ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" жовтня 2025 р. Справа № 910/5756/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сибіги О.М.

суддів: Гончарова С.А.

Тищенко О.В.

секретар судового засідання: Михайленко С.О.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 09.10.2025

Розглянувши матеріали апеляційних скарг Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп"

на рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2025

повний текст рішення складено 14.08.2025

у справі № 910/5756/25 (суддя Грєхова О.А.)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Фізична особа-підприємець Ручко Ростислав Юрійович

про стягнення 631 015,59 грн, -

ВСТАНОВИВ

Короткий зміст позовних вимог

Київська міська рада (позивач) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" (відповідача) про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі 631 015,59 грн.

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідач використовував земельну ділянку з кадастровим номером :79:351:0004, площею 0,1080 га за адресою: вул. Максимовича Михайла, 4-а у Голосіївському районі м. Києва без правовстановлюючих документів на неї, у зв`язку із чим, позивачем заявлено до стягнення з відповідача 631 015,59 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 16.09.2021 по 09.09.2024.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.05.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/5756/25, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25 позов задоволено частково. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" на користь Київської міської ради 224 058,82 грн. безпідставно збережених коштів та 2688,72 грн. судового збору. В іншій частині позову відмовлено.

В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки з кадастровим номером :79:351:0004, площею 0,1080 га за адресою: вул. Максимовича Михайла, 4-а у Голосіївському районі м. Києва, без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, а тому відповідач зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. При цьому, суд першої інстанції дійшов висновку, що у період з 01.03.2022 по 31.12.2022 відповідач на законодавчій основі був звільнений від обов`язку сплачувати орендну плату за земельну ділянку комунальної форми власності, тому позивачем неправомірно заявлено до стягнення безпідставно збережені кошти за період з 01.03.2022 по 31.12.2022. За вказаних обставин, суд першої інстанції дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог у розмірі 224 058,82 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги Київської міської ради та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25, 25.08.2025 Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25 в частині відмови в задоволенні позовних вимог та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що оскаржуване рішення судом першої інстанції прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права, невідповідністю висновків суду першої інстанції обставинам справи, що є підставою для його скасування. Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що відповідач у період з 16.09.2021 по 09.09.2024 був фактичним користувачем земельної ділянки, а не її орендарем чи власником, тому положення п. 69.14. підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин. При цьому, позивачем враховано, що за період з 16.09.2021 по 09.09.2024 ФОП Ручко Р.Ю. сплачено земельний податок за земельну ділянку в розмірі 229 043,69 грн., Київська міська рада не заперечує щодо врахування цієї суми при розгляді даної справи. Таким чином, сума безпідставно збережених коштів у формі орендної плати становить 401 971,9 грн. (631 015,59 грн. - 229 043,69 грн.).

Короткий зміст вимог апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25, 01.09.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25 та прийняти постанову, якою відмовити Київській міській раді в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що оскаржуване рішення судом першої інстанції прийнято з неправильним застосуванням норм процесуального права, що є підставою для його скасування. Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що надані позивачем витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 01.10.2024 № НВ-024 та витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 16.09.2021 № НВ-021 не є допустимими доказами у розумінні ст. 77, ч. 6 ст. 91 ГПК України, отже позовні вимоги не підтверджуються відповідними доказами, тому рішення суду першої інстанції прийнято на підставі недопустимих доказів.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.08.2025 матеріали апеляційної скарги Київської міської ради у справі № 910/5756/25 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Гончаров С.А., Тищенко О.В.

Протоколом передачі судової справи (апеляційної скарги) раніше визначеному головуючому судді (складу суду) від 01.09.2025 матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25 передано на розгляд раніше визначеній колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Гончаров С.А., Тищенко О.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.09.2025 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали господарської справи № 910/5756/25.

15.09.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/5756/25.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.09.2025 відкрито апеляційне провадження у справі № 910/5756/25 за апеляційними скаргами Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 та призначено справу до розгляду на 09.10.2025.

23.09.2025 до Північного апеляційного господарського суду від представника Київської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів апеляційної скарги заперечує та наводить власні на їх спростування, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі. Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу зводяться до того, що Київською міською радою надано належні докази у підтвердження нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за спірний період.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу Київської міської ради слід задовольнити частково, а рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25 змінити в мотивувальній та резолютивній частинах щодо присуджених до стягнення сум, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" залишити без задоволення, з наступних підстав.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вірно було встановлено Господарським судом міста Києва та перевірено судом апеляційної інстанції, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 29.04.2025 № 424530022 вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" у період з 23.09.2014 по 10.09.2024 було власником закінченого будівництвом об`єкта загальною площею 1229,5 кв.м, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Максимовича Михайла, 4-а.

Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено на підставі свідоцтва про право власності від 25.09.2014 № 27296325.

Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :79:351:0004, площею 0,1080 га за адресою: м. Київ, вул. Максимовича Михайла, 4-а.

Відомості про земельну ділянку з кадастровим номером :79:351:0004 внесено до Державного земельного кадастру 16.09.2021.

З Витягу з Державного земельного кадастру від 16.09.2021 № НВ-021 вбачається, що цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :79:351:0004 - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Відповідно до листа Головного управління ДПС у м. Києві від 23.04.2025 № 12432/5/26-15-04-15-03 Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" не подавало податкові декларації по платі за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) та не сплачувало плату за землю за період з 16.09.2021 по 10.09.2024 до Центральної державної податкової інспекції Головного управління ДПС у м. Києві (Голосіївський район). Згідно з даними інформаційно-комунікаційної системи контролюючого органу станом на 14.04.2025 заборгованість зі сплати земельного податку з юридичних осіб (код платежу 18010500) та орендної плати з юридичних осіб (код платежу 18010600) за період з 16.09.2021 по 10.09.2024 по ТОВ "Ріал естет груп" не обліковувалась.

Позивач зазначає, що у період з 16.09.2021 по 09.09.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" безоплатно використовувало земельну ділянку з кадастровим номером :79:351:0004, площею 0,1080 га по вул. Максимовича Михайла, 4-а у місті Києві без правовстановлюючих документів на неї, що призвело до недоотримання коштів за оренду цієї земельної ділянки.

Відповідно до Витягу № НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 01.10.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :79:351:0004 становить 4 690 527,41 грн.

За розрахунком позивача сума безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з період з 16.09.2021 по 09.09.2024 становить 631 015,59 грн.

Наведене стало підставою для звернення Київської міської ради до суду з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" 631 015,59 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :79:351:0004 відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України.

В свою чергу, відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що надані позивачем витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 01.10.2024 № НВ-024 та витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 16.09.2021 № НВ-021 викликають сумніви у їх достовірності, оскільки згідно інформації на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру за посиланнями: https://e.land.gov.ua/qex/35f85bc7f384d5a8ec14b28a5533a1cc та https://e.land.gov.ua/qex/3ca54bf865eece3999f4b9969db031c3 вказані витяги не знайдено. Крім того, частину будівлі площею 981,7 кв.м на підставі договору оренди № 04/01-21 від 04.01.2021 передано в оренду Фізичній особі-підприємцю Ручко Ростиславу Юрійовичу.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

За умовами частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.

Частиною першою статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

При цьому законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.

Водночас згідно зі статтями 122 - 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату - платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Водночас Земельний кодекс України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 Земельного кодексу України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20

Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 та № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та у постановах Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема, у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 Верховний Суд зазначив, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

Як встановлено судом, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" у період з 23.09.2014 по 10.09.2024 було власником закінченого будівництвом об`єкта загальною площею 1229,5 кв.м, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Максимовича Михайла, 4-а, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 29.04.2025 № 424530022.

Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено на підставі свідоцтва про право власності від 25.09.2014 № 27296325.

Як вбачається з матеріалів справи, належне відповідачу на праві власності нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :79:351:0004, яка належить на праві комунальної власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.

16.09.2021 до Державного земельного кадастру внесено відомості про земельну ділянку з кадастровим номером :79:351:0004.

Цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :79:351:0004 - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

Позивач стверджує, що відповідач як власник нерухомого майна у період з 16.09.2021 по 09.09.2024 користувався земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташовано, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування нею, відтак ТОВ "Ріал естет груп" є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тому зобов`язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Як зазначалося судом, відомості про земельну ділянку з кадастровим номером :79:351:0004, площею 0,1080 га за адресою: м. Київ, вул. Максимовича Михайла, 4-а внесено до Державного земельного кадастру.

Отже, вказана земельна ділянка є сформованою у розумінні положень Земельного кодексу України.

Відповідно до п. 284.1 статті 284 Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України.

Відповідно до пунктів 289.1. статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України.

При цьому статтею 12 Закону України «Про оцінку земель» регламентовано, що нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України. Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов`язково (стаття 13 цього Закону); нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у межах населених пунктів проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з положеннями частини третьої статті 23 цього Закону (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Таким чином, результатом нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є технічна документація на неї, а надання витягу з технічної документації є послугою компетентного органу (Держгеокадастру та його територіальних органів), який веде відповідний облік згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Отже, технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель», є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.

При цьому, власник (землекористувач) може використати технічну документацію на обґрунтування нормативної грошової оцінки, надавши суду її оригінал або належно засвідчену копію. Відтак технічна документація, виготовлена на конкретну земельну ділянку уповноваженим органом, може бути належним доказом на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка набула статусу об`єкта цивільних прав.

У постанові від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц Велика Палата Верховного Суду виснувала, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 року в справі № 320/5877/17 (пункт 71).

Правова позиція, що належним доказом розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути витяг, довідка або технічна документація з нормативної грошової оцінки, викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.

Обґрунтованість розрахунку заявлених до стягнення безпідставно збережених коштів підтверджується наявним у матеріалах справи Витягом № НВ-024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 01.10.2024, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :79:351:0004 становить 4 690 527,41 грн.

Крім того, відповідно до п. 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

Індекс споживчих цін встановлюється Державною службою статистики України.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyunormatyvnoyigroshovoyi-oczinky-zemel-za-2023-rik/), де вказано, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: 2021 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); 2022 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь); 2023 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,051 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь).

Враховуючи вищевикладене, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за 2021 - 2023 роки визначалась з врахуванням вищезазначених положень законодавства та становила: за 2021 рік - 3 527 998,86 грн., за 2022 рік - 3 880 798,75 грн., за 2023 рік - 4 462 918,56 грн.

Як вбачається з матеріалів справи, державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :79:351:0004 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено 16.09.2021.

З наданого позивачем розрахунку орендної плати за користування відповідачем земельною ділянкою з кадастровим номером :79:351:0004 вбачається, що при здійсненні його розрахунку позивач застосував ставку орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно з додатками 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24, "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 № 3704/3745, "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" від 08.12.2022 № 5828/5869, "Про бюджет міста Києва на 2024 рік" від 14.12.2023 № 7531/7572.

Таким чином, Київською міською радою при здійсненні розрахунку безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,1080 га з кадастровим номером :79:351:0004 по вул. Максимовича Михайла, 4-а у місті Києві правомірно застосовано відсоткову ставку орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Щодо доводів відповідача про недопустимість витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 01.10.2024 № НВ-024 та витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 16.09.2021 № НВ-021, як належних доказів у розумінні ст. 77, ч. 6 ст. 91 ГПК України, колегія суддів зазначає наступне.

В силу вимог ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Колегія суддів наголошує, що надання відомостей з Державного земельного кадастру у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки віднесено до Переліку адміністративних послуг органів виконавчої влади, які надаються через центри надання адміністративних послуг, затвердженого розпорядженням Кабінету Міністрів України від 16.05.2014 № 523-р «Деякі питання надання адміністративних послуг через центри надання адміністративних послуг».

Тому, у разі незгоди відповідача із застосованою при розрахунку нормативної грошовою оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :79:351:0004, він не був позбавлений права надати Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки у разі, якщо такий розмір, на його думку, не відповідає дійсності.

Таким чином, при здійсненні розрахунку суми безпідставно збережених коштів позивачем правомірно застосовано нормативну грошову оцінку земельної ділянки у розмірі 3 527 998,86 грн. - за 2021 рік, 3 880 798,75 грн. - за 2022 рік, 4 462 918,56 грн. - за 2023 рік.

Щодо правомірності застосування п. 69.14. підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України при розрахунку безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою колегія суддів зазначає наступне.

Пунктом 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України установлено, що тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 № 2102-ІХ, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у цьому пункті.

Згідно з підпунктом 69.14 п. 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу ХХ «Перехідні положення» Податкового кодексу України (в редакції Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» № 3050-IX від 11.04.2023, який набрав законної сили 06.05.2023) за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Так, плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 Податкового кодексу України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов`язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, власники і землекористувачі земельних ділянок сплачують плату за землю (в т.ч. земельний податок) з дня виникнення права власності, права постійного користування земельною ділянкою, тому, оскільки за відповідачем будь-яке право на спірну земельну ділянку не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, у контролюючого органу в силу вимог пунктів 287.1 ст. 287 Податкового кодексу України відсутні обов`язки та, відповідно, повноваження на стягнення у судовому порядку податкових зобов`язань зі сплати земельного податку.

З урахуванням системного аналізу змісту Податкового кодексу України та встановлених судом фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм Податкового кодексу України.

Верховний Суд у постанові від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20 виснував, що власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України.

Судом встановлено, що у період з 16.09.2021 по 09.09.2024 спірна земельна ділянка з кадастровим номером :79:351:0004 у власності або користуванні ТОВ "Ріал естет груп" не перебувала.

Враховуючи викладене, положення п. 69.14. підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України не підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Таким чином, Київською міською радою правомірно нараховано безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за період з 01.03.2022 по 31.12.2022.

Як встановлено судом, 04.01.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал естет груп», як орендодавцем, та Фізичною особою-підприємцем Ручко Ростиславом Юрійовичем, як орендарем, укладено договір оренди № 04/01-21, на підставі якого відповідач передав третій особі в оренду частину будівлі площею 981,7 кв.м по вул. Максимовича Михайла, 4.

Відповідно до відповіді Головного управління ДПС у м. Києві від 23.07.2025 № 21459/5/26-15-24-01-11-05 в період з вересня 2021 року по вересень 2024 року ФОП Ручко Р.Ю. подавалися податкові декларації з плати за землю за земельну ділянку з кадастровим номером :79:351:0004 на загальну суму 244 282,19 грн., з них: за 2021 рік - 21 558,34 грн., за 2022 рік - 60 979,31 грн., за 2023 рік - 93 501,62 грн., за 2024 рік - 68 242,92 грн.

Враховуючи те, що спірний період 2021 року починається з 16.09.2021, що становить 107 календарних днів (16.09.2021 - 31.12.2021), сплачена сума плати за землю за вказаний період становить 6319,84 грн., з розрахунку: 21 558,34/365х107.

Отже, за період з 16.09.2021 по 09.09.2024 ФОП Ручко Р.Ю. сплачено земельного податку за спірну земельну ділянку на загальну суму 229 043,69 грн. (6319,84 грн. + 60 979,31 грн. + 93 501,62 грн. + 68 242,92 грн.).

Таким чином, обґрунтованою до стягнення з відповідача є сума безпідставно збережених коштів у формі орендної плати у розмірі 401 971,90 грн. (631 015,59 грн. - 229 043,69 грн.).

При цьому, колегія суддів зауважує, що Київська міська рада щодо врахування сплаченої ФОП Ручко Р.Ю. суми плати за землю за спірну земельну ділянку у розмірі 229 043,69 грн. не заперечувала.

Позаяк, судом першої інстанції наведеного при ухваленні оскаржуваного рішення до уваги прийнято не було, що призвело до прийняття необґрунтованого рішення.

Згідно з частиною 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.

В пункті 53 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.

При винесені даної постанови судом апеляційної інстанції були надані вичерпні відповіді на доводи скаржників, з посиланням на норми права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Однією з засад здійснення господарського судочинства у відповідності до статті 2 Господарського процесуального кодексу України є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення (п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України).

Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення зокрема є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 1 ст. 277 ГПК України).

При прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції неповно з`ясував обставин, що мають значення для справи, невірно встановив обставини справи, що призвело до прийняття незаконного рішення, тож колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Київської міської ради підлягає частковому задоволенню, а рішення - зміні в мотивувальній та резолютивній частинах щодо присуджених до стягнення сум. В задоволенні апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" - відмовити.

Судові витрати

Відповідно до частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати (судовий збір) за подачу позовної заяви та за подачу апеляційної скарги розподіляються пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 129, 240, 269, 270, 273, 275, 276, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25 - залишити без задоволення.

2. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25 - задовольнити частково.

3. Рішення Господарського суду міста Києва від 11.08.2025 у справі № 910/5756/25 змінити в мотивувальній та резолютивній частинах щодо присуджених до стягнення сум.

4. Викласти резолютивну частину рішення в наступній редакції:

«Позов задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" (ідентифікаційний код 39382526, адреса: 03056, м. Київ, вул. Борщагівська, 128) на користь Київської міської ради (ідентифікаційний код 22883141, адреса: 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) 401 971,90 грн. (чотириста одна тисяча дев`ятсот сімдесят одна гривня 90 копійок) безпідставно збережених коштів та 4823,66 грн. (чотири тисячі вісімсот двадцять три гривні 66 копійок) судового збору.

В іншій частині позову відмовити.».

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал естет груп" (ідентифікаційний код 39382526, адреса: 03056, м. Київ, вул. Борщагівська, 128) на користь Київської міської ради (ідентифікаційний код 22883141, адреса: 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) 7235,50 грн. (сім тисяч двісті тридцять п`ять гривень 50 копійок) судового збору за подачу апеляційної скарги.

6. В решті судовий збір за подачу позову та апеляційної скарги залишити за сторонами.

7. Матеріали справи № 910/5756/25 повернути до Господарського суду міста Києва, доручивши видати накази на виконання даної постанови.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 09.10.2025.

Головуючий суддя О.М. Сибіга

Судді С.А. Гончаров

О.В. Тищенко