ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 вересня 2025 року

м. Київ

cправа № 906/350/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

за участю представників:

прокуратури - Савицька О. В.,

відповідачів - Дідовець Ю. П., Груба Д. І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 09.04.2025 (судді: Василишин А. Р. - головуючий, Філіпова Т. Л., Бучинська Г. Б.) і рішення Господарського суду Житомирської області від 16.01.2025 (суддя Шніт А. В.) у справі

за позовом заступника керівника Житомирської окружної прокуратури

до Житомирської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод мінераловатних виробів"

про визнання незаконним і скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, зобов`язання повернути земельну ділянку, скасування реєстрації права власності,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і підстав позову

1.1. У березні 2024 року заступник керівника Житомирської окружної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до Житомирської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод мінераловатних виробів" (далі - ТОВ "Завод мінераловатних виробів") про (1) визнання незаконним і скасування рішення Житомирської міської ради від 21.12.2023 № 1026 в частині продажу ТОВ "Завод мінераловатних виробів" земельної ділянки, кадастровий номер :07:008:0061; (2) визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :07:008:0061, укладеного 29.12.2023 між відповідачами у справі; (3) зобов`язання ТОВ "Завод мінераловатних виробів" повернути у власність Житомирської міської об`єднаної територіальної громади в особі Житомирської міської ради земельну ділянку, кадастровий номер :07:008:0061; (4) скасування державної реєстрації права власності ТОВ "Завод мінераловатних виробів" на вказану земельну ділянку (номер відомостей про речове право 53170209 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані обставинами порушення міською радою вимог земельного законодавства щодо порядку відчуження спірної земельної ділянки комунальної власності товариству, а саме без проведення земельних торгів.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 16.01.2025, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 09.04.2025, в позові відмовлено.

2.2. Місцевий господарський суд дійшов висновку про те, що прокурором не доведено необхідність використання ТОВ "Завод мінераловатних виробів" земельної ділянки у меншому розмірі, а також не доведено наявність порушених прав чи охоронюваних законом інтересів територіальної громади міста Житомира - власника земельної ділянки у наведеному випадку. Суд установив, що матеріали справи свідчать про наявність певних особливостей спірної земельної ділянки, не врахованих прокурором, зокрема її геометричної площі, місця розташування, наявність на ній охоронних та санітарних зон, розміщення різного роду комунікацій тощо, та особливостей розташування належного відповідачеві нерухомого майна на такій земельній ділянці, внаслідок існування яких площа спірної земельної ділянки перевищила площу нерухомості, яка на ній знаходиться. Зважаючи на встановлені обставини справи, суд відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним і скасування оспорюваного рішення органу місцевого самоврядування в оскарженій частині та водночас, ураховуючи відсутність підстав для визнання незаконним і скасування оспорюваного рішення в оскарженій частині, а також недоведення прокурором обставин невідповідності оспорюваного договору вимогам закону до нього, суд першої інстанції також відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору, зобов`язання повернути спірну земельну ділянку та скасування державної реєстрації речового права.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із рішенням і постановою судів попередніх інстанцій, перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури (далі - прокурор) звернувся з касаційною скаргою до Верховного Суду, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 16.01.2025 і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 09.04.2025 у цій справі та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

На думку прокурора, оскаржувані судові рішення ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права - статей 66, 120, 128, 134, 135, 152 Земельного кодексу України, статей 15, 16, 21, 203, 215 Цивільного кодексу України та з порушенням норм процесуального права - статей 4, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України, без врахування висновків, викладених в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, та постановах Верховного Суду від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19, від 20.04.2021 у справі № 909/1345/14, від 21.01.2025 у справі № 918/437/23. Водночас, за доводами скаржника, відсутній висновок Верховного Суду про врегулювання положеннями статті 128 та частини 2 статті 134 Земельного кодексу України правовідносин щодо продажу у власність земельної ділянки комунальної форми власності, частина якої є вільною від забудови, проте містить обмеження у користуванні, а також відсутній висновок, що у разі надання на підставі частини 2 статті 134 Земельного кодексу України у власність землі промисловості власнику нерухомості, що на ній розташована, не визначення останнім з урахуванням частини 3 статті 66 Земельного кодексу України розміру земельної ділянки відповідно до затверджених в установленому порядку державних норм і проєктної документації, є підставою для відмови в продажу земельної ділянки згідно з частиною 5 статті 128 Земельного кодексу України.

Зокрема, скаржник наголошує на неправомірності відчуження спірної земельної ділянки поза процедурою земельних торгів та зазначає, що площа такої ділянки значно перевищує площу наявних на ній об`єктів нерухомості, що належать відповідачеві.

3.2. ТОВ "Завод мінераловатних виробів" подало заперечення проти відкриття касаційного провадження.

3.3. Житомирська міська рада у відзиві на касаційну скаргу не погоджується з її доводами, просить залишити без змін оскаржені у справі рішення і постанову, як законні та обґрунтовані, а касаційну скаргу - без задоволення.

3.4. ТОВ "Завод мінераловатних виробів" у відзиві на касаційну скаргу також заперечує проти її задоволення, просить закрити касаційне провадження за касаційною скаргою прокурора, а в разі прийняття рішення про відсутність підстав для закриття касаційного провадження - залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, як ухвалені з додержанням норм матеріального і процесуального права, при повному, всебічному та об`єктивному встановленні обставин справи та належній оцінці доказів у справі.

4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанції норм матеріального і процесуального права, у розумний строк у розумінні положень статті 114 Господарського процесуального кодексу України, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для забезпечення можливості реалізації учасниками справи відповідних процесуальних прав, колегія суддів зазначає таке.

4.2. Як свідчать матеріали справи та установили попередні судові інстанції, 29.05.2023 між Приватним підприємством "Аудит-Сервіс" (продавець) та ТОВ "Завод мінераловатних виробів" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна площею 218,2 м2, розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 25.03.2024 № 371291270 державну реєстрацію права власності ТОВ "Завод мінераловатних виробів" на вказане майно здійснено 29.05.2023.

Відповідно до рішення Житомирської міської ради від 29.06.2023 № 822 "Про розгляд звернень юридичних та фізичних осіб стосовно надання дозволів на розроблення документацій із землеустрою", зокрема, юридичним особам надано згоду на виготовлення технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельних ділянок згідно з додатком 3, за яким ТОВ "Завод мінераловатних виробів" надано згоду на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, кадастровий номер :07:008:0054, загальною площею 3,5000 га, розташованою за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г, категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

У матеріалах справи наявна технічна документація із землеустрою щодо поділу вказаної земельної ділянки комунальної форми власності на окремі земельні ділянки: № 1 площею 1,1440 га, № 2 площею 0,0757 га, № 3 площею 2,2803 га (адреса: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г).

Рішенням Житомирської міської ради від 28.09.2023 № 883 "Про затвердження та надання дозволів на розроблення документацій із землеустрою" затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, кадастровий номер :07:008:0054, загальною площею 3,5000 га, розташовану за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г, внаслідок чого утворилися три земельні ділянки, а саме земельна ділянка, кадастровий номер :07:005:0085 площею 1,1440 га; земельні ділянка, кадастровий номер :07:008:0062 площею 0,0757 га; земельна ділянка, кадастровий номер :07:008:0061 площею 2,2803 га. Також за цим рішенням ТОВ "Завод мінераловатних виробів" надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 га на 11.02 (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості).

Суди також установили, що у матеріалах справи наявний проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 га, розташованої за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г.

Згідно з рішенням Житомирської міської ради від 09.11.2023 № 961 "Про затвердження документацій із землеустрою та надання права користування земельними ділянками", зокрема, ТОВ "Завод мінераловатних виробів" затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 га, розташовану за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г, і зміни її цільового призначення на землі для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02), землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Рішенням Житомирської міської ради від 09.11.2023 № 964 "Про надання дозволу суб`єктам земельних відносин на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі", зокрема, ТОВ "Завод мінераловатних виробів" надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 га, розташованою за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г.

Згідно з висновком про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки її вірогідна ринкова вартість становить 2 332 062,81 грн.

У подальшому рішенням Житомирської міської ради від 21.12.2023 № 1026 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників" із урахуванням додатку № 8 до нього, зокрема, погоджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 2,2803 га за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г; затверджено її вартість у розмірі 2 332 062,81 грн та вирішено продати цю земельну ділянку ТОВ "Завод мінераловатних виробів" за вказаною ціною.

29.12.2023 між Житомирською міською об`єднаною територіальною громадою міста Житомира в особі Житомирської міської ради та ТОВ "Завод мінераловатних виробів" укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 га, розташованою за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Згідно з пунктом 2.1 цього договору ціна продажу земельної ділянки становить 2 332 062,81 грн.

ТОВ "Завод мінераловатних виробів" сплачено вартість спірної земельної ділянки, що підтверджується наявними у справі платіжними інструкціями.

29.12.2023 здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ "Завод мінераловатних виробів" на земельну ділянку несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :07:008:0061, площею 2,2803 га, розташованою за адресою: м. Житомир, вул. Промислова, 6-Г (витяг із Державного реєстру речових прав від 29.12.2023 № 360545389).

4.3. Предметом позову у цій справі є вимоги прокурора заявлені в інтересах держави до Житомирської міської ради та ТОВ "Завод мінераловатних виробів" про визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування від 21.12.2023 № 1026 в частинні продажу товариству земельної ділянки, кадастровий номер :07:008:0061; визнання недійсним договору купівлі-продажу такої земельної ділянки та скасування державної реєстрації права власності ТОВ "Завод мінераловатних виробів" на цю земельну ділянку.

4.4. Звертаючись до суду з відповідними позовними вимогами, прокурор обґрунтував їх тим, що Житомирська міська рада на порушення положень статті 134 Земельного кодексу України здійснила відчуження спірної земельної ділянки, яка значно перевищує площу нерухомого майна, розміщеного на ній.

4.5. Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, у позові відмовлено. Дослідивши та надавши оцінку наявним у матеріалах справи доказам, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний господарський суд, дійшов висновку, що прокурором не доведено необхідність використання ТОВ "Завод мінераловатних виробів" спірної земельної ділянки у меншому розмірі, при цьому, як зазначив суд, прокурором не враховано специфічних особливостей спірної земельної ділянки, зокрема її геометричної площі, місця розташування, розміщення на ній нерухомого майна та різного роду комунікацій, санітарних та охоронних зон тощо, логістичних параметрів та інших чинників. Водночас наявності недоліків або неточностей у розробленій документації із землеустрою, невідповідності такої документації вимогам законодавства суди не встановили. Також, за висновками судів, прокурором не доведено у наведеному випадку наявності порушених прав чи охоронюваних законом інтересів територіальної громади міста Житомира у зв`язку із відчуженням спірної земельної ділянки відповідної площі власнику нерухомості, розташованій на ній.

4.6. Не погоджуючись із висновками господарських судів попередніх інстанцій, прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до положень частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Отже, предметом касаційного розгляду є законність та обґрунтованість оскаржуваних прокурором судових рішень в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

4.7. Верховний Суд, переглянувши оскаржені судові рішення у межах доводів і вимог касаційної скарги, виходить із такого.

Відповідно до частин 1, 2 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

За змістом статті 127 Земельного кодексу України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

У статті 128 Земельного кодексу України унормовано порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам. Так, за змістом наведеної норми продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є: а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки; б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах; в) якщо щодо суб`єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності; г) встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність; ґ) відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Відповідно до положень частини 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною 2 цієї статті.

За змістом абзацу 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

У розумінні наведених положень законодавства незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування чи відчужується з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці, та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Як встановлено судами попередніх інстанцій у справі, що розглядається, ТОВ "Завод мінераловатних виробів" є власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, придбаного за договором купівлі-продажу від 29.05.2023, при цьому право власності чи право користування на таку земельну ділянку не було оформлено попереднім власником нерухомого майна; ТОВ "Завод мінераловатних виробів" було вчинено всі передбачені нормами земельного законодавства дії щодо отримання у власність спірної земельної ділянки, на якій розташована його нерухомість, а Житомирською міською радою, у свою чергу, не було установлено правових підстав для відмови в продажі спірної земельної ділянки відповідної площі вказаному товариству. Тобто, за висновками судів, відповідачами було дотримано встановлений законом порядок відведення, формування та передачі у власність спірної земельної ділянки вказаному товариству як власнику нерухомого майна, яке розташоване на ній. При цьому судами, зважаючи на наявні у справі докази, зокрема, технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної форми власності внаслідок якої утворилася спірна земельна ділянка, проєкт землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки, були враховані її особливості, зокрема, особливості геометричної площі, місця розташування, розміщення на спірній ділянці нерухомого майна ТОВ "Завод мінераловатних виробів" (в різних частинах цієї земельної ділянки (паралельно одне до одного), те, що на значній площі такої земельної ділянки знаходяться підземні комунікації (водогін, каналізації, напірної та зливної, газової мережі, електрокабелі та наземні мережі постачання), котрі обмежують її використання, необхідність використання вказаної земельної ділянки відповідної площі у виробничих цілях. Натомість прокурором не доведено необхідності використання ТОВ "Завод мінераловатних виробів" спірної земельної ділянки у меншому розмірі.

Сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв`язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 Господарського процесуального кодексу України (постанови Верховного Суду від 19.01.2022 у справі № 922/461/21, від 21.03.2023 у справі № 922/3613/21).

За висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18, ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє саме проєкт землеустрою, за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у цій справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проєкті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.

У справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій, установили, що на підтвердження неспівмірності площі земельної ділянки, відчуженої на користь ТОВ "Завод мінераловатних виробів", порівняно з площею нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці, прокурор послався, зокрема, на ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій", затверджених Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.04.2019 № 104, Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 № 173.

Надаючи оцінку вказаним аргументам прокурора та ухвалюючи судові рішення у справі про відмову у задоволенні позову, попередні судові інстанції виходили із того, що наведені положення ДБН не встановлюють правил визначення площі, меж, розміру земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування вже існуючих, збудованих нежитлових об`єктів та при цьому акцентували увагу на тому, що згідно з правовими висновками, вміщеними у постанові Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, якщо продавець (попередній власник) нерухомого майна (будівель, споруд) належним чином не оформив право користування земельною ділянкою певної площі, суду слід виходити з того, що оскільки чинне земельне законодавство не визначає методики визначення площі, яка для орендаря землі є достатньою з метою обслуговування, функціонування та експлуатації будівлі (ведення господарської діяльності), то самі по собі ДБН не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування будівлі, позаяк ДБН - це норми з іншим предметом правового регулювання, які містять вимоги саме для будівництва об`єктів нерухомості, а не для обслуговування нерухомого майна.

Звідси суди попередніх інстанцій констатували недоведеність прокурором належними та допустимими доказами необхідності використання ТОВ "Завод мінераловатних виробів" меншого розміру земельної ділянки для обслуговування нерухомого майна та відповідно неспростування прокурором правомірності отримання відповідачем спірної площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування та експлуатації нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці.

4.8. Як уже зазначалося, на обґрунтування підстав касаційного оскарження прокурор посилався на пункти 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках, зокрема, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

У кожному випадку порівняння правовідносин та їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин (пункт 31 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).

Разом із тим зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

Неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах як підстави для касаційного оскарження, має місце тоді, коли суд апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі, де мали місце подібні правовідносини.

Посилання скаржника на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження не можуть бути взяті до уваги судом касаційної інстанції, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.

Отже, для касаційного перегляду з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі недостатньо, обов`язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є подібність правовідносин у справі, в якій Верховний Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається. Тобто застосування правового висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду, залежить від тих фактичних обставин, які будуть встановлені судом у кожній конкретній справі за результатом оцінки поданих сторонами доказів. При цьому встановлені судом фактичні обставини у кожній справі можуть бути різними.

У справі № 910/5201/19 (за позовом про визнання незаконним і скасування рішення міської ради про передачу в оренду земельної ділянки), на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, Велика Палата Верховного Суду, залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції про задоволення позовних вимог, зокрема, виходила із того, що спірним рішенням земельну ділянку на позаконкурентній основі надано відповідачу не лише для експлуатації та обслуговування розташованого на ній об`єкта нерухомого майна, а й для будівництва СТО з об`єктами дорожнього сервісу, що передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів.

У справі № 910/4528/15-г (про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору та визнання відсутності прав), на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, Верховний Суд, приймаючи відповідні рішення, виходив із того, що спірні земельні ділянки могли бути надані відповідачам в оренду з метою нового будівництва виключно за результатами проведення земельних торгів.

У постанові від 09.04.2020 у справі № 910/2942/19 (про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки) Верховний Суд зауважив, що спірним рішенням міської ради земельну ділянку надано відповідачу не для обслуговування розташованого на ній об`єкта нерухомого майна, а для будівництва та обслуговування комплексу багатофункціонального призначення, готелів, офісних будівель та торгівельних приміщень з підземним паркінгом, тобто з порушенням конкурентної процедури (земельних торгів), передбаченої статтями 124, 134, 135 Земельного кодексу України.

У постанові Верховного Суду від 20.04.2021 у справі № 909/1345/14 (про скасування рішення сільської ради, визнання недійсними договорів та визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку), на яку також посилається скаржник, Верховний Суд виснував про те, що отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України.

У справі № 918/437/23 (про скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування), Верховний Суд, скасовуючи постанову апеляційного господарського суду, зазначив про передчасність висновку суду апеляційної інстанції про те, що заявлена прокурором позовна вимога про визнання незаконним та скасування рішення міської ради є неефективною та її задоволення не призведе до відновлення права, яке прокурор вважає порушеним. Посилаючись на доводи скаржника, Верховний Суд, зазначив, що на момент звернення прокурора до суду з позовом у цій справі договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення не був укладений, а тому рішення міської ради про передачу у власність фізичної особи спірної земельної ділянки не вичерпало свою дію на момент звернення з позовом до суду. Також Верховний Суд дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції з порушенням положень статей 86, 236, 269, 282 Господарського процесуального кодексу України не перевірив доводи прокурора щодо невідповідності рішення міської ради вимогам частини 3 статті 66, частин 1, 2 статті 127, частин 2- 5 статті 128, частини 1 статті 134 Земельного кодексу України, які наводив прокурор у позовній заяві.

Разом з тим, у справі, що розглядається, судами попередніх інстанцій при вирішені спору установлено, що спірна земельна ділянка була відчужена відповідачу для експлуатації та обслуговування нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці; водночас обставин необхідності використання відповідачем (ТОВ "Завод мінераловатних виробів") земельної ділянки у меншому розмірі прокурором у наведеному випадку не доведено, як і не спростовано законності набуття відповідачем у власність спірної земельної ділянки визначеного розміру для експлуатації та обслуговування належного йому нерухомого майна, розташованого на такій ділянці, поза конкурсною процедурою.

Таким чином, аналіз висновків, зроблених у оскаржуваних судових рішеннях у цій справі, що розглядається, не свідчить про їх невідповідність висновкам, викладеним у вказаних постановах Верховного Суду у перелічених прокурором справах, оскільки зазначені висновки не є різними за своїм змістом, а зроблені судами з урахуванням інших фактичних обставин, встановлених судами попередніх інстанцій у кожній конкретній справі, які формують зміст спірних правовідносин і зумовили прийняття відповідного рішення, що не дає підстави вважати правовідносини у цих справах подібними.

Звідси висновки судів попередніх інстанцій у справі, що розглядається, не суперечать висновкам, наведеним у постановах Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

Посилання на практику Верховного Суду (без аналізу та врахування обставин справи, за яких судом касаційної інстанції було зроблено відповідні висновки, без доведення подібності правовідносин у справах) щодо оцінки того чи іншого аргументу, які зроблені на підставі встановлених фактичних обставин конкретної справи і наявних в матеріалах справи доказів, не є свідченням застосування господарськими судами у цій справі норм матеріального права без урахування висновків Верховного Суду щодо їх застосування.

Зважаючи на викладене, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 господарського процесуального кодексу України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень.

Згідно з пунктом 5 частини 1 статті 296 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.

Разом із тим, колегія суддів суду касаційної інстанції відхиляє за необґрунтованістю посилання прокурора на положення пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України як підстави касаційного оскарження.

Відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Крім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити, зокрема зазначення норми права щодо якої відсутній висновок її застосування із конкретизацією змісту правовідносин, в яких цей висновок відсутній та обґрунтуванням необхідності формування єдиної правозастосовчої практики щодо цієї норми для правильного вирішення справи.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

Отже, формування Верховним Судом висновку має стосуватися спірних конкретних правовідносин, ураховуючи положення чинного законодавства та встановлені судами під час розгляду справи обставини. При цьому формування правового висновку не може ставитись у пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними статтею 300 Господарського процесуального кодексу України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.

Надаючи оцінку доводам касаційної скарги щодо підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів не бере до уваги твердження скаржника про відсутність на теперішній час висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (статей 66 (землі промисловості), 128 (порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам), частини 2 статті 134 Земельного кодексу України), зважаючи на те, що попередніми судовими інстанціями правильно застосовані норми права до встановлених обставин справи, доводи скаржника у наведеній частині стосовно застосування зазначених норм права стосуються заперечень висновків господарських судів та незгоди з наданою судами оцінкою встановлених обставин справи, а тому не доводять необхідності формування Верховним Судом висновку щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах. До того ж вказані доводи (про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах) є суперечливими, з огляду на одночасне посилання самого скаржника у касаційній скарзі на постанови Верховного Суду щодо застосування зазначених ним норм права (зокрема, частини 2 статті 134 Земельного кодексу України), а також зважаючи на те, що їх застосування перебуває у прямій залежності від конкретних фактичних обставин справи, що підлягають встановленню судами при оцінці наявних у ній доказів. Водночас випадки касаційного оскарження, передбачені частиною 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не можуть бути взаємовиключні. З однієї сторони скаржник посилається на неврахуванням висновків Верховного Суду, а з іншої - зазначає про необхідність їх формування.

4.9. Таким чином, наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних рішення та постанови з цих підстав.

4.10. Суд касаційної інстанції не вправі здійснювати переоцінку обставин, з яких виходили суди при вирішенні справи, а повноваження суду касаційної інстанції обмежуються виключно перевіркою дотримання судами норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та виключно в межах доводів касаційної скарги (аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 925/698/16).

Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційний суд не встановив, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанції, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц, Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 17.09.2020 у справі № 908/1795/19).

У свою чергу, Верховний Суд є судом права, а не факту, тому діючи у межах повноважень та порядку, визначених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, він не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку (постанови Верховного Суду від 03.02.2020 у справі № 912/3192/18, від 12.11.2019 у справі № 911/3848/15, від 02.07.2019 у справі № 916/1004/18).

5. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

5.1. З огляду на те, що наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, колегія суддів на підставі пункту 5 частини 1 статті 296 цього Кодексу дійшла висновку про необхідність закриття касаційного провадження за касаційною скаргою скаржника у частині зазначеної підстави касаційного оскарження.

5.2. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

5.3. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів вважає, що викладені у касаційній скарзі доводи не отримали підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновку господарських судів щодо наявності підстав для відмови у позові, в зв`язку з чим оскаржені у справі судові рішення підлягають залишенню без змін, а касаційна скарга - без задоволення.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 296, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційне провадження за касаційною скаргою першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури, відкрите в частині підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, закрити.

Касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 09.04.2025 і рішення Господарського суду Житомирської області від 16.01.2025 у справі № 906/350/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак