ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2025 року Справа № 906/373/25

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Маціщук А.В.

суддя Філіпова Т.Л.

суддя Бучинська Г.Б.

секретар судового засідання Загородько Б.Ю.

за участю представників сторін:

прокурора - Безпалова А.В.

позивача Миропільської селищної ради - не з`явилися

відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013" - не з`явилися

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013"

на рішення Господарського суду Житомирської області від 03.06.2025 р.

постановлене у м. Житомир, повний текст складено 06.06.2025 р.

у справі № 906/373/25 (суддя Давидюк В.К.)

за позовом заступника керівника Чуднівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Миропільської селищної ради

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013"

про стягнення 346 751,27 грн. безпідставно збережених коштів

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до рішення від 03.06.2025 р. у справі № 906/373/25 Господарський суд Житомирської області задоволив позов заступника керівника Чуднівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Миропільської селищної ради. Згідно з рішенням суду підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013" на користь Миропільської селищної ради 346751,27 грн. безпідставно збережених коштів.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013" звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Вважає, що рішення ухвалено судом першої інстанції без з`ясування обставин, що мають значення для справи, висновки, викладені у рішенні частково не відповідають встановленим обставинам справи, судом першої інстанції порушено норми процесуального права та допущено неправильне застосування норм матеріального права.

Пояснює, що договори оренди землі на земельні ділянки з кадастровими номерами :01:001:0281, :01:000:0437 та :01:001:0280 були укладені на строк до 25.02.2022 р. (пунктом 8 договорів), і 14.01.2022 р. ТОВ Мінерал 2013» звернулося до орендодавця Миропільської селищної ради із заявою про продовження дії договорів оренди землі. Натомість за результатами голосування депутатів селищної ради рішення про продовження дії договорів оренди земельних ділянок не прийняте.

Доводить таким чином, що оскільки відповідач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення орендодавця Миропільської селищної ради, то ТОВ «Мінерал 2013» може вважатись таким, що набуло право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно і своєчасно провести переговори та повідомив про своє рішення щодо відмови у продовжені оренди землі більше ніж через 4 місяці після звернення відповідача.

Звертає увагу, що суд першої інстанції не надав оцінку тим обставинам, що в зв`язку зі неспровокованою збройною агресією російської федерації проти України, оголошенням воєнного стану, неможливістю підприємством реалізувати заплановану діяльність на спірних земельних ділянках, а також відмовою Миропільської селищної ради продовжувати дію договорів оренди земельних ділянок, ТОВ «Мінерал 2013» було змушене прийняти рішення не здійснювати жодної діяльності на земельних ділянках до вирішення питання взаємовигідної співпраці з Миропільською селищною радою.

Доводить, що протягом періоду з моменту закінчення договорів оренди землі ТОВ «Мінерал 2013» фактично не користувалося земельними ділянками в їх площах, а лише в межах частин земельних ділянок, необхідних для обслуговування об`єктів нерухомості з урахуванням зон обслуговування, проходів (проїздів).

Вважає, що суд першої інстанції помилково погодився з позицією прокурора про те, що правовою підставою звернення до суду з позовом є стаття 1212 Цивільного кодексу України та про те, що кошти в сумі 346751,27 гри. безпідставно збережені відповідачем за рахунок позивача.

Звертає увагу, що зі змісту витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок за 2022 2024 року неможливо встановити термін її дії як на момент отримання витягів, так і на момент проведення розрахунку ціни позову у справі, що, робить дані документи недопустимими доказами у справі. Таким чином стверджує, що суд першої інстанції дійшов невірних висновків та ухвалив незаконне судове рішення.

Вважає, що суд першої інстанції дійшов незаконного висновку про те, що строк позовної давності за позовними вимогами не пропущений.

Також зазначає, що суд першої інстанції дійшов хибного висновку щодо додержання Чуднівської окружною прокуратурою вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» та вважає, що Чуднівська окружна прокуратура не довела бездіяльності Миропільської селищної ради станом на момент звернення до суду та необхідності здійснення захисту інтересів держави в конкретній справі, а суд першої інстанції не звернув увагу на дану обставину при прийнятті рішенні у справі.

Просить скасувати рішення від 03.06.2025 р. у справі №906/373/25 повністю і відмовити позивачеві в позові.

Керівник Чуднівської окружної прокуратури подав відзив на апеляційну скаргу, в якому вважає скаргу необґрунтованою та безпідставною.

Пояснює, що рішеннями Миропільської селищної ради № 12 від 21.06.2022 р. та № 13 від 21.06.2021 р. продовжено ТОВ «Мінерал 2013» дію договорів оренди земельних ділянок терміном на 1 рік до 25.02.2023 р., проте додаткові угоди Миропільська селищна рада та ТОВ «Мінерал 2013» щодо продовження дії договорів оренди земельних ділянок не укладалися.

Зауважує, що не використання у господарській чи комерційній діяльності будівель не відміняє обов`язку відповідача сплачувати за використання земельних ділянок комунальної власності, на якій розташовані належні товариству будівлі.

Зазначає, що жодних доказів невідповідності розрахунку та його спростування, відповідачем суду не надано.

Вважає, що невжиття протягом тривалого часу Миропільською селищною радою як власником земельної ділянки заходів щодо стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді несплаченої орендної плати за користування відповідачем спірними земельними ділянками свідчить про невиконання обов`язку щодо захисту та відновлення порушених майнових інтересів держави.

Просить апеляційну скаргу ТОВ «Мінерал 2013» залишити без задоволення, а оскаржуване рішення Господарського суду Житомирської області від 03.06.2025 р. у справі № 906/373/25 без змін.

Позивач Миропільська селищна рада подала заяву, в якій підтримує відзив прокурора в повному обсязі, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення без змін та просить розгляд справи проводити у відсутність представника селищної ради.

Позивач Миропільська селищна рада та відповідач/скаржник Товариство з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013" не забезпечили явку представників у судове засідання 23.09.2025 р., тоді як були повідомлені судом про дату, час і місце розгляду справи в установленому порядку /а.с. 56 57 у т.2/.

Зважаючи, що судом вжито необхідних заходів для завчасного повідомлення сторін про час і місце розгляду справи, явка представників сторін в судове засідання обов`язковою не визнавалась та додаткові докази судом не витребовувались, позиція скаржника викладена у апеляційній скарзі, а позиція позивача викладена у поданій ним заяві, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги без участі представників позивача та відповідача/скаржника.

Прокурор в судовому засіданні 23.09.2025 р. заперечив проти доводів апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.

Розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши в судовому засіданні пояснення прокурора, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши оцінку обставин справи та повноту їх встановлення судом першої інстанції, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Колегією суддів встановлено і матеріалами справи підтверджено наступне.

26.02.2021 р. Промислово-технічна компанія у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю "Агромат» як продавець та Товариство з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013" як покупець уклали договір купівлі продажу комплексу /а.с. 47 48 у т.1/, згідно з п. 1.1 якого продавець передає у власність, а покупець приймає у власність належний продавцю на праві власності комплекс, який розташований за адресою: Житомирська область, Романівський район, селище міського типу Миропіль, вулиця Поліська (колишня назва вул. Гайдара), будинок 76, на умовах та за ціну, що визначені цим договором.

Відповідно до п. 1.3. договору купівлі-продажу комплекс, що відчужується за договором, розташований на земельних ділянках за кадастровими номерами: :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га, :01:001:0280 площею 0,4557 га.

Договір купівлі-продажу комплексу від 26.02.2021 р. укладений в належній формі - підписаний представниками сторін, скріплений їх печатками і нотаріально завірений.

Згідно з рішенням № 29 від 08.10.2021 р. Миропільська селищна рада передала ТОВ «Мінерал 2013» в оренду на умовах, визначених для попереднього власника нерухомого майна, земельні ділянки з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га, :01:001:0280 площею 0,4557 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, розташовані за межами смт. Миропіль на території Миропільської селищної ради Житомирського району Житомирської області строком до 25.02.2022 р., у зв`язку з набуттям права власності на об`єкти нерухомого майна, розташованого на вказаних земельних ділянках за договором купівлі-продаж нерухомого майна від 26.02.2021 р. з ПТК ТОВ "Агромат" /а.с. 52 у т.1/.

На виконання рішення селищної ради 19.11.2021 р. Миропільська селищна рада як орендодавець та ТОВ "Мінерал 2013" як орендар уклали три договори оренди землі /а.с. 53 61 у т.1/, згідно з п. 1 яких орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, яка знаходиться за межами населеного пункту.

Згідно з п. 2 договорів оренди землі в оренду передаються земельні ділянки з кадастровим номером :01:001:0281 площею 4,1325 га, з кадастровим номером :01:000:0437 площею 2,9329 га та з кадастровим номером :01:001:0280 площею 0,4557 га.

Відповідно до п. 3 договорів оренди землі на земельних ділянках знаходяться об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури, які належать орендарю ТОВ "Мінерал 2013" на праві приватної власності.

Відповідно до п. 8, 9 договорів оренди землі орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельних ділянок у рік. Строк дії договорів оренди до 25.02.2022 р.

Договори оренди землі від 19.11.2021 р. підписані представниками сторін і скріплені їх печатками.

Відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 19.11.2021 р. за ТОВ «Мінерал 2013» було зареєстровано право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :01:000:0437 площею 2,9329 га /а.с. 64 у т.1/, а 22.11.2021 р. за ТОВ «Мінерал 2013» було зареєстровано право оренди на земельні ділянки з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га та :01:001:0280 площею 0,4557 га, дата закінчення дії оренди 25.02.2022 р. /а.с. 62 63 у т.1/.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна земельні ділянки з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га та :01:001:0280 площею 0,4557 га розташовані за адресою: Житомирська обл., Романівський р., смт. Миропіль та перебувають у комунальній власності Миропільської селищної ради /а.с. 68 79 у т.1/.

Листом від 24.05.2022 р. № 456 Миропільська селищна рада повідомила відповідачеві, що заява ТОВ Мінерал 2013» про продовження дії договорів оренди земельних ділянок на території Миропільської селищної ради з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га та :01:001:0280 площею 0,4557 розглянута на 16 сесії VIII скликання Миропільської селищної ради, яка відбулася 18.02.2022 р., але за результатами голосування депутатів селищної ради рішення не прийняте /а.с. 239 у т.1/.

Разом з тим, рішеннями від 21.06.2022 р. № 12 і № 13 Миропільська селищна рада продовжила ТОВ "Мінерал 2013" дію договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га, :01:001:0280 площею 0,4557 га терміном на 3 роки до 25.02.2025 р. та встановила орендну плату за використання земельних ділянок в розмірі 10% від їх нормативно-грошової оцінки. Зазначеними рішеннями доручено ТОВ «Мінерал 2013» укласти з Миропільською селищною радою відповідні додаткові угоди до договорів оренди землі та провести їх державну реєстрацію згідно з чинним законодавством.

Примірники таких рішень ради надані суду як прокурором, так і відповідачем ТОВ «Мінерал 2013» /а.с. 86 89, 180 183 у т.1/, що свідчить про обізнаність відповідача про прийняті рішення.

Однак додаткові угоди Товариством з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013" не укладені, і матеріали справи не містять доказів вчинення необхідних дій для укладення договорів на час звернення прокурором з позовом до суду і на час вирішення справи у суді.

Обґрунтовуючи позов, прокурор доводить, що ТОВ "Мінерал 2013" з березня 2022 року користується земельними ділянками з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га та :01:001:0280 площею 0,4557 га без належним чином оформленого права - без правовстановлюючих документів, що є порушенням ст.125 Земельного кодексу України, відповідно, має місце безпідставне збереження ТОВ "Мінерал 2013" коштів у розмірі 346751,27 грн. у вигляді орендної плати, яка повинна надходити до місцевого бюджету.

Підставою реалізації прокурором представницьких функцій згідно зі ст. 23 Закону "Про прокуратуру" стала усвідомлена пасивна поведінка позивача.

Так, листом від 06.03.2025 р. № 55-94-411ВИХ-25 /а.с. 124 129 у т.1/ Чуднівська окружна прокуратура повідомила Миропільську селищну раду про те, що ТОВ «Мінерал 2013» з березня 2022 року використовує без правовстановлюючих документів земельні ділянки з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га та :01:001:0280 площею 0,4557 га, що розташовані на території Миропільської селищної ради та просила повідомити про вжиття заходів щодо стягнення безпідставно збережених коштів з ТОВ «Мінерал 2013» за користування зазначеними земельними ділянками без правовстановлюючих документів.

Листом від 06.03.2025 р. № 393 Миропільська селищна рада повідомила прокурора, що нею не були заплановані кошти на проведення судових витрат у видатках селищного бюджету, тому стягнення безпідставно збережених коштів з ТОВ «Мінерал 2013» шляхом пред`явлення позову про їх стягнення до суду не проводилося та не заплановано. Одночасно селищна рада просила прокурора про сприяння у стягненні заборгованості з орендної плати /а.с. 130 131 у т.1/.

Листом від 19.03.2025 р. № 55-94-477вих-25 Чуднівська окружна прокуратура повідомила Миропільську селищну раду про прийняте рішення звернутись до суду з позовом в інтересах держави в особі Миропільської селищної ради до ТОВ «Мінерал 2013» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі 346751,27 грн. /а.с. 132 136 у т.1/.

Позивач Миропільська селищна рада є належним органом місцевого самоврядування, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження у спірних правовідносинах.

Так, згідно зі ст. 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Як зазначено вище, земельні ділянки з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га та :01:001:0280 площею 0,4557 га розташовані за адресою : Житомирська обл., Романівський р., смт. Миропіль та перебувають у комунальній власності Миропільської селищної ради /а.с. 68 79 у т.1/.

Відповідно до ч. 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до п. а ч. 1 ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад, і відповідно до ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Отже, позивач Миропільська селищна рада є органом місцевого самоврядування, до компетенції якого у відповідності до ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та ст. 12 Земельного кодексу України віднесені повноваження щодо розпорядження землями комунальної власності.

Верховний Суд у постанові від 08 лютого 2019 року у справі № 915/20/18 визначив, що інтереси держави полягають не тільки у захисті прав державних органів влади чи тих, які відносяться до їх компетенції, а також й у захисті прав та свобод місцевого самоврядування, яке не має загальнодержавного характеру, але спрямоване на виконання функцій держави на конкретній території та реалізуються у визначеному законом порядку та способі, який відноситься до їх відання. Органи місцевого самоврядування є рівними за статусом носіями державної влади, як і державні органи. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 914/225/18.

Такі висновки враховуються колегією суддів відповідно до ч.6 ст.13 Закону України Про судоустрій та статус суддів, ч.4 ст. 236 ГПК України.

Прокурор у даній справі відповідно до норм ч.4 статті 23 Закону України Про прокуратуру обґрунтував необхідність представництва інтересів держави, оскільки компетентний орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, не відреагував на стверджуване порушення законності у сфері земельних відносин. Звертаючись до Миропільської селищної ради до подання позову, прокурор надав їй можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення. Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після повідомлення прокурора про стверджуване порушення, кваліфікується як бездіяльність відповідного органу та є достатньою підставою для представництва прокурором інтересів держави в суді.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів відхиляє як безпідставні доводи відповідача/скаржника про те, що суд першої інстанції дійшов хибного висновку щодо додержання Чуднівської окружною прокуратурою вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» і про недоведеність прокуратурою бездіяльності Миропільської селищної ради щодо здійснення захисту інтересів держави в конкретній справі станом на момент звернення прокурором до суду.

Прокурор надав суду розрахунок ціни позову - суми недоотриманого доходу Миропільською селищною радою внаслідок використання земельних ділянок комунальної власності з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га та :01:001:0280 площею 0,4557 га без правовстановлюючих документів, які складені головним спеціалістом Фінансового відділу Миропільської селищної ради Іриною Цимбаліст /а.с. 92 94 у т.1/.

Так, відповідно до зазначених розрахунків, несплачена сума орендної плати становить:

- за земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0280 площею 0,4557 га за період з березня по грудень 2022 року становить 5484,97 грн, з січня по грудень 2023 року 7569,25 грн, з січня по грудень 2023 року 7955,28 грн. Загальна сума несплаченої відповідачем орендної плати за використання земельної ділянки становить 21009,50 грн. /а.с. 92 у т. 1/;

- за земельну ділянку з кадастровим номером :01:000:0437 площею 2,9329 га за період з березня по грудень 2022 року становить 35301,41 грн., з січня по грудень 2023 року 48715,94 грн., з січня по грудень 2024 року 51200,46 грн. Загальна сума несплаченої відповідачем орендної плати за використання земельної ділянки становить 135217,81 грн. /а.с. 93 у т. 1/;

за земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0281 площею 4,1325 га за період з березня по грудень 2022 року становить 49740,22 грн., з січня по грудень 2023 року 68641,51 грн., з січня по грудень 2024 року 72142,23 грн. Загальна сума несплаченої відповідачем орендної плати за використання земельної ділянки становить 190523,96 грн. /а.с. 94 у т. 1/.

Загальна сума безпідставно збережених відповідачем ТОВ «Мінерал 2013» коштів як несплаченої орендної плати за використання земельних ділянок становить 346751,27 грн.

Задоволивши позов, суд першої інстанції виснував, що ТОВ "Мінерал 2013" як фактичний користувач спірних земельних ділянок у період з 01.03.2022 р. по 31.12.2024 р. без достатньої правової підстави за рахунок власника таких ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ними, а тому відповідач зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельних ділянок на підставі ч. 1 ст. 1212 ЦК України.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції з урахуванням наступного.

Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до ч.1-2 ст.1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Норми ст. 206 Земельного кодексу України визначають, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Податковий кодекс України визначає плату за землю як обов`язковий платіж у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п.14.1.136 п. 14.1. ст. 14 ПК України).

Згідно із ч. 1, 3-6, 9 ст. 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п.14.1.136 п. 14.1. ст. 14 ПК України).

Норми ст. 90 Земельного кодексу України у випадку використання земельних ділянок, особами, що не є їх власниками, кореспондуються з нормами статті 96 цього ж Кодексу, відповідно до якої землекористувачі, зокрема зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на комплекс будівель, розташований на спірних земельних ділянках) та ст. 377 ЦК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 ЦК України. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 р. у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 р. у справі № 922/3412/17 та постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 28.02.2020 р. у справі № 913/169/18.

Такі висновки враховуються колегією суддів відповідно до ч.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», ч.4 ст. 236 ГПК України.

Як зазначено вище, відповідно до умов договору купівлі продажу комплексу /а.с. 47 48 у т.1/ ТОВ "Мінерал 2013" придбав у ПТК ТОВ "Агромат" комплекс за адресою: Житомирська область, Романівський район, селище міського типу Миропіль, вулиця Поліська (колишня назва вул. Гайдара), будинок 76, що розташований на земельних ділянках з кадастровими номерами: :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га, :01:001:0280 площею 0,4557 га і в подальшому щодо таких земельних ділянок ТОВ "Мінерал 2013" як орендар та Миропільська селищна рада як орендодавець уклали договори оренди землі /а.с. 53 61 у т.1/ відповідно до п. 9 яких строк дії договорів оренди закінчився до 25.02.2022 р.

Після закінчення дії договорів оренди Миропільська селищна рада продовжила Товариству з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013" дію договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га, :01:001:0280 площею 0,4557 га терміном на 3 роки до 25.02.2025 р. та встановила орендну плату за використання земельних ділянок в розмірі 10% від їх нормативно-грошової оцінки, про що 21.06.2022 р. прийняті рішення від № 12 та № 13.

Відповідно до рішень селищної ради доручено орендарю ТОВ «Мінерал 2013» укласти з Миропільською селищною радою відповідні додаткові угоди до договорів оренди землі, однак додаткові угоди не укладалися, про що зазначено вище.

За таких встановлених обставин є безпідставними доводи скаржника про те, що ТОВ Мінерал 2013» зверталося до Миропільської селищної ради як орендодавець із заявою про продовження дії вищезазначених договорів оренди землі, натомість рішення про продовження дії договорів оренди земельних ділянок депутатами не прийняте.

Колегія суддів зазначає, що рішення про продовження дії договорів оренди земельних ділянок були прийняті Миропільською селищною радою 21.06.2022 р., тоді як сам відповідач ТОВ "Мінерал 2013" не здійснив жодних дій на реалізацію таких рішень та на укладання додаткових угод про продовження дії договорів оренди землі.

Також є безпідставними доводи скаржника про те, що оскільки відповідач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення орендодавця Миропільської селищної ради, тому ТОВ «Мінерал 2013» може вважатись таким, що набуло право «правомірного очікування», коли орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно і своєчасно провести переговори та повідомив про своє рішення щодо відмови у продовжені оренди землі через більше ніж 4 місяці після звернення відповідача.

Натомість поведінка відповідача виключає право «правомірного очікування». Так, колегія суддів звертає увагу, що відповідно до ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді, але ТОВ «Мінерал 2013» зволікання селищної ради у вирішенні питання про продовження дії договорів чи в укладенні договорів оренди землі не оскаржував відомостей про таке і доказів немає. Натомість після вирішення Миропільської селищної ради про продовження дії договорів оренди землі ТОВ «Мінерал 2013» необхідних від нього дій не вчинив, наслідком чого і стало використання земельних ділянок без правовстановлюючих документів.

Так само є необґрунтованими доводи скаржника про те, що протягом періоду з моменту закінчення договорів оренди землі ТОВ «Мінерал 2013» фактично не користувалося земельними ділянками в загальних їх площах, а лише в межах частин даних земельних ділянок, необхідних для обслуговування об`єктів нерухомості, з врахуванням зон обслуговування, проходів (проїздів).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 р. у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування сформованою земельною ділянкою, на якій воно розташоване, і ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 р. у справі № 924/856/20.

Таким чином, норми глави 15, ст.ст. 120, 125 ЗК України, ст. 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, власник об`єкта нерухомого майна стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді плати за землекористування є за своїм змістом кондикційними.

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив такий правовий висновок: у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 Цивільного кодексу України. Подібний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 р. у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 р. у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 р. у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 09.11.2021 р. у справі № 905/1680/20, від 09.02.2022 р. у справі № 910/8770/19).

Відповідно до ч. 5 ст. 5, ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оренду земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 та ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Отже, технічна документація на конкретну земельну ділянку, відповідно до ст.20 Закону України "Про оцінку земель", є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки і така оцінка є дійсною 5 10 років.

Відповідно до наведених норм витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 12.08.2021 р. стосовно земельних ділянок з кадастровими номерами :01:001:0281 площею 4,1325 га, :01:000:0437 площею 2,9329 га, :01:001:0280 площею 0,4557 га /а.с. 116 - 118 у т.1/ підтверджено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0437 площею 2,9329 га станом на 2021 рік становила 1283687,59 грн., нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0281 площею 4,1325 га станом на 2021 рік становила 1808735,51 грн. нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0280 площею 0,4557 га станом на 2021 рік становила 199453,27 грн.

На підставі зазначених витягів був проведений розрахунок розміру коштів, за період з березня 2022 року по січень 2024 року, які підлягають стягненню у даній справі, із застосуванням мінімального розміру орендної плати - 3%, визначеної згідно ст.288 Податкового кодексу України та з урахуванням індексу інфляції за відповідний рік.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів вважає правильним розрахунок позивача наведений на а.с. 92 - 94 у т.1, і скаржник такий розрахунок не спростовує.

Натомість є необґрунтованими доводи скаржника, що зі змісту витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок за 2022 2024 року неможливо встановити термін її дії як на момент отримання витягів, так і на момент проведення розрахунку ціни позову у справі.

Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період. Враховуючи, що у матеріалах справи відсутні докази зміни нормативної грошової оцінки спірних земельних ділянок, колегія суддів вважає, що витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 12.08.2021 р. /а.с. 116 118 у т.1/ є достовірними доказами розміру нормативної грошової оцінки.

При цьому колегія суддів звертає увагу, що ТОВ «Мінерал 2013» не оспорював рішення ради в частині визначення орендної плати, тоді як доводить, що договори не укладені внаслідок зволікання ради із вирішенням питання про продовження договорів.

Також колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правомірно відхилив клопотання відповідача про застосування строків позовної давності, оскільки прокурором заявлено до стягнення 346751,27 безпідставно збережених коштів за користування земельними ділянками без правовстановлюючих документів у період з березня 2022 року по грудень 2024 року, тоді як відповідно до п. 12 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

Постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 р. "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2", (із наступними змінами і доповненнями) установлено з 12.03.2020 р. на всій території України карантин, дію якого неодноразово продовжено.

Постановою Кабінету Міністрів України № 383 від 25.04.2023 р. продовжено на території України дію карантину до 30.06.2023 р.

24.02.2022 р. Російською Федерацією було розпочато повномасштабну військову агресію проти України, у зв`язку з чим Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" № 64/2022 від 24.02.2022 року, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні»», на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено воєнний стан із 05 год. 30 хв. 24.02.2022 року та в подальшому воєнний стан неодноразово продовжувався і станом на дату ухвалення даного рішення досі триває.

Відповідно до п. 19 "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України (в редакції станом на дату ухвалення рішення судом першої інстанції 03.06.2025 р.), у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257 - 259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.

Тому колегія суддів висновує, що прокурором не пропущений строк позовної давності, який є продовженим на підставі вищенаведених норм.

З приводу решти доводів скаржника, викладених в його скарзі, колегія суддів звертає увагу, що такі аргументи були почуті, враховані судами першої та апеляційної інстанції, натомість оскаржуване рішення є вмотивованим, і судом першої інстанції зазначено з достатньою ясністю підстави, на яких ґрунтуються його висновки, що відповідає нормам ст. 236 ГПК України та практиці Європейського суду з прав людини.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України", "Хаджинастасиу проти Греції", "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації" наголосив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент.

За результатом перегляду рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що рішення Господарського суду Житомирської області від 03.06.2025 р. у справі № 906/373/25 відповідає матеріалам справи, ґрунтується на чинному законодавстві і немає підстав для його скасування чи зміни. Доводи апеляційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника згідно зі ст.129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Мінерал 2013" залишити без задоволення, рішення Господарського суду Житомирської області від 03.06.2025 р. у справі № 906/373/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, визначеному Господарським процесуальним кодексом України.

Справу № 906/373/25 повернути Господарському суду Житомирської області.

Повний текст постанови складений 14.10.2025 р.

Головуючий суддя Маціщук А.В.

Суддя Філіпова Т.Л.

Суддя Бучинська Г.Б.