ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 жовтня 2025 року м. ОдесаСправа № 916/3202/24
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран,

секретар судового засідання І.С. Мисько,

за участю представників сторін:

від позивача: В.С. Петров

від відповідачів:

1)Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області: М.І. Кулава

2)Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни: А.О. Сігнаєвський

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія

на рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 (суддя Ю.М. Невінгловська, м.Одеса, повне рішення складено 15.05.2025)

у справі №916/3202/24

за позовом: Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія

до відповідачів:

1)Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області;

2)Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни;

про визнання договору укладеним та повернення майна,

В С Т А Н О В И В :

Коротка історія справи

У липні 2024 року Ізмаїльське товариство ім. Кирила та Мефодія звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області, в якій, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просило:

-визнати укладеним між Ізмаїльським товариством імені Кирила та Мефодія та Ізмаїльської міською радою договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації частини нежитлового будинку (крім акції, частки) шляхом викупу нежитлового приміщення за адресою: м. Ізмаїл, проспект Незалежності, №33-а, у викладеній позивачем редакції;

-зобов`язати Браславську Олену Олександрівну повернути Ізмаїльському товариству імені Кирила та Мефодія 7/20 частини нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач послався на те, що має право на приватизацію шляхом викупу частини відповідного нежитлового приміщення, яке орендоване Ізмаїльським товариством ім. Кирила і Мефодія, але Ізмаїльська міська рада ухиляється від проведення визначеної законом процедури.

В обґрунтування вимоги про зобов`язання Браславської Олени Олександрівни повернути Ізмаїльському товариству імені Кирила та Мефодія 7/20 частини нежитлового приміщення за адресою: Одеська область Ізмаїльський район, м. Ізмаїл, проспект Незалежності №33-а, позивач зазначив, що визнання судом вимог Ізмаїльського товариства про визнання укладеним договору купівлі-продажу між Ізмаїльським товариством і Ізмаїльською міською радою об`єкту приватизації в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції визначає, що шляхом віндикації можливо витребування об`єкту приватизації у переможця аукціону ОСОБА_1 , в той час коли є укладеним договір купівлі-продажу від 26.07.2024 об`єкту приватизації між нею і Ізмаїльською міською радою. В той же час не постає питання стосовно визнання недійсним і незаконним рішення Ізмаїльської міської ради №2152-VIII від 05.05.2023 «Про внесення доповнень до рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області №2152-VIII від 23.12.2022 «Про перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації», державної реєстрації об`єкта приватизації за Браславською Оленою Олександрівною, так як застосування віндикації визначає реєстрацію об`єкта приватизації без додаткових судових рішень.

23.07.2024 Господарським судом Одеської області було відкрито провадження у справі №916/3202/24, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.09.2024 задоволено клопотання Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія про залучення співвідповідача (вх.№29152/24 від 05.08.2024) та залучено Фізичну особу-підприємця Браславську Олену Олександрівну до участі у справі №916/3202/24 в якості співвідповідача.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 у задоволенні позову відмовлено в повному обсязі; судові витрати покладено на позивача.

Відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання укладеним договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації частини нежитлового будинку шляхом викупу 7/20 нежитлового приміщення за адресою: м. Ізмаїл, проспект Незалежності №33-а, місцевий господарський суд виходив із недоведеності позивачем належними та допустимими доказами існування в нього права на приватизацію шляхом викупу вказаної частини нежитлового приміщення та порушення такого права відповідачами. В частині позовних вимог, заявлених до Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни, про зобов`язання повернути позивачу 7/20 частини нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , судом першої інстанції відмовлено, оскільки відповідна позовна вимога є похідною від позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації укладеним, у задоволенні якої судом було відмовлено.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Ізмаїльське товариство ім. Кирила та Мефодія звернулося із апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 у справі №916/3202/24 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Мотивуючи апеляційну скаргу, апелянт зазначив, що рішенням Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області за №2999-VII від 22.12.2017 було затверджено перелік об`єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, належних до приватизації у 2018 році, згідно якого нежитлове приміщення, загальною площею 43,4 кв.м, за адресою: м. Ізмаїл проспект Суворова №33, яке орендоване Ізмаїльським товариством ім. Кирила і Мефодія, підлягає приватизації шляхом викупу. При цьому на дату прийняття вказаного рішення про приватизацію позивач орендував приміщення загальною площею 48,9 кв.м, тоді як у відповідному рішенні помилково зазначено площу нежитлового приміщення 43,4 кв.м, що свідчить про те, що Ізмаїльське товариство ім. Кирила та Мефодія правомірно просить зобов`язати Ізмаїльську міську раду укласти договір купівлі-продажу на орендоване приміщення, так як майно, визначене у рішенні Ізмаїльської міської ради №2999-VI «Про перелік об`єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, належних приватизації в 2018 році», фактично існувало і існує. Вказане рішення про приватизацію відповідає діючому на той час законодавству, а саме, статті 11 Закону України« Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та указу Президента України №827/94 від 30.12.1994 «Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні», до теперішнього часу є дійсним та підлягає виконанню в повному обсязі.

Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

Апеляційна скарга зареєстрована судом 04.06.2025 за вх.№2366/25.

Одночасно скаржником заявлено клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження (вх.№2372/25 від 04.06.2025) та про відстрочення сплати судового збору (вх.№2371/25 від 04.06.2025).

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду апеляційної скарги та клопотань справи визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В. Поліщук, суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран, що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.06.2025 та протоколами передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 04.06.2025.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.06.2025 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія на рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 у справі №916/3202/24 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/3202/24 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

13.06.2025 до суду апеляційної інстанції надійшли матеріали справи.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.06.2025 відмовлено у задоволенні клопотання Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія (вх.№2371/25 від 04.06.2025) про відстрочення сплати судового збору за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 у справі №916/3202/24. Апеляційну скаргу Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія на рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 у справі №916/3202/24 залишено без руху з метою надання скаржнику можливості усунути недоліки поданої апеляційної скарги, а саме: надати докази сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 16541,76 грн; надати докази надсилання копії апеляційної скарги і доданих до неї документів листом з описом вкладення на адресу Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни. Встановлено скаржнику строк для усунення недоліків, виявлених при поданні апеляційної скарги, протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху.

В межах встановленого ухвалою суду від 18.06.2025 строку від скаржника надійшла заява (вх.№2366/25/Д1 від 27.06.2025) про усунення недоліків апеляційної скарги.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 клопотання Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія (вх.№2372/25 від 04.06.2025) про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 у справі №916/3202/24 залишено без розгляду, оскільки апелянтом не було пропущено строк на подання апеляційної скарги. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія на рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 у справі №916/3202/24. Встановлено учасникам справи строк до 18.07.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи.

З огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, вказаною ухвалою суду від 02.07.2025 вирішено розглянути апеляційну скаргу Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія на рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 у справі №916/3202/24 поза межами строку, встановленого у частині першій статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк. Розгляд апеляційної скарги призначено на 16.09.2025 о 12:00 год.

29.07.2025 представником Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни через систему «Електронний суд» подано відзив на апеляційну скаргу б/н від 29.07.2025 (вх.№2366/25/Д2 від 29.07.2025).

У судовому засіданні 16.09.2025 протокольною ухвалою суду вказаний відзив Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни на апеляційну скаргу було залишено без розгляду, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 113 Господарського процесуального кодексу України строки, в межах яких вчиняються процесуальні дії, встановлюються законом, а якщо такі строки законом не визначені, - встановлюються судом.

За приписами статті 118 Господарського процесуального кодексу України право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

Згідно із частиною першою статті 119 Господарського процесуального кодексу України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.

Відповідно до частини другої статті 119 Господарського процесуального кодексу України встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.

Враховуючи викладене, а також те, що відзив Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни поданий поза межами строку, встановленого в ухвалі про відкриття апеляційного провадження, відповідач не просила суд поновити або продовжити строк для його подання та не навела жодних причин пропуску цього строку, відзив Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни протокольною ухвалою суду, постановленою в судовому засіданні 16.09.2025, залишено без розгляду на підставі частини другої статті 118 Господарського процесуального кодексу України. Наведене також логічно вичерпує потребу аналізу вказаного відзиву відповідача.

У судовому засіданні 16.09.2025 з метою повного, всебічного та об`єктивного розгляду справи оголошено перерву до 14.10.2025 о 14:00.

Ізмаїльська міська рада Ізмаїльського району Одеської області не реалізувала своє процесуальне право щодо подання відзиву на апеляційну скаргу позивача.

У судових засіданнях апеляційної інстанції представник скаржника підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити. Представники відповідачів заперечували проти доводів апеляційної скарги, просили відмовити у її задоволенні, а оскаржуване рішення суду залишити без змін.

За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального права, апеляційна інстанція дійшла висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Фактичні обставини справи

01.09.1993 між Управлінням житлово-комунального господарства (орендодавцем) та Товариством Кирила та Мефодія (орендарем) було укладено типовий договір оренди нежитлових приміщень, за умовами якого орендодавець передає орендарю приміщення, розташоване на першому поверсі по проспекту Суворова, 33, в місті Ізмаїлі, площею 43,4 кв.м, для використання у якості клубу та бібліотеки. Зазначену обставину встановлено у постанові Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.05.2024 у справі №916/3365/23.

З матеріалів справи вбачається, що 17.03.2011 Ізмаїльським товариством ім. Кирила і Мефодія (орендарем) та Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради (орендодавцем) внесено зміни та доповнення до договору оренди від 26.02.2003 (з доповненнями від 11.05.2004, 01.03.2005, 21.04.2005 та змінами від 13.02.2006) шляхом викладення договору у новій редакції, надалі договір оренди в редакції від 17.03.2011.

Відповідно до пункту 1.1. договору оренди в редакції від 17.03.2011 предметом договору є нежитлові приміщення за адресою: м. Ізмаїл, пр. Суворова, 33, загальною площею 49,5 кв.м, у тому числі приміщення № 7, 8, які перебувають у строковому платному користуванні Ізмаїльського товариства Кирила та Мефодія. Акт приймання-передачі майна підписано сторонами під час первісного укладення договору оренди нерухомого майна. Балансоутримувач майна - ФКМ. Вартість майна визначена відповідно до незалежної оцінки, виконаної фірмою «Ладога», і становить 24657 грн станом на 06.02.2003. Майно здано в оренду для використання у якості клубу.

За умовами розділу 6 договору оренди в редакції від 17.03.2011, після закінчення строку договору оренди, за умови належного виконання обов`язків, орендар має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк.

Відповідно до пункту 10.1. договору оренди в редакції від 17.03.2011 договір укладено строком до проведення конкурсу з продажу нежитлових приміщень № 7, 8, загальною площею 49,5 кв.м, по пр. Суворова, 33.

28.02.2017 Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради листом за №01/03-148 направив Ізмаїльському МБТІ заявку на виготовлення технічного паспорта на об`єкт комунальної власності нежитлові приміщення №1, 2, 3, 4, 5 із літ. «А», загальною площею 48,9 кв.м, що розташоване по пр. Суворова, 33, в якому зазначали про необхідність проведення розрахунку частки частини нерухомого майна, що підлягає відчуженню.

Листом від 18.04.2017 за №01/03-223 Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради направив Ізмаїльському МБТІ заявку на проведення технічної інвентаризації та виготовлення технічного паспорта на об`єкт комунального майна, розташованого по пр.Суворова, 33, із літ. «А» нежиле приміщення №2, що складається з приміщень №1 (35,7 кв.м), №2 (18,7 кв.м), №3 (5,4 кв.м), №4 (27,3 кв.м), №5 (1,9 кв.м), №7 (32,1 кв.м), №8 (17,4 кв.м), загальною площею 138,5 кв.м. При цьому Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради вказував про необхідність проведення розрахунку частки частини нерухомого майна, а також просив надати технічний висновок про можливість виділення вказаної частки майна в окремий самостійний об`єкт нерухомості та інформацію про наявність вільної юридичної адреси. У вказаному листі зазначено, що додатком до нього є технічний паспорт від 23.09.2002 та свідоцтво про право власності №872 від 29.10.2002.

22.12.2017 Ізмаїльська міська рада Ізмаїльського району Одеської області прийняла рішення №2999-VII «Про перелік об`єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, які підлягають приватизації у 2018 році», відповідно до якого нежитлове приміщення, загальною площею 43,4 кв.м, за адресою: м. Ізмаїл проспект Суворова №33, яке орендоване Ізмаїльським товариством ім. Кирила і Мефодія, підлягає приватизації шляхом викупу.

Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду від 24.01.2019 у справі №500/787/18 виділено в натурі в окремий об`єкт нерухомості 61/270 частки нежитлової будівлі за адресою: буд. №33, проспект Суворова, м. Ізмаїл Одеської області, що складається з адміністративної будівлі літ. «А» приміщення №1 площею 30,4 кв.м, приміщення №2 площею 26,3 кв.м, приміщення №3 площею 5,4 кв.м, приміщення №4 площею 16,6 кв.м, приміщення №5 площею 1,9 кв.м, приміщення №6 площею 4,4 кв.м, приміщення №7 площею 5,7 кв.м; приміщення №1 площею 32,1 кв.м, приміщення №2 площею 3,7 кв.м, приміщення №3 площею 10,2 кв.м, приміщення №4 площею 1,1 кв.м, приміщення №5 площею 1,8 кв.м, загальною площею 139,6 кв.м та споруд.

Цим же рішенням суду, зокрема, визнано право власності міської громади в особі Ізмаїльської міської ради на об`єкт нерухомості нежитлову будівлю за адресою: буд. №33, проспект Суворова, м. Ізмаїл Одеської області, що складається з адміністративної будівлі літ. «А» приміщення №1 площею 30,4 кв.м, приміщення №2 площею 26,3 кв.м, приміщення №3 площею 5,4 кв.м, приміщення №4 площею 16,6 кв.м, приміщення №5 площею 1,9 кв.м, приміщення №6 площею 4,4 кв.м, приміщення №7 площею 5,7 кв.м; приміщення №1 площею 32,1 кв.м, приміщення №2 площею 3,7 кв.м, приміщення №3 площею 10,2 кв.м, приміщення №4 площею 1,1 кв.м, приміщення №5 площею 1,8 кв.м, загальною площею 139,6 кв.м та споруд.

Також рішенням суду припинено право спільної часткової власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: Одеська обл., м.Ізмаїл, проспект Суворова, 33/вул. Пушкіна, 40-42.

На підставі рішення Ізмаїльського міськрайонного суду від 24.01.2019 у справі №500/787/18 за територіальною громадою міста Ізмаїл 21.04.2023 було здійснено державну реєстрацію права власності (розмір частки 7/20) на нежитлову будівлю, загальною площею 139,6 кв.м, розташовану за адресою: Одеська обл., м.Ізмаїл, проспект Суворова, 33-а, що вбачається із Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка №383308136 від 18.06.2024).

В матеріалах справи наявна копія заяви Ізмаїльського товариства ім. Кирила і Мефодія, відповідно до якої позивач звертався до Ізмаїльської міської ради із заявою про участь у приватизації об`єкта малої приватизації нежитлового приміщення по проспекту Суворова, №33, в місті Ізмаїлі, шляхом викупу. Дана заява датована 02.08.2019, водночас матеріали справи не містять доказів подання такої заяви та надання відповіді на неї.

Суб`єктом оціночної діяльності - Товариством з обмеженою відповідальністю «Експерт-Текнор», відповідно до листа Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради №01/04-313 від 20.08.2019, здійснено оцінку ринкової вартості із застосуванням дохідного та порівняльного методичних підходів нежитлових вбудованих приміщень №№ 1-5, загальною площею 48,9 кв.м, будівельним об`ємом 258,0 куб.м, розташованих у нежитловій одноповерховій цегляній будівлі (будівля літ. «А») за адресою: Одеська область, м. Ізмаїл, пр. Суворова, 33, з метою визначення величини орендної плати станом на 20.08.2019. За результатами проведеної оцінки зроблено висновок, відповідно до якого ринкова вартість об`єкта оцінки, без урахування ПДВ, становить: 355490,00 грн або 14117,95 доларів США. При цьому вартість 1 кв.м становить: 7269,73 грн або 288,71 доларів США.

02.09.2019 між Ізмаїльським товариством ім. Кирила і Мефодія (орендарем) та Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради (орендодавцем) укладено договір (у новій редакції) оренди нерухомого або іншого індивідуально визначеного майна, яке є власністю міської громади в особі Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області (далі договір оренди в редакції від 02.09.2019).

Відповідно до пункту 1.1. договору оренди в редакції від 02.09.2019 предметом даного договору оренди є нежитлові приміщення за адресою: м. Ізмаїл, пр. Суворова, 33-a, загальною площею 48,9 кв.м, у тому числі приміщення №1 - №5. Балансоутримувач майна - ФКМ. Акт прийому-передачі підписаний при первісному підписанні договору оренди. Вартість майна визначена згідно з незалежною оцінкою, виконаною Товариством з обмеженою відповідальністю «Експерт-Текнор», і станом на 20.08.2019 складає 355490,00грн. Майно здано в оренду з цільовим використанням - розміщення громадської організації.

Пунктом 6.7. договору оренди в редакції від 02.09.2019 передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Згідно із пунктом 10.1. договору оренди в редакції від 02.09.2019 його укладено строком з 16.08.2019 по 16.07.2022 включно.

Рішенням Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області за №2401-VIII від 05.05.2023 внесено доповнення до рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області №2152-VIII від 23.12.2022 «Про перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації» шляхом включення до переліку об`єктів нежитлової будівлі по просп. Незалежності, 33-а, площею 49,9 кв.м, спосіб приватизації аукціон.

Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради листом №01/04-47 від 28.04.2023 повідомив голову Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія про те, що строк дії договору оренди в редакції від 02.09.2019 нежитлового приміщення, загальною площею 48,9 кв.м, по проспекту Незалежності (Суворова), 33-а, закінчився 16.07.2022. Також зазначив, що відповідно до пункту 5.6. договору оренди орендар повинен своєчасно за свій рахунок здійснювати капітальний та поточний ремонт для забезпечення збереження орендованого майна, а також утримувати майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду. Водночас орендарем не виконувалися дані умови договору протягом тривалого часу, що призвело до пошкодження та псування орендованого майна (протікає дах, тощо). Зважаючи на вказане, орендодавець вказував, що надалі Фонд комунального майна не має наміру продовжувати договір оренди нежитлових приміщень по пр. Незалежності (Суворова), 33-а, з Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія.

Окрім зазначеного, в листі за №01/04-47 від 28.04.2023 Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради повідомив, що на даний момент розглядається питання про внесення даного майна до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, та запропонував Ізмаїльському товариству ім. Кирила та Мефодія прийняти участь у приватизації, яка відбуватиметься відповідно до вимог діючого законодавства.

Розпорядженням в.о. міського голови Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області за №356/г від 01.11.2023 було створено комісію з обстеження об`єкту комунальної власності по пр. Незалежності, 33а, в місті Ізмаїлі Ізмаїльського району Одеської області, а також вирішено провести обстеження вказаного об`єкту комунальної власності.

Як вбачається із акту технічного стану об`єкту комунальної власності, 01.11.2023 вищезазначена комісія при обстеженні об`єкту комунальної власності, розташованого в місті Ізмаїлі Ізмаїльського району Одеської області по пр. Незалежності, 33а, встановила наступне:

-стан об`єкту комунальної власності за вищезазначеною адресою знаходиться в жахливому незадовільному стані;

-орендарем - Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія вже багато років не виконувався ремонт даного приміщення, тобто не виконується пункт 5.3. розділу 5 договору оренди від 02.09.2019 (нова редакція);

-при візуальному огляді основні конструкції, підлога та дах даного об`єкту знаходяться в аварійному стані. Дах будинку має наскрізні отвори, що є причиною протікання (фотофіксація надається);

-вхідні двері, які виходять на пр. Незалежності в центрі міста, мають дуже неестетичний вигляд.

Також комісією було встановлено, що якщо не вживати заходи та не проводити ремонт, то приміщення комунальної власності прийде в повну непридатність, а дах може обвалитися та порушити цілісність всього будинку.

Виходячи з вищевикладеного, комісія Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області запропонувала Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області провести оцінку та почати процедуру приватизації даного об`єкту згідно рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області від 05.05.2023 №2401-VIII та Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VIII (зі змінами).

Поряд з цим, у провадженні Господарського суду Одеської області перебувала справа №916/3365/23 за позовом Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія до Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області про зобов`язання відповідача завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта нежитлового приміщення, загальною площею 48,9 кв.м, розташованого за адресою: Одеська обл., Ізмаїльський район, м. Ізмаїл, проспект Незалежності №33-а, на підставі рішення Ізмаїльської міської ради №2999-VII «Про перелік об`єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, належних приватизації в 2018 році».

Рішенням Господарського суду Одеської області від 15.11.2023 у справі №916/3365/23 позов Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія задоволено та зобов`язано Ізмаїльську міську раду Ізмаїльського району Одеської області завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта нежитлового приміщення, загальною площею 48,9 кв.м, розташованого за адресою: Одеська обл., Ізмаїльський район, м. Ізмаїл, проспект Незалежності №33-а, на підставі рішення Ізмаїльської міської ради №2999-VI «Про перелік об`єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, належних приватизації в 2018 році».

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.05.2024 у справі №916/3365/23 рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія відмовлено повністю.

При ухваленні постанови Південно-західний апеляційний господарський суд виходив із того, що під час прийняття оскаржуваного рішення судом першої інстанції не було враховано те, що позивач просив зобов`язати відповідача завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта нежитлового приміщення, яке не є тим самим, що визначено у рішенні Ізмаїльської міської ради №2999-VI «Про перелік об`єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, належних приватизації в 2018 році».

Також у зазначеній постанові апеляційний господарський суд зазначив, що якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але відповідний орган приватизації ухиляється від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.

Виходячи із зазначеного, Ізмаїльське товариство ім. Кирила і Мефодія 18.06.2024 звернулося до Ізмаїльської міської ради із заявою, в якій, з посиланням на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.05.2024 у справі №916/3365/23, просило підписати договір купівлі продажу об`єкта малої приватизації частини нежитлового будинку, шляхом викупу нежитлового приміщення за адресою: Одеська обл., м. Ізмаїл, просп. Суворова, №33-а.

Також до вказаної заяви було долучено два екземпляри договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації частини нежитлового будинку від 17.06.2024.

У відповідь на даний лист Виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради листом за №17/02-12-2740 від 01.07.2024 повідомив, що виходячи з того, що відповідно до постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.05.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2023 у справі №916/3365/23 скасовано, у задоволенні позову Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія відмовлено, правові підстави для укладання договору купівлі-продажу відсутні.

Також Виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради даним листом проінформував Ізмаїльське товариство ім. Кирила і Мефодія, що на виконання рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області №2401-VIII від 05.05.2023, Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області розпочато процес підготовки об`єкта комунальної власності - нежитлових приміщень, розташованих в місті Ізмаїлі по пр. Незалежності, 33-а, загальною площею 48,9 кв.м, до приватизації шляхом аукціону. Інформація про проведення електронного аукціону з продажу об?єкта приватизації буде опублікована в електронній торговій системі ПРОЗОРРО.ПРОДАЖ за посиланням https://prozorro.sale/ та на офіційному веб-сайті міста Ізмаїл - https://izmail-mr.od.gov.ua/. Окрім того, зазначено, що при бажанні Ізмаїльське товариство ім. Кирила та Мефодія може прийняти участь у аукціоні з продажу зазначеного об`єкту приватизації.

Водночас доказів прийняття Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія участі в аукціоні з продажу вказаного об`єкту матеріали справи не містять.

Листом за №01/03-127 від 23.07.2024 Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради повідомив голову Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія, що на виконання рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області №2401-VIII від 05.05.2023 «Про внесення доповнень до рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області №2152-VIII від 23.12.2022 «Про перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації», на підставі протоколу про результати електронного аукціону №SPE001-UA-104 з продажу об`єкта малої приватизації частини нежитлової будівлі, загальною площею 48,9 кв.м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , покупцем визнано ОСОБА_1 , яка єдина подала заяву на участь в аукціоні з продажу вказаного об`єкту. У зв`язку із зазначеним та необхідністю здійснення передачі об`єкта приватизації по пр. Незалежності, 33а, новому власнику, Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради просив забезпечити доступ до нежитлових приміщень комунальної власності 26.07.2024 о 11:00 в присутності голови або представника Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія.

26.07.2024 між Ізмаїльською міською радою Ізмаїльського району Одеської області, як продавцем, та громадянкою України ОСОБА_1 , як покупцем, укладено договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації, відповідно до пункту 1.1. якого продавець зобов`язується передати у власність покупцю об?єкт малої приватизації 7/20 часток у праві власності часткової власності на нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається в цілому із: літера А нежитлова будівля, загальною площею 139,6 кв.м, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, виконати визначені в договорі умови. У користування покупця за цим договором переходить: 7/20 часток із літери А нежитлова будівля, а саме: приміщення №1, приміщення №2, приміщення №3, приміщення №4, приміщення №5, загальною площею 48,9 кв.м.

Також 26.07.2024 за актом №1 приймання-передачі комунального майна Ізмаїльська міська рада Ізмаїльського району Одеської області передала, а ОСОБА_1 - прийняла продане 26.07.2024 комунальне майно - 7/20 часток у праві спільної часткової власності на нежитлову будівлю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: із літери А приміщення №1, №2, №3, №4, №5, загальною площею 48,9 кв.м.

Як вбачається із Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка №389562765 від 05.08.2024), 26.07.2024 здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на 7/20 частки нежитлової будівлі, об`єкта житлової нерухомості загальною площею 139,6 кв.м, що розташований за адресою Одеська обл., проспект Суворова (Незалежності), буд. 33-а, номер відомостей про речове право 56021596.

Позиція суду апеляційної інстанції

Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов, у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.

Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).

Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.

Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захисту цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.

Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.

Предметом позову у даній справі, зокрема, є матеріально-правова вимога про визнання укладеним між Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія та Ізмаїльської міською радою договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації частини нежитлового будинку (крім акції, частки) шляхом викупу нежитлового приміщення за адресою: м. Ізмаїл, проспект Незалежності, №33-а, у викладеній позивачем редакції.

У справі, яка розглядається, позивач прагне приватизувати шляхом викупу спірне майно, яке перебувало у нього в оренді, оскільки вважає, що таке право виникло у нього внаслідок включення такого майна до переліку об`єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, належних до приватизації у 2018 році.

Відповідно до сталої позиції Верховного Суду у разі якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але органи місцевого самоврядування ухиляються від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу (див. постанови від 02.08.2023 у справі №918/1056/20 та від 19.12.2023 у справі №910/2490/23).

Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що відповідає способам захисту, визначеним пунктом 6 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України. За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 Господарського процесуального кодексу України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції. Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18.09.2020 у справі №916/1423/18 та постановах Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №910/6138/20, від 02.06.2021 у справі №910/6139/20, від 07.03.2023 у справі №910/4847/21.

Колегія суддів зазначає, що одним із способів зміни форми власності є приватизація, в процесі якої відбувається відчуження на користь фізичних або юридичних осіб майна, що є державною чи комунальною власністю.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна». До набрання ним чинності зазначені правовідносини регулювалися Законом України «Про приватизацію державного майна» та Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Як зазначалось, підставою позову в даній справі стало рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області за №2999-VII від 22.12.2017 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, належних приватизації в 2018 році», яким, зокрема, включено до переліку об`єктів комунального майна, що підлягають приватизації, нежитлове приміщення загальною площею 43,4 кв.м, за адресою: м. Ізмаїл, проспект Суворова №33, та яке перебувало в оренді Ізмаїльського товариства ім. Кирила і Мефодія.

Так, станом на час прийняття Ізмаїльською міською радою рішення від 22.12.2017 №2999-VII «Про перелік об`єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, належних приватизації в 2018 році» діяв спеціальний закон, який регулював спірні правовідносини між сторонами, а саме, Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Згідно зі статтею 3 вказаного Закону (зараз і надалі - в редакції, яка діяла станом на 22.12.2017) приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.

У частині першій статті 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом, а також викупу.

Продавцями об`єктів приватизації згідно зі статтею 4 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», зокрема, є органи приватизації, створені місцевими радами.

Відповідно до частини першої статті 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами.

У рішенні Конституційного Суду України від 13.12.2000 № 14-рп/2000 у справі № 1-16/2000 зазначено, що викуп застосовується у випадках, передбачених статтею 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та іншими законами, і є в такому разі обов`язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об`єктів малої приватизації.

Згідно зі статтею 9 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

Відповідно до статті 10 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження.

Частиною першою статті 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» встановлено, зокрема, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

18.01.2018 був прийнятий Закон України «Про приватизацію державного та комунального майна», у зв`язку з чим Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» втратив свою чинність з 07.03.2018.

Закон України «Про приватизацію державного та комунального майна» регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Частиною 2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» визначено, що приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об`єктів, за якими:

дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом;

після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу;

на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об`єктів групи Г згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України «Про приватизацію державного майна», та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об`єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.

Таким чином, положення цього пункту містять винятки, під які спірні правовідносини не підпадають, оскільки:

-у суду відсутні відомості щодо того, що дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом України «Про приватизацію державного майна»;

-у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу;

-сторонами не надано доказів на підтвердження того, що на момент прийняття рішення про приватизацію об`єкт оренди належав до об`єктів групи Г згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України «Про приватизацію державного майна», тощо.

З огляду на викладене, у даному випадку спірні правовідносини регулюються приписами Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна».

Пунктом 22 частини першої статті 1 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» визначено, що приватизація державного або комунального майна - це платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями.

За приписами частин першої, третьої статті 11 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» ініціювати приватизацію об`єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб`єкти управління об`єктами державної і комунальної власності або покупці. Перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою. Включення нових об`єктів до цього переліку здійснюється шляхом ухвалення окремого рішення щодо кожного об`єкта комунальної власності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом продажу об`єктів права державної або комунальної власності на аукціоні або викупу об`єктів приватизації.

Приватизацію об`єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду, врегульовано у статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», відповідно до частини першої якої приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

У свою чергу, частиною другою статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

договір оренди є чинним на момент приватизації.

Натомість матеріалами справи не підтверджується виконання сукупності умов, передбачених частиною другою статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» для отримання орендарем права на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення), а саме:

-відсутні докази здійснення Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія, як орендарем, поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, та які виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

-відсутній висновок будівельної експертизи щодо здійснення і складу невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємного характеру поліпшень;

-відсутні докази визначення суб`єктом оціночної діяльності вартості невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи;

-відсутні докази отримання Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія, як орендарем, письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

-відсутні докази належного виконання орендарем умов договору оренди та відсутності заборгованості з орендної плати тощо.

Крім того, як вірно зазначив суд першої інстанції, здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна було обов`язковою умовою викупу об`єктів малої приватизації і до набрання чинності Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», що вбачається з положень статті 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Відповідно до позиції Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду, викладеної у постанові від 22.01.2021 у справі №922/623/20, в будь-якому випадку викуп приміщень орендарем може відбутись лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.

Колегія суддів зауважує на тому, що у спірних правовідносинах Ізмаїльське товариство ім. Кирила та Мефодія, як орендар переданих йому в оренду приміщень, не лише не здійснило невід`ємних поліпшень орендованого майна, а навпаки, утримувало орендовані приміщення у незадовільному стані, що вбачається із акту технічного стану об`єкту комунальної власності від 01.11.2023, відповідно до якого при обстеженні об`єкту комунальної власності, розташованого в місті Ізмаїлі Ізмаїльського району Одеської області по пр. Незалежності, 33а, встановила наступне:

-стан об`єкту комунальної власності за вищезазначеною адресою знаходиться в жахливому незадовільному стані;

-орендарем - Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія вже багато років не виконувався ремонт даного приміщення, тобто не виконується пункт 5.3. розділу 5 договору оренди від 02.09.2019 (нова редакція);

-при візуальному огляді основні конструкції, підлога та дах даного об`єкту знаходяться в аварійному стані. Дах будинку має наскрізні отвори, що є причиною протікання (фотофіксація надається);

-вхідні двері, які виходять на пр. Незалежності в центрі міста, мають дуже неестетичний вигляд.

Також комісією було встановлено, що якщо не вживати заходи та не проводити ремонт, то приміщення комунальної власності прийде в повну непридатність, а дах може обвалитися та порушити цілісність всього будинку.

Виходячи з вищевикладеного, комісія Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області запропонувала Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області провести оцінку та почати процедуру приватизації даного об`єкту згідно рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області від 05.05.2023 №2401-VIII та Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VIII (зі змінами).

Колегія суддів зазначає, що оскільки держава встановила порядок приватизації комунального майна за наявності певних умов, які у даному випадку Ізмаїльським товариством ім. Кирила та Мефодія не були виконані, відсутні підстави вважати про наявність у такому разі у нього «легітимних очікувань» успішної реалізації його права на приватизацію комунального майна шляхом викупу у позаконкурентний спосіб.

З урахуванням викладеного, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що позивачем не підтверджено належними та допустимими доказами існування в нього права на приватизацію шляхом викупу 7/20 нежитлового приміщення за адресою: м. Ізмаїл, проспект Незалежності №33-а, а відтак, не доведено порушення такого права відповідачами, з огляду на що відсутні підстави для задоволення позовних вимог Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія до Ізмаїльської міської ради про визнання укладеним договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації частини нежитлового будинку шляхом викупу 7/20 нежитлового приміщення за вказаною адресою.

При цьому слід зазначити, що виходячи із встановлених апеляційним судом обставин справи, доводи апелянта про те, що на дату прийняття рішення Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області за №2999-VII від 22.12.2017 позивач орендував приміщення загальною площею 48,9 кв.м, тоді як у відповідному рішенні зазначено площу нежитлового приміщення 43,4 кв.м, знайшли своє підтвердження, що однак не спростовує наведеного вище висновку про відсутність у позивача права на приватизацію шляхом викупу 7/20 нежитлового приміщення за адресою: м. Ізмаїл, проспект Незалежності № 33-а.

Враховуючи, що задоволення позовної вимоги про зобов`язання Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни повернути нежитлові приміщення безпосередньо залежить від задоволення позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу цих приміщень укладеним, не підлягає задоволенню позовна вимога Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія, заявлена до Фізичної особи-підприємця Браславської Олени Олександрівни, про зобов`язання повернути позивачу 7/20 частини нежитлового приміщення за адресою: Одеська обл., Ізмаїльський р-н, м. Ізмаїл, проспект Незалежності №33а.

Висновки суду апеляційної інстанції

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника, суд апеляційної керується висновком Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, викладених у оскаржуваному рішенні.

Відповідно до положень статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції об`єктивно розглянув у судовому процесі обставини справи в їх сукупності; дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; правильно застосував матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини, врахував положення статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку із чим дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову.

Доводи скаржника не спростовують висновків Господарського суду Одеської області, викладених у оскаржуваному рішенні, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення колегія суддів не вбачає, а в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити.

Розподіл судових витрат

У зв`язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за її подання та розгляд не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 284 ГПК України,

Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Ізмаїльського товариства ім. Кирила та Мефодія залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2025 у справі №916/3202/24 залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені статтями 287, 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повну постанову складено Повну постанову складено 03.11.2025 у зв`язку із тимчасовою непрацездатністю судді С.В. Таран у період з 16.10.2025 по 31.10.2025.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя К.В. Богатир

Суддя С.В. Таран