ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"01" жовтня 2025 р. Справа №924/528/25

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Димбовського В.В., за участю секретаря судового засідання Нечаюк А.О., розглянувши матеріали справи

за позовом заступника керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави

до: 1) Хмельницької міської ради, м. Хмельницький

2) Приватного підприємства ''Пектораль-1'', м. Хмельницький

про 1) визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладену між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Пектораль-1";

2) повернення приватним підприємством "Пектораль-1" Хмельницькій міській раді земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177 площею 0,6716 га.

Представники сторін:

від прокуратури: Ткачук Н.С. згідно службового посвідчення №№079907

від відповідача -Хмельницької міської ради: не з`явився

від відповідача - приватного підприємства ''Пектораль-1'': не з`явився

У судовому засіданні, згідно ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошується скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення. Скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення оголошено 01.10.2025р., оскільки в судовому засіданні оголошувалась перерва.

Процесуальні дії по справі.

Ухвалою суду від 02.06.2025р. відкрито провадження у справі №924/528/25, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

01.07.2025р. постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та відкладення підготовчого засідання на іншу дату.

15.07.2025р. постановлено ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання про закриття підготовчого провадження і призначення справи до судового розгляду по суті.

01.10.2025р. представник відповідача - приватного підприємства ''Пектораль-1'' подав клопотання про відкладення судового засідання з посиланням на неможливість з`явитися в засідання у зв`язку з тим, що буде приймати участь у слідчих діях, що проводяться у ГСУ ДБР, яке розташоване у м. Києві.

У судовому засіданні 01.10.2025р. суд відмовив в задоволенні клопотання представника відповідача - приватного підприємства ''Пектораль-1'' про відкладення судового засідання.

Судом враховано, що розгляд справи неодноразово відкладався, строки розгляду справи по суті закінчилися, представник відповідача під час розгляду справи мав достатньо часу та можливості для здійснення захисту своїх інтересів, приймаючи участь у минулих засіданнях, надавши усно та письмово позицію з приводу позовних вимог та докази, на підтвердження своєї позиції.

Виклад позицій учасників судового процесу.

Заступник керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави звернувся з позовом до суду, згідно якого просить:

1) визнати недійсною додаткову угоду №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладену між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Пектораль-1";

2) приватному підприємству "Пектораль-1" повернути Хмельницькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером :01:003:0177 площею 0,6716 га.

На переконання прокурора, додаткова угода суперечить вимогам чинного законодавства, принципу раціонального використання землі та інтересам територіальної громади. При цьому, додаткова угода підлягає визнанню недійсною в цілому, оскільки визнанню недійсними підлягають її пункти, які є істотними умовами договору та без яких договір не може бути укладений.

Підставами недійсності додаткової угоди прокурор вважає: неправильне визначення належного до сплати розміру орендної плати за землю; відсутність підстав для поновлення договору оренди землі; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

В обгрунтування вказаних доводів прокурор посилається на виявлений факт невідповідності коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177, що розташована в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17, з фактичним її використанням при визначенні розміру орендної плати, а саме: застосовано коефіцієнт 3.15 (0,7), хоча мав бути застосованим коефіцієнт 3.10 (2,5).

Вважає, що вказані вимоги закону та рішення органу місцевого самоврядування проігноровано, нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено з урахуванням коефіцієнту її цільового призначення 0,7, а не 2,5 з урахуванням фактичного використання для розміщення торгівельно-розважального центру, діяльність якого передбачає отримання прибутку, що зумовлює зменшення в 3,5 рази.

На переконання прокурора, відсутні підстави для поновлення строку дії спірного договору, орендар втратив переважне право на його поновлення, у зв`язку із невиконанням вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки строк дії договору закінчився 12.06.2023, при цьому клопотання ПП "Пектораль-1" про поновлення договору оренди на новий строк надійшло до міської ради 4 жовтня 2023 року, тобто через понад 4 місяці після закінчення строку дії оренди земельної ділянки.

Окрім того, як зауважує прокурор, оскаржуваною додатковою угодою не внесено зміни до договору оренди щодо цільового призначення, виду використання та об`єктів розташованих на земельній ділянці. Зокрема, договором оренди передбачено, що земельна ділянка передається в оренду під будівництво 23-х поверхового 245 - ти квартирного житлового будинку та торгово - комерційного комплексу з паркінгом. Відповідно до п. п. 3, 4 Договору на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - три капітальні нежитлові будівлі, а також інші об`єкти інфраструктури - проїзди, проходи площею 6454 кв. м, в тому числі охоронна зона ЛЕП площею 382 кв.м. Разом з тим, вказані обставини спростовуються деклараціями про готовність об`єктів до експлуатації, актом обстеження земельної ділянки, відповідно до яких на спірній земельній ділянці розташований діючий торговельно-розважальний центр.

Відповідач - приватне підприємство "Пектораль-1" у відзиві проти позову заперечує, вважаючи, що розмір орендної плати визначений у додатковій угоді відповідно до вимог чинного законодавства з урахуванням нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та цільового призначення такої земельної ділянки. Тобто, за умови відсутності заперечень Хмельницької міської ради щодо користування ПП «Пектораль» земельною ділянкою з кадастровим номером :01:003:0177, договір оренди землі №123-01-2013/2427603 вважався поновленим.

На переконання відповідача, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

Вважає, що зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці, наданій саме під будівництво, в межах відповідної категорії земель не є зміною її цільового призначення, оскільки у цьому випадку відбувається лише зміна порядку використання земельної ділянки. У разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об`єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки.

Зауважує, що Хмельницькою міською радою самостійно було надано дозвільні документи на будівництво об`єктів нерухомості, та вона була повідомлена про намір ПП "Пектораль-1" здійснення будівництва об`єктів нерухомості на земельній ділянці, наданій в оренду відповідно до договору оренди землі №123-01-2013/2427603.

З огляду на викладене вказує, що зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці з кадастровим номером :01:003:0177, наданій саме під будівництво (відповідно до положень п. 15,16 Договору), в межах відповідної категорії земель не є зміною її цільового призначення.

Окремо звертає увагу, що всі об`єкти нерухомості, побудовані на земельній ділянці з кадастровим номером :01:003:0177 мають різне функціональне призначення (зокрема, заклади громадського харчування, офісні приміщення, торговий центр, спортивно-оздоровчий комплекс, паркінг). Зазначає, що 29.09.2016 ПП "Пектораль-1" від Управління архітектури та містобудування Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради отримала містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на реконструкцію приміщень громадського призначення з надбудовою 3-го та 4-го поверхів, паркінгу та об`єднання всіх приміщень в торговий центр. Станом на червень 2025 року вказані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не реалізовані ПП "Пектораль-1" та ТОВ "Стрибок", однак термін вказаних дозвільних документів є необмежений, що передбачає в майбутньому проведення відповідної реконструкції вже існуючих об`єктів нерухомості задля об`єднання їх в єдиний торговий центр.

Відзначає, що лише після закінчення реконструкції приміщень громадського призначення, паркінгу та об`єднання всіх приміщень в торговий центр можлива зміна коду КВЦПЗ земельної ділянки на 03.10 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Відповідач - Хмельницька міська рада у відзиві проти позову заперечує, вважаючи, що додаткова угода укладена з дотриманням вимог закону і прокурором не додано до матеріалів справи належних доказів на підтвердження того, що додаткова угода укладена з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства чи укладена з порушенням контрагентами своєї компетенції, а тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог щодо недійсності додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023 до договору оренди землі від 10.09.2013р.

З приводу визнання недійсною додаткової угоди у зв`язку з недодержанням в момент вчинення правочину сторонами вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вказує, що поновлення договору оренди землі від 10.09.2013р відбувалось на умовах, визначених цим договором, за правилами чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору оренди землі, з врахуванням, що орендар належним чином виконував умови договору, а відтак відсутні підстави для визнання даної додаткової угоди недійсною.

Також, посилаєтьтся на розглянуту Господарським судом Хмельницької області справу №924/39/24, рішення якої набрало законної сили. Зауважує, що відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд зазначив, що у суду відсутні підстави вважати, що відповідачем сплачувалась орендна плата у недостатньому розмірі, зважаючи на зміст істотних умов договору оренди землі від 10.09.2013р. № 123-01-2013/2427603.

Зауважує, що зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці, наданій саме під будівництво, в межах відповідної категорії земель не є зміною її цільового призначення, оскільки у цьому випадку відбувається лише зміна порядку використання земельної ділянки. У разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об`єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки.

Відзначає, що в пункті 30 договору сторони також погодили право орендаря самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності та за письмовою згодою орендодавця (позивача) зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Саме зміна об`єкта будівництва, визначеного в пункті 15 Договору, стала тією обставиною, з якою позивач пов`язує зміну відповідачем цільового призначення земельної ділянки та порушення умов договору. Проте в договорі оренди було передбачено, що земельна ділянка надається в тому числі і для будівництва торгово-комерційного центру.

З приводу позовної вимоги про повернення земельної ділянки територіальній громаді зазначає, що прокурором вибраний не ефективний спосіб захисту, який не призведе до реального відновлення порушених прав та інтересів територіальної громади без додаткового звернення до суду з новим позовом. Вказує, що на спірній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, а відповідно земельна ділянка фактично використовується, а тому повернення земельної ділянки не відповідає принципу цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою. Зазначає, що на стадії виконання рішення при задоволенні вимог позивача таке рішення фактично не можна буде виконати.

У відповідь на відзив приватного підприємства "Пектораль-1" позивач вказує, що в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням її цільового призначення та як відсотків суми нормативної грошової оцінки, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати її цільове призначення та нормативну грошову оцінку.

Зауважує, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства та типу забудови земельної ділянки (житлова, комерційна, тощо). Відзначає, що відповідно до абзацу четвертого розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Вказує, що згідно із ч. 6 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Тому, підлягає поверненню виключно спірна земельна ділянка Хмельницькій міській раді, у той час як орендні платежі приватному підприємству поверненню не підлягають, оскільки є лише платою за її використання упродовж дії спірної додаткової угоди у відповідності до вимог ст. 206 Земельного Кодексу України.

У відповідь на відзив Хмельницької міської ради ппрокурор зазначає, що доводи відповідача безпідставні та необґрунтовані. Вважає, що судом при розгляді описаної справи констатовано бездіяльність Хмельницької міської ради щодо не вжиття заходів спрямованих на приведення у відповідність до вимог чинного законодавства розміру орендної плати за користування земельною ділянкою з урахуванням фактичного її використання для комерційних цілей, а саме діяльності торгівельно-розважального центру.

Прокурор в судовому засіданні наполягав на задоволенні позовних вимог.

Представники відповідачів у судовому засіданні 24.09.2025р. наполягали на відмові у задоволенні позовних вимог.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

Згідно відомостей з державного реєстру речових прав станом на 23.05.2025р. власником земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м., являється територіальна громада міста Хмельницького в особі Хмельницької міської ради.

Як вбачається з витягу з рішення двадцять п`ятої сесії Хмельницької міської ради від 12.06.2013р. №49 приватному підприємству "Пектораль-1" вирішено надати земельну ділянку під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку та торгово-комерційного комплексу з паркінгом по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м.; категорія земель землі житлової та громадської забудови.

На підставі вказаного рішення ради, 10.09.2013р. між Хмельницькою міською радою, як орендодавцем, (далі відповідач 1) та приватним підприємством "Пектораль-1", як орендарем, (далі відповідач 2) укладено договір оренди землі №123-01-2013/2427603, згідно умов якого (п. 1) орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Хмельницькому по вул. Кам`янецька, 17.

В оренду передана земельна ділянка загальною площею 6716 кв.м. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна три капітальні нежитлові будівлі, а також інші об`єкти інфраструктури проїзди, проходи площею 6454 кв.м., в т.ч. охоронна зона ЛЕП площею 382 кв.м. (п. п. 2, 3 договору).

Розмір орендної плати та порядок зміни розміру орендної плати сторони погодили в пунктах 9, 10, 11.

Так, орендна плата вноситься орендарем у грошові формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 66538,79 грн. в рік, що становить 3 відсотки під будівництво житлового будинку, 8 відсотків під будівництво торгово-комерційного комплексу, 4 відсотки під будівництво паркінгу від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 9 договору).

При цьому, згідно п. 10 договору, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження її дії.

Згідно п. 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Згідно п. 36, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку.

Як передбачено п. 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2137655,00 грн. (два мільйони сто тридцять сім тисяч шістсот п`ятдесят п`ять грн. 00 коп.).

Пунктом 8 договору визначено, що договір укладено на 10 років до 12.06.2023р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п. 21 договору).

Пунктом 15 договору оренди передбачено, що земельна ділянка передається в оренду під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку та торгово-комерційного комплексу з паркінгом.

При цьому, цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови (п. 16 договору).

Пунктом 28 договору визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, а обовязком орендаря є додержання режиму використання земель відповідно до цільового призначення.

Невід`ємними частинами договору, поміж іншого, є: витяг (довідка) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності.

Згідно розрахунку, який є його невід`ємного частиною, під будівництва житла було заплановано 97% площі, під торгово - розважальний центр - 2%, паркінг - 1%.

Про внесення змін до договору оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013р. Хмельницька міська рада та приватне підприємство "Пектораль-1" підписали три додаткові угоди: №1290/02 від 26.07.2016р., №385/02 від 08.10.2019р., №523/02 від 29.12.2023р.

Згідно додаткової угоди №1290/02 від 26.07.2016р. до договору оренди землі внесено наступні зміни:

- п. 5 викладено в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3785325,00 грн. (три мільйони сімсот вісімдесят п`ять тисяч триста двадцять пять грн. 00 коп.)";

- п. 9 викладено в новій редакції "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 117825,80 (сто сімнадцять тисяч вісімсот двадцять п`ять грн. 80 коп.) в рік, що становить 3 (три) відсотки під будівництво житлового будинку, 8 (вісім) відсотків під будівництво торгово-комерційного комплексу, 4 (чотири) відсотки під будівництво паркінгу від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а на 2016 рік орендна плата за землю складає 116662,95 грн. (сто шістнадцять тисяч шістсот шістдесят дві грн. 95 коп.) в рік, що становить 3 (три) відсотки під будівництво житлового будинку, 6,8 (шість цілих вісім десятих) відсотка під будівництво торгово-комерційного комплексу, 3,4 (три цілих чотири десятих) відсотка під будівництво торгово-комерційного комплексу, 3,4 (три цілих чотри десятих відсотка) під будівництво паркінгу від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Невід`ємною частиною додаткової угоди від 26.07.2016р. є: витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 19.04.2016р. та розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена на 19.04.2016р.

Згідно додаткової угоди №385/02 від 08.10.2019р. до договору оренди землі внесено наступні зміни:

- п. 1 викладено в новій редакції: "Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (земельні ділянки) на підставі рішення двадцять пятої сесії міської ради від 12.06.2013р. №49 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови із земель житлової та громадської забудови, з кадастровим номером (кадастровими номерами) :01:003:0177, яка розташована (які розташовані) в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17";

- п. 5 викладено в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (земельних ділянок), кадастровий номер :01:003:0177, станом на 21.08.2019р. становить 5913076,00 грн. (пять мільйонів девятсот тринадцять тисяч сімдесят шість грн. 00 коп.)";

- п. 9 викладено в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 184056,31 грн. (сто вісімдесят чотири тисячі п`ятдесят шість грн. 31 коп.) в рік, що становить 3 (три) відсотки під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку, 8 (вісім) відсотків під будівництво торгово-комерційного комплексу, 4 (чотири) відсотки під будівництво паркінгу від нормативної грошової оцінки земельної ділянки";

- п. 16 викладено в наступній редакції: "Цільове призначення земельної ділянки (земельних ділянок) згідно КВЦПЗ - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - землі житлової та громадської забудови".

Невід`ємною частиною додаткової угоди від 08.10.2019р. є: витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №32-22-0.33-1827/116-19 від 21.08.2019р., розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 21.08.2019р., витяг з рішення тридцять другої сесії міської ради від 26.06.2019р. №75.

Як вбачається з витягу з технічної документації та витягу з рішення тридцять другої сесії міської ради від 26.06.2019р. №75 у земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м., залишаючись в категорії земель: землі житлової та громадської забудови, вирішено змінити код КВЦПЗ земельної ділянки з "02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку" на "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" відповідно до поданого клопотання приватного підприємства "Пектораль-1".

Відповідно до розрахунку, розмір орендної плати визначено наступним чином: за площу 6509,82 кв.м - 3% від нормативної грошової оцінки (житлова забудова), 137,68 кв.м - 8,0% від нормативної грошової оцінки та 68,5 кв.м - 4,0% від нормативної грошової оцінки.

20.06.2023р. Хмельницька міська рада надіслала приватному підприємству "Пектораль-1" лист №599/01-16, згідно якого повідомила про закінчення 12.06.2023р. терміну дії договору оренди земельної ділянки та необхідність, згідно ст. 33 Закону України "Про оренду землі" звернутися до міської ради з клопотанням щодо поновлення його на новий строк.

До Хмельницької міської ради надійшло клопотання приватного підприємства "Пектораль-1" від 04.10.2023р. щодо поновлення договору оренди землі.

Як вбачається з витягу з рішення тридцять п`ятої сесії міської ради від 10.11.2023р. №77 вирішено поновити договір оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013р. на 3 роки шляхом укладення додаткової угоди на тих самих умовах, крім розміру орендної плати.

Згідно додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р., укладеною відповідачем 1 - Хмельницькою міською радою та відповідачем 2 - приватним підприємством "Пектораль-1", до договору оренди землі внесено наступні зміни:

- поновити договір оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013р. на новий термін на 3 (три) роки до 29.12.2026р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк згідно із правилами, встановленими ст. 33 Закону України "Про оренду землі". У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;

- п. 5 викласти в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (земельних ділянок) кадастровий номер :01:003:0177 станом на 13.11.2023р. становить 7480025,00 грн. (сім мільйонів чотириста вісімдесят тисяч двадцять п`ять грн. 00 коп.)";

- п. 9 викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 598402,00 грн. (п`ятсот дев`яносто вісім тисяч чотириста дві грн. 00 коп.) в рік, що становить 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок".

Дана додаткова угода складена в двох примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною договору оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013р.

Невід`ємною частиною додаткової угоди є: витяг №НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) від 13.11.2023р.; розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена на 13.11.2023р.; витяг з рішення тридцять п`ятої сесії міської ради від 10.11.2023р. №77.

Розмір орендної плати, згідно розрахунку визначено наступним чином: за площу 6716 кв.м. - 8,0% від нормативної грошової оцінки. При цьому, згідно витягу із технічної документації нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177 станом на 13.11.2023р. становить 7480025,00 грн.

Протягом дії договору оренди та додаткових угод до нього, відповідач 2 - приватне підприємство "Пектораль-1" сплачувало орендну плату в розмірі, встановленому у договорі та додаткових угодах до нього, про що свідчать платіжні інструкції за червень 2023 року - червень 2025 року

02.06.2023р. на позачерговій 29-ій сесії Хмельницької міської ради прийнято рішення №79, яким вирішено надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка розташована в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером :01:003:0177, зі зміною цільового призначення земельної ділянки з "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються піприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку".

05.11.2024р., 31.12.2024р. Окружна прокуратура міста Хмельницького надіслала Хмельницькій міській раді листи №55-3299-24, згідно яких повідомила про результати вивчення законності використання земельної ділянки на території Хмельницької територіальної громади з кадастровим номером :01:003:0177. Зокрема, повідомила, що при поновленні договору оренди землі, укладеного з приватним підприємством "Пектораль-1" на новий строк шляхом укладання додаткової угоди від 29.12.2023р., розмір орендної плати визначено з неправильним коефіцієнтом, який характеризує функціональне використання земельної ділянки. Застосовано коефіцієнт 0,7, хоча мав би застосовуватись коефіцієнт 2,5. Просила надати розрахунок належного до сплати розміру орендної плати та вжити заходи з приводу внесення відповідних змін до договору оренди.

28.11.2024р. Хмельницька міська рада надала Окружній прокуратурі міста Хмельницького відповідь №55-3299-24, згідно якої повідомила, що не зверталася до суду з приводу питань, вказаних у листі, вказуючи, що в прокуратурі наявний достатній обсяг доказів для подальшого вжиття заходів, натомість у Хмельницької міської ради відсутні належні докази на звернення з позовом до суду. Крім того, повідомила, що повноваження щодо обрахунку нормативної грошової оцінки земельних ділянок належать центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

27.01.2025р. Хмельницька міська рада надіслала лист №265-25 приватному підприємству "Пектораль-1", повідомивши про необхідність здійснення заходів по замовленню робіт із виготовлення проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177, або надання нотаріального погодження, як того вимагає норма п. 7 ст. 20 Земельного кодексу України.

06.02.2025р. приватне підприємство "Пектораль-1" надіслало Хмельницькій міській раді відповідь вих. №0602-1, згідно якої повідомило про неможливість здійснення заходів по замовленню робіт із виготовлення проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177, або ж надання нотаріального погодження. Пояснює тим, що всі обєкти нерухомості побудовані на земельній ділянці мають різне функціональне призначення (заклади громадського харчування, офісні приміщення, торговий центр, спортивно-оздоровчий комплекс, паркінг). Вказує, що 29.09.2016р. від управління архітектури та містобудування отримало містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на реконструкцію приміщень громадського призначення з надбудовою 3-го та 4-го поверхів, паркінгу та обєднання всіх приміщень в торговий центр. Станом на лютий 2025 року вказані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не реалізовані. Вважає, що лише після закінчення реконструкції приміщень громадського призначення, паркінгу та обєднання всіх приміщень в торговий центр можлива зміна коду КВЦПЗ земельної ділянки на 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку.

29.04.2025р. Окружна прокуратура міста Хмельницького листом №55-3298-24 повідомила Хмельницьку міську раду про намір здійснення прокурором представництва в суді законних інтересів держави шляхом пред`явлення позову.

За умовами договору оренди (п. 15) земельна ділянка передана в оренду під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку та торгово-комерційного комплексу з паркінгом.

Управлінням архітектури та містобудування надано наступні містобудівні умови та обмеження земельної ділянки по вул. Камянецькій, 17:

- №285/ГП-25.1-04 від 11.12.2014р. на об`єкт будівництва торгово-офісний центр зі спортивно-розважальним дитячим комплексом та паркінгом; громадська забудова;

- №286/ГП-25.1-04 від 11.12.2014р. на об`єкт будівництва торгово-офісний центр зі спортивно-оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування; громадська забудова;

- №287/ГП-25.1-04 від 11.12.2014р. на об`єкт будівництва торговий центр з закладами громадського харчування; громадська забудова;

- №288/ГП-25.1-04 від 11.12.2014р. на об`єкт будівництва торговий центр; громадська забудова;

- №108/ГП-25.1-04 від 09.04.2015р. на об`єкт будівництва будівництво торгових приміщень; громадська забудова;

- №220/ГП-25.1-04 від 17.07.2015р. на об`єкт будівництва будівництво двосекційного РП-10кВ суміщеного з ТП-10/0,4кВ; громадська забудова.

24.06.2016р. Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта - торгово-офісного центру з спортивно оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування за адресою м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 17, на земельній ділянці з кадастровим номером :01:003:0177, а саме:

- декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, торговий центр з закладами громадського харчування;

- декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, будівництво торгового центру;

- декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, торгово-офісний центр з спортивно-оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування;

- декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, торгово-офісний центр з спортивно-розважальним дитячим комплексом та паркінгом

Приватному підприємству "Пектораль-1" 29.09.2016р. видано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з приводу реконструкції приміщень громадського призначення з надбудовою 3-го та 4-го поверхів, паркінгу та обєднання всіх приміщень в торговий центр.

Згідно інформації Державного земельного кадастру станом на 19.06.2025р. цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177 визначено 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Аналізуючи надані докази, оцінюючи їх у сукупності, суд приймає до уваги наступне.

Згідно статті 131-1 Конституції України на органи прокуратури покладено функцію представництва інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, визначеному законом.

Положеннями частини 3 статті 53 ГПК України закріплено право прокурора у визначених законом випадках звертатися до суду з позовною заявою, а також подавати апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах (частини 4, 5 статті 53 ГПК України).

Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Згідно висновку Конституційного Суду України, наведеного у рішенні від 08 квітня 1999 року №3-рп/99, поняття "інтереси держави" є оціночним; в кожному конкретному випадку прокурор, який звертається до суду із заявою, повинен обґрунтувати в суді наявність підстав для представництва інтересів держави (в тому числі публічних інтересів територіальної громади), але виключного переліку обставин, які можуть використовуватися, закон не передбачає.

Необхідність захисту інтересів держави у даній справі прокурор обґрунтовує укладенням, на його думку, незаконною додатковою угодою, щодо надання в оренду землі з порушенням законодавства щодо визначення ціни договору.

Прокурор за таких обставин має право звертатися до суду на захист інтересів держави як самостійний позивач відповідно до приписів статті 23 Закону України "Про прокуратуру" та статті 53 ГПК України.

Вказане узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №910/5201/19.

Виходячи з таких критеріїв, у разі, якщо орган місцевого самоврядування приймає рішення та укладає правочин всупереч закону та інтересам мешканців міста та Українського народу, саме прокурор має право діяти на захист порушених державних інтересів шляхом подання відповідного позову до суду.

В цьому випадку відповідний орган - Хмельницька міська рада набуває статусу відповідача.

Наявність представницького органу у територіальної громади не може позбавляти прокурора права, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", захищати порушені інтереси держави.

Вказане відповідно до статті 53 Господарського процесуального кодексу України, статті 23 Закону України "Про прокуратуру" є підставою для захисту інтересів держави та звернення прокурора з даним позовом до суду, який направлено виключно на захист охоронюваних законом інтересів держави.

Одним із способів захисту судом цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним (ст. 16 ЦК України).

Загальні вимоги, додержання яких є необхідними для чинності правочину визначає ст. 203 ЦК України. Так, вказаною нормою передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 цього Кодексу підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття "заінтересована особа" такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

При цьому, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Аналогічна правова позиція викладена Великою Палата Верховного Суду України у постанові від 27.11.2018р. у справі №905/1227/17.

Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін.

Договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 Цивільного кодексу України).

Водночас, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми (постанова Великої Палати Верховного Суду України від 06.03.2024р. у справі №902/1207/22).

Тому, домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення.

Аналогічні висновки Велика Палата Верховного Суду України зробила у постанові від 01.06.2021р. у справі №910/12876/19 та постанові від 13.07.2022р. у справі №363/1834/17.

Слід враховувати, що укладення окремих видів господарських договорів віднесено до повноважень органів державної влади і місцевого самоврядування. До таких господарських договорів, зокрема, належать договори оренди державного та комунального майна, орендодавцями якого є органи місцевого самоврядування.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК України здійснюється, зокрема шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

При цьому, регулювання земельних відносин, відповідно до ст. 12 Земельного кодексу України та п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", віднесено до компетенції міської ради та розглядаються виключно на пленарних засіданнях сесії міської ради.

Як закріплено у ст. 144 Конституції України, ст. ст. 12, 122 ЗК України, ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції місцевих рад належить вирішення питань про надання у користування земельних ділянок із земель комунальної власності відповідних територіальних громад.

При цьому, воля територіальної громади як власника, може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади (правова позиція, викладена у постановах Верховного Суду України від 07.11.2023р. у справі №902/1084/22, від 23.01.2019р. у справі 3916/2130/15).

Як вбачається з відомостей з державного реєстру речових прав, земельна ділянка з кадастровим номером :01:003:0177, зареєстрована за адресою: м. Хмельницький, вул. Камянецька, 17, площею 6716 кв.м., перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Хмельницького в особі Хмельницької міської ради.

Вказана вище земельна ділянка з кадастровим номером :01:003:0177 була надана в оренду приватному підприємству "Пектораль-1" на підставі рішення Хмельницької міської ради №49 від 12.06.2013р.

Земельна ділянка з кадастровим номером :01:003:0177 знаходиться в оренді приватного підприємства "Пектораль-1" на підставі договору оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013р., зміни до якого вносилися додатковими угодами №1290/02 від 26.07.2016р., №385/02 від 08.10.2019р. та №523/02 від 29.12.2023р. та стосувалися зміни розміру орендної плати, цільового призначення земельної ділянки та продовженням строку дії договору.

За загальним правилом, ціна є істотною умовою господарського договору і встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування (ст. 632 ЦК України).

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України "Про оренду землі").

За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її-внесення І перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно із частинами 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша-третя статті 21 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі орендної плати.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі" необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

За змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону України "Про оцінку землі" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до пунктів 9, 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, розмір орендної плати у договорі за земельні ділянки державної або комунальної власності визначається із зазначенням відсотків суми нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням її цільового призначення та як відсотків суми нормативної грошової оцінки, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати її цільове призначення та нормативну грошову оцінку.

При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди.

Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, та Методики нормативної грошової оцінки земель, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №117.

Пунктами 3, 5 Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016р. №489 передбачено, що розмір нормативної грошової оцінки земель залежить від ряду чинників, зокрема коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), який встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року №548.

Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду України від 09.11.2021р. у справі №635/4233/19.

Окрім цього, рішенням відповідача 1 Хмельницької міської ради від 29.08.2012 №64 "Про впорядкування орендної плати за землю та втрату чинності рішень сесії міської ради" з урахуванням внесених змін та доповнень впорядковано орендну плату за землю та передбачено під час розрахунку орендної плати за землю відсотки від нормативної грошової оцінки згідно додатку.

Відповідно до п. 2.4 рішення, яке є обов`язковим до виконання на відповідній території в силу ст. 144 Конституції України, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії, а також відповідно до фактичного функціонального використання приміщень, будівель, споруд, розташованих на ній, про що орендар має вказати у своїй заяві (клопотанні) щодо передачі в оренду земельної ділянки.

Приймаючи до уваги все вищенаведене, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, коефіцієнт індексації враховується при встановленні розміру оренди за земельну ділянку.

Сторони у договорі оренди відобразили вказані вимоги законодавства, зазначивши в п. 10 договору, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження її дії.

Розмір орендної плати та порядок зміни розміру орендної плати сторони погодили в пунктах 9, 11 договору.

Так, розмір орендної плати, згідно п. 9 договору оренди, складав 66538,79 грн. в рік, що становить 3 відсотки під будівництво житлового будинку, 8 відсотків під будівництво торгово-комерційного комплексу, 4 відсотки під будівництво паркінгу від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. При цьому, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 2137655,00 грн. (п. 5 договору)

У подальшому, сторони змінювали розмір орендної плати. Остання зміна розміру орендної плати була встановлена додатковою угодою №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі в розмірі 598402,00 грн. в рік, що становить 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, При цьому, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 13.11.2023р. становить 7480025,00 грн.

Як вже вказувалось вище, оскільки розмір оренди земельної ділянки визначається в залежності від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка, у свою чергу, встановлюється з урахуванням коефіцієнту її цільового призначення, то коефіцієнт цільового призначення земельної ділянки має значення для визначення розміру орендної плати за землю.

Як вбачається з додатку до додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. розмір орендної плати визначався з урахуванням нормативної грошової оцінки, для якої взято коефіцієнт цільового призначення земельної ділянки "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови", для якої застосовується коефіцієнт Кф-0,7.

Однак, 02.06.2023р. на позачерговій 29-ій сесії Хмельницької міської ради прийнято рішення №79, яким вирішено надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка розташована в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером :01:003:0177, зі зміною цільового призначення земельної ділянки з "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються піприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку".

З приводу цільового призначення земельних ділянок суд зауважує, що при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення. При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення. Віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення щодо земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, здійснюється за рішенням відповідного органу. частини 1, 2 ст. 20 ЗК України

Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру. Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини (ч. 5 ст. 20 ЗК України).

Метою встановлення категорій земель за цільовим призначенням є забезпечення особливого правового режиму для їх охорони і ефективного використання (постанова Верховного Суду від 06.08.2024 у справі №904/4301/23).

КВЦПЗ застосовується для використання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, організаціями, підприємствами, установами для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів. КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів (п. 1.3, 1.4 вказаної Класифікації).

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (чинний, на час прийняття оскаржуваного рішення), відповідно до п. п. 1.1, 1.2 якої класифікація видів цільового призначення земель (далі за текстом - КВЦПЗ) розроблена відповідно до ЗК України, Закону України "Про землеустрій" та Положення про Державний комітет України із земельних ресурсів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.03.2008 № 224. Код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі.

Відповідно до статті 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування. Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок відносить таку земельну ділянку за цільовим призначенням до земель житлової та громадської забудови з призначенням для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вичерпного переліку яких чинне законодавство не містить.

Кожна категорія земель має узагальнене цільове призначення, що визначає специфіку її особливого правового режиму. Земельні ділянки однієї категорії можуть використовуватися за різними видами цільового призначення. Зміна виду використання земельної ділянки в межах її цільового призначення можлива, але порядок вирішення цього питання не встановлений.

Виходячи з принципу Земельного кодексу України щодо раціонального використання та охорони земель, зміна виду використання землі в межах її цільового призначення повинна проводитися у порядку, встановленому для зміни цього цільового призначення землі. Склад та цільове призначення земель України визначено гл. 4 роз. ІІ ЗК України, згідно з вимогами якої землі України за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії, встановлення та зміна яких здійснюється у визначеному законом порядку, і недотримання цього порядку тягне відповідні наслідки.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 09.10.2024 у справі №904/205/23.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі - КВЦПЗ), яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин.

КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.

Кожна категорія земель має узагальнене цільове призначення, що визначає специфіку її особливого правового режиму. При цьому, земельні ділянки однієї категорії можуть використовуватися за різними видами цільового призначення.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України "Про державний земельний кадастр" Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, про меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж.

Одними із основних принципів, на яких базується Державний земельний кадастр є обов`язковість внесення до Державного земельного кадастру відомостей про всі його об`єкти; об`єктивності, достовірності та повноти відомостей у Державному земельному кадастрі; безперервності внесення до Державного земельного кадастру відомостей про об`єкти Державного земельного кадастру, що змінюються (частина 1 ст. 3 цього ж Закону).

Таким чином, Державний земельний кадастр є системою, завданням якої є відображення реальних та актуальних даних про земельні ділянки на території України.

Тобто, у власників земельних ділянок виникла необхідність приведення відомостей про цільове призначення земельної ділянки у відповідність до діючого Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок.

Таким чином, саме Хмельницька міська рада є уповноваженою особою на ініціювання внесення відповідних змін, зокрема і при передачі земельної ділянки в оренду.

Як вбачається з матеріалів справи, земельна ділянка з кадастровим номером :01:003:0177 з цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови, була надана в оренду під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку та торгово-комерційного комплексу з паркінгом (п. п. 15, 16 договору).

Згідно декларації про готовність до експлуатації обєктів будівництва, виданій 24.06.2016р., на земельній ділянці з кадастровим номером :01:003:0177 по вул. Камянецькій, 17, побудовано торгово-офісний центр з спортивно оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування; торговий центр з закладами громадського харчування; торговий центр; торгово-офісний центр з спортивно-оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування; торгово-офісний центр з спортивно-розважальним дитячим комплексом та паркінгом.

Тобто, на земельній ділянці з кадастровим номером :01:003:0177 по вул. Камянецькій, 17, побудовано об`єкти будівництва, які не являються житловим будинком.

Оскільки вказані вище об`єкти будівництва не являються житловим будинком, рішенням міської ради від 26.06.2019р. №75 цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ змінено - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - землі житлової та громадської забудови.

З огляду на що укладено додаткову угоду №385/02 від 08.10.2019р. до договору оренди землі, якою внесено зміни, зокрема у пункт 16, стосовно цільового призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - землі житлової та громадської забудови.

Однак, в подальшому, Постановою Кабінету Міністрів України від 28.07.2021р. №821 "Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України" введений в дію Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, у зв`язку з чим припинена чинність Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010р. №548.

Згідно додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, у розділі 02 категорія: землі житлової та громадської забудови встановлено класифікацію видів цільового призначення земель, серед яких введено код "03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються піприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку".

Отже, з метою приведення у відповідність відомостей Державного земельного кадастру до фактичного використання земельної ділянки, 02.06.2023р. на позачерговій 29-ій сесії Хмельницької міської ради прийнято рішення №79, яким вирішено надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка розташована в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером :01:003:0177, зі зміною цільового призначення земельної ділянки з "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються піприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку".

Абзацом 2 пункту 2 Додатку 58 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №1051 від 17.10.2012р. визначено, що встановленим вид цільового призначення земельної ділянки вважається з моменту прийняття відповідного рішення органом державної влади, органом місцевого самоврядування, власником земельної ділянки в межах повноважень, визначених законодавством, та внесення відповідних відомостей про її цільове призначення до Державного земельного кадастру.

Таким чином, наступним необхідним та обов`язковим етапом після прийняття рішення відповідачем 1 №79 від 02.06.2023р. було внесення Хмельницькою міською радою відомостей про зміну виду використання земельної ділянки до Державного земельного кадастру, після чого земельна ділянка підлягала передачі в оренду із відповідною нормативною грошовою оцінкою, орендною платою та видом її цільового використання "03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються піприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку".

Як вбачається з матеріалів справи, згідно інформації Державного земельного кадастру станом на 19.06.2025р. цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177 визначено "03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови".

Тобто, зміни до Державного земельного кадастру не внесено, код земельної ділянки у Державному земельному кадастрі не змінено.

Згідно інформації Державного земельного кадастру станом на 19.06.2025р. цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177 залишено "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови".

У додатковій угоді №523/02 від 29.12.2023р., укладеній Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Пектораль-1", до договору оренди землі, розмір орендної плати теж розраховано з урахуванням коду "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови".

Хоча, Хмельницька міська рада листом №265-25 27.01.2025р. повідомила приватне підприємство "Пектораль-1" про необхідність здійснення заходів по замовленню робіт із виготовлення проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177, або надання нотаріального погодження, як того вимагає норма п. 7 ст. 20 Земельного кодексу України.

Однак, 06.02.2025р. приватне підприємство "Пектораль-1" надіслало Хмельницькій міській раді відповідь вих. №0602-1, згідно якої повідомило про неможливість здійснення заходів по замовленню робіт із виготовлення проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177, або ж надання нотаріального погодження. Пояснює тим, що зміна коду КВЦПЗ земельної ділянки на 03.10 можлива лише після закінчення реконструкції приміщень громадського призначення, паркінгу та обєднання всіх приміщень в торговий центр, оскільки 29.09.2016р. підприємство отримало містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на реконструкцію приміщень громадського призначення з надбудовою 3-го та 4-го поверхів, паркінгу та обєднання всіх приміщень в торговий центр.

Тобто, розмір орендної плати та нормативна грошова оцінка за земельну ділянку визначався з урахуванням коефіцієнту цільового призначення "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" (0,7), а не "03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються піприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку" (2,5) з урахуванням фактичного використання для розміщення торгівельно-розважального центру, діяльність якого передбачає отримання прибутку, що має наслідком зменшення належного до сплати розміру орендної плати.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 126 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 20 Земельного кодексу України при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення.

При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення.

Віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо земельних ділянок, які розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, за рішенням відповідного органу.

Відповідно до абзацу 11 п. 2 Додатку 58 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2017 №1051, під час формування земельної ділянки визначення її виду цільового призначення здійснюється розробником документації із землеустрою та містобудівної документації (детального плану території та/або його планувальних рішень у складі комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади) згідно з рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення відповідної документації, наданим відповідно до повноважень, визначених статтею 122 Земельного кодексу України.

Згідно із абз. 3 Пункту 3 зазначеного Додатку зміна виду цільового призначення земельної ділянки у відомостях Державного земельного кадастру в разі наявності відомостей про функціональні зони здійснюється на підставі заяви власника (розпорядника, у визначених законом випадках - користувача) земельної ділянки, яка розташовується в межах відповідної функціональної зони, за формою згідно з додатком 12 до Порядку.

Оскільки земельна ділянка перебуває у комунальній власності Хмельницької міської ради, то відповідно і повноваження на встановлення та зміну цільового призначення належить саме Раді відповідної територіальної громади.

Отже, неврахування в додатковій угоді №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі коду 3.10, встановленого рішенням Хмельницької міської ради №79 від 02.06.2023р., зумовило порушення вимог земельного законодавства щодо визначення виду цільового призначення відповідної земельної ділянки в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером :01:003:0177 та зумовило зменшення розміру орендної плати і порушення прав територіальної громади на отримання належної орендної плати за вказану земельну ділянку передану в оренду.

Суд зазначає, що відповідач - 1, прийнявши рішення від 02.06.2023р. про зміну коду земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177 з "03.15" на "03.10", укладає додаткову угоду №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі, продовжуючи вважати чинним попередній код.

Така поведінка суперечить попередній поведінці відповідача 1 з огляду на його рішення від 02.06.2023р., що, в свою чергу, є доказом непослідовності, правової невизначеності.

Згідно ч. ч. 3-5 ст. 20 Земельного кодексу України, категорія земель і вид їх цільового призначення визначаються у межах функціонального призначення території, встановленого комплексним планом просторового розвитку, генеральним планом або планом зонування населеного пункту.

Отже, навіть якщо формально код у кадастрі відповідає Класифікатору, але він не узгоджується з функціональним призначенням території та фактичним використанням ділянки, його застосування є незаконним.

Як вже вказувалось вище, Постановою Кабінету Міністрів України від 28.07.2021р. №821 "Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України" введений в дію Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, у зв`язку з чим припинена чинність Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010р. №548.

Для таких об`єктів громадської забудови Класифікатор прямо передбачає код "03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку".

Тому, залишення коду призначення "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" суперечить як функціональному призначенню території, так і спеціальному законодавству.

Це свідчить, що відповідач 1 встановив невідповідність старого коду реальному функціональному використанню ділянки. Отже, саме він визнав необхідність внесення змін.

Тому, абз. 21, 22 п. 3 Класифікатора не звільняють раду від обов`язку правильно визначати в додатковій угоді цільове призначення земельної ділянки відповідно до її фактичного використання та спеціального закону. У даному випадку застосування коду "03.15" є необґрунтованим та протиправним.

Відповідно до ч. 7 ст. 20 Земельного кодексу України, для зміни цільового призначення земельної ділянки, яка перебуває в користуванні, необхідне відповідне погодження користувача, підпис якого на погодженні посвідчується нотаріально.

Орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177 відповідачем 2 - приватним підприємством "Пектораль-1" не надано нотаріально посвідчене погодження щодо зміни цільового призначення вказаної земельної ділянки.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України "Про оренду землі").

Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.

Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею З ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7-7.10 постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22-25 постанови від 13.07.2022 у справі №363/1834/17.

З урахуванням вищенаведеного, при укладенні додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі відповідач 1 повинен був враховувати рішення №79 від 02.06.2023р., яким змінено цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177 з "03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку".

Заниження орендних платежів у звязку із застосуванням при формуванні витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки показників, які не відповідають фактичному викристанню земельної ділянки.

За таких умов, при поновленні спірного правочину Хмельницька міська рада зобов`язана була дотримуватися вимог чинного законодавства при визначенні розміру орендної плати із застосуванням коефіцієнтів, чинних на момент прийняття нею рішення про передачу в оренду земельної ділянки та укладення договору її оренди.

Враховуючи вищевикладене, додаткова угода суперечить вимогам законавства у сфері земельних відносин, Такі порушення є підставою, поміж іншого, для визнання недійсними угод щодо земельних ділянок.

У той же час, суд не приймає до уваги посилання позивача, що підставою недійсності додаткової угоди є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» з огляду на наступне:

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень -з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України "Про оренду землі" землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, частина 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачала, що якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди.

З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк.

Відповідно до частини восьмої статті 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі.

Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

З`ясувавши обставини справи та оцінивши докази з урахуванням законодавства у сфері земельних відносин, суд дійшов висновку про підставність позовної вимоги щодо визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладену між відповідачем 1 та відповідачем 2.

Приймаючи до уваги викладене, позов в частині визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, підлягає задоволенню.

З огляду на все вищевикладене, доводи відповідачів з приводу того, що додаткова угода укладена з дотриманням вимог закону, судом до уваги не приймаються.

З приводу вимоги повернути Хмельницькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером :01:003:0177 площею 0,6716 га відмічається наступне:

Частинами першою та другою статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами. Тобто, при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 23.09.2021 у справі №904/1907/15.

Відповідно до статей 215, 216 Цивільного кодексу України вимога про застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину, як і про визнання його недійсним, може бути заявлена однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Така вимога може бути об`єднана з вимогою про визнання правочину недійсним, що в цілому сприяє швидкому та ефективному відновленню правового становища сторін, яке існувало до вчинення правочину, або заявлена як самостійна вимога у вигляді окремого позову. Якщо позов щодо застосування наслідків недійсності правочину не подано, суд не може застосувати наслідки недійсності оспорюваного правочину з власної ініціативи, оскільки згідно з абзацом 2 частини п`ятої статті 216 Цивільного кодексу України зазначене право є у суду лише щодо нікчемних правочинів. Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 09.09.2021 у справі №925/1276/19 та від 23.09.2021 у справі №904/1907/15.

Здійснюючи тлумачення вказаних норм права, об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 26.05.2023 у справі № 905/77/21 фактично уточнила висновок, викладений в пункті 5.29 постанови від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, а Велика Палата Верховного Суду в пункті 154 постанови від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15 звернула увагу на те, що у разі, якщо на виконання оспорюваного правочину сплачено кошти або передано інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача, зокрема на підставі частини першої статті 216, статті 387, частин першої та третьої статті 1212 Цивільного кодексу України).

Відтак недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов`язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю.

Такі юридичні наслідки під час виконання сторонами недійсного правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній одержаного ними на виконання цього правочину.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а також не спричиняти порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідачів, тобто бути адекватним наявним обставинам, і призводити до потрібних (бажаних) позивачу результатів (наслідків). Це означає, що застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду. Така позиція сформована у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі №522/1528/15, від 08.02.2022 у справі №209/3085/20.

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію, як про це зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №910/3009/18.

Додатково суд вважає за необхідне наголосити, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21 зазначено, що за змістом абзаців 1 та 2 частини першої статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов`язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю.

Одним з таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo у фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину.

При цьому позовна вимога повинна відповідати безпосередній меті, якої прагне досягнути позивач звертаючись з позовом до суду, втілювати спосіб захисту порушеного права, застосування якого має за ціль попередити, усунути чи компенсувати наслідки порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного цивільного права та інтересу. Водночас позовна вимога не повинна спричиняти порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідача(ів).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

З урахуванням принципів приватного права, зокрема добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. Про це виснував Верховний Суд у постанові від 10.03.2021 у справі № 607/11746/17.

Недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати.

До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату, породженого таким договором.

Тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі.

У даному випадку судом враховується, що згідно відомостей з державного реєстру речових прав станом на 23.05.2025р. власником земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м., являється територіальна громада міста Хмельницького в особі Хмельницької міської ради.

Вказана земельна ділянка комунальної власності передавалася в оренду на підставі договору оренди землі від 10.09.2013р. та додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р.

Прокурор у вимозі просить повернути відповідачу - 1 земельну ділянку з кадастровим номером :01:003:0177 внаслідок визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р.

Однак, земельна ділянка з кадастровим номером :01:003:0177, по вул. Камянецькій, 17, з комунальної власності ніколи не вибувала. Отже, відсутня необхідність її повернення відповідачу 1.

З врахуванням викладеного, вимога про повернення відповідачем - 2 відповідачу - 1 земельної ділянки з кадастровим номером :01:003:0177 площею 0,6716 га задоволенню не підлягає та в цій частині позову слід відмовити.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати із сплати судового збору у справі покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсною додаткову угоду №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладену між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Пектораль-1".

У решті позову відмовити.

Стягнути з приватного підприємства "Пектораль-1" (м. Хмельницький, вул. Камянецька, 17; ) на користь Хмельницької обласної прокуратури (м. Хмельницький, пров. Військоматський, 3; ) 1514,00 грн. (одну тисячу пятсот чотирнадцять гривень 00 коп.) - витрат по оплаті судового збору.

Видати наказ.

Стягнути з Хмельницької міської ради (м. Хмельницький, вул. Героїв Маріуполя, 3; ) на користь Хмельницької обласної прокуратури (м. Хмельницький, пров. Військоматський, 3; ) 1514,00 грн. (одну тисячу пятсот чотирнадцять гривень 00 коп.) - витрат по оплаті судового збору.

Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Північно-західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 06 жовтня 2025 року.

Суддя В.В. Димбовський