П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 жовтня 2025 року

м. Київ

cправа № 907/882/22

провадження № 12-23гс25

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідача Пількова К. М.,

суддів Банаська О. О., Булейко О. Л., Воробйової І. А., Губської О. А., Дашутіна І. В., Кишакевича Л. Ю., Короля В. В., Кравченка С. І., Мазура М. В., Мартєва С. Ю., Погрібного С. О., Стефанів Н. С., Стрелець Т. Г., Ступак О. В., Ткача І. В., Уркевича В. Ю., Шевцової Н. В.

розглянула в письмовому провадженні касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Грицик Лариси Олексіївни (далі - ФОП Грицик Л. О.)

на рішення Господарського суду Закарпатської області від 03.03.2023 (суддя Пригуза П. Д.)

та постанову Західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 (головуючий суддя Матущак О. І., судді Кравчук Н. М., Скрипчук О. С.)

у справі за позовом Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (далі - Департамент)

до ФОП Грицик Л. О.

про стягнення 279 829,39 грн.

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У листопаді 2022 року Департамент звернувся до Господарського суду Закарпатської області з позовом до ФОП Грицик Л. О. про стягнення 279 829,39 грн заборгованості з орендної плати за договором від 18.02.2014 № 1691/1 (далі - Договір) оренди земельної ділянки площею 1,2617 га, яка знаходиться в м. Ужгороді на вул. Електрозаводській, 35, кадастровий номер :34:001:0228 (далі - Земельна ділянка).

1.2. Позов мотивовано неналежним виконанням ФОП Грицик Л. О. з 01.01.2020 до 31.12.2020 (включно) зобов`язань зі сплати орендної плати за Договором з урахуванням додаткової угоди від 30.10.2018 (далі - Додаткова угода).

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Господарський суд Закарпатської області рішенням від 03.03.2023, яке Західний апеляційний господарський суд своєю постановою від 24.10.2024 залишив без змін, задовольнив позов повністю та стягнув з ФОП Грицик Л. О. на користь Департаменту 279 829,39 грн заборгованості за Договором за період січень - грудень 2020 року.

2.2. Судові рішення мотивовані, зокрема, тим, що сторони підписали новий договір про продовження орендних відносин, що має назву «Додаткова угода до договору оренди землі від 18.02.2014 року № 1691/1. Договір оренди землі в новій редакції» (т. 1, а. с. 11-16), яким визначено той самий об`єкт оренди - Земельну ділянку (пункти 1, 2); враховано нову нормативну грошову оцінку станом вересень 2018 року, яка становить 13 859 395,99 грн (пункт 5); визначено строк дії договору з 25.10.2018 до 30.10.2023 (пункти 8, 40); орендну плату на рік встановлено в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі в сумі 415 781,88 грн (пункт 10); встановлено, що орендна плата вноситься щомісяця у розмірі 34 648,49 грн (пункт 11). Чинність Додаткової угоди та її умов підтверджено рішенням суду в господарській справі № 907/12/19, яке набрало законної сили.

Суди вказали на необхідність розмежування моменту укладення договору оренди землі (момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання договору), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і моменту виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Суд першої інстанції виснував, що договір оренди землі набирає чинності не з моменту державної реєстрації права оренди, а з моменту підписання договору. Це означає, що з моменту підписання договору оренди земельної ділянки та отримання її за актом приймання-передачі в орендаря виникає юридичний обов`язок платити орендну плату за використання землі.

Також суд першої інстанції зауважив, що зареєстроване за Додатковою угодою право оренди поновлене (продовжене) з 25.10.2018 до 30.10.2023, отже, це право оренди, яке виникло і зареєстроване 17.03.2014, не переривалося та за чинним Договором продовжене до 30.10.2023.

Водночас суд першої інстанції встановив, що у спірний період із січня до грудня 2020 року ФОП Грицик Л. О. використовувала Земельну ділянку та сплачувала орендну плату в розмірі, встановленому Договором у редакції до 24.10.2018 (8442 грн на місяць), тоді як мала сплачувати в розмірі, визначеному пунктом 11 Додаткової угоди (34 648,49 грн).

Суд апеляційної інстанції вважав безпідставними доводи ФОП Грицик Л. О. про те, що в неї не виникло обов`язку зі сплати орендної плати, адже не було проведено державної реєстрації Договору в новій редакції, як того вимагало чинне законодавство. Відхиляючи ці доводи, апеляційний суд посилався, на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22, за якими якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

Разом з цим апеляційний суд звернув увагу на те, що в пункті 40 Додаткової угоди сторони погодили, що орендар зобов`язаний сплатити плату за фактичне використання землі у період від 25.10.2018 до моменту державної реєстрації права оренди, що підтверджує погодження відповідачкою розміру орендної плати, а також періоду сплати до державної реєстрації права оренди.

Також апеляційний суд вважав необґрунтованими доводи відповідачки про те, що орендну плату у розмірі 34 648,49 грн слід сплачувати з дня ухвалення Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду (далі - КГС ВС) постанови від 18.11.2021 у справі № 907/12/19. У цій постанові КГС ВС констатував, що між сторонами існують договірні правовідносини оренди землі, які виникли у зв`язку з укладенням відповідного правочину в редакції Додаткової угоди шляхом погодження його істотних умов (зокрема, строку дії, розміру орендної плати на рік та на місяць), у тому числі з урахуванням протоколу розбіжностей. У вказаній справі спір стосувався лише пунктів 14 та 30 Додаткової угоди, тоді як усі інші умови були узгоджені сторонами та набрали чинності 30.10.2018.

Крім того, суд апеляційної інстанції вважав необґрунтованими покликання ФОП Грицик Л. О. на те, що суд першої інстанції не врахував її доводів про невідповідність вимогам чинного законодавства нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, оскільки рішення Ужгородської міської ради (далі - Рада) від 14.07.2014 № 1398 «Про затвердження технічної документації по нормативній грошовій оцінці земель населеного пункту міста Ужгорода Ужгородської міської ради» (далі - Рішення № 1398) є чинним, не визнаним у встановленому порядку незаконними чи недійсним. У разі прийняття рішення суду про визнання незаконним та скасування Рішення № 1398, зокрема в частині нормативної грошової оцінки Земельної ділянки, вказані обставини можуть стати підставою для перегляду рішення у цій справі за нововиявленими обставинами.

Апеляційний суд не взяв до уваги доводи ФОП Грицик Л. О. про те, що у 2021 році вона відчужила об`єкти нерухомості, які знаходилися на Земельній ділянці, адже заборгованість з орендної плати виникла у 2020 році.

Окрім цього, суд апеляційної інстанції врахував, що за розрахунком заборгованості з орендної плати (т. 1, а. с. 9) орендодавець не нараховував ФОП Грицик Л. О. орендну плату за березень 2020 року у зв`язку з карантином, що спростовує протилежні доводи відповідачки, які вона висловлювала з посиланням на положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)».

Апеляційний суд залишив без розгляду три клопотання відповідачки про долучення доказів, оскільки частина з них не існувала на момент прийняття оскаржуваного рішення у справі, а інша частина не стосується обставин, які входять до предмета доказування або підтверджують обставини, що виникли після періоду, за який позивач просить стягнути заборгованість; не заявлено клопотання про поновлення строку на подання доказів.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. У листопаді 2024 року ФОП Грицик Л. О. (далі також Скаржниця) звернулась до КГС ВС з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Закарпатської області від 03.03.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

4. Доводи Скаржниці, викладені в касаційній скарзі

4.1. Скаржниця зазначає, що суди неправильно застосували статті 18, 20 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV), статтю 125 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 640, 653, 654 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 2, 3 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV), підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, підпункт 270.1.1 пункту 270.1 статті 270, пункт 288.1 статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України) без урахування висновків про їх застосування, викладених у постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду (далі - КАС ВС) від 28.03.2024 у справі № 160/240/23 та від 19.01.2023 у справі № 803/806/17, оскільки за встановлених обставин відсутності державної реєстрації Додаткової угоди та реєстрації самого права оренди вважали правомірним нарахування ФОП Грицик Л. О. зобов`язання з орендної плати за землю виходячи з умов, визначених Додатковою угодою, дані про яку не внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр).

4.2. Також Скаржниця вважає, що суди неправильно застосували пункт 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV, статтю 125 ЗК України, частину шосту статті 33 Закону № 161-XIV без урахування висновків щодо їх застосування, викладених у пункті 41 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, оскільки вважали пролонгацію орендних правовідносин автоматичною.

4.3. На думку Скаржниці, суди неправильно застосували статтю 21 Закону № 161-XIV без урахування висновків палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС, викладених у постанові від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19, оскільки допустили одночасно подвійну індексацію орендної плати та індексацію нормативної грошової оцінки, а також не взяли до уваги, що державній реєстрації підлягає виникнення речового права оренди земельної ділянки та його строк.

4.4. Скаржниця вказує, що у заявах по суті справи (відзиві на позов, запереченні на відповідь на відзив) вона посилалась на незаконність нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, затвердженої Рішенням № 1398, яка є підставою для обчислення заборгованості з орендної плати за спірний період, та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 19.09.2018 № 1209/0/192-18 (далі - Витяг), а також долучала до своїх заяв відповідні докази на підтвердження зазначених обставин.

З посиланням на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, та висновки КАС ВС, викладені у постановах від 12.11.2018 у справі № 814/789/12, від 10.09.2020 у справі № 817/1793/17 та від 30.09.2020 у справі № 817/1779/17, Скаржниця стверджує, що доданий до матеріалів справи Витяг є одним із доказів, який підлягає оцінці судом за правилами статті 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України). Тому відповідність наведених у Витягу локальних коефіцієнтів є предметом дослідження у цій справі, з урахуванням правильності / неправильності встановлення яких суди повинні були перевірити обґрунтованість сум, нарахованих позивачем до стягнення.

Однак суд першої інстанції безпідставно відмовився перевірити зазначені доводи ФОП Грицик Л. О. та не надав оцінки поданим нею доказам відсутності на час виникнення спірних правовідносин затвердженої у встановленому порядку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відсутності позитивного висновку державної експертизи землевпорядної документації до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода та незаконності розміру орендної плати у зв`язку з неправильним застосуванням локальних коефіцієнтів у Витязі.

Апеляційний суд указаних порушень суду першої інстанції не виправив і всупереч висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду від 04.04.2024 у справі № 320/2796/23, від 01.03.2024 у справі № 910/17615/20 та від 09.06.2022 у справі № 520/2098/19, зазначив, зокрема, що визнання незаконним та скасування в судовому порядку Рішення № 1398 може стати підставою для перегляду рішення у цій справі за нововиявленими обставинами.

4.5. Окрім цього, Скаржниця зазначає, що суд апеляційної інстанції ухвалою від 26.09.2024 необґрунтовано відхилив та не дослідив при розгляді справи докази, подані разом з клопотанням від 02.04.2024, а інші її клопотання про приєднання та дослідження доказів від 06.05.2024 та 07.05.2024, які надійшли до суду 09.05.2024, апеляційний суд у судовому засіданні не розглядав узагалі та не досліджував додані до них докази, тобто не вирішив ці клопотання у порядку, передбаченому статтею 269 ГПК України, що суперечить висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах від 02.10.2019 у справі № 916/2421/18 та від 12.01.2022 у справі № 234/11607/20.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

5.1. У визначений КГС ВС строк відзив на касаційну скаргу від Департаменту не надійшов.

5.2. 05.02.2025 до КГС ВС надійшло клопотання ФОП Грицик Л. О., в якому вона покликалась, зокрема, на передбачене статтею 42 ГПК України право учасника процесу подавати заяви та клопотання, надавати пояснення суду, наводити свої доводи, міркування щодо питань, які виникають під час судового розгляду, та просила врахувати висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені після подання касаційної скарги у постанові від 18.12.2024 у справі № 907/825/22, які, на думку Скаржниці, свідчать, що Департамент не має самостійного права вимоги, а може лише представляти Раду (подавати позов від її імені), оскільки він не є стороною Договору та, відповідно, стороною матеріально-правових відносин, з яких виник цей спір.

5.3. 14.02.2025 до КГС ВС надійшли письмові пояснення Департаменту, в яких він заперечує проти тверджень Скаржниці щодо відсутності у нього права на подання позову у цій справі, а також просить відмовити у задоволенні касаційної скарги.

5.4. У зв`язку із цим Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що відповідно до частини першої статті 298 ГПК України особа, яка подала касаційну скаргу, має право доповнити чи змінити її протягом строку на касаційне оскарження, а згідно із частиною першою статті 295 цього Кодексу учасники справи мають право подати до суду касаційної інстанції відзив на касаційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом касаційної інстанції в ухвалі про відкриття касаційного провадження.

5.5. Стосовно права сторони подати письмові пояснення Велика Палата Верховного Суду зауважує, що відповідно до частини першої статті 161 ГПК України при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. Згідно із частиною п`ятою цієї статті суд може дозволити учаснику справи подати додаткові пояснення щодо окремого питання, яке виникло при розгляді справи, якщо визнає це необхідним.

5.6. Суд касаційної інстанції не визнавав необхідним одержати від учасників додаткові письмові пояснення стосовно окремих питань, зокрема щодо врахування висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 18.12.2024 у справі № 907/825/22. У письмовому провадженні сторони наводять свої доводи, пояснення та міркування у заявах по суті справи, передбачених для стадії касаційного оскарження (касаційній скарзі та відзиві на неї). Водночас за принципом jura novit curia («суд знає закони») Велика Палата Верховного Суду обізнана з власною практикою застосування норм права та самостійно здійснює правову кваліфікацію спірних правовідносин безвідносно до посилань учасників справи.

5.7. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду відповідно до частини другої статті 118 ГПК України залишає без розгляду клопотання ФОП Грицик Л. О. та пояснення Департаменту як заяви по суті справи, що подані поза межами встановлених строків.

6. Розгляд справи Верховним Судом

6.1. Ухвалами від 16.12.2024 та від 19.12.2024 КГС ВС відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Грицик Л. О., призначив розгляд справи у письмовому провадженні та зупинив виконання оскаржених судових рішень до закінчення перегляду в касаційному порядку, а ухвалою від 19.03.2025 на підставі частини третьої статті 302 ГПК України передав цю справу разом з касаційною скаргою на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважає за необхідне відступити від висновків КАС ВС, викладених у постановах від 19.01.2023 у справі № 803/806/17 та від 28.03.2024 у справі № 160/240/23, щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013.

6.2. Мотивуючи ухвалу про передачу справи, колегія суддів указує на те, що КАС ВС та КГС ВС сформували принципово різні підходи до застосування норм матеріального права щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013.

Так, у постанові від 28.03.2024 у справі № 160/240/23, на яку посилається Скаржниця як на підставу касаційного оскарження, вирішуючи питання правомірності нарахування податкового зобов`язання з орендної плати за землю, КАС ВС здійснив аналіз, зокрема, статей 18 і 20 Закону № 161-XIV, статті 125 ЗК України, статей 640, 653, 654 ЦК України та виснував, що додаткова угода від 17.01.2022 до договору оренди землі від 02.09.2014 підлягала державній реєстрації, як і договір оренди земельної ділянки. За встановлених у судовому процесі обставин відсутності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникли права та обов`язки, які нею визначені.

Аналогічна правова позиція викладена і в постанові КАС ВС від 19.01.2023 у справі № 803/806/17 щодо додаткової угоди від 25.12.2015 до договору оренди землі від 25.10.2013, на яку також посилається Скаржниця як на підставу касаційного оскарження.

Водночас у постанові від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19 палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС виснувала, що державній реєстрації підлягає лише саме виникнення речового права (права оренди земельної ділянки) та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема розмір орендної плати.

Колегія суддів КГС ВС не погоджується з наведеними вище висновками КАС ВС та звертає увагу на те, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1878-VI), яким з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено положення щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону № 161-XIV - статті 18 та 20 про обов`язкову державну реєстрацію договорів оренди землі, а тому починаючи з 01.01.2013 державній реєстрації підлягало саме право оренди, яке виникає на підставі договору оренди земельної ділянки.

6.3. Ухвалою від 07.05.2025 Велика Палата Верховного Суду прийняла та призначила до розгляду цю справу в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

7. Установлені судами обставини

7.1. 18.02.2014 Департамент та ФОП Грицик Л. О. уклали Договір оренди Земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Строк дії Договору встановлено до 24.10.2018 (т. 1, а. с. 59-64).

7.2. За відомостями Реєстру Земельна ділянка зареєстрована за номером 01 та є комунальною власністю територіальної громади міста Ужгорода (т. 1, а. с. 130-132).

7.3. 17.03.2014 за Грицик Л. О. зареєстровано право оренди Земельної ділянки строком дії до 24.10.2018.

7.4. 30.10.2018 рішенням Ради № 1354 «Про поновлення дії договорів оренди земельних ділянок» строк дії Договору для ФОП Грицик Л. О. поновлено на 5 років, встановлено новий строк оренди землі - з 25.10.2018 до 30.10.2023, про що зазначено в абзаці третьому пункту 40 Додаткової угоди (т. 1, а. с. 11-23).

7.5. Сторони підписали Додаткову угоду від 30.10.2018 про продовження орендних відносин, якою визначено той же об`єкт оренди - Земельну ділянку (пункти 1, 2); враховано нову нормативну грошову оцінку Земельної ділянки станом вересень 2018 року, яка становить 13 859 395,99 грн (пункт 5); визначено строк дії договору з 25.10.2018 до 30.10.2023 (пункти 8, 40); орендну плату на рік встановлено у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі в сумі 415 781,88 грн (пункт 10); встановлено, що орендна плата вноситься щомісяця у розмірі 34 648,49 грн (пункт 11).

У пункті 40 Додаткової сторони передбачили, що договір оренди у новій редакції набирає чинності з моменту його підписання сторонами, а також погодили, що орендар зобов`язаний сплатити плату за землю за фактичне її використання у період від 25.10.2018 до моменту державної реєстрації права оренди землі.

7.6. Також сторони підписали окремий додаток до Договору - розрахунок розміру орендної плати (далі - Розрахунок), з якого слідує, що нормативна грошова оцінка Земельної ділянки станом на 19.09.2018 становить 13 859 39,99 грн, а орендна плата на місяць - 34 648,49 грн (т. 1, а. с. 17).

7.7. ФОП Грицик Л. О. підписала Додаткову угоду та Розрахунок з протоколом розбіжностей, у якому вона не погодилась з пунктами 14 та 30 Додаткової угоди.

7.8. Департамент звернувся до суду з позовом до ФОП Грицик Л. О. про визнання укладеними у редакції позивача пункту 14 та абзацу першого пункту 30 Додаткової угоди щодо встановлення штрафних санкцій у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, та несвоєчасного здійснення реєстрації права оренди землі.

У свою чергу, ФОП Грицик Л. О. подала зустрічний позов до Департаменту про визнання недійсними пунктів 5, 10 та 11 Додаткової угоди щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2018 рік та встановлення вартості орендної плати на рік і щомісячних орендних платежів із залишенням значених пунктів у редакції Договору.

7.9. Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 25.11.2019 у справі № 907/12/19 у задоволенні первісного позову відмовлено повністю, а зустрічний позов задоволено.

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 змінено мотивувальну частину рішення суду першої інстанції в частині первісного позову та викладено її в редакції постанови апеляційного суду. Скасовано рішення місцевого суду в частині зустрічного позову та прийнято нове, яким у позові відмовлено.

Постановою КГС ВС від 18.11.2021 касаційні скарги Департаменту та ФОП Грицик Л. О. задоволено частково, постанову Західного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 змінено та викладено її мотивувальну частину в редакції постанови касаційного суду; резолютивну частину постанови апеляційного суду залишено без змін.

У наведеній вище постанові КГС ВС зазначив, зокрема, що відповідно до пункту 5 укладеної між сторонами Додаткової угоди нормативна грошова оцінка Земельної ділянки станом на 2018 рік становить 13 859 395,99 грн згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1209 від 19.09.2018; пунктом 10 Додаткової угоди визначено, що орендна плата вноситься орендарем щомісячно у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки у грошовій формі та становить 415 781,88 грн на рік; пунктом 11 Додаткової угоди визначено, що орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім днем податкового (звітного) місяця в розмірі 34 648,49 грн.

7.10. ФОП Грицик Л. О. у період січень - грудень 2020 року використовувала Земельну ділянку за призначенням та щомісячно сплачувала 8 442 грн орендної плати виходячи з розміру, встановленого Договором в редакції до 24.10.2018.

8. Позиція Великої Палати Верховного Суду

Щодо значення державної реєстрації права оренди за договором оренди землі, укладеним з 01.01.2013

8.1. Договори та інші правочини є підставами виникнення цивільних прав та обов`язків (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України; тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

8.2. За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

8.3. Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина друга та третя цієї ж статті).

8.4. Оскільки спірні правовідносини виникли стосовно Договору, за умовами якого ФОП Грицик Л. О. отримала в строкове платне користування Земельну ділянку, до них застосовуються положення Закону № 161-XIV, статтею 13 якого в редакції, чинній на час підписання Договору, визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

8.5. З наведеного визначення слідує, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства (див. пункти 8.6-8.8 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22).

8.6. Аналіз Закону № 161-XIV з урахуванням консенсуальної природи договору оренди землі дозволяє зробити низку висновків.

8.7. Насамперед слід звернути увагу на те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності була властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013.

Однак з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом № 1878-VI, якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Відтак у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 договір оренди землі не може бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частина п`ята статті 6 Закону № 161-XIV; пункт 2 частини першої статті 4 та пункт 1 частини першої статті 19 Закону № 1952-IV у редакціях, чинних на час підписання Договору).

Таким чином, після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою. Схожі висновки викладені у підпунктах 8.16-8.20 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22.

8.8. Наведене узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Водночас Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

8.9. З наведеного слідує, що 18.02.2014 сторони досягли згоди з усіх істотних умов Договору та зафіксували свою волю шляхом підписання відповідного документа і з цього моменту між ними виникли права та обов`язки у зобов`язальних правовідносинах (зокрема, обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату), а речове право оренди Земельної ділянки на підставі цього правочину виникло у ФОП Грицик Л. О. 17.03.2014 з моменту його державної реєстрації в Реєстрі.

Щодо зміни умов договору оренди землі, укладеного з 01.01.2013

8.10. Частиною першою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

8.11. За змістом частин першої та третьої статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо; зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

8.12. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

8.13. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону № 161-XIV).

8.14. Відповідно до частин першої та другої статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

8.15. Аналіз наведених норм в сукупності з положеннями Закону № 1878-VI дозволяє дійти висновку, що зміна умов договору оренди землі, укладеного з 01.01.2013, за загальним правилом здійснюється за взаємною згодою сторін в письмовій формі, а їх права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання відповідного документа (зазвичай додаткової угоди).

Водночас державній реєстрації на підставі вказаного вище правочину підлягає речове право оренди земельної ділянки (відповідні відомості про нього), а не умови договору оренди землі, зокрема, розмір орендної плати (див. mutatis mutandis пункт 41 постанови палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19).

8.16. Суди попередніх інстанцій встановили, що сторони підписали Додаткову угоду, якою серед іншого визначили строк дії Договору з 25.10.2018 до 30.10.2023, встановили розмір орендної плати на рік у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та погодили, що орендар зобов`язаний сплатити плату за фактичне використання землі у період від 25.10.2018 до моменту державної реєстрації права оренди землі, а також передбачили, що договір оренди у новій редакції набирає чинності з моменту його підписання сторонами (пункти 8, 10 та 40).

8.17. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що суди не встановлювали, а учасники справи, зокрема ФОП Грицик Л. О., не стверджували про наявність обставин, які давали б підстави для висновку, що у Додатковій угоді чи Договорі був встановлений інший момент, з якого зобов`язання за ним змінюватимуться, аніж момент досягнення між сторонами відповідної домовленості.

8.18. Беручи до уваги викладене, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що зобов`язання за Договором, зокрема щодо встановлення ставки орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки, змінились для сторін з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання Додаткової угоди.

8.19. Велика Палата відхиляє протилежні доводи ФОП Грицик Л. О., викладені у підпунктах 4.1, 4.2 цієї постанови, які вона аргументувала переважно відсутністю державної реєстрації Додаткової угоди та реєстрації на її підставі речового права оренди Земельної ділянки, адже законодавство, чинне на момент виникнення спірних правовідносин, не передбачало реєстрацію договору оренди землі, а державна реєстрація речового права оренди землі на підставі договору оренди землі, укладеного з 01.01.2013, не визначає момент виникнення та зміни у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах.

Щодо кваліфікації висновків Верховного Суду як висловлених per incuriam

8.20. Колегія суддів КГС ВС передала цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважала за необхідне відступити від висновків КАС ВС, викладених у постановах від 19.01.2023 у справі № 803/806/17 та від 28.03.2024 у справі № 160/240/23, щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013 (див. підпункт 6.2 цієї постанови).

8.21. Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що необхідність відступу від висновку щодо застосування норми (норм) права виникає з певних визначених об`єктивних причин, які повинні бути чітко окреслені та аргументовані. До того ж відступ від правової позиції повинен мати тільки вагомі підстави, реальне підґрунтя, суд не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності вагомої для цього причини, а метою відступу може слугувати виправлення лише тих неузгодженостей (помилок), що мають фундаментальне значення для судової системи.

8.22. У рішенні від 18.01.2001 у справі «Чепмен проти Сполученого Королівства» (Chapman v. the United Kingdom, заява № 27238/95, пункт 70) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ, Суд) також наголосив, що в інтересах правової визначеності, передбачуваності та рівності перед законом він не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності належної для цього підстави. Оскільки Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) є передусім та в основному системою захисту прав людини, ЄСПЛ має стежити за змінами умов у державі-відповідачі та в інших Договірних Державах і реагувати, зокрема, на будь-який консенсус між ними як на досягнуті стандарти, до яких слід прагнути.

Суд визнає, що, дійсно, можуть існувати переконливі причини для перегляду тлумачення законодавства, яким слід керуватись; сам Суд, застосовуючи динамічний та еволюційний підходи в тлумаченні Конвенції, у разі необхідності може відходити від своїх попередніх тлумачень, тим самим забезпечуючи ефективність та актуальність Конвенції [рішення у справах «Вілхо Ескелайнен та інші проти Фінляндії» (Vilho Eskelinen and Others v. Finland, заява № 63235/00, пункт 56) та «Скоппола проти Італії» (Scoppola v. Italy, заява № 10249/03, пункт 104].

8.23. У системах загального права допускається скасування попередніх прецедентів (overruling of precedent), а також вважається, що прецеденту можна не слідувати, зокрема якщо він був вирішений per incuriam, тобто якщо при його прийнятті з певних причин не були застосовані належні приписи законодавства чи прецеденти або вони були неправильно витлумачені (див. висновки, викладені у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 525/789/17 та ухвалі КАС ВС від 29.06.2021 у справі № 120/1562/21-а, а також схожі висновки, викладені у пункті 49 постанови Великої Палати Верховного Суду від 24.04.2024 у справі № 304/1035/20, пункті 279 постанови палати для розгляду справ щодо корпоративних спорів‚ корпоративних прав та цінних паперів КГС ВС від 03.02.2025 у справі № 910/8714/18 та постановах КАС ВС від 12.09.2024 у справі № 400/14386/23 і від 14.10.2024 у справі № 400/12515/23).

8.24. Отже, Верховний Суд у своїй практиці вже розмежував випадки, у яких можливий відступ від висновку про застосування норми права, і випадки, коли певний висновок може бути кваліфікований як зроблений per incuriam.

8.25. Термін per incuriam (з лат. «через недогляд») позначає у загальному праві висновки, які не мають прецедентної ваги через те, що вони зроблені внаслідок неврахування деяких несумісних з висновком положень закону або обов`язкових прецедентів, у результаті чого певна частина висновку є очевидно помилкова.

8.26. З метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин в певній сфері або їх правового регулювання.

Необхідність відступу від правових позицій Верховного Суду повинна мати тільки важливі підстави, реальне підґрунтя, суд не повинен відступати від попередніх рішень за відсутності вагомої для цього причини, а метою відступу може слугувати виправлення лише тих суперечностей (помилок), що мають фундаментальне значення для правозастосування (див., зокрема, пункти 282, 283 постанови палати для розгляду справ щодо корпоративних спорів‚ корпоративних прав та цінних паперів КГС ВС від 03.02.2025 у справі № 910/8714/18).

8.27. Отже, механізм відступу від попередніх висновків Верховного Суду (близький за змістом до інституту overruling of precedent) має застосовуватись для виправданої зміни практики або виправлення лише тих суперечностей (помилок), що мають фундаментальне значення для правозастосування.

8.28. Водночас коли про фундаментальну помилку не йдеться, а відповідна правозастосовча практика сформована, однак колегія Верховного Суду сформулювала інший висновок (зокрема, внаслідок застосування несумісних положень закону або положень, які не містились у редакціях закону, на який посилається суд), палата (об`єднана палата або Велика Палата Верховного Суду), вирішуючи передане на її розгляд питання відступу від такого висновку, може без застосування механізму відступу кваліфікувати його як висловлений per incuriam з вказівкою, зокрема, в ухвалі про повернення, що він надалі не підлягає врахуванню судами (не формує нову практику).

Наведене узгоджується з положеннями частини шостої статті 303 ГПК України, за змістом якої Велика Палата Верховного Суду може повернути справу відповідній колегії (палаті, об`єднаній палаті) для розгляду, якщо дійде висновку про недоцільність її розгляду, зокрема, через наявність висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.

Цей підхід враховує також потребу дотримання розумних строків розгляду справи, оскільки з урахуванням конкретних обставин дозволяє судовим палатам Верховного Суду за відсутності ґрунтовних підстав для застосування механізму відступу від висновку Верховного Суду, висловленого через очевидний для палати недогляд, повернути на розгляд відповідної колегії (палати) справу, в якій не постає необхідність зміни у практиці правозастосування.

8.29. У цьому висновку Велика Палата Верховного Суду також враховує mutatis mutandis висновки, викладені у пункті 34 ухвали об`єднаної палати КАС ВС від 21.02.2025 у справі № 120/6735/23 та пункті 29 ухвали судової палати для розгляду справ щодо корпоративних спорів, корпоративних прав та цінних паперів КГС ВС від 11.03.2024 у справі № 910/1338/21, про те, що процесуальне законодавство не містить положень, як діяти палаті у випадку встановлення порушення порядку для передачі справи на її розгляд. Однак при застосуванні таких повноважень, як повернення справи відповідній колегії суддів для розгляду, слід враховувати, що ЄСПЛ визнає, що найвищий судовий орган, уповноважений тлумачити закон, може ухвалювати рішення, яке не було чітко визначене законом. У випадку такого застосування закону суд повинен надати чіткі й вірогідні підстави для такого виняткового відступу від застосування своїх визначених повноважень (див., зокрема, рішення у справі «Сокуренко і Стригун проти України» (Sokurenko and Strygun v. Ukraine, заяви № 29458/04 та № 29465/04, пункт 27).

8.30. Слід зауважити, що описаний вище підхід не є новим та послідовно застосовується Великою Палатою Верховного Суду на практиці, щоправда без чіткої ідентифікації висновків Верховного Суду як висловлених per incuriam, що суттєво ускладнює судам та учасникам суспільних відносин можливість систематизувати практику Верховного Суду і розмежовувати випадки, коли, дійсно, формується суперечлива практика стосовно певного питання права, і випадки, коли мало місце висловлення висновку через недогляд.

Так, Велика Палата Верховного Суду неодноразово без застосування механізму відступу повертала на розгляд відповідних колегій касаційних судів справи, передані для відступу від висновків колегій, які суперечили хронологічно більш раннім висновкам Великої Палати Верховного Суду з вказівкою на обов`язковість врахування саме висновків Великої Палати [див., зокрема, ухвали Великої Палати Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 676/192/20, від 02.08.2023 у справі № 904/6760/21 (пункти 41-43) та від 28.09.2023 у справі № Б8/065-12 (пункт 29)].

8.31. Передаючи цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія КГС ВС стверджувала, що касаційні суди сформували різні підходи до застосування норм права щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, а відступ від висновків КАС ВС, які він зробив у справах № 803/806/17 та № 160/240/23, необхідний для забезпечення єдності та сталості судової практики.

8.32. Водночас Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що висновки КАС ВС про застосування статей 18, 20 Закону № 161-XIV та статті 640 ЦК України, зроблені у постановах від 19.01.2023 у справі № 803/806/17 та від 28.03.2024 у справі № 160/240/23, стосуються необхідності державної реєстрації додаткових угод від 25.12.2015 та від 17.01.2022 до договорів оренди землі від 25.10.2013 та від 02.09.2014 відповідно, що були укладені вже після того, як 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом № 1878-VI, якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Тобто на час підписання вказаних вище договорів та додаткових угод статті 18 та 20 Закону № 161-XIV, які встановлювали обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі та покладені в основу висновків КАС ВС, були виключені Законом № 1878-VI, а стаття 640 ЦК України зазнала суттєвих змін - з неї були виключені посилання на державну реєстрацію правочинів.

8.33. Таким чином, висновки КАС ВС щодо необхідності державної реєстрації додаткових угод від 25.12.2015 та від 17.01.2022 до договорів оренди землі від 25.10.2013 та від 02.09.2014 відповідно, які містяться у постановах від 19.01.2023 у справі № 803/806/17 та від 28.03.2024 у справі № 160/240/23, зроблені per incuriam, оскільки вони ґрунтуються на нормах статей 18 та 20 Закону № 161-XIV, які з 01.01.2013 були виключені Законом № 1878-VI, що вочевидь унеможливило їх застосування у вказаних справах.

8.34. У цьому випадку Велика Палата Верховного Суду не вбачає потреби застосовувати механізм відступу від наведених вище висновків КАС ВС, адже виправлення зазначеної помилки не матиме фундаментального значення для правозастосування, оскільки практика щодо спірного питання уже сформована Великою Палатою (див. перший розділ мотивувальної частини цієї постанови) і за даними Єдиного державного реєстру судових рішень застосовується судами адміністративної, господарської та цивільної юрисдикції.

8.35. Беручи до уваги наведене, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що необхідність передачі справи на її розгляд, на яку вказала колегія КГС ВС, не пов`язана з відсутністю, суперечливістю, неповнотою, невизначеністю (неясністю, нечіткістю) та неефективністю правового регулювання охоронюваних прав, свобод та інтересів, а полягає у тому, що КАС ВС у справах № 803/806/17 та № 160/240/23 висловив висновки per incuriam (внаслідок застосування несумісних положень закону), які за наявності висновку Великої Палати щодо застосування норм права у подібних правовідносинах не підлягають врахуванню в наступних справах та не потребують відступу.

8.36. Ця характеристика висновку про застосування окремих норм права, як висловленого per incuriam, жодним чином не стосується інших висновків судів у відповідних справах, не є оцінкою правильності рішень в цілому і не впиває на повагу до цих рішень, як і загалом до принципу res judicata.

Щодо використання нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності

8.37. Однією з істотних умов договору оренди є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (стаття 15 Закону № 161-XIV; тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірної заборгованості).

8.38. Частини перша та друга статті 21 Закону № 161-XIV у вказаній вище редакції передбачають, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).

8.39. У пунктах 91-93 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що норми, які регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно з нормами, які регулюють ці питання щодо земель приватної власності.

Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок, порядок проведення якої встановлено Законом України від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV).

8.40. Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірної заборгованості) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

8.41. Статтею 13 Закону № 1378-IV встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Зокрема, частина перша цієї статті передбачає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

8.42. За змістом частини першої статті 15 Закону № 1378-IV підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

8.43. Згідно із частинами першою та другою статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

8.44. Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

8.45. Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (частина перша статті 13 Закону № 1378-IV). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування (див. пункти 101, 102, 108 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22).

8.46. Врахувавши особливості правовідносин з оренди земель державної та комунальної власності, які характеризуються наявністю імперативних елементів, у пунктах 118-122 наведеної вище постанови Велика Палата Верховного Суду здійснила системний аналіз законів № 161-XIV, № 1378-IV і ПК України та дійшла висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної і комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. Водночас технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

З огляду на це Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону № 1378-IV, статті 21 Закону № 161-XIV та пункту 271.2 статті 271 ПК України, зроблений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Натомість Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

За подібних обставин належному способу захисту орендодавця відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

8.47. Разом з тим у пункті 114 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що у спорах, які стосуються визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності, у тому числі і у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, доводи учасників щодо правомірності / неправомірності визначеного розміру нормативної грошової оцінки землі як бази обрахунку орендної плати підлягають обов`язковій перевірці з огляду на положення частини другої статті 21 Закону № 161-XIV та статей 5, 13 Закону № 1378-IV.

8.48. Одним з ключових аргументів касаційної скарги є те, що у заявах по суті справи ФОП Грицик Л. О. стверджувала про незаконність нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, затвердженої Рішенням № 1398, та Витягу, а також долучила до своїх заяв відповідні докази на підтвердження обставин, які, на її думку, підтверджують відсутність на час виникнення спірних правовідносин затвердженої у встановленому порядку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відсутність позитивного висновку державної експертизи землевпорядної документації до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода та незаконність визначення розміру орендної плати у зв`язку з неправильним застосуванням локальних коефіцієнтів у Витязі.Однак суд першої інстанції безпідставно відмовився перевірити зазначені доводи та не надав оцінки відповідним доказам, а суд апеляційної інстанції це порушення не виправив і вказав, що визнання незаконним та скасування в судовому порядку Рішення № 1398 може стати підставою для перегляду рішення у цій справі за нововиявленими обставинами (див. підпункт 4.4 цієї постанови).

8.49. Дійсно, матеріали справи містять низку доказів, на які ФОП Грицик Л. О. покликалась у відзиві на позов та запереченнях на відповідь на відзив (том 1; а. с. 75-95, 139-150) на підтвердження неправомірності визначення розміру нормативної грошової оцінки землі як бази обрахунку орендної плати за спірний період, зокрема, копію висновку експертного дослідження № 209/12-15, акт обстеження умов використання земельної ділянки від 02.06.2021, листування з Радою (т. 1, а. с. 96-109, 151-165).

8.50. За змістом оскаржуваних рішень суди попередніх інстанцій вказані докази не дослідили та не надали оцінки відповідним доводам ФОП Грицик Л. О., що свідчить про неправильне застосування ними частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV, відповідно до якої нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, що є підставою для скасування судових рішень. У цьому висновку Велика Палата Верховного Суду звертається mutatis mutandis до власних висновків, викладених у підпункті 115 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.

8.51. Отже, Велика Палата доходить висновку про обґрунтованість доводів Скаржниці, викладених у підпункті 4.4 цієї постанови, про порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суди не дослідили належних доказів, що є порушенням вимог статей 86, 236, 237, 238, 282 ГПК України щодо ухвалення судового рішення на підставі всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи у сукупності, керуючись законом.

8.52. Водночас Велика Палата Верховного Суду не погоджується з доводами ФОП Грицик Л. О., викладеними у підпункті 4.5 цієї постанови, що суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив та не досліджував при розгляді справи докази, подані разом з клопотанням від 02.04.2024 (т. 3, а. с. 3-36), а також не розглянув інші її клопотання про приєднання та дослідження доказів від 06.05.2024 та 07.05.2024 (т. 3, а. с. 53-106).

8.53. Відповідно до частин першої та третьої статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

8.54. За змістом частини восьмої статті 80 ГПК України докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.

8.55. Наведені положення передбачають наявність таких критеріїв для вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів, як «винятковість випадку» та «причини, що об`єктивно не залежать від особи», і тягар їх доведення покладений на учасника справи, який звертається з відповідним клопотанням (заявою).

8.56. Наслідки пропуску процесуальних строків визначені статтею 118 ГПК України, відповідно до якої право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

8.57. У частині першій статті 119 ГПК України визначено, що суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.

8.58. Відтак пропущений учасником процесуальний строк може бути поновлений судом за умови вчинення учасником процесуальної дії, для вчинення якої було встановлено строк, подання учасником заяви про поновлення процесуального строку та визнання причин пропуску строку поважними, крім випадків, коли ГПК України встановлює неможливість такого поновлення. Водночас питання щодо встановлення поважності чи неповажності причин пропуску процесуального строку належить до повноважень суду (див. пункти 55-63 постанови КГС ВС від 22.07.2025 у справі № 910/1128/23).

8.59. За змістом оскарженої постанови апеляційний суд розглянув усі три клопотання ФОП Грицик Л. О. про приєднання та дослідження доказів і залишив їх без розгляду, оскільки частина доказів, доданих до клопотань від 02.04.2024 та від 06.05.2024, не існувала на момент прийняття рішення суду першої інстанції, а інша частина - не стосувалась обставин, які входять до предмета доказування у цій справі, або підтверджує обставини, що виникли після періоду, за який позивач просив стягнути спірну заборгованість; у клопотанні про приєднання доказів від 07.05.2024 відповідачка не клопотала про поновлення строку на їх подання.

8.60. Беручи до уваги викладене, Велика Палата дійшла висновку про те, що доводи ФОП Грицик Л. О. в цій частині зводяться до незгоди з висновками суду апеляційної інстанції за результатами вирішення питання щодо прийняття і врахування доказів, які відповідачка не подавала до місцевого господарського суду, а також спрямовані на переоцінку окремих доказів у справі, що не відповідає положенням частини другої статті 300 ГПК України.

9. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Щодо суті спору

9.1. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

9.2. Згідно із частиною третьою статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є, зокрема, порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

9.3. З огляду на наведене касаційну скаргу слід задовольнити, рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Судові витрати

9.4. Оскільки справа підлягає направленню на новий розгляд, розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду

П О С Т А Н О В И Л А:

1. Касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Грицик Лариси Олексіївни задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Закарпатської області від 03.03.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 у cправі № 907/882/22 скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач К. М. Пільков
Судді:О. О. БанаськоС. Ю. Мартєв
О. Л. Булейко С. О. Погрібний
І. А. ВоробйоваН. С. Стефанів
О. А. ГубськаТ. Г. Стрелець
І. В. ДашутінО. В. Ступак
Л. Ю. КишакевичІ. В. Ткач
В. В. КорольВ. Ю. Уркевич
С. І. КравченкоН. В. Шевцова
М. В. Мазур