ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" жовтня 2025 р. Справа №914/493/24

м. Львів

Західний апеляційний господарський суд у складі:

головуючого судді МАТУЩАКА О.І.

суддів СКРИПЧУК О. С.

ОРИЩИН Г. В.

за участю секретаря судового засідання ТЕЛИНЬКО Я.П.

від відповідача - Попко О.В. (адвокатка);

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДДЛ», м. Львів (вх.ЗАГС №01-05/1171/25 від 16.04.2025)

на рішення Господарського суду Львівської області від 12.02.2025 (повне рішення 26.02.2025, суддя Щигельська О.І.)

у справі №914/493/24

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ДДЛ», м. Львів

до відповідача Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка Національної академії наук України, м. Львів

третя особа, яка не заявляє

самостійних вимог щодо предмета

спору на стороні відповідача Національна академія наук України, м. Київ

про визнання права оренди приміщення та зобов`язання вчинити дії, визнання недійсним та зміну п.5.1. договору оренди №240 від 03.09.2019, визнання права ТОВ «ДДЛ» на відшкодування вартості ремонту та зарахування в рахунок орендної плати

В С Т А Н О В И В:

Суть спору.

До Господарського суду Львівської області звернулося ТОВ «ДДЛ» з позовом до Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка Національної академії наук України про визнання права оренди приміщень будівлі на поверхах з першого по третій загальною площею 1528,4 кв. м за адресою: м. Львів, вул. Наукова, 5, зобов`язання відповідача підписати акт приймання-передачі зазначених приміщень, визнання недійсним п. 5.1 договору оренди №240 від 03.09.2019, укладеного між сторонами, та викладення його в такій редакції: «орендар зобов`язується провести капітальний ремонт об`єкта оренди обсягом вкладень на суму не менше, ніж 24 839 314, 00 грн, визначену кошторисною документацією за рахунок власних коштів орендаря з можливістю зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати».

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що всупереч умовам укладеного між сторонами договору оренди №240 від 03.09.2019 другий етап передачі майна в оренду не відбувся; відповідач ігнорує листи позивача та не підписує акт приймання-передачі приміщень.

Позивач вважає, що п. 5.1 договору суперечить ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992, який діяв на час укладення договору; просить визнати його недійсним в частині умови «...без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця та без врахування в рахунок орендної плати» та викласти п. 5.1 договору в новій редакції.

Крім того, позивач стверджує, що здійснив невід`ємні поліпшення приміщення згідно з актами виконаних робіт №1 за лютий 2020 року на 6 085 222, 00 грн та №2 за березень 2020 року на 2 992 986, 00 грн, а тому просить визнати право ТОВ «ДДЛ» на відшкодування вартості ремонту в рахунок орендної плати за період з серпня 2020 року на загальну суму 9 078 208, 00 грн.

Господарський суд Львівської області рішенням від 12.02.2025 в задоволенні позову відмовив, оскільки дійшов висновку про відсутність правових підстав для його задоволення.

У вказаному рішенні суд першої інстанції не погодився з доводами позивача, встановивши, що п. 5.1 договору оренди відповідає вимогам законодавства.

Суд зазначив, що позивач уклав договір добровільно, усвідомлюючи його умови, зокрема щодо проведення капітального ремонту за власний рахунок без подальшої компенсації вартості робіт та не звертався до відповідача чи НАН України із пропозицією внести зміни до договору.

Крім того, суд врахував, що позивач розпочав демонтажні роботи у приміщеннях, які не були передані йому за актом приймання-передачі, а додаткові угоди між сторонами не були нотаріально посвідчені, що робить їх нікчемними.

Узагальнення доводів особи, яка подала апеляційну скаргу та інших учасників справи.

Позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржуване рішення суду та прийняти нове, яким задовольнити його позовні вимоги в повному обсязі. Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом не встановлено, що згідно з актом приймання-передачі майна в оренду від 03.09.2019 відповідач отримав у користування приміщення площею 979,4 кв. м, виконував зобов`язання за договором оренди №240 та договором про відшкодування витрат балансоутримувача в повному обсязі, що підтверджується документами, а тому мав право на підписання акта приймання-передачі приміщень загальною площею 1528,4 кв. м відповідно до договору.

Крім того, сторони уклали додаткову угоду №1 до зазначеного договору, якою замінили строк: «через шість місяців після підписання акта приймання-передачі майна згідно першого етапу» на: «через один місяць після закінчення карантину або його окремих заходів в Україні та у м. Львові».

Апелянт покликається на те, що суд зазначив, що НАН України затверджує умови оренди за поданням балансоутримувача Фізико-механічного інституту ім. Г.В. Карпенка НАН України, який мав скерувати додаткову угоду №1 на затвердження. Проте суд першої інстанції не з`ясував обставин, що мають значення для справи, зокрема права позивача на підписання акта приймання-передачі, обмежившись оцінкою лише відсутності нотаріального посвідчення та погодження угоди НАН України, неправильно застосував норми матеріального права, що є підставою для скасування його рішення та ухвалення нового.

Відповідач 30.06.2025 подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Також 17.09.2025 через систему «Електронний суд» представниця відповідача сформувала додаткові пояснення у справі.

Відповідно до ч. 1 ст. 263 ГПК України учасники справи мають право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом апеляційної інстанції в ухвалі про відкриття апеляційного провадження.

Західний апеляційний господарський суд ухвалою від 28.05.2025 відкрив провадження у справі №914/493/24 за апеляційною скаргою ТОВ «ДДЛ» на рішення Господарського суду Львівської області від 12.02.2025 та надав учасникам у справі строк на подання відзиву 10 днів з моменту отримання цієї ухвали.

Вказана ухвала була доставлена відповідачу в його електронний кабінет 28.05.2025 о 18 год 54 хв., що підтверджується довідкою про доставку електронного листа. Відтак останнім днем строку на подання відзиву та додаткових пояснень (з урахуванням ч. 6 ст. 242 ГПК України) було 09.06.2025.

Відповідно до ч. 2 ст. 118 Господарського процесуального кодексу України заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 2 ст. 207 ГПК України суд залишає без розгляду заяви та клопотання, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом.

Розглянувши поданий відзив та додаткові пояснення, які подано з пропуском строку на їх подання, а також відсутність клопотання про поновлення такого строку, колегія суддів дійшла висновку про залишення без розгляду вказаних відзиву та додаткових пояснень.

Інших клопотань та заяв в порядку ст. 207 ГПК України заявлено не було.

02.10.2025 в судовому засіданні взяла участь представниця відповідача, яка надала пояснення по суті апеляційної скарги. Інші учасники у справі в судове засідання не з`явилися, хоча належним чином повідомленні про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Колегія суддів Західного апеляційного господарського суду, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представниці відповідача і дослідивши матеріали справи, проаналізувавши застосування норм матеріального та процесуального права місцевим господарським судом, дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Фактичні обставини справи.

Як встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 03.07.2019 постановою бюро президії Національної академії наук України №178 з метою відновлення та збереження об`єкта майнового комплексу НАН України, що обліковується на балансі Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка Національної академії наук України дозволено Фізико-механічному інституту ім. Г.В. Карпенка Національної академії наук України передати в оренду на тривалий термін до 31.05.2034 нерухоме майно НАН України на умовах типового договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України, яке не використовується для виконання прикладних та фундаментальних досліджень, та за умови проведення орендарем капітального ремонту об`єкта оренди обсягом вкладень не менше 24 839,314 тис. грн за рахунок власних коштів без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця та без врахування в рахунок орендної плати без набуття орендарем права власності у зв`язку з великими капіталовкладеннями.

Додатком до постанови є «перелік майна яке перебуває на балансі Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка Національної академії наук України, стосовно якого надається дозвіл НАН України на передачу його в оренду на до 31.05.2034».

В означеному додатку містяться додаткові умови договору оренди (в частині обов`язків орендаря), а саме: провести капітальний ремонт об`єкта оренди обсягом вкладень на суму не менше, ніж 24 839,314 тис. грн визначену кошторисною документацією, за рахунок власних коштів орендаря беї подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця та беї врахування в рахунок орендної плати.

03.09.2019 Фізико-механічний інститут ім. Г. В. Карпенка Національної академії наук України (орендодавець) та ТОВ «ДДЛ» (орендар) уклали договір оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України №240, за яким орендодавець, передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме державне майно окремо розташовану 5-ти поверхову адміністративно-виробничу будівлю без підвалу «Протон» інженерного корпусу (літ. «А-5») реєстровий номер майна №03534506.9. 191, (далі - майно) площею 2 507,8 кв. м. розміщене за адресою: 79060, м. Львів, вул. Наукова, будинок №5, що перебуває на балансі Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка НАН України, вартість якого згідно з висновком про вартість майна від 30 квітня 2019 року становить за незалежною оцінкою станом на 30.04.2,94 грн, без ПДВ (п. 1.1. договору).

Майно передається в оренду з цільовим призначенням його використання як інше використання нерухомого майна, …, а саме для розміщення коворкінг центру (п. 1.2. договору).

Відповідно до п. 2.1. договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати нотаріального посвідчення цього договору) та актів приймання-передачі майна.

З огляду на непридатний для використання за цільовим призначенням стан майна, що обумовлює необхідність проведення капітального ремонту майна у значних обсягах, сторони домовилися про передачу майна в оренду у два етапи.

На першому етапі з моменту підписання сторонами договору оренди та акту приймання-передачі на частину площ орендар набуває право платного користування приміщеннями №№61-77 (четвертий поверх) та №№78-96 (п`ятий поверх), які розміщені на четвертому та п`ятому поверхах будівлі загальною площею 979,4 кв.м.

На другому етапі передачі майна, який реалізується через шість місяців після підписання акту приймання-передачі майна згідно першого етапу, після підписання відповідного акту приймання-передачі орендар набуває право користування іншими приміщеннями будівлі на поверхах з першого по третій загальною площею 1528,4 кв.м. З цього моменту орендар набуває право платного користування приміщеннями будівлі площею 2507,8 кв.м.

Відповідно до п. 5.1. орендар зобов`язався провести капітальний ремонт об`єкта оренди обсягом вкладень на суму, не менше ніж 24 839 314, 00 грн, визначену кошторисною документацією за рахунок власних коштів орендаря без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця та без врахування в рахунок орендної плати.

Орендар зобов`язався забезпечити проведення експертизи кошторисної частини проектної документації. Надати орендодавцю та НАН України звіт (копію) за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення на здійснення капітального ремонту (п.п. 5.1.1. договору).

Орендар зобов`язався провести капітальний ремонт орендованого майна відповідно до вимог чинного законодавства, отримати необхідні дозвільні документи та по закінченню скласти акт приймання-передачі виконаних ремонтних робіт. Передати орендодавцю технічну документацію на проведений ремонт (проектно-кошторисна документація, акти виконаних робіт, сертифікати якості будівельних матеріалів) (п.п. 5.1.2. договору).

Орендар зобов`язався у випадках передбачених законодавством, здійснити нотаріальне посвідчення цього договору (в тому числі договорів про внесення змін до цього договору за рахунок своїх коштів) (п.5.15. договору).

Відповідно до п. 7.1. договору орендодавець зобов`язався передати орендарю в оренду майно згідно з положеннями цього договору, зокрема ст. 2 п. 2.1., за актами приймання-передачі майна, які підписуються після нотаріального посвідчення цього договору.

Відповідно до п. 10.1. цей договір укладено строком на чотирнадцять років і 271 день та діє з 03.09.2019 до 31.05.2034 включно.

Умови цього договору зберігають силу протягом усього терміну дії цього договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань щодо сплати орендної плати та нанесених збитків до виконання зобов`язань (п. 10.2. договору).

Сторони погодили, що зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною. Усі зміни та доповнення до цього договору вносяться в такій самій формі, що й цей договір, що змінюється чи розривається, якщо інше не встановлено законом (п. 10.3. договору).

Договір посвідчено приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Василюком В.М. та зареєстровано в реєстрі за №1632.

03.09.2019 сторони склали та підписали акт приймання-передачі майна в оренду, за яким Фізико - механічний інститут ім. Г.В. Карпенка НАН України передав, а ТОВ «ДДЛ» прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення згідно технічного паспорту №№61-77 (4-й поверх) та №№78-96 (5-й поверх), в окремо розташованій 5-поверховій адміністративно-виробничій будівлі без підвалу «Протон» інженерного корпусу літ. «А-5», загальною площею 979,4 кв.м, розміщене за адресою: м. Львів, вул. Наукова. 5.

В акті зазначено, що стан майна на момент передачі в оренду - незадовільний і потребує капітального ремонту.

Листом від 26.11.2019 позивач повідомляв відповідача, що у рамках виконання своїх зобов`язань ним розпочато капітальний ремонт. На виконання п. 5.1.1. договору проведено експертизу кошторисної частини проектної документації (висновок направлено до ФМІ). Зазначено, що на виконання умов договору майно було застраховано на користь орендодавця на суму оціночної вартості, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха тощо, товариство уклало з ФМІ договір про відшкодування витрат на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг, відшкодовано витрати на розміщення оголошення про намір передати майно в оренду у друкованих засобах масової інформації та витрати за послуги з проведення незалежної оцінки об`єктів оренди. Повідомлено, що ТОВ «ДДЛ» дотримується договірних положень та чітко виконує зобов`язання, передбачені договором, що відбуватиметься і в подальшому.

Листом від 04.12.2019 відповідач у відповідь на лист позивача надсилав копії документів на підтвердження виконання вимог договору в тому числі п. 5.1.1. договору.

19.03.2020 позивач звернувся до відповідача з листом №1903/2020, яким з огляду на встановлення на усій території України карантину, просив з розумінням віднестися до неможливості виконання на даному етапі договірних зобов`язань та погодити відстрочення виконання п. 2.1. договору оренди у частині прийняття - передачі в оренду другої частини «Протону» до 01.09.2020.

19.03.2020 сторони уклали додаткову угоду №1 до договору від 03.09.2019 №240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України.

Пунктом 1 додаткової угоди №1 з огляду на ситуацію, спричинену швидким поширенням короновірусної хвороби, яка склалася в Україні і світі, прийнятими загальнодержавними рішеннями з оголошення карантину і запровадженням у зв`язку з цим низки обмежувальних заходів, віднесенням карантину до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) та з урахуванням взаємної згоди обох сторін договору, сторони погодили внести до ч. 2 п. 2.1. договору оренди від 03.09. 2019 № 240 такі зміни: слова «через шість місяців після підписання акту приймання-передачі майна згідно першого етапу» замінити словами «через 1 місяць після закінчення карантину або його окремих заходів в Україні та у м. Львові».

23.10.2020 сторони уклали додаткову угоду №2 до договору, якою пункт 3.1. договору доповнили підпунктом 3.1.3.

Листом від 06.10.2023 №06/10/2023 відповідач з урахуванням скасування карантину в Україні висловив готовність у період до 01.11.2023 прийняти в оренду 1 - 3 поверхи майнового комплексу, у зв`язку з чим просив повідомити дату передачі майна та підписання відповідного акту приймання - передачі

У відповідь на лист від 06.10.2023 позивач повідомив, що питання передачі в оренду майна буде вирішуватись після врегулювання питання щодо погашення існуючої заборгованості та у відповідності до чинного законодавства України (лист від 27.10.2023).

Листом від 19.12.2023 відповідач повторно звернувся до позивача щодо передачі в оренду приміщень, зазначив, що відповіді на попереднє звернення не отримав, відтак надіслав позивачу складений акт приймання-передачі приміщення будівлі з першого по третій поверх разом з підвалом загальною площею 1528.4 кв. м. по вулиці Науковій. 5 в місті Львові в 2 примірниках для підписання.

Листом від 28.12.2023 позивач зазначав, що в жовтні 2023 року питання вже було розглянуте адміністрацією інституту у відповідь на ваше звернення від 06.10.2023 за вих. №06/10/2023 та надано відповідь (лист вих. 88-д/517), яку було надіслано на юридичну адресу ТОВ «ДДЛ» рекомендованим листом з повідомленням про вручення. З повідомлення про вручення вбачається, що даний лист отримано адресатом. Також зазначено, що в Господарському суді Львівської області 06.12.2023 відкрито провадження у справі щодо стягнення заборгованості з орендної плати і комунальних платежів у розмірі 1 003 382, 85 грн та щодо розірвання договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України № 240 від 03.09.2019.

Виходячи з наведеного, позивач вказував, що повторне звернення ТОВ «ДДЛ» щодо передачі в оренду решту приміщень будівлі «Протон» не може бути розглянуте інститутом до моменту розгляду справи по суті, прийняття рішення у справі та набрання рішення суду законної сили.

Наказом №АГ-13 від 16.02.2022 Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка НАН України створено комісію для перевірки стану виконання договору оренди № 240 від 03.09.2019 комісії у тижневий строк здійснити перевірку стану виконання умов договору оренди № 240 від 03.09.2019 та до 24.02.2022 подати відповідний акт обстеження разом із пропозиціями щодо покращення ситуації, що виникла з незалежних від інституту причин.

Наказом №АГ-39 від 24.04.2023 Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка НАН України для проведення щоквартальних оглядів орендованого майна НАН України з метою перевірки його стану та використання орендарями відповідно до укладених договорів оренди створено комісію.

Наказом №АГ-72 (оренда) від 24.04.2023 Фізико-механічного інституту ім. Г. В. Карпенка НАН України для проведення щоквартальних оглядів орендованого майна НАН України з метою перевірки його стану та використання орендарями відповідно до умов укладених договорів оренди створено комісію. Комісії складати відповідні акти огляду орендованого майна, що обліковується на балансі по кожному орендарю окремо. Наказ по інституту № АГ-39 від 24.04.2023 вважати таким, що втратив чинність.

До матеріалів справ долучено акт обстеження технічного стану орендованих приміщень інженерного корпусу «Протон» від 22.11.2023, акт перевірки стану та використання орендованих приміщень інженерного корпусу «Протон» від 08.01.2024, акт перевірки стану та використання орендованих приміщень інженерного корпусу «Протон» від 02.04.2024 та акт перевірки стану та використання орендованих приміщень інженерного корпусу «Протон» від 02.09.2024.

Зокрема 22.11.2023 постійно діючою комісією по нагляду за безпечною надійною експлуатацію будівель та інженерних мереж за розпорядженням директора інституту проведено огляд інженерного корпусу "Протон", відповідно до акту виявлено таке: прибудинкова територія викладена бруківкою з бордюрами, також бордюрними плитами викладені квітники; зняті всі дерев`яні рами з віконних пройомів корпусу. Демонтований фасад з вулиці Тролейбусної; з дев`яти секцій фасаду на восьми секціях встановлені фасадні парапетні вікна, що становить 89 % від площі фасаду; розібрані всі міжкімнатні і коридорні перегородки та демонтовані всі дверні коробки; сходові марші побиті; демонтовані всі пожежні, водяні, каналізаційні та вентиляційні труби. демонтовано систему теплопостачання та електропостачання; зроблена підлогова бетонна стяжка товщиною 5-7 см.; на даху вимуровано (90%) парапетну стіну на довжину фасаду.

Актом перевірки стану та використання орендованих приміщень інженерного корпусу «Протон» від 08.01.2024, комісією встановлено, що згідно з договором оренди, поетапно повинні орендуватися приміщення всіх п`яти поверхів інженерного корпусу «Протон» (окрім підвалу), по факту перебувають в оренді приміщення 4 та 5 поверхів, однак демонтажні роботи проведені на всіх 5 поверхах будівлі, хоча приміщення 1-3 поверхів ще не взяті в оренду. 3 дев`яти вертикальних секцій фасаду на восьми секціях встановлені фасадні парапетні вікна з п`ятого по другий поверх включно. Розібрані всі міжкімнатні і коридорні перегородки та демонтовані всі дверні коробки. Сходові марші побиті. Демонтовані всі пожежні, водяні, каналізаційні та вентиляційні труби. Демонтовано систему теплопостачання та електропостачання. Зроблена підлогова бетонна стяжка товщиною 5-7 см. На даху вимуровано (90%) парапетну стіну на довжину фасаду. Перший поверх будівлі зі сторони фасаду повністю відкритий, відсутні будь- які вертикальні стінки чи загородження, щоб унеможливити проникнення у корпус, орендар не дбає за збереження будівлі. З квітня 2020 року будь-які будівельні роботи орендарем на орендованій будівлі не велися і не ведуться.

В акті перевірки стану та використання орендованих приміщень інженерного корпусу «Протон» від 02.04.2024 серед іншого комісією зазначено, що після ракетного удару по Львову рф 15.02.2024 орендар не проводив обстежень цілісності конструкції кріплення парапетних вікон, тому в цілях безпеки орендодавець змушений був огородити територію під ними. Також до матеріалів справи долучено фотокопії стану орендованих ТОВ «ДДЛ» приміщень.

Позивач вказує, що здійснив частину капітального ремонту, на підтвердження чого долучив до матеріалів справи акт №1 приймання виконаних робіт за лютий 2020 на суму 6 085 222, 00 грн; відомість ресурсів до акту приймання №1; розрахунок №1-2 загальновиробничих витрат до акту №1 за лютий 2020 року; довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за лютий 2020 року; акт №2 приймання виконаних будівельних робіт за березень 2020 pоку, 2 992 986, 00 грн; довідка про вартість виконаних робіт та витрат за березень 2020 року загальна вартість виконаних будівельних робіт; розрахунок №1-2 загальновиробничих витрат до акту №2 за березень 2020 року; відомість ресурсів до акту приймання №2; дефектний акт на капітальний ремонт з технічним переоснащенням будівлі на вул. Наукова, 5 (Тролейбусна) у м. Львові; відомість ресурсів до зведеного кошторисного розрахунку вартості об`єкта будівництва капітальний ремонт з технічним переоснащенням будівлі на вул. Наукова, 5 (Тролейбусна); локальний кошторис на будівельні роботи №02-001-001 на капітальний ремонт з технічним переоснащенням будівлі на вул. Наукова, 5 (Тролейбусна) у м. Львові; розрахунок №1-2 загальновиробничих витрат до зведеного кошторисного розрахунку на капітальний ремонт з технічним переоснащенням будівлі на вул. Наукова, 5 (Тролейбусна) у м. Львові; експертний звіт щодо розгляду кошторисної частини проектної документації згідно робочого проекту: капітальний ремонт з технічним переоснащенням будівлі по вулиці Наукова, 5 (Тролейбусна) у м. Львові; зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва.

Оцінка суду.

Статтею 509 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України) визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 11 ЦК України, підставою виникнення зобов`язань є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 626, ст.ст. 627, 629 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції, чинній на момент укладення договору) визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у вказаній редакції істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Судом першої інстанції встановлено, що між сторонами виникли зобов`язання на підставі договору оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України №240 від 03.09.2019, укладеного з дозволу Бюро Президії НАН України (постанова №178 від 03.07.2019). Однією з істотних умов цього договору було проведення орендарем капітального ремонту об`єкта оренди обсягом вкладень не менше 24839,314 тис. грн за рахунок власних коштів орендаря без подальшої компенсації вартості вкладень від орендодавця, без врахування в рахунок орендної плати та без набуття права власності у зв`язку з великими капіталовкладеннями.

Позивач вважає, що така умова суперечить Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та просить визнати відповідний пункт недійсним у частині відсутності компенсації, виклавши його у новій редакції.

Колегія суддів звертає увагу, що позивач фактично поєднав у вимогах два різних способи захисту визнання пункту договору недійсним і водночас зміну його змісту, що є взаємовиключними вимогами.

Згідно з ч. 3 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Разом з тим, ч. 2 ст. 18-1 означеного закону, передбачала, що капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що закон не містить заборони для сторін визначати у договорі, за чий рахунок здійснюється капітальний ремонт об`єкта оренди. Отже, умови пункту 5.1 договору не суперечать чинному законодавству та були узгоджені сторонами добровільно.

Відповідно до ч.1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Таким чином, зі змісту вказаної норми вбачається, що, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №910/13557/21).

Також у постанові від 02.07.2019 у справі №910/15484/17 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків.

Позивач укладаючи договір знав, усвідомлював та погодився на визначені в ньому умови, визнавав та ініціював виконання своїх зобов`язань, що передбачені п.5.1 договору оренди №240. Як зазначає сам апелянт, ним було розпочато роботи щодо капітального ремонту в орендованих приміщеннях. Скаржник стверджує, що відповідно до акту №1 приймання виконаних будівельних робіт за лютий 2020 року виконано роботи на суму 6 085 222, 00 грн, а згідно з актом №2 за березень 2020 року на суму 2 992 986, 00 грн. Акти підписані ТОВ «ДДЛ» та ПП «Тріада 9».

За умовами п. 5.1.2 договору орендар зобов`язався провести капітальний ремонт орендованого майна відповідно до вимог чинного законодавства, отримати необхідні дозвільні документи та по закінченню скласти акт приймання-передачі виконаних ремонтних робіт. Передати орендодавцю технічну документацію на проведений ремонт (проектно-кошторисна документація, акти виконаних робіт, сертифікати якості будівельних матеріалів).

Як вбачається з долученого до матеріалів справи акту перевірки стану та використання орендованих приміщень інженерного корпусу «Протон» від 08.01.2024, комісією встановлено, що згідно з договором оренди, поетапно повинні орендуватися приміщення всіх п`яти поверхів інженерного корпусу «Протон» (окрім підвалу), по факту перебувають в оренді приміщення 4 та 5 поверхів, однак демонтажні роботи проведені на всіх 5 поверхах будівлі, хоча приміщення 1-3 поверхів ще не взяті в оренду. З дев`яти вертикальних секцій фасаду на восьми секціях встановлені фасадні парапетні вікна з п`ятого по другий поверх включно. Розібрані всі міжкімнатні і коридорні перегородки та демонтовані всі дверні коробки. Сходові марші побиті. Демонтовані всі пожежні, водяні, каналізаційні та вентиляційні труби. Демонтовано систему теплопостачання та електропостачання. Зроблена підлогова бетонна стяжка товщиною 5-7 см. На даху вимуровано (90%) парапетну стіну на довжину фасаду. Перший поверх будівлі зі сторони фасаду повністю відкритий, відсутні будь - які вертикальні стінки чи загородження, щоб унеможливити проникнення у корпус, орендар не дбає за збереження будівлі. З квітня 2020 року будь-які будівельні роботи орендарем на орендованій будівлі не велися і не ведуться.

Наданими доказами підтверджується, що позивач, розпочавши виконання ремонтних робіт, фактично визнав умови договору, однак порушив його положення, здійснивши демонтажні роботи у приміщеннях, які не були передані йому за актом приймання-передачі. Згідно з висновками комісійної перевірки, після квітня 2020 року ремонтні роботи не проводилися, а стан приміщень оцінюється як незадовільний. Це свідчить про неналежне виконання орендарем узятих на себе зобов`язань.

За умовами укладеного між сторонами договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати нотаріального посвідчення цього договору) та актів приймання-передачі майна. На першому етапі орендар набуває право платного користування приміщеннями №№61-77 (четвертий поверх) та №№78-96 (п`ятий поверх), які розміщені на четвертому та п`ятому поверхах будівлі загальною площею 979,4 кв.м. Другий етап передачі майна, мав бути реалізований через шість місяців після підписання Акту приймання-передачі майна згідно першого етапу, після підписання відповідного акту приймання-передачі.

Як було зазначено вище, 19.03.2020 позивач звернувся до відповідача з листом №1903/2020, яким з огляду на встановлення на усій території України карантину, просив погодити відстрочення виконання п. 2.1. договору оренди у частині прийняття - передачі в оренду другої частини «Протону» до 01.09. 2020. Відтак сторонами було укладено додаткову угоду №1 до договору від 03.09.2019 № 240 оренди майна, що належить до майнового комплексу НАН України, за якою сторони погодили внести зміни до ч. 2 п. 2.1. договору оренди від 03.09.2019 № 240.

Щодо вимоги про визнання за позивачем права на оренду приміщень 1 3 поверхів будівлі, суд апеляційної інстанції зазначає, що відповідно до умов договору право користування орендованим майном виникає лише після підписання сторонами акту приймання-передачі. Договір передбачав двоетапну передачу майна: перший етап було реалізовано, тоді як другий мав бути здійснений протягом шести місяців, проте був відкладений у зв`язку із запровадженням карантину, про що сторони уклали додаткову угоду №1.

Разом з тим, зазначена додаткова угода не була нотаріально посвідчена, як того вимагає закон і сам договір, що робить її нікчемною відповідно до ст. 220 ЦК України. Крім того, відкладення другого етапу передачі майна зумовлене також наявністю у позивача заборгованості з орендної плати, що підтверджується рішенням Господарського суду Львівської області про її стягнення та розірвання договору оренди.

Відповідно ст.ст. 13, 76, 77, 86 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Беручи до уваги те, що апелянт не довів наявності передбачених законом підстав для задоволення позовних вимог, а наведені у апеляційній скарзі доводи не спростовують висновків суду першої інстанції, тому колегія суддів вважає рішення суду першої інстанції підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.

Судові витрати.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З урахуванням наведеного вище, апеляційний господарський суд дійшов висновку про залишення судового збору за подання апеляційної скарги за апелянтом.

Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 270, 275 - 276, 281- 284 ГПК України,

Західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1.Апеляційну скаргу ТОВ «ДДЛ» залишити без задоволення, а оскаржуване рішення Господарського суду Львівської області від 12.02.2025 у справі №914/493/24 без змін.

2.Судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції залишити за апелянтом.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, що оскаржується, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Касаційна скарга подається безпосередньо до Верховного Суду.

Справу повернути до Господарського суду Львівської області.

Головуючий (суддя-доповідач) О.І. МАТУЩАК

Судді О.С. СКРИПЧУК

Г.В. ОРИЩИН