ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"23" жовтня 2025 р. Справа № 924/692/25

м. Хмельницький

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Шевчук О.І., за участю секретаря судового засідання Демчук М.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали

за позовом Летичівської селищної ради, селище Летичів Хмельницького району Хмельницької області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", с.Ставниця Хмельницького району Хмельницької області

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012

Представники сторін:

від позивача: Коберник О.В. за довіреністю від 04.12.2024 №4659

від відповідача: адвокат Мельник Л.А. згідно ордеру серії АВ №123206 (в режимі відеоконференції)

Відповідно до ст.240 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення у справі

Процесуальні дії по справі, стислий виклад позицій сторін

До Господарського суду Хмельницької області 07.07.2025 надійшла позовна заява Летичівської селищної ради (31500, Хмельницька обл., Шепетівський район, селище Летичів, вул. Героїв Крут, 2/1, ) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" (31530, Хмельницька обл., Шепетівський район, с. Ставниця, вул. Зарічна, 35, ) про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, укладеного між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області в особі першого заступника голови Файдевича Анатолія Степановича та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" в особі директора Рівного Анатолія Івановича, зареєстрованого у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області за №03237, в наступній редакції: сторону "Орендодавець" замінити на "Летичівська селищна рада ()"; пункт 2.4 статті 2 "Об`єкт оренди" викласти в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 13.06.2025 становить: 118 865,70 грн."; пункт 4.1 статті 4 "Орендна плата" викласти в новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 12 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становитиме 14263,88 грн на рік, на розрахунковий рахунок Летичівської селищної ради".

Ухвалою суду від 14.07.2025 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі для її розгляду в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

11.09.2025 ухвалою суду продовжено підготовче провадження у справі на тридцять днів, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні на 24.09.2025.

Ухвалами суду від 24.09.2025 та 08.10.2025 під час судового розгляду справи по суті оголошувались перерви у судовому засіданні.

Позивач - Летичівська селищна рада (далі - позивач) наполягає на задоволенні позовних вимог, в обґрунтування яких зазначає, що 01.09.2012 між Летичівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області від 01.10.2012 за №03237, за умовами якого у строкове платне користування на 5 років передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) площею 3,2350 га, що знаходиться на території Летичівської селищної ради (Горбасівської селищної ради) на підставі розпорядження Летичівської райдержадміністрації від 10.07.2012 №448/2012-Р. Орендна плата визначена в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, що становить 53 427,97 грн., та складає 2137,12 грн. на рік в розмірі 1/12 частини від загальної річної орендної плати на рахунок Горбасівської сільської ради. Земельна ділянка передана в оренду для ведення товарного виробництва. 20.03.2014 сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно якої строк дії договору становить 15 років.

Стверджує, що з 01.01.2019 року повноваження щодо розпорядження нерозподіленими земельними ділянками та невитребуваними частками (паями) покладено на сільські, селищні, міські ради в межах їх повноважень відповідно до Закону України №2498-VIII від 10.07.2018 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", яким внесено зміни до Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".

Положенням про орендну плату, затвердженим рішенням Летичівської селищної ради від 05.07.2024 №7, встановлено розмір річної орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на рівні 12% нормативної грошової оцінки.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 станом на 13.06.2025 становить 118 865,70 грн.

Позаяк згідно ст.632 Цивільного кодексу України, ст.288 Податкового кодексу України і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями ст.288 Податкового кодексу України, виникла необхідність у внесенні змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, про що 04.06.2024 Товариству з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" була скерована відповідна пропозиція про приведення договору оренди землі у відповідність до закону шляхом укладення додаткових угод про заміну сторони орендодавця, зміну розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та відсоткової ставки орендної плати з 4% до 12% нормативної грошової оцінки.

Також зазначає, що 30.09.2024 Летичівською селищною радою прийнято рішення №64 "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", яким зобов`язано орендаря в місячний строк укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок та провести державну реєстрацію права оренди земельних ділянок.

Через невиконання орендарем наведеного рішення, позивач 18.02.2025 скерував орендарю претензію про внесення змін до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташована за межами населених пунктів Летичівської селищної ради, яка залишена без реагування.

Позаяк Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" у добровільному порядку не підписано додаткову угоду в частині заміни орендаря, зміни нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки та розміру річної орендної плати з 4% до 12% нормативної грошової оцінки, позивач звернувся до суду із даним позовом.

У якості правових підстав позову покликається на ст.ст.55, 144 Конституції України, ст.ст.11, 628, 632, 651, 792 Цивільного кодексу України, ст.122 Земельного кодексу України, ст.ст.15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.13, 15, 18, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст.288, 289 Податкового кодексу України.

Представник позивача під час розгляду справи по суті підтримала позовні вимоги, вважає їх підтвердженими наявними в матеріалах справи доказами. Вказала, що чинним договором оренди землі не передбачено таких підстав для внесення змін до нього, які є предметом позову. Однак, наявність випадків, встановлених законом, в т.ч. прийняття відповідно до ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органу місцевого самоврядування про встановлення розміру орендної плати, зумовлює право позивача ініціювати в судовому порядку питання зміни відповідних договірних правовідносин.

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" (далі ТОВ "Агро-Форте", орендар, відповідач) заперечує проти позовних вимог та у поданому відзиві на позов стверджує, що позивачем не доведено наявність підстав, передбачених ст.651 Цивільного кодексу України, для внесення змін до договору оренди: недосягнення взаємної згоди сторін, наявність положень договору або закону, які дають можливість внести зміни до спірного договору, а також відсутність істотного порушення умов договору оренди відповідачем.

Відповідач наголошує, що позивачем не надано належних доказів того, що згадувана у позовній заяві пропозиція щодо внесення змін до договору була отримана відповідачем нарочно або ж через засоби поштового зв`язку. Додане рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 05.06.2024 свідчить лише про отримання кореспонденції за вказаною адресою, однак відсутність опису вкладення ставить під сумнів, що надсилалися будь-які документи, які пов`язані із укладенням додаткової угоди про зміни до договору оренди землі. Наведене свідчить про те, що позивачем не надавалась відповідачу пропозиція щодо внесення змін до договору (оферта) у формі відповідної додаткової угоди, а отже відповідачем не могло бути розглянуто відповідну пропозицію позивача, тобто сторонами не здійснювалось узгодження умов додаткової угоди.

Також позивачем не надано доказів про відсутність згоди сторін щодо укладення додаткової угоди до договору. Усі дії позивача свідчать про односторонній характер прийняття рішення про внесення змін до договору оренди землі, що суперечить ч.1 ст.30 Закону України "Про оренду землі" та п.12.1 договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012.

Щодо зміни розміру орендної плати, відповідач звертає увагу, що у договорі оренди земельної ділянки від 01.09.2012 встановлено річну орендну плату за земельну ділянку в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, однак Летичівська селищна рада, прийнявши рішення №7 від 05.07.2024, визначила ставку орендної плати в розмірі 12%, що з урахуванням змісту пункту 4.4 цього договору не підпадає під погоджені сторонами умови внесення змін до нього.

Звертає увагу, що ні договором оренди, ні чинним законодавством не встановлено обов`язку сторін приводити умови договору в частині визначення ставки орендної плати від нормативної оцінки землі у відповідність до нових ставок, визначених органом місцевого самоврядування. Покликаючись на правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, стверджує, що рішення органу місцевого самоврядування може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору. Відтак, відсутні підстави для зміни розміру орендної плати та покладення на орендаря обов`язку сплачувати оренду плату у збільшеному розмірі, відмінному від того, на який орендар погоджувався, укладаючи договір.

У додаткових письмових поясненнях від 07.10.2025 відповідач вказує, що своєчасно щомісячно сплачує орендну плату в розмірі, погодженому сторонами в договорі оренди, з урахуванням зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та з індексацією. Орендар щорічно самостійно розраховує та подає до контролюючого органу за місцем розташування земельної ділянки податкову декларацію з плати за землю з розбивкою річної суми плати рівними частинами за місяцями. До пояснень долучено платіжну інструкцію від 30.09.2025 та декларацію за 2025 рік, згідно якої нормативно-грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 становить 36 747,39 грн. за 1 (один) га та за всю площу 121 277,35 га, річна сума орендної плати в сумі 4 887,40 грн. Розрахунок відбувається відповідно до актуальної нормативно-грошової оцінки з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата сплачується на рахунок для сплати платежів по Хмельницькій області, зазначений на офіційному сайті Державної податкової служби України. Упродовж строку дії договору оренди претензій щодо несплати, несвоєчасної сплати, неповної сплати орендної плати ні від орендодавця, ні від контролюючого органу відповідачу не надходило.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позовних вимог заперечила з підстав, викладених у відзиві на позов та в додаткових письмових поясненнях.

Розглядом матеріалів справи встановлено таке.

Розпорядженням Летичівської районної державної адміністрації №448/2012-р від 10.07.2012 надано Товариству з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї), які знаходяться за межами населених пунктів на території Горбасівської сільської ради загальною площею 39,4933 га.

У Списку земельних ділянок із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї) на території Горбасівської сільської ради, який є додатком до розпорядження голови райдержадміністрації від 10.07.2012 №448/2012-р, за №33 зазначено земельну ділянку площею 3,2352 га.

01.09.2012 між Летичівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки (далі Договір), відповідно до п.1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012 №448/2012-р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,2350 га, у тому числі 3,2350 га ріллі, ділянка №33 (п.2.1 Договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 53 427,97 грн. (п.2.4 Договору).

Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.3.1 Договору).

Відповідно до п.п.4.1, 4.2 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4% від нормативної грошової оцінки, що становить 53438,21 грн., що становитиме в сумі 2137,53 грн. на рік в розмірі 1/12 частини від загальної річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктом 4.4 Договору визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки землі сільськогосподарського призначення (п.п.5.1, 5.2 Договору).

Пунктом 12.1 Договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується в судовому порядку.

Договір набирає чинності після підписання сторонами (п.14.1 Договору).

Договір підписаний представниками сторін та скріплений печатками.

Договір зареєстрований в Книзі записів договорів оренди земельних ділянок 01.10.2012 за №03237 у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області.

Актом від 01.09.2012 перенесено в натуру (на місцевість) межі земельної ділянки площею 3,2350 га, розташованої на території Горбасівської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ "Агро-Форте". Границі земельної ділянки закріплено межовими знаками.

01.09.2012 за актом передачі-прийому земельної ділянки, переданої в оренду, Летичівська районна державна адміністрація Хмельницької області передала земельну ділянку площею 3,2350 га, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Горбасівської сільської ради, а ТОВ "Агро - Форте" прийняло в оренду строком на 5 років вищезгадану земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки).

20.03.2014 між Летичівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", як орендарем, укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, згідно якої сторони вирішили доповнити п.1.2 розділу І "Предмет договору": кадастровий номер земельної ділянки :04:007:0074, а також викласти п.3.1 розділу 3 "Строк дії договору" в новій редакції: Договір укладено на 15 років. Після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Дана додаткова угода є невід`ємною частиною договору та набирає чинності з моменту її підписання сторонами.

Додаткова угода підписана представниками сторін.

02.03.2018 зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 площею 3,2350 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" строком на 15 років на підставі договору оренди землі №б/н від 01.09.2012, номер запису речового права 25100340, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №115978287 від 02.03.2018.

У наданому Летичівською селищною радою листі від 04.06.2024 за вих.№1849, адресованому керівнику ТОВ "Агро-Форте", вказано про перехід з 01.01.2019 повноважень щодо розпорядження нерозподіленими земельними ділянками та невитребуваними частками (паями) до органів місцевого самоврядування; установлення за рішенням Летичівської селищної ради від 29.06.2023 №16 річного розміру орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) на рівні 12% нормативно-грошової оцінки; запропоновано у місячний строк з`явитись до відділу земельних відносин Летичівської селищної ради для приведення договорів оренди землі згідно додатку 1 у відповідність до вимог чинного законодавства України шляхом укладання додаткових угод до договору оренди землі про заміну сторони орендодавця та приведення у відповідність відсоткової ставки орендної плати встановленим вимогам.

Згідно Переліку договорів оренди землі, у які необхідно внести зміни, що є додатком 1 до листа від 04.06.2024, зазначено договір оренди б/н від 01.09.2012 земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 площею 3,2350 га.

До листа надано копію поданого 05.06.2024 рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ТОВ "Агро-Форте".

Рішенням Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024 "Про встановлення місцевого податку плати за землю на території Летичівської селищної ради" встановлено на території Летичівської територіальної громади з 01.01.2025 місцевий податок плату за землю, затверджено Положення про земельний податок та Положення про орендну плату. Це рішення набирає чинності з 01.01.2025. З 01.01.2025 вважати такими, що втратили чинність рішення Летичівської селищної ради №16 від 29.06.2023 "Про встановлення місцевого податку плати за землю на території Летичівської селищної ради", №24 від 08.08.2023 "Про внесення змін до рішення Летичівської селищної ради від 29.06.2023 "Про встановлення місцевого податку плати за землю на території Летичівської селищної ради" та №28 від 01.02.2024 "Про внесення змін до рішення Летичівської селищної ради від 29.06.2023 №16".

Згідно п.6 Положення про орендну плату, яке є додатком 2 до рішення Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024, розмір річної орендної плати для земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) встановлюється на рівні 12% нормативної грошової оцінки.

Рішенням №64 від 30.09.2024 "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у користуванні ТОВ "Агро-Форте" Летичівською селищною радою вирішено внести зміни до діючих договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташовані за межами населених пунктів Летичівської селищної ради, в т.ч. договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 площею 3,2350 га, укладеного 01.09.2012 (дата реєстрації 02.03.2018, номер реєстрації 25100340) між Летичівською районною державною адміністрацією та ТОВ "Агро-Форте", а саме: змінити в тексті договору сторону орендодавця на "Летичівська селищна рада ()"; встановити орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки з послідуючою індексацією; зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" в місячний термін після прийняття рішення селищної ради укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок та провести державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельних ділянок, у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Згідно витягу №НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформований 13.06.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 становить 118 865,70 грн.

Позивачем надано до матеріалів справи копію претензії від 18.02.2025 за вих.№615, адресовану відповідачеві, про внесення змін до діючого договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), кадастровий номер :04:007:0074, яка розташована за межами населених пунктів Летичівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області. Зі змісту претензії вбачається інформування відповідача про перехід з 01.01.2019 повноважень щодо розпорядження нерозподіленими земельними ділянками та невитребуваними частками (паями) до органів місцевого самоврядування; установлення за рішенням Летичівської селищної ради від 05.07.2024 №7 річного розміру орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) на рівні 12% нормативно-грошової оцінки; скерування орендарю 04.06.2024 пропозиції про приведення договору оренди землі у відповідність до законодавства шляхом укладення додаткових угод до договору про заміну сторони орендодавця та приведення до відповідності рішенням Летичівської селищної ради від 05.07.2024 №7 відсоткової ставки орендної плати, а також рекомендовано орендарю виконати свої зобов`язання та внести зміни до діючого договору оренди земельної ділянки про зміну сторони орендодавця та приведенню до відповідності відсоткової ставки орендної плати шляхом укладення додаткової угоди.

Відповідачем за результатами розгляду претензії від 18.02.2025 за вих.№615 скеровано позивачу за вих.№53 від 14.03.2025 цінним листом з описом вкладення відповідь на претензію вих.№632 від 18.02.2025, згідно якої проінформовано про відсутність підстав для її задоволення з огляду на неотримання пропозиції про приведення договору оренди землі у відповідність вимогам законодавства шляхом укладення додаткових угод до договору оренди землі про зміну сторони орендодавця та приведення до відповідності Положенню відсоткової ставки орендної плати, неузгодженість дій органу місцевого самоврядування щодо збільшення відсоткової ставки річної орендної плати з умовами договору оренди в частині порядку перегляду розміру орендної плати та відсутність підстав, визначених законом, для внесення таких змін до чинного договору оренди.

Також відповідачем надано до матеріалів справи:

- платіжну інструкцію №705 від 30.09.2025 на суму 35 000 грн., одержувач ГУК у Хмел.обл/Летичів.стг/18010600; призначення: орендна плата за землю з юридичних осіб;

- податкову декларацію з плати за землю за 2025 рік, згідно розділу ІІ якої нормативно-грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 становить 36 747,39 грн. за 1 (один) га та річна сума орендної плати в розмірі 4% від нормативно-грошової оцінки - 4 887,40 грн.

Інших доказів, що стосуються предмета спору, матеріали справи не містять.

Дослідивши обставини справи та оцінивши надані докази по суті спору, судом береться до уваги таке.

Згідно зі ст.ст.15, 16 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Реалізуючи передбачене статтею 55 Конституції України, статтею 4 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Своєю чергою суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.

Оцінка предмета заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (такий правовий висновок Верховного Суду викладений у постановах від 19.09.2019 у справі №924/831/17, від 28.11.2019 у справі №910/8357/18, від 22.09.2022 у справі №924/1146/21, від 06.10.2022 у справі №922/2013/21, від 17.11.2022 у справі №904/7841/21).

Відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Водночас, зазначені норми не означають, що кожний позов, поданий до суду, має бути задоволений. Якщо позивач не довів порушення його права чи безпосереднього інтересу, в позові слід відмовити. Близький за змістом правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2021 у справі №761/45721/16-ц.

Аналіз наведених норм свідчить, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

У справі, що розглядається, предметом позову є вимога Летичівської селищної ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, укладеного між Летичівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та ТОВ "Агро - Форте", як орендарем, в частині заміни сторони орендодавця в договорі на позивача () у зв`язку набуттям ним права розпорядження земельною ділянкою, а також щодо нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки 118 865,70 грн. станом на 13.06.2025 та нового розміру відсоткової ставки (12% нормативної грошової оцінки) річної орендної плати, що становитиме 14263,88 грн на рік на підставі рішень Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024 "Про встановлення місцевого податку плати за землю на території Летичівської селищної ради" та №64 від 30.09.2024 "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у користуванні ТОВ "Агро-Форте".

Велика Палата Верховного Суду неодноразово вказувала, зокрема у постановах від 22.08.2018 у справі №925/1265/16, від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, від 22.06.2021 у справі №334/3161/17, що, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (висновки Великої Палати Верховного Суду викладені у постановах від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Як слідує зі змісту позовної заяви, саме внесення до договору оренди земельної ділянки змін, які пов`язані із заміною сторони орендодавця, визначенням нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зміною розміру орендної плати, є ефективним способом захисту порушених прав позивача. Відтак, обраний позивачем спосіб захисту має кореспондувати змісту права, за захистом якого він звернувся до суду та характеру його порушення відповідачем.

У справі, що розглядається, спір стосується земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 площею 3,2350 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян).

Частиною 3 ст.2 Земельного кодексу України (далі ЗК України) визначено, що об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Відповідно до ч.3 ст.12 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Судом встановлено, що розпорядженням Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012 року №448/2012-р надано ТОВ "Агро-Форте" дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї), які знаходяться за межами населених пунктів на території Горбасівської сільської ради загальною площею 39,4933 га. Згідно Списку земельних ділянок із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї) на території Горбасівської сільської ради, який є додатком до цього розпорядження, за №33 зазначено земельну ділянку площею 3,2352 га.

01.09.2012 між Летичівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та ТОВ "Агро-Форте", як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до п.1.1, 2.1, 3.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування на 5 років земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3,2350 га із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012 №448/2012-р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.

Договір зареєстрований в Книзі записів договорів оренди земельних ділянок 01.10.2012 за №03237 у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області.

20.03.2014 між сторонами укладено додаткову угоду до Договору від 01.09.2012, якою доповнено п.1.2 розділу І "Предмет договору" Договору: кадастровий номер земельної ділянки :04:007:0074, а також викладено п.3.1 розділу 3 "Строк дії договору" в новій редакції: Договір укладено на 15 років.

Згідно із ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України "Про оренду землі").

У справі, що розглядається, спірні правовідносини між сторонами виникли з підстав внесення до Договору змін, які пов`язані із визначенням нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зміною розміру (ставки) орендної плати.

Згідно ч.ч.1, 3 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Одним із основоположних принципів приватноправового регулювання є закріплений в пункті 3 статті 3 та статті 627 ЦК України принцип свободи договору, відповідно до якого укладення договору носить добровільний характер і ніхто не може бути примушений до вступу в договірні відносини.

Частиною 1 ст.628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Стаття 629 ЦК України проголошує принцип обов`язковості договору (pacta sunt servanda), тобто цивільне законодавство закріплює принцип непорушності досягнутих сторонами правочину домовленостей, а відтак закріплених у договорі відповідних умов.

Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається (ч.1-3 ст.632 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст.638 ЦК України).

Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства (ч.ч.1, 2 ст.648 ЦК України).

Підстави для зміни або розірвання договору передбачені ст.651 ЦК України і, за загальним правилом викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку ч.1 ст.651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених законом.

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Згідно ст.30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст.654 ЦК України).

Пунктом 12.1 Договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується в судовому порядку.

У даній справі позов обґрунтовано відмовою відповідача у добровільному порядку внести зміни до діючого договору оренди земельної ділянки згідно із прийнятими позивачем рішеннями про зміну нормативної грошової оцінки та розміру відсоткової ставки (12% нормативної грошової оцінки) річної орендної плати, а також в частині заміни сторони договору (орендодавця).

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Верховний Суд у постанові від 30.03.2020 у справі №387/554/18 вказав, що правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов`язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.

Суд зауважує, що зміною умов договору є чітко передбачена юридично-логічна послідовність дій та стадій, які засновані на певних діях його сторін, що виражається в різноманітних способах узгодження нових умов договору шляхом волевиявлення.

Зі змісту наданого позивачем листа від 04.06.2024 за вих.№1849, адресованого керівнику ТОВ "Агро-Форте", вбачається інформування орендаря про перехід з 01.01.2019 повноважень щодо розпорядження нерозподіленими земельними ділянками та невитребуваними частками (паями) до органів місцевого самоврядування; установлення рішенням Летичівської селищної ради від 29.06.2023 №16 річного розміру орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) на рівні 12% нормативної грошової оцінки, а також пропозицію з`явитись у місячний строк до відділу земельних відносин Летичівської селищної ради для приведення договорів оренди землі згідно додатку 1 у відповідність до вимог чинного законодавства України шляхом укладання додаткових угод до договору оренди землі про заміну сторони орендодавця та приведення у відповідність відсоткової ставки орендної плати встановленим вимогам. Згідно Переліку договорів оренди землі, у які необхідно внести зміни, що є додатком 1 до листа від 04.06.2024, зазначено договір оренди б/н від 01.09.2012 земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 площею 3,2350 га. До листа надано копію поданого 05.06.2024 рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ТОВ "Агро-Форте".

Зі змісту адресованої позивачем відповідачу претензії від 18.02.2025 за вих.№615 про внесення змін до діючого договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), кадастровий номер :04:007:0074, яка розташована за межами населених пунктів Летичівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області, вбачається інформування відповідача про перехід з 01.01.2019 повноважень щодо розпорядження нерозподіленими земельними ділянками та невитребуваними частками (паями) до органів місцевого самоврядування; установлення рішенням Летичівської селищної ради від 05.07.2024 №7 річного розміру орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) на рівні 12% нормативної грошової оцінки; скерування орендарю 04.06.2024 пропозиції про приведення договору оренди землі у відповідність до законодавства шляхом укладення додаткових угод до договору про заміну сторони орендодавця та приведення до відповідності рішенням Летичівської селищної ради від 05.07.2024 №7 відсоткової ставки орендної плати, а також рекомендацію орендарю виконати свої зобов`язання та внести зміни до діючого договору оренди земельної ділянки про зміну сторони орендодавця та приведенню до відповідності відсоткової ставки орендної плати шляхом укладення додаткової угоди.

У відповіді на претензію вих.№632 від 18.02.2025 відповідачем проінформовано позивача про відсутність підстав для її задоволення.

Суд бере до уваги твердження відповідача про відсутність належних доказів щодо отримання ним пропозиції позивача щодо внесення змін до Договору засобами поштового зв`язку, позаяк надане позивачем рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 05.06.2024 свідчить лише про отримання кореспонденції за вказаною адресою, однак відсутність опису вкладення ставить під сумнів, що надсилалися будь-які документи, які пов`язані із укладенням додаткової угоди про зміни до договору оренди землі.

Позивачем не спростовано наведене твердження відповідача. Належні докази надіслання відповідачу проєкту додаткової угоди у матеріалах справи відсутні.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.09.2020 у справі №920/418/19 вказала, що те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у ч.2 ст.651 ЦК України. Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає ст.16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

Відтак, у даній справі суду належить встановити наявність/відсутність підстав для зміни Договору в судовому порядку відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України, тобто випадків, встановлених законом або договором, настання яких зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни відповідних договірних правовідносин.

При вирішенні спору суд враховує, що особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.

На час укладення договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 розпорядником земельної ділянки площею 3,2350 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) була Летичівська районна державна адміністрація Хмельницької області.

Разом з тим, Законом України №2498-VIII від 10.07.2018 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", що набрав чинності 01.01.2019, внесено зміни до Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", зокрема статтю 13 цього закону викладено в новій редакції.

Частинами 3-7 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" в редакції Закону №2498-VIII, визначено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а також право відповідної сільської, селищної, міської ради, починаючи з 01.01.2025 в порядку визнання майна безхазяйним набути право власності на невитребувану власником до 01.01.2025 земельну частку (пай) з обмеженням правомочностей у вигляді заборони передачі її у приватну власність протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності.

В подальшому, Законом України №3993-IX від 08.10.2024 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин" до ч.4 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" внесено зміни шляхом продовження можливості власникам невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям оформити право власності на неї до 01.01.2028.

Нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних органів до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (аналогічні висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 01.10.2019 у справі №922/2723/17, Верховним Судом у постановах від 26.04.2023 у справі №917/2031/19, від 29.08.2023 у справі №917/253/20, від 09.07.2025 у справі №916/2497/23).

Чинне законодавство, зокрема ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" надає відповідній раді, яка не є власником земельної ділянки, можливість правомірно передати користування землею тимчасово іншій особі (такий висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19).

З огляду на наведене, з 01.01.2019 виключне право передачі в оренду невитребуваних часток (паїв) отримали сільські, селищні, міські ради. Водночас, зміна законодавства щодо таких повноважень не має зворотної дії в часі та не припиняє раніше укладені договори оренди. Відтак, зазначені повноваження органів місцевого самоврядування стосуються лише укладання нових договорів оренди щодо невитребуваних паїв, на чинні договори, укладені районними державними адміністраціями до 01.01.2019, така зміна повноважень не впливає.

Зміна орендодавця в силу положень ст.32 Закону України "Про оренду землі" відбувається лише після переходу до органу місцевого самоврядування права власності на таку земельну ділянку в порядку, визначеному ч.ч.4, 5 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", а не через зміни у законодавстві щодо повноважень органів державної влади чи місцевого самоврядування на укладення договорів оренди таких земельних ділянок.

Перехід до позивача права передачі в оренду невитребуваних часток (паїв), в т.ч. і щодо орендованої земельної ділянки, не є сам по собі безумовним правозмінюючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв`язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Такий перехід повноважень орендодавця земельної ділянки до позивача не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється його суб`єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Тож після переходу до позивача наведених повноважень Договір не припинив свою дію, позивач в силу вимог закону набув статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за Договором правами та обов`язками.

Відтак, укладення додаткової угоди про заміну сторони у договорі оренди земельної ділянки не є випадком, встановленим законом, що виключає підстави для зміни договору в цій частині за рішенням суду відповідно до положень ч.2 ст.651 ЦК України.

Як вбачається зі змісту позовної заяви, ініціювання Летичівською селищною радою внесення змін до укладеного договору оренди земельної ділянки обумовлено, перш за все, зміною нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки з кадастровим номером №:04:007:0074 та зміною розміру відсоткової ставки (з 4 до 12% нормативної грошової оцінки) річної орендної плати.

Статтею 206 ЗК України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 п.14.1 ст.14, Податкового кодексу України (далі ПК України).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (п.п.14.1.72, п.14.1 ст.14, п.п.269.1.1 п.269.1 ст.269 ПК України), а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою на умовах оренди (п.п.14.1.136 п.14.1 ст14, п.288.1 ст.288 ПК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч.1 ст.93 ЗК України, ст.1 Закону України "Про оренду землі").

За змістом ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до частин 1-3 ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У пунктах 4.1, 4.2 Договору сторонами узгоджено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4% від нормативно грошової оцінки, що становить 53 438,21 грн., що становитиме в сумі 2 137,53 грн. на рік в розмірі 1/12 частини від загальної річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

З наведеного вбачається, що базою для обрахунку орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки та її річний розмір визначається у певному відсотку від такої нормативної грошової оцінки.

Як зазначено в ст.1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель".

Так, ч.1 ст.13 Закону України "Про оцінку земель" визначено випадки обов`язкового проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, зокрема, у разі визначення розміру земельного податку, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу місцевого самоврядування (ч.1 ст.15 Закону України "Про оцінку земель").

За змістом статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

За результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч.ч.1, 2 ст.20 Закону України "Про оцінку земель").

Відповідно до п.271.1 ст.271 ПК України базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом (п.п.271.1.1); площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено (п.п.271.1.2). База оподаткування по земельних частках (паях) визначається згідно із даними земельних ділянок, на які фізичні особи мають право як власники земельних часток (паїв), з урахуванням підпунктів 271.1.1 та 271.1.2 цього пункту.

Рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом (п.271.2 ст.271 ПК України).

Положеннями п.289.1 ст.289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою та є основою для визначення розміру орендної плати для земельних ділянок, в т.ч. земельних часток (паїв).

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч.5 ст.23 Закону України "Про оцінку земель").

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 становить 118 865,70 грн., що підтверджується витягом №НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 13.06.2025.

Розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідачем не оспорюється.

З огляду на наведені положення законів України "Про оренду землі", "Про оцінку земель", Податкового кодексу України зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок призводить до зміни розміру орендної плати. Зазначене відповідає положенням ч.2 ст.632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. В орендаря земельної ділянки з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

Отже, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки (правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22).

Крім того, суд враховує твердження відповідача про здійснення ним розрахунку орендної плати відповідно до актуальної нормативно-грошової оцінки з урахуванням індексів інфляції. З наданої відповідачем податкової декларації з плати за землю за 2025 рік вбачається зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 в розмірі 36 747,39 грн. за 1 (один) га та визначення річної суми орендної плати в розмірі 4% від нормативно-грошової оцінки, що становить 4 887,40 грн.

З огляду на наведене, внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є випадком, встановленим законом, настання якого зумовлює право позивача ініціювати в судовому порядку питання зміни відповідних договірних правовідносин, що виключає підстави застосування положень ч.2 ст.651 ЦК України та, відповідно, зміну договору в цій частині за рішенням суду.

Щодо наявності підстав для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру (ставки) орендної плати (12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки), суд враховує таке.

Пунктом 288.1 ст.288 ПК України унормовано, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Згідно п.п.288.4 ст.288 ПК України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

За змістом п.288.5 ст.288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Отже, при визначенні розміру орендної плати у випадку передачі в оренду земельних ділянок, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки. Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу з орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі.

Диспозиція статті 288 ПК України чітко розрізняє розмір орендної плати, яка визначається договором, та річну суму платежу, яка своєю чергою не може бути меншою від затвердженого законодавцем розміру.

Як уже зазначав суд, у пунктах 4.1, 4.2 Договору сторони узгодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4% від нормативно грошової оцінки, що становить 53 438,21 грн., що становитиме в сумі 2 137,53 грн. на рік в розмірі 1/12 частини від загальної річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктом 6 Положення про орендну плату, затвердженого рішенням Летичівської селищної ради від 05.07.2024 №7, встановлено розмір річної орендної плати для земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) на рівні 12% нормативної грошової оцінки.

Позаяк за умовами п.п.4.1, 4.2 Договору річний розмір орендної плати визначений з розрахунку 4% від нормативно грошової оцінки, позивач стверджує про наявність підстав для внесення змін в договір на підставі ч.2 ст.651 ЦК України за рішенням суду.

Крім того, рішенням №64 від 30.09.2024 "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у користуванні ТОВ "Агро-Форте" Летичівською селищною радою вирішено внести зміни до діючих договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташовані за межами населених пунктів Летичівської селищної ради, в т.ч. договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:007:0074 площею 3,2350 га, укладеного 01.09.2012 між Летичівською районною державною адміністрацією та ТОВ "Агро-Форте", зокрема встановити орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки з послідуючою індексацією; зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" в місячний термін після прийняття рішення селищної ради укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок та провести державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельних ділянок, у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Суд враховує, що пунктом 4.4 Договору визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

У контексті спірних земельних правовідносин суд звертає увагу, що Верховний Суд у постанові від 16.04.2018 у справі №910/7905/17 проаналізувавши, зокрема, положення ст.ст.632, 651 ЦК України та ст.30 Закону України "Про оренду землі" виснував, що рішення органів місцевого самоврядування, якими зміно розмір орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки) можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, розглядаючи спір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, виснувала, що при визначенні розміру орендної плати у випадку передачі в оренду земель комунальної власності має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки. При цьому, рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду.

Відтак, рішення Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024 "Про встановлення місцевого податку плати за землю на території Летичівської селищної ради" не може вважатися безумовною підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, проте таке рішення може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.

Аналогічні правові висновки неодноразово викладалися Верховним Судом у постановах від 14.02.2018 у справі №910/10936/17, від 20.09.2018 у справі №911/3626/17, від 31.05.2023 у справі №925/406/22, від 16.04.2018 у справі №910/7905/17, від 19.02.2019 у справі № 910/21590/17, від 13.06.2019 у справі №910/11764/17, від 20.11.2019 у справі №916/2769/18, від 16.01.2020 у справі №904/1912/19, від 04.02.2020 у справі №922/378/19 та Великою Палатою Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19.

Крім того, з огляду на положення п.288.5 ст.288 ПК України та ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Згідно із ч.1 ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

За змістом п.34 ч.1 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Підпунктом 1 п. а) ч.1 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 ЗК України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 ПК України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

Такий правовий висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19.

Орендна ставка, яка затверджена рішенням Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024 "Про встановлення місцевого податку плати за землю на території Летичівської селищної ради", тобто рішенням органу місцевого самоврядування, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.

Відтак, суд відхиляє доводи позивача про наявність випадків, встановлених законом, в т.ч. прийняття відповідно до ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органу місцевого самоврядування про встановлення розміру орендної плати, що зумовлює право позивача ініціювати в судовому порядку питання зміни відповідних договірних правовідносин.

З огляду на вищенаведене та умови договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, якими не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування, суд дійшов висновку про відсутність підстав для внесення змін до договору щодо розміру відсоткової ставки (12% нормативної грошової оцінки) річної орендної плати за рішенням суду та покладення на орендаря обов`язку сплачувати оренду плату у збільшеному розмірі, відмінному від того, на який він погоджувався, укладаючи цей договір.

Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно із положеннями статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Судом кожному учаснику справи була надана розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цього учасника в суттєво невигідне становище відносно другої сторони, в т.ч. подати докази на підтвердження своїх вимог та заперечень, обґрунтувати перед судом переконливість поданих доказів та позицій по справі, скористатись іншими процесуальними правами.

За змістом частин 1-3 ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд зобов`язаний надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, який міститься в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів, з урахуванням їх належності, допустимості, достовірності, вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду від 01.07.2021 у справі №917/549/20).

Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення (правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16).

Отже, беручи до уваги наведені вище положення закону, враховуючи встановлені судом факти та зміст позовних вимог, суд дійшов висновку про необґрунтованість позивачем порушення його прав ТОВ "Агро-Форте", а відтак і підстав для судового захисту таких прав шляхом внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, укладеного між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області та ТОВ "Агро-Форте", зареєстрованого у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області за №03237, та відмову в позові.

Щодо розподілу судових витрат між сторонами, суд зазначає таке.

Згідно ст.ст.123, 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору у зв`язку із відмовою в позові покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.2, 4, 73, 74, 86, 123, 129, 232, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення Господарського суду Хмельницької області подається до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено скорочене (лише вступну та резолютивну частини) рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 29.10.2025.

Суддя О.І. Шевчук