РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

24.09.2025Справа № 910/4344/25

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Ломаки В.С.,

за участю секретаря судового засідання: Видиш А.В.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будгруп Еліт"

про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою,

За участі представників сторін:

від позивача: Шульга І.Ю. (у порядку самопредставництва);

від відповідача: Балабон В.О. за ордером від 23.05.2025 року серії АІ № 1912798.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Київська міська рада (далі - позивач, Рада) звернулась до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будгруп Еліт" (далі - відповідач, Товариство) про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, яка знаходиться на АДРЕСА_1, шляхом зобов`язання Товариства знести об`єкт самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.05.2024 року індексний номер: 73190160, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

В обґрунтування пред`явлених вимог Рада посилалася на те, що вона не приймала жодних рішень щодо передачі вищенаведеної земельної ділянки у власність чи користування громадянці ОСОБА_1 , яка у подальшому за ланцюгом правочинів відчужила збудований на цій ділянці об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю літ. "1А" на користь Товариства, що свідчить про заволодіння земельною ділянкою у незаконний спосіб та поза межами встановленого законодавством України порядку набуття прав на землі комунальної власності. Оскільки право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за Товариством без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, а задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, Рада просила суд зобов`язати Товариство знести об`єкт самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.05.2024 року індексний номер: 73190160, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

Разом із позовною заявою Рада подала заяву від 07.04.2025 року, в якій просила суд вжити заходи забезпечення пред`явленого нею позову шляхом накладання арешту на нежитлову будівлю літ. "1А" загальною площею 60,6 м2, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), та належить Товариству.

Ухвалою від 09.04.2025 року суд задовольнив заяву Ради про забезпечення позову від 07.04.2025 року; до набрання законної сили судовим рішенням у справі наклав арешт на нежитлову будівлю літ. "1А", загальною площею 60,6 м2, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), та належить Товариству ().

При цьому, ухвалою від 14.04.2025 року господарський суд міста Києва відкрив провадження у справі № 910/4344/25, вирішив здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження та призначив підготовче засідання на 14.05.2025 року.

17.04.2025 року через систему "Електронний суд" надійшло клопотання позивача від 16.04.2025 року про долучення до матеріалів справи копій листів КП КМР "КМ МБТІ" від 09.04.2025 року № 062/14-3680, Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 14.04.2025 року № 073-1210 та Департаменту містобудування та архітектури від 15.04.2025 року № 055-5303.

У підготовчому засіданні 14.05.2025 року суд долучив подані позивачем документи до матеріалів справи та постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 04.06.2025 року.

До початку призначеного підготовчого засідання 04.06.2025 року до суду надійшло клопотання відповідача від 03.06.2025 року про відкладення розгляду справи на іншу дату.

У підготовчому засіданні 04.06.2025 року суд постановив протокольну ухвалу про продовження строку проведення підготовчого провадження у справі № 910/4344/25 на 30 днів та відклав підготовче засідання на 09.07.2025 року.

05.06.2025 року через систему "Електронний суд" надійшла заява позивача від 05.06.2025 року про зміну підстав позову (доповнення підстав позову), в якій Рада просила суд усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, місце розташування якої: АДРЕСА_1, шляхом зобов`язання Товариства знести об`єкт самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.05.2024 року, індексний номер: 73190160, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

У підготовчому засіданні 09.07.2025 року суд прийняв до розгляду заяву позивача від 05.06.2025 року про зміну підстав позову (доповнення підстав позову), а також продовжив відповідачу строк на подання відзиву на позовну заяву до 15.07.2025 року. Крім того, суд встановив позивачу процесуальний строк на подання відповіді на відзив на позовну заяву до 21.07.2025 року, встановив відповідачу процесуальний строк на подання заперечень до 28.07.2025 року, а також відклав підготовче засідання на 29.07.2025 року.

17.07.2025 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшов відзив Товариства від 14.07.2025 року (направлений на адресу суду засобами поштового зв`язку 15.07.2025 року), в якому останнє заперечило проти задоволення вимог Ради з огляду на те, що спірна будівля була побудована її первинним власником (ОСОБА_1) до 05.08.1992 року, а відтак не потребувала введення в експлуатацію. Враховуючи те, що після здійснення оскаржуваної реєстраційної дії Рада, як власник земельної ділянки, на якій розташована будівля по АДРЕСА_1 , передала цю земельну ділянку (кадастровий номер :82:244:0148) в оренду ОСОБА_2, із зазначенням у пункті 4.2 договору оренди про те, що на ній розміщена житлова будівля загальною площею 60,6 м2, позивач фактично визнав право ОСОБА_2 на збудоване нерухоме майно та здійснення останнім реєстрації права власності на нього. За таких обставин, відповідач вказав про недоведеність Радою порушення її прав, а втручання територіальної громади у право відповідача на володіння майном є незаконним. Відповідач також звернув увагу на те, що він є добросовісним набувачем відповідного нерухомого майна.

Означений відзив прийнятий судом до розгляду та долучений до матеріалів справи.

Ухвалою від 29.07.2025 року господарський суд міста Києва закрив підготовче провадження та призначив справу № 910/4344/25 до судового розгляду по суті на 28.08.2025 року.

У судовому засіданні 28.08.2025 року оголошувалася перерва до 24.09.2025 року.

23.09.2025 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшло клопотання відповідача від 22.09.2025 року, в якому останній на підставі пункту 7 частини 1 статті 228 Господарського процесуального кодексу України просив суд зупинити провадження у справі № 910/4344/25 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду та опублікування повного тексту постанови у справі № 908/2388/21, предметом розгляду в якій є, зокрема, питання про те, хто є належним відповідачем у справі за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва, а саме: забудовник чи останній набувач цього об`єкта.

У судовому засіданні 24.09.2025 року суд постановив протокольну ухвалу про залишення без задоволення клопотання відповідача від 22.09.2025 року про зупинення провадження у справі з огляду, зокрема, на приписи частини 3 статті 195 Господарського процесуального кодексу України, за якими провадження у справі на стадії її розгляду по суті зупиняється тільки з підстав, встановлених пунктами 1-3-1 частини першої статті 227 та пунктом 1 частини першої статті 228 цього Кодексу.

У судовому засіданні 24.09.2025 року позивач підтримав вимоги, викладені у позовній заяві, з урахуванням прийнятої судом до розгляду заяви Ради від 05.06.2025 року про зміну підстав позову (доповнення підстав позову), та наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача у цьому судовому засіданні проти задоволення вимог позивача заперечив з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву від 14.07.2025 року.

У судовому засіданні 24.09.2025 року проголошену вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

29.12.2021 року Фізична особа-підприємець Мовчан Інна Вікторівна виготовила на замовлення ОСОБА_1 технічний паспорт громадського будинку за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер технічного паспорта № ТІ01:9521-9845-8396-0539), а також видала довідку від 23.12.2021 року № 229 про технічні показники об`єкту нерухомого майна, за якою розташована за цієї адресою нежитлова будівля "літ. 1А" (загальна площа: 60,6 м2, основна площа: 41,0 м2) побудована господарським способом у 1991 році, що не належить до самочинного будівництва та не потребує введення в експлуатацію.

За змістом виданої Комунальним підприємством Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" інформаційної довідки від 13.01.2022 року № НЖ-2022 № 28, згідно з даними реєстрових книг Бюро нежитлову будівлю загальною площею 60,6 м2 за адресою: АДРЕСА_1 , на праві власності не зареєстровано.

Враховуючи довідку про технічні показники об`єкту нерухомого майна від 23.12.2021 року № 229, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Меженською Кароліною Сергіївною прийнято рішення від 17.01.2022 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 62884687, яким 14.01.2022 року за ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності на нежитлову будівлю "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності: 46193807). Наведені обставини підтверджуються, зокрема, наявним у матеріалах справи Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 17.01.2022 року № 294929624.

З матеріалів справи вбачається, що 08.02.2022 року між громадянкою України ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІП МІКС" () було складено та підписано акт приймання-передачі нерухомого майна (посвідчений 08.02.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тимошенко Л.А. та зареєстрований в реєстрі за № 89, 90), за яким ОСОБА_1 передала, а Товариство з обмеженою відповідальністю "ВІП МІКС" прийняло, зокрема, нежитлову будівлю "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, грошова оцінка засновника (учасника): 60 600,00 грн.).

Враховуючи акт приймання-передачі нерухомого майна від 08.02.2022 року № 89, 90, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тимошенко Людмилою Анатоліївною прийнято рішення від 11.02.2022 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 63399931, яким 08.02.2022 року право власності на нежитлову будівлю "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності: 46652679) було зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІП МІКС". Вказані обставини підтверджуються, зокрема, наявним у матеріалах справи Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 11.02.2022 року № 299146693.

Судом також встановлено, що 06.09.2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІП МІКС" (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого продавець продає (передає у власність покупця), а покупець купує (приймає у власність) нежитлову будівлю загальною площею 60,6 м2 під "літ. 1А", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 0,0094 га, кадастровий номер: :82:244:0123, і сплачує за нього ціну відповідно до умов цього договору.

Пунктами 3.1-3.3 цього правочину передбачено, що право власності на нежитлову будівлю переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення цього договору та одночасно підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Право власності на нерухоме майно, що є предметом цього договору, виникає у покупця з моменту державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Передача нерухомого майна здійснюється продавцем покупцеві після нотаріального посвідчення цього договору.

Вказаний договір підписаний покупцем та уповноваженим представником продавця, скріплений відбитком печатки Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІП МІКС" та посвідчений 06.09.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Набокою Оленою Володимирівною і зареєстрований у реєстрі за № 745.

06.09.2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Набокою Оленою Володимирівною, враховуючи укладення вищевказаного договору купівлі-продажу, прийнято рішення (індексний номер: 64711379) про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нежитлову будівлю "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності: 47779439). Вказані обставини підтверджуються, зокрема, наявним у матеріалах справи Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 06.09.2022 року № 309093039.

Разом із тим, 17.05.2024 року між ОСОБА_2 (продавець) та Товариством (покупець) був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нерухоме майно, а саме: нежитлову будівлю "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

Відповідно до пункту 4.1 означеної угоди право власності на майно виникає у покупця відповідно до статті 334 Цивільного кодексу України з моменту державної реєстрації права власності покупця на майно відповідно до закону.

Вказаний договір підписаний продавцем та уповноваженим представником Товариства, скріплений відбитком печатки відповідача та посвідчений 17.05.2024 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Тетяною Миколаївною і зареєстрований у реєстрі за № 409.

17.05.2024 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Тетяною Миколаївною, враховуючи укладення 17.05.2024 року вищевказаного договору купівлі-продажу, прийнято рішення (індексний номер: 73190160) про державну реєстрацію права власності Товариства на нежитлову будівлю "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (номер відомостей про речове право: 55063820), що підтверджуються, зокрема, наявною в матеріалах справи Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 01.04.2025 року № 420559001.

17.05.2024 року ОСОБА_2 та Товариство підписали відповідний акт приймання-передачі нерухомого майна, яким зафіксували передачу відповідачеві нежитлової будівлі "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .

Обґрунтовуючи пред`явлені у даній справі вимоги, Рада (з урахуванням заяви від 05.06.2025 року про зміну підстав позову (доповнення підстав позову)) посилалася на те, що рішенням Ради від 29.02.2024 року № 7895/7936 "Про передачу громадянину ОСОБА_2 земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 " затверджено проект землеустрою щодо відведення громадянину ОСОБА_2 земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 03.07), заява ДЦ від 23.01.2024 року № 68081-01-03, справа № 442391056, а також вирішено передати громадянину ОСОБА_2 , за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,0846 га (кадастровий номер :82:244:0148) із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.09.2022 року, номер відомостей про речове право: 47779439).

Рада також вказувала, що на виконання означеного рішення органу місцевого самоврядування між позивачем та ОСОБА_2 був укладений відповідний договір оренди землі.

Разом із тим, на час відчуження ОСОБА_1 об`єкта нерухомості за актом приймання-передачі від 08.02.2022 року до його проміжного набувача - Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІП МІКС", до останнього могло перейти право користування спірною земельною ділянкою на таких самих умовах і в тому ж обсязі, що були встановлені для попереднього власника нерухомого майна. У той же час, матеріали справи не містять жодних доказів оформлення за попереднім власником означеного об`єкта нерухомості - ОСОБА_1 права власності або права користування земельною ділянкою площею 0,0846 га по АДРЕСА_1 .

За таких обставин, позивач вказував, що рішення Ради від 29.02.2024 року № 7895/7936 (яке є актом ненормативного характеру (актом індивідуальної дії) та вичерпало свою дію його виконанням, а відтак вимога про його скасування є неефективним способом захисту права) було прийнято, у тому числі, відповідно до статті 120 Земельного кодексу України та у зв`язку з набуттям ОСОБА_2 права власності на нерухоме майно, проте положення статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України до спірних правовідносин застосовані бути не можуть, оскільки попереднім власником нерухомого майна у встановленому порядку не було оформлено право користування земельною ділянкою.

Більше того, в силу частини 2 статті 124, частити 1 статті 134, частин 1, 2 статті 135 Земельного кодексу України право оренди спірної земельної ділянки підлягало виключно продажу на земельних торгах, тоді як укладений між Радою та ОСОБА_2 09.05.2024 року договір оренди земельної ділянки спрямований на отримання земельної ділянки без дотримання конкурентних засад та незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, а отже порушує публічний порядок та відповідно до частин 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним.

Оскільки зареєстрована за Товариством нежитлова будівля "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2, розташована на земельній ділянці комунальної власності за адресою: АДРЕСА_1, є самочинним будівництвом, Рада звернулася до господарського суду міста Києва з наведеним позовом про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Ради у володінні та розпорядженні цією земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача знести об`єкт самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.05.2024 року індексний номер: 73190160, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з такого.

Відповідно до частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частинами 1, 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

У постанові від 22.08.2018 року в справі № 925/1265/16 Велика Палата Верховного Суду вказала, що під способами захисту суб`єктивних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи правоохоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

При цьому, у постановах від 29.05.2019 року в справі № 310/11024/15-ц та від 01.04.2020 року в справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду визначила, що спосіб захисту цивільного права чи інтересу - це дії, які спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Спосіб захисту цивільного права чи інтересу має бути доступним та ефективним.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 року в справі № 338/180/17, від 11.09.2018 року в справі № 905/1926/16 та від 30.01.2019 року в справі № 569/17272/15-ц.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 року в справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 року в справі № 209/3085/20 (пункт 24).

Отже, обрання позивачем певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Відповідно до частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини 1 та 2 статті 319 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною 1 статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина 1 статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини 2 статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 Цивільного кодексу України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

За умовами частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 Цивільного кодексу України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку зі здійсненням самочинного будівництва.

Стаття 376 Цивільного кодексу України розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

З огляду на викладене, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Слід зазначити, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 Цивільного кодексу України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 року в справі № 916/1174/22.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 року в справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 року в справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 року в справі № 923/196/20).

У той же час, згідно з частиною 3 статті 376 Цивільного кодексу України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4 статті 376 Цивільного кодексу України).

При цьому знесення самочинного будівництва водночас є й ефективним способом захисту, так і крайньою мірою, що можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Вимога про знесення спорудженого на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомості спрямована на усунення власнику перешкод у фактичному користуванні та розпорядженні цим майном є різновидом негаторного позову та відповідає способу захисту, передбаченому статтею 391 Цивільного кодексу України та пунктом "б" частини 3 статті 152 Земельного кодексу України. Її задоволення залежить, зокрема, від того, чи поверне суд у володіння власника спірну земельну ділянку, а також від дотримання критеріїв правомірного втручання держави у права на повагу до житла (пункт 2 статті 8 Конвенції) та на мирне володіння майном (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна (відновив володіння майном), до будь-якої особи про усунення перешкод (шляхом повернення майна, виселення, демонтажу самочинного будівництва тощо), які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном. Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.01.2023 року в справі № 488/2807/17.

Негаторний позов подається у випадках, коли власник або титульний володілець (в тому числі орендар) має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є його спрямованість на захист права від порушень, не пов`язаних з позбавленням володіння майном, а саме: у разі протиправного вчинення іншою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном. Однією з умов подання такого позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.10.2020 року в справі № 911/3454/17).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2022 року в справі № 922/3166/20 зауважила, що негаторний позов розглядається у вітчизняній цивілістиці як класичний речовий спосіб захисту права власності (речовий позов, actio in rem). З цих причин він може бути пред`явлений лише для захисту абсолютного суб`єктивного цивільного права в абсолютному речовому правовідношенні, коли власник-позивач та правопорушник-відповідач не перебувають між собою у договірних чи в інших зобов`язальних правовідносинах, або ж такі правовідносини між ними не стосуються вчиненого порушення права власності. Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов`язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично - з необмеженого кола осіб) і не створює саме по собі зобов`язального правовідношення.

У постанові від 18.12.2019 року в справі № 522/1029/18 Велика Палата Верховного Суду, зокрема, зазначила, що позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України, - припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов`язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Однієї з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.

Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов`язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов`язально-правових способів.

Отже, зміст негаторного позову становлять вимоги власника (титульного володільця) про усунення порушень, не пов`язаних з позбавленням володіння, при цьому, між позивачем та відповідачем відсутній будь-який договір або недоговірне зобов`язання.

З огляду на вищезазначене випливає, що позов про знесення самочинного будівництва не може бути звернений власником земельної ділянки до її користувача, адже в такій ситуації вимога про знесення буде мати іншу природу, обумовлену характером та змістом договірних (здебільшого) правовідносин вказаних осіб.

Власник земельної ділянки може заявити вимогу про знесення об`єкта самочинного будівництва лише за умови, якщо він не втратив володіння відповідною земельною ділянкою адже негаторний позов як такий може бути заявлений власником виключно за умови, що власник зберігає володіння річчю.

Також із цих причин власник земельної ділянки не може заявити вимогу про знесення об`єкта самочинного будівництва як негаторний позов до користувача такої ділянки, зокрема - до орендаря.

Так, відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Цьому положенню цілком відповідають приписи Закону України "Про оренду землі", а саме: оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1); договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13).

Отже, орендодавець земельної ділянки, передавши її орендарю на підставі відповідного договору оренди, в силу самого факту передачі позбавляється володіння цією земельною ділянкою. Через це такий орендодавець взагалі не має права заявляти негаторний позов до будь-якої особи протягом усього періоду перебування орендованої земельної ділянки у володінні орендаря.

У той же час, з матеріалів справи вбачається, що рішенням Ради від 29.02.2024 року № 7895/7936 "Про передачу громадянину ОСОБА_2 земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 " затверджено проект землеустрою щодо відведення громадянину ОСОБА_2 земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 03.07), заява ДЦ від 23.01.2024 року № 68081-01-03, справа № 442391056, а також вирішено передати громадянину ОСОБА_2, за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,0846 га (кадастровий номер :82:244:0148) із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.09.2022 року, номер відомостей про речове право: 47779439).

На виконання цього рішення 09.05.2024 року між Радою (орендодавець) та громадянином ОСОБА_2 (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим Договором, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Означений правочин підписаний орендарем та уповноваженою особою орендодавця, скріплений відбитком печатки Ради та 09.05.2024 року посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Тетяною Миколаївною і зареєстрований у реєстрі за № 366.

За умовами пункту 1.1 Договору земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності". Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється згідно із Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" одночасно з державною реєстрацією права оренди.

Згідно з пунктом 2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Ради від 29.02.2024 року № 7895/7936 та цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- кадастровий номер - :82:244:0148;

- місце розташування - АДРЕСА_1 ;

- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;

- цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі;

- розмір (площа) - 0,0846 га.

У пункті 2.4 Договору його сторони зафіксували, що на земельній ділянці розміщена нежитлова будівля літ "1А" загальною площею 60,6 м2, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, яка згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належить на праві приватної власності орендареві.

За умовами пункту 3.1 Договору останній укладено на 10 років.

Згідно з пунктом 14.1 Договору останній набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

У подальшому, 17.05.2024 року між ОСОБА_2 (продавець) та Товариством (покупець) був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нерухоме майно, а саме: нежитлову будівлю "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

Згідно з пунктом 1.2 цього правочину продавець стверджує, що відчужуване майно розташоване на земельній ділянці площею 0,0846 га, кадастровий номер :82:244:0148, місце розташування якої: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, яка належить до земель комунальної власності і яка перебуває в оренді у продавця згідно договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 09.05.2024 року за реєстровим № 366; державну реєстрацію іншого речового права (право оренди) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 73049221 від 09.05.2024 року, номер відомостей про речове право: 54945015, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

На підставі ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України одночасно з набуттям права власності на майно до покупця переходить право оренди вищевказаної земельної ділянки в обсязі та на умовах, встановлених для продавця майна; волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки - Ради (), продавця, покупця майна та внесення змін до договору оренди землі із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Відповідно до пункту 4.1 означеної угоди право власності на майно виникає у покупця відповідно до статті 334 Цивільного кодексу України з моменту державної реєстрації права власності покупця на майно відповідно до закону.

Вказаний договір підписаний продавцем та уповноваженим представником Товариства, скріплений відбитком печатки відповідача та посвідчений 17.05.2024 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Тетяною Миколаївною і зареєстрований у реєстрі за № 409.

З огляду на викладене суд зазначає, що чинне цивільне та земельне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України та інших положеннях законодавства.

Виходячи зі сталої практики Верховного Суду щодо застосування положення статей 20, 120, 123, 124, 134 Земельного кодексу України, якщо раніше у законному користуванні продавця (попереднього власника) нерухомого майна (будівель, споруд) вже перебувала земельна ділянка певною площею, то до набувача вказаного нерухомого майна переходить право користування земельною ділянкою такої ж площі, як у попереднього землекористувача (частина 2 статті 120 Земельного кодексу України) та на тому ж самому юридичному титулі.

Оскільки до Товариства перейшло право користування земельною ділянкою площею 0,0846 га (кадастровий номер - :82:244:0148) на АДРЕСА_1 , на якій розміщена належна відповідачу нежитлова будівля літ "1А" загальною площею 60,6 м2, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, і Товариство на час звернення Ради до суду з даним позовом та на час розгляду цього спору є користувачем вказаної земельної ділянки, суд дійшов висновку про необґрунтованість та безпідставність пред`явленого Радою негаторного позову про знесення нерухомого майна, розташованого на такій земельній ділянці, та повернення її територіальній громаді міста Києва в особі позивача.

Щодо посилань позивача на те, що право оренди спірної земельної ділянки підлягало продажу виключно на земельних торгах, тоді як укладений між Радою та ОСОБА_2 09.05.2024 року Договір порушує публічний порядок та відповідно до частин 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним, суд зазначає таке.

За частинами 1, 2 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Так, відповідно до абзацу 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на момент набуття у власність відповідачем нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці).

У пункті 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року в справі № 688/2908/16-ц сформовано правовий висновок про те, що оскільки договір оренди землі укладений без дотримання конкурентних засад, спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою державної власності, то він відповідно до частин 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним.

Водночас, як було зазначено вище, на земельній ділянці комунальної форми власності з кадастровим номером: :82:244:0148, яка розташована на АДРЕСА_1 , знаходиться об`єкт нерухомого майна, який на праві приватної власності належить Товариству: нежитлова будівля нежитлову будівлю "літ. 1А" загальною площею 60,6 м2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Право власності на вказаний об`єкти нерухомого майна відповідач набув на підставі укладеного між ним та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого 17.05.2024 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Тетяною Миколаївною та зареєстрованого у реєстрі за № 409.

Відповідно до положень статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

У постанові від 14.11.2018 року в справі № 2-383/2010 (провадження №14-308цс18) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що стаття 204 Цивільного кодексу України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 3 статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина 1 статті 216 Цивільного кодексу України).

Згідно з приписами частин 1-3, 5 та 6 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Нікчемність правочину конструюється за допомогою "текстуальної" недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах "нікчемний", "є недійсним". Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені.

Верховний Суд, зокрема, у постанові від 26.03.2025 року в справі № 729/559/21 зазначив, що нікчемний правочин (частина 2 статті 215 Цивільного кодексу України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio - "з початку"), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure - "по закону", "у силу закону"). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх.

Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio - "на підставі своєї посади"), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (аналогічний висновок містять постанови Верховного Суду, зокрема, від 08.02.2023 року в справі № 359/12165/14-ц, від 31.05.2023 року в справі № 635/5911/18). При цьому, наслідки нікчемності правочину наступають для сторін також у силу вимог закону і суд може їх застосувати з власної ініціативи, що врегульовано частиною 5 статті 216 Цивільного кодексу України.

Суд має повноваження з власної ініціативи робити висновок про нікчемність договору навіть якщо жодна із заінтересованих осіб на це не покликається та не вимагає. Такий підхід застосований Верховним Судом у справах № 524/5152/15-ц (постанова від 09.12.2019 року) та № 616/137/16-ц (постанова від 15.03.2018 року), в якій суд касаційної інстанції, серед іншого, зазначив: "Верховним Судом з`ясовано, що судами першої та апеляційної інстанцій не надано належної правової оцінки тому факту, що зазначений договір, про розірвання якого позивач повідомив відповідача, є юридично нікчемним в цілому в силу порушення імперативних вимог щодо його обов`язкового нотаріального посвідчення, хоча судом першої інстанції вірно визначено, що зазначений договір є змішаним договором, який поєднує в собі, в тому числі ознаки договору найму транспортного засобу".

Відповідно до частин 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, Цивільний кодекс України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину.

При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку.

З огляду на зазначене, публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.

Отже, положеннями статті 228 Цивільного кодексу України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок.

Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо.

Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об`єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не вважаються такими, що порушують публічний порядок.

При кваліфікації правочину за статтею 228 Цивільного кодексу України потрібно враховувати вину, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо.

Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду України від 13.04.2016 року в справі № 6-1528цс15, Верховного Суду від 10.03.2020 року в справі № 910/24075/16, від 02.07.2020 року в справі № 910/4932/19.

З урахуванням вищевикладеного, суд дійшов висновку про те, що укладений між Товариством та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу нерухомого майна від 17.05.2024 року є правомірним.

За таких обставин, виходячи, зокрема, з правомірності договору купівлі-продажу нерухомого майна від 17.05.2024 року, внаслідок чого відповідач набув у власність спірне нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером :82:244:0148, а також зважаючи на наявність у ОСОБА_2 права на отримання у користування на умовах оренди вказаної земельної ділянки у позаконкурентний спосіб, суд дійшов висновку про помилковість доводів Ради, зокрема, про нікчемність Договору оренди.

Інших посилань на положення законодавства, якими прямо встановлено нікчемність вказаного договору, Радою не вказано і судом не встановлено.

Крім того, суд зауважує, що однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Принцип добросовісності - це загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав.

У суб`єктивному значенні добросовісність розглядається як усвідомлення суб`єктом власної сумлінності та чесності при здійсненні ним прав і виконанні обов`язків.

Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб.

Зазначений принцип лежить в основі доктрини "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Згаданий принцип римського права "venire contra factum proprium" є вираженням "equitable estoppel" - однієї з найважливіших доктрин загального права. У системі загального права ця доктрина ґрунтується на "principles of fraud" та є спрямованою на недопущення ситуації, в якій одна сторона може займати іншу позицію в судовому розгляді справи, що відрізняється від її більш ранньої поведінки або заяв, якщо це ставить протилежну сторону у невигідне становище. Доктрина виступає своєрідним механізмом гарантування захисту очікувань іншої сторони правовідносин і забезпечення балансу відносин між сторонами.

Варто зазначити, що у постановах від 16.06.2020 року в справі № 145/2047/16 та від 25.05.2021 року в справі № 461/9578/15-ц (провадження №14-175 цс 20) Велика Палата Верховного Суду зазначала, що в праві України доктрина venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки) проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи, та базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), в основі якої - принцип добросовісності.

Поведінка є такою, що суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, якщо вона не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона правовідносин розумно покладалася на ці заяви чи попередню поведінку.

Сутність застосування цієї доктрини не ставиться в залежність від відповідних заяв чи поведінки сторони в межах судового провадження чи поза межами судового провадження, адже висновок Великої Палати Верховного Суду містить абсолютний характер.

У цій справі, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, Рада прийняла рішення від 29.02.2024 року № 7895/7936 "Про передачу громадянину ОСОБА_2 земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 ", яким у позаконкурентний спосіб передала власнику відповідного нерухомого майна в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,0846 га (кадастровий номер :82:244:0148) та надалі 09.05.2024 року уклала з орендарем відповідний Договір.

Суд наголошує, що позивач як власник земельної ділянки комунальної форми власності був обізнаний про знаходження на вказаній земельній ділянці об`єкту нерухомого майна, зареєстрованого на праві власності за відповідачем та попереднім власником цього майна - ОСОБА_2 , та відповідно мав можливість з`ясувати те, як та яким чином було збудовано таке майно.

Тобто, для прийняття вказаного рішення Рада мала достатньо часу для перевірки та встановлення правового режиму спірного майна.

Разом із тим, приймаючи рішення від 29.02.2024 року № 7895/7936 та укладаючи зазначений договір Оренди, Рада не висловлювала жодних заперечень стосовно того, що належне орендареві майно є самочинно збудованим. Тобто позивачем не доведено порушення його права на розпорядження вказаною земельною ділянкою, оскільки саме Радою і було реалізовано своє право на розпорядження земельною ділянкою для передачі її вказаній особі з певною метою.

Позивач, маючи повноваження на розпорядження земельною ділянкою, вчинив відповідні дії, спрямовані на реалізацію такого права, зокрема, шляхом прийняття рішення від 29.02.2024 року № 7895/7936 про передачу її в оренду та укладення відповідного Договору оренди з певною метою (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі).

Однак, фактично через рік Рада дійшла висновку, що нерухоме майно, яке знаходиться на переданій в оренду самим позивачеми земельній ділянці, є самочинним будівництвом, та звернулася з даним позовом до господарського суду, що суперечить її попередній поведінці.

Отже, очевидним є недобросовісність поведінки Ради, що є порушенням принципу добросовісності, нівелює обґрунтованість її доводів та додатково свідчить про відсутність підстав для задоволення вимог позивача.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень (стаття 74 Господарського процесуального кодексу України).

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Оскільки Рада не довела тих обставин, на які вона посилалася як на підставу пред`явлених до відповідача вимог, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення даного позову.

При цьому, суд зазначає, що інші доводи учасників справи не спростовують встановлених судом обставин та не можуть впливати на законність судового рішення.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Приймаючи до уваги все вищевикладене в сукупності, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог Ради.

Слід також зазначити наступне.

Як було вказано вище, ухвалою від 09.04.2025 року в справі № 910/4344/25 суд задовольнив заяву Ради про забезпечення позову від 07.04.2025 року та до набрання законної сили судовим рішенням у справі наклав арешт на нежитлову будівлю літ. "1А", загальною площею 60,6 м2, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), та належить Товариству ().

Відповідно до частини 9 статті 145 Господарського процесуального кодексу України у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

З огляду на те, що позовні вимоги Ради у даній справі не підлягають задоволенню в повному обсязі, суд дійшов висновку про необхідність скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою господарського суду міста Києва від 09.04.2025 року № 910/4344/25.

Судові витрати позивача відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку з відмовою в задоволенні позову, покладаються на Раду та компенсації останній не підлягають.

Керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 76-80, 86, 129, 145, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою господарського суду міста Києва від 09.04.2025 року № 910/4344/25.

3. Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

4. В силу приписів частини 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 06.10.2025 року.

Суддя В.С. Ломака