ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 жовтня 2025 року м. ОдесаСправа № 915/1456/24

м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді Савицького Я.Ф.,

суддів: Богацької Н.С.,

Ярош А.І.,

секретар судового засідання Полінецька В.С.,

за участю представників учасників судового процесу:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Шевченка Олександра Олександровича

на рішення Господарського суду Миколаївської області

від 20 травня 2025 року (повний текст складено 02.06.2025)

у справі № 915/1456/24

за позовом фізичної особи-підприємця Шевченка Олександра Олександровича

до відповідача Миколаївської міської ради

про визнання продовженим строку дії договору оренди землі,-

суддя суду першої інстанції: Мавродієва М.В.

місце винесення рішення: м. Миколаїв, вулиця Фалєєвська, 14, Господарський суд Миколаївської області

Сторони належним чином повідомлені про дату, час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 28.10.2025, відповідно до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, підписано вступну та резолютивну частини постанови без їх проголошення.

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2024 фізична особа-підприємець Шевченко Олександр Олександрович (далі також позивач, ФОП Шевченко О.О.) звернувся до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради (далі також відповідач, ММР, Міська рада), про визнання продовженим строку дії договору оренди землі, котрий зареєстровано у Миколаївській міській раді 10.03.2010 за №7490 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 481036900:01:050:0022 на 3 (три) роки з дати набрання чинності рішенням суду.

З посиланням на положення ст. 188 Господарського кодексу України (станом на даний час втратив чинність, але був чинний на момент виникнення спірних правовідносин) та ст. 126-1 Земельного кодексу України, позивач зазначає, що ним, як орендарем, добросовісно виконуються обов`язки за договором оренди землі; додатковий правочин щодо поновлення договору, за чинним законодавством, не має укладатись взагалі, оскільки договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення. Орендар не подавав заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення спірного договору оренди землі. Навпаки, ФОП Шевченко О.О. своєчасно звернувся до Орендодавця Миколаївської міської ради із заявою про продовження (поновлення) договору оренди, яка була зареєстрована Міською радою 05.07.2021. Проте, відповідач не надав у встановлений законодавством строк відповіді та не узгодив пропозицію позивача щодо продовження дії договору оренди. Разом з тим, 08.11.2024 Міська рада надіслала ФОП Шевченко О.О. лист, в якому запропонувала останньому самостійно звільнити орендовану земельну ділянку.

ФОП Шевченко О.О., враховуючи вищезазначені обставини, вважає таки дії Миколаївської міської ради протиправними та зазначає, що продовження договору оренди землі може бути встановлено рішенням суду.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 20.05.2025 у справі №915/1456/24 (суддя Мавродієва М.В.) у задоволенні позову фізичної особи-підприємця Шевченка Олександра Олександровича до Миколаївської міської ради про визнання продовженим строку дії договору оренди землі відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції зазначив що при зверненні позивача, як орендаря, до відповідача, як орендодавця, з заявою про намір поновити договір оренди землі, ФОП Шевченко О.О. пропустив строк для цього звернення, який встановлений умовами спірного договору (за три місяці до закінчення строку дії договору). Крім того, судом було встановлено, що до такої заяви Орендар не додав проекту додаткової угоди, що є необхідною умовою, у відповідності Закону України Про оренду землі, незважаючи на зміни, внесені до нього та до Земельного кодексу України Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, 16.06.2025 фізична особа-підприємець Шевченко Олександр Олександрович звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.05.2025 у справі №915/1456/24 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Апеляційна скарга позивача здебільшого дублює позовну заяву фізичної особи-підприємця Шевченка Олександра Олександровича та узагальнено зводиться до того, що оскільки заява про продовження строку дії договору оренди була прийнята Миколаївською міською радою без зауважень, як щодо її змісту так і щодо переліку документів, які додаються до цієї заяви; враховуючи те, що в межах розумного строку відповідач не повідомив про своє небажання продовжувати дію договору, то у позивача виникли обґрунтовані сподівання на продовження договору оренди, зважаючи на довгий попередній строк користування спірною земельною ділянкою та належне і своєчасне виконання Орендарем своїх зобов`язань щодо цільового використання земельної ділянки та сплати орендної плати. Апелянт наполягає на тому, що після листа Міської ради про те, що документи знаходяться на розгляді, позивач не отримував жодних повідомлень щодо поновлення договору оренди спірної земельної ділянки.

Ураховуючи вказане, ФОП Шевченко О.О. вважає, що судом першої інстанції помилково не застосовані норми ч. 2, 3, 4 ст. 188 Господарського кодексу України та ч. 2, 3, 4 ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.07.2025, крім іншого, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою фізичної особи-підприємця Шевченка Олександра Олександровича на рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.05.2025 у справі №915/1456/24; у зв`язку із відпускною компанією суду продовжено розгляд вказаної апеляційної скарги на розумний строк; призначено справу №915/1456/24 до розгляду на 28.10.2025 року о 15:00 год. та встановлено Миколаївській міській раді строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.

30.07.2025 від Миколаївської міської ради до суду апеляційної інстанції надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач зазначає, що остання є необґрунтованою, у зв`язку з чим просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.

Зокрема, Міська рада наполягає на тому, що аргументи позивача про те, що його заява про поновлення договору оренди земельної ділянки була нібито прийнята без зауважень з боку Миколаївської міської ради, є безпідставним та не впливає на оцінку правомірності дій відповідача, який подав неповний пакет документі, оскільки проект додаткової угоди був відсутній, що свідчить про порушення вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

При цьому, прийняття документів працівниками Центру надання адміністративних послуг або іншим уповноваженим органом не може розглядатись як підтвердження наявності правових підстав для поновлення договору. Такий прийом є лише фіксацією факту звернення з даною заявою, але не правовою оцінкою змісту заяви чи її додатків.

За позицією Міської ради, дотримання Орендарем вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» створює правове підґрунтя для поновлення договору, а не технічний факт прийому заяви. До того ж, Миколаївська міська рада не зобов`язана у момент прийняття заяви від позивача надавати відповіді, коментарі чи зауваження щодо її змісту. Відповідно, при порушенні Орендарем вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» при зверненні із заявою про поновлення (продовження) договору оренди, відсутність офіційної письмової відповіді з боку відповідача не може бути інтерпретована як мовчазна згода чи як підтвердження прийнятності заяви. Законодавство не встановлює обов`язку органу місцевого самоврядування надавати проміжні висновки чи повідомлення про помилки у зверненні Орендаря, особливо коли сам Орендар не дотримався строку звернення та не додав обов`язкового проекту додаткової угоди. Вся відповідальність за повноту й належне оформлення заяви про поновлення договору покладається саме на Орендаря.

Отже, на переконання Міської ради, твердження позивача про «прийняття заяви без зауважень» не спростовує допущених Орендарем порушень і не створює жодних наслідків щодо обов`язковості поновлення договору з боку відповідача. Твердження позивача про наявність у нього обґрунтованих сподівань на продовження договору оренди ґрунтуються виключно на його суб`єктивному переконанні, а не на вимогах чинного законодавства та умовах договору. Позивач не дотримався ключових правових умов для реалізації переважного права на поновлення оренди - зокрема, не подав заяву у встановлений строк та не додав до неї проект додаткової угоди, як того вимагає ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Добросовісне користування земельною ділянкою або своєчасна сплата орендної плати також не замінюють собою належного виконання процедури поновлення договору оренди земельної ділянки.

У судове засідання 28.10.2025 жодний представник зі сторін не з`явився. Про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги учасники даної справи повідомлені належним чином.

Водночас, згідно з ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Судова колегія зазначає, що у випадку, коли представники сторін чи інші учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті.

Суд апеляційної інстанції з метою дотримання розумних строків розгляду апеляційної скарги на рішення суду, враховуючи те, що явка представників сторін судом обов`язковою не визнавалась, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком учасника справи, дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників сторін, які належним чином повідомлялись про судовий розгляд справи.

В судовому засіданні 28.10.2025, відповідно до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, підписано вступну та резолютивну частини постанови без їх проголошення.

Згідно зі ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

З огляду на матеріали справи вбачається, що 18.02.2010 між Миколаївською міською радою (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Шевченко Олександром Олександровичем (Орендар) був укладений договір оренди землі (далі Договір).

За положеннями цього Договору, на підставі Рішення ММР від 12.11.2009 №40/27 Миколаївська міська рада передала, а ФОП Шевченко О.О. прийняв в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 481036900:01:050:0022, площею 36 кв.м, для розміщення та подальшого обслуговування тимчасово розміщеного зупинкового комплексу з вбудованим торговим кіоском по просп.Богоявленському ріг вул.Південної (Інгульський район), без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (п.п.1.1, 2.1 Договору в редакції додаткової угоди №16/У-19 від 26.07.2019).

Пунктом 3.1 Договору встановлено, що останній діє протягом 3 (трьох ) років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору звернутись письмово до Орендодавця з проханням щодо продовження строку дії Договору. Підставою для поновлення договору оренди буде відповідне рішення міської ради.

Розділом 9 Договору сторони визначили свої права та обв`язки.

Так, за підпунктом г п. 9.3 Договору, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, Орендар земельної ділянки має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору.

У цьому разі, відповідно підпункту и п. 9.4 Договору, Орендар зобов`язаний не пізніше, ніж за 3 (три) місяця до закінчення строку Договору оренди, звернутись до Міської ради з клопотанням про продовження строку оренди або про подальший намір використання земельної ділянки. При цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі.

Вказаний пункт Договору кореспондується з п. 12.6 Договору, яким встановлено умови поновлення Договору.

Пунктом 12.1 Договору сторони узгодили, що всі зміни або доповнення до цього Договору здійснюються у письмовій формі шляхом внесення змін у виді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід`ємною частиною цього Договору. Згодою або запереченням Орендодавця на зміни та/або доповнення до цього Договору на вимогу Орендаря, є рішення Орендодавця, прийняте в установленому законодавством порядку.

За умовами п. 12.2 Договору його дія припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Договір підписаний обома сторонами без зауважень та скріплений відповідними печатками.

Матеріали справи свідчать, що Договір зареєстрований у Миколаївській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.03.2010 за №38. Договір зареєстрований в книзі записів договорів оренди землі 10.03.2010 під №7409.

Також 10.03.2010 сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що у подальшому дія спірного Договору оренди продовжувалась.

Так, у матеріалах справи наявна укладена між ММР та ФОП Шевченко О.О. додаткова угода від 26.07.2019 № 16/У-19 до Договору оренди землі №7409, якою п. 3.1 вказаного Договору доповнено наступним: «Договір поновлено на 3 (три) роки до 15.09.2021». У вказаній додатковій угоді зазначено, що сторони керуються ст. 33 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої сторони мають право на укладення додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі з уповноваженим керівником органу місцевого самоврядування без прийняття відповідного рішення цього органу.

05.07.2021 ФОП Шевченко О.О. звернувся до Миколаївської міської ради через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою (вхід.реєстр.№23020-07-03) про поновлення Договору оренди землі, про що свідчить наявна у матеріалах справи опис документів, що надані до ЦНАП (т. 1 а.с. 12).

Відповідно до даного опису, ФОП Шевченко О.О. не надано примірника Додаткової угоди щодо такого поновлення.

21.02.2022 позивач отримав Довідку Управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради за вих.№11.02-19-150, в якій останнє повідомило, що питання оформлення ФОП Шевченко О.О. правових документів на земельну ділянку для обслуговування зупиночного комплексу по просп. Богоявленському ріг вул. Південної (Інгульський район) знаходиться на розгляді у виконавчих органах Миколаївської міської ради (т. 1 а.с. 13).

Як вказує позивач, після 21.02.2022 він не отримував жодних документів щодо поновлення Договору оренди землі. Також, відповідач письмово не повідомив позивача у визначений законом строк про заперечення у поновленні цього Договору.

Разом з тим, лише 08.11.2024 Міська рада листом №2423/21.04-03 повідомила позивача про те, що павільйон, власником якого є ФОП Шевченко О.О., підлягає демонтажу, у зв`язку з чим запропонувала останньому самостійно звільнити земельну ділянку, яка є предметом оренди за Договором від 18.02.2010 №7409.

Як зазначалось вище, позивач стверджує, що він виконав свої зобов`язання щодо належного користування земельною ділянкою, своєчасно направив відповідачу заяву про свій намір продовження Договору оренди землі, а відповідач не надав у встановлений законодавством строк відповіді та не узгодив пропозицію позивача щодо продовження дії Договору оренди, то продовження строку Договору оренди на 3 (три) роки може бути встановлено рішенням суду.

Таким чином, вважаючи, що відповідач порушує право позивача, як орендаря, на отримання підписаної Миколаївською міською радою додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.

У зв`язку з цим позивач звернувся до суду із відповідним позовом за захистом свого порушеного права.

Проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.

Предметом позову в цій справі є вимоги ФОП Шевченко О.О. про поновлення Договору оренди землі від 18.02.2010.

Підставою позовних вимог, на думку позивача, є безпідставне неузгодження Миколаївською міською радою строку поновлення вказаного Договору оренди землі на той самий строк, що був передбачений цим Договором.

Правовою підставою для обґрунтування позовних вимог позивач визначив положення статті 126-1 Земельного кодексу України та ст. 188 Господарського кодексу України.

З огляду на наведене, судова колегія зазначає, що у даному випадку посилання позивача на положення ст. 188 Господарського кодексу України є помилковими, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України та Законом України Про оренду землі.

З обставин даної справи вбачається, що спірний Договір оренди землі від 18.02.2010 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" за №161-XIV в редакції від 01.01.2010.

Відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час укладення Договору оренди землі): після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

В подальшому, 26.07.2019 між сторонами була укладена додаткова угода № 16/У-19 до Договору оренди землі від 18.02.2010 №7409, яка за положеннями умов п. 12.1 спірного Договору оренди розцінюється як договір про зміни.

Отже, відповідним Договором про зміни були внесені зміни у п. 3.1 Договору від 18.20.2010 №7409 в частині строку дії Договору, а саме: вказаний пункт доповнено наступним: «Договір поновлено на 3 (три) роки до 15.09.2021».

При цьому, незмінною залишилась інша частина п. 3.1 Договору від 18.20.2010, якою встановлено, що Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії Договору звернутись письмово до орендодавця з проханням щодо продовження строку дії Договору. Підставою для поновлення Договору оренди буде відповідне рішення міської ради.

Судова колегія звертає увагу на те, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (ч. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України).

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тобто, підписавши без зауважень Договір оренди, який містить п. 3.1, сторони погодились, у тому числі, і з умовами вказаного пункту стосовно відповідного звернення Орендаря до Орендодавця не пізніше трьох місяців до закінчення строку дії Договору. Також, сторонами булу узгоджено необхідність прийняття рішення Міською радою для поновлення строку дії Договору оренди.

Жодного зауваження відносно вказаних умов Договору Орендарем не висловлено; доказів щодо надання позивачем заперечень відносно наведених умов протягом дії спірного Договору у матеріалах справи не міститься.

Таким чином, враховуючи наведене, слід зазначити, що у даному випадку, якщо ФОП Шевченко О.О. мав намір скористатися переважним правом на поновлення Договору на новий строк, він був зобов`язаний в силу умов п. 3.1 Договору та Додаткової угоди № 16/У-19 до Договору звернутись з відповідною заявою до Міської ради не пізніше 15.06.2021 року, оскільки Договір оренди діяв до 15.09.2021 (тобто, за три місяці до спливу строку Договору оренди).

Проте, ФОП Шевченко О.О. звернувся до Орендодавця із заявою про поновлення Договору оренди лише 05.07.2021, що свідчить про пропуск строку, встановленого Орендарю для відповідного звернення.

Водночас, судова колегія зазначає, що п. 3.1 Договору стосується саме питання щодо поновлення строку дії Договору оренди, а нова редакція цього пункту Договору була укладена сторонами при редакції Закону України «Про оренду землі», яка була чинної станом на 26.07.2019 (тобто редакція Закону від 01.01.2019), яка вже передбачала повідомлення Орендарем Орендодавця про намір продовжити договірні відносини шляхом направлення Орендодавцю відповідного звернення разом з проектом додаткової угоди.

Так, згідно з приписами ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на 26.07.2019), орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2); до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3); орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист - повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5); у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 6); додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8); відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 наведений висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у ч. 3, 5-8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті (п. 41, 43 постанови ВП ВС).

Тож, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Разом з цим, судова колегія зазначає, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX, , яким внесені зміни, у тому числі, до Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 №161-XIV та Земельного кодексу України, зокрема:

- стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції,

- додано статтю 322 «Поновлення договорів оренди землі» за таким змістом: «Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 1261 Земельного кодексу України",

- главу 19 Земельного кодексу України доповнено статтею 1261,

- Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення». Див. постанови Верховного Суду від 15.10.2024 у справі №916/4208/23, від 14.11.2023 у справі №902/452/23, від 29.10.2024 у справі №924/1200/23.

При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені ст. 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно із ч. 2 ст. 1261 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також, відповідно до ч. 1 ст. 1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже ст. 1261 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», базується на положеннях ст. 1261 Земельного кодексу України, що унормовує саме механізм поновлення договору без укладення правочину щодо поновлення. Норма пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст. 33 Закону в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, в якій досліджувалось питання щодо редакції Закону України «Про оренду землі», який підлягає застосуванню станом на даний час у спірних правовідносинах.

Так, Верховний Суд у даній постанові вказав, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-XIV було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням). Однак, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер має назву «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та стосується лише переважного права орендаря (ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в попередній редакції). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції ст. 33 Закону України «Про оренду землі»), у відповідності до ст. 322 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції, тепер регулюється ст. 1261 Земельного кодексу України.

Аналогічна правова позиція міститься у постановах Верховного Суду від 21.02.2024 у справі №910/1235/22, від 15.05.2024 у справі №909/694/23, від 06.08.2024 у справі №912/300/23, від 05.02.2025 у справі №918/456/24.

Частиною 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України, яка кореспондується з положеннями частини 6 статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", встановлено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Отже, з урахуванням наведеного вище, суд апеляційної інстанції зазначає, що з огляду на те, що спірний Договір оренди землі був укладений між сторонами у 2010 році та додаткова угода до Договору оренди землі - у 2019 році, тобто до набрання чинності Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству, до спірних правовідносин підлягають застосуванню приписи статті 33 Закону України Про оренду землі до зміни її редакції згідно із Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству.

Відтак, положення ст. 1261 Земельного кодексу України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції від 26.07.2019) регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

При цьому, виходячи із наведених вище положень ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена вказаними нормами Закону, була можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Для застосування ч.1 ст. 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч.2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: 1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором; 2) орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Водночас, частиною 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; 2) до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; 4) орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18.

Також, необхідність укладення додаткової угоди встановлена частинами 8 та 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Отже, ст. 33 Закону України Про оренду землі прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у ч. 2 цієї статті, повідомлення про поновлення договору оренди землі та проекту додаткової угоди про таке поновлення.

Велика Палата Верховного Суду також констатувала необхідність попереднього звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди, про що зазначено у постановах від 22.09.2020 у справі №920/739/17, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

При цьому, у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", Орендарю необхідно, зокрема, надати проект додаткової угоди до відповідного листа-повідомлення про намір продовжити договір оренди.

Таким чином, з огляду на все вищенаведене, судова колегія зазначає, що у даному спірному випадку застосуванню підлягає ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у ч. 2 цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Якщо орендарем, з дотриманням умов договору та законодавства, надіслано орендодавцю лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і протягом одного місяця як після надіслання, так і після закінчення строку договору ним не отримано листа-повідомлення орендодавця про відмову в укладенні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 та від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

Знов звертаючись до умов п. 3.1 спірного Договору оренди в редакції додаткової угоди від 26.07.2019, судова колегія виходить з того, що Договір укладений строк на 3 роки - до 15.09.2021 і після закінчення строку Договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк, для чого Орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору звернутись письмово до Орендодавця з проханням щодо продовження строку дії Договору, тобто до 15.06.2021 року.

Матеріалами справи підтверджується, що з метою реалізації свого права на поновлення Договору оренди на новий строк позивач звернуся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою про поновлення спірного Договору оренди.

Проте, таке звернення відбулось лише 05.7.2021 (тобто з пропуском строку, встановленого Договором), а також без надання до відповідної заяви проекту додаткової угоди, що є прямим порушенням з боку Орендаря положень чинного законодавства на момент звернення позивача до відповідача.

У контексті наведеного колегія суддів зазначає, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не містить виключень щодо необхідності дотримання вищенаведених умов реалізації орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі, а тому доводи апелянта про те, що на відсутність проекту додаткової угоди в документах, що надавались Орендодавцю, ЦНАП Миколаївської міської ради жодним чином не відреагував, оцінюються апеляційною колегією критично, оскільки отримання адміністративної послуги (прийом документів від заявника) не впливає на обов`язок орендаря при реалізації зазначеного переважного права додати до пропозиції про продовження дії договору проекту додаткової угоди.

Враховуючи фактичні обставини, колегія суддів апеляційного господарського суду вказує, що орендарем не було дотримано процедури звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі на підставі ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Колегія суддів зауважує, що за змістом ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 15.07.2020) встановлений цією нормою місячний строк стосується саме розгляду Орендодавцем листа-повідомлення орендаря у сукупності з проектом додаткової угоди, внаслідок чого відсутність відповіді (рішення позитивного або негативного) Міської ради (Орендодавця) з пропуском вказаного місячного строку не можна вважати порушенням нею встановленої законом процедури у разі, якщо орендар перед цим надіслав неповний пакет необхідних документів (без проекту додаткової угоди), що достеменно встановлено судами під час вирішення цього спору та не заперечується позивачем.

Схожий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 12.10.2021 у справі №905/1695/19.

Наведені вище обставини також унеможливлюють поновлення спірного Договору оренди з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Посилання апелянта на наявність у нього обґрунтованих сподівань на продовження Договору оренди ґрунтуються виключно на його суб`єктивному переконанні, а не на вимогах чинного законодавства та умовах Договору. Позивач не дотримався ключових правових умов для реалізації переважного права на поновлення оренди - зокрема, не подав заяву у встановлений строк та не додав до неї проект додаткової угоди, як того вимагає ст. 33 Закону України «Про оренду землі». У контексті вказаного судова колегія погоджується з доводами відповідача відносно того, що добросовісне користування земельною ділянкою або своєчасна сплата орендної плати у даному випадку не замінюють собою належного виконання алгоритму дій щодо поновлення Договору оренди земельної ділянки.

Окремо судова колегія звертає увагу на те, що поновлення договору оренди землі у судовому порядку, в передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків. Належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18, від 19.03.2019 у справі №908/2484/17.

Але, до позовної заяви позивачем також не додано проекту додаткової угоди. Зміст останньої у прохальній частині позову не наведено.

Таким чином, апеляційний суд відхиляє доводи апеляційної скарги позивача як такі, що ґрунтуються на помилковому тлумаченні ним наведених вище положень земельного законодавства, що врегульовують процедуру поновлення договору оренди на новий строк, зокрема: застосування положень ст. 1261 Земельного кодексу України, яка до спірних правовідносин застосуванню не підлягає.

З урахуванням вищенаведеного, колегія суддів доходить висновку, що судом першої інстанції було надано скаржникові вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія зазначає, що рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.05.2025 у справі №915/1456/24 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Шевченка Олександра Олександровича без задоволення.

У зв`язку з відмовою у задоволенні апеляційної скарги, згідно із ст.129 Господарського процесуального кодексу України витрати апелянта по сплаті судового збору при подачі апеляційної скарги не відшкодовуються.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В:

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.05.2025 у справі №915/1456/24 - залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.

Повний текст постанови складений та підписаний 30.10.2025.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Богацька Н.С.

Суддя Ярош А.І.