УХВАЛА

22 жовтня 2025 року

м. Київ

cправа № 910/4714/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г. М. - головуючого, Краснова Є. В., Рогач Л. І.,

секретар судового засідання Зайченко О. Г.,

розглядаючи у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2025 (колегія суддів: Кравчук Г. А. - головуючий, Коробенко Г. П., Сибіга О. М.) та рішення Господарського суду міста Києва від 06.11.2024 (суддя Андреїшина І. О.)

за позовом Приватного акціонерного товариства "Нерухомість столиці"

до: 1) Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації);

2) Головного управління Державної казначейської служби України у м. Києві,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог, щодо предмета спору, на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю "Фемелі Хілс Форт",

про розірвання угоди та стягнення грошових коштів,

за участю:

позивача: Приходько А. С. (адвокат)

відповідача-1: Плахотнік Р. А. (самопредставництво)

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1 Приватне акціонерне товариство (далі - ПрАТ) "Нерухомість столиці" звернулося до господарського суду з позовом до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент) та Головного управління державної казначейської служби України у м. Києві (далі - Казначейство) про:

- розірвання угоди від 21.10.2008 № 89 про сплату авансового внеску в рахунок оплати вартості земельної ділянки, розташованої за адресою: вул. Михайлівська, 12 у Шевченківському районі міста Києва, укладену між Головним управлінням земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (правонаступником якого є Департамент) та Відкритим акціонерним товариством "Нерухомість столиці" (після зміни типу та найменування ПрАТ "Нерухомість столиці").

- стягнення з бюджету на користь ПрАТ "Нерухомість столиці" грошових коштів у сумі 2 060 386,10 грн.

1.2 Позовні вимоги обґрунтовані істотним порушенням умов угоди про сплату авансового внеску у вигляді тривалого (більше 15 років) невиконання взятих на себе зобов`язань за угодою в частині належної організації проведення експертної грошової оцінки землі, підготовки і належного оформлення проєкту рішення про продаж ділянки та направлення його на розгляд до Київської міської ради.

1.3 Департамент заявив про пропуск позивачем позовної давності.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1 Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.11.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2025, позов задоволено повністю.

2.2 Суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання спірної угоди, а також з урахуванням статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) про наявність підстав для повернення коштів, сплачених в рахунок виконання майбутнього договору та про відсутність підстав для застосування наслідків спливу позовної давності.

3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи

3.1 У касаційній скарзі Департамент просить наведені судові рішення скасувати і в позові відмовити.

3.2 Скаржник, посилаючись на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), вважає, що суди застосували норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду.

3.3 У відзиві на касаційну скаргу позивач просить залишити касаційну скаргу без задоволення та зазначає про те, що тривале зволікання Департаменту щодо підготовки проєкту рішення про продаж земельної ділянки є істотним порушенням. Позивач виконав умови угоди у повному обсязі, а тривале очікування виконання Департамент умов угоди спростовує його доводи, викладені у касаційній скарзі, про суперечливу та недобросовісну поведінку позивача на переддоговірній стадії.

4. Мотивувальна частина

4.1 Суди встановили, що 22.07.2004 між Київською міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Нерухомість столиці" (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), згідно з умовами пунктів 1.1, 2.1 якого орендодавець, на підставі пункту 2 рішення Київської міської ради від 10.07.2023 за № 638-13/798, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (у строкове платне користування) земельну ділянку, розташовану на вул. Михайлівській, 12 у Шевченківському районі м. Києва, площею 1881 кв. м, кадастровий номер земельної ділянки: :82:013:0001, цільове призначення землі - для реконструкції нежитлового будинку під офісні і торговельні приміщення з підземним паркінгом, їх подальшої експлуатації та обслуговування.

4.2 Вказаний договір підписано уповноваженими представниками його сторін, підписи яких скріплено відбитками печаток, а також посвідчено 22.07.2004 приватним нотаріусом та зареєстровано у реєстрі за № 745. Крім того, цей Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 13.09.2004 за № 91-6-00330 у книзі записів державної реєстрації договорів.

4.3 На виконання умов зазначеного Договору 13.09.2004 ці сторони підписали відповідний Акт приймання-передачі вищенаведеної земельної ділянки.

4.4 21.10.2008 між Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (Головне управління) та ВАТ "Нерухомість столиці" (товариство) укладена Угода № 89 про сплату авансового внеску в рахунок оплати вартості земельної ділянки, розташованої за адресою: вул. Михайлівська, 12 у Шевченківському районі міста Києва (далі - Угода).

4.5 За умовами пункту 1.1 Угоди товариство, відповідно до вимог рішення Київської міської ради від 26.09.2000 № 14/991 "Про деякі питання продажу земельних ділянок в м. Києві", сплачує в рахунок оплати вартості земельної ділянки, згідно з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, площею 0,1881 га на вул. Михайлівській, 12 у Шевченківському районі, аванс у розмірі 15 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2 060 386,10 грн, без ПДВ.

4.6 Угода підписана уповноваженими представниками сторін та скріплена відбитками печаток цих юридичних осіб.

4.7 Пунктом 1.1 Угоди також передбачено, що сплата авансового внеску в рахунок оплати вартості земельної ділянки проводиться виключно на підставі цієї Угоди.

4.8 За умовами пункту 2.1.1 Угоди Головне управління бере на себе зобов`язання після виконання товариством своїх зобов`язань, викладених у пунктах 2.2.5, 3.1, 5.2 цієї Угоди, та за умов наявності бюджетних асигнувань на організацію продажу, організувати проведення та оплату експертної грошової оцінки та складання технічної документації з продажу земельної ділянки.

4.9 Пунктом 2.1.2 Угоди Головне управління взяло на себе також зобов`язання з моменту виконання робіт, зазначених в пункті 2.1.1 цієї Угоди, підготувати проект рішення про продаж земельної ділянки та направити його на розгляд до Київської міської ради.

4.10 Відповідно до пункту 2.1.3 Угоди, у разі прийняття Київською міською радою рішення про відмову у продажу земельної ділянки Головне управління зобов`язалося повернути кошти, вказані у пункті 1.1 цієї Угоди, товариству протягом двадцяти календарних днів з моменту надходження вищезазначеного рішення до Головного управління на рахунок товариства, зазначений у цій Угоді.

4.11 Датою повного виконання зобов`язань Головного управління за цією Угодою вважається дата передачі документації та проекту рішення, завіреного у встановленому порядку, до Київської міської ради для подальшого розгляду та затвердження, що підтверджується копією супровідного листа, та складання відповідного акту за бажанням сторін (пункт 2.1.5 Угоди).

4.12 Умовами пунктів 2.2.1 та 2.2.5 Угоди на товариство (позивача) покладено зобов`язання своєчасно проводити розрахунки за цією Угодою, а також протягом 10 (десяти) робочих днів після укладення цієї Угоди надати до Головного управління пакет документів, необхідних для проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок та складання технічної документації (Додаток до цієї Угоди). У наявному в матеріалах справи Додатку до Угоди сторони погодили перелік документів, які необхідно надати для виконання відповідної експертної грошової оцінки.

4.13 За умовами пункту 3.1 Угоди товариство зобов`язується сплатити авансовий внесок, вказаний у пункті 1.1 цієї Угоди, в рахунок оплати вартості земельної ділянки, протягом 40 (сорока) банківських днів з дня набрання чинності цієї Угоди.

4.14 Пунктом 3.4 Угоди передбачено, що у випадку прийняття Київською міською радою рішення про продаж земельної ділянки товариству та укладення між Київською міською радою та товариством договору купівлі-продажу земельної ділянки, кошти, сплачені в якості авансу, вказані у пункті 1.1 цієї Угоди, зараховуються в рахунок оплати вартості земельної ділянки.

4.15 Згідно з пунктом 3.5 Угоди у випадку, передбаченому пунктом 2.1.3 цієї Угоди, Головне управління повертає товариству кошти, вказані у пункті 1.1 цієї Угоди, у безготівковій формі, шляхом їх переказу на поточний рахунок товариства, вказаний в пункті 8 цієї Угоди, або на банківські реквізити, вказані товариством відповідно до пункту 2.2.4 цієї Угоди.

4.16 Пунктом 4.1 Угоди унормовано, що остання набуває чинності з моменту її реєстрації в Головному управлінні і діє:

- до моменту прийняття рішення Київською міською радою про відмову у продажу та повернення коштів товариству відповідно до пункту 2.1.3 цієї Угоди (пункт 4.1.1);

- до повного виконання товариством зобов`язань, викладених у пунктах 3.1 та 5.2 цієї Угоди (пункт 4.1.2).

4.17 Розділом 5 Угоди передбачена відповідальність сторін. Зокрема, у випадку прострочення платежів за цією Угодою товариство сплачує пеню Головному управлінню в розмірі 0,5 відсотка від несплаченої суми за кожний день прострочення (пункт 5.2 Угоди).

4.18 Приписами пункту 5.3 Угоди передбачено, що у випадку невиконання товариством протягом шести місяців з моменту набуття чинності цією Угоди зобов`язань, визначених у пунктах 3.1, 5.2 цієї Угоди, остання припиняє свою дію у частині зобов`язань Головного управління, визначених пунктами 2.1.1, 2.1.2 цієї Угоди, та діє лише в частині зобов`язань товариства, визначених у пункті 5.2 цієї Угоди та втрачає чинність після остаточних розрахунків по сплаті пені.

4.19 У випадках, не передбачених цією Угодою, сторони керуються чинним законодавством України (пункт 7.5 Угоди).

4.20 На виконання умов Угоди платіжними дорученнями від 17.12.2008 № 205 та № 2818 ВАТ "Нерухомість столиці" перераховано грошові кошти в загальній сумі 2 060 386,10 грн, з призначенням платежу: "сплата авансового внеску в рахунок оплати вартості земельної ділянки (0, 1881 га.) по вул. Михайлівська, 12., згідно Угоди №89 від 21.10.2008 року", одержувач: ГУ земельних ресурсів ВО Київради, банк одержувача: ГУДК України у м. Києві.

4.21 На підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2012 № 198/7535 "Про діяльність виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)" (пункт 2.8 Рішення) Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) реорганізовано у Департамент.

4.22 Також на підставі протоколів від 27.12.2010 № 22 та від 21.04.2017 № 29 загальних зборів акціонерів змінено тип та найменування на ПрАТ "Нерухомість столиці".

4.23 У відповідь на адвокатський запит від 09.04.2024 № 123 Департамент до листа від 10.04.2024 № 05710-4925 надав копію виписки з рахунку з урахуванням КЕКВ, рахунок № 2659, за 17.12.2008, якою підтверджується факт зарахування грошових коштів, сплачених на підставі Угоди, на рахунок ГУ земельних ресурсів.

4.24 Листом від 15.04.2024 № 05710-5133 Департамент у відповідь на адвокатський запит від 09.04.2024 № 124 повідомив, що авансові внески в рахунок оплати вартості земельних ділянок зараховані на рахунок 2659 "Інші рахунки клієнтів Казначейства України" та перераховані Головним управлінням земельних ресурсів ВО КМР (КМДА) платіжним дорученням від 18.12.2008 № 59 (U1685643) в загальній сумі 2 060 386,15 грн до бюджету на розподільчий рахунок № 0001 "Кошти, які підлягають розподілу між державним і місцевими бюджетами".

4.25 Наданими Департаментом копіями Виписки з рахунку з урахуванням КЕКВ, рахунок № 2659, за 18.12.2008, платіжного доручення від 18.12.2008 № 59 та Реєстру № 55 платіжних доручень, що підлягають оплаті з бюджетного рахунку єдиного казначейського рахунку від 18.12.2008 підтверджується факт перерахування вказаних грошових коштів до бюджету.

4.26 У відповідь на адвокатські запити від 14.11.2023 за №№ 118, 119 Департамент листом від 11.12.2023 № 05708-16541 повідомив, що технічна документація з продажу земельної ділянки на вул. Михайлівській 12 розроблена у 2011 році; проєкт рішення про продаж земельної ділянки не готувався та до Київської міської ради не направлявся; Київська міська рада рішення про продаж (про відмову у продажу) земельної ділянки не приймала; до Департаменту рішення Київської міської ради про продаж (про відмову у продажу) вказаної земельної ділянки не надходило.

4.27 Листом від 21.02.2024 за № 51 позивач звернувся до Департаменту із пропозицією розірвання Угоди та повернення сплаченого авансу за реквізитами, вказаними у цьому зверненні. До вказаного листа позивач додав два підписані примірники Додаткової угоди про розірвання Угоди.

4.28 Департамент вказаний лист отримав 04.03.2024, проте відповідь не надав, підписаний примірник Додаткової угоди про розірвання угоди та грошові кошти не повернув.

4.29 Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

4.30 Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

4.31 Тобто, відповідно до положень цієї норми, касаційний перегляд з указаних підстав може відбутися за наявності таких складових:

(1) суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду;

(2) спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

4.32 Згідно з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, який було сформульовано у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін "подібні правовідносини", зокрема і вказаного вище пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.

4.33 При цьому, з-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші - додатковими.

4.34 Подібність правовідносин суд касаційної інстанції визначає з урахуванням обставин кожної конкретної справи. Це врахування слід розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов`язаних із правами й обов`язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, - також їх суб`єктів (видової належності сторін спору) й об`єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини).

4.35 Слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

4.36 Не можна посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення (див. зокрема підхід в частині оцінювання спірних правовідносин на предмет подібності, який застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19).

4.37 Скаржник, посилаючись на пункт 1 частини 2 статті 287 ГПК України, вважає, що суди застосували:

- статтю 128 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) без врахування висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 25.04.2025 у справі № 120/488/24 (положеннями ЗК України визначений вичерпний перелік підстав для прийняття рішення про відмову у продажі земельних ділянок комунальної або державної власності);

- статтю 134 ЗК України без врахування висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 30.03.2021 у справі № 22/1323/20 (незастосування конкурентної процедури у вигляді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже наявних об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), які розташовані на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам, для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання);

- статтю 651 ЦК України без врахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 15.12.2021 у справі № 753/2768/20, від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, від 25.01.2022 у справі № 922/2387/21, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18 та від 29.10.2019 у справі № 911/2755/18 (оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору);

- пункт 6 статті 3 ЦК України без врахування висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності; недобросовісну поведінку може становити необгрунтоване припинення переговорів, пропозиція нерозумних умов, які завідомо є неприйнятними для контрагента, вступ у переговори без серйозних намірів (зокрема з метою зірвати укладення договору з третьою особою, наприклад з конкурентом недобросовісної сторони переговорів), нерозкриття необхідної контрагенту інформації тощо), а також без врахування висновків, викладених Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 та Верховним Судом у постанові від 07.12.2018 у справі № 910/7547/17 (внаслідок зловживання позивачем правом на звернення з позовом він має нести негативні наслідки такого зловживання. Ці наслідки можуть полягати, зокрема, у відмові суду захистити право);

- статті 261, 267 ЦК України без врахування висновку Верховного Суду, викладеного у постановах від 17.02.2016 у справі № 6-2407цс15, від 01.07.2015 у справі № 6-178гс15, від 15.05.2018 у справі № 911/3210/17, від 08.05.2018 у справі № 911/2534/17 (для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) моменти; позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень; відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше).

4.38 Натомість у справі, що переглядається у касаційному порядку, задовольняючи позов суди виходили із встановлених судами обставин справи про те, що за умовами пункту 2.1.1 Угоди Головне управління зобов`язане було підготувати проект рішення про продаж земельної ділянки та направити його на розгляд до Київської міської ради, однак у відповідь на адвокатські запити від 14.11.2023 за №№ 118, 119 Департамент листом від 11.12.2023 № 05708-16541 повідомив, що технічна документація з продажу земельної ділянки на вул. Михайлівській 12, розроблена у 2011 році; проєкт рішення про продаж земельної ділянки по вул. Михайлівська, 12 у м. Києві, Головним управлінням (Департаментом) не готувався та до Київської міської ради не направлявся.

4.39 Щодо твердження Департамента про не врахування судами висновку Верховного Суду про застосування до спірних правовідносин перебігу позовної давності, а саме моменту, з якого особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення, суд апеляційної інстанції зазначив, що саме з 04.03.2024 у ПрАТ "Нерухомість столиці" виникло право на позов про стягнення авансового внеску, сплаченого за Угодою, у зв`язку з чим підстави для застосування позовної давності відсутні.

4.40 Таких висновків суд апеляційної інстанції дійшов виходячи із встановлених обставин справи про те, що позивач 21.02.2024 направив відповідачу-1 лист за № 51 з пропозицією розірвання спірної Угоди та повернення сплаченого авансу, додавши два підписані примірники Додаткової угоди про розірвання Угоди, який Департаментом отримано 04.03.2024, однак відповідь на нього не була надана, вимога про повернення сплаченого авансу не задоволена.

4.41 Отже, проаналізувавши висновки Верховного Суду, на які послався заявник у касаційній скарзі, колегія суддів зазначає, що висновки щодо застосування норм права, які викладені у наведених скаржником постановах Верховного Суду, та на які посилався заявник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.

4.42 Згідно з пунктом 5 частини першої статті 296 ГПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.

4.43 За вказаних обставин касаційне провадження за касаційною скаргою заявника підлягає закриттю відповідно до пункту 5 частини 1 статті 296 ГПК України.

4.44 У зв`язку з тим, що Верховний Суд дійшов висновку про закриття касаційного провадження відповідно до приписів статті 296 ГПК України, судові витрати за розгляд касаційної скарги покладаються на скаржника та поверненню відповідно до пункту 5 частини першої статті 7 Закону України "Про судовий збір" не підлягають.

Керуючись статтями 234, 235, 240, 296 ГПК України,

УХВАЛИВ:

Касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у справі № 910/4714/24 на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2025 закрити.

Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Голоуючий Г. М. Мачульський

Судді Є. В. Краснов

Л. І. Рогач