ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" жовтня 2025 р. Справа№ 910/6353/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коробенка Г.П.

суддів: Тарасенко К.В.

Кравчука Г.А.

за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.

за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 14.10.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва

від 17.07.2025

у справі №910/6353/25 (суддя Пукшин Л.Г.)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рент Менеджмент Інвест"

про стягнення 1 024 432,64 грн

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рент Менеджмент Інвест" про стягнення 1 024 432,64 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідач не сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою площею 0,0674 га (кадастровий номер :85:356:0005) на вул. Хорива, 29, літ. "А" у Подільському районі міста Києва з моменту набуття права власності на нерухоме майно, розташоване на вказаній земельний ділянці до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що є підставою для стягнення з відповідача в порядку ст. 1212 Цивільного кодексу України безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 17.01.2022 по 31.07.2023 у сумі 1 024 432,64 грн.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 позов задоволено частково.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Рент Менеджмент Інвест" на користь Київської міської ради безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,0674 га з кадастровим номером :85:356:0005 на вул. Хорива, 29, літ. "А" у Подільському районі міста Києва за період з 17.01.2022 по 31.07.2023 у сумі 523 276 грн 32 коп. та витрати зі сплати судового збору у сумі 6 279 грн 32 коп.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Приймаючи оскаржуване рішення суд дійшов висновку, що відповідач, здійснюючи фактичне користування земельною ділянкою комунальної форми власності площею 0,0674 га (кадастровий номер :85:356:0005) по вулиці Хорива, 29, літ. "А" у місті Києві без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а відтак, без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Ради, фактично зберегло в себе кошти, які мало сплатити за користування земельною ділянкою, а тому, відповідно до положень статті 1212 ЦК України, зобов`язане повернути ці кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Києва в особі Ради.

Разом з тим, суд дійшов висновку про безпідставність нарахування та заявлення до стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 в розмірі 501 156,32 грн, пославшись на приписи підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України та наказ Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України № 309 від 22.12.2022, яким затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із вказаним рішенням, Київська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 17.07.2025 у справі №910/6353/25 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду в оскаржуваній частині прийнято місцевим судом з неправильним застосуванням норм матеріального права, невідповідністю висновків суду обставинам справи.

При цьому скаржник стверджує, що положення абзацу 1 підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України поширюються на осіб, які на період, зазначений в цій нормі (з урахуванням визначення терміну ведення бойових дій для кожного окремого регіону, затвердженого Кабінетом Міністрів України) мали укладений договір оренди земельної ділянки, право користування відповідно до якого зареєстроване в установленому законом порядку, адже саме договір оренди є підставою для нарахування орендної плати. Отже, відповідач не підпадає під дію зазначеної норми Податкового кодексу України, адже право оренди земельної ділянки за відповідачем не було зареєстровано.

У підтвердження свої позиції апелянт також посилається на правовий висновок Верховного Суду наведений у постанові від 27.04.2021 у справі №922/2378/20, відповідно до якого "З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1. статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, пункту 265.1.3. статті 265 ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: "власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України".

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги, заяв та клопотань

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.08.2025 апеляційну скаргу у справі №910/6353/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Ходаківська І.П., Хрипун О.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 у справі № 910/6353/25.Судове засідання призначено на 03.09.2025. Витребувано матеріали справи №910/6353/25 з Господарського суду міста Києва.

21.08.2025 матеріали справи №910/6353/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.

Розгляд справи відкладено на 16.09.2025.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2025, у зв`язку з перебуванням судді Ходаківської І.П. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/6353/25.

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 16.09.2025, справу №910/6353/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Тарасенко К.В., Хрипун О.О.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 22.09.2025, у зв`язку з перебуванням судді Хрипуна О.О. у відрядженні, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/6353/25.

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 22.09.2025, справу №910/6353/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Тарасенко К.В., Кравчук Г.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.09.2025 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги спочатку колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач), Тарасенко К.В., Кравчук Г.А., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.09.2025 та 22.09.2025. Розгляд апеляційної скарги призначено на 14.10.2025.

У судовому засіданні 14.10.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників сторін

У судове засідання 14.10.2025 з`явився представник позивача, який надав свої пояснення. Представник відповідача у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений шляхом направлення поштової кореспонденції на адресу місцезнаходження відповідача, зазначену в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Оскільки явка представників сторін у судове засідання не була визнана обов`язковою, зважаючи на наявні в матеріалах справи докази належного повідомлення відповідача про місце, дату і час судового розгляду, враховуючи те, що судочинство здійснюється, серед іншого, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги Київської міської ради за відсутності представника відповідача.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

02.03.2023 Київською міською радою (надалі - позивач/Рада) прийнято рішення №175/6216 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Рент Менеджмент Інвест" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Хорива, 29, літ. "А" у Подільському районі міста Києва".

Відповідно до п. 2 вказаного рішенням вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю "Рент Менеджмент Інвест", за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,0674 га (кадастровий номер :85:356:0005) (код виду цільового призначення - 03.10, для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку) на вул. Хорива, 29, літ. "А" у Подільському районі міста Києва (далі - земельна ділянка) із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 вересня 2021 року, номер запису про право власності 44151762.

На підставі цього рішення між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рент Менеджмент Інвест", укладено договір оренди земельної ділянки від 01.08.2023 № 4376.

Згідно з інформаційною довідкою від 07.03.2025 № 416818982 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договір оренди земельної ділянки зареєстровано 01.08.2023 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, орендодавець за яким - Київська міська рада, орендар - ТОВ "Рент Менеджмент Інвест".

Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-022 від 06.10.2022, державна реєстрація земельної ділянки площею 0,0674 га (кадастровий номер :85:356:0005) (код виду цільового призначення - 03.10, для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку) на вул. Хорива, 29, літ. "А" у Подільському районі міста Києва проведена 17.01.2022 відділом у Підволочиському районі Головного управління Держгеокадастру у Тернопільській області.

Відтак, земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України з 17.01.2022.

В той же час, як вбачається з інформаційної довідки від 20.05.2025 № 427658923 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на вказаній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що з 21.09.2021 перебуває у приватній власності ТОВ "Рент Менеджмент Інвест", а саме: нежитловий будинок (літ. А) загальною площею 454.4 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця Хорива, будинок 2.

А тому, за твердженнями позивача, із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна відповідач, як власник такого майна, став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно.

Оскільки, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 30.03.2023 № НВ-023 вартість земельної ділянки з кадастровим номером :85:356:0005 за 2023 рік становить -14 507 611,40 грн.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, адже саме цей орган уповноважений реалізовувати державну політику у сфері земельних відносин, (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2024-rik/), де зазначено таке: коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: за 2022 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь); значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель; за 2023 рік - 1,051 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь); за 2024 рік - 1,12 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь).

Нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки визначалась з врахуванням чинного законодавства та становить за 2022 рік - 12 615 314,26 грн (14 507 611,40 (НГО за 2023 рік) /1,15).

За доводами позивача, оскільки земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України 17.01.2022, а тому з відповідача підлягають стягненню безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності, з 17.01.2022 до 31.07.2023 (до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).

Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-022 від 06.10.2022, земельна ділянка належить до земель з видом цільового призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку.

Ставка орендної плати за користування земельною ділянкою визначена наступним чином:

за період 01.01.2022 - 31.12.2022 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 № 3704/3745;

за період 01.01.2023-31.12.2023 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" від 08.12.2022 № 5828/5869.

У вказаних додатках до рішення Київської міської ради визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) і до земель з видом цільового призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, застосовується ставка орендної плати - 5%.

З огляду на наведене, позивач просить суд стягнути з відповідача безпідставно збережені ним кошти за період з 17.01.2022 до 31.07.2023 у сумі 1 024 432,64 грн.

Відповідач правом на подачу відзиву не скористався.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів сторін

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та надані позивачем пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з огляду на таке.

Згідно з положеннями статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Отже, визначаючи суть і характер правовідносин, що виникли між сторонами, варто зазначити, що зобов`язання за підставами виникнення поділяються на договірні та позадоговірні.

Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

У відповідності до частини 1 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Згідно з частиною 2 статті 1212 ЦК України набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави майно відшкодовується незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Статтею 1214 ЦК України визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, адже набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України (надалі - ЗК України у редакції, чинній у період виникнення спірних правовідносин) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам (ч.1, 2 ст. 93 ЗК України).

Відповідно до пункту в) частини 1 статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Частиною 1 статті 120 ЗК України визначено, що у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об`єктів до набувача таких об`єктів, без зміни її цільового призначення.

Згідно з абзацом 1 частини 9 статті 120 ЗК України якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

У статті 125 ЗК України закріплено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем сформованої земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі №924/856/20.

Набувач нерухомого майна, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшує свої доходи, а власник земельної ділянки (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, постанові Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17.

Отже, для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі.

Як вбачається із матеріалів справи, відповідно до інформації з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.03.2025 № 416818982 земельна ділянка кадастровий номер кадастровий номер :85:356:0005, площею 0,0674 га належить до комунальної власності - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради.

Матеріалами справи підтверджено, що відповідач є власником нерухомого майна (нежитловий будинок (літ. А) загальною площею 454.4 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця Хорива, будинок 29, право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 вересня 2021 року, номер запису про право власності 44151762), розміщеного на відповідній земельній ділянці по вулиці Хорива, 29, літ. "А" у Подільському районі міста Києва.

З матеріалів справи вбачається, що між сторонами до серпня 2023 не укладалося жодних договорів оренди зазначеної земельної ділянки та не було зареєстровано відповідне право користування.

Отже, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування (оренди) вказаною земельною ділянкою відповідачем у спірний період.

Крім того, у матеріалах справи відсутні докази існування на спірній земельній ділянці нерухомого майна, що перебуває у власності інших осіб.

Таким чином, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що відповідач у спірний період користувався земельною ділянкою комунальної власності (кадастровий номер :85:356:0005, площею 0,0674 га по вулиці Хорива, 29, літ. "А" у місті Києві), на якій розташоване нерухоме майно, що належить Товариству на праві власності, без оформлення правовстановлюючих документів на вказану земельну ділянку.

Згідно із частинами 1-5 статті 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Відповідно земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, Верховним Судом у постановах від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19.

Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру № НВ-022 від 06.10.2022 земельна ділянка, на якій розташований об`єкти нерухомого майна Товариства (нежитловий будинок (літ. А) загальною площею 454.4 кв.м), і за користування якою Рада просить стягнути безпідставно збережені кошти у вигляді орендної плати, сформована з 17.01.2022 (визначено її площу і межі), їй присвоєно кадастровий номер :85:356:0005, відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру, а відтак може бути об`єктом цивільних прав.

Враховуючи вищевикладене, місцевий господарський суд дійшов обгрунтованого висновку про те, що Товариство, здійснюючи фактичне користування земельною ділянкою комунальної форми власності площею 0,0674 га (кадастровий номер :85:356:0005) по вулиці Хорива, 29, літ. "А" у місті Києві без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а відтак, без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Ради, фактично зберегло в себе кошти, які мало сплатити за користування земельною ділянкою, а тому, відповідно до положень статті 1212 ЦК України, зобов`язане повернути ці кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Києва в особі Ради.

При цьому, відновлення порушених прав позивача за таких обставин і в такий спосіб не створює для відповідача жодних необґрунтованих, додаткових або негативних наслідків, оскільки предметом позову є стягнення грошових коштів, які останній мав би сплатити за звичайних умов як і фактичний добросовісний землекористувач із належно оформленими правами на земельну ділянку.

Статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").

Відповідно до пп. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Згідно з пп. 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 р. у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.

При стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Отже витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація (дані), визначена у цьому витязі, є обов`язковою під час проведення розрахунку (визначення) орендної плати, суми, яку мав отримати власник земельної ділянки за звичайних умов.

Як встановлено судом, згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 30.03.2023 № НВ-023 вартість земельної ділянки з кадастровим номером :85:356:0005 за 2023 рік становить -14 507 611,40 грн.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, адже саме цей орган уповноважений реалізовувати державну політику у сфері земельних відносин, (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2023-rik/), де зазначено таке: "Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); 2022 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь); 2023 рік - 1,051".

А відтак, нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначалась з врахуванням вищезазначених положень законодавства та за 2022 рік становить 12 615 314,26 грн (14 507 611,40 (НГО за 2023 рік) /1,15).

Оскільки, як вірно зазначає позивач, вказана земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України 17.01.2022, останнім нараховано безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з 17.01.2022 до 31.07.2023 (до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).

Так, відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від № НВ-022 від 06.10.2022 земельна ділянка з кадастровим номером :85:356:0005 належить до земель з видом цільового призначення - 03.10, для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку.

Ставка орендної плати визначається за період з 01.01.2022 - 31.12.2022 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 № 3704/3745 та за період 01.01.2023-31.12.2023 -відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" від 08.12.2022 № 5828/5869.

У вказаних додатках до рішення Київської міської ради визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) і до земель з видом цільового призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, застосовується ставка орендної плати - 5%.

За розрахунком позивача загальна сума відшкодування складає 1 024 432,64 грн, та розрахована наступним чином:

1) з 17.01.2022 по 31.12.2022 12 615 314,26*5%/365*349 днів = 603 115,71 грн;

2) з 01.01.2023 по 31.07.2023 14 507 611,40*5%/365*212 днів = 421 316,93 грн.

Суд першої інстанції встановив, що, з огляду на положення підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України та враховуючи те, що наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України № 309 від 22.12.2022 затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих РФ, згідно якого на всій території міста Києва велися бойові дії з 24.02.2022 по 30.04.2022, безпідставним є нарахування та заявлення до стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 в розмірі 501 156,32 грн та відмовив у задоволенні позовних вимог в цій частині, з чим колегія суддів не погоджується, з огляду на таке.

Пунктом 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" ПК України установлено, що тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-ІХ, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у цьому пункті.

Згідно з абзацом 1 підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України за період з 01.03.2022 року до 31.12.2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форми власності) за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо можливості застосування до спірних правовідносин положень пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України, оскільки предметом цього позову є стягнення безпідставно збережених коштів на підставі ст. 1212 ЦК України в розмірі орендної плати.

Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК України).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК України у вказаній редакції).

Відповідно до ч. 1 ст. 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов`язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, власники і землекористувачі земельних ділянок сплачують плату за землю (в т.ч. земельний податок) з дня виникнення права власності, права постійного користування земельною ділянкою, тому, оскільки за відповідачем будь-яке право на спірну земельну ділянку не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, у контролюючого органу в силу вимог пунктів 287.1 ст. 287 ПК України відсутні обов`язки та, відповідно, повноваження на стягнення у судовому порядку податкових зобов`язань зі сплати земельного податку.

З урахуванням системного аналізу змісту ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України.

Верховний Суд у постанові від 27.04.2021 у справі №922/2378/20, на яку посилається апелянта в апеляційній скарзі, з урахуванням системного аналізу змісту п. 10.1.1 ст. 10, пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14, ст. ст. 40, 41, п. 265.1.3 ст. 265 ПК України, виснував, що: "власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України".

Таким чином, беручи до уваги вищевстановлені обставини того, що в період з 17.01.2022 по 31.07.2023 відповідач на мав статусу постійного землекористувача, власника земельної ділянки чи орендаря, слідує висновок, що відповідач, перебуваючи в статусі фактичного користувача земельної ділянки, не маючи при цьому права власності або постійного користування на неї, не підпадає під правове регулювання наведених норм підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" ПК України.

Враховуючи викладене, положення п. 69.14. підрозділу 10 розділу ХХ ПК України не підлягають застосуванню до даних правовідносин, що свідчить про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права.

За таких обставин колегія суддів, перевіривши наданий позивачем розрахунок вважає його вірним, а відтак позивач має право на отримання від відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 1 024 432,64 грн за користування у період з 17.01.2022 по 31.07.2023 спірною земельною ділянкою.

Доводи апелянта, викладені в апеляційній скарзі знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду.

Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За результатами перегляду даної справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Київської міської ради підлягає задоволенню. Рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 слід скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі 501 156,32 грн та ухвалити в цій частині нове рішення, яким вказані позовні вимоги задовольнити.

Судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги розподіляються у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Київської міської ради задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 у справі №910/6353/25 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі 501 156,32 грн та ухвалити в цій частині нове рішення, яким вказані позовні вимоги задовольнити.

В решті рішення Господарського суду суду міста Києва від 17.07.2025 у справі №910/6353/25 залишити без змін.

Резолютивну частину рішення Господарського суду суду міста Києва від 17.07.2025 у справі №910/6353/25 викласти в такій редакції:

"1. Позов задовольнити.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Рент Менеджмент Інвест" (04071, м. Київ, вул. Хорива, буд. 29, ідентифікаційний код 44264554) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 22883141) безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,0674 га з кадастровим номером :85:356:0005 на вул. Хорива, 29, літ. "А" у Подільському районі міста Києва за період з 17.01.2022 по 31.07.2023 у сумі 1 024 432 грн 64 коп. та витрати зі сплати судового збору у сумі 12 293 грн 19 коп."

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Рент Менеджмент Інвест" на користь Київської міської ради витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги в розмірі 9 020 (дев`ять тисяч двадцять) грн 81 коп.

Матеріали справи №910/6353/25 повернути Господарському суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 23.10.2025

Головуючий суддя Г.П. Коробенко

Судді К.В. Тарасенко

Г.А. Кравчук