ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Чернівці

22 жовтня 2025 року Справа № 926/1968/25

Господарський суд Чернівецької області у складі головуючого судді Марущака І.В.,

за участю секретаря судового засідання Терещенко Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні загального позовного провадження справу

за позовом Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, Центральна площа,1, )

до Колективного підприємства «Чернівцішляхбуд» (58025, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Каштанова, 4, )

про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю в сумі 2631845,70 грн,

представники:

від позивача Лелюк Х.М.;

від відповідача адвокат Чопик І.М.

І. Стислий виклад позовних вимог.

Чернівецька міська рада звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Колективного підприємства «Чернівцішляхбуд» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю в сумі 2 631 845,70 грн.

Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 414076434 від 19.02.2025 за Колективним підприємством «Чернівцішляхбуд» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, що складається з адмінкорпусу літ. А, майстерні літ. Б, котельні літ. В, майстерні-складу літ. Г, складу ПММ літ. Д, трансформаторної літ. Ж, насосної станції літ. З, вбиральні літ. У, огорожі №1-2, загальною площею 2551,1 кв.м., що розташований за адресою: м. Чернівці, вул. Каштанова, 4-А.

Зазначене нерухоме майно розміщене на земельній ділянці комунальної власності площею 3,0156 га, кадастровий номер :50:003:0087, категорія земель землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, дата державної реєстрації 24.11.2023.

Рішенням Чернівецької міської ради VIII скликання від 30.01.2025 №2184 Колективного підприємства «Чернівцішляхбуд» надано в оренду вказану вище земельну ділянку, однак договір оренди не був укладений.

Відтак, у період з 24.11.2023 до 13.03.2025 відповідач без жодних правовстановлюючих документів користувалася вказаною земельною ділянкою, у зв`язку з чим позивач недоотримав кошти від орендної плати за землю у сумі позову, які підлягають стягненню з відповідача відповідно до статей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

У відзиві на позов відповідач проти позову заперечив з огляду на таке.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 03.11.2008 року № 1028, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іпатовою М.М. та зареєстрованого 03.11.2008 року за № 4533, Департамент економіки Чернівецької міської ради передав у власність Колективному підприємству «Чернівцішляхбуд» нежилі будівлі та споруди загальною площею 2 551,10 кв.м, в тому числі: адмінкорпус літ. А площею 746,80 кв.м, майстерня літ. Б площею 1485,50 кв.м, котельня літ. В площею 138,80 кв.м, майстерня-склад літ. Г площею 115,10 кв.м, склад ПММ літ. Д площею 64,90 кв. м, трансформаторна літ. Ж, насосна станція літ. З, вбиральня літ. У, огорожа № 1-2, які знаходяться за адресою: Чернівецька область, м. Чернівці, вул. Каштанова,4А.

Між Чернівецькою міською радою та КП «Чернівцішляхбуд» був укладений договір оренди земельної ділянки від 24.02.2003 року №446 площею 0,0315 га по вул. Каштановій, 4 в м. Чернівці, з цільовим призначенням для обслуговування будівель. В подальшому додатковими договорами до вказаного договору оренди строї його дії продовжувався.

Відповідач вважає, що до правовідносин, які виникли між сторонами, має застосовуватися спеціальна норма закону, а саме стаття 120 ЗК України у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу від 03.11.2008 року № 1028, в якій не передбачалося необхідності формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав при придбанні нежитлових будівель.

Відповідно до частин першої та другої статті 120 ЗК України у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу від 03.11.2008 року № 1028, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Викладене узгоджується із правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 02 липня 2024 року у справі № 644/8837/19 (провадження № 61-12714св23).

КП «Чернівцішляхбуд» звернулось до департаменту урбаністики архітектури Чернівецької міської ради із заявою від 05.07.2024 року №24/01-08/1 -2700 з проханням про надання в оренду земельної ділянки, площею 3,015 га, з кадастровим номером :50:003:0087 для розміщення на ній вищевказаного нерухомого майна та його обслуговування.

За результатом розгляду вказаної заяви, Чернівецькою міською радою прийнято рішення від 30.01.2025 року № 2184 (пункт 4) про надання Колективному підприємству «Чернівцішляхбуд» в оренду терміном на 5 років земельної ділянки з кадастровим номером :50:003:0087, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для обслуговування нежитлових будівель і споруд).

Колективне підприємство «Чернівцішляхбуд» повідомило позивача про те, що є будівельним підприємством (вид економічної діяльності 42.41 будівництво доріг і автострад) та не займається торгівельною діяльністю, а тому не використовує будівлі та споруди для торгівлі. Будівлі та споруди використовуються для господарської діяльності підприємства відповідно до вказаного вище виду економічної діяльності. Отже, користування вказаною земельною ділянкою КП «Чернівцішляхбуд» з цільовим призначенням для земель будівництва та обслуговування будівель торгівлі не відповідає його господарській діяльності та є безпідставним.

На підставі вищезазначених обставини КП «Чернівцішляхбуд» звернулось до департаменту урбаністики архітектури Чернівецької міської ради із заявою про зміну цільового призначення земельної ділянки по вул. Каштановій,4-а, площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087 з «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі ( код 03.07)» на «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (код 03.15).

Вказує, що на даний час Чернівецька міська рада на 65 сесії VIII скликання розглядає питання щодо надання КП «Чернівцішляхбуд» дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється, за адресою: вул. Каштанова, 4-А, площею 3,0156 га (кадастровий номер :50:003:0087) для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (код 03.15) за рахунок земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) та уповноваження колективного підприємства «Чернівцішляхбуд» виступити замовником розроблення проєкту землеустрою щодо відведення вказаної вище земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється.

В постанові Верховного Суду від 02 липня 2024 року у справі № 644/8837/19 (провадження № 61-12714св23) зазначено, що Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору про стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положення статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правової підстави земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичне користування земельною ділянкою 2) площу земельної ділянки 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки) 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

Відповідач вважає, що розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки по вул. Каштановій,4-а, площею 3.015 га, з кадастровим номером :50:003:0087, здійснено, виходячи з її цільового призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07), що, на його думку, не відповідає її фактичному користуванню та фактичним обставинам, які неведені вище. Відтак, розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю за користування нею без поважних на те правових підстав в сумі 2 531 845,70 грн є також безпідставним.

Позивач подав відповідь на відзив, в якому на спростування заперечень відповідача проти позову зазначає, що твердження відповідача про набуття права власності на об`єкт нерухомості за адресою: вул. Каштанова,4 у м.Чернівці на підставі договору купівлі-продажу від 03.11.2008 №1028 та укладення договору оренди землі від 24.02.2003 № 446 на земельну ділянку площею 0,0315 га, відтак в силу вимог статті 120 Земельного кодексу України до нього перейшли всі права та обов`язки за ним, зокрема речове право на земельну ділянку, є досить суперечливими як один одному, дійсним обставинам та вимогам чинного законодавства, оскільки якщо нерухоме майно продавалось відповідачу виконавчим органом Чернівецької міської ради, то це унеможливлює існування під цим майном договору оренди землі з КП «Чернівцішляхбуд».

Також зазначає, що предметом договору оренди землі від 24.02.2003 №446, укладеного між Чернівецькою міською радою та КП «Чернівцішляхбуд», була земельна ділянка площею 0,0315 га, що зовсім не узгоджується із земельною ділянкою площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087, за яку Чернівецька міська рада нарахувала безпідставно збережені кошти відповідачу. Земельна ділянка, площею 0,0315 га, що є предметом договору оренди землі від 24.02.2003 №446, надавалась під обслуговування будівлі до 23.06.2007 (з урахуванням внесених змін), а не під об`єкт нерухомості площею 2551,1 кв.м., реєстраційний номер 25229843, що знаходиться у приватній власності відповідача, та складається з адмінкорпусу літ. А, майстерні літ. Б, котельні літ. В, майстерні-складу літ. Г, складу ПММ літ. Д, трансформаторної літ. Ж, насосної станції літ. З, вбиральні літ. У, огорожі № 1-2.

Крім того, відповідач у відзиві на позовну заяву, вказуючи про нібито існуюче право оренди у нього станом на 2008 рік, ігнорує той факт, що окрім того, що термін дії договору оренди землі від 24.02.2003 № 446 закінчився ще 23.06.2007, а також замовчує те, що обставини припинення права оренди за цим договором встановлені рішенням суду, що набрало законної сили, зокрема, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 14.11.2011 у справі №8/5027/866/2011.

Додатково звертає увагу суду, що земельна ділянка площею 0,0315 га, яка була предметом договору оренди від 24.02.2003 №446, не була сформована як об`єкт цивільних правовідносин. В свою чергу, земельна ділянка, площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087, за користування відповідачем без належних на те правових підстав якою Чернівецька міська рада звернулась до суду про стягнення безпідставно збережених коштів, сформована як об`єкт - 24.11.2023. Необхідність формування земельної ділянки саме площею 3,0156 га для обслуговування об`єкта нерухомості, що належить на праві власності відповідачу, підтверджується його заявою від 05.07.2024 №24/01-08/1-2700 з проханням про надання в оренду земельної ділянки, площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087.

Посилання відповідача щодо його звернення до міської ради за зміною цільового призначення не впливає жодним чином на розгляд даної справи, оскільки навіть у разі ухвалення міською радою рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, це матиме наслідок для відносин пов`язаних з користуванням земельною ділянкою у майбутньому та не охоплює спірний період.

Відповідач користується вказаною земельною ділянкою без належних на те правових підстав з 2008 року. За цей період користування нею Чернівецька міська територіальна громада не отримувала жодних коштів, а здійснення нарахування стало можливим лише після проведення робіт щодо інвентаризації земель комунальної власності.

Відповідач з 2008 року мав можливість та був зобов`язаний, в силу вимог статті 120 Земельного кодексу України, звернутись до органу місцевого самоврядування та оформити правовстановлюючі документи на земельну ділянку з тим цільовим призначенням, яке вважає за необхідне. Проте, з метою уникнення сплати за користування земельною ділянкою того не зробив. З урахуванням зазначеного вважає, що твердження, наведені у відзиві на позовну заяву, жодним чином не спростовують доводів та підстав позовної заяви.

У запереченнях на відповідь на відзив відповідач вважає твердження позивача, наведені у відповіді на відзив, безпідставними з огляду на таке.

Згідно генерального плану м. Чернівців земельна ділянка по вул. Каштановій,4-А, площею 3,0156 га, на якій розміщене нерухоме майно відповідача, відноситься до категорії земель - земель промисловості (п. ж ч. 1 ст.19 ЗК України), відтак, не відноситься до категорії земель земель житлової та громадської забудови (п. б ч. 1 ст.19 ЗК України), вид цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Відповідач вважає, що позивач здійснив формування вказаної земельної ділянки з порушенням вимог частини 3 статті 20 ЗК України, тобто земельну ділянку, яка на генеральному плані м. Чернівців відноситься до категорії земель промисловості, сформував в Земельному кадастрі як земельну ділянку, яка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, вид цільового призначення 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

КП «Чернівцішляхбуд» вважає, що позивач здійснив формування вказаної земельної ділянки з порушенням вимог частини 3 статті 20 ЗК України, а тому розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки по вул. Каштановій, 4-а, площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087, здійснений як з цільовим призначенням її користування для будівництва та обслуговування будівель торгівлі ( код 03.07), є безпідставним та протиправним.

Окрім того, КП «Чернівцішляхбуд» здійснює оплату земельного податку за земельні ділянки загальною площею 0,2147 га, на якій безпосередньо знаходяться будівлі та споруди за адресою: м. Чернівці, вул. Каштанова,4А, які були викуплені КП «Чернівцішляхбуд» відповідно до договору купівлі-продажу від 03.11.2008 року №1028 та за земельні ділянки площею 0,0609 га на якій безпосередньо знаходяться будівлі та споруди за адресою: м. Чернівці, вул. Прутська, 22, відповідно до договору купівлі-продажу від 13.06.2008 року №1000. Так, Чернівецькою ДПІ було здійснено нарахування земельного податку за наступні роки та у розмірах: 2016 р. 23 305,89 грн.; 2017 р. 23 779,68 грн.; 2018 р. -23 779,68 грн.; 2019 р. 21 798,04 грн.; 2020 р. 21 798,04 грн.; 2021 р. 21 798,04 грн.; 2022 р. 23 977,84 грн.; 2023 р. -27 574,52 грн.; 2024р. -28 980 грн., загалом: 216 792,55 грн.

За земельну ділянку площею 0,2147 га, що розташована під будівлями та спорудами за адресою: м.Чернівці, вул. Каштанова,4-А КП «Чернівцішляхбуд», було нараховано земельний податок за 2023 р. в розмірі 17 868,43 грн. та за 2024 р. В розмірі 18 779,72 грн., загалом 36 648,15 грн.

КП «Чернівцішляхбуд» здійснило оплату суми земельного податку та нараховану пеню за вказані вище земельні ділянки за адресами: м. Чернівці, вул. Каштанова, 4-А та вул. Прутська, 22, загалом в розмірі 282 537,74 грн. (22.11.2024 р. 211 000,00 грн.; 29.01.2025 р. 69 121,74 грн. та 31.01.2025 р. 2 416,00 грн.). Станом на 01.02.2025 р. заборгованості зі сплати земельного податку не було. З огляду на викладене вище, КП «Чернівцішляхбуд» вважає, що вимога позивача про стягнення безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки площею 3,0156 га в сумі 2 631 845,70 грн. відповідно до статей 1212-1214 Цивільного кодексу України є безпідставною з наведених вище підстав.

ІІ. Процесуальні дії у справі.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.06.2025 вказану позовну заяву передано до провадження судді Марущака І.В.

Ухвалою суду від 20.06.2025 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив загальне позовне провадження у справі, призначив підготовче засідання на 10.07.2025 та встановив відповідачу строк для подання відзиву, а позивачу запропонував надати відповідь на відзив.

10.07.2025 відповідачем через систему «Електронний суд» подано відзив на позовну заяву, в якому він проти позову заперечив. Окремо відзив подано безпосередньо до суду.

Судове засідання 10.07.2025 не відбулося у зв`язку з перебуванням судді Марущака І.В. у відпустці, про що учасники справи були сповіщені повідомленням заступника керівника апарату Господарського суду Чернівецької області про неможливість проведення судового засідання.

11.07.2025 позивачем через систему «Електронний суд» подано відповідь на відзив.

Ухвалою від 28.07.2025 призначено розгляд справи в підготовчому засіданні на 19.08.2025.

В судовому засіданні 19.08.2025 оголошено перерву до 03.09.2025.

До початку судового засідання 03.09.2025 КП «Чернівцішляхбуд» через систему «Електронний суд» подало заперечення на відповідь на відзив № 09/25-7 від 02.09.2025.

В підготовчому судовому засіданні 03.09.2025 оголошено перерву до 10.09.2025.

За наслідками підготовчого засідання суд постановив ухвалу від 10.09.2025 про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 06.10.2025.

Ухвалою суду від 06.10.2025 за клопотанням відповідача відкладено розгляд справи по суті на 22.10.2025.

В судовому засіданні 22.10.2025 суд заслухав вступне слово представника позивача, яка позовні вимоги підтримала та просила задовольнити, та представника відповідача, який проти позову заперечив. Далі суд перейшов до дослідження матеріалів справи та судових дебатів.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом.

З`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, та дослідивши докази, якими вони обґрунтовуються, суд установив таке.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 414076434 від 19.02.2025 за Колективним підприємством «Чернівцішляхбуд» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 2551,1 кв.м., що розташований за адресою: м. Чернівці, вул. Каштанова, 4-А, підстава виникнення права власності договір купівлі-продажу будівель №1028 від 03.11.2008, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іпатовою М.М. та зареєстрованого 03.11.2008 за №4533.

Об`єкт нерухомості складається з адмінкорпусу літ. А, майстерні літ. Б, котельні літ. В, майстерні-складу літ. Г, складу ПММ літ. Д, трансформаторної літ. Ж, насосної станції літ. З, вбиральні літ. У, огорожі №1-2.

Зазначене нерухоме майно розміщене на земельній ділянці комунальної власності площею 3,0156 га з кадастровим номером :50:003:0087.

Відповідно до інформації, наведеної у витягу з Державного земельного кадастру № НВ-023 від 24.11.2023, вказана земельна ділянка відноситься до категорії земель землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, дата державної реєстрації 24.11.2023.

Отже, відповідач є власником нерухомого майна, яке розміщене на земельній ділянці комунальної власності.

КП «Чернівцішляхбуд» звернулось до департаменту урбаністики архітектури Чернівецької міської ради із заявою від 05.07.2024 №24/01-08/1-2700 з проханням про надання в оренду земельної ділянки, площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087 для розміщення на ній вищевказаного нерухомого майна та його обслуговування.

За результатом розгляду вказаної заяви Чернівецькою міською радою прийнято рішення від 30.01.2025 №2184 (пункт 4) про надання Колективному підприємству «Чернівцішляхбуд» в оренду терміном на 5 років земельної ділянки з кадастровим номером :50:003:0087, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для обслуговування нежитлових будівель і споруд).

Як вбачається з листа департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради вих. №24/01-08/3-07/357 від 14.03.2025, адресованого КП «Чернівцішляхбуд», відповідно до прийнятого рішення міської ради департаментом підготовлено проект договору оренди землі від 19.02.2025 № 13398 та повідомлено відповідача про необхідність його укладення. Проект договору отримано 20.02.2025 керівником для ознайомлення.

КП «Чернівцішляхбуд» листом від 12.03.2025 № 1-03 повідомило департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради, що Чернівецькою міською радою прийнято рішення про надання підприємству в оренду земельну ділянку по вул. Каштановій, 4-А, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за договором оренди землі від 19.02.2025 № 1339. Відповідно до п. 4.1 вказаного договору оренди річна орендна плата визначена департаментом відповідно із застосуванням ставки орендної плати для земель для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в розмірі 2 232 350,58 грн, що становить 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. КП «Чернівцішляхбуд» є будівельним підприємством (вид економічної діяльності 42.41 будівництво доріг і автострад) та не займається торгівельною діяльністю, а тому не використовує будівлі та споруди для торгівлі. Будівлі та споруди використовуються для виробництва та складування будівельних матеріалів, отже нарахування ставки орендної плати та розрахунку плати за фактичне користування земельною ділянкою для земель будівництва та обслуговування будівель торгівлі не відповідає фактичним обставинам та є безпідставним. Не заперечувало проти сплати орендної плати за землю, однак просило змінити цільове призначення земельної ділянки з з «для будівництва та обслуговування будівель» торгівлі на «для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств.

Листом від 20.03.2025 вих. №24/01-08/3-07/412 департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради направив КП «Чернівцішляхбуд» розрахунок безпідставно збережених коштів з орендної плати за період з 24.11.2023 до 13.03.2025 на суму 2 631 845,70 грн та запропонував впродовж одного місяця з дня отримання претензії сплатити кошти у розмірі орендної плати за землю.

Рішенням Чернівецької міської ради 3 сесії VIІІ скликання від 26 лютого 2021 року № 118 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців, яку введено в дію з 01.01.2022.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-024 від 08.07.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :50:003:0087 становить 66 465 777,03 грн.

На підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки департаментом урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради відповідно до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 (зі змінами), проведено розрахунком безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, згідно з яким недоотримана Чернівецькою міською радою сума орендної плати за фактичне користування відповідачем земельною ділянкою площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087, розташованою за адресою: м. Чернівці, вул. Каштанова, 4, за період з 24.11.2023 до 13.03.2025 становить 2 631 845,70 грн.

Судом також встановлено, що 23.05.2025 КП «Чернівцішляхбуд» звернулось до департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради із заявою № 1-03-2 про зміну цільового призначення земельної ділянки по вул. Каштановій,4-а, площею 3,015 га, з кадастровим номером :50:003:0087 з «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07)» на «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (код 03.15).

Рішенням Чернівецької міської ради VIII скликання від 03.07.2025 № 2415 КП «Чернівцішляхбуд» надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється, за адресою: вул. Каштанова, 4-А, площею 3,0156 га (кадастровий номер :50:003:0087) для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (код 03.15) за рахунок земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (підстава: заява КП «Чернівцішляхбуд», зареєстрована 26.05.2025 за №24/01-08/1-1944 (ДНАП)) та уповноважено КП «Чернівцішляхбуд» виступити замовником розроблення проєкту землеустрою щодо відведення вказаної вище земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється.

КП «Чернівцішляхбуд» здійснювало оплату земельного податку за земельні ділянки загальною площею 0,2147 га, на якій безпосередньо знаходяться будівлі та споруди за адресою: м. Черніввці, вул. Каштанова,4А, придбані відповідачем відповідно до договору купівлі-продажу від 03.11.2008 №1028 та за земельні ділянки площею 0,0609 га, на якій безпосередньо знаходяться будівлі та споруди за адресою: м. Чернівці, вул. Прутська, 22, відповідно до договору купівлі-продажу від 13.06.2008 р. №1000.

За земельну ділянку площею 0,2147 га, що розташована під будівлями та спорудами за адресою: м.Чернівці, вул. Каштанова,4-А КП «Чернівцішляхбуд» було нараховано земельний податок за 2023 рік в розмірі 17 868,43 грн. та за 2024 рік в розмірі 18 779,72 грн, загалом 36 648,15 грн, що підтверджується податковими деклараціями з плати за землю за 2023 та 2024 роки.

КП «Чернівцішляхбуд» здійснило оплату суму земельного податку за вказані вище земельні ділянки за адресами: м. Чернівці, вул. Каштанова, 4-А та вул. Прутська,22 в сумі 69121,74 грн, що підтверджується копією квитанції про оплату земельного податку.

ІV. Мотиви, якими керується суд, та застосоване ним законодавство.

Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Зі змісту вказаних норм можна дійти висновку, що чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».

Оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Відповідно до частини 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом «д» частини першої статті 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

За змістом вказаних положень Цивільного та Земельного кодексів України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.

Шкода, завдана майну юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала (частина 1 статті 1166 ЦК України). Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення, як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв`язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов`язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкоди заподіяно не з її вини (частина 2 статті 1166 ЦК України).

Натомість предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 цього Кодексу).

Таким чином, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Згідно правового висновку, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 та постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.

Згідно з частинами 1-5, 9 статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв); за затвердженими комплексними планами просторового розвитку території територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, детальними планами території. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6-7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Судом установлено, що Колективному підприємству «Чернівцішляхбуд» з 03.11.2008 на праві власності належить нерухоме майно, яке складається з адмінкорпусу літ. А, майстерні літ. Б, котельні літ. В, майстерні-складу літ. Г, складу ПММ літ. Д, трансформаторної літ. Ж, насосної станції літ. З, вбиральні літ. У, огорожі №1-2, загальною площею 2551,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Чернівці, вул. Каштанова, 4-А.

Зазначене нерухоме майно розміщене на земельній ділянці по вул. Каштановій, 4 в м. Чернівці, площею 3,0156 га, кадастровий номер :50:003:0087, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Чернівці. Цільове призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі(код 03.07), що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-023 від 24.11.2023.

Відповідно до інформації, наведеної у витягу з Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-023 державна реєстрація земельної ділянки кадастровий номер :50:003:0087 була проведена 24.11.2023.

Під час розгляду справи сторони визнають той факт, що належне КП «Чернівцішляхбуд» нерухоме майно розташовано на вказаній вище земельній ділянці.

З метою встановлення умов, за яких настають кондиційні зобов`язання, суд зазначає, що відповідач не був та не є власником або постійним користувачем вказаної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, а єдиною формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата.

Матеріали справи не містять доказів належного оформлення КП «Чернівцішляхбуд» права користування земельною ділянкою площею 3,0156 га, кадастровий номер :50:003:0087, зокрема укладення відповідного договору оренди з Чернівецькою міською радою та державної реєстрації такого права.

Посилання відповідача на те, що між сторонами було укладено договір оренди землі від 24.03.2003 № 446 на земельну ділянку площею 0,0315 га та в силу вимог статті 120 Земельного кодексу України до нього перейшли всі права та обов`язки за ним, зокрема речове право на земельну ділянку, є необґрунтованими.

Так, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 14.11.2011 у справі №8/5027/866/2011, яке набрало законної сили, встановлено, що термін дії договору оренди землі від 24.02.2003 №446 закінчився ще 23.06.2007 та встановлено обставини припинення права оренди за цим договором.

Статтею 75 Господарського процесуального кодексу України визначено, що обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування, а встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Крім того, відповідачем заперечується користування спірною земельною ділянкою з цільовим призначенням «для земель будівництва та обслуговування будівель торгівлі», оскільки це не відповідає його господарській діяльності, відтак вважає, що розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки по вул.Каштановій,4-а, площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087 здійснено для КП «Чернівцішляхбуд» та розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю за користування нею без поважних на те правових підстав в сумі 2 531 845,70 грн. є також безпідставними.

Так, КП «Чернівцішляхбуд» звернулось до департаменту урбаністики архітектури Чернівецької міської ради із заявою від 05.07.2024 року №24/01-08/1 -2700 про надання в оренду земельної ділянки, площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087 для розміщення на ній вищевказаного нерухомого майна та його обслуговування. Рішенням Чернівецької міської ради від 30.01.2025 року № 2184 (пункт 4) відповідачу надано в оренду терміном на 5 років вказану земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для обслуговування нежитлових будівель і споруд).

КП «Чернівцішляхбуд» не оскаржувалося цільове призначення земельної ділянки, натомість відповідач звернувся до департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради із заявою про зміну цільового призначення земельної ділянки по вул. Каштановій,4-а, площею 3,0156 га, з кадастровим номером :50:003:0087.

Однак його звернення до міської ради за зміною цільового призначення не впливає на вирішення справи, оскільки рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки матиме наслідок для відносин пов`язаних з користуванням земельною ділянкою у майбутньому та не охоплює спірний період.

З огляду на викладене відповідач як фактичний користувач земельної ділянки площею 3,0156 га, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Аналогічну правову позицію наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно із статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У свою чергу п. 14.1.147 ст. 14 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до п. 14.1.136 ст. 14 ПК України орендна плата - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.

Пунктами 1, 4 статті 288 ПК України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (пункт 5 статті 288 ПК України).

При цьому, згідно з абзацом 3 частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, зокрема, комунальної власності. Крім того, згідно з абзацом 1 пункту 289.1 Податкового кодексу України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (частина друга статті 20 Закону України «Про оцінку земель»).

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України.

Рішенням Чернівецької міської ради 3 сесії VIІІ скликання від 26 лютого 2021 року № 118 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців, яку введено в дію з 01.01.2022.

У матеріалах справи наявний витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :50:003:0087 № НВ-024 від 08.07.2025, згідно з якими нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 66 465 777,03 грн.

Щодо розміру відсоткової ставки орендної плати, суд зазначає, що позивач наділений дискреційними повноваженнями щодо встановлення розміру нормативної грошової оцінки в діапазоні від 3% до 12%, відтак він був вправі розраховувати на отримання орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є мінімальним розміром відсоткової ставки. Дана ставка 3% орендної плати, згідно категорії та цільового призначення спірної земельної ділянки, відповідає Положенню про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715.

Щодо формули розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то такий розрахунок здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 року № 1147.

За розрахунком позивача, розмір збережених відповідачем коштів від безпідставно набутого майна за період з 24.11.2023 до 13.03.2025, який підлягає відшкодуванню з боку відповідача, складає 2 631 845,70 грн.

Разом з тим, судом враховується, що КП «Чернівцішляхбуд» здійснювало оплату земельного податку за земельну ділянку загальною площею 0,2147 га, на якій розташовані будівлі та споруди за адресою: м. Чернівці, вул. Каштанова, 4А, придбані відповідачем відповідно до договору купівлі-продажу від 03.11.2008 №1028.

Згідно податкових декларацій плати за землю за 2023 та 2024 роки відповідачу нараховано земельний податок в розмірі 17 868,43 грн та 18 779,72 грн.

В матеріалах справи наявні докази здійснення оплати земельного податку за вказаний період.

За таких обставин суд приходить до висновку, що заявлена до стягнення сума безпідставно збережених коштів з орендної плати за користування земельною ділянкою підлягає зменшенню на суму сплаченого у спірному періоді земельного податку, що за розрахунком суду складає 21 757,80 грн ((17 868,43 : 12 = 1489,04 (сума податку за один місяць 2023 року) х 2 (листопад, грудень 2023) = 2 978,08 грн) + 18 779,72 грн), а відтак складає 2 610 087,90 грн.

V. Висновки суду.

За результатами розгляду цієї справи суд дійшов висновку, що відповідач як власник нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці комунальної власності, здійснював фактичне користування вказаною земельною ділянкою площею 3,0156 га без жодних правовстановлюючих документів, внаслідок чого міська рада недоотримала кошти від орендної плати за землю за період з з 24.11.2023 до 13.03.2022 в сумі 2 610 087,90 грн, а, отже, позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню. У задоволенні решти позовних вимог в сумі 21 757,80 грн необхідно відмовити.

VІ. Розподіл судових витрат.

Позивачем за подання позову сплачений судовий збір в сумі 39 478,00 грн відповідно до платіжної інструкції № 769 від 10.06.2025.

У відповідності до статті 129 ГПК України сплачений позивачем судовий збір слід покласти на сторони пропорційно задоволеним позовним вимогам.

Про понесення інших судових витрат учасники справи не заявляли.

Керуючись статтями 2, 4, 12, 13, 73, 74, 86, 129, 130, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Колективного підприємства «Чернівцішляхбуд» (58025, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Каштанова, 4, ) на користь Чернівецької міської ради Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, Центральна площа,1, ) безпідставно збережені кошти з орендної плати за землю в сумі 2 610 087,90 грн та 39 150,33 грн витрат зі сплати судового збору.

3. У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

4. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції (ст. 257 ГПК України).

Повний текст рішення складено та підписано 31 жовтня 2025 року.

Суддя І.В. Марущак