ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"16" жовтня 2025 р. м. Вінниця Cправа № 902/1203/25

Господарський суд Вінницької області у складі: головуючий суддя Міліціанов Р.В., при секретарі Іванець В.Р., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом: Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1", вул. Центральна, буд. 20, с. Довжок, Могилів-Подільський район, Вінницька область, 24544, код - 31503849

до: Ободівської сільської ради, вул. Ватутіна, буд. 8, с. Ободівка, Гайсинський район, Вінницька область, 24353, код - 04331107

про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною

за участю представників:

позивача: Хитрук Іван Сергійович

відповідача: не з`явився

В С Т А Н О В И В:

29.08.2025 року до Господарського суду Вінницької області надійшла позовна заява (б/н від 28.08.2025 року) (вх. № 1285/25 від 29.08.2025 року) Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1" до Ободівської сільської ради про визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 09.11.2007 року, що укладений між Тростянецькою районною державною адміністрацією та Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1" (в редакції, яка викладена у додатковій угоді від 01.03.2019 року № 87) укладеною в редакції наданій позивачем.

Ухвалою суду від 03.09.2025 року відкрито провадження у справі № 902/1203/25 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 30.09.2025 року.

Ухвалою суду від 15.09.2025 року забезпечено участь представника Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1", адвоката Хитрука Івана Сергійовича у судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою системи відеоконференцзв`язку ЄСІТС.

19.10.2025 року до суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву (б/н від 19.09.2025 року) (вх.канц. № 01-34/10041/25), за змістом якого зазначено, що у відповідача немає підстав для заперечень щодо визнання позову. Також, останній просить суд проводити судові засідання за його відсутності.

У судовому засіданні 30.09.2025 року судом постановлено ухвалу про закриття підготовчого судового засідання та призначення справи до судового розгляду по суті на 16.10.2025 року.

Ухвалою 30.09.2025 року повідомлено учасників справи про дату наступного судового засідання.

У судовому засіданні 16.10.2025 року прийняв участь представник позивача. Представник відповідача правом участі в судовому засіданні не скористався, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Суд зазначає, що у відзиві на позовну заяву відповідач просить суд проводити розгляд справи без його участі.

Стислий виклад процесуальних позицій сторін.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначає 09.11.2007 року між Тростянецькою районною державною адміністрацією та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1" укладено договір оренди землі.

За умовами договору в строкове платне користування Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1" передається земельні ділянки сільськогосподарського призначення площею 65,6 га, які розташовані на території Цибулівської ради Тростянецького району Вінницької області.

Позивач стверджує, що належним чином виконував обов`язки Договору оренди, сплачував орендну плату у розмірі, який був визначений відповідно до Договору оренди.

Наказом начальника Головного у правління Держгеокадастру у Вінницький області від 05.01.2018 року №2-255/15-18-СГ поновлено Договір оренди на 7 років та зобов`язано Позивача замовити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) у розробника документації із землеустрою.

Наказом начальника Головного управління Держгеокадастру у Вінницький області від 26.02.2019 року №2-2340/15-19-СГ було затверджено Позивачу технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01), а саме: кадастровий номер :01:005:0218 - площею 18.9982 га та кадастровий номер :01:001:0587 - площею 35,5621 га. У подальшому сторони, керуючись наказом начальника Головного управління Держгеокадастру у Вінницький області від 05.01.2018 року №2-255/15-18-СГ, уклали 01.03.2019 додаткову угоду № 87 до Договору оренди, якою даний договір виклали у новій редакції.

Право оренди на вищезазначені земельні ділянки за позивачем було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.09.2019 року, що підтверджується витягами.

У зв`язку із передачею земельних ділянок із державної комунальну власність Ободівської сільської ради, в січні 2021 року було зареєстровано право власності за відповідачем на них в державному реєстрі.

Маючи намір поновити договір оренди на той самий строк позивач звернувся до відповідача з клопотанням, проте, рішення з даного питання не прийнято.

Враховуючи, що строк дії договору оренди (в редакції Додаткової угоди від 01.03.2019) до 08.11.2024 року та маючи намір на поновлення зазначено договору Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1" звернулось з відповідним позовом до суду.

У відзиві на позовну заяву відповідач зазначає, що СТОВ "Агрофірма "Кряж-Агро-1" повністю дотрималося процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасно (більш як за 1 місяць до закінчення договору) повідомивши Ободівську сільську раду про намір продовжити орендні правовідносини на вищевказані земельні ділянки загальною площею 54,5603 га і звернулося до ради з проектом додаткової угоди, де викладені умови продовження договору оренди від 09.11.2007р. № б/н. Також вищевказані земельні ділянки використовується орендарем СТОВ "Агрофірма "Кряж-Агро-1" за цільовим призначенням та орендна плата за неї сплачується вчасно та в повному обсязі.

Ободівська сільська рада не має заперечень проти задоволення позову СТОВ "Агрофірма "Кряж-Агро-1" про визнання додаткової угоди до договору оренди від 09.11.2007 року вищевказаних земельних ділянок укладеною.

Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, що 09.11.2007 року між Тростянецькою районною державною адміністрацією (Орендодавець) та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1" (Орендар) укладено договір оренди землі (т. 1, а.с. 10).

Відповідно п. 1 Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає на підставі розпорядження Тростянецької райдержадміністрації № 484 від 01.11.2007 року в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення за межами с. Цибулівка, Тростянецького району Вінницької області на території Цибулівської сільської ради.

Згідно з п.2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 65,6 га в тому числі - в полі № ІІІ-І - 33,8 га, в полі № ІІ -2 -31,8 га із земель запасу.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 527 473,20 грн (п. 5 Договору).

Орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі 2% від нормативної грошової оцінки землі (ріллі) - 10 549,46 грн/рік (п. 9 Договору).

Орендна плата вноситься помісячно (879,13 грн, рівними частинами, кінцевий термін сплати 15 листопада кожного року (п. 11 Договору).

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих, актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" від 06.09.2012 року №5245-УІ, який набрав чинності 01.01.2013 року, було внесено зміни в ч.4 ст.122 Земельного кодексу України.

Після зазначених законодавчих змін, повноваження щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб були передані центральному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальним органам.

З 01.01.2013 року власником земельних ділянок, які с об`єктами договору оренди, стало Головне управління Держгеокадастру у Вінницький області.

05.01.2018 року Наказом начальника Головного у правління Держгеокадастру у Вінницький області №2-255/15-18-СГ вирішено поновити договір оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності від 09.11.2007 року - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01), розташовані на території Цибулівської сільської ради Тростянецького району, який укладений між Тростянецькою районною державною адміністрацією та СТОВ «Агрофірма «Кряж Агро-1» терміном на 10 років та зареєстрований у Державному реєстрі земель 09.11.2007 року №67.

Змінено істотні умови - строк дії договору оренди на 7 років та орендну плату в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Надано СТОВ «Агрофірма «Кряж Агро-1», дозвіл, на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) загальною площею 65,60 га, які перебувають в користуванні товариства на умовах оренди на території Цибулівської сільської ради Тростянецького району Вінницької області (т. 1, а.с. 12).

26.02.2019 року Наказом начальника Головного управління Держгеокадастру у Вінницький області №2-2340/15-19-СГ вирішено затвердити СТОВ «Агрофірма «Кряж Агро-1» технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01) (далі - Земельні ділянки), а саме: кадастровий номер :01:005:0218 - площею 18.9982 га та кадастровий номер :01:001:0587 - площею 35,5621 га (т. 1, а.с. 13).

01.03.2019 року між сторонами укладено Додаткову угоду № 87 до догвоору оренди землі від 09.11.2007 року (т. 1, а.с. 14-16).

Відповідно п. 1 Додаткової угоди Орендодавець відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 05.01.2018 року № 2-255/15-18-СГ «Про поновлення договору оренди земельної ділянки та надання дозволу на розроблення документації із землеустрою», наказу Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 26.02.2019 року № 2-2340/15-19-СГ «Про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі», надає (поновляє), а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (земельні ділянки) сільськогосподарського призначення з кадастровим номером (кадастровими номерами): :01:005:0218; :01:001:0587, яка розташована (які розташовані) на території Цибулівської сільської ради (за межами населеного пункту) Тростянецького району, Вінницької області.

В оренду передається (передаються) земельна ділянка загальною площею 54,5603 га, у тому числі: 18,9982 га, - рілля; 35,5621 га - рілля (п. 2 Додаткової угоди).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору становить 1 231 280,05 грн, з них: 18,9982 га становить 379 223,45 грн; 35,5621 га становить 852 056,60 грн (п. 5 Додаткової угоди).

За змістом п. 8 додаткову угоду укладено (поновлено) на 7 років з 09.11.2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Дата закінчення терміну договору 08.11.2024 року.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 147 753,61 грн за 1 рік (п. 9 Додаткової угоди).

Право оренди на вищезазначені земельні ділянки за позивачем було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 23.09.2019 року (т. 1, а.с. 18).

Відповідно до п.п.2 п.3 постанови Верховної Ради України "Про утворення та ліквідацію районів" від 17.07.2020 року №807-ІХ Тростянецький район - ліквідовано. Натомість, згідно з п.п.2 п.1 даної постанови утворено Гайсинський району складі територій, зокрема, але не виключно - Ободівської сільської територіальної громади.

Згідно з Перспективним планом формування територій громад Вінницької області, затвердженого розпорядженням КМУ від 06.05.2020 року №512-р, Цибулівська сільська рада увійшла до складу Ободівської сільської територіальної громади.

Відтак, після реформування адміністративного-територіального устрою України в 2020 році, земельні ділянки знаходяться в межах Ободівської сільської територіальної громади (за межами с. Цибулівка) Гайсинського району Вінницької області.

27.05.2021 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляцїї у сфері земельних відносин" від 28.04.2021 року №1423-ІХ, відповідно до якого Головні управління Держгеокадастру в областях перестали розпоряджатися земельними ділянками сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, які в силу закону стали комунальною власністю відповідної громади.

У зв`язку із передачею земельних ділянок із державної в комунальну власність Ободівської сільської ради, в січні 2021 року було зареєстровано право власності за відповідачем, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 15.08.2025 року (т. 1, а.с. 20).

Після закінчення строку дії договору оренди позивач продовжує користуватись земельними ділянками та сплачувати орендну плату, що підтверджується податковою декларацією з плати за землю від 19.02.2025 року (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2025 рік та платіжними інструкціями №7 від 26.02.2025 року, №7 від 26.03.2025 року, №13 від 25.04.2025 року, №13 від 27.05.2025 року, №17 від 23.06.2025 року, №16 від 25.07.2025 року, які наявні в матеріалах справи.

30.09.2024 року позивачем на адресу відповідача надіслано лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі (вих. № 256). Додатком до якого серед іншого додано проект відповідної додаткової угоди (т. 1, а.с. 34-35).

01.10.2024 року відповідачем отримано зазначений лист, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення №684 (т. 1, а.с. 39).

Матеріали справи не містять відповідей Ободівської сільської ради чи інформації про прийняті рішення з приводу розгляду звернення Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1" щодо поновлення Договору оренди землі.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд виходив з наступного.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з п. 1 ч. 2 статті 11 Цивільного кодексу України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що до виключних повноважень органу місцевого самоврядування віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Згідно із пунктом "а" частини першої статті 12 Земельного кодексу України розпорядження землями територіальних громад віднесено до повноважень сільських, селищних, міських рад на території сіл, селищ, міст.

Згідно із частиною першою статті 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина перша статті 5 названого Закону). Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Відповідно до частини першої статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки. Відповідно до частини четвертої статті 334 Цивільного кодексу України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; згідно з частиною другою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша стаття 15 Закону України "Про оренду землі").

Згідно із частиною першою статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-ІХ який набрав чинності 16.01.2020 поряд із внесенням змін до статті 33 Закону України "Про оренду землі" шляхом викладення її у новій редакції, внесено зміни до Земельного кодексу України шляхом доповнення його статтею 126-1 та доповнено розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі".

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже поновлення спірного Договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Зазначені висновки підтверджуються правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 19.04.2023 року у справі № 909/992/20, а також випливають з прямого припису абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, яка була чинною на момент звернення позивача щодо продовження строку дії договору оренди землі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. ч. 2-4 Закону).

Відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України.

За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Законодавцем у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: 1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною (Постановах Касаційного господарського суду Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 06.02.2019 у справі № 920/752/17, від 20.02.2019 у справі №915/1401/17).

Матеріалами справи підтверджується, що позивачем дотримано порядку поновлення строку договору дії оренди землі, встановленого ч. ч. 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди направлено клопотання про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди (т. 1 а.с. 34-36).

Також вбачається, що орендар належним чином виконував умови договору оренди земельної ділянки, що підтверджено копіями квитанцій про сплату орендної плати та податковими деклараціями з плати за землю (т. 1 а.с. 48-92).

Проте протягом 30 днів після закінчення строку дії договору оренди землі розпорядником земельної ділянки не направлено обґрунтованого заперечення щодо поновлення договору оренди на новий строк на тих самих умовах в розумінні частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції на дату укладення договору оренди землі та державної реєстрації права оренди землі.

Після закінчення строку дії вказаного Договору оренди землі позивач продовжує користуватися земельною ділянкою відповідно до цільового призначення, сплачує орендну плату.

Верховний Суд у постанові від 10.09.2018 року у справі № 920/739/17 вказав, що статтею 33 цього Закону регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 2 - 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 зазначеної статті).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку договору заперечення орендодавця проти поновлення договору (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору).

Як зазначає Велика Палата Верховного Суду в постанові від 26.05.2020 року у справі № 908/299/18, частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини 8 статті 33 вказаного Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З наведеного убачається, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Отже, Ободівська сільська рада Гайсинського району Вінницької області не висловила своїх заперечень проти запропонованих умов продовження договору оренди та відносно користування Орендарем земельною ділянкою, тому Орендар має законні сподівання на поновлення Договору оренди землі на новий строк на тих самих умовах, що і первинний Договір оренди землі.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 зауважила, що порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа - повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору.

Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше ".

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 року у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 року, у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 року у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Верховний Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у даних спірних правовідносинах є орендар. Тому у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

У частині 2 статті 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

За змістом статті 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад; здійснення контролю за використанням та. охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26, статті 25 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Частинами 1, 2 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що Рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Як слідує з матеріалів справи, будь-якого рішення щодо звернення позивача із клопотанням про поновлення Договору оренди землі Ободівською сільською радою Гайсинського району Вінницької області у встановленому законом порядку не приймалося.

Крім того, матеріали справи не містять заперечень відповідача після закінчення строку дії договору, протягом місяця у поновленні Договору оренди, позивач продовжує належним чином користуватися орендованою земельними ділянками та виконує обов`язки землекористувача за спірним Договором (сплачує орендну плату).

Відповідно до пункту 16 частини четвертої статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільський, селищний, міський голова укладає від імені територіальної громади, ради та її виконавчого комітету договори відповідно до законодавства, а з питань, віднесених до виключної компетенції ради, подає їх на затвердження відповідної ради.

Ураховуючи вищенаведене, вирішення питання про передачу земельної ділянки в оренду, припинення права користування земельною ділянкою, укладення, та продовження, а також розірвання договорів оренди землі належить до виключної компетенції Ободівської сільської ради, як органу місцевого самоврядування, а не особистої компетенції Сільського голови.

Відповідна правова позиція наведена також і Верховним Судом у постанові від 7 квітня 2021 року в справі № 911/15/19.

Відсутність прийнятого рішення щодо відмови у поновленні договору оренди або розгляду даного питання свідчить про бездіяльність орендодавця.

Тобто, встановлені судом фактичні обставини справи свідчать про те, що позивачем дотримані усі умови для поновлення договору оренди, визначені ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Отже, права позивача є порушеними і підлягають судовому захисту.

Якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Таким чином, позивачем обрано належний спосіб захисту своїх прав.

Виходячи із системного аналізу обставин, встановлених при розгляді даної справи у їх сукупності та оцінки наданих доказів, виходячи із загальних засад, встановлених у ст. 3 ЦК України, суд дійшов висновку про наявність підстав для захисту прав СТОВ "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1" на поновлення Договору оренди землі шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до нього.

За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

Згідно з частиною другою статті 187 ГК України день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше (Постанова КГС ВС від 30 жовтня 2023 року у cправі №914/3891/21).

Щодо розподілу судових витрат суд зазначає наступне.

У судовому засіданні представником позивача заявлено усне клопотання, в якому останній зазначає, що не підтримує заявлені до стягнення 3 028,00 грн судового збору та 15 000,00 грн витрат понесених на професійну правничу допомогу.

З урахуванням чого, судові витрати зі сплати судового збору в сумі 3 028,00 грн слід залишити за позивачем.

Щодо клопотання про стягнення 15 000,00 грн витрат понесених на професійну правничу допомогу, то в силу ч. 8 ст. 129 ГПК України, розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

З урахуванням наведеного вище та позиції представника відносно залишення судових витрат за позивачем, клопотання Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1", викладене у позовній заяві, про стягнення 15 000,00 грн судових витрат на професійну правничу допомогу підлягає залишенню без розгляду.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 2, 3, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 42, 45, 46, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 80, 86, 91, 113, 118, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд -

У Х В А Л И В :

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 09 листопада 2007 року, що укладений між Тростяненькою районною державною адміністрацією та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА" КРЯЖ - АГРО - 1" (в редакції, яка викладена у додатковій угоді від 01 березня 2019 року № 87), в наступній редакції:

Додаткова угода

про поновлення Договору оренди землі

від 09 листопада 2007 року

с. Ободівка " " 2024 року

Ободівська сільська рада, в особі сільського голови Ременюка Костянтина Васильовича, що діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", надалі - Орендодавець, однієї сторони, та

Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма" Кряж- Агро-1", в особі директора Гулузаде Жавідана, що діє на підставі Статуту, надалі - Орендар, з другої сторони (надалі поіменовані кожна окремо - Сторона, а разом - Сторони) відповідно до рішення сесії Ободівської сільської ради скликання від " " 2024 року № " ", керуючись ст.33 Закону України "Про оренду землі", уклали дану додаткову угоду до Договору оренди землі від 09 листопада 2007 року, який зареєстрований 09 листопада 2007 року Вінницькою регіональною філією ДП "Центр ДЗК", про що в Державному реєстрі земель було вчинено запис за №67 (надалі по тексту - Додаткова угода та Договір оренди відповідно), об`єктом за яким є земельні ділянки з кадастровим номером :01:005:0218. площею 18.9982 га та з кадастровим номером :01:001:0587, площею 35,5621 га. про наступне:

Предмет Додаткової угоди

1. Сторони дійшли до взаємної згоди внести зміни до Договору оренди (в редакції Додаткової угоди від 01 березня 2019 року №87), а саме:

1.1. Преамбулу Договору оренди викласти у наступній редакції:

"Ободівська сільська рада, в особі сільського голови Ременюка Костянтина Васильовича, що діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", іменований в подальшому "Орендодавець", з однієї сторони, та

Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма" Кряж- Агро-1", в особі директора Гулузаде Жавідана, що діє на підставі Статуту, іменований в подальшому "Орендар", з другої сторони, (в подальшому разом іменуються як "Сторони", а кожна окремо - "Сторона") уклали цей договір про нижченаведене:".

1.2. В пункті 1 Договору оренди слова "на території Цибулівської сільської ради (за межами населеного пункту) Тростянецького району. Вінницької області" замінити словами "на території Вінницької області Гайсинського району Ободівською територіальної громади (за межами села Цибулівка)".

1.3. Пункт 5 Договору оренди викласти в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельних ділянок станом на 2024 рік становить 1 294 075,34 (один мільйон двісті дев`яносто чотири тисячі сімдесят п`ять) гривень, 34 копійки, з них:

- 18,9982 га становить 398 563,85 (триста дев`яносто вісім тисяч п`ятсот шістдесят три) гривні, 85 коп.;

- 35,5621 га становить 895 511,49 (вісімсот дев`яносто п`ять тисяч п`ятсот одинадцять) гривень. 48 коп.

1.4. Перше речення пункту 8 Договору оренди викласти у наступній редакції: "Поновити Договір оренди землі на 7 (сім) років з 09 листопада 2024 року".

1.5. Четверте речення пункту 8 Договору оренди викласти у наступній редакції: "Дата закінчення терміну договору 08 листопада 2031 року".

1.6. Пункт 9 Договору викласти в наступній редакції:

"Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 155 289,05 (сто п`ятдесят п`ять тисяч двісті вісімдесят дев`ять) гривень, 04 копійки, з них:

- за 18,9982 га становить 47 827,67 (сорок сім тисяч вісімсот двадцять сім) гривень, 67 коп. за 1 рік;

- за 35,5621 га становить 107 461,38 (сто сім тисяч чотириста шістдесят одна) гривня, 38 коп. за 1 рік.

1.7. Розділ Договору оренди "Реквізити сторін" викласти у наступній редакції:

Орендодавець: Орендар:

Ободівська сільська рада Сільськогосподарське товариство з

24353, Вінницька область, обмеженою відповідальністю

Гайсинський район, с. Ободівка, "Агрофірма" Кряж-Агро-1"

вул. Ватутіна, буд. 8, 69095, Запорізька область, м. Запоріжжя,

Код проспект Соборний, буд. 111-А,

Код

2. Всі інші умови Договору оренди залишаються без змін.

3. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди та набирає чинності з моменту її підписання Сторонами.

4. Додаткова угода укладена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, одна з яких знаходиться в Орендодавця, друга в Орендаря.

Реквізити сторін

Орендодавець: Орендар:

Ободівська сільська рада Сільськогосподарське товариство з

24353, Вінницька область, обмеженою відповідальністю

Гайсинський район, с. Ободівка, "Агрофірма" Кряж-Агро-1"

вул. Ватутіна, буд. 8, 69095, Запорізька область, м. Запоріжжя,

Код проспект Соборний, буд. 111-А,

Код

_____________ К.В. Ременюк _____________ Гулузаде Жавідан

3. Клопотання Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "АГРОФІРМА "КРЯЖ-АГРО-1" про стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу в сумі 15 000,00 грн - залишити без розгляду.

4. Судові витрати зі сплати судового збору в сумі 3 028,00 - залишити за позивачем.

5. Примірник судового рішення надіслати учасникам справи до електронних кабінетів у системі ЄСІТС та на електронні адреси, за їх відсутності - рекомендованим листом, з повідомлення про вручення поштового відправлення: позивачу - , представнику позивача - ІНФОРМАЦІЯ_1 , відповідачу - .

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити рішення суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення шляхом подачі апеляційної скарги до Північно-західного апеляційного господарського суду.

Повне судове рішення складено 27 жовтня 2025 р.

Суддя Міліціанов Р.В.

віддрук. прим.:

1 - до справи

2 - позивачу (вул. Центральна, буд. 20, с. Довжок, Могилів-Подільський район, Вінницька область, 24544)

3 - відповідачу (вул. Ватутіна, буд. 8, с. Ободівка, Гайсинський район, Вінницька область, 24353)