УХВАЛА

07 жовтня 2025 року

м. Київ

cправа № 918/1031/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. 0. - головуючий, Мачульський Г. М., Случ 0. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 (суддя Торчинюк В. Г.), додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18.03.2025 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 (Бучинська Г. Б. - головуючий, судді Василишин А. Р., Філіпова Т. Л.) у справі

за позовом заступника керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради

до: 1) Фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни,

2) ОСОБА_1

про усунення перешкод у праві користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва, скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

(У судове засідання з`явилися: прокурор Савицька О. В., представники: Фізичної особи-підприємця Зубик Н. Ф. - Гуль Н. В., ОСОБА_1 - Януль В. С.),

ВСТАНОВИВ:

1. У листопаді 2024 року заступник керівника Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до фізичної особи-підприємця Зубик Наталії Федорівни та ОСОБА_1 , у якому просив:

- зобов`язати ОСОБА_1 усунути перешкоди Рівненській міській раді у праві користування та розпорядження земельною ділянкою площею 18 кв. .и. з кадастровим номером :01:026:0069, шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва торгового павільйону площею 7,4 кв. ;

- скасувати державну реєстрацію права приватної власності за Зубик Н. Ф. на об`єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 7, 4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна;

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 18 кв. м з кадастровим номером :01:026:0069, укладений 07.06.2019 між Рівненською міською радою та Зубик Н. Ф. ;

- зобов`язати Зубик Н. Ф. повернути Рівненській міській раді земельну ділянку площею 18 кв. м з кадастровим номером :01:026:0069.

Позов мотивований тим, що будучи обізнаною про відмову у поновленні права оренди, за відсутності документів, що посвідчують право власності на об`єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 7,4 кв.м. по АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 розробила технічний паспорт на нього, з якого вбачається, що він розміщений на земельній ділянці з к.н. :01:026:0069. Також, даному об`єкту не присвоювалася поштова адреса, що підтверджується інформацією Рівненської міської ради №05-01-3762/24-8275/24 від 14.10.2024.

Торговий павільйон площею 7,4 кв.м. було самочинно збудовано на земельній ділянці комунальної власності з к.н. :01:026:0069, що не була відведена для цієї мети, так як остання надавалася в оренду ФОП ОСОБА_1 для розміщення тимчасової споруди (кіоску), а не для будівництва та обслуговування об`єкту нерухомого майна. Таким чином, ОСОБА_1 не набула право власності на торговий павільйон у визначений законом спосіб, а тому не могла розпорядитися ним як об`єктом нерухомого майна, а саме відчужити його Зубик Н.Ф. оскільки, ОСОБА_1 та Зубик Н.Ф. не набули право власності на самочинно збудований об`єкт - торговий павільйон, земельна ділянка з к.н. :01:026:0069 не могла бути передана в користування Зубик Н.Ф. на неконкурентних засадах.

Таким чином, внаслідок самочинного будівництва (без відповідних погоджувальних та дозвільних документів) приміщення площею 7,4 кв. м на земельній ділянці комунальної форми власності, що не була відведена для цієї мети, порушено права власника земельної ділянки - територіальної громади міста Рівне в особі Рівненської міської ради щодо користування, володіння, розпорядження земельною ділянкою під об`єктом самочинного будівництва.

З огляду на викладене, первісна державна реєстрація права власності на приміщення за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер - 101) та подальша його перереєстрація за Зубик Н.Ф. прийняті за відсутності належних правових підстав, порушує встановлений чинним законодавством порядок проведення державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна. Таким чином, укладений договір оренди землі між Рівненською міською радою та Зубик Н.Ф. від 07.06.2019 підлягає визнанню недійсним, а земельна ділянка поверненню власнику - Рівненській міській раді.

2. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 у справі № 918/1031/24 відмовлено у задоволені позову.

Судове рішення мотивоване тим, що правомірність дій Зубик Н. Ф. та ОСОБА_1 щодо укладання договору купівлі - продажу від 15.11.2018 не спростовано наданими прокурором доказами, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог щодо знесення спірного об`єкта нерухомого майна та припинення володіння спірним нерухомим майном.

Враховуючи те, що Рівненською міською радою надано в оренду Зубик Н.Ф. спірну земельну ділянку за цільовим призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (пункт 1 Договору) для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи з кадастровим номером :01:026:0069, відповідно вказаний договір укладений з дотриманням статті 134 Земельного кодексу України, тому відсутні правові підстави для скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Додатковим рішення Господарського суду Рівненської області від 18.03.2025 у справі № 918/1031/24 частково задоволено заяву представника фізичної особи- підприємця Зубик Н. Ф. про ухвалення додаткового судового рішення.

Стягнуто з Рівненської обласної прокуратури на користь ФОП Зубик Н. Ф. 5000 грн витрат на професійну правничу допомогу.

Додаткове рішення обґрунтоване тим, що враховуючи обсяг та обґрунтованість підготовлених та поданих до суду документів, їх значення для вирішення спору, стягнення з прокурора витрат у заявленій сумі (15 000 грн) буде суперечити принципу розподілу таких витрат, а тому суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для зменшення розміру витрат на професійну правничу допомогу до 5 000 грн

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 у справі №918/1031/24 рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 змінено. Викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови. Додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18 березня 2025 року у справі №918/1031/24 залишено без змін.

Постанова аргументована тим, що скасування державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва не є ефективними способами захисту прав позивача як власника землі, оскільки задоволення відповідної позовної вимоги не забезпечить усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

Використання фізичною особою-підприємцем Зубик Н.Ф. належної Рівненській міській раді земельної ділянки, на якій розташований спірний об`єкт нерухомості, врегульовано чинним договором оренди від 07 червня 2019 року. Згідно з пунктом З цього договору, на земельній ділянці з кадастровим номером :01:026:0069 знаходиться об`єкт нерухомого майна, що підтверджує обізнаність та згоду орендодавця (власника землі) із розміщенням такого об`єкта.

Суд звернув увагу на суперечливу поведінку Рівненської міської ради, яка, з одного боку, відмовляється визнавати правомірність розміщення об`єкта нерухомості на земельній ділянці, а з іншого - сама укладає з фізичною особою-підприємцем Зубик Н.Ф. договір оренди, в якому прямо зазначає наявність такого об`єкта. Така поведінка свідчить про непослідовність дій органу місцевого самоврядування та створює для контрагента обґрунтовані очікування щодо правомірності ситуації.

Посилання прокурора на те, що фізична особа-підприємець Зубик Н.Ф. повинна була перевірити правомірність реєстрації права власності на об`єкт, є помилковим, оскільки така вимога є непропорційною порівняно з поведінкою самої Рівненської міської ради, яка є власником земельної ділянки та впродовж тривалого часу визнавала існування споруди й не вживала жодних дій щодо оскарження чи скасування реєстрації права на неї. Покладення подібного обов`язку лише на добросовісного набувача суперечить принципу юридичної визначеності та порушує баланс інтересів сторін, гарантований статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Крім того, відповідно до пунктів 3 договорів оренди, укладених із попереднім орендарем ОСОБА_1 , Рівненська міська рада також визнавала наявність об`єкта нерухомого майна на цій же земельній ділянці (зокрема, у договорах від 08 грудня 2008 року, 22 липня 2010 року, 08 листопада 2013 року). Це також підтверджується тим, що у рішенні №3282 від 26 вересня 2013 року прямо зазначено, що договір оренди поновлюється «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі». Тобто, надання земельної ділянки ОСОБА_1, а згодом і Зубик Н.Ф., відбувалося з усвідомленням факту наявності об`єкта нерухомості на землі, а також із прямим цільовим призначенням саме для будівництва та обслуговування таких об`єктів.

Спірний об`єкт збудований у 1991 році (технічний паспорт №326 від 23 жовтня 2018 року); зареєстрований як об`єкт нерухомого майна у 2018 році до набуття права власності на нього ФОП Зубик Н.Ф.; право власності ФОП Зубик Н.Ф. виникло на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу; чинний договір оренди укладено з Рівненською міською радою після набуття майна у власність.

Тобто, станом на час звернення прокурора з позовом, правовідносини щодо землекористування і права власності на об`єкт нерухомості вже були врегульовані на законних підставах. Зазначене унеможливлює кваліфікацію об`єкта як такого, що побудований самочинно на невідведеній земельній ділянці та підлягає знесенню відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України.

враховуючи тривалість існування спірного об`єкта, правомірність його придбання відповідачем 1, наявність чинного договору оренди землі, відсутність заперечень з боку Рівненської міської ради, підтверджене цільове призначення земельної ділянки саме для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, суд апеляційної інстанції виснував, що вимога про знесення об`єкта нерухомості є юридично необґрунтованою, суперечать принципу superficies solo cedit, нормам частини п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України та є несумісними з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Рівненською міською радою Зубик Н.Ф. правомірно надано в оренду спірну земельну ділянку з кадастровим номером :01:026:0069 за цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» (пункт 1 договору), зокрема для обслуговування кіоску з реалізації товарів промислової групи. Вказаний договір оренди укладено з дотриманням вимог статті 134 Земельного кодексу України, а відтак відсутні правові підстави для визнання такого правочину недійсним.

3. Перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій і задовольнити позовні вимоги.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.

Скаржник стверджує, що судами не враховано висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 10.05.2018 у справі №910/15993/16, від 18.04.2024 у справі № 915/1567/21, від 05.03.2025 у справі № 904/4076/23.

Рівненська міська рада починаючи з 2008 року дотримувалася чіткої і послідовної позиції щодо передачі спірної земельної ділянки ОСОБА_1 в оренду виключно з метою обслуговування наявного у неї об`єкта малої архітектурної форми, а не будівництва нового. Більше того, орган місцевого самоврядування зобов`язував ОСОБА_1 отримати паспорт прив`язки тимчасової споруди, яка мала бути розміщена на спірній земельній ділянці.

Отримання такого виду дозвільного документу притаманно виключно для тимчасових споруд, а не капітальних. Термін «для будівництва та обслуговування об`єктів торгівлі» у вказаних договорах вжито виключно з метою зазначення цільового призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, а не мети оренди. Суди не надали належної оцінки змісту рішень Рівненської міської ради на підставі яких укладались договори оренди спірної земельної ділянки з ОСОБА_1 , не дослідили змісту самих правочинів, як наслідок, прийшли до хибного висновку, що земельна ділянка к.н. :01:026:0069 надавалась для будівництва об`єктів нерухомого майна, а не для його обслуговування.

Рішенням Рівненської міської ради № 4982 від 27.09.2018 ФОП ОСОБА_1 відмовлено у поновленні договору оренди землі від 08.1 1.2013. Однак, з метою узаконення самочинно збудованого об`єкта, вказана особа звернулась до державного реєстратора із технічним паспортом №326 від 23.10.2018 та витягом про реєстрацію договору оренди землі №14731165 від 16.12.2013 та зареєструвала право власності на об`єкт нерухомого майна. Втім, суди не надали оцінку тому факту, що подані ОСОБА_1 державному реєстратору документи не могли бути підставою для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно

Міністерством юстиції України проведено камеральну перевірку державного реєстратора Данилевич І.Є, за результатами якої складено акт від 17.02.2025 № 609/19.1.1/25 та видано наказ від 17.02.2025 № 434/5. Зокрема встановлено, що заявником - ОСОБА_1 не подано, а державним реєстратором Данилевич І.Є. не витребувано, документ, який відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси. Державним реєстратором Данилевич І.Є. порушено вимоги ст. ст. З, 10, 18, 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пунктів 12,14, 40, 41 Порядку № 1127.

15.11.2018 ОСОБА_1 відчужила ОСОБА_3 спірне майно. Приймаючи рішення від 14.03.2019 № 5707 «Про передачу громадянці Зубик Н.Ф. в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 (у районі центрального ринку), на якій розташований об`єкт нерухомого майна» та укладаючи договір оренди землі від 07.06.2019, Рівненська міська рада виходила з того, що на цій земельній ділянці знаходився об`єкт нерухомого майна, який відповідно до інформації розміщеної у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, належить на праві власності Зубик Н.Ф . Отже, у Рівненської міської ради були відсутні обґрунтовані підстави для відмови в укладенні із Зубик Н.Ф. договору оренди землі.

Після встановлення усіх обставин набуття Зубик Н.Ф. права власності на вищевказане нерухоме майно, Рівненською міською радою питання щодо укладення з Зубик Н.Ф. договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк було виключено з порядку денного сесії Рівненської міської ради, яка мала відбутись 14.03.2024. Отже, висновки про непослідовну позицію Рівненської міської ради є надуманими та не підтверджуються доказами.

За умов, що у ОСОБА_1 не виникло права власності на об`єкт самочинного будівництва, оскільки він збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, остання не могла розпоряджатися ним, зокрема укладати із ОСОБА_4 договір купівлі-продажу від 15.11.2018. А тому, зазначений правочин є нікчемним, як такий що укладений особою, яка не є власником предмету продажу.

Зубик Н.Ф. укладаючи договір купівлі-продажу з ОСОБА_1 проявивши розумну обачність, мала б знати про незаконність здійснення забудови за відсутності у попереднього власника майна відповідних правовстановлюючих документів.

Укладення договору оренди землі від 07.06.2019 між Рівненською міською радою та Зубик Н.Ф. на якій знаходиться самочинно збудоване майно, не позбавляє його такого статусу та не свідчить про законність здійсненого будівництва, а також не може бути способом узаконення самочинного будівництва.

Оскільки ОСОБА_1 та Зубик Н.Ф. не набули право власності на самочинно збудований об`єкт, земельна ділянка не могла бути передана в користування Зубик Н.Ф. на неконкурентних засадах, а тому укладений договір оренди землі підлягає визнанню недійсним.

Судом апеляційної інстанції зроблено невірні висновки про те, що вимога про скасування державної реєстрації права приватної власності за Зубик Н.Ф. на об`єкт нерухомого майна є неефективним способом захисту.

Оскільки, рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 у справі № 918/1031/24 підлягає скасуванню, то підлягає й скасуванню додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18.03.2025.

У відзивах на касаційну скаргу відповідачі вказують на безпідставність доводів скаржника та просять залишити без змін оскаржені судові рішення.

4. Під час вивчення матеріалів касаційної скарги Суд з`ясував, що ухвалою Верховного Суду від 27.11.2024 на розгляд Великої Палати Верховного Суду передано справу № 908/2388/21 за позовом заступника керівника Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя в інтересах держави в особі органу, який уповноважений від імені держави здійснювати відповідні функції у спірних відносинах, Запорізької міської ради до відповідачів: Товариства з обмеженою відповідальністю "Люкс Комфі", Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт 2005", Приватного підприємства "Терра Віта V" про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

Передаючи справу № 908/2388/21 на розгляд Великої Верховного Суду, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду вважала за необхідне відступити від висновків, викладених у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20, про те, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва є останній набувач такого об`єкта, а не його забудовник.

Ухвалою від 05.02.2025 прийнято до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справу № 908/2388/21.

5. Відповідно до пункту 7 частини першої статті 228 ГПК України, суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадках перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.

Ураховуючи вищевикладене, з метою дотримання єдності судової практики та зважаючи на предмет та підстави позову, з метою забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, Верховний Суд вважає за необхідне зупинити провадження за касаційною скаргою першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025, додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 18.03.2025 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.07.2025 у справі № 918/1031/24 до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21.

Керуючись статтями 228, 230, 234, 235 ГПК України, Суд

УХВАЛИВ:

Зупинити касаційне провадження у справі № 918/1031/24 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21.

Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді Г. М. Мачульський

О. В. Случ