РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.10.2025Справа № 910/9500/25

Суддя Господарського суду міста Києва Чинчин О.В., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження справу

за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, місто Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 10, ідентифікаційний код юридичної особи 19020407)
до за участю проФізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код юридичної особи НОМЕР_1 ) Третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні Позивача Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (01001, місто Київ, ПЛОЩА ІВАНА ФРАНКА, будинок 5, Ідентифікаційний код юридичної особи 40538421) розірвання договору та виселення
Представники: без повідомлення представників сторін

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (надалі також - «Позивач») звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича (надалі також - «Відповідач») про розірвання договору та виселення.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням Відповідачем його зобов`язань за Договором оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3299 від 22 грудня 2020 року.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.08.2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №910/9500/25, постановлено здійснювати розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін (без проведення судового засідання), залучено до участі у справі в якості Третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні Позивача - - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго».

Частиною 5 статті 176 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що ухвала про відкриття провадження у справі надсилається учасникам справи, а також іншим особам, якщо від них витребовуються докази, в порядку, встановленому статтею 242 цього Кодексу, та з додержанням вимог частини четвертої статті 120 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 5 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, або якщо судове рішення було ухвалено поза межами судового засідання чи без повідомлення (виклику) учасників справи, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі шляхом надсилання до електронного кабінету у порядку, визначеному законом, а в разі відсутності електронного кабінету - рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

З метою повідомлення Сторін про розгляд справи Судом на виконання приписів Господарського процесуального кодексу України ухвала суду про відкриття провадження у справі від 05.08.2025 року була направлена до електронного кабінету Позивача у порядку, визначеному законом, та рекомендованим листом з повідомленням про вручення на адресу Відповідача, що підтверджується повідомленням про доставку процесуального документа до електронного кабінету Позивача та поверненням на адресу суду рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення уповноваженій особі Відповідача.

Відповідно до статті 165 Господарського процесуального кодексу України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.

Приймаючи до уваги, що Відповідач у строк, встановлений частиною 1 статті 251 Господарського процесуального кодексу України, не подав до суду відзив на позов, а відтак не скористався наданими йому процесуальними правами, враховуючи, що матеріали справи містять достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору, Суд вважає, що справа може бути розглянута за наявними у ній документами відповідно до частини 2 статті 165 Господарського процесуального кодексу України.

Згідно з частиною 4 статті 240 Господарського процесуального кодексу України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ

22.12.2020 року між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (Орендодавець), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (Балансоутримувач) та Фізичною особою - підприємцем Вареником Олександром Сергійовичем (Орендар) було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3299, відповідно до умов якого Орендодавець і Балансоутримувач передають, а Орендар приймає в строкове платне користування майно, зазначене у п.4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у п.6 Умов. (а.с.21-27)

Згідно з п.4 Умов об`єктом оренди є нежитлові приміщення, загальною площею 117,20 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вербицького Архітектора буд. 11 та обліковуються на балансі Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго».

Згідно із підпунктом 11.1 пункту 11 Розділу І Договору строк дії Договору визначений 5 років з дати набрання чинності цим договором.

Підпунктом 2.1 пункту 2 Розділу II Договору визначено, що Орендар вступає в строкове платне користування Майном у день підписання Акта приймання-передачі Майна, Акт приймання-передачі підписується між Орендарем і Балансоутримувачем одночасно із підписанням цього Договору.

Відповідно до п.4.3 Розділу II Договору майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання Балансоутримувачем та Орендарем акта повернення з оренди орендованого Майна.

У п.5.1 Розділу II Договору зазначено, що Орендар має право:

за згодою Балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт Майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту;

здійснювати невід?ємні поліпшення Майна за наявності рішення Орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку;

за згодою Орендодавця, наданою відповідно до Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати.

Згідно з п.5.2 Розділу II Договору порядок отримання Орендарем згоди Балансоутримувача і Орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 цього договору, порядок отримання Орендарем згоди Орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком.

Згідно з п. 7.1. Розділу I Договору Орендар зобов`язаний використовувати орендоване майно відповідно до призначення, визначеного у пункті 7 умов Договору. Майно може бути використане за цільовим призначенням на розсуд Орендаря, за винятком таких цільових призначень:

7.1. Заклади харчування, кафе, бари, ресторани, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи. Торговельні об`єкти, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи.

7.2. Нічні клуби. Ресторани з нічним режимом роботи (після 22 год.) Сауни, лазні. Організація концертів та іншої видовищно - розважальної діяльності. Готелі, хостели, турбази, мотелі, кемпінги, літні будиночки. Комп`ютерні клуби та Інтернет - кафе.

7.3. Збір і сортування вторинної сировини.

Відповідно до п.6.4 Розділу II Договору Орендар зобов`язаний забезпечити представникам Орендодавця та Балансоутримувача доступ на об?єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг-на порушення правил тиші або провадження Орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень, - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням Орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об?єкта оренди Балансоутримувач або Орендодавець повідомляє Орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об?єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанссенню шкоди об?єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження Орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій Орендар зобов?язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.

Відповідно до п. 7.4. Договору будівельні роботи на об`єкті виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку, та при наявності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку.

Згідно з п.12.7 Розділу II Договору Договір може бути достроково припинений на вимогу Орендодавця, якщо Орендар:

12.7.1. допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці;

12.7.2. без письмового дозволу Орендодавця передав Майно, його частину у користування іншій особі, крім випадків, коли Орендар передав Майно в суборенду на підставі пункту 8.1 цього договору і надав Орендодавцю копію договору суборенди для його оприлюднення в електронній торговій системі;

12.7.3. уклав договір суборенди з особами, які не відповідають вимогам статті 4 Закону;

12.7.4. перешкоджає співробітникам Орендодавця та/або Балансоутримувача здійснювати контроль за використанням Майна, виконанням умов цього договору.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3299 від 22.12.2020 року Орендодавець і Балансоутримувач передали, а Орендар в свою чергу прийняв в строкове платне користування майно - нежитлові приміщення, загальною площею 117,20 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вербицького Архітектора буд. 11 та обліковуються на балансі Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго», що підтверджується Актом приймання - передачі нерухомого майна від 22.12.2020 року. (зворотна частина а.с.27)

Листом від 28 липня 2023 року, надісланим Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» на електронну адресу Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича (ІНФОРМАЦІЯ_1 ), повідомлено про необхідність надання доступу до приміщення 01.08.2023 орієнтовно об 10:00 представникам балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому. (а.с.42)

Згідно з Актом огляду орендованих приміщень від 01.08.2023 року, складеним за участю представників Орендодавця і Балансоутримувача, встановлено, що до доступної частини орендованих площ встановлено факт проведення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями: на місці двох вікон з лівого боку та двох вікон з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди збільшено віконні прорізи та встановлено металопластикові вікна, частина віконних прорізів закрита ролетами; п`ять віконних прорізів з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди замуровано та заштукатурено, а також завішані рекламними банерами; облаштовано новий вхід до орендованих приміщень з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди, за рахунок розширення одного з віконних прорізів, та встановлено металопластикові двері, вхідні двері центрального входу до об`єкта оренди замінено на металопластикові; стіни фасаду об`єкта оренди пофарбовано сірою фарбою; на фасаді об`єкта оренди розміщено вивіски «box», «ЕКСПРЕС МАРКЕТ», а також три зовнішніх блока кондиціонерів; в доступних для огляду орендованих приміщеннях зруйновано більшість міжкімнатних перегородок, внаслідок чого суттєво збільшено корисну площу цих орендованих приміщень; внутрішні будівельні та ремонтні роботи на доступних для огляду орендованих площах закінчено. Також встановлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельного об`єкта, який здійснює продаж товарів підакцизної групи, що підтверджується такими спостереженнями: в частині орендованих приміщень (над якими встановлено вивіски «box» та «ЕКСПРЕС МАРКЕТ») виставлено на продаж харчові продукти та господарчі товари; навпроти входу до торговельного об`єкта розміщено шестирівневий стелаж, на якому виставлено пляшки зі спиртними напоями (горілка, коньяки, лікери тощо) та відповідними цінниками; зліва від входу до торговельного об`єкта розміщено підсобні складські приміщенні, де на окремих стелажах та підлозі зберігаються пляшки з напоями; справа від входу до торговельного об`єкта розміщено шафу з пачками тютюнових виробів та відповідними цінниками; справа від входу до торговельного об`єкта розміщено холодильники з написами «Охолоджені напої», в яких виставлено пиво та пляшки зі слабоалкогольними напоями з відповідними цінниками. (а.с.32-41)

Приписом №28АУ/06/1у/1/3942 від 03.08.2023 року Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» вимагало від Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича усунути виявлені порушення, що підтверджується копіями фіскального чеку, списком згрупованих поштових відправлень, рекомендованих повідомлень. (а.с.43-46)

Листом від 10.11.2023 року, надісланим Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» на електронну адресу Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича (ІНФОРМАЦІЯ_1 ), повідомлено про необхідність отримання 14.11.2023 орієнтовно об 11:15 представникам балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому. (а.с.61)

Згідно з Актом огляду орендованих приміщень від 14.11.2023 року, складеним за участю представників Орендодавця і Балансоутримувача, встановлено, що до частини орендованих приміщень з лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди з вивіскою «Салон краси» не було надано доступу. При огляді частини орендованих приміщень встановлено факт проведення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями: на місці двох вікон з лівого боку та двох вікон з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди збільшено віконні прорізи та встановлено металопластикові вікна. Частина віконних прорізів закрита ролетами; п`ять віконних прорізів з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди замуровано та заштукатурено, а також завішані рекламними банерами; облаштовано новий вхід до орендованих приміщень з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди, за рахунок розширення одного з віконних прорізів, та встановлено металопластикові двері; вхідні двері центрального входу до об`єкта оренди замінено на металопластикові; стіни фасаду об`єкта оренди пофарбовано сірою фарбою; на фасаді об`єкта оренди розміщено вивіски та три зовнішніх блока кондиціонерів; в частині орендованих приміщень зруйновано більшість міжкімнатних перегородок, внаслідок чого збільшено корисну площу цих приміщень; внутрішні будівельні та ремонтні роботи в доступних для огляду орендованих приміщеннях закінчено. Також встановлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельного об`єкта, який здійснює продаж товарів підакцизної групи, що підтверджується такими спостереженнями: навпроти входу до торговельного об`єкта (над якими встановлено вивіски «box» та «ЕКСПРЕС МАРКЕТ») розміщено шестирівневий стелаж, на якому виставлено пляшки зі спиртними напоями (горілка, коньяки тощо) та відповідними цінниками; справа від входу до торговельного об`єкта розміщено шафу з пачками тютюнових виробів та відповідними цінниками; на стелажах з написом «Вина світу» розміщено пляшки з різними видами вин та відповідними цінниками; зліва та справа від входу до торговельного об`єкта розміщено підсобні складські приміщення, де на окремих стелажах та підлозі зберігаються пляшки з напоями (зокрема алкогольними); у холодильниках виставлено пляшки з пивом та слабоалкогольними напоями; також в торговельному об`єкті здійснюється продаж харчових продуктів та господарчих товарів. У приміщенні з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди розміщено кухонне обладнання. (а.с.47-60)

Листом №28ау/06/1у/1/5781 від 17.11.2023 року Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» повідомило Позивача про ініціювання процедуру розірвання Договору оренди та виселення орендаря з об`єкта оренди у зв`язку з перевищенням орендарем ФОП Вареник О.С. орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового не орендованого приміщення та здійсненням непогоджених з орендодавцем та балансоутримувачем ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об`єкта оренди. (а.с.29-31)

Листом від 25.03.2025 року, надісланим Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» на електронну адресу Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ), повідомлено про необхідність отримання 27.03.2025 орієнтовно о 10:00 представникам балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому. (а.с.82)

Згідно з Актом огляду орендованих приміщень від 27.03.2025 року, складеним за участю представників Орендодавця і Балансоутримувача, виявлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельних об`єктів, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи. При огляді орендованих приміщень встановлено факт проведення в частині з них ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями: на місці двох вікон з лівого боку та двох вікон з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди збільшено віконні прорізи та в двох вікнах з лівого боку встановлено металопластикові вікна, а два вікна з торця лівого боку закрито поліетиленом; п`ять віконних прорізів лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди замуровано, заштукатурено та завішено рекламними банерами; облаштовано новий вхід до орендованих приміщень з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди, за рахунок розширення одного з віконних прорізів, та встановлено металопластикові двері; вхідні двері центрального входу до об`єкта оренди замінено на металопластикові; стіни фасаду об`єкта оренди пофарбовано сірою фарбою; на фасаді об`єкта оренди розміщено вивіски та три зовнішніх блока кондиціонерів; в частині орендованих приміщень зруйновано більшість міжкімнатних перегородок, внаслідок чого збільшено корисну площу цих приміщень; внутрішні будівельні та ремонтні роботи в доступних для огляду орендованих приміщеннях закінчено. До частини орендованих приміщень з лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди не було надано доступ , оскільки вхід закрито ролетом. В частині орендованих приміщень з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди розміщено кав`ярню «CORNER» , що не здійснює продаж товарів підакцизної групи. З права від входу до торговельного об`єкта (над якими встановлено вивіски «box» та «ЕКСПРЕС МАРКЕТ») розміщено шафу з пачками тютюнових виробів та відповідними цінами; з права від входу до торговельного об`єкта на стелажах розміщено пляшки з різними видами алкогольних напоїв та відповідними цінниками; у холодильниках виставлені на продаж з відповідними цінами пляшки та жерстяні банки з пивом та слабоалкогольними напоями; в одному із підсобних складських приміщень на окремих стелажах та підлозі зберігаються пляшки з пивом та горілкою. Окрім цього, встановлено факт порушення орендарем меж граничних зовнішніх контурів (габаритів) будівлі, в якій розташовано об`єкт оренди і використання земельних площ у власних цілях орендаря, оскільки зовні під стінами об`єкта оренди установлено пошто мат Нової пошти № 25378 9 з права від центрального входу до об`єкта оренди), а також облаштовано терасу під накриттям зі столами та стільчиками і встановлено клітку з електрогенератором з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди). (а.с.64-81)

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, Позивач зазначає, що Відповідач орендар вчинив істотне порушення умов Договору оренди в частині належного користування розміром нежитлових площ, наданим в орендне користування згідно з нормами цього договору та нормами законодавства. За таких підстав, просить Суд розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 22.12.2020 № 3299, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» та Фізичною особою підприємцем Вареником Олександром Сергійовичем; виселити Фізичну особу-підприємця Вареника Олександра Сергійовича з нежитлових приміщень загальною площею 117,20 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Вербицького Архітектора, буд. 11.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Суд вважає, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підлягають задоволенню з наступних підстав.

Внаслідок укладення Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3299 від 22.12.2020 року між сторонами згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України, виникли цивільні права та обов`язки.

Оскільки між сторонами по справі склалися господарські правовідносини, то до них слід застосовувати положення Господарського кодексу України як спеціального акту законодавства, що регулює правовідносини у господарській сфері.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).

Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 Цивільного кодексу України).

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 5 ст. 762 Цивільного кодексу України визначено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

За користування майном з наймодавця справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч.1 ст. 762 Цивільного кодексу України).

Згідно зі статтями 73, 74 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3299 від 22.12.2020 року Орендодавець і Балансоутримувач передали, а Орендар в свою чергу прийняв в строкове платне користування майно - нежитлові приміщення, загальною площею 117,20 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вербицького Архітектора буд. 11 та обліковуються на балансі Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго», що підтверджується Актом приймання - передачі нерухомого майна від 22.12.2020 року, який оформлені належним чином та підписаний уповноваженими представниками сторін і скріплений печаткою Сторін без зауважень та заперечень, в добровільному порядку (зворотна частина а.с.27)

За приписами статті 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до частини 1 статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар державного або комунального майна» має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів (частина 2, 3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

Пунктом 153 Порядку передачі майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 передбачено, що орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря та протягом десяти робочих днів приймає одне з рішень, передбачених частиною першою статті 21 Закону.

У п.5.1 Розділу II Договору зазначено, що Орендар має право:

за згодою Балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт Майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту;

здійснювати невід?ємні поліпшення Майна за наявності рішення Орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку;

за згодою Орендодавця, наданою відповідно до Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати.

Згідно з п.5.2 Розділу II Договору порядок отримання Орендарем згоди Балансоутримувача і Орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 цього договору, порядок отримання Орендарем згоди Орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком.

Відповідно до п. 7.4. Договору будівельні роботи на об`єкті виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку, та при наявності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку.

Листом від 28 липня 2023 року, надісланим Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» на електронну адресу Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ), повідомлено про необхідність надання доступу до приміщення 01.08.2023 орієнтовно об 10:00 представникам балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому. (а.с.42)

Згідно з Актом огляду орендованих приміщень від 01.08.2023 року, складеним за участю представників Орендодавця і Балансоутримувача, встановлено, що до доступної частини орендованих площ встановлено факт проведення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями: на місці двох вікон з лівого боку та двох вікон з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди збільшено віконні прорізи та встановлено металопластикові вікна, частина віконних прорізів закрита ролетами; п`ять віконних прорізів з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди замуровано та заштукатурено, а також завішані рекламними банерами; облаштовано новий вхід до орендованих приміщень з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди, за рахунок розширення одного з віконних прорізів, та встановлено металопластикові двері, вхідні двері центрального входу до об`єкта оренди замінено на металопластикові; стіни фасаду об`єкта оренди пофарбовано сірою фарбою; на фасаді об`єкта оренди розміщено вивіски «box», «ЕКСПРЕС МАРКЕТ», а також три зовнішніх блока кондиціонерів; в доступних для огляду орендованих приміщеннях зруйновано більшість міжкімнатних перегородок, внаслідок чого суттєво збільшено корисну площу цих орендованих приміщень; внутрішні будівельні та ремонтні роботи на доступних для огляду орендованих площах закінчено. Також встановлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельного об`єкта, який здійснює продаж товарів підакцизної групи, що підтверджується такими спостереженнями: в частині орендованих приміщень (над якими встановлено вивіски «box» та «ЕКСПРЕС МАРКЕТ») виставлено на продаж харчові продукти та господарчі товари; навпроти входу до торговельного об`єкта розміщено шестирівневий стелаж, на якому виставлено пляшки зі спиртними напоями (горілка, коньяки, лікери тощо) та відповідними цінниками; зліва від входу до торговельного об`єкта розміщено підсобні складські приміщенні, де на окремих стелажах та підлозі зберігаються пляшки з напоями; справа від входу до торговельного об`єкта розміщено шафу з пачками тютюнових виробів та відповідними цінниками; справа від входу до торговельного об`єкта розміщено холодильники з написами «Охолоджені напої», в яких виставлено пиво та пляшки зі слабоалкогольними напоями з відповідними цінниками. (а.с.32-41)

Приписом №28АУ/06/1у/1/3942 від 03.08.2023 року Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» вимагало від Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича усунути виявлені порушення, що підтверджується копіями фіскального чеку, списком згрупованих поштових відправлень, рекомендованих повідомлень. (а.с.43-46)

Листом від 10.11.2023 року, надісланим Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» на електронну адресу Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ), повідомлено про необхідність отримання 14.11.2023 орієнтовно об 11:15 представникам балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому. (а.с.61)

Згідно з Актом огляду орендованих приміщень від 14.11.2023 року, складеним за участю представників Орендодавця і Балансоутримувача, встановлено, що до частини орендованих приміщень з лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди з вивіскою «Салон краси» не було надано доступу. При огляді частини орендованих приміщень встановлено факт проведення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями: на місці двох вікон з лівого боку та двох вікон з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди збільшено віконні прорізи та встановлено металопластикові вікна. Частина віконних прорізів закрита ролетами; п`ять віконних прорізів з правого боку від центрального входу до об`єкта оренди замуровано та заштукатурено, а також завішані рекламними банерами; облаштовано новий вхід до орендованих приміщень з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди, за рахунок розширення одного з віконних прорізів, та встановлено металопластикові двері; вхідні двері центрального входу до об`єкта оренди замінено на металопластикові; стіни фасаду об`єкта оренди пофарбовано сірою фарбою; на фасаді об`єкта оренди розміщено вивіски та три зовнішніх блока кондиціонерів; в частині орендованих приміщень зруйновано більшість міжкімнатних перегородок, внаслідок чого збільшено корисну площу цих приміщень; внутрішні будівельні та ремонтні роботи в доступних для огляду орендованих приміщеннях закінчено. Також встановлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельного об`єкта, який здійснює продаж товарів підакцизної групи, що підтверджується такими спостереженнями: навпроти входу до торговельного об`єкта (над якими встановлено вивіски «box» та «ЕКСПРЕС МАРКЕТ») розміщено шестирівневий стелаж, на якому виставлено пляшки зі спиртними напоями (горілка, коньяки тощо) та відповідними цінниками; справа від входу до торговельного об`єкта розміщено шафу з пачками тютюнових виробів та відповідними цінниками; на стелажах з написом «Вина світу» розміщено пляшки з різними видами вин та відповідними цінниками; зліва та справа від входу до торговельного об`єкта розміщено підсобні складські приміщення, де на окремих стелажах та підлозі зберігаються пляшки з напоями (зокрема алкогольними); у холодильниках виставлено пляшки з пивом та слабоалкогольними напоями; також в торговельному об`єкті здійснюється продаж харчових продуктів та господарчих товарів. У приміщенні з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди розміщено кухонне обладнання. (а.с.47-60)

Листом №28ау/06/1у/1/5781 від 17.11.2023 року Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» повідомило Позивача про ініціювання процедуру розірвання Договору оренди та виселення орендаря з об`єкта оренди у зв`язку з перевищенням орендарем ФОП Вареник О.С. орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового не орендованого приміщення та здійсненням непогоджених з орендодавцем та балансоутримувачем ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об`єкта оренди. (а.с.29-31)

Листом від 25.03.2025 року, надісланим Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» на електронну адресу Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ), повідомлено про необхідність отримання 27.03.2025 орієнтовно о 10:00 представникам балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому. (а.с.82)

Згідно з Актом огляду орендованих приміщень від 27.03.2025 року, складеним за участю представників Орендодавця і Балансоутримувача, виявлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельних об`єктів, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи. При огляді орендованих приміщень встановлено факт проведення в частині з них ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями: на місці двох вікон з лівого боку та двох вікон з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди збільшено віконні прорізи та в двох вікнах з лівого боку встановлено металопластикові вікна, а два вікна з торця лівого боку закрито поліетиленом; п`ять віконних прорізів лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди замуровано, заштукатурено та завішено рекламними банерами; облаштовано новий вхід до орендованих приміщень з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди, за рахунок розширення одного з віконних прорізів, та встановлено металопластикові двері; вхідні двері центрального входу до об`єкта оренди замінено на металопластикові; стіни фасаду об`єкта оренди пофарбовано сірою фарбою; на фасаді об`єкта оренди розміщено вивіски та три зовнішніх блока кондиціонерів; в частині орендованих приміщень зруйновано більшість міжкімнатних перегородок, внаслідок чого збільшено корисну площу цих приміщень; внутрішні будівельні та ремонтні роботи в доступних для огляду орендованих приміщеннях закінчено. До частини орендованих приміщень з лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди не було надано доступ , оскільки вхід закрито ролетом. В частині орендованих приміщень з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди розміщено кав`ярню «CORNER» , що не здійснює продаж товарів підакцизної групи. З права від входу до торговельного об`єкта (над якими встановлено вивіски «box» та «ЕКСПРЕС МАРКЕТ») розміщено шафу з пачками тютюнових виробів та відповідними цінами; з права від входу до торговельного об`єкта на стелажах розміщено пляшки з різними видами алкогольних напоїв та відповідними цінниками; у холодильниках виставлені на продаж з відповідними цінами пляшки та жерстяні банки з пивом та слабоалкогольними напоями; в одному із підсобних складських приміщень на окремих стелажах та підлозі зберігаються пляшки з пивом та горілкою. Окрім цього, встановлено факт порушення орендарем меж граничних зовнішніх контурів (габаритів) будівлі, в якій розташовано об`єкт оренди і використання земельних площ у власних цілях орендаря, оскільки зовні під стінами об`єкта оренди установлено пошто мат Нової пошти № 25378 9 з права від центрального входу до об`єкта оренди), а також облаштовано терасу під накриттям зі столами та стільчиками і встановлено клітку з електрогенератором з торця лівого боку від центрального входу до об`єкта оренди). (а.с.64-81)

З огляду на викладене, Суд зазначає, що під час здійснення контролю за використанням Орендарем орендованого майна та виконанням ним умов Договору, представниками балансоутримувача та орендодавця було встановлено, що Орендарем в орендованому приміщенні виконано ремонтні роботи з реконструкції та перепланування нежитлового приміщення.

Проте, Суд звертає увагу, що матеріали справи не містять, а Відповідачем в свою чергу не надано суду жодних належних, допустимих та достовірних доказів в розумінні ст.ст. 76, 77, 78, 79, 91 Господарського процесуального кодексу України на підтвердження отримання Орендарем згоди Балансоутримувача і Орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 цього договору, відповідно до п.5.2 Розділу II Договору, а також не надано жодних доказів на підтвердження наявності у Орендаря дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку, наявності проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку.

З огляду на викладене, Суд зазначає, що дії Відповідача щодо проведення ремонтних робіт без погодження їх в установленому порядку з балансоутримувачем майна суперечать вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар державного або комунального майна», Порядку передачі майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 та умовам Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3299 від 22.12.2020 року та є неправомірними.

Крім того, відповідно до п.6.4 Розділу II Договору Орендар зобов`язаний забезпечити представникам Орендодавця та Балансоутримувача доступ на об?єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг-на порушення правил тиші або провадження Орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень, - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням Орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об?єкта оренди Балансоутримувач або Орендодавець повідомляє Орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об?єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанссенню шкоди об?єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження Орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій Орендар зобов?язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.

Суд зазначає, що всупереч умовам Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3299 від 22.12.2020 року Орендар не забезпечив представникам Орендодавця та Балансоутримувача доступ на об?єкт оренди з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням Орендарем умов цього договору.

Згідно з п. 7.1. Розділу I Договору Орендар зобов`язаний використовувати орендоване майно відповідно до призначення, визначеного у пункті 7 умов Договору. Майно може бути використане за цільовим призначенням на розсуд Орендаря, за винятком таких цільових призначень:

7.1. Заклади харчування, кафе, бари, ресторани, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи. Торговельні об`єкти, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи.

7.2. Нічні клуби. Ресторани з нічним режимом роботи (після 22 год.) Сауни, лазні. Організація концертів та іншої видовищно - розважальної діяльності. Готелі, хостели, турбази, мотелі, кемпінги, літні будиночки. Комп`ютерні клуби та Інтернет - кафе.

7.3. Збір і сортування вторинної сировини.

Суд зазначає, що за наслідками здійснення контролю за використанням та виконанням Орендарем умов спірного Договору Балансоутримувачем і Орендодавцем встановлено обставини нецільового використання майна, переданого Орендарю на підставі Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3299 від 22.12.2020 року.

Відповідності до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору

Відповідно до статі 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частина третя статті 653 ЦК України, частина четверта статті 188 ГК України також зазначає, що договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.

При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України).

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07 серпня 2018 року у справі №910/22259/17, від 14 серпня 2018 року у справі №910/22454/17, від 28 серпня 2018 року у справі №910/20932/17, від 02 жовтня 2018 року у справі №910/21033/17, від 16 жовтня 2018 року у справі №910/3568/18, від 17 квітня 2019 року у справі №910/6381/18.

Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 18 вересня 2013 року у справі №6-75цс13 та у постанові Верховного Суду від 17 квітня 2019 року у справі №910/6381/18.

Таким чином, чинне законодавство визначає, що підставою для розірвання договору у судовому порядку може бути доведений належними та допустимими доказами факт невиконання стороною зобов`язань за договором.

При цьому Судом враховано правову позицію Верховного Суду, викладену у постановах від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19 та від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22, згідно з якою, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України. Проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.

Згідно з частиною 2 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Разом з тим, статтею 783 Цивільного кодексу України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

Згідно з п.12.7 Розділу II Договору Договір може бути достроково припинений на вимогу Орендодавця, якщо Орендар:

12.7.1. допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці;

12.7.2. без письмового дозволу Орендодавця передав Майно, його частину у користування іншій особі, крім випадків, коли Орендар передав Майно в суборенду на підставі пункту 8.1 цього договору і надав Орендодавцю копію договору суборенди для його оприлюднення в електронній торговій системі;

12.7.3. уклав договір суборенди з особами, які не відповідають вимогам статті 4 Закону;

12.7.4. перешкоджає співробітникам Орендодавця та/або Балансоутримувача здійснювати контроль за використанням Майна, виконанням умов цього договору.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Укладаючи Договір, Позивач і Третя особа розраховували на належне виконання Відповідачем своїх зобов`язань за Договором. При цьому збільшення орендованої площі внаслідок перепланування без погодженої проектної документації та письмової згоди Позивача на таке перепланування тягне за собою збільшення розміру орендної плати, що є істотною умовою Договору та свідчить про істотне порушення Відповідачем умов укладеного Договору.

Відповідно до постанови КГС ВС від 04.07.2023 у справі № 910/5528/22: «Відповідачу неодноразово надавалася можливість усунути такі порушення, однак ним зазначеного здійснено не було, конструкції орендованих приміщень не були відновлені, як і не отримано погодження щодо перепланування спірного приміщення. За змістом статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватисяб річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

За таких підстав, Суд зазначає, що Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 22.12.2020 № 3299, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» та Фізичною особою підприємцем Вареником Олександром Сергійовичем підлягає розірванню в судовому порядку.

Що стосується позовних вимог в частині виселення Фізичної особи-підприємця Вареника Олександра Сергійовича з нежитлових приміщень загальною площею 117,20 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Вербицького Архітектора, буд. 11 ,Суд зазначає.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Судом встановлено, що орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у частині 1 статті 2 якого наведено аналогічне визначення оренди.

Таким чином, відповідно до положень Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов`язками є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар).

Відповідно до частини першої статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до п.4.3 Розділу II Договору майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання Балансоутримувачем та Орендарем акта повернення з оренди орендованого Майна.

Статтею 795 Цивільного кодексу України визначено, що повернення наймачем предмета договору найму, якщо ним є будівля або інша капітальна споруда (їх окрема частина), оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Таким чином, у разі розірвання цього Договору, у Відповідача виникає обов`язок повернути Позивачу майно з оренди, оскільки Договір припинив свою дію, внаслідок чого Орендар втратив право на користування об`єктом оренди.

Таким чином, позовні вимоги Департамента комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в частині виселення Фізичної особи-підприємця Вареника Олександра Сергійовича з нежитлових приміщень загальною площею 117,20 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Вербицького Архітектора, буд. 11 підлягають задоволенню.

Згідно зі ст. 17 Закон України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Суд зазначає, що, навіть якщо національний суд володіє певною межею розсуду, віддаючи перевагу тим чи іншим доводам у конкретній справі та приймаючи докази на підтримку позицій сторін, суд зобов`язаний мотивувати свої дії та рішення (див. рішення від 1 липня 2003 р. у справі "Суомінен проти Фінляндії", заява N 37801/97, п. 36).

У п.50 рішення Європейського суду з прав людини від 28.10.2010 "Справа "Трофимчук проти України"" (Заява N 4241/03) зазначено, що Суд повторює, що оцінка доказів є компетенцією національних судів і Суд не підмінятиме власною точкою зору щодо фактів оцінку, яку їм було надано в межах національного провадження. Крім того, гарантуючи право на справедливий судовий розгляд, стаття 6 Конвенції в той же час не встановлює жодних правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання в першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами (див. рішення від 27 жовтня 1993 року у справі "Домбо Беєер B. V. проти Нідерландів", п. 31, Series A, N 274).

Відповідно до статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами:

1) письмовими, речовими і електронними доказами;

2) висновками експертів;

3) показаннями свідків.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Таким чином, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, Суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича про розірвання договору та виселення є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору покладаються на Відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236 - 242, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

УХВАЛИВ

1. Позовні вимоги Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) - задовольнити у повному обсязі.

2. Розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 22.12.2020 № 3299, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, місто Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 10, ідентифікаційний код юридичної особи 19020407), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (01001, місто Київ, ПЛОЩА ІВАНА ФРАНКА, будинок 5, Ідентифікаційний код юридичної особи 40538421) та Фізичною особою - підприємцем Вареником Олександром Сергійовичем ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код юридичної особи НОМЕР_1 ).

3. Виселити Фізичну особу - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код юридичної особи НОМЕР_1 ) з нежитлових приміщень загальною площею 117,20 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Вербицького Архітектора, буд. 11.

4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код юридичної особи НОМЕР_1 ) на користь Департамента комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, місто Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 10, ідентифікаційний код юридичної особи 19020407) судовий збір у розмірі 4 844 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири) грн. 80 коп.

5. Видати наказ після набрання судовим рішенням законної сили.

6. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Північного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

7. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата складання та підписання повного тексту рішення: 10 жовтня 2025 року.

Суддя О.В. Чинчин