ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2025 року

м. Київ

cправа № 925/833/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників учасників:

позивача - Заболотній В.М.

відповідача - 1 - Шкварко В.В.

відповідача - 2 - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Маньківської селищної ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.07.2025 (у складі колегії суддів: Сибіги О.М. (головуючого), Тищенко О.В., Гончарова С.А.)

на рішення Господарського суду Черкаської області від 21.02.2024 (суддя Васянович А.В.)

на додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.08.2025 (у складі колегії суддів: Сибіги О.М. (головуючого), Тищенко О.В., Гончарова С.А.)

за позовом Маньківської селищної ради

до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест К"

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Мошниагроплюс"

про розірвання договорів оренди землі та зобов`язання повернути земельні ділянки

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. 19.06.2023 Маньківська селищна рада звернулася до Господарського суду Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест К" (далі - ТОВ "Украгроінвест К", Відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Мошниагроплюс" (далі - ТОВ "Мошниагроплюс", Відповідач-2) про:

- розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.05.2018 площею 12,3058 га (кадастровий номер: :02:001:0257), яка належить на праві комунальної власності Позивачу, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К", номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26130037;

- розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.05.2018 площею 7,9582 га (кадастровий номер: :02:001:0258), яка належить на праві комунальної власності Позивачу, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К", номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26129852;

- розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.05.2018 площею 11,5651 га (кадастровий номер: :02:001:0259), яка належить на праві комунальної власності Позивачу, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К", номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26129256;

- розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.05.2018 площею 9,2236 га (кадастровий номер: :02:001:0260), яка належить на праві комунальної власності Позивачу, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К", номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26129515;

- розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.05.2018 площею 14,3496 га (кадастровий номер: :02:002:0113), яка належить на праві комунальної власності Позивачу, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К", номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26128598;

- розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.05.2018 площею 51,7358 га (кадастровий номер: :02:002:0077), яка належить на праві комунальної власності Позивачу, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К", номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26128090;

- розірвання договору оренди земельної ділянки від 11.05.2018 площею 12,9713 га (кадастровий номер: :02:002:0076), яка належить на праві комунальної власності Позивачу, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К", номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26126993;

- усунення перешкод у здійсненні Позивачем права користування та розпоряджання майном шляхом зобов`язання ТОВ "Мошниагроплюс" повернути Позивачу передані відповідно до договору суборенди від 15.02.2023 № 2-23, укладеного між ТОВ "Украгроінвест К" та ТОВ "Мошниагроплюс" земельні ділянки: з кадастровим номером :02:001:0257 загальною площею 12,3058 га, з кадастровим номером :02:001:0258 загальною площею 7,9582 га, з кадастровим номером :02:001:0259 загальною площею 11,5651 га, з кадастровим номером: :02:001:0260 загальною площею 9,2236 га, з кадастровим номером: :02:002:0113 загальною площею 14,3496 га, з кадастровим номером: :02:002:0077 загальною площею 51,7358 га, з кадастровим номером: :02:002:0076 загальною площею 12,9713 га.

1.2. Позов обґрунтований порушенням договорів оренди землі та вимог земельного законодавства, оскільки ТОВ "Украгроінвест К" передало на підставі договору суборенди від 15.02.2023 № 2-23 вказані земельні ділянки в суборенду ТОВ "Мошниагроплюс" без отримання згоди на таку передачу власника - Маньківської селищної ради, а також в порушення вимог договорів оренди не розробило упродовж 6-ти місяців з дня їх підписання агрохімічні паспорти орендованих земельних ділянок.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 21.02.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.07.2025, у задоволенні позову відмовлено повністю.

2.2. При ухваленні вказаних рішень суди зазначили, що Позивачем не доведено порушення Відповідачем-1 пункту 28 договорів оренди землі від 11.05.2018, тому відсутні правові підстави для їх розірвання на підставі статті 651 Цивільного кодексу України. Оскільки судами таких підстав не встановлено, похідні позовні вимоги про повернення Позивачу земельних ділянок, переданих Відповідачу-1 в оренду за такими договорами, задоволенню не підлягають.

2.3. У подальшому додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.08.2025 частково задоволено заяву ТОВ "Украгроінвест К" та стягнуто на його користь з Маньківської селищної ради 20 000 грн витрат на професійну правничу допомогу з 30 000 грн заявлених.

При цьому судом апеляційної інстанції було враховано підтверджений матеріалами справи факт надання адвокатом правової допомоги, критерії реальності, співмірності та розумності судових витрат.

2.4. Маньківська селищна рада з такими судовими рішеннями не погодилася та скористалася правом їх касаційного оскарження.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи

3.1. Касаційне провадження за касаційної скаргою на постанову суду апеляційної інстанції від 10.07.2025 та на рішення місцевого господарського суду від 21.02.2024 відкрито 15.09.2025 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

Касаційне провадження за касаційної скаргою на додаткову постанову від 27.08.2025 відкрито 24.09.2025 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.2. У касаційній скарзі на рішення та постанову Маньківська селищна рада просить Суд скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 21.02.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.07.2025 і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов повністю.

3.3. Доводами касаційної скарги Позивач визначив неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 16.06.2021 у справі № 375/278/20 (щодо можливості розірвання договору на вимогу лише однієї з сторін з урахуванням принципу свободи договору), у постанові від 08.08.2019 у справі № 922/2013/18 (щодо недопущення неможливості спростування під час судового розгляду обставин, які зазначені в іншому судовому рішенні), а також невирішення судом апеляційної інстанції клопотання Позивача про допит свідка (державного реєстратора).

3.4. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Украгроінвест К" просить Суд залишити її без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.07.2025 та рішення Господарського суду Черкаської області від 21.02.2024 - без змін.

При цьому Відповідач-1 доводить Суду правильність висновків судів попередніх інстанцій про те, що договір суборенди не є укладеним, а розроблення агрохімічних паспортів не є його обов`язком.

3.5. У касаційній скарзі на додаткову постанову суду апеляційної інстанції Маньківська селищна рада просить Суд скасувати її та залишити заяву Відповідача - 1 про ухвалення додаткового рішення без розгляду.

3.6. У відзиві на касаційну скаргу на додаткову постанову ТОВ "Украгроінвест К" просить Суд залишити касаційну скаргу без задоволення як безпідставну, а додаткову постанову суду апеляційної інстанції - залишити без змін як законну та обґрунтовану.

3.7. Відповідач-2 правом надати Суду відзив на касаційні скарги не скористався.

3.8. 14.20.2025 від ТОВ "Украгроінвест К" надійшло клопотання про закриття касаційного провадження у справі та покладення судових витрат на правову допомогу на Маньківську селищну раду, яке долучається до матеріалів справи, однак залишається без розгляду відповідно до положень статей 118, 295 Господарського процесуального кодексу України та з урахуванням пунктів 14-24 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, пунктів 41-47 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. 04.05.2018 між Державним підприємством "Черкаський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" (виконавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест К" (учасник) укладено угоди про умови участі у земельних торгах у формі аукціону № 264, № 265, № 266, № 267, № 268, № 269, № 270, предметом яких є умови участі в земельних торгах у формі аукціону з продажу права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності.

4.2. За результатами проведених аукціонів переможцем торгів було визнано Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест К".

4.3. У подальшому 11.05.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" було укладено сім договорів оренди землі щодо оренди земельних ділянок в адміністративних межах Паланоцької сільської ради Маньківського району (наразі Уманський район) загальною площею 120,1094 га зі строком дії 7 років (пункти 8 договорів).

Проте внаслідок внесених сторонами змін вже після проведення земельних торгів та укладення договорів термін їх дії неодноразово продовжувався та остаточно визначений до 31.12.2066.

4.4. Відповідно до пункту 32 договорів оренди зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Згідно з пунктом 33 договорів дія договору припиняється, зокрема, у разі невиконання орендарем умов пункту 28 договору.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду, на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (пункт 34 договорів).

Пунктом 28 договорів передбачено обов`язки орендаря, зокрема, за власний рахунок протягом шести місяців з дати підписання договору розробити агрохімічний паспорт земельної ділянки, а у разі передачі земельної ділянки в суборенду, - отримати письмову згоду орендодавця.

4.5. З огляду на законодавчі зміни та на підставі наказу Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області № 31-ОТГ від 03.12.2020 і рішення Маньківської селищної ради № 3-99/VІІІ від 23.12.2020 земельні ділянки з кадастровими номерами: :02:002:0076 площею 12,9713 га, :02:002:0077 площею 51,7358 га, :02:002:0113 площею 14,3496 га, :02:001:0260 площею 9,2236 га, :02:001:0259 площею 11,5651 га, :02:001:0257 площею 12,3058 га, :02:001:0258 площею 7,9582 га передано у комунальну власність об`єднаної територіальної громади в особі Маньківської селищної ради, про що внесено відповідні записи до Державного реєстру прав на нерухоме майно.

4.6. За таких обставин судами встановлено, що на момент виникнення спірних правовідносин Маньківська селищна рада є уповноваженим власником та розпорядником зазначених вище земельних ділянок та є орендодавцем землі за укладеними договорами оренди.

4.7. За доводами Позивача, 15.02.2023 між ТОВ "Украгроінвест К" (орендар) та ТОВ "Мошниагроплюс" (суборендар) укладено договір суборенди землі № 2-23, предметом якого є передача орендарем суборендарю в строкове платне володіння і користування спірних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Маньківська селищна рада доводила судам, що передача в суборенду вищевказаних земельних ділянок відбулась без її (як власника та орендодавця) згоди, а також невиконання орендарем зобов`язання за власний рахунок протягом шести місяців з дати підписання договорів розробити агрохімічний паспорт переданих в оренду земельних ділянок, що є порушенням умов договорів оренди землі та, у свою чергу, є підставою для їх розірвання та повернення ділянок територіальній громаді.

4.8. У свою чергу Відповідач-1 проти позовних вимог заперечував та посилався на те, що він не укладав договору суборенди від 15.02.2023 № 2-23, а агрохімічні паспорти земельних ділянок були розроблені виконавцем земельних торгів під час підготовки лотів до аукціону і після його проведення оплачені переможцем аукціону, відтак ним не було порушено умови договорів оренди землі від 11.05.2018, тому підстави для їх розірвання відсутні.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників Позивача та Відповідача-1, дослідивши наведені у касаційних скаргах та відзивах доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

5.2. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

5.3. Верховний Суд зазначає, що відповідно до частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частинами першою та другою статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

За змістом статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 627 Цивільного кодексу України визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з положеннями статей 525, 526, 629 Цивільного кодексу України та статті 193 чинного на момент виникнення спірних правовідносин у цій справі Господарського кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вбачається зі змісту статті 93 Земельного кодексу України, статті 792 Цивільного кодексу України, статті 13 Закону України "Про оренду землі" правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування за плату на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства.

Стаття 610 Цивільного кодексу України регламентує, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У свою чергу у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України).

5.4. Згідно зі статтею 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Так частини перша та друга статті 651 Цивільного кодексу України передбачають, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

5.5. Колегія суддів звертається до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, згідно якого порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору".

Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди, її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. Подібні висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

В такий спосіб розірвання договору має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанови Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, від 06.05.2025 у справі № 922/639/23, від 23.09.2025 у справі № 920/999/23).

5.6. При цьому потрібно додатково враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 Цивільного кодексу України, яка відносить до загальних засад цивільного законодавства принцип свободи договору. Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 Цивільного кодексу України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

5.7. Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

5.8. За приписами пункту 1 частини першої статті 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

5.9. Як вбачається зі змісту оскаржуваних договорів оренди, їх дія припиняється, зокрема, у разі невиконання орендарем умов пункту 28 договору (пункт 33 договорів оренди від 11.05.2018). Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду, на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (пункт 34 договорів).

5.10. При цьому судами встановлено, що пунктом 28 всіх семи договорів передбачено обов`язки орендаря (Відповідача-1), зокрема, за власний рахунок протягом шести місяців з дати підписання договору розробити агрохімічний паспорт земельної ділянки, а у разі передачі земельної ділянки в суборенду, отримати письмову згоду орендодавця.

5.11. За доводами Позивача, не спростованими відповідачами під час розгляду справи судами, агрохімічні паспорти орендованих земельних ділянок ні у передбачений сторонами шестимісячний строк, ні на момент звернення до суду з позовом у цій справі не виготовлені.

5.12. Тобто суди попередніх інстанцій встановили факт невиконання Відповідачем - 1 обов`язку щодо розробки агрохімічних паспортів орендованих земельних ділянок, проте не оцінили вказану обставину як достатню для розірвання договорів оренди.

5.13. Верховний Суд з вказаним не погоджується та в контексті доводів Позивача про порушення орендарем (Відповідачем-1) пункту 28 договорів оренди (в частині невиконання зобов`язання за власний рахунок протягом шести місяців з дати підписання договорів розробити агрохімічний паспорт переданих в оренду земельних ділянок), а також щодо правової кваліфікації судами обставини недотримання орендарем свого договірного обов`язку щодо виготовлення таких паспортів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, не заперечується сторонами та встановлено судами попередніх інстанцій, під час укладення договорів оренди спірних земельних ділянок ТОВ "Украгроінвест К" взяло на себе зобов`язання виготовити агрохімічні паспорти земельних ділянок упродовж шести місяців з дати підписання договору (тобто до 11.11.2018).

Так само судам встановлено та не заперечується сторонами, що ні до 11.11.2018, ні на момент звернення Маньківської селищної ради до суду (19.06.2023) такі паспорти виготовлені не були.

В такий спосіб є встановленими факти як існування обов`язку, так і невиконання ТОВ "Украгроінвест К" цієї умови договорів. Разом з тим при ухваленні оскаржуваних рішень суди попередніх інстанцій не врахували зазначеної обставини у контексті визначення її правового значення для можливості розірвання таких договорів, що є визначальним питанням для вирішення цього спору.

5.14. Крім того, суди не здійснили аналізу того, чи є виявлене порушення таким, що свідчить про неналежну поведінку Відповідача-1 в розумінні вимог закону та правових позицій Верховного Суду, та чи впливає воно на права орендодавця (Позивача у справі) як власника орендованих земельних ділянок.

5.15. Суд зазначає, що за таких обставин недослідження судами невиконання ТОВ "Украгроінвест К" обов`язку з виготовлення агрохімічних паспортів у контексті належного виконання ним договірних зобов`язань вплинуло на можливість оцінки добросовісності орендаря, відповідності його поведінки досягнутим домовленостям та вимогам земельного законодавства.

При цьому колегія суддів звертає увагу, що така добросовісність охоплює не лише своєчасне та повне внесення орендної плати, а й дотримання визначеного договором порядку використання орендованого майна, підтримання його у належному стані, а також забезпечення виконання додаткових зобов`язань, які або прямо передбачені договором, або випливають із його змісту та мети відповідних орендних правовідносин.

5.16. Оцінка належного виконання орендарем своїх обов`язків повинна враховувати фактичні обставини справи, характер взаємовідносин сторін, наявність чи відсутність претензій з боку орендодавця протягом строку дії договору, а також загальний баланс прав та обов`язків сторін.

5.17. В такий спосіб за приписами договорів оренди виконання зобов`язання з виготовлення агрохімічних паспортів є частиною належного виконання орендарем своїх договірних обов`язків, на необхідності виконання якого сторони прямо наголосили у положеннях таких угод.

5.18. За приписами статті 1 Закону України "Про пестициди і агрохімікати" агрохімічний паспорт земельної ділянки (поля) - документ, що містить дані щодо агрохімічної характеристики ґрунтів і стану їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами.

5.19. Відповідно до вимог статті 37 Закону України "Про охорону земель" власники та землекористувачі (в тому числі орендарі) земельних ділянок зобов`язані здійснювати заходи щодо охорони родючості ґрунтів, в передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими України.

За нормою статті 54 Закону України "Про охорону земель" з метою своєчасного виявлення змін стану земель, їх оцінки, відвернення та ліквідації наслідків негативних процесів ведеться моніторинг ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення. Моніторинг ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення включає: - агрохімічне обстеження ґрунтів; - контроль змін якісного стану ґрунтів; - агрохімічну паспортизацію земельних ділянок. Агрохімічна паспортизація орних земель здійснюється через кожні 5 років, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень - через кожні 5-10 років. Суцільне ґрунтове обстеження проводиться через кожні 20 років.

5.20. Відповідно до статті 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" під агрохімічною паспортизацією земель сільськогосподарського призначення розуміється обов`язкове агрохімічне обстеження ґрунтів з видачею агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, в якому фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів, рівнів їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами.

5.21. Суд звертає увагу, що за таких обставин передбачений у договорах оренди обов`язок орендаря виготовити агрохімічний паспорт земельної ділянки має не лише договірну природу, а й законодавче закріплення та спрямованість на дотримання законодавства щодо охорони земельних ресурсів та їх раціонального використання.

Колегія суддів додатково зауважує, що агрохімічний паспорт земельної ділянки є важливим інструментом контролю за якісним станом орендованих земельних ділянок, оскільки містить об`єктивні дані щодо їхнього агрохімічного складу, рівня родючості, стану забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами. Його наявність дозволяє здійснювати контроль за станом ґрунтів, що дає можливість вчасно виявляти негативні зміни та запобігати їх подальшому розвитку.

5.22. Отже, агрохімічний паспорт земельної ділянки забезпечує баланс інтересів сторін у довгострокових орендних правовідносинах, оскільки дозволяє орендодавцю контролювати, чи дотримується орендар умов договору та не допускає погіршення стану земельної ділянки або її нецільового використання.

5.23. У такий спосіб, невиконання ТОВ "Украгроінвест К" (орендарем) обов`язку щодо виготовлення агрохімічних паспортів земельних ділянок свідчить про неналежне дотримання ним договірних зобов`язань (його неналежну поведінку), оскільки перешкоджає здійсненню контролю за станом ґрунтів, створює ризики змін їх якісного стану чи їх забруднення, що, у свою чергу, впливає на права та інтереси орендодавця. Фактично, відсутність такого паспорта позбавляє Маньківську селищну разу (орендодавця) можливості здійснювати контроль за дотриманням умов договору щодо використання земельної ділянки, її стану та збереження родючості.

5.24. У свою чергу це впливає ще і на інші обов`язки орендаря, визначені у пункті 9.1 договорів оренди, щодо: 1) використання земельних ділянок ним відповідно до їх цільового призначення, 2) дотримання екологічної безпеки землекористування відповідно до вимог земельного та природоохоронного законодавства, державних стандартів, норм і правил, 3) відшкодування збитків внаслідок погіршення корисних властивостей орендованих земельних ділянок.

5.25. За таких обставин не виготовлення орендарем агрохімічних паспортів орендованих земельних ділянок упродовж понад семи років дії договорів оренди (з 11.05.2018 по теперішній час) слід розцінювати саме як неналежне виконання ним договірних обов`язків. Наведене узгоджується як з вимогами земельного законодавства, так і з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 12.03.2025 у справі № 921/576/23.

5.26. З огляду на викладене Суд погоджується з доводами Скаржника, що невиконання орендарем обов`язку щодо виготовлення агрохімічних паспортів слід розглядати як неналежне виконання ним договірних зобов`язань, яке, у свою чергу, є самостійною та достатньою підставою для розірвання укладених договорів оренди.

5.27. Також колегія суддів звертає увагу, що висновки судів попередніх інстанцій про відсутність ознак та недоведеність підстав укладення між відповідачами договору суборенди спірних земельних ділянок, а також врахування ними як преюдиційних обставин справи № 925/215/24 не можуть бути вирішальними для відмови у розірванні спірних договорів оренди, а мають враховуватися в сукупності з іншими обставинами справи та наявними доказами, у цьому випадку - з урахуванням невиконання Відповідачем - 1 свого обов`язку забезпечити агрохімічну паспортизацію.

5.28. Щодо обставин справи № 925/215/24 колегія суддів зазначає, що при її розгляді судами встановлено, що договір суборенди землі від 15.02.2023 № 2-23 є неукладеним та не набув юридичної сили в порядку статі 241 Цивільного кодексу України.

Згідно з усталеною практикою Верховного Суду звільнення від доказування, навіть у разі наявності преюдиційних обставин, встановлених у рішенні суду, не може мати абсолютного характеру і не може сприйматися судами як неможливість спростування під час судового розгляду обставин, які зазначені в іншому судовому рішенні. Господарські суди не повинні сприймати як обов`язкові висновки щодо фактичних обставин справи, наведені у чинних судових рішеннях у інших господарських справах.

Водночас для спростування преюдиційних обставин, передбачених статтею 75 Господарського процесуального кодексу України, учасник господарського процесу, який ці обставини заперечує, повинен подати суду належні та допустимі докази на доведення протилежного. Ці докази повинні бути оцінені судом, що розглядає справу, у загальному порядку за правилами, встановленими Господарським процесуальним кодексом України. Якщо суд дійде висновку про те, що обставини у справі, що розглядається, є інакшими, ніж установлені під час розгляду іншої справи, то справу належить вирішити відповідно до тих обставин, які встановлені безпосередньо судом, який розглядає справу. Отже, господарський суд під час розгляду конкретної справи на підставі встановлених ним обставин (у тому числі з урахуванням преюдиційних обставин) повинен самостійно оцінювати обставини (факти), які є предметом судового розгляду та ухвалити рішення з відповідним застосуванням необхідних матеріально-правових норм.

Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 08.08.2019 у справі № 922/2013/18, від 25.03.2021 у справі № 911/2961/19, від 29.04.2021 у справі № 920/1111/19, від 07.02.2023 у справі № 905/125/20.

Обставини, які підлягають встановленню судом у справі - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків. Натомість правова оцінка - це висновок щодо застосування права за певних життєвих обставин. Правова оцінка може полягати, зокрема, у висновках, зроблених у зв`язку з установленими судом життєвими обставинами, про те, чи виникли юридичні наслідки та які саме, чи порушене право особи, чи виконане зобов`язання належним чином відповідно до закону та договору, чи певна поведінка є правомірною або неправомірною, чи додержано стороною вимог закону тощо.

5.29. За таких обставин самих лише посилань на обставини справи № 925/215/24 недостатньо для висновків про відсутність порушення умов договорів оренди з боку Відповідача-1, а такі обставини повинні враховуватися в сукупності з іншими матеріалами справи (наданими сторонами доказами).

5.30. Поряд з цим у порядку obiter dictum Суд зазначає, що умовами проведеного аукціону з продажу права оренди та у подальшому умовами укладених між ГУ Держгеокадастру та Відповідачем-1 договорів оренди (пункти 8) визначено термін їх дії 7 років. Проте внаслідок внесених вказаними сторонами змін до договорів термін їх дії продовжено до 31.12.2066, що вцілому складає 48 років 7 місяців та більш ніж у сім разів перевищує встановлений умовами конкурсу строк. Наведене також не свідчить про добросовісність сторін укладеного правочину та не відповідає правовій природі і цілям земельних торгів (конкурсному порядку).

5.31. У зв`язку з цим колегія суддів доходить висновку про наявність правових передумов для розірвання договорів оренди та помилковість висновків судів попередніх інстанцій щодо відсутності підстав для задоволення позову Маньківської селищної ради в цій частині.

5.32. З урахуванням наявності встановлених обставин справи, достатніх для розірвання договорів оренди земельних ділянок, вбачається передчасною і відмова судами попередніх інстанцій у задоволенні позову Маньківської селищної ради про усунення перешкод у здійсненні нею права користування та розпорядження власними земельними ділянками.

5.33. З огляду на викладене Суд приходить до висновку про скасування рішень судів попередніх інстанцій про таку відмову та водночас зазначає наступне.

5.34. Як вбачається зі змісту прохальної частини позовної заяви Маньківської селищної ради, вона просить суд про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання майном шляхом зобов`язання ТОВ "Мошниагроплюс" повернути їй передані відповідно до договору суборенди від 15.02.2023 № 2-23 земельні ділянки.

Колегія суддів вказує на наявність підстав для захисту порушеного права Позивача на користування та розпорядження власними земельними ділянками шляхом їх повернення з безпідставного користування, проте вбачає не повністю з`ясованими на даний час обставини щодо фактичного користувача та/або книжного володільця цих ділянок. Відсутність вказаної інформації на час розгляду справи Верховним Судом виключає ухвалення рішення про задоволення позовної вимоги саме у заявленій Маньківською селищною радою редакції.

При цьому в силу імперативних приписів статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції позбавлений можливості самостійно встановити таку інформацію та, як наслідок, прийняти у цій частині нове рішення.

5.35. За таких обставин колегія суддів приходить до висновку про передачу справи у вказаній частині на новий розгляд до суду першої інстанції.

5.36. З огляду на викладене справа в частині вирішення позовних вимог Маньківської селищної ради щодо усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання нею своїм майном підлягає направленню для розгляду по суті до суду першої інстанції. При цьому Суд звертає увагу, що під час нового розгляду справи в цій частині необхідно встановити, чи є ТОВ "Мошниагроплюс" належним відповідачем щодо цих позовних вимог Маньківської селищної ради, тобто чи є особою, яка на час вирішення спору судом перешкоджає Позивачу у здійсненні свого права, та прийняти за наслідками розгляду рішення відповідно до закону з урахуванням висновків, викладених у цій постанові.

5.37. Переглянувши оскаржувану додаткову постанову суду апеляційної інстанції колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 20.12.2019 у справі № 240/6150/18, від 16.04.2018 у справі № 923/631/15, від 23.01.2020 у справі № 927/229/19, від 05.09.2024 у справі № 910/9998/23 додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. При цьому у разі скасування основного рішення у справі ухвалене судом додаткове рішення втрачає силу.

В такий спосіб додаткова постанова Північного апеляційного господарського суду від 27.08.2025 у справі № 925/833/23 підлягає скасуванню як невід`ємна частина оскаржуваної Позивачем (ухваленої по суті спору) постанови суду апеляційної інстанції від 10.07.2025.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

6.3. Пункт 3 частини першої цієї ж статті надає суду касаційної інстанції повноваження за результатами розгляду касаційної скарги скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

6.4. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 цього Кодексу.

6.5. За приписами статті 316 Господарського процесуального кодексу України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

6.6. Відповідно до частин першої та третьої статті 311 Господарського процесуального кодексу України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

6.7. Зважаючи на вищевикладене колегія суддів приходить до висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги Прокурора.

7. Розподіл судових витрат

7.1. За правилами Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат сторін у справі має бути здійснено судом за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

7.2. При цьому розподілу підлягають, зокрема, витрати зі сплати Позивачем судового збору за подання позовної заяви у сумі 37576 грн, за подання апеляційної скарги в сумі 45091,20 грн, за подання касаційної скарги на ухвалу Північного апеляційного господарського суду від 24.07.2024 в сумі 2423 грн та за подання касаційної скарги на рішення та постанову в сумі 60121,60 грн.

Керуючись статтями 129, 240, 300, 301, 308, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги Маньківської селищної ради задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 21.02.2024, постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.07.2025 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.08.2025 у справі № 925/833/23 скасувати.

3. В частині відмови в задоволенні позовних вимог Маньківської селищної ради про

- розірвання договору оренди земельної ділянки площею 12,3058 га (кадастровий номер - :02:001:0257), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26130037.

- розірвання договору оренди земельної ділянки площею 7,9582 га (кадастровий номер - :02:001:0258), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26129852.

- розірвання договору оренди земельної ділянки площею 11,5651 га (кадастровий номер - :02:001:0259), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26129256.

- розірвання договору оренди земельної ділянки площею 9,2236 га (кадастровий номер - :02:001:0260), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26129515.

- розірвання договору оренди земельної ділянки площею 14,3496 га (кадастровий номер - :02:002:0113), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26128598.

- розірвання договору оренди земельної ділянки площею 51,7358 га (кадастровий номер - :02:002:0077), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26128090.

- розірвання договору оренди земельної ділянки площею 12,9713 га (кадастровий номер - :02:002:0076), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладеного між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26126993

ухвалити нове рішення, яким позов у цій частині задовольнити.

3.1. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 12,3058 га (кадастровий номер - :02:001:0257), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладений між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26130037.

3.2. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 7,9582 га (кадастровий номер - :02:001:0258), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладений між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26129852.

3.3. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 11,5651 га (кадастровий номер - :02:001:0259), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладений між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26129256.

3.4. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 9,2236 га (кадастровий номер - :02:001:0260), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладений між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26129515.

3.5. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 14,3496 га (кадастровий номер - :02:002:0113), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладений між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26128598.

3.6. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 51,7358 га (кадастровий номер - :02:002:0077), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладений між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26128090.

3.7. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 12,9713 га (кадастровий номер - :02:002:0076), яка належить на праві комунальної власності Маньківській селищній раді, від 11.05.2018, укладений між ГУ Держгеокадастру в Черкаській області та ТОВ "Украгроінвест К" (), номер запису про інше речове право в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 26126993.

4. Справу № 925/833/23 в частині вирішення позовних вимог щодо усунення перешкод у здійсненні Маньківською селищною радою права користування та розпоряджання майном шляхом зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Мошниагроплюс" повернути Маньківській селищній раді передані відповідно до договору суборенди від 15.02.2023, укладеного між ТОВ "Украгроінвест К" та ТОВ "Мошниагроплюс", земельні ділянки: з кадастровим номером :02:001:0257 загальною площею 12,3058 га, з кадастровим номером :02:001:0258 загальною площею 7,9582 га, з кадастровим номером :02:001:0259 загальною площею 11,5651 га, з кадастровим номером :02:001:0260 загальною площею 9,2236 га, з кадастровим номером :02:002:0113 загальною площею 14,3496 га, з кадастровим номером :02:002:0077 загальною площею 51,7358 га, з кадастровим номером :02:002:0076 загальною площею 12,9713 га направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко