ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"13" жовтня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/2112/25

Господарський суд Одеської області у складі: суддя Волков Р.В.,

при секретарі судового засідання Чолак Ю. В.,

розглянувши справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «РІЧ-СТОК» (65012, Одеська обл., м. Одеса, вул. Європейська, буд. 84/86; )

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «МІРС» (65012, Одеська обл., м. Одеса, вул. Осипова, буд. 37, офіс 551; )

про визнання недійсним повідомлення, визнання правомірним перерахунку орендної плати, зменшення розміру орендної плати та зобов`язання утриматися від дій;

представники сторін:

від позивача Гульчак О. В. (в режимі відеоконференції),

від відповідача Іваніченко О. В. (в режимі відеоконференції),

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «РІЧ-СТОК» (далі позивач, ТОВ «РІЧ-СТОК») звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «МІРС» (далі відповідач, ТОВ «МІРС») із вимогами про:

1) визнання недійсним та таким, що не породжує правових наслідків, повідомлення ТОВ «МІРС» від 06.05.2025 року про розірвання Договору оренди №1772 від 16 лютого 2024 року в односторонньому порядку;

2) визнання правомірним перерахунку орендної плати, здійсненого ТОВ «РІЧ-СТОК» за період з травня 2024 року по червень 2025 року;

3) зменшення розміру орендної плати на 35,2% за весь період не переданого до експлуатації підвального приміщення з травня 2024 року дотепер;

4) зобов`язання відповідача утриматися від дій, спрямованих на виселення позивача, до остаточного рішення суду.

В обґрунтування позову посилається на укладення із відповідачем, як орендодавцем, Договору оренди № 1772 від 16.02.2024, згідно якого позивач отримав у тимчасове платне користування нежитлові приміщення першого поверху та підвалу, що розташовані у будівлі по вул. Катериненській, 84/86 у м. Одесі. Покликається на отримання від відповідача за попереднім актом прийому-передачі орендованого приміщення з недоліками, які відповідач зобов`язувався усунути в обмежені строки, проте не виконав своїх обов`язків, а прохання позивача з цього приводу залишав поза увагою. Звертає увагу, що недоліки приміщень ставлять під загрозу господарську діяльність позивача. З посиланням на положення ст. 762 Цивільного кодексу України та з урахуванням площі орендованого приміщення, яка непридатна до використання, зазначає про здійснення перерахунку орендної плати. Вказує, що загальна передплата за період з травня 2024 року по травень 2025 року (включно) становить 1 026 439,80 грн. Стверджує, що з січня 2025 року по квітень 2025 року (включно) загальна сума орендної плати складає 1 120 000,00 грн. Зазначає, що у травні 2025 року направив відповідачу вимогу про проведення перерахунку, з проханням підтвердити залік переплати в розмірі 946 256,00 грн у рахунок нарахованої орендної плати за січень квітень 2025 року (1 120 000 946 256 = 173 744 грн). Однак, відповіді на зазначену вимогу не отримав. Вважає, що відповідач, із врахуванням не передачі в належному стані підвального приміщення, отримав на 104 239,80 грн більше, ніж повинен був отримати. При цьому позивач покликається на те, що 07.05.2025 отримав від відповідача лист про розірвання договору в односторонньому порядку на підставі затримки платежу понад 15 днів, в якому також містилась вимога про звільнення приміщення до 20.05.2025. Такі дії відповідача позивач вважає неправомірними, оскільки затримка оплати обумовлена належним і обґрунтованим перерахунком орендної плати відповідно до ст. 762 ЦК України. На переконання позивача, приміщення площею 342,2 кв.м не могло використовуватись за призначенням, отже обов`язок платити за квадратні метри, не придатні для використання, відсутній. Позивач вказує, що прострочення сплати повної суми зумовлене неправомірною поведінкою самого відповідача, що виявилося у невиконанні обов`язку з передачі придатного до виконання майна.

Ухвалою від 03.06.2025 позовну заяву залишено без руху, встановлено позивачу строк для усунення виявлених недоліків позовної заяви протягом семи днів з дня вручення даної ухвали шляхом надання до суду: зазначення щодо наявності у позивача або іншої особи оригіналів доказів, копії яких додано до заяви; попереднього (орієнтовного) розрахунку суми судових витрат, які позивач поніс і які очікує понести в зв`язку із розглядом справи; доказів сплати 9 689,60 грн судового збору; відомостей про наявність або відсутність електронного кабінету. Цією ж ухвалою суд попередив позивача про його обов`язок зареєструвати електронний кабінет відповідно до статті 6 Господарського процесуального кодексу України.

10.06.2025 від представника позивача надійшла уточнена позовна заява із виправленням недоліків.

Ухвалою від 16.06.2025 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 916/2112/25, справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 16.07.2025, запропоновано відповідачу у п`ятнадцятиденний строк з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі подати відзив на позовну заяву, надіславши його позивачу одночасно з наданням відзиву до суду.

18.06.2025 представник відповідача подав до суду відзив на позовну заяву (т. 1, а.с. 53-58), згідно якого заперечує проти задоволення позовних вимог. Свою позицію мотивує наступним:

- з самого акту прийому-передачі приміщень від 16.03.2024 не вбачається, що він є попереднім; договір оренди також не передбачає підписання повторного акту прийому-передачі; домовленостей щодо підписання якогось додаткового акту прийому-передачі між сторонами не було;

- узгодження розміру орендної плати, зазначеної у договорі, з боку орендаря ґрунтувалося на свідомій готовності сплачувати її саме у такому розмірі після повного ознайомлення з функціональними можливостями приміщення та з урахуванням деяких недоліків, а з боку орендодавця на передачі в оренду приміщення саме за таку ціну;

- у пунктах 11.5., 11.6. договору оренди зафіксовані гарантії сторін, де вони, зокрема підтверджують, що: вичерпно ознайомлені із змістом умов договору, в повній мірі усвідомлюють їх та не мають щодо них жодних заперечень та/або доповнень; укладання договору відповідає їх інтересам; волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін; сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов, які стосуються оренди приміщення, і зафіксували їх у тексті договору. Цілком очевидно, що договір не міг бути укладений на цих умовах, якщо б навіть одна з них не влаштовувала хоча б одну зі сторін;

- за відсутності виявлених орендарем недоліків ціна оренди могла бути істотно вищою;

- ТОВ «МІРС» вживало усіх залежних від нього заходів для усунення недоліку щодо періодичного затікання води зі стелі підвалу, але причина такого затікання знаходиться поза межами приміщення і полягає в негерметичності зливової каналізації, що може проявлятися під час сильної зливи. Усунути такий недолік можливо тільки за умови виконання ремонтних робіт за межами орендованого приміщення. Цей факт і складність вирішення питання були цілком очевидними для представників ТОВ «РІЧ-СТОК», серед яких був інженер, під час огляду приміщення і його оцінки на предмет придатності для використання у його господарській діяльності;

- в останньому абзаці Акта прийому-передачі від 16.03.2024 зазначено, що Орендодавець гарантує усунути непрацездатні інженерні комунікації та обладнання, які знаходяться саме в приміщенні. Але гарантій усунути недоліки за межами приміщення, куди ТОВ «МІРС» не має доступу, як і повноважень виконувати роботи, зі зрозумілих причин ним не давалось;

- в Акті прийому-передачі від 16.03.2024 зауваження про водяний стік зі стелі та грибковий наліт стосувалися лише вбиральні (гардероба) площею 16,6 кв.м, а не усього підвалу площею 346,8 кв.м;

- ТОВ «МІРС» зверталось до уповноважених органів щодо виконання робіт з ремонту мережі внутрішньобудинкової зливової каналізації. КП «ЖКС «Фонтанський» (управитель багатоквартирного будинку № 84/86 по вул. Катерининській у м. Одесі) пообіцяло виконати ремонтні роботи з усунення причин протікання, а ТОВ «МІРС» погодилося внести першу частину оплати. Оплату у розмірі 52 070,04 грн було внесено 30.05.2024, але КП «ЖКС «Фонтанський» жодних робіт з ремонту зливової каналізації не виконало;

- на момент укладення договору ТОВ «РІЧ-СТОК» добре розуміло, який саме вид господарської діяльності буде здійснювати у орендованому приміщенні, усвідомлювало, яким вимогам має відповідати це приміщення, і мало усі можливості та доступ для всебічної перевірки приміщення на предмет відповідності цим вимогам;

- ТОВ «РІЧ-СТОК» замість того, щоб розірвати договір і перейти в інше, більш придатне приміщення, наполягає на зниженні орендної плати до невигідного та неприйнятного для ТОВ «МІРС» розміру. Натомість ТОВ «РІЧ-СТОК» не тільки не розриває договір і не звільняє приміщення, не тільки не виконує договірні зобов`язання, а ще й вимагає примусити ТОВ «МІРС» до продовження дії договору на змінених умовах, невигідних для орендодавця, з метою отримати додаткову максимальну вигоду за рахунок ТОВ «МІРС»;

- оскільки ТОВ «МІРС» вважає договір оренди припиненим з 20.05.2025 і орендар мав звільнити приміщення до 25.05.2025, орендодавець з 26.05.2025 не несе відповідальності за забезпечення приміщення, яке займає ТОВ «РІЧ-СТОК», електроенергією, водопостачанням та іншими комунальними послугами;

- ТОВ «МІРС» не здійснювало протиправних дій, а зробило все можливе, щоб усунути недоліки. І усі зазначені в Акті прийому-передачі від 16.03.2024 недоліки, які могли бути виправлені шляхом доступу зсередини орендованого приміщення, були усунуті: введені в експлуатацію газові котли та кондиціонери, відремонтований ліфт, здійснений запуск системи приточно-витяжної вентиляції (з підігрівом);

- у листі від 26.09.2024 за вих. № 2609-24/1 ТОВ «МІРС» пропонувало повернути підвал з укладенням відповідного акту приймання-передачі, але ТОВ «РІЧ-СТОК» його не повернуло і продовжувало користувалося ним та встановленою у підвалі системою приточно-витяжної вентиляції (з підігрівом).

19.06.2025 від представника позивача надійшла заява про забезпечення позову шляхом:

1) зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «МІРС» подати заявку про відновлення енергопостачання в орендованому приміщенні за адресою: 65025, м. Одеса, вул. Катерининська, 84/86;

2) заборони Товариству з обмеженою відповідальністю «МІРС» втручатися в господарську діяльність шляхом обмеження електропостачання, водопостачання та інш. до вирішення справи у суді.

20.06.2025 представник відповідача подав до суду письмові заперечення проти заяви про забезпечення позову.

Ухвалою від 23.06.2025 відмовлено у задоволенні заяви позивача про забезпечення позову.

23.06.2025 від представників сторін надійшли заяви про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою від 24.06.2025 суд задовольнив заяву представника позивача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

23.06.2025 до суду надійшла відповідь на відзив (т. 1, а.с. 105-107), в якій представник позивача ще раз звертає увагу на підписання попереднього акта прийому-передачі приміщення, визначення в акті недоліків отриманого в орендне користування приміщення, здійснення в перші місяці оренди за власні кошти ремонту приміщення. Також звертає увагу на існування наміру довготривалих договірних відносин з відповідачем, але за умови виконання обома сторонами своїх зобов`язань. Вказує, що у відповідача існує заборгованість перед КП «ЖКС «Фонтанський», у зв`язку з чим останній не вживає заходів з ремонту комунікацій.

24.06.2025 представник відповідача подав до суду заперечення на відповідь на відзив (т. 1, а.с. 143-148), де зазначає, що позивач не надав належних доказів виконання ремонтних та інших робіт у приміщенні, як і доказів повної неможливості використання усієї площі підвалу протягом періоду оренди з травня 2024 року по квітень 2025 року, а також що ця обставина має надзвичайний характер, була непередбачуваною та не залежить від волі учасників цивільних (господарських) відносин. Натомість епізодичні протікання в певній невеликій частині підвалу, як зазначає відповідач, не дають підстав для звільнення ТОВ «РІЧ-СТОК» від оплати оренди за все приміщення підвалу за весь період оренди. Також відповідач стверджує про порушення ТОВ «РІЧ-СТОК» строків оплати орендної плати, що надає право ТОВ «МІРС» розірвати договір оренди в односторонньому порядку. Крім того, вказує, що позивач не посилається на жодну норму закону або положення договору, які б надавали йому право в односторонньому порядку змінити умови договору та здійснити перерахунок орендної плати на самостійно визначених умовах, без узгодження з ТОВ «МІРС».

26.06.2025 до суду надійшла заява представника відповідача про залучення до матеріалів справи відзиву та заперечень з додатками, які були раніше подані в електронній формі через підсистему ЄСІТС «Електронний суд».

Ухвалою від 30.06.2025 суд відмовив у задоволенні заяви адвоката Іваніченка О. В. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

30.06.2025 від представника позивача надійшло клопотання про залучення до матеріалів справи відеозапису затоплення підвального приміщення, яке відбулось 20.06.2025.

01.07.2025 представник відповідача подав до суду письмові заперечення проти заяви позивача про залучення відеозапису.

01.07.2025 від представника відповідача надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, яку суд задовольнив ухвалою від 04.07.2025.

Протокольною ухвалою від 16.07.2025 суд задовольнив клопотання позивача про залучення до матеріалів справи відеозапису затоплення підвального приміщення та водночас постановив здійснювати подальший розгляд справи за матеріалами у змішаній (електронній та паперовій) формі. Також суд встановив позивачу строк на подачу перекладів на державну мову доказів, викладених іноземною мовою до 05.09.2025.

Протокольною ухвалою від 16.07.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 15.09.2025.

06.08.2025 від представника позивача надійшла заява про залучення до справи перекладів доказів на державну мову.

15.09.2025 від представника позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

В подальшому, у судовому засіданні було оголошено перерву до 22.09.2025 та 06.10.2025.

01.10.2025 представник відповідача подав до суд додаткові письмові пояснення по справі.

У судовому засіданні, яке відбулось 06.10.2025, представник позивача просила задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позову.

06.10.2025 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та в порядку ст. 219 ГПК України відклав його проголошення на 13.10.2025.

13.10.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

24.05.2024 між ТОВ «МІРС» (орендодавець) та ТОВ «РІЧ-СТОК» (орендар) укладено Договір оренди № 1772 (далі Договір; т. 1, а.с. 8-10), згідно з п. 1.1. якого орендодавець зобов`язується передати орендарю в тимчасове платне користування на строк, що обумовлений в розд. 4 Договору, нежитлове приміщення першого поверху та підвалу, що розташовані у будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Катерининська, 84/86, а орендар за користування цим приміщенням зобов`язується сплачувати орендодавцю платежі згідно з умовами розд. 5 цього Договору.

Договір набирає чинності з моменту підписання сторонами і діє до закінчення строку оренди, зазначеного в п. 4.1. Договору, а стосовно невиконаних зобов`язань сторін до їх повного виконання сторонами належним чином (п. 11.1. Договору).

Загальна площа приміщення, що передається в оренду, становить 972,0 кв.м (п. 1.4. Договору).

Пунктом 2 Договору передбачено, що приміщення належить орендодавцю на праві власності та в цілому складається з приміщень:

першого поверху: « 17, 19, 30» - торгові зали; « 18» - каса; « 20» - коридор; « 21» - підсобне; « 22, 23, 24, 25» - санвузли; « 26» - приймальня; « 27, 28» - кабінети; « 29» - сходова клітина; « 31» - топкова;

та підвалу: « 1, 2» - коридори; « 3» - кухня; « 4» - тамбур; « 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13» - склади; « 12» - ел. щитова; « 14» - вент. камера; « 15» - гардероб; « 16» - розвантажувальна.

Відповідно до п. 1.3. Договору приміщення обладнане змонтованими і працездатними інженерними комунікаціями (системи вентиляції, електро-, водо- та газопостачання, пожежною та охоронною сигналізацією, телефонними, комп`ютерними та телевізійними мережами і т. п.) і технологічним устаткуванням (кондиціонери, ліфти, підйомники, газові котли і т. п.).

Згідно з п. 2.1. Договору приміщення надається орендарю з метою використання в його господарській діяльності для торгівлі непродовольчими товарами.

В п. 3.1. Договору сторони узгодили, що приміщення та змонтовані у ньому інженерні комунікації і технологічне обладнання повинні бути передані орендодавцем та прийняті орендарем протягом 1 місяця із дня набрання Договором чинності за актом прийому-передачі, підписання якого сторонами свідчить про фактичну передачу приміщення в оренду.

У момент підписання акта прийому-передачі орендодавець передає орендарю ключі від приміщення, після чого персоналу орендаря має бути забезпечений безперешкодний доступ у приміщення (п. 3.2. Договору).

Відповідно до п.п. 4.1., 4.2. Договору початком строку оренди приміщення вважається дата передачі приміщення орендарю, зазначена в акті прийому-передачі приміщення. Строк оренди приміщення закінчується 01.05.2026 включно. Строк оренди продовжується виключно за згодою сторін.

Згідно з п. 5.1. Договору за користування приміщенням орендар, незалежно від результатів своєї господарської діяльності, щомісяця сплачує орендодавцю орендну плату у такому порядку:

- у зв`язку з наданням орендарю строку на здійснення опоряджувальних робіт по облаштуванню приміщення, орендна плата протягом перших двох місяців із дня передачі приміщення орендарю по акту прийому-передачі не сплачується (пп. 5.1.1.);

- з наступного дня після спливу строку, встановленого пп. 5.1.1. Договору, орендна плата сплачується у розмірі 250 000,00 грн на місяць, у тому числі ПДВ 20%.

Після закінчення кожного календарного року діюча орендна плата підлягає індексації у випадку, коли загальний індекс інфляції за результатами відповідного календарного року перевищує 10%. В інших випадках індекс інфляції не застосовується (п. 5.2. Договору).

Крім орендної плати, орендар згідно п. 5.3. Договору зобов`язаний щомісяця компенсувати орендодавцю витрати, понесені останнім на оплату послуг, пов`язаних із забезпеченням приміщення електроенергією, водопостачанням, водовідведенням, газопостачанням (комунальні послуги) та на експлуатацію, обслуговування і утримання будівлі та прилеглої до неї території (експлуатаційні витрати).

Витрати, передбачені п. 5.3. Договору, орендар компенсує орендодавцю щомісяця, після закінчення кожного розрахункового місяця, протягом 7 календарних днів із дня отримання від орендодавця відповідних рахунків на оплату (п. 5.4. Договору).

Пунктом 5.6. Договору визначено, що орендна плата сплачується в такому порядку:

- протягом 7 календарних днів з дня передачі приміщення орендарю та підписання сторонами акта приймання-передачі приміщення в оренду орендар сплачує орендну плату за третій і останній місяць оренди;

- орендну плату за четвертий і подальші поточні місяці оренди орендар сплачує щомісячно до 15 числа кожного поточного місяця.

В розділах 6 та 7 Договору сторони визначили свої права та обов`язки.

Так, орендодавець зобов`язаний:

- своєчасно передати орендарю приміщення разом з інженерними комунікаціями і технологічним устаткуванням;

- забезпечувати безперешкодне використання орендарем приміщення на умовах Договору;

- забезпечувати приміщення комунальними послугами та енергоносіями шляхом укладення договорів з їх постачальниками;

- не втручатися в господарську діяльність орендаря.

Водночас орендодавець має право, зокрема достроково розірвати Договір, у разі затримки сплати будь-якого платежу, передбаченого Договором, більш як на 15 календарних днів.

Орендар у свою чергу зобов`язаний, зокрема своєчасно сплачувати орендні та інші платежі у розмірах і на умовах, визначених розд. 5 Договору.

Згідно з п. 8.1. Договору по закінченню строку його дії або розірвання, якщо сторони не укладуть новий договір, орендар зобов`язаний звільнити від свого майна і повернути приміщення орендодавцю в стані, зафіксованому сторонами в акті приймання-передачі, згідно якого приміщення було передане орендодавцем орендарю, з урахуванням нормального зносу і виконаних орендарем невідокремлюваних поліпшень.

Звільнення приміщення орендарем від свого майна та повернення приміщення орендодавцю здійснюється по акту приймання-передачі не пізніше останнього дня строку дії Договору, а якщо Договір розривається достроково, то протягом 5 календарних днів з дня розірвання Договору (п. 8.3. Договору).

Відповідно до п. 8.6. Договору витрати орендаря та/або третіх осіб, пов`язані зі створенням невідокремлюваних поліпшень приміщення, які не можуть бути відокремлені без завдання шкоди приміщенню або без необхідності його відновлення, в тому числі за письмовою згодою орендодавця, не підлягають відшкодуванню орендодавцем, окрім випадків, коли окремою письмовою угодою між сторонами встановлено інше.

Згідно п. 11.5. Договору сторони підтвердили, що:

- вони вичерпно ознайомлені зі змістом Договору, в повній мірі усвідомлюють їх та не мають щодо них жодних заперечень та/або доповнень;

- укладання Договору відповідає їх інтересам;

- волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі;

- умови Договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін.

В п. 11.6. Договору сторони підтвердили, що вони досягли згоди щодо всіх істотних умов, які стосуються оренди приміщення, і зафіксували їх у тексті Договору,

Орендоване приміщення орендодавець передав орендарю за Актом приймання-передачі приміщень і технологічного обладнання від 16.03.2024, в якому вказано дату його підписання орендарем 21.03.2024 (т. 1, а.с. 11-13).

В Акті міститься детальний опис переданих приміщень та обладнання із зазначенням їх стану, технічних характеристик, найменувань наявних інженерних мереж, специфікації обладнання тощо.

В Акті також зазначено, що всі системи та обладнання, які знаходяться у приміщенні, виконані відповідно до вимог ДБН, державних стандартів та ТУ, знаходяться у справному робочому стані та до їхнього стану орендар претензій не має.

Водночас вказано, що системи та обладнання, які знаходяться у приміщенні, перебувають у частково справному робочому стані. Орендодавець гарантує до 15.04.2024 усунути непрацездатні інженерні комунікації та обладнання, які знаходяться у приміщенні.

Крім того, Акт містить положення про те, що вбиральня (гардероб) не придатна для використання, оскільки на стінах має грибковий наліт та має водяний стік із стелі (у процесі виконання робіт з видалення грибка та водяного стоку із стелі 10-15.04.2024).

Листом від 30.08.2024 № 28 позивач просив відповідача розглянути питання щодо зменшення орендної плати на суму 88 015,00 грн у зв`язку із неможливістю використання підвального приміщення за призначенням (т. 1, а.с. 15).

В цьому листі позивач, урахуванням того, що площа підвалу складає 342,2 кв.м, виснував, що орендна плата підлягає зменшенню на відповідну суму (342,2 * 258).

Відповідач надав позивачу відповідь (лист від 03.09.2024 № 0309-24/1), в якій повідомив, що визначені в Акті прийому-передачі від 16.03.2024 недоліки усунуто, акт не є попереднім, про недолік у вигляді наявності у підвалі води в акті не йдеться. Також в листі зазначено, що роботи, пов`язані з усуненням протікань каналізації, за своїм характером належать до робіт поточного ремонту, які мають проводитися за рахунок орендаря. Крім того, відповідач запропонував зменшити орендну плату на 7 973,20 грн, у зв`язку з тим, що позивач фактично не використовує деякі приміщення (т. 1, а.с. 16).

Листом від 09.09.2024 № 32 позивач знову просив відповідача розглянути можливість зменшення розміру орендної плати, а за відсутності такої згоди повідомив про те, що змушений буде ставити питання щодо розірвання Договору (т. 1, а.с. 17).

В листі від 16.09.2024 № 38 позивач звернув увагу відповідача на непридатність до використання частини приміщення підвалу у зв`язку з накопиченням води, наявністю вологи, грибка та сирості. Водночас попередив, що у вересні 2024 р. внесе орендну плату у розмірі 162 000,00 грн, без урахування плати за підвальне приміщення, яке не приведено у належний стан (т. 1, а.с. 18).

У відповідь на вказаний лист відповідач в листі від 26.09.2024 № 2609-24/1 запропонував позивачу до 01.10.2024 повернути підвал площею 346,8 кв.м з підписанням відповідного акта приймання-передачі та з подальшим закриттям і опломбуванням підвального приміщення. При цьому зазначив, що зменшення орендної плати в односторонньому порядку суперечить законодавству та умовам Договору, а порушення строків внесення орендної плати може стати підставою для розірвання Договору за ініціативою орендодавця (т. 1, а.с. 19).

Листом від 02.10.2024 № 115 позивач вкотре звернув увагу відповідача на фіксування в акті недоліків приміщення, вказав про те, що приміщення з недоліками вважається не прийнятим у використання, а також зауважив, що у разі невиконання відповідачем договірних зобов`язань, вимушений буде звернутися за захистом своїх прав та інтересів (т. 1, а.с. 20).

В подальшому позивач надіслав відповідачу претензію від 15.10.2024 № 135, в якій просив усунути вказані в акті недоліки, провести перерахунок коштів у сумі 207 255,00 грн, які сплачені за приміщення (підвал), що не підлягає експлуатації, шляхом перерахування на поточний рахунок ТОВ «РІЧ-СТОК». Також просив підписати додаткову угоду, виключивши підвальне приміщення, яке не підлягає експлуатації, та усунути всі зазначені в акті недоліки приміщення.

Надалі позивач надсилав відповідачу листи-вимоги (від 05.05.2025 № 322; від 07.05.2025) щодо перерахунку розміру орендної плати (т. 1, а.с. 26, 28).

Листом від 07.05.2025 № 2 відповідач повідомив позивача про те, що Договір вважається розірваним в односторонньому порядку 20.05.2025 у зв`язку з простроченням внесення орендної плати більш як на 15 календарних днів. Також просив повернути об`єкт оренди в порядку і строки, визначені Договором (т. 1, а.с. 177).

Позивач надіслав відповідачу повідомлення від 07.05.2025 № 324, в якому виразив незгоду із одностороннім розірванням Договору (т. 1, а.с. 27).

Предметом позову є вимоги ТОВ «РІЧ-СТОК» про:

1) визнання недійсним та таким, що не породжує правових наслідків, повідомлення ТОВ «МІРС» від 06.05.2025 року про розірвання Договору оренди № 1772 від 16 лютого 2024 року в односторонньому порядку;

2) визнання правомірним перерахунку орендної плати, здійсненого ТОВ «РІЧ-СТОК» за період з травня 2024 року по червень 2025 року;

3) зменшення розміру орендної плати на 35,2% за весь період не переданого до експлуатації підвального приміщення з травня 2024 року дотепер;

4) зобов`язання відповідача утриматися від дій, спрямованих на виселення позивача, до остаточного рішення суду.

Здійснюючи аналіз обґрунтованості позовних вимог, господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до положень ст. 15, 16 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Підставою для захисту прав (охоронюваних законом інтересів) є їх порушення, невизнання або оспорення. Тому задоволення судом позову можливе лише за умови доведення позивачем обставин щодо наявності у нього відповідного права (охоронюваного законом інтересу), а також порушення (невизнання, оспорення) зазначеного права відповідачем з урахуванням належності обраного способу судового захисту.

Відповідно до приписів ч. 2 ст. 11 ЦК України однією з підстав виникнення цивільних прав і обов`язків, є договори.

Статтею 509 ЦК України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

При цьому, за правилами статті 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтями 525, 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

За приписами ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Статтею 530 ЦК України визначено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

За приписами ч.ч. 1, 4, 5, 6 ст. 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Частина 1 ст. 763 ЦК України визначає, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 765 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму.

Статтею 767 ЦК України передбачено, що наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов`язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час володіння та/або користування нею. Наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Згідно зі ст. 768 ЦК України наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму. Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати: 1) заміни речі, якщо це можливо; 2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; 3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; 4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Мотивувальна частина та висновки суду.

Суд встановив, що на підставі Договору № 1772 від 16.02.2024 між сторонами даної справи виникли правовідносини оренди.

Як свідчать матеріали справи, на виконання Договору відповідач передав за Актом приймання-передачі від 16.03.2024 (підписано позивачем 21.03.2024), а позивач прийняв приміщення загальною площею 972,0 кв.м, що розташовані по вул. Катериненській, 84/86 у м. Одесі, та в цілому складаються з: приміщення першого поверху: « 17, 19, 30» - торгові зали; « 18» - каса; « 20» - коридор; « 21» - підсобне; « 22, 23, 24, 25» - санвузли; « 26» - приймальня; « 27, 28» - кабінети; « 29» - сходова клітина; « 31» - топкова; підвалу: « 1, 2» - коридори; « 3» - кухня; « 4» - тамбур; « 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13» - склади; « 12» - ел. щитова; « 14» - вент. камера; « 15» - гардероб; « 16» - розвантажувальна.

В Акті сторони зафіксували недоліки приміщення, які, як зазначає позивач, заважають йому належним чином здійснювати господарську діяльність та які відповідач зобов`язався усунути. Водночас позивач стверджує, що вказані в Акті недоліки так і не було усунуто відповідачем, в результаті чого підвальне приміщення періодично затоплюється, підвищена вологість впливає на перший поверх, де знаходяться товари позивача (одяг).

За орендоване приміщення позивач був зобов`язаний, починаючи з четвертого місяця оренди, сплачувати відповідачу щомісячно до 15 числа кожного поточного місяця орендну плату у розмірі 250 000,00 грн. При цьому сторони домовились, що за перші два місяці після передачі приміщення за Актом орендна плата не сплачується, оскільки позивачу було надано строк для проведення опоряджувальних робіт по облаштуванню приміщення. Крім того, протягом семи календарних днів після підписання Акта позивач зобов`язався сплатити відповідачу орендну плату за третій і останній місяць оренди.

З січня 2025 року відповідач здійснив індексацію суми орендної плати та її розмір склав 280 000,00 грн.

У зв`язку з тим, що відповідач не усунув зафіксовані в Акті недоліки приміщення, позивач здійснив перерахунок орендної плати, який базується на тому, що оскільки загальна площа орендованого приміщення становить 972,0 кв.м, а площа підвального приміщення 342,2 кв.м (35,2% від загальної площі орендованого приміщення), то відповідно і орендна плата має бути зменшена саме на 35,2%.

Позивач вказує, що оскільки орендна плата має бути зменшена на 35,2%, то загальна переплата за період з травня 2024 р. по травень 2025 р. (включно) становить 1 026 439,80 грн; з січня по квітень 2025 р. (включно) загальна сума орендної плати складає 1 120 000,00 грн; у травні 2025 р. відповідачу направлено вимогу щодо проведення перерахунку орендної плати та з проханням підтвердити залік переплати в розмірі 946 256,00 грн в рахунок нарахованої орендної плати за січень-квітень 2025 р. (1 120 000 946 256 = 173 744); за січень-квітень 2025 р. відповідачу сплачено різницю у розмірі 173 744,00 грн; 181 400,00 грн відповідачу сплачено за травень 2025 р.

07.05.2025 позивач отримав від відповідача повідомлення про розірвання договору в односторонньому порядку на підставі затримки платежу понад 15 днів.

Як на юридичну підставу позовних вимог, позивач посилається на частину 4 ст. 762 ЦК України, згідно якої наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Також посилається на частину 6 цієї ж статті, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Щодо позовних вимог в частині зменшення розміру орендної плати на 35,2% за весь період не переданого до експлуатації підвального приміщення з травня 2024 р. дотепер, суд зазначає наступне.

Насамперед суд не погоджується з доводами позивача стосовно того, що Акт прийому-передачі приміщення від 16.03.2024 є попереднім, оскільки Договір не містить положень стосовно можливості підписання сторонами декількох актів приймання-передачі та з самого акту не вбачається, що він є попереднім.

Отже, об`єкт оренди був прийнятий позивачем саме за Актом приймання-передачі від 16.03.2024, незважаючи на зазначення в цьому Акті певних недоліків приміщення.

Суд зазначає, що запропонована позивачем методика розрахунку відсотка (35,2%), на який має бути зменшена орендна плата, є взагалі необґрунтованою, оскільки позивач жодним чином не довів зменшення якісних характеристик орендованого приміщення саме на 35,2%, а також не обґрунтував можливості в односторонньому порядку здійснювати перерахунок узгодженого в Договорі розміру орендної плати.

Крім того, суд дослідив Акт прийому-передачі приміщення від 16.03.2024, в якому, серед іншого, вказано наступне:

- « 3.5. Вбиральня (гардероб) не придатна для використання, оскільки на стінах має грибковий наліт та має водяний стік із стелі (у процесі виконання робіт з видалення грибків та водяного стоку із стелі 10-15.04.2024)».

Крім того, наприкінці Акту містяться два абзаци, які суперечать одне одному:

«Усі системи та обладнання, які знаходяться у приміщенні, виконані відповідно до вимог ДБН, державних стандартів та ТУ, знаходяться у справному робочому стані та до їхнього стану орендар претензій не має.

Системи та обладнання, які знаходяться у приміщенні, перебувають у частково справному робочому стані. Орендодавець гарантує до 15.04.2024 усунути непрацездатні інженерні комунікації та обладнання, які знаходяться у приміщенні.».

За змістом листа Державного комітету України з будівництва та архітектури "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів" за № 7/7-401 від 30.04.2003, капітальний ремонт будівлі це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об`єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Поточний ремонт це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об`єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).

Відповідно до ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Отже, поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Із аналізу умов Договору та положень Акту суд виснує, що сторони не визначили чіткого переліку робіт та їх обсягів, які відповідач зобов`язався виконати з метою усунення недоліків приміщення.

Водночас, для покладення на відповідача, як орендодавця, обов`язку провести поточний ремонт приміщення сторони мали б викласти у Договорі конкретний перелік робіт, їх найменування, обсяг, строки, спосіб, порядок виконання тощо. Втім, як свідчать матеріали справи, згоди з цього приводу сторонами не досягнуто.

Отже, позивач не довів належними та допустимими доказами наявності у відповідача обов`язку провести саме ті ремонтні роботи, відсутність яких спричиняє неможливість використання частини приміщення, про яку зазначає позивач.

Крім того суд зазначає, що для застосування частини 6 статті 762 ЦК України, на яку посилається позивач, та звільнення його від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів статті 762 ЦК України викладена у постановах Верховного Суду у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20, № 911/3067/20.

Разом з тим, позивач не довів факту неможливості користуватися отриманим в оренду приміщенням. Навпаки, матеріали справи свідчать про те, що приміщення перебуває у користуванні позивача та він прагне і надалі використовувати його у своїй господарській діяльності.

За таких обставин позовні вимоги в частині зменшення розміру орендної плати на 35,2% є необґрунтованими та такими що не підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог в частині визнання правомірним перерахунку орендної плати, здійсненого позивачем за період з травня 2024 р. по червень 2025 р., суд зазначає наступне.

За змістом частин 1, 2 статті 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під захистом права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Переважно спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом і регламентує конкретні цивільні правовідносини. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога щодо захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування. Подібні правові позиції неодноразово висловлювались Великою Палатою Верховного Суду і Верховним Судом та узагальнено викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Так, у рішенні від 15.11.96 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі засоби правового захисту на національному рівні, що дозволили би компетентному державному органу розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, ЄСПЛ вказав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

Стаття 13 Конвенції вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов`язань за статтею 13 Конвенції також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається зазначеною статтею, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнено діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення ЄСПЛ у справі "Афанасьєв проти України" від 05.04.2005 (заява № 38722/02)).

Додатково в контексті обраного способу захисту, розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача у цих правовідносинах, позовні вимоги позивача не можуть бути задоволені. Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 та постановах Верховного Суду від 06.02.2024 у справі № 916/1431/23, від 20.06.2023 у справі № 904/2470/22, від 04.04.2023 у справі № 902/311/22, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, від 04.10.2022 у справі № 914/2476/20, від 08.11.2022 у справі № 917/304/21.

Суд зазначає, що по-перше, здійснений позивачем перерахунок орендної плати є необґрунтованим, про що вже було зазначено вище по тексту рішення, а по-друге, спосіб захисту у вигляді визнання перерахунку правомірним сам по собі не спроможний належним чином захистити права позивача, в той час як обрання неналежного або неефективного способу захисту прав є самостійною підставою для відмови в позові незалежно від інших встановлених судом обставин.

Щодо позову в частині визнання недійсним та таким, що не породжує правових наслідків, повідомлення ТОВ «МІРС» від 06.05.2025 про розірвання Договору в односторонньому порядку, суд зазначає наступне.

Відповідно до частин першої, третьої, п`ятої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. До правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов`язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.

Незважаючи на односторонній характер дій особи, вони можуть породжувати певні правові наслідки як для цієї особи, так і для інших осіб. Таким чином, правочин вважається одностороннім у тому разі, коли до виникнення цивільних прав та обов`язків призводить волевиявлення одного суб`єкта цивільного права.

За змістом положень частини третьої статті 202 ЦК України одностороння відмова від договору за загальним правилом кваліфікується як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спрямованим на виникнення юридичних наслідків цивільно-правового характеру.

Згідно з пунктом 2 частини першої статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (зазначену правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17).

Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача (зазначену правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17).

Статтями 610, 612 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За ч.ч. 1-3 ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ч. 1 ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

За ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Статтею 783 ЦК України унормовано, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Суд встановив, що відповідач, направивши позивачу лист від 07.05.2025 № 2, вчинив односторонній правочин щодо розірвання Договору, який вважає розірваним з 20.05.2025.

У листі було зазначено, що підставою для розірвання Договору є прострочення внесення орендної плати більш як на 15 календарних днів.

При розгляді позову в частині визнання недійсним одностороннього правочину суд звертає увагу на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 08.10.2020 у справі № 910/11397/18 у спорі про визнання недійсним правочину щодо односторонньої відмови від договору, згідно з яким: "У разі коли законом або умовами договору передбачено право сторони на односторонню відмову від договору, сторони вільні у виборі конкретних підстав такої відмови, в межах встановлених нормами законодавства чи умовами договору. Обрану стороною підставу для односторонньої відмови від договору і слід досліджувати під час розгляду справи судом. Так, у кожному випадку особа, яка бажає відмовитись від договору у односторонньому порядку на тій чи іншій підставі має довести фактичну наявність визначених у обраній підставі обставин для такої односторонньої відмови. З огляду на викладене, судам необхідно в кожному конкретному випадку, виходити з встановлених обставин справи, досліджувати підстави, які стали підґрунтям для односторонньої відмови від договору, та обґрунтованість таких підстав з огляду на встановлені обставини справи".

Суд враховує, що розірвання господарського договору може бути вчинено як за згодою сторін, так і у разі односторонньої відмови від нього. За загальним правилом розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, однак окремі договірні відносини допускають можливість одностороннього розірвання договору. Право сторони на одностороннє розірвання договору може бути передбачено законом або безпосередньо у договорі, а може залежати від вчинення/невчинення сторонами договору певних дій, так і без будь-яких додаткових умов (безумовне право сторони на відмову від договору).

Згідно з пп. 6.2.2. п. 6.2. Договору відповідач має право, зокрема достроково розірвати Договір, у разі затримки сплати будь-якого платежу, передбаченого Договором, більш як на 15 календарних днів.

Суд встановив, що позивач у вересні та жовтні 2024 р. вносив орендну плату у розмірі 162 000,00 грн, в той час як мав вносити щомісячно по 250 000,00 грн.

Доплату орендної плати за вересень та жовтень 2024 р. у розмірі 176 000,00 грн позивач здійснив лише 06.11.2024.

Починаючи з січня 2025 р. позивач не вносив орендну плату, оскільки вважав, що наявна переплата. Частину орендної плати у розмірі 173 744,00 грн та 181 440,00 грн позивач сплатив у травні 2025 р.

За таких обставин суд виснує, що односторонній правочин відповідача щодо розірвання Договору, оформлений листом від 07.05.2025 № 2, є правомірним та цілком узгоджується з умовами Договору, адже позивач протягом дії Договору неодноразово порушував строки внесення орендної плати.

Таким чином, доводи позивача щодо незаконності оспорюваного правочину не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим позов в цій частині задоволенню не підлягає.

Щодо вимоги позивача про зобов`язання відповідача утриматися від дій, спрямованих на виселення позивача, до остаточного рішення суду, суд зазначає наступне.

На задоволенні вказаної вимоги представник позивача наполягав в ході розгляду справи по суті.

Суд зазначає, що ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи, та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, відповідати встановленим обставинам справи.

На необхідності дотримання належності та ефективності способу захисту суд вже звертав увагу, відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання правомірним перерахунку орендної плати.

Так, обраний позивачем спосіб захисту у вигляді зобов`язання відповідача утриматися від дій, спрямованих на виселення позивача, до остаточного рішення суду, за своєю правовою природою фактично є заходом забезпечення позову, передбаченим п. 2 ч. 1 ст. 137 ГПК України (заборона відповідачу вчиняти певні дії). Крім того, такий спосіб захисту неспроможний належним чином захистити права позивача, у зв`язку з чим вимоги позовної заяви в цій частині задоволенню не підлягають.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 ГПК України).

Згідно з ч. ч. 1-2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд також зазначає, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Зазначений підхід узгоджується з судовою практикою ЄСПЛ, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyondreasonabledoubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 18.01.2021 у справі № 915/646/18.

Враховуючи вищевикладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Надаючи оцінку доводам сторін, суд врахував, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно з п. 3 ч. 4 ст. 238 ГПК України мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

ЄСПЛ у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" (заява № 4909/04) зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, § 54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

З огляду на викладене суд вважає, що при розгляді даної справи судом надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

За приписами ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову, витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. 73, 74, 76-80, 86, 123, 124, 129, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Вступну та резолютивну частини рішення оголошено 13 жовтня 2025 р. Повне рішення складено та підписано 23 жовтня 2025 р.

Суддя Р.В. Волков