ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 жовтня 2025 року Справа № 903/143/25

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Бучинська Г.Б. , суддя Маціщук А.В.

секретар судового засідання Черначук А.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Асторія Вест Груп» на рішення Господарського суду Волинської області від 3 червня 2025 року по справі №903/143/25 (суддя Шум М.С.)

час та місце ухвалення рішення: 16 червня 2025 року; м. Луцьк, пр. Волі, 54 а; повний текст рішення складено 18 червня 2025 року

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Асторія Вест Груп»

до відповідача 1 Луцької міської ради

до відповідача 2 Департаменту містобудування, земельних ресурсів та реклами Луцької міської ради

про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно

за участю представників сторін:

від Позивача - Шваліковська В.О.;

від Відповідача 1 та Відповідача 2 - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю Асторія Вест Груп звернулося до Господарського суду Волинської області з позовом до Луцької міської ради (надалі Відповідач 1), Департаменту містобудування, земельних ресурсів та реклами Луцької міської ради (надалі Відповідач 2) про визнання права власності на офісну будівлю та склади/літера Ц-3/ загальною площею 2 305,20 кв.м, що знаходиться за адресою Волинська область, м. Луцьк, вул. Рівненська, буд. 76-а та розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером :34:069:0152 площею 0,4974 Га, реєстраційний номер 101.

Позовні вимоги вмотивовані тим, що Позивач у 2022 році став власником земельної ділянки з кадастровим № :34:069:0152 площею 0,4974 га, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область, земельної ділянки з кадастровим № :34:069:0151, площею 0,384 Га, яка знаходиться за адресою м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область, та об`єкт незавершеного будівництва Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область, із відсотком готовності 52%. Вказує, що станом на 2025 рік Позивач завершив будівництво Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область літера Ц-3, однак позбавлений можливості визнати та зареєструвати право власності на завершений об`єкт нерухомого майна, окрім як за рішенням суду.

Рішенням Господарського суду Волинської області від 16 червня 2025 року в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Приймаючи дане рішення, суд першої інстанції виходив з того, що суд не повинен заміняти органи, які зобов`язані видавати дозволи на будівництво й узгоджувати забудови; визнання права власності на самочинне будівництво в судовому порядку має залишатися винятковим способом захисту права. Вказав, що судам необхідно з`ясовувати, чи звертався позивач до компетентних органів із питання узаконення самочинного будівництва, чи було відмовлено компетентними органами у вирішенні зазначеногопитання. Місцевий гогсподарський суд наголосив, що визнання судом права власності на самочинне будівництво можливе лише у тому разі, якщо в прийнятті такого об`єкта в експлуатацію було незаконно відмовлено та за умови дотримання визначених законом вимог, які необхідні для прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

Суд першої інстанції також зазначив, що визнання судом права власності на самочинне будівництво можливе лише у тому разі, якщо в прийнятті такого об`єкта в експлуатацію було незаконно відмовлено та за умови дотримання визначених Законом вимог, які необхідні для прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

Місцевий господарський суд в своєму рішенні зазначив, що до суду не надано і матеріали даної справи не містять результатів експертизи проекту будівництва, як доказ відсутності істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об`єкті нерухомості, тому виснував про відсутність умов для визнання права власності на них на підставі рішення суду.

Не погоджуючись з винесеним судом першої інстанції рішенням, Позивач подав апеляційну скаргу в якій просив скасувати рішення першої інстанції та прийняти нове рішення, яким задоволити позовні вимоги (а.с. 143-148).

Позивач зазначає, що він звертався до уповноважених органів, однак, одна із заяв залишилась без відповіді, а в межах іншого звернення та відповіді Відділу державного архітектурного контролю Луцької міської ради було зазначено, про відсутність процедури внесення змін та рекомендація звернутися в суд. Наголошує, що саме через вказані рішення та дії відповідачів виникла невизначеність щодо прав Позивача та вважає, що невизначеність може бути усунено виключно шляхом визнання права власності Позивача на офісну будівлю та склади за рішенням суду. Вказує, що таке рішення дозволить ввести спірний об`єкт в експлуатацію шляхом подання Позивачем до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю декларації про готовність до експлуатації за формою, наведеною в додатку 5 до Порядку № 461. Позивач при цьому зазначає, що відмова Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради на його переконання свідчить про наявність спору про право Позивача, а неможливість у будь-який інший спосіб визнати право власності на об`єкт нерухомого майна й свідчить про наявність спору про право Позивача та й стала підставою для звернення Позивача з даним позовом до суду. Наголошує, що з огляду на вказане, прийняття в експлуатацію спірної офісної будівлі та споруд за адресою м.Луцьк, вул.Рівненська, 76-а, можливо лише шляхом подання Декларації про готовність до експлуатації самочинно збудованого об`єкта, на яке визнано право власності за рішенням суду.

Крім того, мотивуючи апеляційну скаргу, Позивач звертає увагу апеляційного господарського суду на те, що спірний об`єкт побудований на земельній ділянці, що перебуває в власності Позивача, за кошти Позивача, не порушує прав інших, з дотриманням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проектною документацією. Констатує при цому, що звернення до суду зумовлене тим, що чинним законодавством не передбачено внесення змін до містобудівних умов та обмежень та Декларації про початок будівництва, в частині поділу земельної ділянки та зміни кадастрового номеру земельної ділянки.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 21 липня 2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Позивача. Запропоновано сторонам по справі №903/143/25 в строк протягом 10 днів з дня вручення даної ухвали надати до канцелярії суду відзив на апеляційну скаргу з доказами його (доданих до нього документів) надсилання в порядку частини 2 статті 263 ГПК України.

На адресу апеляційного господарського суду від Відповідача 1 надійшов лист в якому Відповідач 1 вказав, що не заперечує проти визнання за Позивачем права власності на вказаний об`єкт за рішенням суду та вважає такий спосіб єдиним та законним шляхом для прийняття об`єкта в експлуатацію.

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 8 вересня 2025 року проведення підготовчих дій закінчено; розгляд апеляційної скарги призначено на 1 жовтня 2025 року об 14:00 год..

Ухвалою апеляційного господарського суду від 1 жовтня 2025 року, з підстав, зазначених у даній ухвалі, розгляд справи відкладено на 22 жовтня 2025 року.

В судове засідання від 22 жовтня 2025 року представники Відповідача 1, Відповідача 2 не з`явилися.

Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання судом вимог частини першої статті 120 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до частини першої статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Крім того, суд не викликав учасників справи у судове засідання, відповідно до частини 1 статті 120 Господарського процесуального кодексу України, що вказує на те, що ухвалою суду від 1 жовтня 2025 року явка сторін обов`язковою не визнавалась.

При цьому суд констатує, що згідно з частинами 1 та 2, пунктами 1, 2, 6, 8-11 частини 3 статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Таким чином, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Враховуючи вищевказане суд констатує, що відкладення розгляду апеляційної скарги, визначене статтею 273 Господарського процесуального кодексу України, по суті є неприпустимим з огляду на те, що це суперечить одному із завдань господарського судочинства, визначених частиною 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України (своєчасне вирішення судом спорів). При цьому апеляційний господарський суд наголошує на тому, що в силу дії частини 2 статті 2 Господарського процесуального кодексу України, суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншим міркуваннями в судовому процесі.

З огляду на все вищезазначене та закінчення процесуального строку розгляду апеляційної скарги, колегія апеляційного господарського суду вбачає за можливе розглядати дану апеляційну скаргу без участі представників Відповідача 1, Відповідача 2 за наявними в матеріалах справи доказами тим більше з огляду на лист Відповідача 2, в котрому останній підтримує позов та апеляційну скаргу Позивача.

В судовому засіданні, від 1 та 22 жовтня 2025 року, представник Позивача підтримав доводи апеляційної скарги та просив рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове, яким повністю задоволити позовні вимоги. Вказавши при цьому, що в межах звернення та відповіді Відповідачів 1 та 2 вказано про відсутність процедури внесення змін та міститься рекомендація звернутися в господарський суд, і що саме через вказані рішення та дії Відповідачів виникла невизначеність щодо прав Позивача і таку невизначеність, з позиції представника, може бути усунено виключно шляхом визнання права власності Позивача на офісну будівлю та склади за рішенням суду, оскільки таке рішення дозволить ввести спірний об`єкт в експлуатацію шляхом подання Позивачем до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю декларації про готовність до експлуатації за формою, наведеною в додатку 5 до Порядку № 461. Представник Позивача звертає увагу на те, що спірний об`єкт побудований на земельній ділянці, що перебуває в власності Позивача, за кошти Позивача, не порушує прав інших, з дотриманням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проектною документацією. Представник при цьому наголосив, що звернення до суду зумовлене тим, що чинним законодавством не передбачено внесення змін до містобудівних умов та обмежень та Декларації про початок будівництва, в частині поділу земельної ділянки та зміни кадастрового номеру земельної ділянки. Також представник Позивача вказав, що в матеріалах справи є звіт яким підтверджено відповідність збудованого об`єкта нормам та будівельним правилам. Крім того, представник просив залишити сплату судового збору за розгляд позовної заяви та апеляційної скарги за Позивачем.

Заслухавши пояснення Позивача, дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду прийшла до висновку, що апеляційну скаргу Позивача слід задоволити, оскаржуване рішення скасувати, прийнявши нове рішення, яким позов задоволити.

Як вбачається з матеріалів справи, у 2015 році Позивач придбав земельну ділянку КН № :34:069:0112 за адресою м. Луцьк, вул. Рівненська, 76А площею 0,8814 Га, цільове призначення: 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

10 серпня 2016 року Позивач отримав Містобудівні умови і обмеження забудови за № 370-76а-16(м) Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область земельної ділянки з кадастровим номером :34:069:0112.

22 серпня 2016 року за № ВЛ 06 Відділом Державного архітектурного будівельного контролю Луцької міської ради зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область, подану ТОВ АМРІТА ПЛЮС".

У 2016 році ТОВ АМРІТА ПЛЮС розпочато будівництво вищевказаного об`єкту на земельній ділянці кадстровий номер № :34:069:0112.

Водночас, у 2019 році за ТОВ АМРІТА ПЛЮС зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область ступінь готовності 52 %, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 193285714.

Поряд з тим, у 2020 році ТОВ Амріта Плюс поділено земельну ділянку з кадастровим номером № :34:069:0112 на 2 окремі земельні ділянки: кадастровий № :34:069:0152 площею 0,4974 Га на якій знаходиться будівництво; кадастровий № :34:069:0151, площею 0,384 Га - вільна від забудови.

В червні 2021 року із ТОВ АМРІТА ПЛЮС було виділено ТОВ АМРІТА ЗАХІД. Згідно Розподільчого балансу станом на 25 травня 2021 року Активів і пасивів ТОВ АМРІТА ПЛЮС, які передаються ТОВ АМРІТА ЗАХІД, що створюєтся в результаті виділу та Змін і доповнень № 1 до згаданого Розподільчого балансу, в процесі виділу, право власності на обидві земельні ділянки та об`єкт незавершеного будівництва із ступенем готовності 52% перейшло від ТОВ АМРІТА ПЛЮС до ТОВ АМРІТА ЗАХІД.

ТОВ АМРІТА ЗАХІД у червні 2021 року зареєструвало за собою право власності на :земельну ділянку з кадастровим № :34:069:0152 площею 0,4974 Га, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область (Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 261098741 від 11 червня 2021 року); вільну від забудови земельну ділянку з кадастровим № :34:069:0151, площею 0,384 Га (Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 261092982 від 11 червня 2021 року); об`єкт незавершеного будівництва Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область літера Ц-3 із відсотком готовності 52% (Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 260708512 від 9 червня 2021 року).

Згодом в січні 2022 року в процесі приєднання ТОВ АМРІТА ЗАХІД до Позивача, відповідно до пункту 2 Передавального акту активів і пасивів від 5 січня 2022 року, в якості активів до Позивача передалися наступні об`єкти нерухомого майна: земельна ділянка з кадастровим № :34:069:0152 площею 0,4974 Га, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область (Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 295959962 від 24 січня 2022 року); вільну від забудови земельну ділянку з кадастровим № :34:069:0151, площею 0,384 Га (Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 295962674 від 24 січня 2024 року); об`єкт незавершеного будівництва Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область літера Ц-3 із відсотком готовності 52% (Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 295966420 від 24 січня 2022 року).

Таким чином, в січні 2022 року Позивач набув у приватну власність земельну ділянку з кадастровим № :34:069:0152 площею 0,4974 га, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область, вільну від забудови земельну ділянку з кадастровим № :34:069:0151, площею 0,384 Га, а також об`єкт незавершеного будівництва Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область.

Позивач зазначає, що після набуття права власності продовжено добудову цього об`єкту незавершеного будівництва, який на даний час повністю завершений будівництвом та готовий до прийняття в експлуатацію.

В позовній заяві Позивач зауважує, що листом за № 28-9/13/2024 від 12 березня 2024 року Відділ державного архітектурного контролю Луцької міської ради відмовив у прийнятті в експлуатацію об`єкта Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область, у зв`язку з тим, що: згідно пункту 3-1 Постанови КМУ від 13 квітня 2011 року № 461 документи для прийняття об`єктів у експлуатацію, здійснюється виключно в електронній формі через електронний кабінет або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом, користувачем якої є замовник, також уточнено, що внесення змін до декларації про початок будівельних робіт чинним законодавством не передбачено внесення змін в частині поділу та зміни земельної ділянки, та рекомендовано звернутися до суду для визнання права власності на об`єкт за рішенням суду на підставі Декларації про готовність до експлуатації самочинно збудованого об`єкта, на яке визнано право власності за рішенням суду.

Приймаючи до уваги дані обставини, Позивач звернувся до господарського суду задля захисту порушених, на його думку прав та охоронюваних законом інтересів з позовом до Відповідачів про визнання права власності на нерухоме майно.

Оцінюючи правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального законодавства, в контексті встановлених обставин, апеляційний господарський суд дійшов до наступних висновків.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункті 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, пункті 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункті 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 у справі № 334/3161/17).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18).

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 Цивільного кодексу України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Частинами третьою, п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

За вказаного колегія суду констатує, що належними способом захисту особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, для захисту є вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Визнання права власності в порядку частин третьої або п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, а також призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).

Водночас Верховний Суд звертає увагу на те, що на підставі частин третьої, п`ятої статті 376 ЦК України суд може задовольнити і позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на земельній ділянці, що не надавалася у власність чи користування особі, яка збудувала його, якщо їй у встановленому законом порядку було передано земельну ділянку у власність або надано у користування під уже збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення, виключно за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством.

Тлумачення частини п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України свідчить, що у справі за позовом власника земельної ділянки належним відповідачем за позовною вимогою про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, якщо земельна ділянка, на якій воно побудоване, на час здійснення самочинного будівництва не була у власності позивача, проте згодом позивач набув право власності на таку земельну ділянку, є територіальна громада (в особі відповідної ради), в якій знаходиться відповідна земельна ділянка, та власники (користувачі) сусідніх земельних ділянок.

Схожий висновок наведено в постанові Верховного Суду від 23 травня 2024 року у справі № 211/6854/21 (провадження № 61-11842св23).

Колегія суддів досліджуючи основний довід апеляційної скарги та позовної заяви щодо того, що Відповідачем 2 було відмовлено в прийнятті об`єкта в експлуатацію із зазначенням про звернення до суду із оформленням права власності на підставі саме рішення суду, в розрізі обраного Позивачем способу захисту про визнання права власності на спірну будівлю, зауважує наступне.

Вирішуючи справу за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов`язані встановлювати усі обставини справи, зокрема: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушені будівельні норми та правила істотними. На підставі частини третьої статті 376 Цивільного кодексу України суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на земельній ділянці, що не надавалася у власність чи користування особі, яка збудувала його, якщо їй у встановленому законом порядку було передано земельну ділянку у власність або надано у користування під уже збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення, та за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проектною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу (частина третя статті 375 Цивільного кодексу України). При цьому суд має враховувати, що відсутність заперечень власника проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво, чи визнання такого позову має бути обґрунтовано відповідними доказами, що підтверджують право на вчинення таких процесуальних дій, зокрема, договорами купівлі продажу земельної ділянки, оренди, міни.

Відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України власник може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Статтею 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до частин першої, другої статті 331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Положення частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України слід розуміти у системному зв`язку з положеннями статті 182 Цивільного кодексу України щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає жодних винятків. Як правило, усі об`єкти нерухомого майна в силу свої специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.

Вказаний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18 лютого 2019 року в справі № 308/5988/17.

Отже, для того, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібно виконання трьох умов: завершення будівництва; прийняття до експлуатації; державна реєстрація.

Об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України за своєю правовою природою є сукупністю будівельних матеріалів, які є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво).

Поняття ж самочинного будівництва, правові підстави та умови визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно визначені у статті 376 ЦК України, яка унормовує відносини, що виникають у тих випадках, коли вимоги закону та інших правових актів при створенні нової речі (самочинному будівництві) були порушені.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (Постанова ВП ВС від 15 листопада 2023 року № 916/1174/22).

Відтак, з огляду на висновки Верховного Суду колегія суду досліджує усі обставини справи встановлення яких необхідне для прийняття рішення щодо визнання права власності на самочинно збудоване майно.

Що ж до обставин того чи є Позивач власником (користувачем) земельної ділянки, то колегія суддів зауважує, що у 2016 році ТОВ АМРІТА ПЛЮС отримало містобудівні умови та обмеження, подано Декларацію про початок будівельних робіт. На момент початку будівництва у ТОВ АМРІТА ПЛЮС були наявні усі дозвільні документи. На підставі цих документів було розпочато будівництво офісної будівлі та складів. В процесі діяльності у 2020 році ТОВ Амріта Плюс поділено земельну ділянку кадастровий № :34:069:0112 на дві окремі земельні ділянки: кадастровий номер :34:069:0152 площею 0,4974 Га на якій знаходиться будівництво; кадастровий номер :34:069:0151, площею 0,384 Га - вільна від забудови. Таким чином, вихідні дані будівництва, зафіксовані у дозвільній документації, перестали відповідати дійсності внаслідок поділу земельних ділянок (водночас вказане свідчить про законність дій сторони щодо будівництва адже воно було узгоджено на неподілену земельну ділянку до її подальшого поділу). Водночас, чинним законодавством не передбачено внесення змін у містобудівні умови та обмеження щодо земельної ділянки в частині поділу земельної ділянки на декілька земельних ділянок та зміни кадастрового номеру земельної ділянки, на якій здійснено будівництво. Відповідна невідповідність первинних документів в частині кадастрового номеру земельної ділянки виникли внаслідок поділу, що по суті призвело до набуття офісною будівлею та складами статусу самочинного будівництва.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності та Витягу з державного земельного кадастру, земельні ділянки кадастровий номер :34:069:0152 площею 0,4974 Га, кадастровий номер :34:069:0151, площею 0,384 Га зареєстровані за Позивачем на праві приватної власності (а.с. 35-37).

Дане вказує на факт того, що Позивач є власником вказаних земельних ділянок.

Що до обставин того, чи Позивач звертався до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації та чи є законною відмова у такому прийнятті, то колегія суддів зауважує таке.

Листом за № 28-9/13/2024 від 12 березня 2024 року Відділ державного архітектурного контролю Луцької міської ради відмовив у прийнятті в експлуатацію об`єкта «Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область», у зв`язку з тим, що: згідно пункту 3-1 Постанови КМУ від 13 квітня 2011 року № 461 документи для прийняття об`єктів у експлуатацію, здійснюється виключно в електронній формі через електронний кабінет або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом, користувачем якої є замовник, також уточнено, що внесення змін до декларації про початок будівельних робіт чинним законодавством не передбачено внесення змін в частині поділу та зміни земельної ділянки. В листі зазначено про те, що рекомендовано звернутися до суду для визнання права власності на об`єкт за рішенням суду на підставі Декларації про готовність до експлуатації самочинно збудованого об`єкта, на яке визначено право власності за рішенням суду (а.с. 44).

При цьому, колегія суду звертає увагу на лист Відповідача 2 від 30 липня 2025 року в якому зазначено, що відділ не заперечує проти визнання замовником права власності на вказаний об`єкт за рішенням суду та вважає це єдиним та законним шляхом для прийняття об`єкта в експлуатацію.

Відтак відмова Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради свідчить про наявність спору про право Позивача, а неможливість у будь-який інший спосіб визнати право власності на об`єкт нерухомого майна (що до поділу земельної ділянки офіційно та на законних підставах погоджувався для Позивача) й свідчить про наявність спору про право Позивача, адже як вказують відповідачі прийняття в експлуатацію спірної офісної будівлі та споруд за адресою м.Луцьк, вул.Рівненська, 76-а, можливо лише за рішенням суду.

В той же час оскарження відмови Відділ державного архітектурного контролю Луцької міської ради не призведе до визнання права власності та узаконення самочинного будівництва (котре внаслідок поділу земельної ділянки із законного перетворилося в самочинне), оскільки відсутність процедури внесення змін у містобудівні умови та обмеженні в частині зміни кадастрового номеру внаслідок поділу, призвело до формування невизначеності у правах Позивача, що спричинено прогалинами чинного законодавства

Що ж стосується обставин щодо порушення будівельних норм та правил, то колегія суду зауважує таке.

У Декларації про початок будівництва, долученої до матеріалів справи, зафіксовано, що експертиза проекту будівництва не проводилась, згідно пункту 3 статті 31 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності. Частиною 3 статті 31 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності передбачено, що не підлягають обов`язковій експертизі проекти будівництва об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті. Оцінивши доводи та докази наявні в матеріалах справи, колегія суду приходить до висновку, що Нове будівництво офісної будівлі та складів у м.Луцьку по вул.Рівненській 76 - а, відноситься до категорії будівель щодо яких не проводиться експертиза проекту. Таким чином, вище зазначений порядок визначає механізм затвердження проектів будівництва, тобто документації, яка формується до початку будівництва, а не після завершення будівництва та на етапі прийняття об`єкта в експлуатацію.

При цьому до позовної заяви Позивачем долучено Звіт про проведення технічного обстеження об`єкта з метою визначення можливості або неможливості його надійної експлуатації у разі визнання судом права власності на самочинно збудований об`єкт «Нове будівництво офісної будівлі та складів у м.Луцьку по вул.Рівненській, 76а, Волинської області». Технічне обстеження було проведено експертом Чешуком В.О., кваліфікація якого підтверджується сертифікатами СІ-00936, АТ011539, АЕ007432, СІ-01035. Згідно висновку котрий зроблено у матеріалах справи щодо можливості подальшої експлуатації об`єкта «Нове будівництво офісної будівлі та складів у м.Луцьку по вул.Рівненська, 76а, Волинська область»: під час технічного обстеження на предмет визначення можливості або неможливості його надійної та безпечної експлуатації, в тому числі відповідності державним будівельним нормам, стандартам і правилам та щодо створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення були оглянуті основні будівельні, несучі та огороджувальні конструкції, та інженерні системи об`єкта та встановлено їх готовність до експлуатації. Забезпечено створення безпечних умов праці для роботи персоналу і перебування людей відповідно до вимог нормативно-правових актів з охорони праці та промислової безпеки, забезпечено вибухобезпеку, пожежну безпеку, охорону навколишнього середовища. Роботи з оздоблення фасаду, благоустрою території перенесенні через несприятливі погодні умови. За результатами обстеження визначено можливість надійної та безпечної експлуатації об`єкту.

Відтак з огляду на зміст та висновки зроблені у звіті про технічне обстеження, що складений за формою, наведеною в Додатку № 1 до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 колегія суду вважає його допустимим доказом щодо можливості надійної та безпечної експлуатації самочинно збудованого об`єкта.

Окрім того, колегією суду враховується і та обставина, що в матеріалах справи відсутні докази, котрі б вказували на порушення таким будівництвом прав та інтересів інших осіб, навпаки ж відповідачі по даній справі зайняли позицію щодо того, що з огляду на ситуацію, яка склалася (поділ земельної ділянки в процесі будівництва) єдиний можливий спосіб прийняття такого об`єкта в експлуатацію, зважаючи на відсутність законодавчо визначених умов такого прийняття, є саме рішення суду. Тобто, визнаючи правильність виготолення первинної документації щодо спірного будівництва державні органи наділені повноваженнями у відповідній сфері не заперечують законність первісного будівництва (опосередковано визнаючи цей факт), а лише вказуючи на здійснення поділу земельної ділянки під час будівництва та вказуючи на неможливість самостійної реєстрації об`єкта виключно з позиції поділу землі (тобто того, що вказана земельна ділянка стала меншою у володінні Позивача та не беручи до уваги, що поділені земельні ділянки в своїй сукупності складають первісну земельну ділянку, на котру було надано дозвіл на здійснення відповідного будівництва).

Також колегією суддів враховується, що у пункті 6.32 постанови від 7 квітня 2020 року в справі N 916/2791/13 та в пункті 55 постанови від 23 червня 2020 року в справі N 680/214/16-ц Велика Палата Верховного Суду сформулювала правовий висновок про те, що зміст приписів статті 376 Цивільного кодексу України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності. Відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України власник може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Для того, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібно виконання трьох умов: завершення будівництва; прийняття до експлуатації; державна реєстрація. Допоки ці умови не виконано, особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна). Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством.

Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Зазначена правова позиція висловлена також і у постановах Верховного Суду від 18 квітня 2019 року справа № 306/2140/17, від 18 лютого 2019 року справа №308/5988/17-ц, від 26 грудня 2018 року справа №727/720/17, від 07 лютого 2018 року справа №127/18746/15-ц.

За висновками дослідження всіх обставин справи колегія суду резюмує, що: самочинне будівництво об`єкта здійснене на земельній ділянці відповідного цільового призначення, яка на час здійснення будівництва перебувала у власності Позивача та наразі перебуває у власності Позивача; самочинне будівництво здійснене за кошти та силами ТОВ «АМРІТА ПЛЮС», а потім ТОВ «АМРІТА ЗАХІД» правонаступником якого є Позивач; самочинне будівництво проведено з дотриманням стандартів, які дозволяють їх надійну та безпечну експлуатацію. При цьому суд враховує, що: Позивач звертався до компетентних органів з метою введення в експлуатацію самочинно зведеного об`єкту, проте отримав відповідь з котрої вбачається по суті відмова здійснювати прийняття об`єкта в експлуатацію інакше, аніж за рішенням суду; самочинне будівництво не порушує права інших осіб; відсутні рішення уповноважених посадових осіб або суду, якими ухвалено знести збудовані Позивачем приміщення, що є предметом цього спору.

Підсумовуючи усе описане вище, аналізуючи норми законодавства та судову практику, з`ясувавши всі обставини, що мають значення для справи, беручи до уваги Звіт про проведення технічного обстеження об`єкта з метою визначення можливості або неможливості його надійної експлуатації у разі визнання судом права власності на самочинно збудований об`єкт «Нове будівництво офісної будівлі та складів у м.Луцьку по вул.Рівненській, 76а, Волинської області», який є належним документом, що підтверджує відповідність об`єкта будівельним нормам та можливість безпечної експлуатації, відсутність порушення таким будівництвом прав та інтересів інших осіб, колегія суду виснує про задоволення позовних вимог та визнає право власності на самочинно збудоване майно «Нове будівництво офісної будівлі та складів у м. Луцьку по вул. Рівненська, 76а, Волинська область» за Позивачем.

При цьому, виносячи таке рішення про задоволення позову, колегія суду скасовує рішення місцевого господарського суду.

З огляду на все вищевстановлене в даній судовій постанові, колегія суддів апеляційного господарського суду прийшла до висновку, що апеляційна скарга Позивача на рішення Господарського суду Волинської області від 16 червня 2025 року в справі №903/143/25 є підставною та обгрунтованою і підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно задовільняючи апеляційну скаргу Північно-західний апеляційний господарський суд скасовує рішення суду першої інстанції від 16 червня 2025 року та приймає нове судове рішення, яким позов задоволює.

Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України, апеляційна інстанція за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

В силу дії частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Водночас, Північно-західний апеляційний господарський суд приходить до висновку про неповне з`ясування місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи та невідповідність висновків викладених в рішенні суду першої інстанції обставинам справи, що в силу дії пунктів 1, 2 та 3 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України є підставою для скасування оспорюваного рішення на підставі пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 129, 275-277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Асторія Вест Груп» на рішення Господарського суду Волинської області від 3 червня 2025 року по справі №903/143/25 - задоволити.

2. Рішення Господарського суду Волинської області від 3 червня 2025 року по справі №903/143/25 - скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким позов задоволити.

4. Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Асторія Вест Груп» (43020, Волинська область, м. Луцьк, вул. Рівненська, 76 А; ) на офісну будівлю та склади/літера Ц-3/загальною площею 2305,20 кв.м, що знаходяться за адресою: Волинська область, м. Луцьк, вул. Рівненська, буд. 76-А та розташовані на земельній ділянці кадастровий номер :34:069:0152 площею 0,4974 Га, реєстраційний номер 101.

5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

6. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

7. Справу №903/143/25 повернути Господарському суду Волинської області.

Повний текст постанови виготовлено 3 листопада 2025 року.

Головуючий суддя Василишин А.Р.

Суддя Бучинська Г.Б.

Суддя Маціщук А.В.