СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2025 року м. Харків Справа № 917/487/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С. , суддя Гетьман Р.А.

за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.

за участю представника Фізичної особи-підприємця Грудіна Андрія Вікторовича та представників Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області (вх. №1959) на рішення Господарського суду Полтавської області від 14.08.2025 у справі №917/487/25

за позовною заявою Фізичної особи-підприємця Грудіна Андрія Вікторовича, АДРЕСА_1

до Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області, вул.Центральна, 23, селище Нові Санжари, Полтавський район, Полтавська область, 39300

про визнання права на продовження дії договору, зобов`язання вчинити дії

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Грудін Андрій Вікторович звернувся до Господарського суду Полтавської області з позовом до Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області про визнання права на продовження дії договору, зобов`язання вчинити дії.

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 14.08.2025 у справі №917/487/25 позов задоволено; визнано договір №4 про встановлення земельного сервітуту від 26.02.2020, укладений між ФОП Грудіним Андрієм Вікторовичем та Новосанжарською селищною радою Полтавського району Полтавської області, поновленим на той самий строк (5 років, до 26.02.2030) і на тих самих умовах, зокрема щодо: площі земельної ділянки (0,0042 га, кадастровий номер :30:004:0405); цільового використання (розміщення тимчасової споруди, провадження підприємницької діяльності, благоустрій прилеглої території); розміру плати (3001,25 грн на рік, 8% від нормативної грошової оцінки 37515,66 грн); зобов`язано Новосанжарську селищну раду Полтавського району Полтавської області усунути порушення переважного права ФОП Грудіна Андрія Вікторовича, передбаченого пунктом 4.3 договору №4 від 26.02.2020, шляхом укладення додаткової угоди, що підтверджує поновлення договору на тих самих умовах до 26.02.2030; стягнуто з Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області на користь ФОП Грудіна Андрія Вікторовича витрати по сплаті судового збору у розмірі 6056,00 грн.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що позивач надіслав відповідачу лист-повідомлення про намір продовжити дію договору про встановлення земельного сервітуту з проектами додаткової угоди до договору, а відповідач безпідставно відмовив позивачу у поновленні дії договору, і враховуючи ту обставину, що позивач продовжує використовувати зазначену земельну ділянку за призначенням, тому у позивача виникло право на поновлення дії зазначеного договору на новий строк, відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Новосанжарська селищна рада Полтавського району Полтавської області з відповідним рішенням суду не погодилась, звернулась з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

В обґрунтуванні апеляційної скарги, скаржник зазначає, що:

- позивач змінив предмет і підстави позову в ході розгляду справи в суді першої інстанції, що, на його думку, порушує вимоги процесуального закону;

- договір про встановлення земельного сервітуту, укладений з позивачем, є строковим - на 5 років, а його дія припиняється після завершення визначеного строку відповідно до пункту 6.2 договору та статті 102 Земельного кодексу України. Також пункт 6.4 договору прямо передбачає можливість його припинення в односторонньому порядку саме через закінчення строку дії, що, на думку скаржника, і сталося 26.02.2025. Відповідно, після цієї дати сервітут припинився, а право користування земельною ділянкою - втрачено;

- відповідач отримав лист-повідомлення позивача про намір продовжувати строк дії договору лише за 8 днів, до дня закінчення договору, означене є грубим порушенням з боку позивача. До того ж, відповідач у межах встановленого законом строку (25.02.2025) письмово повідомив позивача про відмову в поновленні договору, посилаючись на законні підстави, тому відсутні будь-які підстави вважати, що договір був поновлений автоматично чи мовчазно;

- застосування судом аналогії із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачала автоматичне поновлення договору оренди у разі відсутності заперечень є порушенням з боку суду. На думку апелянта, ця норма втратила чинність у зв`язку із внесенням змін до законодавства у 2020 році (Закон №?340-IX «Про протидію рейдерству»), тому її застосування є неправомірним. Більше того, чинна редакція статті 33 не передбачає автоматичного поновлення договору без рішення уповноваженого органу. Таким чином, поновлення сервітуту можливе лише на підставі волевиявлення ради, яке в даному випадку було відсутнє;

- сервітут не є орендою, і суд першої інстанції помилково прирівняв їх правову природу. Право сервітуту не передбачає передачі землі для підприємницької діяльності з можливістю отримання прибутку, на відміну від оренди. Сервітуарій має лише обмежене право користування земельною ділянкою, яке не охоплює комерційне використання або будівництво споруд. Отже, сам факт наявності торгового павільйону та паспорта прив`язки не дає позивачу автоматичного права на продовження дії сервітуту. Додатково зазначено, що інформація про право користування земельною ділянкою була виключена з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отже сервітут юридично припинився. Суд першої інстанції не врахував цей факт, так само як і те, що позивач не мав правових підстав для продовження користування земельною ділянкою після 26.02.2025;

- тільки сесія селищної ради уповноважена ухвалювати рішення щодо поновлення або відмови в поновленні земельних правовідносин, а суд не мав повноважень підміняти рішення ради. Прийняте рішення фактично позбавило раду можливості розпоряджатись землею комунальної власності.

24.09.2025 від Фізичної особи-підприємця Грудіна Андрія Вікторовича надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить залишити рішення Господарського суду Донецької області від 23.06.2025 у справі №905/176/25 без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Обґрунтовує відзив тим, що:

- позивач добросовісно виконував умови договору: вчасно сплачував щорічну плату в розмірі 3001,25 грн, збудував торговий павільйон вартістю близько 900 тисяч гривень, який приносить дохід у межах 150 000,00 грн на рік та є основним джерелом заробітку. Він стверджує, що своєчасно (17.01.2025), направив повідомлення про намір поновити договір, додавши проект, що підтверджується штемпелем на конверті. Аргумент апелянта про нібито несвоєчасне повідомлення є помилковим, оскільки, відповідно до судової практики Верховного Суду, визначальним є дата відправлення, а не отримання листа. Повторне повідомлення, направлене 19.02.2025, лише підтвердило добросовісність наміру позивача;

- відповідач відмовив у поновленні договору листом від 25.02.2025, який був підписаний головою ради одноосібно, без винесення питання на пленарне засідання, що є порушенням пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Таким чином, така відмова не є юридично дійсною;

- на момент завершення строку дії договору (26.02.2025) він продовжував користування земельною ділянкою без жодних заперечень від відповідача протягом наступного місяця. Це, згідно з чинною статтею 126-1 Земельного кодексу України, яка була запроваджена у 2020 році (Закон № 340-IX), свідчить про автоматичне поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах. Стаття 126-1 прямо передбачає можливість автоматичного поновлення договорів сервітуту, оренди, емфітевзису та суперфіцію за наявності відповідної умови в договорі та відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав. Відповідач не подав такої заяви, отже, договір був поновлений автоматично;

- навіть якщо брати до уваги аналогію з частиною шостою статті 33 Закону «Про оренду землі» (в редакції до 05.12.2019), її застосування є правомірним згідно зі статтею 8 Цивільного кодексу України як аналогія закону. Таку позицію неодноразово підтримував Верховний Суд, зокрема в постановах від 22.09.2020 у справі №159/5756/18 та від 23.11.2023 у справі №906/1314/21. Позивач вважає, що ці правові висновки свідчать про законність автоматичного поновлення договору у разі добросовісної поведінки користувача та відсутності належно оформлених заперечень з боку власника;

- аргументи апелянта про відмінність між сервітутом та орендою, посилання на пункт 6.4 договору і статтю 102 Земельного кодексу України, на думку позивача, є помилковими, оскільки ігнорують спеціальні приписи статті 126-1 ЗКУ. Відмова відповідача не лише суперечить цій нормі, але й не відповідає формі, визначеній законом - вона не була внесена до реєстру, а отже не має юридичної сили.

Детально рух у справі на стадії апеляційного перегляду відображено в процесуальних документах суду.

У судове засідання від 06.10.2025 з`явився представник Фізичної особи-підприємця Грудіна Андрія Вікторовича та представники Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області.

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила такі обставини справи.

17.12.2019 рішенням двадцять дев`ятої сесії Новосанжарської селищної ради сьомого скликання № 27/3 ФОП Грудіну Андрію Вікторовичу надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки площею 42 кв.м (кадастровий номер :30:004:0405) для встановлення земельного сервітуту з метою розміщення тимчасової споруди, провадження підприємницької діяльності та благоустрою прилеглої території у смт Нові Санжари по вул. Незалежності.

25.02.2020 рішенням тридцять першої сесії Новосанжарської селищної ради сьомого скликання №39/3 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки площею 0,0042 га за вказаним кадастровим номером.

26.02.2020 між Новосанжарською селищною радою та ФОП Грудіним А.В. укладено договір № 4 про встановлення земельного сервітуту на земельну ділянку площею 0,0042 га (кадастровий номер :30:004:0405) для розміщення тимчасової споруди, провадження підприємницької діяльності та благоустрою прилеглої території. Договір зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису: 37037307).

15.09.2020 рішенням тридцять сьомої сесії Новосанжарської селищної ради сьомого скликання №27 надано дозвіл на розроблення комплексної схеми розміщення торговельного павільйону. На підставі цього рішення ФОП Минак А.О. розробив схему, а виконавчий комітет Новосанжарської селищної ради 05.11.2020 видав паспорт прив`язки торговельного павільйону за адресою вул. Незалежності, смт Нові Санжари, з терміном дії до 05.11.2025.

На початку 2021 року позивач збудував торговий павільйон, який використовується за призначенням. Оціночна вартість павільйону становить приблизно 900 000 грн. Павільйон використовується для підприємницької діяльності, забезпечуючи дохід близько 150 000 грн на рік, що є основним джерелом доходу позивача та його сім`ї.

23.06.2020 рішенням тридцять п`ятої сесії Новосанжарської селищної ради восьмого скликання №18 внесено зміни до пункту 5.1 Договору №4: нормативна грошова оцінка ділянки станом на 01.01.2021 становить 37515,66 грн, плата за сервітут - 8% від оцінки, тобто 3001,25 грн на рік. Усі інші умови договору залишилися незмінними.

Відповідно до умов Договору: Пункт 4.1: земельний сервітут є строковим і наданий на 5 років (до 26.02.2025). Пункт 4.2: договір набирає чинності з моменту підписання та підлягає державній реєстрації. Пункт 4.3: після закінчення строку Сервітуарій має переважне право на поновлення договору за умови письмового повідомлення Власника земельної ділянки не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку.

17.01.2025 Позивач направив відповідачу письмове повідомлення про намір поновити дію договору, додавши проєкт нового договору, що відповідає пункту 4.3 (за 30 днів до закінчення строку). 19.02.2025 позивач повторно направив повідомлення з проектом договору, що підтверджується описом вкладення цінного листа.

25.02.2025 відповідач листом №430/04-08, підписаним селищним головою Супруном Г.І., відмовив у поновленні договору без зазначення правових чи фактичних підстав.

Позивач зазначає, що відмова є протиправною, оскільки питання земельних відносин належать до виключної компетенції пленарних засідань селищної ради (підпункт 34 пункту 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97-ВР). Відповідач не надав доказів розгляду питання на сесії ради.

Після закінчення строку дії договору (26.02.2025) позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, оскільки торговий павільйон залишається на місці, а паспорт прив`язки діє до 05.11.2025. Відповідач не надіслав листа-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору протягом одного місяця після закінчення строку (до 26.03.2025), як того вимагає частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції до змін Законом № 340-IX від 05.12.2019).

Так, позивач вважає, що договір № 4 від 26.02.2020 вважається поновленим на той самий строк (5 років, до 26.02.2030) і на тих самих умовах на підставі пункту 4.3 Договору та за аналогією частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Відмова відповідача є протиправною та порушує переважне право позивача, що підлягає судовому захисту, що і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Надаючи правову оцінку обставинам справи та викладеним доводам сторін, колегія суддів виходить з наступного.

Предметом апеляційного розгляду у справі за позовом фізичної особи-підприємця Грудіна Андрія Вікторовича до Новосанжарської селищної ради є законність та обґрунтованість рішення Господарського суду Полтавської області від 14 серпня 2025 року, яким позов було задоволено повністю, визнано поновленим договір про встановлення земельного сервітуту, зобов`язано відповідача укласти договір на новий строк та вчинити дії з його державної реєстрації.

Щодо визнання договору №4 про встановлення земельного сервітуту від 26.02.2020.

Відповідно до статті 98 ЗКУ, земельний сервітут - це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою для певних потреб, встановлене договором. Стаття 100 ЗКУ зазначає, що умови сервітуту, включаючи порядок поновлення, визначаються договором.

Стаття 102 ЗКУ встановлює, що дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:

а) поєднання в одній особі суб`єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;

б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;

в) рішення суду про скасування земельного сервітуту;

г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут;

ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

д) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.

На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках:

а) припинення підстав його встановлення;

б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

Згідно з ч.3 статті 402 ЦК України, у разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Відповідно до статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

В частині 1 статті 638 ЦК України зазначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до п.4.3 договору №4 про встановлення земельного сервітуту від 26.02.2020, після закінчення строку договору «сервітуарій» має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі «сервітуарій» повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово «власника земельної ділянки» про намір продовжити його дію.

Згідно з п.6.2 вказаного договору, дія сервітуту припиняється у випадку:

- закінчення терміну, на який він був установлений;

- рішення суду про скасування земельного сервітуту;

- за згодою сторін, про що складається додаткова угода.

З матеріалів справи вбачається, що Фізична особа-підприємець Грудін Андрій Вікторович звернувся до Новосанжарської селищної ради 17.01.2025 листом-повідомленням про намір продовжити дію договору про встановлення земельного сервітуту. У своєму листі посилався на п.4.3 договору та ст.33 Закону України «Про оренду землі», якою встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк. До свого листа-повідомлення додає проєкт договору.

Матеріали справи містять докази направлення означеного листа (а.с.79).

Відповіді на лист ФОП Грудін А.В. не отримав, тому звернувся повторно до Ради новим листом від 19.02.2025, в додатках до якого міститься лист від 17.01.2025, проєкт нового договору та інші докази.

25.05.2025 Новосанжарська селищна рада Полтавського району Полтавської області направила позивачу лист-відповідь, в якому вказала, що відповідно до п.6.2 договору, дія сервітуту припиняється у випадку закінчення терміну, на який він був установлений, що повністю узгоджується із статтею 102 ЗК України. Означене стало підставою для відмови у поновленні договору.

Колегія суддів зауважує, що відомості про порушення позивачем умов договору протягом його дії в матеріалах справи відсутні, Рада про такі порушення не зазначала.

Враховуючи те, що договором про встановлення земельного сервітуту передбачено переважне право на поновлення такого договору, колегія суддів звертається до висновків Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі №906/1314/21, в якій викладено питання необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити в укладенні договору, повідомивши про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення більш розумно розпорядитись землею чи вказавши на неналежне виконання сервітуарієм умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов`язаний провести з орендарем (у даному випадку сервітуарієм) добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей: запропонувати, наприклад, інший конкретний розмір плати за договором, інший строк договору тощо.

Адже орендар/сервітуарій, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором, має передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих правовідносин, а також право укласти договір на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря/сервітуарія.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому власник землі не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря/сервітуарія; водночас і орендар/сервітуарій, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.

Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість Рада знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови.

Такий висновок апеляційного суду відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Підсумовуючи наведене, колегія суддів підкреслює, що в договорі містилася пряма умова про переважне право сервітуарія на його поновлення, що повністю узгоджується з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України. На підтвердження наміру скористатися цим правом, ФОП Грудін направив повідомлення 17.01.2025, тобто за 40 днів до закінчення строку дії договору, що перевищує передбачений договором 30-денний мінімум.

Згідно зі статтею 126-1 ЗКУ, якщо умова про поновлення передбачена договором і не подано заяви про виключення відомостей з реєстру, договір вважається поновленим автоматично. При цьому жодні додаткові дії сторін не вимагаються. Селищна рада жодних доказів про надання такої заяви до суду першої інстанції не подала, а лише вказала про означену обставину в апеляційній скарзі, відповідно, згідно з прямою нормою закону, сервітут вважається поновленим на тих самих умовах і строком.

Спроба відповідача відмовити у поновленні договору листом від 25.05.2025 є неналежною формою реалізації волевиявлення, оскільки по-перше, це було зроблено вже після закінчення строку дії договору, а по-друге - відсутнє відповідне рішення сесії ради, яка є єдиним органом, уповноваженим вирішувати земельні питання. Така відмова є не лише пізньою, а й формально недійсною, що підтверджується вимогами Закону «Про місцеве самоврядування в Україні».

Також не викликає сумнівів, що позивач належно виконував договірні зобов`язання, оскільки матеріали справи не містять відомостей про порушення з його боку, а відповідач таких не наводить. Згідно зі статтею 3 Цивільного кодексу України, сторони зобов`язані діяти добросовісно. Відмова селищної ради від поновлення договору без проведення переговорів, без надання альтернативних умов і без рішення сесії є свідченням зловживання правом.

Важливо й те, що на ділянці, щодо якої укладено договір сервітуту, розташовано об`єкт нерухомості у власності позивача, що є обов`язковою умовою для можливості поновлення сервітуту згідно з частиною першою статті 126-1 ЗКУ. Тобто, всі умови для автоматичного поновлення договору наявні.

Таким чином, Фізична особа-підприємець Грудін А.В. законно реалізував передбачене договором та законом переважне право на поновлення договору сервітуту, своєчасно повідомивши відповідача про свій намір та надавши проєкт нового договору. Відповідач, не здійснивши передбачених законом дій щодо відмови (зокрема, не подавши заяву про виключення з реєстру та не ухваливши відповідне рішення на сесії), фактично погодився на поновлення, що підтверджується прямою дією статті 126-1 ЗКУ.

Додатково, поведінка відповідача - формальна відмова без правової підстави, ухвалена з порушенням процедури, є зловживанням правом, що не може бути підтримано судом відповідно до принципів добросовісності, закріплених у статті 3 та 509 ЦКУ. Отже, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого та законного висновку, щодо визнання договору №4 про встановлення земельного сервітуту від 26.02.2020, укладений між ФОП Грудіним Андрієм Вікторовичем та Новосанжарською селищною радою Полтавського району Полтавської області, поновленим на той самий строк (5 років, до 26.02.2030) і на тих самих умовах, зокрема щодо: площі земельної ділянки (0,0042 га, кадастровий номер :30:004:0405); цільового використання (розміщення тимчасової споруди, провадження підприємницької діяльності, благоустрій прилеглої території); розміру плати (3001,25 грн на рік, 8% від нормативної грошової оцінки 37515,66 грн) і підстав для скасування його рішення немає.

Щодо зобов`язання Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області усунути порушення переважного права ФОП Грудіна Андрія Вікторовича, передбаченого пунктом 4.3 договору №4 від 26.02.2020, шляхом укладення додаткової угоди, що підтверджує поновлення договору на тих самих умовах до 26.02.2030.

Апеляційний суд, розглянувши у межах даної справи заявлені позовні вимоги, дійшов висновку про їх часткову обґрунтованість. Зокрема, судом встановлено факт належного реалізування позивачем свого переважного права на поновлення договору про встановлення земельного сервітуту №4 від 26.02.2020 та дотримання всіх передбачених договором і законом умов для такого поновлення. У зв`язку з цим суд визнав правомірною вимогу позивача про зобов`язання визнати договір поновленим.

Водночас колегія суддів не вбачає можливим задовольнити вимогу про зобов`язання Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області усунути порушення переважного права ФОП Грудіна Андрія Вікторовича шляхом укладення додаткової угоди, що підтверджує поновлення договору на тих самих умовах до 26.02.2030. Така вимога, хоча й пов`язана із правом на поновлення договору, за своєю сутністю передбачає зобов`язання органу місцевого самоврядування здійснити певну дію як спосіб відновлення прав, тоді як у цій справі вже реалізовано інший спосіб судового захисту - зобов`язання укласти додаткову угоду.

Формулювання вимоги «усунути порушення шляхом укладення угоди» фактично дублює задоволену судом основну вимогу. Така правова конструкція вказує не на самостійне порушення чи новий об`єкт захисту, а лише на альтернативне формулювання уже вирішеного питання. Таким чином, вимога в частині «усунення порушення переважного права шляхом укладення угоди» не створює нового правового результату і не має самостійного змісту, оскільки повністю поглинається задоволеною вимогою щодо укладення додаткової угоди.

Крім того, суд враховує, що відповідно до статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» повноваження з розпорядження земельними ділянками комунальної власності, у тому числі щодо укладення договорів, є виключною компетенцією відповідної ради, що реалізується на пленарному засіданні шляхом ухвалення колегіального рішення. Суд не може підміняти вольове рішення такого органу в частині встановлення факту порушення або визначення способу усунення порушення через укладення правочину. Укладення додаткової угоди як самостійний правовий акт вимагає наявності волевиявлення обох сторін, а не лише одностороннього примусу з боку суду. Таким чином, зобов`язання відповідача «усунути порушення права» шляхом укладення угоди виходить за межі повноважень суду як органу правосуддя та порушує принципи автономії органів місцевого самоврядування, закріплені у статті 7 Конституції України.

У зв`язку з викладеним, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні зазначеної позовної вимоги як такої, що дублює іншу задоволену вимогу, поглинається нею за змістом, і водночас не може бути реалізована у спосіб, запропонований позивачем.

Разом з тим, скаржник стверджує, що позивач нібито змінив предмет і підстави позову в ході розгляду справи в суді першої інстанції, що, на його думку, порушує вимоги процесуального закону.

Однак детальний аналіз апеляційної скарги та матеріалів справи не підтверджує наявність істотного або неправомірного зміщення процесуальних орієнтирів. Справжній зміст таких тверджень зводиться не до того, що позивач у буквальному сенсі замінив предмет або правову основу позову, а до того, що в ході судового розгляду позивач уточнив свої вимоги через подання заяви про зміну позовних вимог.

Таке уточнення полягало у формулюванні позовної вимоги про визнання договору поновленим та зобов`язання укласти додаткову угоду, що, своєю чергою, не виходить за межі первинної позовної конструкції, яка базувалася на реалізації переважного права користувача земельною ділянкою. Фактично і предмет (поновлення правовідносин на новий строк), і підстава (наявність умови про поновлення в договорі, дотримання позивачем процедурного порядку, відсутність заперечень відповідача) залишилися незмінними, а зміни стосувалися лише уточнення правового способу захисту.

Цивільний процесуальний кодекс України прямо допускає зміну позовних вимог у ході розгляду справи, зокрема через заміну способу захисту, якщо вона не суперечить закону та не порушує права інших осіб. Суд першої інстанції, приймаючи відповідні уточнення, діяв у межах наданої йому процесуальної дискреції, а відповідач не був позбавлений можливості висловити свою правову позицію у відповідь на нову редакцію позову, про що свідчать подані ним документи і реакції в ході слухань.

Отже, твердження скаржника про зміну предмета і підстав позову не підтверджується аналізом справи. Позивач належним чином скористався своїм процесуальним правом на зміну способу захисту, не виходячи за межі правової підстави спору.

Також скаржник зазначає, що договір про встановлення земельного сервітуту, укладений з позивачем, є строковим - на 5 років, а його дія припиняється після завершення визначеного строку відповідно до пункту 6.2 договору та статті 102 Земельного кодексу України. Також пункт 6.4 договору прямо передбачає можливість його припинення в односторонньому порядку саме через закінчення строку дії, що, на думку скаржника, і сталося 26.02.2025. Відповідно, після цієї дати сервітут припинився, а право користування земельною ділянкою - втрачено.

Така позиція апелянта є формалістичною та не враховує взаємозв`язок правових норм, а також розвиток судової практики щодо поновлення строкових договорів за наявності відповідних застережень у договорі. Зокрема, пункт 4.3 договору про встановлення сервітуту №4 від 26.02.2020 прямо встановлює, що після закінчення строку дії сервітуарій має переважне право на поновлення договору на новий строк. Така умова є ключовою і створює механізм поновлення правовідносин, який не можна ігнорувати лише з огляду на факт завершення дії основного строку договору.

Зазначена правова конструкція підкріплюється положеннями статті 126-1 Земельного кодексу України, чинної на момент виникнення спірних правовідносин, яка встановлює, що за наявності в договорі умови про поновлення, і за відсутності заяви однієї зі сторін до дати завершення дії договору про виключення відповідного запису з Державного реєстру речових прав, такий договір вважається поновленим на попередніх умовах і на такий самий строк без необхідності укладення нового письмового правочину.

У справі наявні докази того, що позивач направив письмове повідомлення про поновлення договору за 40 днів до закінчення його дії, що повністю відповідає умовам пункту 4.3 договору. Водночас відповідач до дати 26.02.2025 не подав заяви про виключення відомостей з реєстру, а також не надав жодних обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору, що дає підстави вважати, що дія договору була поновлена автоматично відповідно до вимог статті 126-1 ЗКУ.

Щодо пункту 6.4 договору, який передбачає можливість його припинення в односторонньому порядку у зв`язку із закінченням строку, слід зазначити, що така умова не виключає застосування спеціальної норми статті 126-1 ЗКУ, яка має пріоритет як імперативна норма публічного права. Більше того, пункт 6.4 лише констатує факт завершення строку, але не скасовує можливість поновлення договору за встановленою у договорі процедурою.

Таким чином, посилання скаржника на автоматичне припинення договору не може бути визнане обґрунтованим, оскільки і сам договір, і чинне законодавство передбачають механізм його пролонгації, яким позивач належно скористався. Суд першої інстанції дійшов правильного висновку щодо наявності всіх передумов для поновлення дії сервітуту на новий строк.

Апелянт зазначає, що отримав лист-повідомлення позивача про намір продовжувати строк дії договору лише за 8 днів, до дня закінчення договору, означене є грубим порушенням з боку позивача. До того ж, відповідач у межах встановленого законом строку (25.02.2025) письмово повідомив позивача про відмову в поновленні договору, посилаючись на законні підстави, тому відсутні будь-які підстави вважати, що договір був поновлений автоматично чи мовчазно.

Як вже встановлено судами, ФОП Грудін А.В. 17.01.2025 року направив на адресу Новосанжарської селищної ради лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору сервітуту, додавши проєкт нового договору. Таким чином, повідомлення було направлено за 40 днів до закінчення строку дії договору, що повністю відповідає як умовам пункту 4.3 договору. У справі наявні докази направлення відповідного листа (конверт, опис вкладення).

Твердження апелянта про отримання листа лише за 8 днів до закінчення дії договору (тобто 18.02.2025) не спростовує факт його своєчасного відправлення. Відповідно до правової позиції Верховного Суду, днем направлення листа вважається дата подання його до поштового відправлення, а не дата отримання адресатом. Отже, усі дії позивача щодо реалізації переважного права були здійснені своєчасно та у спосіб, визначений законом і договором.

Згідно з матеріалами справи, відповідач не надав мотивованої відповіді до дати завершення строку дії договору - 26.02.2025, чим фактично допустив мовчазне схвалення поновлення договору. Це цілком узгоджується з положенням статті 126-1 Земельного кодексу України, відповідно до якого у разі відсутності заяви про виключення запису з реєстру речових прав до моменту закінчення договору, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.

Таким чином, сам лише факт отримання листа з порушенням строку вручення, який є об`єктивно залежним від поштової служби, не може бути підставою для відмови в поновленні договору, особливо з огляду на належність дій позивача. Натомість бездіяльність відповідача у мотивовану відповідь на своєчасно подане повідомлення є саме тією юридичною підставою, яка, відповідно до закону, веде до поновлення договору в силу закону.

Враховуючи наведене, апеляційна скарга в цій частині є необґрунтованою і підлягає відхиленню.

Апелянт вказує, що застосування судом аналогії із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачала автоматичне поновлення договору оренди у разі відсутності заперечень є порушенням з боку суду. На думку скаржника, ця норма втратила чинність у зв`язку із внесенням змін до законодавства у 2020 році (Закон №?340-IX «Про протидію рейдерству»), тому її застосування є неправомірним. Більше того, чинна редакція статті 33 не передбачає автоматичного поновлення договору без рішення уповноваженого органу. Таким чином, поновлення сервітуту можливе лише на підставі волевиявлення ради, яке в даному випадку було відсутнє.

Колегія суддів погоджується з доводами апелянта щодо того, що частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, яка передбачала можливість автоматичного поновлення договору оренди землі у разі відсутності заперечень орендодавця, втратила чинність у зв`язку з набранням чинності Законом України №?340-IX від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». Цей закон, що набрав чинності у 2020 році, дійсно скасував механізм мовчазного поновлення оренди на підставі переважного права без укладення додаткового правочину, запровадивши натомість інший підхід до поновлення договорів оренди - через внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав.

Втім, правова оцінка спірних правовідносин у даній справі не ґрунтується на положеннях зазначеної частини статті 33 Закону «Про оренду землі», а натомість - на положеннях самого договору про встановлення земельного сервітуту, зокрема пункту 4.3, а також на статті 126-1 Земельного кодексу України, яка є спеціальною нормою щодо порядку поновлення договорів оренди, сервітуту та інших форм користування земельною ділянкою.

Згідно з пунктом 4.3 договору №4 від 26.02.2020, після завершення строку дії договору сервітуарій має переважне право на поновлення цього договору. Умовою реалізації такого права є своєчасне письмове повідомлення про намір продовжити строк дії договору, що позивачем було виконано. Водночас від відповідача не надійшло жодної мотивованої відмови у визначений договором строк, ані заперечень щодо проєкту договору, ані заяви про виключення запису з Державного реєстру речових прав.

Таким чином, спір у даній справі не стосується питання автоматичного поновлення договору внаслідок дії вже нечинної норми частини шостої статті 33, а стосується правової дії переважного права, передбаченого в самому договорі, і наслідків бездіяльності відповідача при реалізації цього права. Відповідно, відсутність мотивованої відповіді на своєчасне звернення позивача у поєднанні з відсутністю дій з виключення відповідного запису з реєстру є достатніми правовими підставами для визнання договору поновленим на той самий строк і на тих самих умовах згідно зі статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Таким чином, доводи апелянта про порушення судом норм матеріального права у зв`язку із застосуванням частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є формально правильними, проте не впливають на правову оцінку спірних правовідносин, оскільки позовні вимоги обґрунтовано задоволено на підставі інших, чинних та релевантних норм права.

Також апелянт зазначає, що сервітут не є орендою, і суд першої інстанції помилково прирівняв їх правову природу. Право сервітуту не передбачає передачі землі для підприємницької діяльності з можливістю отримання прибутку, на відміну від оренди. Сервітуарій має лише обмежене право користування земельною ділянкою, яке не охоплює комерційне використання або будівництво споруд. Отже, сам факт наявності торгового павільйону та паспорта прив`язки не дає позивачу автоматичного права на продовження дії сервітуту. Додатково зазначено, що інформація про право користування земельною ділянкою була виключена з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отже сервітут юридично припинився. Суд першої інстанції не врахував цей факт, так само як і те, що позивач не мав правових підстав для продовження користування земельною ділянкою після 26.02.2025.

Апеляційний суд погоджується з доводами апелянта про те, що оренда та сервітут за своєю правовою природою є різними інститутами. Оренда передбачає передачу земельної ділянки у строкове платне користування з правом користування нею у повному обсязі, необхідному для здійснення господарської або іншої діяльності. Натомість земельний сервітут є правом обмеженого користування чужою земельною ділянкою для конкретно визначених цілей, що не передбачає передачу володіння, як це має місце в оренді. Таку відмінність закріплено у статтях 98, 99 та 100 Земельного кодексу України, а також у статтях 401- 404 Цивільного кодексу України.

Водночас така концептуальна відмінність не виключає можливості застосування аналогії закону або права у випадках, коли сторони добровільно включили у договір сервітута умови, притаманні саме орендним правовідносинам, зокрема право на поновлення договору, строковість, визначену плату, порядок повідомлення про поновлення, тощо. Договір №4 від 26.02.2020 передбачає переважне право позивача на його поновлення, встановлює конкретний строк дії, плату за користування та порядок листування між сторонами щодо продовження правовідносин.

Саме в рамках сервітутного договору, за згодою сторін, було передбачено право позивача розміщувати торговельний павільйон, що підтверджено не лише змістом договору, а й паспортом прив`язки об`єкта та дозволами на здійснення господарської діяльності. Таким чином, сторони добровільно надали цьому сервітуту елементи, які характерні для фактичного користування ділянкою з метою отримання прибутку, тобто розширили зміст договору у межах, які не суперечили публічному порядку чи закону.

Наявність у договорі пункту 4.3, який передбачає переважне право на поновлення, ще раз підкреслює, що цей сервітут був договором змішаного типу з довгостроковим комерційним елементом, і він підпадає під регулювання положень статті 126-1 ЗК України, яка прямо передбачає механізм поновлення таких договорів у випадку, коли на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомості, що перебувають у власності користувача. Як установлено судом, торговий павільйон перебуває у власності позивача.

Щодо твердження апелянта про припинення речового права через виключення запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, слід зауважити, що така дія можлива лише за ініціативою сторони, яка не погоджується з поновленням договору. Проте, як вбачається з матеріалів справи, до дати завершення дії договору (26.02.2025) ніяких заяв про виключення запису в реєстрі відповідачем не подавалося, а отже автоматично поновлення договору набрало чинності ex lege (в силу закону) згідно з частиною 2 статті 126-1 ЗКУ. Навіть якщо запис був виключений пізніше, після закінчення строку, це вже не має юридичного значення, оскільки право на поновлення реалізоване належним чином позивачем і набуло сили на момент завершення дії попереднього договору.

Таким чином, доводи апелянта в цій частині не змінюють суті правової оцінки справи, а виключення запису з реєстру, без відповідного попередження сторони, не свідчить про належне припинення договору сервітуту.

Також скаржник вказує, що тільки сесія селищної ради уповноважена ухвалювати рішення щодо поновлення або відмови в поновленні земельних правовідносин, а суд не мав повноважень підміняти рішення ради. Прийняте рішення фактично позбавило раду можливості розпоряджатись землею комунальної власності.

Такий висновок скаржника є юридично обґрунтованим і відповідає статті 12 Земельного кодексу України, а також статтям 26 і 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Зазначені норми закріплюють, що вирішення питань, пов`язаних з передачею, поновленням та припиненням права користування земельними ділянками комунальної власності, належить до виключної компетенції ради як колегіального органу. Прийняття таких рішень здійснюється виключно на пленарних засіданнях ради шляхом голосування депутатів.

Разом з тим, суд не підмінює орган місцевого самоврядування у здійсненні його дискреційних повноважень, а лише здійснює перевірку дотримання принципів правомірності, добросовісності та недискримінаційності у діях (або бездіяльності) такого органу, у тому числі щодо реалізації переважного права користувача земельної ділянки, яке прямо передбачено договором і чинним законодавством.

У ситуації, коли відповідна рада, отримавши своєчасне звернення користувача із проєктом поновленого договору, не ухвалила мотивованого рішення у визначений строк або не провела належної процедури погодження, така бездіяльність або ухилення підлягає правовій оцінці суду. Саме у таких випадках і виникає необхідність у визнанні договору поновленим у судовому порядку, що не є втручанням у дискреційні повноваження, а навпаки - гарантією реалізації стороною договору свого передбаченого права.

З огляду на викладене, прийняте рішення суду першої інстанції не позбавляє селищну раду права розпоряджатись землею комунальної власності в цілому, а лише встановлює, що в конкретній ситуації орган не виконав свій обов`язок щодо належної реалізації умов договору і прав сторони. Суд при цьому не створює нове право, а лише констатує, що воно виникло в силу закону та договору, за відсутності заперечень іншої сторони в установленому порядку.

Підсумовуючи вищенаведене, колегія суддів погоджується з обґрунтованістю висновків суду першої інстанції щодо наявності у позивача переважного права на поновлення договору сервітуту, своєчасного повідомлення відповідача про намір скористатися цим правом, а також недобросовісної поведінки відповідача, який не надав мотивованої відповіді та не подав заяву про виключення запису з реєстру до моменту завершення строку дії договору.

Разом з тим, апеляційний суд частково не погоджується з мотивуванням суду першої інстанції в частині застосування аналогії із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка втратила чинність. Колегія суддів підтверджує, що поновлення сервітуту в цій справі відбулося не за аналогією з нормами про оренду, а відповідно до умов самого договору та вимог чинної статті 126-1 Земельного кодексу України.

Також апеляційний суд погоджується з апелянтом щодо того, що оренда та сервітут мають різну правову природу, однак це не спростовує факт правомірності поновлення правовідносин у даній справі, оскільки сторони добровільно включили в договір сервітуту елементи, притаманні орендним договорам. Щодо доводу про повноваження сесії ради, суд зазначає, що він є формально правильним, однак у цьому випадку мова йде не про втручання у дискреційні повноваження ради, а про правову оцінку її бездіяльності, яка призвела до поновлення договору в силу закону.

У зв`язку з цим колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області. Таким чином рішення Господарського суду суду Полтавської області від 14.08.2025 у справі №917/487/25 має бути скасовано в частині зобов`язання Новосанжарську селищну раду Полтавського району Полтавської області усунути порушення переважного права ФОП Грудіна Андрія Вікторовича, передбаченого пунктом 4.3 договору № 4 від 26.02.2020, шляхом укладення додаткової угоди, що підтверджує поновлення договору на тих самих умовах до 26.02.2030. В іншій частині рішення слід залишити без змін.

Керуючись статтями 269, п.1 ч.1 ст. 275, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Полтавської області від 14.08.2025 у справі №917/487/25 скасувати в частині зобов`язання Новосанжарської селищної ради Полтавського району Полтавської області усунути порушення переважного права ФОП Грудіна Андрія Вікторовича, передбаченого пунктом 4.3 договору № 4 від 26.02.2020, шляхом укладення додаткової угоди, що підтверджує поновлення договору на тих самих умовах до 26.02.2030. Ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні вказаної вимоги.

В іншій частині рішення залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки касаційного оскарження передбачено ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 16.10.2025.

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя В.С. Хачатрян

Суддя Р.А. Гетьман