ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"23" жовтня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/3892/23

Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.

при секретарі судового засідання Задорожному А.О.,

за участі представників сторін:

від позивача - не з`явився;

від відповідачів Асташенкова О.І.;

від третьої особи не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу:

за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" (65049, Одеська обл., місто Одеса, провул. Економічний, буд. 5; );

до відповідачів: 1. Територіальної громади міста Одеси, в особі Одеської міської ради (65026, Одеська обл., місто Одеса, площа Думська, буд. 1; );

2.Виконавчого комітету Одеської міської ради (65026, Одеська обл., місто Одеса, площа Думська, буд. 1; );

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: Департамент комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, )

про витребування майна з незаконного володіння, -

1. Суть спору.

05.09.2023 від позивача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява (вх. ГСОО №4407/23 від 05.09.2023) до відповідачів - Територіальної громади міста Одеси, в особі Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради, в якій, з урахування заяви про зміну предмету позову (вх.№16504/25 від 23.04.2025), просить суд витребувати з незаконного володіння у Територіальної громади міста Одеси, в особі Одеської міської ради на користь ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» нежитлове підвальне приміщення, площею 89,8 кв.м, яке розташоване в будинку № 5, провулок Економічний в місті Одесі.

В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що реєстрація права власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради на підвальні допоміжні приміщення, загальною площею 89,8 кв.м, що розташовані в будинку №5, провулок Економічний в місті Одесі, перешкоджають співвласникам будинку користуватись належним їм на праві спільної сумісної власності майном.

2. Заяви, клопотання та інші процесуальні дії по справі.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.09.2023 було відкрито провадження у справі №916/3892/23 за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання.

28.09.2023 до суду від відповідачів надійшло повідомлення електронної адреси для скерування документів (вх.№34079/23).

29.09.2023 від відповідачів до суду надійшло клопотання про продовження строку для надання відзиву (вх.№34117/23).

04.10.2023 до суду від Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради надійшло клопотання (вх.№34872/23), у якому відповідачі просять суд залучити до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

05.10.2023 до суду від Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради надійшов відзив на позовну заяву (вх.№35105/23).

09.10.2023 від ОСББ "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" надійшли клопотання про долучення доказів (вх.№35375/23) та заява про розгляд справи без участі представника позивача (вх.№35434/23).

Ухвалою суду від 09.10.2023 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів залучено Департамент комунальної власності Одеської міської ради, а також відкладено підготовче засідання у справі на 13.11.2023.

10.11.2023 до суду від ОСББ "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" надійшла відповідь на відзив (вх.№40935/24).

У судовому засіданні 13.11.2023, за участі представників сторін та представника третьої особи, суд встановив строк для надання заперечень до 22.11.2023 та ухвалою у протокольній формі відклав підготовче засідання на 27.11.2023.

27.11.2023 до суду надійшли клопотання про відкладення розгляду справи позивача (вх.№43326/23) та третьої особи (вх.№43249/23).

У судовому засіданні 27.11.2023, за участі представника відповідачів, суд оголосив ухвалу у протокольній формі про відкладення розгляду справи на 07.12.2023.

30.11.2023 до суду від Одеської міської ради надійшли додаткові пояснення по справі (вх.№43892/23).

Відповідно до довідки Господарського суду Одеської області від 11.12.2023 судове засідання 07.12.2023, не відбулось у зв`язку з несанкціонованим втручанням в роботу інформаційних (автоматизованих), електронних комунікаційних мереж і ресурсів суду та здійсненням рандомної спам-розсилки фішингових повідомлень з вірусами серед державних установ, підприємств, установ, організацій і громадян, з огляду на що у період з 30.11.2023 до 07.12.2023 комп`ютерна мережа суду була відключена та здійснювалось відновлення бази даних Автоматизованої системи "Діловодство спеціалізованого суду" на іншому серверному обладнанні.

Наказом "Про введення особливого режиму роботи Господарського суду Одеської області" №46 від 07.12.2023 відновлено розгляд справ у судових засіданнях з 15.12.2023, секторам суддів та відділам Господарського суду Одеської області, окрім залів судових засідань, відновлено роботу в КП "ДСС" та електронній комп`ютерній мережі суду з 08.12.2023.

Ухвалою суду від 12.12.2023 суд призначив розгляд справи на 18.01.2024.

13.12.2023 до суду від третьої особи надійшли письмові пояснення, в порядку ст. 168 ГПК України (вх.№45139/23).

У судовому засіданні 18.01.2024, за участі представників сторін та третьої особи, суд ухвалою у протокольній формі відклав підготовче засідання на 12.02.2024.

09.02.2024 до суду від позивача надійшла заява про уточнення позовних вимог (вх.№5407/24).

12.02.2024 до суду від третьої особи надійшло клопотання про призначення у справі судової експертизи (вх.№5515/24).

12.02.2024 до суду від позивача надійшла заява про відкладення розгляду справи (вх.№5571/24).

У судовому засіданні 12.02.2024, за участі представника відповідачів, суд, за результатом задоволення клопотання позивача, оголосив ухвалу у протокольній формі про відкладення розгляду справи на 29.02.2024.

У судовому засіданні 29.02.2024, за участі представників сторін, суд оголосив ухвалу у протокольній формі про відкладення розгляду справи на 14.03.2024.

14.03.2024 до суду від позивача надійшла заява про проведення судового засідання призначеного на 14.03.2024 без участі представника (вх.№10787/24).

Відповідно до довідки Господарського суду Одеської області від 14.03.2024 судове засідання що було на 14.03.2024, не відбулось у зв`язку оголошенням повітряної тривоги у м. Одесі та Одеській області.

Ухвалою суду від 14.03.2024 розгляд справи призначено на 21.03.2024.

Відповідно до довідки Господарського суду Одеської області від 21.03.2024, судове засідання, що було призначено на 21.03.2024 не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді на лікарняному.

Ухвалою суду від 26.03.2024 розгляд справи призначено на 18.04.2024.

Відповідно до довідки Господарського суду Одеської області від 18.04.2024, судове засідання, що було призначено ухвалою суду від 26.03.2024 на 18.04.2024, не відбулось у зв`язку з перебуванням судді у відпустці.

Ухвалою суду від 19.04.2024 розгляд справи призначено на 07.05.2024.

23.04.2024 до суду від позивача надійшла заява про зміну предмету спору (вх.№16502/24).

07.05.2024 до суду від представника третьої особи надійшло клопотання про проведення судового засідання, призначеного на 07.05.2024, за наявними документами в матеріалах справи, без участі представника третьої особи (вх.№18432/24).

Ухвалою суду від 07.05.2024 клопотання (вх.5515/24 від 12.02.2024) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про призначення судової будівельно-технічної експертизи було задоволено, призначено у справі №916/3892/23 судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено такі питання:

- чи відносяться нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, до нежитлових об`єктів нерухомості, які є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин та чи можлива експлуатація житлового будинку за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, без загального доступу до зазначеного вище об?єкту нерухомості?

- чи наявне розташування вузлів управління інженерними комунікаціями житлового будинку за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, у нежитлових підвальні приміщення площею 89,8 кв.м за вказаною вище адресою?

Доручено проведення судової будівельно-технічної експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, а також провадження у справі №916/3892/23 зупинено на час проведення судової будівельно - технічної експертизи та повернення матеріалів справи до Господарського суду Одеської області.

05.06.2024 до суду від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшло клопотання експерта (вх.№22359/24), у якому експерт просив надати додаткові матеріали.

Ухвалою суду від 17.06.2024 було поновлено провадження у справі №916/3892/24, підготовче засідання призначено на 15.07.2024.

15.07.2024 від ОСББ "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" надійшло клопотання про залучення документів (вх.№26886/24).

15.07.2024 від Департаменту комунальною власності Одеської міської ради надійшло клопотання про залучення документів до справи (вх.№26988/24).

У судовому засіданні 15.07.2024 суд залучив клопотання Департаменту комунальною власності Одеської міської ради про залучення документів (вх.№27500/24) та відклав розгляд справи на 29.07.2024.

29.07.2024 від ОСББ "ЕКОНОМІЧНИЙ 5" надійшло клопотання про залучення документів (вх.№28378/24).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 29.07.2024 було задоволено клопотання (вх.№22359/24 від 05.06.2024) Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України про надання додаткових матеріалів для проведення експертизи, погоджено строк проведення експертизи понад 90 календарних днів та направлено матеріали справи до Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

16.10.2024 до суду від ОНДІСЕ надійшло клопотання (вх.№37727/24), відповідно до якого експерт направив рахунок на оплату вартості експертизи та просив суд надати документи.

Ухвалою суду 21.10.2024 було поновлено провадження у справі №916/3892/23 та призначено судове засідання на 07.11.2024.

23.10.2024 до суду від позивача надійшло клопотання про залучення документів (вх.№38538/24), в якому позивач надав на вимогу експерта належним чином засвідчену копію технічного паспорту на багатоквартирний будинок (а.с.140-172) та повідомив суд, що в ОСББ відсутні інші запитувані судовим експертом документи на будинок, доказом цього є відкрите виконавче провадження ВП №72148911.

04.03.2025 до суду від судового експерта Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства Юстиції України Ольги Петрушиної надійшло клопотання (вх.№ 7156/25 від 04.03.2025), в якому експерт просив вирішити питання щодо прибуття експерта, безперешкодного доступу до об`єкту обстеження, належних умов праці 04.04.2025 о 15:00 годині, у присутності усіх сторін по справі (або їх законних представників) та забезпечити повернення експерта до експертної установи.

Ухвалою суду від 05.03.2025 клопотання судового експерта Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (вх.№7156/25 від 04.03.2025) по справі №916/3892/23 було задоволено.

Також даною ухвалою суду провадження у справі №916/3892/23 зупинено на час проведення судової будівельно-технічної експертизи та повернення матеріалів справи до Господарського суду Одеської області, матеріали справи №916/3892/23 надіслано Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

10.07.2025 до суду разом із супровідним листом надійшов висновок експерта №24-2934 від 12.05.2025 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи разом з додатками та повернуто матеріали судової справи №916/3892/23 (вх.№21831/25).

Ухвалою суду від 28.07.2025 було поновлено провадження у справі №916/3892/23 та призначено підготовче засідання на 07.08.2025.

07.08.2025 до суду від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без участі представника (вх.№24775/25), а також від третьої особи надійшло клопотання про відкладення розгляду справи (вх.№24826/25).

У судовому засіданні 07.08.2025, за участі представника відповідачів, суд без оформлення окремого документа задовольнив клопотання представника відповідачів про відкладення розгляду справи та відклад підготовче засідання на 04.09.2025.

04.09.2025 до суду від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без участі представника (вх.№27410/25).

У судовому засіданні 04.09.2025, за участі представника відповідачів, суд без оформлення окремого документа постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 25.09.2025.

У судовому засіданні 25.09.2025, за участі представників сторін та третьої особи, суд, без оформлення окремого документа, постановив ухвалу про перерву в розгляді справи по суті до 20.10.2025.

У судовому засіданні 20.10.2025, за участі представників сторін, після судових дебатів судом оголошено про перехід до стадії ухвалення судового рішення та відкладено ухвалення та проголошення судового рішення на строк до 23.10.2025.

У судовому засіданні 23.10.2025 суд, за участі представника відповідачів, проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення у справі та відклав складення повного рішення на строк до 03.11.2025.

3. Аргументи учасників справи.

3.1. Аргументи ОСББ "ЕКОНОМІЧНИЙ 5".

У якості обґрунтування своїх вимог, позивач зазначає, що у липні 2023 року співвласникам багатоквартирного будинку розташованого за адресою: Одеса, провулок Економічний 5, стало відомо, що на підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, які перебувають в даному будинку, зареєстровано право комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 18.06.2009 на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009.

Позивач вважає, що вказана реєстрація перешкоджає співвласникам будинку користуватись належним їм на праві спільної сумісної власності майном, в тому числі нежитловим підвальним допоміжним приміщенням, загальною площею 89,8 кв.м.

Таким чином позивач зазначає, що рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009, яке стало підставою для здійснення реєстрації права комунальної власності на спірне приміщення та видача Свідоцтва про право власності серії САС № 429474 від 18.06.2009 видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради порушують право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку, а тому мають бути скасовані та визнані недійсним.

ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» наголошує на тому, що позов у цій справі подано на захист права власності усіх співвласників будинку, однак у зв`язку з прогалинами у законодавстві, позивач не може належно зареєструвати право власності на спірне приміщення оскільки чинним законодавством не передбачено видачі, правовстановлюючих документів на це допоміжне приміщення.

У відповіді на відзив на позовну заяву ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» зазначає, що посилання відповідача на те, що протягом щонайменше чотирьох років позивач не володів спірним приміщенням, та нібито обходився без нього, не свідчить про те, що співвласники не мають підстав на поновлення права власності на таке приміщення та в майбутньому вільно користуватись ним в своїх цілях.

У заяві про зміну предмету спору, позивачем визначено новий предмет спору витребування нежитлових підвальних приміщень з володіння територіальної громади, в обґрунтування чого ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» зазначає, що рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

Відтак позивач просить суд витребувати з незаконного володіння у Територіальної громади міста Одеси, в особі Одеської міської ради, на користь ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» нежитлове підвальне приміщення, площею 89,8 кв.м, яке розташоване в будинку № 5, провулок Економічний в місті Одесі.

3.2. Аргументи Територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради.

Одеська міська рада та Виконавчий комітет Одеської міської ради у своїх заявах по суті спору заперечують проти задоволення позовних ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5», оскільки вважають їх необґрунтованими та незаконними.

Одеська міська рада та Виконавчий комітет Одеської міської ради стверджують, що позивачем не доведено порушення його прав, а саме не надано жодного документу, який би підтверджував, що приміщення є допоміжним.

Відповідачі вважають, що позивачем не надано жодних належних і допустимих доказів, які б підтверджували наявність у спірних приміщеннях інженерних комунікацій та технічних пристроїв, без доступу до яких експлуатація житлового будинку за адресою: м. Одеса, провул. Економічний, буд. 5, є неможливою.

Із вказаного відповідачі роблять висновок, що у будинку є і допоміжні приміщення, права на які нібито захищає ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5», і нежитлові приміщення комунальної власності.

Між тим, на думку відповідачів, спірні приміщення як за функціональним призначенням, так і за характеристиками є нежитловими, чого не спростовано позивачем. Таким чином вказане у сукупності підтверджує належність приміщень підвалу загальною площею 89,8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, провул. Економічний, буд. 5, до категорії нежитлових.

Також Одеська міська рада та Виконавчий комітет Одеської міської ради зазначають, що оскільки рішення Виконавчого комітету Одеської міської «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси» 26.05.2009 р. № 524 є обґрунтованим та законним, то і державна реєстрація права власності територіальної громади м. Одеси на вищезазначені нежилі приміщення підвалу, що розташовані за адресою: M. Одеса, провул. Економічний, буд. 5, є дійсною та законною.

Враховуючи вищевикладене відповідачі просили відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

3.3. Аргументи Департаменту комунальної власної Одеської міської ради.

У своїх поясненнях по суті спору, третя особа зазначає, що оскаржуване рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради за своєю правовою природою є актом індивідуальної дії одноразового застосування, за положенням якого виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією суб`єктами цих правовідносин певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів. Оспорюване рішення вичерпало свою дію фактом його виконання, зокрема видачою свідоцтва про право власності та реєстрацією права власності.

Відтак Департамент комунальної власної Одеської міської ради вважає, що оскільки предметом оскарження визначено правовий акт індивідуальної дії, який адресований іншим, аніж позивач особам, та не передбачає виникнення у позивача будь-яких прав та обов`язків, такий акт не міг бути ним оскаржений, що виключає підстави для задоволення судом першої інстанції заявленого позову про скасування відповідного акту органу місцевого самоврядування.

Також третя особа вказує, що оскільки на нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, виготовлено технічний паспорт від 06.03.2009, то статус таких приміщень можливо встановити як нежитлових приміщень в тому розумінні, в якому вони унормовані Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та нормами ДБН В.2.2-15-2005.

Крім того третя особа вважає, що позивачем не надано до суду достатніх доказів для підтвердження того факту, що рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 26.05.2009 №524 та Свідоцтво про право власності від 26.12.2006 серії САС № 429474 с незаконними та підлягають скасування, а самі нежитлові приміщення, що відносяться до комунальної власності та належать на праві власності Територіальній громаді м. Одеси є «допоміжними».

Окремо третя особа звертає увагу суду, що між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Антонової Оксани Леонідівни було укладено договір оренди від 01.12.2011 № 11/61 (далі Договір), згідно з яким надано у строкове платне користування об`єкт комунальної власності - нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, який наразі є діючим. Так третя особа вважає, що договірні відносини свідчать про відкритість користування та розпорядження нежитловим приміщенням, що є комунальною власністю Територіальної громади м. Одеси, управління якими здійснює Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Також третя особа зазначає, що під час здійснення співробітниками Департаменту обстеження спірних нежитлових приміщень, за результатами якого складено відповідний акт від 03.11.2023, встановлено, що приміщення відчинено, доступ вільний, використовується згідно профілю надання побутових послуг, а саме: ремонт одягу та взуття. Заборгованість з орендної плати відсутня. Орендарем надано копію рахунку на оплату внесків за послуги ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» за жовтень 2023.

Таким чином зазначені обставини, на думку Департаменту, спростовують доводи позивача щодо віднесення спірних підвальних приміщень до категорії допоміжних, у зв`язку з чим третя особа просила відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

4. Фактичні обставини справи встановлені судом.

Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009 (т.1, а.с.11-14 на звороті) затверджено перелік об`єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою. До зазначеного переліку було включено зокрема приміщення підвалу №501, загальною площею 89,8 кв.м, що розташоване за адресою м. Одеса, пров. Економічний, 5.

Відповідно до свідоцтва про право власності виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради від 18.06.2009 (т.1, а.с.17) об`єкт, що розташований за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, 5 в цілому, належить територіальній громаді міста Одеси, в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності. Об`єкт в цілому складається з приміщень, загальною площею 89,8 кв.м, відображених у технічному паспорті від 06.03.2009 (т.1, а.с.18-22). Дане свідоцтво видане на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 26.05.2009 №524.

22.07.2009 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" проведено реєстрацію права комунальної власності на об`єкт нерухомого майна нежитлові приміщення підвалу №501 за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, 5, реєстраційний номер 27851027, за територіальною громадою міста Одеси, в особі Одеської міської ради, що вбачається з витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №23370656 від 22.07.2009 (т.1, а.с.23).

Як вбачається з копії листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №01-19/1995 від 22.11.2023 (т.1 а.с. 154, т.2 а.с.86), №01-13/2143 від 25.09.2023 та №0113/853 від 28.04.2023 (т.1 а.с.166-169, т.2 а.с.93-96), копії Договору оренди №11/61 від 01.12.2011 та Додаткових договорів до нього (т.1 а.с.155-165, т.2 а.с.87-92 на звороті), копії листів Департаменту ОМР копії Акту обстеження нежитлових приміщень від 03.11.2023 (т.1, а.с.181 187) нежитлові підвальні приміщення площею 89.8 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економний, буд. 5, Департаментом комунальної власності Одеської міської ради були передані в строкове платне користування ФОП Антоновой Оксани Леонідівни згідно договором оренди від 01.12.2011 №11/61.

Також в матеріалах справи наявна копія технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок 5 провулок Економічний, місто Одеса (т.2, а.с. 64-68, а.с.141-172), з якої вбачається, що даний будинок має такі характеристики: площа забудови 656 кв.м, площа житлового будинку 4569 кв.м, житлова площа 2319 кв.м, площа нежитлових приміщень 89,9 кв.м.

В матеріалах справи наявна копія висновку експерта №52/23 від 29.09.2023 судової будівельно-технічної експертизи виконаної судовим експертом Рапачем К.В. для подання до Господарського суду Одеської області по справі №916/3892/23 за заявою адвоката Бороган В.В., в інтересах ОСББ "ЕКОНОМІЧНИЙ" (т.1, а.с.82-88).

Відповідно до даного висновку, згідно проведеного дослідження експертом було встановлено, що нежитлове підвальне приміщення площею 89,8 кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, за адресою: м. Одеса, провулок Економічний, відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, які необхідні для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Згідно проведеного дослідження, встановлено, що в нежитловому підвальному приміщенні, що розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, площею 89,8 кв.м. наявні наступні комунікації:

- ревізії на трубах системи водовідведення, що слугує для обслуговування приміщень багатоповерхового будинку.

- запірна арматура системи водопостачання, що слугує для обслуговування приміщень багатоповерхового будинку.

- запірна арматура системи опалення, що слугує для обслуговування приміщень багатоповерхового будинку.

На підставі викладеного, згідно з ДБН В.2.2-15-2019 «Житлові будинки. Основні положення», експерт виснував, що нежитлове підвальне приміщення площею 89,8 кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, провулок Економічний 5, відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, які необхідні для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Листом за №16/23 від 10.11.2023 (т.1, а.с.111) судовий експерт Рапач К.В. у відповідь на заяву адвоката Бороган В.В. від 01.11.2023, роз`яснив висновок експерта №52/23 від 29.09.2023 та вказав зокрема, що згідно проведеного дослідження, встановлено, що в нежитловому підвальному приміщенні площею 89,8 кв.м.за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, 5 наявні наступні комунікації:

- ревізії на трубах системи водовідведення, що слугує для обслуговування приміщень багатоповерхового будинку;

- запірна арматура системи водопостачання, що слугує для обслуговування приміщень багатоповерхового будинку;

- запірна арматура системи опалення, що слугує для обслуговування приміщень багатоповерхового будинку.

При проведенні обстеження на місці, встановлено належність зазначених інженерних комунікацій, саме до внутрішньо будинкових комунікацій, які необхідні для обслуговування приміщень даного багатоповерхового будинку, а не для ведення господарської діяльності конкретного приміщення підвалу площею 89,8 кв.м. Запірною арматурою на стояках системи водопостачання та опалення слугують кульові крани d=20,25,32,50 мм. Дані кульові крани призначені для аварійного перекриття стояків водопостачання та опалення, до яких необхідний цілодобовий безперешкодний доступ. Ревізії на трубах системи водовідведення необхідна для аварійного прочищення стояків системи водовідведення в нижній точці даного багатоповерхового будинку.

На підставі викладеного, судовий експерт зазначив, що згідно з ДБН В.2.2-15-2019 «Житлові будинки. Основні положення», нежитлове підвальне приміщення площею 89,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, 5, відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, які необхідні для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Ухвалою суду від 07.05.2024 клопотання (вх.5515/24 від 12.02.2024) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про призначення судової будівельно-технічної експертизи було задоволено, призначено у справі №916/3892/23 судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено такі питання:

- чи відносяться нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, до нежитлових об`єктів нерухомості, які є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин та чи можлива експлуатація житлового будинку за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, без загального доступу до зазначеного вище об`єкту нерухомості?

- чи наявне розташування вузлів управління інженерними комунікаціями житлового будинку за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, у нежитлових підвальні приміщення площею 89,8 кв.м за вказаною вище адресою?

Відповідно до наявного в матеріалах справи висновку експерта №24-2934 від 12.05.2025 судової будівельно-технічної експертизи (т.2, а.с.201-215), судовим експертом було встановлено, що нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, не відноситься до нежитлових об`єктів нерухомості, які є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, а відноситься до допоміжних приміщень житлового будинку, які за функціональним призначенням передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Експлуатація житлового будинку за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, без загального доступу до зазначеного вище об`єкту нерухомості не можлива.

Також експертом визначено, що в нежитлових підвальних приміщеннях площею 89,8 кв.м за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, наявне розташування вузлів управління інженерними комунікаціями житлового будинку за вказаною вище адресою, а саме:

- загальнобудинкова система холодного водопостачання з запірною арматурою;

- загальнобудинкова система водовідведення побутових стоків (каналізація) з ревізіями;

- загальнобудинкова мережа теплопостачання з запірною арматурою.

5. Позиція суду щодо встановлених обставин справи.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Вказаний підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Як визначено частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України, захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду.

Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.

Крім того, обраний позивачем спосіб захист цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.

Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.

Відповідно до частини першої статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

За умовами статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Так судом було встановлено, що Виконавчим комітетом Одеської міської ради було зареєстровано право комунальної власності на нежитлові приміщення підвалу №501 за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, 5, реєстраційний номер 27851027, за територіальною громадою міста Одеси, в особі Одеської міської ради, що вбачається з витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №23370656 від 22.07.2009 (т.1, а.с.23).

Вказану реєстрацію права власності було проведено на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №524 від 26.05.2009 (т.1, а.с.11-14 на звороті) про затвердження переліку об`єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою. До зазначеного переліку було включено зокрема приміщення підвалу №501, загальною площею 89,8 кв.м, що розташоване за адресою м. Одеса, пров. Економічний, 5.

Згідно з приписами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

В силу статті 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до статті 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Статтею 355 ЦК України визначено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.

За умовами частин першої, другої статті 368 ЦК України, спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Частиною першою статті 369 ЦК України унормовано, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Частинами першою, четвертою статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Так судом було встановлено, що співвласниками будинку №5 по провулку Економічному в місті Одеса, з метою забезпечення і захисту своїх прав, як співвласників багатоквартирного будинку та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, було створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЕКОНОМІЧНИЙ 5».

Суд зазначає, що відповідно до частини другої статті 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Пунктом 1 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Згідно з пунктами 5, 6 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Також згідно з положеннями пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Згідно з положеннями Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 від 17.05.2005, допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі №914/379/21.

Враховуючи вищенаведені положення чинного законодавства, господарський суд доходить висновку, що при вирішенні таких спорів, ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме: встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних або є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

Також суд вказує, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Саме такий сталий правовий висновок Верховного Суду викладено у постановах від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі №904/1040/18 та від 08.04.2020 у справі №915/1096/18.

Касаційний господарський суд у постанові від 17.01.2023 у справі №924/195/22 вказав, що чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а, як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що, виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем (зокрема, зареєстрованим власником), має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням для потреб непромислового характеру.

Вказана позиція Верховного Суду також викладена у постановах від 26.10.2022 у справі №916/2022/21, 30.06.2022 у справі №922/1406/21 та від 23.10.2019 у справі №598/175/15-ц.

Крім того суд зазначає, що відповідно до частини першої статті 18 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", об`єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане, зокрема, забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.

Отже, об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

Аналогічна правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 08.04.2020 у справі №915/1096/18 та від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.

Відповідно до ч.1 ст. 98 ГПК України, висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством.

Згідно зі статтею 104 ГПК України, висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.

Судом було досліджено наданий позивачем висновок експерта Рапач К.В №52/23 від 29.09.2023 (т.1, а.с.82-88), а також висновок №24-2934 від 12.05.2025 судової будівельно-технічної експертизи (т.2, а.с.201-215), що була призначена ухвалою суду від 07.05.2024.

Відповідно до зазначених висновків нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, не відноситься до нежитлових об`єктів нерухомості, які є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, а відноситься до допоміжних приміщень житлового будинку, які за функціональним призначенням передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Експлуатація житлового будинку за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, без загального доступу до зазначеного вище об`єкту нерухомості не можлива.

Суд зазначає, що у матеріалах справи відсутні будь-які докази які спростовували б, або поставили під сумнів висновки зроблені експертом за результатом проведення судової будівельно-технічної експертизи, що була призначена судом у даній справі за клопотанням Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Також матеріали справи не містять доказів підтвердження того, що нежитлові підвальні приміщення площею 89,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Економічний, буд. 5, є самостійними об`єктами нерухомого майна та будувалися не як допоміжні приміщення, а як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду.

Так само в матеріалах справи відсутні докази проведення реконструкції спірних приміщень, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування (зокрема, акт введення спірних приміщень в експлуатацію як новозбудоване майно або ж за наслідками реконструкції житлових чи допоміжних приміщень тощо).

Таким чином суд доходить висновку, що за своїм правовим статусом спірні приміщення належать до допоміжних приміщень в структурі житлового будинку за адресою: . Одеса, пров. Економічний, буд. 5 та є спільною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у відповідному багатоквартирному будинку.

Водночас, щодо обраного позивачем способу захисту своїх порушених прав, суд зазначає:

Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.

Саме такий правовий висновок Верховного Суду відображений в постанові від 16.12.2020 у справі №914/554/19.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц викладено, зокрема, висновок про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.

Отже, сам по собі факт проведення за Одеською міською радою державної реєстрації права комунальної власності на спірні приміщення жодним чином не змінює їх правового статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, тим більше, що вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

Згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Оскільки спірні приміщення належать до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку та в силу закону знаходяться у спільній власності співвласників будинку, а для підтвердження набутого права ними не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій, перебування такого майна у власності інших осіб, в тому числі у комунальній власності територіальної громади є протиправним.

Таким чином суд доходить висновку, що належним способом захисту інтересів співвласників багатоквартирного будинку є звернення володіючого власника про усунення перешкод шляхом визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, оскільки для реєстрації речового права за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради не існувало правових підстав.

Між тим, при зверненні з даним позовом позивачем спочатку були заявлені вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради № 524 від 26.05.2009 в частині оформлення та видачі Одеській міській раді свідоцтва про право власності на приміщення підвалу, №501, загальною площею 89,8 кв.м, що знаходиться в будинку 5, провулок Економічний в місті Одеса про визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності на приміщення підвалу №501 за територіальною громадою міста Одеси, в особі Одеської міської ради в будинку № 5, провулок Економічний в місті Одесі, площею 89,8 кв. м, серії САС номер 429474, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради.

Стосовно чого суд вказує, що свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. Свідоцтва, які посвідчують право власності на приміщення, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

Такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 18.06.2024 у справі №916/1200/23.

Згодом, під час розгляду справи позивачем було подано заяву про зміну предмету позову (вх.№16504/25 від 23.04.2025) в якій він просить суд витребувати з незаконного володіння у Територіальної громади міста Одеси, в особі Одеської міської ради на користь ОСББ «ЕКОНОМІЧНИЙ 5» нежитлове підвальне приміщення, площею 89,8 кв.м, яке розташоване в будинку № 5, провулок Економічний в місті Одеси.

Однак суд вказує, що спірні допоміжні приміщення не вибували та не могли вибути з фактичного володіння власника, у зв`язку з чим їх неможливо витребувати з незаконного володіння.

Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння є підставою для внесення запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незалежно від того, чи таке витребування відбувається у порядку віндикації (статті 387-388 ЦК України), чи у порядку, визначеному для повернення майна від особи, яка набула його за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (статті 1212-1215 ЦК України), чи у порядку примусового виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України). (пункт 38 постанови ВП ВС, 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, провадження №12-25гс21)

Натомість позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини другої статті 16 ЦК України, припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов`язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Однієї з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин. Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов`язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов`язально-правових способів. (Постанова ВП ВС від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20).

Саме така правова позиція про те, що негаторний позов об`єднання співвласників багатоквартирного будинку з вимогами про усунення перешкод шляхом визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію права комунальної власності на допоміжні приміщення виступає належним та ефективним способом захисту, викладена в постанові Верховного Суду від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі №910/3009/18 виснувала, що спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію. Спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду. Схожий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі №522/1528/15.

При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.02.2022 у справі №209/3085/20 зазначила, що судове рішення не повинне породжувати стан невизначеності у відносинах позивача з відповідачем і вимагати від них подальшого вчинення узгоджених дій для вичерпання конфлікту.

Обрання ж позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Таких висновків Велика Палата Верховного Суду дійшла у постановах від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 02.02.2021 у справі №925/642/19, від 06.04.2021 у справі №910/10011/19 , від 22.06.2021 у справі №200/606/18, від 02.11.2021 у справі №925/1351/19, від 25.01.2022 у справі №143/591/20, від 23.11.2021 у справі №359/3373/16.

Обрання способу захисту - це прерогатива позивача. Водночас свобода в обрані способу захисту передбачає й несення позивачем ризику відмови в задоволенні позовних вимог у зв`язку із неналежністю чи неефективністю заявленого захисту.

У частині третій статті 2 ГПК України, однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої статті 13 ГПК України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

Принцип змагальності сторін полягає в тому, що сторони у процесі зобов`язані в процесуальній формі довести свою правоту, за допомогою поданих ними доказів переконати суд в обґрунтованості своїх вимог чи заперечень.

Отже, даний принцип забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладення тягаря доказування на сторони.

Відповідно до частини першої статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 Господарського процесуального кодексу України, втрачає сенс.

Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Таким чином, у зв`язку із тим що позивачем, як при звернені з позовом так і при зверненні із заявою про зміну предмету спору, було обрано неналежний спосіб захисту його порушеного права, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Приймаючи до уваги відмову судом у позові у повному обсязі, судові витрати, відповідно до ст. 129 ГПК України, відшкодуванню не підлягають та покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.129, 232, 233, 236-238, 240, 241 ГПК України, суд

УХВАЛИВ:

1.У задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

2.Судові витрати понесені позивачем відшкодуванню не підлягають та покладаються на позивача.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Повне рішення складено 03 листопада 2025 р.

Суддя Ю.М. Невінгловська