ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" вересня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/2143/25

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі судового засідання Я.С. Кондратюк

за участю представників:

від позивача Асташенкова О.І.,

від відповідача Тимошенко Т.Ф.,

від третьої особи не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Одеської міської ради до Приватного підприємства Дімон, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради про визнання незаконним, скасування рішення державного реєстратора, -

ВСТАНОВИВ:

Одеська міська рада звернулася до Господарського суду Одеської області через підсистему Електронний суд ЄСІТС з позовною заявою до Приватного підприємства Дімон, в якому позивач просить суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козлова Юрія Вікторовича від 14.12.2021 р. за індексним номером 62335787, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та збільшено загальну площу нежитлової будівлі магазину, за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), що належить Приватному підприємству Дімон з 29,4 кв.м на загальну площу 36,2 кв.м;

- зобов`язати Приватне підприємство Дімон за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку територіальної громади міста Одеси шляхом знесення самочинно побудованої прибудови площею 4,0 кв.м та привести нежитлову будівлю магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, до попереднього стану відповідно до технічного паспорта від 18.09.2014 р., виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю Аркс-групп.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач зазначає, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 14.05.2025 р. на підставі рішення державного реєстратора Одеського міського управління юстиції Рубан Майї Олександрівни від 19.09.2014 р. здійснено запис про державну реєстрацію права власності ПП Дімон на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю магазину площею 29,4 кв.м, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, про що позивачу повідомлено Приморською окружною прокуратурою міста Одеси листом від 25.06.2024 р. № 52-7257ВИХ-24.

Як вказує позивач, підставою для реєстрації вищевказаного речового права є акт державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації від 15.04.1997 р. (далі Акт комісії), свідоцтво про право власності від 19.09.2014 р. № 27013478, видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції, технічний паспорт від 18.09.2014 р., виготовлений Товариством з обмеженою відповідальністю АРКС-Групп, довідка з Адресного реєстру міста Одеси від 08.04.2013 р. № 348895/1, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради.

При цьому, як зауважує позивач, згідно з Актом комісії прийнятий закінчений будівництвом магазин, розташований по вул. Мала Арнаутська, 2, площею 30 кв.м, побудований ПП Дімон відповідно до дозволу на виробництво будівельно-монтажних робіт, виданого Інспекцією ДАБК м. Одеси від 11.02.1997 р. Також у вказаному Акті комісії зазначено, що згідно з рішенням комісії магазин ПП Дімон, розташований по вул. Мала Арнаутська, буд. 2, готовий до введення в експлуатацію.

Позивач вказує, що відповідно до планувальної схеми нежитлової будівлі магазину, відображеної у вищезазначеному технічному паспорті інвентаризації нерухомого майна, відповідно до даних якого будівля магазину складається з трьох приміщень: торгівельний зал площею 22,1 кв.м; підсобне приміщення площею 5,2 кв.м; вбиральня площею 2,1 кв.м.

Таким чином, позивач стверджує, що основна площа нежитлової будівлі становить 22,1 кв.м, підсобна площа 7,3 кв.м, загальна площа 29,4 кв.м.

Також позивач зазначає, що Юридичним департаментом Одеської міської ради ПП Дімон надано довідку з Адресного реєстру міста Одеси від 08.04.2013 р. № 348895/1 про резервування адреси нежитлової будівлі магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1.

Крім того, позивач повідомляє, що згідно з договором оренди землі від 23.03.2003 р., укладеним між Одеською міською радою (орендодавець) та ПП Дімон (орендар), орендодавець надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, площею 54 кв.м, що знаходиться у місті Одесі по вул. Мала Арнаутська, 2 (ріг вул. Бєлінського), за рахунок земель міста та згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору. Зазначена земельна ділянка надається у володіння і користування орендарю терміном на 5 років (до 05.10.2006 р.) для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону.

В подальшому, як наголошує позивач, термін надання земельної ділянки в оренду змінено з 5 років на 10 років на підставі укладеної між Одеською міською радою та ПП Дімон додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.03.2003 р. № 754/84.

Як вказує позивач, 14.12.2021 р. державним реєстратором Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козловим Юрієм Вікторовичем до Державного реєстру прав внесено відомості щодо зміни загальної площі нежитлової будівлі магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, а саме: загальну площу 29,4 кв.м змінено на загальну площу 36,2 кв.м.

Разом з тим відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за ПП Дімон зареєстровано право власності на вищевказану нежитлову будівлю магазину площею 36,2 кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 19.09.2014 р. № 27013478, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управлінням юстиції, довідки, виданої Товариством з обмеженою відповідальністю Архбуд Інжинірінг, та технічного паспорту від 03.12.2021 р. № ТІ01:0489-3233-5806-2442. При цьому, за ствердженням позивача, згідно з даними з технічного паспорту від 03.12.2021 р. № ТІ01:0489-3233-5806-2442 основна площа нежитлової будівлі 22,3 кв.м, підсобна площа 13,9 кв.м, загальна площа 36,2 кв.м.

Позивач стверджує, що відповідно до вказаної довідки під час проведення технічної інвентаризації зазначеного об`єкту нерухомого майна 22.11.2021 р. встановлено, що загальна площа збільшена за рахунок перепланування та уточнення лінійних розмірів, що згідно з Інструкцією з проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна (далі Інструкція), затвердженою наказом Державного комітету будівництва архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, не є самочинним будівництвом та не потребує введення об`єкта в експлуатацію, тому слід вважати загальну площу об`єкта нежитлової будівлі магазину розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, 36,2 кв.м.

Також позивач наголошує, що згідно з інформацією з Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради при проведені комісійного обстеження встановлено, що до тильної сторони вищезазначеного об`єкту прилягає прибудова, орієнтованими габаритними розмірами 2,0 x 2,5 м, яка виходить за межі земельної ділянки, встановлені договором оренди землі від 23.03.2003 р., укладеним між Одеською міською радою та ПП Дімон.

Відтак, на думку позивача, з аналізу зазначених документів вбачається, що державним реєстратором Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козловим Юрієм Вікторовичем вчинено незаконні реєстраційні дії що внесення до Державного реєстру прав відомостей щодо зміни загальної площі нежитлової будівлі магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, адже має місце безпідставне зайняття земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси шляхом самочинно побудованої прибудови до вказаного об`єкту нерухомого майна.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 09.02.2022 р. у справі № 752/9104/18, та вказує, що з огляду на норми Інструкції з проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Державного комітету будівництва архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, технічний паспорт на будинок не підтверджує право власності та, відповідно, не замінює собою свідоцтво про право власності чи інший правовстановлюючий документ, не дає право володіти, користуватись чи розпоряджатись нерухомістю це лише документ, який фіксує технічні дані об`єкта.

Таким чином, позивач зазначає, що технічний паспорт лише підтверджує проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна та не являється правовстановлюючим документом.

При цьому позивач вказує, що згідно з інформацією Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, наведеною у листі від 24.01.2025 р. № 01-11/100, містобудівні умови та обмеження для проектування, реконструкції зазначеної нежитлової будівлі магазину зі збільшенням загальної площі за даною адресою не видавалися.

Більш того позивач повідомляє, що 10.02.2025 р. Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради за участю представників Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради та КП ЖКС Фонтанський проведено комісійне обстеження, за результатами якого складено відповідний акт обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 10.02.2025 р., у якому також зазначено про відсутність дозвільних документів на проведення будівельних робіт з реконструкції вищевказаної нежитлової будівлі магазину зі збільшенням загальної площі, а також документів, які б підтверджували введення об`єкту до експлуатації.

Також позивач наголошує, що відповідно до листа Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 03.02.2025 р. № 01-18/115 згідно з договором оренди землі від 23.03.2003 р., укладеним між Одеською міською радою та ПП Дімон та додаткової угоди про внесення змін до нього, підприємству надано у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, площею 54 кв.м, що знаходиться у місті Одесі по вул. Мала Арнаутська, 2 (ріг вул. Бєлінського), на 10 років для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону, тобто строк дії вказаного договору оренди землі закінчився у 2013 році.

Отже, як вказує позивач, на час вчинення державним реєстратором Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козловим Юрієм Вікторовичем реєстраційних дії (14.12.2021 р.) стосовно внесення до Державного реєстру прав відомостей щодо зміни загальної площі нежитлової будівлі магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, з 29,4 кв.м на 36,2 кв.м, документи, які би підтверджували право власності або користування вказаною земельною ділянкою, на якій знаходиться зазначений об`єкт нерухомого майна, відсутні.

Відтак, за ствердженням позивача, проведення будівельних робіт та реєстрація збільшення площі спірної нежитлової будівлі магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, фактично відбулась без відповідних документів, які дають право на виконання будівельних робіт та користування земельною ділянкою.

Додатково, посилаючись на норми чинного законодавства, що регулюють особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, позивач зазначає, що у даному випадку довідка ТОВ Архбуд Інжинірінг не є підставою для реєстрації змін загальної площі нежитлової будівлі магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1.

Як вказує позивач, відповідно до п. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Наразі позивач стверджує, що об`єкт нерухомості, право власності на який зареєстровано 14.12.2021 р. за ПП Дімон з урахуванням змін загальної площі, є самочинним будівництвом у відповідності до правової конструкції ч. 1 ст. 376 ЦК України, оскільки відсутні правовстановлювальні документи на земельну ділянку, які передбачають наявність у останнього відповідного обсягу прав на зведення відповідної прибудови, відсутні дозвільні документи на проведення будівельних робіт, а довідка та технічний паспорт на вказаний об`єкт нерухомості не змінюють його статусу як самочинного будівництва.

Таким чином, позивач вважає, що ПП Дімон неправомірно набуто право власності на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, загальною площею 36,2 кв.м, у зв`язку з тим, що у підприємства не виникло право власності на відповідний об`єкт в силу того, що він є об`єктом самочинного будівництва за відсутності відповідного правовстановлювального документа на земельну ділянку. З урахуванням цього, як вказує позивач, ПП Дімон не є ані власником, ані правомірним землекористувачем відповідної земельної ділянки, та подальші дії (як то реконструкція та збільшення площі майна тощо) стосуються саме дій із самочинним будівництвом, адже відповідна земельна ділянка перебуває у комунальній власності Одеської міської ради в силу закону у зв`язку із розташуванням в межах міста Одеси.

У зв`язку з чим, на думку позивача, спірна нежитлова будівля магазину підлягає приведенню до попереднього стану відповідно до технічного паспорту від 18.09.2014 р., виготовленого ТОВ Аркс-Групп, шляхом знесення за рахунок ПП Дімон самочинно побудованої прибудови площею 4,0 кв.м, розташованої на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1.

Також разом із позовною заявою Одеською міською радою подано до господарського суду клопотання про витребування доказів (вх. № 17470/25), в якому заявник просить суд витребувати в Управління державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради, розташованого за адресою: 65009, м. Одеса, вул. Артура Савельева (вул. Черняховського), 6, належним чином завірені копії матеріалів реєстраційної справи у паперовій формі на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю магазину площею 36,2 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.06.2025 р. вказану позовну заяву Одеської міської ради прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/2143/25, розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження з викликом учасників справи, при цьому підготовче засідання призначено на 26.06.2025 р. о 12:00 год.; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради; витребувано в Управління державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради, розташованого за адресою: 65009, м. Одеса, вул. Артура Савельєва (вул. Черняховського), 6, належним чином завірені копії матеріалів реєстраційної справи у паперовій формі на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю магазину площею 36,2 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01).

05.06.2025 від Одеської міської ради до господарського суду через підсистему Електронний суд ЄСІТС надійшла заява про забезпечення позову в порядку ст. 136 Господарського процесуального кодексу України (вх. 2-860/25), згідно з якою заявник просить суд:

- накласти арешт на нежитлову будівлю магазину загальною площею 36,2 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01);

- заборонити суб`єктам реєстраційних дій (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо нежитлової будівлі магазину загальною площею 36,2 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.06.2025 р заяву Одеської міської ради (вх. 2-860/25 від 05.06.2025) про забезпечення позову у справі № 916/2143/25 задоволено: накладено арешт на нежитлову будівлю магазину загальною площею 36,2 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, а також заборонено суб`єктам реєстраційних дій (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо нежитлової будівлі магазину загальною площею 36,2 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1.

18.06.2025 р. від Одеської міської ради до господарського суду надійшла заява (вх. № 19342/25), відповідно до якої позивач просить суд видати оригінал ухвали Господарського суду Одеської області від 09.06.2025 р. представнику позивача - Асташенковій О.І.

23.06.2025 р. від Управління державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради до господарського суду надійшли копії документів реєстраційної справи № 01 та скан-копії документів вказаної реєстраційної справи (вх. № 19830/25).

24.06.2025 р. від Приватного підприємства Дімон до господарського суду надійшла заява (вх. № 20002/25), у якій відповідач просить суд продовжити процесуальний строк на подання відзиву на позовну заяву у справі № 916/2143/25 до 07.07.2025 р.

Також 24.06.2025 р. від Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради до господарського суду надійшов запит державного реєстратора Галата Вікторії (вх. № 20008/25), відповідно до якого заявник просить суд видати засвідчену в установленому законодавством порядку копію ухвали Господарського суду Одеської області від 09.06.2025 р. у справі № 916/2143/25.

25.06.2025 р. від Приватного підприємства Дімон до господарського суду надійшло клопотання про ознайомлення з матеріалами справи (вх. № 20107/25).

У підготовчому засіданні господарського суду 26.06.2025 року по справі № 916/2143/25 протокольно оголошено перерву до 08.07.2025 року о 12:30 год.

27.06.2025 р. від Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Юридичного департаменту Одеської міської ради до господарського суду повторно надійшов запит державного реєстратора Галата Вікторії (вх. № 20439/25), відповідно до якого заявник просить суд видати засвідчену в установленому законодавством порядку копію ухвали Господарського суду Одеської області від 09.06.2025 р. у справі № 916/2143/25.

03.07.2025 р. від Приватного підприємства Дімон надійшов до господарського суду відзив (вх. № 21120/25), в якому зазначає, що відповідно до додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.03.2003 р. № 754/84 термін надання земельної ділянки з 5 років на 20 років, що передбачає припинення договору оренди в 2023 році всупереч твердженню позивача, що строк дії договору закінчився у 2013 році.

Крім того, відповідач зазначає, що з початку дії договору оренди земельної ділянки від 23.03.2003 р. № 754/84 до теперішнього часу сплачує орендну плату, виходячи з розміру площі земельної ділянки (54 кв.м), грошової оцінки землі, індексації орендної плати тощо, звітує з цих підстав перед податковими органами відповідно до вимог чинного законодавства, що підтверджується платіжними дорученнями.

При цьому відповідач зауважує, що Одеська міська рада протягом усього періоду користування ПП Дімон земельною ділянкою не пред`являла жодних претензій стосовно неправомірності користування цією земельною ділянкою відповідачем й отримувала орендну плату за земельну ділянку.

Також відповідач вказує, що є власником нежитлової будівлі магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01), а відтак має право на користування тією частиною земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування, з огляду на що зазначає, що позивач безпідставно вважає, що земельна ділянка площею 54 кв.м, на якій розташований об`єкт нерухомості загальною площею 36,2 кв.м, яка перебуває у власності ПП Дімон, є самовільно зайнятою ділянкою.

Як зазначає відповідач, підставою первісної реєстрації права власності є: акт державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації від 15.04.1997 р.; свідоцтво про право власності від 19.09.2014 р. № 27013478, видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції; технічний паспорт від 18.09.2014 р., виготовлений ТОВ Аркс-групп; довідка з Адресного реєстру міста Одеси від 08.04.2013 р. № 348895/1, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради.

Таким чином, за ствердженням відповідача, право власності на спірний об`єкт нерухомого майна ПП Дімон набуло в 2014 році на законних підставах, як побудований, прийнятий в експлуатацію та оформлений з реєстрацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Додатково відповідач вказує, що відповідно до довідки, виданої Товариством з обмеженою відповідальністю Архбуд Інжинірінг, під час проведення технічної інвентаризації зазначеного об`єкту нерухомого майна 22.11.2021 р. встановлено, що загальна площа збільшена за рахунок перепланування та уточнення лінійних розмірів, що згідно з Інструкцією з проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Державного комітету будівництва архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, не є самочинним будівництвом та не потребує введення об`єкта в експлуатацію, тому слід вважати загальну площу об`єкта нежитлової будівлі магазину, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, 36,2 кв.м.

При цьому, на думку відповідача, позивач з посиланням на акт комісійного обстеження безпідставно заявляє про те, що прибудова виходить за межі земельної ділянки, встановлені договором оренди, так як комісією це встановлено візуально, а не у визначений законодавством спосіб.

Наразі відповідач зазначає, що позивачем не спростовано інформацію у документах, які стали підставою для реєстрації 14.12.2021 року змін в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, позивачем не надано належних доказів, які би підтверджували реконструкцію, розширення або перебудову спірного об`єкту нерухомого майна відповідачем ПП Дімон, що потребує відповідних дозвільних процедур.

Обґрунтовуючи безпідставність позовних вимог позивача про незаконність та скасування рішення державного реєстратора, відповідач посилається на положення абз. 2 ч. 2 ст. 26 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (зі змінами, внесеними згідно із Законами № 1666-VІІІ від 6 жовтня 2016, № 159-ІХ від 3 жовтня 2019), яка діяла в редакції Закону станом на 10.12.2021 року, якою передбачалося, що у разі зміни ідентифікаційних даних суб`єкта права, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб`єкта управління об`єктами державної власності, відомостей про об`єкт нерухомого майна, у тому числі зміни його технічних характеристик, виявлення технічної помилки в записах Державного реєстру прав чи документах, виданих за допомогою програмних засобів ведення цього реєстру (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), видачі дубліката документа, який посвідчує право власності на нерухоме майно, за заявою власника чи іншого правонабувача, обтяжувача, а також у випадку, передбаченому підпунктом в п. 2 ч. VI ст. 37 цього Закону, вносяться зміни до записів Державного реєстру прав.

Крім того, як вказує відповідач, абз. 3 п. 58 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, в редакції станом на вчинення реєстраційних дій 14.12.2021, передбачалося, що за бажанням заявника у разі зміни технічних характеристик закінченого будівництвом об`єкта чи об`єкта незавершеного будівництва державна реєстрація права власності на такий об`єкт проводиться з використанням відомостей про його технічну інвентаризацію, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Таким чином, відповідач зауважує, що рішення державного реєстратора Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козлова Юрія Вікторовича від 14.12.2021 р. за індексним номером 62335787, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та збільшено загальну площу нежитлової будівлі магазину, за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), що належить Приватному підприємству Дімон з 29,4 кв.м на загальну площу 36,2 кв.м, на підставі свідоцтва про право власності від 19.09.2014 р. № 27013478, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції, довідки, виданої Товариством з обмеженою відповідальністю Архбуд Інжинірінг та технічного паспорту від 03.12.2021 р. № ТЮ 1:0489-3233-5806-2442, є законним.

У підготовчому засіданні господарського суду 08.07.2025 року по справі № 916/2143/25 протокольно оголошено перерву до 07.08.2025 року об 11:30 год.

09.07.2025 р. від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради до господарського суду надійшли пояснення на позовну заяву (вх. № 21685/25), в яких департамент зазначає, що відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, оскільки ПП Дімон не укладено договору оренди, то підприємство з 2013 року використовує земельну ділянку без належних правових підстав.

Крім того, третя особа вказує, що статтею 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в ред. на час виникнення правовідносин) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

При цьому, як вказує третя особа, за змістом ст. 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в ред. на час виникнення правовідносин) державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Отже, при дослідженні судом обставин існування в особи права власності на нерухомість необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає, та зазначає, що аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17.

Як вказує третя особа, підставою внесення змін державним реєстратором Василівської сільської ради Белградського району Одеської області Козловим Юрієм Вікторовичем 14.12.2021 до Державного реєстру про зміну загальної площі спірної нежитлової будівлі магазину став технічний паспорт на нежитлове приміщення (магазин) в будинку № 2/1 по вулиці Мала Арнаутська, виданий ТОВ АРКС-Групп 18.09.2014 ПП Дімон.

Проте, як наголошує третя особа, технічний паспорт є лише документом, яким оформлюється технічна інвентаризація об`єкта, та який свідчить про фактичний стан нерухомості (площу, поверховість тощо) та не є правовстановлюючим документом, чи документом, який надає правові підстави для збільшення площі нерухомого майна, а відтак не може слугувати самостійною підставою для збільшення площі будівлі. Відтак, третя особа зазначає, що відповідно до приписів законодавства технічний паспорт може бути умовою державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна виключно у сукупності з іншими документами.

Посилаючись на ст. 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, департамент зауважує, що оскільки зазначені зміни до площі об`єкту внесено на підставі документів, які не є правовстановлюючими, а також не можуть слугувати єдиною підставою для збільшення площі об`єкта, враховуючи те, що збільшення площі об`єкта з 29,4 кв.м на 36,2 кв.м, з урахуванням місцезнаходження безпідставно збільшеного об`єкта нерухомості на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади міста Одеси, вбачається, що рішення державного реєстратора від 14.12.2021 є незаконним.

Крім того, третя особа зазначає, що департаментом здійснено виїзд за результатами якого встановлено, що до будівлі магазину прилягає прибудова орієнтовною площею 4 кв.м, яка візуально виходить за межі ділянки, яка передавалась ПП Дімон договором оренди від 23.03.2003.

В подальшому, як стверджує третя особа, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 10.02.2025 № 01-8/21-вх повідомило, що відповідно до даних Реєстру будівельної діяльності інформація щодо реєстрації дозвільних документів на проведення будівельних робіт з реконструкції вищевказаної нежитлової будівлі магазину зі збільшенням загальної площі, а також документи, які би підтверджували введення об`єкту до експлуатації, відсутні, а також відповідно до наявної в департаменті інформації, дані щодо видачі містобудівних умов та обмежень на проектування будівництва об`єкта, який знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, не значаться.

Разом з тим третя особа наголошує, що ПП Дімон здійснило будівництво нежитлового приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, на земельній ділянці, яка йому не належить і не була відведена в установленому порядку для цієї мети, а отже в силу положень статті 376 Цивільного кодексу України (в ред. на час виникнення правовідносин) зазначена нежитлова будівля є самочинним будівництвом, на яке відповідач відповідно не набув права власності.

Таким чином, третя особа зауважує, що внесення змін у державну реєстрацію права власності за ПП Дімон на нежитлову будівлю за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, було проведено за відсутності правових підстав для цього та безпідставно надано самочинному будівництву статусу об`єкту нерухомості, у зв`язку з чим державна реєстрація права власності на спірну нежитлову будівлю за ПП Дімон підлягає скасуванню.

Відтак, на думку третьої особи, що самовільно зайнята земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, яка є комунальною власністю територіальної громади м. Одеси, має бути звільнена шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва.

17.07.2025 р. від Одеської міської ради через підсистему Електронний суд ЄСІТС до господарського суду надійшла відповідь на відзив (вх. № 22664/25), в якій позивач додатково зазначає, що відповідно до листа Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 03.02.2025 р. № 01-18/115 вбачається, що відповідно до умов додаткової угоди до договору оренди землі від 23.03.2003 р. № 754/84 ПП Дімон надано у строкове, платне володіння і користування вищевказану земельну ділянку на 10 років для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону, тобто строк дії вказаного договору оренди землі закінчився у 2013 році. Таким чином, позивач зазначає, що додатковою угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.03.2003 р. № 754/84, яка стосувалася зміни терміну надання вищевказаної земельної ділянки в оренду ПП Дімон, встановлено строк користування саме на 10 років, а не на 20 років.

Крім того, позивач зазначає, що Приморською окружною прокуратурою міста Одеси листом від 25.06.2024 р. № 52-7257ВИХ-24 повідомлено позивачу про проведення державним реєстратором Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козловим Ю.В. незаконних дій щодо реєстрації змін права власності ПП Дімон на спірну нежитлову будівлю та зазначено про те, що прокуратурою здійснюється процесуальне керівництво досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні № 0000006 від 30.01.2024 р. за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 358 КК України, за фактом підробки офіційних документів з метою використання їх для надання державним реєстраторам речових прав для реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна на території Приморського району м. Одеси. Однією з підстав реєстрації права власності за відповідачем на спірну нежитлову будівлю з подальшим внесенням змін до державного реєстру речових прав є саме сумнівна додаткова угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.03.2003 р. № 754/84, подана директором ПП Дімон до вищевказаної заяви.

Відтак, посилаючись на норми чинного законодавства України та з урахуванням практики Верховного Суду, позивач вказує, що сумнівна копія додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.03.2003 р. № 754/84 зі зміною терміну дії на 20 років, яка була надана директором ПП Дімон Стрельцовим Я.С. до заяви про реєстрацію прав та їх обтяжень відносно спірного нежитлового приміщення, за відсутності оригіналу не може бути визнана належним та допустимим доказом у даній справі, чого заперечувати не можна.

Отже, як наголошує позивач, оскільки на даний час між ПП Дімон та Одеською міською радою не укладено договору оренди вищевказаної земельної ділянки, то підприємство, починаючи з 2013 р. використовує її без належних правових підстав. Таким чином, на думку позивача, ПП Дімон не є ані власником, ані правомірним землекористувачем вищевказаної земельної ділянки, та подальші дії (як то реконструкція та збільшення площі майна тощо) стосуються саме дій із самочинним будівництвом, адже відповідна земельна ділянка перебуває у комунальній власності Одеської міської ради в силу закону у зв`язку із розташуванням в межах міста Одеси.

04.08.2025 р. Приватним підприємством Дімон подано до господарського суду заперечення (вх. № 24452/25), в яких відповідач додатково зазначає, що ані ПП Дімон, ані його посадові особи не є учасниками кримінальному провадженні № 000006 від 30.01.2024 року, а також зазначає, що законно набув право користування та володіння земельною ділянкою площею 54 кв.м та законно набув право власності на об`єкт спірного нерухомого майна на підставі рішення державного реєстратора Одеського міського управління юстиції Рубан Майї Олександрівни від 19.09.2014 р., яким здійснено запис про державну реєстрацію права власності ПП Дімон на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю магазину площею 29,4 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1; й підставою для державної реєстрації вищевказаного речового права є акт державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації від 15.04.1997 р., свідоцтво про право власності від 19.09.2014 р. № 27013478, видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції, технічний паспорт від 18.09.2014 р., виготовлений Товариством з обмеженою відповідальністю Аркс-групп, довідка з Адресного реєстру міста Одеси від 08.04.2013 р. № 348895/1, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради.

Крім того, відповідач вказує, що Приморська районна адміністрація Одеської міської ради погодила ПП Дімон встановлення приміщення для тари - тимчасово тарника, розміром 2x3,5м з тильної сторони торгового павільйону (лист 010541, вих. 10/3782 від 30.10.2022 року), який був і є некапітальною прибудовою до нежитлової будівлі магазину.

Відтак, відповідач наголошує, що згідно з довідкою, виданою ТОВ Архбуд Інжинірінг, під час проведення технічної інвентаризації зазначеного об`єкту нерухомого майна 22.11.2021 р. встановлено, що загальна площа збільшена за рахунок перепланування та уточнення лінійних розмірів, що згідно з Інструкцією з проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Державного комітету будівництва архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, не є самочинним будівництвом та не потребує введення об`єкта в експлуатацію, тому слід вважати загальну площу об`єкта нежитлової будівлі магазину, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, 36,2 кв.м. Таким чином, на думку відповідача, доводи позивача ґрунтуються на припущеннях та не підтверджують, що збільшення розміру загальної площі об`єкта нежитлової будівлі магазину, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, 36,2 кв.м, є самочинним будівництвом та таким, що виходить за межі земельної ділянки площею 54 кв.м.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.08.2025 р. продовжено строк підготовчого провадження у справі № 916/2143/25 на тридцять днів, підготовче засідання відкладено на 27.08.2025 р. о 12:30 год.

20.08.2025 р. до Господарського суду Одеської області надійшла заява Приватного підприємства Дімон про закриття провадження в частині позовних вимог, визнання позовних вимог та скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.06.2025 р. у справі № 916/2143/25 (вх. № 1318/25). У вказаній заяві відповідач зазначає, що Приватним підприємством Дімон власними силами та за власний рахунок демонтовано прибудову до нежитлової будівлі магазину, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, а саме прибудова, яка в технічному паспорті від 03.12.2021 року, складеному ТОВ Архбуд Інжинірінг за № ТІ01:0489-3233-5806-2442, визначена як приміщення № 4, підсобне, площею 6,5 кв.м. Таким чином, відповідач вказує, що за власний рахунок звільнив самовільно зайняту земельну ділянку територіальної громади міста Одеси шляхом знесення підсобного приміщення площею 4,0 кв.м та привів нежитлову будівлю магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, до попереднього стану відповідно до технічного паспорта від 18.09.2014 р., виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю Аркс-групп. Враховуючи викладене, відповідач просить суд закрити провадження у справі № 916/2143/25 в зазначеній частині позовних вимог у зв`язку з відсутністю предмета спору у вказаній частині.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.08.2025 р. прийнято заяву Приватного підприємства Дімон (вх. № 2-1318/25 від 20.08.2025) про закриття провадження в частині позовних вимог, визнання позовних вимог та скасування заходів забезпечення позову у справі № 916/2143/25 до провадження та призначено розгляд заяви в засіданні суду на 27 серпня 2025 р. о 12:30 год.

Підготовче засідання, призначене на 27.08.2025 р. о 12:30 год., не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Петрова В.С. на лікарняному, про що секретарем судового засідання складено відповідну довідку.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.09.2025 р. призначено підготовче засідання на 24 вересня 2025 р. о 12:30 год.

16.09.2025 р. від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради до господарського суду надійшли додаткові пояснення (вх. № 28779/25), в яких третя особа зазначає, що Департаментом здійснено обстеження земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, в ході якого встановлено, що прибудова до нежитлової будівлі магазину демонтована, на підтвердження чого надано матеріали фотофіксації на 2 арк., у зв`язку з чим просить врахувати додаткові пояснення при винесенні рішення.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.09.2025 р. провадження у справі № 916/2143/25 в частині позовних вимог Одеської міської ради до Приватного підприємства Дімон, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради про зобов`язання Приватного підприємства Дімон за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку територіальної громади міста Одеси шляхом знесення самочинно побудованої прибудови площею 4,0 кв.м та привести нежитлову будівлю магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, до попереднього стану відповідно до технічного паспорта від 18.09.2014 р., виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю Аркс-групп, закрито у зв`язку з відсутністю предмета спору.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.09.2025 р. скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.06.2025 р. у справі № 916/2143/25, а саме: знято арешт з нежитлової будівлі магазину загальною площею 36,2 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01) та знято заборону суб`єктам реєстраційних дій (державним реєстраторам, приватним та державним нотаріусам) вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо нежитлової будівлі магазину загальною площею 36,2 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.09.2025 р. закрито підготовче провадження у справі № 916/2143/25 за позовом Одеської міської ради до Приватного підприємства Дімон, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради про визнання незаконним, скасування рішення державного реєстратора та призначити справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 25 вересня 2025 р. о 12:45 год.

Під час розгляду справи у судовому засіданні 25 вересня 2025 року представник позивача підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні у повному обсязі, при цьому представник відповідача не заперечував проти задоволення позову, просив суд задовольнити позовні вимоги Одеської міської ради.

Відповідно до ч. 2 ст. 46 ГПК України позивач вправі відмовитися від позову (всіх або частини позовних вимог), відповідач має право визнати позов (всі або частину позовних вимог) - на будь-якій стадії судового процесу.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 191 ГПК України позивач може відмовитися від позову, а відповідач - визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві. У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, 23.03.2003 р. між Одеською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством Дімон (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі Закону України Про оренду землі та рішення Одеської міської ради № 2831-ХХШ від 15.10.2001 р. надає, а орендар приймає у строкову, платне володіння і користування земельну ділянку, площею 54 кв.м, що знаходиться у місті Одесі, Приморському районі по вул. Мала Арнаутська, 2 (ріг вул. Бєлінського), за рахунок земель міста, та згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

Пунктом 1.2 договору від 23.03.2003 р. встановлено, що зазначена земельна ділянка, площею 54 кв.м, надається у володіння і користування орендаря, терміном на 5 років (до 15.10.2006 р.) для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону.

В пункті 6.11 договору від 23.03.2003 р. зазначено, що до договору додається додаток № 1 План земельної ділянки.

Даний договір від 23.03.2003 р. підписаний сторонами та скріплений відтисками печаток останніх, а також зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 23.03.2003 р. за № 754/84.

В подальшому між Одеською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством Дімон (орендар) укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.03.2003 за № 754/84, відповідно до п. 1 якої сторони погодили внести зміни до п. 1.2 договору від 23.03.2003 р. в частині, що стосується терміну оренди земельної ділянки, а саме: слова на 5 років замінити словами на 20 років.

В п. 2 додаткової угоди сторонами п.п. 2.1, 2.2, 2.3 викладено у наступній редакції:

- п. 2.1 За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцеві орендну плату. Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-ІV від 15.07.2005 р. у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні.

- п. 2.2 Орендна плата за земельну ділянку площею 54 кв.м розрахована у розмірі 10 відсотків від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 18.09.2006р № 275/П та складає 7456,91 грн на рік. Орендна плата вноситься орендарем за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітного місяця.

- п. 2.3 Всі розрахунки за договором здійснюються виключно в грошовій безготівковій формі. Орендна плата згідно з п. 2.1 договору перераховується орендарем на Банк УДК в Одеській області, МФО 828011. код ОКПО 23862106, на рахунок одержувача ВДК в м. Одесі, ОКПО 23862106, місцевий бюджет Приморського району № 0008, код бюджетної класифікації 13050200.

Так, відповідно до наданої позивачем додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 754/84 від 23.03.2003 судом встановлено, що термін оренди земельної ділянки становить 20 років, а відтак до 22.03.2023 року. Враховуючи викладене, судом не приймаються до уваги посилання позивача на те, що відповідно до умов додаткової угоди до договору оренди землі від 23.03.2003 р. № 754/84 ПП Дімон надано у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку на 10 років для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону, відтак строк дії вказаного договору оренди землі закінчився у 2013 році, з огляду на те, що з наданої міською радою до позовної заяви копії додаткової угоди (а.с. 19) вбачається, що сторони погодили внести зміни до п. 1.2 договору від 23.03.2003 р. в частині, що стосується терміну оренди земельної ділянки, а саме: слова на 5 років замінено словами на 20 років.

Так, наявним в матеріалах справи актом Державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкту до експлуатації від 15.04.1997 р. засвідчено готовність до експлуатації будівлі магазину, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2, площею 30 кв.м, збудованого Приватним підприємством Дімон на підставі дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт, виданого Інспекцією ДАБК м. Одеси від 11.02.1997 р.

Із наявної в матеріалах справи копії довідки з Адресного реєстру міста Одеси від 08.04.2013 р. № 348895/1 за ПП Дімон зарезервовано наступну адресу об`єкта нерухомого майна нежитлової будівлі магазину: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 426824111 від 14.05.2025 р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 15904169 від 19.09.2014 р.) та свідоцтва про право власності № 27013478 від 19.09.2014 внесено запис про державну реєстрацію права власності Приватного підприємства Дімон на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю магазину площею 29,4 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, буд. 2/1.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно № 27013478 від 19.09.2014 року Приватному підприємству Дімон на праві приватної власності належить нежитлова будівля магазину за адресою : м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, буд. 2/1, загальною площею 29,4 кв.м., що також підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 27013707 від 19.09.2014 р.

Також із наданої позивачем до матеріалів справи копії технічного паспорту на нежитлове приміщення магазину за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, буд. № 2/1 від 18.09.2014 р. вбачається, що загальна площа приміщення становить 29,4 кв.м, з яких: торгівельний зал - 22,1 кв.м, підсобне приміщення - 5,2 кв.м, вбиральня - 2,1 кв.м.

Як вбачається з матеріалів справи та зазначається відповідачем, останній сплачував орендну плату за земельну ділянку площею 54 кв.м, на підтвердження чого ПП Дімон надано наступні платіжні доручення: № 279 від 17.02.2022 р. на суму 196,08 грн.; № 275 від 17.02.2022 р. на суму 1626,40 грн.; № 488 від 24.03.2022 р. на суму 196,08 грн.; № 484 від 24.03.2022 р на суму 1626,40 грн.; № 627 від 22.04.2022 р. на суму 196,09 грн.; № 623 від 22.04.2022 р на суму 1626,40 грн.; № 770 від 23.05.2022 р. на суму 196,08 грн.; № 766 від 23.05.2022 р. на суму 1626,40 грн.; № 954 від 22.06.2022 р. на суму 196,08 грн.; № 950 від 22.06.2022 р. на суму 1626,40 грн.; № 1129 від 21.07.2022 р. на суму 196,09 грн.; № 1125 від 21.07.2022 р. на суму 1626,40 грн.; № 1318 від 22.08.2022 р. на суму 196,08 грн.; № 1314 від 22.08.2022 р. на суму 1626,40 грн.; № 1505 від 19.09.2022 р. на суму 196,08 грн.; № 1501 від 19.09.2022 р. на суму 1626,40 грн.; № 1718 від 19.10.2022 р. на суму 196,09 грн.; № 1714 від 19.10.2022 р. на суму 1626,40 грн.; № 1955 від 22.11.2022 р. на суму 196,08 грн.; № 1951 від 22.11.2022 р. на суму 1626,40 грн.; № 2143 від 21.12.2022 р. на суму 196,08 грн.; № 2139 від 21.10.2022 р. на суму 1626,40 грн.; № 122 від 20.01.2023 р. на суму 1626,36 грн.; № 126 від 20.01.2023 р. на суму 196,09 грн.; № 312 від 21.02.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 311 від 21.02.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 507 від 22.03.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 506 від 22.03.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 708 від 24.04.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 707 від 24.04.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 876 від 19.05.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 875 від 19.05.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 1086 від 21.06.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 1085 від 21.06.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 1288 від 21.07.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 1287 від 21.07.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 1496 від 22.08.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 1495 від 22.08.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 1705 від 22.09.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 1704 від 22.09.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 1936 від 23.10.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 1935 від 23.10.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 2174 від 21.11.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 2173 від 21.11.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 2426 від 22.12.2023 р. на суму 1549,38 грн.; № 2425 від 22.12.2023 р. на суму 7441,43 грн.; № 164 від 20.01.2024 р. на суму 1549,32 грн.; № 163 від 20.01.2024 р. на суму 7441,37 грн.; № 403 від 22.02.2024 р. на суму 1641,87 грн.; № 402 від 22.02.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 618 від 22.03.2024 р. на суму 1641,87 грн.; № 617 від 22.03.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 867 від 24.04.2024 р. на суму 1641,87 грн.; № 866 від 24.04.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 1078 від 22.05.2024 р. на суму 1641,87 грн.; р. № 1077 від 22.05.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 1289 від 21.06.2024 р. на суму 1641,87 грн.; № 1288 від 21.06.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 1518 від 24.07.2024 р. на суму 1641,89 грн.; № 1517 від 24.07.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 1742 від 22.08.2024 р. на суму 1641,87 грн.; № 1741 від 22.08.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 1878 від 12.09.2024 р. на суму 1641,87 грн.; № 1877 від 12.09.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 2175 від 22.10.2024 р. на суму 1641,89 грн.; № 2174 від 22.10.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 2398 від 22.11.2024 р. на суму 1641,87 грн.; № 2397 від 22.11.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 2603 від 23.12.2024 р. на суму 1641,87 грн.; № 2602 від 23.12.2024 р. на суму 7820,94 грн.; № 136 від 22.01.2025 р. на суму 1641,87 грн.; № 135 від 22.01.2025 р. на суму 7820,92 грн.; № 364 від 21.02.2025 р. на суму 1850,00 грн.; № 363 від 21.02.2025 р. на суму 8759,48 грн.; № 557 від 21.03.2025 р. на суму 1850,00 грн.; № 556 від 21.03.2025 р. на суму 8759,48 грн.; № 790 від 23.04.2025 р. на суму 1850,00 грн.; № 789 від 23.04.2025 р. на суму 8759,48 грн.; № 982 від 21.05.2025 р. на суму 1850,00 грн.; № 981 від 21.05.2025 р. на суму 8759,48 грн.

В подальшому Приморською окружною прокуратурою міста Одеси листом № 25-7257ВИХ-24 від 25.05.2024 року повідомлено, що під час здійснення процесуального керівництва досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні № 0000006 від 30.01.2024 р. за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 358 Кримінального кодексу України, за фактами підробки офіційних документів з метою використання їх для надання державним реєстраторам речових прав для реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна на території Приморського району м. Одеси, встановлено, що рішенням державного реєстратора Болградського району Одеської області від 16.12.2021 р., індексний номер: 62335787, внесено зміни до реєстру, а саме змінено загальну площу об`єкта з 29,4 кв.м на 36,2 кв.м, підставою для чого стали технічний паспорт, серія та номер: ТІ01:0489-3233-5806-2442 від 03.12.2021 р., а також довідка б/н, видавник: ТОВ Архбуд Інжиніринг.

Як вбачається з інформаційної довідки № 426824111 від 14.05.2025 р. з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, рішенням державного реєстратора Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козлова Ю.В. (індексний номер 62335787) 16.12.2021 р. внесено зміни щодо площі нежитлової будівлі магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, а саме загальну площу спірного об`єкту з 29,4 кв.м змінено на 36,2 кв.м, при цьому для державної реєстрації надано довідку без номеру та серії, видавник: ТОВ Архбуд Інжиніринг; технічний паспорт серії та номер: ТІ01:0489-3233-5806-2442 від 03.12.2021 р., видавник: ЄДЕССБ.

Разом з тим, згідно з довідкою б/н, виданою ТОВ Архбуд Інжиніринг, вбачається, що під час проведення технічної інвентаризації від 22.11.2021 р. зазначеного об`єкта встановлено, що загальна площа збільшена за рахунок перепланування та уточнення лінійних розмірів, що не є самочинним будівництвом та не потребує введення об`єкта в експлуатацію, тому слід вважати загальною площею нежитлової будівлі магазину 36,2 кв.м. за адресою: м. Одеса, Приморський район, вул. Мала Арнаутська, буд. 2/1.

Відповідно до Витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (реєстраційний номер документу: ТІ01:0489-3233-5806-2442) відсутня інформація про наявність документів на право проведення будівельних робіт на об`єкті за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, буд. 2/1 нежитлова будівля магазину, втім наявні відомості про проведену технічну інвентаризацію громадського будинку, суб`єкт технічної інвентаризації: ТОВ Архбуд Інжиніринг.

При цьому Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 24.01.2025 р. № 01-11/100 повідомлено, що містобудівні умови та обмеження для проектування, реконструкції зазначеної нежитлової будівлі магазину зі збільшенням загальної площі за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, буд. 2, не видавалися.

Крім того, листом від 03.02.2025 р. № 01-18/115 Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради повідомлено, що на підставі договору оренди земельної ділянки від 23.03.2003 р. ПП Дімон надано земельну ділянку за адресою: м. Одеса по вул. Мала Арнаутська, буд. 2, площею 54 кв.м для експлуатації та обслуговування торговельного павільйону терміном на 10 років. Також зазначено, що 30.01.2025 фахівцями управління державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту здійснено виїзд, за результатами якого встановлено, що вищевказана земельна ділянка використовується для розміщення нежитлової будівлі магазину, конфігурація якого не відповідає технічному паспорту від 18.09.2014 р., виготовленого ТОВ АРКС- Групп, також встановлено, що до вищевказаної будівлі магазину прилягає прибудова орієнтовною площею 4 м. кв., яка візуально виходить за межі ділянки встановлені договором оренди.

Із матеріалів справи вбачається, що в ході проведення комісійного обстеження Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради встановлено, що до тильної сторони нежитлової будівлі магазину, розташованого в м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, буд. 2/1, прилягає прибудова орієнтовними габаритними розмірами 2,0 х 2,5 м, яка візуально виходить за межі ділянки, встановлені вищевказаним договором оренди. На момент комісійного обстеження будівельні роботи на даному об`єкті не виконувались, об`єкт експлуатується за призначенням, що відображено в акті обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при планування та забудові на території м. Одеси від 10.02.2025 р. та у відповідній фотофіксації.

При цьому відповідач посилається на документ № 10/3782 від 30.10.2002 р., яким Приморська районна адміністрація узгодила установку тимчасового тарника, розмірами 2х3,5м. з тильної сторони торгового павільйону за адресою: вул. Арнаутська, буд. 2, як на підтвердження того, що спірний об`єкт не є самочинним.

Разом з тим позивач вважає, що об`єкт нерухомості, право власності на який зареєстровано 14.12.2021 р. за ПП Дімон з урахуванням змін загальної площі з 29,4 кв.м на 36,2 кв.м, є самочинним будівництвом у відповідності до правової конструкції ч. 1 ст. 376 ЦК України, оскільки відсутні правовстановлювальні документи на земельну ділянку, які передбачають наявність у останнього відповідного обсягу прав на зведення відповідної прибудови, відсутні дозвільні документи на проведення будівельних робіт, а довідка та технічний паспорт на вказаний об`єкт нерухомості не змінюють його статусу як самочинного будівництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України).

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 Цивільного кодексу України).

За рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 Цивільного кодексу України). Вказана норма визначає право саме власника (користувача) земельної ділянки, на якій самочинно збудовано майно, а не особи, яка вчинила самочинну забудову.

За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не призводить.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

При цьому формулювання положень ст. 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень ч. 4 цієї статті.

Такий же правовий висновок про те, що зміст приписів ст. 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти, викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 р. по справі № 680/214/16-ц, зроблені в якій висновки враховуються судом за правилами ч. 4 ст. 236 ГПК України.

Як встановлено судом вище та вбачається із відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, ПП Дімон з 2014 року на підставі акту Приморської районної адміністрації ОМР від 15.04.1997, свідоцтва про право власності від 19.09.2014 р. № 27013478, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області, технічного паспорту від 18.09.2014 р., виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю АРКС-Групп, довідки з Адресного реєстру міста Одеси від 08.04.2013 р. № 348895/1, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради, є власником нежитлової будівлі магазину, загальною площею 29,4 кв.м, який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1.

Відповідно до технічного паспорту, виготовлено 18.09.2014 Товариством з обмеженою відповідальністю АРКС-Групп, вказана нежитлова будівля магазину має загальну площу 29,4 кв.м, складається з: 1 торгівельний зал 22,1 кв.м, 2 - підсобне площею 5,2 кв.м, 3 - вбиральня площею 2,1 кв.м. При цьому саме під вказаною нежитловою будівлею магазину ПП Дімон відповідно до договору, укладеного 23.03.2003, набуто право оренди на земельну ділянку площею 54,0 га.

В подальшому, державним реєстратором Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козловим Юрієм Вікторовичем відповідно до рішення від 16.12.2021 № 62335787 проведено державну реєстрацію змін розділу, а саме зміну площі нежитлової будівлі магазину, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, з 29,4 кв.м на 36,2 кв.м.

Разом з тим відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за ПП Дімон зареєстровано право власності на вищевказану нежитлову будівлю магазину площею 36,2 кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 19.09.2014 р. № 27013478, виданого Реєстраційною службою Одеського міського управлінням юстиції; довідки, виданої Товариством з обмеженою відповідальністю Архбуд Інжинірінг, та технічного паспорту від 03.12.2021 р. № ТІ01:0489-3233-5806-2442.

Зі змісту вказаної довідки ТОВ Архбуд Інжинірінг б/н та б/д вбачається наступне. Приватне підприємство Дімон є власником нежитлової будівлі магазину загальною площею 29,4 кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 19.04.2014 р. № 27013478, видавник: Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції Одеської області, за адресою: Одеська обл., м. Одеса, Приморський р-н., вул. Мала Арнаутська, буд. 2/1. Під час проведення технічної інвентаризації від 22.11.2021 р. зазначеного об`єкта встановлено, що загальна площа збільшена за рахунок перепланування та уточнення лінійних розмірів, що згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та Житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 р. № 582/5773 (із змінами та доповненнями), не є самочинним та не потребує введення об`єкта в експлуатацію, тому слід вважати загальну площу нежитлової будівлі магазину 36,2 кв.м за адресою: Одеська обл., м. Одеса, Приміський р-н., Мала Арнаутська, буд. 2/1.

Із наявної в матеріалах реєстраційної справи Приватного підприємства Дімон копії листа про наявність технічної інвентаризації (реєстраційний номер в ЄДЕССБ: ТІО1:0489-3233-5806-2442 від 03.12.2021) вбачається, що суб`єктом технічної інвентаризації є ТОВ Архбуд Інжинірінг; об`єкт технічної інвентаризації: назва об`єкту: нежитлова будівля магазину; загальна площа 36,2 кв.м; кількість поверхів: 1; загальна кількість приміщень: 4; висота приміщень: 2,45 м; корисна площа приміщень: 36,2 м; площа забудови: 45,9 кв.м; загальна площа будівлі: 36,2 кв.м, у тому числі: 22,3 кв.м основна площа, 13,9 кв.м допоміжна площа.

Таким чином, господарським судом встановлено, що на підставі матеріалів технічної інвентаризації та довідки ТОВ Архбуд Інжинірінг проведено державну реєстрацію змін, внаслідок чого ПП Дімон стало власником нежитлової будівлі магазину загальною площею 36,2 кв.м замість 29,4 кв.м.

Відповідно до підпункту 1 частини першої статті 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Господарський суд звертає увагу, що за висновками Верховного Суду стаття 26 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту. Ці висновки сформульовані в постанові Верховного Суду від 01.02.2023 у справі № 316/2082/19.

Функцією державної реєстрації права є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Подібні висновки неодноразово формулювалися Великою Палатою Верховного Суду, зокрема в постановах від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункт 96), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 48).

Принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (пункт 89)).

Згідно із підпунктом 1 частини першої статті 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва; речові права на нерухоме майно, похідні від права власності; обтяження речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції, чинній на момент здійснення спірної державної реєстрації змін) у разі визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб`єкта управління об`єктами державної власності, зміни правонабувача речового права, похідного від права власності, строку дії такого речового права, а також зміни обтяжувача, особи, в інтересах якої встановлено обтяження речових прав, чи зміни умов обтяження проводиться державна реєстрація таких змін, при цьому дата та час державної реєстрації речових прав, обтяжень речових прав залишаються незмінними.

Вказану статтю доповнено частиною другою згідно із Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству від 05.12.2019 р., який набрав чинності 16.01.2020 р.

Відтак, починаючи з січня 2020 р. державними реєстраторами проводиться державна реєстрація змін речових прав з внесенням відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставі правової норми, зазначеної у ч. 2 ст. 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

За умовами приписів пунктів 1, 2 частини 3 статті 10 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції, чинній на момент здійснення спірної державної реєстрації змін) державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Частиною 2 статті 18 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції, чинній на момент здійснення спірної державної реєстрації змін) передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

За змістом абз. 4 ч. 1 ст. 18 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції, чинній на момент здійснення спірної державної реєстрації змін)перед державною реєстрацією речових прав проводиться перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.

Згідно з ч. 8 ст. 18 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції, чинній на момент здійснення спірної державної реєстрації змін)державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Відповідно до п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 24 Закону Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у державній реєстрації прав та їх обтяжень має бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Таким чином, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Відповідно до пункту 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1127 (у редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації змін) державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, іншими законами України та цим Порядком.

Відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 24.05.2001 р. за № 127 (чинної на момент вчинення спірної державної реєстрації змін) технічний паспорт - документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, відомості щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику. Технічний паспорт має бути прошнурований, пронумерований та скріплений підписом керівника суб`єкта господарювання, який проводив інвентаризацію, а також підписом виконавця робіт і контролера із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката на право виконання робіт з технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна.

Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 09.02.2022 р. у справі № 752/9104/18, з огляду на норми зазначеної вище Інструкції, технічний паспорт на будинок не підтверджує право власності та, відповідно, не замінює собою свідоцтво про право власності чи інший правовстановлюючий документ, не дає право володіти, користуватись чи розпоряджатись нерухомістю це лише документ, який фіксує технічні дані об`єкта.

Таким чином, господарський суд зазначає, що технічний паспорт лише підтверджує проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна та не являється правовстановлюючим документом, з огляду на що не міг бути підставою для збільшення площі спірного об`єкту та набуття права власності на дану прибудову.

За приписами ч. 1 ст. 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції, чинній на момент здійснення спірної державної реєстрації змін) державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об`єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об`єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об`єктом довірчої власності;

13-2) актів приймання-передачі нерухомого майна неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України Про систему гарантування вкладів фізичних осіб;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Враховуючи вказані вимоги чинного законодавства України, господарський суд зазначає, що у даному випадку довідка ТОВ Архбуд Інжинірінг не є підставою для реєстрації змін загальної площі нежитлової будівлі магазину, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1.

З огляду на викладене, державним реєстратором Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козловим Юрієм Вікторовичем при внесені відомостей до Державного реєстру прав щодо зміни загальної площі вищевказаної нежитлової будівлі магазину були порушені норми ч. 2 ст. 4, ч. 1 ст. 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Враховуючи викладене, господарський суд погоджується з доводами позивача у частині того, що державна реєстрація змін загальної площі нежитлової будівлі магазину, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1, є незаконною, а рішення реєстратора, яким внесені вказані зміни, підлягає скасуванню, оскільки за відсутності документів, які відповідають встановленим законодавством вимогам, та дають змогу встановити наявність заявлених прав ПП Дімон, у державній реєстрації прав (в даному випадку шляхом внесення змін до розділу) реєстратор повинен був відмовити, однак хибно не зробив цього.

В абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень закріплено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень.

Згідно з абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України.

Отже, на підставі абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у випадку скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни речових прав, відповідні права повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації. Таким чином, з урахуванням конкретних обставин цієї справи обраний позивачем спосіб захисту є ефективним та призведе до відновлення становища, яке існувало до прийняття оспорюваного рішення реєстратора.

Також господарським судом враховано, що відповідачем не доведено те, що ним подано державному реєстратору правовстановлюючий документ, який за законом може бути підставою для реєстрації змін щодо площі нежитлової будівлі магазину. Крім того, господарський суд враховує й те, що відповідач визнав позов та просив його задовольнити.

За таких обставин, суд погоджується з доводами позивача про наявність підстав для визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора щодо внесення змін відносно площі спірного об`єкта, що також не оспорюється відповідачем та визнається ним.

Згідно з ч. 1 ст. 191 ГПК України позивач може відмовитися від позову, а відповідач

- визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві.

У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову (ч. 4 ст. 191 ГПК України).

Наразі слід зазначити, що визнання відповідачем позову у даному випадку не суперечить закону та не порушує права чи інтереси інших осіб.

Враховуючи визнання позову та з урахуванням наявних в матеріалах справи доказів, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову Одеської міської ради до Приватного підприємства Дімон про визнання незаконним, скасування рішення державного реєстратора.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно зі ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оцінюючи надані сторонами докази в сукупності, суд вважає, що позовні вимоги Одеської міської ради обґрунтовані та відповідають вимогам чинного законодавства і фактичним обставинам справи, у зв`язку з чим підлягають задоволенню.

У зв`язку з тим, що спір виник внаслідок неправомірних дій відповідача та рішення відбулося на користь позивача, згідно зі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору в сумі 4844,80 грн. (із застосуванням коефіцієнту 0,8), понесені позивачем при подачі позову, покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 191, 232, 236-239, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов Одеської міської ради до Приватного підприємства Дімон, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора задовольнити.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Василівської сільської ради Болградського району Одеської області Козлова Юрія Вікторовича від 14.12.2021 р. за індексним номером 62335787, яким внесено зміни до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та збільшено загальну площу нежитлової будівлі магазину, за адресою: м. Одеса, вул. Мала Арнаутська, 2/1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01), що належить Приватному підприємству Дімон з 29,4 кв.м на загальну площу 36,2 кв.м.

3. СТЯГНУТИ з Приватного підприємства Дімон (65049, м. Одеса, вул. Дмитра Донського, буд. 57, ) на користь Одеської міської ради (65026, м. Одеса, площа Думська, буд. 1, ; отримувач: Юридичний департамент Одеської міської ради, , рахунок № UA034995, ДКСУ м. Київ, МФО 820172) витрати по сплаті судового збору у розмірі 4844/ чотири тисяч вісімсот сорок чотири/ грн. 80 коп.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено та підписано 06 жовтня 2025 р.

Суддя В.С. Петров