ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

м. Хмельницький

"06" жовтня 2025 р. Справа № 924/596/25

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Кочергіної В.О., при секретарі судового засідання Андрєєву В.І., розглянувши матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Тектоніка" м. Кам`янець-Подільський

до Кам`янець-Подільської міської ради м. Кам`янець-Подільський

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Головного управління Держгеокадастру в Хмельницькій області м. Хмельницький

про внесення змін до Договору оренди землі від 16.08.2017

За участю:

від позивача: Тупов С.В. на підставі Довіреності №2 від 20.06.2025

від відповідача: Кудла І.А. на підставі Виписки з ЄДРЮФГФ

від третьої особи: Варибок Т.В. на підставі Виписки з ЄДРЮФГФ

З оголошенням перерви в судовому засіданні 15.09.2025.

06.10.2025 в судовому засіданні проголошено вступну і резолютивну частини рішення відповідно до ст. 240 ГПК України.

ВСТАНОВИВ:

12.06.2025 на адресу Господарського суду Хмельницької області через службу діловодства надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Тектоніка" м. Кам`янець-Подільський до Кам`янець-Подільської міської ради м. Кам`янець-Подільський про внесення змін до Договору оренди землі від 16.08.2017.

В обгрунтування позовних вимог позивач зазначає про те, що не погоджується з п. 2.3 Договору від 16.08.2017, в якому не зазначено, на підставі чого відповідачем визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка надана в оренду у 2017 році у сумі 4925940,00грн. У позовній заяві, позивач вважає, що відповідачем порушено вимоги Постанови КМУ від 03.03.2024 №220, оскільки на підставі витягу від 19.02.2025 №НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, вартість нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:001:0062 складає 2050362,17грн.

Крім цього, 12.06.2025 до суду позивачем надіслано клопотання (вх.№05-08/1746/25), в якому просить суд витребувати у відповідача технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:001:0062 станом на 16.08.2017 у сумі 4925940,00грн, а також відповідні витяги з рішень сесій Кам`янець-Подільської міської ради, якими вказана технічна документація затверджувалась. У клопотанні позивач зазначає, що звертався до відповідача з адвокатським запитом щодо отримання необхідної інформації, проте чіткої відповіді не отримав.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.06.2025, позовну заяву передано для розгляду судді Кочергіній В.О.

Ухвалою суду від 16.06.2025 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №924/596/25 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі на 11:30год. 15.07.2025. Зобов`язано позивача надати суду для огляду оригінали всіх документів по суті спору, доданих до позовної заяви; обгрунтовану заяву необхідності залучення у справі третьої особи Хмельницької регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" м. Хмельницький із обгрунтуванням яким чином рішення у даній справі може вплинути на права або обов`язки однієї із сторін та зазначенням на якій стороні необхідно залучити зазначену особу.

Цією ж ухвалою клопотання позивача (вх.№05-08/1746/25 від 12.06.2025) про витребування доказів задоволено. Зобов`язано Кам`янець-Подільську міську раду м. Кам`янець-Подільський у строк до 11.07.2025 включно надіслати на адресу суду належним чином завірені копії технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:001:0062 станом на 16.08.2017 у сумі 4925940,00грн, а також відповідних витягів з рішень сесій Кам`янець-Подільської міської ради, яким вказана технічна документація затверджувалась.

30.06.2025 до суду через систему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на позов (вх.№05-22/5062/25) із запереченнями та зазначенням про те, що згідно пункту 2 рішення тридцять восьмої сесії Кам`янець-Подільської міської ради від 01.08.2017 за №78/38 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за адресою вулиця Францисканська, 10 "з" та передачу її в оренду ТзОВ "Тектоніка", передано ТзОВ "Тектоніка" в оренду, терміном на 10 років з дня прийняття рішення, земельну ділянку площею 3725 кв.м (0, 3725 га) за адресою вулиця Францисканська, 10 "з", кадастровий номер земельної ділянки :02:001:0062, для використання під готельний комплекс, з умовою встановлення на частину земельної ділянки 0,0229 га земельного сервітуту право проходу та проїзду на велосипеді, право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху. Відповідно до п. 1.1. договору Орендодавець своїм рішенням від 01.08.2017 року № 78/38 надає, а Орендар приймає в строкове користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, категорія земель землі історико-культурного призначення, яка знаходиться за адресою вулиця Францисканська, 10 "з", м. Кам`янець-Подільський. Згідно із пунктом 2.3. договору визначено, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки на 2017 рік становить 4 925 940,00грн. Загальна сума орендної плати за 2017 рік становить 147778,20грн, що складає 3,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендарем самостійно щорічно без необхідності укладання додаткових угод до договору оренди здійснюється обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку. Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац 2 частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель"). Таким чином, із системного аналізу приписів Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про оцінку земель", Податкового кодексу України слідує висновок, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. В орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Наголошує, що на момент укладення договору оренди землі з кадастровим номером №0:02:001:0062 позивач жодним чином не заперечував проти розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, яка зазначена у договорі оренди землі, що 4925940,00грн. Тому викладені у позові підстави внесення змін до договору відповідач розцінює критично, оскільки зміна нормативної грошової оцінки землі за спірним договором оренди відбулась автоматично та не залежить від вчинення чи невчинення будь-яких дій орендодавцем чи орендарем. Отже, введення нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок автоматично змінює і права та обов`язки сторін договору оренди від 01.08.2022 в частині розміру орендної плати, у тому числі і для відповідача як для орендаря за договором. Окрім того, орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.

07.07.2025 до суду через службу діловодства від відповідача надійшли витребувані документи (згідно супровідного листа вх.№05-22/5227/25), а саме, копія рішення сесії №28/15 від 12.07.2025 та копія технічної документації з нормативно-грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільського.

07.07.2025 до суду через службу діловодства від позивача надійшла відповідь на відзив (вх.№05-22/5233/25) з зазначенням про те, що зважаючи на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 суд першої інстанції може самостійно визначити розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:001:0062, площею 3725кв.м. станом на 01.01.2025. Просить суд задовольнити позовні вимоги.

07.07.2025 від позивача надійшла заява (вх.№05-08/1995/25) про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Хмельницьку регіональну філію Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" м. Хмельницький. В обгрунтування поданої заяви зазначає про те, що зазначена особа є розпорядником інформації, яка міститься у технічній документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:001:0062. Вважає, що саме ця особа може надати обгрунтовані пояснення щодо правильності застосування відповідних значень та коефіцієнтів, які містяться у технічній документації.

15.07.2025 в підготовчому засіданні судом оголошено перерву до 11:00год. 24.07.2025, про що постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.

18.07.2025 представником позивача подано клопотання (вх.№05-08/2108/25) про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів.

23.07.2025 до суду від позивача надійшло клопотання (вх.№05-22/5633/25) про витребування у відповідача та третьої особи додаткових доказів у справі.

24.07.2025 в підготовчому засіданні судом продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів за заявою позивача, про що постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.

Ухвалою суду від 24.07.2025 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Головне управління Держгеокадастру в Хмельницькій області (м. Хмельницький, вул. Інститутська, 4/1, ), а також відкладено підготовче засідання у справі на 12:00год. 14.08.2025. Встановлено учасникам справи строки для подання заяв та клопотань по суті справи.

28.07.2025 відповідачем надіслано докази надсилання на адресу третьої особи відзиву на позов з додатками (згідно супровідного листа вх.№05-22/5761/25).

29.07.2025 позивачем надіслано докази надсилання на адресу третьої особи позовної заяви, відповіді на відзив та відповідних клопотань, які подавались до суду (згідно супровідного листа вх.№05-22/5781/25).

12.08.2025 до суду через систему "Електронний суд" від третьої особи надійшли пояснення у справі (вх.№05-22/6166/25) з запереченням доводів позивача. та зазначенням, що відповідно до статті 15 Закону України "Про оцінку землі" підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Згідно з положеннями статті 23 Закону України "Про оцінку землі" виготовлена технічна документація нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Згідно ст. 20 Закону України "Про оцінку землі" за результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку стосовно окремої земельної ділянки за правилами частини 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Отже, що витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Тобто, витяг складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради. Відповідно до ч. 3 п. 20 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою КМУ від 03.11.2021 р. № 1147, витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.

Таким чином, державний кадастровий реєстратор не здійснює жодних дій щодо формування чи розрахунку нормативної грошової оцінки та не має повноважень впливати на її розмір. Його роль є виключно технічною і полягає у наданні витягу з Державного земельного кадастру про нормативну грошову оцінку земельної ділянки на підставі вже наявних у кадастрі відомостей. Тому, твердження про можливий вплив державного кадастрового реєстратора на порядок визначення або значення нормативної грошової оцінки не відповідають законодавству та фактичним обставинам справи. Витяг складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради. Крім того, Головне правління критично оцінює самостійний розрахунок оцінки земельної ділянки здійсненої позивачем. Вважає, що в даному випадку має бути застосовано принцип пріоритету офіційних даних. Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку землі" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Лише дані з затвердженої технічної документації та виданого компетентним органом витягу можуть використовуватися як правова підстава. Будь-які інші розрахунки не є офіційним підтвердженням і не можуть заміняти витяг. Якщо позивач самостійно виконав розрахунок НГО - це є лише його суб`єктивне твердження, а не офіційний документ, виданий уповноваженим органом. При наявності офіційного витягу з НГО розрахунок позивача, який не збігається з офіційними даними, є недостовірним. Наголошує, що Рішення 15-ї позачергової сесії Кам`янець-Подільської міської ради №28/15 від 12.07.2016 "Про затвердження технічної документації із нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільського" та Технічна документація з нормативної грошової оцінки, розроблена Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст "Діпромісто" є чинними, їх законність не оскаржувалась, у встановленому законом порядку вони не скасовані.

Враховуючи вищевикладене, розрахунок позивача не є офіційним документом, суперечить затвердженій технічній документації та витягу, отже, не може бути прийнятий судом як належний і допустимий доказ. Єдиним належним джерелом інформації про НГО є витяг з технічної документації, затвердженої в установленому законом порядку. На підставі наведеного, вважає, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:001:0062 від 19.02.2025 №НВ-025 виданий державним кадастровим реєстратором Головного управління з дотриманням вимог чинного законодавства.

В підготовчому засіданні 14.08.2025 року постановлено ухвалу з занесенням до протоколу судового засідання про оголошення перерви до 11:00год 27.08.2025 та зобов`язано третю особу до дати наступного засідання надати суду розгорнуту інформацію щодо проведеного обрахунку нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:001:0062 станом на 19.02.2025 у сумі 2050362,17грн з відображенням складових розрахунку. У разі неможливості надати витребувану судом інформацію, зазначити причини такої неможливості.

18.08.2025 до суду від позивача надійшло уточнене клопотання (вх.№05-22/6303/25) про витребування у відповідача та третьої особи додаткових доказів у справі.

26.08.2025 до суду через службу діловодства від третьої особи надійшла письмова інформація у справі (вх.№05-22/6544/25).

27.08.2025 в підготовчому засіданні судом оголошено перерву до 12:00год. 03.09.2025, про що постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.

01.09.2025 до суду від позивача надійшло клопотання (вх.№05-08/2559/25), в якому просить суд надати правову оцінку діям ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області та повторно витребувати у зазначеного органу необхідну інформацію у справі.

Ухвалою суду від 03.09.2025 відмовлено позивачу у задоволенні клопотання (вх.№05-08/2559/25 від 01.09.2025) про витребування доказів, закрито підготовче провадження у справі №924/596/25 та призначено справу до судового розгляду по суті у загальному позовному провадженні на 12:00год. 15.09.2025.

15.09.2025 в судовому засіданні судом оголошено перерву до 11:00год. 06.10.2025, про що постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.

Представник позивача в судовому засіданні 06.10.2025 позовні вимоги підтримав, наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача та третьої особи в судовому засіданні 06.10.2025 проти позову заперечували, просили суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

Дослідивши наявні в справі матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтуються позовні вимоги суд встановив наступне.

16.08.2017 між Кам`янець-Подільською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Тектоника" укладено договір оренди землі.

Відповідно до п. 1.1 Договору, Орендодавець своїм рішенням від 01.08.2017 №78/38 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, категорія земель - землі історично-культурного призначення, яка знаходиться за адресою м. Кам`янець-Подільський, вул. Францисканська, 10 "з".

Відповідно до п. 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3725,0кв.м.

Пунктами 2.3 Договору, визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2017рік становить 4925940,00грн.

Кадастровий номер земельної ділянки 0:02:001:0062 (п.2.4 договору).

Згідно з п. 3.1 Договору, Договір укладено на десять років, з дня прийняття рішення, тобто до 01.08.2027.

У пункті 4.2 Договору визначено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів україни формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Загальна сума орендної плати за 2017 рік становить 147778,20грн, що складає 3,0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Орендарем самостійно щорічно без необхідності укладення додаткових угод до договору оренди здійснюється обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку.

Відповідно до п. 4.4 Договору, розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних poзмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін i тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п. 6.1 Договору, об`єкт оренди за договором землі вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди та підписання акту приймання-передачі.

Відповідно до п.8.1 договору на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб - на частину земельної ділянки площею 0,0229га встановлено земельний сервітут - право проходу та проїзду на велосипеді, право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху (відображено на кадастровому плані який є невід`ємною частиною Договору оренди).

У п. 12.1 Договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У paзі недосягнення згоди щодо змін умов договору cпip розв`язується у судовому порядку.

Договір підписано представниками сторін та скріплений відтиском печаток сторін.

Додатком №1 до Договору, є розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку, згідно якого, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3725,0кв.м., за адресою: м. Кам`янець-Подільський, вул. Францисканська, 10 "з", станом на 16.08.2017 становить 4925940,00грн, розмір орендної плати за вказану ділянку становить 147778,20грн (3% від нормативної оцінки).

Матеріали справи не містять доказів в підтвердження розірвання або визнання недійсним Договору оренди землі від 16.08.2017.

Відповідно до наявного в матеріалах справи Витягу №НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 19.02.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:001:0062 складає 2050362,17грн.

Згідно з наявною в матеріалах справи Службової записки Кам`янець-Подільської міської ради нормативно грошова оцінка земельних ділянок становила в 2019 році - 4925940,00грн; в 2020 році-4925940,00грн; в 2021 році - 4925940,00грн; в 2022 році-5418573,44грн; в 2023 році-1742418,04грн; в 2024 році-1830773,31грн; в 2025 році-2050362,17грн.

12.07.2016 15 (позачерговою) сесією Кам`янець-Подільської міської ради VII скликання прийнято рішення №28/15 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільського.

В матеріалах справи наявна Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільського (2016 рік).

Позивачем до матеріалів справи долучено належним чином завірені копії: Статуту ТОВ "Тектоніка" (нова редакція, 2025 рік), затвердженого Протоколом загальних зборів учасників ТОВ "Тектоніка" №1 від 05.03.2025; Протоколу загальних зборів учасників ТОВ "Тектоніка" від 05.03.2025; Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 29.05.2025; Листа ГУ ДПС у Хмельницькій області від 03.06.2025, адресований позивачу (із долученим розрахунком нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 0:02:001:0062).

У долученому до справи позивачем листі Кам`янець-Подільської міської ради від 06.03.2025 №47 зазначено, що згідно "Автоматизованого комплексу обліку орендної плати за землю" нарахування орендної плати за землю у картці особового рахунку ТзОВ "Тектоніка" складають: 2018рік: НГО 4925940грн х 2,4% = 118222,56грн; 2019рік: НГО 4925940грн х 2,7% = 133000,38грн; 2020рік: НГО 4925940грн х 3% = 135463,35грн (зі звільненням щодо сплати орендної плати у відповідності до норм Закону України №540-ІХ від 30.03.2020 за березень 2020); 2021рік: НГО 4925940грн х 3% = 147778,20грн; 2022рік: НГО 5418573,44грн х 3% = 162557,20грн; 2023рік: НГО 1742418,04грн х 3% = 52272,54грн; 2024рік: НГО 1830773,31грн х 3% = 54923,20грн. Загальна сума заборгованості за 2018-2024 роки складає 796233,54грн.

Відповідно до службової записки Фінансового управління Кам`янець-Подільської міської ради від 25.06.2025 відділом надавалась у списках платників орендної плати за землю на ГУ ДПС за 2019-2025роки: 2019рік - 4925940грн; 2020рік - 4925940грн; 2021рік - 4925940грн; 2022рік - 5418573,44грн; 2023рік - 1742418,04грн; 2024рік - 1830773,31грн; 2025рік - 2050362,17грн.

Згідно службової записки фінансового управління Кам`янець-Подільської міської ради від 25.06.2025 нарахування орендної плати ТзОВ "Тектоніка" складають: 2019рік: НГО 4925940грн х 2,7% = 133000,38грн; 2020рік: НГО 4925940грн х 3% = 135463,35грн (зі звільненням щодо сплати орендної плати у відповідності до норм Закону України №540-ІХ від 30.03.2020 за березень 2020); 2021рік: НГО 4925940грн х 3% = 147778,20грн; 2022рік: НГО 5418573,44грн х 3% = 162557,20грн; 2023рік: НГО 1742418,04грн х 3% = 52272,54грн; 2024рік: НГО 1830773,31грн х 3% = 54923,20грн; 2025рік: НГО 2050361,17грн х 3% = 61510,87грн. Загальна сума заборгованості за період з 01.01.2019по 31.05.2025 роки складає 530601,12грн.

Позивач звернувся з позовом до суду про внесення змін до договору оренди землі шляхом викладення п.2.3 договору у редакції: "Відповідно до Методики нормативно-грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021р. №1147 нормативна грошова оцінка земельної ділянки під кадастровим номером 0:02:001:0062 площею 3725кв.м, складає 130740,21грн." та абзацу 2 п.4.2 договору в редакції: "загальна сума орендної плати складає 3922,21грн., що становить 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки".

Враховуючи вищевикладене, повно, всебічно і об`єктивно дослідивши матеріали та обставини справи, оцінивши надані сторонами докази по суті спору, їх належність, допустимість, достовірність кожного окремо, судом береться до уваги таке.

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Правочином, згідно частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України, є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правовідносини, що склались між сторонами є правовідносинами з оренди землі.

За приписами статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Згідно зі статтями 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.

Відповідно до стаття 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом положень частин 1, 2 статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що платою за землю є обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17).

Відповідно до статті 201 Земельного кодексу України грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок визначений статтею 18 Закону України "Про оцінку земель".

Так, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Заходи, передбачені затвердженою в установленому порядку документацією із землеустрою, є обов`язковими для виконання органами державної влади та органами місцевого самоврядування, власниками землі, землекористувачами, у тому числі орендарями (стаття 20 Закону України "Про оцінку земель").

Стандартом СОУ ДКЗР 2:2009 "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" передбачені три складові технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів: пояснювальна записка, графічні матеріали, додатки.

Як стверджується з матеріалів справи технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільский, розроблена у 2016році Державним підприємством "Український державний науково-дослідний інститут проектування міст "ДІПРОМІСТО" імені Ю.М.Білоконя. Серед додатків до технічної документації містяться вихідні дані, надані замовником їх розробки Кам`янець-Подільською міською радою.

Згідно з частиною 1 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільский, розроблена у 2016році, затверджена рішенням №28/15 від 12.07.2016 п`ятнадцятої (позачергової) сесії Кам`янець-Подільської міської ради VII скликання.

Частинами 1, 2, 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

У частині 12 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування, які відповідно до закону є регуляторними актами, розробляються, розглядаються, приймаються та оприлюднюються у порядку, встановленому Законом України "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності".

Відповідно до частини 1 статті 1 Закону України "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності" регуляторний акт - це прийнятий уповноваженим регуляторним органом нормативно-правовий акт, який або окремі положення якого спрямовані на правове регулювання господарських відносин, а також адміністративних відносин між регуляторними органами або іншими органами державної влади та суб`єктами господарювання.

Аналіз вищенаведених положень законодавства дає підстави для висновку, що затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів належить до повноважень відповідної сільської, селищної, міської ради, а дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з такої технічної документації. При цьому рішення відповідної ради є обов`язковим до виконання всіма суб`єктами земельних відносин на відповідній території.

Правові позиції викладені у постановах Верховного Суду у справі №807/125/18 від 02.02.2023, від 08.02.2021 у справі №806/1488/16.

У наведених постановах Верховний Суд виснував, що особа, яка не погоджується із нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, яка затверджена рішенням ради наділена правом оскарження рішення міськради, яким затверджено технічну документацію щодо нормативної грошової оцінки землі.

Наведене узгоджується і з правовим висновком, висловленим Верховним Судом у постанові від 12.11.2018 у справі № 814/789/17.

У постанові Верховного Суду у справі №807/125/18 від 02.02.2023 також зазначено, що сама технічна документація про грошову оцінку землі не є рішенням суб`єкта владних повноважень в розумінні положень КАС України, оскільки не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб. Дії відповідача, які полягають у наданні вихідних даних для розробки технічної документації, є частиною процесу реалізації повноважень, наданих міській раді чинним законодавством. Результатом реалізації цих повноважень є затвердження відповідною сільською, селищною, міською радою виготовленої технічної документації нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів, яке і породжує юридичні наслідки.

Судом враховується, що рішення Кам`янець-Подільської міської ради №28/15 від 12.07.2016, яким затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільського (2016) на час розгляду справи є чинним, і відповідно породжує юридичні наслідки.

Щодо доводів позивача про відсутність відомостей щодо коефіцієнтів застосованих під час визначення нормативно-грошової оцінки спірної земельної ділянки, суд зазначає, що постановою Кабінету Міністрів України від 01.07.2022 № 753 "Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок", яка набрала чинності 06.07.2022, передбачено, що витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру (далі ДЗК).

У разі відсутності в ДЗК відомостей про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що унеможливлює автоматичну видачу витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок із використанням програмного забезпечення ДЗК, такий витяг оформляється протягом трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви із наявної технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за підписом працівника відповідного територіального органу Держгеокадастру, до посадових обов`язків якого належить надання зазначених витягів.

У разі подання заяви в електронній формі витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок або мотивована відмова в наданні такого витягу видається в електронній формі за допомогою технічних засобів електронних комунікацій із накладенням кваліфікованого електронного підпису, а за бажанням заявника може також надаватися в паперовій формі.

При цьому функціонал автоматичного формування витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель населених пунктів дозволяє розрахувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок населених пунктів з використанням програмного забезпечення ДЗК за умови внесення до ДЗК відомостей про оцінку таких населених пунктів. Нормативна грошова оцінка розраховується автоматично на дату формування витягу.

Згідно наявного матеріалах справи витягу №НВ-025 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 0:02:001:0062, нормативно грошова оцінка земельної ділянки складає 2050362,17грн., дата формування витягу 19.02.2025.

Суд звертає увагу, що згідно інформації наданої представником третьої особи - Головного управління Держгеокадастру в Хмельницькій області, витяг від 19.02.2025 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 0:02:001:0062 сформовано автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру до якого внесено відомості - технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільського (2016 рік). При цьому працівники Державного земельного кадастру не можуть вручну змінювати коефіцієнти, які застосовуються під час розрахунку нормативно-грошової оцінки.

Щодо доводів позивача про те, що під час розрахунку нормативно-грошової оцінки земельної ділянки не застосовано Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджену Постановою Кабінету Міністрів України №1147 від 03.11.2021, суд зазначає, що відповідно до п.4 Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок" №1147 від 03.11.2021 установлено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Матеріали справи не містять доказів щодо прийняття Кам`янець-Подільською міською радою іншого (новішого) рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільського, ніж те, яке наявне в матеріалах справи, а саме рішення №28/15 від 12.07.2016, прийняте п`ятнадцятою (позачерговою) сесією Кам`янець-Подільської міської ради VII скликання, якою затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільский (2016).

Враховуючи наведені обставини та зважаючи на приписи п.4 Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок" №1147 від 03.11.2021 суд доходить висновку, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янець-Подільський (2016), затверджена рішенням Кам`янець-Подільської міської ради №28/15 від 12.07.2016 є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Зважаючи на встановлені під час розгляду справи обставини, враховуючи приписи частини п`ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель", для визначення розміру орендної плати спірної земельної ділянки застосовується технічна документація з нормативно грошової оцінки земельної ділянки, затверджена рішенням Кам`янець-Подільської міської ради №28/15 від 12.07.2016.

Як стверджується з матеріалів справи, зокрема, службової записки фінансового управління Кам`янець-Подільської міської ради від 25.06.2025 нарахування орендної плати ТзОВ "Тектоніка" складають: 2019рік: НГО 4925940грн х 2,7% = 133000,38грн; 2020рік: НГО 4925940грн х 3% = 135463,35грн (зі звільненням щодо сплати орендної плати у відповідності до норм Закону України №540-ІХ від 30.03.2020 за березень 2020); 2021рік: НГО 4925940грн х 3% = 147778,20грн; 2022рік: НГО 5418573,44грн х 3% = 162557,20грн; 2023рік: НГО 1742418,04грн х 3% = 52272,54грн; 2024рік: НГО 1830773,31грн х 3% = 54923,20грн; 2025рік: НГО 2050361,17грн х 3% = 61510,87грн.

Отже, нарахування орендної плати за 2025 рік проводиться із нормативно грошової оцінки в сумі 2050361,17грн, яка не суперечить, а повністю відповідає наявному в матеріалах справи витягу №НВ-025 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 0:02:001:0062.

Щодо обраного позивачем способу захисту шляхом внесення змін до договору оренди суд зазначає, що договір оренди землі є різновидом цивільно-правового договору оренди/найму, який врегульовано нормами ЦК України та іншими актами законодавства, що мають більш імперативний характер, пов`язаний із особливістю права державної /комунальної власності на це нерухоме майно.

Нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

ВП ВС зазначено, що НГО землі встановлюється шляхом затвердження місцевою радою техдокументації, що унеможливлює її визначення положеннями договору між місцевою радою та суб`єктом господарювання, яким орендується земля, до того ж з урахуванням імперативних норм Закону про оренду землі і ПК України випливає, що застосування нового розміру НГО землі автоматично зумовлює зміну прав та обов`язків сторін в частині зміни розміру орендної плати, визначеному відсотковому співвідношенні до затвердженої нової НГО землі.

ВП ВС в постанові від 05.06.2024 р. (справа за № 914/2848/22) конкретизовано власний висновок, який міститься в постанові від 09.11.2021 р. (справа за № 635/4233/19), що зміна НГО землі є підставою для перегляду (зміни) орендної плати, оскільки застосування нової (зміненої) НГО землі зумовлює автоматичну зміну прав і обов`язків сторін договору оренди щодо визначення розміру орендної плати та її сплати з урахуванням нової (зміненої) НГО землі, що не є наслідком виникнення обов`язку в сторін вносити зміни до договору, оскільки обов`язок із сплати орендної плати у зміненому розмірі виникає в орендаря з початку застосування нової (зміненої) НГО землі.

З урахуванням наведеного суд доходить висновку, що положення договору, у яких зазначено розмір нормативно-грошової оцінки (та відповідно й розмір орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки), мають довідковий характер і містять лише інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору. Цей пункт договору не впливає на подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом.

Тому внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не спричиняє виникнення, зміну або припинення прав сторін за договором. Отже, задоволення позовної вимоги про внесення таких змін до договору не призведе до захисту прав чи інтересів позивача; тож така позовна вимога не відповідає критеріям належного (ефективного) способу захисту прав.

Неналежність обраного позивачем способу захисту порушеного права, є окремою самостійною підставою для відмови в задоволенні позову, що зазначено у ряді постанов ВП ВС від 01.03.2023 р. (справа за № 522/22473/15-ц), від 04.07.2023 р. (справа за № 373/626/17) та від 10.04.2024 р. (справа № 496/1059/18).

Враховуючи вищевикладене в сукупності суд вважає позовні вимоги необґрунтованими , не доведеними та такими, що не підлягають задоволенню.

Частинами 1-2 статті 74 ГПК України унормовано, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Відповідно до ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до частин 1-3 ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Суд зазначає, що у викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16.

Відтак, з урахуванням наведеного та встановлених під час розгляду справи обставин, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову по причині необґрунтованості та непідтвердженості заявлених позовних вимог, відсутності порушеного права позивача, з огляду на що, у позові необхідно відмовити.

У зв`язку із відмовою у позові, витрати по оплаті судового збору покладаються на позивача відповідно до ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 2, 12, 20, 24, 73, 74, 75, 129, 232, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Тектоніка" м. Кам`янець-Подільський до Кам`янець-Подільської міської ради м. Кам`янець-Подільський, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Головного управління Держгеокадастру в Хмельницькій області м. Хмельницький про внесення змін до Договору оренди землі від 16.08.2017 відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Північно-західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено протягом 10 робочих днів та підписано 20.10.2025.

Суддя В.О. Кочергіна

Виготовлено 4 примірники:

1-до справи (в паперовому екз.),

2-позивачу (до електронного кабінету),

3-відповідачу (до електронного кабінету),

4-третій особі ГУ Держгеокадастру в Хмельницькій області (на електронну адресу ).