ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28.10.2025 м. Івано-ФранківськСправа № 909/1031/25

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Гули У. І., з участю секретаря судового засідання Карпінець Г. Я. розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за первісним позовом: Калуської міської ради, вул. Івана Франка, буд. 1, м. Калуш, Івано-Франківська область, 77304

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+", вул. Промислова, буд. 13, м. Калуш, Івано-Франківська область, 77306

про стягнення штрафу у сумі 646010,66 грн.

за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+", вул. Промислова, буд. 13, м. Калуш, Івано-Франківська область, 77306

до відповідача: Калуської міської ради, буд. 1, м. Калуш, Івано-Франківська область, 77304

про визнання недійсним договору в частині, а саме пункту 12 Договору оренди землі від 11.12.2023

за участю:

від Калуської міської ради - Бреславська М.М.

від Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+" - Марчук М.Р.

встановив:

Калуська міська рада (далі - позивач) звернулась до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+" (далі - відповідач) про стягнення заборгованості по орендній платі за договором оренди землі від 11.12.2023, укладеного між Калуською міською радою та ТОВ "КДК+", кадастровий номер :03:001:0050, за період з 10.01.2024 по 31.07.2025 в сумі 438 109,49 грн. та штрафу відповідно до п. 12 договору у розмірі 646 010,66 грн. Позивач обгрунтовує позовні вимоги ст. 626, 629, 792 ЦК України, ст. 93, 206 Земельного кодексу України, ст. 14, 289 Податкового кодексу України.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 25.08.2025, враховуючи незначну складність та характер спірних правовідносин, справу №909/1031/25 визнано малозначною, відкрито спрощене позовне провадження, призначено розгляд справи по суті на 16.09.2025 та встановлено учасникам справи строк для подання заяв по суті справи.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 08.09.2025 суд відмовив у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+" про розгляд справи №909/1031/25 в порядку загального позовного провадження, задовольнив клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+" про продовження строку для подання відзиву, встановив Товариству з обмеженою відповідальністю "КДК+" строк для подання відзиву на позов до 12.09.2025 включно.

12.09.2025 відповідач подав до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначає, що відповідач з 20.06.2025 не є власником об"єктів нерухомого майна, які знаходяться по вул. Промисловій, 13 в м. Івано-Франківську. До відзиву ТОВ «КДК+» долучило платіжну інструкцію № 6 від 12.09.2025 на суму 19 000,00 грн з призначенням платежу - сплата земельного податку за 2025 рік. У відзиві ТОВ «КДК+» навело свій розрахунок заборгованості за 2024 рік та з 01.01.2025 по 19.06.2025 у сумі 358 945,44 грн. Просило суд зменшити розмір неустойки до 10 % від суми визнаної відповідачем заборгованості (358 945,44 грн * 10% = 35 894,54 грн) відповідно до ст. 551 ЦК України.

12.09.2025 від відповідача надійшла зустрічна позовна заява до Калуської міської ради про визнання незаконним та недійсним пункту 12 Договору оренди землі від 11.12.2023, укладеного між Калуською міською радою Івано-Франківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "КДК+" щодо встановлення відповідальності за невнесення орендної плати, а саме: частину пункту 12 Договору оренди землі від 11.12.2023 « - у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором».

Зустрічні позовні вимоги Товариство з обмеженою відповідальністю "КДК+" обґрунтовує тим, що умови Договору оренди землі від 11.12.2023, якими передбачено обов`язок боржника сплачувати штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором, суперечать принципам справедливості, добросовісності та розумності, що, на думку Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+", є підставою для визнання пункту 12 цього договору недійсним відповідно до статей 203, 215 Цивільного кодексу України.

16.09.2025 Калуська міська рада подала заяву про зменшення розміру позовних вимог, просила стягнути з відповідача 364 069,00 грн заборгованості по орендній платі за період з 10.01.2024 по 19.06.2025 і 646 010,66 грн штрафу.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 16.09.2025 суд постановив перейти до розгляду справи за правилами загального позовного провадження; прийняти зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+" до Калуської міської ради про визнання недійсним пункту договору; вимоги за зустрічним позовом об`єднати в одне провадження з первісним позовом; підготовче засідання у справі призначив на 14.10.2025; встановив процесуальні строки.

Крім того, суд постановив прийняти заяву Калуської міської ради про зменшення розміру позовних вимог (вх.№15020/25 від 16.09.2025) до розгляду, розгляд справи продовжувати з урахуванням зменшення позовних вимог - 1010079,66 грн.

Товариство з обмеженою відповідальністю "КДК+" на підтвердження погашення частини заборгованості подало заяву від 26.09.2025 (вх.№15767/25 від 26.09.2025 ), до якої долучило платіжну інструкцію № 8 від 25.09.2025 на суму 200 000,00 грн з призначенням платежу - сплата земельного податку за 2025 рік.

03.10.2025 від Калуської міської ради надійшов відзив на зустрічну позовну заяву (вх. 16177/25 від 03.10.2025) у якому просить суд відмовити у задоволенні зустрічного позову. Свої заперечення обгрунтовує посиланням на те, що пунктом 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту (стаття 648 Цивільного кодексу України). Постановою КМ України від 03.03.2004 затверджений Типовий договір оренди землі. Договір оренди землі між ТОВ "КДК+" та Калуською міською радою було укладено за типовою формою, затвердженою КМ України. З огляду на викладене, редакція п.12 договору повністю відповідає умовам Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМ України від 03.03.2004 № 220, в якому зазначено розмір штрафу, який застосовується у разі невнесення орендної плати у строки визначені договором.

08.10.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+" надійшла відповідь на відзив Калуської міської ради на зустрічну позовну заяву (вх.16510/25 від 08.10.2025), у якій аналогічно поданому зустрічному позову акцентує увагу на тому, що редакція п.12 Договору оренди землі у частині встановлення відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати у вигляді штрафу у розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором, є незаконною та безпідставною, оскільки розмір такого штрафу є неспіврозмірним з розміром місячного платежу, значно перевищує збитки Калуської міської ради, які б вона могла понести від несвоєчасної сплати ТОВ «КДК+» орендної плати. На думку ТОВ «КДК+» такий розмір подвійної/кратної відповідальності не носить компенсаційний характер, спрямований на непропорційно велику відповідальність, порушує економічний баланс та спрямований на неправомірне та надмірне збагачення Калуської міської ради. ТОВ «КДК+» посилається на правові висновки Верховного Суду у справах № 172/1159/20 та №172/940/20, де суд касаційної інстанції підтвердив, що неустойка має відповідати засадам справедливості, добросовісності та розумності.

Калуська міська рада подала клопотання про закриття провадження у частині стягнення 364069,00 грн, у зв"язку з частковою оплатою заборгованості, та довідки фінансового управління Калуської міської ради від 16.10.2025, 17.10.2025 про те, що до бюджету Калуської міської територіальної громади від ТОВ "КДК+" надійшли кошти від сплати орендної плати в розмірі 19000,00 грн, 200000,00 грн, 120000,00 грн, 38500,00 грн після відкриття провадження у справі.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 21.10.2025 суд закрив провадження в частині стягнення з ТОВ «КДК+» на користь Калуської міської ради на підставі п.2 ч.1 ст.231 Господарського процесуального кодексу України у зв`язку з відсутністю предмету спору щодо позовних вимог у розмірі 364069,00 грн. основної заборгованості за первісним позовом; суд закрив підготовче судове засідання та призначив розгляд по суті на 28.10.2025.

З урахуванням наведеного актуальний розмір заявлених позовних вимог за первісним позовом у даній справі становить 646010,66 грн штрафу.

Представниця позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) у судових засіданнях підтримала позицію викладену у позовній заяві та поданих Калуською міською радою документах, просила задовольнити первісні позовні вимоги з урахуванням здійсненої ТОВ "КДК+" оплати , а у задоволенні зустрічного позову відмовити.

Представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) у судових засіданнях заперечив проти доводів викладених у первісному позові та просив відмовити у його задоволенні. При цьому підтримав позицію викладену у зустрічній позовній заяві, просив задовольнити зустрічні позовні вимоги у повному обсязі. Представник зазначив, що типовий договір оренди землі не відповідає положенням ЦК України і ПК України. Крім того, у разі задоволення позовних вимог Калуської міської ради, просив суд зменшити розмір неустойки до 10%.

В судовому засіданні 28.10.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Обставини справи. Оцінювання доказів.

11.12.2023 року між Калуською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «КДК+» укладено договір оренди землі. Договір підписаний сторонами та скріплений печатками сторін.

Державна реєстрація права оренди земельної ділянки, на підставі вищевказаного договору оренди землі була здійснена 10.01.2024, номер запису про інше речове право: 53278776, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 27.05.2025.

Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код КВЦПЗ 11.02) з кадастровим номером :03:001:0050, яка розташована на вул. Промислова, 13, м. Калуш (п. 1 договору).

В оренду передається земельна ділянка площею 1,8474 га (п. 2 договору).

На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна (будівлі та споруди, номер відомостей про речове право: 52130029 (п. 3 договору).

Нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки на дату укладання договору становить - 15 680 772 грн 98 коп. (п.4 Договору).

Вищевказаний договір укладено строком до 30.11.2028 року (включно) (п. 7 договору).

Орендна плата 3,5 відсотків від нормативно грошової оцінки земель вноситься орендарем в грошовій безготівковій формі в розмірі 548 827 грн 05 коп. в рік (п. 8 договору).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі (п. 9 договору).

Орендна плата вноситься згідно вимог Податкового кодексу України та відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки ділянки від 11.12.2023 р. № HB-023, рішень Калуської міської ради від 24.06.2021 року № 623 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Калуша» та від 21.06.2018 року №1634 «Про встановлення ставок земельного податку та орендної плати на території міста Калуша » (п. 10 договору).

Відповідно до інформації Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області від 04.06.2025 вартість 1 кв. м земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0050 станом на 2024 рік орієнтовно становила 892 грн 07 коп.

Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0050 станом на 2025 рік становить 18 457 447 грн 40 коп.

Відповідно до інформації фінансового управління Калуської міської ради № 04-12/360 від 05.08.2025 за період 3 11.12.2023 по 31.07.2025 до бюджету Калуської міської територіальної громади від ТОВ «КДК+» надійшли кошти від сплати орендної плати в розмірі 502 137 грн 89 коп.

Відповідно до розрахунку позивача за період з 10.01.2024 по 31.07.2025 заборгованість відповідача за користування земельною ділянкою площею 1,8474 га кадастровий номер :03:001:0050 становить 438 109,49 грн.

Пунктом 12 договору оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої договором.

Враховуючи факт невнесення відповідачем орендної плати у строки, встановлені договором, позивач звертаючись до суду просив стягнути з відповідача на користь Калуської міської ради штраф у розмірі 646 010 грн 66 коп. (18 457 447,40 * 3,5% = 646 010 грн 66 коп.).

Разом з тим, відповідно до інформації з Державною реєстру речових прав на нерухоме майно 20.06.2025 Жосан Антоніна Петрівна набула права власності на нерухоме майно.

Зазначене нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :03:001:0050.

Враховуючи викладене, 20.06.2025 право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0050 перейшло від ТОВ «КДК+» до Жосан А. П.

За наведених обставин, Калуська міська рада у заяві про зменшення позовних вимог просила суд зменшити розмір позовних вимог у справі у сумі 1 010 079.66 грн (364 069,00 грн основна заборгованість + 646 010.66 грн штраф) та визначити період стягнення заборгованості з орендної плати з 10.01.2024 по 19.06.2025.

Після відкриття провадження у справі ТОВ «КДК+» погасило заборгованість у розмірі 364069,00 грн.

Норми права та мотиви, якими суд керувався при ухваленні рішення.

Предметом за первісним позовом у справі є вимоги позивача про стягнення орендної плати згідно з договором оренди землі та штрафу.

Предметом за зустрічним позовом є визнання недійсним договору в частині.

Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Між сторонами виникли взаємні права та обов"язки на підставі укладеного договору оренди землі.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За приписами статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ч.5 ст.6 Закону України "Про оренду землі" ).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди (абз.2 ч.2 ст.25 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ст.21 Закону України "Про оренду землі" ).

За приписами ч. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Відповідно до пп. 14.1.136 ПКУ орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (п. 287.3 ПКУ)

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки (п. 288.2 ПКУ).

Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду (п. 288.3 ПКУ).

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни (п. 288.1 ПКУ). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ПКУ)

Частиною 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі" передбачено право орендодавця вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до абз.7 ч.2 ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Згідно з ст.525,526,530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Приписами ст. 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Пунктом 2 ст. 614 ЦК України встановлено, що відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Факт порушення відповідачем свого зобов`язання щодо оплати орендної плати в строк, встановлений договором, підтверджується матеріалами справи, тому вимога позивача за первісним позовом при зверненні до суду про стягнення з 10.01.2024 по 19.06.2025 заборгованості у розмірі 364 069,00 грн обґрунтована.

Разом з тим, сума основного боргу в розмірі 364069,00 грн була сплачена відповідачем за первісним позовом - ТОВ "КДК+" після відкриття провадження у справі, тому провадження в частині стягнення 364069,00 грн заборгованості ухвалою суду від 21.10.2025 було закрито, відповідно до пункту 2 частини 1 статті 231 ГПК України, у зв`язку з відсутністю предмета спору.

З урахуванням наведеного актуальний розмір заявлених позовних вимог за первісним позовом у даній справі становить 646010,66 грн штрафу.

Відповідно до статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Статтею 36 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

За приписами ч. 1, 2 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.

Сторони у п. 14. договору погодили, що в разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором (10-денний строк) сплачується штраф у розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором.

Отже, факт порушення відповідачем своїх зобов`язань зі своєчасної сплати орендної плати є доведеним і з огляду на встановлення такого факту, у позивача виникло право на застосування до орендаря заходу відповідальності, передбаченого п. 12 договору, у вигляді нарахування штрафу.

З аналізу наданого позивачем розрахунку заборгованості з орендної плати вбачається, що позивач, за прострочення сплати орендних платежів нарахував відповідачу штраф в розмірі 100% річної орендної плати - 646010,66 грн. Суд зазначає, що такий розрахунок є арифметично правильним та здійснений відповідно до умов договору.

Враховуючи встановлений судом факт невиконання відповідачем за первісним позовом грошового зобов`язання перед Калуською міською радою, суд дійшов висновку, що позовні вимоги за первісним позовом про стягнення з відповідача 646010,66 грн штрафу є правомірними, обґрунтованими.

Водночас Товариством з обмеженою відповідальністю "КДК+" заявлено зустрічну позовну вимогу про визнання недійсним договору в частині, а саме пункту 12 Договору оренди землі від 11.12.2023.

Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України підставами недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Отже, вирішуючи спір про визнання правочину (його частини) недійсним, господарському суду належить встановити наявність саме тих обставин, з якими закон пов`язує недійсність правочинів, зокрема, відповідність змісту правочину вимогам Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства.

Свобода договору заснована на свободі волевиявлення, а останнє, у свою чергу, спирається на свободу волі, що реалізується за допомогою диспозитивності норм цивільного права. Під диспозитивністю прийнято розуміти засновану на нормах даної галузі права юридичну свободу суб`єкта цивільних правовідносин здійснювати свої суб`єктивні права за своїм розсудом.

Таким чином, правовими засобами закріплення свободи договору традиційно розуміють норми-принципи, які проголошують свободу договору, свободу підприємницької діяльності та диспозитивні норми права, в яких втілено даний принцип.

Зміст принципу свободи договору розкривається в ст. 627 Цивільного кодексу України. Він є однією з фундаментальних засад цивільно-правового принципу диспозитивності, через який суб`єкти цивільного права набувають і здійснюють свої цивільні права вільно на свій розсуд (ч. 1 ст. 12 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Згідно частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За змістом ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Згідно ст. 630 Цивільного кодексу України, договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюджених у встановленому порядку. Якщо в договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам ст. 7 Кодексу.

Пунктом 288.1 ст. 288 ПК України передбачено, що договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220 "Про затвердження типового договору оренди землі" затверджено типовий договір оренди землі, згідно якого передбачено необхідність зазначення в договорі, зокрема: кадастрового номеру земельної ділянки; нормативної грошової оцінки земельної ділянки; розмір орендної плати.

Згідно з Постановою КМУ від 22.11.2017 р. № 890 до п. 14 Типового договору оренди землі внесені такі зміни: п. 14 Типового договору оренди землі викладено в такій редакції: "П. 14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором; стягується пеня у розмірі _____ відсотків несплаченої суми за кожний день прострочення.";

Отже, з наведеного вбачається, що договір оренди землі укладається відповідно до типового договору, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220, умовами якого визначено розмір та строк оплати штрафних санкцій.

Як встановлено судом, 11.12.2023 між Калуською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «КДК+» укладено договір оренди землі.

Договір оренди землі від 11.12.2023, укладений між Калуською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «КДК+» відповідає умовам чинного законодавства України, умовам типового договору оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220, а відтак відсутні правові підстави для визнання п. 12 договору недійсним. Позивачем за зустрічним позовом, в порядку приписів статті 74 Господарського процесуального кодексу України, не було доведено наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання недійсним п. 12 договору згідно частини 1 статті 203, статті 215 Цивільного кодексу України.

Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку що вимоги за зустрічним позовом є не обґрунтованими та такими, що не підлягають до задоволення.

Водночас, відповідачем було заявлено клопотання про зменшення розміру нарахованого позивачем штрафу до 10%.

Відповідно до ч. 3 ст. 551 ЦК України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення

Так, положеннями статті 3 ЦК України регламентовано загальні засади цивільного законодавства, якими, згідно з пунктами 3, 6 частини першої цієї статті ЦК України, є свобода договору, справедливість, добросовісність та розумність.

Добросовісність є не тільки однією з основоположних засад цивільного законодавства, а також імперативним принципом щодо дій усіх учасників цивільних правовідносин (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Добросовісність - це відповідність дій учасників цивільних правовідносин певному стандарту поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю, повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, що відповідатиме зазначеним критеріям та уявленням про честь і совість.

Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.09.2022 у справі № 910/16579/20.

Отже, застосування неустойки має здійснюватися із дотриманням принципу розумності, добросовісності та справедливості.

Верховний Суд відмічає, що судова практика щодо застосування вказаних норм ГК України та ЦК України наразі є усталеною (див. зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 902/417/18, Верховного Суду від 14.04.2021 у справі № 923/587/20, від 01.10.2020 у справі № 904/5610/19, від 02.12.2020 у справі № 913/698/19, від 26.01.2021 у справі № 922/4294/19, від 24.02.2021 у справі № 924/633/20, від 03.03.2021 у справі № 925/74/19, від 16.03.2021 у справі № 910/3356/20, від 30.03.2021 у справі № 902/538/18, від 19.01.2021 у справі № 920/705/19, від 27.01.2021 у справі № 910/16181/18, від 31.03.2020 у справі № 910/8698/19, від 11.03.2020 у справі № 910/16386/18, від 09.07.2020 у справі № 916/39/19, від 08.10.2020 у справі № 904/5645/19, від 14.04.2021 у справі № 922/1716/20, від 13.04.2021 у справі № 914/833/19, від 22.06.2021 у справі № 920/456/17) і відповідно до неї при визначення розміру неустойки судам належить керуватися наступними загальними підходами (правилами):

- обидва кодекси містять норми, які дають право суду зменшити розмір обрахованих за договором штрафних санкцій, але ГК України вказує на неспівмірність розміру штрафних санкцій з розміром збитків кредитора як на обов`язкову умову, за наявності якої таке зменшення є можливим, тоді як ЦК України виходить з того, що підставою зменшення можуть бути й інші обставини, які мають істотне значення;

- зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду, а за відсутності у законі переліку таких виняткових обставин, господарський суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки;

- довести наявність обставин, які можуть бути підставою для відповідного зменшення, має заінтересована особа, яка заявила пов`язане з цим клопотання;

- неустойка має на меті стимулювати боржника до виконання основного грошового зобов`язання та не повинна перетворюватись на несправедливо непомірний тягар для споживача і бути джерелом отримання невиправданих додаткових прибутків для кредитора;

- господарський суд повинен надати оцінку як поданим учасниками справи доказам та обставинам, якими учасники справи обґрунтовують наявність підстав для зменшення штрафних санкцій, так і запереченням інших учасників щодо такого зменшення;

- закон не визначає ані максимального розміру, на який суди можуть зменшити нараховані відповідно до договору штрафні санкції, ані будь-який алгоритм такого зменшення;

- чинним законодавством не врегульований розмір (відсоткове співвідношення) можливого зменшення штрафних санкцій, а тому таке питання вирішується господарським судом згідно статті 86 ГПК України, тобто за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів;

- підприємництво за своєю суттю є ризикованою діяльністю, в Україні діє принцип свободи договору та заборони суперечливої поведінки, сторони добровільно уклали договір і визначили штрафні санкції, тому суд має зменшувати розмір таких санкцій саме у виключних випадках з урахуванням всіх обставин справи.

У постанові від 04.07.2024 у справі №910/4629/21 Верховний Суд також зазначив, що довести наявність обставин, які можуть бути підставою для відповідного зменшення, має заінтересована особа, яка заявила пов`язане з цим клопотання. Такий же висновок міститься у постанові Верховного Суду від 26.08.2025 у справі №910/4629/21.

Верховний Суд відзначає, що при вирішенні питання про зменшення розміру штрафних санкцій судам належить брати до уваги як обставини, прямо визначені у статті 233 ГК України та статті 551 ЦК України, так і інші обставини, на які посилаються сторони і які мають бути доведені ними.

Водночас, суд не зобов`язаний встановлювати всі можливі обставини, які можуть вплинути на зменшення штрафних санкцій; це не входить в предмет доказування у справах про стягнення штрафу. Відповідно до принципу змагальності суд оцінює лише надані сторонами докази і наведені ними аргументи. Суд повинен належним чином мотивувати своє рішення про зменшення неустойки, із зазначенням того, які обставини ним враховані, якими доказами вони підтверджені, які аргументи сторін враховано, а які відхилено (статті 86, 236-238 ГПК України).

Подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 17.07.2021 у справі №916/878/20.

Також об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 19.01.2024 у справі № 911/2269/22 (на яку посилається скаржник) вказала на те, що в питаннях підстав для зменшення розміру неустойки правовідносини у кожному спорі про її стягнення є відмінними, оскільки кожного разу суд, застосовуючи дискрецію для вирішення цього питання, виходить з конкретних обставин, якими обумовлене зменшення штрафних санкцій, які водночас мають узгоджуватись з положенням статті 233 ГК України і частині третій статті 551 ЦК України, а також досліджуватися та оцінюватися судом в порядку статей 86, 210, 237 ГПК України. Такий підхід є усталеним в судовій практиці.

Отже, суд, застосовуючи дискрецію для вирішення цього питання, виходить із конкретних обставин, якими обумовлене зменшення штрафних санкцій, котрі водночас мають узгоджуватися з положеннями статті 233 ГК України і частини третьої статті 551 ЦК України, а також досліджуватися та оцінюватися судом в порядку, передбаченому статтями 86, 210, 237 ГПК України.

У справі судом встановлено, що відповідач, в порушення умов договору не виконав вчасно взяті на себе зобов`язання в частині внесення орендної плати, що стало причиною для стягнення штрафних санкцій. Також суд встановив правильність розрахунків щодо нарахованих штрафних санкцій.

Як встановлено судом, штраф в розмірі 646010,66 грн позивачем нараховано відповідно до умов п. 12 договору.

Разом з тим, суму заборгованості зі сплати орендної плати відповідачем добровільно оплачено, що підтверджується сторонами у справі та вбачається з поданих відповідачем платіжних доручень та довідки фінансового управління Калуської міської ради від 16.10.2025 № 04-12/500.

Натомість, позивач жодними допустимими доказами не довів наявності в нього будь-яких матеріальних збитків чи інших витрат (втрат), пов`язаних з простроченням виконання зобов`язань відповідачем зі сплати орендної плати .

Враховуючи викладене вище, встановивши неспівмірність нарахованого відповідачу штрафу, який в 1,5 разів перевищує розмір простроченого зобов`язання, та стягнення якого в повному обсязі не може вважатися пропорційним допущеному відповідачем порушенню умов договору, користуючись своїми дискреційними повноваженнями, суд прийшов до висновку про зменшення розміру нарахованого позивачем штрафу до 30 % від заявленої позивачем суми -193803,20 грн, оскільки вважає, що стягнення штрафу в розмірі 30% від річної орендної плати відповідає принципам добросовісності, розумності, справедливості, і матиме компенсаційний, а не каральний характер заходів відповідальності.

При цьому необхідно зазначити, що таке зменшення розміру штрафу суд вважає оптимальним балансом інтересів сторін у цьому спорі та таким, що запобігатиме настанню негативних наслідків як для відповідача, так і для позивача.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до статті 129 ГПК України понесені позивачем за первісним позовом витрати по оплаті судового збору покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог. При цьому, у частині позовних вимог про стягнення штрафу, розмір якого судом зменшено за клопотанням відповідача, судовий збір покладається на відповідача. Оскільки в задоволенні вимог зустрічного позову відмовлено в повному обсязі, судовий збір покладається на позивача за зустрічним позовом.

Керуючись статтями 86, 129, 232, 236-241 ГПК України, суд

ухвалив:

позовні вимоги за первісним позовом Калуської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+" задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+", вул. Промислова, буд. 13, м. Калуш, Івано-Франківська область, 77306 () на користь Калуської міської ради, вул. Івана Франка, буд. 1, м. Калуш, Івано-Франківська область, 77304 () штраф у розмірі 193803,20 грн, та 9690,16 грн судового збору.

У задоволенні решти позовних вимог за первісним позовом відмовити.

У задоволенні позовних вимог за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "КДК+" до Калуської міської ради відмовити повністю.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строк, встановлений розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 29.10.2025

Суддя Гула У.І