ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" жовтня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/3434/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Литвинової В.В., розглянувши матеріали справи

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до ОСОБА_1

про розірвання договору, виселення та стягнення

До суду надійшла позовна заява Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ОСОБА_1 , якою позивач просить суд:

1 Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси № 653/2023 від 24.11.2023, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ОСОБА_1 .

2 Виселити ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) з нежилих підвальних приміщень загальною площею 82,6 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ).

3. Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ) заборгованість з орендної плати у розмірі 71 371,22 грн. (сімдесят одна тисяча триста сімдесят одна гривня двадцять дві копійки) та пеню 11 506,48 грн. (одинадцять тисяч п`ятсот шість гривень сорок вісім копійок.

Ухвалою від 28.08.2025 відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження без призначення засідань. Відповідачу встановлено строк для подання відзиву протягом 15 днів з дня отримання ухвали.

Оскільки відповідач є фізичною особою, то суд відповідно до ст. 176 ГПК України перевірив його зареєстроване місце проживання.

Так, відповідно до відповіді з Єдиного державного демографічного реєстру від 28.08.2025 на запит суду місце проживання відповідача АДРЕСА_1 .

Ухвала суду, надіслана на зазначену адресу, повернулась з відміткою пошти від 05.09.2025 «адресат відсутній за вказаною адресою».

Згідно з ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

З огляду на викладене, відповідач вважається повідомленим про розгляд справи.

Крім того, суд 01.09.2025 додатково надіслав ухвалу на електронну пошту відповідача ІНФОРМАЦІЯ_1, яка зазначена в позовній заяві, що підтверджується довідкою.

09.09.2025 до канцелярії суду відповідачем подано копії документів: копії платіжних інструкцій за період листопад 2023 - липень 2025 року про сплату коштів позивачу, а також докази інвалідності матері та брата відповідача.

Відзиву на позов відповідач не подав, тому справа розглядається за наявними матеріалами відповідно до ст. 178 ГПК України.

Згідно з ст. 248 ГПК України суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.

Розглянувши матеріали справи, суд

встановив:

Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належать нежилі підвальні приміщення загальною площею 82,6 кв м, що розташовані за адресою: м. Одеса вул. Грецька 46, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 15.06.2006, витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 11084163 від 30.06.2006 та технічним паспортом від 10.06.2002.

24.11.2023 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, який є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем відповідно до Положення (далі - Орендодавець) та ОСОБА_1 (далі - Орендар), балансоутримувач Комунальна установа "Муніципальна служба комунальної власності одеської міської ради укладено Договір №653/2023 оренди нерухомого майна (далі - Договір), відповідно до умов якого Орендодавець і Балансоутримувач передають, а Орендар приймає у строкове платне користування майно: нежилі підвальні приміщення загальною площею 82,6 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_2

Крім того, 24.11.2023 між Балансоутримувачем та Орендарем підписано акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна.

Пунктом 1.2. розділу II "Незмінювані умови договору" (далі - розділ II) передбачено, що майно передається в оренду для використання згідно з пунктом 7 розділу І "Змінювані умови договору (далі - розділ І).

Відповідно до пункту 7 розділу І цільове призначення майна - категорії 1-18, які передбачені Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою КМУ від 3 червня 2020р. №483.

Так, відповідно до згаданого вище Порядку, до переліку категорій за цільовим призначенням об`єктів оренди відносяться: офісні приміщення, коворкінги; Об`єкти поштового зв`язку та розміщення суб`єктів господарювання, що надають послуги з перевезення та доставки (вручення) поштових відправлень; Редакції медіа, видавництва друкованих медіа та видавничої продукції; Ломбарди, відділення банків, інших провайдерів фінансових послуг; Громадські об`єднання та благодійні організації; Бібліотеки. Театри. Кінотеатри, діяльність з кінопоказів; Центри раннього розвитку дитини; Діяльність у сфері освіти, курси і тренінги; Тренажер ні зали, заклади фізичної культури і спорту, діяльність з організації та проведення занять різними видами спорту; Заклади охорони здоров`я, клініки, лікарні, приватна медична практика; Аптеки; Ветеринарні лікарні (клініки), лабораторії ветеринарної медицини, ветеринарні аптеки; Медичні лабораторії; Науково-дослідні установи, наукові парки; Заклади харчування, кафе, бари, ресторани, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи; Торговельні об`єкти, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи; Заклади харчування, їдальні, буфети, кафе, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи; Торговельні об`єкти, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи; Склади. Камери схову, архіви; Нічні клуби. Ресторани з нічним режимом роботи (після 22 год); Сауни, лазні. Організація концертів та іншої видовищно-розважальної діяльності; Готелі, хостели, турбази, мотелі, кемпінги, літні будиночки. Комп`ютерні клуби та Інтернет-кафе; Проведення виставок; Пункти обміну валюти, банкомати, платіжні термінали; Торговельні автомати; Розміщення технічних засобів і антен операторів телекомунікацій, суб`єктів підприємницької діяльності, які надають послуги зв`язку, послуги доступу до Інтернету, телекомунікації, передання сигналу мовлення; Розміщення зовнішньої реклами на будівлях і спорудах; Продаж книг, газет і журналів; Майстерні, ательє; Салони краси, перукарні; Надання інших побутових послуг населенню; Ритуальні послуги; Громадські вбиральні; Збір і сортування вторинної сировини; Стоянки автомобілів; Розміщення транспортних підприємств з перевезення пасажирів і вантажів; Станції технічного обслуговування автомобілів; Розміщення суб`єктів підприємницької діяльності, які здійснюють іншу виробничу діяльність; Інше.

Відповідно до пункту 12.1. розділу І договору строк договору становить 5 років з дати набрання чинності цим договором, тобто до 24.11.2028.

Відповідно до пункту 3.1. розділу II договору орендна плата становить суму, визначену у пункті 9 розділу І договору. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.

Пунктом 9 розділу І договору встановлено, що місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону, складає 8 012,00 грн. без ПДВ, 9 614,40 грн. з ПДВ

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про ореду державного та комунального майна» орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляціїї згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.

Згідно з пунктом 3.3. розділу II договору орендар сплачує орендну плату за поточний місяць Орендодавцю щомісяця до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.

Пунктом 3.9. розділу II договору визначено, що на суму заборгованості Орендаря із сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати.

Пунктом 6.1. розділу II договору передбачено, що Орендар зобов`язаний використовувати орендоване майно відповідно до призначення, визначеному у пункту 7 розділу І договору.

Пунктом 6.2. розділу II договору передбачено, що Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до пункту 11.1 розділу II договору, за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Пункт 11.3. розділу II договору регламентує, що спори, які виникають за цим договором або у зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до пункту 12.7. розділу II договору, договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар, серед іншого, допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж за три місяці; використовує майно не за цільовим призначенням, визначених у пункті 7.1. розділу І договору.

Пунктом 12.8. розділу 11 договору встановлено, що про наявність однієї з підстав для дострокового припинення договору з ініціативи Орендодавця, передбачених пунктом 12.7. цього договору, Орендодавець або Балансоутримувач повідомляє Орендареві та іншій стороні договору листом. У листі повинен міститись опис порушення і вимога про його усунення в строк не менш як 15 та не більше як 30 робочих днів з дати реєстрації листа (у строк п`яти робочих днів, якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати або перешкоджання у здійсненні Орендодавцем або Балансоутримувачем контролю за використанням майна). Лист пересилається на адресу електронної пошти Орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого майна.

Якщо протягом встановленого у приписі часу Орендар не усунув порушення, Орендодавець надсилає Орендарю лист, у якому повідомляє Орендареві про дострокове припинення договору на вимогу Орендодавця. У листі зазначається підстава припинення договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення.

Договір вважається припиненим на п`ятий робочий день після надіслання Орендодавцем Орендарю листа про дострокове припинення цього договору. Орендодавець надсилає Орендарю лист про дострокове припинення цього договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Дата дострокового припинення цього договору на вимогу Орендодавця встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні Орендодавця.

На виконання вимог пункту 12.8 розділу II договору, Департаментом на ім`я Орендаря, ОСОБА_1, скеровано лист-припис з пропозицією у п`ятиденний строк з дати реєстрації цього листа усунути порушення шляхом повного погашення заборгованості з орендної плати та нарахованої пені, а саме: основна заборгованість з орендної плати - 58 736,62 грн.;пеня - 9 369,01 грн. шляхом поштового відправлення із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря - АДРЕСА_1, а також за адресою орендованого майна - АДРЕСА_2 (вих. від 27.06.2025 №01-13/1584).

Дані поштові відправлення повернулися на адресу Департаменту у зв`язку із закінченням терміну їх зберігання.

Крім того, означений лист-припис скеровано Орендарю на його особисту електронну адресу, вказану в договорі (пункт 3.2.1. розділу І договору), що підтверджується скриншотом із електронної скриньки про відправку листа.

Враховуючи, що лист-припис було надіслано Департаментом на ім`я Орендаря за двома відомими адресами рекомендованими поштовими відправленнями з повідомленням про вручення та описом вкладення та на електронну адресу, а повернення таких відправлень відбулося з причини закінчення строку їх зберігання, слід вважати, що Департамент вчинив усі необхідні та передбачені договором дії для належного повідомлення Орендаря. Таким чином, Орендар вважається належним чином повідомленим про зміст листа-припису.

24 червня 2025 року комісією у складі уповноважених осіб Департаменту та Балансоутримувача здійснено осбтеження нежилого приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, 46, в ході проведення якого встановлено наступне: "...Неї момент огляду об 'єкт нерухомості експлуатується. Санітарно-технічний стан: задовільний. З інженерних комунікацій є електропостачання, водовідведення, каналізація. Комісією встановлено, що Орендарем орендоване приміщення використовується під розміщення інтернет-клубу

Звертаємо увагу суду, що на адресу Департаменту жодних заяв чи пропозицій від відповідача щодо узгодження та/або затвердження зміни цільового призначення орендованого майна - не надходило. Будь-яких змін, додаткових погоджень, угод до договору не вносилось та не укладалось.

Відповідно до розрахунку заборгованості, станом на 22.07.2025 заборгованість ОСОБА_1 по орендній платі за договором №653/2023 складає 71 371,22 грн. (сімдесят одна тисяча триста сімдесят одна гривня двадцять дві копійки).

Згідно з ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідач не надав доказів сплати заборгованості в сумі 71371,22грн, як і будь-яких заперечень, тому позовні вимоги про стягнення 71371,22грн основного боргу підлягають задоволенню.

Суд зауважує, що копії платіжних інструкцій за період листопад 2023 - липень 2025 року, які були надані відповідачем до суду, позивач врахував в своєму розрахунку заборгованості (а.с. 60).

Водночас, на підставі 3.9. розділу II договору Орендарю нарахована пеня у розмірі 11 506,48 грн. (одинадцять тисяч п`ятсот шість гривень сорок вісім копійок) (а.с. 61).

Розглядаючи вимоги позивача про стягнення пені, суд враховує наступне.

Відповідно до ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання

Справляння податку на додану вартість регулюється розділом V "Податок на додану вартість" Податкового кодексу України. Статтею 185 Податкового кодексу України, яка входить до цього розділу, об`єктом оподаткування податком на додану вартість визначено: постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об`єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об`єкта фінансового лізингу в користування лізингоотримувачу/орендарю; постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу; ввезення товарів на митну територію України; вивезення товарів за межі митної території України; постачання послуг з міжнародних перевезень пасажирів і багажу та вантажів залізничним, автомобільним, морським і річковим та авіаційним транспортом.

Відповідно до пункту 188.1 статті 188 Податкового кодексу України база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається, виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб`єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов`язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв`язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб`єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв`язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов`язань.

Виходячи з системного аналізу пункту 9.1 статті 9, підпункту 14.1.179 пункту 14.1 статті 14, статті 180, статті 188 ПК України, податок на додану вартість (ПДВ) - це загальнодержавний непрямий податок, який входить в ціну товарів (робіт, послуг) та сплачується покупцем (споживачем робіт, послуг), але його облік та перерахування до державного бюджету здійснює продавець (виробник, надавач послуг), тобто особа, що здійснює господарську діяльність (платник податку).

Основою для розрахунку ПДВ є додана вартість - знов створена вартість підприємством за рахунок його власних факторів виробництва (землі, капіталу, робочої сили, підприємництва тощо).

Додана вартість це різниця між вартістю продукції, яку випускає підприємство, та вартістю засобів виробництва які ним використовуються; це вартість, яка додається в процесі виробництва товарів до вартості сировини, матеріалів, палива на кожній стадії руху товарів від виробника до споживача; це вартість послуги, яка надана юридичною особою до закупленої сировини та матеріалів своїми факторами виробництва; це чистий внесок фірми у створення товару.

Сума пені, яка заявлена позивачем до стягнення, за своєю правовою природою є заходом юридичної відповідальності. Тому, правильним є невключення до платежу суми ПДВ під час розрахунку розміру пені.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 17.08.2021 у справі № 910/16910/20 та у постанові від 20.11.2020 у справі №916/1319/19.

Таким чином, з відповідача підлягає стягненню 11506,48 грн пені без урахування 20% ПДВ, тобто 11506,48/1,2=9588,73грн.

З огляду на вищевикладені обставини, дії Орендаря свідчать про порушення взятих на себе зобов`язань за Договором №653/2023.

По-перше, станом на 22.07.2025 заборгованість по орендній платі становить 71 371,22 грн, що перевищує розмір тримісячної орендної плати, визначеної пунктом 9 розділу І договору, чим безпосередньо порушено вимоги пункту 12.7 розділу II договору. Така заборгованість призводить до ненадходження коштів до місцевого бюджету, що негативно впливає на фінансове забезпечення територіальної громади.

По-друге, за результатами проведеного 24.06.2025 комісійного обстеження встановлено, що орендоване приміщення використовується під розміщення інтернет- клубу, що не відповідає цільовому призначенню, визначеному пунктом 7 розділу 1 договору та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020. Це є прямим порушенням умов пункту 6.1 розділу П договору та підставою для дострокового припинення договору на вимогу орендодавця.

Враховуючи вищевикладене, наявні обставини свідчать про істотне порушення Орендарем умов договору, а саме - перевищення розміру заборгованості понад три місяці та використання майна не за цільовим призначенням, що у сукупності є достатньою правовою підставою для звернення до суду з вимогою про дострокове розірвання договору оренди та повернення майна територіальній громаді м, Одеси.

Відповідно до ст. 124 Конституції України правосуддя в Україні здійснюють виключно суди. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення. У передбачених законом випадках суди розглядають також інші справи.

Критеріями розмежування судової юрисдикції є суб`єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, в якому розглядається визначена категорія справ.

Відповідно до положень ст. 4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.

Предметна та суб`єкта юрисдикція господарських судів, тобто сукупність повноважень господарських судів щодо розгляду справ, віднесених до їх компетенції, визначена статтею 20 ГПК України. Так, за частиною першою цієї статті господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Згідно зі ст. 45 ГПК України сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені в ст. 4 ГПУ України, тобто, і фізичні особи, які не є підприємцями, а винятки, коли спори, стороною яких є фізична особа, що не є підприємцем, не підлягають розгляду у господарських судах, чітко визначені положеннями ст. 20 ГПК України (наприклад, пункти 5, 10, 14 цієї статті).

Наведене свідчить про те, що з дати набрання чинності ІПК України в редакції Закону України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" від 3 жовтня 2017 року № 2147-УІІІ, одним із критеріїв віднесення справ до господарської юрисдикції визначено наявність між сторонами саме господарських правовідносин, а також впроваджено підхід щодо розмежування юрисдикції залежно від предмета правовідносин, а не лише від суб єктного складу сторін.

Отже, ознаками спору, на який поширюється юрисдикція господарського суду, є: наявність між сторонами господарських відносин, врегульованих ЦК України, ГК України, іншими актами господарського і цивільного законодавства, і спору про право, що виникає з відповідних відносин; наявність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення спору господарським судом; відсутність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення такого спору судом іншої юрисдикції.

Частиною першою статті 179 Господарського кодексу України (який ще був чинний на час звернення позивача з позовом) визначено, що майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.

Відповідно до частини першої статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Договір №653/2023 оренди нерухомого майна, укладений 24.11.2023 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (як орендодавцем, що є виконавчим органом органу місцевого самоврядування) та ОСОБА_1 (як орендарем), за своєю правовою природою є господарським договором у розумінні ст. 179 Господарського кодексу України.

Вказаний договір спрямований на врегулювання майнових відносин щодо платного користування об`єктом комунальної власності територіальної громади м. Одеси, переданим в оренду з метою здійснення господарської діяльності, що прямо відповідає змісту ст. 283 Господарського кодексу України та нормам Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Спір, що виник у зв`язку з невиконанням та неналежним виконанням зобов`язань за цим договором (зокрема, прострочення сплати орендної плати та використання майна не за цільовим призначенням), стосується прав та обов`язків сторін у сфері господарських правовідносин, що регулюються нормами Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та спеціальними законами.

Відтак, з огляду на предмет спору, його характер та правову природу укладеного договору, даний спір належить до юрисдикції господарських судів і підлягає розгляду у порядку господарського судочинства відповідно до вимог ст. 20 та ст. 4 Господарського процесуального кодексу України.

Враховуючи, що укладений між сторонами Договір оренди за своєю правовою природою відноситься до договорів оренди, а майно, яке виступає предметом Договору, належить до комунальної власності, відтак, між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Господарського кодексу України (далі - ГК України), Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ч.1,2 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України)

Загальні підстави для зміни або розірвання договору визначено у статті 651 ЦК України, за змістом якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

При цьому, варто зауважити, що істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилась порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17, від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі №910/4427/18, від 07.05.2020 у справі № 910/5027/19.

Як указав Верховний Суд у постанові від 21.12.2022 у справі № 925/421/21, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або несплата її повністю, а також невиконання сторонами інших своїх зобов язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною третьою статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Про зміну або розірвання договору в порядку частини 1 статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. (ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України).

Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Натомість статтею 188 ГК України врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга-четверта статті 188 ГК України).

Правила, передбачені частинами другою-четвертою статті 188 ГК України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини третьої статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини п`ятої статті 174 ГПК України.

Частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.

Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.

У частині 1 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.

За змістом частини 2 стати 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

У п. 8.6. п. 8.17. постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 викладено правову позицію:

«Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом».

Звертаємо увагу суду, що відповідач грубо та істотно порушує мету укладення договору оренди нежилого приміщення. Орендодавець, вступаючи в договірні відносини з Орендарем, розраховує, зокрема, на належне і своєчасне виконання умов договору оренди, в тому числі в частині цільового призначення орендованого майна та своєчасної оплати обов`язкових платежів, передбаченими умовами договору.

Суттєві порушення фінансової дисципліни та зобов`язань щодо цільового призначення Орендарем, очевидно, є істотними порушеннями та підставою для розірвання такого договору в судовому порядку.

Частинами 1,2,6 ст.283 ГК України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За ст. 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Відповідно до ст.286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Крім того, відповідно до ч.І ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (в редакції чинній на дату укладення Договору) орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Отже, прийнявши на себе зобов`язання щодо своєчасної та у повному обсязі сплати орендної плати у встановленому Договором розмірі та у встановлені Договором строки відповідач мав виконувати прийняті на себе зобов`язання, що ним не було виконано.

З огляду на викладене, позовні вимоги про розірвання договору підлягають задоволенню.

Щодо виселення відповідача:

З огляду на розірвання договору оренди через систематичність його порушення Орендарем, відсутні правові підстави для продовження користування відповідачем нерухомим майном.

Позовна вимога про виселення відповідача з нежитлового приміщення є похідною вимогою від вимоги про розірвання договору оренди.

Згідно зі ст. 291 ГК України (який був чинний на час звернення позивача з позовом) правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору Цивільним кодексом України.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» правовим наслідком припинення договору оренди є обов' язок орендаря протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Суд враховує правову позицію Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 916/2467/21, про те, що спрямованість вимог позивача домогтися судовим рішенням припинення безпідставного використання та повернення майна є зрозумілою та відповідає способу захисту прав у спірних правовідносинах. Спосіб, у який позивач виклав ці вимоги в позові, не означає обрання неправильного способу захисту порушеного права на майно, яке було передано в оренду. Отже, вимога про виселення відповідачки є обґрунтованою та такою, що забезпечує поновлення порушеного права позивача як орендодавця, у зв`язку з чим підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 66 Закону України "Про виконавче провадження" державний виконавець наступного робочого дня після закінчення строку, визначеного частиною шостою статті 26 цього Закону, перевіряє виконання боржником рішення про його виселення. У разі невиконання боржником рішення про його виселення самостійно, державний виконавець виконує його примусово.

Згідно з ч. 3 ст. 66 вищевказаного Закону, примусове виселення полягає у звільненні приміщення, зазначеного у виконавчому документі, від боржника, його майна, домашніх тварин та у забороні боржнику користуватися цим приміщенням. Примусовому виселенню підлягають виключно особи, зазначені у виконавчому документі.

Виселення є ефективним способом захисту, так як забезпечує поновлення порушеного права Позивача як особи, яка має речове право на майно - право господарського відання, та відповідно право орендодавця на вільне розпорядження об`єктом оренди. Так, з огляду на закінчення строку дії договору оренди та обов`язок Орендаря повернути майно Орендодавцю після закінчення дії договору, у випадку невиконання відповідного обов`язку, ефективним способом захисту прав є саме вимога про виселення, яка передбачає реальне відновлення порушеного права.

Приписами ч.ч. 1-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Аналогічна норма міститься у ч. 1 ст. 74 вказаного Кодексу.

Отже, вимога про виселення відповідача є обгрунтованою та такою, що забезпечує поновлення порушеного права позивача як орендодавця.

Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 916/2467/21 тау постанові Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 916/5704/23.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, дійшов висновку задовольнити позовні вимоги частково.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати в розмірі сплаченого судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (3028+3028+(3028/82877,70*80959,95)=9013,93грн.

На підставі вищевикладених норм права, керуючись ст.ст. 129, 232-240, 243, Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1. Позовні вимоги задовольнити частково.

2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси № 653/2023 від 24.11.2023, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ОСОБА_1 .

3 Виселити ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) з нежилих підвальних приміщень загальною площею 82,6 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ).

4. Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, ) заборгованість з орендної плати у розмірі 71 371,22 грн, 9588,73грн пені та 9013,93грн судового збору.

5. В решті позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Південно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 06 жовтня 2025 р.

Суддя В.В. Литвинова