номер провадження справи 9/84/25
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.10.2025 Справа № 908/1461/25

м.Запоріжжя

За позовом: ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ТЮЛЬПАН-АСД»,

до відповідача: СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ,

про визнання відмови в укладенні (поновленні) договору оренди землі на новий строк незаконною та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

Суддя Боєва О.С.

при секретарі судового засідання Непомнящій Н.П.

За участю представників:

від позивача: Корсік Я.І.;

від відповідача: Гайдук С.П.

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду Запорізької області через систему «Електронний суд» надійшла позовна заява ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ТЮЛЬПАН-АСД» до відповідача: СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ з вимогами про:

- визнання відмови СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ

ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ в укладенні (поновленні) договору оренди землі від 16.05.2006 (зареєстрований 08.12.2006 № 23) на новий строк незаконною;

- визнання укладеною між СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ та ФЕРМЕРСЬКИМ ГОСПОДАРСТВОМ «ТЮЛЬПАН-АСД» додаткової угоди до договору оренди землі від 16.05.2006, зареєстрованого в Запорізькій регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельним ресурсам», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 08.12.2006 №23, в редакції, яка наведена у прохальній частині позовної заяви.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу від 16.05.2025 здійснено автоматизований розподіл судової справи між суддями, присвоєно єдиний унікальний номер судової справи 908/1461/25 та визначено до розгляду судді Боєвій О.С.

Ухвалою суду від 21.05.2025 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/1461/25, присвоєний номер провадження 9/84/25, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання. Ухвалою суду від 19.06.2025 продовжено строк підготовчого провадження у справі на тридцять днів. Ухвалою суду від 19.08.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 10.09.2025. В судовому засіданні 10.09.2025 оголошено перерву до 23.09.2025, потім - до 07.10.2025.

У судому засіданні 07.10.2025 справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Предметом розгляду є позовні вимоги, викладені у позовній заяві, які підтримані позивачем в повному обсязі та мотивовані наступним. ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» із дотриманням строків, передбачених Договором оренди земельної ділянки від 16.05.2006 та ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», звернулось до орендодавця СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ з Листом-повідомленням від 09.04.2025 про намір скористатись переважним правом на укладення Договору на новий строк, до якого було долучено підписані орендарем ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» два примірники Додаткової угоди про укладення договору оренди землі від 16.05.2006 на новий строк. В листі поінформовано орендодавця про готовність узгоджувати (за необхідності) істотні умови договору. СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА листом від 11.04.2025, який ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» отримало 17.04.2025, запропонувала надати документи, які підтверджують належне виконання орендарем обов`язків в частині сплати орендної плати та повідомила про необхідність узгодження усіх істотних умов Договору, які передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі». 28 квітня 2025 року на виконання вимог, викладених у листі від 11.04.2025, ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» листом від 27.04.2025 надано запитувані СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ документи щодо сплати орендної плати; запропоновано повідомити зміст/суть істотних умов Договору, про необхідність узгодження яких зазначено СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ у Листі від 11.04.2025. 10 травня 2025 року від СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ отримано лист-повідомлення від 08.05.2025 № 02-22/690, в якому повідомлено, що у зв`язку з наявністю заперечень орендодавця прийнято рішення, яким відмовлено ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» в укладенні (поновленні) договорів оренди земельних ділянок к.н. :01:002:0031 та к.н. :01:001:0100 на новий строк. Позивач вважає, що СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ прийняте незаконне та необґрунтоване рішення про відмову в укладенні Договору на новий строк, мотивуючи тим, що СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ спочатку зазначено про необхідність узгодження істотних умов Договору, після чого, ігноруючи пропозицію ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» повідомити суть/зміст істотних умов Договору, відмовлено в укладенні (поновленні) Договору на новий строк без зазначення причин прийнятого рішення. Зазначені обставини свідчать про недобросовісну поведінку орендодавця: нехтування обов`язком добросовісно провести переговори з орендарем ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД», безпідставна відмова в укладенні Договору на новий строк, зловживання своїми правами, що порушує законні права ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД». Просив визнати відмову СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ в укладенні (поновленні) Договору на новий строк незаконною та визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі від 16.05.2006 в редакції, наведеній позивачем у прохальній частині позовної заяви. Позов обґрунтований ст.ст. 15, 16 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 26, 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Відповідач проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві, зазначивши, зокрема, про наступне. З прийняттям Урядом України постанови від 14.01.2015 № 15 «Про державну службу України з питань геодезії, картографії і кадастру» розпорядником земель державної власності сільськогосподарського призначення в межах, визначених Земельним кодексом України, став центральний орган виконавчої влади - Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) безпосередньо або через визначені в установленому порядку його територіальні органи. 04.12.2020 СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ ухвалила рішення № 3, яким прийняла земельну ділянку - кадастровий номер :01:002:0031 у комунальну власність. 09.04.2025 ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» звернулось до СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ з клопотанням щодо продовження договорів оренди земельних ділянок та наміром укласти договори оренди землі на новий строк. Наданий ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» проект Додаткової угоди не містив усіх істотних умов договору оренди землі; не було зазначено розміру орендної плати або застереження про те, що інші умови залишились без змін. Отже, виникла необхідність уточнення оферти ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» щодо продовження оренди землі. Крім того, розгляд цього питання нерозривно пов`язаний з належним виконанням орендарем умов договору. У зв`язку з чим, також виникла необхідність отримання податкових декларацій з плати за землю ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» за 2021-2025 роки та інформації щодо сплати ним орендної плати згідно поданих декларацій. На запит СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ Головне управління ДПС у Запорізькій області було надано податкові декларації з плати за землю ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» за 2024 та 2023 роки, в яких останнє зазначало занижені значення НГО та річної суми орендної плати. Отже ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» не у повному обсязі сплатило орендну плату за Договором оренди земельної ділянки к.н. :01:002:0031, недоплата становить 17902,77 грн за 2024 рік та 17034,03 грн за 2023 рік. При цьому, ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» також допускало порушення строків сплати орендної плати. Таким чином, не належним чином виконувало свої обов`язки за Договором оренди землі. Зазначені обставини є предметом судового розгляду у справі № 908/1503/25. 28.04.2025 на адресу сільської ради від ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» надійшов лист з цитуванням тексту листа СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ та приписів законодавства. Проте істотні умови договору оренди землі, на яких орендар бажає продовжити користування земельними ділянками, що вимагав орендодавець, ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» не зазначило. ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» обмежилось ремаркою, що бажає інші істотні умови Договору оренди землі, крім строку оренди, залишити без змін. СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА проаналізувала податкові декларації з плати за землю ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» за 2021-2025 роки, надані Головним управлінням ДПС у Запорізькій області, а також Витяги з нормативної грошової оцінки земельної ділянки к.н. :01:002:0031 за попередні роки та з`ясувала, що орендар неналежним чином виконував умови Договору від 16.05.2006. При цьому переважне право перед іншими особами на укладення Договору оренди землі на новий строк має лише той орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, згідно приписів частини першої статті 33 Земельного кодексу України. Оскільки ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» неналежно виконувало умови Договору від 16.05.2006, поновленого Додатковою угодою від 13.06.2018, зміненого Додатковим договором від 15.08.2019, то у ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» відсутнє переважне право на укладення Договору оренди землі на новий строк. 02.05.2025 відбулась 54-та позачергова сесія СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ, на якій депутати ради обговорили та проаналізували інформацію, надану сільським головою, одноголосно вирішили відмовити ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» у поновленні (укладанні) договорів оренди земельних ділянок, в т.ч. земельної ділянки з к.н. :01:002:0031, на новий строк через неналежне виконання орендарем умов договору та рішення СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ від 12.07.2022 № 37, доручили сільському голові надіслати орендарю лист-повідомлення згідно законодавства. 08.05.2025 СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА надіслала ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» лист-повідомлення, яким повідомила про наявність заперечень орендодавця щодо укладення договорів оренди землі на новий строк та відмову ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» в укладенні (поновленні) договорів оренди земельних ділянок на новий строк. Таким чином СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА в місячний строк розглянула пропозицію ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» щодо поновлення (укладення) Договору оренди землі та у зв`язку з наявністю заперечень щодо укладення Договору оренди землі на новий строк надіслала орендарю лист-повідомлення згідно законодавства. 02.06.2025 СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА надіслала ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» лист-повідомлення, яким повідомила про заперечення у поновленні (укладенні) договорів оренди землі, яким заперечила щодо поновлення (укладення) договорів оренди землі, в т.ч. щодо земельної ділянки к.н. :01:002:0031, на тих самих умовах на строк 7 (сім) років, а також про необхідність негайно звільнити земельні ділянки та повернути їх СТЕПНЕНСЬКІЙ СІЛЬСЬКІЙ РАДІ. Відтак, СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА в місячний строк після завершення строку Договору оренди землі надіслала лист-повідомлення про заперечення у його поновленні згідно законодавства. Тому вимога ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» щодо поновлення Договору оренди землі не підлягає судовому захисту. Просив у задоволенні позовних вимог ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» відмовити у повному обсязі. У відзиві відповідачем також зазначено, що СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА очікує понести судові витрати, пов`язані з розглядом даної справи, які за попереднім (орієнтовним) розрахунком складаються з витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 30000,00 грн, які просив покласти на позивача. Зазначено, що розмір та склад судових втрат, їх розрахунок та документи на їх підтвердження будуть надані в подальшому.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд

УСТАНОВИВ:

16.05.2006 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області (Орендодавець) та Фермерським господарством «ТЮЛЬПАН-АСД» (Орендар, позивач у даній справі) був укладений Договір оренди земельної ділянки, за умовами якого Орендодавцем на підставі Розпорядження голови Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області від 10.03.2006 № 14/56 надано у строкове платне користування Орендаря земельну ділянку із земель запасу Наталівської сільської ради Запорізького району Запорозької області за межами населеного пункту, а саме: земельну ділянку загальною площею 52,6196 га рілля, кадастровий номер :01:002:0031 (п.п. 1, 2, 6 Договору).

В пункті 7 Договору зокрема встановлено, що Договір укладено терміном на 12 (дванадцять) років і діє до 16.05.2018.

Цей Договір набирає чинності після підписання сторонами, нотаріального посвідчення та його державної реєстрації (п. 42 Договору).

Договір посвідчено приватним нотаріусом Запорізького нотаріального округу Запорізької області Карташовою Т.М. 16.05.2006 (реєстраційний № 2223) та зареєстровано в Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 08.12.2006 за № 23.

16.05.2006 був складений та підписаний Акт прийому-передачі об`єкта (земельної ділянки) та встановлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості, за яким Орендодавець передав, а Орендар прийняв земельну ділянку кадастровий номер :01:002:0031, площею 52,6196 га (ріллі) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За змістом п.п. 8-11 Договору встановлено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та у розмірі: 50 грн 00 коп. на рік за 1 га. За земельну ділянку площею 52,6196 га орендна плата складає 2630 грн 98 коп. на рік. В суму орендної плати входить земельний податок. Орендна плата за земельну ділянку вноситься до місцевого бюджету Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно рівними частинами не пізніше 15-го числа поточного місяця. Орендна плата за земельну ділянку переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом.

Законом України від 6 вересня 2012 року № 5245-VІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» (набрав чинності 01 січня 2013 року) внесено зміни до Земельного кодексу України, відповідно до яких з 01 січня 2013 року повноваження щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності перейшли до Центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів.

Таким чином, після укладення між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» Договору оренди земельної ділянки від 16.05.2006, відбулись зміни в законодавстві і, як наслідок, з 01.01.2013 змінився Орендодавець земельної ділянки за Договором оренди земельної ділянки від 16.05.2006 - на Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

13.06.2018 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області, як Орендодавцем, та ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» було укладено Додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 16.05.2006, згідно з якою поновлено Договір оренди землі від 16.05.2006 (зареєстрований 08.12.2006 №23), укладений між Запорізькою районною державною адміністрацією та ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» загальною площею 52,6196 га (рілля), кадастровий номер :01:002:0031, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області строком на 7 (сім) років, починаючи з 17.05.2018 (з наступного дня після закінчення терміну дії основного договору).

Також вищевказаною Додатковою угодою внесено зміни до п. 8 Договору, шляхом викладення його в такій редакції: «Річна орендна плата становить 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки землі та вноситься орендарем у грошовій формі».

В подальшому Головним управлінням Держгекадастру у Запорізькій області та ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» був укладений Додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 16.05.2006 (зареєстрований 08.12.2006 №23) №113/57-19-ДО від 15.08.2019 (арк.с. 80), яким пункт 8 Договору викладено в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 6% (шість відсотків) від нормативної грошової оцінки землі. Форма орендної плати грошова за весь період оренди».

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 179812081, сформованого 05.09.2019 (арк.с. 22), 28.08.2018 було внесено запис про право ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» оренди земельної ділянки :01:002:0031, площею 52,6196 га, цільове призначення: для ведення сільськогосподарського виробництва; адреса: Запорізька область, Запорізький район, с/рада Наталівська, на підставі Договору оренди землі від 16.05.2006, Додаткової угоди та Додаткового договору до нього.

Згідно з інформаційною довідкою № 427373315 від 17.05.2025 (арк.с. 81), 14.12.2020 до державного реєстру речових прав внесено запис про реєстрацію права власності на земельну ділянку кадастровий номер :01:002:0031, площею 52,6196 га, за Степненською сільською територіальною громадою в особі Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області, . Документи подані для державної реєстрації: акт приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність б/н від 26.11.2020, видавник: Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області - Степненська сільська територіальна громада Запорізького району Запорізької області; наказ про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну № 2-ОТГ, виданий 25.11.2020 Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області; рішення органу місцевого самоврядування про прийняття земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність: № 3 від 04.12.2020, видавник: Степненська сільська рада Запорізького району Запорізької області.

Таким чином вищезазначена земельна ділянка кадастровий номер :01:002:0031, площею 52,6196 га, була передана з державної у комунальну власність та з 04.12.2020 Орендодавець земельної ділянки за Договором оренди земельної ділянки від 16.05.2006 змінився на СТЕПНЕНСЬКУ СІЛЬСЬКУ РАДУ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ (відповідач у даній справі).

В пункті 7 Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Матеріали справи свідчать, що ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» звернулось до СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ з листом-повідомленням від 09.04.2025 про укладення договору оренди землі на новий строк (арк.с. 24), зі змісту якого слідує, що Орендар, посилаючись на умови п. 7 Договору та положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі», повідомляв Орендодавця про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки від 16.05.2006 щодо оренди земельної ділянки площею 52,6196 га (рілля), кадастровий номер №:01:002:0031, термін дії якого спливає 17.05.2025, на новий строк. ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» також зазначило про свою готовність узгоджувати (за необхідності) істотні умови договору, про наявність необхідності узгодження яких просило повідомити його письмово. Про результати розгляду цього листа та прийняте орендодавцем відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» рішення ФГ «ТЮЛЬПАН АСД» просило повідомити письмово, надавши належним чином завірену копію прийнятого рішення та примірник Додаткової угоди (у разі її підписання). До листа-повідомлення була додана підписана орендарем Додаткова угода про укладення договору оренди землі на новий строк у 2 примірниках.

Вказаний лист-повідомлення був отриманий відповідачем 09.04.2025, про свідчить відповідна відмітка на примірнику листа з датою його одержання та підписом голови сільської ради.

СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ у відповідь на вказане звернення ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» від 09.04.2025, в листі від 11.04.2025 № 02-22/544 (арк.с. 26) з метою встановлення належного виконання орендарем умов договорів оренди земельних ділянок (сплати орендної плати) та вирішення питання орендодавцем щодо продовження оренди земельних ділянок просила надати: податковий розрахунок земельного податку звітну податкову декларацію з плати за землю (земельний податок та/або орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності), як узгоджену суму податкових зобов`язань платника податків, подану (доставлену) платником податків на портал Державної податкової служби України та прийняту податковим органом (разом з квитанціями № 2), окремо по роках за 2021, 2022, 2023, 2024 та 2025 роки. Зазначено, що у випадку ненадання запитуваних документів, висновок щодо належного виконання орендарем умов договорів оренди землі буде здійснено за наявними в сільській раді інформацією та документами. Також у листі зазначено про те, що перед прийняттям рішення щодо продовження оренди земельних ділянок СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА вважає обов`язковим узгодження всіх істотних умов договору оренди землі, визначених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», про що повідомляє цим листом; запропоновані додаткові угоди від 09.04.2025 не містять всі істотні умови договору оренди землі, визначені законом. У зв`язку з чим необхідно зазначити всі передбачені законом істотні умови договорів оренди землі земельних ділянок, в т.ч. щодо земельної ділянки к.н. :01:002:0031, та повідомити про це орендодавця в порядок та у спосіб згідно приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі», в іншому випадку (не зазначення всіх істотних умов та не повідомлення орендодавця) СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ буде констатовано недосягнення домовленості щодо істотних умов договорів оренди землі.

У відповідь на лист СТЕПНЕНСЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ від 11.04.2025 № 02-22/544 Фермерським господарством «ТЮЛЬПАН-АСД» листом від 27.04.2025 (арк.с. 27) було надано запитувані документи щодо сплати орендної плати: звітні декларації з плати за землю за 2021-2025 роки з квитанціями №2, лист ГУ ДПС у Запорізькій області від 31.03.2025. Вказано, що орендарем ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» запропоновано внести зміни лише до однієї істотної умови Договору оренди строк дії договору. З приводу необхідності зазначення усіх істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі» ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» зокрема вказано, що СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА, зазначаючи про необхідність узгодження усіх істотних умов Договору, не зазначила/не запропонувала зміст (суть, умови) істотних умов. Просило письмово повідомити зміст (суть, умови) істотних умов, які пропонуються Орендодавцем, за умови погодження яких можливе укладення договору на новий строк.

Вказаний лист був отриманий СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ 28.04.2025, про що свідчить відбиток вхідного штемпеля про реєстрацію листа за вх. № 1153/02-0 від 28.04.2025.

Листом-повідомленням від 08.05.2025 № 02-22/690 СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ повідомлено ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД», що у зв`язку з наявністю заперечень орендодавця щодо укладення договорів оренди землі на новий строк, орендодавцем прийнято рішення, яким відмовлено ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» в укладенні (поновленні) договорів оренди земельних ділянок, в т.ч. щодо земельної ділянки к.н. :01:002:0031, на новий строк.

Крім того, 02.06.2025 відповідач направив позивачу лист-повідомлення від 02.06.2025 № 02-22/821 (арк.с. 110-111), в якому зазначено, що СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ заперечує щодо поновлення (укладення) договорів оренди землі земельних ділянок, к.н. :01:002:0031 та к.н. :01:001:0100, на тих самих умовах на строк 7 (сім) років, а також вказано про необхідність негайно звільнити зазначені земельні ділянки та повернути їх Степненській сільській раді.

Позивач вважає, що СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ прийняте незаконне та необґрунтоване рішення про відмову в укладенні договору оренди земельної ділянки на новий строк, що стало підставою для звернення з позовом до суду, за яким відкрито провадження у даній справі №908/1461/25.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, суд дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову виходячи з наступного.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з частиною 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини по найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За змістом частини першої статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Згідно з положеннями Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX від 05.12.2019, зокрема:

- доповнено Земельний кодекс України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови»;

- Закон України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998 доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» такого змісту: «Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126--1 Земельного кодексу України».

- статтю 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV викладено у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк»;

- розділ IX «Перехідні положення» Закону №161-XIV доповнено абзацами 3 і 4, якими унормовано, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону № 161-XIV (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Закон України № 340-ІХ від 05.12.2029 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16.01.2020, а відповідні положення пункту 8 щодо внесення змін та доповнень до Закону України «Про оренду землі», з урахуванням прикінцевих та перехідних положень Закону № 340-ІХ, з 16.07.2020.

У пунктах 18-20 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23 наведені наступні висновки:

« 18. Закон України від 05.12.2019 № 340-ІХ істотно змінив редакцію статті 33 Закону України № 161-XIV, яка тепер стосується лише переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк (частини 1-5 статті 33 цього Закону). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України № 161-XIV) з 16.07.2020 регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

19. При цьому відповідно до абзацу 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

20. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення)».

Поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV, та поняття «поновлення договору оренди», яке містилося в Законі України № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), є змістовно різними, оскільки з 16.07.2020 законодавець чітко розмежував два механізми, надані сторонам договору оренди для продовження орендних відносин: 1) переважне право орендаря на укладення нового договору оренди; 2) поновлення попереднього договору на той самий строк і на тих саме умовах. Як наслідок, до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV. Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України №161-XIV, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять (п.п. 24-25 постанови ВС від 09.04.2024 у справі №902/453/23).

Зазначене також узгоджується з правовими висновками щодо застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020), сформульованими в пунктах 6.25, 6.26 постанови Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

З наведеного слідує, що до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою.

Договір оренди земельної ділянки, за яким ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» була надана в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельна ділянка, кадастровий номер :01:002:0031, загальною площею 52,6196 га, та яка з 04.12.2020 передана з державної до комунальної власності, був укладений 16.05.2006 (зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 08.12.2006, за №23). 28.08.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відповідний запис про право оренди земельної ділянки на підставі Договору оренди землі від 16.05.2006.

Враховуючи поновлення Договору оренди земельної ділянки від 16.05.2006 (зареєстрованого 08.12.2006 за № 23) Додатковою угодою від 13.06.2018 на 7 років (починаючи з 17.05.2018), строк дії цього Договору був продовжений до 17.05.2025.

В пункті 7 Договору визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як встановлено судом вище, 09.04.2025 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про укладення договору оренди землі на новий строк, в якому з посиланням на вищевказаний пункт Договору та положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції Закону України № 340-ІХ від 05.12.2019), повідомив про свій намір скористатись переважним правом на укладення Договору оренди земельної ділянки від 16.05.2006 щодо оренди земельної ділянки з к.н. :01:002:0031 на новий строк.

До вказаного листа-повідомлення Фермерським господарством «ТЮЛЬПАН-АСД» була додана підписана зі свого боку (у двох примірниках) Додаткова угода від 09.04.2025 про укладення договору оренди землі від 16.05.2006 на новий строк (арк.с. 25), наступного змісту:

«Степненська сільська рада Запорізького району Запорізької області в особі голови Любименко В.М., іменована в подальшому «Орендодавець», з одного боку, та

Фермерське господарство «Тюльпан-АСД» в особі голови Козловського Н.М., іменоване в подальшому «Орендар», з другого боку, керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі», пунктами 7, 34 Договору оренди землі від 16.05.2006 (зареєстрований 08.12.2006 № 23), уклали додаткову угоду про таке:

1. Поновити договір оренди землі від 16.05.2006 (зареєстрований 08.12.2006 №23) (далі Договір), укладений між Запорізькою районною державною адміністрацією та ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД», загальною площею 52,6196 га (рілля), кадастровий номер № :01:002:0031 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області строком на 7 (сім) років, починаючи з 18.05.2025 (з наступного дня після закінчення терміну дії Договору).

Ця додаткова угода є невід`ємною частиною Договору, складена у 2 (двох) примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких зберігається у Орендодавця, другий зберігається у Орендаря…».

За змістом ч.ч. 1-3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV, в редакції Закону № 340-ІХ від 05.12.2019, чинній на час звернення позивача з вищезазначеним листом-повідомленням, встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

З положень ст.ст. 15, 16 ЦК України слідує, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб та в порядку, що встановлені договором або законом.

Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

В ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренди землі» передбачена можливість оскарження в суді відмови, а також наявного зволікання в укладенні нового договору оренди землі.

За приписами ч. 1 ст. 8 Конституції України, в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Відповідно до ст. 19 Конституції України, правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 14 ЦК України, цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до положень статті 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №688/2908/16-ц відзначено, що розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України).

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Як на переддоговірній стадії, так і на стадії виконання договору сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності.

Відповідь на питання про те, чи є поведінка органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування правомірною чи неправомірною залежить від оцінки такої поведінки як добросовісної чи недобросовісної, і така оцінка має здійснюватись у кожній справі окремо, зважаючи на конкретні обставини справи.

В даному випадку може кваліфікуватися як недобросовісна така поведінка власника земельної ділянки (в особі органу місцевого самоврядування), коли він необґрунтовано зволікає з наданням відповіді на звернення орендаря про поновлення строку дії оренди земельної ділянки, який скористувався своїм переважним правом для цього, або навпаки надає відповідь, в якій висуває неконкретні вимоги, на виконання яких при цьому не надає іншій стороні розумного терміну в межах визначених законодавством строків.

Реалізація переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, яка передбачена вищезазначеними приписами ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови належного виконання орендарем обов`язків за умовами договору у сукупності, із дотриманням останнім встановленої цією нормою процедури і строків повідомлення про це орендодавця.

Суд зазначає, що ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» листом від 09.04.2025 своєчасно повідомив орендодавця (відповідача) про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк - за 30 днів до закінчення строку дії договору.

До вказаного листа позивач додав проект Додаткової угоди від 09.04.2025 про укладення договору оренди землі від 16.05.2006 на новий строк, за умовами якої передбачено лише поновлення Договору оренди землі від 16.05.2006 на сім років, та без зазначення будь-яких пропозицій щодо інших істотних умов договору оренди землі.

Проте, в ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає саме проект договору.

За загальним правилом, проект договору це документ, що містить умови, які будуть закріплені в остаточній угоді після її підписання, і які сторони узгоджують перед укладанням договору.

Відповідно до положень ст. 638 ЦК України, істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на орендодавця покладений обов`язок у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору, перевірити його на відповідність вимогам закону, та узгодити (за необхідності) з орендарем, який має намір укласти договір на новий строк, істотні умови договору.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ у відповідь на звернення ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» від 09.04.2025, в листі від 11.04.2025 № 02-22/544 (арк.с. 26) було зокрема вказано, що перед прийняттям рішення щодо продовження оренди земельних ділянок СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА вважає обов`язковим узгодження всіх істотних умов договору оренди землі, визначених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», про що повідомляє цим листом. Натомість, запропонована Орендарем додаткова угода від 09.04.2025 не містить істотні умови договору оренди землі, визначені законом. Зазначено, що в іншому випадку (не зазначення всіх істотних умов та не повідомлення орендодавця) СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ буде констатовано недосягнення домовленості щодо істотних умов договору оренди землі.

Фермерським господарством «ТЮЛЬПАН-АСД» в листі від 27.04.2025 (арк.с. 27) вказано, що ним запропоновано внести зміни лише до однієї істотної умови Договору оренди строк дії договору; просив повідомити про зміст (суть, умови) істотних умов договору, які пропонуються самим Орендодавцем.

Проте, така поведінка позивача не відповідає положенням ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в якій чітко визначено обов`язок саме орендаря додати до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк проекту договору.

Орендодавець же згідно з частиною 5 вказаної норми Закону розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Верховний Суд зокрема звертав увагу на те, що за змістом частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Предмет регулювання статті 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі (п.п. 8.25-8.27 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20).

В п. 27, 28 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23 викладені такі висновки:

« 27. Аналіз частини 1 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) дає підстави вважати, що орендар, який належним чином виконував договір оренди, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Тобто очевидним є те, що мова тут не йде про поновлення чи пролонгацію попереднього договору, а йдеться саме про укладення нового договору на нових умовах…

28. Водночас імперативна норма частини 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) чітко вказує на те, що в разі оренди земель державної або комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України.

Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві.

При цьому посилання орендаря в цій справі на умови попереднього договору оренди є безпідставними, оскільки, по-перше, в чинній редакції статті 33 Закону України №161-XIV відсутня частина 6, яка власне й визначала поновлення договору на тих самих умовах, тобто в порядку так званої «мовчазної згоди» орендодавця. По-друге, в чинній редакції цієї статті йдеться не про поновлення попереднього договору, а про укладення нового договору оренди та, як наслідок, необхідність погодження сторонами його істотних умов, а не запозичення умов попереднього договору, який в будь-якому випадку припиняється, але не поновлюється».

Отже, як зазначалось вище, позивач недотримався вищенаведених вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», які регламентують його поведінку при зверненні до орендодавця з листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та не додав до такого листа-повідомлення відповідний проект договору із зазначеними у ньому усіма необхідними істотними умовами договору, в т.ч. після направлення йому СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ листа від 11.04.2025 № 02-22/544, в якому Орендодавець наголосив про обов`язковість узгодження всіх істотних умов договору оренди землі, визначених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», та зазначив, що в іншому випадку (не зазначення всіх істотних умов та не повідомлення орендодавця) СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ буде констатовано недосягнення домовленості щодо істотних умов договору оренди землі.

Відповідачем в т.ч. надано в матеріали справи (додано до відзиву) копію протоколу №72 засідання 54 позачергової сесії Степненської сільської ради дев`ятого скликання від 02 травня 2025 року, зі змісту якого слідує, що сільським головою було повідомлено про звернення 09.04.2025 ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» з клопотанням щодо продовження оренди земельних ділянок, в т.ч. земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0031, та наміром укласти договір оренди землі на новий строк, а інші суттєві умови договору оренди землі залишити без змін. Запропоновано депутатам визначитися з цього питання. Сільський голова повідомив, що додатковим договором 2019 року, укладеним між Головним управлінням Держгеокадастру України в Запорізькій області та ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД», орендна плата зменшена до 6% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок; також зазначив, що аналіз податкових декларацій з плати за землю за останні 5 років показав, що орендар занижував значення нормативної грошової оцінки земельних ділянок та розміру річної орендної плати за землю, внаслідок чого наявна недоплата орендної плати; сільська рада готує позови до суду про стягнення з ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» несплаченої орендної плати за землю. В процесі обговорення депутатами, зокрема, зазначалось, що про те, що розмір орендної плати земельних ділянок комунальної власності, встановлений рішенням Степненської сільської ради від 12.07.2022 № 7, складає 12% від нормативної грошові оцінки земельних ділянок, тому поновлювати (укладати) договір на умовах ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» є неприйнятним для Степненської сільської ради; ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» неналежним чином виконувало договори оренди землі, не сплачувало орендну плату в повному обсязі, тому втратило переважне право на поновлення (укладення) договорів оренди на новий строк. Депутати одноголосно вирішили відмовити ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» у поновленні (укладенні) договорів оренди земельних ділянок, в т.ч. земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0031, на новий строк та доручити сільському голові надіслати ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» відповідний лист-повідомлення згідно законодавства.

В подальшому листом-повідомленням від 08.05.2025 № 02-22/690 СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ повідомлено ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД», що у зв`язку з наявністю заперечень орендодавця щодо укладення договорів оренди землі на новий строк, орендодавцем прийнято рішення, яким відмовлено ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» в укладенні (поновленні) договорів оренди земельних ділянок, в т.ч. щодо земельної ділянки к.н. :01:002:0031, на новий строк.

Таким чином сторони не дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору оренди землі, насамперед внаслідок неправильних дій позивача СФГ «ТЮЛЬПАН-АСД», яким не була дотримана передбачена ч. 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» процедура укладення договору оренди землі на новий строк.

Враховуючи зазначене, в силу ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є таким, що припинилось через недосягнення домовленості щодо істотних умов договору.

Згідно з усталеною практикою Верховного Суду, суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, перебираючи на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесено до компетенції відповідного органу.

Незважаючи на те, що беззаперечним є право орендаря оскаржити відмову органу місцевого самоврядування в укладенні нового договору оренди землі на новий строк, наслідком оскарження такої відмови та визнання її незаконною не може бути підміна волевиявлення власника на укладення договору оренди землі на новий строк на умовах орендаря, викладених ним у проекті Додаткової угоди від 09.04.2025 про укладення договору оренди землі від 16.05.2006 на новий строк, яку в межах даного спору позивач просить суд визнати укладеною, та умовами якої передбачено виключно поновлення Договору оренди землі від 16.05.2006 на сім років, та без зазначення будь-яких пропозицій щодо інших істотних умов договору оренди землі.

Крім того, як зазначалося вище, законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, шляхом укладення договору оренди землі на новий строк, має орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч. ст. 530 ЦК України).

Згідно з ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Судом встановлено, що СТЕПНЕНСЬКА СІЛЬСЬКА РАДА ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ звернулась до Господарського суду Запорізької області з позовом до ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ТЮЛЬПАН-АСД» про стягнення несплаченої орендної плати за Договором від 16.05.2006 оренди земельної ділянки, кадастровий номер :01:002:0031, площею 52,6196 га, розташованої на території Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту, за період 2023-2024 роки в розмірі 34936,80 грн, за яким було відкрито провадження у справі № 908/1503/25.

Ухвалою суду від 11.07.2025 провадження у справі № 908/1503/25 було закрито на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку із відсутністю предмета спору.

У вищезазначеній ухвалі суду зокрема вказано, що після відкриття провадження в даній справі № 908/1503/25 відповідач сплатив заборгованість у повному обсязі, що підтверджується копією платіжної інструкції №14 від 24.06.2025 про сплату орендної плати за 2023 та 2024 роки в сумі 34936,80 грн.

Вищезазначене є свідченням того, що за 2023-2024 роки орендар ФГ «ТЮЛЬПАН-АСД» належним чином не виконував обов`язки за умовами Договору оренди земельної ділянки, внаслідок чого мала місце несплачена орендна плата за користування землею.

Суд зауважує, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Верховним Судом зазначено, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру орендаря поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав і за наявності добросовісної поведінки орендаря. У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитися землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. Такі правові висновки викладено в п.п. 6.31, 6.35 постанови Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.

Матеріалами даної справи підтверджено, що позивачем не була дотримана передбачена ч. 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» процедура укладення договору оренди землі на новий строк, в свою чергу Орендодавцем СТЕПНЕНСЬКОЮ СІЛЬСЬКОЮ РАДОЮ ЗАПОРІЗЬКОГО РАЙОНУ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ в межах своїх повноважень розглянуто звернення орендаря в установлений законом термін та правомірно відмовлено в укладенні договору оренди землі на новий строк з підстав наведених вище.

На підставі усього вищевикладеного, суд дійшов до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Витрати зі сплати судового збору відповідно до положень ст. 129 ГПК України покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Повний текст рішення складено та підписано 30.10.2025.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено впродовж двадцяти днів з дня складання повного судового рішення у порядку, встановленому ст. 257 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя О.С. Боєва