарський суд Черкаської області у складі судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Лисенко О.С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу

за позовом Уманської міської ради (площа Соборності, 1 місто Умань, Черкаська область, 20300, ідентифікаційний код 26535796),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача Головне управління Державної податкової служби у Черкаській області (вулиця Хрещатик, 235, місто Черкаси, Черкаська область, 18002, ідентифікаційний код 44131663)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Епіцентр-К» (вулиця Берковецька, 6-К, місто Київ, 04128, ідентифікаційний код 32490244)

про стягнення 2 713 932,95 грн,

за участю представників, які приймають участь у режимі відеоконференції,

від позивача Комісарова О.А., за посадою,

від відповідача Бацуца О.М., адвокат,

30.04.2025 Уманська міська рада звернулася із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Епіцентр-К», у якому просить суд стягнути із відповідача за договором оренди землі від 03.12.2018 орендну плату за використання земельної ділянки за адресою: місто Умань, вулиця Київська, 27 (кадастровий номер :02:002:0415), площею 2,4600 га за період з 02.04.2021 до 25.04.2025 у розмірі 2 713 932,95 грн. У позовній заяві позивач також просить суд стягнути з відповідача судові витрати зі сплати судового збору у сумі 32567,20 грн. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 03.12.2018 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди землі щодо користування земельною ділянкою із кадастровим номером :02:002:0415. За умовами цього договору, при змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної фіскальної служби за місцем знаходження земельної ділянки. Крім того, орендар зобов`язаний щорічно самостійно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати з врахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством. Позивач, як орендодавець, має право вимагати від орендаря внесення в односторонньому порядку зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту. 29.03.2021 Уманською міською радою прийнято рішення №75-11/8, яким для земельних ділянок з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури встановлено ставку орендної плати у розмірі 7%. Позивач вважає, що оскільки саме таке цільове призначення земельної ділянки (кадастровий номер :02:002:0415), яка перебуває на праві оренди у користуванні відповідача, тому розмір ставки орендної плати було змінено з 4,2% на 7%. Уманська міська рада неодноразово звертався до відповідача з вимогою врегулювати питання внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди, проте відповідач як орендар, безпідставно відмовлявся та ухилявся від укладення додаткової угоди, чим проігнорував виконання пункту 34 договору та порушив права Уманської міської ради, як орендодавця. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 05.11.2024 у справі №925/469/24 були внесені зміни до договору оренди землі від 03.12.2018, та визнано укладеною додаткову угоду, зокрема, абзац 2 пункту 6 договору у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік». Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2025 у справі №925/496/24 апеляційну скаргу відповідача на рішення Господарського суду Черкаської області від 05.11.2024 у справі №925/496/24 в частині задоволених позовних вимог - залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції - залишено без змін.

За доводами позивача, відповідач був зобов`язаний сплачувати орендну плату за новою ставкою з 02.04.2021, проте не сплачував оренду у такому розмірі, завдавши збитків місцевому бюджету у вигляді недоотриманих доходів. Позивач посилається на рішення Господарського суду Черкаської області від 05.11.2024 у справі №925/496/24, яким, на його думку, підтверджено законність встановлення нової ставки орендної плати. Отже, за період з 02.04.2021 до 25.04.2025, позивач зазнав збитків, у вигляді недоотриманої орендної плати у розмірі 2 713 932,95 грн, яку мав би отримати за умови дотримання відповідачем умов, які визначені сторонами при укладенні договору оренди земельної ділянки, у частині своєчасності та повноти оплати орендної плати.

У відповіді на відзив, позивач зазначив, що Уманська міська рада неодноразово надсилала листи та додаткові угоди на адресу відповідача з метою досудового врегулювання спору та у зв`язку з їх ігноруванням вимушена була звернутись до суду для захисту своїх порушених прав та вирішення спору у судовому порядку, як це передбачено пунктами 32, 33 договору оренди землі. Оскільки, сторони договору оренди землі, пунктами 23, 32-34 договору передбачили та погодили підстави й порядок внесення змін до договору оренди, зокрема, у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати з моменту набрання чинності такого рішення Уманської міської ради та/ або вступу у дію відповідного нормативно-правового акту, а тому є всі законні підстави для внесення змін до договору. За доводами позивача, відповідач повинен був декларувати та сплачувати орендну плату за земельну ділянку комунальної власності Уманської міської ради відповідно до рішення Уманської міської ради від 29 березня 2021 року №75-11/8 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади», а саме для земельних ділянок з цільовим призначенням землі промисловості - 7%. Отже, в діях відповідача має місце бездіяльність щодо неподання декларації із застосуванням ставки орендної плати 7%, відповідно до вищезазначеного рішення, що призвело до умисного уникнення сплати необхідних податків до міського бюджету. Відповідач використовував земельну ділянку комунальної власності протягом тривалого часу, ухилявся від укладення додаткової угоди до договору оренди, не сплачуючи орендну плату у збільшеному розмірі, у зв`язку з введенням в дію нової ставки орендної плати за користування земельною ділянкою, в результаті чого відповідач збільшив вартість власного майна, в той час як Уманська міська територіальна громада, в особі Уманської міської ради, втратила належне їй майно (кошти від орендної плати). Тобто, має місце факт безпідставного збереження саме орендної плати відповідачем за рахунок Уманської міської ради. Рішенням суду у справі №925/469/25 підтверджено законність, обґрунтованість та правомірність Уманської міської ради щодо вимоги внести зміни до договору оренди землі від 03.12.2018 та сплати відповідачем орендної плату за земельну ділянку площею 2,4600 га за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік та внесені відповідні зміни у договір оренди. В задоволені позовних вимог у частині зобов`язання сплати недоотриманої орендної плати за період з 02.04.2021 до 31.12.2023 відмовлено у зв`язку з неналежністю заявленого позивачем способу захисту. При цьому судом визначено, що належним способом захисту має бути вимога про стягнення з відповідача орендної плати, не сплаченої орендарем у спірний період.

У відзиві на позовну заяву, відповідач не визнає позовні вимоги у повному обсязі. Відзив мотивований тим, що рішення №75-11/8 було прийнято позивачем 29.03.2021 та було оприлюднене 02.04.2021, тобто на підставі частини 5 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» саме з 02.04.2021 це рішення є таким, що набрало чинності. Позивач мав право ініціювати процедуру одностороннього внесення змін до договору у частині ставки орендної плати в строк до 02.05.2021 включно - тобто протягом місяця з моменту набрання чинності рішення №75-11/8. Позивач, не реалізувавши своє право на односторонню зміну договору протягом встановленого місячного строку, втратив можливість посилатися на підпункт 6 пункту 23 договору як на підставу для імперативної зміни ставки орендної плати. Відповідно, будь-які подальші зміни ставки могли відбуватися виключно на загальних підставах, передбачених пунктом 32 договору, тобто за взаємною згодою сторін, якої досягнуто не було щодо спірного періоду. Відповідач також наголошує, що пункт 34 договору не встановлює процедуру одностороннього внесення змін до договору позивачем, а покладає певні обов`язки на орендаря (відповідача) у разі настання визначених обставин. Однак, обов`язок самостійного перерахунку орендної плати та подання відповідної декларації може виникнути у орендаря лише за умови, що зміна ставки орендної плати вже є юридично обов`язковою для сторін договору. Рішення органу місцевого самоврядування про зміну ставок орендної плати, як неодноразово зазначав Верховний Суд, не має автоматичної дії щодо зміни умов чинних договорів оренди землі, якщо інше прямо не передбачено самим договором або законом. Отже, відповідач вважає, що підстав для самостійного перерахунку орендної плати відповідачем за новою ставкою 7% на підставі пункту 34 договору не виникло. Відповідач не міг самостійно нараховувати орендну плату за ставкою, відмінною від тієї, що була узгоджена у чинній редакції договору, без належного внесення до нього змін. У той же час, відповідач як орендар належним чином виконує пункт 34 договору, самостійно здійснюючи перерахунок розміру орендної плати, що мало місце на початку кожного календарного року через індексацію нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, отримуючи в січні новий витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та подаючи після цього до податкового органу податкову декларацію зі сплати за землю на відповідний календарний рік. Крім того, оскільки рішення №75-11/8 було прийнято 29.03.2021 та оприлюднене 02.04.2021, тому на підставі чинних вимог Податкового кодексу України, нові ставки орендної плати як складової плати за землю комунальної власності, встановлені цим рішенням, могли б почати застосовуватися не раніше 01 січня 2022 року - тобто з нового бюджетного періоду. Рішенням суду у справі №925/496/24 не встановлено факту правомірності нарахування позивачем орендної плати за ставкою 7% за минулий період (з 02.04.2021 до 31.12.2023), а лише внесено зміни до умов договору на майбутнє. Питання правомірності нарахування та стягнення коштів за минулі періоди судом у цій справі не вирішувалося на користь позивача. Відповідач вважає, що нові зобов`язання для відповідача щодо сплати орендної плати за новою ставкою виникають з моменту набрання цим рішенням законної сили, тобто, з 03.04.2025 дати постановлення постанови Північного апеляційного господарського суду у справі №925/496/24. Крім того, оскільки позивач не дотримався встановленої договором процедури та строків для зміни ставки орендної плати, що відносилось саме до прав орендодавця, а не до обов`язку орендаря, він не може стверджувати про наявність протиправної поведінки з боку відповідача, який продовжував і продовжує сплачувати орендну плату відповідно до чинних умов договору. Отже, відсутній ключовий елемент для кваліфікації ситуації як такої, що завдала збитків позивачу протиправна поведінка відповідача. Відповідач після постановлення Північним апеляційним господарським судом постанови 03.04.2025 у справі №925/496/24, сплачує оренду плату за новою ставкою і подав уточнюючу податкову декларацію за 2025 рік.

У письмових поясненнях, відповідач вказав, що листуючись з питань внесення змін до договору сторонами не досягнуто згоди щодо внесення змін до договору, що у подальшому і стало причиною ініціювання Уманською міською радою судового спору у справі №925/496/24 про внесення змін до договору оренди. Відповідач, посилається на практику Верховного Суду, зазначив, що якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. У цій справі спір стосується стягнення орендної плати за договором оренди землі, у який згідно з судовим рішенням було внесено зміни у частині нової ставки орендної плати, але така вимога позивачем заявляється з 02.04.2021 і по дату пред`явлення позову 25.04.2025. Вказана вимога Уманської міської ради грубо суперечить приписам частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України, згідно з якими якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 05.05.2025 позовну заяву залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків протягом десяти днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху надати суду докази сплати судового збору до Державного бюджету України у сумі 32567,20 грн, надати суду обґрунтований розрахунок сум, що стягується із зазначенням періодів та порядком нарахування сум, зазначити у позові попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат понесених позивачем та вказати місце знаходження оригіналів письмових або електронних доказів, копії яких додано до заяви.

13.05.2025 надійшла до суду про усунення недоліків позовної заяви, до якої долучені докази, які зазначені в ухвалі від 05.05.2025.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 20.05.2025 відкрито провадження у справі, справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Цією ж ухвалою призначено підготовче засідання у справі о 10 год 30 хв 10.06.2025 та встановлено відповідачу строк 15 днів з дня вручення ухвали про прийняття справи до свого провадження для подання суду відзиву на позовну заяву та усіх письмових та електронних доказів, що підтверджують заперечення проти позову.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 10.06.2025 суд відклав підготовче засідання у справі до 11 год 00 хв 25.06.2025.

У судовому засіданні 25.06.2025 суд залучив Головне управління Державної податкової служби у Черкаській області до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 25.06.2025 задоволено клопотання Уманської міської ради про витребування доказів; витребувано у Головного управління Державної податкової служби у Черкаській області докази декларування ставки, суми та сплати орендної плати Товариством з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К» за користування земельною ділянкою площею 2,4600 га (кадастровий номер :02:002:0415), що знаходиться за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Київська, 27, за період з 01.01.2021 до 25.04.2025. Підготовче засідання у справі відкладено до 12 год 00 хв 06.08.2025.

Протокольною ухвалою від 06.08.2025 суд відклав підготовче засідання у справі до 11 год 00 хв 27.08.2025.

У судовому засіданні 27.08.2025, суд прийняв відмову представниці позивача від клопотання про витребування доказів, протокольною ухвалою закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті об 11 год 00 хв 23.09.2025.

Протокольною ухвалою від 23.09.2025 суд відклав судове засідання до 14 год 00 хв 07.10.2025.

Протокольною ухвалою від 07.10.2025 суд відклав судове засідання у справі до 15 год 00 хв 15.10.2025.

Представниця позивача у судовому засіданні 15.10.2025 позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила суд їх задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні 15.10.2025 проти задоволення позовних вимог заперечив та просив суд відмовити у задоволенні позову.

У судовому засіданні 15.10.2025 було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

У 2024 році Уманська міська рада звернулася до Господарського суду Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К», у якому просила суд внести зміни до договору оренди землі від 03.12.2018, який укладений між сторонами у справі, виклавши положення абзацу 2 пункту 6 договору у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік. Орендар зобов`язується до 31.12.2024 сплатити недораховану у 2021-2023 році орендну плату за дану земельну ділянку в розмірі 1 973 971,64 грн за період: з 02.04.2021 по 31.12.2021 - 475 647,80 грн; з 01.01.2022 по 31.12.2022 - 696 900,29 грн; з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 801423,55 грн»;

зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К» виконати пункт 34 договору, а саме здійснити перерахунок орендної плати та подати податкові декларації по платі за землю за 2021, 2022, 2023 роки до відповідного органу державної податкової служби, враховуючи рішення Уманської міської ради від 29.03.2021 №75-11/8 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади» за період з 02.04.2021 до 31.12.2023.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 05.11.2024 у справі №925/496/24 позов задоволено частково: внесено зміни до договору у редакції: «Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік»; у задоволенні решти позову відмовлено; присуджено до стягнення з відповідача на користь міської ради судові витрати у розмірі 2422,40 грн.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2025 рішення місцевого господарського суду від 05.11.2024 у справі №925/496/24 у частині задоволених позовних вимог,залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.07.2025 у справі №925/496/24 рішення Господарського суду Черкаської області від 05.11.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2025 залишено без змін.

Під час розгляду справи №925/496/24 були встановлені такі факти.

03.12.2018 між Уманською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К» (орендар) було укладено договір оренди землі (далі договір), за умовами якого орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :02:002:0415 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 2,4600 га за адресою: вулиця Київська, 27, місто Умань, за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови; та перебували в користуванні ПАТ «Уманьавтодор».

На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна торговельний центр, який перебуває у власності орендаря відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 04.10.2018, номер запису про право власності 22663590 (пункт 3 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,4600 га, на дату підписання сторонами договору, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку становить 22 629 232,22 грн (з урахуванням коефіцієнту індексації у 2018 році 1,897). При змінах у нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної фіскальної служби за місцем знаходження земельної ділянки (пункт 4 договору).

Договір укладено терміном на 15 років до 30.11.2033 (пункт 5 договору).

Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 4,2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 950 427,75 грн (пункт 6 договору).

Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативно грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами (пункт 7 договору).

Орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частинами щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця або в строки визначені чинним законодавством. Орендна плата щорічно індексується у відповідності з чинним законодавством України. Орендар зобов`язаний щорічно самостійно станом на 1 січня поточного року проводити перерахунок річної орендної плати з врахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством (пункт 8 договору).

Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, зміни розмірів орендної плати, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; зміни нормативної грошової оцінки; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 11 договору).

Орендодавець має право вимагати від орендаря: своєчасного та повного внесення орендної плати; внесення в односторонньому порядку зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акта (підпункти 4, 6 пункту 23 договору).

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (пункт 32 договору).

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 33 договору).

У випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, орендар протягом місяця з моменту набрання чинності такого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акта зобов`язаний самостійно здійснити перерахунок орендної плати, а також здійснити дії для подачі податкової декларації по платі за землю та подати її до відповідного органу державної фіскальної служби (пункт 34 договору).

Договір набирає чинності після підписання сторонами. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди (пункт 45 договору).

Невід`ємною частиною Договору є розрахунок розміру орендної плати.

Договір підписаний представниками обох сторін, скріплений їх печатками та зареєстрований 17.01.2019 за №29953685.

30.01.2019 до договору сторонами укладено додаткову угоду, якою пункт 6 договору погоджено у редакції: «Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на вказаний рахунок. Орендна плата за земельну ділянку площею 2,4600 га сплачується за ставкою 4,2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 950 427,75 грн. Розмір орендної плати за дану земельну ділянку у 2018 році становить 311 849,42 грн за період: з 12.04.2018 до 31.12.2018 231 128,16 грн (відповідно до витягу технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 10.05.2018), з 01.12.2018 до 31.12.2018 80721,26 грн, а надалі орендна плата буде сплачуватись згідно абзацу 2 пункту 6 даного договору».

29.03.2021 Уманнською міською радою прийнято рішення №75-11/8 «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади (далі - рішення №75-11/8), яким вирішено встановити розмір ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади згідно з додатком (додаток додається) (пункт 1 рішення №75-11/8); зобов`язати орендарів через управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради привести у відповідність до цього рішення договори оренди землі та інші угоди, що регулюють земельні відносини, шляхом укладання додаткових угод у частині оплати (пункт 3 рішення №75-11/8).

Пунктом 6 розділу І додатку до рішення Уманської міської ради №75-11/8 визначено, що для земельних ділянок з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, у тому числі ринки, встановлено ставку орендної плати у розмірі 7%.

02.12.2022 позивач листом №2723/01/01-35 звернувся до відповідача, у якому рекомендував звернутись до відділу землевпорядкування та комунального майнау управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради для підготовки додаткової угоди до договору, у зв`язку із рішенням ради №75-11/8.

У відповідь, відповідач у листі від 23.12.2022 №1223/12 просив позивача внести зміни до пункту 6 договору у частині сплати орендної плати з ставки 4,2% на 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік з 01.01.2022 та, враховуючи важку економічну ситуацію в країні, надати розтермінування на різницю, яку необхідно доплатити за користування земельною ділянкою строком на 1 рік.

До листа від 02.02.2023 №01/01-21/10700 позивач долучив на погодження відповідачем примірник додаткової угоди від 27.01.2023 до договору, повідомив про намір звернутися до суду за захистом своїх інтересів у разі непідписання її відповідачем.

У листі від 24.02.2023 №176/2 відповідач повідомив раду про відмову від укладення додаткової угоди від 27.01.2023 у редакції позивача, посилаючись на її невідповідність умовам договору, Податкового кодексу України, Цивільного кодексу України та правової позиції, яка викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19.

22.08.2023 позивач повторно направив відповідачу листа №130101/01-35, до якого додав примірник додаткової угоди від 16.08.2023 до договору, згідно з яким розмір ставки орендної плати 7% сплачується орендарем з 02.04.2021 з урахуванням рішення №75-11/8.

Відповідач додаткову угоду у такій редакції не підписав.

25.12.2023 позивач направив відповідачу листа №2694/01/01-35, у якому зауважив на необхідності вчинення ним дій щодо сплати суми недонарахованої орендної плати з моменту набрання чинності рішенням №75-11/8.

Відповідач у листі від 23.01.2024 №147/12 вказав на відсутність підстав для подання уточнюючої декларації та перерахунку орендної плати за ставкою 7% оскільки, з урахуванням пункту 32 Договору сторонами не досягнуто згоди щодо зміни умов договору.

На запит позивача від 04.04.2024 Головне управління ДПС у Черкаській області направило листа №2616/5/23-00-04-08-04 від 09.04.2024, у якому зазначило, що за даними податкової звітності за 2021-2023 роки земельна ділянка з кадастровим номером :02:002:0415 площею 2,4600 га за адресою: вул.Київська, 27, м.Умань, задекларована, нормативна грошова оцінка у 2021 році становить 919,89 грн за га, ставка орендної плати 4,2%, річна сума орендної плати 950 427,75 грн; нормативна грошова оцінка у 2022 році становить 1011,76 грн за га, ставка орендної плати 4,2 %, річна сума орендної плати 1 045 350,43 грн; нормативна грошова оцінка у 2023 році становить 1 635 068,97 грн за га, ставка орендної плати 4,2%, річна сума орендної плати 1 202 135,33 грн. Станом на 09.04.2024 у відповідача відсутня заборгованість по платі за землю в частині орендної плати по м.Умань.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, у справі №925/496/24 вказав, що рішення №75-11/8 про встановлення ставки орендної плати для земельної ділянки відповідача у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати. Разом з тим, рішення місцевої ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Дослідивши умови договору, зокрема, положення пункту 11, підпунктів 4, 6 пункту 23 та пунктів 32-34, суд вказав, що у ньому сторони обумовили таку підставу для перерахунку (зміни) розміру орендної плати, як зміна розміру ставки орендної плати. Крім цього, сторони обумовили в договорі право позивача, як орендодавця земельної ділянки вносити в односторонньому порядку зміни до договору при зміні розміру ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення міськради.

Звертаючись з цим позовом до суду, позивач вважає, що відповідач зобов`язаний сплачувати орендну плату за новою ставкою з 02.04.2021, та, не зробивши цього, завдав збитків місцевому бюджету у вигляді недоотриманих доходів. Позивач, вважає, що у період з 02.04.2021 до 25.04.2025 він зазнав збитків, у вигляді недоотриманої орендної плати у розмірі 2 713 932,95 грн, яку мав б отримати за умови дотримання відповідачем умов, визначених сторонами при укладенні договору оренди земельної ділянки, у частині своєчасності та повноти оплати орендної плати.

Відповідно до розрахунку недоотриманих коштів від Товариства з обмеженою відповідальністю «Епіцентр К» за земельну ділянку з кадастровим номером :02:002:0415 за період з 01.01.2021 до 25.04.2025 становить 2 713 932,95 грн, а саме за період з 01.01.2021 до 31.12.2021 475647,83 грн, за період з 01.01.2022 до 31.12.2022 696 900,09 грн, за період з 01.01.2023 до 31.12.2023 801 423,54 грн, за період з 01.01.2024 до 31.12.2024 559 702,53 грн, за період з 01.01.2025 до 25.04.2025 180 258,96 грн.

На підтвердження сплати орендної плати за користування спірною земельною ділянкою у заявлений позивачем до стягнення період, відповідач надав суду платіжні доручення на суму 4 397 770,66 грн, а саме за 2021 рік - 950 427,75 грн, за 2022 рік - 1 045 350,48 грн, за 2023 рік - 1 202 135,33 грн, за 2024 рік - 839 553,84 грн, за 2025 рік - 360 303,26 (з урахуванням сплати орендної плати 125 322,89 грн за квітень 2025 року). Відповідач також на підтвердження сплати орендної плати за період травень серпень 2025 року (після внесення змін до договору за рішення суду) надав суду платіжні інструкції на суму 522 178,60 грн (з розрахунку 130 544,65 грн у місяць).

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд при прийнятті рішення та оцінка аргументів учасників справи.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому, особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних правовідносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

Предметом спору у цій справі є вимога позивача про стягнення з відповідача недоотриманої орендної плати у зв`язку із введенням в дію нової ставки орендної плати за рішенням Уманської міської ради №75-11/8 від 29.03.2021.

Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України.

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Зі змісту вказаних норм можна дійти висновку, що чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».

Оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Звертаючись з цим позовом до суду, позивач посилається на те, що відповідач, як орендар, використовує земельну ділянку комунальної власності протягом тривалого часу, ухилявся від укладення додаткової угоди до договору оренди, несплачуючи орендну плату у збільшеному розмірі, у зв`язку з введенням в дію нової ставки орендної плати за рішенням міської ради, у результаті чого Уманська міська територіальна громада, в особі Уманської міської ради, недоотримала кошти від орендної плати.

Відповідно до частини 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом «д» частини першої статті 156 Земельного кодексу України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

За змістом вказаних положень Цивільного та Земельного кодексів України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.

Відповідно до статті 22 Цивільного Кодексу України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Шкода, завдана майну юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала (частина 1 статті 1166 Цивільного кодексу України). Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення, як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв`язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов`язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкоди заподіяно не з її вини (частина 2 статті 1166 Цивільного кодексу України).

Натомість предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

За змістом положень глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Стаття 1212 Цивільного кодексу України застосовується лише в тих випадках, коли безпідставне збагачення однієї особи за рахунок іншої не може бути усунуто за допомогою інших, спеціальних способів захисту.

Отже, суд констатує, що договірний характер правовідносин між сторонами виключає можливість застосування норм статей 1212 Цивільного кодексу України, яка регулює недоговірні зобов`язання, що виникають у зв`язку з набуттям чи збереженням майна без достатньої правової підстави.

Як встановлено судом та підтверджено матеріалами справи між сторонами у справі було укладено договір оренди землі щодо користування земельною ділянкою з кадастровим номером :02:002:0415 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 2,4600 га за адресою: вулиця Київська, 27, місто Умань, який є чинним на момент розгляду справи.

Оскільки між сторонами у справі виникли зобов`язання на підставі договору оренди землі, правовою підставою позову про стягнення плати за користування земельною ділянкою є норми Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», що регулюють правовідносини зі строкового платного користування земельною ділянкою.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України «Про оренду землі»).

Закон України «Про оренду землі» є спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини.

У статті 13 Закону «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону «Про оренду землі»).

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (статті14,15 Закону України «Про оренду землі»).

Як зазначалось судом вище, рішенням Господарського суду Черкаської області від 05.11.2024 у справі №925/496/24, яке залишено без змін постановами судів апеляційної та касаційної інстанції, внесено зміни до договору оренди землі у частині розміру орендної плата за земельну ділянку, яка сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік.

На переконання позивача, встановлення судом у цій справі обґрунтованості та правомірності вимог Уманської міської ради щодо зміни договору у частині збільшеного розміру ставки орендної плати до 7% на підставі прийнятого міською радою рішення №75-11/8 від 29.03.2021, є підставою для того, що б відповідач сплачував орендну плату у розмірі 7% від нормативно грошової оцінки з 02.04.2021, про що зазначав і сам позивач під час розгляду справи

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі статтями 626, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із частинами першою - третьою статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частин першої - третьої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із частиною першою статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

У відповідності до частини другої статті 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Згідно з частиною 4 статті 652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання або зміни договору.

Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому, можливість розірвання або внесення змін у договір може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.

29.03.2021 Уманнською міською радою прийнято рішення №75-11/8 «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади (далі - рішення №75-11/8), яким вирішено встановити розмір ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади згідно з додатком (додаток додається) (пункт 1 рішення №75-11/8) та зобов`язано орендарів через управління містобудування, землевпорядкування, комунального майна та будівельного контролю Уманської міської ради привести у відповідність до цього рішення договори оренди землі та інші угоди, що регулюють земельні відносини, шляхом укладання додаткових угод у частині оплати.

Пунктом 6 розділу І додатку до рішення Уманської міської ради №75-11/8 визначено, що для земельних ділянок з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, у тому числі ринки, встановлено ставку орендної плати у розмірі 7%.

Вищевказане рішення було оприлюднене 02.04.2021, тому на підставі частини 5 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» саме з 02.04.2021 це рішення є таким, що набрало чинності.

За умовами підпункту 6 пункту 23 договору позивач має право вимагати від відповідача внесення в односторонньому порядку зміни до договору оренди землі від 03.12.2018 у зв`язку із зміною ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради.

Матеріалами справи підтверджено, що позивач неодноразово звертався до орендаря з листами для укладення додаткової угоди до договору, у зв`язку з прийнятим радою рішенням №75-11/8. Відповідач не погодився підписати додаткову угоду, яка була направлена йому позивачем, з огляду на положення додаткової угоди, яким ці зміни вносились до договору з 02.04.2021, оскільки Податковим Кодексом передбачено застосування такої зміни тільки з першого січня наступного року, коли таке рішення було прийняте органом місцевого самоврядування.

Інших умов договору, які б надавали позивачу право на односторонню зміну ставки орендної плати поза межами процедури, яка встановлена підпунктом 6 пункту 23 договору, у договорі не передбачено. Водночас, пункт 32 договору чітко встановлює, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі та виключно за взаємною згодою сторін.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду є істотною умовами договору оренди землі.

Отже, будь-які зміни істотної умови договору могли відбуватися виключно на загальних підставах, як визначено законом та умовами договору оренди (пунктом 32 договору), тобто за взаємною згодою сторін, якої досягнуто не було, що було встановлено судом під час розгляду як цієї справи, так і справи №925/469/24.

Щодо посилання позивача на пункт 34 договору, то суд зазначає, що вказаним пунктом встановлено, що у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, орендар протягом місяця з моменту набрання чинності такого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акта зобов`язаний самостійно здійснити перерахунок орендної плати, а також здійснити дії для подачі податкової декларації по платі за землю та подати її до відповідного органу державної фіскальної служби.

Суд зазначає, що вказаний пункт договору не встановлює право на односторонню зміну умов договору, а покладає певні обов`язки на відповідача, як орендаря, у разі настання визначених обставин. Однак, обов`язок самостійного перерахунку орендної плати та подання відповідної декларації може виникнути у орендаря лише за умови, що зміна ставки орендної плати вже є юридично обов`язковою для сторін договору, тобто шляхом внесення відповідних змін до договору.

Згідно зі статтею 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 та постанові Верховного Суду від 31.05.2023 у справі №925/406/22 міститься висновок про те, що рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо у самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Суд також враховує позицію Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 і якою було конкретизовано висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, який викладений у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без необхідності внесення змін до договору оренди.

Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Виходячи з цього, позиція Великої Палати Верховного Суду щодо автоматичної зміни прав та обов`язків сторін стосується виключно випадків зміни нормативно грошової оцінки та не розповсюджується на випадки зміни ставки для нарахування орендної плати.

Рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.

Враховуючи те, що сам факт ухвалення рішення органу місцевого самоврядування про зміну розміру орендної ставки та встановлення у договорі такої підстави для перегляду умов договору не дає підстави для автоматичної зміни істотної умови договору, що у свою чергу не свідчить про виникнення у позивача права на отримання збільшеної орендної плати з дня ухвалення такого рішення а відповідно і права позивача на стягнення цієї різниці.

Суд також критично оцінює доводи позивача, що у зв`язку з тим, що відповідач не врахував новий розмір орендної плати, а сплачував орендну плату у розмірі 4,2 %, то ця різниця, яка є предметом спору у цій справі є збитками місцевого бюджету. Як зазначено вище збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Позивачем не доведено та належними доказами не підтверджено, що з огляду на наведені норми, що права Уманської міської ради були порушені відповідачем чи вона зазнала втрат у зв`язку зі знищенням або пошкодженням свого майна діями відповідача.

Відповідно до частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Отже, саме з набранням чинності рішенням Господарського суду Черкаської області від 05.11.2024 у справі №925/496/24, набули чинності і зміни до умов договору, зокрема щодо розміру ставки орендної плати - 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і відповідно обов`язок відповідача сплачувати орендну плату у більшому розмірі.

Оскільки юридичний факт укладення сторонами додаткової угоди про внесення змін до договору оренди, до набрання рішенням Господарського суду Черкаської області від 05.11.2024 у справі №925/496/24 законної сили, відсутній, тому суд дійшов висновку, що у позивача відсутні підстави для застосування у період з 02.04.2021 до 25.04.2025 при обрахунку розміру орендної плати ставки орендної плати, що не передбачена сторонами у договорі.

Матеріалами справи підтверджено та позивачем не спростовано, що починаючи з квітня 2025 року відповідач сплачує оренду плату у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а тому будь-яка заборгованість відповідача перед позивачем зі сплати орендної плати станом на момент розгляду справи відсутня.

З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що доводи позивача є необґрунтованими та безпідставними, а тому позов не підлягає до задоволення.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги не підлягають до задоволення, витрати, які понесені позивачем у зв`язку із розглядом цієї справи покладається на позивача та йому не відшкодовуються.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 31.10.2025.

Суддя О.І.Кучеренко