РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

01.10.2025Справа № 910/8163/25
За позовом ОСОБА_1

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Берестейський 67А»

про визнання недійсним в частині рішення загальних зборів.

Суддя Сташків Р.Б.

Секретар судового засідання Гарашко Т.В.

Представники сторін:

від позивача - Бойко Н.І.,

від відповідача - Кізік А.М.

СУТЬ СПОРУ:

У липні 2025 року ОСОБА_1 (далі - позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва із позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Берестейський 67А» (далі - ОСББ або відповідач) про визнання недійсним пункту 7 рішення загальних зборів ОСББ, оформленого протоколом загальних зборів ОСББ від 03.08.2024 (далі - Рішення ОСББ від 03.08.2024) у частині, що стосується затвердження розміру внеску за оренду місць загального користування в будинку за адресою: АДРЕСА_1 (далі - Будинок).

Позов мотивовано тим, що оспорюваним Рішенням ОСББ від 03.08.2024 в цій частині порушено її майнове право, оскільки у її користуванні знаходиться частина загального коридору площею 11 кв.м, за користування яким ОСББ наприкінці травня 2025 року виставило їй рахунок на сплату 45240 грн.

Позивач вказує, що оспорюваним Рішенням ОСББ від 03.08.2024 було затверджено для усіх співвласників внесок на оренду місць загального користування, що є їх спільною власністю, зокрема для загальних поверхневих коридорів, холів, технічних приміщень, у розмірі 250 грн за 1 кв.м орендованої площі з 01.11.2023, а також зобов`язано усіх співвласників, що вже відгородили частини коридорів укласти з ОСББ відповідні договори, а у разі відмови укласти договори та оплачувати ці внески - демонтувати усі перегородки.

Позивач зазначає, що попередній управитель будинку - ТОВ «Інвестбудгаличина» погодився на її пропозицію, з метою покращення теплоізоляції та звукоізоляції, рівня безпеки проживання у будинку, по встановленню легкої (гіпсокартонної) перегородки та дверей для створення додаткового окремого простору в частині коридору загального користування біля дверей її квартири. Тому нею було встановлено вказане перекриття у приміщенні позаквартирного коридору, чим створене ізольоване приміщення площею 11 кв.м. поряд із її квартирою.

Позивач наголошує, що вона участі в цих загальних зборах не приймала, оскільки не була повідомлена про їх скликання, про дату та час їх проведення, і не була ознайомлена з порядком денним цих зборів. Відтак, позивач була протиправно позбавлена можливості виступати на загальних зборах, висувати свої пропозиції, заперечення та зауваження з приводу питань порядку денного, прийняти участь в обговоренні цих питань, та своїм виступом та аргументами вплинути та прийняття рішення іншими співвласниками будинку.

Крім того, на думку позивача, ОСББ не мала права встановлювати плату за користування починаючи з 01.11.2023, тобто за період, який передував прийнятому рішенню, а також зобов`язувати осіб з 01.08.2024 укладати договори оренди, що передує даті прийняттю рішення.

Відповідач позов не визнав. Свої заперечення мотивував тим, що спірні загальні збори ОСББ були скликані та проведені із дотриманням вимог Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та статуту ОСББ. Зокрема, зазначає, що правління ОСББ належним чином шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) повідомило позивачку про проведення загальних зборів співвласників будинку. Таке повідомлення надсилалось на адресу розміщення квартири, що знаходиться у її власності. У повідомленні містилася уся необхідна інформація про дату, час, місце проведення загальних зборів та порядок денний. Відповідач також наголошує, що інформація про проведення спірних загальних зборів була розміщена додатково в каналі месенджеру «Телеграм» та на дошці оголошень в під`їзді будинку. Рішенням ОСББ від 03.08.2024 у частині оскарження прийнято у межах повноважень загальних зборів ОСББ та з дотриманням вимог закону.

Відповідач вважає, що рішення загальних зборів ОСББ жодним чином не позбавляє позивачку можливості реалізувати своє право на прийняття участі в управлінні будинком, в тому числі щодо прийняття рішень стосовно розміру внесків на утримання загального майна співвласників. Натомість задоволення зазначеного позову призведе до негативних наслідків для інших співвласників багатоквартирного будинку, волевиявлення яких спрямоване саме на затверджене рішень винесених на збори ОСББ.

У судовому засіданні з розгляду справи по суті представник позивача підтримав позов у повному обсязі, а представники відповідачів проти позову заперечували з вищевикладених мотивів.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши у судовому засіданні докази та оцінивши їх у сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

Позивач з 06.07.2020 є власницею квартири АДРЕСА_2 у Будинку, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 215070153, копія якого долучена до матеріалів справи, та не заперечується сторонами спору.

У цьому Будинку у серпні 2023 року було створено ОСББ для обслуговування та утримання будинку.

До моменту створення ОСББ, як слідує із пояснень позивача, управлінням Будинку займалося ТОВ «Інвестбудгаличина».

Позивач стверджує, що нею, з дозволу ТОВ «Інвестбудгаличина», було отримано рекомендації від управляючого житловим комплексом « ІНФОРМАЦІЯ_1 », який розташований за адресою АДРЕСА_1 , відповідно до яких, з метою покращення теплоізоляції та звукоізоляції, рівня безпеки проживання в будинку, позивачу на її пропозицію було погоджено встановлення в позаквартирному коридорі будинку легкої (гіпсокартонної) перегородки та дверей для створення окремого простору в частині коридору загального користування біля дверей квартири АДРЕСА_2 .

На підтвердження вказаної обставини позивачем долучено до матеріалів справи копії рекомендації № 436/3 від 15.07.2019 ТОВ «Інвестбудгаличина» на проведення робіт для покращення умов проживання в квартирі та погодження ТОВ «Інвестбудгаличина» № 436 від 15.07.2019 на виконання робіт покращення умов проживання.

Як убачається із пункту 3 наведеного Погодження ТОВ «Інвестбудгаличина», було передбачено, що отримання згоди на користування відокремленою частиною позаквартирного коридору від власників інших квартир поверху забезпечує позивач самостійно.

При цьому, матеріали справи не містять будь-яких доказів такого погодження позивача на користування спірною частиною позаквартирного коридору від власників інших квартир. Позивачем не доведено факт такого погодження.

Факт відгородження позивачем у 2019 році частини місця загального користування (коридору біля квартири позивача № 2) сторонами не оспорюється та визнається.

Отже, судом встановлено, що позивач з моменту набуття нею права власності на квартиру АДРЕСА_2 у Будинку, внаслідок встановлення легкої (гіпсокартонної) перегородки та дверей біля своєї квартири, користується частиною загального коридору у Будинку, що не належить їй особисто, а є спільною власністю співвласників Будинку.

Відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (частина 1 статті 369 ЦК України).

Матеріали справи не містять доказів домовленості між усіма співвласниками Будинку на одноособове та безоплатне користуванням позивачем спірної частини коридору біля квартири АДРЕСА_2 з моменту його відгородження позивачем, що унеможливлює доступ інших співвласників Будинку до цієї частини коридору.

Суд зауважує, що надання згоди на будівельні роботи по встановленню перегородки і дверей забудовником або управляючою компанією жодним чином не свідчить про те, що усі співвласники Будинку погодили право позивача на одноособове безоплатне користування спірною частиною загального коридору у Будинку.

Згідно із пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Відтак, з метою можливості власного одноособового користування спірною частиною коридору у Будинку, позивач повинен був отримати на це згоду від усіх інших співвласників Будинку.

Таке користування могло бути оформлене шляхом виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності та викупу позивачем із оформленням на неї права приватної власності (стаття 370, глава 24 ЦК України), укладання договору позички (глава 60 ЦК України) або договору найму (оренди) (глава 58 ЦК України) спірної частини коридору у Будинку.

Однак такі правочини позивачкою вчинені не були, і остання з моменту встановлення перегородки і дверей біля своєї квартири, що обмежує доступ інших співвласників до цього майна, користувалася і продовжує користуватися одноособово спільним майном без згоди на це інших співвласників Будинку.

З матеріалів також убачається, що 03.08.2024 відбулися загальні збори співвласників багатоквартирного Будинку, про що цього дня було складено відповідний Протокол загальних зборів, на яких відповідно до пункту 7 Порядку денного вирішувалося питання щодо затвердження розміру внеску за оренду місць загального користування в Будинку.

З цього Протоколу загальних зборів ОСББ, проведених 03.08.2024, слідує, що загальна кількість співвласників Будинку складає 341 особу, загальна площа усіх квартир та нежитлових приміщень Будинку - 19918,2 кв.м. У голосуванні на загальних зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 41 особи, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення в Будинку загальною площею 2356,15 кв.м, а у письмовому опитуванні - 153 співвласника, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення в Будинку загальною площею 8871,8 кв.м. Разом у голосуванні на загальних зборах та в письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 194 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення в Будинку загальною площею 11228 кв.м.

Щодо пункту 7 Порядку денного, то було запропоновано:

« 7.1. Затвердити для всіх співвласників внесок на оренду місць загального користування, що є спільною власністю всіх співвласників, а саме, загальних поверхових коридорів, холів, технічних приміщень, в розмірі 250 грн за 1 кв.м орендованої площі. Оплата внеску має здійснюватися в поточному місяці за поточний.

7.2. Зобов`язати всіх співвласників, що вже відгородили частини коридорів укласти з ОСББ відповідні договори та сплатити за відповідну площу за затвердженим внеском з 01.11.2023.

7.3. В разі відмови оплачувати зобов`язати демонтувати всі перегородки. А в разі відмови демонтувати, уповноважити правління здійснити демонтаж за кошти ОСББ з нарахуванням подальшої компенсації відповідному власнику.

7.4. Уповноважити правління за відсутність оплат по оренді місць загалі користування більше трьох місяців здійснювати демонтаж за кошти ОСББ з нарахуванням подальшої компенсації відповідному власнику.

7.5. 3 01.08.2024 всі питання про зведення перегородок в загальних коридорах всі співвласники мають узгоджувати з правлінням ОСББ та всіма сусідами на поверсі».

За вказану пропозицію розподіл голосів відбувся наступним чином:

- «За» 190 співвласників, що мають 11016,85 кв.м у власності, частка у відсотках 55,31%;

- «Проти» 4 співвласників, що мають 211,1 кв.м у власності, частка у відсотках 1,06%.

Отже, рішення з цього питання Порядку денного було прийнято більшістю голосів від загальної кількості усіх співвласників, яким належить більше половини площ квартир та/або нежитлових приміщень у Будинку.

Як слідує із цього рішення Загальних зборів ОСББ (щодо пункту 7 Порядку денного), воно не містило дискримінаційного характеру щодо співвласників та передбачало альтернативу у разі не згоди співвласника, який вже відгородив частину коридору, на укладення договору оренди та внесення оплати за оренду місць загального користування починаючи з 01.11.2023 та за подальше користування, у встановленому цим рішенням розмірі, у вигляді усунення перешкод у користуванні майном усіх співвласників, а саме - демонтажу всіх поставлених ним перегородок.

Обґрунтовуючи свою позовну вимогу, позивач посилається на те, що їй не було відомо про призначені загальні збори ОСББ, у зв`язку із чим вона була позбавлена права на висловлення своєї думки з питань, які були поставлені на обговорення співвласників.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті. Ініціатором загальних зборів є правління об`єднання або ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.

Згідно з частиною шостою статті 6 цього Закону повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилаєтьсярекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. За складеною у довільній формі письмовою заявою (у тому числі у формі електронного документа) співвласника до ініціатора установчих зборів, отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення установчих зборів, повідомлення про проведення установчих зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві.

Відповідач зазначає, що правлінням ОСББ на виконання вказаних вимог Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» 19.07.2024 рекомендованим листом направленим на адресу квартири позивача було повідомлено позивача про дату, час та місце проведення загальних зборів ОСББ, а також про порядок денний цих зборів, у якому вказувалося про розгляд і спірного питання.

На підтвердження цієї обставини відповідачем долучено до матеріалів справи роздруківку цього повідомлення, копії поштової квитанції про таке надсилання, копію списку №03.08.2024 _1 (за датою проведення загальних зборів) згрупованих відправлень рекомендованих листів за формою 103, за підписом працівника пошти про прийняття та відбитком штемпеля органу поштового зв`язку, у пункті 52 якого міститься інформація про надсилання листа на адресу квартири позивача, а також копією фіскального чеку Укрпошти.

Твердження позивача, що у цьому відправленні могло міститися рекламні повідомлення жодним доказом не підтверджуються.

Посилання позивача на те, що позивачка у згаданий час не перебувала у своїй квартирі, оскільки виїхала за кордон, не дає підстави вважати, що її не було повідомлено у встановлений Законом спосіб. До того ж матеріали справи не містять інформацію про те, що вона у вказаний у статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» спосіб повідомила правління ОСББ про зміну місця свого перебування, а також про прохання надсилати їй кореспонденцію на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених нею у відповідній заяві.

Судом також враховано, що 08.08.2023 установчими зборами ОСББ затверджено статут ОСББ (далі - Статут).

Пунктом 5.3 Статуту передбачено, що повідомлення про проведення чергових (звітно-виборчих) та позачергових загальних зборів членів ОСББ, що скликаються правлінням ОСББ та/або ревізійною комісією здійснюється шляхом розміщення відповідного оголошення в місцях, у яких забезпечується ознайомлення з ним членів ОСББ (на дошках оголошень в ліфтових холах на першому поверсі кожного під`їзду) та, зокрема, шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення у будинку кожному співвласнику окремим листом.

Відповідач наголошує, що додаткове відповідне оголошення про проведення спірних загальних зборів ОСББ було розміщено на дошках оголошень, а також шляхом публікації в каналі меседжеру «Телеграм» співвласників Будинку.

Відтак, враховуючи положення статей 74, 76-79 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), суд дійшов висновку про належне повідомлення позивача про проведення вищевказаних загальних зборів ОСББ.

Відповідно до частини третьої статті 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об`єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.

Рішення загальних зборів ОСББ вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), загальна кількість голосів яких становить більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників (стаття 6, частина 5 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

За таких обставин, суд дійшов висновку, що спірне рішення щодо розпорядження спільним майном співвласників Будинку було прийнято ОСББ у межах його компетенції та з дотриманням вимог Закону.

Суд зауважує, що згода надана колишніми обслуговуючими компаніями або забудовниками на встановлення перегородок не позбавляє права співвласників на розпорядження спільним майном та прийняття рішень відносно такого майна, у тому числі передачу в орендне користування або встановлення плати за користування спільним майном співвласників.

Щодо відсутності обґрунтувань, калькуляції або оцінки встановленої суми орендної плати при проведенні загальних зборів, то суд погоджується з доводами відповідача про те, що діючим законодавством, у тому числі приписами Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», не передбачено обов`язку надавати при винесенні на розгляд загальних зборів питання про встановлення розміру орендної плати, калькуляції або висновку/звіту спеціаліста про обґрунтування розміру орендної плати.

Як вказує відповідач, на вирішення загальних зборів, які були призначені на 03.08.2024, було поставлено питання про встановлення орендної плати у запропонованому розмірі, а саме 250 грн за 1 кв. метр. Наведене рішення було проголосовано та прийнято співвласниками, без додаткових зауважень та заперечень, а відтак, відсутні підстави для висновку про незаконність оскаржуваного рішення.

Відносно встановлення плати за користування спільним майном з 01.11.2023 , то чинним законодавством України, зокрема, положеннями частини 3 статті 631 ЦК України, передбачено право сторін при укладенні договору встановити, що його умови застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладання.

Посилання позивача на положення статті 58 Конституції України суд не бере до уваги, оскільки ця норма регулює дію у часі законів та інших нормативних актів, а також встановлює заборону на притягнення до відповідальності за діяння, які на час їх вчинення не визнавалися законом як правопорушення.

Спірні відносини між сторонами є приватно-правовими і договірними, а встановлення розміру плати за користування місцями загального користування у будинку та встановлення зобов`язання на укладання договору за таке користування не є мірою відповідальності, а є платою за користування та обов`язком на врегулювання відносин з фактичного користування спільним майном.

Розглядаючи спір по суті, судом також враховано співмірність балансу прав позивача як одного з співвласників Будинку та усіх інших його співвласників.

Суд зауважує, що спірне рішення загальних зборів ОСББ жодним чином не позбавляє позивача можливості реалізувати своє право на прийняття участі в управлінні будинком, у тому числі щодо прийняття рішень стосовно розміру внесків на утримання загального майна співвласників. Натомість задоволення зазначеного позову призведе до негативних наслідків для інших співвласників багатоквартирного будинку, волевиявлення яких спрямоване саме на затверджене рішень винесених на збори ОСББ.

Частини друга статті 13 ЦК України передбачає, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Тому судом враховано, що вимога позивача порушує принцип пропорційності, що визначається як загальний принцип права, який спрямований на забезпечення у правовому регулюванні розумного балансу інтересів, відповідно до якого цілі обмежень прав повинні бути істотними, а засоби їх досягнення - обґрунтованими і мінімально обтяжливими для осіб, чиї права обмежуються.

Саме таку концепцію застосовує у своїх постановах з аналогічних спорів Верховний Суд (див. наприклад пункт 71 постанови від 12.01.2023 у справі № 917/559/21, а також постанови від 08.02.2022 у справі №918/964/20 та від 07.09.2022 у справі № 910/8311/20).

Відтак, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ, оформленого у пункті 7 протоколу загальних зборів ОСББ від 03.08.2024.

Інші доводи сторін, наведені у наданих суду позові та відзиві, усних та письмових поясненнях, судом розглянуті, але до уваги та врахування при вирішенні спору не приймаються, оскільки на результат вирішення спору не впливають.

Судові витрати відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на позивача та йому не відшкодовуються.

Керуючись статтями 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України, і може бути оскаржено в порядку та строк встановлені статтями 254, 256, 257 ГПК України.

Повне рішення складено 21.10.2025.

Суддя Р.Б. Сташків