ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2025 року Справа № 926/2321/25
За позовом Товариство з обмеженою відповідальністю Дружба

до відповідача Чернівецької міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив Сіті оф Хілс-1

про визнання договору укладеним

Суддя Проскурняк О.Г.

Секретар судового засідання Гончар А.Ю.

Представники сторін:

від позивача адвокат Чепишко Д.В.

від відповідача Сьоміна І.В.

від третьої особи Білянський М.І.

СУТЬ СПОРУ: Товариство з обмеженою відповідальністю "Дружба" звернулось до Господарського суду Чернівецької області із позовом до відповідача Чернівецької міської ради про визнання договору укладеним.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що між сторонами укладено договір оренди землі, за яким міська рада на підставі рішення 5 скликання від 27 жовтня 2006 року № 136 надала, а ТОВ Дружба прийняла в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться по вул. Руській, 267 площею 0,1486 га. У подальшому договір оренди землі поновлено з 07 липня 2015 року; зазначену земельну ділянку зараховано до земель запасу, а ТОВ Дружба передано в користування земельну ділянку площею 0,2706 га за кадастровим номером :32:003:0109 за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 213-Б з метою будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення.

Згідно з містобудівними умовами та обмеженнями від 13 квітня 2017 року № 141/17, ТОВ Дружба отримало вихідні дані на забудову земельної ділянки у м. Чернівці по вул. Руській, 213-Б, шляхом будівництва багатоквартирного житлового будинку, а в подальшому Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради видала ТОВ Дружба дозвіл на виконання будівельних робіт ЧВ 23 на будівництво багатоквартирного житлового будинку по вулю Руській, 213-Б в м. Чернівці на земельній ділянці за кадастровим номером :32:003:0109.

Далі позивач стверджує, що листом від 20 листопада 2019 року Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин звертався до ТОВ Дружба, в якому запропонував останньому підписати проект договору про пайову участь у розвитку інфраструктури м. Чернівці. Проте, позивач не надав відповідь на цей лист, у зв`язку із не отриманням проекту договору.

У липні 2021 року закінчено будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Руській, 213-Б у м. Чернівці, що встановлено актом готовності об`єкта до експлуатації від 23 листопада 2021 року, а Виконавчим комітетом Чернівецької міської ради в особі Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю сертифікатом засвідчено відповідність закінченого будівництва проектній документації та підтверджено готовність його до експлуатації.

Відтак, позивач звертаючись із позовом до суду про визнання договору укладеним вказує, що між сторонами до цього часу не укладено договору про пайову участь відповідно до Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, а тому ТОВ Дружба вважає, що його порушене право підлягає захисту, шляхом подання позову про визнання укладеним договору про пайову участь.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11 липня 2025 року, судову справу № 926/2321/25 передано на розгляд судді Проскурняку О.Г.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 15 липня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 05 серпня 2025 року.

25 липня 2025 року через систему Електронний суд до суду надійшов відзив відповідача на позов у справі № 926/2321/25. Згідно вказаного відзиву, відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує, вказуючи на їх безпідставність та просить відмовити у задоволенні позовної заяви в повному обсязі.

Так, відповідач вказує на обов`язок замовника будівництва, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту передбачений частиною другою статті 40 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності. Проте, 01 січня 2020 року набули чинності норми Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні від 20 вересня 2019 року, якими статтю 40 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності виключено.

Відтак, відповідач вказує, що починаючи з 01 січня 2020 року обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту перестав існувати.

04 серпня 2025 року через систему Електронний суд до суду від адвоката позивача надійшла письмова відповідь на відзив у справі № 926/2321/25. Згідно змісту вказаної відповіді, позивач вважає, що між сторонами наявний переддоговірний спір, що потребує вирішення шляхом визнання укладеним договору в судовому порядку.

Ухвалою суду від 05 серпня 2025 року підготовче засідання у справі № 926/2321/25 відкладено на 27 серпня 2025 року; залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив Сіті оф Хілс-1

25 серпня 2025 року через систему Електронний суд до суду від адвоката третьої особи ОК ЖБК Сіті оф Хілс-1 надійшли письмові пояснення щодо позову.

Згідно вказаних пояснень, третя особа вказує, що 16 липня 2018 року між ЖБК Сіті оф Хілс-1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Дружба укладено договір №1 про спільне будівництво, предметом якого є діяльність сторін на засадах часткової участі щодо будівництва (створення) Об`єкту (багатоквартирного житлового будинку, який має бути збудований на земельній ділянці з подальшим розподілом приміщень Об`єкту між сторонами.

В подальшому, 26 липня 2018 року ТОВ Дружба передало за актом, а ЖБК Сіті оф Хілс-1 прийняло проект будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. Руська, 213-Б м. Чернівці, містобудівні умови та обмеження №1414/17 від 13 квітня 2017 року, декларацію про початок виконання підготовчих робіт та дозвіл на виконання будівельних робіт ЧВ 23. Крім того, цього ж дня, ТОВ Дружба видала ЖБК Сіті оф Хілс-1 довіреність на виконання функцій замовника будівництва багатоквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: вул. Руська, 213-Б, м. Чернівці.

Відтак, третя особа вказує, що згідно умов Договору про спільне будівництво № 1, ЖБК Сіті оф Хілс-1 є фактичним замовником та забудовником багатоквартирного житлового будинку по вул. Руській, 213-Б у м. Чернівці.

Крім того, третя особа вказує, що ЖБК Сіті оф Хілс-1 понесло витрати у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Чернівці на загальну суму 1 079 669,98 грн.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 27 серпня 2025 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів; відкладено підготовче засідання у справі № 926/2321/25 на 15 вересня 2025 року.

Ухвалою суду від 15 вересня 2025 року закрито підготовче провадження у справі № 926/2321/25; призначено справу до розгляду по суті на 01 жовтня 2025 року.

Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 01 жовтня 2025 року в судовому засіданні по розгляду справи по суті оголошено перерву до 15 жовтня 2025 року.

В судовому засіданні 15 жовтня 2025 року, адвокат позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив їх задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечив, з підстав, викладених у відзиві на позов.

Представник третьої особи в судовому засіданні підтримав позицію позивача та просив суд позов задовольнити.

Відповідно до статті 219 ГПК України рішення у даній справі прийнято 15 жовтня 2025 року.

Розглянувши матеріали справи, вживши всі передбачені законом заходи для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи, на яких ґрунтуються позовна вимога, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення її по суті, заслухавши представників сторін та третьої особи, суд

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до частини 1 статті 3 Земельного кодексу України, земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно частини 1 статті 10 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

За змістом частини 1 статті 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Положеннями статті 80 Земельного кодексу України встановлено, що суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 2 статті 116 Земельного кодексу України, набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Згідно статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.

Порядок передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності встановлений статтею 124 Земельного кодексу України та нормами Закону України Про оренду землі.

Згідно положень статей 1, 13 Закону України Про оренду землі, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати земельну ділянку у володіння, користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Стаття 626 Цивільного кодексу України закріплює, що договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 Цивільного кодексу України).

Так, 15 січня 2007 року між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Дружба укладено договір оренди землі, за яким міська рада на підставі рішення 8 сесії V скликання від 27 жовтня 2006 року № 136 надала, а ТОВ Дружба прийняла в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться по вул. Руській, 267 площею 0,1486 га в строк до 07 липня 2015 року.

У подальшому, 16 вересня 2015 року та 05 липня 2016 року, сторони підписали додатковий договір № 5/3384 та додатковий договір № 7/3384 до договору оренди землі, згідно змісту яких, договір оренди землі від 15 січня 2007 року поновлено з 07 липня 2015 року до 03 березня 2016 року (до завершення процедури обміну земельними ділянками), орендовану земельну ділянку зараховано до земель запасу міста, а ТОВ Дружба передано в користування земельну ділянку площею 0,2706 га за кадастровим номером :32:003:0109 за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 213-Б з метою будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення.

При цьому, додатковим договором № 8/3384 до договору оренди землі від 28 грудня 2016 року поновлено дію договору оренди землі від 15 січня 2007 року з 12 листопада 2016 року до 08 грудня 2011 року для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення.

Отже, сторони уклали договір та додаткові договори оренди землі з метою будівництва та обслуговування позивачем багатоквартирного житлового будинку з об`єктами комерційного призначення за адресою: м. Чернівці, вул. Руська, 213-Б.

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлені Законом України Про регулювання містобудівної діяльності.

Згідно статті 1 вказаного Закону:

замовник будівництва (далі - замовник) - фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт. У разі виконання підготовчих/будівельних робіт щодо багатоквартирного будинку замовником будівництва може бути об`єднання співвласників багатоквартирного будинку або управитель багатоквартирного будинку чи житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснюватиме утримання такого будинку на підставі рішення (договору) співвласників багатоквартирного будинку. Дії, спрямовані на виконання функцій замовника будівництва, може виконувати особа, якій доручено вчинення дій з виконання підготовчих та/або будівельних робіт на підставі та у межах, встановлених договором доручення;

містобудівна документація - затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій;

містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об`єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією;

Частиною 2 статті 29 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності унормовано, що фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва. Містобудівні умови, обмеження та технічні умови для проектування об`єктів будівництва в рамках здійснення державно-приватного партнерства або реалізації проекту, що здійснюється на умовах концесії, можуть надаватися приватному партнеру, концесіонеру на підставі документа, що засвідчує право користування земельною ділянкою, виданого підприємству, установі, організації, що є балансоутримувачем майна, що передається у концесію, за умови, що така земельна ділянка (або її частина) відповідно до положень договору необхідна для здійснення державно-приватного партнерства або реалізації проекту, що здійснюється на умовах концесії.

Згідно з містобудівними умовами та обмеженнями від 13 квітня 2017 року № 1414/17 ТОВ Дружба отримало вихідні дані на забудову земельної ділянки у м. Чернівці по вул. Руській, 213-Б, шляхом будівництва багатоквартирного житлового будинку.

17 липня 2018 року Товариству з обмеженою відповідальністю Дружба надано Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради Дозвіл № ЧВ 23 на виконання будівельних робіт Будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Руській, 213-Б в м. Чернівці (місце розташування :32:003:0109, вул. Руська, 213-Б, м. Чернівці, Чернівецька обл., вид будівництва нове будівництво).

Як слідує із акту готовності об`єкта до експлуатації від 23 листопада 2021, у липні 2021 року закінчено будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Руській, 213- Б у м. Чернівці Чернівецької області, загальна площа квартир 8291,5 кв.м, кошторисна вартість будівництва становить 74 564 327 грн, будівельні роботи виконано у строк: початок робіт липень 2018, закінчення робіт липень 2021 року; замовник робіт - Товариство з обмеженою відповідальністю Дружба.

Сертифікатом № ЧВ86, зареєстрованим в ЄДЕССБ 08 грудня 2021 року, Виконавчий комітет Чернівецької міської ради в особі Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю засвідчив відповідність закінченого будівництвом проектній документації та підтвердив готовність його до експлуатації згідно вказаного вище акту готовності об`єкта до експлуатації. Разом з тим, вказаним Сертифікатом також підтверджено, окрім іншого, що замовником об`єкта Товариству з обмеженою відповідальністю Дружба.

Звертаючись із позовом до суду про визнання договору укладеним позивач вказує, що між сторонами до цього часу не укладено договору про пайову участь відповідно до Закону України Про регулювання містобудівної діяльності.

До 01 січня 2020 року відносини щодо участі замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту врегульовувалися приписами статті 40 вказаного Закону.

Згідно положень статті 40 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності (що діяв на момент початку будівництва), порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону.

Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов`язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому не враховуються витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.

Органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об`єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п`ятою статті 30 цього Закону.

Розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається протягом десяти робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об`єкта, з техніко-економічними показниками.

У разі зміни замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму коштів, сплачених попереднім замовником відповідно до укладеного ним договору про пайову участь.

Істотними умовами договору є: 1) розмір пайової участі; 2) строк (графік) сплати пайової участі; 3) відповідальність сторін.

Невід`ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором.

Кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту.

Інформація щодо договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та його виконання зазначається у декларації про готовність об`єкта до експлуатації або в акті готовності об`єкта до експлуатації.

З аналізу вказаної статті вбачається визначений обов`язок у передбачених цим Законом випадках щодо перерахування замовником об`єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту до прийняття такого об`єкта в експлуатацію, а також обов`язок щодо укладення відповідного договору про пайову участь, положеннями якого мала бути визначеною належна до перерахування сума (розмір пайової участі).

При цьому, частиною 9 статті 40 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності було передбачено, що договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні (далі - Закон № 132-IX) статтю 40 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності було виключено з 1 січня 2020 року.

Таким чином, починаючи з 01 січня 2020 року передбачений до цього статтею 40 Закону обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту перестав існувати.

Разом з тим, законодавцем під час внесення змін до Закону України Про регулювання містобудівної діяльності (шляхом виключення статті 40 вказаного Закону на підставі Закону № 132-IX) було чітко встановлено, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (далі - пайова участь) (абзац другий пункт 2 Розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону № 132-IX у такому розмірі та порядку: 1) розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом): … - для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об`єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування; 3) замовник будівництва зобов`язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об`єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об`єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об`єкта будівництва; 4) пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об`єкта будівництва в експлуатацію; 5) кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту; 6) інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об`єкта до експлуатації або в акті готовності об`єкта до експлуатації.

Суд зазначає, що передбачений прикінцевими та перехідними положеннями Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні порядок пайової участі замовника будівництва було впроваджено законодавцем для: (1) об`єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01 січня 2020 року не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2020 не були укладені; (2) об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.

Системний аналіз зазначених норм та обставин дає підстави для висновку, що обов`язок замовника будівництва щодо звернення у 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва виникає: для об`єктів, будівництво яких розпочато у попередні роки, якщо станом на 01.01.2020 вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, - протягом 10 робочих днів після 01.01.2020.

(Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/9548/21, від 13.12.2022 у справі № 910/21307/21, від 20.02.2024 у справі № 910/20216/21).

Як встановлено судом вище із акту готовності об`єкта до експлуатації від 23 листопада 2021, у липні 2021 року закінчено будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Руській, 213-Б у м. Чернівці Чернівецької області, загальна площа квартир 8291,5 кв.м, кошторисна вартість будівництва становить 74 564 327 грн, будівельні роботи виконано у строк: початок робіт липень 2018, закінчення робіт липень 2021 року; замовник робіт - Товариство з обмеженою відповідальністю Дружба.

Відтак, з 01 січня 2020 року у замовника робіт - Товариство з обмеженою відповідальністю Дружба виник обов`язок звернутись до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, оскільки будівництво було розпочато у 2018 році; станом на 01 січня 2020 року об`єкт не введено в експлуатацію і договір про сплату пайової участі не було укладено. Вказаного законодавчого обов`язку Товариство з обмеженою відповідальністю Дружба не виконало.

Разом з тим, суд звертає увагу сторін, що з 01 січня 2020 року передбачений до цього статтею 40 Закону обов`язок замовників забудови земельної ділянки у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту перестав існувати.

Отже, визнання судом договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладеним та встановлення цивільних прав та обов`язків сторін договору на майбутнє на підставі нормативно-правового акта, який було скасовано, суперечитиме принципу правової визначеності.

Посилання позивача та третьої особи на понесені ними витрати у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Чернівці, як підстава для зменшення пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, оцінюються судом критично, з огляду на те, що Чернівецькою міською радою не приймалися рішення щодо надання згоди на виконання таких робіт, рішення щодо зменшення розміру пайової участі (внеску) у розвитку інфраструктури міста на суму кошторисної вартості погоджених з міською радою робіт та рішення про прийняття цих об`єктів будівництва у комунальну власність.

Разом з тим, статтею 40 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності (що діяв на момент початку будівництва) та прикінцевими та перехідними положеннями Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні вказано, що пайова участь сплачується виключно грошовими коштами.

Стосовно посилання позивача та третьої особи на наявність договору про спільне будівництво Позивача з ОК ЖБК Сіті оф Хілс-1, суд вказує наступне.

Частиною 4 статті 26 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності встановлено, що право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Відповідно до приписів частини 5 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, яка діяла станом на дату укладення/дії договору оренди земельної ділянки) проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Як зазначалось судом вище, замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Згідно з вимогами частини 3 статті 413 ЦК України, право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

За змістом положень частин 1, 2 статті 8-1 Закону України Про оренду землі, право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

Отже, право на забудову земельної ділянки та функції замовника будівництва нерозривно пов`язані з правом власності особи на земельну ділянку або правом користування земельною ділянкою, наданою для будівництва; функції замовника будівництва можуть перейти до іншої особи у разі набуття такою особою статусу замовника будівництва, а для цього необхідно отримати належним чином оформлене право на використання під будівництво земельної ділянки, або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій); делегування функцій замовника будівництва без набуття права користування земельною ділянкою можливе лише у випадках, прямо передбачених законом.

Таким чином, з урахуванням наведених вище положень законодавства та умов Договору про спільне будівництво № 1 вбачається, що Замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки виступає саме Відповідач - ТОВ Дружба. Вказане підтверджується додатково актом готовності об`єкта до експлуатації від 23 листопада 2021 року та Сертифікатом № ЧВ86, виданим Виконавчим комітетом Чернівецької міської ради в особі Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент.

Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 Європейського суду з прав людини у справі Руїс Торіха проти Іспанії).

Зважаючи на викладене, всі інші доводи та міркування сторін судом визнаються такими, що не спростовують вищевказаних висновків суду. Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Частинами 1, 2 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи вищевикладене, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку відмовити у задоволенні позову.

Стосовно розподілу судових витрат.

Склад та порядок розподілу судових витрат визначено главою 8 розділу I ГПК України.

Відповідно до частини 1 статті 123 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Пунктом 2 частини 4 статті 129 ГПК України визначено, що у разі відмови в позові, судові витрати покладаються на позивача.

Враховуючи зазначене, сплачений судовий збір слід залишити за позивачем.

Керуючись статтями 194, 219, 232-241 Господарського процесуального кодексу України суд,

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити.

Повний текст рішення складено та підписано 24 жовтня 2025 року.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Західного апеляційного господарського суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя О.Г. Проскурняк